Takde Duit, Boleh Beli Rumah Ke? Bagaimana 12 pelabur otai ini beli rumah tanpa gunakan banyak duit

Gila Hartanah

“Takde Duit, Boleh Beli Rumah Ke?” Bagaimana 12 pelabur otai ini beli rumah tanpa gunakan banyak duit. Hakcipta Terpelihara – GH Media PLT (LLP0005570-LGN)

2

Apa yang korang akan dapat lepas selesai baca e-Book ini? Sebelum korang selak ke halaman seterusnya, tahniah Tok ucapkan terima kasih sebab beri laburkan duit untuk dapatkan e-Book ni. Tujuan dan niat utama Tok terbitkan e-Book ini tak lain dan tak bukan, untuk: 

kongsikan idea dan ilmu kat korang (tak kira yang baru nak mula atau dah lama libatkan diri) pasal pelaburan hartanah,



supaya korang boleh belajar daripada perkongsian pelabur yang ada pengalaman membeli rumah, tanpa membayar sebarang deposit,



naikkan semangat korang untuk teruskan perjuangan dalam pelaburan hartanah, yang berpotensi tinggi menjana untung berlipat ganda untuk jangka masa panjang.

Harapan Tok adalah supaya korang lebih berani mengambil tindakan yang wajar (due diligence) dan merangka strategi yang betul untuk setiap pelaburan yang korang buat. Tok harap, korang hadam, faham, dan rangka tindakan dan juga strategi yang sesuai korang gunakan untuk mencapai matlamat masing-masing dalam pelaburan ini. Kalau kita belajar ilmu yang betul dan kekalkan momentum usaha, impian nak beli rumah secara zero-down payment ini boleh dicapai. Cuma, Tok tak boleh janji korang akan dapat sebarang hasil lepas habis baca e-book ni. Itu luar daripada bidang kuasa Tok.

3

Tok sekadar sampaikan ilmu yang korang patut tahu untuk berjaya membeli rumah, hanya dengan gunakan sedikit atau tak gunakan duit korang langsung. Kita semua bergantung kat rezeki Allah S.W.T, dan yang lain bergantung kat usaha korang sendiri. Semoga berjaya dapatkan hasil dan matlamat yang korang mahukan. In Shaa Allah. Tok harap, lepas korang dah habis baca, korang dapat idea dan membeli rumah pertama guna strategi ini. Selamat menghadam segala bait ilmu dalam e-Book ini ya.

Tok Penghulu GilaHartanah.com

4

Bab 1 Kenapa kita melabur dalam bidang hartanah? Pernah tak korang tanya soalan ini kat diri sendiri? Pernah tulis tak apakah matlamat yang korang nak dapatkan melalui pelaburan ini? Mari kita cuba bayangkan. Korang perlu sekurang-kurangnya antara RM10,000 sebagai down payment (duit muka) untuk membeli rumah berharga RM100,000 (10% daripada harga rumah). Sama juga kalau korang nak beli rumah teres 3 tingkat. Kalau harga jualan rumah itu berharga RM1,000,000, korang kena sediakan RM100,000 sebagai bayaran pendahuluan. Kalau kita beli hartanah secara zero-down payment, dah tentu korang boleh jimat sebanyak RM10,000 hingga RM100,000 untuk bayaran deposit. Bak kata Donald Trump, hartanah adalah sebuah pelaburan yang menawan, mempunyai sifat fizikal yang mantap, dan ada nilai yang artistik. (Kata-kata ini dipetik daripada buku Think Big and Make It Happen in Your Business and Your Life!).

5

Donald Trump: Si Gila Hartanah. Menurut beliau lagi, hartanah adalah salah satu pelaburan yang cukup berseni, disamping bolehkan kita mengaut keuntungan yang banyak. Lihat saja portfolio Trump. Beliau ada pelbagai jenis pelaburan hartanah yang hebat kat sekitar Amerika Syarikat. Tak cukup dengan itu, Trump juga melabur kat pusat peranginan yang baik (seperti resort dan hotel terkemuka). Korang tahu hotel lama Commodore di bandar New York? Trump adalah insan yang bertanggungjawab membangunkan hotel ini daripada terkubur. Pada tahun 1980, Trump buka balik hotel ini dengan nama lain – Grand Hyatt Hotel. Dan ia terus hidup dan berdiri teguh hingga saat ini. 7 Sebab Penting Kenapa Korang Mesti Melabur Dalam Hartanah Mari kita patah balik kat soalan utama: Kenapa kita melabur dalam bidang hartanah? Berikut ada 7 sebab yang boleh korang baca dan hadam, supaya korang benar-benar faham tujuan kita melabur dalam bidang ini. Nota: Kalau korang tak pernah beli rumah, boleh baca artikel ni untuk tahu langkah-langah membeli rumah kat Malaysia. Klik sini dan baca sekarang.

6

#1: Anda boleh kaya untuk tempoh masa panjang. Pelaburan hartanah ada kelasnya yang tersendiri. Dari segi keuntungan, pelaburan ini jelas boleh untungkan kita dengan banyak sekali. Namun, pelaburan ini bergantung kat pelbagai jenis faktor, seperti lokasi, kadar sewaan, dan nilai jualan balik pada satu-satu masa. Tak semua pelaburan janjikan pulangan yang pasti. Kadar keuntungan daripada pelaburan ini juga boleh terkesan dek faktor ekonomi yang tak menentu. Tapi, kajian pakar buktikan sebaliknya. Kalau korang sedia mengkaji dan buat pelaburan ini bersungguhsungguh, jadi kaya dan jutawan tu kira kacang saja. “Ekonomi Teruk Pun Boleh Melabur Dalam Hartanah” Tak bermakna ekonomi tengah menjunam, korang tak boleh buat untung. Paling kurang, mesti boleh buat sikit daripada tak ada untung langsung. Lihat saja Tuan Faizul Ridzuan. Beliau membeli hartanah pada saat ekonomi negara dilanda masalah, dan beliau masih boleh buat untung berlipat ganda. Sebab apa pelaburan hartanah macam ini? Ini kerana risikonya yang rendah berbanding pelaburan lain, seperti pelaburan saham atau bond.

7

Syarat Penting Dalam Pelaburan: Aliran Tunai Yang Positif?

Dalam buku ‘Pesara Jutawan’ hasil nukilan Tuan Azizi Ali ada jelaskan. Antara salah satu cara nak jadi jutawan adalah dengan memastikan kita ada aliran tunai yang positif. Tak kisah ia berasal daripada apa jenis pelaburan sekalipun. Cuma, bagi yang beragama Islam, ikutlah hukum yang dah ditetapkan berlandaskan Al-Quran dan Sunnah. Sebab kita nak dapatkan rezeki yang berkat dan diredhai Allah S.W.T. Baru kita selamat kat dunia dan kat akhirat. Kan bagus gitu? Buku itu juga sarankan kita menyimpan duit untuk kita gandakan melalui keuntungan kompaun (compounding interest), atau sebagainya. Dan tak boleh nak nafi lagi. Pelaburan hartanah melalui penjualan balik atau penyewaan rumah boleh berikan kita aliran tunai yang positif. Ini baru 1 sebab kenapa kita kena melabur dalam bidang hartanah. Teruskan bacaan. In Shaa Allah muncul cahaya minat dalam hati korang untuk mula melabur dalam industri ini.

8

#2: “Terpaksa” terima pendapatan pasif setiap bulan.

Bunyi ayat kat atas ni best kan? Bayangkan, korang boleh jana pendapatan sampingan, tanpa perlu bekerja keras. Siapa yang tak nak, betul tak? Asasnya, pelaburan hartanah adalah salah satu sumber pendapatan pasif yang agak terkenal kat mata pelabur yang dah berpengalaman (seasoned investor). Rata-rata cerita yang korang dengar pasal pelaburan ini adalah daripada kawan-kawan yang membeli rumah, dan kemudian, sewakan rumah kat orang lain.

9

Ada yang siap dapat jana untung bersih sekitar RM500 sebulan, untuk sebuah rumah yang mereka sewakan. Dan ada yang dapat untung lebih daripada ini. Bila Tok kata lebih, ia boleh jadi RM1,000, RM10,000, atau lebih daripada 5 angka. Macam mana nak jana angka ini? Kita boleh dapatkan angka-angka ini dengan membeli rumah secara berstrategi. Pelabur yang dah dapat jana untung berpuluh ribu ni boleh korang jadikan penanda aras (benchmark) yang bagus. Sebagai permulaan, korang boleh dapatkan dan membaca tip-tip pelaburan hartanah dengan mudah kat Internet sekarang. Banyak artikel dalam blog Gila Hartanah yang berkongsi pasal tips pelaburan hartanah dan kewangan peribadi. Tapi hakikatnya, masih ramai lagi yang sanggup leburkan masa kat Facebook, membaca gosip dan berita politik, dan menonton perkara lagha yang langsung tak berikan sebarang faedah. Rugi.. rugi.. Padahal, akses untuk dapatkan ilmu pada hari ini amat mudah berbanding dulu. Jadi, gunakan peluang ini dengan sebaiknya. Dengan pendapatan sewa dan pasif ini, korang boleh gunakan sebagai batu loncatan untuk kasi slip gaji (atau pendapatan bersih) korang lebih cantik. Kalau sekarang, pendapatan bulanan korang sebanyak RM3,000, dan korang boleh dapatkan ekstra RM500 sebulan, pihak bank akan melihat korang mempunyai jumlah pendapatan sebanyak RM3,500.

10

“Bila bank percaya, mereka tak kisah pinjamkan duit kat kita”

Ini bagus untuk dapatkan dan keraskan kepercayaan pihak bank kat kita, untuk urusan berkaitan pinjaman perumahan pada masa akan datang. Bayangkan, nak buat pinjaman pun senang bank nak luluskan. Korang boleh fikir tak apa potensi pelaburan ini bila korang ada lebih daripada 2, 3, 5, atau lebih rumah dalam satu masa? Goyang kaki kat rumah pun, duit masuk setiap bulan. Silap-silap, ada yang berhenti kerja masa umur masih muda. Financial freedom! Seronok kita dengar, kan? Dan situasi ini tak mustahil terjadi kat korang tau.

11

#3: Sebagai strategi untuk hasilkan pendapatan pasif yang pelbagai, dan sentiasa meningkat dari masa ke semasa.

Selepas dah berjaya menjana pendapatan pasif dengan rumah pertama, korang boleh mula fikir untuk kembangkan pendapatan ini ke peringkat seterusnya. Mungkin sebelum ini, korang hanya tertumpu kat hartanah seperti apartmen, flat kos sederhana, atau rumah teres saja (hartanah jenis kediaman). Selepas korang boleh dapatkan kapasiti pinjaman yang tinggi, korang boleh tukar strategi pelaburan ini daripada projek perumah ke projek komersial. Antara contoh projek komersial adalah seperti:  lot kedai,

12

 studio hotel,  SOHO (Small Office Home Office), atau lain-lain. Banyak pelabur hartanah yang dah kumpul aset dan dana yang banyak, akan beralih ke pelaburan hartanah jenis komersial. Balun beli sekali 6 biji hartanah? Ada satu kisah seorang pelabur bernama ‘Cikgu Amir’, yang suka Tok nak kongsikan kat korang. Beliau pernah membeli 6 buah lot kedai sekaligus, dan 90% pelaburan ini ditanggung oleh pinjaman bank. ‘Cikgu Amir’ cuma keluarkan 10% saja untuk jelaskan bayaran deposit. Cuba kita bayangkan bersama. Sebuah lot kedai ini bernilai RM1 juta, dan selepas beberapa tahun, nilainya menjadi RM2 juta untuk setiap satu lot. Maksudnya, dia untung 100%, hasil daripada pembelian lot kedai ini. Tok sendiri geram dengar cerita ni. Harga asal lot kedai ini adalah RM1 juta untuk setiap unit. Tapi, pemaju ada berikan pelbagai tawaran istimewa kat beliau, seperti diskaun tempahan awal (early bird discount), diskaun khas, dan rebat tunai daripada pihak pemaju. Diskaun ini bernilai 5% sehingga 7%, dan pemaju bagi kat pembeli bumiputera atau bukan bumiputera. Sebenarnya, banyak kita boleh jimatkan melalui pelaburan hartanah

13

ini. Cuma kena tahu cara nak buat saja. Sebab itu, korang baca e-Book ini sekarang kan? Dah tak sabar nak mula melabur? Sila teruskan membaca.

#4: Boleh menjana keuntungan yang tinggi, kesan daripada kenaikan harga hartanah.

Nilai rumah yang mampu meningkat sehingga 100% daripada harga asal. Ini bergantung kat kawasan hartanah yang berlokasi strategik dan baik. Ada beberapa kawasan yang mampu berikan pulangan yang tinggi kat pelabur. Jadi, tak usah hairan kalau kawasan ni boleh meletup dan berikan pulangan lumayan kat pelabur yang berjaya ambil kesempatan ini. Dalam kes Tuan Faizul Ridzuan pula, beliau pernah membeli hartanah kat kawasan Ampang. Masa beliau beli, hartanah ini berharga sekitar RM140,000 saja.

14

Masa nak jual balik, beliau berjaya buat untung lebih daripada 100%. Dan ini hanya ambil masa kurang 5 tahun!

#5. Boleh jadi sumber menjana pendapatan, dan kekal kaya tak kira waktu senang atau susah.

Mari sama-sama kita buka minda kita. Kalau korang membeli dan memiliki rumah sekarang, korang sedang bertapak untuk menjamin masa depan korang untuk waktu senang atau susah. Ini pengalaman yang dikongsi sendiri oleh seorang hamba Allah, yang elok untuk kita belajar dan ambil tahu. Beliau bukanlah berasal daripada keluarga yang senang dan kayaraya. Dan beliau sendiri pernah lalui saat ketika keluarga sedang kesempitan wang. 15

Masa itu, beliau sedar yang harta seperti rumah dan kereta boleh dijadikan aset positif kita pada waktu kecemasan. Re-financing: Senjata Penyelamat Waktu Kecemasan? Ini perkara berkaitan pengurusan kewangan yang boleh kita semua belajar daripada ayahnda beliau. Waktu sedang sempit tak ada wang, ayah beliau membuat pembiayaan balik (re-financing) rumah yang keluarga beliau duduki. Cuma kita perlu tahu sama ada berbaloi atau tak buat re-financing ini. Kalau kita dah kaji dan buat kira-kira dan ia berbaloi, tak salah untuk kita buat. Bila buat refinancing, kita akan dapat lebihan duit (cashout) yang boleh kita gunakan, rendahkan kadar faedah, kurangkan ansuran bulanan, kurangkan tempoh bayaran balik, dan lain-lain lagi.

Nota: Nak tahu cara refinancing rumah untuk bayar hutang-hutang jahat? Klik sini untuk baca.

16

#6. Sebagai platform tingkatkan taraf kehidupan, daripada rumah kecil ke rumah yang lebih besar dan selesa.

Logik tak kalau Tok kata, kita semua ada impian untuk duduk kat rumah yang selesa dan cantik? Selalunya, kalau kita duduk kat rumah yang kecil, kita pasti ada buat pelan untuk besarkan atau ubahsuai rumah kita. ‘Renovate’ rumah la bak kata orang putih.  Tapi, ada kala pengubahsuaian ini boleh jadi tak berikan sebarang keuntungan kat kita, dan sudah pasti ia juga memakan banyak duit kita. Lebih baik duit itu kita kumpul dan gunakan untuk membeli rumah yang lebih besar dan cantik. Perkara ini boleh dikira penting sebab bila korang nak beli rumah 17

pertama, kawasan yang strategik adalah salah satu punca supaya rumah itu dapat dijual dengan mudah. Nota: Nak tahu 4 tip memilih lokasi strategik yang untungkan si pelabur hartanah? Klik sini. Jadi, sebelum bertindak membeli sesebuah rumah, kaji habis-habis dulu pasal kawasan serta lokasi rumah itu. Dah selesai buat ini, baru korang boleh buat keputusan membeli. Kita nak jadi pembeli yang bijak. Kenapa kita kena pilih lokasi atau kawasan rumah yang strategik? Kalau rumah yang beli itu berada dalam kawasan atau lokasi strategik, korang mudah nak sewakan rumah itu kat orang lain. Nota tambahan: Sewa rumah boleh jadi mahal kalau ia berada dalam kawasan (atau lokasi) yang strategik. Hasilnya, korang boleh gunakan hasil sewaan ini untuk bayar rumah idaman korang. Seronok kan?

18

#7: Rumah adalah keperluan asas manusia.

Ya, ia adalah keperluan asas seorang manusia dan banyak lagi rumah akan dibina pada masa akan datang. Ada satu kajian yang dibuat oleh iProperty.my tentang kekuatan ekonomi pelaburan hartanah kat Malaysia, Indonesia, dan Singapura. Dalam masa beberapa tahun lagi, permintaan rumah dan hartanah akan meningkat, akibat peningkatan populasi manusia, dan juga kenaikan gaji tahunan. Jadi, kalau dah dapat peluang ini, beli hartanah cepat-cepat. Tak usah tunggu lagi. Berbalik semula kat kajian iproperty.com, banyak pelabur Malaysia suka beli hartanah kat lokasi yang strategik.

19

Jadi, ini adalah petua utama yang boleh kita gunakan untuk pelaburan hartanah yang menguntungkan. Lokasi strategik adalah lubuk untuk korang dapatkan pulangan lumayan. Nota: Ada 4 jenis hartanah kat Malaysia yang memang khas untuk golongan Bumiputra sahaja. Nak tahu? Klik sini.

20

Bab 2 Betul ke boleh beli rumah tanpa letak sebarang down payment? Tok yakin, ramai orang ada soalan macam ini dalam otak masingmasing: "Betul ke ni? Aku rasa macam ada potensi jadi mangsa scam je…" "Biar betul? Takkan la boleh beli rumah tanpa keluar duit langsung?" "Macam tipu je… Macam tak logik je..." Semua ayat atas ini adalah perkara biasa yang Tok dengar, bila bercakap pasal benda ni. Bagaimana Jana Keuntungan 80% Dengan Modal RM10,000?

Tok baca ini kat blog Propertywaltz.com hasil nukilan Cikpuan Rohaniah 21

Noor, seorang pelabur dan juga penulis terkenal dalam industri hartanah negara. Satu pelabur ni keluarkan modal sementara sebanyak RM10,000 untuk bayar deposit dan peguam. Lepas dapat kunci rumah, dia dapat balik modal yang dikeluarkan, siap dengan untung sekali sebanyak RM18,000. Tolak dengan deposit dan bayar peguam itu tadi, bermakna dia dapat lebihan RM8,000. Untung 80%! Tak ke best kalau benda ni jadi kat korang? “Untung 200% pun boleh? Gila!” Ada yang dah dapat kaut untung sebanyak RM20,000, dan ia bukan satu perkara yang mustahil untuk kita buat. Yang lebih daripada ini pun ada. Jadi, korang masih lagi was-was dengan strategi pelaburan hartanah ini? Tak apa. Nanti lepas korang baca e-Book ni, pasti korang akan bertambah yakin. In Shaa Allah, korang akan faham yang strategi pelaburan ini boleh dibuat, dan ia sangat menguntungkan! Nota: Korang amalkan sistem ini sebelum beli hartanah tak? Klik sini untuk baca.

22

3 cara berkesan yang anda boleh gunakan untuk buat pelaburan hartanah secara zero-down payment. Ini teknik yang Tok belajar dari saudara Faizul Ridzuan. Biasanya, ada 3 teknik yang pelabur gunakan untuk membeli hartanah secara zero-down payment, atau dengan modal yang sangat sedikit. Teknik ini secara ringkasnya, memberi kita peluang untuk membuat zero-down SEBELUM, SEWAKTU atau SELEPAS transaksi kita berakhir.

Teknik #1: Zero-down payment SEBELUM pembelian - Beli rumah yang ada tawaran diskaun 10% daripada pemaju, dan buat 90% pinjaman dengan pihak bank.

Agak jarang pihak pemaju berikan diskaun sebanyak 10% kat pembeli, tapi tak bermakna ia tak pernah berlaku.

23

Kalau ada pun, mesti ramai pelabur atau pembeli serbu. Jadi, siapa yang lambat, susah nak dapat. Tapi, kenapa kita kena ambil peluang kalau ada pemaju tawarkan diskaun 10% ini? Sebab kita tak payah nak bayar kadar down payment standard untuk membeli rumah (sebanyak 10%). Ya, tak perlu langsung gunakan duit korang kat dalam bank tu. Kalau ikut cerita tuan Faizul, beliau sudah beli lebih dari 10 hartanah dari pemaju yang rebate-nya melebihi 10%, dan membolehkan beliau beli hartanah tanpa gunakan modal. Katakan, korang nak beli apartmen yang bernilai RM350,000. Kalau pemaju bagi diskaun 10% ini, korang dah boleh jimat sebanyak RM35,000. Bermakna, korang tak perlu bayar down payment! Duit ini boleh korang gunakan untuk membeli barang dalam rumah dan hias biar cantik. Atau pakai untuk buat ubahsuai ikut citarasa korang. Dalam kes biasa, pemaju akan buat perjanjian awal dengan pembeli masa nak tandatangan Perjanjian Jual Beli (Sell and Purchase Agreement, atau SPA). Pihak peguam yang wakili pemaju akan berikan korang nota kredit (Credit Note). Ia adalah surat yang akan nyatakan nilai 10% diskaun yang mereka berikan.

24

Harga dalam SPA sangat penting?

Selain itu, harga rumah asal juga akan tertera kat dokumen Perjanjian Jual Beli (harga ini adalah sebelum diskaun). Pastikan dulu harga asal ini ada dalam perjanjian ini. Untuk pastikan perkara ni, boleh tanya kat peguam korang. Sebelum apa-apa, pastikan korang betul-betul faham segala isi kandungan dalam dokum ini, sebelum turunkan tandatangan. Tok akan kongsikan case study berdasarkan pengalaman sebenar pelabur hartanah yang pernah guna cara ini.

25

Cari rumah yang rendah kadar down payment, atau yang berikan rebat (sekitar 5 hingga 7%). Tawaran yang ini lebih mudah kita nak jumpa, berbanding diskaun 10% yang Tok sebutkan tadi. Kalau dah ikhtiar dan masih tak jumpa hartanah yang ada diskaun 10%, korang boleh cari rumah yang ada diskaun sekitar 5% hingga 7%. Paling kurang, duit yang korang kumpul tak guna banyak. Ia tak sakitkan simpanan korang sangat. Tok bagi satu contoh. Katakan harga rumah yang kita nak beli itu berharga RM400,000, harga biasa rata-rata rumah jenis apartmen dan kondominium kat kawasan Kuala Lumpur. Dengan harga ini, dah tentu kita perlukan RM40,000 (10% dari harga rumah) sebagai down payment (bayaran pendahuluan). Lain pula cerita kalau pemaju bagi diskaun atau rebat. Anggap pemaju bagi diskaun 5% kat kita. Kita hanya perlu bayar RM20,000 duit simpanan kita untuk beli rumah itu. Kan lebih mudah macam ini? Asas nak buat pelaburan adalah menyimpan dulu.

26

Kalau tak boleh nak disiplinkan diri dalam bab menyimpan, lupakan dulu soal nak buat pelaburan. Tak kira apa pun jenis pelaburan yang kita nak buat. Early-Bird Discount

Dan ada satu lagi tambahan yang Tok nak bagitahu kat korang. Ia berkaitan dengan diskaun tempahan awal, atau early bird booking discount. Biasanya, pemaju akan bagi kat pembeli diskaun ini sebelum projek pembinaan hartanah itu berjalan. Kalau korang berminat nak beli projek perumahan baru, selalu ingat perkara ini. Walaupun diskaun ini nampak tak besar, ia tetap dapat jimatkan banyak duit kita. Sebab harga rumah cecah beratus ribu. Kalau dapat 1% diskaun pun, dah banyak duit kita boleh jimat. Yang paling utama, ia tak kacau banyak duit simpanan kita. Jadi, duit dalam akaun bank selamat daripada habis terus.

27

Ramai pemaju yang berikan diskaun bawah 10% seperti ini. Paling kurang kita boleh dapatkan adalah sebanyak 5%. Jadi, tajamkan mata dan kerap kaji projek-projek baru untuk dapatkan diskaun ini. Nota: Nak tahu macam mana nak lulus loan dengan mudah kalau anda bekerja sendiri? Klik sini.

Teknik #2: Zero-down payment SEWAKTU PEMBELIAN - Beli rumah sub-sale (rumah secondhand), dan buat 100% pinjaman kat bank.

Ini adalah salah satu cara yang mudah untuk kita dapatkan pembelian secara zero-down payment. Pelabur tegar, biasanya akan gelar kan cara ini sebagai teknik mark-up. Teknik mark-up ini biasanya memerlukan kita meletakkan harga palsu dalam perjanjian SPA kita.

28

Sebagai contoh, harga sebenar yang telah kita persetujui untuk beli hartanah itu adalah RM250,000. Tetapi, harga yang kita letakkan dalam perjanjian SPA adalah RM300,000. Jika kita berjaya dapatkan loan 90% , jumlah loan yang bakal kita dapati adalah RM300,000 x 90% atau RM270,000, melebihi harga sebenar yang kita beli pada RM250,000. Dalam contoh ini, bukan sahaja kita dapat beli hartanah itu tanpa keluarkan sesen pun. Malah kita siap dapat cashback atau wang lebihan sebanyak RM20,000. Sebagai ilustrasi : 

Harga jualan dalam SPA = RM300,000.



Nilai loan 90% x RM300,000 = RM270,000.



Nilai sebenar pembelian = RM250,000.



Cashback yang bakal kita dapat = RM20,000.

Tuan Faizul jelaskan yang korang mesti penuhi 3 syarat ini sebelum korang boleh buat transaksi mark-up: 

Berbincang dan dapatkan kerjasama daripada penjual rumah supaya beliau benarkan kita buat teknik mark-up ini. Sebagai contoh

diatas, si

penjual

kena bersetuju

untuk

membenarkan kita mark-up harga jualan RM300,000. 

Selain dari itu, korang juga kena pastikan yang pihak bank akan dapat menilai hartanah itu pada harga RM300,000.

29

Jangan pula korang memandai nak buat mark-up kalau bank tidak dapat support nilai mark-up yang korang cuba buat. 

Peguam yang korang pakai mestilah mereka yang dah biasa kendalikan urusan yang melibatkan strategi mark-up ini.

Win-win Situation. Sentiasa dapatkan persefahaman dan buat tawaran yang untungkan dua belah pihak (penjual dan pembeli). Bahasa mudahnya adalah win-win situation. Bila dah mula berbincang, matlamat korang adalah untuk capai persetujuan ini, supaya kedua-dua belah pihak berpuas hati dan tak rasa kena tipu atau tertindas. Semasa korang buat rundingan dengan penjual, buat permohonan untuk dapatkan harga terbaik (below market price) supaya kita (pembeli) senang lulus pembiayaan daripada bank. Nota: Nak tinggikan peluang loan bank lulus? Klik sini untuk baca. Boleh jadi, korang tak payah bayar 10% down payment pun! Kat sini, kita akan masukkan sekali bayaran pendahuluan (down payment) sebanyak 10% dalam harga rundingan. Ini bergantung kat budi bicara owner itu sama ada dia nak bagi atau tak. Ini sebab kita nak nampak seakan-akan kita dah bayar pendahuluan dalam Perjanjian Jual Beli (S&P). Itu sebab kita kena berbincang elokelok sampai dapat mencapai persetujuan penjual dalam perkara ni.

30

Kalau penjual bersetuju, kita dah boleh jimatkan 10% duit down payment, dan kita boleh gunakan duit ni untuk mengubah suai hiasan dalaman rumah supaya lebih cantik dan kemas. Kalau beli rumah ini untuk tujuan pelaburan pula, tambahan hiasan dalaman ini akan tingkatkan kadar sewaan dengan baik. Rumah yang lengkap dengan perabot boleh dapat kadar sewa yang lebih tinggi. Tok nak kongsikan kat korang cerita mamat ni, yang membeli rumah jenis apartmen kat kawasan pusat bandaraya. Harga asal rumah yang kawan beliau nak beli adalah RM380,000. Sebab nak tanggung kos guaman seperti Perjanjian Jual Beli (SPA) dan juga kos dan yuran pinjaman, beliau memohon kat penjual untuk letakkan harga sebanyak RM400,000 kat dokumen Perjanjian Jual Beli. Bila rundingan berjalan lancar, confirm kita boleh buat untung. Pendek cerita, penjual bersetuju dengan permohonan beliau ini. Jadi, harga RM400,000 menjadi harga sebenar yang ditulis dalam SPA. Dan ia tak berhenti setakat itu saja. Pemilik rumah juga tak ambil deposit 10%, dan hanya harapkan pembeli dapat menanggung semua kos yang terlibat dalam urusan ini. Korang boleh nampak, kan? Urusan jual beli boleh jadi lebih mudah, dan ada ruang berbincang untuk capai persetujuan antara dua belah pihak.

31

Kalau kita boleh mudahkan kerja penjual, mereka tak kisah nak bantu kita, asalkan rumah itu terjual tanpa sebarang masalah.

Teknik #3: Zero-down payment SELEPAS PEMBELIAN - Beli rumah macam biasa, kemudian re-finance untuk cairkan modal.

Teknik ni biasanya diguna pakai dalam situasi yang mana kita berjaya beli hartanah bawah harga pasaran, tetapi penjual tak berikan kita sebarang rebat atau peluang untuk buat mark-up. Contoh terbaik adalah bila kita beli hartanah dari pasaran lelong. Sebagai contoh, Tuan Faizul menceritakan pembelian hartanah ke-2 beliau di Casa Mutiara, Kuala Lumpur.

32

Beliau beli hartanah berikut pada harga RM160,000 dengan membayar RM16,000 bayaran muka terlebih dahulu. Selepas 6 bulan, nilai hartanah tersebut melonjak ke RM200,000 dan beliau buat re-finance (pembiayaan semula) hartanah tersebut berdasarkan nilai RM200,000. Tok jelaskan pembelian beliau di bawah : 

Harga pembelian hartanah = RM160,000.



Bayaran muka atau down-payment = RM16,000.



Nilai hartanah selepas 6 bulan = RM200,000.



Nilai re-finance (90% dari nilai hartanah) = RM180,000.



Nilai tunai yang Tuan Faizul dapat = RM34,000.

Nilai re-finance RM180,000 ini (mengikut nilai terkini hartanah yang Tuan Faizul beli) akan ditolak dengan: o tolak RM160,000 (nilai pembelian), o dan ditolak RM16,000 (bayaran muka yang dibayar). Dalam masa 6 bulan selepas pembelian, Tuan Faizul berjaya mendapatkan modal RM16,000 semula (down-payment) dan dapat lebihan wang tunai RM20,000 kerana nilai hartanah ini meningkat. Nota: Siapa kata tak banyak modal, tak boleh nak melabur dalam hartanah? Klik sini untuk baca sekarang.

33

Kelebihan pelaburan hartanah secara zero-down payment yang “terpaksa” anda terima. Buat korang yang pening kepala dengan masalah tak cukup duit untuk buat pelaburan hartanah, ini satu strategi yang patut korang gunakan. Sebab ia ada potensi besar cepatkan perkembangan pelaburan hartanah korang. Korang dah tak payah risau nak kumpul duit hingga bertahun-tahun untuk sediakan modal buat pelaburan ini. Selepas ini, korang boleh mula beli hartanah tanpa letakkan down payment, atau kes paling teruk pun, guna sikit saja modal. Korang tahu apa maksudnya? Bermakna, korang boleh mula beli sebanyak hartanah yang korang nak. Dan ini jadi berita baik buat korang yang baru melangkah ke alam pekerjaan. Siapa kata orang baru bekerja tak boleh beli rumah? Ini adalah salah satu caranya! Siapa cakap tak ada modal, tak boleh beli rumah? Ya, korang boleh anggap strategi ini sebagai “lampu penyuluh” dan benchmark untuk korang mulakan pelaburan hartanah secepat mungkin. Tak perlu tunggu-tunggu lagi. Jadi, macam mana nak mula?

