Věcná břemena a jejich souvislost s poskytováním hypotečních úvěrů

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra financí a ekonomie

Věcná břemena a jejich souvislost s poskytováním hypotečních úvěrů Diplomová práce

Autor:

Bc. Kateřina Plamínková Finance

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Petr Ort, Ph. D.

Červen 2015

Prohlášení Prohlašuji, že jsem diplomovou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Nelahozevsi dne 30. 06. 2015

Bc. Kateřina Plamínková

Poděkování Tímto bych chtěla poděkovat za pomoc a cenné rady panu Ing. Petru Ortovi, Ph. D. Velké poděkování patří také celé mé rodině za skvělou podporu, za jejich trpělivost a snahu vytvořit mi co nejlepší podmínky ke studiu.

Anotace Cílem diplomové práce je představení problematiky věcných břemen po rekodifikaci občanského zákoníku. První část je věnována nové právní úpravě institutu věcných břemen, které předchází exkurz do jejich historického vývoje. Druhá část obsahuje základní informace o katastru nemovitostí včetně evidence věcných břemen. Třetí část se zabývá analýzou obecně používaných metod oceňování věcných břemen. V závěrečné části je pojednáno o poskytování hypotečního úvěru, a jsou zde uvedeny výsledky průzkumu posuzování věcných břemen váznoucích na nemovitosti z hlediska vhodnosti zajištění úvěru, který byl proveden ve vybraných bankovních subjektech. Klíčová slova Věcná břemena, služebnost, reálné břemeno, vznik, změna, zánik, oceňování, nemovitost, katastr nemovitostí, veřejný seznam, evidence, banka, hypoteční úvěr, zástava, cena, tržní hodnota, zástavní hodnota Annotation The main goal of this thesis is to introduce the theme of easements after the recodification of the Civil Code. The first part is devoted to new legislation of institution with prior excursion into history of its development. The second part contains basic information about land register, including evidence of easements. The third part focuses on analysis of commonly used valuation methods for easements. The final part is dedicated to conditions of mortgage providing and presents results of the survey which was conducted in selected banking entities in order to assess easements secured on the property in terms of suitability collateral for the loan. Key word Easements, servitude, real burden, establishment, modification, abolishment, valuation, real estate, land register, public list, evidences, bank, mortgage, collateral, price, market value, collateral value

Obsah Úvod ........................................................................................................................................... 8 Zvolené metody zpracování ................................................................................................... 10 1

Věcná břemena ................................................................................................................ 11 1.1 Obecně o věcných břemenech ................................................................................... 11 1.1.1

Pojem a funkce věcných břemen .................................................................. 11

1.1.2

Obsah věcných břemen ................................................................................ 12

1.1.3

Předmět věcných břemen ............................................................................. 12

1.1.4

Druhy věcných břemen ................................................................................ 13

1.1.5

Subjekty právních vztahů věcných břemen .................................................. 13

1.1.6

Vznik věcných břemen ................................................................................. 14

1.1.7

Změny věcných břemen ............................................................................... 15

1.1.8

Zánik věcných břemen ................................................................................. 16

1.1.9

Ochrana věcných břemen ............................................................................. 16

1.1.10 Promlčení práva odpovídajícího věcnému břemeni ..................................... 17 1.2 Původ a vývoj právní úpravy věcných břemen do roku 2013 ................................... 18 1.2.1

Římské právo, služebnosti ........................................................................... 18

1.2.2

Území Čech a Moravy do roku 1811, služebnosti a reálná břemena ........... 19

1.2.3

Obecný zákoník občanský 1811 - 1950, služebnosti a reálná břemena ....... 19

1.2.4

Střední zákoník občanský 1951 - 1964, věcná břemena .............................. 22

1.2.5

Právní úprava v letech 1964 - 1983, věcná břemena.................................... 24

1.2.6

Právní úprava v letech 1983 - 1991, věcná břemena.................................... 26

1.2.7

Právní úprava v letech 1992 - 2013, věcná břemena.................................... 27

1.3 Právní úprava věcných břemen od 1. 1. 2014 ............................................................ 29 1.3.1

Služebnosti ................................................................................................... 32 1.3.1.1 Obecná charakteristika služebnosti ............................................... 32 1.3.1.2 Obsah a rozsah služebnosti ............................................................ 33 1.3.1.3 Vznik služebnosti .......................................................................... 34 1.3.1.4 Nabytí služebnosti ......................................................................... 34 1.3.1.5 Právní poměry ze služebnosti ........................................................ 40 1.3.1.6 Zánik služebnosti ........................................................................... 41 1.3.1.7 Druhy služebnosti .......................................................................... 43

1.3.2

Reálná břemena ............................................................................................ 48 5

1.3.2.1 Vznik reálných břemen .................................................................. 50 1.3.2.2 Zánik reálných břemen .................................................................. 50 1.3.2.3 Druhy reálných břemen ................................................................. 50 1.4 Ochranná pásma ......................................................................................................... 52 2

Věcná břemena a katastr nemovitostí ........................................................................... 54 2.1 Exkurz do historie katastru nemovitostí .................................................................... 54 2.2 Katastr nemovitostí od 1. 1. 2014 .............................................................................. 57 2.2.1

Předmět evidence ......................................................................................... 57

2.2.2

Obsah katastru .............................................................................................. 57

2.2.3

Zápis práv do katastru .................................................................................. 58

2.2.4

Zásady vedení právních vztahů v katastru ................................................... 61

2.2.5

Poskytování údajů z katastru ........................................................................ 63

2.2.6

Evidence věcných břemen............................................................................ 63

2.2.7

Statistické údaje o počtu zapisovaných věcných břemen do katastru nemovitostí ................................................................................................... 64

3

Oceňování věcných břemen ............................................................................................ 71 3.1 Základní informace .................................................................................................... 71 3.1.1

Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku .............................................. 71

3.1.2

Cena a hodnota při oceňování věcných břemen ........................................... 72

3.1.3

Znalec a odhadce .......................................................................................... 74

3.1.4

Podklady pro ocenění věcného břemene ...................................................... 75

3.1.5

Dělení věcných břemen pro účely ocenění .................................................. 77

3.1.6

Hodnota věcného břemene ........................................................................... 77

3.1.7

Hodnota nemovitosti s věcným břemenem .................................................. 78

3.2 Postupy a metody při ocenění věcných břemen ......................................................... 79 3.2.1

Ocenění věcného břemene jako užitku oprávněného ................................... 79

3.2.2

Ocenění věcného břemene jako závady váznoucí na nemovitosti ............... 80

3.2.3

Stanovení výše ročního užitku ..................................................................... 81

3.2.4

Stanovení zjištěné ceny věcného břemene ................................................... 82

3.2.5

Stanovení obvyklé ceny věcného břemene .................................................. 84 3.2.5.1 Věcné břemeno trvalé .................................................................... 85 3.2.5.2 Věcné břemeno na určitou dobu .................................................... 85 3.2.5.3 Věcné břemeno na délku života oprávněného ............................... 85

6

3.2.6

Ocenění věcného břemene podle vnitřních předpisů obce ........................... 85

3.3 Přehled nejčastěji zřizovaných věcných břemen/služebností .................................... 86

4

3.3.1

Věcná břemena in rem a pozemkové služebnosti ........................................ 86

3.3.2

Věcná břemena in personam a osobní služebnosti ...................................... 88

Věcná břemena k nemovitostem z pohledu banky při zajištění hypotečního úvěru . 90 4.1 Obecně o hypotečním úvěru ...................................................................................... 90 4.2 Hypoteční úvěr určený k bydlení fyzických osob...................................................... 92 4.2.1

Bankovní kritéria pro poskytnutí hypotečního úvěru ................................... 92

4.2.2

Zástava ......................................................................................................... 93 4.2.2.1 Vhodnost........................................................................................ 94 4.2.2.2 Přiměřenost a realizovatelnost ....................................................... 96

4.3 Posuzování věcných břemen váznoucích na nemovitosti při zajištění hypotečního úvěru ........................................................................................................................ 100 4.3.1

Základní informace k průzkumu ................................................................ 100

4.3.2

Vybrané bankovní subjekty........................................................................ 100

4.3.3

Komparace a vyhodnocení získaných informací ....................................... 101

Závěr ...................................................................................................................................... 108 Seznam použité literatury .................................................................................................... 109 Seznam zkratek ..................................................................................................................... 113 Seznam grafů ........................................................................................................................ 114 Seznam obrázků.................................................................................................................... 115 Zadání diplomové práce....................................................................................................... 116

7

Úvod Věcná břemena jsou zajímavých právním institutem, který v systematice práva řadíme do kategorie soukromého práva, konkrétně mezi věcná práva k věci cizí. Do československého právního řádu byl tento institut zakotven počátkem 50. let 20. století, nicméně jeho kořeny lze nalézt již v římském právu v podobě služebností. V důsledku politického, ekonomického a společenského vývoje našeho státu docházelo historicky k různým změnám v právní úpravě vlastnických a věcných práv, které logicky ovlivnily i úpravu věcných břemen. Klíčovým právním předpisem posledních desetiletí byl zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. Ačkoliv byl v minulosti mnohokrát novelizován, stále neposkytoval dostatečnou právní úpravu věcných břemen. O věcných břemenech pojednávaly pouze tři paragrafy, a navíc velmi stručně a obecně. Věcná břemena definoval jako povinnost vlastníka nemovitosti ve prospěch někoho jiného tak, že se musel něčeho zdržet, něco trpět nebo něco konat. Současnou právní úpravu tohoto institutu vymezuje nový občanský zákoník přijatý zákonem č. 89/2012 Sb., který nabyl účinnost dne 1. 1. 2014. Věcná břemena jsou zde upravena v padesáti dvou ustanoveních, která se opírají o původní právní kodex z dob císaře Františka I. Za nejpodstatnější změnu lze považovat návrat k rozdělení institutu věcných břemen na služebnosti a reálná břemena, a dále možnost zatížit věcným břemenem nejen věci nemovité, ale v případě služebností i věci movité, což předchozí právní předpis neumožňoval. Služebnosti spočívají v omezení vlastníka věci tak, že musí ve prospěch jiné osoby něco trpět nebo se něčeho zdržet. Reálná břemena naopak ukládají vlastníku věci povinnost vůči oprávněné osobě něco pro ni konat nebo ji něco dát. Pojem „věcné břemeno“ jsem poprvé intenzivněji zaznamenala před 15 lety, a to v situaci, která je s věcnými břemeny často úzce spjata, tedy při řešení sousedských vztahů. Tehdy jsem ovšem neměla představu, jak rozsáhlá a složitá problematika věcných břemen může být, jakými obory se prolíná, a jaké vědomosti, znalosti a zkušenosti člověk potřebuje k tomu, aby jí alespoň trochu porozuměl. Širší náhled do „světa“ věcných břemen, ať už z pohledu právního či ekonomického, mi umožnilo studium na Bankovním institutu. Ve své diplomové práci jsem se rozhodla prozkoumat institut věcných břemen, a zároveň v souvislosti s hypotečním bankovnictvím, konkrétně s poskytováním účelového 8

hypotečního úvěru určeného k bydlení fyzických osob. Řešení potřeby financování vlastního bydlení prostřednictvím hypotečního úvěru využívá v České republice v posledních pěti letech stále více obyvatel. Hypoteční úvěr musí být dle zákona o dluhopisech zajištěn nemovitou věcí v přiměřené hodnotě. Hodnotu zástavy ovlivňuje mnoho faktorů, a jedním z nich jsou právě věcná břemena. Je známo, že téměř všechna věcná břemena hodnotu nemovité věci snižují, avšak míra snížení závisí na konkrétním druhu a rozsahu věcného břemene. Cílem diplomové práce je představení problematiky věcných břemen po rekodifikaci občanského zákoníku, analýza metod a metodik oceňování věcných břemen, prozkoumání a vyhodnocení přístupu bank k věcným břemenům vztahujícím se k nemovitosti při zajištění úvěru. Diplomová práce je rozdělena do čtyř kapitol. První kapitola s názvem „Věcná břemena“ obsahuje právní úpravu tohoto institutu dle nového občanského zákoníku, a zároveň je zde uveden vývoj právní úpravy na pozadí historických událostí. Popisuje předmět a obsah věcných břemen, rozdělení věcných břemen, jednotlivé druhy, jejich vznik, změnu a zánik. Tuto část je nezbytné ozřejmit v náležité šíři, neboť jen správné posouzení právních náležitostí konkrétních věcných břemen může vést k nezávadnému posouzení hodnoty věcného břemene. Druhá kapitola s názvem „Věcná břemena a katastr nemovitostí“ obsahuje obecné informace o katastru nemovitostí, na které následně navazuje část o evidenci věcných břemen. V třetí kapitole „Oceňování věcných břemen“ je vymezena základní terminologie oceňování, jsou zde analyzovány obecně používané metody a postupy oceňování věcných břemen. Kapitola je zakončena přehledem nejčastěji zřizovaných věcných břemen. Čtvrtá kapitola nazvaná „Věcná břemena k nemovitostem z pohledu banky při zajištění hypotečního úvěru“ obsahuje základní informace o poskytování úvěru a výsledky průzkumu posuzování věcných břemen váznoucích na nemovitosti z hlediska vhodnosti zajištění úvěru ve vybraných bankovních subjektech. Vzhledem k obsáhlosti tématu a zaměření diplomové práce abstrahuji od problematiky daňových a účetních dopadů věcných břeme

9

Zvolené metody zpracování V diplomové práci jsou použity následující metody: rešerše, deskripce, analýza, průzkum, vyhodnocení. Při zpracování první kapitoly je použita metoda rešerše odborné literatury. Historický vývoj právní úpravy věcných břemen je zpracován zejména na základě publikace Bradáč A. a kolektiv (2009) „Věcná břemena od A do Z“. Přehled aktuální právní úpravy věcných břemen následně na základě nového občanského zákoníku, zákona č. 89/2012 Sb., důvodové zprávy k tomuto zákonu, a rešerše odborné literatury a článků v tematicky zaměřených periodikách, a také byly použity veřejně dostupné podklady právních a advokátních kanceláří. Druhá kapitola, věnovaná katastru nemovitostí a evidenci věcných břemen, vychází ze zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), a také zde je použita metoda rešerše odborných článků na toto téma. Některé pasáže kapitoly jsou zpracovány na základě informací získaných přímo na katastrálním operátu v Mělníce. Třetí kapitola se zabývá obecnou analýzou oceňování věcných břemen. Stěžejním pramenem pro vypracování této části diplomové práce je publikace Bradáč A. a kolektiv (2009), a zákon č. 151/1997, Sb. o oceňování majetku, v platném znění. Úvodní část čtvrté kapitoly o poskytování hypotečního úvěru je zpracována metodou deskripce. Analýza posuzování věcných břemen váznoucích na nemovitosti z hlediska vhodnosti zajištění úvěru je provedena na základě průzkumu bankovního sektoru, následně jsou získané informace vyhodnoceny. Veškeré zdroje použité k vypracování diplomové práce jsou uvedeny v seznamu zařazeném na konci této práce.

10

1 Věcná břemena Věcná břemena jsou jedním z mála právních institutů, které v minulosti prošly tak odlišnou právní úpravou. Cílem této kapitoly je proto snaha zasvětit čtenáře do právního výkladu věcných břemen nejen podle aktuálně platného právního předpisu, zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „NOZ“), ale také na pozadí historických událostí. Čtenář je nejprve obeznámen s obecnými informacemi o věcných břemenech, na které následně navazují subkapitoly o právním původu a vývoji tohoto institutu až po současnost.

1.1 Obecně o věcných břemenech 1.1.1 Pojem a funkce věcných břemen Podle Bradáče A. (2009)1 lze termín „věcné břemeno“ chápat v několika významech. Z pohledu práva se, fakticky v objektivním smyslu, věcnými břemeny rozumí právní institut, v subjektivním smyslu pak povinnost určitého subjektu. Tento termín se používá také pro označení právního vztahu. Jedná se o soubor právních norem, respektive společenských a materiálních vztahů, na základě kterých je možné dosáhnout dokonalejšího sociálně ekonomického využití věci, nebo plnějšího uspokojování potřeb a zájmů jednotlivých subjektů, tzn. fyzických i právnických osob. Věcná břemena patří do skupiny věcných práv, konkrétně mezi věcná práva k věci cizí. Podstatou věcných práv je právní vztah oprávněné osoby k určité věci. Tento vztah řadíme mezi absolutní majetková práva, která působí proti všem. Právo odpovídající věcnému břemeni musí mít opakující se charakter, musí být uplatňováno a využíváno nepřetržitě či vícekrát v určitých intervalech, přičemž se nemusí opakovat pravidelně.2 Při zřizování věcných břemen je důležité si uvědomit, že funkce věcných břemen musí být naplněna. V opačném případě by bylo nutné je posoudit jako neplatné. Pokud funkce věcných břemen není naplněna, nastávají právní následky stanovené právním řádem.3

BRADÁČ, A. a kolektiv; Věcná břemena od A do Z 4. vydání, Praha 2009, Vydavatelství Linde Praha, a.s., 368 stran, s. 13 2 BUMBA, J.; Věcná břemena v katastru nemovitostí a geometrickém plánu, Zdiby 1999, Výzkumný ústav geodetický, topografický a kartografický, s. 54 3 FIALA, J.; Věcná břemena 1. vydání, Brno 1988, Univerzita J. E. Purkyně v Brně – právnická fakulta, 151 stran, s. 71 1

11

1.1.2 Obsah věcných břemen Obecně jsou obsahem právního vztahu věcných břemen na jedné straně subjektivní práva, a na straně druhé subjektivní povinnosti. S obsahem věcných břemen také souvisí povinnost úhrady nákladů spojených s předmětem věcného břemene. Pokud se účastníci nedohodli jinak, je ten, kdo je na základě práva odpovídajícího věcnému břemeni oprávněn užívat cizí věc, povinen nést přiměřené náklady na její zachování a opravy. Jestliže tuto věc užívá i její vlastník, pak nesou tyto náklady společně podle míry spoluužívání.4 NOZ přímo konkretizuje a specifikuje některé druhy služebností, ovšem nevylučuje možnost zřídit i jiné služebnosti, které v právním předpisu vyjmenované nejsou. Reálná břemena nejsou blíže specifikována, a jsou stanovena jen jako povinnost něco konat nebo něco dávat oprávněné osobě. Lze konstatovat, že práva odpovídající věcným břemenům mohou mít nejrůznější obsah, přičemž společným znakem pro všechny případy je omezení vlastníka určité věci ve prospěch někoho jiného.

1.1.3 Předmět věcných břemen Předmět věcných břemen lze dle obecného právního výkladu rozlišit na přímý a nepřímý. Za přímý předmět je považováno lidské chování, které může mít podobu aktivního či pasivního chování, tzn. něčeho se zdržet (omittere), něco strpět (pati), něco konat (facere) a dle nové právní úpravy i něco dát (dare). Povinnost něčeho se zdržet znamená pro vlastníka věci zdržet se takového chování, které by mu jinak z titulu vlastnického práva příslušelo, např. zdržet se výstavby plotu nad určitou výšku nebo nevysazovat stromy na určité části pozemku. Povinnost něco strpět ukládá vlastníku věci strpět určité chování oprávněné osoby, např. právo chůze po pozemku nebo právo průjezdu. Povinnost něco konat nebo něco dát zavazuje vlastníka zatížené věci, který v právním vztahu vystupuje jako dlužník, k aktivnímu chování ve prospěch oprávněné osoby. Jedná se o peněžité nebo nepeněžité plnění (např. finančně přispívat oprávněné osobě na bydlení, poskytnout oprávněné osobě část úrody). Za nepřímý předmět je považováno to, čeho se týká konkrétní chování účastníků občanskoprávního vztahu. V právním smyslu se jedná o věc, kterou lze chápat jako hmotný

BRADÁČ, A. a kolektiv; Věcná břemena od A do Z 4. vydání, Praha 2009, Vydavatelství Linde Praha, a.s., 368 stran, s. 73 - 74 4

12

předmět s určitým samostaným určením. NOZ dělí věci na hmotné a nehmotné, movité a nemovité. Bližší specifikace je uvedena v subkapitole 1.3.

1.1.4 Druhy věcných břemen Věcná břemena můžeme rozdělit na základě různých kategorizačních kritérií. Mezi hlavní kritéria řadíme rozlišení věcných břemen dle určení oprávněného subjektu, tzn. zda je oprávnění spjato s vlastnictvím k určité věci (in rem), nebo zda oprávnění náleží určité osobě (in personam). Věcná břemena in rem lpí na věci, tzn. oprávněným subjektem je vždy vlastník určité věci. Při změně vlastníka věci přechází právo odpovídající věcnému břemeni na právního nástupce oprávněného (sukcesora), z čehož vyplývá, že tato práva se zřizují jako časově neomezená. Věcná břemena in personam naopak slouží k uspokojování individuálních potřeb konkrétního subjektu, tzn. jsou spojena s existencí tohoto subjektu, a s jeho smrtí či zánikem také zanikají, čili nemají trvalý charakter. Dalším kritériem, podle kterého lze věcná břemena dělit, je obsah a přímý předmět věcných břemen. Jedná se tedy o lidské chování, jak již bylo uvedeno výše. Posledním hlavním kritériem, které umožňuje dělení věcných břemen, je způsob plnění. V tomto případě rozlišujeme věcná břemena zřízená za úplatu a zřízená bezúplatně. V praxi se častěji vyskytují věcná břemena zřizovaná za úplatu, přičemž úplata může mít podobu finančního nebo věcného (naturálního) plnění. Připouští se jak plnění jednorázové, tak i opakující se. Výše částky se stanoví dohodou účastníků právního vztahu. Samotné věcné plnění pak spočívá v konání určitých činností. S věcnými břemeny zřizovanými bezúplatně se můžeme setkat v případech, kdy má ze zřízení věcného břemeno určitý prospěch i osoba povinná (například vybudování energetického zařízení).5

1.1.5 Subjekty právních vztahů věcných břemen Dle teorie obecného práva jsou za subjekty právních vztahů věcných břemen považovány nejméně dvě osoby, a to osoba povinná, které náleží určité subjektivní povinnosti, a osoba oprávněná, které přísluší určitá subjektivní práva. Jak bylo uvedeno na začátku této kapitoly, osoby mohou být fyzické i právnické.

BRADÁČ, A. a kolektiv; Věcná břemena od A do Z 4. vydání, Praha 2009, Vydavatelství Linde Praha, a.s., 368 stran, s. 18 - 19 5

13

Fiala J. (1988) ve své publikaci uvádí další možný způsob dělení subjektů právních vztahů. Jsou jimi občané, organizace a stát. Pro tyto subjekty platí, že musí být jasně specifikovány. Subjektem povinnosti je vždy vlastník, přípustný je i uživatel věci. Oprávněný subjekt se rozlišuje podle druhů věcných břemen. V případě věcného břemene in rem je oprávněným subjektem pouze nositel určitého subjektivního práva k oprávněné věci. Zatímco věcné břemeno in personam svědčí libovolnému subjektu, který má dle právního řádu právní subjektivitu. Fiala (1988) však poukazuje na to, že věcná břemena by měla zatěžovat státní majetek co nejméně.6

1.1.6 Vznik věcných břemen Dle Bradáče A. (2009)7 se vznikem věcného břemene rozumí jeho původní vznik, a je třeba ho rozlišovat od možnosti nabytí věcného břemene v případě, kdy se určitá osoba stane subjektem již existujícího právního vztahu věcného břemene. Věcné břemeno mohlo vznikat na základě písemné smlouvy, na základě závěti, schválenou dohodou dědiců, rozhodnutím příslušného orgánu, ze zákona. Nabytím věcného břemene se potom rozumělo získání vlastnického práva k věci vydržením. Podle NOZ věcné břemeno vzniká zápisem do veřejného seznamu8 nebo účinností smlouvy v případě věci nezapsané do veřejného seznamu. Právní předpis dále upravuje možnosti nabytí služebnosti a reálných břemen. Nabytí služebností je možné na základě smlouvy, pořízením pro případ smrti, vydržením, ze zákona a rozhodnutím orgánu veřejné moci. Způsoby nabytí reálných břemen nejsou v NOZ taxativně vymezeny, z čehož se dá usuzovat, že budou platit obdobně jako způsoby nabytí služebnosti. Dále z tohoto právního výkladu můžeme vyvodit závěr, že NOZ nerozlišuje mezi původním a odvozeným vznikem věcného břemene, jelikož ve všech případech zřízení věcného břemene uvádí, že se jedná o nabytí. Z toho vyplývá, že teprve nabytí věcného břemene vede k jeho vzniku, potažmo ke vzniku právních vztahů dotčených subjektů.

FIALA, J.; Věcná břemena 1. vydání, Brno 1988, Univerzita J. E. Purkyně v Brně – právnická fakulta, 151 stran, s. 85 7 BRADÁČ, A. a kolektiv; Věcná břemena od A do Z 4. vydání, Praha 2009, Vydavatelství Linde Praha, a.s., 368 stran, s. 43 8 Veřejný seznam – seznam, který slouží k evidenci právní úpravy věcných práv a lze do něj volně nahlížet; podle důvodové zprávy k § 980 NOZ se jedná zejména o katastr nemovitostí u nemovitých věcí a patentový rejstřík u movitých věcí 6

14

1.1.7 Změny věcných břemen Změnou právního vztahu věcného břemene se rozumí změna některého z prvků tohoto právního vztahu. Zpravidla se jedná o změnu věcných břemen v subjektech, obsahu a předmětu.9 Změna subjektu Po dobu existence věcného břemene může dojít ke změně jak povinného subjektu, tak i ke změně oprávněného subjektu. V případě změny povinného subjektu se jedná o změnu, která nastává přímo ze zákona, a to v důsledku změny vlastníka nemovité věci bez ohledu na jeho vůli. U změny oprávněného subjektu je třeba rozlišovat, zda se jedná o věcná břemena působící in rem nebo in personam. V prvním případě je právo věcného břemene pevně spjato s vlastnictvím nemovité věci, a změna subjektu nastává přímo ze zákona, stejně jako u povinného subjektu. V druhém případě je právo věcného břemene spjato s určitou osobou, z čehož vyplývá, že změna oprávněného subjektu není možná.10 Změna obsahu Změna obsahu je v zásadě možná a přípustná u většiny věcných břemen, výjimku tvoří pouze některá věcná břemena vznikající přímo ze zákona. Obsah věcného břemene může být zúžen i rozšířen, a tato změna může nastat především dvěma způsoby: dohodou, vzniklo-li věcné břemeno na základě smlouvy, a rozhodnutím oprávněného orgánu, kterým je soud. Do změny obsahu věcného břemene lze zařadit také změnu, která vzniká záměnou věcného plnění za plnění peněžité.11 Změna předmětu Změna přímého předmětu, tedy lidského chování, není za dobu existence věcného břemene možná. Změnu nepřímého předmětu můžeme rozlišit na změnu zatížené nemovité věci a změnu oprávněné nemovité věci. V prvním případě může změna nastat nejčastěji při dělení či slučování pozemků. Ve druhém případě může vzniknout rozdělením či sloučením této nemovité věci, přičemž se musí jednat o věcné břemeno působící in rem.12

BRADÁČ, A. a kolektiv; Věcná břemena od A do Z 4. vydání, Praha 2009, Vydavatelství Linde 368 stran, s. 79 10 BRADÁČ, A. a kolektiv; Věcná břemena od A do Z 4. vydání, Praha 2009, Vydavatelství Linde 368 stran, s. 79 - 81 11 BRADÁČ, A. a kolektiv; Věcná břemena od A do Z 4. vydání, Praha 2009, Vydavatelství Linde 368 stran, s. 81 - 82 12 BRADÁČ, A. a kolektiv; Věcná břemena od A do Z 4. vydání, Praha 2009, Vydavatelství Linde 368 stran, s. 83 - 84 9

15

Praha, a.s., Praha, a.s., Praha, a.s., Praha, a.s.,

1.1.8 Zánik věcných břemen Zánik věcných břemen byl v minulosti možný několika způsoby, např. ze zákona, rozhodnutím oprávněného orgánu, na základě smlouvy, splynutím, uplynutím doby, splněním rozvazovací podmínky. NOZ umožňuje zánik věcných břemen, tedy služebností a reálných břemen, trvalou změnou, dohodou, dosažením určitého věku osoby a smrtí oprávněné osoby.

1.1.9 Ochrana věcných břemen Ochrana věcných břemen představuje souhrn právních nástrojů, které zajišťují řádnou realizaci těch možností, jež jsou subjektům věcného břemene přiznány právními normami.13 S ochranou práv z věcného břemene úzce souvisí podávání žalob. Předchozí právní úprava věcných břemen (OZ č. 40/1964 Sb., ve znění pozdějších předpisů), neobsahovala žádné konkrétní ustanovení o ochraně práv z věcných břemen, ani nestanovila určité typy žalob. Při ochraně práv odpovídajících věcnému břemeni bylo možné vycházet z obecných ustanovení § 4 - § 6 OZ. NOZ se o ochraně věcných břemen zmiňuje v § 1259, podle kterého platí, že ten, kdo je oprávněn ze služebnosti, se může domáhat ochrany svého práva. Dále je zde výslovně odkazováno na ustanovení o ochraně vlastnických práv, § 1040 až § 1043, která se při ochraně práv ze služebnosti použijí obdobně. Tato ustanovení slouží vlastníkovi k ochraně jeho práva, ať již skutečného, nebo domnělého.14 V případě, kdy vlastník nerespektuje omezení vlastnického práva, tím je myšlena povinnost něco strpět nebo se něčeho zdržet, může se oprávněný svého práva vůči němu domáhat občanskoprávní negatorní15 žalobou. Nebo má oprávněný možnost se svého práva domáhat žalobou na ochranu držby ve smyslu § 1003, tzn. domáhat se svého práva, aby se rušitel rušení zdržel a vše uvedl v předešlý stav. Povinným ze služebnosti je vlastník služebné věci. Dále je možné vycházet z ustanovení o ochraně soukromého práva, tedy z § 12 NOZ. Z tohoto paragrafu vyplývá, že každý, kdo se cítí ve svém právu zkrácen, má možnost domáhat se ochrany u orgánu veřejné moci.16

BRADÁČ, A. a kolektiv; Věcná břemena od A do Z 4. vydání, Praha 2009, Vydavatelství Linde Praha, a.s., 368 stran, s. 77 14 KABELKOVÁ, E.; Věcná břemena v novém občanském zákoníku, komentář § 1257 - § 1308 1. vydání, Praha 2013, Beckovy komentáře, Nakladatelství C. H. Beck, 344 stran, s. 36 15 Negatorní (zápůrčí) žaloba – žaloba o zdržení se protiprávního jednání zasahování do vlastnického práva 16 Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník, ustanovení § 1259, § 1040 - § 1043, § 1003, § 12 13

16

1.1.10 Promlčení práva odpovídajícího věcnému břemeni Promlčení neznamená zánik věcného břemene jako právního vztahu, ale jedná se pouze o závažné oslabení práva odpovídajícího věcnému břemeni. Uplynutím promlčecí doby vznikne povinnému nárok vznést námitku promlčení práva odpovídajícího věcnému břemeni. Vznesení námitky také není důvodem k zániku tohoto práva, zaniká pouze nárok oprávněné osoby domáhat se vynutitelnosti povinnosti z věcného břemene. Není podstatné, zda k nevykonávání práva odpovídajícího věcnému břemeni došlo z objektivních či subjektivních důvodů. Výjimkou jsou věcná břemena vznikající přímo ze zákona, ta se promlčet nedají.17 NOZ nezahrnuje možnost zániku věcného břemene rozhodnutím soudu, tudíž by promlčení nemělo nikdy naplnit podmínky pro zrušení věcného břemene, jako tomu bylo při platnosti zákona č. 40/1964 Sb., ve znění pozdějších předpisů. Z obecného ustanovení NOZ, § 629 o délce promlčecí lhůty vyplývá, že trvá tři roky, u majetkových práv deset let, ledaže by zákon stanovil jinou délku promlčecí lhůty. Ve zvláštních ustanoveních jsou dále určeny některé podmínky pro promlčení práva:18 

Bylo-li právo zapsáno do veřejného seznamu, promlčí se za deset let ode dne, kdy mohlo být vykonáno poprvé.



Bylo-li do veřejného seznamu zapsáno právo, které může být vykonáváno nepřetržitě nebo opakovaně, promlčí se, pokud není vykonáváno po dobu deseti let. Pokud se jednalo o právo zapsané do veřejného seznamu, vykonávané jen zřídka, vyžaduje se, aby osoba oprávněná měla v průběhu deseti let alespoň třikrát příležitost toto právo vykonat a přitom je nikdy nevykonala. Jestliže se v průběhu deseti let příležitost k výkonu práva nevyskytne třikrát, promlčecí lhůta se prodlouží.



Brání-li osoba zavázaná z věcného břemene výkonu práva, promlčí se právo k věcnému břemeni do tří let, pokud oprávněná osoba toto právo neuplatní.



Právo na jednotlivé plnění z reálného břemene se promlčuje jako pohledávka, v promlčecí lhůtě tři roky.



Právo přiznané rozhodnutím orgánu veřejné moci se promlčí za deset let ode dne, kdy mělo být podle rozhodnutí plněno.

BRADÁČ, A. a kolektiv; Věcná břemena od A do Z 4. vydání, Praha 2009, Vydavatelství Linde Praha, a.s., 368 stran, s. 95 - 97 18 Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník, ustanovení § 631 - § 633, § 640 17

17

NOZ dále stanovuje, že nelze promlčet právo na zřízení nezbytné cesty a právo na vykoupení reálného břemena. Dojde-li k promlčení práva zapsaného ve veřejném seznamu nebo v rejstříku zástav, dojde k výmazu tohoto práva na návrh osoby, která má na výmazu právní zájem.19

1.2 Původ a vývoj právní úpravy věcných břemen do roku 2013 Do československého právního řádu byl tento institut zakotven počátkem 50. let 20. století, avšak jeho historie sahá až do starověkého Říma.

