Thema-update: Grondmarkt

Rabobank Cijfers & Trends Thema-update: Grondmarkt

De grondmarkt in beweging euro per ha. Vervolgens liep de prijs geleidelijk op naar het De grondmarkt heeft bijzondere kenmerken. niveau van 55.500 euro per ha in 2015. De gemiddelde prijs Veranderingen in eigendom, gebruik en prijs houden van bouwland ligt iets boven die van grasland. verband met de onvoorspelbare maatschappelijke context, vraag- en aanbodontwikkelingen en 3. Algemeen-economische factoren overheidsmaatregelen. We bespreken de Door de algemeen-economische factoren zijn de ruimte ontwikkeling van deze factoren in de komende jaren. claims voor functies buiten de landbouw beperkt. De werk 1. Vooruitblik grondmarkt Naar verwachting daalt de grondprijs in de komende periode, waarbij een nog grotere spreiding ontstaat tussen goede akkerbouwwaardige gronden en gronden met minder opbrengend vermogen. Hierdoor zal de waarde van grond in regio’s met verschillende teeltmogelijkheden nog redelijk op peil blijven. Regio’s waar alleen gras geteeld kan worden, krijgen met een daling van grondprijzen te maken. Uiteindelijk zal per regio de impact van grond en de ontwikkelpotentie van de bedrijven de grondprijs bepalen. Iedere partij op de grondmarkt moet afwegen wat deze nieuwe dynamiek betekent voor zijn toekomstige uitgangspositie. 2. Voorgeschiedenis Na de forse daling van de agrarische grondprijs tussen 2001 en 2004 steeg deze de jaren erop voortdurend, mede door de mondiaal groeiende vraag naar grondstoffen. De sterkste toename was in 2007-2008, van 29.000 naar ongeveer 45.000


gelegenheid buiten de landbouw is geen sterke pull-factor, zodat geen overschot aan grond te verwachten is. De lage rente is een ondersteunende factor voor de grondprijs. 4. Internationale agrarische markten Vanuit de internationale agrarische markten is vooralsnog geen impuls te verwachten voor een stijging van de agrarische grondprijs. 5. EU-landbouwbeleid De vermindering van de prijsbescherming en inkomens steun drukt de grondprijs. Door het vervallen van de quotering van de melkproductie is grond een meer beperkende factor in deze sector geworden. De scherpere voorwaarden aan de steun (vergroening, cross compliance) verlagen de productie. 6. Nationaal beleid Toenemende milieueisen dragen bij aan de grond gebondenheid, herstructurering en schaalvergroting.

juni 2016

1

De fosfaatrechten trekken mogelijk als nieuwe beperkende factor een deel van de rentebetalingen naar zich toe, wat ten koste van de grondprijs kan gaan. Door de decentralisatie van de ruimtelijke ordening hebben lagere overheden meer regie. Dit betekent waarschijnlijk meer verschillen op regionaal en lokaal niveau op de grondmarkt. 7. Inkomensvorming De verwachte inkomensontwikkelingen wijzen niet op sterke op- of neerwaartse impulsen voor de agrarische grondprijs. 8. Bedrijfsontwikkeling Vooral schaalvergroting van de grondgebonden landbouw – melkveehouderij en akkerbouw – is van belang voor de grondmarkt, omdat die resulteert in een grondvraag. In de melkveehouderij wordt die gevoed door de eisen aan grondgebondenheid, maar werken de druk op de financiële resultaten en de onduidelijkheid rond de fosfaatrechten dat tegen. De akkerbouw lijkt de komende jaren betere papieren te hebben. In noord en zuidwest Nederland zijn de mogelijkheden voor schaalvergroting ruimer dan in de rest van Nederland. 9. Grondfinanciering De aanhoudend lage rente heeft een positief effect op de betaalbaarheid van grond. De rentabiliteit in de grondgebonden landbouw zal sterker fluctueren, waardoor meer financiële buffers nodig zijn. Die gaan ten koste van de ruimte voor grondfinanciering. Door de aanscherping van de Europese bancaire regels voor financiering nemen de mogelijkheden van grondfinanciering door banken af. Hiertegenover staat de groeiende belangstelling van institutionele beleggers voor grondfinanciering. Samenvattend Alle factoren zijn aanwezig voor een daling van de grondprijs. Desondanks verwacht de Rabobank dat vraag en aanbod redelijk in balans blijven. Het gevolg daarvan is dat grondprijzen licht kunnen dalen. Tegelijkertijd groeien de prijsverschillen tussen grond van hoge kwaliteit en grond waar eigenlijk alleen gras geteeld kan worden. Door de toegenomen schommelingen in rentabiliteit hebben bedrijven grotere buffers nodig. Hierdoor stelt de Rabobank aan de aflossing op grond hogere eisen dan in het verleden. Daarnaast zullen pacht en alternatieve financieringsvormen vaker voorkomen, waarbij langdurige pachtafspraken een basis vormen om bedrijfsontwikkeling te kunnen financieren. Doel De agrarische grondprijs steeg in de afgelopen decennia, maar dat verliep met forse pieken en dalen. Het is moeilijk te voorspellen hoe de prijs zich ontwikkelt in de komende jaren. Dat wordt namelijk bepaald door een groot aantal factoren, waarvan het exacte effect vooraf niet is aan te geven. Van de belangrijkste factoren bespreken we de verwachtingen, onzekerheden en impact. Daarmee willen we u meer inzicht geven in het functioneren van de grondmarkt, zodat u weloverwogen beslissingen kunt nemen als u actief bent op dit terrein.


