(Versie 4.0 -Goedgekeurd door de RvC op 20 mei 2010) (Versie Vastgesteld door de directie op 20 mei 2010))

Jaarbericht 2009 1 Mozaïek Wonen ______________________________________________________________________________________________________

Mozaïek Wonen (Versie 4.0 -Goedgekeurd door de RvC op 20 mei 2010) (Versie 4.0 - Vastgesteld door de directie op 20 mei 2010))

Jaarbericht 2009: - Volkshuisvestingsverslag - Jaarverslag - Jaarrekening

“Zichtbaar in stad, wijk en woning”

Bezoek- en post adres: Bachstraat 1 2807 HZ Gouda 0182-692969 E-mail: [email protected] Website: www.mozaiekwonen.nl


Kerngegevens / Colofon

Naam

Stichting Mozaïek Wonen

Opgericht:

Ontstaan op 1 januari 2005, uit een fusie tussen Woonstichting Ter Gouw en Woningstichting Het Volksbelang: • Ter Gouw ontstond op 25 september 1990, uit een fusie tussen R.K. Woningbouwvereniging St. Jozef, Gouda, opgericht 21 november 1918 en Algemene Woningbouwvereniging Gouda, Gouda, opgericht 10 december 1919; • Woningstichting Het Volksbelang is opgericht op 23 juni 1912. • Op 1 januari 2006 is Mozaïek Wonen gefuseerd met Woningstichting Bodegraven (WSB).

Vestigingsadres

Bachstraat 1, 2807HZ Gouda

Postadres

Postbus 219, 2800 AE Gouda

Telefoonnummer

0182-692969

Faxnummer

0182-692939

E-mail adres

[email protected]

Website

www.mozaiekwonen.nl

Werkgebied

Gouda en omliggende gemeenten: Gouda, Bergambacht, Bodegraven, Boskoop, Moordrecht, Nederlek, Nieuwerkerk aan den IJssel, Ouderkerk, Reeuwijk, Schoonhoven, Vlist, Waddinxveen en Zevenhuizen-Moerkapelle. Dit werkgebied is omschreven in artikel 4 van de statuten van de stichting (akte d.d. 31 december 2005).

Toelating

Bij Koninklijk besluit 67 van 14 september 1912

Kamer van Koophandel

Inschrijving in het Handelsregister onder nummer 29012913

Nummer VROM

L 0232

NRV nummer

3133

Fiscaal nummer

8192.69.128

Verslagjaar

2009

Raad van Commissaris- Dhr. Drs. W.C.Hommels, Voorzitter (tot 5 februari 2010) sen Mevr. Drs. M.J. van Lierop, Vice-voorzitter (wnd-voorzitter vanaf 5 februari 2010) Dhr. Ing. C. Bremmer, Lid Dhr. Mr. R. van Rees, Lid Dhr. J. Dullaart, Lid Dhr. Drs. Ing. D.J. Kras, Lid (tot 1 januari 2010) Dhr. J.H.A. Didden RA - Lid (per 1 januari 2009) Directie

Dhr. E.A. Kraan (tot 5 februari 2010 directeur-bestuurder, sindsdien directeur) Dhr. Drs. P. de Klerk, directeur-bestuurder

Management Team

Dhr. Drs. J. Oosterom, manager Financiën, planning en control Dhr. Drs. H. Brückmann, manager Strategie en ontwikkeling Mevr. H. de Jong-van Westrenen, manager Klantencontacten Mevr. A. Lens, manager Woningbeheer Dhr. Drs. W.F.J.J. Panneman, manager Projectontwikkeling- en realisatie (t/m 26 maart 2010; deze functie is toen toegevoegd aan die van de manager Woningbeheer). Daardoor is de afdeling Vastgoed ontstaan (= Pojecten + Woningbeheer).


Voorwoord “Zichtbaar in Stad, Wijk en Woning”, dat was het motto van ons bedrijfsplan voor 2009. Ondanks de kredietcrisis en de daarop volgende economische crisis, hebben we dat waargemaakt. Zo investeren we meer in Gouda en Bodegraven dan we ooit eerder gedaan hebben. Eigen plannen hebben we overeind gehouden en voorts ook een bijdrage geleverd aan het door laten gaan van belangrijke bouwplannen van projectontwikkelaars. In 2009 is volop gewerkt aan bouwplannen als Thijsselaan, Bolwerk, Boslocatie, Weideveld en Graafse Waard – plannen die in de eerstvolgende jaren worden gerealiseerd. We mogen concluderen dat Gouda en Bodegraven zich goed ontwikkelen – ook door investeringen van derden - tegen het economisch tij in. Kunnen we nu ook gerust zijn op de toekomst? Allerminst. De onzekerheden zijn zeer groot. Neem de Europese beschikking over staatsteun en de Nederlandse volkshuisvesting. Mogelijk gaan we daardoor gestraft worden, omdat we als woningcorporatie gedaan hebben wat ons gevraagd is, namelijk het in tijden van crisis overeind houden van de bouwproductie. Wellicht hebben we binnen een tweetal jaren teveel duurdere nieuwbouwhuurwoningen en hoge inkomens in de toewijzing. Dan worden we vervolgens volgens die beschikking gekort op onze borging en worden onze investeringsambities en –plannen de nek om gedraaid. Nog zo’n onzekerheid. Het Rijk moet fors bezuinigen. De Rijksoverheid denkt nu eindelijk aan hervorming van de woningmarkt, het verlagen van de fiscale renteaftrek en het vrijgeven van de huren. Ten eerste moet je je afvragen of er wel ruimte is om de huren in de sociale sector te verhogen. Volgens de laatste cijfers van WoOn 2009 betaalt de gemiddelde Nederlandse huurder al 37% van zijn besteedbaar inkomen aan woonlasten! Ten tweede: als de overheid het geld niet bij de huurders, maar bij de corporaties haalt, zal ook deze maatregel tot gevolg hebben dat de investeringspotentie van de woningcorporaties opdroogt; met funeste gevolgen voor woningzoekenden, bouwsector en economie. Ook de lokale overheid moet fors bezuinigen, Het risico bestaat dat dit ten koste gaat van welzijn, veiligheid, bereikbaarheid, kwaliteit openbare ruimte, kortom de leefbaarheid, waarvan wij en onze huurders direct de gevolgen ondervinden. Laten we erop vertrouwen dat onze regering en volksvertegenwoordiging in deze moeilijke tijden de goede besluiten gaan nemen. Zo niet, dan zullen Mozaïek Wonen en haar stakeholders rekening moeten houden met afnemende investeringsmogelijkheden en een krimp van het woningbezit. Peter de Klerk, Directeur-bestuurder van Mozaïek Wonen.


Inhoudsopgave Deel 1: Volkshuisvestings- en jaarverslag

1

Jaarbericht 2009: Inleiding en samenvatting

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 1.10

Opgave en missie Doelstellingen en afwegingen Verantwoording over maatschappelijk presteren Verantwoording over maatschappelijke effecten Mozaïek Wonen investeert in kwaliteit Mozaïek Wonen werkt samen met stakeholders Overzicht van overige omstandigheden en prestaties Bestuurlijke organisatie Financiën: het jaarresultaat 2009 Meldingsplichtige en overige belangrijke besluiten

2

Bouwen en kwalitatief instandhouden van het bezit

2.1 2.2 2.3

Het bezit van Mozaïek Wonen Investeringen en onderhoudsuitgaven Duurzaam bouwen en milieu

3

Leefbaarheid

3.1 3.2 3.3 3.4

Criteria voor investeren in leefbaarheid Fysieke kwaliteit van woningen en wooncomplexen Woongedrag en buurtbetrokkenheid Uitgaven op het gebied van leefbaarheid

4

Het bij voorrang en passend huisvesten van de primaire doelgroep

4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6

Huurprijsbeleid Woonruimteverdeling en verhuringen Bijzondere aandachtsgroepen Bestrijden onrechtmatige bewoning Mutatiegraad en verhuurbaarheid Verkoop van woningen

5

Wonen, welzijn en zorg

5.1 5.2 5.3 5.4

Mozaïek: samen werken aan wonen Prestatieveld “Wonen, welzijn en zorg” Pact van Savelberg & Convenant levensloop bestendig bouwen Overige projecten onder de noemer van wonen, welzijn en zorg

Paginanummer

7

17

30

38

48


6

Het betrekken van huurders bij beheer en beleid

6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6

De relatie huurder – verhuurder Huurdersverenigingen Bewonersvergaderingen Bewonerscommissies Klachtencommissie Projectbegeleiding

7

Het waarborgen van de financiële continuïteit

7.1 7.2 7.3 7.4 7.5 7.6

Resultaten 2009 Financiële doelstellingen; waarde bezit en ontwikkeling kasstromen Financiële continuïteit Borging en toegang tot de kapitaalmarkt Renterisico positie Het oordeel van VROM, CFV en WSW

8

Overige volkshuisvestingsaangelegenheden

8.1 8.2

Verleende diensten (servicekosten) Overig bezit

9

Organisatie

9.1 9.2 9.3 9.4

Bestuur Governancestructuur Overleg en samenwerking met belanghouders De werkorganisatie

10 Raad van Commissarissen

51

59

71

72

91

10.1 Toezicht houden en klankborden 10.2 Besluiten RvC 10.3 Bevindingen RvC

Bijlagen • • • • • •

98

Besteding leefbaarheidsfonds, Gouda 2009 Profielschets Raad van Commissarissen, van toepassing sinds 1-1-2005 (samenvatting) Samenstelling Raad van Commissarissen Schema: verdeling van bestuurlijke bevoegdheden binnen Mozaïek Wonen Samenstelling klachtencommissie Verkoop woningen naar complex, in het verslagjaar


Deel 2: Geconsolideerde jaarrekening 2009

109

Consolidatie Stichting Mozaïek Wonen, Mozaïek Wonen Projecten B.V. en Ontwikkelingsmaatschappij Binnenstad Gouda 11

Geconsolideerde balans (na resultaatbestemming)

110

12

Geconsolideerde winsten verliesrekening

112

13

Geconsolideerde kasstroomoverzicht volgens directe methode

113

14

Algemene toelichting

115

15

Grondslagen voor waardering van activa, passiva en resultaat

119

16

Toelichting op de geconsolideerde balans

126

17

Niet in de balans opgenomen verplichtingen

149

18

Toelichting op de geconsolideerde winsten verliesrekening

150

19

Geconsolideerde kengetallen

160

Enkelvoudige Jaarrekening Stichting Mozaïek Wonen 20

Enkelvoudige balans (na resultaatneming)

162

21

Enkelvoudige winsten verliesrekening

164

22

Enkelvoudig kasstroomoverzicht volgens directe methode

165

23

Toelichting op enkelvoudige balans en enkelvoudige winsten verliesrekening

24

Enkelvoudige kengetallen

169

25

Overige gegevens

170

Deel 3: Verklaringen

171

26

Verklaringen van het bestuur en van de RvC

172

27

Mededeling van de accountant

173

28

Accountantsverklaring

177


Deel 1: Volkshuisvestings- en jaarverslag

1

Jaarbericht 2009: Inleiding en samenvatting

1.1 Opgave en missie Stichting Mozaïek Wonen is een middelgrote woningcorporatie, die zich wil laten gelden als maatschappelijke onderneming. Zij beheert per saldo zo’n 10.000 woningen in Bodegraven, Gouda en Moordrecht. Het ondernemingsplan 2006-2010, “Samen werken aan wonen”, was ook in 2009 de leidraad voor uiteenlopende activiteiten. Bij het opstellen ervan zijn alle stakeholders in Gouda en Bodegraven, waaronder de huurdersorganisaties, geraadpleegd. En met beide gemeenten zijn ambitieuze prestatieafspraken gemaakt. De uitvoering van de convenanten “Levensloopbestendig Gouda” en “Levensloopbestendig Bodegraven” – voortvloeiend uit het “Pact van Savelberg” - maken daarvan deel uit. Ons ondernemingsplan en deze prestatieafspraken kondigen forse investeringen aan, zowel in Gouda als in Bodegraven. Globaal investeert Mozaïek Wonen zo’n 400 miljoen euro voor nieuwbouw en stedelijke vernieuwing in de periode tot 2020. Deze opgave is verdeeld in jaarschijven. Die jaarschijven vormen de basis voor ons jaarlijkse bedrijfsplan en onze begroting. Onze plannen en rapportages zijn ingericht naar zes hoofddoelstellingen en diverse subdoelstellingen. Dit alles is een uitwerking van onze missie:

“Mozaïek Wonen ziet als haar primaire taak het bieden van kwalitatief goede woonproducten en diensten aan die groepen die daar zelf niet in kunnen voorzien. Daarnaast biedt Mozaïek Wonen een breed pakket woonproducten en diensten aan die groepen die meer keuze hebben op de woningmarkt. Dit vanuit de visie dat huren een goed product is dat goed past in deze tijd. Mozaïek Wonen ziet haar taak breder dan alleen het bouwen, verhuren en verkopen van woningen. Vanuit haar grote maatschappelijke betrokkenheid geeft zij samen met haar lokale partners invulling aan de thema’s wonen, welzijn, zorg en leefbaarheid. Om deze maatschappelijke verantwoordelijkheid en betrokkenheid gestalte te geven handelt Mozaïek Wonen vanuit een gezonde financiële basis innovatief en slagvaardig. Vanuit de gedachte dat maatschappelijk rendement belangrijker is dan financieel rendement wordt maatschappelijk kapitaal breed ingezet.”

Sinds het opstellen van ons ondernemingsplan “Samen werken aan wonen” waren koerscorrecties nodig. De woningmarkt, beleid van het Rijk en het financieel/economisch tij geven daartoe aanleiding. Waar willen wij dat Mozaïek Wonen over 5 jaar staat? We willen opschuiven naar een sterkere oriëntatie op de mens en de samenleving. Zonder de klantgerichtheid, service, een goede woningkwaliteit, betaalbaarheid en een efficiënte inzet van middelen te vergeten. Mozaïek Wonen vraagt zich bij elke investering en activiteit af of die bijdraagt aan het realiseren van haar missie.

1.2 Doelstellingen en afwegingen De missie van Mozaïek Wonen concretiseren we met behulp van zes strategische doelstellingen:

1. Een grote bouwproductie, voldoende bereikbare voorraad en doorstroming; 2. Een productieve en innovatieve samenwerking in zorg en welzijn; 3. Een grote bijdrage leveren aan de stedelijke vernieuwing en leefbaarheid in Midden-Holland, vooral in Gouda, Bodegraven en Moordrecht, waar onze klanten zijn en onze woningen staan;


4. In alle openheid opereren samen met de stakeholders; 5. Het vermogen uit de stenen halen - zo komen tot een optimaal maatschappelijk rendement, geleverd door een efficiënte en klantgerichte organisatie; 6. Milieubewust handelen en streven naar een energiebesparing van 20% op het verbruik van onze huurders (20% minder dan het verbruik per woning in 2007). Deze strategische doelstellingen zijn voor 2009 vertaald in productie, beschreven in ons Bedrijfsjaarplan 2009 “Zichtbaar in stad, wijk en woning”. Mozaïek Wonen ziet haar woningbezit en financiële middelen als maatschappelijk kapitaal. Dat willen we inzetten voor het “hoogst haalbare” maatschappelijke rendement. Daarom hebben we ruim 20% van onze huurwoningen gelabeld voor verkoop: om ons in staat te stellen om onze opgave te realiseren. Optimale inzet van die middelen impliceert: - Dat we onnodige uitgaven voorkomen; ons bedrijf moet efficiënt zijn (bedrijfsefficiency). - Dat uitgaven maximaal bijdragen aan gewenste maatschappelijke effecten (beleidsefficiency). - Dat we projecten kiezen die de hoogste maatschappelijke rendementen opleveren. Bij de uitvoering van onze plannen betrekken we stakeholders, zoals de aan Mozaïek Wonen gelieerde huurderskoepel, de gemeentebesturen en diverse zorgleveranciers. Hun inbreng is gewenst om te kunnen bepalen wat het hoogste maatschappelijke rendement is en hoe je die kan realiseren. In hoofdstuk 6 rapporteren we over bewonersinvloed. Paragraaf 9.3 meldt hoe invloed van gemeenten, zorgleveranciers en andere stakeholders van Mozaïek Wonen is geborgd.

1.3 Verantwoording over maatschappelijk presteren Dit proces van missie naar strategische doelstellingen, en van strategische doelstellingen naar productie, leidde in 2009 tot de volgende “top tien” van prestaties: 1. Het realiseren van (nieuw)bouwplannen ondanks de kredietcrisis: de oplevering van Het Baken (23 woonzorg-eenheden voor ouderen met verstandelijke beperking); 48 eengezinswoningen aangekocht in Goverwelle/Gouda. En 88 woningen van de Estafetteflat op hoog niveau gerenoveerd en levensloopbestendig gemaakt. 2. Het uitvoeren van tal van projecten, zoals Thijsselaan, Bolwerk, Boslocatie, Weideveld en Graafse Waard. En zo’n 25 projecten zijn in voorbereiding. De meeste daarvan passeren de revu in paragraaf 2.2.1. 3. Het realiseren van ambitieuze onderhoudsinspanning en voorzieningen die substantieel leiden tot meer kwaliteit, het verhelpen van gebreken, energiebesparing en het verhogen van comfort (zie daarover paragraaf 2.2.2). 4. Wijkaanpak/wijkanalyses/wijkvisies: gezamenlijk met partners ontwikkeld. 5. Wijkontwikkeling: Centrum-ontwikkeling Korte Akkeren, Snoystraat/Westerkade, Olympiadeplein. 6. Wijkontwikkeling: aankoop Futselaar-gronden (doorbraak parkeren) en gebiedsexploitatie Korte Akkeren: vereenvoudiging, versnelling, lagere kosten. 7. Actualisering Prestatieafspraken Gouda 2010-2014. Paragraaf 9.3.2 vertelt over de ver strekkende inhoud daarvan. 8. Stakeholders-bijeenkomsten waarin het maatschappelijke ondernemen van Mozaïek Wonen is getoetst aan inzichten en wensen van primaire partners (waarover meer in paragraaf 9.3). 9. Organisatie ontwikkeling: een geheel nieuw en meer omvattend informatiesysteem geïmplementeerd (empire) en een datawarehouse voor strategisch voorraadbeleid en bedrijfsrapportage. Een start gemaakt met vermindering van bedrijfskosten met 15% te bereiken in 2012. 10. Governance: integriteitscode en klokkenluidersregeling vastgesteld; visitatie voorbereid, uit te voeren in 2010; meer uitgebreid komt governance in de hoofdstukken 9 en 10 aan de orde. In het volgende overzicht leggen wij wat uitgebreider verantwoording af over ingezette middelen, prestaties en maatschappelijke effecten. Wat presteerden we in 2009? Dat blijkt uit deze samenvatting die, waar mogelijk, SMART wordt gepresenteerd.


1.4 Verantwoording over maatschappelijke effecten In dit verslag leggen wij verantwoording af aan onze stakeholders over ingezette middelen, prestaties en maatschappelijke effecten. Wat presteerden we in 2009? Dat blijkt uit deze samenvatting: Strategisch doel

Realisatie in 2009

Maatschappelijk effect

1. Een grote bouwproductie, voldoende bereikbare voorraad en doorstroming.

- Oplevering nieuwbouw Het Baken: 23 Woonzorgeenheden - Oplevering hoogniveau renovatie: 88 Woningen Estafetteflat (Gouda) - Aankoop 48 eengezinswoningen - Woning in productie: Thijsselaan (34 appartementen); participatie in project Bolwerk (circa 30 woningen), Waterhoen (26 appartementen); Bloemendaal (27 appartementen); Weideveld (70 appartementen en eengezinswingen) - Woning in voorbereiding (A-status): Vromade (28 appartementen; Graafse Waard (166 woningen); Boslocatie (28 appartementen); Oud Goverwelle (60 appartementen). - In 2009 is voorts gewerkt aan projecten met een lagere status, die wachten op uitvoering binnen vijf jaar; deze plannen omvatten tegen de 500 woningen. - Alternatief ontwikkeld voor de vroegere woningbalans: acquisitieopgave op basis van verschil voorraad <> behoefte en nieuwbouwplannen - Betrekken WoonAdviescie Gouda en Bodegraven bij projecten - Met wijkpartners ontwikkelen wijkanalyses en -visies en vaststellen actie - Strategisch voorraadbeleid geactualiseerd - Huurbeleid gematigd 89% van onze woningvoorraad heeft een huur beneden de aftoppingsgrens van € 548. 84% van de woningen heeft een huurprijs beneden de 80% van de maximale huurprijsgrens. - 561 keukenblokken vervangen - 301 doucheruimtes vernieuwd - 138 toiletruimte vernieuwd - 400 HR-ketels geplaatst - Gevelonderhoud en portieken aangepast

Uitvoeringsprogramma Levensloopbestendig Gouda en Bodegraven realiseren. Differentiatie woningvoorraad met aanvaardbare woonlastenquote. Werkgelegenheid bevorderen.

Oplevering Het Baken: 23 woonzorg-eenheden voor oudere verstandelijk gehandicapten in Gouda.

Huisvesting van specifieke doelgroepen. Optimaliseren zorg en sociaal vangnet voor iedereen.

2. Een productieve en innovatieve samenwerking in zorg en welzijn.

Start nieuwbouw 34 appartementen Thijsselaan in Gouda, bestemd voor 55+ met zorgindicatie. Gezamenlijke projecten voorbereid, zoals: - Centrum Korte Akkeren (Gouda) - Olympiadeplein (Gouda) - Winterdijk (Gouda) - Weideveld (Bodegraven) - Westeinde (Moordrecht) - Rijngaarde (Bodegraven)

Afstemming met stakeholders: gedragen visies en plannen. Moderniseren en vergroten woningvoorraad. Verbetering slaagkansen voor alle doelgroepen – bevorderen doorstroming.

Verhogen kwaliteit van de voorraad. Lagere energielasten. Minder CO2-uitstoot.


Strategisch doel

Realisatie in 2009


3. Een grote bijdrage leveren aan de stedelijke vernieuwing en leefbaarheid in MiddenHolland, natuurlijk en vooral in Gouda, Bodegraven en Moordrecht

- Participatie in project Bolwerk - Oprichting Ontwikkelings Maatschappij Binnenstad Gouda B.V.: kocht verkrotte panden aan in hartje Gouda, renovatie in voorbereiding.

Upgraden verwaarloosd stedelijke gebied. Vergroten leefbaarheid.

- Empowermentfonds ingesteld - Bewonersinitiatieven gestimuleerd - Collectief particulier opdrachtgeverschap bevorderd - Implementeren Beleidsplan participatie - Verbeteren informatie-uitwisseling tussen organisaties - Opzetten registratie van signalen uit de wijk - Overleg gebruikers Maatschappelijk vastgoed - Bewonerswaardering > 7 (monitoren)

Bijdragen aan voorzieningen, werkgelegenheid, stages, trajecten om zelfredzaamheid te verhogen, aan bestrijding overlast, tegengaan illegale bewoning, enzovoorts.

Waardering relaties: 7.7

Vergroten draagvlak en onderlinge betrokkenheid.

4. In alle openheid opereren samen met de stakeholders

5. Vermogen uit de stenen halen, zo komen tot een optimaal maatschappelijk rendement, geleverd door een efficiente en klantgerichte organisatie

Na stakeholdersbijeenkomsten en enquêtering zijn stakeholders betrokken bij het schrijven van het nieuwe ondernemingsplan - Afwegingsmodel maatschappelijk rendement is geoptimaliseerd; - Verantwoording in jaarbericht: input-output-outcome, leefbaarheids-uitgave en prestaties, milieu uitgaven en prestaties, zijn aangescherpt; - Visitatie is voorbereid, wordt in 2010 uitgevoerd.

Transparant verantwoorden, open en samen met stakeholders.

Meerjarige prestatieafspraken met gemeente Gouda vernieuwd: is een omvangrijk “maatschappelijk verdrag”, waarvan de inhoud en strekking in paragraaf 9.3.2 wordt toegelicht.

Samenwerking met de gemeenten bestendigen. De Woonvisie realiseren.

Jaarbericht 2008 is wederom tot de 25 meest transparante jaarverslagen in de sector woningcorporaties gerekend (competitie Het Glazen Huis). We scoorden ook goed op het thema duurzaamheid.

Investeringskeuzen Mozaïek Wonen voor stakeholders transparanter maken.

Verkoop van 40 woningen in Gouda en Bodegraven

Financiële middelen genereren, nodig om plannen te financieren.

Start verkoop van 34 galerijflatwoningen, 2-, 3- en 4kamer woningen aan de mararthonlaan.

Kansen voor starters die willen kopen vergroten. Differentiatie woningbezit – middelen voor investeringen vergaren.

Afdeling Woonfraude, in 2008 ontwikkeld, stoomt op: 98 meldingen onderzocht, resultaat: 15 vrijwillige huuropzeggingen, 8 ontruimingen, bijgedragen aan grenzenverleggende jurisprudentie met betrekking tot het innen van boetes. Afdeling Overlast behandelde 163 dossier, waarvan 21 een intensieve aanpak vereisten. Tijdens de nieuwjaarsreceptie 2009 is de samenwerkingsovereenkomst met het project “Buurtbemiddeling” ondertekend.

Bevorderen, leefbaarheid, sociale veiligheid. Deze extra inspanning leverde ook extra te verhuren of te verkopen woningen op. Buurtbemiddeling impliceert ook zelfredzaamheid vergroten.

Nieuw automatiseringspakket in gebruik genomen (Empire) waardoor de bedrijfssturing en informatievoorziening op moderne leest is geschoeid, zowel op operationeel, als op strategisch niveau.

Mozaïek Wonen slagvaardiger en dynamischer maken.


Strategisch doel

6. Milieubewust handelen en streven naar een energiebesparing van 20 % op het verbruik van onze huurders

Realisatie in 2009


- Bedrijfskosten verlagen: Analyse van kosten-/batensoorten is voltooid, vergezeld van voorstel tot reductie van kosten. - Discussie kerntaken gevoerd, ligt mede ten grondslag aan bezuinigingen en voorstellen tot outsourcing.

Optimalisering inzet van middelen voor de volkshuisvesting (primaire taken).

Bij nieuwbouw hanteren we het handboek “Duurzaam bouwen”. In onderhoudsprojecten plaatsten we ruim 400 HR CV-ketels. - Sloop van 88 ”energiekrotten” voorbereid, bewoners uitgeplaatst, wordt in 2010 uitgevoerd; - Strategieën complexen heroverwogen, wordt verwerkt in meerjarenonderhoudsbegroting (dubbel glas aanbrengen, daken en gevels isoleren, e.d.) - Onderzoek naar toepassing GPR Gebouw bestaandbeheer.

Duurzaam bouwen, energie besparen.

- 60 nieuwe keukens en badkamers plus verwijderen geisers in flats Walraven van Hallaan. - € 450.000 geïnvesteerd in dubbel glas.

Energieverbruik verlagen (en woonlasten beheersbaar houden). Reductie van CO2uitstoot, indachtig Kopenhagen 2009. Duurzaam moderniseren woningbezit in wijkontwikkeling GoudaOost.

1.5 Mozaïek Wonen investeert in kwaliteit Kwaliteitsverbetering is een expliciete doelstelling van Mozaïek Wonen. Daarom is de organisatie afgestemd op extra inspanningen, vooral op het gebied van wijken projectontwikkeling en leefbaarheid. Dat we de bouwproductie op gang wisten te brengen, dat is voor woningzoekenden van het grootste belang. In 2009 leverde Mozaïek slechts één woongebouw op met 23 woonzorg-eenheden (in 2008: 76 – in 2007: 81). Maar in paragraaf 2.2.1 blijkt dat tal van projecten in de steigers staan. In de komende jaren zal dat volop blijken uit toenemende productiecijfers. In 2009 zijn we voor 100 miljoen verplichtingen aangegaan. Mozaïek Wonen investeert eveneens fors in bestaande woningen. We verbeteren de onderhoudsstaat en de woonkwaliteit. Het laatste vooral door het toevoegen van goede badkamers, keukens, energiezuinige verwarmingssystemen. Daarnaast is verbetering van toegankelijkheid en doorgankelijkheid van woningen een belangrijk onderwerp. De belangrijkste onderhoudsprojecten zijn vermeld en toegelicht in paragraaf 2.2.2. Daar maken we ook duidelijker wat je als huurder concreet ervaart: 301 doucherenovaties (2008: 377), 400 HR-ketels geplaatst (2008: 254), enzovoorts.

1.6 Mozaïek Wonen werkt samen met stakeholders Het overleg met aan Mozaïek Wonen gelieerde huurdersverenigingen (in Gouda en Bodegraven) verloopt conform de regels van het Besluit beheer sociale-huursector en de Overlegwet. In de Hoofdstuk 6 bevat daarover meer informatie. Per 1 januari 2009 is de Overlegwet ingrijpend vernieuwd; de bewonersparticipatie is op die nieuwe leest geschoeid. Mozaïek Wonen heeft zich verplicht tot uitvoering van de Convenanten Levensloopbestendig Gouda en Bodegraven. Sinds oktober 2006 werken Mozaïek Wonen de Vierstroom samen op basis van een intentieovereenkomst, gericht op de leefbaarheid van wijken en de aanwezigheid van de eerstelijnsgezondheidszorg. We tekenden in 2007 eveneens een convenant met de Reclassering: onder voorwaarden stellen we jaarlijks vijf woningen beschikbaar aan ex-delinquenten. Mozaïek Wonen is ook partij in het Convenant Sluitende aanpak jeugdwerkloosheid Gouda (2007) en in het Convenant Veiligheid (2008). En we werken natuurlijk samen in tal van projecten op het terrein van woonzorg en leefbaarheid. In deze context verwijzen we ook nog eens naar de nieuwe prestatieafspraken met de gemeente Gouda, waarvoor in 2009 de grondslag is gelegd (meer daarover in paragraaf 9.3.2).


In 2007 al heeft de Raad van Commissarissen besloten hoe de Raad om wil gaan met de Governancecode, te weten conform het “pas toe of leg uit” -principe. Inmiddels is deze code geïmplementeerd; daarvan leggen we verantwoording af in paragraaf 9.2 en in hoofdstuk 10. Uit dit alles blijkt dat onze corporatie steeds meer is verweven met de maatschappij. We zijn betrokken bij relevante ontwikkelingen. Via businessclubs, Bouwsoos en de Stichting Marketing Gouda maken we deel uit van een netwerk. Zie over dit alles paragraaf 9.3.

1.7 Overzicht van overige omstandigheden en prestaties 1.7.1 Korte impressie woningmarkt Gouda en Bodegraven In 2009 zette de recessie in. Verwacht wordt dat die ook in 2010 en 2011 nog zal voortduren. We ervaren een terugval in de verkoop van woningen. De koper is nog voorzichtiger geworden. Hij of zij wacht op zekerheid, enerzijds qua maatschappelijke positie (wat gebeurt er met mijn inkomen?), anderzijds wat de overheid betreft (vermindering hypotheekrente-aftrek?). Als gevolg van de afgenomen bereidheid tot kopen bieden projectontwikkelaars hun projecten aan aan corporaties om ze in de verhuur te doen. Mozaïek Wonen kan deze projecten meestal niet overnemen. Vooral niet wanneer het gaat om grotere en dure woningen. De vraag daarnaar is afgenomen. Deze projecten zijn te risicovol. Daarnaast zijn de financiële middelen en mogelijkheden van Mozaïek Wonen ook beperkt. Het doorstromen vanuit de huursector is sterk verminderd. Binnen de huursector nam de doorstroming eveneens sterk af. Huurders willen echter wel doorstromen. De vraag van doorstromers is sterk gestegen. Ook de vraag vanuit de koopsector naar de huursector is gestegen. Maar het aanbod van huurwoningen nam af. Als gevolg hiervan zien we een sterk afgenomen slaagkans. Voor 2009 geldt als belangrijkste constatering dat er door de toegenomen vraag naar huurwoningen in combinatie met een sterk afgenomen aanbod sprake is van een voorlopig nog oplopend woningtekort. We verwachten dat op korte termijn het woningaanbod door nieuwbouw niet sterk zal toenemen. Op langere termijn (over 2 jaar en verder) zal dit zich naar verwachting pas voordoen. Als algemene constateringen over de markt in Gouda en Bodegraven gelden onverkort: • Op de lange termijn neemt druk op de woningmarkt af door afname van bevolkingsgroei. We voorzien zelfs krimp in het Groene Hart. • Verbetering van het imago van Gouda blijft noodzakelijk. • De vergrijzing neemt tot 2030 fors toe. • De omvang van de aandachtsgroep neemt vooralsnog niet af - zal de komende 5 jaar toenemen. • In Gouda is de leefbaarheid licht verbeterd. Daaraan is in 2009 veel energie gestoken. We zien dit terug in de resultaten van de Leefbarometer, het meetinstrument dat in opdracht van het ministerie van VROM is ontwikkeld om de leefbaarheid in kaart te brengen. • In Bodegraven komen geen grote knelpunten voor ten aanzien van de leefbaarheid. Daar speelt wel iets anders: het tekort aan seniorenhuisvesting wordt steeds knellender. • Ons woningbezit staat er overwegend goed bij en wordt goed verhuurd. De aandachtspunten vanuit ons Strategisch Voorraadbeleid zijn nog wel onverminderd actueel: - Bij een deel van het woningbezit moet onze basiskwaliteit nog worden aangebracht, ook aan de buitenkant en in de omgeving. - Door nieuwbouw en renovatie moet de omvang, de variatie en de kwaliteit worden opgekrikt. Vooral voor senioren en specifieke doelgroepen. Dat vergt een divers, flexibel en betaalbaar bouwprogramma. We moeten voorzichtig zijn met sloop. Het nieuwbouwtempo moet in balans zijn met sloop en met het tempo waarmee we woningen kunnen verkopen. - Wijkontwikkeling, in fysiek en sociaal opzicht, blijft van belang.


Tabel 1.7.1 Profiel woningzoekenden 2009, Gouda en Bodegraven Gouda 2009 aantal actieven 1

Aantal geslaagden 2

Bodegraven 2009 Slaagkans 3

aantal actieven

Aantal geslaagden

Slaagkans

Doorstromers Starters Zelfstandig Wonenden Totaal Binnen plaats Buiten plaats

1.117 1.479 523

136 290 25

12,2% 19,6% 4,8%

148 244 89

11 19 5

7,4% 7,8% 5,6%

3.119 2.315 804

451 375 76

14,5% 16,2%

35 28 7

7,3% 10,8% 3,2%

Totaal 1 persoon 2 personen 3 t/m 5 personen 6 en meer

3.119 1.395 968 696

451 244 105 96

9,5% 14,5% 17,5% 10,8% 13,8%

481 260 221 481 151 181 142

35 12 15 8

7,3% 7,9% 8,3% 5,6%

60 3.119

6 451

10,0% 14,5%

7 481

0 35

0% 7,3%

908 749 730 248 240 170 74 3.119 1.579

94 119 118 53 34 19 14 451 287

10,4% 15,9% 16,2% 21,4% 14,2% 11,2% 18,9% 14,5% 18,2%

146 141 102 33 36 17 6 481 213

9 8 6 7 0 3 35 22

1,4% 6,4% 7,8% 18,2% 19,4% 0% 50% 7,3% 10,3%

648 842 50 3.119

71 78 15 451

11,0% 9,3% 30,0% 14,5%

115 145 8 481

5 8 0 35

4,3% 5,5% 0% 7,3%

Totaal 18 t/m 23 jaar 24 t/m 30 jaar 31 t/m 45 jaar 46 t/m 55 jaar 56 t/m 65 jaar 66 t/m 75 jaar vanaf 76 jaar Totaal 0 tot € 20.975 € 20.975 tot € 28.475 vanaf € 28.475 Onbekend Totaal

2

De vraag naar woningen in tabel 1.7.1. ‘Profiel woningzoekenden 2009, Gouda en Bodegraven’ is een reactie op het aanbod, vooral van de woningcorporaties Mozaïek Wonen en Woonpartners. • In Gouda nam het aantal actief woningzoekenden in 2009 (3.119 woningzoekenden) met 12% aanzienlijk toe ten opzichte van 2008 (2.789). Deze toename deed zich voor bij vrijwel alle groepen woningzoekenden, maar vooral bij jongeren van 18 t/m 23 jaar, bij de laagste inkomensgroepen en bij doorstromers. Opvallend is de toename bij de jonge doorstromers. Bij de 75 plussers doet zich een aanzienlijke afname van het aantal woningzoekenden (-18%) voor. Dat heeft sterk te maken met het afgenomen aanbod: senioren zijn selectief en reageren minder. Het gemiddeld aantal reacties is toegenomen van 8 naar 9. • Het aanbod aan sociale huurwoningen nam in 2009, vergeleken met 2008, af met 129 woningen (= - 22%)! Tevens zijn door sloop/nieuwbouw woningen aan het aanbod onttrokken. In 2009 zijn er niet veel woningen in het reguliere aanbod opgeleverd. De slaagkans voor actief woningzoekenden is dan ook sterk afgenomen: in Gouda van 21% in 2008 naar 14,5% in 2009. We spreken over een afname van circa 6.5 procentpunt. Hoewel de slaagkans van de laagste inkomensgroep is afgenomen, is deze nog steeds groter dan die van hogere inkomensgroepen. Ook starters hebben, ondanks afname van de slaagkans, nog steeds een grotere slaagkans dan de doorstromers. Jonge stellen die willen doorstromen hebben het het zwaarst.

1) Woningzoekenden met minimaal één reactie op een aangeboden woning in 2009. 2) Woningzoekenden aan wie een woning is toegewezen. 3) Aantal geslaagden gedeeld door aantal actieven.


•

•

•

•

In Bodegraven is eenzelfde ontwikkeling zichtbaar. Het aantal actief woningzoekenden nam met 11% eveneens fors toe. Die toename is geheel toe te schrijven aan de vraag van jongeren (18 t/m 23 jaar en 24 t/m 30 jaar) en de groep 56 t/m 65 jaar. Ook in Bodegraven is het aanbod aan sociale huurwoningen in 2009 – dat via Woningnet werd verhuurd – afgenomen en wel met 21 woningen (-38%). Als gevolg hiervan nam de slaagkans, die in 2008 nog 12,9% was (ook al gering), af tot 7,3%. Via Woningnet zijn in 2009 Gouda 451 (sociale huur-)woningen verhuurd door de woningcorporaties en overige eigenaren. Buiten Woningnet om hebben de volgende verhuringen plaatsgevonden: tijdelijke verhuringen (6), woningruil (11), bemiddeling (23) en vrije sector (24). In Bodegraven zijn in 2009 via Woningnet 35 woningen verhuurd. Daarbuiten vonden nog 56 verhuringen plaats: tijdelijke verhuringen (9), woningruil (4), bemiddeling (43). Tot de laatste categorie behoren o.a. de stadsvernieuwings-, medisch- en sociaal urgenten (totaal: 16), de verhuringen die via de wachtlijst van Rijngaarde hebben plaatsgevonden (17 woningen) en overigen (10).

Verhuurbaarheid vrijkomend woningaanbod De toegenomen krapte komt ook tot uitdrukking in een toegenomen gemiddeld aantal reacties op het woningaanbod in Gouda: van gemiddeld 34 in 2007 tot 40 in 2008 en zelfs 62 in 2009. Het aantal reacties loopt in alle (prijs-) klassen op, het meest bij woningen die nog net onder de huurtoeslaggrens zitten (klasse € 548,18 - € 647,13), bij de eengezinswoningen en bij de grote woningen. Ook in de wijkontwikkelingsgebieden en met betrekking tot flats zonder lift ligt het gemiddeld aantal reacties op een hoog niveau. Alleen bij de 1-kamerwoningen en de woningen in de vrije sector ligt het aantal reacties onder het gemiddelde. De samenstelling van het woningaanbod is vrijwel hetzelfde als in 2008. Ook bij Mozaïek Wonen is het totaal aangeboden woningen afgenomen. Het relatief kleine deel eengezinswoningen in het vrijgekomen aanbod is nog verder afgenomen (van 19% naar 16%). 1.7.2 Wijkontwikkeling Gouda kent twee wijkontwikkelingsgebieden: Korte Akkeren en Gouda Oost (inclusief Oud Goverwelle). In de voor deze gebieden ontwikkelde plannen zijn behalve fysieke voorzieningen, ook sociale en economische maatregelen opgenomen. Intensieve inspanningen op het gebied van communicatie hebben een gemeenschappelijk beeld en globaal woningbouwprogramma opgeleverd. De gemeente, corporaties en huurdersorganisaties werken samen op basis van een sociaal statuut, herzien eind 2009. Mozaiek Wonen neemt deel aan diverse werkgroepen en aan de stuurgroep. • Voor Gouda Oost is een stedebouwkundige visie opgesteld (Het Essay) samen met alle partners. Er wordt intensief uitvoering gegeven aan een actieplan. • In 2009 zijn alle fysieke plannen voor Korte Akkeren heroverwogen (getoetst op maatschappelijke meerwaarde, afgezet tegen inzet van middelen. Dat heeft geresulteerd in gebiedsvisie en zicht op exploitatie. Op basis daarvan wordt een gebiedsovereenkomst met de gemeente voorbereid. 1.7.3

Wonen, zorg en welzijn

Op het gebied van Wonen, Zorg en Welzijn boekte Mozaïek Wonen in 2009 vooruitgang in de sfeer van bouwprojecten. Kortheidshalve verwijzen we naar paragraaf “2.2.1 Projecten: nieuwbouw, aankoop en woningverbeteringen”. In veel projecten realiseert Mozaïek Wonen woningen of verblijfseenheden voor bijzondere aandachtsgroepen. Waar het gaat om Wonen, Zorg en Welzijn, werkt Mozaïek nauw samen met Zorgpartners MiddenHolland en met Vierstroomzorgring. Het overheidsbeleid met betrekking tot ouderen is erop gericht hen zo lang mogelijk zelfstandig te laten wonen. Mozaïek onderhoudt levendige contacten met Kwintes, Gemiva-SVG, Philadelphia, ASVZ, Eleos en Robert Fleury. Waar mogelijk wordt met deze instellingen huisvesting gerealiseerd voor hun cliënten. 1.7.4

De toekomstige woningbalans, gegeven prestatieafspraken

Als centrale prestatieafspraak is enkele jaren geleden door Mozaïek Wonen met de gemeente Gouda en met Woonpartners Midden-Holland als taakstelling overeengekomen: “het handhaven van vol-


doende bereikbare huurwoningen voor de primaire doelgroep van beleid, t.w. circa 7.600 huishoudens”. Door constante monitoring en bijsturing wanneer dat nodig is borgt Mozaïek Wonen het nakomen van deze afspraak. Eind 2009 hebben we, gezien de marktontwikkelingen en de nieuwe prestatieafspraken, onze opgave herijkt. De nieuwe afspraken vatten we samen in paragraaf 9.3.2.

1.8 Bestuurlijke organisatie In 2009 was de bestuurlijke verantwoordelijkheid in handen van twee directeuren-bestuurders: de heren E.A. Kraan en P. de Klerk. Regels voor hun wijze van opereren was neergelegd in een door de Raad van Commissarissen goedgekeurd directiereglement. Op 4 februari 2010 is een door de directeuren-bestuurders voorgestelde wijziging vastgesteld: sindsdien is Peter de Klerk de enige statutair directeur-bestuurder. Eugène Kraan is op die dag afgetreden als bestuurder, hij blijft wel aan als directeur. Deze afslanking van de topstructuur luidt een reorganisatie in, primair gericht op vermindering van bedrijfskosten met 15%. Daarover volgt in paragraaf 9.4 nadere rapportage. Toezicht op de directie wordt gehouden door de Raad van Commissarissen (RvC). De huurdersvereniging heeft recht op nominatie van twee leden voor benoeming in de RvC. Over de wijze waarop Mozaïek Wonen haar governancestructuur heeft vorm gegeven informeren de hoofdstukken 9 en 10. Een ander onderwerp met betrekking tot de bestuurlijke organisatie hangt samen met optimalisering van verplichtingen op het gebied van Vennootschapsbelasting. Om haar fiscale positie te optimaliseren richtte Mozaïek Wonen in december 2007 een 100 % dochtermaatschappij op, onder de naam Mozaïek Wonen Projecten B.V. (zie daarover paragraaf 9.3.5). Voor het in economische zin leveren van de stichting aan de BV verleende de minister van WWI goedkeuring op 28 januari 2009. Per 31 december 2009 zijn de resterende 171 woningen teruggeleverd aan de stichting. De BV wordt vooralsnog in stand gehouden, doch voert thans geen activiteiten uit. In het verslagjaar is door Aedes en de Belastingdienst onderhandeld over een opvolgende vaststellingsovereenkomst: VSO-2, die uiteindelijk in januari 2009 is verschenen.

1.9 Financiën: het jaarresultaat 2009 Het jaarresultaat over 2009 toont een verlies van € 4.930.000. Begroot is een verlies van € 8.086.000. Over 2008 boekte Mozaïek Wonen nog een winst van € 1.305.000, waarbij het jaarresultaat is aangepast voor de stelselwijzigingen die is doorgevoerd ten aanzien van de waardering van de woningen verkocht onder voorwaarden. Het lagere resultaat is vooral een gevolg van investeringsbeslissingen met onrendabele toppen. In paragraaf 7.1 verklaren we het verschil nader. De volgende tabellen bevatten kerncijfers met betrekking tot financiële resultaten en positie. Tabel 1.9.1 Financiële kerncijfers, na verwerking jaarresultaat (x € 1.000) 2009

2008

2007

Bedrijfsopbrengsten

56.402

57.594

61.779

Bedrijfslasten

47.305

39.357

36.783

9.097

18.237

24.996

Saldo Rentebaten

872

841

754

Rentelasten

14.171

13.747

13.678

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

-4.202

5.331

12.072

0

0

0

-4.202

5.331

12.072

Vennootschapsbelasting

-825

2.841

0

Mutatie actuele waarde**

97

-6.867

-8.174

-4.930

1.305*

3.898

Buitengewone baten/lasten Jaarresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

Jaarresultaat

* Jaarresultaat 2008 is aangepast in verband met stelselwijziging. * * De actuele waarde daalt met tientallen miljoenen euro’s als gevolg van het verlagen van de huurtrend in de komende jaren (wegens koppeling aan verwachte geringe inflatie). Daar tegenover staat een stijging in dezelfde orde van grootte, als gevolg van het verlagen van de bedrijfslasten (onderhoud en bedrijfskosten). Daarover meer in hoofdstuk 7.1 Resultaten in 2009.


Tabel 1.9.2 Financiële kengetallen 2009

2008

2007

Overige reserves

173.154

178.084*

176.779

Solvabiliteit (EV/TV)

33,75%

36,57%*

37,52%

0,76

0,36

0,88

Rentabiliteit eigen vermogen

-2,85%

0,73%*

2,21%

Rentabiliteit totaal vermogen

1,77%

3,74%*

3,57%

1,31

1,20

1,20

4,72%

4,92%

5,07%

Liquiditeit (current ratio)

Rentedekkingsratio Gemiddelde vermogenskostenvoet * aangepast in verband met stelselwijziging

1.10 Meldingsplichtige en overige belangrijke besluiten In 2009 nam Mozaïek Wonen twee meldingsplichtige besluiten (zoals bedoeld in artikel 11 lid d Bbsh en MG 2006-06). In beide gevallen ging het om verkoop van woningen anders dan aan natuurlijke personen voor eigen gebruik. Deze woningen zijn in het jaar 2009 in eigendom overgegaan naar de nieuwe eigenaar. Twee van de hier bedoelde woningen verkochten we aan ASVZ, waardoor een zorgproject van ASVZ kon worden uitgebreid.


2

Bouwen en kwalitatief instandhouden van het bezit

Strategisch doel: Mozaïek Wonen wil komen tot een grote bouwproductie, voldoende bereikbare voorraad en doorstroming. De stagnerende nieuwbouw frustreert al jaren een verdere verbetering van de woonkwaliteit voor brede groepen in de samenleving. Meerdere doelgroepen op de woningmarkt hebben daar hinder van. Een tegenvallende economische ontwikkeling, een bezuinigende overheid en een steeds gecompliceerdere maatschappij leiden tot de roep te komen tot een grotere beschikbaarheid van betaalbare woningen en woonvormen voor lagere inkomens en kansarme groepen. Dé klant bestaat niet. Er treedt een verschuiving van meerpersoonshuishoudens naar één- en tweepersoonshuishoudens op, groei van aantal senioren en ouderen die bovendien langer zelfstandig blijven wonen, verdergaande individualisering, grotere vraag naar zorgdiensten en op maat toegesneden woon- en serviceproducten. Huren is een goed product, dat goed past in deze tijd. Daarom zal Mozaïek Wonen zich niet alleen richten op de primaire doelgroepen van beleid maar ook op die doelgroepen die meer keuze hebben op de woningmarkt.

2.1 Het bezit van Mozaïek Wonen Hoofdstuk 2 informeert over het bezit, bouwen en instandhouden, van Mozaïek Wonen. Tabel 2.1.1 Samenstelling bezit per ultimo verslagjaar

A

Totaal

Gouda

Bodegraven

Moordrecht

Goedkoop < € 357,37

1.485

1.231

244

10

Betaalbaar > € 357,37 < € 548, 18

6.152

5.020

1.127

5

911

690

209

12

Totaal ultimo 2009

8.548

6.941

1.580

27

Totaal ultimo 2008

8.584

6.947

1.610

27

0

0

0

0

Woningen:

Bereikbaar en Duur > € 548

B

Eenheden in verzorgingshuizen

C

Overige wooneenheden

67

56

11

0

D

Standplaatsen

10

0

10

0

E

Woonwagens

1

0

1

0

F1

Garages/ bergingen

189

149

40

0

F2

Bedrijfsruimten/ Winkels

31

28

3

0

F3

Maatschappelijk vastgoed

36

27

9

0

F4

Overig bezit

5

5

0

0

Bijzondere woongebouwen

0

0

0

0

De vraag “hoeveel woningen hebben jullie?” is eenvoudiger te stellen dan te beantwoorden. Dat blijkt uit een voorbeeld bij het tellen ten behoeve van Tabel 2.1.1: Op 4 maart 2009 leverde Mozaïek Wonen woongebouw Het Baken aan Philadelphia op. Dit gebouw telt voor 23 “overige eenheden” in rubriek C. We stuiten hier op een definitievraagstuk. We sluiten zo nauwkeurig mogelijk aan bij begripsomschrijvingen zoals die worden gehanteerd door externe toezichthouders, vooral de minister van WWI, het Centraal Fonds Volkshuisvesting en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. De Raad voor de Jaarverslaggeving heeft die begripsomschrijvingen nauwgezet uitgewerkt in een richtlijn voor de sector woningcorporaties: Richtlijn 645.


Tabel 2.1.2 Ontwikkeling in het bezit in verslagjaar (woningen in eigendom)

Goedkoop Stand begin jaar

Gouda

Stand begin jaar Stand begin jaar

Betaalbaar

Bereikbaar en Duur

Totaal

1.304

5.026

617

6.947

Bodegraven

283

1.118

209

1.610

Moordrecht

10

5

12

27

1.597

6.149

838

8.584

-26

-14

-40

Totaal begin jaar

Nieuwbouw woningen Verkoop woningen - 36 Gouda en 4 Bodegraven Sloop - Noordrand

-24

-24

Aankopen - Boesemsingel - Kwadrantwoningen - Panden wijkontwikkeling

1

1

48

48

3

3

Overige mutaties - administratieve verwerking

-28

4

Andere mutaties (gevolg van huurverhogingen)

-63

25

38

1.485

6.152

911

Stand eind jaar

-24

8.548

Tabel 2.1.3 Verdeling van de woningen in huurklassen per 31 december 2009

2008

Aantal woningen

%

Goedkoop

1.485

17,4

1.597

18,6

1.712

19,9

Betaalbaar

6.152

72,0

6.149

71,6

6.115

71,1

911

10,6

838

9,8

771

9,0

8.548

100

8.584

100

8.598

100,0

Bereikbaar en Duur Totaal

Aantal

%

2007

woningen

Aantal

%

woningen


Tabel 2.1.4. bevat een verdeling van het woningbezit naar huurklassen, gebaseerd op grenzen als bedoeld in Wet op de huurtoeslag (WHT). Tabel 2.1.4 Verdeling van de woningen in huurklassen per 31 december 2009 Klassen Huurprijzen

Aantal woningen

%

Gouda Bodegraven

Moordrecht

I

< € 357,37

1.485

17,4

1.231

244

10

II

> 357,37 - € 511,50

5.458

63,9

4.446

1.007

5

III

> 511,50 - € 548,18

694

8,1

574

120

0

IV

> 548,18 - € 647,53

691

8,1

482

199

10

V

> € 647,53

220

2,6

208

10

2

8.548

100

6.941

1.580

27

Totaal

De klassenindeling in tabel 2.1.4 is als volgt: Klassen

2009

2008

2007

I

< € 357,37

< € 348,99

< € 343,49

II (ruim) betaalbare huur

> 357,37 - € 511,50

> 348,99 - € 499,51

> € 343,49 - € 491,64

III (beperkt) betaalbare huur

> 511,50 - € 548,18

> 499,51 - € 535,33

> € 491,64- € 526,90

IV bereikbare huur

> 548,18 - € 647,53

> 535,33 - € 631,73

> € 526,90 - € 621,78

V dure huur

> € 647,53

> € 631,73

> € 621,78

goedkope huur


2.2 Investeringen en onderhoudsuitgaven Tabel 2.2.1 Specificatie van investeringen in verslagjaar (x € 1.000)

Projectnaam

Totaal

Gouda

Bode -graven

Moor -drecht

Opgeleverde projecten Het Baken

604

604

Oud Goverwelle opplussen

1.448

1.448

Totaal opgeleverde projecten

2.052

2.052

Thijsselaan

31

31

Waterhoen

3.628

3.628

Vromade

815

815

Graafse Waard

554

554

Projecten in uitvoering

Bloemendaal Westeinde

1.847

Boslocatie

844

Weideveld

2.476

Totaal projecten in uitvoering

1.847

18

18 844 2.476

10.213

1.878

7.473

862

1.124

903

163

58

1.124

903

163

58

13.389

4.835

7.636

920

Voorbereidingsbudgetten Diverse projecten (waaronder Bolwerk) Totaal voorbereidingsbudgetten Totaal investeringen 2009

Tabel 2.2.2 Specificatie investeringen in voor verkoop bestemde woningen in ontwikkeling in het verslagjaar (x € 1.000)

Projectnaam

Totaal

Gouda

Wachtelstraat

553

553

Binnenstad (OMB) Graafse Waard

394 672

394

Weideveld Totaal investeringen 2009

606 2.225

Bode -graven

Moor -drecht

672 947

606 1.278

2.2.1 Projecten: nieuwbouw, aankoop en woningverbeteringen

Opgeleverde projecten Gouda: Het Baken Bouwprogramma: 23 wooneenheden. Bruto investering: € 3.937.000. Met Stichting Philadelphiazorg kwam Mozaïek Wonen overeen het gezinsvervangende tehuis Het Baken aan de Praamwerf te vervangen. Na uitplaatsing van alle bewoners volgden sloop en nieuw-


bouw. Onderdeel van dit project is het leveren – rechtstreeks door Mozaïek Wonen – van warmte en koude, zowel voor ruimteverwarming en cooling, als voor tapwater. Dat voor dit doel in het gehuurde een warmtepompinstallatie is toegepast; is voor Mozaïek een primeur. We verwachten daardoor 30% op het energieverbruik van de huurders te kunnen besparen. Opgeleverd: 4 maart 2009. Oud-Goverwelle: hoogniveau renovatie + opplussen Estafetteflat Bouwprogramma: 88 appartementen; totale investering € 8.063.000. Medio april 2009 zijn de laatst gerenoveerde woningen gereed gekomen van de 88 huurappartementen aan de Estafetteweg te Gouda. Deze woningen zijn nu “opgeplust” en levensloopbestendig. De plattegrond is gewijzigd van vier naar drie kamers. Daardoor zijn de vertrekken ruimer geworden en beter geschikt voor het daar geleverd krijgen van zorg, mocht dat nodig zijn. Als gevolg daarvan kunnen de bewoners er langer zelfstandig blijven wonen. Op de begane grond is ruimte gemaakt voor het parkeren en opladen van scootmobiels. Verder is daar alles drempelvrij gemaakt en zijn er automatische deuropeners geplaatst.

