Acta C omita s (2016) 2 : 243 – 252 I S S N : 2 5 0 2 -8 9 6 0 I e - I S S N : 2 5 0 2 -7 5 7 3
SURAT K UASA M EM B EB ANK AN H AK TANGG UNG AN (SK M H T) DALAM PERJANJ IAN K REDIT PE RB ANK AN DI K O TA DENPAS AR Oleh I P ut u De ny Wi r yanta*I K e tut M e r tha**I M ade Pur yat ma*** Pr ogr a m Ma gi st er Ken ot a ri a tan Un i ver si t a s Uda ya na E m a il : i put uden ywi r ya n t a @ ya h oo. c o. i d PROCURATION OF ENCUMBRANCE RIGHT CHARGING (SKMHT) ON BANKING LOAN AGREEMENT IN DENPASAR CITY The Law No. 4 of 1996 on Encumbrance Right (UUHT) aims to provide a foundation that enabling enactment of a powerful Encumbrance Right institutions, including the position of Procuration of Encumbrance Right Charging (SKMHT). In Article 15, Paragraph (3) and (4) UUHT declared a period of time for SKMHT for land rights were already registered and not registered yet. In fact, losses experienced by the debtor often occur as a result of that provision. The losses were partly a result of the expiration of SKMHT because of Encumbrance Right Deed (APHT) getting process had been exceeded the period of SKMHT validity, so that creditors do not have yet a certain guarantee binding deed of the guarantee provided by the debtor, which resulted in the arrest of the funds that will be allocated to debtor and the debtor it is becoming difficult to practice business activities. Based on this problem, the problem that can be formulated is how the legal result of the implementation of the Procuration of Encumbrance Right Charging (SKMHT) in banking loan agreement and What are the constraints in the implementation of the Procuration of Encumbrance Right Charging (SKMHT) in banking loan agreement as well as how to overcome the efforts in particular in Denpasar City. This type of research used in this thesis is empirical legal research with the consideration that the starting point of the research is the analysis of the gap between das sein sollen and the effectiveness SKMHT in which the banking loan agreement whereas SKMHT regulated under Article 15 UUHT. In Article 15, Paragraph (3) and (4) UUHT declared a period of time for SKMHT to land rights were already registered and not registered. In fact,losses experienced by the debtor often occur as a result of that provision. The losses were partly a result of the expiration of SKMHT because of Encumbrance Right Deed (APHT) getting process had been exceeded the period of SKMHT validity. The resultsof research areeffortsundertakento overcomethese obstacles, by renewingSKMHTwhichhas expired. Thus, overcomingbothof these obstaclesis only can be done byrenewingSKMHTwhile waiting the certificating process ofunregistered SKMHTobject. Once thecertificate of land rightis issued, thenbasedon SKMHT, the encumbrance right charging of SKMHT object is done so it became the object of encumbrance right. Ke y wo rds: e f f e c t iv e ne ss , E nc umbranc e R i ght , Proc urat i on , Pe ri od , A gre e me nt .
Mengingat pentingnya dana perkreditan
I. PENDAHULUAN Kebutuhan akan dana saat ini semakin meningkat,
seiring
dengan
pesatnya
tersebut dalam proses pembangunan, sudah semestinya jika pemberi dan penerima kredit,
perkembangan dunia usaha di Indonesia. Dana
serta
merupakan salah satu modal yang digunakan
perlindungan
oleh
mengembangkan
jaminan yang kuat dan yang dapat memberikan
perkembangan
kepastian hukum bagi semua pihak yang
tersebut, maka tidak jarang pengusaha maupun
berkepentingan.1 Tanah sebagai jaminan untuk
masyarakat memanfaatkan fasilitas kredit yang
memperoleh kredit, tidak terlepas dengan
diberikan oleh bank. Salah satu syarat untuk
Undang-Undang Nomor 5 tahun 1960 tentang
menikmati fasilitas kredit tersebut adalah
Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria yang
adanya
untuk
selanjutnya disebut “UUPA” yang didalamnya
pelunasan apabila masyarakat sebagai debitur
mengatur tentang tanah. Dengan berlakunya
pengusaha
usahanya.
lalai
untuk
Seiring
jaminan,
dalam
(wanprestasi).
dengan
yang
digunakan
memenuhi
pihak
lain
yang
melalui
terkait
mendapat
suatu lembaga
hak
kewajibannya 1
Adrian Sutedi,2012, Hukum Hak Tanggungan, Jakarta, Sinar Grafika. Hal.93-94.
