VĚCNÉ BŘEMENO, VĚCNÉ PŘEDKUPNÍ PRÁVO VÉCNÉ BŔEMENO
Věcné břemeno Druhy věcných břemen Vznik věcných břemen Zánik věcných břemen Předkupní právo
1. VĚCNÉ BŘEMENO Pojem věcného břemene je zařazeno do občanského zákoníku (zák. č.40/1964 Sb., ve znění pozdějších předpisů – zejména po novelizacích provedených zákonem č.209/1991 Sb., zákonem č.264/1992 Sb. a zákonem č.367/200 Sb.)
Věcná břemena(zákon č. 40/1964 Sb.)
§ 151n (1)Věcná břemena omezují vlastníka nemovité věci ve prospěch někoho jiného tak, že je povinen něco trpět, něčeho se zdržet, nebo něco konat. Práva odpovídající věcným břemenům jsou spojena buď s vlastnictvím určité nemovitosti, nebo patří určité osobě. (2) Věcná břemena spojená s vlastnictvím nemovitosti přecházejí s vlastnictvím věci na nabyvatele. (3) Pokud se účastníci nedohodli jinak, je ten, kdo je na základě práva odpovídajícího věcnému břemeni oprávněn užívat cizí věc, povinen nést přiměřeně náklady na její zachování a opravy; užívá-li však věc i její vlastník, je povinen tyto náklady nést podle míry spoluužívání. § 151o
(1)Věcná břemena vznikají písemnou smlouvou, na základě závěti ve spojení s výsledky řízení o dědictví, schválenou dohodou dědiců, rozhodnutím příslušného orgánu nebo ze zákona. Právo odpovídající věcnému břemenu lze nabýt také výkonem práva (vydržením); ustanovení § 134zde platí obdobně. K nabytí práva odpovídajícího věcným břemenům je nutný vklad do katastru nemovitostí. (2) Smlouvou může zřídit věcné břemeno vlastník nemovitosti, pokud zvláštní zákon nedává toto právo i dalším osobám. (3) Není-li vlastník stavby současně vlastníkem přilehlého pozemku a přístup vlastníka ke stavbě nelze zajistit jinak, může soud na návrh vlastníka stavby zřídit věcné břemeno ve prospěch vlastníka stavby spočívající v právu cesty přes přilehlý pozemek.
§ 151p (1)Věcná břemena zanikají rozhodnutím příslušného orgánu nebo ze zákona. K zániku práva odpovídajícího věcnému břemeni smlouvou je nutný vklad do katastru nemovitostí. (2) Věcné břemeno zanikne, nastanou-li takové trvalé změny, že věc již nemůže sloužit potřebám oprávněné osoby nebo prospěšnějšímu užívání její nemovitosti; přechodnou nemožností výkonu práva věcné břemeno nezaniká. (3) Vznikne-li změnou poměrů hrubý nepoměr mezi věcným břemenem a výhodou oprávněného, může soud rozhodnout, že se věcné břemeno za přiměřenou náhradu omezuje nebo zrušuje. Nelze-li pro změnu poměrů spravedlivě trvat na věcném plnění, může soud rozhodnout, aby se namísto věcného plnění poskytovalo peněžité plnění. (4) Patří-li právo odpovídající věcnému břemeni určité osobě, věcné břemeno zanikne nejpozději její smrtí nebo zánikem. Věcná břemena zřízená v souvislosti s provozem podniku3a)přecházejí při jeho převodu či přechodu na nabyvatele podniku. To platí i v případě převodu nebo přechodu takové části podniku, která může být provozována jako samostatný podnik. K nabytí práva odpovídajícím věcným břemenům je nutný vklad do katastru nemovitostí. V katastru nemovitosti se u věcného břemene eviduje:
stručný obsah práva údaje o nemovitosti nebo jednotce zatížené věcným břemenem údaje o nemovitosti, nebo jednotce oprávněného z tohoto práva popřípadě údaje o oprávněné osobě, je-li věcné břemeno zřízeno ve prospěch osoby doba na kterou bylo věcné břemeno sjednáno listina, která byla podkladem k zápisu práva
Jak již bylo uvedeno výše, právo odpovídající věcnému břemeni se v katastru nemovitostí eviduje jak u nemovitosti oprávněného z věcného břemene, kdy je toto vyznačeno v části B1listu vlastnictví, na kterém je nemovitost evidována. Také je evidováno u nemovitosti zatížené věcným břemenem, kdy je v tomto případě vyznačeno v části C listu vlastnictví, na kterém je zatížená nemovitost evidována.