Projecten in uitvoering Gouda: Thijsselaan Bouwprogramma: 34 huurappartementen. Verwachte bruto investering: € 7,1 miljoen. Deze appartementen verrijzen in de wijk Bloemendaal aan de Jac. P. Thijsselaan en wordt gebouwd door bouwbedrijf Trebbe. Om in aanmerking te komen voor een appartement is een sociale of medische indicatie nodig afkomstig van het CIZ (Centrum Indicatiestelling Zorg). Er is gestart met de bouw in december 2009 en

de oplevering van het werk zal volgens planning begin 2011 plaatsvinden.

Bodegraven: Waterhoen Bouwprogramma: 26 appartementen. Verwachte bruto investering: € 4,9 miljoen. Het project Waterhoen is een onderdeel van het grotere project Vromade. Het voorziet in 26 sociale huurappartementen. Het project is gestart in zit in de uitvoeringsfase. De oplevering wordt in juni 2010 verwacht. Bodegraven: Vromade Bouwprogramma: 18 appartementen (ADL), 10 appartementen, commerciële ruimte, zorgruimte en herbouw kantine. Verwachte bruto investering: € 9,8 miljoen Het zorgwelzijnskruispunt Vromade voorziet in de toevoeging van 18 ADL-Fokus appartementen, 10 appartementen en 1000 m² zorggerelateerde ruimte voor de vestiging van enkele huisartsen, fysiotherapeuten, de lokale welzijnsorganisatie SWOB en een uitvalsbasis voor de thuiszorg. Daarnaast is voorzien in 1000 m² voor uitbreiding van het winkelareaal, waarin opgenomen de herhuisvesting van de ter plaatse aanwezige apotheek. De planontwikkeling is in de definitief ontwerp-fase. De oplevering wordt in 2011 verwacht. Bodegraven: Graafse Waard Bouwprogramma: 166 woningen, 84 sociale huur en 33 vrij sector huur en 20 koopappartementen en 29 koop eengezinswoningen. Verwachte bruto investering: € 41,5 miljoen. Ter plaatse worden 89 huurwoningen en een schoolgebouw gesloopt. De eengezinswoningen hebben drie lagen, de appartementgebouwen hebben verschillende hoogtes, tussen 4 en 7 lagen. De bouw verloopt gefaseerd. De eerste oplevering wordt in 2012 verwacht. De aanbesteding is gehouden; het resultaat daarvan oogt positief. Gouda: Bloemendaal Bouwprogramma: 27 appartementen. Verwachte bruto investering: € 5,5 miljoen. Bovenop Winkelcentrum Bloemendaal te Gouda worden 27 appartementen gerealiseerd. Deze appartementen zijn gelabeld voor 55-plussers; enkele woningen worden gerealisserd voor minder validen. Alle appartementen beschikken over 3 kamers. Parkeergelegenheid is gelegen op het parkeer-


dek. De officiële eerste paal is op 11 december 2008 geslagen. De oplevering wordt in april 2010 verwacht. Moordrecht: Boslocatie Bouwprogramma: 28 huur appartementen. Verwachte bruto investering: € 5,4 miljoen. Schouten de Jong heeft Mozaïek Wonen benaderd om 28 appartementen af te nemen. De turnkey overeenkomst is getekend en de grond is overgedragen in 2009. In februari 2010 is begonnen met het slopen van de bestaande opstallen en het voorbelasten van de grondslag. Volgens planning wordt begin 2011 gestart met de bouw; na 270 werkbare dagen kan het project in 2012 opgeleverd worden. Bodegraven: Weideveld Bouwprogramma: 70 woningen (49 huur, 21 koop). Verwachte bruto investering: € 15 miljoen. Mozaïek Wonen neemt 70 woningen af, in het uitbreidingsgebied Weideveld te Bodegraven, van Synchroon Projectontwikkeling. De woningen zijn onderdeel van de eerste twee deelgebieden van het plan van in totaal 239 woningen. Het toevoegen van sociale huur- en koopwoningen aan het bezit van Mozaïek Wonen verbetert de kansen van starters en doorstromers in Bodegraven. Overigens zijn 19 van deze 70 woningen bestemd voor de Stichting ASVZ (organisatie voor zorgen dienstverlening aan mensen met een verstandelijke beperking). De oplevering wordt begin 2011 verwacht. Gouda: Wachtelstraat (fase 1) renovatie 6 panden Bouwprogramma; 6 woningen. Verwachte bruto investering: € 2,6 miljoen. Nadat Mozaïek Wonen op 19 juni 2007 besloot om te stoppen met de verdere ontwikkeling van de nieuwbouw aan de Wachtelstraat, is besloten de verdere ontwikkeling in twee fasen uit te voeren. De renovatie van de 6 panden aan de Wachtelstraat valt onder fase 1. De 6 panden worden casco gerenoveerd. De renovatie houdt in het opknappen van de gevels en daken en het daarna verkopen van de panden als “kluspand”. De oplevering wordt in april 2010 verwacht.

A-Projecten in voorbereiding Gouda: Bolwerk Bouwprogramma: parkeergarage, hotel, appartementen. MW participeert in dit voor Gouda zo belangrijke project door middel van een gegarandeerde afname van circa 30 appartementen, wanneer de ontwikkelaar (Bontenbal) er niet in zou slagen die te verkopen. Zo heeft MW de realisatie van dit project mogelijk gemaakt. Gouda: Oud Goverwelle Bouwprogramma: 30 huur appartementen, 30 zorgappartementen en algemene ruimtes. Verwachte bruto investering: 13,9 miljoen. Betreft een project in het kader van de wijkontwikkeling Gouda-Oost. Na de sloop van verschillende bedrijfspanden (Olympiadeplein 2 t/m 12) is daar nieuwbouw mogelijk. In samenwerking met zorgpartijen worden levensloopbestendige appartementen gebouwd. Als onderdeel van de nieuwbouw wordt in het gebouw een zorggerelateerde ruimte opgenomen. De start bouw staat gepland voor mei 2011. De oplevering zal plaatsvinden in 2013.

Overige projecten in voorbereiding We zouden hier nog een categorie “Overige projecten in voorbereiding” kunnen vermelden. Daaraan is wel degelijk gewerkt in de loop van 2009. Dan zouden nog 15 tot 20 projecten volgen, waarvan de status lager is dan de A-status, alleen al omdat het bouwbudget nog niet is geraamd of gereserveerd. Toch gaat het dan om projecten waarvan de uitvoering zeer waarschijnlijk is, zoals: - Driestar (150 studenteneenheden), - Gunning-Mavo (60 appartementen), - Westerkade/Snoystraat (42 huurappartement, 58 koopwingen),


-

Het Rode Dorp: circa 67 woningen, 26 sociale huurwoningen en 41 koopwoningen, Centrumontwikkeling KA: 6 commerciële en/of maatschappelijke ruimtes, Winterdijk 30 eenheden begeleid wonen, Bolwerk: 40 woningen, Rijngaarde: 60 zorgwoningen, Wijde Wiericke: 20 huurwoningen en 18 sociale koop, Erasmusplein: 10 koopwoningen, Gouda: Westergouwe. Bouwprogramma van Mozaïek Wonen: 200 goedkope huurwoningen, 200 huur- of koopwoningen en een zorgcomplex met 200 woningen. Zodra ook voor deze of andere projecten bouwbudget is geraamd en gereserveerd beschrijven we een en ander uitgebreider in dit jaarbericht.

2.2.2 Specificatie van onderhoudsuitgaven Tabel 2.2.2.1 Alle onderhoudsuitgaven en verbeteringen gespecificeerd naar soort (x € 1.000 - deze afronding veroorzaakt in deze tabel soms kleine verschillen in optellingen)

Soort onderhoud:

Meldingsonderhoud woningen Meldingsonderhoud woonomgeving

Totaal 2009

Gouda 2009

Bodegraven 2009

Moordrecht 2009

Totaal 2008

2.128

1.784

340

4

2.717

103

82

21

0

*

Mutatieonderhoud

1.250

1.057

191

2

1.929

Preventief onderhoud

1.134

963

169

2

1.127

66

54

12

Totaal niet cyclisch onderhoud

4.681

3.940

733

8

5.893

Planmatig onderhoud woonomgeving

1.010

1.010

0

0

449

Planmatig woningonderhoud

6.817

5.615

1.202

0

6.814

Totaal cyclisch/planmatig onderhoud

7.827

6.625

1.202

0

7.263

12.508

10.565

1.935

8

13.156

Woningverbetering / woonomgeving

733

733

0

0

3.943

Woningverbeteringen bij mutatie en incidenteel

964

661

303

0

456

Woningverbetering bij planmatig onderhoud

4.772

4.317

455

0

2.759

Totaal investeringen/verbeteringen

6.469

5.711

758

0

7.158

Totaal uitgaven onderhoud en verbetering/investeringen

18.911

16.276

2.693

8

20.314

Service-abonnement Kleine herstellingen (SKH)

Totale onderhoudsuitgaven

120

Investeringen/verbeteringen

* Vorig jaar ontbrak deze specificatie, die we voortaan wel willen vermelden.

In 2009 bedragen de onderhoudsuitgaven - bijna € 19 miljoen – circa € 1,5 miljoen minder dan in 2008. Bovendien was voor 2009 een budget van € 21,7 miljoen geraamd. Onder invloed van de financiële en economische crisis is begin 2009 geopperd om € 2,5 miljoen op onderhoud te besparen. Uit de zojuist genoemde cijfers blijkt dat deze aanvullende doelstelling is gehaald.


Daartoe was het nodig enkele projecten te schrappen. Maar door gunstig aanbestedingsresultaat konden we meer doen, dan volgens het bijgestelde doel mogelijk leek. Het resultaat telt: ook dit jaar zijn veel huurders blij gemaakt met een nieuwe keuken, badkamer, toilet en/of cv. ketel (561 keukenblokken, 301 badkamers, 138 toiletten en 400 HR ketels). Deze aantallen verschillen niet substantieel van onze resultaten in 2008 en 2007. Een bijzonder project is het vervangen van de collectieve verwarmingsinstallatie door individuele CV ketels in de Hoefs (80 stuks 2009 en nog eens 300 in 2010 en 2011). Daarnaast kregen ook deze huurders een nieuwe badkamer en keuken. Verder werd er veel geschilderd, zoals in de Heesterbuurt. Ook aan de Koningin Wilhelminaweg zijn de gevels flink opgeknapt. De galerijen in de Prinsesseflats zijn opgehoogd, zodat minder mobielen makkelijker hun woning in en uit kunnen. Bij de keuken – en doucherenovaties konden de bewoners kiezen uit verschillende woonsferen in de showrooms in Gouda en Bodegraven. Deze service heeft de keuze- stress verminderd, terwijl de kwaliteit van de keuze is verhoogd. Opdrachtnemers van de diverse projecten begeleiden het bewonerskeuze traject. Door het directe contact van de klant met de aannemer kunnen ter plaatse uitvoeringsafspraken worden gemaakt. De bewoners worden extra gestimuleerd om een keuze te maken door een presentje in de vorm van een handdoekenset.

Tabel 2.2.2.2 Uitsplitsing meldingsonderhoud naar subsoort (x € 1.000 - deze afronding veroorzaakt in deze tabel soms kleine verschillen in optellingen)

Totaal 2009

Meldingsonderhoud:

Gouda 2009

BodeGraven 2009

Moordrecht 2009

Totaal 2008

2.078

1.737

337

4

2.595

43

40

3

0

69

Vergoeding aan huurders*

7

7

-

-

*

Woningverbetering

**

**

**

**

53

2.128

1.784

340

4

2.717

Reparatieverzoeken Schadeonderhoud

Totaal

* Betreft enkele vergoedingen voor door huurders zelf aangebrachte voorzieningen en een serie kleine schadevergoedingen. ** Onderhoud is geen woningverbetering, daarom nemen we deze specificatie hier niet meer op.

Tabel 2.2.2.3 Aandeel Mozaïek Woningonderhoudsbedrijf in onderhoudswerkzaamheden Totale uitgaven

Realisatie WOB

Aandeel

Aandeel

x € 1.000

x € 1.000

WOB 2009

WOB 2008

Meldingsonderhoud

2.128

450

21 %

16%

Mutatie onderhoud

1.250

627

50 %

30%

Service onderhoud

66

33

51%

33%

13.334

478

4%

4%

Soort onderhoud

Planmatig onderhoud*

* Hier is bedoeld: de som van: planmatig onderhoud woonomgeving (€ 1.010), planmatig woningonderhoud (€ 6.817), woningverbetering woonomgeving (€ 733) en woningverbetering bij planmatig onderhoud (€ 4.772), vermeld in tabel 2.2.2.1.

2.2.3 Groot en planmatig onderhoud Huurders van Mozaïek Wonen waarderen het planmatig onderhoud, net als vorig jaar, met een ruime 7. "Eindelijk een nieuwe keuken, het was het wachten waard. We zijn blij met de keuken en badkamer, complimenten voor de grote keuzemogelijkheden die er waren. Voor ieder wat wils". Aldus een bewoner van De Hoefs. Mozaïek Wonen begroot uitgaven voor groot- en planmatig onderhoud met een meerjaren onderhoudsbegroting (MJOB). Jaarlijks vindt aanpassing plaats. Het strategisch voorraadbeleid van Mozaïek Wo-


nen, dat is gedetailleerd in complexbeheersplannen, dient voor het opstellen van de MJOB als gids. In dat verband nemen we onder meer technische upgrading, differentiatie in onderhoudsuitgangspunten op complexniveau en woningverbetering in overweging. Het beoogde resultaat is een betrouwbare onderhoudsbegroting voor de eerste jaren en een einde levensduurprognose die gebruikt wordt voor de bedrijfswaarde-berekening.


Waren er in 2008 nog 182 afzonderlijke projecten, in 2009 is dit aantal teruggebracht naar 79 projecten. Door het nog meer bundelen van werken is het werk efficiënter ingekocht. Tabel 2.2.3. geeft een overzicht van de grootste planmatige werken. De kleinere werken bestaan voornamelijk uit gevelonderhoud, onderhoud aan liftinstallaties, en het vervangen van keukens of badkamers in kleinere complexen. Tabel 2.2.3 Groot en planmatig onderhoud, de omvangrijkste werken in 2009 (x € 1.000) Cluster

Omschrijving werkzaamheden

Complexnaam

Kosten

Gouda 252

Verzetslaan

Aanbrengen CV, renoveren toilet (60x)

485

152

Burgen en Lusten

Voegwerk

520

29 Keukens en 66 douches

652

Gevelonderhoud

525

Portieken aanpassen

733

154

Prinsessenflats

Opplussen 102

Heesterlaan

1.039

56 keukens en 65 douches

894

Gevelonderhoud

1.172

De Hoefs


1.057

1507

Burg. Bruntstraat


358

1010

Vijverwijk

Vervangen CV ketels, saneren asbest

261

155 Bodegraven

Moordrecht (geen planmatig onderhoud in 2009)

2.2.4 Overig onderhoud: woningaanpassingen In 2009 zijn er 235 woningaanpassingen uitgevoerd. De totale kosten van € 264.344 worden volledig gedekt door gemeentelijke subsidies. In 2008 waren dit nog 115 aanpassingen á € 94.800.

2.2.4 Woningaanpassingen met toepassing Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO), kosten x € 1.000

Totaal 2009 Aantal Kosten

235 € 264,3

Gouda 2009 180 196,5

Bodegraven 2009 55 67,8

Moordrecht 2009

Totaal 2008 0 0

115 94,8


2.3

Duurzaam bouwen en milieu

Milieubewust handelen en streven naar een energiebesparing van 20% op het verbruik van onze huurders (20% minder dan het verbruik per woning in 2007). Op dit moment wordt milieubeleid vaak gelijk gesteld aan energiebesparing. Dat is een beperkte visie. Milieubeleid houdt in: een duurzame visie voor de toekomst ontwikkelen. Voor een corporatie betekent dit een visie op het bouwen, exploiteren en slopen van woningen. In 2009 verschijnt het Milieubeleidsplan van Mozaïek Wonen. Daarin staat het uitvoeren van concrete projecten voorop, de theoretische onderbouwing ontwikkelen we dynamisch, dat wil zeggen werkende weg.

Mozaïek Wonen heeft zich geschaard achter labels als Duurzaam Woning Onderhoud (DUWON) en het regionaal convenant duurzaam bouwen (DUBO). Daaruit vloeit, bijvoorbeeld, voort dat we FSChout toepassen. Inmiddels is door de ISMH-gemeenten een nieuwe standaard ingevoerd: GPRgebouwen. Deze norm heeft een breed karakter: naast milieu en energie ook Woonkeur. Voor energie geldt de eis dat 15% lager gescoord moet worden dan de regelgeving voorschrijft. En 10% van de energie moet duurzaam worden opgewekt. In het project het Baken was dit een inspanningsverplichting. 2.3.1 Duurzaam bouwen 2009 Duurzaam bouwen beoogt beperking van de belasting van bouwactiviteiten voor mens en milieu: • Eindige voorraden niet opmaken: gebruik van FSC-hout, toepassing van duurzame materialen; • Waardevolle landschappen of stadsgezichten in stand houden; • Uitstoot van broeikasgassen reduceren: zon- en windenergie, introductie van grote warmteleveringsprojecten en warmte/koudeopslag. Een ander aspect van duurzaam bouwen is het verhogen van woonkwaliteit. Een gebouw en de gebouwde omgeving moeten bijdragen aan de gezondheid, het welzijn en het comfort van de bewoners: • Aangenaam binnenklimaat: goede ventilatie en luchtkwaliteit; • Weren van geluidhinder: extra dubbele beglazing, goede isolatie gevels; • Zorgen voor voldoende groene elementen in de leefomgeving; extra aanplant bomen en planten. Tabel 2.3.1: Specifieke kenmerken van dubo in projecten in 2009 opgeleverd (x € 1.000) Project naam:

Maatregel dubo

Het Baken (001)

Warmtepomp met warmtewisselaars/ Individuele verbruiksmeters/ kunststof dakbedekking met hoogwaardige dakisolatie/ individuele mechanische ventilatie

Totaal

Gouda

Bodegraven

Moordrecht

Totaal

173

n.v.t.

n.v.t.

173

173

-

-

173

* In 2009 leverde Mozaïek Wonen niets op in Moordrecht en Bodegraven; vandaar “n.v.t.”.

Mozaïek Wonen hanteert voor bouwprojecten het handboek “Duurzaam bouwen”. Veel van de daarin genoemde eisen zijn opgenomen in het bouwbesluit of in het Programma van eisen van de gemeente Gouda. In tabel 2.3.1 is, aangegeven welke kenmerken van duurzaam bouwen zijn gerealiseerd. Wat al een standaardvoorziening is geworden nemen we daarin niet meer op: isolatie van daken en in muren, isolerende beglazing, HR cv-ketels e.d. In Het Baken (Gouda) is gebruik gemaakt van een warmtepomp met warmtewisselaars in combinatie met lage temperatuur vloerverwarming en passieve koeling. Door de combinatie van goede isolatie en mechanische ventilatie met zelfregelende ventilatieroosters wordt een EPC voor het gebouw bereikt van 0,65. De toepassing van de warmtepomp leidt tot een CO2 reductie van 75%. Uiteraard leidt minder gebruik ook tot minder woonlasten, ondanks de extra investering in deze installatie.


2.3.2 Milieubeleid Het milieubeleid van Mozaïek Wonen richt zich voornamelijk op: • Aanbrengen van na-isolatie bij alle woningen waar dat mogelijk is (dubbel glas); • Plaatsen van HR-ketels; • Naleven van de intentieverklaring ‘hart voor hout’; • Naleven van het convenant ‘duurzaam bouwen, onderhouden en renoveren’; • Het verwijderen en weren van asbesthoudende materialen; • Het besparen op waterverbruik; • Het leveren van de juiste energieprestaties. Er zijn dit jaar in dat kader diverse projecten uitgevoerd, zoals: - Het aanbrengen van waterbesparend sanitair; - Oude CV-ketels vervangen door HR-ketels; - Plaatsen van nieuwe kozijnen, ramen en deuren gemaakt van hout met FSC-keurmerk; - Dakisolatie van foamglas (hoogwaardig isolatiemateriaal); - Het aanbieden van dubbele beglazing. (zonder huurverhoging voor de bewoner, SVB maatregel). Tabel 2.3.2 Toepassing van energiebesparende en milieubeschermende maatregelen Totaal

Gouda

2009

Bodegraven

Moordrecht

Totaal 2008

Waterbesparende douchekoppen (aantal)

301

204

97

0*

377

Waterbesparende stortbakken (aantal)

138

62

76

0*

191

Nieuwe HR combi ketels (aantal)

400

293

107

0*

254

Woningen 100% voorzien van dubbel glas

461

461

0

0*

66

*In Moordrecht heeft Mozaïek nog maar 27 woningen, die pas in 2007 zijn opgeleverd; daaraan behoefde nog geen onderhoud of verbetering te worden gedaan.

Toepassen van tropisch hardhout met FSC-certificaat: Buitendeuren, ramen en kozijnen die we vervangen worden uitgevoerd in tropisch hardhout met FSC-certificaat. Dat wil zeggen dat het hout afkomstig is uit een bos of regenwoud dat duurzaam wordt beheerd. Er worden geen bestrijdingsmiddelen gebruikt, er wordt slechts selectief gekapt en de gekapte bomen worden afgevoerd zonder schade aan te richten aan andere bomen. In 2003 is dit vastgelegd in een convenant met FSC. Asbest houdende materialen: In woningen van Mozaïek Wonen zijn materialen toegepast waarin asbest is verwerkt. Het uitgangspunt is zoveel mogelijk asbesthoudende materialen te saneren. In 2009 is een asbestsaneringsplan opgesteld. 100% groene stroom en groen gas: In 2009 heeft Mozaïek Wonen met Greenchoice en Dong een overeenkomst afgesloten voor het leveren van gas en electra voor alle gemeenschappelijke voorzieningen. Dit houdt in dat de energie die nodig is voor bijvoorbeeld liften, verlichting algemene ruimten, collectieve verwarminginstallaties 100% groen wordt ingekocht. Door deze actie is ten behoeve van de huurders een besparing van circa € 300.000 aan energielasten gerealiseerd. Energie- en waterbesparing: Het aanbrengen van dubbele beglazing voert Mozaïek Wonen standaard uit tijdens het schilderen van een complex. We combineren deze werkzaamheden met het schilderwerk omdat er dan al een steiger bij de woning staat en de glaslatten maar eenmaal geschilderd hoeven te worden. In 2009 is er voor € 450.000 aan dubbel glas geplaatst. We verwachten alle woningen van Mozaïek Wonen voor het jaar 2014 te hebben voorzien van dubbel glas. Waterbesparing realiseren we door toepassing van ander sanitair: kranen, douchekoppen en stortbakken. Vervanging vindt plaats door waterbesparende varianten. Alle in 2009 gerenoveerde badkamers, toiletten en keukens zijn voorzien van waterbesparend sanitair.


Energieprestatiecertificaat (EPC): Mozaïek Wonen laat vanaf 1 januari 2008 bij mutatie en verkoop een certificaat energieprestatie opstellen, conform de Regeling energieprestatie - een uitwerking van het Besluit energieprestatie gebouwen. De verplichting van gebouweigenaren om bij bouw, verkoop en verhuur een energieprestatiecertificaat (EPC) te overleggen geldt zowel voor woningen als voor utiliteitsgebouwen. Een EPC is gebouwgebonden en geeft informatie over de hoeveelheid energie die bij gestandaardiseerd gebruik van dat gebouw nodig is. Het betreft het gebouwgebonden energiegebruik voor verwarming, warmwatervoorziening, verlichting, ventilatie en koeling. Onderdelen van het EPC zijn de energie-index en het label. De energie-index, een getal, geeft de energieprestatie aan. Door middel van een label wordt de energie-index omgezet in een energieklasse (A t/m G). Passieve opstelling bij vrije energiemarkt: Mozaïek Wonen voert een passief beleid bij het aanbieden van energie aan bewoners. De eventueel te behalen winst weegt niet op tegen de hoge uitvoeringskosten. Daar komt bij dat de bewoners zelf mogelijkheden hebben zich aan te sluiten bij collectieve inkooppartijen. Bij elke nieuwe verhuring wijzen we huurders wel op ons Greenchoice-project en in dat kader door Mozaïek Wonen bedongen scherpe tarieven. Beleidsontwikkeling Mozaiek Wonen heeft zich ten doel gesteld om vanaf 2007 tot en met 2018 20% gas te besparen. Met de maatregelen zoals ze zijn opgenomen in de huidige begroting (isolatieglas en plaatsen van HR-ketels) behalen we ongeveer 60 % van de besparing. De overige 40% wordt behaald door extra isolatiemaatregelen aan vloer, dak en gevel. Deze maatregelen worden opgenomen in de nieuwe onderhoudsbegroting vanaf 2010.


3. Leefbaarheid Strategisch doel Mozaïek Wonen: Mozaïek Wonen wil een grote bijdrage leveren aan de stedelijke vernieuwing en leefbaarheid in Midden-Holland, natuurlijk vooral in Gouda, Bodegraven en Moordrecht. Maatschappelijke verantwoordelijkheid ziet Mozaïek Wonen breder dan alleen het bouwen, beheren, verhuren en verkopen van woningen. Mozaïek Wonen wil forse (financiële) bijdragen leveren aan vitale en leefbare woonmilieus.

Artikel 12a BBSH noemt als taak van corporaties het bevorderen van de “leefbaarheid in buurten en wijken waar haar woongelegenheden gelegen zijn”. De aard van deze taak was aanvankelijk vooral materieel: letterlijk investeren. In 2008 schreven we ons beleidsplan sociaal beheer. Daarin is aangegeven waar Mozaïek Wonen een taak ziet: het gaat niet alleen om vastgoed, de individuele klant en om financieel uit te drukken inspanningen. Mozaïek Wonen wil ook meer aandacht besteden aan de samenleving en de mens. Daarbij gaat het om de volgende trefwoorden: • Leefbaarheid: In wijken en buurten waar Mozaïek Wonen een dominante positie heeft willen we meer inzet tonen. Daarbij doen we een beroep op onze huurders als coproducenten. Onze ambitie is dat mensen zich thuis voelen in hun woonomgeving. Bij leefbaarheidvraagstukken stimuleren we actief dat onze bewoners met oplossingen komen. • Maatschappelijke betrokkenheid: Als maatschappelijke onderneming wil Mozaïek Wonen bijdragen aan initiatieven. Waar initiatieven moeizaam van de grond komen, wil Mozaïek Wonen een aanjagende rol spelen. Met maatschappelijk vastgoed willen we bijdragen aan het oplossen van uitdagingen zoals dakloosheid, drugsgebruik, vergrijzing, gebrekkige sociale cohesie en integratie. Onze ambitie is onze medeverantwoordelijkheid in maatschappelijke vraagstukken te nemen en ervoor te zorgen dat initiatieven waar behoefte aan is, ook worden opgepakt. • Empowerment: We hebben begrip voor de moeilijke situatie waarin onze huurders soms verkeren, maar we hebben ook oog voor hun wensen om verder te komen. Onze ambitie is samen met partners werken aan het uitbreiden van aanbod zodat alle bewoners die willen ook deel kunnen nemen aan een ontwikkeltraject.

3.1 Criteria voor investeren in leefbaarheid Om te bepalen welke investeringen en activiteiten Mozaïek Wonen oppakt hebben we in 2009 een helder kader geformuleerd. De belangrijkste criteria zijn: - Een duidelijke relatie met onze primaire taken, onze huurders en ons vastgoed; - Een duidelijk effect of nut voor een helder probleem met een acceptabele verhouding tussen investering en opbrengst - Draagvlak en betrokkenheid van huurders en stakeholders. Dit alles sluit aan bij uiteenzettingen over verantwoordelijkheden van corporaties op het gebied van leefbaarheid door de minister van VROM, niet het minst voor meer beleidsmatige activiteiten, zoals: Tabel 3.1.1 Leefbaarheid: overzicht van beleidsmatige en ondersteunende activiteiten Gebiedsgerichte aanpak

Planning

Inhoudelijk en feitelijk bijdragen wanneer de gemeente een gebieds- of doelgroepgerichte aanpak van de leefbaarheid van buurt of wijk ontwikkelt, waar onze huurders of woningen bij betrokken zijn. Daarnaast vindt binnen netwerkoverleggen afstemming en informatieoverdracht plaats of worden experimenten gestart, bijvoorbeeld huisbezoek, Community that cares, of voorkomen huisuitzettingen.

investeringen

Planning van investeringen opdat afstemming mogelijk is met leefbaarheidplannen van de gemeente of van anderen (winkelierorganisaties, bedrijven, particulieren).

Differentiëren

Het realiseren van gedifferentieerde woonmilieus.


Veiligheid verbeteren Actieve Wijkaanpak

Participatie Bevorderen

Activiteiten Stimuleren

Het bevorderen van de veiligheid in huis (inbraakbestendigheid) en in de directe omgeving van het huis (huismeesters, flatwachten, toezichthouders). Participeren in signaleringsoverleg, professionalsoverleg, Ketenoverleg Veiligheid en dergelijke. In Gouda is de evaluatie van de wijkaanpak afgerond. Mozaïek Wonen heeft daaraan een forse bijdrage geleverd. Dit zal leiden tot een meer programmatische aanpak. Partners zullen vaker en tijdiger inspelen op trends die blijken vanuit de stadsmonitor of vanuit het netwerk. Mozaïek Wonen investeert in maatschappelijk vastgoed als wijkgezondheidscentra, welzijnsvoorzieningen en scholen. Naast de participatie via huurdersvereniging en bewonerscommissies wil Mozaïek Wonen ook graag participatie van haar huurders in de meest brede zin bevorderen. Daarom is in 2009 onder meer het project “Kan Wél!” voortgezet. Bewoners worden daardoor verleid om actief mee te denken en vooral te doen. Het mede organiseren van laagdrempelige activiteiten kan daartoe een aanzet geven. Bewoners (commissies) worden veelvuldig gestimuleerd om wijken buurtactiviteiten te organiseren. Deze activiteiten bevorderen de sociale cohesie en in veel gevallen ook de uitstraling van de complexen of de subjectieve veiligheidsbeleving van de mensen.

Leefbaarheid kan, zo blijkt, in meer specifieke zin worden begrepen. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting onderscheidt lopende uitgaven aan leefbaarheid van investeringen omwille van leefbaarheid, zoals investeringen in maatschappelijk vastgoed. Bij deze opvatting – lopende uitgaven - sluit onze verantwoording met betrekking tot leefbaarheid in dit 3e hoofdstuk aan: Tabel 3.1.2: Lopende uitgaven aan leefbaarheid volgens indeling van CFV (en ook uitgevoerd door Mozaïek Wonen) Individueel En sociaal

Zoals bestrijding woonoverlast, buurtbemiddeling, opvang van daken thuislozen, schuldsaneringen, tweede kansbeleid.

Individueel

Inbraakbeveiliging, brandpreventie, achterpadverlichting, afsluiten portieken.

En fysiek Wijkgebonden En sociaal Wijkgebonden En fysiek

Bijvoorbeeld ondersteuning bewonersinitiatieven, sponsoring buurtactiviteiten, leefregels, gebiedsgericht personeel (zoals medewerker sociaal beheer, huismeester), leefbaarheidonderzoeken, wijkschouw. Uitgaven voor multifunctionele accommodaties, onderhoud groenvoorziening, pannaveldjes, schoonmaakacties, verwijdering van graffiti.

Mozaïek Wonen is sterk verankerd in de Goudse en Bodegraafse samenlevingen. We slopen, bouwen, verbouwen, onderhouden, onderhouden de woonomgeving, transformeren oude plantenkassen tot noodzakelijke parkeervoorziening, et cetera. Alles voor de levensvatbare wijken in onze mooie steden. Letterlijk zijn we vaak in de wijken te vinden. Soms voor een technische of sociale klacht. In veel gevallen voor overleggen buiten de deur. Met bewoners en met partners. Mozaïek Wonen is in dat wereldje de constante factor. Dat zijn we al bijna 100 jaar. Zo heeft Mozaïek Wonen bijvoorbeeld bij een te slopen voormalig winkelcentrum in samenwerking met de Brede School en veel enthousiaste kinderen een aantal panelen beschilderd. En bij het complex De Bogen nabij de Goudse Binnenhaven heeft Mozaïek Wonen in 2009 gevelonderhoud gepleegd met een wenselijke verbeterde uitstraling tot gevolg. Dat we dan direct ook maar een kunstwerk onthullen om de relatie met de binnenhaven te versterken, is voor ons een logische keuze. En dat we de bewoners graag bij hun directe woonomgeving betrekken behoeft geen betoog. De samenwerking met partijen komt tot uitdrukking in convenanten waarin afspraken zijn gemaakt over de te behalen resultaten en de inzet van partijen. Zo hebben we als Mozaïek Wonen de volgende convenanten ondertekend: - Convenant sluitende aanpak jeugd werkeloosheid (2007)


- Convenant veiligheid (2008) - Convenant levensloopbestendig Gouda en Bodegraven (geactualiseerd in 2008) In de nieuwe Prestatieafspraken met de gemeente Gouda 2011-2014 heeft Mozaïek Wonen haar inzet op leefbaarheid zowel kwantitatief als kwalitatief nog explicieter (smart) geformuleerd.

3.2 Fysieke kwaliteit van woningen en wooncomplexen Mozaïek Wonen kent enkele complexen met cumulatie van problemen. Zij tracht deze op te lossen via multidisciplinair maatwerk. “Strategisch Voorraadbeleid” is daarbij onze gids. De aanpak is gericht op: • de bewoners: doelgroepenbeleid, op • de bewoning: handhaven huurcontract, op • de woningen: exploitatiestrategie per complex, als op • de directe woonomgeving: met partners leefbaarheid bevorderen. Mozaïek Wonen steekt veel energie in leefbaarheid. De meest grootschalige daarvan zijn al besproken in de hoofdstukken 1 en 2 (bouw en onderhoudsprojecten). In dit hoofdstuk bespreken we andere inspanningen waarbij leefbaarheid en sociale cohesie specifieke doelen zijn. 3.2.1 Buurtbeheer Onder buurtbeheer verstaat Mozaïek Wonen bevordering van kwaliteit van woning en woonomgeving: beheer van bomen, schuttingen, antennes e.d. Bij ongewenst gebruik treedt een stappenplan in werking: een opzichter verzoekt de bewoner mondeling om een actie. Dat verzoek wordt, zonodig, schriftelijk bevestigd. Het belangrijkste instrument is voorlichting, gericht op preventie. Ook repressief toezicht werpt vruchten af. Soms is gerechtelijke actie nodig. 3.2.2 Schoonmaak Mozaïek Wonen schakelt verschillende bedrijven in voor het schoonhouden van gemeenschappelijke ruimtes, entrees, trappenhuizen, liften en ruiten. Ook komen incidentele schoonmaakacties voor, zoals na een huisuitzetting. Voor elk complex geldt een bestek, waarover met de bewonerscommissie overleg plaatsvindt. Het belang van deze portefeuille is gegroeid tot ruim € 500.000 per jaar. Het wassen van ruiten die voor de huurder onbereikbaar zijn geldt sinds 1 augustus 2003 als “verhuurderonderhoud”. Zo’n verschuiving van huurderonderhoud naar verhuurderonderhoud schuilt ook in het schoonmaken, vegen en/of ontstoppen van schoorsteen- en ventilatiekanalen, goten, rioleringen en andere “onbereikbare” onderdelen van gebouwen. Ten aanzien van onderdelen van schoonmaakwerk van gemeenschappelijke ruimten en groenonderhoud kan de verhuurder kiezen: wel of niet in rekening brengen en, zo ja, met welke verdeelsleutel en afrekenmethodiek? Dit “servicekostenbeleid” is in de loop van 2008 opnieuw verkend en beschreven. De besluitvorming daarover is in 2009 afgerond, met instemming van de huurdersverenigingen. Paragraaf 8.1 biedt meer inzicht in inkomsten en uitgaven onder deze noemer.

3.3 Woongedrag en buurtbetrokkenheid 3.3.1 Actieve wijkaanpak Via de actieve wijkaanpak verbeteren de partners in de wijk - waaronder wijkteam, politie, onderwijs, welzijn- en zorgorganisaties, gemeentelijke diensten én de corporatie - de leefbaarheid en veiligheid, onder regie van de gemeente Gouda. In 2009 is een nieuwe werkwijze ten uitvoer gebracht: voor elke van de 12 wijken is gezamenlijk een analyse, visie en jaaragenda opgesteld. Daarnaast is er tussentijds overleg met de wijkteams en de verschillende werkgroepen. Mozaïek Wonen onderhoudt contacten met deze wijkteams en andere maatschappelijke organisaties, waarin professionals én bewoners vertegenwoordigd zijn. In een wijkpost in Korte Akkeren houdt Mozaïek Wonen wekelijks spreekuur.


3.3.2 Leefbaarheidfonds en Empowermentfonds In 2009 heeft Mozaïek Wonen € 100.000 gereserveerd voor haar leefbaarheidsfonds (2008: € 125.000). Met behulp van dit fonds bevorderen we dat onze huurders zich actief inzetten voor hun straat, buurt of wijk. Dat zij initiatieven ontplooien die het wonen en samenleven aangenamer maken. Om die reden sponsort Mozaïek Wonen bijvoorbeeld enkele activiteiten van voetbalvereniging ONA. In het bijzonder wervende activiteiten, opdat bewoners van Korte Akkeren deelnemen aan sportieve recreatie en opdat zij elkaar ontmoeten te midden van voorzieningen en activiteiten in de buurt. Dat is onze bijdrage aan een klimaat waarin sociale cohesie kan groeien in Gouda. In 2009 zijn 45 activiteiten ondersteund. Daaraan is per saldo € 55.000 toegekend. Van computercursus tot straatfeest, van Iftarmaaltijd tot een gezellige buurtbarbeque. Deze activiteit is verantwoord in een bijlage van dit Jaarbericht 2009. Mozaïek Wonen bevordert dat steeds meer mensen de weg weten te vinden naar haar leefbaarheidsfonds. Daarom hebben we in 2009 in samenwerking met de gemeente Gouda alle initiatiefnemers bijeen roepen, voor beraad daarover. Ondanks de verschillende inspanningen om bewoners te motiveren blijkt dat het niet eenvoudig is om bewoners tot actie aan te zetten.

Mozaïek Wonen vind het belangrijk dat mensen door middel van cursussen naar werk(trajecten) een stap maken op de maatschappelijke ladder. Begeleiding kan nodig zijn om deze doelen te bereiken. Om initiatieven op dit terrein te bevorderen heeft Mozaïek Wonen het Empowermentfonds in het leven geroepen. In 2009 was er enige overbesteding van het beschikbare budget. Door middel van ondersteuning, het vergroten van zelfredzaamheid, bieden we onze huurders betere perspectieven. Daarmee bevorderen we integratie en sociale cohesie en voorkomen we overlast en huurachterstand. Tabel 3.3.2 Besteding Empowermentfonds, Gouda 2009 Empowermentfonds

Gouda 2009

Beschikbaar budget

€ 25.000

Raming uitgaven Mentorproject Brede School Stap Vooruit Vrouwenstudio Goudse weekendschool

€ 5.000 € 16.000 € 5.000

Totaal

€ 26.000

3.3.3 Sponsoring Ook door sponsoring toont Mozaïek Wonen maatschappelijke betrokkenheid. Nevendoel van sponsoring is het verhogen van de naamsbekendheid. Sponsoring draagt eveneens bij aan het opbouwen en onderhouden van een relatienetwerk. Bij de beoordeling van een sponsoraanvraag onderzoekt Mozaiek Wonen of de activiteit en/of voorziening aansluit bij haar kernwaarden. Er moet overlap zijn qua doelgroepen van Mozaïek. De tegenprestatie legt ook gewicht in de schaal. Een aanvraag dient in redelijke verhouding te staan tot ons jaarbudget van € 14.000. In de loop van 2009 zijn, naast genoemde sponsoringen in tabel 3.2.3, aanvragen gehonoreerd van onder andere: Hospice Gouda € 1200; Goudse IJsbaan € 780; Open Monumentendag € 500; Actie Veilig naar school € 220; Gouda Havenstad € 500; Oranje Boulevard van de Speelwinkel € 200; Alpe


d’HuZes € 250; Kinderboerderij Goudse Hofsteden € 650; Vakantiespelen Bodegraven € 350; Erasmus Genootschap € 100. Per saldo is € 14.220 besteed. Tabel 3.3.3: Sponsoring door Mozaïek Wonen – drie verschillende soorten verantwoord Naam / aanduiding van aanvrager

Sponsor

Reden sponsoring

-bedrag

Atletiekvereniging Gouda

€ 2.500

Maatschappelijk betrokkenheid

Goudse Glazen

€ 1.000

Culturele betrokkenheid en verhogen companypride

Voedselbank Gouda

€ 500

Maatschappelijke en sociale betrokkenheid

Effect / resultaat voor Mozaïek Wonen Versterken imago en vergroten naamsbekendheid. Mogelijk maken van lokale initiatieven. Versterken imago en vergroten naamsbekendheid. Versterken imago, vergroten goodwillcomponent.

3.3.4 Huismeesters en flatconciërges In 7 ckusters - Marathonlaan e.o., Rotondeflat, Savelberghof, Walraven van Halllaan, De Jonker, Videna en Gloriantplantsoen - zijn parttime huismeesters werkzaam. Hun hoofdproduct is “leefbaarheid”. In een aantal clusters lopen huismeesters op experimentele basis. In 2010 wordt die situatie omgezet in overleg met bewoners naar permanent. Op basis van de evaluatie huismeester/flatconciërge is vastgesteld dat het wenselijk is te kiezen voor een sociaal/technisch huismeester. Problematieken als vervuiling, hangjeugd en ongewenst bewonersgedrag worden daardoor sneller aangepakt. Deze huismeester is zichtbaar in de wijk. Tabel 3.3.4.1 Bijdragen van huismeesters aan leefbaarheid Normen handhaven

Sociaal beheer bevorderen en veiligheid handhaven

Gedrag beïnvloeden

Bevordering van de leefbaarheid door beïnvloeding van woongedrag

Herstellen en schoonmaken

Kleine reparaties en aanvullend schoonmaakwerk in algemene ruimten

In een handvol wooncomplexen werkt Mozaïek samen met 9 flatconciërges, vrijwilligers die wezenlijk bijdragen aan behoud van leefbaarheid. Tabel 3.3.4.2 Bijdragen van vrijwillige flatconciërges aan leefbaarheid Informeren

Vraagbaak zijn voor bewoners

Melden

Melden van vernielingen / knelpunten aan Mozaïek Wonen

Toezicht houden

Toezicht houden op schoonmaakwerkzaamheden

Bewaken

’s Avonds controleren of buitendeuren gesloten zijn

Handhaven

Huurders en/of bezoekers aanspreken op gewenst gedrag

Handhaven

Tegengaan van het plaatsen van fietsen in de toegangsruimte

Schoonmaken

Zwerfvuil verwijderen bij de entree

Deze vrijwilligers ontvangen een onkostenvergoeding: € 599 per persoon per jaar. In 2009 zijn de bewoners in 5 clusters waar we werken met vrijwillige flatconciërges ondervraagd. 70% vindt dat deze bijdraagt aan de leefbaarheid. De gemiddelde waardering is een 7. Ook hier geldt dat de bekendheid bij de bewoners vergroot kan worden.


3.3.5 Overlast Mozaïek Wonen ontvangt jaarlijks circa 450 overlastklachten, die zijn te herleiden tot ongeveer 175 overlastveroorzakers (2% van de huurders). Eén dossier kan betrekking hebben op meerdere overlastveroorzakers; vandaar dat het aantal zaken/dossiers iets minder bedraagt: 163. Onze interventies zijn gebaseerd op een schriftelijke overlastprocedure. Beoogde effecten zijn herstel van “rustig woongenot”, bevordering van “goed huurderschap”, en bescherming van eigendommen van Mozaïek Wonen. Kortom, een leefbaar woonmilieu. Daarbij wijzen wij alle betrokkenen op hun verantwoordelijkheid en houden wij hen aan contractuele verplichtingen. Mozaïek Wonen presenteert zich dus niet als oplosser van elk euveltje. Voor verder strekkende doelen, zoals sociaal/psychologische hulpverlening of strafrechtelijke vervolging, wordt – met wisselend resultaat – een beroep gedaan op de GGZ Midden-Holland, de wijkagenten en andere hulpverleners of adviseurs. Preventief gebruikt Mozaïek Wonen haar website en haar bewonersblad als media: waarschuwingen en tips. De meest ernstige overlastklachten zijn in drie van de vier gevallen terug te voeren tot een psychische aandoening, een gedragsstoornis of een verslavingsprobleem. De ideale oplossing is dan intensieve zorg (desnoods intramuraal) waarbij verschillende disciplines betrokken worden. Zo’n oplossing is niet voor niets ideaal: in de alledaagse maatschappelijke werkelijkheid is zoiets lang niet altijd te realiseren. Soms is huisuitzetting de ultieme remedie. Tabel 3.3.5.1 in het verslagjaar afgehandelde overlastdossiers Mozaïek

Niet ernstig (afwijzen of verwijzen) Actieve aanpak (telefoon, brief of bezoek) Intensieve aanpak (vaker bezoek, rapportage, eventueel procederen, e.d ) Totaal aantal overlastdossiers 2009

Gouda Bodegraven

Moordrecht

2009

2009

2009

2009

31

23

8

0

111

97

14

0

21

12

8

1

163

132

30

1

In Gouda kwamen in 2009 precies 426 meldingen over overlast binnen (2008: 400). Dat aantal ligt boven het aantal in voorgaande jaren, maar die stijging valt binnen de normale fluctuatie. • Tussen de 5% en de 10% van de klachten is ongegrond verklaard of verwezen naar een derde partij, zoals de stichting “Buurtbemiddeling”. In deze zaken gaat het nogal eens om overlast van buren die louter relationeel is. • In de 10 door ons aangemelde cases bij Buurtbemiddeling is in de helft van de situaties succes e geboekt. Bij de andere 5 weigerde de 2 partij medewerking. Wat de inzet van Buurtbemiddeling betreft: vaak melden mensen zichzelf aan, zonder Mozaïek daarin te mengen. Op die gevallen hebben wij geen zicht. Gemiddeld ligt het succespercentage van buurtbemiddeling op 74%. Dat beoordelen we als een goed resultaat. De afspraak is minimaal 60%. • In 2009 zijn in Gouda 158 overlastzaken aangebracht. Ten behoeve van 76 dossiers zijn één of meer huisbezoeken afgelegd. We konden 132 overlastdossiers sluiten. • Achter elke zaak zit veel emotie. Dit jaar boekten we succes in de Raambuurt: ontruiming vanwege drugsoverlast in de Korte Raam. Later verbaasden omwonenden zich erover dat hun leven zo veranderd was: “Eindelijk rust! Geen geschreeuw voor de deur. Niemand die om half drie 's nachts aanbelt. Geen zware wietlucht meer als je binnen komt. Wat een verschil.” • Vijf overlastdossiers gaven we uit handen aan een advocaat. In vier gevallen is daarop ontruiming gevolgd. Eind 2009 vond nog een ontruiming plaats, in de Komijnsteeg. Een bekend gezin maakte het sinds de zomer zo bont dat de buurt massaal ging klagen. Nu dit gezin voltrokken is, haalt men opgelucht adem. Geen geschreeuw meer in de woning of op straat, geen rondvliegend ser-


vies dat je nog net kunt ontwijken, geen dreigementen waarvan je nachten wakker ligt. Gelukkig kunnen we verreweg de meeste zaken op een andere manier oplossen. Want een uitzetting - hoe welkom uiteindelijk ook voor de omwonenden - blijft toch altijd een treurige zaak. In 18 gevallen is melding gedaan bij het Meldpunt Zorg & Overlast: “Meldpunt ZO!”. Dit betreft zorgelijke situaties waar de inzet van zorginstellingen nodig is.

•

Tijdens de nieuwjaarsreceptie van 2009 is de nieuwe overeenkomst voor samenwerking met 'Buurtbemiddeling' getekend. Buurtbemiddeling kan ingezet worden om buren die problemen hebben met elkaar weer met elkaar in gesprek te krijgen. Juist voor de kleine overlast, die grote ergernis kan opleveren, biedt dit mogelijkheden. Dat voorkomt escalatie. In Bodegraven telden we dit jaar één overlastklacht minder dan in 2008. Zeven klachten rubriceerden we onder de noemer psychische aandoening, gedragsstoornis en twee klachten hebben zijn direct gerelateerd aan verslaving. De overige klachten betreffen overlast jeugd (4), burenruzie (7), tuinonderhoud/erfafscheiding (4), geluidsoverlast (3) en vervuiling portiek en directe woonomgeving (3). Eind 2009 hadden 26 van deze meldingen de status afgehandeld, 5 meldingen zijn verwezen naar de politie. Tabel 3.2.5.2 Aard van de overlastklachten in Gouda in 2009 Aard

Relatief aandeel

Geluid Ziek (psychisch) Asociaal gedrag Vervuiling/stank Tuin/balkon/galerij/portiek Dieren Drugs/alcohol Burenruzie Kinderen/Jongeren Bedreiging Divers Totaal

35% 15% 14% 7% 4% 4% 3% 2% 2% 2% 12% 100%

3.3.6 Tweede kans Bewoners die het verbruid hebben, die ergens zijn uitgezet (schulden, ernstige overlast) kunnen een tweede kans krijgen. Wie daarvoor in aanmerking wil komen moet voldoen aan voorwaarden: • Ziekte-inzicht: erkenning van problemen, wilsovereenstemming over aanpak. • Behandelingsplan: aanvaarding van medicatie en begeleiding. • Resocialisatieplan: inkomen, opleiding, werk, recreatie. • Saneringsplan: opruimen van oud doch taai ongerief waaronder (huur)schuld. Alles ijkbaar omschreven. Doel ervan is het bevorderen van het welzijn van een voor een “Tweede Kans” voorgedragen persoon, met inachtneming van de belangen van diens maatschappelijke omgeving. In 2009 is 8 keer zo’n tweede kans overeengekomen (in 2008 en in 2007: 3). Houdt een huurder zich niet aan deze afspraken, dan volgt een procedure gericht op beëindiging van de huur.

3.4

Uitgaven voor materiële leefbaarheidvoorzieningen

Uitgaven aan materiële voorzieningen en activiteiten, omwille van leefbaarheid in specifieke zin, registreert Mozaïek Wonen expliciet in haar viermaanden-rapportage. De som van deze uitgaven be-


droeg in 2009 circa € 1,7 mio (2008: € 4,5 mio; 2007: € 0,6 mio;). Dit bedrag ging op aan, vooral: het verbeteren van de uitstraling van gebouwen (portieken en gevels), en hierdoor ook de uitstraling van de wijk. Opvallend project is hierbij de verbetering van de Slagenbuurt in Gouda. Elke portiek kreeg een eigen uitstraling in de vorm van een (weide)bloem. Dat verschafte dit complex een eigen identiteit en een vrolijke uitstraling in de wijk. Tabel 3.4 Overzicht van materiële bijdragen aan leefbaarheid in specifieke zin (x € 1.000) Totaal 2009

Gouda

Bodegraven

Moordrecht

Totaal 2008

Schoonmaak: contractonderhoud, voor zover niet in de servicekosten berekend

77

77

0

0

87

Groenvoorzieningen: onderhoud aan tuinen en overige openbaar groen

47

40

7

0

41

Inbraakbeveiliging: verbeteren hang en sluitwerk in de Lusten buurt

60

60

0

0

16

Brandpreventie: preventief onderhoud aan brandalarminstallaties

21

0

21

0

89

0

0

0

0

46

71

64

7

0

991

1.137

1.137

0

0

547

569

569

0

0

0

0

0

0

0

2.733

27

27

0

0

0

2.010

1.975

35

0

4.550

Persoonsalarmering Terrein: herstellen bestratingen openbaar gebied Portiek: verbeteren uitstraling van portieken en entrees van hoogbouw *Uitstraling gevels: reinigen en wijzigen uitstraling gevels op zichtlokaties Liften Poortverlichting : in donkere poorten verlichting aangebracht Totaal

Toelichting op diverse onderdelen van Tabel 3.4: • In het complex Burgen & Lusten hebben we kozijnen versterkt als vorm van inbraakpreventie. • In Bodegraven betreffen de kosten van brandpreventie de seniorenflat Rijngaarde, waarvan de Mondriaanzaal onder meer beschikbaar is voor activiteiten van ouderen in Bodegraven. • Groenvoorzieningen: voor het onderhoud van straatwerk, plantsoenen, enzovoorts heeft Mozaïek Wonen onderhoudscontracten. • Poorten en groenvoorzieningen: veel 'brandgangen', stegen en achterpaden hebben we voorzien van verlichting, omdat bewoners die ruimte zonder verlichting als onveilig ervaren.


4 Het bij voorrang en passend huisvesten van de primaire doelgroep Strategisch doel Mozaïek Wonen: Mozaïek Wonen wil komen tot een grote bouwproductie, voldoende bereikbare voorraad en doorstroming. Stagnerende nieuwbouw frustreert al jaren een verdere verbetering van de woonkwaliteit voor brede groepen in de samenleving. Meerdere doelgroepen op de woningmarkt hebben daar hinder van. De negatieve economische ontwikkeling, bezuiniging door de overheid en de steeds meer complexe maatschappij leiden tot vraag naar beschikbaarheid van betaalbare woningen en woonvormen voor lagere inkomens en kansarme groepen. Dé klant bestaat niet. Er treedt een verschuiving op van meerpersoonshuishoudens naar één- en tweepersoonshuishoudens, het aantal senioren dat langer zelfstandig blijft wonen groeit. We constateren ook verdergaande individualisering, grotere vraag naar zorgdiensten en op maat toegesneden woon- en serviceproducten. Huren is een goed product, dat past in deze tijd. Daarom richt Mozaïek Wonen zich niet alleen op de primaire doelgroepen van beleid maar ook op doelgroepen die meer keuze hebben op de woningmarkt.

Hoofdstuk 4 gaat in op huurprijsbeleid, woningruimteverdeling, huurachterstand en verkoop van woningen (conform artikel 26 lid 2 BBSH).

4.1 Huurprijsbeleid Voor het huurprijsbeleid biedt ons “Strategisch Voorraadbeleid” (SVB) de grondslag. Belangrijkste uitgangspunten daarin zijn behoud betaalbaarheid voor onze primaire doelgroep (conform prestatieafspraken met de gemeenten), een evenredige prijs/kwaliteitverhouding (tussen 70 en 80% van maximale huurprijsgrens), variatie afhankelijk van marktpositie en aanvullende kwaliteit, (voorlopig) geen huurprijs naar individueel inkomensniveau en eenvoud. Een complex met een sterke marktpositie kan een relatief hoge streefhuur hebben. Er zijn echter ook woningen of wooncomplexen die om uiteenlopende volkshuisvestelijke redenen een lagere streefhuur krijgen. Die streefhuren drukt Mozaiek Wonen uit als percentage van de maximale huurprijsgrens. Een fors deel van ons woningbezit (38%) heeft nog een huurprijs minder dan 70% van maximale huur. Daar is de huur nog niet geharmoniseerd. In de loop van een periode van ongeveer 15 jaar neemt dat af tot onder de 10%. De helft van de huurders betaalt tussen 70 en 80% van maximale huur. Ongeveer 13% van de woningen heeft een huur meer dan 80% van maximale huur. Zowel bij het harmoniseren als bij de jaarlijkse huurverhoging houdt Mozaïek Wonen rekening met het bereikbaar houden van een fors deel van de voorraad voor mensen met de laagste inkomens, die een beroep kunnen doen op huurtoeslag. Dat we daarmee een deel van de voorraad wellicht ‘te goedkoop’ houden omdat er ook huurders zijn die meer kunnen betalen accepteren wij omdat we niet met zogeheten inkomenshuren mogen werken én omdat ons huurniveau al dicht in de buurt zit van wat de markt nog accepteert. In de afgelopen jaren heeft het Rijk de jaarlijkse huurverhoging gekoppeld aan het inflatiepercentage. Daarom bedroeg de maximale huurverhoging per 1 juli 2009 voor de meeste woningen 2,5 %. Elke vorm van differentiatie zou ten koste gaan van het realiseren van de huursomstijging, die eveneens ten hoogste 2,5% mocht zijn. Daarom was het “huurbeleid 2009” van Mozaïek Wonend overzichtelijk: de meeste huren zijn per 1 juli 2009 verhoogd met 2,5%. Op deze beleidsregel waren enkele uitzonderingen van toepassing: • Complexen waarvoor een sloopbesluit is genomen (0%); • Complexen waar ingrijpende renovatie plaatsvindt (0%); • Vhe’s die rond de streefhuur zitten (tussen de 0,5% en 2,5%); • Vhe’s die op of boven de streefhuur zitten (0,5%). Als resultaat van een en ander kwam de totale huursomstijging per 1 juli 2008 uit op 2,28%.


