ÚVOD... 9 I. TEORETICKÁ ČÁST Bytová politika V bytové politice jsou známy tři přístupy k bydlení... 10

Obsah: ÚVOD ............................................................................................................................................. 9 I.

TEORETICKÁ ČÁST ........................................................................................................ 10

1.

Bytová politika ...................................................................................................................... 10

2.

3.

1.1.

V bytové politice jsou známy tři přístupy k bydlení…...………...………………….…10

1.2

Transformace bytové politiky…………………………………………………..……...11

1.3

Nástroje bytové politiky……………………………………………………………….13

Hypoteční úvěr ...................................................................................................................... 13 2.1

Definice hypotečního úvěru............................................................................................ 13

2.2

Banky poskytující hypoteční úvěr .................................................................................. 15

2.3

Typy hypotečních úvěrů ................................................................................................. 16

2.3.1

Účel vyuţití ............................................................................................................. 16

2.3.2

Výše úvěru............................................................................................................... 17

2.3.3

Moţnost kombinace ................................................................................................ 17

2.3.4

Zpusoby splácení ..................................................................................................... 17

Průběh vyřizování hypotečního úvěru................................................................................... 18 3.1

1. Etapa – před poţádáním ţádosti ................................................................................. 18

3.2

2. Etapa – po podání ţádosti……………………………………………………. …..…19

3.3

3. Etapa – po vyčerpání hypotečního úvěru ................................................................... 19

4.

Potřebné doklady…………………………………………...................................................19

5.

Zajištění hypotečního úvěru…………………………………………….…………………..20

6.

5.1

Vhodné nemovitosti k zajištění…………………………...……………………………21

5.2

Nemovitosti vhodné za určitých podmínek……………....……………………………22

5.3

Nevhodné nemovitosti k zajištění ……………....…………………..…………………22

Čerpání hypotečního úvěru …………………………………………….…………………..22 6.1

7.

Splatnost hypotečního úvěru

Hypoteční zástavní listy 7.1

……………....…………………..…………………23

…………………………………………….…………………..24

Výhody Hypotečních zástavních listů

……………....……………...……………25

5

8.

9.

Katastr nemovitostí

.. ……………………………………………….…………………..25

8.1

Předmět katastru nemovitostí...…………………………...……………………………26

8.2

Obsah katastru nemovitostí ……………………………....……………………………26

8.3

Zápisy do katastru nemovitostí

8.4

Základní pojmy ………………………………....…………………..…………………27

Metody oceňování

……………....…………………..…………………26

……….………………………………………….…………………..28

9.1

Trţní hodnota………………...…………………………...……………………………28

9.2

Porovnávací metoda……... ……………………………....……………………………29

9.3

Výnosová metoda...….…………….…………....…………………..…………………29

9.4

Nákladová metoda ……...……………………....…………………..…………………30

9.5

Administrativní metoda...………….…………....…………………..…………………30

9.6

Podklady pro ocenění ……...…………………....…………………..…………………30

II. PRAKTICKÁ ČÁST ........................................................................................................... 31 1.

ODBORNÝ NÁZOR č. 1...................................................................................................... 32

2.

ZÁKLADNÍ PODMÍNKY OCENĚNÍ ................................................................................. 33

3.

4.

5.

6.

2.1.

Předmět ocenění ............................................................................................................. 33

2.2.

Zadání a účel ocenění ..................................................................................................... 33

2.3.

Vlastnické a evidenční údaje .......................................................................................... 33

2.4.

Podklady pouţité pro vypracování ocenění .................................................................... 33

POPIS OCEŇOVANÝCH NEMOVITOSTÍ ........................................................................ 33 3.1.

Lokalita obecně............................................................................................................... 33

3.2.

Oceňovaný majetek ........................................................................................................ 34

3.2.1

Nemovitost .............................................................................................................. 34

3.2.2

Pozemek .................................................................................................................. 35

ANALÝZA OCEŇOVANÉHO MAJETKU ........................................................................ 35 4.1.

Vyhodnocení silných a slabých stránek oceňovaného majetku...................................... 35

4.2.

Analýza nejlepšího a nejvyššího vyuţití ........................................................................ 36

OCENĚNÍ ............................................................................................................................. 36 5.1.

Výnosová hodnota .......................................................................................................... 37

5.2.

Porovnávací hodnota ...................................................................................................... 39

ANALÝZA VÝSLEDKŮ ..................................................................................................... 43 6

7.

Omezující podmínky a předpoklady ..................................................................................... 44

8. Osvědčení ................................................................................................................................. .46 1.

ODBORNÝ NÁZOR č. 2…………………………………………………………………..47

2.

ZÁKLADNÍ PODMÍNKY OCENĚNÍ .................................................................................. 48 2.1.

Předmět ocenění .............................................................................................................. 48

2.2.

Zadání a účel ocenění ...................................................................................................... 48

2.3.

Vlastnické a evidenční údaje ........................................................................................... 48

2.4.

Podklady pouţité pro vypracování ocenění ..................................................................... 48

3.

POPIS OCEŇOVANÝCH NEMOVITOSTÍ ......................................................................... 48 3.1.

Lokalita obecně................................................................................................................ 48

3.2.

Oceňovaný majetek ......................................................................................................... 49

4.

3.2.1

Nemovitost ............................................................................................................... 49

3.2.2

Pozemek ................................................................................................................... 50

ANALÝZA OCEŇOVANÉHO MAJETKU ......................................................................... 50 4.1.

Vyhodnocení silných a slabých stránek oceňovaného majetku ....................................... 50

4.2.

Analýza nejlepšího a nejvyššího vyuţití ......................................................................... 51

5.

OCENĚNÍ .............................................................................................................................. 51 5.1.

Nákladová hodnota .......................................................................................................... 52

5.2.

Výnosová hodnota ........................................................................................................... 54

5.3.

Porovnávací hodnota ....................................................................................................... 56

6.

ANALÝZA VÝSLEDKŮ ...................................................................................................... 61

7.

Omezující podmínky a předpoklady ...................................................................................... 62

8.

Osvědčení ............................................................................................................................... 64

III. 1.

Obecná charakteristika .......................................................................................................... 67 1.1

Cholupice ........................................................................................................................ 68

1.2

Komořany ....................................................................................................................... 69

1.3

Točná .............................................................................................................................. 70

1.4

Modřany.......................................................................................................................... 71

1.5

Kamýk ............................................................................................................................ 77

III. 2.

ANALÝZA TRHU - 1. část............................................................................................. 65

ANALÝZA TRHU - 2. část............................................................................................. 80 Trh nemovitostí ve finanční krizi .......................................................................................... 80 7

3.

Analýza trhu dle jednotlivých segmentů ............................................................................... 83 3.1

Byty na prodej ................................................................................................................ 84

3.2

Pronájmy ......................................................................................................................... 87

3.3

Rodinné domy k prodeji ................................................................................................. 91

3.4

Stavební pozemky........................................................................................................... 92

3.5

Nestavební pozemky....................................................................................................... 93

3.6

Bytové domy................................................................................................................... 93

3.7

Reakreační objekty ......................................................................................................... 94

3.8 Administrativní a komerční objekty……………………………………………………Chyba! Záloţka není definována. 4.

Závěr k analýze trhu Prahy 12............................................................................................... 96

VÝSLEDKY ................................................................................................................................. 97 ZÁVĚR A DOPORUČENÍ ........................................................................................................... 98 SEZNAM POUŢITÉ LITERATURY ........................................................................................... 99

8

Úvod V dnešní době je oceňování nemovitostí vyuţíváno z mnoho důvodů. Ale vyţadováno je zejména při prodeji či nákupu nemovitosti, při darování nemovitosti, v případě dědického řízení a v neposlední řadě při zajištění hypotečního úvěru, ale samozřejmě i v dalších případech. Největšímu významu se dostává oceňování nemovitosti aţ po roce 1989. Do tohoto roku totiţ Česká republika patřila mezi země s centrálně plánovanou ekonomikou, kdy ceny byly tedy určovány centrálně bez ohledu na trh, nabídku či poptávku. Po roce 1989 přechází Česká republika z centrálně plánované ekonomiky na ekonomiku trţní. A pomocí restitucí a privatizací majetku dochází k přechodu ze státního vlastnictví do soukromého. Zároveň vzniká mnoho nových firem a ceny se začínají stanovovat na základě střetu nabídky a poptávky na trhu, čímţ dochází k přesnějšímu stanovení odhadu ceny. Cílem této bakalářské práce je v první teoretické části nastínit základní postup a problematiku v případě ţádosti o hypoteční úvěr a samozřejmě také ujasnit základní pojmy z oblasti hypotečních úvěrů a oceňování nemovitosti. Ve druhé praktické části této bakalářské práce je za úkol co nejvěrněji stanovit obvyklou cenu dvou nemovitostí v hlavním městě Praha, a to bytové jednotky na Praze 6 a činţovního domu na Praze 3. A v neposlední řadě jako součást této bakalářské práce je ve třetí části analýza trhu s nemovitostmi na Praze 12, která je rozdělena na jednotlivé segmenty trhu v kaţdé části Prahy 12 a popsán stav bytové výstavby jak v minulosti, současnosti či budoucnosti. A samozřejmě zde v současné době nesmí chybět vliv finanční krize na realitní trh. Tato bakalářská práce by mohla poslouţit jako určitý přehled v problematice ocenění nemovitosti při zajištění hypotečního úvěru a čtenář by mohl získat určitý nadhled o těchto tématech.

9

I. TEORETICKÁ ČÁST 1. Bytová politika Bydlení se řadí mezi nejvýznamnější potřeby člověka. Lze jej označit jako proces vedoucí k uspokojení bytových potřeb lidí, vypovídající o jejich stylu a standartu ţivota. Přináší různé afekty do společenského ţivota jako např. kvalitu ţivota, partnerské vztahy, výchova dětí, vzdělání apod. Bytovou politiku můţeme obecně charakterizovat jako soubor poţadovaných podpor, poskytujících iniciativ a přímých zásahů státu na bytovém trhu.

Bytová politika je ovlivňována několika faktory, zejména: -

demografické faktory: přírůstek domácností, jejich struktura dle věku a počtu

-

stav bytového fondu: skladba bytů dle územního rozhodnutí, velikosti, vybavení atd.

-

vývoj ţivotního stylu a standartu

Role státu v bytové politice Role státu v bytové politice by především měla být ve vytváření příslušné legislativy, aby lidé měli moţnost si zajistit a mít snahu naplnit své potřeby bydlení. Dále by měl umoţnit dostupnost bydlení těm, kteří nejsou schopni bydlení zcela financovat ze svých finančních prostředků a to pomocí státních podpor.

1.1. V bytové politice jsou známy tři přístupy k bydlení: Liberální systém je zaloţen na zásluţnosti občanů. Oproti tomu se do jisté míry očekává přijetí odpovědnosti za zajištění bydlení. Důraz je kladen na osobní soběstačnost, formální svobodu, spravedlivé podmínky a to zejména v osobním přístupu k pracovním příleţitostem.

10

Korporativní systém je zaloţen na solidaritě a subsidiaritě. Zde se očekává spolupráce a součinnost jedinců v rámci skupin, komunit i státu. Jde o systém soukromých zdrojů, ale také dotací a podpor, které se zakládají na solidaritě státu. Zároveň vyzdvihuje činnost nestátních neziskových organizací, které mohou zabezpečit bydlení s niţšími náklady. Univerzalistický systém je zaloţen z velké míry na zajišťování bydlení z veřejných zdrojů a z velké části si zakládá na celoplošné solidaritě. Jedná se o vydatné financování výstavby, údrţby a provozu levných bytů státem. To samozřejmě spočívá ve vysokých finančních nárocích na veřejné zdroje, musí se tedy předpokládat tolerance ze strany daňových poplatníků.

1.2 Transformace bytové politiky1 Bytová politika z počátku 90. let byla velmi nepřipravená na další rozvoj a to díky ne zcela ujasněným oprávněním ve výkonné sféře moci. Nastalo období kdy musela být nalezena shoda v utváření niţších územně správních celků.

Transformaci bytové politiky rozdělujeme na dvě fáze: 1. Fáze -

Byty, které měl ve svém vlastnictví stát byly restituovány nebo bezplatně převedeny obcím. Obce samy rozhodovaly, které byty si ponechá a které dále prodají např. společnostem, nájemcům či druţstvu.

-

Přídělový systém hospodaření s byty byl zrušen. První deregulace nájemného byla realizována k 1. 7.1992, avšak nájemné se upravovalo vyhláškou, podle které se nájemné určovalo u všech bytů a to pomocí pevné sazby za 1m2 plošné výměry bytu a za provozní zařízení bytu, a to bez zohlednění lokality či velikosti bytu. Základní nájemné se rok od roku zvyšovalo.

1

v roce 1993 došlo ke schválení zákona o stavebním spoření se státní podporou

Tato kapitola je zpracována na základě: Vojtěch Krebs a kolektiv – Sociální politika, ASPI, 2002, ISBN: 80-86395-33-2

11

-

s vytvořením bytového trhu přicházejí první nepříznivé dopady a to v sociální oblasti, z toho důvodu je zavedena tzv. peněţní dávka, která má přispívat na hrubé nájemné domácnostem s nízkými příjmy právě na zvýšení základního nájmu a na náklady s tím spojené. Za domácnosti s nízkými příjmy se povaţovaly ty domácnosti, jejichţ čistý příjem nepřesahoval o 30% ţivotní minimum. Tyto dávky se mohly poskytovat pouze v omezeném období a to maximálně po dobu šesti měsíců.

-

V roce 1994 byl schválen zákon o vlastnictví bytu a prodeji bytu do vlastnictví občanů

-

V roce 1995 byly přijaty novely zákona2, které umoţňují poskytovat hypoteční úvěry se státní podporou, ale pouze specializovaným bankám

2. Fáze -

Podmínky a předpoklady, které vedly k uspokojování občanských bytových potřeb tvořily na území samosprávné obce a města to zvláště výběrem pozemků k výstavbě, tvorbou infrastruktury, technickou přípravou území a také péčí o bytový fond pomocí státních programů na rozvoje

-

Pomocí finanční, příjmové, cenové a sociální politiky je trh s byty stále regulován

-

Pomocí dotací na výstavbu stát realizuje podporu bydlení u některých skupin obyvatelstva ( důchodci, zdravotně postiţení ). Měl by se tak podílet na financování zvláštních prvků, které jsou pro tyto občany nezbytné k ţivotu jako např. bezbariérový přístup nebo zvláštní vybavení bytů. Dále také na výstavbě domů s pečovatelskou sluţbou či domů pro seniory.

-

Vzniká program podpory výstavby nájemních bytů a technické infrastruktury

-

Domácnostem je poskytován příspěvek na bydlení a to od roku 1996

2

Zákon č. 84/1995Sb, tento zákon novelizoval (Zákon o bankách, Obchodní zákoník, Zákon o bankách, Zákon o konkursu a vyrovnání, Občanský soudní řád)

12

1.3 Nástroje bytové politiky3 Nejdůleţitějším nástrojem bytové politiky jsou programy podpor výstavby bytů, které jsou určeny obyvatelstvu s nízkými příjmy. Dále jsou to individuální dotace zajišťující rozumné náklady na bydlení, tzn. dostupné veškerému obyvatelstvu. Také neopomenutelným nástrojem bytové politiky je podpora stavebního spoření a to zejména prostřednictvím státního příspěvku a úroková podpora dlouhodobých hypotečních úvěrů. Dalšími nástroji bytové politiky jsou příspěvky na bydlení či daňové úlevy.

Státní podpora bydlení v České republice Státní podpora v České republice je prováděna pomocí: -

zvýšení nabídky a výstavby nájemních bytů

-

podpora výstavby domů s pečovatelskou sluţbou pro sílové skupiny ( důchodci, zdravotně postiţení )

-

podpora stavebního spoření

-

podpora hypotečních úvěrů

2. Hypoteční úvěr4 2.1 Definice Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část použít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví.5

3

Tato kapitola je zpracována na základě http://www.mmr.cz/Bytova-politika/Koncepce-Strategie/Koncepce-bytove-politiky-(1)/Koncepcebytove-politiky a Vojtěch Krebs a kolektiv – Sociální politika, ASPI, 2002, ISBN: 80-86395-33-2 4 Tato kapitola je zpracována na základě Bankovnictví - Polouček Stanislav, 716 stran, 1. Vydání, 2008, Beck, ISBN: 80-7179-462-7, 5190/2004 Sb §28 ods 3

13

V současné době se nemovitost slouţící k zástavě hypotečního úvěru musí vyskytovat na území ČR nebo státu členského Evropské unii či jiného státu tvořící Evropský hospodářský prostor. V dřívější době platila podmínka na poskytnutí hypotečního úvěru, ţe nemovitost se musí vyskytovat výhradně na území ČR. V současně době, ale jiţ tato podmínka neplatí a hypoteční úvěry jsou tak v podstatě veškeré úvěry, které jsou zajištěny nemovitostí. Pomocí zdrojů z hypotečních zástavních listů tak tyto úvěry mají lepší podmínky neţli úvěry spotřebitelské a to je samozřejmě jejich výhodou. Jedná se tak zejména o fixaci úrokové sazby a její výši, dobu splatnosti, či % zastavené nemovitosti. Těmito aspekty se tak více přibliţuje k dosud poskytovaným hypotečním úvěrům. Přes toto všechno i nadále hypoteční banky nabízejí hypoteční úvěry, které jsou účelově vázané na pořízení nemovitosti. Tyto hypotéky mají stále lepší podmínky neţ neúčelové hypotéky, tzv. hypotéky americké. Nové znění zákona umoţnilo jednu zásadní změnu, kterou je moţnost poskytování hypotečních úvěrů také na zajištění potřeb bydlení, které nebylo moţno financovat klasickým hypotečním úvěrem - na koupi druţstevního bytu, sloţení členského podílu do bytového druţstva, zaplacení odstupného dosavadnímu uţivateli druţstevního bytu nebo zaplacení odstupného uvedeného v darovací smlouvě k nemovitosti, rekonstrukci bytu v majetku obce nebo druţstva s cílem získání uţívacího práva k bytu apod. I pro současné hypoteční úvěry, poskytující bankou jako účelové stále, platí, ţe banka na movité věci jako automobil, nábytek či převzetí členského podílu na druţstevní byt neposkytne tyto hypoteční úvěry. Investicí do nemovitosti tak i nadále zůstává: -

rekonstrukce, modernizace či opravy nemovitosti

-

výstavba nemovitosti

-

koupě nemovitosti, stavebního pozemku

-

splacení úvěru či půjčky pouţité na investice do nemovitosti

-

získání vlastnického podílu na nemovitosti např. vypořádáním dědictví vypořádáním společného jmění manţelů

14

či

Objektem hypotečního úvěru k investici do nemovitosti můţe být např.: -

nemovitost slouţící k bydlení (např. rodinný dům či bytová jednotka)

-

nemovitost slouţící k individuální rekreaci

-

stavební pozemek

-

bytový dům, provozní dům

-

nemovité příslušenství, které je součástí výše uvedených nemovitostí např. bazén garáţ, terénní úpravy pozemku, sauna pod.

