Convenant Rijk – Vastgoed Belang (Bestuurdersakkoord) De ondergetekenden: 1. De Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, mevrouw Sybilla M. Dekker, handelend als bestuursorgaan, hierna te noemen “de Minister”; 2. Vastgoed Belang, Nederlandse Vereniging van Beleggers en Eigenaren, statutair gevestigd te Amsterdam, te dezen vertegenwoordigd door de heren dr. D.K.J. Tommel en mr. J.H. Gisolf, hierna te noemen “Vastgoed Belang”; In aanmerking nemende a. dat partijen erkennen dat ieder een eigen verantwoordelijkheid en eigen doelstellingen heeft, hetgeen ondermeer impliceert dat het vermelden in dit convenant van uitgangspunten van een partij niet inhoudt dat de andere partij zich hieraan committeert; b. dat het de uitsluitende bevoegdheid van de regering en de Staten-Generaal is om wet- en regelgeving tot stand te brengen; c. dat partijen derhalve geen afspraken kunnen maken die die uitsluitende bevoegdheid niet respecteren d. dat Vastgoed Belang voor haar leden –mensen en ondernemingen die beleggen in vastgoed- streeft naar verbetering van het netto direct rendement uit verhuur van woonruimte; e. dat Vastgoed Belang de belangenbehartiging in een sociale context plaatst. Huurders worden als klanten gezien en hebben recht op kwaliteit; f. dat Vastgoed Belang zich actief en op velerlei wijze wil inzetten voor het onder haar leden bevorderen van onder meer investeringen in het wonen. Vastgoed Belang wil daarvoor een tegemoetkoming in de kosten; g. dat Vastgoed Belang bij brief van 13 januari 2004 heeft aangegeven over een breed scala van onderwerpen afspraken te willen maken, mogelijk in de vorm van een geactualiseerd Nationaal Akkoord Wonen; h. dat Vastgoed Belang er aan hecht dat er procedureafspraken in de tijd komen – een zogenoemd afsprakenkader - waarin over een aantal onderwerpen, die niet direct te maken hebben met huurprijsbeleid, nadere afspraken worden gemaakt. Het gaat er daarbij om: o dat de betrokkenheid van verhuurders en hun organisatie(s) bij de formulering van de lokale en/of regionale woonopgave en de betrokkenheid - in een vroeg stadium - van eigenaren/bewoners en verhuurders en hun organisaties bij de planontwikkeling in de stedelijke herstructurering, wordt verankerd in de wet- en regelgeving; o dat een bredere invulling wordt gegeven aan het begrip particulier opdrachtgeverschap en aan het op lokaal niveau beschikbaar komen van bouwkavels voor ontwikkeling door niet-institutionele partijen in casu particulieren, opdat deze partijen een risiconemende rol kunnen spelen in de ontwikkeling van projecten, waarbij belangstellende kopers/medeontwikkelaars nadrukkelijk worden betrokken; 15-04-04
1
o dat bij verkoop van appartementen na splitsing de verkoopopbrengst niet meer wordt belast in box 1, althans voor niet-actieve beleggers. Dat particuliere beleggers in staat worden gesteld complexen huurwoningen te verwerven tegen dezelfde voorwaarden als corporaties en dat met de liberalisering van de Huisvestingswet woningsplitsing niet door gemeenten belemmerd wordt (geen hindermacht); o dat met relevante partijen een studie wordt verricht naar ketenmanagement in de volkshuisvesting; o dat Vastgoed Belang wordt gefaciliteerd voor de informatievoorziening en eventuele begeleiding naar en van gemeenten en beleggers met betrekking tot voorzieningen voor zorgbehoevenden; o dat het initiatief van Vastgoed Belang, VEH, VVE-Belang, SvN, NHG, NVBB, BouwNed en NVM om te komen tot fiscale (overigens budget neutrale) facilitering van woningonderhoud en verbetering met een positieve grondhouding door VROM wordt gevolgd; o dat in de tweede tranche van de stedelijke vernieuwing gemeenten bij de verdeling ISV-middelen, deze niet op voorhand uitsluiten voor facilitering van particuliere woningverbetering (waarbij gedacht kan worden aan een revolving fund) en dat de organisaties van particulieren, beleggers en zelfbewoners bij het transformatieproces worden betrokken; o dat Vastgoed Belang bij initiatieven met betrekking tot de studentenhuisvesting betrokken wil worden en daarin concrete mogelijkheden wil krijgen, aangezien particulieren op dit moment verantwoordelijk zijn voor het huisvesten van zeker 50% van alle studenten. Vastgoed Belang meent dat de particuliere sector een substantiële bijdrage kan leveren aan het oplossen van de huisvestingsproblematiek van studenten. i. dat de Minister in de brief van 29 oktober 2003 over het huurbeleid voor de lange termijn heeft aangegeven dat met de betrokken partijen overlegd zal worden over de contouren van het huurbeleid voor de langere termijn en de verdere uitwerking; j. dat partijen de lijn delen van het Hoofdlijnenakkoord “Meedoen, meer werk, minder regels” waarin het kabinet regelgeving waar mogelijk wil beperken en meer appelleert aan de eigen verantwoordelijkheid van partijen. k. dat voor de Minister de uitgangspunten en actiepunten gelden zoals die zijn verwoord in de brief aan de Tweede Kamer over herijking van de regelgeving van 17 oktober 2003 (kamerstukken II, 2003/2004, 29 200 XI, nr. 7); Verklaren als volgt te zijn overeengekomen: Artikel 1. Doel a. Het doel van dit convenant, hierna te noemen: bestuurdersakkoord, is vast te leggen langs welke weg, op basis van welke agenda, binnen welke tijd en richting van uitwerking tot een bekrachtigd convenant kan worden gekomen.