Tabel 4.1 Huurprijsbeleid 2007 t/m 2009 2009

2008

2007

2,28

1,43

1,1

45.009

43.563*

42.558

3,32**

2,36**

2,46*

Gemiddelde huuropbrengst per vhe per maand (x € 1)

423

418

405

Gemiddelde puntprijs ( x € 1)

3,2

3,1

3,06

Gemiddelde huuraanpassing in % per 1 juli Jaarhuursom (x € 1000) Toename jaarhuursom in %

* In de Winst&Verliesrekening staat € 43.529, of € 34 minder. Dit verschil is simpel te verklaren: tabel 4.1 meldt de huursom per 1 juli 2008. Het andere bedrag is de huursom over het kalenderjaar 2008. ** Het verschil tussen toename huursom en gemiddelde huuraanpassing per 1 juli is de opbrengst van prijsaanpassingen bij wisseling van bewoners (huurharmonisatie) en wegens woningverbeteringen. Ook leegstand in afwachting van verkoop of sloop werkt op die cijfers in. Het verschil is ook veroorzaakt door oplevering van nieuwbouw (Het Baken). Ook de aankoop van 48 kwadrantwoningen (cluster Paganini) werkt hierin door.

4.2 Woonruimteverdeling en verhuringen Werkzaamheden op het gebied van woonruimteverdeling worden in Gouda en Bodegraven uitgevoerd door Mozaïek Wonen en door Woonpartners Midden-Holland. In Moordrecht wordt deze taak nog uitgeoefend door de gemeente. Het doel van al deze bemiddeling in ons werkgebied is uiteraard hetzelfde: rechtvaardige en evenwichtige verdeling van woonruimte, zoals bedoeld in respectievelijk: a) de Huisvestingswet; b) het Huisvestingsbesluit; c) gemeentelijke en/of regionale huisvestingsverordeningen d) dan wel mandaatbesluiten en/of convenanten. De volgende tabel geeft enig inzicht in de resultaten. Tabel 4.2.1 Verhuringen in verslagjaar (aanhangsel E) Huishouden en inkomensklassen

Goedkoop

Betaalbaar

Duur

< € 357,37 per maand

> € 357,37 per maand < € 511,50 per maand 77 52 23 10 > € 357,37 per maand < € 511,50 per maand

> € 511,50 per maand

7 11 2 3 > € 548,18 per maand

3 0 0 0

44 16 18 5 > € 357,37 per maand < € 548,18 per maand 42 12 0 0

Totaal 2009

142

299

86

Totaal 2008

128

395

93

Totaal 2007

226

313

57

Eenpersoons huishoudens <= 65 jaar <= € 20.975 <= 65 jaar >= € 20.975 > 65 jaar <= € 19.800 > 65 jaar > € 19.800 Tweepersoons huishouden <= 65 jaar <= € 28.475 <= 65 jaar >= € 28.475 > 65 jaar <= € 27.075 > 65 jaar > € 27.075 Drie- en meerpersoons huishouden <= 65 jaar <= € 28.475 <= 65 jaar >= € 28.475 > 65 jaar <= € 27.075 > 65 jaar > € 27.075

85 21 5 3 < € 357,37 per maand 20 2 1 2 < € 357,37 per maand

2 4 1 2 > € 511,50 per maand

23 30 1 0


Voor het publiceren van vrij komende woningen werken de corporaties samen met Woningnet. Ongeveer 90% van alle leegkomende woningen worden bij Woningnet aangemeld. Circa 10% van de woningen wijst Mozaïek Wonen toe volgens andere regels, in het bijzonder aan woningzoekenden die om medische of sociale redenen urgent zijn verklaard. Andere bijzondere verhuringen zijn: tijdelijke verhuur in afwachting van sloop, woningruil of woningen die worden verhuurd in de vrije sector. Het gros van de woningen bieden we aan via internet en/of een regionaal huis-aan-huisblad. Woningzoekenden kunnen zich via internet of door middel van een woonbon inschrijven voor de woning van hun keuze. Dit kan ook via de “reactietelefoon”. Het aantal reacties op een woning via internet neemt nog steeds toe: 94% (in 2006: 82%; in 2004: 67%). Reageren via een bon in de krant neemt af: 6% (in 2008: 8%; in 2007: 11%). De volgorde van gegadigden wordt voor Gouda en Bodegraven bepaald door Woningnet, aan de hand van de BL-score. “B” staat voor de bewoningsduur en is een criterium voor doorstromers. De “L” staat voor leeftijd en is het criterium voor starters. In Moordrecht bepaalt de gemeente deze uitslag. Zowel Woningnet als de gemeente baseert zich hierbij op regels die door de raad van de betreffende gemeente zijn vastgesteld. Sedert corporaties taken op het gebied van woonruimteverdeling overnamen, zijn er meer servicepunten: alle corporatiekantoren. Bovendien zijn die kantoren vaker open voor het publiek (42,5 uur per week). Zoals blijkt in de tabellen 4.2.1 en 4.2.2 zijn in 2009 door Mozaïek Wonen in Gouda en Bodegraven 527 woningen verhuurd; in Moordrecht 3. Dit totaal van 530 ligt ver beneden de score van 2008 en 2007, respectievelijk 661 en 621.

Tabel 4.2.2 Aantaal verhuurde woningen, verdeeld naar doelgroep Klant / Doelgroep

Aantal verhuringen Gouda 2009

Bodegraven 2009

> 50 jaar

97

32

Alleenstaande 30 - 50 jaar

78

13

105

15

84

8

Statushouder

7

4

Stadsvernieuwingsurgent

4

2

Sociale urgentie

1

5

10

4

Begeleiding / Zorgdak

1

0

Instellingen

1

0

47

1

8

0

443

84

Gezinnen 23 - 30 jaar

Medische urgentie

< 23 jaar Fokus / MIVA Totaal

Volgens tabel 1.6.1 waren er slechts 486 verhuringen. Het verschil is een kwestie van definitie. In de 530 verhuurde woningen tellen we ook woningen mee die: - zijn verhuurd aan instellingen; - tijdelijk zijn verhuurd in afwachting van renovatie of sloop/nieuwbouw;


- buiten het Woningnet-systeem om rechtstreeks zijn toegewezen aan urgente woningzoekenden. Er zijn ook clusters, zoals Rijngaarde (seniorencomplex in Bodegraven), waarvan de verhuur standaard buiten Woningnet om plaatsvindt: die 17 verhuringen in 2009 binnen Rijngaarde verklaren een deel van het verschil tussen 486 en 527 verhuringen, een verschil als gevolg van verschillende begripsomschrijvingen. Buiten al deze tellingen om zijn er nog huurders die onderling ruilen, of die “doorschuiven” van 4-hoog naar bijvoorbeeld 2-hoog. Die laten we maar buiten elke telling van verhuringen; het gaat jaarlijks slechts om ongeveer een handvol verplaatsingen.

4.3 Bijzondere aandachtsgroepen Gouda, Bodegraven en Moordrecht hebben een taakstelling op het gebied van huisvesting van asielzoekers en statushouders. Ook verhuren wij woningen aan zorginstellingen. In het bezit van Mozaïek Wonen zijn per 31 december van het verslagjaar 186 (in 2008: 190) woningen verhuurd aan bijzondere aandachtsgroepen. Dat wil zeggen: verhuurd aan of via de gemeente Gouda - voor asielzoekers - of aan instellingen voor het huisvesten van bijzondere aandachtsgroepen, zoals geestelijke en lichamelijke gehandicapten. Bijvoorbeeld: in ons seniorencomplex Savelberghof verhuren we 60 woningen aan Stichting Zorgpartners Midden-Holland. Deze woningen worden bewoond door ouderen die beschikken over een zorgindicatie. Deze praktijk blijkt uit de volgende specificatie.

Tabel 4.3 Woningen t.b.v. bijzondere aandachtsgroepen per 31 december v/h verslagjaar Aantal woningen 2009 Gouda Gemeente / asielzoekers e.d.*

-

2008

Bodegraven

Moordrecht

-

-

Gouda

Bodegraven

Moordrecht -

Stichting Gemiva-SVG

18

-

23

-

St. Philadelphia

20

-

19

-

ASVZ

7

-

7

-

St. GGEZ Eleos

7

-

7

-

-

1

-

Kerk van Jezus Christus Kwintes

4

-

3

-

Leger des Heils

2

-

2

-

Humanitas

1

-

1

-

Zorgpartners Midden-holland

96

-

96

-

Fokus

12

-

12

-

1

-

1

-

Stichting Pameijer Siloah (Bodegraven)**

16

16

Rijngaarde (Bodegraven)

1

1

Oranjehof (Bodegraven)

1

1

Totaal

168

18

0

172

18

0

*Sinds enkele jaren verhuurt Mozaïek Wonen geen vrij komende woningen aan de gemeente voor toewijzing aan asielzoekers of statushouders; die regeling bestaat niet meer. Wel verhuren we woningen rechtstreeks aan personen die een vluchtelingenstatus hebben. ** Staat in onze boeken als 1 Verhuureenheid (Vhe), doch omvat 16 kamers/verblijfseenheden.


4.4 Bestrijden onrechtmatige bewoning Onrechtmatige bewoning gaat hand in hand met woekerverhuur, wietteelt, overlast, misbruik van huurtoeslag en misbruik van andere uitkeringen. Mozaïek Wonen bestrijdt onrechtmatig gebruik van woningen, opdat schaarse woonruimte beschikbaar is voor rechtmatige verhuur of verkoop. Bovendien beogen we de veiligheid en het woongenot te bevorderen van huurders en woningzoekenden die zich netjes aan de regels houden. Samenwerking tussen verhuurders, gemeente, politie, energiebedrijven, uitkeringsinstanties en belastingdienst is bij aanpak van woonfraude noodzakelijk. Voor melding van woonfraude heeft Mozaïek Wonen een afzonderlijk e-mailadres geopend: [email protected]. In Gouda ontvingen we in dit verslagjaar 85 nieuwe meldingen over onrechtmatige bewoning (in 2008: 147; 2007: 84). Over heel 2009 zijn 141 dossiers in behandeling geweest, waarvan 98 dossiers zijn afgehandeld. In 23 gevallen leidde dat tot het vrij komen van een woning (in 2008: 27). Ultimo 2009 zijn 43 woonfraudemeldingen nog in onderzoek. Hoewel 40% van de onderzochte meldingen loos alarm bleek te zijn, waren die meldingen niet zinloos: in die zaken is de voortdurende beleving van ongenoegen en/of onveiligheid opgeheven, omdat onderzoek en communicatie duidelijkheid over de status van het gebruik van een woning heeft opgeleverd. De baten van woonfraudebestrijding zijn overigens niet alleen immaterieel. Vaak kunnen we een vrijgekomen woning (na huurharmonisatie) verhuren of met positief resultaat verkopen. Tabel 4.4 Resultaten van het project “Bestrijden onrechtmatige bewoning” Gouda

Bodegraven

Moordrecht

Totaal

2009

2008

2009

2008

2009

2008

2009

2008

Voorraad dossiers (beginstand)

56

29

1

0

0

0

57

29

Aantal meldingen (nieuwe zaken)

85

147

6

5

1

0

92

152

Aantal afgehandelde zaken

98

120

4

4

1

0

103

124

In behandeling (eindstand)

43

56

3

1

0

0

46

57

Analyse afgehandelde woonfraudezaken Onderzochte meldingen

98

120

4

1

1

0

103

28

Geen fraude

40

88

2

1

1

0

43

89

Situatie hersteld

35

5

0

0

0

0

35

5

Huuropzegging

15

*

2

*

0

0

17

*

8

27

0

3

0

0

8

27

Ontruimd

* In 2008 werden vrijwillige huuropzeggingen nog niet onderscheiden van gedwongen ontruimingen.

In 2009 heeft Mozaïek Wonen drie rechtszaken op basis van woonfraude gevoerd: • In één geval is de huurder aangesproken op onderhuur van de gehele woning. We verzochten hem mee te werken aan huuropzegging. De huurder begon echter zelf een gerechtelijke procedure tegen Mozaïek. De rechter achtte de onderhuur door Mozaïek bewezen. Hij veroordeelde de huurder tot ontbinding van de huurovereenkomst plus een boete van € 6.392,54, op basis van het boetebeding in ons huurcontract. Dit bedrag heeft deze huurder binnen twee weken voldaan. • In een andere zaak troffen we in de woning een hennepkwekerij aan. Ook in dit geval wilde de huurder niet meewerken aan vrijwillige huuropzegging. Terwijl de gerechtelijke procedure liep kocht de huurster een woning en heeft zij de huurovereenkomst alsnog opgezegd. Mozaïek trachtte vervolgens tot een schikking te komen met betrekking tot het boetebeding. Dit om reeds gemaakte (advocaat)kosten te dekken. Hieraan heeft de huurster niet meegewerkt. Mozaïek heeft de rechtszaak daarom alsnog doorgezet. De rechter veroordeelde de huurder tot een boete van € 4.887,47. Deze boete is binnen drie weken na betekening van het vonnis voldaan.


• In de derde zaak constateerde Mozaïek, dat de huurder geen hoofdverblijf houdt in het gehuurde. De huurder was niet traceerbaar. Bij verstekvonnis werd de huurder veroordeeld tot ontbinding en ontruiming. Twee dagen voor de ontruiming kwam de huurder opdagen, nam een advocaat in de arm en ging in verzet. De huurder moet nu aantonen, dat hij wel zijn hoofdverblijf in het gehuurde had en heeft. Deze zaak loopt nog. De eerste twee zaken waren vooral vanwege de toepassing van het boetebeding interessant voor de gehele verhuursector (innovatief). Daarom heeft onze afdeling Juridische zaken deze vonnissen gepubliceerd in de vakpers, voorzien van een vakinhoudelijke noot. Met behulp van boetebedragen dekt Mozaïek Wonen deels de onderzoeks- en advocaatkosten van de betreffende woonfraudezaken. In Bodegraven maakt woonfraudebestrijding deel uit van het reguliere werk van de woonconsulenten. Onder regie van de gemeente Gouda is in 2008 in samenwerking met Mozaïek Wonen en Woonpartners een conceptnotitie “Aanpak Woonfraude” geschreven. Hierin was een convenant opgenomen dat ertoe strekt dat partijen samenwerking aangaan met als doel om door gegevensuitwisseling tussen de gemeente en woningcorporaties woonfraude zichtbaar te maken en de aanpak van woonfraude te bevorderen. In 2009 is een convenant tussen de (keten)partners over bestandsvergelijking en GBA-gegevensuitwisseling ten behoeve van de bestrijding van fraude en woonfraude voorbereid. Deze is 6 januari 2010 voorafgaand aan de nieuwjaarsreceptie ondertekend. Partijen bij deze overeenkomst zijn: Gemeente Gouda, Woonpartners Midden Holland en Mozaïek Wonen.

4.5 Mutatiegraad en verhuurbaarheid De mutatiegraad toont het aantal keren verhuringen in het verslagjaar, gedeeld door het aantal woningen ultimo verslagjaar (x 100%). Uit deze cijfers blijkt dat “doorstroming” gering is: 8% of minder. Oorzaken zijn: de bouw van huurwoningen was jarenlang verwaarloosbaar gering; de koopsector is – door prijsstijging – voor huurders vrijwel onbereikbaar geworden. De mutatiegraad in Gouda en Bodegraven daalt nog steeds. In Moordrecht lijkt de mutatiegraad hoog, maar de oorzaak daarvan is dat er drie mutaties waren in een mini-complex (27 woningen). Dat is een toevalstreffer. Tabel 4.5.1 Mutatiegraad in % 2009 Gouda

4,9

2008

Bode-

Moor-

graven

drecht

6,1

11,1

Gouda

8,0

2007

Bode-

Moor-

graven

drecht

7,6

3,7

Gouda

8,0

Bode-

Moor-

graven

drecht

7,9

0,0

De belangstelling, als indicator voor verhuurbaarheid, wordt gemeten aan de hand van de ingestuurde reacties (aantal reacties / aantal mutaties). Tabel 4.5.2 Belangstelling voor leeggekomen woningen (gemiddeld aantal reacties per mutatie) 2009 Gouda

65

2008

Bodegraven

Moordrecht

Gouda

*

12

55

2007

Bode-

Moor-

graven

drecht

37

0

Gouda

47

Bode-

Moor-

graven

drecht

38

2,5

In Gouda is het gemiddelde aantal reacties toegenomen van 47 (2007) naar 55 (2008) en 65 (2009). Het aantal reacties in Bodegraven bleef de laatste jaren nagenoeg gelijk: 38 (2007) en 37(2008). Deze graadmeter konden we voor Bodegraven in 2009 niet vaststellen, door een administratieve fout. Het aantal reacties in Moordrecht is gering. Vorig jaar adverteerden we zelfs tevergeefs voor een


woning in Moordrecht. De oorzaak daarvoor schuilt deels in de wijze van publiceren. De gemeente Moordrecht biedt woningen aan, op basis van de lokale huisvestingsverordening, in een plaatselijk huis-aan-huisblad. Zo’n beperkte publicatie in een kleine consumentenkring heeft minder impact dan aanbieding via Woningnet (per regionale krant én internet) aan alle woningzoekenden in MiddenHolland. Bovendien is de vraag naar de door Mozaïek Wonen in Moordrecht gebouwde woningen so wie so kleiner dan gemiddeld. Dat bleek al in 2007, bij de eerste verhuur. Deze uitslag bevestigde onze verwachting dat er in Moordrecht nog juist voldoende vraag voor deze woningen is. het Is beter en veiliger om in Moordrecht voor andere doelgroepen te bouwen, in het bijzonder voor ouderen. Woningen voor jongeren en gezinnen komen dan via doorstroming beschikbaar. Tabel 4.5.3 Huurderving wegens leegstand (x € 1.000) 2009 Gouda

246

2008

Bode-

Moor-

graven

drecht

60

1

Gouda

126

2007

Bode-

Moor-

graven

drecht

74

Gouda

133

2

Bode-

Moor-

graven

drecht

73

0*

* Dit cijfer is irrelevant wegens het geringe aantal woningen (27). Deze nieuwe woningen zijn in 2007 in gebruik genomen.

De huurderving wegens leegstand nam in Gouda in 2008 af van € 133.000 (in 2007) naar € 126.000 (in 2008), vooral door sneller verhuren na leeg komen: verbetering van effectiviteit. De resterende huurderving wegens leegstand was voornamelijk te wijten aan leegstand na strategische aankopen in afwachting van sloop, verkoop dan wel renovatie, dan wel wegens mutatieonderhoud. In 2009 liep deze derving op, vooral door stagnatie qua verkopen (leegstandderving € 94.000) en leegstand van bedrijfspanden (€ 35.000).

4.5.1 Bezwaar tegen huuraanpassing In 2009 ontvingen we in Gouda 7 bezwaren tegen de jaarlijke huuraanpassing. Al deze bezwaren zijn door de werkorganisatie afgehandeld tot tevredenheid van de huurders; geen van deze zaken behoefde geschillenbeslechting door de Huurcommissie. Dit aantal bezwaren neigt naar een absoluut minimum. Oorzaken daarvan zijn: - Sinds 30 november 1999 is de bezwaarprocedure principieel gewijzigd: klachten over (onderhouds) gebreken zijn geen grond meer voor bezwaren tegen de jaarlijkse huurverhoging. Over gebreken kan wel worden geklaagd, los van de huurverhoging gedurende het gehele jaar. - De huurverhoging daalde gestaag: van 5,5% in 1993 via 1,1% in 2007 naar 2,5% in 2009.

4.5.2 Huurincasso Mozaïek Wonen hanteert een strikte incassoprocedure. Huurders met huurachterstand ontvangen eenmaal een herinnering; daarna volgt een sommatie. Indien daaraan niet is voldaan, wordt de vordering overgedragen aan de deurwaarder.

Tabel 4.5.2.1 Huurachterstanden in % van de bruto huur, actieve contracten per 31 december 2009 Gouda 0,99

2008

Bode-

Moor-

graven

drecht

0,71

1,99

Gouda 1,04

2007

Bode-

Moor-

graven

drecht

0,76

3,02

Gouda 1,16

Bode-

Moor-

graven

drecht

0,79

0,0


De huurachterstand bleef ten opzichte van 2008 vrijwel gelijk, zowel in Gouda als in Bodegraven. Het huurachterstandpercentage voor de woningen in Moordrecht is hoog (1,99%). Oorzaak is dat enkele huurders achterstand hebben in één relatief klein complex. Tabel 4.5.2.2 Huisuitzettingen wegens huurschuld 2009 Gouda

2008

Bode-

Moor-

graven

drecht

14

1

0

Gouda

13

2007

Bode-

Moor-

graven

drecht

2

0

Gouda

16

Bode-

Moor-

graven

recht

3

0

In Gouda moest in het verslagjaar 14 keer ontruiming van het gehuurde plaatsvinden wegens huurschuld; één keer meer dan in 2008, doch twee keer minder dan in 2007. Dit gunstige beeld is een toevallige schommeling. Kan volgend jaar anders zijn, mede onder invloed van economische ontwikkelingen. Het voorkomen van huisuitzettingen vergt diverse inspanningen: enerzijds de huur kordaat blijven incasseren, anderzijds het uiterste doen (waaronder schuldhulpverlening aanbieden) om krasse toename van het aantal huisuitzettingen te voorkomen. Ook op dit terrein kan Mozaïek Wonen immers laten zien wat maatschappelijk ondernemen vermag.

4.6 Verkoop van woningen Het verkopen van bestaande huurwoningen door Mozaïek Wonen kreeg in de afgelopen jaren een extra impuls. Nieuwe verkoopprogramma’s zijn opgestart ter aanvulling van de verkoop van huurwoningen die al eerder waren aangeboden. De doelstellingen bleven gelijk. Op basis daarvan is besloten om een bepaalde woning, of groep woningen, te koop aan te bieden. Tabel 4.6.1 Doelstellingen van Mozaïek Wonen bij verkoop van woningen

Doel Handhaven kernvoorraad

Waarborgen Financiële positie

Verbeteren leefbaarheid

Omschrijving Goede en betaalbare huisvesting behouden voor de primaire doelgroep op de regionale markt Verbeteren exploitatieresultaat op langere termijn

Norm Resultaat 85% van het woningbezit Gerealiseerd bereikbaar houden voor de doelgroep Solvabiliteit naar ten min- Gerealiseerd ste 22,4%; Rentedekkingsratio minimaal 1,4

Gerealiseerd

Door oplossingen te formu- Realiseren activiteiten en Wordt continue aan geleren voor speerpunten voorzieningen van com- werkt van strategisch voorraad- plexbeheerplannen beleid

Voor 2009 was de verkoopdoelstelling 44 woningen. Te verkopen op basis van drie formules: • Kosten koper aan zittende huurders met van bewoningsduur afhankelijke korting (2 tot 10%); • Aan zittende huurders in bepaalde gevallen met terugkoopverplichting volgens “Koopgarant”: met korting van 25% op de koopsom en verplichte terugkoopregeling en winstdeling van 50 %. • Leeg gekomen woningen marktconform verkopen aan particulieren in de vrije verkoop (k.k.); Reeds op 3 mei 2007 verleende de Minister van WWI toestemming om met Koopgarant te gaan verkopen. Daarbij is ontheffing verleend van het bepaalde in artikel 11c lid 4 BBSH: verkoop van woningen tegen een prijs die minstens 90% van de verkoopwaarde vrij van huur en gebruik is.


Het aantal woningen dat wordt verkocht met Koopgarant blijft achter bij de verwachting. Potentiële kopers blijken, nadat zij belangstelling hebben getoond voor Koopgarant, veelal in staat om de woning te kopen zonder dit “hulpmiddel”. In 2009 verkochten we geen enkele woning met Koopgarantformule (in 2008: 4 en in 2007: 8). De verkoop van woningen liep in 2009 so wie so sterk terug, zoals blijkt uit de volgende tabel. Deze landelijke trend is ook goed te merken in Gouda. Tabel 4.6.2 Verkoop woningen (aantallen) 2009 Totaal

Aantal verkochte woningen: - Zittende huurders met korting - Zittend huurders Koopgarant - Leeg verkocht, markt conform

40 2 0 38

Gouda

2008

Bodegraven

36 2 0 34

4 0 0 4

Moordrecht

Totaal

Gouda

60 12 4 44 89

* * * *

Aantal in 2007 verkocht

Bodegraven

57 11 4 42 79

MoorDrech t

* * * * *

3 1 0 2 10

* In Moordrecht heeft Mozaïek Wonen nog geen woningen voor verkoop gelabeld.

Tabel 4.6.3 Verkoop woningen (opbrengst) x € 1.000 Totaal 2009

Gouda

Bode -graven

Moordrecht*

Totaal 2008

7.410

6.435

975

*

10.709

Af: Verkoopkosten

146

128

18

*

163

Af: Huurderving te verkopen woningen

112

97

15

*

127

7.152

6.200

942

*

Verkoopresultaat 2008**

9.820

599

*

10.419


13.099

1.892

*

14.991

Opbrengst verkopen bestaand bezit


* In Moordrecht heeft Mozaïek Wonen nog geen woningen voor verkoop gelabeld.

De in tabel 4.6.3 vermelde verkoopopbrengst betreft bestaand bezit. De verkoopopbrengst van nieuwbouw zit hier dus niet bij. Conclusie van het verkoopteam: “De verkoop is fors teruggelopen: qua aantallen woningen 33% minder dan in 2008 en ruim 50% minder dan in 2007. Ook duurt het langer voordat een lege woning wordt verkocht. Soms moet er wat vaker geadverteerd worden”. In juli 2009 beraadde het verkoopteam op verkoopbevorderende akties. Vervolgens is enkele malen een extra Open Dag gehouden. Bovendien is nóg kritischer bekeken of leeggekomen woningen goed opgeleverd worden bij de start van de verkoop. Tevens zijn de huurders uit de voor verkoop gelabelde complexen nog eens gewezen op de mogelijkheid de huurwoning te kopen, waarna enkele huurders interesse hebben getoond. Woningen die reeds geruime tijd te koop stonden zijn weer verhuurd. Dan adverteren we met de keuzemogelijkheid van huur of koop. De gemeente, de huurdersorganisatie, bewonerscommissies en andere betrokkenen hebben we daarover geïnformeerd. De woningen blijven wel gelabeld voor verkoop, dus mochten ze in de toekomst leegkomen dan wordt opnieuw geprobeerd ze te verkopen. In 2010 gaat de verkoop van huurwoningen uit de daarvoor bestemde complexen door. Sinds eind 2009 verkoopt Mozaïek Wonen ook etagewoningen in flatgebouw Marathonlaan 1-139 (Gouda-Oost). Op 17 augustus 2009 vond de splitsing van deze flat plaats en hebben we de ”Vereniging van eigenaars Marathonlaan 1-139 te Gouda” opgericht. Eerder had de gemeente hiervoor een splitsingsvergunning verleend. Mozaïek Wonen wil in deze VvE als groot-eigenaar een meerderheidsbelang houden van 51 %, aangezien er de afgelopen jaren grote investeringen in het gebouw, de woningen en de woonomgeving zijn gedaan. Het (administratief) beheer van de VvE wordt uitgevoerd door van ’t


Hof-Rijnland Vastgoedmanagement B.V. Bij de oprichting van de VvE stortte Mozaïek Wonen eenmalig € 96.230 op de bankrekening van de VvE als bijdrage in de kosten van schilderwerk, aangezien dit volgens de onderhoudsbegroting van de VvE al in het jaar 2011 wordt uitgevoerd (en de VvE dan nog maar weinig heeft kunnen sparen). De koopprijs van een flatwoning aan de Marathonlaan (circa € 117.000 / € 122.000) ligt ver beneden die van een eengezinswoning; we verwachten vooral belangstelling van jongeren en starters. Huurders toonden vooralsnog geen belangstelling voor koop. De eerste leeg gekomen woning is in november 2009 verkocht; begin 2010 zijn er nog enkele verkocht.


5 Wonen, welzijn en zorg Strategisch doel Mozaïek Wonen: Mozaïek Wonen wil komen tot een productieve en innovatieve samenwerking in zorg en welzijn. Dé klant bestaat niet. Er treedt een verschuiving van meerpersoonshuishoudens naar één- en tweepersoonshuishoudens op, groei van aantal senioren en ouderen die bovendien langer zelfstandig blijven wonen, verdergaande individualisering, grotere vraag naar zorgdiensten en op maat toegesneden woon- en serviceproducten. Huren is een goed product, dat goed past in deze tijd. Daarom zal Mozaïek Wonen zich niet alleen richten op de primaire doelgroepen van beleid maar ook op die doelgroepen die meer keuze hebben op de woningmarkt. Op lokaal niveau zal moeten worden gepresteerd. Verbreding van het taakveld en de taakopvatting binnen de eigen sector, invulling van thema’s als wonen, welzijn, zorg en leefbaarheid zijn verantwoordelijkheden van lokale overheid en organisaties. Dit leidt tot meer en meer lokale samenwerking, het aangaan van partnerships en het betrekken van bewoners (-organisaties) bij beleid en beheer.

5.1 Mozaïek: samen werken aan wonen In de afgelopen jaren zijn veel zekerheden ter discussie gesteld: de rol van de woningcorporaties, de invoering van de Zorgverzekeringwet, de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO), de Wet toelating zorginstellingen (WTZi) die de Wet ziekenhuisvoorzieningen (WZV) verving, enzovoorts. Bovendien is onze samenleving een onderhandelingssamenleving geworden. Belanghouders willen meedenken en verwachten dat er met hun inbreng iets gebeurt. Mozaïek Wonen zoekt haar positie te midden van deze ontwikkelingen. Mozaïek wil weten wat belanghouders verwachten. En op haar beurt wil Mozaïek participeren in en meedenken over het beleid en de strategie van die andere organisaties. De titel van ons ondernemingsplan is niet voor niets “Samen werken aan wonen”. Mozaïek Wonen anticipeert op de "vergrijzing" van de woonconsument in de regio Midden-Holland: door het woningbezit, de woonomgeving en diverse producten en diensten op de groei en behoeften van die aandachtsgroep af te stemmen. Van aanbod naar vraag en van categoraal naar gebiedsgericht werken: dat vereist een omslag in denken en handelen. Mozaïek Wonen transformeert zich tot een klanten maatschappijgedreven vastgoedondernemer. We stimuleren de bewoners om zelf knelpunten op te lossen, waarbij wij onderzoeken of wij hen daarin kunnen ondersteunen. Een voorbeeld: Mozaïek Wonen ondersteunt de ledenwerving van thuiszorgorganisatie Vierstroom. Huurders genieten daarvan voordeel want zij kunnen dit lidmaatschap aangaan met ruim 20% korting, inclusief gespreide betaling via de maandelijkse huur. Dit lidmaatschap omvat, om te beginnen het reguliere ledenpakket van producten en diensten op het gebied van wonen en zorg. Van dit aanbod heeft zo’n 23% van alle huurders (2.004 huishoudens) gebruik gemaakt (in 2008: 2.250).

5.2 Prestatieveld “Wonen, welzijn en zorg” Tabel 5.2.1 Overzicht van bevoegdheden van corporaties m.b.t. wonen en zorg Actie

Omschrijving conform artikel 12b lid 2 Bbsh

Bouwen en

Woonzorgcomplexen en de daarbij behorende gemeenschappelijke ruimten met fysieke zorginfrastructuur

beheren

Projecten voor begeleid wonen, vastgoed met een woon- en verblijffunctie voor de bewoners van instellingen in de verzorging, verpleging of opvang Bijdrage leveren aan Het leveren van een bijdrage aan de totstandkoming van arrangementen met betrekwoonzorg king tot wonen, zorgen dienstverlening, die, zoveel mogelijk naar wens van deze bijzondere aandachtsgroepen, het zelfstandig wonen bevorderen dienstverlening Bemiddelen

Het vervullen van een bemiddelende rol voor bewoners met betrekking tot zorgen dienstverlening


Woningcorporaties hebben een expliciete wettelijke grondslag voor het prestatieveld "Wonen en zorg". Dat blijkt uit artikel 12b lid 1 van het Besluit beheer sociale-huursector: "De toegelaten instelling draagt bij aan het volgens redelijke wensen tot stand brengen van huisvesting voor ouderen, gehandicapten en personen die zorg of begeleiding behoeven." De belangen van deze aandachtsgroepen kan de corporatie dienen met inzet van al haar middelen: woningen en andere gebouwen bouwen, onderhouden, verbeteren, verhuren of verkopen, zoals ook via het leveren van aan het wonen gerelateerde producten en diensten.

5.3 Pact van Savelberg & Convenant levensloopbestendig bouwen Tot het jaar 2030 moeten er alleen al in onze regio nog zo’n 8.000 voor ouderen geschikte woningen bijkomen. Dat zijn er 400 per jaar. Dat volgt uit het Pact van Savelberg, zoals bleek in hoofdstuk 1 van dit Jaarbericht. Voor de gemeente Gouda kreeg het Pact een vervolg in het convenant Levensloopbestendig Gouda. Dit convenant is door 23 organisaties ondertekend op 2 september 2004. Mozaïek Wonen (toen nog Het Volksbelang en Ter Gouw) is één van die organisaties. Inmiddels is het aantal ondertekenaren van het Convenant levensloopbestendig bouwen de 30 gepasseerd, na medeondertekening van instellingen op het gebied van gezondheidszorg. In dit convenant zijn afspraken en ambities opgenomen die ervoor moeten zorgen dat er in elke Goudse woonwijk een passend en gevarieerd aanbod komt van voorzieningen op het gebied van wonen, welzijn en zorg. In 2009 heeft Mozaïek Wonen de uitvoering van projecten geoptimaliseerd én nieuwe initiatieven opgepakt. Deze projecten zijn reeds beschreven in paragraaf 2.2.1. Tabel 5.3.1 Inspanningsverplichtingen van Mozaïek Wonen op basis van het Convenant Levensloopbestendig Gouda (lokaal uitvoeringsplan 2008-2011 voor het Pact van Savelberg) Omschrijving verplichting/Doel

Status ultimo 2009

Samen met gemeente en Vierstroomzorgring: bouw van 200 (deel sociale huur-)woningen + 200 zorggerelateerde woningen en gezondheidscentrum.

Voorovereenkomst Westergouwe is getekend. Voorbereidend overleg inzake invulling gezondheidscentrum en zorgwonen Westergouwe is gestart. Is in voorbereiding. Verwachting realisatie: 2012.

Bouw van 48 sociale en middeldure huur-appartementen incl. 24 Psycho-Geriatrische plaatsen en algemene ruimte, locatie Olympiadeplein. 88 appartementen (sociale huur): opplussen en verbeteren, locatie Olympiadeplein.

Opplussen woningen gereed.

Bouw van 27 appartementen in het (middel-/duur) huur segment inclusief medisch centrum. Locatie Olivier van Noortlaan.

Opgeleverd

34 huurappartementen Thijsselaan, wonen met zorgindicatie.

Verwachtte oplevering in 2010

27 huurappartementen winkelcentrum Bloemendaal, geschikt voor huishoudens met beperkingen.

Opgeleverd in 2010

Bouwen van voor gehandicapten geschikte appartementen voor Philadelphia. Locatie Het Baken.

Opgeleverd

Opplussen (bij mutatie) van 60 appartementen aan de Hugo de Vrieslaan.

Opplusmaatregelen plus badkamersrenovatie bij mutatie

Opplussen (bij mutatie) van 40 appartementen Prinsesseflat, Bloemendaal

Vijf flats zijn aangepast, zodat voor alle 276 appartementen de toegankelijkheid is verbeterd. Inwendig zijn/worden maatregelen uitgevoerd zoals het antislip maken van badkamervoeren, het verwijderen van dorpels et cetera. Huisvesten bijzondere en aandachtsgroepen is geborgd via Prestatieafspraken. Overleg is in 2008 gestart

Onderzoek naar aanvullende huisvestingsmogelijkheden voor Clienten (O)GGZ om probleemsituaties te voorkomen en op te lossen. Ondersteunen en stimuleren Groepswonen Allochtone Ouderen.


Tabel 5.3.2 Inspanningsverplichtingen van Mozaïek Wonen op basis van Pact van Savelberg in de gemeente Bodegraven Omschrijving verplichting/doel

Status ultimo 2009

Samen met gemeente monitoren van de afzet van levensloopbestendige woningen om een beter inzicht te krijgen in de werkelijke behoeftes en wensen van senioren op de woningmarkt. Dit kan leiden tot een betere segmentering en bepaling van de omvang van het woningbouwprogramma. Het opstarten en voorbereiden van een nieuw project op de locatie Molenzicht met een substantieel aantal betaalbare levensloopbestendige woningen in huur. De volgende projecten voor levensloopbestendige woningen worden geheel of gedeeltelijk gerealiseerd: - Vromade-project - Herstructurering Noordrand (Graafse Waard) - Patiowoningen Wijde Wiericke - Opplusproject Mozaïek Wonen. Verdere uitwerking van het project “Woonzorgcomplex nieuwe stijl” met een capaciteit van 160 wooneenheden. Dit project heeft een relatie tot de projecten: • gedeeltelijke renovatie van Rijngaarde (sloop en nieuwbouw van de lange vleugel met 60 woningen) • capaciteitsuitbreiding met 100 wooneenheden • opwaardering van het totale complex Rijngaarde naar het niveau van een modern woonzorgcomplex. Er is een concrete vraag van 15 tot 20 gezinnen met één of meer lichamelijk gehandicapten naar een aangepaste woning. Oplossingen zullen gevonden moeten worden in bijvoorbeeld de projecten Vromade en Weideveld. In een periodiek overleg tussen de gemeente, Mozaïek Wonen en de stichting platform gehandicapten Bodegraven zal de behoefteontwikkeling worden gevolgd eb onderzocht. In Bodegraven wonen 62 Marokkaanse ouderen in de leeftijdsgroep van 55+. Circa 90% van hen woont in een ouder type eengezinswoning. Deze woningen zijn onvoldoende aan te passen voor de doelgroep. In toekomstige nieuwbouwprojecten van mozaïek wonen zullen woningen voor deze doelgroep gerealiseerd worden die qua indeling aan de eisen van de doelgroep voldoen.

Onderzoek naar woonbehoeften/- wensen van senioren afgerond in 2010.

Is in ontwikkeling.

In ontwikkeling

In ontwikkeling

Continue monitoring

In lopende projecten meegenomen

5.4 Overige projecten onder de noemer wonen, welzijn en zorg OGGZ: Mozaïek Wonen participeert in het regionale platform Openbare Geestelijke Gezondheidszorg Midden-Holland (OGGZ). Mozaïek Wonen werkt mee aan het formuleren van beleid om een sluitende keten van wonen en zorg voor deze doelgroep, de “zorgwekkende zorgmijders”. Kinderparticipatie: Met welzijnsinstelling Factor-G en het buurthuis de Speelwinkel ondersteunt en faciliteert Mozaïek Wonen activiteiten die kinderen een zinvolle vrijetijdsbesteding bieden. Hierbij wordt zoveel als mogelijk aangesloten bij de belevingswereld van het kind en de jong volwassene. Brede school voor gehandicapten: Mozaïek Wonen is gevraagd door Stichting Klasse om voor de openbare school voor gehandicapten De Ark, De Samuelschool en het Kinderdagcentrum Bloemendaal in samenspraak een Brede school te ontwikkelen en te realiseren in Gouda.


6 Het betrekken van huurders bij beheer en beleid Strategisch doel Mozaïek Wonen: Mozaïek Wonen wil in alle openheid opereren samen met de stakeholders. Op lokaal niveau moet worden gepresteerd. Verbreding van het taakveld en de taakopvatting binnen de volkshuisvesting, invulling van thema’s als “wonen, welzijn en zorg” en leefbaarheid zijn verantwoordelijkheden van de lokale overheid en lokale organisaties. Dit leidt meer en meer tot samenwerking ter plaatse, het aangaan van partnerships en het betrekken van bewoners(-organisaties) bij beleid en beheer.

Stichting Mozaïek Wonen behartigt zowel de aloude corporatiemissie als het vernieuwende élan dat inherent is aan de kwalificatie “maatschappelijke onderneming”. De formele structuur is daarmee in overeenstemming: een bestuur (directie), waarop intern en extern toezicht van toepassing is en dat voortdurend contact onderhoudt met belanghouders in de maatschappelijke omgeving van Mozaïek.

6.1 De relatie huurder – verhuurder Het huurcontract regelt de verhouding met individuele huurders. Het standaardhuurcontract van Mozaiek Wonen is eind 2004 vastgesteld, in overeenstemming met het huidige huurrecht, dat per 1 augustus 2003 in werking trad. Deze vaststelling bood ook ruimte om invulling te geven aan ruimte voor eigentijdse consumentenwensen. Dat blijkt het meest uit huurvoorwaarden met betrekking tot door een huurder Zelf Aangebrachte Veranderingen (ZAV genoemd). Het kantoor is op werkdagen open en bereikbaar van 8.30 uur tot 17.00 uur. Reparatieverzoeken kunnen 24 uur per dag worden ingediend. Mozaïek Wonen houdt een website in de lucht, die dagelijks wordt geactualiseerd. Voor interne communicatie is een uitgebreide Intranettoepassing beschikbaar. Eens per kwartaal verschijnt het “Bewonersblad”. Deze uitgave informeert huurders en woningzoekenden over actuele feiten en ontwikkelingen met betrekking tot wonen, woonomgeving, wijkontwikkeling, nieuwbouw, beheer, onderhoud, huurprijzen en huurtoeslag. Om belanghouders en andere relaties op vergelijkbare manier te bedienen geeft Mozaïek Wonen “Het Relatieblad”uit.

6.2 Huurdersverenigingen De huurdersverenigingen Beter Wonen Gouda (BeWoGo) en Huurdersvereniging Bodegraven (HVB) overleggen gezamenlijk, georganiseerd in een koepel, over bedrijfsbrede aangelegenheden met Mozaïek Wonen. Er vindt ook regelmatig lokaal overleg plaats met de HVB en BeWoGo over plaatselijke aangelegenheden. Vooral projectontwikkeling is dan onderwerp van gesprek. 6.2.1. Wijziging Overlegwet, Bbsh en Samenwerkingsovereenkomst Sinds 12 december 2007 ligt een “samenwerkingsovereenkomst” ten grondslag aan het periodieke overleg tussen de “Koepel” van huurdersverenigingen en Mozaïek Wonen. Hun samenwerking met ons heeft tot doel “te komen tot door de huurdersverenigingen gedragen beleidsontwikkeling op concernniveau.” Denk aan: Strategisch voorraadbeleid, Toewijzing en verhuurbeleid, Huurbeleid en Onderhoudsbeleid. De in 2008 ingrijpend gewijzigde Wet op het overleg huurders verhuurder gaf aanleiding tot vernieuwing aan dit front. Deze Overlegwet schrijft voor dat een verhuurder een huurdersorganisatie en/of een betrokken bewonerscommissie informeert, met haar overleg pleegt en haar adviezen serieus neemt. Voor één onderwerp heeft een huurdersorganisatie sinds deze wijziging van de Overlegwet per 1 januari 2009 instemmingsrecht. Dat geldt voor wijziging van beleid ten aanzien van de vaststelling van servicekosten. Een huurdersorganisatie kan voortaan ook meer aanspraak maken op financiële bijdragen. Dit instemmingsrecht en deze financiële aanspraken gelden niet voor bewonerscommissies.


Met betrekking tot participatierechten is voor woningcorporaties voorts van belang dat het Bbsh is gewijzigd. De aloude artikelen 17, 17a, 18 en 19 Bbsh zijn geschrapt. Voortaan schrijft de gewijzigde Overlegwet aan alle verhuurders (zowel particulier als sociaal) voor wat volgens de geschrapte artikelen vroeger alleen voor woningcorporaties gold. Een geheel nieuw artikel 17 Bbsh meldt nu, als “extraatje” ten opzichte van de Overlegwet, dat woningcorporaties aan betrokken huurdersorganisaties en aan betrokken bewonerscommissies moeten verstrekken: - het overzicht van voorgenomen activiteiten, - de jaarrekening, - het jaarverslag, - het volkshuisvestingsverslag, - het overzicht met cijfermatige kerngegevens, - de prognoses op volkshuisvesting- en financieel gebied, - meerjarenplannen (voornemens t.a.v. substantiële meerjarige zaken die de maatschappelijke taak van sociale verhuurders betreffen, zoals meerjarenbegrotingen of investeringsplannen in relatie tot de woonvisie van een gemeente). Een verhuurder en een huurdersorganisatie kunnen hun overleg arrangeren in een "Overlegwetovereenkomst" (ook wel “samenwerkingsovereenkomst” genoemd), ter aanvulling van de wet. Voor zover zij daartoe besluiten moeten zij dergelijke afspraken schriftelijk vastleggen (art. 6 Overlegwet). Nogal wat verhuurders en huurdersorganisaties zien daarin voordeel, omdat hun onderlinge verhouding daardoor transparanter wordt. Dat helpt misverstanden te voorkomen. In het eerste kwartaal van 2009 heeft Mozaïek Wonen een concept-Overlegwet-overeenkomst ontworpen. Dit concept stemt overeen aan wensen tot vernieuwing van de bestaande overeenkomsten en met de wetswijziging. In september 2009 is hierover met de huurdersverenigingen en de Koepel overeenstemming bereikt. Als onderdeel van deze overeenkomst is eveneens het “Reglement bewonerscommissies” herzien. 6.2.2 Periodiek overleg met huurdersverenigingen en met de Koepel Mozaïek Wonen faciliteert de huurdersverenigingen in enkele opzichten: - Beter Wonen heeft aan de Lekkenburg een kantoorruimte in huur van Mozaïek Wonen; - Mozaïek Wonen stelt tegen betaling een administratieve en secretariële kracht beschikbaar; - Mozaïek Wonen verleent een bijdrage in de kosten van de huurdersverenigingen. Dat bedrag wordt jaarlijks vastgesteld na overleg over hun begroting. In 2009 bedroeg onze bijdrage aan huurdersvereniging Beter Wonen Gouda € 50.000 evenals in 2008 en in 2007. Huurdersvereniging Bodegraven ontving € 10.950 (in 2008: € 26.840; in 2007: € 10.770) als reguliere bijdrage, inclusief de huur van bij de vereniging in gebruik zijnde ruimte aan de Bodelolaan (€ 5.495) en projectondersteuning € 15.102 (in 2008: 12.208; in 2007: € 9.386). De som van deze bijdragen ligt circa 50% boven het landelijk gemiddelde: € 5,50 per woning. In 2009 heeft zes maal overleg plaatsgevonden tussen de huurderskoepel en Mozaïek Wonen, over een veelheid van onderwerpen. Dit overleg vindt plaats in een open en constructieve sfeer. Beide partijen zijn tevreden over de resultaten. Tabel 6.2.2 vat deze praktijk samen. Het was voor Beter Wonen Gouda ook een bewogen jaar. Een jaar dat zich kenmerkte door bestuurswisseling. Afscheid nemen van mensen die jarenlang zeer betrokken zijn geweest bij de Goudse volkshuisvesting doet altijd een beetje pijn. Voor die inzet heeft Mozaïek Wonen haar waardering uitgesproken. De bestuurswisseling binnen BeWoGo is met verve ondersteund door enkele oud bestuursleden, die bereid waren om als “formateur” te fungeren. Ook daarvoor heeft Mozaïek Wonen haar waardering uitgesproken.


Tabel 6.2.2 Overzicht van het overleg tussen huurdersverenigingen en Mozaïek Wonen Onderwerp Prestatieafspraken 2010-2014 Gouda Huurverhoging

Advies Huurdersvereniging Voorgelegd en besproken

Resultaat Akkoord.

Zo laag mogelijk. En 0% wanneer een huurprijs boven de streefhuur dreigt uit te komen. Huursprong verminderen / toelichten. Bezien of opbrengst deels kan worden geruild tegen huurverhoging beneden het wettelijk maximum.

1,6%. HV stemt hiermee in. 0% bij sloop/nieuwbouw en renovatie Estafetteflat. Toegelicht. HV nu met werkwijze akkoord

HV is akkoord met de verkoopdoelstelling en met het invoeren van de formule “Koopgarant”. HV heeft advies uitgebracht met betrekking tot: - Samenstelling KC; - Vergoeding leden KC; - Ambtelijk secretariaat KC; - Spoedprocedure.

Overeenstemming over verkoopbeleid.

Bedrijfsplan - 2009: “Zichtbaar in Stad, Wijk en Woning” - 2010: “De crisis voorbij” Communicatie bewoners groot onderhoud

Meer aandacht voor positie huurders en betaalbare woningen.

Beide punten genieten prioriteit. Wanneer de kredieten economische crisis tot aanpassing van beleid nopen, worden de huurdersverenigingen tijdig geconsulteerd. Is gerealiseerd. Leidt groot onderhoud desondanks tot klachten, dan wordt de communicatie geïntensiveerd, soms met wijziging van onderhoudsaanpak.

Zichtbaar maken in hoeverre een project bijdraagt aan doelstellingen Milieubeleidsplan

HV heeft aangegeven in hoeverre zij gewicht toekent aan diverse (sub)doelstellingen.

Bij toepassing van het model houdt Mozaïek Wonen rekening met deze opvattingen.

De huurderskoepel pleit voor een pragmatische benadering: nu milieuprojecten starten en het milieubeleidsplan werkendeweg meer vorm en inhoud geven. De HV pleitte voor een bottom-up benadering waarbij Mozaïek Wonen waar en wanneer mogelijk steun geeft aan bewonersinitiatieven.

Advies overgenomen.

Huurharmonisatie

Verkoopbeleid

Reglement klachtencommissie (KC)

Beleidsplan sociaal beheer

Toekomst structuur Koepel

Verbeteren communicatie

Handhaven van huidige structuur en wijze van overleg.

In 2008 was de KC onderwerp van evaluatief overleg. Mozaiek Wonen nam in 2009 een definitief standpunt in over dit dossier: door alleen vertrouwenspersonen te benoemen die geen huurder of medewerker zijn, komt de KC vanzelf op iets meer afstand.

Advies overgenomen.

Advies overgenomen.


6.3 Bewonersvergaderingen In het verslagjaar zijn ten behoeve van diverse wooncomplexen bewonersvergaderingen gehouden. Hiervoor ontvangen alle bewoners een uitnodiging met een verzoek om agendapunten in te dienen. De onderwerpen die in deze vergaderingen aan de orde kwamen, zijn: • Huurbeleid 2009 • Verkiezingen leden bewonerscommissies • Onderhoudswerkzaamheden • Leefbaarheid De bewonersvergaderingen leveren impressies op van wat er leeft in een wijk. Dat resulteert in actiepunten voor Mozaïek Wonen.

6.4 Bewonerscommissies Een bewonerscommissies behartigt de gezamenlijke belangen van alle huurders van een complex woningen. In het verslagjaar is met vrijwel alle bewonerscommissies eens of herhaaldelijk overleg gevoerd over verschillende onderwerpen. De onderhoudssituatie, de onderhoudsplanning, de woonomgeving, de leefbaarheid en de afrekening van servicekosten zijn “standaard onderwerpen”. Bewonerscommissies in Gouda In Gouda zijn in 2009 met alle 29 actieve bewonerscommissies overleggen in het voor- en najaar gehouden. Hierin worden onder andere de leefbaarheid en de onderhoudsplanning besproken. Waar mogelijk verwerken we wensen van bewoners in ons beleid, zoals de meerjaren onderhoudsplanning. In het voorjaar is de afrekening servicekosten besproken met de bewonerscommissies en in het najaar is het planmatig onderhoud besproken. Waar mogelijk worden wensen van bewoners verwerkt in het beleid, zoals in de meerjaren onderhoudsplanning. In de wijken Korte Akkeren, Binnenstad, Oud-Goverwelle en Kadebuurt hebben leden van bewonerscommissies tevens zitting in de respectievelijke wijkteams. In die kwaliteit zijn zij gesprekspartner van de gemeente, de politie, welzijnsorganisaties, enzovoorts. Tabel 6.4.1 Actuele onderwerpen per bewonerscommissie in Gouda Clusternummer

Complexnummer

Clusternaam

Omschrijving onderwerp

Effect van het overleg

302 / 309 / 310 / 313

1 / 53 / 54 / 57 / 63

Josephbuurt / IJssellaan / Kolfwetering / Johan den Haenstraat

In 2009 was de bewonerscommissie betrokken bij de afsluiting van de achterpaden en nieuwbouw aan de Karnemelksloot.

Afname overlast in Poorten. Goede signaalfunctie bewonerscommissie.

255 / 257

9 / 10

Marathonlaan e.o.

Grote betrokkenheid van de bewonerscommissie OudGoverwelle bij de herinrichting van de openbare ruimte en planontwikkeling voor nieuwbouw.

Kwalitatieve verbeterslag openbare ruimte. Inbreng en draagvlak commissie.

103

11

Heesterlaan e.o.

Onvrede over badkamer, keuken en toiletrenovatie.

Intensiever overleg met projectleider: verbeteringen.

106

14

Hugo de Vrieslaan

Oprichting bewonerscommissie.

Nieuwe bewonerscommissie.

152

16

Burgen en Lusten

Toename onveiligheidsgevoel door vermeende toename woninginbraken.

Technische ingrepen hebben vooralsnog niet geleid tot een groter gevoel van veiligheid.

155

18

De Hoefs

Onvrede over afrekening stookkosten door Eneco.

Eneco heeft uiteindelijk haar fout erkend.


Clusternummer

Complexnummer

Clusternaam


Effect van het overleg

Verbetering uitstraling binnentuinen.

Planmatig werk is in 2009 afgerond.

110

20

Acaciaplein

Vernieuwing van binnenterrein, grijs en groen, met inbreng van visie van huurders.

Uitgevoerd in 2009.

6

27

Tuinstraat e.o.

Nauwe samenwerking met bewoners(commissie ) leidde tot balkonmetamorfose.

Verbetering uitstraling balkons.

158

31

Lekkenburg

Uitbreiding winkelcentrum Bloemendaal.

Informatief van aard.

71

70

Jonker

De bewonerscommissie van De Jonker is actief betrokken bij de Vereniging van Eigenaren. Tijdens de Algemene Leden Vergadering van deze VVE heeft de bewonerscommissie een toelichting gegeven op haar functioneren en op de belangen van de huurders binnen de Jonker.

Huurdersbelangen zijn voor de leden van de VVE duidelijk over het voetlicht gebracht.

101

506

Mercatorsingel e.o.

Groot onderhoud openbare ruimte door gemeente

Goede signaalfunctie bewonerscommissie. De bewonerscommissie heeft tijdens ophoogwerkzaamheden, die in opdracht van de gemeente rondom het complex werden uitgevoerd, bij de aannemer bedongen dat bij alle huurders van het complex zand en grond in de tuin werd aangeleverd!

154

510

Ridder van Catsweg

Ontwerp portieken besproken met bewonerscommissie.

Portieken zijn algeheel vernieuwd.

355 / 356

530 / 532

Polderbuurt

Wijziging toewijzingsbeleid naar aanleiding van signalen bewoners(commissie) en project Buurtgenoten.

