Businessplan North Lake Golf- & BusinessClub
Update november 2009
Businessplan North Lake Golf- en BusinessClub Inhoud 1. Introductie 2. Uitgangspunten 3. Conclusie 4. Markt a. Marktontwikkeling b. Prijsontwikkeling c. Demografische analyse d. North Lake & demografie e. Verzorgingsgebied golfbaan f. Andere golfbanen in zelfde verzorgingsgebied g. Vergelijk vraag en aanbod h. Markt voor bedrijfslidmaatschappen 5. Exploitatie a. Positionering b. Positionering North Lake c. Productmix d. Vereniging e. Capaciteit 6. Investeringsbegroting 7. Exploitatiebegroting 8. Kapitaalmutaties en rendement 9. Investering variant 2: sale-leaseback 10. Investering variant 2: sale-leaseback 11. Kapitaalbehoefte variant 2 – sale/lease back 12. Verpachten golfbaan aan exploitant variant 2 13. Verpachten exploitatie clubhuis
3 3 3 4 5 5 6 7 10 11 12 13 14 14 16 16 18 19 21 22 23 24 25 26
Disclaimer: GCME BV is niet aansprakelijk voor schade die is of dreigt te worden toegebracht en voortvloeit uit of in enig opzicht verband houdt met het gebruik van dit Businessplan. Het businessplan is met zorg samengesteld waarbij oa. gebruik is gemaakt van gegevens van derden.
2
1. Introductie In vervolg op het business plan voor golfbaan North Lake van januari 2007 is aan GCME bv gevraagd een update te maken voor het business plan. De markt voor het plan van een Golf en Business Club behoeft door de financiele crisis een bijstelling. De heren Eric Vis van De Koning Wessels Vastgoed bv en Jart Sluiter van Natuurwinst zijn geraadpleegd voor deze update. De heer Vis voor inschatting van kosten en de heer Sluiter voor de opzet van de exploitatie. Op basis van voorgestelde uitgangspunten is GCME gevraagd hier een berekening en input op te geven. Daarnaast is gevraagd de tekst van het oorspronkelijke businessplan waar nodig te voorzien van meer recente gegevens. Variant Er is een variant uitgewerkt die gebaseerd is op een sale en lease back constrcutie van de grond en aanleg van de golfbaan, gecombineerd met verpachten aan een exploitant. 2. Uitgangspunten Golf- & Businessclub Sinds het vorige businessplan voor golfbaan North Lake is de markt sterk veranderd door de financiele crisis. De uitgangspunten om een exclusieve businessclub op te richten passen niet meer in de huidige markt. In de huidige situatie is gekozen voor een mix van golf voor particulieren en bedrijfsleven. Hierbij kan de bestaande en potentiële markt voor particulieren bediend worden, aangevuld met bedrijfslidmaatschappen uit de regio. Er zijn twee scenario’s uitgewerkt afhankelijk van het wel of niet doorgaan van de oprichting van een golfbaan in Brielle. 3. Conclusie De vraag naar golfrondes, gecombineerd met het potentieel dat in de markt aanwezig is zou het in theorie mogelijk moeten maken om een rendabele exploitatie te kunnen voeren voor golfbaan North Lake. Een rendabele exploitatie zal in de praktijk echter niet vanzelf komen. Een deel van de huidige vraag naar golfrondes zal bij andere golfbanen in de omgeving vandaan gehaald moeten worden. Daarnaast zal het potentieel dat in de markt aanwezig is verleid moeten worden om de golfsport op te gaan pakken. Tenslotte zal en businessclub moeten worden opgericht waarbij het succes sterk afhankelijk is van het netwerk dat de golfbaan kan activeren in het regionale bedrijfsleven. De komst van golfbaan Brielle maakt de spoeling in het verzorgingsgebied te dun. De komst van nog een golfbaan zal een te sterk negatief effect hebben op de exploitatie van golfbaan North Lake. De markt is eenvoudigweg niet groot genoeg voor twee extra golfbanen.
3
4. Markt a. Marktontwikkeling De golfsport kent de laatste 10 jaar een sterke groei. In 1995 waren er in Nederland ca. 70.000 golfspelers, in oktober 2009 zijn dit er bijna 340.000. De gemiddelde jaarlijkse groei bedroeg de afgelopen 10 jaar ca. 10%. De Nederlandse Golf Federatie (NGF) voorziet een verdere groei van het aantal golfspelers de komende 7-10 jaar tot 450.000 spelers. Hierbij gaat de NGF uit van een groei van 7% per jaar. In Nederland speelt nu 2% van de bevolking golf. In 2015 zal dit ruim 2,8% zijn volgens voorspellingen van de Nederlandse Golf Federatie en de Nederlandse Vereniging voor Golfaccommodaties. Van deze spelers is op dit moment ca. 40% vrije golfer, 40% clubgebonden en 20% lid van een virtuele golfclub. In Engeland speelt 5% van de bevolking golf en in Zweden zelfs 5,5%. Hoewel in Zweden meer grond beschikbaar is, gaat dit niet op in de gebieden waar de vraag het hoogst is: rondom de grote steden. Bedrijfslidmaatschappen zijn gemeengoed in Nederland. Vele bedrijven gebruiken golf als relatie-instrument en zijn bereid flinke bedragen te betalen voor bedrijfslidmaatschappen.
