Társasházi iroda értékbecslés aktualizálása, felülvizsgálata

Társasházi iroda értékbecslés aktualizálása, felülvizsgálata Az ingatlan címe: 6500 Baja, Pázmány Péter utca 2. földszint 100. ajtó HRSZ.: 633/2/A/100

Típusa: társasházi iroda

Értékelés kelte: 2011. február 07.

Készítette:

Vulcanus Bt. 6211. Kaskantyú, Bercsényi u. 27. Szörfi Béla Értékbecslő Tel: 06-20-333-8091

Tartalomjegyzék Tartalomjegyzék......................................................................................................................... 1 Mellékletek jegyzéke.................................................................................................................. 2 Értékelési bizonyítvány .............................................................................................................. 3 1.

Baja város elhelyezkedése, leírása: .................................................................................... 6

2.

Az ingatlan adatai:.............................................................................................................. 9 2.1.

3.

Építmény leírása:.............................................................................................................. 10 3.1. 3.2.

4.

Helyiségleltár: .......................................................................................................... 12 Alapterületek: ........................................................................................................... 12

Épületdiagnosztika, használati szempontok:.................................................................... 13 5.1. 5.2.

6.

Társasházi iroda adatai, leírása: ............................................................................... 10 Közműellátottság, épületgépészet: ........................................................................... 11

Helyiségleltár, alapterületek:............................................................................................ 12 4.1. 4.2.

5.

Az ingatlan elhelyezkedése, leírása:........................................................................... 9

Épületdiagnosztika: .................................................................................................. 13 Használati szempontok:............................................................................................ 13

Az érték megállapítása: .................................................................................................... 14 6.1. 6.2.

Az érték kialakítása, meghatározása során figyelembe vettem:............................... 14 Jelen valós piaci érték: ............................................................................................. 15

7.

Jogi szempontok:.............................................................................................................. 16

8.

Alapfeltételezések korlátozások:...................................................................................... 16

9.

Mellékletek:...................................................................................................................... 17

Készítette: Vulcanus Bt. 6211. Kaskantyú, Bercsényi utca 27. Szörfi Béla Értékbecslő

1

Mellékletek jegyzéke

1.

Melléklet: Tulajdoni lap másolat 1/1 ............................................................................... 18

2.

Melléklet: Képek az ingatlanról ....................................................................................... 19


2

Értékelési bizonyítvány Értékelés tárgya:

6500 Baja, Pázmány Péter utca 2. földszint 100. ajtó alatti ingatlan. Baja belterület HRSZ: 633/2/A/100 társasházi iroda.

Tulajdonos:

Soltvadkert és Vidéke Takarékszövetkezet 6230. Soltvadkert, Ifjúság utca 4. 1/1 tulajdoni hányaddal rendelkezik.

Megbízó:

Soltvadkert és Vidéke Takarékszövetkezet. 6230. Soltvadkert, Ifjúság utca 4.

Megbízás tárgya:

Az ingatlan forgalmi értékének meghatározása. Az értékeléshez

a

hozamszámításon

alapuló

értékelési

módszert alkalmaztam. Megbízás célja:

A

2009.12.30-án,

a

ingatlanforgalmi

Vulcanus

Bt.

által

értékbecslés

készített

aktualizálása,

felülvizsgálata. Az ingatlan jelen állapotában valós piaci forgalmi érték meghatározása értékhelyesbítéshez. A jelen értékbecslésben

szereplő

ingatlan

alkalmas

hitelbiztosítékként történő befogadás céljára. Az értékbecslés készítője:

Szörfi Béla Értékbecslő

I-59/2008

Elérhetősége:

6211. Kaskantyú, Bercsényi utca 27. Tel: 06-20/333-8091

Helyszíni szemlék időpontja:

2011. február 07.

Értékelés időpontja:

2011. február 07.

Értékelés érvényessége:

Az értékeléstől számított 90 nap, (2011. május 07.) amennyiben az ingatlant ezen idő alatt rendeltetésszerűen használják és az ingatlan műszaki állapotában nem történik lényeges változás.

Terhek és jogok:

Lásd mellékletben szereplő tulajdoni lapon 1/1.