-

či podnikatelské objekty

2.2 Banky poskytující hypoteční úvěr V dřívější době bylo vydávání hypotečních zástavních listů činností licencovanou, to dnes jiţ neplatí a spadá pod činnost přijímání vkladů od veřejnosti. V současnosti tedy můţe poskytovat kaţdá banka hypoteční úvěry, v případě, ţe vydá hypoteční zástavní listy a výnosy z nich poskytne opět na financování hypotečních úvěrů. Kaţdý hypoteční úvěr musí být kryt hypotečním zástavním listem. V současné době hypoteční úvěry poskytují tyto banky: -

Komerční banka, a.s.

-

Česká spořitelna, a.s.

-

Hypoteční banka, a.s.

-

Československá obchodní banka, a.s.

-

Raiffeisenbank a.s.

-

GE Money Bank, a.s.

-

Ţivnostenská banka, a.s.

-

HVB Bank Czech Republic a.s.

-

Wüstenrot hypoteční banka a.s.

-

eBanka, a.s.

-

BAWAG Bank CZ a.s.

-

Volksbank CZ a.s.

-

Citibank a.s.

-

ING Bank N.V.

15

Graf: Podíl bank na trhu v roce 2008 podle počtu poskytnutých hypoték

Obrázek 1 – zdroj: http://www.hypoindex.cz

2.3 Typy hypotečních úvěrů6 Hypoteční úvěry lze rozdělit podle několika kritérií: 2.3.1 Účel vyuţití: -

účelové – tyto hypoteční úvěry lze vţdy pouţít pouze na účely přímo určené bankou. Z větší části jde o účel, kdy musí být hypoteční úvěr vyuţit na investice do nemovitosti či objektu bydlení a to jak ve vlastnictví osobním tak i na zajištění potřeb bydlení, které, ale v osobním vlastnictví být nemusí.

-

neúčelové – taktéţ i americká hypotéka, tento typ hypotečního úvěru neklade ţádná omezení, na co peníze pouţít. To znamená, ţe tímto úvěrem lze financovat i movité věci jako je např. automobil apod.

6

Tato kapitola je zpracována na základě Syrový Petr - Financování vlastního bydlení, Grada Publishing, 2009, ISBN: 9788024723884 a Bankovnictví - Polouček Stanislav, 716 stran, 1. Vydání, 2008, Beck, ISBN: 80-7179-462-7

16

I přes to, ţe oba tyto úvěry mohou mít různý účel pouţití i podmínky poskytnutí se liší, jedno společné určitě mají a to, ţe musí být v kaţdém případě zajištěný nemovitostí v osobním vlastnictví. Avšak banky, které vědí na co je úvěr poskytnut je tedy znán účel vyuţití, na tyto úvěry poskytují lepší podmínky jako je např. niţší úroková sazba. 2.3.2 Výše úvěru: -

je dána maximální výší, kterou klient můţe získat. Ta je stanovena procentem z hodnoty zastavené nebo pořizované nemovitosti. V případě neúčelových úvěrů se tato výše můţe pohybovat okolo 60% ceny obvyklé zastavené nemovitosti, u úvěrů účelových (bydlení) se můţeme setkat s úvěry okolo výše 70, 80, 90 nebo dokonce 100 procent.

2.3.3 Moţnost kombinace: V dnešní době je nabízena i kombinace hypotečních úvěrů s jinými produkty u některých bank. Jde zejména o kombinaci hypotečního úvěru spolu s: -

stavebním spořením

-

ţivotním pojištěním

-

hypotečními zástavními listy.

Těmito kombinacemi se nám naskytne více variant jak bance splácet hypoteční úvěr. Je například moţné splácet pouze úroky z úvěru a následně jednorázově celkovou výši poskytnutého úvěru nebo můţeme splatit část úvěru např. ze stavebního spoření, ţivotního pojištění apod. 2.3.4 Způsob splácení: Hypoteční úvěry lze také rozlišit podle způsobů splácení a to na splácení: -

Anuitní – stejná výše měsíční splátky po celou dobu splácení

-

Progresivní - z počátku splácení úvěru platíme niţší měsíční splátky, které se v průběhu doby zvyšují

-

Degresivní – z počátku splácíme vyšší měsíční splátky, které se postupem doby sniţují

17

Našli bychom i další způsoby podle čeho lze hypoteční úvěry rozlišovat např. podle toho pro koho jsou určeny, způsobu čerpání (jednorázové, postupné, před zápisem zástavního práva), podle doby splatnosti nebo podle doby fixace úrokové sazby.

3. Průběh vyřizování ţádosti o hypoteční úvěr7 O hypoteční úvěr můţe zaţádat: a) fyzická osob b) podnikatelé (právnické osoby, fyzické osoby, podnikající) c) obce a města Celý tento proces, počínající úvahami o financování hypotečním úvěrem aţ k získání prostředků z tohoto úvěru můţeme rozdělit na tři etapy:

3.1 1. etapa - před podáním žádosti o hypoteční úvěr V první etapě přemýšlíme zejména nad tím, kterou banku si vybrat pro poskytnutí úvěru. Velmi často se setkáme s tím, ţe budeme muset obejít více institucí, neţli narazíme na tu, které vyhovíme všem poţadavkům a úvěr tak získáme. Přičemţ musíme zvýšit pozornost na výši úroku z poskytnutého úvěru spolu s délkou garantované doby. V případě návštěvy banky bychom měli být seznámeni se základními informacemi týkajících se hypotečních úvěrů a zároveň bychom měli obdrţet seznam všech dokladů, které bude banka pro jeho schválení vyţadovat. Součástí by měl být i tzv. orientační propočet naší současné finanční situace, zdali jsme vůbec schopni poskytnutý úvěr splácet. V případě, ţe budeme mít potřebné doklady, včetně dokladů o výši příjmu zkompletovány, musíme vyplnit a odevzdat ţádost o poskytnutí úvěru.

7

Tato etapa je z části zpracována z vlastních zkušeností a z Bankovnictví - Polouček Stanislav, 716 stran, 1. Vydání, 2008, Beck, ISBN: 80-7179462-7, http://www.mesec.cz/texty/hypotecni-uvery/

18

3.2 2. etapa - po podání žádosti o úvěr Po podání naší ţádosti má banka samozřejmě určitý čas k jejímu posouzení a zpracování. V případě, ţe nám byl úvěr schválen, nás banka vyzve k podpisu úvěrové smlouvy, zástavní smlouvy a smlouvy o vedení účtu a seznámí nás se s smluvními dokumenty. Po splnění dalších podmínek jako je např. vinkulace pojistek, zapsání zástavního práva do katastru, někdy stačí pouze podat návrh na zápis do katastru, můţeme úvěr začít čerpat.

3.3 3. etapa - po vyčerpání úvěru V případě vyčerpání úvěru obdrţíme od banky oznámení o ukončení čerpání a definitivní výši anuitní splátky, pokud je tímto způsobem úvěr splácen. Pak uţ jen dále splácíme a od banky dostáváme výpisy. V případě změny úrokové sazby musíme být o této změně informováni a mít moţnost úvěr zcela nebo částečně splatit bez dalších sankcí. U hypotéky neúčelové, můţeme kdykoliv splatit pouze část nebo celou výši úvěru.

4. Potřebné doklady k vyřízení hypotečního úvěru Jednou ze základních podmínek pro získání hypotečního úvěru samozřejmě je, zdali jsme vůbec schopni úvěr splatit z našich finančních příjmů. Banka vţdy vyţaduje: -

doloţení i výši příjmů a to např. potvrzením o příjmech od zaměstnavatele,daňovým přiznáním apod.

-

ocenění zastavované nemovitosti, výpis z katastru o vloţení zástavního práva spolu s vinkulací pojištění této nemovitosti ve prospěch banky

-

ostatní doklady - někdy také banka můţe vyţadovat vinkulaci ţivotního či úvěrového pojištění ve prospěch banky

19

Pokud se jedná o koupi nemovitosti banka vyţaduje: -

kupní smlouvu (smlouvu o smlouvě budoucí)

-

výpis z katastru nemovitostí (zda vůbec nemovitost existuje, kdo je jejím vlastníkem a ţe není omezeno její vlastnictví)

Pokud se jedná o výstavbu, rekonstrukci, apod. banka vyţaduje: -

stavební povolení

-

rozpočet stavby

-

projektovou dokumentaci

-

smlouvy s dodavateli v některých případech

-

výpis z katastru nemovitostí (zda vůbec existuje stavební pozemek či nemovitost)

5. Zajištění hypotečního úvěru8 Základní podmínkou poskytnutí hypotečního úvěru je jeho zajištění zástavním právem k nemovitosti. Zastavovaná nemovitost můţe být přímo předmětem úvěru, v tomto případě bude hypoteční úvěr čerpán na její koupi, výstavbu či rekonstrukci nebo to můţe být i jiná nemovitost a v zástavě můţe být i více nemovitostí a hypoteční úvěr je čerpán jako neúčelový, ale opět se nemovitost musí vyskytovat na území ČR nebo členského státu Evropské unie či státu, který tvoří Evropský hospodářský prostor. Na nemovitosti, která má slouţit pro zajištění hypotečního úvěru, nesmí být vydáno jiné zástavní právo třetí osoby, s výjimkou zástavního práva, kterým je zajištěn úvěr poskytnutý např. stavební spořitelnou, ale pouze za předpokladu, ţe stavební spořitelna s přednostním pořadím svého zástavního práva dali emitentovi hypotečního zástavního listu ke zřízení zástavného práva v dalším pořadí předchozí písemný souhlas. V tomto případě lze pro účely krytí hypotečního zástavního listu zahrnout pohledávku z hypotečního úvěru maximálně ve výši rozdílu mezi 70% zástavní hodnoty zastavené nemovitosti a pohledávkou z úvěru poskytnutého stavební spořitelnou. 8

Ing. David Dušek, Ph.D. - Základy oceňování nemovitostí. 1. vydání Praha, Oeconomica, 2004, 113 s., ISBN 80-245-0728-5

20

V zástavě musí být nemovitost celá nikoliv například její polovina, to banky neakceptují. Zároveň na nemovitosti nesmí váznout ţádná věcná břemena. Rozestavěnou nemovitost je moţné taktéţ pouţít jako zástavu, avšak jako rozestavěná musí být zapsána i v katastru nemovitostí. Do katastru však lze zapsat rozestavěnou nemovitost pouze za předpokladu, ţe je jiţ postaveno alespoň jedno nadzemní podlaţí. V případě, ţe předmět úvěru je shodný se zástavou a jedná se o rozestavěnou nemovitost, banka poskytuje peníze postupně a to podle toho, jak také stoupá cena nemovitosti. Dalším jiţ zmíněným nástrojem zajištění hypoteční úvěru, který banka vyţaduje je vinkulace pojištění zastavované nemovitosti ve prospěch banky. Jak jsem jiţ také zmínila, někdy banka také vyţaduje uzavření ţivotního nebo úvěrového pojištění a vinkulaci tohoto pojištění opět ve svůj prospěch. Pro případ, ţebychom nebyli schopni náhle úvěr splácet z důvodu například vyššího věku či niţší bonity si můţe banka vyţádat ručitele či dalšího spoludluţníka, Kaţdá banka před poskytnutím hypotečního úvěru zjišťuje zda-li nemovitost určená k zajištění hypotečního úvěru je vůbec vhodná či nevhodná, můţe nastat také situace, ţe se u nemovitosti musí odstranit určité překáţky, po jejichţ odstranění se i nemovitost stává vhodnou k zajištění hypotečního úvěru.

5.1 Vhodné nemovitosti k zajištění hypotečního úvěru9: Musí být zapsána v katastru nemovitostí. Veškeré reálné stavy musí být bezpodmínečně shodné s těmi právními (dobrý technický stav, odpovídající opotřebení). Veškeré nemovitosti musí odpovídat veškerým normám ať uţ technický, poţárním, bezpečnostním atd. a v neposlední řadě musí být k nemovitosti zajištěn přístup.

9

Tato kapitola byla zpracována na základě: ORT, Petr. OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ NA TRŽNÍCH PRINCIPECH. 1. vydání. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007. ISBN: 978-80-7265-101

21

5.2 Nemovitosti vhodné k zajištění za určitých podmínek: Těmito podmínkami je vţdy odstranění překáţek, které vedou k zamítnutí nemovitosti jako nevhodné zástavy. Jde většinou o překáţky, které jsou odstranitelné poměrně v krátké době a po jejich odstranění se tak nemovitost stává vhodnou zástavou. Jde především o překáţky vlastnického charakteru: a) nemovitost má více vlastníků a není dodán souhlas všech vlastníků, ale pouze části. Ke všem právním úkonům týkající se nemovitostí jsou nutné souhlasy všech vlastníků a jejich podpisy. b) vlastnictví nemovitosti je omezeno např. věcným břemenem doţivotí či bezplatného uţívání. Dále se můţe jednat o zvláštní nájemní vztahy jako je např. pronájem za „korunu“ za symbolickou sumu c) také se jedná o nemovitosti, které nejsou zapsány v katastru nemovitostí nebo u kterých chybí kolaudační rozhodnutí nebo u které není zajištěn přístup k nemovitosti ani věcným břemen.

5.3 Nevhodné nemovitosti k zajištění hypotečního úvěru: V případě, kdy banka rozhodne, ţe nemovitost je nevhodná k zajištění hypotečního úvěru, jde tedy o překáţky, které nelze odstranit. To se můţe stát v případě, ţe: a) vlastníkem nemovitosti je někdo jiný neţ vlastník pozemku a naopak b) na nemovitost bylo vydáno demoliční rozhodnutí, tudíţ stavba je určená k demolici c) nemovitosti v zátopových oblastech, v lavinovém pásmu nebo v ohroţení sesuvem půdy d) kulturní památky, kostely, hrady, zámky, tvrze e) nemovitosti zvláštního či specializovaného charakteru – vodní díla, nekomerční pozemky, nákupní střediska a obchodní domy

6.

Čerpání hypotečního úvěru

V případě, ţe se rozhodneme čerpat hypoteční úvěr, je bezpodmínečně nutné vědět jakou nemovitost poskytneme bance jako zástavu k zajištění tohoto úvěru.

22

V případě, ţe vyuţíváme hypoteční úvěr účelový k financování nemovitosti, musíme mít jasno o financování jako kompletního záměru. Neboť hypoteční úvěr přichází na řadu aţ po úplném vyčerpání našich vlastních finančních zdrojů, popřípadě úvěru ze stavebního spoření či jiných prostředků. Jako úplně poslední moţnost přichází na řadu hypoteční úvěr a čerpáním tohoto úvěru by se měla daná investice do nemovitosti jiţ dokončit. Čerpání hypotečního úvěru je moţné pouze pokud jsou splněny podmínky pro čerpání, které jsou samozřejmě sepsány v kaţdé úvěrové smlouvě. Jednou z nejdůleţitějších podmínek banky poté, co je úvěr schválen a oboustranně podepsána úvěrová smlouva je potvrzení o vloţení zástavního práva banky k zastavované nemovitosti do katastru nemovitostí. Dnes jiţ některé banky také umoţňují čerpat část nebo celý úvěr pouze na základě návrhu na zápis o vkladu zástavního práva, čímţ nám banka umoţní se k peněţním prostředkům dostat v poměrně kratší době. Čerpání hypotečního úvěru se provádí bezhotovostně, při neúčelovém úvěru zasláním peněz na účet námi poţadovaný, při účelovém úvěru většinou formou proplacení dodavatelských faktur či odesláním kupní ceny na účet prodávajícího podle uzavřené kupní smlouvy apod. V případě neúčelového úvěru nebo při koupi nemovitosti je většinou čerpání jednorázové nebo probíhá postupně a to například při výstavbě či rekonstrukci nemovitosti. V tomto druhém případě musí být ve smlouvě stanoveny alespoň orientační termíny pro čerpání a termín konečný pro dovyčerpání.

6.1 Splatnost hypotečního úvěru Obecně se délka splácení hypotečního úvěru pohybuje v rozmezí 5 – 30 let. Po celou dobu splácení hypotečního úvěru bychom měli být v produktivním věku. Pokud by délka splácení zasahovala aţ do důchodového věku je obvykle třeba k úvěru přibrat dalšího lépe mladšího spoludluţníka nebo ručitele. Ideální doba splácení hypotečního úvěru bývá 15 – 20 let. Samozřejmě, ţe čím je doba splatnosti delší, tím jsou měsíční splátky niţší. Ve většině případech banky upřednostňují dobu splatnosti v násobcích pěti let, avšak je samozřejmě moţné se domluvit i na jiné době splatnosti.