juni 2016

2

Raamwerk De verschillende factoren die invloed hebben op het functioneren van de grondmarkt hebben we geordend in een zogenaamd conceptueel raamwerk van de agrarische grondmarkt (figuur 1). Het samenspel van vraag en aanbod van landbouwgrond – de agrarische grondmarkt – mondt uit in een bepaalde hoeveelheid verhandelde grond (mobiliteit) tegen een bepaalde prijs: de uitkomsten. Vraag en aanbod van landbouwgrond worden vooral bepaald door de ondernemers die enerzijds grond nodig hebben voor schaalvergroting en anderzijds grond afstoten bij het verkleinen of beëindigen van het bedrijf. De mogelijkheden om grond aan te trekken, hangen onder meer af van de inkomensvorming en -verwachtingen in combinatie met financieringsmogelijkheden. Deze factoren staan weer onder invloed van vraag en aanbod van agrarische producten op de internationale agrarische markten en het monetaire en financieringsbeleid. De laatstgenoemde factoren staan onder ‘maatschappelijke context’. Hierbij horen ook demografische en algemeeneconomische factoren. In het verlengde hiervan zijn politieke aspecten van belang. Zoals de rol van de overheid en de internationale verhoudingen, waaronder de Europese samenwerking. Deze factoren werken allen door in het landbouw-, milieu- en grondbeleid. Figuur 1 Conceptueel raamwerk van de agrarische grondmarkt. Uitkomsten • prijzen • mobiliteit

Landbouwgrond < Aanbod

Vraag >

Schaal vergroting

Vraag-aanbod voedsel

Werking agrarische grondmarkt

Inkomen Finaciering

Kopers en verkopers • agrariërs • overige

Bedrijfs beëindiging

Prijzen agrarische producten

Vraag-aanbod biobrandstoffen

Bevolking

Rente

Milieubeleid

Fiscaliteiten

Economische groei

Wisselkoersen

Betalingsrechten

Ruimtelijke ordening

Internationale agrarische markten

Maatschappelijke context • algemene economie • EU-beleid • nationaal beleid

De verschillende lagen beïnvloeden elkaar. Bovendien zijn er relaties tussen de factoren in een laag. In het raamwerk staat niet welk belang aan de verschillende factoren kan worden toegekend, omdat het belang in tijd en plaats verschilt. Uiteindelijk gaat het om aan- en verkoopbeslissingen op microniveau. Naast rationele overwegingen die in het raamwerk zijn opgenomen, zoals rentabiliteit en financieringsmogelijkheden, spelen hierbij ook emotionele overwegingen een rol.


juni 2016

3

Conclusie Alle factoren zijn aanwezig voor een daling van de grondprijs; lage mobiliteit, beperkte mogelijkheden om grond aan te kopen, financiële laagconjunctuur in de grondgebonden landbouw en recent omhooggeschoten prijzen. Desondanks verwacht de Rabobank dat vraag en aanbod redelijk in balans blijven. Dat komt door de voorlopig lage rente, de druk op de grondmarkt door grondgebondenheid van de melkveehouderij en de hoge fytosanitaire eisen voor de teelt van bollen en pootaardappelen waardoor meer vruchtwisseling nodig is. Het gevolg daarvan is dat grondprijzen licht kunnen dalen. Tegelijkertijd groeien de prijsverschillen tussen grond van hoge kwaliteit en grond waar eigenlijk alleen gras geteeld kan worden. Voor de aflossing op grond stelt de Rabobank hogere eisen dan in het verleden. Om een gezond bedrijf te behouden, moet er afgelost worden op grond. Daarnaast zullen alternatieve financieringsvormen vaker voorkomen. De Rabobank staat hier positief tegenover. Dit kan echter wel betekenen dat externe vermogensverschaffers hogere eisen stellen aan het rendement van een grondfinanciering. De komende jaren zullen meer ondernemers hun activiteiten staken. Het is maar de vraag of de blijvende ondernemers deze grond kunnen financieren. Dit kan een alternatieve wijze van financiering van grond stimuleren, bijvoorbeeld door stakende ondernemers. Ook zal dit leiden tot een toename van pacht. De Rabobank ziet sowieso een toegenomen belangstelling voor het pachten van grond. Met name van erfpacht, omdat het belangrijk is voor de continuïteit van het bedrijf om grond langdurig aan het bedrijf gekoppeld te houden. Voor de Rabobank is dit een belangrijke factor om bedrijfsontwikkeling te kunnen financieren. Als grond kort aan een bedrijf gekoppeld is, zal de aflossing op een investering die hierop is gebaseerd ook in diezelfde periode moeten lopen.


juni 2016

4

1. Vooruitblik grondmarkt In het afgelopen decennium verdubbelde de gemiddelde agrarische grondprijs bijna. Zelfs na correctie voor inflatie is er sprake van een forse stijging. Om de toekomstige ontwikkeling van de agrarische grondprijs te kunnen bepalen, is inzicht voor alle betrokken partijen van belang. Omdat de grondprijs moeilijk te voorspellen is, bespreekt dit rapport de factoren die bepalend waren voor de opgaande trend en tussentijdse trendbreuken. Van internationale en macro-economische ontwikkelingen tot beslissingen over de agrarische bedrijfsontwikkeling en financieringsmogelijkheden. Per factor bekijken we de verwachte ontwikkelingen, onzekerheden en impact op de grondmarkt. Op macroniveau is het aannemelijk dat het landbouwareaal in Nederland slechts weinig zal afnemen. Er is geen overschot van grond te verwachten door de beperkte overgang van arbeid uit de landbouw naar andere sectoren. De internationale agrarische markten vertonen kortstondige pieken en langdurigere dalen. Dat geeft geen impuls aan een verdere stijging van de agrarische grondprijs. Daarnaast drukt de vermindering van de prijsbescherming en inkomenssteun vanuit de EU de grondprijs. Toenemende milieueisen dragen bij aan de grondgebondenheid, herstructurering en schaalvergroting. De fosfaatrechten trekken als nieuwe beperkende factor een deel van de inkomsten naar zich toe. Dat gaat ten koste van de grondprijs. De ontwikkelingen op macroniveau hebben effect op aan- en verkoopbeslissingen op microniveau. Door de te verwachten schommelingen in de rentabiliteit van de melkveehouderij en akkerbouw, hebben bedrijven een grotere vermogensbuffer nodig. De verwachte inkomensontwikkelingen wijzen niet op sterke op- of neerwaartse impulsen voor de agrarische grondprijs. Voor de grondmarkt is vooral de schaalvergroting van de melkveehouderij en akkerbouw van belang, omdat die resulteert in een grondvraag. De rente is aanhoudend laag, wat een positief effect heeft op de betaalbaarheid van grond op de korte termijn. Anderzijds beperkt de lage rente het aanbod van grond, omdat het rendement van alternatieve beleggingen onder druk staat. Naar verwachting daalt de grondprijs in de komende periode, waarbij een nog grotere spreiding ontstaat tussen goede akkerbouwwaardige gronden en gronden met minder opbrengend vermogen. Per regio zal de impact van grond, maar ook de ontwikkel potentie van de bedrijven de grondprijs bepalen. Verschillen tussen graslanden en akkerbouwgronden zullen groeien, mede door de invoering van fosfaatrechten. Iedere partij op de grondmarkt moet afwegen wat deze nieuwe dynamiek betekent voor zijn toekomstige uitgangspositie. Voor ondernemingen met een matige rentabiliteit is het niet meer mogelijk om grond aan te kopen. Zij moeten zoeken naar een balans in de productiefactoren en het optimaliseren van het rendement. 2. Voorgeschiedenis Algemeen Als productiefactor heeft landbouwgrond bijzondere kenmerken; het is heterogeen, nietmaakbaar (afgezien van ontginning en landaanwinning) en onverplaatsbaar. Dit laatste kenmerk leidt ertoe dat de grondmarkt een lokaal karakter heeft. Over het algemeen kopen agrariërs grond immers in de nabijheid van hun bedrijf. Een ongunstige verhouding tussen het aantal kopers en verkopers in combinatie met een lage grondmobiliteit kan leiden tot grote regionale verschillen in grondprijzen. Naast agrariërs zijn ook andere partijen actief op de grondmarkt, zoals overheden, beleggers en projectontwikkelaars. Door veranderingen in de conjunctuur en de maatschappelijke voorkeuren, wisselt de invloed van deze spelers op de grondmarkt in tijd en plaats.


