Titel: Portfolio Saninvest

Portfolio Saninvest overzicht van instrumenten

Titel: Portfolio Saninvest Auteur: Tim Caers, Maarten Bettens

Versie: 1

7 mei 2013 1/11

INLEIDING

In de visienota Brownfieldbeleid, die op 29 april 2011 door de Vlaamse regering werd goedgekeurd, werd gesteld dat voor blackfields een aparte werkwijze moet worden uitgewerkt. Hierbij moet de herontwikkeling maximaal gekoppeld worden aan het realiseren van projecten in het kader van maatschappelijke behoeften waarin overheidsinitiatief een prominente rol speelt. Blackfields zijn immers terreinen die dermate verontreinigd zijn en/of een dermate herontwikkelingsrisico inhouden dat private initiatieven voor de herontwikkeling achterwege blijven en de overheid met andere woorden die rol (gedeeltelijk) moet vervullen. Het gaat hier niet enkel over gronden met een economische herbestemming maar ook over terreinen met andere bestemmingen die kampen met een ernstige bodemverontreiniging. Met de goedkeuring van de visienota Brownfieldbeleid gaf de Vlaamse Regering tevens groen licht voor de samenwerking tussen OVAM en PMV inzake de – versnelde- revitalisering van blackfields onder de noemer “Saninvest”. ''Saninvest'' is zodoende een samenwerking tussen OVAM en PMV, specifiek in het leven geroepen om een breder dienstenpakket te kunnen aanbieden en blackfields sneller te revitaliseren. Het doel van deze samenwerking is dat PMV een ondersteunende rol vervult ten aanzien van de OVAM en eventuele andere betrokken partijen. De meerwaarde zit in een maximale combinatie van expertises: in bodemonderzoeken sanering enerzijds en vastgoedontwikkeling en financiële instrumenten anderzijds. Bijgevoegde nota geeft een overzicht van de mogelijke overzicht van de instrumenten die Saninvest kan aanbieden om de bodemsanering en/of herontwikkeling van gronden in het bijzonder blackfields te stimuleren. Dit overzicht is bedoeld voor lokale besturen, streekontwikkelingsintercommunales, eigenaars van verontreinigde gronden, curatoren, vastgoedmakelaars en andere geïnteresseerde partijen die (geregeld) geconfronteerd worden met bodemverontreiniging, meer specifiek met de verkoop en/of herontwikkeling van dergelijke probleemsites.


Versie: 1

7 mei 2013 2/11

OVERZICHT INSTRUMENTEN

1.1

Communicatie De Bodemregelgeving in Vlaanderen bestaat inmiddels meer dan 15 jaar. Toch wordt nog geregeld vastgesteld dat probleembezitters onvoldoende op de hoogte zijn van de instrumenten die het Bodemdecreet biedt. Hierdoor worden interessante oplossingen over het hoofd gezien. Door een actieve communicatie met probleembezitters, kan dit probleem verder worden verholpen. Onder andere de opmaak van deze portfolio kadert in deze communicatie. De OVAM zal ook het instrument Saninvest maximaal communiceren op studiedagen, infosessies en vergaderingen.

1.2

Algemene ondersteuning OVAM heeft als administratie bevoegd voor de aanpak van bodem- en grondwaterverontreiniging in Vlaanderen een uitgebreid pakket aan kennis en ervaring in deze materie opgebouwd. De OVAM wil deze expertise graag ter beschikking stellen van andere overheden en probleembezitters. Zaken waarbij de OVAM onder meer ondersteuning kan bieden zijn: 

 

het suggereren van verschillende instrumenten die het Bodemdecreet biedt om verontreinigde gronden over te dragen. Het ondersteunen bij de toepassing van deze instrumenten: zowel juridisch, administratief als technisch; de uitvoering van beperkt veldwerk om bijvoorbeeld verontreinigingsbronnen op te sporen; de milieutechnische (her)evaluatie van bepaalde cases.