4
b. Prijsontwikkeling De eerste commerciële golfbanen volgden destijds de prijsstructuur van besloten verenigingsbanen. Een jaarkaart kostte 15 jaar geleden ca. € 300,-. De golfbranche is door dit lage prijsniveau lang niet rendabel geweest. De afgelopen 10 jaar zijn de tarieven flink gestegen, uitgezonderd enkele banen die langlopende contracten hebben gesloten met verenigingen die geen ruimte bieden voor prijsverhogingen. Tegenwoordig kost een jaarkaart in de Randstad ca. € 1.000,-. Voor businesslidmaatschappen worden jaarlijkse contributies geheven van Euro 1.000,- tot Euro 5.000,-. De prijs van greenfees is de afgelopen jaren ook fors gestegen. Vlak voor de invoering van de Euro was de gemiddelde greenfee fl. 50,per ronde. Nu komt deze in de buurt van de Euro 50,-. c. Demografische analyse De opbouw van de Nederlandse bevolking in 2003: Leeftijdscategorie < 20 20 – 40 40 – 65 65 – 80 > 80
Aantal inwoners 4,0 mio 4,6 mio 5,4 mio 1,7 mio 0,5 mio
De grote groei van golfspelers zit in de groep van de 20 tot 40 jarigen. In Nederland vertegenwoordigt deze groep een groot deel van de bevolking. Ook zorgt de aanstaande vergrijzing van de Nederlandse bevolking voor een toename van de behoefte aan capaciteit van golfbanen waarin voorzien moet worden. De golfsport is zeer geschikt om op hoge leeftijd te beoefenen.
5
d. North Lake & demografie
De cirkel geeft grofweg het verzorgingsgebied aan van de golfbaan.
6
e. Verzorgingsgebied golfbaan Bewoners: greenfeespelers De meeste golfbanen in Nederland hebben een klantengroep die uit de directe omgeving van de baan komt. Het grootste deel van de golfers woont in binnen een rijafstand van 30 minuten rond een golfbaan. Onderstaande figuur geeft het gebied aan waar North Lake Golf zijn voor het grootste deel uit moet halen.
7
Markt in cijfers Volgens een methodiek ontwikkeld door de Nederlandse Vereniging van Golfaccommodaties (NVG) ziet de markt rond Oudenhoorn er als volgt uit:
Rijafstand 0 - 30 minuten 30 - 40 minuten totaal markt opgeteld vraag naar rondes per jaar
Weging 100% 30%
Vrije golfers 1.116 1.321 2.437 9.746
D-golfers 361 417 778 6.224
Clubleden 984 654 1.638 58.957
Totaal 2.461 3.986 6.447 74.928
Bovenstaand figuur geeft op basis van bestaande golfspelers de vraag in rondes weer binnen 30 minuten rijden en binnen 30 – 40 minuten. Het grootste deel van de markt voor golfbanen ligt binnen een rij-afstand van 30 minuten. Deze markt telt voor 100% mee in de bepaling van de vraag naar golfrondes in dit gebied. Hoe verder weg de spelers wonen, des te minder tellen ze mee voor de vraag: 30 tot 40 minuten telt mee voor 30%. Er zijn drie typen spelers te onderscheiden: - vrije golfers, gemiddeld 4 rondes per jaar - d-leden, 8 rondes - clubleden, 36 rondes Opgeteld is er binnen het verzorgingsgebied van Golfbaan North Lake een vraag naar ca. 75.000 rondes per jaar. Marktpotentieel Op basis van het bestaande profiel van golfspelers heeft de NVG een onderzoek laten doen naar de potentie van golfspelers. Onderstaande overzicht geeft het aantal personen aan dat voldoet aan het profiel van de bestaande golfers. Mocht het lukken om 100% van deze potentiële golfers werkelijk te winnen voor de golfsport, dan zou er een potentiële vraag van ruim 90.000 rondes aanwezig zijn in het verzorgingsgebied. De kans is echter bijzonder klein dat dit lukt. Een reëlere benadering is dat binnen 5 jaar 35% van dit potentieel wordt benut. Dit percentage is gebaseerd op de verwachtte nationale groei van golfspelers van 330.000 tot 450.000 in 2015.
