Tři typy snížení spotřeby energií, které mohou zvýšit vaše zisky a hodnotu vašeho majetku

Tři typy snížení spotřeby energií, které mohou zvýšit vaše zisky a hodnotu vašeho majetku Červen 2011 / White paper Autoři: H ugh Lindsay a Terrence Tobin

Maximum z vaší energie

SM

Revize 1

Obsah Stručné shrnutí.............................................................................................. 1 Úvod.............................................................................................................. 2 Případ Energy Managementu....................................................................... 4 Příležitosti ve fixních nákladech.................................................................... 5 Snižování provozních nákladů...................................................................... 6 Závěr............................................................................................................. 9

Tři typy snížení spotřeby energií, které mohou zvýšit vaše zisky a hodnotu vašeho majetku

Stručné shrnutí Mnoho majitelů komerčních budov považuje energii za vysokou, a zdánlivě neovlivnitelnou, výdajovou položku, která má významný vliv na celkový čistý provozní příjem budovy. Tento dokument popisuje několik možností, které se zaměřují na snižování nákladů na energii, sdílení nákladů a strategií energetické účinnosti s nájemníky a měření a maximalizaci energetické účinnosti pro zvýšení zisku i hodnoty majetku. Jednoduché a efektivní využití technologií měření a inteligentních softwarových nástrojů je klíčem k úsporám energií.

COM-POWER-WP03EN Rev1 | 1


Úvod Majitelé a správci komerčních budov stále hledají nové způsoby maximalizace zisků a zhodnocení majetku. Spotřeba energie je přitom často největší jednořádkovou položkou mezi náklady. Sama o sobě tedy představuje velkou příležitost k minimalizaci provozních nákladů, zvýšení čistého provozního zisku, zlepšení spokojenosti a věrnosti nájemníků a dosažení vysokých hodnot energetické účinnosti. Současně s tím vzroste hodnota i image vašich budov, které pak budou zajímavější pro nové nájemníky. Pro získání maximálních přínosů se musí firmy zaměřit na možnosti snížení u všech třech typů nákladů na energie: u fixních, variabilních a mimořádných nákladů. K tomu potřebují úplné a včasné informace o tom, jakým způsobem se energie spotřebovává v rámci celého majetkového portfolia. Nová technologie řízení energií firmy přináší relevantní, ekonomické údaje, které odpovědným pracovníkům umožňují zjistit

$

všechny možnosti, stanovit vhodná opatření a zkontrolovat výsledky.

Nižší provozní náklady

Vyšší čistý provozní příjem

“Ekologická” certifikace budov

Podnikové řízení energie

Vyšší spokojenost/ menší fluktuace nájemníků

Obr. 1 Podnikové řízení energie nabízí majitelům a správcům budov velkou řadu přímých ekonomických výhod.

Vyšší atraktivita pro potenciální nájemníky

Vyšší hodnota vašeho majetku




Možnosti pro Energy Management „… existuje stále mnoho příležitostí k vytváření hodnot, ale pravděpodobně se budete muset podívat na výdajovou stránku výsledovky, abyste je našli.“ John P. Kelly, CEO, BOMA International Majitelé budov, správcovské firmy a makléřské

Energetická účinnost se rovněž může pozitivně

firmy se často potýkají s problematikou udržení

projevit na dovednostech týmu managementu a

nebo zvýšení zisků a maximalizací hodnoty

na jeho zhodnocení. Investiční firma Neuberger

majetku. Kromě konkurenčního tlaku mohou

Berman uvádí: „Věříme, že kvalitní řízení energie

schopnost dosáhnout ekonomických cílů

lze použít jako indikátor celkových schopností

ovlivňovat také další faktory, jako jsou např.

managementu.“ Organizace Energy Star také

snižující se nájmy nebo nižší návratnost investic

uvádí, že „… firmy se spravovaným

způsobená nedávnou recesí.

majetkem nad 4 miliardy dolarů se při hodnocení společností ohlížejí na certifikaci Energy Star,

Při hledání nových způsobů plnění těchto cílů je

jako na známku lepší úrovně celkového řízení

energie často významný, i když přehlížený výdaj,

společnosti“. Nižší náklady, vyšší zisky a vyšší

který může představovat ohromnou příležitost

hodnota majetku budou mít adekvátní dopad na

s pozitivním finančním dopadem (Obrázek 1).