3

Értékelési módszer: Készült, a TEGoVA (The European Group of Valuers Association) az állóeszközök-értékelők Európai Csoportja (EVS 2003) előírásai alapján. Az értékelés során megvizsgáltam a megbízó képviselője által rendelkezésre bocsátott az ingatlannal kapcsolatos dokumentumokat. A 2011. február 07-én megtartott helyszíni szakértői szemle során szemrevételezéssel megvizsgáltam az ingatlant, az ingatlanon lévő felépítményeket, az ingatlan környezetét, a felépítményt, műszaki berendezések állagát, és egyéb értékbefolyásoló tényezőket. A felépítményen

méréseket

végeztem,

fénykép-felvételeket

készítettem,

melyeket

a

szakvéleményhez felhasználtam. A tulajdonos által szóban közölt információkat is felhasználtam az értékeléshez. A vonatkozó és rendelkezésre álló okmányok és dokumentumok alapján a piaci viszonyok tanulmányozása és értékelése a helyszíni bejárás és vizsgálat alapján megállapítom, hogy a Baja, Pázmány Péter utca 2. földszint 100. ajtószám alatti, HRSZ: 633/2/A/100. ingatlan perigény- és tehermentes tulajdonjogának forgalmi értéke az értékelési szakvéleményben az óvatosság elvét követve 27.100.000,- Ft, azaz –huszonhétmillió-egyszázezer– forint.

Az ingatlan likvidációs foka: Erős kereslet

Könnyen Átlagos

X

Kiegyensúlyozott piac

Problematikus

Kínálati túlsúly

Nehéz

Erős túlkínálat

1. Könnyen értékesíthető: 2. Átlagos értékesíthetőség: 3. Problematikus értékesíthetőség: 4. Nehezen értékesíthető:

X

0-90 nap 90-180 nap 180-360 nap 360 nap felett


4

Az értékelési szakvélemény feletti jog. Jelen értékelési szakvélemény egésze valamint részletei, semmilyen rá vonatkozó hivatkozás nem kerülhet nyilvánosságra az értékelő írásbeli hozzájárulása nélkül. Az értékelő tudomására jutott adatokat és a jelen szakvélemény tartalmát szigorúan bizalmasan kezeli. Kaskantyú, 2011. február 07.



5

1. Baja város elhelyezkedése, leírása: (Forrás: Internet)

Baja

Földrajz

Becenév: A halászlé fővárosa

A Duna bal partján, a Mohácsi-szigettel szemben fekszik.

Budapesttől

167

kilométerre,

délre

Mottó: Mediterrán életérzés a Duna mentén

található. Három nagy tájegység, a Duna-ártér, a

Közigazgatás

Kiskunsági homokhátság és a Felső-bácskai löszhát találkozásánál épült. A legfontosabb déli

Magyarország

Ország

Dél-alföld

Régió

átkelőhely a Dunán.

A Duna bal oldali mellékága a Sugovica (más Megye

Bács-Kiskun

néven Kamarás-Duna), amelynek keleti partján Kistérség Baja belvárosa, nyugati partján pedig a kedvelt Rang üdülőterület, a Petőfi-sziget fekszik; a kettőt híd Irányítószám köti össze. A Sugovica déli végén indul a FerencKörzethívószám csatorna.

Bajai város 6500 79

Népesség

Történelem

A mai város területe már az őskorban lakott hely Teljes népesség

37 707 fő (2009) +/-

volt, és a vaskort leszámítva folyamatosan az is Népsűrűség 211,54 fő/km² maradt; a régészeti feltárások újkőkori, bronzkori Földrajzi adatok és népvándorlás kori (szarmata) leleteket találtak. 177,61 km² Terület A 6. századtól avarok lakták a területet. A honfoglalás után fontos folyami átkelőhellyé Időzóna

CET, UTC+1

vált. Első írásos említése 1323-ból származik. Neve török eredetű, jelentése bika; valószínűleg első birtokosáról, Bajáról kapta. Legkorábbi ismert birtokosa a Bajai család volt, majd 1474-ben Mátyás király a Czobor családnak adományozta. Baja a török hódoltság alatt a bajai nahije központja volt. Ebben az időszakban jelentős erődítmény és kikötő volt, több száz házzal, mecsettel és fürdővel. A 16. század végi török adóösszeírások szerint 18-22 adózó ház volt a városban. A török idők végére azonban a település elnéptelenedett. Baján 1686-1690 között a török elől menekülő bosnyákok telepedtek le. A város népessége a 17. században a horvát (bunyevác, sokác) és szerb, majd a 18. században a német (sváb) betelepülőknek köszönhetően emelkedett meg ismét.