23

Splácení hypotečního úvěru Splácení hypotečního úvěru závisí na způsobu jeho čerpání. Úvěr lze čerpat jednorázově nebo postupně jak jsem jiţ zmínila v předchozí kapitole. |v případě, ţe je hypoteční úvěr čerpán postupně, nejprve se měsíčně splácí pouze úrok z vyčerpané částky a to aţ do doby vyčerpání celého úvěru. Po skončení čerpání se většinou začíná hypoteční úvěr splácet anuitními splátkami, které jsou po celou dobu platnosti úrokové sazby stejné a obsahují jistinu a úrok. Některé banky umoţňují i jiné splácení neţ splácení anuitními splátkami. Jedná se o degresivní nebo progresivní splácení tzn., ţe velikost splátek je v čase buď klesající (degresivní) nebo rostoucí (progresivní), viz. kapitola - 2.3.4 Způsob splácení Den splatnosti jednotlivých splátek je stanoven v úvěrové smlouvě. V termínu, kdy dochází ke změně úrokové sazby můţeme splatit předčasně část nebo celou výši úvěru bez sankcí. V případě splacení z naší strany mimo tyto termíny si banky stanovují vysoké sankce za předčasné splácení. V případě neúčelové hypotéky lze kdykoli učinit mimořádnou splátku části nebo celého úvěru.

7. Hypoteční zástavní listy10 V případě hypotečních zástavních listů, dále jen HZL se jedná o dluhopisy, které jsou vydávané hypotečními bankami za účelem získaní dalších finančních prostředků na poskytování hypotečních úvěrů. Jmenovitá hodnota spolu s hodnotou poměrného výnosu HZL jsou plně kryty a to pohledávkami z hypotečních úvěrů. Pro řádné krytí jmenovité hodnoty hypotečních zástavních listů mohou být pouţívány pouze pohledávky z hypotečních úvěrů, které nepřevyšují 70% ceny zastavených nemovitostí. Mimo řádného krytí funguje ještě také tzv. náhradní krytí, coţ jsou ale výhradně a pouze jen vysoce likvidní a bonitní prostředky jako jsou například hotovost, státní dluhopisy nebo vklady u ČNB. Z hypotečních zástavních listů se tak díky tomuto krytí stává jeden z vůbec nejbezpečnějších cenných papírů. Jsou také vhodné pro ty investory, kteří se nechtějí pouštět do velmi rizikových obchodů nebo ještě nemají dostatek zkušeností.

10

Bankovnictví - Polouček Stanislav, 716 stran, 1. Vydání, 2008, Beck, ISBN: 80-7179-462-7, www.mesec.cz

24

7.1 Výhoda hypotečních zástavních listů Jistota Pomocí krytí pohledávkami z hypotečních úvěrů, které jsou samozřejmě ještě zajištěny právem zástavním, máme poměrně velkou jistotu neboli „dvojí zajištění.“ Přidáme-li k tomu fakt, ţe je nemůţe vydávat „kdokoliv“, jde tak i o velmi bezpečnou investici. Co se týče jistoty můţeme je srovnat například s vkladními kníţkami či státními dluhopisy. Výnosnost Na základě vlastnictví zástavního listu obdrţíme úrok, který obvykle bývá stanoven jako fixní. Znamená to, ţe po celou dobu trvání HZL bude platit. Další výhodou je to, ţe tento výnos je čistý. Jak je známo úrok nepodléhá dani z příjmu stejně tak jako například termínované vklady či vkladní kníţky. Mimoto můţeme za předpokladu klesajících úrokových sazeb realizovat zisk vznikající z nárůstu kurzu HZL na praţské burze nebo na RM-Systému. Zde těţíme z rozdílnosti ceny při nákupu zástavního listu a předčasném prodeji na některém z dvou výše uvedených kapitálových trhů. Likvidita Hypoteční zástavní listy jsou veřejně obchodovatelné cenné papíry, coţ znamená, ţe je můţeme kdykoliv prodat. Pokud tedy budeme potřebovat hotovost blokovanou v HZL ještě před jejich lhůtou splatnosti, můţeme se k ní jednoduše dostat.

8. Katastr nemovitostí11 V dnešní době katastr nemovitostí představuje soubor údajů o nemovitostech v ČR. Zahrnuje jejich popis, soupis a zároveň jejich polohové a geometrické znázornění. Eviduje vlastnická a jiná věcná práva k nemovitostem. Je veřejným zdrojem informací, které slouţí k ochraně práv nemovitostí, k daňovým účelům, ale i pro statistické a technické účely.

11

Doc. Ing. Albert Bradáč, Doc. JUDr. Josef Fiala – Nemovitosti (oceňování a právní vztahy), 1996, Linde Praha a.s., 492s., ISBN:80-7201-0174, ZAZVONIL, Zbyněk. OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ NA TRŽNÍCH PRINCIPECH. 1. vydání. Praha: CEDUK, 1996. ISBN: 80-902109-0-2

25

8.1 Předmětem katastru nemovitostí je evidence: -

katastrální území

-

pozemky

-

soubor popisných

-

budovy

-

rozestavěné budovy či byty a nebytové prostory vymezené jako jednotky

-

stavby spojené se zemí pevným základem dle zvláštního předpisu

8.2 Obsahem katastru nemovitostí je: -

geometrické a polohové určení pozemku

-

geometrické a polohové určení nemovitosti

-

druhy pozemku, čísla a výměra parcel, číslo popisné a evidenční čísla budov, čísla bytů

-

údaje o právních vztazích

-

údaje o vyuţití nemovitosti

-

vybrané údaje o způsoby ochrany

-

místní názvosloví

8.3 Zápisy do katastru nemovitostí: -

vklad - jde o vznik, změnu nebo zánik práva k nemovitosti. Vznikne kde ni dodání na katastrální úřad

-

záznam – nemá vliv na vznik, změnu nebo zánik práva k nemovitostem neboť vznik, změna či zánik probíhá jinde a katastrální úřad je pouze zaznamenává. Má evidenční charakter.

-

Poznámka - má vliv na vznik, změnu nebo zánik práva k nemovitostem, ale pouze signalizačního charakteru. Upozorňuje nás, ţe bylo zahájeno určité řízení nebo bylo omezeno dispoziční práva vlastníka.

26

8.4 Základní pojmy Nemovitost Přesnou definici bychom nalezli v Občanském zákoníku č. 40/1964 Sb. Jedná se o pozemek nebo stavbu, která je pevným základem spojená se zemí. Můţe se například jednat o chatu, garáţ, dům, pole, park, rybník, zámek.. Ale také byt, nebytový prostor s bydlením spojeným ( např. parkovací místo v podzemní garáţi, sklep, komora atd.)

Stavba Stavba se označuje jako ukotvená či volně stojící konstrukce, která je vytvořena člověkem a je určena pro trvalé uţívaní. Velmi často ohraničuje či uzavírá určený prostor. Stavby lze rozdělit na několik skupin a to podle: -

druhu – jsou obytné, průmyslové, dopravní, obranné stavby atd.

-

pouţitého materiálu – jsou stavby dřevěné, kamenné, zděné atd.

-

na dočasné stavby – jde o vybavení na staveništi, koncertní podium, stavební buňky atd.

-

montáţní práce – je souhrn montáţních a stavebních věcí

Pozemek Jedná se o přirozenou část povrchu zemského, který je oddělen hranicí, územní správní jednotky nebo hranicí jiného katastrálního území. Pozemek nelze zničit, ale lze měnit jeho hranici (výměru) a parcelní číslo

Parcela Jedná se o geometrické určení pozemku, které je vyznačeno v katastrální mapě a označeno parcelním číslem.

27

9. Metody oceňování12 Zeptáme-li se co je to trţní hodnota najdeme několik definic např. podle práva EU, podle mezinárodních profesních organizací odhadců majetku IVSC a Tedova i podle zákona 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném znění.

9.1 Tržní hodnota Trţní hodnota je jedním z nejzákladnějších aspektů při procesu schvalování hypotečního úvěru. Stanovuje ji odhadce na základě prováděného posudku. Trţní hodnota by měla představovat určitý interval ve kterém by se měla pohybovat trţní cena. Na té se jiţ shodne v daném čase prodávající a kupující.

Cena obvyklá moţno také trţní hodnota nebo cena obchodovatelná. Představuje cenu, za kterou lze na volném trhu v daný čas a na daném místě, majetek stejného popřípadě obdobného charakteru prodat nebo koupit. Přitom musíme zváţit veškeré okolnosti, které mají na cenu vliv, nikoliv však vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů kupujícího a prodávajícího ani vliv zvláštní obliby. Mezi mimořádné okolnosti trhu patří např. důsledky přírodních katastrof, stav tísně kupujícího nebo prodávajícího. Osobní poměry chápeme jako vztahy rodinné, majetkové či osobní vztahy mezi kupujícím a prodávajícím. A zvláštní hodnota, kterou přikládáme k majetku plynoucí z osobního vztahu, označujeme jako zvláštní oblibu. Nejčastějším způsobem zjištění obvyklé ceny je porovnání s jiţ s realizovanými koupěmi či prodej, opět nutno v daném čase a místě za dostupných informací. Na cenu nemovitosti má velký vliv okamţitá kupní síla obyvatelstva. V údobí, kdy je kupní síla niţší tzn. kdy jsou peněţní prostředky spíše pouţity na uspokojování základních potřeb je poptávka po nemovitostech niţší. Proto pokud potřebujeme v tomto období prodat nemovitost, musíme pouze za nízkou cenu, aby se kupujícím jevila jako výhodná a byli ochotni nemovitost koupit. Na druhé straně v období vyšší kupní síly se jeví investice do nemovitosti výhodnou, proto se poptávka zvyšuje a v důsledku toho dochází i ke zvyšování cen nemovitostí.

12

Zdroj: Doc. Ing. Albert Bradáč, Doc. JUDr. Josef Fiala – Nemovitosti (oceňování a právní vztahy), 1996, Linde Praha a.s., 492s., ISBN:807201-017-4, Ing. David Dušek, Ph.D. - Základy oceňování nemovitostí. 1. vydání Praha, Oeconomica, 2004, 113 s., ISBN 80-245-0728-5, ZAZVONIL, Zbyněk. OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ NA TRŽNÍCH PRINCIPECH. 1. vydání. Praha: CEDUK, 1996. ISBN: 80-902109-0-2.

28

Faktory ovlivňující trţní hodnotu: -

ekonomické vlivy – kupní síla, zaměstnanost, hospodářský rozvoj, inflace, situace ve stavebnictví, ţivotní úroveň obyvatelstva atd.

-

politicko – správní vlivy – územní plánování, politika, ţivotní prostředí, veřejné zájmy atd.

-

sociálně demografické vlivy – vývoj populace, standart bydlení, vzdělání, sociální politika atd.

-

fyzikální vlivy – způsob zástavby, poloha, ţivotní prostředí, vyuţitelnost, velikost, stav, stáří staveb atd.

Pro vypracování trţního odhadu se pouţívají 3 základní metody, z nichţ vzejdou 3 dílčí hodnoty nemovitosti – výnos, porovnání, náklad. Pro přesnější výsledek se často pouţívá jejich kombinace.

9.2 Porovnávací metoda Nejpřesněji lze určit hodnotu nemovitosti porovnávací metodou. Ta je totiţ nejvěrnějším odrazem trhu. Abychom mohli nemovitost ocenit porovnávací metodou potřebujeme dostatečné mnoţství podobných, srovnatelných nemovitostí, které byly nedávno prodané nebo k prodeji nabídnuté v současných trţních podmínkách. Ty jsou následně porovnány a předmětem ocenění a upraveny pomocí korekčních činitelů. Potřebujeme tedy tzv. databázi porovnatelných nemovitostí. Je nezbytně nutné, aby veškeré informace byli pravdivé a úplné.

9.3 Výnosová metoda V oceňování na trţních principech jako druhý nejčastější způsob oceňování pouţíváme metodu výnosovou. Je méně časově náročná neţ metoda porovnávací proto nám velice dobře můţe slouţit jako oprava či doplněk k porovnávací metodě. V praxi je velmi často ţádána kombinace těchto dvou metod. Výnosová metoda předpokládá, ţe záměrem pořízení nemovitosti bylo generovat peněţní prostředky. Musíme zjistit jaké jsou příjmy z nemovitosti, ale zároveň náklady na její provoz. Popřípadě musíme stanovit výpadky příjmů, které mohou nastat a nastínit tak reálný stav. Kapitalizací ročních výnosů zjistíme hodnotu výslednou. Kapitalizace se provádí pomocí kapitalizační míry, kdy je čistý roční výnos vydělěn cenou pořizovací. Díky své povaze 29

má výnosová metoda velký význam u komerčních nemovitostí. Komerční nemovitosti jsou zpravidla stavěny, aby později byly pronajaty. Avšak podmínkou bývá, aby příjmy plynoucí z pronájmu přesáhli celkové náklady vloţené do nemovitosti a generovali tak zisk.

9.4 Nákladová metoda Nákladová metoda oceňování vychází z nákladů, jak lze odvodit jiţ od názvu této metody, které by bylo nutné vynaloţit na pořízení oceňované nemovitosti v místě ocenění a podle stavu ke dni ocenění. U této metody se vychází z cenových map a to při ocenění pozemku. V případě ocenění budov a hal se vychází z ceny jednotkové za m3 obestavěného prostoru nemovitosti, která se dále upravuje o koeficienty (podle druhu konstrukce, výšky a zastavěné plochy podlaţí, vybavenosti stavby atd.) Tyto metody ukazují zejména technický pohled na nemovitost, jinak jsou poměrně nespolehlivé a pouţívají se spíše jako pomocný ukazatel.

9.5 Administrativní metoda Tento způsob oceňování je zaloţen na oceňování nemovitostí dle cenových předpisů, kterými jsou zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, vyhláška Ministerstva financí č.540/2002 sb., kterou se provádějí některá ustanovení tohoto zákona. Touto metodou se oceňuje pro stanovení základu daně z převodu nemovitostí, darovací daně či daně dědické. Dále je ţádán finančním úřadem pro plátce daně, pro prodávající, dědice či obdarovaném.

9.6 Podklady pro ocenění Proto, aby znalec měl veškeré údaje mající vliv na ocenění musí mít k dispozici podklady s ekonomickými, právními, technickými a vlastnickými informacemi. Pouze v případě administrativního ocenění není potřeba tolika informací (výpis z katastru nemovitostí tzv. list vlastnictví nesmí být starší více jak 3 měsíce, kopie katastrální mapy, geometrický plán, dokumentace ke stavbám, předchozí znalecké posudky, doklady o nabytí vlastnictví, dokladu omezující vlastnická práva) 30

II. Praktická část

31

ODBORNÝ NÁZOR

1. ODHAD OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI

Bytová jednotka č. 679/54 v domě č. p. 679 v k. ú. Vokovice na adrese Vokovická 10

Posudek vypracoval:

Adéla Marešová, DiS.

Datum vypracování:

23. 3. 2009

Ocenění k datu:

3/2009

32

2. ZÁKLADNÍ PODMÍNKY OCENĚNÍ 2.1 Předmět ocenění Bytová jednotka č. 679/10 v domě č. p. 679 na adrese Vokovická 10 v k.ú. Vokovice. Podíl na pozemku parcelní číslo 1281/198 o výměře 611 m2 ve výši 37/2782. Nemovitosti jsou zapsány na listu vlastnictví číslo 3790.

2.2 Zadání a účel ocenění Odhad předpokládané obvyklé hodnoty majetku v místě a čase obvyklé. Tato zpráva je vypracována jako podklad pro úvěrové řízení za účelem získání hypotečního úvěru.

2.3 Vlastnické a evidenční údaje

Podíl

Vlastník

1/2

Helena Novotná, Vokovická 679/10, 160 00 Praha 6

1/2

Jiří Novotný, Vokovická 679/10, 160 00 Praha 6

Ţádná omezení vlastnického práva nejsou evidována.

2.4 Podklady použité pro vypracování ocenění 1. fotodokumentace 2. katastrální mapa 3. výpis z katastru nemovitostí 4. informace získané při místním šetření

3. POPIS OCEŇOVANÝCH NEMOVITOSTÍ 3.1 Lokalita obecně Oceňovaná nemovitost se nachází v severozápadní části hl. m. Prahy v městské části Praha 6 Vokovice. Tato městská část spadá pod MČ Praha 6 celou svoji plochou. Součástí katastru je přírodní park Divoká Šárka a vodní nádrţ Dţbán. Další výhodou lokality je 33

poměrně blízká a rychlá dostupnost centra města i mezinárodního letiště Ruzyně. Jedná se o vyhledávanou a ţádanou městkou část nejen mezi praţskými obyvateli, ale stává se atraktivní čtvrtí i pro investory. Jedná se o lokalitu na rozhraní panelového sídliště Červený Vrch a rodinných domů se zahradami s návazností na hlavní rušnou komunikaci Evropskou. V místě je základní občanská vybavenost, nákupní moţnosti, školy a školky se nacházejí v sídlišti Červený Vrch. Ostatní občanská vybavenost je v centrální části Prahy 6 v okolí Vítězného náměstí. Zde se také nachází konečná stanice metra Dejvická. Dostupnost stanice metra a centra je moţná linkami MHD (tram), které jsou v bezprostřední blízkosti a vedou komunikací Evropská.

3.2 Oceňovaný majetek 3.2.1 Nemovitost Oceňovaná

bytová

jednotka

se

nachází

v 7.

nadzemním

podlaţí

panelového

vícepodlaţního domu při komunikaci Vokovická, k.ú. Vokovice, Praha 6. Dům má celkem 13. NP a 1. PP a byl postaven v roce 1975. Nemovitost má pravidelný půdorys. Obytný dům je panelové konstrukce, střecha plochá – krytá ţivičnými pásy. Klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Jednotlivá podlaţí jsou propojena schodištěm s teracovými stupni a osobním výtahem. Krytinu společných prostor tvoří PVC, na podestách dlaţba. Převáţnou část domu tvoří bytové jednotky (garsoniéry, byty 3+kk a 3+1 – na kaţdém podlaţí 8 bytů). V podzemním podlaţí se nachází sklepní kóje, kočárkárna, prádelna, sušárna a dvě dílny. Vstup do objektu je ze západní strany z veřejné komunikace. Bytová jednotka je o velikosti 3+1/L. Obytné místnosti jsou převáţně orientovány na východní světovou stranu, jedno okno na jih. Byt je v původním, běţně udrţované stavu. Okna jsou dřevěná zdvojená, dveře plné a prosklené osazené do kovových zárubní. Podlahové krytiny tvoří textilie a PVC. Kuchyňská linka je s keramickým obkladem. Příprava pokrmů je na plynovém sporáku. Hygienické jádro je vyzděné s keramickým obkladem. Vytápění a ohřev TUV je dálkovodem. Bytová jednota má celkovou výměru 77,6 m2 včetně lodţie (o výměře 4,58 m2). K bytu dále náleţí sklepní kóje o velikosti 1,1 m2 v 1.PP. Byt se skládá ze třech obytných místností, kuchyně, předsíně, komory, samostatného WC a koupelny. Přehled jednotlivých místností a jejich výměr je uveden v následující tabulce č. I.

