Technická univerzita v Liberci Hospodářská fakulta
Diplomová práce
2008
Petr Mertin
Technická univerzita v Liberci Hospodářská fakulta Studijní program: 6208 – Ekonomika management Studijní obor: Podniková ekonomika
Možnosti financování družstevní bytové výstavby Petr Mertin
Vedoucí práce: Ing. Šárka Čechovská PhD., Katedra financí a účetnictví Konzultant: Ing. Jiří Kladníček, OSBD Česká Lípa
Počet stran 77 7.5.2008
Počet příloh 10
Byl jsem seznámen s tím, že na mou diplomovou práci se plně vztahuje zákon 121/2000 Sb. o právu autorském, zejména §60 - školní dílo. Beru na vědomí, že Technická univerzita v Liberci (TUL) nezasahuje do mých autorských práv užitím mé diplomové práce pro vnitřní potřebu TUL. Užiji-li diplomovou práci nebo poskytnu-li licenci k jejímu využití, jsem si vědom povinnosti informovat o této skutečnosti TUL; v tomto případě má TUL právo ode mne požadovat úhradu nákladů, které vynaložila na vytvoření díla, až do jejich skutečné výše. Diplomovou práci jsem vypracoval samostatně s použitím uvedené literatury a na základě konzultací s vedoucím diplomové práce a konzultantem. Datum : Podpis :
4
Resumé Předkládaná diplomová práce je věnována analýze možností financování družstevní bytové výstavby. Práce si klade za cíl konkretizovat možnosti a způsoby financovaní nové družstevní bytové výstavby, nalézt alternativní řešení a v analytické části provést porovnání dvou modelů financování. První model financování je s podporou státu prostřednictvím Státního fondu rozvoje bydlení a druhý je bez této podpory. V závěru lze zhodnotit přínos státní intervence v oblasti nové družstevní bytové výstavby. Ve své práci vycházím z vlastních zkušeností, použité literatury, uvedených zdrojů a materiálů, které jsem osobně získal při jednání s různými institucemi.
5
Résumé This diploma thesis deals with the possibilities of the cooperative way of funding the housing construction. The aim of this work is to specify the possibilities and ways of funding new cooperative housing construction and to find alternative solutions. For this purpose, the analytical part features a comparison of two different funding models, one including the Státní fond rozvoje bydlení (The State Housing Construction Development Fund) support, one lacking state support. Model comparison enables to conclude with evaluating the state intervention benefits in the field of cooperative housing construction. In my work I make use of personal experience and listed references, sources and materials that I obtained by negotiation with various institutions.
6
Obsah 1.
Úvod......................................................................................................... 9
2.
Problematika bytové výstavby .................................................................. 11
3.
4.
5.
2.1.
Bydlení je základní potřeba ................................................................ 11
2.2.
Trh s byty......................................................................................... 12
2.3.
Bytové družstevnictví......................................................................... 16
2.4.
Regionální odlišnosti bytové výstavby ................................................. 17
Přehled možností financování bytové výstavby........................................... 20 3.1.
Hypoteční úvěr ................................................................................. 20
3.2.
Stavební spoření ............................................................................... 29
3.3.
Ostatní bankovní produkty jako zdroje financování bytové výstavby ..... 33
3.4.
Princip financování družstevní bytové výstavby ................................... 36
3.5.
Finanční zdroje pro družstvo .............................................................. 38
3.6.
Finanční zdroje pro člena družstva ..................................................... 42
Státní podpora bytové výstavby ................................................................ 48 4.1.
Státní podpora systému stavebního spoření ........................................ 48
4.2.
Stavební spoření pro právnické osoby................................................. 49
4.3.
Státní podpora hypotečních úvěrů ...................................................... 50
Modelový případ financování družstevní bytové výstavby............................ 52 5.1.
Model financování se státní podporou................................................. 53
5.2.
Model bez státní podpory................................................................... 63
5.3.
Shrnutí ............................................................................................. 69
6.
Závěr ...................................................................................................... 72
7.
Seznam použité literatury ......................................................................... 75
8.
Seznam příloh ......................................................................................... 77
7
Přehled použitých zkratek: ČSOB a.s. – Československá obchodní banka a.s. de minimis – Direktiva EU o omezení podpory státu na částku 200 tis. EUR za 3 roky pro jednu fyzickou nebo právnickou osobu EU – Evropská unie KB a.s. – Komerční banka a.s. První republika – hospodářství ČSR v období 1918 až 1938 p.a. – per annum – roční úroková sazba mil. Kč – milion Kč mld. Kč – miliard Kč Sb. – Sbírka zákonů tis. Kč – tisíc Kč WHB a.s. – Wüstenrot hypoteční banka a.s.
8
1. Úvod Hlavním důvodem k vypracování této diplomové práce je fakt, že již 12 let pracuji v bytovém družstvu v České Lípě, a mým záměrem je vytvořit ucelenou práci, zabývající se možnostmi financování budoucí výstavby právě v prostředí bytových družstev. Naše bytové družstvo bude v brzké budoucnosti postaveno před základní otázku - za jakých podmínek, kdy a jak zahájit novou bytovou výstavbu. V současnosti se v České Lípě a v Novém Boru zabývají výstavbou pouze městské úřady. V Novém Boru byla provedena výstavba jednoho objektu v roce 2005 formou družstevní bytové výstavby. Na konci minulého století a v prvních třech letech 21. století nebylo téměř reálné uvažovat o družstevní bytové výstavbě na Českolipsku, protože ceny bytů v novostavbách dosahovaly až 5ti násobku oproti tržním cenám bytů ve starších domech. V současnosti ceny starších bytů dosahují 40% až 60% ceny bytů v novostavbě1. To je jasný signál k tomu, že je možné uvažovat o nové, koncepčně řešené bytové výstavbě na zelené louce. Další podpůrný argument, hovořící ve prospěch bytové výstavby, je fakt, že ceny bytů mají tendenci dále růst a ceny nájmů je následují. V takové situaci se začíná každý člověk řešící svojí bytovou potřebu zajímat o možnosti získat byt v nové výstavbě. Bytové družstvo, ve kterém pracuji, má více jak 8600 členů a poskytuje tak bydlení velké části obyvatel na Českolipsku. Jedná se tedy o velmi významný subjekt na trhu s bydlením a do budoucna bude záležet na jeho schopnostech, zda svou nabídku bude umět rozšířit. Ve své diplomové práci jsem se zaměřil na možnosti financování bytové výstavby, jejich specifické odlišnosti u družstev a analýzu finančních nástrojů, které nabízí současný finanční trh. Při své analýze vycházím z vlastních zkušeností, získaných při svém dlouholetém působení ve funkci ekonoma bytového družstva, a z pramenů zabývajících se touto problematikou. 1
Porovnání údajů z tabulek č. 2 a 8
9
Zaměřím se na nástroje dlouhodobého financování, kterými jsou v současné době hypoteční úvěr, stavební spoření a ostatní úvěry poskytované na bytovou výstavbu. Tyto finanční produkty je možné zkoumat jak z pohledu klienta, kterým je družstvo, tak z pohledu člena družstva, kterým je fyzická osoba. U obou hlavních produktů jsou určité odlišnosti, na které bych rád ve své práci upozornil. Jsou jimi především odlišnosti v oblasti státní podpory pro fyzické osoby, a to jak v přímých subvencích formou státní podpory, tak ve formě nepřímé subvence v možnosti odpočitatelné položky od základu daně v daňovém přiznání.
10
2. Problematika bytové výstavby 2.1.
Bydlení je základní potřeba V souvislosti s bydlením je nutné zmínit, že se jedná o jednu ze základních
potřeb člověka ve vyspělé společnosti, kterou je dnes Česká republika. Kromě biologických potřeb, plní bydlení i sociální rozměr potřeb lidského jedince. Člověk je uzavřen do malé sociální skupiny, která se nachází v bytě. Byt slouží jako prostor k fungování rodiny ve všech jejích podobách. Rodiny stále více usilují o jednogenerační, maximálně dvougenerační bydlení. Také se snižuje průměrný počet dětí v jedné domácnosti. Tento trend je celoevropský. Menší byty jsou na trhu v určitém množství. Protože poptávka převyšuje současnou nabídku, je patrné, že ceny malometrážních bytů mají vyšší cenu za jeden m2, než je tomu u bytů větších. Tento trend je možné vysledovat v nabídkách realitních kanceláří zabývajících se prodejem bytů, a to jak bytů v osobním vlastnictví, tak bytů družstevních. Všechny vyspělé země si uvědomují, že trh s byty reaguje velmi pomalu na výkyvy nabídky a poptávky. Proto se stát snaží některé tyto negativní jevy eliminovat. Může se jednat o různé regulace jak cenové tak necenové. Mezi cenové regulace lze v oblasti obecného nájmu dnes v České republice zařadit zákon č.107/2006 Sb. o jednostranném zvyšování nájemného z bytu. V oblasti nájmu u družstev jde pak především o vyhlášku č. 85/1997 Sb., která upravuje výši nájemného u bytů bytových družstev, postavených s úvěrovou a jinou finanční pomocí státu. Oba tyto předpisy však nejsou předpisy perspektivními. Do budoucna je potřeba počítat s tím, že výše nájemného bude odvozena od tržních cen novostaveb.
11
Náklady na bydlení Náklady na bydlení patří k hlavním výdajům domácností a tyto výdaje v období po roce 1989 neustále vzrůstají. V první polovině devadesátých let 20. století byl růst nákladů na bydlení tažen především deregulací cen služeb a postupným snižováním dotací na teplo. Tento růst nákladů byl stejný pro všechny typy nájemního bydlení s centrální dodávkou těchto služeb. Ceny tepla byly v roce 1992 regulovány dotační politikou státu na úrovni 138 Kč za 1 GJ2. V roce 1999 deregulace končí na ceně 350 Kč3. V druhé polovině 90.let pak náklady na bydlení stoupají pokračováním politiky deregulací cen služeb a nastupujícím trendem vyšší investiční aktivity vlivem komplexního řešení oprav. To má za následek výrazné navyšování tržního nájemného. Zde lze však spatřit první nerovnováhu na trhu s byty. Klasické tržní nájemné se zvyšuje s cenou stavebních prací a s rostoucími cenami bytů. Stejně je tomu u nájmů družstevních bytů. Naproti tomu v bytech s regulovaným nájemným je růst velmi pomalý a nedostatečný. V současnosti náklady na bydlení dosahují ve spotřebním koši hodnoty 24,8% celkových výdajů domácnosti4.
2.2.
Trh s byty
Nabídka na trhu s byty Tak jako na každém trhu určité komodity, i na trhu s byty je nabídka závislá na mnoha faktorech. Současná nabídka je determinována dnešním počtem dokončených bytů, jejich úbytkem a přírůstkem v rámci nové výstavby nebo různými vestavbami a nástavbami u stávajících domů. Nepochybně zde má významnou roli právní prostředí a také velké zpoždění mezi záměrem vstoupit na 2
Interní materiály OSBD Česká Lípa, vyúčtování dotace na teplo za rok 1993
3
Cenový věstník MFČR, Ročník XXVI, částka 12, str. 18 bod 4b)
4
URL:
cen_od_ledna_2007/$File/kos.xls> [cit. 2007-11-17]
12
trh a skutečným vstupem s reálnou nabídkou bytů. Výstavba bytů je také samozřejmě limitována mnoha dalšími předpisy5. Jedním z omezujících faktorů výstavby je také omezené množství pozemků vhodných k zástavbě bytovými domy. Dalším omezením může být nedostatečná kapacita infrastruktury. Všechny tyto a jistě i další faktory působí na komplexní nabídku bytů. Nezastupitelnou roli zde taktéž sehrává státní a komunální bytová politika, která svými rozhodnutími ovlivňuje mnoho subjektů na straně nabídky a velmi často města a obce jsou s ohledem na níže popsané dotační tituly sami subjekty přicházející s nabídkou bytů. V místech, kde jsou nižší ceny bytů a kde nelze počítat s vysokým tržním nájemným, je nabídka nových bytů od měst často nabídkou jedinou. Na straně nabídky nových bytů mohou vystupovat státní organizace, územně samosprávné celky, stavební developeři, ostatní soukromé subjekty a mezi nimi i družstva. Každý subjekt, uvažující o bytové výstavbě, stojí před otázkou, zda investici chce získat zpět bezprostředně po kolaudaci, či mu jde o dlouhodobou investici a jeho investice mu bude splácena formou nájmu. Také je možná kombinace, že část prostředků bude získána při předání bytu do užívání a část bude splácena formou nájmu. V prvním případě se jedná o investory typu developerských organizací, které zajišťují celou výstavbu a po kolaudaci prodávají byty do osobního vlastnictví osobám, se kterými mají uzavřené smlouvy. Developerská firma pak zpravidla potřebuje finanční zdroje na dobu výstavby, což bývají úvěry s dobou splácení v horizontu dvou až tří let. Při prodeji investor inkasuje celou částku a financování takového nákupu konkrétní osobou je možné buď prostřednictvím hypotečního úvěru, stavebního spoření, účelovou půjčkou na bydlení, nebo jiným druhem půjčky, případně vlastními úsporami. Také je možné tuto koupi financovat kombinací zmíněných možností.
5
Zákon 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (Stavební zákon)
13
Ve druhém případě je celá investice investorem vydána za účelem poskytnutí tržního nájemního bydlení a jedná se tedy o dlouhodobou investici. Hlavními zdroji na tento druh projektu jsou zpravidla hypotéka a dlouhodobý investiční úvěr. Třetí případ nastává, požaduje-li investor návratnost ihned při přidělení bytu do nájmu a část je následně splácena formou nájmu, ve kterém je započítána splátka bankovního či hypotečního úvěru. Tento třetí způsob je velmi obvyklý právě u bytových družstev.
Poptávka na trhu s byty Poptávka vychází ze základní potřeby člověka a rodiny. Poptávku po bytech je možné členit za celou Českou republiku nebo po jednotlivých regionech. Také je možné poptávku rozdělit dle typu nabízené formy bydlení, tedy na poptávku po bytech ve vlastnictví, družstevních bytech a po bytech nájemních. Nájemní sektor lze rozdělit na soukromý nájemní sektor a obecní nájemní sektor. V koncepci bytové politiky schválené vládou ČR v roce 2005 je možné vysledovat rozdělení domácností poptávajících bydlení na čtyři skupiny dle příjmů. Domácnosti s vyššími, středními, nižšími a nízkými příjmy6. Každá skupina poptává jiný druh a kvalitu bydlení. Skupina s vyššími příjmy poptává zpravidla vlastnické bydlení. Středněpříjmová skupina by měla své bytové potřeby řešit prostřednictvím družstevního či soukromého nájemního bydlení. Poslední dvě nízkopříjmové skupiny obyvatel vytváří poptávku po sociálním nájemním bydlení, které je dotováno buď investičně, nebo formou finančních transferů k těmto občanům7. Určitými ne plně zaměnitelnými substituty bytů, jsou domy na půl cesty, ubytovny, hotely, domovy důchodců, domy s pečovatelskou službou apod. Je tedy 6
Vyšší příjmy jsou nad průměrnou mzdou. Střední příjmy jsou ve výši průměrné mzdy. Nižší příjmy
jsou příjmy na úrovni 60%-90% průměrné mzdy. Pod hranicí 60% leží příjmy nízké. 7
Koncepce bytové politiky schválená vládou usnesení ze dne 16.března 2005 č. 292 str. 3
14
zřejmé, že poptávka bude také částečně ovlivněna nabídkou substitutů a jejich cenou, ale i samotným počtem subjektů na straně poptávky.
Bytový fond a jeho formy Bytový fond k poslednímu sčítání lidu, k 1.březnu 2001, představoval 4 366 293 bytů. Z toho bylo trvale obydlených bytů 3 828 tis., což odpovídá v průměru 427 bytů na 1000 obyvatel a 374 trvale obydlených bytů na 1000 obyvatel. Z 539 tisíc bytů je 22% obydleno přechodně. Ve struktuře bytového fondu, jak je vidět z grafu č. 1, jsou zastoupeny všechny typy bydlení z hlediska právního důvodu užívání bytů: 47% je užíváno vlastníkem domu nebo bytu, 17% tvoří družstevní formu bydlení, 29 % představují nájemní byty a 7% jsou jiné typy. Nájemní byty lze dále dělit na soukromé a obecní, kde ke dni sčítání činil podíl obecních bytů 17%, ale dále probíhá privatizace těchto bytů, čímž se tyto byty přesouvají buď do skupiny vlastníků nebo zůstávají ve skupině nájemních bytů, která je však vlastněna soukromými subjekty8. Graf č. 1
Rozdělení typů bytů v roce 2001 dle sčítání lidu ostatní typy bytů; 7% obecní nájemní byty; 17%
byty a domy ve vlastnictví; 47%
soukromé nájemní byty; 12%
družstevní byty; 17%
Zdroj: vlastní, dle převzatých hodnot [8] 8
Koncepce bytové politiky schválená vládou usnesení ze dne 16.března 2005 č. 292 str. 5
15
Problematika bytové výstavby je tedy velmi široká, a proto se v další části zaměřím především na problematiku bytové výstavy v rámci družstev.
2.3.
Bytové družstevnictví Družstvo je právní formou užívanou více jak 150 let. Na území našeho
státu došlo k největšímu rozvoji družstevnictví v devadesátých letech 19. století a dále za První republiky. V poválečném vývoji prosperoval pouze určitý typ družstev a po roce 1989, se změnou právního prostředí napravily některé křivdy způsobené a družstevnictví.[7] Bytové družstevnictví jako jedna z forem, fungovalo i za éry socialismu, ačkoli bylo spíše nástrojem státní politiky, řešícím neutěšenou ekonomickou situaci v oblasti výstavby nových bytů formou finanční spoluúčasti občanů. Většina bytových družstev v době před rokem 1989 fungovala tak, že se jim státním plánem přidělil určitý počet bytů s předurčením, že mohou být přiděleny členům družstva či pracovníkům určitých organizací. V obou případech byla členská práva shodná. Jakékoli dispozice s byty byly však velmi omezené. [6] Sám jsem jako dospělý v osmdesátých letech příliš nerozlišoval mezi nájemním bydlením od obce a nájemním bydlením u družstva. Jediným a podstatným rozdílem, který byl v té době hmatatelný, bylo splacení členského podílu družstvu. Základní právní normou po roce 1959, kterou se řídila družstevní bytová výstavba byl zákon č. 27/1959 Sb., o družstevní bytové výstavbě. Tento zákon vyjmul bytová družstva z působnosti zákona č. 53/1954 Sb.; o lidových družstvech a o družstevních organizacích, a stanovil specifické ekonomické poslání stavebních bytových družstev. Rozhodujícím mezníkem pro pojetí a obsah činnosti bytových družstev se pak stal rok 1964. V tomto roce došlo k přijetí nového hospodářského a občanského zákoníku. Tento stav přetrval až do roku 1988. Novým zákonem č. 94/1988 Sb.; o bytovém, spotřebním a výrobním družstevnictví, získala družstva plnou samostatnost a nezávislost na tehdy centrálním orgánu Českém svazu bytových družstev.[6]
16
Po roce 1989 se družstevní bydlení legislativně upravuje a členové družstva získávají významné možnosti, jak naložit s družstevním bytem respektive s členským vkladem u družstva, který zakládá právo nájmu k určitému bytu. Od roku 1992 platí zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník. Ten ve svých paragrafech 221 až 260 upravuje družstvo jako jednu z forem podnikání. Zákonem č. 42/1992 Sb., o úpravě majetkových vztahů a vypořádání majetkových nároků v družstvech, došlo k přizpůsobení všech družstev novému obchodnímu zákoníku. Následuje pak zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, který svými transformačními ustanoveními nepochybně nejvíce zasáhl do fungování již existujících bytových družstev. Jedná se především o § 24 a §29 původního znění. V současné době je v připomínkovém řízení nový zákon o vlastnictví bytů, který by měl v roce 2008 projít schvalovacím procesem a platný by měl být od roku 2009. Ten by měl mimo jiné jasně nastavit pravidla týkající se převodu bytů do vlastnictví z majetku bytových družstev do vlastnictví svým členům.
