TERHAMBATNYA PROSES JUAL BELI KARENA TIDAK JELASNYA TANDA BATAS HAK MILIK ATAS TANAH DI KABUPATEN GROBOGAN
Yoga Dwi Santosa Sarjana Hukum Program Sarjana Universitas Slamet Riyadi Surakarta ABTRAKSI Tujuan penelitian ini adalah untuk Mengetahui dan memahami pelaksanaan peralihan karena jual beli, faktor – faktor apa yang menjadi hambatan, dan faktor – faktor apa yang menjadi hambatan dalam pelaksanaan pemasangan dan pemeliharaan tanda batas hak atas tanah di Kabupaten Grobogan Latar belakang penelitian ini adalah masih banyak masyarakat yang belum mengetahui betapa pentingnya patok batas hak atas tanah. Kenyataan yang terjadi di Kabupaten Grobogan banyak hak atas tanah masih belum dipasang patok tanda batasnya. Permasalahan yang sering ada adalah karena patok tanda batas hak atas tanah belum terpasang, maka kepastian hak atas tanah menjadi lemah dan rawan terjadi sengketa mengenai batas tanah. Hal tersebut juga sangat berpengaruh pada proses peralihan hak atas tanah jual beli. Dengan tidak jelasnya dan bahkan hilangnya tanda batas hak atas tanah maka akan mengakibatkan proses jual beli terhambat. Jenis penelitian yang digunakan dalam penelitian ini adalah yuridis sosiologis. Pengumpulan data diperoleh dengan menggunakan wawancara langsung ke lokasi yang diteliti. Selain itu data diperoleh dari bahan-bahan kepustakaan, dokumen, laporan dan tulisan-tulisan yang mendukung masalah yang diteliti. Analisis data yang digunakan adalah analisis deskriptif kualitatif. Hasil penelitian ini adalah pelaksanaan peralihan hak atas tanah karena jual beli, hambatan–hambatan yang ditemui sehingga terjadi wanprestasi dalam peralihan hak atas tanah karena jual beli, dan hambatan-hambatan dalam pelaksanaan pemasangan dan pemeliharaan tanda batas hak atas tanah serta cara mengatasi hambatan-hambatan dalam pelaksanaan peralihan hak atas tanah karena jual beli dan dalam pelaksanaan pemasangan tanda batas hak atas tanah di Kabupaten Grobogan.
Kata Kunci : jual beli, pertanahan, hak atas tanah, hambatan, patok tanda batas.
PENDAHULUAN Berdasarkan Pasal 33 ayat (3) Undang-Undang Dasar 1945 yang mengatur, bahwa “Bumi air dan kekayaan alam yang terkandung didalamnya dikuasai oleh negara dan dipergunakan untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat”. Berdasarkan ketentuan Undang-Undang Dasar 1945 tersebut maka disusunlah Undang-Undang Nomor 5 Tahun
1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok Agraria. Salah satu tujuan Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) adalah untuk memberikan kepastian hukum berkenaan dengan hak-hak atas tanah yang dipegang oleh masyarakat. Supaya mencapai tujuan tersebut, pemerintah menyelenggarakan pendaftaran tanah, dan secara tegas diatur dalam Pasal 19 ayat (1) UUPA yang mengatur, bahwa “Untuk menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah diadakan pendaftaran tanah
di
seluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah”. Mengenai penetapan batas bidang-bidang tanah diatur dalam Pasal 17 ayat (1), (2), (3) dan (4) Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah yang mengatur bahwa “Untuk memperoleh data fisik yang diperlukan bagi pendaftaran tanah, bidang-bidang tanah yang akan dipetakan diukur, setelah ditetapkan letaknya, batas-batasnya dan menurut keperluannya ditempatkan tanda-tanda batas di setiap sudut bidang tanah yang bersangkutan. Dalam penetapan batas bidang tanah pada pendaftaran tanah secara sistematik dan pendaftaran tanah secara sporadik diupayakan penataan batas berdasarkan kesepakatan para pihak yang berkepentingan. Penempatan tanda-tanda batas termasuk pemeliharaannya, wajib dilakukan oleh pemegang hak atas tanah. Menganai bentuk, ukuran, dan teknis penempatan tanda batas ditetapkan oleh Menteri. Dengan peraturan tersebut di atas, masih banyak masyarakat yang belum mengetahui betapa pentingnya patok batas hak atas tanah. Kenyataan yang terjadi di Kabupaten Grobogan banyak hak atas tanah masih belum dipasang patok tanda batasnya. Permasalahan yang sering ada adalah karena patok tanda batas hak atas tanah belum terpasang, maka kepastian hak atas tanah menjadi lemah dan rawan terjadi sengketa mengenai batas tanah. Hal tersebut juga sangat berpengaruh pada proses peralihan hak