34

Tab. č. I. – Přehled místností Název

Výměra v m2

Kuchyň

12,33

Pokoj 1

18,62

Pokoj 2

12,22

Pokoj 3

12,21

Chodba

10,77

Koupelna

3,07

WC

1,21

Komora

2,59

Sklep. kóje

1,10

Lodţie

4,58

Celkem

78,70

3.2.2 Pozemek Předmětem ocenění není ţádný samostatný pozemek, ale pouze podíl ve výši 37/2782 na parcele číslo 1281/198 o výměře 611 m2. Podíl na uvedeném pozemku není oceněn samostatně, ale je zohledněn ve výpočtu trţní hodnoty.

4. ANALÝZA OCEŇOVANÉHO MAJETKU 4.1 Vyhodnocení silných a slabých stránek oceňovaného majetku LOKALITA – Městská část Praha 6 je obecně vnímána z rezidenčního hlediska velice pozitivně a lze konstatovat, ţe se jedná o tzv. „dobrou adresu“. Toto platí i o k.ú. Vokovice. V místě je dobrá občanská vybavenost. Slušné moţnosti parkování. Dobrá dostupnost MHD. Jako negativní faktory lze uvést blízkost přilehlé frekventované komunikace Evropská a bezprostřední blízkost čerpací benzinové stanice. Ve vzdálenosti cca 200 m také prochází provozovaná ţelezniční trať Praha – Kladno. NEMOVITOST – Bytová jednotka je dobře dispozičně řešena, dobře lze také hodnotit orientaci ke světovým stranám. Byt je v dobrém stavu, který odpovídá staří a běţné údrţbě. Neprošel však ţádnou zásadní rekonstrukcí ani modernizací, a tak z hlediska dnešních 35

poţadavků na tento typ bydlení ho lze hodnotit jako podstandard. Pozitivně lze také hodnotit moţnosti skladovacích prostor a to jak v komoře, tak ve sklepní kóji. Celkově lze nemovitost hodnotit jako atraktivní a dobře obchodovatelnou.

4.2 Analýza nejlepšího a nejvyššího využití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako samostatná bytová jednotka určena k bydlení. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe je bytová jednotka v současné době vyuţívána vlastníkem pro potřeby vlastního bydlení a dochází tak k úspoře na nájemném - je i tato podmínka splněna. Na základě výše uvedených skutečností mohu konstatovat, ţe oceňovaný majetek je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

5. OCENĚNÍ Účelem tohoto posouzení je vyslovení odborného názoru na moţnou trţní hodnotu nemovitosti v daném místě a čase obvyklou. Z tohoto důvodu nebude hodnota majetku indikována striktně pomocí vyhlášky č. 640/2004 Sb. a podle zákona č. 151/1997 Sb, ale pro tento účel bude vyuţito trţních metod oceňování nemovitostí. Jedná se o metodu výnosovou a porovnávací. Při stanovení obvyklé ceny je pouţita kombinace těchto dvou metod ocenění. Pro účely tohoto ocenění není pouţito přístupu na základě nákladové hodnoty, jelikoţ tento typ indikace hodnoty majetku není u tohoto druhu nemovitosti vhodný a nepouţívá se.

36

5.1 Výnosová hodnota Přístup na bázi kapitalizace výnosu je zaloţen na principu očekávání, má důraz v ekonomickém pohledu na nemovitosti a soustřeďuje se především na míru jejich uţitku. Uţitek je zde měřen čistým výnosem, který je moţno od nemovitostí očekávat, a dobou, po kterou tento výnos potrvá, přičemţ tyto charakteristiky srovnává s obdobnými nemovitostmi, ale i s jinými investičními příleţitostmi, přinášejícími zhodnocení vloţeného kapitálu či zhodnocení formou výhod jiných. Princip přístupu je zaloţen na vztahu, který předpokládá, ţe výnosová hodnota nemovitosti je rovna součtu všech očekávaných budoucích výnosů plynoucích z nemovitosti přepočtených na současnou hodnotu peněz.13 Posuzovaná nemovitost je vyuţívána vlastníkem pro uspokojení vlastní potřeby bydlení a dochází tak k úspoře na nájemném, které by za jiných okolností byl nucen v daném místě a čase platit. Pro indikaci výnosové hodnoty bylo pouţito měsíční nájemné, které v daném místě u tohoto druhu nemovitosti obvyklé. Zjištěné měsíční nájemné vychází z analýzy nabídek v této lokalitě viz. následující Tabulka č. II.

Tab. č. II – Obvyklé měsíční nájemné panelových bytů v lokalitě Vokovice Název

Velikost

Měsíční nájemné v Kč (bez poplatků)

Byt 3+1/L, Vokovická ul.

75m2

10 000,-

Byt 3+1, 2x balkon, Vokovická ul.

75 m2

9 000,-

Byt 3+1, Vokovická ul., přízemí

78 m2

12 000,-

Průměrné měsíční nájemné

10 300,-

Vzhledem k faktu, ţe tyto výnosy budou v delší časové řadě konstantní, tak je pro účely stanovení výnosové hodnoty pouţito formy přímé kapitalizace. Výpočet je proveden vzorcem věčné renty: VH = V / i Kde: VH = výnosová hodnota 13

ZAZVONIL, Zbyněk. OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ NA TRŽNÍCH PRINCIPECH. 1. vydání. Praha: CEDUK, 1996. ISBN: 80-902109-0-2.

37

V = roční reprezentativní výnos i = kapitalizační míra Výpočet výnosové hodnoty je uveden v tab. č. III.

Tab. III. – Výnosová hodnota Příjem z pronájmu

123 600

Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného 5,5% Efektivní hrubý příjem

6 798 116 802

Náklady na údrţbu

15 000

Pojistné

3 000

Daň z nemovitosti

1 000

Provozní náklady celkem

19 000

Provozní příjem

97 802

Rezervy na renovace

15 000

Čistý provozní příjem

82 802

Míra kapitalizace

4,5%

Indikovaná hodnota

1 840 044

Výnosová hodnota

1 850 000,-

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, ţe obvyklá cena nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je:

1 850 000 Kč

38

5.2 Porovnávací hodnota Přístup k trţní hodnotě na bázi porovnání, neboli komparace, je zaloţen na porovnání hodnoty oceňovaných nemovitostí s hodnotou podobných nedávno obchodovaných nemovitostí a jeho výsledkem je porovnávací hodnota. 14

Nemovitosti pro porovnání jsou vybírány s ohledem na to, aby jejich parametry odpovídali nebo se pouze minimálně lišily od nemovitosti oceňované. Případné odlišnosti porovnávaných nemovitostí od nemovitosti oceňované jsou zohledněny korekčními koeficienty.

Při indikaci trţní hodnoty na základě tohoto přístupu byly vzaty v úvahu parametry jako je datum a druh transakce, technický stav, vlastnická práva, vyuţitelnost, velikost, moţnosti parkování a další. V případě, ţe se jednalo o nabídky, je tato skutečnost zohledněna koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace obvyklé ceny oceňovaného majetku zvolila za srovnávací jednotku jeden čtvereční metr čisté vyuţitelné plochy (NFA). Podrobný popis výpočtů provedených indikace je uveden v tab. č. IV.

Tabulka č. IV. – Porovnávací hodnota majetku jako celku Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

1

2

3

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti

14

Název nemovitosti

3+1 Vokovická

3+1 Vokovice

3+1 Vokovice

3+1 Vokovice

Parcelní číslo

1281/198

x

x

x

ZAZVONIL, Zbyněk. OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ NA TRŽNÍCH PRINCIPECH. 1. vydání. Praha: CEDUK, 1996. ISBN: 80-902109-0-2.

39

Adresa nemovitosti

Vokovická 679/10

Evropská

Africká

Tobrucká

Katastrální území

Vokovice

Vokovice

Vokovice

Vokovice

Obec

Praha

Praha

Praha

Praha

Okres

Praha

Praha

Praha

Praha

B. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové pronajatelné plochy podlaţí (NFA) Počet srovnávacích jednotek

73

Prodejní cena celkem Cena za 1 porovnávací j. Datum transakce

X

Korekce Upravená hodnota

76

70

71

2 200 000

3 099 000

3 400 000

28 947

44 271

47 887

3/2009

3/2009

2/2009

1,00

1,00

1,00

28 947

44 271

47 887

Nabídka

Prodej

Nabídka

0,90

1,00

0,90

26 052

44 271

43 098

Absolutní

Absolutní

Absolutní

1,00

1,00

1,00

26 052

44 271

43 098

Ne

Ne

Ne

1,00

1,00

1,00

26 052

44 271

43 098

Ano

Ano

Ano

1,00

1,00

1,00

26 052

44 271

43 098

C. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

Ne

Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí

Ano

Korekce Upravená hodnota

40

Jiná právní omezení a závazky

Ne

Ne

Ne

Ne

1,00

1,00

1,00

26 052

44 271

43 098

Lokalita

Srovnatelná

Srovnatelná

Srovnatelná

Korekce

1,00

1,00

1,00

26 052

44 271

43 098

Horší

Lepší

Srovnatelný

1,15

0,95

1,00

29 960

42 057

43 098

Srovnatelná

Srovnatelná

Srovnatelná

1,00

1,00

1,00

29 960

42 057

43 098

Srovnatelné

Srovnatelné

Srovnatelné

1,00

1,00

1,00

29 960

42 057

43 098

Auto + MHD

Auto + MHD

Auto + MHD

1,00

1,00

1,00

29 960

42 057

43 098

Na ulici

Na ulici

Na ulici

1,00

1,00

1,00

29 960

42 057

43 098

Srovnatelná

Srovnatelná

Srovnatelná

1,00

1,00

1,00

Korekce Upravená hodnota D. Technické parametry

Upravená hodnota Technický stav objektu

Horší

Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost budovy

Standardní

Korekce Upravená hodnota Dispoziční řešení

Standardní

Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

Auto + MHD

Korekce Upravená hodnota Moţnost parkování

Na ulici

Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu

Střední

Korekce

41

Upravená hodnota

29 960

42 057

43 098

N/A

N/A

N/A

1,00

1,00

1,00

29 960

42 057

43 098

Srovantelná

Srovnatelná

Srovantelná

1,00

1,00

1,00

29 960

42 057

43 098

Jiná korekce

N/A

N/A

N/A

Korekce

1,00

1,00

1,00

29 960

42 057

43 098

29 960

42 057

43 098

Jiná technická korekce

N/A

Korekce Upravená hodnota Korekce pro velikost nemov. Korekce Upravená hodnota

Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky

38 372

Porovnávací hodnota celkem

2 801 156

Celková porov. hodnota (zaokr.)

2 800 000 Kč

Na základě výše uvedené analýzy předpokládám porovnávací hodnotu oceňované nemovitosti na úrovni:

2 800 000 Kč

42

6. ANALÝZA VÝSLEDKŮ Aplikacemi výše uvedených trţních metod oceňování majetku byly zjištěny níţe uvedené hodnoty (kolonka indikace). Těmto dílčím hodnotám byla přidělena váha s ohledem na to, jakým způsobem přispívají k celkové obvyklé hodnotě nemovitosti. Můţeme konstatovat, ţe tento typ nemovitosti je na trhu běţně obchodován a tudíţ je porovnávací metoda vhodným indikátorem hodnoty – z tohoto důvodu jí je také přidělena nejvyšší váha. Tento druh majetku není z primárního hlediska povaţován za majetek investiční, a proto je indikaci pomocí výnosové hodnoty přisouzena nízká váha.

Tab. VII. Přehled vypočtených hodnot a výsledná hodnota Indikace (Kč)

Váha (%)

Váţený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

2 800 000

90

2 520 000

Příjmová metoda

1 850 000

10

185 000

Výsledná cena

2 705 000

Zaokrouhleno

2 700 000

Na základě provedené analýzy, s ohledem na aktuální situaci na trhu s nemovitostmi předpokládám obvyklou cenu nemovitosti bytové jednotky č. 679/54 v budově č.p. 679 včetně příslušného podílu na pozemku parc. č. 1281/198 vše na adrese Vokovická 10 v k.ú. Vokovice k datu ocenění v úrovni:

2 700 000,- Kč

43

7. Omezující podmínky a předpoklady15 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. 15

ORT, Petr. CVIČENÍ Z OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ DÍL I OCEŇOVÁNÍ NA TRŽNÍCH PRINCIPECH [offline], Praha: Bankovní institut

vysoká škola, a.s., 2007.

44

Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

45

8. Osvědčení16

Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění.

2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny mě známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty.

3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě.

4. Při své činnosti jsem neshledal ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Praze, dne 23. března 2009

…………………………………… Adéla Marešová, DiS.

16

ORT, Petr. CVIČENÍ Z OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ DÍL I OCEŇOVÁNÍ NA TRŽNÍCH PRINCIPECH [offline], Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007.

46

ODBORNÝ NÁZOR

1.ODHAD OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI

Bytový dům č. p. 698 v k. ú. Ţiţkov na adrese Kubelíkova 15

Posudek vypracoval:

Adéla Marešová, DiS.

Datum vypracování:

23. 3. 2009

Ocenění k datu:

3/2009

47

2. ZÁKLADNÍ PODMÍNKY OCENĚNÍ 2.1 Předmět ocenění Bytový dům č. p. 698 na pozemku parcelní číslo 65/1 a pozemek parcelní číslo 65/1 o výměře 170 m2, vše v katastrálním území Ţiţkov (727415). Nemovitosti jsou zapsány na listu vlastnictví číslo 1714.

2.2 Zadání a účel ocenění Odhad předpokládané obvyklé hodnoty majetku v místě a čase obvyklé. Tato zpráva je vypracována jako podklad pro úvěrové řízení za účelem získání hypotečního úvěru.

2.3 Vlastnické a evidenční údaje

Podíl

Vlastník

1/1

Alice Balková, Kubelíkova 698/15, 130 00 Praha 3

Ţádná omezení vlastnického práva nejsou evidována.

2.4 Podklady použité pro vypracování ocenění 1. fotodokumentace 2. katastrální mapa 3. výpis z katastru nemovitostí 4. informace získané při místním šetření

3. POPIS OCEŇOVANÝCH NEMOVITOSTÍ 3.1 Lokalita obecně Oceňovaná nemovitost se nachází v městské části Praha 3 Ţiţkov. Nemovitost je součástí uceleného bloku řadových domů, který je ohraničen ulicemi Kubelíkova, Jeţkova, Bořivojova a Krásova. 48

Ţiţkov jako město vznikl na konci 19. století oddělením od Královských Vinohrad. Vinohrady byly tehdy brány spíše jako luxusní část města s úředníky a praţskou inteligencí, Ţiţkov jako dělnická část města s levnými lokály. Tato profilace je dnes minulostí, ale Ţiţkovu jiţ genius loci levných hospod a nebezpečných nočních návratů stále zůstává. Ţiţkov patřil na konci 19. století mezi největší česká města. Nachází se zde Vysoká škola ekonomická a vysokoškolské koleje, kina, divadla, kostely, bazény, obchody a nákupní centra, parky a také největší hřbitov v naší zemi. Dnešní Ţiţkov je plný nové zástavby, coţ potvrzuje jeho oblíbenost, blízkost centra Prahy a snadnou dopravu, je také plný nejrůznějších restaurací a klubů. Ţiţkov ohraničuje jihozápadně náměstí Jiřího z Poděbrad, severozápadně vrch Vítkov, východně sídliště Jarov a z jihu ulice Vinohradská.17 Počet obyvatel 69 939 (k 1.1.2007), rozloha 544 ha.

3.2 Oceňovaný majetek 3.2.1 Nemovitost Jedná se o řadový zděný činţovní dům o 6. nadzemních a 1.podzemním podlaţí. Nemovitost se nachází v Kubelíkově ulici v k.ú. Ţiţkov, naproti kříţení s ulicí Ševčíkova. Dům je klasický zděný v neoklasicistním slohu. Dle dostupných podkladů postaven v roce 1925. V nemovitosti je celkem 13 bytových jednotek, které jsou trţně pronajaté. Dispozičně se v 1.PP nachází sklepní prostory (včetně sklepních kójí nájemníků) a technické zázemí celé budovy, v 1.NP je hlavní vstup do budovy (průjezd) a dále nebytový prostor, který je vyuţíván jako prodejní plocha. V 2. - 5.NP jsou bytové jednotky s dispozicemi 2+kk a 3+kk. V podkroví jsou 3 bytové jednotky s dispozicí 1+kk. Nemovitost je obecně ve velmi dobrém technickém stavu, který odpovídá standardní údrţbě a postupným rekonstrukcím a modernizacím. Bytové jednotky jsou po částečné rekonstrukci sociálního zázemí kuchyňských koutů. Základy domu jsou tvořeny základovými pasy pod nosnými zdmi, které jsou provedeny z prostého betonu a lomového kameniva. Svislé nosné konstrukce tvoří zdivo z pálených cihel. Budova má sedlovou střechu s krytinou z pálených tašek. Okna jsou dřevěná špaletová, dveře dřevěné hladké plné případně prosklené. Na podlahách jsou parkety/PVC/dlaţba. Vytápění je ústřední plynové. V domě je osobní výtah. Budova je podzemními přípojkami napojena na kompletní inţenýrské sítě. Tabulka č. 1 – přehled jednotek 17

Ţiţkov info. O čtvrti Žižkov (online), (cit. 23.3.2009). Dostupný z www: http://www.zizkov.info/kategorie/co-je-zizkov/

49

Tab. č. I. – Přehled jednotek Číslo jednotky

Podlaţí

Výměra (m2)

Vyuţití

0

1

70,5

nebytový prostor

1

2

46,0

bytová jednotka

2

2

68,5

bytová jednotka

3

3

46,5

bytová jednotka

4

3

68,5

bytová jednotka

5

4

65,0

bytová jednotka

6

4

50,5

bytová jednotka

7

5

48,0

bytová jednotka

8

5

69,5

bytová jednotka

9

6

48,0

bytová jednotka

10

6

68,5

bytová jednotka

11

7

18,0

bytová jednotka

12

7

54,0

bytová jednotka

13

7

27,0

bytová jednotka

Celkem

748,5

3.2.2 Pozemek Předmětem ocenění je parcela číslo 65/1 o výměře 170 m2. Pozemek je z 95% zastavěn budovou. Zbylou část pozemku tvoří zpevněná plocha dvora ve vnitrobloku. Pozemek je rovinného charakteru a nachází se v památkově chráněném území. Pozemek je v Katastru nemovitostí evidován jako zastavěná plocha a nádvoří.