Jurnal Ilmi ah P rodi Ma gister Kenot ariatan , 2 015 - 2016
243
UUPA pada tanggal 24 september 1960, maka hak jaminan atas tanah disebut dengan “Hak Tanggungan”.2 Tanah merupakan salah satu benda tak bergerak
yang
dapat
dijadikan
jaminan,
sebagaimana diatur dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas
Tanah
Beserta
Benda-benda
Yang
Berkaitan Dengan Tanah (selanjutnya disebut UUHT). Undang-Undang Nomor 4 tahun 1996 tentang
Hak
Tanggungan
bertujuan
memberikan landasan untuk dapat berlakunya lembaga
Hak
Tanggungan
yang
kuat,
diantaranya mengenai kedudukan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT). Dalam hal pemberi Hak Tanggungan tidak dapat hadir di hadapan PPAT atau Notaris, Pasal 15 Ayat (1) Undang-undang No 4 tahun 1996 memberikan kesempatan kepada pemberi Hak Tanggungan untuk menggunakan SKMHT. Dalam memberikan Hak Tanggungan, pemberi
Hak
dihadapan
Tanggungan
Pejabat
Pembuat
wajib
hadir
Akta
Tanah
(selanjutnya disingkat PPAT). Pada asasnya pembebanan Hak Tanggungan wajib dilakukan sendiri oleh pemberi Hak Tanggungan, tetapi jika benar-benar diperlukan yaitu dalam hal pemberi Hak Tanggungan tidak dapat hadir dihadapan PPAT, maka ia wajib menunjuk pihak lain sebagai kuasanya dengan Surat Kuasa
Membebankan
Hak
Tanggungan
(selanjutnya disingkat SKMHT) yang berbentuk akta otentik. SKMHT diatur didalam Pasal 15 UUHT yang menyatakan:3 (1)
Sur a t Kua sa Mem be ba n ka n Ha k T an ggun gan wa ji b di bua t den gan a kt a n ot a ri s a t a u a kt a PPAT dan m em en uh i per sya r a t a n seba ga i ber i kut : a . t i da k m em ua t kua sa un t uk m el a kukan per bua t an h ukum la in
da ri pa da m em beba n ka n Ha k T an ggun gan ; b. t i da k m em ua t kua sa subst i t usi ; c. m en ca nt um kan seca r a jel a s obye k Ha k T a n ggun gan, jum l ah ut an g dan na ma ser t a i den ti t a s kr edi t orn ya , n am a dan i den ti t a s de bi t or a pa bi l a debi t or buka n pem ber i Ha k T an ggun gan. (2) Kua sa Un t uk Mem be ba n kan Ha k T a n ggun gan t i da k da pat di t ar i k kem ba l i a t a u t i da k da pat ber a kh ir ol eh seba b a pa pun juga kecua l i ka r en a kua sa t er sebut t el a h dil a ksan a kan a ta u kar ena t el a h h a bi s ja n gka wa kt un ya se ba ga i m an a di m a ksud pa da a ya t (3) dan a ya t (4). (3) Sur a t Kua sa Mem be ba n ka n Ha k T an ggun gan m engen a i h a k at a s t an ah ya n g sudah t er da ft ar wa ji b di i kut i den gan pem bua t an Akta Pem ber i a n Ha k T an ggun gan sel a m ba t -l a m ba t n ya 1 (sa t u) bul a n sesuda h di ber i k an . (4) Sur a t Kua sa Mem be ba n ka n Ha k T an ggun gan m engen a i h a k at a s t an ah ya n g bel um t er da ft a r wa ji b di i kut i den gan pem bua t an Akta Pem ber i a n Ha k T an ggun gan sel a m ba t -l a m ba t n ya 3 (t i ga ) bul an sesuda h di ber i kan . (5) Ket en t ua n seba ga i m an a di m a ksud pa da a ya t (3) da n a ya t (4) t i da k ber l a ku da la m ha l Sur at Kua sa Mem be ba n kan Ha k T an ggun gan di ber i kan unt uk m en ja m in kr edi t t er t en t u ya n g di t et a pkan da l am per a t uran per un dan g -un dan gan ya n g ber l a ku. (6) Sur a t Kua sa Mem be ba n ka n Ha k T an ggun gan ya n g t i da k di i kuti den gan pem bua t a n Akta Pem ber i a n Ha k T an ggun gan da l am wa kt u ya n g di t en t ukan se ba ga i m an a ya n g dim a ksud pa da a ya t (3) a t a u a ya t (4), a t a u wa kt u ya n g di t en t ukan m en ur ut ket en t uan seba ga i m an a ya n g di m a ksud pa da a ya t (5) ba t a l dem i h ukum. Dalam Pasal 15 Ayat (3) dan (4) UUHT dinyatakan suatu jangka waktu bagi SKMHT untuk hak atas tanah yang sudah terdaftar dan belum terdaftar. Dalam faktanya sering terjadi kerugian yang dialami debitur akibat ketentuan
2
Habib Adjie, 2008. Hak Tanggungan Sebagai Lembaga Jaminan atas Tanah, Bandung, Mandar Maju, hal. 6. 3 Ibid. hal. 6.
tersebut.
Kerugian
tersebut
antara
lain
disebabkan kadaluarsanya SKMHT akibat dari
Jurnal Ilmi ah P rodi Ma gister Kenot ariatan , 2 015 - 2016
244
proses mendapatkan Akta Pemberian Hak
1. Untuk
mengetahui
dan
menganalisis
Tanggungan (APHT) yang melebihi jangka
bagaimanakah
waktu berlakunya SKMHT, sehingga kreditur
terlaksananya Surat Kuasa Membebankan
belum memiliki akta pengikatan jaminan yang
Hak
pasti terhadap jaminan yang diberikan oleh
perjanjian perjanjian kredit perbankan
debitur, yang berakibat penahanan terhadap
khususnya di Kota Denpasar.
dana yang akan disalurkan kepada debitur dan
akibat
Tanggungan
2. Untuk
hukum
(SKMHT)
mengetahui
dalam
Faktor-faktor
bagi debitur hal ini menjadi hambatan dalam
penghambat pelaksanaan Surat Kuasa
menjalankan kegiatan usaha.
