1 11393.13/B
TWEEDE BESLUITEN VOOR :
Vereniging van Mede-eigenaars van de Residentie SYMFONIE, met zetel te 8430 MIDDELKERKE, Duinenweg 391-397 KBO nr. 0877.628.482 vertegenwoordigd door haar syndicus, N.V. CAENEN VASTGOED, met zetel te 8430 MIDDELKERKE, Leopoldlaan 150 (KBO nr. 0459.345.775) - verweerster hebbende als raad Mrs. Philippe BOUTENS & Michel LANDUYT, met kantoor te 8400 OOSTENDE, Van Iseghemlaan 149 B1
TEGEN :
de heer Jozef SCHEERS, wonende te 8430 MIDDELKERKE, Duinenweg 393 bus 103 - eiser hebbende als raad Mr. Theo VAN LINT, met kantoor te 1861 MEISE, Hoogstraat 31
Voor het Vredegerecht Tweede Kanton te Oostende A.R. 13A1762
Gezien de inleidende dagvaarding dd. 05.11.2013 Gezien de besluiten voor concluante dd. 08.01.2014 Gezien de besluiten voor eiser dd. 11.02.2014 * * * I. IN FEITE Eiser is eigenaar van het appartement 103 en garage 195 in de residentie SYMFONIE, gelegen te Middelkerke, Duinenweg 391-397 : dit betreft een gebouw met +/- 200 mede-eigenaars. Er was een Algemene Vergadering gepland voor 16.06.2013, doch aangezien op die dag niet het vereiste aanwezigheidsquorum werd bereikt, werd de A.V. uitgesteld naar 06.07.2013. Op het moment van het versturen der uitnodigingen voor deze A.V., was reeds geweten dat er zich m.b.t. het elektriciteitsverbruik in de ondergrondse garages, een verhoogd verbruik voordeed, en er hoogstwaarschijnlijk bepaalde stroomverliezen waren, o.m. ter hoogte van de noodverlichting. Daartoe zou de syndicus nog een analyse laten verrichten door een elektricien. Tussen de datum der uitnodiging en het effectief plaatsgrijpen van de A.V., heeft de elektricien PERSYN evenwel laten weten dat er niet alleen een stroomverlies zat op de aanwezige
2 noodverlichting, doch dat deze tevens door ouderdom niet meer operationeel was, hetgeen betekent dat bij het uitvallen der elektriciteit, er geen werkende noodverlichting meer was. Bovendien waren de ballasten van deze noodverlichting compleet versleten, en door de constant aanwezige elektriciteitsspanning, vertoonden de elektrische verbindingsdraden op verschillende plaatsen schroeischade, met bijhorend brandgevaar. Aldus heeft de syndicus, na samenspraak met de voorzitter (stuk 4), de nodige stappen ondernomen om over te gaan tot de dringende vervanging van de noodverlichting. Dit werd gemeld op de A.V. dd. 06.07.2013 (stuk 1), waar onder punt 6 werd meegedeeld dat de kosten voor vervanging van deze noodverlichting t.b.v. € 12.340 + € 8.519, zouden worden opgevraagd. Tevens was er het probleem dat het werkingsfonds onvoldoende hoog was om de jaarlijkse kosten te dekken, waardoor er op de A.V. unaniem werd beslist om dit werkingsfonds te verhogen van € 60.000 naar € 90.000 (stuk 1, punt 7). Ten onrechte vordert eiser op heden de vernietiging van de beweerde beslissing onder punt 6, alsook van de beslissing onder punt 7 van de A.V. dd. 06.07.2013 (stuk 1). Tevens vordert eiser de mededeling van het halfjaarlijks verslag van de Raad van Mede-eigendom i.v.m. de werking van de syndicus. Dit vormt thans één van de stukken en is door alle privatieven te raadplegen op de website van de V.M.E. II. IN RECHTE 1. Voorafgaandelijk : de rechtsgeldige vertegenwoordiging van concluante In besluiten stelt eiser dat concluante in huidig geding niet rechtsgeldig zou vertegenwoordigd zijn : reden hiervoor zou zijn dat er geen uitdrukkelijke beslissing vanwege concluante zou voorliggen waarin aan de syndicus opdracht wordt gegeven om in rechte op te treden. Bovendien stelt eiser dat de raadsman van concluante evenmin over een mandaat zou beschikken om voor concluante (de Vereniging van Mede-eigenaars) op te treden. Welnu, eiser verwart hier duidelijk de situatie waarin de VME zélf als eiser beslist om in rechte te