Znalecký posudek č. 2605-126/2016
Objednatel: Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/5 400 01 Ústí nad Labem
Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny rodinného domu a pozemku pro účely dražby.
Dle mezinárodně uznávaných metodik pro stanovení tržní ceny nemovitosti a dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., podle stavu ke dni 15.02.2016 posudek vypracoval:
XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/53 120 00 Praha 2 www.odhadonline.cz Tel.: +420 737 858 334 Mail:
[email protected]
Znalecký posudek obsahuje 15 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.
V Praze, dne
19.2.2016
1
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny rodinného domu č. p. 326, obec Bernartice, kat. území Bernartice, okres Trutnov, a parc. č. st. 536 a 1624/1 pro účely dražby.
2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Adresa: Kraj: Okres: Katastrální území: Obec:
RD č. p. 326 č. p. 326 Královéhradecký Trutnov Bernartice Bernartice
Počet obyvatel: 952 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 740,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - 501 - 1000 obyvatel IV O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s II obcí (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, II vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod III a zdravotní středisko a škola)
Pi 0,65 0,60 1,03 0,85 0,95 0,95
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 228,00 Kč/m2
3. Zaměření nemovitosti Zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 15.02.2016. Prohlídka interiéru stavby nebyla umožněna.
2
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z elektronické verze KN ze dne 19.02.2016 - Snímek z katastrální mapy - Informace a údaje zjištěné při prohlídce dne 15.02.2016. - Informace zveřejněné na serveru www.drazby-exekutori.cz, kde jsou uvedeny detaily o majetku v rámci neúspěšné dražby z 05.11.2014. Popis nemovitosti je z tohoto serveru převzat.
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje k datu vyhotovení posudku: DUHA Bernartice, spol. s r.o. v likvidaci, č.p. 206, 79806 Otaslavice Vlastnické údaje k datu ocenění: DUHA Bernartice, spol. s r.o. v likvidaci, č.p. 206, 79806 Otaslavice Nemovitosti: RD č. p. 326, obec Bernartice, kat. území Bernartice, okres Trutnov, a parc. č. st. 536 a 1624/1
6. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je rodinný dům č. p. 326, obec Bernartice, kat. území Bernartice, okres Trutnov Slovní popis Jedná se o samostatný rodinný dům o jednom nadzemním podlaží, bez podzemního podlaží, s podkrovím a půdou. Konstrukce domu je zděná, základy domu jsou betonové izolované. Tloušťka zdiva je 45 cm. Stropy domu jsou železobetonové. Vnější omítky jsou vápenocementové, vnitřní omítky domu jsou vápenocementové. Střecha je sedlová, krytinu tvoří asfaltové šindele. Klempířské prvky jsou plechové pozinkované. Dům byl postaven v roce 2008. Popis místností rodinného domu dle podlaží: přízemí - garáž, dílna, vestavěný bazén, sauna, komora s technickou místností pro zajištění chodu bazénu, schodiště do podkroví podkroví - obývací pokoj, kuchyňský kout, jídelna, dvě ložnice, dvě koupelny s WC, vstup přes žebřík na půdu půda - nevyužitá Okna v domě jsou plastová s dvojsklem. Nejsou vybavena žaluziemi. Vstupní dveře domu jsou plastové bez bezpečnostních prvků. Vnitřní dveře jsou dřevěné. Vybavení domu: běžné osvětlovací lustry, bodová svítidla a směrové lampy, kuchyňská linka bez vestavěných spotřebičů. Dům je připojen k elektrické síti - 380 a 220 V, je připojen k obecnímu vodovodu, splašky jsou svedeny do jímky, plynovod není zaveden. 3
