Verkenning instrumenten koopstarters
gemeente Baarn afdeling Volkshuisvesting Ruimtelijke Ontwikkeling & Milieu Oktober 2008
1
Inhoudsopgave 1
Aanleiding ......................................................................................................................................................3
2
Financiële instrumenten om de maandlast te verlagen ........................................................... 3
2.1 Koopsubsidie………………………………………………………………………………………..3 2.2 De Starterslening……………………………………………………………………………………3 2.3 Hypotheekprodukten…………………………………………………………………………….....4 3
Instrumenten om de koopprijs te verlagen .................................................................................. 5
3.1 Korting Grondprijs………………………………………………………………………………….5 3.2 KoopGoedkoop……………………………………………………………………………………..5 3.3 Sociale Koop………………………………………………………………………………………...5 3.4 KoopGarant…………………………………………………………………………………………6 4
Goedkope Starterswoningen/de markt............................................................................................ 7
4.1 De markt/projectontwikkelaars…………………………………………………………………….7 4.2 Collectief particulier opdrachtgeverschap………………………………………………………….7
2
1. Aanleiding De gemeenteraad heeft februari 2007 de Visie Wonen 2007-2010 vastgesteld. De Visie Wonen geeft de ambities weer op het gebied van wonen in de periode 2007-2010. Een van ambities is om ruimte te bieden aan de huisvesting van jongeren. Om de ambities waar te maken zijn er diverse maatregelen geformuleerd in de Visie Wonen. Een van de maatregelen die is opgenomen is het aanbieden van tussenvormen van huur en koop. Dit kan interessant zijn voor jongeren die willen toetreden tot de woningmarkt en voor jongeren die momenteel in een huurwoning zitten en zich oriënteren op een volgende stap in hun wooncarierre. De gemeente wil met de woningcorporaties onderzoeken of hiervoor een markt is. Deze notitie trekt het onderwerp wat breder en beschrijft naast de diverse tussenvormen ook de andere instrumenten die er zijn om de koopstarters te ondersteunen. Er wordt een onderscheid gemaakt in financiële instrumenten die de maandlasten verlagen, instrumenten die de prijs van het aanbod verlagen (de zgn. tussenvormen huur en koop), en de aanbodkant.
2. Financiële instrumenten om de maandlasten te verlagen 2.1 Koopsubsidie Wat is Koopsubsidie Koopsubsidie is een landelijke regeling en wordt uitgevoerd door Senternovem (onderdeel van het ministerie van VROM). Koopsubsidie heeft als doel dat meer mensen met lagere of gemiddelde inkomens een eigen woning kunnen kopen. Koopsubsidie is mogelijk bij zowel bestaande bouw als nieuwbouw. Koopsubsidie is een maandelijkse belastingvrije bijdrage in de hypotheeklasten. De hoogte van de bijdrage is afhankelijk van het toetsinkomen. Ook gelden er een aantal algemene voorwaarden. Zo mag de koopsom van de woning niet meer bedragen dan € 158.850, de hypotheek mag niet meer bedragen dan € 171.558 en is er een grens gesteld aan het eigen vermogen. Er is vanuit het Rijk een beperkt budget beschikbaar. Toepasbaarheid Baarn; de toepasbaarheid van Koopsubsidie in Baarn is beperkt, dit gelet op de maximale koopsom die is gesteld aan de woningen van € 158.850. Kosten Aan het gebruik van deze regeling zijn geen kosten voor de aanvrager en gemeente verbonden. 2.2 De Starterslening Wat is een Starterslening? De Starterslening is ontwikkeld en wordt uitgevoerd door de SVn (Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten). De Starterslening overbrugt het verschil tussen de totale koopsom van de woning en het maximale bedrag dat men bij de bank kan lenen volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie. De hoogte van de Starterslening is afhankelijk van het inkomen en de aankoopkosten van de woning. De hoogte van de Starterslening bedraagt maximaal 20% van de totale aankoopkosten (= de vrij-opnaamprijs vermeerderd met maximaal 8% voor bijkomende kosten (bouwrente, notariskosten)) van de woning. Per nieuwbouwproject wordt het exacte percentage bepaald. Over de Starterslening hoeft men in de eerste drie jaar geen rente en aflossing te betalen. Men gaat pas na drie jaar rente en
