Veranderende wet- en regelgeving zet vastgoed professionals op scherp Benchmark rapport 2015: eindrapportage
Inhoud
1. 2. 3.
Voorwoord
Voorwoord
3
Een greep uit de onderzoeksresultaten
4
Inleiding
5
De samenleving is aan het juridiseren. Een ontwikkeling die vooral op het gebied van de verhuur van onroerend goed wordt opgemerkt. Ontwikkelingen als de Leegstandwet zorgen voor de komst van verschillende aanbieders op de markt, waardoor de traditionele makelaar zijn focus heeft verschoven van verkopen naar verhuren. Doel van dit onderzoek is om inzichtelijk te krijgen wat de visie is van professionals die werkzaam zijn in de verhuur van onroerend goed op hun eigen branche. Wij constateren dat u positief bent gestemd. U ziet groeikansen en ruimte voor continuïteit, iets wat overeenkomt met wat wij juristen in de praktijk al hadden waargenomen. Een toenemend aantal verhuurgeschillen impliceert namelijk dat de verhuurmarkt in beweging is. Dat heeft dit onderzoek bevestigd. Daarnaast bent u op zoek naar nieuwe verdienmodellen en wenst u uw rendement veilig te stellen. Groei impliceert immers ook oplopende kosten, zoals personeelskosten, maar ook vaak juridische kosten.
Vooruitzichten voor continuïteit en groei De huur- en verhuurmarkt komt in beweging
6
In de rechtsbijstand nemen wij dezelfde problematiek waar. Toenemende en veranderende wet- en regelgeving dwingen ons om te specialiseren en flexibele oplossingen aan te bieden. Dat hebben wij gedaan, en wel om proactief in te spelen op de stijgende behoefte aan professioneel advies. Los van onze vergaande kennis van het verhuren bieden wij flexibele oplossingen voor vastgoedbeheerders en (verhuur)makelaars. Wij hebben producten voor zowel individuele huurovereenkomsten als oplossingen voor partijen die grote volumes aanleveren. Daarmee zijn wij eigenlijk de interne jurist op afstand en dat slaat aan.
De juridische component Gaan juridische kwesties ten koste van het rendement?
18
Peter Leermakers, SRK Rechtsbijstand Juni 2015
Kenmerken van de onderzoekspopulatie Ondernemers in bemiddeling van huur en verhuur en hun dienstverlening
29
Samenvatting 31
3
3
Een greep uit de onderzoeksresultaten
Inleiding
Vooruitblik: vertrouwen op de juiste voorbereiding
Slimmer omgaan met juridische kwesties
De belangrijkste uitdagingen voor ondernemers in de verhuurmarkt maken duidelijk dat de verhuurmarkt pas aan het begin staat van vernieuwing, mogelijk een complete herinrichting. Nieuwe spelregels, nieuwe aanbieders en een steeds mondiger en daadkrachtiger eindklant. Het is zaak voor vastgoed professionals om daar kordaat en goed voorbereid op in te spelen. Ook -of misschien wel vooralop juridisch gebied.
Het merendeel van de ondervraagde vastgoed professionals doet een beroep op de vaste huisadvocaat wanneer geschillen te juridisch worden. Beter zou nog zijn het voorkomen van kosten voor juridische kwesties. Het merendeel van de ondernemers dient de kosten van juridische conflicten voor eigen rekening op de balans te zetten, ten koste van de winst. Als we kijken naar het kostenrisico van juridische conflictsituaties, dan is niets doen een gok. Er zijn twee manieren waarmee de kosten beheersbaar gemaakt kunnen worden. 1: investeren in preventief advies in een vroeg stadium. 2: Het maken van afspraken rond de kosten van specialistische juridische hulp. Het voorkomen van financiële risico’s uit juridische conflicten is één van de sleutels tot het verbeteren van het rendement.
Kunnen we verdienmodellen en rendement verbeteren? In dit onderzoek zijn we op zoek gegaan naar het antwoord op de vraag: wat zijn de mogelijkheden om verdienmodellen en rendement in de huuren verhuurmarkt te verbeteren? Andere vragen waarop we antwoord hebben gezocht: wat denken spelers in de markt daar zelf van? Hoe groot is de noodzaak tot vernieuwing van verdienmodellen? Wat zijn de verdienmodellen? Zit er beweging en vernieuwing in de verdien modellen? In hoeverre kan SRK fungeren als rendementsverbeteraar?
Focussen op flexibiliseren De krapte die al jaren bestaat op de woningmarkt is speerpunt geworden voor het beleid van de overheid en tal van belanghebbenden. En waar staat de vastgoed professional? Precies in het midden. Wat hem nu te doen staat, is focussen op flexibiliseren. Maar ook: klaar zijn voor actualiteiten die kansen bieden en anticiperen op veranderingen als het gaat om wet- en regelgeving. Moet je dan een halve jurist willen zijn? Of is het zaak je te richten op waar het de vastgoed professional om gaat: het bij elkaar brengen van vraag en aanbod. Dat zal de komende jaren grote veerkracht vragen van de vastgoed professionals, zowel vanuit de aanbodzijde als vanuit de vraagzijde.
Omgaan met conflicten Ook al lijkt het aantal juridische conflicten nu nog te overzien, een meerderheid verwacht dat het aantal juridische kwesties de komende jaren zal toenemen. Om deze verwachtingen het hoofd te bieden, kiest een meerderheid van de vastgoed professionals voor verzekeren. Duidelijk is dat er iets zal moeten veranderen. De verwachte toename van het aantal conflicten zet vastgoed professionals namelijk voor het blok. Niemand wil kostbare tijd verliezen aan juridische kwesties. Tijd die niet aan business besteed kan worden. Is het antwoord: alle overeenkomsten vooraf juridisch laten toetsen door een specialist?
