TUGAS AKHIR Analisa Nilai Pasar SPBU 54.601.114 PT. Sumber Kurnia Mandiri Jl. Balas Klumprik Surabaya Oleh : HILDA MIENAR SL. 3109106055
SPBU 54.601.114 •
Pemilik PT. Sumber Kurnia Mandiri
•
Legalitas kepemilikan Sertifikat Hak Milik (SHM)
•
Luas Tanah 1.332 meter persegi
•
Perencanaan Kota sebagai daerah komersil/jasa komersil
•
Lokasi SPBU di Jalan Balas Klumprik No.91, Kelurahan Balas Klumprik, Kecamatan Wiyung, Kota Surabaya
LATAR BELAKANG 1. 2. 3.
SPBU saat ini telah dilengkapi dengan berbagai macam fasilitas tambahan, sehinga SPBU memiliki sejumlah aset di luar bisnis minyak dan gas. Pemilik SPBU bermaksud menjaminkan aset SPBU yang telah dimiliki untuk mendapatkan pinjaman dana. Nilai Pasar SPBU akan dihitung dengan penilaian properti menggunakan metode pendekatan biaya dan penilaian bisnis dengan metode pendekatan pendapatan
Penilaian Aset (Appraisal) Penilaian atau Appraisal adalah proses pekerjaan atau kegiatan Penilai dalam memberikan suatu estimasi atau opini atas nilai ekonomis suatu property, baik berwujud ataupun tidak berwujud yang berdasarkan hasil analisis terhadap fakta‐fakta yang obyektif dan relevan dengan menggunakan metode, parameter dan prinsip‐prinsip penilaian yang berlaku (Profesional Appraiser & Consultan).
Permasalahan 1.
2.
Berapa nilai pasar yang dimiliki SPBU PT. Sumber Kurnia Mandiri berdasarkan penilaian properti dengan metode pendekatan biaya? Berapa nilai pasar yang dimiliki SPBU PT. Sumber Kurnia Mandiri berdasarkan penilaian bisnis dengan metode pendekatan pendapatan?
Tujuan 1.
2.
Mengetahui nilai pasar yang dimiliki SPBU PT. Sumber Kurnia Mandiri berdasarkan penilaian properti dengan metode pendekatan biaya Mengetahui nilai pasar yang dimiliki SPBU PT. Sumber Kurnia Mandiri berdasarkan penilaian bisnis dengan metode pendekatan pendapatan
Metodologi
Data Pembanding dan Nilai Tanah Per Meter Persegi URAIAN Jenis properti Alamat Hak atas properti yang dialihkan Lokasi : - Posisi tanah - Lebar jalan - Material jalan - Kondisi jalan - Aksesibilitas - Peruntukan - Fasilitas lingkungan
D a ta
Properti yang dinilai SPBU Jl. Balas Klumprik No. 91,
Data 1 Tanah Kosong Jl. Balas Klumprik, Surabaya
SHM
Pembandin g Data 2 Data 3 Tanah Kosong Tanah Kosong
Jalan Kemlaten
Kedurus
SHM
SHM
SHM
Interior 7,0 Aspal Baik Mudah Perdagangan/Jasa Komersil
Interior 7,0 Aspal Baik Mudah Perdagangan/Jasa Komersil
Interior 6,0 Aspal Baik Mudah Perdagangan/Jasa Komersil
Interior 7,0 Paving Baik Mudah
Jalan Utama
Jalan Utama
Jalan
Jalan
1332 600 Tidak beraturan Di atas permukaan jalan
989 Beraturan Di atas permukaan jalan
2800 Beraturan Di atas permukaan jalan
