VAN KLEIN BESCHRIJF NAAR HUISKORTING Deel 5. Conclusies en aanbevelingen

VAN ‘KLEIN BESCHRIJF’ NAAR ‘HUISKORTING’

Deel 5. Conclusies en aanbevelingen

Sien Winters, Kristof Heylen, Michael Ryckewaert, Carine Smolders & Frank Vastmans

VAN ‘KLEIN BESCHRIJF’ NAAR ‘HUISKORTING’ Deel 5. Conclusies en aanbevelingen

Sien Winters, Kristof Heylen, Michael Ryckewaert, Carine Smolders & Frank Vastmans

Leuven, mei 2014 ●●●●●

Het Steunpunt Wonen is een samenwerkingsverband van de KU Leuven, LUCA School of Arts (Sint-Lucas Brussel-Gent), de Universiteit Hasselt, de Universiteit Antwerpen en het Onderzoeksinstituut OTB van de TU Delft (Nederland). Binnen het Steunpunt verzamelen onderzoekers van verschillende wetenschappelijke disciplines objectieve gegevens over de woningmarkt en het woonbeleid. Via gedegen wetenschappelijke analyses wensen de onderzoekers bij te dragen tot een langetermijnvisie op het Vlaamse woonbeleid. Het Steunpunt Wonen wordt gefinancierd door de Vlaamse overheid, binnen het programma ‘Steunpunten voor Beleidsrelevant Onderzoek 2012-2015’.

Gelieve naar deze publicatie te verwijzen als volgt: Winters S., Heylen K., Ryckewaert M., Smolders C. & Vastmans F. (2014), Van ‘klein beschrijf’ naar Gelieve naar deze te en verwijzen als volgt: ‘huiskorting’. Deel publicatie 5. Conclusies aanbevelingen, Steunpunt Wonen, Leuven, 30 p. typ de bibliografische referentie van de publicatie Voor meer informatie over deze publicatie [email protected], [email protected], Voor meer informatie over deze publicatie typ e-mailadres(sen) [email protected] de corresponding authors [email protected], [email protected],

In deze publicatie wordt de mening van de auteur weergegeven en niet die van de Vlaamse overheid. De Vlaamse overheid is niet aansprakelijk voor het gebruik dat kan worden gemaakt van de opgenomen gegevens. D/typ het jaartal/4718/typ het depotnummer – ISBN typ het ISBN nummer D/2014/4718/18 – ISBN 9789055505470 © typ jaartal WONEN 2014het STEUNPUNT STEUNPUNT WONEN Niets uit uit deze dezeuitgave uitgavemag magworden wordenverveelvuldigd verveelvuldigd en/of en/of openbaar openbaar gemaakt gemaakt door door middel middel van van druk,druk, fotocopie, fotocopie, microfilm microfilm of opof op welke andere wijze ook, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever. No part of this book may be reproduced in any form, by mimeograph, mimeograph, film film or or any any other other means, means, without without permission permission in in writing writing from from the publisher.

p.a. Secretariaat Steunpunt Wonen HIVA - Onderzoeksinstituut voor Arbeid en Samenleving Parkstraat 47 bus 5300, BE 3000 Leuven Dit rapport Deze publicatie is ook is beschikbaar ook beschikbaar via www.steunpuntwonen.be via www.steunpuntwonen.be

Inhoud

Inleiding

1

1.

Het ‘klein beschrijf’ en de hervormingsscenario’s

3

2.

Methodologie

6

3.

Impact van de hervormingsscenario’s op betaalbaarheid, kwaliteit en stadsvlucht

9

4.

Impact op de woningprijs

15

5.

Oppervlakte als alternatief/complementair criterium

17

6.

Conclusies

19

7.

Slotbemerkingen

21

Bibliografie

25

Van ‘Klein beschrijf’ naar ‘huiskorting’. Deel 5. Conclusies en aanbevelingen | v

Inleiding

Kopers van woningen in het Vlaamse Gewest dienen een transactiebelasting te betalen, met een normaal tarief van 10%. Men kan echter van een verminderd tarief van 5% genieten ‐ het zoge‐ naamde ‘klein beschrijf’ ‐ indien aan een aantal voorwaarden is voldaan. Daarnaast bestaan er in Vlaanderen nog een aantal andere gunstregimes bij de woningverwerving, zoals het abattement (vermindering van de berekeningsbasis van het registratierecht), het bij‐abattement (indien er een hypothecaire inschrijving is), het renovatie‐abattement (voor de aankoop van een leegstaand of ver‐ waarloosd pand) en de meeneembaarheid (van vroeger betaalde registratierechten). In vergelijking met de andere Gewesten is er in Vlaanderen een grote differentiatie aan verschillende tarieven en regimes. Vanuit diverse hoeken was in het verleden een vraag naar vereenvoudiging te horen van de kortin‐ gen bij de registratierechten. De verschillende gunstregimes (al dan niet cumuleerbaar), met elk hun eigen voorwaarden, maken het voor de belastingbetaler immers complex (beleidsbrief Financiën en Begroting, 2008, p. 21). Verder is het KI gebaseerd op een nettohuurwaarde die vastgesteld werd op 1 januari 1975. Omdat nadien geen algemene perequatie meer heeft plaatsgevonden maar enkel lineaire indexeringen werden doorgevoerd (sinds 1991), is het KI dikwijls niet meer representatief voor de werkelijke geïmputeerde huurwaarde van de woning. Een aanpassing van het KI behoort evenwel niet tot de bevoegdheid van het Vlaamse Gewest vermits het KI federale materie is. Om die redenen is men op zoek gegaan naar alternatieven als grondslag voor het verlaagde registratietarief. Het Vlaamse regeerakkoord stelt: “We onderzoeken de mogelijkheid om het voordeel van het ‘klein beschrijf’, zowel in de steden als op het platteland, niet langer afhankelijk [te] maken van het kadas‐ traal inkomen maar via nieuwe criteria zoals woonoppervlakte en gezinsmodulatie om te vormen tot een ‘huiskorting’.” Het Steunpunt Fiscaliteit en Begroting heeft in opdracht van de Vlaamse minister van Financiën, Begroting, Werk, Ruimtelijke Ordening en Sport in een eerdere studie verschillende hervormings‐ scenario’s uitgewerkt voor de korting op de registratierechten, ter vervanging van het huidige systeem. Bij deze opdracht ‐ die gevraagd werd in het Vlaamse regeerakkoord ‐ diende het principe van budgetneutraliteit van de scenario’s centraal te staan. Drie van de voorgestelde scenario’s werden na overleg tussen het kabinet en de administratie Financiën en Begroting naar voor geschoven voor nader onderzoek. In opdracht van de Vlaamse minister van Energie, Wonen, Steden en Sociale Economie werden deze drie scenario’s onderzocht door onderzoekers van het Steunpunt Wonen en van het Steunpunt Fisca‐ liteit en Begroting. Daarbij stond vooral een inschatting van de maatschappelijke impact centraal. Daarnaast werd ook gekeken naar de impact van een korting op de registratierechten op de woning‐

Van ‘Klein beschrijf’ naar ‘huiskorting’. Deel 5. Conclusies en aanbevelingen | 1

prijzen en werd gezocht naar mogelijke alternatieve criteria voor de korting. De resultaten van dit vervolgonderzoek zijn gebundeld in het rapport ‘Van klein beschrijf naar huiskorting’, dat vier delen en een samenvattend deel bevat: - deel 1: analyse van de impact van drie hervormingsscenario’s voor Vlaanderen; - deel 2: analyse van de impact van drie hervormingsscenario’s op gemeentelijk niveau; - deel 3: impact op de woningprijzen; - deel 4: oppervlakte als alternatief/complementair criterium; - deel 5: samenvatting en aanbevelingen. Voorliggend deelrapport is het laatste en samenvattende deel.


1. Het ‘klein beschrijf’ en de hervormingsscenario’s

Het Kadastraal Inkomen (KI) vormt de basis voor toekenning van het verlaagde registratietarief gekend als ‘klein beschrijf’. De voorwaarde voor het klein beschrijf is dat het niet‐geïndexeerde KI van de woning niet meer mag bedragen dan 745 euro, met een verhoging naargelang het aantal kin‐ deren ten laste. Het KI is geen echt inkomen, maar een fictief inkomen dat overeenstemt met het gemiddelde jaarlijkse netto‐inkomen dat het onroerend goed aan zijn eigenaar zou opbrengen of m.a.w. de gemiddelde jaarlijkse normale nettohuurwaarde van het onroerend goed op het referen‐ tietijdstip. Tot op vandaag is dat referentietijdstip 1 januari 1975. Het huidige stelsel van het ‘klein beschrijf’ beoogt meerdere doelstellingen. Ten eerste stelt de huidige minister van Financiën en Begroting dat deze maatregel oorspronkelijk is ingevoerd vanuit een sociale bekommernis, om ook minvermogenden toe te laten een eigen woning te verschaffen (beleidsbrief Financiën en Begroting, 2012). Het klein beschrijf past daarmee binnen de strategische doelstelling ‘betaalbaar wonen’ van de Vlaamse overheid en is als dusdanig opgenomen in de beleidsnota Wonen 2009‐2014. De doelgroep is hierbij de groep gezinnen met lagere inkomens. Daarnaast wordt het klein beschrijf beschouwd als een maatregel gericht op stadsontwikkeling en de herwaardering van achtergestelde buurten. Door de tariefkorting bij bescheiden woningen, worden kopers gestimuleerd om panden in minder goede staat te kopen en te renoveren. Dit moet de algemene woningkwaliteit ten goede komen (beleidsbrief Financiën en Begroting, 2008). De maat‐ regel past dus eveneens binnen de strategische doelstelling ‘kwaliteit’ van de Vlaamse overheid. Voorts wordt aangehaald dat de huiskorting (het vernieuwde stelsel) een instrument kan zijn om de stadsvlucht tegen te gaan of deze evolutie alvast niet verder in de hand te werken (zie onder meer Commissie voor Algemeen Beleid, Financiën en Begroting, vergadering van 23 februari 2010, Vraag om uitleg van mevrouw Liesbeth Homans tot de heer Philippe Muyters, Vlaams minister van Financiën, Begroting, Werk, Ruimtelijke Ordening en Sport, over de geplande huiskorting als efficiënt middel om stadsvlucht tegen te gaan). Er wordt bij deze doelstelling niet langer gekeken naar de kenmerken van de huishoudens (kopers), maar wel naar de kenmerken van de woning (ligging van het goed). De inperking van de stadsvlucht vindt daarom eerder aansluiting bij de doelstellingen van ruimtelijke ordening en stedenbeleid. Vanuit diverse hoeken was in het verleden een vraag naar vereenvoudiging te horen. De verschil‐ lende gunstregimes (al dan niet cumuleerbaar), met elk hun eigen voorwaarden, maken het voor de belastingbetaler complex (beleidsbrief Financiën en Begroting, 2008, p. 21). Verder is het KI gebaseerd op een nettohuurwaarde zoals vastgesteld per 1 januari 1975 en dus sterk verouderd. Omdat nadien geen algemene perequatie meer heeft plaatsgevonden maar enkel lineaire indexeringen werden doorgevoerd, is het KI in een aantal gevallen niet meer representatief voor de werkelijke huurwaarde van de woning. Een aanpassing van het KI behoort evenwel niet tot de bevoegdheid van het Vlaamse Gewest vermits het KI federale materie is. Om die redenen is men op zoek gegaan naar alternatieven als grondslag voor het verlaagde registratietarief. Het Vlaamse Regeerakkoord stelt: “We onderzoeken de mogelijkheid om het voordeel van het ‘klein beschrijf’, zowel in de steden als op het platteland,