44
Hervorming
Nu de woningmarkt weer in beweging komt, is er een duidelijke roep om hervorming hoorbaar. Wat wij zien, is dat het aanbod onvoldoende aansluit bij de vraag uit de markt. Tal van partijen roepen op om de markt open te breken. Zo hebben de Vereniging Eigen Huis, Woonbond en Aedes samen met de NVM, VBO en VastgoedPro een hervormingsplan opgesteld. Dit met het oog op een nieuw woningmarktstelsel dat tegemoet komt aan de woon behoeften van mensen in een snel veranderende samenleving. De woningmarkt moet flexibeler worden, efficiënter gaan werken en meer keuzemogelijkheden bieden. Het is duidelijk dat de huidige woningmarkt niet meer voldoet aan de eisen van deze tijd. Vastgeroeste systemen, nontransparante werkwijzen en belangen die voortdurend in het geding zijn, staan in de weg van noodzakelijke hervormingen. Door nu op een goede manier te hervormen, kan de woningmarkt beter en sterker een nieuw tijdvak in. (bron: Wonen 4.0)
Onvoldoende marktwerking aan de aanbodzijde
Het zijn vooral lokale overheden, woningcorporaties en grond bezittende projectontwikkelaars die de dienst uitmaken op de woningmarkt. Voor particulieren en andere partijen die actief willen zijn op de woningmarkt zijn er onvoldoende mogelijkheden om invloed uit te
oefenen, initiatieven te ontplooien en investeringen te doen. Het aanbod in de nieuwbouw is daardoor beperkt en onvoldoende vraag-gestuurd. Bovendien is de prijs-/ kwaliteitsverhouding verre van optimaal.
Inspelen op de marktsituatie
De Nederlandse woningmarkt kenmerkt zich door het grotendeels ontbreken van een vrije huursector die keuzemogelijkheden vergroot en zou kunnen bijdragen aan het overbruggen van de kloof tussen de sociale huursector en de koopsector. Vooral middeninkomens vallen nu vaak tussen wal en schip. De financiering van koopwoningen is ondertussen in handen van vier grote aanbieders die daarmee de dienst uitmaken op de hypothekenmarkt. Staatsondersteuning en de hogere eisen die de toezichthouders stellen, beperken de mogelijkheden van hypotheekaanbieders om te financieren en concurrerende aanbiedingen te doen. Voor huizenkopers is het moeilijker geworden een hypotheek te verkrijgen. Gebrek aan concurrentie en gebrek aan spaargeld leiden tot een gebrek aan innovatie en tarieven die hoger liggen dan in de ons omringende landen. Als we kijken naar het beeld dat geschetst wordt, dan zien we hoe vastgoed professionals inspelen op deze situatie. Geen wonder dat zij juist nu een juridische dienstverlener gaan zien als een verantwoorde investering, en zelfs als een juridische afdeling op afstand. De kost gaat immers voor de baat uit.
5
hoofdstuk 1
Vooruitzichten voor continuïteit en groei
De huur- en verhuurmarkt komt in beweging Er zit groei in de markt en wie de eindklant op zak heeft haalt deze groei naar zich toe. 33% van de vastgoed professionals ziet het genereren van meer omzetkanalen als primaire uitdaging voor de onderneming. Het parool is: haal de huurder binnen en zorg dat hij tevreden is. Om dit te bereiken is het zaak ervoor te zorgen dat de dienst verlening optimaal is.
Wat zijn de belangrijkste bedrijfsuitdagingen voor 2015-2016? 1 2 3 4 5
Dienstverlening op het scherp van de snede De scheidslijn tussen winst en verlies wordt dunner als voldaan moet worden aan de vraag uit de markt. Er moet in het algemeen meer aandacht zijn, in het bijzonder voor een open en transparante administratie, voor duidelijke tarieven. Als de randvoorwaarden niet op orde zijn, kan dat de resultaten onder druk zetten. Dat zal de reden zijn voor 19% focus op kostenbeheersing. Daarnaast beseft 14% dat de veranderingen een andere belasting op de eigen organisatie zullen leggen zodat het verhogen van de flexibiliteit van die organisatie een speerpunt is. Innovatie en het ontwikkelen van nieuwe producten en diensten staan elk voor 11% van de ondernemers op de rol als belangrijkste uitdaging. Met een grote portfolio aan huurders en potentiële huurders die we het zo goed mogelijk naar de zin maken, zijn we een interessante partij voor de aanbieders van vastgoed in de verhuurmarkt. Zoals Bol.com en Zalando primair marketing organisaties zijn met een grote customer base, zo zijn vastgoed pro fessionals bezig met het bouwen van huurdersbases.
6
6 7 0 20 40 60 80 100
Antwoord 1
Meer omzetkanalen genereren
33%
2 Kostenbeheersing
19%
3 Producten/diensten ontwikkelen
14%
4 Flexibiliteit organisatie verhogen
11%
5
11%
Innovatie verhogen
6 Risicobeheersing 7
Anders
Succesratio en externe ontwikkelingen 59% van de ondernemers wist de succesratio te ver beteren. Men wist dus meer huurders aan objecten te koppelen waar 41% een zelfde resultaat behaalde. Opvallend is dat deze laatste groep, op de vraag welke externe ontwikkelingen vooral van invloed zijn geweest op de succesratio, aangeeft dat ze geconfronteerd is met een kritische houding van huurders. 59% van de ondernemers die aangeven dat de succes ratio verbeterd is, geven als externe ontwikkeling aan dat er een toenemend aantal mensen wil huren, dat meer objecten in de verhuur komen, dat zij huurders hebben die door willen naar koop en dat de Leegstandwet daarbij geholpen heeft. Zijn het vooral de huizen die al langere tijd in de verkoop staan en nu op de verhuurmarkt zijn gebracht die hebben bijgedragen aan de succesratio, dan kunnen we daaruit concluderen dat ook de ondernemers dit zien. Zij herkennen niet alleen de mogelijkheden maar weten deze ook in klinkende munt om te zetten.
In hoeverre is de succesratio veranderd?
