PELAKSANAAN BALIK NAMA SERTIFIKAT HAK MILIK DALAM JUAL BELI TANAH
Disusun dan Diajukan untuk Melengkapi Tugas-Tugas dan Syarat-syarat Guna Mencapai Derajat Sarjana Hukum Pada Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Surakarta
Diajukan Oleh :
Sabrina Ayu Andini NIM : C 100090169
FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH SURAKARTA 2015
i
ii
iii
iv
MOTTO
“Jika ALLAH menghendaki kebaikan pada hambaNYA, ALLAH akan menguji dengan musibah.” (HR. Bukhari)
“Barang siapa menempuh suatu jalan untuk mencari ilmu, maka Allah akan memudahkan baginya jalan ke surga.” (HR. Muslim)
“Barang siapa mensyukuri nikmat-KU, Maka akan Ku tambahkan nikmat baginya. Dan barang siapa khufur terhadap nikmatKU, Sesungguhnya adzab-KU sangat pedih.” (Q.S. Ibrahim : 7)
“Salah satu amalan yang paling dicintai ALLAH SWT adalah, Sholat tepat pada waktunya” (HR. Mutafaq-alaih)
“Bukan kebahagiaan yang menjadikan kita bersyukur, tapi bersyukurlah yang membuat kita bahagia” (Sabrina Ayu Andini)
v
PERSEMBAHAN
Skripsi ini penulis persembahkan kepada : ALLAH SWT yang senantiasa memberikan kemudahan dan kelancaran sehingga saya dapat menyelesaikan skripsi ini. Kedua orang tuaku Bapak dan Ibu tercinta, terima kasih atas segala-galanya yang telah engkau berikan kepada anakmu ini, baik berupakasih sayang, bimbingan, pengorbanan, semangat, dukungan, motivasi, doa, materi, dan masih banyak lagi yang tidak bisa kusebutkan semuanya. Adek ku satu-satunya yang tersayang, terimakasih atas segala bentuk semangat dan dukungannya. Suamiku yang selalu mensuport, mendampingi, dan tak pernah lelah mengantar kekampus dalam proses menyelesaikan tugas skripsi ini. Anak ku yang tidak pernah rewel didalam kandungan pada saat proses tugas skripsi berlangsung hingga selesai. Nenek dan saudara-saudaraku semuanya yang selalu memberikan semangat dan doa. Para Sahabatku dan teman-temanku semuanya,baik yang ada di Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Surakarta serta teman-teman yang lain dimanapun kalian berada. Dosen pembimbing pertama dan keduaku yang telah membimbing proses skripsi ini hingga selesai. Almamater ku Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Surakarta.
vi
KATA PENGANTAR Bismillahirrahmanirrahim Assalamu’alaikum Warahmatullahi Wabarakatuh Alhamdulillah dengan segala puji dan syukur hanya milik Allah SWT, Rabb semesta alam, Dzat Yang Maha Kuasa, Dzat Yang Maha Pengasih lagi Maha Penyayang, Yang telah memberikan limpahan rahmat, hidayah, dan inayahnya, sertadengan pertolongan Allah SWTlah yang telah memberikan kemudahan dan kelancaran sehingga akhirnya penulis dapat menyelesaikan Skripsi ini dengan baik, dan tepat waktu, dengan judul “PELAKSANAAN BALIK NAMA SERTIFIKAT HAK MILIK DALAM JUAL BELI TANAH" Skripsi ini disusun dan diajukan untuk melengkapi persyaratan guna memperoleh gelar Sarjana Hukum pada Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Surakarta. Dengan terwujudnya dan terselesaikannya skripsi ini tentu dengan adanya bantuanbantuan dari pihak-pihak lain yang bersangkutan. Maka dari itu penulis akanmenyampaikan ucapan terima kasih yang sebesar-besarnya kepada: 1. Bapak Dr. Natangsa Surbakti, S.H., M.Hum.,yang bertindak selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Surakarta. 2. Ibu Inayah, S.H., M.H., yang bertindak selaku Kepala Bidang Hukum Perdata yang telah membantu penulis dalam memberikan pengarahan-pengarahan sebelum menyusun skripsi ini. 3. Bapak Darsono, S.H yang bertindak selaku Dosen Pembimbing I yang dimana dengan sabar, tulus ikhlas, telah meluangkan banyak waktu, mengeluarkan banyak tenaga, dan menguras pikirannya untuk memberikan bimbingan-bimbingan, pengarahan, serta memberikan petuah-petuah kepada penulis dari awal sampai dengan terselesaikannya penyusunan skripsi ini dengan baik. Terimakasih Bapak Darsono. 4. Ibu Septarina Budiwati, S.H., M.H., yang bertindak selaku Dosen Pembimbing II yang dimana dengan sabar, tulus iklhas, telah meluangkan waktunya untuk memberikan vii
