Znalecký posudek č. 2631-152/2016
Objednatel: Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/5 400 01 Ústí nad Labem
Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny rodinného domu a pozemku pro účely dražby.
Dle mezinárodně uznávaných metodik pro stanovení tržní ceny nemovitosti a Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., podle stavu ke dni 25.02.2016 posudek vypracoval:
XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/53 120 00 Praha 2 www.odhadonline.cz Tel.: +420 737 858 334 Mail:
[email protected]
Znalecký posudek obsahuje 14 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.
V Praze, dne
26.2.2016
1
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny rodinného domu č. p. 150, obec Dlouhá Lhota, kat. území Dlouhá Lhota u Mladé Boleslavi, okres Mladá Boleslav, a parc. č. st. 310, 1402/14 pro účely dražby.
2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Adresa: Kraj: Okres: Katastrální území: Obec:
RD č. p. 150 č. p. 150 Středočeský Mladá Boleslav Dlouhá Lhota u Mladé Boleslavi Dlouhá Lhota
Počet obyvatel: 400 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 015,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice zastavěného území IV vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, III vodovod, nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost V (obchod nebo služby – základní sortiment)
Pi 0,50 0,60 1,01
0,70 0,95 0,85
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 345,00 Kč/m2
3. Zaměření nemovitosti Zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 25.02.2016 za přítomnosti paní Balšánkové.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z elektronické verze KN ze dne 25.02.2016 - Snímek z katastrální mapy - Informace a údaje sdělené při prohlídce dne 25.02.2016 paní Balšánkovou. - Stavební dokumentace
2
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje k datu vyhotovení posudku: Balšánková Monika, č. p. 150, 29405 Dlouhá Lhota Vlastnické údaje k datu ocenění: Balšánková Monika, č. p. 150, 29405 Dlouhá Lhota Nemovitosti: RD č. p. 150, obec Dlouhá Lhota, kat. území Dlouhá Lhota u Mladé Boleslavi, okres Mladá Boleslav, a parc. č. st. 310, 1402/14
6. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je rodinný dům č. p. 150, obec Dlouhá Lhota, kat. území Dlouhá Lhota u Mladé Boleslavi, okres Mladá Boleslav Slovní popis Jedná se o samostatný rodinný dům o jednom nadzemním podlaží, bez podzemního podlaží, s půdou. Konstrukce domu je zděná, základy domu jsou betonové izolované. Tloušťka zdiva je 37,5 cm. Stropy domu jsou dřevěné trámové. Vnější omítky jsou vápenocementové, vnitřní omítky domu jsou vápenocementové. Střecha je valbová, krytinu tvoří betonová taška. Klempířské prvky jsou titanzinkové. Dům byl postaven v roce 2013. Dispozice rodinného domu je 4+kk. Popis místností rodinného domu dle podlaží: přízemí - vstup, chodba, obývací pokoj s kuchyňským koutem, tři pokoje, koupelna, technická místnost půda – úložný prostor Okna v domě jsou plastová s dvojsklem. Všechna jsou vybavena žaluziemi. Okna obytných místností domu jsou orientována na východní/západní stranu. Koupelna je vybavena sprchovým koutem a vanou, WC je vybaveno závěsnou splachovací toaletou. Interiérové dveře v domě jsou dřevné, z části prosklené a z části plné, zárubně dveří jsou dřevěné. Vstupní dveře domu jsou plastové bezpečnostní. Vybavení domu: běžné osvětlovací lustry, bodová svítidla a směrové lampy, kuchyňská linka s vestavěnými spotřebiči. Dům je připojen k elektrické síti - 380 a 220 V, je připojen k obecnímu vodovodu, splašky jsou svedeny do jímky, plynovod není zaveden. Vytápění je ústřední (elektrokotel) a lokální (kamna na TP), topná tělesa tvoří závěsné radiátory. Ohřev vody zajišťuje v domě bojler. V obytných místnostech je dřevěná plovoucí podlaha, v koupelně tvoří podlahu keramická dlažba, v kuchyni je dřevěná plovoucí podlaha a v ostatních místnostech tvoří podlahu keramická dlažba. Zdivo rodinného domu je na základě informací zjištěných při prohlídce bez viditelných vad. Střešní krytina rodinného domu je v bezvadném stavu. Rozvody v domě jsou v dobrém stavu. Okna jsou v dobrém stavu. Vybavení domu je v dobrém stavu. 3
