SZAKVÉLEMÉNY. Csak Önkormányzati belső használatra! április

SZAKVÉLEMÉNY a Pécs, Szent István tér 8.-10. sz. épület, Leőwey Klára Gimnázium műszaki állapotáról, 30 éves fenntartási időszakhoz szükséges műszaki feltételekről

Készítette:

Áspán László okl. építészmérnök, vezető tervező műszaki ellenőr igazságügyi szakértő építészet, épületszerkezet, épületfizika, építéstechnológia szakterületen

Csak Önkormányzati belső használatra! 2013. április

Székhely: 7621 Pécs, Mária u. 31. Mérnöki iroda: 7621 Pécs, Anna u. 25. Tel.: 72/516-380 Fax.: 72/516-381 Bankszámlaszám: 11731001-20670162 (OTP Bank) Adószám: 13145448-2-02 Cégbejegyzés: Cg. 02-09-069027

SZAKVÉLEMÉNY

a Pécs, Szt. István tér 8-10 sz. épület műszaki állapotának 30 éves rendeltetésre alkalmas állapot fenntartásához

A szakvélemény a Pécs MJ Város Önkormányzat alpolgármesterének tanácsadói bizottsága felkérésére készült 2013. április 10-én. A szakvélemény készítésének célja: Tényfeltárás, az épület elkövetkező 30 éves bérleti szerződése megkötésének segítése a tulajdonossal. A vizsgálat kiterjed a műszaki állapot rendeltetésszerű használatra alkalmassá tételére, valamint az oktatás és ifjúság nevelési körülményeinek biztosítása, az épület funkciók kialakítása és fejlesztése vonatkozásában. 1. A telek és az épület története: Az első írásos bizonyítékok a telek kialakulásával kapcsolatosan -1712. Pécs 79. sz. telke Tulajdonosa: Kaso (nagyprépost) -1722. Soitka János ház, kert -1737. Lakoczy Mihály -1767. Város tulajdonába kerül -1786 -1794. Város Lakoczky féle háza -1802. Boda József és családja tulajdonába kerül -1844. Barcza Lajos és Bakonyi Terézia tulajdona -1861. Apácza Zárda 10.000 Ft-ért megvásárolta -1885. Scitovsky-tér 10. „Notre Dame” apáczák bérháza -1891. III. 21. Az apácza rend a telken kétemeletes iskola építésére kért engedélyt. A káptalan megbízásából a terveket Kirstein Ádám készítette. Ez a templom utáni főépület szárny. -1906. III. 29. Felszentelték a felsőbb leányiskola épületét. Építő: Horváth István és Lakits Ferenc -1906 és 1924 között több épületrész épül, utoljára a legnyugatibb szárny. -1924.X.19. Zichy Gyula pécsi püspök felszentelte a nőzárda leánygimnáziumának három emeletes palotáját. - Az épület együttest 1958-ban renoválják. -1992–ben felújítják, az utcai nyugati szárnyon tartószerkezeti átalakításokat végeznek, a nemzetiségi szárny kialakításra kerül az utcai és udvari homlokzata elnyeri a mai állapotát. A tetőszerkezet kisebb javításokon esik át. - 2001-2002 között a templom melletti szárny udvari fala csőrepedés következtében alapsüllyedést szenvedett, amely a csőrepedés megszűntetésével nem mozog az alap. -2006-12 között kisebb födém megerősítések készülnek a főépületen.