41%
59%
Antwoord Verbeterd Gelijk gebleven Verslechterd
10% 2%
7
De eigen organisatie wordt op de proef gesteld Hoe wordt vanuit de eigen organisatie omgegaan met de veranderende markt? 47% geeft aan de marktbenadering en de propositie te hebben aangepast. Er is blijkbaar behoefte aan een team dat snel kan inspelen op de markt. Een team dat in staat is: meer inzicht in de markt te creëren, te begrijpen wat de eindklanten echt wensen, adequaat te handelen op veranderende wet- en regelgeving, creatief mee te denken en te bewegen bij het aanpassen van de verdienmodellen, de organisatie zo te positioneren dat men daadwerkelijk onderscheidend is. Met als resultaat een duurzaam concurrentievoordeel. Het meebewegen met de veranderingen in de markt legt een wissel op de organisatie. Daar moet men dan wel klaar voor zijn. Het is daarom van groot belang om kennis en kunde op peil te houden door een scherp juridisch bewustzijn.
“Het is van groot belang om kennis en kunde op peil te houden door een scherp juridisch bewustzijn.”
Welke externe ontwikkelingen zijn van Aan welke interne ontwikkeling is de veraninvloed op de verandering in de succesratio? dering in de succesratio het meest toe te schrijven? 1 1
2
2
3
3
4
4
5
5
6
6
7
7
8
8
9
0 20 40 60 80 100
10 11 12 0 20 40 60 80 100
1
Verandering marktbenadering/propositie
2 Meer innovatie
Antwoord 1
Aantrekkende economie
24%
2 Meer objecten in de verhuur
14%
3 Toenemende aantal mensen dat wil huren
12%
4 Meer verhuur opdrachtgevers
10%
5
10%
Leegstandwet
6 Kritische houding huurders 7
8
Antwoord
Huurders die naar koop willen
47% 12%
3 Anders
12%
4 Ontwikkeling duurzaam concurrentie voordeel
10%
5
10%
Meer inzicht in potentiële markten
6 Minder marketing budget 7
Minder inzicht in potentiële markten
8 Veranderende wetgeving en jurisprudentie
10% 7% 5%
10% 7%
8 Verhoging huurprijzen
5%
9 Minder objecten in de verhuur
2%
10 Minder concurrentie
2%
11. Meer concurrentie
2%
12 Anders
2%
9
De ondernemers hebben er allemaal vertrouwen in dat ze de komende jaren in de veranderende huurmarkt succesvol zullen zijn. 88% geeft aan een laag risico voor de continuïteit van het bedrijf te zien en 12% ziet zelfs geen risico. Het vertrouwen in de toekomst van de huurmarkt is groot en zonder twijfel gerelateerd aan de aantrekkende economie.
Hoe ziet u de eigen business over drie tot vijf jaar?
12%
88% Antwoord Laag risico voor de continuïteit van het bedrijf Geen risico voor de continuïteit van het bedrijf
“Het vertrouwen in de toekomst van de huurmarkt is groot.”
Vastgoed professionals kijken vol vertrouwen naar de toekomst van de huurmarkt. Iedereen moet wonen. De algemene trend verschuift van bezit naar gebruik. Starters geven vaker aan minder heil te zien in het kopen van een woning terwijl huizenbezitters overstappen naar huur op het moment dat ze hun huis kunnen verkopen. Kortom, de huurmarkt groeit, maar met groei komen de groeipijnen. Welke belemmeringen kunnen volgens de ondernemers nog roet in het eten gooien bij het behalen van de bedrijfsdoelstellingen en het verzilveren van de verwachte groei in de huurmarkt? De concurrentie: 22%. Er woedt een strijd op twee fronten. Enerzijds de strijd om de vastgoedbezitter: het vullen van het portfolio met huurpanden. En anderzijds de strijd om de huurder: het vullen van de huurpanden. Hiervoor zijn de juiste medewerkers essentieel: 17%. Dit zijn medewerkers die in staat zijn snel mee te bewegen met de ontwikkelingen in de markt. De juiste opdrachtgevers binnenhalen: 17%. Een bestand met alleen potentiële huurders heeft geen waarde zonder een stevige portfolio met verhuurbare objecten. De omgang met bezitters van vastgoed vraagt een geheel andere aanpak dan de omgang met huurders. Daarbij maakt het veel verschil of de vastgoedbezitter ofwel een individu is met een woning die verkocht moet worden waarvoor in het kader van de Leegstandwet tot aan de verkoop de verhuur geregeld wordt, ofwel een professionele vastgoedexploitant met honderden of duizenden panden in de verhuur. Tijd en gebrek aan focus: 12%. Als het team wordt opgeslokt door de dagelijkse operatie waardoor acquisitie in de aanbodzijde stagneert, dan vormt dit een belemmering voor groei. Dit is ook terug te vinden in de verwachte groeibelemmering die door 7% wordt benoemd als een korte termijn oriëntatie.
Wat zijn de drie belangrijkste belemmeringen voor uw bedrijf die de bedrijfsdoelstellingen in de weg staan? 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 0 20 40 60 80 100
Antwoord 1
Concurrentie
2 Juiste medewerkers
22% 17%
3 Juiste opdrachtgevers
17%
4 Tijd en gebrek aan focus
12%
5
Korte termijn oriëntatie
7%
6 Geen beleid/strategie
5%
7
5%
Risico mijdend gedrag directie
8 Aangesloten blijven op ICT
5%
9 Anders
5%
10 De financiering
2%
11 Financiële ruimte
2%
Kernvraag: hoe krijgen we grip op het voortgaande succes ? Aan de concurrentie kunnen we niet veel doen, wel aan het selecteren, motiveren, inspireren en activeren van de eigen medewerkers.
