Toelichting bestemmingsplan Goedentijd ong., Schellestraat 1, Druisdijk 3 en 9a te Alphen

Toelichting

bestemmingsplan “Goedentijd ong., Schellestraat 1, Druisdijk 3 en 9a te Alphen” Planstatus: Datum: Plan identificatie:

vastgesteld 2013-07-08 NL.IMRO.1723.Goedentijdong-VS01

Schoenmakers Advies Achtmaal BV

Toelichting 2


Colofon

Titel:

Bestemmingsplan ‘Goedentijd ong., Schellestraat 1, Druisdijk 3 en 9a te Alphen’

Opdrachtgever:

Aannemersbedrijf Vromans van Hal Belsebaan 13 5131 PH ALPHEN

Ontwerp: Advies Achtmaal BV

Minnelingsebrugstraat 4a 4885 KP ACHTMAAL Tel: 076-5990340 Fax: 076-5984675 www.schoenmakersarchitectuur.nl Contactpersoon:

L. Schrauwen [email protected]

Projectnummer:

110150

Rapportnummer

110150.01

Datum:

19 juni 2013

Voorontwerp:

--

Ontwerp:

11 december 2012 t/m 21 januari 2013

Vaststelling:

08 juli 2013

Status:

vastgesteld

3


Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 Inleiding ................................................................................................................................. 7 1.1 Aanleiding .............................................................................................................................................. 7 1.2 Ligging en begrenzing van het plangebied ............................................................................................ 7 1.3 Vigerende bestemmingsplannen ........................................................................................................... 8 1.4 Planvorm................................................................................................................................................ 8 1.5 Leeswijzer .............................................................................................................................................. 8

Hoofdstuk 2 Bestaande situatie .................................................................................................................. 9 2.1 Ruimtelijke structuur ............................................................................................................................. 9 2.2 Functionele structuur .......................................................................................................................... 12

Hoofdstuk 3 Beleidskader......................................................................................................................... 14 3.1 Algemeen ............................................................................................................................................. 14 3.2 Beleid Europees en rijksniveau ............................................................................................................ 14 3.3 Beleid provinciaal niveau ..................................................................................................................... 16 3.4 Beleid gemeentelijk niveau ................................................................................................................. 23

Hoofdstuk 4 Milieuhygiënische en planologische aspecten ....................................................................... 28 4.1 Geluid .................................................................................................................................................. 28 4.2 Bodem ................................................................................................................................................. 29 4.3 Archeologie en Cultuurhistorie ............................................................................................................ 29 4.4 Hinder .................................................................................................................................................. 33 4.5 Externe veiligheid ................................................................................................................................ 35 4.6 Waterhuishouding ............................................................................................................................... 36 4.7 Kabels en Leidingen ............................................................................................................................. 37 4.8 Flora en Fauna ..................................................................................................................................... 37 4.9 Luchtkwaliteit ...................................................................................................................................... 38 4.10 Parkeren/ Verkeer ............................................................................................................................... 38 4.11 Totaalbeeld aspecten .......................................................................................................................... 39

Hoofdstuk 5 Planbeschrijving ................................................................................................................... 40 5.1 Inleiding ............................................................................................................................................... 40 5.2 Algemene voorwaarden ...................................................................................................................... 40 5.3 Bouwplan ............................................................................................................................................. 42 Hoofdstuk 6 Toelichting op de regels........................................................................................................ 45 6.1 Inleiding ............................................................................................................................................... 45 6.2 Algemene toelichting verbeelding ....................................................................................................... 45 6.3 Algemene toelichting regels ................................................................................................................ 45 6.4 Toelichting bestemmingen .................................................................................................................. 45

Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid ................................................................................................................... 47 7.1 Inleiding ............................................................................................................................................... 47 7.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid ...................................................................................................... 47 7.3 Economische uitvoerbaarheid ............................................................................................................. 49 Bijlagen

-

Structuurvisie en Uitvoeringsregeling Buitengebied in Ontwikkeling, gemeente Alphen-Chaam 4


-

Vooroverlegreactie voorontwerp-bestemmingsplan 'Goedentijd ong., Schellestraat 1, Druisdijk 3 en 9a te Alphen, 22 februari 2012 Advies Selectiebesluit, Goedentijd (tussen 33 en 37) - Alphen, Regiobureau West-Brabant, 18-01-2012 Punten sloopwaardige oppervlakten Zienswijzerapportage ‘Goedentijd ong., Schellestraat 1, Druisdijk 3 en 9a te Alphen en Strijbeekseweg 58 te Strijbeek

Afzonderlijke bijlagen: - Becker & Van de Graaf bv, archeologisch onderzoek, 28 december 2011. - Kraaij Akoestisch Adviesbureau, akoestisch onderzoek, 29 november 2011. - Milec BV, Bodemonderzoek, 6 oktober 2011.

5


Figuur 1 Topografische kaart, aangegeven met rood de locatie Goedentijd ong. en met lichtblauw Schellestraat 1.

Figuur 2 Topografische kaart, aangegeven met blauw de locatie Druisdijk 3 en met geel de locatie Druisdijk 9a.

6


Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

De provincie Noord-Brabant wil samen met gemeenten de veranderingen in het buitengebied dusdanig sturen dat bedreigingen worden omgezet in kansen. Gemeente Alphen-Chaam heeft de structuurvisie ‘Buitengebied in ontwikkeling’ opgesteld. De doelstelling van de visie is dat de ruimtelijke kwaliteit wordt behouden en mogelijk versterkt. Vanuit particulier initiatief is het voornemen twee nieuwe woningen op te richten in de zin van Bio-woningen op de locatie Goedentijd ong. te Alphen. De locatie is opgenomen in de structuurvisie ‘Buitengebied in ontwikkeling’ en valt onder het gebied: kernrandzone Alphen-noord. Voor het voorstaande initiatief is het voorliggende bestemmingsplan ‘Goedentijd ong., Schellestraat 1, Druisdijk 3 en 9a te Alphen’opgesteld. Een BiO-woning kan gerealiseerd worden als minstens 3.000 m² aan ongewenste bebouwing in het buitengebied van de gemeente wordt gesloopt. Op de locatie Goedentijd ong. worden twee Bio-woningen gerealiseerd. De benodigde kwaliteitsverbetering (minstens 6.000 m²) wordt bereikt door het slopen van de aanwezige bebouwing op de locaties Schellestraat 1 (bouwvlak op afstand) te Alphen, Druisdijk 3 te Alphen, Druisdijk 9a te Alphen en Ginderdoorstraat 4 te Chaam. Op de locaties Schellestraat 1, Druisdijk 3 en Druisdijk 9a wordt het agrarisch bedrijf beëindigd en wordt de bestemming omgezet naar ‘wonen’. Voor de locatie Ginderdoorstraat 4 wordt een apart bestemmingsplan opgesteld. De nieuw te realiseren woningen passen binnen de Nota inbreidingslocaties van de gemeente Alphen-Chaam. De locatie staat niet in de planning die in de nota is opgenomen. In principe wordt hiervan niet afgeweken. Bij individuele gevallen waarbij sprake is van minder dan 3 woningen, kan van het beleid worden afgeweken. Het afwegingskader is opgenomen in de beleidsnota Inbreidingslocaties die is vastgesteld door de raad d.d. 21 februari 2008. In het voorgestane initiatief wordt een bijdrage geleverd aan de verbetering van de milieuhygiënische situatie in de gemeente doordat er 3 locaties worden gesaneerd waar intensieve veehouderij mogelijk is. Tevens wordt de bebouwing gesaneerd van een boerderij waarvan de gronden voor natuurontwikkeling zijn aangekocht door de overheid, deze boerderij kan daarmee redelijkerwijs niet meer voor agrarische bedrijfsactiviteiten worden ingezet. In de bebouwde kom van Alphen wordt de lintstructuur voorgezet. Op de locatie Goedentijd is momenteel een varkensstal aanwezig en worden er kerstbomen gekweekt. Door de ontwikkeling van De Ligt wordt de bebouwde kom tot aan de Kapellekesbaan ontwikkeld. Ook de Goedentijd wordt hierdoor meer onderdeel van de bebouwde kom, waardoor woningbouw meer passend is dan de kerstbomen en de varkensstal. In de vergadering van het college van B&W op 6 september 2011 is besloten principe medewerking te verlenen aan het bovenstaande initiatief. Onderhavig bestemmingsplan dient tevens als goede ruimtelijke onderbouwing om de bestemmingsplanprocedure te doorlopen. 1.2

Ligging en begrenzing van het plangebied

Alphen maakt onderdeel uit van de gemeente Alphen-Chaam. Alphen ligt topografisch gezien tussen de steden Breda en Tilburg. De planlocaties Goedentijd ong. en Schellestraat 1 liggen ten noorden van de kern Alphen. De Goedentijd is de hoofdweg van Alphen naar Gilze. De planlocaties Druisdijk 3 en 9a liggen in het buitengebied van Alphen. De planlocaties zijn in figuur 1 en 2 op de topografische kaart weergegeven.

7


1.3

Vigerende bestemmingsplannen

Op alle planlocaties is het bestemmingsplan ‘Buitengebied Alpen-Chaam 2010’ van kracht. Dit bestemmingsplan is gewijzigd vastgesteld door de gemeenteraad op 11 februari 2010. Het bestemmingsplan is op 27 juli 2010 in werking getreden. 1.4

Planvorm

Het bestemmingsplan ‘Goedentijd ong., Schellestraat 1, Druisdijk 3 en 9a te Alphen’ is vervat in een verbeelding en regels en gaat vergezeld met een toelichting. Verbeelding Op de verbeelding, bestaande uit 4 bladen met het nummer NL.IMRO.1723.Goedentijdong-VS01, zijn onder meer de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden aangegeven met bijbehorende verklaringen, het zogenaamde renvooi. De verbeelding legt een verbinding tussen de bestemmingen die op de kaart zijn aangegeven en de regels. De kaart is getekend op schaal 1:1000. Regels De regels bevatten de juridische regeling inzake het gebruik en de bebouwingsmogelijkheden van de gronden die in het plan zijn inbegrepen. De regels zijn ingedeeld in 4 hoofdstukken: inleidende regels, bestemmingsregels, algemene regels en overgangs- en slotregels. Zowel de regels als de verbeelding worden conform de landelijke richtlijnen SVBP2008 en IMRO2008 toegepast. Toelichting In de toelichting worden de aan het plan ten grondslag liggende gedachten en de uitkomsten van de in artikel 3:2 van de Algemene wet bestuursrecht verrichte onderzoeken opgenomen. Daarnaast dient een rapportering van de inspraak en de uitkomsten van het in artikel 3.1.1. van het Bro bedoelde overleg, deel uit te maken van de toelichting. 1.5

Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de huidige situatie van het plangebied, waarbij onder andere de ruimtelijke en functionele structuur wordt beschreven. In hoofdstuk 3 van de toelichting wordt het vigerende beleid op Europees, Rijks, provinciaal en gemeentelijk niveau beschreven dat voor ontwikkeling van het plangebied relevant is. Hoofdstuk 4 beschrijft vervolgens de uitgangspunten en randvoorwaarden, die van belang zijn voor de ontwikkeling van het plangebied. Hierbij worden onder andere de gevolgen van de ontwikkeling op het gebied van water, natuur, luchtkwaliteit, archeologie en bodem beschreven. Het plan wordt nader omschreven in hoofdstuk 5. In hoofdstuk 6 wordt een toelichting op de regels gegeven. Tenslotte wordt in hoofdstuk 7 de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid beschreven.

8


Hoofdstuk 2 2.1

Ruimtelijke structuur

2.1.1

Verkeersstructuur

Bestaande situatie

Figuur 3 Verkeersstructuur rondom de planlocaties Goedentijd ong. en Schellestraat 1

Figuur 4 Verkeersstructuur rondom de planlocaties Druisdijk 3 en 9a

Goedentijd ong. en Schellestraat 1 De planlocaties Goedentijd ong. en Schellestraat 1 liggen aan de weg van Alphen naar Gilze. In de nabijheid van de locaties is een rotonde gelegen. In figuur 3 is de verkeersstructuur weergegeven, met rood zijn de hoofdontsluitingen weergegeven. Druisdijk 3 en 9a De Druisdijk is een lokale verbindingsweg in het buitengebied van Alphen. De weg sluit aan op de ontsluitingsweg van Alphen naar Riel. In figuur 4 is de verkeersstructuur weergegeven, met rood zijn de hoofdontsluitingen weergegeven. 9


2.1.2

Groenstructuur

Figuur 5 groenstructuur rondom de planlocaties Goedentijd ong. en Schellestraat 1

Goedentijd ong. en Schellestraat 1 Aan de achterzijde van de planlocaties Goedentijd ong. en Schellestraat 1 is cultuurgrond gelegen. Achter de planlocatie Goedentijd ong. is het bosgebied ‘’t Zand’ gelegen. Op kleinere schaal bestaat de groenstructuur uit hier en daar een boom langs de Goedentijd.

Figuur 6 groenstructuur rondom de planlocaties Goedentijd ong. en Schellestraat 1

Druisdijk 3 en 9a De planlocaties Druisdijk 3 en 9a zijn gelegen aan de rand van het bosgebied. Verder bestaat de omgeving uit cultuurgronden. De groenstructuur langs de Druisdijk bestaat uit bomenrijen.

10


2.1.3

Bebouwingsstructuur

Figuur 7 bebouwingsstructuur rondom de planlocaties Goedentijd ong. en Schellestraat 1

Goedentijd ong. en Schellestraat 1 In de omgeving van de planlocaties staan agrarische bedrijven, woningen en bedrijven. Deze zijn vrijstaand gesitueerd, in de vorm van lintbebouwing aan de rand van de kern Alphen.

Figuur 8 bebouwingsstructuur rondom de planlocaties Druisdijk 3 en 9a

Druisdijk 3 en 9a In de omgeving zijn diverse agrarische bedrijven en woningen aanwezig. De woningen zijn vrijstaand gesitueerd, in een lint met doorkijken naar het landschap.

11


2.2

Functionele structuur

2.2.1

Wonen

De functie is veelal op alle locaties hoofdzakelijk aanwezig, in de vorm van burgerwoning of een bedrijfswoning bij een agrarisch bedrijf.

Figuur 9 functiekaart planlocaties Goedentijd ong. en Schellestraat 1

2.2.2

Maatschappelijke voorzieningen

In de directe omgeving van de locaties zijn geen maatschappelijk voorzieningen aanwezig, de voorzieningen zijn voornamelijk in de kernen gevestigd. 2.2.3

Bedrijven, horeca en detailhandel

De bedrijven, die aanwezig zijn, zijn hoofdzakelijk agrarische bedrijven. In de directe omgeving van beide locaties zijn geen horecagelegenheden of detailhandel aanwezig.

12


Figuur 10 functiekaart planlocaties Druisdijk 3 en 9a

13


Hoofdstuk 3 3.1

Beleidskader

Algemeen

Bij het opstellen van een bestemmingsplan worden de beleidskaders van het rijk, provincie en gemeente uiteengezet. In het onderhavige bestemmingsplan is het relevante ruimtelijke beleid voor de locaties Goedentijd ong., Schellestraat 1, Druisdijk 3 en 9a te Alphen opgenomen. 3.2

Beleid Europees en rijksniveau

3.2.1

Nota Ruimte

De ‘Nota Ruimte’ is een gezamenlijk product van de ministeries van VROM, LNV, VenW, en EZ. In de nota wordt het nationaal ruimtelijk beleid vastgelegd tot 2020, waarbij de periode 2020- 2030 geldt als doorkijk naar de lange termijn. Hoofddoel van het nationaal ruimtelijk beleid is om op een duurzaam en efficiënte wijze ruimte te scheppen voor de verschillende ruimtevragende functies, de leefbaarheid van Nederland te waarborgen en te vergroten, en de ruimtelijke kwaliteit van de stad en het platteland te verbeteren, waarbij speciaal aandacht wordt geschonken aan het scheppen van de juiste condities voor het toepassen van ontwikkelingsplanologie. Daarbij richt het kabinet zich onder andere op het bevorderen van krachtige steden en een vitaal platteland. Het streven naar een vitaal en aantrekkelijk landelijk gebied staat voor het rijk in relatie met het streven naar vitale en aantrekkelijke steden. Het rijk kiest dan ook voor voortzetting van het beleid en bundeling van verstedelijking en economische activiteit. Dit betekend dat nieuwe bebouwing voor deze functies grotendeels geconcentreerd tot stand komt. Dat wil zeggen in bestaand bebouwd gebied, aansluitend op het bestaande bebouwde gebied of in nieuwe clusters van bebouwing daarbuiten. De ontwikkeling van het plangebied sluit aan op dit rijksbeleid. 3.2.2

Nota Mensen, Wensen, Wonen

Het rijksbeleid voor wonen maakt een duidelijke omslag door. Van kwantiteit naar kwaliteit, van huisvesten e naar wonen en van volkshuisvestigings- naar woonbeleid. In het beleid ten aanzien van het wonen in de 21 eeuw zal dan ook kwaliteit en keuzevrijheid centraal dienen te staan. Deze beide zaken geven aan dat de burger duidelijk centraal komt te staan. In de Nota wordt geconstateerd dat er vraag is naar ruime en groene woonmilieus, omdat mensen ruim en groen willen wonen. Dit moet, waar mogelijk, worden gehonoreerd, zonder daarbij natuurwaarden en ruimtelijke kwaliteiten te schaden of de sociale cohesie aan te tasten. Uitgaande van een gedifferentieerde en samenhangende gebiedsgerichte aanpak, onder provinciale regie, wordt het mogelijk om, met oog voor lokale omstandigheden lokale initiatieven en ter verbetering van de landschappelijke kwaliteit van het landelijk gebied op beperkte schaal de behoefte aan landelijke woonmilieus in te vullen. 3.2.3

Water

Het Nationaal Waterplan (NWP) In december 2009 heeft het kabinet het Nationaal Waterplan vastgesteld. Dit plan geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de periode 2009 - 2015 voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer. Het Nationaal Waterplan (NWP) is de opvolger van de Vierde Nota Waterhuishouding uit 1998 en vervangt alle voorgaande nota's waterhuishouding. Het Nationaal Waterplan is opgesteld op basis van de Waterwet die met ingang van 22 december 2009 van kracht is. Op basis van de Wet ruimtelijke ordening heeft het Nationaal Waterplan voor de ruimtelijke aspecten de status van structuurvisie. Watertoets Met het ondertekenen van het Nationaal Bestuursakkoord Water (juli 2003) hebben de betrokken partijen (het Rijk, IPO, VNG en UvW) afgesproken de watertoets toe te passen bij alle nieuwe ruimtelijke 14


waterhuishoudkundig relevante- plannen en besluiten op alle bestuursniveaus. De watertoets is met ingang van 1 november 2003 wettelijk verplicht voor structuurvisies, bestemmingsplannen, van de Wet Ruimtelijke Ordening (Wro). Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) regelt een verplichte waterparagraaf in de toelichting bij de genoemde ruimtelijke plannen en het vooroverleg op grond van artikel 3.1.1 Bro met het waterschap. De watertoets omvat het hele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen. Europese Kaderrichtlijn Water De Europese Kaderrichtlijn Water is sinds december 2000 van kracht en is gericht op het realiseren van duurzaam waterbeheer. De Europese Kaderrichtlijn Water beoogt de bescherming van aquatische ecosystemen en het duurzaam gebruik van water. Daarvoor wordt de Kaderrichtlijn eerst in landelijke weten regelgeving omgezet. Momenteel wordt hier hard aan gewerkt. De Europese Kaderrichtlijn heeft, waar het de gemeente betreft, consequenties voor riolering, afkoppelen, toepassing van bouwmaterialen en het ruimtelijke beleid. Er worden ecologische en fysisch-chemische doelen geformuleerd die afhankelijk zijn van de functie van een watergang. 3.2.4