8
Rijafstand 0 - 30 minuten 30 - 40 minuten totaal markt opgeteld vraag naar rondes per jaar
Potentieel vrije Potentieel Weging golfers D-golfers 100% 1.567 553 30% 737 207 2.304 760 9.215 6.076
Potentieel Potentieel clubgolfers totaal 622 791 1.413 4.476 50.855 66.146
Op basis van deze uitgangspunten is er een marktpotentieel van ca. 21.000 rondes per jaar aanwezig in het verzorgingsgebied van de golfbaan. De markt voor golfrondes is weergegeven in onderstaande figuur.
Bestaande vraag golfrondes
75.000
Potentiële vraag golfrondes
20.000 95.000
9
f.
Andere golfbanen in verzorgingsgebied North Lake Golf Onderstaande figuur geeft de locatie van de andere golfbanen rond North Lake Golf aan die hun klanten uit hetzelfde verzorgingsgebied halen. De cirkels geven per baan het verzorgingsgebied aan.
Om te kunnen bepalen hoeveel banen uit hetzelfde verzorgingsgebied putten is gekeken naar de overlapping van het gebied van North Lake Golf en dat van de andere banen: waar de gebieden elkaar met bijv. 40% overlappen betekent dit dat een andere baan 40% van haar klanten uit hetzelfde gebied haalt als North Lake Golf.
10
De overlappingen van de overige banen opgeteld vormen circa 1,7 golfbaan. Met de oprichting van golfbaan North lake zal het aantal golfbanen in het gebied op 2,7 banen komen. Met de komst van golfbaan Brielle ontstaat er een nieuwe situatie: het aanbod van rondes in het verzorgingsgebied van golfbaan Brielle neemt toe met ca. 0,8 golfbaan.
g. Vergelijk vraag en aabod Een vergelijking van vraag en aanbod met de toevoeging van golfbaan North Lake levert het volgende beeld op: Scenario met North Lake
rondes
aanbod
per baan
Huidige situatie markt
75.000
2,7
27.500
Potentiële markt
20.000
2,7
8.000
Rondes per golfbaan
35.500
Indien golfbaan Brielle hier aan toe wordt gevoegd, dan ontstaat het volgende beeld: Scenario met North Lake en Brielle Huidige situatie markt
75.000
3,5
21.500
Potentiële markt
20.000
3,5
5.500
Rondes per golfbaan
27.000
11
h. Markt voor bedrijfslidmaatschappen Bedrijven Voor een golf- en businessclub zijn er maar twee vergelijkingen te maken in Nederland: de Hooge Vorssel en de Scherpenbergh. Hieronder zijn het aantal bedrijven rond de drie locaties weergegeven met het aantal bedrijven dat zich gevestigd heeft binnen het verzorgingsgebied van de golfbaan.
Golf- & Businessclub de Hooge Vorssel.
Golf-& business club de Scherpenbergh.
North Lake Golf
De vergelijking van de drie locaties op basis van het aantal bedrijven dat gevestigd is in de betreffende regio’s levert het volgende op: North Lake Hooge Vorssel 34.915 26.240
Scherpenbergh 24.225
12
Het lijkt dat North Lake op basis van deze vergelijking een aantrekkelijkere locatie is dan de andere twee. Daarbij moet worden opgemerkt dat het in het geval van North Lake lastiger zal zijn bedrijven die ten noorden van de Maas zijn gesitueerd als bedrijflid te kunnen vastleggen. 5. Exploitatie a. Positionering 10 jaar geleden was het kwaliteits- en prijsniveau van de golfbanen in Nederland ongeveer gelijk. Het prijsniveau was niet afhankelijk van de exploitatievorm. In de loop van de jaren heeft zich een segmentatie in het golfaanbod en -vraag ontwikkeld. Het golfaanbod kan onderscheiden worden in een laag, midden en hoog segment. Aan de onderkant van de markt zitten openbare banen als Spaarnwoude en Hitland. In het midden zijn banen als de Oude Maas en Kleijburg te vinden. De laatste jaren is een aantal initiatieven ontstaan aan de bovenkant: de Lage Vuursche en de Goyer. De laatste groep banen zijn de nieuwe besloten banen. Hier zijn greenfeespelers nauwelijks welkom.
