Ústí nad Labem

ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 6841/81/2014 o ceně nemovitosti - rodinného domu čp. 251, ul Oldřichovská s příslušenstvím, stavební plocha p.č. 244 v obci Pohořelice, k.ú. Pohořelice u Napajedel, okres Zlín

Objednavatel posudku:

Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/5 400 01 Ústí nad Labem

Účel posudku:

Stanovení vyvolávací ceny pro veřejnou dražbu

Oceňovací předpis:

Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška) s účinností od 1.1.2014.

Oceněno ke dni:

12.června 2014

Posudek vypracoval:

Ing. Havránek Zdeněk Bělidla 1123 Bystřice pod Hostýnem

Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 19 stran. V Bystřici pod Hostýnem, dne 12.června 2014

1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovité věci

Oceňovaná nemovitost se nalézá v severovýchodní okrajové části obce ve směru na Oldřichovice a je přímo přístupná z krajské komunikace. Dům je patrový podsklepený s obytným podkrovím stavebně upraveným a funkčně využívaným, volně stojící v řadové zástavbě. Svým stavebním uspořádáním dům vyhovuje podle § 2 odst.a2) vyhlášky MMR č. 501/2006 Sb. o obecných požadavcích na výstavbu charakteru rodinného domu. Dům byl postaven v roce 1976, v dalších letech byla prováděna pouze pravidelná stavební údržba s výměnou prvků krátkodobé životnosti, v roce 2010 byla provedena uliční přístavba, zateplení 2 stěn domu a modernizace patra s podkrovím. Nemovitost je tvořena rodinným domem a příslušenstvím, sestávajícím z hospodářského objektu (zast.plocha 41,82 m2) a přístřešku (zast.plocha 30,34 m2), venkovních úprav a trvalých porostů. Z venkovních úprav k domu náleží vodovodní, kanalizační přípojka, zpevněná plocha, septik, venkovní schody, udírna a domácí vodárna. Pozemek je částečně oplocen plotem vlastníka a osázen trvalými porosty. Za domem se nachází kopaná studna bez ručního čerpadla. Dispozice domu : 1.PP - schodiště, černá kuchyně, garáž, chodba, kotelna + uhelna, prádelna 1.NP - chodba se schodištěm, WC, koupelna, 3 pokoje, spíž, kuchyně 2.NP - schodiště, chodba, kuchyně, 3 pokoje, komora, WC, technická místnost, koupelna Veškeré údaje nutné k provedení byly získány při místním šetření a výpovědi spoluvlastníka.

1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Pohořelice u Napajedel, obec Pohořelice, okres Zlín, list vlastnictví č. 170, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Zlínský kraj, katastrální pracoviště Zlín dne 30.5.2014. Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne 11.6.2014 za přítomnosti spoluvlastníka nemovitosti.

1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí jsou jako vlastníci nemovitosti na listu vlastnictví č. 170 pro k.ú. Pohořelice u Napajedel, obec Pohořelice zapsáni SJM Pavelka Miloš a Pavelková Jana Oldřichovská 251 Pohořelice

1.4 Předmětem ocenění jsou

1) Stavební pozemek parc.č. 244 2) Zahrada parc.č. 245 3) Hospodářský objekt 4) Přístřešek 5) Studna kopaná 6) Rodinný dům čp. 251 7) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem

-2-

2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 Stavební pozemek parc.č. 244 Oceněno podle § 3 vyhlášky.

2.1.1 Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________

Hodnocený znak

Pásmo

Hodnota Ui

_______________________________________________________________________________________________________________

1. Velikost obce podle počtu obyvatel 4 0.65 501 - 1000 2. Hospodářsko-správní význam obce 4 0.60 Ostatní obce 3. Poloha obce 4 1.01 Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 4. Technická infrastruktura v obci 3 0.70 Elektřina, vodovod, nebo kanalizace, nebo plyn 5. Dopravní obslužnost obce 4 0.80 Železniční, nebo autobusová zastávka 6. Občanská vybavenost v obci 4 0.90 Omezenou vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) _______________________________________________________________________________________________________________

