UNIVERSITAS INDONESIA PERUBAHAN FUNGSI HUNIAN DAN KONFLIK TERITORI SKRIPSI EVITA NIDYASARI FAKULTAS TEKNIK PROGRAM STUDI ARSITEKTUR DEPOK

UNIVERSITAS INDONESIA

PERUBAHAN FUNGSI HUNIAN DAN KONFLIK TERITORI

SKRIPSI

Diajukan sebagai salah satu syarat untuk memperoleh gelar Sarjana Arsitektur

EVITA NIDYASARI 0706269104

FAKULTAS TEKNIK PROGRAM STUDI ARSITEKTUR DEPOK JULI 2011 i

Perubahan fungsi..., Evita Nidyasari, FT UI, 2011

HALAMAN PERNYATAAN ORISINALITAS

Skripsi ini adalah hasil karya saya sendiri, dan semua sumber baik yang dikutip maupun dirujuk telah saya nyatakan dengan benar.

Nama

: Evita Nidyasari

NPM

: 0706269104

Tanda Tangan : Tanggal

: 6 Juli 2011 ii


HALAMAN PENGESAHAN

Skripsi ini diajukan oleh Nama NPM Program Studi Judul Skripsi

: : : : :

Evita Nidyasari 0706269104 Arsitektur Perubahan Fungsi Hunian dan Konflik Teritori

Telah berhasil dipertahankan di hadapan Dewan Penguji dan diterima sebagai bagian persyaratan yang diperlukan untuk memperoleh gelar Sarjana Arsitektur pada Program Studi Arsitektur, Fakultas Teknik, Universitas Indonesia.

Ditetapkan di : Depok Tanggal

: 6 Juli 2011

iii


KATA PENGANTAR/UCAPAN TERIMA KASIH Puji syukur saya panjatkan kepada Tuhan Yang Maha Esa, karena atas berkat dan rahmat-Nya, saya dapat menyelesaikan skripsi ini. Penulisan skripsi ini dilakukan dalam rangka memenuhi salah satu syarat untuk mencapai gelar Sarjana Arsitektur Jurusan Arsitektur pada Fakultas Teknik Universitas Indonesia. Saya menyadari bahwa, tanpa bantuan dan bimbingan dari berbagai pihak, dari masa perkuliahan sampai pada penyusunan skripsi ini, cukup sulit bagi saya untuk menyelesaikan skripsi ini. Oleh karena itu, saya mengucapkan terima kasih kepada: 1. Ahmad Gamal S.Ars., M.C.P, selaku dosen pembimbing, saya mengucapkan terimakasih banyak atas saran-saran sehingga membuka wawasan penulis dan telah meluangkan waktu, tenaga, kesabarannya, memberikan semangat serta mortivasi yang membangun dalam proses penyusunan skripsi ini. 2. Prof. Dr. Ir. Abimanyu Takdir Alamsyah M.S, Ir. Antony Sihombing MPD., Ph.D., dan Mohammad Nanda Widyarta B.Arch., M.Arch. selaku dosen penguji, saya mengucapkan terima kasih atas saran dan kesempatan yang telah diberikan. 3. Dosen-dosen Arsitektur Universitas Indonesia. Terima kasih banyak atas ilmu yang diberikan selama ini. 4. Bapak Wahyudin selaku pengawas PT. Jaya Property yang telah memberi informasi dan membantu dalam usaha memperoleh data dalam penyusunan skripsi ini. 5. Bapak Firman selaku ketua RT Bintaro yang telah meluangkan waktu, berbagi cerita dan mengijinkan saya melakukan pengamatan di Jl. Bintaro Utama 3. 6. Kepada seluruh responden dan narasumber penghuni serta pengurus bangunan komersial Jl. Bintaro Utama 3, terima kasih atas partisipasi dan kerjasamanya. iv


7. Keluarga saya yang tercinta Mama, Papa, Inggar dan Mega yang telah mendukung saya memberikan semangat agar dapat menyelesaikan penulisan skripsi ini. 8. Jery Hendra yang telah membantu memberikan saran, dukungan moral dan material, dan bersedia serta sabar dalam mengantarkan survey demi skripsi saya. 9. Rafaza dan Nasya yang telah memberikan pencerahan dan menghibur dikala saya stress saat menulis skripsi. 10. Azalia dan Jannah selaku teman satu bimbingan yang berbagi keluh kesah, jatuh bangun, sedih senang selama proses penulisan skripsi saya dan bersedia mendengarkan curhatan kebimbangan saya. 11. Teman-teman seperjuangan S1 Arsitektur UI angkatan 2007 yaitu Andro, Fauzia, Novi, Adit dan Yoerli yang telah bersama-sama jatuh bangun, suka duka dalam mata kuliah perancangan arsitektur, kenangan selama 4 tahun tersebut tak akan terlupakan. 12. Sahabat saya tercinta Andha Rezeitha terima kasih atas segala bantuannya; 13. Staff administrasi Departemen Arsitektur UI atas semua bantuan dalam administrasi penyusunan skripsi. 14. Rekan, sahabat dan semua kerabat yang tidak mungkin saya tuliskan satu persatu. Akhir kata, saya berharap Tuhan Yang Maha Esa berkenan membalas segala kebaikan semua pihak yang telah membantu. Semoga skripsi ini membawa manfaat bagi ilmu Arsitektur.

Depok, 6 Juli 2011

Evita Nidyasari

v


HALAMAN PERNYATAAN PERSETUJUAN PUBLIKASI TUGAS AKHIR UNTUK KEPENTINGAN AKADEMIS

Sebagai sivitas akademik Universitas Indonesia, saya yang bertanda tangan di bawah ini: Nama

: Evita Nidyasari

NPM

: 0706269104

Program Studi : Arsitektur Departemen

: Arsitektur

Fakultas

: Teknik

Jenis Karya

: Skripsi

Demi pengembangan ilmu pengetahuan, menyetujui untuk memberikan kepada Universitas Indonesia Hak Bebas Royalti Noneksklusif (Non-exclusive Royalty-Free Right) atas karya ilmiah saya yang berjudul: Perubahan Fungsi Hunian dan Konflik Teritori beserta perangkat yang ada (jika diperlukan). Dengan Hak Bebas Royalty Nonekskluusif

ini

Universitas

Indonesia

berhak

menyimpan,

mengalihmedia/format-kan, mengelola dalam bentuk pangkalan data (database), merawat dan mempublikasikan tugas akhir saya selama tetap mencantumkan nama saya sebagai penulis/pencipta dan sebagai pemilik Hak Cipta. Demikian pernyataan ini saya buat dengan sebenarnya. Dibuat di : Depok Pada tanggal : 6 Juli 2011 Yang Menyatakan

(Evita Nidyasari) vi


DAFTAR ISI

HALAMAN JUDUL .............................................................................................. i HALAMAN PERNYATAAN ORISINALITAS....................................................ii LEMBAR PENGESAHAN ................................................................................... ii KATA PENGANTAR……………………….....................….............................. iii HALAMAN PERNYATAAN PUBLIKASI......................................................... vi ABSTRAK .………………………......................…............................................ vii DAFTAR ISI ……………………………………...............….............................. ix DAFTAR GAMBAR………………………………...........…...............................xi DAFTAR LAMPIRAN ........................................................................................ xii 1. PENDAHULUAN ……………………………………..................................... 1 1.1 Perubahan Fungsi Hunian menjadi Komersial di Kawasan Perumahan........... 1 1.2 Perubahan Fungsi Bangunan dan Konflik Teritori.....................................….. 3 1.3 Konflik Sosial dalam Perumahan dengan Pengembang…................................ 5 1.4 Perubahan Fungsi dan Penerimaan Dampak Sosial………................…......… 6 2. KAJIAN TEORI................................................………………….......…......... 7 2.1 Rumah sebagai Fungsi Hunian...........................................................................7 2.2 Rumah sebagai Fungsi Komersial ………………........…….......................... 12 2.3 Fenomena Perubahan Fungsi Bangunan sebagai Permasalahan Umum Perumahan...................................................................................................... 15 2.3.1 Faktor Penyebab Perubahan Fungsi Lahan Bangunan…...............15 2.3.2 Dampak Perubahan Fungsi Lahan Bangunan............................... 17 2.4. Teritori ………………...............................................................……......…...18 2.4.1 Pola Teritorial Pada Kawasan Perumahan..............................….. 21 2.5. Perubahan Fungsi Bangunan Berdampak Terhadap Teritori Penghuni .........27 3. METODOLOGI............... ……….................................................................. 29 3.1 Penentuan Lokasi Pengamatan...................................................... 29 3.2 Metode Pengamatan...................................................................... 30 3.3 Pengumpulan Data........................................................................ 31 3.4 Teknik Analisa.............................................................................. 32 4. STUDI KASUS................................................................................................ 34 4.1 Gambaran Umum...................................................................................... 34 4.1.1 Bintaro Jaya sebagai Perumahan dengan Pengembang................ 34 4.1.2 Batas Wilayah dan Pencapaian..................................................... 34 4.2 Gambaran Umum Area Pengamatan Jl. Bintaro Utama 3........................ 36 4.3 Rumah sebagai Fungsi Hunian dan Komersial......................................... 37 4.4 Fenomena Perubahan Fungsi Bangunan di Jalur Pengamatan................. 39 4.5 Penyebab Perubahan Fungsi Bangunan.................................................... 41 vii


4.6 4.7 4.8.

Dampak Perubahan Fungsi Lahan Bangunan Terhadap Konflik Teritori ................................................................................................................... 48 Teritorial dalam Pola Perumahan Linear.................................................. 48 Konflik Teritori dalam Perumahan Berpola Linear.................................. 51 4.8.1 Konflik Teritori terhadap Gangguan Parkir.................................. 51 4.8.2 Konflik Teritori terhadap Gangguan Visual dan Audio............... 55 4.8.3 Konflik Teritori terhadap Gangguan Keamanan........................... 57

5. KESIMPULAN.................................................................................................61 DAFTAR REFERENSI ......................................................................................... 65

viii


DAFTAR GAMBAR Gambar 2.1.

Derajat Keruangan dalam Rumah..................................................11

Gambar 2.2.

Tipe Jalan subdivision....................................................................21

Gambar 2.3.

Letak Rumah di Pola Linear..........................................................22

Gambar 2.4.

Hunian dengan GSB Jauh..............................................................23

Gambar 2.5.

Hunian yang Tegak Lurus Jalan.....................................................24

Gambar 2.6.

Letak Rumah di Pola Cluster.........................................................25

Gambar 4.1.

Peta Lokasi Bintaro Jaya................................................................35

Gambar 4.2 . Ruas Jl. Bintaro Utama 3 yang diamati..........................................36 Gambar. 4.3. Perubahan Bangunan Komersial blok AP dan AM........................38 Gambar 4.4.

Transformasi Perubahan Fungsi Bangunan...................................40

Gambar 4.5.

Intensitas Perubahan Fungsi Bangunan.........................................41

Gambar 4.6.

Kepadatan Perubahan Fungsi Bangunan Reklame........................46

Gambar 4.7.

Pengelompokkan Pola Linear dan Cluster.....................................49

Gambar 4.8.

Pengelompokkan Teritori...............................................................49

Gambar 4.9.

Teritori Warga................................................................................50

Gambar 4.10. Spasial Konflik Teritori..................................................................52 Gambar 4.11. Kepadatan Parkir............................................................................53 Gambar 4.12. Lokasi Rumah Ibu Tati...................................................................53 Gambar 4.13. Konflik Teritori Ibu Tati................................................................54 Gambar 4.14. KonflikTeritori Bapak Wowor.......................................................55 Gambar 4.15. Teritori Bapak Wowor...................................................................56 Gambar 4.16. Teritori Bapak Elsyen....................................................................58 ix


DAFTAR LAMPIRAN Lampiran 1: Kuisioner Penghuni Lampiran 2: Kuisioner Pengurus Bangunan Komersial Lampiran 3: Tabulasi Kuisioner Penghuni Lampiran 4: Tabulasi Kuisioner Pengurus Bangunan Komersial x


1

BAB 1 PENDAHULUAN 1.1

Perubahan

Fungsi

Hunian

menjadi

Komersial

di

Kawasan

Perumahan Perubahan fungsi lahan bangunan yang berada di kawasan perumahan merupakan

fenomena

yang

menyebabkan

terjadinya

perubahan

tingkat

kenyamanan dan keadaan lingkungan di sekitar kawasan perumahan. Hal tersebut terjadi karena adanya persinggungan batasan kepemilikan wilayah antara hunian dan komersial. Fenomena ini terjadi di perumahan dengan salah satu pengembang yang pertama kali muncul di Jakarta yaitu Bintaro Jaya. Bagaimana dampak dan perubahan yang terjadi setelah adanya persinggungan batasan kepemilikan wilayah terhadap kehidupan penghuni di kawasan tersebut? Dampak dan perubahan tidak hanya sebatas mengganggu aktifitas warga dalam kehidupan berhuni namun juga berpengaruh terhadap segi privasi, kenyamanan, dan kepemilikan wilayah yang dari waktu ke waktu juga berdampak kepada keadaan lingkungan yang berubah. Fenomena ini terjadi di kawasan perumahan dengan potensi lingkungan yang mendukung untuk terjadinya perubahan fungsi bangunan hunian menjadi tempat usaha. Walaupun sudah ada peraturan yang melarang hunian dijadikan tempat usaha, tetapi kebutuhan dan aktifitas warga yang meningkat maka diperlukan lahan yang lebih luas. Adanya persaingan untuk mendapatkan lahan yang sesuai dengan ruang kebutuhan penduduk adalah sesuatu yang amat sulit, sehingga saat ini lahan adalah sesuatu yang memiliki nilai tinggi dan terbatas. Hal ini memicu perubahan fungsi bangunan di Jl. Bintaro Utama 3 karena beberapa warga telah merubah huniannya menjadi tempat usaha sehingga menjadi pelopor dalam perubahan fungsi bangunan. Seiring berjalannya waktu, jumlah bangunan komersial menjadi lebih banyak dibandingkan jumlah bangunan hunian. Perubahan fungsi hunian di Jl. Bintaro Utama 3 ini menjadi daya tarik untuk dipelajari karena tidak seperti kawasan perumahan lainnya yang memiliki tempat yang terpisah antara hunian dan komersial. Namun di sepanjang jalan ini berdiri dua fungsi bangunan komersial dan hunian yang berada di dalam satu Universitas Indonesia


2

kawasan yang sama, sehingga dalam kawasan ini terbangun beberapa bangunan komersial seperti salon, apotek, rumah makan dan toko-toko lainnya yang dari waktu ke waktu semakin bertambah dan terlihat sudah menjadi hal yang biasa sehingga merubah fungsi utama rumah sebagai hunian. Sebagai manusia, kita dapat memiliki tempat tinggal yang dapat digunakan sebagai tempat beristirahat yang nyaman, tempat berkumpul keluarga dan kerabat serta untuk melakukan kegiatan. Tempat tinggal yang kita miliki seharusnya menjadi ruang privat bagi penghuninya. Oleh karena itu pada jaman yang sudah berkembang pada saat ini, banyak sekali pengembangan perumahan yang menawarkan tempat tinggal yang sangat menjanjikan untuk memberikan ruang privat yang baik pada setiap manusia, baik yang sudah berkeluarga maupun belum berkeluarga. Semakin bertambahnya penduduk yang berada di ibukota Jakarta, semakin meningkat juga kebutuhan tempat tinggal dan semakin banyak pula pengembang yang berlomba untuk memberikan dan membangun perumahan dengan konsep terbaik yang ditawarkan kepada konsumen. Di ibukota seperti Jakarta, perumahan dengan pengembang seperti Bintaro Jaya menjadi salah satu jenis hunian yang dicari-cari oleh konsumen. Hal ini menunjukkan bahwa tempat tinggal atau perumahan yang direncanakan oleh pengembang akan lebih terkontrol dari segi pembangunan dan pengembangannya, karena dari segi kepadatan hingga tata letak bangunan dan akses dapat diatur dan ditentukan oleh pengembang. Akibatnya, pembangunan perumahan dengan pengembang semakin meningkat sesuai dengan permintaan pasar yang sangat tinggi. Pembangunan perumahan dengan pengembang ini mengacu kepada hunian yang saling melengkapi dan menunjang seluruh kebutuhan penghuni dengan berbagai fasilitas yang diberikan. Saat ini konsumen membeli hunian berdasarkan investasi, nilai tinggi, keamanan, identitas dan privasi. Hal ini sebagai tantangan bagi para pengembang untuk membuat suatu hunian yang baik. Perumahan dengan pengembang menjanjikan suatu lingkungan hunian yang dapat memberikan rasa nyaman bagi penghuni karena perumahan juga merupakan suatu wadah aktifitas berkegiatan dan bersosialisasi. Fenomena yang terjadi di Jl. Bintaro Utama 3 justru tidak dapat menjanjikan keadaan yang diharapkan sesuai dengan kenyataan sebelumnya, Universitas Indonesia


3

bahkan yang terjadi justru suatu kawasan memiliki dua fungsi yaitu hunian dan komersial yang berdiri dan berkegiatan berdampingan dalam suatu kawasan yang sama. Beberapa dampak muncul akibat adanya perubahan fungsi lahan yang menyangkut segi ekonomi, lingkungan dan sosial (permendagri no.4/1996 dalam perubahan penggunaan lahan). Dari segi ekonomi dapat dilihat terbukanya lahan perkerjaan yang baru bagi karyawan yang berkegiatan di tempat usaha, lalu adanya pajak yang diberlakukan oleh pengembang dan pemerintah daerah akan kegiatan usaha yang berlangsung dan mejadikan kawasan ini sebagai kawasan yang memiliki nilai tinggi untuk suatu usaha. Hal kedua dari segi lingkungan yang berpengaruh terhadap perubahan kualitas lingkungan yang berdampak terhadap tata ruang perumahan yang menjadi tidak teratur, terlihat lebih berantakan dan kumuh serta mengakibatkan polusi dan sirkulasi jalan yang lebih padat yang ditimbulkan dari kegiatan komersial tersebut. Dampak ketiga terhadap sosial, dampak sosial ini mencakup gangguan yang terjadi dalam kehidupan warga misalnya konflik kepemilikan wilayah (teritori). Hal ini terjadi dengan indikasi lingkungan yang sudah terpengaruh oleh kegiatan komersial maka akan timbul gangguan baik dari segi visual, audio maupun privasi masing-masing penghuni yang menjadikan nilai huni di kawasan perumahan ini menurun. Suatu perumahan yang direncanakan pengembang seharusnya dapat mengontrol tata letak dan fungsi bangunan dari tahun per tahun agar tidak terjadi adanya perubahan fungsi lahan bangunan yang seharusnya tidak terjadi. 1.2

Perubahan Fungsi Bangunan dan Konflik Teritori Kegiatan bangunan komersial pada kawasan perumahan merupakan suatu

pergeseran fungsi dasar hunian pada perumahan. Permasalahan ini tidak bisa dilihat sebagai kedua hal yang terpisah karena keberadaan hunian dan komersial berada di satu kawasan yang sama. Keberadaan di tempat yang sama ini akan mengakibatkan persinggungan di antara kedua bangunan tersebut. Persinggungan yang dimaksud adalah ketika batasan kepemilikan wilayah seseorang akan daerah perumahannya dimasuki oleh pihak lain yaitu kegiatan ataupun keberadaan Universitas Indonesia