10
11
De risico’s van een complexer werkveld Ondernemers in de verhuurmarkt zijn zich als geen ander bewust dat de verhuurmarkt pas aan het begin staat van de vernieuwingen. Komende jaren wordt rekening gehouden met een toenemende hoeveelheid wetten en spelregels, veranderende aanbieders, nieuwe diensten en steeds mondiger en daadkrachtiger eindklant. Een situatie die kansen biedt maar die ook risico’s met zich mee brengt. Waar zitten die risico’s? De risico’s dat er ergens iets fout gaat komt voor een groot deel uit het complexer worden van de werkzaamheden van de vastgoed professionals. Op de vraag Op welk vlak ervaart u een toename van de complexiteit binnen uw werkveld? antwoordt 31% dat ‘Voldoen aan de complexe en snel veranderende wet- en regelgeving (compliance)’ de druk opvoert. Het bijhouden van en toetsen aan de veranderingen is essentieel en beslist specialistenwerk. Specialisten die niemand zelf in huis heeft. Het beperken van risico’s staat en valt met het maken van duidelijke, niet op meerdere manieren uit te leggen afspraken. In een markt waar steeds meer maatwerk vereist is vraagt dit grote zorgvuldigheid en een nieuwe werkwijze. Het opstellen van contracten en overeenkomsten met huurders en verhuurders wordt steeds complexer en 23% van de ondernemers geeft aan dat dit hun aandacht heeft. Niet alleen vanuit de wet- en regelgeving maar ook vanuit de groeiende vraag naar maatwerk.
“Het bijhouden van verande ringen is essentieel en beslist specia listenwerk. Maar heb je die specialisten in huis?”
Het moment waarop conflicten ontstaan Zit het venijn vooral in de staart of in de voorbereiding? Meer dan de helft van de conflicten die tot een juridische botsing komen, ontstaan bij het beëindigen van huur-, bemiddeling- of beheerovereenkomsten. Is dat dan het moment dat er pas goed wordt nagedacht of gelezen? Steeds vaker ontstaan conflicten vanuit overeenkomsten die onvoldoende doordacht zijn en niet goed gelezen en begrepen worden. Op het moment dat nieuwe domeinen worden betreden, zoals naast verkoop ook verhuur en additionele dienstverlening als technisch beheer of het afhandelen van maandelijks terugkerende financiële zaken, vraagt elke situatie een dichtgetimmerde overeenkomst. In de vraag naar meer maatwerk ontbreekt echter vaak de kennis en aandacht. Standaard contracten voldoen in veel gevallen niet meer en daar komt men vaak pas achter als het te laat is.
Op welk vlak ervaart u een toename van de complexiteit binnen uw werkveld? 1 2 3 4 5 6 7 8 0 20 40 60 80 100
Antwoord 1
Voldoen aan de complexe en snel veranderende wet- en regelgeving (compliance) huurders en verhuurders
23%
3 Meer juridische conflicten verhuurders/ opdrachtgevers
12%
4 Operationele efficiency
8%
5
Meer juridische conflicten met huurders
8%
6 Meer financiële risico’s met opdrachtgevers
8%
7
Meer financiële risico’s door claim- en storneer gedrag huurder
8 Risk management
12
31%
2 Contracten en overeenkomsten met
4% 0%
13
Inzetten over twee assen De turbulentie in de verhuurmarkt maakt dat de ondernemers inzetten over twee assen. Eerst wordt het aanbod veiliggesteld. Ondernemers gaan primair voor de relatie met de vastgoed exploitant. 26% zet in op het intensive ren van de relatie met verhuurders en 23% wil extra diensten ontwikkelen voor eigenaars en verhuurders. Dit zien we terug in de overige activiteiten waarin men investeert omdat deze investeringen bijdragen aan een positief imago voor de opdrachtgever. Investeren in het terugbrengen van risico’s en het voor komen van kosten vanuit conflicten levert dubbele winst. Namelijk een positief imago en reductie van kosten die het rendement drukken. We zien dit terug in de 11% die investeert in het anders aanpakken van het acquisitie proces en een zelfde 11% die het selectie- en intake proces van huurders aanscherpt. De controle aan de poort wordt verscherpt en wordt door 9% beter bijgehouden vanuit investeren in dossiervorming van de huurders. Slechts 6% ontwikkelt extra diensten waar het merendeel investeert in het verbeteren van relaties en processen. Het voorkomen van problemen met huurders kent dus dubbele winst. Er worden kosten bespaard en de vastgoed professional wordt interessant voor eigenaars en verhuurders waarmee de portfolio verder gevuld kan worden vanuit een groeiend aantal opdrachtgevers.
14
Wat zijn de belangrijkste activiteiten waarin u de komende 3 jaar gaat investeren? 1
Invloeden van buitenaf De wensen en eisen van de verhuurders worden als even belangrijk gezien als de concurrentie positie. De invloeden van buitenaf die drukken op het beleid zijn voornamelijk de wet- en regelgeving vanuit de overheid en andere regelgevende instanties (29%). Problemen rond compliance kunnen direct invloed hebben op het imago, de relatie met de opdracht gevers en het resultaat. Het heeft de aandacht en brengt het bewustzijn dat het bewaken van de kosten en efficiency (13%) direct impact heeft op de conti- nuïteit en het bedrijfsrisico (13%).
2 3 4 5 6 7 8
Wat of wie drijft deze noodzaak tot investeren?
10%
13% 13%
29%
23% 23%
0 20 40 60 80 100
Antwoord
Antwoord 1
De relatie met verhuurders intensiveren
Wensen en eisen van verhuurders 26%
2 Extra diensten ontwikkelen voor
eigenaars / verhuurders
23%
3 Andere acquisitie aanpak
11%
4 Selectie- en intake proces huurders
11%
5
Meer naamsbekendheid door actievere rol op Social Media en online
Concurrentie positie Regelgeving vanuit de overheid of andere regelgevende instanties Kosten en efficiency Continuïteit en risico Wensen en eisen van huurders
11%
6 Meer investeren in dossiervorming huurders
9%
7
Extra diensten ontwikkelen voor huurders
6%
8 Betere relatie onderhouden met huurders
3%
15
Expert view: Arthur Overweel over het dienen van ‘twee heren’
“Wanneer mag courtage in rekening worden gebracht? Daarover zal de Hoge Raad duidelijkheid brengen.”