Ecologie

Vanuit Europa is de bescherming van (plant en dier) soorten en gebieden geregeld in de Europese Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn. In Nederland is de natuurwetgeving verankerd in de Flora- en faunawet en de Natuurbeschermingswet 1998. Europese Vogel- en Habitatrichtlijn De Europese Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn hebben tot doel de bescherming van (vogel)soorten en hun natuurlijke habitats. Elke lidstaat is verplicht om speciale beschermingszones (SBZ’s) aan te wijzen, die samen één Europees netwerk van natuurgebieden vormen: “Natura 2000”. Wanneer in een gebied bepaalde soorten voorkomen, of een bepaald percentage van de Europese populatie herbergt, dan komt dit gebied in aanmerking voor plaatsing onder de betreffende richtlijnen. Het plangebied valt in zijn geheel niet binnen de aangewezen Vogelrichtlijn- of Habitatrichtlijngebieden. Flora- en Faunawet De huidige natuurbeschermingswetgeving in Nederland biedt bescherming aan het merendeel van de inheemse flora en fauna. Het wettelijk kader daarvoor wordt gevormd door de Flora- en Faunawet (Nederland), de Europese Habitatrichtlijn en Vogelrichtlijn. De Flora- en Faunawet biedt bescherming aan een groot aantal inheemse dier- en plantensoorten in Nederland; de beide Europese richtlijnen bieden op Europees niveau bescherming aan dier- en plantensoorten die in Europees verband bescherming behoeven. De beschermingsstatus van de inheemse dier- en plantensoorten houdt onder meer in dat in geval van voorgenomen activiteiten zoals aanleg van infrastructuur of bouwprojecten, het plangebied moet worden getoetst op de aanwezigheid van beschermde soorten: de ‘natuurtoets’. Natuurbeschermingswet 1998 De bescherming van specifieke natuurgebieden is verankerd in de Natuurbeschermingswet 1998. De volgende gebieden vallen onder de werking van de Natuurbeschermingswet:  Natura 2000-gebieden (Vogel- en Habitatrichtlijngebieden)  Beschermde Natuurmonumenten  Gebieden die de minister van LNV aanwijst ter uitvoering van verdragen of andere internationale verplichtingen (met uitzondering van verplichtingen op grond van de Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn), zoals Wetlands. 3.2.5

Cultuurhistorie

Nota Belvedère De Nota Belvedère, een gezamenlijk beleidsstuk van de ministeries van LNV, OC&W en VROM (1999), is opgesteld vanuit de gedachte om de cultuurhistorische identiteit sterker richtinggevend te laten zijn voor de inrichting van de ruimte. In de nota is een visie op de samenhang tussen cultuurhistorie en ruimtelijk beleid 15


opgenomen. Het doel is tweeledig; verbetering van de kwaliteit van de leefomgeving en behoud van het cultureel erfgoed. Zowel het plangebied, als de gebieden daaromheen zijn niet aangewezen als Belvedère gebied, daarom hoeft niet verder te worden ingegaan op deze Nota Belvedère. Verdrag van Valletta (Malta) De bescherming van het archeologische erfgoed in de bodem en de inbedding ervan in de ruimtelijke ontwikkeling is het resultaat van de implementatie van het Verdrag van Malta. Nederland heeft dit verdrag ondertekend in Valletta in 1992. Het uitgangspunt hierbij is dat het archeologisch erfgoed moet worden beschermd op de plaats waar het wordt aangetroffen. Volgens de Wet op de Archeologische Monumentenzorg heeft de gemeente, als bevoegde overheid, een zorgplicht voor de archeologie in haar grondgebied. Via de Wet op de Archeologische Monumentenzorg 2007 (een wijzigingswet) is de Monumentenwet 1988 aangepast om dit te kunnen verankeren. 3.3

Beleid provinciaal niveau

3.3.1

Interimstructuurvisie ‘Brabant in Ontwikkeling’

Met de inwerkingtreding van de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening Noord-Brabant is deel A en B van de Interimstructuurvisie vervangen. Deel C blijft wel in stand. Deel C beschrijft de concrete ontwikkelprojecten Logistiek Park Moerdijk en Agro-Foodcluster (AFC) West-Brabant en geeft een onderbouwing van de locatiekeuze. Deel C heeft geen betrekking op de voorgestane planontwikkeling. 3.3.2

Structuurvisie Ruimtelijke Ordening Noord- Brabant

De Provinciale Staten hebben op 1 oktober 2010 de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening (SVRO) voor de provincie Noord-Brabant vastgesteld. De SVRO geeft aan welke ambities de provincie heeft en hoe zij deze wil realiseren. In de SVRO geeft de provincie aan hoe zij omgaat met de ruimtelijke opgave voor de periode tot 2025, met een doorkijk naar 2040. De provincie heeft als sturingsfilosofie ‘samenwerken aan kwaliteit’: samen met andere overheden, marktpartijen en maatschappelijke organisaties vormgeven aan een duurzame ruimtelijke ontwikkeling van Noord-Brabant. Daarbij respecteert de provincie ieders rol. De provincie onderscheidt de volgende vijf rollen: 1. Ontwikkelen De provincie focust in haar ontwikkelingsgerichte rol op een aantal thematische opgaven en op een aantal gebieden. In gebieden waar sprake is van grote ruimtelijke dynamiek, botsende belangen en waar de ontwikkelingen een (inter)provinciale impact hebben, kiest de provincie voor een actieve rol. 2. Ordenen De provincie wil de duurzame ruimtelijke ontwikkeling van Noord-Brabant ordenen in robuuste ruimtelijke structuren. Dit zijn de groenblauwe-, de agrarische-, de stedelijke- en de infrastructuur. 3. Beschermen De provincie wil belangrijke en onvervangbare waarden beschermen. Voor de Ecologische Hoofdstructuur, de cultuur- en aardkundige waarden en de bescherming van de kernkwaliteiten in de nationale landschappen in Noord-Brabant stelt de provincie een beschermingsregiem op. 4. Regionaal samenwerken De provincie kiest voor regionale samenwerking en afstemming in vier regio’s. De provincie stimuleert de samenwerking tussen de gemeenten, Rijk en waterschappen in deze regio’s en legt afspraken vast in een strategische regionale agenda.

16


5. Stimuleren Bij ruimtelijke ontwikkelingen gaat het niet alleen om de vraag waar welke ontwikkelingen gewenst zijn. Het gaat daarbij ook om de balans tussen de verschillende belangen, functies en kwaliteiten in een gebied. De provincie wil dat ontwikkelingen bijdragen aan de ruimtelijke kwaliteit van NoordBrabant. Uit figuur 11 blijkt dat de alle locaties zijn gelegen in het Landelijk gebied, Gemengd landelijk gebied. Het landelijk gebied biedt een multifunctionele gebruiksruimte voor land- en tuinbouw, natuur, water, recreatie, toerisme en kleinschalige stedelijke functies. Land- en tuinbouw zijn de grootste ruimtegebruikers.

17


Figuur 11 uitsneden structurenkaart, planlocaties Goedentijd ong., Schellestraat 1, Druisdijk 3 en 9a

De provincie wil het volgende bereiken in het landelijke gebied: 1. Ruimte voor een breed georiënteerde plattelandseconomie 2. Ruimte voor agrarische ontwikkeling 3. Een duurzame land- en tuinbouw 4. Versterking van het landschap Binnen het landelijk gebied onderscheidt de provincie twee perspectieven: 1. gemend landelijk gebied 2. accent agrarisch ontwikkeling De provincie beschouwt het hele landelijk gebied als een gebied waarbinnen een mening van functies aanwezig is. De mate van menging varieert daarbij van de gebieden waarbinnen meerdere functies in evenwicht naast elkaar bestaan tot gebieden waar de land- en tuinbouw de dominante functie is. Het gemend landelijk gebied is een veelzijdige gebruiksruimte. Ontwikkelingen zoals wonen, werken, (historische) landgoederen, recreatie en toerisme, passen qua aard, schaal en functie bij de omgeving en houden rekening met de omgevingskwaliteiten. De planontwikkelingen voorzien in het toevoegen van 2 Bio-woningen en drie locaties die van de bestemming agrarisch naar wonen worden gewijzigd. De functie wonen past in het gemengd landelijk gebied. Er wordt meer 2 dan 6000 m aan overtollige bedrijfsgebouwen gesloopt waardoor er een kwaliteitsverbetering bestaat in het landschap en de bestaande functies en gebruik van de woningen worden gerespecteerd. Hierdoor sluiten de planontwikkelingen aan op de SVRO van de provincie Noord-Brabant. 3.3.3

Verordening Ruimte Noord-Brabant 2012

In de Verordening ruimte staan regels waarmee een gemeente rekening moet houden bij het ontwikkelen van bestemmingsplannen. Door deze regels weten de gemeenten al in een vroeg stadium waar ze aan toe zijn. De onderwerpen die in de verordening staan, komen uit de provinciale structuurvisie. Daarin staat welke belangen de provincie wil behartigen en hoe ze dat wil doen. De verordening is daarbij een van de manieren om die provinciale belangen veilig te stellen. Belangrijke onderwerpen in de Verordening ruimte zijn:  ruimtelijke kwaliteit;  stedelijke ontwikkelingen;  natuurgebieden en andere gebieden met waarden; 18

Schoenmakers Advies Achtmaal BV  

agrarische ontwikkelingen, waaronder de intensieve veehouderij; overige ontwikkelingen in het landelijk gebied.

In figuur 12 zijn de uitsneden van de kaarten behorende bij de Verordening Ruimte weergegeven voor de locaties Goedentijd ong. (rood) en Schellestraat 1 (lichtblauw). Uit de figuur blijkt dat de planlocatie Goedentijd ong. aangemerkt is als ‘agrarisch gebied’ en ‘niet-agrarische ruimtelijke ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied’. De planlocatie Schellestraat 1 is aangemerkt als ‘extensiveringsgebied’, ‘agrarisch gebied’ en ‘niet-agrarische ruimtelijke ontwikkeling buiten bestaan stedelijk gebied’. In het extensiveringsgebied is nieuwvestiging, hervestiging van en omschakeling naar intensieve veehouderij niet toegestaan. In het agrarische gebied wordt onderscheid gemaakt tussen: een gebied waar de ontwikkeling van een gemengde plattelandseconomie wordt nagestreefd en een gebied waar de ontwikkeling van een in hoofdzaak agrarische economie wordt nagestreefd, rekening houdend met in ieder geval de landbouwontwikkelingsgebied, de vestigingsgebieden voor glastuinbouw en de gebieden waar teeltondersteunende kassen zijn toegestaan. In de regels van niet-agrarische ruimtelijke ontwikkelingen buiten het bestaand stedelijk gebied wordt aangegeven dat het gebruik van een voormalige bedrijfswoning als burgerwoning is toegestaan, mits is verzekerd dat er geen splitsing in meerdere wooneenheden plaatsvindt en dat overtollige bebouwing wordt gesloopt.

19


Figuur 12 uitsneden kaarten behorende bij de Verordening Ruimte, planlocaties Goedentijd ong. en Schellestraat 1

Indien een plan voorziet in een ruimtelijke ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied dient dit bij te dragen aan de zorg voor behoud en de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit van het daarbij betrokken gebied en naaste omgeving. Het principe zorgvuldig ruimtegebruik houdt in ieder geval in dat ingeval van vestiging van een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling is verzekerd dat gebruik wordt gemaakt van een bestaand bestemmingsvlak of bouwblok en uitbreiding van het toegestane ruimtebeslag slechts is toegestaan mits de financiële, juridische of feitelijke mogelijkheden ontbreken om de beoogde ruimtelijke ontwikkeling binnen het toegestane ruimtebeslag te doen plaatsvinden. Ten behoeve van het behoud en de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit dient een verantwoording te worden gegeven waaruit blijkt dat rekening wordt gehouden met de gevolgen van de beoogde ruimtelijke ontwikkeling voor de in het plan begrepen gronden en de naaste omgeving, in het bijzonder wat betreft de bodemkwaliteit, de waterhuishouding, de in de grond aanwezige of te verwachten monumenten, de cultuurhistorisch waarden, de ecologisch waarden, de aardkundige waarden en de landschappelijke waarden. De beoogde ruimtelijke ontwikkeling dient betreft de omvang van de beoogde bebouwing te passen in de omgeving. Voor de locatie Schellestraat 1 geldt dat een voormalige bedrijfswoning in gebruik wordt genomen als burgerwoning. De woning wordt niet gesplitst en de overtollige bebouwing, wat op het bouwvlak op afstand is gelegen, wordt gesloopt. Op de locatie Schellestraat 1 zelf is geen agrarische bebouwing meer aanwezig, de bebouwing die aanwezig is zijn in gebruik voor het woongenot. Het vrijstaande bijgebouw is 100 m² en voldoet aan de regels voor de bestemming ‘Wonen’. De kwaliteitsverbetering wordt gevormd doordat het bestemmingsvlak verkleind wordt en de bebouwingsmogelijkheden worden verkleind. Ook wordt de varkensstal, welke dichtbij de kern van Alphen staat gesloopt. Verder wordt de locatie landschappelijk ingepast in de omgeving. Op de locatie Goedentijd ong. is het initiatief om twee woningen in het kader van de BiO-regeling op te richten. Op grond van de Verordening Ruimte maakt de ontwikkellocatie deel uit van het stedelijk gebied. In de 20


verordening is opgenomen dat het toevoegen van nieuwe woningen in het buitengebied met ingang van 1 juli 2011 niet meer wordt toegestaan. Hierdoor zijn de mogelijkheden in het buitengebied van Alphen-Chaam om de structuurvisie Buitengebied in Ontwikkeling toe te passen tot nul gereduceerd. De kwaliteitsverbetering wordt aangesloten bij de Uitvoeringsregeling Buitengebied in Ontwikkeling, behorend bij de structuurvisie Buitengebied in Ontwikkeling van de gemeente Alphen-Chaam. Dat betekent dat conform de uitvoeringsregeling voor het toevoegen van twee woningen ten minste 6.000 m² aan ongewenste bebouwing dient te worden gesloopt. Op de slooplocatie vindt passende herbestemming plaats als onderdeel van de voorgenomen ontwikkeling. Uit figuur 13 blijkt dat de planlocaties Druisdijk 3 en 9a gelegen zijn in het ‘verwevingsgebied’, het ‘agrarisch gebied’ en in het ‘niet-agrarische ruimtelijke ontwikkelingen buiten het bestaand stedelijk gebied’. In het verwevingsgebied is nieuwvestiging van een intensieve veehouderij niet toegestaan, hervestiging van en omschakeling naar intensieve veehouderij zijn toegestaan op een duurzame locatie. In het agrarische gebied wordt onderscheid gemaakt tussen: een gebied waar de ontwikkeling van een gemengde plattelandseconomie wordt nagestreefd en een gebied waar de ontwikkeling van een in hoofdzaak agrarische economie wordt nagestreefd, rekening houdend met in ieder geval het landbouwontwikkelingsgebied, de vestigingsgebieden voor glastuinbouw en de gebieden waar teeltondersteunende kassen zijn toegestaan. In de regels van niet-agrarische ruimtelijke ontwikkelingen buiten het bestaand stedelijk gebied wordt aangegeven dat het gebruik van een voormalige bedrijfswoning als burgerwoning is toegestaan, mits is verzekerd dat er geen splitsing in meerdere wooneenheden plaatsvindt en dat overtollige bebouwing wordt gesloopt.

21


Figuur 13 uitsneden kaarten behorende bij de Verordening Ruimte, planlocaties Druisdijk 3 en 9a

Ten behoeve van het behoud en de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit dient een verantwoording te worden gegeven waaruit blijkt dat rekening wordt gehouden met de gevolgen van de beoogde ruimtelijke ontwikkeling voor de in het plan begrepen gronden en de naaste omgeving, in het bijzonder wat betreft de bodemkwaliteit, de waterhuishouding, de in de grond aanwezige of te verwachten monumenten, de cultuurhistorisch waarden, de ecologisch waarden, de aardkundige waarden en de landschappelijke waarden. De beoogde ruimtelijke ontwikkeling dient betreft de omvang van de beoogde bebouwing te passen in de omgeving. Voor de locaties Druisdijk 3 en 9a geldt dat de voormalige bedrijfswoning in gebruik wordt genomen als burgerwoning. De woning wordt niet gesplitst en de overtollige bebouwing wordt gesloopt op de locaties. De kwaliteitsverbetering wordt gevormd doordat het bestemmingsvlak verkleind wordt en de bebouwingsmogelijkheden worden verkleind. Verder wordt de locatie landschappelijk ingepast in de omgeving. In de inspraakreactie van de provincie is weergegeven dat de locatie Goedentijd net niet in het stedelijk gebied ligt. Ook ligt over de locatie geen ‘zoekgebied verstedelijking’. Dat betekent dat de toepassing van buitengebied in ontwikkeling formeel niet mogelijk is. De provincie Noord-Brabant is bereid om hier praktisch mee op te gaan, gelet op de feitelijke situatie wordt de begrenzing waarschijnlijk aangepast. Daarvoor zal parallel aan de ontwerpbestemmingsprocedure een verzoek aan de Gedeputeerde Staten worden gedaan. 3.3.4

Beleidsnota ‘Buitengebied in Ontwikkeling’

Op 20 juli 2004 is door Gedeputeerde Staten de beleidsnota ‘Buitengebied in Ontwikkeling’ vast gesteld. Het beleid biedt ruimte voor nieuwe ontwikkelingen die voortvloeien uit de problematiek rondom de revitalisering van het landelijke gebied. Het streven naar behoud en versterking van het karakter, de leefbaarheid en de ruimtelijke kwaliteit van het landelijke gebied van Brabant staat voorop.

22


In de beleidsnota ‘Buitengebied in Ontwikkeling’ verruimt en stimuleert de provincie de mogelijkheden om nieuwe economische activiteiten te starten in het buitengebied. Het mes snijdt daarmee aan twee kanten. Nieuwe economische activiteiten dragen bij aan een vitaal en leefbaar platteland en kunnen tevens een bijdrage leveren aan de ruimtelijke kwaliteit en identiteit. Voormalige Agrarische Bedrijfslocaties (VAB’s) kunnen bijvoorbeeld ruimte bieden aan andere vormen van gebruik. Door beeldbepalende bebouwing een nieuwe, zinvolle invulling te geven kan deze worden behouden. In bepaalde gevallen is sloop van stallen een betere optie dan hergebruik. Om dit financieel mogelijk te maken zal de aanpak ‘Ruimte voor Ruimte’ mogelijkheden bieden. 3.3.5

Beleidsregel Ruimte voor Ruimte 2006

Door de provincie was de ‘Ruimte voor Ruimte’ regeling opgenomen in de Paraplunota. De Paraplunota is met ingang van 1 juni 2010 ingetrokken. Dat betekent niet dat daarmee ook alle plannen en beleidsnota’s die via Paraplunota gebundeld waren vervallen zijn. Wat betreft Ruimte voor Ruimte bevat de Verordening Ruimte fase 1 een basisregeling en geeft GS de mogelijkheid aanvullende regels te stellen. De Beleidsregel Ruimte voor Ruimte 2006 is voorlopig aangewezen als nadere regeling. De regeling Ruimte voor Ruimte biedt de mogelijkheid om, in ruil voor sloop van agrarische bedrijfsgebouwen, de bouw van woningen op passende locaties toe te staan in afwijking van de programmering voor de woningbouw en in afwijking van de beleidslijnen voor zuinig ruimtegebruik en de beleidslijn dat geen burgerwoningen mogen worden toegevoegd aan het buitengebied. Ruimte voor Ruimtekavels kunnen uitsluitend worden ontwikkeld op een planologisch aanvaardbare locatie. 3.3.6

Beleidsnota ‘Verbrede inzet van de aanpak Ruimte voor Ruimte’

In de beleidsnota ‘Verbrede inzet van de aanpak Ruimte voor Ruimte’ worden de voorwaarden beschreven waaronder de aanpak Ruimte voor Ruimte wordt verbreed, zodat zij naast de bijdrage aan de sanering van intensieve veehouderijen ook een bijdrage levert aan de sanering van (voormalige) glastuinbouwbedrijven en de sloop van ongewenste bebouwing in het buitengebied. 3.3.7

Provinciaal Waterplan Noord-Brabant 2010-2015 ‘Waar water werkt en leeft’

Het provinciaal Waterplan is op 22 december 2009 in werking getreden. Het plan bevat het strategische waterbeleid van de provincie Noord-Brabant voor de periode 2010-2015. De provincie wil dat het water bijdraagt aan een gezonde omgeving voor mens, dier en plant, waarin men veilig kan wonen en waar ruimte is voor economische, maatschappelijke en ecologische ontwikkelingen. 3.4

Beleid gemeentelijk niveau

3.4.1

Bestemmingsplan Buitengebied Alphen-Chaam 2010

Het bestemmingsplan Buitengebied Alphen-Chaam 2010 is op 11 februari 2010 gewijzigd vastgesteld door de gemeenteraad van Alphen-Chaam. Het bestemmingsplan is op 27 juli 2010 in werking getreden. De locatie Goedentijd ong. heeft in het vigerende bestemmingsplan de bestemming ‘Agrarisch’, de gebiedsaanduiding reconstructiewetzone- extensiveringsgebied en gebiedsaanduiding overigbebouwingsconcentratie 1. De locatie Schellestraat 1 heeft in het vigerende bestemmingsplan de bestemming ‘Agrarisch’, de dubbelbestemming ‘Waarde-Archeologie 2’, de functieaanduiding ‘bedrijfswoning’, de gebiedsaanduiding reconstructiewetzone- extensiveringsgebied en gebiedsaanduiding overigbebouwingsconcentratie 1. De locatie Druisdijk 3 heeft in het vigerende bestemmingsplan de bestemming ‘Agrarisch’, de dubbelbestemming ‘Waarde-Archeologie 2’, functieaanduiding ‘Bedrijfswoning’, functieaanduiding ‘intensieve veehouderij’ en gebiedsaanduiding reconstructiewetzone- verwevingsgebied.

