T +31 (0) F +31 (0) E

Colofon Wooninvesteringsfonds Utrechtseweg 129 3700 AA ZEIST

T +31 (0)30 69 85 900 F +31 (0)30 69 85 901 E [email protected] I www.wif.nl

Tekstredactie Wooninvesteringsfonds Eindredactie I.M. Kortekaas

Inhoudsopgave

Bericht van de directeur-bestuurder

2

Jaarverslag 2013 1. Kerncijfers 2. Resultaten in het kort 3. Bericht van de raad van toezicht 4. Governance 5. Informatie voor deelnemers en beleggers

3 4 7 12 16

Volkshuisvestingsverslag 2013 1. De woningmarkt 2. Portefeuilleontwikkeling 3. Aankoop en verkoop 4. Huurbeleid en huurprijsontwikkeling 5. Beheer en onderhoud 6. Vereniging van Eigenaren

20 21 23 25 27 29

Bijlagen Bijlage 1 Leden Wooninvesteringsfonds Bijlage 2 Overzicht portefeuille

30 32

Jaarrekening 2013 Geconsolideerde balans (na winstbestemming) Geconsolideerde resultatenrekening Geconsolideerd kasstroomoverzicht Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening 2013 Toelichting op de geconsolideerde balans Toelichting op de geconsolideerde resultatenrekening Enkelvoudige balans (na winstbestemming) Enkelvoudige resultatenrekening Toelichting op de enkelvoudige jaarrekening 2013 Toelichting op de enkelvoudige balans Overige informatie Overige gegevens Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

33 35 36 37 50 66 71 73 74 75 91 92 93

Bericht van de directeur-bestuurder Het verslagjaar 2013 was voor het Wooninvesteringsfonds een bewogen jaar. In het voorjaar heeft het toenmalige bestuur van het Wooninvesteringsfonds een aantal verkenningen laten doen naar een duurzaam financieel model voor het Wooninvesteringsfonds. Het uitblijven van nieuwe, door de markt gefinancierde fondsen en het uitblijven van een herstel van het oorspronkelijke verdienmodel, maakte een dergelijke zoektocht noodzakelijk. Uit de verschillende modellen voor de toekomst werd duidelijk dat de herfinanciering van het Wooninvesteringsfonds, die voorzien is in het eerste kwartaal van 2015, haar schaduw reeds vooruit werpt en acuut om gericht beleid vraagt. Daarom heeft het Centraal Fonds Volkshuisvesting op dit probleem gewezen en het Wooninvesteringsfonds om die reden onder verscherpt toezicht gesteld. In de loop van het jaar is duidelijk geworden dat het scenario waarbij geen nieuwe activiteiten worden opgestart en er maximaal wordt ingezet op (individuele) verkoop en besparing van beheer- en onderhoudskosten financieel de meeste zekerheid voor het Wooninvesteringsfonds biedt. Het traject van het aankopen van in nieuwe fondsen onder te brengen woningcomplexen wordt daarbij door het WIF verlaten. Medio september hebben de raad van toezicht en bestuurder afscheid van elkaar genomen en is er een interim-bestuurder benoemd. Deze heeft als opdracht het Wooninvesteringsfonds in een positie te brengen waarbij herfinanciering mogelijk is en het Wooninvesteringsfonds zonder de sector te belasten, kan worden afgebouwd. In de algemene ledenvergadering, medio oktober, is uitleg gegeven over deze koers. De leden/certificaathouders hebben er bij de nieuwe bestuurder op aangedrongen oog te houden voor de waarde van de certificaten die in het verleden door de leden als achtergestelde lening zijn ingebracht. Half november heeft het interim bestuur bij het Centraal Fonds Volkshuisvesting een herstelplan ingediend. Dit plan, dat voorziet in een geleidelijke afbouw door uitponden, vormt de basis van het beleid van het Wooninvesteringsfonds de komende jaren. Het Wooninvesteringsfonds zal hiervoor in 2014 bij het Centraal Fonds Volkshuisvesting een aanvraag voor saneringssteun indienen en daarmee een beroep doen op de achtervang van de sector. In het kader van de “naadloze aansluiting” met het WSW wordt daardoor naar verwachting borging bereikbaar en kan de herfinanciering in 2015 plaatsvinden. Diverse scenario’s zijn doorgerekend. In de jaarrekening 2013 wordt uitgegaan van afbouw van de huidige vastgoedportefeuille door uitponding in een periode van circa 20 jaar onder de veronderstelling dat het CFV dit scenario in het kader van de saneringssteun accordeert en bewerkstelligt dat door garantieverlening borging door het WSW mogelijk wordt. In hoofdstuk 5. Informatie voor deelnemers en beleggers is onder het toekomstperspectief nader beschreven hoe het bestuur tot dit scenario is gekomen. Daarnaast wordt onderzocht of er andere, snellere mogelijkheden dan alleen uitponden voorhanden zijn die een structurele oplossing voor het Wooninvesteringsfonds dichterbij brengen. Daarbij valt te denken aan fusies, kapitaalinjecties, overname of verkoop van complexen. Ook het scenario waarin de (gehele) vastgoed portefeuille ineens wordt verkocht wordt onderzocht. Het bestuur heeft echter niet de verwachting dat een verkoop op korte termijn zal voldoen aan de eisen die het ministerie en de certificaathouders stellen. Tijdens de heroriëntatie van het Wooninvesteringsfonds op zijn (financiële) toekomst, heeft het bedrijf niet stil gelegen. Er zijn in het verslagjaar meer woningen verkocht dan was begroot en de leegstand is verder teruggedrongen. Door het gebruik van een verplichtingenadministratie, is beter zicht verkregen op de onderhoudskosten. Deze prestaties zijn, zeker in een onrustige periode als 2013, een compliment naar de

Jaarverslag Wooninvesteringsfonds 2013

2

organisatie waard. Dit geldt ook voor de werkzaamheden van de afdeling financiën, waar als gevolg van de vele toekomstvarianten, de werkdruk soms erg hoog is opgelopen. Het Wooninvesteringsfonds verklaart haar middelen uitsluitend besteed te hebben in het belang van de volkshuisvesting. Tot slot wil ik de leden, de raad van toezicht, de sectorinstituten en alle ander stakeholders die het afgelopen jaar hebben bijgedragen aan het vinden van een oplossing voor het Wooninvesteringsfonds, danken voor hun inbreng, betrokkenheid en samenwerking. 23 juni 2014 Jacques Thielen Bestuurder Wooninvesteringsfonds

1. Kerncijfers 2013

2012

2011

2010

2005 t/m 2009

Aantal gekochte complexen

-

-

5

7

113

Aantal corporaties waarvan is gekocht

-

-

1

3

23

Aantal aangekochte woningen

-

-

357

646

4890

Aantal aangekocht overig vastgoed

-

-

-

45

545

171

136

225

254

769

8

15

49

38

99

11

5

11

8

60

1970

1970

1970

1970

1969

Gemiddelde huurprijs in €

485

473

471

469

460

Verhouding t.o.v. maximaal redelijke huurprijs

79%

78%

78%

77%

77%

Totaal aantal verkochte woningen Aantal verkocht overig vastgoed Aantal woningen verkocht aan zittende huurders Gemiddeld bouwjaar van de complexen

Gemiddelde leegwaarde woningen in €

119.079

138.132

139.830

139.678

147.598

Huur/leegwaarde verhouding

4,5%

4,0%

4,0%

4,0%

3,8%

Verkoopmutatiegraad

3,9%

3,0%

4,8%

5,6%

6,5%

Gemiddelde kosten klachtenonderhoud per woning in €

224

224

239

277

299

Gemiddelde kosten planmatig onderhoud per woning in €

249

252

249

512

866

Beheerskosten per woning in €

239

266

384

379

420

Leegstandperiode bij mutatie voor verkoop in maanden

9,1

9,4

9,1

8,2

5,5

-

-

33,0

59,8

364,8

Maatschappelijke investering (jaarlijks beschikbaar gemaakt voor corporaties) in de vorm van liquiditeit in miljoen €


3

2. Resultaten in het kort Het bedrijfsresultaat 2013 is met € 18,2 miljoen positief in lijn met 2012, ondanks de toegenomen bedrijfslasten. De toename in de bedrijfskosten met € 1,7 miljoen onder andere als gevolg van de saneringsheffing Centraal Fonds Volkshuisvesting (€ 0,9 miljoen), hogere onderhoudsuitgaven (€ 0,3 miljoen) en uitgaven in verband met de herpositionering en herstructurering (€ 0,2 miljoen) zijn gecompenseerd door betere resultaten uit verkoop. In 2013 zijn 171 woningen (2012: 136) verkocht tegen een opbrengstwaarde van € 22,5 miljoen (€ 18,4 miljoen) met een winst van € 4,7 miljoen (2012: € 3,4 miljoen). In 2013 is een voorzichtig herstel van de woningmarkt in aantallen verkopen zichtbaar. Naar verwachting zal het herstel op de aantallen verkopen in 2014 zich voortzetten. Het directe rendement op de portefeuille voor 2013 is 4,9%, waarvan 1,1% uit verkoop. Over 2012 bedroeg het directe rendement nog 4,4%. De verbetering van het totale directe rendement is toe te schrijven aan de verbeterde verkopen en waardedaling van de portefeuille. De saneringsheffing en verhuurdersheffing hebben een negatief effect op het directe rendement van 0,3%. Het Wooninvesteringsfonds streeft naar een totaal direct rendement van 5,5%. De waardedaling van de portefeuille heeft zich in 2013 doorgezet. De afwaardering voor 2013 bedraagt € 13,6 miljoen (2012: € 20,7 miljoen). Het indirecte rendement op de woningportefeuille komt daarmee op 3,5% negatief (2012: 5,1% negatief). Voor 2014 wordt een verdere, maar afnemende daling, verwacht. Het rendement op de woningportefeuille over 2013 is 1,3% positief (2012: 0,7% negatief).

De rentabiliteit op het garantievermogen en totale vermogen is in 2013 ten opzichte van 2012 verbeterd tot respectievelijk 10,0% negatief en 2,6% negatief. De negatieve niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille hebben daaraan met name bijgedragen. Aantrekkende verkopen en verdere besparingen op de bedrijfslasten bij toenemende kosten van verhuurdersheffingen, resulteren naar verwachting in een klein positief resultaat voor belastingen en waardeveranderingen. Voor 2014 is een positief resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen en waardeveranderingen begroot van € 0,3 miljoen. De liquiditeit is afgenomen en de debt service coverage ratio is kleiner dan 1,0 (financieringskasstromen zijn dus groter dan de operationele kasstromen). In 2013 heeft het Wooninvesteringsfonds additioneel € 8,8 miljoen aan de banken afgelost om de bankconvenanten te herstellen. Deze additionele aflossingen heeft het Wooninvesteringsfonds gefinancierd uit de positieve operationele kasstromen en de aanwezige liquiditeiten. De rente op de certificaten 2013 is niet uitgekeerd, maar toegevoegd bij de uitstaande verplichtingen aan certificaathouders. Gezien de verplichtingen aan de banken heeft het Wooninvesteringsfonds geen ruimte om deze rente uit te keren. Naar verwachting zal ook de rente op de certificaten over 2014 niet uitgekeerd worden. De geconsolideerde resultaten over 2013 leiden tot een geconsolideerd balanstotaal van € 443 miljoen (vgl. 2012: € 477 miljoen). De balanspresentatie 2013 leidt tot de volgende kengetallen:


4

Geconsolideerde resultatenrekening

2013

2012

25.611

25.192

4.661

3.404

37

30

30.309

28.626

Salarissen

-884

-682

Sociale lasten en pensioenen

-215

-216

Onderhoud

-3.351

-3.091

Overige bedrijfskosten

-7.613

-6.387

Som der bedrijfslasten

-12.063

-10.376

Bedrijfsresultaat

18.246

18.250

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

-13.612

-20.711

-166

-233

111

118

Rentelasten en soortgelijke kosten

-18.729

-20.335

Totale financiële baten en lasten

-18.618

-20.217

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen

-14.150

-22.911

2.615

5.071

-11.535

-17.840

In € 1.000

BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huuropbrengsten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Overige opbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten

BEDRIJFSLASTEN

Afschrijvingen

Rentebaten en soortgelijke opbrengsten

Belastingen Resultaat na belastingen


5

Boekjaar

2013

2012

1,5

2,7

Solvabiliteit (garantievermogen in % totaal vermogen)

26,1%

25,7%

Rentabiliteit garantievermogen (jaarresultaat in % garantievermogen)

-10,0%

-14,5%

Rentabiliteit totale vermogen (jaarresultaat in % totaal vermogen)

-2,6%

-3,7%

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening als % garantievermogen

-12,2%

-18,7%

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening als % totaal vermogen

-3,2%

-4,8%

1,0

0,9

79,0%

79,3%

0,79

1,02

Liquiditeit

Interest coverage ratio

Loan- to- value (kredietlening in % roerende en onroerende zaken in exploitatie) Debt service coverage


6

3. Bericht van de raad van toezicht De raad van toezicht heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en de op de algemene gang van zaken van het Wooninvesteringsfonds en de daarmee verbonden ondernemingen. Daarnaast heeft de raad een klankbordfunctie en staat het bestuur met raad en daad terzijde en is hij werkgever van de bestuurder. Het toezicht geschiedt vanuit een onafhankelijke opstelling en vindt niet alleen achteraf plaats maar heeft ook een anticiperend karakter. De raad betracht transparantie in denken en doen. Speerpunten van het toezicht zijn:        

Realisatie van de doelstellingen van de organisatie; Strategie en risico’s verbonden aan activiteiten van de organisatie; Interne risicobeheersing en interne controlesystemen; Kwaliteitsbeleid; Maatschappelijke verantwoording; Financiële verslaglegging; Governance structuur; Toepassen wet- en regelgeving.

De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de raad van toezicht van het Wooninvesteringsfonds zijn opgenomen in de artikelen 12, 13 en 14 van de statuten van het Wooninvesteringsfonds. Een nadere uitwerking is terug te vinden in het Reglement voor de raad van toezicht. In dit jaarbericht legt de raad van toezicht verantwoording af over de wijze waarop taken en bevoegdheden in het verslagjaar zijn uitgevoerd. Toezichtkader Als toezichtkader voor de uitoefening van zijn taken in het verslagjaar 2013 hanteert de raad van toezicht:   

Strategisch plan 2013 – 2017; Jaarplan 2013; Begroting 2013;


      

Meerjarenbegroting 2013 – 2017; Jaartargets ten aanzien van aankoop, verkoop, beheer- en bedrijfskosten; Statuten; Treasurystatuut; Governance documenten; Bbsh; Afspraken met stakeholder (leden, ministerie, Centraal Fonds Volkshuisvesting en banken).

Werkwijze De raad van toezicht bespreekt in zijn vergaderingen de belangrijkste ontwikkelingen binnen het Wooninvesteringsfonds. Daartoe wordt door de bestuurder, in samenspraak met de voorzitter van de raad een agenda opgesteld. De raad van toezicht kent een auditcommissie. Stukken voor de raad die een sterk financiële oriëntatie hebben worden ter voorbereiding op de behandeling in de raad, eerst in de auditcommissie besproken. In het verslagjaar is veelvuldig stil gestaan bij de voortgang van het nieuwe business model en de wijze waarop er omgegaan moest worden met het door het Centraal Fonds Volkshuisvesting opgelegde verscherpt toezicht met het oog op de te verwachten problematiek van herfinanciering van de portefeuille van het Wooninvesteringsfonds in 2015. De in dat kader opgestelde toekomstscenario’s zijn door de raad uitvoerig besproken. De raad heeft na de zomer vastgesteld dat het bestuur er nog niet in was geslaagd om voor het Wooninvesteringsfonds een helder toekomstperspectief te creëren waarin een antwoord werd gegeven op de ontstane financiële problemen. Dat heeft de raad doen besluiten om afscheid te nemen van de bestuurder van het Wooninvesteringsfonds. Per half september is een interim-bestuurder benoemd. De interim bestuurder heeft tot taak om in overleg met het Centraal Fonds Volkshuisvesting, de ABN Amro Bank, BNG en de participanten te komen tot een

7

beleidsscenario dat voldoet aan de eisen van de stakeholders. Naast het bovenstaande zijn in het verslagjaar de volgende onderwerpen door de raad besproken:                 

Jaarbericht 2012; Accountantsverslag 2012; Kwartaalrapportages 2013 Q1, Q2, Q3; Begroting 2014 Wooninvesteringsfonds T.I.; Begroting 2014 WIF Lent B.V.; Meerjarenbegroting Wooninvesteringsfonds 2014 – 2020; Scenariorapport JBR; Herbenoeming Jan Bouwman als lid raad van toezicht voor één jaar; Herstelplan Wooninvesteringsfonds, eerste versie; Management letter PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. 2012; Profiel nieuw lid van de raad van toezicht; Benoeming Rudy de Jong als nieuw lid raad van toezicht; Evaluatie raad van toezicht; Versterking nieuwe business model; Portefeuilleanalyse; Profiel interim-bestuurder; Benoeming Jacques Thielen als interimbestuurder.

De raad van toezicht is in het verslagjaar acht keer bij elkaar gekomen en drie keer in een extra vergadering. Tijdens de extra bijeenkomst in oktober heeft het Centraal Fonds Volkshuisvesting een toelichting gegeven over zijn visie op het Wooninvesteringsfonds. Ook in 2013 heeft de raad er op toegezien dat de belangrijkste doelstelling van het Wooninvesteringsfonds, het kunnen matchen van partijen met liquiditeitstekorten en liquiditeitsoverschotten, overeind bleven. Door de lastige financiële situatie van het Wooninvesteringsfonds en door de beperkingen die voortvloeien uit het opgelegde verscherpt toezicht, heeft het Wooninvesteringsfonds materieel weinig van deze doelstelling kunnen realiseren.


Het toevoegen van nieuwe, niet uit de corporatiesector gefinancierde fondsen, waarmee in 2011 een begin is gemaakt, is in het verslagjaar evenmin mogelijk gebleken. Naast de 11 vergaderingen van de raad van toezicht, zijn er ook vier vergaderingen voor de leden (algemene ledenvergadering) georganiseerd. Deze vergaderingen vinden plaats onder verantwoordelijkheid van de raad van toezicht. De voorzitter van de raad zit deze vergaderingen voor. De algemene ledenvergadering benoemt de raad van toezicht. Onafhankelijkheid en integriteit De raad van toezicht bewaakt het uitgangspunt dat zijn leden onafhankelijk zijn zoals beschreven in bepaling III 2.2. van de governance code woningcorporaties. De raad heeft een onafhankelijk voorzitter. Indien er aanleiding toe is, wordt over de onafhankelijkheid van leden gesproken. In 2013 is geen sprake geweest van belangenverstrengeling waarbij leden van de raad van toezicht en/of het bestuur betrokken waren. Er is in het verslagjaar geen gebruik gemaakt van de ‘regeling melding onregelmatigheden’. Binnen het regelement raad van toezicht wordt expliciet aandacht gegeven aan het takenpakket, de samenstelling en de werkwijze. Binnen het Wooninvesteringsfonds is een integriteitscode van toepassing die ook geldt voor de leden van de raad van toezicht. Deskundigheid De samenstelling van de raad van toezicht van het Wooninvesteringsfonds is afgeleid van een daartoe opgesteld profiel. In dit profiel wordt rekening gehouden met de omvang, de taken de besturings- en toezichtfilosofie, de algemene en specifieke eisen en de gewenste achtergrond en deskundigheid van de leden van de raad. Daarbij speelt tevens herkenbaarheid in de ogen van de belangrijkste stakeholders en het complementair zijn qua kennis, ervaring en netwerken een belangrijke rol. Om de toezichthoudende taak goed te kunnen vervullen, heeft de raad zich regelmatig mondeling

8

en schriftelijk door het bestuur laten informeren over relevante zaken in relatie tot de doelstellingen van het Wooninvesteringsfonds, de risicobeheersing, marktontwikkelingen en wensen en behoeften van belanghebbenden. De raad heeft in 2013 de volgende acties ondernomen om zich op de hoogte te houden:      

Overleg met bestuur en management; Overleg met externe onafhankelijke accountant; Volgen van seminars en congressen; Volgen van vakliteratuur en media; Voorzitten en aanwezig zijn bij vergadering algemene ledenvergadering; Gesprek met delegatie van het Centraal Fonds Volkshuisvesting.

Zelfevaluatie De raad van toezicht heeft zichzelf in het verslagjaar door middel van een vragenlijst geëvalueerd. De interim-bestuurder heeft niet aan deze evaluatie deelgenomen. Uit de zelfevaluatie is onder andere naar voren gekomen dat de expertise en aandacht van de raad was gewijzigd als gevolg van de veranderende financiële positie van het Wooninvesteringsfonds. Bij de evaluatie is naast het rooster van aftreden ook de omvang van de raad besproken. Hierover is geen besluit genomen. Evaluatie doelstelling De raad van toezicht hecht nog steeds aan de doelstelling van het Wooninvesteringsfonds als liquiditeitsverschaffer voor de sector. Daartegenover staat dat aan deze doelstelling niet kan worden bijgedragen als het Wooninvesteringsfonds geen solide financiële basis heeft. In de loop van het verslagjaar is duidelijk geworden dat deze gezonde basis ontbreekt. De herfinanciering die in het eerste kwartaal van 2015 moet plaatsvinden, heeft haar schaduw vooruit geworpen. De raad van toezicht stelt zich nu tot doel om, samen met de bestuurder, het Wooninvesteringsfonds uit deze financieel ongewisse situatie te leiden. Daarbij ligt de prioriteit op de continuïteit van het


Wooninvesteringsfonds, liefst met uitzicht op waarde van de certificaten voor de leden. Een aanvraag van saneringssteun zal in 2014 bij het Centraal Fonds Volkshuisvesting ingediend worden. Pas als er sprake is van een gezonde financiële situatie, kan het Wooninvesteringsfonds weer invulling geven aan zijn oorspronkelijke doelstelling als liquiditeitsverschaffer voor de sector. Relatie met belanghebbenden Het Wooninvesteringsfonds heeft geen ondernemingsraad en kent geen (landelijke) huurdersorganisatie. Twee leden van de raad van toezicht komen uit de kring van huurdersorganisaties. Zij voeren op gezette tijden overleg met bestuur en directie van de Woonbond. Er zijn ook twee leden benoemd op voordracht van brancheorganisatie Aedes. Werkgeversrol en honorering bestuur Tot half september was mevrouw K.E. de Graaf bestuurder van het Wooninvesteringsfonds. Zij werd bezoldigd volgens de sectorbrede beloningscode voor bestuurders van woningcorporaties. De beloning (1 januari-30 september) voor mevrouw De Graaf is als volgt opgebouwd: K.E. de Graaf Beloning Variabele beloning Pensioenkosten Overige beloningen

€ 114.668 €€ 27.358 € 3.240

Aan de bestuurder is tot het einde van haar dienstverband een auto ter beschikking gesteld. Het pensioen is ondergebracht bij SPW. Per september is met de bestuurder afgesproken dat zij het Wooninvesteringsfonds zal verlaten. Met haar is een vaststellingovereenkomst overeengekomen en deze komt tot uitbetaling in 2014. Het totale inkomen van de bestuurder blijft binnen de bandbreedte van de “Sectorbrede beloningscode Bestuurders van Woningcorporaties”. Vanaf 16 september heeft de raad van toezicht de heer J.J.M. Thielen benoemd als interim-

9

bestuurder. De heer Thielen factureert op basis van gewerkte uren en gemaakte onkosten.

aan leden van de raad en/of de bestuurders verstrekt.

In de periode 16 september tot en met 31 december heeft de heer Thielen voor € 59.200 gefactureerd exclusief reis- en verblijfskosten en exclusief btw.