82% is het eens met de stelling dat daar waar het rendement onder druk staat vastgoed professionals strenger zijn aan de voorkant. Strengere selectie leidt dus naar een beter rendement. De gedachte dringt zich op dat men misschien wel grotere klanten wil.
Als het rendement onder druk staat moeten makelaars strenger zijn aan de voorkant. Strengere selectie leidt naar een beter rendement.
18%
82% Antwoord Eens Oneens
“Wanneer mag je courtage in rekening brengen?”
Deze Bijbelse term is voor de profes sionele verhuurmakelaar een actueel onderwerp. Waar het om gaat is, kort ge zegd, het verbod om bij een consumenthuurder courtage in rekening te brengen, indien een verhuurmakelaar bij het tot stand komen van een huurovereenkomst zowel het belang van de verhuurder als dat van de huurder heeft gediend. Hoewel veel vastgoed professionals als gevolg van branche gebonden regels in het geval van het dienen van beide partijen niet (meer) courtage bij een huurder in rekening brengen, is het vragen van een tweezijdige courtage nog wel aan de orde van de dag. Dat heeft ook een reden. Het is niet duidelijk wanneer nu sprake is van het dienen van beide partijen. Interessant is dat de laatste jaren vooral de rechtspraak voor deze onduidelijkheid heeft
16
gezorgd. Meestal oordelen rechters dat een vastgoed professional ook het belang van de verhuurder heeft gediend. Soms wordt aangenomen dat een vastgoed professional slechts het belang van de huurder heeft gediend, zodat die huurder wel courtage verschuldigd is. Dit terwijl de casussen vrijwel gelijk zijn, het kunnen kleine zaaksfeiten zijn die de rechter tot een ander oordeel doen brengen. De verdeelde jurisprudentie brengt rechtsonzekerheid met zich mee voor vastgoed professionals. Wanneer mogen zij nu wel courtage in rekening brengen, wat maakt het nu dat vastgoed professionals twee heren dienen? Onder meer deze vraag is voorgelegd aan de Hoge Raad ter beantwoording. De uitkomst ervan, aan het einde van dit jaar, moet duidelijkheid brengen. We zijn benieuwd.
17
hoofdstuk 2
De juridische component
Juridische kwesties van invloed op het rendement? De afgelopen jaren zijn vastgoed professionals op zoek gegaan naar manieren waarmee groei en winst veilig gesteld kunnen worden. We zagen dat dit voor een belangrijk deel is gelukt, maar waar zit de keerzijde? In alle turbulentie heeft men, veelal met bestaande of zelfs ingekrompen teams, portfolio’s laten groeien, nieuwe verkoopkanalen geactiveerd en dienstenpakketten verbreed. Deze aanpak, die voor veel kantoren ook voor de komende jaren als top prioriteit op de agenda staat, heeft een wissel getrokken op organisaties en de kwaliteit van de dienstverlening. Het werk is er niet eenvoudiger op geworden. De grenzen zijn opgezocht en steeds vaker wordt op het scherp van de snede gewerkt. Daarmee neemt het risico toe dat er ergens iets fout gaat.
een juridische conflict komt is 38% groot, maar kijken we verder dan zien we dat ook deze voor conflicten met verhuurders komt te staan. Zijn de huurders zoveel meer eisend geworden? Of sluipen er fouten in de contracten vanuit een hoge werkdruk?
Hoeveel juridische conflicten heeft u per jaar met huurders?
Bij zowel de huurders als de verhuurders heeft meer dan de helft van de ondernemingen één tot vijf conflicten: 1 – 5 conflicten: 50% huurders en 57% verhuurders. In de huurders markt komen meer conflicten voor. 14% heeft meer dan 21 conflicten per jaar,
Hoeveel juridische conflicten heeft u per jaar met verhuurders?
43%
57%
Conflicten met verhuurders
38%
50%
De groeiende conflictverwachting Waar gehakt wordt vallen spaanders. Bijna elk makelaarskantoor kent situaties met huurders of verhuurders die escaleren. Het huidige aantal conflicten is weliswaar beperkt maar ondernemers zijn heel stellig in hun verwachting: het aantal juridische conflicten gaat veranderen, ja zelfs toenemen. Laten we eerst eens kijken hoe het er nu voor staat.
De relatie met de verhuurders is beter bestand, wordt sterker gekoesterd en levert minder conflicten dan de relatie met huurders. 38% geeft aan nooit een conflict te hebben met een huurder. 43% geeft aan nooit een conflict te hebben met verhuurders.
7%
7%
Antwoord 1-5
Het hoge percentage conflicten met verhuurders lijkt terug te brengen naar het veranderde werkveld. De relatie tussen een vastgoed professional en een grote vastgoed bezitter levert over het algemeen veel minder aanleiding voor conflict dan de relaties met particuliere huizenverkopers die, gebruikmakend van de Leegstandwet en ter overbrugging van dubbele hypotheken, te koop staande woningen tijdelijk laten verhuren. Hier kunnen al snel situaties ontstaan die spanning geven, daar het vertrekpunt niet de professionele exploitatie is maar het overbruggen van een financieel probleem. Deze gedachtegang wordt versterkt vanuit het moment waarop conflicten ontstaan.
Antwoord 1-5 6 - 20 21 - 50 > 50 Geen
6 - 20
De huidige conflictsituatie
21 - 50
In de huidige situatie valt het verschil tussen het aantal juridische conflicten met huurders en verhuurders op. De helft van de kantoren geeft aan dat jaarlijks bij minimaal één tot vijf conflicten met huurders juridisch de degens gekruist worden. Bij de verhuurders ligt dat percentage nog eens 7% hoger. Daar gaan we in de volgende alinea op in. Wat betreft huurders zien we ook kantoren waar zelfs tussen de 21 en 50 geschillen juridisch beslecht worden en vastgoed professionals met meer dan 50 juridische geschillen per jaar. De groep die nooit tot
Geen
18
> 50
19
Expert view: Marloes Stapel over het Wetsvoorstel tijdelijke huur van woonruimte “Het leveren van maatwerk lijkt makkelijker te worden.”
