Ladder voor duurzame verstedelijking – Bestemmingsplan Huis ter Heide West, gemeente Zeist De ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geïntroduceerd en vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Doel van de ladder is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. De ladder kent 3 treden die achter elkaar worden doorlopen.
Volgens het bepaalde in artikel 3.1.6 lid 2 Bro dient voor het toepassen van de ladder sprake te zijn van een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’. Een ‘stedelijke ontwikkeling’ is in artikel 1.1.1 Bro gedefinieerd als een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Blijkens de Handreiking bij de Ladder voor duurzame verstelijking vallen onder ‘overige stedelijke voorzieningen’ onder meer alle accommodaties voor onderwijs, zorg, cultuur en indoor sport en leisure. De plannen voor Huis ter Heide West dienen te worden beschouwd als nieuwe stedelijke ontwikkeling. Gelet op de omvang van de plannen is de Ladder doorlopen. Trede 1: is er een regionale behoefte? De bepaling van de behoefte aan overige stedelijke ontwikkelingen is sterk gebaseerd op de bevolkingsontwikkeling en leeftijdsopbouw. Het is aan de regio om te bepalen wat tot de lokale behoefte behoort en wat als regionale behoefte gezien wordt. Ook blijkt uit de wetstoelichting en de jurisprudentie dat een onderzoek naar de actuele regionale behoefte , waar dat betrekking heeft op de economische behoefte, de marktvraag of de actuele economische gevolgen van vestiging van een dienst als bedoeld in artikel 1 van de Dienstenwet, slechts tot doel heeft om na te gaan of die vestiging in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. Om de regionale behoefte te bepalen zijn de volgende beleidsdocumenten van de gemeente Zeist relevant: Het Coalitieakkoord 2014-2018, Gemeente Zeist: samen kansen pakken! Structuurvisie De Woonvisie
1
“Coalitieakkoord 2014-2018, Gemeente Zeist: Samen kansen pakken!” Het Coalitieakkoord bevat afspraken op hoofdlijnen over diverse thema’s, zoals betrokkenheid van de burger, wonen, duurzaamheid, maatschappelijke voorzieningen, verkeer, bereikbaarheid, veiligheid, werk en zorg. De gemeente ziet zich de komende jaren geconfronteerd met complexe en uitdagende vraagstukken op het gebied van zorg. Ook veiligheid blijft een belangrijk aandachtspunt. De gemeente ziet kansen om juist op deze punten het verschil te maken en kansen voor nieuwe verbindingen in de samenleving. De gemeente wil die kansen graag benutten. Voor onderhavig plan is relevant dat Zeist zuinig wil zijn op haar groene karakter. Bij de uitvoering van de zorg voor het groen, worden inwoners betrokken. Het karakter van de wijken wil de gemeente versterken door te gaan werken met wijkvisies, die in overleg met inwoners worden opgesteld. In de wijkvisies kunnen bewoners keuzes maken op het gebied van onder meer de gewenste (groen) voorzieningen, de ruimtelijke ontwikkeling en sociale verbanden. De gemeente zet zich actief in om ervoor te zorgen dat de woningvoorraad aansluit op de vraag. De gemeente doet dit door: startersleningen ter beschikking te stellen; De gemeente stuurt op woningdifferentiatie. Het uitgangspunt van 30% sociale woningbouw is losgelaten als vaste norm voor nieuwbouwprojecten. Als de bestaande ondergrens voor het aantal sociale huurwoningen wordt wel vastgehouden. Er wordt meer aandacht gevraagd voor levensloopbestendig bouwen; woningen moeten geschikt kunnen worden gemaakt voor diverse leeftijdsgroepen en voor minder validen zodat mensen langer in hun vertrouwde omgeving kunnen blijven wonen. Hierdoor is de gemeente meer flexibel om schommelingen in de vraag op te kunnen vangen. Zeist wil daarbij blijven investeren in wijken, woningen, voorzieningen en wil ervoor zorgen dat ontwikkeling van die voorzieningen voortvarend wordt uitgevoerd. Voor de in het kader van Hart van de Heuvelrug herijkte afspraken wordt per locatie bekeken of realisatie van woningbouw op termijn mogelijk is. Daarbij zoekt de gemeente actief naar mogelijkheden om vanuit de Structuurvisie de kernwaarden te verbeteren. Ook wordt gezocht naar mogelijkheden om meer flexibiliteit te bieden in bestemmingsplannen. Ook bij flexibele bestemmingsplannen blijft rechtszekerheid een belangrijke randvoorwaarde. Structuurvisie gemeente Zeist – Zeist 2020 De Structuurvisie gemeente Zeist is vastgesteld op 1 maart 2011 en bevat de visie ten aanzien van het ruimtegebruik van Zeist. De visie geeft aan waar en welke ruimtelijke ontwikkelingen de komende 10 jaar mogelijk zijn. De Structuurvisie bouwt voort op het Ontwikkelingsperspectief 2030 waarin vier kernwaarden (natuur en landschap, cultuurhistorie, duurzaam en zorgzaam en kwaliteit van 5 kernen met eigen identiteit) zijn geformuleerd. Deze kernwaarden zijn in de Structuurvisie vertaald naar 10 hoofdkeuzes. De belangrijkste keuze is die voor kwaliteit, waarbij de kwaliteit wordt ontleend aan de kernwaarden natuur en landschap, cultuurhistorie, duurzaamheid en zorgzaamheid, maar ook uit de identiteit van kernen. Voor onderhavig plan is in het bijzonder van belang dat de gemeente bij nieuwbouw kiest voor het aansluiten bij de kwaliteiten van de omgeving. Het aantal woningen volgt de keuze voor kwaliteit. Ook wil de gemeente de doorstroming op de woningmarkt verbeteren zodat er woningen beschikbaar zijn, in het bijzonder voor starters op de woningmarkt, veelal jonge gezinnen en middeninkomens-groepen.