1.2.1 Římské právo, služebnosti Historicky nejstarším věcným právem k věci cizí byly tzv. služebnosti, které upravoval a vymezoval Zákon dvanácti tabulí20. Služebnosti představovaly věcná práva k věci cizí, která záležela v právní volnosti jejich užívání, tedy zda osobě odlišné od vlastníka umožňovaly obsahově částečné nebo omezené právní panství nad věcí. Obsah jednotlivých druhů služebností se velmi odlišoval - rozeznávaly se služebnosti pozitivní a negativní. Pozitivní služebnosti opravňovaly provádět určitou činnost na cizí věci, a povinností vlastníka věci bylo tuto činnost trpět. Negativní služebnosti opravňovaly požadovat, aby nebylo na služebnou věc určitým způsobem působeno, a vlastník věci měl povinnost se takového chování zdržet.21 Dle oprávněného subjektu se služebnosti dělily na služebnosti pozemkové (polní, domovní) a služebnosti osobní. Právo pozemkových služebností bylo spojeno vždy s vlastnictvím pozemku vyznačujícím se trvalým charakterem, například právo cesty, právo na průhon dobytka, právo pastvy nebo právo na kácení stromů. V případě služebností osobních příslušelo právo určité osobě – oprávněnému. Jednalo se však o právo dočasné, které zaniklo nejpozději smrtí oprávněného.22 Ke vzniku služebností docházelo čtyřmi způsoby - právním jednáním mezi živými, odkazem, na základě rozhodnutí soudu, vydržením, a později také ze zákona. Zánik služebnosti byl spojen zejména se zánikem věci, se změnou její podstaty, a také s některými dalšími způsoby, které

Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník, ustanovení § 614, § 618 Zákon dvanácti tabulí - nejstarší a nejvýznamnější kodifikace římského práva z poloviny 5. století př. n. l. 21 BRADÁČ, A. a kolektiv; Věcná břemena od A do Z 4. vydání, Praha 2009, Vydavatelství Linde Praha, a.s., 368 stran, s. 19-20 22 SKŘEJPEK, M.; Římské soukromé právo: systém a instituce 1. vydání, Plzeň 2011, Vydavatelství a nakladatelství Aleš Čeněk, s.r.o., 352 stran, s. 126- 134 19 20

18

nejsou u služebností obvyklé – např. splynutím práva služebnosti s vlastnictvím služebné věci v témže subjektu, vzdáním se služebnosti, jejím nevykonáváním.23

1.2.2 Území Čech a Moravy do roku 1811, služebnosti a reálná břemena24 Na území Čech a Moravy bylo pojetí služebností dle římského práva z počátku neznámé. V nejstarší české právní knize, tzv. Rožmberské knize25, je však zaznamenáno obdobné oprávnění, nazvané svoboda či zvóle. Mezi nejčastější svobody patřilo právo pastvy, právo stezky a cesty, právo vodovodu či sběr lesních plodin. Vedle svobod existovaly i tzv. přímusy, neboli práva zapovídací. Tento institut ukládal povinnost zdržet se určitého chování vůči osobě, které zapovídací právo nesvědčilo, např. nucené mletí mouky v panském mlýně. Další právní úpravy služebností, které již vychází z římskoprávního institutu, můžeme nalézt v Knize písaře Jana ze 14. století, v Právech městských Brikcího z Licska z 16. století, i v Právech městských království českého Pavla Kristiána z Koldína z 16. století. V souvislosti s lenními a poddanskými vztahy, tedy v době feudalismu, vznikla i reálná břemena. Předmětem reálných břemen byla povinnost něco činit, konat. Tímto pojmem se označovala povinnost k opětovnému plnění, které vázlo na určité nemovitosti. Typickým příkladem byly renty26 či železné krávy27, dále také některé roboty, naturální a peněžité pozemkové platy (činže) odváděné např. při příležitosti církevních svátků a desátky, což byly odvody určité části úrody ve prospěch vrchnosti nebo církve.

1.2.3 Obecný zákoník občanský 1811 - 1950, služebnosti a reálná břemena První důkladnou kodifikaci služebností a reálných břemen obsahoval tzv. Obecný zákoník občanský z roku 1811 (dále jen „OZO“), který byl platným právem na našem území minimálně do roku 1950, kdy byl tento nahrazen tzv. Středním zákoníkem občanským, a v některých jeho pasážích platil až do roku 1964.

SKŘEJPEK, M.; Římské soukromé právo: systém a instituce 1. vydání, Plzeň 2011, Vydavatelství a nakladatelství Aleš Čeněk, s.r.o., 352 stran, s. 126- 134 24 FIALA, J.; Věcná břemena 1. vydání, Brno 1988, Univerzita J. E. Purkyně v Brně – právnická fakulta, 151 stran, s. 16 - 21 25 Rožmberská kniha – pochází z 1. pol. 14. století. Vznikla na popud nejvyššího zemského sudího Petra I. z Rožmberka. Objevuje se zde hotová právní a funkční terminologie, obsahem je především právo procesní, ale i hmotné. 26 Renta – v minulosti se tímto pojmem označoval nájem, který platil pachtýř z půdy (pozemková renta) 27 Železná kráva – v minulosti se tímto pojem označovala povinnost chalupníka trvale odvádět poplatek za krávu pronajatou farnosti 23

19

Služebnosti a reálná břemena upravoval poměrně podrobně, a to téměř v šedesáti ustanoveních, konkrétně se jednalo o § 472 – § 530 OZO. Je patrné, že právní úprava služebností vycházela z římskoprávní koncepce. Služebnosti § 472 OZO uvádí: „Právem služebnosti se vlastník zavazuje, aby ku prospěchu jiné osoby, vzhledem ke své věci něco trpěl nebo opomíjel. Je to věcné, proti každému držiteli služebné věci účinné právo.“ Na základě povahy vlastníka služebné věci (tzn. něco trpět nebo se něčeho zdržet) se služebnosti dělily na jistivé – afirmativní a záporné – negativní. Základní členění služebností vyplývalo z ustanovení § 473 OZO, které rozlišovalo služebnosti pozemkové (tj. služebnost spojena s držbou pozemku zřízenou k jeho prospěšnému a pohodlnějšímu užívání) a osobní (všechny ostatní služebnosti).28 Další podrobnější úprava vybraných pozemkových služebností rozdělených na polní a domovní byla součástí ustanovení § 475 - § 503 OZO. V rámci osobních služebností se rozeznávaly tři druhy, a to právo užívání, právo požívání a služebnost bytu, které byly upraveny § 504 - § 522 OZO. Citovaná ustanovení měla zásadně dispozitivní29 povahu, neboť § 504 OZO zakotvil zásadu, že úprava osobních služebností platila jen v případě, kdy nebylo dohodnuto něco jiného. K osobním služebnostem je třeba také dodat, že OZO definoval nepravidelné a zdánlivé služebnosti. Za nepravidelné služebnosti (§ 479 OZO) se považovaly takové, které se obsahově kryly se služebnostmi pozemkovými a zároveň s oprávněnou individuálně určenou osobou (například osobní služebnost cesty), což nebylo obvyklé, jelikož pozemkové služebnosti předpokládají dva vlastníky pozemku (závaznému náleží služebný statek, oprávněnému náleží panující statek). V případě zdánlivých služebností se nejednalo o služebnosti, ale o jiná odvolatelná práva, jejichž obsah byl shodný s obsahem služebností.30 V případě vzniku služebností zákoník rozlišoval vznik absolutní, který byl spojený s novou služebností, a vznik relativní, kdy šlo o nabytí již vzniklé služebnosti. OZO převzal také zásadu o titulu a způsobu nabytí, jako podmínek zřízení služebnosti. Na základě povolených titulů BRADÁČ, A. a kolektiv; Věcná břemena od A do Z 4. vydání, Praha 2009, Vydavatelství Linde Praha, a.s., 368 stran, s. 20 29 Dispozitivní právní norma – norma, od jejíž dispozice je možné se odchýlit; umožňuje účastníkům právního vztahu určitou volnost v uspořádání vzájemných práv a povinností dohodou 30 BRADÁČ, A. a kolektiv; Věcná břemena od A do Z 4. vydání, Praha 2009, Vydavatelství Linde Praha, a.s., 368 stran, s. 21 28

20

(§ 480 OZO) rozeznával dobrovolné služebnosti, soudcovské služebnosti a zákonné služebnosti. Dobrovolné služebnosti vznikaly na základě smlouvy o zřízení práva služebnosti a z poslední vůle. Nucené (soudcovské a zákonné) služebnosti vznikaly na základě právního výroku při rozdělení společné věci a při vyvlastnění, přímo ze zákona a vydržením. Nabytí práva služebnosti (§ 481 OZO) bylo možné provést na základě zápisu ve veřejných knihách (k věcem v nich zapsaným), soudním uložením ověřené listiny o zřízení služebnosti (k nemovitostem a stavbám nezapsaným v knihách), a v ostatních případech odevzdáním věci. Od zákonného práva služebnosti byly odlišovány tzv. zákonné služebnosti, jako negativní povinnosti vlastníka, kterým neodpovídalo subjektivní právo jiné určité osoby. Do této kategorie se řadily povinnosti z práva vodního, lesního, horního, honebního, rybářského, stavebního a dalších.31 Obdobně jako vznik tak i zánik služebnosti mohl být absolutní, nebo relativní. K zániku služebností docházelo buď obecně platnými způsoby pro zánik práv a závazků (§ 524 OZO), nebo specifickými způsoby (§ 525 - § 528 OZO). Mezi obecně platné způsoby zániku práv a závazků patřilo dobrovolné zřeknutí se, a promlčení - u fyzické osoby po třiceti letech, u právnické osoby po čtyřiceti letech. Specifické způsoby zániku služebností zahrnovaly širší výčet možností. Služebnosti zanikaly zánikem služebného, panujícího pozemku (především zánikem služebné věci; v případě jejího opětovného zřízení došlo i k obnově práva služebnosti), konfusí (splynutím práva služebnosti s vlastnictvím služebné věci v témže subjektu), uplynutím času (automaticky po uplynutí sjednané doby; nebo v souvislosti s předčasným úmrtím třetí osoby, v jejíž prospěch byla služebnost zřízena do doby, než dosáhne určitého věku – skutečnost úmrtí neměla vliv na uplynutí sjednané doby služebnosti), v případě osobních služebností smrtí nebo zánikem oprávněného. Ze speciálních zákonů vyplývaly i jiné způsoby zániku, například vyvlastnění, nucená dražba. Reálná břemena Podrobnější úpravu reálných břemen v OZO nenalezneme. Obsahoval pouze všeobecné ustanovení, ze kterého vyplývalo, že s vlastnictvím nemovitých věcí byla přejímána i břemena na nich váznoucí, zapsaná ve veřejných knihách (§ 443 OZO), a že stálé roční důchody nebyly osobní služebností a mohly se dle své povahy převádět na právního nástupce (§ 530 OZO). Tyto důchody byly vnímány jako reálná břemena.

BRADÁČ, A. a kolektiv; Věcná břemena od A do Z 4. vydání, Praha 2009, Vydavatelství Linde Praha, a.s., 368 stran, s. 22 31

21

Pojem reálné břemeno se používal jako označení pro zatížení pozemku s ručením jeho vlastníka za plnění. Plnění, tj. předmět reálného břemene, spočívalo obyčejně v opakujících se dávkách. Předmětem byla tedy pozitivní činnost vlastníka zatížené nemovitosti.32 Reálná břemena se rozdělovala dle způsobu určení oprávněné osoby na osobní a věcná. V případě osobních reálných břemen byla oprávněná osoba určena individuálně, u věcných reálných břemen vlastnictvím nemovitosti. Příkladem reálných břemen mohou být již zmiňované renty, některé veřejné daně a dávky placené z nemovitosti. Další vývoj reálných břemen byl ovlivněn zrušením poddanství v roce 1848. Tehdy byla všechna reálná břemena plynoucí z poddanských vztahů a práv pozemkového panství zrušena patentem č. 1180/1848 Sb.33

1.2.4 Střední zákoník občanský 1951 - 1964, věcná břemena Obecný zákoník občanský byl s účinností od 1. 1. 1951 nahrazen tzv. Středním zákoníkem občanským (dále jen „SZO“), zákonem č. 141/1950 Sb., který přinesl zásadní změny v oblasti soukromého práva, a poznamenal i vývoj právní úpravy vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, konkrétně vlastnické a užívací vztahy k pozemkům. Vlastnické právo bylo v občanském zákoníku rozděleno na tzv. socialistické vlastnictví (státní a družstevní), osobní vlastnictví (z nemovitého majetku byly jeho předmětem rodinné domy dle § 105 SZO) a vlastnictví soukromé (jehož předmětem byly pozemky a stavby vyjma rodinných domů). Tato skutečnost byla vyvolána dramatickými a politickými změnami po 2. světové válce, které se odrazily ve všech oblastech života společnosti.34 SZO zavrhl, do té doby platnou a po staletí osvědčenou, zásadu římského práva superficies solo cedit, podle které jsou nemovitými věcmi pozemky včetně všeho, co je na nich vystavěno, a výslovně stanovil, že stavba není součástí pozemku. Z toho tedy vyplývalo, že taková stavba mohla mít jiného vlastníka, než toho, kdo vlastnil pozemek pod stavbou. Předchozí právní úprava, kategoricky rozdělena na služebnosti a reálná břemena, byla převzata jen částečně, s údajným odůvodněním zbytečného formalismu, a nahrazena novým společným termínem „věcné břemeno“.

KABELKOVÁ, E.; Věcná břemena v novém občanském zákoníku, komentář § 1257 - § 1308, 1. vydání, Praha 2013, Beckovy komentáře, Nakladatelství C. H. Beck, 344 stran, s. XII 33 FIALA, J.; Věcná břemena 1. vydání, Brno 1988, Univerzita J. E. Purkyně v Brně – právnická fakulta, 151 stran, s. 27 34 Zákon č. 12/1945 Sb., tzv. Benešovy dekrety, Zákon č. 28/1945 Sb., Zákon č. 142/1947 Sb., Zákon č. 46/1948 Sb. - nařízení, která ovlivnila vývoj právní úpravy vlastnických a užívacích vztahů k pozemkům 32

22

Institut věcných břemen byl upraven v ustanoveních § 166 - § 187 SZO. § 166 SZO charakterizoval věcné břemeno jako omezení vlastníka věci ve prospěch někoho jiného tak, že je tento vlastník povinen něco trpět, něčeho se zdržet nebo něco činit. SZO se v rozdělení věcných břemen inspiroval dřívější právní úpravou, ovšem definoval pouze dva typy (§ 167 SZO). Prvním typem bylo věcné břemeno spojené s vlastnictvím určité nemovitosti (in rem), kdy právo lpělo na věci, a přecházelo s vlastnictvím věci (v předešlých právních úpravách takové věcné břemeno zanikalo). Úprava věcných břemen in rem nebyla v občanském zákoníku blíže specifikována. Jejich podoba zcela závisela na smluvní volnosti, případně se řídila ustanoveními jiných předpisů. Podstatnou náležitostí byla podmínka jejich prospěšnosti pro oprávněného (§ 166 SZO), což vyžadovalo i své sociální a ekonomické odůvodnění. Druhým typem bylo věcné břemeno zřízené ve prospěch určité osoby (in personam), tzv. nepřevoditelné právo. Tato věcná břemena zákoník výslovně upravil v ustanoveních § 172 - § 174 SZO právo požívání, § 175 - § 177 SZO právo užívání k osobní potřebě, § 172 - § 177 SZO právo užívání bytu a § 181 - § 185 SZO výměnek. Právo požívání bylo založeno na výnosu z cizí věci, přičemž poživatel musel brát ohled na to, aby se používaná věc co nejméně opotřebovávala. Měl také povinnost nést přiměřené náklady na zachování a opravy s věcí spojených. Současně měl nárok na celý výnos z věci. Obojí však platilo pouze za trvání zřízeného práva. Právo užívání k osobní potřebě bylo obdobné jako výše uvedené právo požívání, avšak s tím rozdílem, že uživatel mohl věc užívat pouze pro vlastní potřebu. Rozdíl byl zejména kvantitativního charakteru. Právo užívání bytu výslovně vymezoval § 177 SZO, podle kterého bylo právo užívání bytu pouze pro vlastní potřebu nebo sloužilo potřebám příslušníků domácnosti. Nicméně právě předchozí paragrafy umožnovaly volnost smluvního vztahu, a to tak, že si účastníci vztahu mohly domluvit jakoukoli formu věcného břemene, která svým obsahem a rozsahem splňovala podmínky těchto ustanovení. Výměnek byl v této době stále velmi aktuální, zejména na území českých krajů. Právní úprava byla koncipována tak, aby zajistila bydlení především starší generaci zemědělců – stávajícím vlastníkům nemovitostí, nebo i v případě postoupení zemědělské nemovitosti. Ve výjimečných situacích mohlo být právo výměnku zřízeno ve prospěch jiné osoby, než vlastníka, a to pokud byla tato osoba výživově odkázána na dosavadního vlastníka. Toto právo bylo státem pozvolna omezováno v souvislosti s ekonomickým a sociálním rozvojem.35

BRADÁČ, A. a kolektiv; Věcná břemena od A do Z 4. vydání, Praha 2009, Vydavatelství Linde Praha, a.s., 368 stran, s. 26 35

23

Věcná břemena vznikala na základě smlouvy (kdy obě smluvní strany musely projevit svobodnou vůli a sepsat smlouvu vedoucí ke zřízení věcného břemene), na základě úředního výroku (a to zejména při rozdělení společné věci, kdy soud mohl rozhodnout o zřízení věcného břemene ve prospěch jednoho vlastníka), přímo ze zákona (bez ohledu na to, zda byl zákon vydán v době účinnosti OZO z roku 1811, nebo již při SZO), vydržením (dle určitých podmínek uvedených v § 143, § 145 a § 116 odst. 1, SZO, tzn. za uplynutí stanovené doby držby bylo považováno deset let, držba musela být oprávněná, a dle zákona musela splňovat i podmínku výkonu práva pro sebe), a závětí (například pokud zůstavitel36 ve své závěti uvedl, že nastávající vlastník nemovitosti musí na nabytém majetku něco strpět). S nabytím práva odpovídajícího věcnému břemeni souvisela také určitá omezení, například nebylo možné nabýt právo k národnímu majetku ve správně rozpočtových organizací, nebo se při zřízení věcného břemene vyžadovalo úřední povolení.37 V důsledku opuštění principu konstitutivnosti38 zápisů do veřejných knih mohla věcná břemena vznikat i na základě mimoknihovních skutečností, čili zápis měl pouze deklaratorní39 význam. Věcná břemena a práva jim odpovídající zanikala v této době dvěma způsoby, a to obecnými pro zánik práv a povinností (ze zákona), a specifickými způsoby, které se uplatnily pouze u věcných břemen (§ 186, odst. 1 a 2 - § 187 SZO). Specifické způsoby se uplatňovaly, jestliže došlo k takové změně věci, která již nemohla sloužit potřebám osoby oprávněné ji užívat, nebo pokud osoba zatížená věcným břemenem mohla požádat o zrušení tohoto za přiměřenou náhradu, smrtí či zánikem oprávněné osoby, promlčením povinností vyplývajících z věcného břemene s tříletou promlčecí lhůtou. Tato právní úprava byla účinná do 31. 3. 1964.

1.2.5 Právní úprava v letech 1964 - 1983, věcná břemena Právní úprava věcných a vlastnickým práv byla v této době značně poznamenána postojem státu. Upřednostňovalo se především státní socialistické vlastnictví, docházelo k výraznému zvýhodňování národních (státních) podniků a potlačovalo se vlastnictví občanů, tedy fyzických

Zůstavitel – fyzická osoba, jejíž práva a závazky přešly její smrtí na její dědice BRADÁČ, A. a kolektiv; Věcná břemena od A do Z 4. vydání, Praha 2009, Vydavatelství Linde Praha, a.s., 368 stran, s. 30 38 Zápis s konstitutivními účinky – práva k nemovitostem vznikají, mění se nebo zanikají dnem vkladu nebo výmazu práva na základě rozhodnutí katastrálního úřadu 39 Deklaratorní účinky zápisu - vznik, změnu nebo zánik práva k nemovitostem pouze osvědčují, tzn. bez ohledu na to, zda a od kdy byly tyto skutečnosti zapsány ve veřejném seznamu 36 37

24

osob, striktně byly vymezeny různé druhy a formy vlastnictví. Byla zde patrná tendence zcela se distancovat od tradičních právních institutů kontinentálního evropského práva. Občanský zákoník č. 40/1964 Sb., který nabyl účinnosti 1. 4. 1964, v zásadě věcná břemena hodnotil jako nevýznamná. Veškeré problematice věcných břemen byla věnována pouze dvě ustanovení, a to § 495 a § 506 OZ. První ustanovení (§ 495, odst. 1 a 3 OZ), vymezovalo pojem věcných břemen vůči závazkověprávním vztahům, a stanovilo, že věcné břemeno může nově vzniknout pouze ze zákona (přímo nebo rozhodnutím státního orgánu na základě zákona)40, i přesto, že zůstávala v platnosti věcná břemena, která vznikla před účinností tohoto občanského zákoníku. Jelikož nebylo možné zřídit právo odpovídající věcnému břemeni na základě smlouvy, řešila se v praxi tato situace uzavíráním inominátních41 smluv podle ustanovení § 51 Občanského zákoníku. Tyto smlouvy však měly pouze obligačně-právní42 účinky nikoli věcně-právní účinky.43 Stroze dané možnosti vzniku věcných břemen se postupem času, a vzhledem k reálným potřebám a zájmům společnosti, staly nedostatečnými. A proto bylo nutné přistoupit k rozšíření právní úpravy věcných břemen, především prosadit možnost zřízení věcného břemene na základě písemné dohody. Druhé ustanovení (§ 506 OZ) se zabývalo pouze možností omezení či zrušení věcného břemene soudním rozhodnutím. Některé další způsoby zániku věcných břemen vyplývaly z obecných ustanovení občanského zákoníku, která upravovala zánik práv a povinností. Věcná břemena tedy zanikala také zánikem věci, uplynutím doby, splynutím, smrtí oprávněného, smlouvou, ze zákona, rozhodnutím soudu, vyvlastněním a promlčením (tento způsob však nebyl v občanském zákoníku výslovně upraven). V tomto období také docházelo k zániku věcných břemen nabytím do celospolečenského majetku na základě § 396 bývalého hospodářského zákoníku (zákona č. 103/1964 Sb.). Dnem, kdy vlastnické právo k věci nabyl stát, zanikla věcná břemena na věci váznoucí, bez ohledu na způsob, jakým k nabytí do celospolečenského vlastnictví došlo. Účelem této úpravy byla

Příklady některých zákonů – zákon č. 51/1964 Sb., o drahách; zákon č. 138/1973 Sb., o vodách, zákon č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu, zákon č. 110/1964 Sb. o telekomunikacích 41 Inominátní smlouva – nepojmenovaná, atypická 42 Smlouva s obligačně-právními účinky - smlouva, která zavazovala pouze strany této smlouvy, a to po dobu, kdy byly tyto strany vlastníky nemovitosti, které se smlouva týkala. Závazek přecházel pouze na univerzálního dědice, a proto byl takový vztah považován za bezcenný. V případě převodu vlastnického práva na nového nabyvatele (té nemovitosti, k níž bylo vlastnické právo převáděno), bylo nutné uzavřít buď nový závazek, nebo původní závazek ve smlouvě výslovně převzít. 43 BRADÁČ, A. a kolektiv; Věcná břemena od A do Z 4. vydání, Praha 2009, Vydavatelství Linde Praha, a.s., 368 stran, s. 32 40

25

snaha ochránit národní majetek před omezeními, kterými by byl majetek jinak zatížen jako pozůstatek omezení původních vlastníků. Na některé případy, u nichž došlo k zániku věcného břemene tímto způsobem, se později vztahovaly restituční předpisy. Na základě těchto předpisů následně docházelo k vydání věci. Věcné břemeno však již neexistovalo, což vyvolávalo problémy v užívání věci.44

1.2.6 Právní úprava v letech 1983 - 1991, věcná břemena45 U příležitosti novelizace občanského zákoníku č. 40/1964 Sb., zákonem č. 131/1982 Sb., účinném dnem 1. 4. 1983, došlo k rozšíření právní úpravy věcných břemen, nicméně jejich podstata zůstala zachována. § 135b a § 135c občanského zákoníku vymezovaly pouze obecnou právní úpravu věcných břemen, zatímco specifické aspekty konkrétních věcných břemen regulovaly speciální předpisy zmiňované již v předchozím období (strana 25). Podle § 135b byla věcná břemena definována jako omezení vlastníka nemovitosti a toho, komu náleželo právo osobního užívání pozemku, ve prospěch někoho jiného tak, že tyto subjekty byly povinny něco trpět, něco konat nebo se něčeho zdržet. Práva odpovídající věcným břemenům byla spojena buď s vlastnictvím určité nemovitosti, nebo s osobním užíváním určitého pozemku anebo náležela určité osobě. Dále zde byly specifikovány povinnosti a oprávnění jednotlivých účastníků právního vztahu. Pokud se účastníci nedohodli jinak, byl ten, kdo byl na základě práva odpovídajícího věcnému břemeni oprávněn užívat cizí věc, povinen nést přiměřené náklady na její zachování a opravy; užíval-li však věc i její vlastník nebo ten, komu náleželo právo osobního užívání pozemku, byl povinen tyto náklady nést podle míry spoluužívání. § 135c vymezoval možnosti vzniku a zániku věcných břemen. Vznik věcných břemen byl možný pěti způsoby, a to ze zákona, rozhodnutím oprávněného orgánu, písemnou smlouvou, na základě závěti, výkonem práva (vydržením). K zániku věcných břemen docházelo obdobnými způsoby, které se uplatňovaly i v předchozím období, tzn. ze zákona, rozhodnutím oprávněného orgánu, písemnou smlouvou, smrtí oprávněného, splynutím, uplynutím doby a splněním rozvazovací podmínky. Jestliže věcné břemeno vznikalo či zanikalo na základě písemné smlouvy, bylo nutné pro nabytí účinnosti takové smlouvy provést její registraci státním notářstvím. Právo zřídit věcné břemeno BRADÁČ, A. a kolektiv; Věcná břemena od A do Z 4. vydání, Praha 2009, Vydavatelství Linde Praha, a.s., 368 stran, s. 37 45 Zákon č. 131/1982 Sb., občanský zákoník, ustanovení § 135b 44

26

na základě smlouvy měl vlastník nemovitosti, osobní uživatel pozemku (pouze se souhlasem vlastníka pozemku), a socialistická organizace, která měla právo užívání podle zvláštních předpisů (např. právo náhradního užívání, právo družstevního požívání, právo užívání lesních pozemku apod.) V důsledku návratu Československa k pluralitní demokracii a k tržnímu hospodářství se občanský zákoník, i ve své novelizované podobě, stal pro další období neupotřebitelný. Bylo nutné přistoupit k zásadní úpravě základní občansko-právní normy. Odstranit její ideologické aspekty a obnovit úprava osobních a majetkových vztahů na soukromoprávním základu.

1.2.7 Právní úprava v letech 1992 - 2013, věcná břemena Dne 1. 1. 1992 nabyl účinnost zákon č. 509/1991 Sb., kterým byla přijata dočasná zásadní novela občanského zákoníku, zákona č. 40/1964 Sb. Tato novela zcela od základu změnila část upravující věcná práva, zejména pak vlastnictví. Podle této právní úpravy platilo, že všichni měli stejnou možnost nabývat vlastnictví a vlastnické právo kohokoliv používalo stejnou právní ochranu. Tyto principy obsahuje také Listina základní práv a svobod (ústavní zákon č. 2/1993 Sb., ve znění ústavního zákona č. 162/1998 Sb.), jež je součástí ústavního pořádku České republiky, a podle níž má každý právo vlastnit majetek a vlastnické právo všech vlastníků má stejný zákonný obsah a ochranu (čl. 11). Tato právní úprava již nepřiznávala organizačním složkám státu ani státním organizacím žádné samostatné právo, které se v minulosti řídilo hospodářským zákoníkem. O institutu věcných břemen pojednávaly tři paragrafy, které fakticky vycházely z ustanovení předešlé obecné právní úpravy. § 151n, podle kterého věcná břemena omezovala vlastníka nemovitosti ve prospěch někoho jiného tak, že byl povinen něco trpět, něčeho se zdržet, nebo něco konat. Oprávněným mohla být buď konkrétní osoba, nebo oprávnění odpovídající věcnému břemeni bylo spojeno s vlastnictvím určité nemovitosti. Věcná břemena spojená s vlastnictvím nemovitosti přecházela s vlastnictvím věci na nabyvatele. Obdobně zde byly upraveny i právní vztahy mezi jednotlivými účastníky, tzn. podíly smluvních stran na nákladech na zachování a opravu věci. Věcí zatíženou věcným břemenem mohla být jen věc nemovitá. Konkrétní právní úprava jednotlivých typů věcných břemen však zcela chyběla. Jasně specifikovaný byl pouze způsob, jakým bylo možné řešit vlastnické vztahy v případě, kdy vlastník stavby nebyl současně vlastníkem přilehlého pozemku, a neměl možnost dostat se ke stavbě jinak, než přes pozemek cizího vlastníka. Soud mohl na návrh vlastníka stavby zřídit věcné břemeno ve prospěch 27

vlastníka stavby, které spočívalo v právu cesty přes tento přilehlý pozemek.46 Tato stručná právní úprava v podstatě umožňovala vznik jakéhokoliv věcného břemene, které odpovídalo obecné charakteristice stanovené tímto paragrafem. § 151o definoval šest způsobů vzniku věcných břemen, a to písemnou smlouvou, na základě závěti ve spojení s výsledky řízení o dědictví, schválenou dohodou dědiců, rozhodnutím příslušného orgánu, ze zákona, a výkonem práva (vydržením). Nabytí práva odpovídajícího věcným břemenům se provádělo vkladem do katastru nemovitostí. Tento paragraf dále stanovil, který subjekt může zřídit věcné břemeno na základě smlouvy. Na rozdíl od dřívější právní úpravy měl toto právo pouze vlastník nemovitosti (jak zatížené, tak i oprávněné), pokud zvláštní zákon nedával právo i dalším osobám. Za vlastníka nemovitosti se považovala fyzická i právnická osoba. V praxi se nejčastěji zřizovala věcná břemena podle hospodářské potřeby oprávněných subjektů. Zejména se jednalo o věcné břemeno cesty, užívání bytu nebo domu, čerpání vody nebo stavby na cizím pozemku. Podle § 151p mohla věcná břemena zanikat rozhodnutím příslušného orgánu, ze zákona a písemnou smlouvou. Zánik věcných břemen ze zákona nastával nastoupením trvalých změn (dříve byl tento způsob možný v občanském zákoníku č. 141/1950 Sb.), smrtí nebo zánikem oprávněného, soudní dražbou, prohlášením konkursu, případně zpeněžením majetkové podstaty. K zániku práva odpovídajícího věcnému břemeni smlouvou bylo nutné provést vklad do katastru nemovitostí. Bradáč A. (2009)47 ve své publikaci poukazuje na to, že výše uvedený výčet způsobů zániku věcných břemen je neúplný. U všech druhů věcných břemen dochází jejich zánikem k tomu, že nositel příslušného vlastnického práva může realizovat užitnou hodnotu věci v takové míře, v jaké její užívání vlastnické právo umožňuje. A dále upozorňuje na fakt, že právní skutečnost, která způsobí zánik práva odpovídajícího věcnému břemeni, nemusí odpovídat té, která vedla k jeho vzniku (například pokud věcné břemeno vzniklo rozhodnutím soudu, mohlo být zrušeno dohodou účastníků). Věcná břemena mohla tedy zanikat i splynutím, uplynutím doby a splněním rozvazovací podmínky.