2.4.
Regionální odlišnosti bytové výstavby Bytová výstavba se v rámci České republiky rozvíjí nerovnoměrně. Tato
nesymetričnost je především regionální. Souvisí s tržní cenou bytů, která je tvořena nabídkou a poptávkou bytů. Poptávka vychází z atraktivnosti regionu, pracovních příležitostí a kupní síly obyvatelstva daného regionu. Kupní síla obyvatelstva je odvozena ze dvou aspektů. Prvním je nezaměstnanost a druhým je celkový rozvoj regionu. Stavební boom, vyprovokovaný poptávkou po nových bytech v okolí Prahy, lze dát do protikladu s nabídkou volných starších bytů v Ústeckém kraji9. Konkrétně v Teplicích jsou ceny bytů velmi nízko právě pro vysokou nezaměstnanost tohoto regionu. Tyto informace potvrzují níže uvedené tabulky č. 1 a 2 cen bytů v jednotlivých městech.
9
URL:
[cit. 2008-02-20] - nabídka volných bytů
17
V České
Lípě
a
okolí
byla
bytová
výstavba
v minulých
letech
představována především soukromou výstavbou rodinných domů. Dále pak výstavbou bytů s pečovatelskou službou a tzv. startovacích bytů realizovanou Městem Nový Bor. V České Lípě v tuto chvíli probíhá dostavba druhé etapy nových bytů v lokalitě Lada10. Celkem zde bude dokončeno 169 bytů. Ve druhé etapě dojde k dokončení 80 bytů. Dále existuje mnoho záměrů o zástavbě rodinnými domky v obcích jako je Horní Libchava, Radvanec, Sloup v Čechách, Nový Bor – Arnultovice. Některé jsou již realizovány a jiné jsou v procesu příprav. Je tedy jasné, že nelze některé faktory působící na trhu s byty a s nájemním bydlením zobecnit. Lze ale informace, zkušenosti a další poznatky aplikovat do konkrétního prostřední, místa a času. Tabulka č. 1 – lokality s nejdražšími byty k 11/2007
Město
Cena bytu*
Praha Brno Hradec Králové Mladá Boleslav Beroun Kladno Olomouc Pardubice Benešov Liberec
3 161 000 Kč 2 039 000 Kč 1 896 000 Kč 1 886 000 Kč 1 842 000 Kč 1 827 000 Kč 1 791 000 Kč 1 675 000 Kč 1 669 000 Kč 1 637 000 Kč
Zdroj: Institut regionálních informací, Zpravodajský server Hospodářských novin [online]. [cit. 2008-02-20]. Dostupné z: Z tabulky vyplývá, že nejdražší byty jsou v Praze a v Brně.
10
URL: [cit. 2008-02-20]
18
Tabulka č.2 – lokality s nejlevnějšími byty k 11/2007
Město
Cena bytu*
Teplice Most Chomutov Ústí nad Labem Děčín Prachatice Jeseník Česká Lípa Semily Sokolov
370 000 Kč 419 000 Kč 448 000 Kč 621 000 Kč 682 000 Kč 693 000 Kč 697 000 Kč 701 000 Kč 701 000 Kč 713 000 Kč
* Standardní byt: - družstevní i osobní vlastnictví - podlahová plocha 68 m2, opotřebení cca 40%
Zdroj: Institut regionálních informací, Zpravodajský server Hospodářských novin [online]. [cit. 2008-02-20]. Dostupné z: Z této tabulky je zřejmé, že nejlevnější byty se ve sledovaném období nacházejí v oblasti Teplice, Most a Chomutov11.
11
Tabulky č. 1 a 2 jsou zpracovány z podkladů Institutu regionálních informací s.r.o. publikovaných
na internetových stránkách, URL [cit.2008-03-15]
19
3. Přehled možností financování bytové výstavby Z obecného pojetí lze možnosti financování bytové výstavby členit dle subjektů, které se výstavbou zabývají. Ať už se ale výstavbou zabývá jakýkoli subjekt, pokud nepoužije výhradně vlastní zdroje, vždy bude používat bankovní produkty existující na našem trhu. Pro bytovou výstavbu jsou zde především hypoteční úvěry, dlouhodobé investiční úvěry a úvěry ze stavebního spoření. V současnosti (k 31.12.2007) na území České republiky působí 37 bank včetně 6 stavebních spořitelen12. Za určitých podmínek mohou některé subjekty získat finanční zdroje ze státního rozpočtu formou dotace či jiné přímé nebo nepřímé subvence.
3.1.
Hypoteční úvěr Hypoteční úvěr je dlouhodobý úvěr, který musí být zajištěn zástavním
právem k nemovitosti. Podle předchozí právní úpravy (do 1.5.2004) bylo možné hypoteční úvěry použít pouze na financovaní investic do nemovitostí. Ke dni vstupu ČR do EU došlo k úpravě naší legislativy13 týkající se hypotečních úvěrů a prostředky získané z hypotečního úvěru mohou být použity na jakýkoli účel. Neúčelovému hypotečnímu úvěru se v bankovní terminologii říká americká hypotéka. Pro financování koupě, výstavby, rekonstrukce, modernizace či refinancování nemovitosti mají banky v rámci svých hypotečních produktů vždy výhodnější podmínky, než je tomu u americké hypotéky. Americká hypotéka je bezúčelový úvěr a banka ve svých podmínkách kalkuluje s vyšším rizikem, než je tomu u klasického hypotečního úvěru, u kterého banka zná účel použití finančních prostředků získaných z úvěru.
12
URL
eznam_bank/seznam_abc.html>[cit.2007-12-15]- abecední přehled banka a stavebních spořitelen 13
Zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech; v platném znění
20
Druhy hypotečních úvěrů Hypoteční úvěry lze členit dle různých hledisek. Nejrozšířenějším členěním je jejich rozdělení na nepodnikatelské a podnikatelské. Nepodnikatelské jsou ty hypoteční úvěry, které jsou poskytovány fyzickým osobám. Druhou skupinu tvoří hypoteční úvěry podnikatelského charakteru nebo také úvěry poskytované právnickým osobám. Mohou sem patřit i hypoteční úvěry poskytnuté do komunální sféry. Hypoteční úvěr lze členit na účelový a neúčelový (jak již bylo uvedeno tzv. americká hypotéka). Speciální účel upravený v zákoně o dani z příjmu14 je účel použití hypoteční úvěru na bytovou potřebu15. Při splnění ustanovení tohoto zákona může fyzická osoba uplatnit zaplacené úroky z hypotečního úvěru jako odpočitatelnou položku od základu daně. Odpočet je možné provést v ročním zůčtování daně z příjmu fyzických osob. Nejvýše je možné provést odpočet částky 14
zákon o dani z příjmu 586/1992 Sb. v platném znění
15
Bytovými potřebami pro účely tohoto zákona se rozumí
a) výstavba bytového domu, rodinného domu, bytu podle zvláštního právního předpisu nebo změna stavby, b) koupě pozemku, pokud na něm bude postavena stavba uvedená v písmenu a) s využitím úvěru na financování bytových potřeb, za předpokladu, že na pozemku bude zahájena výstavba bytové potřeby podle písmene a) do 4 let od okamžiku uzavření úvěrové smlouvy a koupě pozemku v souvislosti s pořízením bytové potřeby uvedené v písmenu c), c) koupě bytového domu, rodinného domu včetně rozestavěné stavby těchto domů nebo bytu, nebo bytu podle zvláštního právního předpisu, d) splacení členského vkladu nebo vkladu právnické osobě jejím členem nebo společníkem za účelem získání práva nájmu nebo jiného užívání bytu nebo rodinného domu, e) údržba a změna stavby bytového domu, rodinného domu nebo bytu ve vlastnictví podle zvláštního právního předpisu a bytů v nájmu nebo v užívání, f) vypořádání bezpodílového spoluvlastnictví manželů nebo vypořádání spoludědiců v případě, že předmětem vypořádání je úhrada podílu spojeného se získáním bytu, rodinného domu nebo bytového domu, g) úhrada za převod členských práv a povinností družstva nebo podílu na obchodní společnosti uskutečněná v souvislosti s převodem práva nájmu nebo jiného užívání bytu, h) splacení úvěru nebo půjčky použitých poplatníkem na financování bytových potřeb uvedených v písmenech a) až g).
21
do 300 tis. Kč ročně u všech poplatníků v téže domácnosti. Následující tabulka č. 3 zobrazuje současný výčet typů hypotečních úvěrů a jejich úrokové sazby při pětileté fixaci a poplatku za uzavření smlouvy. Tabulka č. 3 – nabídky hypotečních úvěrů bank Banka BAWAG Bank CZ a.s. BAWAG Bank CZ a.s. Citibank Česká spořitelna Česká spořitelna Česká spořitelna Československá obchodní banka Československá obchodní banka Československá obchodní banka Československá obchodní banka GE Money Bank Hypoteční Banka Hypoteční Banka Hypoteční Banka Hypoteční Banka Hypoteční Banka Hypoteční Banka ING Bank ING Bank ING Bank Komerční banka Komerční banka Komerční banka Komerční banka Komerční banka Raiffeisenbank Raiffeisenbank Raiffeisenbank UniCredit Bank Czech Republic Wüstenrot hypoteční banka
název produktu Hypoteční úvěr Hypotéka na přefinancování Hypoteční úvěr Hypotéka bez dokladování příjmu Novomanželská hypotéka Hypotéka na bydlení Hypotéka na družstevní bydlení Hypotéka Hypotéka 2 v 1 Hypotéka bez dokládání příjmů Hypotéka Hypoteční úvěr s životním pojištěním
Hypotéka se stavebním spořením Hypoteční úvěr na družstevní bydlení
Hypoteční úvěr 100 Hypoteční úvěr 85 Hypotéka bez doložení příjmu Oranžová hypotéka Investor Oranžová hypotéka Klasik Oranžová hypotéka Stabilita Klasik Hypotéka 2 v 1 Hypotéka bez příjmů Flexibilní hypotéka Plus Profit Klasik Stabilita a Stabilita Invest Hypoteční úvěr účelový rezidenční Hypotéka Wüstenrot
úrok* poplatek** 4,89% 0,40% 4,88% 0,40% 5,44% 0,80% 5,59% 0,90% 4,69% 0,90% 4,89% 0,90% 5,29% 0,80% 5,29% 0,80% 5,29% 0,80% 6,79% 0,80% 4,84% 0,80% 5,49% 0,80% 5,49% 0,80% 5,29% 0,80% 5,69% 0,80% 5,29% 0,80% 6,79% 0,80% 5,12% 0,80% 5,22% 0,80% 5,12% 0,80% 4,85% 0,80% 5,19% 0,80% 4,85% 0,80% 4,85% 0,80% 5,36% 0,80% 6,92% 0,90% 5,22% 0,90% 5,12% 0,90% 4,99% 0,80% 4,94% 0,80%
* úrok je při pětileté fixaci ** výše poplatku za uzavření smlouvy = poplatek x sjednaná výše úvěru
Zdroj: URL [cit.2008-2-13] Z tabulky č. 3 je patrné, že výše úrokové sazby závisí na typu produktu. Nejvyšší je u hypoték bez doložení příjmů, a to jak u ČSOB a.s., Komerční banky a.s. i Raiffeisenbank a.s.
22
Zajištění hypotečního úvěru Zajištění hypotečního úvěru je primárně realizováno zástavním právem k nemovitosti. To vyplývá ze samotné právní úpravy hypotečních úvěrů v našich zákonech. Další forma dozajištění či doplňkového zajištění je již prováděna bankou obvyklými způsoby. Patří sem ručitelské prohlášení jiné osoby, směnka, zástava movitého majetku nebo pohledávek, pojištění klienta, pojištění nemovitosti a vinkulace těchto pojištění. Záleží na bance, na jejím ohodnocení rizika dle výše poskytnutého úvěru a obvyklé ceny zastavené nemovitosti. Banka musí postupovat při poskytnutí hypotečního úvěru tak, že celková výše poskytnutých hypotečních úvěrů nesmí překročit cenu nemovitostí sloužících k zástavě. Ocenění takovéto nemovitosti je prováděno buď externími pracovníky, a to v souladu s platnými metodami ocenění, nebo interními pracovníky dle pravidel určených bankou.
Splatnost hypotečního úvěru Splatnost u hypotečních úvěrů použitých na financování bydlení je obvykle delší, neboť investice do nemovitosti je zpravidla dlouhodobou investicí. Právě spojení hypotečního úvěru se zástavou k nemovitosti poskytuje vhodné podmínky pro dlouhou dobu splatnosti. Doba, na kterou je úvěr poskytován, by však obecně neměla být delší, než je životnost zastavovaného objektu. U novostavby dnes není výjimkou, že existují nabídky na trhu na splatnost v délce do 30 let. Doba splatnosti však je významným faktorem majícím vliv na celkové zaplacené úroky. Čím delší je doba splatnosti, tím větší objem finančních prostředků dlužník celkově zaplatí na úrocích, ale také na poplatcích za vedení úvěrového účtu, které jsou účtovány obvykle měsíčně. Tabulka č. 4 znázorňuje výši zaplacených úroků a poplatku z úvěru ve výši 1mil. Kč (U) s úrokovou sazbou 6%(i=0,005) ročně při různé délce splatnosti od 5 do 30 let(n=60 až 360) a měsíčním poplatku za vedení uvěrového účtu ve výši 150 Kč měsíčně.
23
Tabulka č. 4 – vliv délky splatnosti na výši měsíční splátky a celkem zaplacené úroky doba splatnosti v letech 5 10 15 20 25 30
měsíční splátka 19 333 Kč 11 102 Kč 8 439 Kč 7 164 Kč 6 443 Kč 5 996 Kč
celkem zaplacené celkem poplatky při 150 úroky Kč/měsíčně 159 968 Kč 9 000 Kč 332 246 Kč 18 000 Kč 518 942 Kč 27 000 Kč 719 435 Kč 36 000 Kč 932 904 Kč 45 000 Kč 1 158 382 Kč 54 000 Kč
Zdroj: vlastní Výpočet měsíční splátky (A) je dle vzorce A =U
i (1 + i ) n (1 + i) n − 1
(v.1)
A … výše měsíční splátky U… výše úvěru 1 000 000 Kč n … počet měsíců 60 až 360 i … při úrokové sazbě 6% dosadíme 0,06/12=0,005 Celkem zaplacené úroky = A x n – U Celkem poplatky = 150 x n
Sjednání hypotečního úvěru Ke sjednání hypotečního úvěru je dnes ve všech bankách velmi podrobně propracovaný postup, který vede k získání hypotečního úvěru. Jak již bylo uvedeno výše, způsob sjednání se člení dle subjektu, který ho získává. Může jím být fyzická osoba, firma nebo jiný druh právnické osoby. Banka, poskytující hypoteční úvěr, posuzuje finanční možnosti (tzv.bonitu) klienta, jeho současnou úvěrovou angažovanost, účel poskytovaného úvěru, odhadní cenu zastavované nemovitosti,
24
dobu splatnosti, případně další způsoby zajištění hypotečního úvěru. Klient při podání žádosti o hypoteční úvěr prokazuje své současné i minulé příjmy, a také perspektivu těchto příjmů. Banka musí z předložených dokladů získat s přiměřenou mírou rizika jistotu, že klient bude schopen v budoucnu splácet pravidelně splátku hypotečního úvěru. Se sjednáním je zpravidla nutné zajistit ocenění nemovitosti znalcem, které se provádí za úplatu a tu je obvykle povinen uhradit žadatel hypotečního úvěru. Dále se při sjednávání úvěru platí jednorázový poplatek za sjednání úvěru. Ten se nejčastěji pohybuje v rozmezí 0,4%-0,9% z výše úvěru. Existují však i takové banky, které své poplatky mají 0,35%, nebo naopak 3% z výše úvěru. Jelikož jde o poplatek jednorázový, který je hrazen na počátku úvěru, není proto jediným kritériem výběru konkrétní banky.
Čerpání hypotečního úvěru Po uzavření smlouvy o hypotečním úvěru začíná období jeho čerpání. Součástí smlouvy je, že k zajištění hypotečního úvěru a splnění náležitostí zákona, musí být vloženo zástavní právo k nemovitosti na Katastrální úřad. Banky obvykle vyžadují potvrzení, že došlo k podání návrhu na vklad na Katastrální úřad zástavní smlouvy, kterou zástavní právo vzniká. Samotné čerpání je ve smlouvě vždy časově omezeno. Klient si určuje dobu čerpání v závislosti na způsobu pořízení nemovitosti. Pokud se jedná o koupi, je doba čerpání krátká, jedná-li se o výstavbu, doba čerpání se přiměřeně smluvně zajišťuje na optimální dobu, za kterou bude stavba zrealizována. Při spolufinancování vlastními prostředky klienta banka vždy vyžaduje, aby tyto zdroje byly použity jako první, a následně pak dochází k financování z úvěru. Při financování novostavby banka vyžaduje zástavní právo alespoň zastavovaného pozemku a finanční prostředky uvolňuje postupně. V okamžiku, kdy je stavba rozestavěna alespoň metr nad zemí, je možné tuto stavbu zapsat do katastru nemovitostí a rozšířit zástavní nemovitost i na nedokončenou stavbu. Dále pak je po každé dílčí realizaci stavby provedeno ocenění nemovitosti a banka tak postupně uvolňuje prostředky v průběhu čerpání. Tento postup je administrativně 25
náročnější a také finančně nákladnější. Někdy však není možné jiný postup zvolit. Také je možné pro počátek stavby využít k zajištění jinou nemovitost, což není ale často možné, neboť klient jinou nemovitostí nedisponuje.
Splácení hypotečního úvěru Forma splácení hypotečního úvěru je předmětem smluvního ujednání. Banky mohou využít všechny metody, které lze na splácení dluhu aplikovat. Existují systémy s pevnou splátkou a klesajícím úrokem, s rostoucí nebo klesající splátkou a systémy anuitních splátek. Ty jsou u hypoték sloužících na bytovou výstavbu nejobvyklejší. Důvodem je, že anuitní systém splátek zajišťuje pevnou platbu tzv. anuitu po celou dobu splácení, respektive po celou dobu, na kterou byl sjednán neměnný úrok tzv. období fixace. Anuita je vnitřně rozdělena na úmor a úrok. Výše úroku v první anuitní splátce je nejvyšší a postupně klesá. Úmor, což je část splátky, která připadá na snížení dlužné částky, je naopak v první splátce nejnižší a v poslední je nejvyšší. Banka vždy vypracuje splátkový kalendář, ve kterém je provedeno členění na tyto dvě složky. Tabulka č. 5 - první rok splátkového kalendáře úvěru na 10 let.