6

A város a török uralom alól Buda visszavétele után szabadult fel, és kincstári tulajdonba került. A török elleni háborúkban fontos szerepet játszott, különösen az utánpótlás biztosítása révén, ezért 1696. december 24-én I. Lipót császár mezővárosi rangot adott neki. (Címere ezen dátum miatt ábrázolja a bibliai Ádámot és Évát.) Az ezzel járó jogokat III. Károly 1714ben megerősítette. Később újra földesúri tulajdonba került: birtokosa 1727-1741 között a Czobor család volt, majd a zálogba csapott uradalom 1750-től Grassalkovich Antal tulajdonába került. Baja végül 1862-ben váltotta meg magát Zichy Ferraris Félixtől 722 ezer forintért. Baját pestisjárvány (1739), árvíz (1751) és tűzvész (1840) pusztította. Ennek ellenére a 18-19. században a vízi szállítás révén az Alföld egyik legjelentősebb kereskedelmi központjává vált, így gazdasági és kulturális téren is a környék központjává fejlődött. 1839-ben a városban megkezdődött a magyar nyelvű oktatás, 1845-ben megnyílt az első gőzfürdő. 1873-tól törvényhatósági joggal ruházták fel a várost. A 19. század utolsó harmadában fejlődésnek indultak a közművek is. 1885-ben egyes bajai utcákat már gázzal világítottak ki, 1887-től pedig rendszeressé vált a gázszolgáltatás. 1892-ben megnyílt a bajai telefonhálózat. A városnak azonban 19. század végén sem volt vízvezeték- és csatorna-hálózata. Az I. világháború után, 1918-ban szerb megszállás alá került, és az új délszláv állam igényt formált rá. Bár Trianonban Magyarországnak ítélték, a délszláv csapatok 33 hónapon át nem ürítették ki, és néhány hónapra a Baranya–bajai Szerb–Magyar Köztársaság nevű szerb bábállam része lett. 1921 és 1941 között Bács-Bodrog vármegye székhelye volt. 1930-ban hozzácsatolták Bajaszentistván nagyközséget. A II. világháborút követően, 1945-től BácsKiskun megye 1950-es létrehozásáig ismét megyeszékhely volt. Közlekedés Baja fontos közlekedési csomópont, a legdélibb dunai átkelőhely Magyarországon. Közút Budapest felől az 51-es, Kecskemétről az 54-es, Szeged és Bátaszék felől pedig az 55-ös számú főúton közelíthető meg. A Duna-híd 1909-ben épült. Vasút A város a Kiskunhalast Bátaszékkel összekötő egyvágányú, villamosítatlan, 154-es számú Bátaszék–Baja–Kiskunhalas-vasútvonalon érhető el. A Baja–Regőce-Zombor-vasútvonal és a Baja–Bezdán–Zombor-vasútvonal magyarországi szakaszainak megszüntetését az 1968-as közlekedéspolitikai koncepció rendelte el. A vasútállomás és a Duna között ágazott volna ki belőle a tervezett, de soha meg nem épült Dunapataj–Kalocsa–Baja-vasútvonal. Készítette: Vulcanus Bt. 6211. Kaskantyú, Bercsényi utca 27. Szörfi Béla Értékbecslő

7

Hajózás A Bajai Országos Közforgalmú Kikötő Magyarország második legjelentősebb kikötője a Duna-Majna-Rajna víziút-rendszeren. A kikötő a Duna bal partján, az 1479+140 és az 1480+900 folyamkilométer között található. Helyi tömegközlekedés Baja helyi tömegközlekedését a Bács Volán Zrt. látja el. A nyolc helyi autóbuszjárat mind a vasútállomásnál található Vonatkert autóbusz-állomásról indul.

Baja földrajzi elhelyezkedése: (Forrás: Internet Google térkép)


8

Az ingatlan elhelyezkedése: Baja, Pázmány Péter utca 2.

2. Az ingatlan adatai: Az ingatlan címe:

6500 Baja, Pázmány Péter utca 2. fsz. 100. ajtó.

Helyrajzi száma:

Baja, belterület HRSZ.: 633/2/A/100

A társasházi iroda hasznos alapterülete tulajdoni lap szerint:

131 m2

Eszmei hányad:

218/10000

Építés jellege:

társasház.

Építési ideje:

1991.

Építési módja:

hagyományos építési mód.