KABELKOVÁ, E.; Věcná břemena v novém občanském zákoníku, komentář § 1257 - § 1308 1. vydání, Praha 2013, Beckovy komentáře, Nakladatelství C. H. Beck, 344 stran, s. XIII 47 BRADÁČ, A. a kolektiv; Věcná břemena od A do Z 4. vydání, Praha 2009, Vydavatelství Linde Praha, a.s., 368 stran, s. 85 46

28

1.3 Právní úprava věcných břemen od 1. 1. 2014 Jediným platným právním předpisem, který aktuálně definuje institut věcných břemen, je nový občanský zákoník, zákon č. 89/2012 Sb., (dále jen „NOZ“), přijatý parlamentem České republiky v roce 2012. Tento zákon nabyl účinnost k 1. 1. 2014. Dle odborníků jej můžeme považovat za revoluci v soukromém právu. Na jeho kodifikaci pracovaly zainteresované osoby několik let. Hlavním cílem prací bylo vytvořit takový občanský zákoník, který by odpovídal tradičním právním institutům používaným v ostatních evropských státech založených na demokratickém zřízení a tržním hospodářství, jejichž právní vývoj nebyl poznamenán levicovou diktaturou, a jehož ustanovení by podporovala racionální rozhodování.48 NOZ by měl poskytnout občanům více prostoru pro svobodná rozhodnutí a umožnit jim, aby si vztahy mezi sebou upravovali více na základě vlastní vůle. NOZ zahrnuje širší úpravu soukromého práva, sdružuje veškeré soukromoprávní vztahy, které byly v minulosti součástí různých právních předpisů (například zákon o rodině, obchodní zákoník a mnohé další předpisy). Je třeba zdůraznit, že NOZ přichází se změnou chápání pojmu věci v právním smyslu, a navrací se k rakouskému širšímu pojetí věci, který u nás byl v minulosti také uplatňován. NOZ rozděluje věci na kategorii věcí hmotných a kategorii věcí nehmotných. Dle § 496 NOZ je hmotná věc „ovladatelná část vnějšího světa, která má povahu samostaného předmětu.“ Rozumí se tím vše, co je odlišné od osoby, a slouží k potřebě lidí. Nehmotné věci definuje jako „práva, jejichž povaha to připouští, a jiné věci bez hmotné podstaty“. Příkladem nehmotných věcí může být patent nebo zaknihovaná akcie, které nejsou fyzicky ovladatelným předmětem, nicméně tato skutečnost nebrání tomu, aby někomu patřily, tzn. aby s nimi dotyčný subjekt nakládal jako vlastník (mohl je užívat, bránit se zásahům třetí osoby, nebo je převedl na někoho dalšího). Dále NOZ rozděluje věci na nemovité a movité. „Nemovité věci jsou pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá.“ „Veškeré další věci, ať je jejich podstata hmotná nebo nehmotná, jsou movité.“49

ELIÁŠ, K. a kol.; Občanské právo pro každého. Pohledem (nejen) tvůrců nového občanského zákoníku. 2. doplněné a aktualizované vydání, Praha 2014, Vydavatelství Wolters Kluwer, a.s. 360 stran, s. 23 49 Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník, ustanovení § 498 48

29

„Pozemek“ je dle § 2 písm. a) zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrálního zákona) chápán jako část zemského povrchu, která je od sousedních pozemků určitým způsobem odělena. § 506 NOZ dále stanovuje, že „Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen „stavba“) s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech. Není-li podzemní stavba nemovitou věcí, je součástí pozemku, i když zasahuje pod jiný pozemek“.50 Pojem „podzemní stavba“ není v právních předpisech přesně definován, lze jej však odvodit. Ze zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavebního zákona), v platném znění, vyplývá, že stavbou se rozumí stavební díla, bez ohledu na jejich další vlastnosti (např. materiál, konstrukce, výroba apod.). Podzemní stavbou se tedy rozumí taková stavba, která je umístěna pod zemských povrchem, a má samostatné účelové určení (např. metro, vinný sklep, podzemní garáž). NOZ tak obnovuje po staletí uznávanou zásadu superficies solo cedit platnou před rokem 1950, podle které jsou nemovitými věcmi pozemky včetně všeho, co je na nich vystavěno. Stavba již tedy není samostatnou nemovitou věcí, ale je součástí pozemku, na němž byla vystavěna (s výjimkou dočasných staveb). Obnova této zásady však nebude jednoduchá, respektive nebude možné ji provést jednorázově, bez ohledu na vlastnická práva vlastníků pozemků a staveb na nich zřízených51. Proto jsou součástí NOZ přechodná ustanovení, která by měla řešit případné „kolize“ vlastnických práv mezi předešlou právní úpravou a novou právní úpravou. Přechodná ustanovení, která se vztahují na věcná práva, jsou obsahem § 3054 - § 3068 NOZ. Za nemovité věci se dle § 1159 NOZ považují také „jednotky“, které zahrnují byt jako prostorově oddělenou část domu, podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Jak již bylo zmíněno, věcná břemena řadíme mezi věcná práva k cizím věcem, která přinášejí oprávněnému určitá práva k věci (částečné právní panství nad věcí), jejichž vlastníkem je jiná osoba.

Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník, ustanovení §506 FIALA, TEJKL a partneři, Přechodná ustanovení nového občanského zákoníku k zásadě superficies solo cedit, [online] květen 06, Praha, [cit. 2012-24-08]. Dostupné z http://www.epravo.cz/top/clanky/prechodnaustanoveni-noveho-obcanskeho-zakoniku-k-zasade-superficies-solo-cedit-84655.html 50 51

30

Pro pochopení rozdílu mezi věcnými břemeny a ostatními věcnými právy je vhodné si tato práva stručně formulovat :52 

Držba – držitelem je ten, kdo vykonává právo pro sebe. Zákon povoluje držet právo, které lze právním jednáním převést na jiného, a které připouští trvalý nebo opakovaný výkon a zakazuje, aby předmětem držby bylo osobní právo.



Vlastnictví – je vše, co někomu patří, jsou to všechny jeho věci hmotné i nehmotné. S vlastnictvím může vlastník v mezích právního řádu libovolně nakládat a jiné osoby z toho vyloučit (§ 1012 NOZ).



Spoluvlastnictví – jedná se o vlastnictví více osob, jimž náleží vlastnické právo k jedné konkrétní věci. Každá osoba má právo k celé věci.



Věcná práva k cizím věcem – do této kategorie řadíme právo stavby, věcná břemena, zástavní právo a právo zadržovací. o Právo stavby se do našeho právního řádu navrací na základě přijetí již zmiňované zásady superficies solo cedit. Podle §1240 NOZ toto právo omezuje vlastníka pozemku věcným právem jiné osoby (stavebníka) mít na povrchu nebo pod povrchem pozemku stavbu. Nezáleží na tom, zda se jedná o stavbu již zřízenou či dosud nezřízenou. o Věcná břemena jsou nyní rozdělena na služebnosti a reálná břemena. Služebnosti omezují vlastníka věci tak, že je povinen něco trpět nebo se něčeho zdržet. Reálná břemena omezují vlastníka věci tak, že je povinen něco konat nebo něco dát. o Zástavní právo i právo zadržovací jsou pojmy známé již z předchozí právní úpravy občanského zákoníku, zákona č. 40/1964 Sb., ve znění pozdějších předpisů. Zástavní právo dává věřiteli oprávnění uspokojit se z výtěžku zpeněžením zástavy do ujednané výše, nesplní-li dlužník svůj dluh řádně a včas. Zadržovací právo dává osobě, která má povinnost vydat cizí movitou věc, kterou má u sebe, možnost z vlastní vůle tuto movitou věc zadržet, a to v případě, kdy vlastník této věci má vůči osobě splatný dluh, který nechce uhradit. V případě zástavního i zadržovacího práva lze hovořit o určitém druhu zajištění při nesplácení dluhu.

52

Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník., ustanovení § 987 - § 1399

31

Věcná břemena jsou v systematice NOZ zařazena v části třetí „Absolutní majetková práva“, Hlava II „Věcná práva“, Díl 5 „Věcná práva k cizím věcem“. NOZ pojal právní úpravu věcných břemen mnohem podrobněji, než tomu bylo v předchozím zákoně č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů. Přibližuje se úpravě rakousko-uherské, a později prvorepublikové, která svým charakterem navazuje na klasickou římskou úpravu. Této problematice věnuje celkem padesát dva ustanovení. Nová právní úpravu umožňuje zatížit věcným břemenem nejen věci nemovité, ale v případě služebností i věci movité, což předchozí právní předpis nepřipouštěl. Právní úpravu věcných břemen nalezneme i v některých dalších samostatných ustanoveních, která jsou zařazena mimo kategorii věcných práv k cizím věcem.53 Věcná břemena, rozdělená na služebnosti a reálná břemena, jsou detailněji popsána v následujících subkapitolách.

1.3.1 Služebnosti Služebnosti jsou upraveny v ustanoveních § 1257 - § 1302 NOZ. 1.3.1.1 Obecná charakteristika služebnosti § 1257 NOZ definuje služebnost jako druh věcného břemene, které postihuje vlastníka věci jako věcné právo tak, že musí ve prospěch jiného něco trpět nebo se něčeho zdržet.54 Základní charakteristikou služebnosti je tedy pasivita vlastníka služebné věci, čímž se zásadně odlišuje od reálného břemene, s jehož výkonem je spojeno aktivní jednání. Příkladem můžeme uvést povinnost vlastníka služebné věci trpět jízdu po pozemku, nikoliv aktivně vykonávat další činnost (např. povinnost odstranit větev, která zasahuje do prostoru cesty). Výraznou změnu, kterou NOZ zavádí oproti předešlé právní úpravě, je možnost vlastníka věci zatížit svůj pozemek služebností ve prospěch jiného svého pozemku.55 Jedná se o výjimku z právního vztahu, jelikož z obecných informací o subjektech věcných břemenech víme, že právní vztah jako takový musí být tvořen dvěma stranami, a to povinnou a oprávněnou. Vlastník pozemku je tedy v tomto případě současně oprávněný a zavázaný. V praxi by se mohla tato Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník, § 767 zřízení věcného břemene bydlení soudem pro pozůstalého manžela; § 1151 v případě rozdělení panující věci při oddělení ze spoluvlastnictví a zrušení spoluvlastnictví věcné břemeno trvá pro všechny díly i nadále, nesmí být rozšířeno ani se stát obtížnějším; prospívá-li věcné břemeno jen některým dílům, zanikne vzhledem k dílům ostatním; § 1152 při rozdělení věci zatížené, postihuje-li věcné břemeno jen některý díl, zaniká na dílech ostatních; § 1153 poskytuje-li právo ze služebnosti právo k plodům nebo užitkům, může každá z osob zúčastněná (oprávněná nebo obtížená) na dělení ať věci panující nebo věci zatížené navrhnout, aby výkon služebnosti navrhl soud. 54 Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník, ustanovení § 1257, odst. 1) 55 Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník, ustanovení § 1257, odst. 2) 53

32

výjimka využít zejména při prodeji nemovité věci, kdy prodávající bude moci předem jasně upravit a specifikovat budoucí právní poměry. Může se jednat například o situaci, kdy si prodávající před prodejem pozemku zřídí právo cesty k sousednímu pozemku, jehož je také vlastníkem. S tímto ustanovením úzce souvisí § 1301 NOZ, podle kterého platí, že spojením vlastnictví panující a služebné věci v jedné osobě služebnost nezaniká. To znamená, že původní vlastník pozemku nebude nucen uzavírat s novým majitelem pozemku žádnou smlouvu. Způsob

zřízení

vlastníkovi

služebnosti

však

NOZ

konkrétně

nespecifikuje,

a vzhledem k povaze právního vztahu, nelze k jejímu zřízení využít způsoby nabytí služebnosti dané NOZ. Můžeme vyvodit závěr, že takováto služebnost může být zřízena pouze jednostranným právním jednáním na základě písemného prohlášení vlastníka pozemku o tom, že zřizuje služebnost k jednomu ze svých pozemků, a dále musí toto právní jednání ve svém obsahu splňovat zákonné požadavky odpovídající zřízení pozemkové služebnosti. V opačném případě je ustanovení o zřízení vlastníkovy služebnosti nerealizovatelné.56 1.3.1.2 Obsah a rozsah služebnosti Obsah a rozsah služebnosti definuje ustanovení § 1258 NOZ, podle kterého služebnost zahrnuje vše, co je nutné k jejímu výkonu. Není-li obsah nebo rozsah služebnosti určen, posoudí se podle místních zvyklostí; není-li ani ta, má se za to, že je rozsah nebo obsah spíše menší než větší. NOZ používá obecnou charakteristiku toho, co je obsahem služebnosti. Zákon podpůrně upravuje některé druhy služebností, jejichž obsah a rozsah je konkrétně stanoven. Jedná se zejména o právo domáhat se stanoveného způsobu chování, například bude-li se jednat o služebnost cesty, lze za určitých okolností vyžadovat povinnost přispívat k údržbě cesty57. Výčet služebností však není taxativní. Vzhledem k dispozitivní povaze obsahu služebnosti je v zásadě možné, aby si smluvní strany mezi sebou sjednaly služebnosti s jakýmkoliv obsahem. V případě těchto nepojmenovaných služebností bude nutné individuálně posoudit, jaké povinnosti jsou k výkonu služebnosti nezbytné.58 V souvislosti s nedostatečným určením obsahu a rozsahu služebnosti přichází NOZ se zcela novým prvkem, a tím je určení podle místních zvyklostí. Kabelková E. (2013) uvádí, že zvyklosti představují jistý, ustálený obecně přijímaný způsob chování v určitém místě a čase.59 ADVOKÁTNÍ KANCELÁŘ ACHOUR & HÁJEK, Nová právní úprava věcných břemen, Praha, © Acour&Hájek, s.r.o., 2014 57 Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník, ustanovení § 1263 58 KABELKOVÁ, E.; Věcná břemena v novém občanském zákoníku, komentář § 1257 - § 1308, 1. vydání, Praha 2013, Beckovy komentáře, Nakladatelství C. H. Beck, 344 stran, s. 28 59 KABELKOVÁ, E.; Věcná břemena v novém občanském zákoníku, komentář § 1257 - § 1308, 1. vydání, Praha 2013, Beckovy komentáře, Nakladatelství C. H. Beck, 344 stran, s. 29 56

33

Ve skutečnosti se jedná o určitá pravidla a zásady jednání, která jsou součástí dobrých mravů a jsou v souladu s těmito mravy. Na rozdíl od dobrých mravů budou mít místní zvyklosti všeobecný charakter a může se jednat o zvyklosti spojené pouze s malou konkrétní oblastí. Například se může jednat o zvyklost, která se praktikuje v konkrétním regionu, městské části či dokonce v menší oblasti. Pokud nebude možné určit rozsah služebnosti ani tímto způsobem, NOZ aplikuje vyvratitelnou domněnku, jako zásadu pro posouzení sporné služebnosti, že rozsah služebnosti je spíše menší než větší. Tento postup byl přijímaný také v kontextu dřívější judikatury.60 K problematice určení rozsahu a obsahu služebnosti se vztahuje také ustanovení § 553 NOZ61. 1.3.1.3 Vznik služebnosti NOZ setrvává na principu konstitutivnosti zápisu do veřejného seznamu. Podle § 1262 NOZ platí, že služebnost k věci zapsané ve veřejném seznamu vzniká zápisem do tohoto seznamu na základě právního jednání62 nebo na základě jiné právní skutečnosti63. Zápis do veřejného seznamu se řídí obecnými ustanoveními pro věcná práva, § 980 - § 986 NOZ. Zřizuje-li se služebnost k věci nezapsané ve veřejném seznamu, vzniká účinností smlouvy.64 1.3.1.4 Nabytí služebnosti Služebnost se nabývá těmito způsoby65: 

smlouvou,



pořízením pro případ smrti,



nebo vydržením po dobu potřebnou k vydržení vlastnického práva k věci, která má být služebností zatížena,



ze zákona,



nebo rozhodnutím orgánu veřejné moci.

Výše uvedený výčet způsobů nabytí služebnosti je však v rozporu s možností zřízení tzv. vlastníkovi služebnosti, podle § 1257, odst. 2) NOZ, tedy zatížení vlastního pozemku

ADVOKÁTNÍ KANCELÁŘ ACHOUR & HÁJEK, Nová právní úprava věcných břemen, Praha, © Acour&Hájek, s.r.o., 2014 61 Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník, ustanovení § 553, odst. 1) o právní jednání nejde, nelze-li pro neurčitost nebo nesrozumitelnost zjistit jeho obsah ani výkladem; odst. 2) byl-li projev vůle mezi stranami dodatečně vyjasněn, nepřihlíží se k jeho vadě a hledí se, jako by tu bylo právní jednání od počátku 62 Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník, ustanovení § 545 - § 599 63 Například vydržením na základě rozhodnutí soudu 64 Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník, ustanovení § 1262, odst. 1), odst. 2) 65 Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník, ustanovení § 1260, odst. 1) 60

34

ve prospěch jiného svého vlastního pozemku, jak bylo uvedeno v subkapitole 1.3.1.1 „Obecná charakteristika služebnosti“. V praxi bude nutné tento zdánlivě taxativní výčet doplnit o jednostranný úkon prohlášení. Dá se předpokládat, že k rozšíření výčtu způsobu nabytí služebnosti dojde bezesporu v nejbližší novelizaci NOZ. Specifickou situací upravenou NOZ je pozemek určený k plnění funkcí lesa. § 1261 NOZ stanovuje, že takovýto pozemek lze zatížit pozemkovou služebností, služebností pastvy nebo služebností braní lesních plodů jen smlouvou, pořízením pro případ smrti nebo rozhodnutím orgánu veřejné moci. Taková služebnost může být zřízena jen jako vykupitelná a podmínky výkupu musí být již při zřízení služebnosti předem určeny. Dále je nutné při zřízení služebnosti respektovat zásady pro užívání lesa a péči o něj uvedené v lesním zákoně č. 289/1995 Sb., který upravuje způsob hospodaření v lesích a jejich užívání.66 Nabytí služebnosti smlouvou Nejčastěji používaný způsob nabývání služebnosti je na základě smlouvy. Ta podle NOZ představuje vícestranné právní jednání (dříve právní úkon), jímž se jedna strana zavazuje druhé k trpění určitého jednání nebo ke zdržení se nějakého jednání. Povinným prvkem smlouvy je přesné vymezení vzájemných práv a povinností smluvních stran k dohodnuté služebnosti, které by měly být vyjádřeny vždy určitě, srozumitelně a jednoznačně. Smlouva o nabytí služebnosti může být uzavřena buď samostatně, nebo může být součástí např. smlouvy darovací nebo smlouvy kupní.67 Obsahem smlouvy může být v podstatě jakákoliv služebnost, přičemž platí, že tam, kde zákon upravuje jednotlivé typy služebností, by měl obsah smlouvy o zřízení služebnosti vycházet z této konkrétní úpravy. Není to však povinností, a tato ustanovení jsou pouze inspirací, jak by měla být smlouva z hlediska obsahu koncipována.68 Pokud by se smlouva od právní úpravy NOZ lišila, bude mít smluvní úprava vždy přednost. Je-li předmětem smlouvy služebnost, která zatěžuje nemovité věci, nevzniká tato pouze na základě sepsání smlouvy, ale k jejímu vzniku je podle § 1262 NOZ nutný zápis do veřejného seznamu (katastru nemovitostí), v němž je zapsaná věc, ke které se služebnost zřizuje. Pokud

Zákon č. 289/1995 Sb., zákon o lesích a o změně některých zákonů (lesní zákon) KABELKOVÁ, E.; Věcná břemena v novém občanském zákoníku, komentář § 1257 - § 1308, 1. vydání, Praha 2013, Beckovy komentáře, Nakladatelství C. H. Beck, 344 stran, s. 47 - 48 68 KABELKOVÁ, E.; Věcná břemena v novém občanském zákoníku, komentář § 1257 - § 1308, 1. vydání, Praha 2013, Beckovy komentáře, Nakladatelství C. H. Beck, 344 stran, s. 49 66 67

35

je předmětem smlouvy služebnost k věci, která není zapsaná ve veřejném seznamu, vznikne služebnost účinností smlouvy o zřízení služebnosti. Služebnost může být zřízena buď bezúplatně, anebo za smluvní náhradu. Náhrada by měla vlastníkovi zatížené věci kompenzovat újmu, kterou v důsledku vzniku služebnosti utrpí. Podle rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 20 Cdo 1265/98 se má za to, že pokud smlouva o zřízení věcného břemene neobsahuje žádný údaj o úplatnosti práva věcného břemene, znamená to, že bylo věcné břemeno zřízeno bezúplatně.69 V případě zřízení služebnosti k nemovité věci je zákonem vyžadována písemná forma smlouvy. Totéž platí i pro změny smlouvy. Při smluvním zřízení služebnosti je také potřeba vycházet z ustanovení § 1 odst. 2) NOZ, podle kterého platí, že osoby si mohou ujednat práva a povinnosti odchylně od zákona, není-li to výslovně zakázáno. Zákonem zakázána jsou ujednání porušující dobré mravy, veřejný pořádek nebo právo týkající se postavení osob, včetně práva na ochranu osobnosti.70 Dále jsou aplikována některá ustanovení o smlouvách71, která jsou součástí právní úpravy relativních majetkových práv. Zřizuje-li se na základě smlouvy služebnost k pozemku, je třeba, aby smlouva splňovala také náležitosti dané zákonem č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí, v platném znění, který byl také nově přijat v souvislosti s NOZ. Tato část bude popsána ve druhé kapitole diplomové práce, s názvem „Věcná břemena a katastr nemovitostí“, subkapitola 2.2 „Evidence věcných břemen“. Nabytí služebnosti pořízením pro případ smrti Výraz „pořízení pro případ smrti“ je zcela novým pojmem, a to z hlediska označení institutu jako takového, ale také z pohledu vymezení obsahové stránky, kdy zahrnuje závěť, dědickou smlouvu nebo dovětek.72 Prvním typem pořízení pro případ smrti je závěť. Závěť je odvolatelný určitý projev vůle zůstavitele, na základě kterého zůstavitel pro případ své smrti osobně zůstavuje určité osobě či více osobám určitý podíl na pozůstalosti, případně i odkaz. I kdyby závěť udávala jinak,

KABELKOVÁ, E.; Věcná břemena v novém občanském zákoníku, komentář § 1257 - § 1308, 1. vydání, Praha 2013, Beckovy komentáře, Nakladatelství C. H. Beck, 344 stran, s. 51 70 Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník, ustanovení § 1, odst. 1) 71 Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník, ustanovení § 1724 - § 1730, § 1746, § 1740, § 1747, § 1759, § 1789 72 KABELKOVÁ, E.; Věcná břemena v novém občanském zákoníku, komentář § 1257 - § 1308, 1. vydání, Praha 2013, Beckovy komentáře, Nakladatelství C. H. Beck, 344 stran, s. 53 69

36

podle § 1492 NOZ platí, že nelze zkrátit povinný díl nepominutelného dědice 73 (dříve neopominutelný dědic), který se práva na povinný díl nezřekl a nedošlo-li ani k jeho vydědění. Odporuje-li tomu pořízení pro případ smrti, náleží nepominutelnému dědici povinný díl. Závěť je nezbytné vyložit tak, aby bylo co nejvíce vyhověno zůstaviteli. Slova použitá v závěti se vykládají podle jejich obvyklého významu, ledaže se prokáže, že si zůstavitel navykl spojovat s určitými výrazy zvláštní, sobě vlastní smysl. V případě, že zůstavitel v závěti poukáže na obsah jiné listiny, má i tato jiná listina stejné právní účinky za předpokladu, že splňuje náležitosti závěti. Pokud tyto nesplňuje, lze ji použít pouze k vysvětlení zůstavitelovy vůle. Není-li zřejmé, kdy byla závěť pořízena (den, měsíc, a rok), a pořídí-li zůstavitel více závětí, které si vzájemné odporují nebo závisí-li právní účinky závěti na určení doby jejího pořízení, je taková závěť považována za neplatnou.74 Závěť se vyžaduje v písemné formě, nebyla-li pořízena s úlevami.75 Dalším možným způsobem vzniku služebnosti pro případ smrti je dědická smlouva, jejíž právní úprava je obsažena v § 1582 - § 1593 NOZ. Dědická smlouva musí mít vždy formu veřejné listiny, na základě které zůstavitel povolává druhou smluvní stranu nebo třetí osobu za dědice nebo odkazovníka76, a ta to přijímá. Může ji uzavřít zletilý, plně svéprávný zůstavitel. Pokud je zůstavitel ve svéprávnosti omezen, může dědickou smlouvu uzavřít a závazek z ní změnit se souhlasem opatrovníka. Dědickou smlouvu mohou strany uzavřít a závazek z ní změnit jen osobním jednáním.77 Podle § 1585 NOZ platí, že dědickou smlouvu lze pořídit pouze o třech čtvrtinách majetku, čtvrtina pozůstalosti musí zůstat volná. Pokud chce zůstavitel pořídit také o zbylé čtvrtině svého majetku ve prospěch smluvního dědice, může tak učinit na základě závěti. Tuto smlouvu mohou sepsat i snoubenci, ale účinnosti nabude až vznikem manželství.78 Lze předpokládat, že dědická smlouva bude nyní nejsilnějším dědickým titulem, zejména pro její princip dobrovolnosti a svobodné vůle, a před ostatními způsoby pořízení pro případ smrti bude mít přednost. Na rozdíl od závěti, která je jednostranným právním jednáním, a závisí tak na svobodné vůli zůstavitele, se v případě dědické smlouvy musí zůstavitel a dědic Nepominutelný dědic – podle zákona č. 89/2012 Sb. se jedná o osobu, která má nárok domáhat se i přes závěť svého zákonného dědického podílu nebo jeho části (tedy tzv. povinného dílu), pokud ovšem dotyčný nebyl platně vyděděn 74 Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník, ustanovení § 1494 - § 1495 75 Podrobněji viz zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ustanovení § 1542 - § 1549 76 Odkazovník – podle zákona č. 89/2012 Sb. se jedná o osobu přímo určenou zůstavitelem, která má však nárok na vydání věci od osoby obtížené odkazem, tedy dědicem; této osobě vzniká pohledávka vůči dědici; svého práva na nabytí věci od dědice se může případně domáhat podáním žaloby 77 Zákon č. 89/2012, nový občanský zákoník, ustanovení § 1582 - §1584 78 KABELKOVÁ, E.; Věcná břemena v novém občanském zákoníku, komentář § 1257 - § 1308, 1. vydání, Praha 2013, Beckovy komentáře, Nakladatelství C. H. Beck, 344 stran, s. 54 - 55 73

37

vzájemně dohodnout. Tato smlouva bude také dávat případným dědicům více právní jistoty, jelikož ji zůstavitel nebude moci měnit, doplňovat či rušit bez souhlasu druhé strany.79 Třetím typem pořízení pro případ smrti je dovětek, který je upraven v § 1498 NOZ. Dovětkem může zůstavitel nařídit odkaz, stanovit dědici nebo odkazovníku podmínku, nebo doložit čas či uložit dědici nebo odkazovníku příkaz. O dovětku platí obdobná ustanovení jako u závěti, a může být pořízen spolu se závětí nebo samostatně, tedy bez pořízení závěti. Rozdíl mezi dovětkem a závětí spočívá v tom, že dovětkem nejsou samostatně povoláni dědicové.80 Nabytí služebnosti vydržením Vydržením může dojít k nabytí služebnosti pouze k věcem, které mohou být předmětem vlastnictví a při dodržení podmínek a lhůt stanovených zákonem. Vydržení je upraveno v § 1089 - § 1098 NOZ. NOZ rozlišuje vydržení řádné a mimořádné. Řádné vydržení spočívá v držení vlastnického práva poctivým držitelem81 po stanovenou dobu. Po uplynutí této doby poctivý držitel věc vydrží a stane se vlastníkem věci. Podmínkou pro vydržení je pravost držby, a aby se držba zakládala na právním důvodu, který by byl dostačující ke vzniku vlastnického práva, i práva věcného, pokud by náleželo převodci či bylo zřízeno oprávněnou osobou. Držba nepoctivého předchůdce nebrání poctivému nástupci v tom, aby počal vydržení dnem, kdy nabyl držby. Jestliže zůstavitel nabyl nepravou držbu, nemůže vlastnické právo vydržet ani jeho dědic, i kdyby byl poctivým držitelem. Toto ustanovení se uplatní obdobně i pro všeobecného právního nástupce právnické osoby.82 Délka vydržecí doby je u movité věci stanovena na tři roky, u věci nemovité na deset let. Držba věci nesmí být po celou potřebnou dobu přerušena. Do vydržecí doby ve prospěch vydržitele se započte i doba řádné a poctivé držby jeho předchůdce. V případě, že držitel nevykonává držbu déle než jeden rok v průběhu vydržecí doby, držba se přeruší.83 Mimořádná držba spočívá v dvojnásobné délce vydržecí doby, u movitých věcí nejméně šest let, u nemovitých věcí nejméně dvacet let. Po uplynutí této doby již není nutné prokázat právní

KABELKOVÁ, E.; Věcná břemena v novém občanském zákoníku, komentář § 1257 - § 1308, 1. vydání, Praha 2013, Beckovy komentáře, Nakladatelství C. H. Beck, 344 stran, s. 54 - 55 80 KABELKOVÁ, E.; Věcná břemena v novém občanském zákoníku, komentář § 1257 - § 1308, 1. vydání, Praha 2013, Beckovy komentáře, Nakladatelství C. H. Beck, 344 stran, s. 54 81 Poctivý držitel – podle zákona č. 89/2012 Sb. je držitelem osoba, která vykonává právo pro sebe; poctivým držitelem je pak osoba, která je přesvědčena, že jí právo držby náleží 82 Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník, ustanovení § 1089 - § 1091 83 Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník, ustanovení § 1091 - § 1093 79

38

důvod, na kterém se držba zakládá. Toto neplatí v případě, kdy se držiteli prokáže nepoctivý úmysl.84 Bradáč A. (2006)85 uvádí, že jsou-li splněny časové podmínky udávající dobu nutno k vydržení práva z věcného břemene, nastávají účinky vydržení přímo ze zákona. Tímto okamžikem se právní vztah držby mění na právní vztah věcného břemene. Z toho vyplývá, že na jedné straně vzniká právo odpovídající věcnému břemeni a na straně druhé povinnost věcného břemene. Služebnost může mít povahu veřejného statku. Veřejný statek definuje § 490 NOZ jako věc určenou k obecnému užívání. V souvislosti s vydržením je v nové právní úpravě pojednáno o vydržení služebnosti obcí. Podle § 1260, odst. 1) NOZ platí, že při vydržení služebnosti odpovídající veřejnému statku je vydržitelkou obec, na jejímž území se věc nachází. Nabytí služebnosti ze zákona Způsob nabytí služebnosti (věcného břemene) přímo ze zákona je součástí našeho právního řádu již mnoho let, a není tedy ničím novým. Příkladem lze uvést následující právní předpisy:86 

Na základě zákona č. 61/1988 Sb., o hornické činnosti, výbušninách, a o ostatní báňské správě, ve znění pozdějších předpisů, jsou vlastníci (správci, uživatelé), nemovitostí povinni strpět umístění měřických a hraničních značek a ochranných znaků, signálů a jiných měřických zařízení na nemovitostech a zdržet se všeho, co by je mohlo zničit, poškodit nebo učinit nepouživatelnými.



Na základě zákona č. 266/1994 Sb., o drahách, ve znění pozdějších předpisů, je provozovatel dráhy a dopravce oprávněn pro ochranné pásmo dráhy vstupovat na cizí pozemky, popřípadě na stavby na nich stojící za účelem oprav, údržby a provozování dráhy, odstraňování následků nehod nebo poškození dráhy a za účelem odstraňování jiných překážek omezujících provozování drážní dopravy.



Na základě zákona č. 200/1994 Sb., o zeměměřičství, ve znění pozdějších předpisů, mohou pověření zaměstnanci a osoby oprávněné pro výkon činnosti v nezbytném rozsahu vstupovat a vjíždět na cizí pozemky. Toto musí předem oznámit vlastníkovi či oprávněnému uživateli pozemku. Do staveb mohou tyto osoby vstupovat se souhlasem vlastníka nebo oprávněného uživatele. Vlastník nesmí zaměstnancům

Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník, ustanovení § 1095 BRADÁČ, A. a kolektiv; Rádce majitele nemovitostí, 2. aktualizované vydání, Praha 2006, Vydavatelství Linde Praha, a.s., 1 054 stran, s. 80 86 KABELKOVÁ, E.; Věcná břemena v novém občanském zákoníku, komentář § 1257 - § 1308, 1. vydání, Praha 2013, Beckovy komentáře, Nakladatelství C. H. Beck, 344 stran, s. 61 - 65 84 85

39

či oprávněným osobám bránit ve výkonu činnosti a musí strpět umístění značek na nemovitosti a zdržet se všeho, co by tyto značky mohlo zničit či poškodit. 

Podle zákona č. 49/1997 Sb., o civilním letectví, ve znění pozdějších předpisů, je provozovatel letiště nebo jiných leteckých staveb oprávněn po předchozím prokazatelném informování vlastníka vstupovat na cizí pozemek i mimo ochranné pásmo za účelem zajištění provozování letišť a jiných leteckých staveb, případně odstraňovat překážky, které omezují provozování letiště nebo leteckých staveb. Povinností provozovatele je co nejméně vyrušovat vlastníka těchto pozemků a nezpůsobovat mu škody. Výkon těchto oprávnění je podmíněn omezením na nezbytnou dobu a na nezbytnou míru. Vlastník nemovitosti je naopak povinen při výkonu těchto oprávnění strpět omezení vlastnického práva ke své nemovitosti.

Nabytí služebnosti rozhodnutím orgánu veřejné moci Za orgán veřejné moci je nejčastěji považován soud, nicméně může se jednat i o orgány jiné, zvláště správní. Možnost zřízení služebnosti rozhodnutím správního orgánu je zakotvena ve zvláštních právních předpisech.87 Orgán veřejné moci nerozhoduje pouze o vzniku služebnosti, ale také má právo, v určitých zákonem stanovených případech, upravit výkon již existující služebnosti. Služebnost je možné zřídit rozsudkem nebo soudním smírem.88 Příkladem služebnosti zřízené na základě rozhodnutí soudu může být podle § 1145 NOZ zřízení služebnosti při zrušení spoluvlastnictví rozdělením společné věci, nebo zřízení jiného věcného práva, pokud to vyžaduje řádné užívání nově vzniklé věci bývalým spoluvlastníkem. Může se jednat například o právo bývalého spoluvlastníka k plodům nebo užitkům. Dalším případem je zřízení služebnosti povolení nezbytné cesty za úplatu podle § 1029, odst. 1), který stanovuje, že vlastník nemovité věci, na níž nelze řádně hospodařit nebo ji jinak řádně užívat v důsledku nedostatečného spojení s veřejnou cestou, může na základě rozhodnutí soudu žádat souseda, aby mu za náhradu povolil zřídit nezbytnou cestu přes jeho pozemek. 1.3.1.5 Právní poměry ze služebnosti Zákon v některých případech předpokládá rozšíření základních povinností ze služebnosti něco trpět nebo se něčeho zdržet.