juni 2016

5

Areaal landbouwgrond Het grootste deel van het Nederlandse landareaal (totale oppervlakte van het Nederlandse grondgebied, exclusief binnen- en buitenwater) bestaat uit agrarisch terrein (figuur 2). De omvang ervan daalde van 71% in 1979 tot 67% in 2012 door onttrekking van landbouwgrond voor andere functies, zoals bebouwing, recreatie en natuur. Figuur 2 Landgebruik a) in Nederland, 1979 en 2012. a) Bodemgebruik excl. binnen- en buitenwater. 25000 20000 15000 10000 5000 0 1979

2012

Agrarisch terrein

Bos en open natuurlijk terrein

Verkeersterrein

Bebouwd en semi-bebouwd terrein

Recreatieterrein

Bron: CBS.

De landbouwgrond kan in eigendom en gebruik zijn bij agrariërs, of in gebruik zijn bij agrariërs via bijvoorbeeld pacht. De verhouding tussen eigendom en andere gebruikstitels van landbouwgrond veranderde de afgelopen jaren weinig. Landbouwgrond in eigendom is in omvang ongeveer het dubbele van het formele pachtareaal. Hiernaast is er een aanzienlijk areaal in zwarte en grijze pacht (figuur 3). Naar verwachting gaat het areaal pacht stijgen doordat een afnemend aantal ondernemers het vrijkomende areaal over zou moeten nemen. Daarbij komt dat de belangstelling voor investeringen in grond bij beleggers toeneemt. Figuur 3 Gebruikstitels van landbouwgrond in Nederland, 2008 en 2014. a) In hoofdzaak informele pacht. 1200 1000 800 600 400 200 0 2008

Eigendom

2014

Erfpacht

Pacht totaal

Overig a)

Bron: CBS/RVO, bewerking LEI Wageningen UR.


juni 2016

6

Landelijke ontwikkeling agrarische grondprijs Vanaf de jaren vijftig ging de agrarische grondprijs trendmatig omhoog. In het begin gebeurde dat nog op een door de overheid gecontroleerde wijze via de Wet Vervreemding Landbouwgronden (WVL), die per 1 januari 1963 is afgeschaft. In de periode 1965-2015 steeg de landelijke agrarische grondprijs in nominale termen met gemiddeld 5,5% per jaar; de reële prijsstijging komt in deze vijftig jaar uit op gemiddeld 2,1% per jaar. Figuur 4 Ontwikkeling reële agrarische grondprijs (euro’s van 2015 op basis prijsmutatie van het bbp), 1965-2015. 6000 5000 4000 3000 2000 1000

2015

2010

2005

2000

1995

1990

1985

1980

1975

1970

1966

0

Bron: CBS/DLG/Kadaster/LEI Wageningen UR.

Na het vervallen van de prijscontrole steeg de grondprijs in de periode 1974-1977 zeer sterk, gevolgd door een forse prijsdaling na 1978. Een dergelijke cyclus van prijsstijging en -daling trad ook op rond 2000 (figuur 4). Beide malen werd de piek aangejaagd door een oplopende conjunctuur en een ruimere kredietverschaffing door banken. Daardoor trok de gehele onroerendgoedmarkt aan. Dit wordt ook wel een zeepbel genoemd; een doorgeschoten onroerend goed- of grondprijs (boom) die wordt gevolgd door het onvermijdelijke uiteenspatten (bust). Een belangrijke factor daarbij is de ontwikkeling van het areaal landbouwgrond dat jaarlijks wordt verhandeld (de grondmobiliteit). Zo halveerde de grondmobiliteit zowel eind jaren zeventig als eind jaren negentig in de aanloop naar de bust. De forse daling van de marktprijs van landbouwgrond tussen 2001 en 2004 is een correctie op het doorschieten van de grondprijs in 2000/2001. Daarbij speelde mee dat de aankopen van landbouwgrond ter realisatie van de Ecologische Hoofdstructuur (tegenwoordig Natuurnetwerk Nederland genoemd) tijdelijk werd gestaakt. Hierdoor viel 20-30% van de vraag naar landbouwgronden weg. Ook de malaise in de landbouw door opeenvolgende dierepidemieën deed het vertrouwen in de sector afnemen. Na 2004 steeg het aantal verkopen en de prijs weer. Later is die stijging verder aangewakkerd door de mondiaal toenemende vraag naar grondstoffen. De sterkste stijging was in de jaren 2007-2008, van 29.000 naar ongeveer 45.000 euro per ha. In die periode veranderde de focus bij bedrijfsontwikkeling van melkveehouders van de aankoop van melkquotum naar de aankoop van grond. Daarna veranderde de prijs enkele jaren vrijwel niet. Vanaf 2014 nam de belangstelling voor de aankoop van grond in de melkveehouderij sterk toe vanwege de AMvB Grondgebonden groei. Binnen de