23


De locatie Druisdijk 9a heeft in het vigerende bestemmingsplan de bestemming ‘Agrarisch’, de functieaanduiding ‘bedrijfswoning’, functieaanduiding ‘intensieve veehouderij’ en gebiedsaanduiding reconstructiewetzone- verwevingsgebied. Op 11 april 2012 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State een uitspraak gedaan over de beroepen ten het bestemmingsplan Buitengebied Alphen-Chaam 2010. De afdeling heeft hierbij alle bestemmingen ‘Agrarisch – Agrarisch bedrijf’ met de aanduiding IV vernietigd. Voor deze locaties geldt het voorgaande bestemmingsplan. De locatie Schellestraat 1, Druisdijk 3 en 9a hebben de aanduiding IV. 3.4.2

Structuurvisie Plus Alphen-Chaam (gemeente Alphen-Chaam 2001)

De Structuurvisie Plus is opgesteld om de ruimtelijke kwaliteit te bepalen van de gemeente Alphen-Chaam en de contouren te schetsen voor duurzame (economische) ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente. In de Structuurvisie wordt ten eerste het bestaande kwaliteitsbeeld geschetst. Het beleid dat wordt geformuleerd heeft tot doel om de ontwikkelingen zodanig te sturen dat geen afbreuk wordt gedaan aan de kwaliteiten: “zorgvuldig, duurzaam, maar niet behoudend”. In de Structuurvisie Plus worden drie plandoelen geformuleerd:  behoud en versterking van de dragende landschapsstructuur: De landschappelijke dragende structuur bestaat uit de beekdalen, de bos- en natuurgebieden en landgoederen;  vernieuwing economisch draagvlak: De gemeente zal in principe niet-agrarische activiteiten weren uit het buitengebied en wil vooral koersen op de grondgebonden landbouw;  behoud en versterking leefbare kernen, met voldoende ruimte voor wonen en werken. 3.4.3

Structuurvisie ‘Buitengebied in Ontwikkeling’, met functieverandering naar kwaliteitsverbetering

De provincie Noord- Brabant wil samen met gemeenten de veranderingen in het buitengebied dusdanig sturen dat de bedreigingen worden omgezet in kansen. De structuurvisie is gebaseerd op twee invalshoeken. Enerzijds een visie per bebouwingsconcentratie en anderzijds een visie vanuit functies. De primaire doelstelling van de structuurvisie is dat de ruimtelijke kwaliteit wordt behouden en waar mogelijk versterkt. Naast deze primaire doelstelling geeft het beleid zekerheid aan (potentiële) initiatiefnemers van ontwikkelingen in het buitengebied. In de structuurvisie is gekozen om de bebouwingsconcentraties die aanwezig zijn in de gemeente in beeld te brengen. Bij het in beeld brengen van de bebouwingsconcentraties is onder andere gekeken naar de relatie tussen de historische situatie en de huidige bebouwing, de ruimtelijke kwaliteiten van de concentratie en de omgeving, de mogelijkheid tot sloop of functieverandering van gebouwen en eventuele inbreiding en uitbreiding om de ruimtelijke kwaliteit te verbeteren. De structuurvisie ‘Buitengebied in Ontwikkeling’ van de gemeente Alphen-Chaam is opgenomen in de bijlage van het onderhavig plan. De planlocatie Goedentijd ong. ligt in de bebouwingsconcentratie ‘kernrandzone Alphen-noord’ (zie figuur 14 en 15). In de bebouwingsconcentratie kernrandzone Alphen-noord is ruimte voor maximaal 4 nieuwe locatie voor nieuwe ruimte voor ruimte-woningen. Een belangrijk aandachtspunt dat betrekking heeft op de kernrandzone van Alphen is de aandacht voor en het versterken van de landschappelijke structuur. Dit is vooral van belang voor de karakteristieke bebouwingslinten Goedentijd en de Zandstraat. De planlocatie Goedentijd ong. is in de huidige situatie aangemerkt als kern(randzone). In de ruimtelijke visie is de planlocatie aangemerkt als mogelijkheid herschikking bebouwing middels sloop-bonus. De Goedentijd wordt in de visie aangemerkt als het versterken van de laanstructuur.

24


Figuur 14 huidige situatie kernrandzone Alphen-noord

Figuur 15 ruimtelijke visie kernrandzone Alphen-noord

3.4.4

Uitvoeringsregeling ‘Buitengebied in Ontwikkeling’, Bio-woningen

De gemeente Alphen-Chaam heeft de structuurvisie ‘Buitengebied in Ontwikkeling’ opgesteld en vastgesteld. De structuurvisie beoogt kwaliteitsverbetering te realiseren in het buitengebied. Tevens is de structuurvisie een gemeentelijke uitwerking van het provinciaal beleid ‘Verbrede inzet van de aanpak Ruimte voor Ruimte’, omdat het beperkt toevoegen van nieuwe woningen aan het buitengebied mogelijk wordt gemaakt. Het doel van de uitvoeringsregeling is het stellen van regels waaraan de ontwikkeling van de woningbouw op grond van de structuurvisie ‘Buitengebied in Ontwikkeling’ dient te voldoen. Er zijn 2 mogelijkheden om op een locatie die daarvoor geschikt is een BiO-woning te kunnen realiseren. Beide mogelijkheden leveren een kwaliteitsverbetering op in het buitengebied. Een BiO-woning kan gerealiseerd worden, indien:  minstens 3.000 m² aan ongewenste bebouwing in het buitengebied van de gemeente wordt gesloopt of  een bijdrage van € 150.000, - (prijspeil 2008) wordt gestort in het gemeentelijk fonds.

25


In Alphen-Chaam kunnen er 41 woningen worden gerealiseerd op grond van de regeling Ruimte voor Ruimte. Hiervan zullen 20 woningen worden gereserveerd om te kunnen worden gerealiseerd met een financiële voorwaarde. De andere 21 woningen die gerealiseerd worden kunnen onder voorwaarde dat in nature kwaliteitsverbetering plaatsvindt door sloop van voldoende ongewenste bebouwing. In de Verordening ruimte is opgenomen dat het toevoegen van nieuwe woningen in het buitengebied met ingang van 1 juli 2011 niet meer wordt toegestaan. Hierdoor zijn de mogelijkheden feitelijk in het buitengebied van Alphen-Chaam om de structuurvisie Buitengebied in Ontwikkeling toe te passen tot nul gereduceerd. Verder worden er in de uitvoeringsregeling een aantal voorwaarden aan de locatie gesteld, de bouwvoorschriften waaraan dient te worden gehouden, de beeldkwaliteit waar rekening gehouden met worden en overige voorwaarden. De uitvoeringsregeling ‘Buitengebied in Ontwikkeling’ is als bijlage toegevoegd. 3.4.5

Subsidieverordening sloop ongewenste bebouwing buitengebied

Het doel van de subsidieverordening is om zoveel mogelijk voormalige agrarische bedrijfsbebouwing in het buitengebied te slopen. Er wordt tot maximaal € 25,- per m² subsidie verstrekt voor de sloop van gebouwen op een sloopperceel. De woning, bijgebouwen tot 200 m² en cultuurhistorische waardevolle gebouwen kunnen blijven staan. Voor locaties in de reconstructiezone ‘landbouwontwikkelingsgebied’ kan geen subsidie worden ingediend. 3.4.6

Landschapsontwikkelingsplan Alphen-Chaam

De gemeente heeft in 2008 het landschapsontwikkelingsplan (LOP) voor het gehele buitengebied vastgesteld. Het doel van dit LOP is het vastleggen van een landschapsstructuur, die leidraad zal zijn voor het behoud en het herstel van bestaande waarden en voor de ontwikkeling van nieuwe waarden. Belangrijke uitgangspunten hierbij zijn geweest het vigerende en in ontwikkeling zijnde beleidskader, de vorming van voldoende draagvlak en het bieden van zicht op de uitvoering. Het LOP is enerzijds een inspiratiekader en informeel toetsingskader bij de beoordeling van plannen en projecten en anderzijds een uitvoeringskader voor de uitvoering van maatregelen en projecten in het landschap. De plantermijn is een periode van 10 jaar. Het LOP gaat uit van een ontwikkelingsgerichte landschapsstrategie. Op basis van 3 modellen is een uiteindelijke integrale landschapsvisie opgesteld. Op basis van bestaande en historische structuren, beleidskaders, behoeften en wensen van burgers en betrokken partijen is een integrale visie op het landschap van de gemeente gevormd. Het LOP Alphen-Chaam vormt een leidraad voor het behoud en herstel van waardevolle landschapsstructuren en de ontwikkeling van nieuwe waarden. 3.4.7

Zorg voor, Passend wonen, Goed leven, Structuurvisie Wonen

Op 17 maart 2011 heeft de gemeenteraad van Alphen-Chaam besloten de ontwerp Structuurvisie Wonen gewijzigd vast te stellen. In de vorige woonvisie is geschreven dat er meer gebouwd moet worden voor senioren. Dit wordt momenteel gedaan in de vorm van Woonzorgcomplex De Hoogt, een goede aanvulling voor de doelgroep senioren. Uit de quickscan en interviews met stakeholders blijkt dat ouderen op zoek zijn naar (duurdere) patiowoningen nabij voorzieningen en winkels. Hier ligt voor de gemeente nog een opgave die is opgenomen in het Masterplan Centrum Alphen. Het uitgangspunt van 2005 was daarnaast het beperkt plegen van nieuwbouw voor starters. Dit is inderdaad gedaan, de starterswoningen verkopen nog altijd goed in De Ligt. Wel is merkbaar dat de woningen in de Molenwijk moeilijker verkocht worden. Jongeren kiezen liever voor de iets duurdere nieuwbouw in plaats van bestaande bouw. In Alphen is tevens interesse in een CPO project. De opgave voor de gemeente hierin is om starterswoningen in beperkte mate te blijven bouwen en een CPO project te faciliteren.

26


Het bevorderen van doorstroming, door het aanbieden van grotere kavels, is niet goed gelukt. Uit gesprekken is gebleken dat deze kavels te groot zijn en vrijwel alleen mensen van buiten de gemeente aantrekken. Hierdoor is de doorstroming op de woningmarkt in de gemeente onvoldoende tot stand gekomen. Kavels met een grootte van circa 400m² tot 450m² zouden meer afzet vinden binnen de eigen kern. Voor de Molenwijk zal een wijkvisie worden opgesteld. Vervolgens kan worden beoordeeld wat de haalbaarheid van deze visie is. Al deze maatregelen komen als volgt naar voren in de planning: Alphen 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Totaal 3.4.8

Vrij > 500 m² 23 4 0 0 2 2 31

Vrij < 500 m² 4 4 0 2 4 4 18

Tweekapper

Patio

Appartement

Rij > 185

Rij < 185

Totaal

0 8 4 4 4 4 24

0 4 3 2 0 0 9

18 1 4 5 0 0 28

11 4 6 4 0 4 29

7 8 9 4 4 0 32

63 33 26 21 14 14 171

Notitie Inbreidingslocaties

Op 28 februari 2008 heeft de gemeenteraad de Notitie Inbreidingslocaties vastgesteld. Elke inbreidingslocatie wordt aan het afwegingskader getoetst om te bepalen in hoeverre de inbreidingslocatie mogelijk een positief effect heeft op de ruimtelijke kwaliteit in het algemeen. Voor inbreidingen aan het afwegingskader worden getoetst, zal in algemene zin worden bepaald of deze in planologische en stedenbouwkundige zin inpasbaar en verantwoord zijn. In individuele gevallen waarbij sprake is van minder dan 3 woningen kan van het beleid worden afgeweken. De beoogde ontwikkeling omvat het realiseren van twee nieuwbouwwoningen aan de rand van de kern van Alphen, doordat het gaat om 2 woningen kan worden afgeweken van het beleid. Het is de beleidsvrijheid van de gemeente om woningen in het bestaande stedelijk gebied toe te staan. Leidend is hiervoor het beleid dat is neergelegd in de structuurvisie Wonen. In die structuurvisie is een woningbouwplanning opgenomen voor het toevoegen van woningen. In principe wordt daar niet van afgeweken. In individuele gevallen waarbij sprake is van minder dan 3 woningen, kan het van het beleid worden afgeweken. Het afwegingskader is opgenomen in de beleidsnota Inbreidingslocaties die is vastgesteld door de raad d.d. 21 februari 2008. In het geval van de Goedentijd wordt er een bijdrage geleverd aan de verbetering van de milieuhygiënische situatie in de gemeente doordat er 3 locaties worden gesaneerd waar intensieve veehouderij mogelijk is. Tevens wordt bebouwing gesaneerd van een boerderij (Ginderdoorstraat 4) waarvan de gronden voor natuurontwikkeling zijn aangekocht door de overheid. De boerderij kan daarmee redelijkerwijs niet meer voor agrarische bedrijfsactiviteiten worden ingezet. In de bebouwde kom van Alphen wordt de lintstructuur voorgezet op de locatie waar nu nog kerstbomen worden gekweekt en een varkensstal aanwezig is. De Goedentijd wordt hierdoor meer onderdeel van de bebouwde kom, waardoor woningbouw meer passend is dan de kerstbomen en de varkensstal.

27


Hoofdstuk 4 4.1

Milieuhygiënische en planologische aspecten

Geluid

Bij het ontwikkelen van een ruimtelijk plan is het belangrijk rekening te houden met geluidsbronnen en de mogelijke hinder of overlast daarvan. De beoordeling van het aspect geluid in ruimtelijke plannen vindt zijn grondslag in vooral de Wet geluidhinder. Daarnaast vindt de beoordeling grondslag in de Wet ruimtelijke ordening, op grond van een goed woonen leefklimaat. In het kader van de Wet geluidhinder (Wgh) is een woning een geluidsgevoelig object. Het berekenen van de geluidbelasting heeft tot doel te bepalen of de voorkeursgrenswaarde van L den – 48 dB uit de Wet geluidhinder wordt overschreden. In dit geval dan dient een hogere waarde verleent te worden om realisatie van het bouwplan mogelijk te maken en dienen bouwkundige voorzieningen te worden bepaald om aan de binnenniveaus van de Wet geluidhinder en de geluidweringseisen van het Bouwbesluit te voldoen. Goedentijd ong. Door Kraaij Akoestisch Adviesbureau is een akoestisch onderzoek naar het wegverkeerslawaai uitgevoerd. Het rapport is als afzonderlijke bijlage aan het onderhavige bestemmingsplan toegevoegd. Uit de rekenresultaten blijkt dat de hoogst berekende geluidbelasting 48 dB betreft vanwege de Goedentijd. Voor de volledige rekenresultaten wordt kortheidshalve verwezen naar het akoestisch rapport. Er vindt vanwege de Goedentijd geen overschrijding van de voorkeursgrenswaarde van 48 dB plaats als gevolg van het wegverkeer. Verdere maatregelen om de geluidbelasting te reduceren zijn dan ook niet noodzakelijk. Aangezien de Goedentijd een 30 km/uur regime heeft en als gevolg daarvan volgens de Wet geluidhinder geen zone heeft, is deze weg niet beschouwd met betrekking tot de geluidsbelasting vanwege wegverkeerslawaai. Om te bepalen of bij de betreffende woningen voldaan kan worden aan de eis van het Bouwbesluit (een binnenniveau van 33 dB), is het noodzakelijk om ook de geluidbelasting vanwege de Goedentijd in de berekening te betrekken. Dit is in onderhavig onderzoek nog niet gedaan, aangezien er ten tijde van het onderzoek voor de Goedentijd geen verkeersgegevens voorhanden waren. De gecumuleerde geluidbelasting van beide wegen op de gevels van de nieuwbouwwoningen dient in een later stadium alsnog berekend te worden, exclusief aftrek ingevolge art. 110g van de Wet geluidhinder, om de geluidbelasting op de gevels in het kader van de toetsing aan het Bouwbesluit inzichtelijk te maken. Aangezien de minimumeis voor de karakteristieke geluidwering volgens het Bouwbesluit 20 dB is, is het ten tijde van dit onderzoek niet zeker of er voldaan kan worden aan het binnenniveau van 33 dB. Een berekening naar de karakteristieke geluidwering van de uitwendige gevelconstructie kan dus noodzakelijk zijn. Schellestraat 1 In de huidige situatie is op de locatie een bedrijfswoning gesitueerd, de agrarisch bestemming wordt gewijzigd in een woonbestemming. In het kader van het geluid wordt de situatie niet zodanig veranderd, dat het woonen leefklimaat ten slecht komt. Gelet op het bovenstaande wordt een akoestisch onderzoek niet noodzakelijke geacht. Druisdijk 3 In de huidige situatie is op de locatie een bedrijfswoning gesitueerd, de agrarisch bestemming wordt gewijzigd in een woonbestemming. In het kader van het geluid wordt de situatie niet zodanig veranderd, dat het woonen leefklimaat ten slecht komt.

28


Gelet op het bovenstaande wordt een akoestisch onderzoek niet noodzakelijk geacht. Druisdijk 9a In de huidige situatie is op de locatie een bedrijfswoning gesitueerd, de agrarisch bestemming wordt gewijzigd in een woonbestemming. In het kader van het geluid wordt de situatie niet zodanig veranderd, dat het woonen leefklimaat ten slecht komt. Gelet op het bovenstaande wordt een akoestisch onderzoek niet noodzakelijk geacht. 4.2

Bodem

Goedentijd ong. Door Milec Bv is een vooronderzoek NEN 5725 en een verkennend bodemonderzoek NEN 5740 uitgevoerd. De rapportage is als afzonderlijke bijlage toegevoegd aan het onderhavige bestemmingsplan. Op basis van de gehanteerde onderzoeks- toetsingsprotocollen en de huidige inzichten van de bodemkwaliteit kan geconcludeerd worden dat dit verkennend bodemonderzoek voor de standaard NEN 5470-parameters op de bemonsterde locaties in de bodem voor de geplande bouwactiviteiten, vanuit milieuhygiënisch oogpunt, geen belemmeringen of risico’s heeft aangetoond. De gegevens verkregen tijdens het vooronderzoek en de veldwaarnemingen geven geen aanleiding tot een aanvullend asbestonderzoek in de bodem, volgens de norm NEN 5707. Kortheidshalve wordt voor het volledige onderzoek naar het volledige rapport verwezen. Schellestraat 1 De bodem wordt door de voorgenoemde ontwikkeling niet verstoord. Door de bestemmingsplanwijziging van agrarisch naar wonen verandert de bestemming, de bedrijfswoning wordt een burgerwoning. De verblijfsfunctie van de woning blijft gelijk. De bodem wordt niet verstoord door de voorgenoemde ontwikkeling. Gelet op het bovenstaande wordt een (verkennend) bodemonderzoek niet noodzakelijk geacht. Druisdijk 3 De bodem wordt door de voorgenoemde ontwikkeling niet verstoord. Door de bestemmingsplanwijziging van agrarisch naar wonen verandert de bestemming, de bedrijfswoning wordt een burgerwoning. De verblijfsfunctie van de woning blijft gelijk. De bodem wordt niet verstoord door de voorgenoemde ontwikkeling. Gelet op het bovenstaande wordt een (verkennend) bodemonderzoek niet noodzakelijk geacht. Druisdijk 9a De bodem wordt door de voorgenoemde ontwikkeling niet verstoord. Door de bestemmingsplanwijziging van agrarisch naar wonen verandert de bestemming, de bedrijfswoning wordt een burgerwoning. De verblijfsfunctie van de woning blijft gelijk. De bodem wordt niet verstoord door de voorgenoemde ontwikkeling. Gelet op het bovenstaande wordt een (verkennend) bodemonderzoek niet noodzakelijk geacht. 4.3

Archeologie en Cultuurhistorie

Bij de ontwikkeling van functies dient rekening gehouden te worden met de aanwezige archeologische en cultuurhistorische waarden. Op de Cultuurhistorische Waardenkaart van de Provincie Noord-Brabant staat aangegeven welke archeologische en cultuurhistorische waarden (in potentie) aanwezig is. Archeologie Met betrekking tot archeologische waarden wordt op de Cultuurhistorische Waardenkaart van de Provincie Noord-Brabant, een onderscheid gemaakt in gebieden met een hoge en middelhoge verwachtingswaarde en 29


gebieden met een lage verwachtingswaarde. Voor gebieden die op de Cultuurhistorische Waardenkaart een hoge of middelhoge archeologische verwachtingswaarde hebben gekregen dient een archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. Goedentijd ong. Door Becker & Van de Graaf bv is een archeologisch onderzoek uitgevoerd. Het rapport is als afzonderlijke bijlage toegevoegd aan het onderhavige bestemmingsplan. Uit het veldonderzoek is gebleken dat in de ondergrond van het plangebied een humeus dek uit de laatste ijstijd (het weichselien) aanwezig is met een dikte van 70 tot 120 cm. Vanwege deze dikte kan de bodem als een hoge zwarte enkeerdgrond worden gedetermineerd. In het dekzand onder het humeuze dek zijn geen podzolhorizonten en alleen een C-horizont aanwezig. Voor de volledige onderzoeksresultaten wordt kortheidshalve verwezen naar het archeologisch rapport. Tijdens het onderzoek is geconstateerd dat in het plangebied enkeerdgronden voorkomen met een Ahorizont van 70 tot 160 cm dik. Hierdoor is er binnen het plangebied een hoge verwachting voor archeologische waarden uit de periode Paleolithicum tot en met Nieuwe tijd. Op basis van de resultaten van het inventariserend onderzoek wordt geadviseerd om een vervolgonderzoek uit te laten voeren. Het regio WestBrabant heeft het onderzoek beoordeeld, in de bijlage is het advies selectiebesluit toegevoegd. Over het plangebied wordt de dubbelbestemming Waarde-Archeologie 2 gelegd, met een beperking dat voor het uitvoeren van werkzaamheden dieper dan 0,4 meter onder peil (= kruin van de weg) een vervolgonderzoek in de vorm van proefsleuven uitgevoerd dient te worden.

