Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování
Analýza suburbanizace ve městě Hostivice
Bakalářská práce
Autor:
Helena Singerová Oceňování majetku
Vedoucí práce:
Praha
Ing. Roman Vodný, Ph.D.
Duben, 2015
PROHLÁŠENÍ Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.
V Praze dne 20. 4. 2015
………………………………… Helena Singerová
2
PODĚKOVÁNÍ Ráda bych touto cestou poděkovala zejména vedoucímu bakalářské práce Ing. Romanu Vodnému, Ph.D. za odborné vedení, cenné rady a připomínky v průběhu práce. Dále bych chtěla poděkovat vedoucí katedry podnikání a oceňování PhDr. Ingrid Matouškové, Ph.D. za trpělivost při pomoci na tvorbě dotazníku a všem dotazovaným za důležité informace a ochotu poskytnout rozhovor. Velké poděkování patří také Ing. Petru Ortovi, Ph.D. a Ing. et Ing. Martinu Cupalovi, Ph.D. za pomoc a hlavně odborné rady při zpracování praktické a analytické části. Chtěla bych poděkovat i Ing. Martinu Beranovi za poskytnutí veškeré projektové dokumentace, Mgr. Jindřišce Semrádové za pomoc při překladu anotace do anglického jazyka a Ing. Lukášovi Heroutovi za rady ohledně formální úpravy a formátování textu. A nakonec patří velké poděkování i mé rodině a přátelům, kteří mě podporovali při tvorbě celé bakalářské práce.
3
ANOTACE Bakalářská práce „Analýza suburbanizace ve městě Hostivice“ je rozdělena do tří hlavních částí. První je teoretická část, která se zabývá analýzou suburbanizace ve městě Hostivice, základními
pojmy,
historickým
kontextem
a
případovou
studií
města
Hostivice
s dotazníkovým šetřením. Druhá je část praktická, ve které jsou oceněny dvě nemovitosti. První je rodinný dům a druhý je objekt školky. Obě nemovitosti jsou oceněny porovnávací, příjmovou a nákladovou metodou. Poslední je analytická část. Je věnována lokální analýze realitního trhu Prahy 2. V této části bakalářské práce je popsána obecná charakteristika a představení městské části Prahy 2 s popisem trhu a regionální segmentace. Dále vlastní analýza rozdělená na části Vinohrady, Nové město, Vyšehrad a Nusle. Na závěr je popsán celkový marketingový výhled do budoucna. KLÍČOVÁ SLOVA: suburbanizace, Hostivice, tržní ocenění, analýza realitního trhu
ABSTRACT Bachelor thesis “Analysis of Suburbanization in Hostivice” is divided into three main parts. The first part is a theoretical one which deals with the analysis of suburbanization in Hostivice, basic concepts, historical context and case studies of Hostivice with questionnaires. The second part is the practical one, where two properties are valued. The first is the house and the other is a building of kindergarten. Both properties are valued with the help of the comparison, income and cost method. Last one is the analytical part. It is dedicated to the analysis of the local real estate market in Prague 2. In this part of the thesis describes the general characteristics and performance of Prague 2 with a description of the market and regional segmentation. Further analysis is divided up into sections of Vinohrady, New Town, Vysehrad and Nusle. Finally, it describes the overall marketing outlook. KEY WORDS: suburbanization, Hostivice, market valuation, analysis of real estate market
4
OBSAH Úvod ........................................................................................................................................... 7 1.
TEORETICKÁ ČÁST ........................................................................................................ 9 1.1
Základní terminologie a pojem suburbanizace .......................................................... 10
1.2
Suburbanizace konkrétně ........................................................................................... 12
1.2.1
Urbanizační proces ............................................................................................. 12
1.2.2
Formy suburbanizace.......................................................................................... 12
1.2.3
Historický vývoj suburbanizace ......................................................................... 14
1.2.4
Pozitiva a negativa suburbií................................................................................ 17
1.3
Případová studie- suburbanizace ve městě Hostivice ................................................ 18
1.3.1
Město Hostivice .................................................................................................. 18
1.3.2
Poloha města ....................................................................................................... 20
1.3.3
Základní statistické údaje ................................................................................... 20
1.3.4
Historie města Hostivice..................................................................................... 22
1.3.5
Suburbanizace ve městě Hostivice ..................................................................... 24
1.3.6
Územněsprávní začlenění ................................................................................... 26
1.3.7
Občanské vybavení ............................................................................................. 26
1.3.8
Doprava a dopravní infrastruktura...................................................................... 32
1.3.9
Technická infrastruktura ..................................................................................... 38
1.3.10
Veřejná prostranství............................................................................................ 39
1.4
Dotazník pro obyvatele hostivických suburbií a jeho vyhodnocení .......................... 40
1.4.1
Dotazník ............................................................................................................. 40
1.4.2
Vyhodnocení dotazníku ...................................................................................... 41
Závěr ......................................................................................................................................... 49 2.