13
Positionering North Lake Golf b. In de omgeving van Rotterdam is er geen specifieke golf-en businessclub. Wel bieden de meeste golfbanen bedrijfslidmaatschappen. Om het beoogde resultaat te halen als golf- en businessclub zal de kwaliteit van het complex zich moeten begeven tussen de De Scherpenbergh en Cromstrijen in. Dit kwaliteitsniveau lijkt in het land voldoende bedrijven te trekken zonder al te veel af te schrikken. c. Productmix Voor het rendabel maken van een golfbaanexploitatie is een optimale mix vereist van producten, capaciteitsgebruik van deze producten, doelgroepen en tarieven. Een golfbaan is een capaciteitsorganisatie. Van belang is dat de baan toegankelijk zal zijn voor de verschillende beoogde doelgroepen. Privélidmaatschap Volgens de berekeningen van de NVG is er een vraag naar golflidmaatschappen van ruim 600 per baan aanwezig, met een potentie om te groeien naar 800. De huidige clubleden zijn lid van de andere banen in de omgeving: het losweken van de ze leden is mogelijk, maar niet eenvoudig. Golfbaan North Lake zal zich ook moeten richten op de groeipotentie die aanwezig is in het gebied. Met komst komst van golfbaan Brielle ontstaat een zware concurrent die de spoeling erg dun maakt. De huidige markt daalt naar minder dan 500 leden en met de groeipotentie erbij daalt het aantal naar 600. In de exploitatie is het aantal van 600 opgenomen met een tarief van Euro 1.000,- per jaar. In de huidige markt zijn golfers steeds minder bereid entreegelden te betalen. In dit model zijn geen entreegelden opgenomen.
Lidmaatschappen Lidmaatschappen incl. groeipotentieel
gebied 1.684 2.155
per baan per baan incl Brielle 624 481 798
616
14
Greenfee Greenfee inclusief gebruik van potentieel en komst van golfbaan Brielle is een kleine 8.000 per baan. North Lake Golf moet een aantrekkelijke baan worden, ook voor greenfeespelers. De gemiddelde greenfeeniveaus inclusief btw van de banen in de omgeving zijn als volgt: Regio
Naam
Niveau
R’dam
Cromstrijen Broekpolder Oude Maas Kleijburg Hitland
Midden/hoog Midden – hoog Midden Midden Laag
Greenfee werkdagen/ weekend 70,-/90,85,-/100,55,-/55,45,-/57,50,36,-/44,-
Het passende greenfeetarief voor North lake is gelijk aan Oude Maas: Euro 55,-. In de exploitatiebegroting is een gemiddelde opbrengst per ronde van Euro 45,- opgenomen vanwege te verwachten introductiekortingen, etc. De markt voor greenfeespelers is ca. 22.500 rondes per jaar. De markt kan uitgroeien binnen 5 jaar tot 27.000 spelers gebaseerd op de groeiverwachting van de NVG. Per golfbaan betekent dat van 8.000 naar 10.000 rondes per jaar. Met Brielle erbij daalt het potentieel naar minder dan 8.000 per jaar.
Greenfeerondes
gebied 22.521
Greenfee incl. potentieel
27.618
per baan per baan incl Brielle 8.341 6.435 10.229
7.891
15
Bedrijfslidmaatschap Bedrijven vormen een steeds belangrijkere doelgroep voor golfbanen. 15 jaar geleden bestonden bedrijfslidmaatschappen nog nauwelijks. Bedrijven zien het belang van zakelijk golf in: netwerken, entertainen van relaties, etc. Bedrijven zijn bereid meer te betalen voor een jaarkaart dan privépersonen. Er zijn voldoende bedrijven in de regio van de beoogde locatie van de golfbaan om lidmaatschappen aan te verkopen. De verkoop van bedrijfslidmaatschappen is echter ingewikkelder dan die van privé-lidmaatschappen. De naam van de golfbaan is van belang. Het netwerk van de initiators en de bedrijven die zich committeren bepaalt mede deze naam. Een golf- en businessclub moet men bij willen horen. Grote namen geven de doorslag. De initiators moeten zich in de “belangrijke kringen” in Rotterdam begeven en daar veel relaties hebben. Het tarief per bedrijfskaart is vastgesteld op Euro 1.950,-. Het aantal bedrijfskaarten is begroot op maximaal 200 stuks. Lesfaciliteiten De begeleiding van met name beginnende golfers door golfprofessionals