úvěr úrok p.a. počet měsíčních splátek období splátky anuita 15.01.08 11 102,05 Kč 15.02.08 11 102,05 Kč 15.03.08 11 102,05 Kč 15.04.08 11 102,05 Kč 15.05.08 11 102,05 Kč 15.06.08 11 102,05 Kč 15.07.08 11 102,05 Kč 15.08.08 11 102,05 Kč 15.09.08 11 102,05 Kč 15.10.08 11 102,05 Kč 15.11.08 11 102,05 Kč 15.12.08 11 102,05 Kč
1 000 000 Kč 6% 120 úmor 6 102,05 Kč 6 132,56 Kč 6 163,22 Kč 6 194,04 Kč 6 225,01 Kč 6 256,13 Kč 6 287,42 Kč 6 318,85 Kč 6 350,45 Kč 6 382,20 Kč 6 414,11 Kč 6 446,18 Kč
Zdroj: vlastní
26
úrok 5 000 Kč 4 969,49 Kč 4 938,83 Kč 4 908,01 Kč 4 877,04 Kč 4 845,92 Kč 4 814,63 Kč 4 783,20 Kč 4 751,60 Kč 4 719,85 Kč 4 687,94 Kč 4 655,87 Kč
zůstatek splátka č. 993 897,95 Kč 1 987 765,39 Kč 2 981 602,17 Kč 3 975 408,13 Kč 4 969 183,12 Kč 5 962 926,98 Kč 6 956 639,57 Kč 7 950 320,71 Kč 8 943 970,27 Kč 9 937 588,07 Kč 10 931 173,96 Kč 11 924 727,78 Kč 12
Tabulka č. 6 - poslední rok splátkového kalendáře úvěru na 10 let.
úvěr úrok p.a. počet měsíčních splátek období splátky anuita 15.01.17 11 102,05 Kč 15.02.17 11 102,05 Kč 15.03.17 11 102,05 Kč 15.04.17 11 102,05 Kč 15.05.17 11 102,05 Kč 15.06.17 11 102,05 Kč 15.07.17 11 102,05 Kč 15.08.17 11 102,05 Kč 15.09.17 11 102,05 Kč 15.10.17 11 102,05 Kč 15.11.17 11 102,05 Kč 15.12.17 11 102,05 Kč
1 000 000 Kč 6% 120 úmor 10 457,08 Kč 10 509,37 Kč 10 561,91 Kč 10 614,72 Kč 10 667,80 Kč 10 721,13 Kč 10 774,74 Kč 10 828,61 Kč 10 882,76 Kč 10 937,17 Kč 10 991,86 Kč 11 046,82 Kč
úrok zůstatek splátka č. 644,97 Kč 118 536,89 Kč 109 592,68 Kč 108 027,52 Kč 110 540,14 Kč 97 465,61 Kč 111 487,33 Kč 86 850,89 Kč 112 434,25 Kč 76 183,09 Kč 113 380,92 Kč 65 461,96 Kč 114 327,31 Kč 54 687,22 Kč 115 273,44 Kč 43 858,60 Kč 116 219,29 Kč 32 975,84 Kč 117 164,88 Kč 22 038,67 Kč 118 110,19 Kč 11 046,82 Kč 119 55,23 Kč 0,00 Kč 120
Zdroj: vlastní Výpočet anuity je dle vzorce (v.1) Výpočet měsíčního úroku : 0,005 x zůstatek z předchozího období Výpočet úmoru : anuita – úrok příslušného období Výpočet zůstatku : zůstatek z předchozího období - úmor Při porovnání tabulky č. 5 a 6 je zřejmé, že je velký rozdíl ve výši zaplacených úroků na počátku a konci úvěru. V prvním roce splácení tohoto úvěru jsou měsíční placené úroky ve výši 5 000 až 4 655,87 Kč. V posledním roce splácení pak jsou měsíčně placené úroky v rozmezí 644,97 až 55,23 Kč. Tento významný rozdíl je determinován výší nesplacené jistiny, což je možné odvodit z uvedeného výpočtu měsíčního úroku. U úvěrů s delší dobou splatnosti je tento rozdíl ještě větší a celkově zaplacené úroky jsou vyšší, jak již bylo ukázáno v tabulce č. 4. Celkový vývoj složek anuitní splátky, jak se v průběhu splácení člení na placený úrok a splátku dlužné částky, zachycuje graf č. 2.
27
Graf č. 2 – vývoj složek anuitní splátky
Splácení úvěru - vývoj složek a nuity 12 000,00 Kč
10 000,00 Kč
8 000,00 Kč anuita 6 000,00 Kč
umor úrok
4 000,00 Kč
2 000,00 Kč
0,00 Kč 1
10
19
28
37
46
55
64
73
82
91
100
109
118
Zdroj: vlastní Splátkový kalendář, jehož část je v tabulkách č. 5 a 6, je zde uveden celý graficky. Na vodorovné ose je zachyceno 120 splátek na svislé ose je výše jednotlivých složek v Kč. Anuitní splátka je neměnná po celou dobu splácení. Měsíčně placený úrok v průběhu splácení klesá z hodnoty 5 000 Kč na hodnotu 55,23 Kč. Měsíční splátka dluhu naopak po celou dobu tohoto typu splácení stoupá a to z hodnoty 6 102,05 Kč na částku 11 046,82 Kč. Při výpočtu těchto kalendářů existují v bankách nepatrně se lišící způsoby výpočtu úroku. Odlišnosti jsou v použití počtu dnů v měsíci a v roce. Tyto odlišnosti jsou zanedbatelné a tak při svých výpočtech budu dále používat metodu 360/30. Ta spočívá v použití 360 dnů pro rok a 30 dnů pro každý měsíc.
28
3.2.
Stavební spoření Stavební spoření je účelová forma spoření, jejímž cílem je řešení bytové
situace občanů. Obecně lze říci, že stavební spoření je uzavřený systém, který je nezávislý na vlivech finančního trhu s neměnnými úrokovými sazbami a pevně stanovenou státní podporou. Toto obecné pravidlo však neplatí úplně, neboť je možné
i
u
stavebních
spořitelen
vysledovat
z dlouhodobého
pohledu
přizpůsobování svých produktů vývoji na finančním trhu. Počátky stavebního spoření, respektive principy, na kterých je založeno, lze nalézt již na počátku 20. století. Stavební spoření má dvě fáze. První fáze je spořící a druhá je úvěrová. V první fázi klient spoří a jeho vložené prostředky jsou úročeny dohodnutou úrokovou sazbou a také je na účet stavebního spoření klientovi připisována zálohově státní podpora. Ve druhé fázi klient čerpá úvěr a splácí jej předem určenou splátkou, přičemž je možné kdykoli provést mimořádnou splátku.
Stavební spoření v ČR Stavební spoření je dnes velmi vyhledávaný produkt. Stavební spořitelny patří mezi nestabilnější části bankovního sektoru. Při malé míře rizika přinášejí zaručený a poměrně vysoký výnos. Vklady klientů jsou zajištěny stejně jako vklady v jiných bankách. Nad stavebními spořitelnami probíhá dohled České národní banky a vklady jsou pojištěny ze zákona o bankách. Pro pojištění vkladů existuje Fond pojištění vkladů, který je právnickou osobou16. V České republice je stavební spoření upraveno zákonem17. První byl přijat v roce 1993 a významnou změnou zákon prošel k 1.1.2004. V současnosti existují smlouvy o stavebním spoření uzavřené dle předchozího znění zákona a smlouvy uzavřené po novele18, která
16
Zákon č. 21/1992 Sb., o bankách; v platném znění, par. 41
17
Zákon č. 96/ 1993 Sb., o stavebním spoření; v platném znění
18
Zákon č. 423/2003 Sb., který mění zákon č. 96/1993 Sb. v 32 bodech
29
zasáhla především do základních parametrů stavebního spoření, jimiž jsou minimální délka spoření a výše státní podpory. Došlo také ke zpřesnění definice bytové potřeby19. Rozhodující změna nastala ve výši státní podpory, která klesla z původních 25% ročně z naspořené částky na 15%. V prvním případě bylo možné získat podporu v maximální výši 4500 Kč ročně, po novele je to částka 3000 Kč za předpokladu, že klient za rok naspoří částku 20 tis. Kč. Minimální doba spoření pro získání státního příspěvku je v současnosti 6 let. Státní příspěvek je poskytován fyzickým osobám a na jejich věku nezáleží. V tabulce v příloze č. 2 je možné vidět vývoj využití stavebního spoření v ČR od roku 1997. Největší pokles v počtu uzavřených smluv je v roce 2004, který je způsoben změnou výše státního příspěvku. Od roku 2004 opět objem smluv i jejich výše roste. Dále je možné z tabulky vysledovat, že podíl smluv s původní výší státního příspěvku klesá, protože klesá průměrný státní příspěvek na jednu smlouvu a blíží se k hodnotě 3000 Kč.
Průběh stavebního spoření Jak již bylo uvedeno, stavební spoření má v principu dvě fáze tedy spořící a úvěrovou. V současnosti je doba spoření šestiletá a úvěrová má délku v závislosti na typu produktu stavební spořitelny. Základní průběh stavebního spoření je zobrazen na grafu č. 3. Graf č. 3 – průběh řádného stavebního spoření v čase + úspory
okamžik poskytnutí úvěru
Kč
osa času - úvěr
Zdroj: vlastní zpracování dle příručky Wüstenrot stavební spořitelny a.s.
19
par. 6 zákona 96/1993 Sb. – v příloze č. 1
30
U tohoto typu je možné naspořené prostředky použít na jakoukoli investici a není zde žádné zákonné omezení, pokud spořící fáze trvala nejméně 6 let. Úvěr je v souladu se zákonem poskytnut na bytovou potřebu, která je definována zákonem viz příloha č. 1. V praxi také dochází k situacím, že klienti využívají pouze spořící část stavebního spoření, neboť státní příspěvek a garantovaná výše úroků vytváří ze stavebního spoření zajímavý spořící produkt v porovnání s nabídkou alternativních bankovních produktů20. Stavební spořitelny ve svých obchodních strategiích přímo vytváří typy produktů, které jsou výhodnější právě jen pro spořící fázi a jiné, které používají klienti mající zájem o úvěr řádný nebo překlenovací. V příloze č. 3 jsou produkty některých stavebních spořitelen, na kterých je patrné, že pro využití pouze spořící fáze preferuje klient produkty s vyšší mírou jejího úročení. Při využití i úvěrové fáze, pak upřednostní spíše nižší zhodnocení v průběhu spoření a s tím spojené nižší úroky z úvěru. Někdy však klientovi nevyhovuje délka spoření, která je nejméně 60 měsíců k získání státního příspěvku a proto je možné po splnění podmínek stavební spořitelny poskytnout tzv. překlenovací úvěr. Tento úvěr je možné získat ihned po uzavření smlouvy o stavebním spoření a splnění podmínek stavební spořitelny. Doba, na kterou je tento úvěr poskytnut, končí získáním řádného úvěru ze stavebního spoření. Prakticky se jedná o jiný úvěr, který poskytne stavební spořitelna klientovi. Klient splácí pouze úroky z tohoto úvěru. Výše překlenovacího úvěru je stále stejná po celou dobu překlenovací doby. V této době dále řádně spoří do stavebního spoření. Když je mu poskytnut řádný úvěr ze stavebního spoření použije jej spolu s naspořenou částkou na splacení dříve poskytnutého překlenovacího úvěru a začíná druhá fáze stavebního spoření, tedy splácení úvěru. Splácení řádného úvěru probíhá stejným způsobem popsaným u hypotečních úvěrů. Oproti jiným typům úvěru je možné u řádného úvěru ze stavebního spoření provést kdykoli mimořádnou splátku úvěru, aniž by došlo k placení nějaké sankce či ušlých úroků.
20
URL [cit. 2008-03-15], spořící a termínované účty
31
Následují graf č. 4 graficky znázorňuje průběh stavebního spoření s překlenovacím úvěrem. Graf č. 4 – průběh stavebního spoření s překlenovacím úvěrem v čase úspory
platby úroku
Kč
okamžik poskytnutí úvěru osa času
úvěr poskytnutí překlenovací úvěru splacení překlenovacího úvěru Zdroj: vlastní21 Tento model je v současnosti nejčastěji používán právě pro jeho rychlost získání finančních zdrojů na řešení bytové potřeby. U tohoto způsobu financování je na rozdíl od výše uvedeného nutné použít veškeré prostředky ze stavebního spoření na řešení bytové potřeby. Tato účelnost je sledována již při poskytnutí překlenovacího úvěru, který je ve výši sjednané cílové částky, tedy ve výši budoucích naspořených prostředků a v budoucnosti poskytnutého řádného úvěru ze stavebního spoření.
Vývoj hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření v ČR Hypoteční úvěry a úvěry ze stavebního spoření patří k základním kamenům rozvoje bytové výstavby v České republice a jsou v současnosti nejvíce rostoucími bankovními produkty pro financování bydlení. V letech 2001 až 2007 objem poskytnutých hypotečních úvěrů stoupl z 50 mld. Kč na 398 mld. Kč na konci roku 2007. Za toto období rostl objem poskytnutých hypotečních úvěrů meziročně o 40-50%. Odhaduje se, že 18% domácností je zadluženo v souvislosti 21
Vypracováno dle příručky pro poradce stavební spořitelny Wüstenrot a.s.
32
s úvěry na bydlení. To je zatím velmi málo v porovnání s vyspělými evropskými státy (až 75%, v USA až 90%)22. Lze tedy očekávat, že zadluženost domácností u nás dále poroste. Úvěry ze stavebního spoření rostou také. S menší dynamikou rostou řádné úvěry. Vyšší meziroční růst je patrný u překlenovacích úvěrů ze stavebního spoření. Tabulka č. 7 - vývoj úvěrů na bydlení v ČR v tom: standardní překlenovací hypoteční úvěry úvěry na úvěry ze úvěry ze období / mil. Kč na bytové bydlení celkem stavebního stavebního nemovitosti spoření celkem spoření celkem celkem 31.12.2007 31.12.2006 31.12.2005 31.12.2004 31.12.2003 31.12.2002 31.12.2001 31.12.2000 31.12.1999 31.12.1998 31.12.1997
589438,1 431512,4 321664,7 239243,7 180037,3 130777,4 50246,0 35094,1 24798,5 19603,4 14178,1
398237,0 288696,8 202893,8 142166,4 100806,4 68036,7 50246,0 35094,1 24798,5 19603,4 14178,1
34922,9 31249,6 27841,9 28796,7 25168,4 21930,4
121981,7 85899,0 68178,9 55549,9 38593,5 24482,4
Zdroj: URL<www.mfcr.cz> [cit. 2008-03-31] Tabulka ukazuje vývoj zadlužení na bydlení v České republice od roku 1997 do roku 2007 v hlavních bankovních úvěrových produktech na bydlení.
3.3.
Ostatní bankovní produkty jako zdroje financování
bytové výstavby Ostatní bankovní produkty jako zdroje financování nové bytové výstavby nelze považovat za významné. Spíše je možné o nich uvažovat jako o zdrojích doplňkových nebo o zdrojích použitelných na rekonstrukce a modernizace. Stejně
22
Zdroj URL<www.mfcr.cz> - Zprava_o_vyvoji_financniho_trhu_v_roce_2006.pdf [cit.2008-03-15]
33
tak je dobře možné tyto zdroje použít jako zdroje sloužící k dočasnému financování, než budou zajištěny zdroje výhodnější. Tyto produkty nejsou nijak zvýhodněny a nejsou ze strany státu nijak podporovány. Výjimkou jsou úvěry na rekonstrukce
a
modernizace
panelových
domů.
Ty
jsou
podporovány
prostřednictvím programu PANEL. Jedná se o dotaci na úroky z úvěru. V současnosti, stejně jako je tomu u ostatních podpor státu, je pozastaveno přijímání žádostí.
Investiční úvěr Investiční úvěr je účelový úvěr, u kterého banka posuzuje, kontroluje a zjišťuje účelnost vynaložených prostředků z úvěru. Zpravidla je podmínkou určitý podíl vlastních zdrojů na plánovanou investici, a to jak v případě novostavby, tak při použití na modernizaci či rekonstrukci. Investiční úvěr nemusí být zajištěn zástavním právem k nemovitosti, ale je možné použít jiné zajišťovací instrumenty obvyklé v oblasti úvěrování. Mezi těmi nejčastěji používanými je zástavní právo k budoucím pohledávkám, vinkulace pojištění, biankosměnka či blokace finančních prostředků na běžném účtu. Investiční úvěry poskytované na modernizaci a rekonstrukci panelových domů jsou od roku 2004 podporovány prostřednictvím dotace do splácených úroků. Tento program podpory PANEL je poskytován pro domy realizované v hromadné bytové výstavbě bytových domů, postavených panelovou technologií. Týká se to vybraných oprav, které jsou uvedeny v příloze č. 4 . V současné době je příjem žádostí o dotaci od 5.10.2007 pozastaven z důvodu nedostatku finančních prostředků vyčleněných na tuto podporu ze státního rozpočtu. Probíhají jednání státních orgánů na zajištění dostatečných zdrojů, aby tento program mohl pokračovat.
34
Kontokorentní úvěr Kontokorentní úvěr je speciální úvěr, který je řazen do krátkodobých úvěrů. Už z tohoto důvodu není obvykle konečným zdrojem bytové výstavby, ale zdrojem na přechodnou dobu, než budou získány zdroje vhodnější. Často je využíván v souvislosti s dotacemi, kdy dotace jsou poskytovány následně a investor tudíž musí v počátku zajistit zdroje jiné, než mu bude slíbená dotace poskytnuta. Stejně tak developerské společnosti, které staví bytovou výstavbu na klíč pro své klienty, a to jak fyzické osoby či jiné subjekty, využívají na přechodnou dobu jiné zdroje, mezi kterými může být i úvěr kontokorentní. Kontokorentní úvěr se sjednává obvykle s bankou kde má klient svůj běžný účet. Po sjednání kontokorentního úvěru je v podstatě umožněno klientovi platit platby i v okamžiku, kdy jeho běžný účet vykazuje nulový zůstatek. Prostředky jsou čerpány z kontokorentního účtu. Tato možnost je limitována smluvně sjednanou maximální výši kontokorentního úvěru. Úrok za čerpání tohoto úvěru se počítá z aktuální výše čerpaného úvěru. V některých případech může být smluvně zajištěn pro banku poplatek za rezervaci prostředků pro kontokorentní úvěr a také poplatek za sjednání a vedení kontokorentního úvěru. Úroková sazba je zpravidla odvozena od úrokové míry mezibankovního trhu PRIBID, ke které je připočtena obchodní marže. Ta je odvozena od obchodního případu - tedy jeho rizika, výše aj.
Americká hypotéka Tento druh hypotečního úvěru je výhodný především tím, že není povinností klienta prokazovat účel použití finančních prostředků. Jedná se o hypoteční úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti, ale finanční prostředky z úvěru jsou poskytnuty klientovi na jeho učet a dále s nimi může disponovat podle svého uvážení. Praktické použití tohoto typu úvěru v řešení bytové potřeby je možné, ale s ohledem na vyšší úrokové sazby oproti klasickým hypotečním úvěrům, není časté. Obvykle se používá tehdy, není-li pořizována nemovitost, ale
35
členská práva k bytu, nebo se jím financuje odstupné při postoupení nájemního vztahu. Případně je možné použít tento úvěr na financování větší rekonstrukce bytu, který je v nájmu a dojde k dohodě mezi vlastníkem a nájemcem, že rekonstrukce bude financována z prostředků nájemce. Lze jej použít i na zařizovací předměty do bytu či domu a na další výdaje spojené s bydlením.
3.4.
Princip financování družstevní bytové výstavby Financování bytové výstavby u družstva je vícesložkové. Těmito složkami
jsou členský vklad člena, hypoteční úvěr, dotace a úvěr s podporou státu prostřednictvím Státního fondu rozvoje bydlení23. Někdy může dojít v případě veřejného zájmu i k podpoře ze strany územně samosprávných celků. Podpora může být přímá - formou bezplatného pozemku, či nepřímá - například investicí do potřebné infrastruktury v bezprostřední blízkosti zamýšlené výstavby.