bimbingan-bimbingan, pengarahan, serta yang memberikan kemudahan dan kelancaran penulis dalam menyelesaikan skripsi ini. Terimakasih Ibu Septarina. 5. Seluruh jajaran Dosen-Dosen Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Surakarta yang telah bersedia untuk memberikan dan berbagi ilmunya, semoga ilmu yang engkau berikan dapat bermanfaat dan dapat menjadi bekal bagi penulis menuju gerbang kesuksesan di masa depan. Amin. 6. Seluruh jajaran pegawai Tata Usaha dan karyawandi
Fakultas Hukum Universitas
Muhammadiyah Surakarta yang telah memberikan bantuan dan arahan demi kelancaran proses belajar mengajar. 7. Kedua Orang Tuaku tercinta dan tersayang yaitu Bapak Suparman dan Ibu Suhartini, yang telah bekerja untuk mencari nafkah demi menghidupi dan menyekolahkan anakmu setinggi mungkin, selain itu juga orang tua yang telah banyak memberikan motivasi, dukungan, doa, sehingga penulis dapat menyelesaikan skripsi ini 8. Adikku satu-satunya Bagas PrayogaRamadhan, terimakasih atas dukungannya 9. Suamiku yang aku sayangi dan aku cintai “Matheus Hananto Wibowo”, yang selalu bersama disaat suka dan duka. Terimakasih atas segala bentuk dukungan, motivasi, doa, serta yang setiap hari selalu sabar mengantar dan mendampingi untuk memberi semangat menyelesaikan skripsi ini. 10. Kantor PPAT Bapak Shallman, SE, SH, MM, M.K.n selaku dosen di fakultas hukum Universits Muhammadiyah Surakarta yang menjadi salah satu tempat penulis dalam melakukan penelitian dan telah bersedia menjadi narasumber untuk memberikan ilmu pengetahuan serta informasi-informasi yang dibutuhkan penulis. 11. Teman-teman seperjuanganku Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Surakarta yang tidak bisa kusebutkan satu-persatu. Yang pasti penulis mengucapkan terimakasih telah menemani hari-hari saat dikampus. Semoga kalian semua menjadi orang-orang yang sukses. viii
12. Semua pihak yang tidak dapat penulis sebutkan satu persatu yang telah membantu penulis baik secara langsung maupun tidak langsung, semoga Allah SWT membalasnya dengan sesuatu yang lebih baik. Dengan segala kerendahan hati, penulis menyadari bahwa sebagai sebuah karya manusia, penulis skripsi ini masih sangat sederhana dan jauh dari kesempurnaan, baik dalam penyajiannya maupun pembahasannya. Oleh karena itu, penulis menerima dengan lapang dada segala kritik dan saran guna perbaikan dan kemajuan penulis di masa yang akan datang. Semoga penulisan skripsi yang sederhana ini bermanfaat bagi penulis dan semua pembaca yang budiman. Wassalammu’alaikum Warahmatullahi Wabarokatuh
ix
DAFTAR ISI
HALAMAN JUDUL ..................................................................................................i HALAMAN PERSETUJUAN ....................................................................................ii HALAMAN PENGESAHAN .....................................................................................iii PERNYATAAN .........................................................................................................iv MOTTO......................................................................................................................v PERSEMBAHAN .......................................................................................................vi KATA PENGANTAR ...............................................................................................vii DAFTAR ISI .............................................................................................................x ABSTRAK ................................................................................................................xii ABSTRACT ...............................................................................................................xiii BAB I