Příklady některých zákonů – Zákon č. 266/1994 Sb., o drahách; Zákon č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích; Zákon č. 184/2006 Sb., o odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo ke stavbě 88 KABELKOVÁ, E.; Věcná břemena v novém občanském zákoníku, komentář § 1257 - § 1308, 1. vydání, Praha 2013, Beckovy komentáře, Nakladatelství C. H. Beck, 344 stran, s. 55 87

40

Předpokládá se, že oprávněná osoba nese náklady na zachování a opravy věci, která je předmětem služebnosti. Pokud služebnou věc užívá i její vlastník, jeho povinností je poměrně přispívat na tyto náklady, nebo věc neužívat.89 V případě, kdy míra služebnosti není dostatečně vymezena, rozhoduje potřeba panujícího pozemku. Jiná situace nastává u stanovení rozsahu služebnosti. Změnou v rozsahu služebnosti, ani změnou v hospodaření na panujícím pozemku, se služebnost sama nemění.90 Jako příklad lze uvést stav, kdy se rozdělí pozemek, na němž je vyznačeno právo cesty. Samo toto rozdělení však nemusí mít žádný vliv na rozsah služebnosti a další existenci služebnosti. K tématu rozdělení věci se vztahují ustanovení § 1151 - § 1153 NOZ o ochraně třetích osob při rozdělení společné věci. NOZ rozlišuje pozemkové služebnosti a služebnosti užívacího práva. U pozemkové služebnosti je oprávněnou osobu vlastník panujícího pozemku, tuto služebnost nelze převést na jiný pozemek. V případě služebnosti užívacího práva je oprávněná individuálně určená osoba (osobní služebnost), a tudíž tuto služebnost nelze převést na jinou osobu s výjimkou prostoru pod povrchem, ke kterému lze zřídit užívací práva jako zcizitelná a dědičná.91 Věc může být zatížena i více služebnostmi, pokud není novější právo na újmu právům starším.92 1.3.1.6 Zánik služebnosti K zániku služebnosti může dojít těmito způsoby:93 

trvalou změnou,



dohodou o zrušení služebnosti,



uplynutím času,



smrtí oprávněné osoby.

Trvalá změna Zánik služebnosti trvalou změnou je základním důvodem pro zánik služebnosti. V případě, kdy se služebná věc stane nezpůsobilou k tomu, aby mohla sloužit panujícímu pozemku nebo oprávněné osobě, dochází k zániku služebnosti ze zákona. Je však nutné

Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník, ustanovení § 1263 Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník, ustanovení § 1264 91 Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník, ustanovení § 1265, § 1283 92 Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník, ustanovení § 1266 93 Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník, ustanovení § 1299 - § 1302 89 90

41

posoudit, zda se jedná o dostatečnou změnu vedoucí k zániku služebnosti, a je nutné toto učinit individuálně pro každou služebnost zvlášť, s ohledem na její specifika. Dojde-li k takové trvalé změně, jejímž důsledkem bude hrubý nepoměr mezi zatížením služebné věci a výhodou panujícího pozemku nebo oprávněné osoby, může se vlastník služebné věci domáhat soudní cestou omezení nebo dokonce zrušení služebnosti za přiměřenou náhradu. Náhrada může být jak peněžitá, tak v podobě naturálního plnění.94 Na základě rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 755/2000 (C 1041) o změně poměrů, platí: „Změna poměrů, kterou vznikne hrubý nepoměr mezi věcným břemenem a výhodou oprávněného, spočívá nejen v objektivních okolnostech, ale i v osobních poměrech účastníků a za určitých okolností může vzniknout i změnou v chování účastníků. Za změnu poměrů se nepovažuje sama o sobě skutečnost, že došlo ke změně vlastnického práva k nemovitosti, ke které se věcné břemeno váže, a to ani tehdy, když se nový vlastník ocitl v horší situace než v době převodu.“95 Dohoda o zrušení služebnosti Zrušení služebnosti dohodou smluvních stran se vztahuje pouze na služebnost zapsanou ve veřejném seznamu. K zániku služebnosti dochází až výmazem z tohoto veřejného seznamu, bez ohledu na dohodu o zrušení služebnosti.96 Uplynutí času Služebnost lze zřídit na určitou dobu. Doba trvání může být stanovena nejen konkrétním datem, ale také dosažením určitého věku nějaké jiné osoby, v jejíž prospěch byla služebnost zřízena. Dosažením stanoveného věku služebnost automaticky zaniká. V praxi může nastat situace, že se osoba, k jejímuž věku se trvání služebnosti váže, nedožije této doby. I na takovou skutečnost NOZ pamatuje, a stanovuje, že smrt nemá vliv na trvání služebnosti, která tak nadále trvá až do doby, kdy by daná osoba dosáhla smluveného věku.97 Smrt oprávněné osoby Osobní služebnost zaniká smrtí oprávněné osoby, pakliže není dohodnuto něco jiného.

Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník, ustanovení § 1299; ADVOKÁTNÍ KANCELÁŘ ACHOUR & HÁJEK, Nová právní úprava věcných břemen, Praha, © Acour&Hájek, s.r.o., 2014 95 KABELKOVÁ, E.; Věcná břemena v novém občanském zákoníku, komentář § 1257 - § 1308, 1. vydání, Praha 2013, Beckovy komentáře, Nakladatelství C. H. Beck, 344 stran, s. 277 96 Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ustanovení § 1300, odst. 1) 97 Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník, ustanovení § 1300, odst. 2); ADVOKÁTNÍ KANCELÁŘ ACHOUR & HÁJEK, Nová právní úprava věcných břemen, Praha, © Acour&Hájek, s.r.o., 2014 94

42

Je-li oprávněnou osobou právnická osoba, trvá služebnost do doby trvání právnické osoby.98 Služebnost nezaniká splynutím vlastnictví panujícího a služebné věci v jedné osobě. Stejně tak slouží-li služebnost provozu závodu (například služebnost inženýrských sítí), nezaniká převodem nebo přechodem závodu nebo takové jeho části, která bude provozována jako samostatný závod.99 1.3.1.7 Druhy služebnosti Jak již bylo uvedeno v subkapitole 1.3.1.5 „Právní poměry ze služebnosti“, NOZ rozlišuje služebnosti podle toho, zda se pojí s pozemkem nebo s určitou osobou. U pozemkových služebností NOZ uvádí jen některé příklady, nicméně v praxi se nevylučuje vznik služebnosti s jakýmkoliv obsahem, na kterém se smluvní strany dohodnou. Některé pozemkové služebnosti uvedené v NOZ:100 

služebnost inženýrské sítě,



opora cizí stavby,



služebnost okapu,



právo na svod dešťové vody,



právo na vodu,



služebnost rozlivu,



služebnost stezky, průhonu a cesty



právo pastvy.

Osobní služebnosti:101 

užívací právo,



požívací právo,



služebnost bytu

Vzhledem k tomu, že jedním z cílů diplomové práce je posuzování vhodnosti zástavy s váznoucím věcným břemenem při zajištění hypotečního úvěru, a jelikož se domnívám, že osobní služebnosti mohou mít podstatný vliv na hodnotu nemovité věci, zejména pak užívací právo a služebnost bytu, věnuji se dále charakteristice osobních služebností v širším kontextu.

Podle § 1302, odst. 1) Zákona č. 89/2012 Sb., nového občanského zákoníku může být osobní služebnost rozšířena i na dědice oprávněné osoby, kterými jsou zákonní dědicové první třídy 99 Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník, ustanovení § 1301, § 1302, odst. 2) 100 Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník, ustanovení § 1267 - § 1282 101 Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník, ustanovení § 1283 - § 1298 98

43

Pozemkové služebnosti jsou upraveny v § 1267 - § 1282 NOZ. Služebnost inženýrské sítě Zřízením služebnosti inženýrské sítě dává vlastník pozemku (povinný) svolení provozovateli (oprávněnému) vést přes svůj pozemek vodovodní, kanalizační či energetické sítě (zpravidla pod povrchem) včetně přístupu k jejich údržbě. Vstup oprávněného na pozemek povinného je nutné předem projednat. Tato podmínka však neplatí v urgentních případech, kdy je nutné neodkladně provést opravu dané sítě. Služebnost se zřizuje smlouvou na základě speciálního předpisu (např. energetický zákon, zákon o elektronických komunikacích). Opora cizí stavby Tato služebnost se týká například řadových domků, dvojdomků nebo garáží, které mají společnou zeď na hranici pozemku. Souvisí s náklady na zachování a opravu předmětu služebnosti. Povinnost hradit i provádět úpravy společné zdi mají oba účastníci podle míry užívání, což u zmíněných typů domů znamená rovným dílem. Opora cizí stavby se může týkat také podpěrného trámu nebo kotvícího lana na cizím pozemku. Služebnost okapu Služebnost okapu spočívá v oprávnění vlastníka panujícího pozemku svádět dešťovou vodu ze své střechy na cizí nemovitou věc (služebný pozemek povinného), volně nebo ve žlabu. Oprávněný má povinnost starat se o žlab tak, aby na pozemek zatížený služebností nesváděl nečistoty, naopak vlastník zatíženého pozemku se musí postarat o bezproblémový odtok vody, např. čištění koryta či odklízení sněhu. I v tomto případě by mělo platit pravidlo společného hrazení nákladů služebnosti. Právo na svod dešťové vody Tato služebnost je opakem předešlého typu služebnosti okapu. Povinným je vlastník stavby, z níž je voda odváděna na cizí pozemek, kdežto oprávněným je osoba, na jejíž pozemek je voda svedena. Typickým příkladem zřízení takové služebnosti je situace, kdy vlastník pozemku usoudí, že by pro své účely využil vodu ze střechy sousední stavby. Náklady na zřízení a údržbu potřebných zařízení nese jak oprávněný, tak povinný. Právo na vodu Právo na vodu se týká oprávnění odebírat vodu z cizího pozemku, např. ze studny, z potoka nebo jiného zdroje, a mít k ní přístup. S tím souvisí právo zřídit taková zařízení, která umožňují odvod vody ze zdroje (z pozemku povinného) a vyústění na pozemku oprávněného. Množství

44

odebírané vody může být přesně vymezeno ve smlouvě, nebo může být ponecháno na potřebě osoby či panujícího pozemku. Služebnost rozlivu Tato služebnost svým charakterem odpovídá omezení vlastnického práva ve veřejném zájmu, které vyplývá přímo ze zákona. Vlastník vodního díla (např. přehrady) má v případě povodní či prevence před ní, právo zaplavovat služebný pozemek, a instalovat obslužná zařízení k tomu účelu určená. Služebnost stezky, průhonu a cesty Služebnost stezky umožňuje oprávněné osobě chodit po služebném pozemku nebo se po něm dopravovat vlastní silou (např. jízda na kole, koloběžce). Toto oprávnění se vztahuje i na osoby, které k oprávněné osobě přicházejí nebo od ní odcházejí. Vylučuje se doprava motorovým vozidlem, a vláčení těžkých břemen po služebném pozemku. Služebnost průhonu spočívá v oprávnění hnát přes služebný pozemek zvířata (myšleno hospodářská), s nutností dohledu nad přechodem těchto zvířat, a jezdit po služebném pozemku jinými než motorovými vozidly. Přípustná je jízda na zvířatech, pěší chůze a průjezd vozidly taženými zvířecí silou. Služebnost nelze zřídit na území lesa. Služebnost cesty opravňuje k přejezdu přes pozemek jakýmikoliv vozidly (motorovými i taženými). Rozsah služebnosti je určen účelem jejího ujednání. Na údržbu cesty přispívají všichni, kdo ji užívají. Pro všechny výše uvedené služebnosti platí, že rozsah plochy pozemku musí být přiměřený potřebám služebnosti. Zřizuje-li se služebnost pouze k části pozemku, je nutné tuto skutečnost zaznamenat v geometrickém plánu. Nebude-li možné výše uvedené služebnosti pro jejich neschůdnost používat, může se oprávněná osoba domáhat náhradní plochy do té doby, než budou původní uvedeny v předešlý stav. Právo pastvy Obsahem této služebnosti je právo pást zvířata na určitém pozemku. Subjekty právního vztahu si mohou určit druh a množství zvířat, rozsah i čas pastvy. Právo pastvy se nevztahuje na prasata a drůbež. Nelze jej zřídit k pozemku s lesními porosty.102

102

Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník, ustanovení § 1278 - § 1282

45

Osobní služebnosti jsou upraveny v § 1283 - § 1298 NOZ. Všechny služebnosti uvedené v těchto ustanoveních jsou služebnostmi osobními, ovšem zákon nezakazuje možnost zřídit tyto jako pozemkové služebnosti. Užívací právo NOZ přichází z konkrétnější právní úpravou užívacího práva, než tomu bylo v minulých letech. Například v době od roku 1951 – 1964 se v praxi nerozlišovalo, zda se jedná o užívací právo nebo požívací právo. Oprávnění užívat cizí věc pro svou potřebu bylo téměř vždy označováno ve smluvním vztahu jako právo užívací zřizované ve formě věcného břemene. V období let 1964 až 1982 nebylo možné zřízení práva užívání v žádné formě věcného břemene, s výjimkou např. darování rodinného domu rodiči dětem jako doživotní užívací právo k postoupené nemovitosti. Následná novelizace zákona č. 40/1964 Sb. ve znění pozdějších předpisů, toto právo znovu umožňovala. Užívací právo představovalo jedno z nejčastěji zřizovaných věcných břemen k nemovitosti, a bezesporu se dá předpokládat, že tomu tak bude i v budoucnu.103 Podle § 1283 NOZ se služebností užívacího práva uživateli poskytuje právo užívat cizí věc k uspokojení jeho vlastní potřeby a potřeby jeho domácnosti. Toto užívací právo se vztahuje k věci nemovité i k věci movité. Jestliže se po zřízení služebnosti změní potřeby uživatele, či potřeby jeho domácnosti, nezakládá to uživateli právo na její rozšíření. Jednoduše řečeno, pokud se po letech užívání změní potřeby oprávněné osoby, například dojde ke změně povolání, nebo založení rodiny, nemá tato osoba nárok používat věc jinak (častěji, intenzivněji), než bylo na začátku právního vztahu domluveno. V zájmu eliminace pozdějších sporů užívacího práva je vhodné rozsah a obsah služebnosti jasně vymezit při jejím vzniku.104 Veškeré užitky105, které užívaná věc přináší, náleží výhradně vlastníku věci. Uživatel má právo brát z věci plody106 a užitky pouze k uspokojení své potřeby, či potřeby své rodiny, a není oprávněn tyto plody a užitky dále prodávat. Vlastník věci nese veškeré její závady (např. daně, věcná břemena, zástavní právo), a má povinnost o věc pečovat, o její zachování a udržovat ji v dobrém stavu. Pokud tyto náklady přesahují užitek, který vlastníkovi věci zbývá, musí buď uživatel tyto zvýšené náklady nést,

KABELKOVÁ, E.; Věcná břemena v novém občanském zákoníku, komentář § 1257 - § 1308, 1. vydání, Praha 2013, Beckovy komentáře, Nakladatelství C. H. Beck, 344 stran, s. 211 104 Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník, ustanovení § 1283 105 Podle § 491, odst. 2), zákona č. 89/2012 Sb., nového občanského zákoníku jsou užitky to, co věc pravidelně poskytuje ze své právní povahy 106 Podle § 491, odst. 1), zákona č. 89/2012 Sb., nového občanského zákoníku je plod to, co věc pravidelně poskytuje ze své přirozené povahy, jak je dáno jejím obvyklým určením a přiměřeně k němu, až s přičiněním člověka nebo bez něho 103

46

nebo od užívání věci upustit.107 Vlastník věci není nijak omezen ve svém oprávnění věc prodat, či ji měnit za předpokladu, že tyto změny budou v souladu s užívacím právem uživatele věci. Požívací právo Služebnost požívacího práva se do právního řádu ČR dostává po velmi dlouhé době, poslední její úprava byla obsažena v občanském zákoníku z roku 1950, o kterém pojednává kapitola 1.2.4. „Střední zákoník občanský 1951 – 1964, věcná břemena“. Tato služebnost poskytuje velice širokou škálu oprávnění, na rozdíl od práva užívacího, které je omezenější. Podle § 1285 NOZ má poživatel právo užívat cizí věc, ale také právo z ní brát užitky. Má právo i na mimořádný výnos z věci. Například jedná-li se o právo požívání k zahradě, má poživatel oprávnění brát veškeré plody a tyto zpeněžovat. Zároveň má právo celou zahradu nebo její část dál pronajímat. Zásada však spočívá v tom, že nesmí věc spotřebovat, to znamená, že je povinen šetřit podstatou věci.108 Poživatel však nemá nárok na skrytou věc109 nalezenou v pozemku (například poklad), dále přejímá všechny závady, které na věci vázly v době, kdy byla služebnost zřízena, a nese také náklady, které jsou nezbytné k dosažení plodů a užitků. Povinností poživatele je udržovat věc ve stavu, v jakém ji převzal, a hradit obvyklé náklady, které jsou potřebné k udržení věci a k její obnově. Stejně tak nese i náklady na obvyklé pojištění proti škodám. Pokud dojde ke snížení hodnoty řádně užívané věci bez viny poživatele, za tuto skutečnost nenese poživatel odpovědnost.110 V ustanoveních § 1289 - § 1293 NOZ jsou specifikována další práva a povinnosti poživatele cizí věci, a také vlastníka požívané věci.111 Služebnost bytu Služebnost bytu je podle § 1297 NOZ specifikována jako konkrétní druh užívacího práva, vztahujícího se k bytu112 jako určité části domu, který je způsobilý zajišťovat bytové potřeby. Pokud však nebylo dohodnuto jinak, zákon nevylučuje, aby byla tato služebnost zřízena i jako služebnost požívací. Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník, ustanovení § 1284 Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník, ustanovení § 1285 109 Podle § 1063, zákona č. 89/2012 Sb., nového občanského zákoníku je skrytou věcí věc zakopaná, zazděná nebo jinak skrytá 110 Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník, ustanovení § 1286 - § 1288 111 Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník, ustanovení § 1289 - § 1293 112 Podle § 1159 zákona č. 89/2012 Sb., nového občanského zákoníku je byt, v rámci bytového spoluvlastnictví, charakterizován jako prostorově oddělená část domu; podle § 2236 téhož zákona se bytem rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvořící obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení, a to i za předpokladu, že si pronajímatel s nájemcem ujednají, že k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor 107 108

47

Vlastník nemovitosti má právo libovolně nakládat s těmi částmi domu, které nejsou zatíženy služebností bytu. Může je pronajmout, zatížit je nebo s nimi jakkoliv nakládat, avšak toto nakládání nesmí rušit výkon práva služebnosti bytu. Vlastníkovi bytu musí být ponechána možnost dohledu nad nemovitostí, v tomto právu nesmí být omezen.113 Nejčastěji zřizovaným věcným břemenem v minulosti bylo věcné břemeno doživotního bezplatného užívání nebo požívání bytu. V některých případech bylo toto věcné břemeno spojováno s věcným břemenem zaopatření. Z judikatury:114 

Rozhodnutí NS ČSR sp. zn. Rv I 383/23 (Vážný 2416): „Ten, komu přísluší „výhradné používání celého bytu“, může do něho přijati též své dospělé děti, postrádající vlastní domácnosti.“



Rozhodnutí NS ČSR sp. zn. Rv I 963/28 (Vážný 8299): „Kratší lhůty §575, prvý odstavec, c. ř. s. neplatí, domáháno-li se vrácení bytu, ježto jest užíván bezdůvodně, ano skončilo právo k doživotnímu jeho užívání jako služebnost bytu. Nejde o právo nájemní, nýbrž o právo věcné, podobné doživotnímu výměnku, bylo-li právo oprávněného k „doživotnímu právu bydlení“, vtěleno v pozemkové knize.“



Rozhodnutí NS ČSR sp. zn. Rv I 1592/30 (Vážný 11112): „Svolil-li oprávněný ze služebnosti bytu k tomu, by místnosti k užívání mu vyhrazené a podléhající ochraně nájemců vlastník nemovitosti pronajal, nemůže se domáhati na vlastníku nemovitosti odevzdání místnosti do užívání, platí-li dosud podmínky pro trvání nájemního poměru, za nichž oprávněný svolil ke sjednání nájemního poměru.“

1.3.2 Reálná břemena Reálná břemena jsou upravena v ustanoveních § 1303 - § 1308 NOZ. Představují zvláštní právní institut, který se od služebností odlišuje jednak tím, že vznikl až ve středověku, na rozdíl od služebností, jejichž historie sahá do doby starověkého Říma, ale zejména aktivním jednáním vlastníka věci ve prospěch jiného subjektu, tzn. ve prospěch tohoto subjektu něco konat nebo něco dát. Podstatou reálného břemene je tedy závazek každého

Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník, ustanovení § 1298; ADVOKÁTNÍ KANCELÁŘ ACHOUR & HÁJEK, Nová právní úprava věcných břemen, Praha, © Acour&Hájek, s.r.o., 2014 114 KABELKOVÁ, E.; Věcná břemena v novém občanském zákoníku, komentář § 1257 - § 1308, 1. vydání, Praha 2013, Beckovy komentáře, Nakladatelství C. H. Beck, 344 stran, s. 264 113

48

dočasného vlastníka nemovité věci poskytovat oprávněné osobě z reálného břemene určité plnění, peněžité nebo nepeněžité (např. poskytovat oprávněnému část úrody, která se urodila na pozemku vlastníka, nebo pravidelně dodávat zuživatelné věci115). Vlastník zatížené věci vystupuje v tomto právním vztahu v pozici dlužníka, a oprávněná osoba v postavení věřitele. Zatížená věc pak slouží k zajištění povinnosti vlastníka plnit své závazky. Důvodová zpráva k NOZ uvádí, že „nebude-li plněno, transformuje se právo z reálného břemene v substituční oprávnění na peněžitou náhradu, pro niž je možné vést výkon rozhodnutí nebo exekuci na zatíženou nemovitou věc obdobně jako při zástavním právu“.116 Za oprávněnou osobu se považuje fyzická i právnická osoba. Podle § 1303 NOZ platí, že reálným břemenem lze zatížit pouze věc, která je předmětem evidence ve veřejném seznamu, z čehož vyplývá, že reálné břemeno může zatěžovat pouze věc nemovitou, především pozemky a stavby. Pokud je reálným břemenem zatížena celá věc ve spoluvlastnictví, platí ustanovení § 1127 NOZ, podle kterého jsou spoluvlastníci povinni plnit povinnosti z reálného břemene společně a nerozdílně. Zákon dále umožňuje zřídit totéž reálné břemeno i k několika věcem ve prospěch jediné oprávněné osoby. Tento způsob se označuje jako vespolné reálné břemeno. Reálné břemeno je charakterizováno dočasností a vykupitelností. Lze jej zřídit na určitý časový úsek, nebo jako časově neomezené. Jedná-li se o reálné břemeno časové neomezené, pak může být zřízeno pouze jako vykupitelné a podmínky výkupu musí být předem ujednány již při jeho zřízení.117 Je-li podstatou reálného břemene opakující se plnění a vlastník věci nebude schopen dostát svým závazků, tj. bude v prodlení se zaplacením dílčí dávky, může oprávněná osoba požadovat její zaplacení jak po osobě, za jejíhož vlastnického práva dávka dospěla, tak od aktuálního vlastníka, ale pouze z věci reálným břemenem zatížené.118 Zákon dále ukládá vlastníkovi zatížené věci povinnost zdržet se všeho, čím by se věc zhoršila k újmě oprávněného. Pokud taková situace nastane, ať už z viny jejího vlastníka nebo pro nedostatek, který vyjde najevo teprve později, vlastník musí napravit tento závadný stav

Podle § 500 zákona č. 89/2012 Sb., nového občanského zákoníku je zuživatelnou věcí movitá věc, jejíž běžné použití spočívá v jejím spotřebování, zpracování nebo zcizení; zuživatelné jsou i ty movité věci, které náleží ke skladu nebo k jinému souboru spočívá-li jejich běžné užití v tom, že jsou prodávány jednotlivě, např. potraviny, otop. 116 DŮVODOVÁ ZPRÁVA K NOVÉMU OBČANSKÉMU ZÁKONÍKU, Dostupné z http://obcanskyzakonik.justice.cz/fileadmin/Duvodova-zprava-NOZ-konsolidovana-verze.pdf 117 Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník, ustanovení § 1304 118 Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník, ustanovení § 1306 115

49

složením jistoty nebo jiným způsobem, aby oprávněné osobě z reálného břemene nevznikla újma. Jedná se o typický požadavek v situaci, kdy hodnota zatížené věci slouží jako zdroj zajištění uspokojení určitého nároku.119 1.3.2.1 Vznik reálných břemen NOZ uvádí, že zřizuje-li se reálné břemeno právním jednáním (smlouvou), vzniká až zápisem do veřejného seznamu.120 Způsoby nabytí reálných břemen nejsou v NOZ taxativně vyjmenovány, dá se však usuzovat, že budou platit obdobná ustanovení jako u služebnosti. Samotné reálné břemeno může být zřizováno smlouvou, pořízením pro případ smrti nebo jednostranným právním úkonem, a to v případě, kdy ho vlastník věci zřídí ve prospěch jiné své věci.121 1.3.2.2 Zánik reálných břemen Pro zánik reálných břemen NOZ nestanovil žádný specifický režim, a plně zde platí stejná ustanovení jako o zániku služebnosti. Reálné břemeno může tedy zanikat trvalou změnou, dohodou, uplynutím času, smrtí oprávněné osoby. 1.3.2.3 Druhy reálných břemen NOZ přímo nespecifikuje konkrétní druhy reálných břemen, ovšem z určitých jeho ustanovení vyplývají dva konkrétní druhy reálných břemen. Prvním z nich je tzv. výměnek, který byl i v minulosti považován za typické a nejčastěji zřizované reálné břemeno, jehož účelem bylo zaopatření určité osoby. V systematice NOZ náleží výměnek do relativních majetkových práv, konkrétně mezi závazkově-právní vztahy, tzv. smlouvy zaopatřovací, a je podrobně a výslovně upraven v § 2707 - § 2715. Není tedy nutné, aby byl výměnek zřizován vždy jako reálné břemeno, ale může se jednat pouze o závazkový vztah.122 Podle § 2707 si vlastník nemovité věci smlouvou o výměnku vymiňuje v souvislosti s jejím převodem pro sebe nebo pro třetí osobu požitky, úkony nebo práva sloužící k zaopatření na dobu života nebo na dobu určitou a nabyvatel nemovité věci se zavazuje zaopatření poskytnout. Není-li stanoveno jinak, je pro obsah práv výměnkáře rozhodující místní zvyklost.

Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník, ustanovení § 1307 Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník, ustanovení § 1305 121 ADVOKÁTNÍ KANCELÁŘ ACHOUR & HÁJEK, Nová právní úprava věcných břemen, Praha, © Acour&Hájek, s.r.o., 2014 122 KABELKOVÁ, E.; Věcná břemena v novém občanském zákoníku, komentář § 1257 - § 1308, 1. vydání, Praha 2013, Beckovy komentáře, Nakladatelství C. H. Beck, 344 stran, s. 297 119 120

50

Výměnek může, ale nemusí, zahrnovat různá plnění a práva, a proto se při zřízení výměnku právním jednáním (smlouvou) užijí i ustanovení o právech, z nichž se výměnek skládá. Nejčastěji se výměnek sestává ze služebnosti bytu nebo důchodu.123 Pokud je výměnek zřízen jako reálné břemeno, musí nabyvatel nemovité věci učinit kroky potřebné k zápisu do veřejného seznamu. V případě, že se výměnkář nezřekne práva zápisu, je možné do veřejného seznamu zapsat vlastnické právo nabyvatele nemovité věci jen současně se zápisem výměnku. Do veřejného seznamu lze zapsat budoucí výměnek ještě před převedením nemovité věci.124 K ochraně osoby výměnkáře je v § 2709 NOZ určeno, že i když to není výslovně ujednáno, osoba zavázaná k výměnku má povinnost přispět pomocnými úkony výměnkáři, který to nezbytně potřebuje v nemoci, při úrazu nebo v podobné situaci. Této povinnosti se může oprávněná osoba zprostit tím, že výměnkáři zprostředkuje umístění ve zdravotnickém či podobném zařízení. Náklady na placení pobytu v zařízení nese výměnkář, pokud tedy osoba zavázaná z výměnku není k úhradě těchto nákladů zavázána nějakým zvláštním právním důvodem. Předpokládá se, že se bude jednat spíše o stav krátkodobější, než trvalý. Pokud by taková situace nastala trvale (například výrazné zhoršení zdravotního stavu výměnkáře), pak se jedná o velmi podstatnou změnu poměrů, na níž se vztahuje ustanovení § 2710 NOZ, podle kterého platí, že změní-li se poměry tou měrou, že na osobě zavázané k výměnku nelze spravedlivě požadovat, aby setrvala při naturálním plnění, k němuž se zavázala, bude nutné zvažovat, zda lze za změněných podmínek trvat na původním závazku k plnění. Pokud se smluvní strany nedohodnout, může na návrh osoby zavázané k výměnku rozhodnout soud, a to tak, že se naturální výměnek zcela nebo zčásti nahradí peněžitým důchodem, nebo může osobě zavázané z výměnku uložit, aby ve prospěch výměnkáře složil u provozovatele vhodného zaopatřovacího zařízení jistinu ve stanovené výši. V případě přeměny výměnku na peněžitý důchod může soud dohodu stran nebo své rozhodnutí změnit, a to za předpokladu podstatné změny poměrů. Další povinností osoby zavázané z výměnku je na vlastní náklady zajistit výměnkáři náhradní vhodné obydlí v případě zkázy stavby, kterou výměnkář obýval.125 Právo na výměnek není možné dědit.

KABELKOVÁ, E.; Věcná břemena v novém občanském zákoníku, komentář § 1257 - § 1308, 1. vydání, Praha 2013, Beckovy komentáře, Nakladatelství C. H. Beck, 344 stran, s. 298 124 Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník, ustanovení § 2708 125 Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník, ustanovení § 2709 - § 2711 123

51

Zcela zvláštní charakter, v komplexu pravidel, která se týkají výměnku, má § 2715 NOZ, který řeší odstoupení od smlouvy o převodu nemovité věci. Pokud byla smlouva o odstoupení nemovité věci uzavřena v souvislosti se zřízením výměnku, nelze od ní odstoupit pro neplnění povinnosti osobou zavázanou k výměnku. Výměnkář má právo domáhat se plnění toho, co mu má zavázaná strana plnit, případně co mu dluží.126 Z judikatury:127 

Rozhodnutí NS ČSR sp. zn. R I 544/25 (Vážný 5148): „Výměnkem jest reální právo, nebo práva, požadovati od vlastníka selské usedlosti dávky za účelem výživy. Ustanovení § 330 ex. ř. (ve znění zákona ze dne 1. 4. 1925, čís. 66 Sb., z. a n.) lze užíti i při takových plněních, která se podobají výměnkovému plnění, je-li jejich účelem zaopatření sestárlých rodičů“.



Rozhodnutí NS ČSR sp. zn. Rv II 196/29 (Vážný 9670): „Byl-li nárok na plnění výměnkové peněžité dávky ujednán již původní smlouvou, postihuje náhoda z poklesu měny po válce oprávněného. Nebylo-li pevné úmluvy o přeměně naturálních dávek v peněžité relutum, nevzdal se výměnkář přijímáním peněžitých dávek nároku na dávky naturální a má nárok, by mu byly naturální dávky súčtovány a uhrazeny v peněžité hodnotě, když smluvní naturální dávky nebyly včas splněny. Zadrželé výměnkové dávky lze požadovati i za dobu minulou. Právnímu pojmu t. zv. železné krávy neodporuje, že byla dojivost krávy na základě znaleckého posudku určena podle ročního průměru. Ustanovení výměnku: „dávati jednu t. zv. železnou krávu dojiti“ znamená poskytovati výměnkáři celý roční mléčný užitek jedné krávy prostřední jakosti“.

Druhé uvedené reálné břemeno souvisí s právem stavby, a jedná se o tzv. stavební plat. Podle § 1247 NOZ platí, že stavební plat zatěžuje právo stavby v případě, že bylo toto právo zřízeno za úplatu v opětujících se dávkách.

1.4 Ochranná pásma „Ochranná pásma staveb a zařízení omezují určitým způsobem užívání nemovitosti a je možno na ně pohlížet jako na významná omezení vlastnických práv a kategorizovat je jako závady na nemovitostech (obdoba věcných břemen). Při oceňování věcných břemen s vazbou na liniové

KABELKOVÁ, E.; Věcná břemena v novém občanském zákoníku, komentář § 1257 - § 1308, 1. vydání, Praha 2013, Beckovy komentáře, Nakladatelství C. H. Beck, 344 stran, s. 301 127 KABELKOVÁ, E.; Věcná břemena v novém občanském zákoníku, komentář § 1257 - § 1308, 1. vydání, Praha 2013, Beckovy komentáře, Nakladatelství C. H. Beck, 344 stran, s. 314 - 315 126

52

stavby slouží v souladu s příslušnými předpisy, technickými a jinými normami ke stanovení náhrady za omezení vlastnického práva. Ochranná pásma jsou vytvářena zejména z důvodů: 

zajištění nerušeného provozu příslušného předmětu ochrany,



vyloučení (resp. zákazů) určitých činností, které by mohly plynule narušit chod předmětu ochrany,



zajištění ochrany zdraví, životů osob a zvířat, a majetku osob.“128

Přehled zákonů, které upravují problematiku ochranných pásem: 

zákon č. 161/2013 Sb., kterým se mění zákon č. 189/1999 Sb., o nouzových zásobách ropy, o řešení stavů ropné nouze a o změně některých souvisejících zákon§ (zákon o nouzových zásobách ropy),



zákon č. 20/1987 Sb., o státní památkové péči,



zákon č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny,



zákon č. 222/1994 Sb., o podmínkách podnikání a o výkonu státní správy v energetických odvětvích a o změně některých zákonů (energetický zákon),



zákon č. 266/1994 Sb., o drahách,



zákon č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích,



zákon č. 49/1997 Sb., o civilním letectví,



zákon č. 127/2005 Sb., o elektronických komunikací a o změně některých souvisejících zákonů (zákon o elektronických komunikacích),



zákon č. 458/2000 Sb., o podmínkách podnikání a o výkonů státní správy v energetických odvětvích a o změně některých zákonů (energetický zákon),



zákon č. 164/2001 Sb., o přírodních léčivých zdrojích, zdrojích přírodních minerálních vod, přírodních léčebných lázních a lázeňských místech a o změně některých souvisejících zákonů (lázeňský zákon),



zákon č. 254/2001 Sb., o vodách a o změně některých zákonů (vodní zákon),



zákon č. 256/2001 Sb., o pohřebnictví a o změně některých zákonů,



zákon č. 274/2001 Sb., o vodovodech a kanalizacích pro veřejnou potřebu a o změně některých zákonů (zákon o vodovodech a kanalizacích

HÁBA, Jan.; Aspekty ocenění věcných břemen vyvolaných stavbami technické infrastruktury, ZNALCI A ODHADCI [online] červen 20, [cit. 2012-15-02]. Dostupné z http://www.epravo.cz/top/clanky/aspekty-ocenenivecnych-bremen-vyvolanych-stavbami-technicke-infrastruktury-80537.html 128

53

2 Věcná břemena a katastr nemovitostí Věcná břemena se zapisují do veřejného seznamu, kterým je katastr nemovitostí České republiky, jenž slouží mimo jiné k ochraně vlastnických i jiných věcných práv k nemovitým věcem. Tato kapitola poskytuje čtenáři nejprve exkurz do historie katastru nemovitostí, na který následně navazuje aktuální zákonná úprava evidence nemovitostí v katastru, včetně části o evidenci věcných břemen.