gaan, en de situatie waarin de VME als verweerder wordt gedagvaard, zoals in casu. Enkel wanneer de syndicus in naam van de VME een procedure aanspant, en wanneer het om een andere materie gaat dan de normale wettelijke of statutaire bevoegdheden van de syndicus (zoals loutere invordering van kosten-bijdragen), zou er een bijzondere machtiging vanwege de VME dienen te zijn, dewelke niet noodzakelijk vooraf dient gegeven te zijn, doch die ook achteraf, bijv. door bekrachtiging in een A.V., kan worden gegeven. Dergelijke machtiging dient evenwel nooit aanwezig te zijn wanneer de VME zélf wordt gedagvaard, zoals in casu : in dergelijk geval behoort het tot de taak en de plicht van de syndicus, om de VME te vertegenwoordigen, zoals voorzien in art. 577-8 §4, 6° B.W. (zie ook MOEYKENS, F., e.a., Praktische Leidraad voor de Syndicus, Gent, Story, 2011, p. 41). TIMMERMANS, R. : “De Vereniging van Mede-eigenaars kan om de meest diverse redenen gedaagd worden,
3 … In deze positie is het evident dat de syndicus na ontvangst van een gerechtsbrief of een deurwaardersexploot, waarbij de vereniging respectievelijk opgeroepen of gedaagd is, de rechten van de vereniging vrijwaart, hetzij door zelf present op de rechtbank te zijn dan wel een advocaat met de verdediging te gelasten.” (TIMMERMANS, R., Syndicus van flatgebouwen, in de reeks Het Onroerend Goed in de Praktijk, Antwerpen, Kluwer, 2003, XIV.L-230) FEYS, I. : “Wanneer de vereniging als verweerder wordt gedagvaard, zal de syndicus haar in rechte verdedigen. In tegenstelling met wanneer de vereniging eiser is, moet terzake NOOIT toelating van de algemene vergadering bekomen worden.” (FEYS, I., in Het Mede-eigendomsrecht geactualiseerd, Brugge, Die Keure, 1996, p. 142). Het door eiser aangehaalde vonnis dd. 26.02.2001 van de Rechtbank van Eerste Aanleg te Brugge, handelt over de VME die als eiser een procedure lanceert, en waarvoor er dus een machtiging dient te zijn : deze rechtspraak is derhalve niet dienstig in huidige procedure, waarin de VME verweerder is, en waar er dus allesbehalve enige machtiging dient voor te liggen om de VME in rechte te verdedigen. Daar waar eiser eveneens het mandaat van de raadsman van concluante betwist, is eiser evenmin ernstig te nemen. Ten eerste voorziet art. 440 Ger.W. uitdrukkelijk dat de advocaat in rechte optreedt voor de partij, zonder dat hem daartoe de voorlegging van enige volmacht kan worden gevraagd. Ten tweede : het feit dat de raadsman van concluante van in den beginne over een volledig dossier beschikt, inclusief de dagvaarding, bewijst op zich dat dit hem ter hand werd gesteld door concluante (via de syndicus), hetgeen in se ook zijn mandaat bewijst. Concluante is derhalve wél degelijk volledig rechtsgeldig vertegenwoordigd.
2. De vordering tot vernietiging i.v.m. de beweerde beslissing onder punt 6 (vervanging noodverlichting) - Geheel verkeerdelijk stelt eiser dat de A.V. dd. 06.07.2013 onder punt 6 zou hebben beslist dat de noodverlichting moet worden vervangen. Zoals de notulen van de A.V. (stuk 1) vermelden, werd er omtrent dit punt geenszins een beslissing genomen, doch de A.V. werd enkel ingelicht over het feit dat de noodverlichting diende te worden vervangen. Immers, kort vóór de A.V. werd de syndicus ingelicht door de elektricien dat er niet alleen een stroomverlies zat op de noodverlichting, doch dat deze tevens door ouderdom niet meer operationeel was, hetgeen betekent dat bij het uitvallen der elektriciteit, er geen werkende noodverlichting meer was. Bovendien waren de ballasten van deze noodverlichting compleet versleten, en door de constant aanwezige elektriciteitsspanning, vertoonden de elektrische verbindingsdraden op verschillende plaatsen schroeischade, met bijhorend brandgevaar.