niet langer afhankelijk [te] maken van het kadastraal inkomen maar via nieuwe criteria zoals woonoppervlakte en gezinsmodulatie om te vormen tot een ‘huiskorting’.” De beleidsnota Financiën en Begroting (2009‐2014) legt bijkomende accenten. Zo moet de nodige aandacht gaan naar de mogelijke oversijpelingseffecten van een nieuwe basis. De geplande hervor‐ ming moet een betere verdeling bewerkstelligen, maar mag globaal niet leiden tot een hogere belas‐ tingdruk. Voorts mag de hervorming in elk geval geen invloed hebben op het KI zoals dat gebruikt wordt voor de onroerende voorheffing. Vooraleer daadwerkelijk een nieuwe basis in te voeren moet draagvlak gecreëerd worden en zullen de maatschappelijke gevolgen zoveel mogelijk in kaart gebracht zijn. Het Steunpunt Fiscaliteit en Begroting kreeg de opdracht het door het regeerakkoord gevraagde onderzoek te verrichten. Eerder onderzoek naar alternatieven voor het ‘klein beschrijf’ in de periode 2007‐2009 door het Steunpunt verricht vormde de basis voor dit onderzoek. In de ‘Studie van het concept en de budgettaire effecten van de huiskorting: resultaten van de simulaties’ worden ver‐ schillende scenario’s uitgewerkt, vertrekkende van volgende principes: - budgetneutraliteit; - optimale transparantie en minimale complexiteit; - groepen bevoordelen waar de doelstellingen op gericht zijn; - mogelijke prijsdruk beperken; - prijsbewimpeling tegengaan. De onderzoekers werkten 6 scenario’s uit die niet langer het KI als maatstaf hanteren. Uit de studie bleek dat de scenario’s 2, 5 en 6 het best beantwoorden aan de vooropgestelde principes. Deze scenario’s houden het volgende in (zie ook tabel 1). - Scenario 2 opteert voor een vlaktaks van 10% registratierechten. Het tarief van 10% is van toepas‐ sing op iedereen en voor elk onroerend goed, ongeachte de waarde ervan. Ter compensatie wordt het standaard abattement verhoogd tot 70 000 euro voor de aankoop van een ‘enige’ woning of bouwgrond. - In scenario 5 komt enkel de ‘enige’ woning in aanmerking voor vermindering op registratierechten. Dit scenario werkt met progressieve tarieven van 4, 6, 8, 10 tot 12% registratierechten voor opeen‐ volgende schijven van de woningprijs. De drie bestaande abattementen worden afgeschaft en een abattement kinderlast van 30 000 euro ingevoerd. Bij de aankoop van een bouwgrond geldt een tarief van 10% registratierechten en kan men van een kindabattement genieten als er geen andere woning/bouwgrond in bezit is. - In scenario 6 worden enige woningen onderworpen aan een stijgend effectief tarief op basis van de verkoopprijs (5% tot ondergrens 150 000 euro, 10% vanaf bovengrens 210 000 euro, tussen beide grenzen een lineair stijgend tarief van 5 tot 10%). In dit scenario worden het standaard abattement en bij‐abattement samengevoegd. Er wordt een vrijgestelde belastbare grondslag ingevoerd van 25 000 euro ter compensatie van het afgeschafte abattement (ook voor grondaankopen). Het abat‐ tement voor de kinderlast, die de meerkost van een woning voor een groot gezin dient te compen‐ seren, is in dit scenario uitgebreid tot 60 000 euro. Zowel gronden als niet‐enige woningen worden standaard onderworpen aan 10% registratierechten. Het onderzoek vertrekt vooral vanuit beleidsdoelstellingen ingegeven vanuit een optimale fiscaliteit. In de opdracht was niet vervat in te gaan op de mogelijke effecten van de scenario’s op de betaal‐ baarheid van wonen en de woningkwaliteit, twee essentiële doelstellingen van het Vlaamse woon‐


beleid. Ook de herverdelende effecten over groepen werden niet nader bekeken. Ten slotte werd ook niet nader ingegaan op de mate waarin de hervormingsscenario’s bijdragen tot het tegengaan van de stadsvlucht. Dit vervolgonderzoek heeft tot doel deze aanvullende informatie te leveren.

Tabel 1

Overzicht van de huidige regeling en de 3 bestudeerde hervormingsscenario’s Basis‐ tarief woning

Korting woning

Abattement woning

Tarief grond

Abattement grond

Huidige regeling

10%

5% bij KI <€ 745

€ 15 000 voor enige woning + € 10 000/€ 20 000 bij hypo‐ thecaire lening Meeneembaarheid (niet combineerbaar met abatte‐ ment)

10%

15 000 € voor enige woning + € 10 000/€ 20 000 bij hypo‐ thecaire lening Meeneembaarheid (niet combineerbaar met abatte‐ ment)

Scenario 2

10%

‐

€ 70 000 voor enige woning

10%

€ 70 000 voor enige woning

Scenario 5

10%

Enige woning: % verschilt per schijf ‐ 4%: <€ 40 000 ‐ 6%: € 40 000 ‐ € 80 000 ‐ 8%: € 80 000 ‐ € 120 000 ‐ 10%: € 120 000 ‐ € 450 000 ‐ 12%: >€ 450 000

€ 30 000 bij min. 3 kinderen

10%

‐

Scenario 6

10%

Enige woning: € 25 000 voor enige woning ‐ van 5% naar 10% voor € 60 000 bij min. 3 kinderen woningen tussen € 150 000 en € 210 000 ‐ 5% voor <€ 150 000 ‐ 10% voor >€ 210 000

10%

€ 25 000 voor enige woning € 60 000 bij min. 3 kinderen


2. Methodologie

In deel 1 en deel 2 van het rapport worden de maatschappelijke effecten van de hervormings‐ scenario’s in beeld gebracht op basis van simulatieoefeningen. Deel 1 is uitgewerkt door Kristof Heylen van het Steunpunt Wonen/HIVA–KU Leuven. De analyses zijn gebaseerd op gegevens van de Woonsurvey 2005, een steekproefonderzoek dat representatief is voor alle domiciliewoningen (woningen waar een hoofdverblijfplaats is gevestigd) in Vlaanderen. Het voordeel van de databank van de Woonsurvey 2005 is dat hier voor elk huishouden uit de steekproef zowel woningkenmerken als gezinskenmerken beschikbaar zijn. Er zijn ook nadere details bekend voor de verkopen tijdens de periode 1995‐2005. De verkoopsprijzen vermeld door de respondenten voor de periode 1995‐2005 werden aangepast aan de nominale prijsontwikkeling tot 2010 terwijl de inkomens werden aan‐ gepast aan de evolutie van de consumptieprijsindex. Deel 2 is uitgewerkt door Carine Smolders en Hannes Stieperaere van het Steunpunt Fiscaliteit en Begroting/Hogeschool Gent en steunt verder op de databank van de FOD Financiën die ook in het al afgelopen onderzoek de basis was. De dataset bevat alle vastgoedtransacties die plaats vonden in Vlaanderen in 2008 en 2010. Naast domiciliewoningen bevat deze databank ook verkopen van andere woningen, zoals tweede verblijven en opbrengstwoningen. Omdat het aandeel appartemen‐ ten in de verkopen tussen 1995 en 2010 is gestegen, bevat de databank van de transacties meer ver‐ kochte appartementen dan de databank van de Woonsurvey. Voor beide delen bestaat een afzonderlijk rapport. In dit samenvattend deel vlechten we de conclu‐ sies van beide delen in elkaar om zo een totaalbeeld te krijgen van de effecten per scenario. Om een en ander beter te duiden, gaan we eerst nader in op de overeenstemming en verschillen in de data en in de benadering die is gehanteerd in beide onderzoeksdelen. Zo blijkt er vooreerst grote overeenstemming tussen de geïndexeerde woningprijzen uit de Woon‐ survey 2005 en de prijzen uit het administratieve databestand van de woningverkopen van de FOD Financiën. De gemiddelde woningprijs ligt circa 3 200 euro lager in de Woonsurvey, de mediaan 17 800 euro hoger. In tegenstelling tot de data van de FOD Financiën bevat de Woonsurvey alleen gegevens over domiciliewoningen en niet over verkopen van tweede verblijven of opbrengstwonin‐ gen. Deze laatste zijn dikwijls appartementen, waarvoor het KI relatief hoog uitvalt. Mede hierdoor blijkt het aandeel woningen met klein beschrijf aanzienlijk hoger te liggen in de Woonsurvey 2005 en in het Grote Woononderzoek 2013 (volgens beide steekproeven 65% van de woningen) dan in het bestand van de FOD Financiën (31%). Daarnaast ligt ook het aandeel bouwgrondverkopen hoger in de Woonsurvey, met 22% tegenover 12%. Deze verschillen hebben uiteraard een impact op de resul‐ taten van de simulaties, aangezien binnen de scenario’s de bepaling van het effectief tarief verschilt tussen kopers met klein of groot beschrijf of bouwgrondkopers (de opdeling volgens ‘type beschrijf’). In beide delen wordt een zelfde definitie gehanteerd voor ‘winnaars’ en ‘verliezers’. Indien een gezin meer registratierechten betaalt in het hervormingsscenario, werd deze als ‘verliezer’ beschouwd. Wordt er minder betaald, dan is men ‘winnaar’. Verder wordt gebruik gemaakt van het concept ‘effectief tarief’. Dit is het aandeel van de registratierechten t.o.v. de woningprijs, waarbij ook rekening gehouden wordt met de abattementen. De impact op de betaalbaarheid werd geopera‐


