“Wij willen gaan samen wonen”
“Ik wil mijn eerste huis kopen”
Uitleg hypotheekvormen.
Als je graag een huis wilt kopen, dan heb je een hypotheek nodig. Ook als je je huis gaat verbouwen is het goed om naar je huidige hypotheek te kijken. Wij nemen graag de mogelijkheden van de verschillende hypotheekvormen met je door in een persoonlijk gesprek. We adviseren je dan welke hypotheekvorm het meest geschikt is voor jouw persoonlijke situatie. Omdat er in het gesprek met jouw hypotheekadviseur veel informatie op je afkomt, hebben we een overzicht voor je gemaakt van alle verschillende hypotheekvormen en de bijkomende fiscale regels. Welke hypotheekvormen vanaf januari 2013 blijven bestaan, is nog niet zeker. Zodra hier meer duidelijkheid over is, kun je bij ons een nieuw overzicht aanvragen.
Lenen en aflossen Het lijkt alsof er heel veel verschillende soorten hypotheken zijn. Maar welke soort je ook kiest, een hypotheek is altijd een lening waarover je rente betaalt en die je ooit moet aflossen. Dit kun je op verschillende manieren doen. Je kunt direct beginnen met aflossen, tijdens of aan het einde van de looptijd aflossen. Natuurlijk is het ook mogelijk om een combinatie van de aflosvormen te maken. Dan bestaat je hypotheek uit meerdere leningdelen. Onze adviseur kan aan de hand van je wensen en persoonlijke situatie de best passende hypotheek adviseren. De verschillende hypotheekvormen: • Annuïteitenhypotheek • Lineaire hypotheek • Levenhypotheek • Beleggingshypotheek • Spaarhypotheek • Hybride hypotheek • Bankspaarhypotheek • Aflossingsvrije hypotheek • Krediethypotheek
“Ik wil groter gaan wonen”
Direct beginnen met aflossen
Aan het einde van de looptijd aflossen
Je kunt kiezen voor een hypotheek waarbij je iedere maand een deel aflost. Je betaalt dan naast de rente een
Je kunt er ook voor kiezen om iedere maand geld opzij te zetten voor de aflossing van je hypotheek aan het
bedrag aan aflossing.
einde van de looptijd. Met dit geld kun je sparen of beleggen. Dit geld staat vast, je kunt er tijdens de looptijd niet bij.
Voordeel: • Je hebt de zekerheid dat de hypotheekschuld daalt door de aflossing. Hierdoor betaal je minder rente. Omdat je steeds een deel aflost, bouw je ook meer vermogen op.
Voordelen: • Je profiteert veelal van de volledige hypotheekrenteaftrek, omdat je schuld niet afneemt. Hierdoor mag je steeds hetzelfde bedrag aan rente aftrekken voor de belasting.
Nadeel:
• Je bouwt vermogen op voor de aflossing van de hypotheekschuld.
• Je hypotheekrenteaftrek wordt steeds lager, omdat je naarmate de looptijd vordert minder rente betaalt. Je maakt niet volledig gebruik van de fiscale renteaftrekmogelijkheden.
Nadeel: • Met een hypotheek waarbij je aan het einde van de looptijd aflost, loop je in meer of mindere mate risico.
Hypotheekvormen waarbij maandelijks wordt afgelost zijn de annuïteitenhypotheek en de lineaire hypotheek.
Het risico en de kosten zijn per hypotheek in kaart gebracht in een Financiële Bijsluiter. Vraag hiernaar bij de adviseur van Hypotheekaccent.
Annuïteitenhypotheek Met een annuïteitenhypotheek betaalt u maandelijks een vast bedrag (gedurende de rentevast periode).
Hypotheekvormen waarbij je geld opzij zet voor de aflossing aan het einde van de looptijd zijn de levenhypo-
Dit bedrag bestaat uit een deel aflossing en een deel rente. Je bruto lasten blijven gelijk. Tijdens de loop-
theek, beleggingshypotheek, spaarhypotheek, hybride hypotheek en bankspaarhypotheek.
tijd verandert geleidelijk de verdeling van de annuïteit. In het begin bestaat het grootste deel uit rente en een klein deel uit aflossing. Naarmate de looptijd vordert, wordt een
Levenhypotheek
steeds groter deel van dit maandbedrag gebruikt voor aflossing en dus
Bij deze hypotheek wordt een aflossingsvrije lening gecombineerd met een levensverzekering. Je betaalt
een kleiner deel voor rentebetalingen. Je netto maandlasten (de bruto
rente over de lening en daarnaast een premie voor de (gemengde) levensverzekering. De premie bestaat uit
maandlasten verminderd met het belastingvoordeel) zijn in het begin
een spaardeel en een risicodeel. Met het risicodeel wordt het overlijdensrisico afgedekt. Dankzij deze dek-
relatief laag, maar worden naarmate de looptijd verder verstrijkt hoger.