3
aflossing betalen, tenminste wanneer het inkomen intussen voldoende is gegroeid. Zo niet, dan betaalt men een maandlast die past bij het inkomen dat men op dat moment heeft. Voorbeeld Voor de koop van de woning is een hypotheek van € 190.000 nodig. De kopers hebben opgeteld een jaarinkomen van € 36.500. Men kan daarmee bij de bank een hypotheek van € 155.000 krijgen. De Starterslening bedraagt dan € 35.000. Hierover betaalt men de eerste drie jaar geen rente en aflossing. Inmiddels is er ook de VROM-Starterslening. De huidige SVn-Startersregeling is als uitgangspunt genomen voor de VROM-Starterslening. De VROM-Starterslening houdt in dat op iedere door de gemeente toegekende VROM-Starterslening de gemeente kan rekenen op een bijdrage van 50%. Na uitputting van het VROM-budget komen de Startersleningen weer 100% voor rekening van de gemeente. De gemeente bepaalt de doelgroep en het woningsegment. Toepasbaarheid Baarn: In Baarn wordt de Starterslening en inmiddels ook de VROM-Starterslening ingezet. De Starterslening geldt in Baarn alleen voor nieuwbouwwoningen die de gemeente daarvoor aanwijst. Een lening kan alleen worden verstrekt aan diegene die voldoet aan de doelgroepomschrijving: • alleen voor starters jonger dan 31 jaar • alleen voor starters die al in Baarn wonen • op het moment van de aanvraag voor een Starterslening minimaal drie jaar aaneengesloten een zelfstandige huurwoning in Baarn bewonen en/of minimaal drie jaar aaneengesloten inwonend zijn in Baarn (bijv. bij ouders en/of op kamers). Tot op heden zijn er drie nieuwbouwprojecten geweest waarbij de kopers een Starterslening konden aangaan. Bij het project Staatslieden zijn 3 van de 10 kopers een Starterslening aangegaan. Bij het project Bremstraat is 1 van de 8 kopers een Starterslening aangegaan. Er zijn geen Startersleningen verstrekt aan kopers van het project Adeidae (12 appartementen Reigerstraat). Het project ‘t Geerke (39 woningen) is aangewezen als project waar kopers een VROMStarterslening kunnen aanvragen. De verkoop van dit project is gestart ten tijde van het opstellen van deze notitie. Het Startersleningtraject moet nog worden gestart. Daarnaast wil de provincie Utrecht starters op de woningmarkt een financieel steuntje in de rug geven met een Starterslening. Het Startersfonds moet nog worden ingericht. Het is in ieder geval een aanvulling op de al bestaande gemeentelijke regelingen met betrekking tot Startersleningen. Kosten De kosten van de Starterslening bestaan voor de gemeente uit renteverlies over het bedrag dat aan de Starterslening wordt ingezet. Daarnaast betaalt de gemeente jaarlijks 0,5% beheerskosten over de uitstaande leningen aan SVn. De starters die een Starterslening krijgen betalen eenmalig 1,5% afsluitkosten. 2.3 Hypotheekprodukten Sommige banken richten zich met speciale hypotheekvormen op starters. Voorbeelden zijn het Starterspakket van de Postbank en de Generatiehypotheek van de Rabobank.
4
Toepasbaarheid Baarn De hypothecaire producten zijn overal in het land beschikbaar. Kosten Voor Baarn zijn er geen kosten aan verbonden.