4

bangunan komersial yang secara tidak langsung berpengaruh terhadap lingkungan perumahan. Konflik teritori adalah bentrokan atau persinggungan area terhadap batasan kepemilikan wilayah yang diakui secara hak atau persepsi dari setiap orang, khususnya warga Jl. Bintaro Utama 3. Wilayah yang diakui secara hak berupa kepemilikan yang jelas atau sah (memiliki surat-surat kepemilikan bangunan dan tanah) atas suatu wilayah, sehingga batasan teritori bisa ditentukan dengan batasan property tiap besaran luas kavling (batasan fisik). Sementara wilayah yang diakui secara persepsi menjelaskan bahwa hak atas suatu wilayah yang didasari oleh kepemilikan secara sah tidaklah cukup karena bisa berupa kehendak atas penguasaan dan kontrol dari suatu tempat, sehingga munculah batasan-batasan teritori berdasarkan perasaan, pembauan dan pendengaran (non fisik). Batasan teritori berdasarkan persepsi menjadi penting untuk dikaji karena persinggungan yang terjadi berada di sepanjang jalan raya yang notabene adalah ruang publik yang dapat diakses oleh umum. Namun, karena kepemilikan wilayah berdasarkan persepsi yang bisa diakui melalui perasaan, pendengaran dan penglihatan (batasan non fisik) sehingga keseluruhan Jl.Bintaro Utama 3 tersebut masih termasuk ke dalam wilayah kepemilikan penghuni yang masih berada dekat dengan hunian mereka. Apabila wilayah tersebut dimasuki, dirusak atau dilanggar oleh orang lain yang tidak dikenal sehingga terjadinya persinggungan antara kedua daerah kekuasaan hunian dan komersial, maka akan berpengaruh terhadap kenyamanan penghuni yang semestinya cenderung membutuhkan ketenangan. Oleh karena itu dapat dikatakan bahwa hunian memiliki makna lebih daripada suatu bangunan yang juga mencakup kawasan sekitar perumahan yaitu suatu tempat naungan untuk tinggal, berkegiatan, membentuk pola kepribadian dan tempat untuk bersosialisasi dengan masyarakat yang membutuhkan suatu kawasan lingkungan yang baik untuk dapat mendukung kehidupan warganya. Aktifitas, kebutuhan penghuni, jumlah warga Bintaro yang meningkat serta lokasi Jl. Bintaro Utama 3 yang berpotensi komersial, secara tidak langsung berdampak terhadap keseimbangan lingkungan kawasan hunian. Kawasan hunian yang dimiliki oleh seseorang mencakup lingkungan sekitar perumahan dan Universitas Indonesia


5

menjadi bagian dari penggunaan kehidupan para penghuni. Namun kawasan ini sudah terkontaminasi oleh kegiatan komersial karena tujuan kedatangan tamu berasal dari seluruh daerah yang bukan hanya berasal dari kawasan perumahan Bintaro saja namun juga berasal dari segala penjuru daerah. Kawasan perumahan Jl. Bintaro Utama 3 menjadi fleksibel karena tidak ada filtrasi pengunjung datang yang dikenal atau tidak oleh penghuni kawasan perumahan ini, sehingga orangorang yang datang ke kawasan perumahan secara umum dapat keluar dan masuk. 1.3

Konflik Sosial dalam Perumahan dengan Pengembang Pembahasan daerah perumahan yang digunakan adalah perumahan dengan

pengembang. Bentuk perumahan ini bisa dibayangkan oleh masyarakat akan keadaan lingkungan yang terbangun dan terbentuk di kemudian hari yang menjanjikan perumahan nyaman dan aman serta dilengkapi oleh beberapa fasilitas. Lain halnya dengan permukiman yang belum bisa dibayangkan bagaimana perkembangan lingkungan ke depannya karena perkembangan hunian di permukiman tidak memiliki konsep pembangunan seperti perumahan yang dibangun oleh pengembang. Setelah saya mengetahui masalah yang telah dipaparkan sebelumnya, bahwa ada beberapa dampak yang terjadi yang diakibatkan oleh perubahan fungsi lahan bangunan yaitu dari segi ekonomi, lingkungan dan sosial. Penulis akan membatasi lingkup penulisan terhadap dampak masalah dari segi sosial yang memiliki konflik di dalamnya. Konflik sosial berupa intensitas gangguan seperti apa yang terjadi, antara apa, siapa yang terlibat dan gangguan seperti apa saja yang terjadi di dalam masalah ini. Penulis akan menyertakan beberapa hasil wawancara,

kuisioner dan

pengamatan sebagai metodologi penulisan yang

kemudian akan dianalisa dalam menjawab masalah dan fenomena yang terjadi. Penulisan skripsi akan berakhir pada perubahan dan konflik yang terjadi antara pihak komersial dengan penghuni serta pihak komersial dengan pengembang. 1.4

Perubahan Fungsi dan Penerimaan Dampak Sosial Penulisan skripsi ini bertujuan untuk mencapai sebuah pemahaman

mengenai perubahan fungsi bangunan pada kawasan hunian dengan beberapa Universitas Indonesia


6

sasaran. Sasaran pertama mengenai dampak yang terjadi akibat perubahan fungsi bangunan di kawasan Jl. Bintaro Utama 3. Sasaran berikutnya mengenai bagaimana sikap penghuni dan pengembang saat menyikapi adanya ruang usaha yang berada di tengah-tengah kawasan hunian dengan penerimaan sosial yang berbeda-beda. Selanjutnya mencari tahu apakah kawasan perumahan di Bintaro Jaya telah sesuai dengan perumahan yang baik di Jakarta apabila telah terjadi beberapa perubahan fungsi bangunan menjadi komersial di kawasan hunian. Manfaat yang dapat diambil dari penulisan skripsi ini bagi masyarakat dapat menjadi rekomedasi bagi calon pembeli hunian untuk memilih perumahan yang baik dan nyaman. Kemudian dapat menjadi bahan rekomendasi pemerintah dan pengembang untuk menyikapi masalah tentang pengendalian lahan hunian yang berubah fungsi dan pemanfaatan ruang di jalan utama agar terkontrol dengan baik. Dengan demikian dapat memperhatikan batasan-batasan privasi penghuni yang berhak mendapatkan ketenangan dan dapat saling menguntungkan baik untuk pengembang, penghuni dan warga sekitar komplek.

Universitas Indonesia


7



7

BAB 2 KAJIAN TEORI Fungsi bangunan di kawasan perumahan yang beralih menjadi fungsi komersial membuat suatu fenomena yang terus menerus terjadi dan semakin bertambah jumlahnya di setiap tahun. Kawasan perumahan seperti ini memiliki dua fungsi yang berbeda yaitu rumah sebagai fungsi hunian dan rumah sebagai fungsi komersial. Fenomena perubahan fungsi menjadi komersial di kawasan perumahan membuat suatu fungsi bangunan yang seharusnya sebagai rumah tinggal bertransformasi menjadi sebuah tempat komersial. Perubahan ini menjadi suatu permasalahan dalam perumahan karena terkait dengan perubahan fungsi bangunan menjadi komersial yang menimbulkan konflik dalam kehidupan seharihari khususnya konflik teritori sehingga memiliki dampak terhadap kualitas layak huni warga yang tinggal di kawasan perumahan tersebut. 2.1

Rumah sebagai fungsi Hunian Rumah tidak hanya sekedar sebuah bangunan saja, namun memiliki arti

yang lebih bagi penghuninya yang memiliki fungsi tertentu yang disesuaikan dengan kebutuhan

manusia. Dalam fenomena perubahan fungsi di kawasan

perumahan, terdapat dua fungsi berbeda yang berada dalam satu kawasan, yaitu rumah sebagai fungsi hunian, kemudian berubah secara bertahap dengan beberapa unit yang bertransformasi menjadi rumah berfungsi komersial. Rumah sebagai hunian adalah kebutuhan dasar manusia sebagai ruang untuk bernaung dan berkegiatan, baik itu kegiatan yang bersifat pribadi dan kegiatan yang berhubungan dengan orang lain. Rumah tidak hanya memiliki fungsi tunggal sebagai hunian yang memiliki sifat keruangan lebih privat namun rumah juga berhubungan dengan lingkungan sekitar yang lebih besar skalanya yaitu perumahan. Menurut Doxiadis (1968) perumahan berupa beberapa elemen yang mencakup isi di dalamnya yaitu shelter, house, housing dan human settlement. Pertama yaitu shelter

yang memiliki definisi perlindungan terhadap

gangguan eksternal baik dari alam, binatang dll. Shelter hanya sebatas naungan untuk berlindung saja belum bisa untuk berhuni dan berkegiatan. Kemudian yang Universitas Indonesia


8

kedua adalah house yang diartikan sebagai struktur bangunan untuk bertempat tinggal. House sudah dalam bentuk satuan unit bangunan yang memiliki ukuran dan besaran (dimensi) yang sudah memiliki ruang-ruang sebagai tempat untuk berkegiatan dan tinggal. Ketiga adalah housing yang memiliki definisi perumahan, hal yang terkait dengan aktivitas bertempat tinggal (membangun, menghuni) yang dilengkapi dengan prasarana dan sarana lingkungannya. Prasarana lingkungan adalah kelengkapan dasar fisik lingkungan yang memunkinkan lingkungan perumahan dapat berfungsi sebagaimana mestinya yang berupa jalan, jaringan listrik, saluran air dan pembuangan sampah. Sedangkan sarana lingkungan adalah fasilitas penunjang yang berfungsi untuk penyelenggaraan dan pengembangan kehidupan ekonomi, sosial dan budaya yang berupa tempat peribadatan, pendidikan, perbelanjaan dan pelayanan umum. Dalam skala ruang lingkup yang lebih besar berupa human settlement, yaitu kumpulan (agregat) perumahan dan kegiatan permukiman. Berdasarkan UU. pasal 1 tentang perumahan dan permukiman yang dimaksud dengan permukiman adalah bagian dari lingkungan hidup di luar kawasan lindung, baik yang berupa kawasan perkotaan maupun perdesaan yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang mendukung perkehidupan dan penghidupan. Semua shelter sampai human settlement berada di dalam habitat. Clements dan Shelford dalam Wikipedia mengatakan, habitat adalah lingkungan fisik yang ada di sekitar suatu spesies atau populasi spesies atau kelompok spesies atau komunitas. Jadi habitat sebagai lingkungan kehidupan (tidak sebatas manusia). Bila dilihat dari lingkungan bahwa house sebagai individual hunian berada di dalam human settlement yang berupa sekelompok rumah yang berada di suatu habitat sebagai lingkungan kehidupan untuk tempat melakukan kegiatan sehari-hari. Pembangunan rumah dan perumahan melibatkan banyak peran baik dari pemerintah, swasta maupun tenaga ahli dalam bidangnya. Secara keseluruhan pembangun perumahan dibagi menjadi tiga bagian yaitu pembangunan oleh pemerintah, pengembang dan arsitek (Woods, 1953, p.6). Pertama adalah pembangunan unit perumahan umum yang merupakan salah satu perencanaan yang dilakukan oleh pemerintah. Pembangunan ini merupakan subsidi pemerintah Universitas Indonesia


9

dan disewakan kepada masyarakat yang berpenghasilan rendah. Kedua adalah pembangunan perumahan dengan pengembang sebagai pihak swasta, disini perumahan diproduksi, didesain serta dipasarkan oleh pengembang. Dalam pembangunan perumahan, pengembang sebagai pembangun rumah dan kawasan tidak mengetahui siapa yang akan menempati rumah yang mereka bangun sehingga penghuni kelak yang akan membeli dan menghuni tidak campur tangan atas desain yang terbentuk. Selanjutnya adalah pembangunan perumahan dengan jasa arsitek, arsitek berperan sebagai pendesain yang merealisasikan keinginan klien akan hunian yang akan dibangun. Hubungan arsitek dan klien sangat erat dan intim. Arsitek bisa mengetahui apa kemauan dari klien dan bagaimana rumah yang bisa menjadi daerah privat penghuni terbentuk dan terbangun, tanpa ada campur tangan pihak lain. Di ibukota seperti Jakarta, perumahan dengan pengembang menjadi salah satu jenis hunian yang dicari-cari oleh konsumen saat ini. Hal tersebut dipengaruhi oleh alasan tempat tinggal atau perumahan yang direncanakan oleh pengembang akan lebih terkontrol dari segi pembangunan serta pengembangan karena dari segi kepadatan, tata letak bangunan dan akses dapat diatur dan ditentukan oleh pengembang itu sendiri. Rumah yang diharapkan oleh penghuni adalah rumah yang bisa memiliki tempat yang nyaman dengan pencapaian kualitas yang baik di dalamnya, sehingga dapat memenuhi kebutuhan penggunanya. Menurut Untermann dan Small (1977, p.39) “pencapaian kualitas yang baik di dalam rumah memiliki beberapa syarat yaitu mencakup aspek teritori, keleluasan privasi, orientasi, identitas dan aksesibilitas”. Teritori dapat dilihat melalui perasaan, pendengaran, perabaan dan pembauan (non fisik) dan melalui pengakuan kepemilikan wilayah melalui batasan fisik seperti contohnya wilayah taman depan, teras, balkon maupun kawasan perumahan itu sendiri. Dalam skala yang lebih kecil, teritori dapat berupa ruang-ruang dalam hunian sehingga pembatasan teritori tersebut berupa batasan fisik seperti dinding atau pagar (Untermann dan Small, 1977, p.40). Kemudian aspek orientasi berhubungan dengan pencahayaan alami yang berasal dari matahari, pergerakan udara dan pemandangan. Kualitas tapak yang baik harus Universitas Indonesia


10

bisa mencakup ketiga aspek tersebut sehingga dapat memenuhi kualitas rumah yang dinamis. Dalam aspek identitas, pemilihan gaya rumah merupakan salah satu ciri identitas diri yang dipertahankan oleh setiap individu. Lewat desain dan rumah yang dipilih akan menunjukkan status sosial seseorang sehingga rumah dapat mencerminkan diri

para penghuni di dalamnya. Selanjutnya adalah

pencapaian kualitas melalui aksesibilitas, aksesibilitas adalah kemudahan pencapaian dalam ruang-ruang di dalam rumah sehingga dapat dijangkau oleh seluruh penghuni baik sehat maupun cacat fisik. Derajat aksesibilitas harus disesuaikan dengan kebutuhan dari setiap usia yang bisa mencapainya, dimana ada aksesibilitas yang harus dijauhkan karena bahaya untuk anak-anak bila bisa menjangkaunya. Aksesibilitas kawasan lingkungan adalah kemudahan akses untuk keluar dan masuk tanpa ada yang menghalangi. Kualitas selanjutnya mengenai keselamatan yang merupakan salah satu rasa keamanan yang terlindungi dari berbagai gangguan dan ancaman yang bisa membahayakan keselamatan jiwa dan harta benda. Hal ini berkaitan dengan penempatan lokasi rumah dimana suatu bentuk hunian yang terbuka lebih terancam keselamatannya dibandingkan berada di dalam pola rumah yang lebih tertutup dengan penjagaan yang lebih ketat. Kemudian aspek yang terakhir adalah kualitas pencapaian keleluasaan pribadi (privasi). Privasi di dalam rumah dapat dicapai dengan batasan ruang dan penataan ruang yang tepat. Batasan ruang dapat membatasi dan mengontrol aksesibilitas bagi orang umum. Batasan ruang privasi dibagi menjadi dua yaitu privasi visual dan privasi audio (Carmona, 2003). Privasi visual yang dibagi ke dalam dua tahap, yaitu privasi internal dan privasi eksternal. Privasi internal bisa dibuat dengan suatu batasan di dalam rumah seperti pintu dan kaca ruangan yang tidak bisa dilihat ke dalam. Lebih baik peletakan batasan ruang semakin ke dalam memiliki ruang yang semakin privat, contohnya pintu masuk dan ruang tamu setidaknya jauh dari kamar tidur. Privasi eksternal bisa diciptakan dengan menghindari pintu masuk (batasan antara ruang luar dan dalam rumah seperti pagar pembatas) yang saling berdekatan dan bersebelahan dengan tetangga. Letak pagar sebagai pembatas yang memiliki posisi lebih jauh dari bangunan rumah dan lebih rapat, derajat keprivasiaannya lebih tinggi dibandingkan dengan yang lebih dekat dan renggang. Universitas Indonesia


11

Privasi audio berupa suara yang tidak diinginkan seperti bising yang dapat mengganggu kegiatan privasi. Tingkat kebisingan tergantung kepada desibel volum suara dan jarak bising ke pendengar, semakin dekat dengan sumber suara maka akan semakin tinggi pula tingkat kebisingannya. Untuk menghindari kebisingan dapat digunakan penyaring suara seperti pada isolasi yang terletak di jendela dan dinding serta dari alam dapat menggunakan pohon. Batasan ruang privasi menjadikan suatu ruang terjaga dan terhindar dari gangguan. Batasan-batasan tersebut dibuat berdasarkan kebutuhan ruang yang disesuaikan oleh fungsi bangunan yang diinginkan, dimana suatu batasan bisa menjadi publik dan bisa membuat ruang menjadi privat.

Gambar 2.1 Derajat Keruangan dalam Rumah (Sumber: Matthew Carmona, Urban Spaces& Public Places)

Kebutuhan privasi mendasari munculnya hirarki ruang yang berbeda di setiap ruang yang memiliki tingkat privasi yang berbeda yaitu dimulai dari ruang yang sangat publik hingga ruang yang sangat privat. Gambar ini menjelaskan tentang penataan tata ruang pada rumah bahwa semakin ruang ke arah depan merupakan daerah yang lebih umum, dikarenakan dekat dengan akses jalan (bersifat publik), kemudian di ruang domestik rumah tingkat privasi dilihat dari posisi ruang, tingkatannya adalah ruang yang bisa diakses oleh umum berada di dekat pintu masuk, semakin ke dalam dan semakin ke atas merupakan ruang yang lebih privat. Privasi juga salah satu kebutuhan pengguna untuk mendapatkan kualitas ruang huni yang layak karena dengan privasi maka akan terjauh dari segala gangguan yang dapat membuat penghuni tidak nyaman. Seseorang dapat mencapai privasi dalam ruang ketika ia dapat terhindar dari segala gangguan dari luar. Sifat privasi bisa memudar disaat rumah berada di kepadatan tinggi sehingga keleluasaan pribadi saat memasuki dan meninggalkan rumah menjadi sulit Universitas Indonesia


12

diperoleh. Kepadatan tinggi bisa dilihat dari banyaknya perubahan fungsi bangunan di kawasan perumahan tersebut yang beralih menjadi komersial sehingga kawasan tersebut memiliki fungsi campuran antara hunian dan komersial di dalam satu area yang sama yang memicu intensitas kepadatan orang yang melalui kawasan perumahan tersebut menjadi ramai. Peraturan tata letak bangunan

yang

memisahkan

antara

komersial

dan

hunian

dapat

meminimalisasikan gangguan privasi, namun di Indonesia pola seperti itu tidak sepenuhnya efektif karena dapat dilihat dari beberapa perumahan yang memiliki fungsi campuran sehingga batas antara keprivatan area seseorang menjadi tidak jelas. 2.2

Rumah sebagai Fungsi Komersial Perumahan tidak berdiri sendiri namun di dalam kawasan perumahan juga

terdapat sarana lingkungan yang menunjang aktifitas dan kebutuhan warganya, salah satunya adalah tempat komersial. Dalam fenomena perubahan fungsi bangunan, kegiatan komersial menjadi jenis kegiatan yang memicu perubahan fungsi bangunan di kawasan perumahan. Untuk dapat mengenal jenis kegiatan komersial ini diperlukan pembahasan mengenai definisi dan jenis kegiatan serta karakteristiknya. Bangunan komersial adalah tempat perbelanjaan yang terdiri dari bangunan dan ruang sewa yang dikhususkan untuk mewadahi fungsi perdagangan (Marlina, 2008). Sedangkan tempat komersial menurut kamus bahasa indonesia adalah ruang yang tersedia sehingga memungkinkan adanya kegiatan yang berhubungan niaga atau perdagangan yang dibuat untuk mencari keuntungan. Kegiatan di tempat komersial adalah kegiatan bertemunya pedagang dan pembeli yang berlangsung secara dua arah. Sehingga dapat dikatakan, rumah sebagai fungsi komersial ditujukan sebagai ruang naungan yang berfungsi sebagai wadah untuk kegiatan berdagang. Transformasi fungsi hunian menjadi komersial di kawasan perumahan menjadikan Indonesia mempunyai lokasi perdagangan yang bercampur dengan hunian sehingga jenis tempat komersial di Indonesia mempunyai sebuah warung dan pertokoan. Warung memiliki fungsi utama menjual barang kebutuhan sehariUniversitas Indonesia


13

hari dengan radius maksimum 500 meter. Lokasi warung yang berada di dalam kawasan perumahan membuat fungsi rumah menjadi kegiatan berdagang, karena warung yang berkembang di Indonesia merupakan transformasi dari rumah (hunian). Sedangkan pertokoan yang juga memiliki fungsi sama dengan warung, memiliki lokasi tersendiri yang terpisah dengan hunian kawasan sekitar perumahan dengan tujuan sasaran pengunjung adalah seluruh warga satu komplek perumahan dengan tujuan mudah dicapai oleh warga yang bermukim di sekitar tempat komersial tersebut, dengan lokasinya yang berada di dalam perumahan sehingga tidak perlu menyebrang ke jalan lingkungan dan cakupan pembeli adalah penghuni perumahan dan warga sekitar perumahan. Kebijakan tata guna lahan saat ini sudah mengarahkan kepada pengelompokkan fungsi-fungsi yang sama sehingga memisahkan dengan fungsi yang berbeda seperti contohnya pengelompokkan bangunan komersial dengan komersial lalu pengelompokkan bangunan hunian dengan hunian. Namun keberadaan warung cukup membuat pengelompokkan fungsi bangunan yang sama menjadi tidak efektif karena masih dapat terlihat percampuran dua fungsi yang berbeda antara komersial dan hunian. Bentuk kawasan komersial yang memiliki fungsi tersendiri dalam satu kawasan dapat dilihat dari jenis kawasan komersial neighbourhood center, community center dan regional center. Kestrategisan lokasi perdagangan sangat diperhitungkan dalam keberhasilan usaha karena potensi lokasi yang strategis dan mudah dijangkau dengan transportasi baik umum maupun pribadi ditujukan agar memudahkan pengiriman barang dan menjangkau pelanggan lebih banyak. Penentuan lokasi perdagangan berkaitan dengan penempatan jenis tempat komersial karena posisi tempat komersial bergantung kepada cakupan area perdagangan yang terkait dengan kedekatan wilayah antar pusat perkotaan, hal ini akan menentukan ukuran dan jenis perdagangan. Pembagian wilayah terhadap jenis tempat komersial adalah neighbourhood center, community center dan regional center (Porterfield, 1995, p.126).