is belangrijk. De uitstraling en het kwaliteitsniveau van de golfprofessionals moet aansluiten bij het beoogde niveau van de golfbaan. De kwaliteit is beter in de hand te houden als golfprofessionals in dienst zijn. Golfprofessionals die zelfstandig werken hebben logischerwijs de neiging om hun eigen doel na te streven. Dit doel hoeft niet altijd gelijk te zijn aan het doel van de golfbaan. Dus het advies voor de golfbaan in deze opzet: professionals in dienst nemen die onderdeel zijn van het team dat de golfbaan runt. d. Vereniging In de beoogde opzet kunnen verenigingszaken beter niet uit handen gegeven worden aan een zelfstandige vereniging. De vereniging kan een ander doel na gaan streven dan de eigenaar van de golfbaan. Meer nog dan bij een reguliere golfbaan zijn de businessclubleden er om te spelen en niet om plaats te nemen in commissies. Dus de eigenaar organiseert de nodige verenigingsactiviteiten. e. Capaciteit 18 holes baan De theoretische jaarlijkse capaciteit volgens de methode van Gosta 2002 voor 18 holes rondes op een 18 holes golfbaan is ruim 60.000. Echter, een golfbaan heeft naast deze capaciteit nog ruimte voor 35.000 rondes van 9 holes. Omgezet in 18 holes
16
equivalenten heeft een 18 holes golfbaan per jaar een theoretisch maximale capaciteit van 80.000 rondes. Zie onderstaande figuur voor de onderbouwing. Theoretische capaciteit 18 holes holes baan speeluren capaciteit 18 capaciteit 9 18 holes holes per holes per per dag maand maand in uren 3:15 100:45:00 124:00:00 5:00 150:00:00 120:00:00 7:45 240:15:00 124:00:00
dagen 31 30 31
zonop 8:45 8:00 7:00
zon onder 16:00 17:00 18:45
zonneuren 7:15 9:00 11:45
April Mei Juni Juli Augustus September Oktober November
30 31 30 31 31 30 31 30
7:00 7:00 7:00 7:00 7:00 7:00 7:00 8:00
19:45 20:30 21:00 21:00 20:00 19:00 17:45 16:48
12:45 13:30 14:00 14:00 13:00 12:00 10:45 8:48
8:45 9:30 10:00 10:00 9:00 8:00 6:45 4:48
262:30:00 294:30:00 300:00:00 310:00:00 279:00:00 240:00:00 209:15:00 144:00:00
120:00:00 124:00:00 120:00:00 124:00:00 124:00:00 120:00:00 124:00:00 120:00:00
December
31
8:45
16:30
7:45
3:45
116:15:00
124:00:00
2646:30:00 63,516
1468:00:00
Januari Februari Maart
uren totaal 18 holes rondes 9 holes rondes 18 holes baan: capaciteit 18 holes equivalenten
35,232 81,132
De capaciteit wordt bepaald door het aantal speelbare dagen per maand maal het aantal speelbare uren voor 18 holes. Bovenstaand model geeft een theoretische capaciteit voor een 18 holes baan van ruim 80.000 rondes per jaar. Deze capaciteit zal nooit 100% benut kunnen worden. Een groot deel van de capaciteit valt in de winter (regen, koude) en op onaantrekkelijke uren: op werkdagen vanaf 07.00 uur. Ook wordt de maximale capaciteit berekend op 24 spelers per uur. Deze bezetting is gemiddeld niet haalbaar. Een goede bezetting is ca. 40.000 rondes per jaar.
17
6. Investeringsbegroting De beoogde investering: totaal 0 1 2 3 4 Aankoop grond 1e 9 holes 36 ha. 1.980.000 1.980.000 Aankoop grond 2e 9 holes 20 ha 1.860.000 1.860.000 Clubhuis + inrichting 2.000.000 2.000.000 Aanleg golfbaan 2.500.000 200.000 2.300.000 Architect en vergunningen 150.000 150.000 Aanleg parkeerplaats 75.000 75.000 Loods greenkeeping 300.000 300.000 Inrichting baan 100.000 100.000 Driving range 150.000 150.000 Advies derden 60.000 30.000 30.000 Aanloopverliezen 1.097.238 151.746 528.581 331.831 85.081 Totaal investering 10.272.238 380.000 8.946.746 528.581 331.831 85.081 Bovenstaande bedragen zijn indicatief: afhankelijk van de maken keuzes kunnen bedragen hoger of lager uitvallen. In de investering is een indicatie opgenomen van de aanloopverliezen. Deze zijn afhakelijk van de exploitatie van de golfbaan. Voor de investeringkosten vor de aanleg van de baan is uitgegaan van een bestaande offerte voor de aanleg. Kosten clubhuis en inrichting zijn door de ontwikkelaar ingeschat.