tionaliseerd als het verschil in effectief tarief van de registratierechten (in procentpunt) tussen het hervormingsscenario en het huidige systeem. De hervormingsscenario’s werden in het geciteerde onderzoek door het Steunpunt Fiscaliteit en Begroting uitgewerkt op basis van het volledige bestand van woningtransacties. Uitgangspunt hier was de budgetneutraliteit. Vermits er geen perfecte overeenstemming is tussen de Woonsurvey en de databank met transacties, resulteren de simulaties van de hervormingsscenario’s op basis van de Woonsurvey niet volledig in een budgetneutrale operatie. De voornaamste verklaring daarvoor is vermoedelijk dat de Woonsurvey geen informatie bevat over de transacties van niet‐domiciliewonin‐ gen. Een ander punt van verschil tussen beide databanken is dat bij de simulaties op de Woonsurvey een standaard abattement en een bij‐abattement werd toegekend aan elke koper die daar volgens de wet recht op heeft. Volgens de data van de transacties blijkt daar echter niet elke koper beroep op te doen. Zo bestaat de mogelijkheid om de meeneembaarheid te verkiezen boven het abatte‐ ment. Een laatste verschilpunt betreft het aandeel woningen die verkocht worden met ‘klein beschrijf’. Volgens de Woonsurvey is dit aandeel veel hoger dan volgens de databank met trans‐ acties. We vermoeden daarom dat het aandeel klein beschrijf hoger ligt bij domiciliewoningen dan bij verkopen van opbrengstwoningen (met hoog aandeel appartementen) die zoals vermeld niet ver‐ tegenwoordigd zijn in de Woonsurvey. Om al deze redenen zijn er dus heel wat verschillen in uitkomsten tussen beide databanken. Dit is voor dit onderzoek echter niet problematisch als men het doel van de simulaties op de Woonsurvey voor ogen houdt. Dit doel is namelijk om de maatschappelijke impact te meten van de hervormings‐ scenario’s voor de Vlaamse gezinnen. Het gaat hier immers steeds om gezinnen die verblijven in de domiciliewoningen. Als het onderzoeken van de budgetneutraliteit van het systeem de doelstelling van het onderzoek zou zijn, was de Woonsurvey geen goede basis. In dit geval moeten immers ook andere transacties meegenomen worden. Om deze reden ook wordt bij de bespreking van de resul‐ taten op de Woonsurvey werd voornamelijk stilgestaan bij de groepsverschillen tussen de scenario’s (naar inkomen, leeftijd, enz.) en niet zozeer bij de tariefverschillen tussen de scenario’s onderling of tussen de scenario’s en het huidige stelsel. Om de kwaliteit van woningen in kaart te brengen, werd gebruik gemaakt van een index voor de fysische staat van de woning, met de categorieën goed, matig en slecht zoals gedefinieerd door Vanneste et al. (2007). De informatie over de kwaliteit van de woning is enkel beschikbaar in de Woonsurvey. Een nadeel hiervan is dat alle kenmerken van de woning betrekking hebben op het moment van bevraging (2005) en niet op het moment van aankoop. De periode daartussen bedraagt tussen de 5 en de 10 jaar. In deze periode kan de kwaliteit verbeterd zijn als gevolg van renovatie. Bij 40% van de woningen uit het bestand bleek dit het geval. Er was hierbij geen verschil tussen wonin‐ gen met klein en groot beschrijf. Het is echter niet mogelijk hiervoor op een correcte wijze te corrige‐ ren, aangezien we niet weten in welke mate de woningkwaliteit verbeterd is. Om een beeld te verkrijgen van de ruimtelijke spreiding van winnaars en verliezers over Vlaanderen werd voor de analyses op de Woonsurvey 2005 de regionale indeling gehanteerd van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen tussen buitengebied en stedelijk gebied, met een afbakening op niveau van de statistische sectoren. De Woonsurvey bevat niet de nodige informatie om een indeling naar centrumsteden en niet‐centrumsteden op te stellen. Dergelijke indeling is wel mogelijk voor de data‐ bank met de transacties die in deel 2 is gebruikt. Vermits het hier niet over steekproef‐ maar over populatiegegevens gaat, is een verdere ruimtelijke verfijning mogelijk, tot op niveau van gemeenten.


Dit is één van de voornaamste voordelen van de databank met transacties. De geografische verdeling van winnaars en verliezers is dan ook de voornaamste focus in deel 2 van het rapport. In deel 1 en deel 2 worden de effecten van de scenario’s berekend in een situatie waarin de overige factoren gelijk blijven. Er wordt geen rekening gehouden met effecten op het gedrag van huishou‐ dens, noch op de woningmarkt. Nochtans liggen dergelijke effecten voor de hand. Zo blijkt dat het vergroten van de mogelijkheden tot financiering de woningprijzen opdrijft. Het voordeel dat de koper geniet van de goedkopere financiering, vertaalt zich in de woningprijs en verschuift bijgevolg naar de eigenaar/verkoper. In de mate dat het voordeel van de huiskorting zich in de woningprijs vertaalt, zullen de beoogde doelstellingen (betaalbaarheid, stadsontwikkeling, kwaliteit, ...) in (meer of) mindere mate gerealiseerd worden. In vroeger onderzoek werd al evidentie gevonden voor het bestaan van dergelijk ‘kapitalisatie‐effect’ bij fiscale voordelen voor een hypothecaire lening. In deel 3 gaat Frank Vastmans van het Steunpunt Wonen/CES–KU Leuven na of dergelijk kapitalisatie‐ effect ook optreedt bij een korting op registratierechten. In de eerste plaats wordt daarbij een empirische vergelijking gemaakt tussen de prijs van woningen gelegen in dezelfde statistische sector met en zonder klein beschrijf, op basis van gegevens geleverd door de FOD Economie, AAPD. Daar‐ naast wordt in dit deel de wetenschappelijke literatuur over woningprijsmechanismen besproken. In deel 4 verkent Michael Ryckewaert van het Steunpunt Wonen/OSA–KU Leuven databronnen die mogelijkheden kunnen bieden om oppervlaktematen als nieuwe of aanvullende maatstaf voor een huiskorting te gebruiken. Daartoe wordt gestart met een eenduidige begripsomschrijving van diverse oppervlaktemaatstaven ‐ en bij uitbreiding volumemaatstaven ‐ die in gebruik zijn. Vervolgens wordt nagegaan welke maatstaven in welke gegevensbronnen beschikbaar zijn. Ten slotte wordt met het Nederlandse systeem van WOZ in het achterhoofd een scenario uitgewerkt om tot een coherente gegevensopbouw op vlak van woningoppervlakte en ‐volumematen te komen.


3. Impact van de hervormingsscenario’s op betaalbaarheid, kwaliteit en stadsvlucht

In deelrapport 1 (Heylen, 2014) en deelrapport 2 (Smolders & Stieperaere, 2014) van deze studie bekeken we in welke mate het huidige systeem van klein beschrijf en de verschillende scenario’s van de huiskorting aansluiten bij de doelstellingen betaalbaarheid, kwaliteit en tegengaan van de stads‐ vlucht. Om de bijdrage tot deze doelstellingen te beoordelen, werden een aantal achterliggende redeneringen gemaakt. - Wat de betaalbaarheid betreft, zijn het vooral de lagere inkomens die hier problemen mee onder‐ vinden. De bijdrage van een scenario tot de doelstelling ‘betaalbaarheid’ wordt daarom positief beoordeeld als er meer begunstigden zijn bij de lagere inkomens en minder bij de hogere inkomens. Hiervoor hebben we de Vlaamse huishoudens gerangschikt volgens equivalent inkomen en ingedeeld in vijf gelijke groepen (elk 20%) of quintielen, waarbij het laagste quintiel de 20% laagste equivalente inkomens omvat en het hoogste quintiel de 20% hoogste. - Wat de kwaliteit betreft, is de redenering dat woningen van lagere kwaliteit een gunstigere fiscale behandeling dienen te krijgen dan woningen van een betere kwaliteit. De redenering daar achter is dat dit mensen zal aanmoedigen om minder goede woningen te kopen en dat met de middelen die dankzij de korting worden uitgespaard, renovaties zullen worden uitgevoerd. Dit zal in vele geval‐ len, maar niet altijd het geval zijn. Het is evenwel dit argument dat we gebruiken in de beoordeling. Een scenario zal daarom gunstiger beoordeeld worden naarmate de heffing op minder goede woningen lager is en deze op goede woningen hoger. - Om te beoordelen wat de bijdrage is tot het tegengaan van stadsvlucht, is de redenering dat deze doelstelling meer wordt bereikt als de fiscale heffing lager is binnen stedelijk gebied (centrum‐ steden) en hoger buiten het stedelijke gebied (niet‐centrumsteden). We merken op dat de veronderstellingen op zich niet zijn onderzocht. Zo kan men aanvoeren dat een lager effectief tarief er in de steden juist toe kan leiden dat jonge starters zich hier eerst vestigen en als gevolg van de meeneembaarheid van de betaalde registratierechten later een volgende stap zet in de wooncarrière en dan toch vertrekt uit de stad. Dergelijke meer dynamische benadering is in dit onderzoek niet gevolgd. Voor het huidige stelsel en voor elk scenario is een inschatting gemaakt van de bijdrage aan de doel‐ stellingen van de tariefkorting. In tabel 1 zijn deze effecten voor de verschillende scenario’s op een overzichtelijke manier weergegeven. Naast de impact op de doelstellingen zijn ook de gehanteerde criteria weergegeven. De impact wordt weergegeven a.d.h.v. een scoreschaal. Een score van + (of –) betekent een beperkte bijdrage (of negatieve bijdrage) aan de doelstelling of een verschil tussen 0 en 0,5 procentpunt tussen de onderscheiden groepen, op vlak van effectief tarief. Een score van ++ betekent een goede bijdrage of een verschil tussen 0,51 en 1,0 procentpunt, terwijl een score van +++ een zeer goede bijdrage inhoudt of een verschil van meer dan 1 procentpunt. Om deze procent‐ puntverschillen tussen de groepen te verkrijgen, hebben we enkele bijkomende berekeningen gedaan. Voor de betaalbaarheidsdoelstelling berekenden we het verschil op vlak van effectief tarief tussen het gemiddelde van de twee laagste en het gemiddelde van de twee hoogste quintielen. Voor


de kwaliteitsdoelstelling is het gemiddelde genomen van het verschil tussen goede en matige wonin‐ gen. Voor de stadsvlucht‐doelstelling is het verschil berekend tussen enerzijds stedelijk gebied en buitengebied en anderzijds de centrumsteden en niet‐centrumsteden. De operationalisering van deze scoreschaal is gebeurd op basis van inschattingen van de onderzoeker.