PMV heeft als investeringsmaatschappij onder meer brede expertise inzake vastgoed(her)ontwikkeling in de breedste zin, met specifieke kennis inzake het financieren maar tevens coördineren van gebiedsontwikkelingen van in het bijzonder blackfields. Aspecten die PMV kan aanbieden zijn:    



het aanbieden van diverse – op maat – mogelijke financieringsalternatieven, al dan niet aanvullend op (hypothecaire) bancaire kredietverstrekking; het adviseren en ondersteunen van de opmaak van business cases (haalbaarheidsstudie + financieel plan); opmaak van business case, al dan niet op eigen basis, indien voldoende investeringspotentieel; projectcoördinatie en procesarchitectuur bij herontwikkeling zowel bij het voortraject alsook de feitelijke herontwikkeling, inclusief negotiatie met diverse betrokken administraties en lokale alsook hogere overheden; de milieutechnische alsook financiële, juridische, ruimtelijke en vastgoed (her)evaluatie van bepaalde cases.

Deze algemene ondersteuning wordt middels Saninvest op een voor de probleembezitter geïntegreerde wijze aangeboden.


Versie: 1

7 mei 2013 3/11

1.3



visie en inzicht naar plan van aanpak voor de volgende fase, nl. planfase.

Planfase Saninvest kan advies verlenen of effectief de marktbevraging (al dan niet via overheidsopdracht) uitvoeren, wat tevens het voeren van de noodzakelijke onderhandelingen inzake financiering en risico allocatie inhoudt. Eens voldoende duidelijkheid inzake finaal herontwikkelingsconcept worden de noodzakelijke vergunning aangevraagd:     

(G)RUP, inrichtingsplan; Sloopvergunning (en mogelijk subsidiedossier); Bodemsaneringsproject (beperkt, gefaseerd, risicobeheersplan); Stedenbouwkundige vergunning (en mogelijk subsidiedossier bedrijventerreinen, module14, …); Kapvergunning (incl. modaliteiten inzake al dan boscompensatie en/of natuurcompensatie)

In functie van sturende of begeleidend, adviserende rol zal Saninvest eerder hand-on (sturend) of hands-off (adviserend) optreden. Mogelijke financiering hangt af van het herontwikkelingspotentieel, dus financieel rendement en niet van de al dan niet sturende of adviserende rol. De haalbaarheidsstudie (conceptfase) kan blijvend aangewend worden voor budgetopvolging en/of bijsturing van ambitieniveau en/of fasering. Realisatiefase Enkel indien Saninvest hand-on betrokken is bij de herontwikkeling, is blijvende sturing relevant tijdens de effectieve realisatie. Bij loutere financiering zal Saninvest weliswaar waken over de gestelde financiering, maar verder geen actieve rol spelen bij de herontwikkeling. Voorbeeld: Willebroek-Noord, Vilvoorde-Machelen, Blue Gate Antwerp, In deze projecten heeft de OVAM in het kader van een samenwerking met o.a. de gemeente of stad, de provincie en de POM's de beschikbare informatie over de bodemkwaliteit geïnventariseerd. Op basis daarvan werden in functie van het uitwerken van een herontwikkelingsvisie ruwe ramingen van saneringskosten uitgewerkt om verschillende scenario's 'financieel' te kunnen afwegen. Uiteindelijk is de weerhouden herontwikkelingsvisie doorvertaald naar een ruimtelijk uitvoeringsplan. In deze projectgebieden wordt in functie van concrete realisaties nu verder samen gewerkt met de betrokkenen in kader van afgesloten samenwerkingsakkoorden of brownfieldconvenanten. De gronden in deze projectgebieden waarvan de eigenaar een vrijstelling saneringsplicht heeft verkregen, worden ambtshalve door de OVAM gesaneerd. De werkwijze en planning van deze bodemsanering worden afgestemd met de eigenaars, de projectontwikkelaars en de andere betrokken partijen. PMV heeft in Willebroek-Noord geen sturende rol maar heeft middels een achtergestelde lening een financiering voorzien voor de herontwikkeling van dit gebied. PMV is actief betrokken (hands-on) bij de herontwikkeling van Blue Gate Antwerp (Petroleum Zuid). Bij deze herontwikkeling worden de noodzakelijke onderzoeken geprefinacieerd door o.a. PMV en is momenteel een procedure lopende ter contractering van een private partner (PPS). In functie van noodzaak zal PMV zowel middels kapitaal en/of achtergestelde lening financieren in de herontwikkeling van Blue Gate Antwerp.


