Verzilvering overwaarde huis: een statistische analyse van besteding en risico's

Afdeling Wetenschappelijk onderzoek en econometrie Verzilvering overwaarde huis: een statistische analyse van besteding en risico's M.C.J. van Rooij en A.C.J. Stokman Onderzoeksrapport WO&E nr. 623 Juni 2000

D e N ederlan dsch e B an k

VERZILVERING OVERWAARDE HUIS: een statistische analyse van besteding en risico’s

M.C.J. van Rooij en A.C.J. Stokman *

* Met dank aan P.M. Keus en F.R. Stork voor statistische ondersteuning.

Onderzoeksrapport WO&E nr. 623/0018 Juni 2000

De Nederlandsche Bank NV Afdeling Wetenschappelijk onderzoek en econometrie Postbus 98 1000 AB AMSTERDAM

SAMENVATTING Verzilvering overwaarde huis: een statistische analyse van besteding en risico's M.C.J. van Rooij en A.C.J. Stokman

Dit rapport bespreekt de resultaten van een in opdracht van de Bank verrichte enquête onder hypotheekbezitters naar de aanwending van hypothecair krediet en hun toekomstverwachting ten aanzien van de huizen- en hypotheekmarkt en hypotheekrenteaftrek. Uit de enquête blijkt dat de hausse op de huizenmarkt, en de hiermee gepaard gaande verzilvering van de overwaarde op de eigen woning, tot omvangrijke extra bestedingen aan woningverbetering en consumptie heeft geleid: deze lopen op van naar schatting NLG 4 miljard in 1996 tot ruwweg NLG 14 miljard in 1999. Daarmee is de afgelopen jaren een forse impuls gegeven aan de economische groei in Nederland. Tevens wijst de enquête uit dat met name jongere hypotheekbezitters, veelal starters op de woningmarkt, financieel kwetsbaarder zijn.

Trefwoorden: Verzilveren overwaarde eigen huis, tweede hypotheken, bestedingsimpuls JEL codes: D12, E21, G21

ABSTRACT

Taking out second mortgages: a statistical analysis of spending and risks M.C.J. van Rooij en A.C.J. Stokman

This research memorandum analyses the results of a survey among mortgage owners by order of the Nederlandsche Bank. The questionnaire considers spending financed by taking out second mortgages and expectations about future developments on the housing and mortgage market and the tax relief of mortgage interest payments. The survey shows that the boom on the housing market is accompanied by sizeable spending on home improvement and consumption financed by taking out second mortgages; these expenditures are estimated to have risen from about NLG 4 trillion in 1996 to roughly NLG 14 trillion in 1999. This has led to a strong impulse to economic growth in the Netherlands. Besides, the survey reveals that notably young mortgage owners, mostly first-time buyers of a house, are financially more vulnerable.

Key words: surplus-value owner-occupied houses, second mortgages, spending impulse JEL codes: D12, E21, G21

-1-

1 INLEIDING 1. Al geruime tijd toont de Bank zich bezorgd over de hausse op de woning- en hypotheekmarkt

Vanuit haar verantwoordelijkheid voor een stabiel financieel systeem heeft de Nederlandsche Bank daarom eind vorig jaar een onderzoek verricht onder de bancaire aanbieders van hypotheekproducten 2. Hieruit kwam onder meer naar voren dat de soliditeit van het Nederlandse bestel bij een eventuele omslag op de woningmarkt geen gevaar loopt. Tevens werd geconcludeerd dat op een aantal terreinen behoefte bestaat aan meer informatie.

In 1999 hield 56% van de nieuw ingeschreven woninghypotheken bij het Kadaster geen verband met een woningtransactie, tegen 36% in 1995. Over de motieven achter het grote aantal oversluitingen van bestaande hypotheken en afsluitingen van tweede hypotheken is echter weinig 3. bekend. Hetzelfde geldt voor de bestedingen van langs deze weg verkregen financiële middelen

De Bank heeft daarom een enquête over deze thema’s laten verrichten onder woningeigenaren met minimaal één hypotheek. In aanvulling hierop zijn vragen gesteld over de hoogte van woonlasten en netto vermogenspositie, twee aspecten die belangrijk zijn bij de beoordeling van het financiële incasseringsvermogen van individuele huishoudens bij economische tegenwind. Tenslotte is onder hypotheekbezitters gepeild wat hun verwachtingen zijn ten aanzien van toekomstige rente- en woningprijsbewegingen en hypotheekrenteaftrek. Een verkorte versie van de vragenlijst is opgenomen in bijlage 1. De enquête stelt ons tevens in staat om de invloed van een aantal karakteristieken van huishoudens op de beantwoording in kaart te brengen. Voor een aantal vragen is dit gedaan aan de hand van zogenaamde logit-analyses, waarbij rekening wordt gehouden met de onderlinge samenhang tussen eigenschappen als opleiding en inkomen. De uitkomsten hiervan zijn opgenomen in bijlage 2. Onderhavig rapport doet verslag van de meest in het oog springende bevindingen, maar opent met een korte schets van de recente ontwikkelingen op de huizen- en hypotheekmarkt in Nederland. Dit is immers de oorspronkelijke aanleiding voor het nadere onderzoek.

1 Zie bijvoorbeeld ‘De Nederlandse huizen- en hypotheekmarkt: een risico-analyse’, De Nederlandsche Bank, Kwartaalbericht, september 1999, blz. 25-36. 2 ‘Het bancaire kredietbedrijf onder de loep’, De Nederlandsche Bank, januari 2000. 3 In het vervolg wordt de term tweede hypotheken gebruikt als verzamelnaam voor oversluitingen en tweede of hogere hypotheken.

-2-

2 RECENTE ONTWIKKELINGEN OP DE NEDERLANDSE HUIZENMARKT

Prijsstijgingen op de huizenmarkt zijn in het eerste kwartaal van dit jaar aangetrokken tot 20 à 25% op jaarbasis en naderen daarmee percentages die eind jaren ’70 vooraf gingen aan het ontstaan van de zeepbel op de huizenmarkt (grafiek 1). Hierdoor dreigen de huizenprijzen meer en meer los te komen van onderliggende determinanten, temeer omdat de betaalbaarheid van woningen is afgenomen door de stijging van de hypotheekrente met ruim 1,5 procentpunt sinds mei vorig jaar 4. De voortdurende, sterke prijsstijgingen kunnen bovendien ongewenste gedragsreacties uitlokken. Aspirant-kopers worden verleid tot overhaaste beslissingen en zijn bereid veel geld voor een huis neer te leggen omdat ze bang zijn anders de boot te missen, daarbij er op vertrouwend dat de prijsstijgingen zullen aanhouden. Met dit in gedachten is men bereid hogere hypotheken af te sluiten en wordt de aanvankelijk verwachte huizenprijsstijging een zichzelf versterkend fenomeen. Op haar beurt stelt de hogere waarde van woningen de eigenaren weer in staat nieuwe of hogere hypotheken af te sluiten. De lage rente in combinatie met de woningprijsstijgingen maakt het bovendien mogelijk om de overwaarde op de woning te verzilveren door het afsluiten van tweede hypotheken of door bestaande hypotheken over te

4 Volgens de NVM-Affordability index is de betaalbaarheid van woningen afgemeten aan de ontwikkeling van het inkomen ten opzichte van de hypotheeklasten in de loop van 1999 met circa 30% afgenomen. Zie ook de betaalbaarheidsindices van ABN AMRO (C.M.A.J van de Kerkhof, ‘Blijft de Nederlandse koopwoning betaalbaar?’, Bank- en effectenbedrijf, april 2000, blz. 31-35).

-3-

sluiten

en

tegelijkertijd

te

verhogen

tegen

gelijkblijvende

lasten.

De

markt

voor

woninghypotheken wordt dan ook reeds sinds enige jaren gekenmerkt door een stevige expansie, waardoor de uitstaande hypotheekschuld als percentage van het bbp in Nederland, behoudens Denemarken, inmiddels het hoogste is binnen de EU.

