Handreiking ladder voor duurzame verstedelijking in Drenthe

Handreiking ladder voor duurzame verstedelijking in Drenthe Stec Groep aan provincie Drenthe

Laura Engelbertink en Guido van der Molen december 2013

Handreiking ladder voor duurzame verstedelijking in Drenthe

Handreiking ladder voor duurzame verstedelijking in Drenthe Stec Groep aan provincie Drenthe

Laura Engelbertink en Guido van der Molen december 2013


Inhoudsopgave 1. Inleiding Context Doel Status Leeswijzer

3 3 4 4

2. Ladder voor duurzame verstedelijking Wat is de Ladder? Wettelijk kader Juridisch kader Provinciaal beleidskader

5 5 6 6

3. Succesvol veranderen De opgave Sterke steden, vitale kernen Verandering in denken, handelen en financiële modellen Van ontwikkelaar naar denken als belegger

7 8 8 8

4. Trede 1: bepalen regionale ruimtevraag in Drenthe Wat is trede 1? Wat is de regio? Regionale ruimtebehoefte kent ook lokale component Regionale ruimtebehoefte woningen

9 10 11 11

Handreiking ladder voor duurzame verstedelijking in Drenthe Regionale ruimtevraag kantoren Regionale ruimtevraag bedrijventerreinen Regionale ruimtevraag retail Regionale ruimtevraag verblijfsrecreatie Instrumenten en voorbeelden buiten Drenthe

13 14 15 16 17

5. Trede 2: bouwen binnen bestaand bebouwd gebied Wat is trede 2? 19 Wat is bestaand bebouw gebied? 20 Hoe beschikbare ruimte in bestaand bebouw gebied bepalen? 20 Wat zijn kansrijke, -arme en kansloze gebouwen, gebieden en productmarkt combinaties? 22 Wat is markttechnisch haalbaar, ruimtelijk, financieel maar bijvoorbeeld ook bouwtechnisch? 24 Hoe de markt structureren? 25 Instrumenten en voorbeelden buiten Drenthe 25

6. Trede 3:bouwen buiten bestaand bebouwd gebied Wat is trede 3? Wat is een passende ontsluiting per functie? Wat zijn plekken met toekomstwaarde? Welk product is juist op welke plek? Instrumenten en voorbeelden buiten Drenthe

27 28 28 29 30

7. Advies: hoe pak je de ladder aan? Wat zijn de belangrijkste opgaven per segment? Welke sturingsfilosofie past hierbij? Korte termijn: 2014-2016 bewustwording Middellange termijn: 2016-2017 evalueren en scherpe uitvoeringslijn

32 32 33 34

stec groep

3


Inleiding Context Drenthe staat voor een enorme demografische transitie, modernisering van de economie en verandering in hoe we willen wonen, werken en leven. Delen van de provincie Drenthe verstedelijken nog steeds, maar de tijd van grootschalige ruimtelijke ontwikkelingen en uitbreidingen ‘in de wei’ is voorbij. De komende decennia staan vooral in het teken van goed beheer en doorontwikkeling van alles wat er al is in Drenthe: bestaande woonwijken, (winkel)centra van dorpen en steden, kantoren, bedrijventerreinen en verblijfsrecreatieve voorzieningen. Dit vergt een andere manier van denken, handelen en financiële modellen. Het traditionele verdienmodel in de ruimtelijke ontwikkeling geënt op groei, grondverkoop en nieuwbouw voldoet niet meer. Zeker, er zijn nog nieuwe, ruimtelijke ontwikkelingen nodig. Maar die moeten zorgvuldig worden afgewogen tegen duurzaam (her)gebruik van bestaande gebouwen en gebieden, vernieuwing en verversing in kernen, wijken en straten en herontwikkeling van onbebouwde ruimte binnen bestaand stedelijk gebied. Kortom: een nieuwe balans. De provincie Drenthe zet daarom in op de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. De ladder is tevens rijksbeleid en eind 2012 als motiveringseis opgenomen in het Besluit Ruimtelijke Ordening (Bro). In de nieuwe Omgevingsvisie wordt de ladder als procesvereiste bij de afweging voor alle nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen nader uitgewerkt.

N i e u w e O m ge v i n gs v i s ie D r e n t he (2 0 1 3 ) “ D e S tr u c tu u r v i s i e I n fr a s t ru c tu u r & Ru i m te v e r wi j s t n a a r d e ‘ L a d d e r v o o r D u u r z a m e V e rs te d e l i j k i n g’, g e b a s e e rd o p d e S E R - l a d d e r , e n wi l d e z e l a d d e r to e p a s s e n o p a l l e v o r m e n v a n ru i m te l i j k e o n t wi k k e l i n g . He t b i e d t h i e r m e e e e n re d e n e e rl i j n v o o r h e t b e v o r d e r e n v a n zo r g v u l d i g r u i m te g e b ru i k . De l a d d e r i s j u ri d i s c h b i n d e n d v o o r a l l e r u i m t e l i j k e o n t wi k k e l i n g e n v a n a l l e d e c e n tr a l e o v e r h e d e n : p r o vi n c i e s , re g i o ’ s e n g e m e e n te n . To e l i c h t i n g d i e n t t e wo r d e n o p g e n o m e n i n b i j v o o r b e e l d e e n o n t we r p - b e s te m m i n g s p l a n e n k a n e e n we r k i n g h e b b e n i n h e t b e s l u i t v o r m i n g s p ro c e s d a a r o v e r. To e t s i n g g e b e u rt p r i m a i r d o o r d e c e n t ra l e o v e r h e d e n . E c h te r , i e d e r e e n k a n e e n z i e n s wi j z e i n d i e n e n te g e n e e n b e s l u i t d a t g e m o t i v e e r d wo r d t d o o r o n d e r a n d e r e d e L a d d e r v o o r D u u r z a m e V e rs te d e l i j k i n g , g e v o l g d d o o r b e z wa a r e n b e ro e p . ”

Doel Doelen bij het toepassen van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking in Drenthe zijn als volgt: • Zorgvuldig omgaan met de ruimte in Drenthe. • Tegengaan van overaanbod, met kwaliteitsverlies, leegstand en soms ook verloedering als gevolg binnen de bestaande voorraad woningen, kantoren, bedrijventerreinen en verblijfsrecreatie. • De juiste discussie voeren over nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen, zonder sterke, gewenste plannen onnodig te vertragen of belemmeren. • Bevorderen van vraaggericht programmeren voor bewoners, bezoekers en bedrijven in Drenthe. • Ruimte voor initiatieven die kwaliteit toevoegen aan Drenthe: ‘pareltjes’ laten groeien en bloeien. • Begeleiden van het veranderingsproces van groei en nieuwbouw naar beheer en verversing en vernieuwing van het bestaand stedelijk gebied. • Focus op bestaand stedelijk gebied. Duurzame structuurversterking. • Doorontwikkeling, hergebruik en transformatie van bestaand vastgoed. • Betere benutting van multimodale knopen en meer aandacht voor passende ontsluiting. • Zorgvuldige, transparante afweging en overtuigende motivering.

stec groep


Het is niet de bedoeling Drenthe ‘op slot’ te zetten, maar wel samen het 'goede gesprek' te voeren over nut, noodzaak, kwaliteit en toegevoegde waarde van een plan of initiatief. Plus de samenhang met bestaand stedelijk gebied. Duurzame structuurversterking noemen we dat. De ladder is ook 'cyclisch iteratief': slim schakelen tussen de stappen om te komen tot een optimum, zo vroeg mogelijk in het plantraject.

Status Voorliggende handreiking is opgesteld als hulpmiddel en inspiratiebron om de ladder toe te passen in de Drentse praktijk. De handreiking geeft zeer concrete handvatten hoe de ladder kan werken in Drenthe. Met voorbeelden en tips die inspireren en energie geven: wat werkt goed wat minder? Welke ervaringen hebben regio’s en gemeenten elders al opgedaan? De handreiking richt zich specifiek op de provincie Drenthe en haar regio’ s en gemeenten. Er zijn meerdere verkennende rondetafelbijeenkomsten geweest met vertegenwoordigers van een aantal Drentse regio’s en gemeenten om kansen, knelpunten en vragen te signaleren en als input voor de handreiking. Met hen keken we wat kan, nodig is, inspireert, helpt, waar vragen liggen, wat oplossingen zijn et cetera.

Leeswijzer Het volgende hoofdstuk gaat in op de methodiek van de ladder. Hoofdstuk 3 gaat specifiek in op de belangrijkste veranderingen in de ruimtelijke ontwikkeling waar ook Drenthe voor staat. Vervolgens staat in de hoofdstukken 4, 5 en 6 telkens een trede van de ladder centraal. Hoofdstuk 7 tot slot geef handvatten en tips voor een slim proces.

4

stec groep

5


Ladder voor duurzame verstedelijking Wat is de Ladder? De Ladder voor Duurzame Verstedelijking is opgenomen in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) van het Rijk en per eind 2012 als motiveringseis in het Besluit Ruimtelijke Ordening (Bro). Overheden moeten op grond van het Bro alle nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen motiveren aan de hand van de drie treden van de ladder.

De ladder is geënt op de oude ‘SER- ladder’ uit 1999 die al langer gebruikt wordt bij de afweging voor nieuwe bedrijventerreinen. De treden zijn als volgt: • Is er een regionale behoefte? • Zo ja: is (een deel van) de regionale behoefte op te vangen binnen hetbestaand stedelijk gebied? • Zo nee: zoek een locatie die multimodaal ontsloten is of kan worden gemaakt voor de (resterende) regionale behoefte.

Wettelijk kader De Ladder voor Duurzame Verstedelijking is verankerd in het Bro in de artikelen 1.1.1. en 3.1.6. De tekst uit het Bro luidt als volgt: ‘De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende voorwaarden: a. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte; b. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en; c. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.’ Dit geldt ook voor een ‘inpassingsplan en provinciale verordening die een locatie voor stedelijke ontwikkeling aanwijst’.

stec groep


Juridisch kader De ladder is juridisch bindend voor alle ruimtelijke ontwikkelingen van alle decentrale overheden: provincies, regio’s en gemeenten. Toelichting dient te worden opgenomen in bijvoorbeeld een ontwerpbestemmingsplan en kan een werking hebben in het besluitvormingsproces daarover. Toetsing gebeurt primair door decentrale overheden. Echter, iedereen kan een zienswijze indienen tegen een besluit dat gemotiveerd wordt door onder andere de Ladder voor Duurzame Verstedelijking, gevolgd door bezwaar en beroep. Verder is de redeneerlijn goed te gebruiken – maar niet verplicht – door andere partijen (ontwikkelaars, beleggers, corporaties) en bijvoorbeeld bij de opstelling van andere ruimtelijke plannen, waaronder structuurvisies.

Provinciaal beleidskader De provincie Drenthe ziet toe op de toepassing door regio’s en gemeenten. Dit is conform bestuurlijke afspraken over interbestuurlijk toezicht en conform de Wet Revitalisering Generiek Toezicht. De ladder geldt zoals gezegd ook voor een inpassingsplan en ‘provinciale verordening die een locatie voor stedelijke ontwikkeling aanwijst’. De ladder is ook geborgd in de nieuwe Omgevingsvisie van de provincie (zie ook hoofdstuk 1).

6

stec groep

7


Succesvol veranderen

Bedrijven zijn terughoudender geworden met investeringen, waaronder die in (nieuwe) bedrijfshuisvesting. In 2014 trekt de economie volgens het CPB naar verwachting weer wat aan, vooral door een toenemende uitvoer.

De opgave

Figuur: ontwikkeling (beroeps)bevolking en werkgelegenheid in Drenthe (15-75 jaar, periode 1996-2040)

Drenthe staat komende tien tot vijftien jaar voor een grote uitdaging: van decennia van groei gaan de regio’s toe naar minder groei en later krimp van de bevolking. De leeftijd en samenstelling van huishoudens verandert drastisch als gevolg van vergrijzing, ontgroening en verdunning. Daarbovenop komt de huidige economische en krediet crisis met strengere eisen aan financiering, minder consumentenbestedingen, woningwaardedaling en stagnatie in bouw en verkoop van nieuwbouw.

Op lange termijn echter, zien we ook een structurele trend. De beroepsbevolking loopt terug en daarbovenop verandert en moderniseert de economie. (‘het nieuwe werken’, verkantorisering, hogere ruimteproductiviteit). Dit leidt tot minder maar ook een kwalitatief andere ruimtevraag. Veel nieuwbouwprogramma’s zijn hierop nog niet gericht en vragen om een herijking.

Figuur: aantal inwoners in Drenthe, 1980-2040

Bron: EIB, 2013

Drenthe staat ook voor een veranderen kwaliteitsopgave in de bestaande woningvoorraad, winkelstraten. werklocaties en verblijfsrecreatie. Daarnaast zijn er opgaven zoals het maximaal aantrekkelijk blijven voor jongeren, de grote groep ouderen die ontstaat met zorgvraag en het behoud van leefbare kernen en dorpen. Bron: Bevolkingsprognose XVIII, provincie Drenthe, 2012

stec groep

8


Sterke steden, vitale kernen De steden zijn, vanwege hun innovatieve kracht en agglomeratievoordelen, een belangrijke motor van de Drentse economie. Concentreren van nieuwe ontwikkelingen en bebouwing in de steden heeft voordelen, maar moet in balans zijn met de benodigde ruimte voor bijvoorbeeld voor openbare ruimte, groen of waterberging. In de kernen woont een groot deel van de Drentse bevolking. Ook hier vindt – gepaste – nieuwe ruimtelijke ontwikkeling plaats, in de eerst plaats binnen bestaande bebouwd gebied. Duurzame structuurversterking noemen we dat. Soms is een toevoeging aan het landelijk gebied gewenst bijvoorbeeld op het gebied van kleinschalig wonen, werken, vrijetijdseconomie en/of mobiliteit. Ontwikkelingen in het buitengebied van Drenthe moeten zorgvuldig afgewogen worden tegen al bestaande bebouwing, een kwalitatieve toevoeging zijn en hand in hand gaan met verversing en sanering van bestaande VAB’s, verblijfsrecreatie en solitaire bedrijvenlocaties. Gemeenten en regio’s moeten deze slag maken, geholpen door de provincie Drenthe.