Mozaïek Wonen verhoogt tijdelijk de huren van de woningen waardoor op een andere doelgroep wordt gemikt en een meer gedifferentieerde bewonerssamenstelling op termijn zal worden bereikt

69

541

Oranjestaete

De bewonerscommissie, de recreatiecommissie en de VvE van Oranjestaete hebben intensief meegedacht over het ontwerp (en de materialisering) van daar bijgeplaatste liften. Tijdens een high-tea voor alle bewoners, bij de oplevering van deze liften, zijn zij bedankt voor hun bijdrage.

Consensus over ontwerp en uitvoering.

In Bodegraven waren in het verslagjaar 12 bewonerscommissies actief. In twee complexen (Erasmushof en Oranjehof) is geen bewonerscommissie. Daar overleggen we regelmatig met contactpersonen. Voorafgaand aan het aanpassen van de servicekosten (nieuw servicekostenbeleid van 2009), hebben we overleg gevoerd met de verschillende bewonerscommissies. De commissieleden hebben


hun expertise over dit onderwerp ingebracht. Daardoor kon een verbeterde toerekening worden gemaakt. Neveneffect hiervan is dat er vrijwel geen bezwaren zijn binnengekomen tegen hogere voorschotbedragen. Tabel 6.4.2 Actuele onderwerpen per bewonerscommissie in Bodegraven Complex-

Complex-


Effect

Nummer

Naam

705

Waagpoort en Rijnpoort

Overleg inrichting openbaar gebied

Inspraak bewonerscommissie bij inrichting plein door gemeente (aangepast aan ouderen), met o.a. als doel voorkomen overlast.

707

Erasmushof

Leefbaarheid (officieus huismeesterschap, activiteitencommissie, tuinonderhoud), servicekosten, planmatig onderhoud en WTW (= Warmte Terug Winning).

Signalering gemeenschappelijke problemen, mede aansturing schoonmaakbedrijf. Overleg over mechanische ventilatie leidde tot controle en rapportage door Mozaïek Wonen. De capaciteit van radiatoren in een deel van de woningen is vergroot.

710

Oranjehof

Officieus, signaleert, leefbaarheid.

Aangepaste inrichting openbaar gebied, gericht op ouderen. Ruimte voor scootmobielen en grotere laad- en losplek gecreeerd.

714

Koninginneweg 275-309

Bewoners zijn uitverhuisd. BC blijft tot nieuwbouw betrokken.

714

Koninginneweg 335-369

Leefbaarheid, servicekosten, project Noordrand

Leefbaarheid in stand gehouden tot sloop.

721

Zwijgerflat

Leefbaarheid, servicekosten, planmatig onderhoud.

Spijlen hekwerken vervangen door glazen hekwerken.

723

Zeeheldenbuurt

Leefbaarheid, geluidsoverlast huisdieren, vervuilde tuinen

Vervolgacties, voortkomend uit signalering.

729

Koninginneweg 69-99

Leefbaarheid, servicekosten, stookkosten, project Noordrand.

Leefbaarheid in stand gehouden tot sloop

735

Hoefslag / Ingelanden

Leefbaarheid (vandalisme, hangjongeren), servicekosten en planmatig onderhoud.

Samenwerking politie en gemeente Bodegraven waardoor overlast van hangjongeren is verminderd.

749

Rijngaarde

Werkgroep servicekosten / BC i.o.

Verbeterde verdeling servicekosten

765

Reigeroord

Leefbaarheid, servicekosten, onderhoud.

Cilinders portiekdeuren en bergingen vervangen.

770

Waterhoen / Roerdomp

Leefbaarheid, servicekosten, project Vromade.

Leefbaarheid in stand gehouden tot sloop. Inspraak in ontwerp nieuwbouw.

Kostenvergoeding Alle bewonerscommissies van Mozaïek Wonen komen in aanmerking voor een kostenvergoeding. Daarvoor geldt een basisbedrag van € 150. Wil een commissie een hogere bijdrage ontvangen, dan overlegt zij vooraf een begroting. In het verslagjaar is € 14.700 aan bijdragen verstrekt. Voor alle commissies is een abonnement op een periodiek van de Nederlandse Woonbond genomen. Het func-


tioneren van bewonerscommissies is geregeld in het “Reglement bewonerscommissies”, dat in september 2009 door Mozaïek Wonen opnieuw is vastgesteld, na overleg en in overeenstemming met de koepel van huurdersverenigingen.

6.5 Klachtencommissie De klachtencommissie van Mozaïek Wonen functioneert op basis van het “Reglement Klachtencommissie 2006”. De commissie behandelt klachten van huurders over het handelen of nalaten van de werkorganisatie van Mozaïek Wonen, dan wel over de bejegening door Mozaïek ingeschakelde derden. Tabel 6.5.1 Samenstelling van de klachtencommissie* Naam* Mevr. Mr. E.R. Dijksma-Potjer Mevr. H. de Jong-van Westrenen Dhr. mr P.G.A. van der Sanden Dhr. F. de Moree Dhr. P. Wiltenburg Dhr. M. Warnaar

Functie in de klachtencommissie Voorzitter Lid Lid Lid Lid Lid

* In de bijlagen is een meer gespecificeerd overzicht opgenomen.

De leden De Moree en Wiltenburg zijn door de directie van Mozaïek Wonen benoemd op voordracht van huurdersvereniging Beter Wonen Gouda. De heer M. Warnaar is door de directie van Mozaïek Wonen benoemd op voordracht van Huurdersvereniging Bodegraven. Aan leden van de klachtencommissie worden vergoedingen betaald, als volgt: - De professionele voorzitter ontvangt 200 euro per zitting; - Door huurdersverenigingen voorgedragen leden ontvangen 50 euro per zitting; - Werknemers van Mozaïek: nihil, hun werkzaamheden maken deel uit van hun dienstverband Het aantal door de klachtencommissie behandelde klachten blijkt uit het volgende overzicht: In Gouda daalde het aantal klachten naar 16 (in 2008: 20; in 2007: 10). Deze aantallen bewijzen dat huurders de weg naar de Klachtencommissie (KC) kennen. Het overgrote deel van de klachten verwees de KC naar de werkorganisatie, die de betreffende zaak alsnog (tot tevredenheid van de klant) heeft afgehandeld. Het aantal door de KC behandelde klachten steeg naar 5. Deze klachten hebben betrekking op kwesties over onderhoud en/of verbetering, dan wel op de kwaliteit van een te huur aangeboden woning, of over bejegening door een medewerker. In alle gevallen heeft de klachtencommissie aandacht gevraagd voor communicatie: tijdiger en (veel) duidelijker. Het aantal, de aard en de ernst van de klachten geeft de KC geen aanleiding tot bijzonder advies. Alle adviezen kregen bovendien het gevraagde gevolg. De RvC heeft kennisgenomen van dit verslag van de Klachtencommissie. Tabel 6.5.2 Door klachtencommissie ontvangen en behandelde klachten 2009 Gouda

2008

Bodegraven

Aantal ontvangen klachten

16

2

Niet ontvankelijk verklaard: - Verwezen naar werkorganisatie - Verwezen naar andere instantie

11

Behandelde klachten Advies uitgebracht aan directie Waarvan door directie: - Gegrond verklaard

Moor-

Gouda

drecht

0

2007

Bode-

Moor-

graven

drecht

totaal

20

2

0

12

1

17

2

4 1

5*

1

3

0

7

5

1

3

7

5

1**

3

4


- Ongegrond verklaard

3

* één klacht is afgehandeld bij voorzittersuitspraak ** gedeeltelijk gegrond, alleen voor zover het betrekking heeft op bemiddeling

6.6 Projectbegeleiding Wanneer planmatig onderhoud wordt voorbereid, eventueel in combinatie met verbetering, informeert Mozaïek Wonen de bewoners vooraf. Doorgaans vindt overleg plaats met de bewonerscommissie en in speciaal daarvoor belegde bewonersvergaderingen. Deze communicatie begeleidt Mozaïek Wonen Met “nieuwsbrieven”, voor elk project afzonderlijk. Dat heeft constructieve samenwerking opgeleverd. Tabel 6.6.1 Overleg met bewoners bij projecten Gouda Project

Resultaat

Westerkade/Snoystraat

De bewonerscommissie is opgeheven. Bewoners zijn intensief begeleid naar passende huisvesting. Eind 2009 moest nog een hand vol van de 88 huishoudens worden bemiddeld naar passende huisvesting.

Rode Dorp

Complex is volledig gesloopt. Samenwerking met wijkteam Nieuwe Park en Buurtpreventie Nieuwe Park verloopt naar tevredenheid. Eigenaar-bewoners Majoor Fransstraat zijn in afzonderlijke overleggen geïnformeerd over planontwikkeling. Duur van de onderzoeken naar de wijze van voorbelasten van de bouwlocatie leidde tot onrust bij omwonenden.

Centrumontwikkeling Korte Akkeren

Bewoners en omwonenden zijn geïnformeerd over het ondertekenen van een samenwerkingsovereenkomst alsook over aankoop van de Futselaar-gronden. Eveneens zijn woonwensen geïnventariseerd.

Oud-Goverwelle

Bewonerscommissie was nauw betrokken bij het opknappen van de openbare ruimte. De planontwikkeling voor nieuwbouw aan de kop van de Estafetteflat vordert gestaag. Ook daarbij zijn de bewoners en omwonenden actief betrokken.

Tabel 6.6.2 Overleg met bewoners bij projecten Bodegraven Project

Resultaat

Waterhoen 2/36

Bewoners zijn sinds november 2007 als stadsvernieuwingsurgent erkend en naar elders verhuisd. Tien huurders willen terugkeren in de ter plaatse verrijzende nieuwbouw.

Noordrand, Fase 1 en 2

Alle bewoners hebben naar tevredenheid een definitieve woning of een wisselwoning gekregen. Acht bewoners hebben een wisselwoning geaccepteerd.

Noordrand, Fase 3 en 4, Koninginneweg 69 t/m 99, 215 t/m 249, 321 t/m 333, 335 t/m 369.

In deze fasen gaat het erom 47 huishoudens uit te plaatsen, terwijl 18 leeg gekomen woningen weer tijdelijk zijn verhuurd met toepassing van de Leegstandwet. In de zomer van 2009 hebben we woonwensen geïnventariseerd. 18 huishoudens zeggen nu terug te willen keren. Per 1 januari 2010 is stadsvernieuwingsurgentie toegekend.

Roerdomp 5 t/m 35

Bewonersavond over “Warmteterugwinventilatie” gehouden. Instellingen zijn veranderd aan de hand van meetrapporten. Het onderhoudscontract is ook aangepast.

Binnenpakketten diverse complexen

Inloopmiddagen in modelwoning georganiseerd, daardoor soepel verlopen proces.

Rijngaarde

Onderzoek liftbijplaatsing gehouden. Boilers geplaatst in plaats van geisers. Stedebouwkundige visie voor nieuwe Rijngaarde besproken.


7 Het waarborgen van de financiële continuïteit

Strategisch doel Mozaïek Wonen: Mozaïek Wonen wil het vermogen uit de stenen halen; zo komen tot een optimaal maatschappelijk rendement, geleverd door een efficiënte en klantgerichte organisatie. Corporaties zijn zelfstandige maatschappelijke (vastgoed-)ondernemingen. Het behalen van financieel rendement is hierbij niet een strategische doelstelling op zichzelf maar eerder het middel om een zo’n hoog mogelijk maatschappelijk rendement te realiseren. Om tijdig in te kunnen spelen op toekomstige economische en maatschappelijke ontwikkelingen wordt bij strategische afwegingen en keuzes rekening gehouden met mogelijke ontwikkelscenario’s op de middellange en lange termijn. Deze veranderende rol en taakopvatting vragen om een adequate, innovatieve en slagvaardige organisatie.

Hoofdstuk 7 informeert over het financiële beleid van Mozaïek Wonen. Dat omvat de zorg voor de financiële continuïteit, met als bijzondere deelgebieden: beheer van de kasstromen en de waarde van het vastgoed, investeren en financieren, renterisicobeleid en beleggen. Allereerst melden we het jaarresultaat 2009. Vervolgens gaan we in op de financiële continuïteit aan de hand van de begroting 2010 en de meerjarenbegroting 2010-2014. Ook presenteren we de resultaten van het beleidswaardemodel, rekening houdende met verschillende economische scenario’s. Daaruit blijkt welke invloeden economische ontwikkelingen kunnen hebben op de financiële positie van Mozaïek Wonen en in welke mate Mozaïek Wonen haar ambities ten aanzien van maatschappelijke prestaties kan realiseren. Tenslotte bespreken we de financierbaarheid van onze plannen, waarbij we nog aandacht besteden aan de beoordeling van de financiële positie van Mozaïek Wonen door het ministerie van VROM, het CFV en het WSW.

7.1 Resultaten 2009 Het geconsolideerde jaarresultaat over 2009 toont een verlies van € 4.930.000 (in 2008: € 1.305.000 positief). Begroot was een negatief jaarresultaat van € 8.086.000. De belangrijkste oorzaken van de verschillen lichten we hierna toe. Daarbij gaan we uit van de winsten verliesrekening over 2009 zoals die is opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening.

Tabel 7.1.1 Analyse verschil tussen resultaat en begroting; de belangrijkste posten (x € 1.000) Realisatie 2009

Begroting 2009

Realisatie 2008

Bedrijfsopbrengsten

56.402

57.462

57.594

Bedrijfslasten

47.305

42.170

39.357

9.097

15.292

18.237

Rentebaten

872

758

841

Rentelasten

14.171

14.427

13.747

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

-4.202

1.623

5.331

0

0

0

-4.202

1.623

5.331

-825

-774

2.841

97

-8.935

-6.867

-4.930

-8.086

1.305

Saldo

Buitengewone baten/lasten Jaarresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Vennootschapsbelasting Mutatie actuele waarde Jaarresultaat


Bedrijfsopbrengsten De daling van de bedrijfsopbrengsten in 2009 ten opzichte van de begroting is in belangrijke mate te verklaren door de lagere opbrengsten voor de vergoedingen voor service- en stookkosten en lagere verkoopopbrengsten. In de begroting is rekening gehouden met een verhoging van de vergoedingen voor service- en stookkosten in verband met de stijgende kosten voor de levering van energie. Door de overstap naar Dong voor de levering van gas en Green-choice voor de levering van elektra is de verhoging van de vergoedingen, die door de bewoners betaald dienen te worden, beperkt gebleven. De verkoopopbrengsten zijn lager dan begroot doordat uit het bestaande bezit 4 woningen minder verkocht zijn en de gemiddelde verkoopopbrengst per woning ongeveer € 7.000 lager was dan verwacht. In de begroting was bovendien rekening gehouden met de eerste verkoopopbrengsten uit de nieuwbouwprojecten van Het Rode Dorp en de Graafse Waard. Ultimo 2009 zijn deze projecten nog niet in uitvoering en zijn de geplande koopwoningen nog niet verkocht. Tegenover deze tegenvallende verkoopopbrengsten staat de verkoop van het kinderdagverblijf aan de Bloemendaalseweg. Dit pand is voor ongeveer € 1 mln. verkocht aan de exploitant van het kinderdagverblijf. Bedrijfslasten Mozaïek Wonen investeert fors in nieuwbouw, aankoop en woningverbeteringen om de woonkwaliteit voor brede groepen in de samenleving te verbeteren. Hiertoe worden ondermeer projecten gerealiseerd in de betaalbare huurprijsklassen. Daaruit volgende huuropbrengsten zijn niet kostendekkend: zo ontstaan “onrendabele toppen”. Die vinden hun weerslag in de bedrijfslasten in het jaar waarin de verplichting tot het realiseren van zo’n project ontstaat. Dan treffen we een voorziening ten laste van het jaarresultaat ter hoogte van het verwachte onrendabele deel van de investeringen. In de begroting 2009 raamden we aanvullende voorzieningen voor onrendabele toppen voor nieuwe projecten voor een bedrag van € 10.460.000. In 2009 is in verband hiermee een bedrag van € 7.845.000 ten laste van het jaarresultaat gebracht. De stijging van de onrendabele toppen is grotendeels toe te schrijven aan de versnelling in de projectvoorbereiding van een aantal projecten, waar onder de Westerkade/Snoystraat, de Thijsselaan, de Boslocatie en Oud Goverwelle. Op basis van de voortgang van deze projecten is besloten om een bedrag van € 8.686.000 als dotatie aan de voorziening onrendabele toppen ten laste van het jaarresultaat 2009 te brengen. Daarnaast leidden lagere huuropbrengsten van zorgwoningen in het project Vromade tot een aanvullende dotatie van € 2.272.000. Tegenover deze extra lasten staat dat de begrote dotatie ad € 3.933.000 voor het project Driestar niet ten laste van het resultaat 2009 is gebracht. Vanwege planaanpassingen heeft de voortgang van dit project aanzienlijke vertraging opgelopen en is de reservering voor de onrendabele investering uitgesteld. Tegenover de toename van de onrendabele toppen staat een daling van de bedrijfslasten met € 1.932.000 als gevolg van bezuinigingen op de onderhoudsuitgaven. In de bedrijfskosten, als onderdeel van de bedrijfslasten, verdienen enkele, bijzondere (eenmalige) posten de aandacht. Enkele langdurige ziektegevallen, vacatures en piekbelasting noopten tot inschakeling van detacheringskrachten; dat leidde 2009 tot een uitgave van bijna € 350.000 (na aftrek van ontvangen ziekengelden van ± € 72.000 en besparing op bruto salarissen van + € 96.000). In verband met de in 2009 aangekondigde reorganisatie is een voorziening getroffen ten laste van het jaarresultaat ad € 1.250.000. Tabel 7.1.2 Bedrijfskosten, realisatie versus begroting (x € 1.000) Realisatie

Begroting

Realisatie

2009

2009

2008

Totaal salariskosten

7.784

7.730

7.150

Totaal overige bedrijfskosten

4.388

2.670

3.140

12.172

10.400

10.290

Totaal bedrijfskosten


Rentebaten en rentelasten De leningenportefeuille vormt met bijna 60% van het balanstotaal een belangrijke post op de balans van Mozaïek Wonen. Van de materieel vaste activa is 62% gefinancierd door middel van langlopende leningen. De rente op deze leningen vormt met € 14.171.000 een substantiële last in de resultatenrekening. Mozaïek Wonen voert een actief treasurybeleid om zowel de rentelasten en als de bijbehorende renterisico’s zoveel mogelijk te beperken. Financiering met variabele rente is een van de mogelijkheden om de rentelasten te beperken. In de leningenportefeuille zijn twee roll-over leningen opgenomen met een hoofdsom van € 10.617.000. Beide overeenkomsten bieden de mogelijkheid om op rentevervaldata geldbedragen op te nemen dan wel af te lossen, met inachtneming van het gestelde maximum. De variabele rente is gebaseerd op de 3 maands Euribor. Ter afdekking van het renterisico heeft Mozaïek Wonen het volgende renteinstrument ingezet: Collar (cap en floor), in relatie tot een hoofdsom van € 7.117.000; looptijd tot 1 augustus 2014; rente begrensd tot op 5,5 % (cap) respectievelijk 3,5 % (floor); gebaseerd op 3 maands Euribor. Deze collar dekt het rente risico af dat wordt gelopen over een lening met een variabele hoofdsom en een variabele rente, groot € 7.117.000. In 2009 is voor € 50 mln. aan nieuwe leningen aangetrokken, onder de volgende condities: Naam geldgever

Stortingsdatum

Hoofdsom

soort

looptijd

Rente %

Datum renteherziening

Bank Nederlandse Gemeente

02-03-2009

10.000.000

Fix

20

4,716

nvt

Rabobank

01-07-2009

10.000.000

Fix

30

3,100

01-07-2012

Nederlandse Waterschapsbank

30-09-2009

10.000.000

Fix

21

3,800

30-09-2014


16-11-2009

10.000.000

Fix

17

4,440

16-11-2016


01-12-2009

10.000.000

Fix

25

4,775

nvt

De leningen zijn aangetrokken onder borgstelling van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en dragen in belangrijke mate bij aan de lage gemiddelde vermogenskosten voet van 4,72% ultimo 2009 (2008: 4,92%). Vennootschapsbelasting Vanaf 1 januari 2008 zijn corporaties integraal belastingplichtig als gevolg van de vennootschapsbelasting. De effecten hiervan zijn in deze jaarrekening verwerkt. Op basis van de VSO2 (vaststellingsovereenkomst) is de fiscale openingsbalans opgesteld en is het fiscale jaarresultaat over 2009 bepaald. Vooralsnog lijken de gevolgen van de vennootschapsbelasting beperkt. Bij het bepalen van het fiscale resultaat is ondermeer rekening gehouden met de volgende uitgangspunten: • Het onrendabele deel van investeringen mag niet in één keer ten laste van het fiscale resultaat worden gebracht; • Het verkoopresultaat op woningen bestaat uit opbrengst verkopen minus de fiscale kostprijs, die in de VSO2 is vastgesteld op 70% van de WOZ-waarde; • Er is gebruik gemaakt van een herinvesteringreserve voor de verkoopresultaten; • De post “mutatie actuele waarde” is geëlimineerd uit het fiscale jaarresultaat. Doordat investeringen in onder meer doucherenovaties fiscaal als onderhoudslasten behandeld mogen worden, zijn deze ten laste van het fiscale jaarresultaat gebracht. Mede hierdoor ontstaat een


fiscaal verlies dat de komende jaren gecompenseerd kan worden met mogelijk fiscale winsten (carry forward). Mutatie actuele waarde Mozaïek Wonen hanteert de actuele waarde, meer specifiek de bedrijfswaarde, als balanswaardering van de materiële vaste activa in exploitatie. De bedrijfswaarde is gevoelig voor beleid, respectievelijk voor de beleidskeuzes die Mozaïek Wonen maakt, maar ook voor wisselende economische omstandigheden en inflatieverwachtingen. De gevoeligheid van de bedrijfswaarde voor eigen keuzes en eigen handelen, prikkelt tot adequate interne beheersing. In de post mutatie actuele waarde komen de effecten van zowel het strategische voorraadbeleid van Mozaïek Wonen, als die van wisselende economische omstandigheden en inflatieverwachtingen, op de waarde van de materieel vaste activa tot uiting in de resultatenrekening. In verband met de economische crisis zijn de stijgingsfactoren, waarmee toekomstige kasstromen worden geïndexeerd, aangepast aan de verwachte lage inflatie. Daardoor zijn de huurverhogingen voor de komende vijf jaar aanzienlijk lager geschat en daalt de bedrijfswaarde met ruim € 30 mln. Door de lagere inflatie zullen ook de kostenstijgingen in de komende jaren beperkt zijn, wat leidt tot een toename van de bedrijfswaarde van € 13,5 mln. Per saldo leidt de huidige inschatting over de economische ontwikkeling tot een waarde daling van € 16,5 mln. De verwachting over te verkopen woningen is neerwaarts bijgesteld, zowel qua aantallen als qua verkoopprijzen. De bedrijfswaarde daalt hierdoor met € 12,5 mln. Om deze ontwikkeling op te kunnen vangen heeft Mozaïek Wonen besloten tot 15% bezuiniging op de bedrijfskosten en hebben we een plafond aan de onderhoudsuitgaven gesteld. Deze bezuinigingen leiden tot een toename van de bedrijfswaarde van ruim € 41 mln. Zie paragraaf 2.3.19 jaarrekening.

7.2 Financiële doelstellingen; waarde bezit en ontwikkeling kasstromen Hoofddoelstelling van het financiële beleid is het waarborgen van de financiële continuïteit. Belangrijke financiële ankerpunten hierbij zijn de solvabiliteit en de rentedekkingsratio. Bij de beoordeling van de solvabiliteit houden we rekening met de wijze waarop het CFV het Volkshuisvestelijk vermogen bepaalt. De rentedekkingsratio geeft aan in welke mate Mozaïek Wonen in staat is om haar renteverplichtingen en de te betalen vennootschapsbelasting, te voldoen uit de kasstroom uit normale bedrijfsoperaties. De ankerpunten solvabiliteit en de rentedekkingsratio zijn af te zetten tegen een streefwaarde. We hanteren voor de solvabiliteit de streefwaarde 22,4%, die 5 procent boven het door het Centraal Fonds noodzakelijk geachte minimum ligt. Voor de rentedekkingsratio houden we een minimum aan van 1,2. Dit betekent dat Mozaïek Wonen een marge van 20% hanteert in de mate waarin de rentelasten en de vennootschapsbelasting betaald kunnen worden vanuit de kasstroom uit normale bedrijfsoperaties. Om de operationele kasstroom op een voldoende niveau te hebben vanuit de WSW-optiek, waarbij de operationele kasstroom extra belast wordt met 2% fictieve aflossingen, dient de rentedekkingsratio minimaal 1,4 te zijn. De invloed hiervan op het beleid van Mozaïek Wonen is uitgewerkt in paragraaf 7.3. Onderdeel van het sturen op kasstromen wordt gevormd door het treasurybeleid. Het treasurybeleid omvat binnen Mozaïek Wonen het gebied van financieren, beleggen en renterisicobeheersing. De kaders voor deze activiteiten zijn vastgelegd in een financieel statuut dat op 18 september 2007 door de raad van commissarissen is goedgekeurd. Het statuut bevat normen en procedures voor de uitvoering van dit beleid. Een belangrijk uitgangspunt van het treasurybeleid is het voorkomen en terugdringen van overliquiditeit. Uitgangspunt is dat structurele overliquiditeit aangewend moet worden voor interne financiering (aflossing of afkoop van bestaande leningen, financiering van investeringen e.d.). De consequentie daarvan is dat er op het gebied van beleggen weinig bijzondere activiteiten plaatsvinden. Het beleggen van middelen op korte termijn omvatte in het verslagjaar slechts het aanhouden van rekening courant tegoeden. Het overschot aan middelen werd op een bedrijfsspaarrekening geplaatst. Het renterisicobeleid van Mozaïek Wonen richt zich op het beschermen tegen schommelingen in vermogen en resultaat als gevolg van de wijziging in de rente. Mozaïek Wonen kiest voor passief beheer, waarbij de risico’s boven een zekere tolerantiegrens afgeschermd moeten worden en waarbij er ruimte is te profiteren van toekomstige gunstige ontwikkelingen. Mozaïek Wonen onderkent de moge-


lijkheden van het gebruik van rentederivaten maar geeft de voorkeur aan het spreiden en beperken van renterisico’s door gebruik te maken van traditionele instrumenten. Bijvoorbeeld het maken van contractuele renteafspraken met geldgevers over bestaande leningen of het afsluiten van leningen met uitgestelde storting. In voorstellen voor het afsluiten van rentederivaten dient de toegevoegde waarde in vergelijking met traditionele instrumenten aangetoond te worden.

7.3 Financiële continuïteit Mozaïek Wonen bewaakt haar financiële continuïteit op verschillende manieren. Aan de hand van de begroting en meerjaren begroting, schetsen we een beeld van onze financiële mogelijkheden. Hierbij houden we rekening met de verwachte economische ontwikkelingen en investeringen in “harde” projecten. Dit zijn projecten, die al in uitvoering zijn of waarvan de projectvoorbereiding zich in een vergevorderd stadium bevinden. We rekenen evenwel ook alternatieve economische scenario’s door, om flexibel in te kunnen spelen op veranderende economische omstandigheden. Naast de verwachte ontwikkelingen van de solvabiliteit en het rentedekkingsratio op basis van de begroting 2010, presenteren we in deze paragraaf tevens de invloeden van de economische omstandigheden op deze indicatoren. Dit aan de hand van de uitwerking van twee scenario’s waarbij ten aanzien van enkele samenhangende parameters, verschillende uitgangspunten zijn gehanteerd. Tabel 7.3 De financiële continuïteit in uiteenlopende economische scenario’s Begroting 2010

Scenario herstel

Scenario crisis

2010

2011

En verder

2010

2011

En verder

2010

2011

En verder

1,5

1,5

2,25

1,5

2,5

4

1,5

1,5

1,5

Lange rente

5

6

6

5

6

7

5

6

6

Korte rente

2

2,5

3

2

3

5

2

2

2

Huurverhoging

1

1

2,25

1,2

2

3,5

1

1

1

Huizenprijzen

1,5

2

2,25

2

3

4

0

0

1

Aantal verkopen

24

23

35-40

25

40

40

20

10

10

Inflatie

In het eerste scenario gaan we ervan uit dat de economie zich weer snel kan herstellen en de inflatie toeneemt tot 4% in 2012 en de jaren daarna. In het tweede scenario wordt ervan uitgegaan dat de economische crisis zich verdiept, de inflatie en de daarmee samenhangende huurverhogingen laag zijn en de markt voor koopwoningen instort. Dit maakt het voor Mozaïek Wonen nagenoeg onmogelijk om woningen te verkopen. Op deze wijze tracht Mozaïek Wonen de effecten van economische ontwikkelingen op haar investeringsvolume in beeld te brengen. Ontwikkeling solvabiliteit Ten aanzien van de ontwikkeling van de solvabiliteit hanteert Mozaïek Wonen de definitie van het Volkshuisvestelijk vermogen van het CFV. Bij het bepalen van het Volkshuisvestelijk vermogen brengen we de bedrijfswaarde in overeenstemming met de uitgangspunten die het Centraal Fonds hanteert bij de beoordeling daarvan. Het Centraal Fonds verlaagt het vermogen op basis van bedrijfswaarde met ongeveer € 70 mln., in verband met het elimineren van de verkoopportefeuille, uniformering van parameters, beoordeling van de levensduur en uniformering van de restwaarde. Indien met deze correcties rekening wordt gehouden, kent de solvabiliteit het verloop zoals in de volgende grafiek is weergegeven.


Volkshuisvestelijke vermogen t.o.v. balanstotaal

Verhouding in %

40,0% 30,0% 20,0% 10,0% 0,0% 2009

2010

D) A en B projecten scen begroting F) A en B projecten scen crisis Ondergrens 17,4%

2011

2012

2013

2014

E) A en B projecten scen herstel Ondergrens 10,7% Bovengrens 30%

De gele lijnen geven de kaders voor het volkshuisvestelijke vermogen weer. Aan de hand van een risicoprofiel, opgesteld door het CFV, is de minimumpositie van het volkshuisvestelijk vermogen voor 2008 bepaald op 17,4%. Bij de beoordeling over 2007 was dit nog 10,7%. Deze lijnen geven de ondergrens aan voor het volkshuisvestelijk vermogen. Komt het volkshuisvestelijk vermogen onder de grens van 17,4%, dan zal het CFV erop aandringen een herstelplan op te stellen om de financiële continuïteit te waarborgen. De bovengrens van het volkshuisvestelijk vermogen is door het CFV bepaald op 30% van het balanstotaal. Komt het volkshuisvestelijk vermogen boven deze grens, dan zal het CFV aandringen op actief inzetten van het surplus voor volkshuisvestelijke doeleinden. Uit bovenstaande grafiek blijkt het volkshuisvestelijk vermogen van Mozaïek Wonen op basis van de uitgangspunten bij de begroting ten aanzien van het economische scenario en de ingecalculeerde harde projecten, met de A-status, binnen de door het CFV gestelde kaders blijft. Echter indien de economische crisis zich verdiept, komt het volkshuisvestelijk vermogen onder het minimum van 17,4% en zal Mozaïek Wonen gedwongen worden haar ambities op nieuwbouwprojecten bij te stellen om de financiële continuïteit te waarborgen. Daarentegen kan Mozaïek Wonen haar investeringsprogramma uitbreiden als de economie zich herstelt. Ontwikkeling rentedekkingsratio De rentedekkingsratio over 2009 bedraagt 1,31 en is daarmee hoger dan de eigen norm van 1,2, maar lager dan 1,4. Daarna verwachten we een lichte verbetering, en zal bij het huidige investeringsbeleid de rentedekkingsratio rond de 1,4 schommelen. Een rentedekkingsratio van 1,4 is nodig om voor de WSW beoordeling (rekening houdende met de 2% fictieve aflossing) tot een positieve operationele kasstroom te komen. Het rentedekkingsratio staat mede onder druk vanwege de Vogelaarheffing en de naar verwachting te betalen vennootschapsbelasting. In paragraaf 7.4 gaan we dieper in op consequenties hiervan voor de financierbaarheid van Mozaïek Wonen.


In onderstaande grafiek wordt de gevoeligheid van de rentedekkingsratio voor schommelingen in de inflatie weergegeven.

Ontw ikkeling rentedekkingsratio 1,60

1,40

1,20

1,00 2009

2010

2011

2012

A) A projecten scen begroting

B) A projecten scen herstel

Ondergrens 1,2%

Ondergrens WSW 1,4%

2013

2014

C) A projecten scen crisis

Uit bovenstaande grafiek blijkt dat de rentedekkingsratio van Mozaïek Wonen rond de 1,4 schommelt. De verschillende economische scenario's hebben beperkte invloed op de rentedekkingsratio voor de middellange termijn. Een verklaring hiervoor wordt gevormd door het inflatievolgende huurbeleid. Als de inflatie toeneemt, kunnen hogere huurverhogingen worden doorgevoerd. Een lage inflatie betekent lagere kostenstijgingen, maar ook een lagere huurverhoging. Beleidswaardemodel Mozaïek Wonen hanteert naast de financiële meerjarenbegroting een beleidswaardemodel, dat de periode tot 2024 bestrijkt. Dit model brengt in beeld wat de effecten van beleidsvoornemens zijn. Met de begroting als basis, en rekening houdend met verschillende economische scenario’s, ontstaat vooral dieper inzicht in de investeringsmogelijkheden. Dit door het opnemen van de “zachte” investeringsplannen, welke nog niet in de begroting waren verwerkt. In dit beeld wordt ondermeer de ontwikkeling van de volgende indicatoren betrokken: de ontwikkeling van de solvabiliteit op basis het Volkshuisvestelijke vermogen en het rentedekkingsratio. Volkshuisvestelijke vermogen t.o.v. balanstotaal 60,0%

Verhouding in %

50,0% 40,0% 30,0% 20,0% 10,0% 0,0% 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 -10,0% G) A, B projecten, incl prospecten scen begroting I) A, B projecten, prospecten scen crisis

H) A, B projecten, incl prospecten scen herstel Ondergrens 10,7%

Ondergrens 17,1%

Bovengrens 30%


In voorgaande grafiek blijkt dat het volkshuisvestelijk vermogen van Mozaïek Wonen op zich voldoende is om de prospecten te kunnen uitvoeren in het bij de begroting gehanteerde economische scenario. Echter de solvabiliteit komt erg dicht bij het minimaal door het CFV geëiste vermogen. Zeker in tijden van economische recessie is het niet ondenkbaar dat het CFV het risicoprofiel naar boven bijstelt. Hierdoor kan Mozaïek Wonen in de knel komen bij de beoordeling van de financiële positie door het CFV. Bij verslechtering van de economie kan Mozaïek Wonen onvoldoende middelen genereren om haar investeringsprogramma in stand te houden. Echter onder gunstige economische ontwikkelingen is Mozaïek Wonen in staat haar ambities uit te voeren en kan Mozaïek Wonen haar investeringsprogramma mogelijk verder uitbreiden. Een belangrijke conclusie uit de bovenstaande grafieken is dat het volkshuisvestelijk vermogen van Mozaïek Wonen voldoende lijkt om de investeringen in de harde projecten en projecten in voorbereiding uit te voeren. Mozaïek Wonen is echter sterk afhankelijk van de economische ontwikkelingen en dient bij elk nieuw project afwegingen te maken of dit wel of niet opgepakt kan worden.

Ontwikkeling rentedekkingsratio 2,00 1,80 1,60 1,40 1,20 1,00 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 G) A, B projecten, incl prospecten scen begroting

H) A, B projecten, incl prospecten scen herstel

I) A, B projecten, prospecten scen crisis

Ondergrens 1,2%

Ondergrens WSW 1,4% Uit deze grafiek blijkt dat indien ook de prospecten worden toegevoegd de rentdekkingsratio verder daalt en de rentedekkingsratio in alle varianten onder de 1,2 uitkomt. De rentedekkingsratio blijft wel groter dan 1, wat betekent dat Mozaïek Wonen in principe in staat is om haar rente en belastingverplichtingen te voldoen uit de inkomsten uit bedrijfsoperaties. Echter de financiering van nieuwe leningen met borgstelling van het WSW kan in het gedrang komen. Welke conclusies kunnen we hieruit trekken? Aan welke knoppen kunnen we draaien? Huurverhoging, onderhoud, bedrijfslasten en aankopen. Meer huurverhoging leidt op termijn tot een betere rentedekkingsratio. Dat geldt ook direct voor lagere onderhoudsuitgaven. Ook de bedrijfslasten tellen direct door in een beter rentedekkingsratio. We hebben de laatste jaren de kosten al fors teruggebracht. In paragraaf 9.4 doen we verslag van de in 2009 ingezette reorganisatie die maar liefst 15% kostenreductie beoogt. Tenslotte moeten we zeer kritisch zijn ten aanzien van (onrendabele) investeringen. Eventueel uitstellen of zelfs helemaal niet doen. En mogelijk door de gemeente laten financieren/garanderen. Wellicht zit er nog wat ruimte in een andere wijze van financieren. Als de recessie lang aanhoudt en de korte rente laag blijft, kunnen we een substantieel deel van onze leningenportefeuille vullen met bijvoorbeeld roll-over kredieten. Dit verbetert direct de rentedekkingsratio en op den duur ook de solvabiliteit. Met een mix van deze maatregelen moet het mogelijk zijn voor Mozaïek Wonen om extra investeringen te realiseren. Voorzichtigheid en een zorgvuldige prioritering en risicobeheersing zijn absoluut noodzakelijk, omdat we “scherp aan de wind zeilen”.


7.4 Borging en toegang tot de kapitaalmarkt “Het nieuwe faciliteren” is de uitdrukking die het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) geeft aan de wijze waarop met ingang van 2007 de borgingsruimte wordt bepaald en de wijze waarop het corporaties gemakkelijker wordt gemaakt de kapitaalmarkt op te gaan. Op basis van toekomstige kasstromen wordt een faciliteringsvolume bepaald voor de komende drie jaren. Het faciliteringsvolume representeert de door het WSW berekende financieringsbehoefte, die zij afleidt uit het kasstromenoverzicht. Investeringen in niet borgbare activiteiten, bijvoorbeeld commercieel vastgoed, worden niet in het faciliteringsvolume meegenomen. Het WSW toetst, alvorens faciliteringsvolume toe te kennen, aan een aantal criteria. Voor zover het om het kasstromenoverzicht gaat, zijn dat: • De operationele kasstromen, inclusief te betalen rente, moeten in totaal over die jaren positief zijn. Hierbij neemt het WSW een correctie mee van 2%, een fictie voor het aflossen van leningen. • De trend in de kasstroomprognoses moet positief zijn. Ook al wordt op het vorige punt positief gescoord, een negatieve lijn in de kasstroomprognoses kan voor het WSW aanleiding zijn om het faciliteringsvolume te beperken of niet toe te kennen. Het WSW baseert zijn oordeel echter niet alleen op cijfers in de begroting. Daarnaast laat het WSW meespelen (a) de kwaliteit van de organisatie, (b) risicoattitude van het management en (c) marktomstandigheden. Het WSW vraagt zich dus steeds af: is de organisatie in control. Corporaties krijgen normaliter een faciliteringsvolume dat toereikend moet zijn om in de financieringsbehoefte voor de komende drie jaar te voorzien. Dat maakt het ook mogelijk om leningen aan te trekken met een stortingsdatum over drie jaar. Jaarlijks wordt het voor drie jaren afgegeven faciliteringsvolume opnieuw beoordeeld. Naast dit alles is maatwerk mogelijk. Daarnaast wordt de borgingsruimte bepaald op 50% van de WOZ waarde. Daarmee wordt de borgingsruimte voor corporaties vergroot in vergelijking met de borgingsruimte gebaseerd op historische kostprijs en ook in vergelijking met de borgingsruimte op basis van bedrijfswaarde. De volgende tabel geeft de ontwikkeling van de operationele kasstroom weer op basis van de begroting 2010 en meerjarenbegroting 2010-2014. Tabel 7.4.1 Kasstromen 2009 - 2014 (x € 1.000)

2009 Ontvangsten*

2010

2011

2012

2013

2014

Totaal 2010-2014

47.944

50.550

51.157

53.028

55.734

57.167

267.636

-43.273

-44.539

-45.281

-44.513

-48.361

-49.338

-232.032

4.671

6.011

5.876

8.515

7.373

7.829

35.604

Af: genormeerde kasstroom

-5.579

-6.117

-6.565

-7.165

-7.499

-7.516

-34.862

Saldo operationele kasstroom (Des)investeringskasstroom

-908 -24.304

-106 -33.365

-689 -35.849

1.350 -25.230

-126 -8.226

313 -2.962

742 -105.632

Financieringskasstroom

-27.495

-26.905

-38.009

-7.571

-16.683

-18.028

-107.196

Saldo financieringsbehoefte

-47.128

-54.259

-67.982

-24.286

-17.536

-13.161

-177.224

Uitgaven Operationele kasstroom

*ontvangsten uit verkopen van woningen worden niet gerekend tot de operationele kasstroom.

In bovenstaande tabel geeft de regel “saldo operationele kasstroom” voor Mozaïek Wonen een ge zond beeld aan. Dit is mede het gevolg van de in hoofdstuk 9.4 beschreven bezuinigingsoperatie. De operationele kasstroom is inclusief de heffing bijzondere staatssteun wijkaanpak (voorheen “Vogelaarheffing”) en de te betalen vennootschapsbelasting.


In de jaren 2010 tot en met 2014 heeft Mozaïek Wonen enkele jaren een licht negatieve kasstroom na de fictieve aflossing van 2,0%. De totale kasstroom over de periode van vijf jaar is circa € 0,7 miljoen positief. Het WSW bepaalt of zij op basis van deze cijfers faciliteringsvolume afgeeft en voor welk bedrag. De verwachting is dat op basis van het beeld in vorenstaande tabel het WSW een faciliteringsvolume zal afgeven, berekend over de komende 3 jaren In onderstaande tabel wordt de financieringsbehoefte voor de jaren 2010-2012 gerelateerd aan het verwachte faciliteringsvolume. Tabel 7.4.2 Faciliteringsvolume (x € 1.000)

Financieringsbehoefte 2010 – 2012

146.527

Financieringsbehoefte af te dekken met WSW-borging 2010-2012

104.398

Aanvullende afspraken

15.406

Saldo faciliteringsvolume 2010-2012

119.804

Niet middels borgstelling te financieren

26.723

De “aanvullende afspraken”, zoals bedoeld in deze tabel, betreffende aflossingen van leningen met gemeentegarantie. Deze leningen kunnen worden geherfinancierd onder garantie van het Waarborgfonds. Het bedrag “niet middels borgstelling te financieren” betreft hoofdzakelijk investeringen in projecten met koopwoningen. Deze projecten worden gefinancierd middels de verkoopopbrengsten van deze woningen. Mozaïek Wonen start dan ook niet eerder met de bouw van deze projecten totdat minimaal 70% van de woningen verkocht zijn.

7.5 Renterisico positie Mozaïek Wonen heeft in haar treasury statuut twee definities voor het renterisico benoemd. De eerste definitie meet het renterisico volgens de definitie van het WSW. De tweede definitie meet het bedrijfseconomische renterisico van de totale exploitatie. • Het WSW definieert het renterisico als de jaarlijkse eindaflossingen van langlopende leningen vermeerderd met de renteherzieningen in enig jaar op de leningen, verminderd met de al geborgde nieuw aangetrokken langlopende financiering. Het renterisico volgens het WSW richt zich sterk op de renterisico’s die voortvloeien uit de financieringskasstroom. In de begrotingsperiode blijft het renterisico binnen de WSW norm van 15%. • Bij het bedrijfseconomische renterisico worden alle kasstromen van de totale exploitatie betrokken. Het bedrijfseconomische renterisico omvat, naast de financieringskasstroom, ook de renterisico’s die voorvloeien uit de operationele kasstroom en de investeringskasstromen. Het bedrijfseconomische renterisico geeft dan ook het totale renterisico weer. Mozaïek Wonen heeft zich ten doel gesteld om het renterisico evenwichtig over de jaren te spreiden, zodat onverwachte renteschommelingen slechts een beperkte invloed hebben op het resultaat. Voorlopig is voor het bedrijfseconomische renterisico aangehouden: 15% van de restant hoofdsom leningen per 1 januari 2010.


Grafiek 7.5.1. Het bedrijfseconomische risico voor de jaren 2010 t/m 2014 (x € 1.000):

Uit grafiek 7.5.1 blijkt dat Mozaïek Wonen voornamelijk in de jaren 2010 en 2011 wordt geconfronteerd met een relatief hoog bedrijfseconomisch renterisico. Dit wordt veroorzaakt door grote investeringsuitgaven en eindaflossingen uit de huidige leningenportefeuille. Door het WSW wordt het indekken van renterisico’s tot in ieder geval drie jaar vooruit toegestaan. Dit betekent dat het voor Mozaïek Wonen mogelijk is om gedurende 2010 reeds renterisico’s in 2013 in te dekken. Gedurende de afgelopen jaren is gebleken dat het WSW in voorkomende gevallen op verzoek van een toegelaten instellingen ook bereid is tot vijf jaar vooruit indekken van renterisico’s toe te staan. Om het renterisico op de finale aflossingen in 2011 af te dekken heeft Mozaïek Wonen een langlopende belegging, een lening u/g, ingangsdatum 1 november 1995, startbedrag € 3.630.200. De boekwaarde per 31 december 2009 bedraagt € 9.961.000. Dit betreft een zero coupon belegging. Het af te lossen bedrag en de opgebouwde rente worden samen in één bedrag gestort, aan het einde van de looptijd. De belegging loopt af in april 2011 en dient ter afdekking van een renterisico respectievelijk lening o/g van ruim € 11.000.000. Tot de afloopdatum van de belegging dient deze als onderpand voor de kredietfaciliteit die Mozaïek Wonen heeft bij de Rabobank. Overige maatregelen die genomen kunnen worden voor het beheersen van het bedrijfseconomisch renterisico zijn afhankelijk van de zekerheid van investeringen, het aantrekken van leningen of het gebruiken van (optionele) rente-instrumenten.

7.6 Het oordeel van VROM, CFV en WSW Mozaïek Wonen dient zich te verantwoorden tegenover het rijk (ministerie van VROM), het Centraal Fonds voor de Volkhuisvesting (CFV) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). De toezichthoudende rol van VROM in de volkshuisvestingsector, wordt in belangrijke mate door het CFV uitgevoerd. Het toezicht betreft het functioneren van corporaties waar het gaat om volkshuisvestelijke prestaties, waarvoor het Besluit beheer sociale-huursector de kaders bevat. Het WSW stelt zich garant voor het voldoen van rente- en aflossingsverplichtingen in verband met leningen die corporaties aantrekken op de kapitaalmarkt. Het WSW is bijzonder geïnteresseerd in de financiële positie van corporaties.


Elk van drie instanties brengt jaarlijks een oordeel uit over het functioneren van corporaties, dus ook over Mozaïek Wonen. Het oordeel is gebaseerd op de jaarstukken van Mozaïek Wonen en op aanvullende gegevens die worden opgevraagd. Ook is het oordeel van de accountant van belang. Hierna bespreken we de oordelen die VROM, CFV en WSW in 2009 hebben afgegeven, oordelen die zijn gebaseerd op de jaarstukken over 2008. De oordeelsbrief van VROM van 27 november 2009 richt zich op de financiële positie, de mate waarin de wetten en relevante regelgeving worden nageleefd en op de governance van Mozaïek Wonen. De minister beoordeelt de vermogenspositie van Mozaïek Wonen als voldoende om aan haar verplichtingen te voldoen. De minister komt tot het oordeel dat Mozaïek Wonen een zodanig financieel beleid heeft gevoerd dat haar voortbestaan, zonder rekening te houden met de effecten van voorgenomen activiteiten in financieel opzicht is gewaarborgd. Het solvabiliteitsoordeel van het CFV luidt dan ook: voldoende. Ten aanzien van de naleving van weten regelgeving heeft de minister geen opmerkingen. Op het terrein van governance beoordeelt de minister Mozaïek Wonen de volkshuisvestelijke prestaties aan de hand van de realisatie-index. De minister concludeert hierbij dat Mozaïek Wonen de geprognosticeerde aantallen voor een belangrijk deel ook werkelijk realiseert. Daaruit leidt de minister af dat de voorspelkracht van Mozaïek Wonen op orde is en dat daardoor de ingediende prognoses de basis vormen voor een reëel inzicht in de ontwikkeling van de financiële positie van Mozaïek Wonen. Ten aanzien van de integriteit merkt de minister op dat zowel het reeds ontwikkelde instrumentarium om integer handelen binnen Mozaïek Wonen te bevorderen, als het toezicht vanuit de raad van commissarissen, het vertrouwen geeft dat waar nodig verder geoptimaliseerd zal worden. In het continuïteitsoordeel concludeert het CFV dat Mozaïek Wonen in 2013 over een hoger weerstandsvermogen beschikt dan het door het CFV minimaal noodzakelijk geachte weerstandsvermogen. In 2013 loopt het weerstandsvermogen, uitgedrukt in procenten van het – door CFV gecorrigeerd – balanstotaal op tot 31%. Het CFV vindt over deze periode een minimaal weerstandvermogen van 17,4% noodzakelijk, terwijl de bovengrens van het benodigde volkshuisvestelijke vermogen is vastgesteld op 30%. Dit leidt ertoe dat het CFV Mozaïek Wonen de C-status heeft toegekend. Echter zowel het CFV als de minister is van mening dat hier op voorhand geen verdere beleidsconsequenties aan verbonden hoeven te worden, omdat gelet op de voorgenomen “zachte” investeringen een A-status op korte termijn niet ondenkbaar is. Het WSW heeft in haar brief van 11 juni 2009 verklaard dat Mozaïek Wonen voldoet aan de eisen van kredietwaardigheid die aan corporaties worden gesteld. Daarmee wordt voor Mozaïek Wonen een faciliteringsvolume opengesteld, groot € 77,8 miljoen, dat Mozaïek Wonen in staat stelt om, met WSW garantie, in haar financieringsbehoefte van de komende drie jaar te voorzien.


8 Overige volkshuisvestingsaangelegenheden Strategisch doel Mozaïek Wonen: Mozaïek Wonen wil komen tot een productieve en innovatieve samenwerking in zorg en welzijn. Dé klant bestaat niet. Er treedt een verschuiving op van meerpersoonshuishoudens naar één- en tweepersoonshuishoudens, groei van aantal senioren en ouderen die bovendien langer zelfstandig blijven wonen, verdergaande individualisering, grotere vraag naar zorgdiensten en op maat toegesneden woon- en serviceproducten. Huren is een goed product, dat goed past in deze tijd. Daarom zal Mozaïek Wonen zich niet alleen richten op de primaire doelgroepen van beleid maar ook op die doelgroepen die meer keuze hebben op de woningmarkt. Op lokaal niveau moeten worden gepresteerd. Verbreding van het taakveld en de taakopvatting binnen de volkshuisvesting, invulling van thema’s als “wonen, welzijn en zorg” en leefbaarheid zijn verantwoordelijkheden van de lokale overheid en organisaties. Dit leidt tot steeds meer samenwerking ter plaatse, het aangaan van partnerships en het betrekken van bewoners (-organisaties) bij beleid en beheer.

8.1 Verleende diensten (servicekosten) Naast het beschikbaar stellen van woningen, levert Mozaïek Wonen circa 30 diensten en voorzieningen tegen een, in beginsel, kostendekkend tarief. Het gaat daarbij om: verwarming (stookkosten), elektra voor portiek en galerijverlichting, liftgebruik, onderhoud tuinen, beschikbaar stellen van recreatieruimten, water, huismeester, schoonhouden portieken en ramen. De kosten die verband houden met voornoemde voorzieningen worden als voorschot boven de maandelijkse netto huur in rekening gebracht: “servicekosten”. In 2009 beliep het totaal van dit bedrag afgerond € 2.700.000. De meest omvangrijke zijn”: Tabel 8.1.1 “Top 5” van de servicekosten (x € 1.000) 2009

2008

2007

1.346

1.089

1.240

1

Stookkosten

2

Schoonmaakkosten

472

454

429

3

Elektriciteit gemeenschappelijke ruimten en poorten

500

447

384

4

Water

140

138

205

5

Glasfonds/verzekering

114

87

129

6

Warm tapwater

114

*

*

e

* Deze component hebben we in vorige jaren niet vermeld; nu wel omdat deze component ex aequo op de 5 plaats eindigde.

Eenmaal per jaar wordt, per complex, een overzicht van kosten en betaalde voorschotten opgesteld. Dit kan leiden tot terugbetaling van teveel betaalde kosten Maar ook verhoging van het maandelijkse voorschotbedrag is mogelijk. In paragraaf 2.3 wezen we al op een interessant “wapenfeit” in deze context: inkoop van 100% groene stroom en groen gas. Mozaïek Wonen sloot met met Greenchoice en Dong een overeenkomst af voor het leveren van gas en electra voor alle gemeenschappelijke voorzieningen (denk aan: liften, verlichting algemene ruimten, collectieve verwarminginstallaties).

8.2 Overig bezit Het “overige bezit” van Mozaïek Wonen is gespecificeerd in tabel 2.1.1.


9

De organisatie en haar belanghouders Strategisch doel Mozaïek Wonen: Mozaïek Wonen wil het vermogen uit de stenen halen; zo komen tot een optimaal maatschappelijk rendement, geleverd door een efficiënte en klantgerichte organisatie. Corporaties zijn zelfstandige maatschappelijke (vastgoed-)ondernemingen. Het behalen van financieel rendement is hierbij niet een strategische doelstelling op zichzelf maar eerder het middel om een zo’n hoog mogelijk maatschappelijk rendement te realiseren. Om tijdig in te kunnen spelen op toekomstige economische en maatschappelijke ontwikkelingen wordt bij strategische afwegingen en keuzes rekening gehouden met mogelijke ontwikkelscenario’s op de middellange en lange termijn. Deze veranderende rol en taakopvatting vragen om een adequate, innovatieve en slagvaardige organisatie.

9.1 Bestuur Vanaf 1 januari 2005 voeren twee directeuren-bestuurders, de heren E.A. Kraan en P. de Klerk de bestuurlijke taken van Mozaïek Wonen uit: De heer van Eugène Kraan is, eind verslagjaar, 59 jaar. Hij werkt sinds 1 augustus 1974 in dienst van de woningcorporatie. Als directeur sinds 1 juni 1992. Per 1 januari 2005 is de heer Kraan tot voorzitter van het bestuur van Mozaïek Wonen benoemd. Ten aanzien van zijn inkomen op termijn zijn buiten de gebruikelijke stortingen in het kader van pensioenverplichtingen en prepensioen geen uitkeringen gedaan. In februari 2010 zijn afspraken gemaakt met de heer Kraan over een vertrekregeling; de financiële consequenties daarvan worden in het jaarverslag 2010 verantwoord. De heer Kraan vervult enkele nevenfuncties. Deze zijn gerelateerd aan zijn functie als directeurbestuurder van Mozaïek Wonen: • Vertegenwoordiger van Mozaïek Wonen in de directie van Mozaïek Wonen Projecten B.V. • Lid bestuur Stichting Woonwinkel; • Secretaris/vereffenaar vereniging ROMH; • Voorzitter Bouwsoos; • Lid bestuur Stichting Woningbouw Ter Gouw; • Lid bestuur MFA (Multi Functionele Accommodatie) te Reeuwijk. Op 10 september 2009 heeft het de koningin behaagd de heer Kraan te benoemen tot Ridder in de Orde van Oranje Nassau, wegens zijn buitengewone inzet voor de volkhuisvesting in de regio, alsook wegens een veelheid van andere maatschappelijke bezigheden in de sfeer van vrijwilligerswerk, alles gedurende decennia. Bij het uitreiken van deze onderscheiding roemde de burgemeester van Reeuwijk, de heer J. Elzinga, de bijdrage van de decorandus aan professionalisering van de woningcorporatie en aan emancipatie van huurders en woningzoekenden. Zijn betrokkenheid bij de oprichting van sociaal pension ’t Veerhuys kreeg daarbij bijzondere vermelding. De heer Peter de Klerk is, eind verslagjaar, 56 jaar. Hij is sinds 1 maart 1993 in dienst van de woningcorporatie, als directeur. Per 1 januari 2005 is hij tot directeur-bestuurder van Mozaïek Wonen benoemd. Ten aanzien van zijn inkomen op termijn zijn buiten de gebruikelijke stortingen in het kader van pensioenverplichtingen en prepensioen geen uitkeringen gedaan. Er zijn geen bijzondere contractuele verplichtingen vastgelegd waar het gaat om ontslagvergoedingen. De heer De Klerk vervult enkele nevenfuncties. Deze zijn gerelateerd aan zijn functie als directeurbestuurder van Mozaïek Wonen: • Vertegenwoordiger van Mozaïek Wonen in aandeelhoudersvergadering Ontwikkelingsmaatschappij Binnenstad Gouda B.V.; • Lid RvT van de Stichting Marketing Gouda.


