ZNALECKÝ POSUDEK č. 2607-128/2016
Objednatel znaleckého posudku:
Dražbyprost s.r.o. Mírové nám. 2/5 400 01 Ústí nad Labem
Účel znaleckého posudku:
Stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č. 2627/1 v ulici Arbesova, Kladno, kat. území Kročehlavy, pro účely dražby
Dle mezinárodně uznávaných metodik pro stanovení tržní ceny nemovitosti a dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 18.2.2016 znalecký posudek vypracoval: XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/53 120 00 Praha 2 www.odhadonline.cz Tel.: +420 737 858 334 Email:
[email protected]
Znalecký posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.
V Praze 19.2.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č.2627/1 v ulici Arbesova, Kladno, kat. území Kročehlavy, okres Kladno, pro účely dražby
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Byt Arbesova 2627 272 01 Kladno Středočeský Kladno Kladno Kročehlavy 68 552
Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 500,00 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Obhlídka se zaměřením byla provedena dne 18.2.2016 za přítomnosti partnerky pana Souška.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpisy z elektronické formy KN ze dne 18.2.2016 - místní šetření dne 18.2.2016 - LV 35909 a LV 23620 ze dne 5.11.2015 - informace sdělené panem Jiřím Souškem - informace realitních kanceláří v regionu
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje k datu ocenění: Jiří Soušek, Arbesova 2627, 272 01 Kladno Nemovitosti: - bytová jednotka č.2627/1 - podíl na společných částech bytového domu čp.2627,2628 ve výši 650/20972 - podíl na pozemku parcel.č. 1469 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 467m2 ve výši 650/20972 zapsané na LV 35909 (byt), LV 23620 (BD, pozemek) pro kat. území Kročehlavy, obec Kladno, okres Kladno
6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace nebyla předložena.
-2-
7. Celkový popis nemovitosti Bytový dům, v němž se umístěna oceňovaná bytová jednotka, leží v širším centru Kladna, místní části Kročehlavy v klidné lokalitě. V okolí nemovitosti je veškerá občanská vybavenost. V sousedství se nacházejí další bytové domy, parkovací možnosti jsou omezené. Panelový bytový dům byl postaven cca roku 1976, má 6 nadzemních a 1 podzemní podlaží. Dům byl v roce 2005 zateplen a má opravenou střechu. Byty mají nová plastová okna a jsou vyměněny vstupní domovní dveře. Bytový dům je napojen na všechny inženýrské sítě včetně plynu, topení a ohřev vody je ústřední. V domě je výtah v původním stavu před rekonstrukcí. Bytová jednotka se nachází ve 1. nadzemním podlaží s dispozicí 3+1. Byt byl v roce 2013 částečně rekonstruován (omítky, dlažba k kuchyni, předsíni a jádře, nová kuch. linka). Podlahy v pokojích jsou kryty celoplošným kobercem. Zárubně ocelové, interiérové dveře původní sololitové. Vstupní dveře jsou bezpečnostní. Byt je v současné době obývaný.
Předmětem ocenění je bytová jednotka č.2627/1 umístěná v 1. NP bytového domu čp.2627,2628 v ulici Arbesova, obec Kladno, kat. území Kročehlavy, okres Kladno Popis bytového domu: Počet nadzemních podlaží :
6
Počet podzemních podlaží :
1
Dům byl postaven v roce :
1976
Základy :
betonové
Konstrukce :
Panelová, zateplená
Stropy :
betonové
Střecha :
plochá
Krytina střechy :
Asfaltové pásy
Vnější omítky:
nástřik
Společné části bytového domu:
Vchody do domu, schodiště, sklepní prostory, výtahy, žehlírna, sušárna, bleskosvod, balkony
Rok rekonstrukce bytového domu:
2005
Rozsah rekonstrukce bytového domu:
Zateplení, nová plastová okna a vstupní dveře
Vady bytového domu :
Původní výtahy
Dispozice bytové jednotky:
3+1
Podlaží bytové jednotky:
1.NP Pokoj Pokoj pokoj Kuchyň Předsíň Koupelna aWC
Popis bytové jednotky:
Rozměry jednotlivých místností :
-3-
12,0 m2 8,3 m2 20, m2 12,3 m2 8,3 m2 4,0 m2
Sklep
1,5m2
Vybavení bytové jednotky:
Původní vana, umyvadlo, splachovací toaleta, ocelové zárubně, sololitové dveře, nová plastová okna, nová kuch. linka, bezpečnostní vstupní dveře
Energie využívané v bytě:
rozvod elektřiny, vodovod, kanalizace, plyn
Vytápění v bytě:
Ústřední
Ohřev vody v bytě:
ústřední
Omítky v bytě:
štukové omítky
Podlahy v bytě:
pokoje koberce, ostatní nová dlažba
Rekonstrukce bytové jednotky:
2013 podlahy v kuchyni, předsíni, nové omítky
Vady bytové jednotky:
původní rozvody, umakartové jádro
Popis stavu bytu :
Standardní byt s nutností menších úprav: výměna rozvodů a zařizovacích předmětů (koupelna, WC)