Verandering in denken, handelen en financiële modellen Markt, overheden en bedrijven moeten toe naar een aanpak waarbij de juiste discussie gevoerd wordt over nut, noodzaak en kwaliteit van nieuwe plannen en de samenhang en bijdrage hiervan voor het bestaand gebied. Voor alle stedelijke functies. Er blijft nieuwbouw nodig, maar het gaat om lange termijn kwaliteit en onderscheidend vermogen. De ‘tweekoppigheid’ in de markt wordt steeds groter. Het gaat ook om nieuwe vormen van planvorming en ruimtelijk ontwikkelen: adaptief, regionaal, dichter op de marktvraag en met kwalitatieve insteek. Dat is een hele ommezwaai in denken, handelen en in financiële modellen. Van groei naar balansdenken. Van nieuwbouwplanologie naar planologie van bestaande gebieden, kernen, wijken en woningvoorraad. Dit vraagt bovendien om een gemeentegrensoverschrijdende aanpak

Oude werkwijze

Nieuw vak

kwantiteit

kwantiteit, kwaliteit en toegevoegde waarde

uitbreidingsplanologie

planologie van bestaande gebouwen en gebieden

uitbreiding en uitleg

werken aan robuuste ruimtelijke structuren

groot doen en veel geld

kiemen, verleiden, organisch groeien

faseren en doseren

echt kiezen, focus

Van ontwikkelaar naar denken als belegger Van denken als ontwikkelaar (korte termijn resultaten) naar denken als belegger; een lange termijn strategie gericht op de bestaande voorraad die elke regio in Drenthe, kern, wijk en straat in 2030 nodig heeft. Dus veel meer nadenken over welke producten, plekken en productmarktcombinaties u toevoegt. De ladder is een goed hulpmiddel hierbij.

stec groep

9


Trede 1: bepalen regionale ruimtevraag in Drenthe Wat is trede 1? In trede 1 bepaalt u de actuele regionale ruimtebehoefte aan woningen, kantoren, bedrijventerreinen, retail of verblijfsrecreatie. Kwantitatief en kwalitatief. Het gaat om een ruimtebehoefte waarin elders in de regio nog niet is voorzien. De ruimtebehoefte is gelijk aan de ruimtevraag minus het aanbod; in nieuwe ontwikkelplannen en in de bestaande voorraad met eenzelfde kwaliteit als de gevraagde kwaliteit. U toetst de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aan de actuele regionale ruimtebehoefte. Pas als hieruit blijkt dat uw nieuwe ontwikkelingsplan voorziet in die regionale behoefte, kunt u doorgaan naar trede 2.

B e l a n g r ij k e d is c u s s i e p un t e n i n t r e d e 1 : • W a t i s d e re g i o ? • W e l k e te r m i j n n e e m j e v o o r h e t b e p a l e n v a n d e ru i m t e b e h o e f te ? • W a t i s h e t c ri s i s e f fe c t ? • W at is aanbod? • H o e g a a t u o m m e t l e e g s ta n d ? • H o e g a a t u o m m e t e e n ze e r s p e c i fi e k e o f l o k a l e r u i m t e b e h o e f t e ?

stec groep

10


Wat is de regio? In de trede 1 wordt gesproken over een ‘actuele regionale ruimtebehoefte’. Wat is dan dat regionale schaalniveau? Het gaat om een markttechnisch samenhangend gebied: een interactiemilieu. Elke regio heeft zijn eigen kenmerken, identiteit en kracht. Afstemming tussen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen is logisch, omdat ruimtevraag, nieuwe plannen en aanbod elkaar sterk beïnvloeden. In positieve en negatieve zin. De metafoor van het ecosysteem is heel goed bruikbaar. D e r e g i o a ls e c os y s t e e m U k u n t d e s t r u c tu u r v a n e e n m a r k t r e g i o v e rg e l i j k e n m e t e e n e c o s y s te e m . V o o rb e e l d v o o r wo n i n g e n . B i n n e n d e v o e d s e l p i ra m i d e s ta a t d a n b i j vo o rb e e l d d e s ta d Em m e n a a n d e to p , m e t d e m e e s t o n d e r s c h e i d e n d e , s t e d e l i j k e m i l i e u s m e t e e n h o o g vo o r z i e n i n g e n n i v e a u . Di t i s e e n m i l i e u m e t g ro te re i k wi j d t e , d re m p e l wa a rd e e n t re k k ra c h t, v o o r d e s te d e l i j k g e o r i ë n te e rd e c o n s u m e n t d i e e e n b i j z o n d e r e h a b i t a t n o d i g h e e f t . D i t t e r wi j l b i j v o o r b e e l d s u b u rb a n e e n ( c e n tr u m ) d o rp s e wo o n m i l i e u s i n K l a z i e n a v e e n o f Ni e u w - Am s t e rd a m c o n s u m e n t e n tre k t, d i e s t e rk l o k a a l o f r e g i o g e b o n d e n z i j n b i j v o o r b e e l d d o o r we r k e n f a m i l i e . E r z i j n o o k z e e r l o k a l e wo o n m i l i e u s , z o a l s l a n g s h e t k a n a a l i n Ba r g e r - C o m p a s c u u m . J u i s t d e ru i m te l i j k e s a m e n b a l l i n g i n d e v o l l e b r e e d t e v a n d e v o e d s e l p i r a m i d e e n d e m i l i e u s ( d e h a b i t a t ) m a a k t d e wo n i n g m a r k t to t h e t h u i d i g e ‘ e c o s y s te e m ’ .

In praktijk komt een marktregio niet altijd overeen met een bestuurlijke regio of bestaande samenwerking (Wgr, stadsregio of anderszins). Een marktregio kan ook over provinciegrenzen heengaan en zelfs de landgrens. Denk aan de woon- en werkregio Groningen-Assen of het industriële gebied rondom Emmen-Coevorden incluis het Duitse achterland. De schaal en maat van de marktregio is groter of kleiner afhankelijk van de functie en het interactiemilieu: • Voor woningen bepaalt u de regio in termen van verhuisbewegingen. Intern en extern. Van externe samenhang is sprake als verschillende kernen alle een bijdrage leveren aan de aantrekkingskracht van het geheel wat tot uitdrukking komt in positieve migratie (meer instroom dan uitstroom). Van interne samenhang is sprake als er veel dynamiek is tussen kernen. Dit bepaalt u kwantitatief (aantal verhuisbewegingen), naar richting en kwalitatief (huishoudentype, fase en leeftijdsklasse). Soms is een marktregio sterk lokaal en gesloten, bijvoorbeeld door sterke lokale binding, cultuur en religie. Soms open door de trekkracht van werkgelegenheid, onderwijs en voorzieningen. Denk aan een stad als Emmen incluis omliggende kernen en landelijk gebied. Gemiddeld in Nederland verhuist men vooral binnen de eigen gemeente; slechts een derde verhuist over de gemeentegrens. • Voor kantoren moet u uitgaan van een grotere marktregio. Althans voor grootschalige kantoren (>1.500 m² vvo) op snelweglocaties, OV-knopen en centra van steden. Voor kleinschalige kantoren, bestemd voor lokale en subregionale gebruikers (bank, notaris, makelaar) betreft de markt een grote gemeente of grotere kern met omliggende kleinere kernen. Het gaat om solitaire of geschakelde kantoren <1.500 m² vvo. Kantoren verspreid in de wijk, voor kleinschalige kantoorgebruikers, (door)starters en zzp’ers tot zo’n 250 m² vvo bedienen een lokale, autonome vraag. Overigens, alleen Assen kent een substantiële kantorenmarkt, die samenhangt met Groningen. In de rest van Drenthe gaat het veelal om kleinschalige en middelgrote kantorenvraag. • De bedrijventerreinenmarkt speelt zich vooral af op lokale en (sub)regionale schaal. Zo’n 85 tot 90% van de bedrijfsdynamiek speelt binnen een straal van zo’n 25 kilometer. Bedrijventerreinen aan diepvaarwater, zeehaventerreinen, hogere milieucategorie (HMC) en grootschalige logistiek hebben een bovenregionale trekkracht: noordoost Nederland. • Retail is soms lokaal, soms (sub)regionaal. De markt voor dagelijkse boodschappen is sterk lokaal (buurt, wijk, stadsdeel) in tegenstelling tot branches als woninginrichting, groot wit- en bruingoed et cetera en retail gericht

stec groep

•

11


op funshoppen. U bepaalt het relevante marktgebied op basis van koopstromen: welke afstand legt de consument af voor een product? Verblijfsrecreatie is een vreemde eend in de bijt. De vraag komt vanuit heel Nederland (‘weekendje Drenthe’). Daarbij maakt de consument vooral de keuze tussen de stad en de totale bestemming landelijk gebied. Het type product en specifieke trekkers (waterplas bijvoorbeeld) bepaalt vervolgens de keuze voor een accommodatie.

Er zijn uiteraard uitzonderingen (zie box hieronder). B i j ui tz o nd e r in g o o k w on i n gm a rk t r e g i o b ui t e n Dr e n t he H e t v e rs c h i j n s e l ‘ d r e n t h e n i e re n ’ m a g d a n k l e i n zi j n , h e t b e s ta a t we l . V e e l 65 -p l u s s e rs d i e n a a r D re n t s e g e m e e n t e n v e r h u i z e n , k o m e n n a a r N e d e r l a n d s e m a a t s t a v e n v a n v e r. G e m i d d e l d g e n o m e n z i j n d e g e n e n d i e z i c h i n D re n th e h e b b e n g e v e s ti g d , v e rh u i s d o v e r m e e r d a n 8 0 k i l o m e te r . O o k g e m e e n t e n i n Ze e l a n d , O o s t - F l e v o l a n d , Z e e u ws - V l a a n d e r e n , e n d e l e n v a n G r o n i n g e n e n Fr i e s l a n d tr e k k e n ( j o n g e ) s e n i o r e n v a n v e r a a n . D i t b e e l d wo r d t wa a r s c h i j n l i j k we l g e k l e u rd d o o r h e t f e n o m e e n r e t o u rm i g r a t i e : ‘ p e n s i o e n m i g r a n te n ’ z i j n i n d a t g e va l e e n v o u d i g we g r e t o u rm i g r a n te n d i e te ru g k e re n n a a r d e g e m e e n t e o f s t r e e k wa a r z e o o i t z i j n g e b o re n d a n we l o p g e g r o e i d . B ro n : P BL (2 0 1 3 ). V e r g ri j zi n g e n woningmarkt.

Het lokale schaalniveau is overigens steeds minder relevant, omdat economische dynamiek en verhuisbewegingen van mensen steeds meer binnen een groter gebied plaatsvindt. Intergemeentelijke afstemming of samenwerking is steeds meer nodig. Ook de ladder gaat er vanuit dat de gemeentelijke schaal in het algemeen te klein is om voor een adequate uitvoering van trede 1. Er is zeker ruimte voor verschillen in regio’s binnen de provincie Drenthe. Uiteraard wordt dit ook beïnvloed door de geografische situatie, de ruimtelijke opgave en bestuurlijke verhoudingen. Het is geen ‘one-size-fits-all’ maar regio’s op maat.

Regionale ruimtebehoefte kent ook lokale component Trede 1 vraagt om een motivering van alle nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen in het licht van de regionale ruimtebehoefte. Er is dus geen ondergrens. Hoe klein of lokaal gebonden ook. En het gaat om een ruimtelijke ontwikkeling waarin elders in de regio nog niet is voorzien. Echter, soms is de ruimtebehoefte zeer sterk lokaal gebonden. Aanbod in nieuwe ontwikkelplannen en in de bestaande voorraad op een andere plek voldoet dan niet.Denk bijvoorbeeld aan bedrijventerreinen <1 hectare bruto voor kleinschalige, lokale ondernemers, woningbouwplannen tot 10 woningen of een buurtsuper. In regionaal verband kunnen afspraken worden gemaakt over de opvang van puur lokale, autonome ruimtebehoefte om die naar eigen inzicht te verdelen over kernen, wijken en straten om leefbaarheid en draagvlak voor voorzieningen te borgen. Ook worden in veel regio’s bijvoorbeeld afspraken gemaakt om buiten het nieuwbouwplafond ruimte te laten voor woningbouw om leegstand en verpaupering van beeldbepalende of monumentale gebouwen zoals voormalige schoolgebouwen, kerken en ruimten boven winkels te voorkomen. Kleine kernen hoeven niet op slot. Wel wordt gestreefd naar concentratie van ruimtelijke ontwikkelingen in dragende- en groeikernen. Dit is nodig om draagvlak te houden voor voorzieningen maar ook ter bescherming van het karakteristieke landelijk gebied. Dit is ook nodig om de natuurlijke hiërarchie van steden en kernen gezond en vitaal te houden.

Regionale ruimtebehoefte woningen U bepaalt de benodigde netto toevoeging aan de woningvoorraad, bijvoorbeeld tot 2020 als volgt: • groei aantal huishoudens tot 2020 (provinciale bevolkings- en huishoudensprognose); • (indien daarin niet meegenomen is) gemiddelde binnenlandse migratie over de afgelopen tien jaar; • kruising met woonvoorkeuren van verhuisgeneigde huishoudens uit Woon2012, naar kern of gebied; • daaruit volgt: de woningbehoefte per kern of gebied.

stec groep

12


U kunt de ruimtebehoefte indien gewenst verder inkleuren naar woonmilieu, woningtype, prijsklasse, doelgroep et cetera. • Figuur: marktruimte bestaande woningvoorraad (fictief voorbeeld) • woonvoorkeur x bestedingsmogelijkheden x voorraad; • grip op latente behoefte.