Versie: 1

7 mei 2013 5/11

Financiering door PMV kan op diverse manieren, maar vereist steeds een marktconform rendement op de door PMV geïnvesteerde middelen. Een investering middels kapitaal, (achtergestelde lening) en/of andere constructie is steeds op maat en in overleg met de daartoe relevante partijen. Essentieel is dat, in de schoot van Saninvest, wordt gestreefd naar een optimaal geïntegreerde sanering-herontwikkeling met mogelijke reductie en recuperatie van de saneringskosten.

1.4

Ambtshalve onderzoek en sanering bij onschuldig eigenaar De eigenaar van een grond met een historische bodemverontreiniging kan in bepaalde gevallen vrijgesteld worden van saneringsplicht (zogenaamd 'onschuldig eigenaar'). Daarvoor moet hij aantonen dat hij cumulatief voldoet aan de volgende voorwaarden (artikel 23 Bodemdecreet):   

hij heeft de bodemverontreiniging niet zelf veroorzaakt; de bodemverontreiniging is tot stand gekomen voor het tijdstip waarop hij eigenaar van de grond werd; hij was niet op de hoogte en behoorde niet op de hoogte te zijn van de bodemverontreiniging op het ogenblik dat hij eigenaar van de grond werd.

Een eigenaar die voor 1 januari 1993 een verontreinigde grond heeft verworven en de grond sindsdien enkel heeft aangewend voor particulier gebruik, kan eveneens een vrijstelling verkrijgen als hij de verontreiniging niet zelf veroorzaakt heeft, zelfs als hij op de moment dat hij de grond kocht op de hoogte was of behoorde te zijn van de bodemverontreiniging. In het geval van een vrijstelling saneringsplicht voert de OVAM de verdere bodemonderzoeken en bodemsanering ambtshalve uit op haar eigen kosten. De kosten worden achteraf teruggevorderd van een eventuele aansprakelijke. De OVAM tracht de bodemsanering zoveel mogelijk af te stemmen op eventuele plannen die de eigenaar van de grond of een eventuele projectontwikkelaar heeft met het terrein. Voorbeeld: Gaston Crommenlaan in Gent Van 1907 tot de jaren negentig was op dit terrein de fabriek van Industries D'Hooge gevestigd. Deze fabriek produceerde machines voor de textielindustrie. Nadat het bedrijf verdwenen was, bleek de bodem ernstig verontreinigd te zijn met zware metalen. Deze bodemverontreiniging hypothekeerde de nieuwe bestemming als woongebied. Het terrein bleef jarenlang verlaten. Na de uitvoering van de nodige bodemonderzoeken verkreeg de eigenaar een vrijstelling saneringsplicht waardoor de sanering kon worden uitgevoerd door de OVAM. De sanering bestond uit het afgraven van de bovenste 75 cm en het aanbrengen van een leeflaag. Waar er evenwel ondergrondse parkings voorzien waren door de projectontwikkelaar, werd de verontreiniging dieper afgegraven. De graafwerken gebeurden ten laste van de projectontwikkelaar, het transport en de verwerking van de verontreinigde grond (met een maximum van 35.000 ton) werd door de OVAM gedragen.

