SUBURBANIZACE DENSIFIKACE REGENERACE

SUBURBANIZACE – DENSIFIKACE – REGENERACE Rozvoj zástavby na hranici kompaktního města a metropolitního regionu Udržitelný rozvoj území a nástroje pro jeho usměrňování

Inovativní produkt v rámci projektu OPPA Praha Adaptabilita: Vzděláváním k rozvoji environmentálně vyspělých staveb Modul 5- Udržitelné stavění a navrhování staveb Ing. arch. Tereza Benterari a kol. (MS architekti) 03/2014

Suburbanizace- densifikace- regenerace

2


Obsah 1

ÚVOD ............................................................................................................................................... 5 1.1

2

3

4

Popis stávající negativní situace .................................................................................................. 5

VÝVOJ SITUACE – VÝVOJ PŘÍMĚSTSKÉHO OSÍDLENÍ ...................................................................... 6 2.1

Předválečný vývoj....................................................................................................................... 6

2.2

Poválečný vývoj ......................................................................................................................... 6

2.3

Postsocialistická suburbanizace ................................................................................................... 7

2.3.1

Počátky suburbánního rozvoje (1990–1994).............................................................................. 8

2.3.2

Nástup velkých developerů (1995–1997) .................................................................................. 9

2.3.3

Využívání nových produktů pro financování bydlení (1998–2001)................................................ 9

2.3.4

Gradace suburbanizace (2002–) ............................................................................................ 10

KLÍČOVÉ JEVY SUBURBANIZACE, PROCESY A AKTÉŘI ................................................................. 11 1.1

Významné stavební firmy působící v suburbánní zóně ................................................................. 11

1.2

Jevy ........................................................................................................................................ 16

3.3

Aktéři- partneři územního rozvoje ............................................................................................... 18

DŮSLEDKY PROCESU SUBURBANIZACE........................................................................................ 24 Dopady suburbanizace na krajinu a urbanismus metropolitních regionů ........................................ 24

4.1 4.1.1

Dopady suburbanizace na město a život ve městě................................................................... 24

4.1.2

Dopady suburbanizace na život v metropolitním regionu- na orp ............................................... 24

4.1.3

Dopady - architektura a urbanismus ................................................................................... 24

5 STANOVENÍ MOŽNOSTI FORMY REGULACE ROZSAHU ZÁSTAVBY, VYBAVENOSTI, INFRASTRUKTURY ................................................................................................................................. 25 5.1 Nezávazné nástroje územního rozvoje / strategický plán / ................................................................. 25 5.1.1.

Analytická část strategie územního rozvoje ......................................................................... 25

5.1.2.

Návrhová část strategie územního rozvoje .......................................................................... 25

5.2

Právně závazné nástroje k ovlivnění výstavby / územní plánování /............................................... 27

5.3

Zpracování dokumentace územního a regulačního plánu ............................................................. 28

5.3.1.

Realizace územní koncepce .............................................................................................. 29

5.3.2.

Stavební řád .................................................................................................................... 29

5.3.3.

Ochranná pásma .............................................................................................................. 29

5.3.4.

Daňové podmínky............................................................................................................. 29

5.3.5.

Způsoby financování jednotlivých projektů .......................................................................... 29

3


5.3.6.

Plánovací smlouva............................................................................................................ 30

5.3.7.

Technické podmínky zástavby ........................................................................................... 30

5.4

Možnosti architekta při navrhování ............................................................................................. 31

6 PRINCIPY A PŘÍKLADY SOUČASNÉHO URBANISMU-NOVÉ TRENDY Z POHLEDU UDRŽITELNÉHO ROZVOJE ÚZEMÍ .................................................................................................................................... 33 6.1

Souhrn příkladů ze zahraničí- obecně přístupy ............................................................................ 33

6.1.1

Principy trvale udržitelného rozvoje v současné praxi ............................................................... 33

6.1.2

Efektivní hustota osídlení ...................................................................................................... 34

6.1.3

Nabídka různých typů bydlení ................................................................................................ 34

6.1.4

Rozmanitost městských funkcí ............................................................................................... 34

6.1.5

Veřejné prostory ................................................................................................................... 34

6.1.6

Ekologie .............................................................................................................................. 35

6.1.7

Voda ................................................................................................................................... 35

6.1.8

Rozvoj městské zeleně ......................................................................................................... 35

6.1.9

Ekologické stavební materiály v parteru sídel ............................................................... 35

6.1.10

Doprava........................................................................................................................... 35

6.1.11

Participace obyvatel .......................................................................................................... 35

7

TRENDY V ČR / NOVÉ EKOČTVRTĚ/ ............................................................................................... 37

8

SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY ..................................................................................................... 38

4


1 ÚVOD V současné době nás trápí nejen v České republice, ale i v celé Evropě / příp. celosvětovém měřítku / zásadní problém a to je rozpínání zastavěných a zastavitelných ploch a anarchické rozsévání individuálního bydlení a průmyslu do krajiny. Tyto jevy jsou protikladem udržitelného stavění, o které chceme jako architekti usilovat. Dotýkají se a převrací koncepci města jako soudržného celku, mění jeho identitu a organizaci. Pojem "udržitelné město"se v zájmu ekonomiky prostoru zaměřuje na racionální hustotu osídlení. Základní princip je založen na pojetí kompaktního města, které funguje na principu "krátkých vzdáleností". Vyšší hustota poté umožňuje větší mobilitu a lepší dostupnost služeb. / athénská charta z roku 1933/. Udržitelný rozvoj vyžaduje změnu v každodenní praxi a předefinování městských projektů. Orientuje se zejména na integrovanou ekologickou infrastrukturu, možnost rekuperace dešťových vod a zacházení s energiemi. Architektura, urbanismus a krajina jsou prvoplánem podporujícím tyto aspekty prostřednictvím veřejných prostorů (náměstí, parků, nábřeží,…)1. Na řešení problému neexistuje plošně platný recept, ale je nutné se vždy dívat na projekty z lokálního měřítka a vzhledem ke kontextu vzniku a prostředí. Úkolem architekta by mělo být v normálně fungující společnosti stát po boku místního politika / starosty / a pomáhat mu tvořit a definovat zadání projektu, cíle, kterého chce dosáhnout.

1.1 Popis stávající negativní situace Současná negativní situace v pražském kontextu posledních desetiletí je dána hlavně vývojem bydlení v socialistické době, nabídkou bydlení na sídlišti a porevolučním vývojem, tzn. posledních 20 let spojenou s touhou občana po rodinném domku. Většina projektů velkých developerů, hlavních hráčů na trhu je realizována v příměstské zóně (za hranicí kompaktně zastaveného území Prahy), ale některé dokončené anebo plánované projekty se vyskytují i v rámci kompaktního města. Tito velcí developeři, kteří začínali menšími sídelními projekty rodinných domů v metropolitním regionu, se nyní orientují na rozsáhlejší zástavbu na hranici kompaktní pražské zástavby. Jedná se o menší sídliště např. Zličín od Ekospolu bez vybavenosti původních pražských sídlišť z doby socialismu.

1

Zdroj: Mocová, A. 2010: Veřejné prostory v nových obytných souborech I- IV, dostupné na www. habilab.cz

5


Obr.1- Central Group- Zličín, zdroj: www.central-group.cz

2 VÝVOJ SITUACE – VÝVOJ PŘÍMĚSTSKÉHO OSÍDLENÍ2 2.1 Předválečný vývoj Obce v blízkém zázemí hlavního města prošly v minulém století třemi etapami rozdílného vývoje. Do druhé světové války se Praha a její zázemí vyvíjely podobným způsobem jako ostatní aglomerace západní a střední Evropy. V období první republiky Praha rostla především příchodem obyvatelstva z venkova a menších měst. Významnou příjmovou zónu pro dělnické obyvatelstvo představovaly nouzové kolonie (Votrubec 1959) i několik kolonií dělníků továren Dormitzer, Portheim, Przibram, Ritter a Ringhofer (Kohout, Vančura 1986). Zároveň se město rozpínalo rezidenční i průmyslovou výstavbou do nejbližšího okolí. Výstavba probíhala především za hranicí tehdejší Prahy. Město v krátké době obklopovala nová předměstí. V období mezi válkami bylo realizováno na okraji Velké Prahy více než 30 projektů ucelených čtvrtí rodinných domků. Rostl i počet obyvatel a domů ve vzdálenějších a prostorově odlehlejších obcích pražského zázemí, zejména dobře dostupných železniční dopravou. Například Černošice nebo Klánovice sloužily jako rekreační lokality a sezónní sídla pro zámožnější část pražské společnosti (Linhart, Rak, Voženílek 1977, s. 99). Prvorepublikové suburbanizační tendence jsou dokumentovány jak v předválečné literatuře (Ullrich a kol. 1938, Král 1946), tak i v pozdějších obdobích. Musil a Ryšavý (1983, s. 514) označují období prvních čtyřiceti let 20. století za „klasickou fázi suburbanizace našich velkoměst.

2.2 Poválečný vývoj Špatná bytová situace byla v prvních poválečných desetiletích zhoršována komunistickou politikou kontroly populační velikosti velkých měst. Například v období 1941–1950 bylo v Praze postaveno necelých 9 tisíc bytů, což je méně než roční bytová výstavba ve 30. letech. Výstavba bydlení byla oživena až ve druhé polovině 50. let. Pestrá mozaika forem předválečného bydlení byla nahrazena výstavbou sídlišť panelových domů na okraji města a později i ve volné krajině připojených obcí. Možnosti výstavby bytů byly v novém komunistickém státě ovlivňovány zcela odlišnými podmínkami. V 50. letech byla pod politickým tlakem převedena do vlastnictví státu většina nájemních domů, proběhla kolektivizace zemědělství a zestátnění půdy. Půdní fond byl určen především zemědělské výrobě, zestátněny byly i stavební firmy. Například pouze v roce 1948 bylo zestátněno v Praze asi 1200 stavebních firem a postupně sloučeno do velkých státních podniků (Kohout, Vančura 1986, s. 172). Rozvoj suburbánního bydlení byl znemožněn nejen malou nabídkou pozemků, ale i nedostatkem finančních prostředků a stavebního materiálu na výstavbu rodinného domu. V poválečném období nefungovaly ani sociální podněty pro suburbanizaci, jako separace bohatších obyvatel od chudších a snaha bydlet mezi sousedy stejné příjmové i sociální vrstvy (Musil 1967, s. 64). Atraktivitu bydlení v zázemí města komplikovala obtížná dostupnost Prahy, podvybavenost technickou i sociální infrastrukturou. Přestěhování z pražského bytu znamenalo jeho definitivní ztrátu a opětovné získání bydlení v hlavním městě bylo velmi obtížné. Suburbanizační tendence byly v socialistickém Československu zcela zastaveny. Hampla Kühnl (1993, s. 65) označili tento nepřirozený trend ve vývoji Prahy jako kontrametropolizaci. Namísto populačního růstu Prahy 2

Zdroj: Ouředníček , Possová: Suburbánní bydlení v Pražském městském regionu: etapy vývoje a prostorové rozmístění

6


a jejího zázemí byla atraktivita hlavního města vyjádřena pouze zvyšující se dojíždˇkou za prací. Specifickým prvkem životního stylu Pražanu se stal víkendový únik z města do chat a chalup v zázemí Prahy, který částečně vyjadřoval vzrůstající preference bydlení ve zdravějším prostředí. Každá třetí pražská domácnost vlastnila objekt druhého bydlení (Lichtenberger 2002, s. 238). Hlavní funkcí pražského zázemí tak nebylo bydlení, ale rekreace. Největší rozvoj zaznamenávala území s dobrým přírodním prostředím, především kolem Vltavy, Berounky a středočeských lesů, kde se rozvíjela tradice chatařství a chalupářství. Víkendové a prázdninové aktivity chatařů a chalupářů přispěly k udržení společenského života mnoha malých obcí nejen v zázemí Prahy, ale v celém Česku. Po roce 1989 se stala určitá část chat a chalup přechodným nebo trvalým bydlením především starší populace. Růst obcí v zázemí Prahy byl od 60. let významně ovlivňován nástroji územního plánování.Koncepce rozvoje osídlení v bývalém Československu byly většinou určitou modifikací přístupu,které pocházely ze západoevropské geografie, prostorového plánování nebo regionální ekonomie. Východiskem „koncepce osídlení“ v bývalém Československu se stala teorie centrálních míst Waltera Christallera. Christallerova teorie byla základem pro uspořádání sídelní sítě např. v Německu (Christaller 1941, Gröning, Wolschke-Bulmann 1987, Hofmeister 1994). Socialistické územní plánování však tuto teorii využilo pro vytvoření sítě středisek osídlení. Ve střediscích obvodního a místního významu byla soustředěna většina investic do technické a sociální infrastruktury (Sýkora 2001). Tato střediska měla sloužit i pro obyvatele okolních obcí tzv. spádového území. Vedle střediskových sídel byla vymezena nestředisková sídla trvalého významu a ostatní nestředisková sídla. Zavedení střediskové sídelní soustavy, jejíž cílem byla koncentrace investic primárně do středisek obvodního (popř. místního) významu, směřovalo k postupné likvidaci nestřediskových sídel. Je pozoruhodné, že řada nepreferovaných sídel se přesto rozvíjela rychlejším tempem než vybrané střediskové obce. Na druhou stranu je zcela zřejmý dopad střediskové soustavy osídlení na vznik vnitřních periferií (Musil 2002), v nichž se nacházela i velká část obcí Středočeského kraje. Centrální rozhodování o míře investic do jednotlivých obcí, jejich koncentrace do střediskových lokalit měly dlouhodobé následky v chátrajícím fyzickém prostředí malých obcí a zapříčinily nepřímo i trvalé změny v demografické struktuře a sociálním statusu těchto lokalit. Podobným vývojem prošly nejen obce v zázemí Prahy, ale i sídla ležící uvnitř administrativních hranic města. I dnes můžeme pozorovat u některých původních vesnických jader v okrajových částech města nebo včleněných do socialistických sídlištˇ chátrající bydlení, relativně starou venkovskou strukturu i nižší sociální status obyvatelstva. Obce, které byly připojeny k Praze v roce 1974 a na jejichž území již nebyla realizována naplánovaná sídlištní zástavba, patřily donedávna mezi typické periferie českého osídlení s nedostatečnou kvalitou bydlení i chybějící infrastrukturou. Řada takových lokalit prošla v transformačním období výrazným přerodem, který souvisí s novou komerční i rezidenční výstavbou.