Membebankan
Sehubungan dengan latar belakang diatas maka
(SKMHT)
menarik untuk dilakukan penelitian serta
perbankan serta bagaimana upaya dalam
kemudian menuangkan dalam bentuk artikel
mengatasinya
ilmiah
yang
Membebankan
berjudul Hak
:
“Surat
Kuasa
Tanggungan
Dalam
Perjanjian Kredit Perbankan”.
Hak
dalam
Tanggungan
perjanjian
khususnya
kredit
di
Kota
Denpasar. Jenis penelitian yang akan digunakan adalah
penelitian
hukum
empiris
dengan
Berdasarkan latar belakang masalah diatas,
pertimbangan bahwa titik tolak penelitian
maka dapat dikemukakan rumusan masalah
adalah analisis dari adanya kesenjangan antara
sebagai berikut :
das sollen dengan das sein yaitu adanya
1. Ba ga i m an a kah t er l a ksan an ya Mem be ba n kan
a ki ba t
h ukum
kesenjangan antara peraturan-peraturan hukum
Sur a t
Kua sa
tersebut dengan keadaan di masyarakat yaitu
T a n ggun gan
efektivitas SKMHT dalam perjanjian kredit
Ha k
(SKM HT ) da l a m per ja n ji an kr edi t
perbankan.
per ba n kan ?
II. KERANGKA TEORI
2. Apa ka h
ya n g
m en ja di
ken da la
da l a m pel a ksan aan Sura t Kua sa Mem be ba n kan
Ha k
Teori Perlindungan Hukum Awal
mula
dari
munculnya
teori
T a n ggun gan
perlindungan hukum ini bersumber dari aliran
(SKM HT ) da l a m per ja n ji an kr edi t
hukum alam yang dipelopori oleh Plato,
per ba n kan ser ta ba ga i m ana upa ya
Aristoteles, dan Zeno. Menurut aliran hukum
da l a m m en ga ta si n ya kh ususn ya di
alam menyebutkan bahwa hukum itu bersumber
Kot a Den pa sa r ?
dari tuhan yang bersifat universal dan abadi,
Tujuan umum dari penelitian ini bertujuan
serta antara hukum dan moral tidak boleh
untuk mengembangkan ilmu hukum, khususnya
dipisahkan.
bidang hukum kenotariatan melalui pemahaman
memandang bahwa hukum dan moral adalah
atas efektivitas Pasal 15 Ayat (3) dan (4)
cerminan dan aturan secara internal dan
Undang-Undang Nomor 4 tahun 1996 tentang
eksternal
Hak
diwujudkan melalui hukum dan moral.
Tanggungan
mengenai
Surat
Kuasa
Para
dari
penganut
kehidupan
aliran
manusia
ini
yang
Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT)
Menurut
Fitzgerald,
“Teori
dalam perjanjian utang- piutang khususnya di
Hukum
adalah
hukum
Kota Denpasar. Adapun tujuan khusus yang
mengintegrasikan
ingin
dengan
berbagai kepentingan dalam masyarakat karena
permasalahan yang dibahas dalam penelitian
dalam suatu lalu lintas kepentingan di lain
dicapai
sesuai
sesuai
dan
Perlindungan bertujuan
mengkoordinasikan
ini, yakni :
Jurnal Ilmi ah P rodi Ma gister Kenot ariatan , 2 015 - 2016
245
pihak.”4 Kepentingan hukum adalah mengurusi
dengan ditandatanganinya SKMHT tersebut
hak dan kepentingan manusia, sehingga hukum
debitor juga akan memperoleh perlindungan
memiliki otoritas tertinggi untuk menentukan
hukum dan juga
kepentingan manusia yang perlu diatur dan
kreditor (bank) karena telah memenuhi salah
5
dilindungi.
kepercayaan dari pihak
satu persyaratan dari 5C yaitu Collateral atau
Perlindungan hukum harus melihat tahapan
agunan yang secara otomatis permohonan
yakni perlindungan hukum lahir dari suatu
kredit atau pinjaman dana tersebut dapat
ketentuan hukum dan segala peraturan hukum
dicairkan dan dapat dipergunakan oleh debitor
yang diberikan oleh masyarakat yang pada
III.PEMBAHASAN
dasarnya merupakan kesepakatan masyarakat
A. Syarat Sah berlakunya SKMHT
tersebut untuk mengatur hubungan perilaku
Dalam penjelasan Umum angka 7 dan
antara anggota-anggota masyarakat dan antara
penjelasan Pasal 15 ayat (1) UUHT dinyatakan
perseorangan dengan pemerintah yang dianggap
bahwa pemberian Hak Tanggungan wajib
mewakili kepentingan masyarakat.