king kan (een deel van) de hypotheek afgelost worden bij overlijden. Over de betaalde spaarpremie krijg je een vergoeding waarmee je kapitaal opbouwt voor de aflossing van de
Lineaire hypotheek
hypotheek. Daarnaast deel je mee in de maatschappijwinst. De hoogte
Met deze hypotheek los je iedere maand een vast bedrag af.
van deze winstdeling kan per jaar verschillen. Het is dus onzeker hoe-
Daarnaast betaal je rente. Dit bedrag neemt iedere maand af,
veel je uiteindelijk spaart voor de aflossing van de hypotheek.
omdat je rente betaalt over de restanthoofdsom. De lasten zijn in het begin van de looptijd relatief hoog, maar nemen naarmate de
Beleggingshypotheek
looptijd vordert af. Deze hypotheek is geschikt als je graag snel je
Met de beleggingshypotheek spaar je niet, maar beleg je maandelijks in beleggingsfondsen om je kapitaal
hypotheeklasten wilt zien dalen en de financiële ruimte hebt om
voor de aflossing bijeen te krijgen. Wanneer je rechtstreeks in fondsen belegd, moet je bij de meeste geld-
de hogere lasten in het begin te dragen.
verstrekkers een overlijdensrisicoverzekering afsluiten. Je kunt ook beleggen via een levensverzekering. Dit wordt ook wel een moderne variant van de levenhypotheek genoemd. Of je het kapitaal daadwerkelijk bij elkaar spaart door te beleggen, is onzeker. Dit is namelijk afhankelijk van de keuzes in beleggingsfondsen en de prestatie van de fondsen. Daar
Bovenstaande hypotheekvormen worden momenteel in de zuivere vorm slechts in uitzonderlijke gevallen
staat tegenover dat je bij goede beleggingsresultaten meer kapitaal
afgesloten. Hypotheken die op de lange termijn fiscaal aantrekkelijker zijn, zijn veel populairder.
bijeen krijgt dan nodig is voor de aflossing van de hypotheekschuld.
“Wij willen gaan samen wonen”
Spaarhypotheek
Bankspaarhypotheek
Een spaarhypotheek is een combinatie van een aflossingsvrije hypotheek met een spaarverzekering. Voor
Bij deze vorm spaar je voor de aflossing van je hypotheek op een geblokkeerde bankspaarrekening, waarop
de spaarverzekering betaal je een premie, die ook hier bestaat uit een risicodeel voor de overlijdensrisico-
je rente ontvangt. Je betaalt een vast bedrag aan rente voor de hypotheek en legt iedere maand een bedrag
verzekering en een spaardeel. Het rentepercentage van het geldbedrag dat je spaart is gelijk aan de rente
in voor een spaarrekening. Deze rekening is onlosmakelijk verbonden aan de hypotheek. De waarde van het
op je hypotheek. Is je hypotheekrente bijvoorbeeld 4,5% voor 10 jaar vast, dan spaar je de komende 10 jaar
vermogen dat je opbouwt is op elk gewenst moment inzichtelijk. Dat maakt deze hypotheekvorm transparant.
eveneens tegen 4,5%. Wanneer de rente stijgt, daalt de premie die je betaalt. Je ontvangt dan meer rente
Daarbij zijn de kosten van de hypotheek veelal lager dan de andere hypotheekvormen met aflossing aan het
over het gespaarde kapitaal waardoor de premie naar beneden kan.
einde van de looptijd.
Het omgekeerde geldt ook: als de rente daalt, stijgt de premie voor de spaarverzekering. Door deze constructie heb je constante lasten en indien aan alle voorwaarden wordt voldaan, is de uitkering aan het
Geen vermogensopbouw
einde van de looptijd gegarandeerd. Je kunt ook een hypotheek afsluiten waarbij je niet aflost, maar ook geen geld spaart om later af te lossen. Hybride hypotheek
Je betaalt iedere maand alleen de rente. Aan het einde van de looptijd heb je nog steeds je volledige hypo-
De hybride hypotheek is een combinatie van een spaarhypotheek en
theekschuld.
een beleggingshypotheek. Je kunt kiezen om te switchen in de verhouding tussen beleggen en sparen. Zo kun je de spaarrente of beurs-
Voordeel:
koersen voor je laten werken. Uitgangspunt is de flexibele combinatie
• Je maandlasten zijn lager, omdat je geen aflossing of premie betaalt.
tussen de zekerheid van sparen en de kans op extra rendement door beleggen.