2.1 Exkurz do historie katastru nemovitostí129 Historie katastru nemovitostí na našem území sahá až do období Středověku. Zpočátku byla evidence nemovitostí zajištěna soustavou veřejných knih, jednalo se o zemské desky, gruntovní knihy a železniční knihy, posléze knihy pozemkové, které byly v roce 1871 konstituovány zákonem č. 95/1871 ř. z., o zavedení obecného zákona o pozemkových knihách (knihovní zákon). Účelem pozemkových knih bylo sledování majetkoprávních vztahů, byly vedeny velmi logicky a pečlivě, což snižovalo riziko možnosti vzniku podstatných závad v pozemkové knize. V roce 1883 se stala součástí pozemkových knih též mapa pozemkové knihy, která vycházela z tzv. stabilního katastru (patent o dani pozemkové a vyměření půdy vydaný císařem Františkem I dne 23. 12. 1817). V dalším období byla evidence nemovitostí vedena v pozemkovém katastru zřízeném zákonem č. 177/1927 Sb., z. a n., o pozemkovém katastru a jeho vedení (katastrální zákon), který sloužil zejména k získávání podkladů pro vyměřování, obnovování nebo doplňování veřejných knih a jejich map, a k fiskálnímu účelu. Oba tyto evidenční nástroje, jak pozemkové knihy, tak i pozemkový katastr, se vzájemně doplňovaly a kontrolovaly, a byla zde uplatňována zásada intabulace a extabulace, tzn. vznik a zánik vlastnictví a dalších věcných práv k nemovitostem podléhal zápisu do pozemkových, resp. všech veřejných knih. Od roku 1951, v souvislosti s přijetím Středního občanského zákoníku, bylo upuštěno od intabulačního principu, vlastnická a jiná věcná práva k nemovitostem se nabývala samotnou smlouvou, bez nutnosti zápisů právních vztahů k nemovitostem ve veřejných knihách, což zásadním způsobem narušilo do té doby dokonale fungující systém evidence majetkoprávních

JANKŮ, P.; ŠUSTROVÁ, D.; VRCHA, P.: Nový katastrální zákon – poznámkové vydání s vybranou judikaturou, Praha 2014, Vydavatelství Linde Praha, s336 stran, s. 35 - 37 129

54

vztahů. Práva, která se do pozemkové knihy zapisovala, tak vznikala, měnila se a zanikala bez ohledu na to, zda o tom byl proveden patřičný zápis do pozemkové knihy. Záleželo zcela na vůli účastníka, zda změnu právního vztahu k nemovitostem do evidence navrhne. Všechny zápisy do pozemkové knihy měly pouze evidenční charakter. Důsledkem toho vznikl nesoulad zápisů v pozemkové knize se skutečným právním stavem, který se už nikdy nepodařilo napravit. Obdobným způsobem dopadl i pozemkový katastr, který se přestal používat po zavedení tzv. jednotné evidence půdy (dále jen „JEP“) v roce 1956, na základě usnesení vlády č. 192/1956, o založení jednotné evidence půdy a jejím udržování v souladu se skutečným stavem. Na rozdíl od pozemkových katastrů a veřejných knih se zde evidovaly pouze faktické užívací vztahy k pozemkům na tzv. evidenčních listech. Prokazování vlastnických a jiných právních vztahů k nemovitostem v zásadě nebylo možné. Součásti JEP byl měřičský operát a písemný operát. Počátkem 60. let už nebylo možné vystačit pouze s evidencí faktických užívacích vztahů, a bylo rozhodnuto o doplnění JEP o zcela novou evidenci právních vztahů k nemovitostem. Na základě zákona č. 22/1964 Sb., o evidenci nemovitostí, a jeho prováděcí vyhlášky č. 23/1964 Sb., Ústřední správy geodézie a kartografie, došlo k zavedení nové databáze vlastnických a jiných právních vztahů k nemovitostem na území Československa, bez přímé návaznosti na předchozí veřejné knihy a pozemkový katastr. Tímto zákonem se plně zrušily zápisy do pozemkových knih. Součástí evidence byly měřičský operát130 a písemný operát131, převzaté s JEP. Evidenci nemovitostí pro jednotlivá katastrální územní prováděly orgány geodézie a kartografie, nicméně veškeré zápisy měly pouze evidenční povahu. Zcela se upustilo od intabulačního principu. Na základě zákona č. 40/1964 Sb., byla zavedena registrace smluv o převodu nemovitosti nebo vzniku jiných věcných práv k nemovitostem státním notářstvím, která se však vztahovala pouze na smlouvy, kterými se nabývalo osobní soukromé vlastnictví, nikoliv socialistické společenské vlastnictví. Registrační řízení upravoval zákon č. 95/1963 Sb., o státním notářství a o řízení před státním notářstvím (notářský zákon). Po roce 1989 došlo k zásadnímu obratu v oblasti vlastnických a věcných práv k nemovitostem a jejich evidence, a to na základě zákona č. 264/1992 Sb., kterým se měnil a doplnil tehdejší občanský zákoník. Notářský zákon byl zrušen, a evidenci nemovitostí nahradil katastr nemovitostí ČR.

Měřičský operát obsahoval pozemkovou mapu, pracovní mapu a mapu evidenční. Písemný operát obsahoval list vlastnictví, evidenční list, výkaz změn, soupis parcel, seznam a rejstřík uživatelů a vlastníků, seznam domů. 130 131

55

Katastr nemovitostí České republiky byl zřízen k 1. 1. 1993 na základě zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon). Součástí katastru se stala evidence vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem podle zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných právech k nemovitostem (zákon o zápisech), a evidence dalších věcných práv k nemovitostem. Jednalo se o soubor údajů o nemovitostech v ČR, který zahrnoval jejich soupis a popis, a jejich geometrické a polohové určení. Katastr nemovitostí plně převzal zápisy bývalé evidence nemovitostí, a byl znovu obnoven intabulační princip pro nakládání s nemovitým majetkem evidovaným v katastru nemovitostí. Vlastnická a jiná věcná práva k nemovitostem se do katastru nemovitostí zapisovala třemi způsoby, a to vkladem, záznamem a poznámkou, přičemž každý z těchto způsobů měl jiný právní význam. Vkladem se zapisovalo vlastnické právo, zástavní právo, právo odpovídající věcnému břemeni, a předkupní právo s účinky věcného práva na základě smlouvy, prohlášení či dohody. Záznamem se zapisovala výše uvedená práva, která vznikala, změnila se nebo zanikala ze zákona, rozhodnutím státního orgánu, příklepem licitátora na veřejné dražbě, vydržením, přírůstkem a zpracováním, a to na základě listin vyhotovených státními orgány, nebo jiných listin osvědčujících právní vztahy. Poznámka sloužila k vyznačení skutečnosti nebo poměru týkající se dané nemovitosti, která neměla vliv na vznik, změnu nebo zánik práva, a to na základě rozhodnutí či oznámení soudu, vyvlastňovacího úřadu, správce daně, soudního exekutora, správce podniku a jiných.132 V tomto období také započal jeden z nejdůležitějších úkolů resortu katastru nemovitostí, a tím je postupná digitalizace katastrálních map. Dále byl vytvořen jednotný, systémový a automatizovaný informační systém evidence, který zpracovává rozsáhlé datové sady popisových a grafických informací v rámci celého území našeho státu. V souvislosti se zásadní změnou soukromoprávní regulace (NOZ), bylo nezbytné upravit právní regulaci vztahů v oblasti katastru nemovitostí. Toto bylo učiněno přijetím nového katastrálního zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (dále jen „NKZ“), který vstoupil v účinnost rovněž 1. 1. 2014, a který plně nahrazuje předchozí katastrální zákon, včetně zákona o zápisech. Změny souvisí se znovuzavedením superficiální zásady, a také s posílením zásady materiální publicity.

Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), Zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných právech k nemovitostem (zákon o zápisech) 132

56

2.2 Katastr nemovitostí od 1. 1. 2014 S účinností NKZ je problematika o katastru nemovitostí upravena převážně v této zákonné úpravě, s výjimkou některých dílčích otázek týkajících se zápisu práv do katastru nemovitostí, které jsou řešeny přímo v NOZ. § 1 NKZ definuje katastr nemovitostí takto: „Katastr nemovitostí (dále jen „katastr“) je veřejný seznam, který obsahuje soubor údajů o nemovitých věcech (dále jen „nemovitost“) vymezených tímto zákonem zahrnující jejich soupis, popis, jejich geometrické a polohové určení a zápis práv k těmto nemovitostem.133

2.2.1 Předmět evidence V důsledku nové definice nemovitosti podle § 498 NOZ, bylo nutné stanovit, které nemovitosti podléhají evidenci v katastru, aby bylo možné navázat na předchozí obsah katastru. Jsou jimi:134 

pozemky v podobě parcel,



budovy, kterým se přiděluje číslo popisné nebo evidenční, pokud jsou součástí pozemku nebo práva stavby,



budovy, kterým se číslo popisné ani evidenční nepřiděluje, pokud nejsou součástí pozemku ani práva stavby, jsou hlavní stavbou na pozemku a nejde o drobné stavby,



jednotky, vymezené podle NOZ,



jednotky vymezené podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů (dále jen „BZ“)



právo stavby,



nemovitosti, o nichž to stanoví jiný zákon.

V katastru již není možné evidovat rozestavěné stavby, s výjimkou těch, které byly ke dni 31. 12. 2013 evidovány jako rozestavěné stavby, nebo byly nejpozději k tomuto dni ohlášeny k zápisu do katastru, a to až do doby jejich dokončení. Nicméně i po přijetí NKZ bude nutné rozlišovat rozestavěné stavby, a to podle toho, zda se staly či nestaly součástí pozemku. K této problematice se vztahují některá ustanovení NOZ a BZ.

2.2.2 Obsah katastru Katastr obsahuje informace o geometrickém a polohovém určení nemovitosti a katastrálních území, druhy pozemků, čísla a výměry parcel, údaje o budovách a jednotkách. Údaje o právech 133 134

Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), ustanovení § 1 Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), ustanovení § 3

57

včetně údajů o vlastnících a údaje o oprávněných z jiného práva zapisovaného do katastru. Dále např. cenové údaje, údaje pro daňové účely a údaje, které umožňují propojení s jinými informačními systémy. Obsahem katastru jsou také základní informace týkající se fyzických a právnických osob.135 Obsah katastru je uspořádán v katastrálních operátech podle katastrálních území. Katastrální operát je mimo souboru geodetických a popisných informací včetně související dokumentace výsledků šetření, tvořen také sbírkou listin, která obsahuje rozhodnutí orgánů veřejné moci, smlouvy a jiné listiny, na základě kterých byl proveden zápis do katastru.136 Evidence nemovitostí v katastru se provádí na tzv. listech vlastnictví vedených v daném katastrálním území dle jednotlivých vlastníků resp. oprávněných osob. List vlastnictví (dále jen „LV“) má následující strukturu: 

lokalizační údaje o nemovitostech - název a kód okresu, obce, katastrálního území, číslo LV,



část A: vlastník, jiný oprávněný - jméno, název, adresa apod.,



část B: nemovitost – informace o parcelách ve vlastnictví vlastníků dle části A, výměry v m2, druh pozemku, způsob jeho využití a ochrany atd.,



část B1: jiná práva – zde se zapisují věcná práva (nejčastěji věcná břemena) ve prospěch vlastníka nemovitosti,



část C: omezení vlastnického práva – zde se evidují omezení vlastnického práva jinými věcnými právy, např. forma věcného břemene, zástavní právo, předkupní právo,



část D: jiné zápisy – údaje informativního charakteru,



část E: nabývací tituly a jiné podklady zápisu - např. smlouvy, rozhodnutí soudu apod.,



část F: vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám – tato část se vztahuje k zemědělským pozemkům.

2.2.3 Zápis práv do katastru Formy zápisu do katastru nemovitostí je možné provádět třemi způsoby, které jsou v souladu s předchozí právní úpravou. Jedná se o vklad, záznam a poznámku. Nutno však podotknout, že z hlediska obsahu jednotlivých způsobů zápisu do katastru, došlo v návaznosti na NOZ, zejména v případě vkladu a záznamu, ke značným změnám. Tam, kde dříve stačilo řízení záznamové, se dnes preferuje řízení vkladem.

135 136

Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), ustanovení § 4 Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), ustanovení § 5

58

Vklad NOZ v souvislosti s převodem vlastnického práva k nemovité věci s pojmem „vklad“ nepracuje, a stanovuje (§ 1105), že převádí-li se vlastnické právo k nemovité věci zapsané ve veřejném seznamu, nabývá se věc do vlastnictví zápisem do takového seznamu. Podle § 6 NKZ je vklad zápis do katastru, kterým se zapisují věcná práva, práva ujednaná jako věcná, nájem a pacht. Z toho lze usuzovat, že vlastnictví k nemovitosti zapsané do katastru nemovitostí se nabývá vkladem. Vklad je úkon katastrálního úřadu, který má za následek vznik, změnu, zánik, promlčení a uznání existence nebo neexistence následujících práv:137 

vlastnické právo,



právo stavby,



věcné břemeno,



zástavní právo,



budoucí zástavní právo,



podzástavní právo,



předkupní právo,



budoucí výměnek,



přídatné spoluvlastnictví,



správa svěřeneckého fondu,



výhrada vlastnického práva,



výhrada práva zpětné koupě,



výhrada práva zpětného prodeje,



zákaz zcizení nebo zatížení,



výhrada práva lepšího kupce,



ujednání o koupi na zkoušku,



nájem a pacht,



dále rozdělení práva k nemovitosti na vlastnické právo k jednotkám.

Oproti předchozí právní úpravě se výčet práv zapisovaných do katastru značně rozšířil. V novém pojetí vkladu se snoubí jak konstitutivní účinky zápisu, tak i deklaratorní účinky zápisu. Zjednodušeně lze říci, že vklad jako druh zápisu s konstitutivními účinky je totožný

137

Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), ustanovení § 11

59

se vkladem podle předchozího katastrálního zákona, kdežto vklad s deklaratorními účinky se nově vztahuje na práva, která se do katastru dříve zapisovala záznamem.138 Vkladové řízení může být zahájeno pouze na návrh účastníka řízení. Účastníkem řízení je osoba, které právo vzniká, mění se nebo rozšiřuje, a osoba, které právo zaniká, mění se nebo omezuje. Návrh na zahájení vkladového řízení se podává na stanoveném formuláři, který musí obsahovat náležitosti dané § 14 NKZ. Vklad lze provést na základě pravomocného rozhodnutí katastrálního úřadu o jeho povolení.139 Přílohou návrhu na vklad je listina, na základě které má být právo zapsáno do katastru (např. kupní smlouva), případně plná moc, je-li účastník řízení zastoupen zmocněncem. Záznam Záznam je zápis do katastru, kterým se zapisují práva odvozená od vlastnického práva. Podle nové právní úpravy zachycuje pouze změny v hospodaření s majetkem státu, krajů a obcí bez vlivu na vlastnické právo či jiná věcná práva. Návrh na záznam může podat ten, kdo má na jeho provedení právní zájem, orgán veřejné moci nebo územní samosprávný celek, který o právu zapisovaném záznamem rozhodl nebo je osvědčil.140 Přílohou návrhu na záznam je listina, která dokládá právo, jež má být zapsáno. Poznámka Poznámka je zápis do katastru, kterým se zapisují významné informace týkající se evidovaných nemovitostí nebo v katastru zapsaných vlastníků a jiných oprávněných, například lze zanést změny z titulu soudu, vyvlastňovacího úřadu, správce daně, soudního exekutora, správce podniku a jiných.141 Listiny Zápisy práv do katastru se provádějí na základě písemností v listinné nebo elektronické podobě. Pokud je listina vyhotovena v elektronické podobě, musí být opatřena časovým razítkem. Listina pro zápis musí být určitá a srozumitelná. V případě, že se zapisované právo týká jen části pozemku, musí být součástí listiny také geometrický plán.142

JANKŮ, P.; ŠUSTROVÁ, D.; VRCHA, P.: Nový katastrální zákon – poznámkové vydání s vybranou judikaturou, Praha 2014, Vydavatelství Linde Praha, 336 stran, s. 103 139 Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), ustanovení § 12 - § 14 140 Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), ustanovení § 19 141 Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), ustanovení § 22 142 Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí, (katastrální zákon), ustanovení § 7 138

60

2.2.4 Zásady vedení právních vztahů v katastru Zápisy právních vztahů do katastru nemovitostí a využívání těchto údajů se řídí určitými zásadami. Nová právní úprava katastru nemovitostí přináší obnovení prověřených a osvědčených zásad pozemkové evidence, které se uplatňovaly již v minulosti. Umožňuje lepší ochranu práv k nemovitostem a navrací důvěryhodnost údajům evidovaným v katastru. Těmito zásadami jsou:143 Zásada materiální publicity neboli dobré víry Zásada materiální publicity je obsažena v NOZ. Podle § 980 odst. 2) NOZ platí, že je-li právo k věci zapsané do veřejného seznamu, má se za to, že bylo zapsáno v souladu se skutečným právním stavem. Bylo-li právo k věci z veřejného seznamu vymazáno, má se za to, že neexistuje. Podle § 984 odst. 1) NOZ platí, že přednost má stav zapsaný v katastru před stavem tvrzeným, laicky řečeno „co je psáno, to je dáno“. Materiální publicita vede k dobré víře v zápisy v katastru, a každý, kdo nahlíží do katastru, má za to, že údaje v něm uvedené jsou úplné, pravdivé a správné. Úplnost a pravdivost těchto údajů lze zajistit jen tak, že osoba, která chce mít právo k nemovité věci, si je nechá zapsat. Tím získá přednost před osobou, která zapsána nebude, a současně, každý, kdo bude chtít právo k nemovité věci získat, jej bude nabývat od vlastníka nemovité věci zapsaného v katastru. Zákon stanovuje z tohoto pravidla některé výjimky. Zásada materiální publicity se naplno uplatnila od 1. 1. 2015, do té doby měli všichni účastníci možnost dát své záležitosti do pořádku. Zásada formální publicity neboli veřejnosti Katastr nemovitostí je veřejným seznamem, a podle § 1 a § 13 NKZ, má každý právo do něj nahlížet, pořizovat si z něj pro svou potřebu výpisy, opisy nebo náčrty, a může získávat také údaje ze sbírky listin. Tato zásada vychází z § 980 odst. 1) NOZ, podle kterého platí, že neznalost zápisu neomlouvá. To znamená, že od okamžiku, kdy je v katastru zapsáno právo k evidované nemovitosti, nikoho neomlouvá neznalost takového zápisu a má se za to, že všichni vědí, jaký je stav evidované nemovitosti. Zásada formální publicity se týká všech údajů zapsaných na listu vlastnictví. Všechny zápisy jsou prováděny pod veřejnou kontrolou, každý se může seznámit s průběhem řízení a může se přesvědčit, na základě jaké listiny byl zápis do katastru proveden.

143

ŠUSTROVÁ, D.; Katastr nemovitostí: Nové zásady jeho vedení od 1. ledna 2014, [online] duben 18, Praha, [cit. 2014-30-04]. Dostupné z http://www.bulletin-advokacie.cz/katastr-nemovitosti-nove-zasady-jeho-vedeni-od1.-ledna-2014?browser=mobi

61

Zásada konstitutivní neboli vkladová, intabulační či právotvorná Tato zásada je primární zásadou katastrálního zákona, jak vyplývá z § 6 NKZ, podle které se věcná práva a práva ujednaná jako věcná, zapisují do katastru povinně vkladem, jak je uvedeno v subkapitole 2.2.3 „Zápis práv do katastru“. Zápis nájmu a pachtu do katastru není povinný, je dobrovolný, to znamená, že o takový zápis může požádat každý, kdo jej chce v katastru zveřejnit. Zásada pořadí neboli časové přednosti či priority Jedná se o uplatňování zásady dodržování pořadí zápisů v katastru nemovitostí, z laického pohledu „kdo dřív přijde, ten dřív mele“. NOZ v § 982 stanovuje, že pro pořadí věcných práv k nemovitostem rozhoduje doba podání návrhu na zápis práva. Práva, která jsou zapsaná na základě návrhů podaných v téže době, mají stejné pořadí. NKZ jako zvláštní předpis veřejného práva přiznává právní účinky k okamžiku, kdy byl návrh na zápis doručen katastrálnímu pracovišti. Dále je stanoveno pořadí pro zápis věcných práv k věci cizí, pro který má nově význam nejen konkrétní doba počítaná na den, měsíc a rok, ale také hodina a minuta, kdy bylo o zápis do katastru požádáno (§ 981 NOZ). Nově se v katastru poznamenávají právní účinky všech tří způsobů zápisu práv. Zásada dispoziční Tato zásada znamená, že řízení o povolení vkladu vlastnického nebo jiného věcného práva k nemovitosti se zahajuje pouze na návrh účastníků, a je tedy v jejich plné kompetenci, kdy a zda vůbec vyvolají vkladové řízení o zápisu práva do katastru. Návrh na vkladové řízení je povinně předkládán na stanoveném formuláři. Návrhová volnost je částečně prolomena § 14, odst. 2) NKZ, který stanovuje okruh vyhotovitelů rozhodnutí nebo potvrzení, kteří předkládají listiny katastrálnímu úřadu z moci úřední, tedy bez návrhu a bez poplatku. Zásada legality Zásada legality souvisí s přezkumnou činností katastrálního úřadu ve vkladovém řízení. Přináší přesnější přezkum, který se bude rozlišovat podle povahy vkladové listiny, zda jde o listinu veřejnou nebo soukromou, jelikož mají jiné náležitosti. Zásada speciality neboli přehlednosti Jedná se o zásadu, která souvisí s požadavkem katastrálních předpisů, jak postupovat při evidenci údajů, a jakým způsobem musejí být nemovitosti označeny v podkladových materiálech, na základě kterých dochází k evidování předmětných údajů v katastru.

62

2.2.5 Poskytování údajů z katastru Základní informace z katastru nemovitostí je možné získat zcela zdarma. Je umožněno tzv. nahlížení do katastru nemovitostí na internetové adrese http://nahlizenidokn.cuzk.cz/, kde jsou k dispozici údaje o parcelách, budovách, bytových a nebytových jednotkách vedených v katastru nemovitostí a také o probíhajících řízeních. Není zde zveřejněn celý obsah informací z listu vlastnictví, ale jen části A, B a F. Zároveň je k dispozici katastrální mapa, která však nemusí odpovídat aktuálnímu stavu evidence, jelikož se aktualizuje v delších časových intervalech (až 1 rok). Výše uvedené údaje lze použít pouze k informativním účelům, nikoli jako doklad o vlastnictví. Pro úřední účely je nezbytné pořídit si výpisy či opisy, včetně kopie katastrální mapy (tzv. veřejné listiny), opatřené kulatým razítkem a podpisem pověřené osoby, a to za poplatek. Sazebník výpisů a opisů z katastru nemovitostí i sazebník návrhu na vklad je dostupný na www.czuk.cz. Výpis z katastru nemovitostí je možné získat také prostřednictvím Českého Podacího

Ověřovacího

Informačního

Národního

Terminálu,

tzv.

Czech

POINTu

(www.czechpoint.cz), nebo lze rovněž požádat libovolného notáře. Katastr nemovitostí nově zavádí službu sledování změn, jejíž účelem je automaticky informovat uživatele o případných změnách právních vztahů dotčených nemovitostí. Tato služba je také zpoplatněna.

2.2.6 Evidence věcných břemen Věcná břemena se zapisují do katastru nemovitostí na základě návrhu na vklad. V případě, že se věcné břemeno vztahuje např. k části pozemku, a bude-li předmět zápisu potřeba zobrazit do katastrální mapy, je nutné vypracovat geometrický plán s přesným zaměřením vymezeného věcného břemene. Geometrický plán je pak přílohou listiny (např. smlouvy), na základě které se zápis do katastru provádí. V subkapitole 2.2.2 „Obsah katastru“ je uvedeno, že věcná břemena jsou na LV evidována v částech B1 a C. Jsou zde popsána pouze heslovitě, např. Věcné břemeno chůze a jízdy pro parcelu 1234 s odkazem na listinu (smlouvu), na základě které byl vklad proveden, např. Smlouva o věcném břemeni V2 13524/15. Z LV není možné zjistit věcné břemeno zřízené přímo ze zákona. Právo odpovídající věcnému břemeni ve prospěch vlastníka nemovitosti se v katastru eviduje jak u nemovitosti oprávněné z věcného břemene, tak u nemovitosti zatížené věcným břemenem. Oprávnění z věcného břemene pro osobu se eviduje pouze u nemovitosti povinné-ho. Právo 63

odpovídající věcnému břemeni ve prospěch vlastníka nemovitosti, která není předmětem evidování v katastru, se eviduje pouze u nemovitosti povinného.“144 U práva odpovídajícího věcnému břemeni se v katastru nemovitostí evidují tyto údaje: 

stručný popis obsahu práva,



údaje o nemovitosti, která je věcným břemenem zatížena,



údaje o osobě povinné z věcného břemene, vztahuje-li se věcné břemeno pouze k vlastnickému podílu na nemovitosti,



údaje o nemovitosti nebo jednotce oprávněné z tohoto práva,



údaje o osobě oprávněné, je-li věcné břemeno zřízené ve prospěch osoby,



doba, na kterou je věcné břemeno sjednáno, jedná-li se o věcné břemeno na dobu určitou,



údaje o listině, která je podkladem pro zápis práva.

2.2.7 Statistické údaje o počtu zapisovaných věcných břemen do katastru nemovitostí Statistické údaje vybraných transakcí s nemovitostmi evidovanými v katastru nemovitostí publikuje na svých stránkách Český úřad zeměměřičský a katastrální (dále jen „ČÚZK“) jako ústřední správní úřad zeměměřičství a katastru nemovitostí. Jedná se o počty předmětů řízení zapisovaných vkladem a záznamem, a počty právních vztahů zapisovaných poznámkou. Statistiky jsou dále členěny podle katastrálních pracovišť a podle krajů. Jsou zde k dispozici statistické údaje k období let 2006 – 2014, přičemž statistiky za rok 2014 již neobsahují počty předmětů řízení zapisovaných záznamem. Institut věcných břemen, potažmo práva odpovídající věcnému břemeni, rozhodně v posledních letech neztrácí na významu. Ba naopak, jedná se o stále velmi živý a v praxi hojně využívaný institut. V následujících grafem jsou znázorněny počty předmětů řízení zapisovaných do katastru nemovitostí vkladem v jednotlivých letech, v tomto členění: vlastnické právo, zástavní právo, věcná břemena, předkupní právo a práva ostatní.

144

TRAJER, V., TRAJEROVÁ, P. Katastr nemovitostí, 2. aktualizované vydání. Praha 2010, Vydavatelství Wolters Kluwer ČR, stran 480, s. 351

64

V období od 1. 1. – 31. 12. 2006 bylo, dle zveřejněných statistických údajů z evidence ČZÚK, zapsáno do katastru nemovitostí České republiky celkem 44 202 vkladů práva věcného břemene, což představovalo 7% všech zápisů provedených jednotlivými katastrálními pracovišti. Nejvíce vkladů bylo provedeno na území Moravskoslezského kraje v celkovém počtu 6 627. Podíl práv zapisovaných vkladem - rok 2006 celkový počet předmětů řízení: 635 715

věcné břemeno 6,95%

předkupní právo 1,64%

ostatní 0,01%

zástavní právo 24,09% vlastnické právo 67,31%

Graf 1 Podíl práv zapisovaných vkladem - rok 2006 (vlastní zpracování, zdroj http://www.cuzk.cz/Katastrnemovitosti/Statisticke-udaje-o-transakcich/Statisticke-udaje-o-vybranych-transakcich-s-ne-(1).aspx)s

V období od 1. 1. – 31. 12. 2007 bylo, dle zveřejněných statistických údajů z evidence ČZÚK, zapsáno do katastru nemovitostí České republiky celkem 52 925 vkladů práva věcného břemene, což představovalo téměř 8% všech zápisů provedených jednotlivými katastrálními pracovišti. Nejvíce vkladů bylo provedeno na území Středočeského kraje v celkovém počtu 7 793. Podíl práv zapisovaných vkladem - rok 2007 celkový počet předmětů řízení: 695 599

věcné břemeno 7,61%

předkupní právo 1,48%

ostatní 0,00%

zástavní právo 26,49% vlastnické právo 64,42%

Graf 2 Podíl práv zapisovaných vkladem - rok 2007 (vlastní zpracování, zdroj http://www.cuzk.cz/Katastrnemovitosti/Statisticke-udaje-o-transakcich/Statisticke-udaje-o-vybranych-transakcich-s-ne-(1).aspx)s

65

V období od 1. 1. – 31. 12. 2008 bylo, dle zveřejněných statistických údajů z evidence ČZÚK, zapsáno do katastru nemovitostí České republiky celkem 77 455 vkladů práva věcného břemene, což představovalo téměř 10% všech zápisů provedených jednotlivými katastrálními pracovišti. Nejvíce vkladů bylo provedeno na území Moravskoslezského kraje v celkovém počtu 10 950. Podíl práv zapisovaných vkladem - rok 2008 celkový počet předmětů řízení: 778 364

věcné břemeno 9,95%

předkupní právo 1,47%

ostatní 0,00%

zástavní právo 22,54% vlastnické právo 66,04%

Graf 3 Podíl práv zapisovaných vkladem - rok 2008 (vlastní zpracování, zdroj http://www.cuzk.cz/Katastrnemovitosti/Statisticke-udaje-o-transakcich/Statisticke-udaje-o-vybranych-transakcich-s-ne-(1).aspx)s

V období od 1. 1. – 31. 12. 2009 bylo, dle zveřejněných statistických údajů z evidence ČZÚK, zapsáno do katastru nemovitostí České republiky celkem 90 661 vkladů práva věcného břemene, což představovalo 13% všech zápisů provedených jednotlivými katastrálními pracovišti. Nejvíce vkladů bylo provedeno na území Moravskoslezského kraje v celkovém počtu 12 505. Podíl práv zapisovaných vkladem - rok 2009 celkový počet předmětů řízení: 696 962

věcné břemeno 13,01%

předkupní právo 1,50%

ostatní 0,01%

zástavní právo 20,44% vlastnické právo 65,04%

Graf 4 Podíl práv zapisovaných vkladem - rok 2009 (vlastní zpracování, zdroj http://www.cuzk.cz/Katastrnemovitosti/Statisticke-udaje-o-transakcich/Statisticke-udaje-o-vybranych-transakcich-s-ne-(1).aspx)s

66

V období od 1. 1. – 31. 12. 2010 bylo, dle zveřejněných statistických údajů z evidence ČZÚK, zapsáno do katastru nemovitostí České republiky celkem 100 228 vkladů práva věcného břemene, což představovalo zhruba 15% všech zápisů provedených jednotlivými katastrálními pracovišti. Nejvíce vkladů bylo provedeno na území Středočeského kraje v celkovém počtu 15 101. Podíl práv zapisovaných vkladem - rok 2010 celkový počet předmětů řízení: 678 788

věcné břemeno 14,77%

předkupní právo 1,83%

ostatní 0,01%

zástavní právo 20,47% vlastnické právo 62,92%

Graf 5 Podíl práv zapisovaných vkladem - rok 2010 (vlastní zpracování, zdroj http://www.cuzk.cz/Katastrnemovitosti/Statisticke-udaje-o-transakcich/Statisticke-udaje-o-vybranych-transakcich-s-ne-(1).aspx)s

V období od 1. 1. – 31. 12. 2011 bylo, dle zveřejněných statistických údajů z evidence ČZÚK, zapsáno do katastru nemovitostí České republiky celkem 107 461 vkladů práva věcného břemene, což představovalo necelých 16% všech zápisů provedených jednotlivými katastrálními pracovišti. Nejvíce vkladů bylo provedeno na území Středočeského kraje v celkovém počtu 18 159. Podíl práv zapisovaných vkladem - rok 2011 celkový počet předmětů řízení: 672 247

věcné břemeno 15,99%

předkupní právo 1,57%

ostatní 0,01%

zástavní právo 22,46% vlastnické právo 59,98%

Graf 6 Podíl práv zapisovaných vkladem - rok 2011 (vlastní zpracování, zdroj http://www.cuzk.cz/Katastrnemovitosti/Statisticke-udaje-o-transakcich/Statisticke-udaje-o-vybranych-transakcich-s-ne-(1).aspx)s

67

V období od 1. 1. – 31. 12. 2012 bylo, dle zveřejněných statistických údajů z evidence ČZÚK, zapsáno do katastru nemovitostí České republiky celkem 108 533 vkladů práva věcného břemene, což představovalo zhruba 16% všech zápisů provedených jednotlivými katastrálními pracovišti. Nejvíce vkladů bylo provedeno na území Středočeského kraje v celkovém počtu 18 776. Podíl práv zapisovaných vkladem - rok 2012 celkový počet předmětů řízení: 665 319

věcné břemeno 16,31%

předkupní právo 1,01%

ostatní 0,01%

zástavní právo 23,16% vlastnické právo 59,51%

Graf 7 Podíl práv zapisovaných vkladem - rok 2012 (vlastní zpracování, zdroj http://www.cuzk.cz/Katastrnemovitosti/Statisticke-udaje-o-transakcich/Statisticke-udaje-o-vybranych-transakcich-s-ne-(1).aspx)s

V období od 1. 1. – 31. 12. 2013 bylo, dle zveřejněných statistických údajů z evidence ČZÚK, zapsáno do katastru nemovitostí České republiky celkem 100 245 vkladů práva věcného břemene, což představovalo 15,5% všech zápisů provedených jednotlivými katastrálními pracovišti. Nejvíce vkladů bylo provedeno na území Středočeského kraje v celkovém počtu 18 767. Podíl práv zapisovaných vkladem - rok 2013 celkový počet předmětů řízení: 646 371

věcné břemeno 15,51%

předkupní právo 1,07%

ostatní 0,02%

zástavní právo 26,30% vlastnické právo 57,10%

Graf 8 Podíl práv zapisovaných vkladem - rok 2013 (vlastní zpracování, zdroj http://www.cuzk.cz/Katastrnemovitosti/Statisticke-udaje-o-transakcich/Statisticke-udaje-o-vybranych-transakcich-s-ne-(1).aspx)s

68

V období od 1. 1. – 31. 12. 2014 bylo, dle zveřejněných statistických údajů z evidence ČZÚK, zapsáno do katastru nemovitostí České republiky celkem 86 493 vkladů práva věcného břemene, což představovalo téměř 10% všech zápisů provedených jednotlivými katastrálními pracovišti. Nejvíce vkladů bylo provedeno na území Středočeského kraje v celkovém počtu 15 532. Podíl práv zapisovaných vkladem - rok 2014 celkový počet předmětů řízení: 871 923

věcné břemeno 9,92

předkupní právo 1,77

ostatní 7,22%

zástavní právo 32,76 vlastnické právo 48,33

Graf 9 Podíl práv zapisovaných vkladem - rok 2014 (vlastní zpracování, zdroj http://www.cuzk.cz/Katastrnemovitosti/Statisticke-udaje-o-transakcich/Statisticke-udaje-o-vybranych-transakcich-s-ne-(1).aspx)s

Následující graf č. 10 vyjadřuje celkový počet zápisů práva věcného břemene v období 2006 – 2014.