2.3 Postsocialistická suburbanizace Etapizace suburbánní výstavby Situace po roce 1989 přinesla do české ekonomiky, politiky i společnosti řadu nových prvků. Některé z nich přispěly k pokračování přerušeného prostorového rozvoje hlavního města. Významně se začaly měnit podmínky pro bytovou výstavbu (Sýkora 1996, Perlín 2002) i státní bytová politika (Musil 1995). Důležitou roli pro rozvoj suburbánní výstavby sehrálo zmírnění ochrany zemědělského půdního fondu, restituce půdy jejím původním vlastníkům, zakládání nových stavebních firem i realitních kanceláří a aktivity nově vzniklých developerských společností. Restituovaná zemědělská půda byla v pražském zázemí jen částečně pronajímána 7


k hospodaření transformovaných zemědělských družstev, v některých případech zůstávala ležet ladem a později, zvláště v atraktivních příměstských lokalitách, se začala převádět na stavební pozemky určené pro rezidenční výstavbu. Transformační období dělí Ouředníček, Possová na základě objemu a intenzity výstavby na území Pražského městského regionu na čtyři etapy: 1. 2. 3. 4.

Počátky suburbánního rozvoje v letech 1990–1994 Nástup velkých developerů v letech 1995–1997 Využívání nových produktů pro financování bydlení v letech 1998–2001 Gradace suburbanizace v posledním období (2002–2005)

Podobné rozdělení etap vývoje suburbánního bydlení především s ohledem na nástroje územního plánování provedl Radim Perlín (2002). Tři období rezidenční i komerční výstavby s přelomovými lety 1993 a 1997 vymezil Luděk Sýkora (2001).

Počátky suburbánního rozvoje (1990–1994) Na počátku 90. let 20. století v Praze ještě doznívala výstavba bytů v panelových domech, která byla zahájena koncem 80. let – např. Jihozápadní Město a Černý Most. Realizovaly se ale i nové projekty (Possová 2004). V letech 1990–1994 o třetinu převyšovala intenzita bytové výstavby v Praze nad zázemím.

2.3.1

Pouze desetina dokončených bytů v Pražském městském regionu připadala na zázemí Prahy. Absolutní počet dokončených bytů v Praze v letech 1990–1994 byl v důsledku popsaných trendů značně vysoký, srovnatelný s rokem 2004, naopak hodnoty pro dokončené byty v zázemí byly v tomto i dalším období prozatím nízké. Intenzita bytové výstavby v Praze výrazně poklesla, absolutní počet dostavených bytů v rodinných domcích na počátku 90. let byl dokonce nižší než v 1. polovině 80. let (Sýkora 1996). Od roku 1991 zaznamenala bytová výstavba v Praze výrazný pokles zejména v počtu zahájených bytu (Sýkora 1996, Horáková 2002). Na počátku 90. let se snížila bytová výstavba nejen v Praze, ale i v zázemí. Jedním z důvodů tohoto poklesu bylo zastavení rady projektu připravovaných za socialismu (Sýkora 2001). Na počátku 90. let 20. století došlo ke znovuoživení suburbanizace v pražském zázemí. Perlín (2002) uvádí, že pro první období suburbánní výstavby byly typické malé projekty bytové výstavby, teprve v období 1993–1994 se začaly realizovat velké projekty, které byly dokončeny až v polovině 90. let. Výstavba byla zajištˇována zpravidla individuálně na jednotlivě dostupných pozemcích. V tomto období začaly vznikat nové stavební společnosti zaměřené na masovou výstavbu bydlení, které měly v následujících letech odlišný vývoj. Některé stavební společnosti nebyly úspěšné a zkrachovaly (H-systém), jiné se v následujících obdobích osvědčily a rozvinuly relativně rozsáhlou výstavbu bytů, domů a přípravu parcel. Pokles počtu nově postavených bytů na počátku 90. let je jedním z projevů ústupu státu z finanční spoluúčasti na nové bytové výstavbě (Sunega 2005). Pomalý rozvoj rezidenční suburbanizace byl zapříčiněn velmi malou státní podporou bytové výstavby a úzkou vrstvou bohatších lidí, popř. také malou nabídkou stavebních pozemků. Poptávka po bydlení v rodinných domcích byla výrazně omezená značným rozdílem mezi cenami nemovitostí a příjmy domácností (Sýkora 1996). Pouze nejvyšší příjmová kategorie domácností mohla pokrýt náklady na koupi rodinného domku ze svých zdrojů. Tato vrstva obyvatel vyhledávala zpravidla nadstandardní rodinné domy s velkými pozemky. Teprve v roce 1993 bylo zavedeno stavební spoření, které představuje kombinaci spořícího a úvěrového produktu včetně možnosti získání státní podpory. Stavební spoření se (s využitím poskytovaných výhod) mohlo 8


odrazit v nové bytové výstavbě až na konci následujícího období. Hypoteční úvěry v tomto období ještě neexistovaly. Na druhou stranu tu byly faktory, které pozvolný rozvoj suburbanizace podporovaly. Lze za ně považovat úbytek bytového fondu zejména v centrálních a vnitřních částech města, jelikož v období socialismu docházelo k postupnému chátrání a ztrátě obytné způsobilosti těchto domu zanedbáváním jejich údržby. To bylo posíleno v 90. letech ještě snižováním podílu rezidenční funkce v těchto lokalitách, tentokrát především v důsledku komercializace (Sýkora 2001). Některé byty v centrálních částech Prahy byly vyjmuty z bytového fondu a přetvořeny na kanceláře či ubytovací zařízení. Jako push faktor působil i proces deregulace nájemného započatý v roce 1992. Nástup velkých developerů (1995–1997) V letech 1995–1997 poklesla intenzita bytové výstavby v hlavním městě oproti předchozímu období na třetinu. Ani v zázemí Prahy nedochází k výraznému nárůstu počtu dokončených bytů, zvyšuje se však váha zázemí v rámci městského regionu. V Praze bylo dokončeno nejméně bytů za celé patnáctileté období (méně než 2 000 bytů ročně). Absolutní hodnoty pro dokončené byty v celém městském regionu jsou v tomto období srovnatelné s předchozím obdobím. Celá čtvrtina dokončených bytů však připadá na zázemí Prahy (tab. 6.1). V polovině 90. let se dokončují projekty bydlení, které jsou v blízkosti větších sídel anebo v tradičních rozvojových lokalitách, popřípadě v blízkosti významných dopravních tras (Perlín 2002). Jsou zahajovány a dokončovány první projekty větších úspěšných stavebních firem.

2.3.2

Společnost Central Group v roce 1997 dokončila první projekty bytové výstavby v zázemí Prahy v Psárech a Všestarech (celkem 140 bytu). Společnost Ekospol v tomto období začíná připravovat parcely pro výstavbu domu včetně výstavby kompletních inženýrských sítí – v roce1996 v zázemí Prahy a o rok později i v Praze (celkem 98 parcel). Do nabídky nového bydlení je postupně zařazováno větší množství bytů v bytových domech. Sýkora (1999, s. 87) odůvodňuje větší poptávku po bydlení v bytech jejich nižší cenou, měnícím se životním stylem mladého obyvatelstva a tradicí evropského bydlení v kompaktním městě. Pro výstavbu nových bytů v tomto období ještě nebyly vytvořeny efektivní investiční pobídky Perlín 2002). Státní podpora individuálních stavebníků byla omezená, stavební spoření se začalo projevovat až na konci tohoto období. V České republice byly legislativní podmínky pro fungování hypotečních úvěrů vytvořeny v roce 1995. Rozšíření hypotečního úvěrování pro financování výstavby nebo koupě domu či bytu však nemělo tak rychlý průběh jako v případě stavebního spoření (Sunega 2005). Důvodem byly zejména vysoké úrokové sazby na počátku druhé poloviny 90. let, ale rovněž obava ze zadlužení na dlouhou dobu nebo nejistota z budoucího vývoje úrokových sazeb. Ukázalo se, že pokud nemá klient kromě nadprůměrných příjmů další finanční hotovost nebo jinou nemovitost, kterou by mohl ručit, má malou šanci hypoteční úvěr získat. Příjmy umožňující splácení hypotečních úvěrů mělo podle odhadu jen asi 5 % obyvatelstva (Ptáček 1996). Finanční dostupnost bydlení pro domácnosti s nízkými a středními příjmy byla nedostačující. Poklesla poptávka po nadstandardních domech na velkých pozemcích, neboť´nejvyšší příjmová kategorie domácností svou touhu bydlet ve vlastním domě realizovala v předchozím období. Využívání nových produktů pro financování bydlení (1998–2001) Na konci 90. let dochází k mírnému oživení bytové výstavby v Praze a k expanzi rozvoje suburbánního bydlení v zázemí. Výrazně vzrostla intenzita bytové výstavby především v okrese Praha-západ. V Praze se intenzita bytové výstavby zvýšila na dvojnásobek oproti předchozímu období, přesto nedosahuje hodnot jako na počátku 90. let. Zatímco v předchozím období (1995–1997) bylo v Pražském městském regionu dokončeno zhruba 2 000 bytů za rok, v letech 1998–2001 bylo vystaveno více než 4 000 bytu ročně, z toho téměř čtvrtina bytu v zázemí. Stavební rozvoj se soustředil spíše do menších a vzdálenějších lokalit.

2.3.3

V tomto období jsou opuštěny projekty na nové velké investiční akce výstavby několika stovek domu a bytu (Perlín 2002). Zpravidla jde o menší projekty několika rodinných domů nebo skupin domu nebo o individuální 9


výstavbu jednotlivých stavebníků. Postupně se dokončují některé zahájené nebo rozestavěné projekty. Společnosti Central Group a Ekospol v průběhu těchto let dokončily více než 670 bytů v Praze a více než 440 bytů v mnoha obcích zázemí města. Obě společnosti připravily řádově stovky parcel pro individuální projekty stavebníků. Větší počet individuálních stavebníků mohlo realizovat výstavbu nového rodinného domu díky podpoře ze strany státu. Hypoteční úvěry a úvěry ze stavebního spoření se stávají dostupnějšími i pro domácnosti se středními příjmy. K většímu rozšíření hypotečního úvěrování přispěla státní podpora v podobě úrokové dotace k hypotečním úvěrům poskytnutým fyzickým osobám na pořízení vlastního bydlení (zpočátku pouze nového bydlení), později i na pořízení staršího bydlení do vlastnictví pro mladé lidi do 36 let veku (Sunega 2005). Protože nabídka nových bytu byla omezená, byla výstavba nového rodinného domu na konci 90. let jediným řešením pořízení nového bydlení s použitím hypotečních úvěrů. Gradace suburbanizace (2002–) Od roku 2002 můžeme pozorovat v zázemí nový boom bytové výstavby, ale i v Praze je zaznamenán větší rozvoj. V posledním sledovaném roce 2004 výrazně stoupl počet dokončených domů v Praze i jejím zázemí. Intenzita bytové výstavby v pražském zázemí se oproti prvním sledovaným obdobím více než ztrojnásobila. Třetina dokončených bytů v posledních třech letech v Pražském městském regionu připadá na zázemí Prahy (tab. 6.1), což je nejvíce ze všech sledovaných vývojových etap. Ve srovnání s minulými obdobími značně sílí podíl bytu dokončených v zázemí Prahy, přestože se stavební společnosti orientují i na výstavbu bytu v kompaktním městě.

2.3.4

Atraktivními pro nové bydlení se v současné době stávají vetší obce v zázemí. Opět se začínají realizovat větší projekty nejen rodinných, ale i bytových domů. Bytová výstavba stavebních společností Central Group a Ekospol vzrostla. V Praze bylo těmito firmami dokončeno 1 030 bytů (z toho polovina v rámci kompaktního města) a v zázemí více než 600 bytů. V současné době jsou plánovány anebo zahájeny rozsáhlé projekty výstavby rodinných i bytových domů. Příkladem jsou Suchdol, Průhonice, Hostivice, Roztoky u Prahy. Prostředky vyplácené formou státní podpory ke stavebnímu spoření dnes tvoří největší podíl z celkového objemu přímých státních výdajů v oblasti bydlení (Sunega 2005). Hypoteční úvěry a úvěry ze stavebního spoření jsou dostupné širšímu okruhu zájemců a jsou masivně využívány. Hlavním důvodem je prudký pokles úrokových měr u těchto produktů. S platností od roku 2004 byly upraveny podmínky stavebního spoření – zejména snížení výše státní podpory a prodloužení celkové doby spoření, po kterou se nesmí nakládat s vklady, aby se získal nárok na státní příspěvěk (Sunega 2005). Na trhu jsou žádány nové rodinné domy i bytové domy nejen v příměstské zóně, ale i ve vnějším městě (v kompaktně zastaveném území).