1.5

Ambtshalve optreden na ingebreke stelling Als een eigenaar of exploitant zijn verplichtingen om de bodemsanering uit te voeren niet nakomt, kan de OVAM deze aanmanen, in gebreke stellen en zijn plicht ambtshalve uitvoeren. De kosten worden achteraf teruggevorderd. Een afstemming van de sanering op eventuele ontwikkelplannen is niet evident gelet op de conflictsituatie die vaak gepaard gaat met deze procedure, tenzij er tot een schikking over de terugvordering van de kosten kan gekomen worden. Hierbij moet er op gelet worden dat het gelijkheidsbeginsel gerespecteerd blijft (zie 2.8).


Versie: 1

7 mei 2013 6/11

1.6

Ambtshalve optreden na aankoop terrein door de OVAM In december 2009 ondertekenden de OVAM en de Orde van de Vlaamse balies een protocol: het zogenaamde 'protocol curatoren'. Dit protocol biedt de OVAM de mogelijkheid om gronden in eigendom van failliete bedrijven aan te kopen voor een symbolische euro. Het gaat daarbij om gronden waarvan de geraamde saneringskost hoger is dan de venale waarde en waarin de private markt niet geïnteresseerd is. De OVAM financieert de kosten van bodemonderzoeken en saneringswerken, bij voorkeur geïntegreerd met de herontwikkeling van het terrein. Dossierspecifiek wordt onderzocht wanneer en hoe de gronden opnieuw op de markt gebracht worden.

Voorbeeld: wasserij Sint-Pieter Wasserij Sint-Pieter is een voormalige wasserij in het centrum van Mol. Toen het bedrijf failliet ging in 2005, liet het een ernstig verontreinigde bodem achter. De geschatte saneringskost lag ettelijke malen hoger dan de geschatte venale waarde van de grond. Als de OVAM de klassieke procedure zou hebben gevolgd, had ze de curator in gebreke moeten stellen en de sanering ambtshalve uitvoeren. Een terugvordering van de kosten zou uiterst moeilijk zijn gelet op het feit dat er nog andere bevoorrechte schuldeisers waren. In maart 2012 heeft de OVAM deze grond gekocht. De OVAM zal de grond saneren en vervolgens opnieuw op de markt aanbieden. Het zou ook kunnen dat de OVAM eerst op zoek gaat naar een partner voor de herontwikkeling van het pand om de sanering geïntegreerd uit te voeren in functie van deze herontwikkeling. Ook buiten het protocol curatoren kan de OVAM gronden aankopen voor een symbolisch bedrag indien de grond door de hoge saneringskost niet marktconform is en de eigenaar geen middelen heeft om de sanering zelf uit te voeren.

1.7

Versnelde overdracht Deze procedure is geregeld in artikel 115 van het Bodemdecreet. Met deze procedure kan de overdracht van een te saneren risicogrond plaatsvinden na de uitvoering van het beschrijvend bodemonderzoek. Dit onder voorwaarde dat de verwerver alle verplichtingen op zich neemt zoals het stellen van een financiële zekerheid en het aangaan van een verbintenis.

1.8

Financiële schikkingen en dadingen (artikel 164) De artikels 164 en 165 uit het Bodemdecreet geven de Vlaamse Regering de mogelijkheid om af te wijken van de overdrachtsprocedure, financiële schikkingen te treffen en dadingen af te sluiten. Afwijking overdrachtsprocedure Artikel 164 wordt het vaakst gehanteerd om dringende overdrachten te realiseren van gronden waarvoor nog niet voldaan is aan de overdrachtsbepalingen van het Bodemdecreet, zoals volledig en ontvankelijk bodemsaneringsproject, financiële zekerheid en verbintenis. Naast de gevallen van hoogdringendheid, wordt dit instrument ook toegepast in dossiers waar dit de enige mogelijkheid is om een overdracht te deblokkeren. Financiële schikkingen De artikels 164 en 165 kunnen ook voor andere regelingen worden toegepast. Zo kunnen financiële schikkingen worden getroffen waarbij de OVAM lokale overheden financieel ondersteunt door (een deel van) de sanering op haar kosten uit te voeren. Dit instrument richt zich voornamelijk naar andere overheden en is minder gemakkelijk toepasbaar voor private ondernemingen gelet op het gelijkheidsbeginsel en staatssteun.