2. Az épület szakvéleményének elkészítéséhez rendelkezésre állt: - Az épület digitális felmérése - Az utcai épület energetikai számítása - A szakértő helyismerete 2004 évtől, több szakvélemény és részterv készítése. 3. A telken levő épületek felsorolása, amelyek a vizsgálat tárgyába bevonásra kerültek: Szent István tér 10 sz. telken (hrsz.: 18443): - Az utcai főépület, amely 1906-ban épült - Az udvari díszterem (tornaterem) szárnya - A német nemzetiségi szárny földszintje és 1. emelete Szent István tér 8 sz. telken (hrsz.: 18437) - Az utcai főépülettől nyugatra eső utcai háromszintes épületszárny 1924-ben épült - A nyugati gépkocsi bejárat melletti volt szolgálati lakás és tantermekké átalakított földszintes gazdasági épületrész 4. Az új épület építésének lehetősége a PÉSZ valamint a műemléki terület előírásainak figyelembevételével. 5. Az épületegyüttes kezelésének használati jog szerinti kötelezettsége műszaki megoldások vonatkozásában. Az épületegyüttes tartós bérbeadása miatti kialakult helyzetben a bérlő képviseletében dr. Zalay Szabolcs igazgató a szakértői vélemény kialakításához a rendeltetésszerű működéshez a hatályos előírásoknak megfelelő épületfunkciókat (termeket, helyiségeket, járulékos létesítményeket) tájékoztató jelleggel az alábbi táblázatos formában megadta:


LEŐWEY KLÁRA GIMNÁZIUM ÉPÍTMÉNY MŰKÖDÉS FELTÉTELRENDSZERE Utcai épületekben elhelyezett funkciók Helyiségek megnevezése

Szerződés idején

Működéshez min. szükséges

Optimális működéshez szükséges

Igazgatói iroda Igazgatóhelyettesi iroda Titkárság Gazdasági iroda Pszichológus Szülői fogadó Központi tanári szoba Raktár Irattár Takarítás, öltöző Öltöző (műszaki) Orvosi szoba Gépészeti hő fogadó Akadálymentesítés projektarányos Akadálymentesítés teljes iskolára Porta Pinceraktár Teakonyha Karbantartó műhely

1 2

1 2

1 2

1 2 1 0 1

1 2 1 1 1

1 2 1 1 1

2 1 1 0 1 1

2 1 1 1 1 1

2 1 1 1 1 1

0

igen

0 1 1 1 1

igen 1 1 1 1

1 1 1 1

Szerződés időtartam alatt létesítendő helyiség


Oktatási helyiségek: nagy előadó konferencia terem nagytanterem 68 m2 tanterem 50 m2

kistanterem 25 m2 tornatanári szoba és öltöző nyelvi labor 20 fős angol nyelvtanári szoba Fizika előadó Fizika szertár Kémia előadó Kémia előkészítő Természet tud. előadó Természet tud. szertár oktatási tech. szertár könyvtár zsibongó folyosó

könyvtár olvasó könyvtár raktár WC blokk szintenként fiú, leány

1

1

1

1

1

1

23 és az udvaron 1

23

6 és az udvaron 4 0

10

10

1

1

1

0 1

4 2

4 2

4 1

1 1 1 1 0

1 1 1 1

1 1 1 1 1

1

1

2 2 szintenként van, de nem megfelelő méretű

1 2

1 2

0 0 1-1

1 2 1-1

1 2 1-1

0

nem szükséges

22

(2018.)

4 db, díszterem feletti tanterem beépítése

4

nem szükséges

360-380 m2es aula építése és járulékos helyiségei

díszterem felett 3 blokk


Sportlétesítmények: Rendezvény nagyterem, tornaterem Kis tornaterem fiú öltöző és vizesblokk leány öltöző és vizesblokk torna szertár kültéri többfunkciós 30 x 60 m pálya futópálya távol és magasugró pálya

1

1

1

1

1

1

1 1

1 1

1 1

1 1

1 1

1 1

0 0

1 1

1 1

1

0 1 1 0

1 1 1 1

1 1 1

1 1 1

0

1

1

1

3

3

3

5 0

5 2

5 2

van megfelelő

van

van

Közösségi funkciók: Aula 300 fős Büfé Büfé raktár Audio terem stúdió Ruhatár

Működést biztosító kiegészítők: Parkolók, igazgatás Vendég parkolók Akadálymentes parkolók Tűzoltó út

Utcai szárnynál van, belső udvari szárnynál nem rendezett

Tűzcsap Zöldterület

2

A déli bejárat környékén levő ún. francia szárny bontandó épület, PÉSZ szerinti bővítés vizsgálat tárgyát képezi.