Tabel 2

Effectentabel voor bijdrage aan de doelstellingen van de tariefkorting bij de registratierechten, voor het huidige stelsel en drie scenario’s voor de huiskorting

Doelstelling

Criterium

Huidige stelsel van tariefkorting

Scenario 2 huiskorting

Scenario 5 Scenario 6 huiskorting huiskorting

Betaalbaarheid laagste inkomens

Effectief tarief in 2 laagste +++ ++ +++ +++ versus 2 hoogste quintielen Effectief tarief naar fysische Kwaliteit ++ ‐ ++ + staat Stadsvlucht tegen‐ Effectief tarief naar stede‐ 0 0 + 0 gaan lijk/buitengebied Effectief tarief naar centrum‐ 0 0 + + steden/niet‐centrumsteden +++ : zeer goede bijdrage aan realiseren doelstelling, ++ : goede bijdrage, +: beperkte bijdrage, 0= neutraal ‐‐‐ : grote negatieve bijdrage, ‐‐: negatieve bijdrage, ‐: beperkte negatieve bijdrage.

Wat het huidige systeem van tariefkorting betreft, bleek er een verband te bestaan tussen het inko‐ men en de aankoop van bescheiden woningen. Het klein beschrijf is in 2005 immers oververtegen‐ woordigd bij de kopers uit de laagste drie inkomensquintielen, met een piek in het tweede quintiel. Het gemiddeld effectief tarief ligt daarom het laagst in het tweede quintiel (5,1%), gevolgd door het derde (5,5%) en het eerste (5,7%). In het vierde en vijfde quintiel loopt dit tarief gemiddeld op tot resp. 6,1% en 7,1%. Het huidige stelsel maakt een eigen woning dus aanzienlijk beter betaalbaar voor de lagere en middeninkomens en levert bijgevolg een zeer goede bijdrage aan de betaalbaarheids‐ doelstelling. Verder blijkt een woning met klein beschrijf relatief minder in goede staat te zijn dan een woning met groot beschrijf. Het gemiddeld effectief tarief van een (zeer) slechte woning (5,3%) ligt lager dan van een matige (5,7%) of een goede woning (5,8%), waardoor het bestaande stelsel van tariefkorting dus bijdraagt aan de kwaliteitsdoelstelling. Klein beschrijf blijkt volgens de Woonsurvey niet significant verschillend verdeeld naargelang gebiedstype. Het gemiddeld effectief tarief ligt in stedelijk gebied ook even hoog als in buitengebied. De resultaten uit deelrapport 1 ‐ op basis van de transactiedatabank ‐ wezen bovendien uit dat er geen verschil is in effectief tarief tussen centrumsteden en niet‐centrumsteden. Het huidige systeem draagt bijgevolg niet bij tot de doelstelling van het inperken van de stadsvlucht. Scenario 2 houdt in dat er een tarief voor de registratierechten wordt ingevoerd van 10% voor alle woningen. De bestaande abattementen worden afgeschaft en vervangen door een hoger abattement van 70 000 euro, dat ook beschikbaar is bij grondaankopen. Dit abattement is echter niet van toepas‐ sing bij de aankoop van niet‐enige woningen. Scenario 2 is in vergelijking met het huidige stelsel nadelig voor de kopers met klein beschrijf, omdat het basistarief stijgt van 5% naar 10%. Het effectief tarief ‐ dat rekening houdt met het abattement ‐ blijkt te stijgen van gemiddeld 3,8% naar 5,6%. Sce‐ nario 2 is gunstig voor de kopers met groot beschrijf omdat het abattement toeneemt en zeer gun‐ stig voor de kopers van een bouwgrond, omdat het hoge abattement voor deze groep een relatief grotere impact heeft. Een bouwgrondprijs ligt immers doorgaans een pak lager dan een woningprijs.


Op vlak van inkomen zijn de kopers uit quintielen 2 en 3 de verliezers in scenario 2, terwijl het vijfde quintiel het grootste aantal winnaars telt. Het gemiddeld effectief tarief ligt echter nog steeds het laagst in quintiel 2 (5,1%), gevolgd door het derde en eerste quintiel (beide 5,7%). Deze uitkomst weerspiegelt de verschillen in gemiddelde woningprijs tussen de inkomensgroepen. Deze ligt ‐ opvallend ‐ niet het laagst voor kopers uit het laagste quintiel. De kloof met de twee hoogste quin‐ tielen wordt echter kleiner dan in het bestaande stelsel. We kunnen bijgevolg stellen dat in scena‐ rio 2 de tariefkorting bijdraagt aan de betaalbaarheid voor lagere inkomens, maar in mindere mate dan het huidige stelsel. Deze uitkomst wordt veroorzaakt door de oververtegenwoordiging van bescheiden woningen ‐ die benadeeld worden in scenario 2 ‐ in het tweede en derde inkomens‐ quintiel en doordat scenario 2 gunstig is voor de bouwgrondkopers die doorgaans hoge inkomens hebben. Vergeleken met scenario’s 5 en 6 draagt scenario 2 het minst bij aan de betaalbaarheids‐ doelstelling. Dit wordt voor een groot deel verklaard door het vaste tarief van 10% dat in scenario 2 wordt gehanteerd, terwijl in scenario’s 5 en 6 het tarief toeneemt met de woningprijs. Wat de woningkwaliteit betreft zijn er relatief meer goede dan matige/slechte woningen bij de winnaars in scenario 2. Het effectief tarief daalt ook gemiddeld voor de woningen in goede staat, terwijl het toeneemt voor de woningen slechtere staat. Dit zorgt ervoor dat de woningen in matige staat (23% van het totaal) gemiddeld een significant hoger tarief kennen in scenario 2 dan de goede woningen (0,5 procentpunt), terwijl dit omgekeerd is in het bestaande systeem (met een verschil van 0,7 procentpunt). Scenario 2 draagt dus in negatieve mate bij aan de kwaliteitsdoelstelling, in tegen‐ stelling tot het huidige systeem. Dit resultaat komt voort uit de introductie van een vast tarief van 10%, waardoor goedkope woningen (doorgaans van mindere kwaliteit) een even hoog tarief kennen als duurdere woningen. Bovendien is scenario 2 voordelig voor de bouwgrondkopers die nagenoeg steeds goede woningen bouwen. Doordat scenario 2 van de drie scenario’s het minst differentieert tussen goedkope en dure woningen, en het meest positief uitvalt voor grondkopers ‐ door het hoge abattement van 70 000 euro ‐ is dit scenario het meest nadelig m.b.t. de kwaliteitsdoelstelling. Verder blijkt scenario 2 volgens de gegevens van de Woonsurvey geen impact te hebben op vlak van het gebiedstype. De transactiedatabank wees uit dat er geen verschil is op vlak van gemiddeld effectief tarief tussen de centrumsteden en het overige gebied. Aanvullend bleek volgens de Woon‐ survey ook het gemiddeld effectief tarief niet te verschillen tussen het stedelijk en buitengebied. Er is dus geen bijdrage aan de doelstelling van de inperking van de stadsvlucht, zoals ook het geval is in het huidige systeem. Scenario 5 staat voor de invoering van een progressief tariefstelsel met de volgende tarieven: 4% voor het deel van de verkooprijs onder 40 000 euro, 6% voor het gedeelte tussen 40 000 en 80 000 euro, 8% voor het deel van 80 000 tot 120 000 euro, 10% voor het stuk tussen 120 000 en 450 000 euro en 12% vanaf 450 000 euro. Verder kennen gronden en niet‐enige woningen een tarief van 10%, terwijl de bestaande abattementen verdwijnen. In de plaats daarvan komt er een abatte‐ ment ‘kinderlast’ van 30 000 euro, voor gezinnen met meer dan twee kinderen. Scenario 5 blijkt zeer nadelig voor kopers met klein beschrijf omdat het tarief op de laagste schijf reeds 4% bedraagt. Het is nadelig voor bouwgrondkopers omdat voor hen het tarief op 10% blijft terwijl de abattementen worden afgeschaft. Verder is het relatief voordelig voor de kopers met groot beschrijf omdat het tarief van 12% pas geldt voor het deel vanaf 450 000 euro. Voor de aankoop van niet‐enige woningen is er een status quo. Wat betreft het gezinsinkomen kennen de kopers uit het tweede en derde inkomensquintiel het hoogste aandeel verliezers in scenario 5, terwijl dit aandeel het laagst ligt voor het vijfde quintiel. Het


gemiddeld effectief tarief ligt in scenario 5 ‐ zoals ook in het huidige stelsel ‐ het laagst in het tweede quintiel, gevolgd door het eerste quintiel (dat over het derde quintiel springt). Zoals vermeld, volgt deze uitkomst uit de verschillen in woningprijs tussen de quintielen. De kloof tussen de drie laagste quintielen en het hoogste quintiel wordt echter kleiner in vergelijking met het bestaande systeem. Scenario 5 draagt dus bij aan de betaalbaarheidsdoelstelling doordat de twee topquintielen het hoogste tarief kennen (8,2 en 8,5%). In vergelijking met het huidige stelsel verbetert de relatieve positie van de kopers uit het eerste quintiel op vlak van betaalbaarheid, maar ook de positie van het hoogste quintiel. We schatten de bijdrage aan de betaalbaarheidsdoelstelling even hoog in als in het huidige systeem. Op vlak van de fysische staat van de woning blijkt scenario 5 geen verschil in te houden met het bestaande systeem. Het aandeel winnaars verschilt niet significant tussen goede, matige en slechte woningen en ook het verschil in effectief tarief tussen deze categorieën blijft hetzelfde. Dit komt omdat de matige en slechte woningen oververtegenwoordigd zijn bij de bescheiden woningen ‐ voor dewelke scenario 5 nadelig is ‐ terwijl goede woningen veel voorkomen bij de bouwgrondkopers (voor wie scenario 5 ongunstig uitvalt). Dit betekent dat de slechte en matige woningen ‐ net als in het bestaande systeem ‐ gemiddeld een lager effectief tarief kennen in scenario 5 dan goede wonin‐ gen. Daardoor is er binnen dit scenario een bijdrage aan de doelstelling woningkwaliteit. De bijdrage is groter dan in de andere twee scenario’s omdat scenario 5 het minst gunstig is voor bouwgrond‐ kopers (omdat het gewone en bij‐abattement wegvalt en niet vervangen wordt). Wat het gebiedstype betreft, blijkt scenario 5 volgens de transactiedatabank voordelig voor kopers in de centrumsteden. Het effectief tarief ligt er gemiddeld 0,2 procentpunt lager dan in het overige gebied, voor zowel appartementen als woonhuizen. In lijn met dit resultaat, bleek uit de Woonsurvey dat scenario 5 voordelig is voor kopers in het stedelijk gebied, doordat grondkopers (voor wie scena‐ rio 5 nadelig is) hier sterk ondervertegenwoordigd zijn. Het gemiddeld effectief tarief neemt in het stedelijk gebied significant minder toe dan in het buitengebied, waardoor de kloof oploopt tot een halve procentpunt. Scenario 5 sluit zodoende aan bij de beleidsdoelstelling van het tegengaan van de stadsvlucht. In scenario 6 van de huiskorting stijgt het tarief lineair van 5% tot 10% tussen 150 000 en 210 000 euro. Voor het (eventuele) deel onder 150 000 euro wordt 5% aangerekend, tegenover 10% voor het deel boven 210 000 euro. Gronden en niet‐enige woningen blijven belast aan 10%. De bestaande abattementen worden samengevoegd tot één abattement van 25 000 euro. Daarnaast is er een abattement ‘kinderlast’ van 60 000 euro indien men meer dan twee kinderen heeft. Scenario 6 blijkt in vergelijking met het huidige stelsel eveneens nadelig voor de kopers met klein beschrijf, omdat de ondergrens van het tarief niet lager ligt dan 5% (het huidige tarief). Deze groep telt 92% verliezers. Men kan alsnog in een winstsituatie terecht komen, indien men van het kindabat‐ tement geniet en de woning niet duurder is dan 181 100 euro. Voor kopers met groot beschrijf en bouwgrondkopers is scenario 6 ‐ meer dan de andere twee ‐ een scenario van ‘status quo’. Het tarief van 10% blijft immers behouden voor niet‐enige woningen, bouwgronden en enige woningen van meer dan 210 000 euro. Daarnaast is voor kopers met groot beschrijf het abattement in scenario 6 even hoog is als de twee huidige abattementen samen (25 000 euro). Ook in scenario 6 kennen de kopers uit het tweede en derde inkomensquintiel het grootste aan‐ deel verliezers (door het hoog aandeel klein beschrijf), terwijl het vijfde quintiel het grootste aandeel winnaars kent. Het gemiddeld effectief tarief is net als in het bestaande systeem het laagst voor het tweede quintiel (6%), terwijl het tarief voor kopers uit het eerste quintiel (6,2%) onder dat van de kopers uit het derde quintiel zakt (6,7%). Voorts ligt het effectief tarief voor het vierde en (vooral)