De omvangrijke vermogenswinsten uit woningbezit hebben daarom waarschijnlijk de economische groei in Nederland substantieel verhoogd. Het CPB heeft becijferd dat een derde van de consumptiegroei tussen 1993 en 1999 anders dan uit groei van het totaal beschikbare gezinsinkomen is gefinancierd5. Het effect hiervan op de bbp-volumegroei is te becijferen op grofweg 0,3 procentpunt per jaar. Berekeningen met het macro-economische beleidsmodel MORKMON van de Bank 6 suggereren dat de huizenprijsstijgingen door directe en indirecte effecten op de binnenlandse bestedingen verantwoordelijk zijn voor circa 0,4 procentpunt van de gemiddelde economische groei in de periode 1996-1999 (tabel 1). De economische groei wordt hierbij in eerste instantie gestimuleerd doordat de huizenprijsstijgingen via een toename van het vermogensbezit van huiseigenaren leiden tot een stijging van de bestedingen. Deze bestedingen betekenen een stimulans voor productie en bedrijfsinvesteringen, waarbij de lagere werkloosheid loonstijgingen uitlokt die via een verbeterde koopkrachtpositie, tezamen met de extra werkgelegenheidsaanwas, de bestedingen van gezinnen nog eens doen toenemen. Overigens lekt een deel van de extra bestedingen via een toename van de invoer weg naar het buitenland. Tabel 1 Impliciete effecten huizenprijsstijgingen t.o.v. constante huizenprijzen volgens MORKMON Effecten in procentpunten 1996 1997 1998 1999 ______ ______ ______ _______ Veronderstellingen t.o.v basisscenario Prijsstijging woningen 9,4 10,3 9,5 15,5 Uitkomsten volgens MORKMON Volumegroei binnenlandse bestedingen Volumegroei invoer goederen Volumegroei bbp

0,5 0,4 0,2

0,8 0,8 0,4

0,9 0,8 0,4

1,0 0,8 0,5

Groei loonsom per werknemer bedrijven Inflatie Werkgelegenheidsgroei

0,1 0,0 0,1

0,2 0,1 0,2

0,3 0,1 0,3

0,6 0,3 0,3

5 Zie ‘Centraal Economisch Plan 2000’, Centraal Planbureau, blz. 85. 6 M.M.G. Fase, P. Kramer en W.C. Boeschoten, 1992, ‘MORKMON II: the Netherlandsche Bank’s quarterly model of the Netherlands economy’,Economic Modelling, 9, blz. 146-204. Een beschrijving van de opvolger van dit model is te vinden in: P.J.A. van Els en P.J.G. Vlaar, ‘MORKMON III: een geactualiseerde versie van het macro-economische beleidsmodel van de Nederlandsche Bank’,Onderzoeksrapport WO&E, nr. 471, september 1996.

-4-

3 OPZET VAN DE ENQUÊTE

De enquête was gericht op de ruwweg 2 miljoen huishoudens die na 1995 een hypotheek hebben afgesloten. De keuze voor de periode is ingegeven door het feit dat sedert 1996 oversluitingen en tweede hypotheken een hoge vlucht hebben genomen (grafiek 2). Het NIPO heeft een representatieve steekproef van 1208 huishoudens benaderd. De enquêtering heeft in de laatste week van maart plaatsgevonden waarbij deelnemers via pc en modem in staat zijn gesteld de vragen te beantwoorden. Groot voordeel hiervan is dat men thuis op zijn gemak de enquête kan invullen met de juiste papieren bij de hand. Bovendien is deze wijze van enquêteren, mede vanwege de hoge mate van anonimiteit, bij uitstek geschikt voor privacy gevoelige onderwerpen, zoals vragen omtrent de eigen financiële situatie. Indicatief voor de geschiktheid van deze benadering is dat 1180 van de 1208 benaderde huishoudens aan de enquête hebben meegewerkt. Dit is een hoge respons.

Typering van hypotheekbezitters en -vormen In vergelijking met de totale populatie van huishoudens behoren hypotheekbezitters gemiddeld genomen tot een hogere sociale klasse en hebben een hoger huishoudinkomen en groter vermogen dan gemiddeld het geval is. Opvallend is dat ruim een derde van de hypotheekbezitters twee of meer woninghypotheken bezit; 5% zelfs drie of meer. Uit de statistische analyse blijkt, dat met name oudere en meer vermogende huishoudens meerdere hypotheken bezitten (zie bijlagentabel B1). De hoogte van het inkomen speelt hierbij nauwelijks een rol. De eerste hypotheek bedraagt gemiddeld genomen NLG 189.000. Tweede hypotheken bedragen gemiddeld NLG 62.000. Het merendeel van de eerste hypotheken is afgesloten in een vorm waarbij aan het

-5-

einde van de looptijd zekerheid over de aflossing bestaat (lineaire hypotheken en annuïteiten- of spaarhypotheken). Circa 30% van de hypotheken zijn risicovoller in de zin dat er geen zekerheid bestaat over de waarde op de einddatum. Het gaat hierbij om zogenoemde beleggings- of effectenhypotheken. Een zelfde percentage bestaat uit aflossingsvrije hypotheken. Tweede hypotheken bestaan daarentegen voor ruwweg de helft uit vormen waarbij geen aflossing plaatsvindt. Grafiek 3 illustreert de verdeling van hypotheekvormen voor eerste en hogere hypotheken 7. De meeste hypotheekbezitters kiezen voor een rentevaste periode van om en nabij 10 jaar. Bij een derde van alle hypotheken loopt de resterende rentevaste termijn binnen 5 jaar af. Bij een aanzienlijk deel van de woningbezitters werken tariefwijzigingen dus vrij snel door in de woonlasten.

7 Doordat met name eerste hypotheken in een aantal gevallen bestaan uit een mengvorm (bijvoorbeeld deels spaarhypotheek en deels aflossingsvrij), kunnen de in de tekst genoemde percentages afwijken van het aandeel in het naar 100 geschaalde taartdiagram. De aandelen duiden dan ook op de mate waarin de betreffende hypotheekvorm gemeten in aantallen voorkomt en niet op het belang gemeten in guldens.

-6-

4 AANWENDING HYPOTHECAIRE KREDIETEN

Een ruime meerderheid van de hypotheekbezitters heeft volgens de DNB-enquête de eigen woning reeds langer dan 3 jaar in bezit en heeft bij de huidige prijsontwikkelingen de waarde van het eigen huis dus sterk zien stijgen. Landelijk zijn de huizenprijzen vanaf eind 1996 met circa 50% gestegen. Hierdoor is een duidelijke overwaarde ontstaan. Volgens de enquête bedraagt de gemiddelde waarde van de eigen woning NLG 358.0008, waartegenover een gemiddelde totale hypotheekschuld van NLG 220.000 staat 9. De aanwezige overwaarde had nog aanzienlijk hoger kunnen zijn, ware het niet dat een groot aantal huishoudens tweede hypotheken heeft afgesloten dan wel de bestaande hypotheek heeft verhoogd: ruwweg 40% van de hypotheken is later afgesloten dan het aankoopjaar van het huis en betreft aldus oversluitingen en tweede hypotheken. Tweederde hiervan houdt volgens de enquête (mede) verband met een verbouwing of het verzilveren van overwaarde, waardoor de hypotheekschuld toeneemt (tabel 2). Bij circa 40% van de hypotheken speelde het verlagen van de maandelijkse woonlasten, waarbij de hypotheekschuld niet noodzakelijkerwijs wordt verhoogd, een rol. Van degenen die aangeven overwaarde te hebben verzilverd, geeft maar liefst 75% aan dit voor een deel te hebben besteed aan woningverbetering (tabel 3). Een derde geeft aan dat de overwaarde mede is gebruikt voor consumptieve doeleinden, zoals de aanschaf van duurzame consumptiegoederen, een feest of een vakantie. Een even grote groep gebruikt de overwaarde voor de aflossing van bestaande leningen of de vergroting van het spaartegoed. Een laatste categorie van belang betreft de aankoop van beleggingen: 12% geeft aan (een deel van) de opgenomen hypotheken hiervoor te gebruiken.