Součin hodnot Iu = SOUČIN(Ui) = 0.199

0.199

2.1.2 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________

Hodnocený znak

Pásmo

Hodnota Oi

_______________________________________________________________________________________________________________

1. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů

4

0.00

3

0.00

1

0.00

1

0.00

2

0.00

2

0.00

_______________________________________________________________________________________________________________

Celkem Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + 0.00 = 1.000

0.00

2.1.3 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) _______________________________________________________________________________________________________________

Hodnocený znak

Pásmo

Hodnota Ti

_______________________________________________________________________________________________________________

1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi Poptávka nižší než nabídka

-3-

2

-0.03

2. Vlastnické vztahy Pozemek ve spoluvlastnictví 3. Změny v okolí Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu 5. Povodňové riziko Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

3

-0.01

3

0.00

2

0.00

4

1.00

_______________________________________________________________________________________________________________

Celkem * * hodnota 5. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T5 = (1 + -0.04) x 1 = 0.960

-0.04

2.1.4 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.do 2000) _______________________________________________________________________________________________________________

Hodnocený znak

Pásmo

Hodnota Pi

_______________________________________________________________________________________________________________

1. Druh a účel užití stavby 1 Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP 1 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci 3 Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě 1 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku 2 V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost 6 Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* 4 Zastávka hromadné dopravy do 500 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitel. 1 Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo 2 Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost 1 Vyšší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené 2 Bez dalších vlivů

1.03 0.00 -0.01 0.00 -0.02 0.00 -0.02 0.00 0.00 -0.04 0.00

_______________________________________________________________________________________________________________

Celkem * * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + -0.09) x 1.03 = 0.937

-0.09

2.1.5 Výpočet ceny pozemku (§ 3 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________

= Kč

Základní cena za m2 stavebního pozemku ZC = ZCv x Iu = 1980 Kč x 0.199 Index cenového porovnání I = Io x It x Ip = 1.000 x 0.960 x 0.937

394,02 x 0.9000

_________________________________________

= Kč

Cena upravená uvedenými koeficienty

-4-

354,62

= Kč

Cena za celou výměru 118.00 m2

41.844,92

_______________________________________________________________________________________________________________

Stavební pozemek parc.č. 244

Cena celkem Kč

41.845,-

_______________________________________________________________________________________________________________

2.2 Zahrada parc.č. 245 Oceněno podle § 6 vyhlášky.

2.2.1 Úprava ceny pozemku Jde-li o pozemky na území obce nebo obcí sousedních neb v jejich okolí ve všech katastrálních územích, jejichž kterákoli část se nachází do níže určené vzdálenosti od nejblíže položeného bodu na hranici území obce: Obce s počtem 10-25 tis. obyvatel - území sousedních obcí (60%)

60%

2.2.2 Výpočet ceny zeměděl.pozemku (§ 6 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________

= Kč = Kč = Kč

Základní cena za m2 zem.pozemku (BPEJ=31000) Cena za celou výměru 910.00 m2 Po započtení 60.00% všech přirážek a srážek

17,92 16.307,20 26.091,52

_______________________________________________________________________________________________________________

Zahrada parc.č. 245

Cena celkem Kč

26.092,-

_______________________________________________________________________________________________________________

2.3 Hospodářský objekt

Oceněno podle § 16, přílohy č.14/1 vyhlášky. 2.3.1 Popis Přízemní částečně podsklepený zděný objekt, zdivo tl. 30 cm, střecha pultová, krytina plechová, venkovní a vnitřní vápenná omítka, dveře náplňové, okna jednoduché, podlaha betonová, rozvod 230 + 400 V, okapy + svody z pozink.plechu, stropy železobetonové a keramické. 2.3.2 Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: 46.21.19.9 Typ: A1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Druh konstrukce: Zděná v tloušťce nad 15 cm 2.3.3 Obestavěný prostor Spodní stavba 5,1*2,3*1,9 Vrchní stavba 8,2*5,1*2,4 Zastřešení 8,2*5,1*(0,6/2+2,1)

= = =

22.29 m3 100.37 m3 100.37 m3

_________________________________________ 3

celkem =

2.3.4 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Úroveň vybavení Cen.podíl

Podíl části

223.02 m

n

_______________________________________________________________________________________________________________

-5-

1. 10.