2
Voor Huis ter Heide geldt dat de gemeente het rustige, veilige en kleinschalige karakter wil behouden en versterken (zie afbeelding 15). Daarbij staan de landschappelijke kwaliteiten centraal en ontwikkelingen in de omgeving dienen daarop aan te sluiten. Voor Huis ter Heide zijn de structuren en kwaliteiten van de oude landgoederen, waaronder Dijnselburg uitgangspunt. Voor onderhavig plan is relevant dat voor de nieuwbouw aan de westzijde van Huis ter Heide als uitgangspunt is geformuleerd dat deze moet passen bij de bestaande bebouwing en structuur van het gebied. Daarnaast dienen de plannen aan te sluiten bij het Programma van eisen dat is opgesteld. Ook de ruimtelijke kwaliteit en de leefbaarheid in het gebied tussen de Panweg, A28, Amersfoortseweg en de Zandbergenlaan dient te verbeteren. Ontwikkelingen in dit gebied dienen daarom integraal te worden benaderd. Daarnaast dient er aandacht te worden besteed aan de recreatieve waarden. Ten slotte dient de langzaam verkeersrelaties tussen het bebouwd gebied en het buitengebied dienen te worden versterkt. Woonvisie 2013 -2015 (vastgesteld 14 mei 2013) De Woonvisie is een verdere uitwerking van de Structuurvisie Zeist 2020 en de werkwijze van de Brede Sociale Visie. Met de Woonvisie beoogt de gemeente in te spelen op de gewijzigde omstandigheden in de woningmarkt. Om die reden heeft de Woonvisie bestrijkt de Woonvisie een korte periode. Met de visie worden vragen beantwoord zoals "wat is er mogelijk?" of "waar kunnen nog investeringen plaatsvinden?" Uitgangspunt is dat huisvesting voor alle groepen beschikbaar dient te blijven. De gemeente zet daarom in op gedifferentieerde woningbouw en een gedifferentieerde samenstelling van de wijken. Differentiatie De ambities ten aanzien van de differentiatie zijn door de gemeente als volgt uitgewerkt. De gemeente vindt de volgende segmenten belangrijk: 1. goedkoop: nieuwe sociale huur- en koopwoningen om starters te kunnen huisvesten; 2. middelduur: woningen die de doorstroming bevorderen van het huur- naar het koopsegment. Ook voor het huren in deze prijsklasse moeten meer mogelijkheden komen; 3. vrije sector: hoewel dit in de huidige markt lastig is, is hier wel behoefte aan. Mogelijk ontstaan als gevolg van de ontwikkelingen op de woningmarkt ook meer mogelijkheden voor dure huurwoningen. De streefpercentages voor de hele gemeente zijn als volgt: Segment Prijsniveau Goedkoop sociale huur en sociale koop Middelduur huren tot € 850 en kopen tussen € 200.000 en €300.000 Duur Huren vanaf € 850 en kopen vanaf € 300.000
% 25-35% 35-45% 20 - 30%
Voor de komende jaren wordt voldaan aan de afspraak in het Coalitieakkoord dat uitgaat van 31% voorraad sociale huurwoningen ten opzichte van de hele woningvoorraad in Zeist. Voor Huis ter Heide West zijn op pagina 16 de volgende verhoudingen opgenomen in de Woonvisie: 16 sociale huurwoningen, 10 sociale koopwoningen en 54 vrije sector woningen.