Tabel 2 Redenen voor oversluitingen/tweede hypotheken % hypotheekbezitters dat zeker motief noemt __________________________________________________ Verlaging van de maandelijkse woonlasten 40 Verzilvering overwaarde 34 Verbouwing e.d. 34 Overig 7 Weet niet/geen opgave 3 __________________________________________________ Toelichting: vanwege de mogelijkheid meerdere antwoorden te geven kan de som van de percentages boven de 100 uitkomen; Bron: DNB-enquête, maart 2000

8 Dit is nagenoeg gelijk aan de door het Kadaster in de maand maart gemeten gemiddelde verkoopprijs in Nederland. 9 Volgens het CBS bedraagt de gemiddelde hypotheekschuld per woning die met een hypotheek is belast circa twee ton.

-7-

Tabel 3 Aanwending overwaarde eigen huis % van de voor overwaarde opgenomen hypotheken _______________________________________________ Woningverbetering 75 Consumptie 31 26 Aflossing overige leningen Spaarrekening 3 Aankoop beleggingen/aandelen 12 3 Pensioenvoorziening Studie kinderen 4 Overig 3 Weet niet/geen opgave 1 _____________________________________________ Toelichting: vanwege de mogelijkheid meerdere antwoorden te geven kan de som van de percentages boven de 100 uitkomen; Bron: DNB-enquête, maart 2000

Naast bovenbeschreven cijfers - die gebaseerd zijn op tellingen van aantallen en dus iets zeggen over het transactievolume – is in de enquête gevraagd naar de bedragen die met de verzilvering en besteding van de overwaarde van het huis zijn gemoeid. Deze kunnen vervolgens worden uitvergroot tot populatietotalen. Uiteraard mag niet worden vergeten dat de resultaten gebaseerd zijn op een steekproef. Weliswaar gaat het hier om een representatieve steekproef, wat echter niet wegneemt dat de uitkomsten met de nodige onzekerheid zijn behept. Het totale bedrag dat in de jaren 1996-1999 aan woningverbetering en consumptieve bestedingen is gespendeerd, gefinancierd middels tweede hypotheken, komt volgens de enquête uit op ruwweg NLG 32 miljard. Daarnaast is in deze periode aan beleggingen en aflossing van bestaande leningen in totaal NLG 7 miljard uitgegeven. Andere uitgavencategorieën zijn bedragsmatig van weinig betekenis. Verzilvering van overwaarde leidt dus voornamelijk tot een bestedingsimpuls en in mindere mate tot extra beleggingen. Financiële transacties tasten in tegenstelling tot consumptie van de overwaarde de netto vermogenspositie niet aan, maar alleen de samenstelling hiervan.

Voor afzonderlijke jaren geldt dat de bestedingsimpuls oploopt van ruwweg NLG 4 miljard in 1996 tot NLG 14 miljard in 1999 (grafiek 4). Bedacht moet worden dat voor de bijdrage aan de economische groei in een jaar niet de absolute bedragen van belang zijn maar de toename ten opzichte van het daaraan voorgaande jaar. Om een voorbeeld te geven: in 1999 lag de bestedingsimpuls NLG 5½ miljard boven die in 1998, overeenkomend met 0,6% à 0,7% bbp. Met andere woorden, het afgelopen jaar vloeide 0,6 à 0,7 procentpunt van de reële bbp-groei van 3,6% rechtstreeks voort uit de besteding van overwaarde van het eigen huis. Zou overigens de bestedingsimpuls van NLG 14 miljard in zijn geheel wegvallen, dan wordt de economische groei uit dien hoofde met ruim 1½ procentpunt gedrukt. Het uiteindelijke effect van de bestedings -

-8-

impuls à NLG 14 miljard in 1999 op de economische groei - ook rekening houdend met indirecte effecten - kan afwijken van de initiële groeiimpuls. Het is de resultante van twee tegengestelde krachten. Enerzijds zal de economische groei extra worden gestimuleerd. De additionele bestedingen betekenen immers een stimulans voor productie en bedrijfsinvesteringen, en daarmee voor de werkgelegenheid en besteedbare inkomens. Anderzijds zal een deel van de extra bestedingen via een stijging van de invoer wegvloeien naar het buitenland. Berekeningen op basis van het macro-economische beleidsmodel MORKMON van de Bank voor Nederland tonen dat beide effecten elkaar grofweg opheffen, zodat de initiële impuls voor de bbp-groei in belangrijke mate overeenkomt met de finale groeiimpuls (tabel 4). Dit geldt overigens niet voor de lonen en prijzen. Bij de huidige krapte op de Nederlandse arbeidsmarkt gaat de extra vraag naar arbeid gepaard met hogere lonen en een hoger prijspeil.

Tabel 4 Effecten bestedingsimpuls gefinancierd uit tweede hypotheken Effecten in procentpunten, tenzij anders vermeld 1996 1997 1998 _____ _____ _____ Veronderstellingen t.o.v basisscenario Binnenlandse bestedingen (niveau, in mrd glds)a) 3,9 5,5 8,5

1999 _____ 13,9

Uitkomsten volgens MORKMON Volumegroei binnenlandse bestedingen - waarvan direct uit bestedingsimpuls Volumegroei invoer goederen Volumegroei bbp

0,5 0,3 0,5 0,3

0,5 0,3 0,5 0,3

0,9 0,4 0,7 0,4

1,3 0,7 1,1 0,6

Groei loonsom per werknemer bedrijven Inflatie Werkgelegenheidsgroei

0,2 0,0 0,1

0,2 0,1 0,2

0,3 0,1 0,2

0,6 0,2 0,3

a) Om de effecten voor 1996 goed in te schatten is gerekend met een bestedingsimpuls gefinancierd uit tweede hypotheken van NLG 2,2 miljard in 1995.

-9-

De belangrijkste reden om de overwaarde op de woning te verzilveren met hypothecair krediet is dat dit als een goedkope manier van lenen wordt beschouwd (grafiek 5). Hypothecaire kredieten zijn fiscaal aantrekkelijk en door de aard van het onderpand is de rente relatief laag (hoewel daar andere kosten, zoals notariskosten tegenover staan). Voor sommigen was het opnemen van een tweede hypotheek een aantrekkelijke financieringsvorm doordat ze door de aanwezigheid van het

Tabel 5 Motieven voor verzilvering overwaarde middels tweede hypotheken: totaal genoemd In procenten van het totaal _____________________________________________________________________________ Aantrekkelijke vorm van financiering * Goedkope manier van lenen (fiscaal aantrekkelijk) 47 44 * Goedkope manier van lenen (lagere rente) * Kon op andere manier niet zoveel geld lenen 14 Aangeraden * Aangeraden door adviseurs 20 * Aangeraden door familie, kennissen, vrienden 6 * Ik zie het om me heen gebeuren 11 * Had erover gelezen 8 * Door kredietverstrekkers aangemoedigd (soepele condities, 11 wervende advertenties) Optimisme/ veranderde risicoperceptie * Weinig risico’s aan verbonden 23 * Ben optimistisch over toekomst 7 * Je kan beter nu van je geld genieten 21 * Kan daarmee droom verwezenlijken 14 * Overwaarde kan aantrekkelijk belegd worden 10 * Ben anders tegen beleggen gaan aankijken 6 Toelichting: vanwege de mogelijkheid meerdere antwoorden te geven kan de som van de percentages boven de 100 uitkomen. Bron: DNB-enquête, maart 2000.

- 10 -

onderpand meer konden lenen dan op basis van het inkomen aan andere leningen zoals consumptief krediet mogelijk zou zijn geweest. De overigen geven aan dat advies van familieleden, bekenden of geldverstrekkers hierbij een belangrijke rol heeft gespeeld of meer in het algemeen dat optimisme over de toekomst of een veranderde risicoperceptie de belangrijkste aanzet vormden om de overwaarde op het huis te verzilveren. Zie ook tabel 5 met de reacties van respondenten als meerdere mogelijkheden mochten worden aangeven.