Versie: 1

7 mei 2013 7/11

Voorbeeld: Hoedhaar in Lokeren De Hoedhaarsite ligt in het centrum van Lokeren. Als gevolg van voormalige haarsnijderij-activiteiten is de site ernstig verontreinigd met kwik. De eigenaar was al enige tijd failliet en beschikte niet over voldoende middelen om de site te saneren. De intercommunale Interwaas wilde de site wel herontwikkelen maar werd tegengehouden door de hoge saneringskost. Uiteindelijk is de afspraak gemaakt dat Interwaas de site zou aankopen voor een symbolisch bedrag en de venale waarde van de grond aan de OVAM zou doorstorten. De OVAM zou vervolgens gedeeltelijk met deze middelen en gedeeltelijk met eigen middelen de site saneren.

Ook afkoopregelingen, waarbij een saneringsplichtige partij de geraamde saneringskost aan de OVAM betaalt, aangevuld met een onzekerheidspremie, behoren tot de mogelijkheden. De OVAM neemt met het afkoopbedrag de saneringsplicht op zich. Hierdoor is de saneringsplichtige partij van haar onzekerheid verlost.

Voorbeeld: Lyondell in Zelzate de Lyondell-site werd reeds jaren geleden gesaneerd en vervolgens verkocht mbv. een artikel 164. Lyondell bleef evenwel de plicht behouden om een aanzienlijke restverontreiniging nog ettelijke jaren te blijven opvolgen. Hiervoor werd een financiële zekerheid gesteld. In deze zekerheid zaten zowel de kosten voor de monitoring, alsook de kosten voor een actieve sanering, voor in het geval dat uit de monitoring zou blijken dat een actieve bodemsanering is aangewezen. Omdat deze plicht nog vele jaren zou blijven wegen op de boekhouding van het bedrijf, is Lyondell tot een overeenkomst met de OVAM gekomen waarbij de OVAM de plicht overnam en Lyondell het volledige bedrag van de financiële zekerheid aan de OVAM heeft overgemaakt.

1.9

Verminderde financiële zekerheid van 50 % bij faling Verwervers van terreinen van failliete eigenaars die de saneringsverplichting op zich nemen, hebben de mogelijkheid om slechts 50 % van de geraamde saneringskost als financiële zekerheid te stellen. In normale omstandigheden is dit 100 %. Indien de verwerver hiervan gebruik wil maken, dient hij hiervoor een verzoek in bij de OVAM, die vervolgens dossierspecifiek evalueert of de OVAM hiermee akkoord kan gaan. De verdere afbouw van de financiële zekerheid gebeurt a rato van 50 %. Bij een eventuele volgende overdracht vervalt deze gunstmaatregel Ook in het geval van versnelde overdracht bestaat deze mogelijkheid (zie punt 1.7).

1.10

Cofinanciering: instrument in ontwikkeling Saneringsplichtigen kunnen in bepaalde gevallen aanspraak maken op cofinanciering voor de uitvoering van de bodemsanering en de milieukundige begeleiding ervan. Dit instrument werd goedgekeurd op 15 maart 2013. De effectieve start is voorzien voor 1 september 2013. Saneringsplichtige eigenaars en voormalige eigenaars van te saneren bronpercelen kunnen hiervan gebruik maken indien ze voldoen aan de volgende voorwaarden: -

Het gaat om historische bodemverontreiniging waarvoor bodemsanering noodzakelijk is;

-

De eigenaar heeft de grond verworven voor 1 juni 2008;

-

Bodemsanering van een verontreiniging waarvoor men vrijgesteld is van de saneringsplicht komt niet in aanmerking voor cofinanciering;

-

De saneringsplichtige heeft de verontreiniging niet zelf veroorzaakt, tenzij kan aangetoond worden dat de verontreiniging meer dan 30 jaar voor de aanvraag van de cofinanciering is ontstaan;


