Grondberichten voor boer en tuinder Grondmarkt en grondfinanciering Inspiratiedag Vollegronds Groenteteelt 5 maart 2015 Erik Somsen
a.s..r. landelijk vastgoed
•
Belegger en vermogensbeheerder voor a.s.r. • grond is lange termijnbelegging voor verzekeringsverplichtingen • grondfinancieringen (pacht en erfpacht) voor agrarische ondernemers • veilige verpachter met eigen rentmeesters
•
Grootste private grondeigenaar van Nederland • 33.000 ha landbouwgronden en landgoederen • 2.000 – 2.500 ha grondtransacties per jaar
•
Meer dan 125 jaar ervaring
•
Informatie: www.asrlandelijkvastgoed.nl
Samenstelling grondportefeuille a.s.r.
6%
Agrarische erfpacht
Niet agrarische erfpacht
Bos en natuur
Reguliere pacht
30%
52% Geliberaliseerde pacht
10%
2%
Agrarische grondmarkt
• • • • • • •
Geen homogene markt: ieder perceel is uniek Grond is niet maakbaar: schaarste leidt tot prijsstijging Externe effecten kunnen bepalend zijn voor de waarde Groot aantal actoren en belanghebbenden Overheidsbemoeienis: ruimtelijke ordening, regels, subsidies en fiscaliteiten Cyclisch: golfbewegingen door de tijd Meerdere gebruikstitels: eigendom, erfpacht, pacht, overig
Grondprijzen en grondmobiliteit
• • • • •
Grondprijsinformatie: Kadaster, a.s.r. Grondprijsmonitor i.s.m. LEI-WUR Grondprijs sterk beïnvloed door locatie, eigenschappen en bestemming Regionale verschillen Grondmobiliteit: hoeveelheid grond die van eigenaar is gewisseld ten opzichte van totale areaal cultuurgrond Dynamiek van de grondmarkt en grondmarktcyclus
Prijs onverpachte en verpachte landbouwgrond
Bron: LEI 2013
Agrarische grondmarkt
Ontwikkeling grondprijsindex onverpachte landbouwgronden
•
Grondprijzen • 2014 •€ 52.000 per ha •licht stijgend • Over lange termijn • trendmatige stijging • golfbewegingen door de tijd
•
Grondmobiliteit • weinig beweging in de grondmarkt • gehalveerd ten opzicht van het hoogtepunt in 2007
Verhandeld areaal (zuiver agrarische gronden)
Regionale verschillen in grondprijzen Prijzen landbouwgrond (euro per ha) derde kwartaal 2014
Bron: Kadaster, bewerking LEI
Grote spreiding in grondprijzen binnen een regio
Westelijk Holland
Verhandelde hectaren per prijsklasse
Grondprijzen in tijden van crisis
Financiële crisis +12,6%
ICT crisis +49% +99%
2e oliecrisis +290%
-38%
-20%
Grondmarktcyclus “Boom-bust cycle”
•
Cyclus onderbroken
€ 50.000
Trendmatige ontwikkeling van grondprijzen wordt onderbroken door conjuncturele effecten
2014
€ 45.000
2013 2012 2011 20102009
•
“Boom – bust cycle” en grondprijsdaling in huidige crisis uitgebleven door: • lage rente • EU- en overheidsbeleid • grote grondvraag als gevolg van schaalvergroting
Grondprijs
€ 40.000
2001 2000
2002
€ 35.000
2008
2007
2003 1999
€ 30.000
2004
2006 2005
1998 1997
€ 25.000
1996
€ 20.000
19921990 1994 19911993
1995
€ 15.000 0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
Verhandeld areaal
30.000
35.000
Grondprijzen in de toekomst?