Op 4 februari 2010 keurde de RvC voorstellen van de directie goed die strekken tot forse bezuinigingen door Mozaïek Wonen (zie daarover paragraaf 9.4.1). In dat licht bezien volgde de directie het advies van de OR: begin met krimpen aan de top. In de eerste plaats door de tweehoofdige directie om te zetten in een eenhoofdige directie. Dat is de reden waarom de heer Eugène Kraan met ingang van 5 februari 2010 terugtrad als directeur-bestuurder (als directeur blijft hij in dienst tot 1 juli 2011). De Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens (Wopt) verplicht Mozaïek Wonen de beloning van de bestuurders te publiceren. Daarbij is de “Balkenende-norm” een criterium. Voor 2009 is deze norm € 181.000. De beloning van de bestuurders blijft onder deze norm, zoals blijkt ook de hierna volgende tabel 9.1 Beloning bestuurders. Tabel 9.1 Beloning bestuurders in 2009 (x € 1)

Lonen en salarissen Vakantiegeld Verlof voor loon Gratificaties

P. de Klerk

E.A. Kraan

Totaal

109.512

109.512

219.024

8.761

8.761

17.522

0

0

0

0

0

0

4.424

4.424

8.848

29.017

29.017

58.034

Ter beschikking stellen auto

7.128

8.162

15.290

Kostenvergoedingen

1.612

580

2.192

160.454

160.456

320.910

Sociale premies Pensioenpremies

Totaal bezoldiging

9.2 Governancestructuur Mozaïek Wonen is een stichting. In de afgelopen jaren, sinds de fusie op 31 december 2005, kende Mozaïek Wonen een tweehoofdig bestuur (directeuren-bestuurders); op 4 februari 2010 heeft de RvC ingestemd met het voorstel van beide directeuren-bestuurders om het bestuur “af te slanken” tot een eenhoofdig bestuur. De RvC bestaat volgens de statuten uit ten minste vijf en ten hoogste negen leden. In 2009 telde de RvC zeven leden; thans, tijdens schrijven van dit verslag in maart 2010, telt de RvC vijf leden. Twee leden hebben ontslag genomen, om routineredenen: beiden liepen al ongeveer tien jaar mee en zagen aanleiding om ruimte te willen maken voor in het eerste half jaar van 2010 publiekelijk te werven “frisse” opvolgers. Overigens gaven de statuten van Mozaïek Wonen daartoe mede aanleiding: een lid van de RvC wordt voor vier jaar benoemd en kan ten hoogste één keer voor zo’n periode worden herbenoemd. Mozaïek Wonen houdt zich aan de Governancecode woningcorporaties, vastgesteld door branchevereniging Aedes. Deze code bevat normen voor goed bestuur en toezicht, transparantie, externe verantwoording en financiële beheersing bij woningcorporaties. De Governancecode gaat uit van het 'Pas toe of leg uit'-principe. Dat wil zeggen dat corporaties in hun jaarverslag gemotiveerd uitleggen of en zo ja in hoeverre en waarom zij afwijken van de bepalingen van de Governancecode. Mozaïek Wonen past de code grotendeels toe. Op enkele onderdelen wijkt Mozaïek Wonen bewust af van deze bepalingen. De motieven hiervoor worden in het volgende overzicht nader toegelicht. Uitleg afwijkingen ten opzichte van de Governancecode woningcorporaties Benoemen bestuur voor periode van 4 jaar: continueren huidige arbeidsovereenkomsten De vigerende arbeidsovereenkomsten bevatten hiervoor geen aanknopingspunt. Die continueerden ten tijde van de fusie al bestaande aanstellingen. In arbeidsrechtelijke zin is het niet mogelijk de overeenkomst op dit punt eenzijdig aan te passen. Bij het afsluiten van arbeidsovereenkomsten met een nieuwe directeur-bestuurder kan deze bepaling wel worden opgenomen. Commissaris kan wél huurder van de woningcorporatie zijn


Uitleg afwijkingen ten opzichte van de Governancecode woningcorporaties Voor nieuwe commissarissen wordt aan de hand van een vooraf opgesteld profiel een openbaar wervingstraject doorlopen. Het bij voorbaat uitsluiten van de huurders van Mozaïek Wonen als toekomstig commissaris doet afbreuk aan de mogelijke kwaliteiten van individuele huurders en hun huisgenoten. Géén aparte RvC-commissies instellen De statuten van Mozaïek Wonen en het reglement van de RvC voorzien niet in het instellen van RVC-commissies. Daaraan bestaat nog geen behoefte. De statuten, het RvC-reglement en het bestuursreglement bevatten voldoende voorzieningen die Mozaïek Wonen in acht neemt en die de code-vereisten borgen. Geen Gedelegeerd RvC-lid instellen De statuten van Mozaïek Wonen en het reglement van de RvC voorzien niet expliciet in de figuur ‘gedelegeerd lid’. Daaraan bestaat vooralsnog geen behoefte. Vertegenwoordiging van de RvC, ten behoeve van het aangaan van een overeenkomst of het voeren van een proces is voorzien in art. 9 lid 2 Statuten. De statuten, het RvC-reglement en het bestuursreglement bevatten voldoende voorzieningen ter borging van het code-vereiste III.6.5. Geen voltalligheid RvC als voorwaarde stellen Het is uit praktisch oogpunt niet verstandig de voltallige aanwezigheid van de RvC bij het overleg met belanghebbenden als voorwaarde te stellen.

9.2.1 Integriteitscode en klokkenluidersregeling Mozaïek Wonen beschikt over een Gedragscode, waarin gewenst gedrag, vertrouwelijkheid en integriteit kernbegrippen zijn. Daarmee verwant is onze Klokkenluidersregeling. Beide reglementen leggen een relatie tussen integriteit als begrip en het gedrag dat daarbij hoort. Zo attendeert Mozaïek Wonen bedrijven op het niet meer geven van kerstattenties. In het jaarlijkse functioneringsgesprek is gesproken over voorbeeldgedrag onderling en de uitstraling daarvan naar de maatschappij. Dit zijn flinke stappen met betrekking tot een onderwerp dat per definitie gevoelig is. Door dat bespreekbaar te maken beoogt de directie dit onderwerp transparanter te maken.

9.2.2 Risicomanagement en interne controle Binnen Mozaïek Wonen functioneert een systeem van risicobeheersing en interne controle dat gericht is op het realiseren van de belangrijkste bedrijfsdoelstellingen. Deze bedrijfsdoelstellingen zijn vastgelegd in het Ondernemingsplan 2006 t/m 2010. In 2010 stellen we een nieuw ondernemingsplan op. Jaarlijks wordt een bedrijfsplan opgesteld om de de uitvoering van het ondernemingsplan te borgen. En op basis van het bedrijfsplan maakt elke afdeling een afdelingswerkplan. Over de uitvoering daarvan rapporteren de verschillende afdelingen per vier maanden. Deze rapportages worden gebundeld in een bedrijfsrapportage die aan directie en raad van commissarissen wordt gepresenteerd. De afdeling Planning & Control van Mozaïek Wonen werkt op basis van een controlplan. P&C toetst of afdelingswerkplannen voldoende zijn afgestemd op het bedrijfsplan en brengt hierover rapport uit aan de directie. De afdeling toetst de periodieke afdelingsrapportages aan de afdelingswerkplannen. Ook toetst de afdeling de uitvoering van bedrijfsprocessen. Daarover rapporteert zij eveneens aan de directie. De meeste, in ieder geval de belangrijkste bedrijfsprocessen zijn beschreven in een voorgeschreven format, met behulp van een geautomatiseerde toepassing. Als belangrijke risicogebieden worden onderscheiden: • Bedrijfsprocessen: aan de belangrijkste procesbeschrijvingen is een risicoparagraaf toegevoegd waarin de risico’s en daartegen ingezette maatregelen zijn vermeld. • Vastgoedontwikkeling: elk beslisdocument bevat een risicoparagraaf. • Renterisico’s: zie hoofdstuk 7.5. De volgende tabel geeft meer gedetailleerde informatie over hoe Mozaïek Wonen de risico’s in de bedrijfsuitoefening met maatregelen tracht te beheersen.


Maatregel

Toelichting

Risicogebied: Investeren Strategisch voorraad beleid

Voor het gehele bezit is een strategische oriëntatie uitgevoerd. De oriëntatie leidt tot een gewenste ontwikkeling van de afzonderlijke clusters. De oriëntatie is richtinggevend voor de herstructureringsopgave, voor aankoop- en verkoopbeleid en voor het onderhoudsbeleid.

Clusterbeheerplan

Voor ieder cluster woningen is een beheerplan opgesteld waarin het beheer wat betreft doelgroep, huurprijs en onderhoud op elkaar wordt afgestemd.

Monitoren leefbaarheid

Om de strategische positie op het gebied van leefbaarheid in beeld te houden wordt een permanente monitoring uitgevoerd.

MT Projecten

Vanwege de vele onderhanden projecten worden deze maandelijks in het MTProjecten door directie en betrokken managers besproken.

Fasedocumenten

Bij projectontwikkeling- en realisatie wordt gebruikt gemaakt van fase-documenten met diverse checkpunten. Deze fasering zorgt er voor dat een volgende ontwikkelfase pas ingezet wordt, als de voorgaande afdoende afgesloten is.

Risicogebied: Solvabiliteit Beleidswaardemodel

Het is voor corporaties belangrijker te sturen op kasstromen en waardeontwikkeling dan op jaarresultaten. Daarom zijn kengetallen / financiële ankerpunten vastgesteld aan de hand waarvan de financiële (meerjaren) begroting en ontwikkelingen daarin, kan / kunnen worden beoordeeld. De “beleidswaardebegroting” presenteert geldstromen die voortvloeien uit formele verplichtingen en inspanningsverplichtingen, zoals opgenomen in prestatieafspraken die we met Gouda en Bodegraven maakten.

WALS

Het rekenen met grote bedragen vraagt adequate kennis en stabiele middelen. Voor het maken van de beleidswaardebegroting wordt gebruik gemaakt van het softwarepakket WALS. WALS staat in de sector te boek als een gedegen applicatie.

Solvabiliteit

De solvabiliteit drukt de verhouding uit tussen eigen vermogen en het totale vermogen.

Risicogebied: Financieren Treasury-statuut

Verantwoordelijkheden / randvoorwaarden zijn uitgeschreven in een treasurystatuut.

Treasuryjaarplan

In dit plan is, op basis van de huidige financieringsstructuur, de verwachte financieringsvraag en de rentevisie een financieringskader neergezet.

Rentedekkingsratio

Deze ratio geeft aan in welke mate Mozaïek Wonen uit operationele kasstromen (exclusief verkopen) renteverplichtingen kan voldoen. Dit ratio moet minimaal 1,2 zijn.

Risicogebied: Organiseren Procuratiestatuut

In het procuratiestatuut zijn de bevoegdheden per functie en per functionaris vastgelegd. De verschillende niveaus borgen een stelsel van interne controle.

Bestuurlijke Informatie Voorziening

In de notitie Bestuurlijke Informatie Voorziening zijn de verschillende informatiebronnen en rapportages aan elkaar verbonden. De samenhang borgt een vertaling van de administratieve organisatie.

Controlplan

De medewerker Planning & Control verricht voor de directie verschillende controles, zoals het toetsen van afdelingswerkplannen en –begrotingen, rapportages en bedrijfsprocessen. Wat en hoe dat gebeurt, is beschreven in dit plan.

Bedrijfs-jaarplan

Activiteiten uit ons ondernemingsplan “Samen werken aan wonen” (2006) zijn verdeeld over jaarschijven. Elk jaar verwerken we de betreffende schijf in een bedrijfsplan: “de opdracht” aan de organisatie. Dat is een instrument om de activiteiten vanuit het ondernemingsplan weg te zetten en zo nodig - naar aanleiding van de actualiteit bij te sturen. Het bedrijfsplan wordt vervolgens vertaald in afdelingsjaarplannen. De zogenaamde “going concern” -activiteiten zijn niet in het bedrijfsplan beschreven.


Maatregel

Toelichting Deze activiteiten zijn verwerkt in de afdelingsjaarplannen.

INK

Het managementmodel INK (Instituut Nederlandse Kwaliteit) wordt gebruikt als instrument om afgewogen en gerichte keuzes te maken bij de verdere ontwikkeling van de onderneming.

Balanced Score Card

Mozaïek Wonen gebruikt de Balanced Score Card om per strategisch doel de behaalde normen en doelen per prestatie-indicator in beeld te brengen. Bij een achterblijvend resultaat wordt geanalyseerd hoe dit resultaat tot stand is gekomen.

Risicogebied: Bedrijfsprocessen Procesmanagement

Door het procesmatig bespreken, beschrijven, implementeren en cyclisch onderhouden van de bedrijfsprocessen worden deze regelmatig getoetst en aangepast. De managers zijn proceseigenaren en verantwoordelijk voor het procesmanagement.

Uniformiteit & toegankelijkheid

Met het doel uniformiteit en toegankelijkheid te borgen worden de processen vastgelegd in het softwareprogramma Sensus.

Nog enkele specifieke risico’s Artikel 391 lid 3 van Boek 2 Burgerlijk Wetboek vraagt een toelichting op specifieke risico’s uit hoofde van de financiële instrumenten in verband met prijs-, krediet- liquiditeits- en kasstroomrisico’s. De beheersing van deze risico’s houden verband met de borging van de ondernemingscontinuïteit. Mozaïek Wonen hanteert een Treasurystatuut dat aangeeft dat dit bedrijf terughoudend is met het gebruik maken van financiële instrumenten. Tot nu toe wordt in beperkte mate gebruik gemaakt van rente-instrumenten op het gebied van renterisico’s. Voor een omvangrijke renterisicopositie in 2011 is een zero coupon belegging gedaan. Ter afdekking van renterisico’s op een lening met variabele hoofdsom en rente, heeft Mozaïek Wonen rente-instrumenten ingezet. Het betreft een collar (cap en floor), in relatie tot een hoofdsom van € 7.117.000. De marktwaarde van de collar € 439.000 negatief. De prijs-, krediet- liquiditeits- en kasstroomrisico’s die Mozaïek Wonen loopt, worden als normale bedrijfsrisico’s gezien, niet disproportioneel aan de omvang van de bedrijfsvoering, zodat de inzet van financiële instrumenten niet nodig wordt geacht. De bedoelde bedrijfsrisico’s worden ondervangen, voor zover als mogelijk, met andere dan financiële instrumenten. Bijvoorbeeld door middel van procedures, procuratie, een strakke incassoprocedure, liquiditeitsplanning e.d.

9.3 Overleg en samenwerking met belanghouders 9.3.1 Betrekken belanghouders bij beleidsvorming Hoewel dat nog niet expliciet is vastgelegd in een vaste structuur geeft Mozaïek Wonen ruimschoots invulling aan maatschappelijke verantwoording en beleidsbeïnvloeding door belanghebbenden. Dat moge blijken uit deze concrete opsomming: • We hebben onze belanghouders geconsulteerd bij het opstellen van ons Ondernemingsplan. Onze latere keuzes zijn in een belanghoudersbijeenkomst teruggekoppeld; in aanwezigheid van de voorzitter van de RvC. • We consulteren de gemeenten Gouda, Bodegraven en Moordrecht, evenals de huurderskoepel jaarlijks over de inhoud en uitvoering van het (concept-) Bedrijfsplan voor het nieuwe jaar. We consulteren dezelfde partijen over het vastgestelde jaarverslag. • We informeren het WSW en het CFV over onze voornemens en realisaties en overleggen zo nodig met deze partijen. • We evalueren en actualiseren (jaarlijks) de Prestatieafspraken gemaakt met de gemeenten Gouda en Bodegraven. We voeren regelmatig op bestuurlijk- en managersniveau bestuurlijk en ad hoc overleg met de gemeenten Gouda en Bodegraven en met onze collega-corporatie in Gouda.


• Als ondertekenaar van het Pact van Savelberg overleggen we en stemmen we af over de uitvoering van de Convenanten Levensloopbestendig Gouda en Bodegraven. We overleggen periodiek met onze partners in Welzijn, Zorg, Veiligheid en Opvang in diverse verbanden. • We overleggen met huurders, omwonenden en woningzoekenden wanneer daar aanleiding toe is. Dat vind ook structureel plaats in wijkteams, met bewonerscommissies en met de Adviesgroep Wijkontwikkeling. • De RvC voert regulier overleg met de Ondernemingsraad en met de Huurderskoepel. • De directie informeert en consulteert de medewerkers over beleidsvoornemens via Weblog, Personeelsbijeenkomsten en “rondje langs de afdelingen”. • We betrekken de WoonAdviescommissie Gouda en Bodegraven bij de ontwikkeling van projecten. We raadplegen onze huurders periodiek via enquêtering en panels. Deze niet volledige opsomming, die in andere hoofdstukken op onderdelen meer uitwerking kreeg (zie de hoofdstukken 1 en 6) geeft wel een impressie van de wijze waarop Mozaïek Wonen de dialoog zoekt over ontwikkeling en uitvoering van beleid. Op onderdelen is deze doelgerichte communicatie en beleidsbeïnvloeding geborgd, zoals via: - Procedure Mozaïek Wonen Opstellen Bedrijfsjaarplan en Afdelings-BSC, - Beleid Bestuurlijke Informatievoorziening, - de Procedure Mozaïek Wonen Strategisch Voorraadbeleid, - Sociaal Beleidsplan, - (concept-) Beleidsplan Participatie. Wie zijn onze belanghouders? Bij dit alles merkt Mozaïek Wonen de volgende partijen als haar belanghouders, in de betekenis van de Governancecode, aan: 1. De gemeenten (voor B&W plus ambtelijke top) Gouda, Bodegraven, Moordrecht; 2. De Minister van WWI (via CFV en/of accountmanager), het CFV en het WSW; 3. Maatschappelijke organisaties op het terrein van Welzijn, Zorg en Veiligheid, met name - ZOG MH (belangenbehartiging) - Zorgbelang Zuid-Holland (belangenbehartiging) - MEE MH (Maatschappelijk werk) - Stichting Kwadraad (Maatschappelijk werk) - Stichting Gouds Seniorenwerk en Hulpdienst SGSH (Welzijn) - Factor-G (Welzijn) - ASVZ (Zorg) - Gemiva-SVG Groep (Zorg) - Humanitas (Zorg) - Kwintes) (Zorg) - Philadelphia (Zorg) - Vierstroomzorgring (Zorg) - Zorgpartners Midden Holland (Zorg) 4. De bewoners en hun vertegenwoordigers: - Huurderskoepel; - Bewonerscommissies; - Wijkteams. 5. Andere corporaties in onze directe omgeving, vooral: - Woonpartners Midden Holland. - Woningbouwvereniging Moordrecht. 6. Organisaties op het gebied van onderwijs. Hoe borgt Mozaïek Wonen invloed van belanghouders? In oktober 2009 heeft Mozaïek Wonen, ter voorbereiding van ons in 2010 te schrijven ondernemingsplan 2011 t/m 2015, een algemene bijeenkomst voor onze belanghouders georganiseerd, waarbij de uitkomst van het overleg Prestatieafspraken, het Project Organisatieontwikkeling, gekoppeld aan onze Ondernemingsdoelstellingen, de belangrijkste input zal vormde.


Om onze bewoners optimaal te consulteren hebben we voorts voorafgaand aan deze brede bijeenkomst een enquête onder onze bewoners houden met als doel inzicht te krijgen over waar Mozaïek Wonen zich volgens de bewoners de komende jaren op zou moeten richten. Daarnaast laat MW zich in 2010 visiteren. En dat herhalen we voortaan eens per vier jaar, onafhankelijk, extern en gezaghebbend. De visitatie betreft in ieder geval (a) de maatschappelijke prestaties van de corporatie, inclusief de totstandkoming en de naleving van prestatieafspraken, (b) de wijze waarop belanghouders worden betrokken en het effect daarvan op de beleidskeuzes, (c) de wijze waarop het intern toezicht zorg draagt voor de borging van de eigen kwaliteit. Het visitatierapport is openbaar. De aanbevelingen en conclusies van deze consultatiecontacten en van de visitatie verschaft ons input voor het Ondernemingsplan 2011 t/m 2015. Een impressie van wensen / adviezen van belanghouders Waarin zou Mozaïek Wonen vooral moeten investeren? Op hoofdlijnen bestaat daarover wel overeenstemming: het bouwen en verhuren van betaalbare huurwoningen staat met stip op 1, op de voet gevolgd door goed onderhoud met daaraan gekoppeld het creëren van toegevoegde waarde voor de huurder, de wijk én de stad. Die toegevoegde waarde blijkt dan uit investeringen in zorg en welzijn, leefbaarheid en duurzaamheid, zolang deze maar gerelateerd zijn aan wonen. Investeren in maatschappelijk vastgoed? Dat ziet men als een secundaire kerntaak van een corporatie. Waarbij de prioriteit eerder uit gaat naar gezondheidscentra en buurthuizen dan naar scholen, kinderopvang of sportaccommodatie. Als deze functies gecombineerd zijn met woningbouw of een andere directe relatie hebben met bezit of huurders van Mozaïek Wonen, dan zien de stakeholders hier wel een taak. Hoewel er ook een beperkt aantal stakeholders is dat de opgave van de corporatie strikt wil beperken tot verhuren en bouwen van huurwoningen. Achter de voordeur kijken? Prima, maar dan uitsluitend signalerend. Schuldhulpverlening ligt meer op het pad van de corporatie dan ondersteuning bij sociaal-psychische problematiek. Men realiseert zich wel dat problematieken niet altijd zijn te scheiden. Daarom moet de samenwerking met de overige ‘professionals’ uitstekend zijn. Met de corporatie niet als regisseur maar als ondersteuner. Op het terrein van leefbaarheid verwachten de stakeholders vooral inzet op huismeesters of buurtconciërges, extra kwaliteit in de woonomgeving (bij het eigen bezit) en ondersteuning van bewonersen buurtinitiatieven. De politiek schrikt eerder terug voor het begrip ‘harde aanpak veroorzakers overlast’ dan de overige stakeholders. Hier speelt de discussie rond verdelen bevoegdheden overheid (politie, gemeente) en corporatie. En rond het recht op huisvesting bij huisuitzetting. Aanwezigen wezen er terecht op dat corporaties ervoor moeten waken een tweede gemeentelijke overheid te worden. Het zijn ten slotte de huurders die het op moeten brengen. Hoewel het reguliere onderhoud als belangrijkste uitgave wordt gezien binnen het bestaand bezit, vinden de stakeholders het van groot belang dat duurzaamheid, het aanpassen van woningen voor senioren en het aanbrengen van woontechnische verbeteringen meteen wordt meegenomen. Ook een goede uitstraling van het bezit vindt men belangrijk in het kader van de leefbaarheid en het voorkomen van verloedering. Naast het investeren in kwaliteit bestaande voorraad en betaalbare nieuwe huurwoningen, ziet een flink deel van de stakeholders het investeren in betaalbare koopwoningen en maatschappelijk vastgoed ook als prioriteit voor de corporatie. Op dit punt bestaat wel discussie: moeten de huurders mee betalen aan investeringen voor eigenaar-bewoners of in taken die eerder bij de overheid liggen? Uitkomsten imago-onderzoek vergeleken met mening stakeholders In het voorjaar van 2009 hebben we zowel onze huurders als onze zakelijke relaties de vraag voorgelegd waaraan Mozaïek Wonen volgens hen prioriteit zou moeten geven. Wat de top 3 betreft zitten huurders en relaties volledig op één lijn. Daarbij valt wél op dat huurders aan een harde aanpak van overlastveroorzakers een aanzienlijk hogere prioriteit toekennen dan onze zakelijke relaties. Ook hechten huurders meer belang aan energiebesparing, verbeteren woonomgeving en begeleiden huurders met financiële of sociale problemen.


Tabel 9.3.1 Volgens belanghouders door Mozaïek Wonen te stellen prioriteiten Score Score Prioriteit zakelijke huurders relaties 1 Opknappen oude wijken 46 41 2 Verhuur en onderhoud betaalbare huurwoningen 41 53 3 Nieuwbouw betaalbare huurwoningen 35 46 4 Nieuwbouw betaalbare koopwoningen 26 10 5 Milieu en energiebesparing 23 42 6 Verbeteren woonomgeving (aanleg speelveldjes e.d.) 17 34 7 Verkoop betaalbare huurwoningen 16 17 8 Begeleiden van huurders met financiële of sociale problemen 15 29 9 Huisvesten daklozen, verslaafden e.d. 14 7 10 Harde aanpak veroorzakers overlast 14 49 11 Sponsoring van bewonersen buurtinitiatieven 8 12 12 Nieuwbouw duurdere huur- en koopwoningen 7 3 13 Huisvesten scholen, kinderopvang, buurthuizen e.d. 6 14 Hoe nu verder? De uitkomsten van beide avonden, evenals de uitkomsten van een recent klanttevredenheidsonderzoek, bevestigen wat we al hadden gehoopt. Het beleid zoals we dat nu voeren ligt in lijn met uw verwachtingspatroon: schoenmaker blijf bij je leest. Laat je er niet toe verleiden om in mindere tijden taken op te pakken die andere instanties – om welke reden dan ook – laten liggen. Dat de boodschap die ons is gegeven. Gebruik huurinkomsten waarvoor ze bestemd zijn, en niet voor branchevreemde activiteiten. Want we weten inmiddels wel waar dat allemaal toe kan leiden … 9.3.2 Gemeenten en corporaties in de regio In Gouda zijn in 2009 nieuwe Prestatieafspraken voor de periode 2010 - 2014 gemaakt. Deze overeenkomst tussen de gemeente Gouda, Mozaïek Wonen en Woonpartners Midden-Holland is ondertekend op 27 januari 2010. De afspraken hebben betrekking op onder meer: • Woningbouw en stedelijke vernieuwing • Toekomstbestendig wonen • Woningverkoop • Huisvesten kwetsbare groepen • Complex-, buurt en wijkbeheer • Dienstverlening • Participatie Het investeringsvolume in de komende 4 jaar bedraagt voor Mozaïek Wonen 194,6 miljoen, waarvan 183.8 miljoen voor productie en 10.8 miljoen voor woningverbetering. Met betrekking tot productie hebben we het dan over circa 300 woningen, zowel in de huur- als in de koopsector. Aantal te verbeteren woningen (opplussen, fysieke leefbaarheid, veiligheidsmaatregelen, energiebesparingsmaatregelen) 4.572 woningen. Partijen hebben met elkaar afgesproken, dat alle nieuwbouwwoningen levensloopbestendig zijn, (sociaal) veilig, gezond, flexibel, energiezuinig en duurzaam, waarbij zij streven te voldoen aan de prestatieeisen voor bouwen woontechnische kwaliteit die met behulp van het instrument “GPR Gebouw” zijn bepaald. Voorts voldoen de nieuwbouwwoningen, de daarbij behorende gebouwen en directe woonomgeving aan de overige eisen van WoonKeur en het Politiekeurmerk Veilig Wonen. Aanvullend geldt de eis om alleen hout met FSC-keurmerk (of gelijkwaardig) te gebruiken. De nieuwbouwwoningen dragen na oplevering het KOMO-inspectiecertificaat en het Politiekeurmerk Veilig Wonen. Met betrekking tot de bestaande voorraad proberen de Woningcorporaties het instrument “GPR Gebouw” uit bij het ontwikkelen van plannen voor (ingrijpende) woningverbetering. Bij projectmatige (in-


grijpende) woningverbetering stellen de woningcorporaties hun huurders in de gelegenheid hun woning te laten beveiligen volgens de normen van het certificaat PolitieKeurmerk. Huisvesting van kwetsbare groepen is een hoeksteen in deze nieuwe prestatiefaspraken. Iedere woningcorporatie neemt haar verantwoordelijkheid om in de woningvoorraad voldoende bereikbare huurwoningen voor de primaire doelgroep van beleid, lagere inkomens groepen te handhaven. Voor Mozaïek Wonen zijn dat 5700 woningen. Woningcorporaties bevorderen dat er daarnaast een toereikend woningaanbod voor de overige aandachtsgroepen is: huisvesting van ouderen, gehandicapten en personen die zorg en begeleiding behoeven, bijvoorbeeld woningen voor zorggeïndiceerde mensen in de nabijheid van zorg-steunpunten e binnen woonzorgzones of huisvesting van jongeren die (ook na hun 18 ) behoefte hebben aan een woning, al dan niet met een vorm van begeleiding. Partijen zetten zich samen en met andere relevante partijen in voor de stadsmarketing van Gouda. In Bodegraven investeert Mozaïek Wonen nog eens tientallen miljoenen. Per jaar filteren we uit deze prestatieafspraken de uitvoering voor dat jaar. Viermaandelijks checken we de voortgang. Met de gemeente Bodegraven zijn in 2009 afspraken gemaakt over het verbeteren van overleg tussen de gemeente en Mozaïek Wonen. In beide gemeenten is er nu nauwe samenwerking op het terrein van marktanalyse en bouwprogrammering in verband met het reageren op crisis, relatief mindere marktpositie Gouda en verwachte krimp in Groene Hart. Daarnaast zijn er natuurlijk vele contacten op niveau van projecten, leefbaarheid, veiligheid, enzovoorts. Deze prestatieafspraken passen in de verandering van Mozaïek Wonen tot maatschappelijke onderneming. Zij laten zien hoe we met partners in de regio werken aan goed wonen en aan verbetering van leefbaarheid en veiligheid in wijken. Daarbij gaat het ook om zaken als Wonen boven Winkels en ontwikkeling van maatschappelijk vastgoed. De gemeenten en de woningcorporaties hebben aldus een stap gezet in een duurzame samenwerking. Periodiek overlegt Mozaïek Wonen met gemeentebesturen en corporaties in de regio, zowel op bestuurlijk als op ambtelijk niveau. De contacten met de gemeente Gouda zijn constructief. In het verslagjaar vond met het voltallige college overleg plaats over actuele volkshuisvestelijke onderwerpen. Dit initiatief is wederzijds zo goed bevallen dat is afgesproken elkaar halfjaarlijks te ontmoeten. 9.3.3 Gemeente Zuidplas (voorheen Moordrecht) Per 1 januari 2010 is de gemeente Moordrecht opgegaan in de gemeente Zuidplas. In opdracht van de gemeente Zuidplas voerde Mozaïek Wonen het beheer voor het Gemeentelijk Woningbedrijf Moordrecht (140 woningen). Over dat beheer vindt regelmatig constructief overleg plaats. Momenteel overweegt de gemeente het verkopen van de 140 woningen; in afwachting daarvan blijft Mozaïek Wonen belast met het beheer. Het beheercontract is daartoe tot en met 2011 verlengd, opzegbaar op termijn van zes maanden. In verband met de samenvoeging van gemeenten tot de gemeente Zuidplas zijn activiteiten opgestart om te komen tot nieuwe prestatieafspraken. Tabel 9.3.3 Vastgoed portefeuille van het Mozaïek Wonen “Team Moordrecht” Eigenaar

Aantal woningen

Woningbouwvereniging Moordrecht

788

Gemeentelijk Woningbedrijf Moordrecht

140

Stichting Zorgpartners Midden-Holland*

59

Drost IJserrmanstichting

6


27

Totaal

1.020

* De Stichting Beheer Bejaardenwoningen Moordrecht (SBBM) heeft in februari 2009 zijn bezit in eigendom overgedragen aan de Stichting Zorgpartners Mideen-Holland. Mozaïek Wonen zal het beheer van deze woningen uitvoeren tot eind 2010. Daarna gaat de nieuwe eigenaaresse het beheer zelf uitvoeren.


9.3.4 Woningbouwvereniging Moordrecht Mozaïek Wonen beheert voor Woningbouwvereniging Moordrecht 788 VHE’s, op basis van een beheerovereenkomst die op 3 april 2006 is ondertekend. Het gaat om een overeenkomst voor onbepaalde tijd met een opzegtermijn van twee jaar. Aan deze beheerovereenkomst is een Organisatie & Formatieplan gekoppeld. Op basis daarvan faciliteert Mozaïek Wonen in Moordrecht een volledig Front Office: een manager met zes medewerkers. Daarnaast blijft Mozaïek vanuit Gouda Back Officespecialismen inzetten. Dit vernieuwde bestel is vanaf 1 juli 2006 in bedrijf. 9.3.5 Verbindingen In de loop van 2009 participeerde Mozaïek Wonen in vijf rechtspersonen. Dit zijn:


Beheer Stichting Woningbouw (BSW)

Stichting Woningbouw Ter Gouw

Stichting Woonwinkel Gouda

Ontwikkelings Maatschappij Binnenstad BV

Mozaïek Wonen Projecten BV

Het materiële belang met betrekking tot deze verbindingen is gering. De Mozaïek Wonen Projecten BV en Stichting Mozaïek Wonen presenteren in Deel 2 van dit Jaarbericht 2008 een geconsolideerde jaarrekening. 1) Beheer Stichting Woningbouw (BSW) In deze stichting bracht Mozaïek Wonen het beheer van woningen voor derden onder. De werkzaamheden van de BSW werden uitgevoerd door medewerkers van Mozaïek Wonen. Mozaïek wonen benoemt bestuursleden. BSW heeft haar activiteiten per 1 januari 2009 beëindigd. Mozaïek Wonen beraadt zich over opheffing van BSW. 2) Stichting Woningbouw Ter Gouw Deze stichting heeft als doel werkzaam te zijn in het belang van de volkshuisvesting. Mozaïek Wonen benoemt de leden van het uit drie personen bestaande bestuur. Het vermogen (± € 49.000) kan worden aangewend voor volkshuisvestelijke doelen. Deze stichting leidde in 2009, evenals in voorgaand jaar, een "slapend" bestaan. We zijn voornemens deze stichting in 2010 op te heffen. 3) Stichting Woonwinkel Midden Holland Deze stichting heeft tot taak het verzorgen en bevorderen van een rechtvaardige en evenwichtige verdeling van woonruimte in Gouda en in de regio Midden-Holland. De directeuren van Mozaïek Wonen en van Woonpartners Midden-Holland vormen het bestuur van de stichting. De Stichting Woonwinkel voert haar taken uit op basis van mandaat door het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Gouda. De backoffice activiteiten zijn aan WoningNet uitbesteed; de corporaties oefenen de publiekstaken uit. Gezien de publiekrechtelijke relatie (afgifte vergunningen en urgenties) met de gemeente Gouda wordt de stichting in stand gehouden. 4) Ontwikkelingsmaatschappij Binnenstad Gouda B.V. In 2008 hebben de gemeente Gouda en Mozaïek Wonen een besloten vennootschap opgericht: Ontwikkelingsmaatschappij Binnenstad Gouda BV. In de Goudse binnenstad kampen enkele straten met verloedering, structurele leegstand en onveiligheid. Vanuit marktpartijen zijn wel initiatieven genomen voor herontwikkeling, maar deze kwamen slechts incidenteel tot uitvoering. Vandaar dit initiatief van de gemeente en Mozaïek Wonen. Andere redenen zijn: • het bundelen van deskundigheid en ervaring;


• een meer integrale aanpak van problemen (fysiek, sociaal en economisch); • het gezamenlijk investeren in de stad door publieke en private partijen; • bundeling van financiële kracht om dit soort ingrepen te kunnen uitvoeren. Zowel Stichting Mozaïek Wonen als de gemeente Gouda zijn aandeelhouder, ieder voor 50%. Beide partijen hebben met € 10.000 bijgedragen aan het startkapitaal van de BV. Deze actie realiseert een “prestatieafspraak“ over het wonen in Gouda voor de periode 2006-2010. In 2008 is een uitgebreide inventarisatie uitgevoerd naar de knelpunten en de mogelijkheden van de panden en het gebied. Dat heeft geleid tot een aanschrijvingsactie door de gemeente en tot planontwikkeling voor een flink deel van het gebied rond Cappenerhof. In de loop van 2009 heeft deze BV twee keer een aandelenemissie gerealiseerd. In beide gevallen zijn 1 miljoen aandelen à € 1 afgenomen door Mozaïek Wonen en door de gemeente Gouda. Beide aandeelhouders bezitten nu dus 1 miljoen aandelen. Deze emissies waren nodig om de uitvoering van enkele concrete saneringspannen in de Binnenstad uit te kunnen voeren. De Ontwikkelingsmaatschappij kocht 10 à 15 panden. Daarvoor worden renovatie plannen ontwikkeld. Na uitvoering daarvan worden de panden weer verkocht. 5) Mozaïek Wonen Projecten B.V. Op 21 december 2007 heeft Stichting Mozaïek Wonen een besloten vennootschap opgericht, genoemd: Mozaïek Wonen Projecten B.V. (met als extra handelsnaam: MWP). Doel van deze B.V. is o.a. het exploiteren van vastgoed. Het maatschappelijk kapitaal bedraagt € 90.000; het geplaatst kapitaal is € 18.000 en dat is volgestort bij oprichting. Het gaat om een 100%-dochter, dat wil zeggen dat Stichting Mozaïek Wonen de enige oprichter en de enige aandeelhouder is. Ook is Stichting Mozaïek Wonen de bestuurder (“bestuurder” is bij een BV hetzelfde als “directie”). Er is geen aparte Raad van Commissarissen in de B.V. Aangezien de directie van Stichting Mozaïek Wonen majeure besluiten die in de vennootschap worden genomen eerst voorlegt aan de Raad van Commissarissen van de stichting is indirect toezicht gewaarborgd. Op 31 december 2007 volgde de eerste transactie met deze B.V.: Stichting Mozaïek Wonen droeg de economische eigendom van 264 te slopen woningen over aan Mozaïek Wonen Projecten B.V. Deze woningen maken deel uit van herontwikkelingsprojecten: het Rode Dorp en Snoystraat/Westerkade (Gouda), respectievelijk Noordrand en Vromade (Bodegraven). Economische overdrachten ter afwikkeling van VSO 1 Begin 2009 is er een nasleep geweest als gevolg van VSO 1. In het kader van vennootschapsbelasting had de MWP in het jaar 2007 tegenover Stichting Mozaïek Wonen en tegenover de Belastingdienst verklaard de rechten en verplichtingen te aanvaarden die voortvloeien uit de op 27 maart 2007 gesloten vaststellingsovereenkomst (VSO 1) tussen Stichting Mozaïek Wonen en de Belastingdienst ter beëindiging van de onzekerheid als gevolg van de wijziging van artikel 5 lid 1 onderdeel d van de Wet op de vennootschapsbelasting per 1 januari 2006. Van belang is dat de stichting daarbij had gekozen voor ”model 1”. Op grond van VSO 1 en de keuze voor model 1 was Stichting Mozaïek Wonen verplicht om uiterlijk op 31 december 2008 de eigendom van vastgoed dat leidt tot belaste activiteiten over te dragen dan wel te leveren aan een dochtervennootschap. In overeenstemming met VSO 1 diende belaste activiteiten in model I vanaf 1 januari 2006 fiscaal worden uitgevoerd voor rekening en risico van een dochtervennootschap. Tot eind 2008 was onduidelijk of de fiscus een daadwerkelijke overdracht noodzakelijk vond, maar toen duidelijk werd dat het inderdaad noodzakelijk was werden overeenkomsten gesloten tussen de vennootschap en de stichting tot economische overdrachten per 1 januari 2006 van Stichting Mozaïek Wonen aan de MWP en enkele terugoverdrachten van de vennootschap aan de stichting per 1 januari 2008. Tevens werden overeenkomsten gesloten tussen de stichting tot het overdragen van verplichtingen aan de vennootschap voortvloeiend uit commerciële diensten, projectontwikkeling en financiering. In februari 2009 bleek een kleine correctie nodig, waarvoor een aanvullende overeenkomst werd gesloten. Op 18 mei 2009 is een beschrijving van de situatie per 1 januari 2006 vastgesteld door de directie van de MWP als gevolg van artikel 204c Boek 2 BW (Nachgründung) betreffende de verwerving van de onroerende zaken zoals hierboven vermeld. Op 3 juni 2009 is hiervoor een goedkeurende accountantsverklaring zoals bedoeld is in artikel 204c lid 3b BW afgegeven door Deloitte Accountants B.V. Op 30 juni 2009 heeft de Algemene Vergadering van Aandeelhouders hieraan goedkeuring verleend, waarna de stukken zijn gedeponeerd bij het Handelsregister van de KvK te Rotterdam.


VSO 2 In januari 2009 is VSO 2 gepubliceerd door Aedes en de Belastingdienst. VSO 2 is een nieuwe vaststellingsovereenkomst omtrent een aantal fiscale vraagstukken op het gebied van vennootschapsbelasting, als vervolg op VSO 1. Stichting Mozaïek Wonen en de Belastingdienst gingen in april 2009 VSO 2 aan. De MWP verklaarde daarbij (bijlage bij VSO 2) tegenover Stichting Mozaïek Wonen en tegenover de Belastingdienst de rechten en verplichtingen te aanvaarden die voortvloeien uit VSO 2. Op 30 juni 2009 vond de Algemene Vergadering van aandeelhouders plaats waarin het Jaarverslag en de Jaarrekening 2008 zijn behandeld. Nadat een goedkeurende accountantsverklaring op 13 juli is verkregen heeft de Algemene Vergadering van Aandeelhouders de jaarstukken vastgesteld op 20 juli 2009. De stukken zijn gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel te Rotterdam. Terugoverdracht van al het vastgoed uit de vennootschap Per 31 december 2009 vond door middel van een notariële akte de economische (terug)overdracht plaats van de resterende 171 woningen van de MWP naar Stichting Mozaïek Wonen. De aanleiding was dat de projectontwikkeling voor de woningen aan de Westerkade / Snoystraat in een stroomversnelling was gekomen, waardoor het wenselijk werd de 88 woningen aan de Westerkade / Snoystraat terug over te dragen naar de stichting. Vanaf maart 2008 hadden de MWP en Stichting Mozaïek Wonen zich steeds op het standpunt gesteld dat de woningen vanuit de B.V.in principe worden terugovergedragen naar de stichting voorafgaand aan de realisatie van de projectontwikkeling, vanuit overwegingen van organisatorische en/of fiscale aard. De stichting en de vennootschap vonden het raadzaam behalve de woningen aan de Westerkade /Snoystraat ook alle overige woningen ook uit de MWP te halen, aangezien het weinig efficiënt is een klein aantal in de vennootschap te laten gelet op de administratieve handelingen die dat vergt. Het ging om 18 woningen aan de Waterhoen 2-36 (project Vromade) en 65 woningen aan de Koninginneweg (project Noordrand). De gemeente en het ministerie van VROM zijn schriftelijk geïnformeerd over de economische terugoverdracht. Vanaf 1 januari 2010 verricht de MWP geen activiteiten meer. Beheerovereenkomst In het verslagjaar zijn twee wijzigingen aangebracht in de beheerovereenkomst die op 6 februari 2008 was aangegaan voor het door de stichting beheren van het vastgoed van de MWP. Op 12 maart 2009 kwamen partijen een lagere beheervergoeding overeen vanwege de economische terugoverdrachten van panden/percelen in het project Rode Dorp en Noordrand. Per 31 december 2009 werd de beheerovereenkomst opnieuw aangepast, vanwege de terugoverdracht van alle overige vastgoed uit de MWP naar de stichting.

9.3.6 Intentieverklaringen/samenwerkingsverbanden ROMH Mozaïek Wonen was lid van de vereniging Regionaal Overlegorgaan van woningcorporaties in Midden-Holland (ROMH). Eén van de directieleden was secretaris, later vereffenaar: het ROMH besloot in 2006 tot opheffing. Dit besluit is in 2007 geëffectueerd. Vereffening is in 2009 voltooid. Pact van Savelberg en Convenant Levensloopbestendig Gouda Zoals hoofdstuk 5 reeds beschreef, ondertekende Mozaïek Wonen het Pact van Savelberg en Convenant levensloopbestendig Gouda. Het doel is te komen tot een levensloopbestendige regio MiddenHolland op basis van prestatieafspraken op het vlak van wonen, zorg en welzijn. Mozaïek Wonen / VierstroomZorgring Op 4 september 2006 kwamen Vierstroom en Mozaïek Wonen een samenwerkingsovereenkomst overeen. Doel daarvan is het ontwikkelen van innovatieve woon/zorg-concepten - in het bijzonder levensloopbestendige woningen, kleinschalige woonvormen en eerstelijnsvoorzieningen - opdat bewoners van de regio zo lang mogelijk in hun vertrouwde omgeving kunnen blijven wonen.


Mozaïek Wonen / Driestar educatief Op 31 januari 2007 ondertekenden Mozaïek Wonen en hogeschool Driestar educatief een samenwerkingsovereenkomst. Doel van deze samenwerking is het komen tot optimale studentenhuisvesting in Gouda. De bestaande studentenhuisvesting voor ruim 100 studenten van Driestar educatief is gedateerd en aan vernieuwing toe. Driestar educatief en Mozaïek Wonen willen samenwerken aan optimalisering. Driestar educatief huisvest al vele jaren studenten uit het hele land. Deze studenten volgen op hogeschool Driestar educatief de lerarenopleiding voor basis- en voortgezet onderwijs.

9.4 De werkorganisatie


Raad van Commissarissen Raad van Bestuur Directie Directiesecretariaat

Klantencontacten

Woningbeheer

Strategie en Ontwikkeling

Staf Organisatie

Financiën, Planning en Control

Projectontwikkeling

Frontoffice Bodegraven

Frontoffice Moordrecht

Algemeen kenmerk van de organisatie van Mozaïek Wonen is een breed Management Team (vijf afdelingsmanagers plus directie) en een platte organisatie. Deze organisatie borgt dat de communicatie, zowel tussen de afdelingen, als naar de medewerkers, goed functioneert. De frontoffice in Bodegraven is een zelfstandige afdeling. De medewerkers aldaar kunnen terugvallen op de expertise die beschikbaar is in de totale organisatie. Hetzelfde geldt voor het Team Moordrecht. Ieder jaar formuleert Mozaïek Wonen een nieuw bedrijfsjaarplan. Elke manager maakte vervolgens een afdelingsplan. Om hun rol en inbreng duidelijker te maken werkt iedere medewerker op basis van een persoonlijk jaarplan. Manager en medewerker beschrijven daarin het komende jaar: prestaties, opleiding, begeleiding. Naast individuele terugkoppeling en afdelingsoverleg zijn rond de zomer functioneringsgesprekken gehouden en tegen het einde van het jaar beoordelingsgesprekken. Deze cyclus leidt ertoe dat ieders inzetbaarheid optimaal is. 9.4.1 Organisatiewijzigingen In het voorjaar van 2009 is gestart met het Project Organisatieontwikkeling. Met dit project wil Mozaiek Wonen bereiken dat haar bedrijfskosten per 1 januari 2011 aanzienlijk worden verlaagd. Samen met adviseur Price Waterhouse Coopers zijn de bedrijfskosten in een benchmark gezet, de kerntaken bekeken en is nagedacht over mogelijke organisatiemodellen. Als maatschappelijke onderneming, werkend met maatschappelijk kapitaal, heeft Mozaïek Wonen de plicht zo efficiënt mogelijk met de haar beschikbare middelen om te gaan. Als we onze ambities willen handhaven is het noodzakelijk om tot een forse verlaging van onze bedrijfskosten te komen. Zo verbeteren onze kasstromen en blijven we verzekerd van de borging van onze financieringen door het WSW.


De bedrijfskosten van Mozaïek Wonen zijn vergeleken met die van vergelijkbare woningcorporaties. Gekeken is naar de kosten van de verschillende bedrijfsprocessen maar ook naar de kosten per verhuureenheid, de kosten van huisvesting, van automatisering, van personeel, et cetera. De conclusie van deze vergelijking is dat de bedrijfskosten van Mozaïek Wonen 15% boven het gemiddelde van vergelijkbare woningcorporaties liggen. De projectgroep organisatieontwikkeling, ondersteund door verschillende werkgroepen, heeft zich gebogen over de vraag op welke manier de gewenste reductie op de bedrijfskosten gerealiseerd kan worden. Belangrijke voorwaarden hierbij waren: • Maatregelen moeten bijdragen aan de gewenste kostenbesparing. • Maatregelen moeten zo min mogelijk consequenties hebben voor de dagelijkse routine van de werkzaamheden: daarom geen complete reorganisatie en geen wijzigingen in de werkprocessen. Op grond hiervan heeft de directie het volgende voornemen tot besluit geformuleerd, waarover inmiddels aan de ondernemingsraad en de raad van commissarissen advies is gevraagd: • De hoge bedrijfskosten van Mozaïek Wonen zijn te verklaren door een groter aantal fte’s (vergeleken met de benchmark), met name op het vlak van het management en staffuncties. • De directie heeft het volgende eindbeeld: een eenhoofdige directie met daaronder vier afdelingen te weten 1. Klantencontacten, 2. Strategie en Organisatie, 3. Vastgoed en 4. Financiën. Het aantal managers op directie/MT-niveau neemt daarmee met twee af. • Klantencontacten bestaat uit de huidige afdeling, aangevuld met de vestiging Bodegraven. De afdeling gaat de dagelijkse klantencontacten onderbrengen in een Woonservicepunt. De Receptie wordt deels ook in het Woonservicepunt ondergebracht. • De afdeling Strategie & Organisatie bestaat uit de samenvoeging van de afdeling S&O met de huidige stafafdeling. • De afdeling Vastgoed gaat bestaan uit de huidige afdelingen Woningbeheer en Projecten. • De controlfunctie wordt direct gekoppeld aan de directie. • Het Woning Onderhouds Bedrijf (WOB) past niet meer bij een Mozaïek Wonen in deze vorm. Het aansturen van een eigen onderhoudsbedrijf vergt te veel aandacht in verhouding tot het belang van deze taak voor de kerntaken en de rol van wijkregisseur. We streven er daarom naar om het WOB met werkgarantie onder te gaan brengen bij één (of meer) van onze aannemers. • Naast het afvloeien van een directielid, een manager op MT-niveau en het outsourcen van het WOB zal ook sprake zijn van een reductie van het aantal fte’s met 6 tot 10 plaatsen. Ook worden acties genomen om drie ton te bezuinigen op de overige bedrijfslasten. Dit ingrijpende voornemen, ook nog eens ongebruikelijk in onze sector, is uitvoerig besproken met de Ondernemingsraad. Eind 2009 is overeenstemming bereikt over de wijze waarop de diverse voorgenomen maatregelen uitgewerkt en geïmplementeerd kunnen worden. Medio maart 2010 ontstond in dit kader overeenstemming over een sociaal plan. Het voorgenomen besluit met betrekking tot het WOB wordt heroverwogen, nadat verschillende alternatieven zijn verkend. In het voorjaar van 2010 worden de voornemens geconcretiseerd. 9.4.2 Ondernemingsraad Voor Mozaïek Wonen geldt het functioneren van een ondernemingsraad (OR) als wettelijk vereiste, zoals voor alle ondernemingen die meer dan 50 personen in dienst hebben. De OR voert namens de medewerkers overleg met de directie. Hij wordt door de directie in de gelegenheid gesteld advies uit te brengen over voorgenomen (belangrijke) besluiten over bijvoorbeeld de zeggenschap, inkrimping of uitbreiding en wijzigingen in de organisatie, belangrijke investeringen, aantrekken leningen, milieumaatregelen en het verstrekken van adviesopdrachten betreffende een van deze zaken. Daarnaast heeft de OR een instemmingsrecht voor voorgenomen besluiten als regelingen op het gebied van: werktijd, vakantie, beloning, functiewaardering, beoordeling, arbeidsomstandigheden, ziekteverzuim, werkoverleg en opleiding. De leden van de OR proberen zo goed mogelijk te vertalen wat er op de werkvloer leeft en wat ze van buitenaf vernemen. Zo tracht de OR de werksfeer te bevorderen en de bedrijvigheid van Mozaïek Wonen te continueren.


Tabel 9.4.2.1: Wie zitten er in de OR en wat is hun functie bij Mozaïek Wonen? Naam

Functie in OR

Functie in Mozaïek Wonen

Jan Wildschut

Voorzitter

projectleider planmatig onderhoud – Gouda

e

Antoinette Mostert

2 voorzitter

secretaresse strategie & ontwikkeling - Gouda

Clement Castricum

Secretaris

systeem beheerder – Gouda

Ben Landegge

Lid

projectleider planmatig onderhoud - Gouda

Andre Binken

Lid

medewerker financiën – Gouda

Gijsbert Maijenburg

Lid

opzichter – Bodegraven

Wim Buitenhek

Lid

medewerker bedrijfsbureau – Moordrecht

Begin 2009 heeft Gijsbert Maijenburg zijn lidmaatschap opgezegd. Sindsdien bestaat de OR uit zes leden. Gezien de werkdruk van de OR leden heeft de OR besloten om het vervullen van deze vacature in een later stadium te regelen. In een rustiger periode kan de OR een nieuw lid beter inwerken. Vergaderschema OR en Overlegvergaderingen met de directie In 2009 heeft de OR 31 keer vergaderd, waarvan 10 keer met de directie. De vergaderingen van de OR met de directie werden bijgewoond door Peter de Klerk als directeur-bestuurder en vaak was Thijs Zuidam vanuit zijn taak als teamleider staf hierbij aanwezig. Opleiding/ondersteuning Op 4 en 5 maart 2009 heeft de OR een training gevolgd, waarbij zaken als “Effectief overleggen met de bestuurder” en “De rol van de RvC” centraal hebben gestaan. Een cursus waarvan de OR bij het ingaan van het traject Organisatieontwikkeling veel baat heeft gehad. De OR is ondersteund door Frits van Heusden, adviseur van SBI training & advies. Tabel 9.4.2.2: Wat heeft de OR besloten / gedaan in 2009? Actie


Resultaat

Kritisch volgen

Ziekteverzuim en de aanpak hiervan

Kritisch volgen

Beoordelingsmethodiek van Mozaiek Wonen

Kritisch volgen

Interne benoemingen bij vacatures binnen Mozaiek Wonen

Instemmingsrecht

Woondiensten Cafetaria systeem voor 2010

Vastgesteld

Instemmingsrecht

Verplichte vrije dagen voor 2010

Vastgesteld

Informatierecht

Bedrijfsplan 2010

OR heeft positief beoordeeld

Informatierecht

Bedrijfskostenbegroting 2010

OR heeft positief beoordeeld

Informatierecht

Evaluatie receptie onder Facilitair Management

Instemmingsrecht

Invoeren klokkenluidersregeling en integriteit- OR is akkoord code

Informatierecht

Bezoeken alle afdelingen i.v.m. communicatie Informatie-uitwisseling achterban en OR

Instemmingsrecht

Inschakelen PWC voor maken benchmark

OR is akkoord

Adviesrecht

Starten Project Organisatieontwikkeling

OR heeft uiteenlopende aanbevelingen gedaan voor verbetering van inhoud en uitvoering. Die adviezen heeft de directie opgevolgd.