PENDAHULUAN ......................................................................................1 A. Latar Belakang Masalah ......................................................................1 B. Rumusan Masalah ................................................................................4 C. Tujuan Penelitian ................................................................................5 D. Manfaat Penelitian ...............................................................................5 E. Kerangka Pemikiran ............................................................................6 F. Metode Penelitian ................................................................................10 G. Sistematika Skripsi ..............................................................................13
BAB II
TINJAUAN PUSTAKA .............................................................................15 A. Tinjauan Umum Tentang Hukum Tanah Nasional ...............................15 1. Pengertian Tanah dan Hukum Tanah ...............................................15 2. Kedudukan Hukum Pertanahan .......................................................16 B. Tinjauan Umum Jual Beli Hak Atas Tanah ..........................................17 1. Pengertian Jual Beli Hak Atas Tanah ..............................................17 2. Jual Beli Tanah Menurut Hukum Barat (Hukum Perdata) ................23 3. Jual Beli Tanah Menurut UUPA ......................................................24 C. Peralihan Hak Atas Tanah (Balik Nama) Karena Jual Beli....................25 1. Pengertian Peralihan Hak Atas Tanah (Balik Nama) Karena Jual Beli ..............................................................................25 2. Dasar Hukum Peralihan Hak Atas Tanah ........................................30 D. Tinjauan Umum Tentang Pendaftaran Tanah ........................................33 1. Dasar Hukum Dan Tujuan Pendaftaran Tanah .................................33 x
2. Asas Dan Sistem Pendaftaran Tanah ................................................37 3. Pemeliharaan Data ........................................................ ....................41 BAB III
HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN ..........................................45 A. Pelaksanaan Balik Nama Sertifikat Hak Milik Dalam Jual Beli Tanah............................................................................................45 1. Tahap Persiapan Sebelum Melakukan Jual Beli Tanah .....................47 2. Tahap Pembuatan Akta Jual Beli (AJB) ...........................................51 3. Tahap Balik Nama Sertifikat Tanah Yang Diperjual-belikan .............................................................................53 B. Hambatan – Hambatan Yang Timbul Dalam Pelaksanaan Balik Nama Sertifikat Hak Milik Dalam Jual Beli Tanah ......................64 1. Lamanya SOP Proses Balik Nama Sertifikat Yang Bukti Kepemilikannya Masih Berupa Surat Daftar C Kelurahan ...............64 2. Jual Beli Tanah Yang Merupakan Tanah Hasil Dari Warisan ...........................................................................................67 3. Terdapat Ketidak Sesuaian Antara Nama Dalam Sertifikat Dengan Identitas Penjual .................................................................68 4. Terdapat Tunggakan Pajak – Pajak Yang Harus Di Bayarkan ..........69 5. Antrian Di Kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) .....................70
BAB IV
PENUTUP ................................................................................................71 A. Kesimpulan ..........................................................................................71 B. Saran ....................................................................................................77
DAFTAR PUSTAKA LAMPIRAN
xi