18
7. Exploitatiebegroting variant 1 Exploitatiebegroting 18 holes
jaren
1
2
3
4
5
6
7
8
9
90%
100%
zonder Brielle
Omzet Golf % bezetting Jaarkaarten prive Bedrijfskaarten Greenfee Events Driving range Overig Pacht horeca Sponsoring Pacht pro's Verhuur Divers Totaal omzet
met Brielle
aantal prijs/ omzet 100% 800 200 10.000 2.500 1
€ € € € €
1.100 1.950 45 45 75.000
1 1 3 1 1
€ € € € €
50.000 25.000 6.000 10.000 25.000
30% rondes 25.600 5.000 10.000 2.500 43.100
40%
50%
€ € € € €
264.000 117.000 135.000 33.750 22.500
€ € € € €
352.000 156.000 180.000 45.000 30.000
€ € € € €
440.000 195.000 225.000 56.250 37.500
€ € € € €
7.500 18.000 3.000 7.500 608.250
€ € € € €
10.000 18.000 4.000 10.000 805.000
€ 50.000 € 12.500 € 18.000 € 5.000 € 12.500 € 1.051.750
60% € € € € €
528.000 234.000 270.000 67.500 45.000
€ 50.000 € 15.000 € 18.000 € 6.000 € 15.000 € 1.248.500
70% € € € € €
616.000 273.000 315.000 78.750 52.500
€ 50.000 € 17.500 € 18.000 € 7.000 € 17.500 € 1.445.250
80% € € € € €
704.000 312.000 360.000 90.000 60.000
€ 50.000 € 20.000 € 18.000 € 8.000 € 20.000 € 1.642.000
€ € € € €
792.000 351.000 405.000 101.250 67.500
€ 50.000 € 22.500 € 18.000 € 9.000 € 22.500 € 1.838.750
€ € € € €
880.000 390.000 450.000 112.500 75.000
€ 50.000 € 25.000 € 18.000 € 10.000 € 25.000 € 2.035.500
De bovenstaande exploitatiebegroting geeft inzicht in de exploitatie-range in twee gevallen: mét en zonder de golfbaan in Brielle. - De donkere cijfers geven bandbreedte exploitatie zonder Brielle aan (jaren 6 – 8): een omzet van bijna 1,5 mio tot rond 2 mio, afhankelijk van de exploitatie, dus management. - Mét golfbaan Brielle zal de exploitatie lager uitvallen: van 1 mio tot maximaal een kleine 1,5 mio.
19
Exploitatie- begroting 18 holes
1
2
3
4
5
6
7
8
9
zonder Brielle met Brielle Kosten exploitatie Personeelskosten Huisvestingskosten Onderhoud Golfbaan Verkoopkosten Algemene kosten Totaal kosten Bedrijfsresultaat Afschrijvingen Rentelasten VV Pacht/lease grond Netto resultaat voor belasting Cashflow exploitatie Rondes
€
€ € € €
€ €
66.926 € 223.088 € 75.000 € 375.000 50.000 € 50.000 20.000 € 50.000 136.926 € 773.088 (16.926) € (164.838)
-
€ € €
€ € € € € € €
50% 223.088 75.000 375.000 50.000 50.000 773.088 278.663
€ € € € € € €
60% 223.088 75.000 375.000 50.000 50.000 773.088 475.413
70% € 23.088 € 75.000 € 375.000 € 50.000 € 50.000 € 773.088 € 672.163
80% € 23.088 € 75.000 € 375.000 € 50.000 € 50.000 € 773.088 € 868.913
€ € € € € € €
90% 223.088 75.000 375.000 25.000 50.000 748.088 .090.663
€ 223.088 € 75.000 € 375.000 € 25.000 € 50.000 € 748.088 € 1.287.413
75.000 € 75.000 € 75.000 € 75.000 € 75.000 € 75.000 € 75.000 € 75.000 58.695 € 58.695 € 58.695 € 58.695 € 58.695 € 55.760 € 52.826 € 49.891 322.600 € 322.600 € 322.600 € 322.600 € 322.600 € 322.600 € 322.600 € 322.600
€ (136.926) € (621.133) € 136.926) € (546.133) -
€ 223.088 € 75.000 € 375.000 € 50.000 € 50.000 € 773.088 € 31.913
12.930
€ (424.383) € (177.633) € € 349.383) € (102.633) € 17.240
21.550
19.118 € 215.868 94.118 € 290.868 25.860
30.170
€ 415.552 € 490.552
€ 640.237 € 715.237
€ 839.922 € 914.922
34.480
38.790
43.100
De kosten zijn voor de verschillende bezettingsgraden gelijk gehouden, behalve voor het eerste jaar. In de praktijk zal het zo zijn dat er in het begin extra inzet nodig is om omzet binnen te halen. Als het verder in de tijd drukker wordt op de baan, zal meer tijd worden besteed aan de operatie. Onderhoudskosten zijn ingeschat op basis van uitbesteding. Concluderend kan vastgesteld worden dat het exploitatieresultaat mét de golfbaan in Brille te laag zal zijn voor een duurzame bedrijfsvoering. Zonder de golfbaan in Brielle is er kans op een goede exploitatie.