TÉRHATÁS Építészeti és Mérnöki Kft.

Szakvélemény a Pécs, Szent István tér 8.-10., Leőwey Klára Gimnázium műszaki állapotáról, 30 éves fenntartási időszakhoz szükséges műszaki feltételekről

30 ÉVES BÉRLETI SZERZŐDÉS ALATT AZ ÉPÍTMÉNY VÁRHATÓ MŰSZAKI RÁFORDÍTÁSA /NETTÓ ÉRTÉK/ 1

Karbantartás a szerződés ideje alatt, 2043-ig 2

Épület szerkezet FŐÉPÜLET II. emelet feletti tetőfödém megerősítés (acél-fa kombináció) + járulékos munkák. Díszterem + 3 tanterem 228 m2 - 55.000. Ft/m2

Főépület I. emelet feletti födém acél gerendáinak és faszerkezeteinek megerősítése járulékos munkáival 230 m2 110.000 Ft/m2

Értéknövelő beruházás a Egyéb szerződés ideje alatt, 2043-ig 3

4

12 540 000 Ft

25 300 000 Ft

Ablakok (külső) cseréje + bejárati ajtók, kapcsolt gerébtokos ablakok (külső réteg 1x üveg belső szárny udvari: 26.860.000 Ft utcai: 2x üveg /műemléki környezet/ 19.475.000 Ft A nyílászárók bontás-beépítés) Össz.: 600 m2, karbantartása megfelelő volt, de ebből 1 rétegű 395 m2 - 68.000,avulás és energetikai okok miatt Ft/m2, kapcsolt gerébtokos, újragyártandók, értéknövelő része bejáratok: 205 m2 - 95.000,- Ft/m2 megegyezés tárgya

TÉRHATÁS Építészeti és Mérnöki Kft. 7621 Pécs, Anna u. 25.; Tel.: 72/516-380; Email: [email protected]; Bankszámlaszám: 11731001-20670162; Adószám: 13145448-2-02; Cégbejegyzés: Cg. 02-09-069027


Szakvélemény a Pécs, Szent István tér 8.-10., Leőwey Klára Gimnázium műszaki állapotáról, 30 éves fenntartási időszakhoz szükséges műszaki feltételekről Főépület homlokzat: hőszigetelés + díszterem (az utcai oldalon csak belső szigetelés a tagozatok miatt) Tagozatos homlokzat: 2000 m2 20.000. Ft/m2 Nem tagozatos homlokzat: 2375 m2 - 12.000. Ft/m2

24.550.000. Ft Karbantartással összefüggő felületképzés

43.950.000. Ft Energetikával összefüggő fejlesztés

Tető zárófödém hőszigetelése, 15 cm ásványgyapot + burkolat 1250 m2 - 11.000. Ft/m2

13 750 000 Ft

Tetőhéjazat cseréje lécezéssel, fóliával, kiszellőztetéssel /ferde bádogozással/ 1879 m2 12.500. Ft/m2

23 487 500 Ft

Tető fa szerkezet párkány javítással 20% faanyag cserével utcai szárnyon tűzvédelemmel (jelenleg meszelés van) 1750 m2 - 6.500. Ft/m2

11 375 000 Ft

Akadálymentesítés: 1 db lift + járulékos szerkezeti munkák, bontás-építés

15 000 000 Ft

Akadálymentesítés: táblák, kommunkiációs rendszer, rámpák, akadálymentes parkoló (2 db) 1 csomag

6 000 000 Ft

Tűzvédelmi rendszer kialakítás az ablakok cseréjével egyidejűleg

4 800 000 Ft Ablakszárny kialakítás többlete

A vakolat karbantartás jellegű

A tető héjazata 1987-89 között lett felújítva TONDACH hódfarkú cseréppel, amely szétfagyott