Actie


Resultaat

Instemmingsrecht

Formulieren voor functioneringsgesprekken

OR is akkoord

Adviesrecht

Uitwerken MTO 2008/2009

OR is akkoord

Communicatie tussen OR en achterban De OR wilde een verbetering van communicatie met zijn achterban. De OR heeft in 2009 alle afdelingen van Mozaïek Wonen bezocht om te horen via welke wegen de OR zich het beste kan manifesteren richting achterban. Uit deze gesprekken bleek dat het overgrote deel van het personeel er de voorkeur aan geeft via een aan ieder gerichte mail op de hoogte te worden gehouden van de activiteiten van de OR. De OR communiceert nu via de mail, via intranet en via publicaties in het Rondje Mozaïek Wonen, het personeelsblad. De OR verstuurt nu meer mails, doch handhaaft andere uitingen. Via de link “Nieuws OR” op de startpagina, zijn de nieuwe besluiten, adviezen en rapportages te lezen. Ook is via deze link te vinden wat de OR heeft bereikt, waarmee de OR zich bezighoudt en waar de collega’s terecht kunnen met hun vragen. Terugblik en ontwikkelingen rond Project Organisatieontwikkeling en Plan van Aanpak De OR heeft na veel overleg met de directie (met ondersteuning door Frits van Heusden namens de OR en Joost Wierdsma namens de directie) in december 2009 een advies gegeven over het qua vorm en opzet gewijzigde plan van aanpak. Gelijktijdig met de onderhandelingen over het plan van aanpak vond ook overleg plaats met de bonden (FNV, Karin van Oosten en CNV, Cor-Hilde van Beijeren) over een op te stellen Sociaal plan. De directie heeft als onderhandelaar daarvoor een adviseur (Hans Advokaat) ingeschakeld. Een delegatie van de OR was daar steeds bij aanwezig. Het was een voor de OR bewogen en hectisch jaar. OR-leden hebben elkaar, maar ook de directie, aangesproken op ieders verantwoordelijkheden. Soms ging dit er hard aan toe maar we kwamen er altijd weer sterker uit. 9.4.3 Medewerkers Het totaal aantal begrote fte's bedroeg voor 2009 114,6 (voor 2008: 115,7). De feitelijke bezetting per 31 december 2009 bedroeg 114,8 fte’s (in 2008 117,4 - in 2008: 108,7). Van deze 114,8 fte’s zijn er 2,3 met een tijdelijk contract. In onderstaande tabellen is een doorsnede gemaakt van het personeelsbestand per 31 december 2009. Daaruit blijkt hoe de verdeling naar leeftijd en man of vrouw is. Ten opzichte van 2008 is de gemiddelde leeftijd iets opgelopen, daar waar normaal bij gelijk blijvende personeelsbestand de gemiddelde leeftijd ieder jaar ook een jaar hoger wordt. Tabel 9.4.3.1 Bezetting per 31-12-2009: personen verdeeld naar leeftijd en geslacht Leeftijdklasse in jaren tot 25

Totaal in %

Totaal

Mannen

Vrouwen

0

0

0

0

25 tot 35

13

18

8

10

35 tot 45

28

38

23

15

45 tot 55

39

53

28

25

Vanaf 55

20

27

16

11

136

75

61

55

45

Totaal Totaal in % Gemiddelde leeftijd

100 46,5


Het overzicht van in-, door- en uitstroom geeft inzicht in de mutatiestroom. Tabel 9.4.3.2 In- door- en uitstroom: aantal personen en in % van totaal aantal medewerkers Omschrijving Totaal aantal medewerkers

2009

2008

2007

136

139

129

4

15

8

2,9 %

10,8 %

6,2 %

Instroom: -

aantal personen

-

in % van totaal aantal

Doorstroom: -

aantal personen

-


3

6

10

2,2 %

4,3 %

7,8 %

Uitstroom: -

aantal personen (vroeg) pensioen

2

3

3

-

aantal personen overige redenenen

6

6

6

8

9

9

5,9 %

6,5 %

7,0 %

9,7

8,4

8,8

-

aantal personen totaal

-


Gemiddeld aantal dienstjaren

Meten van de Medewerkers Tevredenheid In 2009 is géén meting uitgevoerd. De redenen daarvoor zijn dat op managementniveau nog gewerkt wordt aan de verbeterpunten uit de meting van 2008 en het moment van meten samenviel met het informeren van de medewerkers over de aankomende reorganisatie. Arbozaken en ziekteverzuim Elk bedrijf moet zorgen voor voldoende deskundigheid op Arbo-gebied. Mozaïek Wonen heeft deze expertise gewaarborgd via medewerkers en door het inschakelen van een Arbodienst (Arbounie Midden-Nederland, vestiging Gouda). De Arbo-commissie heeft, onder meer, een ontruimingsplan gemaakt en draagt zorg voor het onderhouden van agressiebeheersing. Mozaïek Wonen heeft zes bedrijfshulpverleners en 10 EHBO-ers. Mozaïek Wonen registreert verzuim en besteedt aandacht aan persoonlijke benadering en begeleiding van verzuim. Wanneer dat gewenst is zoeken we in overleg met onze Arbodienst naar een passende oplossing. De medewerkers zijn in de gelegenheid gesteld op kosten van de werkgever zich tegen griep te laten vaccineren. Tabel 9.4.3.3 Verzuim van medewerkers 2009

2008

2007

Aantal medewerkers

146

147

139

Gemiddeld verzuim

4,42 %

5,13%

3,99 %

Gemiddeld verzuim exclusief lang verzuim

1,41 %

1,70%

niet bekend

Verzuimfrequentie

1,3

1,2

1,1

Gemiddelde verzuimduur in kalenderdagen

13,8

6,3

niet bekend

Het ziekteverzuim over 2009 bedraagt exclusief zwangerschapsverlof 4,42 % (in 2008: 5,13%). Dat is gelijk aan het landelijke gemiddelde over 2008 (en 2007). Duidelijk is dat een aantal lange verzuimgevallen bijdraagt aan de opgelopen gemiddelde verzuimduur.


Stagebeleid Mozaïek Wonen voert een actief stagebeleid. Stages bieden scholieren en studenten de mogelijkheid om kennis te maken met de praktijk van een woningcorporatie. Extra aandacht is er voor stages van allochtone studenten. In 2009 heeft Mozaïek Wonen helaas geen allochtone studenten begeleid. Tabel 9.4.3.4 Aantal stages verdeeld naar afdeling en opleidingsniveau Afdeling

MBO

HBO

Projectontwikkeling

2

Woningbeheer

1

Financiën

1

Communicatie

1

TOTAAL

2

3

Waarvan allochtone studenten

0

0

Opleidingen en trainingen Mozaïek Wonen bevordert dat medewerkers streven naar behoud en verbetering van hun functioneren. In 2009 is ruim € 117.000 (in 2008: € 130.000) geïnvesteerd in opleiding en trainingen. Deze inzet is uit te splitsen naar beoogd effect, aldus: Tabel 9.4.3.5 Individuele opleidingen in het verslagjaar, verdeeld naar beoogd effect Beoogd effect

Kosten Omschrijving (x € 1.000)

Vergroten persoonlijke effectiviteit

24,1 Effectief coachen, persoonlijke coaching

Efficiëntere bedrijfsvoering

14,6 Doeltreffend rapporteren, klantvriendelijkheid, grip op schilderwerk

Vergroten netwerken

1,2 Relatiebeheer

Verhogen veiligheid

2,0 EHBO en BHV

Verbeteren management

11,2 Management middenkader

Persoonlijke ontwikkeling

23,5 Ontwikkeltrajecten bedrijfskunde, loopbaanmanagement, management, projectmanagement, bouwkunde, P&O

Vergroten kennis

40,4 Software, energiebeheer, tax control, vennootschapsbelasting, systeembeheer, incassobeleid, verkoop, controlling

Totale kosten

117,0

Naast individuele opleidingen zijn enkele collectieve opleidingen georganiseerd: effectief coachen en doeltreffend rapporteren zijn door voorbeelden van. De collectieve opzet garandeert een blik over de eigen afdeling heen en zorgt voor eenheid en eenduidigheid. Personeelsvereniging De personeelsvereniging van Mozaïek Wonen is erg actief en wordt hierin ook gestimuleerd door de directie. De activiteiten van de PV dragen bij aan een goede werksfeer binnen het bedrijf. Ongeveer 95% van alle medewerkers is lid van onze PV. Medewerkers betalen € 5 per maand, de directie verdubbelt dit bedrag. Grootste activiteit in 2009 was een weekend Antwerpen voor medewerkers met introducé. Deze zeer geslaagde voorjaarsactie werd mede mogelijk gemaakt door de directie, die een eenmalige extra donatie deed van € 13.000. In juni verzorgde de PV een Italiaanse avond waarvoor ook gepensioneerden waren uitgenodigd. Een geplande bowlingavond in oktober


ging niet door wegens grote onrust onder het personeel over reorganisatieplannen die eerder die week bekend werden gemaakt. Zwarte Piet deelde begin december iets lekkers uit aan alle medewerkers, ook aan niet-leden en tijdelijke medewerkers. De PV sluit het jaar af met een reserve van € 25.000. De PV wil deze reserve afbouwen tot € 10.000.


10 Raad van commissarissen Strategisch doel Mozaïek Wonen: Mozaïek Wonen wil het vermogen uit de stenen halen; zo komen tot een optimaal maatschappelijk rendement, geleverd door een efficiënte en klantgerichte organisatie. Corporaties zijn zelfstandige maatschappelijke (vastgoed-)ondernemingen. Het behalen van financieel rendement is hierbij niet een strategische doelstelling op zichzelf maar eerder het middel om een zo’n hoog mogelijk maatschappelijk rendement te realiseren. Om tijdig in te kunnen spelen op toekomstige economische en maatschappelijke ontwikkelingen wordt bij strategische afwegingen en keuzes rekening gehouden met mogelijke ontwikkelscenario’s op de middellange en lange termijn. Deze veranderende rol en taakopvatting vragen om een adequate, innovatieve en slagvaardige organisatie.

10.1 Toezicht houden en klankborden Het Besluit beheer sociale-huursector (BBSH) schrijft voor dat woningcorporaties beschikken over een intern toezichthoudend orgaan. De statuten van Mozaïek Wonen waarborgen dat vereiste. De Raad van Commissarissen (RvC) houdt toezicht en fungeert als klankbord. Daartoe heeft hij adviesen goedkeuringsbevoegdheden. Toezicht houden betekent: • Bewaken dat de corporatie werkt aan haar doelstellingen binnen kaders van de wet en statuten; • Bewaken dat zij dit doet op een bedrijfsmatige en financieel-economisch verantwoorde wijze; • Erop toezien dat correcte besluitvormingsprocedures en werkwijzen worden gevolgd ten aanzien van huurders/klanten, medewerkers en derden. De raad van commissarissen baseert zijn handelen mede op door hem goedgekeurde documenten, het reglement RvC, de profielschets voor RvC-leden, een bestuursreglement, de AedesCode en de Governancecode woningcorporaties. De samenstelling van de RvC was in 2009 als volgt: Tabel 10 Samenstelling van de Raad van Commissarissen* Naam

Functie in de RvC

Drs. W.C. Hommels

Voorzitter (tot 5 februari 2010)

Drs. M.J. van Lierop**

Vice-voorzitter (waarnemend voorzitter met ingang van 5 februari 2010)

Ing. C. Bremmer

Lid

Mr. R. van Rees

Lid

J. Dullaart**

Lid

Drs. Ing. D.J. Kras

Lid (tot 1 januari 2010)

J.H.A. Didden RA***

Lid

* In de Bijlagen is een nadere specificatie van de samenstelling opgenomen. ** Benoemd op voordracht van huurdersorganisaties. *** De heer Didden is per 1 januari 2009 benoemd.

Voor het werven van een opvolgende commissaris - na het vertrek van de heer De Gier per 1 december 2008 – heeft Mozaïek Wonen een gespecialiseerd bureau ingeschakeld: Boomers Topgeneration. Via bekendmaking van de vacature op verschillende websites (Mozaïek Wonen, Aedes en Boomers) zijn belangstellenden opgeroepen tot solliciteren. Selectie vond plaats door toetsing aan het algemene en het specifieke profiel. Na de voordracht door Boomers volgden sollicitatiegesprekken en de benoeming van de heer J.H.A. Didden RA (benoemd per 1 januari 2009). Alle leden van de RvC zijn lid van de Vereniging Van Toezichthouders van Woningcorporaties (VTW). De statuten van Mozaïek Wonen bevatten bepalingen over het functieprofiel (pluriforme samenstelling, gespreide deskundigheid op bestuurlijk, financieel, juridisch en volkshuisvestelijk terrein) en de zittingsduur: gemaximeerd en in combinatie met een rooster van aftreden.


Op 4 februari 2010 keurde de RvC voorstellen van de directie goed die strekken tot een forse bezuinigingsoperatie binnen Mozaïek Wonen, in het bijzonder door inkrimping van personeel (zie daarover paragraaf 9.4.1). In dat licht bezien volgde de directie het advies van de OR: begin met krimpen aan de top. In de eerste plaats door de tweehoofdige directie om te zetten in een eenhoofdige directie. Dat is de reden waarom de heer Eugène Kraan met ingang van 5 februari 2010 terugtrad als directeur-bestuurder (als directeur blijft hij in dienst tot 1 juli 2011). Dit gegeven gaf de voorzitter van de RvC, de heer Wim Hommels, ook aanleiding om terug te treden per die datum; hij wilde ruimte maken voor nieuwe ontwikkelingen. Los hiervan nam de heer Douwe Kras ontslag met ingang van 1 januari 2010. Na 11 jaar commissariaat en het aanvaarden van een nieuwe werkkring, oordeelde hij dat het de hoogste tijd was om het lidmaatschap van de RvC van Mozaïek Wonen neer te leggen. Aan de hand van periodieke rapportage volgt de RvC de prestaties van de organisatie op volkshuisvestelijk, maatschappelijk en financieel gebied. Tussen de directie en de voorzitter van de RvC vindt periodiek overleg plaats, deels ter voorbereiding van de vergaderingen van de RvC, deels ter vervulling van de klankbordfunctie. Ook in 2009 heeft de RvC met de directeuren-bestuurders een rondleiding gehouden langs delen van het bezit, in het bijzonder in wijkontwikkelingsgebieden en daarbuiten gelegen projecten. Deze activiteit wordt jaarlijks herhaald. Daarnaast heeft de RvC een uitvoerig bedrijfsbezoek gebracht aan de werkorganisatie van Mozaïek Wonen. Per afdeling is met enkele medewerkers gesproken. De RvC informeert zich eveneens op basis van bronnen buiten de organisatie: via de accountant en door middel van uiteenlopende info van VROM, WSW, CFV, Aedes, VTW, de koepel van huurdersorganisaties, de Ondernemingsraad, het verslag van de Klachtencommissie en via informele contacten tijdens feestelijkheden en met de stakeholders van Mozaïek Wonen. Eén of meer leden van de RvC geven ook acte de présence wanneer in relatie tot projecten van Mozaïek Wonen het bereiken van een mijlpaal is te vieren, zoals bij een oplevering of feestelijke ingebruikname. RvC-leden die zijn benoemd op voordracht van de huurdersorganisaties hebben minimaal één maal per jaar contact met de afzonderlijke huurdersorganisaties. De VTW heeft voorzien in behoefte aan scholing van de RvC. In 2009 schoolden verschillende leden van de RvC zich op het gebied van Good Governance, omdat de RvC dat onderwerp als een hoeksteen van zijn functioneren ziet. Daarbij gaat het niet alleen om de financiële positie doch evenzeer om maatschappelijke prestaties, efficiency en integriteit. De RvC heeft waardering voor de omvang en de kwaliteit van de werkzaamheden die de organisatie heeft uitgevoerd.

10.2 Besluiten RvC De raad van commissarissen kwam in 2009 acht maal bijeen. Vaste onderwerpen zijn belangrijke investeringen, de meerjarenplanning, de begroting 2009, periodieke rapportages, het geldmiddelenbeheer, fiscaliteiten en externe verslaglegging. Daarnaast is uitvoerig gesproken over bijzondere thema’s in dit verslagjaar: gevolgen economische crisis voor Mozaïek, vastgoedontwikkeling en risicomanagement, het concretiseren van maatschappelijk ondernemerschap, de toepassing van governance en vermindering van de bedrijfskosten door organisatieontwikkeling (zie paragraaf 9.4.1). Naar aanleiding van zelfevaluatie is tussen RvC en directie een uitvoerig gediscussieerd over de vraag of Mozaïek Wonen met betrekking tot huurders nog steeds de rol vervult die van oudsher kenmerkend is voor het sociale karakter van een corporatie, in het bijzonder in herstructureringswijken. Een belangrijke constatering was dat een zwaarder accent op de ”zachtere” c.q. sociale productie Mozaïek Wonen dichter bij die traditie zou brengen. De uitwerking van deze bevinding is toevertrouwd aan de directie. Zoals uit het vorige hoofdstuk bleek is Mozaïek Wonen eveneens betrokken bij twee B.V’s: Mozaïek Wonen Projecten B.V. (MWP) en Ontwikkelings Maatschappij Binnenstad Gouda BV (OMB). Beide BV’s hebben geen afzonderlijke RvC. Mozaïek Wonen heeft gekozen voor het concern-model, dus niet voor een decentraal model. Bij het concernmodel is de Raad van Commissarissen aanwezig op het niveau van de toegelaten instelling. De corporatie is als aandeelhoudster bevoegd tot het geven van aanwijzingen ten aanzien van het te voeren beleid.


Overwegingen waren: houd het eenvoudig en overzichtelijk, voorkom versnippering en voorkom dilemma’s. Behalve op beide B.V.’s strekt het toezicht van de RvC zich ook uit over de andere verbindingen die in hoofdstuk 9 zijn genoemd. Tabel 10.1 De belangrijkste besluiten van de RvC waren: Actie

Nummer

Datum

Besluit

Goedkeuring

09.01

26-02-09

Bedrijfsrapportage 3 viermaanden 2008 inclusief Balanced Scorecard.

Vaststelling

09.02

26-02-09

Het jaarlijkse vast te stellen bedrag ingevolge artikel 11, lid 1 sub k: € 1.000.000.

Benoeming

09.03

26-02-09

M. van Lierop en J. Dullaart vertegenwoordigen RvC naar huurdersorganisaties.

Benoeming

09.04

26-02-09

W. Hommels en C. Bremmer vertegenwoordigen RvC naar OR.

Benoeming

09.05

26-02-09

D. Kras en C. Bremmer nemen deel aan selectiecommissie externe accountant - naast E. Kraan namens directie.

Goedkeuring

09.06

26-02-09

Goedkeuring van additionele investeringen van € 926.873 t.b.v. de renovatie van zes panden Wachtelstraat, waarna deze panden worden gerenoveerd en verkocht voor ca. € 1,2 miljoen. Voorts gaat de raad van commissarissen akkoord met de verdere planontwikkeling van de rest van het gebied Wachtelstraat, met 16 nieuwbouwwoningen of minder met parkeergelegenheid en plantsoen. Dit bij een maximaal tekort voor Mozaiek Wonen van € 2,9 miljoen voor het gehele plangebied van Mozaïek Wonen voor de Wachtelstraat.

Instemming

09.07

26-02-09

Aankoop 500.000 aandelen Ontwikkelingsmaatschappij Binnenstad Gouda BV. Storting nu € 440.000 ter aanvulling van eerdere betalingen ten belope van € 60.000.

Goedkeuring

09.08

26-02-09

Voornemen tot statutenwijziging met betrekking tot de vrijwaring tegen aansprakelijkheid, toezicht op verbindingen en besluiten buiten vergaderingen.

Benoeming

09.09

26-02-09

Benoeming van de heer J.H.A. Didden tot lid van de RvC van Mozaïek Wonen met ingang van 1 januari 2009.

Instemming

09.10

23-04-09

Vaststellingsovereenkomst 2 tussen Mozaïek Wonen en de Belastingdienst.

Vaststelling

09.11

28-05-09

Beslissingskader nieuwbouwinvesteringen met aanvullingen.

Goedkeuring

09.12

28-05-09

Overeenkomst met Coresta Projectontwikkeling voor de ontwikkeling van 166 woningen in het plan Noordrand. Stichtingskosten voor dit project bedragen € 41.307.416 incl. BTW. De onrendabele top bedraagt maximaal € 8.450.000. De raad verbindt aan dit besluit de voorwaarden dat: a. Risico’s en garanties worden juridisch goed afgedekt; b. De RvC wordt door het bestuur geïnformeerd over de verkregen garanties ten aanzien van dit project; c. Mozaïek Wonen gaat onderhandelen met Coresta op basis van dit genomen besluit. Het resultaat daarvan moet binnen de kaders van dit besluit blijven. Wanneer dit niet het geval blijkt, moet opnieuw een besluit aan de RvC worden voorgelegd.

Goedkeuring

09.13

28-05-09

Intentieovereenkomst met Synchroon Projectontwikkeling voor afname van 70 woningen in het plan Weideveld. Stichtingskosten bedragen voor variant a € 14.005.663 en voor variant b € 13.541.855. De totale onrendabele top op dit project bedraagt bij variant a € 4.627.675 en voor variant b € 4.096.350. In de intentieovereenkomst wordt een voorbehoud opgenomen dat pas een verplichting tot afname ontstaat, wanneer partijen overeenstemming hebben bereikt over alle

e


onderdelen van de koop-/ aannemingsovereenkomst. Ook goedkeuring van overgang van dit project naar de definitie-/aanbestedingsfase waarin een koop/aannemingsovereenkomst zal worden opgesteld. Goedkeuring

09.14

08-06-09

Jaarverslag, volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening 2008.

Goedkeuring

09.15

08-06-09

Jaarverslag en de jaarrekening 2008 van Mozaïek Wonen Projecten B.V.

Goedkeuring

09.16

08-06-09

Verwerving 48 woningen in Goverwelle van het Pensioenfonds Unilever tegen de prijs van € 7.222.350 inclusief BTW en kosten koper om de woningen op (korte) termijn uit te ponden. Deze variant levert een financieel resultaat op van € 3.608.700.

Instemming

09.17

08-06-09

Notitie consultatie stakeholders met betrekking tot het vaststellen van de belanghouders, een belanghoudersbijeenkomst in oktober 2009, de rol van de RvC en visitatie.

Goedkeuring

09.18

02-07-09

Bedrijfsrapportage 1 viermaanden 2009 inclusief de Balanced Scorecard.

Benoeming

09.19

02-07-09

Benoeming Ernst&Young tot accountant van Mozaïek Wonen voor een periode van vier jaar.

Instemming

09.20

03-11-09

Met in achtneming van opmerkingen over sanering, akkoord met verwerving van grond en vastgoed van Tuincentrum Futselaar, Lethmaetstraat 47a, Korte Akkeren Gouda tegen een maximale aankoopprijs van euro 1.605.000 (incl. BTW en kosten koper).

Instemming

09.21

03-11-09

Met inachtneming van de gestelde vragen en gemaakte opmerkingen akkoord met: In de eerste fase: de aankoop, renovatie, verhuur en verkoop van de panden aan de Wilhelminastraat 1 en 3, Rozendaal 15, 17, 19 en 21, In de tweede fase: na 50% voorverkoop de aankoop, renovatie en verkoop van de panden aan de Cappenersteeg 16, 18, 20, 22 en 24. Stichtingskosten van dit project bedragen € 2.176.199. Het project levert een positief resultaat op van € 180.000.

Instemming

09.22

03-11-09

Akte van levering van het project Weideveld. Betreft realiseren van 70 woningen in het plan Weideveld te Bodegraven. De koopsom bedraagt € 11.638.262 excl. BTW (€ 13.849.532 incl. BTW). De stichtingskosten bedragen € 14.490.725 incl. BTW. De onrendabele top bedraagt € 4.034.221 incl. BTW. Eveneens akkoord met de opdrachtverstrekking aan Synchroon voor het realiseren van 70 woningen in het plan Weideveld

Instemming

09.23

03-11-09

Instellen projectgroep visitatie. De werkgroep bestaat uit de heer De Klerk als voorzitter van de projectgroep, mevrouw Smissaert als interne projectleider en de heer Didden namens de RvC.

Goedkeuring

09.24

26-11-09

Bedrijfsplan en begroting 2010

Goedkeuring

09.25

26-11-09

Bedrijfsrapportage 2 viermaanden 2009 inclusief de Balanced Scorecard.

Goedkeuring

09.26

26-11-09

Economische eigendomverkrijging per 31 december 2009 van door het bestuur aangewezen te slopen woningen/opstallen/ grond van Mozaïek Wonen Projecten B.V. te weten: - 88 woningen aan de Westerkade/Snoystraat tegen een waarde van € 8.648.325; -18 woningen aan de Waterhoen 2-36 (project Vromade) tegen een waarde van € 1.497.105; - 65 woningen aan de Koninginneweg (project Noordrand) tegen een waarde van € 6.114.390.

e

e


Totaal € 16.259.820 onder door het bestuur overeen te komen voorwaarden en volmachtverlening aan het bestuur tot het nemen van de daartoe benodigde maatregelen. Goedkeuring

09.27

26-11-09

Wijziging van de vigerende statuten van Mozaïek Wonen conform besluit 09.08 en volgens bijgaande gewaarmerkte conceptstatuten.

Goedkeuring

09.28

26-11-09

Faseovergang van het project Kop Estafetteweg naar de VOfase; stichtingskostenbudget € 13.903.576 incl. BTW en een totale onrendabele top van € 1.324.315 ten laste van het jaarresultaat 2009. Sloop van bestaande bebouwing en bouwen van 30 middeldure (huur) appartementen, 1 duur huurappartement, 28 intramurale zorgplaatsen + 87 m2 algemene ruimten, 1 algemene ruimte wonen 54 m2, 548 m2 leisure, 99 m2 bedrijfsruimte fysiotherapeut, 50 m2 bedrijfsruimte snackbar, een gebouwde parkeervoorziening voor 32 auto’s en bergingen en aanpassen van de infrastructuur Olympiadeplein.

Goedkeuring

09.29.

26-11-09

Faseovergang van het project Thijsselaan naar de realisatiefase. Stichtingskosten € 7.099.459 voor 34 huurappartementen en een onrendabele top van € 2.356.311 (voor € 1.044.311 ten laste van het resultaat over 2009 en voor € 1.312.000 al ten laste gebracht van het jaarresultaat 2008). Akkoord met afsluiten turnkey-overeenkomst met Trebbe West B.V. voor de aankoop en het realiseren van 34 appartementen voor een bedrag van € 7.099.459 incl. BTW.

Goedkeuring

09.30

26-11-09

Fase-overgang van het project Kon. Julianastraat Moordrecht naar de realisatiefase; stichtingskosten € 5.420.000 voor 28 te bouwen huurappartementen (basisvariant 1) en onrendabele top van € 2.483.200 ten laste van het resultaat 2009. Eveneens akkoord met afsluiten van een turnkeyovereenkomst met Schouten de Jong voor de aankoop en het realiseren van 28 appartementen voor een bedrag van € 5.320.000 incl. BTW.

Goedkeuring

09.31

26-11-09

Verwerving in 2009 van de erfpachtgrond, gelegen aan de Westerkade/ Snoystraat voor een bedrag van € 1.634.256 incl. omzetbelasting, excl. notariële en kadastrale kosten.

Bekrachting Goedkeuring

09.32

26-11-09

Besluit van 1 oktober 2009 ten aanzien van project Bolwerk 2. Aangaan achtervangerovereenkomst; zodanig dat het rendement voor Mozaïek Wonen maximaal is. Mozaïek Wonen neemt 28 appartementen van Bontenbal af voor € 5.600.000 indien Bontenbal er op 01-07-2011 niet in geslaagd is deze te verkopen. Bontenbal levert Mozaïek Wonen kopers, die dan direct bij Mozaïek Wonen kunnen kopen. De overige panden worden door Mozaïek Wonen verhuurd met als doel een hoog rendement door middel van uitponden.

Honorering RvC Het honorarium van leden van de Raad van Commissarissen bedraagt € 6.000 per jaar. De voorzitter van de RvC ontvangt € 9.000 per jaar. In het verslagjaar is € 2.164 uitgegeven voor deelname door één of meer leden van de RvC aan cursussen of seminars gearrangeerd door Deloitte, Aedes, VTW en Nijenrode over onderwerpen als ‘Het nieuwe belastingregime’ en ‘stakeholders en visitatie’. Ook de ‘Nationale Dag Commissarissen’ is bezocht.


10.3 Bevindingen RvC Om de bedrijfsvoering te kunnen sturen én omwille van het interne en externe toezicht toetst Mozaïek Wonen haar resultaten aan haar hoofddoelstellingen en belangrijkste verplichtingen. Daarbij zoekt Mozaïek Wonen de dialoog met de samenleving: Mozaïek wil laten zien wat zij doet voor wie. 10.3.1 Verantwoordelijkheden, bevoegdheden en taken van de RvC Zich baserend op het ondernemingsplan van Mozaïek Wonen – “Samen werken aan wonen” (2006) was de RvC ook in 2009 attent op versterking, tijdigheid en vergelijkbaarheid van sturings- en verantwoordingsinstrumenten: van begroting en activiteitenoverzicht, naar viermaandenrapportage, balanced scorecard (BSC) en jaarverslag. Met behulp van deze mijlpalen tracht de RvC goed zicht te behouden op het maatschappelijke rendement van Mozaïek Wonen, als ook op haar financiële continuïteit. Bij dit interne toezicht speelt accountantscontrole een belangrijke rol: onafhankelijk en deskundig onderzoek naar de status van wettelijk bepaalde onderwerpen én jaarlijks door de RvC te noemen specifieke aandachtspunten. De managementletter en wettelijke vereiste rapporten en verklaringen heeft de RvC grondig besproken met de accountant en met de directie. De RvC onderschrijft dat, naar het oordeel van de accountant, vooruitgang is geboekt qua interne beheersing. In 2009 heeft de RvC extra energie besteed aan verbeteringen op de volgende aandachtsgebieden: 1. Aanpassen koers van Mozaïek aan economische crisis en verscherpte eisen WSW 2. Vastgoedontwikkeling 3. Wijkontwikkeling in Korte Akkeren 4. Inkrimping organisatie 5. Opzet visitatie en stakeholders bijeenkomst 6. Risicobeheersing 7. Overgang naar eenhoofdige directie 8. De “sociale component” van Mozaïek Wonen, maatschappelijk ondernemen in traditionele zin. Het Bedrijfsplan 2010 en de Begroting 2010 zijn in november 2009 door de directie vastgesteld en door de RvC goedgekeurd. De economische recessie was aanleiding voor de RvC om zich te beraden op mogelijk slechtere omstandigheden. Een probleem waartegen corporaties aanliepen was, bijvoorbeeld, de krappe borging en faciliteringsruimte verleend door het WSW. Anti-cyclische investeringen door corporaties vergen verruiming van de faciliteringsruimte. Verhoging van de stichtingskostengrens voor WSW-borging vond gelukkig wel plaats. De ontstane situatie vergt van de directie beraad aan de hand van verschillende scenario’s. Binnen Mozaïek Wonen is daar voldoende aandacht voor. 10.3.2 Corporate governance en zelfevaluatie De jaarlijkse zelfevaluatie van de RvC vond in februari 2009 plaats onder leiding van een extern deskundige (Peter Bothof). Bij deze evaluatie is gebruik gemaakt van de aanwezige profielen voor leden van de RvC en van de Governancecode. De RvC onderschrijft deze in 2007 door Aedes vastgestelde code. Mozaïek Wonen hanteert wat deze code betreft het principe: “Pas toe, of leg uit”. Evaluatie en (her)toetsing aan profielschetsen waren in het bijzonder aan de orde bij (her)benoemingen en bij de “nieuwe” instromer (zie paragraaf 10.1). Deze benoemingsbesluiten werden, na passend beraad, bij acclamatie genomen. In zijn vergadering van 26 februari 2009 besloot de RvC een selectieprocedure te starten voor het periodiek kiezen van een nieuwe “huisaccountant”. De selectiecommissie is gevormd door: • Namens de RvC: de heren C. Bremmer en D. Kras; • Namens de directie: de heer E. Kraan; • Als adviseur: de heer H. Oosterom, manager FPC. Deze selectiecommissie heeft op 19 juni met vertegenwoordigers van vijf accountantskantoren gesproken. Op basis van deze gesprekken en door de kantoren ingediende offertes heeft de commissie unaniem voorgesteld te kiezen voor Ernst & Young. Op 2 juli 2009 besloot de RvC conform dit advies.


De RvC pleegt tenminste één keer per jaar overleg met de Ondernemingsraad, buiten aanwezigheid van de directie. Dit wettelijk voorziene overleg is wederzijds altijd als informatief en zinvol ervaren. De RvC en de OR in nieuwe samenstelling hebben op 26 januari 2009 met elkaar kennis gemaakt. In de loop van dit jaar hebben deze organen meer dan eens overlegd, onder meer over de op bezuiniging van bedrijfskosten gerichte organisatie ontwikkeling. Zie daarover de paragrafen 9.4.1 en 9.4.2. Mede in deze context – organisatieontwikkeling en bezuiniging – hebben de voorzitter en de vicevoorzitter van de RvC met beide directeuren een functioneringsgesprek en een beoordelingsgesprek gehouden, met gebruikmaking van de zelfevaluatie van de directie. Voorafgaand heeft de RvC buiten aanwezigheid van de directie, het functioneren van de directie besproken, aan de hand van het jaarverslag ten opzichte van het jaarplan. De RvC kwam daarbij tot het oordeel dat de directeuren-bestuurders hun taken goed hebben vervuld. Het honoreren van de directie vindt plaats binnen de marges van de adviezen van Izeboud / Thung. Met behulp van een extern deskundige (EVZ Organisatieadviseurs) is Mozaïek Wonen getypeerd als een “groep E corporatie”. Beide directeuren hebben erin bewilligd dat zij, ondanks een verder reikend salarisperspectief, vrijwillig binnen de marges van de E-honorering zullen blijven. Alle leden van de RvC zijn onafhankelijk van de Stichting Mozaïek Wonen. Er bestaan geen overlappingen met andere bestuurlijke functies. Geen van de commissarissen is of was ooit in dienst van Mozaïek Wonen of onderhoudt een directe band met leveranciers of afnemers van Mozaïek Wonen. Geen van de commissarissen verleent andere diensten aan Mozaïek Wonen dan die welke voortvloeien uit zijn lidmaatschap van de RvC, of onderhoudt banden met Mozaïek Wonen, hetzij direct of indirect, buiten zijn commissariaat. De statuten en het reglement van de RvC bevatten bepalingen betreffende mogelijk tegenstrijdige belangen; in het verslagjaar hebben geen transacties plaatsgevonden waarbij sprake was van tegenstrijdige belangen. Mozaïek Wonen heeft als beleid geen leningen te verstrekken aan commissarissen of personeelsleden. 10.3.3 Verbeterpunten, te realiseren in 2010 De RvC heeft met instemming kennis genomen van de instelling en werkzaamheden van de projectgroepen “Organisatieontwikkeling” en “Visitatie”. Diverse verbeterpunten met betrekking tot interne risico’s en beheersing daarvan komen daardoor binnen bereik. In 2010 vraagt de RvC extra aandacht voor: • Het nieuwe ondernemingsplan • Resultaten visitiatie • Inzicht vergroten in externe risico-factoren; • Voortgang wijkontwikkeling • Verbeteren borging en faciliteringsruimte door verlaging bedrijfskosten en uitgaven.


Bijlagen Besteding leefbaarheidsfonds Mozaïek Wonen, Gouda 2009 Profielschets Raad van Commissarissen, van toepassing sinds 1-1-2005 (samenvatting) Schema: verdeling van bestuurlijke bevoegdheden binnen Mozaïek Wonen Samenstelling Klachtencommissie Samenstelling Raad van Commissarissen Verkoop woningen naar complex, in het verslagjaar


Bijlage: Besteding leefbaarheidsfonds, Gouda 2009 Gouda 20-jan 23-mrt 28-mrt 2-apr 3-apr 31-mrt 3-apr 28-jan 25-mei 2-jun 3-jun 2-jun 2-jun 28-mei 2-jun 15-jun 15-jun 27-aug 15-jun 25-jun 29-jun 24-jun 7-jul 7-jul 8-jul 14-jul 21-jul 24-jul 18-aug

1 Sponsoring Greenteam 2 Computercursus De Speelwinkel 3 Extra foto Oranjestaete 4 Folders Tuinstraat 5 Taart koffieochtend Heemskerkstraat 6 Buurtfeest Polderbuurt 7 Gebak koffieuurtje Heemskerkstraat 8 Recreatiecommissie Oranjestaete 2009 9 Buurtvaders Korte Akkeren 10 Straatfeest Rode Plein (Spinnewiel) 11 Activiteiten dagopvang voor ouderen 12 Straatfeest Sonatepad 14 Barbecue 1e Heesterhof 15 Hugohof diverse kleine activiteiten 16 Project Buurtgenotenfeest Polderbuurt 17 Eindfeest Goudse natuurweken Brede School 19 Schilderen slooppand naast Estafetteflat 19 Materiaal Wijngo 20 Drukwerk voor 19 21 Huttendorp Oost/Goverwelle 22 Duinrell Collin Spence 23 Zomerprogramma 24 Uitbreiding bloembakken De Bogen 25 Iftarmaaltijd buurtvaders Korte Akkeren 26 Herinrichting entrees / terras De Jonker 27 Reservering bijdrage filmproject Shoot 28 Verplaatsen speeltoestellen naar Rode Dorp 29 Kunstwerk Bogen (onthulling Havendagen) 30 BBQ Plesmanplein 25 jaar 31 Reservering jubileum boekje Plesmanplein 31-aug 32 Herinrichting schoolplein "t Palet (voormalig HCA) 31-aug 33 Openingsfeest Kannenburg (goochelaar) 31-aug 34 Kan Wel project Goudkistje 3-sep 35 Survivalbaan Oud Goverwelle Buurtfeest (factuur) 7-sep 36 Planten voor bloembakken bij de Bogen 14-sep 37 Springkussen BBQ Belle van Zuylenpad 21-sep 38 BBQ Acaciaplein 24-sep 39 Bingo-prijzen begeleid wonen Oranjestaete 29-sep 40 39e sinterklaasintocht Korte Akkeren 27-okt 41 Yvonne Geerdink namens bewoners Karnemelksloot 28-okt 42 Bewoners Savelberghof 12-nov 43 Planten tuin Ridder van Catsweg 18-nov 44 Sinterklaasoptocht Kadebuurt 19-nov 45 Nieuwjaarsreceptie Lekkenburg Verantwoord Restant budget

€ € € € € € € € € € € € € € € € € €

9.400 4.340 179 336 31 120 31 300 5.000 1.692 704 350 300 400 500 615 650 27 p.m. € 1.250 € 466 € 7.500 € 806 € 300 € 1.267 € 11.900 € 993 € 1.054 € 750 € 1.000 € 2.000 € 450 € 925 € 410 € 320 € 350 € 200 € 150 € 250 € 750 € 155 € 47 € 250 € 350 € 54.473 € 45.527


Profielschets Raad van Commissarissen, van toepassing sinds 1-1-2005 (samenvatting) Doelstelling profielschets: Schets van taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de RvC en van wat de eisen zijn die aan de RvC in totaal en aan de individuele leden worden gesteld. Functie van de RvC: Het Besluit beheer sociale-huursector (BBSH) schrijft voor dat woningcorporaties beschikken over een intern toezichthoudend orgaan. De statuten waarborgen minimumeisen. De RvC houdt primair toezicht. Daarnaast heeft hij adviesen goedkeuringsbevoegdheden. Toezicht houden betekent: • Bewaken dat de corporatie werkt aan haar doelstellingen binnen kaders van regelgeving en statuten; • Bewaken dat zij dit doet op een bedrijfsmatige en financieel-economisch verantwoorde wijze; • Erop toezien dat correcte besluitvormingsprocedures en werkwijzen worden gevolgd ten aanzien van huurders/klanten, medewerkers en derden. Algemeen kwaliteitsprofiel: De RvC bestaat uit generalisten met specifieke kwaliteiten. Gezamenlijk vormen de leden een multidisciplinair team. De leden zijn besluitvaardig en resultaatgericht. Zij zijn in staat scherpe discussies collegiaal te voeren. De leden beschikken over de volgende kwaliteiten: • Affiniteit met de doelstelling van de corporatie; • Algemene interesse voor de samenleving en de volkshuisvesting; • Helikopterview, analytisch vermogen, hoofd- en bijzaken kunnen onderscheiden; • Kennis en ervaring in bestuurlijke besluitvormingsprocessen; • Inzicht in strategische vraagstukken; • Kunnen werken in teamverband; • Discussievaardigheid, vergadervaardigheid, besluitvaardigheid en communicatievaardigheid; • Klankbord voor de directie / het bestuur kunnen zijn voor diverse (deel-)terreinen van beleid; • De bedrijfsvoering, de financiële en volkshuisvestelijke prestaties in algemene zin kunnen beoordelen; Verdere uitgangspunten zijn: • Minimaal twee leden zijn woonachtig in het werkgebied van de woningstichting en dienen als zodanig ingevoerd te zijn in de plaatselijke situatie. • Evenwicht tussen personen afkomstig uit het bedrijfsleven en afkomstig uit de non-profitsector is gewenst. • Geen belangenverstrengeling vanuit dagelijkse werkzaamheden van leden van de RvC, noch anderszins. Specifieke kwaliteiten leden RvC: Binnen de RvC zijn de volgende meer specifieke affiniteiten / deskundigheden bij voorkeur aanwezig: • Deskundigheid op het gebied van volkshuisvesting en ruimtelijke ordening; • Betrokkenheid bij de doelgroep en de lokale gemeenschap; • Deskundigheid op financieel-economisch terrein; • Ondernemingsgerichte, bedrijfskundige deskundigheid; • Juridische deskundigheid; Elk RvC-lid kan ontwikkelingen in zijn kennisgebied vertalen naar de volkshuisvesting en naar de corporatie. Specifieke kwaliteiten voorzitter / vice voorzitter: • Uitstekende sociale en communicatieve vaardigheden; • Kennis van en ervaring met bestuurlijke besluitvormingsprocessen; • Ruime bestuurlijke ervaring, bij voorkeur opgedaan als voorzitter van een bestuur dan wel RvC; • Hbo / academisch werken denkniveau; • Oog voor de managementtaken van de directie; • Kunnen omgaan met belangentegenstellingen; • Is motiverend en spreekvaardig; • Brede maatschappelijke belangstelling, is bij voorkeur bekend met de plaatselijke/ regionale politieke en de maatschappelijke verhoudingen en beschikt over toegankelijke bestuurlijke en politieke contacten; • Heeft gevoel voor publiciteitszaken.


De samenstelling van de Raad van commissarissen was in het verslagjaar Voorzitter (tot 05-02-2010)

Dhr. Drs. W.C. Hommels

Profiel: Lokale kennis Herbenoemd op: 01-01-2008 Aftredend op: 31-12-2011 Herbenoembaar: nee Geboren: 31-12-1943 Woonplaats: Gouda Burg. staat: Gehuwd

Opleiding: Doctoraal experimentele natuurkunde Beroep: Oud-leraar, oud-wethouder Gouda. Nevenfuncties: - Voorzitter Woningstichting Midden-Holland; - Vertrouwenspersoon klokkenluidersregeling N.V. Cyclus, afvalverwerking Midden Holland en Rijnstreek; - Commissaris bij de B.V. Sport.Gouda, verzelfstandigd sportbedrijf van de gemeente Gouda.

De heer Hommels heeft op 4 februari 2010 ontslag genomen als voorzitter en lid van de RvC. Door dit besluit beoogde hij ruimte te maken voor de nieuwe topstructuur zoals voorzien in het kader van de organisatieontwikkeling (zie de paragrafen 9.1 en 9.4.1).

Vice-voorzitter (tot 05-02-2010) Wnd-Voorzitter (per 05-02-2010)

Mevr. Drs. M.J. van Lierop*

Profiel: Volkshuisvesting Benoemd op 01-01-2009 Aftredend op: 31-12-2012 Herbenoembaar: nee Geboren: 04-09-1960 Woonplaats: Gouda Burg. staat: Ongehuwd

Opleiding: Doctoraal andragologie Beroep: Manager stedelijke vernieuwing Nevenfuncties: Geen

Lid

Dhr. Ing. C. Bremmer

Profiel: Bedrijfsleven Herbenoemd op: 01-01-2009 Aftredend op: 31-12-2012 Herbenoembaar: nee Geboren: 01-08-1967 Woonplaats: Gouda Burg. staat: Gehuwd

Opleiding: Agrarische Hogeschool, studierichting Tuinbouw; NIMA Marketing A; Young Management Program Nijenrode University Beroep: Directeur onderneming Nevenfuncties: - Voorzitter bestuur Bejaardenhuis Winterdijk - Lid Advies Commissie Arbeidsmarktbeleid Colland (tot 01-012010) - Lid SEC Productschap Tuinbouw (tot 01-01-2010)

Lid

Dhr. Mr. R. van Rees

Profiel: Juridische kennis Herbenoemd op: 01-01-2008 Aftredend op: 31-12-2011 Herbenoembaar: nee Geboren: 31-02-1951 Woonplaats: Gouda Burg. staat: Gehuwd

Opleiding: Doctoraal Nederlands Recht RU Leiden Beroep: Advocaat Nevenfuncties: Geen


Lid

Dhr. J. Dullaart*

Profiel: Volkshuisvesting Herbenoemd op: 01-01-2007** Aftredend op: 31-12-2010 Herbenoembaar: nee Geboren: 15-06-1951 Woonplaats: Rotterdam Burg. staat: Ongehuwd (samenwonend)

Opleiding: TH-Delft Architectuur/Volkshuisvesting 4 jaar, studie niet afgerond. Beroep: Directeur adviesbureau Nevenfuncties: Geen

Lid (tot 01-01-2010)

Dhr. Drs. Ing. D.J. Kras

Profiel: Benoemd op: Aftredend op: Herbenoembaar: Geboren: Woonplaats: Burg. staat:

Opleiding: HTS Bouwkunde Doctoraal Bedrijfseconomie Beroep: Lid van de Raad van Bestuur van Eneco Holding NV Nevenfuncties: - President-commissaris Groothandelsgebouw NV Rotterdam - Lid Raad van Commissarissen Blauwhoed - Lid Raad van Toezicht De Doelen Rotterdam - Lid Raad voor Economische Aangelegenheden van het Bisdom Rotterdam - Lid Raad van Toezicht Sint Franciscus Gasthuis Rotterdam

Bedrijfsleven 01-01-2006** 31-12-2009 ja 28-08-1948 Reeuwijk Gehuwd

De heer Kras heeft per 1 januari 2010 ontslag genomen als lid van de RvC. Hij heeft zich niet beschikbaar gesteld voor herverkiezing na 11 jaar commissariaat, dit mede wegens te drukke werkzaamheden in een geheel nieuwe functie.

e

Lid

Dhr. J.H.A. Didden RA***

Profiel: Financiën Benoemd op: 01-01-2009 Aftredend op: 31-12-2010 Herbenoembaar: ja Geboren: 29-06-1947 Woonplaats: Zegveld Burg. staat: Gehuwd

Opleiding: Nivra Beroep: Registeraccountant Nevenfuncties: - Lid RvC Woningstichting Viveste in Houten - Vice-voorzitter RvC Stichting Westhoek Wonen in Mijdrecht - Lid RvT Stichting Culturalis in Den Haag

* Lid op voordracht van de huurdersorganisatie **Ter gelegenheid van de fusie tussen Mozaïek Wonen en Woningstichting Bodegraven per 1 januari 2006 benoemd, doch was daarvoor al commissaris bij een rechtsvoorgangster van Mozaïek Wonen. *** De heer Didden was tot 1 april 2005 werkzaam bij Deloitte. Deloitte is ook de accountant van MW. Bezien vanuit Governance-optiek is de heer Didden niet onafhankelijk tot 1 april 2010 (5 jaar na zijn vertrek bij Deloitte) inzake onderwerpen die de (opdracht)relatie tussen MW en Deloitte betreffen. Dit is alle leden van de RvC bekend. Dat onderwerp geniet daarom bijzondere aandacht van de RvC.


Besluit over investering/budget nieuwbouwproject beschikbaar

6

financieel statuut vastgesteld



7

(Des)investeringsbegroting vastgesteld



8

Bedrijfskosten begroting vastgesteld

9

Meerjaren onderhoudsbegroting vastgesteld

10

Integrale begroting vastgesteld (incl. MJB)

11

Begrotingswijziging > 10 % per post vastgesteld

12

Besluit over aan-/verkoop onroerende zaken beschikbaar

a.

Besluit beschikbaar over aan-/verkoop onroerende zaken of - als de ontwikkeling op eigen terrein gebeurt – moment van opdracht aan architect tot voorlopig ontwerp: < € 1.000.000

b.

Besluit beschikbaar over aan-/verkoop onroerende zaken of - als de ontwikkeling op eigen terrein gebeurt – moment van opdracht aan architect tot voorlopig ontwerp : > € 1.000.000

c.

Gunning opdracht tot ontwikkeling vastgoed bij overschrijding bouwkosten-budget > 5%. Bij een overschrijding van het bouwkostenbudget < 5% kan de voorz. RvC akkoord gaan en het fasedocument voor gezien paraferen. Informatie aan RvC in eerstvolgende viermaandenrapportage.

13

Jaarrekening vastgesteld

14

Jaarrekening beredeneerd verslag vastgesteld

15

Registeraccountant beschikbaar



Opstellen



Beslissen



voorafgaand adviseren



voorafgaand informeren



Goedkeuren

    







  

  

  

    

 Ondernemingsraad

5

De meest betrokken manager



         

Verkoop-/sloopbeleid vastgesteld



4





MT



Nieuwbouwbeleid vastgesteld

         

Strategisch voorraadbeheer op PMC-niveau vastgesteld

3



2







           Directeur/bestuurder

Ondernemingsplan/meerjarenbeleidsplan vastgesteld



1



Bestuurlijke aangelegenheden: algemeen beleid

Raad van commissarissen

I



Schema: verdeling van bestuurlijke bevoegdheden binnen Mozaïek Wonen

MT







2

Functieclassificatie directeur/bestuurder vastgesteld



3

Arbeidsvoorwaarden directeur/bestuurder vastgesteld



4

Aanstelling directeur/bestuurder gerealiseerd

5

Beoordelingsrapporten van directeur/bestuurder beschikbaar

6

Aanstelling MT-leden gerealiseerd

7

Beslissing tot ontslag MT-lid beschikbaar

8

Beslissing tot schorsing of ontslag directeur/bestuurder beschikbaar

9

Beslissing tot schorsing of ontslag lid RvC beschikbaar

10

Beslissing tot benoeming lid RvC beschikbaar*

11

Aansprakelijkheidsverzekering voor bestuur en commissarissen beschikbaar







12

Procuratie statuut (vertegenwoordigingsbevoegdheid)







Opstellen



Beslissen









Goedkeuren





  













  

     

 Ondernemingsraad

Directeur/bestuurder

Ingrijpende organisatiewijziging vastgesteld


Raad van commissarissen 1



Bestuurlijke aangelegenheden: interne organisatie



II




Directeur/bestuurder

MT

Prestatieafspraken met gemeente vastgesteld







2

Informatievoorziening RvC vastgesteld





3

Statuten woningstichting vastgesteld



4

Reglement RvC vastgesteld



5

Besluit tot fusie/ontbinding/overgang rechtspersoon beschikbaar



6

Besluit tot strategisch samenwerkingsverband beschikbaar (Lange Termijn)



7

Klachtenreglement beschikbaar



8

Huurreglement beschikbaar









9

Huurdersparticipatiebeleid en -reglement beschikbaar









Opstellen



Beslissen









Goedkeuren

 

  











Ondernemingsraad

Raad van commissarissen 1


Bestuurlijke aangelegenheden: diversen



III




Jaarlijks huurbeleidsplan vastgesteld



3

Kwaliteitsbeleid vastgesteld



4

ZAV- beleid vastgesteld



5

Mutatiebeleid vastgesteld



6

Reparatiebeleid vastgesteld



7

Incassobeleid vastgesteld

8

Overlastbeleid vastgesteld

9

Aanbestedingsbeleid onderhoud vastgesteld

10

Milieubeleid vastgesteld

11

Personeelsbeleid vastgesteld (voorzover geen goedkeuring RvC nodig)

12

Informatiseringsbeleid vastgesteld

13

aanbestedingsbeleid nieuwbouw vastgesteld









14

herstructureringsplannen en leefbaarheidsplannen opgesteld









Opstellen



Beslissen









Goedkeuren

        





          

          

     

Ondernemingsraad

2

 De meest betrokken manager

Toewijzingsbeleid vastgesteld

 MT

1

 Directeur/bestuurder

Bestuurlijke aangelegenheden: specifiek beleid

 Raad van commissarissen

IV





Samenstelling van de klachtencommissie was in het verslagjaar Voorzitter, onafhankelijk

Mevr. mr E.R. Dijksma-Potjer

Benoemd op: 06-02-2006 Aftredend/herbenoemd op: 06-02-2009 Herbenoembaar: ja

Geboren: Beroep: Nevenfuncties:

Lid, namens Mozaïek Wonen

Mevr. H. de Jong-van Westrenen



Lid, namens huurders

Dhr. F. de Moree




Dhr. P. Wiltenburg



Lid, namens Mozaïek Wonen

Dhr. mr P.G.A. van der Sanden

Benoemd op: 06-02-2006 Aftredend op: 06-02-2009 Herbenoembaar: ja



Dhr. M. Warnaar



20-04-1951 Jurist, senior adviseur bij Kjenning Voorzitter klachtencommissie Habion Lid geschillenadviescommissie Dudok Wonen Lid bestuur “Weer samen naar school”, openbaar onderwijs Lelystad Lid algemeen bestuur waterschap Zuiderzeeland Lid klachtencommissie Het Oostvaarderscollege

16-06-1954 Manager Klantencontacten Mozaïek Wonen Geen

26-04-1939 Oud-platteelschilder Vrijwilliger flatconciërge Korte Akkeren Lid bewonerscommissie Akkerborgh Lid bestuur biljartvereniging Huize Groenewegen Lid activiteitencommissie Huize Groenewegen

05-07-1947 Oud-brandweerman Lid van enkele vakbondcommissies Bestuurslid Montagnestichting Secretaris centrale cliëntenraad VierstroomZorgring en lid regionale cliëntenraad

14-09-1951 Bedrijfsjurist Mozaïek Wonen Auteur/docent huurrecht en volkshuisvesting Lid bestuur Basisschool De Ridderslag – Gouda (t/m juli 2009) Commissaris Woonstichting KBV Katwijk (t/m december 2009) Commissaris Stichting Dunavie per 1-1-2010 (KBV fuseerde op 31-12-2009 met Spirit Wonen)

27-09-1949 Accountmanager business unit bouw/chemie Redacteur RTV Bodegraven


Verkoop woningen naar complex Gouda Complexnummer

Complexnaam

Totaal per complex 2009 2008

0103

Heesterbuurt

0

1

0104

Immergroen

3

0

0105

Geraniumstraat e.o.

3

5

0107

Padenbuurt

2

3

0152

Burgen & Lusten

9

12

0153

Riet - en Veenzoom

5

20

0156

Boschlust e.o.

1

0

0157

Wervenbuurt

2

3

0353

All Electric / Goverwelle

2

3

0208

P.C. Bothstraat

0

1

0101

Mercatorsingel e.o.

1

5

0151

Steinenwijk

4

4

0108

Anna van Hensbeeksingel

4

0

36

57

Totaal Gouda

Bodegraven

Complexnummer

Complexnaam

Totaal per complex 2009

2008

1040

Henegouwerhof e.o.

1

1

1051

Emmakade e.o.

1

0

1044

Eiber e.o.

1

1051

Fluitekruid e.o.

0

1054

Kleienburg e.o.

0

1501

Margarethstraat e.o.

1

1051

Spoorlaan

1

1016

Oranjelaan

1

Totaal Bodegraven

4

3


Deel 2: Jaarrekening 2009


Beheer Stichting Woningbouw (BSW)

Stichting Woningbouw Ter Gouw

Stichting Woonwinkel Gouda

Ontwikkelings Maatschappij Binnenstad BV

Mozaïek Wonen Projecten BV

Het materiële belang met betrekking tot deze verbindingen is gering. De Mozaïek Wonen Projecten BV en Stichting Mozaïek Wonen presenteren in Deel 2 van dit Jaarbericht 2009 een geconsolideerde jaarrekening.


11. GECONSOLIDEERDE BALANS (na resultaatbestemming) ACTIVA

Ref.