14

Neighbourhood center lokasi

isi

Community center

Regional center

Berada di jalan utama

Berada di

Berada di

suatu lingkungan.

lingkungan yang

kelompok pusat

mengelompok dengan

lebih besar,

wilayah dengan

pusat lingkungan.

misalnya

fasilitas

mengelompok

transportasi dan

dengan kecamatan.

komuniti center

Sayur mayur,

Sayur mayur,

Sayur mayur,

kebutuhan sehari-hari,

kebutuhan sehari-

kebutuhan sehari-

restaurant

hari, restaurant

hari, restaurant

sarana niaga

sarana niaga yg lebih besar.

Ukuran

30.000-50.000 sf

100.000-300.000 sf

2500-40.000 orang

40.000-150.000

dan

400.0001.000.000sf

kapasitas

orang

Lebih dari 150.000 orang

Tabel

2.1. Jenis kawasan komersial

(Sumber : Gerald Potterfield, A Concise Guide To Community Planning)

Dari letak lokasi yang mendekati pusat kota ( regional center ) memiliki besaran ruang komersial yang lebih luas dan lengkap dibandingkan lainnya karena cakupan pembeli dan penjual berasal dari berbagai daerah yang berkumpul menjadi satu di pusat wilayah. Jenis-jenis komersial di atas merupakan contoh sebuah kawasan komersial yang memiliki kawasan tersendiri dengan membatasi fungsi yang masih berkaitan dengan kegiatan jual dan beli sehingga tidak bercampur dengan fungsi lain diluar fungsi tersebut dan direncanakan dengan tujuan tertentu yang sifatnya khusus yaitu berdagang yang dapat dilihat dari jenis barang yang diperdagangkan serta kapasitas tempat yang memuat 2.500-150.000 karena sifat perdagangan adalah mendatangkan pengunjung atau pembeli sehingga kapasitas disesuaikan dengan wilayah yang dicakup. Universitas Indonesia


15

2.3.

Fenomena Perubahan Fungsi Bangunan sebagai Permasalahan

Umum Perumahan Perumahan merupakan salah satu faktor terpenting dalam kehidupan wilayah yang harus didukung oleh baik tidaknya kehidupan perumahan di dalam wilayah

tersebut.

Kendala

yang

muncul

mengakibatkan

terhambatnya

perkembangan pembangunan dalam suatu wilayah, hal ini dapat mempengaruhi kehidupan penghuni perumahan. Berdasarkan halaman website, permasalahan umum yang terjadi pada suatu perumahan biasanya terkait dengan beberapa elemen yaitu perkembangan penduduk di perkotaan, pertanahan, pengembangan wilayah dan prasarana lingkungan (kuliah arsitektur, 2008). Masalah perkembangan penduduk (perkotaan) meliputi laju pertumbuhan kota yang tinggi mengakibatkan jumlah penduduk yang semakin besar dan semakin meningkat pula kebutuhan yang dperlukan. Kebutuhan yang meningkat inilah memicu perubahan kualitas hidup. Bila dilihat dari segi perumahan dan kehidupannya, hal tersebut menjadikan nilai rumah bergeser (pertanahan) dari kebutuhan dasar untuk dihuni menjadi status sosial dan komoditi ekonomi yang meyebabkan menurunnya fungsi dasar permukiman. Berdasarkan peraturan mentri dalam negri no. 1 thn. 2008 pasal 1 tentang pedoman perencanaan kawasan perkotaan, definisi dari perubahan pemanfaatan lahan adalah pemanfaatan baru atas tanah yang tidak sesuai dengan yang ditentukan dalam rencana tata ruang wilayah kabupaten atau kota. Fenomena perubahan fungsi bangunan ini juga dipengaruhi oleh terbatasnya ruang gerak penyediaan lahan untuk pengembangan fasilitas umum dan prasarana lingkungan. Hal tersebut terjadi karena harga lahan yang semakin tinggi sehingga memicu persaingan untuk pemanfaatan ruang yang sesuai dengan lokasinya. Perubahan fungsi lahan bangunan merupakan gejala umum yang seringkali terjadi di ibukota Jakarta. Gejala ini memiliki beberapa faktor dan beberapa dampak sosial dan lingkungan. 2.3.1

Faktor Penyebab Perubahan Fungsi Lahan Bangunan Perubahan fungsi lahan bangunan yang menjadi permasalahan pada

perumahan memiliki faktor pemicu sehingga dapat berpotensi komersial. Enam faktor penting dalam proses perubahan pemanfaatan lahan perumahan menurut Universitas Indonesia


16

Yunus adalah karakteristik nilai lahan, kelengkapan utilitas, aksesibilitas lahan, karakteristik personal pemilik lahan, peraturan pemanfaatan lahan dan inisiatif pembangun komersial (dalam Syahrir 2010). Faktor pertama mengenai karakteristik nilai lahan yang merupakan suatu kondisi ekonomi yang memperhitungkan nilai lahan bila dilihat dari produktifitas yang terjadi di lahan tersebut. Semakin tinggi produktifitas yang terjadi di suatu lahan, maka semakin tinggi pula nilai suatu lahan. Produktifitas yang tinggi menjadikan lahan suatu kawasan yang aktif. Dalam kawasan komersial pemanfaatan lahan dilakukan semaksimal dan seefisien mungkin agar tercapai peningkatan penghasilan yang bisa mendatangkan keuntungan. Faktor kedua dilihat dari kelengkapan utilitas umum di lahan tersebut. Semakin dekat lokasi perumahan dengan pusat kota, maka semakin lengkap pula utilitas umum yang memadai. Hal ini dipengaruhi oleh nilai lahan karena pada dasarnya pusat kota atau perumahan membutuhkan utilitas yang lebih lengkap untuk menunjang kehidupan dan kegiatan warganya sehingga memerlukan biaya yang lebih besar dibandingkan lokasi lainnya. Selanjutnya adalah aksesibilitas lahan untuk menarik pelanggan bila dekat dengan pusat kota, semakin tinggi intensitas dan keragaman kegiatan yang memberi fasilitas saling melengkapi (Spreiregen, 1960). Pengaruh ring road dan radial road sangat dominan dalam perubahan fungsi lahan. Perubahan menjadikan perpotongan

jalan

antara

keduanya

menyebabkan

tumbuh

pusat-pusat

perdagangan dan jasa komersial baru (Yunus dalam Syahrir 2010). Keempat mengenai faktor karakteristik personal pemilik lahan dimana perubahan pemanfaatan lahan perumahan bukan hanya berasal dari luar perumahan, tetapi juga berasal dari dalam masyarakat yang menghuni kawasan perumahan tersebut. Contohnya seperti pertambahan penduduk yang dapat merubah struktur masyarakat, seperti perubahan mata pecaharian yang akhirnya mencari lahan pekerjaan baru dengan cara pemanfaatan lahan yang ia miliki seperti berdagang. Faktor kelima mengenai peraturan mengenai pemanfaatan lahan yang sesuai dengan aturan tata ruang yang telah ditetapkan. Perubahan fungsi lahan akan terjadi bila masyarakat tidak memperhatikan, tidak menaati dan tidak Universitas Indonesia


17

konsisten terhadap pemanfaatan, penggunaan serta pengembangan fungsi lahan secara baik dan benar sesuai aturan. Terakhir adalah faktor yang berasal dari inisiatif para pembangun yang melihat adanya potensi dan nilai lahan tinggi sehingga dapat memberikan keuntungan yang besar. Hal ini membuat faktor ekonomi sangat dominan dalam perubahan pemanfaatan lahan. 2.3.2 Dampak Perubahan Fungsi Lahan Bangunan Perubahan fungsi bangunan yang menyebabkan ketidakberagaman fungsi bangunan di satu kawasan menyebabkan beberapa dampak yang mempengaruhi kehidupan warga di kawasan perumahan tersebut. Menurut Permendagri no.4/1996 dalam perubahan penggunaan lahan, apabila dilihat ke dalam konteks kasus sebenarnya, dampak yang terjadi akibat perubahan fungsi bangunan menyangkut segi sosial, ekonomi dan lingkungan. Dampak sosial yang terjadi adalah berupa intensitas gangguan yang muncul diakibatkan oleh perubahan fungsi bangunan. Intensitas gangguan dapat berupa gangguan kenyamanan, gangguan teritori dan gangguan sosial. Gangguan kenyamanan ditimbulkan dari segi audio dan visual yang diakibatkan oleh aktifitas kegiatan komersial. Contoh gangguan audio adalah bising yang ditimbulkan oleh kegiatan komersial baik dari pengiring musik di beberapa tempat komersial maupun kendaraan pengunjung yang lalu lalang. Gangguan tersebut mengakibatkan ketidaknyamanan penghuni dan membuat kawasan hunian menjadi ramai. Gangguan visual terjadi ketika nilai estetika kawasan menjadi turun derajatnya karena terlihat lebih kumuh dan berantakan disebabkan banyaknya spanduk dan reklame serta bangunan komersial yang tidak teratur. Gangguan teritori terjadi saat kawasan teritori penghuni bentrok dan bersinggungan dengan kegiatan komersial yang seharusnya tidak memasuki teritori penghuni. Hal ini menjadi konflik karena bepengaruh terhadap kenyamanan dan keamanan penghuni sehingga privasi menjadi berkurang. Gangguan sosial terjadi ketika pertikaian, beda pendapat atau perselisihan antara penghuni rumah dengan pihak komersial yang terjadi. Pertikaian tersebut Universitas Indonesia


18

dipicu oleh gangguan yang diakibatkan oleh kegiatan komersial. Gangguan sosial ini juga bisa mencakup tentang hubungan pertetanggaan. Ketika semakin banyak bangunan komersial yang muncul maka hubungan pertentanggaan antar penghuni semakin berkurang karena tidak memiliki banyak tetangga lagi sehingga semakin lama komunikasi antar tetangga akan hilang karena kegiatan sosial antar penghuni yang bisa membuat para penghuni berkumpul menjadi tidak ada lagi. Dampak ekonomi adalah satu-satunya dampak positif karena munculnya fungsi bangunan komersial membuka lapangan pekerjaan baru bagi karyawan yang akan bekerja di tempat usaha yang baru muncul ini. Dengan adanya bangunan komersial maka pendapatan daerah menjadi meningkat karena pemasukan-pemasukan dari kegiatan usaha yang berlangsung. Pihak pengembang juga diuntungkan dari IPL (Iuran Pengelolaan Lingkungan) yang lebih tinggi dibandingkan fungsi hunian. kegiatan komersial yang menjamur di kawasan hunian menjadikan kawasan ini memiliki nilai yang tinggi untuk investasi jangka waktu ke depan karena harga tanah menjadi tinggi. Dampak lingkungan terjadi akibat munculnya kegiatan komersial di kawasan hunian menimbulkan polusi yang lebih tinggi karena orang yang menuju kawasan ini semakin ramai sehingga intensitas lalu lintas menjadi padat menyebabkan pembuangan CO2 lebih banyak. Selanjutnya dari segi tata ruang di dalam perumahan menjadi tidak teratur seperti perubahan GSB di tempat komersial. Penyimpangan fungsi bangunan yang seharusnya tata ruang di tempat ini sebagai hunian justru ada beberapa yang meyimpang menjadi komersial, sehingga di kawasan ini menjadi kawasan campuran antara bangunan hunian dan komersial. 2.4

Teritori Teori mengenai teritori dibutuhkan ketika teori rumah sebagai ruang privat

tidaklah cukup berdiri sendiri karena konflik atau permasalahan yang terjadi berada di dalam ruang publik perumahan. Penggunaan teori teritori bisa menunjukkan kejelasan batasan dan bagian wilayah yang bersinggungan atau berbentrokan antara wilayah kepemilikan hunian dan komersial sehingga



19

menyebabkan permasalah dalam perumahan yang diakibatkan oleh keberadaan bangunan komersial. Komplek perumahan berhubungan dengan unit hunian yang berdampingan dengan lingkungan perumahan yang terdiri dari unit hunian lainnya (tetangga) dan sarana serta prasarana. Hubungan antara unit hunian satu dengan lainnya memerlukan batasan kawasan. Batasan kawasan di dalam suatu perumahan dibutuhkan untuk mengetahui kepemilikan akan suatu lahan (Mandanipour, 2003). Kepemilikian tersebut berkaitan dengan teritori, dimana persepsi penghuni mengenai kawasan perumahan adalah kawasan yang derajat kepublikannya rendah sehingga warga menginginkan orang-orang yang berada di kawasannya merupakan orang yang dikenal dengan penetrasi yang terbatas. Walaupun pada kenyataannya kawasan perumahan merupakan ruang publik yang dapat diakses oleh setiap orang, sehingga dengan persepsi penghuni yang menganggap kawasan perumahan sebagai wilayah yang memiliki derajat kepublikan yang rendah mengakibatkan batasan kawasan menurut pemilik lahan menjadi bersinggungan ketika ada perubahan fungsi bangunan hunian menjadi komersial. Perubahan fungsi bangunan memberikan dampak sosial terhadap intensitas gangguan yang berupa persinggungan dan konflik. Konflik tersebut pada kawasan perumahan berdampak terhadap teritori setiap penghuni rumah karena dengan perubahan fungsi bangunan tersebut menjadikan batasan antara rumah sebagai ruang privasi menjadi tidak jelas batasannya karena bersinggungan dengan teritori yang dicakup oleh komersial. Seharusnya kawasan perumahan menjadi daerah yang nyaman dan jauh dari gangguan sehingga tercapai suatu kualitas lingkungan yang baik sebagai tempat untuk beraktifitas. Teritorialitas berupa sesuatu yang berkaitan dengan ruang fisik, tanda, kepemilikan, pertahanan, penggunaan yang eksklusif, personalisasi dan identitas (Joyce, 2004, p.124). Teritori adalah suatu wilayah yang sudah menjadi milik dan hak seseorang dan memiliki batas yang nyata. Menurut Fisher kepemilikan hak dalam teritori ditentukan oleh persepsi orang yang bersangkutan. Persepsi setiap orang bisa berupa aktual yang pada kenyataannya memang ia miliki dan bisa juga berupa kehendak atas penguasaan dan kontrol dari suatu tempat yang bukan didasari atas kepemilikan hak yang sah. Kontrol dari suatu ruang digunakan untuk Universitas Indonesia


20

melindungi daerah kawasannya dari orang lain dengan menggunakan penanda, baik secara simbol, verbal maupun batas, dikuasai, digunakan, dimiliki oleh seseorang atau kelompok bahkan perasaan tidak suka dari individu bila teritorinya dilanggar oleh orang lain. Teritori digunakan seperti pengatur kegiatan dengan memungkinkan kita sebagai pemilik lahan untuk mengantisipasi siapa saja orang dan bentuk prilaku yang masuk ke dalam teritori sehingga sesuai dengan rencana kehidupan sehari-hari (Mandanipour, 2003, p.50). Teritori terbagi dalam beberapa golongan, klasifikasi teritori yang terkenal adalah menurut Altman (1980) yang didasari oleh derajat privasi, hubungan dan kemungkinan pencapaian yaitu teritori primer, teritori sekunder dan teritori publik (Joyce, 2004, p.126). Teritori primer termasuk tempat yang sangat pribadi, orang yang diperbolehkan masuk adalah orang terdekat dan memiliki izin khusus. Teritori ini dimiliki oleh perseorangan atau kelompok. Contoh teritori primer untuk perseorangan adalah teritori ruang kamar tidur yang boleh dimasuki oleh pemilik kamar dan orang terdekat sang pemilik kamar. Untuk teritori kelompok contohnya adalah

daerah wilayah nongkrong yang sudah diakui kepemilikannya oleh

sekelompok orang tersebut. Kedua adalah teritori sekunder yang penguasaan teritorinya kurang begitu kuat karena penggunaannya harus berbagi dengan orang. Tempat yang digunakan secara bersama dan dalam suatu tempat tersebut biasanya hubungan yang terjadi di dalamnya sudah cukup mengenal satu sama lain. Contoh teritori sekunder adalah kantin dan ruang kelas atau kawasan kelompok perumahan. Ketiga adalah teritori publik, dalam teritori ini termasuk tempat terbuka untuk umum yang diperbolehkan semua orang boleh memasuki tempat tersebut. Teritori ini memang diperuntukkan bersama, namun bila ada seseorang yang sudah terlebih dahulu memakainya maka orang tersebut akan menganggap teritori yang ia gunakan sebagai miliknya dan orang lain tidak akan meminta untuk memindahnya. Bila tempat itu sudah ditinggalkan maka orang lain berhak untuk menggunakannya. Perubahan teritori bisa terjadi seperti rumah yang bisa menjadi teritori sekunder ketika pemilik rumah mengijinkan orang lain atau tamunya masuk ke Universitas Indonesia


21

dalam. Sedangkan untuk contoh kawasan perumahan lebih bersifat teritorial sekunder karena merupakan kawasan yang diperuntukkan sesama penghuni yang saling mengenal, namun hal ini bisa saja berubah menjadi teritori publik ketika aksesibilitas menjadi terbuka untuk umum, ditambah lagi banyaknya pengunjung bangunan komersial yang datang sehingga kawasan perumahan dapat diakses oleh orang publik. Dalam pembahasan teritori, permasalahan perumahan yang memiliki perubahan fungsi tidak hanya terbatas kepada teritori primer saja. Dalam kawasan perumahan juga mencakup teritori sekunder dan publik dimana ketiga teritori tersebut saling bentrok sehingga teritori beririsan satu sama lain karena penempatan lokasi hunian dan komersial berada dalam kawasan yang sama. 2.4.1

Pola Teritorial Pada Kawasan Perumahan Teritori di dalam perumahan bisa ditentukan dari pola perumahan yang

terbentuk di setiap kawasan untuk mengetahui derajat keprivatan setiap rumah. Pola kawasan perumahan secara garis besar berupa pola linear dan pola cluster (Untermann & Small, 1977).

Gambar 2.2 Tipe jalan subdivision (Sumber: Joseph D.C. & John C., Time Saver Standard for Building Types, 2nd ed.)