3
Behoefte Ook is in het kader van de Woonvisie onderzoek gedaan naar de woonbehoefte in Zeist. De bestaande woningvoorraad in Zeist bedraagt ruim 26.000 woningen. Het merendeel daarvan bestaat uit eengezinskoopwoningen. De verwachting is dat het aantal huishoudens in Zeist de komende jaren zal toenemen. Naast ontgroening en vergrijzing, gaat ook het proces van verdere individualisering door. Met name de groei van het aantal (oudere) alleenstaanden heeft een sterke invloed op de geschiktheid van de woningvoorraad. Als gevolg van de vergrijzing, waarbij ouderen in inkomen achteruit gaan, is er sprake van een daling van de besteedbare inkomens. Als gevolg van het achterblijven van de woningproductie zal het woningtekort in Zeist oplopen. Doordat de binnenlandse migratie van groot belang is en het woningtekort in de regio Utrecht hoog is, blijft de druk op de huurwoningmarkt toenemen. Het woningtekort in de provincie Utrecht bedroeg per 1 januari 2011 4,1%. Uit onderzoek dat onderzoeksbureau ABF Reseach in oktober 2013 heeft uitgevoerd in opdracht van het ministerie van Binnenlandse zaken en negen provincies, is gebleken dat de regio Utrecht in 2020 te maken krijgt met een tekort van 8 tot 10%. De recente en huidige problemen op de woningmarkt en de gewijzigde positie van corporaties hebben grote gevolgen voor de bouwproductie en het woningbouwprogramma. Uit onderzoeken komt naar voren dat op basis van de huidige marktverhoudingen er teveel initiatieven zijn voor woningbouw. Op de middellange termijn is echter de woningbehoefte groot en het woningtekort hoog. De verwachting is dat zich op termijn een koopkrachtige vraag zal ontwikkelen voor woningen, mogelijk op een lager prijsniveau. In de gemeente Zeist zijn veel woningbouwprojecten in voorbereiding. Naast de lopende projecten is er een beperkt aantal bouwplannen waar de gemeente een belangrijke rol speelt. Deze projecten zijn volkshuisvestelijk van belang en geven continuïteit aan de gewenste herstructurering van wijken. Daarnaast zijn er de Hart van de Heuvelrug-projecten. De opbrengsten van deze ontwikkelingen zijn bedoeld voor groene projecten. Door de stagnerende woningmarkt wordt nu samen met de samenwerkende partners onderzocht op welke wijze dit samenwerkingsverband kan worden voortgezet. De oorspronkelijke ambitie in de Woonvisie 2006 - 2012 ging uit van 200 woningen per jaar. Gebleken is dat deze ambitie te hoog is. Op basis van de projecten in uitvoering staan 630 woningen gepland, in de belangrijke projecten staat nog een aantal van 891 woningen opgenomen. Rekening houdend met 30% kans op planuitval, komt dit uit op een gemiddelde van 100 woningen per jaar. Als ook de projecten uit Hart van de Heuvelrug hierin worden betrokken (totaal 588 woningen) komt het gemiddelde uit op 100 - 135 woningen per jaar. Als grotere projecten worden opgeleverd kan de productie tijdelijk boven dit gemiddelde uitkomen. In deze aantallen is de sloop van woningen niet meegenomen, zoals de sloop van 200 - 400 huurwoningen in Kerckebosch die voor de komende jaren gepland is. In de Provinciale Structuurvisie is een productiecijfer voor Zeist aangegeven van 2200 woningen voor de periode tot 2025. Ondanks dat door de gemeente Zeist is aangegeven dat het in het huidige markt lastig zal zijn om dit aantal te halen, heeft de provincie gesteld dat een dergelijk aantal reëel is. Conclusie Concluderend kan worden gesteld dat de plannen voor Huis ter Heide West voorzien in de behoefte aan de woningen in de regio op middellange termijn en passen binnen de regionale ambities op het gebied van woningbouw.
4
Het bestemmingsplan legt een reservering op grond waarvan op termijn woningbouw gerealiseerd kan worden. Doordat op dit moment in het bestemmingsplan alleen het maximum aantal woningen hard is vastgelegd en het de Programma van Eisen geen exacte kaders schept, biedt het bestemmingsplan voldoende ruimte om tot een planontwikkeling te komen die optimaal aansluit bij de behoefte. Trede 2: is (een deel van) de regionale behoefte op te vangen binnen het bestaand stedelijk gebied? Het plangebied van Huis ter Heide West is in de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie en de kaart uit de bijbehorende Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie aangewezen als bestaand stedelijk gebied. De regionale behoefte is daarmee op te vangen binnen bestaand stedelijk gebied.
Afbeelding: uitsnede kaart ‘wonen en werken’ Provinciale Ruimtelijke Verordening
Trede 3: zoek een locatie die multimodaal ontsloten is of kan worden voor de resterende regionale behoefte Aangezien de behoefte kan worden opgevangen binnen bestaand stedelijk gebied, hoeft geen nadere uitwerking te worden gegeven aan de derde trede. Op grond van bovenstaande kan na het doorlopen van de Ladder voor duurzame verstedelijking, worden geconcludeerd dat met onderhavige plannen sprake is van een goede ruimtelijke ordening.
5