dilakukan
Menurut Satjipto Raharjo, “perlindungan hukum
adalah
memberikan
sendiri
oleh
Pemberi
Hak
Tanggungan dengan cara hadir dihadapan
pengayoman
PPAT. Hanya apabila karena sesuatu sebab
terhadap Hak Asasi Manusia (HAM) yang
tidak dapat hadir sendiri dihadapan PPAT, ia
dirugikan orang lain dan perlindungan itu
wajib menunjuk pihak lain sebagai kuasanya,
diberikan
dengan
kepada
masyarakat
agar
dapat
Surat
Kuasa
menikmati semua hak-hak yang diberikan oleh
Tanggungan
hukum.”6
berbentuk akta autentik.
Penerapannya
SKMHT
adalah
pada
untuk
pelaksanaan
(disingkat
Membebankan SKMHT)
Hak yang
memberikan
Pembuatan SKMHT selain oleh Notaris
perlindungan bagi para pihak dalam perjanjian
juga ditugaskan kepada PPAT, karena PPAT ini
utang piutang yaitu kreditor (bank) dan debitor
yang keberadaannya sampai pada wilayah
pada penandatanganan perjanjian kredit dengan
Kecamatan
jaminan hak atas tanah terutama terhadap tanah
pelayanan di bidang pertanahan. Isi SKMHT
yang belum terdaftar, oleh sebab itu dengan
tersebut harus memenuhi persyaratan sebagai
adanya
berikut.
SKMHT
akan
lebih
menjamin
keamanan masing-masing pihak sehingga tidak
dalam
rangka
pemerataan
Tidak memuat kuasa untuk melakukan
akan ada yang merasa dirugikan, bagi kreditor
pembuatan hukum lain dari pada
dengan
membebankan Hak Tanggungan
ditandatanganinya
SKMHT
akan
memiliki kewenangan hukum untuk nantinya
Tidak memuat kuasa substitusi
menandatangani
Mencantumkan secara jelas objek Hak
Akta
Pemberian
Hak
Tanggungan (APHT) meskipun tanpa kehadiran debitor sebagai pemberi Hak Tanggungan dan akan dilindungi oleh hukum, serta memiliki kewenangan
untuk
mengeksekusi
jaminan
tersebut apabila terjadi kredit macet (Non Performing Loan), sedangkan bagi debitor 4
Satjipto Raharjo, 2000, Ilmu Hukum, Bandung, PT.Citra Aditya Bakti .hal. 53. 5 Ibid. hal 69 6 Ibid.
Tanggungan, jumlah utang dan nama serta identitas kreditornya, nama dan identitas debitur apabila debitur bukan pemberi Hak Tanggungan. Di dalam Surat Kuasa membebankan Hak Tanggungan terdapat dua aspek yang juga harus diperhatikan, yakni sebagai berikut:
Jurnal Ilmi ah P rodi Ma gister Kenot ariatan , 2 015 - 2016
246
a. Pembatasan Isi/Muatan dalam SKMHT
dibatasi jangka waktunya. Untuk hak atas tanah
UUHT secara tegas membatasi isi atau
yang sudah terdaftar, wajib diikuti dengan
muatan dari SKMHT, yaitu hanya memuat
pembuatan APHT selambat-lambatnya 1 (satu)
perbuatan
Hak
bulan sesudah diberikan. Sedangkan, terhadap
Tanggungan. Jadi tidak boleh membuat kuasa-
hak atas tanah yang belum terdaftar harus
kuasa melakukan perbuatan hukum lain yang
dipenuhi dalam waktu 3 (tiga) bulan. Yang
bermaksud mendukung tercapainya maksud
dimaksud tanah yang belum terdaftar adalah
pemberian
bersangkutan.
tanah-tanah yang hak kemilikannya telah ada
Misalnya, tidak memuat kuas untuk menjual,
menurut Hukum Ada, tetapi proses administrasi
menyewakanobjek
Tanggungan,
dalam koncersinya belum selesai dilaksanakan
memperpanjang hak atas tanah atau untuk
(Penjelasan Pasal 10 ayat (3)). Jadi, merupakan
mengurus perpanjangan sertifikat, mengurus
hak atas tanah yang berasal dari konversi hak
balik nama dan sebagainya. Jika memang
lama yang telah memenuhi syarat untuk
dikehendaki, hal-hal semacam itu dapat dimuat
didaftarkan,
di dalam APHT, namun bukan sebagai kuasa
dilakukan.
hukum
membebankan
jaminan
yang
Hak
tetapi
pendaftarannya
belum
tetapi hanya berupa janji-janji antara pemberi
Mengenai bentuk SKMHT ini juga telah
Hak Tanggungan dengan pemegang Hak
ditentukan dalam Lampiran Peraturan Menteri
Tanggungan7 seperti halnya yang dimuat dalam
Negara
Pasal 11 ayat (2) a sampai dengan k.