Celkový počet zápisů práva věcného břemene období 2006 - 2014 120 000

107 461 108 533 100 245

100 228 100 000

90 661

86 493

77 455

80 000 52 925

60 000 44 202 40 000 20 000 0 2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

Graf 10 Celkový počet zápisů práva věcného břemene, období 2006 – 2014 (vlastní zpracování, zdroj http://www.cuzk.cz/Katastr-nemovitosti/Statisticke-udaje-o-transakcich/Statisticke-udaje-o-vybranychtransakcich-s-ne-(1).aspx)s

69

Z tohoto grafu je v rozmezí let 2006 – 2010 patrný pravidelný meziroční nárůst počtu vkladů. Původní počet 44 202 vkladů práva věcného břemene realizovaných v roce 2006, se v roce 2012 dostal na hranici 109 000 vkladů, které byly do katastru v průběhu roku zapsány. Pokles počtu vkladů práv věcného břemene v roce 2014 je patrně odrazem změn, které přinesl NKZ v souvislosti s NOZ. Pro ilustraci aktuální situace uvádím informaci pana Mgr. Michala Havelky z katastrálního úřadu v Mělníce. V současnosti jsou nejčastěji zřizována věcná břemena inženýrských sítí. Největším zřizovatelem na území Středočeského kraje je tak společnost ČEZ, která provádí kontrolu veškerého svého majetku. Dále se jedná o věcná břemena osobního charakteru, spojená s užívacím právem k nemovitosti.

70

3 Oceňování věcných břemen Oceňování věcných břemen je poměrně rozsáhlá a složitá problematika, která je neoddělitelně spjata s existencí věcných břemen jako součástí českého právního řádu. Jedná se o vysoce specializovanou činnost, jejímž cílem je vyjádřit ekonomickou hodnotu práv a povinností vyplývajících z věcného břemene. Zřízením věcného břemene, ať už svobodnou vůlí povinného a oprávněného, nebo na základě státní autority (veřejné správy či soudu), dochází k dotčení vlastnických práv, v mnoha případech na úkor hodnoty a kvality nemovité věcí. V důsledku zřízení či existence věcného břemene vznikají omezení, práva a povinnosti, která se zúčastněných stran právního vztahu týkají velmi často zásadním způsobem. Proto je logické a žádoucí, aby byla taková omezení, práva a povinnosti vyplývající z věcného břemene patřičně oceněna, respektive, aby byla zjištěna jejich hodnota. Tato kapitola přináší čtenáři možnost zorientovat se v problematice oceňování věcných břemen. Zahrnuje základní pojmy, které úzce souvisí s oceňováním věcných břemen. Dále zde čtenář najde informace o rozdělení věcných břemen z hlediska účelu ocenění, písemné a grafické podklady potřebné pro vypracování ocenění. Jsou zde analyzovány obecně používané metody a postupy oceňování věcných břemen, stanovení obvyklé a zjištěné ceny věcného břemene a stanovení užitku či újmy vyplývající z věcného břemene pro osobu oprávněnou či povinnou. Kapitola je zakončena přehledem nejčastěji zřizovaných věcných břemen, včetně způsobů jejich ocenění.

3.1 Základní informace 3.1.1 Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku Změny NOZ se projevily také v zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (dále jen „zákon o oceňování majetku“), v platném znění. V souvislosti s oceňováním věcných břemen se jedná zejména o změny názvosloví a uspořádání jednotlivých paragrafů. Dřívější právní úprava věcných břemen byla obsahem § 18, nyní je tato problematika řešena v § 16b. Pomineme-li rozdělení věcných břemen na služebnosti a reálná břemena, lze konstatovat, že formulace a způsoby ocenění zůstávají téměř beze změny. V následujících subkapitolách bude použit obecný název „věcná břemena“. V případech, kdy je jasně specifikováno, že se jedná o služebnosti nebo o reálná břemena, budou uvedeny tyto pojmy. 71

3.1.2 Cena a hodnota při oceňování věcných břemen Bradáč A. (2009) se ve své publikaci vyjadřuje k oceňování takto: „Oceňování je činností, kdy je určitému předmětu, souboru předmětů, práv apod. přiřazován peněžní ekvivalent. Je přitom třeba rozlišovat pojmy cena a hodnota.“145 Tyto dva pojmy se v oboru oceňování vyskytují velmi často, a přestože mezi nimi jsou určité rozdíly, dochází v praxi k jejich zaměňování či splývání. Proto je důležité rozlišovat a vždy přesně specifikovat, jaká cena nebo hodnota je určována (zjišťována). Je však třeba podotknout, že existuje celá řada hodnot a cen, jejichž přesný výklad se liší dle účelu užití, nebo dle interpretace jednotlivých autorů či národů. Cena Pojem „cena“ je v České republice upraven zákonem č. 526/1990 Sb., o cenách, v platném znění. Dle tohoto zákona § 1, odst. 2), se cenou rozumí peněžní částka, která je sjednaná při nákupu a prodeji zboží, nebo peněžní částka určená podle zvláštního předpisu k jiným účelům než k prodeji146. Tímto zvláštním předpisem je myšlen zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. Pro potřeby oceňování se cenou rozumí nejen skutečně zaplacená částka za zboží a služby, ale také částka, která je nabízena nebo požadována.147 Při oceňování věcných břemen se můžeme nejčastěji setkat s těmito druhy cen: Cena sjednaná Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, v platném znění, rozděluje ceny sjednané na ceny volné a ceny regulované. Ceny volné, respektive jejich výše, vzniká na základě dohody účastníků právního vztahu. Regulované ceny jsou stanoveny cenovými předpisy a jsou zveřejňovány v Cenovém věstníku.148 Cena obvyklá Cenou obvyklou se dle § 2, zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, rozumí cena, „která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku

BRADÁČ, A. a kolektiv; Věcná břemena od A do Z 4. vydání, Praha 2009, Vydavatelství Linde Praha, a.s., 368 stran, s. 115 146 Zákon č. 526/1990 Sb., zákon o cenách, v platném znění, ustanovení § 1, odst. 2) 147 BRADÁČ, A. a kolektiv; Věcná břemena od A do Z 4. vydání, Praha 2009, Vydavatelství Linde Praha, a.s., 368 stran, s. 115 148 BRADÁČ, A. a kolektiv; Věcná břemena od A do Z 4. vydání, Praha 2009, Vydavatelství Linde Praha, a.s., 368 stran, s. 116 145

72

nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění“149. Je nezbytné zvážit všechny okolnosti, které by mohly mít na cenu zásadní vliv, vyjma vlivů mimořádných okolností trhu150, osobních poměrů151 prodávajícího a kupujícího, a vlivů zvláštní obliby152, které se do ceny obvyklé nepromítají. Zákon o oceňování majetku zaznamenal v souvislosti s NOZ řadu změn, a jednou z nich je i změna definice obvyklé ceny, respektive doplnění původní definice o větu, která zní: „Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním“153, nejedná se tedy o cenu zjištěnou. Cena zjištěná Cenou zjištěnou se rozumí cena určená podle § 16b, zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. Ocenění podle tohoto zákona se aplikuje tehdy, odkazují-li na něj zvláštní předpisy, např. zákon o dani z nemovitosti, zákon o investičních společnostech a investičních fondech, atd.154 Zákon o oceňování majetku, v platném znění, zavádí také cenu mimořádnou, kterou se rozumí cena, „do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby“155. Hodnota Hodnota je ekonomický pojem, který vyjadřuje peněžní vztah mezi zbožím nebo službami, které lze koupit a těmi, kdo je kupují či prodávají. Nejedná se tedy o požadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou částku, jako v případě ceny, ale o odhad. Z ekonomického pohledu hodnota vyjadřuje užitek neboli prospěch vlastníka zboží či služby ke dni provedení odhadu hodnoty.156

Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, ustanovení § 2 Podle § 2, odst. 1), zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, se mimořádnými okolnostmi trhu rozumí např. stav tísně prodávajícího a kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. 151 Podle § 2, odst. 1), zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, se osobními poměry rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné či jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. 152 Podle § 2, odst. 1), zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, se zvláštní oblibou rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 153 Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, ustanovení § 2 154 Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, ustanovení § 1 155 Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, ustanovení § 1, odst. 2) 156 BRADÁČ, A. a kolektiv; Věcná břemena od A do Z 4. vydání, Praha 2009, Vydavatelství Linde Praha, a.s., 368 stran, s. 115 149 150

73

Bradáč A. (2009) uvádí v souvislosti s oceňováním věcných břemen tyto dva základní typy hodnot:157 Věcná hodnota Věcná hodnota (časová hodnota), představuje tzv. reprodukční cenu věci, tedy cenu, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, sníženou o přiměřené opotřebení, případně o náklady na opravu vážných závad, které by znemožňovaly okamžité užívání věci. V zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, obdobou této hodnoty je cena zjištěná nákladovým způsobem, „která vychází z nákladů, které by bylo nutné vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění“158. Výnosová hodnota Výnosová hodnota přináší čistě ekonomický pohled na věc, respektive práva. Je definována jako součet diskontovaných budoucích příjmů z majetku. Zjednodušeně řečeno jistina, kterou by bylo nutno při stanovené úrokové míře uložit při přiměřeném úročení, aby úroky s této jistiny byly stejné, jako je čistý výnos plynoucí z majetku. V případě nemovitého majetku se zjistí z dosaženého ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz nemovité věci včetně odpisů. Při stanovení výnosové hodnoty je nutné správně uvažovat inflaci a vývoj cen trhu.159 V zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, obdobou této hodnoty je cena zjištěná výnosovým způsobem, „která vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry)“160.

3.1.3 Znalec a odhadce V České republice se oceňováním věcných břemen zabývají znalci (odhadci), se specializací na oceňování nemovitostí. Pro výkon této činnosti je nezbytné komplexní pojetí znalostí nejen z oblasti práva, ale také z oblasti ekonomické a stavební, které s oceňováním úzce souvisí.

BRADÁČ, A. a kolektiv; Věcná břemena od A do Z 4. vydání, Praha 2009, Vydavatelství Linde Praha, a.s., 368 stran, s. 119 158 Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, ustanovení § 2, odst. 5), a) 159 BRADÁČ, A. a kolektiv; Věcná břemena od A do Z 4. vydání, Praha 2009, Vydavatelství Linde Praha, a.s., 368 stran, s. 123 160 Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, ustanovení § 2, odst. 5), b) 157

74

Znalec Znalec je osoba ve smyslu zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, v platném znění, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro oceňování nemovitostí. Je jmenovaný ministrem spravedlnosti či předsedou krajského soudu v rozsahu, v němž je ministrem spravedlnosti k tomu pověřen. Činnost může vykonávat pouze tehdy, je-li zapsán do seznamu znalců. Znaleckou činnost mohou vykonávat také ústavy specializované na znaleckou činnost nebo kvalifikované pro znaleckou činnost. Jedná se tedy o fyzické i právnické osoby. Znalecký posudek Znalecký posudek je písemný dokument, který mohou vypracovat pouze znalci. Musí splňovat stanovené požadavky nejen z hlediska obsahu, tzn. nález, vlastní posudek a znalecká doložka, ale také z hlediska formy (posudek musí být sešitý, jednotlivé strany musí být očíslovány, sešívací šňůra musí být připevněna k poslední straně a přetištěna znaleckou pečetí). Nejčastěji se vyhotovuje pro daňové účely z nabytí nemovitosti nebo pro potřeby soudu při dědickém řízení. Odhadce Odhadce je fyzická osoba certifikovaná jako odhadce nemovitostí některou ze společností k tomu oprávněnou (např. Ústav soudního inženýrství VUT v Brně, Certifikační oddělení BIVŠ, Certifikační ústav VŠE Praha). Pracuje v režimu živnostenského oprávnění (jedná se o vázanou živnost). Na základě tohoto oprávnění může provádět odhady či odborná vyjádření, není však způsobilý k vyhotovení znaleckého posudku. Odhad Odhad je ocenění majetku zpracované odhadcem. Obsah není striktně určen jako v případě znaleckého posudku, nicméně měl by obsahovat minimálně tyto náležitosti: popis předmětu, vlastní ocenění, výrok o ceně a metodickém pohledu na cenu a doklad o odborné způsobilosti odhadce. Odhad se vyhotovuje nejčastěji pro potřeby bankovních subjektů při zajištění hypotečního úvěru nemovitou věcí, nebo v případech, kde není zákonem jednoznačně vyžadováno ocenění majetku znaleckým posudkem.

3.1.4 Podklady pro ocenění věcného břemene Znalec (odhadce) musí při zpracování znaleckých posudků či odborných posouzení věcných břemen vycházet z přesných a aktuálních podkladů, které mohou mít písemnou nebo grafickou podobu. 75

Zpravidla se vyžadují tyto podklady:161 

smlouva o zřízení věcného břemene mezi osobou oprávněnou a osobou povinnou,



aktuální výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví osoby oprávněné,



aktuální výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví osoby povinné,



kopie aktuálního stavu katastrální mapy,



geometrické plány pro vyznačení věcného břemene (jeho rozsah) na části pozemku, potvrzené příslušným katastrálním úřadem,



aktuální projektová dokumentace, respektive výkresy, které se stavby zatížené věcným břemenem bezprostředně týkají, včetně technické zprávy,



přehledná situace, tzn. vzájemné vazby, vyznačení inženýrských sítí a podzemních staveb,



případné smlouvy o nájmu mezi osobou oprávněnou a osobou povinnou nebo jinými subjekty,



stavebně-právní dokumentace,



rozhodnutí vodohospodářů, hygieny, ochrany životního prostředí apod.,



kopie schváleného územního plánu včetně textové části týkající se předmětu ocenění,



aktuální cenová mapa stavebních pozemků, je-li pro danou obec vydána,



databáze obvyklých obchodovatelných cen pozemků a nájemného v daném místě a čase,



omezující podmínky příslušných správců sítí ve vztahu k ochrannému, respektive bezpečnostního pásmu,



jiná cenová omezení dle místních podmínek,



kopie výpisu objednatele z obchodního rejstříku.

Nutností pro ocenění věcného břemene je: 

přesná specifikace obsahu a rozsahu věcného břemene,



přesné vymezí toho, k čemu se věcné břemeno váže,



sjednaná doba trvání věcného břemene,



předložení řádné a kompletní smlouvy o zřízení věcného břemene.

I nepatrná chyba nebo nepřesnost v uzavřené smlouvě o věcném břemeni či v posudku může mít do budoucna dalekosáhlé následky. Proto je nezbytné brát zřetel na přesnou terminologii a detailnost zadání. BRADÁČ, A. a kolektiv; Věcná břemena od A do Z 4. vydání, Praha 2009, Vydavatelství Linde Praha, a.s., 368 stran, s. 154 - 156 161

76

3.1.5 Dělení věcných břemen pro účely ocenění162 Z hlediska doby trvání rozdělujeme věcná břemena takto: 

věcná břemena navždy trvající,



věcná břemena na určitou dobu,



věcná břemena na neurčitou dobu,



věcná břemena na zbývající dobu života určité osoby.

Z hlediska užitku je možno u věcných břemen rozlišit: 

užitek, který věcná břemena přinášejí oprávněnému,



závadu na nemovitosti povinného, respektive újma povinného.

Z hlediska způsobu (předmět) ocenění se rozlišuje: 

určení ceny věcného břemene,



určení ceny nemovitosti, na níž věcné břemeno vázne.

Z hlediska účelu se jedná například o: 

ocenění pro uzavření smlouvy o zřízení věcného břemene,



ocenění pro účely dražby,



ocenění pro bankovní účely.

K oceňování věcných břemen je nutno přistupovat s ohledem na výše uvedené dělení.

3.1.6 Hodnota věcného břemene Hodnotu věcného břemene lze chápat buď jako újmu, která vznikne osobě povinné, na jejíž nemovité věci věcné břemeno vázne, nebo jako užitek oprávněné osoby, v jejíž prospěch je věcné břemeno zřízeno. Újma povinného a užitek oprávněného se mohou, ale nemusejí rovnat. Úkolem znalce je stanovit takovou peněžní částku, která bude odpovídat rozsahu věcného břemene, jež zasahuje do vlastnického práva povinného. Znalec tedy stanovuje hodnotu práva odpovídající věcnému břemeni. Je třeba brát na zřetel, že věcné břemeno (právo odpovídající věcnému břemeni) bude mít jinou hodnotu v závislosti na účelu ocenění. Při ocenění pro daňové účely nebo pro potřeby státních orgánů a institucí, které se odkazují na zvláštní cenový předpis, se jedná o cenu zjištěnou163. BRADÁČ, A. a kolektiv; Věcná břemena od A do Z 4. vydání, Praha 2009, Vydavatelství Linde Praha, a.s., 368 stran, s. 144 163 Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, ustanovení § 16b 162

77

V tomto případě hovoříme o ceně práva odpovídající věcnému břemeni. Při stanovení obvyklé ceny164 věcného břemene se jedná o hodnotu (cenu) náhrady za zřízení práva odpovídajícího věcnému břemeni, která by měla kompenzovat újmu povinného a zároveň vyjadřovat užitek oprávněného. Tato částka je zpravidla vypočtena na základě výnosové metody, případně nákladové metody.

3.1.7 Hodnota nemovitosti s věcným břemenem Pro stanovení hodnoty nemovitosti s váznoucím věcným břemenem v podstatě neexistuje závazný postup. V odborné literatuře je odkazováno na odhadní řád z roku 1933165, další doporučený postup je znázorněn na následujícím obrázku:

Hodnota věcného břemene Stanovení obvyklé ceny nemovitostí bez věcného břemene

-

nebo Hodnota náhrady za zrušení věcného břemene

=

Hodnota nemovitosti s váznoucím věcným břemenem

Obrázek 1 Způsob stanovení hodnoty nemovitosti s váznoucím věcným břemen (vlastní zpracování, zdroj Bradáč, A. a kolektiv, Věcná břemena od A do Z, 4. vydání, Praha 2009 Vydavatelství Linde Praha, a.s., 368 stran, s. 169)

V praxi je však nutné na jednotlivé případy pohlížet jako na unikáty, které jsou mnohdy jedinečné a neopakovatelné. Je třeba si uvědomit, že existují věcná břemena, která zrušit nelze (např. vedení sítí, břemeno průjezdu, aj.), nebo taková, která přesahují obvyklou hodnotu (cenu) nemovitosti v daném místě a čase. Například nového vlastníka nemovitosti bude více zatěžovat věcné břemeno zřízení pro užívání osobou než věcné břemeno inženýrských sítí, a to nejen po stránce finanční, ale také po stránce sociální a morální. Při zpracování posudku či odborného

Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, ustanovení § 2 Vládní nařízení č. 100/1933 Sb., kterým se vydávají předpisy o odhadu nemovitosti v řízení exekučním (odhadní řád), ustanovení § 25, odst. 5) 164 165

78

posouzení je nutno vycházet z logiky věci. Každý případ je nutné posoudit samostatně, řádně jej analyzovat, a navrhnout řešení. Vybraný způsob ocenění je nutné patřičně odůvodnit a popsat, jakým způsobem věcné břemeno ovlivňuje vlastnosti nemovitosti a jaký dopad bude mít na prodejnost nemovitosti. Vázne-li na nemovitosti více věcných břemen, je nutné ocenit každé samostatně, následně provést kapitalizaci a poté odečíst výsledné hodnoty všech věcných břemen, ev. hodnoty náhrad za zrušení, od obvyklé ceny nemovitosti. Cena zjištěná se stanoví na základě zákona č. 157/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, a vyhlášky č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), v platném znění. Oceňovací vyhláška v § 49 stanovuje, že nemovité věci se sníží o cenu věcného břemene na ní váznoucího, nejvýše však o 80% určené ceny nemovité věci. Cena věcného břemene se určí podle § 16b zákona o oceňování.

3.2 Postupy a metody při ocenění věcných břemen 3.2.1 Ocenění věcného břemene jako užitku oprávněného Věcné břemeno vzniká většinou jednorázově, a za úplatu. Není zde tedy nájem ani nájemní smlouva, ani není stanovena výše nájemného. Úkolem znalce je stanovit výši této úplaty tak, aby přiměřeně kompenzovala újmu povinného. V případě ocenění věcného břemene obvyklou cenou se většinou jedná o výnosový způsob ocenění, kdy je stanovena částka, jež by při přiměřeném úročení dávala v budoucnu částku, která by po celou dobu trvání věcného břemene přiměřeně kompenzovala újmu povinného. Například při doživotním bydlení by měla být tato částka stanovena v takové výši, aby po celou další dobu života oprávněné osoby stačila k úhradě nájemného za stejné nebo srovnatelné bydlení. Pokud bychom pro stanovení částky, která by přiměřeně kompenzovala újmu povinného, použili jinou metodu – například nákladovou, pak by se jednalo o částku, kterou je třeba vynaložit k uspokojení užitku oprávněného, tedy k pořízení obdobného bytu za obdobných podmínek. Výnosový způsob ocenění, respektive výnosová hodnota, je odrazem čistě ekonomického pohledu na cenu věci, potažmo práva. Jedná se o součet budoucích částek (zisků a ztrát), diskontovaných na současnou hodnotu. Porovnávají se dosažitelné zisky z věci pořízené za určitou cenu se zisky dosažitelnými ze stejné částky uložené u bankovního subjektu za určitý

79

úrok. Hovoříme zde o výnosech, od kterých jsou odečteny náklady na jejich dosažení, tedy o čistých výnosech.166 Pro výpočet výnosové hodnoty na jakýkoliv počet roků lze použít tento obecný vzorec: 𝑧

Cv = ∑𝑛𝑡=1 𝑞𝑡𝑡

Vzorec 1

CV

cena stanovená výnosovým způsobem,

n

počet let užívání práva,

zt

čistý roční výnos v roce t,

n

počet let trvání věcného břemene,

qt

úroková míra v roce t.

Předpokládá-li se konstantní zisk a omezená doba příjmů, lze tento vztah pro výpočet výnosové hodnoty upravit následovně: 𝑞𝑛− 1

Cv = 𝑧 × (𝑞𝑛 × 𝑖)

Vzorec 2

Má-li oceňované právo na konci životnosti zůstatkovou hodnotu, za kterou je možné jej odprodat, je nutné tuto hodnotu ve vzorci zohlednit následovně: 𝑧

𝑅

Cv = (∑𝑛𝑡=1 𝑞𝑡𝑡) + 𝑞𝑛

Vzorec 3

Vztahy pro výpočet výnosového ocenění jsou dané, otázkou zůstává stanovení hodnoty z, tedy ročního užitku. Výše ročního užitku se bude případ od případu lišit, a je tedy třeba dbát při výpočtu na to, aby se nepřipočítala i práce a náklady, kterou může oprávněný přidat. Tato problematika je dále analyzována v subkapitole 3.2.3 „Stanovení ročního užitku“. Při stanovení zjištěné ceny věcného břemene dle § 16b, zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, se k výpočtu ročního užitku použije také výnosový způsob, ovšem značně modifikovaný. Neuvažuje se diskontování budoucích ročních čistých výnosů, a neodečítají se náklady na údržbu a zachování věci, vychází se pouze z násobku zjištěného ročního užitku.

3.2.2 Ocenění věcného břemene jako závady váznoucí na nemovitosti Věcné břemeno jako závada váznoucí na nemovitosti může mít za následek úplné znehodnocení nemovitosti, a tím pádem znemožnění prodeje (např. věcné břemeno užívání celé nemovitosti),

BRADÁČ, A. a kolektiv; Věcná břemena od A do Z 4. vydání, Praha 2009, Vydavatelství Linde Praha, a.s., 368 stran, s. 123, 127 166

80

nebo hodnotu nemovitosti prakticky neovlivní. V každém případě je třeba zvážit, jakou ztrátu (újmu) bude mít osoba povinná, na jejíž nemovitosti věcné břemeno vázne. Posuzují se náklady, které by bylo nutné vynaložit na zrušení věcného břemene. Je nutné uvažovat i práci a náklady, kterými přispívá osoba oprávněná na zachování a opravy nemovitosti. Závazná metodika není legislativně přesně stanovena, obecně se doporučují následující metody, případně jejich kombinace:167 

při zřejmém výrazném znehodnocení nemovitosti věcným břemenem se újma vypočte jako rozdíl ceny nemovitosti bez závady a ceny nemovitosti se závadou,



při znehodnocení, které by způsobilo nemožnost užití nemovitosti k původnímu účelu, se cena závady vypočte jako kapitalizovaná ztráta (újma) dle příslušných vztahů výnosové metody,



v některých případech lze provést nákladový způsob ocenění, cena závady se stanoví ve výši nákladů vynaložených na odstranění závady způsobené věcným břemenem.

3.2.3 Stanovení výše ročního užitku Stanovení výše ročního užitku je klíčovým bodem při oceňování věcných břemen nejen cenou zjištěnou, ale také cenou obvyklou. Z pohledu vlastníka nemovitosti se jedná o užitek, kterého se zřízením věcného břemene vzdal, čili jedná se o ztrátu. Z pohledu oprávněné osoby, uživatele práva věcného břemene, se jedná o užitek, který zřízením věcného břemene získal. Výpočet ročního užitku by měl zohledňovat pouze přínos, který oprávněné osobě vyplývá přímo ze zřízení věcného břemene. Obecně platí, že lze roční užitek z výkonu vlastnického práva k pozemku, stavbě, bytu či nebytového prostoru, ztotožnit s výší ročního nájemného za jejich užívání.168 V odůvodněných případech je možné roční užitek zjistit z obvyklého nájemného v místě a čase, a ve vztahu k nemovitosti. V prvé řadě se vychází z již uzavřených nájemních smluv, dále z informací poskytnutých místními úřady samosprávy, nebo z databází realitních či správcovských kanceláří. Pokud tyto informace nejsou k dispozici, pak je vhodné ke stanovení ročního užitku použít metodu simulovaného nájemného. Lze například využít

BRADÁČ, A. a kolektiv; Věcná břemena od A do Z 4. vydání, Praha 2009, Vydavatelství Linde Praha, a.s., 368 stran, s. 167 - 168 168 Ministerstvo financí ČR [online] únor 03 [cit. 2011-08-03]. Dostupné z: http://www.mfcr.cz/cs/verejnysektor/regulace/ocenovani-majetku/komentare/komentar-k-ocenovani-prav-odpovidajicich-19346 167

81

Výměry MF ČR, nebo výpočet ekonomického nájemného (kdy se roční užitek stanoví na základě ceny nemovitosti a kapitalizační míry), nebo jiným způsobem dle uvážení znalce.169 Při stanovení obvyklé ceny věcného břemene se od zjištěného ročního užitku odečítají náklady na zachování a opravu věci. Je-li věcné břemeno zřízeno na základě smlouvy, pak je třeba zjistit, jakým způsobem je rozdělení nákladů upraveno. Pokud to není smluvně ošetřeno, je třeba výši nákladů spočítat, a dle poměru určit částku. Při stanovení zjištěné ceny věcného břemene podle § 16b, zákona č. 151/1997 Sb., zákona o oceňování majetku, v platném znění, se pro další výpočty náklady na opravu a údržbu věci od ročního užitku neodečítají.

3.2.4 Stanovení zjištěné ceny věcného břemene Zjištěná cena věcného břemene se stanoví podle § 16b zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném

znění. Tato metoda ocenění věcných břemen se aplikuje

pro stanovení ceny např. pro daňové účely, pro soudní dražbu nebo v případech, kdy na tuto metodu ocenění odkazuje jiný právní předpis. § 16b Oceňování věcných břemen „(1) Služebnosti se oceňují výnosovým způsobem na základě ročního užitku se zohledněním míry omezení služebností ve výši obvyklé ceny. (2) Ocenění podle odstavce 1 se neuplatní, jestliže lze zjistit roční užitek ze smlouvy nebo z rozhodnutí příslušného orgánu, pokud při vzniku služebnosti byl roční užitek z tohoto břemene uveden a není-li o více než jednu třetinu nižší než obvyklá cena. (3) Roční užitek podle odstavců 1 a 2 se násobí počtem let užívání práva, nejvýše však pěti. (4) Patří-li právo určité osobě na dobu jejího života, oceňuje se desetinásobkem ročního užitku. (5) Nelze-li cenu zjistit podle předchozích odstavců, oceňuje se právo jednotně částkou 10 000 Kč.

(6) Reálné břemeno nebo právo z vykupitelné služebnosti se ocení ve výši náhrady uvedené ve smlouvě nebo v rozhodnutí příslušného orgánu. Jsou-li ve smlouvě uvedené pouze podmínky výkupu reálného břemena nebo zrušení služebnosti za přiměřenou náhradu, vypočte se náhrada podle uvedených podmínek k datu ocenění.

BRADÁČ, A. a kolektiv; Věcná břemena od A do Z 4. vydání, Praha 2009, Vydavatelství Linde Praha, a.s., 368 stran, s. 161 - 162 169

82

(7) Právo zřízené jinak než věcným břemenem obdobné služebnosti nebo reálnému břemenu se oceňuje podle odstavců 1 až 6.“170 Je zřejmé, že postup pro ocenění věcného břemene zjištěnou cenou je pevně daný, a je rozdílný pro služebnosti, pro reálná břemena a pro vykupitelné služebnosti. Postup pro ocenění služebnosti se provádí v následujících krocích: 

zjistí se roční užitek služebnosti výnosovým způsobem ve výši obvyklé ceny – jedná se však o modifikovanou verzi výnosového způsobu, kdy se neuvažuje diskontování budoucích ročních výnosů, ani se neodečítají náklady na opravy a zachování věci,



prověří se, zda lze roční užitek při vzniku služebnosti zjistit ze smlouvy nebo z rozhodnutí orgánu,



v případě, že lze roční užitek zjistit ze smlouvy nebo z rozhodnutí orgánu, a jeho výše dosahuje alespoň dvě třetiny obvyklé ceny, použije se pro další postup výpočtu tento roční užitek,



zjištěný roční užitek se vynásobí počtem let užívání práva z věcného břemene, maximálně však pěti; u práva zřízeného in personam sjednaného na dožití se vynásobí deseti (zde je třeba říci, že pro stanovení zjištěné ceny práva odpovídající věcnému břemeni není podstatné, zda je věcné břemeno zřízené na dobu určitou nebo na dobu neurčitou).

Platí: CV =

𝑧 × 100% 10%

= z × 10

Vzorec 4

pro věcné břemeno dožití určité osoby anebo

CV = z × t

Vzorec 5

pro věcné břemeno na dobu určitou, pro 0 ˂ t ˃ 5 let

CV =

𝑧 × 100% 20%

=z×5

Vzorec 6

pro věcné břemeno navždy, pro t ≥ 5 let

CV

cena práva odpovídající věcnému břemeni,

z

roční užitek,

t

doba trvání věcného břemene.