Vytápění v rodinném domě zajišťují elektrické přímotopy, topná tělesa tvoří závěsné zářiče. Ohřev vody zajišťuje v domě bojler. V obytných místnostech tvoří podlahu koberce na cementovém potěru, v koupelně tvoří podlahu keramická dlažba, v kuchyni tvoří podlahu keramická dlažba a v ostatních místnostech tvoří podlahu cementový potěr. Zdivo rodinného domu se nachází ve stavu před rekonstrukcí či opravou – na několika místech je vidět, že provlhá a omítka je opadaná. Střešní krytina rodinného domu je v dobrém stavu. Rozvody v domě jsou v dobrém stavu. Okna jsou v dobrém stavu. Vybavení domu je v dobrém stavu. Jedná se o standardně řešený rodinný dům se zanedbanou údržbou. Na pozemku se nachází trvalé porosty v podobě okrasných dřevin. Samotný pozemek je mírně svažitý, neoplocený. Přístup k domu je bezproblémový po zpevněné obecní cestě. Z hlediska polohy se dům nachází v severní části obce. V okolí objektu je zástavba rodinnými domy se zahradami. V lokalitě nejsou v blízkém dosahu obchody, je nutné kvůli nim dojíždět. Soustava škol není v místě dostupná - nutnost dojezdu. Z hlediska dostupnosti kultury se v místě nenachází žádná vybavenost - nutnost dojíždět. Vybavenost pro sportovní vyžití se v lokalitě nenachází - nutnost dojezdu. Ohledně úředních záležitostí je nutné dojíždět. Z hlediska životního prostředí se jedná o lokalitu bez zdraví ohrožujících vlivů. Zeleň v podobě lesů a luk je v bezprostřední blízkosti objektu. Jedná se o lokalitu se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav. V místě se nenachází zastávka MHD, pouze zastávka autobusových a vlakových dálkových spojů. Parkovací možnosti jsou přímo u rodinného domu. Vztahy se sousedy nejsou problémové, vlastník s nimi není v kontaktu. V místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde výjimečné. Oceňovaný objekt je zatížen věcným břemenem chůze a cesty - na cenu nemovitosti nemá toto břemeno vliv, není proto předmětem ocenění.
Tabulkový popis
Popis rodinného domu:
Typ rodinného domu:
samostatný rodinný dům
Počet nadzemních podlaží : Počet podzemních podlaží : Dům byl postaven v roce : Rok rekonstrukce RD: Rozsah rekonstrukce RD: Základy : Konstrukce : Tloušťka zdiva:
1 + podkroví a půda 0 2008 (stáří 8 let) / / betonové izolované zděná konstrukce 45 cm
4
Stropy : Střecha : Krytina střechy :
železobetonové sedlová asfaltové šindele
Klempířské prvky :
plechové-pozinkované
Vnější omítky:
vápenocementové
Vnitřní omítky:
vápenocementové
Typ oken v domě :
plastová s dvojsklem, okna nejsou vybavena žaluziemi
Vybavení koupelny :
vana a sprchový kout
Vstupní dveře : Typ zárubní: Vnitřní dveře :
plastové bez bezpečnostních prvků ocelové dřevěné běžné osvětlovací prvky - lustry, bodová svítidla, směrové lampy ne
Osvětlovací technika : Klimatizace : Pohybový alarm a kamerový systém : Vestavěné skříně : Kuchyňská linka :
ne ne ano, bez vestavěných spotřebičů přízemí - garáž, dílna, vestavěný bazén, sauna, komora s technickou místností pro zajištění chodu bazénu, schodiště do podkroví
Popis místností podle podlaží:
podkroví - obývací pokoj, kuchyňský kout, jídelna, dvě ložnice, dvě koupelny s WC, vstup přes žebřík na půdu půda - nevyužitá připojení k rozvodné síti, 380 a 220 V připojení k obecnímu vodovodu připojení k jímce ne elektrické přímotopy závěsné zářiče bojler v obytných místnostech - koberce na cementovém potěru, v koupelně - keramická dlažba, v kuchyni keramická dlažba, v ostatních místnostech - cementový potěr standardní rodinný dům se zanedbanou údržbou
Elektřina : Vodovod : Svod splašek : Plynovod : Řešení vytápění v domě : Topná tělesa : Řešení ohřevu vody v domě : Podlahy v domě : Popis stavu rodinného domu :
Popis okolí :
Vady rodinného domu :
vady zdiva - zastaralý prvek před rekonstrukcí/opravou, vady střechy - bez viditelných vad, vady rozvodů - bez viditelných vad, vady oken bez viditelných vad, vady vybavení - bez viditelných vad
Trvalé porosty na zahradě : Venkovní stavby : Sklon pozemku : Oplocení : Přístupová cesta k domu :
okrasné dřeviny / mírně svažitý neoplocený přístup bezproblémový po zpevněné obecní cestě
Popis okolí : Poloha v obci :
zástavba rodinnými domy se zahradami rodinný dům se nachází v severní části obce
5
dostupnost obchodů - nedostatečná dostupnost obchodů - nutnost dojezdu, dostupnost škol - soustava škol není v místě dostupná - nutnost dojezdu, kulturní vyžití - v místě se nenachází žádná vybavenost z hlediska kulturních zařízení nutnost dojíždět,
Vybavenost :