PRAKTICKÁ ČÁST ........................................................................................................ 51 2.1
Ocenění rodinného domu Hostivice........................................................................... 52
2.2
Ocenění mateřské školy Hradištko u Sadské ............................................................. 91 5
3.
ANALYTICKÁ ČÁST ................................................................................................... 131 3.1
Obecná charakteristika trhu ..................................................................................... 132
3.1.1
Popis lokality .................................................................................................... 132
3.1.2
Trh s nemovitostmi ........................................................................................... 133
3.1.3
Regionální segmentace ..................................................................................... 133
3.2
Městská část Praha 2- Vinohrady ............................................................................ 134
3.3
Městská část Praha 2- Nové město .......................................................................... 138
3.4
Městská část Praha 2- Vyšehrad .............................................................................. 142
3.5
Městská část Praha 2- Nusle .................................................................................... 145
3.6
Celkový marketingový výhled ................................................................................. 149
Seznam použité literatury ....................................................................................................... 150 Seznam obrázků, tabulek, grafů a příloh ................................................................................ 155 Přílohy .................................................................................................................................... 158
6
ÚVOD Klidný venkov s krásnou přírodou, bydlení v rodinném domě se zahradou, ale i snadná dostupnost do rušného nedalekého velkoměsta. To je představa žití dnešní společnosti, kdy jsou lidé schopni pro naplnění takového bydlení mnoho obětovat. Kvůli tomu se obyvatelé často rozhodli pro přestěhování z center měst na jejich okraj a do okolních obcí, čímž vznikla suburbanizace. 1 Pojem suburbanizace je specifikován jako pokles obyvatelstva v jádrech měst a naopak nárůst v okrajových částech a v obcích příměstské zóny. Mění se architektura, infrastruktura, ale i funkční využití území. Dochází k sociálním změnám ve struktuře obyvatelstva, naskytují se nové společenské aktivity a nový způsob života, který ovlivňuje i obyvatelstvo původní. Počátky suburbanizace mají své kořeny ve Spojených státech amerických. Klasické období suburbanizačních procesů je spojeno s rozmachem osobní automobilové, nákladní a letecké dopravy. Avšak hlavní rozvoj začal po druhé světové válce a hospodářské krizi, kdy se rodinný dům stával ideálem bydlení. Poptávku rozvířil i tzv. baby boom a vznik hypoték na bydlení. 2 Následovalo postupné rozšíření suburbanizačních procesů do Evropy a také do České republiky. Socialistická panelová sídliště patří v některých ohledech mezi první podoby suburbií. Konec režimu však přinesl i konec centrálního plánování. Rozvoj v osídlení byl spojen s dynamickou výstavbou rodinných domů a v druhé polovině let devadesátých nastal zvrat s růstem příjmů a hypotékami. V důsledku toho vznikaly v zázemí největších českých měst, v Praze a v Brně, první suburbie. 3 Bakalářská práce se dělí na tři části, první teoretickou, druhou praktickou a třetí analytickou. Hlavním cílem v teoretické části je shrnutí základních rysů suburbanizace, její historie a ukázky pozitiv s negativy. Samotná suburbanizace je uvedena na příkladě v případové studii se zaměřením na město Hostivice v zázemí hlavního města Prahy.
1
HNILIČKA, Pavel. Sídelní kaše: otázky k suburbánní výstavbě kolonií rodinných domů. Vyd. 1. Brno: Era vydavatelství, 2005, 131 s. ISBN 8073660288. 2 Suburbanizace a její sociální, ekonomické a ekologické důsledky. Editor Luděk Sýkora. Praha: Ústav pro ekopolitiku, 2002, 191 s. ISBN 8090191495. 3 Suburbanizace a její sociální, ekonomické a ekologické důsledky. Editor Luděk Sýkora. Praha: Ústav pro ekopolitiku, 2002, 191 s. ISBN 8090191495.