20
8. Kapitaalmutaties en rendement variant 1 Onderstaande overzicht geeft een beeld van de kapitaalbehoefte van het project, met kapotaalmutaties. Uitgangspunten: verhouding eigen kapitaal / risicodragend kapitaal ca. 40/60, rentevoet 6,5%. Aflossingen beginnen bij voldoende cashflow. Kapitaalbehoefte investeringen Aflossing Kapitaalmutatie Aandeelhouders Vreemd vermogen
€ 480.000 € 9.706.926
€ 546.133
€ 349.383
€ 102.633
€0
40% € 192.000 € 3.882.771 € 288.000 € 5.824.156
€ 546.133 €0
€ 349.383 €0
€ 102.633 €0
€0 €0
Kapitaal cummulatief Aandeelhouders Vreemd vermogen rentevoet aflossing rendement op ingebracht kapitaal
€0 € 305.608
€0 € 305.608
€0 € 305.608
€0 € 305.608
-€ 305.608
-€ 305.608
€0 -€ 305.608
€0 -€ 305.608
€ 192.000 € 4.074.771 € 4.620.903 € 4.970.286 € 5.072.918 € 5.072.918 € 5.072.918 € 5.072.918 € 5.072.918 € 5.072.918 € 288.000 € 6.112.156 € 6.112.156 € 6.112.156 € 6.112.156 € 6.112.156 € 5.806.548 € 5.500.940 € 5.195.332 € 4.889.725 6,5% 5%
-3%
-13%
-9%
-4%
0%
4%
8%
13%
De onderste rij geeft de bandbreedte van het te verwachten rendement aan in de situatie zónder Brielle (donker) en mét Brielle (licht).
21
17%
9. Investering variant 2: sale-leaseback In deze variant worden de aangekochte grond, de aanlegkosten van de golfbaan, de inrichting van de baan, greenkeepersloods en de aanleg van de driving range verkocht tegen de kostprijs en teruggepacht tegen 4%. In dit model is ook een berekening gemaakt voor het verpachten van de golfbaan aan een exploitant. Investering Investering golfbaan totaal Aankoop grond 1e 9 holes 36 ha. Aankoop grond 2e 9 holes 20 ha Aankoop grond 5 ha Clubhuis + inrichting Aanleg golfbaan Architect en vergunningen Aanleg parkeerplaats Loods greenkeeping Inrichting baan Driving range Advies derden Totaal investering
€ 1.980.000
0
1 € 1.980.000
€ 1.860.000 € 1.860.000 € 275.000 € 275.000 € 2.000.000 € 2.000.000 € 2.500.000 € 200.000 € 2.300.000 € 250.000 € 250.000 € 75.000 € 75.000 € 300.000 € 300.000 € 250.000 € 100.000 € 150.000 € 150.000 € 60.000 € 30.000 € 30.000 € 9.700.000 € 480.000 € 9.070.000
Verkoop grond, golfbaan tegen kostprijs
7.565.000
Restant aandeelhouders/hypotheek
2.135.000
Tegen de kostprijs van ruim 7,5 mio worden bovenstaande delen in geel verkocht.
22
10. Kapitaalbehoefte variant 2 – sale/lease back Uitgaande van een verkoop van de grond en aanleg golfbaan in het jaar van bouw blijftde volgende kapitaalbehoefte over: Kapitaalbehoefte investeringen Aflossing Kapitaalmutatie Aandeelhouders Vreemd vermogen
€ 480.000 € 1.655.000
40% € 192.000 60% € 288.000
Kapitaal cummulatief Aandeelhouders Vreemd vermogen rentevoet aflossing
Pacht/lease Rente Jaarlijkse kosten
€ 662.000 € 993.000
€0
€0
€0
€0
€0 €0
€0 €0
€0 €0
€0 €0
€0 € 64.050
-€ 64.050
€0 € 64.050
€0 € 64.050
€0 € 64.050
-€ 64.050
€0 -€ 64.050
€0 -€ 64.050
€ 192.000 € 854.000 € 854.000 € 854.000 € 854.000 € 854.000 € 854.000 € 854.000 € 854.000 € 854.000 € 288.000 € 1.281.000 € 1.281.000 € 1.281.000 € 1.281.000 € 1.281.000 € 1.216.950 € 1.152.900 € 1.088.850 € 1.024.800 6,5% 5%
4%
€ 302.600 € 83.265 € 385.865
€ 302.600 € 83.265 € 385.865
€ 302.600 € 83.265 € 385.865
€ 302.600 € 83.265 € 385.865
€ 302.600 € 83.265 € 385.865
€ 302.600 € 79.102 € 381.702
€ 302.600 € 74.939 € 377.539
€ 302.600 € 70.775 € 373.375
Een pachttarief van de verkochte zaken van 4% plus een rente van 6,5% op het vreemd vermogen levert jaarlijkse kosten op van ca. Euro 385.000,-.