Pola rumah yang ditata dalam pola linear tidak memiliki kesamaan keprivasian dengan pola cluster. Berikut adalah perbedaan teritori yang terbentuk dari pola kawasan linear dan cluster. Universitas Indonesia


22

A.

Perumahan Berpola Linear Pola perumahan linear dibentuk tanpa adanya pengelompokkan yang

membuat kawasan perumahan ini dilalui oleh jalan utama yang sifatnya publik. Untermann & Small (1977) mengemukakan bahwa jalur jalan utama cocok untuk melayani pembangunan industri, komersial ataupun pertokoan dikarenakan jalan ini merupakan jalur yang ramai dilewati oleh banyak kendaraan yang menyebabkan mobilisasi menjadi sibuk dan padat. Mobilisasi yang aktif membuat masalah perubahan fungsi bangunan dapat terjadi.

Gambar 2.3

Letak rumah di pola linear

(Sumber: Joseph D.C. & John C., Time Saver Standard for Building Types, 2nd ed.)

Bentuk linear berasal dari suatu bentuk atau pengaturan sederetan bentuk-bentuk sepanjang sebuah garis yang saling berulang (Ching, 1979, p.76). Pola linear memiliki jalan kolektor sebagai jalan utama dan jalan lokal untuk pencapaian ke tiap rumah. Untuk lebih jelasnya derajat keprivasian hunian di pola linear digambarkan dalam skema dibawah ini. Privasi berkurang

Privasi meninggi Ket:

: gelembung privasi : gangguan

Skema 2.1

Derajat Keprivatan Pola Linear (Sumber: Ilustrasi pribadi) Universitas Indonesia


23

Diagram digambarkan berbentuk garis lurus yang mencerminkan sebagai bentuk linear. Diagram menunjukkan bahwa lingkaran sebagai gelembung privasi dan garis sebagai gangguan, maka semakin banyak gangguan semakin menurun pula intensitas atau derajat keprivatan dalam suatu hunian yang digambarkan dengan tebal tipisnya garis yang dibentuk. Dilihat dari pola linear tersebut, teritorial yang terbentuk adalah rumah sebagai teritorial primer, halaman rumah sebagai teritorial sekunder yang bersifat semi privat, pedestrian sebagai wilayah semi publik dan jalan utama sebagai wilayah publik. Keprivasian perumahan yang berada di dalam lokasi seperti ini biasanya memiliki nilai kenyamanan yang berkurang, dikarenakan pintu masuk ke rumah melewati dan berdekatan langsung dengan jalan lokal (gambar 2.3) yang menjadi jalur sibuk yang menimbulkan gangguan fisik dan audio. Perumahan berpola linerar tentu saja memiliki intensitas gangguan yang tinggi. Untuk mengurangi gangguan yang ditimbulkan dari perumahan berpola linear terdapat beberapa pemecahan masalah sebagai berikut: 1. Menempatkan sederetan unit rumah dengan halaman yang luas dan berjarak cukup jauh dari tepi jalan.

Gambar 2.4 Hunian dengan GSB Jauh (Sumber: Unterman & Small, Site Planning for Cluster Housing)

Penggunaan halaman yang luas dengan jarak yang cukup jauh dengan jalan raya dan ditumbuhi oleh banyak vegetasi akan menjadi penyaring bising yang ditimbulkan oleh kendaraan. 2. Peletakan unit-unit perumahan yang tegak lurus dari jalan utama untuk mengurangi bisi Universitas Indonesia


24

Gambar 5.

Gambar 2.5 Hunian yang Tegak Lurus Jalan (Sumber: Unterman & Small, Site Planning for Cluster Housing)

Dengan pola unit hunian yang tegak lurus dengan jalan utama dapat mengurangi bising karena muka rumah tidak berhadapan langsung dengan jalan utama, dan mengaharuskan masuk melalui jalan pencapaian terlebih dahulu. 3. Arah muka bangunan yang tidak menghadap jalan utama bisa mencegah perubahan fungsi bangunan karena tidak memiliki kesempatan untuk berinteraksi langsung dengan pengguna jalan utama. Sehingga jalur masuk ke dalam rumah ini harus melewati jalan lokal terlebih dahulu untuk mencapai pintu masuk rumah. Namun dalam keadaan di Indonesia adalah jalan utama tidak tertata seperti ketiga contoh diatas, karena pemanfaatan bahu jalan yang lebar tidak digunakan oleh pihak pengembang memanfaatkan lahan semaksimal mungkin untuk dipakai sebagai hunian, sehingga keadaan perumahan di Indonesia di jalan utama (boulevard) masih ada beberapa yang di bangun untuk hunian. B.

Perumahan berpola cluster Pola perumahan cluster berupa pengelompokkan hunian yang terpisah

dengan hunian lainnya. Pola cluster hanya memiliki satu pintu masuk sehingga penggunaan jalan bukan bersifat publik untuk non penghuni sehingga lebih bersifat publik untuk penghuni saja. Pola cluster memiliki dua bentuk pola yaitu culdesac dan loopstreet.



25

Gambar 2.6 Letak Rumah di Pola Cluster (Sumber : Joseph D.C. & John C., Time Saver Standard for Building Types, 2nd ed.

Derajat teritori kedua pola ini berbeda karena untuk pola culdesac akses masuk hanya ada satu jalur dan merupakan jalan buntu, maka teritorial lebih bersifat privat dan lebih terkontrol dalam pengamanan untuk para penghuni dibandingkan pola loopstreet yang mempunyai dua pintu masuk. Rencana Radburn (1928) ternyata berhasil dengan pemisahan jalan lokal menuju culdesac atau loopstreet serta sirkulasi pejalan kaki yang telah dipisahkan dari kendaraan bermotor membentuk suatu lingkungan yang lebih tenang dan lebih aman daripada penataan perumahan berpola linear (Untermann & Small, 1977, p.120). Penjelasan derajat keprivatan di dalam pola kawasan cluster digambarkan dalam diagram dibawah ini.

cluster

Ket:

Skema 2.2

: hunian : gangguan Derajat keprivatan

(Sumber: Ilustrasi pribadi) Universitas Indonesia


26

Gambar berbentuk garis melingkar disesuaikan dengan bentuk cluster yang mengelilingi dan melindungi unit-unit hunian di dalamnya yang digambarkan oleh beberapa lingkaran padat. Semakin besar cakupan lingkaran maka semakin besar pula intensitas gangguan karena berada di luar cluster dan semakin ke kecil cakupan lingkaran maka intensitas gangguan semakin kecil karena berada di dalam cluster. Garis lingkaran semakin menebal menunjukkan gangguan yang semakin tinggi. Oleh karena itu pola cluster memiliki derajat keprivasian huni lebih tinggi terhadap wilayahnya, karena tidak dilalui oleh jalan lokal yang sibuk, sehingga terhindar dari gangguan yang ada.



27

2.5 Perubahan Fungsi Bangunan Berdampak Terhadap Teritori Penghuni Perubahan fungsi hunian menjadi komersial membuat adanya perubahan yang tidak sesuai dengan fungsi awal. Keberadaan bangunan berfungsi komersial membuat teori yang ada tentang pemisahan lokasi antara hunian dan komersial menjadi tidak selamanya terjadi seperti itu. Beberapa kasus di Indonesia bahkan memiliki keberadaan dua fungsi komersial dan hunian di dalam satu kawasan perumahan khususnya yang dikelola oleh pengembang. Hal ini biasanya terjadi dalam perumahan yang dilalui oleh jalan utama yang merupakan ruang publik sehingga dapat diakses oleh umum. Keberadaan bangunan komersial di kawasan perumahan menjadikan pencapaian kualitas hunian yang baik (aspek teritori, keleluasan privasi, orientasi, identitas dan aksesibilitas) tidak bisa terpenuhi dengan baik. Rumah sebagai elemen dari perumahan terdiri dari dua fungsi apabila dilihat dari kawasan yang memiliki perubahan fungsi. Yaitu rumah berfungsi hunian dan rumah berfungsi komersial. Kedua fungsi tersebut apabila diletakkan di dalam satu kawasan yang sama akan menyebabkan persinggungan batasan kepemilikan wilayah (konflik teritori). Konflik teritori terjadi disaat kawasan teritori penghuni bentrok dan bersinggungan dengan kegiatan komersial yang seharusnya tidak memasuki teritori penghuni. Sehingga hal ini menjadi konflik karena bepengaruh terhadap kenyamanan dan keamanan penghuni perumahan. Walaupun persinggungan wilayah yang terjadi berada di ruang publik yaitu jalan raya sehingga bisa diakses oleh orang umum, bukan berarti wilayah kepemilikan penghuni (teritori) tidak berpengaruh atau tidak terganggu. Hal tersebut dikarenakan bahwa pengakuan wilayah seseorang tidak hanya berupa batasan secara fisik (batasan properti rumah) namun juga berupa suatu batasan non fisik yang didasari oleh perasaan, penglihatan dan pendengaran. Sehingga kawasan sekitar perumahan yang diakui oleh perasaan, penglihatan dan pendengaran masih berupa satu kesatuan dengan batasan properti rumah. Oleh karena itu teori teritori berperan penting dalam pemahaman akan suatu batasan kepemilikan, karena di dalam teori teritori terdapat klasifikasi batasan teritori yang didasari oleh hubungan dan pencapaian yaitu teritori primer, teritori sekunder dan teritori Universitas Indonesia


28

publik. Konflik teritori antara hunian dan komersial terjadi ketika adanya persingungan antara ketiga batasan teritori tersebut. Teritori dalam perumahan dapat dilihat juga dari pola perumahan yang terbentuk. Sehingga teritori yang terbentuk di dalam pola perumahan linear dan cluster berbeda cakupannya. Perumahan berpola linear cenderung memiliki tingkat teritorial yang rendah dikarenakan pola linear dilalui oleh jalan lokal atau jalan kolektor yang bersifat publik, sehingga kawasan perumahan berpola linear dapat diakses secara umum. Sedangkan tingkat teritorial rumah yang berada di pola cluster lebih tinggi karena dilakukan pemisahan antara jalan utama dengan hunian yang terhindar dari sirkulasi umum sehingga membentuk suatu lingkungan yang lebih tenang dan lebih aman daripada penataan perumahan berpola linear. Oleh karena itu perumahan berpola linear yang dilewati jalan utama lebih memiliki potensi komersial. Potensi tersebut bisa dilihat ketika orang yang melalui jalan lokal atau kolektor (sirkulasi publik) dalam perumahan berpola linear dapat berhadapan langsung dengan kegiatan atau keberadaan bangunan komersial, sehingga kemungkinan interaksi jual beli, dilihat dan melihat menjadi lebih besar.



29

BAB 3 METODOLOGI Dampak yang terjadi akibat perubahan fungsi hunian menjadi komersial di kawasan perumahan dikaji menggunakan pendekatan deskriptif eksploratif. Penggunaan metode ini melalui pengamatan pada obyek sebenarnya yang bertujuan untuk mengungkap secara luas dan mendalam tentang sebab-sebab dan permasalahan yang mempengaruhi terjadinya sesuatu. Penulisan skripsi ini menggunakan

metode

deskriptif

eksploratif

lebih

dalam

dikarenakan

keiingintahuan penulis mengenai perubahan fungsi bangunan yang menjadi fenomena di kawasan hunian yang akhirnya membuat penasaran akan apa saja hal dan masalah yang terjadi di dalamnya. Setelah itu dianalisa secara kualitatif. Kualitatif dikaji berdasarkan data yang di dapat melalui catatan observasi, catatan wawancara menurut pengalaman dan sejarah sehingga cenderung dilakukan tidak untuk menemukan hukum-hukum dan tidak untuk membuat generalisasi, melainkan untuk membuat penjelasan mendalam atas obyek tersebut. 3.1

Penentuan Lokasi Pengamatan Penentuan lokasi pengamatan dilakukan dengan beberapa tahapan.

Pertama saya harus menentukan jenis perumahan seperti apa yang ada keterkaitan dengan perubahan fungsi bangunan yang bertransformasi dari waktu ke waktu, dua fungsi komersial dan hunian yang berada dalam satu kawasan yang sama dan memiliki dampak teritori akibat perubahan yang paling dirasakan oleh penghuninya. Saya mencari informasi tentang beberapa jenis perumahan seperti perumahan terencana dan tidak terencana. Perumahan terencana memiliki bentuk perumahan yang sudah bisa dibayangkan keadaan lingkungan yang akan terbangun dan terbentuk di kemudian hari yang menjanjikan akan perumahan yang nyaman dan aman serta dilengkapi oleh beberapa fasilitas dengan segala keteraturan yang dijanjikan. Lain halnya dengan permukiman yang belum bisa dibayangkan bagaimanan perkembangan lingkungan ke depannya sehingga apabila terjadi perubahan fungsi bangunan warga tidak akan bermasalah karena tidak ada yang menjanjikan kawasan yang dibangun akan nyaman dan aman karena tumbuh dengan sendirinya. Saya memutuskan untuk memilih perumahan Universitas Indonesia


30

terencana karena perubahan fungsi bangunan yang terjadi menggambarkan ketidaksesuaian dengan janji yang diberikan oleh pengembang mengenai perumahan yang aman dan nyaman. Kedua saya mencari karakteristik kawasan yang memiliki potensi sebagai tempat berkembangnya kawasan komersial di dalam perumahan. Potensi dalam kawasan perumahan harus memiliki nilai lahan yang strategis, ramai dan terletak di jalan raya utama. Aspek lain dalam penentuan lokasi adalah aspek kebijakan pemerintah terhadap peraturan yang berlaku sehingga mengijinkan perubahan fungsi hunian menjadi komersial dapat terjadi. Oleh karena itu lokasi pengamatan ditetapkan di kawasan perumahan yang sudah berdiri lama yang terbangun menggunakan pengembang yang memiliki letak yang strategis di dalam perumahan tersebut. Pada akhirnya saya memilih perumahan Bintaro Jaya sektor 3 yang memiliki potensi strategis dan hunian yang terletak di jalan raya utama yang ramai dan aktif ini bernama Jl. Bintaro Utama 3. Sepanjang Jl. Bintaro Utama 3 terdapat banyak perubahan fungsi bangunan namun masih tetap memiliki beberapa hunian yang tidak berubah fungsi. Setelah itu saya memahami lebih dalam faktor penyebab perubahan fungsi bangunan di lahan tersebut. Salah satu penyebab berdasarkan hasil wawancara ternyata pusat kawasan niaga yang berdekatan dengan kawasan Jl. Bintaro Utama 3 menkontaminasi daerah hunian sehingga perubahan yang banyak terjadi berada di jalan terdekat dengan kawasan niaga. Oleh karena itu saya membatasi hanya separuh jalan yaitu RT XI yang saya pilih untuk pengamatan. 3.2 Metode Pengamatan Pengamatan dilakukan secara menyeluruh di komplek perumahan Bintaro Jaya agar mengetahui Jl. Bintaro Utama 3 terletak di posisi dan sebagai salah satu bagian kecil dari perumahan yang tentu saja wilayah keseluruhan komplek berpengaruh terhadap proses perubahan fungsi bangunan. Batasan wilayah dan pencapaian yaitu dari dan ke arah jalur pengamatan sehingga bisa diketahui seberapa strategisnya kawasan pengamatan ini. Pengamatan terhadap unit hunian yang saya klasifikasikan menurut fungsi hunian dan komersial, letak-letak kavling Universitas Indonesia


31

bangunan tersebut, pengamatan terhadap fasad bangunan , Kemudian saya akan mengamati pelaku, kegiatan dan sirkulasi yang terjadi dan elemen-elemen perumahan apa saja yang boleh dilalui oleh umum dan dilalui oleh penghuni tersendiri apa saja yang terjadi di kawasan tersebut. Rincian jadwal pengamatan Jl. Bintaro Utama 3 sebagai berikut: Tanggal

Waktu Pengamatan

Kegiatan

26/02/2011 01/03/2011

07.00-09.00 WIB 11.00-12.00 WIB 19.00-21.00 WIB

melakukan pengamatan untuk mengetahui kondisi dan peristiwa konflik teritori pada saat weekend dan weekday.

12/03/2011 19/03/2011

11.00-15.00 WIB 11.00-15.00 WIB

penyebaran kuisioner dan wawancara kepada beberapa responden

26/03/2011

09.00-11.00 WIB

pengamatan dan pendokumentasian foto di jalur pengamatan

02/04/2011

11.00-13.00 WIB


09/04/2011

11.00-13.00 WIB


16/04/2011

18.00-20.00 WIB


30/04/2011

15.00-17.00 WIB


14/05/2011

10.00-20.00 WIB


Tabel 3.1 Jadwal Pengamatan

3.3

Pengumpulan Data Pengumpulan data yang digunakan dalam mendapatkan data untuk

dianalisa untuk bisa menjawab permasalahan yang ada berupapengumpulan data secara: 3.3.1

Wawancara Pemilihan narasumber wawancara ditujukan kepada pemilik rumah yang

menetap di jalur pengamatan, kepada pemilik atau pengurus bangunan komersial dan dari pihak pengembang yang bersedia dan menerima untuk diwawancara. Wawancara digunakan untuk mengetahui latar belakang nara sumber, sejarah perkembangan Jalan Bintaro Utama 3 dan mendapatkan jawaban mengenai penyebab dan dampak perubahan fungsi bangunan. Hasil wawancara berupa narasi yang dipaparkan ke dalam penulisan sebagai analisa studi kasus yang Universitas Indonesia


32

diamati. Penulisan narasi dengan cara menggambarkan kembali teritori terhadap persepsi narasumber yang dijelaskan kepada saya. Wawancara juga dilakukan melalui survei ke ketua RT guna mendapatkan data jumlah penduduk di jalur pengamatan dan jumlah serta data bangunan yang berubah setiap tahunnya. Wawancara juga dilakukan kepada pihak pengembang dengan tujuan untuk mendapatkan masterplan dan kebijakan peraturan pihak pengembang terhadap perubahan fungsi bangunan. 3.3.2 Kuisioner Pemilihan responden kuisioner ditujukan kepada warga Jl. Bintaro Utama 3 dan pengurus bangunan komersial yang bersedia mengisi pertanyaan dalam kuisioner. Pembagian pertanyaan bagi warga menyangkut latar belakang responden, tentang kehidupan rumah tangga dan kegiatan komersial kemudian tentang lingkungan sekitas perumahan, mengenai masalah perumahan yang terjadi di kawasan huniannya, mengenai rumah sebagai ruang privasi dan keterlibatan penghuni dengan komersial serta seberapa tinggi ketergangguan yang ditimbulkan oleh bangunan komersial. Pengumpulan kuisioner ini saya sebarkan ke setiap rumah sekitar 7 rumah yang masih dihuni dan ada pemilik rumahnya namun setelah mengumpulkan kembali hasil kuisioner yang hanya bersedia mengisi hanya berjumlah 5 responden. Kuisioner terhadap bangunan komersial dipilih 5 usaha yang paling ramai intensitas pengunjungnya. Pengolahan hasil kuisioner berupa tabulasi yang sudah diketahui presentase terbesar dari beberapa pilihan pertanyaan sehingga dapat disimpulkan pilihan pertanyaan responden yang paling mendominasi. 3.3.3

Sketsa / Penggambaran Sketsa dilakukan dengan obyek pengamatan pada daerah teritori yang

bersinggungan dengan penggambaran titik-titik kepadatan, luasan daerah yang digunakan. 3.4

Teknik Analisa Analisa digunakan untuk mengidentifikasi perubahan fungsi lahan dan

dampak teritori. Hasil yang dituju dalam analisa adalah: a. Perubahan Fungsi Bangunan di sepanjang jalur pengamatan Universitas Indonesia


33

Pemasukan data dengan jumlah rumah di sepanjang jalur pengamatan dan tahun perubahan fungsi tiap bangunan. Pengolahan data berupa hasil olahan foto, berupa foto sequence yang diambil di sepanjang jalan jalur pengamatan. Alur pergerakan foto bertujuan untuk mengetahui titik-titik kepadatan bangunan komersial di sepanjang jalan ini. Foto-foto dipilih dan disusun sesuai dengan titik awal sampai akhir. Foto-foto ini di tracing kembali dengan cara menonjolkan bagian reklamereklame yang ada di sepanjang jalan. Pemilihan reklame karena bersifat sebagai identitas bangunan komersial yang kenyataannya seluruh bangunan komersial memiliki reklame di depan lahan bangunannya. Hal tersebut bertujuan untuk dapat melihat perubahan fungsi bangunan sehingga dapat mengetahui di bagian mana saja dan berapa banyak jumlah perubahan yang terjadi. Kemudian pengolahan hasil pengamatan kepada intensitas kepadatan komersial, lokasi yang mendekati pusat komersial memiliki jumlah perubahan yang lebih banyak, penggambaran tersebut menggunakan denah yang diberi gradasi warna. Warna yang semakin gelap memiliki perubahan fungsi terbanyak dan warna yang terang memiliki perubahan fungsi yang sedikit. b.