Honorering raad van toezicht De honorering van de raad is gekoppeld aan de zwaarte van de functie. Bij de vaststelling hiervan is rekening gehouden met maatschappelijke normen. De honorering van de leden van de raad is onafhankelijk van de prestaties van het Wooninvesteringsfonds.

Door het Wooninvesteringsfonds zijn in 2013 geen persoonlijke leningen, voorschotten of garanties Naam

Functie

Lid sedert

Herbenoemd

Aftredend

Prof. ir. drs. W.J. Vrakking (man, 1943)

voorzitter

2006

2010

2014

Ir. M.T. Kooistra (man, 1943)

vicevoorzitter

2005

2009

J.G.T. Bouwman (man, 1951)

lid

2004

W. van de Rotte (vrouw, 1951)

lid

Prof. dr. P. Hooimeijer (man, 1955)

Hoofdfuncties

Relevante nevenfunctie(s):

€ 12.000

Honorair vennoot Holland Consulting Group te Amsterdam. Hoogleraar Management Consulting, Erasmus Universiteit Rotterdam

Lid raad van toezicht Wellant College te Houten; Bestuurslid Center for People and Buildings te Delft; Lid adviesraad Custom Management te Leusden

2013

€ 9.500 naar rato

Bestuurslid stichting RBOI te Rotterdam; Bestuurslid stichting Administratiekantoor Renpart Vastgoed te Den Haag; Voorzitter raad van commissarissen Rabobank Rijnstreek

2013

2014

€ 9.500

Bedrijfsadviseur

2006

2010

2014

€ 9.500

Directeur-bestuurder Stichting Senia

lid

2006

2010

2014

€ 9.500

Hoogleraar Sociale Geografie en Demografie; Wetenschappelijke directeur van de Netherlands Graduate School of Urban and Regional Research, Universiteit Utrecht

Voorzitter Wetenschappelijke Commissie Wijkaanpak. ministerie BZK, directoraat WWI; Visitator Raeflex

Drs. J.A.M. Linders (man, 1969)

lid

2012

2016

€ 9.500

Managing Director Elephant Parade International te Amsterdam

Voorzitter Commissie van Toezicht Hilversumse School Vereniging

Drs. R.C. de Jong MRE (man, 1953)

lid

2013

€ 9.500 na rato

Adviseur nationale en internationale sociale huisvesting

Voorzitter Raad van Toezicht Woningbouwvereniging Gelderland; Voorzitter Stichting aeDex corporatie vastgoedindex; Voorzitter ASBA, Armenian Social Housing


Honorering op jaarbasis

Voorzitter raad van toezicht van de Bibliotheken Veluwezoom in de gemeenten Rheden, Renkum en Rozendaal

10

Samenstelling In de bezetting van de raad van toezicht is gedurende het verslagjaar verandering opgetreden: De heer Kooistra heeft de raad verlaten en de heer De Jong is toegetreden tot de raad.

Auditcommissie:  

Prof. Dr. P. Hooimeijer (voorzitter) Drs. J.A.M. Linders

De commissie heeft in 2013 zes keer vergaderd.

Commissies De raad van toezicht van het Wooninvesteringsfonds kent twee commissies, een auditcommissie en een remuneratie-

Remuneratiecommissie:

commissie. De commissies hebben geen beslissingsbevoegdheid maar bereiden de werkzaamheden van de raad van toezicht op specifieke terreinen voor.

De remuneratiecommissie heeft in 2013 een aantal keren vergaderd met name rondom het vertrek van de directeur-bestuurder.


 

J.G.T. Bouwman (voorzitter) Prof. ir. drs. W.J. Vrakking

11

4. Governance Governance code woningcorporaties Het Wooninvesteringsfonds acht het van groot belang om als maatschappelijke onderneming in het jaarverslag op een transparante en professionele manier verantwoording af te leggen. Alleen dan zijn beleid en bedrijfsvoering goed te beoordelen. Een goede en heldere verantwoording door het bestuur hoort daarbij. Naleving van de governance code In dit jaarverslag geven wij aan hoe de Aedescode en de governance code woningcorporaties zijn nageleefd in 2013. De raad van toezicht en de bestuurder onderschrijven de governance code. Uit een inventarisatie door de bestuurder blijkt dat het Wooninvesteringsfonds op de meeste punten voldoet aan de governance code. De belangrijkste punten van (voorlopige) afwijking zijn: • Benoeming van de bestuurder voor een (her)benoemingsperiode van maximaal vier jaar. Op zijn website heeft het Wooninvesteringsfonds diverse van belang geachte documenten opgenomen met betrekking tot de governance code. De belangrijkste documenten zijn:     

Statuten Wooninvesteringsfonds; Bestuursreglement; Klokkenluidersregeling; Reglement raad van toezicht; Integriteitbeleid.

Risicoprofiel Wanneer een organisatie wil voldoen aan de in de code geformuleerde verplichtingen, kan een beroep worden gedaan op de interne beheersingsmaatregelen/interne controlemaatregelen binnen de organisatie. De basis van het systeem van interne controle wordt gevormd door het zogenaamde vier-ogen principe. Het bestuur en het management zijn hierbij primair zelf verantwoordelijk voor opzet, bestaan en werking van de interne


beheersingsmaatregelen en de hierin verankerde interne controlemaatregelen. De adequate werking van het interne risicobeheersing- en controlesysteem wordt bewaakt door de directeur financiën. Ook de externe onafhankelijke accountant toetst opzet, bestaan en werking van het systeem van beheersingsmaatregelen, zover dat binnen de jaarrekeningcontrole past.

Interne beheersing Per beleidsterrein van het Wooninvesteringsfonds zijn de specifieke risico’s in kaart gebracht. Het gaat hierbij om de identificatie, analyse, respons op en de beheersing van de risico’s. Bij risico identificatie en analyse wordt vooral beoordeeld op welke wijze de risico’s zijn benoemd en gekwantificeerd in relatie tot de bedrijfsdoelstellingen. Risicorespons en risicobeheersing zien vooral toe op de aanwezige processen gericht op het beperken van de gevolgen van de risico’s, rekening houdend met de mogelijkheden binnen de kleine organisatie die het Wooninvesteringsfonds is.

Financiële risico’s Het beleid van het Wooninvesteringsfonds is gericht op het beheersen en beperken van financiële risico’s door middel van onder meer:  Een eenduidige strategische visie, vastgelegd in het strategisch plan;  Gericht risicomanagement;  Adequate rapportagestructuren;  Transparante procedures;  Een evenwichtig beleid ten aanzien van strategisch voorraadbeheer en (des)investeren, vastgelegd in het jaarplan;  In het treasury statuut vastgelegde voorwaarden en uitgangspunten van financiering;  Stresstesten op met name verkoop- en rentescenario’s in relatie tot de convenanten op de bankfinanciering.

12



Scenario-analyse ten behoeve van het Centraal Fonds Volkshuisvesting als basis voor een aanvraag voor saneringssteun.

Om een gezonde financiële positie te realiseren, streeft het Wooninvesteringsfonds naar een debt service coverage van minimaal 1,10, een liquiditeitsbuffer van € 5 miljoen en een solvabiliteit van 25%. Een debt service coverage van minimaal 1,0 betekent in het algemeen dat de jaarlijkse financieringskasstromen (financieringslasten en aflossingen) gedekt moeten worden door de kasstromen uit de operationele activiteiten, het saldo van inkomsten (huren en verkopen) en lasten (exploitatielasten zoals beheer en onderhoud en concernkosten). De liquiditeitsbuffer van € 5 miljoen stelt het Wooninvesteringsfonds in staat om ten tijde van verkoopuitval een jaar lang aan al zijn verplichtingen te kunnen voldoen. Met een solvabiliteit van minimaal 25% verwacht het Wooninvesteringsfonds voldoende vermogen te hebben om aan al zijn verplichtingen te kunnen voldoen. Aan deze interne eisen voldoet het Wooninvesteringsfonds niet . Financierings- en renterisico’s De risico’s ten aanzien van de financiering van het woningbezit, de voortgang op de herfinanciering en continuïteit van het Wooninvesteringsfonds worden voortdurend door de raad van toezicht beoordeeld en met leden besproken. Periodiek wordt de raad van toezicht geïnformeerd over de realisatie en prognoses van de convenanten op de bankfinanciering. (op bladzijde 20 wordt nader ingegaan op de situatie per balansdatum).

Het treasurybeleid wordt in nauw overleg met de auditcommissie en in overeenstemming met het eind 2012 vastgestelde en herziene treasurystatuut uitgevoerd.


Naar aanleiding van de in oktober 2013 uitgevoerde zelfevaluatie derivaten en het oordeel van het Centraal Fonds Volkshuisvesting zal begin 2014 het treasurystatuut aangepast worden om aan te sluiten op de door het Centraal Fonds Volkshuisvesting opgelegde beleidsregels.

De verplichte beleidsregels derivaten hebben op het Wooninvesteringsfonds de volgende effecten: 



Eén jaar voor een mogelijke voortijdige beëindiging van derivaatovereenkomsten dient een liquiditeitsbuffer aangelegd te worden ter hoogte van een negatief rentescenario van 2%. Voor het Wooninvesteringsfonds betekent dit dat op 31 maart 2014 een liquiditeitsbuffer van circa € 28 miljoen (peildatum 31 december 2013) beschikbaar dient te zijn. De kans op realisatie daarvan is nihil; Het gewenste rentebeleid kan op termijn onder druk komen te staan. Op 31 maart 2015 loopt de huidige financieringsfaciliteit af en heeft het Wooninvesteringsfonds beperkte mogelijkheden om het gewenste rentebeleid vorm te geven.

Informatievoorzieningsrisico’s Het Wooninvesteringsfonds is in toenemende mate afhankelijk van de betrouwbaarheid van de gegevensverwerking en databeheer. De general IT controls en het beheer van autorisaties zijn afgestemd op het risicoprofiel van het Wooninvesteringsfonds, maar behoeven verbetering ten aanzien van de betrouwbaarheid. Ten aanzien van de general IT controls zijn maatregelen getroffen om een testomgeving te creëren los van de gebruikersomgeving. Het primaire informatiesysteem is specifiek voor het Wooninvesteringsfonds ingericht en ondersteunt de primaire bedrijfsprocessen zoals verkoop en beheer van woningen.

Frauderisico’s Vastgoedbeleggingen zijn kapitaal intensief en van vastgoedbeleggingen in het algemeen en van sociaal vastgoed in het bijzonder ontbreken marktnoteringen als indicatie voor de

13

marktwaarden. Het risico op fraude, met als gevolg financiële schade of reputatieschade, is hierdoor aanwezig. Het Wooninvesteringsfonds heeft de volgende maatregelen getroffen ter voorkoming van fraude:  



 

 

Vanuit het strategisch beleid is geformuleerd in welk vastgoed geïnvesteerd wordt; Een standaard waarderingsmodel met gedefinieerde financiële criteria wordt voor investeringen gehanteerd; De raad van toezicht, auditcommissie en directeur financiën houden toezicht op het verwervingstraject in de verschillende fases (indicatieve, voorlopige en definitieve bieding). Biedingen kunnen alleen met toestemming van de raad van toezicht worden uitgebracht; Een te verwerven object wordt altijd getaxeerd door een onafhankelijke taxateur; Te verkopen objecten worden getaxeerd door een onafhankelijke taxateur en de lokale verkopende makelaar; Beheer en toezicht planmatig onderhoud zijn uitbesteed binnen standaardcontracten; In de offerteprocedure voor planmatig onderhoud wordt, naar verhouding van de uit te voeren werkzaamheden, bij meerdere partijen offerte opgevraagd. Voor de acceptatie van een offerte geldt het vier-ogenprincipe. De besluitvorming wordt transparant vastgelegd in een proces verbaal.

Als gevolg van de gewijzigde koers van het Wooninvesteringsfonds zijn de activiteiten zoals in bovenstaande eerste vier opsommingen genoemd sinds de zomer niet meer aan de orde geweest.

Waarderingsrisico’s Het Wooninvesteringsfonds heeft als belangrijk risico het waarderingsrisico van het vastgoed geïdentificeerd. Ter bewaking van de waarde van het vastgoed geven de lokale makelaars jaarlijks een waardeverklaring af van de marktwaarde in lege


staat van alle woningen per 1 januari. Daarnaast taxeren onafhankelijke landelijke taxateurs jaarlijks de waarde in verhuurde staat van de complexen en de leegwaarden van de woningen. Het Wooninvesteringsfonds maakt gebruik van drie landelijke taxateurs die per toerbeurt delen van de portefeuille taxeren. Jaarlijks wordt het gehele bezit getaxeerd. Daarnaast neemt het Wooninvesteringsfonds deel aan de IPD/ aeDex. Over 2013 zal dat voor het laatste zijn.

Fiscale risico’s Door de afschaffing van de vrijstelling voor de vennootschapsbelasting in 2008 zijn de risico’s vanaf 2008 toegenomen. Buiten de reguliere- en al bestaande beheersingsmaatregelen heeft het Wooninvesteringsfonds geen aanvullende maatregelen getroffen tot beperking van deze risico’s. Een specifiek fiscaal risico heeft het Wooninvesteringsfonds op de in de aankoopprijs begrepen overdrachtsbelasting, die uitbetaald wordt aan de verkopende corporatie. Het Wooninvesteringsfonds heeft vrijstelling voor afdracht van de overdrachtsbelasting verkregen onder de voorwaarde dat de niet afgedragen middelen binnen zeven jaar worden besteed aan uitgaven voor herstructureringsprojecten. Het Wooninvesteringsfonds heeft zich hiermee verplicht vast te stellen of de beschikbare middelen door de verkopende corporaties conform de fiscale regels worden besteed. Het risico op vordering van de overdrachtsbelasting heeft het Wooninvesteringsfonds gereduceerd door bepalingen hierover in de koopovereenkomsten op te nemen. Jaarlijks leggen de verkopende corporaties, conform de bepalingen in de koopovereenkomst, verantwoording af aan het Wooninvesteringsfonds over de besteding van deze middelen. Het niet nakomen van deze verplichting geeft het Wooninvesteringsfonds het recht een eventuele vordering van de Belastingdienst te verhalen bij de betreffende corporatie.

14


15

5. Informatie voor deelnemers en beleggers Financiële positie Het Wooninvesteringsfonds en zijn leden Het Wooninvesteringsfonds is een vereniging met leden. Aan het einde van 2013 zijn 75 leden als lid bij het Wooninvesteringsfonds aangesloten. Zie bijlage 1 voor een totaaloverzicht. De leden zijn te onderscheiden in twee categorieën: 



A-leden zijn corporaties die vermogen beschikbaar hebben gesteld in de vorm van obligatieleningen (certificaten); B-leden zijn corporaties die tot en met 2004 via het Wooninvesteringsfonds collegiale financieringen aan collega-corporaties hebben verstrekt en/of voor minder dan € 1 miljoen aan certificaten in het Wooninvesteringsfonds hebben geïnvesteerd.

Garantievermogen Per eind 2013 bedraagt het bedrag aan geplaatste certificaten circa € 175 miljoen (ongewijzigd ten opzichte van ultimo 2012). Door de achterstelling kwalificeert het totale bedrag aan geplaatste certificaten zich als garantievermogen. Van de certificaten is 85% (2012: 81%) geconverteerd naar een vaste rente van 2,25%. Afhankelijk van de resultaten (debt service coverage groter dan 1,10, saldo liquide middelen groter dan € 5 miljoen en solvabiliteit groter dan 25%) is een variabel rendement van toepassing tot maximaal 3,25%, zoals bepaald in het investeringsmemorandum 2011. Van het in certificaten begrepen achtergestelde vermogen is 15% niet geconverteerd. Over dit deel is conform het Investeringsmemorandum 2005 een rente van 4,5% verschuldigd en geen variabel rendement. Door de gerealiseerde renteconversie is de rentelast op achtergesteld vermogen van het Wooninvesteringsfonds aanzienlijk verlicht; tegen de achtergrond van de aanhoudende zwakke woningmarkt zijn de totale financieringslasten bij de huidige bedrijfsresultaten echter nog steeds te


hoog. Vanaf 2011 (investeringsmemorandum 2005) respectievelijk 2012 (investeringsmemorandum 2011) heeft het Wooninvesteringsfonds besloten de rente op de certificaten niet uit te keren. Debet hieraan zijn de contractueel vastgelegde extra aflossingen aan de banken (in verband met breken convenanten op de DSCR en LTV) en het onder verscherpt toezicht stellen door het Centraal Fonds Volkshuisvesting. De niet uitgekeerde rente op de certificaten over de achterliggende jaren (in totaal € 9,5 miljoen) is bijgeschreven op de vordering die de certificaathouders op het Wooninvesteringsfonds hebben. Over 2013 zal evenmin variabele rente op de geconverteerde certificaten worden uitgekeerd. Vastgoedbeleggingen Het Wooninvesteringsfonds belegt direct en indirect (via WIF Lent B.V.) in overwegend sociaal vastgoed. De vastgoedportefeuille kenmerkt zich als vastgoedbelegging. Onder de van toepassing zijnde richtlijnen voor de jaarverslaggeving dient het vastgoed van Wooninvesteringsfonds op marktwaarde gewaardeerd te worden. Op deze wijze is het rendement op het vastgoed beter inzichtelijk. Het totaal rendement op de vastgoedportefeuille is 1,3% (2012: -0,5%). Het indirecte rendement op de vastgoedportefeuille is -3,5% negatief (2012: 4,7%). De waardedalingen zijn het gevolg van het aanhoudend negatieve sentiment op de woningmarkt. Investeringen in sociaal vastgoed staan onder zware druk vanwege forse stijgingen van de kosten door de verhuurderheffing (overheid) en saneringsheffing (Centraal Fonds Volkshuisvesting). In 2013 was sprake van een stabiel direct rendement op de vastgoedportefeuille. Dit bedroeg 4,9% (2012: 4,2%). Dankzij betere verkoopresultaten (in aantallen) is het directe rendement hoger dan in 2012. Het resultaat is verder verbeterd door besparingen op beheer en onderhoud.

16

Toezicht Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting De ratio’s op de kasstromen en vastgoedrendementen (en hiermee de waarde) staan onder druk als gevolg van de dalende koopsommen en toenemende kosten. Met name de verhuurderheffing en de saneringsheffing hebben een forse impact. Gezien de ontwikkeling van de ratio’s staat de continuïteit van het Wooninvesteringsfonds onder druk. Gedurende het verslagjaar heeft intensief overleg met het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting) plaatsgevonden. Het Wooninvesteringsfonds bevindt zich nog steeds in een situatie van verscherpt toezicht. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting is van mening dat het door het Wooninvesteringsfonds ingediende herstelplan onvoldoende uitzicht biedt op een bevredigende oplossing om te komen tot een gezonde bedrijfsvoering en financiering en pleit voor het afbouwen van het Wooninvesteringsfonds.

derde kwartaal van 2013 is de DSCR 1,19. Dat betekent dat in 2014 extra afgelost zal moeten worden uit de vrije liquiditeit (cash-sweep). De maximale waarde van de LTV (80%) is gedurende 2013 enkele malen doorbroken. Door extra aflossingen aan de bank kon worden hersteld tot een niveau van 80%. In totaal is in 2013 voor herstel aan de LTV € 8,8 miljoen extra aan de bank afgelost. (op bladzijde 20 wordt nader ingegaan op de situatie per balansdatum)

Het Wooninvesteringsfonds zal in 2014 bij het Centraal Fonds Volkshuisvesting een aanvraag voor saneringssteun indienen en daarmee een beroep doen op de achtervang van de sector. In het kader van de “naadloze aansluiting” met het WSW wordt daardoor naar verwachting borging bereikbaar en kan de herfinanciering in 2015 plaatsvinden.

Er is door het Wooninvesteringsfonds geen garantie, sterkmakingsverklaring of borgstelling anderszins voor de deelnemingen afgegeven.

Financiering - Wooninvesteringsfonds Het Wooninvesteringsfonds is gefinancierd met een combinatie van vreemd vermogen (door ABN AMRO Bank en BNG verstrekt) en achtergestelde obligatieleningen (door collega-corporaties toevertrouwd / certificaathouders). De kredietfaciliteit is zonder borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) afgesloten. Het Wooninvesteringsfonds is sinds 2011 deelnemer van het WSW. De hoofdsom van de opgenomen bancaire financiering bedraagt per einde van het verslagjaar € 303 miljoen (geconsolideerd € 320 miljoen). Voor debt service coverage ratio (DSCR) en loanto-value (LTV) zijn met de externe financiers specifieke normen gesteld. Over het eerste halfjaar van 2013 is de DSCR boven de 1,2 uitgekomen. Aan het einde van het


Financiering – WIF Lent B.V. WIF Lent B.V. is gefinancierd met eigen vermogen, een achtergestelde obligatielening door een particuliere investeerder en bankfinanciering, verstrekt door ING Real Estate Finance. Het Wooninvesteringsfonds heeft drie 100% deelnemingen en heeft geen beleggingen in derden.

Treasury Toezicht op de financiële continuïteit van de bedrijfsvoering is een belangrijk onderdeel van de interne toezichthouder. Dit vloeit voort uit richtlijn van het Bbsh artikelen 21 en 22 en MG 94-319 betreffende goed rentmeesterschap. Over de financieringsstrategie, de hedging, het treasurybeleid en AO/IC is in het afgelopen verslagjaar regelmatig met de auditcommissie en de gehele de raad van toezicht van gedachten gewisseld. Het treasurybeleid wordt gevoerd binnen de kaders van het treasurystatuut (2012). De renterisico’s die verbonden zijn aan de variabel rentende financiering (roll over lening) zijn afgedekt door middel van rente-instrumenten. Ten aanzien van de bij ABN AMRO Bank afgesloten renteswaps geldt geen verplichting tot depotstorting (margin calls) bij optredende negatieve marktwaarden. Het eerste moment waarop door beide contractspartijen een breakclause kan worden ingeroepen is 31 maart 2015. Een liquiditeitsbuffer, zoals bedoeld in artikel 8 van de Beleidsregels financiële derivaten, dient

17

derhalve vanaf 1 april 2014 beschikbaar te zijn. Er zijn onvoldoende middelen voorhanden om de negatieve marktwaarde van de derivatenportefeuille (peildatum 31 december 2013) te dekken. Jaarlijks schrijft het Centraal Fonds Volkshuisvesting in het kader van de genoemde nieuwe Beleidsregels financiële derivaten een stresstest voor. Deze stresstest maakt onderdeel uit van de beoordeling van de financiële continuïteit van iedere individuele corporatie. Het Wooninvesteringsfonds scoort in de stresstest per 31 december 2013 op de vaste onderdelen ‘liquiditeitsbuffer’ en ‘buffer andere zekerheden’ voldoende. Met Centraal Fonds Volkshuisvesting wordt –in het verlengde van de besprekingen in het kader van het verscherpt toezicht- overleg gevoerd over de problematiek van de ontoereikende liquiditeitsbuffer vanaf 1 april 2014. In de derivatencontracten van het Wooninvesteringsfonds zijn geen toezichtsbelemmerende bepalingen opgenomen, zoals bedoeld in de Beleidsregels financiële derivaten. Financiële toekomst Herfinanciering – herstructurering In 2013 is met de leden, de banken en het Centraal Fonds Volkshuisvesting intensief gesproken over de huidige financiële situatie van het Wooninvesteringsfonds. De herfinanciering in 2015 vraagt de volledige aandacht van alle betrokkenen. Omdat in het herstelplan dat in 2013 is opgeleverd geen afdoende uitzicht wordt gepresenteerd op continuïteit in 2015 heeft het Centraal Fonds Volkshuisvesting het verscherpt toezicht gecontinueerd. In 2014 wordt gewerkt aan een oplossing met de banken, die voor de herfinanciering een oplossing biedt. Op 27 februari 2014 heeft het Wooninvesteringsfonds bij het Centraal Fonds Volkshuisvesting melding gedaan voor de aanvraag van saneringssteun. De saneringssteun dient te leiden tot de in de beleidsregels van het CFV benoemde ‘naadloze aansluiting’ met het WSW. De borging die daarmee bereikbaar wordt, dient zorg te dragen


voor de continuïteit en de (her)financiering. De aanvraag zal in 2014 ingediend worden. Bevriezen aankopen In het licht van de financiële positie heeft het Wooninvesteringsfonds van het Centraal Fonds Volkshuisvesting de opdracht gekregen geen nieuwe complexen aan te kopen. Prioriteit heeft het vinden van een oplossing voor het continuïteitsvraagstuk. Indien een oplossing kan worden bereikt, kan vervolgens worden bezien of en hoe het Wooninvesteringsfonds zijn rol als liquiditeitsverschaffer voor collega-corporaties opnieuw vorm kan geven.

