TESIS
PEMBEBANAN HAK MILIK ATAS TANAH SEBAGAI OBJEK HAK TANGGUNGAN YANG SEDANG DALAM PROSES BALIK NAMA
PUTU WULANDARI SAVITRI NIM. 1292461005
PROGRAM MAGISTER PROGRAM STUDI KENOTARIATAN PROGRAM PASCASARJANA UNIVERSITAS UDAYANA DENPASAR 2015
PEMBEBANAN HAK MILIK ATAS TANAH SEBAGAI OBJEK HAK TANGGUNGAN YANG SEDANG DALAM PROSES BALIK NAMA
Tesis ini dibuat untuk memperoleh Gelar Magister Pada Program Magister Program Studi Kenotariatan Program Pascasarjana Universitas Udayana
PUTU WULANDARI SAVITRI NIM. 1292461005
PROGRAM MAGISTER PROGRAM STUDI KENOTRIATAN PROGRAM PASCASARJANA UNIVERSITAS UDAYANA DENPASAR 2015
ii
LEMBAR PENGESAHAN
TESIS INI TELAH DISETUJUI PADA TANGGAL 8 JULI 2015
Pembimbing I
Pembimbing II
Prof. Dr. Ibrahim R, SH., M.H. NIP. 19551128 198303 1 003
Dr. I Made Sarjana, SH., MH. NIP. 19611231 198610 1 001
Mengetahui:
Ketua Program Studi Magister Kenotariatan Program Pascasarjana Universitas Udayana
Direktur Program Pascasarjana Universitas Udayana
Dr. Desak Putu Dewi Kasih, SH., Mhum. NIP. 19640402 198911 2 001
Prof. Dr. dr. A.A. Raka Sudewi, Sp.S.(K) NIP. 195902151985102001
iii
TESIS INI TELAH DIUJI PADA TANGGAL 8 JULI 2015
Panitia Penguji Tesis Berdasarkan SK Rektor Universitas Udayana Nomor: 2167/UN14.4/HK/2015, Tanggal 6 Juli 2015
Ketua
:
Prof. Dr. Ibrahim R, SH., M.H
Sekretaris
:
Dr. I Made Sarjana , SH., MH.
Anggota
:
1. Dr. Desak Putu Dewi Kasih S.H., M.Hum 2. Dr. Putu Tuni Cakabawa Landra, SH., M.Hum 3. Dr. I Ketut Westra, S.H., M.H
iv
PERNYATAAN BEBAS PLAGIAT
Saya yang bertanda tangan dibawah ini: Nama
: PUTU WULANDARI SAVITRI
NIM
: 1292461005
Program Studi Judul Tesis
:
Kenotariatan : Pembebanan Hak Milik Atas Tanah Sebagai Objek Hak Tanggungan Yang Sedang Dalam Proses Balik Nama
Dengan ini menyatakan dengan sebenarnya bahwa karya ilmiah tesis ini bebas dari plagiat. Apabila dikemudian hari karya ilmiah tesis ini terbukti plagiat, maka saya bersedia menerima sanksi sesuai Peraturan Menteri Pendidikan Nasional Republik Indonesia Nomor 17 Tahun 2010 dan Peraturan Perundang-undangan yang berlaku.
Denpasar, 5 Juli 2015 Yang Membuat Pernyataan,
Putu Wulandari Savitri NIM. 1292461005
v
UCAPAN TERIMAKASIH
Puji syukur penulis panjatkan kehadapan Ida Sang Hyang Widhi Wasa/Tuhan Yang Maha Esa, karena atas berkat rahmat-Nya saya dapat menyelesaikan
penulisan
tesis
ini.