2. DRUHY VĚCNÝCH BŘEMEN
a) in rem Jde o takovou skupinu věcných břemen, kde subjekt oprávnění je určen tak, že jím je vždy vlastník věci.
b) in personam U této skupiny věcných břemen je oprávněný subjekt určen zcela konkrétně a oprávnění svědčí pouze jemu. Proto je existence tohoto druhu věcných břemen spojena s existencí oprávněného subjektu. S jeho zánikem (smrtí fyzické osoby, zánikem právnické osoby) zaniká také věcné břemeno.
Jiné dělení věcných břemen
a) věcná břemena s povinností konat.Vlastník věci zatížené je povinen uskutečnit určité konání ve prospěch oprávněné osoby b) věcná břemena s povinností zdržet se. Vlastník zatížené věci je povinen zdržet se určitého chování, které by mu jinak příslušelo z titulu vlastnického práva. Osoba oprávněná aktivně neužívá cizí věc, ale má prospěch z toho, že vlastník zatížené věci je ve svém chování omezen c) věcná břemena s povinností trpět .Vlastník věci zatížené je povinen strpět určité chování oprávněné osoby.
3. VZNIK VĚCNÝCH BŘEMEN Rozlišujeme šest skupin, do nichž lze zatřídit jednotlivé případy vzniku věcných břemen (§151o odst. 1 obč. zákoníku).
1. 2. 3. 4. 5. 6.
na základě písemné smlouvy, na základě závěti, schválenou dohodou dědiců, rozhodnutím příslušného státního orgánu, ze zákona, vydržením.
1. Na základě písemné smlouvy VZNIK VĚCNÝCH BŘEMEN
Smlouva může být uzavřena samostatně. Často je sepisována na jedné listině se smlouvou o převodu nemovitostí. Smlouva o vzniku věcného břemena je uzavřena okamžikem, kdy přijetí návrhu na uzavření smlouvy nabývá účinnosti (§43c odst. 2 obč. zákoníku).
Obsah smlouvy tvoří podstatné, pravidelné a nahodilé složky. Za podstatné náležitosti je nutno považovat takové, které stanoví zákon nebo se na nich účastníci dohodli. Z povahy věcných břemen vyplývá, že podstatnou náležitostí je dohoda o obsahu věcného břemena, především by měla být řádně určena ta nemovitost, k níž se zřizovaným věcným břemenem omezuje vlastnické právo. Obdobně by měla být vymezena nemovitost, s jejímž vlastnickým právem je právo odpovídající věcnému břemenu, příp. určena osoba, které právo odpovídající věcnému břemenu patří. Obsah věcného břemena je třeba ve smlouvě vyjádřit dostatečně určitě a srozumitelně.
Současný katastrální zákon (viz § 5 odst. 5 zák.č.344/1992 Sb., v platném znění) stanoví, že pro zápis věcného břemena k části pozemku do katastru musí být předložen též geometrický plán. Tento geometrický plán však není neoddělitelnou součástí listiny, protože předmět zápisu není třeba zobrazit do katastrální mapy (§ 19 odst. 1 zák.č.344/1992 Sb.). Vzor geodetického plánu pro vyznačení věcného břemena k části pozemku je zařazen do přílohy vyhl. č. 190/1996 Sb., ve znění vyhl. č.179/1998 Sb.
Smlouva o zřízení věcného břemena musí být v písemné formě dle obč. zákoníku. Její nedodržení znamená absolutní neplatnost smlouvy pro rozpor se zákonem (§ 39 obč. zákoníku). Smlouva musí být jejími účastníky podepsána. Výše uvedené náležitosti jsou podmínkou pro platnost smlouvy o zřízení věcného břemena. Od 1. ledna 1993 je další podmínkou vklad do katastru nemovitostí.
Obrázek 1: Zobrazení věcného břemena do katastrální mapy
Smlouvou může věcné břemeno zřídit podle § 151o odst.2:
aa) vlastník nemovitosti Smlouvou může zřídit věcné břemeno vlastník nemovitosti, tzn. vlastník nemovitosti zatížené i vlastník nemovitosti oprávněné, není rozhodné, zda jde o fyzickou nebo právnickou osobu. Možnost vlastníka zřídit věcné břemeno smlouvou je v souladu s obsahem vlastnického práva.
ab) další osoby, kterým zákon tuto možnost poskytuje V současné době není znám případ, ve kterém by právní úprava konkrétně dávala možnost uzavřít smlouvu o zřízení věcného břemena odlišným od vlastníka
2. Na základě závěti Na základě závěti
Subjektem způsobilým zřídit věcné břemeno je pouze fyzická osoba. Jde o zatížení vlastní věci povinností věcného břemena. Oprávněným subjektem může být jak fyzická osoba, tak právnická osoba (v postavení právnické osoby i stát),
3. Schválenou dohodou dědiců
Základem tohoto způsobu vzniku věcných břemen je dohoda dědiců o vypořádání dědictví, kterou dědicové uzavírají u soudu. Neodporuje-li dohoda zákonu nebo dobrým mravům, soud ji schválí (§ 482 obč. zákoníku), a to usnesením [§ 175q odst.1 písm.c) obč. soudního řádu].