15-04-04
2
b. Partijen streven er naar uiterlijk september 2004 mede op basis van de analyse van de woningmarktproblematiek een bekrachtigd convenant te sluiten over de modernisering van het huurbeleid, dat wil zeggen van het huurprijsstelsel en de betaalbaarheid. c. Alvorens definitieve afspraken te maken, stelt de Minister een beleidsnotitie op ter vaststelling in de Ministerraad op basis van een uitgangspuntennotitie. Deze uitgangspuntennotitie wordt door de Minister medio mei opgesteld met als oogmerk overeenstemming met Vastgoed Belang en andere partijen, met inachtneming van de verschillende posities van partijen. d. Het is de bedoeling dat de Minister die beleidsnotitie voor de zomer bespreekt met de Tweede Kamer en Vastgoed Belang de uitgangspuntennotitie met zijn bevindingen voorlegt aan zijn leden. Artikel 2. Proces a. Uitwerking door partijen van het in de in artikelen 3 en 4 bedoelde vindt plaats in een zodanig tempo dat in een bekrachtigd convenant begin september 2004 nadere afspraken kunnen worden vastgelegd, alsmede een tijdpad omtrent de concretisering hiervan en de vertaling in wetgeving. b. Vastgoed Belang beziet hoe de afzonderlijke particuliere verhuurders zich kunnen binden aan een bekrachtigd convenant begin september 2004. c. Partijen behouden zich het recht voor over de materie genoemd in de artikelen 3 en 4 met andere partijen te overleggen. Artikel 3. Modernisering van het lange termijn Huurbeleid a. Partijen gaan na hoe de betaalbaarheid van het wonen voor de periode 2005 tot en met 2010 duurzaam gegarandeerd kan worden. Daarbij wordt betrokken dat de uitgaven van het rijk ten behoeve van het de huursubsidie onder druk staan vanwege de forse ingrepen die noodzakelijk zijn met betrekking tot de rijksfinanciën. b. Bij modernisering van het huurbeleid zullen onder meer de volgende elementen worden bezien in relatie tot het huurbeleid zoals dat voor de periode 1 juli 2002 tot 1 juli 2005 is vastgelegd: o aanpassing van de ruimte voor jaarlijkse huurverhoging; o aanpassing van de liberalisatiegrens; o aanpassing van het woningwaarderingsstelsel; o aanpassing van de maximale huurprijsgrenzen. c. Bij modernisering van het huurbeleid en de betaalbaarheid zijn voor Vastgoed Belang de volgende uitgangspunten leidend: o meerjarige (vijfjarige) zekerheid voor de huurder; o het voorkomen van al te grote sprongen in de aanpassing van de huren; o een minimum netto exploitatierendement uit de verhuur van woningen (voor belastingen) van dat van staatsleningen;
15-04-04
3
o dat wordt bevorderd, dat in het woningwaarderingstelsel zodanige voorwaarden worden geschapen, dat de minimum huurprijs, te betalen door de huurders, een normbedrag aan onderhoudskosten, gemeentelijke lasten en rentevergoeding overstijgt; o huurprijzen, die uitdrukking vormen van de kwaliteit van woningen; o aanpassing van het woningwaarderingstelsel om de prijs/kwaliteitsverhouding beter tot zijn recht te laten komen; o het –in beginsel – leveren van een bijdrage, door daarvoor in aanmerking te nemen particuliere verhuurders, aan de betaalbaarheid van het wonen door kwetsbare groepen; o dat artikel 246 BW wordt gewijzigd in dier voege, dat in drie jaren de relatief lage huren, ontstaan door langjarige huurcontracten, op het niveau worden gebracht van bijvoorbeeld 75 % van de maximaal redelijke huurprijs; o o dat bij voorkeur de bijdrage aan de betaalbaarheid voor de kwetsbare groepen publiekrechtelijk wordt geregeld. d. Partijen zullen de afspraken zodanig uitwerken dat de financiële effecten macro inzichtelijk zijn. Artikel 4. Investeringen a. Partijen leggen in het bekrachtigde convenant afspraken vast over de investeringen in het wonen voor de periode van 2005 tot en met 2010, mede ter bevordering van de doorstroming; b. Voor de Minister vormt hetgeen is verwoord in de brieven aan de Tweede Kamer over de woningbouwproductie van 30 september 2003 (kamerstukken II, 2003/2004, 29 200 XI, nr. 3) en de voortgang van het actieprogramma herstructurering van 6 november 2003 daarbij het uitgangspunt. c. Partijen maken nadere afspraken hoe bij Vastgoed Belang aangesloten verhuurders zicht houden op de werkelijke huurders zodat illegaal gebruik van de woning wordt voorkomen.
Artikel 5 Bekendmaking Van de inhoud van dit convenant zal mededeling worden gedaan in de Staatscourant.
15-04-04
4
Aldus overeengekomen en in tweevoud ondertekend op …….. te ………,
de Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieuheer, Sybilla M. Dekker
Vastgoedbelang, Nederlandse Vereniging van Beleggers en Eigenaren, Dr. D.K.J. Tommel (Voorzitter)
Mr. J.H. Gisolf
15-04-04
5