celkové ekonomické výsledky, jejichž zlepšení se

Jakmile se energie a související náklady stanou

bude pohybovat v řádech miliard dolarů.

součástí provozních výdajů, možnosti pro snížení zbytečně vynakládaných peněz za energie budou

Společnosti v oboru nemovitostí, které chtějí

jasně viditelné. Snížením těchto nákladů mohou

využívat výhody Energy Managementu, musí

firmy v oboru nemovitostí přežít aktuální náročná

nejprve zvážit různé způsoby, jakými energie

období, snížit svá budoucí finanční rizika a

ovlivňuje jejich podnikání. Stejně jako mnoho

zlepšit svou konkurenceschopnost.

dalších provozních nákladů, lze energii a s ní spojené finanční možnosti rozdělit na tři typy

Empirické důkazy dokumentované Ministerstvem

nákladů: fixní, variabilní a mimořádné. Každý typ

energetiky USA (DOE) a další nezávislé studie

vyžaduje specifické informace a funkcionalitu.

prokazují, že pomocí vhodného řízení lze náklady

Systém podnikového řízení energie (“EEM”)

na energie snížit až o 25 %. I přes to se mnoho

řeší nákladově efektivním způsobem všechny

společností spotřebou energie vůbec nezabývá

tři dimenze. Dodává informace pro podporu

nebo nevyužívají všech dostupných možností.

efektivního rozhodování a automatizaci, která vám umožňuje přizpůsobovat se dynamickým

Společnosti v oboru komerčních nemovitostí jsou

podmínkám automatickým řízením vašich

v potenciálně unikátní a záviděníhodné situaci –

energetických aktiv.

alespoň, pokud jde o energii. Vzhledem k tomu, že energie představuje až 30 % provozních výdajů průměrné komerční budovy, a vzhledem k nepřebernému množství výzkumů, nástrojů a technologií, je příležitost zlepšit čistý provozní příjem (NOI) obrovská.



Možnosti ve fixních nákladech Fixní náklady na energii obvykle zahrnují základní energetickou zátěž budovy, společně s náklady na řízení, provoz a údržbu. Náklady na hlavu lze snižovat v každé z těchto oblastí.

Úspora nákladů měřením dílčí spotřeby Náklady na energii se nájemníkům obvykle účtují

které poskytovatel obvykle účtuje při překročení

na základě jednoduchého vzorce – dle podílu

průměrné zátěže budovy. Nedostatečné rozlišení

nájemní plochy daného nájemníka k celkové ploše

nákladů neumožňuje rozpoznat příležitosti, které

objektu. Tento způsob účtování může být značně

by mohly vést k lepšímu řízení nákladů.

nepřesný. Nájemníci stále více žádají, aby jim byla energie účtována dle skutečné spotřeby a pokud reklamují nějakou fakturu, chtějí znát údaje, na základě kterých byla vystavena. Některé nájemní plochy tedy zahrnují měření dílčí spotřeby jako standard. V budovách, kde dílčí měřiče existují, odečty obvykle manuálně provádí poskytovatel energie nebo pracovníci budovy. Sběr dat, jejich zpracování a následná fakturace kladou vysoké nároky na lidskou pracovní sílu a vytváří velký prostor pro chyby, které mohou vést k ještě větším administrativním nákladům a nespokojenosti nájemníků.

Systémy EEM zahrnují kompletní měření dílčí spotřeby a navazující fakturaci, a zahrnují všechny typy energií (např. elektřina, plyn, voda). Systémy mohou využívat stávající měřiče, a zároveň umožňují přidávat nové tam, kde je potřebujete (Obrázek 2). Data z měřičů se přes podnikovou síť, internet nebo bezdrátovou komunikaci pravidelně nahrávají do softwaru EEM. Díky tomu se snižují celkové náklady na vlastnictví, ale zároveň získáváte neomezený přístup ke všem budovám v celostátním i celosvětovém portfoliu. Díky integrovanému zpracování cenových tarifů

Tyto metody navíc často poskytují pouze celkové měsíční údaje (např. kilowatt-hodiny) a neumožňují provádět přesnější měření – např. v 15 minutových intervalech. Bez těchto přesnějších údajů není možné nájemníkům účtovat energii dle tarifů nebo jiné poplatky,

a nástrojům pro řízení kvality dat lze zaručit přesné dílčí účtování na základě jednoduchých nebo komplexních cenových systémů. Systém EEM odstraňuje vysoké náklady na pracovní sílu spojené s manuálním sběrem dat a zvyšuje spokojenost nájemníků.