Členský vklad Členský vklad je upraven ve stanovách družstva. Je rozdělen na základní členský vklad a další členský vklad. Základní členský vklad se vybírá zpravidla při vstupu do družstva, slouží ke tvorbě základního kapitálu družstva a k jeho samotnému fungování. Další členský vklad je vybírán zálohově před výstavbou a je použit na financování bytu, který bude sloužit členu družstva formou nájmu. Družstvo se při schvalování stanov řídí Obchodním zákoníkem č. 513/1991 Sb., především jeho ustanoveními, které se týkají bytového družstva. Pokud se jedná o družstvo, které vzniká za účelem výstavby bytů s podporou státu prostřednictvím Státního fondu rozvoje bydlení je nutné mít stanovy také v souladu se Zákonem 378/2005 Sb., o podpoře výstavby družstevních bytů. Chce-li družstvo využít tuto podporu popsanou dále, musí tento členský vklad činit nejméně 20% celkové výše výdajů na výstavbu bytu.24 Člen může svůj členský vklad splatit v hotovosti, nebo 23
Zákon 378/2005 Sb. zákon o podpoře výstavby družstevních bytů
24
Stanovy OSBD Česká Lípa
36
si zajistí půjčku, eventuálně úvěr ze stavebního spoření, popř. překlenovací úvěr ze stavebního spoření. Hypoteční úvěr v tomto případě obvykle nelze využít, neboť člen družstva je nájemce a nevlastní předmětnou bytovou jednotku, a nemůže ji tedy zatížit zástavním právem. Ve výjimečných případech, pokud člen nájemce disponuje jinou nemovitostí k zástavě, je možné hypoteční úvěr použít i na financování pořízení členských práv a povinností.
Hypoteční úvěr Hypoteční úvěr je úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti, zpravidla k té, na kterou byl poskytnut25. U bytové výstavby je tomu tak téměř vždy, protože investor obvykle nedisponuje jinou nemovitostí. Příjemcem hypotečního úvěru je bytové družstvo a měsíční splátku rozdělí mezi všechny členy družstva v příslušném domě. Velikost splátky se rozděluje podle výše úvěru připadající na byt. Splátka hypotečního úvěru je součástí předpisu nájemného, které družstvo předepisuje členovi s ostatními platbami souvisejícími s užíváním bytu. Hypoteční úvěr poskytují banky, které působí na bankovním trhu v souladu se zákonem o bankách26.
Podpora ze Státního fondu rozvoje bydlení Podpora je rozdělena na dotaci a výhodný úvěr s garantovanou výší úrokové sazby. Pro splnění podmínek musí družstvo dodržet veškerá ustanovení 25
Zákon 190/2004 Sb. par. 28, odst. 3. Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství
je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část použít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví. 26
Pro získání významné části zdrojů emitují hypoteční zástavní listy a jejich úpisem získávají
prostředky, které musí použít výhradně k poskytnutí hypotečního úvěru. Emise probíhá v souladu se zákonem č. 190/2004 Sb., o dluhopisech. Banky mohou používat i jiné finanční zdroje a to jak vlastní, tak cizí.
37
zákona č. 378/2005 Sb., o podpoře výstavby družstevních bytů. Dotace je v současné době upravena nařízením vlády27 ve výši 100 tis. Kč na jednu bytovou jednotku. Bankovní úvěr je upravený ve stejném nařízení vlády. Úvěr je poskytnut Státním fondem rozvoje bydlení na základě žádosti bytového družstva, a to do výše max. 700 tis. Kč na jednu bytovou jednotku, s dobou splatnosti do 20 let od zahájení čerpání. Čerpání úvěru může probíhat maximálně 3 roky. Je tedy fakticky možné, že splácení bude probíhat pouze 17 let. Vyčerpané prostředky jsou úročeny pevnou úrokovou sazbou 3% p.a. Režim této podpory spadá v rámci EU do podpory de minimis. To znamená, že každé družstvo je limitováno v celkově přijaté podpoře za 3 roky. Limit odpovídá podpoře 200 000 EUR28.
3.5.
Finanční zdroje pro družstvo V celkovém výčtu možností financování družstevní bytové výstavby je
možné finanční zdroje rozdělit na ty, které získá družstvo, a ty, jenž získá člen na splacení členského vkladu družstvu. Družstvo k financování bytové výstavby používá cizích i vlastních zdrojů. Těmi cizími zdroji jsou především úvěry od peněžních ústavů, státní úvěrová pomoc a dotace. Mezi vlastní zdroje pak patří především členský vklad člena družstva. Jak již bylo řečeno, družstvo může při získávání finančních zdrojů na výstavbu nových bytů využít jak členského vkladu člena družstva nebo bankovních produktů, tak také státní pomoc prostřednictvím Státního fondu rozvoje bydlení upravenou zákonem.
Banky a stavební spořitelny Banky, které působí na trhu v České republice, dnes nabízí na financování bytové výstavby hypoteční úvěry, investiční úvěry a stavební spoření.
27
Nařízení vlády 465/2005 Sb., o podpoře výstavby družstevních bytů
28
URL[cit.2008-04-03]
38
Hypoteční úvěry jsou v poslední době velmi atraktivním produktem a meziročně objem nových úvěrů stále stoupá29. Hypoteční úvěr je poskytován bankou zpravidla na delší dobu, úroková sazba je závislá na délce její fixace – tzn. dobu po jakou má klient zajištěnou smluvenou výši úrokové sazby. Okamžik při skončení fixace ale umožňuje bez sankčních poplatků provést mimořádnou splátku, je tedy nutné zvážit jakou délku fixace družstvo zvolí. Hypoteční úvěr může být poskytnut na celou výši investice, což ale v případě financování u družstva zpravidla není potřeba, neboť se jedná o financování vícesložkové. Investiční úvěr na bytovou výstavbu je možné stejně jako u hypotéky sjednat s určitou dobou fixace úroku, avšak je také možné použít pohyblivou úrokovou sazbu, což v nabídce hypotečních úvěrů v ČR není obvyklé. Splácení investičního úvěru však bývá na kratší dobu než u hypotečních úvěrů. Pohyblivá sazba bývá nižší než sazba pevná, ale není jisté zda v budoucnosti nebude pevně sjednaná sazba výhodnější než sazba pohyblivá. Vzhledem k této nejistotě, je vhodnější alespoň nějaká doba fixace pro stabilitu výše platby, kterou družstvo splácí úvěr. Úvěr ze stavebního spoření oproti předchozím produktům má úrokovou sazbu pevnou, ale je nutné mít předem část prostředků vlastních. Jejich výše je závislá na typu produktu stavebního spoření. Pro řádný úvěr ze stavebního spoření je zpravidla nutné mít alespoň 40% vlastních prostředků. Existují varianty s překlenovacím úvěrem, kdy stavební spořitelna poskytne klientovi překlenovací úvěr na období, než klient vytvoří dostatečné množství vlastních prostředků. Stavební spoření pro družstva není se státní podporou, a tudíž není při současných úrokových sazbách pravděpodobné, že by družstvo tento produkt pro financování výstavby použilo.
29
Za rok 2006 se jedná o 43% meziroční růst objemu hypotečních úvěrů na celkový objem
100mld Kč. Vývoj hypotečního trhu v letech 2001 až 2006 je v příloze č. 4
39
Státní pomoc družstevní bytové výstavbě Státní pomoc družstevní bytové výstavbě vychází z koncepce bydlení schválené vládou ČR v roce 2005 a je upravena zákonem30. Zákon upravuje veškeré podmínky poskytnutí pomoci, formu žádosti a postup při čerpání. Dále pak upravuje stanovy družstva, členství, práva a povinnosti člena, povolené předměty činnosti družstva, nakládání s majetkem družstva a ukončení závazků družstva ve zvláštních případech jako je likvidace družstva, jeho zrušení či splynutí s jiným družstvem apod. Konkrétní výše podpory pro určité období je pak stanovena nařízením vlády31. Podle dnes platných předpisů je přímá dotace v maximální výši 100 tisíc Kč na bytovou jednotku a úvěr 700 tisíc Kč poskytnutý s garantovaným úrokem 3% p.a. na dobu splatnosti do 20 let od zahájení čerpání úvěru. S ohledem na omezení při aplikaci evropského práva32 je nutné počítat, že celková výše bude upravena tak, aby nedošlo k překročení podpory v režimu de minimis. Konkrétně se jedná o částku 200 tisíc EUR v období tří let. Dotace se započítá v plné výši a hodnota zvýhodněného úvěru se vypočte jako současná hodnota úrokového zvýhodnění. Celková výše dotace a poskytnutého zvýhodněného úvěru je součin počtu nově stavěných družstevních bytů a částky uvedené v nařízení vlády. Podpora dle tohoto zákona nesmí být sdružena s finančními prostředky jiné osoby. Toto omezení neplatí pro prostředky získané od bank a prostřednictvím členských vkladů. Členský vklad člena družstva musí činit nejméně 20% pořizovacích nákladů na byt, jehož má být nájemcem. Zákon dále vymezuje postup realizace výstavby a jejího financování, postup použití jednotlivých zdrojů a mnoho termínů, které však nejsou předmětem této práce - avšak jejich nedodržení může mít za následek vrácení podpory.
30
Zákon 378/2005 Sb., o podpoře výstavby družstevních bytů ze Státního fondu rozvoje bydlení
31
Nařízení vlády 465/2005 Sb., o podpoře výstavby družstevních bytů
32
Nařízení Komise (ES) č. 69/2001 ze dne 12. ledna 2001 o použití článků 87 a 88 Smlouvy o ES
na podporu de minimis.
40
Zákon dále striktně vymezuje činnosti, které družstvo smí provádět. Náleží sem činnosti pouze související s výstavbou, správou a provozem domu. Správu a provoz může družstvo zajišťovat i pro jiná družstva či společenství vlastníků jednotek. Členem družstva mohou být pouze zletilé osoby a nesmějí být členy jiného družstva, které čerpalo podporu podle tohoto zákona.
Členský vklad člena družstva Členský vklad člena družstva obecně upravuje Obchodní zákoník a konkrétně jeho výši a způsob splacení upravují stanovy příslušného družstva. U bytových družstev je členský vklad zpravidla rozdělen na základní členský vklad a další členský vklad. Některá družstva mají ve svých stanovách upravenu tzv. další majetkovou účast člena. Ta sice není členským vkladem, ale je finanční či jinou účastí člena na aktivitách družstva. U bytových družstev se další majetková účast obvykle nepoužívá, protože na financování výstavby je vhodnější použití dalšího členského vkladu. Splacení základního členského vkladu je podmínkou vzniku členství v družstvu. Jeho výši a způsob splacení upravují stanovy družstva. Pouze v případě nově vzniklého družstva jsou v Obchodním zákoníku uvedeny lhůty pro splacení základního členského vkladu. Souhrn základních členských vkladů je součástí základního kapitálu družstva a slouží jako zdroj jeho financování. Družstvo, jako speciální obchodní společnost vzniklá v souladu s Obchodním zákoníkem33, musí mít základní kapitál nejméně ve výši 50 000 Kč. Při rozvržení základního kapitálu na jednotlivé členy postupuje družstvo zpravidla tím způsobem, že výše základního členského vkladu je pro všechny členy stejná. Družstvo s deseti členy by tedy nejspíše předepsalo ve stanovách splacení základního členského vkladu nejméně
33
Zákon č. 513/1991 Sb. Obchodní zákoník par. 223
41
ve výši 5 000 Kč, případně však může i více (v závislosti na potřebě kapitálu pro svojí činnost). Další členský vklad je u bytových družstev obvykle používán na financování bytové výstavby, která bude následně využívána členy družstva k uspokojení jejich bytové potřeby. Jeho výši družstvo vyčíslí nejprve předběžně a po dokončení stavby bytového domu stanovy upravují formu a způsob vyúčtování výstavby. U této části členského vkladu se již při rozvržení na jednotlivé členy nepostupuje jednotně, nýbrž jeho výše odráží v sobě kvalitu a velikost bytu, který bude členovi poskytnut do nájmu po dokončení výstavby. Dle velikosti bytu se rozvrhuje ta část nákladů, která je společná pro všechny byty ve stavěném domě. Další členský vklad může být navýšen o nadstandardní úpravy bytu člena, kterými mohou být jiné obklady a podlahové krytiny, vestavné skříně a kuchyňská linka či další úpravy na žádost člena. Nadstandardní úpravy mohou být však řešeny i jinou formou financování, kterou může být přímá účast finančních prostředků člena, budoucího nájemce formou zvláštní smlouvy. Z hlediska družstva je však vhodnější, pokud vůbec připustí nadstandardní výbavu, použít k jejímu financování upravenou výši dalšího členského vkladu. Družstvo není, v případě převodu členských práv a povinností členem na jinou osobu, povinno vyplatit zůstatkovou cenu nadstandardního vybavení původnímu členovi, neboť finanční vyrovnání probíhá mezi převodcem a nabyvatelem členských práv a povinností.
3.6.
Finanční zdroje pro člena družstva Při rozboru finančních zdrojů pro člena družstva, který svým členstvím
v bytovém družstvu řeší svou bytovou potřebu, je nutné říci, že se jedná buď o splacen/í členského podílu družstvu, nebo o koupi členských práv a povinností k družstevnímu bytu od jiné osoby. V obou případech se nejedná o pořízení nemovitosti a tudíž není možné takto získaný byt poskytnout jako zástavu k zajištění úvěru. Přesto jsou ve výčtu finančních zdrojů hypoteční úvěry, dále pak
42
stavební spoření, účelové půjčky od bank na bydlení, půjčka od jiných finančních institucí, státu a jiných právnických či fyzických osob.
Banky a stavební spořitelny Produkty, které nabízí banky a stavební spořitelny pro fyzické osoby na financování členského podílu, jsou nejčastěji používanými nástroji a mají většinový podíl na trhu. Patří sem především stavební spoření a účelové půjčky na bydlení, případně neúčelové půjčky. Poskytování hypotečního úvěru je ztíženo tím, že klient musí k zajištění poskytnout nemovitost do zástavy a jak bylo již uvedeno, nelze k tomu využít získaný družstevní byt. Je tedy nutné poskytnout k zástavě jinou nemovitost, čímž se okruh klientů, kteří využijí hypoteční úvěr na financování členských práv v bytovém družstvu, výrazně zmenšuje. Tabulka č. 8 – vývoj průměrných cen dokončených bytů v ČR
Průměrná pořizovací hodnota dokončeného bytu rok
v individuální výstavbě - rodinné domy ve státní, družstevní a podnik. výstavbě nástavby, přístavby nástavby, přístavby a rodinné domy a st.úpr.rod.domů bytové domy st.úpr.byt.domů 1996 1 780 200 580 494 868 800 660 398 1997 2 143 600 683 600 1 083 200 949 700 1998 2 304 900 729 500 1 464 100 935 500 1999 2 402 900 766 200 1 372 900 1 060 100 2000 2 387 900 795 000 1 285 500 1 026 000 2001 2 406 000 835 600 1 448 700 1 155 300 2002 2 516 200 877 100 1 234 400 1 200 800 2003 2 612 700 890 300 1 458 600 1 135 300 2004 2 712 500 906 100 1 423 700 1 183 600 2005 2 742 500 979 400 1 575 100 1 319 100 2006 2 848 900 1 062 200 1 663 800 1 350 400
Zdroj: Stavby pro bydlení dokončené v České republice v roce 1996 - 2006, ČSÚ Praha získáno na www.mmr.cz
Stavební spoření je významným produktem k financování pořízení bytu přímo od družstva splacením členského podílu, nebo od fyzické osoby, která nabízí svá členská práva a povinnosti u družstva k převodu na jinou osobu. Při financování splacení členského podílu do družstva je výše finanční potřeby jiná než u platby při pořízení členství prostřednictvím převodu členských práv a povinností.
43
Jak uvádějí tabulky č. 1 a 2 s cenami bytů v jednotlivých městech a uvedená tabulka č. 8, jsou lokality, kde průměrná pořizovací cena nového bytu výrazně převyšuje cenu na trhu a naopak. Rozdíly jsou dány cenami pozemků, atraktivitou lokality a velikostí poptávky po bydlení v daném regionu. Vyjdeme-li z cen bytů na trhu, je zřejmé, že i stavební spoření nebude možné použít ve všech lokalitách na financování bez další zdrojů. Stavební spořitelny poskytují obvykle finanční zdroje bez zajištění nemovitostí jen do určité výše cílové částky. Nejvyšší cílovou částkou bez zajištění nemovitostí, kterou dnes stavební spořitelny nabízí, je 1 mil. Kč. Při financování členského podílu družstvu u nové výstavby bytů se výše členského podílu pohybuje od 20% investičních výdajů na byt a výše. Pokud družstvo nečerpá podporu ze Státního fondu rozvoje bydlení na družstevní bytovou výstavbu, je možné výši členského podílu stanovit i nižší. Čím vyšší je počáteční
výše
členského
vkladu,
tím
nižší
je
následná
splátka
úvěru
prostřednictvím nájmu. Při předpokládaných investičních nákladech 2 mil. Kč na bytovou jednotku je tedy nejmenší možný členský podíl při výstavbě s podporou ze Státního fondu rozvoje bydlení 400 tis. Kč. Tuto částku lze financovat prostřednictvím stavebního spoření bez zapojení dalších finančních zdrojů. U stavebního spoření, jak již bylo uvedeno, dochází k naspoření části vlastních prostředků a k získání státního příspěvku ke spoření. Všechny tyto prostředky jsou po dobu spořící fáze úročeny a cílová částka je složena z těchto prostředků a z úvěru ze stavebního spoření. Otázkou je, zda klient může stavební spoření použít na splacení členského podílu i v případě, že nemá naspořenu povinnou část svých prostředků pro získání úvěru nebo dokonce nemá ani uzavřenou smlouvu o stavebním spoření. I v takovém případě je možné využít produktu stavební spořitelny s variantou popsanou dříve, tedy s variantou překlenovacího úvěru. Celá cílová částka bude použita na splacení členského podílu, což je v souladu s ustanovením par. 6 Zákona 96/1993 Sb., o stavebním spoření, upravující pojem bytová potřeba.
44
Dalším bankovním produktem vhodným na financování členského vkladu, a to jak u výstavby, tak při převodu členských práv a povinností, je účelová půjčka na bydlení. Tento produkt je nabízen bankami v různých podobách. Některé produkty jsou speciálně koncipované pouze na bydlení34, nebo se jedná o spotřebitelský úvěr, u kterého je jeden z možných účelů pořízení lepšího bydlení35. Produktů je mnoho a s vývojem trhu bankovního sektoru se modifikuje jejich nabídka. Všechny tyto účelové půjčky mají společné to, že jsou poskytovány s vyšší úrokovou sazbou než u stavebního spoření či hypotéky, doba splácení je kratší (zpravidla maximálně do 10 let) a objem finančních prostředků takto půjčených je nižší. Výhodou těchto produktů je jejich rychlost, protože banky jsou připraveny tyto půjčky poskytnout do druhého dne, nebo i na počkání. Na financování členského podílu při převodu členských práv a povinností, pokud by potřebné zdroje přesahovaly částku 1 mil. Kč, je tento produkt dostupný pouze příjmově silnějším skupinám. Právě vyšší úrok a kratší doba splácení generují vyšší měsíční splátku. Tabulka č. 9 – porovnání dvou typů úvěrů s různou délkou splatnosti
typ úvěru hypoteční úvěr spotřebitelský úvěr
výše úvěru doba splatnosti 1 000 000 Kč 20 let 1 000 000 Kč 10 let
úrok měsíční splátka 4,99% 6 594,03 Kč 6,90% 11 559,37 Kč
součet splátek 1 582 568,26 Kč 1 387 124,98 Kč
Zdroj : vlastní výpočet dle vzorce (v.1) pro výpočet anuity Tabulka č. 9 ukazuje porovnání hypotečního úvěru na 1 mil. Kč na 20 let a spotřebitelského úvěru se stejnou výší, ale s desetiletou splatností. Z hlediska celkově zaplacených úroků je příznivější spotřebitelský úvěr. Splátka je však nižší u hypotečního úvěru což umožňuje většímu okruhu klientů získat právě hypoteční úvěr. Hypoteční úvěr však vyžaduje zajištění nemovitostí, což v mnoha případech není možné. Klient nedisponuje jinou nemovitosti a kupovaná členská práva tuto
34
ČSOB půjčka na lepší bydlení - URL[cit.2008-03-15]
35
Spotřebitelský úvěr České spořitelny – URL[cit.2008-03-15]
45
možnost také neposkytují. Při pořizování členských práv v již existujícím družstvu, které je povinno převádět byty do vlastnictví dle zákona36, je možné bezprostředně po získání členských práv, provést převod bytu do osobního vlastnictví, a tím získat potřebnou nemovitost k zástavě. Odlišná délka splatnosti ovlivňuje maximální věk žadatele o úvěr, neboť ke splacení obou typů úvěru musí dojít u všech bank do 65 let věku žadatele. Pro úplné srovnání těchto produktů je nutné počítat i s poplatky za uzavření úvěru, vedení úvěrového účtu a s dalšími náklady na sjednání těchto úvěrů. Dalšími alternativami jak financovat členský podíl produkty bankovního sektoru jsou hotovostní půjčky, kreditní karty a další. Tyto produkty však svým charakterem lze považovat za nevhodné k financování bydlení, a nebudu se tedy jejich parametry podrobněji zabývat.