juni 2016

7

akkerbouw en bollenteelt waren de inkomsten hoog, waardoor ook deze ondernemers wilden investeren in grond. Hierdoor is de grondprijs uitgekomen op het huidige niveau. In 2015 kwam de gemiddelde agrarische grondprijs in Nederland uit op 55.500 euro per ha, tegen 48.600 euro in 2012: een stijging van 14% in drie jaar. Over 2015 kwam de prijs van bouwland uit op gemiddeld 60.600 euro, 14% hoger dan in 2012. De prijs van grasland steeg tussen 2012 en 2015 van 43.900 tot 50.900 euro per ha (per jaar), een plus van 16%. In het laatste kwartaal van 2015 is veel minder grond verhandeld dan in hetzelfde kwartaal in 2014, maar ook minder dan in 2012 en 2013.

Figuur 5 Agrarische grondprijs (euro/ha) naar landbouwgebied a. a Gemiddelde vierde kwartaal 2012 t/m derde kwartaal 2015.

1.000 euro/ha < 40 40 - 45 45 - 50 50 - 55 55 - 60 60 - 65 > 65 Grens landbouwgebied 14 Bron: Kadaster/RVO, bewerking Kadaster/LEI.

Regionale grondprijzen De ontwikkeling van de grondprijzen in de verschillende regio’s binnen Nederland vertoont in grote lijnen hetzelfde patroon, maar er bestaan wel grote verschillen in het prijsniveau. Over het algemeen zijn ze het hoogst in Flevoland en het zuiden en het laagst in het noorden van het land (figuur 5). Deze verschillen hangen onder meer samen met de structuur van de landbouw, zoals de betekenis van de diverse landbouwsectoren, de bedrijfsgrootte en -intensiteit. Ook externe productieomstandigheden spelen een rol. De veengronden in het westen van het land bieden bijna uitsluitend mogelijkheden voor grasland en daarmee voor de melkveehouderij. In Noord- en Zuid-Holland is de bollenteelt sterk ontwikkeld in de streken langs de kust (geestgronden). De akkerbouw is vooral geconcentreerd in de zeekleigebieden, waar de bodem hiervoor bij uitstek geschikt is. De veenkoloniën zijn ideaal voor de teelt van zetmeelaardappelen. Bij de teelt van pootaardappelen wordt gebruik gemaakt van de positieve invloed van het klimaat (weinig ziektedruk van virussen en insecten) in de kustgebieden. 3. Algemeen-economische factoren Verwachtingen • De groei van de wereldeconomie zwakt verder af, met name door problemen in opkomende economieën (CPB, 2015). Die problemen zijn het gevolg van de overgang van exportgedreven naar consumptiegedreven groei in China en van lagere gronden brandstoffenprijzen en een verslechterende externe financiële positie in Afrika, Latijns-Amerika en de olieproducerende landen. Ook de geopolitieke spanningen rond Oekraïne, het Midden-Oosten en Noord-Afrika dragen bij aan de groeivertraging. De lagere groei van de wereldeconomie weerspiegelt zich sterk in de wereldhandel. • De bevolkingsontwikkeling in de EU kwam nagenoeg tot stilstand; er is sprake van 2% toename in de komende tien jaar. De bevolking zal bovendien verder vergrijzen. De verwachte economische groei in de EU bedraagt de komende tien jaar gemiddeld 1,8% per jaar; in Nederland is deze zelfs nog iets iets lager (figuur 5). Op kortere termijn verloopt het macro-economisch herstel traag. • De werkgelegenheid in Nederland zal de komende jaren licht toenemen, maar de werkloosheid blijft voorlopig boven de 6,5%. • De rente blijft de komende jaren naar verwachting op een laag niveau. • Nadat de wisselkoers van de euro ten opzichte van de USD de afgelopen jaren in waarde is gedaald, wordt voor de komende jaren een waardestijging verwacht (figuur 5). • De prijs van olie is aanzienlijk gedaald en ook de grondstoffenmarkten staan onder druk. De dalende prijzen van olie en grondstoffen geven een positieve impuls aan de handel van geavanceerde economieën en dempen de inflatie.


juni 2016

8

Figuur 6 Index (2010=1) macro-economische variabelen bevolking, BNP en wisselkoers, 2010-2015. 1,4 1,2 1,0 0,8 0,6 0,4 0,2

BNP NL (reëel)

BNP EU (reëel)

Bevolking EU-28

2025

2024

2023

2022

2022

2021

2020

2019

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011

2010

0

Wisselkoers (dollar/euro)

Bron: Europese Commissie.

Onzekerheden De Nederlandse economie kent zowel opwaartse als neerwaartse binnenlandse risico’s (CPB, 2015). Door de recente gunstige ontwikkelingen op de Nederlandse woningmarkt wordt sneller herstel zichtbaar, met positieve effecten op consumptie en investeringen als gevolg. De risico’s uit de internationale omgeving zijn voornamelijk neerwaarts. Een verdere terugval van de groei in China is niet onwaarschijnlijk. China staat vierde op de lijst van voor Nederland belangrijkste landen in termen van de toegevoegde waarde van de uitvoer naar finale bestemming en is ook belangrijk voor andere handelspartners. Toenemende volatiliteit op de financiële markten vergroot de onzekerheid en kan leiden tot uitstel van investeringen en consumptie. De belangrijkste onzekerheid betreft de wereldhandel. Impact De macro-economische en algemene factoren wijzen niet op een sterk stijgende grondprijs op de korte termijn. Samen met de bevolkingsontwikkeling zijn slechts beperkte ruimteclaims te verwachten voor functies buiten de landbouw. De ruimteclaims kunnen grotendeels worden opgevangen door de grondposities van de gemeenten. Hoewel de werkgelegenheid stijgt, vormt die de komende jaren geen sterke pull-factor, zodat geen grondoverschot te verwachten is. Voorlopig is de lage rente een ondersteunende factor voor de prijs van onroerend goed. 4. Internationale agrarische markten Verwachtingen • De vraag naar voedsel binnen de EU vertoont de komende jaren nauwelijks groei. Voor afzetgroei is de EU-landbouw steeds sterker aangewezen op de wereldmarkten. In dat verband is de vraagontwikkeling in de rest van de wereld van belang. De macroeconomische problemen in China hebben hierop een drukkend effect. Voor de afzet in derdelanden is ook de wisselkoers een cruciale variabele. Voor de komende vijf jaar wordt een koersstijging van de euro voorzien, waardoor het moeilijker wordt om te exporteren.