vijfde quintiel gemiddeld significant hoger dan voor de eerste drie (resp. 6,9% en 7,9%). Scenario 6 ligt zeer goed in lijn met de betaalbaarheidsdoelstelling omdat de laagste twee quintielen een duide‐ lijk lager tarief kennen dan de hoogste twee. Daarnaast verlaagt scenario 6 ‐ tegenover het huidige stelsel ‐ de (relatieve) betaalbaarheid voor het derde inkomensquintiel en verbetert ze deze voor het eerste quintiel. Scenario 6 draagt net als het huidige stelsel en scenario 5 in zeer goede mate bij aan de betaalbaarheidsdoelstelling. In scenario 6 ligt het gemiddeld effectief tarief voor goede woningen significant hoger dan voor matige en slechte woningen. Het scenario ligt bijgevolg in lijn met de kwaliteitsdoelstelling van de tariefkorting, maar in mindere mate dan het huidige stelsel. De winnaars in scenario 6 blijken immers oververtegenwoordigd bij kopers (bouwers) van goede woningen (door lager aandeel klein beschrijf), waardoor de tariefkloof tussen goede en matige/slechte woningen afneemt. Verder blijkt uit de analyses van de transactiedata (deelrapport 1) dat scenario 6 voordelig is voor kopers in de centrumsteden. Het effectief tarief ligt er gemiddeld 0,3 procentpunt lager dan in het overige gebied in geval van appartementen en 0,4 procentpunt in geval van woonhuizen. De analyses met de Woonsurvey wijzen echter uit dat het gemiddeld effectief tarief niet significant verschilt tus‐ sen het stedelijk en het buitengebied in scenario 6. De doelstelling van het tegengaan van de stads‐ vlucht kent zodoende enkel een bijdrage volgens de transactiedatabank. Als we tot slot de vier opties (huidige regeling en de drie hervormingsscenario’s) naast elkaar leggen, dan komt scenario 5 naar voor als het meest gunstige. Volgens de hier gehanteerde beoordelings‐ criteria is de winst ten opzichte van de huidige regeling echter beperkt. De bijdrage van scenario 5 tot de betaalbaarheidsdoelstelling en tot de kwaliteitsdoelstelling kreeg eenzelfde beoordeling als de huidige regeling. Enkel op vlak van stadsvlucht is er een meer positieve beoordeling. Deze komt voort uit een relatief gunstigere regeling voor kopers in de centrumsteden of meer algemeen in stedelijk gebied, onder meer omdat in dit scenario geen abattement bestaat voor grondaankopen. Een kanttekening hierbij is dat er een verschil te noteren valt tussen appartementen en woonhuizen als men de hervormingsscenario’s vergelijkt met de huidige regeling. Waar de hervormingsscenario’s in de centrumsteden voor de appartementen leiden tot een gemiddeld lagere heffing dan de huidige regeling, betekenen de scenario’s (met uitzondering van Oostende en Kortrijk) voor de woonhuizen juist een hogere heffing. Bij het beleid om de stadsvlucht tegen te gaan gaat het er voor de steden vooral om jonge gezinnen met kinderen in de stad te houden. Als gezinnen met kinderen vooral op zoek zijn naar woonhuizen (wat aannemelijk is), dan zou het dus wel eens kunnen dat de hervor‐ mingsscenario’s daar niet toe bijdragen. Het bevoordelen van de appartementen in de steden, kan daarentegen juist jonge alleenstaanden en koppels zonder kinderen aantrekken die in een volgende levensfase dan weer vertrekken. In die zin kan men wel stellen dat de scenario’s globaal bijdragen tot het tegengaan van de stadsvlucht, maar niet specifiek als het gaat over gezinnen met kinderen. Opvallend tot slot is dat de kopers uit het eerste inkomensquintiel in geen enkel scenario er als ver‐ liezer uitkomen, maar ook niet als winnaar. Dit wordt verklaard door hun verdeling naar type be‐ schrijf, die sterk aanleunt tegen de algemene verdeling. Verder zagen we dat in de drie scenario’s het effectief tarief niet het laagst ligt voor de kopers uit het laagste quintiel, omdat ze gemiddeld niet de goedkoopste woningen kopen. In de drie scenario’s ligt het effectief tarief het laagst voor gezinnen uit het tweede inkomensquintiel, die gemiddeld de goedkoopste woningen kochten. Een blik op het profiel van het laagste inkomensquintiel leert dat deze groep een oververtegenwoordiging kent van


werklozen en zieken/arbeidsongeschikten, maar ook van gepensioneerden en referentiepersonen1 ouder dan 45. Deze laatste twee groepen hebben relatief veel vermogen kunnen opbouwen, terwijl gepensioneerden een daling kenden van hun inkomen. Hierdoor behoort een deel welgestelde gezinnen toch tot het laagste inkomensquintiel. Tot slot blijkt dat de jonge kopers uit quintiel 1 (tot 35 jaar) gemiddelde circa 8 000 euro meer eigen middelen inbrachten dan de jonge kopers uit quin‐ tielen 2 en 3, mogelijk dankzij inbreng van ouders of grootouders.

1

Administratieve categorie. Een gezinslid wordt opgegeven als referentiepersoon bij de inschrijving (bij de bevoegde gemeentedienst) in het bevolkingsregister.


4. Impact op de woningprijs

In wat vooraf gaat worden de effecten van de scenario’s berekend in een situatie waarin de overige factoren gelijk blijven. Er wordt geen rekening gehouden met effecten op het gedrag van huis‐ houdens, noch op de woningmarkt. Nochtans liggen dergelijke effecten voor de hand. In de mate dat het fiscale voordeel van de korting op de registratierechten zich in de woningprijs vertaalt, zullen de beoogde doelstellingen (betaalbaarheid, stadsontwikkeling, kwaliteit, ...) in (meer of) mindere mate gerealiseerd worden. Voordelen en nadelen, winnaars en verliezers van nieuwe fiscale systemen zullen verschillen als dergelijke kapitalisatie‐effecten in rekening worden gebracht. In het kader van dit onderzoek was het niet mogelijk via econometrische schattingstechnieken de mogelijke kapitalisatie‐effecten van een verlaagd registratierecht empirisch te schatten. Wel werd in de literatuur nagegaan hoe waarschijnlijk het is dat dergelijk effect optreedt. Daarbij werd onder meer verduidelijkt dat de woningprijs mee wordt bepaald door tal van elementen die niet recht‐ streeks kenmerken van de woning zijn, maar wel van de omgeving, zoals de ligging, het aanbod aan diensten in de omgeving. Om al deze redenen is het moeilijk het effect van het fiscale regime dat van toepassing is op onroerend goed op de woningprijs af te zonderen van deze kenmerken. In deelrapport 3 wordt toegelicht dat er volgens de literatuur vergaande evidentie is voor het bestaan van dergelijke kapitalisatie‐effecten. Een voordelige fiscale behandeling riskeert zich daar‐ mee te vertalen in een hogere prijs, die tegoed komt aan de verkoper en niet aan de koper. Is dit het geval, dan verdwijnt waardoor dus het voordeel inzake betaalbaarheid (gedeeltelijk) op het moment van aankoop. Wat de omvang van het kapitalisatie‐effect betreft, blijkt volgens de literatuur besproken in deel 3 de aanbodelasticiteit een belangrijke factor. In een situatie waarin het aanbod op een prijsstijging kan reageren met een uitbreiding, zal de initiële prijsstijging (gedeeltelijk) worden teniet gedaan. Voor de Vlaamse situatie zijn er meerdere aanwijzingen dat de elasticiteit laag is, op basis waarvan men sterke kapitalisatie‐effecten kan verwachten. Diverse parameterschattingen voor België rond 1 liggen (Vastmans et al., 2013). Dit betekent dat een 1% toename van de betaalbaarheid zich vertaalt in een 1% hogere woningprijs wat neerkomt op volledige kapitalisatie. De specifieke relatie tussen een verklarende factor en de woningprijs wordt dan door de vooropgestelde formule van de betaal‐ baarheid bepaald. Zo zal een daling van de hypothecaire interestvoet met 1 procentpunt ervoor zor‐ gen dat een huishouden ongeveer 10% meer kan lenen zonder dat de afbetaling verandert, met dito prijsstijging tot gevolg. Damen (2013) vond voor 7 landen met hypotheekrente‐aftrek en België (bouwsparen‐woonbonus), dat het koopbudget, inclusief woonvoordelen, zich ‘kapitaliseerde’. De gemiddelde coëfficiënt tussen budget en woningprijs was 0,99. Redenen hiervoor zijn dat niet overal de gewenste bouwgronden voorradig zijn of dat de ruimte‐ lijke ordening restricties oplegt aan het gebruik van grond voor woningbouw. Verder wordt in deel 3 uitgelegd dat dit het gevolg is van de wijze waarop de prijs van bouwgrond wordt bepaald. De prijs van bouwgrond wordt, net als die van woningen, bepaald door wat huishou‐ dens ervoor kunnen/wensen te betalen. Nieuwbouw zal dan geen goedkoper alternatief zijn voor de markt van bestaande woningen omdat de kost van nieuwbouw, en meer specifiek de prijs van bouw‐ grond, de koopkracht van huishoudens volgt. Hierdoor verdwijnt het prijsvoordeel van nieuwbouw