Ostatní finanční zdroje Mezi ostatní finanční zdroje lze především zahrnout prostředky státního rozpočtu, půjčky od zaměstnavatele v rámci sociálního programu nebo půjčky od jiných osob, a to jak fyzických, tak právnických. Státní podpora financování bydlení je při financování členských práv a povinností omezena pouze na žadatele, kteří nedovršili věku 36 let. Jedná se o půjčku na 20 let s úrokovou sazbou 2% a maximální výší 300 000 Kč. Tato půjčka je upravena zákonem37 a je poskytována prostřednictvím Státního fondu rozvoje bydlení. Vzhledem k její výši je nutné zpravidla pořízení členských práv a povinností při použití této půjčky financovat vícezdrojově. Doplňkem mohou být vlastní zdroje nebo jiný druh financování, který je uveden v této kapitole. Půjčky od zaměstnavatele jsou další alternativou k financování členského podílu, nejsou však často jediným zdrojem, neboť jejich možná výše nepostačuje 36
Zákon 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů
37
Nařízení vlády č. 616/2004 Sb. – URL[cit.2008-03-15]
46
na profinancování celého nákladu na pořízení bydlení. Půjčky od zaměstnavatele jsou sociální nadstavbou, upravenou v Kolektivní smlouvě nebo ve vnitřních směrnicích zaměstnavatele. Jejich výhodnost je oboustranná. Pro zaměstnavatele se jedná o sociálně stabilizační prvek, pro zaměstnance je tato půjčka obvykle bezúročná nebo je úročena velmi nízkou úrokovou sazbou. Nutno uvést, že poskytování půjček ze strany zaměstnavatelů není obvyklé. Pouze větší a ekonomicky silné firmy mohou tento finančně náročný sociální program aplikovat ve svém vztahu k zaměstnancům. Každý z nás asi někdy využil půjčku od jiné osoby. Obvykle se jednalo o menší obnos a na krátkou dobu. Není totiž příliš obvyklé, aby fyzické osoby poskytovaly půjčky na tak dlouhou dobu, která by vyhovovala financování bydlení. Půjčky od fyzických osob lze tedy zařadit spíše mezi výjimečné zdroje financování členského vkladu u družstva nebo jako zdroj dočasného financování, který bude následně refinancován jedním z výše uvedených, vhodnějších produktů od bank, stavebních spořitelen a zaměstnavatelů.
47
4. Státní podpora bytové výstavby Jak již bylo dříve uvedeno, zdroje financování bytové výstavby jsou obvykle získávány jako dlouhodobé se splatností 15 a více let. Existují i možnosti využití dočasných krátkodobých zdrojů, kterými lze překlenout určité časové období, než budou získány zdroje dlouhodobé. Mezi dlouhodobé zdroje patří stavební spoření, hypoteční úvěry a investiční úvěry. Mezi krátkodobé pak patří kontokorentní úvěr a různé půjčky. Státní podpora je směřována na dlouhodobé zdroje financování.
4.1.
Státní podpora systému stavebního spoření Stavební spoření je jeden z pilířů státní podpory bytové výstavbě a bytové
politiky vůbec. Primární cílovou skupinou jsou občané a podpora je tedy směřována především k nim. Tato podpora je rozdělena na dvě části. První podpora státu je formou přímého příspěvku k naspořené částce. Jak již bylo zmíněno v současnosti lze získat státní příspěvek ve výši 3000 Kč za rok, pokud ve fázi spoření dojde k naspoření 20 tis. Kč v daném roce. Státní podpora je na účet stavebního spoření připsána vždy až po skončení kalendářního roku, za který je nárokována. Na účtu stavebního spoření je však vedena jako záloha. Při nesplnění podmínek k získání státní podpory ze strany klienta, je stavební spořitelna povinna tyto prostředky vrátit do státního rozpočtu. Tím, že je státní podpora připsána na účet stavebního spoření zálohově, klient získává i z těchto prostředků v následujícím období spoření kreditní úroky. Druhá podpora, směřující k fyzickým osobám v oblasti stavebního spoření, se týká části úvěrové. Je formou daňové úlevy ze zaplacených úroků z úvěru. Tato podpora se týká jak řádného úvěru tak i úvěru překlenovacího. Úleva je vypočítána tak, že o výši zaplacených úroků je snížen základ daně z příjmu fyzických osob. Do této úlevy zasáhla změna daňových zákonů od 1.1.2008. V dalším pojednání se budu tedy věnovat této úlevě po této změně. V kalendářním roce si může
48
poplatník daně snížit svůj daňový základ o úroky zaplacené z úvěru, poskytnutého na bytové potřeby do výše 300 tis. Kč. Snížení základu je možné provést při daňovém přiznání, podávaném do konce března následujícího roku. Snížení daňového základu o maximální částku, při nové sazbě daně 15%, představuje podporu formou snížení daně nejvýše o 45 000 Kč za kalendářní rok. V následujících letech zaplacené úroky klesají z důvodu klesající jistiny. Podpora formou daňové úlevy je tedy nejvyšší na počátku splácení úvěru, v čase splácení klesá. Je tedy zřejmé, že tato druhá podpora je výrazně větší a je závislá na celkové výši ceny financovaného bydlení. Při úvěru 6 mil. Kč se splatností 20 let jsou celkově zaplacené úroky ve výši přibližně 3,5 mil. Kč. Pokud by podpora formou daňové úlevy zůstala po celou dobu splácení beze změny, bude její celková výše u takového úvěru 525 tis. Kč. Další formou státní podpory je osvobození úroků z vkladů ze stavebního spoření, včetně úroků ze státní podpory od daně z příjmů fyzických osob.38
4.2.
Stavební spoření pro právnické osoby Stavební spoření je jak svojí spořící fází, tak úvěrovou otevřeno pro
právnické osoby. Ty však nemají nárok na příspěvek ve fázi spoření, nemohou ani uplatnit úroky z úvěru jako daňový odpočet ze základu daně. Otázkou tedy je, zda je stavební spoření pro právnické osoby něčím zajímavé a zda nabídka stavebních spořitelen může konkurovat jiným finančním zdrojům. Nespornou výhodou stavebního spoření je významná stabilita tohoto sektoru. Určitě je konkurenční jejich nabídka úrokových sazeb v obou fázích a především jejich neměnnost po celou dobu spoření i splácení. Další nesporné plus tkví v možnosti provést kdykoli bezsankční předčasnou splátku úvěru jak v úplné, tak i částečné výši nesplaceného úvěru. Podíl smluv bez státní podpory je podle údajů ministerstva39 do roku 2004
38
§ 4, odst. 1, písm. s zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů
39
Ministerstvo financí ČR URL[cit.2008-03-15]
http://www.mfcr.cz/cps/rde/xchg/mfcr/xsl/ft_ukazatele_vyvoje_st_sporeni_32510.html
49
8% a od roku 2004 5%. Celkově naspořené prostředky ve smlouvách stavebního spoření bez státního příspěvku činí téměř 30 miliard Kč ke konci roku 2007. Významnou část z těchto prostředků vložily právě právnické osoby.
4.3.
Státní podpora hypotečních úvěrů Hypoteční úvěr jako bankovní produkt není specificky určen pouze na
bytové potřeby nebo jen na bytovou výstavbu. Základní parametry tohoto produktu byly zmíněny již dříve. Další text je věnován analýze státní podpory hypotečních úvěrů poskytovaných za účelem financování bytové výstavby. Banka může prostředky pro refinancování hypotečních úvěrů získat prostřednictvím emise hypotečních zástavních listů. Jejich prodejem získává prostředky, které pak výhradně používá k uspokojování žadatelů o hypoteční úvěry. Tyto hypoteční zástavní listy jsou cennými papíry podle zákona č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, a úrokový výnos, který náleží jejich držiteli každý rok při splatnosti kupónu, je osvobozen od daně z příjmu fyzických i právnických osob. Nutno říci, že toto daňové zvýhodnění platí na emise hypotečních zástavních listů vydané do konce roku 2007. Emise vydané po 1.1.2008 budou podléhat srážkové dani 15%, respektive od roku 2009 12,5%. Tento krok státu přijetím zákona č. 261/2007 Sb., o stabilizaci veřejných rozpočtů, bude mít vliv na úrokové sazby nově vydaných hypotečních zástavních listů a následně se toto promítne i do úrokových sazeb hypotečních úvěrů. Daňové zvýhodnění zvyšovalo čistý výnos při stejné nominální úrokové sazbě, proto aby hypoteční zástavní listy neztratily atraktivnost, budou muset být nabízeny s vyšší nominální úrokovou sazbou. Druhou metodou podpory hypotečních úvěrů státem, pro jejich použití na bytovou výstavbu, je daňová úleva u fyzických osob, stejně jako je tomu u úvěrů ze stavebního spoření. Na rozdíl od podpory první, které je obecná a platí pro všechny typy hypotečních úvěrů, druhá podpora je úzce spojena s účelovým použitím hypotečního úvěru na bydlení a bytovou potřebu a je směřována pouze k fyzickým osobám. Poskytována je formou daňové úlevy na dani z příjmu
50
fyzických osob ze zaplacených úroků z úvěru. Tato úleva je vypočítána tak, že o výši zaplacených úroků je snížen základ daně z příjmu fyzických osob. V kalendářním roce si může poplatník daně snížit svůj daňový základ o úroky zaplacené z úvěru, poskytnutého na bytové potřeby do výše 300 000 Kč. Snížením daňového základu o maximální částku při nové sazbě daně z příjmu fyzických osob 15%, činí podpora formou
snížení daně maximálně
45 000 Kč
za rok.
V následujících letech zaplacené úroky klesají z důvodu klesající jistiny. Podpora formou daňové úlevy je tedy nejvyšší na počátku splácení hypotečního úvěru a v čase splácení klesá. Při úvěru 6 mil. Kč se splatností 20 let jsou celkově zaplacené úroky ve výši přibližně 3,5 mil. Kč. Pokud by podpora formou daňové úlevy zůstala po celou dobu splácení beze změny, bude její celková výše u takového úvěru 525 000 Kč.
51
5. Modelový případ financování družstevní bytové výstavby Předchozí
kapitoly
byly
věnovány
možnostem
financování
bytové
výstavby. V této části se zaměřím na konkrétní případ financování bytového domu. Nejdříve je třeba rozhodnout o typu stavěného domu, dále pak odhadnout jeho investiční náklady, následně pak sestavit modely financování této výstavby u bytového družstva se státní podporou a bez ní. Ke
komparaci
financování
výstavby
bytového
domu
družstvem
s maximální podporou prostřednictvím Státního fondu rozvoje bydlení a bez ní je použit dům s maximálně 12 bytovými jednotkami. Důvodem je omezení dotace režimem de minimis, což znamená, že maximální výše podpory nesmí přesáhnout 200 tis. EUR. Tento hypotetický dům je s 12 bytovými jednotkami o podlahové ploše jedné bytové jednotky 65 m2. Jedná se o čtyřpatrový dům s celkovou podlahovou plochou bytů 780 m2. Z tabulky č. 8 vyplývá, že průměrná cena bytu postaveného v bytovém domě v roce 2006 činila 1 663 800 Kč. Dle Českého statistického úřadu je růst cen ve stavebnictví za rok 2007 4,4% a předpoklad dalšího růstu cen v roce 2008 je 8% se započtením změny snížené sazby daně z 5% na 9% u bytové výstavby. Vycházím tedy z ceny roku 2006 a předpokládaným kumulativním nárůstem o 12,75% pro rok 2008. Dům s 12 bytovými jednotkami o výměře 65 m2, kde očekávaná pořizovací hodnota bytu je 1 876 000 Kč. Předpokladem je, že v ceně je započtena hodnota pozemku a cena za inženýrskou činnost, spojenou s výstavbou. Tabulka č. 10 – rekapitulace investičních nákladů na dům Investice byt celkem byty Investiční náklady
výměra 65m2 12bytů
Zdroj: vlastní výpočet
52
cena 1 876 000 Kč 22 512 000 Kč 22 512 000 Kč
5.1.
Model financování se státní podporou Při realizaci této výstavby bytovým družstvem se státní podporu je u
modelu financovaní nutné dodržet podmínky získání státní podpory pro bytové družstvo. Tyto podmínky jsou podrobněji popsány v kapitole č. 4. Zde pouze uvedu, že se jedná o družstvo, jehož záměrem je postavit dům s 12 bytovými jednotkami a poskytnout tyto byty svým členům do nájmu. Družstvo, které je založeno výhradně za tímto účelem, bude mít 12 členů, a je tedy nutné, aby tito členové svými základními vklady umožnili vznik družstva. Nejmenší základní kapitál družstva činí 50 tis. Kč. Lze tedy předpokládat, že základní členský vklad jednoho člena bude činit 5 000 Kč. Tento základní členský vklad nebude použit na financování výstavby, ale bude zdrojem majetku družstva, sloužícího ke správním a administrativním činnostem pro své členy. Při financování výstavby nových družstevních bytů s podporou státu prostřednictvím přímé dotace a podporovaného úvěru bude členský podíl činit nejméně 20% výdajů na výstavbu. Pro propočty jednotlivých zdrojů lze počítat se dvěmi variantami výše členského podílu. První bude v minimální výši 20%, druhá bude odpovídat dnešní tržní ceně členských práv a povinností stejného bytu v dané lokalitě výstavby. Vycházím-li z cen uvedených v tabulce je pro lokalitu Česká Lípa cena 701 tis. Kč. Při předpokládané pořizovací ceně nové výstavby 1 876 000 Kč můžeme alternativní výši členského podílu stanovit na 35% celkových nákladů na výstavbu bytu. V obou alternativách bude financování složeno z členského podílu člena družstva, státní podpory 100 tis. Kč na bytovou jednotku, zvýhodněného úvěru na družstevní výstavbu ve výši 700 tis. Kč a zbytek chybějících prostředků bude financován hypotečním úvěrem, který získá družstvo na bankovním trhu. Splátky obou úvěrů rozdělí mezi jednotlivé členy jako položky v měsíčním předpise nájmu. Následující tabulky znázorňují výše popsané rozdělení ve dvou alternativách s členským podílem 20% a 35 %.
53
Tabulka č. 11 – struktura financování bytu a domu s podporou SFRB
alternativa 1 - 20% členský podíl Struktura finacování byt členský podíl 375 200 Kč státní dotace SFRB 100 000 Kč úvěr od SFRB 700 000 Kč hypoteční úvěr 700 800 Kč
dům 4 502 400 Kč 1 200 000 Kč 8 400 000 Kč 8 409 600 Kč
Zdroj : vlastní výpočet Tabulka č. 12 – struktura financování bytu a domu s podporou SFRB alternativa 2 - 35% členský podíl Struktura finacování byt členský podíl 656 600 Kč státní dotace SFRB 100 000 Kč úvěr od SFRB 700 000 Kč hypoteční úvěr 419 400 Kč
dům 7 879 200 Kč 1 200 000 Kč 8 400 000 Kč 5 032 800 Kč
Zdroj : vlastní výpočet V obou alternativách jsou ve sloupci byt údaje, vypočítané pro jednu bytovou jednotku, ve sloupci dům údaje celkové, připadající na dům s 12 bytovými jednotkami. V následujících částech se budu zabývat tím, jak výše uvedené rozdělení financování bude působit na měsíční náklady člena družstva a jaké budou celkové náklady s pořízením bytu z pohledu člena družstva.
Státní podpora Statní podpora ve výši 100 tis. Kč je u obou alternativ stejná a nemá další vliv na celkové náklady ani na výši měsíční platby. Dotovaný úvěr, poskytnutý prostřednictvím Státního fondu rozvoje bydlení, je u obou alternativ 700 tis. Kč a jeho úroková sazba činí 3% se splatností
54
20 let. Pro vyčíslení měsíční splátky použijeme vzorec (v.1) pro výpočet anuitní splátky:
A =U
i (1 + i ) n (1 + i) n − 1
(v.1)
A-anuitní splátka, U – výše úvěru, i – úrok.sazba, n – počet splátek Následující tabulka rekapituluje základní údaje úvěru, včetně propočtu celkových nákladů za celou dobu splácení. Tabulka č. 13 – výpočet splátek úvěru od SFRB
výše úvěru 700 000 Kč měsíční splátka 3 882,18 Kč
úrok p.a. 3% celkové úroky 231 723,96 Kč
délka splácení 240 měsíců celkem zaplaceno 931 723,96 Kč
Zdroj : vlastní výpočet V tabulce č. 13 je údaj měsíční splátka vypočten podle uvedeného vzorce (v.1) pro anuitu. Celkem zaplaceno je součin počtu měsíců a vypočtené měsíční splátky. Celkové úroky jsou rozdíl mezi údajem celkem zaplaceno a výší úvěru. Díky velmi nízké úrokové sazbě jsou celkově zaplacené úroky za 20 let pouze ve výši 33% počáteční výše úvěru.
Členský podíl a jeho financování Pro financování členského podílu v obou alternativách se jeví jako nejvhodnější stavební spoření nebo účelová půjčka na bydlení, neboť nevyžadují zajištění zástavou. Stavební spoření je finančně výhodnější, neboť je k jeho spořící části poskytován státní příspěvek a úroková sazba je příznivější, než je tomu u účelové půjčky. U stavebního spoření však bude nutné využít překlenovacího úvěru, neboť klient nebude mít čas naspořit dostatek finančních prostředků. Výhodou stavebního spoření je jeho možná variabilní délka. Pro přesnější propočty jsem požádal tři stavební spořitelny o aktuální parametry dnes poskytovaných
55
produktů. Tyto nabídky jsou v přílohách č. 5, 6 a 7. Jedná se o nabídky Stavební spořitelny České spořitelny a.s., Modré pyramidy stavební spořitelny a.s. a Wüstenrot – stavební spořitelny a.s. Nabídka Stavební spořitelny České spořitelny a.s. je rozpracována finanční poradkyní společnosti FEDS s.r.o. a možnost financování částky 375 000 Kč je navržena do tří variant A), B) a C). Předpokladem je úvaha, že klient nemá v tuto chvíli žádné spoření, a proto částku 75 000 Kč řeší pod A) vlastní hotovostí klienta, pod B) hotovostním úvěrem a pod C) překlenovacím úvěrem od jiné stavební spořitelny. Pro další srovnání použiji variantu B) a C), kde je počítáno s profinancováním celé částky. Ve variantě B) jsou prostředky získány kombinací hotovostního úvěru na dobu 6 let a stavebního spoření na dobu 16 let. Na počátku bude měsíční finanční zatížení 3989 Kč na dobu 6 let a následujících 10 let bude 2550 Kč. To představuje celkové náklady za dobu splácení ve výši 593 208 Kč. Ve variantě C) je měsíční finanční zátěž prvních 10 let 3218 Kč a následujících 6 let 3112Kč. Poslední dva roky je 562 Kč. To odpovídá celkové zaplacené částce 623 712 Kč. Tabulka č. 14 – přehled plateb u nabídky Stavební spořitelny České spořitelny a.s.