392 Beraturan Di atas permukaan jalan
Pemukiman
Karakteristik fisik : - Luas tanah - Luas bangunan - Bentuk tanah - Keadaan tanah (Elevasi) Harga Penawaran per m2 Estimasi diskon Estimasi Nilai Terjual Per m2 Estimasi Nilai Tanah
Rp
1.000.000
Rp
10% Rp
900.000
Rp 890.100.000
1.000.000
Rp
15% Rp
850.000
Rp 2.380.000.000
892.857 14%
Rp
765.306
Rp 300.000.000
Penyesuaian dan Pembobotan Penyesuaian
%
Lokasi : - Posisi tanah 0% - Lebar jalan 0% - Material jalan 0% - Kondisi jalan 0% - Aksesibilitas 0% - Peruntukan 0% - Fasilitas 0% lingkungan Karakteristik fisik : - Luas tanah -4% - Luas bangunan 0% - Bentuk tanah -2% - Keadaan tanah 0% (Elevasi) Total -6% Estimasi Nilai Terjual Per m2 + Penyusutan Pembobotan 100% 30% Nilai Tanah per m2 Rp 831.000,00
Rp (persentase x nilai per meter persegi)
%
Rp (persentase x nilai per meter persegi)
%
Rp (persentase x nilai per meter persegi)
Rp Rp Rp Rp Rp Rp
-
0% 1% 0% 0% 0% 0%
Rp Rp Rp Rp Rp Rp
8.500 -
0% 0% 5% 0% 0% 4%
Rp Rp Rp Rp Rp Rp
38.265 30.612
Rp
-
1%
Rp
8.500
5%
Rp
38.265
Rp Rp Rp
(36.000) 1% Rp - 0% Rp (18.000) -2% Rp
8.500 -6% Rp - 0% Rp (17.000) -2% Rp
(45.918) (15.306)
Rp
-
0%
Rp
-
0%
Rp
-
Rp
(54.000) 1%
Rp
8.500
6%
Rp
45.918
Rp
846.000
Rp 858.500
Rp
811.224
Rp
253.800 20% Rp 171.700 50% Rp
405.612
Nilai Tanah SPBU • Dari hasil perhitungan dengan metode perbandingan data pasar didapatkan nilai pasar per meter persegi SPBU 54.601.114 sebesar Rp. 831.000,00, maka estimasi nilai pasar SPBU 54.601.114 milik PT. Sumber Kurnia Mandiri adalah sebesar Rp.1.106.892.000,00 (Satu Milyar Seratus Enam Juta Delapan Ratus Sembilan PuluhDua Ribu Rupiah).
Biaya Membangun Baru No
Bangunan
Harga
1.
Minimarket, Kantor, Mushola, Toilet, Ruang Genset
Rp. 235.507.816,47
2.
Gudang LPG
Rp. 255.004.605,65
3.
Pulau Pompa
Rp. 205.791.761,46
4.
Sarana Pelengkap
Rp. 298.105.028,48 Jumlah Rp. 994.409.212,06
Keuntungan Pemborong 10% Rp.
99.440.921,206
Grand Total Rp. 1.093.850.133,27 PPH 10% Rp. 109.385.013,327 Total RP. 1.203.235.146,59 Pambulatan Rp.1.203.235.000,00
Penyusutan 1. 2.
3.
Penyusutan Fisik Penyusutan Fisik = 1/50 x 100% = 2,00 % Kemunduran Fungsional Pada SPBU yang dinilai tidak terdapat bangunan yang tidak diimanfaatkan dengan baik sehingga penyusutan fungsional 0% Kemunduran Ekonomis Penyusutan yang disebabkan oleh kemunduran ekonomis dianggap 0% karena tidak ada perubahan sosial yang bertambah rendah malah cenderung bertambah tinggi.
Jumlah penyusutan =2,00% + 0% + 0% = 2,00 % Besarnya penyusutan bangunan = biaya membangun baru x jumlah penyusutan = Rp. 1.203.235.000,00 x 2,00 % = Rp. 24.064.700,00.