Adapun
judul
tesis
ini
adalah
“PEMBEBANAN HAK MILIK ATAS TANAH SEBAGAI OBJEK HAK
TANGGUNGAN YANG SEDANG DALAM PROSES BALIK NAMA”. Dalam penulisan tesis ini, penulis menyadari masih terdapat kekurangan, untuk itu besar harapan penulis semoga tesis ini memenuhi kriteria sebagai salah satu syarat untuk meraih Gelar Magister Kenotariatan pada Program S2 Magister Kenotariatan Pascasarjana Universitas Udayana. Penulisan tesis ini tidak akan terwujud tanpa bantuan serta dukungan dari pembimbing dan berbagai pihak. Untuk itu melalui tulisan ini penulis ingin mengucapkan terimakasih yang sebesar-besarnya kepada Prof. Dr. Ibrahim R, SH., M.H. selaku Pembimbing Pertama dan terimakasih penulis ucapkan kepada Dr. I Made Sarjana S.H., M.H. selaku Pembimbing Kedua yang telah memberikan semangat, bimbingan dan saran selama penulis menyelesaikan Tesis ini. Penulis juga mengucapkan terimakasih kepada Prof. Dr. dr. Ketut Suastika, Sp. PD-KEMD selaku Rektor Universitas Udayana beserta staff atas kesempatan yang diberikan untuk mengikuti dan menyelesaikan studi pada Program Pascasarjana Universitas Udayana. Terimakasih juga ditujukan kepada Prof. Dr. dr. A.A. Raka Sudewi, Sp. S(K) selaku Direktur Program Pascasarjana Universitas Udayana atas kesempatan yang diberikan kepada penulis untuk
vi
menjadi mahasiswa Program Magister pada Program Pascasarjana Universitas Udayana. Tidak lupa juga penulis mengucapkan terimakasih yang sebesarbesarnya kepada Prof. Dr. I Gusti Ngurah Wairocana, SH., MH selaku dekan Fakultas Hukum Universitas Udayana atas ijin yang diberikan kepada penulis untuk mengikuti Program Magister dan kepada Dr. Desak Putu Dewi Kasih, SH., M.Hum selaku Ketua Program Studi Magister Kenotariatan Program Pascasarjana Universitas Udayana. Terimakasih juga penulis tujukan kepada Bapak dan Ibu Dosen pengajar di Program Studi Magister Kenotariatan Program Pascasarjana Universitas Udayana yang telah memberikan ilmu kepada para mahasiswa termasuk penulis. Terimakasih kepada Bapak dan Ibu seluruh staff dan karyawan di Sekretariat Magister Kenotariatan Universitas Udayana yang telah membantu penulis dalam proses administrasi. Terimakasih juga penulis tujukan kepada Ayah Ir. Gede Prasena dan Ibu tercinta Luh Kade Wirati, BE., serta adik-adik tersayang Made Naratama dan Nyoman Wisnu Wardana atas doa dan dukungannya selama ini yang menjadi semangat
penulis untuk dapat menyelesaikan tesis ini. Terimakasih penulis ucapkan kepada Bapak Ridwan Sidharta, S.T., S.H., M.Kn. atas ilmu dan permaklumaman selama perkuliahan dan penyelesaian tesis ini serta teman-teman staf pegawai Robert Wiradinata, SH, MKn, Wiwin Eka Emawati, SH, MKn, Ag Andika Darmawan, SH, MKn, I Gst Ag Brahmandya, SH, Gede Putu Yoga Berata, SH, MKn.
vii
Terimakasih kepada sahabat Arindi Ayudia, SH, Sri Darmayanti, SH, Ari Yunita Dewi, SH, Dede Nova Yani, SH, Intan Maysa Putri, SH, Dian Aristya, SH, Fitria Maulita, SS, Dita Ria, SH, Ayu Prita Mellyana Dewi, SH, Putu Vera Purnama
Diana, SH, MKn, Semilir Susila, SH, MKn, Rahadi Wiguna, SH, MKn, Gede Putu Yudi Kharisma, SH, Dwi Andika Prayojana, SH, Agung Oka Diatmika, SH, MKn, serta seluruh teman-teman Angkatan IV Magister Kenotariatan Universitas Udayana yang telah membantu memberikan semangat dan dorongan dalam penulisan tesis ini. Terimakasih kepada yang terkasih A.A Andhi Sastrawan, SH yang telah memberi doa dan semangat kepada penulis, serta semua pihak yang telah mendukung proses pembuatan tesis ini. Sebagai akhir kata penulis berharap semoga Ida Sang Hyang Widhi Wasa/Tuhan Yang Maha Esa selalu memberikan kebahagiaan dan kesejahteraan kepada kita semua. Semoga tesis ini bermanfaat bagi pengembangan ilmu pengetahuan dan menambah kepustakaan di bidang Kenotariatan serta berguna bagi masyarakat.