4. ANALÝZA OCEŇOVANÉHO MAJETKU 4.1 Vyhodnocení silných a slabých stránek oceňovaného majetku LOKALITA – Ţiţkov je čtvrtí, která je plná především činţovních domů z přelomu 19.a 20. století. Pozitivně lze hodnotit, ţe se nemovitost nachází v širším historickém centru hlavního města v těsném sousedství se čtvrtí Vinohrady. V docházkové vzdálenosti je 50

MHD a také veškerá občanská vybavenost. Velice pozitivně lze také hodnotit blízkost zeleně – konkrétně Riegrových sadů, jejichţ návštěvu lze vyuţít k odpočinku a relaxaci. Negativním faktorem jsou omezené moţnosti parkování. NEMOVITOST – pozitivně lze hodnotit velmi dobrý technický stav nemovitosti. Dále fakt, ţe veškeré prostory jsou pronajaty za trţní nájemné. Silnou stránkou nemovitosti je také přítomnost nebytových prostor v přízemí objektu, které velice příznivě ovlivňují výnosovou hodnotu nemovitosti. Celkově lze nemovitost hodnotit jako atraktivní a dobře obchodovatelnou.

4.2 Analýza nejlepšího a nejvyššího využití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako objekt určený k bydlení a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe jsou všechny prostory pronajaty za trţní nájemné, tak je i tato podmínka splněna. Na základě výše uvedených skutečností mohu konstatovat, ţe oceňovaný majetek je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

5. OCENĚNÍ Účelem tohoto posouzení je vyslovení odborného názoru na moţnou trţní hodnotu nemovitosti v daném místě a čase obvyklou. Z tohoto důvodu nebude hodnota majetku indikována striktně pomocí vyhlášky č. 640/2004 Sb. a podle zákona č. 151/1997 Sb, ale 51

pro tento účel bude vyuţito trţních metod oceňování nemovitostí. Jedná se o metodu nákladovou, výnosovou a porovnávací. Při stanovení obvyklé ceny je pouţita kombinace všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemků je pouţito údajů z cenové mapy pozemků.

5.1 Nákladová hodnota Přístup oceňování na bázi věcné hodnoty spočívá v prvé řadě v porovnávání a substituci, v tomto případě na porovnání nákladů na realizaci obdobných a podobných nemovitostí s těmi, které jsou oceňovány. Základní princip trţního oceňování staveb na bázi věcné hodnoty spočívá v tom, ţe předpokládané náklad na realizaci oceňované stavby jsou odvozeny porovnáním ze stavebních nákladů na novostavbu, která má obdobné technické a funkční parametry, přičemţ zohlednění skutečnosti, ţe oceňovaná stavba jiţ novostavbou není, se provádí sráţkou z titulu jejího znehodnocení. Hodnota je zde tvořena na základě kvantity, kterou reprezentují velikostní technické parametry celé stavby či jejích jednotlivých komponentů na kontribuční bázi, na základě kvality, kterou vyjadřuje jednotková cena za stavbu či komponent, a na základě času, který vyjadřuje její úbytek vzhledem ke stárnutí a zastarávání.18 Při výpočtu trţní hodnoty majetku nákladovou hodnotou bylo pouţito vysoce agregovaných cen stavebních prací. Tato agregovaná cena vyjadřuje veškeré stavební náklady, které jsou spojené s výstavbou 1 m3 obestavěného prostoru stavby v daném místě a čase. Na základě posuzovatelových výpočtů a zkušeností z dané lokality stanovujeme hodnotu této vysoce agregované poloţky na 4.550 Kč/m3. U pozemku je pouţit údaj z cenové mapy: 7.000 Kč/m2. Výpočet nákladové hodnoty je uveden v následující tabulce č. II. a III. Tab. č. II – Výpočet obestavěného prostoru Podlaţí 1. PP

Výpočet

Obestavěný prostor (m3)

(12,70*12,00+2,25*7,80)*(2,20)

373,89

18

ZAZVONIL, Zbyněk. OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ NA TRŽNÍCH PRINCIPECH. 1. vydání. Praha: CEDUK, 1996. ISBN: 80-902109-0-2. Strana 133 a 135.

52

1. NP

(12,70*12,00+2,25*7,80+3,50*,80)*(3,40)

587,35

2. NP

(12,70*12,00+2,25*7,80+3,50*,80)*(3,10)

535,52

3. NP

(12,70*12,00+2,25*7,80+3,50*,80)*(3,10)

535,52

4. NP

(12,70*12,00+2,25*7,80+3,50*,80)*(3,10)

535,52

5. NP

(12,70*12,00+2,25*7,80)*(3,10)

526,84

6. NP

(12,70*12,00+2,25*7,80)*(3,10)

526,84

(12,70*12,00)*(3,80)+(2,25*12,00)*(3,80/2)

630,42

Podkroví Celkem

4 251,92

Tab. č. III. – Nákladová hodnota

Název

Kubelíkova 15

Číslo pozemku

65/1

Nosná konstrukce

zdivo

Skutečné stáří

84 let

Efektivní stáří

60 let

Ekonomická ţivotnost

50 let 160 m2

Zastavěná plocha

1 080 m2

Celková zastavěná plocha Počet podlaţí

1 podzemní, 7 nadzemních

Celkový obestavěný prostor

4 251,92 m3

Jednotkové reprodukční náklady

4 550 Kč/m3

Reprodukční náklady celkem

19 346 236

Fyzické opotřebení

- 40%

7 738 494

Funkční nedostatky

- 5%

967 311

Ekonomické nedostatky

64,7%

Věcná hodnota stavby

12 517 015

21 222 820

53

Pozemek

1 190 000

Indikovaná hodnota

22 412 820

Zaokrouhleno

22 400 000

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe obvyklá cena oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je:

22 400 000 Kč

5.2 Výnosová hodnota Přístup na bázi kapitalizace výnosu je zaloţen na principu očekávání, má důraz v ekonomickém pohledu na nemovitosti a soustřeďuje se především na míru jejich uţitku. Uţitek je zde měřen čistým výnosem, který je moţno od nemovitostí očekávat, a dobou, po kterou tento výnos potrvá, přičemţ tyto charakteristiky srovnává s obdobnými nemovitostmi, ale i s jinými investičními příleţitostmi, přinášejícími zhodnocení vloţeného kapitálu či zhodnocení formou výhod jiných. Princip přístupu je zaloţen na vztahu, který předpokládá, ţe výnosová hodnota nemovitosti je rovna součtu všech očekávaných budoucích výnosů plynoucích z nemovitosti přepočtených na současnou hodnotu peněz.19 Posuzovaná nemovitost je plně pronajata za trţní nájemné – přehled výnosů je uveden v následující tabulce č. IV. Vzhledem k faktu, ţe tyto výnosy budou v delší časové řadě konstantní, tak je pro účely stanovení výnosové hodnoty pouţito formy přímé kapitalizace. Výpočet je proveden vzorcem věčné renty: VH = V / i Kde: VH = výnosová hodnota V = roční reprezentativní výnos 19

ZAZVONIL, Zbyněk. OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ NA TRŽNÍCH PRINCIPECH. 1. vydání. Praha: CEDUK, 1996. ISBN: 80-902109-0-2.

54

i = kapitalizační míra Výpočet výnosové hodnoty je uveden v tab. č. VI.

Tab. č. IV. – Přehled výnosů Číslo jednotky

Podlaţí

Výměra (m2)

Roční výnos

0

1

70,5

420 000,-

1

2

46,0

126 000,-

2

2

68,5

162 000,-

3

3

46,5

126 000,-

4

3

68,5

168 000,-

5

4

65,0

150 000,-

6

4

50,5

132 000,-

7

5

48,0

126 000,-

8

5

69,5

159 600,-

9

6

48,0

126 000,-

10

6

68,5

162 000,-

11

7

18,0

66 000,-

12

7

54,0

98 400,-

13

7

27,0

84 000,-

Celkem

2 106 000,-

Tab. V. – Výnosová hodnota Příjem z pronájmu

2 106 000

Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného 5%

55

105 300

Efektivní hrubý příjem

2 000 700

Náklady na údrţbu

95 000

Pojistné

15 000

Daň z nemovitosti

5 000

Ostatní provozní náklady – účetnictví, administrativa Provozní náklady celkem

25 000 140 000

Provozní příjem

1 860 700

Rezervy na renovace

200 000

Čistý provozní příjem

1 660 700

Míra kapitalizace

6%

Indikovaná hodnota

27 678 333

Výnosová hodnota

27 700 000,-

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, ţe obvyklá cena nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je:

27 700 000 Kč

5.3 Porovnávací hodnota Přístup k trţní hodnotě na bázi porovnání, neboli komparace, je zaloţen na porovnání hodnoty oceňovaných nemovitostí s hodnotou podobných nedávno obchodovaných nemovitostí a jeho výsledkem je porovnávací hodnota. 20 Nemovitosti pro porovnání jsou vybírány s ohledem na to, aby jejich parametry odpovídali nebo se pouze minimálně lišily od nemovitosti oceňované. Případné odlišnosti porovnávaných nemovitostí od nemovitosti oceňované jsou zohledněny korekčními koeficienty.

20

ZAZVONIL, Zbyněk. OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ NA TRŽNÍCH PRINCIPECH. 1. vydání. Praha: CEDUK, 1996. ISBN: 80-902109-0-2. Strana 79.

56

Při indikaci trţní hodnoty na základě tohoto přístupu byly vzaty v úvahu parametry jako je datum a druh transakce, technický stav, vlastnická práva, vyuţitelnost, velikost, moţnosti parkování a další. V případě, ţe se jednalo o nabídky, je tato skutečnost zohledněna koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace obvyklé ceny oceňovaného majetku zvolila za srovnávací jednotku celkovou pronajatelnou plochu (NRA). Podrobný popis výpočtů provedených indikace je uveden v tab. č. VI.

Tabulka č. VI. – Porovnávací hodnota majetku jako celku Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

1

2

3

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti

Kubelíkova

Jeronýmova

Bořivojova

Krásova

Parcelní číslo

65/1

58

95

164

Adresa nemovitosti

Kubelíkova 15

Jeronýmova 3

Bořivojova 54

Krásova 8

Katastrální území

Ţiţkov

Ţiţkov

Ţiţkov

Ţiţkov

Obec

Praha

Praha

Praha

Praha

Okres

Praha

Praha

Praha

Praha

B. Údaje o pozemku Plocha pozemku m2

170

163

223

145

C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové pronajatelné plochy podlaţí (NRA) Počet srovnávacích jednotek

748,5

700

57

930

780

Prodejní cena celkem Cena za 1 porovnávací j. Datum transakce

X

Korekce Upravená hodnota

30 000 000

43 000 000

35 000 000

42 857

46 236

44 871

1/2009

3/2009

2/2009

1,00

1,00

1,00

42 857

46 236

44 871

Prodej

Nabídka

Prodej

1,00

0,90

1,00

42 857

41 612

44 871

Absolutní

Absolutní

Absolutní

1,00

1,00

1,00

42 857

41 612

44 871

Ne

Ne

Ne

1,00

1,00

1,00

42 857

41 612

44 871

Všeobecně obytné

Všeobecně obytné

Všeobecně obytné

1,00

1,00

1,00

42 857

41 612

44 871

Ano

Ano

Ano

1,00

1,00

1,00

42 857

41 612

44 871

Ne

Ne

Ne

1,00

1,00

1,00

D. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

Ne

Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu

Všeobecně obytné

Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

Ne

Korekce

58

Upravená hodnota

42 857

41 612

44 871

Lokalita

Srovnatelná

Srovnatelná

Srovnatelná

Korekce

1,00

1,00

1,00

42 857

41 612

44 871

Horší

Srovnatelný

Výborný

1,10

1,00

0,9

47 142

41 612

40 384

Srovnatelná

Srovnatelná

Srovnatelná

1,00

1,00

1,00

47 142

41 612

40 384

Lepší

Lepší

Srovnatelná

0,95

0,95

1,00

44 785

39 531

40 384

Omezený

Omezený

Omezený

1,00

1,00

1,00

44 785

39 531

40 384

Auto + MHD

Auto + MHD

Auto + MHD

1,00

1,00

1,00

44 785

39 531

40 384

Na ulici

Na ulici

Na ulici

1,00

1,00

1,00

44 785

39 531

40 384

Vysoká

Vysoká

Vysoká

E. Technické parametry

Upravená hodnota Technický stav objektu

Velmi dobrý

Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost budovy

Standardní

Korekce Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost budovy

Standardní

Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj nemovitosti

Omezený

Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

Auto + MHD

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování

Na ulici

Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu

Vysoká

59

Korekce

1,00

1,00

1,00

44 785

39 531

40 384

N/A

N/A

N/A

1,00

1,00

1,00

44 785

39 531

40 384

Srovantelná

Větší

Srovantelná

1,00

0,90

1,00

44 785

35 578

40 384

Jiná korekce

N/A

N/A

N/A

Korekce

1,00

1,00

1,00

44 785

35 578

40 384

44 785

35 578

40 384

Upravená hodnota Jiná technická korekce

N/A

Korekce Upravená hodnota Korekce pro velikost nemov. Korekce Upravená hodnota

Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky

40 249

Porovnávací hodnota celkem

30 126 377

Celková porov. hodnota (zaokr.)

30 130 000 Kč

Na základě výše uvedené analýzy předpokládám porovnávací hodnotu oceňované nemovitosti na úrovni:

30 130 000 Kč

60

6. ANALÝZA VÝSLEDKŮ Aplikacemi výše uvedených trţních metod oceňování majetku byly zjištěny níţe uvedené hodnoty (kolonka indikace). Těmto dílčím hodnotám byla přidělena váha s ohledem na to, jakým způsobem přispívají k celkové obvyklé hodnotě nemovitosti. Můţeme konstatovat, ţe tento typ nemovitosti je na trhu běţně obchodován a tudíţ je porovnávací metoda vhodným indikátorem hodnoty – z tohoto důvodu jí je také přidělena nejvyšší váha. Pro případného investora bude neopomenutelná indikace pomocí výnosové hodnoty, která se výrazně podílí na celkové hodnotě. Tento je fakt je způsoben tím, ţe nemovitost je kompletně pronajata za trţní nájemné a přináší tak velice zajímavý výnos. Nejniţší váha je přisouzena nákladové hodnotě, která u toho typu majetku není povaţována za rozhodující indikátor a v tomto ocenění působí jako určitý korektor vypočtených hodnot.

Tab. VII. Přehled vypočtených hodnot a výsledná hodnota Indikace (Kč)

Váha (%)

Váţený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

30 130 000

65

19 584 500

Příjmová metoda

27 700 000

30

8 310 000

Nákladová metoda

22 400 000

5

1 120 000

Výsledná cena

29 014 500

Zaokrouhleno

29 000 000

Na základě provedené analýzy, s ohledem na aktuální situaci na trhu s nemovitostmi předpokládám obvyklou cenu nemovitosti č. p. 698 na pozemku parcelní číslo 65/1 a pozemeku parcelní číslo 65/1, v k. ú. Ţiţkov k datu ocenění v úrovni:

29 000 000,- Kč

61

7. Omezující podmínky a předpoklady21 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 21

ORT, Petr. CVIČENÍ Z OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ DÍL I OCEŇOVÁNÍ NA TRŽNÍCH PRINCIPECH [offline], Praha: Bankovní institut

vysoká škola, a.s., 2007.

62

5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

63

8. Osvědčení22 Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění.

2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny mě známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty.

3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě.

4. Při své činnosti jsem neshledal ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Praze, dne 23. března 2009

…………………………………… Adéla Marešová, DiS. 22

ORT, Petr. CVIČENÍ Z OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ DÍL I OCEŇOVÁNÍ NA TRŽNÍCH PRINCIPECH [offline], Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007.

64

III. Analytická část Úvod Ke své práci jsem si vybrala městskou část Prahu 12. A to z úplně jednoduchého důvodu. Narodila jsem se v Krči na Praze 4, od té doby jsem ţila a vyrůstala na Lhotce, která z části také spadá pod Prahu 12. Nyní jiţ pátým rokem bydlím v Modřanech a tak mé rozhodování bylo zcela jasné. Celou analytickou část mé bakalářské práce jsem rozdělila do dvou částí z níţ první bude obecná charakteristika městské části Praha 12 a jejích jednotlivých obcí spolu s jejich stručnou historií a výstavbou bytových domů, které jsou jiţ zrealizovány, nebo se právě realizují či připravují a to opět v jednotlivých obcích městské části Prahy 12. Druhou část jsem rozdělila na jednotlivé segmenty trhu se kterými se obchoduje a udělala analýzu u všech obcí městské části Prahy 12.

65

Městská část Praha 12

Obrázek 2 – znak městské části Praha 12

66

Část 1. 1. Obecná charakteristika městské části Praha 1223 Hlavní město Praha tvoří jednotný správní a samostatný celek. V současné době se dělí na 22 správních městských obvodů a 57 městských částí. Městskou část Prahu 12 tvoří obce Cholupice, Modřany, Kamýk, Komořany a Točná. Rozkládá se na jiţním okraji Prahy po pravé straně řeky Vltavy. Od centra města je vzdálena přibliţně 9km. Nejniţší bod městské části Prahy 12 je 190m.n.m. oproti bodu nejvyššímu, který je 385m.n.m. Území Prahy 12 je vymezeno na západě tokem Vltavy, na jiţní straně tvoří vymezení vnější hranice hlavního města Prahy, východně navazuje městská část Libuš a na severu je vymezeno hranicí městské části Prahy 4. Městská část Praha 12 má své území o rozloze 2 331 ha na kterém dnes ţije přibliţně 54 000 obyvatel. Svou rozlohou je čtvrtou městskou částí, ale v počtu obyvatel se řadí aţ na osmou příčku. V roce 1191 se stává samostatným městským obvodem, pravomoci obvodu získala městská část – Modřany.