Schellestraat 1 Op de Cultuurhistorische Waardenkaart (figuur 16) geeft op de voorgestane locatie aan dat er een middelhoge tot hoge verwachtingswaarde aanwezig is, tevens valt de locatie in het vlak voor archeologisch monumenten. Op de locatie Schellestraat 1 worden zelf geen bebouwing gesloopt en/of de grond verstoord, een archeologisch onderzoek wordt hierdoor niet noodzakelijk geacht. Druisdijk 3 Op de Cultuurhistorische Waardenkaart geeft op de voorgestane locatie aan dat er een middelhoge tot hoge verwachtingswaarde aanwezig is. Het uitvoeren van een archeologisch onderzoek wordt hierdoor noodzakelijk geacht. Omdat de grond op de locatie niet geroerd wordt. Er wordt alleen bebouwing gesloopt, er komt geen bebouwing bij, kan gesteld worden dat een archeologisch onderzoek niet noodzakelijk is (zie figuur 16). Druisdijk 9a Op de Cultuurhistorische Waardenkaart geeft op de voorgestane locatie aan dat er een lage verwachtingswaarde aanwezig is (zie figuur 16). Het uitvoeren van een archeologisch onderzoek wordt hierdoor niet noodzakelijk geacht. Op de locatie is aangegeven dat er historisch groen aanwezig is. De bebouwing die wordt gesloopt ligt buiten de aanwijzing van historisch groen. Cultuurhistorie De provincie ziet cultuurhistorische waarden als een belangrijk element van de identiteit van Noord-Brabant. Cultuurhistorische waarden verdienen het om behouden te worden, maar vooral ook om als inspiratiebron te worden gebruikt bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen.

30


Goedentijd ong. en Schellestraat In de omgeving van de planlocaties is een Monumenten Inventarisatie Project (daarna: MIP) gevestigd. De MIP bestaat uit een Mariakappel en wordt gebruikt als religieus gebouw. De MIP is van cultuurhistorisch belang. De MIP wordt door de ontwikkeling van de woningen op de locatie niet belemmerd. Links naast de planlocatie Goedentijd is tevens een Monumenten Inventarisatie Project (daarna: MIP) gevestigd. Op deze locatie staat een woonhuis met cultuurhistorisch belang. De MIP wordt door de ontwikkeling op de locatie Goedentijd ong. niet belemmerd. De rooilijn van de Goedentijd is vooraan op de percelen aanwezig. De woningen staan dicht op straat. De randvoorwaarden is dat de nieuw op te richten woningen in de bestaande rooilijn worden gesitueerd. De noklijnen van de woningen aan de Goedentijd lopen vrijwel allemaal parallel aan de weg. De noklijn van de nieuw op te richten woningen worden tevens parallel aan de Goedentijd voorzien.

31


Figuur 16 Uitsnede Cultuurhistorische Waardenkaart 2010 (CHW), provincie Noord-Brabant

De architectuurstijl van de nieuwe woningen aan de Goedentijd, dienen aan te sluiten bij de architectuurstijl van de bebouwde omgeving. Hieronder staan aantal referentiebeelden van bebouwing in de buurt van de planlocatie.

32


Referentiebeelden in de omgeving van de planlocatie

Druisdijk 3 en Druisdijk 9a In de nabije omgeving van de planlocatie is een MIP aanwezig op de locatie Druisdijk ong. Op deze locatie staat een kapel met cultuurhistorisch belang. De MIP wordt door de ontwikkeling op de locatie Druisdijk 3 niet belemmerd. 4.4

Hinder

Een goede ruimtelijke ordening voorziet in het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en gevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen.

Figuur 17 Uitsnede Veehouderijkaart ter hoogte van de planlocaties Goedentijd ong. en Schellestraat 1

Goedentijd ong. en Schellestraat 1 In de omgeving van de planlocaties Goedentijd ong. en Schellestraat 1 zijn enkele veehouderijen gesitueerd. Bij veehouderijen dient een vaste afstand van 50 meter tot geurgevoelige bebouwing zoals een woning aangehouden te worden. Provincie Noord-Brabant heeft een kaart met daarop de huidige en voormalige veehouderijbedrijven aangegeven. Een uitsnede van de kaart is weergegeven in figuur 17. In de directe omgeving van de planlocatie zijn 4 (voormalige) veehouderijbedrijven en 1 veehouderijbedrijf aanwezig:     

Schellestraat 1 (voormalig) Goedentijd 27 (voormalig) Goedentijd 29 (voormalig) Goedentijd 37 (voormalig) (Goedentijd 37 is een voormalige veehouderij. De veehouderij staat ten onrechte op het adres geregistreerd in het BVB). Goedentijd 41 (veehouderijbedrijf) 33


Het veehouderijbedrijf op het perceel Goedentijd 37 wordt, door de realisatie van de voorgestane BIO – woningen, beëindigt. Tevens ligt de planlocatie in het stedelijk gebied. De woning aan de Goedentijd 39 heeft de bestemming Wonen. De kortste afstand tussen het bestemmingsvlak, tevens bouwvlak, Wonen en de dichtstbij gelegen stal van Goedentijd 41 is 52 meter. Op grond van het bestemmingsplan mag op elke deel van het bouwvlak Wonen een (vervangende) woning worden gebouwd. Door de bestemming op het perceel Goedentijd 37 te wijzigen in wonen, dient rekening te worden gehouden met de belemmering van de ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende bedrijven. Op de verbeelding is het bouwvlak Wonen op een afstand van 52 meter van de dichtstbij gelegen stal van het bedrijf aan Goedentijd 41 ingetekend. Dit is dezelfde afstand als tussen het bedrijf en de reeds bestaande woonbestemming van Goedentijd 39. De nieuwe situatie voldoet aan de omgekeerde werking van de geurregelgeving. Tevens wordt voldaan aan de minimale afstand van 50 meter. Het feit dat er een woning dichterbij het bedrijf is gelegen dan de voormalige agrarische bedrijfswoning aan de Schellestraat 1, betekent dat het omschakelen van deze voormalige bedrijfswoning tot ‘reguliere’ woning geen negatieve invloed heeft om de ontwikkelings- en gebruiksmogelijkheden van het bedrijf. Overigens zijn niet de woningen in het lint Goedentijd, voor zover gelegen in het buitengebied, de belemmerende factor voor eventuele ontwikkelingsmogelijkheden van het bedrijf, maar de aanwezigheid van de bebouwde kom op een relatief geringe afstand van ongeveer 190 meter. Druisdijk 3 en 9a In de omgeving van de planlocaties Druisdijk 3 en 9a zijn enkele veehouderijen gesitueerd. Bij veehouderijen dient een vaste afstand van 50 meter tot geurgevoelige bebouwing zoals een woning aangehouden te worden. Provincie Noord-Brabant heeft een kaart met daarop de huidige en voormalige veehouderijbedrijven aangegeven. Een uitsnede van de kaart is weergegeven in figuur 18. In de directe omgeving van de planlocatie zijn 2 (voormalige) veehouderijbedrijven aanwezig:  

Druisdijk 4 Druisdijk 9

De veehouderijen hebben een afstand 50 meter of meer tot de geurgevoelige objecten, de woningen van Druisdijk 3 en 9a. Druisdijk 9a staat alleen nog als akkerbouw ingeschreven. Het bedrijf Druisdijk 9 dient te milieuvergunning in te trekken.

Figuur 18 Uitsnede Veehouderijkaart ter hoogte van de planlocaties Druisdijk 3 en 9a

34


4.5

Externe veiligheid

Externe veiligheid heeft betrekking op de risico’s voor personen ten gevolge van het gebruik van de infrastructuur of het uitvoeren van activiteiten, waarbij het met name gaat om de gevaren die de directe omgeving loopt, als er iets mis gaat bij de productie, de behandeling en/of het vervoer van gevaarlijke stoffen.

Figuur 19 Uitsnede Risicokaart Goedentijd ong. en Schellestraat 1, provincie Noord-Brabant

Goedentijd ong. In de directe omgeving van de planlocatie zijn geen activiteiten aanwezig die gevaar opleveren voor de ontwikkeling van twee woningen. Er zijn geen beperkingen met betrekking tot de veiligheid van het te realiseren van het bouwplan (zie figuur 19). Schellestraat 1 In de directe omgeving van de planlocatie zijn geen activiteiten aanwezig die gevaar opleveren voor de bestemmingswijziging van de locatie van ‘agrarisch’ naar ‘wonen’. Het achterste gedeelte van de planlocatie waar de leiding is gelegen, blijft behouden zoals in het vigerende bestemmingsplan. Er zijn geen beperkingen met betrekking tot de veiligheid van het te realiseren van de beoogde ontwikkeling op de locatie Schellestraat 1 (zie figuur 19).

35


Figuur 20 Uitsnede Risicokaart Druisdijk 3 en Druisdijk 9a, provincie Noord-Brabant

Druisdijk 3 In de directe omgeving van de planlocatie zijn geen activiteiten aanwezig die gevaar opleveren voor de wijziging van de bestemming ‘agrarisch’ naar ‘wonen’. Er zijn geen beperkingen met betrekking tot de veiligheid van het te realiseren van de beoogde ontwikkeling (zie figuur 20). Druisdijk 9a Ter hoogte van de planlocatie Druisdijk 9a is een buisleiding gelegen (zie figuur 20). De leiding is een gasleiding onder beheer van N.V. Nederlandse Gasunie. In het bestemmingsplan Buitengebied Alphen-Chaam is een strook van 5 meter opgenomen, waar geen bebouwing mag plaatsvinden. Op de planlocaties worden geen woningen toegevoegd, hierdoor zal het risico op de locaties ook niet toenemen. De beoogde ontwikkeling op de Druisdijk 9a omvat het wijzigingen van een bedrijfswoning naar een burgerwoning. 4.6

Waterhuishouding

Grondwaterbeschermingsgebied Goedentijd ong. en Schellestraat 1 De planlocaties zijn niet gelegen binnen een grondwaterbeschermingsgebied en/of waterwingebied en zijn geen waterlopen en/of waterpartijen in de directe nabijheid aanwezig. Druisdijk 3 en 9a De planlocaties zijn niet gelegen binnen een grondwaterbeschermingsgebied en/of waterwingebied en zijn geen waterlopen en/of waterpartijen in de directe nabijheid aanwezig. Riolering en infiltratie Uitgangspunt voor de waterhuishouding in met name nieuwbouwprojecten, is een duurzaam gescheiden systeem. Dit betekent dat schoon hemelwater, wat valt op daken en terreinverharding, zoveel mogelijk in het gebied opgevangen en geïnfiltreerd dient te worden en alleen het vervuilde afvalwater via het riool wordt afgevoerd naar de rioolwaterzuiveringsinstallatie. De hoeveelheid afvalwater, die getransporteerd wordt naar de rioolwaterzuiveringsinstallatie zal hiermee afnemen, wat uit het oogpunt van milieu een positieve ontwikkeling betekend.

36


Het waterschap is voorstander van het gebruik van niet uitlogende bouwmaterialen en het aanleggen van een gescheiden rioleringsstelsel. Goedentijd ong. Op de locatie Goedentijd ong. is een bestaande riolering aanwezig, de nieuwe woningen worden aangesloten op het bestaande rioleringsstelsel. Aangezien de planlocatie buiten de beschermde gebieden van de Keur van het waterschap is gelegen en de uitbreiding van de verharding kleiner is dan 2000 m², is het niet nodig om te voorzien in een infiltratie of retentie. Schellestraat 1 Er worden op de planlocatie Schellestraat 1 geen nieuwe woningen toegevoegd, de bestaande woning is aangesloten op het bestaand rioleringsstelsel. Aangezien de planlocatie buiten de beschermde gebieden van de Keur van het waterschap is gelegen en er geen uitbreiding van het verhard oppervlak plaatsvindt, is het niet nodig om te voorzien in een infiltratie of retentie. Druisdijk 3 en Druisdijk 9a Er worden op de planlocaties Druisdijk 3 en 9a geen nieuwe woningen toegevoegd, de bestaande woningen zijn aangesloten op het bestaand rioleringsstelsel. Aangezien de planlocaties buiten de beschermde gebieden van de Keur van het waterschap zijn gelegen en er geen uitbreiding (alleen maar een afname) van de verharding plaatsvindt, is het niet nodig om te voorzien in een infiltratie of retentie. Watertoets De toename van het verharde oppervlak bedraagt op de planlocatie Goedentijd ong. minder dan 2000 m². Op de locaties Schellestraat 1, Druisdijk 3 en 9a vermindert het verhard oppervlak. Een watertoets is noodzakelijk, het plan wordt voorgelegd aan het waterschap Brabantse Delta. 4.7

Kabels en Leidingen

Op of in de directe nabijheid van de planlocaties Goedentijd ong., en Druisdijk 3 zijn geen transportleidingen dan wel andere belangrijke kabels en leidingen gelegen, welke realisatie van het nieuwe pand kunnen belemmeren. Middels een KLIC-melding zullen de overige kabels en leidingen in beeld gebracht worden. Op de locaties Schellestraat 1 en Druisdijk 9a zijn in de directe nabijheid leidingen gelegen. Op de locatie Schellestraat 1 is aan de achterzijde een buisleiding van de Defensie gelegen. Op het achterste gedeelte van de locatie vindt geen verstoring van de grond plaatst. Op de verbeelding behorende bij het onderhavige bestemmingsplan wordt de leiding aangegeven met een strook van 5 meter, wat niet bebouwd mag worden. Over het voorste gedeelte van het perceel aan de Druisdijk 9a loopt een gasleiding. De gasleiding wordt opgenomen op de verbeelding met een strook van 5 meter waar niet gebouwd mag worden. Door de beoogde ontwikkeling op de planlocatie Druisdijk 9a worden er geen activiteiten/werkzaamheden uitgevoerd in de omgeving van de leiding. 4.8

Flora en Fauna

Het is in theorie mogelijk dat op de locatie dier- en plantensoorten van de Habitatrichtlijnen voorkomen of dier- en plantensoorten die beschermd zijn op grond van de Flora- en Faunawet. Volgens de publicatie “Rekening houden met Habitatrichtlijnsoorten in Noord Brabant” van de Provincie Noord-Brabant kunnen de volgende beschermde soorten mogelijk in het plangebied worden aangetroffen, concreet zijn dit de kamsalamander, de heikikker, de poelkikker, de rugstreeppad, de gladde slang, de vleermuis en de drijvende waterweegbree. Met uitzondering van vleermuis bestaat de habitat van deze soorten voornamelijk uit stromend dan wel stilstaand water. Op de locaties is geen stilstaan water aanwezig en ook geen gebouwen en/of bomen aanwezig die geschikt zijn voor vleermuizen. De locatie is in gebruik als kleine akker tussen woonen bedrijfsbebouwing.

37


Gelet op het bovenstaande en de nieuwe ontwikkelingen op de percelen kan gesteld worden dat de beschermde soorten niet belemmerd worden. Een nader onderzoek wordt daarom niet noodzakelijk geacht, maar er geldt altijd een algemene zorgplicht voor beschermde en onbeschermde soorten. 4.9

Luchtkwaliteit

Conform de Wet Luchtkwaliteit kan elk project dat NIBM (niet in betekenende mate) bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Als het plan NIBM aan de luchtkwaliteit bijdraagt, hoeft geen uitgebreid luchtonderzoek meer uitgevoerd te worden. Op 1 augustus is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) in werking getreden. Het NSL zorgt ervoor dat Nederland binnen de door Europa gestelde termijn zal voldoen aan de Europese grenswaarden op het gebied van fijn stof en stikstofdioxide. In het NSL is een lijst met ruimtelijke infrastructurele projecten opgenomen met een maatregelenpakket, dat ervoor gaat zorgen dat de huidige overschrijdingen van de luchtkwaliteit worden opgelost en de negatieve effecten van geplande ruimtelijke ontwikkelingen worden gecompenseerd. Bij inwerkingtreding van het NSL heeft gevolgen voor het NIBM. Een plan is vanaf 1 augustus NIBM als het een toename van de concentratie van fijn stof (PM10) of stikstofdioxide (NO2) veroorzaakt die niet meer bedraagt dan 3 % van de jaargemiddelde concentratie van die stof. Dit komt overeen met een toename van maximaal 1,2 microgram/m³ voor zowel PM10 en NO2. De categorieën die altijd NIBM zijn, de volgende: Woningbouw:  1500 woningen (netto) bij minimaal 1 ontsluitingsweg;  3000 woningen (netto) bij minimaal 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling. Schellestraat 1 Er wordt geen extra woning toegevoegd ten opzichte van de bestaande situatie. De luchtkwaliteit zal zodoende niet verslechterd worden door de voorgenomen ontwikkeling op het perceel Schellestraat 1. Een nader onderzoek naar het aspect luchtkwaliteit wordt daarom niet noodzakelijk geacht. Goedentijd ong. De twee extra woningen, welke ten opzichte van de huidige situatie worden toegevoegd, zullen niet resulteren in een significante toename van het verkeer op de Goedentijd te Alphen. Voor het onderhavige plan is de grens van 3 % geldig. De extra verkeersbewegingen als gevolg van de nieuwe woningen zullen naar verwachting geen invloed hebben op de luchtkwaliteit ter plaatse, en dusdanig de 3 % grens nooit overschreden. Een nader onderzoek naar het aspect luchtkwaliteit wordt daarom niet noodzakelijk geacht. Druisdijk 3 en 9a Er worden geen extra woningen toegevoegd ten opzichte van de bestaande situatie. De luchtkwaliteit zal zodoende niet verslechterd worden door de voorgenomen ontwikkeling op de percelen Druisdijk 3 en 9a. Een nader onderzoek naar het aspect luchtkwaliteit wordt daarom niet noodzakelijk geacht. 4.10

Parkeren/ Verkeer

Op basis van CROW- publicatie 182 ‘Parkeercijfers’ is de voorgenomen ontwikkeling enkele aspecten in beeld gebracht, waaronder de parkeervoorziening. Goedentijd ong., Voor het voorgestane bouwplan van twee woningen zijn de uitgangspunten: niet stedelijk, rest bebouwde kom, woning duur. Hiervoor geldt een maximale norm van 2,2 en minimale norm van 2,2 per woning. In totaal zijn er 4,4 parkeerplaatsen benodigd. De parkeerplaatsen worden geheel op eigen terrein gesitueerd, hiervoor is voldoende ruimte beschikbaar.

38


Schellestraat 1, Druisdijk 3 en 9a Op de locaties Schellestraat 1, Druisdijk 3 en 9a is een voormalige bedrijfswoning aanwezig. Door de bedrijfsbeëindiging wordt de voormalige bedrijfswoning omgezet naar burgerwoning. De parkeervoorziening voor de woningen worden behouden op eigen terrein. 4.11

Totaalbeeld aspecten

De bovenvermelde aspecten geven aan dat vanuit milieu- oogpunt geen belemmering bestaat voor de ontwikkeling.