Rabobank Cijfers & Trends Thema-update: Zachtfruit

juni 2016

9

• Granen: hoge voorraden en dalende productiekosten drukken nominale graanprijzen op de korte termijn, terwijl de aanhoudende vraag en stijgende productiekosten de nominale prijzen op de middellange termijn weer doen verhogen. • Suiker: hogere vraag naar suiker in ontwikkelingslanden moet de lage prijzen herstellen en zal de investeringen in de sector bevorderen. Het aanbod zal afhangen van de winstgevendheid van suiker versus ethanol in Brazilië, de grootste producent. • Zuivel: de export van zuivelproducten wordt naar verwachting verder geconcentreerd in vier herkomstgebieden waar de binnenlandse vraaggroei beperkt is: Nieuw-Zeeland, de Europese Unie, de Verenigde Staten en Australië,. • Biobrandstoffen: het verbruik van ethanol en biodiesel zal naar verwachting in een langzamer tempo groeien. Bij lagere olieprijzen zal de handel in biobrandstoffen klein blijven ten opzichte van de wereldwijde productie van biomassa. Tot voor kort was dat een van de meest dynamische vraagcategorieën. • Qua prijsontwikkeling heeft de melkveehouderij in Nederland minder slechte vooruitzichten dan de akkerbouw (figuur 7). De prijzen voor akkerbouw zullen naar verwachting dalen (nominaal ruim 10% lager dan in 2015) met pas na 2020 een langzaam herstel. De komende vijf jaar wordt voor melk een heel matige prijsontwikkeling verwacht (in reële termen ongeveer constant). Figuur 7 Verwachte prijsontwikkeling voor Nederlandse landbouw 1,30 1,20 1,10 1,00 0,90 0,80 0,70

Akkerbouw

2025

2024

2023

2022

2021

2020

2019

2018

2017

2016

2015

0,60

Melkveehouderij

Bron: gebaseerd op EU Midterm Prospectives, aangevuld met analyses LEI Wageningen UR; januari 2016.

Onzekerheden De opbrengstprijzen van agrarische producten zijn moeilijk voorspelbaar. Historisch gezien zijn mondiale landbouwprijzen altijd aan sterke schommelingen onderhevig. Dit hangt samen met de kortetermijnkarakteristieken van de landbouwmarkten waar het aanbod sterk afhankelijk is van het weer en de vraag vrij stabiel. Met het oog op historische schommelingen in opbrengsten, olieprijzen en economische groeicijfers kan een grote schok in de internationale agrarische markten niet worden uitgesloten. Over het algemeen zijn hoge prijzen van relatief korte duur, omdat ze een aanbodreactie uitlokken. Impact Vanuit de internationale agrarische markten is vooralsnog geen impuls te verwachten voor een stijging van de agrarische grondprijs.

juni 2016

10

5. EU-landbouwbeleid Verwachtingen • Het EU-landbouwbeleid wordt geleidelijk hervormd van een systeem met een hoge prijsbescherming voor grondgebonden producten in de jaren zeventig, naar een stelsel met voorwaardelijke basissteun per eenheid landbouwgrond in 2020. • In de periode tot 2020 wordt het budget verlaagd en anders over de lidstaten verdeeld. Voor Nederland betekent dit dat het gemiddelde betalingsrecht daalt van 450 tot ongeveer 400 euro per ha (figuur 8). • Door toepassing van het historische model zijn per bedrijf grote verschillen in betalingsrechten. Het nieuwe beleid met betrekking tot de directe betalingen is in 2015 begonnen. In hetzelfde jaar kwam een einde aan de melkquotering. • Voor de verdeling binnen Nederland geldt dat per 2019 in principe een gelijke hectarebetaling (flat rate) moet zijn ingevoerd. Vanaf het begin wordt de vergroeningspremie gebaseerd op 30% van het nationale budget voor directe betalingen, gelijk verdeeld over alle hectares. Verder is binnen de directe betalingen een extra hectarebetaling voor jonge boeren voorzien (naar schatting max. 2.000 euro per bedrijf per jaar extra gedurende maximaal vijf jaar). Figuur 8 Externe convergentie: herverdeling directe betalingen. Closing one third of the gap between current level and 90% of the EU average and all MS reaching minimum level of aid bij 2020 EUR/ha (current prices) 800 700 600 500 400 300 200 100 0 MT NL BE EL IT CY DK SI DE FR LU IE EU AT HU CZ ES FI SE BG UK PL PT SK HR RO LT EE LV

Baseline for CAP reform (EUR/ha)

CAP reform agreement (EUR/ha)

EU average - CAP reform agreement (EUR/ha)

90% of EU average - CAP reform agreement (EUR/ha)

Toelichting: voor elke lidstaat wordt de nationale enveloppe voor directe betalingen geleidelijk aangepast. De lidstaten waar de gemiddelde betaling (in euro per hectare) in 2013 minder dan 90% van het EU-gemiddelde bedraagt, zullen hun betaling geleidelijk zien stijgen (met eenderde van het verschil tussen hun huidige percentage en 90% van het EU-gemiddelde). Bovendien wordt gegarandeerd dat elke lidstaat tegen 2019 een minimumpercentage krijgt. De bedragen voor de andere lidstaten die meer dan het gemiddelde ontvangen, zullen evenredig worden verlaagd.