•

• •

Enkele aspecten die hierin belangrijk zijn: • echt vraaggericht de behoefte vaststellen, niet aanbodgericht zoals vroeger of met nieuwbouwprogramma’s als basis voor de huishoudensprognose; • kwantiteit en kwaliteit: woningtype, huur of koop, prijsklasse, woonmilieu, woonoppervlak en productmarktcombinaties. Aantallen zeggen nog maar weinig in de huidige woningmarkt, ook op middellange en lange termijn spelen keuzevrijheid en kwalitatieve verschillen in wensen en eisen van de woonconsument een steeds grotere rol. Dit moet een van de basiselementen zijn van programmeren nieuwe stijl; • monitoren van de marktvraag, naast Woon2012 met woontafels, consumentenpeilingen, marktpanels van experts et cetera is zeer belangrijk voor toekomstige programmering en bijsturing; • Drenthe is ook aantrekkelijk voor recreatiewoningen en tweedewoningen. Er is echter wel een relatie met de reguliere woningmarkt: woningen met een permanente woonbestemming worden steeds vaker gebruikt in ‘deeltijd’, terwijl recreatiewoningen lang niet altijd worden gebruikt voor de recreatieve verhuur aan recreanten en toeristen. Omdat tweedewoningen ook aantrekkingskracht

hebben op de lokale consument, neemt u deze in de regionale behoeftebepaling mee; bouwen voor extra vestigers van buiten is een kans, waar u op voorhand niet een extra behoefte aan verbindt. Er is niets mis met ambitie, maar dit is niet het basisscenario; werk met scenario’s. Slim is om een basisscenario te hanteren (zie hiervoor; ‘nul-variant’, beleidsarm) dat u kunt aanvullen met bijvoorbeeld een stagnatie en herstelscenario of een beleidsvariant gekoppeld aan woonmarketing en – acquisitie; het gaat om netto behoefte en dus netto benodigde toevoeging aan de woningvoorraad (nieuwbouw minus sloop). Meer sloop? Dan is in principe ook meer nieuwbouw mogelijk; het is gebruikelijk een zekere bandbreedte te houden voor planuitval. Maximaal zo’n 25% van de bepaalde woningbehoefte. R e g i on a l e wo n in g m a r k ta f s p r a k e n in D r e n t he . D e p ro v i n c i e Dr e n t h e s te l t i n h a a r Om g e v i n g s v i s i e Dr e n th e d a t e l k e r e g i o t o t a fs te m m i n g m o e t k o m e n v a n d e wo n i n g b o u wo p g a v e . E r z i j n d ri e r e g i o ’ s : N o o r d m i d d e n D r e n t h e , Z u i d o o s t Dr e n t h e e n Z u i d we s t D r e n th e . D e g e m e e n te n D e W o l d e n , Ho o g e v e e n , Me p p e l e n W es t e r v e l d h e b b e n e i n d 2 0 1 2 e e n r e g i o n a l e wo o n vi s i e va s t g e s te l d . D e v i e r g e m e e n t e n i n Z u i d we s t D r e n th e e rk e n n e n d a t i n d e h u i d i g e v e r a n d e r e n d e wo n i n g m a r k t a f s t emm in g van g r oo t b ela n g is o m co nc u rr en t ie zo ve e l mo ge li jk t e v o o r k o m e n e n d e d i v e r s i te i t i n h e t r e g i o n a l e a a n b o d te v e rg r o t e n o f o m d e v e r s c h e i d e n h e i d i n h e t b e s t a a n d e a a n b o d t e b e n u t te n . Z i j n e r n i e t te v e e l p l a n n e n i n u i t v o e r i n g d a n we l i n v o o rb e re i d i n g e n g a a t h e t o m d e j u i s te l o c a ti e b i n n e n h e t g e we n s t e wo o n m i l i e u ? Er i s g e k o z e n v o o r e e n g r o e i m o d e l : e e rs te s ta p i s h e t b e p a l e n va n d e g e za m e n l i j k e wo n i n g b o u wo p g a ve e n a fs t e m m i n g v a n d e k wa n t i t a t i e v e ( n i e u wb o u w/ t ra n s fo r m a ti e ) e n k wa l i ta t i e v e p r o g ra m m e ri n g (d o e l g r o e p e n / wo o n m i l i e u s ) v o o r d e p e ri o d e t o t 2 0 2 0 , i n s a m e n h a n g m e t d e d e m o g r a fi s c h e o n t wi k k e l i n g e n . E e n g o e d b e g i n . Be l a n g ri j k i s n u o o k t re d e 2 e n 3 v a n d e l a d d e r o p te p a k k e n : • r i s i c o ’ s e n t o e k o m s t p e r s p e c ti e f b e s t a a n d e v o o r ra a d i n b e e l d b r e n g e n : we l k e wi j k e n , b u u r te n e n ty p e n wo n i n g e n l o p e n b o ve n g e m i d d e l d e r i sic o ’s ;

stec groep

• • • • • • • •

13


s t ra t e g i e : l a b e l l i n g , ‘ a s s e tm a n a g e m e n t ’ ( v e r v e rs e n , v e r b e t e re n , v e r n i e u we n ); we l k e p r o d u c tm a r k t c o m b i n a ti e s z i j n k a n s ri j k , k a n s a r m o f k a n s l o o s ; we l k e t y p e n l o c a ti e s , wo o n p ro d u c te n e n (p r i j s ) s e g m e n te n h e b b e n t o e k o m s t wa a rd e ? m e e r a a n d a c h t v o o r d e k wa l i t a t i e v e k a n t v a n n i e u wb o u w e n e f f e c te n o p l a n g e te rm i j n . O o k v o o r d e b e s t a a n d e v o o r ra a d ; i e ts n i e t i n d e n i e u wb o u w a a n b i e d e n d a t c o n c u r re e r t m e t d e v o o r ra a d , z o a l s s ta r t e r s wo n i n g e n ; d wa r s v e rb a n d e n : l e g e k a n t o r e n & MO G m e e n e m e n i n t re d e 1 e n 2 b i j wo n i n g b o u w ( o n tk o k e r e n ) ; l a a t s t e g ro t e n i e u wb o u wp ro j e c te n g e b ru i k e n o m Dr e n t s e k e r n e n , b u u r ts c h a p p e n e n d o r p e n a f te ro n d e n . On t we r p o p g a v e ; v e r a n d e re n m i n d s e t : v a n ‘ o n t wi k k e l a a rs d e n k e n ’ n a a r ‘ b e l e g g e rs d e n k e n ’ .

Regionale ruimtevraag kantoren De vraag naar kantoren is ingezakt, door de crisis maar ook de afvlakkende werkgelegenheidsgroei op (middel)lange termijn. Ook trends zoals duurzaamheid, lagere kantoorquotiënt, concentratie van kantooractiviteiten en flexibel werken hebben impact op de vraag naar kantoren. Kwaliteit, multifunctionaliteit en (dubbele) bereikbaarheid (centrum- en stationslocaties) worden steeds belangrijkere vestigingseisen voor moderne kantoorgebruikers. De kantorenmarkt verandert structureel en de bomen groeien niet meer tot in de hemel. U bepaalt eerst de uitbreidingsvraag. Dit is de vraag als gevolg van capaciteitsgebrek en ontstaat door uitbreiding/inkrimping van activiteiten, oprichting/opheffing en vestiging/vertrek van bedrijven in/uit uw regio: • bepaal de werkgelegenheidsontwikkeling, bijvoorbeeld tot 2020; • vermenigvuldig die – desgewenst naar bedrijfsactiviteit – met de benodigde voerkante meters kantoorruimte per werkzame persoon; • een moderne kantoorquotiënt ligt rond 20 à 25 m² bvo per werkzame persoon.

Figuur: regionale woningmarktafspraken op basis van ‘portefeuillestrategie’: U kunt ook de Bedrijfslocatiemonitor (BLM) van het CPB/PBL gebruiken. In Nederland is het Transatlantic Market-scenario (TM) gebruikelijk. Uit studie van het Centraal Planbureau blijkt dat de werkelijke vraag naar kantoorruimte dit groeiscenario het meest benadert. Dit scenario houdt rekening met het teruglopen van de Nederlandse beroepsbevolking. Een groot deel van de babyboomgeneratie gaat de komende jaren immers met pensioen. Daar komt bij dat door de ontgroening steeds minder jongeren op de arbeidsmarkt komen. Dit heeft tot gevolg dat het aantal beschikbare werknemers zal dalen; een trendbreuk. U bepaalt vervolgens de vervangingsvraag. Die is sterk afhankelijk van de kwaliteit van de bestaande voorraad. Onderzoek naar de kapitaalgoederenvoorraad door het CBS geeft voor bedrijfsgebouwen gemiddeld genomen een levensduur van 55 jaar. Een dergelijke levensduur houdt in dat jaarlijks gemiddeld 1,5% van de totale kantorenvoorraad wordt vervangen (uitgaande van een kantorenvoorraad waarbij 50% ouder is dan twintig jaar). Tot slot: • tel uitbreidings- en vervangingsvraag bij elkaar op; • corrigeer met het bestaande aanbod aan kantoorruimte (X% van de totale voorraad) exclusief een normale, gezonde frictieleegstand van 5% (zie later).

stec groep

14


Ter vergelijking: in Drenthe bestaat de totale vraag naar kantoorruimte tot 2020 naar schatting al voor zo’n 80 tot 90% uit vervangingsvraag. De vraag heeft ook een kwalitatieve component. De volgende verdeling naar locatietypen is gebruikelijk in de markt en sluit aan bij ligging en bereikbaar en schaal; twee onderscheidende kwaliteiten bij kantoren: • centrum/stationslocaties; • stadsrandlocaties; • OV-knooppuntlocaties (soms zelfde als centrumlocaties); • snelweglocaties; • kantoren op bedrijventerreinen; • kantoren in woonwijken. De kantorenmarkt laat zich de laatste jaren sterk domineren door OVknooppuntlocaties in of tegen de binnenstad. Enkele aspecten die hierin belangrijk zijn: • een traditionele kantoorquotiënt is 28 m² per werkzame persoon. We signaleren in nieuwe transacties als gevolg van trends als ‘het nieuwe werken’ al kantoorquotiënten van gemiddeld 25 m² per werkzaam persoon; • de kantoorquotiënt verschilt per regio. De ervaring leert dat quotiënten variëren van zo’n 12 tot 15 m² (bijvoorbeeld in shared services centra), 20 tot 25 m² per werkzaam persoon in nieuwe transacties en ‘ouderwetse’ kantoorquotiënten (relatief wat vaker op snelweglocaties) boven de 25 m²; • reken ook scenario’s door met een kantoorquotiënt van respectievelijk 20 en 30 m² per werkzame persoon; • bij grotere transacties (zo’n >2.500 m²) levert ‘het nieuwe werken’ al gauw zo’n 30 tot 40% minder ruimtevraag op, signaleren bedrijfsmakelaars en intermediairs. Voor kleinere kantoorgebruikers (<50 werkzame personen) gaat ‘het nieuwe werken’ minder op; • de BLM gaat uit van basisjaar 2001. U moet dus de uitbreidingsvraag corrigeren met de nieuwbouwoplevering in afgelopen jaren;de BLM gaat uit van COROPregio. U bepaalt met behulp van een verdeelsleutel gebaseerd op de voorraad kantoorruimte, opname en aanbod de vraag voor uw marktregio; • het is belangrijk om kantoorlocatietypen en labels regelmatig te actualiseren en te monitoren.

Regionale ruimtevraag bedrijventerreinen U bepaalt de regionale ruimtevraag op basis van een realistische uitbreidings- en vervangingsvraag van bedrijven. In essentie is de methodiek voor het bepalen van de uitbreidingsvraag als volgt: • ontwikkeling werkgelegenheid, naar bedrijfsactiviteit; • confrontatie met locatietypevoorkeur (formele werklocatie, of informeel); • vermenigvuldiging met ruimtegebruik per werknemer (terreinquotiënt). Voor de ontwikkeling van de werkgelegenheid gebruikt u de scenario’s voor economische groei verdeeld over sectoren en regio’s, gebaseerd op de Welvaart- en Leefomgevingscenario’s (WLO) van het Centraal Planbureau (CPB). Het Centraal Planbureau (CPB) verkent de vraag naar ‘ruimte voor werken’ aan de hand van vier toekomstscenario’s voor de economische en demografische ontwikkeling in Nederland op lange termijn. Voor Drenthe geldt dat het SE en TMscenario de daadwerkelijke situatie het best benaderen. Deze topdownraming geeft echter slechts op hoofdlijnen een beeld van de vraag op lokaal en regioniveau. Maak deze op maat met ‘couleur locale’ factoren om de prognose goed te vertalen naar uw situatie. Denk aan: • schaarste in het verleden, waardor er op dit moment sprake is van latente vraag; • specifiek lokaal en regionaal ruimtelijk-economisch stimuleringsbeleid of vestigingsbeleid; • nieuwe ontwikkelingen zoals de aanleg van een snelweg, haven, kanaal of sluis. Tot hoeveel spin-off leidt dit? Deze methodiek gaat echter niet (goed) op voor meer arbeidsextensieve sectoren zoals industrie en logistiek. De benodigde ruimte wordt bij deze activiteiten niet zozeer bepaald door hoeveel mensen er werken, maar meer hoeveel er wordt geproduceerd en gedistribueerd. Een alternatieve methodiek is op basis van de ruimteproductiviteit. De productie of toegevoegde waarde per hectare is hierbij uitgangspunt. Het Havenbedrijf Rotterdam bijvoorbeeld maakt al langer van deze methodiek gebruik. In de logistiek is een trend zichtbaar van een relatief snellere toename van het ruimtegebruik in verhouding tot een minder snelle toename van de toegevoegde waarde. Dit heeft als gevolg dat voor de logistiek geldt dat de

stec groep

ruimteproductiviteit per hectare afneemt (wel meer toegevoegde waarde, maar tegelijkertijd ook meer ruimte nodig) en de ruimtevraag in de toekomst toeneemt. •

•

• • • •

15


fijnslijpen en maatwerk is nodig. Zo is de ervaring dat de macroprognoses bijvoorbeeld geen goed beeld geven van de ruimtevraag (en spin-off) in stuwende sectoren als industrie en logistiek; juist in delen van Drenthe (Emmen, Coevorden, Hoogeveen, Meppel) zeer relevant. Ook de vervangingsvraag blijft sterk onderbelicht. En de raming is beleidsarm; werk met scenario’s: basis, positief, negatief. Zo voorkomt u schijnzekerheid en hebt u telkens een goed antwoord op de daadwerkelijke markontwikkelingen. Scenario’s variëren ten opzichte van elkaar op aspecten als economische groei, ontwikkeling arbeidsaanbod/beroepsbevolking en werkgelegenheid, ontwikkeling arbeidsproductiviteit en toegevoegde waarde, bedrijfseconomische trends, et cetera; Maak een raming voor een periode van tenminste tien jaar; peil de markt elke 2 tot 3 jaar ook bottom-up (‘thermometer in de markt’. Gebruik hiervoor bijvoorbeeld IBIS werklocaties, maar ook bijvoorbeeld marktrapportages van DTZ Zadelhoff of Dynamis. Monitor bovendien het aanbod: kwantitatief, ontwikkeling daarin en kwaliteit (courantheid, ligging, maatvoering, omvang en dus kans op hergebruik door een andere gebruiker); Het verdient aanbeveling om alle bedrijven op de juiste plaats te accommoderen. Een huisvestingsprotocol waarbij individuele ruimtevragers worden begeleidt om een ruimtevraag eerst op te vangen op de bestaande kavel, vervolgens in bestaand bedrijfsvastgoed en pas als dat onvoldoende soelaas biedt op een nieuwe kavel helpt daarbij.