atas tanah jual beli. Dengan tidak jelasnya dan bahkan hilangnya tanda batas hak atas tanah maka akan mengakibatkan proses jual beli terhambat. Perumusan Masalah : Berdasarkan latar belakang masalah di atas, maka perumusan masalah yang akan diangkat yaitu : a. Bagaimanakah pelaksanaan peralihan hak atas tanah karena proses jual beli di Kabupaten Grobogan? b. Faktor – faktor apa yang menjadi hambatan dalam proses peralihan hak atas tanah karena jual beli di Kabupaten Grobogan? c. Faktor-faktor apa yang menjadi hambatan dalam pelaksanaan pemasangan dan pemeliharaan patok tanda batas hak atas tanah di Kabupaten Grobogan dan cara mengatasinya? METODE PENELITIAN A. Lokasi Penelitian Sesuai dengan judul skripsi yaitu Tehambatnya Proses Jual Beli Karena Tidak Jelasnya Tanda Batas Hak Milik Atas Tanah Di Kabupaten Grobogan, maka penelitian ini dilakukan di wilayah Kabupaten Grobogan, pada Kantor Pertanahan Kabupaten Grobogan. B. Jenis Penelitian Dalam penulisan skripsi ini menggunakan jenis penelitian yuridis sosiologis. Yuridis yaitu karena penelitian ini hendak mengungkap aspek yuridis dari pewarisan hak atas tanah di Kota Surakarta. Sosiologis yaitu karena orientasi pengkajiannya juga melihat dan mempertimbangkan pada kenyataan – kenyataan yang ada di dalam masyarakat dalam hal pelaksanaan pewarisan hak atas tanah.
C. Sifat Penelitian Dalam pelaksanaannya penulis melakukan penelitian dengan cara melihat langsung dalam praktek dilapangan, dan melakukan wawancara dengan yang bersangkutan/pemohon dan pegawai Pejabat Pembuat Akta Tanah yang dating di Kantor Pertanahan Kabupaten Grobogan untuk mendapatkan data–data maupun informasi yang diperlukan. Penulis menggunakan sifat penelitian yang deskriptif. D. Cara Pengumpulan Data Pengumpulan data merupakan hal yang sangat erat hubungannya dengan sumber data, karena melalui pengumpulan data ini akan diperoleh data yang diperlukan untuk selanjutnya dianalisa sesuai dengan pelaksanaan pewarisan hak atas tanah di Kota Surakarta. Berkaitan dengan hal tersebut, maka dalam penelitian ini penulis menggunakan metode pengumpulan data yaitu dengan sumber data primer dan sumber data sekunder. E. Teknik Pengumpulan Data Guna mendapatkan data dalam penelitian ini dibutuhkan teknik pengumpulan data untuk mendapatkan data primer dan data sekunder yang keduanya akan dianalisis, teknik pengumpulan data yang akan diperoleh dalam studi penelitian ini adalah studi pustaka dan studi lapangan. F. Analisis Data Analisa data yang digunakan dalam penelitian ini adalah deskriptif kualitatif.
HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN A. Pelaksanaan Perjanjian Jual Beli Hak Atas Tanah di Kabupaten Grobogan Terjadinya jual beli hak atas tanah karena adanya kesepakatan bersama antara pihak penjual dan pihak pembeli tentang harga yang ditentukan penjual yang disepakati oleh pembeli maupun obyek tanah yang diperjualbelikan terhadap jual beli tanah adalah : 1. Letak Tanahnya Letak tanahnya berada di mana dalam hal ini terletak di Desa / Kelurahan, Kecamatan, Kabupaten / Kota, Propinsi. Hal ini terkait dengan yang berhak membuat akta jual belinya atau pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang berhak membuat akta jual beli dan saksi–saksinya, khususnya untuk tanah yang belum bersertipikat maka saksinya adalah Kepala Desa dan Pamong Desa dimana letak tanah yang bersangkutan berada. 2. Luas dan batas tanahnya Batas–batasnya mana: utara, timur, selatan, dan barat serta luasnya berapa khusunya untuk tanah–tanah yang belum bersertipikat,karena bisa terjadi setelah dilakukan pengukuran ternyata luasnya tidak cocok. 3. Tanahnya Maksudnya disini jenis tanahnya yaitu tanah pekarangan, tegalan, atau sawah serta benda–benda atau tumbuhan/tanaman yang ada diatasnya. Hal ini berkaitan dengan asas pemisahan horizontal. Jika tanah yang diperjual belikan tersebut beserta benda–benda yang ada diatasnya atau sekedar tanahnya saja. 4. Haknya Harus diketahui jenis haknya: Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai.Karena ada status hak atas tanah yang tidak dapat diperjual belikan antara lain hak pakai selama dipergunakan dan hak milik atas tanah wakaf.