23
€ 302.600 € 66.612 € 369.212
11. Verpachten golfbaan aan exploitant variant 2 Voor het verpachten van de golfbaan is een opstelling gemaakt die inzicht geeft in het bedrijfsresultaat (GOP) van de exploitant bij verschillende rendementseisen van de ontwikkelaar op het geinvesteerde kapitaal min vreemd vermogen. Er zijn berekeningen gemaakt op basis van 5 rendementseisen, van 5% tot 20%. > jaren
1
2
3
4
5
6
7
8
9
zonder Brielle met Brielle Omzet Exploitatiekosten Personeelskosten Huisvestingskosten Onderhoud baan Verkoopkosten Algemene kosten Totaal kosten Bedrijfsresultaat Pacht
Bedrijfsresultaat exploitant na pacht
50% 60% 70% 80% 90% € 805.000 € 1.051.750 € 1.248.500 € 1.445.250 € 1.642.000 € 1.838.750 € 2.035.500
€0
€ 608.250
€ 66.926
€ 50.000 € 20.000 € 136.926 -€ 136.926
€ 223.088 € 75.000 € 375.000 € 50.000 € 50.000 € 773.088 -€ 164.838
€ 223.088 € 75.000 € 375.000 € 50.000 € 50.000 € 773.088 € 31.913
€ 223.088 € 75.000 € 375.000 € 50.000 € 50.000 € 773.088 € 278.663
€ 223.088 € 75.000 € 375.000 € 50.000 € 50.000 € 773.088 € 475.413
€ 223.088 € 75.000 € 375.000 € 50.000 € 50.000 € 773.088 € 672.163
roi owner 5% 8% 10% 15% 20%
€ 428.565 € 449.915 € 471.265 € 513.965 € 556.665
€ 428.565 € 449.915 € 471.265 € 513.965 € 556.665
€ 428.565 € 449.915 € 471.265 € 513.965 € 556.665
€ 428.565 € 449.915 € 471.265 € 513.965 € 556.665
€ 428.565 € 449.915 € 471.265 € 513.965 € 556.665
€ 424.402 € 445.752 € 467.102 € 509.802 € 552.502
€ 420.239 € 441.589 € 462.939 € 505.639 € 548.339
€ 416.075 € 437.425 € 458.775 € 501.475 € 544.175
€ 411.912 € 433.262 € 454.612 € 497.312 € 540.012
5% 8% 10% 15% 20%
-€ 565.491 -€ 586.841 -€ 608.191 -€ 650.891 -€ 693.591
-€ 593.403 -€ 614.753 -€ 636.103 -€ 678.803 -€ 721.503
-€ 396.653 -€ 418.003 -€ 439.353 -€ 482.053 -€ 524.753
-€ 149.903 -€ 171.253 -€ 192.603 -€ 235.303 -€ 278.003
€ 46.848 € 25.498 € 4.148 -€ 38.553 -€ 81.253
€ 247.761 € 226.411 € 205.061 € 162.361 € 119.661
€ 448.674 € 427.324 € 405.974 € 363.274 € 320.574
€ 674.587 € 653.237 € 631.887 € 589.187 € 546.487
€ 875.501 € 854.151 € 832.801 € 790.101 € 747.401
€ 223.088 € 223.088 € 223.088 € 75.000 € 75.000 € 75.000 € 375.000 € 375.000 € 375.000 € 50.000 € 25.000 € 25.000 € 50.000 € 50.000 € 50.000 € 773.088 € 748.088 € 748.088 € 868.913 € 1.090.663 € 1.287.413
Bovenstaande overzicht geeft op de onderste 5 regels het bedrijfsresultaat voor de pachter/exploitant bij verschillende rendementseisen van de ontwikkelaar van het project. Een pacht tussen de Euro 450.000,- en Euro 500.000,- zou haalbaar moeten zijn. Een model waarbij de pacht hoger wordt naarmate het resultaat stijgt is een aantrekkelijke variant.
24
12. Verpachten exploitatie clubhuis De exploitatie van het clubhuis zou aan een andere partij verpacht kunnen worden dan de exploitant van het clubhuis. Hieronder is een te verwachten pacht berekend, gebaseerd op het aantal te verwachten rondes. Hier zijn golfdagen in meegenomen. Niet meegenomen is omzet gegenereerd door vergaderingen. > jaren
Pacht clubhuis begrootte rondes
1
2 -
begrootte omzet
per ronde
pacht in % omzet
percentage
3
4
5
6
7
8
9
12.930
17.240
21.550
25.860
30.170
34.480
38.790
43.100
€ 15,00
€ 193.950
€ 258.600
€ 323.250
€ 387.900
€ 452.550
€ 517.200
€ 581.850
€ 646.500
10%
€ 19.395
€ 25.860
€ 32.325
€ 38.790
€ 45.255
€ 51.720
€ 58.185
€ 64.650
Een pachter zou een pacht van ca. 10% van zijn omzet moeten kunnen betalen.
25