Jedná se o v pozitivním slova smyslu výjimečný rodinný dům s výbornou údržbou. Na pozemku se nachází trvalé porosty v podobě okrasných dřevin. Samotný pozemek je rovinatý, oplocený pletivem kotveným v ocelových sloupcích. Přístup k domu je bezproblémový po zpevněné obecní cestě. Z hlediska polohy se dům nachází v západní části obce. V okolí objektu je zástavba rodinnými domy se zahradami. Lokalita má pouze částečnou dostupnost menších obchodů s omezenou otevírací dobou. Soustava škol není v místě dostupná - nutnost dojezdu. Z hlediska dostupnosti kultury je v místě pouze částečná vybavenost. Vybavenost pro sportovní vyžití je v lokalitě pouze částečná. Nejdůležitější úřady se nachází v místě, ostatní jsou v dojezdové vzdálenosti. Z hlediska životního prostředí se jedná o lokalitu bez zdraví ohrožujících vlivů. Zeleň v podobě lesů a luk je v docházkové vzdálenosti od objektu. Jedná se o lokalitu se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav. V místě se nenachází zastávka MHD, pouze zastávka autobusových a vlakových dálkových spojů. Parkovací možnosti jsou v blízkosti rodinného domu. Vztahy se sousedy nejsou problémové, vlastník s nimi není v kontaktu. V místě je zvýšená kriminalita, krádeže menšího rozsahu jsou zde běžné. Oceňovaný objekt není zatížen žádnými věcnými břemeny.
Tabulkový popis
Popis rodinného domu:
Typ rodinného domu:
samostatný rodinný dům
Počet nadzemních podlaží : Počet podzemních podlaží : Dům byl postaven v roce : Rok rekonstrukce RD: Rozsah rekonstrukce RD: Základy : Konstrukce : Tloušťka zdiva: Stropy : Střecha : Krytina střechy :
1 + půda 0 2013 (stáří 3 roky) / / betonové izolované zděná konstrukce 37,5 cm dřevěné trámové valbová betonová taška
Klempířské prvky :
titanzinkové
Vnější omítky:
vápenocementové
Vnitřní omítky:
vápenocementové plastová s dvojsklem, v oknech jsou instalovány žaluzie orientace obytných místností na východní/západní stranu
Typ oken v domě : Orientace oken obytných místností :
4
Vybavení koupelny :
sprchový kout a vana
Toaleta : Vstupní dveře : Typ zárubní: Vnitřní dveře :
závěsná splachovací toaleta plastové bezpečnostní dřevěné v části prosklené, v části plné běžné osvětlovací prvky - lustry, bodová svítidla, směrové lampy ne
Osvětlovací technika : Klimatizace : Pohybový alarm a kamerový systém : Vestavěné skříně : Kuchyňská linka : Dispozice rodinného domu :
ne ne ano, s vestavěnými spotřebiči 4+kk přízemí - vstup, chodba, obývací pokoj s kuchyňským koutem, tři pokoje, koupelna, technická místnost půda – úložný prostor připojení k rozvodné síti, 380 a 220 V připojení k obecnímu vodovodu připojení k jímce ne elektrokotel a kamna na TP závěsné radiátory bojler v obytných místnostech - dřevěná plovoucí, v koupelně - keramická dlažba, v kuchyni - dřevěná plovoucí, v ostatních místnostech - keramická dlažba výjimečný rodinný dům s výbornou údržbou
Popis místností podle podlaží: Elektřina : Vodovod : Svod splašek : Plynovod : Řešení vytápění v domě : Topná tělesa : Řešení ohřevu vody v domě : Podlahy v domě : Popis stavu rodinného domu :
Popis okolí :
Vady rodinného domu :
vady zdiva - bez viditelných vad, vady střechy - bez viditelných vad, vady rozvodů - bez viditelných vad, vady oken - bez viditelných vad, vady vybavení - bez viditelných vad
Trvalé porosty na zahradě : Venkovní stavby : Sklon pozemku : Oplocení : Přístupová cesta k domu :
okrasné dřeviny / rovinatý pletivo do ocelových sloupků přístup bezproblémový po zpevněné obecní cestě
Popis okolí : Poloha v obci :
zástavba rodinnými domy se zahradami rodinný dům se nachází v západní části obce dostupnost obchodů - dostupnost pouze menších obchodů s omezenou otevírací dobou, dostupnost škol - soustava škol není v místě dostupná nutnost dojezdu, kulturní vyžití - v místě je pouze částečná vybavenost z hlediska kulturních zařízení,