Toekomstperspectief Bij het opstellen van de jaarrekening is uitgegaan van het scenario van afbouw van de gehele vastgoedportefeuille door middel van uitponden over een periode van ongeveer 20 jaar. Per 31 december 2013 heeft het Wooninvesteringsfonds een negatief eigen vermogen van € 82,5 miljoen, is er sprake van een negatief resultaat over 2013 van € 11,5 miljoen en een negatieve netto kasstroom van € 3,7 miljoen. Voor de financiering zijn de debt service coverage ratio (DSCR) en loan-to-value (LTV)) van belang. De LTV is de verhouding tussen uitstaande leningen aan kredietinstellingen (exclusief achtergestelde leningen) en de marktwaarde van de vastgoedportefeuille. Ten aanzien van de DSCR zijn een tweetal niveaus van toepassing, namelijk 1,20 en 1,10. Indien de DSCR onder de 1,20 komt treedt een cash-sweep in werking hetgeen inhoudt dat de bank overtollige liquide middelen van het Wooninvesteringsfonds gebruikt voor additionele aflossing op de lening. Zakt de DSCR onder de 1,10 dan is het Wooninvesteringsfonds ‘in default’ en is de lening direct opeisbaar door de bank. Over de periode 1 januari 2013 tot en met 31 december 2013 is de DSCR 1,15. Over de periode 1 oktober 2012 tot en met 30 september 2013 is de DSCR 1,19. In de voorliggende periodes in 2013 is de DSCR steeds hoger of gelijk aan 1,20 en is geen sprake van doorbreking van het bankconvenant. De LTV is sinds 31 december 2012 ieder kwartaal van 2013 boven het maximum van 80%. Per 31

18

december 2013 is de LTV 80,3% en daarmee is opnieuw sprake van een doorbreking van het convenant op de LTV en sprake van een ‘default event’ met de mogelijkheid tot herstel binnen drie maanden. Tot en met heden is door middel van aanvullende aflossingen dit herstel bewerkstelligd. In 2013 is in totaal voor € 8,8 miljoen additioneel afgelost om de LTV te herstellen tot het maximum van 80%. In 2014 zal voor het herstel van de LTV per 31 december 2013 additioneel € 1,35 miljoen afgelost worden uit de liquide middelen. Het kan echter zijn dat ook in 2014 de grens wordt overschreden en mogelijk zelfs tot een onherstelbaar niveau. Het Wooninvesteringsfonds wordt in zijn bedrijfsvoering geconfronteerd met diverse regeringsmaatregelen voor de gereguleerde huursector. Deze maatregelen betreffen onder meer de Wet verhuurderheffing, een verruiming van het huurbeleid en door het Centraal Fonds Volkshuisvesting opgelegde extra heffingen voor saneringssteun. Deze maatregelen hebben een negatieve impact op de operationele kasstromen van het Wooninvesteringsfonds. Op 31 maart 2015 loopt de huidige financieringsfaciliteit (per 31 december 2013 € 303 miljoen) af. Vooralsnog heeft het Wooninvesteringsfonds van de banken geen voorstel tot herfinanciering ontvangen. De banken, BNG en ABN AMRO Bank, achten de operationele kasstromen onvoldoende om de nieuwe financieringslasten en –voorwaarden te dragen. Daarnaast wensen de banken geen hogere LTV aan te gaan bij herfinanciering dan circa 65%. Het Wooninvesteringsfonds is daarom naarstig op zoek naar oplossingen om herfinanciering c.q. continuïteit te realiseren. Zelfstandig, dus zonder hulp van sectorinstituten, leden of investeerders, lijkt het Wooninvesteringsfonds niet in staat een herfinanciering te realiseren. Voor de herfinanciering staan diverse scenario’s open. Een van de scenario’s is de verkoop van de gehele vastgoedportefeuille, waarbij de verkoopopbrengsten voldoende zijn om de huidige


bankfinanciering af te kunnen lossen. Het ligt echter niet in lijn der verwachting dat bij deze directe verkoop voldoende opbrengsten gegenereerd worden om aan de wensen van het ministerie en de certificaathouders te voldoen. Een scenario rekent uitponding op langere termijn door. Volgens het bestuur van het WIF is dat het effectiefste scenario. Dit scenario gaat uit van uitponding op lange termijn (een periode van ongeveer 20 jaar). Echter hierbij zal door het WIF saneringssteun aangevraagd moeten worden bij het CFV waarbij van het WSW borging wordt ontvangen. Als dit wordt verkregen zal de herfinanciering per 31 maart 2015 mogelijk zijn. De aanvraag tot saneringssteun zal in de loop van 2014 bij het Centraal Fonds Volkshuisvesting worden ingediend. Het bestuur is van mening dat met behulp van de toe te kennen saneringssteun en geborgde financiering er ruimte ontstaat om de huidige vastgoedportefeuille door middel van uitponden af te wikkelen. Deze beleidsvariant vormt de basis voor de waardering in deze jaarrekening. De realisatie van het gehanteerde scenario als uitgangspunt voor deze jaarrekening is daarmee afhankelijk van de goedkeuring van het CFV . Realisatie is daarmee onzeker. Wanneer deze situatie niet haalbaar blijkt, kan dit gevolgen hebben voor de waarderingen van de posten in de jaarrekening. Voor de certificaathouders geldt dat uitgaande van het door het bestuur gekozen scenario op lange termijn mogelijk alsnog de door hen ingelegde gelden volledig kunnen worden terugbetaald. Gezien de hiervoor beschreven uitgangspunten is bij het opstellen van de jaarrekening uitgegaan van afbouw van de huidige vastgoedportefeuille door uitponding in een periode van circa 20 jaar . Dit heeft vooralsnog geen effect op het resultaat en het eigen vermogen ten opzichte van waardering op ‘going concern’ daar geen sprake is van gedwongen verkoop.

19

1. De woningmarkt Sinds 2008 kampt de woningmarkt met stagnatie. Er worden minder woningen gebouwd, de prijzen van woningen dalen, de mutatiegraad neemt af en de strengere eisen van toewijzing zorgen ervoor dat huurders amper doorstomen. Er zijn wel maatregelen genomen om de woningmarkt weer vlot te trekken. Zo is de overdrachtsbelasting verlaagd, en is het btw tarief voor verbouwingen omlaag gebracht. Ook de rente staat al enige tijd op een zeer laag niveau, waardoor geld goedkoper kan worden aangetrokken. Daar staat tegenover dat het krijgen van een hypotheek moeilijker is geworden. De banken zijn niet geneigd risico’s met hypotheken te lopen en vanuit het Rijk is beslist dat de hypothecaire lening maar nipt de aanschafprijs van een woning mag overtreffen. Het jaar 2013 lijkt hier en daar wel een voorbode te zijn van herstel op de woningmarkt. In delen van de randstad waar de woningdruk hoog is, stabiliseren de prijzen en in Amsterdam is aan het einde van het verslagjaar een voorzichtige stijging van de woningprijzen te zien.

Volkshuisvestingsverslag Wooninvesteringsfonds 2013

Ook bij het Wooninvesteringsfonds is de kentering van de woningmarkt in 2013 enigszins waarneembaar. Het aantal verkochte woningen nam toe ten opzichte van het jaar daarvoor en overschreed de begroting. Wel moest ook in 2013 worden vastgesteld dat de gemiddelde prijs waarvoor de woningen werden verkocht lager was dan die in 2012. De verlaging bedroeg dit jaar 1,7% waarmee de verwachting dat de prijzen niet veel verder zullen dalen gerechtvaardigd lijkt. Door het toepassen van de inkomensafhankelijke huurverhoging is een deel van de huurders van het Wooninvesteringsfonds geconfronteerd met een stijging van de woonlasten die het kopen van de gehuurde woning aantrekkelijk maakt. In 2013 hebben 11 huurders de woning van het Wooninvesteringsfonds gekocht. In 2012 bedroeg dat aantal vijf. Het Wooninvesteringsfonds verwacht dat de komende tijd meer huishoudens als gevolg van het huurbeleid interesse zullen tonen voor het kopen van hun woning.

20

2. Portefeuilleontwikkeling Sinds de oprichting in 2005 heeft het Wooninvesteringsfonds 5.893 woningen en 1.114 overig vastgoed (commercieel vastgoed, parkeerplaatsen e.d.) aangekocht van 27 corporaties. Het betreft in totaal 125 complexen door heel Nederland. De woningportefeuille van het Wooninvesteringsfonds ligt verspreid door heel Nederland met een accent op de Randstad/Zuidvleugel Rotterdam en Groningen. Deze spreiding in bezit wordt ingegeven door de verkopende corporaties met liquiditeitsbehoefte die complexen aan het Wooninvesteringsfonds hebben aangeboden. De samenstelling van de portefeuille wordt enerzijds bepaald door de liquiditeitsbehoefte en het daarmee samenhangende aanbod van verkopende corporaties en anderzijds moet de opbouw passen in het portefeuillebeleid van het Wooninvesteringsfonds gericht op rendement en toekomstwaarde van de woningen in de koopmarkt. Het Wooninvesteringsfonds kent de portefeuillesamenstelling (regio, woonmilieus, woningtypen, woninggroottes, huurprijsniveau en bouwjaren) alsmede de mogelijkheden om de

risico-/rendementverhoudingen in de portefeuille te verbeteren. In november 2012 heeft het Centraal Fonds Volkshuisvesting het Wooninvesteringsfonds onder verscherpt toezicht gesteld. Daardoor was het niet langer toegestaan om besloten vennootschappen aan de toegelaten instelling te koppelen. Het verdienmodel van het Wooninvesteringsfonds is daarmee verder onder druk komen te staan. Er zijn in 2013 door het Wooninvesteringsfonds nog wel verkennende gesprekken gevoerd met corporaties. Deze hebben echter niet geleid tot aankopen. De portefeuille van het Wooninvesteringsfonds heeft alleen in het verslagjaar alleen een wijziging ondergaan als gevolg van de verkoop aan individuele kopers. Het begrote aantal van 130 is daarbij ruimschoots overschreden. In totaal is de portefeuille met 171 woningen kleiner geworden.

Aankopen woningen

2013

2012

2011

Stand per 1 januari

5.893

5.893

5.536

-

-

357

5.893

5.893

5.893

1.384

1.248

1.023

171

136

225

Stand per 31 december

1.555

1.384

1.248

Bezit woningen per 31 december

4.338

4.509

4.645

14

14

15

4.352

4.524

4.660

Aankoop Stand per 31 december

Verkopen woningen Stand per 1 januari Verkopen

Bezit COG per 31 december Totaal portefeuille per 31 december


21

Bezit gesplitst naar type ROZ IPD Woningen

ultimo 2013

ultimo 2012

ultimo 2011

aantallen

%

aantallen

%

aantallen

%

Galerijwoning (voordeur buiten)

842

19,4

869

19,3

907

19,5

Portiekwoning (voordeur binnen)

976

22,5

1.006

22,3

1.034

22,2

Maisonnette woning

106

2,4

106

2,4

114

2,5

2.343

54,0

2.454

54,3

2.507

54,0

68

1,6

71

1,6

79

1,7

3

0,1

3

0,1

4

0,1

4.338

100

4.509

100

4.645

100

Rijtjeswoning 2/1 kapwoning Vrijstaande woning Totaal woningen

ultimo 2013 Woningen

ultimo 2012

ultimo 2011

aantallen

%

aantallen

%

aantallen

%

< 1945

230

5,3

245

5,4

250

5,4

1945 - < = 1959

523

12,1

558

12,4

587

12,6

1960 - < = 1969

782

18,0

799

17,7

816

17,6

1970 - < = 1979

1.655

38,2

1.720

38,1

1.771

38,2

1980 - <= 1989

959

22,1

996

22,1

1.024

22,0

1990 - < = 1999

123

2,8

125

2,8

130

2,8

2000 - < = 2009

66

1,5

66

1,5

67

1,4

4.338

100

4.509

100

4.645

100

Het bouwjaar ligt over de gehele woningportefeuille genomen rondom 1970.


22

3. Aankoop en verkoop Aankoop Er zijn in het verslagjaar geen nieuwe aankopen gedaan. Voor meer informatie zie het hoofdstuk Bericht van de directeur-bestuurder.

afgebouwd naar 100% in 2018. Dit betekent dat indien een koper aanpassingen wil doen aan de woning, deze eigen middelen zal moeten aanwenden en dat is in het starterssegment vaak een probleem. Er wordt daarom meer geïnvesteerd in het opknappen van de leeg gekomen huurwoningen zodat deze door de potentiële koper beter te financieren en direct te betrekken zijn.

Verkoop In 2013 zijn 171 woningen overgedragen aan particuliere eigenaren. Dit is een stijging van 25% ten opzichte van 2012, toen 136 woningen werden overgedragen. Dit betekent dat vanaf de oprichting van het Wooninvesteringsfonds tot en met 31 december 2013 in totaal 1.555 woningen zijn getransporteerd. In 2013 liet de Nederlandse woningmarkt een voorzichtig herstel zien. De verkoopaantallen namen toe maar de prijzen bleven dalen, zij het minder sterk dan verwacht. Met name de laatste twee kwartalen van 2013 lieten een stijgende lijn zien in het aantal wilsovereenstemmingen ten opzichte van het jaar daarvoor (108 in 2013 tegenover 68). Het laatste kwartaal van 2012 vertoonde destijds ook een stijging van het aantal wilsovereenstemmingen maar dit had alles te maken met de fiscaal aantrekkelijke hypotheekvoorwaarden die per 1 januari 2013 zouden verdwijnen. Dergelijke invloeden waren in 2013 niet aan de orde. Dit kan er op wijzen dat de potentiële koper meer vertrouwen krijgt in stabilisatie c.q. herstel van de woningmarkt en in combinatie met het lage prijsniveau en de nog steeds aantrekkelijke hypotheekrente makkelijker instapt dan een jaar geleden. In 2013 kon nog slechts 105% van de waarde van de woning (eventueel na verbouwing) worden gefinancierd en dit wordt langzaam

Verkoopprijzen De gemiddeld gerealiseerde koopsom van een woning in 2013 bedraagt € 131.284 tegenover € 133.540 in 2012 en is daarmee 1,6% gedaald. Deze daling is lager dan het landelijk gemiddelde (volgens cijfers van het Kadaster 5,6%). In 2013 is er voor gekozen om woningen aan de onderkant van de markt en die bij verkoop niet of nauwelijks bijdragen aan een positief bedrijfsresultaat, opnieuw te verhuren. Hierdoor is de prijsdaling enigszins gedempt. Leegstand Het gemiddeld aantal dagen dat een woning te koop stond is met 239 dagen gedaald ten opzichte van 2012 waar een woning gemiddeld 292 dagen te koop stond. Met het oog op het terugdringen van de leegstandskosten werd afhankelijk van het aantal leegstaande woningen per complex en de specifieke regionale woningmarktomstandigheden, vaker besloten om woningen na huuropzegging aansluitend opnieuw te verhuren.

Portefeuille per einde jaar ultimo 2013

ultimo 2012

ultimo 2011

4.338

4509

4.645

14

14

15

4.352

4.523

4.660

Woningen Commercieel onroerend goed (COG) Totaal portefeuille per einde jaar


23

Leegstand Woningen Commercieel onroerend goed (COG) Bezettingsgraad woningen

184

258

265

6

6

6

95,8%

94%

94%

Mutatie De mutatiegraad is van belang voor het aantal

leeggekomen, 7,9% van het gemiddeld aantal

woningen dat verkocht kan worden. Hierbij wordt

woningen dat het Wooninvesteringsfonds in 2013

gerekend met het moment van beëindiging van

in zijn bezit had. In 2012 was er sprake van 315

het huurcontract. In 2013 zijn 351 woningen

huuropzeggingen.

Woningen

2013

2012

2011

2010

Portefeuille per ultimo

4.352

4.509

4.645

4.513

Aantal verkopen

171

136

225

254

Verkoop mutatiegraad

3,9%

3,0%

4,8%

5,6%

Zittende huurders Niet geheel onverwacht is de stijging van het

huurverhogingen oplopend tot 6,5% zorgt er voor

aantal verkopen aan zittende huurders, van 5

dat de kloof tussen de maandlasten bij huur en bij

transporten in 2012 naar 11 transporten in 2013.

koop kleiner wordt. Nu ook in 2014 extra

Door de nieuwe regels met betrekking tot de

huurverhogingen doorgevoerd mogen worden zal

toegestane huurverhoging wordt het met name

het Wooninvesteringsfonds wederom extra

voor huurders met een inkomen boven € 43.000

aandacht besteden aan het bevorderen van de

aantrekkelijk om te kopen. De combinatie van een

verkoop aan deze groter wordende groep

laag prijsniveau, de lage hypotheekrente en

potentiële kopers.

Aantal woningen verkocht Waarvan aan zittende huurders In %

Totaal

2013

2012

t/m 2011

1.555

171

136

1.248

94

11

5

78

6,0%

6,4%

3,6%

6,3%


24

4. Huurbeleid en huurprijsontwikkeling In het verslagjaar is de eerste inkomens-

De huurders zijn vóór 1 mei 2013 schriftelijk op de

afhankelijke huurverhoging doorgevoerd op de

hoogte gesteld in de jaarlijkse huurverhogingsbrief

niet geliberaliseerde woningen van het

met daarbij indien van toepassing hun

Wooninvesteringsfonds waar dit wenselijk en

inkomensverklaring van de Belastingdienst. Naar

mogelijk was. Om het scheefwonen tegen te gaan

aanleiding van de inkomensafhankelijke

en doorstroming te bevorderen zijn de huren als

huurverhoging zijn 111 bezwaren ontvangen

volgt verhoogd; 1,5%, 2% en 4% boven de inflatie

waarvan er 39 zijn toegekend, 59 zijn afgewezen

van 2,5% voor huishoudens met een inkomen tot €

en een deel aan de huurcommissie is voorgelegd.

33.614 (1,5%), inkomens tussen de € 33.614 en €

Het komend jaar zal de inkomensafhankelijke

43.000 (2%) en boven de € 43.000 (4%).

huurverhoging wederom worden doorgevoerd waar dit wenselijk en mogelijk is.

Gemiddelde huurprijs De woningen hebben een gemiddelde netto huurprijs per maand van € 485. Deze bedraagt 79% van de maximaal redelijke huur volgens de puntentelling van het WoningWaarderingsStelsel (WWS).

2013

2012

2011

Gemiddelde huurprijs per woning op 1 januari in €

473

471

469

Gemiddelde netto huurprijs per woning op 31 december in €

485

473

471

variabel

2,3%

1,3%

79%

79%

78%

Verhoging huursom Gemiddelde huurprijs als % maximaal redelijk op 31 december

Uit de opbouw van de portefeuille naar huurklasse blijkt dat in het verslagjaar het overgrote deel (53,9%) van de woningen tot de categorie betaalbaar behoort.

2013

%

2012

%

2011

%

762

17,6

472

10,5

509

11,0

2.337

53,9

2.989

66,3

3.065

66,0

Duur (> € 574,35 < € 681,02)

924

21,3

835

18,5

868

18,6

Geliberaliseerd (> € 681,02)

315

7,2

213

4,7

203

4,4

4338

100

4.509

100

4.645

100

Goedkoop (< € 374,44) Betaalbaar (> € 374,44< € 574,35)

Totaal

NB: De huurklassen zijn op basis van de prijsklasse-indeling in 2013 en betreffen de rekenhuur Wet op de huurtoeslag.


25

Verhuur

woningen zijn gelegen, door:

Het aantal leeggekomen woningen is in 2013 351 (2012: 315). In 2013 zijn er 171 verkocht (2012:



Een uitgebreide screening van huurtoelating,

136). Het Wooninvesteringsfonds is genoodzaakt

voor huurders die de leefbaarheid van een

woningen te verhuren ter voorkoming van een

wijk op peil houden of ten goede komen;

oplopende leegstand. In het verleden kon het



Samen te werken met de beheerders, die

merendeel van de leeggekomen woningen binnen

zorgen voor het op peil houden van diverse

afzienbare tijd verkocht worden. Bij verhuur

leefbaarheidsfactoren (de kwaliteit van het

streeft het Wooninvesteringsfonds de maximaal

gebouwde, de milieuhygiëne en sociale

redelijke huur na tenzij de marktomstandigheden

aspecten);

of de staat van de woning dat niet toelaten. Per 31 december 2013 heeft het Leefbaarheid en maatschappelijke huisvesting

Wooninvesteringsfonds 9 woningen voor

Het Wooninvesteringsfonds levert een bijdrage

mindervaliden en 32 seniorenwoningen in zijn

aan de leefbaarheid binnen de wijken waar de

portefeuille (gelijk aan 2012).


26

5. Beheer en onderhoud Het jaar 2013 is voor het Wooninvesteringsfonds op het gebied van beheer en onderhoud een rustig jaar gebleken. Verdere inkrimping van het aantal beheerders heeft niet plaatsgevonden. Langlopende overeenkomsten maakten dit niet mogelijk. Met uitzondering van één beheerovereenkomst, welke per 1 januari 2014 wel gewijzigd zal gaan worden. Dit zal in 2014 bijdragen aan verdere verbetering van de beheersbaarheid en efficiëntie en tot kostenbesparingen.

Onderhoudsbeleid Het onderhoudsbeleid van het Wooninvesteringsfonds wijkt in 2013 niet af van het beleid in 2012. Woningen in exploitatie worden onderhouden volgens het instandhoudingsprincipe. Het uitgangspunt voor het Wooninvesteringsfonds is een gezonde woningportefeuille. Het beleid is gericht op het handhaven, en waar nodig, verbeteren van de huidige onderhoudstoestand. Speerpunten hierin zijn; het vervangen van gasgeisers en moederhaarden, door deze te combineren door het plaatsen van combi cv-ketels. Als investeringen

afkoop van het klachtenonderhoud overeenstemt met de werkelijkheid en of de gewenste kwaliteit wordt gewaarborgd. Hierbij stelt de beheerder per kwartaal een klachtenoverzicht ter beschikking. In aanvulling op het klachtenbudget heeft het Wooninvesteringsfonds een budget beschikbaar voor het op individuele basis vervangen/renoveren van badkamers, keukens en cv-ketels. De bestedingen in 2013 bedroegen ruim € 0,9 miljoen, een toename van circa € 0,1 miljoen ten opzichte van 2012.