Doel van het wetsvoorstel is een uitbrei ding van de mogelijkheden om tijdelijke huurcontracten aan te gaan, om door stroming op de markt van huurwoningen te bevorderen. Aanleiding voor het wetsvoorstel zijn de signalen uit de markt dat de huidige regelgeving niet zou voorzien in alle situaties waarin tijdelijke verhuur wenselijk is. Het huidige huurrecht kenmerkt zich door een grote mate van bescherming voor de huurder van woonruimte. Dat blijkt zoal uit het feit dat de verhuurder de huurovereenkomst slechts kan opzeggen op grond van in de wet limitatief genoemde opzeggingsgronden en dat een woning slechts in een beperkt aantal gevallen tijdelijk verhuurd kan worden. Om de regelgeving te moderniseren en de markt te bevorderen worden in het wetsvoorstel de volgende wijzigingen voorgesteld: • een uitbreiding van de opzeggingsgrond ‘dringend nodig voor eigen gebruik’ voor specifieke doelgroepen: jongeren, promovendi, grote gezinnen, aangewezen personen;
• verruiming van de bepaling dat de verhuurder ontruiming kan bedingen na afloop van een overeengekomen termijn, omdat hijzelf of de vorige huurder de woning (weer) wil betrekken, zo dat meerdere tussenhuren mogelijk worden; • invoering van een huur voor een termijn van twee jaar of korter. Na afloop van de termijn van twee jaar of korter eindigt de huur zonder opzegging; • een uitbreiding van de Leegstandwet met de mogelijkheid om met een vergunning van de gemeente te koop staande huur woningen tijdelijk te verhuren naast de reeds bestaande mogelijkheid voor leegstaande gebouwen, te koop staande koopwoningen en huurwoningen in afwachting van sloop of renovatie. Of het wetsvoorstel zal worden aangenomen en zo ja, in welke vorm, moet worden afgewacht. De praktijk zal vervolgens moeten uitwijzen of de voorgestelde wijzigingen de markt voor huurwoningen daadwerkelijk zullen bevorderen. Het leveren van maatwerk lijkt dan in ieder geval wel makkelijker te worden.
Verwachtingen conflictontwikkeling Lijkt het aantal conflicten nu nog beperkt, een meerderheid van 57% verwacht dat het aantal juridische kwesties de komende jaren zal toenemen. Dit is niet voor iedereen duidelijk. Een groep ondernemers (14%) zegt niet in te kunnen schatten of het aantal juridische kwesties zal veranderen terwijl 29% verwacht dat er niets verandert. Wat is het, dat deze verwachtingen voedt?
Verwacht u dat het aantal juridische kwesties de komende jaren zal toenemen?
14%
29%
57%
“Zal het aantal juridische kwesties de komende jaren toenemen?”
Antwoord Ja, neemt toe Nee, blijft gelijk Geen zicht op
21
Expert view: Marina Blagojević over ROZ-modellen ‘Onderhandelen over huur overeenkomst en algemene bepalingen blijft essentieel.’
De Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) is met name bekend door haar modelovereenkomsten, die door de Juridische Commissie Huurzaken (JCH) zijn opgesteld. De modelovereenkomsten zien op woonruimte, kantoorruimte, winkelruimte en autoboxen. In de praktijk wordt veelvuldig gebruik gemaakt van deze modellen. Het is van belang om niet uit het oog te verliezen dat de door de ROZ opgestelde huurovereenkomsten met de bijbehorende algemene bepa lingen slechts modellen zijn. Bij het gebruik van de ROZ-modellen dient men zich er tevens bewust van te zijn dat de modellen vanuit de optiek van de verhuurder zijn opgesteld. Rekening houdend met (semi-)dwingende rechtelijke bepalingen (waarvan in het geheel niet mag worden afgeweken dan wel niet ten nadele van huurder mag worden afgeweken) staat het partijen vrij om anders overeen te komen. Huurders doen er dan ook verstandig aan om zich te
laten adviseren bij het opstellen van de huurovereenkomst om de scherpe kanten van het model af te halen. Ook voor verhuurders is het van belang zich te laten adviseren over de mate van aansprakelijkheid en de mogelijkheden van uitsluiting van aansprakelijkheid. Vanuit de praktijk is kritiek geweest op het feit dat de modellen vanuit de optiek van de verhuurder zijn opgesteld. De belangen van de huurder zouden daardoor maar beperkt zijn gewaarborgd. Als gevolg daarvan is het model voor winkelruimte in 2012 gewijzigd en het model voor kantoorruimte in 2015. Alhoewel de modellen overzichte lijker zijn geworden, blijft het essentieel om per geval individuele afspraken te maken. Om onaangename verrassingen te voor komen blijft onderhandelen over de inhoud van de huurovereenkomst en de algemene bepalingen essentieel.
Verzekeren is goed, maar dekt het alles af? De meerderheid (57%) kiest voor verzekeren, terwijl 36% werkt met een juridisch adviesbureau. Geen van de ondervraagden heeft een jurist in huis. Opvallend is dat een enkeling van mening is dat hij inmiddels zelf een halve jurist is.
Als vastgoedbeheerder/makelaar hebben wij:
Conflicten voorkomen De verwachting is dat conflicten die tijdens en aan het eind van overeenkomsten ontstaan in veel gevallen voorkomen kunnen worden. De conflicten die al direct bij het aanvangen van een overeenkomst tot juridische stappen leiden hebben in veel gevallen te maken gehad met de nieuwe branche regels en aandacht voor dubbele courtage.
Hoe zijn de juridische conflicten verdeeld gedurende de loop van een huur- / bemiddelings- / beheersovereenkomst?