4 Aldus was de syndicus verplicht om, bij wijze van bewarende maatregel en conform art. 577-8 §4, 4° B.W., onmiddellijk de nodige stappen te nemen te neinde opnieuw te zorgen voor een werkende noodverlichting. Dergelijke bewarende maatregel is bovendien spoedeisend, en behoort onmiskenbaar tot de eigen bevoegdheid van de syndicus : conform art. 577-7 §1, b) juncto art. 577-8 §4; 4° B.W., dient hiervoor dus geenszins een beslissing in de A.V. te worden genomen. De syndicus is niet enkel bevoegd, doch ook verplicht om bij de vaststelling van dergelijk algeheel defect aan de noodverlichting, onmiddellijk te zorgen dat er opnieuw een functionerende noodverlichting komt (MOEYKENS, F., e.a., Praktische Leidraad voor de Syndicus, Gent, Story, 2011, p. 34 ; Vred. 4de Kanton Brugge, 7 maart 2002, T.App., 2003/2, p. 23). Niet alleen diende de syndicus rekening te houden met het vastgestelde brandgevaar ter hoogte van de verouderde noodverlichtings-installatie (zie hoger), doch tevens was het niet meer operationeel zijn van de noodverlichtingsinstallatie, een element die de veiligheid van het gebouw ernstig in het gedrang bracht. Ter verduidelijking : het betreft een omvangrijk appartementsgebouw met ongeveer 200 medeeigenaars, en met evenveel garages, verspreid over 3 ondergrondse niveau’s, hetgeen betekent dat men vanuit bepaalde locaties een paar honderd meter moet afleggen om de uitgang te bereiken : ingeval van een elektriciteitspanne of erger nog, in geval van brand, is het omzeggens onmogelijk om dergelijk traject in volstrekte duisternis af te leggen. Aldus heeft de syndicus, na samenspraak met de voorzitter (stuk 4), terecht de nodige stappen ondernomen om over te gaan tot de dringende vervanging van de noodverlichting. Daarbij speelt het geen enkele rol dat de kostprijs voor deze werken, om en bij de € 20.000 ligt : de bevoegdheid tot het nemen van bewarende maatregelen in hoofde van de syndicus, is onafhankelijk van het bijhorend kostenplaatje (zie o.m. TIMMERMANS, R., Syndicus van flatgebouwen, in Het Onroerend Goed in de Praktijk, Antwerpen, Kluwer, 2003, XIV.L – 150). Inmiddels is deze nieuwe noodverlichting geplaatst en is aan de onveilige toestand verholpen. De opmerking van eiser, als zou de nieuwe noodverlichting evenmin werken, klopt geenszins ; waarschijnlijk refereert eiser naar een kortsluiting op de dompelpomp die zich sedertdien voordeed, doch bij dit voorval (langdurige elektriciteitspanne) heeft de nieuwe noodverlichting wel degelijk gewerkt, nl. gedurende 1 uur, waarna de batterijen uitgeput waren (hetgeen normaal is) en deze opnieuw automatisch werden opgeladen nadat de elektriciteitspanne hersteld was. Dit voorval bewijst precies dat de noodverlichting op heden wél werkt, en dit dankzij het diligente optreden van de syndicus. Aangezien er onder punt 6 van de A.V. dd. 06.07.2013 geenszins een beslissing omtrent de noodverlichting werd genomen (hetgeen ook niet hoefde : zie hoger), kan eiser dan ook onmogelijk de vernietiging van punt 6 vorderen, nl. omdat daar geen beslissing in te lezen staat (zie ook TIMMERMANS, R., De geschillenregeling in de appartementsmede-eigendom (dossier 7 in het Onroerend Goed in de Praktijk), Antwerpen, Kluwer, 1997, p. 185-186). Er ligt dan ook geen schending voor van art. 577-6 §3 B.W. (niet vermelding agendapunt in uitnodiging), noch van art. 577-6 §8 en art. 577-7 §1.1°b B.W. (stemming in A.V. met 3/4 den meerderheid inzake werken aan gemeenschappelijke delen). Ten onrechte suggereert eiser in besluiten dat het probleem van het niet meer operationeel zijn van de noodverlichting, alsmede van de totaal versleten en doorgeschroeide ballasten,