Stavební spořitelna České spořitelny a.s. varianta doba měsíčně celkem B) 6 let 3 989 Kč 287 208 Kč 10 let 2 550 Kč 306 000 Kč suma 16 let 593 208 Kč C) 10 let 3 218 Kč 386 160 Kč 6 let 3 112 Kč 224 064 Kč 2 roky 562 Kč 13 488 Kč suma 18 let 623 712 Kč
Zdroj: vlastní, zpracováno dle přílohy č. 5 Nabídka Modré pyramidy stavební spořitelny a.s. je podobná variantě C) z předchozí nabídky. Liší se v délce splácení a úrokových sazbách. Klient by taktéž
56
nepotřeboval žádné vlastní zdroje. Jedná se o dvě stavební spoření a pro přehlednost jsem veškeré platby s délkou splácení uvedl do tabulky č.15. Tabulka č. 15 – přehled plateb u nabídky Modré pyramidy stavební spořitelny a.s. Modrá pyramida stavební spořitelna a.s. doba měsíčně celkem MP75 124 měs. 418 Kč 51 832 Kč 118 měs. 225 Kč 26 550 Kč 98 měs. 562 Kč 55 076 Kč MP300 118 měs. 1 673 Kč 197 414 Kč 110 měs. 900 Kč 99 000 Kč 96 měs. 2 250 Kč 216 000 Kč suma 18,5 let 645 872 Kč
Zdroj: vlastní, zpracováno dle přílohy č. 6 Vzhledem k tomu, že nabídka Modré pyramidy stavební spořitelny a.s. je navržena prostřednictvím dvou stavebních spoření s různou délkou překlenovacích úvěrů i splácení je celková doba splácení 18 let a 6 měsíců. První je na cílovou částku 75 000 Kč a překlenovací doba je 124 měsíců. Úroky v překlenovacím období činí 418 Kč měsíčně. V té době souběžně bude po dobu 118 měsíců klient spořit částku 225 Kč měsíčně. Po skončení překlenovacího období bude klient od 125. měsíce po dobu další 98 měsíců splácet řádný úvěr ze stavebního spoření ve výši 562 Kč. Druhý je na cílovou částku 300 000 Kč a překlenovací doba je 118 měsíců. Úroky v překlenovacím období činí 1673 Kč měsíčně. V té době souběžně bude po dobu 110 měsíců klient spořit částku 900 Kč měsíčně. Po skončení překlenovacího období bude klient od 111. měsíce podobu další 96 měsíců splácet řádný úvěr ze stavebního spoření ve výši 2 250 Kč. Celkově tedy klient zaplatí u této stavební spořitelny 645 872 Kč. Stavební
spořitelna
Wüstenrot
a.s.
nabídla
stavební
spoření
s překlenovacím úvěrem a konstantní splátkou po dobu 24 let. Ta je pro cílovou částku 375 000 Kč ve výši 2438 Kč. Celkově je tedy zaplaceno za celou dobu spoření a splácení 701 568 Kč.
57
Z výše uvedených nabídek je patrné, že čím delší je doba splácení, tím menší je měsíční finanční zátěž na klienta, ale také tím více celkově zaplatí za celou dobu splácení na úrocích. Rozhodování o výběru měsíční finanční zátěže souvisí s měsíčními příjmy klienta a jeho výdaji, tedy s jeho disponibilními měsíčními prostředky. Výběr délky splácení je zase limitován věkem klienta. Úvěr musí být splacen nejpozději v roce, ve kterém klient dovrší 65 let. Stavební spořitelna Wüstenrot a.s. poskytla také rozpočet na financování členského podílu ve výši 656 000 Kč. U této výše je nutný ručitel a někdy i spoludlužník. Spoludlužník je nutný tehdy, jestliže měsíční příjmy klienta nedosahují potřebné výše pro splnění předepsaných limitů při posuzovaní jeho bonity. V současnosti je problematické získat ručitele a ještě složitější je to v případě spoludlužníka. Pokud nestačí vlastní příjmy a nepomůže příbuzný, je zpravidla nemožné pro mnoho lidí s příjmem pod průměrnou mzdou, dosáhnout na vyšší zadlužení tohoto typu. Délka splácení je nastavena na 22 let a měsíční finanční zátěž je ve výši 4592 Kč. Z toho vyplývá, že za celé období je zaplaceno 1 212 288 Kč. Při vyhodnocení možností financování členského podílu ve výši 375 000 Kč je nejnižší měsíční platba u Wüstenrot stavební spořitelny a.s., ale splácení je na nejdelší dobu 24 let. Nejnižší celkové náklady jsou u nabídky Stavební spořitelny České spořitelny a.s. ve variantě B), kde se jedná o kombinaci stavebního spoření na 16 let s hotovostní půjčkou na 6 let. Pokud tedy klient upřednostní výši celkových nákladů bez ohledu na měsíční náklady na počátku splácení rozhodne se pro nabídku Stavební spořitelny České spořitelny a.s. alternativu B). Bude-li naopak klient požadovat co nejnižší měsíční splátku, využije nabídky Wüstenrot stavební spořitelny a.s. Ve srovnání výše uvedených nabídek jsem pro zjednodušení neuvažoval s časovou hodnotou peněz.
58
Hypoteční úvěr a jeho splácení V této části se budu věnovat hypotečnímu úvěru, který bude čerpat družstvo na zbylou část investičních výdajů. V přílohách č. 8, 9 a 10 jsou nabídky Komerční banky a.s., Československé obchodní banky a.s. a Wüstenrot hypoteční banky a.s. Hypoteční úvěr je v první alternativě ve výši 8,4 mil. Kč. Ve druhé pak jde o částku nepatrně přesahující 5 mil. Kč. V následujících tabulkách č. 16 a 17 jsou rekapitulovány výpočty měsíčních anuitních splátek podle vzorce (v.1) a vyčísleny jsou pro různou dobu splácení. U všech je použita pro výpočet úroková sazba 5,5% p.a. Tato sazba byla stanovena s přihlédnutím na nabídky uvedené v přílohách 8, 9 a 10. Tabulka č. 16 – výpočet anuitní splátky pro úvěr 8.4 mil. Kč úvěr 8 409 600 Kč anuitní splátka měs.poplatek měsíční náklad na 1 byt.jedn.
15 let 68 713,45 Kč 300 Kč 69 013,45 Kč 5 751,12 Kč
měsíční splátka 20 let 57 848,57 Kč 300 Kč 58 148,57 Kč 4 845,71 Kč
25 let 51 642,30 Kč 300 Kč 51 942,30 Kč 4 328,53 Kč
Zdroj : vlastní výpočet, dle příloh č. 8, 9 a 10 V tabulce č. 16 jsou výpočty anuitní splátky pro jednotlivé délky splatnosti hypotečního úvěru 15 až 25 let. Měsíční poplatek představuje náklady na vedení úvěrového účtu a měsíční náklad je součtem anuitní splátky a měsíčního poplatku. Poslední řádek uvádí 1/12 z celkového měsíčního nákladu za dům. Pro jednu bytovou jednotku při splaceném členském podílů pouze ve výši 20% se jedná o měsíční náklad v rozmezí 5751 Kč při 15–ti leté splatnosti až 4328 Kč u splatnosti na 25 let. V tabulce č. 17 při splacení členského podílu všemi členy ve výši 35% celkových investičních nákladů, musí družstvo zajistit hypoteční úvěr ve výši 5 mil. Kč a měsíční náklady na splátku hypotečního úvěru jsou za jeden byt od 2600 Kč (splatnost 25 let) do 3451 Kč (15 let).
59
Tabulka č. 17 – výpočet anuitní splátky úvěru ve výši 5 mil. Kč úvěr 5 032 800 Kč anuitní splátka měs.poplatek měsíční náklad na 1 byt.jedn.
15 let 41 122,18 Kč 300 Kč 41 422,18 Kč 3 451,85 Kč
měsíční splátka 20 let 34 619,99 Kč 300 Kč 34 919,99 Kč 2 910,00 Kč
25 let 30 905,80 Kč 300 Kč 31 205,80 Kč 2 600,48 Kč
Zdroj : vlastní výpočet, dle příloh č. 8, 9 a 10
Rekapitulace měsíčních a celkových výdajů člena družstva V následující tabulce č. 18 je provedena rekapitulace všech nákladů člena družstva souvisejících s pořízením bytu prostřednictvím družstevní bytové výstavby při použití stejné délky splatnosti hypotečního úvěru 20 let jako je splatnost dotované půjčky od Státního fondu rozvoje bydlení. Členský podíl člena je financován stavebním spořením, nebo jiným způsobem. Tabulka č. 18 – rekapitulace celkových výdajů člena
Výdaje člena základní čl.vklad členský podíl celkem jednorázově úvěr SFRB hypoteční úvěr celkem měsíčně
alternativa 20% alternativa 35% 5 000 Kč 5 000 Kč 375 200 Kč 656 600 Kč 380 200 Kč 661 600 Kč 3 882 Kč 3 882 Kč 4 846 Kč 2 910 Kč 8 728 Kč 6 792 Kč
jednorázově jednorázově měsíčně 20 let měsíčně 20 let
Zdroj : vlastní výpočet V tabulce č. 18 se nepočítá do měsíčních nákladů člena splácení členského podílu.
V předchozí
kapitole
byly
předloženy
možnosti
jeho
financování
prostřednictvím stavebního spoření. V následují tabulce č. 19 je tedy do měsíčních nákladů člena zahrnut i náklad na splácení členského podílu. Pro ilustraci použiji nabídku Wüstenrot stavební spořitelny a.s., neboť nabídla obě varianty výše
60
členského podílu a má nejnižší měsíční finanční zátěž pro klienta. Zahrneme-li tedy do propočtu měsíčních nákladů i stavební spoření na zaplacení členského podílu, budou měsíční náklady člena družstva ve výši 11 164 Kč při 20%, 11 384 Kč při 35% výši členského podílu a jeho zaplacením prostřednictvím překlenovacího úvěru od stavební spořitelny Wüstenrot a.s. Úvěr od Státního fondu rozvoje bydlení a hypoteční úvěr mají splatnost 20 let. Tabulka č. 19 – měsíční náklady člena
Výdaje člena úvěr SFRB hypoteční úvěr splácení čl. podílu celkem měsíčně
alternativa 20% alternativa 35% 3 882 Kč 3 882 Kč měsíčně 20 let 4 846 Kč 2 910 Kč měsíčně 20 let 2 436 Kč 4 592 Kč měsíčně 24/22let 11 164 Kč 11 384 Kč
Zdroj : vlastní výpočet Tabulka č. 19 rekapituluje celkové měsíční náklady člena družstva u obou alternativ v modelu se státním příspěvkem na podporu družstevní bytové výstavby prostřednictvím Státního fondu rozvoje bydlení. Celkové měsíční náklady se liší nepatrně, rozdíl je dán různým způsobem financování 15% investičních výdajů. Pro klienta je výhodnější z pohledu výše měsíční splátky využít alternativu s 20% výší členského podílu a s vyšším hypotečním úvěrem, který zajišťuje bytové družstvo. Splácení členského podílu je však u 20% varianty delší o dva roky. Výše měsíční splátky není jediným kritériem podle kterého se klient rozhoduje. Také je pro klienta důležité kolik zaplatí celkově na pořízení družstevního bytu za celou dobu splácení. Následující tabulka č. 20 rekapituluje celkové výdaje v souvislosti se splácením bytu při financování tímto modelem s dotací a úvěrem od Státního fondu rozvoje bydlení, hypotečním úvěrem a stavebním spořením Wüstenrot a.s. s překlenovacím úvěrem na splacení členského podílu ve výši 20% resp. 35% celkových nákladů na výstavbu bytu.
61
Tabulka č. 20 – celkové náklady člena
Výdaje člena úvěr SFRB hypoteční úvěr splácení čl. podílu celkem
alternativa 20% alternativa 35% 931 680 Kč 931 680 Kč celkem za 20 let 1 162 971 Kč 698 400 Kč celkem za 20 let 701 568 Kč 1 212 288 Kč celkem za 24/22let 2 796 219 Kč 2 842 368 Kč
Zdroj : vlastní výpočet Z pohledu celkově zaplacených nákladů na pořízení bytu, v rámci družstevní bytové výstavby s přispěním státu, prostřednictvím Státního fondu rozvoje bydlení, je výhodnější pro klienta, člena družstva, využít také alternativu s 20% výší členského podílu. Za byt o velikosti 65 m2 s investiční pořizovací hodnotou 1 876 000 Kč zaplatí ve splátkách včetně úroků částku 2 796 219 Kč. Jak již bylo uvedeno, fyzická osoba může uplatnit daňovou úlevu z úroků zaplacených z úvěru na pořízení bydlení. U tohoto modelu by bylo možné uplatnit úroky, zaplacené ze stavebního spoření s překlenovacím úvěrem, které posloužilo k financování členského podílu. Výpočet těchto úroků je ve fázi překlenovací velmi jednoduchý. Neklesá jistina, proto objem zaplacených úroku za rok je součin výše cílové částky stavebního spoření a úrokové sazby u překlenovacího úvěru. U výše úvěru 375 000 Kč je daňová výhoda 258 Kč měsíčně ve fázi překlenovacího úvěru. U výše překlenovacího úvěru 656 000 Kč je to měsíční daňová výhoda 451 Kč. Výhody jsou u obou alternativ počítány s daňovou sazbou 15%, tedy platné po 1.1.2008. Od roku 2009 však dojde k zákonem40 schválené změně sazby na 12,5%. Pokud tedy zohledníme do měsíčních výdajů člena roční daňovou úsporu, získanou ze zaplacených úroků z překlenovacího úvěru, pořízeného na splacení členského podílu, jsou rozdíly v měsíčních nákladech obou alternativ nepatrné. 40
Zákon č. 586/1992 Sb.,o daních z příjmů
62
Tabulka č. 21 – měsíční náklady člena upravené o daňovou úsporu
Výdaje člena úvěr SFRB hypoteční úvěr splácení čl. podílu celkem měsíčně daňové zvýhodnění měsíčně s daň.zv.
alternativa 20% alternativa 35% 3 882 Kč 3 882 Kč měsíčně 20 let 4 846 Kč 2 910 Kč měsíčně 20 let 2 436 Kč 4 592 Kč měsíčně 24/22let 11 164 Kč 11 384 Kč 258 Kč 451 Kč 10 906 Kč 10 933 Kč
Zdroj: vlastní výpočet, tabulka č. 19 a daňová výhoda z přílohy č. 7 Do tabulky jsem použil měsíční náklady z tabulky č. 19 a odečetl jsem daňové zvýhodnění pro rok 2008. Nutno uvést, že daňovou výhodu klient může získat až po daňovém přiznání v následujícím roce. Výsledek potvrzuje fakt, že pro klienta je rozdíl v měsíčních nákladech po započtení daňového zvýhodnění nepatrný. Nelze zapomenout, že tyto měsíční nebo celkové náklady souvisejí pouze s pořízením bydlení. Kromě toho bude klient povinen přispívat na náklady spojené se správou, provozem a opravami domu. Také bude hradit náklady za služby, které jsou součástí měsíčních plateb družstvu. Významnými položkami jsou teplo, teplá voda a studená voda. U všech těchto položek výši významně ovlivňuje individuální chování uživatele či uživatelů bytu. Obvykle jsou tyto služby měřené, a je tedy skutečně na klientovi, jaká spotřeba bude v jeho bytě naměřena.
5.2.
Model bez státní podpory Tento model financování není omezen režimem de minimis u poskytnutí
dotace, ani není omezeni zákonem týkající se činností bytového družstva. Je tedy možné tuto výstavbu realizovat i již existujícím družstvem. Konkrétním příkladem může být družstvo ve kterém pracuji. Základní členský vklad je v takovém případě určen stanovami existujícího bytového družstva a v našem konkrétním případě je 1000 Kč a není použit na financování výstavby. Pro srovnání přesto budu i nadále používat členský vklad ve výši 5000 Kč. Stejně tak není limitována minimální výší
63
členského podílu. Pro srovnání obou modelu a s ohledem na ceny bytů na trhu41, budu model bez státní podpory koncipovat také s výší členského podílů 20% a 35 %. Zvolením většího domu, by bylo dosaženo určitého, ne příliš velkého snížení nákladů na jednu bytovou jednotku, ale pro porovnání obou modelů by to nebylo vhodné. Celkové náklady na výstavbu a metoda jejich výpočtu jsou stejné jako u předchozího modelu. Jedná se tedy o čtyřpodlažní dům se 12 bytovými jednotkami o výměře 65 m2. Celkové investiční náklady jsou ve výši 22 512 000 Kč. Tyto náklady jsou financovány alternativně členským podílem splaceným členem družstva a hypotečním úvěrem, který získá družstvo na tuto výstavbu u banky. Z pohledu jednoho člena jsou alternativně náklady rozděleny v tabulkách 22 a 23. Tabulka č. 22 – struktura financování s 20% členským podílem alternativa 1 - 20% členský podíl Struktura finacování byt členský podíl 375 200 Kč hypoteční úvěr 1 500 800 Kč
dům 4 502 400 Kč 18 009 600 Kč
Zdroj : vlastní V tabulce s 20 % výší členského podílu je dům financován 4 502 400 Kč z členských
podílů
splacených
členy.
Dále
hypotečním
úvěrem
ve
výši
18 009 600 Kč. Na jednu bytovou jednotku tak připadá výše členského podílu 375 200 Kč a 1 500 800 Kč jako podíl na hypotečním úvěru, který získá družstvo a splátku rozpočítá a předepíše členům do měsíčního předpisu nájmu. U tabulky č. 23 s 35% výší členského podílu je celková výše splacených členských podílů na výstavbu 7 879 200 Kč a výše hypotečního úvěru je 14 632 800 Kč 41
Tabulka č. 2 – ceny bytů, kapitola 2.2
64
Tabulka č. 23 – struktura financování s 35% členským podílem
alternativa 2 - 35% členský podíl Struktura finacování byt členský podíl 656 600 Kč hypoteční úvěr 1 219 400 Kč
dům 7 879 200 Kč 14 632 800 Kč
Zdroj : vlastní
Členský podíl a jeho financování Pro financování členského podílu v tomto modelu existují stejné možnosti, jako tomu bylo u předchozího modelu s podporou ze Státního fondu rozvoje bydlení. Pro financování členského podílu ve výši 375 000 Kč a 656 000 Kč jsou k dispozici nabídky od stavebních spořitelen a bank. Podrobně jsem tyto nabídky popsal a zpracoval v kapitole 5.1. Pro další kalkulace v tomto modelu budu vycházet opět z nabídky Wüstenrot stavební spořitelny a.s. Wüstenrot
stavební
spořitelna
a.s.
nabídla
stavební
spoření
s překlenovacím úvěrem a konstantní splátkou po dobu 24 let. Ta je pro cílovou částku 375 000 Kč ve výši 2436 Kč. Celkově je tedy zaplaceno za celou dobu spoření a splácení 701 568 Kč. Stavební spořitelna Wüstenrot a.s. poskytla také rozpočet na financování členského podílu ve výši 656 000 Kč. U této výše je nutný ručitel a někdy i spoludlužník. Spoludlužník je nutný tehdy, jestliže měsíční příjmy klienta nedosahují potřebné výše pro splnění předepsaných limitů při posuzovaní jeho bonity. V současnosti je problematické nalézt ručitele a ještě složitější je to v případě spoludlužníka. Pokud nestačí vlastní příjmy a nepomůže příbuzný, je zpravidla nemožné dosáhnout na vyšší zadlužení tohoto typu. Délka splácení je nastavena na 22 let a měsíční finanční zátěž je ve výši 4592 Kč. Z toho vyplývá, že za celé období je zaplaceno 1 212 288 Kč.