Dampak teritori dari perubahan fungsi bangunan

Pemasukan data adalah batasan teritori setiap responden dan pengelompokkan pola perumahan linear dan cluster di sektor 3. Pengolahan data berupa mengetahui bentrokan atau persinggungan teritori hunian dan komersial dilakukan pemetaan terhadap titik-titik kepadatan parkir sehingga terlihat daerah mana saja yang memiliki persinggungan teritori. Dan penggambaran ulang teritori yang ditentukan oleh narasumber wawancara sehingga terlihat batasan teritori setiap penghuni. c. Analisa aspek prilaku dan aktifitas pengunjung komersial dan penghuni. Pengolahan data berupa pengamatan atas perilaku responden tanpa diketahui oleh responden, mengikuti prilaku responden yang berada di jalur pengamatan dengan cara mengamati gerak gerik pengunjung saat datang ketika memarkirkan mobil dimana dan kemudian menuju ke tempat apa diamati dari mulai kedatangan sampai kepulangan. Sehingga mengetahui bentrokan teritori yang terjadi terletak dimana saja. Kemudian mengamati prilaku dan ekspresi terhadap penghuni rumah yang daerah teritorinya dipakai orang lain Universitas Indonesia


34



34

BAB 4 STUDI KASUS Pada bab ini saya mengambil contoh studi kasus salah satu perumahan di Tangerang Selatan untuk memberi gambaran mengenai pergeseran fungsi bangunan yang berubah menjadi fungsi komersial. 4.1

Gambaran Umum

4.1.1

Bintaro Jaya sebagai Perumahan dengan Pengembang Bintaro Jaya dikembangkan sejak tahun 1979 oleh pengembang PT Jaya

Real Property Tbk. Jaya properti adalah salah satu perusahaan real estate di Jakarta dengan beberapa proyek yang sudah terlaksana. Pada tahun 1979, PT Jaya Real Property Tbk merupakan developer yang memperkenalkan konsep “kota taman”. Dua puluh tahun kemudian konsep tersebut berubah menjadi “ The Professional’s City” karena segmen target pembeli yang berubah menjadi hunian pilihan bagi kaum intelektual dan professional Jakarta. Dalam kurun waktu tersebut komplek perumahan yang terintegrasi seperti Bintaro Jaya masih sangatlah sedikit dibandingkan sekarang, sehingga target penjualan Bintaro Jaya tidak pernah sepi pembeli. Sebagai perumahan dengan pengembang, Bintaro Jaya melengkapi lingkungannya dengan fasilitas yang memadai dan terus memperluas pengembangan kawasan perumahan dengan menambah jumlah unit hunian yang dilengkapi oleh fasilitas serta kawasan niaga. Semangat inovasi tersebut akan selalu dipertahankan dan mewarnai pertumbuhan Bintaro Jaya untuk memberikan respon atas dinamika kebutuhan warganya. 4.1.2 Batas Wilayah dan Pencapaian Bintaro terletak di dua propinsi, sektor 1 dan sektor 2 termasuk dalam propinsi DKI Jakarta, Jakarta Selatan. Sementara untuk sektor 3 sampai sektor 9 dan pengembangan selanjutnya termasuk dalam propinsi Banten, Tangerang Selatan. Batas-batas Batas utara

:

Batas Selatan :

Pondok Aren Ciputat Universitas Indonesia


35

Batas Barat

:

Pondok Ranji

Batas Timur

:

Tanah Kusir

Daerah Timur Bintaro termasuk dalam daerah DKI Jakarta sedangkan daerah selatan, barat dan utara sudah masuk kedalam wilayah Tangerang Selatan. Dengan perbatasan utara, selatan dan barat Bintaro dikelilingi oleh perkampungan yang padat akan penghuni asli daerah tersebut. Perbatasan antara Bintaro Jaya dengan perkampungan dibatasi oleh tembok beton yang mengelilingi perumahan setinggi ± 3 meter.

Gambar 4.1 Peta Lokasi Bintaro Jaya (Sumber : www.jayaproperty.com)

Bintaro Jaya dapat diakses oleh beberapa jalur. Pencapaian dari arah utara melalui Tanah Kusir dan tol lingkar luar Jakarta. Selanjutnya dari arah barat melalui Pondok Kacang yang melalui sektor 9. Pencapaian dari arah selatan melalui Ciputat, kemudian dari arah Barat pencapaian dari arah Pondok Indah. Pencapaian dari berbagai arah memudahkan penghuni dapat memilih jalur alternatif disaat sebagian jalan macet. Contohnya rata-rata penghuni Bintaro Jaya melewati jalur dari arah Barat menuju Pondok Indah, sering kali jalur ini tiap harinya merupakan jalur yang padat dan ramai, untuk alternatif jalannya warga bisa melewati jalur utara melalui tol lingkar luar yang baru saja selesai dibangun dan sudah dapat dilewati. Dengan pencapaian yang bisa melalui Jakarta Selatan



36

dan Tangerang membuat Bintaro Jaya sebagai perumahan yang strategis karena bisa dilalui oleh berbagai macam arah dan tujuan.

4.2

Gambaran Umum Area Pengamatan Jl. Bintaro Utama 3 Untuk contoh studi kasus penulis tidak mengamati keseluruhan perumahan

Bintaro Jaya, tetapi dibatasi cakupannya hanya sektor tiga yang dimulai dari salah satu RT (Rukun Tetangga) di ruas jalan utama sektor tiga yang bernama Jl. Bintaro Utama 3. Pada bagian ruas jalan ini dipilih karena memiliki jumlah perubahan fungsi bangunan yang cukup banyak dibandingkan daerah lain. Perubahan fungsi bangunan dengan jumlah yang cukup banyak dikarenakan kawasan ini berdekatan dengan kawasan komersial yang terdiri dari Plaza bintaro dan ruko-ruko.

Ket:

U

: kawasan komersial : kawasan hunian : kawasan hunian sektor 3

Ket:

: RT XI : RT X Gambar 4.2 Ruas Jl. Bintaro Utama 3 yang diamati (Sumber: PT.Jaya Property yang telah diolah)

Area yang diamati adalah RT XI/RW III yang dibagi menjadi sisi timur dan barat yang terdiri dari blok AP dan AM. Jalan Bintaro Utama 3 merupakan jalan Universitas Indonesia


37

kolektor sebagai jalan utama yang menghubungkan antara sektor 2 dan 4. Jalan ini juga merupakan akses warga sektor tiga sampai tujuh yang akan menuju Jakarta sehingga menjadikan jalan ini berperan penting di dalam kawasan perumahan Bintaro Jaya. Jalan ini dibagi menjadi dua jalur, salah satu mengarah ke sektor dua dan sisi satu lagi mengarah ke sektor empat. Jalur jalan utama ini dipisahkan oleh pembatas jalan selebar 60 cm dan memiliki jalur pejalan kaki selebar 1,2 meter di tiap sisinya. Pada bangunan komersial jalur pejalan kaki diratakan dan tidak memiliki pagar pembatas yang bertujuan menjadi area parkir agar pemanfaatan lahan di maksimalkan untuk jumlah mobil yang datang ke tempat ini. Setiap satu jalur jalan hanya memuat dua buah mobil. Kepadatan jalan menumpuk di ujung jalan yang bertemu perempatan yang menuju sektor empat dimana pertemuan dari berbagai arah dan lampu merah terkadang dilalaikan oleh beberapa pengendara yang menyebabkan kemacetan di saat-saat tertentu. Jalan ini termasuk dalam tipe jalan boulevard karena bangunan yang berada di kedua sisi jalan memiliki desain yang sama serta memiliki GSB yang cukup jauh (Untermann, 1977). Tipe jalan seperti ini membuat potensi komersial di kawasan Jl. Bintaro Utama 3 menjadi muncul. 4.3

Rumah sebagai Fungsi Hunian dan Komersial Bangunan yang berada di Jl. Bintaro Utama 3 terdiri daru rumah yang

berfungsi sebagai hunian dan berfungsi sebagai komersial. Rumah yang befungsi hunian berjumlah 13 dan rumah berfungsi komersial berjumlah 22 dengan totoal keseluruhan bangunan 36 dengan 3 kavling kosong sehingga fungsi dasar hunian saat ini 61% telah berubah fungsi menjadi komersial (berdasarkan hasil survey). Beberapa tipe bangunan komersial berupa rumah yang berfungsi sebagai jasa komersial (toko) dan rumah yang berfungsi jasa komersial serta hunian (ruko). Fasad bangunan asli pun sudah banyak yang berubah dikarenakan alih fungsi hunian dari penghuni asli kepada para pengusaha yang membeli atau menyewakan bangunan di Jl. Bintaro Utama 3 sudah merenovasi fasad bangunan agar sesuai dengan fungsi bangunan usahanya kelak.



38

Gambar. 4.3 Perubahan Bangunan Komersial blok AP dan AM (Sumber: Dokumentasi pribadi) Universitas Indonesia


39

Bangunan di jalur pengamatan dimulai dari blok AP yang berada di barat Jl. Bintaro Utama 3 dengan total jumlah 17 bangunan dan 2 lahan kosong. Total bangunan yang masih memiliki fasad asli berjumlah 10 bangunan dengan total 5 hunian dan 5 bangunan usaha.Sedangkan di seberang blok AP adalah blok AM yang terdiri dari 18 bangunan dan 1 lahan kosong. Di blok AM ini bangunan yang masih memiliki fasad asli sebanyak 9 bangunan dengan total 5 hunian dan 4 bangunan usaha. Perubahan fungsi bangunan menjadi komersial berupa jenis usaha laundry, restoran, sekolah, apotek, jasa property dan lain-lain di kawasan ini sudah mencapai 61% hingga saat ini dengan jumlah 22 bangunan dari 36 unit yang ada. Hunian yang masih bertahan berjumlah 18, namun yang masih ditinggali hanya berjumlah 13 rumah dengan sisa lainnya kosong tidak dihuni dengan perincian hunian yang masih ditempati dari 6 hunian blok AM dengan 2 hunian yang juga berfungsi sebagai tempat usaha dan 7 hunian dari blok AP dengan 2 hunian berfungsi ganda sebagai tempat usaha dimana pemilik usaha tersebut juga menghuni rumah di blok AP dan AM. 4.4

Fenomena Perubahan Fungsi Bangunan di Jalur Pengamatan Analisa dalam perubahan fungsi hunian menjadi komersial di Jl. Bintaro

Utama 3 bertujuan untuk melihat adanya pengaruh terhadap tingkat kenyamanan dan keadaan lingkungan di sekitar kawasan hunian. Perubahan fungsi bangunan dapat terlihat pada pola fungsi bangunan yang berbeda pada setiap tahunnya, hal ini terjadi akibat transformasi perubahan yang berlangsung kian menerus. Sektor tiga dibangun dan mulai ramai dihuni pada tahun 1990, saat itu semua unit bangunan masih berfungsi sebagai hunian. Namun seiring berjalannya waktu, fungsi bangunan di beberapa titik lokasi sudah mulai berubah.



40

U

1995 keterangan

2000 :

2005

2010

: hunian

: hunian & komersial : komersial Gambar 4.4 Transformasi Perubahan Fungsi Bangunan (Sumber : Pengamatan pribadi)

Perubahan fungsi bangunan muncul pada tahun 1995 dimana ada salah satu pemilik unit bangunan di sebelah timur jalan membuka usaha apotek di rumahnya, hal ini menjadi salah satu pemicu yang menjadikan rumah pribadi dirubah fungsi menjadi tempat usaha. IMB dan IPB yang diberlakukan pada kawasan ini hanya berfungsi sebagai hunian. Hal ini juga terlihat di salah satu sisi jalan terdapat reklame pengumuman yang menjelaskan bahwa hunian tidak boleh berubah menjadi tempat usaha, namun karena kelalaian pemda setempat mengakibatkan kawasan ini luput dari pengawasan. Semenjak terbangunnya tempat usaha sebagai apotek tersebut, menjadikan bangunan lain berani beralih fungsi menjadi tempat usaha. Mula- mula hunian yang berubah fungsi menjadi tempat usaha di Jl. Bintaro Utama 3 berawal dari tempat usaha dengan pemilik usaha adalah penghuni rumah itu sendiri. Namun seiring bejalannya waktu yang terjadi adalah para penghuni rumah asli menjual rumah mereka untuk disewakan atau dijual kepada pihak lain karena melihat potensi investasi yang bagus dan tentu saja karena kenyamanan sudah berkurang. Kemudian sekitar tahun 19982000 mulai bermunculan bangunan komersial yang berjumlah 5 unit. Dalam rentang waktu tahun 2005 sampai 2010 perubahan fungsi menjadi komersial semakin banyak dan jumlahnya lebih mendominasi dibandingkan dengan fungsi Universitas Indonesia


41

hunian asli dari total 38 unit bangunan sudah 22 bangunan berubah fungsi sebagai tempat usaha atau komersial. 4.5

Penyebab Perubahan Fungsi Bangunan Kawasan perumahan yang dilengkapi oleh fasilitas yang memadai dan

aksesibilitas yang mudah membuat suatu kawasan perumahan berkembang lebih cepat dibanding lainnya. Kedekatan dan kemudahan transportasi menuju pusat kota akhirnya membuat penduduk perkotaan memanfaatkan lahan perumahan menjadi fungsi lain (Spreiregen,1960). Berdasarkan hasil wawancara yang disesuaikan dengan landasan teori bahwa faktor yang menyebabkan perubahan fungsi lahan bangunan dari hunian menjadi komersial di kawasan Jl.Bintaro Utama 3 disebabkan oleh karaktristik nilai lahan, aksesbilitas lahan, karakteristik personal pemilik lahan dan penggunaan peraturan tidak efektif yang berlaku di kawasan ini. Karakteristik nilai lahan berhubungan dengan lokasi lahan yang strategis dan kedekatan lahan dengan fasilitas lainnya yang menjadikan nilai lahan di lokasi ini menjadi meningkat. Dalam lingkup pembahasan kawasan, Jl. Bintaro Utama 3 merupakan bagian dari perumahan Bintaro Jaya. Dilihat dari gambar 4.2, jalan ini terletak diantara kawasan niaga yang terdiri dari plaza Bintaro dan ruko-ruko di sepanjang jalan dan diantara hunian. Kawasan niaga yang dekat dengan jalan ini memiliki nilai lahan dan produktifitas yang tinggi, sehingga lahan yang semakin mendekati kawasan niaga memiliki potensi yang lebih besar dalam perubahan fungsi bangunan menjadi komersial dikarenakan telah dipengaruhi oleh kawasan niaga tersebut. Gambar 4.5 Intensitas

Gambar 4.5 menjelaskan bahwa semakin jelas

Perubahan

intensitas warna, maka semakin banyak perubahan fungsi

Fungsi Bangunan

bangunan menjadi komersial. Jl.Bintaro Utama 3, RT XI

(Sumber: Ilustrasi

yang paling dekat dengan kawasan niaga serta lebih banyak

pribadi) Universitas Indonesia


42

perubahan yang terjadi dibandingkan RT lainnya. Hal ini menjelaskan bahwa lokasi perumahan yang berdekatan dengan kawasan komersial dan juga strategis karena terletak di jalan utama, memiliki potensi dan peluang bagi suatu hunian yang dimungkinkan berubah fungsi menjadi komersial. Hal ini sangat memungkinkan karena dilihat dari kedekatan kedua kawasan tersebut yang menjadikan Jl.Bintaro Utama 3 sebagai salah satu jalur yang dilewati oleh pengunjung yang menuju arah Plaza Bintaro dan ruko-ruko dimana plaza dan ruko merupakan bangunan yang mengundang banyak jumlah pengunjung datang, sehingga membuat jalan ini menjadi jalur yang sibuk dan ramai. Menurut Utermann (1977, p.178) jalur jalan utama memang lebih cocok untuk melayani pembangunan industri, komersial ataupun pertokoan karena jalan ini merupakan jalur yang ramai dilewati oleh banyak kendaraan yang menyebabkan mobilisasi menjadi sibuk dan padat. Aksebilitas lahan menjadi salah satu faktor perubahan fungsi bangunan. Jalur pengamatan. Jl. Bintaro Utama 3 memiliki kelancaran aksebilitas transportasi, hal ini sangat penting

bagi pembeli atau konsumen yang akan

menuju usaha komersial. Dengan adanya kelancaran aksesbilitas tersebut maka pengusaha akan tertarik dan setuju membangun tempat komersial di lokasi ini karena aksebilitas menjadi salah satu potensi untuk menarik minat pembeli atau pengunjung. Kelancaran aksesbilitas dapat dilihat dari kelengkapan fasilitas kendaraan umum yang bisa dijangkau oleh seluruh lapisan masyarakat dan jalan ini juga salah satu jalur yang mudah diakses karena terletak di depan komplek perumahan yang terletak di jalan utama sehingga mudah dicari. Aksesbilitas kawasan Jl.Bintaro Utama 3 dilalui oleh satu arah selatan yang berasal dari sektor 2, dan tiga arah dari utara yang berasal dari sektor 3a, 5, 6, 7, 8, dan 9 kemudian Ciputat serta sektor 4. Dari hasil pengamatan bahwa jalan yang dilalui dari arah selatan merupakan jalan yang memiliki interaksi jual beli yang tinggi karena pengunjung atau pembeli biasanya berasal dari warga sektor 3a-9 dimana warga mengunjungi tempat usaha ini sembari pulang ke arah rumah mereka yang sebelumnya berasal dari arah Jakarta sehingga harus melewati Jl.Bintaro Utama 3 ini. Aksesbilitas yang tinggi dapat menghidupkan suasana Jl.Bintaro Utama 3 yang dapat menarik jumlah pengunjung lebih banyak. Universitas Indonesia


43

Aksesibilitas juga mempengaruhi keamanan daerah ini. Sektor 3 memiliki pola cluster dan pola linear pada jalur pengamatan sehingga pola ini cenderung terbuka dan rawan akan tindak kejahatan karena pengamanan tidak dapat mudah dikontrol. Aksesibilitas juga bisa menentukan zona peletakkan lahan komersial yang memungkinkan karena berada di jalan boulevard sehingga perubahan fungsi lahan bangunan lebih banyak terjadi di lokasi ini karena muka bangunan berhadapan langsung dengan jalan sehingga kegiatan yang berlangsung di dalam hunian ini bisa terlihat oleh pengendara yang melalui jalan ini. Karakteristik personal pemilik lahan bisa dihubungkan dengan pendapatan tiap pemilik lahan kemudian jangka waktu lama tinggal penghuni serta kenyamanan dan rasa tinggal lebih lama penghuni. Dari hasil survey pemilik lahan sekitar 61% penghuni yang menjual rumahnya dikarenakan mereka melihat potensi yang baik sehingga menjadikan nilai lahan perumahan di kawasan ini menjadi bernilai tinggi. Hal ini tentu saja menjadi pendapatan tiap pemilik lahan. Karena tidak mau kehilangan kesempatan tersebut, para penghuni menjual rumah mereka dengan nilai yang tinggi, mereka menjual kepada peminat yang berani membeli dengan nilai tinggi, biasanya adalah kepada para pengusaha. Setelah jatuh ke pihak kedua maka fungsi bangunan sebelumnya berubah menjadi fungsi bangunan usaha. Dari sisi yang lain sebanyak 30% pemilik lahan yang hanya menyewakan lahan hunian mereka kepada para pemilik usaha (dari total 61% fungsi bangunan yang berubah komersial). Mereka mengatakan menyewakan bangunan lebih banyak mendatangkan keuntungan tiap tahunnya, karena setiap tahun nilai lahan di kawasan ini semakin meningkat bila dibandingkan ketika menjual rumah yang hanya mendapatkan keuntungan pada satu saat saja. Karakteristik pemilik lahan dapat dilihat dari waktu lama tinggal yang berkaitan dengan kebetahan para penghuni. Dari hasil pengamatan bila dilihat dari total banyaknya fungsi bangunan yang berubah selain beralasan tertarik untuk menjual rumah mereka dikarenakan nilai lahan yang tinggi, tidak adanya lagi kenyamanan karena banyaknya gangguan privasi dalam kehidupan sehari-hari mereka. Penghuni yang bertahan tinggal lebih dari 10 tahun hanya berjumlah 7 kepala keluarga dari total 36 unit hunian sedangkan yang lainnya sudah tidak tertarik untuk tinggal di kawasan ini dan lebih tertarik untuk menjual atau Universitas Indonesia


