TÁJÉKOZTATÓ az adásvételi szerződés követelményeiről Tisztelt Ügyfelünk! 1
Lakáscélú kölcsönkérelme /lakásépítési támogatás folyósítására vonatkozó (a továbbiakban 2 CSOK ) kérelme előkészítésének megkönnyítése és a sikeres hitelnyújtás érdekében az alábbiakban kívánjuk tájékoztatni arról, hogy az Felsőzsolca és Vidéke Takarékszövetkezet milyen szempontok betartását kéri ügyfeleitől az adásvételi szerződés megkötése körében. Javasoljuk, hogy az adás-vételi szerződés megkötése előtt tájékozódjon, hogy a kölcsönügylet lebonyolítása során – annak bonyolultságától, nyomtatvány szükségletétől és egyéb speciális, például az adás-vételre vonatkozó körülményektől függően – milyen átfutási idővel kell számolnia és ennek megfelelően vállaljon kötelezettséget a fizetési határidőre vonatkozóan. Általános tájékoztató A Felsőzsolca és Vidéke Takarékszövetkezet azonosítói: cégnév: Felsőzsolca és Vidéke Takarékszövetkezet székhely: 3561 Felsőzsolca, Kassai utca 28. cégjegyzékszám: 05-02-000267 adószám: 10043615-2-05 A hitelkérelem benyújtásakor a hitelkérőnek elegendő előszerződéssel vagy szándéknyilatkozattal rendelkeznie. Javasoljuk azonban, hogy amennyiben előszerződést kíván kötni, úgy már ennek keretében legyen figyelemmel a végleges adásvételi szerződéssel szembeni követelményekre. Az előszerződést a végleges adásvételi szerződésre előírt alakban és tartalommal az összes ügyletszereplő aláírásával ellátva ügyvéd által ellenjegyzett teljes bizonyító erejű magánokiratban kell megkötni. A szándéknyilatkozatban az alábbiaknak kell szerepelniük: eladó(k), vevő(k) adatai, ha több vevő van, milyen arányban vásárolják meg az ingatlant a megvásárlandó ingatlan adatai mekkora a vételár, a vevő miből finanszírozza, mekkora az önerő, mekkora a hitel összege, lesze munkáltatói kölcsön vagy önkormányzati hitel, támogatás terhelt ingatlan megvásárlása esetén a korábbi hitel önerőből kerül kiegyenlítésre vagy eladói hitelkiváltással történik Amennyiben szándéknyilatkozat kerül benyújtásra, a szándéknyilatkozatot elegendő a vevő(k)nek és két tanúnak aláírnia. -
2
legkésőbb a kölcsönszerződés megkötéséhez a hitelkérőnek már végleges, az itt felsorolt követelményeknek megfelelő adásvételi szerződéssel kell rendelkeznie; a vételár Takarékszövetkezeti kölcsönből/CSOK-ból fizetendő részét utolsó részletként kell minden esetben megjelölni. Amennyiben a vételár megfizetéséhez lakáscélú kölcsön és CSOK is igénybevételre kerül, a CSOK-ot kell utolsó vételárrészként megjelölni,a lakáscélú kölcsön az utolsó vételárrész kifizetését közvetlenül megelőzően kerül folyósításra.