170

Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, ustanovení § 16b

83

Není-li možné cenu zjistit výše uvedeným postupem, ocení se právo jednotně částkou 10 000 Kč. U některých služebností výslovně uvedených v NOZ, např. právo na vodu, služebnost rozlivu, lze předpokládat, že se budou oceňovat jednotnou paušální částkou, jelikož u nich nelze roční užitek jednoznačně stanovit. Je však nutné podotknout, že ocenění paušální částkou by se v posudcích mělo objevovat jen v případě, že existují objektivní a nezpochybnitelné důvody pro nemožnost zjištění ceny na základě ročního užitku. Postup pro ocenění reálného břemene či práva z vykupitelné služebnosti se provádí v následujících krocích: 

stanoví se cena na základě náhrady vyplývající ze smlouvy nebo z rozhodnutí příslušného orgánu,



pokud jsou ve smlouvě uvedeny pouze podmínky výkupu reálného břemene či zrušení služebnosti za přiměřenou náhradu, výše náhrady se vypočte podle těchto podmínek k datu ocenění.

3.2.5 Stanovení obvyklé ceny věcného břemene Při stanovení obvyklé ceny věcného břemene se zpravidla jedná o případy, kdy se dvě strany chtějí domluvit na uzavření smlouvy o zřízení věcného břemene. K tomu potřebují znát částku, která by byla přijatelná pro obě strany, tzn. částka přiměřená užitku oprávněného i újmě povinného. Metodika výpočtu obvyklé ceny věcného břemene není legislativně stanovena, doporučuje se však použít následující postup:171 

určí se roční užitek, který bude náležet osobě oprávněné, přičemž je nutné zohlednit náklady oprávněné osoby na zachování a opravy věci,



následně se provede kapitalizace ročního užitku počtem let, po které bude věcné břemeno trvat (výsledkem bude cena věcného břemene jako užitku oprávněného),



dále se zjistí roční újma (ztráta), kterou bude mít osoba povinná z věcného břemene,



provede se kapitalizace roční újmy počtem let, po které bude věcné břemeno trvat (výsledkem bude cena věcného břemene jako závady váznoucí na nemovité věci),



z výsledných hodnot se odbornou úvahou určí přiměřená obvyklá cena věcného břemene, která by se měla pohybovat v rozmezí těchto hodnot, a měla by být přijatelná pro obě strany právního vztahu.

BRADÁČ, A. a kolektiv; Věcná břemena od A do Z 4. vydání, Praha 2009, Vydavatelství Linde Praha, a.s., 368 stran, s. 183 - 184 171

84

Pro stanovení kapitalizace (úrokové míry) se doporučuje použít reálnou míru, nikoliv nominální, jelikož se uvažuje s budoucími částkami, které mají kompenzovat vzniklou újmu. 3.2.5.1 Věcné břemeno trvalé Určení obvyklé ceny věcného břemene zřízeného natrvalo se provede výnosovým způsobem pomocí vzorce pro tzv. věčnou rentu. Tuto metodu lze aplikovat i při výpočtu obvyklé ceny věcného břemene sjednaného na dlouhou dobu, nicméně zde je potřeba říci, že platnost tohoto vztahu ovlivňuje výše úrokové míry. Čím je úroková míra vyšší, tím se doba dostatečné platnosti tohoto vztahu zkracuje. Vzorec je možné použít jak pro výpočet užitku oprávněného, tak i pro výpočet ztráty povinného: 𝑧

CV = 𝑢 × 100%

Vzorec 7

CV

cena práva odpovídající věcnému břemeni,

z

čistý roční užitek oprávněného/ztráta povinného,

u

úroková míra.

3.2.5.2 Věcné břemeno na určitou dobu Postup výpočtu je obdobný jako u přechozího příkladu věcných břemen trvalých, je však nutné zohlednit dobu trvání: 𝑞𝑛− 1

CV = 𝑧 × (𝑞𝑛 × 𝑖)

Vzorec 8

CV

cena práva odpovídající věcnému břemeni,

z

čistý roční užitek oprávněného/ztráta povinného,

q

úročitel (1 + (u/100)),

n

počet let trvání věcného břemene,

i

úroková míra setinná.

3.2.5.3 Věcné břemeno na délku života oprávněného Stanovení obvyklé ceny věcného břemene sjednaného na dožití oprávněné osoby je vždy velmi složité, jelikož dobu zbývajícího života nelze předem jednoznačně určit, provádí se tedy odhadem. Doporučuje se vycházet z teorie chyb a počtu pravděpodobnosti, s využitím údajů z Českého statistického úřadu (např. úmrtnostní tabulky).

3.2.6 Ocenění věcného břemene podle vnitřních předpisů obce Obce si pro stanovení náhrad za zřízení věcného břemene vydávají své jednotné metodiky, které se snaží uplatňovat v rámci smluvního ujednání. 85

Jedná se o vnitřní předpisy obcí, které jasně a přesně definují způsoby a podmínky zřízení věcného břemene, např. jsou zde stanoveny náležitosti žádosti a smlouvy o zřízení věcného břemene, druhy věcných břemen, které je možné na území obce zřídit, cena za jejich zřízení, postupy ocenění práva odpovídajícího věcnému břemeni atd. Tyto metodiky musí být v souladu s těmito zákony: 

zákon č. 89/2013 Sb., nový občanský zákoník,



zákon č. 128/2000 Sb., o obcích (obecné zřízení), v platném znění



zákon č. 157/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění

3.3 Přehled nejčastěji zřizovaných věcných břemen/služebností V této části jsou uvedeny nejčastěji zřizovaná věcná břemena či služebnosti včetně popisu způsobu stanovení výše ročního užitku, jenž je základem pro výpočet ceny zjištěné i ceny obvyklé.

3.3.1 Věcná břemena in rem a pozemkové služebnosti Služebnost stezky, průhonu a cesty (právo přechodu nebo přejezdu pozemku, právo chůze nebo jízdy) Např. smluvní zřízení práva přístupové cesty k rodinnému domu oprávněného Nejprve je třeba analyzovat, komu bude toto oprávnění náležet. Zda se bude jednat o určitý okruh lidí, nebo bude právo zřízeno pro anonymní okruh osob. Dále je třeba rozlišit, zda je právo určeno konkrétní fyzické osobě k jejím potřebám, nebo se váže k podnikatelské činnosti. Je-li subjektem fyzická osoba, pro výpočet ročního užitku se použije regulované nájemné za pozemky, jelikož tyto pozemky neslouží k podnikání. Maximální roční nájemné je stanoveno výměrem Ministerstva financí, které vydává seznam zboží s regulovanými cenami (Cenový věstník). Jedná-li se o právo chůze či jízdy k podnikatelské činnosti, při výpočtu ročního užitku se vychází z obvyklého nájemného, jelikož regulované nájemné se na pronájem části pozemku určeného k podnikání nevztahuje. Pokud je cesta veřejná, věcné břemeno se ocení jednotnou částkou 10 000 Kč dle § 16b, zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, protože nelze určit počet ani okruh osob využívajících toto oprávnění. Právo/věcné břemeno oprav a údržby Např. přístup vlastníka nemovitosti přes pozemek jiného vlastníka při nutných opravách a údržbě (plotu, zdi, střechy apod.)

86

Typickým příkladem je přístup ke stěně domu či garáže, která se nachází na hranici mezi jednotlivými pozemky. K tomu, aby oprávněná osoba mohla provádět údržbu stěny, potřebuje využít pozemek souseda (povinného). Jelikož nelze předpovídat četnost ani dobu údržby či opravy, nejedná se o zřízení trvalé přístupové cesty. V takovém případě se věcné břemeno ocení paušální částkou 10 000 Kč dle § 16b, zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. Služebnost práva na vodu (věcné břemeno čerpání vody ze studny) Pro ilustraci můžeme uvést situaci v chatové oblasti, kdy oprávněný čerpá vodu ze studny povinného na zalévání zahrady. Pokud máme možnost zjistit množství odebrané vody, pak se při výpočtu ročního užitku vychází z roční spotřeby vody a ceny obvyklé za vodu v dané lokalitě. V případech, kdy se spotřeba vody zjistit nedá, vychází se při výpočtu ročního užitku z průměrné předpokládané roční spotřeby a obvyklé ceny za vodu, nebo se doporučuje věcné břemeno ocenit paušální částkou 10 000 Kč. Služebnost inženýrské sítě (právo věcného břemene pro vedení energetických staveb)172 U tohoto typu služebnosti je třeba si uvědomit, že je zde mnoho faktorů, které se musí v ocenění zohlednit. Energetické a inženýrské sítě zahrnují celou řadu staveb, jako jsou plynovody, teplovody, elektrické rozvody, zásobníky a regulační zařízení. Míra omezení vlastnického práva a míra využitelnosti pozemku se odvíjí od umístění stavby, tj. zda je stavba zřízena pod povrchem či nad povrchem, a také podle toho, jestli se zatížený pozemek nachází v některém ze stanovených ochranných pásem. Výši ročního užitku ovlivňuje také druh zatíženého pozemku. Jedná-li se o stavební pozemek, roční užitek se stanoví jako výše obvyklého nájemného. V případě, že nemáme dostatek informací o výši nájemného srovnatelných pozemků, provede se výpočet na základě simulovaného nájemného. Simulované nájemné se stanoví jako % z obvyklé ceny pozemku podle cenové mapy obce či podle cenového předpisu. Procentní podíl se většinou stanovuje ve výší 4 – 5 %. U lesního pozemku (půdy) a stejně tak u zemědělské půdy se cena stanovuje jako 1% z ceny pozemku. Služebnost okapu a právo na svod dešťové vody Zde je velmi obtížné stanovit roční užitek, dá se tedy předpokládat, že se služebnost ocení paušální částkou 10 000 Kč.

HÁBA, Jan.; Aspekty ocenění věcných břemen vyvolaných stavbami technické infrastruktury, ZNALCI A ODHADCI [online] červen 20, [cit. 2012-15-02]. Dostupné z http://www.epravo.cz/top/clanky/aspekty-ocenenivecnych-bremen-vyvolanych-stavbami-technicke-infrastruktury-80537.html 172

87

Služebnost opory cizí stavby Tento typ služebnosti lze přirovnat k věcnému břemeni stavby na jiné stavbě vzájemně propojené. Podmínkou platnosti věcného břemene je uzavření smlouvy o zřízení věcného břemene. Roční užitek lze vyjádřit jako úsporu nákladů na základy stavby, tzn. rozdíl mezi celkovými náklady na základy stavby a náklady na základy stavby při využití jiné stavby jako opory, výsledná hodnota se následně vydělí předpokládanou životností stavby.

3.3.2 Věcná břemena in personam a osobní služebnosti Užívací právo (právo na bezplatné bydlení) Typickým příkladem je situace, kdy rodiče převedou na své dítě rodinný dům s věcným břemenem bezplatného bydlení v jejich prospěch. Oprávnění může spočívat v užívání jednoho pokoje a spoluužívání kuchyně, chodby, koupelny a WC. Ocenění se provádí na základě ročního užitku, který se může stanovit dle výše obvyklého nájemného za m2 podlahové plochy. Cena věcného břemene se následně určí násobkem ročního užitku počtem let užívání. Jedná-li se o doživotní oprávnění užívat část rodinného domu k bydlení, je třeba ve výpočtu ceny věcného břemene zohlednit i časovou hodnotu peněz. Požívací /užívací právo (právo podílet se na úrodě zahrady) Stanovení ročního užitku u tohoto typu služebnosti/věcného břemene je poměrně obtížné. Rozhodující je formulace věcného břemene. Pokud věcné břemeno spočívá výhradně v požívání úrody, a jsou-li známy informace o množství a druhu vypěstovaných plodin, lze roční užitek vypočítat na základě jejich obvyklé ceny ke dni ocenění. V opačném případě se doporučuje ocenění paušální částkou 10 000 Kč. Jedná-li se o pronájem pozemku, kdy máme možnost disponovat s právy týkajícími se tohoto pozemku a užitku z něj, roční užitek by se odvíjel od obvyklého či simulovaného nájemného. Ve výpočtu je třeba zohlednit náklady na vypěstování plodin, které v tomto případě nese oprávněný. Požívací/užívací právo (právo užívání nebytových prostor) U nebytových prostor není nájemné regulováno, při výpočtu ročního užitku se vychází z obvyklého nájemného srovnatelných prostor v dané lokalitě. Opatrování oprávněného Toto věcné břemeno představuje pro vlastníka nemovitosti (povinného) povinnost opatrovat oprávněného zpravidla do konce jeho života. Věcné břemeno opatrování spočívá většinou v provádění různých domácích prací, např. praní, žehlení, koupání, obstarávání nákupu apod.

88

Roční užitek nelze jednoznačně určit, obecně se doporučuje uplatnit ustanovení § 16b, odst. 5), a ocenit takové věcné břemeno paušální částkou 10 000 Kč.

89

4 Věcná břemena k nemovitostem z pohledu banky při zajištění hypotečního úvěru Hypoteční úvěr určený k bydlení fyzických osob je možnou variantou, jak si obstarat finance pro uspokojení potřeby vlastního bydlení. Jedním z charakteristických rysů hypotečního úvěru je zajištění v podobě zástavního práva k nemovitosti. Aby mohla nemovitost plnit zajišťovací funkci hypotečního úvěru, je třeba, aby její hodnota byla přiměřená výši úvěru. Hodnotu zástavy však ovlivňuje mnoho faktorů, a jedním z nich jsou právě věcná břemena. Cílem této kapitoly je prozkoumat přístup bankovních subjektů k posuzování vhodnosti zástavy s váznoucím věcným břemenem. Pro ucelený pohled čtenáře na danou problematiku je třeba nejprve vymezit základní pojmy související s poskytováním hypotečního úvěru.

4.1 Obecně o hypotečním úvěru Poskytování hypotečních úvěrů v České republice se řídí zákonem o dluhopisech č. 190/2004 Sb., v platném znění. Zákon definuje hypoteční úvěr takto: „Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovité věci, když pohledávka z úvěru nepřevyšuje dvojnásobek zástavní hodnoty zastavené nemovité věci. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Nemovitá věc se musí nacházet na území členského státu.“ 173 Bankovní subjekty nabízejí v zásadě dva typy hypotečních úvěrů – účelové a neúčelové. Neúčelová hypotéka, tzv. americká hypotéka, může být poskytnuta v podstatě na cokoliv, banka nezkoumá účel, ke kterému je úvěr poskytnut, kdežto účelová hypotéka je striktně vázána na investici do nemovitosti. Společným znakem těchto úvěru je zákonná podmínka zástavního práva k nemovité věci, ať už na její koupi, rekonstrukci nebo modernizaci. Rozdíly spočívají ve výši úrokové sazby, době splácení, aj. Americká hypotéka je určena pouze fyzickým osobám, účelová hypotéka může být poskytnuta fyzickým i právnickým osobám.

173

Zákon č. 190/2004 Sb., zákon o dluhopisech, v platném znění

90

Hypoteční úvěry jsou v současné době velmi hojně využívány. Pro zajímavost přikládám na následující straně graf č. 11, který znázorňuje vývoj objemu poskytnutých hypotečních úvěrů v České republice od roku 2006. Z tohoto grafu je patrný mírný pokles celkové výše poskytnutých hypoték v roce 2014 oproti roku 2013, ovšem i tak se jednalo o druhý nejsilnější rok za posledních 5 let na českém hypotečním trhu.

Graf 11 Objem poskytnutých hypoték v ČR od roku 2006 (mld. Kč) (zdroj: http://www.hypoindex.cz/objemposkytnutych-hypotek-na-3letem-minimu/

Příčinou rostoucího objemu poskytovaných hypotečních úvěrů byly nejen příznivé ceny nemovitostí, ale zejména nízké úrokové sazby, které jednotlivé banky nabízely. V roce 2014 úrokové sazby174 nepřetržitě klesaly na hodnotu 2,44%, a hovořilo se o jejich historicky nejnižší dosažené hodnotě. V roce 2015 odborníci předpokládali stagnaci úrokových sazeb, či jejich pozvolné zvyšování, ale opak je pravdou. Úrokové sazby v prvním kvartálu roku 2015 i nadále klesaly, a v současné době se pohybují na hranici 2,11%. Vývoj úrokových sazeb v období duben 2014 až duben 2015 znázorňuje graf č. 12 na následující straně:

Úroková sazba dle metodiky FINCENTRA HYPOINDEX - vážená průměrná úroková sazba, za kterou jsou poskytovány v daném kalendářním měsíci nové hypoteční úvěry pro fyzické osoby. Vahami jsou objemy poskytnutých úvěrů. Vstupní data pro výpočty poskytují tyto banky: Česká spořitelna, ČSOB, Equa Bank, GE Money Bank, Hypoteční banka, Komerční banka, LBBW Bank, Raiffeisenbank, Sberbank CZ, UniCredit Bank a Wüstenrot hypoteční banka, zdroj: www.hypoindex.cz 174

91

Hypoindex vývoj - průměrná úroková míra [%]

2,95% 2,75% 2,55% 2,35% 2,15% 1,95% duben 14

červenec 14

říjen 14

leden 15

duben 15

Graf 12 Hypoindex vývoj – průměrná úroková míra (vlastní zpracování, zdroj: http://www.hypoindex.cz/objem-poskytnutych-hypotek-na-3letem-minimu/

Je otázkou, zda budou úrokové sazby i nadále klesat nebo zda dojde k jejich pozvolnému nárůstu, a jaký dopad bude mít tato skutečnost na bankovní sektor. Z dat, které ke dni 27. 05. 2015 uvádí portál www.hypoindex.cz vyplývá, že nízké úrokové sazby v dubnu 2015 již neměly podstatný vliv na počet poskytnutých hypoték, naopak jejich celkový objem klesl. Tato problematika však není předmětem diplomové práce, a proto ji nebudu dále rozvíjet. Následující subkapitoly jsou zaměřeny na účelový hypoteční úvěr určený k bydlení fyzických osob.

4.2 Hypoteční úvěr určený k bydlení fyzických osob Jedná se o dlouhodobý úvěr, který, jak již bylo řečeno, musí souviset s bydlením. Bankovní subjekt (dále jen „banka“) zkoumá účel, ke kterému jsou finanční prostředky uvolněny, ať už se jedná o koupi nemovitosti, novou výstavbu, modernizaci či rekonstrukci objektu. Může být použit také jako zdroj koupě podílu nemovité věci za účelem vypořádání dědických a spoluvlastnických nároků nebo za účelem splácení již dříve poskytnutých úvěrů, které byly použity k investicím do nemovité věci. Financovaná nemovitá věc představuje bytovou jednotku, rodinný dům, rekreační objekt nebo pozemek určený k výstavbě.

4.2.1 Bankovní kritéria pro poskytnutí hypotečního úvěru Banka podstupuje při provádění svých obchodů celou řadu rizik. Za jedno z nejdůležitějších rizik je považováno riziko úvěrové.

92

Pod tímto pojmem si lze představit riziko, kdy dlužník nebude schopen či ochoten dostát svým závazkům z finanční transakce dle sjednaných podmínek úvěrové smlouvy, a bance tím vznikne finanční ztráta. Je tedy nutné, aby banka při žádosti o úvěr co nejpřesněji zhodnotila riziko spojené s návratností úvěrové transakce, a prověřila kvalitu klienta, respektive jeho bonitu (dále jen „žadatele“). Každá banka využívá své vlastní interní předpisy, metodiky a systémy interních kontrol, na základě kterých se snaží úvěrové riziko minimalizovat. Toto celkové riziko je tvořeno celou řadou složek, které se při žádosti o úvěr prověřují (úvěruhodnost a úvěruschopnost, scoringové modely, ratingy a úvěrové registry). Pro účely této práce je však nejdůležitější složka zajištění.

4.2.2 Zástava Zástava je určitá forma zajištění, jež banka použije k uspokojení své pohledávky vůči dlužníkovi, který nebude schopen či ochoten plnit své závazky řádně a včas dle sjednaných podmínek finanční transakce. Dle § 1310 NOZ může být předmětem zástavy jakákoliv věc, s níž lze obchodovat. Z úvodu této kapitoly již víme, že jedním z charakteristických rysů hypotečního úvěru je zákonná podmínka zajištění úvěru zástavním právem k nemovité věci. Nemovitá věc oproti jiným způsobům zajištění úvěru, jako jsou například cenné papíry, movitý majetek, nehmotný majetek, představuje pro věřitele určitou míru jistoty, která je dána některými jejími výhodnými vlastnostmi: 

nemovité věci představují reálné aktivum, mají hmotnou povahu,



z definice nemovité věc vyplývá, že je pevně spojena se zemí, čili není možné ji přemístit,



zástavní právo k nemovité věci, případně jiná vlastnická práva, se zapisují do katastru nemovitostí, a jsou právně vymahatelná,



v případě platební neschopnosti dlužníka má banka právo uspokojit svoji pohledávku zpeněžením této zástavy, a to buď standardním způsobem, tedy prodejem zastavené nemovité věci na realitním trhu, nebo prostřednictvím veřejné nedobrovolné dražby,



životnost nemovitých věcí je dlouhodobá (s ohledem na typ stavby a její konstrukci v řádu několika desítek až stovek let; u pozemků se prakticky jedná o neomezenou životnost),



v porovnání s cennými papíry nebo nehmotným majetkem má větší cenovou stabilitu.

93

Zástavou neboli zástavním instrumentem je zpravidla taková nemovitá věc, s níž přímo souvisí čerpání finančních prostředků. Ovšem nevylučuje se, aby funkci zástavy plnila i jiná nemovitá věc, která není předmětem hypotečního úvěru. Při žádosti o hypoteční úvěr banka posuzuje vhodnost navrhované zástavy, to znamená: 

zda nemovitá věc splňuje všechny požadované atributy pro tento účel,



zda je její tržní hodnota přiměřená,



a zda je v případě potřeby uspokojení pohledávky realizovatelná.

4.2.2.1 Vhodnost Je třeba zdůraznit, že ne každá nemovitá věc může plnit zajišťovací funkci hypotečního úvěru. Z tohoto úhlu pohledu rozlišujeme tři kategorie nemovité věci: 

nemovitá věc vhodná,



nemovitá věc podmíněně vhodná,



nemovitá věc nevhodná.

Podle Orta P. (2007)175 lze za vhodnou zástavu zajištění hypotečního úvěru považovat takovou nemovitou věc, která splní minimálně následující požadavky: 

musí být evidována v katastru nemovitostí (v opačném případě nelze zřídit zástavní právo),



právní stav je v souladu se skutečným stavem (nemovitá věc musí být využívána v souladu s kolaudačním rozhodnutím, v případě odlišného užívání hrozí riziko neproplacení škodné události pojišťovnou),



musí být v absolutním vlastnictví žadatele, který ji využívá pro vlastní potřebu nebo ji pronajímá (v případě pronájmu je akceptován krátkodobý nebo dlouhodobý pronájem s výpovědní lhůtou do jednoho roku).



musí mít zajištěn přístup z veřejné komunikace,



musí být v dobrém technickém stavu (případné opotřebení nemovité věci musí odpovídat předpokládané životnosti176),



musí být v souladu se všemi technickými, bezpečnostními, požárními, ekologickými a jinými potřebnými normami a předpisy.

ORT, P.; Oceňování nemovitostí na tržních principech, 1. vydání, Praha 2007, BIVŠ, 100 stran, s. 14 – 15 Podle § 154, zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavení zákon), v platném znění, má vlastník nemovité věci povinnost ji udržovat v dobrém technickém stavu 175 176

94

Podmíněně vhodná zástava zpravidla vykazuje ke dni podání žádosti o hypoteční úvěr takovou závadu či překážku, která omezuje nemovitou věc v zařazení do kategorie zástavy vhodné. Ort P. (2007)177 podmíněnou vhodnost charakterizuje tak, že se jedná o závadu či překážku, kterou lze v reálném čase poměrně rychle odstranit bez neúměrných finančních nákladů. Zpravidla se jedná o tyto závady či překážky: 

nemovitá věc není evidovaná v katastru nemovitostí (příkladem můžeme uvést nemovitou věc - rodinný dům, který byl dostavěn do stavu užívání, splňoval veškeré normy či předpisy, ale nebyla zajištěna kolaudace stavby a následný zápis do katastru nemovitostí),



užívání nemovité věci je omezeno věcným břemenem (v tomto případě banka musí velmi pečlivě zvážit druh a rozsah věcného břemene, které nemovitou věc zatěžuje; tato problematika bude předmětem subkapitoly 4.5),



stav, kdy je nemovitá věc ve spoluvlastnictví, a chybí souhlas všech vlastníků s použitím nemovité věci jako předmětu zástavy zajištění hypotečního úvěru,



na nemovité věci nesmí váznout zástavní právo třetí osoby, které by bylo ve stejném nebo v předchozím pořadí před zástavním právem zajišťujícím pohledávku z hypotečního úvěru (s výjimkami uvedenými v § 30, zákona č. 190/2004 Sb., v platném znění),



nemovitá věc není v absolutním vlastnictví, ale ve vlastnictví s břemenem nájemních smluv (pro uznání takovéto nemovité věci jako předmětu zástavy je nutné upravit nájemní smlouvy nebo zohlednit tento stav v tržním ocenění; většinou se jedná o odečtení možné smluvní sankce za předčasné ukončení smluvního vztahu od celkové tržní hodnoty navrhované zástavy),



k nemovité věci není zajištěn přístup z veřejné komunikace (pokud je to fyzicky a právně možné, změnu tohoto stavu lze vyřešit zřízením služebnosti chůze a jízdy přes pozemek k zastavované nemovité věci),



právní vztahy k nemovité věci jsou dotčeny změnou - plombou (tuto změnu je třeba identifikovat a následně posoudit její dopad na právní vztah; obvykle se taková nemovitá věc považuje za vhodnou zástavu až v okamžiku, kdy uvedená změna skutečně proběhne, a právní stav nemovité věci bude stabilní),

177

ORT, P.; Oceňování nemovitostí na tržních principech, 1. vydání, Praha 2007, BIVŠ, 100 stran, s. 16 - 17

95



nemovitá věc nebo její část je postavena a užívána v rozporu s projektovou dokumentací, nebo je užívána v rozporu s kolaudačním rozhodnutím (v tomto případě je nutné v co nejkratší době uvést právní stav nemovité věci do souladu se stavem skutečným).

Do kategorie nevhodné zástavy se řadí takové nemovité věci, které mají obtížně odstranitelné nebo zcela neodstranitelné závady či překážky, a z těchto důvodů nemohou být předmětem zástavy. Ort P. (2007)178 ve své publikaci popisuje následující, nejčastěji se v praxi vyskytující, případy: 

nemovitá věc na pozemku jiného vlastníka nebo pozemek zastavěný stavbou jiného vlastníka (tento právní stav mohl vznikat na základě již několikrát zmiňovaného občanského zákoníku č. 40/1964 Sb., ve znění pozdějších předpisů, který stanovil, že stavba není součástí pozemku, z čehož plynula tato „anomálie“ v našem právním řádu; se změnou NOZ a znovuzavedením superficiální zásady je možné v těchto případech zřídit tzv. právo stavby, které jsme si specifikovali v kapitole „Věcná břemena“ (strana 31); pokud je pozemek zatížen právem stavby a právo stavby je uplatněno k oceňovanému pozemku, pak můžeme uvažovat o vhodné zástavě),



nemovité věci v záplavovém nebo geologicky nestabilním území,



stavby s vydaným demoličním výměrem,



vybrané jednoúčelové stavby (například technické provozy, důlní a vodní díla),



vybrané stavby občanské vybavenosti (například školy, školy, nemocnice, sakrální stavby aj.),



vybrané kulturní památky,



hřbitovní stavby,



pozemky bez možnosti komerčního využití (dle územního plánu využitelná jako veřejná zeleň, CHKO),



nemovité věci, s kterými se běžně neobchoduje, a tudíž u nich nelze objektivně zjistit tržní hodnotu (např. kontaminované pozemky).

4.2.2.2 Přiměřenost a realizovatelnost Při zkoumání a posuzování vhodnosti zástavy z hlediska její přiměřenosti a realizovatelnosti banka prověřuje, zda je hodnota navrhované nemovité věci dostatečná pro účely zajištění úvěru,

178

ORT, P.; Oceňování nemovitostí na tržních principech, 1. vydání, Praha 2007, BIVŠ, 100 stran, s. 18 – 19

96

a zda je reálné ji v případě potřeby zpeněžit, a z výtěžku uspokojit svou pohledávku vůči dlužníkovi. Za nejvhodnější zástavní instrument se považuje takový objekt, který splňuje parametry vhodné zástavy, je obchodovatelný na realitním trhu, je schopen dlouhodobě si udržet svoji hodnotu a dlouhodobou prodejnost. Objektem může být nově budovaná stavba, stavba rekonstruovaná, ale také volný pozemek určený k výstavbě budoucí stavby. Pro stanovení výše hypotečního úvěru jsou tedy pro banku důležité dva pojmy, a to tržní hodnota zástavy a zadlužitelná hodnota zástavy. Tržní hodnota Tržní hodnota je v podstatě jakási obecná cena, kterou by bylo možné získat za oceňovaný majetek v běžném obchodním styku, a za daného právního stavu. Podle definice komunitárního práva (práva Evropské unie) má tržní hodnota vyjadřovat cenu, za kterou by pozemky a budovy mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, že majetek je veřejně vystaven na trhu, že tržní podmínky dovolují řádný prodej a že obvyklá lhůta, zohledňující povahu majetku, je dosažitelná při jednáních o prodeji.179 Podle definice IVSC/TEGoVA180 je tržní hodnota odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle. Tržní hodnotou je myšlena také cena obvyklá, podle zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, a zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, kterou jsme si definovaly ve třetí kapitole „Oceňování věcných břemen“. Z výše uvedených definic lze vysledovat následující společné charakteristiky tržní hodnoty: 181 

měla by být odrazem skutečných cen realizovaných na trhu nemovitostí,



je platná k datu ocenění,

ORT, P.; Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, 2. vydání, Praha 2007, BIVŠ, 74 stran, s. 12 - 13 180 IVSC – The International Valuation Standards Commitee, organizace podílející se na vytváření mezinárodních standardů v oblasti oceňování podniků, TEGoVA – The European Group of Valuers Associations, evropská organizace národních asociací odhadců 181 DUŠEK, D.; Základy oceňování nemovitostí, 4. vydání, Praha 2011, Nakladatelství Oeconomica, 138 stran, s. 13 179

97



jedná se o cenu, kterou by bylo možné sjednat v běžném obchodním styku,



za předpokladu racionálního uvažování kupujícího a prodávajícího.

Tržní hodnotu nemovitosti stanovují odhadci (znalci) v oboru oceňování nemovitostí, na základě zpracování odhadu (znaleckého posudku). Zpravidla se jedná o interní zaměstnance banky, kteří jsou součástí týmu řízení rizik. Jedná se však také o externí odhadce, kteří jsou s bankou ve smluvním vztahu, a odhad zpracovávají v souladu s interní metodikou dané banky. Ke stanovení hodnoty nemovitosti se využívají metody založené na tržních principech. Jedná se o metodu porovnávací, výnosovou a nákladovou, přičemž se nevylučuje jejich kombinace. Porovnávací metoda je založena na principu porovnání oceňované nemovitosti s nemovitostmi podobných parametrů, které byly v nedávné době prodány za srovnatelných podmínek. Předpokladem aplikovatelnosti této metody je existence databáze porovnatelných nemovitostí. Výnosová metoda se využívá u nemovitostí, které jsou schopny generovat výnos. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda spočívá v porovnání známých (skutečných) reprodukčních nákladů stavby s porovnatelnými technickými a funkčními vlastnostmi se stavbou oceňovanou.182 K ocenění nemovitosti coby předmětu zajištění je nutné přistoupit velmi zodpovědně, je třeba zvážit všechny okolnosti, které mají, nebo by mohly mít vliv na hodnotu nemovitosti, potažmo její prodejnost. Vázne-li na nemovitosti věcné břemeno nebo právo odpovídající věcnému břemeni, je úkolem odhadce analyzovat obsah a rozsah věcného břemene či práva, určit jeho hodnotu, a vyhodnotit závažnost z ohledem na hodnotu nemovitosti, a případně stanovit podmínky, za kterých by banka takovou nemovitost akceptovala jako zástavu. Při oceňování věcného břemene pro bankovní účely odhadci zpravidla nepostupují podle zákona č. 157/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, řídí se interní metodikou dané banky. V souvislosti s touto problematikou Dušek D. (2011)183 ve své publikaci uvádí, že je třeba věcná břemena rozlišovat podle toho, zda:

ORT, P.; Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, 1. vydání, Praha 2007, BIVŠ, 74 stran, s. 14, 15, 54 183 DUŠEK, D.; Základy oceňování nemovitostí, 4. vydání, Praha 2011, Nakladatelství Oeconomica, 138 stran, s. 82 182

98



dočasně zvyšují výdaje/náklady (povinnost výplaty důchodu po pevně definovanou dobu, povinnost výplaty důchodu na dožití, povinnost opatrování oprávněného),



dočasně omezují využití, respektive snižují příjmy/výnosy (právo bezplatného bydlení, právo bezplatného užívání nebytového prostoru, právo bydlení za úplatu, právo užívání nebytového prostoru za úplatu, právo užívání zastaveného pozemku),



trvale omezují využití, respektive snižují příjmy/výnosy (právo přechodu nebo přejezdu pozemku, právo veřejné cesty, právo přístupu vlastníka přes pozemek, čerpání vody ze studny).