4. Rozhodnutím příslušného státního orgánu Státní orgán může svým rozhodnutím založit věcné břemeno, pokud mu to zákon výslovně umožňuje. Právní vztah věcného břemena pak vzniká buď okamžikem uvedeným v rozhodnutí, nebo právní mocí rozhodnutí.
5. Ze zákona Tento způsob vzniku věcných břemen zůstává zachován po celou dobu existence tohoto
institutu v čs. Právním řádu.
6. Vydržením Občanský zákoník uvádí, že vydržením (výkonem práva) lze nabýt právo odpovídající věcnému břemenu, a to s odkazem na §134. Subjektem práva věcného břemena se může stát kterýkoliv ze subjektů občanskoprávních vztahů.
Oprávněný držitel nabude toto právo po nepřetržitém desetiletém výkonu. Po celou vydržecí dobu musí být stále zachovány podmínky držby práva odpovídajícího věcnému břemenu. Do stanovené desetileté doby si oprávněný držitel může započítat i dobu, po kterou jeho právní předchůdce nepřetržitě vykonával právo odpovídající věcnému břemenu (§134 odst.3). Účinky vydržení nastávají přímo ze zákona. To znamená, že splněním uvedených podmínek nejen vzniká právo odpovídající věcnému břemenu, ale vzniká i jemu korespondující povinnost věcného břemena. Tímto okamžikem se mění právní vztahy držby odpovídajícího věcnému břemenu v právní vztah věcného břemena.
4. ZÁNIK VĚCNÝCH BŘEMEN Věcná břemena zanikají rozhodnutím příslušného orgánu nebo ze zákona. K zániku práva odpovídajícího věcnému břemeni smlouvou je nutný vklad do katastru nemovitostí.
Zánik věcného břemene k nemovitostem evidovaným v katastru nemovitostí je třeba v něm náležitým způsobem vyznačit. Půjde-li o zánik věcného břemene na základě písemné smlouvy, má výmaz provedený vkladem konstitutivní účinky. Ve všech ostatních případech bude mít výmaz provedený záznamem jen účinky deklaratorní. K takovému výmazu je však nutné předložit příslušnou listinu ( např. rozhodnutí soudu, stavebního úřadu).
Způsoby zániků věcných břemen: Zánik věcného Zánik věcného Zánik věcného zákoníku Zánik věcného Zánik věcného Zánik věcného Zánik věcného Zánik věcného
břemena ze zákona břemena nastoupením trvalých změn - §151p odst. 2 obč. zákoníku břemena smrtí nebo zánikem oprávněného - §151p odst. 4 obč. břemena soudní dražbou - §337h obč. soudního řádu břemena prohlášením konkurzu - § 14 odst. 1 zák. č. 328/1991 Sb. břemena rozhodnutím oprávněného orgánu břemena na základě smlouvy břemena splynutím
Zánik věcného břemena uplynutím doby Zánik věcného břemena splněním rozvazovací podmínky
5. NEJČASTĚJI ZŘIZOVANÁ VĚCNÁ BŘEMENA Právo bezplatného bydlení
a) v bytě b) v rodinném domě
Právo užívání nebytových prostor
Právo přechodu nebo přejezdu pozemku
a) Věcné břemeno přechodu a přejezdu pozemku užívané pro osobní potřebu oprávněného (oprávněných) b) Věcné břemeno přechodu a přejezdu pozemku zřízené pro oprávněného (oprávněné) v souvislosti s jeho podnikatelskou činností c) Věcné břemeno veřejné cesty
Právo věcného břemene pro energetiku – energetické stavby
Právo věcného břemene ve prospěch jiné stavby
6. ZÁVĚR V SOUVISLOSTI S VĚCNÝM BŘEMENEM Problematika věcných břemen je velmi složitá. Dochází v ní k omezování vlastnických práv, většinou občanů k jejich nemovitostem a právě proto vyžaduje pečlivý přístup ke každému případu zvlášť. Aby se předešlo zbytečným problémům v této problematice, se doporučuje, aby se přípravou každé smlouvy o zřízení věcného břemena zabýval právník v součinnosti se znalcem a vlastníkem nemovitostí a rovněž, aby byly vyslyšeny a do smlouvy zapracovány zkušenosti a připomínky budoucího uživatele.