34

Belajar dulu dari mentor hartanah yang bertauliah kat negara ini. Dan mula belajar dan buru ilmu tentang pelaburan guna strategi ini. Nota: Ini 5 sebab kenapa graduan kena beli hartanah cepat-cepat. Klik sini dan baca sekarang. Bila dah ada ilmu yang betul dan dah tahu cara nak buat, korang tak akan takut dan rasa teragak-agak nak buat. Yang dah bekerja pula, duit yang korang kumpul dan simpan itu tak perlu diusik. Sebab korang tak perlu keluarkan duit untuk jelaskan down payment kalau gunakan strategi ini dengan betul. Untungkan? Tapi Tok nasihatkan, tak usah pula joli duit itu. Simpan sebagai dana kecemasan, atau cari pelaburan lain untuk buat lebih banyak duit. Mungkin bila dah mula gunakan strategi ini, korang akan rasa agak susah nak buat. Tak pula Tok cakap ia semudah ABC. Kalau senang, dah tentu ramai orang kaya-raya dengan pelaburan hartanah. Tapi, pengalaman yang korang bakal dapat dengan pelaburan ini sangat berharga. Dan bab untung pula, dah pasti ia berbaloi-baloi. Nota: Siapa kata umur bawah 25 tak boleh beli rumah? Klik sini untuk belajar.

35

Sesi Interview 12 Pelabur Hartanah Malaysia yang pasti korang pasti suka baca. Bab 3 Adrian Un

Responden #1: Tuan Adrian Un Kok Keong. Nama Penuh: Adrian Un Kok Keong.

Profesion: Pengasas dan CEO Skybridge International Sdn. Bhd.

Status Perkahwinan: Sudah berkahwin.

Umur semasa membeli rumah pertama: 19 tahun. 36

Nama hartanah yang dibeli secara ‘zero down payment’:

M Suite, Jalan Ampang.

Kenapa saya pilih untuk membeli rumah ini? Sebab ia adalah hartanah jenis service apartment yang ada 2 bilik. Dan ia terletak kat lokasi utama (prime location), betul-betul kat depan Jalan Ampang. Seperti yang ramai sedia maklum, service apartment sebuah konsep yang menawarkan kemudahan dan servis, seperti penginapan kat hotel. Sepanjang penginapan kat rumah itu, kita akan dapat kemudahan seperti housekeeping, parking, dan lain-lain servis yang termasuk dalam sewa bulanan yang kita bayar.

37

Tambahan pula, kawasan ini dikira sebagai kawasan elit dan pasaran kat kawasan ini bertaraf high profile. Ramai ekspatriat yang bekerja kat kedutaan negara masing-masing memilih untuk sewa, atau membeli rumah kat kawasan ini.

Apakah persediaan yang saya buat sebelum membeli rumah ini? Sekitar tahun 2010, masih tak banyak kondominium dan ‘service apartment’ kat kawasan sekitar Jalan Ampang. Yang ada, cuma banyak kondominium lama. Kondominium ini pula bersaiz besar, sekitar 1,500 hingga 2,300 kaki persegi untuk setiap unit. Masa ini, saya dah dapat kenal pasti target pasaran saya yang utama. Saya target untuk dapatkan penyewa yang nak menyewa rumah yang mempunyai 2 bilik. Selepas saya dah tetapkan target penyewa, saya kaji pula kawasan sekitar apartmen ini untuk meninjau setiap kemudahan yang ada. Langkah kanan! Langkah kanan bagi saya. Apartmen ini terletak dekat sebelah Great Eastern Mall. Kat situ, ada banyak kemudahan yang akan berikan manfaat kepada bakal penyewa. Antara kemudahan yang ada seperti pasaraya ‘Cold Storage’ yang bekalkan barangan katering dari dalam dan luar negara, pelbagai jenis kedai makan, dan macam-macam kemudahan lagi.

38

Tak cukup dengan itu, apartmen ini dekat dengan kompleks beli-belah lain seperti: 

Suria KLCC,



Wangsa Walk Mall,



Pavilion,



Ampang Point Shopping Centre.

Penyewa ada akses ke kompleks ini dalam masa beberapa minit perjalanan saja. Berhampiran dengan lebuhraya Hasil daripada kajian yang lebih terperinci, saya dapat tahu tentang projek pembangunan lebuhraya kat sekitar kawasan ini. Antara lebuhraya yang ada adalah: 

SMART,



AKLEH,

39



MRR2,



DUKE, dan



Lebuhraya KL – Putrajaya.

Paling utama, penyewa nak dapatkan harga sewaan yang rendah, berbanding menyewa kat apartmen sekitar kawasan berdekatan KLCC. Dan apartmen M Suites adalah antara pilihan yang terbaik untuk mereka.

Siapakah target penyewa utama saya?

Target pasaran utama saya adalah para ekspatriat yang menetap lama di Malaysia. Dan kini, apartmen ini saya sewakan kat konsulat negara Turkey.

Cerita terperinci bagaimana saya dapatkan hartanah ini secara zero-down payment.

40

Semasa pemaju sedang merancang untuk lancarkan jualan apartmen ini, saya kerap berulang-alik ke pejabat mereka sebagai usaha untuk dapatkan tempahan awal. Saya beritahu ejen mereka yang saya tak ada masa untuk tunggu ‘private preview’, sebab saya akan berangkat ke negara China ketika sesi itu berlansung. Atas sebab ini, ejen itu berikan sepenuh tumpuan kat saya. Kawtim dengan ejen Beliau jelaskan yang harga pelancaran apartmen ini adalah sekitar RM750 untuk setiap kaki persegi (sq.ft). Saya berunding dengan ejen itu untuk membeli 2 unit apartmen ini. Dengan syarat, mereka berikan saya rebat lanjut. Ejen itu setuju dengan permintaan saya, dan saya semakin hampir untuk membeli apartmen ini. Cuma, ada perkara yang menghalang. Sebelum ini, saya dah pernah buat pinjaman bank untuk membeli hartanah pertama saya. Potensi untuk saya tak dapat loan (sebanyak 90%) adalah tinggi. Paling kurang pun, hartanah yang bakal saya beli ini boleh dapatkan pinjaman sekitar 70% saja. Lepas puas berfikir panjang, saya dapat satu idea yang cukup bernas. Saya buat permohonan pinjaman untuk beli 2 unit apartmen ini kat 2 buah bank yang berbeza.

41

Dan pendek cerita, saya dapat pinjaman sebanyak 90% untuk 2 buah unit ini.

Apakah halangan utama yang anda hadapi semasa membeli hartanah ini? Semasa tengah buat beberapa kajian tentang kawasan apartmen ini, saya dapati ia ada potensi dari segi pembangunan sebesar 1,000 kaki persegi untuk setiap unit. Atas sebab potensi pembangunan yang pesat pada masa hadapan, keadaan ini mungkin akan berubah secara ketara. Perasaan saya bercampur baur.

Risau adalah perasaan yang paling kuat bermain kat minda saya ketika ini. Takut juga kalau pelaburan ini tak menjadi. Tapi, saya tetap kentalkan diri dan berdegil pertahankan ramalan saya untuk masa akan datang.

42

Saya percaya, masa akan datang nanti, lebih ramai pemaju yang akan membina rumah yang bersaiz kecil. Ini akan buatkan apartmen ini lebih mampu dimiliki oleh generasi yang akan datang. Dengan saiz rumah yang lebih kecil, risiko untuk saya rugi dapat dikurangkan secara berkesan sekali. Harga jualan rumah akan terkesan secara positif, pada masa yang sama, orang ramai mampu nak beli rumah ini. Saya juga membuat perbandingan dari segi pembangunan untuk masa depan. Untuk ini, saya mengkaji sekurang-kurangnya 5 pemaju tentang projek pembinaan kediaman yang akan mereka lancarkan, dalam radius 1KM daripada apartmen yang saya beli ini.

Macam mana saya belajar cara dapatkan tawaran zerodown payment ini. Saya juga sama macam manusia lain. Banyak menimba ilmu daripada pengalaman dan belajar dengan orang yang ada pengalaman. Dan setakat ini, saya berani cakap. Saya dapat tawaran ni sebab saya buat kaji selidik secara mendalam pasal hartanah yang nak dibeli. Selain itu, usaha tanpa kenal erti penat lelah juga jadi antara sebab utama. Bukan senang nak cari hartanah yang boleh kita beli, tanpa keluarkan sebarang modal langsung. Tapi, ia tak pula mustahil untuk kita buat.

43

Apakah prestasi terkini hartanah yang saya beli ini? Suka saya akui. Pembelian apartmen ini adalah antara pelaburan yang terbaik saya pernah buat. Masa mula-mula beli apartmen ini, harga setiap kaki persegi (sq.ft) adalah RM750. Sekarang, harga setiap kaki persegi dah meningkat sehingga RM1,400, hampir 2 kali ganda dalam tempoh 5 tahun.

3 mesej untuk anda yang nak dapatkan tawaran zero-down payment. 1. Sentiasa berusaha cari tawaran yang terbaik daripada pihak pemaju. Adalah perkara biasa kalau tawaran yang bagus seperti ini, tak ramai orang tahu. Kalau kita fikirkan secara logik, tak semua orang yang senang-senang akan kongsikan tawaran seperti ini kat orang lain. Jadi, langkah terbaik yang kita boleh lakukan adalah dengan buat kajian secara terperinci. Setiap kali ada masa dan peluang, tambah jumlah ‘networking’ (yang terdiri daripada pemaju yang mempunyai ‘track record’ yang baik dalam industri). 2. Periksa kawasan sekitar rumah yang dibeli untuk harga pasaran terkini. Paling kurang, kaji dalam 3 hartanah yang dah lama ada kat kawasan itu (yang berusia lebih 5 tahun), dan 3 hartanah yang baru siap dibina (yang berusia kurang daripada 5 tahun).

44

Harga hartanah akan berubah setiap tahun. Adalah bagus kalau kita boleh dapatkan ‘update’ terkini tentang nilai terkini hartanah itu, supaya kita boleh merangka strategi dan tindakan selanjutnya. 3. Sentiasa jawab soalan ini: “Siapakah bakal penyewa yang aku nak sasarkan?” Soalan ini boleh membantu kita kenal pasti penyewa yang bersedia nak keluarkan duit untuk kita. Kalau salah target, sampai ke sudah susah kita nak dapat penyewa yang betul. Lagi satu. Kaji juga sama ada target penyewa yang kita nak dapatkan itu, sudah berada dalam kawasan hartanah yang kita nak beli. Ini cara mudah untuk kita pastikan sesebuah kawasan itu dihuni oleh sasaran penyewa, yang berkongsi ciri-ciri yang sama seperti yang kita target.

45

Bab 4 Gavin Liew

Responden #2: Tuan Gavin Liew. Nama Penuh: Gavin Liew.

Profesion: Senior Consultant, The Makeover Guys Sdn. Bhd.

Status Perkahwinan: Bujang.

46

Umur semasa membeli hartanah pertama: 30 tahun.

Nama hartanah yang dibeli secara zero-down payment:

Subang Perdana Goodyear Court 1.

Kenapa saya pilih untuk membeli hartanah ini? Sebab utama saya memilih untuk membeli hartanah ini adalah lokasinya yang strategik. Ia terletak kat sepanjang Jalan Kemajuan di USJ, dan sangat dekat dengan pusat membeli-belah seperti: 

The USJ City Mall,



Empire Subang,



Subang Parade,



First Subang, 47



Carrefour Subang,



Sunway Pyramid,



Sunway Lagoon,



Mydin,



Subang Business Centre USJ 9,



dan Taipan Business Centre USJ 10.

Selain ini, terdapat banyak kemudahan lain seperti pelbagai bank, tempat makan, pelbagai kolej swasta, hospital, dan juga sekolah rendah dan menengah kat sekitar kawasan USJ. Penyewa ada akses mudah ke semua tempat ini dalam hanya beberapa minit saja. Sama ada berjalan kaki atau guna kenderaan. Kawasan matang? Kawasan ini boleh dikira sebagai kawasan yang dah mencapai tahap matang. Sebab ia juga ada pelbagai akses lebuhraya untuk ke pusat bandar, Shah Alam, Cheras, Klang, dan juga KLIA. Dalam usaha mencari hartanah yang akan menjana untung, kita boleh pastikan ia ada 2 elemen ini: 

potensi pembangunan pada masa depan kat kawasan hartanah itu, dan



hartanah itu dijual dengan harga yang rendah (berbanding harga pasaran).

Saya ada dengar khabar angin yang landasan LRT Kelana Jaya akan dibina kat kawasan ini. Ini kuatkan sebab supaya saya mencari dan membeli hartanah kat kawasan ini secepat mungkin. Apa yang perlu saya buat, adalah mencari satu rumah yang berharga kurang daripada nilai bank semasa ketika itu.

48

Pada kajian dan pemerhatian saya, hartanah kat kawasan ini diselenggara dengan baik, dan ia dihuni ramai penduduk yang dah berkeluarga. Persekitaran kawasan ini juga baik dan sesuai dihuni.

Apakah persediaan yang saya buat sebelum membeli rumah ini?

Seperti pelabur lain yang baik, saya lakukan segala usaha dan tindakan yang wajar (due diligence) sebelum bertindak memilih dan membeli sesebuah hartanah. Sebelum apa-apa, saya bandingkan hartanah ini dengan hartanah yang lain kat sekitar kawasan yang sama. Ini supaya saya dapat pastikan yang saya tak terlebih bayar dan tak rugi semasa membeli. 49

Saya sedia maklum yang ada penjual yang berikan tawaran harga yang lebih rendah daripada nilai semasa. Kita hanya perlu kaji dan cari saja. Saya juga periksa ada dapatkan penilaian daripada pihak bank, sebelum membuat sebarang tawaran dan melihat unit yang saya nak beli.

Siapakah target penyewa utama saya? Saya target untuk dapatkan penyewa golongan muda yang dah bekerjaya.

Cerita terperinci bagaimana saya dapatkan hartanah ini secara zero-down payment. Sebagai permulaan, kita boleh tanya dulu kat pihak bank tentang nilai hartanah semasa yang tertinggi (kat kawasan hartanah yang saya nak beli itu). Saya sendiri banyak bertanya kat pelbagai bank dan kumpul banyak maklumat pasal nilai hartanah terkini, sebelum bertindak melawat unit yang nak dibeli dan membuat sebarang tawaran. Bila dah dapat apa yang saya nak, baru saya mulakan proses pencarian rumah.

50

Terjumpa satu unit yang ‘teruk’!

Saya berjumpa dengan satu unit yang teruk dari sudut kondisi. Tingkap rumah ini banyak yang pecah, pintu banyak yang rosak, lampu dalam rumah pula tak terang, dan ada bangkai bintang kat dalam rumah ini (saya tak nak cerita lebih spesifik sebab geli). Selain itu, saya tengok banyak kaca yang dah pecah bertabur kat atas lantai rumah, dan juga perabot yang rosak. Saya dapat tahu yang penyewa sebelum ini bergaduh sebelum mereka keluar. Perasaan nak membeli terus hilang, dan saya rasa tak unit ini tak patut dibeli. Tapi nasib baik, saya tak terlalu ikut emosi dan mengambil keputusan ini.

51

Lepas saya periksa dengan lebih lanjut, banyak perkara yang rosak dalam unit ini hanyalah kerosakan dari sudut kosmetik semata-mata. Jadi, ia tak akan gunakan banyak duit untuk baik pulih masalah ini. Bangkai binatang itu juga tak menjadi masalah. Ia bukan perkara yang tak boleh saya uruskan. Dengan pembersihan yang betul dan gunakan sanitizer, ia pasti boleh diatasi. Malah, lumut dan kotoran kat sekitar dinding rumah juga boleh dibaiki dengan mudah. Saya boleh cat balik dinding, dan masalah ini dah boleh selesai. Masalah perabot rosak? Buang saja yang lama, dan tukarkan dengan yang baru. Saya boleh tambah baik reka bentuk dalaman, dan buatkan unit ini sama taraf dengan rumah yang baru siap dibina. Bagaimana berunding untuk dapat harga 15% di bawah harga pasaran?

52

Penjual dah sedia maklum dengan kondisi unit ini, dan tak kata banyak bila saya nyatakan harga belian. Bagi beliau, ia munasabah, dan ia kurang daripada nilai bank semasa. Saya buat beberapa kiraan dan terus buat tawaran 15% lebih rendah daripada nilai bank. Dengan harapan lebihan sebanyak 5% boleh menanggung kos baik pulih unit ini nanti. Untuk buktikan saya benar-benar serius, saya sentiasa bawa buku cek setiap kali melawat unit yang nak dibeli. Tak ada penjual yang akan terima tawaran kita, kalau tak siap sedia bawa buku cek. Dan kita tak pernah tahu apa akan jadi, kan? Jadi, lebih baik bersedia dan bawa buku cek sentiasa. Oh, dan jangan lupa bawa sekali pen ya. Sebab ini, penjual yakin yang saya benar-benar serius nak beli rumah ini. Dan tanpa buang banyak masa, beliau bersetuju mengambil deposit yang saya sedia berikan. Tawaran meleleh kepada penjual yang tak mampu ditolak Dan sebelum urusniaga ini selesai, saya bagitahu yang saya perlukan sikit bantuan kecil daripada beliau. Saya nyatakan yang saya mungkin perlukan pinjaman yang lebih besar, untuk tanggung segala kos baik pulih unit ini. Syukur, penjual tak ambil banyak masa dan bersetuju dengan permintaan saya ini. Saya berjaya dapatkan unit bawah nilai semasa bank, dan yakinkan penjual untuk membantu saya. Jadi, dua halangan terbesar dalam pembelian secara zero-down payment ini berjaya saya atasi.

53

Apakah halangan utama yang anda hadapi semasa membeli hartanah ini? Kat tengah-tengah urusan jual beli (selepas dah tandatangan SPA), pihak pengurusan tiba-tiba buat proses baik pulih dan seluruh unit kat setiap blok dicat balik. Dalam hal ini, saya dapati yang saya betul-betul bertuah sebab beli awal-awal. Lepas pihak pengurusan selesai baik pulih, harga rumah terus meningkat naik. Dan dah tentu penjual unit yang saya beli sedia maklum dengan perkara ini. Tiba-tiba penjual bertukar fikiran! Sebelum ini, beliau nak gunakan peguam sendiri sebagai wakil untuk uruskan proses jual beli ini. Tapi lepas dapat tahu pengurusan buat sesi baik pulih apartmen, beliau cuba cari loophole dan lewatkan urusan. Dengan harapan supaya proses jual beli ini tak menjadi. Nasib baik peguam saya sangat berpengalaman, dan pendek cerita, beliau berjaya selesaikan jual beli ini tanpa sebarang masalah. Pengalaman ini mengajar saya supaya sentiasa dapatkan peguam yang baik, sebab ia akan menjamin keselamatan kita sebagai seorang pelabur hartanah.

54

Macam mana saya belajar cara dapatkan tawaran zerodown payment ini.

Saya banyakkan membaca buku tentang pelaburan ini, serta bertanya kat kawan-kawan yang pernah membeli secara zero-down payment. Tak patut saya katakan yang strategi ini mudah dibuat. Sebab itu saya perlu dapatkan bantuan daripada yang lebih berpengalaman, dan kawan-kawan saya banyak membantu dalam perkara ini. Tak semua benda kita boleh buat seorang diri. Kalau dah tahu diri sendiri tak mampu, tak salah minta bantuan orang lain. Kenapa kena ada mentor dan ilmu sebelum bermula? Ini sebab utama pentingnya untuk dapatkan mentor dan ilmu yang baik dalam pelaburan hartanah. Kesilapan dalam pelaburan ini boleh

55

makan banyak duit kita, dan ia boleh buatkan kewangan kita jatuh sakit. Mentor yang baik akan jimatkan masa kita bereksperimen dan hadapi kesilapan yang akan menelan duit kita dan buatkan kita rugi banyak. Saya bersyukur sebab ada kawan-kawan yang sanggup luangkan masa membimbing saya jauh daripada buat kesilapan. Strategi terbaik adalah melabur dulu pada ilmu. Seterusnya, dapatkan bantuan daripada orang yang lebih mahir pasal pelaburan ini. Kesilapan (walaupun sikit) boleh akibatkan duit kita lesap begitu saja.

Apakah prestasi terkini hartanah yang saya beli ini? Hari ini, unit yang saya beli itu meningkat (dari sudut nilai) sebanyak 300% daripada tarikh saya beli. Untung sewaan pula sangat sihat, sebanyak 12%.

3 mesej untuk anda yang nak dapatkan tawaran zero-down payment. 1) Berusaha sebaik mungkin (due diligence). Tahu dulu segala nombor-nombor yang terlibat sebelum bertindak membuat tawaran dan melawat unit yang nak dibeli. 2) Sentiasa rendah hati dan bersyukur. Tak ada sesiapa pun yang berhutang dengan kita. Adalah satu nikmat yang sangat lazat bila penjual bersetuju dan sanggup membantu kita. 3) Jangan sekali-kali mula melabur kalau kita tak mampu. Ada risiko yang tinggi terlibat kat sini, dan kita perlu ada duit simpanan yang cukup untuk uruskan masalah yang mendatang.

56

Bab 5 Khairulnawawi

Responden #3: Tuan M. Khairulnawawi bin Kamaruddin. Nama Penuh: M. Khairulnawawi bin Kamaruddin.

Profesion: Perunding hartanah.

Status Perkahwinan: Dah berkahwin.

57

Umur semasa membeli rumah pertama: Semasa berumur 23 tahun.

Nama hartanah yang dibeli secara zero-down payment:

Apartmen Dataran Otomobil.

Kenapa saya pilih untuk membeli hartanah ini? Hartanah ini berstatus underconstruction (dalam pembinaan), yang saya beli pada tahun 2008. Ia sebuah apartmen 3 bilik dan 2 bilik air dengan keluasan 835 kaki persegi. Saya beli unit ini dengan harga RM125,000, dengan bayaran fi tempahan (booking fee) sebanyak RM100. Saya nak beli unit ini sebab ia terletak kat sebelah Lebuhraya Persekutuan (Federal Highway) dan ada akses yang baik daripada seksyen 15, Shah Alam.

58

Selain itu juga, apartmen ini ada banyak kilang kat kawasan sekeliling, pejabat kerajaan kat kawasan jiran (Seksyen 14) yang sangat dekat, dan kawasan komersial. Bila newbie nak beli hartanah, ini jadinya!

Masa nak beli unit ini, saya masih lagi tak berapa mahir dalam pelaburan hartanah. Tapi sebab ia menepati asas-asas pelaburan yang baik, saya tetap teguh dengan keputusan saya untuk beli. Kadar sewa saya tetapkan masa itu adalah RM750, dan saya kena bayar ansuran sebanyak RM650 kat bank. Jadi, saya dapat buat untung sebanyak RM100. Lepas itu, saya tingkatkan kadar sewa sebanyak RM800. Kemudian saya sewakan sebanyak RM1150, sebelum saya menjual unit ini pada bulan Disember 2015 (saya berjaya jual dengan harga RM210,000). Antara sebab lain saya membeli hartanah ini adalah: 

lokasi unit ini yang strategik,



kos kemasukan (entry cost) yang rendah,

59



harga jualan yang sangat berpatutan.

Apakah persediaan yang saya buat sebelum membeli hartanah ini? Masa saya nak beli hartanah ini, gaji bulanan saya sekitar RM1,800 saja. Jadi, saya bertindak dengan buat bajet dan menyimpan duit untuk membayar faedah semasa projek ini dalam pembinaan. Sebagai maklumat tambahan, projek ini tak ada DIBS (Developer Interest Bearing Scheme). Nota: DIBS ni secara ringkasnya adalah, pihak pemaju yang tolong bayarkan

bayaran

faedah

(interest)

pinjaman

bank

semasa

pembinaan masih dibuat sehingga projek selesai. Saya ambil tindakan dengan kurangkan perbelanjaan, dan buat kerja tambahan untuk dapatkan pendapatan sampingan.

Siapakah target penyewa utama saya? Syarikat yang bekalkan pekerja. Sebab senang saya nak uruskan, dan boleh dapatkan duit sewa yang tepat pada masanya. Tak payah nak risau pasal isu bayaran sewa.

Bagaimana saya dapatkan hartanah ini secara zero-down payment. Sebab unit ini adalah unit yang baru dilancarkan, saya berjaya dapatkan kadar diskaun yang menarik serta rebat bumiputera. Biasanya untuk unit baru, pemaju akan berikan diskaun sekitar 5 hingga 7%. Kat sini, kita dah boleh jimat banyak wang.

60

Ada juga pemaju yang berikan diskaun sebanyak 10%, tapi ia amat jarang berlaku. Kalau nak lebih pasti, tanya dulu pihak pemaju dan dapatkan informasi tentang projek dan kadar diskaun yang mereka boleh bagi. Katakan, rumah yang kita nak beli itu berharga RM200,000. Jadi, kita dah boleh jimat sebanyak RM10,000 hingga RM14,000. Ini akan mudahkan kita membeli rumah yang kita nak. Kunci utama adalah membayar fi tempahan (booking fee) sebelum pihak pemaju buat pelancaran rasmi projek itu. Ini akan buatkan kita layak terima diskaun early bird ini. Walaupun diskaun ini nampak sikit, tapi impaknya besar dan tak dapat kita nak nafikan. Paling kurang, kita dah boleh jimat sebanyak 5 angka duit kita. Jadi, sambar peluang ini jika ada.

Apakah halangan terbesar yang anda hadapi semasa membeli hartanah ini? Alhamdulillah, segala urusan jual beli berjalan dengan lancar dalam kes saya. Cuma, saya perlu buat sikit kerja rumah seperti periksa profil pemaju, tunggu projek perumahan ini lulus (yang ini saya paling tak suka tunggu), dan dapatkan pembiayaan pinjaman perumahan yang terbaik.

Macam mana saya belajar cara dapatkan tawaran zerodown payment.

61

Sebelum membeli rumah ini, saya banyak bertanya kat kawan-kawan yang dah ada pengalaman gunakan strategi ini. Masa ini, saya banyak luangkan masa mengumpul ilmu yang cukup bermanfaat ini. Selain itu, bahan bacaan yang pelbagai juga banyak membantu saya mencapai impian untuk membeli rumah, dengan hanya keluarkan modal yang sikit.

Apakah prestasi terkini hartanah yang saya beli ini? Alhamdulillah, ia sangat memuaskan hati saya! Jadi, anda pun patut cuba juga. Bila fikir balik, rasa menyesal pun ada, sebab tak beli hartanah ini banyak-banyak

sebelum

penguatkuasaan

LTV

(Loan-to-Value)

sebanyak 70% untuk pembelian hartanah ke-3.

3 mesej untuk anda yang nak dapatkan tawaran zero-down payment. Ini

nasihat

untuk

anda

yang

nak

beli

hartanah

berstatus

underconstruction: 1) Dokumen kewangan: Sediakan dokumen kewangan untuk dapatkan pembiayaan perumahan, dan periksa siap-siap kelayakan anda sebelum ke bank. 2) Kajian Projek: Kaji dan cari projek perumahan yang belum dilancarkan oleh pemaju, supaya kita boleh dapatkan diskaun dan rebat menarik. Banyak duit kita boleh jimat dengan cara ini. 3) Kajian Pemaju: Sentiasa kaji dengan mendalam tentang profil 62

pemaju

seperti

permit

pengiklanan

dan

Lesen

Pemaju

(Developer’s License, atau DL). Pastikan ia sahih dulu sebelum apa-apa hal. Saya juga sertakan sekali nasihat ini, khas untuk anda yang nak melabur dalam pasaran Subsale (atau rumah secondhand). 1) Sentiasa semak 3 perkara: 

nilai anggaran pasaran semasa sesuatu hartanah,



sediakan dokumen kewangan dengan baik (ini akan mudahkan kerja pihak bank, dan buatkan mereka senang nak luluskan permohonan pinjaman),



dan periksa juga kelayakan anda untuk buat pinjaman perumahan.

2) Belajar cara dan teknik berunding yang betul dan efektif. 

Skil tawar-menawar yang baik (beserta dengan tawaran yang munasabah) akan tingkatkan peluang anda dengan tinggi.

3) Bersedia untuk membayar duit deposit. 

Anda juga perlu berhati-hati kat siapa anda nak bayar. Pastikan anda membayar kat firma ejen hartanah, atau kat peguam sebagai pemegang saham kalau anda berurusan secara direct dengan vendor.

Nota: 6 cara kenal pasti ejen hartanah yang cuba nak kelentong anda? Klik sini.

63

Bab 6 Mohamed Haryzul

Responden #4: Tuan Mohamed Haryzul bin Mohamed Ghazali. Nama Penuh: Mohamed Haryzul Bin Mohamed Ghazali.

Profesion. Ahli perniagaan dan pelabur hartanah.

Status Perkahwinan: Sudah berkahwin.

Umur semasa membeli rumah pertama: 27 tahun.

64

Nama hartanah yang dibeli secara zero-down payment:

Galleria, Equine Park (Seri Kembangan).

Kenapa saya pilih untuk membeli hartanah ini? Saya jadi berminat untuk memilih hartanah ini kerana pakej yang pemaju tawarkan amat menarik. Sebab ia ada potensi untuk jadi pembelian secara zero-down payment. Bahkan, terdapat juga 12% rebat tunai kalau kita berjaya mendapatkan 90% pinjaman dari bank.

Apakah persediaan yang saya buat sebelum membeli hartanah ini? Saya dapat tahu projek perumahan yang menarik ini melalui kenalan saya. Masa tu adalah pada tahun 2013.

65

Kajian... Lepas dapat sedikit informasi tentang projek ini, saya melakukan beberapa kajian yang mendalam terhadap potensi hartanah ini. Saya kaji semua benda yang patut, termasuk profil pemaju seperti permit pengiklanan, Lesen Pemaju (Developer’s License, atau DL), dan sebagainya. Saya sahihkan betul-betul dulu projek ini.

Saya juga mengkaji bagaimana dengan membeli projek ini mampu membantu portfolio hartanah saya. 

Apakah matlamat saya memiliki hartanah ini?



Adakah

Saya

inginkan

positive

cashflow

setiap

bulan

(pendapatan pasif)? 

Ataupun saya ingin mendapat untung melalui kenaikan harga hartanah ini (Capital Appreciation) setelah menjualnya?



Berapa lama saya hendak hold hartanah ini?



Adakah dengan memiliki hartanah ini akan mengganggu perancangan pelaburan hartanah saya di masa depan?

Inilah antara soalan-soalan penting yang yang perlu saya jawab sebelum membeli hartanah ini.

Kajian dan analisis tidak dapat dilakukan dengan baik jika kita tidak mempunyai maklumat yang cukup. Jadi satu hari, saya dapat tahu yang pemaju ini ada anjurkan ceramah hartanah tentang projek ini. 66

Saya pergi ke ceramah itu bersama rakan-rakan saya untuk dapatkan maklumat lebih lanjut.

Hasil daripada penerangan pihak pemaju, jenis maklumat yang kami perolehi adalah : 1. Potensi kawasan tersebut 2. Jenis hartanah yang ditawarkan pemaju iaitu jenis studio dan unit 2 bilik 3. Pakej pembelian yang ditawarkan

Saya dan rakan-rakan berbincang sebentar untuk melihat gambaran sebenar tentang potensi hartanah ini. Berikut kami simpulkan analisis kawasan yang kami lakukan bagi hartanah tersebut :

ANALISIS KAWASAN (Area Analysis) Siapa yang menghuni di sekitar Taman Equine, Seri Kembangan? 

Kebanyakkan

mereka

bekerja

sebagai

profesional,

ahli

perniagaan, pekerja-pekerja pejabat, pekerja kedai retail, dan juga kakitangan awam yang bekerja di Putrajaya, MNC Cyberjaya dan Kuala Lumpur. 

Rata-rata penduduk disini berpendapatan kelas rendah ke pertengahan. (anggaran antara RM1000-RM7000).



Lokasi Taman Equine hanyalah terletak 40 minit sahaja dari KLCC (23.5km) 67

Apa kemudahan yang ada disana ketika itu?