5. Alat Buktinya Harus diketahui tanah tersebut sudah bersertipikat atau belum dan sudah sesuai dengan pemilik sertipikat tersebut. Supaya mendapat kepastian hukum/kekuatan hukum maka pelaksanaan jual beli harus dilakukan dihadapan pejabat yang berwenang yaitu Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) akan membuat akta jual beli yang dijadikan bukti bahwa tanah tersebut sudah terjadi peralihan hak dari penjual ke pembeli dengan proses sebagai berikut : a. Pihak Penjual maupun Pembeli menghadap/hadir di kantor Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). b. Pihak Penjual maupun Pihak Pembeli harus membawa syarat–syarat dalam jual beli yang harus dipenuhi. Syarat–syarat yang harus dipenuhi Pihak Penjual yaitu : 1). Sertipikat asli ( bagi tanah yang belum bersertipikat berupa bukti pemilikan tanah lain seperti girik, leter C, Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT) yang menerangkan bahwa tanah tersebut belum bersertipikat). 2). Kartu Tanda Penduduk (KTP) suami – isteri ( bagi yang sudah menikah). 3). Kartu Keluarga 4). Surat Nikah ( bagi yang sudah menikah) 5). PBB ( Pajak Bumi dan Bangunan) terakhir beserta bukti STTS.
Syarat yang harus dipenuhi Pihak Pembeli yaitu : 1). Kartu Tanda Penduduk 2). Kartu Keluarga 3). Surat Nikah ( bagi yang sudah menikah )
c. Pejabat Pembuat Akta Tanah memeriksa dahulu kebenaran surat, data, atau berkas yang berhubungan dengan tanah tersebut sebelum jual beli dilakukan dan Pejabat Pembuat Akta Tanah mengecek terlebih dahulu sertipikat hak atas tanah tersebut kebenarannya sesuai dengan kartu identitas penjual, setelah itu Pejabat Pembuat Akta Tanah mengecek ke Kantor Pertanahan untuk mengetahui apakah tanah tersebut menjadi obyek jual beli dan tidak terikat dalam suatu perjanjian hutang piutang maupun dalam sengketa. d. Setelah diadakan pengecekan oleh Kantor Pertanahan apabila datanya sesuai dengan yang ada di Kantor Pertanahan bisa dibuatkan aktanya. Penolakan untuk membuat akta tersebut diberitahukan secara tertulis kepada pihak – pihak yang bersangkutan disertai alasannya.
Mengenai proses pelaksanaan peralihan hak atas tanah karena jual beli berdasarkankan akta jual beli yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah yang kemudian diadakan pendaftaran hak atas tanah di Kantor Pertanahan yaitu dengan memenuhi syarat–syarat sebagai berikut : a.
Surat Permohonan Pendaftaran
b.
Surat Pengantar pendaftaran jual beli dari Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
c.
Kutipan otentik berita acara jual beli yang dibuat oleh PPAT yang bertugas di Kabupaten Grobogan yang bertugas melaksanakan jual beli itu.
d.
Akta Jual Beli.
e.
Tanda bukti lunas pembayaran pajak tanah.
f.
Sertipikat dari tanah yang bersangkutan.
g.
Fotokopi Kartu Tanda Penduduk atau identitas diri penjual dan pembeli.
h.
Fotokopi Kartu Tanda Penduduk atau identitas penerima Kuasa yang disertai surat kuasa jika permohonannya dikuasakan.
i.
Fotokopi SPPT–PBB tahun berjalan.
j.
Bukti Pelunasan PPh terutang.
k.
Surat keterangan pendaftaran tanah (SKPT) yang dijual–belikan/ Pengecekan sertipikat yang dilakukan di Badan Pertanahan.
Sedangkan mengenai biaya yang akan diperlukan adalah sebagai berikut : a.
Biaya materai pada kuitansi.
b.
Biaya pelunasan pajak tanah yang bersangkutan/PBB.
c.
Biaya blangko permohonan sesuai tabel biaya.
d.
Biaya pemasukan pada Negara/PNBP.
Untuk biaya pendaftaran peralihan hak atas tanah karena jual beli dikenakan biaya lain yaitu biaya Ukur tanah yang dimohonkan karena jual beli harus melalui proses lainnya. Biaya ukur tanah muncul apabila dalam proses jual beli hak atas tanah dalam kondisi seperti : a.