Planmatig onderhoud Het Wooninvesteringsfonds heeft de planning en de uitvoering van het planmatig onderhoud uitbesteed aan Fortrus. In 2012 zijn delen van het planmatig meerjarenonderhoud uitgesteld met de onder druk staande resultaten en kasstromen. De uitgestelde werkzaamheden hebben prioriteit gekregen in 2013 en zijn grotendeels uitgevoerd. De realisatie van het planmatig onderhoud in 2013 bedroeg € 0,8 miljoen (2012: € 1,1 miljoen). In 2013 is voor een bedrag van € 0,3 miljoen aan planmatig meerjarenonderhoud uitgesteld en doorgeschoven naar 2014.

worden gedaan in onderhoud wordt er goed op gelet dat de verkoop-/ verhuurprijs binnen het bereik van de doelgroep blijft.

Grote projecten in 2013 waren: 

Diverse schilderonderhoudsbeurten in de Grasbuurt te Rotterdam (95 woningen) en in

Klachtenonderhoud Het klachtenonderhoud van de woningen wordt verzorgd door de beheerder. Hiervoor is standaard een vast bedrag per woning afgesproken. De hoogte van dit bedrag wordt periodiek getoetst aan de praktijk. Jaarlijks wordt geëvalueerd of de


de Pelikaansingel te Delft (51 woningen); 

Dakwerkzaamheden in Apeldoorn en Groningen. In Apeldoorn is gestart met het renoveren van de kunststof daken, een project dat kostentechnisch verdeeld zal worden over vijf jaar.

27

Energielabeling

energielabel. De verdeling van het woningbezit

Het Wooninvesteringsfonds heeft in het

van het Wooninvesteringsfonds over de diverse

verslagjaar de woningen die niet gelabeld waren,

labels is als volgt;

bij verkoopmutatie alsnog laten voorzien van een

Energielabels woningen Wooninvesteringsfonds per 1-1-2014 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 A

B

C


D

E

F

G

28

6. Vereniging van Eigenaren Het Wooninvesteringsfonds speelt een grote rol in

meerderheidsbelang sprake is. Circa 50% van het

de actieve Verenigingen van Eigenaren (VvE’s)

totale bezit van het Wooninvesteringsfonds is

waarin het mede-eigenaar is. Speerpunt daarbij is

onderdeel van een VvE. In 2013 bedroegen de

voor 2013 geweest het aanscherpen van de

uitgaven aan onderhoud en renovatie van de VvE’s

maandelijkse bijdragen in verhouding tot de

bijna € 2,2 miljoen (2012: € 2,4 miljoen).

aanwezige reserves en het geplande planmatig onderhoud. Zonder dat dit de gezondheid van de

Bijzondere vermelding verdienen de

VvE aantast. Dit heeft geleid tot een besparing van

werkzaamheden:

€ 0,2 miljoen.



In het verslagjaar is het Wooninvesteringsfonds,

Start grootschalige renovatie liftinstallaties VvE Belvederebos te Zoetermeer;

als appartementrechteigenaar, deelnemer in een



Schilderwerk VvE Zuiddiepje te Rotterdam;

105-tal VvE’s, waarbij niet in alle gevallen van een



Dakwerkzaamheden VvE Jules Massenetstraat te Den Haag.


29

Bijlage 1 Leden Wooninvesteringsfonds CORPORATIE

PLAATS

CERTIFICATEN

Ons Huis de Woonmensen Woningstichting De Goede Woning Vivare Volkshuisvesting Arnhem QuaWonen Stadlander ProWonen Woningstichting Brummen KleurrijkWonen Vidomes Woningbouwvereniging Bergopwaarts Rentree Woonveste Stichting Mooiland Woningstichting De Zaligheden Woonbedrijf 'thuis UWOON Goed Wonen RWS partner in wonen Oosterpoort Wooncombinatie Nijestee Woonstichting De Kernen WOONopMAAT R & B Wonen Dudok Wonen Woningstichting De Voorzorg Woningstichting Woensdrecht Intermaris Woonstichting Hulst De Sleutels Stichting Woningbeheer Betuwe Woningstichting Laarbeek Viverion Servatius Woonpunt Wonen Meerssen Woongoed Middelburg Woningvereniging Nederweert Woonstichting Land van Altena Talis Bernardus Wonen Stichting WoonGoed 2-Duizend Wonen Limburg Woonbron Ressort Wonen woCom

Apeldoorn Apeldoorn Apeldoorn Arnhem Arnhem Bergambacht Bergen op Zoom Borculo Brummen Deil Delft Deurne Deventer Drunen Ede Eersel Eindhoven Eindhoven Ermelo Gemert Goes Groesbeek Groningen Hedel Heemskerk Heinkenszand Hilversum Hoensbroek Hoogerheide Hoorn Hulst Leiden Lienden Lieshout Lochem Maastricht Maastricht Meerssen Middelburg Nederweert Nieuwendijk Nijmegen Oudenbosch Reuver Roermond Rotterdam Rozenburg Someren

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

2.290.522 2.852.915 6.000.000 6.564.665 2.000.000 2.500.000 500.000 5.000.000 1.000.000 2.290.522 2.000.000 5.000.000 1.141.166 1.500.000 6.048.750 500.000 3.000.000 2.717.892 547.972 1.625.468 1.145.261 2.000.000 2.500.000 1.000.000 1.500.000 1.000.000 3.287.831 570.583 1.500.000 1.500.000 570.583 500.000 1.000.000 1.022.500 2.730.063 1.141.166 2.645.261 522.500 2.090.000 1.045.000 1.000.000 1.048.750 1.092.025 500.000 5.705.831 39.000.000 8.759.713 5.000.000

COLLEGIALE LENING € 1.000.000

€ 1.500.000 € 1.500.000 exp. 2010

€ 1.500.000

exp. 2010 € 2.500.000

exp. 2009

WIF LID A A A A A A B A A A A A A A A B A A B A A A A A A A A B A A B B A A A A A B A A A A A B A A A A

IM* 2011 2011 2005 2011 2005 2011 2011 2011 2011 2011 2011 2011 2011 2011 2011 2005 2005 2011 2011 2011 2011 2011 2011 2011 2011 2011 2011 2011 2005 2011 2005 2011 2011 2011 2011 2005 2011 2005 2011 2011 2011 2011 2011 2011 2011 2011 2005 2011

Bijlagen en Jaarrekening Wooninvesteringsfonds 2013 30

Woongoed Zeeuws-Vlaanderen Area Bouwvereniging Woningbelang Woonwenz LEKSTEDEwonen Woonwijze Casade Mijande Wonen Woningstichting Het Grootslag Woonservice Woonkracht10 deltaWonen Stichting Woonstede Domijn De Alliantie Gooi- en Vechtstreek Woningstichting Kessel Woonstichting Stek Woningbouwstichting De Gemeenschap Woningstichting Hellendoorn Woningstichting St. Antonius van Padua Woningbouwvereniging Helpt Elkander Thuisvester Rhenense Woningstichting Woningstichting De Kleine Meierij Woonstichting Vooruitgang Bouwvereniging Huis & Erf Vallei Wonen

Terneuzen Uden Valkenswaard Venlo-Blerick Vianen Vught Waalwijk Weerselo Wervershoof Westerbork Zwijndrecht Zwolle Ede Enschede Huizen Kessel Lisse Nijmegen Nijverdal Noordwijkerhout Nuenen Oosterhout Rhenen Rosmalen Sassenheim Schijndel Woudenberg

€ € € € € € € € € € € €

1.000.000 5.072.631 2.000.000 3.276.075 2.000.000 570.583 1.638.038 1.500.000 500.000 3.000.000 2.735.941 5.225.000

€ 1.000.000 € 2.000.000

€ 1.000.000

€

€

€ €

€

500.000 exp. 2011 exp. 2009 exp. 2010 exp. 2010 500.000 exp. 2011 exp. 2010 exp. 2011 exp. 2009 500.000 500.000 exp. 2010 exp. 2011 500.000

A A A A A B A A B A A A B B B B B B B B B B B B B B B

2011 2011 2005 2011 2011 2011 2011 2011 2011 2011 2011 2011

* IM2005 = certificaten onder de werking van Investeringsmemorandum d.d. 22 september 2005 IM2011 = certificaten onder de werking van Investeringsmemorandum d.d. 19 mei 2011


Bijlage 2 Overzicht portefeuille AANGEKOCHT 30-11-2005 30-11-2005 16-12-2005 23-12-2005 24-12-2005 28-12-2005 29-9-2006 28-12-2006 28-12-2006 28-12-2006 28-12-2006 28-12-2006 28-12-2006 1-10-2007 30-11-2007 30-11-2007 30-11-2007 31-12-2007 31-12-2007 31-12-2007 31-12-2007 31-12-2007 31-12-2007 31-12-2007 31-12-2007 31-12-2007 31-12-2007 31-12-2007 31-1-2008 31-1-2008 31-3-2008 29-8-2008 31-10-2008 31-10-2008 15-12-2008 31-12-2008 13-2-2009 2-3-2009 13-3-2009 15-4-2009 1-7-2009 31-12-2009 31-12-2009 30-6-2010 1-7-2010 14-7-2010 1-6-2011

CORPORATIE DUWO Woonbron Haag Wonen Staedion De Huismeesters Nijestee Hestia Groep Vestia Vestia Vestia Vestia Woonlinie Woonlinie Mijande Wonen De Woonplaats Nijestee Vidomes Humanitas SIB Woonservice Vestia Vestia Vestia Vestia Woonbron Woonbron Woonbron Woonkracht10 Woonkracht10 De Kernen De Kernen Woonbron Volksbelang Made Omnia Wonen Omnia Wonen Nijestee Woonpunt Jutphaas Wonen Vidomes Havensteder De Goede Woning Nijestee Woonpunt Woonpunt Woonkracht10 Wherestad Domein Vivare

PLAATS Delft Rotterdam Den Haag Den Haag Groningen Groningen Landgraaf Wildervank Stadskanaal Veendam Delfzijl Zaltbommel Aalburg e.o. Den Ham-Vroomshoop Breda Groningen Zoetermeer Rotterdam Veenendaal Grijpskerke Oudenbosch Meliskerke Aagtekerke Rotterdam Dordrecht Delft Papendrecht Alblasserdam Hedel e.o. Aalst e.o. Rotterdam Langeweg Breda Hoogerheide Groningen Heerlen Nieuwegein Zoetermeer Schiedam Apeldoorn Groningen Maastricht Geleen Zwijndrecht Purmerend Eindhoven Lent Totaal

AANTAL WONINGEN 125 425 53 138 222 58 45 25 26 33 24 44 39 22 74 39 80 32 45 7 12 3 1 449 112 181 15 48 58 48 146 19 29 23 89 65 21 58 231 203 35 34 15 39 372 156 320 4338

AANTAL COG

1

2

11

14


Geconsolideerde balans (na winstbestemming) (x € 1.000)

31 december 2013

31 december 2012

1

2

26

ten dienst van de exploitatie

2

2.451

2.552

Vastgoedbeleggingen

3 45.660

37.411

361.514

400.345

-----------------------

-----------------------

407.174

437.756

27.460

25.963

-----------------------

---------------------

437.087

466.297

-----------------------

---------------------

ACTIVA VASTE ACTIVA Immateriële vaste activa Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken

Commercieel vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbeleggingen

Financiële vaste activa

4

Totaal vaste activa

VLOTTENDE ACTIVA Vorderingen Debiteuren

5

56

499

Belastingen en premies sociale verzekeringen

6

4

-

Overlopende activa

7

84

190

-----------------------

----------------------

144

689

6.174

9.598

-----------------------

----------------------

6.318

10.287

-----------------------

----------------------

443.405

476.584

==============

=============

Totaal vorderingen Liquide middelen

Totaal vlottende activa

Totaal activa

8


(x € 1.000)

31 december 2013

31 december 2012

Algemene reserve

-71.048

-53.208

Onverdeeld resultaat

-11.535

-17.840

-----------------------

-----------------------

-82.583

-71.048

373

739

-

-

-----------------------

-----------------------

10

373

739

Achtergestelde leningen *

11

198.423

193.736

Leningen kredietinstellingen

12

321.871

347.334

Overig

13

1.215

1.984

-----------------------

-----------------------

521.509

543.054

472

403

PASSIVA GROEPSVERMOGEN

Totaal eigen vermogen *

9

VOORZIENINGEN Latente belastingverplichtingen Overig

Totaal voorzieningen

LANGLOPENDE SCHULDEN

Totaal langlopende schulden

KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekering

14

199

220

Overige kortlopende schulden

15

235

2

Overlopende passiva

16

3.200

3.214

-----------------------

-----------------------

4.106

3.839

-----------------------

-----------------------

443.405

476.584

===============

==============

115.840

122.688

===============

==============

Totaal kortlopende schulden Totaal passiva

* Garantievermogen

Bijlagen en Jaarrekening Wooninvesteringsfonds 2013

34

Geconsolideerde resultatenrekening (x € 1.000)

2013

2012

25.611

25.192

4.661

3.404

37

30

-----------------------

-----------------------

17

30.309

28.626

Afschrijvingen

18

-166

-233

Salarissen

19

-884

-682


20

-215

-216

Onderhoud

21

-3.351

-3.091


22

-7.613

-6.387

-----------------------

-----------------------

-12.229

-10.609

-----------------------

-----------------------

3

-13.612

-20.711

Rentebaten en soortgelijke opbrengsten

23

111

118

Rentelasten en soortgelijke kosten

24

-18.729

-20.335

-----------------------

-----------------------

-18.618

-20.217

-----------------------

-----------------------

-14.150

-22.911

2.615

5.071

-----------------------

-----------------------

-11.535

-17.840

==============

==============

BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huuropbrengsten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Overige opbrengsten

Som der bedrijfsopbrengsten

BEDRIJFSLASTEN



FINANCIËLE BATEN EN LASTEN

Saldo financiële baten en lasten

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Belastingen

Resultaat na belastingen

25

35 Bijlagen en Jaarrekening Wooninvesteringsfonds 2013

Geconsolideerd kasstroomoverzicht (x € 1.000)

2013

2012

-11.535

-17.840

KASSTROOM UIT OPERATIONELE ACTIVITEITEN Resultaat na belastingen Aanpassingen voor: Herwaardering 3 Afschrijvingen 18 Egalisatie cap premie 24 Amortisatie en mutatie verwervingskosten achtergestelde leningen 24 Amortisatie transactiekosten leningen kredietinstellingen 24 Boekwaarde verkochte woningen 17 Mutatie derivaten 24 Boekwaarde desinvesteringen 1,2,3 Belastingen 25

13.612 166 55

20.711 233 55

43 186 16.969 22 -8 -2.615 -----------

43 186 14.153 1.984 -5.071 ----------28.430

Veranderingen in werkkapitaal: Mutatie vorderingen Mutatie kortlopende schulden

5,6,7 14,15,16

545 267 -----------

-

-3

2 3 4

-73 -----------

-1.025 -----------73 ----------17.634

Subtotaal

11 4.646 12,13 -25.704 -----------

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Toename liquide middelen Stand liquide middelen begin jaar Stand liquide middelen einde jaar Mutatie liquide middelen


-1.914 ---------12.540

1

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Netto toename achtergestelde leningen Netto toename leningen kredietinstellingen

-457 -2.371 ----------812 ----------17.707

Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen immateriële vaste activa Investeringen in roerende en onroerende zaken t.d.v. exploitatie Investeringen vastgoedbeleggingen Investeringen in financiële vaste activa

32.294

-1.028 ----------11.512

6.115 -13.678 -----------21.058 -----------3.424 ======

8 9.598 6.174 -----------

-7.563 ----------3.949 ====== 5.649 9.598 -----------

-3.424 ======

3.949 ======

36

Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening 2013 Algemeen Het Wooninvesteringsfonds gevestigd aan de Utrechtseweg 129 te Zeist is een vereniging met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting” en is landelijk werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woningwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en vervreemden van woningen. De statutaire vestigingsplaats is Hilversum. Tenzij anders is vermeld, zijn alle bedragen in duizenden euro’s. Groepsverhoudingen Wooninvesteringsfonds staat aan het hoofd van de Wooninvesteringsfonds-groep. Indien hierna in de geconsolideerde jaarrekening wordt gesproken over het Wooninvesteringsfonds wordt hiermee bedoeld het Wooninvesteringsfonds en zijn in de consolidatie betrokken groepsmaatschappijen. Grondslagen voor consolidatie Op 31 december 2007 zijn twee vennootschappen opgericht WIF Vastgoed B.V. en WIF FBI B.V. Daarnaast is op 16 april 2010 Wooninvesteringsfonds I B.V. opgericht. Per 1 juni 2011 is WIF Vastgoed B.V. omgezet in WIF Lent B.V. Wooninvesteringsfonds I B.V. is per 15 maart 2011 omgezet in WIF Management B.V. Van alle vennootschappen is het Wooninvesteringsfonds 100% aandeelhouder. In de consolidatie worden opgenomen de financiële gegevens van Wooninvesteringsfonds en zijn groepsmaatschappijen. Dit betreft alle maatschappijen waarmee het een organisatorische en economische eenheid vormt. Waarderingsgrondslagen van groepsmaatschappijen zijn waar nodig gewijzigd om aansluiting te krijgen bij de geldende waarderingsgrondslagen voor de Groep. Daar waar van de gegevens in totaliteit geen belangrijke invloed uitgaat op de geconsolideerde winsten verliesrekening is van correctie van de grondslagen afgezien.


De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen zijn: Volledig geconsolideerd; WIF Lent B.V. (voorheen: WIF Vastgoed B.V.), Hilversum (100%) WIF Management B.V. (voorheen: Wooninvesteringsfonds I B.V.), Zeist (100%) Overige deelnemingen, gewaardeerd op nettovermogens-waarde zijn: WIF FBI B.V., Hilversum (100%) De activiteiten van WIF Lent B.V. bestaan voornamelijk uit exploitatie en vervreemden van woningen in Lent (Nijmegen). De activiteiten van WIF Management B.V. bestaan voornamelijk uit het oprichten, deelnemen in, het bestuur voeren over en het verlenen van diensten op financieel, technisch, administratief, economisch of bestuurlijk gebied. De activiteiten van WIF FBI B.V. bestaan voornamelijk uit het beleggen van vermogen in registergoederen, effecten en schuldvorderingen. Deze verbinding is niet geconsolideerd in verband met het ontbreken van activiteiten vanaf moment van oprichten. Intercompany-transacties, intercompany-winsten en onderlinge vorderingen en schulden tussen groepsmaatschappijen worden geëlimineerd voor zover de resultaten niet door transacties met derden buiten de groep zijn gerealiseerd. Ongerealiseerde verliezen op intercompanytransacties worden ook geëlimineerd tenzij er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Resultaten op intercompany-transacties tussen in de consolidatie opgenomen groepsmaatschappijen worden volledig uit zowel de balanswaardering als het groepsresultaat geëlimineerd voorzover deze resultaten nog niet door een overdracht van het verkregen actief of passief aan derden buiten de groep zijn gerealiseerd.

37

Met ingang van 1 januari 2011 worden WIF Lent B.V. en WIF Management B.V. geconsolideerd. Acquisities en desinvesteringen van groepsmaatschappijen Vanaf de overnamedatum worden de resultaten en de identificeerbare activa en passiva van de overgenomen vennootschap opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening. De overnamedatum is het moment dat overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend op de betreffende vennootschap. De verkrijgingsprijs bestaat uit het geldbedrag of het equivalent hiervan dat is overeengekomen voor de verkrijging van de overgenomen onderneming vermeerderd met eventuele direct toerekenbare kosten. Indien de verkrijgingsprijs hoger is dan het nettobedrag van de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva wordt het meerdere als goodwill geactiveerd onder de immateriële vaste activa. Indien de verkrijgingsprijs lager is dan het nettobedrag van de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva, dan wordt het verschil (negatieve goodwill) als overlopende passiefpost opgenomen. De maatschappijen die in de consolidatie betrokken zijn, blijven in de consolidatie opgenomen tot het moment dat zij worden verkocht; deconsolidatie vindt plaats op het moment dat de beslissende zeggenschap wordt overgedragen. Schattingen Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van het Wooninvesteringsfonds zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningpost. Toekomstperspectief Bij het opstellen van de jaarrekening is uitgegaan van het scenario van afbouw van de huidige


vastgoedportefeuille door uitponding in een periode van circa 20 jaar Uitgaande van deze situatie heeft het Wooninvesteringsfonds per 31 december 2013 een negatief eigen vermogen van € 82,5 miljoen, is er sprake van een negatief resultaat over 2013 van € 11,5 miljoen en een negatieve netto kasstroom van € 3,4 miljoen. In 2013 zijn de door de bank gestelde convenanten (debt service coverage ratio en loan-to-value) gebroken. Daarnaast verwacht het management dat de door de bank gestelde convenanten (debt service coverage ratio en loan-to-value) ook in 2014 en 2015 zullen worden gebroken. Ten aanzien van de financiering zijn de debt service coverage ratio (DSCR) en loan-to-value (LTV)) van belang. De LTV is de verhouding tussen uitstaande leningen aan kredietinstellingen (exclusief achtergestelde leningen) en de marktwaarde van de vastgoedportefeuille. Ten aanzien van de DSCR zijn een tweetal niveaus van toepassing, namelijk 1,20 en 1,10.. Indien de DSCR onder de 1,20 komt treedt een cash-sweep in werking hetgeen inhoudt dat de bank overtollige liquide middelen van het Wooninvesteringsfonds gebruikt voor additionele aflossing op de lening. Zakt de DSCR onder de 1,10 dan is het Wooninvesteringsfonds ‘in default’ en is de lening direct opeisbaar door de bank. Over de periode 1 januari 2013 tot en met 31 december 2013 is de DSCR 1,15. Over de periode 1 oktober 2012 tot en met 30 september is de DSCR 1,19. In de voorliggende periodes in 2013 is de DSCR steeds hoger of gelijk aan 1,20 en is geen sprake van doorbreking van het bankconvenant. Het Wooninvesteringsfonds houdt in zijn projecties rekening met een verdere verslechtering van de DSCR in 2014. De 'default’ grens kan in 2014 bereikt of zelfs onderschreden worden . Het Wooninvesteringsfonds wordt in zijn bedrijfsvoering geconfronteerd met diverse regeringsmaatregelen voor de gereguleerde huursector. Deze maatregelen betreffen onder meer de Wet verhuurderheffing, een verruiming van het huurbeleid en door het Centraal Fonds Volkshuisvesting opgelegde extra heffingen voor saneringssteun. Deze maatregelen hebben vooral een negatieve impact op de operationele kasstromen van het Wooninvesteringsfonds.