Lebuhraya: 

Terdapat 7 Lebuhraya yang menghubungkan ke Taman Equine iaitu LDP highway, Kesas Highway, Middle Ring Road (MRR2) Highway, Puchong-Sungai Besi Highway, Besraya Highway, SILK Highway, dan SKVE Highway (exit Bandar Saujana Putra into ELITE Highway)

Pengangkutan: 

Kemudahan Bas



Stesen LRT terdekat adalah di Bukit Jalil Station (22 min dari Taman Equine)

68



Stesen KTM Komuter terdekat adalah di Serdang (18 min dari Taman Equine)

Pusat Membeli-belah: 

Pusat membeli belah (shopping malls) terdekat adalah AEON Taman Equine dan Giant. (hanya 10minit perjalanan)



Selain itu, terdapat 6 buah lagi pusat membeli belah

dalam

lingkungan 30 minit dari Taman Equine termasuklah IOI Mall Puchong, Setia Walk Mall dan The Mines Mall.

Sekolah : 

Terdapat 4 buah sekolah rendah kebangsaan dan 4 buah sekolah menengah kebangsaan di Taman Equine.



Terdapat 5 buah sekolah antarabangsa (international schools) dalam linkungan 15 minit sahaja dari Taman Equine. Ini termasuklah Alice International School yang terletak di dalam kawasan Taman Equine sendiri.

Universiti : 

Terdapat 7 buah universiti terkemuka di sekitar Taman Equine. Semua ini hanyalah bawah 20 minit perjalanan sahaja. Universitiuniversiti tersebut adalah o Lim Kok Wing University (Cyberjaya) – 8 minutes 69

o SEGI University College (Seri Kembangan) – 10 minutes o Perdana University Graduate School of Medicine campus (Serdang) – 15 minutes o UPM (Seri Kembangan) – 15 minutes o CUCMS (Cyberjaya) 15 minutes o UNITEN (Bangi 1) – 15 minutes o University Multimedia (Cyberjaya) – 18 minutes

Pusat Komersil: 

Banyak shoplots dan pusat komersil di kawasan sini

Kemudahan Lain : 

Stesen petrol (e.g. Petronas)



Balai polis



Balai bomba



Masjid



Banks (e.g. Maybank, CIMB, Affin Bank)

Taman Rekreasi 

Ada 2 kawasan Taman rekreasi berdekatan dengan Taman Equine dan hanya dalam 10 minit perjalanan (e.g. Worldwide Landfills Park dan Farm in the City)

70

Pembangunan pada masa depan (future development) Dari maklumat yang kami perolehi, kami dapati terdapat perancangan untuk memajukan kawasan Taman Equine ini dari aspek:

Pengangkutan awam : 

Stesen MRT Line ke-2 (pada tahun 2013 berita ini masih spekulasi. Pada tahun 2016 kerajaan sudah mengumumkan Taman Equine akan mendapat 1 stesen MRT Line 2)



Stesen LRT (Extension) di kawasan Puchong (20-30min perjalanan)

Pusat beli-belah : 

Dibawah kondominium 3 element akan dibina pusat beli belah (ada panggung wayang)

Lebuhraya : 71



MEX Highways, Exit Seri Kembangan (sudah dibuka pada tahun 2016)



West Coast Expressway (Banting-Taiping) (siap pada tahun 2020)



SKIP Highway (Serdang-Kinrara-Putrajaya) (bakal siap tahun 2020)



KIDEX (Pernah dicadangkan. Tetapi pada tahun 2016 ianya sudah dibatalkan oleh Kerajaan Negeri Selangor kerana mendapat tentangan penduduk)

Sekolah 

SJK (C) Bukit Serdang hnya 6 min perjalanan (bakal siap dalam masa 2 tahun)



Sekolah kebangsaaan Bandar Sri Puncak Jalil, hanya 11 minit perjalanan

Siapakah target penyewa utama saya? Kami tertarik dengan unit studio kerana ianya lebih murah berbanding unit 2 bilik (2 bedrooms unit). Kebanyakkannya unit studio ini diminati golongan muda berbanding golongan yang sudah berumur. jadi saya sasarkan penyewa saya adalah dari golongan seperti:



Eksekutif yang bekerja kat Kuala Lumpur. Mereka boleh gunakan Lebuhraya MEX (susur masuk ke Seri Kembangan) yang baru saja siap pada akhir 2015 untuk ke tempat kerja mereka. 72



Ekspatriat dan professional muda yang bekerja kat sekitar Taman Equine seperti di Alice International School, Cyberjaya, dan Putrajaya.



Pemilik bisnes kecil (bisnes SME) yang yang beroperasi sekitar Taman Equine.



Pelajar-pelajar universiti dan kolej, pensyarah-pensyarah muda di university, kolej-kolej terdekat.



Pasangan muda yang baru berkahwin, tapi nak duduk kat rumah yang lengkap dengan kemudahan kondominium (seperti sekuriti, kolam renang, gym, dan lain-lain).



Keluarga kecil yang tidak mampu memiliki rumah di situ kerana faktor harga (rumah landed mahal), tetapi mereka mahu menetap di Taman Equine (mungkin mahu duduk dekat dengan keluarga dan sebagainya).

Cerita terperinci bagaimana saya dapatkan hartanah ini secara zero-down payment.

Kami beli rumah ini dari pihak pemaju jadi tidak mempunyai masalah sangat dari sudut pengurusan pembelian.

Jenis Hartanah.... Projek ni menawarkan unit-unit jenis 2 Bedrooms (760 sqft) dan Studio (450 sqft). Harganya dalam anggaran bermula dari RM260,000 –

73

RM600,000 bergantung pada jenis unit, tingkat dan keluasan (built-up). Status geran (title status) bagi projek ini adalah Leasehold iaitu pajakan 99 tahun.

Pakej pembelian yang ditawarkan....

Bagi pakej pembelian, apa yang membuatkan saya teruja adalah rebat tunai (cashback) sebanyak 12% (anggaran berjumlah RM30,000), serta tak perlu letakkan sebarang pendahuluan (zero-down payment tu)! Ini bermakna developer secara totalnya telah memberikan diskaun sebanyak 22%! (10% lagi adalah downpayment harga rumah)

Untuk membeli hanya perlu bayar dahulu RM5,000 sebagai fi tempahan dan pemaju akan memulangkan kembali fi tempahan tersebut kepada pembeli dalam jangkamasa tertentu.

Selain itu, pihak pemaju juga menawarkan percuma yuran guaman, disbursement fee, dan stamp duty keatas Sale and Purchase Agreeement (S&P). Disini pembeli dah jimat beribu-ribu ringgit. Wow!

Bukan itu sahaja, pemaju juga menawarkan percuma penghawa dingin, kabinet dapur, lampu, kipas, dan alat pemanas air (di bilik air). Menarik kan!

74

Inilah kelebihan membeli rumah underconstruction berbanding subsale. Pembeli bukan sahaja akan ditawarkan banyak diskaun dan rebat tunai bahkan barang-barang keperluan rumah juga diberi secara percuma. Pembeli dapat jimat wang beribu-ribu ringgit disini.

Unit terbaik.... Untuk memilih lokasi unit yang terbaik, antara perkara utama yang saya lihat adalah : 1. Unit tu menghadap ke mana? Swimming pool? Kawasan perumahan? 2. Dimana arah matahari terbit? 3. Tingkat berapa? 4. Pintu rumah berdekatan dengan lift? Bilik sampah?

75

Saya mengambil keputusan memilih unit studio yang terletak di tengahtengah. Tidak terlalu tinggi dan tidak terlalu rendah. Ini adalah kerana faktor harga. Semakin tinggi semakin mahal unit rumah tersebut.

Unit tu juga menghadap kawasan perumahan dan bukan kolam renang. Kenapa? Ini kerana pada masa depan, pemaju akan membangunkan satu lagi blok dihadapannya. Bermakna, kesemua unit yang menghadap kolam renang akan menghadap blok yang bakal dibangunkan nanti.

Sudah tentu pemandangannya akan jadi kurang menarik selain dari faktor bunyi bising pembangunan. Ini bakal menyukarkan pemilik rumah mencari penyewa.

Saya lebih gemar memilih unit yang jauh dari bilik sampah ataupun lift. Ini untuk mengelakkan bau busuk ataupun bunyi bising kerana orang lalu lalang.

Setelah melakukan kajian dan memilih unit paling baik, saya setuju untuk membeli unit jenis studio.

76

Apakah halangan utama yang anda hadapi semasa membeli hartanah ini? Walaupun hartanah ini menawarkan pakej pembelian lumayan berserta rebat tunai yang banyak, namun kami masih berhati-hati menilai sebelum membeli. Yelah beli rumah bukan seperti beli kuih. Ianya melibatkan pinjaman bank selama berpuluh-puluh tahun. Sudah tentu ada risiko.

Halangan utama : Mengambil keputusan nak beli ke tak? Saya mula menilai akan kelebihan dan kekurangan (pro and con) hartanah ini sebelum mengambil apa-apa keputusan. Ini suatu cabaran kepada saya kerana saya perlu berhati-hati menilai sebelum mengambil keputusan.

Dari hasil analisis, saya berpendapat Taman Equine mempunyai beberapa kelebihan (advantages) dalam perkara seperti :



Pelbagai kemudahan seperti tempat makan, membeli belah, shoplots dalam 30minit perjalanan



Mempunyai populasi penduduk yang agak baik



Hanya 40 minit dari KLCC (Pusat Bandar). Ini boleh dikatakan tidak terlalu jauh dari pusat Bandar.

77



Mempunyai pelbagai akses lebuhraya. Laluan akses lebuhraya amat penting demi memastikan kawasan tersebut mudah keluar masuk.



Hartanah disini mempunyai potensi untuk meningkat pada masa depan kerana terdapat pelbagai pembangunan seperti MEX Highway dan pusat beli belah di kondominium 3 Elements (apabila siap nanti maka, panggung wayang di pusat beli belah yang terletak dibawah kondominium ini akan menjadi panggung wayang yang paling hampir dengan Taman Equine)

Kebimbangan.. Namun begitu, saya mempunyai kebimbangan tentang projek yang saya ingin laburkan ini kerana : 1) Status hartanah adalah underconstruction

78

Disebabkan status masih dalam fasa underconstruction, saya perlu serve loan bank terlebih dahulu sehingga projek tersebut siap dalam tempoh anggaran 24-36 bulan. Rumah juga tidak boleh disewakan lalu tak dapat menjana pendapatan sewaan (rental income). Ini menyukarkan saya untuk meneruskan pembelian rumah seterusnya nanti kerana komitmen bulanan yang tinggi

2) Jenis Unit adalah Studio Unit

Dikawasan Taman Equine ini ketika itu masih belum ada studio unit. Studio unit yang bakal siap pun adalah projek Zeva yang mana ketika itu masih dalam fasa pembinaan. Disebabkan tiada rekod performance bagaimana kadar sewaan untuk studio unit diarea itu, maka saya sedikit bimbang akan kemungkinan rumah jenis studio sukar mendapatkan penyewa apabila ianya siap nanti. Ditambah pula terdapat saingan dari projek Zeva.

Keputusan saya adalah.. Setelah melalui proses penilaian kebaikan dan keburukan hartanah tersebut, kami sepakat mengambil keputusan untuk meneruskan pembelian kerana : 

Faktor reputasi pemaju yang baik

79



Pembukaan MEX Interchage Taman Equine Exit dalam masa terdekat bakal meningkatkan potensi hartanah disekitar Taman Equine.



Adanya bank-bank utama seperti Maybank, CIMB, pasaraya AEON dan Giant. Kedatangan company-company besar ini dan beroperasi dalam Taman Equine adalah sebagai petunjuk (indicator) bahawa kawasan itu mempunyai populasi yang matang. Ini kerana company-company ini membuka branch disini berdasarkan profit based dan tentunya mereka telah jalankan kajian terperinci terlebih dahulu keatas Taman Equine dan yakin berdasarkan populasi semasa mereka mampu menjana keuntungan di Taman Equine. So, kita boleh leverage pada kajian pihak lain juga.



Risiko dapat dikurangkan : 

Sebahagian rebat tunai boleh digunakan untuk membayar pinjaman bank.



Tambah pendapatan: Saya juga menggunakan rebat tunai untuk menjalankan perniagaan kecil-kecilan iaitu bisnes sublet dan makanan. Pendapatan dari bisnes-bisnes kecil ini boleh direkodkan dalam akaun, dan dijadikan sebagai pendapatan tambahan.



Ada juga saya dengar sebahagian pelabur menggunakan sebahagian rebat tunai dimasukkan ke dalam instrument

80

pelaburan yang lain seperti ASB, ASN dan unit trust untuk mendapatkan keuntungan dividen

Nota : Saya tidak gunakan rebat tunai untuk enjoy. Saya pastikan cash rebate itu digunakan kembali untuk membuat duit. Saya tahu risiko tetap ada seperti projek terbengkalai, atau saya hadapi masalah kewangan pada masa kelak. Tiada siapa tahu apa akan jadi pada masa hadapan kan. Sebab tu saya pastikan cash rebat itu dibelanjakan kearah yg betul bukan membeli kereta baru atau melancong. Sediakan payung sebelum hujan.

Halangan kedua : mendapatkan pinjaman bank Sudah selesai mengambil keputusan, halangan kedua yang saya hadapi adalah untuk dapatkan pinjaman bank.

81

Pada masa itu, saya tak ada wang sebanyak RM5,000 untuk membayar fi tempahan (dimana duit ini akan dipulangkan kalau pembeli lulus pinjaman perumahan sebanyak 90%).

Saya juga risau, sebab kalau saya beli rumah ini, saya hanya mampu dapatkan 70% pinjaman saja. Ini kerana saya dah membeli dua buah hartanah sebelum ini dan salah satu dari rumah tersebut masih dalam proses (pinjaman bank sudah diluluskan namun belum dapat kunci dari pemilik).

Disebabkan saya mempunyai sebuah rumah yang masih dalam proses mendapatkan

kunci,

jadi

saya

ada

sedikit

masalah

dalam

mendapatkan pinjaman bank seterusnya. Kalau nak beli hartanah ini juga, maka saya perlu tunggu sehingga kunci rumah saya dapat, dapatkan penyewa rumah, kemudian barulah boleh mula apply

82

pinjaman bank lagi. Sudah tentu ianya memakan masa berbulanbulan!

Joint-Venture

Jadi, saya mengambil keputusan untuk mengajak rakan saya untuk berkongsi membeli rumah ini dengan gunakan nama beliau. Beliau masih mempunyai kuota pinjaman 90%, serta tak ada sebarang masalah Debt Service Ratio (DSR) (dan kewangan beliau sangat cantik).

Beliau bersetuju berdasarkan terma dan syarat, termasuk menyediakan surat perjanjian (side agreement) untuk pembelian ini. Ini penting bagi mengelakkan apa-apa masalah berlaku dimasa hadapan nanti.

Alhamdulillah. Selain beliau, saya juga berjaya yakinkan dua lagi sahabat saya untuk melabur kat situ secara JV (joint venture).

83

Saya gunakan kad kredit untuk jelaskan bayaran fi tempahan untuk ketiga-tiga rumah tersebut. Kemudian saya gunakan teknik kredit kad balance transfer untuk mengurangkan bayaran bulanan kad kredit tersebut.

Beli rumah secara percuma? Dan lepas setahun, pihak pemaju tunaikan janji mereka dengan berikan rebat tunai pertama (sebanyak 5%), yang bernilai lebih kurang RM16,000 seunit termasuk pemulangan RM5,000 (fi tempahan).

Lepas dibahagikan, untuk rebat pertama setiap unit saya berjaya dapatkan lebih kurang RM8,000. Dan jika 3 unit, bermakna saya dapat sekurang-kurangnya sebanyak RM24,000!

Rebat kedua (5%) dan ketiga (2%) pula pemaju akan bagi lepas siap beberapa fasa pembinaan yang seterusnya.

Jadi, bukan saja jumlah keseluruhan pelaburan saya adalah sifar, malah saya dan rakan-rakan dapat membeli rumah secara percuma!

Macam mana saya belajar cara dapatkan tawaran zerodown payment.

84

Saya belajar teknik ini masa menghadiri kelas Sarjana Hartanah yang dianjur oleh saudara Faizul Ridzuan.

Apakah prestasi terkini hartanah yang saya beli ini? Hartanah yang saya beli ini masih dalam status pembinaan. Tapi daripada hasil maklumat yang saya terima, terdapat satu projek hartanah jenis studio yang dekat dengan projek Galleria sudah siap dibina iaitu projek Zeva.

Berdasarkan maklumat terkini, unit studio Zeva tersebut boleh disewakan pada kadar RM1,200 sebulan (kadar sewa pada tahun 2016). Kadar sewaan ini boleh jadi benchmark untuk unit saya bila siap nanti.

Dengan pengumuman projek MRT Line ke-2, dimana salah satu stesen MRT akan dibina di Taman Equine, kadar sewaan mungkin boleh mencapai setinggi RM1,500 sebulan apabila stesen MRT itu sudah siap nanti.

Kami jangkakan setiap unit hartanah ini mampu menjana dalam RM300 hingga RM400 aliran tunai positif setiap bulan.

Kami merancang untuk menunggu sehingga 5 tahun kemudian menjual hartanah ini. CKHT (Cukai keuntungan harta tanah) dapat dielakkan. 85

Pada ketika itu juga stesen MRT Line ke-2 Taman Equine dijangkkan sudah siap dan pastinya dapat melonjakkan harga hartanah kami.

3 mesej untuk anda yang nak dapatkan tawaran zero-down payment.

1. Pertama, mantra “Lokasi, Lokasi, Lokasi” mungkin sudah tak relevan lagi. Elemen yang penting zaman sekarang adalah Network, Network, Network! Jadi, berikan sepenuh fokus untuk luaskan rangkaian anda dengan pelabur hartanah yang lain.

Saya dan rakan-rakan JV tak mungkin dapat melabur pada projek yang menguntungkan ini, kalau kami tidak dapat maklumat daripada rangkaian pelabur hartanah yang lain.

Selain itu, mula berkawan baik dengan pegawai bank dan peguam, terutama sekali dengan ejen hartanah.

86

2. Bila peluang dah ada depan mata, jangan lepaskan peluang itu! Fikirkan cara bagaimana kita boleh manfaatkan peluang itu sebaik mungkin.

3. Lakukan kajian secara terperinci sebelum membeli. Jangan sekali-kali membeli tanpa anda kenal pasti siapa target penyewa anda, pasaran sewaan (market rental), nilai pasaran hartanah (market value), atau analisis kawasan (area analysis). Dan yang paling utama, periksa dulu tahap kewangan anda sebelum membeli dan mula melabur dalam bidang ini.

Pelaburan

zero-down

payment

hanya

berikan

kelebihan

pelaburpelabur yang pandai manfaatkan setiap kelebihan yang ada. Always be a strategic investor!

87

kat

Bab 7 Mohd. Azlan Abdul Majid

Responden #5: Tuan Mohd. Azlan Abdul Majid Nama Penuh: Mohd. Azlan Abdul Majid.

Profesion: Pengurus akaun.

Status Perkahwinan: Sudah berkahwin, dan mempunyai 2 orang anak.

Umur semasa membeli rumah pertama: 27 tahun, pada tahun 2007. Saya beli Pangsapuri Desa Tasik Fasa 1A kat Sungai Besi. Rumah ini, saya menang via lelongan pada harga RM53,500 (nilai pasaran semasa rumah ini adalah RM80,000). Saya dah biaya semula (refinance) rumah ini sebanyak 2 kali: 88



Kali pertama:

RM110,000 daripada RM53,500 pada tahun 2012. Duit ini, saya gunakan untuk bayar pendahuluan 10% untuk hartanah kedua (rumah teres 2 tingkat, yang saya gunakan untuk duduk sendiri). Saya juga simpan sedikit duit baki ini, dan ada yang saya gunakan untuk membantu ibu dan adik saya menyambung pengajian tinggi. 

Kali kedua:

RM180,000 daripada RM110,000 pada tahun 2014. Saya gunakan duit ini untuk bayar balik pinjaman peribadi, kad kredit, dan belikan isteri saya sebuah hartanah (Mentari Court, Bandar Sunway) pada tahun 2014. Harga pasaran rumah ini pada masa itu adalah RM200,000. Saya berjaya beli dengan harga RM168,000.

Nama hartanah yang dibeli secara zero-down payment:

89

Mentari Court, Bandar Sunway. Saya beli hartanah ini dengan harga RM160,000 (pada masa ini, nilai pasaran Mentari Court berharga sekitar RM200,000).

Kenapa saya pilih untuk membeli hartanah ini? Selepas refinance semula rumah Desa Tasik buat kali kedua, saya berjaya dapatkan wang tunai. Sebab saya dah gunakan kuota pinjaman 90% daripada bank untuk membeli rumah sebelum ini, saya gunakan nama isteri saya untuk buat permohonan pinjaman. Ketika ini, fokus saya tertumpu kat kawasan Petaling Jaya dan mencari rumah dengan harga yang berpatutan. Pada masa yang sama, saya juga mencari rumah di kawasan sekitar Kuala Lumpur. Prioriti utama saya adalah nak dapatkan rumah dengan kadar sewaan yang baik. Selain itu, saya juga fokus untuk dapatkan hartanah: 

mass-market (hartanah yang mampu milik),



down payment yang rendah atau zero-down payment,



dan dapat menjana aliran tunai positif.

10 hartanah saya kaji, akhirnya satu sahaja pilihan di hati Selepas mencari dan mengkaji lebih 10 hartanah kat pelbagai kawasan, saya buat keputusan untuk pilih Mentari Court, Bandar Sunway. Walaupun pada masa ini, banyak berita tak baik yang saya baca pasal kawasan ini kat Internet. Tapi, saya masih tetap teguh dengan pendirian saya.

90

Mentari Court adalah pangsapuri berstatus pajakan (leasehold) yang terletak kat lokasi utama (prime location) kat Bandar Sunway. Ia adalah pangsapuri medium-level dengan jumlah 4 blok (setinggi 18 tingkat), ada kemudahan kondominium, dan dikelilingi oleh kawasan jiran seperti USJ (Uep Subang Jaya) dan dekat dengan Puchong. Setiap unit ada 3 bilik dan 2 bilik mandi (dengan 1 bilik mandi kat master bedroom). “Best sangat ke apartment ni?”

Kawasan Mentari Court ini dekat dengan beberapa pangsapuri dan kondominium seperti: 

Kondominium Ridzuan,



Kondominium Suriamas,



Pangsapuri Kayangan,



Apartmen Makmur,



dan Apartmen Aman. 91

Mentari Court juga dekat dengan pelbagai kemudahan awam, seperti: 

Kompleks Sunway Pyramid,



Pusat Dagang Setia Jaya (atau Leisure Commerce Square),



pelbagai bank,



pelbagai tempat makan,



perhentian bas (laluan utama bas untuk akses mudah ke Kuala Lumpur),



stesyen Komuter Setia Jaya (dan BRT yang baru beroperasi),



institusi pengajian tinggi seperti Taylor College, Monash University, Sunway University College, dan The One Academy.

Selain itu, Mentari Court juga dekat dengan Lebuhraya Persekutuan (Federal Highway), dan ada akses mudah ke lebuhraya NPE, LDP, New Pantai Ekspress, dan lebuhraya KESAS. Penduduk kawasan ini boleh ke Giant dan Mydin Subang Jaya, akses ke USJ, dan Puchong dalam tempoh 10 minit. Kalau nak ke Bukit Jalil dan Damansara pula, hanya ambil masa 20 minit dan Shah Alam dalam tempoh 15 minit. Untuk ke Kuala Lumpur, ia akan telan masa sebanyak 30 minit perjalanan. Selain isu pengurusan yang tak baik serta pelbagai lagi perkara negatif seperti vandalisme, dan tempat tinggal pilihan warga Afrika dan Indonesia, masih ada perkara positif yang menguntungkan kami.

92

Banyak yang baik dari yang buruk?

Antara kelebihan yang kami kenal pasti adalah: 

aliran tunai (cash flow) positif, walaupun kami sewakan unit kosong (not furnished), sebahagian lengkap (partially furnished), atau serba lengkap (fully furnished). Pada hari ini, pangsapuri ini boleh disewakan pada kadar RM1,000, dan unit serba lengkap pula pada harga RM1,200 hingga RM1,400. Ada juga saya dengar orang buat untung yang lebih tinggi. Saya dapat tahu ada satu tim sublet yang berjaya buat keuntungan yang tinggi kat kawasan ini.

93



Nilai pasaran semasa (masa saya beli pangsapuri ini) bernilai lebih kurang sekitar RM190,000 ke RM200,000. Tapi, saya ada nampak iklan yang nak jual rumah dengan harga RM180,000. Saya jadikan harga ini sebagai penanda aras maksimum, dan ia bergantung kat kondisi rumah itu.



Boleh saya katakan, kawasan Mentari Court ini ada ramai penyewa yang pelbagai dari segi bangsa dan umur. Saya luangkan masa kat gerai mamak Mentari Court (sekitar pukul 6.30 hingga 9.00 pagi) untuk mengkaji trafik dan prospek yang tinggal kat sini.



Saya berimpian nak ada hartanah yang dekat dengan stesyen LRT (kalau boleh, jalan kaki saja pun dah boleh sampai). Sayangya, saya tak berpeluang dengan rumah Mentari Court ini. Tapi, ia tak pula merugikan. Rumah ini masih dekat dengan stesyen KTM, dengan jarak 500 meter. Tambahan pula, projek BRT sedang dalam proses. Projek ini akan jadi booster yang baik kat kawasan ini. Ia akan berikan akses mudah ke: a) Sunway Lagoon, b) SunMed (Sunway Medical Centre), c) Sunway University, d) Monash University,

94

e) South Quay (The Summit, Mydin, SEGi College), f) dan USJ 7. 

Mentari Court adalah kawasan yang sangat spekulatif oleh pelabur pada masa itu. Ini sebab harga rumah kat kawasan ini sentiasa meningkat.

Apakah persediaan yang saya buat sebelum membeli rumah ini? Bila dah jumpa Mentari Court untuk isteri saya yang tercinta, saya mula hubungi ejen dan pemilik untuk melihat kondisi rumah. Walaupun saya sedia maklum harga rumah kat kawasan ini sekitar RM180,000 ke atas, saya cuba juga buka harga yang lebih rendah (RM140,000). Saya fikir, tak salah mencuba. Dan dah saya jangkakan, ramai ejen dan pemilik rumah menolak tawaran ini, serta pernah di-banned daripada menghubungi mereka hingga saya benar-benar serius. Selepas meneliti setiap blok yang berbeza (terutama sekali blok C dan D), saya mula sedar yang susah nak dapatkan harga sekitar 5% di bawah harga permintaan. Dan saya dapati, blok A adalah blok yang ramai orang duduki. Susah payah sewaktu masih newbie Saya agak naif pada masa ini. Tapi, saya ada alasan tersendiri kenapa saya nak dapatkan harga bawah nilai pasaran dan boleh di-mark up:

95



masa ini, GST belum ada lagi. Saya cuma perlu bayar fi ejen (sebanyak 2%) saja. Adalah bonus bagi saya kalau dapat beli terus dengan pemilik rumah.



Sebagai persediaan kalau unit ini berkondisi teruk. Banyak unit yang saya lihat tak berjubin, dan lantai hanya dilapik dengan permaidani getah saja. Ini tak masuk lagi dengan kos nak baik pulih unit ini.

Masa ini, tak ada lagi laman web seperti Brickz.my, yang mudahkan pembeli melihat transaksi jual beli yang berlaku. Lagi best, saya tak ada akses Internet untuk mengkaji kawasan Mentari Court ini. Dengan bebanan kerja, tak ada kemudahan Internet dan laptop pada masa ini, saya hanya bergantung kat ejen dan kawan saya (yang dah ada lebih 6 unit hartanah). “Setelah 2 bulan, jumpa jugak akhirnya..”

96

Alhamdulillah. Dalam masa kurang 2 bulan, saya berjaya jumpa sebuah iklan kat sebuah portal pengiklanan hartanah dengan harga RM168,000. Sebelum saya jadi lebih teruja, saya buat semakan kat portal hartanah yang lain. Mana tahu ada harga yang lebih rendah. Tapi, tak jumpa dan harga RM168,000 ini adalah yang terbaik yang saya dapat. Saya cepat-cepat hubungi nombor telefon yang tertera dan aturkan perjumpaan dengan ejen pada malam hari itu juga. Saya juga turut bagitahu kawan saya dan ajak dia temankan saya pada malam itu. Saya bagitahu isteri saya yang Mentari Court ini mungkin akan menjadi hartanah pertama beliau. Pada masa yang sama, saya ingatkan dia juga supaya tak terlampau ghairah dan teruja. Risiko beli rumah tak elok? RM168,000 dengan kondisi rumah yang tak elok? Saya sanggup beli rumah ini. Bagi saya, harga ini berpatutan kalau nak dibandingkan dengan nilai pasaran (yang bernilai RM200,000). Tambahan pula, saya tak ada masa nak cari kontraktor untuk betulkan kondisi rumah ini. Pada pandangan saya, kondisi rumah ini tak seteruk rumah kat flat Desa Tasik yang saya beli. Lepas selesai urusan transaksi, baru saya tahu flat ini kondisinya teruk, dan 2 tahun terpaksa melayan kerenah penyewa yang perangai tak semenggah. Berbalik ke cerita Mentari Court tadi. Semua pintu dalam unit ini berlubang (saya rasa setiap lubang ini ada cerita tersendiri). Lantai hanya dilapik dengan permaidani getah yang dah melekat kat simen.

97

“Ini rumah ke sarang tikus?”

Unit ini cuma berjubin kat kawasan dapur saja. Separuh daripada gelas tingkap dah hilang ataupun rosak. Setiap dinding mempunyai warna yang berbeza (warna kuning dan hijau muda). Dinding unit ini juga ada kesan ditebuk. Bahkan ada kesan tapak kaki anjing. Saya agak pelik macam maca pihak pengurusan jaga kawasan perumahan ini. Tambahan pula, banyak soket eletrik yang dah rosak dan tak diganti. Saya

dapat

maklumat

yang

penyewa

sebelum

ini

adalah

warganegara Vietnam, dan unit ini disewa dengan harga RM600 sebulan (selama 2 tahun). Dan saya tak nak jelaskan lebih lanjut pasal keadaan kat kawasan bingkai tingkap dan kaca. Kalau ingat balik, boleh rasa nak muntah.

98

Ya. Ia akan ambil banyak duit, masa dan tenaga untuk betulkan semua kerosakan ini. Tapi, saya tak kisah. Sebab saya dapat tawaran yang 20% lebih rendah daripada harga pasaran untuk unit ini. Saya juga sedia maklum yang pemilik rumah ini terdesak nak dapatkan duit, untuk tanggung pembelian rumah di Putrajaya untuk anak perempuan beliau. Rugi kalau saya tak gunakan peluang baik ini. Walaupun unit ini teruk dari sudut kondisi, tapi ia hanya perlu dibaik pulih dari sudut kosmetik dan kos untuk perkara ini tak terlalu tinggi. “Walaupun keadaan rumah hancur, tapi ada peluang keemasan menanti..” Dan ada satu lagi perkara yang amat menarik perhatian saya. Unit ini ada potensi untuk jadi pembelian zero-down payment, yang secara teknikalnya, saya tak perlu gunakan duit sendiri. Lepas dah puas melawat unit, saya dan penjual duduk sambil menghirup teh tarik. Kami berunding untuk beberapa terma dan harga jualan. Saya buka harga RM160,000. Tapi pemilik tak terima tawaran ini. Walaupun beliau tak terima, saya cukup yakin nak beli rumah ini. Ini adalah petanda awal urusniaga ini akan berakhir dengan baik. Rezeki zero-down payment saya. Saya boleh beli rumah ini secara zero-down payment, dan kos nak baik pulih pula tak lebih daripada RM5,000 (selepas saya periksa dengan beberapa kontraktor). Mungkin dah rezeki saya. Pemilik rumah hubungi saya pada esok hari sebab nak berbincang pasal pembelian ini.

99

Saya bagitahu beliau yang saya tetap dengan harga RM160,000, dengan beberapa terma khas yang saya minta. Dan tawaran ini beliau terima dengan terbuka. Tak tahu nak cerita betapa gembiranya hati saya masa itu. Tanpa buang banyak masa, saya cepat-cepat jelaskan bayaran, siapkan dokumen secepat mungkin, dan hubungi peguam untuk urusan jual beli.