Popis okolí: Přístupová cesta k bytovému domu: Občanská vybavenost: Životní prostředí:
Klidné prostředí, zeleň v v blízkosti
Spojení a parkovací možnosti: Sousedé a lidé v okolí:
Věcná břemena Další informace:
přístup bezproblémový po obecní cestě Kompletní OV: obchody, školy, kulturní vyžití, sportovní vyžití, úřady
dobrá dostupnost hromadné dopravy, omezené parkovací možnosti se sousedy vztahy dobré, bezproblémové
bez věcných břemen Na nemovitosti vázne zástavní právo smluvní, vzhledem k účelu posudku nebudou tato práva při ocenění zohledňována
8. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), Část první , Hlava první, § 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které
-4-
mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“ Volba metody: Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu a metodu tržního porovnání. Cena dle platného cenového předpisu - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 18. 2. 2016. Ocenění nemovitosti je provedeno: Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti.
9. Obsah znaleckého posudku a) ocenění podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 2627/1 b) ocenění porovnávací metodou
-5-
B. ZNALECKÝ POSUDEK a) ocenění podle cenového předpisu Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. II
Pi 0,00
V II II II IV
0,00 0,00 0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 1,000 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 I 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci I 0,00 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V 0,00 omezené parkovací možnosti; 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně III 0,00 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná – III 0,04 možnost komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost -6-
11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
II
0,00
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,100 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 1,100
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt č. 2627/1 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,100 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 1,100 = 1,100
-7-
Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1 500,Typ
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 1469
Výměra [m2] 467,00 467,00
Index
Upr. cena [Kč/m2]
Koef.
1,100
1 650,00
Jedn. cena [Kč/m2] 1 650,00
Cena [Kč] 770 550,-
m2
770 550,-
Pozemek - zjištěná cena
=
770 550,- Kč
Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek
=
770 550,-Kč 770 550,- Kč
Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu
=
770 550,- Kč
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Kladno 45 let 20 410,- Kč/m2 koeficient dle typu podlahové plochy 12 * 1,00 = 8,3 * 1,00 = 20 * 1,00 = 12,3 * 1,00 = 4 * 1,00 = 8,3 * 1,00 = 1,5 * 0,10 =
Podlahové plochy bytu pokoj: pokoj: pokoj: kuchyň: koupelna a WC: předsíň: sklep: Započítaná podlahová plocha bytu:
-8-
12,00 m2 8,30 m2 20,00 m2 12,30 m2 4,00 m2 8,30 m2 0,15 m2 65,05 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Mírně zvyšující cenu - Byt kromě jádra po rekonstrukci 10. Stavebně - technický stav - předpoklad provedení menších stavebních úprav
č. III II
Vi 0,00 0,00
II II II
0,00 0,00 0,00
II II
-0,10 -0,01
III IV
0,00 0,05
III
0,85
Koeficient pro stáří 40 let: s = 1 - 0,005 * 40 = 0,800 9
Index vybavení
IV = (1 +
Σ Vi) * V10 * 0,800 = 0,639
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,100 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 20 410,- Kč/m2 * 0,639 = 13 041,99 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 65,05 m2 * 13 041,99 Kč/m2 * 1,000 * 1,100= 933 219,59 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
933 219,59 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 770 550,- Kč Spoluvlastnický podíl: 650 / 20 972 Hodnota spoluvlastnického podílu: 770 550,- Kč * 650 / 20 972 = 23 882,20 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku +
23 882,20 Kč
Byt č. 2627/1 - zjištěná cena
=
-9-
957 101,79 Kč
b) ocenění porovnávací metodou dle tržní metodiky Všechny byty zařazené do srovnání jsou porovnatelné, shodné dispozice, v panelových bytových domech v Kladně, místní části Kročehlavy. Liší se jednak stupněm rekonstrukce samotných bytů, jednak rekonstrukcí bytových domů. Popis srovnávaných nemovitostí je uveden v příloze.