Belum bersertipikat
b.
Blangko sertipikat lama
c.
Sertipikat rusak
d.
Sertipikat hilang
e.
Patok batas hilang
f.
Penjual dan pembeli atau salah satunya ingin mengetahui luas riil waktu dilakukan jual beli.
g.
Hak Guna Bangunan habis masa berlakunya
h.
Hak Guna Usaha habis masa berlakunya
i.
Pembelian tanah hanya sebagian
j.
Sertipikat lama hak milik dibeli oleh badan hukum.
Biaya Pengesahan oleh PPAT atau notaris Permohonan pensertipikatan hak atas tanah karena jual beli itu ditulis dalam suatu daftar,yang dapat dilihat oleh orang–orang yang berkepentingan atas permintaan mereka. Dalam mengajukan permohonan pensertipikatan hak atas tanah karena jual beli di Kantor Pertanahan Kabupaten Grobogan harus melalui beberapa tahap yaitu : a.
Pemohon hak atas tanah karena jual beli dengan ini memohon pada Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten Grobogan agar berkenan melaksanakan pensertipikatan hak atas tanah yang dibelinya.
b.
Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten Grobogan setelah mempelajari berkas– berkasnya dan mencari data yang benar dan menemukannya, maka akan ditetapkan peralihan hak atas tanah karena jual beli. Selain itu Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten Grobogan akan segera mengambil keputusan yang isinya adalah menetapkan hak atas tanah karena jual beli atas sebidang tanah yang penerima haknya ditulis lengkap pada lembar pemilik atas tanah dalam sertipikat.
c.
Dengan adanya penetapan mengenai pemilikan hak atas tanah karena jual beli atas nama pembeli sebagaimana tertulis dalam akta jual beli itu, maka diterbitkan sertipikat hak atas tanah karena jual beli yang dimohonkan itu. Dengan adanya syarat– syarat jual beli itu nantinya akan memudahkan bagi pemegang hak atas tanah karena jual beli untuk mengurus pensertipikatan hak atas tanah yang dibelinya.
d.
Diadakan pemberitahuan adanya jual beli kepada pihak–pihak yang terikat yaitu pejabat pembuat akta tanah yang dalam hal ini pihak–pihak itu nantinya akan dapat
dijadikan saksi jika dikemudian hari terjadi hal-hal yang menyangkut gugatan salah satu pihak dalam hal jual beli tanah yang dimaksud.
Peralihan hak yang disebabkan jual beli, dapat terjadi pada tanah yang sudah bersertipikat maupun tanah yang belum bersertipikat : a.
Peralihan tanah yang sudah bersertipikat tahap pendaftaran peralihannya sebagai berikut : 1). Pemohon mendaftarkan peralihan dibagian pendaftaran hak dan informasi dengan membawa syarat yang ditentukan. 2). Berkas diperiksa petugas pendaftaran sertipikat jika sudah lengkap akan diproses. 3). Berkas yang diperiksa dan lengkap kemudian dibuatkan kwitansi. 4). Pemohon menerima kwitansi pendaftaran kemudian pemohon membayar biaya sertipikat sejumlah yang tertera di kwitansi. 5). Berkas di daftarkan pada daftar isian di komputer. 6). Berkas diproses balik nama dilakukan dilakukan pencoretan nama dalam buku tanah dan sertipikat terhadap hak lama dan diganti dengan pemegang hak yang baru. 7). Setelah konsep sertipikat selesai dikerjakan diperiksa oleh kepala subseksi pembebasan hak dan PPAT diteruskan ke kepala seksi hak tanah dan pendaftaran tanah. 8). Pendaftaran peralihan hak ditandatangi oleh Kepala Kantor Pertanahan bersama dengan penandatanganan sertipikat. 9). Sertipikat yang sudah jadi diserahkan ke bagian pengeluaran sertipakat. 10). Pengambilan
sertipikat
hak
tersebut
harus
menyerahkan
pembayaran/kwitansi pembayaran pendaftaran peralihan hak.
bukti
b.
Peralihan tanah yang belum bersertipikat tahap pendaftaran peralihannya harus dengan konversi, berkas yang dilampirkan dalam proses konversi yaitu : 1). Surat permohonan. 2). Petok D / Fotokopi letter C desa yang dilegalisir dan disertai proses verbal. Jika tidak ada memakai berita acara kesaksian. 3). Kartu Tanda Penduduk. 4). SPPT terakhir. 5). Surat pernyataan bahwa tanah belum bersertipikat bermaterai. 6). Surat pernyataan batas dan luas tanah bermaterai. 7). Surat pernyataan penguasaan fisik.