- 11 -

5 VERWACHTINGEN HYPOTHEEKBEZITTERS TEN AANZIEN VAN HUIZENPRIJS, RENTE EN HYPOTHEEKRENTEAFTREK

De enquête bevat een aantal vragen met betrekking tot het oordeel van hypotheekbezitters over de prijsontwikkelingen op de woningmarkt en hun verwachtingen voor de nabije toekomst. Globaal genomen leeft het gevoel dat de prijsstijging van woningen is doorgeschoten (grafiek 6a): slechts 3% van de huishoudens acht de marktwaarde van de eigen woning lager dan de reële waarde, 36% vindt de huidige waarde gerechtvaardigd en maar liefst 57% oordeelt dat de woning minder waard is dan de huidige marktwaarde. Bijna de helft van deze laatste groep denkt dat zijn huis met 10% of meer is overgewaardeerd; 1 op de 7 schat dat de marktwaarde zelfs minimaal 30% boven de reële waarde ligt. Niettemin is de gemiddelde overwaardering met 13% bescheiden in het licht van de huidige prijsstijgingen op de woningmarkt van ruim 20% op jaarbasis. Ook voorspellingen op basis van de ontwikkeling van beschikbare inkomens, huurprijzen en rentes die in het verleden een adequate beschrijving van de woningprijsontwikkeling gaven - duiden op huizenprijsstijgingen die duidelijk achterblijven bij de feitelijke10. Desondanks heerst er veel optimisme omtrent de toekomstige prijsontwikkeling (grafiek 6b). 60% verwacht dat de woningprijzen verder zullen stijgen: 29% hiervan verwacht een jaarlijkse stijging van 10% of meer en 77% gaat uit van prijsstijgingen van 5% per jaar of meer. Gezien het feit dat de meesten de huizenmarkt overgewaardeerd vinden en bovendien verwachten dat de rente verder zal stijgen (grafiek 6c), is dit een opmerkelijke uitkomst. Bevreesd voor de gevolgen van een extreme huizenprijscorrectie is men niet. Slechts 1% geeft te kennen dan niet meer te kunnen verhuizen, terwijl 5% meer zal sparen en/of minder luxe goederen zal consumeren. De overigen zouden naar eigen zeggen alleen onder bijzondere omstandigheden in de problemen komen, met name door scheiding, werkloosheid of arbeidsongeschiktheid van hoofdkostwinner (of eventueel van de partner), maar ook bij het krijgen (of gaan studeren) van kinderen. Ten aanzien van de fiscale behandeling van het huis verwacht maar liefst 73% dat de hypotheekrenteaftrek binnen 10 jaar wordt beperkt (grafiek 6d). Slechts 13% verwacht echter een duidelijke lastenverzwaring. De overige 60% rekent erop dat de beperking niet voor bestaande contracten geldt – dit geven vooral oudere hypotheekbezitters aan – of gepaard gaat met compenserende maatregelen. Dit laatste wordt significant vaker door jongere hypotheekbezitters genoemd (zie bijlagentabel B7). Andere kenmerken als sociale klasse en inkomen geven daarentegen geen significante invloed te zien.

10 Ook indicatortechnieken duiden op prijsstijgingen die ver achterblijven bij de huidige realisaties. Zie W. van Assenbergh, ‘Voorspellen van de huizenprijsontwikkeling’Themabericht, , 2000/13, Stafgroep Economisch Onderzoek Rabobank. Bovendien duidt deze methodiek erop dat de huidige cumulatieve afwijking ten opzichte van een onderliggende, trendmatige huizenprijs in de beschouwde periode (vanaf 1980) ongeëvenaard is.

- 12 -

- 13 -

6 RISICOPROFIEL HYPOTHEEKBEZITTERS IN NEDERLAND

Uit paragraaf 4 kwam naar voren dat de Nederlandse economie de afgelopen jaren een forse bestedingsimpuls heeft gekregen als gevolg van de verzilvering van de overwaarde van de eigen woning middels een hypotheek. Daarmee draagt de Nederlandse huizenmarkt in aanzienlijke mate bij aan het sluimerende gevaar van oververhitting van de Nederlandse economie. Naast dit risico van macro-economische signatuur, neemt op microniveau de financiële kwetsbaarheid van Nederlandse huishoudens toe. In het Kwartaalbericht van september vorig jaar werd al geconcludeerd dat er ‘aanwijzingen zijn dat de huizenprijsontwikkeling in Nederland in toenemende mate ‘loskomt’ van wat op grond van onderliggende economische fundamentals verwacht zou mogen worden. Zet deze trend door dan neemt het risico van een correctie op enigerlei moment substantieel toe’. In het eerste kwartaal van dit jaar lag de huizenprijs gemiddeld bijna 25% boven die in het eerste kwartaal van 1999, zodat van een meer beheerste prijsontwikkeling geen sprake is. Enerzijds worden door deze ontwikkeling aanzienlijke vermogensbuffers opgebouwd door huishoudens die al langere tijd een woning bezitten, anderzijds lopen en nemen nieuwe toetreders tot de woningmarkt in toenemende mate risico’s. Men is bereid voor grote bedragen leningen af te sluiten ter financiering van het huis. Bovendien zal men in zo’n markt geneigd zijn zo snel mogelijk iets te kopen: wachten betekent immers dat men een aanmerkelijk hogere prijs voor de woning moet gaan betalen. Hogere woonlasten gaan onder dergelijke omstandigheden hand in hand met toenemende kwetsbaarheid voor bijvoorbeeld inkomensverlies, rentestijgingen en huizenprijsdalingen.

De vraag is of er groeperingen onder de Nederlandse huiseigenaren zijn die in financieel opzicht veel kwetsbaarder zijn dan anderen. De onderhavige enquête verschaft een indruk van het financiële profiel van woningbezitters aan de hand van een aantal relevante maatstaven. Ook is huiseigenaren gevraagd naar hun verwachtingen ten aanzien van huizenprijzen en rente in de nabije toekomst, alsmede naar de eigen perceptie van het al dan niet doorgeschoten zijn van de huizenmarkt en de soliditeit van de eigen financiële positie. Aldus wordt inzicht verkregen in de verhouding van financiële risico’s tussen groeperingen.

- 14 -

Risicoprofiel voor populatie in haar geheel Voor de beantwoording van de vraag welke categorieën huishoudens in financieel opzicht het meest kwetsbaar zijn, is informatie op een lager desaggregatieniveau onontbeerlijk11. Zo is het van belang te weten of woonlasten, bezittingen en schulden gelijkmatig of juist scheef over huishoudens zijn verdeeld. Als het huishoudboekje van alle Nederlandse huiseigenaren tezamen er goed uitziet, wil dit immers nog niet zeggen dat bij een eventuele omslag op de woning- of aandelenmarkt of in het economisch klimaat de consequenties voor alle huishoudens beperkt zullen zijn. Statistieken die de relevante facetten systematisch in kaart brengen ontbreken echter. Enquêtes zoals onderhavige kunnen daarom in een aantal informatieleemtes voorzien.

De lasten en risico’s van hypotheekbezitters kunnen worden beschreven aan de hand van verscheidene maatstaven. In de eerste plaats kan hierbij gedacht worden aan de (bruto-) woonlasten als percentage van het bruto inkomen, alsmede het netto vermogen per huishouden. Maar ook aan de omvang van de hypothecaire schuld in verhouding tot het inkomen als maatstaf voor het individuele renterisico en het belang van beleggings- of levenhypotheken in de kredietopneming als maatstaf voor risicominnend of -mijdend gedrag. Metingen voor deze kengetallen op basis van de enquête zijn opgenomen in tabel 6.

Op basis van bovengenoemde maatstaven kan worden geconcludeerd dat het huishoudboekje voor de Nederlandse huiseigenaren tezamen geen substantiële onevenwichtigheden herbergen. Zo ligt volgens de enquête de verhouding van totaal opgebouwde hypotheekschuld tot bruto inkomen

Tabel 6 Risicoprofiel hypotheekbezitters naar leeftijdscategorie % van totaal leeftijdsklasse, tenzij anders vermeld _________________________________________________________________________________________ Leeftijd Maatstaf

1 2 3 4 5

Hypothetische rentelasten a) Hypothecaire schuldquote a) Heeft belegginghypotheek levenhypotheek Vermogen per huishouden (gem. x 1000 gld.) Heeft recentelijk huis gekocht (in 1998 of later)

Tot 30 jaar 30-39 jaar _________ __________

40-49 jaar 50-65 jaar Totaal _________ __________ _________

26 3,7 28 22 56

20½ 2,9 24 10 164

15½ 2,2 11 16 249

14 2,0 6 10 260

17½ 2,5 16 13 220

50

21

8

10

18

a) Uitgedrukt als percentage van bruto inkomen. Rentelasten bepaald bij rekenrente van 7%. Bron: DNB-enquête, maart 2000

11 Een multivariate analyse van de invloed van karakteristieken als leeftijd, sociale klasse e.d. op het risicoprofiel van hypotheekbezitters is opgenomen in bijlage 2.