38

De LTV (verhouding tussen uitstaande leningen aan kredietinstellingen en de marktwaarde van de vastgoedportefeuille) is sinds 31 december 2012 ieder kwartaal van 2013 boven het maximum van 80%. Per 31 december 2013 is de LTV 80,3%. Per 31 december 2013 is daarmee opnieuw sprake van een doorbreking van het convenant op de LTV en sprake van een ‘default event’ met de mogelijkheid tot herstel binnen drie maanden. In 2014 zal voor het herstel van de LTV additioneel € 1,35 miljoen afgelost worden door het Wooninvesteringsfonds uit de overtollige liquide middelen. In 2013 is in totaal voor € 8,8 miljoen additioneel afgelost om de LTV te herstellen tot het maximum van 80%. Het Wooninvesteringsfonds houdt in zijn projecties rekening met een verdere verslechtering van de marktwaarde verhuurde staat en daarmee de LTV in 2014. De 'default’ grens zal ook in 2014 overschreden worden en mogelijk zelfs tot een onherstelbaar niveau. Op 31 maart 2015 loopt de huidige financieringsfaciliteit (per 31 december 2013 € 303 miljoen) af. Vooralsnog heeft het Wooninvesteringsfonds van de banken geen voorstel tot herfinanciering ontvangen. De banken, BNG en ABN AMRO Bank, achten de operationele kasstromen onvoldoende om de nieuwe financieringslasten en –voorwaarden te dragen. Daarnaast wensen de banken geen hogere LTV aan te gaan bij herfinanciering dan circa 65%. Het Wooninvesteringsfonds is daarom naarstig op zoek naar oplossingen om herfinanciering c.q. continuïteit te realiseren. Om de continuïteit te kunnen borgen dient het WIF aanvullende financiering te verkrijgen. Hiervoor zijn diverse scenario’s doorgerekend. Een van de scenario’s is het ineens verkopen van al het vastgoed om voldoende liquiditeiten te genereren om de bestaande financiering af te kunnen lossen. Het ligt echter niet in lijn der verwachting dat bij deze directe verkoop voldoende opbrengsten gegenereerd worden om aan de wensen van het ministerie en de certificaathouders te voldoen. Andere scenario’s rekenen uitponding op langere termijnen door. Volgens het bestuur van het WIF is


het meest haalbare en effectiefste scenario, het scenario waarin uitponding van de huidige vastgoedportefeuille op lange termijn wordt nagestreefd en wel voor een periode van ongeveer 20 jaar. Echter hierbij zal door het WIF saneringssteun aangevraagd moeten worden bij het CFV waarbij van het WSW borging wordt ontvangen. Op 27 februari 2014 is daarom bij het Centraal Fonds Volkshuisvesting melding gemaakt van een aanvraag tot saneringssteun. Uitgangspunt voor deze steun is dat het Wooninvesteringsfonds de activiteiten voortzet in een scenario van geleidelijke afbouw door uitponding, maar van WSW borging ontvangt, waarmee alsnog herfinanciering per 31 maart 2015 mogelijk is. De aanvraag tot saneringssteun zal in de loop van 2014 bij het Centraal Fonds Volkshuisvesting worden ingediend.. Het bestuur is van mening dat met behulp van de toe te kennen saneringssteun er ruimte ontstaat om de huidige vastgoedportefeuille door middel van uitponden af te wikkelen. Deze beleidsvariant vormt de basis voor de waardering in deze jaarrekening en dan met name de waardering van het vastgoed op basis van marktwaarde in verhuurde staat en de actieve belastinglatentie op basis van verrekenbaarheid met geprognosticeerde toekomstige fiscale winsten. De realisatie van het gehanteerde scenario als uitgangspunt voor deze jaarrekening is daarmee afhankelijk van de goedkeuring van het CFV en het WSW en indirect de certificaathouders. Realisatie is daarmee onzeker. Wanneer deze situatie niet haalbaar blijkt, kan dit grote gevolgen hebben voor de waarderingen van de posten in de jaarrekening en daarmee op het verwachtte eindsaldo na afwikkeling van alle activiteiten. Voor de certificaathouders geldt dat bij elk van de uitgewerkte scenario’s onzeker is of de door hen ingelegde gelden volledig kunnen worden terugbetaald en of het beoogde rendement op de certificaten kan worden behaald.. Het gekozen scenario is alleen mogelijk als derden bereid zijn het Wooninvesteringsfonds steun te verlenen om de herfinanciering van de huidige financiering ad € 303 miljoen in 2015 te kunnen

39

realiseren. Het Wooninvesteringsfonds is in hoge mate afhankelijk van de bereidheid van financiers om in de financieringsbehoefte te voorzien. Er is derhalve een materiële onzekerheid inzake de continuïteit. In deze jaarrekening is op basis van de verwachte saneringssteun uitgegaan van going concern. Financiële instrumenten Financiële instrumenten omvatten bij het Wooninvesteringsfonds vorderingen, liquide middelen, langlopende en kortlopende schulden. Financiële instrumenten worden bij de eerste opname verwerkt tegen reële waarde, inclusief direct toerekenbare transactiekosten. Na de eerste opname worden financiële instrumenten gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Indien er geen sprake is van agio of disagio en direct toerekenbare transactiekosten is de geamortiseerde kostprijs gelijk aan de nominale waarde. Op vorderingen wordt een noodzakelijke geachte voorziening getroffen voor risico van oninbaarheid. Voor de waardering van latente belastingvorderingen wordt verwezen naar de grondslagen voor waardering, paragraaf latente belastingvorderingen en -verplichtingen. Daarnaast omvatten de financiële instrumenten bij het Wooninvesteringsfonds tevens afgeleide financiële instrumenten. Afgeleide financiële instrumenten worden gewaardeerd tegen reële waarde en wijzigingen in die reële waarde worden verantwoord in de winsten verliesrekening. Het Wooninvesteringsfonds maakt gebruik van rentederivaten om renterisico’s af te dekken. Daarbij wordt kostprijshedge-accounting toegepast. De toepassing van kostprijshedgeaccounting leidt tot de volgende uitzondering op de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen voor afgeleide financiële instrumenten. Bij het toepassen van het kostprijshedge-accounting model is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de winsten verliesrekening van het derivaat afhankelijk van de afgedekte positie. Dit betekent dat als de afgedekte positie tegen kostprijs in de balans wordt verwerkt, ook het derivaat tegen kostprijs


wordt gewaardeerd. Zolang de afgedekte positie in de kostprijshedge nog niet in de balans is verwerkt wordt het derivaat niet geherwaardeerd en worden aan het derivaat verbonden winsten en verliezen niet in het resultaat verwerkt tot het moment dat de afgedekte post van invloed is op het resultaat. Het ineffectieve deel van de hedge-relatie wordt direct in het resultaat verwerkt. Om het kostprijshedge-accounting model toe te passen wordt voldaan aan de vereisten die zijn uiteengezet in RJ 290. Het Wooninvesteringsfonds past kostprijshedge-accounting toe voor de rentederivaten die ervoor zorgen dat bepaalde variabel rentende leningen worden omgezet in vast rentende leningen. Eveneens past het Wooninvesteringsfonds kostprijshedge-accounting toe voor de rentederivaten die het renterisico op toekomstige financieringstransacties afdekken, in zoverre deze transacties zeer waarschijnlijk zullen plaatsvinden. De resultaten uit het niet-effectieve deel van de hedge-relatie worden in de winsten verliesrekening opgenomen. Indien een interest derivaat niet langer voldoet aan de voorwaarden voor ‘hedge-accounting’, afloopt of wordt verkocht, wordt de afdekkingsrelatie beëindigd. De cumulatieve winst of het cumulatieve verlies overgeboekt naar de winsten verliesrekening. Het toepassen van kostprijs hedge-accounting wordt beëindigd als: 



Het hedge-instrument wordt verkocht, beëindigd of uitgeoefend. Het cumulatieve resultaat op het hedge-instrument dat nog niet in de winsten verliesrekening was verwerkt toen er nog sprake was van een effectieve hedge wordt afzonderlijk in de overlopende posten in de balans verwerkt tot de oorspronkelijk afgedekte toekomstige transactie plaatsvindt; De hedge-relatie niet langer voldoet aan de criteria voor hedge-accounting. Indien de afgedekte toekomstige transactie nog plaatsvindt, wordt het hiermee samenhangende cumulatieve resultaat op het hedge-instrument verantwoord in de winsten verliesrekening voor het naar verwachting

40

te compenseren deel in dezelfde periode als waarin de afgedekte positie van invloed is op de winsten verliesrekening van die periode. Het naar verwachting niet te compenseren deel wordt direct in de winsten verliesrekening verwerkt. Als de transactie niet meer zal plaatsvinden wordt het cumulatieve resultaat op het hedgeinstrument dat in de periode waarin de hedge effectief was buiten de winsten verliesrekening was gehouden naar de winsten verliesrekening overgebracht. Binnen het treasurybeleid van het Wooninvesteringsfonds dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van inherente (rente-) risico's. Op grond van de vigerende interne treasurystatuut is het gebruik van financiële instrumenten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met het gefinancierde vermogen kan worden gelegd en de toepassing er van tot een positie van de totale leningenportefeuille leidt welke vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten. Grondslagen voor de waardering van activa en passiva en resultaatbepaling Algemeen De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit beheer sociale huursector, Titel 9 Boek 2 BW, en Hoofdstuk 645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Activa en passiva worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. De grondslagen die worden toegepast voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling zijn, uitgezonderd die voor materiële vaste activa in exploitatie, gebaseerd op de verkrijgingsprijs.


Voor zover niet anders is vermeld, worden activa en passiva opgenomen tegen nominale waarde. De opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. In de balans, het resultatenoverzicht en kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen, die verwijzen naar de toelichting. Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar. Verwerking verplichtingen In de jaarrekening worden naast in rechte afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie. Immateriële vaste activa De immateriële vaste activa zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs onder aftrek van afschrijvingen. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen. Hier is sprake van als de boekwaarde van het actief (of van de kasstroom genererende eenheid waartoe het behoort) hoger is dan de realiseerbare waarde ervan. Computerapplicaties De kosten van de ontwikkeling van specifieke computerapplicaties voor de uitwisseling van informatie ten behoeve van onroerendgoedtransacties, beheer en rapportages worden geactiveerd tegen verkrijgingprijs. De geactiveerde kosten worden in vijf jaar volgens de lineaire methode afgeschreven. Kosten fondsenverwerving en aankoop De kosten van fondsenwerving en aankoop worden geactiveerd tegen verkrijgingprijs. De geactiveerde kosten worden gedurende de looptijd van het fonds (zeven jaar) volgens de lineaire methode afgeschreven.

41

Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs verminderd met de lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige levensduur, eventueel rekening houdende met een restwaarde en bijzondere waardeverminderingen.

De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2013 intern geformaliseerde meerjaren begroting en bestrijken een periode van 5 jaar behoudens de verwachte verkopen (tienjarenplan), de verwachte kosten van overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op huurstromen uit de meerjarenbegroting.

De afschrijvingstermijnen zijn: • Gebouwen 40 jaar • Verbouwingen 10 jaar • Installaties 5 jaar • Inventaris 5 jaar • Vervoermiddelen 4 jaar

Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus.

Bepaling bedrijfswaarde Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering.

De te betalen vennootschapsbelasting maakt geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde. De verhuurdersheffingen en heffingsbijdragen van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting maken daarentegen wel onderdeel uit van de bedrijfswaarde. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten:

Uitgangspunten bedrijfswaardeberekening 2014

2015

2016

2017

2018 e.v.

Inflatieverwachting

1,75%

1,83%

1,88%

1,91%

2,00%

Huurprijsindexatie boven inflatie gemiddeld

1,89%

2,10%

2,35%

2,40%

1,20%

Looninflatie

1,51%

1,95%

2,27%

2,49%

3,00%

Onderhoudindexatie

1,51%

1,95%

2,27%

2,49%

3,00%

Disconteringsvoet

5,25%

5,25%

5,25%

5,25%

5,25%

Leegwaarde indexatie

-2,00% 2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

Gemiddelde mutatiegraad

5,60%

5,20%

5,20%

5,30%

5,00%

Huurderving

4,40%

3,80%

3,80%

3,80%

3,80%

Verhuurdersheffing per woning (€)

469

582

648

721

686

Saneringsheffing (€)

225

225

225

225

225


42

Periode waarover contant wordt gemaakt Gemiddelde bruto maandhuur per woning

2013 50 jaar € 513

Stijging maandhuur Gemiddelde leegwaarde per woning Gemiddelde verkoopkosten per woning Stijging gemeentelijke lasten Gemiddelde gemeentelijke lasten per woning p/j Stijging verzekeringen Gemiddelde verzekeringen per woning per jaar Stijging planmatig onderhoud Gemiddelde klachtenonderhoud per woning p/j Stijging planmatig onderhoud Gemiddelde planmatig onderhoud per woning p/j Stijging renovatie onderhoud Gemiddelde renovatie onderhoud per woning p/j Stijging beheerkosten Gemiddelde beheerkosten per woning p/j Stijging concernkosten Concernkosten per woning

huurprijsindexatie € 122.625 € 125.611 4,16% 4,50% inflatieverwachting € 370 € 346 inflatieverwachting € 19 € 19 onderhoudindexatie € 225 € 222 onderhoudindexatie € 521 € 421 onderhoudindexatie € 227 € 116 looninflatie € 257 € 276 looninflatie € 474 € 411

Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt geen rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. De verwachte opbrengstwaarde van woningen wordt gedefinieerd als de contante waarde van het maximale bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Alle woningen zijn geoormerkt voor verkoop. Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als ‘vastgoedbeleggingen in exploitatie’ indien ze beschikbaar zijn voor verhuur.


2012 50 jaar € 491

per complex bepaald op basis van de huurprijzen per 1 juli per woning bepaald van leegwaarde per complex bepaald per woning (niet VvE) per complex bepaald per complex bepaald op totaal bepaald per complex bepaald op totaal bepaald

Afschrijvingen Op vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven. Commercieel vastgoed in exploitatie Typering Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. Waarderingsgrondslag Het Wooninvesteringsfonds waardeert zijn commercieel vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Daarna vindt waardering plaats tegen de actuele waarde zijnde de reële waarde. De invulling van deze actuele waarde wordt bepaald met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instelling actief is en de bepalingen zoals opgenomen in het Bbsh.

43

Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Typering Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Kwalificatie Het beleid van het Wooninvesteringsfonds is er op gericht de sociale vastgoedportefeuille continu te verversen. Voor het merendeel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. De portefeuille is grotendeels gealloceerd voor verkoop, daarnaast is een deel gealloceerd voor het maximaliseren van de vraaghuur. Daarmee kwalificeert het Wooninvesteringsfonds zich als vastgoed belegger en is de marktwaarde in verhuurde staat met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH de basis voor de waardering. Waarderingsgrondslag Het Wooninvesteringsfonds waardeert zijn sociaal vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Daarna vindt waardering plaats tegen de actuele waarde zijnde de reële waarde. De invulling van deze actuele waarde wordt bepaald met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instelling actief is en de bepalingen zoals opgenomen in het Bbsh.


Waarderingsmethode Waardering van beleggingen in vastgoed geschiedt tegen de reële waarde, zijnde de marktwaarde in verhuurde staat. De bij aankoop geactiveerde aankoopkosten worden in het jaar van aanschaf bij de eerste waardering ten laste van het indirect beleggingsresultaat gebracht. Op vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven. Ieder kwartaal wordt circa een kwart van alle objecten getaxeerd door externe taxateurs. Dit resulteert er uiteindelijk in dat elk object jaarlijks getaxeerd wordt door externe taxateurs. Op jaareinde worden de taxaties intern geactualiseerd met gebruikmaking van de kwartaalindex van IPD/ROZ op de woningen. Marktwaarde is hierbij gedefinieerd als de waarde bij onderhandse verkoop in verhuurde staat; voor woningen betreft dit de complexgewijze verkoop aan een derde, als deze waarde hoger is dan de waarde bij voortgezette exploitatie. De taxaties vinden plaats volgens de RICS appraisel and Valuation standards. De taxateurs hanteren de methoden van de discounted cash flow (DCF) en het bruto of netto aanvangsrendement (BAR/NAR). De leegwaarde die wordt benut bij uitponden betreft de geschatte verkoopprijs van het object onder aftrek van de te maken kosten voor het verkoopgereed maken en directe transactiekosten waaronder courtage en provisie. Tevens worden de kosten koper hierbij betrokken. De gehanteerde disconteringsvoet is opgebouwd uit een vast basisdeel dat bestaat uit een 24maands gemiddelde van de 10 jaars EURO IRS. Op dit tarief komt een opslag waarin risico’s tot uiting komen die onder andere betrekking hebben op de algemene risico’s voor het investeren in onroerend goed, locatie-, segment- en objectspecifieke risico’s. De eindwaarde geeft aan in welke mate het vastgoed onderhevig is aan veroudering en welke potentie het bezit heeft aan het einde van de 15jarige exploitatieperiode.

44

Veroudering is grofweg in drie typen te onderscheiden: (1) locatieveroudering; (2) economische / markttechnische veroudering en (3) technische veroudering. Veroudering komt tot uiting in de rendementseis (exit yield) die een belegger heeft als hij het bezit aan het einde van de 15-jaars periode wil (ver)kopen. Er wordt dus meer rendement gevraagd dan in jaar 1 van de exploitatieperiode. Uitgangspunt is dan ook dat het Bruto Aanvangs Rendement lager ligt dan de exit yield. Het tweede uitgangspunt is gerelateerd aan de potentie van een object aan het einde van de 15-jarige exploitatieperiode. Hierbij zijn de mate waarin uitponding van het object heeft plaats gevonden, de bouwperiode en de locatie van invloed. Mutatie reële waarde Mutaties in de reële waarde van sociaal vastgoed in exploitatie worden in de winst-enverliesrekening verantwoord onder ‘nietgerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als ‘niet-gerealiseerde herwaardering’ bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld. Financiële vaste activa Deelnemingen in groepsmaatschappijen en overige deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de nettovermogenswaardemethode. Invloed van betekenis wordt in ieder geval verondersteld aanwezig te zijn bij een aandeelhoudersbelang van meer dan 20%.

De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening. Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Het Wooninvesteringsfonds staat in het geheel niet in voor de schulden van de deelnemingen.


De eerste waardering van gekochte deelnemingen is gebaseerd op de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva op het moment van acquisitie. Voor de vervolgwaardering worden de grondslagen toegepast die gelden voor deze jaarrekening, uitgaande van de waarden bij eerste waardering. Bijzondere waardeverminderingen vaste activa Vaste activa worden jaarlijks beoordeeld op (wijzigingen in) omstandigheden, die doen vermoeden, dat de boekwaarde niet meer zal worden terugverdiend. De terugverdien- of bedrijfswaarde wordt bepaald aan de hand van de met desbetreffend actief te genereren netto kasstromen. In geval van lagere bedrijfswaarde, wordt een impairment verlies ten laste van het resultaat gebracht. Voor verkoop beschikbare activa worden gewaardeerd tegen hun verwachte opbrengstwaarde. Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Een voorziening voor oninbaarheid wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering. Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en direct opeisbare deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekeningcourantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde. Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. Voorzieningen worden tegen nominale waarde opgenomen.

45

Latente belastingvorderingen en –verplichtingen Een voorziening voor latente belastingvorderingen en –verplichtingen wordt getroffen met behulp van de verplichtingenmethode voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van de activa en verplichtingen en hun belastinggrondslag. Hierbij wordt rekening gehouden in hoeverre er sprake is van (voorwaartse) verrekenbare verliescompensatie. De berekening van de latente belastingvorderingen en –verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het boekjaar geldende belastingtarieven of tegen de in komende jaren geldende tarieven, voor zover al bij wet vastgelegd. Latente belastingvorderingen (met een looptijd langer dan 1 jaar) zijn opgenomen onder financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Latente belastingvorderingen, met inbegrip van die voortvloeiend uit voorwaartse verliescompensatie, worden gewaardeerd indien het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Voorziening pensioenen Het Wooninvesteringsfonds heeft één pensioenregeling. De belangrijkste kenmerken hiervan zijn: Pensioenregeling van het bedrijfstakpensioenfonds voor de Woningcorporaties. Het Wooninvesteringsfonds heeft voor al haar werknemers een toegezegde pensioenregeling. Hiervoor in aanmerking komende werknemers bouwen jaarlijks een pensioenrecht op over het loon van dat jaar (middelloonregeling). De verplichtingen, welke voortvloeien uit deze rechten van haar personeel, zijn ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). Het Wooninvesteringsfonds betaalt hiervoor premies waarvan de werkgever iets meer en de werknemer iets minder dan de helft betaald.


De pensioenrechten worden jaarlijks geïndexeerd, indien en voor zover de dekkingsgraad van het pensioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds gedeeld door haar financiële verplichtingen) dit toelaat. Naar de stand van ultimo december 2013 is de dekkingsgraad van het pensioenfonds 114%. Het Wooninvesteringsfonds heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij SPW, anders dan het effect van hogere toekomstige premies. Overige voorzieningen Hieronder is mede begrepen de contractuele verplichting uit hoofde van de variabele rente op de obligatielening uitgegeven door WIF Lent B.V. De variabele rente c.q verplichting is gelijk aan 40% van het cumulatieve resultaat vóór belastingen, inclusief resultaat complexgewijze verkoop, van WIF Lent B.V. De vrijval vindt plaats na aflossing van de obligatielening. Langlopende schulden Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag onder aftrek van transactiekosten. Resultaatbepaling Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen. Baten worden verantwoord in het jaar dat zij gerealiseerd zijn. Lasten worden verantwoord in het jaar waarin zij voorzienbaar zijn en waarop zij betrekking hebben. De post verkopen netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde (bestaand bezit). Verkoopopbrengsten worden geacht te zijn gerealiseerd als transport in het boekjaar heeft plaatsgevonden. Het

46

verkoopresultaat is de koopsom onder aftrek van verleende kortingen en verkoopkosten. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten. Huuropbrengsten De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2013 bedraagt dit maximumpercentage 2,5 % plus een inkomensafhankelijke verhoging van of 1,5% of 2,0% of 4,0%. Afschrijvingen op immateriële vaste activa en roerende en onroerende zaken ten dienst van de exploitatie De afschrijvingen op immateriële vaste activa en roerende en onroerende zaken ten dienst van de exploitatie worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur, rekening houdend met een mogelijke restwaarde. Over terreinen en vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven. Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast. Boekwinsten en -verliezen bij verkoop van onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn begrepen onder de afschrijvingen. Salarissen Salarissen worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-enverliesrekening voorzover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Sociale lasten en pensioenen Het Wooninvesteringsfonds is voor het pensioen van zijn medewerkers aangesloten bij de CAO Woondiensten. Dit betreft een middelloonregeling waarvan de uitvoering is ondergebracht bij het bedrijfstakpensioenfonds SPW. Vereniging Wooninvesteringsfonds heeft uit dien hoofde geen verplichting tot het voldoen van aanvullende


bijdragen in het geval van een tekort bij het pensioenfonds, anders dan het voldoen van hogere toekomstige premies. De pensioenlast in de winsten verliesrekening bestaat uit de verschuldigde premies onder aftrek van werknemersbijdragen over het lopende jaar. Onderhoud Voor de toekomstige kosten van groot onderhoud aan het vastgoed is geen voorziening voor groot onderhoud gevormd. De kosten van onderhoud worden rechtstreeks in het resultaat verantwoord. Rentebaten en rentelasten Dit betreft de aan het boekjaar toe te rekenen rentebaten en rentelasten, inclusief de egalisatie van de cap premie en amortisatie van de bijkomende kosten voor het aantrekken van langlopende financiering. Resultaat deelnemingen Het resultaat deelnemingen betreft de resultaten van 100% deelnemingen. Belastingen Vanaf 1 januari 2008 is het Wooninvesteringsfonds integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belasting in de winsten verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen), vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief rekening houdend met gemaakte afspraken met de Belastingdienst.