Základy podstandard Okna podstandard

0.06200

100%

0.01000

100%

-0.062 -0.01 ________________________________________________

Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.072) = 0.9611

-0.072

2.3.5 Opotřebení stavby Při stáří 38 let a životnosti 80 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 47.5%. 2.3.6 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) _______________________________________________________________________________________________________________

Hodnocený znak

Pásmo

Hodnota Ti

_______________________________________________________________________________________________________________

1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy Pozemek ve spoluvlastnictví 3. Změny v okolí Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu 5. Povodňové riziko Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

2

-0.03

3

-0.01

3

0.00

2

0.00

4

1.00

_______________________________________________________________________________________________________________


-0.04


Hodnocený znak

Pásmo

Hodnota Pi

_______________________________________________________________________________________________________________

1. Druh a účel užití stavby 1 Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP 1 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci 3 Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě 1 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku 2 V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost 6 Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* 4 Zastávka hromadné dopravy do 500 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitel. 1 Bez možnosti komerčního využití

-6-

1.03 0.00 -0.01 0.00 -0.02 0.00 -0.02 0.00

9. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost Vyšší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené Bez dalších vlivů

2

0.00

1

-0.04

2

0.00

_______________________________________________________________________________________________________________


-0.09

2.3.8 Výpočet ceny objektu (§ 16 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________

Základní cena za m3 obestavěného prostoru Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.14) K4: koeficient vybavení stavby K5: koeficient polohový (dle přílohy č.20) Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41) pp: koeficient dle trhu a polohy pp = It x Ip = 0.960 x 0.937

= Kč

1.250,x 1.0000 x 0.9611 x 0.8000 x 2.0750 x 0.8995

_________________________________________

Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celý obestavěný prostor 223.02 m3 Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 47.5% Cena stavby po započtení opotřebení

= Kč = Kč = Kč - Kč = Kč

1.793,86 400.066,66 400.066,66 190.031,66 210.035,-

_______________________________________________________________________________________________________________

Hospodářský objekt

Cena celkem Kč

210.035,-

_______________________________________________________________________________________________________________

2.4 Přístřešek

Oceněno podle § 16, přílohy č.14/2 vyhlášky. 2.4.1 Popis Přízemní nepodsklepený polootevřený objekt, ocelová nosná konstrukce bez opláštění, střecha pultová, krytina plechová, podlaha betonová, rozvod 230 V, okapy + svody z pozink.plechu. 2.4.2 Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: 46.21.19.9 Typ: G1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Druh konstrukce: Přístřešky 2.4.3 Obestavěný prostor Vrchní stavba 3,7*8,2*2,4 Zastřešení 3,7*8,2*0,4/2

= =

72.82 m3 6.07 m3

_________________________________________ 3

celkem =

-7-

78.88 m


Podíl části

n

_______________________________________________________________________________________________________________

1. 7. 11. 12.

Základy podstandard Úprava povrchů chybí Podlahy navíc Elektroinstalace navíc

0.12200

100%

-0.122

0.06300

100%

-0.063*1.852

0.07584

100%

0.07584*1.852/Ki

0.02513

100%

0.02513*1.852/Ki ________________________________________________

-0.14856 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.14856) = 0.9198 2.4.5 Opotřebení stavby Při stáří 38 let a životnosti 60 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 63.3333%. 2.4.6 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) _______________________________________________________________________________________________________________

Hodnocený znak

Pásmo

Hodnota Ti

_______________________________________________________________________________________________________________


2

-0.03

3

-0.01

3

0.00

2

0.00

4

1.00

_______________________________________________________________________________________________________________


-0.04


Hodnocený znak

Pásmo

Hodnota Pi

_______________________________________________________________________________________________________________

1. Druh a účel užití stavby Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě

-8-

1

1.03

1

0.00

3

-0.01

1

0.00

Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku 2 V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost 6 Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* 4 Zastávka hromadné dopravy do 500 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitel. 1 Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo 2 Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost 1 Vyšší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené 2 Bez dalších vlivů