Zjištění ceny srovnáním nemovitostí jako celku
č.
Oceňovaný objekt
Lokalita - K1
rozměry, dispozice K2
3+1, 65m2, sklep, 1.NP/6
stav bytu - K3 byt před rekonstrukcí, plastová okna, pův. rozvody, koupelna, WC, podlahy
panelový dům po revitalizaci, starý výtah
1 Byt U Hvězdy, Kročehlavy
3+1, 70m2, komora, 2.NP/4
plast.okna, koberce, dlažba kuchyň
panelový dům po revitalizaci
Byt Benešovská, 2 Kročehlavy
3+1, 62m2, sklep, 1.NP/10
plast.okna, plovoucí podlaha, dlažba kuchyň
panelový dům po revitalizaci zatím bez zateplení
Byt M.Majerové, 3 Kročehlavy
3+1, 68m2, sklep, 2.NP/7
4 Byt Italská, Kročehlavy
3+1, 68m2, komora, 2.NP/8
Byt č.2627/1, Arbesova, Kročehlavy
plast.okna, parkety, dlažba kuchyň plast.okna, plovoucí podlahy, dlažba kuchyň, nová velká kuch.linka
- 10 -
stav BD - K4
dům po revitalizaci
panelový dům po revitalizaci
další vlastnosti - K5
vlastní balkon
Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího
Cena požadovaná resp. č Zaplacená
Koef. Redukce na pramen
1
1 890 000
0,85
1606500
1
1
1
1
1
1
1
1 606 500
2
1 650 000
0,85
1402500
1
1
1,1
0,9
1
1
0,99
1 416 667
3
1 650 000
0,85
1402500
1
1
1
1
1,05
1
1,05
1 335 714
4
1 490 000
0,85
1266500
1
1
1,1
1
1
1
1,1
1 151 364
Cena po redukci na pramen
K1 poloha
K2 velikost
K3 stav bytu
K4 stav BD
K-5 další vlastnosti
K-6 úvaha odhadce
K1 x … x K6
Celkem průměr
1 377 561
Minimum
1 151 364
Maximum
1 606 500 138 993
Směrodatná výběrová odchylka - s Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s
1 238 568
Pravděpodobná horní hranice - průměr + s
1 516 554
K1 - Koeficient úpravy na polohu domu v lokalitě - srovnatelné, panelové BD v Kročehlavech K2 - Koeficient úpravy na velikost bytu - srovnatelné K3 - Koeficient úpravy na celkový stav bytu - B2 plov.podlahy, B4 plov. podlahy, nová velká kuch. linka K4 - Koeficient úpravy na stav bytového domu - všechny plast.okna, zateplené kromě B2 K5 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti a vybavení - zohledněn vlastní balkon B3 K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší
Srovnávací hodnota nemovitostí: Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na
1 380 000,- Kč
- 11 -
C. REKAPITULACE I) Rekapitulace cen dle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt č. 2627/1
957 101,80 Kč
1. Ocenění staveb celkem
957 101,80 Kč
Celkem po zaokrouhlení dle §50
957 100,- Kč
II) Rekapitulace cen dle srovnávací metody Srovnávací hodnota nemovitosti
1 380 000,- Kč
Závěr: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí stanovujeme obvyklou cenu bytové jednotky č.2627/1 v ulici Arbesova, Kladno, ke dni 18.2.2016 na
1.380.000,-Kč Slovy: Jedenmiliontřistaosmdesáttisíc korun
Vypracoval: XP invest, s. r. o. – Znalecký ústav Mánesova 53, 120 00 Praha 2 IČ: 284 62 572 Ing. Jana Petrželová V Praze, dne 19. 2. 2016
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení § 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 2607-128/2016 znaleckého deníku.
E. Seznam příloh - výpisy z elektronické formy KN - mapy - fotodokumentace - porovnávané nemovitosti
- 12 -
Výpisy z elektronické formy katastru nemovitostí
- 13 -
Mapy:
- 14 -
Fotodokumentace:
- 15 -
- 16 -
Srovnávané nemovitosti: Byt č.1:
Byt č.2:
- 17 -
Byt č.3:
Byt č.4:
- 18 -