4 800 000 Ft Elektronikus vezérlés, távnyitók



Szakvélemény a Pécs, Szent István tér 8.-10., Leőwey Klára Gimnázium műszaki állapotáról, 30 éves fenntartási időszakhoz szükséges műszaki feltételekről Aula létesítés a zsibongó terek hiánya miatt, büfé kialakítással, akadálymentes, mély alapozással, gépészettel 380 m2 - 320.000. Ft/m2

121 600 000 Ft

Díszterem tetőtér beépítése: 4 tanterem + vizes helyiségek, átjáró kialakítása. Nettó alapterület: 322 m2 - 250.000. Ft/m2 Díszterem falazatának megerősítése, alapozás megerősítés, megsüllyedt dél-keleti főépület sarok megerősítése A francia udvari szárny bontása avulás és gazdaságtalan felújítás miatt, kivéve a keleti oldalon lévő két segédtantermet, ill. az utcai szárnyon lévő tanári szobákat Főépület gépészeti/fűtés korszerűsítése + díszterem Főépület villamos karbantartása, korszerűsítés, világítás

80 500 000 Ft

2016-szükséges, mivel a német nemzetiségi szárny teljesen átadásra kerül a tervek szerint.

6 000 000 Ft

10 000 000 Ft

A francia szárny a keleti két előadó kivételével széntárolóból, kamrákból, szolgálati lakásokból lett kialakítva. Oktatási célra NEM alkalmas.

22 000 000 Ft 18 000 000 Ft



Szakvélemény a Pécs, Szent István tér 8.-10., Leőwey Klára Gimnázium műszaki állapotáról, 30 éves fenntartási időszakhoz szükséges műszaki feltételekről Kötelező tisztasági festés 5 évenként (6 alkalom/30 év) járulékos munkákkal 6x17.200 m2 Össz.: 103.200. m2 - 1.500. Ft/m2 Belső nyílászárók felújítása, javítás 280 m2 - 10.000. Ft/m2 Folyosók, közlekedők, lépcsők burkolat felújítása akadálymentes megoldással, bontás-építés 1250 m2 - 12.000. Ft/m2 Udvari sport létesítmény kiegészítése távolugró, magasugró pályával 1 csomag

Bérleti szerződéshez tartozó épület fenntartás.

154 800 000 Ft

2 800 000 Ft

7 500 000 Ft (karbantartás)

7 500 000 Ft (avulás utáni fejlesztés)

4 500 000 Ft (karbantartás)

4 500 000 Ft

(futópálya)

A jelenlegi pálya karbantartása, csapadékvíz elvezetés 15 éven belüli felújítása

Összesen (nettó):

301 285 000 Ft

370 302 500 Ft

671 587 500 Ft

Beruházás előkészítő költség (tervezés, műszaki ellenőrzés, használatbavétel) 15 %