Onzekerheden Ten opzichte van de algemene economie en internationale agrarische markten is het EU-landbouwbeleid een baken van rust. Voor de komende vijf jaar liggen de hectarebetalingen min of meer vast. In samenhang met de vernieuwing van het financiële kader, wordt het budget voor directe betalingen na 2020 mogelijk verlaagd. De hectarebetalingen gaan dan mogelijk op termijn wat naar beneden.


juni 2016

11

Impact De geleidelijke verlaging van de prijsbescherming en inkomenssteun heeft op zich een drukkend effect op de grondprijs. De betalingen (of rents) hebben de neiging neer te slaan in de meest schaarse of beperkende productiefactor. In het verleden was dat effect indirecter dan onder het huidige stelsel. Daar komt bij dat de quotering van de melkproductie per 1 april 2015 is vervallen, waarmee de rol van grond als beperkende factor in deze sector nog pregnanter is geworden. De verscherping van de voorwaarden aan de steun (vergroening, cross compliance) heeft een drukkend effect op de productie. 6. Nationaal beleid Verwachtingen • De landen tuinbouw moet aan toenemende milieueisen voldoen, zoals: reductie van nutriëntenoverschotten stikstof en fosfaat, pesticiden, water, ammoniak, broeikasgassen (methaan en lachgas) en biodiversiteit. Voor de melkveehouderij komt een fosfaatquotum. Aan de eisen liggen veelal EU-richtlijnen ten grondslag, zoals de nitraatrichtlijn, de kaderrichtlijn water, de NEC-richtlijn en de vogel- en habitatrichtlijnen. Ook gelden scherpere eisen op het gebied van huisvesting van dieren. De door de Europese Commissie voorgestelde kaderrichtlijn voor bodembescherming heeft het niet gehaald. • Sinds de Nota Ruimte van 2004 wordt het ruimtelijk beleid gekenmerkt door ontwikkelingsplanologie, met deregulering en een sterkere rol voor lagere overheden. Hierdoor kunnen grotere regionale en lokale verschillen optreden. • Qua fiscale behandeling is onder meer de landbouwvrijstelling van belang. In principe is de winst bij waardestijging van grond tussen het moment van aankoop en verkoop vrijgesteld van inkomstenbelasting. Dit geldt niet voor de winst die door bestemmingsverandering is veroorzaakt. De eigendomsoverdracht van cultuurgrond is vrijgesteld van overdrachtsbelasting. De betaalde rente van leningen (ook voor grondaankopen) is aftrekbaar van het belastbaar inkomen. Naar verwachting blijven deze faciliteiten gehandhaafd. Figuur 9 Aantal bedrijven naar fosfaatoverschot melkvee (inclusief realisatie voerspoor), 2013. Limburg Noord-Brabant Zeeland Zuid-Holland Noord-Holland Utrecht Gelderland Flevoland Overijssel Drenthe Friesland Groningen 0

<20

500

20-50

1000

1500

2000

2500

3000

3500

4000

>50

Bron: De Koeijer et al. (2015).


juni 2016

12

Onzekerheden • De uitwerking van het nieuwe fosfaatbeleid via fosfaatrechten voor de melkveehouderij voor 2018 is nog niet duidelijk. Wel is duidelijk dat er 4 tot 8% afroming plaatsvindt en dat bedrijven die na 2 juli 2015 hun productie hebben uitgebreid moeten investeren in fosfaatrechten. Vanwege de uitgangssituatie (figuur 9) zal de uitwerking per gebied verschillen. Er komt voor het fosfaatoverschot geen uitwisseling tussen sectoren (varkens, pluimvee). • De ontwikkelingen in mestverwerking (mestscheiding, -vergisting, -verbranding, -korrels voor export of afzet via tuincentra) zijn onzeker. Een grotere export zal de binnenlandse mestmarkt ontlasten. • Het is denkbaar dat de fiscale vrijstellingen voor de landbouw worden beperkt. De gevolgen zullen niet dramatisch zijn, mits het huidige prijspeil uitgangspunt is voor de belasting op de eventuele grondwaardestijging. Hiermee voorkomt men dat boekwaardestijgingen met terugwerkende kracht onder de inkomstenbelasting worden gebracht. Impact De trend van toenemende milieueisen draagt bij aan de grondgebondenheid en aan de herstructurering en schaalvergroting. De fosfaatrechten trekken als nieuwe beperkende factor een deel van de betaalcapaciteit naar zich toe, wat ten koste gaat van de grond prijs. Door de decentralisatie van de ruimtelijke ordening hebben lagere overheden meer regie. Dit betekent waarschijnlijk meer verschillen op regionaal en lokaal niveau op de grondmarkt. In de ene gemeente kan iets wel en in de andere niet. 7. Inkomensvorming grondgebonden landbouw Verwachtingen • Door de lage melkprijs in 2015 daalde het gemiddelde inkomen van de melkveehouderij fors (figuur 10). Voor de komende jaren zijn de verwachtingen neutraal tot een hele kleine plus; de opbrengsten stijgen op basis van de voorziene prijsstijging voor zuivel. Waar de prijzen van voer en kunstmest (mede door lage olieprijs) dalen, stijgen de kosten voor de afzet van mest. Voor de akkerbouwers bleven de graan- en suikerprijs in 2015 achter, maar waren de prijzen voor aardappelen en uien hoger na de dip in 2014. De vooruitzichten zijn neutraal: de opbrengsten staan de komende jaren onder druk door de verwachte prijsontwikkeling van akkerbouw producten. De kosten dalen door de lagere olieprijs, terwijl de mestmarkt op korte termijn kansen biedt vanwege de uitbreiding van de melkveehouderij.


juni 2016

13

Figuur 10 Inkomen (1.000 euro) uit bedrijf per onbetaalde arbeidsjaareenheid, 2001-2015 a. 120 100 80 60 40 20 0 -20 2001

2002

Akkerbouw

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Melkvee

Bron: Informatienet LEI Wageningen UR.