Graf 3 – zdroj: Oficiální webové stránky městské částí Prahy 12, http://www.praha12.cz

23

Z dostupných informací: Oficiální webové stránky městské částí Prahy 12 WWW: http://www.praha12.cz/mc rozvoj-historie/zakladni-informace/, http://www.praha12.cz/mc-rozvoj-historie/vystavba/

67

1.1 Cholupice První zmínky o Cholupicích bychom dohledali jiţ v roce 1300. V té době byla tato ves majetkem praţských měšťanů, která se stávala převáţně z pouhých hospodářských usedlostí. K první zástavbě rodinných domů došlo aţ roku 1920 kdy byla provedena parcelace pozemků. V obci do roku 1948 nebyla elektřina, ta byla velkým poválečným přínosem stejně tak jako roku 1950 bylo zavedení autobusové dopravy. V roce 1960 byly Cholupice spojeny s Točnou a roku 1971 byla vybudována silnice aţ do Točné. Roku 1974 je obec Cholupice – Točná připojena k Praze 4 a dochází k prvním pojmenování ulic v Cholupicích. Roku 1989 vznikají v Cholupicích první menší firmy. Velkou její součástí je i hájovna a baţantnice. V Cholupicích je dnes evidováno 18 ulic a165 adres. Ţije zde 564 obyvatel. Katastrální výměra Cholupic činí 6,38km2. Hustota zalidnění je zde tedy pouze 88 obyvatel/1km. Co se týče zástavby Cholupic, jsou zde pouze rodinné domy, ţádné panelové či činţovní domy zde nebyly postaveny. V této oblasti je tedy poměrně sloţité udělat analýzu neboť je zde opravdu málo nemovitostí, které se prodávají či pronajímají. Avšak současní vlastníci pozemků mají zájem o další výstavbu a zhodnotit tak tyto pozemky. Víceméně se zde jedná o pozemky leţící v přírodní krajině, které jsou samozřejmě ve svých záměrech velmi omezeny, neboť tato přírodní krajina byla v roce 1991 vyhlášena přírodním parkem „ Modřanská rokle„ s rozlohou 900ha. Oproti tomu se, ale Cholupice mohou pyšnit tím, ţe jsou městská část s největším podílem zeleně na svém území oproti ostatním městským částem. Nicméně minulý rok na čím dál větší nátlak vlastníků pozemků ve smyslu vyuţití zeleně pro stavební účely Zastupitelstvo městské části Prahy 12 zpracovaný koncept o rozvoji této lokality schválilo, ale samozřejmě s určitými podmínkami na označené oblasti významného krajinného prvku, které stavěny být nesmějí, jako např. Mokřady. Tento koncept obsahuje zejména přeměnu bývalých zemědělských sídel na sídla obytná, dále o výstavbu malých zahradních měst s rodinnými domky a nízkopodlaţní zástavbu. Ve schváleném konceptu je také zakomponován návrh dopravního obchvatu Cholupic, který by odváděl mimo obec dopravní zátěţ, která se očekává při vybudování křiţovatky u Písnice spolu s napojením na silniční okruh kolem Prahy, který se jiţ buduje delší dobu, viz níţe Komořany.

68

Jiţ bylo postaveno V minulosti tedy k ţádné výstavbě nových bytových domů nedošlo.

Právě se staví Momentálně není realizována ţádná výstavba bytových domů

Plánovaná výstavba Aţ nyní by měl být tedy poloţen základní kámen k projektu Viladomy na prahu Modřanské rokle a to projekt Rezidence Cholupice. Jedná se o výstavbu ve dvou etapách. První etapa zahrnuje výstavbu 64 bytových jednotek od 1+kk aţ po 3+kk. Ve druhé etapě bude výstavba 48 bytových jednotek. Jde o projekt s moderní architekturou zapadající do rázu krajiny u Modřanské rokle. Dokončení stavby se předpokládá na podzim roku 2010.

1.2 Komořany První zmínky o Pomořanech bychom dohledali jiţ v roce 1088 jako o osadě patřící Vyšehradské kapitule později vlastníkem měla být královská komora. V 19. století vytvořili obyvatelé Komořan spolu s Točnou obec. Samostatnou obcí se staly Komořany po 2. světové válce, ale v roce 1964 byly spojeny s Modřany a k Praze připojeny roku 1968. v té době zde ţilo 1107 obyvatel ve 133 domech. Nynější katastrální výměra Komořan je 2,08km2 s celkovým počtem 1869 obyvatel, hustota zalidnění je tedy 899 obyvatel na 1km2 Dnes jsou Komořany známé jako sídlo Českého hydrometeorologického ústavu.

Jiţ bylo postaveno V minulosti k ţádné výstavbě nových bytových domů nedošlo

69

Právě se staví Momentálně není realizována ţádná výstavba bytových domů. Oproti tomu je zde velmi důleţitá stavba a to tunelu Komořany. Tunel je součástí rychlostní komunikace R1, neboli silničního okruhu okolo Prahy v úseku D1 a D5. Jedná se o dvou tubusový tunel o celkové délce 1 940m. Pomořanský tunel je součástí nového 8,5km dlouhého úseku Praţského okruhu, který má odvést zejména nákladní dopravu mimo zastavěnou část Prahy. Výsledkem má být také zlepšení ţivotního prostředí a to zejména na Barrandově a téţ odlehčení nákladní dopravy na Jiţní spojce. Stavba byla zahájena v prosinci roku 2006 a v roce 2010 se plánuje jeho zprovoznění.

Plánovaná výstavba Do budoucna se zatím neplánuje ţádný projekt nových bytových domů ani ţádný jiný projekt.

1.3 Točná Historie Točné je víceméně spojená s historií Komořan. Do 70. let 20. Století byla samostatnou obcí, neţ ji spojily s Komořany. Nyní je v obci evidováno 31 ulic a 412 adres. Katastrální výměra Točné je 4,63 km2. Celkový počet obyvatel je 679, tomu tedy odpovídá hustota zalidnění 147 obyvatel na 1km2. Točná je asi především známá svým sportovním letištěm. Jde o nejjiţněji a nejvýše poloţenou částí Prahy 12.

Jiţ je postaveno V minulosti k ţádné výstavbě nových bytových domů nedošlo Právě se staví Momentálně není realizována ţádná výstavba bytových domů Plánovaná výstavba Ani do budoucna se zatím neplánuje ţádný projekt nových bytových domů ani ţádný jiný projekt.

70

1.4 Modřany První zmínky o obci Modřany bychom dohledali uţ v 11. století. O pár set let později byly Modřany majetkem duchovním. Aţ v 19. století prodělaly Modřany proměnu z venkovské vsi na praţské předměstskou oblast. Roku 1848 bylo zrušení roboty, které bylo velmi důleţité, aby došlo k přechodu od zemědělského rázu k městskému. Roku 1865 byla zavedena paroplavba na Vltavě a roku 1861 byl postaven cukrovar, který finančně vypomohl k dostavbě ţeleznice a od roku 1882 byla v Modřanech zavedena doprava osobní.. Po vzniku Československé republiky, kdy se Praha stala hlavním městem, přibývalo stále více lidí, kteří se chtěli do hlavního města stěhovat. Modřany byly dobrou lokalitou, zejména dopravním spojením ţeleznic a parníky. V období 1924 – 1928 došlo k obrovské výstavbě, kdy bylo postaveno 1200 rodinných domků a r. 1963 byly Pomořany připojeny k Modřanům a o pět let později jsou spojeny s Prahou. Modřany v té době disponovali rozsáhlými poli a lukami, které se později staly stavebními pozemky pro výstavbu panelových sídlišť. V Modřanech a Pomořanech podél Vltavy tak vznikly velké průmyslové podniky, které zaměstnávaly spoustu obyvatel. Dnešní katastrální výměra Modřan 7,71 km2 o celkovém počtu 31 738 obyvatel. Hustota zalidnění je tedy 4 116 obyvatel/1km2, a je zde přibliţně 2 500 evidovaných adres Modřany jsou z městských částí Prahy 12 tou nejrozsáhlejší a nejlidnatější. Proto je logické, ţe v Modřanech dochází k nejrozšířenější výstavbě bytových domů o které je velký zájem. Sídliště na Praze 12 Modřanech vznikala v 70. aţ 80. letech a to zejména jako tzv. komplexní bytová výstavba, která zahrnovala i občanskou vybavenost. Situace po roce 1989 způsobila zastavení této výstavby a zanechání rozestavěných či připravených staveb nebo pouze ladem leţící pozemky. V minulých letech bylo navrţeno vyřešení tohoto problému a to pomocí výstavby nových bytových domů, které ale musely navazovat na původní záměry s přizpůsobením novým potřebám dnešních urbanistických záměrů.

Jiţ bylo postaveno Výškový polyfunkční objekt ( mezi ul. Jordana Jovkova a Plovdivskou ) Jako první takový projekt byl uskutečněn výškový polyfunkční objekt, který byl původně zamýšlen jako výšková stavba hotelu. Jedná se o dvacetipatrovou dominantu na okraji stávající zástavby sídlišť. Celý dům má 99 nájemních bytů od 2+kk po 3+kk. Dále jsou zde volně 71

přístupné kulturně - společenské prostory části objektu jako je Městská knihovna a kulturní středisko, kde se konají nejrůznější společenské akce. Tato stavba byla dokončena koncem roku 2001. Bohuţel ceny těchto domů se mi jiţ nepodařilo dohledat.

Rodinné domy mezi ul. Soukalova a K Dolům Jedná se o výstavbu sedmy řadových dvougeneračních domů, ty jsou začleněny do nynější zástavby rodinných domů s výbornou dostupností a občanskou vybaveností. Bohuţel ceny těchto domů se mi jiţ také nepodařilo dohledat.

Panorama Modřany v Semické ulici Třetími novostavbami, které byly dokončeny roku 2005 je Panorama Modřany. Jedná se o bytové jednotky v atypickém provedení s výhledem do Modřanské rokle. Bytový dům má 13 nadzemních podlaţí o 96 bytových jednotek, které se tehdy také velice dobře prodávali, ale ani u těchto bytových jednotek se mi cena nepodařila dozjistit.

Sunhouse mezi ul. Dolnocholupická a Československého exilu Tento obytný areál je rozdělen do tří části. V té první části se nachází vila dům o sedmi bytových jednotkách. Druhou část tvoří tři objekty vzájemně propojené o 17ti bytových jednotkách a třetí část je polyfunkční objekt se sluţbami a dvěma bytovými jednotkami. Celý objekt je proveden v unikátním architektonickém řešení. Ale bohuţel ani u toho objekty, ceny bytových jednotek nejsou k dohledání.

Administrativní budova Nestlé Moderní novostavba administrativní budovy Nestlé se rozprostírá v areálu modřanské čokoládovny Orion, tedy v bývalém průmyslovém areálu podél břehu Vltavy. Jedná se o prosklenou budovu o pěti nadzemních podlaţí ve tvaru písmene U. Uţitná plocha je přibliţně 15 000m2. celá budova čítá prostorné kanceláře skoro pro 400 zaměstnanců, školící centrum 72

konferenční místnosti, jídelnu a mnoho dalších prostor. Skýtá mnoho nadstandardních prvků, díky kterým nezapadá do standardních průmyslových staveb, ale svým vzhledem velmi přispívá k revitalizaci právě těchto průmyslových zón v Praze.

Rezidence Modřany Posledním projektem, který byl dokončen koncem minulého roku 2008 je projekt Rezidence Modřany. Ten je rozdělen do tří částí a celý sčítá 87 bytů o dispozici od 1+kk aţ po 7+kk, rozlohy bytů se pohybují od 32m2 po 240m2. Celý projekt je řešen ve velmi nadstandardním provedení, které zahrnuje nejrůznější prvky luxusního bydlení. Je zde soukromý park 4000m2, který je tvořen soukromými předzahrádkami a volnou zelení. Veškeré byty v tomto projektu jsou také jiţ prodány a ceny těchto bytů se mi bohuţel opět nepodařilo dohledat.

Právě se staví Tulipa Modřanská rokle u ul. Generála Šišky Tento areál v současné době je v období výstavby a to mezi tramvajovou tratí v ul. Generála Šišky a Modřanskou roklí. V tomto prostoru byla opět v 80. letech připravena výstavba Středního učiliště Čokoládoven Praha. Tento bytový projekt je rozdělen do tří objektů kolmo k tramvajové trati. Kaţdý ze tří objektů bude o čtyřech nadzemních podlaţí, celkově o 120 bytových jednotkách. Jedná se o velmi atraktivní část Modřan neboť přírodní park „ Modřanská rokle „ je v přímém sousedství, jde tedy o bydlení v chráněném areálu.

Tulipa Modřanská rokle Nová výstavba 2+kk – 2+1

Cenová nabídka ( rozmezí ) 3.340.000Kč – 4.350.000Kč

73

3+kk – 3+1

4.570.000Kč – 5.830.000Kč

4+kk pouze jedna nabídka

5.890.000Kč

Centrum Starých Modřan Jedná se o výstavbu bytových jednotek, které jsou umístěny do staré zastavby Modřan. Ta do této lokality přináší trochu současné architektury, ale zároveň zachovává prvky původní výstavby. Jde o bytový soubor se šesti bytovými domy. Celkově jde o 163 bytových jednotek a 4 nebytové prostory. Jednotlivé bytové domy mají 5 nadzemích podlaţí, přičemţ poslední dvě podlaţí jsou částečně podkrovní v nadstandardním provedení. Tato výstavba je nyní před dokončením Centrum Starých Modřan Nová výstavba

Cenová nabídka (rozmezí)

2+kk – 2+1

2.150.000Kč – 3.550.000Kč

3+kk – 3+1

2.800.000Kč – 4.390.000Kč

4+kk

4.450.000Kč – 5.890.000Kč

Rezidence Belárie Modřany Tato rezidence má velký vliv na ráz prostředí zejména starého areálu podél břehu Vltavy. Budova Orion jiţ byla v minulosti uzavřena a veškeré provozní potřeby jsou nyní soustředěny do nově vzniklé budovy Nestlé. Tato novostavba představuje revitalizaci velké části továrního areálu v Modřanech. Bytový projekt bude mít celkem 313 bytových jednotek o dispozici od 1+kk po 3+kk, od 30m2 do 89m2 s výhledem na řeku Vltavu. Podél ulic Mezi Vodami nyní vznikají administrativní budovy, na západ o těchto budov vzniknou bytové domy včetně nově vzniklých komunikací.

74

Rezidence Belárie Modřany Nová výstavba

Cenová nabídka (rozmezí)

1+kk – 1+1

1.960.000Kč – 2.890.000Kč

2+kk – 2+1

2.606.000Kč – 3.950.000Kč

3+kk – 3+1

3.130.000Kč – 6.075.000Kč

Rezidence Modřany Posledním projektem, který je v současné době před ukončením je projekt Rezidence Modřany. Ten je rozdělen do tří částí a celý sčítá 87bytu o dispozici od 1+kk aţ po 7+kk, rozlohy bytů se pohybují od 32m2 po 240m2. Celý projekt je řešen ve velmi nadstandardním provedení, které zahrnuje nejrůznější prvky luxusního bydlení. Je zde soukromý park 4000m2, který je tvořen soukromými předzahrádkami a volnou zelení.

Očekávaná výstavba Modřanský Háj Na jaře tohoto roku mají začít stavební práce na rezidenčním komplexu Modřanský Háj, který bude mezi komunikacemi V hájích a Do Koutů. Bude se jednat o 4 druhy nízkopodlaţních domů originálního designu včetně občanské vybavenosti. Celý koncept je kombinací moderního komfortního bydlení nedaleko centra s pocitem klidu venkova. Bytové jednotky budou k dispozici od 1+kk po 5+kk. První bytové jednotky by měly být k prodeji na začátku roku 2010.

Modřanský Háj – apartmány – celkem 108 bytových jednotek – jiţ 17 bytů rezervováno Nová výstavba 1+kk

Cenová nabídka (rozmezí) 2.708.000Kč – 2.990.000Kč

75

2+kk

3.623.000Kč – 4.234.000Kč

3+kk

4.256.000Kč – 6.289.000Kč

4+kk

6.688.000Kč – 6.985.000Kč

Modřanský Háj – terasové domy – celkem 20 domů – ţádná rezervace Nová výstavba

Cenová nabídka (rozmezí)

2+kk

4.532.000Kč – 4.617.000Kč

3+kk

6.828.000Kč – 8.313.000Kč

Modřanský Háj – vila domy – celkem 15 domů – ţádná rezervace Nová výstavba

Cenová nabídka (rozmezí)

2+kk

5.228.000Kč – 6.026.000Kč

4+1

8.920.000Kč – 9.639.000Kč

Modřanský Háj – dvojvily – celkem 9 domů – ţádná rezervace Nová výstavba

Cenová nabídka (rozmezí)

2+kk

5.305.000Kč – 6.025.000Kč

4+1

8.920.000Kč – 9.639.000Kč

RD

13.435.000Kč

Viladomy Panorama Modřany v ul. Dolnocholupická Tento projekt bude navazovat na nedávno dostavěný soubor SUNHOUSE. Jedná se o projekt residenčního bydlení. Skládá se ze tří samostatných nadzemních terasových viladomů se 37 bytovými jednotkami. V bytovém domě budou převaţovat malé a střední bytové jednotky o které je největší zájem. Předpokládané dokončení stavby je na začátek roku 2010. 76

Viladomy Panorama Modřany Nová výstavba

Cenová nabídka (rozmezí)

1+kk – 1+1

2.617.000Kč – 3.217.000Kč

2+kk – 2+1

3.882.000Kč – 4.662.000Kč

3+kk

5.950.000Kč – 8.300.000Kč

Polyfunkční objekt při ul. Nikoly Vapcarova V současné době se na městskou část Prahy 12obrátil investor s podnikatelským záměrem výstavby polyfunkčního objektu hromadných garáţí a obchodech o třech nadzemních podlaţích. Vzniklo by tak 212 parkovacích boxů, 198 parkovacích míst. Tento projekt je zatím v jednání není tedy jasné zda se opravdu zrealizuje. Nicméně, je pravdou, ţe v Modřanech začíná být situace s parkováním dosti špatná. Všechna hlídaná či placená parkoviště v okolí jsou přeplněna. A parkoviště, která placená nejsou, jsou také jiţ plná neboť spousta lidí, kteří sice v této lokalitě nebydlí, kteří jedou na příklad do centra města, zaparkují auto na okraji Prahy, v tomto případě tedy v Modřanech, kde je dobré spojení a pokračují MHD dál.