Nové nebo stávající dílčí měřiče

Podnikový přístup k analýze a reportingu

Skladiště dat

LAN/WAN internet

Nástroje pro zajištění kvality dat

Bezdrátové dílčí měřiče

$

Výpočet cen a fakturace

ET

ÚČ

Automatizovaná fakturace nájemníkům

Obr. 2 Automatizované dílčí měření spotřeby zvyšuje přesnost účtování a snižuje nebo eliminuje pracovní sílu požadovanou na odečet měřičů a vytváření faktur.



Snižování provozních nákladů Budovy obsahují různé energeticky náročné

Systémy EEM také dodávají informace, které

systémy, včetně komponent HVAC, jako jsou

management podniků a budov potřebuje, aby s

např. střešní jednotky, chladicí jednotky a

energií mohl nakládat ve smyslu ekonomických

ventilátory, a systémů osvětlení. Provozní

ukazatelů. „Dashboards“ zobrazené v prohlížeči

personál budovy nebo outsourcované služby

obsahují klíčové ukazatele výkonnosti (KPI),

obvykle „ladí“ automatizační systém budovy

pomocí kterých lze dynamicky sledovat

(BAS) na základě základních naměřených hodnot

a kontrolovat podmínky a náklady celého

a zpětné vazby od uživatelů, aby uživatelům

podniku. Nástroje pro vytváření trendů podávají

budovy zajistili dostatečný komfort. Údržba

informace o komplexních vztazích mezi klíčovými

systémů a komponent je obvykle založena

energetickými prvky v rámci týdnů, měsíců

na odhadech životnosti zařízení a předem

období, roku nebo v rámci jakéhokoliv jiného

stanovených plánech údržby.

časového úseku. Spotřebu energie budov a dalších nákladových center lze snadno agregovat

Tyto metody vystavují společnosti z oboru

a normalizovat, a odstranit tak z přehledu

nemovitostí rizikům spojeným s nízkou

nezávislé proměnné, jako je teplota nebo celková

energetickou účinností a možnými chybami nebo

plocha. Agregovaná data slouží k přímému

nesprávným chodem používaných zařízení.

porovnání jednotlivých provozů a identifikaci

Kvůli omezeným informacím ve smyslu objemu

nedostatků a příležitostí ke snížení spotřeby.

i přesnosti, zůstávají příležitosti ke zlepšení

Výsledkem tohoto procesu může být například

často nevyužity. I když se všeobecně používají

optimalizace spouštěcích postupů pro omezení

pro řízení energie, jsou systémy automatizace

špičkové zátěže, regulace systému HVAC

budov (BAS) primárně určené k nastavení

dle zvyklostí uživatelů a počasí nebo změna

podmínek prostředí. Nejsou stavěné na zajištění

časování výtahu pro snížení spotřeby.

požadovaného objemu a přesnosti informací, nutných k účinnému řízení nákladů na energii.

Systém EEM také zajistí přesné monitorování energie před a po rekonstrukci nebo jiné úpravě,

Systémy EEM oproti tomu shromažďují a

aby bylo možné ověřit zlepšení účinnosti.

vykazují podrobné informace o energiích ze

Dodané informace umožňují porovnat výkon

všech energetických prvků systému, včetně

budovy s jinými budovami (Obrázek 3) a získat

HVAC, BAS, systémů rozvodu elektřiny a

certifikaci v rámci národních nebo mezinárodních

generátorů. Systém EEM nepřetržitě sleduje

systémů pro hodnocení efektivity, jako jsou např.

podmínky v systému a upozorňuje operátory

systémy Energy Star nebo ASHRAE v USA a

na potenciální problémy dříve, než k nim dojde.

programy LEED organizace Green Building

Ti pak mohou zdroj problému rychle izolovat

Council nebo Action Energy organizace Carbon

prostřednictvím grafického rozhraní, které v

Trust ve Velké Británii.

reálném čase zobrazuje stav elektrické sítě a zařízení, shromažďuje historické údaje a generuje hloubkové analýzy. Tyto nástroje s sebou přinášejí podporu proaktivní údržby, prodlouženou životnost zařízení, menší investiční výdaje a nižší náklady na pracovní sílu.