- 15 -

(in het vervolg aangeduid als H/I verhouding) met een waarde 2½ nog zeer ruim onder de gangbare maximaal toegestane hypothecaire kredietruimte van banken. Ook de bruto rentelasten zijn acceptabel. Bij een veronderstelde hypotheekrente van 7% - zijnde de huidige kapitaalmarktrente plus opslag van 1 à 1,5 procentpunt - belopen deze 17,5% van het gemiddelde bruto inkomen. Verder beschikt de gemiddelde huiseigenaar over een ruime financiële buffer van circa NLG 220.000 12. Dit netto vermogen heeft hij grotendeels te danken aan de opgebouwde overwaarde van zijn huis, dat hij gemiddeld genomen in 1989 heeft gekocht voor een bedrag van NLG 190.000 en dat nu circa NLG 360.000 waard is. De gemiddelde woningbezitter kan derhalve wel een stootje velen. Niet voor niets blaakt hij van zelfvertrouwen – het consumentenvertrouwen ligt alle geruime tijd op een uitzonderlijk hoog niveau - tot uitdrukking komend in een niet aflatende bestedingsdrang.

Risicoprofiel beschouwd naar leeftijd Wat voor deze gemiddelde woningbezitter geldt hoeft echter niet op te gaan voor deelgroepen. Dit komt duidelijk naar voren in het in tabel 6 opgemaakte profiel voor leeftijdsklassen. Voor de rubricering is de leeftijd van de hoofdkostwinner bepalend. Uit deze opdeling blijkt dat met name jongere huiseigenaren een veel kwetsbaardere positie innemen. Zo ligt in de leeftijdscategorie tot 30 jaar de H/I-verhouding met een waarde van 3,7 veel hoger dan gemiddeld. Hiermee is deze leeftijdscategorie beduidend gevoeliger voor renteveranderingen dan de andere. Als uitvloeisel hiervan liggen ook de bruto rentelasten navenant hoger (26% van het bruto inkomen). Daar komt bij dat jongeren veel later een huis hebben gekocht. Zo heeft de helft van deze groep in 1998 of later een huis gekocht, en heeft zij veel minder overwaarde gecreëerd dan ouderen. Dit blijkt ook uit de opgegeven netto vermogenspositie in deze leeftijdscategorie: NLG 56.000 per huishouden. Met andere woorden, 30-minners beschikken over veel minder buffers om schokken op te vangen. De enquête laat tevens zien dat jongeren vaker kiezen voor risicovollere hypotheekvormen als levenhypotheken en beleggingshypotheken dan ouderen. Dit komt ook duidelijk naar voren in de nadere statistische analyse (bijlagentabel B2). Van de onderscheiden karakteristieken is met name leeftijd doorslaggevend voor de hypotheekvorm. De hoogte van het inkomen of sociale klasse heeft daarentegen geen significante invloed voor het bezit van hypotheekvormen met een beleggingskarakter. Deze hypotheekvormen bieden in tegenstelling tot de traditionele annuïteiten- en spaarhypotheken geen garantie ten aanzien van het op te bouwen eindkapitaal. 12 Het laatst bekende CBS-cijfer voor het gemiddelde netto vermogen per huishouden is dat voor 1997: NLG 168.000. Dit ligt aanmerkelijk onder dat uit de DNB-enquête. Deels komt dit doordat de cijfers van het CBS betrekking hebben

- 16 -

Van de jongere hypotheeknemers zegt 28% een beleggingshypotheek te hebben en 22% een levenhypotheek. Deze percentages lopen af tot 6 respectievelijk 10 voor 50-plussers. De vermogenspositie van jongeren is dan ook gevoeliger voor ontwikkelingen op de aandelenmarkt. In tegenstelling tot de jongeren is het risicoprofiel voor 40-plussers veel gunstiger. De hypotheekschuld is in verhouding tot het bruto inkomen veel lager, waardoor ook het lastenverzwarende risico van een rentestijging beduidend kleiner is (zie ook bijlagentabel B3). Bovendien heeft deze leeftijdsgroep de beschikking over een ruim vermogen van een kwart miljoen gulden. Dankzij de comfortabele financiële positie beschikt deze groep dan ook over een fors bestedingspotentieel, waarmee een flinke vraag naar duurdere woningen uitgeoefend kan en 13. mogelijk zal worden met alle prijsopdrijvende gevolgen in dit segment vandien

Uit de enquête blijkt voorts dat huizenbezitters een opgewekt beeld hebben van de toekomstige huizenmarkt. Ondanks het feit dat een ruime meerderheid van de huizenbezitters de marktwaarde van de eigen woning als te hoog (maar zeker niet bovenmatig hoog) kwalificeert, verwacht niettemin 60% van de ondervraagden dat de prijsstijgingen op de woningmarkt zullen doorzetten. Met prijsdalingen wordt nauwelijks gerekend. Ook het feit dat men rekening houdt met een rentestijging lijkt geen reden voor een meer behoedzame houding ten aanzien van de prijsontwikkeling op de huizenmarkt. Tabel 7 laat zien dat jongere mensen nog een stuk optimistischer zijn dan ‘ouderen’. Zo verwacht van de personen tot 30 jaar maar liefst 77% dat de huizenprijzen de komende jaren door zullen blijven stijgen, tegen bijvoorbeeld 55% à 60% onder de 40-plussers. Tegelijkertijd zijn zij in vergelijking tot oudere hypotheekbezitters minder bevreesd voor een inzakkende woningmarkt: 50% van hen denkt dat de huizenmarkt overgewaardeerd is, een percentage dat ruim onder dat van de andere leeftijdsgroepen ligt. Bijlagentabel B4 toont dat naast leeftijd ook de vermogenspositie een significante rol speelt bij de perceptie of de woningmarkt overgewaardeerd is. Zou de huizenmarkt overigens instorten - in de enquête is als voorbeeld een prijsdaling met 40% aan de ondervraagden voorgelegd - dan zal dat naar eigen zeggen opmerkelijk genoeg nauwelijks invloed hebben op het gedrag. Hierover zijn alle onderscheiden leeftijdsgroepen in belangrijke mate eensgezind. Alleen een verandering in de persoonlijke omstandigheden, en hier doelt men met name op een scheiding, werkloosheid of arbeidsongeschiktheid van de hoofdkostwinner (of eventueel van de partner), zal volgens de enquête woningbezitters in de problemen kunnen brengen. Opvallend is dat circa de helft van de

op alle Nederlandse huishoudens tezamen - woningeigenaren en huurders - en deels doordat na 1997 de vermogens flink gegroeid zijn. 13 Tot deze conclusie komt ondermeer de Nederlandse Vereniging van Bouwondernemers in haar recentelijk verschenen rapport ‘Huizenkopers in Profiel’.

- 17 -

Tabel 7 Perceptie hypotheekbezitters naar leeftijdscategorie % van totaal leeftijdsklasse, tenzij anders vermeld Leeftijd

Tot 30 jaar

30-39 jaar

40-49 jaar

50-65 jaar

Totaal

Perceptie 1 2 3 4 5

Huizenprijs te hoog reëel Huizenprijs zal verder stijgen zal dalen Rente zal stijgen zal dalen Zal mogelijk extra hypothecair krediet opnemen Extreme huizenprijsdaling geen invloed op gedrag

__________ __________ 50 63 42 31 77 65 2 5 57 50 12 8 27 19 79

87

_________ ___________ ________ 57 53 57 34 43 36 55 60 60 5 6 6 44 42 49 10 5 8 15 8 16 80

90

86

Bron: DNB-enquête, maart 2000

veertigers en vijftigers een echtscheiding als belangrijke risicofactor noemt. Gezien het feit dat 1 op de 3 huwelijken in Nederland strandt is, dit geen ondenkbeeldig gegeven. Jongere huiseigenaren noemen met name het krijgen van kinderen als serieuze bedreiging voor de financiële draagkracht.