-0.02 0.00 -0.02 0.00 0.00 -0.04 0.00

_______________________________________________________________________________________________________________


-0.09


= Kč

Základní cena za m3 obestavěného prostoru Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.14) K4: koeficient vybavení stavby K5: koeficient polohový (dle přílohy č.20) Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41) pp: koeficient dle trhu a polohy pp = It x Ip = 0.960 x 0.937

750,x 1.0000 x 0.9198 x 0.8000 x 2.0750 x 0.8995

_________________________________________

= Kč = Kč = Kč - Kč = Kč

Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celý obestavěný prostor 78.88 m3 Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 63.3333% Cena stavby po započtení opotřebení

1.030,06 81.251,13 81.251,13 51.459,02 29.792,11

_______________________________________________________________________________________________________________

Přístřešek

Cena celkem Kč

29.792,-

_______________________________________________________________________________________________________________

2.5 Studna kopaná Oceněno podle § 19, přílohy č.16 vyhlášky. 2.5.1 Opotřebení stavby Při stáří 38 let a životnosti 80 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 47.5%. 2.5.2 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) _______________________________________________________________________________________________________________

Hodnocený znak

Pásmo

Hodnota Ti

_______________________________________________________________________________________________________________

1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi

-9-

2

-0.03

Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy Pozemek ve spoluvlastnictví 3. Změny v okolí Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu 5. Povodňové riziko Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

3

-0.01

3

0.00

2

0.00

4

1.00

_______________________________________________________________________________________________________________


-0.04


Hodnocený znak

Pásmo

Hodnota Pi

_______________________________________________________________________________________________________________

1. Druh a účel užití stavby 1 Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP 1 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci 3 Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě 1 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku 2 V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost 6 Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* 4 Zastávka hromadné dopravy do 500 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitel. 1 Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo 2 Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost 1 Vyšší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené 2 Bez dalších vlivů

1.03 0.00 -0.01 0.00 -0.02 0.00 -0.02 0.00 0.00 -0.04 0.00

_______________________________________________________________________________________________________________


-0.09

2.5.4 Výpočet ceny studny (§ 19 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________

Cena studny při průměru 0.00 cm: od 0 do 5 m = 1.950,- Kč/m od 5 do 10 m = 3.810,- Kč/m od 10 m výše = 5.200,- Kč/m

x 5.00 m = Kč x 2.00 m = Kč x 0.00 m = Kč

9.750,7.620,0,-

_______________________________________________________________________________________________________________

- 10 -

Cena za celou hloubku Koeficient polohový K5 (dle přílohy č.20) Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41) pp: koeficient dle trhu a polohy pp = It x Ip = 0.960 x 0.937 Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 47.5% Cena stavby po započtení opotřebení

7.00 m = Kč

17.370,x 0.8000 x 2.3020 x 0.8995

= Kč = Kč - Kč = Kč

28.773,74 28.773,74 13.667,53 15.106,21

_______________________________________________________________________________________________________________

Cena celkem Kč

Studna kopaná

15.106,-

_______________________________________________________________________________________________________________

2.6 Rodinný dům čp. 251 Oceněno podle § 35 vyhlášky.

2.6.1 Popis Zděná konstrukce, tl.zdiva 45 cm, izolace proti zemní vlhkosti provedena, střecha sedlová s vikýři, krytina hliník.plech, ústřední vytápění na tuhá paliva + elektrokotel, venkovní omítka břízolitová + vápenná šlechtěná u zateplených stěn, vnitřní vápenná omítka štuková, sokl obložen keramickým obkladem, dveře dřevěné hladké a dýhované, okna plastová zdvojená, rozvod 230 + 400 V, hromosvod, okapy + svody z Ti+Zn a parapety z plastu, rozvod teplé a studené vody, el.boiler, el.jištění automaty, podlaha plovoucí lamelové, PVC, beton+koberec a keramická dlažba, stropy keramické. 2.6.2 Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: 46.21.11 Typ: D - podsklepený, se dvěma nadzem.podlažími Druh konstrukce: Zděná 2.6.3 Obestavěný prostor Spodní stavba (11,0*11,0-1,7*1,9-1,7*1,85)*2,6 Vrchní stavba 11,0*11,0*2,8+11,0*6,25*2,8 Zastřešení 11,0*4,75*(0,9+5,2/2)+11,0*6,25* (0,3+1,2/2)

= =

298.03 m3 531.30 m3

=

244.75 m3

_________________________________________ 3

celkem =


Podíl části

1074.08 m

n

_______________________________________________________________________________________________________________

13. 21. 26.