10


3 KLÍČOVÉ JEVY SUBURBANIZACE, PROCESY A AKTÉŘI 1.1

Významné stavební firmy působící v suburbánní zóně

Mezi důležité aktéry rozvoje suburbánní zástavby patří velké stavební firmy. Zejména výstavba větších rezidenčních okrsků nebo celých sídel může na rozdíl od drobných projektů podstatně změnit charakter původních venkovských sídel. Jako příklad jsme vybrali několik úspěšných i neúspěšných developerů, kteří významně ovlivnili vývoj suburbánní výstavby v Pražském městském regionu. Rozsáhlou rezidenční výstavbu a rozvoj sociální i technické infrastruktury nabízela v polovině 90. let společnost H-Systém (vznik 1993) projektováním středně- až malometrážních bytů na malých pozemcích především v severozápadním zázemí města. Přestože společnost H-Systém uzavřela smlouvu s více než 1 100 zákazníky o výstavbě a převodu poměrně levných rodinných a atriových domů do osobního vlastnictví, za dobu své existence dokončila jen 30 domu. H-Systém provedl projektové přípravy a inženýrské sítě v některých lokalitách. Na podzim roku 1997 společnost, která ještě v září 1997 investovala do pozemku, projektu a stavěla sítě, zkrachovala. V listopadu 1998 byl na H-Systém vyhlášen konkurz. Situaci stavebníků se snažilo zachránit nově založené družstvo Svatopluk a několik dalších společností, které v dalších letech dostavěly radu domu. Většina klientu firmy H-Systém však přišla jak o peníze, tak o možnost bydlení ve vybraných lokalitách. V roce 2004 byly osoby z vedení společnosti odsouzeny za podvod. Aféra způsobila dlouhotrvající nedůvěru ke stavebním společnostem a vedla spíše k realizaci malých a snadno kontrolovatelných projektu nebo k individuální výstavbě formou dílcích dodávek stavebních prací. Příkladu neúspěšné anebo nerealizované výstavby je více. Záměrem společnosti Harby (Harmonické bydlení) byla výstavba satelitního městečka Včelník s 230 rodinnými domy v Nové Vsi pod Pleší s rozsáhlou občanskou vybaveností. Společnost Západního Města připravovala na jihozápadě Prahy výstavbu projektu Západní Město, kde mělo být postaveno 9 000 řadových domků a nízkopodlažních bytových domu. V těchto případech se uskutečnila pouze část výstavby (Včelník) nebo se vůbec nezačalo stavět (Západní Město). Mezi nejvýznamnější stavební společnosti, které působí na současném trhu, patří firmy Central Group a Ekospol. Tyto společnosti se zaměřují na výstavbu rodinných i bytových domu včetně přípravy parcel výstavbou inženýrských sítí. Většina projektů je realizována v příměstské zóně (za hranicí kompaktně zastaveného území Prahy), ale některé dokončené anebo plánované projekty se vyskytují i v rámci kompaktního města. Central Group Největším dokončeným projektem fimy Central Group (založená 1994) do roku 2003 byla rozsáhlá výstavba rodinných domů v obci Hostivice západně od Prahy (podle informací www.central-group.cz). Společnost nabízí výstavbu bytu, rodinných domu i prodej pozemku. Realizované projekty se nacházejí ve více než dvaceti lokalitách Pražského městského regionu. Největším bytovým projektem v České republice po roce 1989 je výstavba bytových domu společností Central Group na Zahradním Meste. V současnosti představuje tato firma největšího developera na poli bydlení v Praze a okolí a pravděpodobně i v celé České republice. Poslední nabídky společnosti počítají nejen s rozvojem bydlení, ale obsahují i sportovní a sociální infrastrukturu. Většina projektu je budována ve větších a vybavených sídlech.

11


Obr.č.2- Typ počátečního developmentu fi. Central group Průhonice u Prahy- Zámecká čtvrt3

Obr.č.3- Typ současného developmentu firmy Central group- Praha 5 Dalejský park

Tab.č. 1- Dokončené projekty fi. Central group, prezentované na www.cental-group.cz 2009

Praha 8 - Březiněves

2006


2006

Lokalita U Bořanovického lesa II. 2009

Praha 5 - Stodůlky

Praha 5 - Stodůlky

2006

Praha 5 - Řeporyje

2006

Praha 10 - Pitkovice

2006

Líbeznice u Prahy

2006

3

Praha 5 - Řeporyje

Praha 5 - Slivenec

Praha 5 - Košíře

Hostivice u Prahy

2005

Praha 10 - Křeslice

2003

Praha 10 - Dubeč

2001

Praha 8 – Ďáblice

Průhonice u Prahy

2003

Praha 4 – Šeberov

2001

Praha 10 – Křeslice

2001


2001

Praha 4 – Libuš

Psáry u Prahy

Lokalita Přírodní zátiší 2001

Praha 9 – Újezd n. Lesy Lokalita Oplanská

2001

Praha 10 – Křeslice Lokalita K Průhonicům

Lokalita Šenovská

2003

Praha 10 – Uhříněves Lokalita U Rybníka

Lokalita U Přírodního parku 2003

Říčany u Prahy Lokalita Marvánek

Lokalita Na Proutcích I

2003

Praha 8 – Čimice Lokalita Na Výhledech

Lokalita Zámecká čtvrť

Lokalita U Fantova mlýna

2005

Praha 10 – Kolovraty

Hlubočinka u Prahy Lokalita Borovina

Lokalita Pod Ďáblickým hájem

Lokalita Vilová čtvrť

Lokalita Nová Bašť

2008

2003

Lokalita Mlynářka

Lokalita Nové Pitkovice 2009

Hostivice u Prahy

2001

Lokalita Na Července

Lokalita Za Farou

Lokalita Nad Údolím

2009

2003

Lokalita U Obory II.

Lokalita Nové Stodůlky 2009

Praha 9 – Prosek

Praha 10 – Pitkovice Lokalita K Pitkovičkám

Lokalita Prosecké centrum

Lokalita Rezidence Dalejský park 2009

2003

Lokalita U Purkrabského háje

Lokalita Jižní zahrady

2009

Praha 6 - Nebušice

2001

Praha 10 – Benice

Zdroj: www.central-group.cz

12


Lokalita Nad Údolím 2008

Praha 10 - Dubeč

Lokalita Ul. Na Ovčáckém 2005

Lokalita K Pramenu 2008

Praha 9 - Újezd nad Lesy

Praha 10 - Zahradní Město

2005


2005


2005


2005

Praha 5 - Radlice

2005

Praha 4 - Šeberov

2005


2005

Praha 4 - Kunratice

2005

Praha 10 - Kolovraty

2005

Praha 10 – Zahradní Město

2004

Praha 4 - Hrnčíře Lokalita Ul. Zadní

2002

Líbeznice u Prahy

Průhonice u Prahy

Praha 5 – Stodůlky



2004

Praha 8 – Dolní Chabry

2002

Praha 8 – Dolní Chabry Lokalita Nad Úvozem


Hovorčovice u Prahy

Praha 9 – Koloděje

Praha 10 – Uhříněves

2002

Hostivice u Prahy

2000


1999

Praha 4 – Hrnčíře Lokalita U Rozkoše

2002

Praha 5 - Slivenec Lokalita Mramorová

1999

Praha 10 – Kolovraty Lokalita Na Července

1998

Říčany u Prahy Lokalita Brána Říčan

1998

Horní Jirčany Lokalita Za Chalupami

1997

Lokalita Bystřičná

2002

Praha 5 – Slivenec Lokalita Vyhlídka

Lokalita U Obory

2002

Praha 8 – Dolní Chabry Lokalita Drahanské údolí

Lokalita Sluneční čtvrť

Psáry u Prahy Lokalita Za Vápenkou

1997

Všestary u Říčan Lokalita Všestary

Praha 8 – Dolní Chabry Lokalita Nad Drahanským údolím

2002

Lokalita Nad Drahanským údolím 2003

2000

Lokalita U Zámeckého parku

Lokalita U Hřiště

Lokalita Nové Zahradní Město 2006

Praha 10 – Horní Měcholupy

Praha 4 – Libuš

Praha 5 – Slivenec Lokalita Mramorová

Lokalita Zahradní čtvrť

Lokalita Nad Dalejským údolím

Lokalita Lipany

2007

2002


Lokalita Rezidence Nad Skálou 2007

Praha 4 – Písnice

2000

Lokalita Nad Drahanským údolím


Lokalita U Bořanovického lesa 2007

2002


Lokalita V Ladech

2007

Hostivice u Prahy


Praha 10 – Lipany Lokalita Ke Koupališti

Lokalita K Lesu

Lokalita Hostivařský háj

Lokalita Rezidence Panorama 2007

2003

Lokalita Nad Modřanskou roklí

Lokalita Nové Pitkovice

2008

Praha 6 – Suchdol

2001

Lokalita Spořická

Lokalita Sadová

Lokalita Panský dvůr

2008

2003

Lokalita Výhledy


2008


Hostivice u Prahy

Lokalita Na Výsluní


Lokalita Klausova

Lokalita Rezidence Park Hostivař 2008

2003

Lokalita Přípotoční

Lokalita Zahradní čtvrť 2008

Praha 10 – Vršovice

Lokalita K Jezírku

Praha 8 – Dolní Chabry Lokalita V Zátiší

2001

Praha 10 – Kolovraty Lokalita Vilová čtvrť

13


2009


2006


2006

Lokalita U Bořanovického lesa II. 2009

Praha 5 - Stodůlky

Praha 5 - Stodůlky

2006

Praha 5 - Řeporyje

2006


2006

Líbeznice u Prahy

2006

Praha 5 - Řeporyje

2005

Praha 10 - Dubeč

2005

Praha 9 - Újezd nad Lesy

2005

Praha 10 - Zahradní Město

2005


2005

Praha 10 - Pitkovice Lokalita Panský dvůr

2003

Praha 10 - Křeslice

Praha 10 - Dubeč

Praha 10 – Vršovice


Praha 6 – Suchdol

2005

Hostivice u Prahy

2003

Praha 4 – Písnice Lokalita Nad Modřanskou roklí

Průhonice u Prahy

Praha 4 – Šeberov

Praha 10 – Křeslice


2003

Praha 4 – Libuš

2001

Hostivice u Prahy

2001


2001

Praha 4 – Libuš

2001


2001

Hovorčovice u Prahy Lokalita Zahradní čtvrť

Praha 10 – Benice Lokalita Na Výsluní

2001

Praha 10 – Lipany Lokalita Ke Koupališti

2000

Praha 5 – Slivenec Lokalita Mramorová

2000

Praha 8 – Dolní Chabry Lokalita Drahanské údolí

2000


Praha 10 – Křeslice Lokalita K Průhonicům

Lokalita K Lesu

2002

Praha 9 – Újezd n. Lesy Lokalita Oplanská

Lokalita Spořická 2003

Psáry u Prahy

Lokalita Přírodní zátiší

Lokalita Vilová čtvrť 2003

Praha 10 – Uhříněves Lokalita U Rybníka

Lokalita K Jezírku 2003

Říčany u Prahy Lokalita Marvánek

Lokalita Šenovská

Lokalita Sadová

2005

2001

Lokalita U Přírodního parku

Lokalita Výhledy


2008

Hostivice u Prahy


Praha 8 – Čimice Lokalita Na Výhledech

Lokalita Na Proutcích I

Lokalita Klausova

Lokalita Rezidence Park Hostivař 2008

2003

Lokalita Přípotoční

Lokalita Zahradní čtvrť 2008

Praha 5 - Košíře

2001


Lokalita Ul. Na Ovčáckém

Lokalita K Pramenu 2008

2003

Lokalita U Fantova mlýna

Lokalita Nad Údolím 2008

Praha 5 - Slivenec

Praha 10 – Kolovraty

Hlubočinka u Prahy Lokalita Borovina

Lokalita Pod Ďáblickým hájem



2008

2003

Lokalita Mlynářka

Lokalita Nové Pitkovice 2009

Hostivice u Prahy

2001

Lokalita Na Července

Lokalita Za Farou

Lokalita Nad Údolím

2009

2003

Lokalita U Obory II.

Lokalita Nové Stodůlky 2009

Praha 9 – Prosek

Praha 10 – Pitkovice Lokalita K Pitkovičkám

Lokalita Prosecké centrum

Lokalita Rezidence Dalejský park 2009

2003

Lokalita U Purkrabského háje

Lokalita Jižní zahrady

2009

Praha 6 - Nebušice

Praha 5 – Slivenec Lokalita Vyhlídka

1999

Praha 5 - Slivenec Lokalita Mramorová

14


2008


2005

Lokalita Nové Pitkovice

2008

Praha 5 - Radlice

Praha 4 - Šeberov

2005


2005

Praha 4 - Kunratice

2005


2005

Praha 10 – Zahradní Město

2004

Praha 4 - Hrnčíře Lokalita Ul. Zadní




2004


2002

Praha 8 – Dolní Chabry Lokalita Nad Úvozem

1998

Hostivice u Prahy


2002

Praha 4 – Hrnčíře Lokalita U Rozkoše

2002

Říčany u Prahy Lokalita Brána Říčan

1998

Horní Jirčany Lokalita Za Chalupami

1997

Lokalita Bystřičná

Psáry u Prahy Lokalita Za Vápenkou

1997

Všestary u Říčan Lokalita Všestary

Praha 8 – Dolní Chabry Lokalita Nad Drahanským údolím

2002



Praha 10 – Kolovraty Lokalita Na Července

Lokalita U Obory

Lokalita U Hřiště

Lokalita Nové Zahradní Město 2006

2002


Lokalita Lipany

2007

Průhonice u Prahy

1999

Lokalita Sluneční čtvrť


Lokalita Rezidence Nad Skálou 2007

2002


Lokalita U Bořanovického lesa 2007

Líbeznice u Prahy

Praha 9 – Koloděje

Lokalita U Zámeckého parku


Lokalita V Ladech

2007

2002

Lokalita Hostivařský háj

Lokalita Rezidence Panorama 2007

Praha 10 – Horní Měcholupy

Praha 8 – Dolní Chabry Lokalita V Zátiší

2001

Praha 10 – Kolovraty Lokalita Vilová čtvrť

Ekospol Společnost Ekospol (založená 1992) se zaměřuje na přípravu parcel včetně výstavby inženýrských sítí a v menší míře rovněž na výstavbu bytu nebo rodinných domu. Firma realizovala výstavbu přibližně v deseti příměstských lokalitách. Mezi první dokončené projekty patří vybudování infrastruktury pro výstavbu rodinných domů v Šestajovicích. Významnější je dokončená a plánovaná výstavba bytových jednotek přímo v Praze (www.ekospol.cz). Investice firmy Ekospol v Roztokách u Prahy představuje největší současný developerský projekt v bezprostředním zázemí Prahy, realizovaný na celkové ploše 400 000 m 2.