• A c t u e e l i nz ic h t i n b e h o e f t e n a a r be d r ij v e n t e r re i ne n in D re n t he D e P ro v i n c i e D re n t h e h e e f t e e n o n d e r z o e k l a t e n u i t v o e r e n n a a r d e b e h o e f t e a a n b e d r i j v e n t e rr e i n e n . He t h o o f d d o e l v a n h e t o n d e r z o e k wa s : ‘ i n zi c h t ve r k r i j g e n i n d e k wa n t i ta t i e v e e n k wa l i t a t i e v e b e h o e f te r a m i n g ( v r a a g - a a n b o d c o n f r o n t a t i e ) v a n b e d ri j ve n te r re i n e n i n D re n t h e v o o r d e p e ri o d e t o t e n m e t 2 0 2 0 e n 2 0 3 0 , o n d e rs c h e i d e n n a a r re g i o ’ s e n b e d r i j fs s e g m e n t e n ’

•

• •

•

•

•

wa n n e e r wo r d t u i t g e g a a n v a n h e t TM - s c e n a r i o b l i j k t d a t d e c o n f ro n ta ti e van vraag en aanbod tot de conclusie leidt dat alleen al het momenteel v o l d o e n d e i s o m t o t e n m e t 2 0 2 0 e n ze l fs ( i n wa t m i n d e r e m a te ) t o t e n m e t 2 0 3 0 a a n d e v r a a g t e v o l d o e n ( L o u t e r, 2 0 1 3 ) E r i s e e n k wa l i ta t i e f a a n b o d o v e r s c h o t a a n b e d r i j v e n t e rr e i n t o t e n m e t 203 0 v a n (a f g e ro n d ) 1 7 0 to t 2 2 0 h e c t a re n e tt o . D e v r a a g n a a r b e d r i j v e n t e r r e i n n e e m t n a 2 0 2 0 s te r k a f . C i rc a 6 5 % ( i n h e t S E -s c e n a r i o ) t o t 8 0 % ( i n h e t TM - s c e n a ri o ) v a n d e v ra a g o n ts t a a t i n d e p e ri o d e t o t e n m e t 2 0 2 0 . H e t g r o o ts t e d e e l v a n d e v r a a g ( 3 5 % ) b e s t a a t u i t v ra a g n a a r g e m e n g d t e r re i n , g e v o l g d d o o r d e vr a a g n a a r l o g i s t i e k t e r r e i n e n (2 3 % ) , a g r o f o o d ( 1 6 % ) e n P DV (1 3 % ) . D e g ro o t s t e d e l i j k e g e m e e n t e n , d e H E MA - g e m e e n t e n e n C o e v o rd e n , z i j n s a m e n g o e d v o o r b i j n a 9 0 % va n d e t o t a l e r u i m te v r a a g i n d e provincie E r i s e e n a a n b o d o v e rs c h o t i n d e s e g m e n t e n h o o g wa a r d i g , z wa r e i n d u s t ri e ( d o o r e e n s te r k n e g a ti e v e v r a a g n a 2 0 2 0 ), l o g i s ti e k e n e n e r g i e & m i l i e u . Da a r s t a a t e c h t e r e e n a a n b o d t e k o rt t e g e n o v e r i n d e s e g m e n te n P D V e n a g r o fo o d . H e t s e g m e n t g e m e n g d i s r e d e l i j k i n e v e n wi c h t . ( B ro n : L o u te r , 2 0 1 3 ; S t e c G ro e p , 2 0 1 3 )

Regionale ruimtevraag retail Bepaal de kracht en vitaliteit van de retailmarkt op basis van: • winkelaanbod in m² wvo per 1.000 inwoners, op basis van referenties (met de Locatus Retailverkenner bijvoorbeeld); • diversiteit en branchering (bijvoorbeeld bruin- en witgoed, plant en dier, doe-hetzelf en wonen, mode en luxe); • koopkrachtbinding: mate waarin de inwoners op de winkels in een gemeente of kern zijn georiënteerd; • koopkrachttoevloeiing: aandeel in de omzet van de winkels in een gemeente of kern, afkomstig van bezoekers van buiten; • maak onderscheid in dagelijkse en niet dagelijkse sector. U bepaalt de ruimtevraag van retail als volgt:

D e b e l a n g r i j k s te u i tk o m s te n v a n h e t o n d e r z o e k :

stec groep

16


kenmerk

aantal

inwonertal X* bestedingen per inwoner** omzetpotentieel X

X.000 €X €X

koopkrachtbinding X***

X - X%

lokaal gebonden bestedingen

€X-X

koopkrachttoevloeiing*** totale omzetpotentie normvloerproductiviteit** economische ruimte m² wvo m² wvo X *****

X% €X-X €X X-X X

uitbreidingsruimte m² wvo

X-X

uitbreidingsruimte m² bvo

X-X

*Bevolkingsontwikkeling tot bijvoorbeeld 2015 of 2020. ** Omzetkengetallen bijvoorbeeld van het Hoofd Bedrijfschap Detailhandel (HBD). *** Gebaseerd op koopstromenonderzoek. **** Huidig aanbod X naar branchegroep X in m² wvo bijvoorbeeld op basis van de Locatus Retailverkenner..

De traditionele Distributie Planologisch Onderzoeken (DPO’s) zijn nog zeer kwantitatief ingestoken. Kwaliteit en onderscheidend vermogen van branches en formules is belangrijker dan de kwantitatieve discussie over de vierkante meters en vraagt om regionale afstemming. Bepaal de effecten van nieuwe winkelmeters op het bestaande winkelapparaat en hiërarchie: • dit kan gaan om negatieve marktverdringing maar ook trekken van een ander en nieuw publiek. De moderne consument wil ruime keuzemogelijkheden. Extra, onderscheidend aanbod en keuze betekent veelal extra aantrekkingskracht en bezoekers. De toekomst is aan de grotere winkelcentra met ruime keuze. Kleinere, monofunctionele winkelcentra die niet vernieuwen en vergroten hebben en krijgen het moeilijk; • past de toevoeging bij de verzorgingsfunctie: streekverzorgend, bovenregionaal, et cetera.

Enkele aspecten zijn hierin belangrijk: • gemiddeld genomen heeft een hoofdwinkelgebied een aandeel van zo’n 35 tot 40% binnen het totale winkelaanbod in een gemeente of grote kern; • de leegstand in winkelgebieden in Nederland ligt nog iets onder het frictieniveau van 5 à 6%. Echter, verschillen tussen locaties zijn zeer groot. Dit toont ook de tweekoppigheid van de markt aan

Regionale ruimtevraag verblijfsrecreatie U bepaalt de ruimtevraag van verblijfsrecreatie als volgt: • huidige en toekomstige ontwikkeling van het aantal overnachtingen; • confrontatie met de bezettingsgraad van de bestaande verblijfsrecreatie (van verschillende niveaus zoals camping, bungalowpark en hotel). Op basis hiervan bepaalt u de kwantitatieve behoefte aan verblijfsrecreatie. Naast het onderscheid in sectoren als camping, bungalow of hotel (met bijbehorende ster-classificaties) is ook onderscheid naar kwaliteit en onderscheidend vermogen cruciaal. Voor bungalowparken kunt u dit bijvoorbeeld duiden met courantheid, bezettingsgraad, huurprijs, voorzieningen en type bungalows (en kavelomvang). V e r b li j fs r e c re a ti e p a ra d ox s p e e l t o o k i n D r e n t he D e l a n d e l i j k e b r a n c h e o r g a n i s a ti e R E C R O N v r a a g t s i n d s 2 0 1 2 a a n d a c h t v o o r d e d o o r h e n g e s i g n a l e e rd e “ v e r b l i j fs r e c re a ti e p a r a d o x” . V r a a g e n a a n b o d i n d e v e r b l i j fs r e c re a ti e s e c to r z o u d e n n i e t m e e r i n e v e n wi c h t z i j n . G e s te l d k a n wo r d e n d a t e r k wa n ti ta ti e f (m e e r d a n ) g e n o e g a a n b o d i s m a a r k wa l i t a ti e f n o g s t e e d s v r a a g i s n a a r m e e r ( e n b e t e re ) a c c o m m o d a ti e s . O o k i n Dr e n th e wo r d e n s y m p t o m e n v a n e e n v e r z a d i g d e m a rk t h e r k e n d e n d e g e vo l g e n h i e r v a n z i c h tb a a r . Ge z i e n h e t e c o n o m i s c h e b e l a n g v a n e e n g e z o n d e to e ri s t i s c h e s e c t o r v o o r D re n th e m a a r o o k h e t b e l a n g v a n z o rg v u l d i g ru i m t e g e b ru i k s ta a t d e p r o b l e m a t i e k o p d e p o l i ti e k e a g e n d a .

Aandachtspunten hierbij: • ga uit van de toeristische gebieden zoals gebruikt door het CBS, NBTC en NRIT. Heel Drenthe valt dan onder de – provinciegrens overschrijdende – Groningse, Friese en Drentse zandgronden;

stec groep

• •

• •

17


kwaliteit mist tot nog toe vrijwel geheel in de behoefteramingen. Wat zijn onderscheidende concepten? Tot nog toe werd vooral gewerkt met bestedingen en aantal overnachtingen; maak duidelijk onderscheid in toeristisch-recreatief gebruik en gebruik van verblijfsrecreatievoorzieningen als tweedewoningen. Overigens neemt de behoefte aan tweedewoningen in Nederland toe, merken ook als gevolg van het huidig marktsentiment onder particuliere investeerders; de bezettingsgraad verschilt sterk per type verblijfsrecreatie: ga voor grotere hotel uit van minimaal 70%, voor bungalowparken ligt dit lager; de markt wordt steeds meer tweekoppig. Enerzijds zijn er basisproducten, anderzijds echt onderscheidende en kwalitatief sterke concepten. P r o v in c ie D re n t he o n de rz o e k t v r a a g e n a a n bo d k a m pe e r - e n bu n ga lo w s e c t o r D e p ro v i n c i e h e e f t o p d ra c h t g e g e v e n o m n a d e r o n d e r z o e k t e d o e n n a a r v r a a g e n a a n b o d i n d e k a m p e e r e n b u n g a l o w s e c to r i n D r e n th e . D e z e f o c u s i s a a n g e b ra c h t o m d a t 8 0 % v a n d e o ve r n a c h ti n g e n i n Dr e n t h e p l a a ts v i n d t b i j d e z e b e d ri j v e n d i e t e ve n s e e n s u b s ta n t i ë l e ru i m te l i j k e c omponent hebben. H e t s u c c e s v a n e e n n a d e re a n a l y s e i s s te rk a f h a n k e l i j k va n d e b e r e i d h e i d v a n b e d ri j ve n o m m e e te we r k e n e n i n fo r m a ti e t e v e r s t r e k k e n . He t o n d e r zo ek be va t d e vo l g e nd e co mp on en t en : • K wa l i t a t i e v e v r a a g e n a a n b o d s a n a l y s e d o o r m i d d e l v an l e e f s t i j l a n a l y s e (k l e u re n ) i n c o m b i n a ti e m e t a c t u a l i te i t e n i d e n ti t e i t/ k e r n wa a rd e n v a n D r e n th e . D i t re s u l t e e r t i n k a n s ri j k e o n t wi k k e l i n g s ri c h ti n g e n • C i j fe rm a ti g v r a a g a a n b o d ve r g e l i j k i n g , m e t a l s r e s u l ta a t z i c h t o p v e r z a d i g i n g e n m a rk t ru i m te . • K wa l i t e i ts a n a l y s e v a n d e b e d r i j v e n m e t b e h u l p v a n d e R E C R O N b e d r i j v e n b e n c h m a rk e n ve r d i e p e n d e g e s p r e k k e n . Me t a l s r e s u l ta a t i n z i c h t i n d e k wa l i t e i t , d e l e v e n s v a tb a a r h e i d e n d e t o e k o m s t g e ri c h th e i d v a n d e s e c t o r . Hi e rb i n n e n za l , i n d i e n m o g e l i j k , p e r r e g i o e e n a p a r te a n a l y s e g e m a a k t wo r d e n . • D e l e n v a n a n a l y s e e n b e vi n d i n g e n m e t d e s ta k e h o l d e r s . ( o v e r h e d e n e n s e c to r ) . Me t a l s re s u l t a a t e e n g e d r a g e n b e e l d t e n a a n z i e n v a n d e d i a g n o s e e n g e we n s te v e rv o l g a c t i e s .