Tegen deze achtergrond is het zorgelijk dat juist jongere woningbezitters vaker aangeven in de nabije toekomst mogelijk nog extra geld te willen opnemen door het afsluiten van een nieuwe hypotheek: 27% van de 30-minners zegt dat in overweging te nemen, aflopend tot 8% van de 50plussers (zie ook bijlagentabel B8). De onbekommerde kijk op de toekomstige woningmarkt in combinatie met de relatief hoge woonlasten, de beperkt voorhanden zijnde financiële buffers en het grotere aandeel in risicovollere hypotheekvormen, maakt hen financieel kwetsbaar, en bovendien aanmerkelijk kwetsbaarder dan de oudere woningbezitters. De hoge kwetsbaarheid van jongere woningbezitters in vergelijking tot hogere leeftijdscategorieën is uitgebeeld in grafiek 7. Hierin is op elk van de vier assen een risicomaatstaf afgezet. Door voor elke leeftijdscategorie de metingen voor deze maatstaven met elkaar te verbinden ontstaat een ruit. Hoe groter de ruit des te groter de kwetsbaarheid.

De financiële kwetsbaarheid laat zich tevens illustreren aan de hand van eenvoudige rekensommetjes. Om te beginnen zou een daling van de huizenprijzen met bijvoorbeeld 20% een fors gat slaan in de vermogenspositie van jongere woningbezitters. Tentatieve berekeningen suggereren dat in zo’n situatie - gegeven de vermogensverdeling binnen deze groep – meer dan de helft van de huizenbezitters onder de 30 jaar met een netto schuldpositie wordt opgezadeld. Een kwart wordt in die situatie zelfs geconfronteerd met een netto schuld van tenminste

- 18 -

NLG 50.000. Het is onwaarschijnlijk dat dit geen vertrouwensschok c.q. reactie in bestedingsgedrag uitlokt, ook al gaat het hier in beginsel om een papieren verlies zolang men de woning niet verkoopt. De recente geschiedenis leert dat economische subjecten hier gevoelig voor zijn. Hogere leeftijdsgroepen hebben in het algemeen een gunstigere vermogensuitgangspositie en kunnen daarom een dergelijke prijsdaling beter opvangen zonder hiervoor substantiële aanpassingen te treffen. Dit neemt niet weg dat onder deze omstandigheden ook een aanzienlijk deel van de dertigers en in mindere mate veertigers met een netto schuldpositie zal worden geconfronteerd.

De uiteindelijke gevolgen van een eventuele rentestijging zijn met name afhankelijk van de lengte van de rentefixatietermijnen en de afgesloten hypotheekvorm. Gemiddeld genomen kennen de afgesloten hypotheken in Nederland volgens de enquête een resterende rentevaste periode van ongeveer 8 jaar. Bij een derde van alle hypotheken komt de rentevaste termijn binnen vijf jaar ten einde. Voor jongere hypotheekbezitters is dit voor een kwart van alle hypotheken het geval (zie tabel 8). Bij veronderstelde gelijkblijvende inkomens zal een rentestijging met bijvoorbeeld 2 procentpunten de bruto woonlasten uiteindelijk doen toenemen met grofweg 7½ % van het bruto

- 19 -

Tabel 8 Resterende rentevaste periode, naar leeftijd % van totaal leeftijdsklasse Leeftijd Termijn 1 2 3 4 5 6

Tot 30 jaar 30-39 jaar 40-49 jaar ____________ ___________ _________

0 t/m 5 jaar 6 t/m 10 jaar 11 t/m 15 jaar 16 t/m 20 jaar 21 jaar of meer Weet niet/ geen opgave

25 61 6 7 0 1

34 40 12 13 1 0

32 34 16 8 7 2

50-65 jaar Totaal __________ ________ 40 36 9 7 7 1

34 40 12 9 4 1

Bron: DNB-enquête, maart 2000

inkomen voor 30-minners tot 4% van het bruto inkomen voor 50-plussers. Een aanmerkelijk deel van de hypotheekbezitters zal echter al eerder met zwaardere lasten worden geconfronteerd.

Bij bovenstaande calculaties is geabstraheerd van de macro-economische effecten die een renteverhoging en huizenprijsdaling met zich meebrengen voor economische groei, inkomen en werkgelegenheid. Berekeningen met het macro-economische model MORKMON voor Nederland laten zien dat deze substantieel zijn. Zo zal een rentestijging met 2 procentpunten gecombineerd met 20% lagere huizenprijzen het bbp-volume in Nederland in twee jaar tijd drukken met in totaal 3 procent. Een dergelijke samenloop van rentestijging en huizenprijsdaling is zeker niet ondenkbeeldig en zou een verdere verzwaring inhouden van de financiële lasten. Niet uitgesloten kan worden dat de economische repercussies dieper zijn als het sentiment van consumenten en producenten eenmaal omslaat.

Risicoprofiel beschouwd naar sociale klasse Een tweede opdeling van de populatie huiseigenaren die de enquête mogelijk maakt is naar sociale klasse. Hierin worden huishoudens geclassificeerd op basis van zowel opleiding als beroep. Zo is iemand met een hoge opleiding en hoog gekwalificeerd werk in een hoge sociale klasse ingedeeld. Er worden vier sociale klassen onderscheiden. Doordat elke klasse een vergelijkbare leeftijdsopbouw kent verschaffen deze cijfers additionele informatie over het risicoprofiel van huiseigenaren naast de hierboven geschetste voor leeftijdscategorieën. Dit is een uitkomst die bevestigd wordt door de nadere statistische analyse (zie bijlage 2). Het eerste wat bij inspectie van de tabellen 9 tot en met 11 in het oog springt is dat het risicoprofiel naar sociale klasse veel minder geprononceerd is dan voor leeftijdscategorieën. Zo hebben huishoudens in alle vier onderscheiden klassen gemiddeld genomen rond 1990 een huis gekocht. Dit betekent dat allen een aanzienlijke overwaarde op het eigen huis hebben zien ontstaan. Met een netto vermogen van NLG 140.000 heeft een gemiddeld huishouden in de laagste sociale klasse (ruim) minder dan de helft van dat uit de hoogste klasse (tabel 9). Desalniettemin kan

- 20 -

worden gesproken van een aanzienlijke financiële buffer, waarmee een eventuele terugval van de huizenprijzen kan worden opgevangen. Dit neemt overigens niet weg dat een flink deel van de hypotheekbezitters – dwars door alle sociale klassen heen - met een netto schuld komt te zitten als de huizenmarkt inzakt. Bij een huizenprijscorrectie van 20% gaat het al gauw om 30% van de huishoudens. Dit percentage ligt met 55% voor jongeren natuurlijk wel veel hoger.

Tabel 9 Risicoprofiel hypotheekbezitters naar sociale klasse % van totaal betreffende klasse, tenzij anders vermeld

Sociale klasse Maatstaf 1 2 3

Hypothetische rentelasten a) Hypothecaire schuldquote a) Heeft beleggingshypotheek levenhypotheek 4 Vermogen per huishouden (gem. x 1000 gld.) 5 Heeft recentelijk huis gekocht (in 1998 of later)

Laagste ___________

Midden lager ___________

Midden hoger ___________

Hoogste _________

19½ 2,8 14 10 140

19 2,7 11 16 178

17½ 2,5 18 13 232

15½ 2,2 17 13 330

15

18

19

17

a) Als percentage van bruto inkomen. Rentelasten bepaald bij rekenrente van 7% Bron: DNB-enquête, maart 2000

Tabel 10 Perceptie hypotheekbezitters naar sociale klasse % van totaal betreffende klasse, tenzij anders vermeld Sociale klasse

1 2 3 4 5

Laagste _________ Huizenprijs te hoog 50 reëel 42 Huizenprijs zal verder stijgen 66 zal dalen 4 Rente zal stijgen 32 zal dalen 12 Zal mogelijk extra hypothecair krediet opnemen 15 Extreme huizenprijsdaling geen invloed op gedrag 80