Vybavenost :
sportovní vyžití - v místě je pouze částečná vybavenost z hlediska sportovního vyžití, dostupnost úřadů - nejdůležitější úřad/úřady v místě, ostatní úřady v dojezdové vzdálenosti
5
kvalita životního prostředí - klidná lokalita bez zdraví ohrožujících vlivů, blízkost zeleně - zeleň v podobě lesů a luk v docházkové vzdálenosti,
Životní prostředí :
možnost záplav - lokalita se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav spojení - MHD v místě není, pouze zastávka vlakových a autobusových dálkových spojů, Spojení a parkovací možnosti : parkovací možnosti - dobré parkovací možnosti v blízkosti rodinného domu vztahy se sousedy - bez kontaktu se sousedy, Sousedé a kriminalita :
Věcná břemena
kriminalita - v místě je zvýšená kriminalita, krádeže menšího rozsahu jsou zde běžné oceňované nemovitosti nejsou zatíženy věcnými břemeny
Další informace:
/
6
7. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění 25.02.2016 používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, § 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Volba metody Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu a metodu tržního porovnání. Cena dle platného cenového předpisu - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 25.02.2016. Ocenění nemovitosti je provedeno: Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti.
7
B. Znalecký posudek I. Ocenění dle cenového předpisu Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. II
Pi 0,00
V
0,00
II
0,00
II II IV
0,00 0,00 1,00
5
Index trhu IT = P6 * (1 + Pi) = 1,000 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném I 1,01 funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité I 0,00 věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné VI 0,00 komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 – dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez II 0,00 možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech I -0,05 nebo v okolí - Zvýšená kriminalita. 8
10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
II II
0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,980 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,980
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Středočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel 3 roky 2 453,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1 NP: 8,4*14,4 Název podlaží 1 NP:
120,96 m2
=
Zastavěná plocha 120,96 m2
Konstrukční výška 3,02 m
Obestavěný prostor 1 NP: (8,4*14,4)*(3,02) zastřešení: (8,4*14,4)*(2,68/2)-(8,4*4,02*2,68/4*2) Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00
= = =
365,30 m3 116,84 m3 482,14 m3 120,96 m2 120,96 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - méně jak 45 cm 4. Podlažnost - hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 9
č. I
Vi typ A
III III I I III
0,00 0,00 -0,02 0,00 0,00
III
0,00
7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve výborném stavu Koeficient pro stáří 3 roky: s = 1 - 0,005 * 3 = 0,985
III I III II
0,00 0,00 0,00 0,00
II
0,00
III I
0,00 1,05
12
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V13 * 0,985 = 1,014
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 0,980 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 453,- Kč/m3 * 1,014 = 2 487,34 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 482,14 m3 * 2 487,34 Kč/m3 * 1,000 * 0,980= 1 175 261,19 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
1 175 261,19 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
10
č. II
Pi 0,00
IV
0,00
III
0,00
I
0,00
I II
0,00 0,00
Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 0,980 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 0,980 = 0,980 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 345,0,980 Typ
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 ostatní plocha Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo st. 310
Výměra [m2] 120,00
1402/14
456,00 576,00
Pozemky - zjištěná cena
Koef.