bij stijgende prijzen van bestaande woningen en is een uitbreiding van het aanbod als reactie op prijsstijgingen slechts tijdelijk. Speelt kapitalisatie ook voor vermindering van registratierechten? De redenering die daarover in deel 3 wordt opgebouwd, is dat als de voornaamste determinanten van de woningprijs te vinden zijn aan de vraagzijde (zoals het inkomen, interestvoeten, …) een verlaging van de registratierechten geen invloed heeft op de totale kost van het project (verkoopprijs + transactiekosten) en zo het voor‐ deel bij de verkoper terecht komt. Of zoals in deel 3 eenvoudiger wordt uitgelegd: “In een rationele omgeving, volgens rationeel consumentengedrag, zal een huishouden immers een surplus wensen te betalen voor de woning met een klein beschrijf, vergeleken met een gelijkaardige woning die onder groot beschrijf valt, zodat de finale projectkost voor beide woningen even groot is.” Een voorwaarde om dit effect te laten spelen is dat de koper het voordeel ziet en kan kwantifi‐ ceren. Dit lijkt aannemelijk, mede omdat in advertenties vaak het ‘klein beschrijf’ wordt vermeld. Wel zou een ‘anchoring bias’ kunnen optreden. Dit houdt in dat een woning met lage woningprijs en groot beschrijf de voorkeur zal krijgen op een woning met hogere prijs en laag beschrijf, dit omdat de eerst ontvangen informatie (doorgaans de woningprijs) een groter gewicht krijgt. Deze initiële voor‐ keur kan dan beslissend zijn, ook al blijkt dat de hogere prijs wordt gecompenseerd door lagere registratierechten. Het bestaan van dergelijk effect werd in deze studie niet empirisch onderzocht. Doordat lagere registratierechten vooral voor verkopers interessant zijn, vertonen ze zekere gelijkenissen met de meeneembaarheid van registratierechten. De reden voor het invoeren van deze modaliteit was dat op deze wijze de verhuismobiliteit wordt aangemoedigd, wat voordelig is voor het functioneren van de arbeidsmarkt. Het lijkt dan ook zinvol om de gevolgen van verlaagde registratie‐ rechten mede te bekijken vanuit de woningmarktdynamiek en verhuismobiliteit. Daarbij kan wel worden opgemerkt dat in tijden van stijgende woningprijzen de mobiliteit al wordt aangemoedigd door de mogelijkheid om bij verkoop meerwaarden te realiseren. Uit het literatuuronderzoek blijkt ten slotte ook dat, om de kapitalisatie‐effecten zo beperkt moge‐ lijk te houden, het goed is de fiscale voordelen zo selectief mogelijk toe te kennen. Daarbij moet wel voor ogen worden gehouden dat een selectieve toekenning een administratieve prijs heeft en ten koste kan gaan van de eenvoud en transparantie. Een laatste leerpunt uit de literatuur is dat ‘notches’, dit zijn omslagpunten waarop het tarief ver‐ andert, te vermijden zijn. Rond dergelijke punten is de kans groter op prijsbewimpeling en kan men ook een sterkere kapitalisatie‐effect verwachten. Bij het uitwerken van de hervormingsscenario’s is daar rekening mee gehouden. Deze bevatten veel minder dan het huidige systeem van het klein beschrijf dergelijke omslagpunten. Bij de hervormingsscenario’s 2 en 5 zijn de verhogingen in het progressief tarief enkel marginaal van toepassing. In scenario 6 is er wel een risico op prijsbewimpe‐ ling in het omslaginterval. Naast deze verkenning van de literatuur bevat deel 3 ook een beperkte empirische analyse. Daarbij werd op basis van gegevens geleverd door de FOD Financiën, AAPD de prijs vergeleken van woningen gelegen in dezelfde statistische sector met en zonder klein beschrijf. De woningprijs werd uitgedrukt in prijs per vierkante meter nuttige woonoppervlakte om te compenseren voor verschillen in grootte. De conclusie is dat in Vlaanderen woningen met een KI tussen 700 en 745 euro opmerkelijk duurder zijn dan woningen met een KI tussen 745 en 800 euro. Voor appartementen is dit minder het geval. Dit levert een mogelijke indicatie voor het bestaan van kapitalisatie‐effecten, maar omwille van methodologische beperkingen van de analyse kunnen hier geen vergaande conclusies aan worden verbonden.


5. Oppervlakte als alternatief/complementair criterium

Het huidige stelsel van het ‘klein beschrijf’ neemt het kadastraal inkomen (KI) als basis voor het toe‐ kennen van een korting op het registratierecht. Er is grote eensgezindheid dat het KI geen goede basis hiervoor biedt. De voornaamste kritiek in het kader van toekenning van deze kortingen is dat sedert de vaststelling per 1 januari 1975 er enkel nog maar lineaire indexeringen werden doorge‐ voerd. Als gevolg van de regionaal verschillende evolutie van de woningmarkt is het KI geen goede maatstaf meer voor de huurwaarde van de woning. De Vlaamse overheid wenst daarom een alterna‐ tief criterium te gebruiken. Het Vlaamse Regeerakkoord stelt: “We onderzoeken de mogelijkheid om het voordeel van het ‘klein beschrijf’, zowel in de steden als op het platteland, niet langer afhankelijk [te] maken van het kadastraal inkomen maar via nieuwe criteria zoals woonoppervlakte en gezins‐ modulatie om te vormen tot een ‘huiskorting’.” In deel 4 ging Michael Ryckewaert op zoek naar alternatieve maatstaven voor de waarde van de woning. De meest courant gehanteerde maatstaven voor dergelijk doel zijn maten voor de oppervlakte van de woning (bruto, netto, totaal, vloeroppervlakte, bewoonbare oppervlakte), voor het gebouwde volume en voor de oppervlakte van de grond (perceel of bebouwde oppervlakte). Het overzicht van mogelijke bronnen in deel 4 leert dat er op dit ogenblik voor deze grootheden geen betrouwbare of actuele gegevens gebiedsdekkend voor Vlaanderen beschikbaar zijn. De ‘bewoonbare oppervlakte’ is bijvoorbeeld wel aanwezig in de constructiecode van het kadaster AAPD, maar de gebrekkige betrouwbaarheid ervan betekent dat deze data op heden niet bruikbaar zijn als alternatieve maatstaf voor het KI. Het overzicht van mogelijke databronnen levert wel aanbevelingen voor een betere toekomstige grondslag. Een goede basisregistratie van gebouwgegevens vormt het vertrekpunt, samen met een continu proces van actualisatie. Reeds nu al zijn er belangrijkste bouwstenen voor dergelijk registra‐ tiesysteem aanwezig of in opmaak. - Met het CRAB en de vervollediging van het GRB is er een topografisch correcte, actuele en een‐ duidige basis voor een basisregistratie van gebouwen aanwezig. Hieruit kunnen nu al perceels‐ oppervlakte en bebouwde oppervlakte betrokken worden. - De digitale bouwvergunning biedt een basis voor een continue actualisatie van een basisregister van gebouwen. Nadeel is evenwel dat talrijke veranderingswerken aan woningen niet vergunnings‐ plichtig of slechts meldingsplichtig zijn. - Private geo‐databanken bieden mogelijkheden om belangrijke wijzigingen te registreren. Essentiële gegevens betreffen het volume en de bewoonbare oppervlakte. Een ruwe benadering daarvoor kan als volgt met de huidige databanken. - Uit de AAPD‐databank: voor de ‘bewoonbare oppervlakte’ ‘nuttige oppervlakte’; voor ‘totaal volume’ ‘bebouwde grondoppervlakte’ x ‘aantal verdiepingen + 1’. - Uit de EPC‐ en EPB‐databanken: ‘bruto oppervlakte’ als zeer ruwe benadering voor ‘bewoonbare oppervlakte’ eventueel door toepassing van een correctiefactor die rekening houdt met een gemid‐


delde verhouding tussen ‘bruto oppervlakte’ en ‘bewoonbare oppervlakte’ bepaald op basis van een representatief staal aan woningen; ‘beschermd volume’ als benadering voor ‘totaal volume’. Andere pistes om te komen tot een basisregistratie zijn: - het beperkt uitbreiden van EPC en EPB tot een minimale basisregistratie door de ‘bewoonbare oppervlakte’ toe te voegen en naast het ‘beschermd volume’ ook het ‘totale volume’ te registre‐ ren. Een nadeel is dat aan het huidige ritme het ongeveer 20 jaar zou duren vooraleer het wonin‐ genbestand volledig opgenomen is; - verplichte gecertificeerde registratie van ‘volume’ en ‘bewoonbare oppervlakte’ bij de registratie van verkopen en huurcontracten door de notarissen. Ook dan blijf de lange termijn een knelpunt; - verplichte registratie binnen 10 jaar, eventueel gekoppeld aan een (fiscale) ‘wortel en stok’ (verval woonbonus, huiskorting of geen indexering huurprijs bij niet vervullen van de verplichting). Nadeel bij aangifte door eigenaar/bewoner is dat de registratie niet door professionelen zoals energiedes‐ kundige of notaris gebeurt. De private geo‐databanken bieden wel mogelijkheid tot controle. Een combinatie van pistes zoals registratie via bouwvergunningen, via EPC en/of bij huur‐ en verkoop kan het proces wellicht versnellen. Daarbij blijft het voordeel van registratie door professionelen behouden. Op deze wijze achten we het mogelijk in de toekomst een goed basisbestand aan te leggen dat bruikbaar is voor het heffen van belastingen of het toestaan van kortingen. Goede data voor opper‐ vlakte en volume van woningen zijn trouwens niet enkel daarvoor relevant. Ze verschaffen ook essentiële informatie voor het voorbereiden en evalueren van het woonbeleid. Uit de Nederlandse ervaring met de basisregistratie gebouwen (BAG) blijkt dat dergelijke data brede toepassingen ken‐ nen zoals voor brandweer, wooninspectie, vastgoedbedrijven en immokantoren, notarissen, enz. Het draagvlak dat ontstaat door zo’n breed gebruik vergroot ook de bereidheid van al deze actoren om bij te dragen aan actualisatie via melding van wijzigingen die op het terrein vastgesteld worden.