Pasal 40 Peraturan Pemerintah nomor
24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
menentukan bahwa, selambat – lambatnya 7 (tujuh) hari kerja sejak tanggal ditandatanganinya akta yang bersangkutan, Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) wajib menyampaikan akta yang dibuatnya berikut dokumen – dokumen yang bersangkutan kepada Kantor Pertanahan untuk didaftar. Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) wajib menyampaikan pemberitahuan tertulis mengenai telah disampaikannya akta seperti dimaksud pada ayat (1) kepada para pihak yang bersangkutan. Dalam hal ini menurut Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, yang wajib mendaftarkan di kantor pertanahan adalah Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) sebagai salah satu tugas Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Sebelum membuat akta, Pejabat Pembuat Akta Tanah ( PPAT) wajib untuk mencocokkan sertipikat yang bersangkutan ke kantor pertanahan dan meneliti kelengkapan surat–surat/dokumen–dokumen untuk membuat akta akta jual belinya.
B. Hambatan-Hambatan Yang Ditemui Dalam Pelaksanaan Peralihan Hak Tanah Melalui Jual Beli Di Kabupaten Grobogan Dan Cara Penyelesaiannya Terjadinya jual beli hak atas tanah karena adanya kesepakatan bersama antara pihak penjual dan pihak pembeli tentang harga yang ditentukan penjual yang disepakati oleh pembeli maupun obyek tanah yang diperjualbelikan terhadap jual beli tanah adalah : 1. Letak Tanahnya Letak tanahnya berada di mana dalam hal ini terletak di Desa / Kelurahan, Kecamatan, Kabupaten / Kota, Propinsi. Hal ini terkait dengan yang berhak membuat akta jual belinya atau pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang berhak membuat akta jual beli dan saksi–saksinya, khususnya untuk tanah yang belum bersertipikat maka saksinya adalah Kepala Desa dan Pamong Desa dimana letak tanah yang bersangkutan berada. 2. Luas dan batas tanahnya Batas–batasnya mana: utara, timur, selatan, dan barat serta luasnya berapa khusunya untuk tanah–tanah yang belum bersertipikat,karena bisa terjadi setelah dilakukan pengukuran ternyata luasnya tidak cocok. 3. Tanahnya Maksudnya disini jenis tanahnya yaitu tanah pekarangan, tegalan, atau sawah serta benda–benda atau tumbuhan/tanaman yang ada diatasnya. Hal ini berkaitan dengan asas pemisahan horizontal. Jika tanah yang diperjual belikan tersebut beserta benda–benda yang ada diatasnya atau sekedar tanahnya saja. 4. Haknya Harus diketahui jenis haknya: Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai.Karena ada status hak atas tanah yang tidak dapat diperjual belikan antara lain hak pakai selama dipergunakan dan hak milik atas tanah wakaf.
6. Alat Buktinya Harus diketahui tanah tersebut sudah bersertipikat atau belum dan sudah sesuai dengan pemilik sertipikat tersebut. Mengenai hambatan–hambatan itu sudah merupakan suatu hal yang biasa atau wajar karena tidak ada satu usahapun dapat berjalan dengan lancar tanpa ada hambatan. Demikian pula cara memperoleh hak atas tanah dengan cara peralihan hak atas tanah karena jual beli di Kabupaten Grobogan juga tidak lepas dari hambatan–hambatan. Hambatan–hambatan yang ditemui sehingga terjadi wanprestasi dalam peralihan hak atas tanah karena jual beli adalah sebagai berikut : 1. Adanya sengketa mengenai kepemilikan hak atas tanah yang bersangkutan. Baik sengketa waris antara para ahli waris atau sengketa karena adanya kepemilikan ganda. 2. Adanya sengketa batas tanah saat pengukuran tanah dan pemetaan secara langsung di lapangan antara pemohon dengan pemilik hak yang berbatasan yang masih belum ada kesepakatan, dalam arti masih disengketakan. 3. Berkas–berkas yang diperlukan untuk melakukan pendaftaran peralihan hak atas tanah karena jual beli tersebut tidak lengkap atau kurang lengkap misalnya kartu tanda penduduk masa berlakunya habis dan belum diperbaharui, nama antara yang tercantum di kartu tanda penduduk tidak sama dengan nama yang tercantum di sertipikat padahal itu satu orang yang sama, belum dicantumkan bukti pelunasan pajak dan pengisian berkas permohonan tidak lengkap. 4. Pembayaran tidak dilakukan sekaligus atau dengan cara bertahap, bisa dua kali atau lebih sesuai dengan kesepakatan kedua pihak baik tertulis maupun tidak tertulis tetapi dalam pelaksanaan pembayaran tidak sesuai dengan perjanjian yang telah disepakati. 5. Ada Hak Tanggungan yang masih melekat di sertipikat lama, yang baru diketahui ketika dilakukan pengecekan dan belum ada kesepakatan mengenai masalah tersebut.