44

menyewakannya, dari keadaan tersebut bisa terlihat bahwa minat warga sangat minim untuk tinggal di kawasan ini dalam jangka waktu yang lama. Faktor yang berkaitan dengan kawasan ini adalah adanya peraturan dari pemerintah yang menjadi tidak efektif. Sedangkan sudah ada pengumuman yang terpampang di salah satu sisi jalan yang berbunyi bahwa “ kawasan hunian di sepanjang Jl.Bintaro Utama 3 tidak diperbolehkan untuk tempat usaha”. Peraturan daerah lebih lengkapnya berada dalam peraturan daerah nomor 7 tahun 1991 tentang bangunan dalam wilayah. Disebutkan di dalam paragraf ketiga dalam ruangan dalam bangunan : Pasal 98 (1) Perubahan fungsi dan penggunaan ruangan suatu bangunan atau bagian bangunan dapat diizinkan, apabila masih memenuhi ketentuan penggunaan jenis bangunan dan dapat menjamin keamanan dan keselamatan bangunan serta penghuninya. (2) Bangunan atau bagian bangunan yang mengalami perubahan perbaikan, perluasan, penambahan, tidak boleh menyebabkan berubahnya fungsi dan atau penggunaan utama, karakter arsitektur bangunan dan bagian-bagian bangunan serta tidak boleh mengurangi atau mengganggu fungsi sarana jalan ke luar.” Kemudian dari bab III dalam ketentuan dalam teknis bangunan disebutkan: Pasal 40 (1) Setiap bangunan harus sesuai dengan peruntukan yang diatur dalam rencana kota. (2) Penggunaan jenis bangunan pada lingkungan peruntukan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) Pasal ini, dimungkinkan adanya penggunaan lain sebagai pelengkap atau penunjang kegiatan utama yang diatur sesuai tabel pada lampiran I Peraturan Daerah ini. Pasal diatas menjelaskan bahwa perubahan fungsi ruang atau bangunan diperbolehkan asal tidak menyimpang dari fungsi awalnya yaitu fungsi hunian dan juga harus sesuai dengan peraturan dalam rencana kota yang sudah dibuat. Namun di dalam jalur pengamatan Jl.Bintaro Utama 3 dan hasil wawancara kepada Universitas Indonesia


45

pemilik usaha daerah tersebut sudah diijinkan oleh pemerintah setempat dengan syarat sebelum mendirikan usaha ini terlebih dahulu izin kepada RT, RW, kelurahan dan ke BP2T (Badan Pelayanan Perijinan Terpadu). Menurut pihak pengembang bahwa mereka dari dulu memang tidak mengijinkan dan sudah pernah menegur para pemilik usaha yang berada di kawasan hunian untuk tidak melanjutkan usaha tersebut, namun usaha pengembang diabaikan dan sempat terjadi bentrok dengan para pemilik usaha. Namun Badan Pelayanan Perizinan Terpadu (BP2T) Kabupaten Tangerang memberlakukan izin berjangka atas kepemilikan bangunan yang telah beralih fungsi. Izin mengalihkan fungsi bangunan ini berlaku selama tiga tahun dan dapat diperpanjang bila kondisinya memungkinkan. Kepala Bidang Pelayanan BP2T Kabupaten Tangerang Akip Syamsudin mengatakan, pemberlakukan izin berjangka untuk alih fungsi bangunan ini telah ditetapkan dalam sebuah peraturan daerah (perda). Aturan ini hanya berlaku bagi kepemilikan bangunan dengan status sewa dan hanya bagi usaha-usaha yang tidak menimbulkan polusi bagi lingkungan sekitar. Berdasarkan peraturan peralihan fungsi rumah dibutuhkan IMB, ketika beralih menjadi tempat usaha harus mempunyai ijin usaha dan ijin gangguan. Bila suatu hunian tidak merubah izin maka akan merugikan daerah. Menurut Kepala BP2T kota Tangsel (Warta Kota, 2011) “ Jika kemudian, rumah yang sudah disulap menjadi tempat usaha itu tidak bisa dikembalikan ke fungsi semula, akan ditetapkan sebagai kawasan niaga. Dalam waktu dekat ini kami akan memanggil pengelola Bintaro untuk membantu pendataan, dan meminta pemilik rumah untuk mengurus ijin usaha dan ijin gangguan. Karena kami berencana menjadikan kawasan itu sebagai kawasan niaga," ucapnya. Sesuatu yang janggal terjadi disini bahwa pemerintah yang mengeluarkan larangan namun pemerintah juga yang menggubris larangan dalam pasal-pasal tersebut sehingga peraturan yang dibuat menjadi tidak efektif. Dengan adanya dukungan pemerintah akan perubahan fungsi hunian menjadi komersial menjadi terlihat memudahkan tanpa harus melewati izin yang berbelit-belit dan biaya yang murah sehingga warga tidak kesulitan mengurus izin usaha yang menjadikan menjamurnya perubahan fungsi bangunan. Universitas Indonesia


46

Gambar 4.6 Kepadatan Perubahan Fungsi Bangunan ( Sumber: Ilustrasi & dokumentasi pribadi )



47

Perubahan Fungsi Bangunan Gambar ini didapatkan dari hasil tracing foto, dengan cara menggambar ulang elemen-elemen yang terlihat lebih kontras dibandingkan yang lain. Pemilihan warna yang paling kontras atau gelap ternyata terdapat pada reklame4.6 Kepadatan Perubahan Fungsi Bangunan Reklame (Sumber: Ilustrasi dan dokumentasi pribadi)

Perubahan Fungsi Bangunan Gambar ini didapatkan dari hasil tracing foto, dengan cara menggambar ulang elemen-elemen yang terlihat lebih kontras dibandingkan yang lain. Pemilihan warna yang paling kontras atau gelap ternyata terdapat pada reklamereklame yang berada di beberapa tempat usaha, elemen yang muncul merupakan material yang keras sehingga warna kontras terlihat lebih gelap dibandingkan dengan elemen yang lain. Alur pergerakan foto bertujuan untuk mengetahui titiktitik kepadatan bangunan komersial di sepanjang jalan ini. Pemilihan reklame dikarenakan reklame merupakan identitas bangunan komersial, sehingga bisa mewakili penunjuk intensitas perubahan fungsi bangunan Gambar 1- 5 berada di posisi jalan RT 10 yang dekat dengan sektor 2, terlihat bahwa elemen yang tergambarkan lebih sedikit dibandingkan elemen yang terdapat di gambar 6-10 yang terletak di RT 11 menuju arah sektor 4. Hal ini dikarenakan bahwa lokasi gambar 6-10 berada lebih dekat dengan pusat komersial perumahan yaitu Plaza Bintaro yang menjadi salah satu pemicu perubahan fungsi bangunan di jl. Bintaro Utama 3 ini sehingga perubahan fungsi bangunan lebih banyak terjadi di lokasi ini. Pada gambar 11 berada di perempatan jalan, karena tempat ini merupakan titik pertemuan yang memiliki lampu merah

dimana mobil berhenti dan

memungkinkan jarak pandang mata melihat kedepan lebih lama yang membuat peletakan reklame di tempat ini menjadi strategis, sehingga elemen yang muncul sangat padat. Namun di gambar 12-13 elemen reklame berkurang bahkan hilang, disini merupakan area hijau disepanjang jalan sebelum menuju ke kawasan komersial. Area hijau ini merupakan pembatas antara kawasan hunian dan komersial yang Universitas Indonesia


48

direncanakan sebelumnya, namun batas tersebut tidak berperan demikian, karena kedua kawasan tersebut saat ini terlihat sudah tercampur sehingga perubahan fungsi bangunan dapat terjadi. Sedangkan untuk gambar 14-16 memiliki elemen yang lebih padat dibandingkan gambar sebelumnya sebab pada area ini sudah termasuk dalam kawasan komersial yang terdiri dari plaza Bintaro dan ruko-ruko yang terletak di seberang plaza. Kepadatan elemen terlihat semakin banyak ketika mendekati kawasan komersial dan semakin sedikit ketika menjauhi kawasan komersial. 4.6 Dampak Perubahan Fungsi Lahan Bangunan terhadap Konflik Teritori Perubahan fungsi bangunan sangat berpengaruh terhadap kehidupan warga di kawasan tersebut. Sehingga nilai huni menjadi turun yang mengakibatkan penghuni yang mendiami rumah di kawasan itu semakin tahun semakin menurun jumlahnya. Perubahan fungsi bangunan memiliki beberapa dampak dari segi sosial, ekonomi dan lingkungan. Namun dampak yang diamati hanyalah dampak sosial. Dampak sosial berhubungan dengan intensitas gangguan. Kawasan perumahan seharusnya menjadi daerah yang nyaman dan jauh dari gangguan namun saat ini kawasan hunian menjadi terusik keberadaanya diakibatkan oleh munculnya kegiatan komersial di kawasan hunian yang berpengaruh terhadap teritori setiap penghuni rumah. Intensitas gangguan berupa bentrokan dan konflik wilayah kepemilikan antara hunian dan komersial.Konflik teritori terjadi ketika ada bentrokan atau persinggungan area yang dimasuki oleh kegiatan atau keberadaan bangunan komersial terhadap batasan wilayah yang diakui secara hak atau persepsi dari setiap orang, khususnya warga Jl. Bintaro Utama 3. Teritori warga dapat dilihat melalui pola perumahan yangterbentuk di dalamnya. 4.7

Teritorial dalam Pola Perumahan Linear Teritorial di dalam suatu perumahan ditentukan dalam pola kawasan

perumahan. Dalam kawasan jalan sepanjang Bintaro Utama 3 berupa pola perumahan linear. Perumahan berpola linear memiliki jalan kolektor sebagai jalan Universitas Indonesia


49

utama dan jalan lokal untuk pencapaian ke tiap rumah. Sehingga perumahan berpola linear dilewati oleh jalur sibuk dan ramai.

Gambar 4.7 Pengelompokkan Pola Linear dan Cluster (Sumber: Ilustrasi pribadi)

Gambar menjelaskan bahwa jalur pengamatan berupa pola linear karena merupakan kawasan yang tidak berkelompok dengan susunan rumah berderet memanjang dan memiliki jalur publik (garis hitam) dengan jalan utama sebagai salah satu elemen di dalam jalur tersebut. Sedangkan untuk kawasan sekitarnya berupa cluster yang memiliki pengelompokkan kawasan dengan kontrol satu pintu masuk yang dijaga oleh satpam, dan jalur lainnya ditutup permanen menggunakan portal. Dilihat dari pola linear, teritori yang terbentuk adalah rumah sebagai teritori primer yang lebih bersifat pribadi. Teritori primer

Teritori publik



50 Teritori sekunder Gambar 4.8 Pengelompokkan Teritori (Sumber: Dokumentasi pribadi)

Satu unit hunian diklasifikasikan sebagai teritori primer bersifat privat karena tempat ini dimiliki oleh seseorang yang mempunyai hak kepemilikan yang sah dan bila ada orang lain yang ingin masuk teritori ini harus melalui izin pemilik rumah. Kemudian jalur pejalan kaki dan kawasan depan rumah termasuk dalam teritori sekunder karena masih berkaitan dengan bangunan rumah tersebut dan pemilik rumah masih merasakan bahwa daerah tersebut masih dalam teritorinya walaupun hak penguasaannya tidak begitu kuat. Kemudian jalan utama sebagai teritori publik karena jalan ini sudah termasuk tempat terbuka untuk umum yang boleh di akses oleh semua orang. Wilayah yang masih merupakan kawasan perumahan berdasarkan hasil survey dengan hasil sebesar 80% menurut warga Bintaro Utama 3 RT XI mencakup seluruh kawasan Jl. Bintaro Utama 3 di sepanjang jalan RT XI sampai perempatan jalan raya utama yang digambarkan oleh garis putus-putus gambar 4.9 sebagai batasan teritori. Menurut warga satu lokasi tersebut merupakan daerah wilayah mereka, karena seluruh cakupan wilayah tersebut menjadi salah

satu

faktor

yang

membangun

kenyamanan karena rumah yang tidak berdiri sendiri melainkan berdampingan dengan Gambar 4.9 Teritori Warga (Sumber: Ilustrasi pribadi)

lingkungannya

untuk menciptakan suatu

lingkungan yang aman, nyaman dan bersih. Keseluruhan daerah wilayah Jl. Bintaro

Utama 3 dikatakan sebagai teritori yang derajat kepublikannya lebih tinggi dari teritori sekunder yang akan disebut sebagai teritori tersier. Walaupun lokasi teritori sekunder dan tersier berada di ruang publik namun karena teritori diakui



51

secara persepsi sehingga mereka masih mengakui jalan raya tersebut masih wilayah perumahan yang termasuk dalam teritori penghuni.

4.8.

Konflik Teritori dalam Perumahan Berpola Linear Perubahan fungsi bangunan yang terjadi menjadi salah satu penyebab

terjadinya konflik teritori, karena wilayah Bintaro Utama 3 yang sebelumnya kawasan hunian berubah menjadi komersial yang membawa dampak negatif yang mengganggu kehidupan warga. Konflik ini muncul ketika ada dampak yang ditimbulkan tempat usaha di sepanjang jalan ini, dimana wilayah bangunan komersial bersinggungan dengan wilayah kepemilikan warga. Konflik teritori sangat terlihat jelas di Jl.Bintaro utama 3 karena bisa berupa bentrokan parkir, visual, audio dan keamanan yang berpengaruh terhadap batasan teritori primer dan sekunder setiap penghuni. 4.8.1

Konflik Teritori terhadap Gangguan Parkir

Konflik teritori yang terlihat paling banyak adalah berupa titik kepadatan yang berada di beberapa tempat usaha. Dari hasil pengamatan bahwa titik kepadatan parkir yang sangat tinggi berada pada jenis usaha restoran dan jasa property karena kedua jenis usaha tersebut daerah teritorinya menyinggung daerah teritori sekunder penghuni. Sedangkan untuk jenis usaha lain seperti salon, toko, apotek dan laundry tidak mengganggu teritori sekunder penghuni namun hanya menyinggung teritori tersier penghuni dan dikarenakan juga kepadatan jumlah parkir lebih sedikit. Keseluruhan bentuk persinggungan teritori parkir dapat dilihat dari gambar di bawah (4.10).



52

keterangan`:

: teritori komersial menyinggung teritori tersier penghuni : teritori komersial menyinggung teritori sekunder penghuni : kepadatan parkir : batas teritori warga : batas teritori komersial Gambar 4.10 Spasial Konflik Teritori (Sumber: Ilustrasi pribadi)

Hal ini disebabkan oleh tempat parkir yang tidak memadai sehingga membuat pengunjung menggunakan lahan lain yang bukan tempat usaha tersebut untuk meletakkan mobilnya. Walaupun parkir pengunjung menggunakan jalan (ruang publik), namun atas persepsi warga wilayah tersebut masih dalam batasan wilayah (teritori sekunder) mereka, disinilah terjadi persinggungan antara wilayah kepemilikan warga dan bangunan komersial. Oleh karena itu warga yang terkena Universitas Indonesia


53

imbas parkir merasa terganggu karena kerap kali parkiran tersebut mengahalangi sirkulasi kendaraan pribadi dan kenyamanan baik dari segi estetik yang mengganggu pandangan penghuni rumah.

Gambar 4.11 Kepadatan Parkir (Sumber:Dokumentasi pribadi)

Kepadatan parkir komersial yang menyinggung teritori sekunder penghuni biasanya menggunakan lahan depan rumah penghuni yang masih dalam daerah teritori sekunder penghuni (gambar 4.11). Konflik teritori terhadap gangguan parkir yang terjadi seperti diatas menimbulkan perasaan tidak nyaman bagi setiap penghuni. Bentrokan parkir rutin juga dialami oleh beberapa narasumber contohnya adalah Ibu Tati. Lokasi rumah beliau terletak diantara dua bangunan komersial yaitu restoran dan asrama yatim piatu. Dalam pengamatan saya terlihat kawasan rumah ibu Tati sering sekali sering sekali digunakan untuk lahan parkir restoran yang terletak di barat rumahnya.

restoran

Rumah Ibu Tati Blok AP no. 52

Asrama yatim

Gambar 4.12 Lokasi Rumah Ibu Tati (Sumber: Dokumentasi pribadi)

Menurut beliau saat ia memilih untuk membeli rumah di kawasan ini, ia melihat bahwa kawasan ini terletak di area yang strategis karena berada di jalan utama yang bila dilihat dalam jangka waktu panjang nilai jual lahan rumah ini akan semakin meninggi. Beliau sudah tahu bahwa gambaran perumahan kedepan Universitas Indonesia


54

akan berubah menjadi komersial tetapi karena melihat investasi akan besar maka ia tetap membeli rumah ini. Mengenai fenomena yang terjadi di kawasan ini tentang perubahan beberapa fungsi bangunan menjadi komersial. Menurut beliau banyaknya bangunan komersial yang berada di kawasan hunian ini menjadi salah satu masalah yang mengganggu kenyamanannya yaitu gangguan yang timbulkan oleh tetangga komersialnya, terutama tetangga komersial sebelah barat yaitu restoran Bu Broto. Menurut ibu Tati semenjak tetangganya berubah menjadi komersial mulailah gangguan secara bentrokan kawasan hunian dan komersial. Bentrokan kawasan yang terjadi menurut Ibu Tati adalah parkir pengunjung komersial yang berada di depan rumahnya. Parkir ini sangat mengganggu karena orang yang parkir di depan bukanlah kerabat yang dikenalinya sehingga Ibu Tati merasa asing karena lahan terdekat rumahnya dimasuki orang asing dan bukanlah kerabat yang dikenali. Beliau merasa risih karena gerak-geriknya seakan terlihat oleh orang yang parkir di depan rumahnya walaupun yang berada di depan rumahnya hanya mobil tanpa ada orang didalamnya, namun ia merasa seperti diawasi oleh sesuatu yang asing sehingga rasa nyaman dan terganggu itu muncul. Menurut beliau daerah depan rumah yang sering dijadikan lahan parkir masih merupakan kawasan hunian beliau sehingga ia merasakan sesuatu yang mengganggu kegiatannya.