15


Obr.4,5 - Typ současného developmentu fi. Ekospol Horní Měcholupy IIa Panorama Kyje II4

1.2

Jevy5

Obecné podmínky rozvoje suburbanizace Za nejdůležitější „pravidla hry“, která ovlivnila znovuoživení suburbánní výstavby v 90. letech 20. Století patří v prvé řadě celá řada změn v legislativě. Tyto změny se týkají nejen nového nastavení kompetencí jednotlivých aktérů (vlastníků pozemků a nemovitostí, samosprávy a státní správy, plánovačů, podnikání v území atp.), ale zejména míry nastavení některých politik přímo se vztahujících k územnímu rozvoji. Kromě restitucí pozemků, zavedení trhu s nemovitostmi, vzniku řady společnosti zabývajících se developerskými aktivitami, byly postupně vytvořeny i podmínky na straně poptávky, která byla podmíněna dostatečně solventní klientelou v některých ekonomicky silnějších částech republiky a zavedením nástrojů hypotečního úvěrování v polovině 90. let. Vedle toho je za stěžejní podmínky pro rozvoj suburbanizace možné považovat i snižující se ochranu zemědělského půdního fondu, decentralizaci státní správy, bytovou politiku zaměřenou především na podporu vlastnického bydlení, regionální politiku směřující k podpoře komerční výstavby na zelené louce, ale i například relativně dostatečnou vybavenost některých obci sociální infrastrukturou. Všechny uvedené podmínky rozvoje suburbanizace pramení do značné míry z přechodu státního zřízení z totalitního na demokratické, centrálně řízené ekonomiky na tržní a centralizovaného rozhodováni na decentralizované. Tím se do značné míry změnila i pozice a síla aktérů rozhodujících v území, snížila se role regulace, plánování a kontroly na národní a regionální úrovni a většina kompetenci byla přesunuta na lokální úroveň se zvýšenou mocí nad územím pro lokální samosprávy, ale i občanskou společnost a nově vznikající skupinu vlastníků pozemků a soukromých firem podnikajících v zázemí měst. Vycházíme z názoru, že většina těchto pravidel hry je nastavena správně a je výsledkem politického konsensu. Na druhé straně je zřejmé, že nejjednodušší cestou k ovlivnění nebo zamezení některých negativních projevů suburbánního rozvoje je právě změna těchto pravidel hry. Jedná se zejména o tyto oblasti: - odděleni výkonu státní správy a samosprávy přeneseni zodpovědnosti za vydávání územně plánovací dokumentace na nadobecní úroveň výrazná redukce sítě stavebních úřadů změny v bytové politice – podpora nájemního bydlení, podpora revitalizace starších bytů - sídelní politika – návrat ke ≪střediskové soustavě obcí≫ a omezovaní toků investic do sociální a technické infrastruktury malých obci podpora podnikání a přímých investic, regionální politika – důsledně upřednostňování revitalizace území před záborem nezastavěného území - zvýšená ochrana zemědělského půdního fondu.

4

5

Zdroj: www.ekospol.cz

Zdroj: Špačková, P., Feřtrová, M.,Ouředníček, M.: Analýza aktérů suburbánního rozvoje 16


Relativně nově se na národní úrovni nastavení pravidel územního rozvoje věnuje Politika územního rozvoje, která udává obecná pravidla územního plánování pro ČR a určuje požadavky a rámce pro konkretizaci úkolů územního plánováni s ohledem na udržitelný rozvoj území. Tento dokument územně plánovací dokumentace se však suburbánnímu procesu a pravidlům pro nakládání s územím věnuje na velmi obecné úrovni. Zásady územního rozvoje tato pravidla zpřesňuji pro území jednotlivých krajů, dosud však nejsou pro řadu krajů zpracovány. Postupně se tematika suburbanizace a urban sprawl začíná promítat i do řady strategických a koncepčních dokumentů (např. Strategie regionálního rozvoje, Politika územního rozvoje, Kohezní politika: Osídleni v České republice, Zprava MŽP - Urban Sprawl, Zásady urbánní politiky). Požadavek a tlak na výstavbu bytů v příměstských obcích je jednoduše statisticky doložitelný. Do devadesátých let bylo v České republice stavěno přes 50 000 bytů ročně. Z toho byla slabá čtvrtina v rodinných domech, ostatek tvořila bytová výstavba z 97% zabezpečovaná panelovými technologiemi v rámci systému KBV (komplexní bytové výstavby), který ke každému bytu plánoval příslušnou kapacitu ve škole, jeslích, obchodech a službách, a zahrnoval i základní technickou vybavenost. Po zastavení panelové výstavby klesl roční počet výstavby bytů na 12,6 tisíc v roce 1995 a od té doby se postupně zvyšoval s podporou bytového spoření a hypoték. Rozhodující formou se stala výstavba rodinných domů do soukromého vlastnictví (meziročně se pohybuje mezi 50-60% všech bytů), ale i bytů, (které tvoří dnes sotva jednu třetinu nových bytů). V roce 2007 překročila výstavba bytů poprvé čtyřicet tisíc (41,6 tisíc bytů). V důsledku krize sice došlo k poklesu v zahajovaných stavbách. V bytech v rodinných domech o cca 20% v bytových domech však již o 27%. Proto podíl rodinných domů stále stoupá, a to je i odpověď na podíl a intenzitu suburbanizace. Velká města ( Praha ) na svém území neměla a nemají připravené lokality pro masivní výstavbu rodinných domů, nebo jen ve velmi nedostatečném množství, a tak se většina této výstavby děje v malých obcích v jejich okolí. Tento trend je nejtypičtější v Praze, respektive v jejím okolí, které se stalo největším staveništěm republiky. Je však jasně patrný i v okolí dalších velkých měst. Součástí této bytové výstavby až na výjimky nejsou stavby občanské a technická a dopravní infrastruktura je budována jen v nejmenším možném rozsahu, jaký je nezbytný pro získání stavebního povolení pro konkrétní bytový nebo rodinný dům. Důležité je zde konstatovat, že rodinné domy stavěné v této době nepředstavují venkovská stavení se zemědělským provozem, ale obsahují vlastně městské dispozice bytů a zahrada je většinou využívána jen jako okrasná. To přirozeně vyvolává požadavek na další funkce sídla řešené mimo vlastní dům a pozemek rodinného domu, které nejsou při povolování a výběru vhodné lokality často posuzována ani budoucím uživatelem, ani obcí při schvalování konkrétní stavby. Bohužel komplexnost území není často řešena ani většími developery, kteří jsou vedeni snahou především maximalizovat zisk z prodeje domů na jimi parcelované ploše. Zkušenost z minulého vývoje a stávající krize snad vytvoří prostor na lepší přípravu jednotlivých nových projektů a pokles poptávky povede k zvýšení nároků budoucích uživatelů pří výběru nejen domu, ale i jeho umístění a vybavení obce a její napojení na celo-regionální vazby. Závěrem lze konstatovat, že proces desurbanizace je zákonitý a bude pokračovat ve významné míře. Existují však nástroje na jeho ovlivňování a regulaci. Taková to regulace je žádoucí a pro předcházení krizových situací přímo nezbytná. Měla by přinést dlouhodobě značné ekonomické úspory obcím i jejich obyvatelům. Praxe však zatím těchto nástrojů užívá nedostatečně a neefektivně. Pokusme se proto zmapovat hlavní nástroje, které jsou k dispozici. Strategický plán rozvoje obce, uzemní a regulační plán, plánovací smlouvu, daňové nástroje, ekonomické nástroje, technické a normativní limity a politiky architektury. Nástroje níže popsané mají popsat sloužit a být užívány ve prospěch trvale udržitelného rozvoje obcí i jejich symbiózy s jádrovým městem.

17


3.3

Aktéři- partneři územního rozvoje6 Aktéři:

Developer / obecně investor/ Jsou všichni ti, co v území budou investovat. Je jím bezesporu obec sama, její obyvatelé, vlastníci stávajících nemovitostí a pozemků a podnikatelé, kteří rozvoj obce, výstavbu domů v ní realizují s podnikatelským zájmem: postavit a prodat, nebo pronajmout. U této poslední skupiny, která rozsahem investic často představuje velmi významný vstup do obce, je zájem soustředěn na rychlou realizaci vložených prostředků a často nezohledňuje dlouhodobé důsledky investice pro rozvoj celého území a spokojenosti jeho obyvatel. Krajský úřad - odbor ÚP Orgán vyššího územního celku, uplatňující krajské / příp. celostátní / zájmy, zastupující správce jednotlivých složek prostředí a jeho vybavení: ochrana prostředí, kulturního dědictví, ochrana zdraví, sociální péče, doprava, poskytovatelé energií, spojů, vodohospodářské organizace a další. Samostatnou významnou částí jsou příslušné orgány pověřené ze zákona pořizováním některých dokumentů a schvalováním jednotlivých zásahů v území: stavební úřady, autorizovaní inspektoři, finanční úřady a podobně. Krajský úřad - odbor ŽP Orgán ochrany životního prostředí vyššího územního celku, uplatňující krajské / příp. celostátní / zájmy, správci jednotlivých složek prostředí a jeho vybavení. Další krajské orgány vyšších územních celků, uplatňující krajské / příp. celostátní / zájmy, správci jednotlivých složek prostředí a jeho vybavení: ochrana prostředí, kulturního dědictví, ochrana zdraví, sociální péče. Občanská sdružení, občanské iniciativy Vznikají všude tam, kde je stávající struktura státní správy a samosprávy pociťována jako nedostatečná nebo nedostatečně hájící některé skupinové zájmy, nebo názory. Jejich uplatnění v procesu schvalování se může stát velmi komplikovanou překážkou a jejich argumentace a motivace je někdy těžko technickými argumenty porazitelná. Na druhou stranu může být touto cestouupozorněno na zatím opomenuté hledisko a prosazeno jeho uplatnění.

6

Zdroj: Fibiger, J.: Jak na suburbanizaci / Stručný návod pro starosty, zastupitele, úředníky a občany/ Špačková, P., Feřtrová, M., Ouředníček, M.: Analýza aktérů suburbánního rozvoje

18


ORP– ŽP / obec s rozšířenou působností / Vlastníci Jsou neopomenutelní účastníci všech rozhodovacích procesů, ať již jejich zájem je více uživatelský a dlouhodobý, nebo podnikatelský, směřující k zhodnocení soukromého vlastnictví. Stávající obyvatelé Jsou základní a rozhodující skupinou. S přenosem zodpovědností jsou zastoupeni v orgánech správy, ale pro většinu rozhodovacích kroků jsou neopomenutelnými partnery a konec konců budou přijatými rozhodnutími ovlivněny jejich životní podmínky. Většina změn by měla být realizována v jejich prospěch, je potřeba aby je přijali, podpořili a aby jim rozuměli. Noví obyvatelé Jsou často na začátku imaginární, nebo teoretičtí. Zejména developer u nich bude zkoumat zejména solventnost na zaplacení investice. Přesto právě oni nejvíce ovlivní stávající atmosféru obce, jejich spokojenost, jejich sociální a ekonomické postavení determinují podmínky při zapojení do života obce. Falešná prezentace obce nebo její vize pro nové občany může přinést dlouhodobé problém a následnou i opakovanou imigraci. Pořizovatel ÚP Starosta / obecní úřad, samospráva / Jejich role je nezastupitelná a ve většině kroků rozhodující. Přitom na její členy jsou kladeny značné nároky, na které nejsou její členové připraveni: vyhovět občanům a splnit volební očekávání, obhájit dlouhodobou koncepci a umět zajistit její technické zpracování od odborníků, prosadit ji proti často odlišným zájmům ostatních orgánů, developerům a vlastníkům a najít kompromisní a přitom přijatelné řešení. Přitom udržet podmínky trvale udržitelného rozvoje obce a aktivní péče o společné vystavěné prostředí, které bude sloužit tím či jiným způsobem všem partnerům územního rozvoje. Podrobněji k jednotlivým aktérům: Územní plánovač Odborní zpracovatelé dokumentací, průzkumů, analýz, návrhu strategie rozvoje, konceptů územních a regulačních plánů a podobně musí sehrát nejen roli zpracovatele, ale i facilitátora (mediátora) celého procesu od formulace zadání, přes vznik vize a jejího zpracování do dokumentace, výběru z možných řešení, až k popularizaci a prosazení přijatých koncepcí a jejich realizaci. Role pořizovatele územního plánu V rámci institucionální analýzy byly identifikovány dva přístupy k funkci pořizovatele územně plánovací dokumentace. Jednak se v praxi setkáváme s čistě úřednickým pasivním výkonem funkce, kdy úředník pociťuje,že jako pořizovatel nemá větší pravomoci, jak výslednou podobu ÚP ovlivnit. Úkolem je pro něj „pouze“zajistit soulad se všemi právními předpisy a řešení obsahové stránky územního plánu by se měl zabývat územní plánovač (urbanista) a obec. Obec mohou pořizovatelé na některé nedostatky pouze upozornit a doporučit ke zvážení (např. v případě plánování výstavby bude chybět sociální infrastruktura a naroste dopravní zatížení), ale větší pravomoci podle svých slov nemají. V druhém případě jde o aktivní přístup k pořizování ÚP. Pořizovatel dohlíží na legislativní stránku procesu pořízení ÚP, jehož součástí je i určitá kontrola jeho věcné stránky. Má v tomto případě kompetence a vědomosti, kterými může ovlivnit rozhodnutí hlavního aktéra (zastupitelstva obce) a být určitým oponentem projektanta a budoucích stavebníků. Využívají při tom podle jejich slov neformální (legislativně nevynutitelné) prostředky, jakými mobilizovat a upozornit zastupitelstvo na určité chyby v navrhovaném územním plánu. V argumentaci se cítí silnější než zpracovatel (nejsou na obci přímo závislí), často poukazují na hrozbu zdržení projednávání ÚP v případě negativního stanoviska DO (např. v případě zařazení příliš velkého rozsahu rozvojových lokalit). Avšak i u těchto aktivních pořizovatelů bylo zmiňováno, že mají úředníci zákonem omezené pravomoci. Osvojení jednoho z přístupů je závislé čistě na individualitě osoby a částečně na politickém prostředí v daném regionu. 19