BALANS PER (x € 1.000) 31-12-2009

(x € 1.000) 31-12-2008

VASTE ACTIVA MATERIELE VASTE ACTIVA

1.1

- (On)roerende zaken in exploitatie - (On)roerende zaken verkocht onder voorwaarden - (On)roerende zaken in ontwikkeling - (On)roerende zaken ten dienste van de exploitatie

1.1.1 1.1.2 1.1.3 1.1.4

Totaal materiële vaste activa

FINANCIELE VASTE ACTIVA

1.2

- Te vorderen BWS-subsidies - Leningen u/g - Belastinglatentie - Overige

1.2.1 1.2.2 1.2.3 1.2.4

Totaal financiële vaste activa Totaal vaste activa

477.687 1.535 2.645 8.820

445.498 1.613 11.965 9.142

490.687

468.218

352 9.961 2.016 240

431 9.277 2.841 184

12.569

12.733

503.256

480.951

206 2.620

235 1.083

VLOTTENDE ACTIVA

VOORRADEN

1.3

- Voorraad materialen - Voorraad onderhanden werk

1.3.1 1.3.2

VORDERINGEN

1.4

- Huurdebiteuren - Gemeenten - Overige vorderingen - Overlopende activa

1.4.1 1.4.2 1.4.3 1.4.4

562 72 2.401 426

488 227 1.753 1.537

LIQUIDE MIDDELEN

1.5

3.561

721

9.848

6.044

513.104

486.995

Totaal vlottende activa

TOTAAL


PASSIVA

Ref.

EIGEN VERMOGEN

1.6

- Overige reserves

1.6.1

Totaal eigen vermogen

VOORZIENINGEN

1.7

- Voorziening onrendabele investeringen - Overige voorzieningen

1.7.1 1.7.2

Totaal voorzieningen

BALANS PER (x € 1.000) 31-12-2009

(x € 1.000) 31-12-2008

173.154

178.084

173.154

178.084

17.871 1.611

11.057 412

19.482

11.469

LANGLOPENDE SCHULDEN

1.8

- Leningen overheid en kredietinstellingen - Verplichting uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

1.8.1

305.962

278.994

1.8.2

1.553

1.605

307.515

280.599

3.419 1.712 51 7.771

4.463 2.643 1.049 60 8.628

12.953

16.843

513.104

486.995

Totaal vreemd vermogen

KORTLOPENDE SCHULDEN

1.9

- Schulden aan kredietinstellingen - Schulden aan leveranciers - Belastingen en premies sociale verzekering - Overige schulden - Overlopende passiva

1.9.1 1.9.2 1.9.3 1.9.4 1.9.5

Totaal kortlopende schulden

TOTAAL


12.

GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING Bedagen x € 1.000,Ref.

Jaarrekening 2009

Begroting 2009

Jaarrekening 2008

BEDRIJFSOPBRENGSTEN - Huren - Vergoedingen - Overheidsbijdragen - Verkoop onroerende goederen - Geactiveerde productie t.b.v. eigen bedrijf - Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten

2.3.1 2.3.2 2.3.3 2.3.4 2.3.5 2.3.6

44.610 2.547 65 8.110 348 722 56.402

44.705 2.826 67 8.465 540 859 57.462

43.216 2.480 82 10.559 339 918 57.594

2.3.7

673

565

451

2.3.8 2.3.9 2.3.10 2.3.11 2.3.12 2.3.13

14.320 75 5.901 710 1.173 11.382

7.845 41 5.988 657 1.085 13.314

5.789 69 5.448 680 1.022 12.023

2.3.14 2.3.15

789 12.282 47.305

993 11.682 42.170

1.409 12.466 39.357

9.097

15.292

18.237

872 14.171

758 14.427

841 13.747

-4.202

1.623

5.331

BEDRIJFSLASTEN - Afschrijvingen op immateriele en materiele vaste activa - Overige waardeveranderingen immateriele en materiele vaste activa - Erfpacht - Lonen en salarissen - Sociale lasten - Pensioen lasten - Lasten onderhoud - Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa - Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten Saldo - Rentebaten - Rentelasten

2.3.16 2.3.16

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening vóór belastingen Belastingen

2.3.17

-825

-774

2.841

Resultaat deelnemingen

2.3.18

0

0

0

-5.027

849

8.172

97

-8.935

-6.867

-4.930

-8.086

1.305

Resultaat na belastingen vóór mutatie actuele waarde materiële vaste activa Mutatie actuele waarde

JAARRESULTAAT

2.3.19


13. KASSTROOMOVERZICHT Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. Hierbij worden de kasontvangsten en kasuitgaven gepresenteerd die direct samenhangen met operationele activiteiten, uit investeringsactiviteiten en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen als kas, rekeningcouranten banken en spaarrekeningen.


KASSTROOMOVERZICHT 2009 (x € 1.000)

2008 (x € 1.000)

Huur Vergoedingen Overheidsbijdragen Overige bedrijfsopbrengsten Totaal ontvangsten

44.610 2.547 65 722 47.944

43.216 2.480 82 878 46.656

Erfpacht Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudsuitgaven Overige bedrijfslasten Totaal uitgaven

755.9017101.17311.3829.23128.472-

695.4486801.02212.0239.89029.132-

Kasstroom uit bedrijfsoperaties

19.472

17.524

Renteontvangsten Te betalen rente Te betalen vennootschapsbelasting Subtotaal rente en belastingen

188 14.09392814.833-

203 13.66994714.413-

4.639

3.111

8.406 10.9998.04010.4182.225677296-

10.709 2.862 10.99813.3436.3957861.973290-

Kasstroom uit operationele activiteiten Verkoopontvangsten bestaand bezit Verkoopontvangsten nieuwbouw koop Investeringen nieuwbouw huur Investeringen in woningverbeteringen Investeringen in aankopen Investering nieuwbouw koop Investering activa ten dienste van exploitatie Verkoopkosten Investeringen in financiële vaste activa

55-

257

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

24.304-

19.957-

Aflossingen leningen o/g Opnemen roll-over of kredietfaciliteit Nieuwe leningen o/g Kasstroom uit financieringsactiviteiten

23.0324.46350.000 22.505

17.5354.463 25.000 11.928

Netto kasstroom

2.840

4.918-

Stand liquide middelen begin jaar Netto kasstroom Stand liquide middelen eind jaar

721 2.840 3.561

5.639 4.918721


14. ALGEMENE TOELICHTING 4.1 Algemeen De jaarverslaggeving door “toegelaten instellingen” dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector. Daarin wordt uitgegaan van Boek 2, Burgerlijk wetboek, Titel 9, behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Voor verslagjaren vanaf 2004 is door de Raad voor de Jaarverslaggeving de definitieve Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting uitgegeven. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winst-en-verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie, waarderings- en verslaggevingvoorschriften geformuleerd.

4.2 Verwerking verplichtingen In de jaarrekening worden, in het kader van ontwikkeling van het vastgoed, naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Van het laatste is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige projecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de afronding van de definitiefase door een directiebesluit is bekrachtigd en project de voorontwerp fase ingaat / is ingegaan.

4.3 Verwerking integrale belastingplicht vanaf 1 januari 2008 Toegelaten instellingen volkshuisvesting zijn met ingang van 1 januari 2008 integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Bij aanvang van deze belastingplicht heeft Mozaïek Wonen een fiscale openingsbalans opgemaakt waarvoor specifieke fiscale waarderingsregels gelden. Voor het verschil tussen de waardering op de fiscale balans (fiscale boekwaarde) en de waardering op de commerciële balans (commerciële boekwaarde) heeft Mozaïek Wonen een belastinglatentie gevormd voor zover er sprake is van verrekenbare tijdelijke verschillen. Een actieve belastinglatentie wordt gevormd in het geval dat de commerciële waardering (op het niveau van kasstroomgenererende eenheid) lager is dan de fiscale waardering, een passieve latentie in het omgekeerde geval. De actieve latentie wordt gevormd tot het bedrag waarvan het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. In de toelichting op de post belastingen (winsten verliesrekening) is een toelichting opgenomen op het fiscale resultaat, afgeleid van het commerciële resultaat.

4.4 Grondslagen voor consolidatie De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. In de consolidatie worden de financiële gegevens opgenomen van Stichting Mozaïek Wonen en haar groepsmaatschappijen. Dit betreft alle maatschappijen waarmee zij een organisatorische en economische eenheid vormt. Integraal in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen waarin beslissende zeggenschap op het beleid kan worden uitgeoefend. In het algemeen betreft het deelnemingen waarin het belang meer dan 50% bedraagt. Het aandeel van derden in het groepsvermogen en in het groepsresultaat wordt afzonderlijk vermeld. Proportioneel in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen in entiteiten voor zover eenzelfde invloed op het beleid kan worden uitgeoefend als door elk der overige participanten. Looptijd en rechtsvorm zijn hierbij niet van belang. Waarderingsgrondslagen van groepsmaatschappijen zijn waar


nodig gewijzigd om aansluiting te krijgen bij de geldende waarderingsgrondslagen voor Mozaïek Wonen. In de geconsolideerde jaarrekening zijn opgenomen de financiële gegevens van Stichting Mozaïek Wonen, Bachstraat 1, 2807 HZ Gouda en Mozaïek Wonen Projecten BV (MWP), Bachstraat 1, 2807 HZ Gouda (100 % consolidatie). De BV, opgericht op 21 december 2007, is 100 % dochter van de stichting, waarbij de stichting beslissende zeggenschap heeft op het beleid van de BV. Het maatschappelijk kapitaal bedraagt € 90.000. Het door de BV geplaatste en door de stichting gestorte kapitaal bedraagt € 18.000. De activiteiten van de BV bestaan uit het beheer van, per 31 december 2007, door de stichting aan haar overgedragen 264 huurwoningen die op termijn zullen worden gesloopt. In 2008 en 2009 zijn alle woningen terugovergedragen aan Mozaïek Wonen. Ook zijn in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen de financiële gegevens van de Ontwikkelingsmaatschappij Binnenstad Gouda B.V. (OMB; proportionele consolidatie). Deze BV is opgericht op 14 februari 2008. De aandeelhouders zijn Mozaïek Wonen en gemeente Gouda, ieder voor 50 % van de aandelen en er is sprake van gelijkwaardigheid in zeggenschap. Het maatschappelijk kapitaal bedraagt € 2.000.000. Hiervan zijn alle aandelen geplaatst en volgestort. Het doel van de OMB is het terugdringen van (dreigende) achteruitgang en verloedering in delen van de binnenstad van Gouda (het gebied binnen de singels) door toevoeging van combinaties van economische functies en woonfuncties gericht op verbetering van de veiligheid, vermindering van overlast, vermindering van leegstand, door herontwikkeling en inrichting, door verbetering van de bouwkundige staat van panden en vergroting van de levendigheid (aantal passanten). Voorts heeft de Stichting Mozaïek Wonen naast bovengenoemde belangen de volgende verbindingen: 1. Beheer Stichting Woningbouw (BSW) 2. Stichting Woningbouw Ter Gouw Deze verbindingen, 100 % dochter van Stichting Mozaïek Wonen, worden buiten de consolidatie gelaten vanwege het geringe materiële belang. De balanstotalen van beide stichtingen bedragen elk afzonderlijk en gezamenlijk minder dan 1% van de balans van Mozaïek Wonen. Hetzelfde geldt voor de totale omzet in de resultatenrekening van beide stichtingen. Beide stichtingen zullen in 2010 worden geliquideerd. Daarnaast participeert Mozaïek Wonen met Woonpartners Midden Holland, in de Stichting Woonwinkel Midden Holland die als administratief centrum fungeert op het gebied van de woonruimteverdeling. Beide organisaties leveren één directeur in het bestuur van de Woonwinkel. Ook hiervoor geldt dat het materiële belang zodanig gering is dat afgezien wordt van consolidatie. In de geconsolideerde jaarrekening zijn de resultaten en de identificeerbare activa en passiva van MWP en OMB opgenomen. Intercompany-transacties, intercompany-winsten en onderlinge vorderingen en schulden tussen groepsmaatschappijen worden geëlimineerd. Ongerealiseerde verliezen op intercompany-transacties worden ook geëlimineerd tenzij er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Resultaten op intercompany-transacties tussen in de consolidatie opgenomen groepsmaatschappijen worden volledig uit zowel de balanswaardering als het groepsresultaat geëlimineerd voor zover deze resultaten nog niet door een overdracht van het verkregen actief of passief aan derden buiten de groep zijn gerealiseerd.


4.5 Derivaten en hedge accounting Mozaïek Wonen maakt gebruik van afgeleide financiële instrumenten, zoals een zero-coupon belegging en een collar, ter afdekking van renterisico’s. Dergelijke financiële instrumenten, of derivaten, worden bij de eerste waardering gewaardeerd tegen de reële waarde. Op het moment van de eerste verantwoording rubriceert Mozaïek Wonen de derivaten onder de reikwijdte van RJ 290. De afdekkingen worden volgens kostprijshedge-accounting verwerkt en dienen voor het afdekken van renterisico’s op langlopende leningen. De financiële instrumenten worden aangetrokken met de verwachting dat deze effectief zijn, maar zijn niet bedoeld voor speculatieve doeleinden. Indien de afgedekte post tegen kostprijs in de balans wordt verwerkt, dan wordt ook het derivaat tegen kostprijs gewaardeerd. Zolang de afgedekte post in de kostprijshedge nog niet in de balans is verwerkt, wordt ook het hedge-instrument niet geherwaardeerd. Indien de afgedekte positie van een verwachte toekomstige transactie leidt tot een financieel actief of een financiële verplichting, dan worden de daarmee verbonden nog niet in het resultaat verwerkte winsten of verliezen in dezelfde periode(n) in de winsten verliesrekening verantwoord als waarin het verkregen actief of de aangegane verplichting van invloed is op resultaat. Indien de afgedekte positie van een verwachte toekomstige transactie leidt tot de opname van een niet-financieel actief of een niet-financiële verplichting of indien een verwachte toekomstige transactie betreffende een niet-financieel actief of een niet-financiële verplichting een bindende overeenkomst wordt waarvoor kostprijshedge-accounting wordt toegepast, worden de hiermee samenhangende nog niet in het resultaat verwerkte winsten en verliezen verantwoord in de winst-en-verliesrekening in dezelfde periode(n) als waarin het verworven actief of de aangegane verplichting het resultaat beïnvloedt. Tot het moment van verantwoording in de winsten verliesrekening, worden eventueel gerealiseerde winsten of verliezen van hedge-instrumenten als overlopende posten op de balans opgenomen.

4.6 Stelselwijziging In verband met de RJ-uiting 2010-1 heeft Mozaïek Wonen haar stelsel van waarderingsgrondslagen aangepast ten aanzien van de waardering van de woningen verkocht onder Koopgarant. Tot 2009 werden de waarde van deze woningen, evenals de terugkoopverplichting, verantwoord onder de “niet in de balans opgenomen verplichtingen”. Met ingang van 2009 wordt de waarde van de woningen verkocht onder Koopgarant verantwoord onder de balanspost ”(on)roerende zaken verkocht onder voorwaarden”. De terugkoopverplichting wordt gewaardeerd onder de balanspost "Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden". In verband hiermee zijn de vergelijkende cijfers aangepast in de balans, de resultatenrekening en de toelichtingen. Effecten op het vermogen De stelselwijziging is per 1 januari 2009 doorgevoerd. De effecten op het vermogen zijn direct in het eigen vermogen verwerkt. x € 1.000 Stand van de Overige reserves voor stelselwijzigingen per 1 januari 2009 Effect stelselwijzigingen per 1 januari 2009 - (on)roerende zaken verkocht onder voorwaarden - verplichting uit hoofde van (on)roerende zaken verkocht onder voorwaarden Stand van de Overige reserves na stelselwijzigingen per 1 januari 2009

178.076

1.613 -1.605 178.084


Effect op het jaarresultaat Bovenstaande stelselwijziging heeft het volgende effect op het jaarresultaat voor 2008: X € 1.000 Resultaat voor stelselwijziging

1.297

- mutatie actuele waarde (on)roerende zaken verkocht onder voorwaarden

8

Resultaat na stelselwijziging

1.305

Bovenstaande stelselwijziging heeft het volgende effect op het jaarresultaat voor 2009:

Resultaat voor stelselwijziging - mutatie actuele waarde (on)roerende zaken verkocht onder voorwaarden Resultaat na stelselwijziging

X € 1.000 -4.904 -26 -4.930


15. GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING VAN ACTIVA, PASSIVA EN RESULTAAT Balans Algemeen De activa en passiva worden gewaardeerd op de geamortiseerde kostprijs, tenzij hieronder anders vermeld. De geamortiseerde kostprijs wordt bepaald door middel van de effectieve-rentemethode verminderd met eventuele afboekingen (direct, dan wel door het vormen van een voorziening) wegens bijzondere waardeverminderingen of oninbaarheid. In de berekening wordt rekening gehouden met agio of disagio op het moment van verkrijging en transactiekosten en honoraria die een integraal onderdeel van de effectieve rentevoet zijn.

Materiële vaste activa Onroerende zaken in exploitatie De onroerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen de reële waarde gebaseerd op bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering, rekening houdend met een ingeschatte restwaarde aan het einde van de levensduur, verminderd met kosten van sloop, verhuiskostenvergoedingen e.d.. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen worden voor de eerste vijf jaren gebaseerd op het beleid van Mozaïek Wonen. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente, evenals genormeerde lastenniveaus voor dagelijks onderhoud en overige variabele lasten. Uitzondering wordt gemaakt op de onderhoudsuitgaven, deze worden de over de gehele levensduur ontleend uit de technische meerjaren onderhoudsprognose. Voor de wijze van contant maken wordt medio-numerando als berekeningswijze gehanteerd, waarbij er vanuit gegaan wordt dat alle kasstromen halverwege het jaar plaats hebben. Voor een verdere toelichting op de uitgangspunten in de bedrijfswaarden wordt verwezen naar de toelichting op de balans, toelichting op de materiële vaste activa. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille. De rentabiliteitswaardecorrectie betreft het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en de waardering van deze posten op de balans. Met de overgang op de actuele waarde als grondslag voor waardering van materiële vaste activa in exploitatie, per 1 januari 2007, wordt er niet meer afgeschreven op oorspronkelijke investeringen in deze activa. Deze oorspronkelijke investering bestaat uit de verkrijgings- of vervaardigingprijs zijnde de som van alle direct toe te rekenen uitgaven, direct toe te rekenen interne kosten en transactiekosten, verminderd met eventuele investeringssubsidie. Uitgaven na eerste verwerking die leiden tot een waardeverhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing, waaronder badkamerrenovaties. Roerende zaken in exploitatie De overige goederen zijn gewaardeerd tegen aanschaf- of vervaardigingsprijs verminderd met de daarop toegepaste afschrijvingen. De afschrijvingen zijn gebaseerd op berekende annuïteiten of volgen het lineaire afschrijvingssysteem. De afschrijvingstermijnen zijn 15 jaar.


Verkoop onder voorwaarden Onroerende zaken die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) zijn overgedragen aan een derde en waarvoor de woningcorporatie een terugkoopplicht kent, worden aangemerkt als financieringsconstructie. De betreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs (eerste waardering) en daarna de marktwaarde op basis van op het in de VOV overeengekomen kortingspercentage. Omdat de regeling voorziet in een terugkooprecht tegen een significant lagere terugkoopprijs dan de reële waarde op het terugkoopmoment is de verwerking overeenkomstig de terugkoopplicht. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft Mozaïek Wonen een terugkoopverplichting en/of recht die/dat mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting / recht wordt jaarlijks gewaardeerd. Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen. Indien er sprake is van een bijzondere waardevermindering wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen voor het bedrag van de waardevermindering. Uitgaven worden dan eerst ten laste van de voorziening gebracht tot het bedrag van het onrendabele deel van de investering. Met betrekking tot gecombineerde projecten (huur- en koopwoningen) wordt het aandeel van de koopwoningen in de balans, waarvoor geen koopovereenkomst is, verantwoord onder de post voorraad onderhanden werk of indien er wel een koopovereenkomst is onder de post onderhanden projecten. Het aandeel huurwoningen wordt verantwoord onder de onroerende en roerende zaken in ontwikkeling. Voor wat betreft het onrendabele deel van het gecombineerde project wordt, bij het aangaan van de verplichting, het onrendabele deel op de huurwoningen gesaldeerd met het verwachte verkoopresultaat en in de winsten verliesrekening verantwoord onder de post overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa. Bij oplevering van het totale project wordt het verkoopresultaat verantwoord onder de post verkoop onroerende zaken en het bijzondere waardeverminderingsverlies op de huurwoningen onder de post overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van aanschafwaarde onder aftrek van lineaire afschrijvingen.

Financiële vaste activa Deelnemingen Mozaïek Wonen kent enkele niet materiële deelnemingen, waarbij geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend. Deze worden gewaardeerd op verkrijgingprijs. De verkrijgingsprijs bestaat uit het geldbedrag of equivalent dat is overeengekomen voor de verkrijging van de overgenomen entiteit vermeerderd met eventuele direct toerekenbare kosten. Overige financiële vaste activa De onder financiële vaste activa opgenomen post "BWS-subsidie" is gewaardeerd op contante waarde en de post leningen u/g is gewaardeerd op de geamortiseerde kostprijs. Met ingang van 2008 is de post “Belastinglatentie” voor het eerst opgenomen onder financiële vaste activa. De belastinglatentie wordt gewaardeerd op contante waarde. Latente belastingvorderingen en -verplichtingen Latente belastingvorderingen en –verplichtingen worden getroffen voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen en hun belastinggrondslag, en ook wanneer er sprake is van voorwaartse verrekenbare verliescompensatie. De berekening van de latente belastingvorderingen en -


verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het verslagjaar geldende belastingtarieven of tegen de in komende jaren geldende tarieven, voor zover reeds bij wet vastgesteld. Latente belastingvorderingen, met inbegrip van die voortvloeiend uit voorwaartse verliescompensatie, worden gewaardeerd indien het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Latente belastingvorderingen en verplichtingen worden op contante waarde gewaardeerd.

Vlottende activa Voorraad materialen De voorraad materialen wordt gewaardeerd tegen vaste verrekenprijs. Voorraad onderhanden werk De voorraad onderhanden werk heeft betrekking op de onverkochte woningen uit projectontwikkeling en worden gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden. Voorraad onderhanden projecten De voorraad onderhanden projecten in opdracht van derden heeft betrekking op de verkochte, maar nog niet opgeleverde woningen uit projectontwikkeling en wordt gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectopbrengsten, bestaande uit de gerealiseerde projectkosten en toegerekende winst. De projectkosten omvatten alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten. Indien van toepassing worden hierop de verwerkte verliezen en reeds gedeclareerde termijnen in mindering gebracht. Gedeclareerde termijnen die de waardering van een individueel project overtreffen worden als negatief bedrag aan de creditzijde verantwoord. Vorderingen Waardering geschiedt tegen de geamortiseerde kostprijs, waarbij rekening wordt gehouden met een voorziening voor mogelijke oninbaarheid gebaseerd op een statische benadering. Bij het statisch bepalen van de voorziening dubieuze debiteuren wordt op balansdatum naar de stand van iedere vordering op zich beoordeeld.

Eigen vermogen De statuten d.d. 6 oktober 2009 bevatten bepalingen ten aanzien van ontbinding van de stichting en vereffening (artikel 28 tot en met 31), waarbij artikel 31 lid 4 bepaalt dat overgebleven middelen, na voldoen van de schulden, ten goede komen aan het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting.


Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen De voorziening voor investeringen in nieuwbouw wordt per project bepaald. De voorziening betreft het voorzienbaar verlies van nieuwbouwprojecten huur- en koopwoningen, voor zover per balansdatum de geactiveerde projectkosten, verhoogd met in rechte afdwingbare en feitelijke verplichtingen en verminderd met eventuele vooruit gefactureerde termijnen, de reële waarde overschrijdt. Overige voorzieningen De overige voorzieningen van de verplichting uitgestelde jubilea worden gewaardeerd op contante waarde. Bij de bepaling van de voorziening uitgestelde jubilea wordt per werknemer een kansberekening gemaakt voor de omvang van het uit te keren jubilea bedrag bij 12,5 ; 25 ; en 40 jarig dienstverband. Hierbij wordt het huidige maandloon, inclusief sociale lasten, jaarlijks verhoogd met de looninflatie en contant gemaakt met 6%. De voorzieningen van de verplichting op vakantiedagen wordt op de geamortiseerde kostprijs gewaardeerd. De voorziening voor reorganisatiekosten betreft de kosten samenhangend met bij Mozaïek Wonen in gang gezette reorganisatie en wordt gewaardeerd op de geamortiseerde kostprijs.

Langlopende schulden Langlopende schulden worden bij de eerste waardering gewaardeerd tegen reële waarde, gelijk aan de kostprijs. Volgens RJ 290 dienen transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden in de waardering bij eerste verwerking te worden opgenomen. Schulden dienen volgens dezelfde RJ vervolgens na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. De praktijk bij Mozaïek Wonen is veelal zo dat 100% van de nominale hoofdsom daadwerkelijk wordt ontvangen. De kosten voor achtervang die het Waarborgfonds biedt, worden periodiek gefactureerd en komen als zodanig ten laste van het jaar waarin deze worden gefactureerd. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft Mozaïek Wonen een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd tegen de op balansdatum actuele marktwaarde.


Winst- en verliesrekening Algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden in het algemeen verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd, verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Voor de wijze van winstneming op projecten koopwoningen wordt verwezen naar hetgeen onder “Voorraden” is opgenomen. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde materiële vaste activa in exploitatie. Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten. Opbrengsten en kosten van nieuwbouwprojecten koopwoningen Voor onderhanden projecten met betrekking tot de nieuwbouw van koopwoningen, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten en de projectkosten verwerkt als netto-omzet en kosten in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum, de ‘Percentage of Completion’-methode. De voortgang van het werk wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Als het resultaat nog niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, dan worden de opbrengsten als netto-omzet verwerkt in de winst-en-verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten, dat waarschijnlijk kan worden verhaald; de projectkosten worden dan verwerkt in de winst-en-verliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra het resultaat wel op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats volgens de PoC-methode naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meer- en minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, die kosten die in het algemeen aan projectactiviteiten worden toegerekend en toegewezen kunnen worden aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden, dan worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Dit verlies wordt verwerkt in de post bijzondere waardeveranderingen vlottende activa. De voorziening voor het verlies maakt onderdeel uit van de post onderhanden projecten.

Bedrijfsopbrengsten Huren Binnen door het Rijk vast te stellen kaders kan Mozaïek Wonen zelf het huurprijsbeleid bepalen. Het Rijk geeft onder kaders voor de maximale huurverhoging per woning, de grens voor de maximaal redelijke huur en de grens voor de maximale huursomstijging.


Verkoop onroerende zaken De post verkopen onroerende zaken betreft, bij verkoop bestaand bezit, het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus verkoopkosten. De opgeofferde bedrijfswaarde bij de verkoop van huurwoningen zal daarbij worden verantwoord onder mutatie actuele waarde. Bij verkoop nieuwbouwwoningen wordt onder de post verkopen onroerende zaken opgenomen de behaalde verkoopopbrengst minus de vervaardigingprijs en verkoopkosten. Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. De opbrengsten verkocht onder voorwaarden worden verantwoord onder gelijktijdige verwerking van de terugkoopplicht. De gegarandeerde terugkoopverplichting wordt opgenomen onder de post langlopende schulden, terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden en wordt jaarlijks met inachtname van de contractvoorwaarden gewaardeerd. Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf De toe te rekenen directe kosten van de projectvoorbereiding en de directievoering ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord.

Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa Voor de diverse soorten van vaste activa zijn afschrijvingstermijnen bepaald waarvan de belangrijkste zijn: omschrijving

methode van afschrijving

levensduur

Kantoorpanden (eigen gebruik)

lineair

50

Activa ten dienste van de exploitatie

lineair

3-7

Met de overgang op de actuele waarde als grondslag voor waardering van materiële vaste activa in exploitatie, per 1 januari 2007, wordt niet langer afgeschreven op oorspronkelijke investeringen in stichtingskosten woningen en installaties in woningen. Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan door het onrendabele deel van de gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering. Periodiek betaalbare beloningen Lonen, salarissen en sociale lasten, die op grond van de arbeidsvoorwaarden verschuldigd zijn aan werknemers, worden verwerkt in de winsten verliesrekening. Pensioenen Mozaïek Wonen heeft de pensioenregeling van haar medewerkers ondergebracht bij het pensioenfonds voor woningcorporaties (SPW) en wordt aangemerkt als een toegezegd pensioenregeling. Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op de pensioengerechtigde leeftijd, waarbij het pensioen afhankelijk is van leeftijd, salaris en dienstjaren. Deze toegezegd pensioenregeling is verwerkt als zou sprake zijn van een toegezegde bijdrageregeling. Voor de pensioenregelingen betaalt Mozaïek Wonen op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen. Behalve de betaling van premies heeft Mozaïek Wonen geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregelingen. Mozaïek


Wonen heeft in geval van een tekort bij het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen. Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winsten verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. Bijzondere waardeveranderingen vlottende activa Onder de bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa worden de verwachte verliezen op nieuwbouwprojecten koopwoningen verantwoord. Belastingen Vanaf 1 januari 2008 is Mozaïek Wonen integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over al hun activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Aedes en de Belastingdienst hebben het overleg over de interpretatie en toepassing van de vennootschapsbelastingplicht, waarmee corporaties sinds 1 januari 2008 te maken hebben, afgerond. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaat nemen. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-enverliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Deze last is in de resultatenrekening opgenomen. Rentebaten en rentelasten De rentebaten en rentelasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben. De rentebaten betreffen de toegerekende opbrengsten op beleggingen, vorderingen en liquide middelen. De rentelasten betreffen de verschuldigde rentelasten op kort- en langlopende schulden. Mutatie actuele waarde Onder deze post worden de wijzigingen in de actuele waarde verantwoord die betrekking hebben op het vastgoed van Mozaïek Wonen dat op de balans tegen actuele waarde is gewaardeerd.


16. TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE BALANS (bedragen x € 1.000) 2009

2008

Onroerende zaken in exploitatie Roerende zaken in exploitatie

477.187 500

445.108 390

Boekwaarden per 31 december

477.687

445.498

1.1. MATERIËLE VASTE ACTIVA

1.1.1. (On)roerende zaken in exploitatie Hierna worden de diverse posten, en het verloop daarin, gespecificeerd. Boekwaarden (on)roerende zaken in exploitatie:

Onroerende zaken in exploitatie De onroerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen actuele waarde (bedrijfswaarde). De waardering op actuele waarde geldt voor de onroerende zaken in exploitatie (de woningen en woongebouwen en de overige verhuureenheden zoals garages en bedrijfspanden) maar geldt niet voor de materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie, zoals het deel van het kantoorgebouw Bachstraat waarin het personeel van Mozaïek Wonen is gehuisvest en de roerende zaken, zoals warmtemeters en zonneschermen. Per ultimo 2009 is de bedrijfswaarde ten behoeve van de waardering van de materiële vaste activa berekend. Hierbij is uitgegaan van het onderstaande economische scenario. Jaar

2010 2011 2012 2013 2014 2015 e.v

Jaarlijkse huurverhoging 0,88% 1,00% 1,30% 1,51% 1,66% 2,25%

Huurderving

Prijsinflatie

Loonindex

Onderhouds index

Marktindex

0,50% 0,50% 0,50% 0,50% 0,50% 0,50%

1,00% 1,30% 1,51% 1,66% 1,76% 2,25%

1,50% 1,95% 2,27% 2,49% 2.64% 2,25%

1,50% 1,95% 2,27% 2,49% 2.64% 3,25%

1,50% 1,95% 2,27% 2,49% 2,64% 2,25%

Het economische scenario is gebaseerd op de verwachtingen van het Centraal Planbureau, de De Nederlansche Bank en de bijlage van de beleidsregels 2009 van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Daarbij vormt de visie op de prijsinflatie (CIP) het voornaamste uitgangspunt. De overige reeksen worden hieruit afgeleid. De lange termijn verwachting van de prijsinflatie is vastgesteld op 2% conform het (maximale) streven van de Europese Centrale Bank. Mozaïek Wonen houdt daarboven nog rekening met de door het WSW gehanteerde opslag van 0,25% en hanteert derhalve voor de lange termijn inflatie 2,25%. De prijsinflatie (CIP) vormt de basis voor de overige parameters. In de loonindex wordt naast de prijsinflatie rekening gehouden met de loonsomstijgingen op basis van de CAO en de periodieke verhogingen van individuele werknemers. De disconteringsvoet en de stijgingsparameters vanaf 2015 zijn conform de publicatie van het WSW juli 2009. Deze parameters worden jaarlijks door het WSW vastgesteld en eind van het jaar gepubliceerd. Het WSW heeft voor 2009 de stijgingsfactoren ongewijzigd vastgesteld. Deze uitgangspunten zijn conform de voor de sector gepubliceerde "best-practices", die ook door het CFV worden gehanteerd.


Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt rekening gehouden met: Huurbeleid De jaarlijkse huurverhogingen zijn gebaseerd op het huurbeleid van Mozaïek Wonen. Uitgangspunt hierbij is dat Mozaïek Wonen in principe een inflatievolgend huurbeleid hanteert. Bij de jaarlijkse huurverhoging over 2010 wordt rekening gehouden met de aftopping van de huurverhoging voor woningen, waarvan de huur op of net boven de aftoppinggrenzen voor de huursubsidie ligt. Naast de jaarlijkse huurverhoging wordt, over de eerste vijf jaar van de bedrijswaardeberekeningen, rekening gehouden met huurharmonisatie bij nieuwe verhuur. Deze is, aan de hand van de verwachte mutatiegraad, berekend op basis van het verschil tussen de werkelijke huren en de streefhuren per complex, totdat het niveau van de streefhuur, zoals deze in het strategisch voorraadbeleid is bepaald, voor het complex is bereikt. Verkoopbeleid Het verkoopbeleid van Mozaïek Wonen is nader uitgewerkt in het strategisch voorraadbeleid, waarin de woningen, die daarvoor in aanmerking komen, voor verkoop zijn gelabeld. Het verkoopbeleid van Mozaïek Wonen is gericht op de verkoop aan natuurlijke personen. Zittende huurders ontvangen een korting die, afhankelijk van de bewoningsduur, tot maximaal 10% kan oplopen. De overige woningen worden na leegkomen verkocht tegen de taxatiewaarde. Naast de reguliere verkopen biedt Mozaïek Wonen voor bepaalde woningen kopers de mogelijkheid om woningen onder Koopgarant te kopen. Zittende huurders kunnen de woning onder de Koopgarantconstructie kopen met een korting van 25%. Daartegenover staat dat Mozaïek Wonen het recht verkrijgt om de woning terug te kopen waarbij de waardemutatie van de woning gedeeld wordt tussen de koper en Mozaïek Wonen. In de bedrijfswaardeberekeningen zijn de verwachte verkopen voor de komende 5 jaar ingerekend. De verwachte aantallen woningen die leegkomen voor verkoop worden bepaald aan de hand van de verwachte mutatiegraad. De verwachte opbrengstwaarde van de voor verkoop gelabelde woningen, wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop, onder aftrek van eventuele verkoopkosten. Voor de bepaling van de opbrengstwaarde wordt de WOZ- waarde van de woningen gehanteerd met de peildatum van 1 januari 2008. Op basis van de huidige economische situatie staan de huizenprijzen onder druk. Omdat de prijsdalingen met vertraging doorwerken in de WOZ-waarden is gekozen om een afslag van 10% op de WOZ-waarde toe te passen als correctie van de verwachte verkoopopbrengsten. De verkoopopbrengsten worden geïndexeerd met de marktindex. De aantallen te verkopen woningen worden bepaald aan de hand van de verwachte mutatiegraad. Voor de jaren 2010 t/m 2012 is de verwachting dat er, mede door de economische crisis, minder woningen leeg zullen komen voor verkoop en dat woningen die niet snel verkocht kunnen worden opnieuw verhuurd worden. In tegenstelling tot vorig jaar, waarbij in de bedrijfswaardeberekeningen nog uitgegaan werd van 40 tot 45 verkopen per jaar, is de prognose voor 2010 t/m 2012 25 woningen per jaar en voor de 2013 en 2014 34 woningen. In de bedrijfswaardeberekeningen is geen rekening gehouden met kortingen voor zittende huurders of verkopen onder Koopgarant. De voor verkoop gelabelde woningen zijn al enige jaren geleden te koop aangeboden aan de zittende huurders. Mozaïek Wonen verwacht dat de zittende huurders die destijds niet gekocht hebben, geen interesse hebben om hun woning te kopen. Onderhoudsuitgaven en verbeteringen Het onderhoud is gebaseerd op de jaarlijks bijgestelde technische meerjaren onderhoudsprognose. Hierin wordt rekening gehouden met een afbouwende exploitatie aan het einde van de levensduur. De kosten worden op basis van de onderhoudsindex verhoogd. Na 5 jaar is dit conform het door het WSW gepubliceerde percentage. Extra uitgaven in verband met het aanbrengen van de basiskwaliteit, zoals deze in het strategisch voorraadbeleid is benoemd, zijn gedurende de eerste 5 jaren van de bedrijfswaardeberekeningen ingerekend.


Bedrijfskosten De bedrijfskosten zijn gebaseerd op de kasstromen uit de meerjarenprognose 2010 - 2014. De effecten van de reorganisatie om te komen tot een reductie van 15% van de bedrijfskosten is in deze meerjarenprognose verwerkt en daarmee opgenomen in de kasstromen die aan de bedrijfswaardeberekeningen ten grondslag liggen. Looptijden De in de bedrijfswaarde gehanteerde looptijden zijn gebaseerd op de exploitatietermijnen, zoals bepaald in het strategisch voorraadbeleid. In het strategisch voorraad beleid is, aan de hand van (verhuur) technische en bouwtechnische aspecten, per complex een visie op de restant exploitatietermijn bepaald. Deze wijze van bepaling van de looptijden is niet conform de "best-practices" waarin een looptijd van 50 jaar vanaf het moment van oplevering gehanteerd wordt. Levensduurverlening wordt in de "best-practices" voorgesteld in geval er aan het einde van deze 50-jaars periode levensduurverlengende ingrepen plaatsvinden. Restwaarde De contante waarde van de restwaarde van de grond wordt gevormd door de historische uitgaafprijs van de grond. Dit is niet conform de "best-practices". Deze gaan uit van de huidige verkoopprijs van de grond, die geïndexeerd wordt tot einde levensduur en vervolgens contant gemaakt. Mozaïek Wonen wijkt op dit punt af, aangezien er nog geen betrouwbare informatie beschikbaar is ten aanzien van de restwaarde van de grond aan het einde van de exploitatie. Bij de bepaling van het volkshuisvestelijk vermogen ultimo 2008 hanteert het Centraal Fonds Volkshuisvesting een afslag van € 27,1 mln op de bedrijfswaarde, in verband met de uniformering van de restwaardecomponent in de bedrijfswaarde. Overige uitgangspunten De heffingsbijdrage van het Centraal Fonds Volkhuisvesting is niet opgenomen in de bedrijfswaardeberekening. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille. De rentabiliteitswaardecorrectie betreft het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en de waardering van deze posten op de balans. Hierna volgt het overzicht van de opbouw van en mutaties in de waarde van het bezit, zoals dat al in de toelichting op de materiële vaste activa is opgenomen.


2009

2008

Bedrijfswaarde per 1 januari

445.108

Autonome ontwikkeling - Vrijval kasstromen investeringen - Vrijval kasstromen verkopen - Vrijval kasstromen exploitatiebaten en -lasten - Effect een jaar opschuiven

8.338 8.98117.02525.106

15.219 9.43216.70725.118

148166 3423.040 9.262

2.0091.06120 13.953 2.584

Parameterwijzigingen - Wijziging verkoopopbrengst - Levensduur - Huurstijging - Inflatie/lastenstijging - Discontovoet

101 1.912 30.40813.560 -

323 10.984 4.106 1.136-

Niveauwijzigingen - Huren - Onderhoudsuitgaven - Overige exploitatieuitgaven - Verkoop - Verbetering - Restwaarde - Overig

3.97921.489 20.027 12.5081.9461.649 1.808

11.7298378.1701.503 6.993-

Rentabiliteitswaardecorrectie - Autonome ontwikkeling - Bestaande leningen - Nieuwe leningen - Discontovoet

1.4539 2.402 -

405 222898 -

477.187

445.108

Voorraadmutaties - Verbetering - Verkoop - Sloop - Nieuwbouw - Aankoop

Bedrijfswaarde per 31 december

428.291


Toelichting op bedrijfswaarde 2009 Autonome ontwikkeling De autonome ontwikkeling in de bedrijfswaarde betreft de mutatie in de bedrijfswaarde die veroorzaakt wordt door het verloop van de tijd. Enerzijds betreffen dit de kasstromen in de bedrijfswaarde, die in het afgelopen jaar zijn gerealiseerd en daarmee vrijvallen uit de bedrijfswaarde. Anderzijds schuift de peildatum, waarop de bedrijfswaarde is berekend, met een jaar op. Voorraadmutaties Verbeteringen In de bedrijfswaarde per 1 januari 2009 is het opplussen van 88 woningen van de Estaffetteflat ingerekend. Deze verbeteringen zijn in 2009 opgeleverd. Het gerealiseerde bedrijfswaardeffect van deze verbeteringen is lager dan het geprognostiseerde effect. Dit heeft een negatief effect op de bedrijfswaarde. Verkoop In de bedrijfswaarde per 1 januari 2009 zijn 45 verkopen ingerekend in 2009. In 2009 zijn 40 woningen verkocht en 3 overige eenheden. Het in exploitatie blijven van deze 2 niet verkochte woningen heeft een postief effect op de bedrijfswaarde. Daarnaast hebben de verkochte woningen een lagere huur dan de woningen die verkocht werden in de bedrijfswaarde per 1 januari. Nieuwbouw De bedrijfswaarde neemt toe in verband met de oplevering van 23 eenheden van het project Het Baken. Aankoop Ultimo 2009 zijn de resterende 170 woningen van Mozaïek Wonen Projecten BV overgedragen aan Mozaïek Wonen. De bedrijfswaarde van deze woningen bedraagt € 9,26 miljoen. Parameterwijzigingen Levensduur In 2009 zijn de kasstroomgenererende eenheden opnieuw ingedeeld. Hierbij is aansluiting gezocht met de clusterindeling van het nieuwe primaire systeem. Hiermee is een betere aansluiting bewerkstelligd tussen de kasstroomgenererende eenheden en de clusterindeling waarop het beleid wordt geformuleerd. Hierdoor is de gemiddelde levensduur met 0,3 jaar toegenomen, hetgeen een positieve invloed heeft op de bedrijfswaarde. Huurstijging Op basis van het bovenstaande economisch scenario verwacht Mozaïek Wonen een lagere inflatie dan waarvan is uitgegaan bij de bedrijfswaardeberekeningen ultimo 2008. Vanwege het inflatievolgende huurbeleid van Mozaïek Wonen zijn de verwachte huurverhogingen voor de jaren 2010 t/m 2014 lager dan in de bedrijfswaardeberekeningen bij jaarrekening 2008. De bedrijfswaarde daalt hierdoor met ruim € 30 miljoen. Inflatie/lastenstijging Door de lagere inflatieverwachting voor de komende jaren zullen diverse exploitatielasten minder snel stijgen dan waar in de bedrijfswaardeberekeningen ultimo 2008 van is uitgegaan. Hierdoor stijgt de bedrijfswaarde met ruim € 13,5 miljoen. Niveauwijzigingen Huren Jaarlijks worden de huurstanden gesynchroniseerd met de financiële administratie. Indien de werkelijke huurverhoging en harmonisaties afwijken van de geplande huurverhoging en harmonisaties ontstaan verschillen in de bedrijfswaarde als gevolg van afwijkingen in de huurstanden.


Onderhoudsuitgaven Door de economische crisis verwacht Mozaïek Wonen aanzienlijk minder huuropbrengsten te kunnen incasseren. Om de operationele kasstroom binnen de normen van het WSW te houden is er bezuinigd op het onderhoud, waardoor de bedrijfswaarde toeneemt met € 21,4 miljoen. Overige exploitatieuitgaven Naast de bezuinigingen op de onderhoudsuitgaven is in 2009 een reorganisatie ingezet met als doel de bedrijfskosten met 15% te verminderen. Hieronder worden de effecten van deze reorganisatie op de bedrijfswaarde gespecificeerd (bedragen x € 1 mln). Personeelskosten Bedrijfskosten Overige exploitatieuitgaven Leefbaarheid Totaal

11,5 12,8 -3,3 -1,0 20,0

toename toename afname afname toename

Verkoop In de bedrijfswaarde bij jaarrekening 2008 zijn de verkopen ingerekend aan de hand van een mutatiegraad van 3,5%. Op basis hiervan is berekend dat jaarlijks tussen de 40 en 45 woningen verkocht kunnen worden uit de voor de verkoop gelabelde woningen. Op basis van de huidige economische ontwikkelingen en de stagnerende huizenmarkt is de mutatiegraad verlaagd naar 1,5% voor 2010 en 2011, 1,8% voor 2012 en 3,0% voor 2013 en 2014. Op basis hiervan is de verwachting dat in de jaren 2010 t/m 2012 per jaar 24 woningen verkocht zullen worden en in 2013 en 2014 34 woningen per jaar. Naast de verminderde aantallen te verkopen woningen houdt Mozaïek Wonen rekening met lagere verkoopprijzen en gaat ervan uit dat de gemiddelde verkoopprijs 10% onder de WOZ-waarde zal liggen. Door deze gewijzigde uitgangspunten daalt de bedrijfswaarde met € 12,5 miljoen. Verbeteringen In de geactualiseerde onderhoudsbegroting zijn de geplande milieu-investeringen die uit het milieubeleidsplan voortvloeien opgenomen. Hierbij wordt gestreefd naar een energiebesparing van 20% op het verbruik van onze huurders (20% minder dan het verbruik per woning in 2007). De uitgaven gepland in 2014 bedragen ruim € 3,2 miljoen. Daar tegenover staat dat diverse investeringen in badkamers in de tijd naar achteren zijn verschoven. Restwaarde De restwaarde stijgt met name door de afkoop van de erfpacht van het cluster Westerkade - Snoystraat in 2009. Hierdoor krijgt dit cluster een restwaarde die gelijk is aan de historische kostprijs van de grond. Rentabiliteitswaardecorrectie De rentabiliteitswaardecorrectie is in 2009 met € 0,9 mln gestegen. € 2,4 mln hiervan wordt verklaard door de nieuw aangetrokken leningen in 2009. De resterende mutatie heeft betrekking op de autonome mutatie en herziening van rentepercenages van de roll-over leningen.


Informatie historische uitgaafprijs met betrekking tot materiële vaste activa in exploitatie Verkrijgingsprijzen Cumulatieve afschrijvingen obv verkrijgingsprijzen Cumulatieve waardeverminderingen

396.796 46.17943.064-

Boekwaarde 1 januari 2009

307.553

Investeringen: Doucherenovaties Ingrepen in fysieke leefbaarheid Opplussen voor senioren Estafetteflat Opplussen voor senioren bij mutatie Aanbrengen CV installaties Aanbrengen isolerende maatregelen Overige woningverbeteringen

2.875 733 8.063 1.188 650 495 512 14.516

Oplevering nieuwbouw Nieuwbouwproject Het Baken

3.789 3.789

Aankopen: Afkoop erfpacht en grondaankoop Westerkade - Snoystraat Aankoop van panden in Korte Akkeren W. van Pruisenlaan e.o.: 48 Quadrantwoningen Pr Hendrikstraat: winkel en 5 kamerwoningen Boesemsingel: huisartsenpraktijk met woning Overige aankopen

1.583 1.059 7.131 372 849 133 11.127

Overboekingen: Materiële vaste activa in ontwikkeling Materiële vaste activa levering goederen en diensten Materiële vaste activa t.d.v. de exploitatie Voorraad onderhanden werk

4.386 5367 689 5.437

Desinvesteringen, verkoop van woningen

2.461-

Correctie op afschrijvingen

211

Waardeverminderingen bestaand bezit Waardeverminderingen nieuwbouw/aankopen/overboekingen: Nieuwbouwproject Het Baken Materiële vaste activa in ontwikkeling

10.484-

8461.3122.158-

Terugname waardeverminderingen

13.288

Totaal mutaties

33.265

Cumulatieven: Verkrijgingsprijzen Cumulatieve afschrijvingen obv verkrijgingsprijzen Cumulatieve waardeverminderingen

429.204 45.96842.418-

Boekwaarde 31 december 2009

340.818


Overige informatie met betrekking tot de waarde van de materiële vaste activa in exploitatie De W.O.Z. waarde van de woningen en woongebouwen op 31 december 2009 bedraagt € 1.440.935.000 De woningen en woongebouwen zijn via een opstalverzekering verzekerd tegen o.a. brand- en stormschade. De verzekering is een zogenaamde eenhedenverzekering. Er is geen sprake van onder- of oververzekering. Door Mozaïek Wonen is een verkoopplan opgesteld. Ultimo 2009 zijn 1.282 woningen nog voor verkoop geoormerkt. Voor 2010 is de prognose om 24 woningen te verkopen met een verwachte netto opbrengst van € 4.000.000. Financiering en zekerheden De woningen en woongebouwen in exploitatie zijn nagenoeg geheel gefinancierd met rijks- of kapitaalmarktleningen onder borging bij het W.S.W. met achtervang van de gemeente Gouda. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven. 2009

2008

Roerende zaken in exploitatie De roerende zaken in exploitatie betreffen warmtemeters, zonweringen, alarmeringsystemen, de inrichting van recreatieruimten en warmte-opwekkingsinstallatie, waarvan de annuïteit jaarlijks via de vergoedingen voor service en stookkosten aan de huurder wordt doorbelast.

Saldo 1 januari Verkrijgingsprijzen Cumulatieve afschrijvingen obv verkrijgingsprijzen

621 -231

408 -237

390

171

149

255

-175

-42

Afschrijvingen

-35

-26

Correctie afschrijvingen op voorgaande jaren

171

32

Totaal mutaties

110

219

Saldo 31 december Verkrijgingsprijzen Cumulatieve afschrijvingen obv verkrijgingsprijzen

595 -95

621 -231


500

390

Investeringen Warmte-opwekkingsinstallatie nieuwbouw Het Baken Overig

147 2

Boekwaarden 1 januari Mutaties boekjaar: Investeringen Desinvesteringen en buiten gebruik gestelde activa

149


2009

2008

1.1.2. (On)roerende zaken verkocht onder voorwaarden Onder verkopen onder voorwaarden (VOV) zijn de woningen opgenomen welke aan derden zijn verkocht en waarvoor een terugkoopplicht geldt.

Boekwaarden 1 januari

1.613

Aanpassing vergelijkende cijfers ivm stelselwijziging

0 1086

1.613

1.086

0

502

-78

25

1.535

1.613

Mutaties boekjaar: Verkochte woningen onder koopgarant Waardemutatie Boekwaarden per 31 december

In voorgaande jaren zijn 12 woningen, middels de constructie Koopgarant, verkocht. Hierbij is een korting verleend van 25%. In 2009 zijn er geen woningen onder deze voorwaarden verkocht. Tot 2009 werden de waarde van de woningen evenals de terugkoopverplichting verantwoord onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen. Op basis van RJ-uiting 2010-1 wordt de waarde verantwoord onder deze balanspost. De terugkoopverplichting wordt gewaardeerd onder de balanspost "Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden". De waarde wordt gebaseerd op de marktwaarde in onverhuurde staat verminderd met het overeengekomen kortingspercentage van 25%. De marktwaarde wordt jaarlijks aangepast met de "prijsindex bestaande koopwoningen" (bron:Kadaster en CBS). In 2009 is de marktwaarde met € 78.000,- afgenomen.


2009

2008

1.1.3.(On)roerende zaken in ontwikkeling Ultimo 2009 heeft Mozaïek Wonen een groot aantal projecten in uitvoering dan wel in voorbereiding. In onderstaande tabel wordt het verloop van de investeringen in de huurprojecten weergegeven.

Cumulatieve investeringen Cumulatieve onrendabele investeringen

20.606 -8.641

21.918 -7.626

Boekwaarden 1 januari

11.965

14.292

12.265 1.124

15.263 4.613

-575

-1.203

-12.000 847

-18.279 4.232

-4.386

-1.706

1.312 -440 -7.425 -42

-1.724 -3.523

-9.320

-2.327

16.889 -14.244

20.606 -8.641

2.645

11.965

Mutaties boekjaar: Investeringen Projecten in uitvoering Projecten in voorbereiding Desinvesteringen Overige projectkosten Opgeleverde nieuwbouw Stichtingskosten opgeleverde nieuwbouw Onrendabel deel opgeleverde nieuwbouw Overboekingen: Overboeking aangekochte eenheden Afwaarderingen: Onrendabel deel aangekochte eenheden Onrendabele investeringen t.l.v. resultaat projecten in voorbereiding Onrendabele investeringen t.l.v. voorziening projecten in uitvoering Onrendabele investeringen t.l.v. voorziening projecten in voorbereiding Totaal mutaties Saldo 31 december Cumulatieve investeringen Cumulatieve onrendabele investeringen Boekwaarden per 31 december


Projecten in uitvoering en voorbereiding

Projectnaam Het Baken Oud Goverwelle opplussen Thijssenlaan Waterhoen Vromade Graafse Waard Bloemendaal Westeinde Boslocatie Weideveld

Investeringen

Desinvesteringen

Onrendabel deel t.l.v. voorziening

Onrendabel deel t.l.v. resultaat

210

604 1.448 31 3.628 815 554 1.847 18 844 2.476

312.118815554779188442.476-

Subtotalen in uitvoering

12.265

-

7.425-

-

Projecten in voorbereiding Totaal projecten

1.124 13.389

575575-

427.467-

440440-

Van de projecten in uitvoering is in 2009 voor € 12.265.000 geïnvesteerd, hiervan is € 7.425.000 ten laste van de voorziening onrendabele investeringen gebracht. De onderstaande projecten zijn in 2009 opgeleverd en overgeboekt naar de materiële vaste activa in exploitatie. In onderstaande tabel worden deze investeringen verder gespecificeerd. In 2009 is een groot aantal projecten in voorbereiding waaraan € 1.124.000 is besteed. Deze projecten bevinden zich voor de definitief ontwerpfase. Van een aantal projecten in voorbereiding zijn de uitgaven over 2009 tot een bedrag van € 440.000 afgewaardeerd ten laste van het resultaat, omdat ultimo 2009 niet met zekerheid vastgesteld kan worden dat de projecten definitief door zullen gaan. Onder de desinvesteringen worden de investeringen verantwoord welke definitief afgeboekt zijn ten laste van het resultaat in verband met het beëindigen of herzien van plannen. In 2009 is € 575.000 aan oude plankosten afgeboekt die voornamelijk betrekking hebben op het project Rode Dorp. Opgeleverde projecten In 2009 zijn de volgende projecten opgeleverd en zijn de investeringen overgeboekt naar materiële vaste activa in exploitatie.

Projectnaam Het Baken Oud Goverwelle opplussen

Aantal huur eenheden

Stichtingskosten 23 3.937 88 8.063

111

12.000

Afwaardering onrendabel 847-

Bedrijfswaarde 3.090 8.063

847-

11.153

Aankopen van te herontwikkelen eenheden Tot en met 2008 werden de aangekochte eenheden, bestemd voor toekomstige herontwikkeling, verantwoord onder de materiële vaste activa in ontwikkeling. Mede door de lange ontwikkeltijd, de economische ontwikkelingen en het ontbreken van een definitief bouwprogramma, is besloten deze aangekochte eenheden met ingang van 2009 te verantwoorden onder de materiële vaste activa in exploitatie. Het betreft hier een investeringsbedrag van € 4.386.000 en een onrendabel deel van € 1.312.000, waarbij het onrendabele van de aankopen reeds in 2008 ten laste van het jaarresultaat is gebracht.