Paralelní sběr údajů z fakturačních měření pro detekci chyb Další oblastí ke zlepšování mohou být fakturační chyby elektrárny nebo poskytovatele energie. Obvyklé chyby zahrnují nepřesné měřiče, nepřesně odečítané nebo zadávané údaje, účtování dle nesprávného tarifu nebo nespravedlivé účtování odběru kvůli příliš dlouhému nebo příliš krátkému intervalu měření.

V tomto případě software EEM vypočítá přesné náklady dle tarifní struktury dodavatele, každé fakturační období porovná s fakturami od dodavatele a identifikuje případné neshody.

Plánování rozšiřování Elektrické systémy a další rozvodné systémy v

Chyby, které mohou přinést prospěch

nových budovách jsou obvykle naddimenzované,

(tj. účtování nižších částek) může představovat

ale kvůli nedostatku informací o spotřebě energie

stejný problém, jak účtování vyšších částek,

není možné rezervní kapacity odhadnout.

protože smlouvy o poskytování dodávek poskytovateli obvykle umožňují účtovat doplatky měsíce i roky poté, co k chybě došlo. Pokud dojde ke změně nájemníků, vynaložené náklady

Systém EEM pořizuje podrobné zátěžové profily všech budov a všech hlavních obvodů a pomáhá plánovačům bezpečně využít stávající kapacity a

se po této době nemusí podařit získat zpět.

vyhnout se zbytečnému rozšiřování. Přesná data

Aby k těmto situacím nedocházelo, v systémech

budoucí nároky na rozšiřování a vhodným

EEM lze na vstupu každé budovy nainstalovat

dimenzováním infrastruktury minimalizují

„stínové“ měřiče, které poběží paralelně s

náklady.

o stávajících možnostech pomáhají odhadnout

fakturačními měřiči. Případně, pokud s tím dodavatel energie souhlasí, lze systém EEM nastavit na import signálů ze stávajících fakturačních měřičů dodavatele.

Obr. 3 Příklad softwaru EEM s klíčovými indikátory výkonnosti a nástroji pro benchmarking a standardizaci pomáhají analyzovat a porovnávat výkon budov a odhalovat příležitosti ke snížení nákladů. COM-POWER-WP03EN Rev1 | 7


Ochrana před vnějšími vlivy na kvalitu napájení Příčina problému s čerpáním energie může být

software, který pracovníkům umožňuje

i mimo budovu. Příkladem může být blesk, který

analyzovat podmínky, izolovat zdroj rušení nebo

způsobí ohromné výkyvy v přenosové soustavě,

poruch, předpovídat budoucí výskyty a ověřovat

které se pak šíří k zákazníkovi. K ochraně před

správnou činnost všech nouzových zařízení

těmito vnějšími zdroji, společnosti obvykle

během kritické události (Obrázek 4).

používají filtry. V případě většího výpadku může budova také použít systémy UPS nebo záložní

Systém může pomoct splnit minimální

generátory. Tyto metody ale mohou být účinné

požadavky budovy na kvalitu energie. Rovněž

pouze, pokud je zařízení nepřetržitě zkoušeno

umožňuje porovnání energetických podmínek

a optimalizováno pro zajištění maximální

s mezinárodními normami pro stanovení toho,

spolehlivosti. Systémy EEM pomáhají technikům

zda energie přijímaná od poskytovatele splňuje

vyhodnotit jakým způsobem ovlivňuje celková

smluvní podmínky. „Tento systém, stejně jako

kvalita energie zařízení a provoz. Trvale

„černá skříňka“, zajišťuje cenný důkazní materiál,

nainstalované inteligentní měřiče monitorují

který je obvykle klíčem ke kompenzacím od

klíčové distribuční uzly a nahrávají data v

dodavatele. Získané částky se pak pohybují v

reálném čase a záznamy událostí na vizualizační

řádech stovek tisíců až miliónů korun.“

Distribuční síť

Přepojovač

Zdroj nepřetržitého napájení

Rozvodná zařízení

Energetické systémy budovy (nájemní prostory, společné prostory, HVAC atd.)