A 256/2011. (XII.6.) Korm. rendelet alapján használt lakás vásárlására nyújtható, vissza nem térítendő állami támogatás
-
-
-
-
-
ezen utolsó vételárrész fizetési határidejének meghatározásakor kérjük, vegyék figyelembe, hogy ezen időpontig a folyósítás valamennyi feltételét teljesíteni kell. A Takarékszövetkezet – az egyéb feltételek teljesítése esetén is – folyósítást csak akkor tud teljesíteni, ha a fizetési határidő még nem telt le; foglaló vállalása esetén – a feltételek meghatározása során – javasoljuk figyelembe venni, hogy a kért kölcsön tényleges engedélyezése az adásvételi (elő)szerződés megkötését követően történik; amennyiben a vételár, vagy annak egy része Takarékszövetkezet által forgalmazott 3 Otthonteremtési Kamattámogatott Kölcsönből , vagy CSOK igénybevételével kerül kiegyenlítésre, akkor a vonatkozó jogszabályok értelmében az önerő - legfeljebb a (telek árat is tartalmazó) vételár 10%-ával csökkentett - részét az eladó által megjelölt bankszámlára/ fizetési számlára, ideértve amennyiben a vételár ügyvédi letéti számlára kerül megfizetésre, akkor az ügyvédi letéti számlára kell teljesíteni, tehát az önerő készpénzben teljesített összege nem haladhatja meg a vételár 10%-át, amennyiben a vételár, vagy annak egy része Takarékszövetkezet által forgalmazott Otthonteremtési Kamattámogatott Kölcsönből, és/vagy CSOK igénybevételével is kerül kiegyenlítésre, akkor a vételár összegét új lakás vásárlása esetén szükséges megbontani telek és felépítmény megbontással, nettó és ÁFA összegével. Föld tulajdonjogának átruházása esetén az adásvételi szerződésnek meg kell felelnie a föld tulajdonjogának átruházását, vagy a föld tulajdonjogát érintő más jogügyletet tartalmazó papír alapú okmány biztonsági kellékeiről és kibocsátásának szabályairól szóló mindenkori hatályos, jelenleg a 47/2014.(III.26.) Korm. rendelet előírásainak is.
Amennyiben az adásvétel tárgya zártkertnek minősülő ingatlan, minden esetben be kell szerezni az illetékes mezőgazdasági szakigazgatási szerv adásvételi szerződés megkötéséhez történő hozzájárulását, vagy olyan tartalmú igazolását, amely szerint az adott adásvételi szerződés megkötéséhez nem szükséges hozzájárulásuk. A hozzájáruló nyilatkozat vagy igazolás beszerzése során meg kell felelni a termőföld védelméről szóló 2007. évi CXXIX. törvényben és a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013.évi CXXII. törvényben előírtaknak. Az adásvételi szerződés tartalmi kellékei -
Az adásvételi szerződésben szereplő vevők és a kölcsönszerződésben szereplő adósok személyének és adataiknak egyezniük kell. Az adásvételi szerződés tartalmazza: o Magánszemély adatait: családi és utónév születési családi és utónév születési hely születési idő anyja neve lakcím személyi azonosító o
3
Gazdálkodó szervek adatait: cégnév statisztikai azonosító székhely cégjegyzékszám bírósági bejegyzési szám
Az otthonteremtési kamattámogatásról szóló 341/2011. (XII.29.) Kormányrendelet
-
-
-
Az érintett ingatlan tulajdoni lappal összhangban álló, pontos megjelölését (település neve, helyrajzi szám) és a bejegyzéssel érintett tulajdoni hányadot, Az eladó(k) nyilatkozatát, értékesített ingatlan per-, teher és igénymentességéről, Az eladó(k) tulajdonjog bejegyzést engedő nyilatkozatát, A szerződő felek (amennyiben magánszemélyek) állampolgárságra vonatkozó nyilatkozatát, A keltezés helyét és idejét, A felek aláírását és több lapból álló okirat esetén a szerződő felek, és az ellenjegyző ügyvéd kézjegyét minden lapon, Ügyvédi ellenjegyzést. (Ez akkor fogadható el, ha az tartalmazza az ellenjegyző személy nevét, aláírását, irodájának székhelyét, az ellenjegyzés időpontját és az „ellenjegyzem” megjelölést. Az ügyvéd által teljesített ellenjegyzés érvényességének további feltétele a szárazbélyegző lenyomata),. A 176/2008. (VI. 30.) Korm. rendelet hatálya alá tartozó épületnek vagy önálló rendeltetési egységnek ellenérték fejében történő tulajdon-átruházása vagy bérbeadása tárgyában készült szerződés tartalmazza annak rögzítését, hogy a rendelet rendelkezései szerint kell-e tanúsítványt készíteni, a tanúsítvány azonosítási kódját, és a vevő nyilatkozatát arról, hogy az azonosító kód szerinti tanúsítványt vagy annak másolatát az eladótól átvette. Nem kell tanúsítványt készíteni: a használatba vételi engedélyt (bejelentést) megelőző tulajdon-átruházás esetén; ha ugyanabban az ingatlanban résztulajdonnal rendelkező tulajdonos szerez ellenérték fejében további tulajdonrészt; a hitelszerződésből eredő kötelezettségeiknek eleget tenni nem tudó természetes személyek lakhatásának biztosításáról szóló 2011. évi CLXX. törvény hatálya alá tartozó tulajdonosváltás esetén.