Igényszint

10/6

2.1.

Az ingatlan elhelyezkedése, leírása:

A vizsgált ingatlan Baja város belterületén, kiemelt központi lakóövezeti részén központtól 150 m-re, Pázmány Péter utca 2. fsz. 100. ajtószám alatt található pénzintézeti irodahelyiség.


9

3. Építmény leírása: 3.1.

Társasházi iroda adatai, leírása:

Épületszerkezeti leírás: Értékelés szempontjából figyelembe vehető mért hasznos alapterülete:

126,00 m2

Építés éve:

1991.

Épület leírása: A társasházi iroda 5 szintes hagyományos építésű, belső udvaros társasház földszintjén található. Bejárata, udvari elhelyezkedésű. Korszerű irodákból és kiszolgáló helyiségekből áll. Az épület állapota:

az épület korának megfelelő, jó műszaki állapotú, karbantartott.

3.1.1.

Műszaki állapotra vonatkozó információk:

− Tartószerkezetek:

vízszintes: jó. függőleges: jó. kémények: jó.

− Nyílászárók állapota:

ajtók: jó, közepes. ablakok: jó.

− Tetőfedések:

Tetőfedés: jó. Bádogos munkák: jó.

− Burkolatok:

vízszintes: jó. függőleges: jó.

− Vakolatok:

homlokzat: jó. belső vakolatok: jó

− Épületgépészet:

Fűtés: jó. Vízszerelés: jó. Elektromosság: jó.

− Beépített bútorok, berendezések: beépített irodaszekrényekkel. − Észlelt hibák:

nem tapasztalható.


10

3.2.

Közműellátottság, épületgépészet:

Elektromos áram:

közmű hálózatról lekötve.

Vízellátás:

közmű hálózatról biztosított.

Szennyvízelvezetés:

városi zártrendszerű közmű csatornába bekötve.

Csapadékvíz elvezetés:

városi zártrendszerű közmű csatornába bekötve.

Fűtés:

házközponti, acéllemez lapradiátor hőleadókkal.

Használati melegvízellátás:

házközponti.

Gázellátás:

DÉGÁZ bekötéssel.

Egyéb épületgépészeti berendezések:

telefon, klíma, riasztó, tűzjelző.

Közút:

aszfaltozott.

Térburkolatok-járdák:

udvari térburkolat: térkővel kirakott.

Környezet:

kereskedelmi és lakókörnyezet.


11

4. Helyiségleltár, alapterületek: 4.1.

Helyiségleltár:

Iroda helyiségei:

belmagassága: 285 cm

Korrekció

Számításnál figyelembe vehető hasznos alapterület kerekítve (m2)

Helyiség megnevezése

Burkolata

Hasznos alapterület (m2)

1.

Iroda

Szőnyegpadló

32,00

0,00

32,00

2.

Ügyféltér

Mettlachi

11,76

0,00

11,76

3.

Előtér

Mettlachi

4,80

0,00

4,80

4.

Iroda

Szőnyegpadló

19,50

0,00

19,50

5.

Pénztár

Szőnyegpadló

10,97

0,00

10,97

6.

Közlekedő

Mettlachi

5,13

0,00

5,13

7.

WC

Mettlachi

2,31

0,00

2,31

8.

WC

Mettlachi

2,31

0,00

2,31

9.

Konyha

Mettlachi

3,30

0,00

3,30

10.

Közlekedő

Mettlachi

5,07

0,00

5,07

11.

Páncélterem

Mettlachi

8,58

0,00

8,58

12.

Iroda

Szőnyegpadló

20,28

0,00

20,28

Iroda figyelembe vehető összes hasznos alapterülete

4.2. 1.

126,01

Alapterületek: Iroda figyelembe vehető hasznos alapterülete: Kerekítve:


126,01 m2 126,00 m2

12

5. Épületdiagnosztika, használati szempontok: Várható értékmegőrzési idő: hosszú távú. 5.1.

Épületdiagnosztika:

Épületdiagnosztikai, talajmechanikai, környezetvédelmi vizsgálatokat nem végeztem, mivel azok nem képezték a megbízás tárgyát. A fenti esetleges vizsgálatok eredménye befolyással lehet a megállapított értékre. Szemrevételezés alapján a lakóépület szerkezeti állapota:

5.2.

alapozás:

megfelelő.

szigetelés:

megfelelő.

függőleges teherhordó szerkezetek:

megfelelő.

vízszintes teherhordó szerkezetek:

megfelelő.

tetőfedés:

megfelelő.

kémények:

megfelelő.

bádogos szerkezetek:

megfelelő.