Instrumenten en voorbeelden buiten Drenthe R P B B e d ri j v e n te r r e i n e n d o o r p r o v i nc i e G e ld e r la n d D e p ro v i n c i e Ge l d e rl a n d h e e ft , o m s c h e rp e k e u z e s te m a k e n tu s s e n b e d r i j v e n te r re i n e n , a a n e l k e r e g i o g e v r a a g d o m e e n R e g i o n a a l P r o g ra m m a d o c u m e n t b e d ri j v e n t e r r e i n e n ( R P B ) o p t e s te l l e n . Na a s t e e n a c tu e l e b e h o e ft e ra m i n g ( zo we l k wa n t i ta ti e f a l s k wa l i t a ti e f) wo r d t h i e ri n me t b e h u l p v a n e e n s to p l i c h tm o d e l e e n o ve r z i c h t g e m a a k t v a n d e fa s e ri n g v a n l o c a ti e s (g ro e n e n o r a n j e ) , m a a r o o k l o c a t i e s d i e m o g e l i j k g e s c h ra p t m o e t e n wo r d e n o m o ve r c a p a c i te i t te g e n t e g a a n ( ro o d ) . A n a ly s e k a n to r e nm a rk t d o o r p r o v i nc i e U t r e c h t S a m e n m e t d e k a n to o r g e m e e n te n h e e ft d e p r o v i n c i e U t re c h t e e n u i t v o e ri g e a n a l y s e v a n d e k a n t o r e n m a r k t u i tg e v o e r d . H i e rb i j s to n d e e n n i e u we b e h o e ft e ra m i n g c e n t r a a l , m e t d a a ri n e e n k wa n ti ta t i e v e e n k wa l i ta ti e v e v e r d e l i n g v a n d e v i e rk a n te m e t e rs k a n to o r ru i m te . D a a rn a a s t i s v a n a l l e k a n to o rl o c a ti e s e e n k wa l i t a ti e v e b e o o rd e l i n g o p b a s i s v a n e e n s c h o u w e n e c o n o m i s c h e e f fe c t ra p p o r t a g e (E E R ) g e m a a k t. Me t b e h u l p v a n d e b e h o e f te r a m i n g e n h e t o o rd e e l v a n d e l o c a ti e s i s v e r v o l g e n s , o p b a s i s v a n e e n m a rk t te c h n i s c h o o rd e e l , e e n ve r d e l i n g g e m a a k t v a n d e n i e u wb o u w o n t wi k k e l i n g s l o c a ti e s v o o r k a n to r e n i n Ut r e c h t . Hi e rb i j z i j n o o k l o c a t i e s a a n g e g e v e n d i e g e s c h r a p t o f b e p e r k t m o e s t e n wo r d e n i n vo l u m e . Da a rn a a s t i s , m e t b e h u l p v a n d e l a b e l s u i t h e t k a n t o r e n c o n v e n a n t , e e n e e rs te v i s i e g e m a a k t o p d e b e s t a a n d e l o c a t i e s . Me t b e h u l p v a n d e a n a l y s e g a a n d e re g i o ’ s a a n d e s l a g o m te k o m e n to t n a d e r e a f s p r a k e n o v e r d e r e g i o n a l e k a n to r e n m a rk t . W o n in g bo u w a f s p ra k e n in d e p r ov in c ie Z e e l a n d I n d e p r o vi n c i e Ze e l a n d h e e ft d e p r o v i n c i e , i n o v e rl e g m e t d e v i j f r e g i o ’ s e n g e m e e n t e n , e e n r e g i o n a a l p l a fo n d g e m a a k t v o o r n i e u we wo n i n g b o u wo n t wi k k e l i n g . B a s i s h i e r v o o r i s e e n a c tu e l e b e h o e ft e ra m i n g ( z o we l k wa n ti ta ti e f a l s k wa l i t a t i e f n a a r wo o n m i l i e u ) . A a n d e re g i o ’ s i s n u a l s o p g a v e m e e g e g e v e n o m a f s p ra k e n t e m a k e n o ve r d e wo n i n g b o u wp l a n n e n v o o r d e k o m e n d e ti e n j a a r .

stec groep


H e t a f g e s p ro k e n p l a fo n d i s h e t m a xi m u m d a t r e g i o ’ s m o g e n to e v o e g e n . H i e rb i j m a g e r tu s s e n g e m e e n t e n p l a n n e n ( e n a a n t a l l e n ) wo r d e n u i tg e wi s s e l d ; o o k i s e r r u i m t e v o o r h e t o p l o s s e n v a n k n e l p u n t e n , h i e r v o o r k a n d e p r o v i n c i e e v e n tu e e l o o k wo r d e n i n g e s c h a k e l d a l s o v e rk o e p e l e n d e o v e r h e i d s l a a g . G o e d m o n i t o r e n v a n d e o n t wi k k e l i n g e n o p d e r e g i o n a l e wo n i n g m a r k t g e b e u rt j a a r l i j k s .

18

stec groep

19


Trede 2: bouwen binnen bestaand bebouwd gebied Wat is trede 2? Als uit trede 1 blijkt dat er nog een actuele, regionale ruimtebehoefte rest, is trede 2 aan de orde. Hierbij staat de vraag centraal of de regionale behoefte (of een deel er van) voor woningen, kantoren, bedrijventerreinen, retail of verblijfsrecreatie kan worden opgevangen binnen het stedelijk gebied. Dit kan bijvoorbeeld door een andere bestemming van een gebied, door herstructurering van bestaand terrein of transformatie van gebouwen. Dit moet resulteren in voldoende ruimte voor de ontwikkeling, maar ook moet de (financiële) haalbaarheid worden aangetoond om een intensivering of transformatie ook daadwerkelijk te doen slagen. In trede 2 bepaalt u of de regionale behoefte voor woningen, kantoren, bedrijventerreinen, retail, verblijfsrecreatie of overige voorzieningen past binnen het bestaand stedelijk gebied. B e l a n g r ij k e d is c u s s i e p un t e n i n t r e d e 2 : • W a t i s b e s t a a n d b e b o u wd g e b i e d ? • W a t i s m a rk tt e c h n i s c h h a a l b a a r, ru i m te l i j k , f i n a n c i e e l m a a r b i j vo o rb e e l d o o k b o u wt e c h n i s c h ? • W a t zi j n k a n s ri j k e , -a rm e e n k a n s l o ze g e b o u w e n , g e b i e d e n e n p r o d u c t -m a r k t - c o m b i n a t i e s ? • H o e s t ru c t u re e r j e d e m a rk t ?

Welke stappen horen bij deze trede? • Bepaal de beschikbare ruimte: welke plekken komen in aanmerking voor intensivering, herontwikkeling of transformatie? Zijn er nog vrije ruimtes op bestaande locaties (bijvoorbeeld door sloop?) • Bepaal de markttechnische, financiële en bouwtechnische haarbaarheid van ontwikkelen in bestaand gebied? • Selectie van potentiële locaties

stec groep

20


Wat is bestaand bebouw gebied? Vanuit het oogpunt van zorgvuldig ruimtegebruik wordt de behoefte bij voorkeur opgevangen in het bestaand stedelijk gebied. De handreiking bij de Ladder voor Duurzame Verstedelijking (Ministerie van I&M, 2012) definieert het stedelijk gebied als ‘het bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare ruimte of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’. In de nieuwe Omgevingsvisie van de provincie Drenthe is het bestaand bebouwd gebied niet meer afgebakend op een kaartbeeld. In onderstaande box maken we per segment een kort overzicht van het bestaand stedelijk gebied. •

B e d ri j v e n te r r e i n e n : b e s t a a n d e , u i t g e g e v e n b e d r i j fs k a v e l s o p b e d r i j v e n te r re i n e n , i n c l u s i e f r e s t r u i m t e .

•

K a n to o rl o c a t i e s : b e s t a a n d e , u i tg e g e v e n k a n t o o rl o c a t i e s (c l u s te r v a n m e e r d e r e k a n t o o r g e b o u we n ) , m a a r o o k s o l i ta i re k a n t o o r g e b o u we n i n h e t s t e d e l i j k g e b i e d ( z o a l s d e b i n n e n s ta d o f i n wo o n wi j k e n ) .

•

W o n e n : b e s t a a n d e wo o n wi j k e n , m a a r o o k wo n i n g e n i n h e t buitengebied of in het centrum;

•

R e t a i l : wi n k e l g e b i e d e n i n b u u r t e n e n wi j k e n , b i n n e n s t e d e n e n o p o v e r i g e l o c a t i e s , z o a l s b e d r i j v e n t e r re i n e n (b o u wm a rk t e n e t c e t e ra ) .

•

V e r b l i j fs r e c re a ti e : b e s t a a n d e c a m p i n g s , b u n g a l o wp a r k e n , h o te l s e n o v e r i g e o v e rn a c h t i n g s a d re s s e n .

Er zijn meerdere databases beschikbaar waarin overzichten worden gemaakt van bestaande locaties. Voor bedrijventerreinen is dit bijvoorbeeld de IBIS Database, voor kantoorruimte wordt de bestaande voorraad bijgehouden in de kantorenatlas van Bak, terwijl de voorraad aan detailhandel in de Locatus database terug te vinden is.

Hoe beschikbare ruimte in bestaand bebouw gebied bepalen? In praktijk blijkt dat een deel van de behoefte aan nieuwe meters, of het nu gaat om woningbouw, bedrijfsruimte of verblijfsrecreatie, goed kan worden opgevangen in de bestaande voorraad. Per segment geven we hieronder een korte toelichting: Bij woningbouw gaat het om het verhogen van de kwaliteit en de ruimteproductiviteit binnen de bebouwde kom, door het gebruik maken van inbreidingsruimte of ruimte die vrij komt door herstructurering (van woningen, maar bijvoorbeeld ook van bedrijventerreinen of kantoorlocaties). Ook sloop en nieuwbouw kan een optie zijn (bijvoorbeeld minder woningen terugbouwen van hogere kwaliteit en meer ruimte). Op bedrijventerreinen is ruimtewinst te behalen door het beter benutten van bestaande kavels en panden. Dit kan bijvoorbeeld door: • herverkaveling (op kavel, maar ook gebiedsniveau) • bebouwingspercentages verhogen • hogere, moderne bouwhoogtes toestaan • restruimte (zoals ponyweitjes) benutten Op bestaande, verouderde bedrijventerreinen kunnen functies met een hogere commerciële waarde (zoals perifere detailhandel, leisure of bedrijfsverzamelgebouwen) worden toegestaan, zodat ook deze locaties optimaal kunnen worden benut (en een tweede leven krijgen). K l e i ns c h a li ge be d r ij f s ru im t e o p v e ro u de r de be d r ij v e n t e r re i ne n . U k u n t o v e r we g e n o m k l e i n s c h a l i g e b e d ri j f s r u i m t e (g e s c h a k e l d e u n i t s ) b i j v o o r k e u r to e t e s ta a n o p u w h e r o n t wi k k e l i n g s l o c a t i e s . Z e k e r v o o r k l e i n s c h a l i g e b e d r i j fs r u i m te z i j n b e s ta a n d e b e d ri j v e n t e r re i n e n v a a k e e n i d e a l e l o c a t i e . Do o r d e h o g e c o m m e rc i ë l e wa a rd e v a n d i t t y p e v a s tg o e d i s h e ro n t wi k k e l e n o p e e n b e s t a a n d te r re i n (f i n a n c i e e l ) r e a l i s e e rb a a r . U k u n t o v e r we g e n o m o n t wi k k e l i n g v a n k l e i n s c h a l i g e b e d ri j fs r u i m t e a l l e e n n o g o p ( e e n a a n t a l ) b e s t a a n d e b e d r i j v e n t e r re i n e n to e t e s t a a n . D a a r n a a s t k u n t u a l l e e n o p d e z e t e r r e i n e n p e r i fe re / g r o o t s c h a l i g e d e ta i l h a n d e l ( e n m o g e l i j k o o k a n d e r e t y p e fu n c ti e s a l s l e i s u r e , z o rg o f h o re c a ) t o e s t a a n .

stec groep


U w u i t g e e fb a re b e d r i j v e n te r r e i n e n , b e s t e m t u d a n p u u r vo o r m i d d e l g ro t e e n g r o o ts c h a l i g e b e d ri j fs ru i m t e . Zo c re ë e r t u e e n s p e c i fi e k e m a rk t vo o r u w b e s t a a n d e b e d r i j v e n t e r r e i n e n e n wo r d e n d e ze l o c a ti e m e e r i n te r e s s a n t v o o r i n v e s te r i n g e n

De kantorenmarkt wordt gekenmerkt door een bovengemiddelde leegstand. De nieuwbouwbehoefte aan kantoorruimte in Drenthe bestaat voornamelijk uit vervangingsvraag. Dit leidt per saldo niet tot toename van de voorraad. Oftewel: de incourante meters moeten eigenlijk van de markt worden onttrokken. Dit kan door sloop of transformatie (en flexibel omgaan met het bestemmingsplan), maar soms ook door vernieuwbouw van panden. In praktijk blijkt echter dat lang niet alle locaties zich lenen voor transformatie (naar schatting zo’n 15% van de panden) en dat sloop, door hoge boekwaarde, niet altijd een optie is. K a n s ri j k v oo r t ra ns f o rm a t i e • k a n t o r e n i n c e n t ru m m i l i e u s • k a n t o r e n i n m u l ti f u n c t i o n e e l m i l i e u (s t a t i o n s g e b i e d , c a m p u s , b i j wi n k e l s e n v o o r z i e n i n g e n ) • k a n t o r e n i n wo o n wi j k e n • ka n t o r e n m e t b i j z o n d e r e e s t h e ti s c h e o f m o n u m e n ta l e wa a r d e • k a n t o r e n d i e z i j n o p t e d e l e n i n k l e i n e u n i t s ( z z p ’ e r s , f l e xc o n c e p te n ) • s o m m i g e k a n to o r v i l l a ’ s l a n g s u i t v a l s we g e n • s o m m i g e k a n to r e n o p O V -k n o o p p u n te n o f b i j v o o rs ta d s h a l te s

Mede als gevolg van de economische crisis, demografische ontwikkelingen en trends zoals internetshoppen, zien we de vraag naar detailhandel langzaam afnemen in Drenthe. Alleen in gemeenten of regio’s waar de bevolking nog groeit, zijn nieuwe (kwaliteits)meters nodig. De leegstaande panden (vaak in aanlooproutes van binnensteden of in kleinere of middelgrote gemeenten) zijn eigenlijk niet meer nodig. We zien meerdere mogelijkheden voor deze leegstaande winkels: • sanering en/of sloop/nieuwbouw; • transformatieopgave en een afschrijving voor beleggers en eigenaren; • invulling met andere type functies: zoals wonen (in/nabij het centrum) of mogelijkheden voor kunst/cultuur.