65
Hypoteční úvěr a jeho splácení Při financování družstvem 80% respektive 65% investičních nákladů prostřednictvím hypotečního úvěru jsou nabídky bank omezené. Přesto se mi podařilo získat nabídku z Komerční banky a.s., Československé obchodní banky a.s. a Wüstenrot hypoteční banky a.s. V těchto bankách mi zpracovaly základní parametry hypotetického úvěru pro družstvo. Získané podklady jsou v přílohách č. 8, 9 a 10. Komerční banka a.s. nabízí úvěr se splatností maximálně do 15 let. Úrokovou sazbu nabízí od 6%-9% při fixaci na celé období. Záleží na bonitě klienta a rizicích spojených s úvěrováním daného typu investiční činnosti. Tabulka č. 24 – nabídky hypotečních úvěrů od bank
úvěr ČSOB a.s. 14 632 800 Kč anuitní splátka měs.poplatek měsíční náklad na 1 byt.jedn.
měsíční splátka 15 let 20 let 119 717,54 Kč 100 822,54 Kč 300 Kč 300 Kč 120 017,54 Kč 101 122,54 Kč 10 001,46 Kč 8 426,88 Kč
úvěr KB/WHB 14 632 800 Kč anuitní splátka měs.poplatek měsíční náklad na 1 byt.jedn.
měsíční splátka KB 15 let WHB 20 let 123 479,88 Kč 99 314,00 Kč 200 Kč 200 Kč 123 679,88 Kč 99 514,00 Kč 10 306,66 Kč 8 292,83 Kč
Zdroj : vlastní výpočet dle příloh č. 8, 9 a 10 Československá obchodní banka a.s. nabízí speciální úvěr na výstavbu nových bytů se splatností maximálně 20 let. Do této doby se započítá i doba čerpání úvěru, což faktickou dobu splácení může zkrátit. Družstvo by však mohlo tuto komplikaci řešit kontokorentním úvěrem na realizaci výstavby a po dokončení stavby náklady na výstavbu refinancovat dlouhodobým úvěrem. Tím by bylo dosaženo splatnosti úvěru na 20 let. Vzhledem k tomu, že nabídka Komerční banky a.s. je na 15 let, budu tyto dvě nabídky porovnávat v délce splatnosti 15 let. U ČSOB a.s. je jistou nevýhodou, že podmínka banky je na minimálně 30%
66
členský podíl člena. Tím se vylučuje možnost 20% členského podílu. Tabulce je tedy porovnáván hypoteční úvěr při členském podílu ve výši 35 %. Následující tabulka zobrazuje přehledně nabídky od obou bank. Nabídka Wüstenrot hypoteční banky a.s. uvedená v příloze č. 10 nabízí splatnost 20 let a úrokovou sazbu 5,34%. Anuitní splátka pro úvěr ve výší 14 633 000 Kč činí 99 314 Kč. Při srovnání nabídek bank u 15ti leté splatnosti hypotečních úvěrů je výhodnější nabídka Československé obchodní banky a.s. Při splatnosti 20 let je nepatrně lepší nabídka od Wüstentrot hypoteční banky a.s. Dále tedy lze provést rekapitulaci celkových výdajů klienta, člena družstva. Tabulka č. 25 – měsíční výdaje člena v případě využití hypotečního úvěru s dobou splatnosti 15 let
Výdaje člena základní čl.vklad členský podíl celkem jednorázově hypoteční úvěr splácení čl. podílu celkem měsíčně daňové zvýhodnění měsíčně s daň.zv.
ČSOB a.s. 5 000 Kč 656 600 Kč 661 600 Kč 10 001 Kč 4 592 Kč 14 593 Kč 451 Kč 14 142 Kč
jednorázově Wüstenrot měsíčně 15 let měsíčně 22 let
Zdroj : vlastní Stejně jako tomu bylo u předchozího modelu, klient splatí členský vklad 5000 Kč a členský podíl. Na členský podíl uvažujeme využít stavební spoření Wüstenrot a.s. s překlenovacím úvěrem ve výši 656 000 Kč. Dále bude splácet pod dobu 15 let formou měsíčních plateb družstvu jeho alikvotní podíl na hypotečním úvěru a to splátkou ve výši 10 001 Kč , pokud družstvo využije nabídky ČSOB a.s. Celkově se splátkou stavebního spoření od Wüstenrot stavební spořitelny a.s., které použil na splacení členského podílu, činí jeho měsíční náklady po dobu 15 let 14 593 Kč. Následujících 7 let pak bude již pokračovat pouze ve splácení částky 4592 Kč Wüstenrot stavební spořitelně a.s.
67
Zajímavé určitě je spočítat, kolik jsou celkové náklady za pořízení tohoto bydlení tímto modelem financování. Následující tabulka rekapituluje celkové náklady na pořízení bydlení v modelu bez příspěvku Státního fondu rozvoje bydlení. Tabulka č. 26 – měsíční výdaje člena v případě využití hypotečního úvěru s dobou splatnosti 15 let
Výdaje člena hypoteční úvěr splácení čl. podílu celkem měsíčně
ČSOB a.s. KB a.s. 1 800 263 Kč 1 855 198 Kč celkem za 15 let 1 212 288 Kč 1 212 288 Kč celkem za 22 let 3 012 551 Kč 3 067 486 Kč
Zdroj : vlastní Ačkoli je splatnost hypotečního úvěru kratší oproti modelu se státním příspěvkem o 5 let jsou celkové náklady na pořízení bydlení vyšší. Pro úplné porovnání ještě následuje alternativa tohoto modelu s hypotečním úvěrem od Wüstenrot hypoteční banky a.s. a splatností 20 let. Tabulka č. 27 – celkové výdaje člena při 20ti letém hypotečním úvěru
Výdaje člena hypoteční úvěr splácení čl. podílu celkem
WHB a.s. 1 990 280 Kč celkem za 20 let 1 212 288 Kč celkem za 22 let 3 202 568 Kč
Zdroj: vlastní Tabulka č. 27 znázorňuje celkové výdaje člena družstva na pořízení bydlení během 22 let splácení. Hypoteční úvěr je splácen 20 let prostřednictvím splátek, které platí člen družstvu v měsíčním předpisu nájmu a družstvo splácí hypoteční úvěr Wüstenrot hypoteční bance a.s.. Splátky úvěru ze stavebního spoření člen platí 22 let přímo na účet Wüstenrot stavební spořitelny a.s. Porovnáním těchto výdajů s výdaji v předchozím modelu je patrné, že náklady
68
člena jsou vyšší za předpokladu, že není poskytnuta finanční pomoc státu prostřednictvím Státního fondu rozvoje bydlení.
5.3.
Shrnutí V této části provedu konečné shrnutí a porovnání obou modelů
financovaní družstevní bytové výstavby. První model financování je postaven na státní podpoře prostřednictvím Státního fondu rozvoje bydlení, ačkoli je tato podpora v tuto chvíli pozastavena z důvodu nedostatku finančních prostředků. Druhý model je založen na možnostech financování poskytovaných finančním trhem. V obou modelech je počítáno s výstavbou 12 bytového domu s velikostí jednoho bytu 65m2. Cenu je odvozena dle cen roku 2006 a předpokladu vývoje inflace pro rok 2008. Do cenového růstu byla započítána i změna snížené daňové sazby DPH z 5% na 9%. Celková výše realizované investice při výstavbě 12 bytového domu je 22 512 000 Kč. Pořizovací cena jednoho bytu je 1 876 000 Kč. První model je rozpracován s variantou 20% a 35% výší členského podílu z pořizovacích nákladů na byt. Druhý model je zpracován pouze s variantou 35% výší členského podílu. Zpracovány jsou dvě varianty délky splatnosti hypotečního úvěru čerpaného družstvem. Pro splatnosti 15 let byl nejvýhodnější úvěr od Československé obchodní banky a.s. U splatnosti 20 let byl výhodnější hypoteční úvěr od Wüstenrot hypoteční banky a.s. Pro samotné srovnání obou modelů vycházím z výše členského podílu 35% investičních výdajů na byt. Tabulka č. 28 – celkové výdaje člena, model s podporou státu
Výdaje člena úvěr SFRB hypoteční úvěr splácení čl. podílu celkem
alternativa 35% 931 680 Kč celkem za 20 let 698 400 Kč celkem za 20 let 1 212 288 Kč celkem za 24/22let 2 842 368 Kč
Zdroj: vlastní
69
Tabulka č. 28 rekapituluje celkové náklady člena družstva při modelu financování se státní podporou. Další tabulka č. 29 ukazuje celkové výdaje člena družstva při pořízení družstevního bytu prostřednictvím nové výstavby a bez podpory státu. Tabulka č. 29 – celkové výdaje člena, model bez podpory státu
Výdaje člena hypoteční úvěr splácení čl. podílu celkem
WHB a.s. 1 990 280 Kč celkem za 20 let 1 212 288 Kč celkem za 22 let 3 202 568 Kč
Zdroj : vlastní Celkové náklady jsou oproti předchozímu modelu o 360 200 Kč vyšší. Tento rozdíl je způsoben 100 000 Kč přímou dotací a zvýhodněným úvěrem poskytnutým prostřednictvím Státního fondu rozvoje bydlení. Graf č. 5 – porovnání celkových nákladů člena v obou modelech
20/24 let 20/22 let 15/22 let 20/22 let
Srovnání celkových nákladů člena družstva na pořízení družstevního bytu WHB a.s. čl. podíl 35 %
3 202 568 Kč
Model bez podpory státu
ČSOB a.s. čl. podíl 35% Členský podíl 35%
Členský podíl 20%
3 012 551 Kč
2 842 368 Kč
Model s podporou státu
2 796 219 Kč
2 700 000 Kč
3 000 000 Kč
Zdroj : vlastní
70
3 300 000 Kč
Na grafu č. 5 jsou dvě varianty financování v modelu se státní podporou prostřednictvím Státního fondu rozvoje bydlení a dvě varianty v modelu bez této podpory. Je zřejmé, že celkové náklady pro člena jsou nižší za podpory státu. Rozdíl je i v měsíčních nákladech člena družstva. Pro srovnání použijeme stejné doby splatnosti členského podílu a hypotečního úvěru. Tabulka č. 30- měsíční výdaje člena v obou modelech
Výdaje člena úvěr SFRB hypoteční úvěr splácení čl. podílu celkem měsíčně daňové zvýhodnění měsíčně s daň.zv.
bez SFRB 8 293 Kč 4 592 Kč 12 885 Kč 451 Kč 12 434 Kč
s podporou SFRB 3 882 Kč 2 910 Kč 4 592 Kč 11 384 Kč 451 Kč 10 933 Kč
alternativa 35% měsíčně 20 let měsíčně 20 let měsíčně 22let měsíční úspora 1 501 Kč
Zdroj : vlastní Tabulka č. 30 rekapituluje měsíční náklady člena družstva v obou modelech financování v alternativě 35% členského podílu. Porovnání měsíčních výdajů člena je provedeno při stejné době splatnosti členského podílu 22 let a při splatnosti hypotečního úvěru 20 let. Stejnou splatnost má i výhodný úvěr získaný od Státního fondu rozvoje bydlení. Měsíční náklady člena jsou v prvních dvaceti letech nižší o 1 501 Kč. Pro úplné shrnutí lze konstatovat že, celkové náklady i měsíční náklady člena družstva jsou nižší u modelu s podporou státu prostřednictvím Státního fondu rozvoje bydlení. V celkových nákladech klient zaplatí méně o částku 360 200 Kč. V měsíční platbách klient vydá méně o 1 501 Kč.
71
6. Závěr Možnosti financování bytové výstavby jsou v současnosti v ČR na velmi dobré úrovni. Na finančním trhu působí velké množství bank. Mezi vhodné produkty na financování bydlení lze jednoznačně zařadit stavební spoření a hypoteční úvěry. Oba produkty jsou podporovány státem. Nově uzavírané stavební spoření je podporováno ve své spořící fázi státním příspěvkem ve výši 15% z naspořené částky, nejvýše však 3 000 Kč ročně. Stavební spoření, uzavřené před rokem 2004, je podporováno státním příspěvkem ve výši 25%, nejvýše však 4 500 Kč ročně. Úvěry použité na bytovou potřebu, získané od stavebních spořitelen i bank, jsou podporovány prostřednictvím úlevy na dani z příjmu fyzických osob. Zaplacené úroky z úvěru lze odečíst od základu daně při ročním zúčtování daně z příjmu fyzických osob. Tuto úlevu lze uplatnit nejvýše na zaplacené úroky v úhrnné výši do 300 000 Kč ročně. Při sazbě daně z příjmu fyzických osob 15% platné od roku 2008 je maximální daňová úleva ve výši 45 000 Kč ročně. Družstevní bydlení, realizované prostřednictvím nové výstavby, může využít podpory státu prostřednictvím Státního fondu rozvoje bydlení. Tato pomoc je upravena zákonem42. Jde o přímou dotaci, poskytnutou bytovému družstvu ve výši 100 000 Kč a zvýhodněný úvěr ve výši 700 000 Kč na výstavbu jedné bytové jednotky. Tato podpora je v režimu de minimis, což znamená, že je omezena celková výše podpory pro jeden subjekt v období tří let. V současnosti nejsou finanční prostředky na tuto podporu a přijímání žádostí pro rok 2008 je proto pozastaveno. K financování členského podílu, se po výše zpracované analýze, jeví jako nejvhodnější stavební spoření. Ve své práci jsem analyzoval nabídky tří stavebních 42
Zákon 378/2005 Sb. o podpoře výstavby družstevních bytů ze Státního fondu rozvoje bydlení a
Nařízení vlády 465/2005 Sb.
72
spořitelen. U klientů do 36 let, je možné využít, jako doplňkový zdroj financování členského podílu, zvýhodněnou půjčku, poskytovanou Státním fondem rozvoje bydlení. Její výše může být maximálně 300 000 Kč, splatnost 20 let a úroková sazba 2% p.a. K financování ostatních investičních nákladů družstvem, je vhodné využít nabídek bank. Ve své diplomové práci jsem porovnával nabídky tří bank na poskytnutí hypotečního úvěru. Výběr by mohl být daleko širší, ale to by závěr mé práce
neovlivnilo.
Hlavním
cílem
bylo
analyzovat
možnosti
financování
družstevního bydlení a posouzení přínosu využití státní podpory prostřednictvím Státního fondu rozvoje bydlení, pro člena družstva. Přínos pro člena družstva při využití státní podpory je nezanedbatelný. Jeho výše je v mém modelovém případu, použitém v analytické části, 360 200 Kč u bytu s pořizovací hodnotou 1 876 000 Kč. Přesto i s touto podporou, jsou měsíční náklady na pořízení družstevního bydlení člena družstva 11 384 Kč po dobu 20ti let43. S ohledem na tuto výši měsíční platby je zřejmé, že se nejedná o bydlení, které by bylo možné zařadit do kategorie sociální. Takto finančně nákladné bydlení lze spíše zařadit do kategorie vlastnické. Ve své podstatě si člen družstva veškeré náklady, kromě 100 000 Kč dotace, zaplatí prostřednictvím splátek sám. Členský podíl zaplatí úvěrem od stavební spořitelny. Ostatní investiční výdaje splatí formou nájmu, který platí družstvu. V měsíční platbě nájmu jsou rozpočítány splátky, které družstvo platí bance a Státnímu fondu rozvoje bydlení. Závěrem lze potvrdit, že dotace státu, poskytovaná prostřednictvím Státního fondu rozvoje bydlení na družstevní výstavbu bytů, je nezanedbatelná pro jeho konečného příjemce, kterým je člen družstva. Současně lze z uvedených propočtů dovodit, že družstevní bydlení i s podporou státu nadále zůstává v kategorii bydlení pro středně příjmovou skupinu obyvatel.44 43
Měsíční náklad bez daňové úlevy v období prvních 20 let, následují ještě 2 roky dokončení
splácení stavebního spoření 44
Jedná o skupinu obyvatel mající průměrné příjmy dle ČSÚ
73
Doporučení, vyplývající z mé diplomové práce je, že by bylo vhodné znovu zajistit prostředky na tento typ podpory výstavby bytů, prostřednictvím Státního fondu rozvoje bydlení. S rostoucí cenou starších bytů, poroste i zájem o tento druh výstavby. Přesto i s touto podporou státu, zůstane nová družstevní bytová výstavba minoritní cestou k získání nového bydlení.
74
7. Seznam použité literatury Knihy [1]
BARDOVÁ, D., OPLTOVÁ, R. a PAVELKA, F., Jak správně na hypotéky. 1 vyd. Consultinvest Praha - 1997, ISBN 80-901486-5-4.
[2]
BENEŠ, V. a kol. Bankovní a finanční slovník. Praha: Svoboda, 1993. ISBN 80-205-0357-9.
[3]
CIPRA, T. Praktický průvodce finanční a pojistnou matematikou. 1. vyd. Praha: Nakladatelství HZ, 1995. ISBN 80-901918-0-0.
[4]
DOUCHA, R. Stavební spoření. 2. aktualiz. vyd. Praha: Grada, 2000. ISBN 80-7169-894-6.
[5]
HANUŠOVÁ, A. Možnosti financování bytové výstavby zaměstnanců Škoda Auto a.s. s využitím stavebního spoření a hypotečního úvěru a jejich vzájemná komparace. Liberec, 2005. Diplomová práce na Hospodářské fakultě Technické univerzity v Liberci na katedře financí a účetnictví.
[6]
Kolektiv autorů, Co je dobré vědět o bytovém družstvu. 1. vyd. Praha – nakladatelství ŠEL. 1998.
[7]
ŘÍMALOVÁ, O. a HOLEŠOVSKÝ, J., Družstvo. 1. vyd. Praha: C.H.Beck 1999. - XVIII ISBN 80-7179-229-2.
Zákony, vyhlášky a nařízení vlády [8]
Koncepce bytové politiky schválená vládou usnesení ze dne 16.března 2005 č. 292
[9]
Nařízení vlády 299/2001 Sb. – o použití prostředku Státního fondu rozvoje bydlení ke krytí části úroku z úvěru poskytnutých bankami právnickým a fyzickým osobám na opravy, modernizace nebo regenerace panelových domu.
[ 10 ] Nařízení vlády č. 616/2004 Sb. – půjčka pro fyzické osoby ve věku do 36 let na bytové potřeby.
75
[ 11 ] Nařízení Komise (ES) č. 69/2001 ze dne 12. ledna 2001 o použití článků 87 a 88 Smlouvy o ES na podporu de minimis. [ 12 ] Vyhláška 85/1997 Sb. o nájemném v družstevních bytech. [ 13 ] Zákon 72/1992 Sb. o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů. [ 14 ] Zákon 378/2005 Sb. o podpoře výstavby družstevních bytů ze Státního fondu rozvoje bydlení a Nařízení vlády 465/2005 Sb., ve znění pozdějších předpisů [ 15 ] Zákon č. 513/1991 Sb., Obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů. [ 16 ] Zákon 190/2004 Sb. o dluhopisech, ve znění pozdějších předpisů. [ 17 ] Zákon 183/2006 Sb. o územním plánování a stavebním řádu (Stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů.
Interní materiály firem [ 18 ] Stanovy OSBD ČeskáLípa. [ 19 ] Školící materiály Wüstenrot stavební spořitelny a.s. [ 20 ] Výroční zpráva OSBD Česká Lípa za rok 2006.