Nasional Nomor 3 Tahun 1996. Dalam Surat
Selain
itu,
dalam
Pertanahan
Menteri Negara Agraria/Kepala BPN tanggal
Memasang Hipotik (SKMH) debitur dapat
18 April 1996 Nomor 110-1039 sebagai
memberi kuasa kepada kreditor dengan hak
pengantarsekaligus
substitusi. Maka menurut UUHT, Surat Kuasa
Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 3
Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT)
tahun 1996 disebutkan bahwa penggunaan
tidak boleh memuat kuasa substitusi yaitu
blanko SKMHT yang baru ini, baru berlaku
penggantian
melalui
mulai tanggal 1 Agustus 1996. SKMHT yang
kuasa
dibuat sejak tanggal 9 April 1996 sampai saat
memberikan kuasa kepada pihak lain dalam
diterimanya Surat Edaran dan Peraturan di atas,
rangka
tetap dapat digunakan sebagai dasar pembuatan
penerima Namun
kuasa
jika
penugasan
Surat
Badan
Kuasa
pengadilan.
jika
Agraria/Kepal
penerima
untuk
mewakilinya.
Misalnya,
menugaskan
pelaksanaan
bertindak
penjelasan
Peraturan
Direksi
Bank
Akta Pemberian Hak Tanggungan, dengan
kuasa
yang
ketentuan
dalam
Akta
Pemberian
Hak
diterimanya kepada Kepala Cabangnya atau
Tanggungan yang dibuat oleh PPAT harus tetap
pihak
merupakan
memenuhi ketentuan dalam Undang-Undang
substitusi (Penjelasan Pasal 15 ayat (1) huruf b).
Hak Tanggungan. SKMHT yang dibuat sesudah
b. Pembatasan Jangka Waktu
tanggal 1 Juni 1996 sampai sebelum 1 Agustus
lain,
Guna
maka
ini
mencegah
pemberian penyalahgunaan
kuasa serta
bukan
berlarut-larutnya dan demi
terjadinya tercapainya
kepastian hukum, maka berlakunya SKMHT 7
Yudo Paripurno,1996, Pengaturan dan pelaksanaan Surat Kuasa memasang Hipotik (SKMH) dalam kaitannya dengan UU Hak Tanggungan, Jakarta, Makalah UI Depok. Hal. 6
1996, PPAT atau Notaris dalam membuat SKMHT tersebut harus mencontoh bentuk SKMHT
yang
sudah
ditetapkan
dalam
peraturan tersebut. B. Akibat Hukum Penerbitan SKMHT Dalam
praktek
sehari-hari
pembuatan
SKMHT dibuat guna menjadi jembatan untuk
Jurnal Ilmi ah P rodi Ma gister Kenot ariatan , 2 015 - 2016
247
mewujudkan pembuatan APHT dikemudian
C. Kendala-kendala
dalam
pelaksanaan
hari dikarenakan pada saat itu APHT belum
SKMHT dalam perjanjian utang-iutang
dapat dibuat sehingga terpaksa dibuat SKMHT
khususnya di kota Denpasar.
lebih dahulu, misal pada saat pembuatan akta
Kendala
pada
pembuatan
SKMHT
perjanjian kredit seharusnya dilanjutkan dengan
khususnya oleh Notaris / PPAT yang membuat
pembuatan APHT namun karena sertipikat
SKMHT
sedang dalam proses peralihan hak atau sedang
ditemukan. Hal ini dikarenakan pengaturan
dalam proses peroyaan menyebabkan APHT
mengenai SKMHT telah jelas diatur dalam
tidak dapat dibuatkan saat itu. Bila kreditur
UUHT,
setuju maka saat itu dibuat saja akta perjanjian
ditemukan pada pengurusan secara administratif
kredit dan SKMHT sedangkan APHT akan
yaitu pada proses penggunaan SKMHT menjadi
dibuatkan dikemudian hari yaitu setelah proses
APHT dan besarnya biaya yang diperlukan
peralihan atau proses peroyaan selesai.
dalam pensertifikatan objek SKMHT yang
tersebut
akan
secara
tetapi
yuridis
hambatan
tidak
tersebut
SKMHT memberikan kedudukan yang kuat
belum terdaftar. Menurut keterangan dari Ida
kepada kreditur karena SKMHT tidak dapat
Ayu Dwipayatni,SH, Notaris/PPAT di Kota
ditarik kembali dan dan tidak dipergunakan atau
Denpasar, bahwa Dimana, dalam pelaksanaan
karena telah habis jangka waktunya. Oleh sebab
nya SKMHT yang memiliki jangka waktu
itu kreditur tidak perlu merasa khawatir akan
3bulan (Pasal 15 ayat (4) UUHT) tidak cukup
kekuatan SKMHT, yang perlu diperhatikan
waktu untuk sampai pada tahap pemasangan
adalah
karena
APHT, dan konsekuensinya apabila telah lewat
SKMHT akan gugur demi hukum bila masa
waktu maka SKMHT tersebut akan batal demi
berlakunya berakhir. Disarankan agar PPAT
hukum. Akibatnya kreditur tidak memiliki hak
mempunyai daftar atau catatan khusus tentang
untuk mengeksekusi jaminan yang diberikan
semua SKMHT yang dibuatnya sehingga
debitur bila wanprestasi, dan debitur tidak
mudah dikontrol untuk mengetahui kapan
mendapatkan biaya yang diperlukan dalam
berakhirnya
usaha bisnisnya. Hal ini dapat menimbulkan
masa
berlakunya
masa
SKMHT
berlaku SKMHT
yang
dibuatnya. SKMHT yang telah berakhir masa
kerugian bagi kedua belah pihak.