3. Instrumenten om de koopprijs te verlagen Er zijn verschillende instrumenten om de koopprijs te verlagen. 3.1 Korting grondprijs Een methode om woningen betaalbaar aan te bieden voor starters is het vaststellen van een lagere verkoopprijs dan de werkelijke marktwaarde. Gemeenten kunnen lagere grondprijzen vaststellen om daarmee de prijs van de woning te drukken. Een gemeente moet dan wel grondposities hebben. Toepasbaarheid Baarn; De gemeente heeft weinig grondpositie. In de prestatieafspraken met Stichting Woningcorporaties Het Gooi en Omstreken is opgenomen dat indien een project in de sociale huursector (daar waar de gemeente grondpositie heeft) binnen de gangbare financiële kaders onhaalbaar blijkt te zijn, de gemeente in principe bereid is een bijdrage te leveren vanuit de grondexploitatie. De hoogte van de bijdrage is maatwerk en wordt per project bepaald. Deze afspraak geldt alleen voor de huursector niet voor de koopsector. Naast korting op de grondprijs zijn er de laatste jaren verschillende koopvarianten ontwikkeld die mensen met een lager inkomen de mogelijkheid bieden woningen van corporaties te kopen. 3.2 KoopGoedkoop Wat is KoopGoedkoop Bij KoopGoedkoop worden de woning en de grond gesplitst. Alleen voor de prijs van de woning wordt door de koper een hypotheek afgesloten. Iemand die via KoopGoedkoop koopt wordt dus alleen eigenaar van de woning, de grond wordt gehuurd. De huurlasten voor de grondhuur komen bovenop de hypotheeklasten. Het eerste jaar is de erfpacht gratis, daarna komt er jaarlijks 10 % van de uiteindelijke huurprijs bij totdat het volle pond wordt betaald. De huur van de grond wordt berekend op basis van een percentage (5%) van de marktwaarde van de grond. Het voordeel is dat men de eerste 10 jaar niet volledige grondhuur betaald. Wanneer de bewoner wil verhuizen moet hij zelf de woning verkopen en profiteert zo van de waardeontwikkeling. Wel heeft de woningcorporatie het eerste recht van koop. De volgende koper krijgt opnieuw de korting van de corporatie. De grondhuur is fiscaal aftrekbaar, net als de rente over de hypotheeklening. Toepasbaarheid Baarn: KoopGoedkoop is een product van woningcorporaties. Er zijn 18 corporaties die hieraan deelnemen. KoopGoedkoop wordt onder andere aangeboden door Dudok Wonen uit Hilversum. Dudok Wonen is inmiddels ook werkzaam in Baarn (ontwikkeling van project Namaste). Kosten Aan het gebruik van deze regeling zijn geen kosten voor de gemeente verbonden.
5
3.3 Sociale Koop Wat is Sociale Koop Bij Sociale Koop bepaalt de koper binnen een bepaalde bandbreedte zelf welk deel van de koopprijs (markwaarde) hij betaald. Tegen betaling van een (door de corporatie te bepalen minimaal) instapbedrag kan men een woning kopen. Bij Sociale Koop moet men in ieder geval minimaal 50% van de waarde van de opstal betalen. De resterende koopsom hoeft men pas later te betalen. Daar is wel de voorwaarde aan verbonden dat de hoogte van de resterende koopsom meegroeit met de gemiddelde woningprijzen van verkochte woningen in de regio. Er geldt een maximale koopsom voor de aan te kopen woning en een minimumbedrag wat men zelf zou moeten betalen. Toepasbaarheid Baarn Sociale Koop is een product van woningcorporaties. Er zijn 4 corporaties die hieraan deelnemen. Sociale Koop wordt onder andere aangeboden door Dudok Wonen uit Hilversum. Dudok Wonen richt zich met deze koopconstructie tot nu op haar huurders; huurders hebben het aanbod gekregen om hun huurwoning te kopen met de Sociale Koopconstructie, waarbij zij ook de mogelijkheid hebben gekregen om met Sociale Koop een woning in de regio te kopen. Een aantal huurders van Dudok Wonen uit Hilversum heeft met behulp van Sociale Koop een woning in Baarn gekocht. Met Dudok Wonen zal worden verkend of Sociale Koop kan worden aangeboden aan jonge Baarnse starters. Kosten Aan het gebruik van deze regeling zijn geen kosten voor de gemeente verbonden. 