épületgépészeti vezetékek, szerelvények:

megfelelő.

korrózió:

nem tapasztalható.

rendellenes használat:

nem tapasztalható.

egyéb építési, épületgépészeti hibák:

nem tapasztalható,

Használati szempontok:

Jelenleg irodahelyiségek céljára használt.


13

6. Az érték megállapítása: 6.1.

Az érték kialakítása, meghatározása során figyelembe vettem: Az épület:

A telek: −

Elhelyezkedését

−

Életkorát

−

Megközelíthetőségét

−

Állékonyságát

−

Tájolását

−

Használhatóságát

−

Nagyságát

−

Kivitelezési módját

−

Építési övezeti besorolását

−

Külső-belső állagát

−

Környezetét

−

Felhasznált anyagok minőségét

−

Szomszédok

−

Az épületszerkezetek állapotát,

−

Infrastrukturális adottságokat

károsodásokat −

Karbantartását

−

Felújítás időpontját

−

Felújítás mértékét, minőségét

−

Helyiségek elrendezését

−

Komfort fokozatát

−

Belső térkialakítását

−

Közműellátottságát

−

Épületgépészeti rendszerét, színvonalát, az alkalmazott technológiát

−

Igényszintjét

Az ingatlan a környezetben (közegben) elfoglalt ingatlanpiaci pozícióit, az adott időszakban uralkodó keresleti-kínálati viszonyokat.


14

6.2.

Jelen valós piaci érték:

Mért hasznos alapterület × fajlagos ár: Társasházi iroda:

126,00 m2 × 215.000,-Ft/m2 =

Kerekítve:

27.090.000,-Ft 27.100.000,-Ft

Az ingatlanon fizikai, erkölcsi változások nem történtek a 2009.12.30-án, a Vulcanus Bt. által készített értékbecslés óta, a keresleti és kínálati piacon, nem történt jelentős változás. A fentieket figyelembe véve, az előző becslési értéket jóváhagyom.

Jelen valós piaci értéket 27.100.000,-Ft azaz –huszonhétmillió-egyszázezer– forintra becsülöm.


15

7. Jogi szempontok: Tulajdonos:

Soltvadkert és Vidéke Takarékszövetkezet 6230. Soltvadkert, Ifjúság utca 4. 1/1 tulajdoni hányaddal rendelkezik.

Forgalomképesség értékelése: forgalomképes. Jogokat és terheket lásd a mellékletben szereplő tulajdoni lapon 1/1.

8. Alapfeltételezések korlátozások: Az értékelési dokumentációban szereplő képek, a tulajdonos hozzájárulásával készültek.

Megbízó tudomásul veszi, hogy a jelen szakvéleményben szereplő értékek becsült piaci értékek, melyek a jelen állapotokra, és a jelen időben érvényesek.

Az értékelés során nem végeztem földmérést, és terület felmérést. Az erre vonatkozó adatok az ingatlan-nyilvántartásokból, és a megbízó által szolgáltatott információkból származnak. A megbízó által szolgáltatott információkért az értékbecslő nem vállal felellőséget.

Szakvélemény csak a felek együttes engedélyével adható ki harmadik félnek. A szakvélemény 3 példányban készült, melyből 2 példány a megbízó részére átadásra került, 1 példány a készítőnél maradt.

Kaskantyú, 2011. február 07.



16

9. Mellékletek: 1. Melléklet: Tulajdoni lap másolat

1/1

2. Melléklet: Képek az ingatlanról


17

1. Melléklet: Tulajdoni lap másolat

1/1


18

2. Melléklet: Képek az ingatlanról 2011-es képek: Társasházi iroda külső képek:

Társasház belső udvari kép


Társasház belső udvari kép, iroda bejárat


19

Társasházi iroda belső képek:

Ügyféltér részlet

Ügyféltér részlet

Iroda részlet

Közlekedő részlet

Iroda részlet


20

Előző 2009-es értékbecslés képei:

Iroda részlet

Pénztár

Közlekedő

WC

Iroda

Ügyféltér


21


Társasház utcai nézet


22

Társasházi iroda értékbecslés aktualizálása, felülvizsgálata

Recommend Documents