6. Adanya perbedaan atau selisih luas antara alas hak yang diperjualbelikan dan hasil ukur, padahal sudah dilakukan pembayaran sehingga dapat menimbulkan kerugian baik dari pihak penjual maupun pembeli.
Cara mengatasi hambatan dalam pelaksanaan peralihan jual beli adalah sebagai berikut : 1. Dalam mengatasi masalah sengketa kepemilikan hak atas tanah dapat dilakukan terlebih dahulu melalui musyawarah dengan pihak yang mempermasalahkan kepemilikan hak atas tanah tersebut dengan menunjukkan dasar kepemilikan hak atas tanah tersebut dari pihak–pihak yang bersengketa. Jika tidak bisa maka dapat ditempuh melalui mediasi, penyelesaian alternatif lainnya ataupun dengan jalur hukum yaitu pengadilan. 2. Dalam menghadapi masalah sengketa batas saat dilakukan pengukuran dan pemetaan, untuk tanah yang belum bersertifikat atau sudah bersertifikat tetapi belum pernah dilakukan pengukuran oleh petugas ukur kantor pertanahan dapat dilakukan dengan musyawarah dengan tetangga batas sehingga kontradiktur delimitasi dapat terpenuhi dan segera dipasang patok tanda batas sesuai dengan ketentuan yang berlaku. Jika kontradiktur delimitasi tidak dapat terpenuhi maka dapat diselesaikan dengan jalur hukum yaitu pengadilan. Untuk yang sudah bersertifikat dan sudah pernah dilakukan pengukuran oleh petugas ukur kantor pertanahan bisa dilakukan pengembalian batas dengan melihat data-data hasil ukur dari sertipikat lama. Jika masih ada permasalahan dengan para tetangga batas dapat dilakukan mediasi di kantor pertanahan. Jika tidak bisa dilakukan dengan mediasi maka dapat menempuh jalur penyelesaian melalui pengadilan. 3.
Dalam menghadapi kurang lengkapnya berkas, yang harus dilakukan pemohon segera mempersiapkan syarat–syarat yang telah ditetapkan PPAT dan meneliti
kecocokan antara berkas satu dengan yang lainnya, seperti nama, penanggalan, dan lain sebagainya. 4. Dalam menghadapi masalah pembayaran yang tidak sekaligus, maka kesanggupan pembeli dalam melakukan pembayaran yang dilakukan lebih dari satu kali dibuat dalam akta perjanjian pengikatan jual beli yang memiliki kekuatan hukum dengan sanksi–sanksi yang jelas. Penjual dalam perjanjian itu dapat menggunakan orang ketiga untuk menagih pembayaran jika pembeli melakukan wanprestasi. Sebelum pembayaran selesai, penjual tidak melepaskan hak atas tanah yang dijual itu. Oleh karena itu dalam proses jual beli atau tawar menawar, jika pembayarannya disepakati dengan cara tidak tunai, maka pihak penjual harus menentukan dengan jelas kapan waktu pembayaran, batas waktu yang diberikan jika terjadi kemunduran serta sanksi–sanksi yang dikenakan pihak yang melakukan yang wanprestasi. 5.
Dalam menghadapi adanya Hak Tanggungan yang masih melekat disertifikat lama dapat dilakukan dengan musyawarah antara pihak penjual dengan pembeli sehingga mendapatkan kesepakatan mengenai penyelesaian Hak Tanggungan tersebut.
6. Dalam menghadapi adanya perbedaan atau selisih luas antara alas hak yang diperjual belikan dan hasil ukur dapat dilakukan musyawarah antara pihak penjual dan pihak pembeli agar tidak menimbulkan kerugian dari pihak penjual maupun pihak pembeli.
Dari hambatan-hambatan yang ditemui dalam pelaksanaan peralihan hak melalui jual beli yang paling sulit diatasi yaitu sengketa kepemilikan dan sengketa batas. Dalam hubungannya dengan kenyataan semacam itu maka dari pihak Kantor Pertanahan Kabupaten Grobogan dapat memproses pensertipikatannya sepanjang seluruh persyaratan telah dipenuhi.