sportovní vyžití - v místě se nenachází žádná vybavenost z hlediska sportovního vyžití - nutnost dojíždět, dostupnost úřadů - nutnost dojezdu kvůli úředním záležitostem kvalita životního prostředí - klidná lokalita bez zdraví ohrožujících vlivů, blízkost zeleně - zeleň v podobě lesů a luk v bezprostřední blízkosti,
Životní prostředí :
možnost záplav - lokalita se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav spojení - MHD v místě není, pouze zastávka vlakových a autobusových dálkových spojů, Spojení a parkovací možnosti : parkovací možnosti - dobré parkovací možnosti přímo u rodinného domu vztahy se sousedy - bez kontaktu se sousedy, Sousedé a kriminalita :
Věcná břemena
kriminalita - v místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde výjimečné věcné břemeno chůze a cesty pro RD na parc. č. st. 535, vede přes pozemek parc. č. 1624/1
Další informace:
/
6
7. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění 15.02.2016 používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, § 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Volba metody Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu a metodu tržního porovnání. Cena dle platného cenového předpisu - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 15.02.2016. Ocenění nemovitosti je provedeno: Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb.,. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti.
7
B. Znalecký posudek I. Ocenění dle cenového předpisu Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi -0,03
V
0,00
II
0,00
II II IV
0,00 0,00 1,00
5
Index trhu IT = P6 * (1 + Pi) = 0,970 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném I 1,01 funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo IV -0,02 samot) 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité III -0,05 věci není dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné VI 0,00 komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – II -0,03 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez II 0,00 možnosti komerčního využití 8
9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
II II II
0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,838 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,813
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Královéhradecký kraj, obec do 2 000 obyvatel 8 let 1 526,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1 NP: 12,6*12,6 podkroví: 12,6*12,6 Název podlaží 1 NP: podkroví:
= =
Zastavěná plocha 158,76 m2 158,76 m2
Konstrukční výška 3,40 m 2,80 m
Obestavěný prostor 1 NP až po(12,6*12,6)*(4,50) nadezdívku: zastřešení: (12,6*12,6)*(4,30)-6,3*6,3*4,3*2 Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,00
9
158,76 m2 158,76 m2
ZP1 = ZP =
=
714,42 m3
= =
341,33 m3 1 055,75 m3 158,76 m2 317,52 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - lokální vytápění el. nebo plynem, 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 8 let: s = 1 - 0,005 * 8 = 0,960
č. I
Vi typ A
III III II II III
0,00 0,00 0,00 0,01 0,00
II III I II II
-0,04 0,00 0,00 -0,03 0,00
III III III
0,01 0,00 0,85
12
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V13 * 0,960 = 0,775
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,970 Index polohy pozemku IP = 0,838 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 526,- Kč/m3 * 0,775 = 1 182,65 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 1 055,75 m3 * 1 182,65 Kč/m3 * 0,970 * 0,838= 1 014 922,96 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
10
1 014 922,96 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. II
Pi 0,00
IV
0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,970 Index polohy pozemku IP = 0,838 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,970 * 1,000 * 0,838 = 0,813 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 228,0,813 Typ
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 orná půda Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo st. 536
Výměra [m2] 162,00
1624/1
774,00 936,00
Pozemky - zjištěná cena
Upr. cena [Kč/m2] 185,36
Jedn. cena [Kč/m2] 185,36
Cena [Kč] 30 028,32
185,36
143 468,64 173 496,96
m
2
=
11
Koef.