47

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Deze post heeft betrekking op waarde mutaties van op reële waarde geactiveerde activa (vastgoedportefeuille). Financiële instrumenten en risicobeheersing Binnen het treasurybeleid van het Wooninvesteringsfonds dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van inherente (rente-, looptijden- en markt-) risico’s. Op grond van het vigerende interne treasurystatuut is het gebruik van financiële instrumenten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met het belegde/gefinancierde vermogen kan worden gelegd en de toepassing er van tot een positie van de totale leningen/beleggingenportefeuille leidt welke vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten. Marktrisico Het Wooninvesteringsfonds loopt risico’s ten aanzien van de waardering van effecten, opgenomen onder financiële vaste activa en effecten, opgenomen onder vlottende activa. De onderneming beheerst het marktrisico door stratificatie aan te brengen in de portefeuille, en limieten te stellen. Valutarisico Het Wooninvesteringsfonds is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valuta risico. Prijsrisico Het Wooninvesteringsfonds loopt risico’s ten aanzien van de waardering van effecten, opgenomen onder financiële vaste activa en effecten. Renterisico Het Wooninvesteringsfonds loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder financiële vaste activa, effecten en liquide middelen) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt het Wooninvesteringsfonds risico ten aanzien van toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende vorderingen en


schulden loopt het Wooninvesteringsfonds risico’s over de marktwaarde. Met betrekking tot de vorderingen worden geen financiële derivaten met betrekking tot renterisico gecontracteerd. Met betrekking tot bepaalde vastrentende schulden (schulden aan kredietinstellingen) heeft het Wooninvesteringsfonds renteswaps gecontracteerd, zodat zij vaste rente ontvangt en variabele rente betaalt. Kredietrisico Het Wooninvesteringsfonds heeft geen significante concentraties van kredietrisico. Liquiditeitsrisico Het Wooninvesteringsfonds maakt gebruik van meerdere banken om over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voor zover noodzakelijk, worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. Gebruik van schattingen Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van het Wooninvesteringsfonds zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningpost. Materiële vaste activa Waardering van beleggingen in vastgoed geschiedt tegen de reële waarde, zijnde de marktwaarde. De grondslag voor de marktwaarde zijn de taxaties volgens de RICS appraisel and valuation standards. Fiscaliteit Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft het Wooninvesteringsfonds een aantal standpunten ingenomen die eerst bij afwerking van de aangifte over de verslagjaren 2008 tot en met 2012 door de fiscus zullen worden getoetst.

48

De belangrijkste standpunten betreffen:   

De waardebepaling van de onroerende en roerende zaken in exploitatie; De waardebepaling van de leningenportefeuille; Het vormen van een herinvesteringsreserve.

Dientengevolge kan de fiscale last over 2013 en voorgaande jaren nog wijzigingen ondergaan en belastinglatenties een andere waarde kennen, hoewel in 2013 en voorgaande jaren sprake is van fiscale verliezen en de compensabele verliezen voorzichtigheidshalve niet zijn geactiveerd. Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld op basis van de indirecte methode. Bij deze methode wordt het nettoresultaat aangepast voor posten van de winsten verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de balansposten en posten van de winsten verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten.


De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten.

49

Toelichting op de geconsolideerde balans (x € 1.000)

2013

2012

962

959

-

3

---------------

---------------

962

962

-936

-850

-24

-86

---------------

---------------

-960

-936

---------------

---------------

26

109

---------------

---------------

2

26

=========

=========

VASTE ACTIVA 1. IMMATERIËLE VASTE ACTIVA Aanschafwaarde 1 januari Investeringen

Aanschafwaarde 31 december Afschrijving 1 januari Afschrijving

Afschrijving 31 december

Boekwaarde 1 januari

Boekwaarde 31 december

De immateriële vaste activa betreft de uitgaven aan de ontwikkeling van voor het Wooninvesteringsfonds specifieke (software)toepassingen voor de uitwisseling van informatie ten behoeve van onroerend goed transacties, beheer en rapportages. De investeringen in (software)toepassingen worden via een lineaire afschrijving in vijf jaar ten laste van het resultaat gebracht vanaf het moment van ingebruikname.


(x € 1.000)

2. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Bedrijfspand Aanschafwaarde 1 januari 2013

Inventaris Vervoermiddelen

Totaal

2.700

210

192

3.102

Investeringen

-

-

73

73

Desinvesteringen

-

-

-97

-97

------------

------------

------------

------------

2.700

210

168

3.078

278

158

114

550

-

-

-65

-65

72

41

29

142

------------

------------

------------

------------

350

199

78

627

2.422

52

78

2.552

========

========

========

========

2.350

11

90

2.451

========

========

========

========

Aanschafwaarde 31 december 2013 Afschrijvingen tot en met 1 januari 2013 Afschrijving desinvesteringen Afschrijvingen boekjaar Afschrijvingen tot en met 31 december 2013

Boekwaarde 1 januari 2013 Boekwaarde 31 december 2013

De WOZ-waarde van het bedrijfspand bedraagt ultimo 2013 € 1.970.000.


(x € 1.000) 3. Vastgoedbeleggingen Sociaal vastgoed in exploitatie Commercieel

gekwalificeerd

vastgoed in

als vastgoed-

exploitatie

belegging

Totaal

42.409

453.600

496.009

875

9.559

10.434

-5.873

-62.814

-68.687

------------

------------

------------

37.411

400.345

437.756

-

-

-

Desinvesteringen

-1.917

-15.052

-16.969


-1.538

-12.075

-13.613

Transformatie

11.704

-11.704

-

------------

------------

------------

8.249

-38.831

-30.582

45.660

361.514

407.174

=======

=======

=======

52.950

433.251

486.201

472

3.695

4.167

-7.762

-75.432

-83.194

------------

------------

------------

Verkrijgingsprijs Herwaarderingen Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarde 1 januari 2013 Investeringen

Totaal mutaties Boekwaarde 31 december 2013

Verkrijgingsprijs Herwaarderingen Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarde 31 december 2013

45.660

361.514

407.174

=======

=======

=======

Onder transformatie zijn opgenomen de woningen die in het jaar door huurwijzigingen boven de huurliberalisatiegrens zijn gestegen. Dit heeft geen effect op vermogen en resultaat. Van alle 4.338 woningen, die eind 2013 in bezit zijn, zijn 4.234 woningen bestemd voor de verkoop. Begroot is dat binnen één jaar hiervan 238 woningen worden verkocht tegen een opbrengst van € 30,4 miljoen en boekwaarde van € 23,0 miljoen. De bedrijfswaarde per 31 december 2013 is € 497,3 miljoen (31 december 2012: € 516,3 miljoen).


(x € 1.000)

31 december 2013

31 december 2012

27.312

25.025

130

920

18

18

------------

------------

27.460

25.963

=======

=======

23.822

21.202

3.186

3.327

304

496

------------

------------

27.312

25.025

=======

=======

4. Financiële vaste activa Latente belastingen Nog af te schrijven rente derivaten Deelnemingen

Latente belastingen Tijdelijke waarderingsverschillen onroerende en roerende zaken in exploitatie en verliescompensatie Tijdelijke waarderingsverschillen in leningportefeuille Tijdelijke waarderingsverschillen in derivaten

Voor de compensabele verliezen (eind 2013 € 25,8 miljoen) is deels (eind 2013 € 11,1 miljoen) geen latentie opgenomen. Het saldo bestaat voorts uit € 20,1 miljoen verrekenbare tijdelijke verschillen (eind 2013 € 80,5 miljoen). Bij de bepaling van de waardering van de latentie uit hoofde van tijdelijke waarderingsverschillen en compensabele verliezen is uitgegaan van de fiscale planning die aansluit op het beleidsvoornemen de gehele portefeuille uit te ponden. Nog af te schrijven rente derivaten Nog af te schrijven rente derivaten (negatieve eindwaarde)

130

920

=======

=======

Op 18 januari 2012 zijn drie swapcontracten, met een totale hoofdsom van € 61 miljoen met looptijden tot 1 oktober 2012 (€ 21 miljoen), 1 april 2014 (€ 20 miljoen) en 2 april 2013 (€ 20 miljoen), vervroegd afgewikkeld en doorgerold in een set van drie nieuwe swaps met een totale hoofdsom van € 40 miljoen en looptijden tot 1 april 2014 (€ 15 miljoen), 1 april 2016 (€ 15 miljoen) en 1 april 2016 (€ 10 miljoen). De afgewikkelde swaps hadden op het moment van doorrollen een totale marktwaarde van € 2,7 miljoen (negatief), welke gelijk is aan de startwaarde van de nieuwe drie swaps. Zowel de afgewikkelde swaps als de nieuw afgesloten swaps zijn onder kostprijshedge-accounting gebracht. Dit heeft tot gevolg dat enerzijds de negatieve eindwaarde van de afgewikkelde swaps over de resterende looptijden in het resultaat wordt verwerkt onder de financiële baten en lasten. Anderzijds wordt de startwaarde van de nieuwe swaps geamortiseerd over de nieuwe looptijd van de hedge-relatie ten gunste van de financiële baten en lasten. Deelnemingen WIF FBI B.V.

18

18

=======

=======

De 100% deelneming in WIF FBI B.V. te Hilversum is niet geconsolideerd door het ontbreken van activiteiten.


(x € 1.000)

31 december 2013

31 december 2012

58

337

3

212

-5

-50

-------------

-------------

56

499

========

========

4

-

========

========

-15

-35

-

116

Nog te ontvangen bankrente

87

96

Overig

12

13

-------------

-------------

84

190

========

========

VLOTTENDE ACTIVA VORDERINGEN 5. Debiteuren Beheer Verkopen Voorziening dubieuze debiteuren

Totaal

6. Belastingen en premies sociale verzekeringen Pensioenen

7. Overlopende activa Betaalde kosten verwerving woningen Nog te factureren opbrengsten

Totaal

In de vlottende activa zijn geen vorderingen begrepen met een looptijd langer dan één jaar. 8. Liquide middelen ABN AMRO Bank

2.368

6.979

ING

3.803

2.618

BNG

3

1

------------

------------

6.174

9.598

=======

=======

Totaal

De liquide middelen zijn tegoeden in rekening-courant en spaarrekeningen. Alle liquide middelen zijn direct opvraagbaar.


PASSIVA 9. Groepsvermogen Het eigen vermogen wordt in de toelichting op de balans in de enkelvoudige jaarrekening nader toegelicht. (x € 1.000)

2013

2012

739

786

10. Voorzieningen Latente belastingverplichtingen Saldo 1 januari Mutatie Saldo 31 december

-366

-47

------------

------------

373

739

=======

=======

Voorziening latente belastingverplichtingen betreft tijdelijke waarderingsverschillen in de lening portefeuille en derivaten. Voor een toelichting op de overige voorzieningen wordt verwezen naar de toelichting op de obligatielening

LANGLOPENDE SCHULDEN 11. Achtergestelde leningen Certificaten onder investeringsmemorandum 2005

30.225

35.458

Certificaten onder investeringsmemorandum 2011

155.511

145.632

13.000

13.000

-313

-354

-------------

-------------

198.423

193.736

========

========

Verplichtingen tot en met 1 jaar

10.761

6.115

Verplichtingen van 1 tot 5 jaar

13.000

-

174.975

187.975

-----------

--------------

198.736

194.090

========

========

Obligatielening Verwervingskosten

Totaal

De achtergestelde leningen zijn achtergesteld op alle andere schulden. Restant looptijd van de achtergestelde leningen

Verplichtingen vanaf 5 jaar


(x € 1.000)

2013

2012

35.458

32.494

-

-

1.267

2.964

-6.500

-

-------------

-------------

30.225

35.458

========

========

Certificaten onder investeringsmemorandum 2005 Saldo 1 januari Opname Bijgeschreven rente 2012 en 2013 Conversie

Saldo 31 december

De certificaten onder investeringsmemorandum 2005 hebben een nominale waarde van € 500.000 en hebben een onbepaalde looptijd. De rentevergoeding op de hoofdsom van deze certificaten bedraagt 4,5% op jaarbasis. De rente wordt na het goedkeuren van de jaarrekening door de algemene ledenvergadering betaalbaar gesteld. De rentebetaling op de achtergestelde lening zal alleen dan plaatsvinden als de solvabiliteit en liquiditeit van het Wooninvesteringsfonds dit toelaat. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting heeft verboden de rente aan certificaathouders uit te keren zolang het verscherpt toezicht van kracht is. De rente op de certificaten over 2012 en 2013 is bijgeschreven. De renteverplichting per 31 december 2013 bedraagt € 4,2 miljoen (31 december 2012: € 3,0 miljoen). Het Wooninvesteringsfonds heeft het recht (call-optie) om, indien liquiditeit en solvabiliteit dit toelaten, over te gaan tot (gedeeltelijke) aflossing van de achtergestelde leningen. Hierbij moet de minimale solvabiliteitseis van het Centraal Fonds Volkshuisvesting in acht worden genomen. Het ligt niet binnen de verwachting dat binnen afzienbare tijd het Wooninvesteringsfonds voldoet aan de minimale solvabiliteitseis van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Daarom is de bijgeschreven rente als langlopend opgenomen. Certificaten onder investeringsmemorandum 2011 Saldo 1 januari

145.632

142.481

-

-

Bijgeschreven rente 2012 en 2013

3.379

3.151

Conversie

6.500

-

-------------

-------------

155.511

145.632

========

========

Opname

Saldo 31 december

De certificaten onder investeringsmemorandum 2011 hebben een nominale waarde van € 100.000 en hebben een onbepaalde looptijd. De vaste rentevergoeding op de hoofdsom van deze certificaten bedraagt 2,25% op jaarbasis. De variabele rentevergoeding is maximaal 3,25% en wordt na het goedkeuren van de jaarrekening door de algemene


ledenvergadering betaalbaar gesteld. De variabele rente wordt per ultimo van ieder kalenderjaar berekend indien en voorzover aan de volgende voorwaarden wordt voldaan, welke voorwaarden eveneens de hoogte van de vergoeding van de variabele rente bepalen, met inachtneming van bovenstaand maximum: a)

De DSCR per ultimo van het betreffende kalenderjaar dient, ook na uitkering van de rente (waaronder begrepen de vaste en variabele rente), tenminste gelijk te zijn aan 1,1. b) Het bedrag van de netto liquiditeiten van het Wooninvesteringsfonds, gelijk aan het saldo van de liquide middelen te verminderen met eventuele kortlopende (bank)kredieten, dient per ultimo van het betreffende kalenderjaar tenminste € 5.000.000 te bedragen. c) De solvabiliteitsratio van het Wooninvesteringsfonds, gelijk aan de ratio van het garantievermogen ten opzichte van het totale vermogen van het Wooninvesteringsfonds, dient per ultimo van het betreffende kalenderjaar hoger te zijn dan 25%. De rentebetalingen op deze achtergestelde lening zal alleen dan plaatsvinden als de solvabiliteit en liquiditeit van het Wooninvesteringsfonds dit toelaat. Het Wooninvesteringsfonds heeft het recht (call-optie) om, indien liquiditeit en solvabiliteit dit toelaten, over te gaan tot (gedeeltelijke) aflossing van de achtergestelde leningen. Hierbij moet de minimale solvabiliteitseis van het Centraal Fonds Volkshuisvesting in acht worden genomen. Over 2012 en 2013 is geen variabele rente uitgekeerd. De vaste rente 2012 en 2013 is bijgeschreven. De renteverplichting per 31 december 2013 bedraagt € 6,5 miljoen (31 december 2012: € 3,2 miljoen). Het ligt niet binnen de verwachting dat binnen afzienbare tijd het Wooninvesteringsfonds voldoet aan de minimale solvabiliteitseis van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Daarom is de bijgeschreven rente als langlopend opgenomen.

(x € 1.000)

2013

2012

13.000

14.000

Opname

-

-

Aflossing

-

-1.000

-------------

--------------

13.000

13.000

========

========

Obligatielening Saldo 1 januari

Saldo 31 december

De hoofdsom van de obligatielening bedraagt € 13.000.000 en heeft een looptijd van zeven jaar en eindigt op 30 mei 2018. De vaste rentevergoeding op de hoofdsom bedraagt 6,00% op jaarbasis. De variabele rente is gelijk aan 40% van het cumulatieve resultaat vóór belastingen, inclusief resultaat complexgewijze verkoop, van WIF Lent B.V. gedurende de looptijd van de obligatielening, met dien verstande dat de variabele rente per jaar maximaal gelijk is aan 5% van het per 30 juni van ieder kalenderjaar uitstaande bedrag van de obligatielening. De variabele rente zal niet eerder worden voldaan dan na (i) verkoop van het laatste deel van de gehele woningportefeuille en (ii) volledige en onherroepelijke aflossing van de obligatielening. De variabele rente wordt jaarlijks toegevoegd/onttrokken aan de voorziening. Tot en met 2013 is geen variabele rente toegevoegd aan de voorziening. De rentebetalingen op deze achtergestelde lening zullen alleen dan plaatsvinden als de solvabiliteit en liquiditeit van WIF Lent B.V. dit toelaat. WIF Lent B.V. heeft het recht om, indien liquiditeit en solvabiliteit dit toelaten, over te gaan tot (gedeeltelijke) aflossing van de obligatielening. Hierbij moet de minimale solvabiliteitseis van het Centraal Fonds Volkshuisvesting in acht worden genomen.


(x € 1.000)

2013

2012

-646

-646

-

-

-------------

-------------

-646

-646

292

248

41

44

-------------

-------------

333

292

-313

-354

========

========

Verwervingskosten achtergestelde leningen Uitgaven 1 januari Uitgaven

Uitgaven 31 december

Amortisatie 1 januari Amortisatie

Amortisatie 31 december

Saldo 31 december

De kosten verband houdende met de verwerving van de certificaten worden afgeschreven in 15 jaar. Dit is de looptijd die bij de berekeningen in de bieding bij aankoop van onroerend wordt gehanteerd. Indien tussentijds aflossingen plaatsvinden wordt het resterende deel van de bijkomende kosten op basis van het aantal afgeloste certificaten ten laste van het resultaat gebracht (x € 1.000)

31 december 2013

31 december 2012

12. Leningen kredietinstellingen Roll-over consortium

273.077

297.874

30.000

30.000

Lening I ING Bank

3.092

3.939

Lening II ING Bank

3.000

3.000

Lening III ING Bank

3.000

3.000

Lening IV ING Bank

8.500

8.500

Hypothecaire lening BNG

1.476

1.536

-274

-515

-------------

-------------

321.871

347.334

========

========

Fixe lening consortium

Transactiekosten

Totaal


(x € 1.000)

2013

2012

1.413

3.246

319.603

324.959

1.129

19.644

-------------

-------------

322.145

347.849

========

========

Saldo 1 januari

297.874

309.980

Aflossing roll-over financiering

-24.797

-12.106

-------------

-------------

273.077

297.874

========

=======

30.000

30.000

========

========

Restant looptijd van de leningen kredietinstellingen Verplichtingen tot en met 1 jaar Verplichtingen van 1 tot 5 jaar Verplichtingen vanaf 5 jaar

Totaal

Roll-over lening consortium

Saldo 31 december

Fixe lening consortium

Het Wooninvesteringsfonds heeft een totale kredietfaciliteit ter beschikking van ABN AMRO Bank en BNG (consortium). De looptijd van de faciliteit is zeven jaar en eindigt 31 maart 2015. De rentevergoeding bedraagt 1- en 3-maands euribor plus 70 basispunten (van toepassing tot 14 juli 2010), 95 basispunten (vanaf 14 juli 2010). Als zekerheden zijn gesteld de verpanding van de huurpenningen en het recht van eerste hypotheek op de woningen. De ondergrens van de DSCR is 1,10 (default) en bij onderschrijding van de grens van 1,20 zijn aanvullende aflossingen noodzakelijk. De maximale LTV is 80%. Per 31 maart 2010 is het trekkingsrecht op de kredietfaciliteit afgelopen. De roll-over financiering kent een verloop analoog aan het verloop van de kasstromen van het Wooninvesteringsfonds. Bij verkoop wordt afgelost. Daarbij geldt voor de aflossing van het vreemde vermogen een extra aflossing van 10% (bij een LTV lager dan 70%) of een extra aflossing van 20% (bij een LTV van 70-80%), waardoor een versneld aflossingsschema ontstaat. De LTV ultimo 2013 bedraagt 80,3% (2012: 80,7%). De reële waarde van de roll-over financiering per 31 december 2013 is € 273,2 miljoen. De langlopende financiering met een nominale hoofdsom van € 30 miljoen kent een looptijd tot 31 maart 2015, met een rentepercentage van 4,70% per jaar gedurende de looptijd. De leningen zijn verstrekt onder hypothecaire zekerheid op de verworven panden door Wooninvesteringsfonds. Bij iedere verkoop vindt royement van de hypothecaire zekerheid plaats. De reële waarde van de fixe-lening per 31 december 2013 is € 30,7 miljoen.


(x € 1.000)

2013

2012

3.939

4.454

Opname

-

-

Aflossing

-847

-515

-------------

-------------

3.092

3.939

========

========

Lening I ING Bank Saldo 1 januari

Saldo 31 december

De langlopende financiering met een nominale hoofdsom van € 5,5 miljoen kent een looptijd tot 1 juli 2018, met een rentepercentage van 3-maands euribor-tarief met een opslag van 2,08% per jaar tot 1 juli 2014. De lening is verstrekt onder hypothecaire zekerheid op de verworven panden door WIF Lent B.V. Bij iedere verkoop vindt royement van de hypothecaire zekerheid plaats. De financiering kent een verloop analoog aan het verloop van de kasstromen van het WIF Lent B.V. Bij verkoop wordt 110% van het gefinancierde bedrag per woning afgelost. De reële waarde van financiering per 31 december 2013 is € 3,1 miljoen.

Lening II ING Bank Saldo 1 januari Opname (x € 1.000)

Aflossing

Saldo 31 december

3.000

3.000

-

-

2013

2012

-

-

-------------

-------------

3.000

3.000

========

========

De langlopende financiering met een nominale hoofdsom van € 3,0 miljoen kent een looptijd tot 1 juli 2018, met een rentepercentage van 4,313% per jaar tot 1 juli 2014. De lening is verstrekt onder hypothecaire zekerheid op de verworven panden door WIF Lent B.V. Bij iedere verkoop vindt royement van de hypothecaire zekerheid plaats. De reële waarde van financiering per 31 december 2013 is € 3,0 miljoen.


(x € 1.000)

2013

2012

3.000

3.000

Opname

-

-

Aflossing

-

-

-------------

-------------

3.000

3.000

========

========

Lening III ING Bank Saldo 1 januari

Saldo 31 december

De langlopende financiering met een nominale hoofdsom van € 3,0 miljoen kent een looptijd tot 1 juli 2018, met een rentepercentage van 5,034% per jaar tot 1 juli 2016. De lening is verstrekt onder hypothecaire zekerheid op de verworven panden door WIF Lent B.V. Bij iedere verkoop vindt royement van de hypothecaire zekerheid plaats. De reële waarde van financiering per 31 december 2013 is € 3,1 miljoen. Lening IV ING Bank Saldo 1 januari

8.500

8.500

Opname

-

-

Aflossing

-

-

-------------

-------------

8.500

8.500

========

========

Saldo 31 december

De langlopende financiering met een nominale hoofdsom van € 8,5 miljoen kent een looptijd tot 1 juli 2018, met een rentepercentage van 5,46% per jaar gedurende de looptijd. De lening is verstrekt onder hypothecaire zekerheid op de verworven panden door WIF Lent B.V. Bij iedere verkoop vindt royement van de hypothecaire zekerheid plaats. De reële waarde van financiering per 31 december 2013 is € 9,1 miljoen.

(x € 1.000)

31 december 2013

31 december 2012

1.476

1.536

========

========


In 2009 heeft het Wooninvesteringsfonds een hypothecaire lening opgenomen bij de Bank Nederlandse Gemeenten. De looptijd van de lening is 20 jaar en eindigt 2 maart 2029. De rentevergoeding bedraagt 4,87% op jaarbasis. Als zekerheid is gesteld het recht van eerste hypotheek op het kantoorpand aan de Utrechtseweg 129 te Zeist. In 2013 is € 60.000 afgelost op de lening (cumulatief: € 224.000). De reële waarde van financiering per 31 december 2013 is € 1,5 miljoen.