338,10
Jedn. cena [Kč/m2] 338,10 338,10 m2 =
Upr. cena [Kč/m2]
Cena [Kč] 40 572,154 173,60 194 745,60 194 745,60 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům
1 175 261,20 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 175 261,20 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
194 745,60 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
194 745,60 Kč 1 370 006,80 Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Jedenmiliontřistasedmdesáttisícdeset Kč
11
1 370 006,80 Kč
1 370 010,- Kč
II. Ocenění srovnávací metodou Rodinný dům č. p. 150, obec Dlouhá Lhota, kat. území Dlouhá Lhota u Mladé Boleslavi, okres Mladá Boleslav, a parc. č. st. 310, 1402/14 (Popis srovnávaných nemovitostí je uveden v příloze.)
Zjištění ceny srovnáním nemovitostí jako celku č.
Lokalita
rozměry
stav
Rodinný dům č. p. 150, obec Dlouhá Lhota, kat. území Dlouhá Lhota u Mladé Boleslavi, okres Mladá Boleslav, a parc. č. přízemí, půda, OP 482 Oceňovaný objekt st. 310, 1402/14 m3
výborný, novostavba
pozemek
576 m2
jiné
standardní provedení,vytápění elektrokotlem a kamny na TP
Petkovy, okres Mladá 1 Boleslav
přízemí, půda, OP příbližně 490 m3
výborný, novostavba, před dokončením fasády 515 m2
Březno, okres Mladá 2 Boleslav
přízemí, podkroví, OP příbližně 750 m3
dobrý, po vnitřní rekonstrukci 4443 m2
standardní či podstandardní provedení,vytápění lokální, garáž, hospodářská budova
výborný, novostavba
nadstandardní provedení,vytápění ústřední podlahové, pergola
Březno, okres Mladá 3 Boleslav
přízemí, půda, OP příbližně 400 m3
12
689 m2
standardní provedení,vytápění ústřední
č
Cena Koef. požadovaná Redukce Cena po K4 - stav resp. na redukci na K1 K2 K3 a Zaplacená pramen pramen poloha velikost pozemek vybavení 1 2 360 000 0,9 2124000 1 1 0,99 0,95 2 3 590 000 0,9 3231000 1,03 1,14 1,3 0,92 3 4 290 000 0,85 3646500 1,03 0,96 1,02 1
K-6 úvaha K1 x … x K-5 jiné odhadce K6 0,99 0,92 0,856607 0,92 0,9 1,162796 1,07 1,02 1,10076
Celkem průměr Minimum Maximum Směrodatná výběrová odchylka - s Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s Pravděpodobná horní hranice - průměr + s K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu K3 - Koeficient úpravy na pozemek objektu K4 - Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) K5 - Koeficient úpravy na ev. Další vlastnosti (lepší - horší) K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce (lepší - horší) Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší
Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího 2 479 549 2 778 647 3 312 712
2 856 969 2 479 549 3 312 712 422 067 2 434 902 3 279 036
Komentář: Jedná se o podobné objekty v podobném stavu. Lokality jsou srovnatelné. Výsledná cena dle srovnávací metody Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na:
2 860 000,-- Kč
13
C. Rekapitulace cen nemovitosti Cena dle cenového předpisu
1 370 010,-- Kč
Srovnávací hodnota
2 860 000,-- Kč
Závěr: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám stanovujeme obvyklou cenu nemovitosti v daném místě a čase na:
2 860 000,-- Kč Slovy: Dvamilionyosmsetšedesáttisíckorun V Praze, dne 26.02.2016 Vypracoval: XP invest, s. r. o. – Znalecký ústav Mánesova 53, 120 00 Praha 2 IČ: 284 62 572 Martin Málek, CEO
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení § 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 2631-152/2016 znaleckého deníku.
E. Přílohy
14
Výpisy z el. verze KN
15
16
Fotodokumentace
17
18
19
Srovnávané nemovitosti
20
21
22