Denpasar, 5 Juli 2015
Penulis
viii
ABSTARCT LAND TITLE IMPOSITION AS ANOBJECT OF MORTGAGE RIGHT IN THE TITLE TRANSFER PROCESS
In Article 15, Paragraph (3) of Mortgage Right Act states that the Power of Attorney Imposing Encumbrance over land title that have been registered shall be followed by the manufacture of Giving Mortgage Deed no later than 1 (one) month after given. If in that time period the certificate had not yet completed, SKMHT will be void and may not be used for the APHT manufacture of such guarantees objects. In the Mortgage Right Act, it is not mentioned how many times the SKMHTcan be renewedby the Notary/LDO when first SKMHT has matured. Thus, in the Mortgage Right Act there is norms haziness regarding the number of times the SKMHT can be renewed by the Notary/LDO. How does transitional arrangements of land title as an object of mortgage which is in the land title transfer process. In this case it rises to uncertainty how the position of the creditors against the object of mortgage rights which the certificate is in the title transfer process. This research is a normative legal research that departs from the blurring of how many times SKMHT can be renewed by Notary/LDO. This study used a statutory approach, conceptual approaches and analytical approach. The legal materials used in this study are the primary, secondary, and tertiary legal materials. Legal materials collection technique used is the study of literature. The theory used to resolve problems arise, i.e.: Theory of Legislation, Theory of Legal Interpretation, Theory of Agreement and Legal CertaintyConcepts,Theory of Legislation and Theory of Legal Interpretation is used to address the first issue, while the Theory of Agreement and Legal CertaintyConcepts used to address the second issue. The results of this study indicate that the arrangement of the land title transfer as an object of mortgage in the title transfer process run in accordance with Article 15 paragraph (3) of Mortgage Right Actand if SKMHT have void then the debtor will sign a new SKMHT, if there is an absence of that certificate, thenthe creditor has the same position with the other creditors (unsecured creditors). In terms of possible seizure by the court means a court to ignore, even negate the position of the precedence of creditors Mortgage holders.
Keywords: Land Title Imposition, Mortgage Right, Title Transfer Process.
ix
ABSTRAK PEMBEBANAN HAK MILIK ATAS TANAH SEBAGAI OBJEK HAK TANGGUNGAN YANG SEDANG DALAM PROSES BALIK NAMA
Dalam ketentuan Pasal 15 Ayat (3) UUHT menyebutkan bahwa Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan mengenai hak atas tanah yang sudah terdaftar wajib diikuti dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan selambat-lambatnya 1 (satu) bulan sesudah diberikan. Apabila dalam jangka waktu tersebut sertipikat belum juga selesai maka SKMHT tersebut akan menjadi gugur. Dalam UUHT tidak disebutkan berapa kali SKMHT yang dapat diperbaharui oleh Notaris/PPAT apabila SKMHT yang pertama telah jatuh tempo. Sehingga dalam UUHT terjadi kekaburan norma mengenai berapa kali SKMHT yang dapat diperbaharui oleh Notaris/PPAT. Bagaimanakah pengaturan peralihan hak milik atas tanah sebagai objek hak tanggungan yang sedang dalam proses balik nama. Dalam hal ini menimbulkan ketidakjelasan bagaimanakah kedudukan pihak kreditur terhadap objek hak tangungan yang sertipikatnya sedang proses balik nama. Jenis penelitian ini adalah penelitian hukum normatif yang berangkat dari adanya kekaburan mengenai berapa kali SKMHT yang dapat diperbaharui oleh Notaris/PPAT. Penelitian ini menggunakan pendekatan perundang-undangan, pendekatan konseptual, dan pendekatan analitis. Bahan hukum yang digunakan dalam penelitian ini adalah bahan hukum primer, bahan hukum sekunder, dan bahan hukum tertier. Teknik pengumpulan bahan hukum yang digunakan adalah studi kepustakaan. Teori yang dipergunakan dalm menyelesaikan permasalahan yang muncul, antara lain: Teori Perundang-undangan, Teori Penafsiran hukum, Teori Perjanjian dan Konsep Kepastian Hukum. teori perundang-undangan dan teori penafsiran hukum digunakan untuk menjawab permasalahan pertama, sedangkan teori perjanjian dan konsep kepastian hukum digunakan untuk menjawab permasalahan kedua. Hasil penelitian ini menunjukkan bahwa peralihan hak milik atas tanah sebagai objek hak tanggungan yang sedang dalam proses balik nama berjalan sesuai dengan Pasal 15 ayat (3) UUHT dan jika SKMHT telah gugur maka pihak debitur akan menandatangani SKMHT yang baru, jika tidak adanya sertifikat tersebut maka