39


Hoofdstuk 5 5.1

Planbeschrijving

Inleiding

In de uitvoeringsregeling behorende bij de structuurvisie ‘Buitengebied in Ontwikkeling’ van de gemeente Alphen-Chaam zijn algemene en ontwikkelingsvoorwaarden beschreven voor de realisatie van BiO-woningen. In dit hoofdstuk worden aan de hand van de gestelde voorwaarden het plan voor het realiseren van een BiOwoningen op de locatie Goedentijd ong. beschreven. 5.2

Algemene voorwaarden

Er zijn 2 mogelijkheden om op een locatie die daarvoor geschikt is een BiO-woning te kunnen realiseren. Beide mogelijkheden leveren een kwaliteitsverbetering op in het buitengebied. Een BiO-woning kan gerealiseerd worden, indien:  minstens 3.000 m² aan ongewenste bebouwing in het buitengebied van de gemeente wordt gesloopt of  een bijdrage van € 150.000,- (prijspeil 2008) wordt gestort in het gemeentelijk fonds. Na wijziging van het provinciaal beleid (inwerkingtreding van de Verordening ruimte) zijn de mogelijkheden om woningen te bouwen door de gemeente Alphen-Chaam beperkt tot de bebouwde kom en zoekgebied verstedelijking, naast de provinciale ruimte voor ruimte-regeling. Voor de realisatie van de twee woningen op het perceel Goedentijd ong. is gekozen om minstens 6.000 m² aan ongewenste bebouwing in het buitengebied te slopen. Op de locaties Schellestraat 1 (bouwvlak op afstand) te Alphen, Druisdijk 3 en 9a te Alphen en Ginderdoorstraat 4 te Chaam worden ongewenste bebouwing gesloopt. In figuur 23 en 24 wordt de te slopen bebouwing aangegeven met de geldende factor In de bijlage zijn de tekeningen van de locatie toegevoegd, met daarop de factor en oppervlakte. In totaal wordt op de locatie Schellestraat 1 (bouwvlak op afstand) gesloopt: m² A: Schellestraat 1 - Alphen gebouw incl. asbest, kelder

factor

278 m²

1,7

TOTAAL Schellestraat 1- Alphen

totaal

473 m² 473 m²

In totaal wordt op de locatie Druisdijk 9a gesloopt: m² A: Druisdijk 9a - Alphen gebouw incl. asbest, kelder

factor

totaal

330 m²

1,7

561 m²

B: Druisdijk 9a - Alphen asbest, kelder

80 m²

0,7

56 m²

C: Druisdijk 9a - Alphen spuitplaat

60 m²

0,2

12 m²

TOTAAL Druisdijk 9a - Alphen

629 m²

40


In totaal wordt op de locatie Druisdijk 3 gesloopt: m²

factor

totaal

A: Druisdijk 3 - Alphen gebouw incl. asbest, kelder

160 m²

1,7

272 m²

B: Druisdijk 3 - Alphen gebouw incl. asbest, kelder

341 m²

1,7

580 m²

C: Druisdijk 3 - Alphen gebouw incl. kelder

185 m²

1,2

222 m²

D: Druisdijk 3 - Alphen gebouw

51 m²

1

51 m²

E: Druisdijk 3 - Alphen verharding

161 m²

0,2

32 m²

F: Druisdijk 3 - Alphen spuitplaat

30 m²

0,2

6 m²

G: Druisdijk 3 - Alphen gebouw incl. asbest, kelder

582 m²

1,7

989 m²

H: Druisdijk 3 - Alphen gebouw incl. kelder

315 m²

1,2

378 m²

I: Druisdijk 3 - Alphen mestplaat

25 m²

0,2

5 m²

J: Druisdijk 3 - Alphen asbest

155 m²

0,5

78 m²

L: Druisdijk 3 - Alphen gebouw incl. asbest

15 m²

1,5

23 m²

TOTAAL Druisdijk 3 - Alphen

2636 m²

41


In totaal wordt op de locatie Ginderdoorstraat 4 gesloopt: m²

factor

totaal

A: Ginderdoorstraat 4 - Chaam gebouw incl. asbest, kelder

86 m²

0,7

60 m²

B: Ginderdoorstraat 4 - Chaam gebouw incl. asbest, kelder

336 m²

1,7

571 m²

C: Ginderdoorstraat 4 - Chaam gebouw incl. asbest, kelder

693 m²

1,7

1178 m²

D: Ginderdoorstraat 4 - Chaam sleufsilo's

1117 m²

0,2

223 m²

E: Ginderdoorstraat 4 - Chaam asbest, kelder gebouw

297 m² 22 m²

0,7 1

208 m² 22 m²

F: Ginderdoorstraat 4 - Chaam kelder

50 m²

0,2

10 m²

TOTAAL Ginderdoorstraat 4 - Chaam

2273 m²

In totaal worden op alle locaties samen 6010 m² gesloopt. Dit voldoet aan de eis van het slopen van 6000 m² aan overtollige bedrijfsbebouwing aan de gemeente Alphen-Chaam. 5.3

Bouwplan

5.3.1

Situering

Op de locatie Goedentijd ong. worden twee vrijstaande en grondgebonden burgerwoningen gerealiseerd. De woningen worden in het bestaande bebouwingslint van de Goedentijd gesitueerd en worden ontsloten aan de bestaande weg Goedentijd. Het bestaande bebouwingslint behoud hiermee zijn doorzichten, het plan voorziet niet in dat het bebouwingslint dichtslibt. De locatie is aan te merken als individuele bouw. De woning dient 10 meter uit de perceelgrens te worden gebouwd. De rooilijn is afgestemd aan de bestaande lintbebouwing. In de figuur 21 is de situering van de woningen weergegeven De woningen dienen met een noklijn evenwijdig aan de Goedentijd te liggen. 5.3.2

Uitgangspunten bouwregels

Voor het realiseren van de BiO-woningen dient de woning aan een aantal bouwregels te voldoen, de bouwregels worden opgenomen in de regels van het onderhavige bestemmingsplan. De uitgangspunten zijn:  maximale woninginhoud 750 m³;  (vrijstaande) bijgebouwen toegestaan tot een gezamenlijk maximum van 100 m²;  maximale goothoogte hoofdgebouw van 4,5 meter;  dakhelling hoofdgebouw tussen de 12 en 45 graden;  maximale goot- en nokhoogte van bijgebouwen respectievelijk 3 en 6 meter.

42


Figuur 21 Situering BiO-woningen

5.3.3

Landschappelijke inpassing

De nieuwe BiO-woningen dienen te passen in het landschap. Door middel van situering en vormgeving van de woning, de kavel en de tuin wordt het landschap en de directe omgeving versterkt. Ook van belang is de keuze van architectuur en het materiaalgebruik van de BiO-woning, maar ook de vormgeving en beplanting van de tuin dienen aan te sluiten op het landschap. Voor passendheid in het landschap dient aangesloten te worden bij de typologieën zoals die zijn opgenomen in het landschapsontwikkelingsplan. Aan de achterzijde van de percelen van de BiO-woningen wordt een groenelement voorzien. Dit gedeelte wordt bestemd als Groen-Landschapselement. 5.3.4

Beeldkwaliteit

De gemeente acht zich mede verantwoordelijk voor de zorg voor de kwaliteit van de gebouwde omgeving. Aandacht voor beeldkwaliteit wordt dan ook bij de uitwerking van dit plan van wezenlijk belang geacht. In algemene termen betreft de beeldkwaliteit alle aspecten, welke van invloed zijn op de voorstelbaarheid en beleving van de ruimtelijke omgeving. De beeldkwaliteit van de BiO-woning dient aan een bepaalde kwaliteit te voldoen. De eisen aan de beeldkwaliteit dienen als kader voor de welstandstoets Passendheid in het landschap Het belangrijkste criterium is dat de woning past in het landschap. Er zijn 2 aspecten waarin dit tot uitdrukking dient te komen: 1. De situering en de vormgeving van de woning, de kavel en de tuin dienen het landschap, de directe omgeving, maar ook elkaar te versterken. 2. De keuze van de architectuur en het materiaalgebruik van de woning, maar ook de vormgeving en beplanting van de tuin dienen aan te sluiten op het betreffende landschap.

43


Figuur 22 landschappelijke inpassing planlocatie Goedentijd

Typologie De huidige typologie van nagenoeg alle bestaande burgerwoningen aan de linten in het buitengebied is hierbij maatgevend. In het gehele buitengebied treft men burgerwoningen aan dien bestaan uit slechts één of anderhalve bouwlaag met een kap. Architectuur Bij voorkeur wordt gestreefd naar het realiseren van eigentijdse en hedendaagse architectuur zodat de nieuwe woning aan de linten het stijlkenmerk van de huidige tijd zullen dragen. Typologie en architectuur tuin ‘Vertuining’ van het platteland dient te worden voorkomen. Daarom is het opstellen van een tuinontwerp verplicht. In het tuinontwerp wordt duidelijk dat de tuin door een landschappelijke erfbeplanting dient te zijn ingepast in het omringde landschap. Stedenbouwkundige randvoorwaarden Voor de woning geldt de volgende stedenbouwkundige randvoorwaarden:  1 bouwlaag met kap;  dakhelling tussen de 40 en 45 graden;  geen dakkapellen in de voorzijde;  het bijgebouw dient ondergeschikt te zijn aan het hoofdgebouw;  het bijgebouw dient te worden voorzien van een zadeldak.

44


Hoofdstuk 6 6.1

Toelichting op de regels

Inleiding

Het onderhavige bestemmingsplan is, in navolging van het vigerende bestemmingsplan ‘Buitengebied AlphenChaam 2010’, een gedetailleerd bestemmingsplan. In de regels behorende bij de onderhavige herziening, is zoveel mogelijk aansluiting gezocht bij de juridische regelgeving, zoals deze in dit plan is gehanteerd. In paragraaf 6.2 zal een algemene toelichting van de verbeelding worden geven. Daarna wordt in paragraaf 6.3 een algemene toelichting van de regels beschreven. In paragraaf 6.4 wordt en toelichting op de bestemmingen gegeven. 6.2

Algemene toelichting verbeelding

De verbeelding is getekend uitgaande van het rapport ‘Digitaal Uitwisselbare Ruimtelijke Plannen’ (DURP) en het rapport ‘Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2008’ (SVBP2008). Hierdoor wordt het mogelijk met toevoeging van een codering de plannen digitaal uit te wisselen. De verbeelding is getekend op een kadastrale ondergrond. Op de verbeelding zijn vrijwel alle functies apart bestemd, waardoor het direct mogelijk is om met het bijbehorende renvooi te zien welke bestemmingen aan de gronden binnen het plangebied gegeven zijn. In de bijbehorende regels zijn de bestemmingsomschrijving en de bouwregels te vinden. Bestemmingsvlak en bouwvlak Elke bestemming bestaat doorgaans uit een bestemmingsvlak en een bouwvlak. Het bestemmingsvlak geeft aan waar een bepaald gebruik toegestaan is. Het bouwvlak is een gebied op de verbeelding waarvoor de mogelijkheden om te bebouwen in de bestemmingsregels zijn aangegeven. Bouwvlakken worden op de verbeelding doorgaans voorzien van aanduidingen die betrekking hebben op de maatvoering en/of functie. Aanduidingen De letteraanduiding van de bestemmingen zijn ingetekend in het bestemmingsvlak. Nadere specificaties die iets zeggen over het gebruik of bouwmogelijkheden zijn aangegeven door aanduidingen. Als deze specificaties op het hele bestemmingsvlak van toepassing zijn, staan de aanduidingen achter de bestemmingsaanduiding in het bestemmingsvlak. 6.3

Algemene toelichting regels

De regels zijn gebaseerd op het rapport ‘Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen’ (SVBP) van 2008. Hierin zijn afspraken en aanbevelingen opgenomen met betrekking tot de opbouw en de presentatie van het bestemmingsplan (digitaal en analoog). Deze afspraken en aanbevelingen zijn op 1 januari 2010 wettelijk vastgesteld. 6.4

Toelichting bestemmingen

Agrarisch De voor Agrarisch aangewezen gronden zijn met name bestemd voor agrarische bodemexploitatie met ontsluitingen in de vorm van paden, wegen en parkeervoorzieningen, water en extensief recreatief medegebruik. Bebouwing in de vorm van gebouwen is niet toegestaan. Bouwwerken, geen gebouwen zijnde zijn in de vorm van tijdelijke teeltondersteunende voorzieningen toegestaan. Wonen Bij de bestemming wonen worden de gronden aangewezen die bestemd zijn voor wonen, tuinen en erven, bij deze bestemming behorende voorzieningen zoals groenvoorzieningen, water, nutsvoorzieningen, speelvoorzieningen, parkeervoorzieningen. Binnen de bestemming is de landschappelijke inpassing van de woning verzekerd middels bijgevoegde bijlage bij de regels.

45


Dubbelbestemming Waarde – Archeologie 2 Op basis van de archeologische verwachtingswaarden is de dubbelbestemming Waarde-archeologie opgenomen. De gronden zijn aangewezen voor het behoud en de bescherming van de te verwachten archeologische waarden van de gronden. Leiding De voor Leiding aangewezen gronden zijn mede bestemd voor de bescherming van de aanwezige ondergrondse leidingen. Bebouwing van deze gronden is in beperkte mate mogelijk, waarbij voor grotere bebouwing een ontheffing van burgemeester en wethouders benodigd is.

46


Hoofdstuk 7 7.1

Uitvoerbaarheid

Inleiding

Dit hoofdstuk beschrijft de onderdelen die zijn doorlopen voor het zekerstellen van de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan ‘Goedentijd ong., Schellestraat 1, Druisdijk 3 en 9a te Alphen’. Paragraaf 7.2 bevat de resultaten van het overleg en de reactie van gemeentezijde daarop. Op het vooroverleg gemaakte opmerkingen zijn steeds kort samengevat en vervolgens puntsgewijs beantwoord. In paragraaf 7.3 komt de economische uitvoerbaarheid aanbod. 7.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

7.2.1

Vooroverleg

Op grond van artikel 3.1.1 van het Bro wordt bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg gepleegd met het waterschap, diensten van het rijk en provincie die betrokken zijn bij de ruimtelijke ordening en eventueel andere gemeenten. Het plan is in het kader van het vooroverleg beschikbaar gesteld aan de volgende partners:  Provincie Noord-Brabant. 7.2.2

Resultaten vooroverleg

In de bijlage is de vooroverlegreactie van de provincie bijgevoegd aan onderhavig bestemmingsplan. Voor de volledige reactie wordt hier kortheidshalve naar verwezen. Onderstaand een korte samenvatting van de vooroverlegreactie: Provincie Noord-Brabant: Ten aanzien van het voorontwerpbestemmingsplan heeft de provincie de volgende opmerkingen:  Ligging bouwperceel en van toepassing zijnde regels Verordening ruimte De provincie constateert dat de beoogde bouwlocatie aan de Goedentijd te Alphen niet is gelegen is in bestaand stedelijk gebied of in een zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling. Daardoor komt het plan in strijd met artikel 11.4 Vr. Binnen bebouwingsconcentraties buiten een zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling is ingevolge artikel 11.2 Vr alleen de ontwikkeling voor ruimte-voor-ruimtekavels mogelijk en is er geen ruimte meer voor bouw van zogenaamde BIO-woningen. Het beleid ingevolge de gemeentelijke structuurvisie ‘Buitengebied in ontwikkeling’ kan formeel dan ook niet worden toegepast. Gelet echter op de specifieke ligging van het beoogde bouwperceel, direct aansluitend aan bestand stedelijk gebied, kan de provincie voorstellen dat het plangebied uiteindelijk wordt toegevoegd aan het bestaand stedelijk gebied van Alphen. Dan is de voorgestane constructie wel mogelijk. Daarbij merkt de provincie op dat de wijze van berekening van de financiële bijdrage op basis van de gemeentelijke structuurvisie (soort bebouwing en toeslagen) een andere is dan die de provincie hanteert. Desalniettemin is de provincie van mening dat door de sloop van de opstallen en door de beperkte woonbestemmingen die worden gelegd een goede invulling wordt gegeven aan de eis van kwaliteitsverbetering als bedoeld in artikel 2.2 Vr. Om tot wijziging in de begrenzing van het bestaand stedelijk gebied te komen, zijn onderstaande zaken mede van belang. 

In voorbereiding zijnde wijziging van de Verordening ruimte Binnenkort zal door Provinciale Staten een wijziging van de verordening worden vastgesteld. De tervisielegging van het ontwerp is reeds afgerond. In de wijziging van de Verordening ruimte is voor de beoogde ontwikkeling relevant de wijziging van artikel 3.1 Vr, aangaande de bevoegdheid van Gedeputeerde Staten om op verzoek van de Gemeenteraad de begrenzing van het bestaand stedelijk gebied te wijzigen ingeval van een beperkte afronding van bestaand stedelijk gebied. Vooral de te volgen procedure, gelijktijdig met de bestemmingsplanprocedure, is hierbij van belang. De gemeente neemt contact met de provincie op, voor de te volgen procedure.

47

Schoenmakers Advies Achtmaal BV 

Overige voorwaarden De beoogde nieuwbouw gaat tevens gepaard met een planologisch omzetting van drie agrarisch bouwvlakken naar beperkte woonbestemmingen. Opeen viertal locaties zal de bedrijfsbebouwing worden gesloopt. Alleen aan de Schellestraat 1 wordt blijkbaar geen overtollige bebouwing gesloopt, terwijl artikel 11.1, lid 3 sub b Vr dit wel eist. Schellestraat 1 heeft een gekoppeld bouwvlak, op het bouwvlak op afstand wordt een varkensstal gesloopt en het agrarisch bedrijf wordt beëindigd op de locatie. Het bouwvlak op afstand is gedeeltelijk gelegen op de planlocatie waar de twee nieuwe woningen zijn voorzien. Verder is het noodzakelijk, alvorens sprake kan zijn van een mogelijke herbegrenzing van het stedelijk gebied en ter voldoening aan het bepaalde in artikel 2.2 Vr, om bij de tervisielegging van het ontwerpplan aan de provincie de zekerstelling van de sloop van de bedrijfsgebouwen op de genoemde locaties te overleggen in de vorm van anterieure overeenkomsten tussen de gemeente, initiatiefnemer en diverse eigenaren. De anterieure overeenkomsten worden door de partijen ondertekend.



7.2.3

Planvoorschriften In artikel 3.1 van het planvoorschrift ‘agrarisch’ is ondermeer bepaald deze gronden zijn bestemd voor agrarisch doeleinden in de vorm van agrarische bodemexploitatie met bijhorende voorzieningen, waaronder tijdelijke en overige teeltondersteunende voorzieningen. De begrippen tijdelijke en overige teeltondersteunende voorzieningen zijn echter niet gedefinieerd in de begripsbepaling van het plan. De planvoorschriften worden hierop aangepast. Ontwerpbestemmingsplan

De gemeente betrekt de bevolking bij de voorbereiding van plannen op ruimtelijk gebied. Het ontwerpbestemmingsplan is in verband daarmee gedurende zes weken op het gemeentehuis van de gemeente Alphen-Chaam en op de website www.alphen-chaam.nl en www.ruimtelijkeplannen.nl ter inzage liggen. Tijdens de periode van ter inzage legging kan door een ieder informatie worden ingewonnen en/of kunnen bij het college van burgemeester en wethouders zienswijzen naar voor worden gebracht. Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 11 december 2012 tot en met 21 januari 2013 ter inzage gelegen. Op 13 juni 2013 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan gewijzigd vastgesteld. 7.2.6

Resultaten ontwerpbestemmingsplan

Op het ontwerpbestemmingsplan zijn vier zienswijzen gekomen. De zienswijzen zijn verwerkt in een zienswijzenrapportage. De voorgenoemde rapportage is als bijlage toegevoegd aan onderhavig plan. Hieronder wordt in kort een samenvatting gegeven van de zienswijzen, voor de volledige zienswijzen en beantwoording wordt kortheidshalve verwezen naar de rapportage in de bijlage: N.V. Nederlandse Gasunie In het plangebied ligt een tweetal hoofd aardgastransportleidingen (A-532 en A-657, 66,2 bar) van de Gasunie. In de bestemmingsomschrijving wordt bepaald dat de leiding op de aangewezen gronden zijn bestemd voor een brandstofleiding. De aardgastransportleidingen vallen niet onder deze bestemmingsbeschrijving. Verzocht wordt daarom om de regels van het bestemmingsplan uit te breiden met een artikel ‘Leiding – Gas’. Of gemeente kan er voor kiezen het huidige artikel ‘Leiding’ zodanig aan te passen dat ook gasleidingen onder het artikel vallen en dan het artikel aan te passen conform de standaard van de Gasunie. Reactie gemeente: Gasunie wijst terecht op een omissie in het ontwerpbestemmingsplan. Op de locatie Druisdijk 3 te Alphen liggen 2 hoofd aardgasleidingen in het plangebied. De bestemming ‘Leiding’ is wel opgenomen in de verbeelding, maar de gasleidingen zijn niet in de regels opgenomen. Aan de zienswijze kan tegemoet worden gekomen door regels op te nemen in de bestemming ‘Leiding’, overeenkomstig de regels van de bestemming ‘Leiding’ uit het bestemmingsplan Buitengebied Alphen-Chaam 2010.