Siapakah target penyewa utama saya? Sebelum bertindak membeli hartanah ini, saya dah sedia tahu siapa target penyewa yang patut saya sasarkan. Sebab pada mula lagi, saya dah kaji siap-siap kawasan sekeliling (ingat lagi tak, saya pernah bertapa kat kedai mamak sekitar Mentari Court sebelum ini?). Jadi, saya dah sedia maklum. Kawasan ini sesuai untuk orang dewasa yang bekerjaya dengan pendapatan rendah-sederhana (low-medium income). Saya mula bertindak dengan iklankan tawaran sewa ini (secara percuma) kat: 

Mudah.my,



Lelong.com.my,



dan juga kat pelbagai forum yang dihuni oleh golongan belia seperti forums-lowyat.net.

Selagi boleh, saya tak akan sewakan unit ini kat warganegara luar. Itu sebab saya tak iklankan kat papan kenyataan apartmen ini, stesen KTM Komuter yang berdekatan, stesen bas, atau kat lot pejabat yang berhampiran. 100

Bila masa yang sesuai nak letak iklan sewa? Saya mula buat iklan masa unit ini hampir siap diubahsuai (saya cuma tinggal nak beli dan masukkan perabot saja. Lepas dah selesai iklankan, saya mula dapat banyak panggilan daripada orang yang berminat. Sampai tak menang tangan layan semua. Ramai yang cuba dapatkan kadar sewa bawah RM1,000, tapi mereka nak unit ini lengkap dengan perabot (fully-furnished). Selepas dah jalankan beberapa sesi viewing bersama prospek, saya berjumpa dengan sekumpulan wanita dan mereka nak sewa unit ini dengan harga RM1,200 (kadar sewa yang saya nak dapatkan). Grup wanita ini pula dah pernah tinggal kat kawasan ini. Jadi, mereka agak mahir dengan selok-belok kawasan Mentari Court. Sebab ini, saya yakin mereka akan menjaga rumah saya dengan baik. Dan Alhamdulillah, mereka masih kekal menyewa dengan saya hingga hari ini.

Cerita terperinci bagaimana saya dapatkan hartanah ini secara zero-down payment. Dari pengalaman saya sendiri, saya dapati hartanah yang dibeli secara sub-sale ada ruang rundingan yang luas dengan penjual. Kat bawah ini, saya jelaskan macam mana saya dapatkan keuntungan dan nilai maksimum daripada belian ini: 101

Poin Rundingan

Rundingan Konvensional  Down payment sebanyak 10% untuk SPA Bayaran Duit (Perjanjian Jual Muka (Down Beli) pada harga Payment). RM200,000, atau  10% deposit, atau Down Payment sebagai modal beli rumah pada harga RM160,000.

Rundingan untuk pembelian Mentari Court  3% sebagai fi tempahan untuk beli rumah pada harga RM200,000 (RM6,000.00),  saya gunakan duit pembiayaan semula (refinance) rumah kat Apartmen Desa Tasik, Sg. Besi.

 Pinjaman lebih daripada 100%,  Secara teknikal, saya “dibayar” untuk membeli unit ini, dan tak perlu gunakan duit saya sendiri (ini sebab unit ini berkondisi tak sempurna, dan ada banyak utiliti tertunggak daripada pihak pengurusan apartmen, serta pihak berkuasa tempatan),  Pemilik bersetuju untuk bayar perbezaan antara harga jualan sebenar dengan harga kat dokumen SPA.  Dapat kunci rumah lepas selesai tandatangan SPA,  saya juga dapat uruskan proses ubahsuai dengan cepat (dalam masa 1 bulan lepas tandatangan dokumen SPA,  dapat RM40,000 (perbezaan antara harga SPA dan harga jualan sebenar) daripada penjual lepas tandatangan SPA.

Pembiayaan yang saya berjaya dapatkan.

Pinjaman sebanyak 90% untuk baki harga SPA sebanyak RM200,000.

Menerima kunci rumah/akses (atau VP (Vacant Possession))

Biasanya pembeli akan dapat akses (atau kunci rumah) 4 hingga 6 bulan selepas selesai tandatangan SPA.

Pendapatan daripada sewaan.

Biasanya lepas rumah  Saya boleh mula sewakan itu sah jadi hakmilik rumah ini sejurus lepas kita. tandatangan SPA.

 Jumlah 10% ini, saya gunakan untuk selesaikan segala bayaran Syarat bayaran Biasanya, pembeli yuran guaman, kerja baik pulih deposit. akan bayar 10% kat rumah, dan segala tunggakan penjual. rumah yang ada, sebelum berikan baki kat penjual.

102



Saya tak gunakan banyak modal duit sendiri, dan akhirnya dapat beli rumah secara zero-down payment.

Pada mula, saya tak berjaya dapatkan tawaran tanpa modal (zerodown payment). Tapi sebab tuan rumah terdesak nak jual rumah, dan beliau bersetuju menjual rumah lebih daripada harga kat dalam SPA (dan unit ini pula berkondisi agak teruk), saya berjaya buat untung sebanyak RM40,000. Dan saya tak perlu keluarkan sebarang modal untuk beli rumah ini! 

Saya dapat VP (Vacant Possession) lepas tandatangan SPA.

Sebab rumah ini berstatus pajakan (leasehold), proses pindahan hakmilik biasanya akan memakan masa 4 hingga 6 bulan. Sebelum urusan jual beli ini berlaku, saya pernah tanya penjual sama ada boleh dapatkan Vacant Possession (Milikan Kosong) lepas tandatangan surat tawaran (Offer Letter), supaya saya boleh sewakan rumah ini secepat mungkin. Pendek cerita, penjual bersetuju dengan permohonan saya ini. Dan dalam masa kurang 30 hari, segala urusan jual beli untuk unit ini selesai. 

Saya dapat sewakan rumah ini sebelum selesai proses tukar hakmilik.

Sebab penjual dah bersetuju berikan VP (lepas tandatangan SPA), benarkan saya buat proses baik pulih, serta kebenaran untuk sewakan unit ini lepas selesai urusan jual beli, saya berpeluang untuk buat duit secepat mungkin. Tapi, ada sikit masalah dalam proses menandatangani dokumen SPA dan pinjaman perumahan masa ini. Sebab pemilik berada kat luar

103

Malaysia dan ada beberapa masalah teknikal daripada pihak perbankan. Tapi saya dapat atasi masalah ini dengan baik, dan ia tak kacau pinjaman perumahan yang saya dah buat sebelum ini. Walaupun dalam masa hanya 5 bulan lepas urusan ini selesai, saya berjaya dapatkan: 

Untung sewa selama 5 bulan: 5 x RM1,200.00 : RM6,000.00.



Sekurity terkumpul: RM1,200.00 x 2.5 months: RM3,000.00.

Apakah halangan yang anda hadapi semasa nak membeli hartanah ini? Halangan yang terpaksa saya hadapi adalah berunding dengan penjual supaya bersetuju berikan RM40,000 (perbezaan harga SPA dan harga jualan) secara verbal, tanpa gunakan perjanjian bertulis. Ada berlaku kekecohan pada mulanya. Hakikatnya, penjual seorang yang pelupa. Sebab ini, beliau tercampur-aduk urusan jual beli ini dengan urusan yang lain. Walaupun proses jual beli ini dah selesai, saya sedar yang urusan bersama sokongan undang-undang adalah amat penting. Lebih baik buat perjanjian bertulis antara penjual dan pembeli supaya ia jelas dan bersandarkan kat undang-undang yang nyata. Ini boleh elakkan masalah lebih besar kemudian hari.

104

Macam mana saya belajar cara dapatkan tawaran zerodown payment? Saya banyak bertanya soalan kat ramai orang yang dah ada pengalaman melabur dalam bidang hartanah, selain membaca macam-macam buku daripada pelbagai guru. Selain itu, saya juga banyak hadirkan diri kat seminar dan kelas berkaitan hartanah. Saya banyak bertanya soalan tentang perkara ini sebagai persediaan sebelum mulakan sebarang tindakan. Dan boleh saya katakan, ia satu pelaburan yang amat berbaloi. Group Whatsapp yang sangat membantu Dalam kes saya, grup WhatsApp yang penuh dengan pelabur daripada pelbagai latar belakang adalah yang paling banyak membantu. Pengalaman uruskan jual beli hartanah Mentari Court ini, mengajar saya meneliti betul-betul penjual yang terdesak untuk jual hartanah secepat mungkin. Biarpun hartanah itu berkondisi agak teruk dan ada banyak masalah, ia masih tak rugi untuk kita beli, selagi kita benar-benar jelas dengan tujuan kita. Buktinya? Walaupun Mentari Court yang saya beli ini banyak masalah, ia masih boleh disewa dengan cepat dan mudah. Tak sampai masa sebulan, saya dah boleh dapatkan penyewa dan mula kaut untung.

Apakah prestasi terkini hartanah yang saya beli ini? Sampai hari ini, rumah saya masih disewa oleh orang yang sama. Saya

105

juga masih tak naikkan kadar sewa sebab penyewa sekarang menjaga rumah saya dengan cukup baik. Kalau ikut kadar semasa, saya boleh tingkatkan kadar sewa sekitar RM1,300 atau RM1,400 untuk unit yang lengkap dengan perabot. Tapi bagi saya, kadar sewa RM1,200 untuk unit tanpa peti sejuk dah cukup bagus untuk pelaburan hartanah pertama buat isteri saya. Bagi saya, penyewa yang bebas masalah adalah jauh lebih penting berbanding sekadar kaut untung semata-mata. Ia bergantung. Lain orang, mungkin lain cara dan objektifnya. Sebagai ringkasan pembelian Mentari Court ini:  Penjual sanggup bayar kat saya RM40,000 untuk membeli unit yang berkondisi tak berapa cantik ini,  Saya berpeluang untuk baik pulih unit ini, kemudian sewakan dengan

cepat.

Saya

berjaya

dapatkan

untung

sewaan

sebanyak RM6,000 dan deposit RM3,000, walaupun rumah ini belum sepenuhnya jadi hakmilik saya,  Hari ini, Mentari Court yang saya beli ini dapat berikan RM250 setiap bulan sebagai duit poket isteri saya. Setakat ini, penyewa tak pernah buat hal dalam hal bayaran sewa,  Saya hanya bayar RM160,000 untuk hartanah yang bernilai RM200,000 pada tahun 2014 (RM40,000 lebih murah daripada harga pasaran semasa),  Pada tahun 2015, nilai hartanah ini meningkat sekitar RM240,000

106

hingga RM260,000 (dengan anggaran keuntungan sebanyak RM80,000 hingga RM100,000 dalam masa hanya 2 tahun saja).

3 mesej untuk anda yang nak dapatkan tawaran zero-down payment. 1. Sentiasa semak transaksi pembelian hartanah terkini dengan saiz yang sama (dengan rumah yang anda pelan nak beli). 2. Bandingkan dengan unit lain yang sama saiz sebelum bertindak berunding dengan penjual. 3. Sentiasa buat catitan atas kertas supaya kita jelas, dan boleh merangka pelan strategi yang sepatutnya untuk dapatkan tawaran ini. (2 mesej kat bawah ini sebagai bonus khas untuk anda) 4. Tak perlu tergesa-gesa dalam membuat rundingan, walaupun terdapat prospek lain yang sanggup bayar harga yang lebih tinggi. Tenang saja. 5. Sentiasa bawa buku cek untuk mudahkan dan cepatkan urusan jual beli dengan penjual.

107

Bab 8 Ariff Shah

Responden #6: Tuan Ariff Shah. Nama Penuh: Ariff Shah Bin Ramlan.

Profesion: Eksekutif

kat

sebuah

syarikat

multinasional

berpengkalan

Switzerland.

Status Perkahwinan: Sudah berkahwin.

Umur semasa membeli rumah pertama: 25 tahun.

Nama hartanah yang dibeli secara zero-down payment: Dataran Otomobil Sek.13, Shah Alam.

108

kat

Kenapa saya pilih untuk membeli hartanah ini? Objektif utama saya membeli hartanah ini adalah untuk dapatkan lebihan tunai, sebagai modal untuk beli hartanah yang seterusnya. Saya dah tetapkan 2 kriteria untuk pembelian hartanah ini: 

Hartanah ini mesti dapat bekalkan modal yang cukup untuk pembelian hartanah yang seterusnya,



Dapat disewa pada kadar yang baik. Atau paling kurang, dapat capai breakeven (pulang modal) supaya saya tak gunakan duit sendiri, untuk membayar ansuran pinjaman perumahan.

Saya tak kisah tak dapat menjana untung (rujuk pada poin ke-2 atas ini). Ia lebih baik berbanding saya perlu keluarkan duit sendiri untuk tanggung bayar ansuran pinjaman guna duit sendiri. Lokasi hartanah yang saya beli ini agak strategik.

Ia bertempat kat 2 Lebuhraya utama (Lebuhraya Persekutuan dan Lebuhraya Kemuning – Shah Alam). 109

Bukan setakat itu saja. Saya dapat tahu yang akan ada pembinaan LRT3 kat Seksyen 14, Shah Alam. Tambahan pula, IDCC (Ideal Convention Centre) dah dibuka. Mesti anda semua tahu sebab apa saya beli hartanah ini kan? Ya, ia ada

potensi

untuk

meningkat

dari

segi

capital

appreciation

(peningkatan nilai hartanah). Dan lagi satu. Hartanah ini juga berada dalam kawasan perindustrian yang dah sedia matang (matured area) kat bandar Shah Alam. Jadi, tak susah untuk saya cari penyewa dan tak perlu risau pasal permintaan (demand). “Kadar sewa kat sini boleh tahan jugak!”

Lepas saya buat kajian, saya dapati kadar sewaan kat kawasan ini tak kurang daripada RM1,100 setiap bulan. Kat sini, saya mula merangka strategi untuk buat markup.

110

Saya buat pinjaman sebanyak 90% daripada bank berdasarkan nilai semasa hartanah (yang bernilai RM265,000). Ini adalah nilai pinjaman yang saya dapat, termasuk sekali dengan nilai markup. Kat sini, saya dapat tunai sebanyak RM30,000 hasil daripada markup yang saya buat. Kadar ansuran yang saya perlu jelaskan kat bank setiap bulan adalah RM1,100. Jadi, saya dah tak payah pening kepala pasal bayaran ansuran bulanan kat bank. Sebab harga sewaan dah boleh tanggung kos ini, tanpa perlu saya keluarkan duit sendiri. Kalau saya terlampau malas sekalipun, saya tak rugi apa-apa. Saya cuma perlu cari orang yang nak menyewa saja. Lagipun, kawasan ini menjadi tumpuan banyak syarikat mencari rumah kediaman untuk pekerja asing mereka. Ini satu lagi poin yang untungkan saya. Saya tak payah pening kepala pasal bayaran sewa. Sebab jarang ada syarikat yang tak bayar sewa tepat pada masanya. Ia boleh dianggap selamat dan terjamin. Strategi kontrak jangka masa pendek beri keuntungan lebih? Saya juga tumpukan lebih perhatian untuk dapatkan penyewa yang bersetuju dengan kontrak jangka masa pendek. Kenapa saya buat macam ini? Ada seorang pelabur yang ada rumah kat kawasan yang saya beli, kongsikan maklumat berharga ini kat saya.

111

Korang nak tahu maklumat berharga ini tak? Baik, saya kongsikan. Kontrak jangka masa pendek berikan kelebihan kat pemilik, daripada segi kadar sewaan yang lebih tinggi. Bermakna, kita boleh letak kadar sewaan yang lebih tinggi berbanding kadar sewaan pasaran semasa. Sebab demand (permintaan) rumah sewa kat kawasan ini berada kat tahap stabil. Akan sentiasa ada permintaan daripada penyewa, sebab ia sangat dekat dengan tempat kerja mereka. Siapa pesaing saya? Saya tak pernah lupa mengkaji pesaing. Ia adalah salah satu perkara yang utama yang kita semua perlu buat. Berdasarkan kajian yang saya dah buat, pesaing saya adalah rumah kedai kat kawasan Seksyen 7 Shah Alam, dan juga beberapa apartmen sekitar tempat ini. Tapi, rumah yang saya beli ada kelebihan dari sudut akses mudah ke kawasan perindustrian. Tak logik kalau penyewa yang bekerja kat kawasan ini memilih rumah kedai atau apartmen kat Seksyen 7. Baik lagi mereka menyewa kat kawasan yang lebih dekat, walaupun terpaksa bayar lebih sikit. Saya buat keputusan ini berdasarkan common sense (logik). Kenapa saya ‘confident’? Saya tak takut sebab saya tahu target penyewa dan dah sedia maklum dengan kemahuan dan kehendak mereka. Mereka akan dapat nilai yang mereka sanggup bayar.

112

Ada juga kondominium kat sebelah kawasan ini, tapi kadar sewaan lebih mahal. Sebab ia dikira sebagai medium-high end. Tak ramai yang mampu nak tanggung kadar sewa yang lebih tinggi. Kalau nak dibandingkan dengan hartanah saya, ia masih lagi berada kat tahap mampu disewa oleh rata-rata orang yang bergaji paras medium (middle income). Dan pejabat saya juga agak dekat dengan kawasan ini. Saya boleh uruskan sendiri hal-hal berkaitan hartanah yang saya beli ini tanpa sebarang masalah. Saya juga tahu selok-belok kawasan ini, dan cukup yakin ia amat berpotensi menjana untung. Tak bermakna ia tak akan ada sebarang masalah. Cuma apa yang saya boleh kata, risiko melabur kat hartanah ini berada kat tahap yang minimum.

Apakah persediaan yang saya buat sebelum membeli hartanah ini? Sebelum membeli, dah tentu kita kena buat kajian terlebih dulu. Ini penting supaya kita tak tersilap beli hartanah, dan akhirnya buatkan kita rugi. Selalu ingat pesanan berharga Warren Buffet ini: “Peraturan pertama: Elakkan rugi bila kita melabur. Peraturan ke-2: Ingat peraturan pertama tadi.” Bila dah buat kajian tentang harga pasaran, kadar sewaan semasa, dan lain-lain yang berkaitan, baru saya turun padang untuk tengok hartanah kat kawasan ini.

113

Saya tengok sekurang-kurangnya 4 buah unit.

Saya ingat lagi masa itu, saya pergi melawat masa makan tengahari, lepas waktu kerja, pada malam hari, dan hujung minggu. Semua ini saya buat sebab nak kaji apa yang berlaku kat kawasan ini, yang boleh saya jadikan data untuk saya menilai potensi hartanah ini sebagai pelaburan. Pada pengamatan awal saya, rumah kat kawasan ini ada turun naik dari segi harga (tak stabil). Tapi, bila IDCC mula dibuka sekitar tahun lepas, saya dapati nilai hartanah semakin meningkat. Perasan dengan perubahan ini, saya terus beli tanpa buang banyak masa. Kalau tunggu lagi, mungkin saya tak dapat beli. Peluang baik susah nak datang lebih daripada 2 kali (kecuali dengan izin-Nya). Nasihat saya adalah periksa dan kaji trend harga hartanah kat kawasan yang kita nak beli terlebih dulu. Buat ini sekurang-kurangnya seawal 2 bulan sebelum bertindak membeli.

114

Dan yang pasti, kita hanya boleh beli hartanah lepas dah kaji dan yakin ia ada potensi menjana untung. Elakkan beli hartanah yang akan menyusahkan diri sendiri. Dah tentu kita tak nak rugi kan? Data yang baik boleh membantu kita atasi masalah ini. Banyakkan bertanya kat orang yang lebih pakar. Itu sebab kena ada mentor. Sebab mereka boleh elakkan kita daripada buat silap.

Siapakah target penyewa utama saya? Pekerja kilang dan perindustrian (industrial workers) dan penyewa untuk tempoh masa yang singkat, atau homestay.

Cerita terperinci bagaimana saya dapatkan hartanah ini secara zero-down payment. Harga asal unit yang saya nak beli ini berharga RM220,000. Dan pemilik dah bagitahu awal-awal yang beliau nak jual pada harga RM210,000. Lepas saya dah pergi tengok unit ini, saya dapati ada banyak ubahsuai yang nak kena buat. Jadi, saya tawarkan harga RM200,000 kat penjual. Dan saya juga bagitahu yang saya nak buat markup. Penjual tak kisah. Janji saya sanggup tanggung 100% perbezaan harga ini untuk pihak beliau. Nak jadi cerita, proses rundingan berhenti setakat ini saja. Sebab penjual tak setuju dengan harga yang saya tawarkan. Mungkin dah jadi rezeki saya. Lepas tempoh 2 minggu, ejen yang uruskan jualan unit ini hubungi saya balik. Beliau tanya kat saya sama ada tawaran saya masih dibuka. Ini peluang yang besar buat saya, dan tanpa buang masa, ejen itu bersetuju dengan tawaran itu. 115

Padahal, saya ada terfikir untuk kurangkan harga tawaran ini. Sebab saya yakin yang hartanah ini berpotensi berikan keuntungan berganda dalam jangka masa panjang.

Apakah halangan utama yang anda hadapi semasa membeli hartanah ini? Pemilik tak sanggup terima harga yang saya tawarkan. Biasanya, proses rundingan adalah perkara yang paling susah kita nak uruskan. Tak semua pemilik sanggup lepaskan hartanah, selagi mereka tak dapat harga yang mereka nak harapkan. Ini bergantung kat skil rundingan yang baik dan cara kita berkomunikasi dengan mereka. Kunci utama supaya proses ini berjalan dengan baik dan lancar? Cakap dengan mereka sebaik mungkin. Berikan sebab yang munasabah kenapa kita nak beli dengan harga itu. Dalam kes ini, saya dapati unit ini perlukan sejumlah kos untuk pengubahsuaian. Sebab itu saya tawarkan harga RM200,000, supaya saya boleh buat markup. Duit lebihan ini, saya akan gunakan untuk menanggung kos ubahsuai ini, supaya saya perlu keluarkan duit sendiri. “Tak ada siapa yang suka bercakap dengan orang yang tak hormat orang lain.” Nasihat saya? Belajar cara berkomunikasi dengan baik dengan ejen atau penjual. Dan cakap dengan penuh bersopan-santun. Tak ada siapa yang suka bercakap dengan orang yang tak hormat orang lain.

116

Matlamat kita adalah nak mencapai persetujuan bersama (mutual agreement) dengan mereka. Biasanya, kalau cakap baik-baik, penjual pun senang hati nak terima tawaran kita. Pendek kata, proses runding akan jadi lebih mudah kalau kita ada skil rundingan yang bagus. Jadi, tumpukan perhatian dan belajar cara yang kuasai skil bermanfaat ini.

Macam mana saya belajar cara dapatkan tawaran zerodown payment. Pembelian pertama saya dibantu oleh seorang pelabur hartanah yang terkenal

kat

negara

kita

ini.

Beliau

adalah

Abang

Ensem

(abangensem.com). Dan boleh saya kata, saya ulang dan buat balik setiap ilmu yang beliau curahkan kat saya dalam pelaburan ini. Macam yang saya tekankan sebelum ini, mentor itu perlu ada. Kalau tak pernah buat, baik lagi dapatkan bantuan mentor yang bertauliah. Sebab pengalaman mereka sangat bernilai dan ia tak dapat ditukar dengan duit. Mereka ini (mentor) dah lalui dan pernah buat kesilapan sebelum ini. Jadi, dengan belajar dan dapatkan nasihat mereka, kita tak akan ulang kesilapan dan tanggung kerugian yang pernah mereka lalui. Logik tak apa yang saya katakan ini? Saya pasti korang yang baca pun bersetuju dengan ayat yang saya kongsikan ini. Lagipun, dah semakin ramai yang berminat dan ambil tahu pasal strategi ini. Tak kira ejen atau pemilik hartanah itu sendiri.

117

Sama ada mereka terima atau tak tawaran kita, itu terpulang kat mereka untuk tentukan. Sebab itu adalah hak mereka. Yang terbaik kita boleh buat, adalah bagitahu mereka yang kita nak beli hartanah tanpa zero-down payment. Kalau kita cakap elok-elok, tak mustahil mereka sanggup dan rela hati nak membantu kita. Terus-terang dengan mereka, dan tak perlu menipu. Kalau mereka tak tahu macam mana strategi ini berfungsi, mereka tak akan tanya. Pada pandangan penjual pula, mereka tak akan senangsenang terima tawaran kita selagi kita tak minta. Kalau kita bagitahu dengan baik, benda tak mustahil boleh jadi.

Apakah prestasi terkini hartanah yang saya beli ini? Hartanah yang saya beli ini masih dalam proses tukar milik. Bab harga pula, ia masih kat paras yang lebih kurang sama dengan sebelum ini (sekitar RM220,000 hingga RM230,000++).

118

3 mesej untuk anda yang nak dapatkan tawaran zero-down payment. 1. Kaji dan ambil tahu segala hal berkaitan hartanah yang kita nak beli itu. Perkara pertama yang elok kita kenal pasti adalah umur hartanah. Beli hartanah yang dah berusia lebih 6 tahun, supaya kita dapat elakkan harga tawaran terjejas dek RPGT (Real Property Gain Tax), dan dapat uruskan markup tanpa sebarang masalah. 2. Elakkan membeli hartanah sebelum kita tengok unit yang nak dibeli. Kaji dan tengok sekurang-kurangnya 3 hartanah dalam satu kawasan yang sama pada satu masa. Serta, cari hartanah dengan harga yang berikan nilai terbaik untuk duit yang korang keluarkan. Kalau cari dan kaji betul-betul, korang akan dapat kenal pasti mana satu hartanah yang bagus (dari sudut nilai) untuk dibeli. Bagi saya, tawaran terbaik adalah unit yang berharga RM200,000 ke bawah. Tapi, saya tak kata semua hartanah kat paras harga ni bagus. Kena kaji juga potensi yang ada, yang boleh menjana keuntungan. Lagi satu, elakkan beli unit kat tingkat tinggi. Tak ramai yang nak menyewa unit jenis ini. Dan kalau unit itu berharga lebih RM200,000, pastikan ia unit corner lot. Dalam pembelian ini, saya berjaya dapatkan unit corner lot (saya boleh tambah bilik untuk maksimumkan kadar sewaan), tak berada kat

119

tingkat yang terlalu tinggi, serta terletak berhampiran pintu masuk utama. Askes mudah adalah kata kunci dalam perkara ini. Penyewa senang nak ke bank, restoran, stesen minyak, dan kedai runcit yang berhampiran. Hanya beberapa tapak saja, dah boleh sampai. Masa ini, saya dapat maklumat daripada kawan-kawan ejen saya yang dapat jual unit intermediate pada harga lebih RM200,000. 3. Sentiasa pastikan kita tahu nilai pasaran semasa (market value) unit yang nak dibeli. Saya sendiri bertanya kat 5 banker (paling kurang) untuk perkara ini. Dan sekarang, tak susah nak berhubung dengan mereka ini. Media sosial dan Internet boleh mudahkan kerja mencari ini. Berkawan baik dengan golongan ini. Tak perlu hadkan senarai networking kita. Sebab ia adalah aset utama untuk seorang pelabur berjaya, Lagi ramai, lagi bagus.

120

Bab 9 Faizul Ridzuan

Responden #7: Tuan Faizul Ridzuan Nama penuh: Faizul Ridzuan.

Profesion: Pelabur hartanah sepenuh masa.

Status perkahwinan: Sudah berkahwin (ada 2 orang anak). 121

Umur semasa membeli rumah pertama: Umur? Biarlah rahsia (Hehe). Saya beli hartanah pertama (Kondominium Kelana Puteri) pada tahun 2005. Masa tu, valuasi harga pasaran (market value) untuk unit ini bernilai RM165,000. Saya beli dengan harga RM140,000 secara zero-down payment, dan pembelian ini berjaya dapatkan untung sebanyak RM30,000 secara rebat tunai (cashback). Hari ini, unit yang saya beli ini menjana RM260 setiap bulan untuk kadar sewaan. Dan nilai terkini adalah sebanyak RM450,000. Bermakna, hartanah ini meningkat sebanyak RM310,000 dalam masa 11 tahun. Saya ada bercerita panjang lebar pasal hartanah ini dalam buku saya (WTF: 23 properties by 30). Buku ini juga ada dalam versi bahasa Malaysia. Untuk e-Book ini, saya nak kongsikan cerita lain daripada yang dah saya kongsikan sebelum ini. Dan ia masih dibeli gunakan strategi zero-down payment.

122

Nama hartanah yang dibeli secara zero-down payment:

Unit yang saya beli ini agak unik sikit. Ia adalah Axis Residence, terletak kat kawasan yang sangat hampir (sebelah )dengan stesen LRT Pandan Indah, Ampang. Kenapa saya cakap ia unik? Sebab projek ini pernah dalam kategori terbengkalai selama lebih 2 tahun. Ramai pembeli mula panik lepas dengar berita buruk ini. Tapi akhirnya, ia siap dibina dah dapat VP pada tahun 2010. Dan ada sikit yang saya nak tambah berkaitan sejarah hartanah ini. Harap korang tak terkejut dengan maklumat ini (bagi yang tengah makan nasi, saya nasihatkan supaya berhenti baca dulu). Hartanah ini dibina kat atas bekas loji rawatan kumbahan (bahasa mudah, loji tahi). Tapi, saya tak kisah beli unit ini. Sebab pada kajian saya, ia ada potensi untuk menjadi sebuah pelaburan yang baik.

123

Ia mula dibina pemaju sekitar tahun 2005 dan siap untuk dihuni pada pertengahan tahun 2010. Patutnya, projek ini dijangka siap sekitar bulan April tahun 2009. Unit ini menghadap Menara KLCC dan Pandan Indah, dan keduaduanya berharga RM160 setiap kaki persegi.

Kenapa saya pilih untuk membeli hartanah ini? Saya cadang nak beli hartanah ini sebab tak ada pilihan lain. Masa tu, duit jadi isu dan halangan utama. Tapi bagi saya, ia masih tak mustahil untuk dibeli secara zero-down payment. Sebelum saya pergi tengok unit ini, saya buat kajian yang mendalam pasal potensi yang ada. Saya mula jenguk dalam forum hartanah dan dapatkan maklumat yang boleh saya gunakan sebelum cari penjual. Bagi saya, potensi unit ini sangat tinggi untuk harga rumah yang tak sampai RM200,000. Paling seronok, masa buat site visit, saya perasan ada papan tanda pasaraya Tesco akan dibina kat kawasan ini. Dah tentu kelebihan ini akan buatkan nilai Axis Residence jadi lebih tinggi. Biarlah orang kata hartanah ini “taik”. Sebab kajian saya buktikan hartanah ini boleh meningkat dari segi nilai dengan mudah. Janji saya boleh buat duit. Itu matlamat utama saya. Ia cukup dekat dengan stesen LRT Pandan (dengan jarak berjalan kaki saja). Ditambah pula dengan pembinaan pasaraya Tesco, lagi

124

mencanak-canak nilai Axis Residence ini boleh meningkat. Akses ke Lebuhraya juga agak mudah. Penyewa ada akses ke MRR2, dan ia cuma ambil masa 15 ke 20 minit untuk ke KLCC, melalui Lebuhraya AKLEH (Ampang – Kuala Lumpur Elevated Highway). Selain itu, nak ke Cheras, Jalan Istana, Bangsar, Putrajaya dan Cyberjaya pun senang. Terima kasih kat integrasi lebuhraya Sungai Besi Expressway ke Jalan Pandan Indah dan Pandan Indah 1. Saya bertambah yakin dengan unit ini sebab ia adalah unit SOHO 2 tingkat (jenis Duplex LOFT) yang ada pusat membeli-belah kat bawahnya. Jadi, ia sesuai untuk golongan bekerjaya dan ekspatriat. Lepas dah cukup berpuas hati dengan kajian sendiri, saya mula mencari iklan untuk unit Axis Residence ini. Saya terjumpa iklan seorang penjual nak lepaskan 2 unit dengan harga RM145,000 dan RM151,00. Tanpa buang masa, saya terus telefon penjual dan tanya harga jualan. Saya buat temu janji untuk berjumpa penjual kat kedai mamak sekitar kawasan Bangsar. Mark-up 10% dari harga jualan? Masa jumpa, saya terus usulkan niat untuk buat markup sebanyak 10% sebab tak ada duit nak bayar duit pendahuluan (down payment). Nak jadi cerita, penjual ini adalah peguam untuk pemaju yang dirikan projek Axis Residence ini. Alhamdulillah. Mungkin dah jadi rezeki saya. Sedar akan kelebihan yang ada dalam tangan saya, saya terus

125

bersetuju membeli 2 unit ini dalam masa kurang 5 minit. Penjual pula tak ada masalah dengan permintaan saya ini, dan proses rundingan berjalan dengan lancar sekali. Lepas dah selesai beli 2 unit ini, saya keluarkan modal untuk buat pengubahsuaian kat kawasan tingkat 2. Saya tambah keluasan sebanyak 100 kaki persegi untuk tinggikan nilai hartanah ini. Ia juga jadi sebab unit ini senang nak jual balik. Sebab jumlah kaki persegi lebih besar daripada yang saya beli dulu. Mula-mula beli unit ini dulu, ia cuma sekitar 500++ kaki persegi. Lepas buat ubahsuai, ia jadi sekitar 700 kaki persegi, dan dah tentu ini jadi indikator yang naikkan nilai hartanah ini. Bagaimana naikkan kadar sewaan?