6. Conclusies

Het Vlaamse regeerakkoord stelt dat men alternatieven wenst voor het KI om de registratierechten te moduleren naar kenmerken van woningen en gezinnen. In dit onderzoek werden drie door de opdrachtgever van dit onderzoek gedefinieerde hervormingsscenario’s getoetst op hun maatschap‐ pelijke effecten. De doelstellingen waaraan deze scenario’s getoetst werden, zijn in de eerste plaats de betaalbaarheid van wonen en de kwaliteit van wonen. Verder werd nagegaan wie onder deze scenario’s meer en minder registratierechten zal betalen en waar we de ‘winnaars’ en ‘verliezers’ terugvinden, zowel wat betreft de socio‐economische groepen als hun woonplaats. De achter‐ liggende vraag voor een analyse naar woonplaats is na te gaan welke gevolgen een hervorming kan hebben voor de stadsvlucht. Van de besproken scenario’s blijkt scenario 2 het minst in lijn met de betaalbaarheidsdoelstelling. De differentiatie van het effectief tarief tussen inkomensgroepen is ‐ ondanks een sterke samenhang tussen woningprijzen en inkomen ‐ beperkt door de introductie van een vast tarief van 10%. Het hui‐ dige stelsel en scenario 6 scoren het best op de betaalbaarheidsdoelstelling. Scenario 5 draagt hier iets minder aan bij doordat het scenario reeds een tarief van 10% veronderstelt vanaf 120 000 euro (tot 450 000 euro), terwijl in scenario 6 het 10%‐tarief pas geldt voor het stuk boven 210 000 euro. Hierdoor betalen veel gezinnen uit de middenmoot van de inkomensverdeling een aanzienlijk deel van de woningprijs aan 10% in scenario 5. Scenario 2 bleek ook het meest nadelig m.b.t. de kwaliteitsdoelstelling, doordat dit scenario het minst differentieert qua tarief tussen goedkope en dure woningen (steeds 10% tegenover progressief tarief in scenario’s 5 en 6), en het meest positief uitvalt voor de grondkopers die bijna steeds goede woningen bouwen (hoge abattement van 70 000 euro). Scenario 5 bleek voorts beter aan te sluiten bij de kwaliteitsdoelstelling dan scenario 6, voornamelijk omdat scenario 6 als gevolg van de abatte‐ menten voordeliger is voor grondkopers, die bijna steeds goede woningen bouwen. Voor de analyse van de bijdrage van de scenario’s aan het tegengaan van de stadsvlucht werd zowel beroep gedaan op de Woonsurvey (indeling stedelijk gebied/buitengebied) als het transactiebestand van de FOD Financiën (indeling centrumsteden/overig gebied). We maakten de assumptie dat stads‐ vlucht wordt tegengegaan als er gemiddeld lagere tarieven gelden in het stedelijke gebied of in de centrumsteden. Volgens de Woonsurvey bleken zowel het huidige stelsel, scenario 2 als scenario 6 geen bijdrage te leveren aan deze doelstelling. Enkel in scenario 5 bleek er een beperkte bijdrage, omdat dit scenario het meest nadelig is voor kopers van bouwgronden, die in 8 op de 10 gevallen niet in stedelijk gebied gelegen zijn. Op basis van de analyses op de transactiedatabank kan men vooreerst stellen dat er in de huidige regeling geen significant verschil is tussen de effectieve tarieven in en buiten de centrumsteden. Ook in scenario 2 is dit niet het geval. Scenario 5 maakt op dat punt wel een verschil, op basis waarvan men kan besluiten dat er een licht positieve bijdrage is. De conclusie van de globale vergelijking van de vier mogelijke opties is dat scenario 5 als meest gun‐ stige regeling naar voor komt. De verschillen met de huidige regeling zijn echter beperkt en situeren


zich enkel bij de beoordeling van het tegengaan van de stadsvlucht. Wat de beoordeling van deze laatste doelstelling betreft, maakten we de bemerking dat een belangrijk verschil te noteren valt tus‐ sen appartementen en woonhuizen. Omdat de hervormingsscenario’s in de centrumsteden voor de appartementen leiden tot een gemiddeld lagere heffing dan de huidige regeling, betekenen ze (met uitzondering van Oostende en Kortrijk) voor de woonhuizen juist een hogere heffing. In die zin kan men stellen dat de scenario’s globaal bijdragen tot het tegengaan van de stadsvlucht, maar niet spe‐ cifiek als het gaat over gezinnen met kinderen. Als dit mee in rekening wordt gebracht, is de winst van de hervorming nog minder groot. Uit het voorgaande blijkt onder meer dat de behandeling van de heffing op bouwgrond een cruciale factor is, gezien de samenhang met woningkwaliteit en regionale spreiding. Door de aankoop van bouwgronden relatief nadelig te belasten, draagt men in principe bij aan de doelstellingen van kwali‐ teitsverbetering en stadsvlucht‐inperking. Wat betreft de horizontale rechtvaardigheid van de tariefkorting ‐ de gelijke behandeling/belasting van personen in een gelijke situatie ‐ scoren de hervormingsscenario’s wel beter dan het huidige stel‐ sel. Men kan immers aannemen dat de woningprijzen een goede weerspiegeling zijn van de actuele waarde van een woning, terwijl het KI in veel gevallen verouderd is en systematisch hoger ligt in bepaalde marktsegmenten of bepaalde regio’s zonder dat daar waardeverschillen tegenover staan. Zo valt het KI doorgaans hoger uit voor recent gebouwde woningen en gerenoveerde woningen die recent werden herschat. Een belangrijke bemerking is dat de effecten op de betaalbaarheid geen rekening houden met kapi‐ talisatie‐effecten. De grootte van dergelijke kapitalisatie‐effecten zijn tot op heden niet berekend. Maar de resultaten in deel 3 geven een indicatie dat deze vermoedelijk ook bestaan voor een korting op het registratierecht, en dit geldt zowel voor het bestaande stelsel van klein beschrijf als voor de scenario’s voor een huiskorting. In geval er kapitalisatie‐effecten zijn, vloeit een gedeelte van de overheidsuitgaven bestemd voor het toekennen van kortingen naar de verkoper vloeit en niet naar de koper.


7. Slotbemerkingen

De opdracht in dit onderzoek was beperkt tot het toetsen van drie mogelijke scenario’s aan een aan‐ tal beleidsdoelstellingen en het voorstellen van een mogelijk alternatief of complementair criterium voor de belastingbasis. Het was niet de bedoeling voorstellen te formuleren voor de uitwerking van een optimaal stelsel van registratierechten. Dergelijke onderzoeksvraag zou een andere methodiek gevraagd hebben. Dit neemt niet weg dat in de loop van het onderzoek een aantal bedenkingen naar voor kwamen die meer globaal van aard zijn of betrekking hebben op de bredere context van woningmarkt en woonbeleid en die relevant kunnen zijn voor de bredere beleidsdiscussie. Bij de afsluiting van dit onderzoek geven we deze bedenkingen nog mee. Zo stelt zich vanuit een theoretische invalshoek de vraag naar de wenselijkheid van het heffen van registratierechten op de verkoop van woningen en gronden. Een bekend nadeel van het belasten van transacties is dat dit de verhuismobiliteit ontmoedigt (André, 2010; OECD, 2011; Isebaert, 2013). In het kader van het bevorderen van economische groei pleit de Europese Commissie voor een ver‐ schuiving van eenmalige belastingen op transacties naar periodieke belastingen op de marktwaarde van het onroerend goed. Een periodieke belasting op vastgoed acht de Commissie de minst nadelige vorm van belasten (European Commission, 2013). Tegenover de nadelen van transactiebelastingen staat volgens de literatuur ook het voordeel dat deze een stabiliserende werking hebben op de prijzen (André, 2010; Everaert et al., 2006). Dit voordeel wordt in de literatuur echter minder groot geacht dan de aangehaalde nadelen (Haffner et al., te verschijnen). Over de kapitalisatie van fiscale voordelen in de woningprijzen bestaat er in de onderzoeksliteratuur brede consensus, op basis waarvan de effectiviteit van fiscale voordelen allerhande fel wordt bekriti‐ seerd (zie o.a. André, 2010; European Commission, 2013). Het kapitalisatie‐effect van een subsidie kan men beperken door kortingen meer selectief toe te kennen aan de groep die er het meest bij gebaat is en waarvoor de effecten op het gedrag het grootst zijn. Om de groep af te perken, kan dan worden uitgegaan van de beleidsdoelstellingen. Als we verder bouwen op de in dit onderzoek gehan‐ teerde doelstellingen, dan zijn dat: betaalbaarheid, kwaliteit, stadsvlucht tegengaan. Een grotere selectiviteit zou dan als volgt kunnen: - wat de betaalbaarheid betreft komt het er dan op aan de voordelen zodanig af te bakenen dat de lagere inkomens er het meest van genieten; - wat de kwaliteit betreft moeten de minst goede woningen de meeste korting opleveren; - wat de stadsvlucht betreft, moeten woningen in de stedelijke gebieden gunstiger worden behan‐ deld dan de woningen daarbuiten. Welke criteria kan men hanteren om tot dergelijke selectiviteit te komen? Theoretisch gezien kunnen dit zowel criteria zijn die verband houden met de kenmerken van de woning als met de kenmerken van het huishouden. De voordelen koppelen aan de kenmerken van de woning is de eerste optie, die zowel gevolgd wordt in het huidige stelsel als in de hervormingsscenario’s. De motivatie is dan dat lagere inkomens eerder een bescheiden woning kopen, of omgekeerd, dat de overheid enkel de aankoop van bescheiden