21

Voor verblijfsrecreatie kan op meerdere manieren worden gekeken naar zorgvuldig omgaan met bestaand gebied. Enkele voorbeelden: • Kwaliteitsverbetering van bestaand aanbod, maar mogelijk ook verdichten (intensief ruimtegebruik) zijn mogelijkheden op bungalowparken (bijvoorbeeld door stapelen met luxe appartementen); • Bestaande panden kunnen worden benut als horeca voorzieningen (bijvoorbeeld een hotel in een bestaand kantoor of een restaurant in een oude boerderij of winkel). • Daarnaast speelt ook hier de vervangingsvraag (vervanging van bestaande objecten) een grote rol, mede als gevolg van economische veroudering. Een gemiddelde bungalow gaat bijvoorbeeld 15 jaar mee, daarna is die voor de consument weinig interessant. Dit vraagt om actief beheer van een eigenaar. Aandachtspunten hierbij: • Een regionale vastgoedmonitor waar naast aanbod en opname, ook leegstand wordt bijgehouden wordt steeds belangrijker. Het geeft u direct inzicht in uw grootste probleemgebieden (met veel leegstand), maar ook uw meest kansrijke locaties (met veel transacties/opname). • Goed inzicht in de huidige aantallen en kwaliteiten van de verblijfsrecreatie is een pré, zowel op regionaal als op provinciaal niveau. Met het document ‘Feiten en Cijfers Verblijfsrecreatie Drenthe’ beschikt u hiermee al over een waardevol document. • Een ruimtescan voor bedrijventerreinen biedt de mogelijkheid om bestaande ruimtewinst in beeld te brengen. Daarbij kan naast op de bedrijfskavels, ook naar de bestemmingsplannen gekeken worden (hoeveel ruimte bieden de plannen voor uitbreiding?). • Door grondprijzen (voor bijvoorbeeld bedrijventerreinen) residueel te berekenen en daardoor de daadwerkelijke markt(conforme) prijs te rekenen blijft herontwikkeling op bestaande locaties (met veelal een lagere grondprijs) meer interessant. Regionale afstemming over de methodiek van grondprijsberekening helpt hierbij en zorgt ervoor dat gemeenten elkaar onderling niet beconcurreren op prijs, maar juist op kwaliteit. In de regio Groningen-Assen wordt bijvoorbeeld residueel gerekend aan bedrijventerreinen. • Een mogelijkheid is om de Ladder voor Duurzame Verstedelijking ook door te rekenen voor belangrijke beslissingen: wat is de ‘schade’ aan bestaande bouw bij forse uitbreiding? En wat levert de uitbreiding daadwerkelijk aan opbrengsten?

stec groep

22


Wat zijn kansrijke, -arme en kansloze gebouwen, gebieden en productmarkt combinaties? Om te bepalen welke locaties voor herontwikkeling of transformatie in beeld komen, maar zeker ook welke locaties meer dan voldoende toekomstpotentie hebben, is het goed om inzicht te hebben in het onderscheid tussen kansrijk en kansarm/loos in Drenthe voor de verschillende segmenten. Voor bedrijventerreinen geldt in Drenthe dat (de kans) op overaanbod en daarmee meer kansarm vooral zit in: • oude bedrijventerreinen (zonder herstructureringsplan) • bedrijfsruimte met een hoog aandeel kantoorruimte (meer dan 30%) • ‘maatpakken’ bedrijfsruimte, die specifiek ontwikkeld zijn voor een eigenaar/gebruiker Kansrijke locaties, mits goed beheerd, zijn vooral: • Standaard, modern-gemengde bedrijventerreinen; • Werkterreinen aan diep vaarwater (binnenvaart) • Haventerreinen • Logistieke clusters • Nieuwe, geschakelde units met laadklep en kantoor (<250 m2 bvo) Voor Drenthe geldt daarbij dat voor nagenoeg alle locatietypen een overaanbod geldt aan plancapaciteit. Dit betekent dat scherpe keuzes tussen locaties moeten worden gemaakt per regio. Het toekomstperspectief voor kantoorlocaties is al met al minder rooskleurig. In Drenthe zijn de locatietypen met toekomstperspectief met name de multifunctionele stationslocaties en kantoren in centrummilieus. Kantoren aan de stadsrand, in de woonwijk of langs de snelweg lopen veel risico op leegstand, terwijl we voor kantoren op bedrijventerreinen weinig toekomst zien (kansloos). Zo komen we tot een driedeling van locaties, met elk een ander toekomstperspectief: • Op kansrijke locatie (in de centra van steden, bij intercitystations of sterke OVknooppunten) wordt kantoorruimte in een aantrekkende kantorenmarkt weer verhuurd tegen marktconforme prijzen. • Op kansarme locaties (in woonwijken en monofunctionele locaties langs de stadrands of snelweg) wordt kantoorruimte weliswaar in een gezonde kantorenmarkt verhuurd, maar alleen tegen aanzienlijk lagere huurprijzen. Ook

•

kan het zijn dat forse investeringen moeten worden gedaan in uitstraling en installaties. Op kansloze locaties (kantoren op bedrijventerreinen en op sommige snelweglocaties) wordt kantoorruimte zelfs in een gezonde kantorenmarkt niet verhuurd. Hiervoor is waardeafschrijving belangrijk om te komen tot herontwikkeling of transformatie.

Ook binnen de detailhandel is onderscheid te maken tussen kansrijke, kansarme en kansloze locaties in Drenthe. • Als locaties met toekomst zien we vooral de A1-locaties, binnensteden van grotere steden in de provincie of van gemeenten met een bovengemiddelde toeristische aantrekkingskracht (door cultuurhistorie of iets dergelijks). De wijkwinkelcentra met een mix van supermarkt, huishoud (zoals Blokker), slijterij, drogist en discounter (Action) zien we ook toekomst. • Kansarme locaties zijn de buurtcentra, aanloopstraten zonder profiel of trekker en thema boulevards (interieur, bouw, tuin, ABC). Dit type locaties krijgt het steeds moeilijker. • Buurtcentra zonder (grote) supermarkt, strips onder flats (of appartementen), kleine woonboulevards zonder echte trekker vragen om herontwikkeling. Het aanbod aan dit type locaties is groter dan de vraag. Herontwikkeling tot multifunctionele voorzieningenknooppunt is een optie (combinaties met maatschappelijke functies en zorg). Het multifunctioneel centrum in NieuwBuinen is hier een voorbeeld van! Op de woningmarkt zien we veelal een overschot aan woningen uit de jaren 50-60, kleine woningen (tot 50-70 m2 woonoppervlak), portieketageflats, zorgwoningen en verzorgingstehuizen van voor 1980. Dit soort woningen zijn op termijn rijp voor sloop of vernieuwbouw. Kansrijk zijn vooral moderne bungalows of patiowoningen, ruime grondgebonden woningen met tuin in een stedelijk milieu, appartement met lift, vrije kavels voor eigen bouw, luxe appartementen en penthouses op inbreidingslocaties in of aan de rand van de binnenstad of winkelhart. Ook binnen de verblijfsrecreatie is onderscheid te maken tussen kansrijk, kansarme en kansloze locaties. Kansrijk zijn vooral: • Camping met ruime staanplaatsen, moderne voorzieningen op een écht aantrekkelijke locatie (natuur of nabij een recreatieplas). • Bungalowparken nabij toeristische trekpleisters en/of bij aantrekkelijke steden/dorpen in natuurgebied met moderne bungalows (minder dan 15 jaar

stec groep

•

23


oud) op ruime kavels en bij voorkeur de nodige voorzieningen op de locatie (restaurant, supermarkt, zwembad). Hotels van ketens met moderne kamers in diverse segmenten (sterren). Bij voorkeur op voor toeristen aantrekkelijke locaties of langs de snelweg.

Kansarm zijn met name: • Gedateerde accomodaties, bungalow, hotel, camping. Waar de kwaliteit niet meer voldoet aan de huidige standaard. Prijsdumpen houdt deze locaties momenteel (nog enigszins) in trek, maar dit is een kortetermijn oplossing. Deze locaties hebben een kwaliteitsverbetering nodig om toekomstpotentie te behouden. Klassiek kamperen

Kamperen nieuwe stijl

Gewoon goed

Beleving

Grasvelden met afgebakende plekken

Speels ingerichte campings bieden een

worden afgewisseld met toiletgebouwen

speciale ervaring, zoals

en speeltuinen

strandslaaphuisjes en boomhutten

Kamperen

Glamping

Campinggasten brengen vooral hun eigen

Verhuur van luxe accomodaties

caravan of tent mee

(glamping), zoals safaritenten met

Aandachtspunten hierbij: • Om locaties goed met elkaar te vergelijken en inzicht te krijgen in de sociaal-economische en financiële betekenis van een locatie, kan met behulp van een Economische Effect Rapportage (EER) veel inzicht worden verkregen. De provincie Utrecht heeft bijvoorbeeld al haar kantoorlocaties op deze manier met elkaar vergeleken; in de regio Rotterdam is de EER gebruikt voor het analyseren van het belang van bedrijventerreinen. De systematiek van dit hulpmiddel is overigens ook te gebruiken om onderscheid te maken in kwaliteit tussen winkelstraten (retail) of bungalowparken (verblijfsrecreatie) in Drenthe.

boxspringbedden, is in trek Gezette tijden

Flexibel

Gasten komen en gaan bij voorkeur op

Gasten bepalen zelf wanneer ze komen

een vaste aankomst- en vertrekdag

en gaan (flexibele vertrektijden en dagen).

Bron: Volkskrant, 24 juli 2013

Een categorie met de minste toekomstpotentie (kansloos) zijn onder meer: • Hotels op of nabij bedrijventerreinen; kleine hotels op matige plekken (monofunctioneel, nabij snelweg). Plus slecht onderhouden hotels met beperkt aantal kamers. • Bungalowparken met langdurige bewoning en/of verhuur aan seizoensarbeiders. • Campings die te dicht tegen de bebouwing aan staan (langs snelweg, bedrijventerrein et cetera). Te weinig groeipotentie. Of campings met een (te) hoog aandeel gedateerde stacaravans.

•

•

Een analyse maken welke bestaande gebieden en gebouwen echt risico lopen bij de toevoeging van nieuwbouw: wat is het negatieve effect van nieuwbouw voor bestaande locaties, zowel in geld als in leegstand of sociaal-maatschappelijke waarde. Mogelijk kan een wethouder ‘bestaande gebouwen’ worden aangesteld of bestaand vastgoed een specifiek onderdeel uit maken van een portefeuille van een bestuurder.

stec groep

24


Wat is markttechnisch haalbaar, ruimtelijk, financieel maar bijvoorbeeld ook bouwtechnisch? Niet voorop lopen bij transfo rmatie Het is in veel gevallen niet slim om bij de transformatie van locaties voorop te lopen. De investeringen die in een vroeg stadium nodig zijn, zijn relatief duur omdat vastgoedwaardes (nog) hoog zijn. Sluit liever aan bij initiatieven uit de markt en geef die zo een steuntje in de rug. Begin dus met ‘quick wins’.