126

Bab kadar sewa pula, dalam kajian yang saya buat, kadar sewaan kat kawasan ini sekitar RM1,500. Tapi, sebab saya buat ubahsuai dan tambah kaki persegi unit ini, saya dapat sewakan dengan harga RM1,800 dan RM2,000 setiap satu. Dan saya juga siapkan unit ini dengan mengisi rumah dengan perabot secara lengkap (fully furnished). Jadi, bab kadar sewaan boleh saya naikkan dan penyewa tak kisah nak bayar harga ini. Lepas 6 bulan, saya tambah lagi 2 unit yang dibeli dengan harga RM200,000 dan RM225,000. Keuntungan kasar yang saya dapat adalah RM600,000 untuk 4 unit yang saya beli ini. Dalam masa 3 tahun lebih, saya dapat jual semua unit ini pada harga:  Unit pertama = RM300,000,  Unit ke-2 = RM330,000,  Unit ke-3 = RM340,000,  Unit ke-4 = RM360,000. Nota tambahan: Jumlah modal yang saya gunakan untuk beli semua unit ini adalah RM100,000 saja.

Apakah persediaan yang saya buat sebelum membeli hartanah ini? Sebelum apa-apa, saya memang akan buat kajian terlebih dulu. Dan saya galakkan semua orang buat perkara ini.

127

Untuk unit ini, saya kaji dulu kelebihan yang ada kat kawasan Axis Residence ini. Dan saya bandingkan ia dengan hartanah lain yang sama konsep (Duplex LOFT) kat sekitar Lembah Klang. Saya dapati, kadar sewaan untuk unit seperti ini tak akan kurang daripada RM1,200 dan RM1,300. Dan dalam kes saya, unit yang saya beli ini sangat dekat dengan LRT dan hypermarket. Jadi, boleh kata hartanah ini memang dari sudut convenience (kemudahan). Dan penyewa boleh jadi tak kisah nak bayar kadar sewaan yang tinggi sikit daripada harga pasaran masa itu. Mereka tahu nilai yang mereka bayar. Bayangkan, mereka tak perlu risau nak beli makanan dan barang dapur. Ia hanya sekangkang kera saja, dan langsung tak memenatkan. Turun lif, dah boleh membelibelah. “Main agak-agak je ke?” Kalau nak buat agakan, tak salah. Tapi, pastikan dulu kita ada asas yang betul. Tak elok berjudi dan bergantung kat nasib semata-mata. Korang boleh kata yang saya mengagak, tapi saya tak buat agakan secara kosong. Saya buat kajian pasal pasaran untuk unit yang sama konsep dengan kondominium (yang saya beli) ini. Unit yang dekat dengan pelbagai kemudahan susah nak jatuh dan disewa dengan harga yang murah. Ini dapat kita buktikan melalui kadar sewaan hartanah semasa yang dekat dengan pelbagai kemudahan.

128

Macam-macam jenis penyewa Satu lagi, kita boleh belajar dan fahamkan pasaran hartanah daripada mata seorang penyewa. Bagi saya, semua penyewa tak sama. Lain orang, lain bajet yang mereka sanggup keluarkan. Ada jenis penyewa yang jenis laburkan duit untuk kemudahan, dan ada yang tak sanggup. Penyewa yang sanggup, mereka tak kisah bayar mahal, asalkan dapat nilai yang mereka nak. Waktu mula-mula sewakan hartanah ini dengan harga yang tinggi berbanding harga pasaran, saya langsung tak risau. Sebab saya tahu nilai yang saya berikan kat mereka. Penyewa tinggal nak masuk rumah dan duduk saja. Biar orang lain panggil saya gila, sebab buat benda yang orang lain tak pernah buat. Tak salah jadi pioneer (perintis) untuk lakukan perkara baru. Paling kurang, bila saya jadi orang pertama yang buat ini, akan ada orang lain ikut. Barulah pasaran sewa berkembang maju dan tak pegun (stagnant).

Siapakah target penyewa utama saya? Target penyewa yang saya jadikan sasaran adalah golongan eksekutif yang bekerja kat kawasan sekitar Kuala Lumpur, yang tak ada kenderaan

sendiri.

Itu sebab saya selalu fokus untuk dapatkan hartanah yang dekat

129

dengan stesen LRT. Orang tak kisah bayar sewa tinggi untuk dapatkan kemudahan ini.

Selain itu, saya juga target untuk dapatkan pelajar asing (foreign student)

yang

bergantung

100%

kat

LRT

sebagai

medium

pengangkutan ke kolej. Dan tak lupa juga golongan ekspatriat yang tak letakkan bajet sewa yang terlampau tinggi. Biasanya, saya akan cari yang bekerja kat Malaysia untuk tempoh masa yang tak lama. Fahami kehendak penyewa, baru cari penyewa? Kunci utama untuk pastikan target penyewa yang baik adalah fahami kehendak dan kemahuan mereka secara mendalam. Bila dah faham, baru bertindak membeli hartanah untuk pelaburan. Tak pula saya cakap perkara ini wajib untuk semua pelabur buat. Cuma, ini cara dan strategi personal yang saya selalu buat. Dan setakat ini, ia tak pernah buatkan saya rugi.

130

Apakah halangan utama yang anda hadapi semasa membeli hartanah ini? Mungkin dah jadi rezeki saya. Saya dapat peluang bertemu dengan penjual, yang juga seorang peguam untuk pemaju hartanah yang saya nak beli ini. Jadi, tak banyak halangan yang saya hadapi masa nak beli rumah Axis Residence ini. Cuma, halangan yang saya terpaksa tempuh adalah nak letakkan standard kadar sewaan yang lebih tinggi berbanding kadar semasa. “Selamber je ejen tu gelakkan saya..” Saya pernah kena gelak depan-depan lepas bagitahu ejen yang saya nak dapatkan sewa RM1,800. Mereka tak percaya, dan kata ia mustahil nak buat. Nak buat macam mana, dah orang tak percaya boleh dibuat. Tapi sebab saya degil dan yakin ia boleh dicapai, saya buat sendiri semua benda (dari proses meletak iklan ke proses viewing). Bagus juga. Sebab saya dapat jimatkan fi ejen sebanyak RM2,000. Pengajaran yang saya dapat adalah tak semestinya ejen tahu semua perkara. Bila saya dah berjaya buktikan kadar sewa RM1,800 boleh dicapai, mereka mula buka mata kat usaha saya.

131

Ini menjadi benchmark (penanda aras) yang baik. Bila kita buat kajian dan yakin ia betul, tak perlu risau dengan pandangan dan kata-kata orang lain, walaupun ejen sekalipun. Dan mungkin proses mencari rumah boleh kita anggap sebagai halangan utama. Sebab saya nak cari unit dengan harga yang berpatutan dan bawah nilai pasaran semasa (below market value). Dan dah tentu ia tak mudah. Kita kena tahu kat mana nak cari hartanah yang betul. Sekarang ni, banyak laman web yang tawarkan servis ini dan semua orang ada akses Internet, yang mudahkan kerja pencarian hartanah. Dan sebelum apa-apa, pastikan apa matlamat yang kita nak capai. Ini akan mudahkan proses pencarian hartanah yang tepat untuk kita sendiri. Sebab kita tak berkongsi matlamat yang sama. Lain orang, dah tentu lain matlamat yang mereka nak capai.

Macam mana saya belajar cara buat strategi zero-down payment. Masa tahun 2005 dulu, masih tak ada akses untuk dapatkan e-Book macam ini. Yang ada (dan yang terbaik) adalah menyedut ilmu daripada mentor dan buku hartanah kat luar negara. Saya banyak bertanya dengan orang yang dah ada pengalaman buat strategi ini. Itu sebab kita kena selalu fokus tambahkan senarai networking kita setiap masa.

132

Networking yang baik boleh bantu kita capai matlamat kita dengan lebih cepat. Dan ini satu lagi rahsia tingkatkan potensi strategi ini berjaya. Belajar minta elok-elok dengan penjual. Biasanya, kalau minta elokelok, semua orang tak kisah nak tolong kita. Biarpun mereka baru kenal kita. Budi bahasa mainkan peranan penting dalam memastikan kejayaan strategi ini. Tak ada sebab untuk mereka tak bantu kita kalau kita minta tolong dengan baik dan penuh beradab. Kalau penjual itu betul-betul nak jual, dan kita ikhlas nak beli hartanah guna strategi ni, mereka tak kisah nak jual dengan harga yang lebih murah berbanding harga pasaran. Dan lagi satu. Tak usah menipu dan ambil kesempatan kat penjual. Kalau penjual sedar benda ini, usahkan nak dapat harga rendah, silapsilap dia tak berminat nak berurusan dengan kita.

Apakah prestasi terkini hartanah yang saya beli ini? Saya dah jual semua hartanah yang dibeli kat Axis Residence. Harga semasa unit ini sekitar RM450,000 hingga RM499,000 (berdasarkan laman web Propwall.my). Bagi saya, tindakan menjual hartanah ini 3 tahun lepas adalah tindakan yang baik untuk saya buat.

133

Antara sebab saya jual adalah saya dapat tahu yang ada keretakan kat hartanah ini, dan ia ada potensi menjadi lebih teruk dan silap-silap, tak selamat untuk diduduki. Lepas dapat maklumat ini daripada penyewa saya, cepat-cepat saya jual unit ini supaya ia tak terkesan kat sudut harga secara mendadak. “Hidup segan, mati tak mahu”

Selain itu, pasaraya kat bawah hartanah ini dah jadi seperti “hidup segan, mati tak mahu”. Lagipun, saya ada sebab personal. Saya jual semua unit ini sebab saya nak jadikan ia sebagai modal, untuk mulakan bisnes saya (FAR Capital).

134

Jadi, saya tak pernah rasa menyesal jual hartanah ini. Dan pada pandangan saya, ia dijual dengan harga yang baik dan berjaya dapatkan pulangan lebih 600% berbanding harga asal.

3 mesej untuk anda yang nak gunakan strategi zero-down payment.

1. Sentiasa cari ilmu dan mentor yang baik sebelum buat strategi ini. Elakkan rasa “syok sendiri” tanpa buat sebarang kajian. Dari masa ke semasa, tambah senarai networking kita. 2. Fahamkan teknik berkesan yang boleh kita gunakan untuk buat pelaburan secara zero-down payment. Fokus untuk tajamkan skil berunding kita untuk tinggikan potensi kejayaan guna strategi ini. 3. Setiap pelaburan tak akan terlepas daripada risiko. Fahamkan risiko yang kita hadapi dan belajar mengawal risiko ini (risk management). Kita boleh kawal risiko dengan ilmu yang betul. 4. Gunakan alat (tool) seperti laman web yang bantu mencapai matlamat pelaburan hartanah kita dengan strategi ini. Contohnya, brickz.my atau belowbankvalue.com.my. 5. Kalau nak dapatkan bantuan untuk buat strategi ini, boleh gunakan khidmat

FAR

Capital

dengan

[email protected].

135

hantar

emel

ke

Bab 10 Zaidi Ismail

Responden #8: Tuan Zaidi Ismail Nama penuh: Zaidi bin Ismail.

Profesion: Dah selamat bersara sejak berumur 32 tahun. Aktiviti sekarang banyak fokus kat uruskan kelab Urus Insan (sebuah kelab celik kewangan), mengurus restoran kat Shah Alam, konsultan dalam industri telekomunikasi, dan juga pelabur hartanah.

Status perkahwinan: Sudah berkahwin.

136

Umur semasa membeli rumah pertama: 23 tahun.

Nama hartanah yang dibeli secara zero-down payment: Sebelum saya kongsikan cerita saya, saya nak berikan nasihat yang agak mustahak kat pembaca. Saya sarankan supaya pembaca tak terus gunakan segala maklumat tentang pembelian secara zero-down payment, selagi tak ada simpanan yang cukup dalam bank dan bimbingan mentor yang bertauliah. Ramai yang salah faham pasal strategi ini. Mungkin sebab ayat zero-down payment itu sendiri terlalu general. Dan saya risau ramai yang akan terus buat strategi ini, tanpa merujuk kat orang yang dah berpengalaman membeli hartanah. Dalam apa jenis bentuk pelaburan sekalipun, perkara pertama yang kita kena ada adalah MODAL. Tak usah gatal tangan nak melabur kalau langsung tak ada simpanan. Sebab apa saya pesan macam ini awal-awal? Jarang ada penjual yang nak jual hartanah tanpa ambil sebarang modal. Kita kena jadi realisitik dan berfikir secara logik.

137

Cuba kita fikirkan kejap. Kalau korang sendiri nak jual hartanah, korang nak

ke

senang-senang

jual

tanpa

dapatkan

sebarang

duit

pendahuluan terlebih dulu? Dan ia tak berhenti takat itu saja. Ada bayaran yang masih kita kena jelaskan semasa proses tukar milik, seperti kos peguam atau duit booking. Dan duit yang kita keluarkan ini, kita boleh dapat balik lepas bank dah luluskan pinjaman perumahan yang kita buat. Ini yang sebenarnya berlaku. Bukan tak keluarkan langsung modal bila membeli hartanah. Ia bukan tak boleh dibuat. Perkara ini boleh jadi kalau kita tahu cara nak berunding dengan penjual. Dan skil berunding ini diasah dengan pengalaman dan ilmu berkomunikasi yang betul. “Jangan memandai-mandai. Dapatkan bantuan pakar.” Lain cerita kalau korang dah ada pengalaman membeli hartanah sebelum ini. Bagi yang baru pertama kali nak beli hartanah, saya nasihatkan tak usah cuba strategi ini dulu. Kalau nak cuba juga, dapatkan bantuan dan tunjuk ajar daripada mentor yang bertauliah dan dah ada pengalaman gunakan strategi ini. Takut kalau tersilap buat, kita kena tanggung kerugian yang banyak. Dan bila tak ada langsung simpanan, boleh saya katakan ia agak merbahaya untuk kita buat.

138

Kalau salah beli hartanah, kita bukan rugi seringgit dua. Malah ia boleh cecah beratus ribu dan yang paling tak best, angka kerugian ini tak ada hadnya. Tapi, tak apa. Sebab itu korang nak baca e-Book ini kan? Supaya korang tahu dan belajar daripada pengalaman pelabur hartanah yang tersedia dalam ini. Lambat-laun, dan kalau korang betul-betul serius nak beli rumah guna strategi ini, korang akan dapat buat satu hari nanti. Tapi sebagai permulaan, baca dulu bait ilmu dan pengalaman dalam e-Book ini. Lepas dah baca, cari mentor yang baik supaya mereka dapat bimbing korang daripada buat silap, yang pernah mereka buat dan rendahkan potensi kerugian daripada berlaku. Okay. Cukup dah saya berpesan dan berleter. Let’s get to the main business already.

139

Hartanah yang saya beli gunakan strategi ini adalah Vista Seri Putra, Bandar Seri Putra, Bangi. Saya beli hartanah ini sekitar tahun 1997 – 1998 (tak ingat sebab beli hartanah ini lebih 10 tahun lepas). Masa itu, unit ini dijual dengan harga RM98,000 dan ia adalah projek pembinaan baru (new construction project). Saya beli harga dengan harga RM85,000 daripada pemaju sendiri (Island & Peninsular Berhad). Saya dapat harga ini selepas dah tolak segala diskaun seperti diskaun bumiputera (sebanyak 7%), termasuk diskaun lain yang pemaju bagi (maklumat ini terpaksa saya rahsiakan. Ia private & confidential). Hartanah ini saya pegang selama 5 tahun sebelum dijual dengan harga RM125,000. Oh ya, sebelum saya terlupa. Modal yang saya keluarkan adalah fi tempahan (booking fee) sebanyak RM1,000. Modal RM1,000, untung RM23,000? 23x ganda!

140

Ia adalah apartmen middle-range, tapi lengkap dengan fasiliti kondominium. Boleh kata ia ada macam-macam kemudahan, seperti kolam renang, clubhouse, dan lain-lain fasilliti yang kediaman kondominium ada. Bab pinjaman pula, saya dapat pembiayaan penuh daripada Bank Islam, dan segala kos lain seperti yuran peguam dan sebagainya, dapat diserap dalam pinjaman yang saya buat ini. Pada pengalaman masa nak beli unit ini, saya rasa bersyukur dan bertuah sebab dapat berunding secara terus dengan pemaju. Itu sebab saya boleh beli unit ini dengan hanya gunakan modal yang sikit. Tambahan pula, pemaju sendiri yang tawarkan skim pembiayaan penuh untuk pembeli yang berminat nak beli unit ini. Jadi, saya dapat beli tanpa gunakan banyak kos. Hanya keluarkan RM1,000 saja untuk bayar fi tempahan. Untung kan?

Kenapa saya pilih untuk membeli hartanah ini? Masa ini, saya belum ada niat nak mula melabur secara serius. Jadi secara jujur, saya tak fikir nak buat kajian secara terperinci masa nak membeli. Saya beli unit ini sebab dekat dengan keluarga saya. Saya berasal dari Rembau, Negeri Sembilan. Jadi, senang untuk keluarga dan saudaramara kat kampung datang dan singgah.

141

Dan masa tu, anak buah semua kecil lagi. Senang budak-budak nak bersuka ria sebab ada taman permainan dan kolam renang. Tempat ini pula sangat tenang, rasa seperti ala-ala menginap kat resort. Mak pula dah mula bising sebab tak beli rumah lagi. Biasalah, orang tua. Dah ada kerja, tapi masih lagi tak beli rumah. Ini antara salah satu sebab saya bertindak membeli rumah ini. Maknanya, saya beli atas dasar personal dan tak ada niat nak buat rumah ini sebagai pelaburan. Saya sangat muda lagi masa ni. Jadi, mentaliti hanya fokus kat kerja makan gaji dan sekadar beli rumah untuk duduk saja. Kenapa senang sangat lulus loan bank waktu tu?

Kita masuk pula bab pinjaman perumahan. Saya tak buat pinjaman selama 30 tahun. Saya cuma buat selama 20 tahun sahaja. Tiap-tiap bulan, saya kena bayar ansuran kat bank sekitar RM1,100.

142

Pinjaman senang lulus sebab saya bekerja kat MRCB (Malaysian Resource Corporation Berhad). Saya ada kelebihan dalam bab nak dapatkan pinjaman sebab berkerja kat syarikat yang agak gah. Gaji masa itu boleh dikira sedap sebab hampir cecah RM3,000. Jadi, bank tak ada masalah nak luluskan permohonan pinjaman. Masa dulu-dulu, tak ada DSR (Debt Service Ratio) dan sebagainya. Nak dapatkan pembiayaan cukup senang. Boleh kata, kalau nak beli 10 biji rumah sekalipun, bank masih senang nak bagi pinjaman kat pembeli. Sangat berbeza dengan zaman sekarang. Bank dah mula ketatkan syarat pinjaman. Siapa yang ada kualiti dalam bab gaji dan uruskan kewangan pun, belum tentu lagi bank nak bagi pinjaman. Tambahan pula, saiz unit ini bersaiz standard (sekitar 874 hingga 987 kaki persegi) dengan 3 bilik tidur dan 2 bilik air. Ia terlebih cukup untuk saya sebab masa tu masih bujang lagi. Bertambah-tambah best bila pemaju yang tawarkan skim pembiayaan penuh untuk pembeli yang berminat. Saya tak fikir panjang nak beli sebab rugi kalau saya abaikan peluang emas ini.

Apakah persediaan yang saya buat sebelum membeli hartanah ini? Boleh saya kata, tak banyak persediaan yang saya buat masa nak beli hartanah ini. Bagi saya, ia adalah rezeki saya sebab dapat beli rumah dengan gunakan modal yang amat sikit.

143

Lagipun, pemaju sendiri tawarkan skim pembiayaan penuh untuk unit ini. Lepas jelaskan fi tempahan sebanyak RM1,000, saya hanya perlu tunggu pinjaman bank lulus saja. Nasihat saya kalau korang nak beli rumah projek baru. Cari dulu projek perumahan yang ada tawaran skim macam ini oleh pihak pemaju. Mana tahu kalau rezeki korang, dapat peluang macam saya kan? Tak tanya, maka tak tahu. Walaupun saya beli rumah ini berpuluh tahun dulu, tak bermakna kelebihan ini langsung tak ada kat zaman sekarang. Kita kena bertindak lebih sikit berbanding orang biasa. Maksud saya, kita tak akan tahu kalau kita tak mula bertanya. Kalau dapat berita pasal projek perumahan yang terbaru, tanya kat pemaju sama ada mereka ada buat tawaran istimewa untuk pembeli atau tak. Pendek kata, ringankan mulut untuk bertanya. Ada juga kes sesetengah pemaju tak bagitahu kat pembeli tentang tawaran yang mereka tawarkan, selagi pembeli tak mula bertanya.

Siapakah target penyewa utama saya? Mula-mula, saya tak pasang niat pun nak sewakan unit yang saya beli ini. Macam saya kata tadi, masa ni saya masih muda bergetah lagi. Jadi, tak terfikir nak melabur dalam pelaburan hartanah secara serius. Nak jadikan cerita, saya dapat tawaran bekerja kat negeri orang (United States) selama setahun setengah. Jadi, memandangkan tak

144

ada orang yang jaga rumah ini, saya pun buat keputusan untuk sewakan. Target penyewa saya masa tu adalah pelajar universiti. Masa ni, Kolej Universiti Islam Antarabangsa Selangor (KUIS) dah sedia berperasi.

Aliran tunai yang negatif? Sebelum saya berangkat ke luar negara atas urusan kerja, saya sewakan rumah ini kat pelajar KUIS untuk tempoh 1 tahun. Kadar sewa pula saya caj RM350 sebulan. Seronok pelajar tu sebab tak payah bayar sewa yang tinggi. Kalau saya pun, saya suka hati. Memang aliran tunai masa tu negatif, sebab saya masih tanggung bayaran ansuran kat bank. Tapi, saya tak kisah sangat sebab duit gaji masih mampu nak cover kos ini. Lagipun, rumah ini dijaga dengan baik dan penyewa tak pernah buat hal langsung. Bagi saya, ini dah cukup baik. 145

Lepas dah cukup tempoh 1 tahun, penyewa saya berjaya tamatkan pengajian. Lepas ini terjadi, baru saya jual rumah saya dengan harga RM125,000. Ok lah, dapat untung RM40,000 untuk rumah pertama kan?

Cerita terperinci bagaimana saya dapatkan hartanah ini secara zero-down payment. Macam yang saya ceritakan tadi, pemaju sendiri yang bagi kelebihan ini kat pembeli. Bagi saya, ini adalah rezeki dan peluang baik yang tak patut saya lepaskan. Biasanya, projek perumahan baru akan ada macam-macam tawaran diskaun yang pemaju akan bagi. Rajinkan diri minta risalah (pamphlet), atau dapatkan sebarang maklumat ini daripada mereka. Apa yang kita boleh buat adalah mencari dan mengkaji tawaran ini. Lepas tu, baru buat keputusan membeli lepas dah timbang kira segala tawaran yang mereka berikan kat kita. Macam kes saya, pemaju sendiri yang berikan tawaran membeli rumah secara zero-down payment. Saya cuma perlu bayar duit booking (sebanyak RM1,000) dan tunggu pembiayaan saya lulus saja. Tambahan pula, saya sendiri yang pergi berbincang sendiri dan buat deal dengan pihak pemaju. Saya tak boleh nak kongsikan kat sini sebab ada yang saya tak ingat dan ada perjanjian yang private & confidential.

146

Apakah halangan utama yang anda hadapi semasa membeli hartanah ini? Alhamdulillah. Sepanjang proses pembelian ini, semuanya berjalan dengan lancar. Jadi, tak ada sebarang halangan besar yang saya hadapi.

Macam mana saya belajar cara dapatkan tawaran zerodown payment. Masa saya beli unit ini, tak ada lagi kelas atau seminar yang berkaitan hartanah. Jadi, banyak yang saya teroka, belajar dan bertindak sendiri. Lagipun, masa tu tak ada peraturan dan polisi pinjaman yang ketat macam sekarang ni. Kalau nak beli 10 biji rumah pun, bank senang nak bagi. Janji jangan tak bayar ansuran bulanan cukuplah. Korang sekarang lagi mudah. Nak belajar pelaburan hartanah kemain senang. Banyak dah guru dan mentor yang hebat-hebat dalam Malaysia ni yang boleh mengajar dan membantu korang. Buku pasal hartanah pun dah berlambak-lambak kat pasaran sekarang. Jadi, tak ada alasan lagi untuk korang cakap “tak tahu”. Nak atau tak nak belajar saja. Ini terpulang kat korang. Kalau tak tahu, boleh tanya dan belajar kat orang yang lebih berpengalaman.

147

Apakah prestasi terkini hartanah yang saya beli ini? Sebenarnya, ada sikit penyesalan dalam diri saya bila dah jual unit ini. Kalau saya tahu, saya mungkin beli lebih daripada 1 unit. Tapi, nak buat macam mana. Bukan rezeki saya kat situ. Ingat lagi saya cakap sebelum ini saya dapat jual hartanah ini, dengan harga RM125,000 (untung RM40,000)? Dalam tempoh 15 tahun, nilai terkini hartanah ini (tahun ini) adalah sekitar RM200,000++, dan ada juga yang dah cecah sehingga RM250,000++. Sekarang, dah ada macam-macam kemudahan kat kawasan ini. McDonalds pun dah naik. Tak cerita lagi pasal kompleks membeli-belah, atau pelbagai universiti dan kolej yang dekat-dekat belaka. Nak ke kawasan ini pun dah jadi semakin mudah. Ada pelbagai akses lebuhraya yang dah dibina seperti Besraya, ELITE, SKVE, LDP, dan MEX. Tak termasuk lagi dengan stesen KTM Kajang dan Serdang yang terletak dekat kawasan jiran.

3 mesej untuk anda yang nak dapatkan tawaran zero-down payment. 1) Dahulukan fasa mencari ilmu yang betul terlebih dulu. Sekarang, ada pelbagai jenis maklumat pasal hartanah yang tersedia kat Internet. Senang sangat nak akses maklumat seperti ini berbanding

148

zaman saya dulu. Rajin atau tak saja nak baca. Tapi, ia tak cukup sekadar itu saja. Ilmu dan pengalaman amat berbeza dengan maklumat. Mungkin kita boleh kata, senang nak dapatkan maklumat. Tapi, nak dapatkan ilmu dan pengalaman itu cukup susah. Lain orang, lain pengalaman. Kita tak tahu susur galur hidup seseorang itu dalam mencari pengalaman dan ilmu. Mungkin orang itu pernah terpaksa tidur bawah jambatan atau sebagainya. Kita sendiri kena bertindak dan rasa sesuatu perkara yang kita belajar, baru boleh dapatkan ilmu dan pengalaman itu. Boleh saya simpulkan yang ilmu dan pengalaman tak sama langsung dengan maklumat. Kita boleh dapat maklumat secara percuma, tapi kita tak boleh bayar untuk dapatkan ilmu dan pengalaman. Pengalaman dan ilmu itu yang sangat mahal, dan ia tak dapat dibayar dengan wang ringgit. Dan maklumat itu belum tentu boleh jadi ilmu. Kalau betul-betul nak dapatkan ilmu dan pengalaman, kita kena buat dulu. Selagi kita tak buat, ia hanya sekadar teori semata-mata.

2) Cari mentor yang boleh membimbing kita.

149

Saya rasa tak perlu tekankan lebih lanjut pasal bab ini. Kalau nak selamat, cari mentor atau guru yang boleh membimbing kita dengan baik. Golongan ini penting bagi saya, sebab mereka boleh tunjukkan jalan yang betul, tak kira apa jenis pelaburan sekalipun. Tambahan pula, kita boleh jadikan mereka sebagai sumber aspirasi untuk mencapai kejayaan. Dan mereka adalah orang yang akan push kita untuk ambil tindakan yang sepatutnya. Mentor boleh kuatkan semangat kita Tak dapat nak nafikan, semangat boleh datang dan pergi. Itu sebab wajib berdamping dengan orang yang boleh naikkan semangat kita dan membantu kita bertindak dengan lebih yakin tanpa rasa takut.

150

Pengalaman yang mereka dah lalui boleh jadi sumber ilmu yang berguna untuk diri kita sendiri. Dengan tunjuk ajar dan pengalaman mereka, kita boleh elakkan masalah yang mereka dah lalui sebelum ini. Macam yang saya cakap sebelum ni, ilmu dan pengalaman itu sangat berharga. Belum tentu lagi maklumat yang kita dapat, boleh menjamin keselamatan kita dalam pelaburan ini. 3) Dah selesai belajar, terus bertindak (praktik). Tak usah buang banyak masa. Masa tak pernah jadi kawan baik kita. Dan ia juga bukanlah musuh kita. Yang terbaik kita boleh buat adalah gunakan masa sebaik mungkin. Setuju? Bila dah selesaikan dapatkan maklumat, buat terus. Bila kita buat, baru kita akan dapat ilmu dan pengalaman. Selagi tak buat, selagi itu ia sekadar maklumat semata-mata. Satu lagi saya nak pesan. Belajar uruskan jangkaan kita. Sebab tak semua benda yang kita buat (walaupun belajar ilmu yang betul), akan wujudkan hasil yang kita mahukan. Dunia ini tak semuanya indah belaka. Jadi, belajar untuk menerima sebarang kemungkinan yang ada, dan tolak emosi ke tepi siap-siap. Kenapa kita nak beremosi dengan harta dunia, sedangkan semua benda ini tak ada sebarang emosi kat kita?

151

Ingat, elakkan daripada menjadi penny wise, pound stupid. 4) Gunakan common sense (akal) sebaik mungkin. Kalau dah pernah buat, logik tak kita boleh ulang semula tindakan kita dan dapatkan hasil yang lebih hebat berbanding sebelum ini? Ini yang saya maksudkan. Itu sebab, lepas belajar, kita kena buat. Bukan duduk melangut saja mengharap kat nasib semata-mata. Dengan tindakan, baru kita akan dapat jana dan makan hasilnya. Saya nak kongsikan satu contoh mudah. Katakan, kita seorang petani yang menanam padi sebagai kerjaya. Adakah tanpa sebarang tindakan, padi akan tumbuh? Dah tentu kita kena tanam anak padi kat bendang dulu. Lepas satu tempoh masa, padi itu akan membesar dengan baik dan baru kita boleh tuai hasilnya. Dan semua perkara dan pelaburan (tak kira apa jenis pun) perlukan tindakan berserta ilmu yang baik. Boleh cakap, ini adalah perkara common sense. Tak perlu jadi saintis pun, boleh tahu. Tapi malangnya, common sense is not so common anymore. 5) Berhati-hati dengan saudagar yang menjual 3 perkara ini. Sampai hari ni, banyak kisah orang kena tipu yang bertaburan kat media massa dan media sosial. Masalah ni tak akan berakhir selagi kita sendiri tak belajar ilmu yang betul.