Nadeel: • Je schuld blijft bestaan en je bouwt geen vermogen op. Als je je huis met meerwaarde verkoopt, dan is de
Aflossingvrije hypotheek
overwaarde van jou. Je blijft echter met een restschuld zitten als het huis voor minder dan het oorspronke-
Je kunt de rente die je betaalt over het geleende hypotheekbedrag maximaal 30 jaar fiscaal aftrekken. Je
lijke hypotheekbedrag wordt verkocht.
maakt optimaal gebruik van de renteaftrek over de volle looptijd, maar je hebt aan het einde van de looptijd nog een schuld. In de meeste gevallen kun je de aflossingsvrije hypotheek niet afsluiten voor het volledige
Hypotheekvormen waarbij je niet aflost en geen vermogen opbouwt om af te lossen, zijn de aflossingsvrije
aankoopbedrag van het huis. Dit kan tot een bepaald percentage van de executiewaarde (tot maximaal 50%,
hypotheek en de krediethypotheek.
variërend per geldverstrekker) van de woning. Je hypotheek en de belasting Krediethypotheek
Het afsluiten van een hypotheek heeft belangrijke gevolgen voor de belasting die je jaarlijks betaalt. Wanneer
De krediethypotheek is een variant op de aflossingsvrije hypotheek.
je een hypotheek hebt afgesloten voor het kopen, verbouwen of onderhouden van een huis wat als hoofdver-
Als je (tijdelijk) extra geld nodig hebt, dan is deze flexibele hypotheek
blijf dient (dus niet een tweede woning), is de betaalde rente jaarlijks aftrekbaar. Rente en kosten van leningen
een optie. Je kiest bij de krediethypotheek voor een maximaal be-
voor bijvoorbeeld het financieren van meubels, zijn overigens niet aftrekbaar. Naast de rente mag je bepaalde
drag. Tot dit plafond mag je geld opnemen en ook weer aflossen. Je
eenmalige kosten die direct verband houden met de financiering van een huis in mindering brengen op je
kunt geld opnemen voor bijvoorbeeld een verbouwing, sabbatical of
belastbaar inkomen. Hieronder staat een overzicht.
zorgverlof. Je gaat pas rente betalen op het moment dat je het krediet daadwerkelijk opneemt. Voor meer informatie over de verschillende hypotheekvormen kun je ook terecht op de website van de AFM. www.afm.nl
“Wij willen gaan samen wonen”
Eenmalige kosten die je mag aftrekken zijn: •
Afsluitprovisie voor de hypotheek; je kunt een maximaal bedrag fiscaal aftrekken. Kijk voor meer informa-
Eigenwoningforfait als bijtelpost
tie op www.belastingdienst.nl;
Naast bovenstaande aftrekposten is het eigenwoningforfait een bedrag dat je ieder jaar moet bijtellen bij je
•
Bereidstelling provisie;
inkomen. Eigenwoningforfait geldt alleen voor de woning die als hoofdverblijf dient. Het eigenwoningforfait
•
Bouwrente en grondrente (mits betaald nadat je de koopovereenkomst hebt getekend);
wordt bepaald door een percentage te nemen van de WOZ-waarde van een woning. De WOZ-waarde wordt
•
Aanvraagkosten Nationale Hypotheek Garantie (indien je dit hebt aangevraagd);
ieder jaar vastgesteld.
•
Inschrijving van de hypotheek bij het Kadaster;
•
Taxatiekosten i.v.m. verkrijgen van de hypotheek;
Naast de aftrek- en bijtelposten gelden er, afhankelijk van jouw situatie en inkomen, meer fiscale regels rond
•
Notariskosten voor de hypotheekakte;
je hypotheek. Laat je hierover voorlichten door je adviseur of kijk op de website van de Belastingdienst.
•
Kadastrale rechten voor hypotheekakte;
www.belastingdienst.nl.
•
Provisie voor verlenging van de offerteduur;
•
Rente en kosten voor een overbruggingsfinanciering (dit kan alleen gedurende een beperkte periode);
•
Kosten van een bankgarantie;
•
Betaalde boeterente bij vervroegde aflossing van een bestaande hypotheek;
•
Bemiddelingskosten van de hypotheekadviseur.
Eenmalige kosten die je niet mag aftrekken zijn: •
Inschrijving van de transportakte bij het Kadaster;
•
Overdrachtsbelasting;
•
Kosten voor een bouwkundig onderzoek;
•
Makelaarscourtage;
•
Notariskosten voor de transportakte en overdrachtsbelasting en omzetbelasting;
•
Bouwrente en grondrente die verschuldigd zijn over de periode voordat de (voorlopige) koopovereenkomst is getekend;
•
Advieskosten van de hypotheekadviseur.
Jaarlijks terugkerende kosten die je mag aftrekken zijn; •
Betaalde hypotheekrente voor de woning die als hoofdverblijf dient (met een maximum van 30 jaar);
•
Eventueel canon als de grond in erfpacht is.
Jaarlijks terugkerende kosten die u niet mag aftrekken zijn:
Disclaimer
•
Betaalde aflossing of premie voor uw hypotheek;
De inhoud van deze informatiebrochure is ontleend aan Welke Financiële Diensten. Aan deze brochure kun-
•
De afgekochte erfpacht;
nen geen rechten worden ontleend. De brochure geeft algemene informatie over hypotheekvormen en kan
•
Kosten voor onderhoud van de woning;
niet worden gezien als (persoonlijk) advies.
•
Rente over dat deel van de hypotheek die niet wordt aangewend voor de eigen woning.
www.hypotheekaccent.nl
Gewoon goed geregeld.
Hypotheekaccent Assen Neptunusplein 1 A 9401 CZ ASSEN T (0592) 333 888 E
[email protected]