173 496,96 Kč
Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 3.1. Věcné břemeno Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: služebnosti - oceněné paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle § 16b odst. 5) zákona č. 151/97 Sb. na jednotnou částku:: Ocenění věcného břemene činí
10 000,- Kč =
10 000,- Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům
1 014 923,- Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 014 923,- Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
173 497,- Kč
2. Ocenění pozemků celkem
173 497,- Kč
Celkem Věcná břemena
1 188 420,- Kč
3. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 3.1. Věcné břemeno Hodnota věcného břemene činí: Cena po odečtení věcného břemene činí celkem:
Rekapitulace výsledných cen, celkem
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Jedenmilionjednostosedmdesátosmtisícčtyřistadvacet Kč
12
10 000,- Kč 10 000,- Kč 1 178 420,- Kč
1 178 420,- Kč
1 178 420,- Kč
II. Ocenění srovnávací metodou Rodinný dům č. p. 326, obec Bernartice, kat. území Bernartice, okres Trutnov, a parc. č. st. 536 a 1624/1 (Popis srovnávaných nemovitostí je uveden v příloze.)
Zjištění ceny srovnáním nemovitostí jako celku č.
Lokalita
rozměry
stav
Rodinný dům č. p. 326, obec Bernartice, kat. území Bernartice, okres dobrý, Trutnov, a parc. č. st. 536 přízemí, podkroví, OP novostavba Oceňovaný objekt a 1624/1 1055 m3 neobydlená
pozemek
jiné
936 m2
standardní provedení, garáž, bazén v přízemí, věcné břemeno chůze a jízdy
Bernartice, okres 1 Trutnov
přízemí, podkroví, půda, OP cca 1450 m3
velmi dobrý
4 304 m2
standardní provedení, tři bytové jednotky, garáž
Bernartice, okres 2 Trutnov
suterén, přízemí, podkroví, OP cca 1350 m3
velmi dobrý, po rekonstrukci
2 999 m2
standardní provedení, ubytovací kapacita, sauna
Lampertice, okres 3 Trutnov
přízemí, podkroví, OP cca 650 m3
4 800 m2
standardní provedení, přístřešek pro garážování, záplavová zóna
13
velmi dobrý
č
Cena Koef. Cena po požadovaná Redukce redukci K4 - stav resp. na na K1 K2 K3 a Zaplacená pramen pramen poloha velikost pozemek vybavení 1 3 200 000 0,85 2720000 1 1,12 1,18 1,05 2 4 900 000 0,85 4165000 1 1,09 1,11 1,08 3 1 040 000 0,9 936000 0,99 0,88 1,24 1,05
K-6 úvaha K1 x … x K-5 jiné odhadce K6 1,08 1,08 1,61859 1,05 1,12 1,53667 0,98 0,99 1,1005
Celkem průměr Minimum Maximum Směrodatná výběrová odchylka - s Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s Pravděpodobná horní hranice - průměr + s K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu K3 - Koeficient úpravy na pozemek objektu K4 - Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) K5 - Koeficient úpravy na ev. Další vlastnosti (lepší - horší) K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce (lepší - horší) Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší
Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího 1 680 475 2 710 407 850 522
1 747 135 850 522 2 710 407 931 732 815 402 2 678 867
Komentář: Jedná se o podobné objekty v podobném stavu. Lokality jsou srovnatelné. Výsledná cena dle srovnávací metody Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na:
1 747 000,-- Kč
14
C. Rekapitulace cen nemovitosti Cena dle cenového předpisu
1 178 420,-- Kč
Srovnávací hodnota
1 747 000,-- Kč
Závěr: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám stanovujeme obvyklou cenu nemovitosti v daném místě a čase na:
1 700 000,-- Kč Slovy: Jedenmilionsedmsettisíckorun V Praze, dne 19.02.2016 Vypracoval: XP invest, s. r. o. – Znalecký ústav Mánesova 53, 120 00 Praha 2 IČ: 284 62 572 Martin Málek, CEO
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení § 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 2605-126/2016 znaleckého deníku.
E. Přílohy
15
Výpisy z el. verze KN
16
17
Fotodokumentace
18
Srovnávané nemovitosti
19
20
21
