Supermarkten & de ladder voor duurzame verstedelijking. Sascha Stavenuiter Houten, 24 juni 2015

Supermarkten & de ladder voor duurzame verstedelijking Sascha Stavenuiter Houten, 24 juni 2015

Introductie

Plaats van de Ladder binnen het wettelijk kader

Agenda

Ladder duurzame verstedelijking

Jurisprudentie

Afsluiting www.stijladvocaten.nl

2

Introductie


Agenda


Jurisprudentie


3

https://veelgesteldevragenomgevingswet.pleio.nl/

www.stijladvocaten.nl

4

Introductie


Agenda


Jurisprudentie


5

Relevante uitgangspunten ruimtelijke ordening

Goede ruimtelijke ordening staat centraal

Overheid mag niet in concurrentieverhoudingen treden


6


7

Gemeente heeft grote beleidsvrijheid, zodat medewerking meestal niet kan worden afgedwongen. Gemeentelijke beleidsvrijheid wordt beperkt door bindende bepalingen in de Provinciale Verordening. Eigen (detailhandels)beleid dient in beginsel in acht te worden genomen.


8

Introductie


Agenda


Jurisprudentie


9

Oktober 2012

Teneinde zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren acht het kabinet het van groot belang dat de benutting van ruimte in alle categorieën ruimtelijke besluiten wordt gemotiveerd.


10

Art. 3.1.6, tweede lid, Bro De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende voorwaarden: a. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte; b. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en; c. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld. www.stijladvocaten.nl

11

Trede 1

• Actuele regionale behoefte aan stedelijke ontwikkeling?

Trede 2

• Binnen bestaand stedelijk gebied mogelijk?

Trede 3

• Locatie passend ontsloten?


1 2

Stedelijke ontwikkeling Ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen Art. 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i Bro


13

Actuele regionale behoefte   

Actualiteit: looptijd bestemmingsplan 10 jaar Regio: zorgvuldige begrenzing onderzoeksgebied Behoefte: totale behoefte afwegen tegen bestaande aanbod Rekening houden met het voorkomen van winkelleegstand Plan mag niet zodanige leegstand tot gevolg hebben dat dit tot een uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening aanvaardbare situatie in de regio zal leiden Onderzoek naar koopstromen, verwachte ontwikkeling bevolking en ruimtelijke structuur winkelgebieden www.stijladvocaten.nl

14

Bestaand stedelijk gebied Bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur Art. 1.1.1, onder h, Bro


15

Introductie


Agenda


Jurisprudentie


16

ABRvS 19 juni 2013, 201301238/1/R6 BP voor woningbouw en één of meer supermarkten op voormalig bedrijventerrein te Doetinchem (Saronixterrein)

   

De vestiging van een of meer supermarkten, zoals in het plan voorzien, is een stedelijke ontwikkeling als bedoel in het Bro In de toelichting op het BP is de ladder niet betrokken, wel is er een DPO gedaan Tijdens de zitting alsnog toelichting gegeven onder verwijzing naar DPO Gebrek kan worden gepasseerd (Chw) www.stijladvocaten.nl

17

ABRvS 3 december 2014, 2014023141/1/R1 BP voor uitbreiding supermarkt met circa 400 m2 te Bunde 

Gelet op kleinschalige bebouwing is er geen sprake van een detailhandel of andere stedelijke voorziening als bedoeld in het Bro


18

ABRvS 26 maart 2014, 201309006/1/R6 BP herstructurering centrum Vlijmen, waaronder nieuwvestiging supermarkt van circa 1.700 m2 wvo

  



Verplaatsing bestaande supermarkt Nieuwe stedelijke ontwikkeling Dat Vlijmen ligt in stedelijk concentratiegebied als bedoeld in provinciale structuurvisie en dat leegstand ter plaatse laag is, is geen voldoende concrete onderbouwing. Strijd met ladder


19

ABRvS 5 november 2014, 201304240/1/R1 BP over sloop bestaande bebouwing en ontwikkeling nieuw winkelcomplex waaronder een supermarkt van 1.620 m2 te Denekamp

 

Weliswaar stond ter plaatse reeds bebouwing, maar een supermarkt was niet toegestaan: nieuwe stedelijke ontwikkeling Ten onrechte niet ingegaan op de ladder, zodat beroep gegrond is


20

ABRvS 9 juli 2014, 201306464/1/R4 BP voor uitbreiding supermarkt (AH) met circa 500 m2 en nieuwvestiging andere supermarkt (Aldi) in Bodegraven van circa 1.050 m2    

Nieuwe stedelijke ontwikkeling DPO, positief advies Regio, bestaand stedelijk gebied DPO onvoldoende gemotiveerd bestreden Voldaan aan ladder


21

ABRvS 13 augustus 2014, 201308486/1/R1 BP voor onder meer herontwikkeling in Zwanenburg: uitbreiding Action met 250 m2 bij recht en toevoegen andere detailhandel van in totaal 3700 m2 na wijzigingsbevoegdheden.  