Versie: 1

7 mei 2013 8/11

-

De conformverklaring van het bodemsaneringsproject dateert van na 31 mei 2008;

-

De eigenaar voldoet aan de Europese de-minimis-voorwaarden;

-

Het gaat niet om bodemverontreiniging afkomstig van tankstations of droogkuis-installaties;

Enkel de bodemsanering en de milieutechnische begeleiding komen in aanmerking voor cofinanciering. De opmaak van bodemonderzoeken of een bodemsaneringsproject dus niet. Vermits de Europese de-minimis-regeling moet gevolgd worden, is enkel een toelage mogelijk van 200.000 € per 3 jaar. Meer informatie is te vinden in artikel 54/1 tot en met 54/15 van Vlarebo, ingevoegd bij besluit van de Vlaamse Regering van 15 maart 2013.


Versie: 1

7 mei 2013 9/11

Overzicht andere instrumenten

1.11

Brownfieldconvenanten De Vlaamse Regering wenst de herontwikkeling van verlaten bedrijventerreinen (brownfields) te stimuleren en te faciliteren door het afsluiten van convenanten met projectontwikkelaars en investeerders. Via zo’n convenant krijgen projectontwikkelaars en investeerders een aantal juridisch-administratieve en financiële voordelen bij de ontwikkeling van braakliggende en onderbenutte bedrijventerreinen. Daarmee wil de Vlaamse Regering hen ertoe aanzetten bij voorkeur verlaten sites (brownfields) te hergebruiken in plaats van nieuwe gebieden (greenfields) aan te snijden voor de ontwikkeling van industriële activiteiten, woningbouw of recreatie. Om geïnteresseerde ontwikkelaars projecten te laten indienen, publiceert de Vlaamse Regering regelmatig oproepen in het Belgisch Staatsblad. Voordelen van een brownfieldconvenant Uit de reeds ondertekende convenanten bleek dat de onderhandelingen met de verschillende administraties die de ondertekening van een convenant voorafgaan, vaak als het grootste voordeel worden ervaren. Tijdens deze onderhandelingen wordt er samengezeten met alle overheden die bij de realisatie van het project betrokken kunnen zijn en hierbij beslissingen moeten nemen:       

het gemeentebestuur het provinciebestuur (eventueel) de betrokken Vlaamse administraties (OVAM, Ruimte & Erfgoed, Wegen en Verkeer, …) eventuele betrokken federale administraties De Lijn, de NMBS, … private partijen …

Onder leiding van de door de Vlaamse Regering aangeduide onderhandelaar worden alle knelpunten van het project gezamenlijk besproken. Indien er een oplossing kan gevonden worden, worden de afspraken daarrond in een convenant gegoten die door alle partijen ondertekend wordt. Om projecten ook financieel een betere haalbaarheid te geven, brownfieldprojecten ook rekenen op een aantal bijkomende voordelen:   

kunnen

goedgekeurde

een vrijstelling van de registratierechten op overdrachten van gronden; een vrijstelling van de financiële zekerheid in het kader van een sanering onder bepaalde voorwaarden; een specifieke procedure voor het onteigenen van essentiële gronden.

Het Agentschap Ondernemen zorgt voor de administratieve ondersteuning van het hele proces. Ieder ingediend project krijgt een medewerker van het agentschap toegewezen, welke tevens als contactpersoon kan dienen voor de projectontwikkelaars.


Versie: 1

7 mei 2013 10/11

Contact

Tim Caers programmaverantwoordelijke ‘Herontwikkeling en Sanering van verontreinigde Terreinen’ OVAM – Stationsstraat 110 – 2800 Mechelen E-mail: [email protected] Tel: 015/284.465 Maarten Bettens Investeringsmanager vastgoed PMV - Oude Graanmarkt 63 – 1000 Brussel E-mail: [email protected] Tel: 02/229.52.30


Versie: 1

7 mei 2013 11/11

Titel: Portfolio Saninvest

Recommend Documents