Keterangan: : Teritori primer IbuTati

: Teritori sekunder IbuTati : Teritori primer restoran : Teritori sekunder restoran : Teritori yang bersinggungan

Gambar 4.13 Konflik Teritori Ibu Tati (Sumber: Ilustrasi pribadi)

Menurut ibu Tati daerah kawasan yang masih berhubungan dengan rumahnya mencakup rumah miliknya sampai daerah depan rumah yang mencakup jalur pejalan kaki dan sebagian ¼ lebar jalan. Rasa aman dan nyaman juga Universitas Indonesia


55

bergantung oleh jalan depan rumah, dengan adanya gangguan parkir di dalam wilayah yang diakuinya membuat kawasan Ibu Tati menjadi bentrok dan tumpang tindih dengan kawasan bangunan komersial sebelah rumahnya yang seringkali menggunakan lahan depan rumahnya (gambar 4.13). Dengan cakupan kawasan yang ia akui dan ia rasakan, maka wilayah tersebut dikatakan sebagai teritori sekundernya, dimana ia hanya menginginkan orang yang memasuki wilayah tersebut adalah orang yang dikenalinya. Beliau juga menjelaskan bahwa wilayah yang berhubungan dengan lingkungan perumahannya adalah sepanjang Jl.Bintaro Utama 3 karena jalan ini sebagai salah satu sayarat penunjang kenyamanan dalam kehidupan di suatu perumahan yang ia tempati. Sehingga wilayah Jl.Bintaro Utama 3 termasuk dalam klasifikasi derajat diantara teritori sekunder dan publik yaitu teritori tersier dimana teritori ini masih berhubungan dekat dengan batasan teritori sekunder. Konflik teritori juga muncul ketika teritori sekunder Pak Wowor bersinggungan dengan kemacetan yang terjadi di depan rumahnya. Hal tersebut terjadi karena karena depan rumahnya terdapat lampu merah yang sering

kali

membuat

antrian

kendaraan

sehingga membuat sirkulasi masuk keluar kendaraan Pak Wowor terhambat. Terlihat dari gambar 4.14 bahwa di depan rumah Pak Wowor juga selalu digunakan oleh pengendara motor (kotak merah) untuk memarkirkan

Gambar 4.14 KonflikTeritori Bapak Wowor (Sumber: Ilustrasi pribadi)

sejenak kendaraan mereka untuk menunggu sesuatu karena terletak di ujung jalan yang merupakan kawasan yang strategis. Keberadaan kendaraan yang parkir juga membuat kawasan yang diakui kepemilikan beliau menjadi bentrok, sama seperti yang dialami oleh Ibu Tuti. 4.8.2

Konflik Teritori terhadap Gangguan Visual dan Audio

Berkembangnya kawasan komersial di daerah perumahan Jl.Bintaro Utama 3 membuat warga pada umumnya mengatakan bahwa hunian dengan pola linear Universitas Indonesia


56

yang dilewati jalan utama memiliki kenyamanan dan nilai huni yang berkurang, dikarenakan pintu masuk ke rumah berdekatan langsung dengan jalan utama yang menjadi jalur sibuk sehingga menimbulkan gangguan visual dan audio. Gangguan visual yang kerap terjadi adalah keleluasan pandangan di depan rumah, karena bersinggungan langsung dengan jalan raya maka pandangan akan estetika lingkungan tidak ada, seperti tidak adanya penghijauan dalam penglihatan yang ada hanya melihat lalu lalang mobil saja. Gangguan visual menurut narasumber yaitu Bapak Wowor adalah disaat batasan wilayah yang ia akui kepemilikannya terganggu oleh keberadaan bangunan komersial. Ketergangguan mengenai gangguan visual membuat daerah di sepanjang RT XI Jl.Bintaro Utama 3 yang ia akui batasan wilayah kepemilikinnya, menjadi bersinggungan dengan keberadaan bangunan komersial. Rasa ketergangguan beliau adalah di saat perubahan fungsi bangunan semakin

Keterangan: : Teritori primer Pak Wowor : Teritori sekunder Pak Wowor : Keberadaan komersial yang mengganggu visual

Gambar 4.15 Teritori Bapak Wowor (Sumber: Ilustrasi pribadi)

banyak, menjadikan kawasan ini terlihat lebih kumuh dibandingkan sebelumnya karena terlihat di beberapa tempat usaha sering kali menumpukkan barangbarangnya di depan toko. Hal ini menurut beliau menjadi merusak keindahan lingkungan yang seharusnya rapi menjadi berantakan dan terlihat kumuh. Beliau Universitas Indonesia


57

sangat

tidak

menyukai

perubahan

fungsi

bangunan

disepanjang

jalan

perumahannya, karena selain merusak estetika menjadikan kawasan hunian disini menjadi berkurang kenyamanan dan nilai huninya. Bangunan komersial yang banyak muncul juga membuat estetika kawasan hunian ini menjadi terlihat lebih padat dan berantakan dengan adanya reklame di sepanjang pinggir jalan. Menurut bapak Budi salah satu penghuni Bintaro Jaya “ spanduk, banner dan merek toko yang berwarna-warni membuat kawasan elit ini jadi turun kelas. Saya tidak tahu, mengapa pengelola Bintaro Jaya tidak ambil pusing soal ini. Seorang teman yang bekerja di sebuah agen properti bilang, harga rumah di sepanjang jalan ini memang sudah menurun. Tak banyak orang berminat untuk membelinya lagi. Perumahan yang masih mahal, jika posisinya agak ke dalam” ujar temannya itu. Kemudian ia juga berpredeksi bahwa kawasan ini diperkirakan akan tidak menarik lagi karena jalan tol yang berujung ke Sektor 7 dan 9 akan membuat kawasan Sektor 7 dan 9 semakin strategis, dan tentu saja nilai properti di kawasan tersebut semakin tinggi, untuk mengantisipasi hal itu sudah saatnya pengelola Bintaro Jaya memikirkan hal ini. Paling tidak, pemilik rumah di sekitar kawasan ini tidak dirugikan garagara banyaknya tempat usaha di pinggir jalan di kawasan tersebut” ujar Bapak Budi. Gangguan audio juga kerap kali muncul dari bangunan komersial. Menurut hasil survey gangguan audio muncul dikarenakan banyak pengunjung yang lalu-lalang, datang-dan perigi meninggalkan kawasan ini serta bising yang ditimbulkan oleh aktifitas di dalam bangunan komersial seperti musik pengiring acara. Bila volume suara tinggi maka penghuni tepat disebelah bangunan komersial merasa terganggu karena bisa terdengar sampai dalam rumah. Bising yang paling banyak muncul bersumber dari kendaraan bermotor yang lewat 24 jam tentu saja hal itu mengusik ketenangan warga yang memang sudah menjadi resiko menghuni di lokasi rumah di pinggir jalan utama. 4.8.3. Konflik Teritori terhadap Gangguan keamanan Selain gangguan parkir dan visual ternyata lokasi perumahan yang berada di pola jalan linear yang dilewati oleh jalan lokal sebagai jalan utama yang sibuk, Universitas Indonesia


58

kerap kali menimbulkan rasa ketidakamanan. Menurut beberapa narasumber seperti Bapak Elsyen yang mengatakan, sisi kurangnya dari pola hunian yang dilewati oleh jalan utama dan berlokasi tepat di pinggir jalan utama inilah yang membuat hunian kurang ideal. Hal tersebut diutarakan karena tidak adanya suatu area terbuka seperti taman yang aman dan nyaman, sehingga aktifitas bermain anak-anak harusmenggunakan pedestrian di depan rumah.

Batasan wilayah

perumahan yang ia rasakan sebagai kawasannya adalah sepanjang Jl. Bintaro Utama 3 ini, namun yang paling ia batasi lebih kecilnya adalah sepanjang jalur pejalan kaki dari 2 rumah sebelum dan sesudah rumah beliau.

: Teritori primer Pak Elsyen : Teritori sekunder Pak Elsyen Gambar 4.16 Teritori Bapak Elsyen (Sumber: Ilustrasi pribadi)

Alasan ia memilih sepanjang kawasan tersebut sebagai wilayah perumahan yang ia akui penggunaan dan kepemilikannya dikarenakan sepanjang area tersebut merupakan daerah yang paling aman karena anaknya sering sekali bermain sepeda sepanjang jalan itu. Konflik wilayah penggunaan dan kepemilikan kawasan menurut Pak Elsyen muncul saat teritori sekunder yang seharusnya besar di suatu perumahan menjadi kecil dan justru tidak ada ketika hunian berada di jalan utama yang ramai.



59

Selanjutnya gangguan keamanan juga dialami oleh Bapak Wowor, selaku warga Jl. Bintaro Utama 3 ia pernah mengalami kemalingan. Beliau bercerita saat sudah menghuni kawasan perumahan ini selama 3 tahun ternyata rumah beliau pernah mengalami kemalingan dan mobil beliau berhasil dicuri oleh kawanan perampok. Kejadian tersebut membuat trauma bapak Wowor dan keluarga. Sejak saat itu ia menyimpulkan bahwa di setiap perumahan yang terletak di pinggir jalan selalu tidak aman karena selalu dilewati oleh banyak orang dan bebas tanpa harus melewati penjagaan yang ketat oleh satpam. Batasan teritori yang aman menurut beliau adalah sampai depan rumahnya termasuk jalur pejalan kaki karena daerah tersebut yang bisa ia awasi langsung penggunaannya. Namun karena kelalaian keamanan yang membuat daerah ini rawan kejahatan sehingga ia tidak percaya keseluruhan Jl. Bintaro Utama 3adalah aman. Namun ia juga mengatakan bahwa keseluruhan Jl. Bintaro Utama 3 adalah kawasan perumahannya karena kawasan lingkungan perumahan sebagai salah satu penunjang kualitas hunian. Ketiga dampak tersebut merupakan salah satu contoh dari adanya konflik teritori yang dirasakan penghuni disebabkan perubahan fungsi bangunan menjadi komersial, namun dari pengamatan secara keseluruhan terlihat bahwa teritori penghuni banyak yang saling bersinggungan satu sama lain antara penghuni rumah dengan usaha komersial. Konflik teritori yang paling banyak berupa titik kepadatan yang berada di beberapa tempat usaha, dari hasil pengamatan bahwa titik kepadatan parkir yang sangat tinggi berada pada jenis usaha restoran dan jasa property karena kedua jenis usaha tersebut daerah teritorinya menyinggung daerah teritori sekunder penghuni. Sedangkan untuk jenis usaha lain seperti salon, toko, apotek dan laundry tidak mengganggu teritori sekunder penghuni namun hanya menyinggung teritori tersier penghuni dengan intensitas yang tidak terlalu mengganggu. Teritori menurut para responden menjelaskan bahwa di dalam suatu kawasan hunian yang terletak di jalan raya utama yang aktif dan memiliki beberapa bangunan yang berubah fungsi menjadi komersial memiliki tiga teritori yang berbeda. Pertama teritori primer adalah batasan wilayah yang sangat privasi. Privasi ini termasuk dalam tempat yang perlu izin khusus bila memasuki teritori ini. Teritori primer menurut analisa wawancara dan survey adalah berupa rumah. Universitas Indonesia


60

Rumah yang dimaksud sudah diakui kepemilikannya secara sah yang membuat batasan fisiknya menjadi jelas. Kedua adalah teritori sekunder, teritori ini dalam hasil analisa berupa wilayah yang berhubungan dengan rumah. Letaknya berada di sekitar depan rumah. Keberadaan teritori ini yang terletak di dekat rumah menunjukkan bahwa kawasan sekitar rumah masih dalam batasan kawasan kepemilikan penghuni, walaupun derajat teritorialnya lebih rendah. Teritori ini pengakuannya secara kehendak seseorang, tentu saja kehendak atas batasan teritori sekunder setiap orang berbeda-beda. Ada yang membatasi teritori ini berdasarkan daerah yang menurut orang tersebut aman atau membatasi berdasarkan daerah yang tidak ingin merasa ada gangguan dari kegiatan komersial sehingga mengganggap daerah tersebut adalah teritorinya. Ketiga adalah teritori tersier, teritori ini muncul ketika teritori publik tidak bisa diletakkan dalam kawasan perumahan. disini terlihat bahwa kedua teritori diatas tidaklah cukup bila ditempatkan di suatu kawasan perumahan sehingga dibutuhkan teritori yang derajat kepublikannnya lebih tinggi dibandingkan teritori sekunder dan lebih rendah daripada teritori publik. Batasan teritori yang diakui kepemilikannya oleh warga adalah berada di kawasan perumahan Jl. Bintaro Utama 3 karena warga menginginkan Jl.Bintaro Utama 3 hanya ingin dijangkau oleh orang yang dikenal. Perbedaan antara teritori sekunder dan tersier di pembahasan kasus ini adalah, dimana teritori sekunder berkaitan dengan property (lingkup yang lebih kecil) dan teritori tersier berkaitan dengan lingkup yang lebih besar yaitu kawasan perumahan. Walaupun sepanjang Jl.Bintaro Utama merupakan tempat publik yang bisa diakses oleh seluruh orang namun penghuni rumah tidak ingin jalan tersebut diakses oleh seluruh orang yang tidak dikenal, karena jalan perumahan seharusnya bukan suatu jalan utama dimana bising dan segala ketidaknyamanan ditimbulkan olehnya sehingga tidak dapat menunjang kenyamanan dan keamanan warga. Sehingga wilayah ini saya klasifikasikan menjadi teritori lain (yang tidak ada di kajian teori). Universitas Indonesia


61

BAB 5 KESIMPULAN Perubahan fungsi bangunan menjadi komersial di kawasan perumahan Jl. Bintaro Utama 3 mengakibatkan persinggungan antara dua fungsi bangunan. Persinggungan yang dimaksud adalah ketika daerah kekuasaan atau wilayah yang diakui oleh seseorang (penghuni) dimasuki oleh kegiatan atau keberadaan bangunan komersial yang disebut dengan konflik teritori. Konflik teritori yang terjadi berada di ruang publik seperti jalan utama yang memang dilalui oleh semua orang. Namun karena batasan teritori merupakan persepsi dari masingmasing pikiran orang, maka penghuni Jl. Bintaro Utama 3 beranggapan bahwa keseluruhan kawasan Jl. Bintaro Utama 3 masih termasuk dalam kepemilikan wilayah mereka karena berhubungan langsung dan berdekatan dengan hunian yang masih berupa suatu kawasan yang bisa menunjang kualitas kehidupan warga. Ketika bangunan komersial muncul di kawasan Jl. Bintaro Utama 3 menyebabkan terjadinya perubahan tingkat kenyamanan dan keadaan lingkungan di sekitar kawasan perumahan dikarenakan adanya konflik teritori. Konflik teritori sangat terlihat jelas di Jl.Bintaro utama 3 karena bisa berupa bentrokan parkir, visual dan audio. Segi visual yang mengganggu teritori bisa dilihat sebagai gangguan pandangan mata karena banyaknya fungsi bangunan komersial menjadikan ketidakseragaman fungsi bangunan dalam kawasan perumahan sehingga menyebabkan lingkungan yang tidak tertata rapi dengan adanya percampuran dua fungsi berbeda yang seharusnya justru dipisahkan. Dari segi visual adanya gangguan estetika yang terlihat dari banyaknya reklame dan spanduk yang berada di sepanjang jalan, hal ini menjadikan kawasan ini menjadi lebih kumuh karena dipadati oleh iklan-iklan oleh bangunan komersial. Segi audio berupa gangguan suara yang muncul dari bising dan lalu lalang pengunjung komersial serta suara musik yang berasal dari pengiring kegiatan komersial. Bentrokan parkir adalah permasalahan teritori yang hampir terjadi di setiap rumah, bentrokan ini terjadi dikarenakan posisi bangunan yang masih berfungsi hunian rata-rata berada di antara bangunan komersial. Dengan keadaan terapit dan intensitas kepadatan pengunjung yang datang, bentrokan parkir dapat terjadi hampir di seluruh rumah. Universitas Indonesia


62

Bentrokan teritori diatas muncul setelah adanya pengakuan atas batas wilayah dan kekuasaan dari setiap orang (batas teritori penghuni). Batasan teritori diketahui melalui beberapa wawancara dan kuisioner dengan narasumber yang masih tinggal di kawasan Bintaro Utama 3 dengan pertanyaan yang mengarah kepada batasan yang termasuk dalam klasifikasi teritori primer, sekunder dan tersier yang sesuai dengan teori yang ada. Setelah menganalisa kembali wawancara dan kuisioner, ternyata didapatkan batasan teori yang berbeda-beda dari setiap orang. Hasil wawancara dan kuisioner menjelaskan bahwa batasan primer merupakan daerah yang paling privasi yaitu unit hunian rumah mereka, karena menurut mereka rumah adalah suatu kawasan dimana yang bisa memasuki kawasan mereka hanya orang yang diperbolehkan masuk atas dasar izin penghuni rumah sehingga orang yang menyentuh daerah teritori primer mereka akan difiltrasi dengan ketat. Teritori ini kepemilikannnya sudah diakui secara sah yang membuat batasan fisik hunian menjadi jelas. Mengenai teritori sekunder dimana wilayah kepemilikannya diakui secara persepsi yang berupa kawasan sebatas jalur pejalan kaki dan sebagian lebar jalan raya. Kedua wilayah itu merupakan wilayah yang berhubungan, berdekatan dan berkaitan secara langsung dengan rumah (teritori primer) sehingga ketika ada gangguan yang masuk ke wilayah tersebut maka penghuni masih merasakan gangguan baik berupa perasaan tidak senang, tidak nyaman, terawasi dan risih dengan keberadaan kegiatan yang menyentuh batasan teritori sekunder mereka. Kemudian teritori selanjutnya adalah publik yang mencakup jalan raya dikarenakan dari segi aksesbilitas dapat dijangkau oleh seluruh orang, namun narasumber tidak setuju bila Jl. Bintaro Utama 3 yang merupakan jalan utama dikatakan sebagai teritori publik walaupun tidak dapat dipungkiri bahwa Jl. Bintaro Utama 3 berupa jalan kolektor sehingga jalan ini menjadi jalan utama di dalam perumahan Bintaro Jaya. Menurut hati kecil mereka (penghuni) menginginkan seluruh kawasan Jl. Bintaro Utama 3 merupakan kawasan yang aman dan nyaman sehingga dapat mendukung kualitas lingkungan yang baik dan bukan suatu kawasan perumahan yang bisa diakses oleh orang umum yang tidak dikenal. Jalan perumahan seharusnya bukan jalan utama, dimana bising dan segala Universitas Indonesia


63

ketidaknyamanan ditimbulkan olehnya sehingga tidak dapat menunjang kualitas lingkungan yang baik. Sehingga kawasan Jl. Bintaro Utama 3 membutuhkan teritori yang derajat kepublikannya lebih tinggi dari teritori sekunder yang akan disebut sebagai teritori tersier. Hal ini menjelaskan bahwa kedua teritori primer dan sekunder tidaklah cukup bila ditempatkan di suatu kawasan perumahan, oleh karena itu muncul teritori tersier dimana batasan kepemilikan seluruh kawasan Jl. Bintaro Utama 3 termasuk ke dalam teritori yang masih diakui oleh warga. Walaupun wilayah teritori sekunder dan tersier berada di ruang publik (Jl. Bintaro Utama 3) bukan berarti jalan tersebut tidak termasuk dalam wilayah kepemilikan warga karena teritori diakui secara persepsi sehingga mereka masih mengakui jalan raya tersebut masih wilayah perumahan yang termasuk dalam teritori penghuni. Pengakuan batas wilayah publik menurut penghuni adalah kawasan di luar Jl. Bintaro Utama 3 yang cakupan luas daerahnya lebih besar . Contohnya adalah perumahan Bintaro Jaya, warga Jl. Bintaro Utama 3 merasa kawasan Bintaro Jaya selain kawasan Jl. Bintaro Utama 3 sudah tidak berhubungan dengan hunian mereka dan lokasinya berjauhan dengan batasan teritori primer, sekunder dan tersier dimana ketiga batasan teritori tersebut masih mempengaruhi kualitas lingkungan yang dapat mendukung kehidupan yang layak, aman dan tentram. Dari penjelasan diatas dapat diketahui bahwa tidak selamanya teori yang ada sesuai dengan kondisi di Indonesia khususnya di area pengamatan Jl. Bintaro Utama 3. Teori yang ada mengemukakan bahwa kawasan komersial memiliki kawasan tersendiri sehingga tidak ada percampuran fungsi yang berbeda namun hal ini tidak terlihat di Jl. Bintaro Utama 3 karena memiliki dua fungsi yang berbeda dalam satu kawasan yang sama sehngga yang semestinya rumah sebagai ruang bersifat privat menjadikan keprivatan tersebut bergeser nilainya karena terpengaruh oleh kegiatan komersial yang menimbulkan dampak negatif bagi penghuni. Kemudian mengenai teori tentang teritori yang hanya memiliki 3 klasifikasi teritori yang di dasari oleh derajat privasi dan pencapaian menjadikan teritori primer, sekunder dan publik tidaklah cukup ketika diletakkan di kawasan perumahan yang memiliki perubahan fungsi bangunan yang mendominasi. Sehingga dibutuhkan penambahan teritori yaitu teritori tersier dimana batasan Universitas Indonesia


64

kawasan teritori tersier masih berhubungan dengan kawasan perumahan yang berada dekat dengan hunian. Penulisan skripsi ini mendapatkan suatu hal dalam kontribusi untuk arsitektur. Setelah mengetahui kawasan perumahan yang berada di jalan kolektor (utama),

dimana jalan kolektor memiliki potensi lokasi strategis, nilai lahan

tinggi dan pencapaian yang mudah maka dikemudian hari fungsi awal bangunan sebagai hunian akan berubah fungsi menjadi fungsi lain yaitu fungsi komersial yang paling banyak digemari, sehingga penempatan lokasi perumahan di Jl. Bintaro Utama 3 yang berada di sepanjang jalan utama menjadi tidak efektif sebagai kawasan hunian.