7
V praktické části jsou provedeny dvě aktuální tržní ocenění. První tržní ocenění se týká rodinného domu v Hostivici s využitím porovnávací, příjmové a nákladové metody. Druhé tržní ocenění se týká mateřské školy v Hradištku u Sadské s využitím porovnávací, příjmové a nákladové metody. Poslední, analytická část, je zaměřena na lokální analýzu trhu nemovitostí městské části Praha 2. V této části bakalářské práce je popsána obecná charakteristika a představení městské části Prahy 2 s popisem trhu a regionální segmentace. Dále vlastní analýza rozdělená na části Vinohrady, Nové město, Vyšehrad a Nusle. Na závěr je popsán celkový marketingový výhled do budoucna.
8
1.
TEORETICKÁ ČÁST
Analýza suburbanizace ve městě Hostivice
9
1.1 Základní terminologie a pojem suburbanizace BROWNFILEDS „Jsou staré, nevyužívané nebo ekonomicky nedostatečně efektivně využívané průmyslové a logistické zóny a komerční či obytné objekty v kompaktně zastavěných územích, a zemědělské, vojenské i další plochy a budovy ve volné krajině.“ 4 Jsou překážkou pro rozvoj, jelikož se investoři obávají vysokých nákladů spojených se sanací objektů. Tyto objekty mohou být zamořeny toxickými látkami, jako jsou např. náplně obsahující chemii ze strojního vybavení. GREENFIELDS Jsou území tzv. „zelené plochy“, které dosud nebyly zastavěny a jejich účelem je rekreační či zemědělské využití. Mohou být však změněny na pozemky určené k zástavbě, tedy rozvoji dané lokality. MĚSTO V příručním slovníku je město definováno jako „nakupení velkého počtu domů obytných a veřejných budov, uspořádaných v ulice, jejichž obyvatelé tvoří kulturní a sociální jednotku.“
5
Město má charakteristické znaky, odlišující ho od vesnice, jako je například
hustota a struktura obyvatel, rozloha, občanské vybavení a doprava. Vesničané mají od městských lidí osobnější přístup, více sociálních kontaktů. Proto se ve městech kvůli anonymitě koncentruje například vyšší zločinnost. URBAN SPRAWL= SÍDELNÍ KAŠE Českým termínem pro urban sprawl je sídelní kaše. Suburbánní výstavba kolonií rodinných domů s nízkou hustotou zástavby bývá často označováno jako „sídliště naležato“. Zastavovací plán není vhodný pro budoucí obyvatele, ale spíše pro developery, či majitele pozemků. Na území není dostatečná veřejná infrastruktura, zejména pak veřejná prostranství. Sídla se rozpínají do krajiny, místo zemědělských pozemků se stávají pozemky stavební, a jelikož není 4
Výkladový slovník: životní prostředí, udržitelný rozvoj. KLINKEROVÁ, Jitka. ÚSTAV PRO EKOPOLITIKU. [online]. Praha, 2008 [cit. 2014-10-14]. Dostupné z: hhttp://slovnik.ekopolitika.cz/b.shtml#brownfields 5 Příruční slovník jazyka českého: Ústav pro jazyk český. HUJER, Oldřich, Emil SMETÁNKA, Miloš WEINGART, Bohuslav HAVRÁNEK, Vladimír ŠMILAUER a Alois ZÍSKAL. [online]. 2007-2008 (19351957) [cit. 2014-10-16]. Dostupné z:http://bara.ujc.cas.cz/psjc/search.php
10
dostatečně kladen ohled na veřejná prostranství a občanskou vybavenost a noví obyvatelé pracují v jádrovém sídle aglomerace, vzniká větší dopravní zátěž kvůli dojíždějícím obyvatelům do měst. URBANIZACE „Urbanizace zahrnuje kulturní, ekonomické i sociální změny společnosti a je jednou z klíčových složek její modernizace. Zároveň však urbanizace přináší koncentraci obyvatelstva ve městech a městských regionech.“
6
Hospodářství a kulturní využití se