7%
36%
14%
27%
57%
Antwoord
57%
Antwoord
Een rechtsbijstandverzekering
Voornamelijk bij beëindiging
Een juridisch adviesbureau
Voornamelijk tijdens
Alles zelf in de hand want we zijn inmiddels
Voornamelijk aan het begin
zelf een halve jurist
Een eigen jurist in huis
23
Omgaan met conflicten Er zal iets moeten veranderen. De verwachte toename van het aantal conflicten zet ondernemers in de verhuur voor het blok. Hoe ga je hier mee om? De tijd van de directie is kostbaar, maar gaat in toenemende mate verloren aan juridische kwesties (36%). Meer dan de helft (57%) verliest nog steeds evenveel tijd aan juridische kwesties. Tijd die niet aan de business besteed kan worden. Een kleine groep van 7% geeft aan dat men minder tijd kwijt is aan juridische kwesties. Hoe doet men dat? Analyseren we de antwoorden van deze groep dan zien we dat deze ondernemers aangeven alle overeenkomsten vooraf juridisch te laten toetsen door een specialist. Is dit een werkwijze die we breder gaan zien, is men bereid hierin de kosten voor de baten uit te laten gaan en de procedures en werkwijze hierop aan te passen? Kan gebrek aan focus een bedreiging zijn voor de succesratio?
Bent u de afgelopen periode meer tijd kwijt geweest aan juridische kwesties?
7%
36% 57%
Antwoord
Slimmer omgaan met juridische kwesties Er zijn maar heel weinig vastgoed professionals met een juridische achtergrond. Sterker nog, geen enkel kantoor in het onderzoek heeft een jurist in huis. Toch geeft 8% aan dat men, zelfs als het té juridisch wordt, conflicten oplost zonder hulp van specialisten. Is dat een kostenoverweging? Het merendeel van de ondernemers (50%) doet dit echter niet. Zij doen een beroep op de vaste huisadvocaat wanneer geschillen te juridisch worden. Het blijkt dat branche-vere nigingen als NVM en VBO zich ook opwerpen als de partij waar de juridische kennis en kunde gehaald kan worden op het moment dat een conflict ontstaat en 21% doet hier een beroep op. Eveneens een vijfde van de ondernemers geeft aan zich verzekerd te hebben voor juridische geschillen.
Wanneer een geschil té juridisch wordt, hoe pakt u dat dan aan?
8%
21% 21%
50%
Antwoord
Gelijk gebleven
Ik heb een vaste huisadvocaat
Ja
Ik heb een jurist in dienst
Geen zicht op
Ik leg het dossier neer bij een branche/organisatie Ik ben verzekerd voor juridische geschillen
24
Ik doe het zelf
25
Extra kosten in de hand houden Wat zijn de financiële risico’s voor de ondernemer als het tot een geschil komt? Daarbij worden de eigen uren, naast de externe kosten van een specialist vaak niet meegenomen, terwijl conflicten een aardig gat kunnen slaan in de beschikbare tijd. Tijd die veelal niet gecompenseerd wordt. Slechts 21% van de ondernemers kan de kosten die gemaakt worden vanwege juridische kwesties door zetten naar de opdrachtgever. Zij hebben dit contractueel afgedekt terwijl de meerderheid van de ondernemers een gedeelte (43%) of zelfs alle kosten (36%) moet slikken ten koste van het eigen rendement. Reden temeer contracten aan alle kanten zorgvuldig dicht te timmeren zodat de winst niet weglekt.
Zijn de extra kosten die u maakt vanwege juridische kwesties door te zetten naar de opdrachtgever?
21% 36%
“Het is zaak contracten zorgvuldig dicht te timmeren, zodat de winst niet weglekt.”
Kosten juridische conflicten voorkomen Het merendeel van de ondernemers dient de kosten van juridische conflicten voor eigen rekening op de balans te zetten, ten koste van de winst. Als we kijken naar het kostenrisico van juridische conflictsituaties, dan is niets doen een gok. Er zijn twee manieren waarmee deze beheersbaar gemaakt kunnen worden: 1: Investeren in preventief advies in een vroeg stadium en 2: Het maken van afspraken rond de kosten van inzet van specialistische juridische hulp. De helft van de ondernemers gaf eerder aan gebruik te maken van een vaste huisadvocaat. Het ligt voor de hand dat hier vooraf per activiteit vaste prijsafspraken gemaakt worden. Hier maakt 43% gebruik van. Een grotere groep van 57% maakt van tevoren fixed fee afspraken per activiteit. Wil men het risico zoveel mogelijk beperken dan zijn deze keuzes verre van toereikend. De inzet van uren kan ongecontroleerd toenemen en per case afgedekt kan het aantal cases tot steeds hogere kosten leiden.
Als u gebruik maakt van juridische adviseurs, waar gaat uw voorkeur naar uit?
43%
57%
Antwoord Vaste prijs per activiteit / ‘fixed fee’ Uurtarief (vast en flexibel)
43%
Antwoord Gedeeltelijk Nee Ja
26
27
hoofdstuk 3
Kenmerken van de onderzoekspopulatie
Voorkomen risico’s vooral gezien vanuit het eigen proces
Werkprocessen aanpassen om risico’s te managen
Het voorkomen van financiële risico’s uit juridische conflicten is één van de sleutels tot het verbeteren van het rendement. Hiervoor wordt vooral de druk op de eigen organisatie opgeschroefd. Zijn de eigen medewerkers in staat vanuit het aanscherpen van de eigen werkprocessen juridische conflicten te voorkomen of grenst de focus op de eigen organisatie aan overmoed? Ruim 57% van de ondernemers is namelijk van mening dat een moderne vastgoed professional steeds meer een jurist dan een vastgoed professional is, terwijl de verwachting is dat een toenemende complexiteit voor nieuwe problemen zal gaan zorgen.
De groep ondernemers die het echt anders aanpakt, gaat investeren in het preventief inzetten van juridische expertise. Zij laten overeenkomsten vooraf juridisch toetsen waarbij primair naar huurovereenkomsten wordt gekeken (26%) en daarna pas naar de beheersen bemiddelingsovereenkomsten.
De moderne vastgoed professional is steeds Welke maatregelen treft u om de toenemende meer een jurist dan een makelaar financiële en juridische risico’s te managen?