48


Provincie Noord-Brabant Ten aanzien van Strijbeekseweg 58 is de provincie van mening dat het ontwerp op onderdelen in strijd is met de Verordening ruimte. Reactie gemeente: De initiatiefnemer heeft verzocht op de locatie Strijbeekseweg 58 te Strijbeek niet meer op te nemen in het bestemmingsplan. De raad zal dan ook worden verzocht om het ontwerpbestemmingsplan gewijzigd vast te stellen door de locatie Strijbeekseweg 58 te Strijbeek niet op te nemen. Hiermee is de zienswijze van de provincie niet meer relevant voor het resterende deel van het bestemmingsplan. Exitus Door mevrouw Van Vlisteren – Makkinga is namens Maatschap Kennes, gevestigd aan Goedentijd 41, 5131 NS te Alphen een zienswijze ingediend. De zienswijzen bestaat uit de volgende onderdelen: Hinder en/of belemmering bedrijfsactiviteiten Goedentijd 41 Maatschap Kennes concludeert dat de ontwikkeling op Schellestraat 1 hinder en belemmeringen voor het bedrijf met zich meebrengt. Verzocht wordt het plan hierop aan te passen. Overige milieuhygiënische aspecten Verzocht wordt het plan aan te passen op het aspect bodem, geluid en archeologie voor de bestemmingswijziging van ‘Agrarisch’ naar ‘Wonen’. Reactie gemeente: Naar aanleiding van de zienswijze is geconstateerd dat het in het onderdeel Hinder van hoofdstuk 4 van de toelichting, het bedrijf Goedentijd 41 te Alphen niet is opgenomen. Hierop is de situatie alsnog onderzocht. De vraag hierbij is of het bestemmen van de woning Schellestraat 1 te Alphen als Wonen, belemmeringen oplevert voor de gebruiks- en ontwikkelingsmogelijkheden van het agrarische bedrijf aan de Goedentijd 39a- 41 te Alphen. De woning aan de Goedentijd 39 heeft de bestemming Wonen. De kortste afstand tussen het bestemmingsvlak, tevens bouwvlak, Wonen en de dichtstbij gelegen stal is 52 meter. De afstand tussen de in het ontwerp opgenomen bestemming Wonen van Schellestraat 1 en de dichtstbij gelegen stal is 47 meter. Op grond van het bestemmingsplan mag op elk deel van het bouwvlak Wonen een (vervangende) woning worden gebouwd. Er dient echter wel rekening gehouden te worden met een minimale voorgevelrooilijn die aan de Goedentijd op 15 meter uit het hardt van de Goedentijd ligt. Hierdoor wordt de minimaal mogelijke afstand tussen het bouwvlak Wonen en de dichtstbij gelegen stal 52 meter. Dit is dezelfde afstand als tussen het bedrijf en de reeds bestande woonbestemming van Goedentijd 39. Voorgesteld wordt om het bestemmingsplan voor wat betreft Schellestraat 1 gewijzigd vast te stellen door het bouwvlak binnen de bestemming Wonen verder te bespreken, zodat er geen discussie kan ontstaan over het punt dat deze woning verder weg van het bedrijf is gelegen dan de reeds bestaande woning Goedentijd 39. Naar de aspecten bodem, archeologie en geluid ter plaatse van de locaties waar gesloopt wordt en omschakeling naar de bestemming Wonen plaatsvindt, is er sprake van bestaande situaties met aanwezige woningen en gebruik voor bewoning. Op die locaties vindt geen wijziging in gebruik plaats. Het slopen op de locatie Schellestraat 1 houdt in dat de varkensstal aan de Goedentijd waar de twee woningen worden gebouwd worden gesloopt. Op deze bouwlocatie is wel onderzoek gedaan naar de milieuhygiënische aspecten. 7.3

Economische uitvoerbaarheid

In de Wro is in afdeling 6.4 de regelgeving rondom grondexploitatie (Grexwet) opgenomen. Centrale doelstelling van de Grexwet is om in de situatie van particuliere grondexploitatie te komen tot een verbetering van het gemeentelijk kostenverhaal en de versterking van de gemeentelijke regie bij locatie ontwikkeling. In artikel 6.12 van de Wro is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt voor gronden waarop een bouwplan is voorgenomen. In artikel 6.2.1 Bro is vastgesteld wat onder een bouwplan wordt verstaan. De bouw van een of meerdere hoofdgebouwen is in het betreffende artikel van de Bro opgenomen. Een exploitatieplan dient tegelijkertijd met een bestemmingsplan te worden vastgesteld. In de Wro is tevens opgenomen, dat kan worden afgeweken van de verplichting tot het opstellen van een exploitatieplan indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins 49


verzekerd is. Dit is o.a. het geval indien de gemeente en de initiatiefnemer een privaatrechtelijke overeenkomst hebben gesloten over de verdeling van kosten bij de grondexploitatie. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet een expliciet besluit worden genomen dat het niet noodzakelijk is om een exploitatieplan vast te stellen. De voorgestane ontwikkeling op de locatie is een particulier initiatief. De grond is in bezit van de initiatiefnemer. Er wordt een exploitatieovereenkomst tussen gemeente en de initiatiefnemer gesloten, waardoor het niet noodzakelijk is een exploitatieplan op te stellen en waardoor de gemeente gevrijwaard is van kosten en risico’s. Hierbij is vastgesteld dat het plan financieel haalbaar is. Tussen de gemeente en de initiatiefnemer wordt een anterieure overeenkomst gesloten.

50


Bijlagen 51


Structuurvisie en Uitvoeringsregeling Buitengebied in Ontwikkeling, gemeente Alphen-Chaam

52

! !

" # $ % &

'

!

"

& ) ' * $ % + % + & , ' % , ' & - &+ / , + +% * 0 0 , 1 +3

*

( ( (( ( ( (! ( (

.* '

!

&

( ! 1

+ 2( 2 2 2! 2 (

'

.4

#

.*

#

# $ 5 461 + " # 7 8 # 9

2

$ 5 7 , 4 & 31 8 ,

, $ $ &

# '

, ,

! ! ! ! : :

8 8 # *

: : :

$

% &

'

5 ) ' 7

% (

)

%#

(

)*

%

(

)*

%%

2

+ # #

,

#

# $

&

#

#

' , ' &

1

,

#

1

' ,

, ' #

1

#

'' $ ,

$

' & #

&

,

'' &

,

'

$

& $ 11 #

, $

# &

'

1

'#

7

, , ' # ' , # $ & $ 1 # 1

$ ''

,

#

1 # $ ;7 , 1 #

'

#

,,

, # $

, ' & & # , & '' $ 1 $

# $ &

$

,

$ $ '

$ $ , #

#

<= ,

+ , &

,

& & &

, ''

*

#

, ,

'

&

# , ,

' ; ,

'1 ,

+ +

, $

,

& $ $ & $ ' ' # & ' ' ''

2= &

&

$

$

$ &

>

#

, 1#

'' , # # , & $ & $

'

1 # $ & & # '' 1 @ # , , $ $ '1

& '

# ,

?

, & ''

,

1

, &

& &#

'

'

1

#

, & #

1 & '#

# '

,

'

&

# $

#

&, , ;

' 1 &

'' #

, ,

' #

7 #

,

, #

, $ ,

,

&

# ,

,

& $ #

' ' & $ , $ 1

, ' ;1 4 # $ 11 # & $ + $ & $ ' , '& # 1 +- &

, $

,

,

' $

1

,

= @ =

# , $ #

, , # & ' & , , , && 1 # & '$ $ '' & ' 1 & # $ A, , 1 $ # $ $ & $ , && 1 ' # 1 # # & ' , B & ' 3 4 # ' $ # , # , && 1 1

&

& # & '' $ # & ' ,

&& ) 1 )

1

& 1 #

*

($

, > , 3 '' $ # ' ' & & ' 1 # $ , >7 , # 1 'B & # B & ? # & B & # B & $D B # % # , # & ' '' # # # # '' # ' ; , 3 '' + = 7 # , , 3 '' $ # 1 & $

# #

,

#

, #

# , & 1 1 $ &

1

31 , F

#

,

>

'

' & # & #

'

1 #

#

, , # &

1 '

' 6

1 #

1

'' '

?

# 1 G ' 11 ' # , * , ' # & ,

,

# '

,

*

C

&

$

' 11 1

&

'

C

, '

1

5

#

$ 1 # $ ' E # 6

1

* 1 # $ , # $ $

1

?

1:&

C

,

,

1

$ #

$

1 # (

# , 1

5

'2

'

#

,

>7 ,

'

#

1, 1

,

7 7

'' 1

,

$ $

$ $

#

&

' * $@ , # & 3+ 1

, , $ $ $ # # $ $ $ ''

1

#

, , , ' $

' $

$ #

'

,

&, 1 # $

, ,

:

#

,

# & , , 1 'B & # B & ? #

,

& *

& 7

',

# 8 , F

"

, 7 , &

1

'

' 7 < , ' 1 &

'' # &

$ '

; =#

# 1

#

F

#

'1 ,

$ & # #

$ # 1 & , #

'& ' $ + $

)

# $

* 5 1 ,

+ $ % & + + + + +

,

"

,

'

#

' $

,

< '

#

,

$ , #

&

1 # $

'#

# & '1

$

, >

, #

$ , '

#

# $

1, 1 ' $ & ' &# ' & , , , $ # * $ , && ' , # 31 $ & ' , ' # , , # &# # & , , # & '

$

$

,

1

& ' #

, && ' $ 1# >B & # B & ? # $ +#

1,

# , #

7

# 1

# # ' 7

,

?

#

, #

, # + +

$ '

&

, $

# ,

$

&

#

, , $ , , '# $ # # 1 $ , #

& , '& 1

'

#

>

1#

B & '' ,

'

. * 1 # $ , $ & $ '' ? , '1

*

# 1

# & C

B & ; = '

.

<

, , &

#

, #

$ ,

$ $ , #

# ,

, , ,

# #

1

, 1 #

,

$

1#

, #

#

$ # #

#

H ,

'& 1 '' $ ' & $ , # > # I

& # I 1 1 $ & & ' ' & I # ) & , $ @ ( # & ?; . != # $ '

" , ' $ # , , & & A& 11 # ' # 3# , & 1

$ #

# 7

# I #

2

$

$ # &

&

& ,

, 61

$ &

1

# I $

,

,

&

&JI 1I

!

1 # $

&

> , '' ? & ' 1# ' & $ & '' ' ' 11 1 $1 > & ' ' 17 < , , $ $ ) & # , , $ + & ' # , , ' ' # & ' , 7 '' & ' , & # $$ , # # , , $ $ , && 1 , , % & ' & & ' 7 & , '1 ,

# , 1 ,

$ $ # ' ' ' &

& %

&

1 #

& '

#

#

5 #

'

$ , ,

' & A& $ $

* # ,

& >

, ,

>

# ,

, & ' 11 # ' # # &

''

$ ,

7 ''

+, ?

& A& ' # A

1

'' ? 17 < & $ # ' , '&

#

'1 & 11 # '

, , ' '

&

& '

?

,

F

#

'

' #

& '

#

1

7 +, # & ' , # # $ &$ #

' $

$ $ &

' '

& .

,

+

1 • • 3

• • • $ , , 1 @ ''

' # 1 &

$

# #

'

# '

$ # #

&

'

H #

+

,

# ,

#

# , ,

$

$

I

, , $ $ , ' 1 # $ , '1 =I # , # & ; ' ' # I # , ,

'# , ,

$ 1+

# &

#

1

, ' ''

, I

#

' & 7 '1 >

?, '&

+

I I # ' ' " # # 1' # & +# , $ & % '' . K $ , * $ $

, $ $

3

H

'1 # .

& # #

•

, #

#

$1 * * ,

''

, 7 ,

,

# '

,

1

+ + + +

,

''

, ' , ,

#

#

#

# #

; +( + $ , ,

, ' 2=

H $

1

#

& & +#

; #

, ' , $ , , ' &

+

=I

'1 >

, ,

$

1

:

! / * & , &&

( ',

& ,

1

,

'' 5 $ &

,

' C 7

&

< *

#

7

E

#

# H

! #

, '#

'

;

$$ #

&

5 , , $ , & # , # && 1 > , ' 5 # &#

& 1

$

# , ,

,

# & ''

?

1

A ,

1 $ # & I3

&

? $$

>

1

#

L &

&

'

# , , '# ,

, # #

;

,

, C # 1& ' $ # L '1 & # & , # ,

1 '

$ $

+

'# $ ? =

$=

&

>

&

, , $ $

L $ $ 1

"

> $ # - &

&& 1 &

+

$ #

+

' #

#

< $

% ? & $ , # 1 # '

$

& &

L

' $ # ' ,

1 # $ 1 $

%* ,

#

-

&

'

! + / 5 ' , ,

# $ $

, ,

1 # $ & ' #

, 1

$ $ ,

&

, $

#

& #

&

,

', +

$

, , ' &

,

7 , , 0

> # , , ,

$

$ $ ,

1 ' '

' C

$

#

C C ,

H

, B &

0 3&

H

$ $ ' '

(' '' , ,

H H

,

&

, , . # #

' ' 1 , , & ' ' 1(

' 1 , & ' , , $ $ @ $ $ # $ $ B # , , . & ' 1

#

#

' ' , , 1'

'

$

$

$

1

,,

11

,

&

&

,

,

& $ +, , $ ' + $ 11 & ' & #

# , $

$ ' +

' & 7

, 1

1 H

, 1

' $

$

' , ,

I ' & '

,

' & ' # , ' 1 ' # ' 1 ' # & , , $ $ $ #

' 1 #

;&

$

#

#

H

1

, #

# $

, ,

I

# & ,

# -

$ &# $

$ ,

, , @ $

' , '

# $

&

, '

#

H ' &

$ # , # , ,, , ' # # & $ , , + , , , , # ' # $ # ' ' # , ,

#

$

$ #

& &

1 (H 31 , # 1 $ $ ' & ' , , $ $ $ * & $ $ # , , , # ' I C & & , , * $ & & & $ $ ( , , '' * 1G $ $ ' # & , , '' = 1 H #

, &

'

,

# &

#

$

'

# ,

$ ' # '# & # & ,

& C ' * , $ # ,

' ' #

#

' , , $ $

C

$ #

# , ,

?' C , '#

' '

& $ $

, ,

H

''

$ $ , ,

&

1#

,

'

(

1 H 7 ,

, ,

$

$ # $

, #

#

&

# # #

, 1

& ' $ ,

, #

'

,

# & , ' #

$ # # ,

' '

7

, $ # # $ # $ ' # $ $ ( & $ $ ' # 1 # $ + , # & '+ & ' & & & & & & /5" ;/ & 5 # " && = $ 1 & & & , 1 # & ' ' # , , $ $ C # & # $ $ # # ' 1 '' & ' , , $ $ C 1 # M, '' < # 1 # , $ &

&

$ # # ' ,

' # # # / ' ,,

(

, ' ' # 1 , ' , C 1 # 1 # & & $ 1 '' ' $ # ' #

# , ,

# $ 11 $ $

$ , , & % , , # 31 ,

$ ,,

$ & , ' & & , '

, , 8 $

& ' & $ $ 1

1

, '

, , ' , ' # # $

#

( * ' # 31 , ,

%

, ,

1

, '

,

1

'

#

' 5

' #

&

1

, %

$ '

1 #

1

# # 3 ' 1

$

,

;-*)= # 1 # $ + ' 1 , $ # $ 1 , '$ 7 ' , - & , 5 , # $ ' B '& & ; , = % # $ , 5 # " && = , , , , ' & & & # $ $ 1 & ,

, 1 '' 1

#

&&

' '

& * $ & $ ' '

$ '

$ $ 0

# 5

& '

,

1 C

,

&

'

1 ''

, , , '

1 /5" ;N/ , $

, & &

#

((

&

' #

%

+

%

+

(

! $ % / ' ; 7

1 +

% &

, &

' ( #

'& = 1

#

-*)

'

#

, 1

,

$ 1 & % % ' ' #

# % $ 1 C % + # & # $ # , , '

+ + , A

&

+ '

'&

&& $ $

$ #

$

&

#

1

5 #

@

1 &

#

&

# % $

# & , ' , '

# $ ,

#

$ 1#

, '

' #

# ) , , 1 ' ' . $$

%

# # , $ & #

' & +

C7F * $ ''

$

%

5 # #

# $

/ '

, #

&

'

#

1#

'

@

1

+

#

& 0 , &

#

#

'

&

,

' '

1 1 '

@=

#

+ 0

,

; $

$ 1

# $

,

$

' '

+ C'

'

%

& ,

& # , '

, 1 , 1 / ' # & ' % & '' K $ ,' 1 / ' 1 # ;, =

$

$ # ' % C* 4 % ;C7F=

& ' D # , , $

&

#

/

1 ' #

' ' # % $ 11 ' ' , , & ' , & # ' F$ , ' ' , , ' .' ' ' # , ' && , , , 1 #

, %

% # & # , 1 # % ' & ' , ' ' # # $ 1 , , $ +& # ' # # , 4 , '

, %

% / '

' & , , &

A # &

# & ' ' # $ # % +

(

&

' #

%

+

%

+

(2

! $ 0

1% #

$

, , , " && = # 5 %

+

, '

1

$

.0 #

# '

1

, , $

' '

# % ' ' #

' , , B &0 , ' & # # ( , , & 5 %

$

+

, & # # % 1 C

1 '1

* $

& +

,

$

# , #

,

#

$ '

$

# ,

% 0

0 # ( # % , 1 , 0

$

, & #

0 , ' ,,

, #

#

1

&

$ 1

$ ?

>

0 ''

# #

#

1 & ' # ' $ / A& $ # 1 $ 1 1 $ 1 $ 11 '

, $

#

# , ,

1 '

$

, , '

&&

#

# '# #

# '

#

; # = * ,

& * , $ 1 / ' 5 #

#

&

& , , ,

' 7

+ &

, ,

+ $ ,

$ 1 4

7

, #

% , &

#

, /

, ,

1 ' # $ $ # , @ 7 & 3 '' & # $

'

1 , $ $ 1& /5" ;/ &

# ' # % , 61 , ,

' 4

1 &

, '

$ ' ,

%

, ' # ;

, ' =

&

(

&

&

' #

&

(

/ $ 5 & 1 ' 5 # 1 $ 3 , , '

% & $

' #

'

7

, 1 ' $ $

#

$ '

, '' #

,

1

, , -*)

1 '

$ &

& $

$

$

'

# '

$ $

&

'

#

'#

,

, #

$

$

&

' & ' $ $ 1 4 4 5 $

# ,

,

' # '

#

$

, '

& $

4

# '

$

, , $

$ ( ,

# #

$ 1

0

# ''

,

1 ' , && , $

'

*

# $ 1# $ $

'

# # ' ,

' (

, &

1

#

, ' & ' # , &

$ 1 7 $ &

'

& & & $ 5 #

& #

' $

& & +

'# $ # # '

' ''

# , $ , # ' & ,,

$

$

'

# 3&

1

# , 1

# &

,

% , #

* '

$

$ # & # ' # '

,

& C , 1 '

& ' & '

#

'

(!

, '

&

' #

, '

(:

( $

% , ' ' 1 1 1 # & & # 8# / 1 # & ' '' & ' -*) # ' ' '# , 'H >) $ , # & ' , , # ' 1 $ 1' # # , '$ ' & +* , ' 1 ;$ $ ( (: , ( 2 # $ $ , , ; ( ( + =? $ ' , $ , $ $ # ; 1 & /5"= , && 1 & '& & , * , ' 1 '& & *

$

&#

, ', # #

4 $ &

' '#

; && 3 ' , ,

, '' 1

% 1

&

# $

#

@ #

$ 11 $ & C ' 1' 11 & '

' $ 1

' $ # 1

, $

'1 ( &

'

# =# #

, , &

/

#

$ , +/

* , 1

, #

# C

, %

,

,

, ' 1

, & , '$

#

# #

,

C

$ '

, ' $ # , , # & C , ' ' # $ #

, '

,

1

, 1

,

,

#

, (:! =

+

'' , ', ' * ;C* = $ 1 7 7 + * , $ ,, 1 ,

, , ', 3 ''

B

3 '

C* , ' C # , '

#

,

&1 # # #

H* ' , $ 11 ' 1 # $ # , , , # ' # , ' , # $ & ' & & # & A& $ # , # $ # & ' ' # ' $ $ 1 $ , # ' * , ' # , , # $ '

' 1 @= $ '

;

'

, '$ * , ' # ' &

, '# & #

, & ;# # # , $ & # $ $ ',

'

# , '$ , ' = $ , ', , , # 1 # / & 1 , ' 1 , C & + $ , , & , 1 ' # #

& @ * $ C* * ' ' # , &

1

, '

&

'

(

&

' #

%

,

'

%

,

'

! $ 7

' %

#

% & ',

# , #

4

' (

%

%

,

, '

# ;

# ,

% ;-

,

=

',

; 4

# 1

,

#

% , ' , $ , * , ' # # C* # ' ' % , ' , + * , $ , 3

$

$ 11 7 ,

# , 1 '

, ''

# 1 B '&

# ' &

&

# & % , ' - & , ' , # ( '' &

#

#

$ -

&

&

$ $ 2 , , '' # & # % , ' = ' # :& 8# + & ' % , ' ' $ # # % , '' & :# & # , O $ , , ' $ , & , ' # $ , #

$ # , # & '' ' 6 1 , # =#

,

' # ,

# 1 1

$

& , , 7 $ ' C

&

, ' %

# # & & # #

, ' , ' #

, 8# ,,

#

1

& & &

' ' '

C# 1 #

% '

# #

' ,

1 %

#

, * # , '1

# #

, , , ,

, B &

#

, ' '

#

#

$ &

$ 1

' # ,

3 '

$ 11 $

,

'

$

& A&

' #

5 % $

#

#

'' .