152

Sampai bila nak cakap: “Dah nasib aku kena tipu dengan si X. Mungkin bukan rezeki aku barangkali.” Bukan ke bila keluar ayat macam ni kat mulut, kita seperti salahkan qada dan qadar yang Allah S.W.T dah tentukan? Tapi, kenapa kita tak bertindak salahkan diri sendiri terlebih dulu? Bukan niat nak berkhutbah, cuma nak betulkan diri jua (chewah). Sebagai permulaan, korang kena berhati-hati dengan individu yang menjual 3 perkara kat bawah ini: i) Menjual ketakutan. Ini golongan yang cukup gemar takutkan kita. Antara dialog biasa yang orang macam ini gunakan adalah: “Rumah ini tinggal 1 unit saja. Kalau lambat beli, korang yang rugi nanti.” Biasakan diri dan sentiasa bersedia nak hadap dialog seperti ini, sebab ini antara senjata yang berkesan nak perangkap pembeli. ii) Menjual sentimen. Ini antara yang kerap berlaku dalam pasaran sekarang ini. Sentimen ini pula tak terhad dengan jenis sentimen yang ada dalam dunia ini. Antara sentimen yang biasa dimainkan adalah:

153



bangsa (kaum),



jantina,



agama, atau lain-lain.

Ini sebab sentimen adalah salah satu intipati yang berkesan untuk menjana jualan. Tak ramai yang dapat elakkan perkara ni sebab ia berkesan untuk manipulasi emosi manusia. Dan kita sebagai manusia, dah tentu ada emosi yang kuat tentang sesuatu perkara. Sekarang, kita dah tahu pasal ni. In Shaa Allah korang boleh elakkan masalah ini daripada berlaku. iii) Menjual impian. Kalau dua perkara kat atas ini tak menjadi, scammer pasti akan cuba menjual impian kat pembeli. Dan susah nak nafikan, ramai yang dah kecundang kat sini. Logik tak kalau saya cakap, tak ada seorang manusia pun yang tak ada sebarang impian? Orang yang menjual impian ni sering menabur kata-kata manis, yang sedap telinga kita dengar. Ini adalah satu strategi untuk buat jualan yang berkesan sekali. Contohnya:

154

“Rugi kalau abang tak beli sekarang. Harga unit ini boleh melonjak hingga 7 angka dalam masa beberapa tahun saja. Jual balik, abang dah boleh Ferrari.” Dan siapa dalam dunia ni tak nak merasa pakai Ferrari kan? Nampak tak game (permainan) dia? Biasanya kes macam ni, daripada 10 orang, 7 orang pasti akan kena sontot. Jadi, sentiasa berhati-hati dengan golongan atau saudagar yang menjual 3 perkara ini ya. Saya tak nak korang yang baca ini jadi mangsa yang seterusnya.

155

Bab 11 Khairul Ezuwan

Responden #9: Tuan Khairul Ezuwan bin Yusof.

Nama Penuh: Khairul Ezuwan bin Yusof.

Profesion: Penasihat kewangan kat CWA (CIMB Wealth Advisor).

Status Perkahwinan: Sudah berkahwin dan mempunyai seorang anak.

Umur semasa membeli rumah pertama: Saya beli rumah pertama semasa berumur 23 tahun.

156

Nama hartanah yang dibeli secara zero-down payment:

Hartanah pertama yang saya beli adalah Semi-D Cluster kat kawasan Shah Alam 2 (yang kini diubah nama menjadi Sinar Alam pada tahun 2015). Masa tu, saya beli unit ini dengan harga RM150,000 daripada penjual. Nilai pasaran (market value) rumah ni pula berharga RM180,000. Oh ya. Lupa saya nak bagitahu. Unit yang saya beli ini tergolong dalam pasaran sekunder (subsale). Rumah ini siap dibina masa tahun 2002, dan saya beli unit ini masa tahun 2009. Jadi, macam mana saya beli rumah ini dengan harga yang lebih rendah berbanding harga pasaran?

157

Strategi yang saya gunakan mudah saja. Katakan dalam satu kawasan (taman perumahan) itu ada 200 unit rumah. Kalau kita lalu dalam kawasan perumahan, mesti akan ada satu rumah yang tak dijaga dengan baik. Senang saja nak kenal pasti rumah yang macam ni. Kalau lalang dah meninggi daripada tahap yang sepatutnya kat laman rumah, itulah rumah yang saya maksudkan. Ini tak termasuk lagi dengan sampah-sarap atau kondisi rumah itu sendiri. Kalau kita tengok rumah macam ni, kita sendiri pun rasa tak nak beli kan? Tapi, melalui mata seorang pelabur, ini adalah satu peluang yang baik untuk mereka gunakan. Pelabur yang baik tahu nak baca sikap dan karakter orang.

Kalau rumah itu tak berjaga, ia secara tak langsung menunjukkan karakter pemilik rumah tersebut.

158

Dalam kes saya, saya boleh simpulkan yang karekter pemilik rumah (yang saya beli) ini adalah jenis yang tak terlalu ambil endah. Dan karakter macam ini, selalunya adalah orang yang senang kita nak tawar-menawar (negotiation). Biasanya, orang yang betul-betul sayang dengan rumah mereka akan menjaga unit itu dengan sebaik mungkin. Golongan ini akan kerap mencantas lalang yang semakin menimbun, mengecat rumah, buat ubahsuai rumah, dan sebagainya. Ini adalah tindakan bagi karakter orang yang sayangkan hartanah. Dan golongan macam ini, biasanya susah kita nak tawar-menawar dengan mereka. Nasib baik! Pemilik rumah beli unit ini dengan harga RM157,888 pada tahun 2002. Beliau tak pernah duduk kat rumah ini sehingga waktu ia nak dijual kat saya. Boleh katakan saya bernasib baik kerana dapat beli unit ini kat bawah harga pasaran (market value), walaupun ia dipegang selama 7 tahun oleh penjual. Kalau nak terangkan dengan cara mudah, saya beli dengan cara mark-up harga jualan mengikut harga pasaran semasa unit itu (sebanyak RM180,000).

159

Sebab ini kali pertama saya nak membeli rumah, saya masih layak dapatkan pinjaman perumahan sebanyak 90%. Jadi, pinjaman yang saya dapat adalah sebanyak RM162,000. Bermakna, saya dapat rebat tunai (cashback) sebanyak RM12,000 daripada pembelian unit ini, hasil selepas ditolak dengan nilai harga pasaran dan pinjaman perumahan yang saya berjaya dapatkan. Untuk jelaskan legal fee untuk Perjanjian Jual Beli (S&P), saya gunakan KWSP Akaun 2. Tak silap saya, jumlah yang saya kena bayar sekitar RM5,000++. Nota: Nak tahu apa yang anda boleh buat dengan KWSP? Klik sini.

Perjanjian Pembiayaan (loan agreement) pula, saya serap masuk dalam pembiayaan yang saya berjaya dapatkan, sekali dengan MRTT (Mortgage Reducing Term Takaful, atau MRTA).

160

Total pembiayaan masa ni hampir mencecah RM170,000. Lepas segala urusan ini selesai, baru saya dapat cashback (sebanyak RM12,000), campur dengan RM5,000 daripada grill loan. Ini adalah pinjaman khas untuk orang yang bekerja sebagai banker. Jadi, total duit yang saya dapat (campur cashback dan grill loan) berjumlah RM17,000. Duit ini saya gunakan untuk set up rumah yang saya beli ini. Skill tentukan kadar sewa Bab kadar sewa pula, saya tanya kat jiran sebelah rumah yang saya beli ini. Dan kadar sewaan paling mahal masa ni adalah sekitar RM700. Kalau ikutkan kadar pasaran, ia berada sekitar RM550 ke RM600 (ini kadar pada tahun 2010). Tapi, saya dapat sewakan rumah ini dengan harga RM1,350 sebulan. Mesti korang tertanya-tanya. Macam mana saya boleh sewakan rumah ini, pada kadar 92.9% lebih tinggi berbanding kadar sewaan pada masa itu?

Bagaimana naikkan kadar sewaan setinggi 92.9% Duit cashback dan grill loan yang saya dapat tu, saya gunakan untuk berikan nilai yang penyewa harapkan. Saya betulkan apa yang patut, dan cat balik rumah itu supaya sedap mata memandang.

161

Kalau orang lain masukkan katil besi yang biasa, saya masukkan katil kayu berkualiti, tempah langsir baru, serta perabot-perabot lain yang bermutu tinggi. Ya, saya sewakan rumah ini lengkap dengan perabot (fully furnished). Memang mula-mula beli rumah ni, saya berniat nak hias cantik-cantik untuk bakal penyewa saya huni nanti. Rumah ini, saya sewakan mengikut kepala. Jumlah orang yang boleh menghuni rumah ini adalah seramai 9 orang. Jadi, RM150 untuk setiap kepala, dan total hasil sewaan yang saya dapat adalah RM1350. Jumlah ansuran yang saya kena jelaskan kat bank setiap bulan adalah RM750. Tapi, sebab banker dapat kelebihan dari segi kadar ansuran ini, saya hanya bayar RM550 saja setiap bulan. Ini bermakna, keuntungan bersih (net profit) yang saya dapat setiap bulan adalah sebanyak RM800. Bermakna, rumah ini bukan lagi liabiliti buat saya. Ia dah menjadi aset yang menjana pendapatan yang positif. Beli rumah setiap 3 bulan? Dalam tempoh 3 bulan (lepas dah sewakan unit pertama yang saya beli ini), saya terus beli sebuah lagi rumah kat kawasan Alam Suria dengan harga RM364,000. Ia adalah projek underconstruction. Rumah ini adalah jenis teres (corner lot), bersaiz 40’ X 70’ (2,800 kaki persegi) denga build-up area seluas 1,710 kaki persegi.

162

Macam biasa, ada pelbagai pakej istimewa yang pemaju tawarkan kat saya. Ini termasuk diskaun Bumiputera (ekstra 3% diskaun) dan 100% pembiayaan pinjaman perumahan. Bermakna, perjanjian pinjaman (loan agreement), S&P (Perjanjian Jual Beli) dan MOT (Memorandum of Transfer) ditanggung oleh pihak pemaju sendiri. Secara teknikalnya, boleh katakan saya tak gunakan duit untuk membeli kedua-dua unit ini.

Hakikatnya, memang pada mulanya, saya ada keluarkan duit sendiri untuk membayar apa yang perlu. Tapi akhirnya, saya dapat balik duit yang saya keluarkan, beserta untungnya sekali. Bila dengar ayat beli rumah secara zero-down payment, ramai yang tersalah anggap yang kita tak perlu gunakan sebarang duit sendiri untuk membeli rumah. Ini tanggapan yang tak tepat.

163

Hakikatnya, kita akan gunakan duit sendiri untuk membayar deposit dan sebagainya. Tapi pada akhir urusan pembelian nanti, kita akan dapat balik segala modal yang kita keluarkan sebelum ini. Lepas dah buat kira-kira, saya hanya keluarkan sebanyak lebih kurang RM600 saja untuk membeli kedua-dua unit ini. Dan hasil sewaan rumah pertama saya, dah boleh bayar ansuran bulanan rumah kedua yang saya beli itu. Untungkan? Kenapa kena beli lebih dari satu rumah? Bagi saya, kalau nak jadi pelabur hartanah yang baik, setkan fokus untuk beli lebih daripada satu buah rumah. Paling kurang, 2 buah rumah pun dah cukup. Dan kita juga kena pandai bezakan antara aset dan liabiliti. Selagi kita tanggung atas bawah (bermakna, ansuran bulanan kita bayar gunakan duit sendiri, atau lain perkara yang sama waktu dengannya), rumah ini masih tergolong dalam kategori liabiliti. Lagi-lagi rumah yang kita gunakan untuk duduk sendiri. Pinjaman perumahan untuk rumah ini boleh kita ketegorikan sebagai liabiliti negatif. Sebab apa? Ia tak menjana sebarang keuntungan dari segi hasil sewaan. Bahkan, kita gunakan duit sendiri untuk menanggung segala bayaran seperti ansuran bulanan, penyelenggaraan (maintenance), dan sebagainya.

164

Jadi kalau nak tukarkan rumah itu menjadi aset, beli sekurangkurangnya 2 buah rumah setiap masa. Korang boleh gunakan strategi seperti yang saya jelaskan sebelum ini. Bagaimana mengatasi had pinjaman 70% untuk rumah ketiga?

Untuk pembelian rumah ke-3 dan seterusnya, dah tentu saya ada kekangan dari segi pinjaman (saya hanya layak dapat pembiayaan sebanyak 70% saja). Saya rasa semua dah sedia maklum dengan perkara ini. Saya ambil keputusan untuk joint-venture dengan abang kandung untuk membeli rumah ke-3 kat kawasan Denai Alam, Shah Alam. Masa ini juga, saya jual rumah pertama yang saya beli sebelum ini. Rumah ke-3 ini berharga RM961,000, dan ia adalah jenis superlink endlot yang bersaiz 2,818 kaki persegi (build-up area).

165

Boleh saya kata, kami ada hadapi masalah dengan pembelian rumah ke-3 ini. Sebab rumah ini susah kami nak jual balik. Ini pengajaran yang saya dapat daripada pembelian ini. Dah 2 kali kami cuba jual unit ini. Ramai yang berminat nak beli, tapi semua prospek yang berminat ada masalah dari segi pelepasan pembiayaan oleh pihak bank. “Kenapa susah sangat nak jual ni?” Kalau nak ikutkan, unit yang saya beli ini ada banyak kelebihan daripada sudut posisi dan pemandangan yang cantik. Boleh kata, tak ada ada langsung pesaing yang boleh challenge unit ini. Jadi, korang boleh take note perkara ni ya. Rumah yang harganya mahal, bank susah nak kasi lepas loan. Lagi-lagi masa sekarang. Polisi bank yang semakin ketat jadi penghalang utama kami. Baik lagi kita target untuk beli rumah yang dalam kategori mass-market (hartanah mampu milik). Kalau beli rumah macam ini, bank masih senang nak luluskan permohonan pembiayaan rumah. Dan usaha nak cari penyewa atau pembeli pun masih lagi mudah untuk kita buat. Tak ramai yang mampu nak sewa atau beli rumah yang tergolong dalam kategori high-end.

Kenapa saya pilih untuk membeli hartanah ini? Masa mula-mula nak beli rumah pertama (rumah kat Sinar Alam), saya memang tak ada niat nak duduk kat rumah ini. Sebab saya tahu, saya masih belum mampu nak beli dan menghuni rumah itu.

166

Dah tentu semua orang ada keinginan nak membeli dan duduk kat rumah yang lebih baik. Tipulah kalau contohnya saya kata: “Tak apalah. Dah dapat sebiji rumah kos rendah untuk duduk dengan keluarga pun, dah cukup sampai bila-bila.” Bukan bermaksud kita tak reti bersyukur. Mohon korang tak salah faham maksud yang saya cuba nak sampaikan ini. Cuba kita fikirkan. Katakan kalau kita ada rezeki lebih, besar tak potensi untuk kita beli rumah yang lebih baik pada masa hadapan? Beli kereta ke beli rumah dulu?

Bagi saya, baik lagi membeli rumah daripada beli kereta. Dah tentu saya dapat mengaut untung berkali ganda pada masa akan datang, berbanding membeli kereta yang akan jatuh harganya setiap tahun.

167

Keinginan kita menempatkan keluarga kita kat rumah yang lebih selesa (dari sebelumnya) adalah satu perkara yang normal. Siapa tak nak berusaha buatkan keluarga kita hidup dalam keadaan yang selesa kan? Sebab itu, kita kena tetapkan dalam minda yang kita beli rumah pertama, untuk wujudkan aliran tunai (cashflow) yang boleh naikkan pendapatan kita terlebih dulu. Bab ini, kita kena belajar dan berusaha untuk menahan untuk melayan kehendak kita dulu. Kan bersabar itu separuh daripada iman? Islam sendiri dah menuntut perkara ini sejak awal lagi. Dah tentu korang semua dah sedia maklum. Rumah atas tanah (landed) mempunyai capital appreciation (peningkatan dari sudut nilai) yang lebih tinggi, berbanding jenis hartanah yang lain. Rumah yang berharga lebih daripada RM200,000 dah cukup mahal bagi saya (pada masa tahun 2009). Saya hanya mampu membeli rumah yang berharga sekitar RM150,000 (maksimum). Gaji pun tak berapa besar lagi masa ni. Jadi, saya tangguhkan kehendak saya untuk membeli rumah yang besar dan selesa dulu. Aliran pendapatan tambahan: kata kunci utama Matlamat utama saya masa beli rumah pertama ni adalah nak mencipta aliran pendapatan tambahan, supaya ia boleh tanggung rumah idaman (yang saya nak duduk sendiri) pada masa depan.

168

Kalau saya tak beli rumah pertama itu dulu, saya takkan mampu nak beli rumah yang ke-2. Jadi, tukar gaya fikir (mindset) kita. Beli rumah pertama sebagai batu loncatan untuk membolehkan kita membeli rumah yang lebih baik pada masa akan datang. Sebab apa saya pesan macam ini? Ramai yang saya perhatikan sekarang ni, budak-budak muda tergilagilakan rumah idaman yang besar dan selesa. Dan jadikan rumah ini sebagai target rumah pertama mereka. Nasihat saya, kawal perasaan terkejar-kejar rumah yang cantik dulu sebagai rumah pertama. Tak berdosa pun beli rumah secondhand (subsale) yang buruk sebagai rumah pelaburan pertama. Janji ia dapat hasilkan pendapatan tambahan yang baik untuk kita. Dengan duit lebihan ini, boleh kita kumpulkan untuk membeli rumah idaman pada masa depan nanti. Cuma perlu bersabar saja. Okay. Kita masuk pula bab komitmen. Takutkan komitmen besar? Ini nasihat saya Mungkin ada yang fikir, susah kita nak berikan komitmen yang baik bila ada 2 buah rumah pada satu waktu yang sama. Bagi saya, ini bukan satu tanggapan yang salah. Tapi, kalau kita belajar dan pandai uruskan perkara ni, ia tak akan susahkan kita. Kalau saya boleh buat, korang apatah lagi.

169

Jom kita recap balik cerita saya tadi. Korang dah tahu macam mana saya beli rumah pertama dan ke-2 tadi kan? Komitmen bulanan rumah pertama ditanggung sepenuhnya dengan hasil sewaan. Siap ada lebihan lagi untuk saya bayar ansuran bulanan rumah ke-2 yang saya beli. Dan bukan takat itu saja. Saya juga dapat cashback, yang saya gunakan untuk membeli perabot yang berkualiti untuk rumah pertama. Walaupun saya duduk kat rumah yang besar, saya tak ada masalah nak bayar ansuran bulanan untuk 2 buah rumah ini. Bagi saya, ia adalah kebebasan yang saya nak, dan saya dapat kebebasan ini. Bos saya pernah cakap kat saya: “Kenapa tak beli rumah yang murah-murah saja? Tak adalah kamu rasa terbeban sangat nak bayar ansuran bulanan yang tinggi.” Saya balas balik macam ini: “Why not kita beli rumah besar, dan bayar ansuran bulanan yang murah?” Bagi saya, akan sentiasa ada cara atau kaedah yang boleh kita fikir dan gunakan untuk mencapai matlamat yang kita nak. Tak bermakna kita kena gunakan satu cara saja, baru menjadi. Jom kita kira capital appreciation untuk 2 buah rumah yang saya beli ni.

170

Untung pelaburan hartanah mencecah RM500,000!

Rumah pertama, saya beli dengan harga RM150,000. Bila jual balik, saya dapat untung RM170,000. Bermakna, rumah ini dapat dijual dengan harga RM320,000. Rumah ke-2 pula, saya beli pada harga RM327,000. Bila saya periksa nilai terkini unit ini, nilai ia dah meningkat sehingga RM650,000++. Kat sini, saya dah dapat untung berkali ganda. Dan duit untung ini, saya gunakan untuk membeli hartanah seterusnya. Dan macam yang saya ceritakan tadi, ada kesilapan yang saya buat bila membeli hartanah yang ke-3. Rumah ini memang cantik dan besar. Pendek kata, sedap mata memandang dan tak kira siapa pun, mesti teringin nak beli rumah ni kalau mampu. Tapi, sebab dek faktor ekonomi, rumah ini masih tak dapat dijual. Saya terperangkap kat pembelian ini dan kena bersabar sebab bila ekonomi elok balik, In Shaa Allah rumah ini boleh dijual dengan mudah. 171

Dan tak bermakna saya tak cuba fikirkan jalan keluar daripada masalah ini. Sebelum rumah ini berjaya dijual, saya cadang nak sewakan ia. Dan dah ada penyewa yang nak bayar sewa sehingga RM3,000 sebulan. Tapi sebelum disewa, saya nak buat ubahsuai sikit dengan memasang gril dan barang-barang lain. Bila dah siap semuanya, baru saya akan sewakan. Nak ikutkan, saya masih perlu keluarkan duit sendiri sebanyak RM1,000 lebih. Sebab ansuran bulanan rumah ini berharga RM4,300. Tapi tak apa. Janji rumah ini masih lagi boleh survive sehingga ia dapat dijual. Paling kurang, saya dapat kurangkan kos tanggungan sikit. Daripada saya kena bayar penuh ansuran bulanan rumah itu. Tak apa. Ini adalah pengajaran yang elok saya dan korang hadamkan. Kalau boleh, elakkan masalah ini berlaku kat korang ya. Masalah ini melibatkan keupayaan cash holding power kita. Ini adalah penyelamat saya. Bayangkan kalau saya tak ada duit yang cukup. Dah tentu perkara ini akan jadi satu masalah buat saya.

Apakah persediaan yang saya buat sebelum membeli hartanah ini? Persediaan utama yang saya buat adalah menyimpan duit yang cukup untuk membeli rumah. Dan tempoh simpanan ini berlangsung selama 3 tahun. 172

Saya berikan sepenuh komitmen buat ASB Financing dan konsisten menyimpan setiap bulan sepanjang tempoh ini. Nak simpan duit hanya satu cara saja yang saya tahu, dan ia dijamin 100% berkesan: Paksa diri menyimpan. Setiap hari, saya sanggup gadaikan tenaga saya untuk bekerja lebih masa. Pada masa rakan-rakan pejabat balik tepat pada masanya, saya masih lagi memerah tenaga buat kerja. Saya tak kisah berkorban sikit demi menjamin masa depan saya. Saya tahu apa yang saya nak, dan matlamat saya cukup jelas. Ini yang menjadi sumber tenaga saya untuk terus bekerja dan bekerja. Dalam keadaan kita masih belum mampu nak membeli rumah, tak usah letakkan perkara ni sebagai alasan untuk kita tak perlu berusaha. Elakkan buat perkara yang negatif dan buatkan kita tak menyimpan. Kan lebih elok kalau kita buat perkara yang positif? Kekalkan tahap positif diri supaya kita boleh bergerak maju ke hadapan dan simpan duit lebih banyak dari masa ke semasa. Cara berbelanja orang kaya? Bab berbelanja pula, tak perlu saya terangkan. Saya yakin, korang semua dah tahu apa nak buat. Berbelanja untuk perkara yang perlu saja, dan tak usah berlebih-lebih. Tahan dulu setiap keinginan kita.

173

Kekalkan fokus, dan banyakkan bergaul dengan orang yang sama matlamat dengan kita. Pada masa yang sama, belajar dan banyakkan ilmu pelaburan hartanah dengan membaca. Sekarang, banyak bahan bacaan bermutu yang boleh kita dapatkan kat pasaran. Tak lupa juga mentor dan guru yang boleh mengajar kita melabur dengan betul dan hasilkan keuntungan yang tinggi. Mungkin ada yang kata, kelas sebegini mahal belaka. Tapi, kalau korang berkira bab ilmu, diri sendiri yang akan tanggung susah nanti. Pelaburan hartanah ini bukan makan modal kecil-kecil anak. Dan tak semua kelas dan seminar hartanah memakan modal sehingga beribu ringgit. Ada saja yang harganya berpatutan dan mampu untuk ramai orang bayar. Kalau rugi (sebab melabur tanpa sebarang ilmu) nanti, duit korang sendiri yang jadi mangsa. Duit orang lain tak terkesan langsung. Mesti korang tak sanggup tengok duit sendiri melebur macam tu saja kan? Saya dah ceritakan pengalaman saya pasal pembelian hartanah ke-3 sebelum ni. Kalau korang tak bersedia, macam mana korang nak hadap dan uruskan masalah seperti itu nanti? Modal ilmu yang kita keluarkan tak banyak mana, berbanding jumlah kerugian dalam pelaburan tanpa sebarang ilmu yang betul. Saya dah jalankan tanggungjawab, memesan dan ingatkan awal-awal supaya korang tak perlu bayar cukai kebodohan pada masa akan datang.

174

Bila dah cukup bersedia nanti (dengan simpanan yang cukup), kita tak akan ada masalah untuk bayar kos peguam, deposit 10%, dan lain-lain yang berkaitan semasa nak beli rumah. Walaupun gaji tak besar mana, ia bukan satu lesen besar supaya kita tak mula menyimpan. Simpan sikit-sikit berjuta kali ganda lebih baik berbanding tak menyimpan langsung. Cari ilmu dan mulakan buat bajet yang bagus dan efektif untuk mengawal perbelanjaan kita setiap bulan. Saya percaya. Kalau sanggup dan bersungguh-sungguh berikan komitmen, orang bergaji RM900 sebulan boleh menyimpan lebih banyak daripada orang gaji beribu sebulan. Sepatutnya, orang yang meletup-letup gajinya menyimpan lebih banyak. Tapi dalam kebanyakan kes, ramai antara mereka yang kecundang dalam bab menyimpan. Dan ada kes yang paling teruk, langsung tak ada simpanan walaupun gaji mencecah tahap 5 angka sebulan. Mereka ini senang kalah dengan rona-rona dunia yang cukup mudah pengaruhi nafsu manusia. Jadi, ajar diri dan mulakan tabiat menyimpan bermula sekarang. Satu hari nanti, korang akan rasa manisnya bila dapat menyimpan duit yang cukup untuk membeli rumah pertama.

175

Siapakah target penyewa utama saya? Pada mula lagi, saya memang berniat nak beli rumah dan sewakan dekat pelajar universiti kat kawasan Puncak Alam ni. Bila dapat tahu je UiTM Puncak Alam nak dibuka, saya terus buat kajian cepat-cepat. Dan nasib saya cukup baik. Sebelum UiTM Kampus Puncak Alam dibuka, saya dah selesai membeli rumah pertama yang saya ceritakan sebelum ini. Strategi yang saya gunakan untuk mencari penyewa adalah menggunakan kaedah dummy call.

Mula-mula, saya akan telefon tuan rumah (yang tengah mencari penyewa) dan tanyakan sama ada rumah rumah itu dah penuh atau belum.

176

Kalau nak tahu sesebuah tempat itu mempunyai demand-on-rental (permintaan sewa) kat sesebuah kawasan, korang boleh gunakan atau tiruvasi cara ini. Dan kalau rumah itu baru diiklankan kurang daripada 7 hari, dan ia dah berjaya dipenuhkan dengan penyewa, bermakna demand-on-rental kawasan ini berada kat tahap yang baik. Dah tentu kita nak cari kawasan yang hot in demand (kawasan ‘panas’). Ini akan dapat tentukan sama ada kita senang nak dapatkan penyewa atau sebaliknya. Disamping itu juga, saya tanya kat tuan rumah itu berapa kadar sewaan standard kat kawasan Puncak Alam ini. Biasalah. Masa ni, saya baru nak bermula libatkan diri dalam pengurusan hal rumah sewa. Jadi, kalau tak tahu, saya kena rajinkan diri bertanya dan belajar dengan orang yang lebih tahu. Lepas dah selesai dapatkan maklumat asas yang perlu saya tahu, saya telefon balik tuan rumah itu sekali lagi dengan gunakan nombor lain. Kali ini, saya terus jujur nak belajar dengan tuan rumah tentang cara nak uruskan rumah sewa. Dan Alhamdulillah, tuan rumah tak menolak permintaan saya dan berikan tunjuk ajar dan ilmu uruskan rumah sewa. Dan ia tak berhenti takat tu saja. Saya siap minta bantuan kat tuan rumah itu, untuk berikan nombor telefon saya kat pelajar yang masih belum dapat mencari rumah sewa.

177

Padahal, saya belum selesai setup rumah lagi. Hehe. Tapi, tak apa. Sebab bila dah ada penyewa, kerja saya dah boleh jadi lebih mudah. Lagipun, saya hanya tinggal nak masukkan perabot saja. Bab perabot, saya ada jelaskan sebelum ini. Saya bertindak masukkan perabot yang berkualiti seperti katil kayu, televisyen, langsir yang ditempah khas, dan lain-lain lagi. Pendek kata, semua barang 100% baru. Saya memang nak penyewa rasa selesa, seperti berada kat rumah sendiri. Kenapa saya pilih pelajar universiti sebagai penyewa?

Tujuan utama saya membeli rumah pertama ini sebab nak naikkan pendapatan (income), supaya aliran tunai daripada rumah pertama ini, dapat tanggung pembelian rumah yang ke-2 untuk kediaman sendiri.

178

Saya dah siap buat kira-kira. Kalau sewakan kat pasangan suami isteri, rental yield (hasil sewaan) akan jadi negatif. Sama juga kalau saya sewakan rumah ini secara fully furnished (lengkap dengan perabot). Sebab itu saya pilih untuk sewakan mengikut kepala. Walaupun saya sewakan dengan kadar RM150 sebulan untuk satu kepala, ia boleh buat untung kasar sebanyak RM1350 untuk satu rumah. Dan rumah pertama ini pula, boleh muatkan sebanyak 9 orang dalam satu masa. Itu sebab saya pilih untuk beli rumah yang bersaiz dan berkapasiti besar, supaya boleh kaut untung yang banyak. Kawasan rumah dan target penyewa yang tepat juga mainkan peranan penting dalam perkara ini. Jadi, sebelum apa-apa hal, kaji dulu benda ini. Kemudian baru buat keputusan membeli. Saya juga ada merangka satu strategi khas untuk elakkan mereka (penyewa) lambat bayar duit sewa. Mereka hanya perlu jelaskan duit booking untuk 1 bulan saja (RM150). Kalau orang lain, biasanya kena jelaskan 2+1 untuk deposit. Sebab saya tahu pelajar tak banyak duit, saya gunakan cara ini. Dah tentu penyewa tak ada sebarang masalah nak bayar duit booking berjumlah ini. Kalau saya pun, tenang je bayar RM150 tu. Dan ini boleh buatkan kita dapatkan penyewa dengan cepat. Dalam masa yang singkat, saya boleh penuhkan kuota penyewa tanpa banyak masalah.

179

Lepas tu, saya akan ambil bayaran sewa sebaik saja mereka masuk rumah. Dan bayaran sewa ni berjumlah RM900 untuk satu semester (6 bulan). Saya buat macam ini untuk mudahkan kedua belah pihak (penyewa dan diri saya sendiri). Mereka dah tak payah nak risau pasal bayaran sewa setiap bulan, dan saya juga tak perlu risau mereka terlepas bayar. Bak kata orang Jawa: “It’s a win-win situation.” Perkara ini perlu saya jelaskan awal-awal kat bakal penyewa, supaya mereka benar-benar jelas dan faham. Saya juga dah masukkan klaus ini siap-siap dalam perjanjian sewa (tenacy agreement). Saya buat macam ni sebab dah masak sangat dengan perangai pelajar universiti. Awal-awal semester je selamat duit PTPTN tu. Masuk bulan ke-2, dah mula kayap. Ada juga yang tak sampai lagi hujung bulan pertama, dah habis duit PTPTN dibelanjakan. Tapi, saya tahu. Tak semua yang ada perangai macam ni. Cuma segolongan saja. Satu lagi masalah bila menyewa dengan pelajar adalah bayaran sewa masa mereka cuti semester. Dialog standard yang tuan rumah kena telan adalah: “Eh, kita orang tak duduk rumah masa cuti semester. Jadi, tak payah bayar duit sewa bulan itu la kan?”

180

Untuk para pemilik rumah yang nak bermatlamat nak sewakan kat pelajar, minta sediakan diri untuk hadam ayat ini. Sebab peratus korang akan dengar ayat ini adalah tinggi. Sebab itu saya ambil terus bayaran sewa selama 6 bulan sekaligus. Dan saya juga akan ambil duit deposit (selama sebulan/RM150) sebagai insuran kalau-kalau terjadi sebarang masalah. Kalau nak ikutkan, banyak lagi risiko bila nak sewakan rumah kat pelajar. Yang terbaik kita boleh buat adalah mengawal dan uruskan perkara ini sebaik mungkin. Ini adalah salah satu caranya. Dan dalam kes saya, boleh kata success rate menjangkau 99.1%. Hehe.