Midden lager Midden hoger Hoogste _____________ ____________ ________ 51 63 61 38 30 37 56 56 64 7 8 6 52 53 61 7 7 5 18 17 13 88 88 88

Bron: DNB-enquête, maart 2000

Tabel 11 Resterende rentevaste periode, naar sociale klasse % van totaal betreffende klasse Sociale klasse Termijn 1 0 t/m 5 jaar 2 6 t/m 10 jaar 3 11 t/m 15 jaar 4 16 t/m 20 jaar 5 21 jaar of meer 6 Weet niet/ geen opgave Bron: DNB-enquête, maart 2000

Laagste Midden lager ____________ ____________ 36 29 37 42 11 11 11 9 5 6 0 3

Midden hoger ____________ 34 39 13 8 4 2

Hoogste ___________ 39 41 8 8 3 1

- 21 -

Overigens is bij hypotheekbezitters in de lagere sociale klassen de H/I verhouding met een waarde van 2,7 à 2,8 relatief hoog, hoewel niet veel hoger dan bij de twee hoogste klassen. Daarmee zijn ze wat gevoeliger voor renteveranderingen. Bovendien zal een substantieel deel van deze groep al vrij snel met de lasten van een hogere rente worden geconfronteerd (tabel 11). Daar staat tegenover dat huizenbezitters uit lagere sociale klassen gemiddeld genomen minder risicovolle hypotheekvormen afsluiten (zie tevens bijlagentabel B2). Wat grotere verschillen doen zich voor bij de verwachtingsvragen. Zo houden huishoudens uit de lagere sociale klassen minder rekening met een rentestijging (zie tabel 10 en bijlagentabel B6).

Uit het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat huishoudens uit lagere sociale klassen weliswaar iets kwetsbaarder zijn voor een rentestijging, maar dat de verschillen minder eenduidig zijn dan bij de opdeling naar leeftijd.

- 22 -

7 SAMENVATTENDE CONCLUSIES

De belangrijkste bevindingen op basis van de enquête-uitkomsten zijn: 1 Het oversluiten van bestaande hypotheken of het afsluiten van tweede hypotheken hangt veelal samen met de wens om de maandelijkse woonlasten te verlagen of de overwaarde te verzilveren ten behoeve van woningverbetering, consumptieve doeleinden of beleggingen; 2

De hausse op de huizenmarkt heeft geleid tot omvangrijke extra bestedingen van

woningbezittende huishoudens, oplopend van naar schatting NLG 4 miljard in 1996 tot ruwweg NLG 14 miljard in 1999. Daarmee is de afgelopen jaren een forse impuls gegeven aan de economische groei in Nederland (0,6 à 0,7 procentpunt in 1999); 3

Hypotheekbezitters zien de toekomst zonnig in. Men heeft weliswaar het gevoel dat de

woningmarkt enigszins is doorgeschoten, doch de gepercipieerde overwaardering is bescheiden indien afgezet tegen de forse huizenprijsstijgingen van de afgelopen tijd; 4 Een ruime meerderheid woningbezitters verwacht dat de huizenprijzen sterk zullen doorstijgen. Het feit dat de woningmarkt - ook volgens henzelf - overgewaardeerd is, de rente naar hun eigen oordeel zal stijgen en dat men verwacht dat de hypotheekrenteaftrek binnen 10 jaar zal worden beperkt doet hier kennelijk weinig aan af; 5 Mocht de woningmarkt inzakken dan zal dit naar eigen zeggen niet tot gedragsaanpassingen leiden, tenzij dit gepaard gaat met andere ingrijpende gebeurtenissen zoals het verlies van een baan. Dit is even opmerkelijk als onwaarschijnlijk: bij een forse woningprijsdaling zal immers een flink deel van de hypotheekbezitters opgezadeld worden met een netto schuldpositie. De kans is groot dat het huidige sterke consumentenvertrouwen daardoor zal worden aangetast; 6 Bepaalde deelgroepen onder de hypotheekbezitters lopen grotere risico’s in de zin dat hun vermogensbuffers en woonlasten minder berekend zijn op tegenvallers. In het bijzonder jongere hypotheekbezitters blijken als starters op de woningmarkt financieel kwetsbaar; 7 Welbeschouwd duiden de enquête-uitkomsten op hogere risico’s dan door de ondervraagden zelf gepercipieerd. Men lijkt derhalve op dit moment ongevoelig voor waarschuwende berichtgeving. Veelzeggend in dit verband is dat 1 op de 6 hypotheekbezitters er over denkt binnen 2 jaar, eventueel opnieuw, een extra hypotheek op het huis af te sluiten. Tegen deze achtergrond kan niet worden uitgesloten dat de hausse op de huizenmarkt nog niet over zijn hoogtepunt heen is, met alle (oplopende) risico’s vandien.

- 23 -

BIJLAGE 1 VRAGENLIJST BIJ ENQUÊTE

Algemene vragen 1 Is het huis waar u woont, uw eigendom? 2 In welk jaar heeft u dit huis gekocht? 3 Voor welk bedrag heeft u toen dit huis gekocht? Dat is het bedrag dat u met de vorige eigenaar of bouwer bent overeengekomen. Dus het bedrag zonder kosten koper. 4 Wat is op het ogenblik globaal de waarde van het huis als u het nu in onbewoonde staat zou verkopen? 5 Hoeveel hypotheekleningen heeft u op uw huis afgesloten? 6 Als u kijkt naar uw hypotheeklasten. Dat wil zeggen de lasten die te maken hebben met ? de betaalde BRUTO rente (rente voor aftrek van belasting) en ? de aflossing of de betaalde verzekeringspremie. Welk deel van uw gezamenlijke BRUTO huishoudinkomen gaat op aan alle hypotheeklasten? Het BRUTO inkomen is het inkomen inclusief de werkgeversbelasting. 7 Wat is op het moment de waarde van uw netto vermogen. Dat zijn alle bezittingen minus alle schulden. Dus inclusief de waarde van uw huis minus (de restwaarde van) uw hypotheeklening(en)?

Specifieke vragen over motieven en besteding hypotheekleningen (voor iedere hypotheek te beantwoorden)

8 Wat is de hoogte van het hypotheekbedrag dat op het huis is afgesloten? 9 In welk jaar heeft u deze hypotheek afgesloten? 10 Wat is de duur van deze hypotheek; het gaat dan niet om de duur van de renteperiode, maar om de termijn waarvoor de hypotheeklening is aangegaan? 11 Hoe hoog is de huidige rente van deze hypotheek? 12 Voor hoeveel jaren is de rente van de hypotheek vastgezet? Dit is de periode vanaf het begin tot het einde van de rentevaste periode. 13 Over hoeveel jaar loopt deze rentevaste periode af? 14 Is deze hypotheek gewoon één hypotheekvorm of een mengeling van hypotheekvormen, bijvoorbeeld een spaar- en beleggingshypotheek; of een beleggings- en aflossingvrije hypotheek?

- 24 -

15 U heeft in … . uw huis gekocht; deze hypotheek heeft u later afgesloten. Wat is de reden geweest om deze hypotheek later af te sluiten? 16 U heeft bij deze hypotheek overwaarde gekregen. Hoe hoog was dit bedrag? 17 Waaraan heeft u dit bedrag bij benadering besteed? 18 Wat of wie heeft u ertoe aangezet om juist de overwaarde van uw woning te gaan gebruiken en niet te gaan sparen of op een andere manier te gaan lenen? Welke is de belangrijkste?

Verwachtingsvragen ten aanzien van huizenprijs, rente, hypotheekrenteaftrek e.d.