Nilai Mesin No
Jumlah
Jenis Mesin
Harga
Jumlah Harga
(Buah)
Sisa umur ekonomis
Nilai Mesin
1 Fuel Dispenser Pump 4 Nozzle
2
Rp
199.262.500,00 Rp
398.525.000,00
Rp
374.613.500,00
2 Fuel Dispenser Pump 8 Nozzle
2
Rp
264.978.750,00 Rp
529.957.500,00
Rp
498.160.050,00
3 Tangki Pendam
32 KL
4
Rp
64.900.000,00 Rp
259.600.000,00
Rp
244.024.000,00
4 Tangki Pendam
20 KL
1
Rp
51.775.000,00 Rp
51.775.000,00
Rp
48.668.500,00
1
Rp
49.756.068 Rp
49.756.068,27
Rp
46.770.704,17
5 Generating Set
94%
6 Tabung Pemadam Kebakaran
ABC-90 PT-68
2
Rp
11.382.400,00 Rp
22.764.800,00
Rp
21.398.912,00
7 Tabung Pemadam Kebakaran
ABC-90 EP-9
3
Rp
907.948,80 Rp
2.723.846,40
Rp
2.560.415,62
8 Tabung Pemadam Kebakaran
CO2 EC-5A
2
Rp
2.342.049,60 Rp
4.684.099,20
Rp
4.403.053,25
TOTAL Biaya = Rp
1.240.599.135,04
Pembulatan = Rp
1.240.599.000,00
•
Kondisi mesin dalam keadaan baru, baru dipakai sebentar dan belum memerlukan penggantian suku cadang atau perbaikan, maka penyusutan fisik yang terjadi menurut MAPPI dapat dikatagorikan dalam kondisi “Sangat Baik” dan memiliki penyusutan fisik sebesar 6%‐15% dengan sisa umur ekonomis 85%‐94%.
Metode Pendekatan Pendapatan Discounted Cash Flow Tahun Ke-
Uraian
0
1
6
Tah un Ke8
2
3
4
5
7
9
10
Rp 837,89
Rp 1 .024,94
Rp 1. 255,56
Rp 1 .529,75
Rp 1.847 ,51 Rp 1.8 47,51
Rp 2.208,83
Rp
2.613,7 3 Rp
3 .062,19
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
51,04
Rp
51,4 4 Rp
51,85
Bahan Bakar Minyak
Rp
694,29
Non Bahan Bakar Minyak Minimarket
Rp
48,60
Total Pen dapatan Biaya Operasional
Rp Rp
742,89 324,33
Rp 886,90 Rp 383,64
Rp 1 .074,35 Rp 438,38
Rp 1. 305,38 Rp 493,13
Rp 1 .579,97 Rp 547,88
Rp 1.897 ,87 Rp 1.8 98,14 Rp 566, 13 Rp 6 02,63
Rp 2.259,87 Rp 657,37
Rp Rp
2.665,1 7 Rp 709,0 8 Rp
3 .114,04 762,30
NOI
Rp
418,56
Rp 503,26
Rp
Rp
Rp 1 .032,09
Rp 1.331 ,74 Rp 1.2 95,51
Rp 1.602,50
Rp
1.956,0 9 Rp
2 .351,74
Tingkat Kapitalisasi Nilai Terminal Discount Factor (I) Present Value Net Present Value Nilai Pasar SPBU
49,01
49,41
635,97
49,82
812,25
50,23
50 ,36 Rp
50,63
14, 00%
Rp 16 .798,14
14, 00%
1, 00 Rp Rp Rp
0,88 0 ,77 367,16 Rp 387,24 Rp
0,67 429,26 Rp
0,59 480,92 Rp
0,52 536,04 Rp
0,46 606, 72 Rp
0 ,40 5 17,73 Rp
0,35 561,77 Rp
0,31 601,5 1 Rp
4.53 1,19 4.53 1,19
*Dalam Juta
Pendapatan bersih SPBU didapat dari pendapatan kotor non bahan bakar dikurangi seluruh biaya operasional, hasilnya ditambahkan dengan pendapatan dari non bahan bakar.
0,27 4 .531,19
Nilai Pasar SPBU Nilai Pasar SPBU 54.601.114
Penilaian Properti
Penilaian Bisnis
Metode Pendekatan Biaya Rp. 3.534.723.000
Metode Pendekatan Pendapatan
Nilai Tanah
Nilai Bangunan
Nilai Mesin
DCF
Rp. 1.106.892.000,00
Rp. 1.179.170.300,00
Rp. 1.240.559.000,00
Rp. 4.531.190.000,00