1.5 Kamýk Katastrální území Kamýk bylo vytvořeno aţ v roce 1988. Zahrnuje sídliště Lhotka, sídliště Libuš, část sídliště Modřany a dále menší vilové oblasti, spadají sem i části Lhoteckého a Kamýckého lesa. Sídliště a vilová čtvrť bylo postaveno v 70. aţ 80.tých letech 20. století a řadí se mezi menší praţská sídliště. I přes toto sídliště se Lhotka řadí spíše mezi vilové čtvrti. Praţskou část Lhotku lze rozdělit do dvou částí. Na západní, ta se rozprostírá okolo koupaliště Lhotka, přičemţ zahrnuje i část Novodvorského sídliště. A na část východní, která se skládá zejména z vilové 77

čtvrti okolo druţstva tempo, které začalo právě s jeho výstavbou ve 20. a 30. letech. Nachází se zde i několik architektonicky významných domů. Bohuţel v 70. letech byla tato vilová čtvrť zastavěna několika panelovými domy. Nynější katastrální výměra Lhotky je 1,04km2. Celkový počet obyvatel je 6 069. Hustota zalidnění je tedy 58 obyvatel/1km2. Sídliště Libuš bylo postaveno v 80. letech 20. století a řadí se také mezi menší praţská sídliště. První zmínky o městské části Libuš bychom, ale dohledali jiţ v roce 1321, kdy byla malou vesnicí, ale bohuţel o její historii se dochovalo velice málo písemností. V roce 1843 zde bylo 23 domů a 135 obyvatel. Libuš je v té době známá jako obec husarská, ze které se husy vyváţely aţ do zahraničí. V současnosti je její katastrální výměra 5,24km2. Celkově má 7 905 obyvatel a hustota zalidnění je 1,5 obyvatele/1km2.

Jiţ bylo postaveno Bytový dům Slunečnice Lhotka Tento bytový dům byl dokončen koncem roku 2005 a dotváří okrajovou část čtvrti Kamýk. Jedná se o dvanácti podlaţní dům se 71 bytovými jednotkami, které jsou v dispozičním řešení od 1+kk po mezonety s terasami. Dům je ve velmi dobré lokalitě, co se týče hromadné tak i osobní dopravy, ale zároveň ve velmi klidné lokalitě s dobrou občanskou vybaveností.

Výhledy Lhotka I. mezi ul. Cholupická a Mařatkova Tento bytový dům plynule navazuje na stávající zástavbu deseti podlaţního panelového domu, s pouţitím jiţ modernějších architektonických prvků neţli i nynějších panelových domů z 80. let. K dispozici zde bylo 40 bytových jednotek v sedmy nadzemních podlaţí v dispozičním řešení od 1+kk po 3+kk. Cena bytů se pohybovala od 29 000 Kč + DPH za m2. Výhledy Lhotka I. Nová zástavba 1+kk

Cenová nabídka od .. 1.395.000Kč

78

2+kk

2.427.000Kč

3+kk

3.462.000Kč

Výhledy Lhotka II. V ul. Otradovická Výhledy Lhotka II. Vznikly v době, kdy Praha 12 přešla na centrální systém zásobování teplem a to z elektrárny Mělník. Nadešel tedy problém, jak dál vyuţít stávající blokové kotelny. Jedním z projektů byla výstavba bytového domu, který zcela navazuje na výstavbu bytového domu Výhledy Lhotka I. Objekt opět navazuje na stávající 14ti patrový panelový dům. Je zde 72 bytových jednotek ve stejném dispozičním řešení. Ceny těchto bytů se pohybovaly jiţ od 28.000Kč + DPH za 1m2. Výhledy Lhotka II. Nová zástavba

Cenová nabídka od ..

1+kk

1.370.000Kč

2+kk

2.370.000Kč

3+kk

3.390.000Kč

Bytový dům U Kamýckého lesa v ul. Cihlářova Tato výstavba bytového domu navazuje na stavbu Výhledy Lhotka II. A to tím, ţe se jedná o další vyuţití zrušené blokové kotelny. Jedná se o stavbu o šesti nadzemních podlaţí v níţ byla zachována výměníková stanice z původní kotelny. Zde je 30 bytových jednotek se stejným dispozičním řešení jako v předešlých bytových domech Výhledy Lhotka I. A II. Výhodou tohoto bytového domu je bezprostřední blízkost Kamýckého lesa, přesněji mezi kamýckým lesem a ul. Cihlářova. Bohuţel u těchto bytových jednotek se mi cena téţ nepodařila dohledat.

Současná výstavba Bytový dům Novodvorská Tato novostavba bytového domu, jiţ není jako většina zasazena v klidném prostředí neboť leţí na křiţovatce ulic Novodvorská a Mariánská, dá se říci velmi rušných ulic. Tato stavba byla zahájena v květnu roku 2006, jiţ před půl rokem měla být dokončena. Bohuţel byly potíţe se 79

společností, která tento bytový dům stavěla neboť v průběhu stavby zkrachovala a tak stavební práce byly na nějaký čas pozastaveny neţ se našla nová společnost, která by ji dokončila. V současné době dochází akorát k předávání bytových jednotek jejím novým majitelům. Jedná se o pavlačový typ bytového domu o jedenácti nadzemních podlaţí. Celkově je zde 96 bytových jednotek a jedna komerční plocha v přízemí domu. Bytové jednotky jsou podle kvality rozděleny dvou kategorií A a B. Podle těchto kategorií je upravena cena, která se pohybuje v rozmezí 30 – 42 000Kč za 1m2. Kategorie A jsou byty vyššího standartu, jedná se o mezonety a byty s terasami v horních podlaţích. V kategorii B jde tedy o standardní byty.

Očekávaná výstavba V současné době se na Praze 4 – Kamýku neplánuje ţádná výstavba nových bytových domů ani vila domů apod.

2. část 2. Trh nemovitostí ve finanční krizi S příchodem finanční krize se můţe očekávat, ţe současný stav na realitním trhu se vrátí tzv. k normálu. A to především tím, ţe ubude nekvalitních projektů coţ by mohlo vést k „pročištění“ trhu. V současné době totiţ realitní trh vykazuje více sluţeb horší kvality a v očích veřejnosti není viděn moc dobře. To je způsobeno zejména tím, ţe v minulých letech vznikla spousta realitních kanceláří, které neposkytovaly kvalitní sluţby. V realitách mohl podnikat téměř kaţdý, ţivnost na realitní činnost mohl také získat v podstatě kdokoliv, neboť ţivnost je ţivností volnou, proto ne kaţdý realitní makléř měl dostatečné vzdělání ba ani chování. Dá se tedy očekávat, ţe v době finanční krize přeţijí jen ty realitní kanceláře, společnosti či zprostředkovatelé, kteří budou poskytovat kvalitní sluţby a asi také ty, kteří mají jiţ z minulosti vytvořenou svou databázi obchodů a svou klientelu nebo uznávané „jméno“ na realitním trhu. Dále je také dost moţné, ţe dojde k ukončení jiţ neudrţitelného stoupání cen nemovitostí, tzv. splasknutí cenové bubliny a snad dojde výhledově i k dlouhodobě udrţitelnému rozvoji. V současné době asi největším faktorem ovlivňující realitní trh jsou banky. Neboť banky velmi zpřísnily podmínky pro získání hypotečního úvěru a to nejen pro potencionální poptávající, ale i 80

pro developery. Zpřísněním podmínek se banky snaţí sníţit počet vlastních rizikových obchodů. Bank, které v současnosti poskytují stoprocentní hypoteční úvěr je minimálně. Zvýšily se úrokové sazby, tím se stávají pro potencionální klienty nedostupnější. Dále budou stále přísnější při hodnocení bonity klientů a zřejmě i zvýší své poţadavky na zajištění těchto úvěrů. Graf 4 – Zdroj: FINCENTRUM HYPOINDEX

Počet sjednaných úvěrů v 1. kvartálu 2006 - 2009 8000 6000 4000

leden

únor

2000

břeren

břeren

únor

0 2006

2007

leden 2008

2009

Po developerech se nyní poţaduje větší podíl vlastních zdrojů či větší procento předem prodaných bytů z projektu. Je moţné spíše získat úvěr pro menší developerské projekty cca do 200 milionů Kč, oproti těm, které tuto sumu přesahují a to především z toho důvodu, ţe na mezibankovním trhu je momentálně nedostatek finančních prostředků. Z těchto příčin začínají mít developeři potíţe. Kvalitní projekty by měly být realizovány a prodány bez větších problémů, bude, ale moţné začít počítat s delší dobou prodejnosti. Realizace developerských projektů by se kvůli vlivu finanční krize neměla pozastavit, ale je moţné, ţe dojde k jejich zpoţdění. Někteří developeři své projekty, které naplánovali ještě v období rozkvětu jsou nuceni je pozastavit, odloţit či někteří i odprodat jiným investorům. U některých developerů, můţe dojít i k nejhoršímu, tedy k ukončení jejich činnosti, neboť jsou zatíţeni splácením neúměrně vysokých úvěrů.

81

To vše můţe znamenat pročištění trhu mezi developery, stejně tak jako na trhu realitních kanceláří. To na druhou stranu, ale způsobí sníţení nabídky nových bytů. V současné době se neustále debatuje, zda dojde ke sníţení cen nemovitostí, či budou stagnovat nebo se zvyšovat. Přesnou odpověď nám asi nebude schopen dát nikdo, ale budeme si muset počkat, jak se realitní trh bude vyvíjet dál. Názorů na ceny nemovitostí je mnoho a rozhodně ne vţdy se shodují. Přečetla jsem nesčetně článků, novin a časopisů na toto téma a shrnula bych to asi takto: „ Ceny bytů v panelových domech v minulých letech dosahovaly zřejmě svého maxima, snaţily se vyrovnat cenám bytů v novostavbách, coţ bylo poměrně nelogické. K poklesu cen panelových bytů by tak došlo zřejmě i bez příchodu finanční krize. O kolik klesnou, není stále jasné, to opět ukáţe budoucnost, avšak očekávaný pokles se pohybuje mezi 10 – 30%. Oproti tomu u ceny bytů v novostavbách se taková změna logicky neočekává. Společnosti se, ale budou muset více přizpůsobit přáním klienta jiţ v počátcích stavby. Klienti budou více nároční a budou vyţadovat vyšší kvalitu a nadstandardní sluţby. Ke konci minulého roku jedna z velmi významných, dobře postavených společností na trhu, začala prodávat nové byty za niţší ceny neţ u jiných projektů. Bylo tedy moţné koupit byt s cenou za 1m2 do 40.000Kč včetně DPH. Označili to za zavádějící ceny, avšak pravdou je, ţe i pro tuto společnost je v současnosti získat finanční prostředky od bank velmi obtíţné.O cenách bytů v novostavbách se názory také rozcházejí. Někteří předpovídají, ţe ceny klesnou a to aţ o 15%, ale jsou i tací, kteří předpokládají zvýšení ceny i kdyţ poměrně mírné a to do 5%. Podíváme-li se na nabídku současných objektů, které se právě nabízejí, ceny bytových jednotek klesající tendenci rozhodně nemají. Naopak zastávám názor, ţe kdo koupil byt v novostavbě v minulých letech rozhodně neprohloupil. I kdyţ vyvstává opět otázka, zda-li se tyto byty za tyto ceny skutečně prodají. Výhodnou investicí v této době bude nákup stavebních pozemků, které se dají velmi dobře finančně zhodnotit. Stavebních pozemků bude stále ubývat tudíţ se dá předpokládat ţe jejich ceny budou mít stoupající tendenci.“ Co nás tedy čeká v nejbliţší budoucnosti na realitním trhu?

82

Vzhledem k tomu jaká je současná situace na bankovním trhu lze očekávat, ţe potencionální poptávající budou získávat finanční prostředky z prodeje svých starších nemovitostí. Tím se začne nabídka zvyšovat, ale stejně tak asi i doba prodeje těchto nemovitostí.Současně s tím, klesne i počet zájemců o nemovitost, kteří budou schopni financovat nemovitost hypotečním úvěrem, kteří ţádnou starší nemovitost nevlastní. To vše povede ke stagnaci na trhu či poklesu cen nemovitostí. Je také velmi důleţité, aby současní majitelé nemovitostí, kteří ji prodávají, zváţili současnou situaci na trhu a uváţili tak cenu za kterou svou nemovitost nabízejí. Po minulých letech nejsou příliš ochotni cenu nemovitostí sníţit, avšak je moţné, ţe budou donuceni, aby vůbec prodej zrealizovaly. Dojde tedy jiţ k zmiňovanému splasknutí cenové bubliny? Dáme za pravdu těm, kteří říkají ţe na českém realitním trhu cenová bublina je, nebo těm, kteří říkají ţe v ţádném případě ne? To vše nám zřejmě ukáţe budoucnost. Níţe je znázorněna analýza cen nemovitostí v jednotlivých segmentech trhu v jednotlivých částech městské části Prahy 12.

3. Analýza dle jednotlivých segmentů trhů v městské části Praha 1224 Trh s nemovitosti je rozdělen na několik segmentů trhu se kterými se převáţně obchoduje, jimy jsou: a) byty na prodej b) nájmy – bytových jednotek, rodinných domů, nebytových prostor c) rodinné domy k prodeji d) stavební pozemky e) nestavební pozemky f) bytové domy g) rekreační objekty

24

Z dostupných informací realitních kanceláří WWW: http://www.sreality.cz/, http://www.reality.cz/

83

h) administrativní a komerční objekty 3.1 Byty na prodej Cholupice Byty k prodeji – stará zástavba Dispoziční řešení

Cenová nabídka (rozmezí)

Momentálně není ţádná nabídka bytů k prodeji

Byty k prodeji – nová zástavba Dispoziční řešení

Cenová nabídka (rozmezí)

1+kk – 1+1

Od 1.580.000 Kč

2+kk – 2+1

2.724.000 Kč – 2.940.000 Kč

3+kk – 3+1

4.031.000 Kč – 4.140.000 Kč

Komořany Byty k prodeji – stará zástavba a nová zástavba Dispoziční řešení

Cenová nabídka (rozmezí)

Momentálně není ţádná nabídka bytů k prodeji

Točná Byty k prodeji – stará zástavba a nová zástavba Dispoziční řešení

Cenová nabídka (rozmezí)

Momentálně není ţádná nabídka bytů k prodeji

84

Modřany Byty k prodeji – stará zástavba Dispoziční řešení

Cenová nabídka (rozmezí)

1+kk – 1+1

1.300.000Kč – 1.850.000kč

2+kk – 2+1

1.750.000Kč – 2.340.000kč

3+kk – 3+1

2.300.000kč – 3.295.000Kč

Byty k prodeji – nová zástavba Dispoziční řešení

Cenová nabídka (rozmezí)

1+kk – 1+1

1.890.000Kč – 4.270.000kč

2+kk – 2+1

2.400.000Kč – 4.750.000kč

3+kk – 3+1

4.280.000kč – 6.500.000Kč

Kamýk Byty k prodeji – stará zástavba Dispoziční řešení

Cenová nabídka (rozmezí)

1+kk – 1+1

1.439.000Kč – 2.625.000kč

2+kk – 2+1

1.600.000Kč – 3.000.000kč

3+kk – 3+1

1.950.000kč – 3.335.000Kč

85

Byty k prodeji – nová zástavba Dispoziční řešení

Cenová nabídka (rozmezí)

1+kk – 1+1

1.960.000Kč – 2.890.000kč

2+kk – 2+1

2.590.000Kč – 4.880.000kč

3+kk – 3+1

4.320.000kč – 7.250.000Kč

Shrnutí: Největší mnoţství nabízených bytových jednotek v městské části Prahy 12je převáţně v zástavbě panelových domů z minulého století. Vzhledem k privatizaci bytových jednotek do osobního nebo druţstevního vlastnictvím je zde nabídka velmi rozsáhlá. V obcích Komořany, Cholupice, Točná nejsou ţádné nabídky bytových jednotek k prodeji, neboť tyto obce nebyly vystaveny výstavbě panelových sídlišť, ale je zde zastoupeno převáţně rezidenční bydlení v rodinných domech. Ale i v Cholupicích je nyní plánována výstavba nových bytových domů. Tudíţ veškeré nabídky bytových jednotek nabízených k prodeji jsou především soustřeďovány v Modřanech a Kamýku, kde se nyní dokončuje několik developerských projektů a několik dalších je připraveno k výstavbě v nejbliţší době. Ceny bytů ve staré a nové zástavbě se velmi odlišují. Je to dáno samozřejmě několika faktory, které ovlivňují ceny bytových jednotek. Ve staré zástavbě je samozřejmě velmi důleţité pro výši ceny, zdali je byt v osobním či druţstevním vlastnictví. Neboť u bytových jednotek v druţstevním vlastnictví je pro potencionálního kupujícího nemoţné získat hypoteční úvěr, pokud se byt do jednoho roku nepřevede do osobního vlastnictví nebo nemají jinou nemovitost, kterou by mohli zastavit. Dále závisí v jakém stavu nabízený byt je. Zda-li je ve standartním, udrţovaném stavu se starým umakartovým jádrem je tedy nutná další investice do těchto bytů a to se samozřejmě musí odrazit i v ceně nabízeného bytu. Oproti bytovým jednotkám z dnešních nových zástaveb, které jsou provedeny ve velmi vyšším standartu a hlavně v cihlových domech. Také nároky dnešních kupujících jsou mnohem náročnější, co se týče kvality, dispozice či pouţitých materiálů.