Obecně hodnotí aktéři přenesení zodpovědnosti za pořizování územního plánu z obcí na úřady obcí s rozšířenou působností (ORP) pozitivně. Úředník (ve srovnání se zastupitelstvem obce) se snadněji orientuje v procesních postupech, je v této oblasti odborníkem, a projednání pořízení územního plánu je tak zajištěno lépe. Pořizovatelé identifikují tyto další problémy, se kterými se při své činnosti setkávají: (i) Pořizovatel odpovídá za formální náležitosti, koordinaci stanovisek a v důsledku i za kvalitu stanovisek DOSS a v některých případech poukazují na špatné zkušenosti s určitými institucemi, které nejsou schopné kvalitní stanovisko sestavit. Druhým problémem je v některých regionech personální obsazení úřadu územního plánování: úřady nejsou schopni najít kvalifikované zaměstnance, chybí jim specialisté na různé obory (GIS, životní prostředí, památková péče a další). Částečně si to vysvětlují nedostatečným platovým ohodnocením zaměstnanců. Létající pořizovatel Pořizovatelem územního plánu nemusí být úředník orgánu územního plánování, ale také certifikovaný odborník (se zkouškou zvláštní způsobilosti) fungující na komerční bázi. Využití této možnosti se územně poměrně diferencuje: odhadem mezi 15-50 % obcí v různých regionech pořizuje územní plán s využitím létajícího pořizovatele. Obecně má nově zavedený institut létajícího pořizovatele své obhájce i odpůrce. Pořizovatel pracuje obvykle poměrně rychle, pružně a na zakázku dané obce, ochotně ji vyhoví v jejích požadavcích. Někteří respondenti zmiňují, že řada z nich je odborně erudovaných, zásadových a obci dobře poradí. Někteří pořizovatelé--úředníci také oceňují existenci létajících pořizovatelů z čistě pragmatických důvodů: šetří jim práci v době,kdy většina obcí pořizuje nové územní plány. Na druhé straně však aktéři upozorňují na dva hlavní problémy vyplývající z jejich činnosti. Někteří pořizovatelé si sjednávají mnoho zakázek najednou a tím trpí kvalita jejich práce (mj. neprojednávají dostatečně územní plány s veřejností, což později vede ke konfliktům v místní společnosti). Druhý problém souvisí s jejich určitou závislostí na zadavateli práce (obci). V některých případech jsou územní plány nebo jejich změny pořizovány z podnětu konkrétních investorů, kteří hodlají v obci stavět. Existují pak případy, kdy létající pořizovatel nefungoval jako určitý typ regulátora v území, neřešil důsledky mohutné výstavby a byl ochoten pořídit takový územní plán, který ji dovoluje (příklad obce v zázemí Českých Budějovic, a jehož ÚP počítá s územím pro bydlení o ploše 20 hektarů a pro nějž úředník odmítl takový ÚP plán pořídit). Orgány ochrany zemědělského půdního fondu a životního prostředí Nejdůležitějšími dotčenými orgány při tvorbě územního plánu jsou podle většiny oslovených aktérů orgán ochrany zemědělského půdního fondu (krajský úřad, odbor životního prostředí) a částečně i orgán ochrany životního prostředí (úřad ORP, odbor životního prostředí). Výkon státní správy se i v tomto případě regionálně diferencuje. V některých krajích úřad reprezentují silní odborníci, kteří dokážou své postoje k ochraně ZPF prosadit i přes nedokonalou legislativu. V jiných regionech jsou úředníci smířeni s tím, že jejich pravomoci jsou omezené, a vykonávají striktně úřednickou roli. Někteří pořizovatelé poukazují na to, že krajští úředníci nevyjíždění do terénu, neznají řešené území a nemohou tak kvalifikovaně rozhodovat. Opět se tedy ukazuje význam lidského kapitálu: závisí tedy na konkrétním úředníkovi, zda je schopen využívat existující legislativu a své postoje dobře argumentovat. Na druhé straně aktéři zmiňují také roli územního plánovače ve vztahu k vyjádřením krajského úřadu jakožto dotčeného orgánu: podle jejich názoru záleží taktéž na „šikovnosti“ projektanta a schopnosti využití navrhovaných rozvojových ploch odůvodnit. V případě úřadu obce s rozšířenou působností (ORP) je vnímaná pozice v procesu tvorby ÚP slabší. Jako problematické bývá označováno zejména posouzení ochrany krajinného rázu, zejména proto, že jde o hůře uchopitelný obecný koncept bez jasné metodiky posuzování a někteří úředníci mají problém vytvořit jasné stanovisko, se kterým by uspěli.

20


Nadřízený orgán územního plánování (krajský úřad, odbor územního plánování) Podle aktérů na krajské úrovni dává zákon krajskému úřadu (odboru územního plánování) velmi malý prostor, aby mohl do rozvoje v obcích zasahovat a regulovat rozsah výstavby (např. uvádí, že dohlíží pouze na zákonnost procesu, na jevy nadmístního významu, což je podle nich pouze soulad s PÚR a ZÚR, obsahové řešení ÚP závisí na rozhodnutí zastupitelstva, projektanta a pořizovatele). Podle formulací jednotlivých částí stavebního zákona by však nástroje měly být širší (viz výše). Lze to tedy chápat tak, že úřad často není schopen (z různých důvodů) využívat pravomoci, které jim přisuzují tvůrci nového stavebního zákona. Na druhé straně existují i kraje, které se naopak výslednou podobu ÚP snaží ovlivňovat (někdy přitom poukazují na špatnou práci pořizovatele a nezbytnost usměrnění ÚP ze strany kraje). Krajský úřad by měl poskytovat metodickou podporu pořizovatelům územně plánovací dokumentace. Podle některých pořizovatelů je však metodická podpora v některých krajích problematická, pořizovatelé si zde obvykle řešení sporných záležitostí vyhledávající sami. To je však podle našeho názoru z hlediska fungování veřejné správy neefektivní. Někteří pracovníci krajských úřadů pak upozorňují na obtížné sledování jednotlivých rozhodnutí Nejvyššího správního soudu týkajících se problematiky územního plánování a stavebního řádu, které je časově (a odborně) velmi náročné. Uvítali by, kdyby byla tato činnost prováděna centrálně a samotní úředníci by pak dostávali již zpracované přehledy jednotlivých rozsudků. Role územního plánovače Architekti-urbanisté (v menší míře i jiné profese), kteří zpracovávají územní plány, hovoří často o ekonomické stránce zpracování územního plánu. Ceny za zpracování jsou podle jejich názoru stlačeny velmi nízko, což zpracovatele nutí rozsah dokumentace „osekat“, ponechat pouze nezbytné minimum a v řadě případů je tak výsledný územní plán výrazně nekoncepčním řešením budoucího rozvoje obce. Rovněž je tím minimalizovaná spolupráce s jinými profesemi (právníci, geografové, demografové apod.) a došlo k rozpadu větších projekčních ateliérů, které tyto profese sdružovaly. K vzniku územních plánů bez nezbytných náležitostí přispívá také v některých případech nedostatečná znalost nového stavebního zákona (zejména prováděcích vyhlášek). Územní plánovači poukazují na oslabení jejich role jakožto odborníků a v některých případech se cítí i jsou viděni spíše jako kresliči představ místního zastupitelstva a obyvatel obce. Proces tvorby územního plánu je také ovlivněn silnou pozicí zastupitelstva obce oproti zpracovateli. Při případných neshodách obou stran může územní plánovač pokračování spolupráce odmítnout, čímž přijde o zakázku a zároveň dá obci prostor najít takového projektanta, který požadavky zastupitelstva přijme. Existují i architekti, kteří dávají prioritu finanční odměně před dobře odvedenou prací. Obcházení zásahu odborníků by se mohlo předejít zvýšením odpovědnosti zpracovatele za výsledný územní plán a zavedením adekvátních postihů (např. v případě, že ÚP bude zrušen Nejvyšším správním soudem). V minulosti byla pozice územního plánovače značně silnější (především před rokem 1989 – direktivnější přístup). Otázka profesní cti existuje, ale jen v omezené míře; komora architektů je v tomto směru velmi pasivní. Z části je to patrně kvůli neuchopitelnosti termínu „udržitelný rozvoj“ a obtížně nastavitelných parametrů, kterých by měl kvalitní územní plán obsahovat. Zjevně neexistuje žádná efektivní kontrola kvality, odbornosti a udržitelnosti mnoha územních plánů obcí nebo tato kontrola systematicky selhává. Předpoklad některých architektů, že trh vytřídí nekvalitní plánovače, se nenaplnil a efekt liberalizace trhu byl přesně opačný. Hlavním výběrovým kritériem plánovače je v případě mnoha obcí cena. Analýzy Přesto se lze v praxi setkat se zpracovateli územního plánu, kteří se snaží zastupitelstvo v názorech nabudoucí rozvoj obce usměrňovat a dokážou si vybudovat dostatečně silnou pozici na to, aby byly jejich argumenty zastupitelstvem respektovány. Obvykle zasahují v otázce velikosti rozvojových ploch a jejich napojení na technickou a občanskou infrastrukturu. V některých oblastech dokonce funguje doporučení pořizovatele ÚPD, který obec při výběru zpracovatele nasměruje na již ověřené zpracovatelské firmy. Obecně ale platí, že kvalita práce zpracovatelů územního plánu se bezprostředně odráží v území a pochybení v projekční práci nevratně ovlivňují krajinu i společnost na lokální i regionální úrovni. Je proto nezbytné najít takové mechanismy kontroly nebo změny v systému zpracování ÚP, které by nevyhovující praxi výrazně pozměnily. 21


Rada obcí Novou institucí, jejíž vznik předpokládá nový stavební zákon, je rada obcí. Ta by měla být utvořena všemi obcemi v obvodu obce s rozšířenou působností (ORP) a má možnost vydávat vyjádření v průběhu projednávání územního plánu. Z rozhovorů s aktéry však vyplývá, že tato možnost není využívána (podle dostupných informací funguje v ČR doposud jen několik rad obcí). Rady nejsou vytvářeny podle aktérů ze dvou hlavních, vzájemně souvisejících důvodů: (i) ve správním obvodu je často příliš mnoho obcí, které mají rozdílné názory na rozvoj území, a bylo by obtížné najít konsenzus o budoucím směřování vývoje regionu; (ii) je vnímána jako zbytečná byrokracie, někteří aktéři reprezentující státní správu dokonce uvádí, že územní rozvoj je pravomocí samotných obcí. Role obce v územním plánování Přes různé působení výše zmíněných aktérů byl ve většině sledovaných obcí hlavním aktérem rozvoje starosta obce. Většina aktérů (vč. dotčených orgánů vydávajících závazná stanoviska) uvádí, že rozhodující slovo má samospráva, která výslednou podobu územního plánu schvaluje. To je ovšem v řadě obcí značně problematické. Členové samosprávy postrádají odborné znalosti a kompetence k jednání o územním rozvoji obce, což může být překážkou např. při tlaku investorů a stavebních firem, kdy je důležitá znalost zákona a umění ho správně interpretovat. Zejména v malých obcích se zastupitelé osobně znají s vlastníky pozemků a je pro ně obtížné nevyhovět jejich požadavkům a v některých případech se i snaží zařadit co nejvíce pozemků do rozvojových ploch. Výraznou bariéru svobodného a profesionálního rozhodování představuje v některých obcích faktická nadřízenost starosty nad úředníky státní správy. Mnohaleté zkušenosti s negativními důsledky nekoordinovaného rozvoje však postupně vedou k tomu, že se některé obce snaží výstavbu pečlivě plánovat s ohledem na své možnosti a učí se tlakům developerů i majitelů pozemků odolávat. Čím dál častěji si uvědomují, že masivní výstavba vyžaduje také investice do sociální a technické infrastruktury. Začínají také využívat možnosti podmínění výstavby zpracováním regulačního plánu nebo územní studie. Zapojení veřejnosti do tvorby ÚP Zapojení veřejnosti do projednávání územního plánu je poměrně nízké. Vyšší participaci aktéři spatřovali na začátku 90. let, ale od té doby postupně upadala. Dnes je podle nich zájem z řad veřejnosti patrný zhruba ve 30 % obcí a u třetiny z nich se na jednání dostavují ve vysokém počtu. Obvykle se ale veřejnost „probouzí“ až v závěrečných fázích projednávání ÚP, kdy je na mnohé záležitosti již pozdě. Obecně lze říci, že zájem v průběhu zpracování roste, některé obce o projednávání své občany aktivně informují. Zpravidla se zapojují především lidé, kterých se územní plán bezprostředně týká. Nejčastěji majitelé pozemků, kteří se snaží změnit přípustné využití ploch svých pozemků na zastavitelné. Zejména v okolí Prahy se další stavební rozvoj obce stává často tématem politického boje a rozhoduje například o složení obecního zastupitelstva. Organizované skupiny a sdružení v mnoha případech úspěšně napadly znění nevyhovujícího ÚP. Ve většině případů se však jednalo o pochybení v procesních úkonech, které jsou zástupným důvodem za věcnými nedostatky v obsahu ÚP. Jak v případě obecních zastupitelstev, tak i u občanských sdružení a obecné veřejnosti je obvyklá nízká znalost systému ÚP, ve které se laici velmi obtížně dokážou orientovat. Systému by výrazně pomohlo několik jasných pravidel, která by tvořila transparentnější základ pořizování a zpracování ÚP. Role institucí na národní úrovni Pro zlepšení fungování jednotlivých institucí (nejen) v procesu územního plánování je nutné zdokonalit úroveň poskytované metodické pomoci jednotlivým aktérům. Většina oslovených aktérů se shodla na absenci mnoha metodických pokynů. Někteří upozorňují na sílící roli Nejvyššího správního soudu, který se stále více zabývá procesem územního plánování a dbá na striktní dodržování zákonných podmínek. Řada z aktérů by navíc uvítala, kdyby mohli svá rozhodnutí a jejich formulaci zkonzultovat se zkušenějším kolegou nebo poradním orgánem. Dalším problémem je podle některých aktérů neexistence stabilizované legislativy a jejího výkladu (dochází podle nich často k proměnám výkladu zákonů). Řada úředníků není schopna novou legislativu uvést do 22


praxe, zvláště některých obecnějších tvrzení obsažených v zákonech. Za zastaralou je považována legislativa v oblasti životního prostředí a ochrany ZPF. Za klíčový aspekt fungování státní správy a samosprávy povařujeme kontrolu činnosti jednotlivých aktérů. V řadě případů totiž dochází ke zřejmému nedodržování legislativy a domníváme se, že kromě zlepšení metodické podpory a obecně zlepšení vzdělanosti úředníků je možné situaci zlepšit pouze důslednou kontrolou. Kontrolu činnosti aktérů má v kompetenci Ministerstvo vnitra, které vypisuje harmonogram kontrol, jež jsou však zaměřeny na právní stránku, nikoliv na obsahovou. Právě kontrolu obsahové stránky považujeme za velmi důležitou, v současnosti k ní dochází pouze na základě upozornění na konkrétní příklad. Jednotlivých fází stavebního procesu se účastní řada aktérů a institucí, jejichž zájmy v území jsou často protichůdné. Mezi hlavní aktéry řadíme zejména: vlastníky i nájemce pozemků, investory a developery rezidenčních i komerčních projektů, samosprávy obcí, pořizovatele a zpracovatele územních plánů obcí i metropolitních oblastí, úředníky státní správy, stavebníky, realitní kanceláře, stávající obyvatele v obci, občanská sdružení a neziskové organizace, větší podniky a firmy působící v území, popř. i další specifické aktéry v území (armáda, církve, správy CHKO).