Cerita terperinci bagaimana saya dapatkan hartanah ini secara zero-down payment. Mula-mula, pelan asal saya nak beli rumah kat kawasan Lestari Putra, Puchong. Masa tu, saya dapati yang hasil sewaan (rental yield) kat sini tak boleh pergi jauh. Paling maksimum, saya boleh dapat untung dalam RM450 ke RM500 saja. Harga rumah pula sekitar RM160,00 hingga RM180,000. Ini dah lebih daripada apa yang saya mampu keluarkan untuk pembelian rumah pertama (bajet saya sekitar RM150,000 saja). Lagipun, niat asal saya adalah nak buat untung melalui sewaan rumah pertama, supaya saya boleh membeli rumah ke-2 untuk duduk sendiri bersama keluarga.

181

Dan daripada apa yang saya belajar, sebuah rumah masih lagi dalam kategori liabiliti, sebab ia tak datangkan apa-apa pendapatan tambahan. Banyak keluar duit sendiri lagi adalah. Saya berterima kasih kat seorang kawan pejabat saya ni.

Kalau beliau tak bagitahu dan suruh saya cari rumah kat kawasan Puncak Alam, dah tentu saya masih belum dapat mencapai apa yang ada sekarang. Kalau tak, sampai ke sudah saya akan ingat kawasan Puncak Alam ni sebagai kawasan “jin bertendang.” Ya lah. Masa ni, kawasan ini masih belum lagi dihuni ramai orang dan tak ada akses lebuhraya yang baik.

182

Berita paling baik yang saya dengar daripada beliau adalah UiTM Puncak Alam nak dibuka. Dapat je berita ni, tanpa buang banyak masa, saya terus bertindak mengkaji dan mencari rumah kat kawasan ni. “Sejak tahun 2009 lagi saya dah buat perkara ni..” Awal tahun 2009, saya mula bergerak ke Puncak Alam dalam usaha nak mencari rumah. Saya pusing habis satu Puncak Alam tu, nak tengok apa yang ada. Dan banyak rumah yang masih tak bertuan masa ni. Sampai la saya berjumpa dengan rumah yang sesuai dengan bajet saya. Macam yang saya dah cerita sebelum ni, rumah itu penuh dengan semak samun dan tak terurus dengan baik. Senang cerita, kalau korang tengok, mungkin tak ada nafsu langsung nak beli rumah tu. Tambahan pula, tuan rumah sendiri tak kisah nak jual pada harga yang lebih rendah berbanding harga pasaran semasa. Ok lah. Saya beli dengan harga RM150,000. Padahal, ia boleh dijual dengan harga maksimum sehingga RM180,000. Dah jadi rezeki saya, dapat juga saya beli rumah ini pada harga yang kena dengan bajet. Bila dah jumpa dengan tuan rumah, beliau pula bersetuju dan benarkan saya buat mark-up harga mengikut harga pasaran semasa. Bermakna, saya boleh cover balik kos permulaan yang saya keluarkan. Tuan rumah juga tak minta bayaran pendahuluan sebanyak 7% secara penuh. Beliau hanya nak 3% (booking fee) saja.

183

Ini semua hasil daripada sesi rundingan yang baik. Tak sangka pula boleh dapat macam-macam benefit! Sebelum ni, tak pernah langsung orang duduk kat rumah ni. Jadi, saya pun faham kenapa ia tak terjaga dengan baik. Dan bukan satu masalah yang besar bagi saya untuk cantikkan rumah ni semula. Bagus juga jadi macam ni. Masa ni baru saya belajar cara nak pasang barangan eletrik, paip air, dan lain-lain perkara. Dan saya juga tak upah orang lain untuk kemas rumah ini. Nak buat macam mana. Dah teruja sangat sebab ini rumah pertama kan? Mohon jangan gelakkan saya ya. Hehe. Semata-mata nak mengemas punya pasal, saya bertapa 1 minggu masa kat rumah baru tu. Menebas ruput, masukkan perabot, semua saya buat sendiri. Alhamdulillah, semua kerja baik pulih lancar belaka.

Apakah halangan utama yang anda hadapi semasa membeli hartanah ini? Mungkin ramai dah hadapi masalah yang sama seperti ini. Biasanya, tuan rumah susah nak percayakan orang lain, selain daripada diri dia sendiri. Lagipun, normal bagi sesiapa pun untuk menjamin diri sendiri sebelum apa-apa masalah berlaku. Masa urusan pembelian ni tengah berlangsung, tuan rumah tak bersetuju untuk gunakan peguam yang sama. Pendek kata, dia pakai lawyer dia, saya pakai lawyer saya sendiri.

184

“Kenapa lama sangat nak settle urusan beli rumah ni?”

Satu lagi masalah adalah tempoh urusan ini selesai. Kalau korang nak tahu, proses pembelian rumah pertama ni ambil masa 1 tahun 2 bulan, baru selesai. Rumah ni, asalnya ada 2 pemilik. Owner pertama (yang saya jumpa), dan seorang lagi yang berada kat United Kingdom. Dan urusan pertukaran hartanah ini macam game tarik tali. Mungkin owner asal perasan yang masa tu, harga rumah kat kawasan ni dah mula melambung. Sebab itu dia tangguh urusan ini untuk tempoh masa yang lama dan cuba patahkan pembelian ni. Masa ni juga, UiTM Puncak Alam dah mulakan operasi (first batch masuk bulan 7, tahun 2009). Dah tentu pemilik hartanah kat kawasan ni akan cuba elakkan menjual hartanah yang dibeli (melainkan terpaksa). 185

Bayangkan, loan dah lepas bulan 4 tahun 2010 (saya beli tahun 2009). Tapi kena tunggu lama nak selesaikan urusan jual beli ni. Saya sampai rasa nak putus asa. Tapi Alhamdulillah, urusan ini selesai juga akhirnya. Oh, satu lagi. Rumah ini adalah jenis leasehold. Jadi, sebelum ia boleh dijual, kita perlu dapatkan consent (kebenaran) kerajaan negeri. Ini pun antara masalah yang menyumbang kat tempoh nak selesaikan urusan pindah milik ni. Bab pinjaman, Alhamdulillah tak ada sebarang masalah. Sebab saya dah setup aliran tunai (cashflow) cantik-cantik, buatkan pihak bank berbunga je tengok dan luluskan permohonan. Hehe

Macam mana saya belajar cara dapatkan tawaran zerodown payment ini. Kalau nak tahu, saya jenis yang suka bertanya soalan dan suka berfikir. Dan bila bertanya, saya tak akan letakkan status sebagai ukuran dalam mencari guru. Bagi saya, kita kena belajar dengan orang yang betul dan gunakan akal yang Allah S.W.T dah bagi kat kita ni. Pelaburan hartanah tak adalah complicated mana. Banyak yang guna common sense saja. Ramai (tak semua) letakkan status seorang guru itu sebagai penanda sama ada dia layak mengajar kita atau tak. Dan ini adalah perkara yang kita perlu elakkan.

186

Saya pernah belajar dengan orang yang gagal dalam pelaburan hartanah mereka. Pada pandangan saya, kita boleh banyak belajar daripada pengalaman mereka. Sebab mereka dah lalui jalan itu, dan ilmu seperti ini akan elakkan kita daripada ulangi kesilapan yang pernah mereka lakukan. Bak kata pepatah Mat Saleh: “The best source of knowledge came from experience.” Untuk yang baru nak bermula, saya nasihatkan carilah guru atau mentor yang pakar dalam bidang hartanah. Supaya kita boleh licinkan proses pelaburan sulung ini dan elakkan masalah besar berlaku.

Apakah prestasi terkini hartanah yang saya beli ini?

Rumah pertama (kat kawasan Sinar Alam), saya berjaya jual dengan harga RM320,000. Beli dulu dengan harga RM150,000 saja, dan ia 16.7% lebih murah berbanding nilai pasaran semasa.

Rumah yang saya duduk sekarang (kat Puncak Alam) dibeli dengan harga RM327,000 (selepas diskaun). Harga jualan asal, RM364,000. Dan nilai semasa hartanah ini dah mencecah RM650,000.

187

3 mesej untuk anda yang nak dapatkan tawaran zero-down payment. 1) Rajinkan diri pusing-pusing kawasan rumah yang kita nak beli. Macam yang saya dah cakap sebelum ni, saya akan luangkan masa untuk mencari rumah dengan nilai yang terbaik. Kalau rumah itu nampak buruk kat luaran, tak bermakna ia tak boleh jana untung. Saya sendiri fokus dalam menetapkan matlamat untuk cari rumah yang tak terurus. Kita boleh menilai karakter owner rumah kat sini. Pemilik rumah macam ni adalah jenis yang tak ambil kisah sangat. Orang macam ni, senang kita nak tawar-menawar dan bawa berbincang. Silap-silap, korang boleh dapat harga yang rendah berbanding nilai pasaran semasa (macam saya). Dah banyak kes. Kalau rumah jenis terjaga, tuan rumah itu mesti susah nak turunkan harga. Kita boleh jadikan perkara ini sebagai indikator awal, sebelum berjumpa dengan owner itu. Kadang-kadang tu, ada juga rumah yang nak dijual, tapi tak ada banner iklan kat pagar. Cara yang saya gunakan adalah bertanya dengan jiran sebelah. Ada kemungkinan mereka masih lagi simpan nombor telefon owner rumah. Tak salah untuk kita bertanya. Bukan kena bayar apa-apa pun.

188

Kalau tak ada, boleh juga tanya kat ahli jawatankuasa setempat kat kawasan atau taman itu. Biasanya, mereka akan simpan data seperti ini. 2) Fahamkan betul-betul istilah beli rumah secara zero-down payment. Ramai yang salah anggap pasal terma ni. Bila dengar beli rumah secara zero-down payment, mesti kebanyakan orang ingat “beli rumah tanpa gunakan sebarang modal.” Ini adalah tanggapan yang tak betul. Setiap jenis pelaburan kat dunia ni, pasti akan gunakan modal. Tak kira sikit atau banyak. Dan tak logik langsung kalau nak mula melabur tanpa keluarkan sebarang modal, betul? Prioriti sebelum mulakan apa saja jenis pelaburan adalah simpanan. Kalau duit simpan tak cukup lagi, sabar dan fokus kat menyimpan duit dulu. Dan kawal diri supaya tak belanjakan duit itu ya. Saya dah ceritakan sebelum ini. Kalau tak ada cash holding power yang baik, kita akan hadapi masalah nak uruskan pelaburan kita dengan baik. Lebih-lebih lagi pelaburan hartanah. Secara teknikal, kita akan dapat balik modal yang dikeluarkan pada awal pembelian sesebuah rumah. Bukan maksudnya, daripada awal tak perlu keluarkan duit sendiri langsung. Kita masih perlukan modal tertentu untuk uruskan proses pembelian dan tukar-milik rumah yang dibeli. Kos peguam, Sales and Purchase Agreement, semua ini gunakan duit.

189

Senang cerita, gunakan common sense kita dengan terbaik. Semua pelabur

hartanah

akan

keluarkan

duit sendiri

sebagai

modal

permulaan. Bila loan dah lulus nanti, baru kita akan dapat balik duit yang kita keluarkan itu. Jadi, betulkan fahaman yang silap ini ya. 3) Banyakkan belajar ilmu tentang hartanah.

Sekarang ini, dah terlampau banyak peluang untuk belajar melalui buku, ebook, seminar, dan tenaga pengajar (mentor atau guru) yang boleh bantu kita capai matlamat dalam pelaburan hartanah. 190

Bahkan kat Facebook sendiri, kita dah boleh dapatkan macammacam ilmu pelaburan ini dengan mudah. Daripada korang skrol page Facebook tu tanpa arah, baik lagi baca pos yang bermanfaat. Pakcik Google pun boleh banyak membantu. Tak usah takut keluarkan sikit modal untuk dapatkan ilmu yang baik. Sebab ilmu yang baik, pasti akan menjana keuntungan dan kita akan dapat elakkan kesilapan yang besar dalam pelaburan ini. Dah semakin banyak sifu-sifu yang berkaliber dalam bidang ini menyampaikan ilmu pelaburan hartanah yang baik kat media sosial. Lagipun maklumat yang thorbaik ni, kita boleh dapatkan secara percuma saja. Tak perlu bayar apa-apa. Tapi, lagi bagus kalau korang dah setkan modal untuk pelaburan ilmu. Kalau tahu tak ada ilmu pelaburan, cari dan belajar dulu dengan orang yang lebih tahu. Bila dah bersedia, baru mulakan langkah pertama.

191

Bab 12 Meor Zaidee a.k.a Abang Ensem

Responden #10: Abang Ensem.

Nama Penuh: Meor Zaidee bin Meor Ahmad Rasdi (a.k.a Abang Ensem).

Profesion: Usahawan. Pada masa yang sama juga, saya ada buat seminar, kelas, menjual eBook secara online, menjual buku fizikal, dan penerbit bersama dengan penulis lain (topik hartanah dan kewangan). Antaranya:



Dr. Azizul Azli,



dan Mior Hafis (terkenal dengan nama pena “Melastik Bintang” kat Facebook).

Saya tak buat servis coaching. Cuma, saya boleh tolong guide orang yang rapat dengan saya, sehingga mencapai matlamat yang mereka nak dapatkan. 192

Status Perkahwinan: Alhamdulillah, dah berkahwin.

Umur semasa membeli rumah pertama: Umur rahsia. Hehe. Saya beli rumah pertama pada tahun 1998.

Nama hartanah pertama yang dibeli:

Rumah pertama yang saya beli adalah projek under construction, dan ia bertempat kat kawasan Subang 2, Shah Alam. Jenis unit ini adalah apartmen 3 bilik (dengan 2 bilik mandi). Masa beli rumah ni, saya baru mula bekerja dengan Public Bank (kurang dari 1 tahun).

193

Sebenarnya, saya beli rumah ini secara tak sengaja. Beli pula semasa ekonomi negara tengah gawat. Dan boleh kata setiap minggu, saya akan ke pejabat developer untuk menjaga satu booth projek mereka. Biasanya, booth ni memang tak berapa nak dapat sambutan, sebab masa ni tak ramai lagi orang berminat nak membeli rumah. Kena pula kadar faedah (interest rate) masa ni mencecah 10% dan kadar faedah tetap (BLR) boleh mencapai sehingga 11%. Bila jadi macam ini, memang ramai yang kurang berminat nak beli rumah. Tapi bila sampai satu projek ni (yang saya jaga), boleh katakan semua unit sold-out dengan cepat. Antara faktor jualan yang saya dapat kenal pasti adalah harga. Senang cerita, harga jualan memang betul-betul murah. Ia dijual separuh harga berbanding harga pasaran yang ada pada masa itu. Tak buang banyak masa, saya terus beli satu unit pada masa itu juga. Tapi, perjalanan membeli rumah pertama ini tak seindah seperti yang saya harapkan. Sebab projek ini pernah terbengkalai selama 3 tahun. Bila dah terkena macam ini, saya pun mula mencari maklumat dan ilm. Saya mula cari bahan bacaan, masuk seminar, dan sebagainya. Masa ni, yang buat seminar hartanah hanya 3 orang saja.

194

Milan Doshi, Renesial Leong dan juga Tuan Azizi Ali. Kalau seminar anjuran Milan Doshi dan Renesial Leong, harganya memang akan mencecah ribuan ringgit. Cuma Tuan Azizi Ali yang buat kelas dengan harga yang berpatutan. Itu pun, kos early bird mencecah RM899. Jadi, saya buat keputusan untuk hadirkan diri ke kelas beliau dan belajar secara lebih mendalam. Dan tanggapan saya tak salah. Boleh kata, saya jadi lebih terbuka pasal pelaburan hartanah lepas datang ke kelas ni. Dan idea pelaburan pula mula datang mencurah-curah. Lepas dah belajar dan berjaya yakinkan diri, saya beli rumah seterusnya (tahun 2001). Kali ini, saya beli rumah bestatus lelong.

195

Biasanya, rumah lelong memang kita tak boleh buat mark-up. Sebab pihak bank akan ambil harga yang kita menang, atau harga pasaran (yang mana terendah). Contohnya. Kalau kita dapat beli rumah itu dengan harga lelongan yang rendah, bank akan ambil 90% daripada harga yang kita menang itu. Tapi kalau harga yang kita menang itu lebih tinggi berbanding harga pasaran (market value), mereka akan bagi pinjaman 90% berdasarkan nilai ini. Pada tahun yang sama juga (2001), saya membeli rumah yang ke-3 yang juga projek under construction (tapi dah siap dibina). Dan selepas tu, saya semakin banyak tambah koleksi rumah dari masa ke semasa. Kalau ikut kronologi pembelian rumah yang saya buat, saya bermula pada tahun 1998 (beli rumah under construction). 2001 onwards, saya mula beli rumah lelong sehingga tahun 2005. Dan 2005 sampai 2010, saya mula berjinak-jinak membeli rumah subsale. Ini adalah portfolio saya dalam pelaburan hartanah. Hartanah yang saya beli secara zero-down payment? Rumah pertama saya dibeli dengan cara ini. Tapi, tak bermaksud saya tak perlu keluarkan sebarang kos awal. Saya masih perlu gunakan duit sendiri untuk bayar duit booking (RM1,000).

196

Duit RM1,000 (yang saya bayar pakai duit sendiri) itu, mereka ambil sebagai admin fees. Dan suka saya nak ingatkan pembaca supaya fahamkan maksud terma zero-down payment yang betul. Ia tak bermaksud, kita langsung tak payah simpan duit tanpa keluarkan sebarang modal awal untuk membeli hartanah. Kalau nak melabur, perkara wajib yang kita kena buat adalah mula menyimpan. Kalau langsung tak ada simpanan, fokus dan berusaha untuk menyimpan terlebih dulu. Dan ini tak kira apa jenis pelaburan yang kita nak buat sekalipun. Sebab semua pelaburan akan perlukan modal awal (duit kita sendiri). Maksud zero-down payment kat sini adalah, kita akan dapat balik modal awal (yang kita keluarkan) untuk bayar kos S&P, peguam, dan urusan lain berkaitan jual beli hartanah itu. Ini semua berlaku selepas pinjaman bank dah lulus, baru kita akan dapat balik modal awal yang kita keluarkan. Bukan tak payah gunakan modal awal langsung. Saya harap, penjelasan ringkas ini dapat bantu korang faham terma ini dengan jelas. Mungkin sebab ia terma yang agak terlalu general, jadi saya faham kenapa ramai orang salah faham. Okay.

197

Mari saya sambung cerita macam mana saya beli hartanah pertama ini secara zero-down payment. Saya dapat beli hartanah dengan cara ni sebab developer sendiri yang tawarkan skim ini. Unit ini adalah jenis studio, dan pemaju offer kat saya dengan harga RM67,500. Tapi kat dalam Perjanjian Jual Beli, stated price adalah RM75,000. Bila saya hantar Perjanjian Jual Beli kat bank, mereka approve bagi pinjaman 90% berdasarkan harga kat S&P ini. Total pinjaman yang lepas adalah RM67,500 (harga jualan rumah tadi). Jadi secara teknikal, saya tak keluarkan banyak modal membeli rumah pertama ni. Dan selepas itu, saya mula alihkan fokus membeli hartanah dalam pasaran sub-sale pula. Dan boleh saya katakan, saya dapat cashback untuk setiap rumah subsale yang saya beli. Ambil contoh rumah yang saya duduk sekarang ni. Rumah ni adalah unit double storey, dan market value (masa saya beli) berharga RM300,000. Tapi, owner rumah jual kat saya dengan harga RM255,000, RM45,000 lebih murah berbanding harga pasaran. Macam biasa, saya buat mark-up harga untuk pembelian rumah ini. Kat S&P tulis harga RM300,000. Bank berikan pinjaman berdasarkan nombor ini, yang berjumlah RM270,000 (90% daripada RM300,000).

198

Bermakna, saya berjaya dapatkan cashback sebanyak RM15,000. Duit ini pula, saya gunakan sebagai modal renovation rumah yang saya duduk sekarang ini. Banyak benda juga saya tukar kat rumah tu. Daripada lantai parkir, tukar jadi tiles, pasang gate, dan sebagainya. Semua ubah suai ni, saya gunakan duit cashback yang saya dapatkan.

Kenapa saya pilih untuk membeli hartanah ini?

Saya beli hartanah ni sebab boleh kata, saya agak lama duduk kat kawasan ni daripada zaman jadi student lagi (saya pelajar UiTM, batch tahun 1992 (diploma) dan degree pada tahun 1996).

199

Masa

tengah

buat

diploma,

saya

masih

tak

ada

sebarang

pendedahan pasal sewa beli hartanah. Dan semuanya bermula lepas saya dah lanjutkan pelajaran ke peringkat degree. Tak ramai pelajar degree yang duduk kat hostel UiTM. Jadi, the best bet, kami perlu mencari rumah sewa yang sesuai kat luar kampus. Maksud sesuai adalah: i)

disewa dengan kadar yang rendah (kami student lagi, mana ada banyak duit),

ii)

cukup luas dan selesa (sebab ramai yang akan menyewa dan duduk sekali dalam satu rumah),

iii)

lengkap (atau separa lengkap) dengan barangan rumah yang asas (katil, meja belajar, rak buku, dan sebagainya).

Merata-rata juga saya dan kawan-kawan menyewa, daripada Sekyen 10 hingga ke Seksyen 8. Dan bila dah mula dapat pendedahan pasal rumah sewa ni, baru saya tahu demand rumah sewa sentiasa ada. Senang cerita, rumah boleh jadi tak cukup kat kawasan Shah Alam ini. Sebab tak dapat cari rumah yang banyak bilik, kami semua berpakat menyewa rumah flat 1 bilik, dan berkongsi seramai 7 orang. Kalau ada pilihan lain, memang kami tak akan buat keputusan macam ni. Tapi dah terpaksa (sebab tak banyak rumah sewa yang ada pada masa ni), kami berpakat dan pandang sebelah mata saja. Baik lagi ada rumah sewa berbanding tak ada rumah sewa langsung. Kan?

200

Itu sebab saya beli 1 unit studio kat kawasan ini (rumah pertama saya). Tambahan pula, harga jualan pula tak terlalu tinggi dan kena dengan bajet saya. Dan paling penting, saya tahu akan ada orang (pelajar) yang berminat nak menyewa. Sebab saya ada buat persediaan awal sebelum membeli rumah ni (yang saya terangkan kat bawah ni).

Apakah persediaan yang saya buat sebelum membeli hartanah ini? Sebab dah pernah ada pengalaman berkongsi rumah 1 bilik bersama 7 orang kawan-kawan, saya rasa tak ada masalah nak sewakan unit ini kat prospek yang berminat. Dan nak pastikan betul atau tak ada permintaan sewa kat kawasan ini, saya buat market survey. Apa yang saya buat adalah iklan dummy. Tapi masa buat ni, saya tak beli rumah lagi. Bila dah mula buat iklan, bertalu-talu orang call dan bertanya. Kat sini, kita dah dapat respon yang memang ada orang nak menyewa rumah kat kawasan yang saya nak beli ini. Saya juga ada berjalan-jalan kat kawasan Seksyen 16 untuk melihat kawasan sekeliling, nak tengok rumah yang kosong. Bila datang tengok, memang langsung tak ada. Semuanya penuh. Boleh saya simpulkan, yang ramai keluarga yang duduk kat kawasan ni termasuk pelajar universiti lepas dah selesai sesi lawatan. Kebetulan pula, ada kedai mamak kat depan kawasan rumah ini.

201

Tiba waktu malam pula, saya duduk melepak kat kedai ni sebab nak tengok kereta. Memang akan sentiasa penuh. Dan ini satu indikator untuk kenal pasti sama ada kawasan ini penuh dihuni atau sebaliknya. Kalau tempat parking penuh dengan kereta sentiasa, bermakna kawasan ini ada potensi menjadi lokasi hot spot dan memang ada demand (permintaan). “Berapa kerap bas lalu?”

Satu lagi. Zaman dulu (masa saya masih seorang pelajar), ada bas mini yang akan lalu daripada UiTM hingga ke Sekyen 2, kemudian akan pusing kat kawasan Seksyen 16, dan baru berpatah balik ke UiTM. 20 atau 30 minit sekali, memang bas mini akan pusing kat sekitar kawasan ni.

202

Jadi saya dah tahu, pelajar yang tak ada kenderaan tak ada masalah nak menyewa. Sebab public trasport sentiasa ada. Senang mereka nak bergerak ke kelas, atau ke mana-mana dalam kawasan Shah Alam ni.

Siapakah target penyewa utama saya? Target penyewa yang saya sasarkan pada masa ni adalah student. Kenapa saya pilih target penyewa yang macam ni? Sebab saya dah tahu yang supply rumah sewa tak cukup kat Shah Alam. Saya tak nak mereka susah payah macam yang saya pernah kena dulu. Lagipun, pasaran rumah sewa untuk student, boleh kata sentiasa ada demand yang susah nak putus. Kalau ada pelajar yang dah nak graduate, pasti akan sentiasa ada kemasukan pelajar baru. Maksudnya, saya tak perlu pening kepala mencari penyewa. Kan lagi senang kerja kita kalau penyewa yang cari kita?

Cerita terperinci bagaimana saya dapatkan hartanah ini secara zero-down payment.

Seperti yang saya dah ceritakan sebelum ni, saya dapat beli secara zero-down payment sebab pemaju sendiri tawarkan skim ini kat pembeli.

203

Mula-mula, saya tak tahu mereka ada bagi tawaran ini. Ingatkan saya akan membeli rumah ini seperti orang lain (bayar down payment 10%, bayar kos peguam, dan lain-lain semasa proses pembelian).

Mungkin dah tertulis rezeki saya untuk dapat tawaran ini. Dan tak buang banyak masa, saya terus beli unit ini dan uruskan proses jual beli cepatcepat.

Bagi korang yang nak membeli unit baru dengan pemaju, tak salah bertanya dulu kalau-kalau ada sebarang tawaran khas macam ini. Bukan keluar duit pun nak bertanya.

Dan boleh saya kata, kita boleh dapat kelebihan ini kalau kita jenis ringan mulut untuk bertanya. Kadang-kadang, ada juga jenis pemaju yang tak sebut tawaran ini, selagi pembeli tak mula bertanya.

Apakah halangan utama yang anda hadapi semasa membeli hartanah ini?

Halangan yang saya kena hadapi masa membeli unit ini adalah berebut dengan orang lain (yang ada duit) yang nak beli rumah yang sama.

Kenapa boleh jadi macam ini?

Sebab ia adalah projek unit jenis studio yang pertama kat kawasan Shah Alam ni. Sebelum ni tak pernah ada projek yang macam ni. Dan ini jadi sebab utama kenapa ramai orang nak beli unit ini segera. 204

Dan nasib saya tak berapa baik.

Sebab saya lambat tahu pasal projek ini. Sebab terlambat, saya cuma dapat beli unit kat tingkat 10 (daripada keseluruhan 11 tingkat).

Dan semakin tinggi kedudukan unit itu, harga juga akan turut sama meningkat. Kalau nak ikutkan, harga minimum bagi sebuah unit sekitar RM58,000 saja.

Tapi sebab agak terlewat dan saya beli unit kat tingkat yang tinggi, harga jualan jadi RM67,500. Kalau tak, saya boleh dapat beli dengan harga yang lebih murah.

Selain daripada ini, halangan yang biasa (yang saya rasa, semua orang hadapi perkara yang sama) adalah dari sudut modal.

Masa nak beli rumah ni, saya baru mula bekerja dan gaji tak banyak mana. Seingat saya, gaji saya sekitar RM2,500 pada waktu nak membeli rumah pertama.

Tapi, tak usah pula patah semangat sebab bergaji kecil. Bahkan, ramai dah orang yang dapat membeli rumah walaupun gaji tak seberapa.

Yang utama, kita kena fokus dulu dalam bab menyimpan duit.

Kalau usaha menyimpan pun ke laut, usahkan pelaburan hartanah saja. Pelaburan lain pun belum tentu kita boleh buat (walaupun hanya 205

gunakan modal yang sikit).

Jadikan simpanan itu satu “paksaan” buat diri kita.

Bukan saya seorang saja yang cakap macam ni. Saya percaya, ramai mentor dan pelabur yang hebat-hebat kat luar sana akan bersetuju dengan nasihat ini.

Macam mana saya belajar cara dapatkan tawaran zerodown payment. Dalam kes saya sendiri, pemaju sendiri yang mengajar saya beli rumah secara zero-down payment (untungkan saya? Hehe). Semua proses uruskan pembelian dengan cara ini, mereka yang guide saya.

Mungkin dah rezeki saya tertulis macam tu. Saya terpaksa terima dengan hati yang terbuka. Takkan nak tolak rezeki pula kan?

Nasihat saya, ringankan mulut untuk bertanya. Kalau tak tahu, terus tanya kat orang yang lebih tahu. Dan elakkan cuba-cuba buat sendiri selagi tak menurun ilmu membeli rumah secara zero-down payment.

Takut kalau tak ada ilmu yang betul, akan tersilap langkah dan bagi kesan buruk kat portfolio pelaburan hartanah kita. Jadi sebelum mulakan, cari ilmu yang betul dulu ya.

Kalau ikut pengalaman saya, kalau sekali dah guna cara ini, proses nak membeli rumah lain (dengan gunakan strategi ini) akan jadi lebih mudah untuk kita buat.

206

Pertama sekali, cari rumah yang dijual lebih rendah berbanding market value. Baru kita boleh beli rumah secara zero-down payment.

Contohnya, saya ada beli sebuah rumah kos sederhana kat kawasan Shah Alam yang dijual dengan harga RM75,000. Bila saya kaji dan bertanya, saya dapati market value unit ini berharga RM85,000. Kalau dapat pinjaman 90% daripada jumlah ini, saya akan dapat RM76,500.

Apa yang saya buat adalah saya minta dulu consent (kebenaran) kat owner rumah pasal harga. Saya akan pastikan betul-betul yang dia tak kisah menjual rumah ini pada harga bawah market value.

“Owner tak kisah jual murah?”

Owner pula memang tak kisah jual dengan harga murah, sebab dia memang nak dispose rumah ini cepat.

Bila dah tanya soalan ni, baru saya berterus-terang yang saya nak buat

207

mark-up berdasarkan market value rumah itu. Dia bersetuju dan kami teruskan dengan proses memohon pinjaman kat bank.

Bila dah selesai memohon pinjaman kat bank, saya tanya balik kat extuan rumah sama ada nak bagi duit down payment (10%) segera, atau nak tunggu sampai loan disburse.

Dalam banyak-banyak rumah sub-sale yang saya pernah beli, ini kali pertama owner minta bayar down payment bila loan dah lepas. Kalau yang lain, memang akan minta 10% down payment dulu.

Dan ini adalah perkara yang normal. Cuma, kalau pandai ayat tuan rumah tu, mungkin korang tak perlu bayar down payment macam saya. Hehe.

Bila loan dah lepas, saya akan gunakan duit itu untuk bayar balik jumlah down payment kat tuan rumah (RM7,500).

Jadi, tak kisah sama ada korang nak bayar dulu atau tak (bergantung kat persetujuaan dengan tuan rumah). Sebab akhirnya, kita akan dapat balik modal yang kita gunakan untuk bayar down payment itu.

Itu sebab saya pesan awal-awal tadi. Kita memang kena ada duit, baru boleh mulakan pelaburan hartanah.

“Kalau owner minta duit down payment pada mula lagi, mana nak cekau kalau tak kumpul duit?”

208

Biasanya bila loan dah lepas, peguam saya akan advise kat bank (bila cek keluar daripada bank) untuk issue cek terus atas nama dia. Bermakna, dia yang akan agihkan duit.

Dan kalau ada duit baki yang lebih, saya akan minta peguam gunakan untuk tanggung semua legal matter semasa urusan tukar milik ini sedang berjalan.

Saya cukup bernasib baik sebab masa belajar dulu, fakulti saya sama bangunan dengan fakulti undang-undang. Dan banyak ex-classmate saya masa diploma dulu ambil degree dalam bidang perundangan.