•

r e k e n h e t n u l s c e n a ri o d o o r

•

a c c e p t e e r l e e g s ta n d e n h e r o n t wi k k e l d e z e p a s a l s d e wa a rd e v a n g r o n d e n g e b o u we n l a a g i s b r e n g d u re t r a n s f o rm a t i e - e n u i t b re i d i n g s l o c a ti e s o n d e r i n é é n g r o n d e xp l o i ta ti e g e e f e e n i n v e s t e e r d e r i n v e r o u d e r d va s t g o e d a l s c o m p e n s a ti e e e n o n t wi k k e l i n g s re c h t o p e e n a n d e re , a a n t re k k e l i j k e l o c a ti e v r a a g e e n l a g e re g r o n d p r i j s o p u i tl e g l o c a t i e s , a l s h e t b e s t a a n d e v a s tg o e d v e r h u u rd wo r d t a c h t e r g e l a t e n . b i e d g a ra n t s t e l l i n g e n v o o r d e l e n v a n e e n l o c a t i e g e b r u i k d e b o u wc l a i m n i e u we s ti j l

• • • • •

Think big, act small De uitdaging bij herontwikkeling of transformatie is om groot te denken en klein te handelen: ga visionair en ambitieus met bestaand vastgoed aan de slag. Gooi echter niet alles ineens overhoop; voor ieder gebouw en gebied is een momentum. Hoe meer u alles in het hier en nu wilt oplossen, hoe minder dit mogelijk blijkt en hoe meer u straks de rekening betaalt. Bedenk wel welke speldenprikken u nu al in bestaande wijken en gebieden kunt uitdelen om ervoor te zorgen dat een toekomstige negatieve trend wordt omgebogen. Kweek zo een partnership met de partijen waarmee u (als gemeente of provincie) in de toekomst ongetwijfeld gaat samenwerken. Economisch gezien kan wachten op verpaupering een verstandige optie zijn. U kunt bij langdurige leegstand tegen betrekkelijk lage kosten gronden en locaties verwerven en andersom juist veel meerwaarde bieden door herontwikkeling. Te vaak zien we dat te snel ‘onprettige plekken’ worden ‘opgeruimd’ ten koste van veel tijdsinzet, hoge kosten en energie van partijen. Als u kiest voor grootschalige herontwikkeling, ga dan stapsgewijs te werk: knip grote eenheden op in kleine en zet ze daarna gefaseerd op de markt. Haal altijd projecten met opbrengstpotentie zoveel mogelijk naar voren en schuif ‘dure’ projecten naar achteren om rentekosten te drukken. K a n s ri j k v oo r t ra ns f o rm a t i e • z e t v e re v e n i n g i n • k o p p e l i n e e n re g i o s t a p s g e wi j s g e b i e d s o n t wi k k e l i n g e n • p e rk n i e u wb o u w i n z o d a t h e ro n t wi k k e l i n g v a n ze l f e e n v e r d i e n m o d e l wo r d t

stec groep

F l e x i be l o m g a a n m e t h e t b e s t e m m in gs p la n O m n i e t v o o r e l k i n i t i a ti e f e e n p l a n o l o g i s c h e a f wi j k i n g s p r o c e d u re o p t e h o e v e n s ta r te n , k u n n e n g e m e e n t e n i n h u n b e s t e m m i n g s p l a n n e n – en s t ra k s o m g e v i n g s v e ro r d e n i n g - fl e xi b i l i t e i t i n b o u we n ( d i t i s e e n g o e d v o o r b e e l d va n ‘ u i tn o d i g i n g s p l a n o l o g i e ’ e n h i e rm e e p a r t i j e n s ti m u l e r e n / m o g e l i j k h e d e n b i e d e n to t o n t wi k k e l e n ) . D i t k a n m o m e n t e e l p ro c e d u r e e l d o o r b i n n e n p l a n s e fl e xi b i l i t e i t s b e p a l i n g e n z o a l s e e n ‘ u i t we r k i n g s p l i c h t’ , ‘ n a d e re e i s e n ’ e n e e n ‘ wi j z i g i n g s b e v o e g d h e i d ’ o p te n e m e n . Ma a r h e t k a n o o k m a te ri e e l d o o r re l a ti e f r u i m o f g l o b a a l t e b e s t e m m e n . D i t k a n d o o r b i j vo o rb e e l d n i e t o p p e rc e e l n i v e a u e e n b e s t e m m i n g o p t e l e g g e n , m a a r o p p r o g ramm a ni vea u voo r e en he el bes t emm in gs ge bi ed , zo da t o p 1 v e r s c h i l l e n d e p l e k k e n i n h e t g e b i e d p r o g r a m m a g e re a l i s e e r d k a n wo r d e n .

Hoe de markt structureren? Markt structu rering belangrijk o m te ko men tot investeringen in bestaand gebied Een gezonde verhouding tussen vraag en aanbod op de vastgoedmarkt, zowel kwantitatief als kwalitatief, is veelal de sleutel tot meer private investeringen. Marktstructurering is voor veel regio’s in Drenthe essentieel voor het uitlokken van private investeringen in de verschillende vastgoedsegmenten. Momenteel beschikken diverse regio’s in Drenthe over een overcapaciteit aan ontwikkelingslocaties, zowel kwantitatief als kwalitatief. Bijvoorbeeld een fors aantal bedrijventerreinen, plannen voor kantoormeters, maar ook meerdere concrete ideeën voor toevoeging van verblijfsrecreatie. Dit vraagt om het maken van nadere keuzes en past binnen het denken als een belegger (succesvol veranderen, zie ook hoofdstuk 2), maar zeker ook binnen de methodiek van de ladder. Daarbij kunnen een viertal vragen worden gesteld om te komen tot een selectie:

1

25


Bron: Planbureau voor de Leefomgeving & Urhahn Urban Design (2012), Vormgeven aan de spontane stad: belemmeringen en kansen voor organische stedelijke herontwikkeling

• • • •

Welke nieuwe locaties zijn markttechnisch de allerbeste, voegen echt wat toe aan de bestaande voorraad en beconcurreren de bestaande voorraad niet? Welke nieuwe locaties zijn echt nodig voor maatschappelijke doelen van de gemeente of regio, bijvoorbeeld het afronden van een ruimtelijke ontwikkeling of het investeren in een achterstandswijk? Welke nieuwe locaties zijn juridisch hard, waar kunt u niet meer onderuit? Welke nieuwe locaties zijn financieel het eenvoudigst (en met de minste kosten) de nek om te draaien?

Een ding is zeker: er moeten keuzes worden gemaakt ten gunste van bestaande plekken. Voorkomen moet worden dat matige nieuwbouw toch maar doorgaat door de druk van kortetermijngeld. In het algemeen geldt overigens dat een gezonde verhouding tussen vraag en aanbod op de bedrijfsruimtemarkt de sleutel is tot meer private investeringen, met name ook in de bestaande markt.

Instrumenten en voorbeelden buiten Drenthe G e e n s t a rt e rs w o n in ge n in D e Be v e la n de n I n d e Z e e u ws e r e g i o D e Be v e l a n d e n wo r d e n g e e n n i e u we s t a r t e r s wo n i n g e n i n d e n i e u wb o u w g e p l a n d . He t g a a t d a n o m g r o n d g e b o n d e n ri j wo n i n g e n t o t 9 0 m ² g b o b e s t e m d v o o r j o n g e e n k l e i n e h u i s h o u d e n s . Di t v ro e g o m e e n wi j z i g i n g i n d e p l a n v o o r r a a d e n e e r d e r e r e g i o n a l e a fs p ra k e n , m a a r o o k e e n wi j z i n g i n b e s te m m i n g s p l a n n e n v o o r v e e l g e m e e n t e n . St a rt e rs wo r d e n s tr a k s g e f a c i l i t e e rd b i n n e n d e b e s t a a n d e wo n i n g v o o r r a a d . Ee n i n s tr u m e n t d i e h i e rb i j o o k h e l p t i s d a t d e s t a r t e r s l e n i n g e n a l l e e n o p d e b e s ta a n d e v o o r r a a d b e t r e k k i n g h e b b e n . Zo wo r d e n s ta r te rs m e e r v e rl e i d t e n b e g e l e i d t. Te g e l i j k e r t i j d z o rg t d i t v o o r m e e r m a rk td y n a m i e k o p d e wo n i n g m a rk t ( o m d a t v o o r d e b e wo n e r s v a n d e h u i d i g e ‘ s ta r te r s wo n i n g e n ’ we l n i e u we , v e e l a l g r o n d g e b o n d e n wo n i n g e n wo r d e n g e re a l i s e e rd . S a m e n b re n ge n v a n v r a a g e n a a n bo d : R I T H i lv e rs u m H e t Ru i m te l i j k In ta k e Te a m i s n i e u w o p g e r i c h t b i n n e n d e g e m e e n t e H i l v e rs u m .

stec groep

26


H i e r k o m t i n fo rm a ti e o v e r r u i m te v r a g e rs e n - a a n b i e d e r s s a m e n , z o d a t d e g e m e e n te e e n r o l k a n s p e l e n b i j h e t s a m e n b re n g e n v a n v r a a g e n a a n b o d . H e t R I T b e s t a a t u i t e e n p l a n o l o o g , e e n j u r i s t r u i m t e l i j k e o rd e n i n g e n wa a r n o d i g a d v i s e u rs e c o n o m i e , m o n u m e n t e n e n m a a ts c h a p p e l i j k e o n t wi k k e l i n g . V e r k le u re n m e t be h ou d v a n m a x im a a l g r i js in de A m s te r da m s e re g io B i n n e n s te d e l i j k e b e d ri j v e n t e r re i n e n wo r d e n i n d e r e g i o Am s t e rd a m s n e l ‘ v e r k l e u rd ’ n a a r c re a ti e f e n h i p , m a a r o o k wo n e n e n k a n to r e n . J u i s t t e g e n d e s ta d a a n i s g ro te b e h o e f te a a n b e d ri j fs ru i m te (k l e i n e n m i d d e l g r o o t ) d i e s t a d s v e r z o r g e n d z i j n (l o o d g i e t e r, b o u wb e d r i j f , s c h i l d e r, m e u b e l m a k e r, e t c e t e ra ) . Da a r v o o r h e e ft h e t p r o j e c t b u r e a u h e r s t r u c t u r e ri n g b e d r i j v e n te r re i n ( P H B) o n d e r z o e k g e d a a n n a a r d e k a n s e n v o o r o n t wi k k e l i n g v a n a a n tr e k k e l i j k e va s t g o e d c o n c e p t e n o p b i n n e n s t e d e l i j k e b e d r i j v e n te r re i n e n . Er b l i j k t d a t b e d ri j f s r u i m t e i n d e A m s t e rd a m s e r e g i o n o g s t e e d s e e n a a n tr e k k e l i j k va s t g o e d s e g m e n t i s . Me e r s tu r e n o p v a s tg o e d wa a r d e v a n p a n d e n e n l o c a t i e s b i j e i g e n a a r g e b r u i k e rs , r u i m te b i e d e n v o o r n i e u we b e d ri j f s ru i m te c o n c e p te n e n e xp e r i m e n te r e n m e t n i e u we v e r d i e n m o d e l l e n zo r g e n v o o r b e h o u d ( e n e e n t we e d e l e v e n ) v a n b e d r i j fs r u i m t e o p b i n n e n s te d e l i j k e l o c a t i e s . R e m o p n i e u w b ou w r e c re a t ie w o ni n ge n i n S c ho u w e n - D u iv e n la n d I n d e g e m e e n t e ( e n r e g i o ) S c h o u we n - D u i v e l a n d i n Ze e l a n d g a a t h e rs t ru c t u re ri n g v a n b e s t a a n d e re c r e a t i e wo n i n g e n b o v e n h e t b o u we n va n n i e u we r e c re a ti e wo n i n g e n . N i e u wb o u w i s a l l e e n n o g t o e g e s ta a n o p e c h t b i j zo n d e re l o c a ti e e n wa n n e e r h e t c o n c e p t u n i e k g e n o e g i s . O m d i t t e t o e t s e n i s e e n e xp e r t d a g /v e r b l i j f s re c r e a t i e t o e g e vo e g d a a n h e t ‘ K wa l i te i t s t e a m B u i t e n g e b i e d ’ (o o k Dr e n t h e b e s c h i k t o v e ri g e n s o ve r e e n d e rg e l i j k t e a m ) . Ee n b i j z o n d e r e , A - l o c a ti e i s g e l e g e n a a n , o p o f o n d e r wa t e r o f d i re c t b i j (b e s c h e r m d e ) n a t u u r . E e n u n i e k c o n c e p t k e n t d e volgende c riteria: • m a a k t v e rb i n d i n g m e t o m g e v i n g • b i j zo n d e re , o n d e rs c h e i d e n d e a rc h i te c t u u r , ve e l a l a a n s l u i te n d o p t y p i s c h e a rc h i te c t u u r v a n d e s t re e k • d u i d e l i j k a f g e b a k e n d e m a rk t , wa a r i n o m g e vi n g n o g n i e t o f b e p e rk t verblijfsaanbod is • duidelijke thematisering

E e n c o m b i n a ti e v a n b i j z o n d e r l o c a t i e e n u n i e k c o n c e p t k o m t i n a a n m e r k i n g a l s m o g e l i j k e n i e u wb o u wl o c a t i e (m i t s o o k d e a n d e r e t r e d e n v a n d e l a d d e r z i j n a fg e l o p e n ) ..

stec groep

27


Trede 3:bouwen buiten bestaand bebouwd gebied Wat is trede 3? Wanneer in het bestaand stedelijk gebied (trede 2) onvoldoende mogelijkheden biedt om de regionale behoefte op te vangen, is trede 3 aan de orde. In trede 3 zoekt u een locatie voor woningen, kantoren, bedrijventerreinen, retail, verblijfsrecreatie of overige voorzieningen die multimodaal ontsloten is of kan worden voor de resterende regionale behoefte. Mu l t i m o da l e o nt s lu i t in g Mu l t i m o d a a l o n ts l o t e n wi l z e g g e n d a t e e n l o c a t i e o p d e s c h a a l wa a ro p d e z e f u n c t i o n e e r t d o o r m e e r d e r e v e r v o e r wi j z e n i s o n t s l o t e n o f i n d e n a b i j e to e k o m s t wo rd t o n ts l o t e n . O p re g i o n a l e s c h a a l g a a t h e t d a n b i j p e rs o n e n v e r v o e r o m a u t o e n o p e n b a a r v e r v o e r e n b i j g o e d e re n v e r vo e r o v e r v r a c h t a u to ( we g ) , t re i n (r a i l ) e n b i n n e n v a a rt s c h i p ( wa te r ) .

B e l a n g r ij k e d is c u s s i e p un t e n i n t r e d e 3 : • W a t i s e e n p a s s e n d e o n t s l u i t i n g p e r fu n c ti e ? • W a t zi j n p l e k k e n e n p r o d u c tm a rk tc o m b i n a ti e s m e t to e k o m s t wa a rd e ? • W e l k p r o d u c t i s j u i s t o p we l k e p l e k ?

stec groep

28


Wat is een passende ontsluiting per functie? Eind jaren 80 / begin jaren 90 werd door de Nederlandse overheid het ABC-beleid geïntroduceerd. Dit beleid had als doel om arbeids- en bezoekersintensieve bedrijven en voorzieningen te koppelen aan goed door het Openbaar Vervoer (OV) ontsloten locaties. Vervolgens wordt door het aanreiken van maximale parkeernormen het autoverkeer beteugeld. Het credo luidde ‘het juiste bedrijf op de juiste plaats’, In praktijk zien we momenteel dat dit beleid onvoldoende aansluit bij de wensen van de markt.