C. Hambatan-Hambatan Dalam pelaksanaan Pemasangan Dan Pemeliharaan Tanda Batas Hak Atas Tanah Di Kabupaten Grobogan. Hak Atas Tanah diperjualbelikan harus dibuktikan baik melalui penguasaan fisik maupun penguasaan yuridis. Penguasaan yuridis adalah penguasaan yang dilindungi oleh hukum dan pada umumnya memberi kewengan kepada pemegang hak untuk menguasai secara fisik tanah yang dimiliki. Penguasaan fisik dapat dibuktikan dengan melihat siapa yang mempergunakan atau mengambil manfaat dari tanah yang dimiliki, tidak diserahkan kepada pihak lain, serta memeliharanya dan melakukan penempatan tandatanda batas tanah tersebut. Hambatan–hambatan dalam pelaksanaan pemasangan dan pemeliharaan tanda batas hak atas tanah sedikit banyak dipengaruhi oleh faktor-faktor atau unsur-unsur, seperti : 1. Faktor hukum 2. Faktor penegak hukum 3. Faktor sarana atau fasilitas 4. Faktor masyarakat 5. Faktor kebudayaan Berdasarkan pengamatan kami faktor yang dominan dalam menghambat pelaksanaan pemasangan dan pemeliharaan tanda batas di Kabupaten Grobogan adalah penegak hukum, sarana atau fasilitas, masyarakat, dan kebudayaan hal ini tercermin dari kegiatan sebagai berikut : 1. Tidak pernah ada penyuluhan atau sosialisasi dari pihak BPN baik dari kepala sampai tingkat pelaksana dilapangan seperti petugas ukur kepada masyarakat mengenai tanda batas tanah dan pentingnya tanda batas tanah.
2. Pada prakteknya pihak yang melakukan pembuatan patok tanda batas hanya BPN sehingga distribusi patok tanda batas untuk sampai kemasyarakat sangat sulit bahkan kadang ketika sampai kepada masyarakat harga patok batas tanah menjadi sangat mahal. 3. Sedikit sekali masyarakat yang memahami peraturan dan pentingnya patok tanda batas sehingga mereka tidak melakukan pemasangan batas hak atas tanah mereka dan yang sudah terpasang tanda batasnya pemilik tanahnya tidak memelihara tanda batas tersebut sehingga terjadi patok tanda batas yang bergeser, rusak, bahkan hilang. 4. Sudah membudayanya masyarakat di Kabupaten Grobogan dengan memasang tanda batas tanah menggunakan tanaman. Cara mengatasi hambatan dalam pelaksanaan pemasangan dan pemeliharaan tanda batas di Kabupaten Grobogan yaitu: 1.
Dilaksanakan penyuluhan atau sosialisasi dari pihak BPN baik dari kepala sampai tingkat pelaksana dilapangan seperti petugas ukur kepada masyarakat mengenai tanda batas tanah dan pentingnya tanda batas tanah.
2.
Setiap PPAT diwajibkan melakukan pengadaan patok tanda batas baik dengan cara membeli dari kantor pertanahan atau membuat patok tanda batas sendiri sehingga distribusi patok ke masyarakat menjadi mudah.
3.
Memberikan pemahaman kepada masyarakat mengenai peraturan dan pentingnya patok tanda batas sehingga mereka melakukan pemasangan batas hak atas tanah mereka dan yang sudah terpasang tanda batasnya pemilik tanahnya memelihara tanda batas tersebut sehingga tidak terjadi patok tanda batas yang bergeser, rusak, bahkan hilang.
4.
Memberikan himbauan kepada masyarakat agar mengganti batas tanah yang berupa tanaman menjadi batas tanah yang telah ditetapkan oleh peraturan yang berlaku berdasarkan PMNA Nomor 3 Tahun 1997.