50 369 063 Ft

50 369 063 Ft

100 738 125 Ft

351 654 063 Ft

420 671 563 Ft

772 325 625 Ft

Mindösszesen: Mindenkori ÁFA értéke (2013ban 27%) Megrendelőt terheli

208 527 919 Ft



ÖSSZEFOGLALÁS A szakértő ismerete szerint a bérlet tárgyát képező Szt. István téri régi épületek, valamint az udvari szárny (francia részleg) és a hozzá tartozó 2 db sportpálya áll rendelkezésre a 30 éves időtartam alatt. A vizsgált építmény helyiség összetétele nem teljes egészében alkalmas a rendeltetésszerű használathoz, így a jelenlegi formájához képest a táblázatban meghatározott tantermekkel, kisegítő csoporttermekkel, sport és aula létesítményekkel ki kell egészíteni. A működtetéshez szükséges műszaki tartalom 4 db új tanterem kialakítása a díszterem fölött vizes blokkokkal, illetve 1 db aula kialakítása, amely a díszteremhez és a fő utcai szárnyhoz csatlakozik akadálymentesítéssel. A francia szárny jelentős része további működtetésre alkalmatlan, gazdaságos felújítása nem megoldható, traktus mélysége érdemi funkció kialakítására (pl. konditermek, kisegítő tantermek) nem alkalmas, bontása szükséges. A francia szárnyból a keleti végén lévő előtérrel ellátott 2 db kisegítő tanterem megtartható, szükséges kiegészítésekkel (pl. vizesblokk). A lebontás után a területen parkolót lehetne kialakítani zöldfelülettel és a meglévő sportpályák és környezetében egy környezetbe illő, közepes méretű tornaterem (12x24 m) létesítése szükséges. Ennek anyagi fedezete a jelenlegi tanulmányban nem szerepel és a bérleti területben sincs figyelembe véve. A műszaki vizsgálatból megállapítható, hogy 2013-as árszinten a bérlőt 301.285.000,Ft terheli, míg a fejlesztés értéke 344.702.500,-Ft nettó értéken számolva. A fejlesztésnél a beruházói és tervezői díj a teljes összeg 15 %-a (96.898.125,- Ft) az adott időszakban. A továbbiakban megfontolandó, hogy a kifizetendő 900 millió forintos bérleti díj jelenlegi értéken számolva hogyan viszonyul a jelenlegi értéken számolt 370 millió forintos fejlesztéshez. Ezen felül a bérlőnek 30 év alatt az alapvető üzemeltetési költségeken kívül rá kell fordítani 301 millió forintot is az épületre. Ez a ráfordítás egy másik iskola esetében is hasonló nagyságrendű, csak a tulajdonos fordítja rá és nem a bérlő. Az energia magas költsége miatt az épület hőszigetelését és a nyílászárók cseréjét rövid időn belül el kell végezni, mert annak megtérülési ideje minimum 15 év. Amennyiben ezt elhalasztják, úgy a rezsi díjak viszonylag magas költsége nem enyhíti a rezsidíjjal növelt bérleti díj értékét. 30 év után a táblázatokban felsorolt munkák elvégzését követően a tulajdonos egy jó közepes műszaki állapotú épülettel rendelkezik. Az épület tartószerkezetében történő műszaki beavatkozás, azaz az utolsó tartószerkezeti megerősítés után a karbantartási munkák elvégzettnek tekinthetők. A megerősítést (karbantartást) követően egy független, mindkét fél által elismert akkreditált szervezettel célszerű egy épület műszaki felméréssel tisztázni, hogy a ráfordítások elérték-e a céljukat, és az épület további 30-40 éves időszakban (ekkor az alap épület már 150 éves lesz) rendeltetésszerű használatra alkalmas-e.


A jelenlegi, vizsgált épület alapterülete: -

-

Utcai szárny: Megmaradó francia szárny rész: Elbontandó francia szárny rész: Díszterem: Színpad (61 m2, de nem hasznos terület) Bővítés után: o Aula: o Tetőtér: o + akadálymentesítés Bővítés, bontás után összesen (2018-ban):

3.597 m2 188 m2 90 m2 240 m2 380 m2 322 m2 4.727 m2

A fenti kidolgozás tájékoztató jellegű, az iskolában az elmúlt 10 évben végzett műszaki munkákból adódó ismeretek szerint került kialakításra és működés szempontjából minimális értékű munkák kerültek betervezésre. Ennél kevesebb értékből a 30 éves működést nem látom megoldhatónak. A fenti összeállítás kimondottan bizalmas jellegű és csak a Pécs M.J. Város Önkormányzata használhatja fel tárgyalási alapként, illetve koncepció kialakításához.

Pécs, 2013. 04. 10.

………………..………………… Áspán László okl. építészmérnök, vezető tervező műszaki ellenőr igazságügyi szakértő építészet, épületszerkezet, épületfizika, építéstechnológia szakterületen

SZAKVÉLEMÉNY. Csak Önkormányzati belső használatra! április

Recommend Documents