ABSTRAK Sabrina Ayu Andini, NIM: C100090169, Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Surakarta, Tahun 2015, Judul: “PELAKSANAAN BALIK NAMA SERTIFIKAT HAK MILIK DALAM JUAL BELI TANAH”. Peralihan hak atas tanah didefinisikan sebagai setiap perbuatan hukum yang bermaksud untuk mengalihkan hak kepemilikan atas tanah kepada pihak lain. Salah satu cara peralihan hak tersebut ialah dengan melakukan jual beli tanah. Dalam kebiasaan praktik jual beli tanah pada saat ini diharapkan terdapat kepastian hukum yang dapat menjamin berlangsungnya kegiatan tersebut melalui balik nama sertitikat hak atas tanah. Pembeli yang telah mempunyai akta jual beli yang dibuat PPAT. Oleh karena itu pembeli sudah sah menjadi pemiliknya dan dapat segera mendaftarkan tanahnya pada Kantor Pertanahan setempat. Mengingat pentingnya kepastian hukum dalam setiap peralihan hak atas tanah sebagai akibat dari transaksi jual beli tanah maka oleh UUPA diwajibkan untuk melakukan pendaftaran peralihan hak karena jual beli. Penelitian ini menggunakan metode penelitian empiris yang bersifat deskriptif. Menggunakan jenis data sekunder dan data primer. Teknik pengumpulan data yang digunakan melalui studi kepustakaan dan studi lapangan. Dan dengan menggunakan metode analisis data normative kualitatif. Berdasarkan hasil penelitian dan pembahasan dapat disimpulkan bahwa dalam melakukan proses transaksi jual beli tanah terdapat 3 (tiga) tahapan yang harus dilakukan. Yaitu Pertama, tahap persiapan sebelum melakukan proses jual beli tanah. Kedua, tahap pembuatan akta jual beli (AJB). Ketiga, tahap balik nama sertifikat tanah yang diperjual-belikan. Kemudian terdapat beberapa hambatan dalam melakukan proses balik nama yaitu Lamanya SOP (Standar Operasional Prosedur) Proses Balik Nama Sertifikat Yang Bukti Kepemilikannya Masih Berupa Surat Daftar C (Letter C) Kelurahan; Jual Beli Tanah Yang Merupakan Tanah Hasil Dari Warisan; Terdapat Ketidak Sesuaian Antara Nama Dalam Sertifikat Dengan Identitas Penjual; Terdapat Tunggakan Pajak-Pajak Yang Harus Di Bayarkan; Antrian Di Kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN). Kata Kunci : Proses jual-beli hak milik atas tanah, Pelaksanaan balik nama sertifikat tanah, Hambatan pelaksanaan balik nama sertifikat tanah.
xii
ABSTRACT Sabrina Ayu Andini, NIM: C100090169, Faculty of Law, Muhammadiyah University of Surakarta, 2015, Title: THE IMPLEMENTATION OF LAND TITLE TRANSFER IN TRADING LAND”. The land title transfer is defined as every legal act which meant to transfer the ownership of the land to anyone or any corporate entity. Trading Land is one of many ways to do it. The habit of trading land nowadays is expected to be able to ensure legal certainty through the land title transfer. Buyers who already have the deed made by Land Title Registrar. Thus the buyer who has become the legal owner can immediately register their land at the Local Land Office. Considering the importance of legal certainty in every land title transfer as the result of trading land, therefore The Agrarian Land Act obliges to register the land title transfer due to trading. This research uses descriptive empirical method. Using secondary and primary data. The data are collected through library research and field study. And analyzed through normative qualitative method. Based on the research and discussion, it can be concluded that in the process of trading land there are 3 (three) phases which must be carried out. First, the preparation phase before the process of trading land. Second, the stage of making the deed. Third, the land title transfer of the traded land. There are some hindrances in the process of land title transfer, they are The Span of Standard Operational Procedure of The Land Title Transfer in which the deed is still in the form of Letter C from Urban Village; Trading of Hereditary Land; Incongruity between the Name in the Deed and the Seller; Tax Arrears to be Paid off; Queues At the National Land Agency (BPN).
Keywords: Process of trading land title, The Implementation of land title transfer, behind the certificate name, Hindrances on the implementation of land title transfer.
xiii