3.4 KoopGarant Wat is KoopGarant De KoopGarantregeling houdt in dat de koper een gereduceerde koopprijs betaalt (doorgaans met een korting van 10-33%, maar meer korting is ook mogelijk). De koper wordt volledig eigenaar van de woning. De woning wordt altijd weer terugverkocht aan de woningcorporatie. Bij verkoop van de woning aan de corporatie wordt de winst gedeeld met de corporatie. De verhouding tussen korting en winst- en verliesdeling is vastgelegd in een fair-value tabel. Een voordeel van KoopGarant is dat het verschil tussen de marktprijs en de KoopGarant prijs niet uitsluitend bij de eerste koper terecht komt, maar in de vorm van korting structureel inzetbaar blijft voor de doelgroep. KoopGarant is mogelijk bij zowel bestaande bouw als nieuwbouw. KoopGarant wordt in erfpacht verkocht. De erfpacht binnen KoopGarant is vergelijkbaar met eigen grond, doordat deze eeuwigdurend wordt afgekocht en de koper geen jaarlijkse canon betaalt. KoopGarant gaat uit van volledig juridisch eigendom. Toepasbaarheid Baarn KoopGarant wordt in licentie aangeboden door Stichting KoopGarant. Er zijn ruim 100 corporaties aangesloten bij de Stichting. Stichting Het Gooi en Omstreken is hierbij aangesloten. Eemland Wonen is voornemens een pilot te organiseren met de KoopGarantconstructie. Kosten Aan het gebruik van deze regeling zijn geen kosten voor de gemeente verbonden.
6
4. Goedkope Starterswoningen/de markt 4.1 De markt/projectontwikkelaar Een projectontwikkelaar is een bedrijf dat vastgoedprojecten geheel voor eigen rekening en risico realiseert. Het realiseren van goedkope woningen vergt voor projectontwikkelaars een zekere mate van creativiteit. Toepasbaarheid Baarn Dat de projectontwikkelaars deze creativiteit hebben blijkt wel uit het feit dat er binnen de gemeente Baarn voldoende initiatieven zijn om goedkope woningen te bouwen. Voorbeelden hiervan zijn het project ‘t Geerke en project Staatslieden (realisatie 2006). 4.2 Collectief particulier opdrachtgeverschap Collectief particulier opdrachtgeverschap houdt in dat particulieren in groepsverband een bouwkavel met woonbestemming verwerven. Hiervoor organiseren zij zich meestal in een vroeg stadium in een stichting of vereniging zonder winstoogmerk, die als opdrachtgever naar architect en aannemer van het project optreedt. Uiteindelijk worden de woningen dus in groepsverband gerealiseerd. Collectief particulier opdrachtgeverschap kan beschouwd worden als een variant op de traditionele kavelbouw. Collectief opdrachtgeverschap heeft als voordeel dat door het gezamenlijk inkopen van goederen en diensten er meestal sprake is van een inkoopvoordeel. De kosten van de woning bedragen de kosten van de grondprijs en de bouwkosten. Er is dus geen sprake van een projectontwikkelaar die als doel heeft de woningen met winst te verkopen. Deze voordelen zijn er ook als de gemeente in eigen beheer woningen ontwikkelt. Het belangrijkste voordeel van collectief opdrachtgeverschap is dat de bewoners zelf kunnen beslissen over hun woning in plaats van dat de overheid dat voor hen doet. Toepasbaarheid Baarn In Baarn is (nog) geen duidelijke behoefte waarneembaar voor particulier opdrachtschap. In Baarn zal het voor particuliere bouwinitiatieven ook lastig zijn om aan bouwgrond te komen.
7