, &

, $

$ '' &

1 ' $ 11 ' # & +

3

# #

& $

$ #

# , # & # , 1

, ' #

'

&

1 #

#

$ # * ' $ ' 11 , # & C7F & $ , '

, '

, $ , ' & C & #

# $ 1 & ,,

(

-

&

' #

-

2 $ 8#

% $ # - & B

& & , , + B '& & 1

$ , '

=

'

,

5

' $ # & , C ' , (! , , '' ' $ # $ # , # $ & & ' -

1

' ' -

'

&

#

$

'' '

$

, 3

, #

,

'

6

,

$

,

, 1 ' ' &

#

&

$

P ' $

#

7

''

#

C

5 # ; # = '

$ 1

' , '

# $

$ . #

&

' ,

,

$

-

1

' '' & - & , ' ' & & ;,

'

# ' #

'

,,

#

& Q $

* ,

#

# '

# ( & & # & ,

' &

# # , # # #

$

,

,

#

& ,

1 , 1 ' , 8# # ,, 1 C* ,

& -

$ 1# & ,

$ 7

+

,

''

,

$ 11 ,

'

&

&

' #

&

2

, $

/ %

& , 8# , ' 5 , '

&

' ( #

'

& $

1 & & ' 31 $ $

& 7 $

$

#

&

#

# , # & $ $ & # - & ,, R, # # - &R & ' ' , 1 ' ' ' $ , ,

$ ' $

$ $

'

'

& $

# - & * # $

&

, #

#

1

& ,

# &

&

'

'

$

# $

,

C '

,

1

# ' &

61

,

#

# 1

&&

, # $ 7 ,

# #

,

/ ,

& ,

;

' # #

, '

$ &,

$

& =4

#

$ $ &,

'

#

;#

&

1

, '

=

# % , #

' $

'

$ $ 1

& & ,

#

# ' $

* $ @

$

# , # , #

' &

5 & & & ' '

1

, #

# ,

& $

# '

#

A

'

''

.#

& $

& ' , # , , &1 # - & * & ' # 1 # ' - &' , & + # # # , # C ' && , $ 11 ' 1 # ' # , 5 & 1 # & A& & # & + # 1 # $ , & , , & ' $ , '' ) & ,

, * #

1 , &

#

-

,

#

$ , ' , '& &, # 1 #

$ # $ & & ' , # , , ,

$ # #

'

&

' #

-

&+

.* '

-

&+

.* '

2 $

/1

3

* ' , '' , 5 $ 11

% & 4

#

#

# 1 # * ' 1 #

.

&

#

'

, ,

$ $

&S* ' # 7 - &+ , & 31 $

$

$ ,

$

' ' #

& #

,

,

S

#

, , ,

, #

$

,

#

$ 1

;# * ' && 1 '' $ 1 , ,

&

= , ,

$ , ,

# &

1

&

$

0 ' & #

& & $ , ' ,

#

3

''

#

, ,

, , $ , $ $ & #

4 # 1 # ,

* ' % - & ' $ & , 1 ' # ' '' # - && '' & ;& , 1 ' # ' '' & # %

$ , # A , ,

# #

$ * ' ' 1 , # & +

$ $ &

&+

$ 11 # , , ' ,

' '

$

$ 11 .* '

, ' , & # & # , 1 & # # ' ,

)

$ '

'

, #

'

'

' $

&

' ' , * # $ , ' # * ' - 1 $ # , ' # $ 1 # ' ' # ' 5 & # & A& $

' 5 * ' &

$

= #

, , &

& &

# C* # , #

$ 11 '

'

!

&

' #

/

,

+

/

,

+

:

4 ( $ / , ' $

1* % ( $ 1&

,

'

, ,

+

1

$

1

,

4 -

&

& & , , $ ,

&

4 $ #

#

# '

/

#

$

&

' $

,

#

&

'

&& ' H $ &1

1# ,

$

5

& # 1

$

$ 11

# #

$

'' /

, '

$

#

+

# , &

1

, & 5 / & , ,

, '

1 $

# ,

1

& ' # 4 #

,

1 #

,

#

, # '

&

0 0 1 , 1 ' # , # & $ '' # , , ; $ = $ 1, & # & +

$ $

# 4

#

& $

, ,

# 1 , ' # C7F 3& , & # ' &

&

#

&

$

'

,

, $

'

' &,

$ 11

, ''

B

#

/

, '

, &

'' / /

#

''

1

# '

# , #

$ ' $ & - & ' / ' #

,

&

#

, '' $ ''

&

C

& #

$ 1

#

&

& -

$

&, & ' #

1 C# # $

%

&-

B

, '

1# 1 # , & '

,

&

' #

+-

&

+-

&

(

12

/

$

% ,

-

$ 11

& $ 1

+- & 0 - &$ , - & $

# #

' '

1

$

7

$ 1

$ $

$ &

# ' ''

,

# $

,

#

-

&$

, +-

&,

, , F

& ' ( $ 1 +- & , # ' +& ' # 1

' #

* , ,

& # &

$ 1

+'

&

& 1

0

& # , ' # * , '

$

'

# ' 1

$ #

P 0 ,

$

$

, , #

#

'

,

'

, & &

&

,

1

$ $ , # # ' 0 , & # * $ ' & * , ' # '$ , # 0

$ 11 ' # # '$ , ' * , ' & & $ ,

& +, F

#

' ' , , ' # $ 1

' & '

& $ 1

$ #

# & # 0 +&

, , $ $ , , 1 & $ 11 ' ' , C ' $ , # ,, , ' # # & , , $ # 0 # C*

1 C*

' $ 1& #

# & D

$ , $ 1

$

, '

#

# #

' ,

& ' & ' ' $ , # & # ' # ,

$ '' $ 11 3& $ @ # ,

$ & +

+-

&& , ' C $ 11 ' ' ' ,

& $

# & #

' & '

#

# # & +#

' 1

M $

$ ,,

# <#

, + & + ,

, # & # 1

$ 10 & $

# '

&

# '

, # ,

''

$ $ &

$ 11

1 ' $ ,

$ &

# , & '

#

(

%

&

' #

%

! $ %

% & # # # ' #

# , 5

* & ; %

'

$

% ' , # $ = $ .$

# & '

' #

1

$ 11 , # P $

# 1 , '$ , #

&$

# &

, '

, ,

, '' , ''

@ #

7

% '& & & , ' # - & $ , '& $ , C* # , # % ' , P , ' $ ' # $ $ 11 ' ' , '' ' #

, #

, ' 1

, &

& , C #

& 1

, ' , #

#

'

1

1 ,,

#

'

'

3

''

$ , , $ $ ' $ ' ' $ $ & # , # C ' , # ,,

& * # ' # & ' ' & # , # # # ' ' 1 & # & + ', / & $ 1 , ' , $ ' ' & 1 $ 1

$ 11

-

' &

#

' C #

, & * , ' # % & ', 1 ' & $ , #

& & , , # & A& $ 1' $

, ' #

5 % $

# ,

# $ $

'

#

#

$

$

&

&

%

&

' #

%

2

! $ % ' ' % 3

& $

% ' ( '' 4

' $ ' # #

1 #

$ $

# % B '& &

, , '' 1 ' C ' $ , # , #

* ,

$

,

3

# % ', 1 ' &

&

, #

, '' P '

& , P

$ , &

;,

& # ( & ,

B & , '$

# # & & & , ' =

'' $

1 ' # ,, # $

#

% * $

, $

&

, ,

$ $ 1 C

'

'

, & # #

'

@ # $

,, ' #

1

7 ,

+

$

#

& ' 1 C

$

' $ 1

# $ ' & '

&1 $

& +

,

,

' & , , #

% & #

&

, #

) , '

# #

3 '

$

, #

,

# # $

#

& #

*

&

' #

*

$ *

' $ 1& $

% ' (

& '

$

# 1,

# 1 @

& *

, ,

#

1

, 5 *

* C*

# 1

'

,

'

' ' &&

$

4

#

,

C $

'

'

1 , , & , #

'

, '

* $ ' ' '

# & C

$

#

M &

1 & '

<

$ # # ' ' 1 #

& #

0 & ' , & , & # ' 3& , , $ ' & # , , # ' , '' # , , & , # , $

, 1 ' # ,

& A&

1

& ' # # #

&$ , ' $ 1 C * $ 1 &

* ,

#

' * ' , 1-

$ '' ' , & * ' $ $ #

# # M &

3& $

' $ * < & ' $ $ 11 '

, ' '

$ '

, , ' & #

#

#

,

&& $

& ,

$

4 , & +

, ' $

1

$ 1 )

!

&

' #

'

1

+

'

1

+

:

5 $

-

+

1 % #

# $ + $ $ (

1

%

1 $ 1#

$ #

% -

& , 1 &

& #

# & #

, , #

, ;

;#

&

=

5 # , '

,

#

$ =, $ ,

#

# '

1 * &

7 & '

# #

$

-

1 1 $ ' $ , & , &

1 ' & # #

#

#

& 0

1 #

,

1

,

#

F

1

,

S 1

F

'

, 1

1

, , & 1 # 1

'

& # #

4 & $ &

$ $ (

#

* F #

1

& ' # # , %

&

# 1

$

, S

, &&

, ,

''

5 ,

& %

,

$

$

$

, 1

,

'

' '

& ' '' ' 0 1 , $ C

& '

, 1

& #

,

' '

$ 1 # % $ # , # , 1 '

#

,

# F # &

$

'' #

,

, ,

, '' $ 11 ' F , # # , , #

# , $

$

"

& , ' , ,

' #

1 '

1

#

/

' #

'' & A&

2

& +

' ' #

# $

5

#

, , # # &

# 1 &$ # & 1 $&

# ,

1

'

$

# #

#

,

1 #

$ '' &

&# ' & #

* $ , F

# ' &

&

' # ,

# #

,

'

$ ' $

'

, 1 # , &, $

# '

# '

&

' #

0

,

0

,

2

5 $ 0 , 0 , ' '

% ' (

&

, ' ,

$

31

-*)

, # ,

'

# 0 & $ , ' 1 , ' 1' ( 6 & $ , , , , , ' , # # 1 , $ 9 ' ' ' ' , $ 4 # , # $ , 0 , '' $ &1 A 0 , '' $ $ 1 , & # ' # 0 , ' $ &1 A A $ &1 A < F 7 1 $ $ 1 0 , 4 # 0 , $ $ & 1 # , 4 # 0 / , +" , # $ # # $ $ 1 # , & ;( +( = 4 " # $ $ # $ && & * , & $ * 4 ' $ && 4 &1 ' 0 # #

'

0 , &

# H> 6 0 ,

, ;# &

C*

0 $ $

& 7

=

$ 1 1 $

, # '' , ,

0

,

'

#

# # # ',

,

# C

4 ,

# 1

# 1

' & , # & ' 1 ,

I

# # $

#

,

# 0

,

' # $ 11 ''

'

, ,

'

& $

B $

# 3& & #

$ * , # # 1 1 1

? $

' 5

* # ,

1

& 1

# # #

& '

,

' $

'

1 3 ' '

# #

& , , ,

' '

# #

$

$ 11 &

&

#

1 & +

1

&

' ) #

, $ &1 & & +

''

+

0

$ #

1 + &#

, , $ * & ' ' $ , # $ 1 ' # , 1 , , $ ' ' & ' A '' ' #

$

+

&

'

$ 1

$

# ,

'& ''

$

&

2(

&

' #

1

+3

'

1

+3

'

2

+ $

16

(

+3

',

% 1

1 #

, 4

# ' #

, , $ # 1

#

* ,

$ 1 #

& $ #

, ,

1 ,

1

4

# ,

' &

, $ 5 #

& ' $ # & # , &

1

$ 1

+3 ' ' 'H >% & ' & ' ;(: != 3 $ # , ,

+3

'

# & , , & # 1 +3 '

1

+3 , & & ' ' # # ' &1 ,

# $ , ' & 1 1

'

1 '

#

, '

,

# ' ''

#

'

# ;(

, 1 +( 2 =

' * ' / '

$ #

, *

&

'

'

# , ,

$

, -*) $ * $G , # & # , ' 7 '' , & ?

1 1

,

, 3& #

$ $ ,

$ , 1 , 1 1 1

$

& ,

'' ''

' $ , ; 3%= '

#

'' = ' # # '

1 3 ' $ & # ' & ' $ , , # &

7

, , 1

& +3 ,

1

+3 1

# , ; $

#

$

&

, #

'

'

1

& # ' & & $ # 1 $

&

# ''

' #

H

$ $ # , $ $ # , C* + , 5 , & M $ < * , # & 1 4 , +4 & ' ' , ' , ' , (: +( & C

' & &

B

#

$ 4 $ , # 3 ' 1 ' '

# , #

, , 4 ,

#

# '

' ' $ 1; &

, 1 '

&

' #

= 1 # , ,

2

&

' #

22

* $

% # (

#

$

# $ ' '' $ * 1 , # & # , ' 7 , , '' , & ?

# # 1 * '

'

# *

& 0 1

$

' $

1

' ' ,

, 1 $ ' ' & , #

5

& 0 & , ,

* 1 $ # , M

, *

$

1 #

$ 11

, & # >' &1

&

$ 5 $

# & & ' # * , & $ ,

$ ' 5 $ $

#

,

&

'

, # ' $

#

*

$

,

&

, , # # , , ;C* = &

, < * , 1 4 , ' , ' , (: +( $ # & # (

#

, , , $ # & A&

' ' #

&

#

'

* , $ 1 # ' ' 'H >% # & ' & ' ;(: != 3 ' $ # , 1 , ;( +( 2 =

C

$ $ '

,

,

&

' '

* ''

#

= ,

# #

#

-*) # $G # & 1 $ # , ,

$ & ' $ , , 1 , 1 1 # & * # & ' & # & # # $ ; =

, 1

'

,

$

$

1

+3 3 ' &

# ?

+4 ' 4 $

, ' # $ & # ,

;&

, # # * # '

& , $ & + $

5

, &

'

2

&

' #

2

$ $ 1 # , # ;0 1 ' , & & # ' $ ; , # / # , $ & C , $ # $

% ' ( 1

& '

1

$ =

$

# =# & &

' ,

1 ,

1 # , & '&

# 1 #

& #

'

& ,

#

$

1

, , ,

$ # ;

&

& $

&

, , 4 $

= # & #

$

$

1

1 #

,

" /

# ,,

&

7 $

1

& , ,

&

&

$

$

$ & ' #

$

1 ''

# , &'

$ # & $ &

,

$ $ 1 & , && & ' 1

, ' #

# * , 1 ' $ # # , $ $ $ 1

2!

&

' #

*

.4

# .*

*

.4

# .*

2:

3$ $ * # 4

% ,

(

# " 11

3 '* , #

'

$

* , , C #

''

,

' * $ 1* # ',

#

$

4

3

' & ' # # $

4 # ,

,

1 # '

$

#

#

# * & , $

1# $ ' 5 * $ $ * , ''

$

#

1

;

#

, $ =

$

#

'

4

#

$

& #

# $ $

$

#

#

$

$

A1

&

$ 1 *

' $

&

$

' $

' $ G C

, *

'

& ' # $ 1 5

& # #

* $

'

,

# 4

#

,

$

#

* *

0 1 +

&

,,6, 1 ' # # , # 31# C 1 1 $ & # # , , , $ 7 1 & , ' & ; & , = 4 # # , # ;# # ' = $ $ & $ # # # 1 1' 1, ,, # , # & #

#

4

#

*

C

$

,

#

1

& &

' '

#

' 1 # # , ,

3

$ &' ,

,

$ 11 $ 1 * ,

'' ''

, '

1

#

# & 1

' ' ,

$ # , , & # , # , , 1

& % #

$ $

# #

, $

' 1 $

$

#

$ F ' $

#

#

,

&

, $

&& & ' 1 $

# # '

, $

$ $

1

2

#

&

' #

#

$

% #

$

,

#

$ ,

* , -*)

$ 1 #

& 1 , ,

$ , & 'H >5 $ & '' $ ;# & ( ((= $ ' $G 7+# & $ , , ;$ $ (: ' # # , # $ &$ # # ' $ , ' * , # $ ' ' $

$ C

& #

$ $ $

# '

,

C

$

& * # ,

& , & $ &1 1

'

;

1

,

1 1 ' ' 4

'

$ ' 11

1

' '' $ &1 A 1 + # 1 +( = 1 + $ ' , , $ &, , # $ $ , , ' ? &

'

&

$ #

=

$

*

& # ,,

1' 1, 1

, , $ #

' #

+

5 $

&

' && ' ' $

$ $ 11

'

# #

C*

1 $

'

'

&

''

# &

$

'' #

# ' *

#

'

,

# $ 1

0

, .$

1

# ,

)

$ #

& &

' ' ',

'

, #

'

&

;

,,

=, &

(

# $ 6

# $

# #

#

$

,

,

, # ,

,

5 7

& $

' 61 $ $ ' $ $ # & & ' ' $ 1 #

#

#

# '

$

1 # #

# #

#

5 ' $7

$ $ * , 1 , '

'

# # ,

, ,

' # , 1 , ,

$

61

# #

1

$

# $ 61 $ =

;

$

#

$

,

$ # # #

1

, ' &

$ 461 (H

#

,

1, # 1,

6 ,

'

' & ' $ 4 # 1 ' #

# , ,

#

1

6 $

,

# $

1,

#

#

$

$ $

, 11 # ' , ,

, , , 1

61 $ $ & & A& ( , , , # , # * # , , , , , 11 # ' , , & , & , , , & ( &J

, , 461 H # 1 # $ , , , 1 , , 461 C

61 $

$

1 1 ' # , 11 # ' , ,

H

61 $

&

&J # &

61 (

$ $ # , , 5 61 $ $ $ $ & & & 61 ( 61 $ $ & & A & : &J # , , , # , # * # & , , , , , 11 # ' , , & , & , , , & : &J $

#

'

&

$ '

# 1 & ' $ , , , 1

#

$

, 11 # ' , ,

'

&

61 $ $ , , , # , , , , 11 # ' , , & , , , &

, , 461 2H , & & # $ $ , , &

,

$ # $

$

, 3% & & $ $ # 1 ' # , 1 , '

#

&

$

& A& * #

# ,

$

61 &J # &

, ,

&

&J

'' , # # 3 , 1 $ # & '

$ &

& ' * #

61 2 , '

461 + (

H 2

0 0

1

, & - &+ / , + % + % + , ' .

+

% *

,

'

&

'2

+3 2

#

.* '

1 +-

&

4 *

% %

# +*

+

( 461

(

2

# ,

# , 7 , $ " $

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

+ ,

L

L

L

L

L

L

L

L

L

L

L

+

+

+

+

L

L

L

L

L

L

L

+

L

L

L

L

L

L(

+

L

L

L

+

+

L

L

L

+

+

L

L

L

L

L

L

L

+

+

+

L

L

L+

+

+

(

L

L

L

L

L

L

L

L

L(

L

L+

L+

L+

+

+

L

L

L

L

L

(

461

2

# ,

#

,

$ # , #

# & F ; 5 $ L + L+

, , &#

1 1

$

2

6

,

+

+

+

1

' & $ 1

# $

$

1

# C

#

L

+

+

=

L L

L +

L +

L +

L +

$ &

& '

# & * $ 1

& ' #

, , ,

'

$ #

$ $ $ , ,

, $

1 $

,

$

#

, & A& &#

,

,

1# ''

# , '

#

& , 1 1 &

, &

1 &

#

'

# ,

$ # &

$

#

#

& , ,

, ,

1 1

#

&

'

#

#

, $ &

&

'

# $

#

3#

# '

,

.