(x € 1.000)

2013

2012

-1.304

-1.304

-

-

-------------

-------------

-1.304

-1.304

Amortisatie per 1 januari

914

728

Amortisatie

186

186

-------------

-------------

1.100

914

-------------

-------------

-204

-390

-70

-125

-------------

-------------

-274

-515

========

========

Transactie kosten Uitgaven 1 januari Uitgaven


Amortisatie per 31 december

Boekwaarde transactiekosten

Cap premie

Saldo 31 december

13. Overig Derivaten (startwaarde)

1.215

1.984

========

========

Op 18 januari 2012 zijn drie swap contracten, met een totale hoofdsom van € 61 miljoen met looptijden tot 1 oktober 2012 (€ 21 miljoen), 1 april 2014 (€ 20 miljoen) en 2 april 2013 (€ 20 miljoen), vervroegd afgewikkeld en doorgerold in een set van drie nieuwe swaps met een totale hoofdsom van € 40 miljoen en looptijden tot 1 april 2014 (€ 15 miljoen), 1 april 2016 (€ 15 miljoen) en 1 april 2016 (€ 10 miljoen). De afgewikkelde swaps hadden op het moment van doorrollen een totale marktwaarde van € 2,7 miljoen (negatief), welke gelijk is aan de startwaarde van de nieuwe drie swaps. Zowel de afgewikkelde swaps als de nieuw afgesloten swaps zijn onder kostprijs hedge-accounting gebracht. Dit heeft tot gevolg dat enerzijds de negatieve eindwaarde van de afgewikkelde swaps over de resterende looptijden in het resultaat wordt verwerkt onder de financiële baten en lasten. Anderzijds wordt de startwaarde van de nieuwe swaps geamortiseerd over de nieuwe looptijd van de hedge-relatie ten gunste van de financiële baten en lasten. De cap is aangekocht ter bescherming tegen rentefluctuaties die inherent zijn aan financiering middels roll-over leningen. De strike is vastgesteld rekening houdend met het risicoprofiel en de middelen van het Wooninvesteringsfonds. De betaalde premie wordt conform het verloop van de onderliggende financiering ten laste van de financiële lasten gebracht. De gegevens zijn als volgt: Nominale waarde

Startdatum

Looptijd

Rente %

Inkomend

Marktwaarde

€

1 apr. 2008

1 apr. 2015

4,7500%

3 mnds

€

25.000.000

-


Ter indekking van het renterisico van de huidige en toekomstige kortgeldposities zijn interest rate swaps afgesloten met de ABN AMRO Bank. De gegevens zijn als volgt: Nominale waarde

Startdatum

Looptijd

Rente %

Inkomend

Marktwaarde

€

15.000.000

18 jan. 2012

1 apr. 2014

2,5460%

3 mnds

-€

174.000

€

35.000.000

14 dec. 2010

1 jan. 2015

1,98%

1 mnds

-€

692.000

€

15.000.000

19 dec. 2007

1 okt. 2015

4,4650%

3 mnds

-€

1.256.000

€

15.000.000

18 jan. 2012

1 apr. 2016

3,6000%

3 mnds

-€

1.209.000

€

10.000.000

18 jan. 2012

1 apr. 2016

3,2400%

3 mnds

-€

715.000

€

35.000.000

1 apr. 2008

1 apr. 2016

4,2175%

3 mnds

-€

3.368.000

€

30.000.000

14 dec. 2010

1 jan. 2017

2,47%

1 mnds

-€

1.893.000

€

20.000.000

14 dec. 2010

1 jan. 2018

2,19%

1 mnds

-€

1.234.000

€

15.000.000

1 apr. 2008

1 apr. 2018

4,6600%

3 mnds

-€

2.345.000

€

15.000.000

27 dec. 2007

1 apr. 2018

4,3250%

3 mnds

-€

2.573.000

€

25.000.000

31 jul. 2008

1 okt. 2018

4,7820%

3 mnds

-€

4.747.000

€ 125.000.000

12 mei 2010

1 okt. 2014

3 mnds euribor 1 mnds

€

16.000

- € 20.190.000 De hedge is effectief.


(x € 1.000)

31 december 2013

31 december 2012

142

152

57

45

Omzetbelasting

-

15

Pensioenpremies

-

8

-------------

-------------

199

220

========

========

233

-

2

2

-------------

-------------

235

2

========

========

1.696

1.927

Te betalen kosten kwaaitaalvloeren

134

134

Planmatig onderhoud

254

66

VvE bijdragen

127

171

Te betalen advieskosten

167

182

53

40

431

448

4

-

315

219

19

27

-------------

-------------

3.200

3.214

========

========

KORTLOPENDE SCHULDEN

14. Belastingen en premies sociale verzekeringen Vennootschapsbelasting Loonheffing

Totaal

15. Overige kortlopende schulden Te betalen salarissen Overige

Totaal

16. Overlopende passiva Nog te betalen rente bankfinanciering

Te betalen zakelijke belastingen Bijdrage asbestverwijdering VvE Fatimaplein Taxaties Waarborgsommen huurders Overige

Totaal

Alle schulden hebben een looptijd korter dan één jaar.


Nog te betalen rente bankfinanciering Betreft de over 2013 te betalen rente over de aangetrokken bankfinanciering en derivaten. Niet in de balans opgenomen verplichtingen Voor het beheer van de woningen worden beheerovereenkomsten opgesteld met een looptijd van één jaar. Na deze periode wordt de overeenkomst elk jaar stilzwijgend met één jaar verlengd. De opzegtermijn is één jaar. De overeenkomst eindigt indien alle woningen zijn verkocht. De verplichtingen voortvloeiend uit deze beheerovereenkomsten bedraagt in 2014 circa € 2,0 miljoen en is afhankelijk van het aantal woningen in beheer bij derden.


Toelichting op de geconsolideerde resultatenrekening (x € 1.000)

2013

2012

25.611

25.192

4.661

3.404

37

30

-------------

-------------

30.309

28.626

========

========

17. Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Overige opbrengsten

Totaal

Huuropbrengsten De geografische onderverdeling van de netto huuropbrengsten kan als volgt worden weergegeven: Rotterdam

6.524

6.348

Groningen

2.443

2.480

Delft

1.950

1.934

Purmerend

1.998

1.860

Nijmegen

1.858

1.810

10.838

10.760

-------------

-------------

25.611

25.192

========

========

22.506

18.369

-875

-812

-------------

-------------

21.631

17.557

-------------

-------------

-16.970

-14.153

-------------

-------------

4.661

3.404

========

========

Overige gemeenten

Totaal

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Verkoopopbrengsten Verkoopkosten

Boekwaarde verkopen

Totaal


(x € 1.000)

2013

2012

-24

-86

-------------

-------------

Bedrijfspand

-72

-71

Vervoermiddelen

-29

-34

Inventaris

-41

-42

-------------

-------------

-142

-147

-------------

-------------

-166

-233

========

========

-884

-682

========

========

-76

-70

-139

-146

-------------

-------------

-215

-216

========

========

BEDRIJFSLASTEN

18. Afschrijvingen Immateriële vaste activa

Materiële vaste activa

Totaal

19. Salarissen Bruto salaris

20. Sociale lasten en pensioenen Sociale lasten Pensioenlasten

Totaal

Het aantal fte’s in 2013 is 7,9 (2012: 8,0). Geen werknemers zijn werkzaam in het buitenland. Vanaf 1 januari 2013 is de Wet Normering Topinkomens (WNT) van kracht. Het Wooninvesteringsfonds heeft in 2013 geen functionarissen in dienst die meer verdienen dan de norm (in 2013: € 228.599) of afgeleide norm (5% of 7,5%) voor leden van de raad van toezicht.


(x € 1.000)

2013

2012

-1.217

-1.044

-996

-912

-1.138

-1.135

-------------

-------------

-3.351

-3.091

========

========

21. Onderhoud Klachtenonderhoud Exploitatie & renovatie onderhoud Planmatig onderhoud

Totaal

De kosten voor klachtenonderhoud zijn op met de beheerders overeengekomen budgetten gebaseerd.

22. Overige bedrijfskosten Saneringsheffing Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting

-940

-

Beheerkosten

-1.218

-1.222

VvE-bijdragen

-1.956

-2.393

Zakelijke belastingen

-1.600

-1.600

-79

-

-759

-471

Overige personeelskosten

-78

-25

Huisvestingskosten

-35

-32

-129

-123

Kosten raad van toezicht en ledenvergaderingen

-82

-64

Inleenkrachten

-76

-13

Accountant

-60

-52

Juridisch advies

-29

-2

Fiscaal advies

-13

-20

Overig advies

-286

-113

Periodieke taxaties

-103

-90

Overige lasten

-170

-167

-------------

-------------

-7.613

-6.387

========

=======

Verhuurdersheffing Exploitatie kosten

Automatisering

Totaal


68

(x € 1.000)

2013

2012

Jaarrekeningcontrole

-64

-52

Andere controleopdrachten

-11

-10

-

-

-2

-40

-------------

-------------

-77

-102

========

========

111

118

========

=======

Rente achtergestelde leningen

-5.493

-5.543

Variabele rente obligatielening

-

-

-43

-43

-12.726

-13.321

Afschrijving & amortisatie derivaten

-22

-1.064

Hypotheekrente kantoorpand

-72

-75

-186

-186

-55

-55

-132

-48

-------------

-------------

-18.729

-20.335

========

========

HONORARIA ACCOUNTANT

Fiscale advisering Andere niet-controleopdrachten

Totaal

FINANCIËLE BATEN EN LASTEN 23. Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentebaten

24. Rentelasten en soortgelijke kosten

Afschrijvingen verwervingskosten achtergestelde leningen Rente kredietfaciliteiten

Afschrijving verwervingskosten kredietfaciliteiten Afschrijving CAP-premie Bank kosten

Totaal


69

(x € 1.000)

2013

2012

-

-

Vennootschapsbelasting 2013

-37

-

Vennootschapsbelasting 2012

-

-105

Voorziening compensabele verliezen

-

-834

2.652

6.010

-------------

-------------

2.615

5.071

========

========

25. Belastingen Vennootschapsbelasting oude jaren

Mutatie belastinglatentie

Totaal

De acute belastingdruk is als volgt bepaald:

Resultaat voor belastingen

-14.150


13.612

Intercompany resultaat

-

Overige permanente en tijdelijke verschillen: - Rente derivaten - Geactiveerde verwervingskosten financieringen - (Dis)agio leningen en derivaten

22 284 -177

- Verkoopresultaat

-3.132

- Mutatie herinvesteringsreserve

-1.074

- Overig - Kosten saneringsheffing Centraal Fonds Volkshuisvesting - Niet aftrekbare kosten

-5 940 4 -------------3.138 -------------

Belastbaar bedrag

-3.676 ========

Het effectieve belastingtarief is 18,5% (2012: 22,1%) en in lijn met het van toepassing zijnde belastingtarief (25%). De aangiften tot en met 2011 zijn vastgesteld.


70

Enkelvoudige balans (na winstbestemming) (x € 1.000)

31 december 2013

31 december 2012

26

2

26

27

2.451

2.552

ACTIVA VASTE ACTIVA Immateriële vaste activa Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Vastgoedbeleggingen

28

Commercieel vastgoed in exploitatie

28

44.469

36.999

28

332.589

369.394

------------------

------------------

377.058

406.393

28.341

26.692

------------------

------------------

407.852

435.663

Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging

Financiële vaste activa

29

Totaal vaste activa

VLOTTENDE ACTIVA Vorderingen Debiteuren

30

56

499

Vordering op groepsmaatschappijen

31

-

-

Belastingen en premies sociale verzekeringen

32

4

-

Overlopende activa

33

74

165

------------------

------------------

134

664

4.397

8.053

------------------

------------------

4.531

8.717

------------------

------------------

412.383

444.380

===========

==========

Totaal vorderingen

Liquide middelen

Totaal vlottende activa

Totaal activa


34

71

(x € 1.000)

31 december 2013

31 december 2012

Algemene reserve

-71.010

-53.213

Onverdeeld resultaat

-11.536

-17.797

------------------

------------------

35

-82.546

-71.010

36

373

739

Achtergestelde leningen

37

185.424

180.736

Leningen kredietinstellingen

38

304.279

328.895

Overig

39

1.215

1.984

------------------

------------------

490.918

511.615

459

352

PASSIVA EIGEN VERMOGEN

Totaal eigen vermogen VOORZIENINGEN Latente belastingverplichtingen LANGLOPENDE SCHULDEN

Totaal langlopende schulden

KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan leveranciers Schulden aan groepsmaatschappijen

40

2

2

Belastingen en premies sociale verzekering

41

57

68

Overige kortlopende schulden

42

235

2

Overlopende passiva

43

2.885

2.612

------------------

------------------

3.638

3.036

------------------

------------------

412.383

444.380

===========

==========

102.878

109.726

===========

==========

Totaal kortlopende schulden

Totaal passiva

Garantievermogen


Enkelvoudige resultatenrekening (x € 1.000)

2013

2012

23.754

23.371

4.047

2.784

146

199

------------------

------------------

27.947

26.354

Afschrijvingen

-166

-233

Salarissen

-884

-682


-215

-216

Onderhoud

-3.147

-2.869


-7.318

-6.098

------------------

------------------


-11.730

-10.098

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoed portefeuille

-13.542

-21.407

89

80

-17.107

-18.645

------------------

------------------

-17.018

-18.565

------------------

------------------

-14.343

-23.716

2.655

5.275

152

644

------------------

------------------

-11.536

-17.797

===========

===========

BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huren Verkoop onroerende zaken Overige opbrengsten

Som der bedrijfsopbrengsten

BEDRIJFSLASTEN

FINANCIËLE BATEN EN LASTEN Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten

Totaal financiële baten en lasten

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen

Belastingen Resultaat deelneming

Resultaat na belastingen na waardeveranderingen vaste activa


Toelichting op de enkelvoudige jaarrekening 2013 Algemeen Grondslagen van waardering en bepaling van het resultaat De grondslagen van waardering en van resultaatbepaling voor de vennootschappelijke jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening zijn gelijk. Deelnemingen in groepsmaatschappijen worden gewaardeerd op de nettovermogenswaarde in overeenstemming met paragraaf ‘grondslagen voor de waardering van de activa en passiva en resultaatbepaling’ in de geconsolideerde jaarrekening. Voor de grondslagen van de waardering van activa en passiva en voor de bepaling van het resultaat wordt verwezen naar de op pagina 39 tot en met 49 opgenomen toelichting op de geconsolideerde balans en winst-en-verliesrekening.


Toelichting op de enkelvoudige balans (x € 1.000)

2013

2012

962

959

-

3

------------

------------

Aanschafwaarde 31 december

962

962

Afschrijving 1 januari

-936

-850

-24

-86

------------

------------

-960

-936

------------

------------

26

109

------------

------------

2

26

========

========

VASTE ACTIVA 26. Immateriële vaste activa Aanschafwaarde 1 januari Investeringen

Afschrijving

Afschrijving 31 december

Boekwaarde 1 januari

Boekwaarde 31 december

De immateriële vaste activa betreft de uitgaven aan de ontwikkeling van voor het Wooninvesteringsfonds specifieke (software)toepassingen voor de uitwisseling van informatie ten behoeve van onroerend goed transacties, beheer en rapportages. De investeringen worden via een lineaire afschrijving in vijf jaar ten laste van het resultaat gebracht vanaf het moment van ingebruikname.


(x € 1.000) 27. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Bedrijfspand Aanschafwaarde 1 januari 2013

Inventaris Vervoermiddelen

Totaal

2.700

210

192

3.102

Investeringen

-

-

73

73

Desinvesteringen

-

-

-97

-97

------------

------------

------------

------------

2.700

210

168

3.078

278

158

114

550

Aanschafwaarde 31 december 2013 Afschrijvingen tot en met 1 januari 2013 Afschrijving desinvesteringen Afschrijvingen boekjaar Afschrijvingen tot en met 31 december 2013

Boekwaarde 1 januari 2013 Boekwaarde 31 december 2013

-

-

-65

-65

72

41

29

142

------------

------------

------------

------------

350

199

78

627

2.422

52

78

2.552

=======

=======

=======

=======

2.350

11

90

2.451

=======

=======

=======

=======

De WOZ-waarde van het bedrijfspand bedraagt ultimo 2013 € 1.970.000.


(x € 1.000)

28. Vastgoedbeleggingen Sociaal vastgoed in exploitatie

Verkrijgingsprijs Herwaarderingen

Commercieel

gekwalificeerd

vastgoed in

als vastgoed-

exploitatie

belegging

Totaal

42.141

420.956

463.097

968

9.466

10.434

-6.110

-61.028

-67.138

------------

------------

------------

36.999

369.394

406.393

-

-

-

Desinvesteringen

-1.800

-13.993

-15.793


-1.544

-11.998

-13.542

10.814

-10.814

-

------------

------------

------------

7.470

-36.805

-29.335

44.469

332.589

377.058

=======

=======

=======

51.704

403.009

454.713

471

3.671

4.142

-7.706

-74.091

-81.797

------------

------------

------------

44.469

332.589

377.058

=======

=======

=======

Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarde 31 december 2012 Investeringen

(x € 1.000) Transformatie Totaal mutaties

Boekwaarde 31 december 2013

Verkrijgingsprijs Herwaarderingen Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarde 31 december 2013

Onder transformatie zijn opgenomen de woningen die in het jaar door huurwijzigingen boven de huurliberalisatiegrens zijn gestegen. Dit heeft geen effect op vermogen en resultaat. Van alle 4.018 woningen, die eind 2013 in bezit zijn, zijn 3.914 woningen bestemd voor de verkoop. Begroot is dat binnen één jaar hiervan 225 woningen worden verkocht tegen een opbrengst van € 28,5 miljoen en boekwaarde van € 21,8 miljoen. De bedrijfswaarde per 31 december 2013 is € 462,3 miljoen (31 december 2012: € 481,1 miljoen).


(x € 1.000)

31 december 2013

31 december 2012

26.858

24.571

29. Financiële vaste activa Latente belastingen Nog af te schrijven rente derivaten Deelnemingen

130

920

1.353

1.201

------------

------------

28.341

26.692

=======

=======

23.369

20.748

3.185

3.327

304

496

------------

------------

26.858

24.571

=======

=======

Latente belastingen Tijdelijke waarderingsverschillen onroerende en roerende zaken in exploitatie Tijdelijke waarderingsverschillen in leningportefeuille Tijdelijke waarderingsverschillen in derivaten

Voor de compensabele verliezen (eind 2013 € 25,8 miljoen) is geen latentie opgenomen. Bij de bepaling van de waardering van de latentie uit hoofde van tijdelijke waarderingsverschillen is uitgegaan van de fiscale planning die aansluit op het beleidsvoornemen de gehele portefeuille uit te ponden. Nog af te schrijven rente derivaten Nog af te schrijven rente derivaten (negatieve eindwaarde)

130

920

=======

=======

Op 18 januari 2012 zijn drie swap contracten, met een totale hoofdsom van € 61 miljoen met looptijden tot 1 oktober 2012 (€ 21 miljoen), 1 april 2014 (€ 20 miljoen) en 2 april 2013 (€ 20 miljoen), vervroegd afgewikkeld en door gerold in een set van drie nieuwe swaps met een totale hoofdsom van € 40 miljoen en looptijden tot 1 april 2014 (€ 15 miljoen), 1 april 2016 (€ 15 miljoen) en 1 april 2016 (€ 10 miljoen). De afgewikkelde swaps hadden op het moment van doorrollen een totale marktwaarde van € 2,7 miljoen (negatief), welke gelijk is aan de startwaarde van de nieuwe drie swaps. Zowel de afgewikkelde swaps als de nieuw afgesloten swaps zijn onder kostprijs hedge -accounting gebracht. Dit heeft tot gevolg dat enerzijds de negatieve eindwaarde van de afgewikkelde swaps over de resterende looptijden in het resultaat wordt verwerkt onder de financiële baten en lasten. Anderzijds wordt de startwaarde van de nieuwe swaps geamortiseerd over de nieuwe looptijd van de hedge-relatie ten gunste van de financiële baten en lasten.


(x € 1.000)

31 december 2013

31 december 2012

1.335

1.183

18

18

Deelnemingen WIF Lent B.V. WIF FBI B.V. WIF Management B.V.

-

------------

------------

1.353

1.201

=======

=======

Het verloop van de deelnemingen is als volgt:

Saldo 1 januari Investeringen Resultaat deelnemingen Saldo 31 december

De deelnemingen betreffen:

1.201

557

-

-

152

644

------------

------------

1.353

1.201

=======

=======

Aandeel in

Resultaat

Eigen vermogen

Kapitaal

boekjaar

31-12-2013

WIF Lent B.V. te Hilversum

100%

152

1.353

WIF Management B.V. te Zeist

100%

-

-82

100%

-

18

Volledig geconsolideerd

Overige deelnemingen, gewaardeerd op netto vermogenswaarde WIF FBI B.V. te Hilversum


(x € 1.000)

31 december 2013

31 december 2012

58

337

3

212

-5

-50

------------

------------

56

499

========

=======

-

-

========

=======

4

-

========

=======

-15

-35

-

116

Nog te ontvangen rente

78

66

Overig

11

18

------------

------------

74

165

========

=======

VLOTTENDE ACTIVA

VORDERINGEN

30. Debiteuren Beheer Verkopen Voorziening dubieuze debiteuren

Totaal

31. Vorderingen op groepsmaatschappijen

32. Belastingen en premies sociale verzekeringen Pensioenen

33. Overlopende activa Betaalde kosten verwerving woningen Nog te factureren opbrengsten

Totaal

In de vlottende activa zijn geen vorderingen opgenomen met een looptijd langer dan één jaar.


(x € 1.000)

31 december 2013

31 december 2012

ABN AMRO Bank

2.358

6.972

ING

2.036

1.080

BNG

3

1

------------

------------

4.397

8.053

=======

=======

34. Liquide middelen

Totaal

De

liquide middelen zijn tegoeden in rekening-courant en spaarrekeningen. Alle liquide middelen zijn direct opvraagbaar

PASSIVA

35. Eigen vermogen Algemene reserve Onverdeeld resultaat Saldo 1 januari

Totaal

-48.134

-5.079

-53.213

-5.079

5.079

-

-

-17.797

-17.797

------------

------------

------------

Saldo 31 december 2012

-53.213

-17.797

-71.010

Resultaatverdeling

-17.797

17.797

-

-

-11.536

-11.536

------------

------------

------------

-71.010

-11.536

-82.546

========

========

Resultaatverdeling Resultaat boekjaar 2012 uit resultaatbestemming

Resultaat boekjaar 2013 uit resultaatbestemming Saldo 31 december 2013

========

Overeenkomstig de kaders van de Woonwet en afgeleid het Bbsh wordt het gehele vermogen besteed. Ultimo 2013 is in totaal € 4,1 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen (exclusief belastingen) in de overige reserves begrepen (2012: € 10,4 miljoen). Verschillen in het eigen vermogen en het resultaat tussen de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening Het verschil tussen het eigen vermogen volgens de enkelvoudige balans en het eigen vermogen volgens de geconsolideerde balans wordt verklaard door het feit dat de geconsolideerde deelneming WIF Management B.V. een negatieve nettovermogenswaarde heeft, doch in de enkelvoudige balans op nihil wordt gewaardeerd. Door de Groep is voor deze vennootschap geen aansprakelijkheidsverklaring of andere borgstelling afgegeven. Voorts wordt het verschil verklaard door resultaten op intercompany-transacties. Het verschil tussen het enkelvoudige en geconsolideerde eigen vermogen en resultaat heeft zich in het boekjaar als volgt ontwikkeld:


(x € 1.000)

31 december 2013

31 december 2012

-82.583

-71.048

82

83

-45

-45

------------

------------

-82.546

-71.010

=======

=======

-11.535

-17.840

Eigen vermogen volgens de geconsolideerde jaarrekening Negatieve vermogenswaarde van de geconsolideerde deelneming Niet-gerealiseerde gecumuleerde intercompany-resultaten Eigen vermogen volgens enkelvoudige jaarrekening

Resultaat volgens de geconsolideerde jaarrekening

Verandering negatieve vermogenswaarde van de geconsolideerde deelneming

-1

-2

-

45

------------

------------

-11.536

-17.797

=======

=======

2013

2012

739

684

Veranderingen in niet-gerealiseerde gecumuleerde intercompany-resultaten Resultaat volgens enkelvoudige jaarrekening

(x € 1.000)

36. Voorzieningen Latente belastingverplichtingen Saldo 1 januari Mutatie Saldo 31 december

-366

55

------------

------------

373

739

=======

=======

Voorziening latente belastingverplichtingen betreft tijdelijke waarderingsverschillen in de leningportefeuille.