Ligging van een gebied bepaalt veelal ook het type vervoer, zowel collectief (openbaar vervoer) als individueel (auto, taxi, fiets): hoe meer perifeer, hoe minder frequent en intensief. Dit is overigens niet zo vreemd: ook het reizigersvolume volgt deze lijn, in de binnenstad (en naar de grote steden toe) is het aantal reizigers groter dan naar kleine dorpskernen. Figuur: vervoerswijzen (OV) naar schaal

Zo zien we dat kantoorgebruikers juist voorkeur hebben voor centrum/stationslocaties (Intercity) én goede autobereikbaarheid (met voldoende parkeren). Regionale bedrijventerreinen hebben juist sterke voorkeur voor ligging aan een snelweg (met eigen open afrit), soms ook aangevuld met ligging aan binnenwater of spoorlijn. Een en ander heeft echter vooral ook met aard en schaal te maken: een lokale bedrijfsruimtegebruiker heeft vooral behoefte aan goede autobereikbaarheid (personenauto en vrachtwagen) en bereikbaarheid per (brom)fiets of streekbus. Ditzelfde geldt eigenlijk ook voor de lokale kantoorgebruiker of de lokale detailhandel. De indeling die is gemaakt door het stadsgewest Haaglanden (zie ook handreiking Ladder voor Duurzame Verstedelijking door Ministerie van I&M) is, met wat kleine wijzigingen, zeker ook toepasbaar voor Drenthe. Hieronder maken we een overzicht van de verschillende gebiedstypen. Bron: Goudappel Coffeng. 2011

Gebiedstype Centrum-stedelijk

Vervoertype intercity, sneltrein, stadbus, auto, taxi,

Binnenstad

(brom)fiets

Stedelijk buiten centrum

Stoptrein, stadsbus, auto, taxi, (brom)fiets

Naast een indeling voor woningbouw (en retail), gaat bovenstaande tabel voor verblijfsrecreatie ook goed op. Denk aan hotels in de binnenstad van een grotere stad (zoals Assen) en bungalowparken in het buitengebied (vooral bereikbaar per auto en streekbus).

Groen stedelijk

Stads/streekbus, taxi, auto, taxi,

Wat zijn plekken met toekomstwaarde?

Stadsuitbreiding/groeikernen

(brom)fiets

Centrum dorps

Streekbus, auto, taxi, (brom)fiets

Bij de zoektocht naar een geschikte locatie buiten het bestaand stedelijk gebied is het, zeker gezien het feit dat de jaren van grote groei voorbij zijn, slim om in eerste instantie te kiezen voor ontwikkelen van nieuwbouw aansluitend op bestaand bebouw gebied. Dit heeft meerdere redenen: • Op deze manier ontstaat meer draagvlak voor (bestaande) voorzieningen. Denk hierbij bij een woonwijk bijvoorbeeld aan winkels, maar ook de haalbaarheid van een openbaar vervoersverbinding.

Gebied rondom centrum

Historische kernen Landelijk gebied

Laagfrequente streekbus, buurtbus, auto,

Wonen in landschap, buitengebied

taxi, (brom)fiets

stec groep

• • •

29


Bestaande locaties afmaken en versterken heeft vaak meer potentie: het betreft veelal locaties die zich al bewezen hebben. Er wonen al mensen of ondernemers zijn er reeds gevestigd. Vanuit het idee van zuinig ruimtegebruik is aansluitend op bestaande bebouwing vaak ook meer efficiënt. Er kan veelal ook gebruik worden gemaakt van reeds bestaande infrastructuur.

We zien dat de plekken met de grootste toekomstpotentie voor commercieel vastgoed veelal ook de plekken zijn die multimodaal ontsloten zijn. De regionale bedrijventerreinen langs de snelweg (maar ook per bus bereikbaar en voor goederen mogelijk per trein of schip), de kantoorlocaties op centrum/stationslocaties en detailhandel in de binnenstad van een (middel)grote stad. Voor detailhandel en kantoren geldt dat naast multimodaliteit zeker ook multifunctionaliteit een pre is. Figuur: onderscheid tussen courant en incourant vastgoed op de bedrijfsruimtemarkt

Voor woningbouw zien we zowel potentie in urbaan gebied (in hogere dichtheden) als in suburbaan gebied (lagere dichtheden en minder woningen). Hierbij geldt dat het ontwikkelen van de juiste productmarktcombinaties belangrijk zijn (zie ook vorig hoofdstuk, kansrijke locaties). U moet kritisch zijn op uw uitbreidingslocaties en kiezen voor écht stedelijk wonen of juist echt landelijk of suburbaan wonen. Combinaties zijn niet wenselijk: stedelijk wonen in een kleine dorpsgemeente kan financieel aantrekkelijk zijn door grotere dichtheden, maar de consument zit hier vaak niet op te wachten. Voor verblijfsrecreatie geldt dat locatie en concept uniek moeten zijn en een toevoeging moeten zijn op de bestaande locaties. Voor locatie betekent dit eigenlijk dat alleen binnensteden (voor hotels bijvoorbeeld) of locaties in (aantrekkelijk) landelijk gebied toegevoegde waarde hebben.

Welk product is juist op welke plek? Deze vraag stellen neemt enig risico met zich mee, omdat bij locatieontwikkeling niet alleen de ruimtelijke invalshoek van belang is, maar zeker ook de markttechnische aantrekkelijkheid van een locatie. Dit lijkt soms een kip-ei verhaal: een treinstation is pas haalbaar bij voldoende passagiersstromen, waardoor kantoorontwikkeling op een dergelijke plek heel nuttig is (immers, dit zorgt voor vervoersstromen van forensen). Echter, wanneer de locatie voor kantoorruimte onvoldoende aantrekkelijk is (bijvoorbeeld op een greenfield in het buitengebied) heeft een dergelijke locatie onvoldoende potentie. In het verleden zijn zo meerdere (kantoor)locaties ontwikkeld, waar momenteel de leegstand flink toeneemt. Kortom, puur RO-denken is voor ontwikkeling van nieuwbouw zeker niet wenselijk. Wanneer we, ook op basis van de voorgaande treden, een indeling moeten maken van voorkeurslocaties voor de verschillende vastgoedsegmenten in Drenthe, komen we tot onderstaande lijst. Deze tabel is te koppelen aan de tabel met modaliteiten.

stec groep

30


Segment

Voorkeurslocatie

Woningbouw

• • • • •

Detailhandel

• Kantoren

• • •

Bedrijventerreinen

• •

• • Verblijfsrecreatie

• •

Stedelijk wonen Suburbaan Landelijk Enkele A-locaties in de binnenstad Basis winkelcentra in wijk/buurt en kleinere gemeenten Enkele leefboulevards (woonboulevard +) Eén sterke centrum/stationslocatie (Assen) Eén snelweglocatie Kleinere lokale / subregionale kantoren in centrum overige steden Kleine kantoren in de wijk Regionale bedrijventerreinen langs snelweg (incl. logistiek) bij grotere gemeenten (Slechts) enkele locaties voor hogere milieucategorie Lokale bedrijventerreinen langs de provinciale weg In of nabij de binnenstad (en historische centra) In het landelijk gebied (m.n. bungalows of campings)

Instrumenten en voorbeelden buiten Drenthe U i t g i ft e p ro t oc o l g e m e e nt e O s s I n h e t u i t g i ft e p r o to c o l v o o r b e d ri j v e n t e r r e i n e n i n d e g e m e e n te Os s s t a a t wa n n e e r e e n b e d ri j f i n a a n m e r k i n g k o m t v o o r n i e u w u i t te g e v e n g ro n d . D a a rm e e wi l d e g e m e e n t e O s s l e e g s t a n d e n v e r p a u p e ri n g v o o r k o m e n . B e d ri j v e n m o e te n a a n t o n e n d a t z e a l l e s g e p ro b e e rd h e b b e n o m u i tb r e i d i n g o p h e t e i g e n te r r e i n te re a l i s e r e n , wi l l e n z e i n a a n m e rk i n g k o m e n v o o r n i e u w t e r re i n . D e g e m e e n te k i j k t h i e r b i j s a m e n m e t d e o n d e r n e m e r n a a r d e m o g e l i j k h e d e n o p h e t e i g e n t e r re i n , e e n a n d e r a l b e s t a a n d te r re i n e n p a s d a a rn a n a a r e e n n i e u we l o c a ti e . Di t p r o t o c o l s l e e p t e i n 2 0 0 8 d e Be d r i j v e n te r re i n In n o va t i e A wa r d i n d e wa c h t . O n d e r z o e k h e e f t i n m i d d e l s u i tg e we z e n d a t v o o r z i c h t i g g e c o n s ta t e e r d k a n wo r d e n d a t h e t p ro t o c o l e e n p o s i t i e f e f fe c t h e e f t o p d e k wa l i t e i t v a n b e s t a a n d e b e d ri j v e n t e r r e i n e n . Om d a t h e t p ro to c o l h e l p t v e ro u d e ri n g v a n b e s t a a n d e t e rr e i n e n t e vo o r k o m e n , z i j n o n d e rn e m e rs b e re i d te i n v e s t e r e n i n d e o m g e v i n g . On g e ve e r 1 5 p ro c e n t v a n a l l e o n d e rv r a a g d e b e d r i j v e n g e e f t a a n z i c h n i e t t e v e s ti g i n g o p e e n n i e u w te r r e i n , m a a r te k i e ze n v o o r e e n a l t e r n a t i e f o p e e n b e s t a a n d e l o c a ti e v a n we g e h e t p r o t o c o l . . Z u i dv le u ge l S t e d e nb a a n , p r o v i nc i e Z ui d - Ho l la n d H e t St e d e n b a a n Pl u s i s e e n i n te g ra a l p r o g r a m m a v o o r ru i m te l i j k e o n t wi k k e l i n g ( R O ) e n h o o g wa a r d i g o p e n b a a r v e r v o e r ( H O V ) i n Zu i d H o l l a n d . De m i s s i e v a n S te d e n b a a n P l u s i s d a n o o k : “ H e t i n s a m e n h a n g m e t d e r u i m t e l i j k - p ro g ra m m a ti s c h e o p g a v e n v e r b e t e re n va n d e b e r e i k b a a rh e i d p e r r e g i o n a a l o p e n b a a r v e r v o e r i n d e z u i d e l i j k e Ra n d s t a d d o o r h e t r e a l i s e r e n v a n e e n v o o r d e i n wo n e r s e n r e i z i g e rs a a n t re k k e l i j k s a m e n h a n g e n d n e t we rk v a n O V - v e r b i n d i n g e n e n d o o r h e t b e ï n v l o e d e n v a n r u i m te l i j k e k e u z e s ” . H e t p r o g r a m m a S t e d e n b a a n b e s ta a t d a n o o k u i t e e n c o m b i n a t i e v a n t we e s t ra t e g i e ë n : • E e n h o o g -f r e q u e n t m e t ro a c h ti g e v e r vo e rs s e r v i c e o p h e t b e s ta a n d e s p o o r we g e n n e t, g e b ru i k m a k e n d v a n d e d o o r d e k o m s t v a n d e H SL v r i j g e k o m e n c a p a c i te i t . • E e n r e g i o n a a l a fg e s te m d v e r s te d e l i j k i n g s p r o g r a m m a u i tg a a n d v a n b i n n e n s t e d e l i j k e o n t wi k k e l i n g v a n g e b i e d e n r o n d o m s t a t i o n s .

stec groep


D e z e a a n p a k ri c h t z i c h o p h e t g e c o m b i n e e rd o n t wi k k e l e n v a n e e n v e r k e e rs - e n ve r v o e r s c o n c e p t m e t e e n r u i m t e l i j k e o n t wi k k e l i n g s t ra t e g i e . W a n n e e r m e e r m e n s e n r o n d d e s ta ti o n s k o m e n t e l e v e n e n t e we r k e n z u l l e n z e z i c h vo o r h u n v e r v o e r v o o r n a m e l i j k g a a n r i c h te n o p e e n s t e rk v e r b e t e rd e r e g i o n a l e t re i n . . B e d r i jv e n p a rk H2 0 : g e z a m e nl i jk be d r ij v e n te r r e in o n t w i k k e l e n m e t r e g i on a l e v e re v e n in g B e d ri j v e n p a rk H 2 O i s e e n g e z a m e n l i j k o n t wi k k e l i n g s p r o j e c t v a n d e g e m e e n te n H a tt e m , He e rd e ( H 2 ) e n O l d e b r o e k ( O ) , d i e d e e l u i tm a k e n v a n d e Re g i o No o r d - Ve l u we i n G e l d e rl a n d , o p d e g r e n s m e t O v e r i j s s e l . H e t l i g t b i j k n o o p p u n t Ha t te m e r b r o e k e n s t re k t z i c h u i t l a n g s d e o o s t e l i j k e r i j b a a n v a n d e A 2 8 , a a n b e i d e z i j d e n v a n d e A 5 0 . Me t h e t b e d ri j v e n p a rk k o m e n d e d r i e g e m e e n t e n t e g e m o e t a a n d e v r a a g n a a r b e d r i j fs k a v e l s v a n l o k a a l t o t i n te r n a t i o n a a l g e o ri ë n t e e r d e b e d r i j v e n . He t Be d ri j v e n p a rk s t re e ft o o k n a a r r e g i o n a l e v e r e v e n i n g : wa n n e e r e e n b e d r i j f v a n u i t d e g e m e e n te z i c h m e l d t vo o r e e n n i e u w k a v e l , wo r d t h e t a c h t e r g e l a t e n k a v e l e n p a n d m e e g e n o m e n i n d e o n d e rh a n d e l i n g . He t Be d ri j v e n p a r k h e e ft d a n d e m o g e l i j k h e i d o m h e t k a v e l o ve r te n e m e n . Di t i s i n t e re s s a n t, a a n g e zi e n h e t v e e l a l g a a t o m b i n n e n s t e d e l i j k e b e d r i j fs p a n d e n ( m e t m o g e l i j k e t r a n s fo rm a t i e o p g a v e e n wa a rd e v e rm e e rd e ri n g )

31

stec groep


32

Handreiking ladder voor duurzame verstedelijking in Drenthe

Recommend Documents