Ostatní prameny [ 21 ] Česká národní banka [online]. Dostupné z . [ 22 ] Česká spořitelna [online]. Dostupné z . [ 23 ] Český statistický úřad [online]. Dostupné z . [ 24 ] Československá obchodní banka [online]. Dostupné z . [ 25 ] Fincentrum [online]. Dostupné z . [ 26 ] Komerční banka [online]. Dostupné z . [ 27 ] Wüstenrot hypoteční banka [online]. Dostupné z .
76
8. Seznam příloh Příloha č. 1 – Zákon č. 96/ 1993 Sb., o stavebním spoření v platném znění par. 6, Příloha č. 2 – Tabulka vývoje stavebního spoření od roku 1997 do roku 2007 Příloha č. 3 – některé produkty stavebních spořitelen Příloha č. 4 – seznam oprav podporovaných programem PANEL Příloha č. 5 – Nabídka financování členského podílu od Stavební spořitelny České spořitelny a.s. Příloha č. 6 – Nabídka financování členského podílu od Modrá pyramida stavební spořitelna a.s. Příloha č. 7 – Nabídka financování členského podílu od Wüstenrot - stavební spořitelna, a.s. Příloha č. 9 – nabídka hypotečního úvěru od Československé obchodní banky a.s. Příloha č. 10 – nabídka hypotečního úvěru od Wüstenrot hypoteční banka a.s.
77
Příloha č. 1 Zákon 96/1993 Sb., o stavební spoření §6 Bytové potřeby (1) Bytovými potřebami účastníka, který je fyzickou osobou, se pro účely tohoto zákona rozumí
a) výstavba bytového domu, rodinného domu, nebo bytu ve vlastnictví podle zvláštního právního předpisu,
b) změna stavby na bytový dům, rodinný dům nebo byt, c) koupě bytového domu, rodinného domu nebo bytu včetně rozestavěné stavby těchto domů nebo bytu,
d) koupě pozemku v souvislosti s výstavbou nebo koupí bytového domu, rodinného domu nebo bytu, včetně rozestavěného bytového domu, rodinného domu nebo bytu, nebo s řešením jiných bytových potřeb,
e) splacení členského vkladu nebo podílu v právnické osobě, jejímž je účastník členem nebo společníkem, stane-li se účastník nájemcem bytu, popřípadě bude-li mít jiné právo užívání k bytu, v bytovém nebo rodinném domě ve vlastnictví této právnické osoby,
f) změna stavby, údržba stavby, nebo udržovací práce na 1. bytovém domě nebo rodinném domě, pokud jsou tyto ve vlastnictví nebo spoluvlastnictví účastníka nebo právnické osoby, jejímž je účastník členem nebo společníkem, a účastník je nájemcem bytu v takovém bytovém domě nebo rodinném domě, nebo užívá-li byt v uvedeném domě z jiného právního důvodu,
2. bytu ve vlastnictví nebo spoluvlastnictví podle zvláštního právního předpisu, včetně úhrady podílu na změně, údržbě nebo udržovacích pracích týkajících se společných částí domu,
3. bytu v bytovém domě nebo rodinném domě, je-li účastník jeho nájemcem, nebo užívá-li byt z jiného právního důvodu, a stavební práce jsou prováděny se souhlasem vlastníka bytového domu nebo rodinného domu, je-li takového souhlasu třeba podle zvláštního právního předpisu,9)
g) vypořádání společného jmění manželů nebo vypořádání spoluvlastníků, popřípadě dědiců v případě, že předmětem vypořádání je úhrada spoluvlastnického podílu na účely uvedené v písmenech a) až e) a písmenu h),
h) úhrada za převod členských práv a povinností v družstvu, nebo za převod podílu v právnické osobě, stane-li se účastník nájemcem bytu, popřípadě bude-li mít jiné právo užívání bytu v bytovém domě nebo rodinném domě ve vlastnictví právnické osoby, které se převod členských práv a povinností nebo převod podílu týká,
i) řešení bytové potřeby uvedené pod písmeny c) a d) úplatným převodem nebo přechodem podle zvláštního právního předpisu,
j) připojení bytového domu nebo rodinného domu, nebo domu s byty ve vlastnictví podle zvláštního právního předpisu k veřejným sítím technického vybavení, je-li účastník vlastníkem nebo spoluvlastníkem připojované stavby,
k) splacení úvěru, nebo půjčky použitých na financování bytových potřeb uvedených pod písmeny a) až j) s výjimkou pokut nebo jiných sankcí. Příloha č. 1 Zákon 96/1993 Sb., o stavební spoření List 2 (2) U účastníka, kterým je právnická osoba, se za použití úvěru ze stavebního spoření na bytové potřeby považuje použití úvěru
a) na účely uvedené v odstavci 1 písm. a) až f) a i), b) ke splacení úvěru nebo půjčky, použitých na financování bytových potřeb, uvedených v odstavci 1 písm. a) až f) a i), nebo
c) k výstavbě sítí technického vybavení. (3) Bytová potřeba uvedená v odstavcích 1 a 2 se musí nacházet v České republice.
Příloha č. 2 – vývoj stavebního spoření od roku 1997 do roku 2007
Nově uzavřené smlouvy o stavebním spoření
Počet Přírůstek (%)
Průměrná cílová částka u nově uzavřených smluv o stavebním spoření fyzickými osobami občany
Objem (tis. Kč) Přírůstek (%)
Smlouvy o stavebním spoření 1) ve fázi spoření
Počet Přírůstek (%) Objem (mld. Kč) Přírůstek (%)
Přiznaná státní podpora
Průměrná státní podpora přiznaná na smlouvu o stavebním spoření za příslušný rok
Naspořená částka Úvěry celkem
1)
1)
Objem (Kč) Přírůstek (%) Objem (mld. Kč) Přírůstek (%) Počet
v tom: ze stavebního spoření překlenovací
Úvěry celkem
2)
Přírůstek (%) Objem (mld. Kč)
1)
v tom: ze stavebního spoření překlenovací
2)
1997
1998
1999
530 176
638 232
906 867 1 115 926 1 373 258 1 293 890 2 097 338
143,2
Poměr (%)
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
314 650
430 233
516 385
579 730
20,4
42,1
23,1
23,1
-5,8
62,1
-85
36,7
20
12,3
145,3
144,2
139,4
136,9
146,7
200,5
222,8
227,9
235,8
284,9
1,5
-0,8
-3,3
-1,8
7,2
36,7
11,1
2,3
3,5
20,8
1 967 849 2 371 816 2 801 389 3 424 580 4 196 408 4 870 620 6 300 831 5 899 300 5 573 874 5 297 522 5 132 595 20,5
18,1
22,2
22,5
16,1
29,4
-6,4
-5,5
-5
-3,1
5,068
6,393
7,719
9,313
11,059
13,261
15,337
16,086
15,772
14,978
32,8
26,1
20,7
20,7
18,7
19,9
15,7
4,9
-2
-5
2 803
2 795
2 874
2 956
3 138
3 159
3 256
3 242
3 173
n/a
0,3
-0,3
2,8
2,9
6,2
0,7
3,1
-0,4
-2,1
81,731
93,629
110,4
133,309
180,19
236,815
287,077
328,987
359,848
37,2
14,6
17,9
20,8
35,2
31,4
21,2
14,6
9,4
7
81 870
187 245
286 942
373 463
465 824
568 920
685 740
786 483
857 875
900 653
942 944
21 554
70 377
167 687
262 259
346 145
420 929
488 850
549 698
582 867
587 501
580 352
60 316
116 868
119 255
111 204
119 679
147 991
196 890
236 785
275 008
313 152
362 592
128,7
53,2
30,2
24,7
22,1
20,5
14,7
9,1
5
4,7
5,936
17,669
26,346
31,011
37,023
46,308
63,597
84,184
108,063
135,45
179,301
0,712
2,79
8,416
14,207
18,522
21,916
25,099
28,735
31,751
35,073
38,912
5,224
14,879
17,93
16,804
18,501
24,392
38,498
55,449
76,312
100,377
140,389
197,7
49,1
17,7
19,4
25,1
37,3
32,4
28,4
25,3
32,4
21,6
28,1
28,1
27,8
25,7
26,9
29,3
32,8
37,6
46,6
3,817
2 795
59,552
Přírůstek (%) Úvěry celkem / naspořená částka
2000
10
1) Stav ke konci období 2) Úvěry podle § 5 odst. 5 zákona č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření, ve znění pozdějších předpisů
Zdroj: www. mfcr.cz URL[cit.2008-03-15]
384,88
Příloha č. 3 – některé produkty stavebních spořitelen Wüstenrot stavební spořitelna úrokové název tarifní varianty:
sazby
min. akontace úvěru (% z
kombinace
CČ)
splátka úvěru (% z
vklady a úvěr
CČ) *
OF optimální finanční ON optimální normální OS optimální speciální OK -
40%
0,70%
50%
0,50%
50%
0,60%
30%
0,70%
kombinace 2,1 % a 4,8 % nebo kombinace 1 % a 3,7 %
optimální kreditní
Raiffeisen stavební spořitelna úroková akontace
sazba tarif
úvěru (% z vklady úvěr
Spořicí tarif S 041 Úvěrový tarif S 061
CČ)
min. měsíční vklad (% z CČ)
min. splátka úvěru (% z CČ) *
2%
4,9% 40%
0,3%
0,5%
1%
3,5% 40%
0,2%
0,7%
Hypo stavební spořitelna úroková
poplatek akontace za
sazba úrokové
tarif vklady úvěr
úvěru
sjednání
zvýhodnění (% z CČ) smlouvy *
(v % z CČ) **
20% z Nadstandard NS/EU_05
2%
1,8
4,70% připsaných 40% úroků
nebo 1,2 % 1,8
Nadstandard NU/EU_05
Smart
1%
3,90% -
40%
nebo 1,2 %
2%
4,90% -
Zdroj: URL[cit.2008-03-15]
40%
0,90%
Příloha č. 4 – seznam oprav podporovaných programem PANEL Opatření 1.
Sanace základů a opravy hydroizolace spodní stavby
2.
Sanace statických poruch nosné panelové konstrukce
3.
Oprava dílců obvodového pláště a reprofilace jejich styků
4.
Oprava lodžií, balkónů včetně zábradlí
5.
Výměna balkónů
6.
Zateplení neprůsvitného obvodového pláště (podmínkou je sanace dílců obvodového pláště)
7.
Repase otvorových vnějších výplní – těsnění a drobné úpravy vnějších otvorových výplní (oken a balkónových dveří), výměna vnitřního skla pro zlepšení tepelně technických vlastností
8.
Náhrada vnějších otvorových výplní tepelně technicky (případně hlukově) dokonalejšími
9.
Opravy a zateplení střech včetně nástaveb (strojovny, pergoly, atd.)
10. Zasklení lodžií; balkónů 11. Obnova předložených vstupních schodů a zábradlí, zídek a dlažby 12. Výměna vstupních stěn do objektů s uplatněním antivandalského řešení 13. Oprava vnitřních stěn a stropů 14. Zateplení vybraných vnitřních konstrukcí 15. Oprava nášlapných vrstev a konstrukcí podlah ve společných prostorách 16. Oprava komunikačních prostor 17. Úprava vstupního a schodišťového prostoru včetně schránek a osvětlení 18. Repase nebo výměna vstupních dveří do bytů 19. Oprava objektových předávacích stanic nebo strojoven se zařízením pro přípravu TUV 20. Hydraulické vyregulování otopné soustavy 21. Zkvalitnění ústřední regulace otopné soustavy 22. Instalace ventilů na otopná tělesa a vytvoření podmínek pro instalace termostatických hlavic (podmínkou je hydraulické vyregulování otopné soustavy). 23. Modernizace otopné soustavy včetně využití obnovitelných zdrojů energie spojená s výměnou rozvodů a případně otopných těles 24. Měření spotřeby tepla na vytápění, spotřeby TUV, spotřeby studené vody 25. Oprava (výměna) rozvodů zdravotních instalací a plynu 26. Náhrada rozvodů plynu pro vaření za rozvod elektřiny
27. Modernizace rozvodu TUV (zejména pákové baterie, izolace stoupacího potrubí, bytový vodoměr TUV) 28. Oprava nebo modernizace bytového jádra (včetně rozvodů elektřiny, zdravotních instalací a plynu) 29. Oprava nebo modernizace vzduchotechniky 30. Oprava nebo výměna elektrických zařízení a rozvodů; silnoproud, slaboproud 31. Oprava (výměna) výtahu (včetně nutných zásahů do konstrukce výtahové šachty) 32. Zřízení nového výtahu 33. Změny dispozičního řešení bytu 34. Bytové nástavby (mezonetové nástavby při sloučení bytu v nejvyšším podlaží) 35. Oprava hromosvodů a protipožárních zařízení 36. Projektové práce, projektová dokumentace 37. Statický posudek 38. Revize technického zařízení budov 39. Získání průkazu splnění požadavků hospodárné spotřeby energie na vytápění Zdroj: www.cmzrb.cz URL: [cit. 15-3-2008]
Příloha č. 5 – Nabídka financování členského podílu od Stavební spořitelny České spořitelny a.s.
Možnosti financování členského podílu ve výši 375.200,- Kč A) -
hotovost ve výši 75 tis. Kč překlenovací úvěr – stavební spořitelna České spořitelny ve výši 300 tis. Kč o úvěr TREND, nulová akontace, bez zajištění, o úrok.sazba: překl.úvěr 6,35%p.a. , přidělený úvěr 4,75% p.a. o konstantní splátka ve výši 2.550,- Kč měsíčne po dobu 16 let
Aktuelní finanční zatížení žadatele: 2.550,- Kč měsíčně
B) -
-
hotovostní úvěr ve výši 75 tis. Kč o úrok.sazba: RPSN 12,8 %p.a. o splátka ve výši 1.439,- Kč měsíčně po dobu 6 let překlenovací úvěr – stavební spořitelna České spořitelny ve výši 300 tis. Kč o úvěr TREND, nulová akontace, bez zajištění, o úrok.sazba: překl.úvěr 6,35%p.a. , přidělený úvěr 4,75% p.a. o konstantní splátka ve výši 2.550,- Kč měsíčne po dobu 16 let
Aktuelní finanční zatížení žadatele: 3.989,- Kč měsíčně
C) -
-
překlenovací úvěr – stavební spořitelna České spořitelny ve výši 300 tis. Kč o úvěr TREND, nulová akontace, bez zajištění, o úrok.sazba: překl.úvěr 6,35%p.a. , přidělený úvěr 4,75% p.a. o konstantní splátka ve výši 2.550,- Kč měsíčne po dobu 16 let překlenovací úvěr – stavební spořitelna Modrá Pyramida ve výši 75 tis. Kč o nulová akontace, zajištění jedním ručitelem o úrok.sazba: překl.úvěr 6,69%p.a. , přidělený úvěr 5,0% p.a. o splátka ve výši 668,- Kč měsíčne po dobu 10 let a následně 562,- Kč měsíčně po dobu 8 let
Aktuelní finanční zatížení žadatele: 3.218,- Kč měsíčně
Příloha č. 6 – Nabídka financování členského podílu od Modrá pyramida stavební spořitelna a.s. List 1
Příloha č. 6 – Nabídka financování členského podílu od Modrá pyramida stavební spořitelna a.s. List 2
Příloha č. 7 – Nabídka financování členského podílu od Wüstenrot - stavební spořitelna, a.s. List 1
Příloha č. 7 – Nabídka financování členského podílu od Wüstenrot - stavební spořitelna, a.s. list 2
Příloha č. 8 nabídka hypotečního úvěru od Komerční banky a.s.
Příloha č. 9 - nabídka hypotečního úvěru od Československé obchodní banky a.s. List 1 Parametry úvěru na základě zadaných informací : Fix na celou dobu splácení Do nabídky předkládám varianty dle Vašeho požadavku, a varianty dle podmínek banky – fix. nebude k nabídce odpovídat sazbě skutečné, k fixaci dojde po čerpání !!! Nabídka – VZ = členský podíl Anuitní splácení
požadavek BD
podmínky ČSOB
varinata BD
20% členský podíl
30%členský podíl
35% členský podíl
Celková investice
22.512.000,--
22.512.000,--
22.512.000,--
Vlastní zdroje
4.502.400,--
6.753.600,--
7.879.200,--
Výše úvěru
18.009.600,--
15.758.400,--
14.632.800.
Splatnost úvěru
15 let fix
15 let fix
15 let fix.
Úroková sazba (fix na celé
5,52% p.a.
5,52% p.a.
5,52
Měsíční anuitní splátka v Kč**
147.345,--
128.927,--
119.718,--
Doporučená měsíční platba do
173.347,--
151.679
140.846,--
8.512.441,--
7.448.384,--
6.916.357,--
období ) *
FO Úrokové náklady celkem
* v nabídce uvedena přibližná výše úrokové sazby pro BD při současných sazbách, vývoj budoucích pěti let ???
** částka určená na měsíční splátku jistiny a úroků je počítána za stejných podmínek jako splácení rekonstrukce - nesmí činit více než 85% měsíčního příspěvku do fondu oprav úvěrovaného objektu, v reálu splácení úvěru jako samotná část nájemného.
Příloha č. 9 - nabídka hypotečního úvěru od Československé obchodní banky a.s. List 2 Nabídka – VZ= členský podíl + dostace + úvěr SFRB Anuitní splácení
požadavek BD
podmínky ČSOB
varinata BD
20% členský podíl+
30%členský podíl + 35% členský podíl
další zdoje
další zdorje
+ další zdroje
Celková investice
22.512.000,--
22.512.000,--
22.512.000,--
Vlastní zdroje
14.102.400,--
16.353.600,--
17.479.200,--
Výše úvěru
8.409.600,--
6.158.400,--
5.032.800,--
Splatnost úvěru
15 let fix
15 let fix
15 let fix.
Úroková sazba (fix na celé
5,52% p.a.
5,52% p.a.
5,52
Měsíční anuitní splátka v Kč**
68.803,--
50.385,--
41.176,--
Doporučená měsíční platba do
80.945,--
59.276,--
48.442,--
3.974.892,--
2.910.837,--
2.378.810,--
období ) *
FO a nájemného Úrokové náklady celkem
Obecné podmínky čerpání úvěru: 1. vlastní zdroje ve výši 30% při min. 50% uzavřených nájemních smluv ( složení čl. podílu ) Do výše 30% zbylou část může vložit BD – na základě rozhodnutí delegátů 2. dobrá platební kázeň BD -pohledávky po lhůtě splatnosti z titulu ročního rozpisu plateb včetně služeb na úrovni BD nesmí překračovat 5% ročního předpisu nájemného nebo počet neplatičů nesmí překročit 10% z celkového počtu vlastníků (popř. vč.družstevníků); pohledávek nad 90 dnů BD je povinno doložit, jakým způsobem jsou vymáhány 3. s přijetím úvěru a způsobem jeho zajištění musí vyslovit souhlas shromáždění delegátů BD v souladu se stanovami4. pozemek pod úvěrovaným – vystavovaným objektem je ve vlastnictví BD 5. úvěrovaný objekt bude pojištěný a pojistné plnění bude v případě zajištění formou zástavy nemovitosti vinkulováno ve prospěch ČSOB; 6. nájemní smlouvy budou uzavřeny na dobu určitou – 1 ROK 7. postupné čerpání při obsazenosti 40-50% 8. vedení finančních toků přes účet u ČSOB (100% platebního styku) 9. částka určená na měsíční splátku jistiny a úroků nesmí činit více než 85% hrubého příjmu (FO + splátka úvěru zahrnuta v nájmu)
Příloha č. 10 - nabídka hypotečního úvěru od Wüstenrot hypoteční banka a.s.