65

DAFTAR REFERENSI

Carmona, M., Heath, T., Oc, T. & Tiesdell, S. (2003). Public Places Urban Spaces. Oxford: Architectural Press. Chapin, F. Steward & Kaiser, Edward J. (1979). “Urban Land Use Planning”. Chicago: University of Illnois Press. Chiara, J.D. & Callender, J. (1983). Time Saver Standards for Building Types (2nd ed.). New York: McGraw-Hill International Editions. Doxiadis, Constantinos, A, (1968). Ekistic, An Introduction to the Science of Human Settlements. London: Hutchinson and Co, Ltd. D. K. Ching, Francis (1996). Architecture; Form, Space, And Order (6th ed.) Jakarta. Penerbit Erlangga. Laurens, Joyce Marcella. (2004). Arsitektur Perilaku Manusia. Surabaya: PT. Gramedia Widiasarana dan Universitas Kristen Petra. Mandanipour, Ali. (2003). Public and Private Spaces of The City. New York: Routledge. Marlina, Endy. (2008). Panduan Perancangan Bangunan Komersial. Yogyakarta: Andi Offset Potterfield, Gerald. (1995). A Concise Guide To Community Planning. New York: McGraw Hill. Spreiregen, Paul D. (1965). Urban Design: The Architecture of Towns and Cities. New York: McGraw-Hill Book Co. Untermann, R., & Small, R. (1977). Site Planning for Cluster Housing. New York: Van Nostrand Reinhold Company. Wood, Roberts. (1953). The House & The Art of Its Design. USA: reinhold Publishing Corporation. Syahrir. (2010). Kajian Perubahan Pemanfaatan Lahan Perumahan menjadi Perdagangan dan Jasa Komersial di Perumahan Tumbuh I dan Perumahan Tumbuh II Kota Kendari. Semarang: Tesis Pasca Sarjana Universitas Diponegoro. Elsyen. (19 Maret 2011). Wawancara Pribadi. Dede. (12 Maret 2011). Wawancara Pribadi. Midun. (12 Maret 2011). Wawancara Pribadi. Tati. (9 April 2011). Wawancara Pribadi. Universitas Indonesia


66

Wowor, E.Y. (30 April 2011). Wawancara Pribadi. Wahyudin. (30 April 2011). Wawancara Pribadi.

Peraturan Mentri Dalam Negri No. 1 Tahun 2008 Pasal 1 tentang Pedoman Perencanaan Kawasan Perkotaan. Permendagri no.4/1996 dalam Perubahan Penggunaan Lahan. Peraturan Daerah Nomor 7 Tahun 1991 tentang Bangunan dalam Wilayah. Undang-Undang No. 4 Tahun 1992. Pasal 1 tentang Perumahan dan Permukiman. BP2T Agar Tertibkan Rumah Beralih Fungsi. (n.d). 15 Maret 2011. http://bataviase.co.id/ . Di akses 10 April 2011. Habitat. (n.d). 4 Februari 2011. http://id.wikipedia.org/. Di akses 5 Maret 2011 Permasalahan Umum Perumahan. (n.d). 15 November http://kuliaharsitektur.blogspot.com/ . Di akses 8 Maret 2011.

2008.

Profil Bintaro Jaya. (n.d). http://www.jayaproperty.com/ . Di akses 8 April 2011



Lampiran 01: Kuisioner Penghuni Seiring dengan berjalannya waktu, perumahan semakin tidak terkontrol ketika kepadatan semakin meningkat yang berdampak terhadap lingkungan untuk mendapatkan suatu kebutuhan ruang yang lebih. Suatu fungsi bangunan hunian pun berubah fungsi menjadi fungsi yang lain yaitu sektor komersial. Anda dapat membantu kami untuk lebih memahami perubahan fungsi hunian terhadap suatu kawasan. Anda dapat menjawab pertanyaan di bawah ini dengan terbuka agar memudahkan analisa terhadap masalah ini. Terima kasih banyak atas waktu dan bantuan yang diberikan Tentang kehidupan rumah tangga anda 1.

2.

3.

4.

5.

Sudah berapa lama anda tinggal di Jl. Bintaro Utama 3? ( ) < 12 bulan ( ) 1‐2 tahun ( ) 5‐10 tahun ( ) 10‐15 tahun ( ) > 15 tahun Ada berapa banyak penghuni di rumah anda ? ( ) 0 Anggota keluarga inti ( ) 2 asisten rumah tangga ( ) 3 ( ) 1 ( ) 4 ( ) 2 ( ) 5 ( ) 3 ( ) > 5 ( ) > 3 Berapa lama anda menghabiskan waktu di rumah dalam rentang waktu pukul 05.00‐00.00? weekend ( ) 2‐5 jam Weekday ( ) 2‐ 5 jam ( ) 5‐10 jam ( ) 5‐10 jam ( ) 10‐15 jam ( ) 10‐15 jam ( ) 15‐19 jam ( ) 15‐19 jam Tentang kawasan perumahan anda Apa pertimbangan anda dan keluarga memilih untuk tinggal di jl. Bintaro utama 3? ( boleh pilih lebih dari 1 ) ( ) strategis ( ) nyaman ( ) aman ( ) nilai investasi yang tinggi ( ) fasilitas lengkap ( ) tata ruang kota bintaro yang bagus ( ) berada di pinggir jalan ( ).......................................................... Hari dan waktu apa yang paling nyaman di sekitar kawasan rumah anda? Hari ( ) Weekday ( coret yg dipilih) senin/selasa/rabu/kamis/jumat ( ) weekend ( coret yg dipilih) sabtu/minggu Waktu ( ) pagi ( ) sore ( ) siang ( ) malam Mengenai masalah perumahan


(lanjutan) 6.

Apakah jalan utama bintaro 3 ini merupakan jalan yang aktif dan sibuk? ( ) sangat aktif ( ) aktif ( ) tidak aktif 7. Menurut anda apa deskripsi yang dapat mewakili daerah ini? ( boleh pilih lebih dari 1 ) ( ) macet ( ) strategis ( ) teratur ( ) lengkap ( ) berisik ( ) tenang ( ) berantakan ( )................................................... 8. Apakah kawasan jl. Bintaro Utama 3 sudah menjadi hunian yang dapat menjaga privasi para penghuni rumah sedangkan sudah banyak bangunan yang berubah fungsi menjadi komersial? ( ) sudah ( ) belum Alasannya........................................ 9. Apa permasalah utama yang terjadi di kawasan perumahan anda ( ) nilai rumah bergeser, meyebabkan menurunnya fungsi dasar permukiman ( ) standard layanan semakin menurun. ( ) fasilitas umum kurang ( ) banyak bangunan yang berubah fungsi menjadi tempat usaha Mengenai rumah sebagai ruang privasi 10. Apakah rumah anda befungsi sebagai ruang privasi anda dan keluarga? Jika iya sampai manakah batas privasi untuk mencapai kenyamanan di dalam kawasan perumahan anda. ( ) teras ( ) garasi/carport ( ) depan pagar rumah ( ) pedestrian depan rumah anda ( ) jalan raya yang melintas rumah anda 11. Gangguan seperti apa yang mengganggu privasi anda? ( boleh pilih lebih dari 1 ) ( ) bising dari kendaraan yang lewat ( ) bising dari tetangga komersial ( ) parkir depan rumah ( ) ............................................................ Pertanyaan dalam bagian ini bertujuan untuk lebih memahami hubungan anda dengan tetangga sebagai bangunan komersial dan kepuasan anda terhadap lingkungan perumahan yang sekarang anda huni. Pilihan mana yang anda setuju dan tidak setuju dengan masing‐masing pertanyaan berikut tentang lingkungan perumahan anda ( mohon lingkari jawaban anda)


(lanjutan) 1.

Saya nyaman tinggal di daerah ini......... 2. Saya tidak menyesal menghuni dan membeli rumah yang terletak di pinggir jalan utama........ 3. Saya berinteraksi dengan tetangga sebelah saya....... 4. Saya tidak terganggu dengan aktifitas di bangunan komersial sebelah rumah saya. jika tidak setuju apa alasannya?............................... .................................................................................. 5. Saya membeli barang / servis dari bangunan komersial di sebelah saya........ 6. Saya tidak terganggu akan bising dari kendaraan yang lewat di depan rumah saya........... 7. Tetangga saya (komersial) membuat kemudahan bagi kebutuhan hidup saya......... 8. Saya lebih senang berbelanja ke tetangga saya dibandingkan tempat lain yang lebih jauh........... 9. Bintaro jaya ( khusunya jl. Bintaro Utama 3 ) adalah hunian yang ideal. jika tidak setuju apa alasannya?.............................. .................................................................................... 10. Saya akan tetap bertahan tinggal disini dalam jangka waktu yang lama dan tidak akan pindah rumah. jika tidak setuju apa alasannya?............................. ............................................................................... 11. Developer masih memperhatikan perkembangan hunian di kawasan rumah saya.........

setuju

netral

tidak setuju

setuju

netral

tidak setuju

setuju

netral

tidak setuju

setuju

netral

tidak setuju

setuju

netral

tidak setuju

setuju

netral

tidak setuju

setuju

netral

tidak setuju

setuju

netral

tidak setuju

setuju

netral

tidak setuju

setuju

netral

tidak setuju

setuju

netral

tidak setuju

1.

2.

Mengenai data diri Gender anda adalah ( ) pria ( ) wanita Pekerjaan anda adalah ( ) pegawai ( ) pengusaha ( ) pelajar ( )ibu rumah tangga ( ).........................................................


(lanjutan)

3. Usia anda adalah ( ) < dari 20 tahun ( ) 20‐29 tahun ( )30‐39 tahun ( ) 40‐49 tahun ( ) 50 tahun keatas Pernyataan Persetujuan Saya yang bertanda tangan di bawah ini menyatakan mengerti sepenuhnya penjelasan tentang penggunaan data dan bersedia berpartisipasi dalam riset dengan mengijinkan Saudari Evita Nidyasari untuk menggunakan data yang telah dikumpulkan untuk tujuan tersebut. Nama Lengkap ________________________________ Tanda Tangan ________________________________ Tempat / Tanggal ________________________________


Lampiran 02: Kuisioner Pengurus Bangunan Komersial Seiring dengan berjalannya waktu, perumahan semakin tidak terkontrol ketika kepadatan semakin meningkat yang berdampak terhadap lingkungan untuk mendapatkan suatu kebutuhan ruang yang lebih. Suatu fungsi bangunan hunian pun berubah fungsi menjadi fungsi yang lain yaitu sektor komersial. Anda dapat membantu kami untuk lebih memahami perubahan fungsi hunian terhadap suatu kawasan. Anda dapat menjawab pertanyaan di bawah ini dengan terbuka agar memudahkan analisa terhadap masalah ini. Terima kasih banyak atas waktu dan bantuan yang diberikan Tentang usaha komersial anda 12. Sudah berapa lama anda memiliki usaha di Jl. Bintaro Utama 3? ( ) < 12 bulan ( ) 1‐2 tahun ( ) 5‐10 tahun ( ) 10‐15 tahun ( ) > 15 tahun 13. Ada berapa banyak pengunjung di tempat usaha anda perharinya ? weekend ( ) 5‐10 orang Weekday ( ) 5‐10 orang ( ) 10‐20 orang ( ) 10‐20 orang ( ) 20‐30 orang ( ) 20‐30 orang ( ) > dari 30 ( ) > dari 30 14. Jam berapa kegiatan usaha anda beroperasi dalam satu hari? Weekday dari pkl. – pkl. Weekend dari pkl. – pkl. 15. Hari dan waktu apa yang paling ramai pengunjung datang ke tempat usaha anda? Hari ( ) Weekday ( coret yg dipilih) senin/selasa/rabu/kamis/jumat ( ) weekend ( coret yg dipilih) sabtu/minggu Waktu ( ) pagi ( ) siang ( ) sore ( ) malam Tentang kawasan usaha anda 16. Apa pertimbangan anda memilih tempat usaha di jl. Bintaro utama 3? ( boleh pilih lebih dari 1 ) ( ) strategis ( ) ramai ( ) aman ( ) nilai investasi yang tinggi ( ) belum ada jenis usaha seperti yang anda dirikan ( ) tata ruang kota bintaro yang bagus ( ) berada di pinggir jalan ( )..........................................................


(lanjutan) 17. Apakah jalan utama bintaro 3 ini merupakan jalan yang aktif dan sibuk? ( ) sangat aktif ( ) aktif ( ) tidak aktif 18. Menurut anda apa deskripsi yang dapat mewakili daerah ini? ( ) macet ( ) strategis ( ) teratur ( ) lengkap ( ) berisik ( ) tenang ( ) berantakan ( )................................................... 19. Apakah kawasan jl. Bintaro Utama 3 sudah menjadi kawasan yang ideal untuk tempat usaha? ( ) sudah ( ) belum Alasannya........................................ Pertanyaan dalam bagian ini bertujuan untuk lebih memahami hubungan anda dengan tetangga sebagai penghuni rumah dan kepuasan anda terhadap lingkungan usaha yang sekarang anda pilih. Pilihan mana yang anda setuju dan tidak setuju dengan masing‐masing pertanyaan berikut tentang lingkungan perumahan anda ( mohon lingkari jawaban anda) 12. Saya nyaman memiliki usaha di daerah ini......... 13. Saya tidak menyesal membeli rumah ini untuk tempat usaha................. 14. Saya berinteraksi dengan tetangga sebelah saya....... 15. Saya tidak pernah menerima komplain akan kegiatan usaha yang berlangsung di tempat usaha saya. jika tidak setuju apa alasannya?.......... .................................................................................

setuju

netral

tidak setuju

setuju

netral

tidak setuju

setuju

netral

tidak setuju

setuju

netral

tidak setuju

setuju

netral

tidak setuju

setuju

netral

tidak setuju

16. Saya tidak bermasalah mengurus perijinan usaha saya. jika tidak setuju apa alasannya?........ 17. ............................................................................... 18. Tetangga saya (rumah hunian) adalah salah satu costumer saya............ 19. Saya lebih senang memiliki tempat usaha yang Terletak di tengah‐tengah kawasan hunian........ apa alasannya?.....................................................


(lanjutan) ..................................................................................... setuju netral tidak setuju 20. Bintaro jaya ( khusunya sepanjang jl. Bintaro Utama 3 ) adalah kawasan yang ideal untuk berusaha.jika tidak setuju apa alasannya?............... .................................................................................. setuju netral tidak setuju 21. Saya akan tetap bertahan memiliki usaha disini dalam jangka waktu yang lama dan tidak akan pindah lokasi. jika tidak setuju apa alasannya?................................. .................................................................................... setuju netral tidak setuju 22. Developer memperhatikan perkembangan bangunan komersial di kawasan ini.......... setuju netral tidak setuju Mengenai data diri 4. Gender anda adalah ( ) pria ( ) wanita 5. Pekerjaan anda adalah ( ) pegawai ( ) pengusaha ( ) pelajar ( ) ibu rumah tangga ( )......................................................... 6. Usia anda adalah ( ) < dari 20 tahun ( ) 20‐29 tahun ( )30‐39 tahun ( ) 40‐49 tahun ( ) 50 tahun keatas Pernyataan Persetujuan Saya yang bertanda tangan di bawah ini menyatakan mengerti sepenuhnya penjelasan tentang penggunaan data dan bersedia berpartisipasi dalam riset dengan mengijinkan Saudari Evita Nidyasari untuk menggunakan data yang telah dikumpulkan untuk tujuan tersebut. Nama Lengkap

________________________________

Tanda Tangan

________________________________

Tempat / Tanggal ________________________________


Lampiran 03: Hasil Tabulasi Kuisioner Penghuni KAWASAN PERUMAHAN Pertimbangan Tinggal strategis 40% nyaman 0% aman 10% investasi tinggi 20% fasilitas lengkap 0% tata ruang bagus 10% lokasi di pinggir jalan 20% MASALAH PERUMAHAN Jalan yang Sibuk dan Aktif sangat aktif aktif tidak aktif

Deskripsi Wilayah 80% 20% 0%

Hunian yang Menjaga Privasi sudah belum

Hari dan Waktu Ternyaman weekend 28,50% weekday 71,50% pagi 0% siang 20% sore 20% malam 60%

40% 60%

macet strategis teratur lengkap berantakan berisik tenang

8,30% 16,70% 8,30% 0% 33,20% 33,20% 0%

Permasalahan Umum Perumahan nilai rumah bergeser standart layanan menurun fasilitas umum kurang banyak bangunan yg berubah fungsi

40% 0% 0% 60%

RUMAH SEBAGAI RUANG PRIVASI Gangguang yang Mengganggu Batas Privasi Privasi teras garasi depan pagar pedestrian sepanjang jalan raya

0% bising kendaraan 0% bising komersial 0% parkir depan rumah 40% 80%


40% 0% 60%

(lanjutan)

Hubungan Warga dengan Komersial

setuju

tidak setuju

saya nyaman tinggal disini saya tidak menyesal membeli hunian di kawasan ini saya berinteraksi dengan tetangga saya tidak terganggu dengan aktifitas komersial saya membeli barang/servis dari tetangga komersial saya tidak terganggu bising komersial komersial membuat kemudahan saya lebih memilih berbelanja di tetangga komersial bintaro 3 merupakan kawasan ideal saya akan bertahan tinggal dalam jangka waktu lama developer masih memperhatikan hunian

40%

60%

0

100% 60% 60%

0 40% 20%

0

40% 20% 60%

40% 60% 40%

20% 20%

0% 20%

80% 60%

20% 20%

60% 20%

40% 60%

0% 20%


netral

20%

Lampiran 04: Hasil Tabulasi Kuisioner Pengurus Bangunan Komersial Pertimbangan Lokasi Usaha strategis 10% ramai 10% aman 0 investasi tinggi 40% belum ada jenis usaha 0% tata ruang kota bagus 0% berada di penggir jalan 40% Jalan yang Aktif dan Sibuk sangat aktif 40% aktif 60% tidak aktif 0% Deskripsi Wilayah macet strategis teratur berantakan berisik

20% 70% 0% 0% 10%

Ideal untuk Tempat Usaha sudah 100% belum 0%

Hubungan Komersial dengan Warga saya nyaman memiliki usaha di daerah ini saya tidak menyesal membeli atau sewa berinteraksi dengan tetangga tidak pernah menerima komplain tidak bermasalah urus izin komersial tetangga saya salah satu costumer saya menyukai lokasi usaha di tengah hunian kawasan ini ideal untuk berusaha akan bertahan dalam jangka lama developer memperhatikan

setuju

tidak

netral

80%

0

20%

80% 60% 60% 100% 60%

20% 40% 40% 0% 40%

0% 0 0% 0% 0%

60% 80% 60% 40%

20% 20% 20% 60%

20% 0% 20% 0%


UNIVERSITAS INDONESIA PERUBAHAN FUNGSI HUNIAN DAN KONFLIK TERITORI SKRIPSI EVITA NIDYASARI FAKULTAS TEKNIK PROGRAM STUDI ARSITEKTUR DEPOK

Recommend Documents