Okna nadstandard Instalace plynu chybí Ostatní chybí

0.05300

100%

0.053

0.00500

100%

-0.005*1.852

0.03000

100%

-0.03*1.852 ________________________________________________

-0.01182 - 11 -

Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.01182) = 0.9936 2.6.5 Opotřebení stavby Výpočet opotřebení analytickou metodou: Pol. Konstrukce a vybavení Stáří Životn. Cen.podíl (B) (C) (A)

Podíl části

Opotřebení konstrukce B/C * 100 A

_______________________________________________________________________________________________________________

1.

2.

3.

4.

5.

6. 7.

8.

9. 10.

11.

12.

13. 14.

15.

Základy vč. zemních prací 38 150 0.03462 4 150 0.00866 Svislé konstrukce 38 100 0.19565 4 80 0.04891 Stropy 38 100 0.07488 4 80 0.01872 Zastřešení mimo krytinu 38 70 0.03382 4 70 0.00845 Krytiny střech 38 50 0.02415 4 50 0.00604 Klempířské konstrukce 4 40 0.00704 Vnitřní omítky 38 50 0.03221 4 50 0.03221 Fasádní omítky 38 50 0.01661 4 30 0.01661 Vnější obklady 4 30 0.00403 Vnitřní obklady 38 50 0.01208 4 30 0.01208 Schody 38 50 0.01963 4 50 0.01963 Dveře 38 50 0.01711 4 50 0.01711 Okna 4 50 0.08214 Podlahy obytných místností 38 50 0.01157 4 15 0.01157 Podlahy ostatních místností 38 50 0.00704

- 12 -

80% 20%

0.877% 0.0231%

80% 20%

7.4347% 0.2445%

80% 20%

2.8454% 0.0936%

80% 20%

1.8359% 0.0483%

80% 20%

1.8354% 0.0483%

100%

0.0704%

50% 50%

2.448% 0.2577%

50% 50%

1.2624% 0.2215%

100%

0.0537%

50% 50%

0.9181% 0.1611%

50% 50%

1.4919% 0.157%

50% 50%

1.3004% 0.1369%

100%

0.6571%

50% 50%

0.8793% 0.3085%

50%

0.535%

16. 17.

18. 19.

20. 21. 22.

23.

24. 25.

26.

4 30 Vytápění 25 40 Elektroinstalace 38 50 4 25 Bleskosvod 38 50 Rozvod vody 38 40 4 20 Zdroj teplé vody 11 30 Instalace plynu

0.00704

50%

0.0939%

0.04227

100%

2.6419%

0.02013 0.02013

50% 50%

1.5299% 0.3221%

0.00503

100%

0.3823%

0.01409 0.01409

50% 50%

1.3386% 0.2818%

0.01610

100%

0.5903%

0.00000

100%

Kanalizace 38 50 0.01459 4 30 0.01459 Vybavení kuchyní 11 15 0.00252 4 15 0.00252 Vnitřní hygienické vybavení 4 30 0.05032 Záchod 38 50 0.00201 4 30 0.00200 Ostatní 0.00000

50% 50%

1.1088% 0.1945%

50% 50%

0.1848% 0.0672%

100%

0.6709%

50% 50%

0.1528% 0.0267%

100% ______________________________

35.7317% Opotřebení stavby (analytická metoda) = SUMA(B/C*100A) = 35.7317%. 2.6.6 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) _______________________________________________________________________________________________________________

Hodnocený znak

Pásmo

Hodnota Ti

_______________________________________________________________________________________________________________


2

-0.03

3

-0.01

3

0.00

2

0.00

4

1.00

_______________________________________________________________________________________________________________


- 13 -

-0.04


Hodnocený znak

Pásmo

Hodnota Pi

_______________________________________________________________________________________________________________

1. Druh a účel užití stavby 1 1.03 Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP 1 0.00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci 3 -0.01 Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě 1 0.00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku 2 -0.02 V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost 6 0.00 Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* 3 -0.03 Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými dopravními spoji denně 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitel. 1 0.00 Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo 2 0.00 Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost 1 -0.04 Vyšší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů _______________________________________________________________________________________________________________