Každý případ je nutné vyhodnotit individuálně, s ohledem na vnitřní předpisy banky. Tržní odhad hodnoty nemovitosti je následně podkladem pro stanovení zadlužitelné hodnoty nemovitosti. Zadlužitelná hodnota (zástavní hodnota, dříve cena v tísni) Zadlužitelnou hodnotu nemovitosti, neboli LTV (loan to value), banka stanovuje na základě svých interních předpisů, které musí respektovat zásady uvedené v zákoně č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, v platném znění.184 Vzhledem k tomu, že tržní hodnota nemovitosti je platná k datu ocenění, je velmi pravděpodobné, že se v důsledku pohybů na trhu nemovitostí může v čase změnit. Z čehož vyplývá, že může nastat situaci, kdy část úvěru, která byla původně kryta tržní hodnotou nemovitosti, zůstane nezajištěna. Tato skutečnost bude mít za následek zvýšení úvěrového rizika věřitele, a zvýhodnění dlužníka. Tento stav se banka snaží eliminovat tím, že poskytuje úvěry pouze do určité výše tržní hodnoty, tzv. zadlužitelné hodnoty (např. 70%, 85% LTV). Banka se tím jistí pro případ, kdy by dlužník nebyl schopen splatit svůj dluh, a došlo by k realizaci zástavy, která zpravidla probíhá formou nedobrovolné dražby. Při této formě prodeje obvykle banka nedosáhne tržní hodnoty nemovitosti, respektive ceny dosažené při dobrovolném jednání mezi prodávajícím a kupujícím. Hypoteční úvěry jsou poskytovány na dlouhou dobu, a je tedy nutné, aby hodnota nemovitosti stanovená na počátku úvěrového vztahu byla rovněž dlouhodobá. Zadlužitelná hodnota se stanoví na základě snížení odhadnuté tržní hodnoty nemovitosti prostřednictvím tzv. bezpečnostního koeficientu.

184

Zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, v platném znění, ustanovení § 29, odst. 2) a 3)

99

Hodnota se uvádí vždy v procentech a vyjadřuje poměr hodnoty nemovitosti dle odhadu oproti úvěru v bance (např. při tržní hodnotě nemovitosti 2 000 000 Kč, a požadavku na výši úvěru 1 000 000 Kč, hovoříme o 50% LTV).

4.3 Posuzování věcných břemen váznoucích na nemovitosti při zajištění hypotečního úvěru V této části jsou uvedeny výsledku průzkumu, jehož cílem bylo zjistit, jak banky přistupují k posuzování věcných břemen váznoucích na nemovitosti z hlediska vhodnosti zajištění úvěru.

4.3.1 Základní informace k průzkumu Při průzkumu jsem postupovala v následujících krocích: 

zaměřila jsem se na majoritní poskytovatele účelových hypotečních úvěrů v ČR,



vytipovala jsem ty, u nichž jsem měla možnost získat požadované informace za pomoci kontaktní osoby (interní metodiky bankovních subjektů nejsou veřejně dostupné),



prostřednictvím e-mailu či osobního jednání jsem kontaktní osobě položila několik otázek formulovaných takto: o Jak posuzujete věcná břemena váznoucí na nemovitosti z hlediska vhodnosti zástavy? o Jaký vliv či dopad mají jednotlivé druhy věcných břemen na tržní hodnotu nemovitosti? o Jaké požadavky kladete na zajištění přístupu k nemovitosti?



následně jsem získané informace porovnala, a provedla jsem závěrečné vyhodnocení.

Rozsah materiálu získaného v průzkumu odpovídá ochotě a možnostem dotazovaných subjektů poskytnout potřebné informace. Průzkum byl proveden v období 7. 5. až 4. 6. 2015.

4.3.2 Vybrané bankovní subjekty Pro účely průzkumu jsem oslovila tyto banky: 

Hypoteční banka, a.s. o na českém trhu od roku 1991 (dříve Agrobanka a.s., následně Regionbanka, a.s., posléze Českomoravská hypoteční banka, a.s.), o v roce 2000 se stala součástí skupiny ČSOB, a.s., o v roce 2006 byl název změněn na současný, 100

o objem poskytnutých hypotečních úvěrů v roce 2014 činil 41,8 mld. Kč, 

Česká spořitelna, a.s. o založena v roce 1825, o od roku 2000 je členem Erste Group, o objem poskytnutých hypotečních úvěrů v roce 2014 činil 35,5 mld. Kč,



Komerční banka, a.s. o na českém trhu působí více jak 25 let, o od roku 2001 je součástí mezinárodní skupiny Societé Générale, o objem poskytnutých hypotečních úvěrů v roce 2014 činil 34,3 mld. Kč.

4.3.3 Komparace a vyhodnocení získaných informací V této části jsou uvedeny poskytnuté informace od jednotlivých bank. Z důvodů zachování diskrétnosti budou nadále vybrané banky označovány písmeny A, B, C, přičemž jednotlivá písmena nejsou přiřazena konkrétním bankám. Následně je provedeno vyhodnocení zjištěných informací. Komparace Banka A: Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti se uvažuje a vyhodnocuje hodnota věcného břemene a práva váznoucího na nemovitosti - zda jsou, nebo z podkladů vyplývá, že budou zapsána v katastru nemovitostí. Obvyklá cena nemovitosti se v odhadu případně uvádí ve variantách s ponecháním práva nebo po jeho zrušení. Banka nepřihlíží k břemenům finančních závazků, které budou vypořádány před nebo v rámci čerpání poskytnutého úvěru. Je nutné posoudit, zda se jedná o věcné břemeno užívání, nebo o ostatní věcná břemena. Vázne-li věcné břemeno užívání na celé nemovitosti/bytu, jedná se o nevhodnou zástavu. Při dílčím rozsahu je nutné vyhodnotit dopad na hodnotu nemovitosti. U rodinných domů a bytů se doporučuje provést odhad dle rozsahu věcného břemene, nikoli přes ušlý zisk z nájmu. Věcná břemena ostatní je nutné vyhodnotit individuálně. Vždy se jedná o kvalifikované stanovisko odhadce, který při oceňování vychází z konkrétních podmínek. Odhadce musí dále zvážit, zda je přístup k oceňované nemovitosti zajištěn. Pokud vlastník oceňované nemovitosti nemá právně zajištěn přístup z veřejné komunikace, je nutné vyhodnotit rizika a navrhnout možné varianty řešení. Banka akceptuje zajištění přístupové cesty zřízením

101

věcného břemene zapsaného na listu vlastnictví. Zřízení nájemního vztahu k přístupové komunikaci neakceptuje. Banka toleruje následující přístupy/příjezdy k nemovitosti: 

přes pozemky státu a obcí,



přístupová cesta po celé délce musí být místní nebo veřejnou účelovou komunikací (pasport o pozemních komunikací, centrální evidence pozemních komunikaci, rozhodnutí silničního úřadu, obecní plán údržby místních komunikací),



u bytů v bytových domech (výjimkou jsou budovy v areálech apod.)



v nové satelitní výstavbě rodinných domů, se třemi a více rodinnými domy, kde jsou specifikovány a povoleny nové komunikace, které investor v budoucnu s největší pravděpodobností převede na obec.

Banka B: Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti se uvažuje a vyhodnocuje hodnota věcného břemene a práva váznoucího na nemovitosti - zda jsou, nebo z podkladů vyplývá, že budou zapsána v katastru nemovitostí. Obvyklá cena nemovitosti se v odhadu případně uvádí ve variantách s ponecháním práva nebo po jeho zrušení. Banka nepřihlíží k břemenům finančních závazků, které budou vypořádány před nebo v rámci čerpání poskytnutého úvěru. Věcné břemeno právo doživotního užívání, právo cesty apod., není skutečností k zamítnutí hypotečního úvěru, je však nutno posoudit, jaký bude mít vliv na stanovení obvyklé ceny nemovitosti. Obvyklá cena nemovitosti se v odhadu případně uvádí ve variantách s ponecháním práva nebo po jeho zrušení. V následující části je uvedena metodika posuzování nemovitosti s váznoucím věcným břemenem v těchto variantách: Varianta posouzení věcného břemene doživotního užívání: Pokud list vlastnictví, oddíl C, obsahuje zápis věcného břemene in personam, banka vyžaduje doložení kopie smlouvy, na základě které bylo věcné břemeno užívání zřízeno a vloženo do katastru nemovitostí. Věcné břemeno užívání je možné zohlednit v ocenění finanční hodnotou při splnění následujících podmínek: 1) nemovitost (rodinný dům) musí obsahovat minimálně dvě samostatné bytové jednotky se samostatným vstupem, tzn. dvě funkční jednotky provozně oddělené, o které mohou mít společnou předsíň/chodbu o minimální velikosti 1 + 1 (1 + kk), 102

o každý z bytů musí obsahovat samostatně koupelnu, WC (WC může být součástí koupelny do velikosti bytu 2 + 1), o kuchyň jako samostatnou místnost nebo kuchyňský kout umístěný v obytné místnosti, 2) věcné břemeno užívání zatěžuje pouze jednu bytovou jednotku, tzn. jeden funkční celek minimálně ze dvou. Pokud by tyto podmínky nebyly splněny, banka takovou zástavu neakceptuje a klasifikuje ji jako nevhodnou, s označením NHZP185= 0. V komentáři ke stanovení hodnoty posuzované nemovitosti odhadce/znalec uvede podmínky, za kterých by hodnota zástavy nebyla nulová. Zpravidla se jedná o omezení nebo zrušení věcného břemene. Následně stanoví výši hodnoty zástavy, která bude platit po splnění jím stanovených podmínek. Toto se označuje jako obvyklá cena – budoucí hodnota. Stanovení NHZP se provádí následujícím způsobem: 

od

hodnoty

rodinného

domu

bez

věcného

břemene

užívání

stanovené

odhadcem/znalcem se odečte vyšší hodnota o buď náhradního bydlení (cena bytu o stejné výměře, stejného typu a standardu v dané lokalitě), o nebo se hodnota zástavy sníží o padesát procent. Odhadce/znalec je povinen ověřit způsob užívání rodinného domu místním šetřením. Pokud místním šetřením zjistí, že v rodinném domě jsou užívány dvě samostatné bytové jednotky, které splňují výše uvedené podmínky, provede ocenění rodinného domu z pohledu dvou bytových jednotek, a to i tehdy, je-li odhadci předloženo stavební povolení/kolaudační rozhodnutí staršího data s popisem jedné bytové jednotky. Toto nemusí být zapsáno v KN. Pokud by se v rámci místního šetření zjistilo, že rodinným dům nesplňuje výše popsané podmínky, a žadatel o úvěr předložil stavební povolení/kolaudační rozhodnutí s popisem dvou bytových jednotek, ocení se rodinný dům jako jedna bytová jednotka. Žádá-li klient o úvěr na rekonstrukci a doloží stavební povolení o vzniku druhé bytové jednotky, odhadce/znalec tuto skutečnost ověří v projektové dokumentaci, která musí být potvrzena stavebním úřadem, a rodinný dům se ocení jako by obsahoval dvě bytové jednotky.

185

NHZP – nominální hodnota zajišťovacího prostředku

103

Varianta posouzení obsazení bytové jednotky Pokud je oceňovaná bytová jednotka obsazená nájemníkem, a tato skutečnost je v rámci ocenění známa, postupuje odhadce/znalec takto: 1) jedná-li se o ocenění jedné bytové jednotky s nájemníkem, stanoví se obvyklá hodnota ve výši max 40% z tržní/obvyklé hodnoty neobsazeného bytu, 2) oceňuje-li se více bytových jednotek, je výsledná obvyklá hodnota rovna součtu cen volných bytových jednotek oceněných ve výši 100%, a obsazených bytových jednotek oceněných ve výši 40% z ceny obvyklé neobsazeného bytu, 3) pokud se ocenění týká bytového/polyfunkčního domu, platí stejné pravidlo uvedené pro bod 2, tj. sčítají se jednotlivé bytové jednotky. Informace o podmínkách zajištění přístupu k nemovitosti/bytu nebyly bankou poskytnuty, lze však předpokládat, že budou stanoveny obdobně jako u banky A. Banka C: Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti se uvažuje a vyhodnocuje hodnota věcného břemene a práva váznoucího na nemovitosti - zda jsou, nebo z podkladů vyplývá, že budou zapsána v katastru nemovitostí. Obvyklá cena nemovitosti se v odhadu případně uvádí ve variantách s ponecháním práva nebo po jeho zrušení. Banka nepřihlíží k břemenům finančních závazků, které budou vypořádány před nebo v rámci čerpání poskytnutého úvěru. Věcné břemeno doživotního užívání pro celý nebo zásadní rozsah nemovitosti Vázne-li věcné břemeno užívání na celé nemovitosti/bytu, jedná se o nevhodnou zástavu. Při dílčím rozsahu je nutné vyhodnotit dopad na hodnotu nemovitosti. U rodinných domů a bytů se doporučuje provést odhad dle rozsahu věcného břemene, nikoli přes ušlý zisk z nájmu. Nemovitost je vhodná k zajištění v případě, že dojde k výmazu věcného břemene/služebnosti doživotního užívání váznoucího na oceňované nemovitosti z katastru nemovitostí. Není-li toto břemeno v katastru nemovitostí zapsáno, pak je nutné doložit relevantní doklad o jeho zániku. Věcná břemena ostatní je nutné vyhodnotit individuálně. Vždy se jedná o kvalifikované stanovisko odhadce, který při oceňování vychází z konkrétních podmínek. Služebnost inženýrské sítě Vedení vlastních inženýrských sítí přes cizí pozemky Není-li právně zajištěno vedení inženýrských sítí pro oceňovanou nemovitost, banka stanovuje následující podmínky platnosti obvyklé ceny:

104



k pozemkům, které jsou dotčené vedením příslušných inženýrských sítí, je nutné zřídit věcné břemeno/služebnost na dobu neurčitou spočívající v právu strpění vedení těchto sítí přes dotčené pozemky,



dále je nutné zajistit právo vstupu na pozemky za účelem revize, údržby a oprav vedení těchto sítí, a to ve prospěch každého vlastníka oceňované nemovitosti.

V obvyklé ceně je zohledněn expertní odhad výše nákladů na vybudování alternativního připojení, tj. je nutné aby odhadce/znalec prověřil, jaké jsou skutečné možnosti napojení na veřejné sítě v daném místě. Napojení sítí na cizí inženýrské sítě Není-li právně zajištěno napojení inženýrských sítí oceňované nemovitosti na inženýrské sítě jiného vlastníka, banka stanovuje následující podmínky platnosti obvyklé ceny: 

k pozemkům, které jsou dotčené vedením příslušných inženýrských sítí, je nutné zřídit věcné břemeno/služebnost na dobu neurčitou, které spočívá v právu připojení se k sítím na tomto pozemku, právu nerušeného odběru energie a jejich užívání, a to ve prospěch každého vlastníka oceňované nemovitosti.

Přístup k nemovitosti z veřejné komunikace Pokud vlastník oceňované nemovitosti nemá právně zajištěn přístup z veřejné komunikace, banka stanovuje následující podmínky platnosti obvyklé ceny: 

žadatel musí doložit písemné stanovisko obce (platné rozhodnutí zastupitelstva obce), že dotčený pozemek s předmětnou komunikací bude po jejím dokončení a kolaudaci převeden do majetku obce, nebo



musí předložit písemné stanovisko obce (silniční správní úřad pro místní a účelové komunikace), že se v případě dotčeného pozemku jedná o místní komunikaci, která je vedena v pasportu místních komunikací, nebo o veřejně přístupnou účelovou komunikaci ve smyslu zákona č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích (umístěnou mimo uzavřený prostor nebo objekt), a že vlastník pozemku nepožádal o omezení provozu na této komunikaci za účelem ochrany svého majetku, nebo



musí zřídit k dotčenému pozemku věcné břemeno/služebnost na dobu neurčitou spočívající v právu chůze a jízdy ve prospěch každého vlastníka oceňovaných nemovitostí, nebo



zajistí, aby byl přístupový pozemek nebo alespoň spoluvlastnický podíl na přístupovém pozemku součástí předmětu zástavy 105

Výše uvedené podmínky se vztahují k nemovitosti – rodinný dům. U bytových jednotek platí, že je-li vlastníkem přístupové komunikace společenství vlastníků jednotek, a vlastník bytové jednotky je jeho členem, pak je přístup právně zajištěn. Zřízení nájemního vztahu k přístupové komunikaci banka neakceptuje. Vyhodnocení Z provedeného průzkumu vyplývá, že přístup jednotlivých bank k posuzování vhodnosti zástavy s váznoucím věcným břemenem je v principu shodný. Uvažují a vyhodnocují hodnotu věcného břemene a práva váznoucího na nemovitosti - zda jsou, nebo z podkladů vyplývá, že budou zapsána v katastru nemovitostí. V praxi může mít věcné břemeno zanedbatelný, větší či podstatný vliv na hodnotu nemovitosti, a tím pádem i na její prodejnost. Věcná břemena užívání zásadním či výrazným způsobem ovlivňují/snižují hodnotu nemovitosti v závislosti na jejich rozsahu a době trvání. Jedná-li se o užívací právo na celou nemovitost/byt, zejména bez stanovené doby, tj. na dožití, nebo na dobu neurčitou, jedná o nevhodnou zástavu a nemá význam se oceněním nemovitosti dále zabývat. Důvodem je fakt, že takto zatížená nemovitost by byla v případě realizace zástavy de facto neprodejná. Jiná situace je při dílčím rozsahu věcného břemene užívání. Zde je nutné vyhodnotit dopad na hodnotu nemovitosti a stanovit podmínky, za kterých by byla taková nemovitost akceptovatelná jako zástava. Lze konstatovat, že v tomto případě existuje metodika pro stanovení hodnoty nemovitosti/bytu. V případě ostatních věcných břemen není situace tak jednoznačná. Posuzování těchto věcných břemen není metodicky ošetřeno a je nutný individuální přístup. Vždy se jedná o kvalifikované stanovisko odhadce, který vychází z konkrétních podmínek. Některá věcná břemena nejsou způsobilá ovlivnit tržní hodnotu zástavy a míra strpění povinného je marginální (např. právo na svod dešťové vody, aj.). Banky obvykle tato věcná břemena akceptují. Může však nastat situace, jako například u věcného břemene chůze či jízdy přes pozemek, která bude vlastníka pozemku značně omezovat, hodnota nemovitosti se sníží a zapříčiní tím nevhodnost zástavy. Uvedu příklad: věcné břemeno přístupu třetí osoby na pozemek, který bude součástí zástavy: 

je-li přístup pro třetí osobu zajištěn přes pozemek, který je okrajovou součástí celku různých pozemků určených k zástavě, pak to ani nikomu nebude vadit, ani to nebude mít vliv na hodnotu zástavy,

106



bude-li tento přístup přes jediný pozemek, pak to může mít větší dopad na hodnotu nemovitosti, nebo to může zapříčinit nevhodnost zástavy.

K oceňované nemovitosti musí být zajištěn přístup z veřejné komunikace, pokud tomu tak není, banka akceptuje zřízení věcného břemene chůze či jízdy přes pozemek jiného vlastníka; zřízení nájemního vztahu se vylučuje.

107

Závěr Cílem diplomové práce bylo představení problematiky věcných břemen po rekodifikaci občanského zákoníku. Té často nebývá věnována odpovídající pozornost, ačkoliv tento institut souvisí s mnoha obory a zasahuje do vlastnických práv občanů. Vždyť je to právě detailní znalost problematiky, která je kromě zkušeností nezbytná ke správnému stanovení hodnoty věcného břemene. Práce je zaměřena především na oblast právní úpravy věcných břemen, evidenci, oceňování, na jejich vznik, změnu, zánik a rozdělení. Stav odpovídající aktuální společenské potřebě přinesla až právní úprava věcných břemen, která je obsažena v zákonu č. 89/2012 Sb., Nový občanský zákoník, jenž nabyl účinnosti 1. 1. 2014. Nový stav problematiky věcných břemen však dosud nebyl v souhrnném pojetí uspokojivě popsán. Stejně tak jsem nenalezla dostatečně detailní shrnutí historického vývoje tohoto institutu, které by poskytovalo vazbu a srovnání s aktuálním právním stavem. Jisté nepřehlednosti situace napomáhá i zatím nedostatečná judikatura k NOZ. Práce poskytuje odbornému i laickému čtenáři explicitní odpovědi v dostatečně dimenzovaných souvislostech, včetně bohatého zdrojování, pro jeho další případnou rešerši. Přidanou hodnotou je pak zhodnocení významu institutu věcných břemen při posuzování vhodnosti zástavy hypotečních úvěrů, včetně popisu metodiky bank, získané v rámci práce dotazováním konkrétních bankovních subjektů. Je otázkou, zda práce naplní ambici, být souhrnným materiálem, ve kterém lze jednoduchým způsobem zodpovědět otázky k problematice věcných břemen, se kterými se čtenář setkává ve svém běžném i profesním životě. Tuto otázku si pokládám v souvislosti s rozsáhlostí tématu. Jsem velmi ráda, že jsem si zvolila téma diplomové práce, díky kterému jsem získala nový pohled a detailní orientaci v problému, poznala mnoho zajímavých souvislostí i poznatků využitelných v osobním životě i v praxi oborů oceňování nemovitostí a realit, kterým bych se po dokončení studia ráda věnovala. Tímto se domnívám, že jsem cíle stanovené v úvodu diplomové práce naplnila.

108

Seznam použité literatury Literatura 1. BĚLOHLÁVEK, A. J.; ČERNÝ, F.; JUNGWIRTHOVÁ, M.; KLÍMA, P.; PROVELDOVÁ, T.; ŠROTOVÁ, E.; Nový občanský zákoník. Srovnání dosavadní a nové občanskoprávní úpravy včetně předpisů souvisejících, Plzeň 2012, Aleš Čeněk, 830 stran ISBN 978-80-7380-413-8 2. BRADÁČ, A. a kolektiv; Rádce majitele nemovitostí, 2. aktualizované vydání, Praha 2006, Vydavatelství Linde Praha, a.s., 1 054 stran ISBN 80-7201-582-6 3. BRADÁČ, A. a kolektiv; Věcná břemena od A do Z, 4. vydání, Praha 2009, Vydavatelství Linde Praha, a.s., 368 stran ISBN 978-80-7201-761-4 4. BUMBA, J.; Věcná břemena v katastru nemovitostí a geometrickém plánu, Zdiby 1999, Výzkumný ústav geodetický, topografický a kartografický ISBN 80-05881-13-6 5. DORFL, L.; KRATĚNA, J.; ORT, P.; VÁCHA, V.; Soudní znalectví aneb minimum znalostí znalce nejen v oboru ekonomika – ceny a odhady nemovitostí, 1. vydání, Praha 2009, Nakladatelství ČVUT, 148 stran ISBN 978-80-01-04307-3 6. DUŠEK, D.; Základy oceňování nemovitostí, 4. vydání, Praha 2011, VŠE Praha, Nakladatelství Oeconomica, 138 stran ISBN 978-80-245-1818-3 7. ELIÁŠ, K. a kol.; Občanské právo pro každého. Pohledem (nejen) tvůrců nového občanského zákoníku, 2. doplněné a aktualizované vydání, Praha 2014, Vydavatelství Wolters Kluwer, a.s., 360 stran ISBN 978-80-7478-493-4 8. FIALA, J.; Věcná břemena, 1. vydání, Brno 1988, Univerzita J. E. Purkyně v Brně – právnická fakulta, 151 stran ISBN 80-210-0064-3

109

9. JANKŮ, P.; ŠUSTROVÁ, D.; VRCHA, P.: Nový katastrální zákon – poznámkové vydání s vybranou judikaturou, Praha 2014, Vydavatelství Linde Praha, a.s., 366 stran ISBN 978-80-7201-934-2 10. KABELKOVÁ, E.; Věcná břemena v novém občanském zákoníku, komentář § 1257 - § 1308, 1. vydání, Praha 2013, Beckovy komentáře, C. H. Beck, 344 stran ISBN 978-80-7400-461-2 11. ORT, P.; Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, 1. vydání, Praha 2007, Bankovní institut vysoká škola, a.s., 74 stran ISBN 978-80-7265-113-9 12. ORT, P.; Oceňování nemovitostí na tržních principech, 1. vydání, Praha 2007, Bankovní institut vysoká škola, a.s., 100 stran ISBN 978-80-7265-101 13. SKŘEJPEK, M.; Římské soukromé právo: systém a instituce, 1. vydání, Plzeň 2011, Vydavatelství a nakladatelství Aleš Čeněk, s.r.o., 352 stran ISBN 978-80-7380-334-6 14. TRAJER, V.; TRAJEROVÁ, P.; Katastr nemovitostí, 2. aktualizované vydání, Praha 2010, Wolters Kluwer ČR, 480 stran ISBN 978-80-7357-481-9 15. ÚZ č. 900, Nový občanský zákoník, Ostrava 2012, Vydavatelství Sagit, a.s., 320 stran ISBN 978-80-7208-920-8 16. ÚZ č. 1043, oceňování, zákon a vyhláška o oceňování majetku, Ostrava 2012, Vydavatelství Sagit, a.s., 256 stran ISBN 978-80-7488-069-8 Legislativa 1. Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí, v platném znění 2. Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník 3. Zákon č. 183/2006 Sb., stavební zákon, v platném znění 4. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění 5. Zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, v platném znění 6. Zákon č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích, v platném znění 7. Zákon č. 289/1995 Sb., zákon o lesích, v platném znění

110

8. Ústavní zákon č. 2/1993 Sb., ve znění ústavního zákona č. 162/1998 Sb., Usnesení předsednictva České národní rady ze dne 16. 12. 1992 o vyhlášení Listiny základních práv a svobod jako součásti ústavního pořádku ČR, článek 11 9. Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, v platném znění 10. Zákon č. 131/1982 Sb., občanský zákoník 11. Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, v platném znění Periodika 1. HUNTLEY, R.; Důvěra v údaje zapsané v katastru nemovitostí?, epravo.cz magazine, 2014, č. 1. s. 75 – 76 ISSN 1802-1492 2. BRADÁČ, A.; Změny předpisů pro oceňování nemovitostí od 1. 1. 2014, Soudní inženýrství, 2014, č. 1, s. 3 - 46 ISSN 1211-443X 3. BRADÁČ, A.; Změny předpisů pro oceňování nemovitostí od 1. 10. 2014, Soudní inženýrství, 2014, č. 2-3, s. 92 - 103 ISSN 1211-443X Elektronické dokumenty 1. ADVOKÁTNÍ KANCELÁŘ ACHOUR & HÁJEK, Nová právní úprava věcných břemen, Praha, © Acour&Hájek, s.r.o., 2014 1. DŮVODOVÁ Dostupné

z

ZPRÁVA

K

NOVÉMU

OBČANSKÉMU

ZÁKONÍKU,

http://obcanskyzakonik.justice.cz/fileadmin/Duvodova-zprava-NOZ-

konsolidovana-verze.pdf 2. FIALA, TEJKL a partneři, Přechodná ustanovení nového občanského zákoníku k zásadě superficies solo cedit , [online] květen 06, Praha, [cit. 2015-16-0]. Dostupné

z

http://www.epravo.cz/top/clanky/prechodna-ustanoveni-noveho-

obcanskeho-zakoniku-k-zasade-superficies-solo-cedit-84655.html 3. HÁBA, Jan.; Aspekty ocenění věcných břemen vyvolaných stavbami technické infrastruktury, ZNALCI A ODHADCI [online] červen 20, [cit. 2012-15-02]. Dostupné

z

http://www.epravo.cz/top/clanky/aspekty-oceneni-vecnych-bremen-

vyvolanych-stavbami-technicke-infrastruktury-80537.html

111

4. ŠUSTROVÁ, D.; Katastr nemovitostí: Nové zásady jeho vedení od 1. ledna 2014, [online] duben 18, Praha, [cit. 2014-30-04]. Dostupné z http://www.bulletin-advokacie.cz/katastr-nemovitosti-nove-zasady-jehovedeni-od-1.-ledna-2014?browser=mobi 5. Ministerstvo

financí

Dostupné

z

ČR

[online]

únor

03

[cit.

2011-08-03].

http://www.mfcr.cz/cs/verejny-sektor/regulace/ocenovani-

majetku/komentare/komentar-k-ocenovani-prav-odpovidajicich-19346 6. Ministerstvo

financí

ČR

[online]

duben

25

[cit.

2014-22-09].

Dostupné z http://www.mfcr.cz/cs/o-ministerstvu/verejne-diskuze/2014/informacnimaterial-k-nove-pravni-uprave-19245 7. Ministerstvo

financí

Dostupné

z

ČR

[online]

květen

7

[cit.

2014-25-09].

http://www.mfcr.cz/cs/verejny-sektor/regulace/ocenovani-

majetku/komentare/komentar-k-urcovani-obvykle-ceny-oceneni-19349 8. http://www.golemfinance.cz/cz/914.kurzy-cz-lidri-hypotecniho-trhu-hlasi-mezirocnirust-pres-20 9. https://www.hypotecnibanka.cz/_sys_/FileStorage/download/2/1174/hb_vz_2014.pdf 10. http://www.csas.cz/static_internet/cs/Obecne_informace/FSCS/CS/Prilohy/vz_2014.p df 11. http://www.cuzk.cz/Katastr-nemovitosti/Statisticke-udaje-o-transakcich/Statistickeudaje-o-vybranych-transakcich-s-ne-(1).aspx)s Internetové odkazy 1. http://www.odhad.net/inpage/trocha-teorie/ 2. http://www.cuzk.cz/ 3. http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ 4. https://www.hypotecnibanka.cz/ 5. http://www.kb.cz/ 6. http://www.csas.cz/ 7. http://www.epravo.cz/ Ostatní 1. BLAŽKOVÁ, H..; Věcná břemena, Praha 2012, Diplomová práce, Právnická fakulta Univerzity Karlovy v Praze, stran 99

112

Seznam zkratek CZECH POINT

Český Podací Ověřovací Informační Národní Terminál

ČSOB

Československá obchodní banka

ČÚZK

Český ústav zeměměřičský a katastrální

IVSC

The International Valuation Standards Commitee

LTV

loan to value

KN

katastr nemovitostí

NHZP

nominální hodnota zajišťovacího prostředku

NKZ

Nový katastrální zákon

NOZ

Nový občanský zákoník

OZ

Občanský zákoník

OZO

Obecný zákoník občanský

SZO

Střední zákoník občanský

TEGoVA

The European Group of Valuers Associations

a.s.

akciová společnost

aj.

a jiné

apod.

a podobně

atd.

a tak dále

např.

například

resp.

respektive

s.r.o.

společnost s ručením omezeným

tj.

to je

tzn.

to znamená

tzv.

tak zvané

113

Seznam grafů Graf 1 Podíl práv zapisovaných vkladem - rok 2006 (vlastní zpracování, zdroj http://www.cuzk.cz/Katastrnemovitosti/Statisticke-udaje-o-transakcich/Statisticke-udaje-o-vybranych-transakcich-s-ne-(1).aspx)s ............ 65 Graf 2 Podíl práv zapisovaných vkladem - rok 2007 (vlastní zpracování, zdroj http://www.cuzk.cz/Katastrnemovitosti/Statisticke-udaje-o-transakcich/Statisticke-udaje-o-vybranych-transakcich-s-ne-(1).aspx)s ............ 65 Graf 3 Podíl práv zapisovaných vkladem - rok 2008 (vlastní zpracování, zdroj http://www.cuzk.cz/Katastrnemovitosti/Statisticke-udaje-o-transakcich/Statisticke-udaje-o-vybranych-transakcich-s-ne-(1).aspx)s ............ 66 Graf 4 Podíl práv zapisovaných vkladem - rok 2009 (vlastní zpracování, zdroj http://www.cuzk.cz/Katastrnemovitosti/Statisticke-udaje-o-transakcich/Statisticke-udaje-o-vybranych-transakcich-s-ne-(1).aspx)s ............ 66 Graf 5 Podíl práv zapisovaných vkladem - rok 2010 (vlastní zpracování, zdroj http://www.cuzk.cz/Katastrnemovitosti/Statisticke-udaje-o-transakcich/Statisticke-udaje-o-vybranych-transakcich-s-ne-(1).aspx)s ............ 67 Graf 6 Podíl práv zapisovaných vkladem - rok 2011 (vlastní zpracování, zdroj http://www.cuzk.cz/Katastrnemovitosti/Statisticke-udaje-o-transakcich/Statisticke-udaje-o-vybranych-transakcich-s-ne-(1).aspx)s ............ 67 Graf 7 Podíl práv zapisovaných vkladem - rok 2012 (vlastní zpracování, zdroj http://www.cuzk.cz/Katastrnemovitosti/Statisticke-udaje-o-transakcich/Statisticke-udaje-o-vybranych-transakcich-s-ne-(1).aspx)s ............ 68 Graf 8 Podíl práv zapisovaných vkladem - rok 2013 (vlastní zpracování, zdroj http://www.cuzk.cz/Katastrnemovitosti/Statisticke-udaje-o-transakcich/Statisticke-udaje-o-vybranych-transakcich-s-ne-(1).aspx)s ............ 68 Graf 9 Podíl práv zapisovaných vkladem - rok 2014 (vlastní zpracování, zdroj http://www.cuzk.cz/Katastrnemovitosti/Statisticke-udaje-o-transakcich/Statisticke-udaje-o-vybranych-transakcich-s-ne-(1).aspx)s ............ 69 Graf 10 Celkový počet zápisů práva věcného břemene, období 2006 – 2014 (vlastní zpracování, zdroj http://www.cuzk.cz/Katastr-nemovitosti/Statisticke-udaje-o-transakcich/Statisticke-udaje-o-vybranychtransakcich-s-ne-(1).aspx)s ................................................................................................................................... 69 Graf 11 Objem poskytnutých hypoték v ČR od roku 2006 (mld. Kč) (zdroj: http://www.hypoindex.cz/objemposkytnutych-hypotek-na-3letem-minimu/ ............................................................................................................. 91 Graf 12 Hypoindex vývoj – průměrná úroková míra (vlastní zpracování, zdroj: http://www.hypoindex.cz/objemposkytnutych-hypotek-na-3letem-minimu/ ............................................................................................................. 92

114

Seznam obrázků Obrázek 1 Způsob stanovení hodnoty nemovitosti s váznoucím věcným břemen (vlastní zpracování, zdroj Bradáč, A. a kolektiv, Věcná břemena od A do Z, 4. vydání, Praha 2009 Vydavatelství Linde Praha, a.s., 368 stran, s. 169) .......................................................................................................................................................... 78

115

Zadání diplomové práce

116