woningen wenst financieel te steunen. Dit was het argument achter het gebruik van het KI als crite‐ rium voor een verlaagd registratierecht. Een kritiek hierop is dat het KI geen goede maatstaf is voor de kwaliteit of de waarde van de woning. Ter nuancering van deze kritiek kan worden aangevoerd dat volgens dit onderzoek blijkt dat er wel degelijk een correlatie is tussen KI en inkomen. Maar dat maakt het KI nog geen optimaal criterium. Deel 4 van dit onderzoek leert dat er niet onmiddellijk een alternatief voor het KI voorhanden is, maar levert wel pistes voor uit te werken alternatieven, ver‐ trekkend van de AAPD‐ en EPC/EPB‐data. Deze kunnen op langere termijn een goede basis vormen voor het heffen van belastingen en het toestaan van kortingen, maar kunnen bovendien ook essen‐ tiële informatie leveren voor voorbereiding en evaluatie van het woonbeleid. Uit de Nederlandse ervaring met de basisregistratie gebouwen (BAG) blijkt dat dergelijke data brede toepassingen ken‐ nen, waardoor er ook een grote bereidheid is bij actoren op het veld om bij te dragen tot actualisatie via melding van wijzigingen die op het terrein vastgesteld worden. Een vraag die men zich hierbij ook kan stellen is of het geen overbodige stap is om de kenmerken van de woning in rekening te brengen. Immers, woningprijzen vertonen een vanzelfsprekende en sterke correlatie met de woningkenmerken als oppervlakte en andere kwaliteitskenmerken en via een pro‐ centuele heffing brengt men die verschillen al in rekening. Met een abattement op een eerste schijf van de woningprijs of met progressieve tarieven kan men een zwaarder gewicht toekennen aan de goedkoopste/minst goede woningen. Uit onze impactanalyse bleek dat aanpassingen aan het abat‐ tement een relatief grote impact hebben op de betaalbaarheid van een bouwgrond, omdat deze hier procentueel zwaarder doorweegt dan bij woningaankopen. Echter, ook hier weer moeten we opmerken dat als gevolg van de vermoedelijke kapitalisatie‐effecten dergelijke voorkeursbehande‐ ling voor goedkopere woningen waarschijnlijk er toe zal leiden dat deze woningen sterker in prijs stij‐ gen dan de duurdere woningen. Dit geldt zowel voor de abattementen als voor de progressieve tarieven. De tweede optie is de voordelen te koppelen aan kenmerken van de huishoudens. De hier besproken scenario’s brengen op dat punt enkel de kinderlast in rekening. Vermits het hier gaat over een erg selectieve maatregel (gericht op gezinnen met minstens 3 kinderen) zal het kapitalisatie‐effect ver‐ moedelijk minder groot zijn en hier eerder van toepassing zijn op grote woningen. De redenering achter het kindabattement is dat kinderen een extra kost betekenen, die onvoldoende gecompen‐ seerd wordt via de huidige vormen van herverdeling (kinderbijslag en fiscale behandeling van kin‐ deren) en dat het voor gezinnen met kinderen daarom moeilijker is een betaalbare woning te kunnen kopen. De simulaties leren op dit punt dat koppels met 1 of meer kinderen in scenario’s 5 en 6 (waar een kindabattement wordt ingevoerd) gemiddeld lagere tariefstijgingen kennen dan de andere gezinstypen. Idealiter zou bij het bepalen van een abattement voor kinderlast moeten worden uitge‐ gaan van de kost van kinderen voor wonen die niet wordt gedekt door de bestaande vormen van solidariteit, inclusief de jaarlijkse vastgoedbelasting en de kortingen hierop. De combinatie van kor‐ tingen voor kinderen via een veelheid aan instrumenten maakt dat het geheel aan subsidies voor kinderen nog weinig transparant is. Verder blijken woning‐ en grondkenmerken gerelateerd te zijn aan gezinskarakteristieken, waar‐ mee rekening dient gehouden bij hervormingen. Zo hangt de woningprijs sterk samen met de gezins‐ inkomens, terwijl bouwgrondaankopen oververtegenwoordigd zijn bij 25‐ tot 34‐jarigen en hogere inkomens. De vaststelling dat grondkopers meestal een goede woning bouwen in het buitengebied is voorts cruciaal wat betreft het bereiken van de stadvlucht‐ en kwaliteitsdoelstelling. Indien men de koop van bouwgronden fiscaal gunstig behandelt, zal men wonen in het buitengebied en in goede


woningen stimuleren, waarmee geen bijdrage wordt geleverd aan de doelstellingen van de tarief‐ korting. Theoretisch is het ook denkbaar om de korting afhankelijk te maken van het inkomen, waarbij la‐ gere inkomens meer korting krijgen. Vanuit een betaalbaarheidsperspectief zou men een tarief‐ korting kunnen toekennen op basis van doelgroepverhuur, bijvoorbeeld indien de woning voor 9 jaar wordt verhuurd via een sociaal verhuurkantoor.2 Vanuit de kwaliteitsdoelstelling kan gedacht worden aan een korting indien de eigenaar zich verbindt tot de uitvoering van renovatievereisten. Dergelijke scenario’s zijn hier niet onderzocht. Een algemene vraag bij al deze vormen van selectiviteit is of der‐ gelijke regeling administratief niet te complex is. Meer algemeen kan men zich afvragen of andere beleidsinstrumenten dan het registratierecht zich niet beter lenen tot herverdeling of tot het be‐ reiken van dergelijke specifieke doelstellingen van het woonbeleid. Zo laat de jaarlijkse vastgoed‐ belasting allicht beter toe om in te spelen op wisselende omstandigheden (inkomen, gezinssamen‐ stelling, …) dan een eenmalige transactiebelasting. Ook beleidsinstrumenten als sociale huur, sociale leningen en de huursubsidie houden rekening met het inkomen; de voordelen hiervan worden aan‐ gepast als de gezinssituatie wijzigt. De theorie van de optimale belastingen pleit er ook voor niet via elk fiscaal instrument te willen herverdelen (Mirrlees et al., 2012). Herverdeling gebeurt volgens deze theorie bij voorkeur via de progressiviteit van de inkomstenbelasting. Ten slotte merken we op dat de huidige voordelen en de kortingen in de hervormingsscenario’s allemaal worden toegekend voor de enige woning. Dit betekent dat eigendomswoningen gunstiger worden behandeld dan woningen bestemd voor verhuring, een beleidsoptie die ingegeven is vanuit de doelstelling eigendomsverwerving aan te moedigen. Vanuit de economische theorie wordt gepleit voor een neutrale behandeling van verschillende investeringsvormen (o.a. in de befaamde Mirrlees Review, zie Mirrlees et al., 2011; maar ook door OECD, zie André, 2010). Afwijkingen van die neutrali‐ teit leiden tot welvaartsverliezen, onder de vorm van overinvesteringen in woningen t.o.v. van andere economische investeringen, een lagere arbeidsmobiliteit (Isebaert, 2013) en een lagere eco‐ nomische groei (Hoj, 2009). Daarnaast worden in de literatuur de negatieve effecten op de huur‐ markt beschreven. Als gevolg van kapitalisatie‐effecten zullen immers ook de huurprijzen moeten stijgen om de verhuurder een rendement te bieden, terwijl huurders niet genieten van de fiscale voordelen. Uit een recente internationale vergelijking (Whitehead, 2012) bleek dat de omvang van de private huurmarkt mede bepaald wordt door belastingen en subsidies voor anderen deelmarkten, eerder dan door de regulering van de private huurmarkt zelf. Onderzoek voor Vlaanderen wijst op toenemende problemen op de private huurmarkt. Hoewel hier ook andere oorzaken aan ten grond‐ slag kunnen liggen, lijkt het op basis van theorie en internationale literatuur aannemelijk dat deze mede een oorsprong vinden in een beleid dat sterk gericht is op eigendomsverwerving (zie ook Winters, 2010; Vlaamse Woonraad, 2010). Als lange termijnoptie is daarom een meer gelijke behandeling van eigen woningbezit en huren een te overwegen keuze. In deze zin dient ook het bevoordelen van de enige woning bij de toekenning van kortingen op registratierechten kritisch te worden beoordeeld. Vermits het voorstellen en beoordelen van alternatieve maatregelen geen onderwerp was van dit onderzoek, kunnen we op al deze punten geen concrete uitspraken of aanbevelingen doen.

2

Merk wel op dat het hier niet langer gaat over een korting voor de enige eigen woning. Het gaat hier dus niet langer om de ondersteuning van eigendomsverwerving, maar om de ondersteuning van de aankoop van een opbrengsteigendom die op een specifieke wijze wordt ingezet. Zie hierover ook de laatste paragraaf.


Bibliografie

André C. (2010), A Bird’s Eye View of OECD Housing Markets, OECD Economics Department, Paris. Doi:10.1787/5kmlh5qvz1s4‐en. Damen S. (2013), ‘The Effect of Mortgage Interest Deduction and Mortgage Product Innovation on House Prices’, ENHR 2013, Conference paper in Taragonna (update CES working paper, te verschijnen). Dol K., van der Heyden H. & Oxley M. (2010), Crisis and policy interventions in Western European housing markets: do specific housing systems reduce the impact of the crisis? Comparative housing research: approaches and policy challenges in a new international era, Delft University of Technology, OTB Research Institute for Housing, Urban and Mobility Studies, Delft, The Netherlands, March 24‐25. European Commission (2013), Tax reforms in EU Member States. Tax policy challenges for economic growth and fiscal sustainability. 2013 Report, European Commission, Directorate‐General for Economic and Financial Affairs, Brussels. Everaert L., Schule W. & Yelten S. (2006), Belgium. Selected Issues, International Monetary Fund, Washington D.C. Haffner M., Winters S. & Van den Broeck K. (te verschijnen), Woonfiscaliteit in Vlaanderen. Deel 1. Literatuur en instrumenten, Steunpunt Wonen, Leuven. Heylen K. (2014), Van ‘klein beschrijf’ naar ‘huiskorting’. Deel 1. Impact van drie hervormings‐ scenario’s voor Vlaanderen, Steunpunt Wonen, Leuven, 66 p. Hoj J. (2009), ‘How to reform the Belgian tax system to enhance economic growth’, OECD Economics Department working paper N° 741. Isebaert D. (2013), Housing and labour market performance, Doctoral Dissertation, UGent. Mirrlees J., Adam S., Besley T., Blundell R., Bond S., Chote R., Gammie M., Johnson P., Myles G. & Poterba J. (2011), ‘The Mirrlees Review: Conclusions and Recommendations for Reform’, Fiscal Studies, vol. 32, nr. 3, p. 331‐359. OECD (2011), Economic Policy Reforms 2011: going for growth, OECD, Paris. Smolders C. & Stieperaere H. (2014), Van ‘klein beschrijf’ naar ‘huiskorting’. Deel 2: Analyse van de impact van drie hervormingsscenario’s op gemeentelijk niveau, Steunpunt Wonen, Leuven, p. 54. Vastmans F. & Buyst E. (2011), ‘Woningprijzen in Vlaanderen en de rol van de intrestvoet’, in Winters S. (red.), Is wonen in Vlaanderen betaalbaar?, Garant, Antwerpen‐Apeldoorn, p. 15‐48. Vastmans F., Buyst E., Helgers R. & Damen S. (2013), ‘The affordability of home ownership as a long run house price fundamental: the method, pitfalls and Belgian evidence’, paper presented at ENHR Conference Tarragona, 19‐22 June 2013. Vastmans F., Buyst E., Helgers R. & Damen S. (te verschijnen), Woningprijzen: woningprijsmecha‐ nisme & marktevenwichten. De logica, nood en valkuilen van betaalbaarheid als woningprijs determinant, Steunpunt Wonen, Leuven. Vlaamse Woonraad (2010), Naar een beleid ter ondersteuning van de private huurmarkt. Aanbeve‐ lingen van de Vlaamse Woonraad, Vlaamse Woonraad, Brussel. Whitehead C. (2012), The Private Rented Sector in the New Century. A Comparative Approach, Boligøkonomisk Videncenter, Kopenhagen. Winters S. (2010), ‘De Vlaamse private huurmarkt: pleidooi voor een beleid’, Ruimte en Maat‐ schappij, Jaargang 1, nr. 4, p. 30‐56.


VAN KLEIN BESCHRIJF NAAR HUISKORTING Deel 5. Conclusies en aanbevelingen

Recommend Documents