•
”In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst”
•
”It’s tough to make predictions, especially about the future”
•
“ Business will be better or worse”
Financiering grondgebonden land- en tuinbouw
•
Toenemende kapitaalbehoefte en knelpunten financierbaarheid • bedrijfsontwikkeling en bedrijfsoverdracht • hoge prijzen landbouwgrond • ontwikkeling inkomen, rente, besparingen en investeringsruimte • grond groot deel van balansvermogen
•
Productiefactor grond wordt steeds belangrijker
Schaalvergroting
•
Grotere bedrijven boeken betere resultaten • Hogere opbrengsten per productie-eenheid • Lagere betaalde kosten
•
Schaalvergroting in alle sectoren, maar tempo loopt uiteen • In niet-grondgebonden sectoren sneller dan in grondgebonden sectoren • In veehouderij sneller dan in akkerbouw
• •
Schaalvoordelen vlakken af tussen middelgrote en grote bedrijven Schaalvergroting belangrijke factor bij agrarische grondprijsontwikkeling
Grondprijs en bedrijfsgrootte
ero/ha 50000
ha/bedrijf 50
40000
40
30000
30
20000
20 grondprijs bedrijfsgrootte akkerbouwbedrijven
10000
10
bedrijfsgrootte melkveebedrijven 0
0 80
82
84
86
Bron: Kadaster/CBS, bewerking LEI
88
90
92
94
96
98
00
02
04
06
08
10
Balans akkerbouw- en melkveebedrijven x 1.000 euro 4.000
80
3.500
78 76
3.000
74
2.500
72 2.000
Overig Immateriële activa Overige materiele activa
70 1.500
68
1.000
66
500
64
0
62
09
13
Akkerbouw
Bron: LEI-WUR
09
13
Melkvee
Bedrijfsgebouwen Grond solvabiliteit (%) r.as
Aspecten bij financiering van grond
•
•
Eigendom en gebruik, welke motieven? Combinatie financieringsbronnen • eigen vermogen, familieleningen, hypotheek, pacht, erfpacht • toename vreemd vermogen • grenzen aan bancaire financiering
•
Beoordeling financierbaarheid • zekerheden en risicobeoordeling • kasstroomontwikkeling • ondernemerschap
Vormen van grondfinanciering •
Eigendom met hypotheek • groot vermogensbeslag • relatief duur • geeft zekerheid
•
Erfpacht • • • • •
•
zakelijk recht tussen eigendom en pacht overdraagbaar en beleenbaar canon: percentage van de grondwaarde met en zonder terugkooprecht (= uitgesteld eigendom) of verlenging terugkoopprijs: geïndexeerde koopsom of percentage vrije grondprijs
Pacht • • • •
persoonlijk recht reguliere pacht: 6/12 jaar met verlenging, sterke bescherming, gereguleerde pachtprijs geliberaliseerde pacht: maximaal 6 jaar, vrije marktpachtprijs teeltpacht: voor seizoensteelten (bloembollen en groente; vrije marktpachtprijs)
Areaal cultuurgrond naar gebruikstitels
1.200 58% 1.000
Eigendom
800 Erfpacht 600
27%
Pacht totaal
400 13% 200
Overige gebruikstitels a)
2% 0 2008
2009
Bron: CBS-landbouwtelling, bewerking LEI
2010
2011
2012
2013
a) Vooral zwarte en
De verschillende erfpachtproducten
Agrarische Erfpachtfinanciering
Agrarische Grondfinanciering
Loopbaanerfpacht
Hoogte financiering (Hoofdsom)
Max. 70% vrije waarde
Max. 70% vrije waarde
Max. 70% vrije waarde
Canon
2,6% van de hoofdsom
2,25% van de hoofdsom
2,0% van de hoofdsom
Indexering
Inflatie (CPI)
Inflatie (CPI)
Inflatie (CPI)
Looptijd
26 jaar
30 jaar
30 jaar
Terugkooprecht grond
Tussen 10 en 15 jaar en bij einde Geïndexeerde hoofdsom (+10% bij tussentijdse koop)
Bij einde
Geen kooprecht
85% vrije waarde
Bij einde aanbieding: • koop 100% vrij waarde of • heruitgifte in erfpacht
Koopsom
Overig
Geïndexeerde geldlening
Kenmerken van erfpachtfinanciering •
Geeft investeringsruimte • door het vrij maken van “dood” kapitaal
• •
Biedt langdurige gebruikszekerheid Aantrekkelijke financieringsvorm: • Vast canonpercentage voor lange tijd • Lagere jaarlasten dan bij hypotheek • Fiscale voordelen
• • •
Kooprecht grond of heruitgifte in erfpacht Erfpachter profiteert mee van grondwaardeontwikkeling Erfpachtrecht is verkoopbaar en kan worden beleend
Vergelijking jaarlasten erfpacht - hypotheek voor belasting Uitgangspunten Vrije grondprijs: € 80.000 per ha Hoofdsom erfpachtfinanciering max. 70% = € 56.000/ha canon: 2,6% van 56.000 = € 1.456 /ha Indexering: consensus forecast inflatie ( 1,4 – 2,0%) Duur: 26 jaar
• • • • •
Agrarische Erfpachtfinanciering
€ 5.000
Hypotheek
€ 4.500 € 4.000 € 3.500
€ 3.000 € 2.500
€ 2.000 € 1.500 € 1.000 € 500 €1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13Jaren 14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
Vergelijking jaarlasten erfpacht - hypotheek Na belasting (tarief 25%)
Agrarische Erfpachtfinanciering
Hypotheek
€ 4.500 € 4.000 € 3.500 € 3.000 € 2.500 € 2.000 € 1.500 € 1.000 € 500 €1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13 14 Jaren
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
Dank voor uw aandacht! Vragen?