2009

2008

11.894 -2.752

9.942 -2.330

9.142

7.612

677

1.973

-1.289

-21

1.1.4.(On)roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Verkrijgingsprijzen Cumulatieve afschrijvingen obv verkrijgingsprijzen Boekwaarden 1 januari Mutaties boekjaar: Investeringen Desinvesteringen en buiten gebruik gestelde activa Overboeking naar materiële vaste activa in exploitatie

-367

Afschrijvingen

-645

-437

1.302

15

-322

1.530

10.915 -2.095

11.894 -2.752

8.820

9.142

Correctie afschrijvingen op voorgaande jaren Totaal mutaties Verkrijgingsprijzen Cumulatieve afschrijvingen obv verkrijgingsprijzen Boekwaarden per 31 december

Specificatie boekwaarde: Kantoorgebouw Inventaris Automatisering Vervoermiddelen Overige zaken tdv de exploitatie

Specificatie van de investeringen in het boekjaar 2009: Vervanging primaire pakket Computerapparatuur en software Aanpassing inrichting Inventaris

6.138 317 2.167 178 20

6.544 404 1.919 253 22

8.820

9.142

510 121 43 3 677

Overboeking naar materiële vaste activa in exploitatie Verhuur 1/3 deel kantoorpand Beursstraat

367-367


1.2. FINANCIËLE VASTE ACTIVA

2009

2008

De financiële vaste activa zijn als volgt opgebouwd: 1.2.1 Te vorderen BWS-subsidie 1.2.2 Lening u/g 1.2.3 Belastinglatentie 1.2.4 Overige

352 9.961 2.016 240

431 9.277 2.841 184


12.569

12.733

1.2.1. Te vorderen BWS-subsidies De vordering uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden Subsidies toegezegde bedragen wordt jaarlijks verminderd met de door de budgethouders beschikbaar gestelde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk van de disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. Saldo 1 januari

431

688

26 105-

47 304-

352

431

9.277

8.639

Mutaties in het boekjaar: Bij: rente BNG

684

638

Saldo per 31 december

9.961

9.277

Mutaties in het boekjaar: Bij: rente Af: ontvangen bijdragen Saldo per 31 december

1.2.2. Leningen u/g Saldo 1 januari

Onder de lening u/g is een lening opgenomen aan de BNG, ingangsdatum 1 november 1995, startbedrag € 3.630.200. Het gaat hierbij om een zero coupon belegging. Aan het einde van de looptijd worden het af te lossen bedrag en de opgebouwde rente tezamen in één bedrag verrekend. De belegging loopt af in april 2011 en dient ter afdekking van een renterisico respectievelijk lening o/g van ruim € 11.000.000. Tot de afloopdatum van de belegging dient deze tevens als onderpand voor de kredietfaciliteit die Mozaïek Wonen heeft bij de Rabobank. (zie ook onder 1.8.2 leningen kredietinstellingen). De actuele waarde van deze zero-coupon belegging bedraagt ultimo 2009 € 10.720.000. Deze waarde is berekend op basis van de contante waarde van de toekomstige kasstromen tegen de marktrente ultimo 2009.


2009

2008

1.2.3. Belastinglatentie Saldo 1 januari

2.841

-

Mutaties in het boekjaar: Latentie op geplande verkopen van woningen Latentie op nieuwbouwprojecten Latentie op fiscaal verlies Latentie waardering geldleningen

1.200224381 218

2.781 217 360 517-


2.016

2.841

De latentie is tegen contante waarde opgenomen met een discontering van 4,72%, zijnde de rentevoet van de langlopende leningen ultimo 2009. De latentie met betrekking tot de verkoop van woningen is berekend op basis van de geplande verkopen voor de eerste vijf jaar. De verwachting is dat het fiscale verlies in 2010 gecompenseerd zal gaan worden. De latenties op nieuwbouw, geplande verkopen en geldleningen zijn ontstaan door het verschil in waardering tussen bedrijfseconomische en fiscale grondslagen. De nominale waarde van de latentie is ultimo 2009 groot € 2.291.000. Het gemiddelde effectieve belastingtarief en daarmee het toepasselijke tarief is 25,5%.

1.2.4. Overige financiële vaste activa Onder de overige financiële vaste activa zijn worden opgenomen:

Egalisatie boeterente Effecten Overig

103 3 134

181 3 -


240

184

181

259

Egalisatie boeterente

Saldo 1 januari Af: egalisatie boeterente Saldo per 31 december

78103

78181

De egalisatie boeterente betreft de betaalde boete van een in 1999 vervroegd afgeloste lening groot € 16.915.000. De egalisatie collar betreft de betaalde premie met betrekking tot overeenkomsten, die in 1997 zijn afgesloten om met behulp van een rente-instrument (collar) het renterisico af te dekken voor één of meer leningen, af te sluiten ter financiering van nieuwbouwprojecten.


2009

2008

Effecten

Saldo 1 januari Mutaties in het boekjaar:

3 -


3 -

3

3

Onder de effecten zijn de aandelen van Mozaïek Wonen in Woningnet BV opgenomen.

Overig

Saldo 1 januari

-

-

Bij: vordering WBVM Af: aflossing

149 15-

-


134

-

De vordering onder de overige financiële vaste activa betreft een regeling met Woningbouwvereniging Moordrecht (WBVM) voor het leveren van een financiële bijdrage aan de investering van het nieuwe primaire systeem gedurende een periode van tien jaar.

VLOTTENDE ACTIVA

1.3 VOORRADEN 1.3.1 voorraad materialen

Voorraad groot materiaal Voorraad cilinders en sleutels Totaal per 31 december

187 19

218 17

206

235

De voorraden zijn aanwezig in de vestiging aan de Meridiaan, waar het woningonderhoudsbedrijf gevestigd is.


2009

2008

1.3.2 Onderhanden werk Het onderhanden werk betreft koopwoningen in ontwikkeling waarbij nog geen koopovereenkomsten met derden zijn afgesloten.

Uitgaven Gerealiseerde winst, voorzien verlies Totaal per 31 december

4.729 2.109-

2.492 1.409-

2.620

1.083

Hieronder zijn de mutaties over 2009 gespecificeerd naar project

Aantal koopwoningen Saldo 1 januari 2009 Uitgaven Voorzien verlies

Wachtelstraat

Graafse Waard

Weideveld

Binnenstad (OMB)

Totaal

6

49

21

11

87

2.492 1.4091.083

2.492 1.4091.083

-

-

-

553 69094-

672 702

606

394

2.225 12 700-

Saldo 31 december 2009 Uitgaven Voorzien verlies

2.355 1.503-

1.374 -

606 606-

394 -

4.729 2.109-

Totaal per 31 december

852

1.374

-

394

2.620

Mutaties 2009: Uitgaven Overboeking Voorzien verlies

606-

Ultimo 2009 zijn vier projecten in uitvoering met de bestemming verkoop. De Wachtelstraat betreft de renovatie van het casco van zes woningen. Deze investering, te beschouwen als uitgaven in het kader van leefbaarheid, heeft een verlies van € 1.503.000 tot gevolg, waarvan € 100.000 ten laste is gebracht van 2009. In 2008 is hiervoor reeds een voorziening getroffen van € 1.409.000. Onder de overboekingen zijn twee eenheden opgenomen welke in 2008 zijn aangekocht voor € 690.000. Deze eenheden waren toegerekend aan het project Wachtelstraat 1e fase, maar zullen uiteindelijk deel uit gaan maken van het project Wachtelstraat 2e fase, welke momenteel in voorbereiding is. Totdat dit project in uitvoering komt worden deze eenheden verantwoord onder de materiële vaste activa in exploitatie. De overboeking van de uitgaven voor de Graafse Waard heeft betrekking op het aandeel van de koopwoningen in de voorbereidingskosten welke tot en met 2008 hebben plaatsgevonden en destijds onder de materiële vaste in ontwikkeling zijn verantwoord. De projecten Graafse Waard en Weidveld betreffen beide een combinatie-project, met zowel huurwoningen als koopwoningen. De koopwoningen van het project Weideveld zullen volgens afspraak met de gemeente Bodegraven verkocht worden onder Koopgarant. Hierdoor ontstaat een tekort van € 694.000 waarvoor een voorziening is gevormd. De volledige investeringen van Weideveld over 2009, groot € 606.000, zijn ten laste van de voorziening onrendabele investeringen gebracht.


De Ontwikkelingsmaatschappij Binnenstad B.V. (OMB), een deelneming van Mozaïek Wonen, heeft in 2009 voor € 674.000 panden gekocht met als doel de (dreigende) achteruitgang en verloedering in delen van de binnenstad van Gouda terug te dringen. Mozaïek Wonen is voor 50% aandeelhouder in deze BV en heeft de aankopen en de reeds bestede ontwikkelingsuitgaven gewaardeerd voor € 394.000 onder toepassing van de netto-vermogenswaarde. De aangekochte panden zullen na renovatie worden verkocht.

2009

2008

1.4. VORDERINGEN

Huurdebiteuren Gemeenten Overige vorderingen Overlopende activa Totaal vorderingen

562 72 2.401 426

488 227 1.753 1.537

3.461

4.005

1.4.1. Huurdebiteuren

Huurdebiteuren Af: voorziening wegens oninbaarheid

754 192-

616 128-

562

488

1 maand 2 maanden 3 maanden > 3 maanden

88 12 13 641

106 75 59 376


754

616

72

224 3

72

227


Hieronder volgt een specificatie van de huurachterstanden naar ouderdom:

1.4.2. Gemeenten

Te vorderen inzake woningaanpassingen Overige gemeentelijke vorderingen Totaal per 31 december

-


2009

2008

36 38 92 26 318 1091.875 20 13 17 75

11 25 261 186 59947 156 123 40 63

1.4.3. Overige vorderingen

AON Nederland BSW/SBBM/GWBM WBV Moordrecht WBV Reeuwijk Debiteuren inzake eindafrekeningen etc. Af: voorziening dubieuze overige vorderingen Terug te vorderen VPB Terug te vorderen BTW College voor zorgverzekeringen Telefonie/zendmasten Diversen Totaal per 31 december

2.401

1.753

In 2008 en 2009 is aan de Belastingdienst in totaal € 1.875.000 aan voorlopige aanslagen op de vennootschapsbelasting betaald. In beide jaren is echter een fiscaal verlies geboekt. Na definitieve vaststelling van de aangifte door de Belastingsdienst zullen deze bedragen door de Belastingdienst terugbetaald worden.

1.4.4. Overlopende activa

Te ontvangen rente Verrekening servicekosten (Waarborgsommen) aankopen opstallen Automatiseringskosten Diversen Totaal per 31 december

128 140 118 40

122 381 849 51 134

426

1.537

2 36 1.973 1.550

2 51 668 -

3.561

721

1.5. LIQUIDE MIDDELEN

Kas Postbank Rekening-courant banken Spaarrekening Totaal per 31 december


2009

2008

1.6 EIGEN VERMOGEN 1.6.1. Overige reserves

Stand per 1 januari Jaarresultaat voor stelselwijziging Jaarresultaat na stelselwijziging Stand per 31 december

178.084 4.90426173.154

176.779 1.297 8 178.084

In artikel 26 van het Besluit Beheer Sociale Huur-sector wordt Titel 9 Boek 2 BW van toepassing verklaard voor woningcorporaties. Middels het Staatsblad 494 van 13 november 2007 is het Besluit aangepast. Deze aanpassing betreft onder andere het laten vervallen van de herwaarderingsreserve zoals opgenomen in artikel 390, Titel 9 Boek 2 BW. De wijziging is van toepassing op jaarrekeningen die zijn vastgesteld na 1 februari 2008. Mozaïek Wonen wil in de post overige reserves onderscheiden het deel dat kan worden beschouwd als nog niet gerealiseerde resultaten en derhalve ook niet als vrij uitkeerbaar kan worden beschouwd. De post overige reserves, groot € 173.154.000 is als volgt te specificeren: Overige reserves per 31 december 2009

173.154

Waardeverschil als gevolg van verschil tussen actuele waarde en historische kostprijs

136.369

Gerealiseerd

36.785

Belastinglatentie

2.016

Vrij uitkeerbaar

34.769

Het verschil, groot € 34.774.000 in bovenstaande tabel is het saldo van in het verleden gerealiseerde resultaten. Het waardeverschil, groot € 136.369.000 is de uitkomst van de doorrekening van het beleid van Mozaïek Wonen met betrekking tot haar vastgoed. Dit is in feite ongerealiseerde winst. Pas als dit beleid in de loop van de jaren wordt gerealiseerd, conform de verwachtingen, komt jaarlijks een deel van dit bedrag beschikbaar voor besteding ten behoeve van volkshuisvestelijke doelen. In de volgende tabel wordt de aansluiting getoond tussen het verschil in waarde van het vastgoed op basis van actuele waarde respectievelijk historische kostprijs en het bedrag dat hiervoor in de overige reserves is opgenomen. Actuele waarde materiële vaste activa op 31 december 2009

477.187

Waarde op basis van historische kostprijs

383.236

Correctie historische uitgaafprijs i.v.m. lagere actuele waarde Waardeverschil als gevolg van verschil tussen actuele waarde en historische kostprijs, toe te voegen aan de overige reserves

42.418-

136.369


2009

2008

1.7 VOORZIENINGEN 1.7.1. VOORZIENING ONRENDABELE INVESTERINGEN

Stand per 1 januari

11.057

9.821

Mutaties boekjaar: Dotaties / terugname Investeringen

14.980 8.166-

6.297 5.061-

Stand per 31 december

17.871

11.057

Het onderstaande overzicht geeft het verloop van de voorziening onrendabele investeringen weer over 2009

Projectnaam In Uitvoering J.P. Thijsselaan Waterhoen Vromade Graafse Waard WC Bloemendaal Westerkade/Snoystr Rode Dorp Westeinde Boslocatie Oud Goverwelle Weideveld

Stand voorziening 01-01-09

1.297 2.245 158 6.557 800

11.057 Koop Weideveld Wachtelstr 43-51 Opgeleverd Het Baken

Totaal

11.057

Dotatie / terugname voorziening 2009

1.048 1272.272 110213.221 279232 2.483 1.934 3.748 14.401

Investeringen ten laste van voorziening 2009

312.118815554779244279 18844772.4757.676-

Stand voorziening 31-12-09

2.314 1.615 5.893 2.977 214 1.639 1.857 1.273 17.782

2.360 2.400 2.558 8.452 2.630 3.510 814 242 2.488 2.037 3.787 31.278

89

694 1.503 2.197

695 94 789

60694700-

-

210210-

210 210

-

8.166-

17.871

14.980

Totaal berekende voorziening

89

846 846 34.321

Op basis van investeringscalculaties uit de meest recente beslisdocumenten is voor diverse projecten berekend dat per saldo € 14.980.000 aan extra voorzieningen getroffen danwel teruggenomen dienen te worden. De stand per 31 december 2009, groot € 17.871.000, omvat de lopende projecten waarvan de uitgaven in 2010 nagenoeg geheel ten laste van de voorziening zullen plaatsvinden.


2009

2008

1.7.2. OVERIGE VOORZIENINGEN Onderstaande tabel geeft inzicht in de mutaties van de verplichtingen jegens personeel van Mozaïek Wonen en de reorganisatie.

Stand per 1 januari

412

346

Mutaties boekjaar: Verplichting uitgestelde jubilea Verplichting op vakantiedagen Reorganisatie

4651.250

42 24 -


1.611

412

Als maatschappelijke onderneming heeft Mozaïek Wonen de plicht zo efficiënt mogelijk met de haar beschikbare middelen om te gaan. Om de ambities op het gebied van nieuwbouw en financierbaarheid overeind te houden, is het noodzakelijk om tot een reële en forse verlaging van de bedrijfskosten te komen. In verband hiermee is in 2009 het traject van reorganisatie ingezet en een voorziening gevormd, groot € 1,25 mln, om de kosten voor het optimaliseren van de organisatiestructuur, externe advieskosten en de consequenties uit het sociaal plan te dekken.

1.8 LANGLOPENDE SCHULDEN

1.8.1. LENINGEN OVERHEID EN KREDIETINSTELLINGEN

Stand per 1 januari

278.994

Mutaties in het boekjaar: Nieuwe leningen Eindaflossingen Reguliere aflossingen

50.000 20.5882.444-


305.962

271.530

25.000 15.0482.488278.994

Hieronder volgt een specificatie van de schuldrestant en gemiddelde rentevoet ultimo boekjaar.

Looptijd < 5j Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Totaal

2009 Looptijd > 5j Schuldrest Rentevoet 144 144 4,00%

2008 Schuldrest Rentevoet 150 4,00%

98.896

206.922

305.818

4,72%

278.845

4,92%

98.896

207.066

305.962

4,72%

278.995

4,92%

De aflossingsverplichtingen voor 2010 bedragen € 26.849.732 waarvan € 24.289.132 aan eindaflossingen.


Roll-over lening In de leningenportefeuille zijn twee roll-over leningen opgenomen met een hoofdsom van in totaal € 10.617.000. Het vaste deel van 20% ad € 2.123.400 is opgenomen onder het lang vreemd vermogen. Het variabele "opgenomen" deel wordt gepresenteerd onder de kortlopende schulden. Ultimo 2009 is alleen het vaste deel opgenomen. Beide overeenkomsten bieden de mogelijkheid om op rentevervaldata geldbedragen op te nemen dan wel af te lossen, met inachtneming van het gestelde maximum. De variabele rente is gebaseerd op de 3 maands Euribor. Het renterisico bij één van de roll-overs is ingeperkt met een rente-instrument, een cap (5,5%) en een floor (3,5%); zie ook: niet in de balans opgenomen verplichtingen. De leningen zijn alle aangetrokken met gemeentegarantie of onder borgstelling van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw.

2009

2008

1.8.2. VERPLICHTING UIT HOOFDE VAN ONROERENDE ZAKEN VERKOCHT ONDER VOORWAARDEN Boekwaarden 1 januari

1.605

Aanpassing vergelijkende cijfers ivm stelselwijziging

1.086

1.605

1.086

Mutaties boekjaar: Verkochte woningen onder koopgarant Waardemutatie Stand per 31 december

502 521.553

17 1.605

Onder de verplichting uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden is het bedrag van de terugkoopverplichting opgenomen van de 12 woningen, die middels de constructie Koopgarant zijn verkocht. Voor de Koopgarant-regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt een terugkoopverplichting opgenomen, omdat niet alle rechten en plichten aan de koper zijn overgedragen. Een belangrijke bepaling hierbij is dat Mozaïek Wonen verplicht is de woning binnen 3 maanden terug te kopen, zodra de woning door de eigenaar aan Mozaïek Wonen aangeboden wordt. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks aangepast met 50% van de waardeontwikkeling, die bepaald wordt aan de hand van de "prijsindex bestaande koopwoningen" (bron: Kadaster en CBS). In 2009 is door een daling van de marktwaarde de verplichting met € 52.000 afgenomen. € 52.000 afgenomen.


2009

2008

1.9 KORTLOPENDE SCHULDEN 1.9.1. SCHULDEN AAN KREDIETINSTELLINGEN

Kredietfaciliteit Stand per 31 december

-

4.463

-

4.463

Mozaïek Wonen heeft een kredietfaciliteit, groot maximaal € 4.500.000. Als zekerheid is gesteld de overeenkomst van de lening u/g welke eindigt op 30 april 2011. Ultimo 2009 is geen gebruik gemaakt van de kredietfaciliteit. Daarnaast beschikt Mozaïek Wonen over twee roll-over leningen met een hoofdsom van in totaal € 10.617.000. Het variabele deel bedraagt 80% van de hoofdsom en is groot € 8.493.600. Het vaste deel van de roll-over, groot 20%, is verantwoord onder de langlopende schulden.

1.9.2. SCHULDEN AAN LEVERANCIERS

Schulden aan leveranciers Stand per 31 december

3.419 3.419

2.643 2.643

1.9.3. BELASTINGEN EN PREMIES SOCIALE VERZEKERINGEN

Omzetbelasting Loonheffing en Sociale lasten Pensioenpremies Stand per 31 december

1.245 354 113

582 331 136

1.712

1.049

1.9.4. OVERIGE SCHULDEN

Glasfonds Overige schulden Stand per 31 december

17 34

60

51

60

6.387 875 13 68 392 36

6.540 532 62 381 606 507

7.771

8.628

1.9.5. OVERLOPENDE PASSIVA

Niet vervallen rente Vooruitontvangen huren Te ontvangen facturen nieuwbouw Te ontvangen facturen wijkontwikkeling Te verrekenen service- en stookkosten Diverse transitorische posten Stand per 31 december


17 NIET IN DE BALANS OPGENOMEN VERPLICHTINGEN .

1.

Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)

In verband met door de WSW geborgde leningen wordt een obligo aangehouden ad € 10.465.000.

2.

Bodemverontreiniging

Onder het complex van 125 woningen aan het Plesmanplein is sprake van bodemverontreiniging met minerale olie en aanverwante stoffen. In het verleden is onderzocht of, en in hoeverre de verkoper van de grond hiervoor nog aansprakelijk kan worden gesteld. De kans hierop is zodanig gering, dat Mozaïek Wonen heeft afgezien van een procedure. In 2009 is een aanvullend onderzoek uitgevoerd, om de situatie opnieuw te bezien. De kosten van de sanering worden op basis van dit onderzoek geschat op minimaal € 1,1 mln. Ondanks dat er sprake is van ernstige bodemvervuiling, waarbij sprake is van meer dan 25 m³ verontreinigde grond en 100 m³ verontreinigd grondwater, wordt de sanering niet als spoedeisend beoordeeld. De omvang van de bodemverontreiniging is in de afgelopen jaren ongeveer gelijk gebleven en het verspreidingsgevaar is beperkt. Doordat de luchtkwaliteit in de kruipruimten nauwelijks beïnvloed wordt door uitdamping van vluchtige organische componenten zijn de risico’s voor de omwonenden beperkt en kan Mozaïek Wonen volstaan met het monitoren van de verontreiniging.

3. Financiële instrumenten Mozaïek Wonen heeft ter afdekking van renterisico’s rente-instrumenten ingezet. Het betreft een collar (cap en floor), in relatie tot een hoofdsom van € 7.117.000; looptijd tot 1 augustus 2014; rente begrensd tot op 5,5 % (cap) respectievelijk 3,5 % (floor); gebaseerd op 3 maands Euribor, welke is afgesloten met de Fortis Bank Nederland.De cap heeft een positieve marktwaarde van € 21.000 en de floor heeft een negatieve waarde van € 460.000, rekening houdend met de 3 maands Euribor per 31 december 2009. In totaal is de marktwaarde van de collar € 439.000 negatief.

4. Aangegane verplichtingen In overeenstemming met artikel 2:381 BW dient vermeld te worden tot welke belangrijke, financiële verplichtingen Mozaïek Wonen voor een aantal toekomstige jaren is verbonden. Hieronder volgt een uiteenzetting van de verplichtingen die met derden zijn aangegaan per 31 december 2009: • Nieuwbouw van woningen: € 53.510.000 • Aankopen: perceel aan de Lethmaetstraat 47a te Gouda € 1.531.600 • Leasecontracten voor kopieerapparaten en printers: € 45.000 Ultimo 2009 heeft Mozaïek Wonen geen overeenkomsten van geldleningen afgesloten met een stortingsdatum na 31 december 2009.

5. Achtervangovereenkomst Mozaïek Wonen heeft met Ontwikkelingsmaatschappij Bolwerk B.V. een achtervangovereenkomst afgesloten voor de ontwikkeling van 28 koopwoningen. De ontwikkelingsmaatschappij zal in eerste aanleg de woningen voor koop in de markt zetten. Mozaïek Wonen staat garant voor de afname van de resterende woningen van de ontwikkelingsmaatschappij voor maximaal € 5.600.000, indien de ontwikkelingsmaatschappij er niet in slaagt, om uiterlijk negen maanden na de datum waarop de verkoop gestart is, minimaal 14 van de 20 woningen in Hofgebouw Oost en 6 van de 8 woningen in Hofgebouw West te verkopen.

6. Bankgaranties Mozaïek Wonen heeft op 10 juni 2009 een bankgarantie ad € 75.000 afgeven aan de gemeente Bodegraven voor het projet Vromade. Deze garantie is geldig tot 1 januari 2013.


18. TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING (bedragen x € 1.000) 2009

2008

BEDRIJFSOPBRENGSTEN:

2.3.1. HUUROPBRENGSTEN

Te ontvangen netto-huur woningen en woongebouwen Te ontvangen netto-huur niet zijnde woningen Af: Huurderving wegens leegstand woningen en woongebouwen wegens leegstand niet zijnde woningen

Totaal huuropbrengsten

43.933 937 44.870 2213926044.610

42.893 636 43.529 2852831343.216

Onderstaande tabel geeft inzicht in opbouw van de huuropbrengsten van 2009

1. Jaarhuur op basis van december 2008 = 12x maandhuur 2. Huuraanpassing per 1 juli 2009 (gemiddeld %= 2,3%) 3. Nieuwbouw/aankoop 4. Sloop 5. Toevoegingen in boekjaar 2009 als gevolg van verbeteringen Toevoegingen in boekjaar 2009 als gevolg van huurharmonisatie 6. Af: verkopen 7. Overige redenen 8. Jaarhuursom 2009

44.131 506 332 427 85 1773044.870

2.3.2. VERGOEDINGEN

Te ontvangen vergoedingen: Leveringen en diensten Duurzame installatie Overige zaken Serviceabonnement Vergoedingsderving wegens leegstand Subtotaal Te verrekenen met de huurders Totaal vergoedingen

2.668 26 61 106 22.859 3122.547

2.566 113 102 12.780 3002.480


2009

2008

65

82

65

82

2.3.3. OVERHEIDSBIJDRAGEN

Overige rijksbijdragen (MIVA-aanpassingen) Totaal overheidsbijdragen

De "overige rijksbijdragen" betreffen de ontvangen subsidie van de gemeente Gouda in verband met de aanpassing van woningen voor minder valide bewoners. De gemeente Bodegraven heeft een aantal vergoedingen afgekocht. De extra eenmalige opbrengst in 2008 in verband hiermee bedroeg € 12.000.

2.3.4. VERKOOP ONROERENDE GOEDEREN

Opbrengst verkopen opgeleverde nieuwbouw koopwoningen

-

Opbrengst verkopen bestaand bezit

8.406

Af: Verkoopkosten bestaand bezit Af: Huurderving te verkopen woningen bestaand bezit

193103-

140 10.709 163127-

Verkoopresultaat bestaand bezit

8.110

10.419

Totaal verkoopopbrengst

8.110

10.559

In onderstaande tabel worden de verkopen 2009 nader gespecificeerd: Aantal eenheden Woningen Gouda Woningen Bodegraven Bedrijfspanden Gouda Totaal aantal verkochte eenheden

Gemiddelde verkoopprijs

Opbrengst verkopen

36 4 1

179 244 995

6.436 975 995

41

205

8.406


2009

2008

348

339

348

339

2.3.5. GEACTIVEERDE PRODUCTIE T.B.V. HET EIGEN BEDRIJF

Toegerekende interne projecturen Totaal geactiveerde productie t.b.v. het eigen bedrijf

Onder de geactiveerde productie worden de uren van de afdeling projectontwikkeling verantwoord. Deze uren zijn toegerekend aan de verschillende projecten in uitvoering of in voorbereiding.

2.3.6. OVERIGE BEDRIJFSOPBRENGSTEN

Vergoedingen beheer voor derden Overige bedrijfsopbrengsten

469 253

440 478

Totaal overige bedrijfsopbrengsten

722

918

35 40 66 16 11 27 42 16

37 75 66 14 9 22 155 73 27

253

478

Onder overige bedrijfsopbrengsten is o.m. verantwoord:

Vergoeding woningnet Vergoeding zendmasten Vergoeding servicekosten Vergoeding administratiekosten WVG Entreegeld service- en rioleringsabonnement Vergoeding urgentieaanvragen en 1e verhuurnota Huismeesters Prijsverschil voorraad magazijn WOB Diversen

-


BEDRIJFSLASTEN:

2009

2008

Afschrijving onroerende zaken in exploitatie: Leveringen en diensten Ten dienste van de exploitatie

30 643

14 437

Totaal afschrijvingen

673

451

2.3.7. AFSCHRIJVINGEN OP (IM)MATERIELE VASTE ACTIVA

De woningen en niet zijnde woningen in exploitatie worden gewaardeerd tegen actuele waarde. Als gevolg hiervan vinden er voor dit deel geen afschrijvingen plaats.

2.3.8. OVERIGE WAARDEVERANDERING OP (IM)MATERIELE VASTE ACTIVA

Waardeveranderingen Totaal ov. waardeverandering op (im)mat.vaste activa

14.320

5.789

14.320

5.789

Specificatie waardeveranderingen:

Westerkade/Snoystraat Rode Dorp Thijssenlaan WC Bloemendaal Waterhoen Vromade Graafse Waard Boslocatie Oud Goverwelle Westeinde Weideveld Het Baken

Gouda Gouda Gouda Gouda Bodegraven Bodegraven Bodegraven Moordrecht Gouda Moordrecht Bodegraven Gouda

3.221 2791.048 211272.272 19 2.483 1.934 232 3.748 21014.320

De waardeveranderingen betreffen de verwachte verliezen op nieuwbouwprojecten gebaseerd op investeringscalculaties. Voor 2009 is € 14.957.000 aan verliezen gedoteerd aan de voorziening onrendabele investeringen. Voor vier projecten valt het verlies naar verwachting lager uit dan verwacht. Hiervoor is een bedrag van € 637.000 teruggenomen. 2.3.9.ERFPACHT

Westerkade/Snoystraat Vorstmanstraat Overige complexen Totaal erfpacht

66 6 3

60 6 3

75

69


2009

2008

5.973 72-

5.553 105-

5.901

5.448

2.3.10. LONEN EN SALARISSEN

Bruto salarissen (incl. gratificaties) Ontvangen ziekengelden Totaal lonen en salarissen

De feitelijke bezetting bedroeg voor 2009 114,8 fte, waarvan 2 fte voor bestuurders. Onder de lonen en salarissen is voor € 236.000 aan vergoedingen aan bestuurders verantwoord.

2.3.11. SOCIALE LASTEN

Sociale lasten Totaal

710

680

710

680

Onder de sociale lasten is voor € 8.800 aan betaalde sociale lasten voor bestuurders verantwoord.

2.3.12. PENSIOENLASTEN

Pensioenlasten Totaal

1.173

1.022

1.173

1.022

Onder de pensioenen is voor € 58.000 aan betaalde pensioenpremies voor bestuurders verantwoord.

2.3.13. LASTEN ONDERHOUD

Meldingsonderhoud Mutatieonderhoud Preventief onderhoud Meldingsonderhoud leefbaarheid Serviceabonnement Schade

2.085 1.250 1.134 103 66 43

2.655 1.929 1.127 5 120 62

4.681

5.898

Planmatig onderhoud (cyclisch) Planmatig onderhoud leefbaarheid

6.817 1.010

6.360 903

Totaal onderhoudsuitgaven (cyclisch)

7.827

7.263

1.126-

1.138-

Totaal onderhoudsuitgaven (niet cyclisch)

Kosten werkapparaat eigen dienst Totaal kosten werk derden en groot materiaal, incl. kosten werkapparaat eigen dienst

11.382

12.023


2009

2008

2.3.14. BIJZONDERE WAARDEVERANDERING VAN VLOTTENDE ACTIVA

Verwacht verlies op project koopwoningen Wachtelstraat Verwacht verlies op project koopwoningen Weideveld Totaal bijz. waardeverandering van vlottende activa

94 695

1.409

789

1.409

Het project Weideveld betreft een (combinatie) project van huur- en koopwoningen, waarbij de koopwoningen volgens afspraak met de gemeente Bodegraven verkocht worden als sociale koopwoning. De verkoop vindt plaats onder Koopgarant uitgaande van een korting van 15% van de marktwaarde. Als gevolg hiervan wordt een verlies geleden van € 695.000 waarvoor, ten laste van het resultaat, een dotatie is gedaan aan de voorziening onrendabele investeringen.

2.3.15. OVERIGE BEDRIJFSLASTEN

Beheerkosten Overige personeelskosten Huisvestingskosten Bestuurskosten Algemene beheer- en administratiekosten

2.254 229 108 1.797

943 251 84 1.862

Subtotaal beheerskosten

4.388

3.140

Heffingen Belastingen Verzekeringen Contributie landelijke federatie Vogelaar heffing Huurdersverenigingen Subtotaal heffingen

2.770 148 74 454 73 3.519

2.657 142 66 470 77 3.412

Overige bedrijfslasten Kosten leveringen en diensten inzake service- en stookkosten Kosten projectontwikkeling Overige voorzieningen Diverse bedrijfslasten Subtotaal overige bedrijfslasten

2.383 1.317 95 580 4.375

2.260 2.928 86 640 5.914

12.282

12.466

Totaal overige bedrijfslasten

De stijging van de overige personeelskosten wordt veroorzaakt door het ingezette traject van reorganisatie dat van start is gegaan in 2009. In dat verband is een voorziening gevormd, groot € 1,25 mln, dat benodigd is om de kosten voor het optimaliseren van de organisatiestructuur, externe advieskosten en de consequenties uit het sociaal plan te dekken.


2009

2008

In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht.

Controle van de jaarrekening huidig boekjaar Controle van de jaarrekening voorgaand boekjaar Fiscale advieswerkzaamheden Overige advieswerkzaamheden

19 29 19 52

24 25 3 3

119

55

Bovenstaande honoraria betreffen uitsluitend de werkzaamheden die bij de Stichting en de in de consolidatie betrokken maatschappijen zijn uitgevoerd door accountantsorganisaties en externe accountants zoals bedoeld in art. 1 lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties).

Specificatie kosten projectontwikkeling:

Afwaardering investeringen projecten oriëntatie- / initiatieffase Afwaardering op te herontwikkelen aankopen Afgeboekte oude plankosten of stopgezette projecten Algemene projectkosten Bijdrage gemeente Gouda (wijkontwikkeling)

440 615 195 67

346 1.378 916 172 115

1.317

2.927

Projecten worden geactiveerd indien het waarschijnlijk is dat toekomstige economische voordelen naar Mozaïek Wonen zullen toevloeien en dat vervaardigingsprijs op betrouwbare wijze kan worden vastgesteld. Voor de projecten in de initiatief- of oriëntatiefase is het onduidelijk of deze doorgang zullen vinden. Daarom worden deze uitgaven, voor 2009 € 440.000, ten laste van het resultaat gebracht. De afgeboekte oude plankosten, groot € 615.000 hebben bijna volledig betrekking op het project Rode Dorp.

Specificatie overige voorzieningen

Dubieuze debiteuren Verplichting uitgestelde beloningen Verplichting vakantiedagen

146 465-

20 42 24

95

86


2009

2008

Rente financiele vaste activa: Toegerekende rente Rente op BWS vordering Rente op beleggingen

35 25 685

47 637

Rente op vorderingen: Rente op overige vorderingen Rente op uitgezette middelen

4 123

15 142

Totaal rentebaten

872

841

Rente langlopende schulden: Rente leningen overheid Rente leningen kredietinstellingen Rente op rente-instrumenten Egalisatie geactiveerde rente

6 13.825 231 78

6 13.553 104 78

Rente kortlopende schulden: Rente overige schulden kort Financieringskosten geldleningen

14 17

2.3.16 RENTEBATEN EN RENTELASTEN RENTEBATEN

RENTELASTEN

Totaal rentelasten

14.171

6 13.747


2009

2008

381 2241.200218

360 217 2.781 517-

2.3.17 BELASTINGEN

Actieve belastinglatentie carry forward Actieve/Passieve latentie nieuwbouw Actieve/Passieve latentie geplande verkopen Actieve/Passieve latentie waardering geldleningen

Totaal belastingen

825-

2.841

Het bedrag dat door middel van carry forward van het fiscale verlies in de toekomst kan worden verrekend, is als volgt bepaald: Resultaat voor belastingen Bijzondere waardeverminderingen Overige waardeveranderingen Fiscale boekwaarde verkopen Fiscaal aftrekbare onderhoudslasten Heffingsbijdrage Centraal Fonds Afschrijvingen Vrijval agio leningen Overige tijdelijke en permanente verschillen Totaal tijdelijke en permanente verschillen Subtotaal

-4.202 789 14.320 6.1464.752454 642847 234.847 645

Dotatie resultaat op verkopen aan herinvesteringsreserve

2.150-

Grondslag belastingheffing vennootschapsbelasting

1.505-

Dit verlies kan naar verwachting in 2011 worden gecompenseerd met de fiscale winst. Rekening houdend met het huidige belastingtarief van 25,5 % levert dit een actieve belastinglatentie op van nominaal € 398.000 met een contante waarde van € 381.000. De latenties op nieuwbouw,geplande verkopen en geldleningen zijn ontstaan door het verschil in waardering tussen bedrijfseconomische en fiscale grondslagen.


2009

2008

123 26-

6.8758

97

6.867-

2.3.19 MUTATIE ACTUELE WAARDE

Mutatie actuele waarde woningen in exploitatie Mutatie actuele waarde verkopen onder voorwaarden Totaal mutatie actuele waarde

Toelichting mutatie actuele waarde woningen in exploitatie Mutatie actuele waarde Investeringen historische kostprijs bestaand bezit Investeringen wegens overboekingen Investeringen historische kostprijs nieuwbouw Investeringen historische kostprijs aankopen Investeringen historische kostprijs projecten in ontwikkeling Onrendabel deel nieuwbouw/aankopen

32.079 14.5165.3003.78911.127618 2.158 123

16.819 7.07318.2793.4755.133 6.875-

Mutatie actuele waarde woningen verkocht onder voorwaarden De mutatie actuele waarde van woningen verkocht onder voorwaarden wordt gevormd door 50% van de waardeontwikkeling van de woningen die onder Koopgarant verkocht zijn. Op het moment van terugkoop door Mozaïek Wonen deelt de verkopende partij voor 50% mee in de waardeontwikkeling, welke is afgeleid van de jaarlijkse "prijsindex bestaande woningen" gepubliceerd door het Kadaster en het CBS. In 2009 is de marktwaarde met € 26.000 afgenomen.

JAARRESULTAAT

4.930-

1.305


19. GECONSOLIDEERDE KENGETALLEN 2009 1 Aantal verhuur eenheden in exploitatie: - woningen - eenheden in verzorgingshuizen - overige wooneenheden - standplaatsen - Woonwagens - garages / bergingen - bedrijfsruimten / winkels - maatschappelijk vastgoed - overig bezit - bijzondere woongebouwen totaal

8.554 0 67 10 1 189 36 36 5 0 8.898

2 Personeel: - aantal medewerkers - aantal formatieplaatsen

136 116,7

3 Winst- & Verliesrekening en Balans(x € 1.000) - huren - jaarresultaat - eigen vermogen - voorzieningen - netto werkkapitaal

44.610 -4.930 173.154 19.482 -3.105

4 Verhuur - % gem. jaarlijkse huuraanpassing - gem. (kale) huurprijs woning p/m ultimo 2008 - aantal verhuringen - goedkope voorraad - betaalbare woningen - duurdere woningen

2,28% 423 535 1.485 6.158 911

5 Huurincasso - huurachterstand in % van de jaarhuur actieve contracten niet-actieve conracten

1,09% 0,58%

6 Onderhoud (x € 1.000) - dagelijks onderhoud - planmatig/groot onderhoud 7 Financien - solvabiliteit ( EV/TV ) - liquiditeit - rentabiliteit eigen vermogen - rentabiliteit totaal vermogen - gemiddelde rentekostenvoet - interest coverage ratio - direct rendement op verhuur - indirect rendement op verhuur

5.898 7.263

33,75% 0,76 -2,85% 1,77% 4,72% 1,31 3,77% 0,02%



20. DE ENKELVOUDIGE BALANS (na resultaatbestemming) ACTIVA

Ref.

BALANS PER (x € 1.000) 31-12-2009

(x € 1.000) 31-12-2008

VASTE ACTIVA MATERIELE VASTE ACTIVA

1.1

- (On)roerende zaken in exploitatie - (On)roerende zaken verkocht onder voorwaarden - (On)roerende zaken in ontwikkeling - (On)roerende zaken ten dienste van de exploitatie

1.1.1 1.1.2 1.1.3 1.1.4

Totaal materiële vaste activa

FINANCIELE VASTE ACTIVA

1.2

- Te vorderen BWS-subsidies - Deelnemingen - Leningen u/g - Belastinglatentie - Overige

1.2.1 1.2.2 1.2.3 1.2.4 1.2.5

Totaal financiële vaste activa Totaal vaste activa

477.687 1.535 2.645 8.820

445.156 1.613 11.965 9.142

490.687

467.876

352 931 9.961 2.016 240

431 18 26.008 2.841 184

13.500

29.482

504.187

497.358

206 2.226

235 1.083

VLOTTENDE ACTIVA

VOORRADEN

1.3

- Voorraad materialen - Voorraad onderhanden werk

1.3.1 1.3.2

VORDERINGEN

1.4

- Huurdebiteuren - Gemeenten - Vorderingen op groepsmaatschappijen - Overige vorderingen - Overlopende activa

1.4.1 1.4.2 1.4.3 1.4.4 1.4.5

562 72 3 2.388 426

488 227 866 1.753 1.537

LIQUIDE MIDDELEN

1.5

3.034

689

8.917

6.878

513.104

504.236

Totaal vlottende activa TOTAAL


PASSIVA

Ref.

EIGEN VERMOGEN

1.6

- Overige reserves

1.6.1

BALANS PER (x € 1.000) 31-12-2009

(x € 1.000) 31-12-2008

173.154

178.084

173.154

178.084

17.871 1.611

10.928 412

19.482

11.340

- Leningen overheid en kredietinstellingen 1.8.1 - Verplichting uit hoofde van onroerende zaken verkocht 1.8.2 onder voorwaarden

305.962 1.553

278.994 1.605

Totaal vreemd vermogen

307.515

280.599

3.419 1.712 51 7.771

4.463 2.643 1.053 17.365 61 8.628

12.953

34.213

513.104

504.236

Totaal eigen vermogen

VOORZIENINGEN

1.7

- Voorziening onrendabele investeringen - Overige voorzieningen

1.7.1 1.7.2

Totaal voorzieningen

LANGLOPENDE SCHULDEN

1.8

KORTLOPENDE SCHULDEN

1.9

- Schulden aan kredietinstellingen - Schulden aan leveranciers - Belastingen en premies sociale verzekering - Schulden aan groepsmaatschappijen - Overige schulden - Overlopende passiva

1.9.1 1.9.2 1.9.3 1.9.4 1.9.5 1.9.6

Totaal kortlopende schulden

TOTAAL


21.

WINST- EN VERLIESREKENING Bedagen x € 1.000,Ref.

Jaarrekening 2009

Begroting 2009

Jaarrekening 2008

BEDRIJFSOPBRENGSTEN - Huren - Vergoedingen - Overheidsbijdragen - Verkoop onroerende goederen - Geactiveerde productie t.b.v. eigen bedrijf - Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten

2.3.1 2.3.2 2.3.3 2.3.4 2.3.5 2.3.6

44.120 2.547 65 8.110 348 864 56.054

44.705 2.826 67 8.465 540 859 57.462

42.567 2.480 82 10.559 339 1.106 57.133

2.3.7

673

565

451

2.3.8 2.3.9 2.3.10 2.3.11 2.3.12 2.3.13

14.320 9 5.901 710 1.173 11.360

7.845 41 5.988 657 1.085 13.314

5.789 9 5.448 680 1.022 11.975

2.3.14 2.3.15

789 13.689 48.624

993 11.682 42.170

1.409 12.336 39.119

7.430

15.292

18.014

1.719 14.171

758 14.427

1.953 13.747

-5.022

1.623

6.220

BEDRIJFSLASTEN - Afschrijvingen op immateriele en materiele vaste activa - Overige waardeveranderingen immateriele en materiele vaste activa - Erfpacht - Lonen en salarissen - Sociale lasten - Pensioen lasten - Lasten onderhoud - Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa - Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten Saldo - Rentebaten - Rentelasten

2.3.16 2.3.16

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening vóór belastingen Belastingen

2.3.17

-825

-774

2.841

Resultaat deelnemingen

2.3.18

478

0

-890

-5.369

849

8.172

439

-8.935

-6.867

-4.930

-8.086

1.305

Resultaat na belastingen vóór mutatie actuele waarde materiële vaste activa Mutatie actuele waarde

JAARRESULTAAT

2.3.19


22. KASSTROOMOVERZICHT ENKELVOUDIG 2009 (x € 1.000)

2008 (x € 1.000)

Huur Vergoedingen Overheidsbijdragen Overige bedrijfsopbrengsten Totaal ontvangsten

44.120 2.547 65 864 47.596

42.567 2.480 82 1.066 46.195

Erfpacht Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudsuitgaven Overige bedrijfslasten Totaal uitgaven

95.9017101.17311.36010.02329.176-

95.4486801.02211.97510.79229.926-

Kasstroom uit bedrijfsoperaties

18.420

16.269

Renteontvangsten Te betalen rente Te betalen vennootschapsbelasting Subtotaal rente en belastingen

1.035 14.09392813.986-

1.315 13.66994713.301-

4.434

2.968

8.406 10.9998.04010.4181.831677296-

10.709 2.862 10.99813.3436.3957861.973290-

Kasstroom uit operationele activiteiten Verkoopontvangsten bestaand bezit Verkoopontvangsten nieuwbouw koop Investeringen nieuwbouw huur Investeringen in woningverbeteringen Investeringen in aankopen Investering nieuwbouw koop Investering activa ten dienste van exploitatie Verkoopkosten Investeringen in financiële vaste activa

739-

368

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

24.594-

19.846-

Aflossingen leningen o/g Opnemen roll-over of kredietfaciliteit Nieuwe leningen o/g Kasstroom uit financieringsactiviteiten

23.0324.46350.000 22.505

17.5354.463 25.000 11.928

Netto kasstroom

2.345

4.950-

Stand liquide middelen begin jaar Netto kasstroom Stand liquide middelen eind jaar

689 2.345 3.034

5.639 4.950689


23. TOELICHTING OP DE ENKELVOUDIGE BALANS EN WINST- EN VERLIESREKENING

De waarderingsgrondslagen voor de enkelvoudige jaarrekening van Mozaïek Wonen zijn gelijk aan die in de geconsolideerde jaarrekening, met uitzondering van de post Deelnemingen in de enkelvoudige balans. De deelnemingen bestaan uit de Mozaïek Wonen Projecten BV en de Ontwikkelingsmaatschappij Binnenstad Gouda B.V. (OMB). Mozaïek Wonen Projecten BV is een 100% dochter van Stichting Mozaïek Wonen. De directie van de stichting vormt het bestuur van de BV. Er is derhalve sprake van invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid van de BV. De Ontwikkelingsmaatschappij Binnenstad Gouda BV is opgericht op 14 februari 2008. De aandeelhouders zijn Mozaïek Wonen en de gemeente Gouda, ieder voor 50 % van de aandelen en er is sprake van gelijkwaardigheid in zeggenschap. De resultaatbepaling van de deelnemingen vindt plaat conform wettelijke vereisten op basis van de vermogensmutatie methode. Bij het bepalen van de nettovermogenswaarde van de deelneming zijn de waarderingsgrondslagen van Mozaïek Wonen als uitgangspunt genomen. Indien de waardering van de deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt de deelneming op nihil gewaardeerd. Het verloop van de Deelnemingen in de Mozaïek Wonen zien er als volgt uit: Projecten BV Saldo per 1 januari 2009

-

Mutaties: Storting aandelenkapitaal Aandeel in het resultaat van de deelneming

-

Saldo per 31 december 2009

OMB

Totaal 18

18

940 45-

18

913

In 2009 zijn 171 woningen door de Mozaïek Wonen Projecten BV terug overgedragen aan Mozaïek Wonen. De activiteiten binnen de Mozaïek Wonen Projecten BV zijn beëindigd en de onderlinge vorderingen en schulden zijn kwijtgescholden. De nettovermogenswaarde Mozaïek Wonen Projecten BV bedraagt na kwijtschelding van de onderlinge vorderingen en schulden € 18.000, gelijk aan het geplaatste en gestorte aandelenkapitaal. In 2009 heeft er een aanvullende storting plaatsgevonden in het aandelenkapitaal van de Ontwikkelingsmaatschappij Binnenstad (OMB), groot € 940.000, nadat bij de oprichting in 2008 reeds € 60.000 gestort was. Het resultaat van de OMB over 2009 was € 45.000 negatief en is in mindering gebracht op de deelneming.

1.3. VOORRADEN De stand van de voorraad onderhanden werk is ultimo 2009 € 394.000 lager in vergelijking tot de

18 940 27931


geconsolideerde balans. Dit wordt veroorzaakt door de aankoop van 11 panden door de Ontwikkelingsmaatschappij Binnenstad B.V. tezamen met de bestede voorbereidingsinvesteringen. Na renovatie zullen de panden verkocht worden.

1.4. VORDERINGEN De stand van de vorderingen is ultimo 2009 € 10.000 lager in vergelijking tot de geconsolideerde balans. Enerzijds wordt dit veroorzaakt door een vordering van Mozaïek Wonen op de Ontwikkelingsmaatschappij Binnenstad groot € 3.000. Anderzijds heeft de Ontwikkelingsmaatschappij een vordering op de Belastingdienst groot € 13.000.

1.5. LIQUIDE MIDDELEN De stand van de liquide middelen is ultimo 2009 € 527.000 lager in vergelijking tot de geconsolideerde balans, wat veroorzaakt wordt door het bankrekeningsaldo ultimo 2009 van Mozaïek Wonen Projecten BV, groot € 18.000 en van de Ontwikkelingsmaatschappij Binnenstad Gouda BV, groot € 509.000. De waarderingsgrondslagen voor de enkelvoudige jaarrekening van Mozaïek Wonen zijn gelijk aan die in de geconsolideerde jaarrekening. Hieronder volgt een toelichting op de posten in de winsten verliesrekening indien de bedragen substantieel afwijken van de bedragen op die posten in de geconsolideerde jaarrekening.

2.3.1 HUREN De stand van de huren is ultimo 2009 € 490.000 lager in vergelijking tot de geconsolideerde winsten verliesrekening, wat veroorzaakt wordt door de huuropbrengsten van de woningen, die tot en met 31 december 2009 in bezit waren van Mozaïek Wonen Projecten BV.

2.3.6 OVERIGE BEDRIJFSOPBRENGSTEN De stand van de overige bedrijfsopbrengsten is ultimo 2009 € 142.000 hoger in vergelijking tot de geconsolideerde winsten verliesrekening. Dit wordt veroorzaakt door de beheervergoeding van € 137.000 die Mozaïek Wonen in rekening heeft gebracht aan Mozaïek Wonen Projecten BV. Daarnaast is aan de Ontwikkelingsmaatschappij Binnenstad Gouda BV € 5.000 in rekening gebracht voor verrichte werkzaamheden.

2.3.9 ERFPACHT De erfpacht is ultimo 2009 € 66.000 lager in vergelijking tot de geconsolideerde winsten verliesrekening, wat veroorzaakt wordt door de erfpacht canon welke berust op de WesterkadeSnoystraat. De woningen van de Westerkade-Snoystraat maakten tot en met 31 december 2009 onderdeel uit van het bezit van Mozaïek Wonen Projecten BV.


2.3.13 LASTEN ONDERHOUD De lasten onderhoud zijn ultimo 2009 € 22.000,- lager in vergelijking tot de geconsolideerde winsten verliesrekening, wat veroorzaakt wordt door de onderhoudslasten aan de woningen welke in 2009 in bezit waren van Mozaïek Wonen Projecten BV.

2.3.15 OVERIGE BEDRIJFSLASTEN De stand van de overige bedrijfslasten is ultimo 2009 € 1.407.000 lager in vergelijking met de geconsolideerde winsten verliesrekening. Als gevolg van het beëindigen van de activiteiten binnen Mozaïek Wonen Projecten BV, is de rekening courantverhouding tussen Mozaïek Wonen en Mozaïek Wonen Projecten BV ultimo 2009 kwijtgescholden. Ultimo 2009 was de vordering van Mozaïek Wonen op Mozaïek Wonen Projecten BV groot € 1.602.000, welke ten laste van het jaarresultaat van Mozaïek Wonen gebracht. De overige verschillen worden gevormd door de belastingen, verzekeringen en overige bedrijfslasten van Mozaïek Wonen Projecten BV en de Ontwikkelingsmaatschappij Binnenstad Gouda voor respectievelijk € 154.000 en € 41.000. 2.3.16 RENTEBATEN De rentebaten zijn ultimo 2009 € 847.000 hoger in vergelijking tot de geconsolideerde winsten verliesrekening. Het betreft hier de rente welke Mozaïek Wonen in rekening heeft gebracht aan Mozaïek Wonen Projecten BV.

2.3.18 RESULTAAT DEELNEMINGEN De verliezen van de deelnemingen zijn opgenomen onder het resultaat deelnemingen. In de geconsolideerde winsten verliesrekening komt dit resultaat niet voor. Op basis van de nettovermogenswaarde heeft de Mozaïek Wonen Projecten BV een positief jaarresultaat behaald groot € 523.000. Dit positieve resultaat wordt met name veroorzaakt door de kwijtschelding van de rekening courantverhouding tussen Mozaïek Wonen en Mozaïek Wonen Projecten BV. De Ontwikkelingsmaatschappij Binnenstad Gouda BV heeft een negatief jaarresultaat behaald, groot € 45.000.

2.3.18 MUTATIE ACTUELE WAARDE De mutatie actuele waarde is ultimo 2009 € 342.000,- hoger in vergelijking tot de geconsolideerde winsten verliesrekening. Per 31 december 2009 zijn alle woningen door Mozaïek Wonen Projecten BV terugovergedragen aan Mozaïek Wonen. Hierdoor daalt de bedrijfswaarde van Mozaïek Wonen Projecten BV met € 342.000.


24. ENKELVOUDIG KENGETALLEN 2009 1 Aantal verhuur eenheden in exploitatie: - woningen - eenheden in verzorgingshuizen - overige wooneenheden - standplaatsen - Woonwagens - garages / bergingen - bedrijfsruimten / winkels - maatschappelijk vastgoed - overig bezit - bijzondere woongebouwen totaal

8.548 0 67 10 1 189 31 36 5 0 8.887

2 Personeel: - aantal medewerkers - aantal formatieplaatsen

136 116,7

3 Winst- & Verliesrekening en Balans(x € 1.000) - huren - jaarresultaat - eigen vermogen - voorzieningen - netto werkkapitaal

44.120 -4.930 173.154 19.482 -4.036

4 Verhuur - % gem. jaarlijkse huuraanpassing - gem. (kale) huurprijs woning p/m ultimo 2008 - aantal verhuringen - goedkope voorraad - betaalbare woningen - duurdere woningen

2,28% 423 535 1.485 6.152 911

5 Huurincasso - huurachterstand in % van de jaarhuur actieve contracten niet-actieve conracten

1,10% 0,59%

6 Onderhoud (x € 1.000) - dagelijks onderhoud - planmatig/groot onderhoud 7 Financien - solvabiliteit ( EV/TV ) - liquiditeit - rentabiliteit eigen vermogen - rentabiliteit totaal vermogen - gemiddelde rentekostenvoet - interest coverage ratio - direct rendement op verhuur - indirect rendement op verhuur

4.659 7.827

33,75% 0,69 -2,85% 1,45% 4,72% 1,32 3,40% 0,10%


25. OVERIGE GEGEVENS 25.1 Statutaire resultaatbestemming De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door de raad van commissarissen reeds in de jaarrekening verwerkt. Het resultaat na belastingen is toegevoegd aan de overige reserves.


Deel 3: Verklaringen 26

Verklaring van het bestuur en van de RvC

27

Mededeling van de accountant

28

Accountantsverklaring



27

Mededeling over het volkshuisvestingsverslag

Bijgevoegd is het door Ernst & Young Accountants LLP afgegeven rapport van bevindingen met betrekking tot dit volkshuisvestingsverslag. Het betreft de verklaring als bedoeld in artikel 29 lid 1sub b van het Besluit beheer sociale-huursector.





28. Accountantsverklaring Bijgevoegd is de door Ernst & Young Accountants LLP afgegeven accountantsverklaring met betrekking tot de jaarrekening.



(Versie 4.0 -Goedgekeurd door de RvC op 20 mei 2010) (Versie Vastgesteld door de directie op 20 mei 2010))

Recommend Documents