5

$ # $ 11 1 5 +# +

# , # + ,

1

$ E # 3#

1 #

, ,

# '

# , # , '

&

' 1 ' ' , 1

&

A ,

# '

, ,

#

,

>7 $ 1 ' $ &

#

' '

H #

1 $ # 1 # $

? * 1

, # , ,

' & , ' ' ' # , # # , # 1 && >0 # , , ' ! 3# , , 1 $ &

#

'' $ + , $ # ' ' 1

$ #

$

, &

#

# &

$ $ $ 1 >7 , >B & # B & ? # 1 1 ' # ,

& # , ,

11 # ' &J 3#

, #

$ 1#

'& ' $ & $ #

#

0

,

61

, ,

, ,

# 1 $

& $ , $

#

& ,

,

, , # , & A # # ' & H B +# H # 1 1' 1 , ' 11 # ' # 1 B +# + H # , @ # , # 1 $ ' # , '

,

$

# ,

' # # # & ,

+-

# , #

#

, ?#

#

L

'

$ & A& 11 # ' # , 1 7 , $ # $ # , , & $ # , $ ,

Q , 0

L

2

# #

,

,

)

8 * # # , #

#

,

# #

1#

'

$1 $1

(

;' = $

&

+ ,

& 1

' &

,

+-

&?

' !#

,

2

9 B

+# + H # # +# 11 # ' # , , * , , 5 '1 $ & 11 1 ' # ' & 1 $ , 1 1 $ 1 # , # 1 , , & Q

0

# ,

+

+ ' ' $ # # ' # , , # ' 7 '

& # ' 1 11 # ' # , , # $ & & ' '1 1 $ 11 # ' # 2 &J , , ' & 1 # , 5 # , 1 , , & # 1 1 11 # ' * 1 , , & & 1 & , , $ 1 # ,

, H & # 0 # , , 1 && >0 # , , , ' $ $ 1 $ , # '' # 1# 5 ' # & ' , & # & ? , # # ' 1 &' # , # # & # & V + 1 &J 7 # & ' &

B 0 5

,

'

+#

+ # , +

' $ 1

&' # , ' 1 , / & 1 +- &? $ ; ' != * , # # $ 1 '' 1 , , 1 # $ , >7 , 1 ' # # 1 , 7 , , &, ' 1 & +# + +1 $ 1 1 11 # ' , ' # ,

H # &# $ 1 '' , # ''

+# 1

+

#

#

$ 1

1 1

' #

5 , 1 # 1 & & ' +$ $

$

1

#

# , , ' ' ' & # # '

' ''

7 , H 31 1 $ , , $ $ C & &J # , , &J $ # 1 & & # &J ' ' $ # 0 # , , , 5 $ # & ' , ; 2 &J= ' # & 1 &J 1# 1 $ & ' & 2 &J 5 # , ( &J

1 1

'

61 ( , ,

# 1 & 7 1

!

&J

# 1

# & #

#

&

,

, ,

'1

'

1

'

1 , , , , 1 # ,

#

*

&J V!

&

@

+

1 *

#

' '

# , , 11 # ' , #

*

'1

& 1

# $ 11 ' , 1 , ' $ 1 '' * , &

1

' 1 $ '1

& ' #

& $ 11

'

1 +#

+

# $ #

&' H

1

, 1 1

: C , , ,

#

$ ,

#

, $ ' ,

# , $ T, ' ( #

& A& & * , # ' #

' # , , && # &J &

# $ #

, $ #

& $

+ $

& $ +

''

, &

$ $ '

' , *

# 1 $ #

$ #

$ +

,

' , $ ,

$ #

$ , , $ 11

, , $ $ # , , 5 1 $1 ' + $ , # $ #

'

1 $ $

$ * '

' 1 $

1

1

' #

#

# &

#

$ $ #

,

8 C

$ 1# # , , 1 ' # # $ # , ' # $ , $ # ' ' # $ # # $ # $ # # $ # # , * # ' 1 $1 & ' ' # + $ $ # C 1 , &J , # # ' 1 & # 1 $ # # $ , & , , # ' $ $ & A & & 11 # ' # &J # # $ # , , ' $ 5

/ &

1 +, $ , 4 # $ @ $ # , # # & '

1 $ & $ / , '

&

C &

7

$ # ' ' # , , ,

, $ # # # #

#

' C & 4 # , '& ' # & ' , 5 , &&

#

# # ,

1

1

GG # + . '' ' 1 ' & '&

# , $ 1 ' & # &

# , &

#

'

'

,

$

, , 1 , && '

& #

7 , + $ $ 1 # & $ 1 +- &?

, #

&

$

, ,

# #

$ @

#

5 &$ ,

> '+ &

5 ' , ,

, ,

&& , #

' 7 %+, $ '

, #

, , $ & A&

$

# ' , , #

$ $ 1

#

:

A

' ' ' ' #

#

,

#

#

,

$ '

',

$1 & # ' # ' $ # # , 1 ' , , # # $ # , # , , # $ $ 1 & H4 $ '

'' @

1

#

$ # & &

, ,

#

#

# # &

>B & # 1 !&

,

''

$

1

$

& & '

&

5

$ 31

&

& &

$ ''

& & #

''

5 , ' # '

2 #

&

+

5

, $ # & ,

' , #

# *

1

, (+,

& ' &

#

, ?

$

& D

' # &

,

& &

#

1 ' ', , #

31 '

, ' ' & , , # & $ & , $

'

$

&

!

6 5 ,

, , # ' 1

1 # $ , # 7 & ', '

> < #

1

% ,

&

' & $ &

& ,

'#

,

'' '

1

? '

1 $ '' '

$

1 # # , & 1 & # ' '' # & A& ( &J , 11 # ' , 61 , ,

, $ #

# &

#

#

$ ' A ' ,, , , C $ $

9

/ ( 11 # ' , , $ & , ' & # , , $ $ C # & ' 61 $ $ , , & A & & 11 # ' # 1 $ # '( &J : &J &J 31 , & # & # ' $ # 1 # , , , , , & $ ' & ' # $ , , && ' , @ 11 @ & ' , # , # & $ ' ' & 1 ' # ' , , ' & , # # 1 & & , , ,, $ ' $ ' # & F ' & $ # , # 1 # & 7 # $ & ' ' , & , 9 5 , $ $ 1 , '' , && 1 , , # & , , '& ' 1 , , 9 5 , 1 & # ' $ * # # .

* $ , ,

& ,,

'1 , , C

&, ' # # & 1 $ # '

&

&

'1 *

% 1

#

.

,

, & & #

#

, ,

1

# + # ' ' & ' # ' & ' ' , && 1

$ #

,

1 &

11 $ $ F ' #

& ' #

&& 1 $ # &

'

#

.

+

# ,

#

,

, # && ,

$ # &&

1

&

# #

#

# #

&

:

% & * $ >7 ,

#

% #

1

& < H

# , (

# 1 'B & # ,,

+ , B & ?# & ,

3

B & # B & B & # 1

# , " # $

,

&

1

' & 1,

# ,

;

=

+-

, # & A&

+ # &#

0

, #

, , , ,

, ,

# &# # * ,

'' #

, , 8 # ,

# , 1 )

5

, ,

5

,

#

#

& , & # ,

*

& # #

& ,

# &

&

& # M , ' #

& +

< ,

# , ,

$@ *

, 1

#

&

1 # $

, $ '' ''

&

' &

& #

'

,

1#

#

&, 1' # , # , ' & ' # 1 # $ , B & # B & 1 +- & 2( # 1 , ' ' 2( # 1 # , # M < # # $ # $ ' 11 # ' # , # # 1 ' 1 # , 1 $ 1 , , # C $ $

6 * , ' $ 11 ' ' & # , , $ & ' # ' $ & ' , & # & A& & , 1 $ ' # & A& &, ' $ , * & A& & , '' $ # , , , #

1

,

B &

'' B & &V2 '

,

$ $ '

, $ $

, ,

, ,

, '

,

* , '

& '

& #

$ 1

, ,

&

& ,

' B & # 1 +1 $

, 3

& , ' &

(+- & , C & 31

1

''

1 !

& 6 '

1

$ $

2(

' &

'

'

# 1#

&

&J ,

0

# , ' , , # ,

# # , # ,

,

,

( 1

# #

,

#

8 C

'

, , , # + ;1 1

# V( & $ 3 ,

&J , & ? 1

# '' ' (

$ $

# #

:= , ,

0 & #

& , #

'' #

, ''

1 ' , 1 * , , 1 , & # 1 $ &' , $ # B # % + 1 ' , 1 ' # ' # # ' # , & ' '' * 1 # 1 & '' & &' # & & # '

' &

/ ( & '

) #

&

'

#

B

# $@ # # , , 1 +- & > , $ 11 ' ' ;, =

& # # & #

, 1

'' # &

' $

,

, '

# ''

,

V( $ 11 B & # 1 'B & # ' & ' # & # , , && 1 # 1 # V (2 1 &J # # , ' # # , ' # & 11 # '' & # 3BB , # ' # & , # 1V( ' E A 1 A$ & $ ' 1 & #

, % 11 # ' # & ' 1 1 # $ , ;%))= $ $ ,

&

#

, $

'

# , # C

# ,

1 5

1 #

# , ''

#

5 #

' &

#

, 1 B & ;3BB= B & ?& , # 1

''

1# 1 1 # &&

'' ,

' '' & ' && 0 ' &

1 1 # 1

# ,

1 '

# 31 1 $1 , , '

, 1 11 # ' # '' ' # ( S(

# $

#

& '

% + & ' # ' ' & ' & & ' # 1V( ;1 1 := # '' * , ' ' , # # 5 '! # 1 & / '' ' & # # , # &# # # 1 && 0

# 3 '' >7 ,

1 *

'

# , # ,

'

'

&1 ,

, #

1 # $ + 1, # $ 1

# & 1 ' &

, , ,

&

, # &J *

# , , '' # , & & ' , ,

,

'

, 1 # $

' & # , # * $ &, # , 1 $ # +- & , ' # , , , 1 1 1 A$ + + , '# '' & 1 '' # $# 0 # , , , # &

&

# # : + '

9 $

#

,

# &

#

#

1 , ' & , #

# #

' & '

# ( #

#

# ,

(

#

, ' # , # ' '' ' & '' * ' ' & 0 # , , , ' ' ' , # 1 $ * $ , 1 # , $@ '' * ' # && 0 # , , ,

1

' , ,

#

,

,

1

1 ' # ' , , & ' # $ '' * ,

# ,

1 ' #

# ,

&

'

$ ''

1 '

(

. * #

//

>0 # , , '' # , V( ;1 1 := , '# # ' & $ ' '# , '' # # & # & # ,

3 '

,

# , ' & C 1 , #

1

, ? , '' ,

$ '

'

, $

$ C

''

, # # # &# , , ' '# 1 $

, ;7 = '2 * * && 7 <

#

' & #

'' &

''

# 1

# #

'

#

'' '

& #

C #

' 1

$ #

,

,

9 1

&& &

+ '' +

# ''

+

# , '

?

,

, , ' && & $ 11 $@ && # 1

, , 1 $ # $ &$

1 #

&

' &

'

1

#

'' '

'#

' &

,

#

'

, 1

+-

M

<

# ,

$ & && ,

* 1

. ( 3& $ #

,

& '

& 1

,

,

# && , , & # 1

* 1 #

+

+ +

>0 $

# 1

$

,

+ ,

, ' # &

# 1

.1 && >0

#

&

# ,

,

' &

,

?H

' + -

( & . .

)**( , /

0 -

1 2 3*,***0 2 3*,***

4 + -

+ +

5

0 . ,+ 2 3**,***,

6 2 73*,***

1

1

8 +

. ,

-

+ +

9

2 )**,*** 2 :**,***, 1 ,

8 +

.

0)

-

$

, 7

0

2 )**,***, ; # , ,

, ' #

&

1

$1

3&

# , ,

1

# 1 $ # * * '& ' ,

' &

, $

#

1 $ , ' ' & && , # ' &

' '! &

&#

,

0 $ # ,

*

#

#

# , # 1 $ &

# & A& F

$

& #

1 #

# ,

, $@ # ' '

$

&

& & , #

,

#

, 1 ,

# &

(

)*

2

( 6

)9

! "

#

! "

$ %

"

# %

$ $

&

"

'

"

!!

(

)

! *! *

)

*!

+

%

!, *!

,

(

!

'

!

!

+

!! '

+

"

!! ".

(

-

$

0 +*

*!

! *!

".

!

!

!

0

".

1

.

2

.

*

0

3 $ 6

*

.4

*

5

*!

+

! )

'

*

"

!! (+ + +*

! ".

%

". ,

%

,

*! - 7

+ 6

)

!

".

) 6

!

* .8 !

& !

!

/

" &

'

)

+* * ". ".

% ) )

".

+ 4

0

$

)

1

!

! &

! * !

+*

*!

".

! !

* !

5

$ !

9

*

!

".

+ !

! +

4

!

5 /

0

+ !

;

*!

* +* )

".

!

:

4

5 4

5

".

*

+

4 5

*

+*

* *

4

! 0

+ !

*

'< "

' *

3 $

'

.

*!5 (+

!!

(

4

2 5

*

6

(

=

! ".

) > )

/

=

7

9 +* 4

*

.8

? 5

* ". !

/$ + *

* 9

2 !

+* *

*! &$

9

! *!

&$@ )

0

>+ *! )

9

.

!

*

+

".

!

) +

!

!

!

: *

%

%

*!

". !!

!

0 +*

1

)

". ! !

! !

) ! +

!

".

!

*

A

6 +

+*

!!

)

A *

-

BB

! BB *!

*

) !

". ? +

*!

* ".

*!

* !

+

!

* +

! !

*!

? 1

%

4

*

5

!

C!

". ! *!

= D

1 !

E

) C!

". F

+* ! 0

!

9

!

) * *

* +*

+

!

1

*! +

! +* !

*!

.

5

*! 4

+

*!

%

+

) + %

. .! + +

1

+

)

'

" *

+

1 *!

! +

!! 0!

+ !

+

( +

+ *!

+

+

)

*!

%

+ *

0 . . . . . . . . 7

+

1

4

!

4

9

5

5

!

4

5 4

5 4

5

4

+

+

+

5

*!

".

!! !

*! !

)

+

!.

+ *!

*!

+

!

+

!

+*

-

' !

) +

7

! )

. .

! * +*

3 $

.4

! 2 *

"

!!

5 !

(+* ".

*! *!

!

*! 1

$ % -

'

"

!!

(

". &

!

2

?

+ !

!

!

*

)

* &

*!

2 2

*

! +

+* !

)

*

+

!

". !

! 2!

) +

2

0

*!

)

BB

*4 5

! + + !! !

E

!

'

" ! !

% 0 +*

-

!!

(+

+* 2

+

!

! . . . . . . 0

+* !

21

E + !! !

.

.

E $ +

!

) '

4 ) *!

+ "

*! ! +

!!

!

+*

(5 + *!

*

!

". !

* *

+

9

% 2

! %

*! !

*

*! "

* +

2

*!

* .

!

)

'

!

"

!

!

!! -

+ ! ". +

! +*

!

-

(

&

) ' )

'

"

! !!

!!

(

"

".

6 !

!

%

*!

+

+ ! ". ! !

. + !

6

! )

+

!

!

+

!

+

-

+

+ ! + !

*! ! ,

A

%

! + !

=

*!

. 2 !

*!

! + !

". !

+

+

*!

*! +

! + !

+

+ ! !

+ !

=

. *! * A

! + !

!

-

% *!

.

* A

". + ! *!

-

+ !

! ! %

+ !

+

+

*

".

+ !

.

*! * * A

". + ! *!

!

%

*!

*! + !

*

!

+

*

*!

.

' *!

+ *+

+*

$


Vooroverlegreactie voorontwerp-bestemmingsplan 'Goedentijd ong., Schellestraat 1, Druisdijk 3 en 9a te Alphen, 22 februari 2012

53


Advies Selectiebesluit, Goedentijd (tussen 33 en 37) Alphen, Regiobureau West-Brabant, 18-01-2012

54

Advies selectiebesluit AC

Plangebied

Goedentijd (tussen 33 en 37) - Alphen

Gemeente Type onderzoek Opsteller

Alphen-Chaam

Rapport

Conclusie Rapport

Waardering Rapport

Advies selectiebesluit

BOZ en IVO-(verkennende fase) IDDS - Becker & Van de Graaf b.v.

Horn, M. en M. Berkhout, 2011: Archeologisch bureauonderzoek & inventariserend Veldonderzoek, verkennende fase (door middel van boringen). Goedentijd (tussen 33 en 37). Alphen Gemeente Alphen-Chaam. Versie 2.0, datum concept, 28-12-2011 De opmerkingen uit de beoordeling zijn goed aangepast waardoor de kwaliteit van de rapportage goed is. De auteurs hebben nu goed beargumenteerd hoe en waarom zij tot het gegeven selectieadvies zijn gekomen. Ook blijkt dat de gekozen onderzoeksmethoden nu als een (waardevolle) aanvulling beschouwd wordt i.p.v. als een waardebepaling. De laatste, minimale, opmerkingen dienen nog wel aangepast te worden voordat de rapportage als definitief beschouwd kan worden. Het advies aan de gemeente Alphen-Chaam is om het rapport goed te keuren en met inbegrip van de verwerking van bovenstaande opmerkingen om te zetten naar een definitieve versie. Graag ontvangen wij rechtstreeks van de archeologisch uitvoerder een analoog en digitaal exemplaar van het definitieve rapport. Het advies betreffende het selectiebesluit is om in te stemmen met het advies van IDDS- Becker & Van de Graaf b.v. om vervolgonderzoek uit te laten voeren en de volgende stap te nemen in de Archeologische Monumentenzorg-cyclus in de vorm van een proefsleuvenonderzoek. Er kan op twee manier invulling gegeven worden aan het vervolgonderzoek. Ten eerste kan men ervoor kiezen om het hele plangebied middels proefleuven te onderzoeken ten einde inzicht te krijgen in welke delen archeologisch waardevol zijn of dat het plangebied kan worden vrijgegeven van het aspect archeologie. O.b.v. het onderzoek en eventueel vervolgonderzoek kan men besluiten al dan niet delen in de bodem te behouden. Die delen krijgen dan de dubbelbestemming ‘WaardeArcheologie’ in het bestemmingsplan. Ten tweede kan men ervoor kiezen om alleen de bouwblokken te onderzoeken. Op deze wijze krijgt of behoud de rest van het plangebied de dubbelbestemming ‘Waarde-Archeologie’ in het bestemmingsplan. Indien hiervoor gekozen wordt, dan wordt geadviseerd om ter hoogte van de voorgenomen bebouwing één of twee proefsleuven van 4 m breed aan te leggen en bij het aantreffen van archeologische resten gelijk door te starten naar het onderzoeken van het gele bouwblok en de overige delen waar de bodem verstoord gaat worden (riolering e.d.) middels een opgraving. Indien er geen archeologische resten worden aangetroffen in de proefsleuf of proefsleuven, dan kan de Archeologische Monumentenzorg-cyclus worden afgerond. Dat is ook het geval wanneer de bouwblokken na een eventuele doorstart t.b.v. een opgraving zijn onderzocht.

Adviseur Autorisatie

Er dient voor het proefsleuvenonderzoek met doorstart naar een Opgraving een Programma van Eisen opgesteld te worden. Aan de opstellers van het PvE dient een duidelijk bouwplan (locatie van de bouwputten en alle overige bodemverstoringen) te worden voorgelegd waarin wordt aangegeven waar nu daadwerkelijk de bodemingrepen zijn gepland. Deze documentatie dient in het PvE te worden verwerkt zodat ook ondergetekenden het kunnen beoordelen. Let wel: wanneer de bouwplannen niet bekend zijn ten tijde van het opstellen van het PvE dan treed automatisch de eerste optie die hierboven is omschreven in werking; er dient dan ca. 10% het gehele plangebied middels proefsleuven onderzocht te worden. In dit geval dient er in het PvE geen mogelijkheid opgenomen te worden voor een doorstart. L. Weterings-Korthorst, tel. 076-5027229, [email protected] Drs. L. Weterings-Korthorst Senior Regioarcheoloog

18-01-2012

Postadres: postbus 503, 4870 AM Etten-Leur. Contactpersoon: L. Weterings-Korthorst, 076-5027229, [email protected] Pagina 1 van 1


Punten sloopwaardige oppervlakten

55


Zienswijzerapportage ‘Goedentijd ong., Schellestraat 1, Druisdijk 3 en 9a te Alphen en Strijbeekseweg 58 te Strijbeek

56

Toelichting bestemmingsplan Goedentijd ong., Schellestraat 1, Druisdijk 3 en 9a te Alphen

Recommend Documents