In het onderzoek hebben we ons gericht op ondernemers in bemiddeling van huur en verhuur van vastgoed en hun dienstverlening. 71,4% van de respondenten is als direc teur actief bij een makelaarskantoor. 21% betreft make laars in dienst. De overige respondenten zijn actief in de technische dienst van verhuur. De uitdagingen in de verhuurmarkt maken dat de directies actief op zoek zijn naar antwoorden en inspiratie. Meer dan de helft (59%) is zowel actief in de bemiddeling van huur van woningen als bedrijfs-onroerend goed, terwijl 23% zich focust op de woningverhuur en 28% op de zake lijke markt. Zowel de particuliere als de zakelijke verhuurmarkt wordt bediend.
U bemiddelt bij verhuur (en beheer)
18% 23%
59%
Antwoord Beide Woningen Bedrijfs onroerend goed
43%
16%
57%
Antwoord
16%
42%
26% Antwoord
Ik heb een vaste huisadvocaat
Ik pas mijn werkprocessen aan
Ik leg het dossier neer bij een branche/
Ik laat de huurovereenkomst van te voren
organisatie
juridisch toetsen bij een specialist Ik laat de beheersovereenkomst van te voren
juridisch toetsen bij een specialist Ik laat de bemiddelingsovereenkomst van te voren juridisch toetsen bij een specialist
28
29
Samenvatting
Van de aan het onderzoek deelnemende kantoren heeft 50% minder dan 100 objecten in de verhuur. 21% heeft tussen de 251 en 500 objecten in de verhuur en 14% tussen de 101 en 250, terwijl hetzelfde per centage meer dan 750 objecten in de verhuur heeft. Een ruime minderheid van 6% geeft aan alleen beheer als dienst aan te bieden. 29% focust louter op bemidde
Welke dienst(en) verleent u? 6%
29%
Antwoord
30
ling terwijl 65% zich richt op zowel beheer als bemidde ling. Deze laatste groep kiest duidelijk voor spreiding en een langetermijnvisie. De grootste groep heeft minder dan tien medewerkers (53%), terwijl 30% elf tot twintig medewerkers telt en 17% meer dan eenentwintig.
Hoeveel mensen werken er bij u op kantoor?
Groeikansen in zicht Het overgrote deel van de onderzoeksgroep beziet de toekomst met vertrouwen: 71% heeft een positief beeld van de groeikansen van de onderneming. De veranderende klant die steeds mondiger wordt, zal het naar verwachting (41%) sneller op juridische conflicten aan laten komen, terwijl 35% daar nog niet zo van overtuigd is, en 17% dat zeker niet verwacht. In de relatie met verhuurders zien we minder spanning en risico’s. Hier verwacht 29% dat er sneller conflictsituaties zullen ontstaan. 36% verwacht zelfs helemaal geen conflicten. Een logische verwachting omdat de vastgoed professional inzet op het aanscherpen van de processen met de huurder waarmee de angel er voor de verhuurder al grotendeels uit is. En zo zien de vastgoed professionals hun rol ook. Vertrouwen in de toekomst 79% ziet het als taak van de vastgoed professional de eigen dienstverlening zo te organiseren dat juridische conflicten worden voorkomen. Al voelen sommige vastgoed professionals zichzelf een halve jurist, men gaat hier geen risico’s nemen door zelf te gaan hobbyen. Men gelooft in de markt en er is vertrouwen in de toekomst H is wel zaak om iets te doen aan het verdienmodel.
17%
65%
30% 53% Antwoord
Bemiddeling en beheer
1-10 werknemers
Alleen bemiddeling
11-20 werknemers
Alleen beheer
Meer dan 21 werknemers
31
Over SRK
SRK Rechtshulp B.V. Postbus 222 2700 AE Zoetermeer Bredewater 12 2715 CA Zoetermeer
079-3303800
[email protected] www.srkrechtshulp.nl SRK_rechtshulp
SRK helpt u verder met juridische vragen Het (advocaten)kantoor Stichting SRK Rechtsbijstand is in 1966 ontstaan als preferred supplier van verzekeraars als Nationale-Nederlanden, ING, AEGON en de Goudse. Inmiddels is SRK uitgegroeid tot een bedrijf waar na bijna vijftig jaar ruim tweehonderdvijftig juristen en vijftig advocaten werkzaam zijn en waar bijna alle rechtsgebieden vertegenwoordigd zijn. In 2011 is SRK Rechtsbijstand een commercieel initiatief gestart door de oprichting van een dochtermaatschappij: de SRK Rechtshulp B.V. Met deze B.V. wil SRK haar juridische kennis en kunde, los van de verzekerde zaken, ook voor het MKB inzetten. Met het motto ‘thuis in uw branche, thuis in uw zaak’ probeert SRK Rechtshulp zich te onderscheiden door een duidelijke branchefocus. De dienstverlening van SRK Rechtshulp kenmerkt zich door de wijze waarop wij aankijken tegen ons eigen vak. Wij zien juristen niet alleen als belangen behartiger wanneer u reeds in de problemen bent geraakt en een dagvaarding op de mat heeft aangetroffen, maar juist als adviseur en als middel om uw bedrijfsvoering verder te professionaliseren. Het is onze missie om actief uw risico’s in kaart te brengen en samen te zoeken naar de beste en meest werkbare oplossingen voor uw onderneming. SRK Rechtshulp voorkomt problemen waar mogelijk en lost deze op waar nodig. Daarnaast zijn we duidelijk over uw kosten, geen veranderingen achteraf. Verantwoording Dit onderzoek is uitgevoerd in opdracht van SRK Rechtshulp B.V. Aan dit onderzoek namen bedrijven deel die actief zijn in de bemiddeling van huur en verhuur van vastgoed. De resultaten zijn uiterst vertrouwelijk behandeld. Heeft u vragen of opmerkingen over dit rapport? Dan kunt u zich richten tot
[email protected] © SRK Rechtshulp B.V. Alle rechten zijn voorbehouden.