-0.10

2.6.8 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 24, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________

Hodnocený znak

Pásmo

Hodnota Vi

_______________________________________________________________________________________________________________

0. Typ stavby a) Podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn b) Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3. Tloušťka obvod. stěn 45 cm 4. Podlažnost c) Hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby Ústřední , etážové , dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD d) Úplné - standardní provedení - 14 -

3

D

3

0.00

3

0.00

2

0.00

3

0.02

3

0.00

3

0.00

3

0.00

8. Ostatní vybavení v RD Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy Standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou Nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené Bez vlivu na cenu 13. Stavebně- technický stav Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou (hodnota 1.00 vynásobena koef. s=0.81+0 pro stáří 38 let)

1

0.00

3

0.00

2

0.00

3

0.01

3

0.00

2

0.8100

_______________________________________________________________________________________________________________

Celkem * * hodnota 13. znaku se do sumy nezapočítává Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V13 = (1 + 0.03) x 0.81 = 0.834

0.03


= Kč

Základní cena za m3 obestavěného prostoru Iv: index konstrukce a vybavení It: index trhu Ip: index polohy

1.958,x 0.834 x 0.960 x 0.927

_________________________________________

= Kč = Kč

Cena upravená uvedenými indexy Cena za celý obestavěný prostor 1074.08 m3

1.452,84 1.560.462,09

_______________________________________________________________________________________________________________

Rodinný dům čp. 251

Cena celkem Kč

1.560.466,-

_______________________________________________________________________________________________________________

2.7 Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Oceněno podle § 47 vyhlášky.

2.7.1 Zjištěná jednotková cena pozemků Poř.číslo Název

Výměra m2

Cena

_______________________________________________________________________________________________________________

1.

Stavební pozemek parc.č. 244

118.00

41845.00

_______________________________________________________________________________________________________________

Celková výměra a cena Jednotková cena pozemků = 41845.00 / 118.00 = 354.6186

118.00

41845.00

2.7.2 Výpočet ceny porostů (§ 47 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________

Zjištěná cena pozemku o výměře porostu ( 800.00 m2 x 354,62 Kč/m2 ) Podíl ve výši 6,5% ze zjištěné ceny

= Kč

283.694,91

= Kč

18.440,17

_______________________________________________________________________________________________________________

Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem

Cena celkem Kč

18.440,-

_______________________________________________________________________________________________________________

- 15 -

3. REKAPITULACE 1) Stavební pozemek parc.č. 244

Kč

41.845,-

2) Zahrada parc.č. 245

Kč

26.092,-

3) Hospodářský objekt

Kč

210.035,-

4) Přístřešek

Kč

29.792,-

5) Studna kopaná

Kč

15.106,-

6) Rodinný dům čp. 251

Kč

1.560.466,-

7) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem

Kč

18.440,-

_______________________________________________________________________________________________________________

Zjištěná výsledná cena Po zaokrouhlení podle § 50 vyhlášky

Kč Kč

1.901.776,1.901.780,-

_______________________________________________________________________________________________________________

Slovy: Jedenmiliondevětsetjedentisícsedmsetosmdesát Kč

V Bystřici pod Hostýnem, dne 12.června 2014 .................... Vypracoval

- 16 -

Ing. Zdeněk Havránek - HEUREKA znalecká kancelář Obchodní 1574, 768 61 Bystřice pod Hostýnem Tel./fax: 573 378 432, Mob: 731 616 605

STANOVENÍ OBVYKLÉ (OBECNÉ, TRŽNÍ) CENY porovnávacím způsobem a ze sjednaných cen

Zák.č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění : §2 Způsoby oceňování majetku a služeb Obvyklou cenou se rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného, případně obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita

Užitná Pozeme Požadovaná Jednotková Koeficie plocha k cena cena nt celkový Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 Kč Kč/m2 KC Napajedla 210,00 487 1 790 000 8 524 0,80 Jedná se o celopodsklepený, cihlový rodinný dům postavený na kamenných základech, z roku 1966. Dům je napojen na obecní vodovod, plyn, elektřinu 230/400V i kanalizaci. Byty jsou opatřeny podružnými měřidly jednotlivých médií, pro samostatný odpočet spotřeby. Téměř všechna okna v domě jsou vyměněna za plastová, střecha je ještě původní eternitová, venkovní fasáda je poškozená a vyžaduje opravu. V 1. NP se nachází bydlení o dispozici 2+1, které je zatím v původním stavu, koupelna s vanou, plynový kotel Junkers, který zajišťuje vytápění i ohřev teplé vody, WC je umístěno v koupelně. Rozvody vody a odpadu, jsou zde původní, na podlaze je v pokojích dřevěná podlaha, na chodbě a v koupelně dlažba. 2. NP o dispozici 2+1 je již po rekonstrukci, vkusná, nová koupelna, se sprchovým koutem, nový rozvod vody, vlastní plynový kotel, v pokojích na podlahách nové PVC s imitací plovoucí podlahy, koupelna a chodba jsou pokryty dlažbou. Napajedla 300,00 574 2 999 000 9 996 0,90 Rodinný dům v obci Napajedla 1. Máje. Dům je dvougenerační 6+1, dílna, garáž. Zahrada 574m2 s sezením a krbem. Dům je po celkové rekonstrukci (nová plastová okna, fasáda, zateplení) s možností půdní vestavby. V přízemí domu je kuchyň, 2 pokoje, koupelna a WC. V prvním patře je

- 17 -

Upravená cena

Foto Kč/m2 7 670

8 990

kuchyň s novější kuchyňskou linkou, 3 pokoje, koupelna a WC. Napajedla 331,00 783 2 295 000 6 933

0,90

Dům má nadstandardní obytnou plochu 331 m2 a jeho součástí je i obezděná zahrada o velikosti 400m2. Tento pozemek je možné použít rovněž k parkování. V suterénu domu se nachází prostorný sklep s kotelnou, třemi místnostmi a studnou s pitnou vodou. V přízemí je velká obytná místnost, dále dvě menší místnost, předsíň, kompletní sociální zařízení a garáž, která se po zateplení využívá k obytným účelům. Z chodby se dostaneme ke schodišti vedoucímu do prvního poschodí, anebo můžeme použít velmi praktický výtah, který se zde nachází. V 1. NP je útulná bytová jednotka stávající se z předsíně, chodby, odkud se dostaneme do dětského pokoje, obývacího pokoje, ložnice, komory, velké koupelny se sprchovým koutem i vanou a do kuchyně, kde je kuchyňská linka. Z kuchyně je vstup na velký balkon, ze kterého je výhled do zahrady a okolí. Po schodech nahoru se dostaneme do nově zrekonstruovaného podkroví, kde jsou dvě menší místnosti, jedna velká místnost a místnost pro sociální zařízení. Nad těmito místnostmi je ještě půda, která se dá využít jako úložný prostor. Rekonstrukce z roku 2011 zahrnovala zateplení fasády, nová plastová okna i dveře, nové parapety a okapy, dlažbu balkonu, novou vstupní bránu do dvora atd Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota

6 240

7 630 Kč/m2 290,00 m2 2 212 700 Kč

Při posouzení ceny obvyklé se musí vzít v patrnost rozsah údržby, úpravy okolí a investic vložených do objektu. S ohledem na náklady, které jsou nutné k modernizaci objektu se jeví jako určující hodnota porovnávací ceny. Na základě výše uvedených skutečností, zjištěných porovnáním obchodovaných cen, která ve své podstatě zohledňují průnik všech působících cenotvorných faktorů, s přihlédnutím ke skutečnosti, odhaduji obvyklou cenu oceňované nemovitosti ve výši :

2 200 000,- Kč slovy : dvamiliónydvěstětisíckorunčeských

- 18 -

4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 10.7.1985, č.j. Spr. 2479/85, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 6841/81/2014. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.

Ing. Havránek Zdeněk

software PC.System Olomouc

- 19 -

Ústí nad Labem

Recommend Documents