Nieuwe stedelijke ontwikkeling Ook bij wijzigingsbevoegdheden dient de ladder te worden toegepast Onvoldoende gemotiveerd; dat detailhandelsbeleid niet meer actueel is en er nieuwe woningbouw is voorzien, is onvoldoende


22

ABRvS 18 juni 2014, 201309201/1/A1 Omgevingsvergunning voor bouw van een supermarkt te Echt


23

  





Supermarkt van circa 1.229 m2 op een bedrijventerrein Verplaatsing vanuit centrum naar nieuwe locatie Functiewijziging van “bedrijfsdoeleinden met perifere detailhandel” naar grootschalige detailhandel door de bouw van een nieuwe supermarkt = nieuwe stedelijke ontwikkeling Tijdens de procedure alsnog rapport inzake ladder ingebracht: verplaatsing supermarkt met marginale uitbreiding, voldoende inzichtelijke gemaakt dat het plan voldoet aan ladder Inspanningsverplichting van de gemeente met eigenaar pand oude locatie om opnieuw te verhuren


24

ABRvS 19 februari 2014, 201306688/1/R6 BP voor bouw supermarkt en 18 woningen te Strijen    

Nieuwe stedelijke ontwikkeling Trede 1 (actuele regionale behoefte) niet bestreden Bestaand stedelijk gebied wordt benut door herstructurering, zodat ook trede 2 wordt voldaan Beroep op ladder ongegrond


25

Vz. ABRvS 21 april 2015, 201501866/2/R6 BP over uitbreiding detailhandelsfunctie met 3.500 m2, waaronder een supermarkt aan het Laurentiusplein te Venlo

  

Nieuwe stedelijke ontwikkeling Geen cijfermatige onderbouwing, toetsing aan gemeentelijk beleid onvoldoende om actuele regionale behoefte inzichtelijk te maken Per saldo zou sprake zijn van afname van aantal m2 detailhandel, vanwege wegbestemmen perifere detailhandel. Dit is echter onvoldoende inzichtelijk gemaakt


26

ABRvS 18 maart 2015, 201403432/1/R6 BP voor herontwikkeling van een terrein met onder meer een supermarkt aan de Groenstraat te Nijmegen (Smitdraadterrein)


27



  

Gelet op functieverandering van bedrijf naar onder meer detailhandel en omvang bebouwing is sprake van nieuwe stedelijke ontwikkeling Betreft verplaatsing bestaande supermarkt met uitbreiding van circa 660 m2 Gewaarborgd dat op oude locatie geen nieuwe supermarkt zal komen vanwege kleine omvang pand (circa 600 m2) Beroep op ladder faalt


28

ABRvS 11 februari 2015, 201401606/1/R6 BP en omgevingsvergunning supermarkt XL te Tilburg (Stappegoor)


29

 

Nieuwe stedelijke ontwikkeling Voldoet aan ladder


30

ABRvS 20 mei 2015, 201403699/1/R2 BP voor ‘dagrecreatieve voorzieningen gericht op wellness’ in een recreatiegebied tussen Wijchen en Nijmegen   

Geen detailhandel, wel ‘precisering’ tav relativiteitsvereiste bij een beroep op de ladder door concurrenten Concurrent-belanghebbende: werkzaam in hetzelfde marktsegment en verzorgingsgebied Precisering: bij een beroep op de ladder door concurrent: feiten en omstandigheden die rechtvaardigen dat de voorziene ontwikkeling tot een uit oogpunt van een goede ruimtelijke ordening relevante leegstand zal kunnen leiden. www.stijladvocaten.nl

31

Relevante leegstand Omzetdaling of zelfs mogelijke sluiting eigen onderneming van concurrent (en derhalve leegstand) is onvoldoende, tenzij dermate bijzondere bouwkundige dan wel locatie-specifieke eigenschappen dat andersoortig gebruik niet kan. Voorts zou relevante leegstand zich voor kunnen doen bij leegstand als gevolg van de voorziene ontwikkeling in de omgeving van het bij de concurrent in gebruik zijnde bedrijfspand.


32

Conclusie Indien niet blijkt van feiten of omstandigheden die het oordeel rechtvaardigen dat de voorziene ontwikkeling leidt tot een uit een oogpunt van een goede ruimtelijke ordening relevante leegstand, staat het relativiteitsvereiste in de weg aan een inhoudelijke beoordeling van het beroep op strijd met de ladder van een concurrent. Voor een succesvol beroep op de ladder zul je als concurrent van goede huize moeten komen. Zelfs als je vreest voor mogelijke sluiting van je eigen bedrijf door de komst van de nieuwe ontwikkeling, is dat in principe niet voldoende voor een succesvol beroep op de ladder. www.stijladvocaten.nl

33

Introductie


Agenda


Jurisprudentie


34

De ladder heeft het aspect om een voorziene ontwikkeling te motiveren concreter gemaakt. Indien je je daar voorafgaand aan de besluitvorming al bewust van bent en de nodige maatregelen neemt (onderzoeken), hoeft dit een eventuele ontwikkeling niet in de weg te staan.


35

Specialisten in vastgoed en gebiedsontwikkeling

Meer informatie?

Stijl advocaten Poeldijkstraat 4 1059 VM Amsterdam Tel: +31 (0)20 346 9980

[email protected] +31 (0) 6 41 01 60 21


36

Supermarkten & de ladder voor duurzame verstedelijking. Sascha Stavenuiter Houten, 24 juni 2015

Recommend Documents