(x € 1.000)

31 december 2013

31 december 2012


30.225

35.458


155.511

145.632

-312

-354

------------

------------

31 december 2013

31 december 2012

185.424

180.736

=======

=======

10.761

6.115

-

-

174.975

174.975

-------------

-------------

185.736

181.090

========

=======

2013

2012

35.458

32.494

-

-

1.267

2.964

-6.500

-

-------------

-------------

30.225

35.458

========

=======

LANGLOPENDE SCHULDEN

37. Achtergestelde leningen

Verwervingskosten

De achtergestelde leningen zijn achtergesteld op alle andere schulden.

(x € 1.000)

Totaal

Restant looptijd van de achtergestelde leningen Verplichtingen tot en met 1 jaar Verplichtingen van 1 tot 5 jaar Verplichtingen vanaf 5 jaar

Certificaten onder investeringsmemorandum 2005 Saldo 1 januari Opname Bijgeschreven rente 2012 en 2013 Conversie

Saldo 31 december

De certificaten onder investeringsmemorandum 2005 hebben een nominale waarde van € 500.000 en hebben een


onbepaalde looptijd. De rentevergoeding op de hoofdsom van deze certificaten bedraagt 4,5% op jaarbasis. De rente wordt na het goedkeuren van de jaarrekening door de algemene ledenvergadering betaalbaar gesteld. De rentebetaling op de achtergestelde lening zal alleen dan plaatsvinden als de solvabiliteit en liquiditeit van het Wooninvesteringsfonds dit toelaat. De rente 2012 en 2013 is bijgeschreven. De renteverplichting per 31 december 2013 bedraagt € 4,2 miljoen (31 december 2012: € 3,0 miljoen). Het Wooninvesteringsfonds heeft het recht (call-optie) om, indien liquiditeit en solvabiliteit dit toelaten, over te gaan tot (gedeeltelijke) aflossing van de achtergestelde leningen. Hierbij moet de minimale solvabiliteitseis van het Centraal Fonds Volkshuisvesting in acht worden genomen. Het ligt niet binnen de verwachting dat binnen afzienbare tijd het Wooninvesteringsfonds voldoet aan de minimale solvabiliteitseis van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Daarom is de bijgeschreven rente als langlopend opgenomen.

(x € 1.000)

2013

2012

145.632

142.481

-

-

Bijgeschreven rente 2012 en 2013

3.379

3.151

Conversie

6.500

-

-------------

-------------

155.511

145.632

========

========

Certificaten onder investeringsmemorandum 2011 Saldo 1 januari Opname

Saldo 31 december

De certificaten onder investeringsmemorandum 2011 hebben een nominale waarde van € 100.000 en hebben een onbepaalde looptijd. De vaste rentevergoeding op de hoofdsom van deze certificaten bedraagt 2,25% op jaarbasis. De variabele rentevergoeding is maximaal 3,25% en wordt na het goedkeuren van de jaarrekening door de algemene ledenvergadering betaalbaar gesteld. De variabele rente wordt per ultimo van ieder kalenderjaar berekend indien en voorzover aan de volgende voorwaarden wordt voldaan, welke voorwaarden eveneens de hoogte van de vergoeding van de variabele rente bepalen, met inachtneming van bovenstaand maximum: a) De DSCR per ultimo van het betreffende kalenderjaar dient, ook na uitkering van de rente (waaronder begrepen de vaste en variabele rente), tenminste gelijk te zijn aan 1,1. b) Het bedrag van de netto liquiditeiten van het Wooninvesteringsfonds, gelijk aan het saldo van de liquide middelen te verminderen met eventuele kortlopende (bank)kredieten, dient per ultimo van het betreff ende kalenderjaar tenminste € 5.000.000 te bedragen. c) De solvabiliteitsratio van het Wooninvesteringsfonds, gelijk aan de ratio van het garantievermogen ten opzichte van het totale vermogen van het Wooninvesteringsfonds, dient per ultimo van het betreffende kalenderjaar hoger te zijn dan 25%. Over 2012 en 2013 is geen variabele rente uitgekeerd. De vaste rente over 2012 en 2013 is bijgeschreven. De renteverplichting per 31 december 2013 bedraagt € 6,5 miljoen (31 december 2012: € 3,1 miljoen). De rentebetalingen op deze achtergestelde lening zal alleen dan plaatsvinden als de solvabiliteit en liquiditeit van het Wooninvesteringsfonds dit toelaat. Het Wooninvesteringsfonds heeft het recht (call -optie) om, indien liquiditeit en


solvabiliteit dit toelaten, over te gaan tot (gedeeltelijke) aflossing van de achtergestelde leningen. Hierbij moet de minimale solvabiliteitseis van het Centraal Fonds Volkshuisvesting in acht worden genomen. Het ligt niet binnen de verwachting dat binnen afzienbare tijd het Wooninvesteringsfonds voldoet aan de minimale solvabiliteitseis van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Daarom is de bijgeschreven rente als langlopend opgenomen.

2013

2012

-646

-646

-

-

-------------

-------------


-646

-646

(x € 1.000)

2013

2012

292

248

42

44

-------------

-------------

334

292

-------------

-------------

-312

-354

========

========

(x € 1.000)

Verwervingskosten achtergestelde leningen Uitgaven 1 januari Uitgaven

Amortisatie 1 januari Amortisatie

Amortisatie 31 december

Saldo 31 december

De kosten verband houdende met de verwerving van de certificaten worden afgeschreven in 15 jaar. Dit is de looptijd die bij de berekeningen in de bieding bij aankoop van onroerend wordt gehanteerd. Indien tussentijds aflossingen plaatsvinden wordt het resterende deel van de bijkomende kosten op basis van het aantal afgeloste certificaten ten laste van het resultaat gebracht.


(x € 1.000)

31 december 2013

31 december 2012

273.077

297.874

30.000

30.000

1.476

1.536

-274

-515

-------------

-------------

304.279

328.895

========

========

1.413

3.246

302.011

324.959

1.129

1.205

-------------

-------------

304.553

329.410

========

========

2013

2012

Saldo 1 januari

297.874

309.980

Aflossing roll-over financiering

-24.797

-12.106

-------------

-------------

273.077

297.874

========

========

30.000

30.000

========

========

38. Leningen kredietinstellingen Roll-over consortium Fixe lening consortium Hypothecaire lening BNG Transactiekosten

Restant looptijd van de leningen kredietinstellingen Verplichtingen tot en met 1 jaar Verplichtingen van 1 tot 5 jaar Verplichtingen vanaf 5 jaar

Roll-over lening consortium

Saldo 31 december

Fixe lening consortium 31 december

Het Wooninvesteringsfonds heeft een totale kredietfaciliteit ter beschikking van ABN AMRO Ba nk en Bank Nederlandse Gemeenten (consortium). De looptijd van de faciliteit is zeven jaar en eindigt 31 maart 2015. De rentevergo eding bedraagt 1- en 3-maands euribor plus 70 basispunten, 95 basispunten vanaf 14 juli 2010. Als zekerheden zijn gesteld de verpanding van de huurpenningen en het recht van eerste hypotheek op de woningen. Van deze faciliteit is in 2010 € 46 miljoen ingezet voor de financiering van de gekochte woningen. De ondergrens van de DSCR is 1,10 (default) en bij onderschrijding van de grens van 1,20 zijn aanvullende aflossingen noodzakelijk. De maximale LTV is 80%. Per 31 maart 2010 is het trekkingsrecht op de kredietfaciliteit afgelopen. De roll-over financiering kent een verloop analoog aan het verloop van de kasstromen van het Wooninvesteringsfonds. Bij verkoop wordt afgelost. Daarbij geldt voor de aflossing van het vreemde vermogen een extra aflossing van 10% (bij een LTV lager dan 70%) of een extra aflossing van 20% (bij een LTV van 70-80%), waardoor een versneld aflossingsschema ontstaat. De LTV ultimo 2013 bedraagt 80,3% (2012: 80,7%).


De reële waarde van de roll-over financiering per 31 december 2013 is € 273,2 miljoen. De langlopende financiering met een nominale hoofdsom van € 30 miljoen kent een looptijd tot 31 maart 2015, met een rentepercentage van 4,70% per jaar gedurende de looptijd. De leningen zijn verstrekt onder hypothecaire zekerheid op de verworven panden door Wooninvesteringsfonds. Bij iedere verkoop vindt royement van de hypothecaire zekerheid plaats. De reële waarde van de fixe-lening per 31 december 2013 is € 30,7 miljoen. (x € 1.000)

31 december 2013

31 december 2012

1.476

1.536

========

========


In 2009 heeft het Wooninvesteringsfonds een hypothecaire lening opgenomen bij de Bank Nederlandse Gemeenten. De looptijd van de lening is 20 jaar en eindigt 2 maart 2029. De rentevergoeding bedraa gt 4,87% op jaarbasis. Als zekerheid is gesteld het recht van eerste hypotheek op het kantoorpand aan de Utrechtseweg 129 te Zeist. In 2013 is € 60.000 afgelost op de lening (cumulatief: € 224.000). De reële waarde van financiering per 31 december 2013 is € 1,5 miljoen.

2013

2012

-1.304

-1.304

-

-

-------------

-------------

-1.304

-1.304

Amortisatie per 1 januari

914

728

Amortisatie

186

186

-------------

-------------

1.100

914

-------------

-------------

-204

-390

-70

-125

-------------

-------------

-274

-515

========

========

(x € 1.000)

Transactie kosten Uitgaven 1 januari Uitgaven


Amortisatie per 31 december

Boekwaarde transactiekosten

Cap premie

Saldo 31 december


(x € 1.000)

31 december 2013

31 december 2012

1.215

1.984

========

========

39. Overig Derivaten (startwaarde)

Op 18 januari 2012 zijn drie swap contracten, met een totale hoofdsom van € 61 miljoen met looptijden tot 1 oktober 2012 (€ 21 miljoen), 1 april 2014 (€ 20 miljoen) en 2 april 2013 (€ 20 miljoen), vervroegd afgewikkeld en doorgerold in een set van drie nieuwe swaps met een totale hoofdsom van € 40 miljoen en looptijden tot 1 april 2014 (€ 15 miljoen), 1 april 2016 (€ 15 miljoen) en 1 april 2016 (€ 10 miljoen). De afgewikkelde swaps hadden op het m oment van doorrollen een totale marktwaarde van € 2,7 miljoen (negatief), welke gelijk is aan de startwaarde van de nieuwe drie swaps. Zowel de afgewikkelde swaps als de nieuw afgesloten swaps zijn onder kostprijs hedge -accounting gebracht. Dit heeft tot gevolg dat enerzijds de negatieve eindwaarde van de afgewikkelde swaps over de resterende looptijden in het resultaat wordt verwerkt onder de financiële baten en lasten. Anderzijds wordt de startwaarde van de nieuwe swaps geamortiseerd over de nieuwe looptijd van de hedge-relatie ten gunste van de financiële baten en lasten. De cap is aangekocht ter bescherming tegen rentefluctuaties die inherent zijn aan financiering middels roll -over leningen. De strike is vastgesteld rekening houdend met het risicoprofiel en de middelen van het Wooninvesteringsfonds. De betaalde premie wordt conform het verloop van de onderliggende financiering ten laste van de financiële lasten gebracht. De gegevens zijn als volgt:

Nominale waarde

Startdatum

Looptijd

Rente %

Inkomend

Marktwaarde

€

1 apr. 2008

1 apr. 2015

4,7500%

3 mnds

€-

25.000.000

Ter indekking van het renterisico van de huidige en toekomstige kortgeldposities zijn interest rate swaps afgesl oten met ABN AMRO Bank Nederland. De gegevens zijn als volgt:

Nominale waarde

Startdatum

Looptijd

Rente %

Inkomend

Marktwaarde

€

15.000.000

18 jan. 2012

1 apr. 2014

2,5460%

3 mnds

-€

174.000

€

35.000.000

14 dec. 2010

1 jan. 2015

1,98%

1 mnds

-€

692.000

€

15.000.000

19 dec. 2007

1 okt. 2015

4,4650%

3 mnds

-€

1.256.000

€

15.000.000

18 jan. 2012

1 apr. 2016

3,6000%

3 mnds

-€

1.209.000

€

10.000.000

18 jan. 2012

1 apr. 2016

3,2400%

3 mnds

-€

715.000

€

35.000.000

1 apr. 2008

1 apr. 2016

4,2175%

3 mnds

-€

3.368.000

€

30.000.000

14 dec. 2010

1 jan. 2017

2,47%

1 mnds

-€

1.893.000

€

20.000.000

14 dec. 2010

1 jan. 2018

2,19%

1 mnds

-€

1.234.000


€

15.000.000

1 apr. 2008

1 apr. 2018

4,6600%

3 mnds

-€

2.345.000

€

15.000.000

27 dec. 2007

1 apr. 2018

4,3250%

3 mnds

-€

2.573.000

€

25.000.000

31 jul. 2008

1 okt. 2018

4,7820%

3 mnds

-€

4.747.000

€ 125.000.000

12 mei 2010

1 okt. 2014

3 mnds euribor 1 mnds

€

16.000

- € 20.190.000 De hedge is effectief.

(x € 1.000)

31 december 2013

31 december 2012

2

2

========

=======

57

45

Omzetbelasting

-

15

Pensioenpremies

-

8

-------------

-------------

57

68

========

=======

233

-

2

2

-------------

-------------

235

2

========

========

KORTLOPENDE SCHULDEN

40. Schulden aan groepsmaatschappijen Rekening-courant WIF Lent B.V.

41. Belastingen en premies sociale verzekeringen Loonheffing

Totaal

42. Overige kortlopende schulden Te betalen salarissen Overige


(x € 1.000)

31 december 2013

31 december 2012

1.696

1.711

Te betalen kosten kwaaitaalvloeren

134

134

Onderhoud

254

66

Afrekening VvE bijdragen

117

106

Te betalen advieskosten

159

182

53

40

Bijdrage asbestverwijdering

144

144

Waarborgsommen huurders

315

219

13

10

-------------

-------------

2.885

2.612

========

========

43. Overlopende passiva Nog te betalen rente bankfinanciering

Te betalen zakelijke belastingen

Overige

Totaal

Alle schulden hebben een looptijd korter dan één jaar. Nog te betalen rente bankfinanciering Betreft de over 2013 te betalen rente over de aangetrokken bankfinanciering en derivaten. Niet in de balans opgenomen verplichtingen Voor het beheer van de woningen worden beheerovereenkomsten opgesteld met een looptijd van één jaar. Na deze periode wordt de overeenkomst elk jaar stilzwijgend met één jaar verlengd. De opzegtermijn is één jaar. De overeenkomst eindigt indien alle woningen zijn verkocht. De verplichtingen voortvloeiend uit deze beheerovereenkomsten bedraagt in 2014 circa € 1,9 miljoen en is afhankelijk van het aantal woningen in beheer bij derden. Vanaf 16 april 2010 vormen Wooninvesteringsfonds en WIF Management B.V. een fiscale eenheid voor de omzetbelasting en in 2012 is ook WIF Lent B.V. opgenomen in de fiscale eenheid voor de omzetbelasting. Gemiddeld aantal werknemers Het aantal fte’s in 2013 is 7,8 (2012: 8,0). Geen werknemers zijn werkzaam in het buitenland.


Overige informatie Bestuurders en commissarissen Het totaalbedrag kan als volgt per individueel lid van het bestuur worden gespecificeerd: Naam

Beloningen

Variabele

Pensioenkosten

Overige beloningen

beloning 2013

2012

2013

2012

2013

2012

2013

2012

K.E. de Graaf

€ 121.297

€ 155.259

-

-

€ 27.358

€ 35.090

€ 3.240

€ 4.302

J.J.M. Thielen

€ 59.200

-

-

-

-

-

-

-

Mevrouw de Graaf heeft de functie van bestuurder vervuld tot 16 september 2013 en is daarna vervangen door de heer Thielen. De heer Thielen heeft geen dienstbetrekking bij het Wooninvesteringsfonds. De dienstbetrekking van de voormalig bestuurder, mevrouw de Graaf, is per 1 januari 2014 beëindigd. In verband met de beëindiging van het dienstverband is in januari 2014 een eenmalige uitkering van € 152.891 uitgekeerd. Deze uitkering is ten laste van het resultaat 2013 gebracht. De bestuurder ontvangt geen winstdeling en bonus en geen beloningen betaalbaar op termijn. Aan de voormalig bestuurder is een auto ter beschikking gesteld voor zakelijke doeleinden. De bezoldiging van de raad van toezicht kan als volgt worden gespecificeerd (exclusief omzetbelasting): Naam

Als lid van de raad

Als lid van

Overige kosten

van toezicht

commissies

vergoedingen

2013

2012

2013

2012

2013

2012

€ 12.000

€ 12.000

-

-

-

-

M.T. Kooistra (vice-voorzitter)

€ 4.750

€ 9.500

-

-

-

-

J.G.T. Bouwman (lid raad van toezicht)

€ 9.500

€ 9.500

-

-

-

-

W. van de Rotte (lid raad van toezicht)

€ 9.500

€ 9.500

-

-

-

-

P. Hooimeijer (lid en voorzitter

€ 9.500

€ 9.500

-

-

-

-

€ 9.500

€ 9.500

-

-

-

-

€ 5.014

-

-

-

-

-

€ 59.764

€ 59.500

-

-

-

-

W.J. Vrakking (voorzitter)

auditcommissie) J.A.M. Linders (lid raad van toezicht en lid auditcommissie) R. de Jong (lid raad van toezicht)

Totaal

Wet normering topinkomens Vanaf 1 januari 2013 is de Wet normering topinkomens (WNT) van toepassing. Het Wooninvesteringsfonds heeft in 2013 geen functionarissen in dienst die meer beloning ontvangt dan de norm (in 2013: € 228.599) of afgeleide norm (5% of 7,5%) voor d e leden van de raad van toezicht.


91

Bezoldiging topfunctionarissen & gewezen topfunctionarissen – met dienstbetrekking Naam

Functie

K.E. de Graaf

Directeur bestuurder

Beloning

Belastbare vaste en variabele onkostenvergoedin gen

Voorziening en t.b.v. beloningen betaalbaar op termijn

€ 114.668

€ 3.240

€ 27.358

Totale bezoldiging

Duur van het dienstverband in het jaar (in dagen)

€ 145.266

Omvang van het dienstverband in het jaar (fte)

365

0,75

Bezoldiging topfunctionarissen & gewezen topfunctionarissen – zonder dienstbetrekking Naam

W.J. Vrakking

Functie(s)

Voorzitter raad van toezicht

Beloning (excl.

Duur van het

Omvang van het

omzetbelasting)

dienstverband in

dienstverband in

het jaar (dagen)

het jaar (fte)

€ 12.000

365

1,0

€ 4.750

170

0,5

€ 9.500

365

1,0

Lid renumeratie commissie M.T. Kooistra

Vice-voorzitter raad van toezicht

J.G.T. Bouwman

lid raad van toezicht lid renumaratie commissie

W. van de Rotte

lid raad van toezicht

€ 9.500

365

1,0

P. Hooimeijer


€ 9.500

365

1,0

€ 9.500

365

1,0

voorzitter auditcommissie J.A.M. Linders

lid raad van toezicht lid auditcommissie

R. de Jong


€ 5.014

189

0,5

J.J.M. Thielen

Directeur-bestuurder

€ 59.200

104

0,3

Overige gegevens Statutaire resultaatbestemming De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door de leden reeds in de jaarrekening verwerkt. Het gehele resultaat is op de overige reserves in mindering gebracht. Gebeurtenissen na balansdatum Het Wooninvesteringsfonds heeft op 27 februari 2014 bij het Centraal Fonds Volkshuisvesting melding gemaakt van een aanvraag tot saneringssteun. Momenteel is het WIF in overleg met het CFV om tot een scenario te komen dat goedkeuring draagt van het CFV en het bestuur van het WIF. Met de saneringsaanvraag verwacht het Wooninvesteringsfonds dat gebruik kan worden gemaakt van de borgingsfaciliteit van het WSW. Hierdoor kan de volledige bankfinanciering geherfinancierd worden bij afloop van de bankfinanciering per 31 maart 2015. Het op termijn volledig uitponden van de huidige vastgoedportefeuille zal de basis vormen voor de toe te kennen saneringssteun en vormt tevens de basis voor de gekozen waarderingsgrondslag in deze jaarrekening..


92

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: de directeur-bestuurder en de Raad van Toezicht van Wooninvesteringsfonds Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2013 van het Wooninvesteringsfonds te Zeist gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de geconsolideerde en enkelvoudige balans per 31 december 2013 en de geconsolideerde en enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2013 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT), alsmede voor het opstellen van het jaarverslag in overeenstemming met de bepalingen inzake het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh. Het bestuur is tevens verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die voldoe t aan de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid, zoals opgenomen in het Controleprotocol WNT van de Beleidsregels toepassing WNT. Het bestuur van de toegelaten instelling is voorts verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het bestuur noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening en de naleving van de WNT- eisen van financiële rechtmatigheid mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden, het controleprotocol in rubriek A van bijlage III bij het Bbsh en de Beleidsregels toepassing WNT, inclusief het Controleprotocol WNT. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle -informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamh eden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan alsmede voor de naleving van de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving, de gebruikte WNT-eisen van financiële rechtmatigheid en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden.


93

Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van het Wooninvesteringsfonds per 31 december 2013 en van het resultaat over 2013 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Beleidsregels toepassing WNT. Voorts zijn wij van oordeel dat de jaarrekening 2013, in alle van materieel belang zijnde aspecten, voldoet aan de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid, zoals opgenomen in het Controleprotocol WNT van de Beleidsregels toepassing WNT. Geen controlewerkzaamheden verricht ten aanzien van externe niet -topfunctionarissen In overeenstemming met de aanvullende beleidsregels van 12 maart 2014, hebben wij geen controlewerkzaamheden verricht ten aanzien van de functionarissen zoals gen oemd in artikel 4.2 lid 2 letter c WNT (externe niet-topfunctionarissen). Benadrukking van onzekerheid omtrent de continuïteit Wij vestigen de aandacht op de paragraaf toekomstperspectief vanaf pagina 38 in de toelichting van de jaarrekening, waarin uiteengezet is dat het Wooninvesteringsfonds een netto verlies van € 11 miljoen over 2013 heeft geleden en dat per 31 december 2013 de schulden van de vereniging de totale activa overstegen met circa € 83 miljoen. Tevens is daar uiteengezet dat het Wooninvester ingsfonds de jaarrekening heeft opgesteld uitgaande van het scenario van afbouw door uitponding van de huidige vastgoedportefeuille in een periode van circa 20 jaar. Dit scenario is alleen mogelijk als derden bereid zijn het Wooninvesteringsfonds steun te verlenen om de herfinanciering van de huidige financiering ad € 303 miljoen in 2015 te kunnen realiseren. Het Wooninvesteringsfonds is in hoge mate afhankelijk van de bereidheid van financiers om in de financieringsbehoefte te voorzien. Deze situatie doet geen afbreuk aan ons oordeel. Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel b, van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 391, vierde lid, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Amsterdam, 23 juni 2014 PricewaterhouseCoopers Accountants N.V.

Origineel getekend door H.H. Bröring RA


94

T +31 (0) F +31 (0) E

Recommend Documents