Záložní generátor

Podniková síť LAN/WAN

Alarmová hlášení a vzdálený přístup k energetickým datům

Historická databáze událostí souvisejících s kvalitou energie

Monitorování v reálném čase, analýza spolehlivosti a reporty

Obr. 4 Systém EEM omezují výpadky energie tím, že upozorňují pracovníky na kritické podmínky, pomáhají izolovat zdroje problémů ověřují funkcionalitu záložních řešení a zaznamenávají důležité informace, pokud k výsledku dojde.

Řešení interních problémů s kvalitou energie Počítače a zařízení na zpracování dat, motory,

Systém EEM může přes pager, telefon nebo

spínací nebo ochranná zařízení a dokonce i zařízení

pracovní stanici upozornit pracovníky na hrozící

určená k úpravě některých energetických parametrů

nebezpečí, pomoct při izolaci a analýze vysoce

mohou do rozvodné sítě budovy dodávat nechtěné

rizikových stavů a provést nezbytná opatření pro

harmonické a vysokonapěťové přechodné poruchy.

eliminaci výpadku a souvisejících ekonomických

Tyto jevy mohou na oplátku vést ke ztrátě dat a

ztrát. Díky tomu lze snížit nebo eliminovat investiční

poruchám počítačů, automatizačních systémů budov

výdaje na pořizování nových zařízení a omezit

nebo výrobních zařízení. V horších případech

zátěž pracovníků údržby. Schopnost zaručit vyšší

může také docházet k přehřívání a poruchám

spolehlivost může také přispět k udržení stávajících

transformátorů a vodičů nebo k zbytečnému

nájemníků a nalákat společnosti, které jsou

vypínání jističů. Ve všech těchto případech může

extrémně citlivé na výkyvy kvality napájení.

dojít ke kompletnímu výpadku elektřiny. COM-POWER-WP03EN Rev1 | 8


Závěr „Nejnovějším pojmem v oblasti energie je podnikové řízení energie (EEM)… EEM přesahuje rámec systémů pro automatizaci budov a řízení energie. Soustředí se na ekonomickou stránku energie…“ Rita Tatum, Provozní správa budov Společnosti v oboru komerčních nemovitostí

Pokud bude podpořen odhodláním lidí a

mají vynikající příležitost ke značnému snížení

strukturovanými procesy, systém EEM může

provozních nákladů, zvýšení spokojenosti a

pomoct při dynamické identifikaci a využívání

zmenšení fluktuace nájemníků, zhodnocení

příležitostí, implementaci nejlepší praxe a

majetku a snížení rizik, spočívající ve využití

zajištění nezbytné sledovatelnosti pro dosažení

všech tří typů energetických nákladů. Dosažení

maximální návratnosti energetických investic.

skutečných a udržitelných výsledků závisí, stejně

Automatické měření dílčí spotřeby, provozní

jako u každé jiné podnikatelské strategie, na

efektivita a spolehlivost energie. Technologie

dostupnosti ucelených, přesných a včasných

EEM dává vlastníkům a správcům budov klíč

informací pro rozhodování.

k odemknutí finančních příležitostí a zvýšení konkurenceschopnosti, které se skrývá v oblasti

Na rozdíl od tradičních automatizačních

energetiky.

nebo měřicích systémů, technologie energy managementu sleduje energii v její finanční podobě, ve formě fixní, variabilní a mimořádné složky. Uživatelské webové portály, klíčové ukazatele výkonnosti a pokročilé analytické a standardizační nástroje dodávají okamžité, přesné a relevantní informace z celého majetkového portfolia. Nástroje pro zajištění kvality dat hlídají přesnost a spolehlivost informací ze všech zdrojů. Úzce propojený hardware a software zajišťuje vysokou spolehlivost a nákladově efektivní komunikační prvky a kompatibilita se stávajícími systémy snižuje celkové náklady vlastnictví.


Schneider Electric CZ, s.r.o. Thámova 13 – 186 00 Praha 8 www.schneider-electric.cz

Zákaznické centrum tel.: 382 766 333 e-mail: [email protected]

Tento dokument je vytištěn na recyklovaném papíře.

08-2011 998-4571_CZ

©2011 Schneider Electric. All Rights Reserved. Schneider Electric and Make the most of your energy are trademarks owned by Schneider Electric Industries SAS or its affiliated companies.

Tři typy snížení spotřeby energií, které mohou zvýšit vaše zisky a hodnotu vašeho majetku

Recommend Documents