23


4 DŮSLEDKY PROCESU SUBURBANIZACE 4.1

Dopady suburbanizace na krajinu a urbanismus metropolitních regionů - zábor volné krajiny- ovlivnění živé a neživé složky krajiny - nekontrolované rozšiřování zástavby tzv. urban sprawl- zvyšování rozlohy ploch rezidenční a komerční zástavby, plochy pro dopravu, kontumace krajiny a změna krajinné matrice - narušení, změna či ztráta krajinného rázu - narušování urbanistických koncepcí - fragmentace krajiny - degradace půdy - zábor kvalitní zemědělské půdy - ohrožení biodiverzity - změny v reliéfu - ovlivnění kvality vody, půdy, ovzduší

4.1.1

Dopady suburbanizace na město a život ve městě - důležitost umístění nového celku k původnímu sídlu - změna skladby obyvatelstva ve městě, demografické chování a sociální složení obyvatelstva - využívání infrastruktury a občanská vybavenosti také obyvateli suburbií / místo trvalého pobytu/ - zhoršení dopravní situace na vstupních místech města - dopady na složky krajiny

4.1.2

Dopady suburbanizace na život v metropolitním regionu- na orp - financování obecních rozpočtů / místo trvalého pobytu ve městě/ - land use - dopady na složky krajiny - nedostatečná infrastruktura a občanská vybavenost

4.1.3

Dopady - architektura a urbanismus - uniformní, monotónní zástavba - objekty komerčních staveb na zelené louce

24


5 STANOVENÍ MOŽNOSTI FORMY REGULACE ROZSAHU ZÁSTAVBY, VYBAVENOSTI, INFRASTRUKTURY 5.1 Nezávazné nástroje územního rozvoje / strategický plán / 7 Strategie rozvoje obce se stala jako systematicky zpracovávaný dokument v poslední době významným neodmyslitelným nástrojem, který je východiskem pro různé dílčí projekty obce, podkladem pro přípravu žádostí o dotace a příspěvky na chod a rozvoj obce a nástrojem na sjednocování nástrojů a požadavků na řízení a rozvoj obce. Jde v zásadě o koncepční a programový dokument vycházející ze zákona o obcích. Její vznik tak zdánlivě předchází územnímu plánování, ve svých závěrech však z územního plánování vychází. Její zpracování je do jisté míry kontinuální činnost, vyžadující pravidelnou, většinou dvouroční aktualizaci. Tímto způsobem se vlastně s územním plánováním překrývá. Má-li být strategie smysluplná a účinná, musí její časový horizont sahat podstatně dále, než časový horizont běžných územních plánů. Podobně její obsah je širší, obsahuje sociální, bezpečnostní, ekonomická a další hlediska, které územní plánování ze zákona neřeší. Má-li být životaschopná, musí být modifikovatelná při udržení celkové koncepce. Dobrý strategický plán rozvoje sídla nebo regionu je tudíž spíše nadhledovou, kontextuální vizí v širokých souvislostech, než rigidní soustavou obecně formulovaných dílčích cílů pro dalších patnáct a více let. Přitom právě stanovení strategických cílů a jejich aktualizace je hlavním posláním strategie a odlišuje ji od územního plánování, které má roli v zásadě jen regulační. Klíčovou podmínkou je při tom konzistentnost s územně plánovací praxí a územním rozhodováním. 5.1.1.

Analytická část strategie územního rozvoje Obsahuje podrobný profil obce, názorové, ekonomické a technické průzkumy. I zde je průnik s územním plánováním, kde jako společný podklad mohou v řadě případů sloužit územně analytické podklady, které stavební zákon vyžaduje aktualizovat každé dva roky.

Obsah analýz pro strategii se zaměřuje na Územní a regionální kontext, hospodářství, zaměstnanost, dopravu, infrastrukturu, bydlení, soc. a zdravotní péči, bezpečnost, životní prostředí, školství, kulturu, sport, cestovní ruch a péči o kulturní památky. Analýzy ústí do jednotlivých SWOT (Strong points, Weak points, Opportunities, Threats) analýz, hodnotících rozvojové možnosti sídla z hlediska silných stránek, slabých stránek, příležitostí a hrozeb. Přílohová část obsahuje grafické vyhodnocení provedených průzkumů a vyhodnocení jejich závěrů. Její užití je hlavně při interpretaci výsledků analýz nejprve pro představitele samosprávy a spolu s ní pak pro všechny partnery územního rozvoje. Měla by vytvářet základní a kompletní argumentační základ pro v návrhové části přijaté vize a cíle strategie. 5.1.2.

Návrhová část strategie územního rozvoje Návrhová část obsahuje zejména základní vizi rozvoje území, návrh opatření, akční plán, seznam projektů a jejich financování. Soubor projektů a opatření musí obsahovat i finanční plán jejich náročnosti a plán získání těchto prostředků, umožňujících realizaci přijatých cílů. Vize rozvoje obce příkladně obsahuje přístup ke strategii rozvoje: priorita 1. technická a dopravní infrastruktura 7

Zdroj: Fibiger,J.: Jak na suburbanizaci / Stručný návod pro starosty, zastupitele, úředníky a občany/

25


priorita 2. bydlení priorita 3. životní prostředí priorita 4. podpora podnikatelských aktivit priorita 5. cestovní ruch priorita 6. vzdělání, sport, kultura, volný čas, kvalita života Pro jednotlivé strategické cíle pak následuje návrh opatření a rozvojových programů pro: Rozvoj dopravy a technické infrastruktury, Péči o životní prostředí, Řízení a rozvoj ekonomiky včetně cestovního ruchu případně dalších ekonomických odvětví, Rozvoj bydlení a občanské infrastruktury, Péči o bezpečnost, Rozvoj oblasti vzdělávání, kultury, sportu apod. Realizace a uplatnění zpracované a projednané strategie je zejména úkolem místní samo-správy a jí pověřeného výkonného orgány státní správy. Její význam stoupá s tím, jak se její zásady podaří přijmout jako veřejný zájem, jak se ji podaří zpřístupnit a naplňovat i chováním všech partnerů územního rozvoje. Touto stránkou se zabývá převážně část nazvaná Politiky architektury.

Obr. č.4- Příklad strategického plánování a propojení dokumentů8 8

Zdroj: Půček, Kopitz: Strategické plánování a řízení

26


5.2

Právně závazné nástroje k ovlivnění výstavby / územní plánování /

Na rozdíl od strategie, která je svým obsahem programová a plánová jsou dále popsané nástroje regulativní a vytvářejí meze a podmínky pro naplňování přijaté strategie. Právě nastavení těchto podmínek je cestou jak připravené strategické cíle uhlídat a jak dosáhnout i v prostředí liberální demokratické společnosti s velkým prostorem pro osobní svobodu a rozhodování jednotlivce společně vytčených strategických cílů. Územní plánování je zákonem 183/2006 Sb. stanovený proces zhotovení dokumentů a způsobu jejich uplatnění při správě území, který umožňuje pro realizaci přijaté strategie vytvořit zákonné pro všechny závazné podmínky, jak se v konkrétním území z hlediska jeho trvale udržitelného stavebního rozvoje chovat. Tento proces má svou část analytickou, programově zadávací, koncepční-projektovou, schvalovací, realizační a kontrolní. Jednotlivé kroky upravují §18 - §102 citovaného zákona.

Zadání dokumentace- při posuzování potenciálu obce se vychází z územně analytických podkladů, které jsou prvním krokem přípravy. Územně analytické podklady, tak jak stanoví stavební zákon, říkají, jak je obec veliká, jaké jsou její přírodní a historické hodnoty, jak je vybavena technickou infrastrukturou a jak službami, jaká je volná kapacita školy, školky, co v obci z vybavení chybí. Tato dokumentace podléhá zákonné aktualizaci každé dva roky. Při vnitřním posouzení potenciálu obce je výhodné se opřít o zpracovanou strategii, provedené územně analytické podklady a zhodnotit: Přírodní podmínky a zvláštnosti pro případný rozvoj, vodohospodářské podmínky, zátopová území, inundační území, orientaci ke světovým stranám a převládajícím větrům, ochranná pásma přírodních útvarů, geologické podmínky pro zástavbu apod. Sociologické podmínky a náladu stávajících obyvatel, možnosti sblížení obou komunit, zájem na rozvoji. Jsou obce, kde jsou převažující tendence k zachování přírodního a krajinného charakteru a jiné, které dávají přednost rozvoji moderního civilizačního vybavení. Ekonomický potenciál obce. Stárnoucí obce většinou postupně chátrají, příchod nových obyvatel přináší větší příjmy do obecní pokladny, způsobené daňovými a jinými výnosy, ale často i zvýšený zájem nových

27


občanů, kteří tvoří většinou aktivnější a movitější část společné obce. Na druhou stranu vybavení obce vyžaduje skokové investice: novou školku, rozšíření školy, požadavek na hromadnou dopravu a její dotování a podobně. Pro urbanistické posouzení je důležitý potenciál zastavitelných pozemků, vybavenost obce inženýrskými sítěmi, vybavenost dalšími funkčními plochami, případně potřeba jejich doplnění. Důležité hledisko je kulturní a prostorová tradice a vůle po jejím pokračování. Při vnějším posuzování potenciálu obce je vhodné zhodnotit: · přírodní podmínky, krajinu, vody, ochranná pásma, ÚSES - stávající napojení na komunikace, železnici, síť HD, pěší a turistické stezky spojující obec s prostorem regionu · stávající napojení na rozvody plynu, zdroje a rozvody vody, odkanalizování, zdroje a vedení elektrické energie · vybavení uspokojované v okolních obcích v jádrovém městě Podmínky stanovené v jiných dokumentacích· starší plány obce a jejich vyhodnocení. Zásady územního rozvoje kraje, to je dokumentace, která stanoví všechny rozhodující nad- místní plochy a trasy, jejich ochranná pásma a podmínky pro udržitelný rozvoj kraje jako celku, včetně limitů pro určitá území a jejich rozvoj. Politika územního rozvoje ČR (viz sdělení Ministerstva pro místní rozvoj o schválení Politiky územního rozvoje České republiky 2008 z 26. 8. 2009 č. 270/2009 Sb.), je dokumentace schvalovaná vládou se čtyřletou pravidelností, která stanoví celostátní zásady trvale udržitelného rozvoje, ale i stabilizaci rozhodujících tras a koridorů, příhraničních vazeb a ploch a ochranných pásem s celostátním významem. Obě poslední dokumentace jsou pro rozvoj obce ze zákona závazné.

5.3

Zpracování dokumentace územního a regulačního plánu Pro uzemní plánování a řízení územního rozvoje jednotlivých obcí jsou určující územní plán a regulační

plán Územní plán stanoví základní funkční zónování obce, ukazatele pro využití jednotlivých ploch co do intenzity zastavění a výšky, způsobu využití, může i určit charakter a tvar budov, stanoví ochranná pásma a hranici zastavitelného území. Stanoví i trasy a ochranné koridory pro technickou infrastrukturu a dopravní obsluhu území. Stanoví podmínky pro veřejně prospěšné investice. Územní plán promítne do řešení dané obce i veškeré přijaté zásady z územně-plánovacích podkladů přijatých na úrovni kraje a České republiky. Regulační plán je vlastně rozpracování územní koncepce pro časově a věcně vymezené území. Obsahuje vlastní parcelaci a podrobné podmínky pro umístění jednotlivých staveb. Jejich odstupy, výšky, architektonický výraz a podobně. Regulační plán slouží jako společné řešení pro umístění více staveb realizovaných v jednom časovém vymezeném období.

28


5.3.1.

Realizace územní koncepce Územní koncepce obsažená v přijaté dokumentaci se realizuje prostřednictvím územního řízení a vydáním rozhodnutí o umístění stavby, které vydává pověřený příslušný stavební úřad. Při jeho vydá- vání se u každé stavby zkoumá, jak splnila podmínky územního nebo regulačního plánu a dalších zákonných předpisů a nařízení, zejména podmínek pro ochranu životního prostředí a obecných technických podmínek. Při větších stavbách je vyžadována EIA (Environmental Impact Assessment- posouzení vlivu na životní prostředí). Rozsah potřebné dokumentace a dokladů je upraven stavebním zákonem a vyhláškami, jež jej doplňují.

5.3.2. Stavební řád Stavební řízení tvoří druhý následný stupeň při povolování umístění stavby. Při tomto správním kroku by se však již měly být posuzovány zejména technické charakteristiky připravované stavby a z hlediska umístění stavby splnění podmínek stanovených v územním rozhodnutí a daných obecnými technickými podmínkami pro realizaci konkrétního typu stavby. Proto zákon přenesl tuto pravomoc i na autorizované inspektory, kteří tak mohou na základě schválených územních plánů vydat svůj posudek k připravované stavbě o tom, že splňuje podmínky stanovené pro území i obecné uzemní podmínky a svým výrokem tak nahradit stavební povolení.

5.3.3. Ochranná pásma Mají za úkol vymezit: ochranná přírodní území: národní a přírodní parky, území Natury 2000, souvislé plochy zeleně, USES (územní systémy ekologické stability) a podobně; ochranná pásma nerostů, vodních zdrojů, inundační a záplavová území, ochranná pásma vedení technické a dopravní infrastruktury: plynovodů, energovodů, vodovodů, kabelů, paprsků, VVN napětí, železničních tras a dálnic a reservní ochranná pásma na budoucí realizaci těchto tras a zařízení. Samostatnou součástí jsou ochranná a zájmová pásma kulturních památek, které nejen chrání památky samotné, ale i dálkové pohledy na ně. Většina z těchto omezení mají z hlediska menších obcí regionální nebo celostátní význam a jsou pro dané území závazná.

5.3.4.

Daňové podmínky Daňové podmínky, nastavení místních daní jsou z hlediska výstavby zatím využívány jen velmi málo. Úpravy daní jsou prováděny celostátně a motivace pro jejich úpravu je spíše rozpočtová a obecně politická, než jako nástroj územní regulace. Přesto tato forma v mnoha anglosaských zemích je významným nástrojem na regulaci či naopak povzbuzení výstavby v území. Jejím prvořadým cílem je skloubit veřejné investice do vybavení území s intenzitou a rychlostí jeho využití. (Karel IV. když založil Nové Město Pražské, stanovil jak daňové prázdniny, tak velmi přísný časový limit na využití a zastavění vydlážděné ulice, jehož nesplnění bylo spojeno se ztrátou konkrétního pozemku a možnosti na něm stavět). Vyšší místní daně mohou zajistit obci prostředky na nadstandardní rozvoj a služby, mohou ale i mít vliv na strukturu jejích obyvatel, na vznik bohatých a chudých obcí. 5.3.5.