kedudukan kreditur sama dengan kedudukan kreditur lainnya (kreditur konkuren). Dalam hal dimungkinkan sita oleh pengadilan berarti pengadilan mengabaikan, bahkan meniadakan kedudukan yang didahulukan (preference) dari kreditur pemegang Hak Tanggungan. Kata Kunci: Pembebanan Hak Milik, Hak Tanggungan, Balik Nama
x
RINGKASAN
Tesis ini menganalisa mengenai pembebanan hak milik atas tanah sebagai objek hak tanggungan yang sedang dalam proses balik nama. Bab I, menguraikan tentang latar belakang masalah yang disebabkan karena adanya kekaburan norma mengenai berapa kali SKMHT dapat dibuat oleh PPAT apabila jangka waktu yang ditentukan oleh Pasal 15 ayat 3 UUHT telah jatuh tempo. Bab II, menguraikan tentang tinjauan umum hak milik, hak tanggungan, Notaris dan PPAT yang merupakan unsur-unsur dari tesis ini. Bab III, menguraikan pembahasan terhadap rumusan masalah yang pertama yang diuraikan antara lain Pengaturan Pembebanan Hak Tanggungan Yang Sedang Proses Balik Nama, Pembebanan Hak Tanggungan yang Sedang Proses Balik Nama Sertipikat, Mekanisme Pembebanan Hak Tanggungan atas Hak Milik Atas Tanah Yang Sedang Dalam Proses Balik Nama, Fungsi Covernote Dalam Pembebanan Hak Tanggungan yang Sedang Dalam Proses Balik Nama Sertipikat, Kekuatan Hukum Covernote dalam Pembebanan Hak TanggunganYang Sedang Dalam Proses Balik Nama Sertipikat. Bab IV, menguraikan pembahasan terhadap rumusan masalah yang kedua yang diuraikan antara lain Kedudukan Pihak Kreditur Terhadap Perjanjian Kredit Yang Objek Hak Tanggungannya Sedang Dalam Proses Balik Nama, Kedudukan Kreditur Terhadap Objek Hak Tanggungan yang Sedang Dalam Proses Balik Nama, Akibat Hukum Terhadap Pihak Kreditur Dalam Hal Objek Hak Tanggungan Sedang Dalam Proses Balik Nama. Bab V menguraikan mengenai kesimpulan dan saran dari tesis ini Pengaturan mengenai peralihan hak milik atas tanah sebagai objek hak tanggungan yang sedang dalam proses balik nama yang terdapat dalam Pasal 15 Ayat 3 UUHT yang menyebutkan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan mengenai hak atas tanah yang sudah terdaftar wajib diikuti dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan selambat-lambatnya 1 (satu) bulan sesudah diberikan, apabila dikaitkan dengan jangka waktu 1 bulan tersebut SKMHT gugur belum terdapat redaksional yang mengatur mengenai hal tersebut sehingga terjadi kekaburan norma dan Kedudukan kreditur terhadap objek Hak Tanggungan yang sedang dalam proses balik nama adalah kreditur preference dimana kedudukannya didahulukan daripada kreditur lainnya. Apabila bank sudah memiliki sertipikat hak tanggungan maka kedudukan bank selaku kreditur akan mendapatkan hak istimewa atau hak preference atas jaminan yang diserahkan oleh debitur. Sertipikat hak tanggungan sebagai bukti adanya pembebanan hak tanggungan berisikan irah-irah “DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA” memiliki arti sertipikat hak tanggungan tersebut mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang sudah mempunyai kekuatan hukum tetap.
xi
DAFTAR ISI
JUDUL
HALAMAN
SAMPUL DALAM ...................................................................................
i
PRASYARAT GELAR ..................................................................
ii
LEMBAR PENGESAHAN ............................................................
iii
PENETAPAN PANITIA PENGUJI ...............................................
iv
PERNYATAAN BEBAS PLAGIAT......................................................
v
UCAPAN TERIMAKASIH .....................................................................
vi
ABSTRAK .................................................................................................
ix
ABSTRACT ................................................................................................
x
RINGKASAN............................................................................................
xi
DAFTAR ISI .............................................................................................
xii
BAB I PENDAHULUAN..........................................................................