• De gemiddelde inkomens per onbetaalde arbeidskracht in de landbouw (melkveehouderij en akkerbouw) nemen toe met de bedrijfsgrootte. De schaalvoordelen blijven de komende jaren bestaan. • Een indicatie van de economische bedrijfssituatie in de komende 2 à 3 jaar is de Agro Vertrouwensindex (figuur 11). In de melkveehouderij steeg de vertrouwensindex in het laatste half jaar van 2015 na een sterke afname in het tweede kwartaal. Deze blijft echter nog ruim onder het niveau van enkele jaren geleden. Na het dieptepunt in de vierde kwartaal van 2014 steeg de vertrouwensindex in de akkerbouw in 2015 vrij fors tot het sterke niveau van 2013. Figuur 11 Agro Vertrouwensindex akkerbouw en melkveehouderij 30 25 20 15 10 5 0 1 2013

2 2013

Akkerbouw

3 2013

4 2013

1 2014

2 2014

3 2014

4 2014

1 2015

2 2015

3 2015

4 2015

Melkvee

Bron: Ministerie van Economische Zaken, Flynth, LTO Nederland en LEI Wageningen UR.

De inkomensontwikkelingen in de landbouw hangen sterk af van de ontwikkeling van opbrengstprijzen van agrarische producten. Zoals genoemd bij de internationale agrarische markten zijn die prijzen volatiel. Ook de ontwikkeling van de kosten van verschillende inputs (kunstmest, energie) is onzeker. Impact De verwachte inkomensontwikkelingen wijzen niet op sterke op- of neerwaartse impulsen voor de agrarische grondprijs.


juni 2016

14

8. Bedrijfsontwikkeling Verwachtingen • Op de lange termijn daalt het aantal bedrijven met 2 à 3% per jaar. Dat komt vooral door de bedrijfsbeëindiging bij de generatiewisseling. Redenen om te stoppen zijn bijvoorbeeld het ontbreken van een bedrijfsopvolger en het minder gunstige inkomensperspectief. De vrij autonome afname van het aantal bedrijven gaat naar verwachting de komende jaren door (hoewel jaarlijkse open neerwaartse afwijkingen kunnen voorkomen). • In de melkveehouderij daalde het aantal bedrijven veel sterker dan in de akkerbouw (figuur 12). Bedrijven die in de melkveetak afgestoten worden, zijn in de statistiek aangegeven als ‘overig graasdierbedrijf’. • De leeftijd van de bedrijfshoofden en de animo voor bedrijfsopvolging (gemeten in 2012) geven geen aanleiding om grote veranderingen te verwachten in de ontwikkeling van het aantal bedrijven in de komende jaren. • Over de afgelopen decennia was een geleidelijke schaalvergroting te zien, die in de melkveehouderij sterker was dan in de akkerbouw (figuur 12). Er tekent zich daarbij een tweedeling af. Enerzijds is er een groep schaalvergrotende bedrijven die de meeste grond in gebruik heeft en het overgrote deel van de agrarische productie bepaalt. Daarnaast blijft een grote groep kleine bedrijven (hobby- en nevenbedrijven) bestaan, waarvoor schaalvergroting niet aan de orde is. • De grotere bedrijven behalen over het algemeen betere economische resultaten (zoals rentabiliteit en inkomen), waardoor de drang van schaalvergroting blijft bestaan. De grondprijs wordt voor een belangrijk deel bepaald door het grondinkomen dat door de uitbreidende bedrijven wordt verdiend met extra hectaren, het zogenaamde marginale grondinkomen. • Financierbaarheid van deze bedrijven blijft wel een aandachtspunt. Bij uitbreiding van de financiering blijft eigen inbreng een vereiste. Bij kapitaalintensievere bedrijven wordt de aankoop van grond hierdoor een grotere uitdaging. Figuur 12 Ontwikkeling aantal bedrijven en gemiddelde bedrijfsgrootte, 1984-2014. 70.000

Aantal bedrijven

Ha/bedrijf

56

60.000

48

50.000

40

40.000

32

30.000

24

20.000

16

10.000

8

0

76

78

80

Akkerbouw ha per bedrijf

82

84

86

88

90

Akkerbouw aantal bedrijven

92

94

96

98

00

02

Melkvee ha per bedrijf

04

06

08

10

12

14

0

Melkvee aantal bedrijven

Bron: CBS


juni 2016

15

Onzekerheden • De melkveehouderij is de belangrijkste speler op de agrarische grondmarkt. Deze heeft momenteel 45% van het areaal cultuurgrond in gebruik, tegen 25% voor de akkerbouw. De melkveehouders waren in aanloop tot de afschaffing van de quotering volop bezig met uitbreiding. Het sentiment is nu wel veranderd door een verslechterde inkomenspositie en de uitwerking van de fosfaatwetgeving. Dat kan leiden tot een meer afwachtende houding. • Mogelijkheden voor schaalvergroting van de grondgebonden landbouw zijn afhankelijk van de regionale beschikbaarheid van grond (de grondmobiliteit). Perifere grootschalige gebieden hebben in dit verband gunstigere omstandigheden dan gebieden met een slechte landbouwstructuur (veel kleine versnipperde bedrijven). Moeizame herstructurering is mogelijk een verklaring waarom de prijs voor grond in regio oost hoger ligt dan in noord. Kleine grondgebonden bedrijven kunnen ook bij een slecht bedrijfsresultaat worden voortgezet. Er lijken regionale verschillen te bestaan in de mate waarin potentiële stoppende bedrijven in de weg zitten van degenen die de bedrijfsomvang willen vergroten. Ook kunnen regionale verschillen op de arbeidsmarkt een rol spelen. Impact Vooral schaalvergroting van de grondgebonden landbouw – melkveehouderij en akkerbouw – is van belang voor de grondmarkt, omdat die resulteert in een grondvraag. In de melkveehouderij wordt die grondvraag gevoed door de eisen aan grondgebondenheid. Een negatief effect hebben de druk op de financiële resultaten en de noodzakelijke investering in fosfaatrechten bij uitbreiding. De akkerbouw lijkt de komende jaren betere papieren te hebben. Regionaal loopt de betekenis van schaalvergroting voor de grondmarkt mogelijk verder uit elkaar. In noord en zuidwest Nederland zijn de mogelijkheden voor schaalvergroting ruimer dan in de rest van Nederland.