5 met brandgevaar, bekend zou zijn geweest aan de syndicus op het moment van het uitsturen der uitnodigingen voor de A.V. Uiteraard is dit niet zo : uit stuk 6 (verslag RME periode 01.01.2013 – 21.06.2013) blijkt duidelijk dat er op dat moment enkel maar geweten was dat er zich waarschijnlijk een stroomverlies voordeed op deze noodverlichting, doch niets méér. Het is pas met het verslag dd. 26.06.2013 van elektricien PERSYN (stuk 7), dat er voor de eerste maal werd ontdekt dat de noodverlichting, bij het uitvallen der elektriciteit, niet meer werkzaam was, dat de ballasten doorgeschroeid waren en dat er brandgevaar was. M.a.w. pas vanaf 26.06.2013 werd deze gevaarlijke toestand ontdekt, zodat een dringende vervanging van de noodverlichting zich opdrong, als dringende an bewarende maatregel conform art. 577-8 §4, 4° B.W., te nemen door de sy ndicus. Zoals de notulen van de A.V. dd. 06.07.2013 (stuk 1) onder punt 6 vermelden, werd de A.V. ingelicht over het feit dat de noodverlichting moest worden vervangen ; enige beslissing hieromtrent staat niet onder punt 6 te lezen (hetgeen ook niet hoefde, gelet op het feit dat dit tot de bevoegdheid van de syndicus tot het nemen van bewarende maatregelen behoort : zie ook hoger). Het dringend karakter van deze vervanging blijkt genoegzaam uit stuk 7 (verslag elektricien PERSYN), alsook uit stuk 8 (de foto’s van de brandgevaarlijke noodverlichting, waar o.m. de schroeisporen duidelijk merkbaar zijn). De facturen voor deze uitgevoerde werken worden voorgelegd onder de stukken 10 en 11. Ten onrechte suggereert eiser evenens dat de nieuwe noodverlichting mogelijks niet deugdelijk zou zijn geplaatst : terzake kan concluante o.m. verwijzen naar stuk 9, hetwelk een keuringsverslag van VINCOTTE bevat, waaruit de goede werking blijkt.
- Tenslotte stelt eiser eveneens verkeerdelijk dat er een inbreuk zou zijn begaan op art. 577-6 §10 B.W., hetwelk voorziet dat de behaalde meerderheden van de stemming moeten worden vermeld in de notulen, dewelke aan het einde van de zitting moeten worden ondertekend. Ten eerste was er helemaal geen stemming omtrent het kwestieuze punt van de noodverlichting (zie hoger), zodat uiteraard ook geen desbetreffende vermelding van stemming en meerderheid werd opgenomen in de notulen. Ten tweede werden de notulen wel degelijk ondertekend : stuk 2 is een kopie van de originele notulen, en op stuk 3 staan alle handtekeningen van de aanwezige mede-eigenaars. 3. De vordering tot vernietiging van punt 7 (verhoging werkingsfonds) - Ten onrechte betwist eiser het manifeste gegeven dat het werkingsfonds ontoereikend was om de gemeenschappelijke kosten te kunnen dekken. Dit werd uitgebreid toegelicht en gestaafd op de A.V. Uit de kosten-afrekening 12-13 (dewelke de mede-eigenaars uiteraard reeds kenden) bleek meer bepaald deze kostenstijging, en uiteraard ook het feit dat deze niet meer gedekt werd door het te lage werkingsfonds van € 60.000.