86

3.2 Pronájmy - byty, rodinné domy, nebytové prostory Cholupice Byty stará zástavba Dispoziční řešení

Cenová nabídka (rozmezí)

1+kk v RD

7.000Kč

2+kk v RD

8.000Kč

3+kk a více

ţádné nabídky

Byty v novostavbách v nabídce ţádné nejsou, neboť v současné době nejsou ţádné bytové domy v této lokalitě.

Rodinné domy k pronájmu nejsou v nabídce ţádné.

Nebytové prostory k pronájmu v současné době nejsou ţádné

Komořany Byty stará zástavba Dispoziční řešení

Cenová nabídka (rozmezí)

1+kk – 1+1

7.500Kč – 8.500Kč

2+kk – 2+1

7.000Kč – 9.500Kč

3+kk – 3+1

8.000Kč – 10.000Kč

87

Byty v novostavbách v nabídce ţádné nejsou, neboť v současné době nejsou ţádné nové bytové domy v této lokalitě.

Rodinné domy k pronájmu nejsou v nabídce ţádné

Nebytové prostory Dispoziční řešení Kancelářské prostory

Cenová nabídka (rozmezí) 170Kč – 240Kč

Točná Byty stará zástavba Dispoziční řešení

Cenová nabídka (rozmezí)

1+kk – 1+1

ţádná nabídka

2+kk – 2+1

11.000Kč – pouze jedna nabídka

3+kk – 3+1

Ţádná nabídka

Rodinné domy Dispoziční řešení RD 6+kk, pozemek 6.000m2

Cenová nabídka (rozmezí) 100.000Kč – pouze jedna nabídka

Nebytové prostory k pronájmu v současné době nejsou ţádné. 88

Modřany Byty stará zástavba Dispoziční řešení

Cenová nabídka (rozmezí)

1+kk – 1+1

7.000Kč – 11.000Kč

2+kk – 2+1

8.000Kč – 14.000Kč

3+kk – 3+1

10.000Kč – 16.000Kč

Byty nová zástavba Dispoziční řešení

Cenová nabídka (rozmezí)

1+kk – 1+1

8.000Kč – 11.000Kč

2+kk – 2+1

10.000Kč – 15.000Kč

3+kk – 3+1

12.000kč – 18.000Kč

Rodinné domy - nová i stará zástavba jsou totoţné Dispoziční řešení

Cenová nabídka (rozmezí)

Rodinné domy – stará zástavba

25.000Kč – 45.000Kč

Rodinné domy - nová zástavba

60.000Kč – 100.000Kč

Nebytové prostory Dispoziční řešení Kancelářské prostory

Cenová nabídka (rozmezí) 100Kč – 350Kč

89

Kamýk Byty stará zástavba Dispoziční řešení

Cenová nabídka (rozmezí)

1+kk – 1+1

7.000Kč – 9.500Kč

2+kk – 2+1

8.000Kč – 12.000Kč

3+kk – 3+1

10.000Kč – 15.000Kč

Byty nová zástavba Dispoziční řešení

Cenová nabídka (rozmezí)

1+kk – 1+1

9.000Kč – 11.000Kč

2+kk – 2+1

10.000Kč – 15.000Kč

3+kk – 3+1

12.000kč – 18.000Kč

Rodinné domy Dispoziční řešení

Cenová nabídka (rozmezí)

Rodinné domy – stará zástavba

Ţádná nabídka

Rodinné domy – nová zástavba

70.000Kč – 100.000Kč

Nebytové prostory Dispoziční řešení Kancelářské prostory

Cenová nabídka (rozmezí) 130Kč – 850Kč

90

Shrnutí: Vzhledem k poměrně dobré dostupnosti do centra města Prahy (cca 20 min) je v této lokalitě poměrně velká poptávka po bytech k pronájmu, ale zejména u osob, které upřednostňují nejen dobrou dostupnost, ale i klidnou lokalitu s mnoţství zeleně, kterou Praha 12 určitě disponuje dá se říci ve všech obcích. Jedná se především o bytové jednotky v bytových či panelových domech, ale v menším mnoţství i bytové jednotky v domech rodinných. V obci Cholupice, Točná a Pomořany je velmi malé mnoţství bytových jednotek k pronájmu, neboť se jedná o obce se starou zástavbou převáţně rodinných domů. Oproti ve zbývajících dvou obcích Modřany a Kamýk je jiţ poměrně velká nabídka bytových jednotek určených k pronájmu. Nejčastěji se jedná o bytové jednotky v privatizovaných, které jsou jiţ v druţstevním či osobním vlastnictví. Ale je zde i poměrně velká nabídka bytů v novostavbách, neboť v posledních letech v těchto lokalitách došlo k úspěšné výstavbě několika bytových domů, o byty byl velký zájem a velmi rychle se prodaly. V nejbliţší budoucnosti několika let bude docházet k dalším výstavbám developerských projektů, ale také jiţ v lokalitách Cholupic a Komořan.

3.3 Rodinné domy k prodeji Rodinné domy k prodeji ve všech obcích MČ Prahy 12 Lokalita

Dispoziční řešení

Cenová nabídka (rozmezí)

Cholupice

RD 2+1 – 6+kk

4.990.000Kč – 16.900.000Kč

Komořany

RD 3+kk – 5+1

6.900.000Kč – 10.000.000Kč

Točná

RD 6+1

13.900.000Kč – pouze jedna nabídka

Modřany

RD 3+1 – 8+2

9.200.000Kč – 24.800.000Kč

Kamýk

RD 3+1 – 9+3

8.300.000Kč – 19.900.000Kč

91

Shrnutí: Kaţdá obec městské části Prahy 12 byla nejdříve ještě v minulém století zastavěna pouze rodinnými domy, neboť se jedná o okrajové části Prahy. Dříve z nich byly, dá se říci „vesničky“ o několika rodinných domech či hospodářských a zemědělských stavení, polí a luk. Postupem doby, ale bohuţel byly velmi necitelně zastaveny rozsáhlou výstavbou panelových sídlišť. Jen Cholupice, Točná a Pomořany jsou ještě stále obcemi s převáţnou výstavbou rodinných domů. Oproti tomu v Modřanech a Kamýku jsou jiţ jen „torza“ tehdejších vesniček obestavěné bytovými či panelovými domy. Stavby nových rodinných domů asi také nebudou moţná, díky nedostatků stavebních pozemků. Zbývá tedy ještě přestavba či rekonstrukce starších rodinných domů nebo výstavba na pozemku po demolici starých zchátralých domů. V této lokalitě je velký zájem o bydlení v rodinném domě, tudíţ poptávka převyšuje nabídku, coţ se samozřejmě promítá do ceny. Výši ceny, ale také ovlivňuje několik faktorů jako jsou velikost a terén pozemku, stavba, technický stav stavby, umístění apod.

3.4 Stavební pozemky Stavební pozemky ve všech obcích MČ Prahy 12 Lokalita

Cenová nabídka (rozmezí) za 1m2

Cholupice

6.200Kč – 9.300Kč – malá nabídka

Komořany

12.950Kč – pouze jedna nabídka

Točná

6.500Kč – 7.300Kč – malá nabídka

Modřany

7.875Kč – 14.000Kč – malá nabídka

Kamýk

15.000Kč – pouze jedna nabídka

Shrnutí: Stavební pozemky jsou dnes jiţ dá se říci vzácností. A to díky poměrně velké stavební činnosti v minulých letech. Dnes je jiţ velmi málo volných stavebních pozemků nebo pozemků s budovou určenou k demolici. Je to dáno také tím, ţe Praha 12 je poměrně malé plošné výměry. 92

3.5 Nestavební pozemky Nestavební pozemky ve všech obcích MČ Prahy 12 Lokalita

Cenová nabídka (rozmezí) za 1m2

Cholupice - louka

520Kč – pouze jedna nabídka

Komořany – zeleň pouze pro rekreaci

597Kč – pouze jedna nabídka

Točná

ţádná nabídka

Modřany

ţádná nabídka

Kamýk

ţádná nabídka

Shrnutí: S nestavebními pozemky je současná situace ještě horší neţ-li u pozemků stavebních.Obchoduje se s nimi jen velmi zřídka. Ke dni zpracování této analýzy jsem z celkové nabídky většiny realitních kanceláří dohledala pouze dva nestavební pozemky a to na území Cholupic a Komořan. Je moţné, ţe jiţ v minulosti byly nestavební pozemky převedeny na stavební a nebo jsou v majetku obce, která s jejich prodejem v současnosti nepočítá.

3.6 Bytové domy

Bytové domy ve všech obcích MČ Prahy 12 Lokalita

Cenová nabídka (rozmezí) za 1m2

Cholupice

ţádná nabídka

Komořany

ţádná nabídka

Točná

ţádná nabídka

93

Modřany

ţádná nabídka

Kamýk

ţádná nabídka

Shrnutí: Bytové domy v městské části Prahy 12 se sice vyskytují, ale neobchoduje se s nimi jako s celkem, nýbrţ jsou rozprodávány na jednotlivé bytové jednotky.

3.7 Rekreační objekty Cholupice Rekreační objekty – pouze v zahrádkářské kolonii Druh nemovitosti

Cenová nabídka (rozmezí)

na pronajatém pozemku

350.000,- malá nabídka

na vlastním pozemku

650.000,- malá nabídka

Komořany – v Komořanech nejsou ţádné rekreační objekty nabízené k prodeji.

Točná Rekreační objekty Druh nemovitosti na vlastním pozemku

Cenová nabídka (rozmezí) 3.500.000,- malá nabídka

Modřany - v Modřanech nejsou ţádné rekreační objekty. Kamýk – na Kamýku téţ nejsou ţádné rekreační objekty. 94

Shrnutí: Rekreační objekty se nacházejí pouze v okrajových částech Prahy 12. V Cholupicích jsou to převáţně drobné dřevěné stavby k sezónnímu uţívání, které si dnes lidé také rekonstruují ku obrazu svému, k celoročnímu uţívání. Cena těchto zahrádkářských chatiček se zcela logicky odvozuje od toho zda-li je pozemek v osobním vlastnictví, či jsou jen pronajaté od obce. V okrajové obci Točná jsou jiţ větší zděné rekreační objekty na větších pozemcích v osobním vlastnictví, cena je tedy v porovnání od chatiček v zahrádkářských kolonií pěti aţ desetinásobná.

3.8 Administrativní a komerční objekty Administrativní a komerční objekty ve všech obcích MČ Prahy 12 Lokalita

Cenová nabídka/1m2

Cholupice

ţádná nabídka

Komořany - sklad PHM + čerpací stanice, pozemek 6109m2

79.399.000Kč / 13.000Kč

Točná

ţádná nabídka

Modřany – polovina garáţové budovy, plocha 700m2

3.999.000Kč/ 5.700Kč

Kamýk

Ţádná nabídka

Shrnutí: Z veškeré nabídky administrativních a komerčních objektů na Praze 12 jsem dohledala pouze dvě nabídky a to sklad PHM spolu s čerpací stanice na rozlehlém pozemku 6109m2 v Komořanech a polovinu garáţové budovy o celkové výměře 700m2. Dá se tedy usuzovat, ţe většina těchto budov byla postavena za účelem dalšího pronájmu nebo přímo pro klienty, kteří v těchto objektech mají svá sídla a provozovny. Největších výskyt administrativních a komerčních objektů je v Modřanech podél Vltavy, kde je mimo jiné sídlo společnosti Nestlé, automobilový prodejci Škoda a Toyota a další.

95

4. Závěr k analýze trhu Prahy 12 Po vypracování získaných informací z přístupných zdrojů jsem došla k závěru, ţe v městské části Prahy 12 se převáţně obchoduje s bytovými jednotkami. To je dáno především rozsáhlou výstavbou panelových sídlišť ke z konce minulého století. Nicméně i přes tuto výstavbu je zde velmi rozsáhlá nová výstavba bytových domů a to především v Modřanech a Kamýku. Co se týče cen jak bytů v nových bytových domech tak i ve starší zástavbě jsou poměrně na vysoké úrovni. Díky výstavbě těchto nových bytových domů se dá očekávat příliv nových obyvatel , tudíţ se dá téţ předpokládat, ţe tato cenová úroveň se udrţí i do budoucnosti. Městská část Praha 12 je okrajovou části hlavního města Prahy, tudíţ je zde i poměrně rozsáhlá zástavba rodinných domů jak původních tak i jiţ více luxusních novostaveb. Tím i obchod s rodinnými domy není zanedbatelný, avšak přichází problém a to ţe ubývá stavebních pozemků, kterých jiţ v současné době je velmi, velmi málo. Po vypracování této analýzy jsem došla také k závěru, ţe se developeři soustřeďují především na výstavbu bytových domů a ostatní segmenty trhu s nemovitostmi jsou zde trochu opomenuty.

96

VÝSLEDKY Cílem této bakalářské práce bylo zjistit trţní hodnotu nemovitosti ve dvou odlišných segmentech trhu s nemovitostmi. Výsledkem jsou dvě obvyklé ceny, dvou odlišných nemovitosti ve dvou odlišných segmentů trhu: Obvyklá cena bytové jednotky č. v Praze 6 Vokovicích, ul. Vokovická 10 je stanovena ve výši

2 700 000 Kč

Obvyklá cena bytového domu v Praze 3 v ul. Kubelíkova 698 je stanovena ve výši

29 000 000 Kč

Dále výsledkem analýzy trhu s nemovitostmi Městské části Prahy 12 bylo prozkoumat a analyzovat jednotlivé obce Městské části Prahy 12 a zároveň jednotlivé segmenty trhu v kaţdé z nich. Shrnout tak současnou situaci na trhu s nemovitostmi v této lokalitě, co týče cen v jednotlivých segmentech trhu a rozsahu výstavby.

97

ZÁVĚR A DOPORUČENÍ Obě témata hypoteční úvěr a oceňování nemovitosti jsou poměrně rozsáhlá, ţe je těţko zkompletovat do jedné bakalářské práce. Svou pozornost jsem se tedy rozhodla věnovat těm nejzákladnějším oblastem, tak aby čtenář získal základní informace v této problematice a lépe se jiţ orientoval při koupi nemovitosti pomocí hypotečního úvěru. Při stanovení odborných názorů na trţní hodnotu jsem narazila na problém a to ohledně dohledání potřebných informací pro správné stanovení trţní hodnoty. Můţe se stát, ţe v určitých segmentech nedohledáme potřebná data. Musíme se tedy obrátit na jiţ dříve zpracované informace, které, ale bohuţel mohou být trochu zastaralá. U dat, která se nám podařilo dohledat je určitě lepší si je ještě prověřit, např. na příslušných úřadech (stavební úřad) Shrnutí analýzy přináší pohled na současný stav trhu s nemovitostmi v Městské části Praha 12. Lze konstatovat, ţe v největší míře se zde obchoduje s bytovými jednotkami a v poměrně menší míře i s domy rodinnými. I přes současnou situaci finanční krize lze dále konstatovat, ţe očekávané sníţení cen bytových jednotek u novostaveb se zatím projevilo minimálně, avšak pocítit ji lze u bytových jednotek v zástavbách panelových sídlišť, kde tyto ceny jiţ mají klesající tendenci. Věřím, ţe se mi podařilo bakalářskou práci zpracovat tak jsem si vytyčila jiţ v úvodu této práce. Zároveň doufám, ţe pokud si má práce najde i své čtenáře, tak aby je obohatila o získané informace a stala se jim tak přínosem při řešení této problematiky i v ţivotě osobním.

98

SEZNAM POUŢITÉ LITARATURY: 1. Vojtěch Krebs a kolektiv – Sociální politika, ASPI, 2002, ISBN: 80-86395-33-2 2. Bankovnictví - Polouček Stanislav, 716 stran, 1. Vydání, 2008, Beck, ISBN: 80-7179-462-7 3. Syrový Petr - Financování vlastního bydlení, Grada Publishing, 2009, ISBN: 9788024723884 4. Ing. David Dušek, Ph.D. - Základy oceňování nemovitostí. 1. vydání Praha, Oeconomica, 2004, 113 s., ISBN 80-245-0728-5 5. Doc. Ing. Albert Bradáč, Doc. JUDr. Josef Fiala – Nemovitosti (oceňování a právní vztahy), 1996, Linde Praha a.s., 492s., ISBN:80-7201-017-4 6. Zbyněk. OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ NA TRŽNÍCH PRINCIPECH. 1. vydání. Praha: CEDUK, 1996. ISBN: 80-902109-0-2 7. ORT, Petr. CVIČENÍ Z OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ DÍL I OCEŇOVÁNÍ NA TRŽNÍCH PRINCIPECH [offline], Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007 8. BRADÁČ, Albert; BURDA, Augustin; ZUZAŇÁKOVÁ, Petra; BRADÁČOVÁ, Leona; PACHUTOVÁ, Klára; ULRICH, Jan. Teorie oceňování nemovitostí. VI. přepracované a doplněné vydání. Brno: Akademické nakladatelství CERM, s.r.o.,2004 ISBN: 80-7204-332-3 9. ORT, Petr. OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ NA TRŽNÍCH PRINCIPECH. 1. vydání. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007. ISBN: 978-80-7265-101 10. ZAZVONIL, Zbyněk. ODHAD HODNOTY POZEMKŮ. 1. vydání. Praha: Vysoká škola ekonomická v Praze, Nakladatelství Oeconomica, 2007. ISBN: 978-80-245-1211-2. 11. ZAZVONIL, Zbyněk. Porovnávací hodnota nemovitostí. 1. vydání. Praha: EKOPRESS, s.r.o., 2006. ISBN: 80-86929-14-0. 12. ZAZVONIL, Zbyněk. Porovnávací hodnota nemovitostí. 1. vydání. Praha: EKOPRESS, s.r.o., 2006. ISBN: 80-86929-14-0.

99

Další internetové zdroje: www.sreality.cz www.reality.cz http://www.mmr.cz/Bytova-politika/Koncepce-Strategie/Koncepce-bytove-politiky(1)/Koncepce-bytove-politiky http://www.mesec.cz/texty/hypotecni-uvery http://www.hypoindex.cz

http://nahlizenidokn.cuzk.cz http://www.czso.cz http://www.praha12.cz

100