juni 2016

16

9. Grondfinanciering Verwachtingen • De rentabiliteit van de melkveehouderij lag in de afgelopen vijf jaar ruim boven de 90%. Door de slechte resultaten in 2015 ging de liquiditeitspositie echter sterk achteruit. Voor 2016 wordt geen grote verbetering verwacht. De rentabiliteit van de akkerbouw kwam tussen 2010 en 2015 in drie van de zes jaren boven de 100% (gemiddeld 102% in deze periode). In 2015 – een jaar met een inkomen iets onder het gemiddelde van 2010-2015 – had bijna 60% van de bedrijven een positieve netto kasstroom. • De laatste twee jaar daalde de solvabiliteit van de melkveehouderij licht; begin 2015 bedraagt die 67%. De solvabiliteit neemt af met de bedrijfsgrootte: op de grote bedrijven (gemiddeld circa 200 melkkoeien) is deze bijna 60%. De grond is de belangrijkste balanspost: 60% begin 2015 (tegen ruim 30% tien jaar eerder). De solvabiliteit in de akkerbouw ligt in de jaren 2010-2015 op 80%. Op de grote bedrijven (gemiddeld 190 ha in 2015) is de solvabiliteit circa 70%. Door de groei van de gemiddelde bedrijfsgrootte en de stijging van de grondprijs steeg ook het aandeel van de grond op de balans in tien jaar tijd van bijna 60% tot bijna 70%. • Bij bedrijven waar de afgelopen jaren volop ontwikkeling heeft plaats gevonden is de solvabiliteit lager. Zeker in de melkveehouderij is de solvabiliteit bij grotere, meer intensieve bedrijven gedaald. • De koppeling tussen eigendom en gebruik wordt losser. De wat jongere ondernemers hechten er minder aan om uitbreiding van grond via aankoop te realiseren. Ze staan open voor andere mogelijkheden, zoals (erf )pacht. Ruilen en deelbouw/deelteelt wordt steeds belangrijker. Hierbij speelt ook een rol dat de oudere ondernemers de grond langer vasthouden. • De rente blijft naar verwachting de komende jaren op een laag niveau. • De Rabobank constateert dat bij financieringsvraagstukken voor grondaankopen tegen deze hoge prijzen geen bijdrage meer is aan het rendement en dat vaak de lage rente of een lager aflosniveau als compensatie wordt gezien. Figuur 13 Grondprijs, kapitaalmarktrente (op rechteras) en annuïteit (rente/aflossing per jaar, bij aflossing in 30 jaar); nominaal. 60.000

12,0

50.000

10,0

40.000

8,0

30.000

6,0

20.000

4,0

10.000

2,0

0

’65

’68

’71

Grondprijs

’74

’77

’80

’83

’86

’89

5-jaars annuïteit

’92

’95

’98

’01

’04

’07

’10

’13

0

Rente

Bron: CBS/DLG/DNB/Kadaster/LEI, bewerking LEI Wageningen UR.


juni 2016

17

Rabo Kennis App Speciaal voor ondernemers is de Rabo Kennis App ontwikkeld. Daarmee vergaart u snel en gemakkelijk kennis op macroeconomisch en sectorniveau. Hierdoor blijft u op de hoogte van wat er speelt, zodat u beter kunt anticiperen op economische ontwikkelingen in uw branche. De app is gratis beschikbaar voor iPad, Android en overige iOS.

Meer informatie? rabobank.nl

Onzekerheden Voor de korte termijn is de liquiditeitspositie het meest onzeker. Inkomensveranderingen werken direct door. Kleine schommelingen in de prijzen van producten – zowel positief als negatief – werken sterk door in de resultaten van grote bedrijven. Dat maakt ze kwetsbaarder in minder goede jaren. Deze bedrijven hebben vrijwel geen inkomsten buiten het bedrijf, in tegenstelling tot de kleinere bedrijven. In de melkveehouderij lijken de onzekerheden groter dan in de akkerbouw, mede door de sterk toegenomen volatiliteit van de melkprijs en de gedane investeringen met het oog op de afschaffing van de quotering. Daarnaast zijn melkveehouders die nu nog willen uitbreiden geconfronteerd met investeringen in fosfaatrechten als ze de productie willen uitbreiden of recente uitbreiding in stand willen houden. Impact De rente is al langere tijd laag, wat een positief effect heeft op de betaalbaarheid van grond op de kortere termijn. De rentabiliteit in de grondgebonden landbouw fluctueert sterk, waardoor meer financiële buffers nodig zijn. Die gaan ten koste van de ruimte voor grondfinanciering. Doordat een financiering wordt ingerekend op een maximale looptijd van 30 jaar, wordt het steeds lastiger om grond te financieren. Hiertegenover staat de groeiende belangstelling van institutionele beleggers voor grondfinanciering, waarmee de grond eventueel off-balance gefinancierd kan worden. Een alternatief voor het financieren van grond is pacht. Door een afnemende betaalbaarheid van grond zal de belangstelling voor alternatieven als pacht toenemen. Om bedrijfsontwikkeling te kunnen blijven financieren, is het maken van langdurige afspraken rondom pacht wel een voorwaarde. Bronnen CPB, 2015. Macro-Economische Verkenning 2016 CBS, 2016. http://www.cbs.nl/nl-NL/menu/themas/dossiers/ondernemingsklimaat/beschrijving/ conceptueel-model.htm (geraadpleegd op 2 maart 2016)

Deze publicatie is tot stand gekomen in samenwerking met het LEI. Auteurs

Europese Commissie Kadaster en LEI Wageningen UR. Database Grondmarkt Agrarisch Gebied. LEI Wageningen UR, www.agrimatie.nl OECD/Food and Agriculture Organization of the United Nations (2015), OECD-FAO Agricultural Outlook 2015, OECD Publishing, Paris. http://dx.doi.org/10.1787/agr_outlook-2015-en

Huib Silvis, Martien Voskuilen en Roel Jongeneel (LEI) Arjan Ausma en Jan van Beekhuizen (Rabobank) Arjan Ausma Sectormanager akkerbouw [email protected] Jan van Beekhuizen Sectormanager akkerbouw en multifunctionele landbouw [email protected]

Disclaimer: deze publicatie is met zorg samengesteld, maar beoogt niet volledig te zijn. Deze informatie is gebaseerd op de situatie van juni 2016. Aan de inhoud kunnen geen rechten worden ontleend.

juni 2016

18

Thema-update: Grondmarkt

Recommend Documents