7. VĚCNÉ PŘEDKUPNÍ PRÁVO Toto právo vzniká na základě písemné smlouvy podle ustanovení § 603 odst. 2 občanského zákoníku, ve které je uvedeno, že jde o věcné právo. § 603(zákon č. 40/1964 Sb.)
(1)Předkupní právo ukládá povinnost pouze tomu, kdo slíbil věc nabídnout ke koupi. (2)Předkupní právo lze dohodnout i jako věcné právo, které působí i vůči nástupcům kupujícího. Smlouva se musí uzavřít písemně a předkupní právo se nabývá vkladem do katastru nemovitostí. Nekoupil-li prodávající věc nabídnutou kupujícím, zůstává mu zachováno předkupní právo i vůči jeho právnímu nástupci. (3) Bylo-li předkupní právo porušeno, může se oprávněný buď na nabyvateli domáhat, aby mu věc nabídl ke koupi, anebo mu zůstane předkupní právo zachováno.
Předkupní právo s věcnými účinky nebrání převodu nemovitosti, tj. neznamená omezení smluvní volnosti vlastníka, ale ten, v jehož prospěch bylo zapsáno, se může domáhat, aby mu nemovitost byla nabídnuta ke koupi, a to dobrovolně nebo na základě rozhodnutí soudu, anebo mu zůstane zachováno předkupní právo, pokud se rozhodne, že nemovitost koupit nehodlá. U věcného předkupního práva se v katastru nemovitostí evidují údaje o zatížené nemovitosti nebo jednotce, údaje o oprávněném z předkupního práva, údaje o vlastníku zatížené nemovitostmi nebo jednotky, doba, na kterou bylo právo sjednáno a listina, která byla podkladem k zápisu práva. Věcné předkupní právo je vyznačeno v části C listu vlastnictví, na kterém je evidována zatížená nemovitost.
Kdo prodá věc s výhradou, že mu ji kupující nabídne ke koupi, kdyby ji chtěl prodat, má předkupní právo.
Takové právo lze dohodnout i pro případ jiného zcizení věci než prodejem. Tedy lze dohodnout předkupní právo i pro případ, kdy by původní kupující hodlal věc někomu dalšímu např. darovat. Je nerozhodné, jestli je předkupní právo sjednáno přímo v kupní smlouvě samotné, nebo je předmětem zvláštní smlouvy. Předkupní právo ukládá povinnost pouze tomu, kdo slíbil věc nabídnout ke koupi. Předkupní právo lze dohodnout i jako věcné právo, které působí i vůči nástupcům kupujícího.
Smlouva se musí uzavřít písemně a předkupní právo se nabývá vkladem do katastru nemovitostí. Nekoupil-li prodávající věc nabídnutou kupujícím, zůstává mu zachováno předkupní právo i vůči jeho právnímu nástupci. Pokud je právo sjednáno jako věcné, působí proti všem dalším kupujícím, neboť je spojeno přímo s osudem věci, bez ohledu na to, kdo je jejím vlastníkem. Bylo-li předkupní právo porušeno, může se oprávněný buď na nabyvateli domáhat, aby mu věc nabídl ke koupi, anebo mu zůstane předkupní právo zachováno. Tedy v případě, že svého předkupního práva nevyužije, zůstává mu zachováno i ve vztahu k dalšímu vlastníkovi. Předkupní právo nepřechází na dědice oprávněné osoby a nelze je převést na jinou osobu.
Není-li dohodnuta doba, do kdy má být prodej proveden, musí oprávněná osoba vyplatit movitost do osmi dnů, nemovitost do dvou měsíců po nabídce. Uplyne-li tato doba marně, předkupní právo zanikne. Nabídka se vykoná ohlášením všech podmínek; jde-li o nemovitost, musí být nabídka písemná.
Kdo je oprávněn koupit věc, musí zaplatit cenu nabídnutou někým jiným, není-li dohodnuto jinak. Nemůže-li věc koupit nebo nemůže-li splnit podmínky nabídnuté vedle ceny a nelze-li je vyrovnat ani odhadní cenou, předkupní právo zanikne. Pokud tedy oprávněný není schopen zaplatit cenu, za kterou by prodávající mohl uskutečnit prodej nebo nesplní podmínky takového možného prodeje vedle kupní ceny, je prodávající oprávněn realizovat prodej věci jiné osobě.
Předkupní právo s věcnými účinky nebrání převodu nemovitosti, tj. neznamená omezení smluvní volnosti vlastníka, ale ten, v jehož prospěch bylo zapsáno, se může domáhat, aby mu nemovitost byla nabídnuta ke koupi, a to dobrovolně nebo na základě rozhodnutí soudu, anebo mu zůstane zachováno předkupní právo, pokud se rozhodne, že nemovitost koupit nehodlá.