Az adásvételi szerződés Takarékszövetkezet által előírt kötelező tartalmi kellékei -
-
A vételár egy része a Takarékszövetkezet által folyósított lakásvásárlási kölcsönből és/vagy CSOK-ból kerül kiegyenlítésre, amely a vételár legutolsó része. Amennyiben a vételár megfizetéséhez lakáscélú kölcsön és CSOK is igénybevételre kerül, a CSOK-ot kell utolsó vételárrészként megjelölni,a lakáscélú kölcsön az utolsó vételárrész kifizetését közvetlenül megelőzően kerül folyósításra. Mind a hitel igényelt összegét, mind a CSOK összegét is fel kell tüntetni. A vételár kölcsönből/CSOK-ból finanszírozott része átutalással kerül kiegyenlítésre az adásvételi szerződésben megjelölt fizetési számlá(k)ra, amely lehet az Eladó(k) bármely magyarországi székhellyel rendelkező hitelintézetnél vezetett HUF devizanemű számlája vagy akár ügyvédi letéti számla. Mivel a A Takarékszövetkezet nem folyósít hitelt közvetlenül az Eladó számára, ezért az átutalás módjára a következő rendelkezéseket kell meghatározni: Az
a Vevő – a kölcsön folyósítását megelőzően adott visszavonhatatlan átutalási megbízás adásával - teljesíti átutalással az Eladó(k) fizetési számlájára. (itt részletezendő a fizetési számla száma, illetve az utalás megoszlása az Eladók között.) Az Eladó(k)-nak nyilatkoznia kell arról, hogy ezt a teljesítést saját kezükhöz történő teljesítésnek ismerik el a kölcsön összegének fizetési számlájukra való megérkezésének napján. A vételár megfizetésének határidejét. A Kölcsönből fizetendő vételárrész teljesítésének a határideje a folyósításig nem telhet le. Amennyiben a fizetési határidő már letelt, szükséges az Eladó magánokirati nyilatkozatát
-
-
-
-
-
-
-
benyújtani a határidő megfelelő meghosszabbítására vonatkozóan. Ha kamat, vagy kötbér kikötésre került, annak a megfizetését igazolni kell. Több eladó esetén meg kell határozni a kölcsönből fizetendő vételárrész eladók, illetve a haszonélvezeti eladók (amennyiben nem ellenérték nélkül mond le a haszonélvezeti jogáról) közötti megoszlását. Ez esetben szükséges az előbbi bekezdésben leírt számlák eladók szerinti megjelölése. Vevői nyilatkozatot arról, hogy a vevő kifejezetten elismeri, és tudomásul veszi, hogy bármely fél elállása esetén az általa takarékszövetkezeti kölcsönből / CSOK-ból kiegyenlített vételárat az eladó kizárólag a Takarékszövetkezet részére fizeti vissza, a Takarékszövetkezet Magyar Takarékszövetkezeti Bank Zrt-nél vezetett 11500119-10000331 sz. számlájára, Foglaló kikötése esetén annak rögzítése, hogy amennyiben a kölcsön nyújtása bármely okból meghiúsul, úgy az a vevő felelősségi körén kívül álló oknak minősül és ezen okból vevő a foglalót nem veszti el. Amennyiben jelen kikötés az adásvételi szerződésben nem kerül rögzítésre, abban az esetben a hitelkérelem benyújtásához a vevő nyilatkozata szükséges arra vonatkozóan, hogy a kölcsönnyújtás elmaradása miatt esetlegesen elvesztett foglalóval kapcsolatban a Takarékszövetkezetet semmilyen felelősség nem terheli. Abban az esetben, ha az eladók a tulajdonjogukat a vételár teljes kifizetéséig fenntartják, az adásvételi szerződésnek az alábbiakat is tartalmaznia kell azzal, hogy a tulajdonjog fenntartással történő eladás tényének tulajdoni lapra történő feljegyzésére vonatkozó kérelmet az adásvételi szerződés nem tartalmazhatja: Eladó(k) az átruházott ingatlan teher, per és igénymentességéért