KESIMPULAN 1. Proses pelaksanaan jual beli hak atas tanah di Kabupaten Grobogan adalah berdasarkan akta jual beli yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah yang kemudian diadakan pendaftaran hak atas tanah di Kantor Pertanahan yaitu dengan memenuhi syarat–syarat dan proses yang sudah ditentukan. 2. Hambatan–hambatan yang ditemui dalam pelaksanaan Peralihan hak melalui jual beli di Kabupaten Grobogan dan cara penyelesaiannya. Adanya sengketa mengenai kepemilikan hak atas tanah yang bersangkutan, adanya sengketa batas tanah saat pengukuran tanah dan pemetaan secara langsung di lapangan antara pemohon dengan pemilik hak yang berbatasan yang masih belum ada kesepakatan dalam arti masih disengketakan, berkas–berkas yang diperlukan untuk melakukan pendaftaran peralihan hak atas tanah karena jual beli tersebut tidak lengkap atau kurang lengkap, pembayaran tidak dilakukan sekaligus atau dengan cara bertahap, ada Hak Tanggungan yang masih melekat di sertipikat lama, adanya perbedaan atau selisih luas antara alas hak yang diperjualbelikan dan hasil ukur. Dari beberapa hambatan yang diuraikan diatas yang paling sulit penyelesaiannya yaitu sengketa kepemilikan dan sengketa batas akibat dari tidak jelasnya patok batas tanah yang diperjualbelikan. 3. Hambatan-hambatan dalam pelaksanaan pemasangan dan pemeliharaan tanda batas hak atas tanah di Kabupaten Grobogan. Tidak pernah ada penyuluhan atau sosialisasi dari pihak BPN baik dari kepala sampai tingkat pelaksana dilapangan
seperti petugas ukur kepada masyarakat mengenai tanda batas tanah dan pentingnya tanda batas tanah, pada prakteknya pihak yang melakukan pembuatan patok tanda batas hanya BPN sehingga distribusi patok tanda batas untuk sampai kemasyarakat sangat sulit bahkan kadang ketika sampai kepada masyarakat harga patok batas tanah menjadi sangat mahal, sedikit sekali masyarakat yang memahami peraturan dan pentingnya patok tanda batas sehingga mereka tidak melakukan pemasangan batas hak atas tanah mereka dan yang sudah terpasang tanda batasnya pemilik tanahnya tidak memelihara tanda batas tersebut sehingga terjadi patok tanda batas yang bergeser, rusak, bahkan hilang, sudah membudayanya masyarakat di Kabupaten Grobogan dengan memasang tanda batas tanah menggunakan tanaman. Cara mengatasi hambatan dalam pelaksanaan pemasangan dan pemeliharaan tanda batas di Kabupaten Grobogan yaitu: dilaksanakan penyuluhan atau sosialisasi dari pihak BPN baik dari kepala sampai tingkat pelaksana dilapangan seperti petugas ukur kepada masyarakat mengenai tanda batas tanah dan pentingnya tanda batas tanah, setiap PPAT diwajibkan melakukan pengadaan patok tanda batas baik dengan cara membeli dari kantor pertanahan atau membuat patok tanda batas sendiri sehingga distribusi patok ke masyarakat menjadi mudah, memberikan pemahaman kepada masyarakat mengenai peraturan dan pentingnya patok tanda batas sehingga mereka melakukan pemasangan batas hak atas tanah mereka dan yang sudah terpasang tanda batasnya pemilik tanahnya memelihara tanda batas tersebut sehingga tidak terjadi patok tanda batas yang bergeser, rusak, bahkan hilang, memberikan himbauan kepada masyarakat agar mengganti batas tanah yang berupa tanaman menjadi batas tanah yang telah ditetapkan oleh peraturan yang berlaku berdasarkan PMNA Nomor 3 Tahun 1997.
DAFTAR PUSTAKA
Buku – Buku :
Tedjosaputro, Liliana (1989). Hukum Waris AB-Intestat. Semarang : Fakultas Hukum Universitas 17 Agustus 1945. H.S, Salim (2003). Hukum Kontrak Teori dan Teknik Penyusunan Kontrak. Jakarta : Sinar Grafika. Prof.R.Subekti (1995). Aneka Perjanjian. Bandung : Citra Aditya Bakti.
Miru, Dr. Ahmadi (2007). Hukum Kontrak dan Perancangan Kontrak. Jakarta : PT Raja Grafindo Persada.
Rahardjo, Handri (2009). Hukum Perjanjian di Indonesia. Jakarta : Pustaka Yustisia.
Komariah (2008). Hukum Perdata. Malang : UPT Penerbitan Universitas Muhamadiyah.
Muhammad, Abdul Kadir (1982). Hukum Perikatan. Bandung : Alumni.
Soekanto, Soerjono (1986). Pengantar Penelitian Hukum. Jakarta : UI Press.
Hadi , Sutrisno (2000). Metodologi Research Jilid 1. Yogyakarta : Andi.
Soemitro, Ronny Hanitijo (1990). Metodologi Hukum dan Jurimetri. Jakarta : Ghalia Indonesia.
Peraturan Perundang – Undangan : Undang-Undang Dasar 1945 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Undang-Undang Pokok Agraria. Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 Tentang Pendaftaran Tanah.
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah. Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan. Penjelasan Umum Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah. Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1999 tentang Pelimpahan Kewenangan Pemberian dan Pembatalan Keputusan Pemberian Hak Atas Tanah Negara.