Jadi, saya tak ada masalah nak dapatkan peguam untuk uruskan pembelian rumah yang saya buat. Kalau korang tengah belajar lagi, mula berkawan dengan orang yang belajar bidang ini.

Mana tahu dia boleh tolong kita satu hari nanti dalam bab legal matters. Hehe.

Apakah prestasi terkini hartanah yang saya beli ini?

Dah tentu tak ada satu pun hartanah yang akan kekal kat harga lama, dan ia akan terus meningkat dari masa ke semasa (bergantung kat beberapa faktor). Boleh kata, semua rumah yang saya beli dapat menjana untung. Rumah pertama yang saya beli, kini dah cecah lebih RM100,000 (current market value).

209

Rumah ke-2 (rumah lelong) yang saya beli dengan harga RM45,000, sekarang dah capai lebih kurang dalam RM75,000. Memang tak banyak peningkatan sebab ini adalah rumah low-cost (kos rendah). Dan rumah ke-3 pula, saya beli pada harga Rm126,000. Sekarang, nilai semasa dah jadi lebih kurang (kalau tak silap saya) RM280,000 ke RM300,000. Semua kenaikan capital appreciation ini jadi dalam tempoh 14 tahun (bermula tahun 2002 hingga 2016). Rumah lain? Saya ada beli rumah yang berharga RM26,000, dah cecah market value RM100,000. Rumah yang berharga RM85,000 pula, sekarang dah jadi RM240,000. Jom kita bayangkan sama-sama bila semua rumah ini saya berjaya selesaikan pinjaman. Kalau terpaksa dan perlukan cash, saya cuma perlu jual salah satu rumah saja. Dan bab sewa pula, dah tentu saya akan dapat 100% keuntungan. Kalau ikut perancangan awal, memang saya pelan nak selesaikan segala loan rumah sebelum capai 55 tahun. Untuk 15 tahun pertama, saya akan berusaha mencari rumah yang sesuai untuk saya beli. Dan 15 tahun berikutnya, saya akan langsaikan hutang rumah cepat-cepat.

210

3 mesej untuk anda yang nak dapatkan tawaran zero-down payment. 1. Kalau nak mula buat pelaburan hartanah, buat dulu secara kecilkecilan. Mulakan daripada yang sikit. Nasihat ni saya tujukan kat orang muda semua. Tak berdosa pun kalau kita beli rumah kecil sebagai pelaburan pertama. Saya sendiri mulakan dengan membeli rumah yang kecil dulu, bukan terus rembat rumah yang besar. Takut nanti ada masalah lain yang lebih besar pula datang menyapa. Bayangkan. Kalau pendapatan masih tak stabil, agak-agak mampu tak kita nak tanggung sebarang masalah dalam pelaburan kita? Katakan satu hari nanti kita dihentikan kerja (saya doakan korang jauh daripada masalah ini), siapa yang nak bayar duit ansuran bulanan setiap pelaburan yang kita buat? Selama mana bergelumang dalam bidang ni, untung sewa paling rendah yang saya pernah dapat adalah RM17 sebulan. Kalau korang, boleh tahan ke dapat jana untung RM17 sebulan saja? Dan ia berlangsung selama tempoh 2 tahun ya. Kalau saya cepat berputus asa, confirm saya tak akan continue beli rumah yang seterusnya. Kita kena latih diri kita untuk banyakkan bersabar.

211

2. Mulakan tindakan segera. Tak guna kalau dah habis baca e-Book dan menurun ilmu hartanah, tapi kita masih bertangguh dan tak gunakan ilmu yang kita belajar tu. Saya tak maksudkan terus cari rumah lepas dah habis belajar. Maksud saya, mulakan buat market survey, kaji demand sesuatu kawasan, dan sebagainya. Pendek kata, bersedia siap-siap sebelum kita dah ada duit nak beli rumah. Kata orang, kita kena equip diri kita dengan knowledge (ilmu). Kalau tak ada ilmu, memang kita tak akan ke mana. Dan bila dah dapat ilmu pula, kalau tak bergerak (bertindak), pun tak guna juga. Selagi ada seminar, rajinkan diri datang dan belajar dengan mentor atau pakar yang hebat dalam bidang ini. Tak usah kedekut keluarkan modal ilmu yang sikit supaya perjalanan pelaburan kita tak terjejas. Memang betul. Pengalaman adalah ilmu yang berharga. Tapi baik lagi kita

belajar

daripada

pengalaman

orang.

Mereka

dah

ada

pengalaman hadap pelbagai liku-liku dalam pelaburan ini. Dan bila kita belajar daripada orang macam ini, kita boleh elakkan masalah yang mereka dah lalui itu. Jadi, kita tak akan ulang balik perkara atau masalah yang sama. Itu sebab, saya sarankan korang cari mentor. Supaya korang boleh elakkan masalah lebih besar daripada berlaku.

212

3. Bab rezeki, bukan kita yang tentukan. Kita hanya mampu berusaha saja. Sebelum mulakan apa-apa pun, minta bantuan Allah S.W.T dulu. Kita cuma hamba saja, dan Dia adalah yang Maha Berkuasa atas setiap perkara. Saya nak kongsikan pengalaman pahit yang tak seberapa ini. Saya pernah kena tipu dengan kawan saya pada tahun 2012 lepas berhenti kerja. Amaun yang kena tipu pula, mencecah ratus ribu juga. Boleh kata, saya sehelai sepinggang pada masa tu. Dan saya ingat lagi. Masa tu saya ada seminar kat Kelantan. Lepas selesai seminar, saya ceritakan situasi ini kat kawan saya. Saya mengadu kat dia: “Aku rasa macam dah tersilap langkah. Dah lah aku baru berhenti kerja. Kena tipu lagi sampai beratus ribu dengan ‘kawan’ aku. Aku langsung tak ada duit sekarang ni, zero.” Kawan saya balas balik macam ni: “Kau kena ingat satu perkara. Rezeki adalah hak mutlak Allah S.W.T. Dia yang tentukan segalanya. Sebelum apa-apa, jumpa dan minta kat Dia balik.” Dan saya buat nasihat yang kawan saya bagi ni. Dia siap minta saya keluarkan pendahuluan untuk kerjakan Umrah. Padahal, saya tengah

213

tak berduit. Tapi saya buat juga sebab yakin dan percaya kat Allah S.W.T. Dah rezeki saya. Saya berjaya juga tunaikan Umrah dalam masa beberapa bulan saja. Rupa-rupanya, Allah S.W.T dah cukupkan duit saya untuk buat Umrah pada mula lagi. Masa kat Tanah Suci, saya berdoa dan minta macam-macam kat Allah S.W.T. Doa kat Tanah Suci ini memang senang nak makbul. Bila selamat sampai saja ke Malaysia, saya dapat panggilan daripada pihak kementerian. Saya berjaya menang award untuk kategori blog kewangan. Terperanjat saya dibuatnya! Tak cukup dengan itu. Bulan berikutnya, seminar saya dapat sambutan hangat. Full-house. Dan banyak lagi rezeki yang saya dapat lepas berdoa dan rapatkan diri dengan Maha Pemberi Rezeki. Janji Allah S.W.T memang satu perkara yang pasti. Dan semua ini berlaku secara instant. Saya nasihat kat korang supaya elakkan terlupa tunaikan zakat, tinggalkan solat, dan sebagainya. Tak guna kalau duit kita banyak, tapi hati tak tenang dan tak berbalik kat Allah S.W.T. Rezeki kita kat dunia ni, Dia yang bagi semuanya.

214

Bab 13 Shafie Bustan

Responden #11: Tuan Shafie Bustan.

Nama Penuh: Shafie bin Bustan.

Profesion:

Saya graduate MMU (Mutimedia University) pada tahun 2001. Mulakan profesion dengan TELEKOM dan bekerja kat situ selama 8 tahun.

Tahun 2009, saya berhenti kerja dan mulakan pelaburan hartanah secara serius sampai sekarang.

215

Status Perkahwinan:

Dah berkahwin. Alhamdulillah, dikurniakan 5 orang anak.

Umur semasa membeli hartanah pertama:

Saya mula beli hartanah pertama waktu umur 24 tahun (tahun 2008).

Nama hartanah yang dibeli secara zero-down payment:

Hartanah yang saya beli gunakan strategi ini adalah kat Ayer Keroh, Melaka. Jenis teres. Saya beli dengan cara mark-up kat Perjanjian Jual Beli (S&P).

216

Kenapa saya pilih untuk membeli hartanah ini?

Salah satu sebab adalah kita tak perlu keluarkan banyak kos. Dengan modal yang tak banyak, kita boleh membeli rumah dan dapatkan lebihan tunai daripada mark-up yang kita buat.

Lagi satu, biasanya harga rumah yang boleh dibeli secara zero-down payment ni boleh dibeli bawah harga market price. Maknanya, kita boleh beli rumah dengan harga yang lebih murah.

Dan bila nak jual pula, kita boleh jual balik ikut harga market semasa. Kan dah boleh buat untung tu? Dari market price ni, kita boleh buat mark-up pinjaman dan dapatkan cashback.

Bab down payment pula, boleh jadi kita kena bayar dulu 10% atau tak. Ini ikut kat penjual sama ada nak tunggu pinjaman lepas, atau nak duit tu lepas dah sign Perjanjian Jual Beli (S&P).

Biasanya, saya hanya perlu bayar duit booking sebanyak RM1,000 saja. Banyak untung yang kita boleh buat bila gunakan strategi ini.

Apakah persediaan yang saya buat sebelum membeli hartanah ini?

Sebelum beli unit ini, saya akan buat lawatan dulu. Nak check kondisi rumah. Lagi-lagi peralatan eletrik. Suis, plag, wiring, semua saya akan periksa.

217

Kalau rumah baru, kita boleh claim balik kat pemaju kalau ada apaapa kerosakan. Rumah sub-sale tak macam tu. Cuma, kita boleh minta kat owner untuk rendahkan harga jualan.

Kalau nak baiki semua pakai modal sendiri pun boleh juga. Tapi kalau duit banyak, baru boleh cerita.

“Kenapa saya rekod semua kerosakan?”

Bila terjumpa sebarang kerosakan, saya akan rekodkan. Zaman sekarang, saya rasa ramai orang dah pakai smartphone. Boleh je tangkap dan simpan gambar tu sebagai bukti.

Lepas tu, saya akan check berapa value maksimum rumah pula. Yang ni, saya akan minta bantuan kat banker yang saya kenal.

218

Sebab kita akan gunakan nilai ini kat dalam Perjanjian Jual Beli, dan buat permohonan pinjaman kat bank. Dan kita boleh buat mark-up pinjaman dan tinggikan potensi pinjaman supaya senang lulus.

Dalam kes saya, owner dah malas nak jaga rumah tu. Itu sebab dia nak jual cepat, dan dia juga nak berpindah ke tempat lain. Dan paling best, harga yang dia bagi kat saya memang murah.

Owner beli rumah ni dengan harga RM52,000. Dan dia jual kat saya pada harga RM65,000. Banker pula bagitahu saya, unit ini bernilai sekitar RM80,000.

Kiranya, saya dapat beli dengan harga yang murah berbanding harga market semasa. Tambahan pula, owner rumah ni orang tua. Mungkin dia tak berapa tahu pasal harga pasaran unit tu.

Jadi, saya dah tahu berapa banyak yang saya boleh mark-up berdasarkan data-data ini. Rumah harga murah, dapat buat mark-up. Bila loan lulus, dapat cashback lagi. Tak ke untung tu?

Persediaan lain yang saya buat adalah memeriksa berapa banyak loan yang layak saya dapatkan. Ini patut jadi persediaan yang pertama sekali.

Dan pastikan CCRIS dan CTOS kita cantik. Kalau tak, boleh jadi permohonan loan korang tak lepas. Bank bagi pinjam duit mereka berdasarkan rekod kewangan ni.

219

Tak guna juga berjumpa penjual kalau dah tahu loan tak akan lepas.

Silap-silap, kena maki depan muka pasal buang masa dia.

Dari segi modal, kita akan dapat mark-up pinjaman dan modal yang kita keluarkan boleh jadi sikit. Tapi, kena sediakan duit juga sebab nak bayar kos peguam dan deposit masa nak sign S&P nanti.

Jadi, beli hartanah secara zero-down payment tak bermaksud membeli hartanah tanpa sebarang modal. Saya harap pembaca boleh fahamkan maksud sebenar terma ini.

Bila loan dah disbursed, baru kita akan dapat balik modal awal yang kita keluarkan sebelum ni. Jadi senang cerita, memang kita kena prepare dan kumpul duit.

Bukan “walaupun tak ada sebarang simpanan, kita masih boleh beli hartanah.” Ini tak betul ya. Nak ikutkan (secara logik), kita memang kena sediakan duit booking. Kalau tak booking, alamat unit itu ada kemungkinan terlepas kat tangan orang lain.

Lagi satu, kos legal fee pun akan pakai duit juga. Tapi tak rugi pun kita keluarkan modal awal. Sebab kita akan dapat balik pulangan daripada mark-up yang kita buat.

Biasanya, ia akan telan kos sebanyak 3% daripada harga yang penjual bagi.

220

Siapakah target penyewa utama saya?

Boleh kata, banyak jenis penyewa yang saya boleh target.

Kawasan Ayer Keroh ni dekat sangat dengan MMU. Jadi, saya boleh target untuk dapatkan student sebagai penyewa. Nak target pekerja pun, tak salah.

Sebab kawasan ini juga dekat dengan pusat pejabat kerajaan. Sangat dekat dengan MITC, Ibupejabat Polis Daerah (IPD), dan sebagainya.

Sekarang ni, penyewa semasa saya bekerja kat IPD Ayer Keroh. Oh ya, saya jenis orang yang sewakan sebiji rumah. Tak buat sewa ikut bilik atau kepala.

Cerita terperinci bagaimana saya dapatkan hartanah ini secara zero-down payment.

Saya dapat maklumat pasal rumah ini daripada kawan-kawan. Saya ada banyak join grup motor dan sebagainya. Bila berborak, dapat 221

cerita yang ada orang nak jual rumah kat kawasan Ayer Keroh.

Tambahan pula, tuan rumah nak jual dengan harga murah (bawah market value). Sebab peluang macam ni datang sekali-sekala, saya terus set masa untuk berjumpa dengan owner cepat-cepat. Nasihat saya, besarkan senarai networking kita setiap masa. Sebab ini akan bagi kita peluang berjumpa dengan pelbagai tawaran hartanah yang menarik.

Berkawan dengan semua orang, baik banker atau sesiapa saja.

Lagi besar networking kita, lebih besar peluang kita berjumpa dengan tawaran rumah under market value. Sambil tu, kita pun kena buat kajian sendiri. Gunakan bantuan pakcik Google.

Zaman sekarang ni cukup mudah untuk kita cari hartanah secara online. Mudah, iProperty, Propwall, semua dah ada untuk kita gunakan.

Ambil peluang ini dan cari hartanah yang sesuai dengan matlamat pelaburan kita.

Apakah halangan utama yang anda hadapi semasa membeli hartanah ini?

Alhamdulillah. Sepanjang proses jual beli ni, tak ada sebarang halangan dan kesukaran yang terjadi.

222

Sebab saya dah bagitahu owner awal-awal, saya nak buat mark-up loan.

Ini perkara yang penting untuk kita buat bila nak buat mark-up. Bagitahu dan minta kebenaran mereka dulu.

Dan owner ni setuju dengan permintaan saya. Jadi, tak akan ada sebarang bantahan masa nak sign S&P. Yang akan jadi masalah adalah bila kita tak bagitahu tuan rumah bila nak buat mark-up.

Lagipun, rumah yang owner tu nak jual dah berusia lebih 10 tahun. Bermakna, tak ada sebarang sekatan untuk owner bayar RPGT. Kalau rumah bawah 5 tahun, ada kemungkinan dia tak bagi buat mark-up.

Macam mana saya belajar cara dapatkan tawaran zerodown payment.

Saya ni jenis suka membaca. Dapat tahu pasal beli rumah secara zerodown payment pun, masa tengah membaca buku pasal hartanah.

Majalah hartanah yang banyak kat pasaran pun ada banyak buah fikiran dan informasi berguna.

Selain buku, saya juga rajin membaca kat forum berkaitan pelaburan ni kat Internet. Google kan ada. Boleh cakap, nak dapatkan maklumat pasal hartanah cukup senang kat zaman sekarang.

223

Nak atau tak nak mencari saja yang jadi isu. Kalau nak tahu, dah tentu kita akan cari ilmu, kan? Banyak juga buku pasal hartanah yang ada dalam koleksi saya. Hasil tulisan Tuan Azizi Ali, dan ramai lagi pakar dan mentor terkenal kat dalam dan luar negara.

Apakah prestasi terkini hartanah yang saya beli ini?

Rumah yang saya beli (kat Ayer Keroh, Melaka) tu, saya dah ubah suai jadi bajet hotel. Masa beli dulu tak sampai pun RM70,000 (beli harga RM65,000). Sekarang, nilai semasa (market value) hartanah ni dah cecah sekitar RM200,000.

3 mesej untuk anda yang nak dapatkan tawaran zero-down payment. 1. Fahamkan dulu setiap perkara yang kita nak buat. Tak kira apa jenis pelaburan sekalipun. Yang paling penting kita kena faham adalah proses dan flow sesuatu perkara. Kalau tak tahu, tanya dulu kat orang yang dah ada pengalaman atau pakar. Yang kedua, kita kena jelas dengan kira-kira pelaburan kita. Biar semua nombor, kita nampak jelas dan ditulis atas kertas. Buat dulu bajet ikut kapasiti kewangan kita, dan bertindak ikut bajet ini.

224

Pelaburan hartanah gunakan banyak duit. Kalau tak bersedia betulbetul, takut diri sendiri yang merana nanti. Pendek cerita, cari ilmu dulu, baru mulakan pelaburan. Takkan lari gunung dikejar.

2. Kena paksa diri mulakan simpanan. Kalau tak, sampai bila-bila takkan dapat beli rumah.

Simpanan adalah bab orang kita paling liat nak buat. Macam dah berpakat ramai-ramai tak nak menyimpan duit untuk beli rumah. Tapi saya tengok, sekarang ni keadaan dah semakin berubah baik. Semakin ramai yang dah mula sedar kepentingan menyimpan. Paling best, tengok ramai orang muda sekarang ni berpakat nak beli rumah. Kalau budak dulu-dulu, tak kisah telan Maggi, janji kereta keluar dulu.

225

Setiap pelaburan perlukan modal. Kalau tak ada lagi, kumpul duit biar cukup dulu. Sementara nak kumpul duit, kumpul ilmu pada masa yang sama.

3. Fikir dulu betul-betul sebelum buat keputusan membeli. Sekarang ni, makin ramai yang cuba menipu untuk buat banyak duit. Rasanya, tak perlu saya nak sebut siapa. Dan pelaburan hartanah juga jadi mangsa kegiatan scam ni. Jadi sebelum keluarkan duit deposit, fikir dulu betul-betul dan buat senarai pro dan cons supaya kita boleh timbal balik keputusan kita. Ingat ya. Tak semua tawaran berharga murah itu tawaran yang menarik. Ada kemungkinan, ia sebagai pancing saja supaya korang teruja dapat membeli rumah pada harga yang murah. Tapi akhirnya, diri sendiri yang tersontot. Rajin bertanya kat kawan-kawan atau orang yang biasa dengan isu ini dalam industri. Tak best pun dengar cerita ramai orang kita kena tipu dengan skim-skim macam ni.

226

Bab 14 Dr. Azizul Azli

Responden #11: Dr. Azizul Azli bin Ahmad. Nama penuh: Dr. Azizul Azli bin Ahmad.

Profesion: Pensyarah Kanan kat Jabatan Seni Bina Dalaman, Fakulti Seni Bina, Perancangan dan Ukur, UiTM Perak.

Status perkahwinan: Dah berkahwin. Alhamdulillah, Allah S.W.T kurniakan 4 orang anak.

227

Umur masa beli hartanah pertama: Saya beli hartanah pertama waktu berumur 25 tahun. Beli secara tak sengaja sebab masa ni, masih lagi belum ada banyak ilmu pasal hartanah.

Nama hartanah yang dibeli secara zero-down payment: Sehingga hari ini, saya masih belum ada pengalaman membeli hartanah secara zero-down payment. Cuma ada pengalaman membeli hartanah dalam pasaran lelong dan beli rumah dengan membayar deposit yang minimum saja (pasaran Sub-Sale). Bagi hartanah lelong (yang saya beli), saya hanya bayar deposit tak lebih daripada 10%. Selain itu, ada juga beberapa hartanah yang saya beli berharga bawah nilai pasaran (below market value). Saya berharap pengalaman saya beli hartanah bawah market value boleh digunapakai dan beri manfaat kat pembaca e-book ini. 26.7% lebih murah dari market value? Sebagai contoh, saya ada beli satu rumah kediaman kat kawasan Ipoh, Perak. Cherry Park adalah nama projek ini. Harga yang pemilik asal buka adalah RM55,000, dan ia 26.7% lebih murah berbanding nilai pasaran semasa (current market value). Kalau nak ikut MV, ia boleh dijual dengan harga maksimum RM75,000.

228

Dengan MOF (margin of finance) sebanyak 70%, saya dapat pembiayaan bank sebanyak RM52,500 masa membeli rumah ini. Bermakna, saya hanya perlu guna RM2,500 (duit saya) sebagai tambahan untuk membeli rumah ini. Murah kan? Walaupun saya tak beli secara zero-down payment, ia masih lagi boleh dikira rendah dan tak gunakan banyak duit berbanding beli secara biasa. Bagi saya (secara personal), ini adalah satu pembelian yang amat berbaloi dengan nilai hartanah sekitar kawasan Ipoh ini. Kadar kenaikan hartanah boleh kata agak perlahan kat kawasan ini. Tapi, kalau cerita pasal nak dapatkan aliran tunai bagi setiap pembelian rumah, ia masih lagi mudah kita nak dapatkan.

229

Kalau kat Perak, saya tak akan membeli rumah yang tergolong dalam pasaran underconstruction sebagai pelaburan. Saya hanya beli projek macam ini kat kawasan Selangor saja. Kat sini (Perak), ada beberapa strategi pelaburan yang tak sesuai digunapakai macam kat kawasan Selangor dan Kuala Lumpur. Lain sikit game-nya kat sini. Bukan tak boleh pakai langsung, cuma tak boleh pakai semua. Saya bagi satu contoh. Kat sini, kadar sewa masih lagi kat tahap rendah. Susah nak henjut (tingkatkan) harga sewa dan dapatkan aliran tunai dengan mudah. Tapi, dalam setiap masalah, pasti akan ada jalan penyelesaian. Ini cara saya. Mungkin korang pun boleh guna juga kalau nak melabur kat kawasan Ipoh ini. Saya akan tumpukan perhatian dan mengkaji rumah kat kawasan Ipoh, yang dekat dengan hospital, IPTA (atau IPTS) seperti UiTM dan UTP kat Seri Iskandar. Kawasan ini masih ada potensi sewaan yang baik dan tinggi. Selain itu, saya ada juga beli hartanah lelong kat sekitar kawasan industri untuk dibuat sebagai asrama untuk pekerja kilang. Ada sebahagian hartanah ini boleh kata, tak laku atau tak terjual pada peringkat awal pelancaran.

230

Daripada membazir begitu saja, baik lagi saya beli dan jadikan ia sebagai asrama pekerja. Lebih mudah saya nak uruskan sebab saya tak payah risau pasal kes lewat bayar sewa. Yang saya tahu setiap bulan, duit sewa akan masuk tanpa sebarang masalah.

Kenapa saya pilih untuk membeli hartanah ini? Target yang saya tetapkan mudah saja. Cari saja hartanah yang below market value. Kalau rumah itu ada kriteria ini, saya tak teragakagak untuk beli. Of course saya akan timbang balik semua perkara. Dan kalau lepas, saya terus sediakan duit yang cukup untuk beli hartanah itu. Sebab saya dah membeli lebih 2 biji rumah sebelum ini, saya cuma

231

layak dapatkan MOF sebanyak 70% saja. Tapi, tak bermakna saya hanya layak dapat pinjaman 70%, tak boleh nak buat untung. Paling kurang pun, dapat beli tanpa keluar banyak modal pun, saya dah cukup puas hati. Kemudian, saya akan kenal pasti dulu kawasan hartanah yang nk dibeli itu. Macam yang saya dah jelaskan sebelum ini, saya akan tertumpu kat kawasan hospital, dekat dengan kolej atau universiti, dan kawasan perindustrian. Selain itu, saya juga fokus melabur kat kawasan yang dekat dengan pasaraya AEON. Dan jumlah pasaraya AEON ni, boleh kata banyak kat kawasan Perak. Secara keseluruhan, aada 6 biji semuanya.

Sebab apa saya fokus kat kawasan ini? Secara mudah, saya boleh cakap kawasan ini menyediakan peluang dan tarikan unik untuk seorang pelabur hartanah.

232

Saya ada beli beberapa unit rumah kat AEON Station 18 (kat kawasan perumahan Taman Panorama Lapangan). Dan nak jadi cerita, semua yang sewa rumah saya bekerja kat AEON situ. Dan Alhamdulillah, kesemua unit (6 unit) ini sentiasa penuh sampai sekarang. Saya beli semua unit ini masa sesi lelongan, dan semuanya dibeli dengan harga yang sangat murah. Yang paling rendah saya dapat berharga RM15,400 saja. Tapi sekarang, permintaan (demand) sewa kat kawasan ni semakin meningkat tinggi. Baru-baru ini, saya ada beli seunit kat kawasan ini dengan harga RM32,000.

Apakah persediaan yang saya buat sebelum beli hartanah ini? Macam biasa, kita kena kumpul dulu duit biar cukup. Dan saya juga tak terkecuali. Tak ada sebarang pelaburan yang tak gunakan sebarang modal awal, dan ini termasuk pelaburan hartanah. Walaupun ada strategi zero-down payment, tak bermakna kita tak akan gunakan duit kita langsung. Penting untuk kita fahamkan strategi ini betul-betul. Nanti ada pula yang bertindak beli rumah, tapi langsung tak ada duit simpanan dalam tangan. Nak guna tandas pun kena bayar bro. Ini pula nak beli rumah. Dah tentu akan gunakan modal, walaupun sikit. Cuma, kita ada peluang

233

nak dapatkan balik modal ini bila loan dah disburse nanti. Saya harap korang yang nak guna strategi ini untuk beli rumah fahamkan konsep ini dengan jelas ya. Sebelum nak beli mana-mana hartanah untuk pelaburan, saya akan kaji dan pastikan dulu hartanah itu menepati matlamat kewangan yang saya nak capai, dan kena dengan strategi pelaburan saya. Kalau semua yang saya gariskan dapat dipenuhi, saya akan jadikan hartanah itu sebagai target utama saya.

Siapa target penyewa yang anda jadikan sasaran? Sebab persekitaran yang berbeza (kawasan hospital, kolej dan universiti, serta kawasan perindustrian), saya ada beberapa jenis target penyewa yang saya jadikan sasaran. Kalau nak ikutkan, saya lebih suka sewakan rumah kat tenaga pengajar (lecturer), kakitangan sokongan dan juga golongan pekerja tetap. Walaupun saya ada beberapa unit rumah kat kawasan kolej dan universiti, saya kurang berminat nak sewakan kat golongan pelajar. Tapi, pasaran pelajar sentiasa ada permintaan (demand) yang tak putus-putus.

Apakah halangan yang anda hadapi semasa nak beli hartanah ini? 234

Dalam kes saya, halangan utama yang saya kena hadapi adalah nak nego dengan tuan rumah asal untuk dapatkan harga sasaran saya. Tapi, dalam keadaan ekonomi sekarang (sejak tahun 2015 hingga kini), ada banyak tawaran harga yang baik dan luar biasa yang boleh kita dapatkan berbanding sebelum ini. Penjual atau ejen lebih cenderung untuk dengar pandangan pembeli, asalkan mereka dapat jual unit ini dengan harga yang munasabah. Kalau pandai bercakap dan nego penuh sopan-santun, tak mustahil kita boleh dapat beli dengan harga yang cukup murah. Saya ada beli 2 apartmen yang agak menarik pada sudut harga (23% bawah harga market value) pada tahun ini.

Macam mana saya belajar cara dapatkan tawaran zerodown payment? Sebab saya tak ada pengalaman beli rumah secara zero-down payment, saya akan kongsikan macam mana saya belajar beli rumah bawah market value. Semoga ia bermanfaat. Untuk ini, banyak buku dan portal berkaitan hartanah yang berikan pendedahan ini. Selain itu, ada juga seminar yang baik seperti Sembang Hartanah yang diurus oleh AE (Abang Ensem). Seminar ini ada tawarkan beberapa kaedah dan strategi yang menarik untuk semua orang gunakan (termasuk korang yang tengah baca e-book ini).

235

Kalau buku pula, suka saya syorkan tulisan Faizul Ridzuan (WTF) yang mudah nak faham serta ada panduan yang baik bagi pelabur baru. Kalau nak cari buku lain pun tak salah. Banyak buku pasal hartanah yang berkualiti tinggi kat pasaran sekarang. Tinggal nak hadam je.

Apakah prestasi terkini hartanah yang anda beli itu? Ada beza kalau nak ukur pasaran hartanah kat luar prime area. Bagi saya, selagi hartanah itu dapat mencipta aliran tunai positif, saya akan kekal membeli dan terus membeli. Kalau kawasan luar bandar macam kat Ipoh ni, penyewa yang berkualiti adalah antara faktor yang wajib kita ambil kira bagi menjana aliran tunai positif. Harga ini juga ada meningkat sikit. Masa beli dulu harga RM55,000. Yang terkini saya check hari tu, sekitar RM85,000 ke RM90,000. Tapi masih boleh nego lagi dengan owner. Tak salah mencuba kan?

3 mesej untuk anda yang nak beli rumah secara zero-down payment atau BMV (below market value). 1. Pastikan kita ada matlamat yang jelas dengan sesuatu pembelian. Tiap kali nak buat apa-apa, pastikan kita jelas dengan matlamat yang kita nak capai dengan tindakan itu terlebih dulu. Kenapa nak beli rumah tu? Sebab nak dapatkan untung kat capital appreciation, atau kadar sewa? Ini soalan yang bagus untuk

236

permulaan. Boleh saja kalau korang cipta soalan lain. Selagi ia bantu kita bergerak ke arah matlamat masing-masing, tak ada masalah. Kalau nak jelaskan dalam ayat pendek dan mampat: “Start with the end in the mind.” 2. Rujuk pegawai bank dan dapatkan nilai semasa hartanah itu.

Bila ada data macam ini, lagi senang kerja kita. Market value ini, saya guna untuk tetapkan harga jualan (minimum) yang saya nak capai. Dengan nilai ini, kita boleh tetapkan harga jualan minima sambil boleh buat mark-up dengan senang hati. Rumah kita dapat, duit tunai pun

237

kita boleh dapat. Sambil menyelam minum air bak kata orang. Mulai sekarang, saya sarankan korang buat networking dengan orang bank. Kalau dapat seorang yang OK, boleh dia bantu kita check nilai hartanah semasa. 3. Sentiasa berterus-terang dengan penjual. Kalau korang nak buat mark-up, bagitahu kat penjual secara jujur. Tak payah nak sorok-sorok dengan mereka. Masa proses nego, kita wajib elak timbulkan rasa salah faham antara penjual dan pembeli. Kalau ini terjadi, silap haribulan sampai ke sudah tak dapat beli rumah tu. Tak salah nak bagitahu dan berterus-terang kat penjual. Janji bercakap secara sopan dan jujur dengan mereka. Komunikasi yang jelas penting masa proses ini sedang berlangsung.

238

Kata-kata Penutup Semua orang berhak untuk memiliki rumah sendiri. Tapi tak semua orang bertuah untuk mendapatkan ilmu hartanah yang betul sebelum membeli rumah. Gunakanlah ilmu beli rumah dengan modal yang minima ini dengan sebaik-baiknya. Pembelajaran ilmu hartanah korang tak terhenti disini. Teruskan belajar dan mencari ilmu. Layari laman web GilaHartanah di http://gilahartanah.com untuk tips terkini dalam pelaburan hartanah dan kewangan peribadi.

239