Způsoby financování jednotlivých projektů Finanční plán by měl být součástí každého strategického plánu. Zajištění finančních prostředků na jednotlivé plánované strategické operace a aktivace vícezdrojového financování ve stejné době je rozhodující strategickou operací (obec z grantů čističku a zdroj vody, investor rozvod infrastruktury a přípravu vybavenosti a jednotliví vlastníci samostatné rodinné domy apod.). V podpoře takovéto součinnosti jsou v některých zemích užívány místně a časově upravené daně. Státní a dotační prostředky, jsou pro rozvoj obcí plánovány jednak v úrovni kraje, státu či EU, mají většinou podobu soutěží získávaných podpor pro výstavbu technické infrastruktury, pro ekologické stavby, pro energetické stavby, pro energetickou úspornost, podpory ve sféře sociálního bydlení apod. 29


Vlastní prostředky obce, často jsou nedostačující na plánované projekty a slouží jako iniciační a doplňkové zdroje, prostředky na údržbu a renovaci a podobně. Developerské projekty často naplňují strategické cíle obce, a to tehdy, když si obec sama připraví svoji strategii a podaří se jí pro vybraný projekt získat vhodného investora. Často je to ale developerský projekt, který překračuje vlastní stávající rozvojové možnosti obce. Ten si pak vyžaduje celý proces tvorby strategie a územního plánu realizovat od samého počátku, posoudit reálnost a vhodnost takovéhoto záměru vzhledem k potenciálu obce, tak jak jsme se o tom výše zmínili. Pro jeho přijetí je potřeba zajistit komplexní dořešení všech složek území, tak jak vyžaduje stavební zákon a zajistit všechny doplňující investice a nároky na území, tak jak je definuje přijatá strategie území. Nástrojem pro dořešení těchto vazba vytvoření podmínek pro jejich zabezpečení a profinancování je ve stavebním zákoně obsažená „plánovací smlouva“, kterou musí developer uzavřít před dokončením regulačního plánu nebo vydáním stavebního rozhodnutí. PPP (Public – Privat- Partnership), partnerství veřejného a soukromého sektoru je další formou, kterou lze zajišťovat některé služby a vybavení obce. V principu jde o to, že soukromý investor zafinancuje některou ze služeb obce a na základě smlouvy ji potom dlouhodobě provozuje a tak získává své prostředky zpět. Jde o obecně uznávaným způsobem zajištění veřejných služeb nebo veřejné infrastruktury na základě dlouhodobého smluvního vztahu, kde veřejný a soukromý sektor vzájemně sdílejí užitky a rizika vyplývající ze zajištění veřejné infrastruktury nebo veřejných služeb. 5.3.6.

Plánovací smlouva Obec nebo kraj mohou podmínit vydání regulačního plánu uzavřením tzv. plánovací smlouvy o spoluúčasti žadatele na vybudování nové nebo na úpravách stávající veřejné infrastruktury (§ 66 odst. 2 SZ). Plánovací smlouva je tedy smlouva mezi obcí (krajem) a žadatelem o vydání regulačního plánu o vybudování nové nebo na úpravách stávající veřejné infrastruktury. Návrh plánovací smlouvy se přikládá k žádosti o vydání regulačního plánu (§ 66 odst. 3 písm. g). V souladu s § 66 odst.4 pořizovatel posoudí úplnost podané žádosti a zajistí předložení návrhu plánovací smlouvy příslušnému zastupitelstvu ke schválení.

Obsah plánovací smlouvy je uveden v příloze č. 13 k vyhlášce č. 500/2006Sb.Plánovací smlouva, tak jak její obsah udává příloha č. 13 vyhlášky č. 500/2006 Sb., je určena pro použití ve spojitosti s vydáním regulačního plánu (§ 66 odst. 2 SZ) nebo územním řízením (§ 88 SZ). Dle § 88 SZ je zvláštní důvod pro přerušení řízení v případech, kdy záměr developera vyžaduje napojení na veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu, jejíž současný stav není způsobilý požadavky uspokojit. V tomto případě stavební úřad řízení přeruší a vyzve žadatele k předložení plánovací smlouvy, kterou uzavře developer s obcí, případně s krajem. Obsahem této plánovací smlouvy jsou závazky žadatele na vybudování potřebné infrastruktury, resp. jeho věcný nebo finanční podíl. 5.3.7.

Technické podmínky zástavby

Parcelace je často heslo, od kterého se začíná dohadování mezi developerem a obcí. Přitom parcelace by měla být až výsledek zpracované a projednané strategie, která definuje všechny související ekonomické a sociální potřeby obce a měla by vycházet ze schváleného územního plánu. Parcelace může být součásti regulačního plánu a měla by být doplněna plánovací smlouvou všude tam, kde zástavba nových parcel vyvolává nároky na technickou a občanskou vybavenost obce a tato není zajištěna jinými projekty a finančními zdroji. Velikosti parcel, urbanistické zásady jejich obsluhy, formy zástavby, lokální předpisy a požadavky na měřítko, vzhled, materiálové řešení, způsob oplocení apod. to jsou zadání, která by měly být před parcelací stanovena ve výše zmíněných dokumentech předem. Velikost a řazení parcel totiž plnění těchto podmínek do značné míry ovlivňuje, nebo i předurčuje. Přitom úsporná parcelace, která navazuje na stávající uliční síť a využívá vhodně 30


technickou vybavenost, ale i třeba dostupnost stanice hromadné dopravy, může podstatně snížit náklady jak investora, tak obce při zajišťování výstavby i následného provozu, ale i následné každodenní náklady budoucích obyvatel. Tento požadavek často stojí proti zdánlivé lacinosti některých parcelovaných pozemků. Postup parcelace stanovuje stavební zákon a podmínky na umístění domů na pozemcích vyhláška 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území (novela vyhláškou 269/2009 Sb. z 26. 8. 2009). Při výstavbě jednotlivých domů potom stavební úřad (nebo autorizovaný inspektor) zkoumá v rámci povolování stavby splnění nejen podmínek daných územním plánem a místní regulací, ale i obecné technické podmínky pro výstavbu budov. Zpracovatel dokumentace k stavebnímu povolení svou autorizací potvrzuje, že dokumentace je podle těchto podmínek zpracována. Obecné technické požadavky vyhláška č. 137/1998 Sb. (je od 26. 9. 2009 nahrazena Vyhláškou o technických požadavcích na stavby č.268/2009 Sb.), Obecné technické požadavky zabezpečující užívání staveb osobami s omezenou schopností pohybu a orientace vyhláška č. 369/2001 Sb., vyhláška hl. m. Prahy č. 26/1999 Sb. HMP o OTP pro Prahu, vyhláška č. 433/2001 Sb., kterou se stanoví technické požadavky pro plnění funkce lesa, vyhláška č 191/2002 Sb., o technických požadavcích pro stavby pro zemědělství a konečně vyhláška č. 590/2002 o technických požadavcích pro vodní díla stanoví závazné technické podmínky pro řešení jednotlivých staveb jejich částí, pro návrhy konstrukcí, pro zajištění funkčních vazeb, rozměrů, charakteristik konstrukcí a podobně. Normy jsou dalším okruhem předpisů, které je při realizaci a rozvoji obce potřeba dodržovat. Normy jsou ve svém principu nezávazné, obsahují však ozkoušené a garantované podmínky a řešení, jejichž použití zajišťuje očekávaný standard. Proto někteří partneři nestanovují konkrétní podmínky, ale pouze odvolání na normy a tím je vlastně povyšují pro konkrétní řešení za závazné. Takovýto postup je výhodný, nejen u orgánů státní správy a samosprávy, ale i v obchodních a dodavatelských smlouvách, při stanovení standardu u plánovacích smluv. Podmínka normového řešení je většinou uplatněna i pro získání různých podpor, grantů a dotací. Normy popisují řadu vlastností, jsou to bytové normy, hygienické normy, požární normy, hlukové normy, energetické normy stanovující podmínky posouzení, prašnost, normy pro fyziku prostředí, dopravní, parkovací a silniční, upravující řešení napojení jednotlivých médií a přípojek k domům apod. Normy též stanovují podmínky pro uznání kvality jednotlivých výrobků a technologií, které se na stavbách používají. Použití norem je nejlepší ochrana všech partnerů územního rozvoje při zabezpečování kvality a správnosti všech výrobků, postupů a zvolených řešení. Přitom nezávaznost norem umožňuje po vzájemné dohodě překročit jejich nařízení a limity ve prospěch oboustranně dohodnutých a odsouhlasených inovací.

5.4

Možnosti architekta při navrhování

/ vzhledem k požadavkům stavebních úřadů, k územnímu plánu, požadavkům investora, stávající zástavbě a estetickým a funkčním nárokům potenciálních klientů / Základní styčné body architekta, urbanisty, komunálního politika / charta udržitelného územního rozvoje/ 1/ Inventura udržitelného rozvoje sídelní jednotky / v zahraničí - urban development zone, zone d´amenagement concertée, zone a urbaniser en priorité/ a/ vymezení ploch rozvoje v ÚP městských částí+ analýza demografické, ekonomické, kulturní, sociální a environmentální situace b/ mobilizace odborníků- urbanistů, architektů pro vytvoření analýz c/ vytyčení prvků, které v sídelní jednotce fungují d/ jsou- li platné urb. dokumenty, podklady v souladu s rozvojovým projektem? 31


e/ znalost zdrojů v sídelní jednotce/ voda, energie/ f/ zdroje znečištění/ vzduchu …etc. 2/ identifikace a hierarchizace otázek, priorit a výzev 3/ dlouhodobé cíle sídelní jednotky 4/ zvládnutí zastavěných ploch a spotřeby prostoru 5/ upřednostňování obnovy a konverze ploch a objektů 6/ definování územních rezerv 7/ inovativní postoj k realitní nabídce 8/ upřednostnění kulturního obohacení a architektonické inovace 9/ snaha o sociální, generační a funkční mixitu 10/ projektovat na základě možností mobility, dopravní dostupnosti 11/ soudržnost rozvojových ploch s přilehlými plochami 12/ předvídání budoucího rozvoje projektu 13/ správná etapovitost projektu a dlouhodobost vzniku /zrání/ projektu 14/ podpora a ochrana přírodních ploch a biodiverzity 15/ zhodnocení lokálních přírodních zdrojů 16/ fixace požadavků na udržitelný rozvoj 17/ uchopení projektu z pohledu údržby, životnosti a dlouhodobého využití 18/ sladění všech složek po celou dobu projektu

32


6 PRINCIPY A PŘÍKLADY SOUČASNÉHO URBANISMU-NOVÉ TRENDY Z POHLEDU UDRŽITELNÉHO ROZVOJE ÚZEMÍ 6.1

Souhrn příkladů ze zahraničí- obecně přístupy9

První snaha o změnu a znovu zavedení veřejných prostorů do suburbánních sídel přišla z USA v myšlenkách tzv. "Nového urbanismu". Hnutí Nového urbanismu vzniklo z reakce na místní neúnosnou situaci. Jeho principy se vyznačují návratem k tradičním formám měst s kompaktní souvislou zástavbou a dostatkem kvalitních veřejných prostorů. Alternativní představou k suburbiím je podle těchto principů idea tzv. "městské vesnice", která má spojit sociální soudržnost vesnice s dostatečným vybavením městského typu (Baše 2006). Principy Nového urbanismu získávají na popularitě i v Evropě. Současnými zahraničními trendy je vytváření tzv. eko-village a městských eko-čtvrtí, které jsou založeny na kombinaci sociálních a environmentálních otázek. Pilotním příkladem je město Augustenbourg ve Švédsku, v němž se podařilo vytvořit atraktivní venkovní prostředí za spoluúčasti jeho obyvatel. Veřejné prostory přitom hrají velkou roli v ekologii města, často plní retenční i další funkce. Asfaltové povrchy jsou nahrazeny propustnými materiály, podél cyklostezek jsou vytvořeny vodní kanály. Obdobné realizované principy nalézáme ve VaubanuFreibourgu (viz příloha Quartier Vauban-Fribourg) či Amersfoortu.

Obr. č.5,6- Příklad Vauban Principy trvale udržitelného rozvoje v současné praxi Uplatnění trvale udržitelných principů v praxi je hmatatelným vyjádřením osvícené politiky města a obcí. Udržitelné město je globálním cílem, který by měla řídit rozvojová politika na regionální úrovni. Základem pro realizaci principů je politická vůle města, rozhodnutí subjektů vedení o přístupu, jak bude město dále

6.1.1

spravováno a rozvíjeno a do jaké míry budou brány v potaz dopady na životní prostředí. Možnosti uplatnění principů v praxi ovlivňuje zejména nastavení priorit ve financování. Nepominutelnou součástí je i komunikace s veřejností. Ekologické sídlo není založeno pouze na využívání přírodních materiálů ve stavebnictví, vyžaduje nastavení politiky životního prostředí, která dokáže povzbudit občany ke změně postojů. Průzkumy trhu v zahraničí prokazují zvýšenou poptávku po bydlení v lokalitách tohoto druhu. Základní cíle udržitelného urbanismu: a/ omezení růstu měst, b/ realizace měst na krátké vzdálenosti, c/ sociální a generační rozmanitost území, d/ snížení cestovních potřeb, e/ pestrost veřejných prostorů, f/ integrace ekologických přístupů, g/ omezení používání IAD,snížení emisí CO2. 9

Zdroj:Mocová, A.: Veřejné prostory v nových obytných souborech I- IV, dostupné na www. Habilab.cz.