berlakunya tidak dapat dipergunakan lagi
Lebih lanjut menurut keterangan beliau
sebagai alas hak untuk membuat APHT bila hal
bahwa dalam prakteknya terhadap tanah yang
ini
belum bersertifikat / terdaftar, setelah SKMHT
terjadi
maka
kelemahan/potensi
dapat
kerugian
menimbulkan pada
kreditur.
ditandatangani
maka
proses
yang
sering
Harus diingatkan bahwa SKMHT yang telah
menjadi hambatan adalah pensertifikatannya.
habis masa berlakunya menyebabkan SKMHT
Hal
gugur demi hukum dengan demikian dapat
memerlukan waktu yang lama (biasanya lebih
disimpulkan bahwa masa berlaku SKMHT
dari 3 bulan) dan juga biaya yang cukup besar.8
tidak dapat diperpanjang oleh karena itu PPAT
Hambatan-hambatan tersebut dapat dilihat pada
harus sungguh-sungguh memperhatikan dan
table berikut ini :
ini
dikarenakan
proses
tersebut
memperhitungkan masa berlakunya SKMHT sehingga menghindarkan diri dari tidak dapat dibuatnya
APHT
yang dikarenakan
telah
berakhirnya masa berlakunya SKMHT. 8
wawancara dengan Ida Ayu Dwipayatni,SH, Notaris/PPAT di Denpasar.
Jurnal Ilmi ah P rodi Ma gister Kenot ariatan , 2 015 - 2016
248
No
Hambatan-hambatan
Jumlah
1
Biaya yang mahal
15
2
Jangka waktu yang
35
Denpasar9, berkaitan dengan ketentuan jangka waktu SKMHT terhadap hak atas tanah yang telah terdaftar dalam prakteknya tidak ditemui kendala untuk ditindaklanjuti dengan APHT, sebaliknya terhadap hak atas tanah yang belum
singkat 3
Tidak ada hambatan
terdaftar dalam praktek tidak dapat terealisir
-
dengan baik karena waktu yang diberikan Jumlah
50
tersebut tidak mencukupi kekurangan waktu tersebut terletak pada proses pesertipikatan hak
Sumber : data primer Berdasarkan tabel diatas, ternyata biaya menjadi salah satu hambatan peningkatan SKMHT menjadi APHT. Hal itu bukan karena biaya peningkatan SKMHT menjadi APHT oleh PPAT, namun karena proses selanjutnya yaitu pensertipikatan terhadap objek SKMHT yang belum terdaftar tersebut memerlukan biaya
yang
SKMHT
mahal.
lainnya
Sedangkan
yang
tidak
terhadap mengalami
hambatan tersebut berlaku pasal 15 ayat (5) UUHT. Hal ini berdasarkan jumlah masingmasing kreditnya tersebut, dimana tidak perlu mentaati jangka waktu berlakunya surat kuasa, dalam hal untuk menjamin kredit tertentu yang diterapkan
peraturan
perundang-undangan,
seperti kredit kecil, kredit kepemilikan rumah, dan
lain-lain
(Peraturan
Menteri
Negara
Agraria/Keputusan Badan Pertanahan Nasional No. 4 tahun 1996 tentang penjelasan batas waktu penggunaan SKMHT untuk menjamin pelunasan kredit-kredit tertentu), yaitu sampai berakhirnya masa berlakunya perjanjian pokok yang bersangkutan. Dalam prakteknyaterhadap tanah yang belum bersertipikat/terdaftar, setelah SKMHT ditandatangani maka proses yang sering
menjadi
hambatan
adalah
pensertipikatannya. Hal ini dikarenakan proses tersebut memerlukan biaya yang cukup besar. Berdasarkan hasil wawancara dengan Ida Bagus Subawa,SH,MKn, Notaris/PPAT di Kota
atas tanah, sehingga proses pembuatan APHT mengalami pengunduran waktu. Dengan ketentuan mengenai jangka waktu berlakunya SKMHT yang singkat sedangkan jangka waktu perjanjian kredit lebih lama dari ketentuan tersebut, maka akan merugikan pihak kreditor. Karena tidak mustahil, bahwa kredit sudah menjadi macet sekalipun kredit baru diberikan belum tiga bulan. Kemacetan itu dapat terjadi bukan oleh karena analisis kreditor terhadap kelayakan usaha yang akan diberikan itu tidak baik, tapi kemacetan itu dapat terjadi sebagai akibat perubahan keadaan ekonomi atau perubahan peraturan yang terjadi. Bila terjadi perubahan keadaan tersebut, sudah tentu debitor akan enggan untuk memberikan SKMHT baru bila SKMHT yang lama telah habis jangka waktu berlakunya. Oleh karena itikad baik debitor melihat peluang untuk dapat mengelak dari tanggung jawabnya untuk membayar kembali hutangnya atau berusaha mengulurulur waktu. Debitor akan berusaha mencegah bank dapat membebani hak tanggungan diatas tanah yang telah diagunkan untuk kreditnya. b. Upaya-upaya dalam mengatasi kendalakendala pelaksanaan SKMHT dalam perjanjian utang-piutang khususnya di Kota Denpasar. Menurut keterangan I Gede Perdana Artha, SH, MKn, Notaris/PPAT di Kota Denpasar, dalam mengatasi kendala-kendala yaitu biaya 9
Wawancara dengan Notaris/PPAT Ida Bagus Subawa,SH,MKn, Notaris/PPAT di Kota Denpasar.