19 Heeft u plannen om de komende 2 jaar uw lopende hypotheek over te sluiten en gelijktijdig te verhogen of een extra hypotheek af te sluiten om hiermee extra geld in handen te krijgen? 20 Wat zijn uw verwachtingen ten aanzien van de hypotheekrente over 2 jaar in vergelijking tot de huidige hypotheekrentestand? 21 Acht u de huidige marktwaarde voor uw huis in overeenstemming met de reële waarde? De reële waarde is de waarde dat u voor uw huis wilt betalen als u het weer zou kopen. Is de marktwaarde te hoog, te laag of ongeveer gelijk met de reële waarde? 22 Wat verwacht u voor de ontwikkeling van de gemiddelde huizenprijs in Nederland in de komende tijd? Met hoeveel procent per jaar zal de huizenprijs de komende tijd stijgen/dalen? 23 Hoe zou een extreme huizenprijsdaling van bijvoorbeeld 40% uw gedrag beïnvloeden? Wat zou u het eerste gaan doen? 24 In uw huishouden kunnen velerlei dingen gebeuren. Leuke en minder leuke dingen. Welke eventuele gebeurtenissen binnen uw huishouden zouden er voor zorgen dat het betalen van de hypotheek moeizamer zou gaan? Dat wil zeggen dat de hypotheeklasten te hoog worden. 25 Verwacht u dat de hypotheekrenteaftrek binnen afzienbare tijd, zeg 10 jaar, wordt beperkt?

- 25 -

BIJLAGE 2 RESULTATEN LOGIT-ANALYSE

De in deze bijlage opgenomen tabellen geven de resultaten van een multinomiale logit-analyse van de invloed van een aantal achtergrondkenmerken van hypotheekbezitters op de beantwoording van een aantal vragen. Daarbij wordt rekening gehouden met de eventuele onderlinge samenhang tussen deze karakteristieken. De gebezigde logit-analyse methode doet recht aan het feit dat antwoordcategorieën een discreet karakter hebben. De geschatte coëfficiënten (met tussen haakjes hun absolute t-waarde) in de logit-analyses geven het effect van de desbetreffende karakteristiek op de kans (in procenten) dat men kiest voor de desbetreffende antwoordcategorie. Als relevante karakteristieken zijn de volgende grootheden beschouwd: • Sociale klasse: afgemeten aan beroep en opleiding hoofdkostwinner (1 laag, 5 hoog) • Leeftijd: afgemeten aan leeftijd hoofdkostwinner (in jaren) • Inkomen: betreft bruto huishoudinkomen op jaarbasis in duizenden guldens, klasse 1 t/m 17 1: 0-9

5: 18-21

9: 30-33

13: 51-63

2: 9-12

6: 21-24

10: 33-39

14: 63-75

3: 12-15

7: 24-27

11: 39-45

15: 75-99

4: 15-18

8: 27-30

12: 45-51

16: 99-123

17: 123 of meer

• Vermogen: betreft netto vermogen van huishoudens in duizenden guldens, klasse 1 t/m 8 1: geen vermogen, maar schuld

4: 50-100

7: 500-1.000

2: geen vermogen, maar ook geen schuld

5: 100-250

8: meer dan een miljoen

3: 1-50

6: 250-500

- 26 -

Tabel B1 Hoeveel hypotheekleningen heeft u op uw huis afgesloten? _______________________________________________________ Kenmerken Eén Twee of meer ____________ ______________ ______________ Sociale klasse 2,76 (1,7) -2,76 (1,7) Leeftijd -0,79 (4,8) 0,79 (4,8) Inkomen -0,75 (0,8) 0,75 (0,8) Vermogen -1,95 (1,9) 1,95 (1,9) _______________________________________________________

Tabel B2 Welke hypotheekvorm of -vormen heeft uw hoogste hypotheek? __________________________________________________________________________________ Kenmerken Lineaire of annuï- Spaarhypotheken Leven-, beleggings- of Aflossingsvrije teitenhypotheken effectenhypotheken hypotheken ____________ ______________ ______________ __________________ _______________ Sociale klasse -1,89 (2,2) 0,13 (0,1) 1,85 (1,4) -0,09 (0,1) Leeftijd 0,43 (4,3) -0,74 (4,4) -0,54 (3,5) 0,85 (5,7) Inkomen -0,30 (0,7) 1,42 (1,7) 0,68 (0,9) -1,80 (2,5) Vermogen 0,60 (1,1) -0,96 (1,1) -1,59 (1,9) 1,95 (2,2) __________________________________________________________________________________

Tabel B3 Welk deel van uw gezamenlijk huishoudinkomen gaat op aan hypotheeklasten? _________________________________________________________________________________ Kenmerken Minder dan 25% Meer dan 25% Weet niet/ geen opgave ____________ ___________________ ___________________ ___________________ Sociale klasse 1,39 (1,0) 0,79 (0,6) -2,17 (2,9) Leeftijd 0,53 (3,6) -0,45 (3,0) -0,08 (1,3) Inkomen 5,11 (5,9) -4,13 (4,8) -0,98 (2,8) Vermogen 4,03 (4,7) -3,11 (3,6) -0,92 (2,3) _________________________________________________________________________________

Tabel B4 Acht u de huidige marktwaarde voor uw huis in overeenstemming met de reële waarde? _________________________________________________________________________________ Kenmerken Geen overwaardering Wel overwaardering Weet niet/ geen opgave ____________ ___________________ ___________________ ___________________ Sociale klasse -0,15 (0,1) 1,16 (0,7) -1,01 (1,8) Leeftijd 0,28 (1,8) -0,32 (2,0) 0,04 (0,9) Inkomen 0,14 (0,2) 0,04 (0,0) -0,17 (0,7) Vermogen -2,62 (2,6) 3,20 (3,1) -0,58 (1,7) _________________________________________________________________________________

- 27 -

Tabel B5 Wat verwacht u voor de ontwikkeling van de gemiddelde huizenprijs in de komende tijd? _________________________________________________________________________________ Kenmerken Daalt of blijft gelijk Stijgt Weet niet/ geen opgave ____________ ___________________ ___________________ ___________________ Sociale klasse -0,74 (0,5) 0,83 (0,5) -0,09 (0,3) Leeftijd 0,22 (1,4) -0,27 (1,7) 0,04 (1,4) Inkomen -0,99 (1,1) 1,19 (1,3) -0,20 (1,5) Vermogen 2,49 (2,4) -2,44 (2,4) -0,05 (0,3) _________________________________________________________________________________

Tabel B6 Wat verwacht u t.a.v. de hypotheekrente over 2 jaar in vergelijking met de huidige stand? _________________________________________________________________________________ Kenmerken Lager of even hoog Hoger Weet niet/ geen opgave ___________________ ___________________ ___________________ ____________ Sociale klasse -1,20 (0,7) 3,77 (2,2) -2,57 (3,0) Leeftijd 0,30 (1,9) -0.23 (1,4) -0.07 (0,9) Inkomen -1,15 (1,3) 1,37 (1,5) -0,22 (0,6) Vermogen -0,38 (0,4) 1,24 (1,2) -0.86 (1,8) _________________________________________________________________________________

Tabel B7 Verwacht u dat de hypotheekrenteaftrek binnen 10 jaar wordt beperkt? __________________________________________________________________________________ Kenmerken Ja, maar niet Ja, met inachtneming Ja, ik verwacht Nee Weet niet/ geen opgave voor bestaande van compenserende een duidelijke contracten maatregelen lastenverzwaring ____________ ____________ _________________ _____________ _________ __________ Sociale klasse 0,45 (0,3) 0,78 (0,5) -0,01 (0,0) -0,85 (0,6) -0,37 (0,7) Leeftijd 0,70 (4,4) -0,47 (2,9) -0,11 (0,9) 0,04 (0,3) -0,16 (2,0) Inkomen 0,23 (0,3) -0.09 (0,1) -1,15 (1,9) 1,42 (1,7) -0,41 (1,6) Vermogen 0,26 (0,3) 0,50 (0,5) -0,41 (1,6) -0,32 (0,4) -0,03 (0,1) __________________________________________________________________________________

Tabel B8 Heeft u plannen om de komende 2 jaar overwaarde op uw woning te verzilveren? _________________________________________________________________________________ Kenmerken Nee Ja, zeker/ misschien Weet niet/ geen opgave ____________ ___________________ ___________________ ___________________ Sociale klasse 0,24 (0,2) 0,21 (0,2) -0,46 (0,9) Leeftijd 0,19 (1,5) -0,30 (2,4) 0,12 (2,0) Inkomen 1,74 (2,7) -1,43 (2,3) -0,32 (1,3) Vermogen 0,02 (0,0) 0,70 (0,9) -0,72 (2,0) _________________________________________________________________________________