33


6.1.2

Efektivní hustota osídlení

Ekonomika území je v současném rozvoji evropských měst prioritou. Způsoby, jak omezit další nekontrolovatelné rozrůstání měst do krajiny se zaměřují na podporu městských forem založených na racionální hustotě osídlení. Hustota je nedílnou součástí zahraničních projektů, odráží se v typech staveb, v městské morfologii i kvalitě veřejných prostorů. Racionální hustota nebere v úvahu pouze počet obyvatel na ha, ale také způsob rozprostření populace v urbanistické struktuře, demografii (věk obyvatel), charakter sídel a lidské měřítko staveb. Bydlení je diversifikováno podle lidských potřeb v různých životních etapách. Vlastní urbanistická forma závisí na hierarchii mezi různými prostory, významu komunikací, vymezení klidných a rušných míst, apod. Efektivní využití území vyžaduje, aby jakékoli místo mělo definovanou roli. 6.1.3

Nabídka různých typů bydlení

Nabídka různých typů bydlení podporuje sociální a generační rozmanitost území. Od tohoto aspektu se odvíjí i specifické veřejné prostory. Např. na území s bytovými domy, jejichž obyvatelé nemají přístup k vlastním zahradám, navazují často veřejné parky s dětskými hřišti. Parky poskytují aktivity i pro další zájmové skupiny (studenty, seniory…) a obyvatele z blízkého okolí. Při návrhu obytných celků je část vymezena pro sociální bydlení. Sociální rozrůzněnost je vhodným ukazatelem harmonie soužití mezi různými skupinami občanů. Ve veřejném parteru je důležité, aby i sociálně slabší prostředí nebylo diskriminováno. Neméně důležitý je i architektonický styl navrhované zástavby. Současná výstavba zahraničních obytných celků se zaměřuje na nízkoenergetickou zástavbu a kvalitní bydlení. Bytové domy odpovídají měřítkem významu okolí i charakteru města (obvykle jsou nižší, do 4np.). Nedostatek vlastních zahrad u obytných domů kompenzují balkony a terasy. Na rozdíl od našich podmínek převládá v zahraničí náročnější společenská poptávka po kvalitním způsobu bydlení s dostatkem veřejných prostorů. Na vyšší nároky poptávky musí logicky reagovat i developeři. Proto se při návrhu nových urbanistických celků klade velký důraz na pobytovou hodnotu prostředí. Není výjimkou, že developer zainvestuje například novou výsadbu veřejné zeleně nebo se podílí na úpravách jiných veřejných prostor v obci. 6.1.4

Rozmanitost městských funkcí

Rozmanitost městských funkcí a nabídka zaměstnání a služeb v místě bydliště umožňuje minimalizovat cestování individuální automobilovou dopravou, tím i oživit ulice a prostranství. Městské funkce by měly odpovídat místnímu významu, ale i kulturním a generačním potřebám. Protože všichni občané musí mít přístup ke službám, podporují se ve Francii tzv. formy multipolárního a polycentrického rozvoje měst. Tato podpora umožňuje vytvoření sekundárních center, které zmírňují vytvoření hierarchie mezi předměstím a jádrovým městem. 6.1.5

Veřejné prostory

Upravené veřejné prostory vypovídají o celkové úrovni společnosti. Trvale udržitelný rozvoj klade důraz zejména na kvalitu. Revitalizace center, vytváření nových center a kvalitních prostorů včetně pěších komunikací vyžadují finanční náročnost na jejich zřízení i následný provoz. Z podnětu poptávky obcí vzniká v zahraničí nová instituce - správa veřejných prostorů. Francouzské město Nantes se řadí do první evropské desítky měst, které vydělují nejvíce financí na správu veřejných prostor. Město má na rozdíl od našich měst odlišně nastavené preference. Vyplácí méně sociálních dávek nepracujícím, je zde více aktivně pracujících obyvatel. Obce, které nemají vlastní správu, vypisují výběrová řízení zaměřená na soukromé firmy, jež by zabezpečovaly správu veřejných prostor od výsadby zeleně a stříhání stromů až po výměnu žárovek a elektrických kabelů. Pro města bývá běžné, že např. uzavírají smlouvu s výrobci městského mobiliáře, kteří garantují údržbu příslušných prvků parteru. Městský mobiliář bývá neoddělitelně spjat s výtvarným řešením. Jednotlivé prvky parteru se tak stávají symboly měst či regionů. 34


6.1.6

Ekologie

Prostředí urbanizovaných sídel je každodenně zatěžováno hlukem, škodlivinami a prachem. Uplatnění ekologických přístupů si klade za cíl zmírnit negativní dopady na životní prostředí. Principy zasahují do několika oblastí. Soustřeďují se na využívání energií, odtok dešťových vod, nakládání s odpady nebo na použití přírodních stavebních materiálů. Veřejné prostory, v nichž jsou tyto principy nejvíce aplikovány, dostávají další environmentální význam. 6.1.7

Voda

Rostoucí rozloha zastavěných ploch výrazně ovlivňuje vodní bilanci území a snižuje retenční schopnost krajiny. Dochází ke zhoršování infiltrace srážkové vody a tím ke snížení doplňování podzemní vody (Haase a Nielson 2007). Technické úpravy veřejných prostorů se zaměřují na řízený povrchový odtok dešťové vody, systém retenčních příkopů, nádrží a použití propustných povrchových materiálů. 6.1.8

Rozvoj městské zeleně

Navrácení stromů, zeleně a zatravněných ploch do měst zmírňuje kontrast mezi tvrdými betonovými plochami a krajinou. Podpora biologických koridorů a jejich integrace do městské struktury nabízí obyvatelům rekreační a relaxační využití. Zároveň zachovává biologickou rozmanitost živočišných a rostlinných druhů. Oblast zahradnictví je záležitostí prestiže. Vhodně vybírané druhy rostlin např. keře, cibuloviny (narcisy, krokusy, hyacinty hroznů …) jsou téměř bezúdržbové. Květinové louky (smíšené semena jednoletých rostlin) jsou v letních měsících živými místy. 6.1.9

Ekologické stavební materiály v parteru sídel

Plochy veřejných prostorů v urbanismu měst se dělí podle stupně propustnosti na: povrchy nepropustné (živice, beton), smíšené (skládané dlažby) a povrchy propustné (štěrky, udusané cesty, zatravnění). Zpevněné živičné povrchy vyhovují náročnému intenzivnímu využívání, proto se uplatňují pro vozovky nebo cyklostezky. Pro rozsáhlé plochy jako jsou parkoviště jsou však již méně vhodné. Současné návrhy veřejných prostorů integrují na vhodná místa propustné, pórovité materiály nebo zatravněné plochy. 6.1.10 Doprava

Automobilová doprava je jedním z nejdůležitějších faktorů způsobujících znečišťování městských oblastí. Pro minimalizaci tohoto problému se západoevropská města v posledních 10 letech začala reorganizovat tak, aby byla schopná poskytnout alternativní dopravu k automobilu. Prostřednictvím veřejné dopravy, rozvojem cyklotras, pěších cest a chodníků zajišťuje cestovní potřeby pro děti, seniory i obyvatele s nižšími příjmy. Tyto způsoby dopravy jsou označovány jako tzv. soft transport (měkká nebo pomalá doprava). Prostorové a legislativní úpravy za účelem preference veřejné dopravy zvyšují přepravní rychlost, která činí tuto alternativu konkurenceschopnou vůči IAD. Důraz na pěší dopravu a její podíl na dělbě dopravní práce se přímo promítá do vlastního parteru. Nedostatky fyzického prostředí vnímají chodci mnohem intenzivněji než ostatní účastníci provozu. To je důvodem zvýšených nároků na vzhled a kvalitu parteru. Je prokázáno, že rozšíření pěší a cyklistické dopravy je rentabilní. "Pomalé" způsoby dopravy jsou propojeny se společenským životem, podněcují rozvoj drobných obchodů a služeb (Schmeidler, 2009). 6.1.11 Participace obyvatel

K fenoménu trvale udržitelného rozvoje sídel přispívá v zahraničí poptávka ze strany obyvatel, kteří jsou ochotni se identifikovat s udržitelným životním stylem a pro realizaci představ se angažovat. Podpora účasti obyvatel při přípravě projektů poskytuje důležité podněty pro vytvoření příjemného a účelného veřejného prostoru tak, aby sloužil lidem. Prezentace budoucí vize s možností zapojení vlastních nápadů posiluje vztah obyvatel k místu. 35


Myšlenka trvale udržitelného rozvoje byla oficiálně zformulována v roce 1992 na Konferenci OSN o životním prostředí a rozvoji v Rio de Janeiru. Výsledkem jednání bylo přijetí několika významných dokumentů, které rozebírají principy TUR ve všech oblastech činností člověka. Jedním z významných dokumentů byla tzv. Agenda 21, dokument obsahující 40 kapitol rozdělených do čtyř částí: sociální a ekonomické rozměry, uchovávání a šetrné využívání zdrojů a hospodaření s nimi ve prospěch rozvoje, posilování úlohy důležitých skupin a prostředky implementace. Praktickou aplikací principů na regionální úrovni je Místní Agenda 21 - nevládní iniciativa závislá na vůli místních úřadů a partnerství. Hlavním cílem je vytvořit fungující spolupráci měst, obcí i regionů se snahou podílet se na společných projektech. Uvádění vize do reality se neobejde bez spolupráce a partnerského přístupu všech klíčových skupin. Sdružení, jež podporují projekty udržitelného rozvoje sídel v České republice, jsou např. Nadace Partnerství nebo Civitas per Populi. V rámci programů usilují o zlepšování kvality veřejných prostorů. V naší legislativě je princip trvalé udržitelnosti uveden v zákoně č. 17/1972 Sb., o životním prostředí, kde je také stanoveno, že "území nesmí být zatěžováno lidskou činností nad míru únosného zatížení". V urbanistické praxi, každý profesionál opakovaně volí mezi ekonomickými a ekologickými hledisky. Tato volba je do značné míry otázkou profesionální etiky urbanistů (Maier, Řezáč 1997).

36


7 TRENDY V ČR / NOVÉ EKOČTVRTĚ/ Mnoho developerských projektů v České republice nese ve svém názvu slovo zelený či název nějaké přírodní lokality či jevu v místě projektu, nově se objevuje i název Eko… apod. Docela často se jedná o celkem tradiční uspořádání objektů, ale pouze o nízkoenergetickou skladbu pláště či projekt čerpá z přírodního uspořádání, které už v lokalitě existuje, ale nového nic nepřináší. V podstatě takové rezidenční projekty, které by se komplexně zabývali všemi stránkami udržitelného rozvoje- využitím přírodních zdrojů, přinášeli novou funkční rozmanitost, vybavenost, sociální mixitu, kvalitní veřejné plochy atd. se u nás vyskytují minimálně. V soukromém sektoru po nich asi po nich není poptávka, protože se stále dobře prodávají tradiční uspořádání. Veřejný sektor na ně nemá prostředky, ve větší míře nenabízí nové soukromé bydlení vůbec a soustředí se na často hlavně na opravu stávajícího bytového fondu. Zajímavou iniciativou v oblasti bydlení je Centrum kvality bydlení- www.cekb.cz, která se snaží komplexně zabývat rozvojem bydlení, kvalitního obytného prostředí. V jedné z přednášek organizovaným centrem se architekti zabývali legislativními překážkami kvalitního obytného prostředí, stavem současné legislativy a jejím dopadem na obytné prostředí, tradičními zastavovací systémy a jejich (ne)kompatibilitou se stávající legislativou. Je to iniciativa, za kterou stojí mimo jiné lidé z Unit architekti, kteří mají za sebou několik povedených realizací- komplex Jeseniova, Alfarezidenci v obytném komplexu Vackov a další. „Nikdo dnes již jistě nepochybuje o kvalitách bydlení v historických centrech měst, v tradičních čtvrtích nebo v dochované zástavbě menších obcí. Prostředí je srozumitelné, kultivované, zmenšily se hustoty obyvatel a nikdo již po provedených rekonstrukcích nehovoří o nehygienickém prostředí. Dříve ale právě sociální situace v našich tradičních zástavbách vedla k vytvoření nových legislativních pravidel v oblasti hygieny, vzájemných odstupů domů, zastavitelnosti pozemků, dopravy, hluku nebo oslunění. Tato legislativa je ale i dnes stále platná. Můžeme tak dále navrhovat sídliště, ale na soudobé tendence projevující se již delší čas v evropské architektuře se můžeme dívat jen s obdivem“, vysvětlil David Tichý. Doc. Ing. arch. Michal Kohout představuje výběr úspěšných evropských realizací, které jsou v přímém rozporu s českou stavební legislativou. „flexibilní typologie obytné jednotky, tradiční prostorové uspořádání a mísení aktivit, kompaktní zástavba, vysoká kontrolovaná hustota; to vše jsou již od poloviny sedmdesátých let v Evropě běžné principy tvorby městského prostředí.“ Zdůrazňuje, že „všechny představené příklady reprezentují širší veřejný zájem (omezení suburbanizace, udržení sociálního mixu v bytové výstavbě či vytváření atraktivních veřejných prostor), vykazují značnou architektonickou kvalitu a zároveň byly komerčně úspěšné. Ing. arch. Petr Hlaváček (FA ČVUT) ve svém příspěvku Předpisu navzdory, aneb pozitivní domácí příklady předvedl konkrétní příklady z českého prostředí a na nich vysvětlil, jaké překážky kladou především vyhlášky o obecně technických požadavcích (tzv. OTP) do cesty vzniku kvalitní zástavby. Říká: „Vedle sebe lze postavit dva domy jen pokud je jejich vzdálenost větší než jejich výška; pozemky pro rodinné domy musí obsahovat zařízení pro dopravu v klidu, čímž se vylučuje možnost řešit parkovací plochy či objekty na docházkovou vzdálenost od rodinných domů, a tím pádem i jiné hustoty a formy uspořádání“ .

37


8 SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY 1/ Ouředníček , Possová 2/ Ing. arch Jan Fibiger, CSc. 3/ Ing.arch.Alena Mocová 4/ P. Špačková, M. Feřtrová, M. Ouředníček 5/ webové stránky 6/ webové stránky 7/ webové stránky 8/ webové stránky

Suburbánní bydlení v Pražském městském regionu: etapy vývoje a prostorové rozmístění Jak na suburbanizaci / Stručný návod pro starosty, zastupitele, úředníky a občany/ www. Habilab.cz- Veřejné prostory v nových obytných souborech I- IV Analýza aktérů suburbánního rozvoje

www.cekb.cz www.suburbanizace.cz / projekt katedry sociální geografie a regionálního rozvoje Přír. fakulty Univerzity Karlovy v Praze/ www.urlab.cz www.uur.cz

Ostatní literatura: K. Maier a kolektiv P. Hnilička V.Cílek, M. Baše: V.Cílek, M. Baše: L.Sýkora: L.Sýkora: M.Ouředníček, D.Posová: Ouředníček, Bičík, Vágner:

Udržitelný rozvoj území Sídelní kaše Suburbanizace pražského okolí: dopady na sociální prostředí a krajinu Krajina domova v době rozpadu města a přeměny venkova Suburbanizace a její společenské důsledky / článek/ Suburbanizace a její sociální, ekonomické a ekologické důsledky Suburbánní bydlení v Pražském městském regionu: etapy vývoje a prostorové rozmístění Suburbanizace v zázemí Prahy

38

SUBURBANIZACE DENSIFIKACE REGENERACE

Recommend Documents