6 De kosten-afrekening 12-13 werd trouwens uitdrukkelijk goedgekeurd op deze A.V. dd. 06.07.2013 (stuk 1, punt 5). De mede-eigenaars maren m.a.w. meer dan voldoende ingelicht omtrent de financiële toestand waarover diende te worden beslist. Bovendien wordt de kosten en boekhouding gecontroleerd door een daartoe aangesteld bedrijfsrevisor. Er ligt dan ook geenszins enige inbreuk voor op art. 577-6 §3 B.W., hetwelk stelt dat de bijeenroeping vermeldt volgens welke nadere regels de documenten over de geagendeerde punten kunnen worden geraadpleegd. Er dienden geenszins voorafgaandelijk aanvullende documenten te worden medegedeeld dan degene die reeds voorlagen (zoals o.m. de kosten-afrekening 12-13, waaruit bleek dat de kosten hoger lagen dan het werkingsfonds). De A.V. heeft m.a.w. met een volledige kennis van zaken kunnen beraadslagen.
- A fortiori dient te worden gewezen op het feit dat punt 7 (verhoging werkingsfonds van € 60.000 naar € 90.000) met unanimiteit werd goedgekeurd (zie stuk 1, punt 7). Op deze A.V. was eiser bovendien vertegenwoordigd door een andere mede-eigenaar (zie stukken 1, pag. 1 en stuk 3), dewelke dus het agendapunt heeft goedgekeurd ! In die omstandigheid wordt eiser dan ook niet toegelaten om op heden, tegen de eerdere positieve stem van zijn gemandateerde in, deze beslissing nog te gaan aanvechten ! TIMMERMANS, R. : “Wie tenslotte afwezig was op de algemene vergadering, heeft steeds het recht verhaal in te stellen, tenzij hij vertegenwoordigd was door een lasthebber die volgens welbepaalde instructies van de eigenaar met de meerderheid gestemd heeft.” (TIMMERMANS, R., De geschillenregeling in de appartementsmede-eigendom, l.c., p. 185186) In besluiten lijkt eiser te willen betwisten dat de beslissing onder punt 7 (stuk 1) om het werkingfonds van €60.000 te verhogen naar €90.000, met unanimiteit werd genomen : daartoe verwijst eiser kennelijk moedwillig naar een totaal ander punt, nl. punt 5, hetwelk niet gaat over de verhoging van het werkingsfonds, doch wel over de toelichting en kwijting van de kosten-afrekening 12-13, en waarin te lezen staat dat voor deze kosten-afrekening, kwijting wordt gegeven. Uiteraard dient eiser niet punt 5, maar wel punt 7 van de A.V. dd. 06.07.2013 (stuk 1) te lezen, waar uitdrukkelijk vermeld staat : “De vergadering stemde unaniem in met een verhoging van het werkingsfonds van €60.000 naar € 90.000.” Zoals hoger aangetoond, kan eiser onmogelijk nog deze beslissing aanvechten, aangezien zijn eigen gemandateerde zélf op dit punt positief heeft gestemd.
- Tenslotte stelt eiser ook hier ten onrechte dat art. 577-6 §10 B.W. zou geschonden zijn, nl. omdat het verslag niet naar behoren zou zijn opgesteld, en niet zou zijn ondertekend. Hoger sub II.1. werd reeds aangetoond dat dergelijke opmerking volledig onterecht is : het verslag werd wél degelijk naar behoren opgesteld én ondertekend : zie stukken 2 en 3.
7
4. Het verzoek tot voorlegging van het halfjaarlijks verslag van de Raad van Medeeigendom, op straffe van een dwangsom Concluante legt de stukken 5 (verslag RME periode 22.06.2012 – 31.12.2012) en 6 (verslag RME periode 01.01.2013 – 21.06.2013) voor, dewelke reeds ruimschoots bekend waren. Bovendien zijn deze verslagen consulteerbaar op de website van de V.M.E. Aanvullend legt concluante onder stuk 12 nog het verslag van de Raad van Mede-eigendom voor over de periode 22.06.2013- 31.12.2013. Deze vordering van eiser is dan ook zonder voorwerp. OM DEZE REDENEN, en alle andere, desnoods ambtshalve, BEHAGE HET DE HEER VREDERECHTER
De vordering van eiser onontvankelijk, minstens ongegrond te verklaren. Eiser te veroordelen tot de kosten van het geding, aan de zijde van concluante begroot op : - RPV :
Origineel / eensluidend afschrift Oostende, 14.03.2014
€ 1.320,00
Met eerbied, Philippe BOUTENS