szavatolnak. Eladók a tulajdonjogukat a vételár teljes kifizetéséig fenntartják. Eladók a szerződés aláírásával ahhoz járulnak hozzá, hogy vevő(k) tulajdonjog bejegyzési kérelmét az Ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 47/A. § (1) bekezdésének b) pontja alapján az Eladó(k) bejegyzési engedélyének megadásáig az illetékes Földhivatal vegye nyilvántartásba és tartsa függőben. Eladók kötelezettséget vállalnak arra, hogy a kölcsönből eredő vételárrész kifizetését megelőzően a tulajdonjog bejegyzéséhez szükséges nyilatkozatot ügyvédi letétbe helyezik azzal, hogy a letétbehelyezés tényét letétkezelő ügyvéd írásban igazolja, valamint mint letéteményes a szerződés aláírásával hitelesít is a Takarékszövetkezet részére. (A függőben tartás határideje legfeljebb a tulajdonjog bejegyzése iránti kérelem földhivatali benyújtásának időpontjától számított 6 hónapig terjedhet. Amennyiben ez alatt az idő alatt a bejegyzési engedély nem kerül benyújtásra, a földhivatal a kérelmet elutasítja.) A szerződő felek hozzájárulása a hitel folyósítása esetén ahhoz, hogy lakásvásárlási kölcsön esetében: a Takarékszövetkezet javára a kölcsöntőke és annak járulékai erejéig jelzálogjog és az azt biztosító elidegenítési és terhelési tilalom is bejegyzésre kerül. CSOK esetében: az állami vagyonról szóló 2007. évi CVI törvény 66.§ (1a) bekezdésében kapott felhatalmazás alapján a Magyar Állam képviseletében a lakáscélú állami támogatásokkal kapcsolatban 2015. április 1. napjától kezdődően a kormányhivatalok járnak el, a szerződésből eredő jogok és kötelezettség jogutódjaként – a Kincstár, mint szerződő fél helyébe az állam javára szóló jelzálogjog , valamint elidegenítési és terhelési tilalom bejegyeztetése tekintetében a kormányhivatal lép. A bejegyzést a Takarékszövetkezet kezdeményezi.
További követelmény eladói hitelkiváltás esetén: -
A hitelkiváltási célra fordított kölcsönrész a kiváltandó kölcsönt nyújtó pénzügyi intézmény által kiállított igazoláson szereplő fizetési számlaszámra kerül átutalásra. Szükséges annak rögzítése, hogy amennyiben az új kölcsönt nyújtó Hitelintézet a hitelkiváltási kölcsönrészt már átutalta a kiváltandó kölcsönt nyújtó pénzügyi intézmény részére, az adás-vételi szerződéstől elállni csak az új kölcsönt nyújtó Hitelintézet engedélyével lehet, és ebben az
esetben az átutalt összeget a kiváltandó kölcsönt nyújtó pénzügyi intézménynek vissza kell utalnia az új kölcsönt nyújtó Hitelintézet részére. A vevők nyilatkozata, hogy amennyiben az új kölcsönt nyújtó Hitelintézet által átutalt összeg a kiváltandó kölcsön lezárásához nem elegendő, a különbözetet 15 munkanapon belül megfizetik a kiváltandó kölcsön lezárása érdekében.
-
Az adásvételi szerződés az alábbiakat nem tartalmazhatja -
-
a megvásárolandó lakásra vonatkozóan semmilyen terhet, kivéve telki szolgalmi jog, a társasházi tulajdonostársak javára szóló elővásárlási jog, a vevők által alapított haszonélvezeti jog, valamint a projektfinanszírozó jelzálogjoga a teljes vételár kifizetéséig; a szerződés nem teljesítésének esetét, kivéve elállási jog kikötését az utolsó vételárészt finanszírozó kölcsön kifizetését követően; olyan felfüggesztő, vagy bontó feltételt, amely a szerződés érvénytelenségét vagy hatálytalanságát eredményezheti a kölcsön első részletének folyósítását követően. Felsőzsolca és Vidéke Takarékszövetkezet