1
1.1 Latar Belakang ..........................................................................
1
1.2 Rumusan Masalah .....................................................................
15
1.3 Tujuan Penelitian ......................................................................
15
1.3.1. Tujuan Umum .................................................................
15
1.3.2. Tujuan Khusus ................................................................
16
1.4 Manfaat Penelitian ....................................................................
16
1.4.1. Manfaat Teoritis ..............................................................
16
1.4.2. Manfaat Praktis ...............................................................
17
xii
1.5 Landasan Teoritis ......................................................................
17
1.6 Metode Penelitian......................................................................
34
1.6.1. Jenis Penelitian................................................................
34
1.6.2. Jenis Pendekatan .............................................................
35
1.6.3. Sumber Bahan Hukum ....................................................
36
1.6.4. Teknik Pengumpulan Bahan Hukum ..............................
39
1.6.5. Teknik Analisa Bahan Hukum ........................................
39
BAB II TINJAUAN UMUM TENTANG HAK MILIK DAN HAK TANGGUNGAN...................................................................................
40
2.1. Tinjauan Umum Tentang Hak Milik........................................
40
2.1.1
Pengertian Hak Milik ......................................................
40
2.1.2
Subyek Hak Milik ...........................................................
42
2.1.3
Sifat dan Ciri Hak Milik..................................................
43
2.1.4
Terjadinya Hak Milik ......................................................
44
2.1.5
Pengalihan, Pembebanan dan Hapusnya Hak Milik........
45
2.2 Tinjauan Umum Tentang Hak Tanggungan ................................
50
2.2.1
Pengertian Hak Tanggungan ...........................................
50
2.2.2
Subyek Hak Tanggungan ...............................................
53
2.2.3
Objek Hak Tanggungan ..................................................
55
2.2.4 Asas-Asas Hak Tanggungan .............................................
56
2.2.5 Lahirnya Hak Tanggungan ...............................................
64
2.2.6
65
Hapusnya Hak Tanggungan ............................................
xiii
2.3 Tinjauan Umum Tentang Notaris ................................................
BAB III
67
2.3.1
Pengertian Notaris ...........................................................
67
2.3.2
Kewenangan dan Kewajiban Notaris .............................
68
2.3.3
Larangan Notaris ............................................................
70
2.3.4 Pengawasan dan Sanksi Notaris .......................................
73
2.4 Tinjauan Umum Tentang Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
74
2.4.1
Pengertian PPAT .............................................................
74
2.4.2
Tugas, Kewenangan, dan Kewajiban PPAT....................
75
2.4.3
Pengangkatan dan Pemberhentian PPAT ......................
81
2.4.4 Daerah Kerja dan Formasi PPAT .....................................
84
2.4.5 Pengangkatan Sumpah Jabatan PPAT...............................
85
2.4.6 Pelaksanaan PPAT ............................................................
87
PENGATURAN PERALIHAN HAK MILIK ATAS TANAH SEBAGAI OBJEK HAK TANGGUNGAN YANG SEDANG DALAM PROSES BALIK NAMA ........
89
3.1. Pengaturan Pembebanan Hak Tanggungan Yang Sedang Dalam Proses Balik Nama .....................................
89
3.2. Pembebanan Hak Tanggungan Yang Sedang Proses Balik Nama Sertipikat ...................................................................
96
3.3. Mekanisme Pembebanan Hak Tanggungan Atas Hak Milik Tanah Yang Sedang Dalam Proses Balik Nama ................
104
3.4. Fungsi Covernote Dalam Pembebanan Hak Tanggungan Yang Sedang Dalam Proses Balik Nama Sertipikat............
117
3.5. Kekuatan Hukum Covernote Dalam Pembebanan Hak Tanggungan Yang Sedang Dalam Proses Balik Nama Sertipikat ...................................................................
120
xiv
BAB IV
KEDUDUKAN KREDITUR TERHADAP OBJEK HAK TANGGUNGAN YANG SERTIPIKATNYA MASIH DALAM PROSES BALIK NAMA ......................... 4.1. Kedudukan Pihak Kreditur Terhadap Perjanjian Kredit Yang Objek Hak Tanggungannya Sedang Dalam Proses Balik Nama........................................................................ 4.2. Kedudukan Kreditur Terhadap Objek Hak Tanggungan Yang Sedang Dalam Proses Balik Nama ..........................
123
123
126
4.3. Akibat Hukum Terhadap Pihak Kreditur Dalam Hal Objek Hak Tanggungan Sedang Dalam Proses Balik Nama ....... 134 BAB V
PENUTUP................................................................................
139
5.1. Kesimpulan........................................................................
139
5.2. Saran..................................................................................
140
DAFTAR PUSTAKA ...............................................................................
141
xv