Jurnal Ilmi ah P rodi Ma gister Kenot ariatan , 2 015 - 2016
249
yang mahal dan jangka waktu yang singkat
meminta
dapat
SKMHT yang baru. 11
dilakukan
dengan
memperbaharui
SKMHT. Sebagaimana telah dikemukakan
debitor
Terhadap
untuk
SKMHT
menandatangani
yang
ditingkatkan
berdasarkan pasal 2 PMNA/KBPN No.4 tahun
menjadi APHT tersebut dilakukan berdasarkan
1996 bahwa jangka waktu SKMHT untuk tanah
kesepakatan antara kreditor dengan debitor
yang belum ada sertipikatnya adalah sampai
dikarenakan jumlah kredit yang dikeluarkan
terbitnya sertipikat ditambah 3 bulan harus
jenis kredit komersial. Terhadap tanah-tanah
segera dibuatkan APHT. Dalam prakteknya
yang dipasang dengan SKMHT, kemudian
walaupun pendaftaran hak atas tanah yang
ditingkatkan menjadi APHT yang berada diluar
belum ada sertipikat sudah selesai, dan sudah
wilayah kerja kreditor dan pembuatan APHT
lewat 3 bulan sejak diterbitkannya sertipikat
tersebut dilakukan dengan mengirim SKMHT
hak atas tanah tersebut, akan tetapi tidak segera
yang dibuat diwilayah kerja kreditor kepada
dibuat APHT adalah karena biaya baik yang
kreditor di wilayah kerja berdasarkan SKMHT
resmi
untuk
yang dikirim tersebut. Terhadap tanah yang
pembebanan hak tanggungan tersebut sangat
belum terdaftar, setelah sertipikat hak atas tanah
mahal, sementara itu jangka waktu pelunasan
dikeluarkan,
kredit
maupun
sudah
yang
hampir
tidak
resmi
selesai.
10
Menurut
dilakukan
maka
berdasarkan
pembuatan
kemudian
keterangan dari I Ketut Suyasa, SH, Legal
selanjutnya
Officer PT.Bank Tabungan Negara (Persero)
tanggungan terhadap objek SKMHT tersebut
Tbk
berdasarkan
menjadi hak tanggungan. Dalam pembuatan
kesepakatan dengan kreditor, para debitor yang
APHT debitor tidak ikut menandatangani
tidak membuat APHT tersebut cukup membuat
APHT. Namun APHT tetap dapat didaftarkan
SKMHT yang baru sebagai pengganti SKMHT
ke Kantor Pertanahan dengan melampirkan
yang lama yang sudah habis jangka waktunya.
SKMHT yang telah ditandatangani sebelumnya
Tindakan
oleh debitor.
Cabang
ini
Denpasar,
dilakukan
kreditor
demi
dilakukan
APHT,
SKMHT
pembebanan
hak
kepentingan debitor itu sendiri, kreditor tidak
IV. SIMPULAN DAN SARAN.
ingin memberatkan debitor untuk menanggung
A. Simpulan
biaya yang mahal tersebut. Disamping itu dapat
1. pembebanan hak tanggungan untuk tanah-
dilakukannya pembaharuan SKMHT karena
tanah yang sudah terdaftar (ada sertipikat)
pihak kreditor tidak mengalami kesulitan dalam
didahului dengan pembuatan APHT oleh
menyertakan kembali pihak debitor untuk ikut
PPAT, yang kemudian berdasarkan APHT
serta
itu
tersebut oleh Kantor Pertanahan dikeluarkan
dikarenakan kreditor dalam memberikan kredit
sertipikat hak tanggungan. Untuk tanah-
kepada semua debitor tidak secara keseluruhan
tanah yang belum terdaftar dan tanah-tanah
tetapi secara rekening Koran yaitu kredit
yang berada diluar wilayah kerja kreditor,
diberikan
waktu
pembebanan hak tanggungannya adalah
pemberian kredit yang telah diperjanjikan.
dalam bentuk SKMHT yang juga dibuat
Sehingga apabila debitor ingin meminta lagi
oleh
kredit yang tersisa, sedangkan jangka waktu
meskipun sertipikatnya dikantor pertanahan
SKMHT yang telah berakhir, maka
telah lewat masa 3 bulan, tidak segera
menandatangani
bertahap
SKMHT.
Hal
berdasarkan
bank
Notaris/PPAT.
Dalam
praktek,
11
10
wawancara dengan I Gede Perdana Artha, SH, MKn, Notaris/PPAT di Denpasar.
wawancara dengan I Ketut Suyasa,SH, Legal Officer PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk Cabang Denpasar.
Jurnal Ilmi ah P rodi Ma gister Kenot ariatan , 2 015 - 2016
250
dibuat
APHT.
persetujuan
Oleh
debitor
dengan
perbedaan dari segi fungsi antara SKMHT
kreditor,
hanya
dibuat
dan APHT, perbedaan dari segi jangka
SKMHTyang SKMHT
baru
yang
sebagai
telah
pengganti
berakhir
jangka
waktunya.
waktu
berlakunya
perbedaan
maupun
kedudukan
tentang
kreditor
pada
SKMHT dan APHT. Sehingga kreditor
2. Hambatan-hambatan yang timbul pada saat pembuatan
dan
peningkatan
SKMHT
menjadi APHT yaitu biaya peningkatan
dapat menilai apakah nilai kredit tersebut sesuai
bila
digunakan
SKMHT
atau
langsung dengan APHT.
SKMHT menjadi APHT karena proses
2. Hendaknya diperhatikan oleh pemerintah
pensertipikatan terhadap objek SKMHT
tentang pengaturan biaya SKMHT menjadi
yang belum terdaftar tersebut memerlukan
APHT yang dirasakan para pihak sangat
biaya yang mahal. Begitu pula terhadap
memberatkan
jangka
perubahan
waktu
permasalahan
yang
singkat
berikutnya.
menjadi
dikemudian
dengan
adanya
hari
akan
ini
mempelancar proses pemasangan SKMHT
dikarenakan jangka waktu perjanjian kredit
menjadi APHT serta akan mewujudkan
lebih lama dibandingkan jangka waktu
pensertipikatan terhadap tanah-tanah yang
berlakunya
belum
SKMHT
Hal
sehingga
serta
proses
terdaftar.
Kemudian
perlu
pensertipikatan hak atas tanah yang belum
diperhatikan oleh pemerintah tentang jangka
terdaftar.
waktu SKMHT yang dipasang khususnya
3. Upaya-upaya
dalam
terhadap tanah yang belum terdaftar ,
tersebut
dimana dalam UUHT hanya memberikan
yaitu dengan memperbaharui SKMHT yang
batas waktu hingga 3 (tiga) bulan agar
telah habis masa
Dengan
memberikan kelonggaran waktu terhadap
demikian, untuk mengatasi kedua hambatan
proses pensertipikatan objek SKMHT yang
tersebut
dilakukan
belum terdaftar tersebut atau pihak Kantor
pembaharuan SKMHT sambil menunggu
Pertanahan mampu menyelesaikan sesuai
proses pensertipikatan objek SKMHT yang
dengan batas waktu SKMHT yang telah
belum terdaftar tersebut. Setelah sertipikat
ditentukan UUHT.
mengatasi
hak
yang
dilakukan
hambatan-hambatan
hanya
atas
tanah
berdasarkan
berlakunya.
dapat
dikeluarkan,
SKMHT
maka
3. Pembaharuan SKMHT memang diperlukan,
dilakukanlah
namun hal itu tidak perlu terus dilakukan
pembebanan hak tanggungan terhadap objek
apabila
SKMHT
mengatur mengenai perpanjangan SKMHT
tersebut
menjadi
objek
hak
adanya
suatu
peraturan
yang
tanggungan..
khususnya terhadap tanah yang belum
B. Saran-saran
terdaftar. Terhadap upaya lain berupa
1. Perbuatan hukum ini telah dilakukan sesuai
proyek Nasional Agraria hendaknya akan
dengan
peraturan-peraturan
perundang-
membantu para pihak dalam hal biaya dan
undangan yang berlaku. Namun hendaknya
waktu. Namun hal tersebut dapat terjadi
para
agar
apabila pihak Kantor Pertanahan dengan
mempertimbangkan penggunaan SKMHT
serius menjalankan prosedur yang telah ada.
pihak
khususnya
kreditor
dalam hal debitor meminjam kredit, karena
Jurnal Ilmi ah P rodi Ma gister Kenot ariatan , 2 015 - 2016
251
DAFTAR ISI Adrian Sutedi,2012, Hukum Hak Tanggungan, Jakarta, Sinar Grafika. Hal.93-94. Habib Adjie, 2008. Hak Tanggungan Sebagai Lembaga Jaminan atas Tanah, Bandung, Mandar Maju, hal. 6. Satjipto Raharjo, 2000, Ilmu Hukum, Bandung, PT.Citra Aditya Bakti .hal. 53. Yudo Paripurno,1996, Pengaturan dan pelaksanaan Surat Kuasa memasang Hipotik (SKMH) dalam kaitannya dengan UU Hak Tanggungan, Jakarta, Makalah UI Depok. Hal. 6 *****
Jurnal Ilmi ah P rodi Ma gister Kenot ariatan , 2 015 - 2016
252