soustřeďuje do velkoměsta na úkor venkova. Další možnou definicí je „rozšiřování městského způsobu života (kvalitativní aspekt) a proces růstu měst (kvantitativní aspekt)“ 7. Urbanizace se dělí na řízenou a neřízenou. Řízená je vítaná a je upravována územním plánováním s různými výsledky. Naopak neřízená je nevítaná a vyskytují se pak problémy v podobě slumů a dalších. ZAHRADNÍ MĚSTO Označují se tak malá města a sídliště s velkým podílem zeleně a nízkou hustotou zastavěnosti. První představy o obydlích v zahradách byly již ve starověku. Urbanisté a vládnoucí představitelé měst se zajímali o únik z velkých měst do menších soustav obydlí umístěných v krajině. Touto problematikou se zabývala i řada teoretiků urbanismu a architektury, mezi které patřil též anglický architekt Ebenezer Howard, tvůrce myšlenky zahradního města. Zahradní města se dočkala realizace díky britským architektům Barrymu Parkerovi a Raymondu Unwinovi. POJEM SUBURBANIZACE Pojem je odvozen z latiny. Předpona „sub“
8
znamená polohu za městem a „urbs“
v překladu město. Z toho vzniklo anglické slovo „suburb“
6
10
9
je
, které lze přeložit jako
MUSIL, Jiří. Urbanizace a problémy lidstva. Vesmír: přírodovědecký časopis Akademie věd České republiky. Praha: Vesmír, 1999. Dostupné z: http://casopis.vesmir.cz/clanek/urbanizace-a-problemy-lidstva 7 ÚVOD DO PROBLEMATIKY URBANISMU A ÚZEMNÍHO PLÁNOVÁNÍ. [online]. ČVUT v Praze, Fakulta stavební, Katedra urbanismu a územního plánování [cit. 2015-03-11]. Dostupné z:http://people.fsv.cvut.cz/~k127/K_O/UUPS/UUPS_AM_01.pdf 8 Suburbanizace. OUŘEDNÍČEK, Martin. Suburbanizace [online]. Praha: Univerzita Karlova v Praze [cit. 201410-14]. Dostupné z: http://www.suburbanizace.cz/ 9 Suburbanizace. OUŘEDNÍČEK, Martin. Suburbanizace [online]. Praha: Univerzita Karlova v Praze [cit. 201410-14]. Dostupné z: http://www.suburbanizace.cz/ 10 Suburbanizace. OUŘEDNÍČEK, Martin. Suburbanizace [online]. Praha: Univerzita Karlova v Praze [cit. 2014-10-14]. Dostupné z: http://www.suburbanizace.cz/
11
předměstí. Pojem suburbanizace je specifikován jako pokles obyvatelstva v jádrech měst a naopak nárůst v okrajových částech a v obcích příměstské zóny. Mění se architektura, infrastruktura, ale i funkční využití území. Dochází k sociálním změnám ve struktuře obyvatelstva, naskytují se nové společenské aktivity, nový způsob života, kterým ovlivňují obyvatelstvo původní. Urban sprawl je formou suburbanizace, v překladu do češtiny jako sídelní kaše. Má velice chaotickou a řídkou zástavbu, která je umisťována hlavně v blízkosti komunikací.
1.2 Suburbanizace konkrétně Rodinný dům se zahradou v místě klidné periferie se snadnou dostupností do rušného nedalekého velkoměsta je představou žití moderní společnosti. Vznikají zde však otázky ohledně velké zastavěnosti volných ploch, kde se domy rozrůstají obrovskou rychlostí. Tyto seskupení rodinných domů se nazývají satelitní městečka a v případě velmi nízké hustoty osídlení sídelní kaše.
1.2.1 Urbanizační proces Proces suburbanizace patří do souboru stádií urbanizačních procesů. Prvním takovým procesem je urbanizace, v té dominuje jádro měst, kam se koncentruje obyvatelstvo i služby a naopak chudnou zázemí měst. Pak přichází samotná suburbanizace, ta je takovým opakem urbanizace. Hlavní je růst zázemí nad městským jádrem a celkový růst městského regionu. V zázemích jsou lokality rezidenční výstavby označovaných jako satelitní městečka. Následným procesem je desurbanizace, ve které dochází ke snižování počtu obyvatel v jádrech měst a tento pokles je vyšší než nárůst obyvatel v zóně příměstské. Z bytových domů se stávají kancelářské a komerční prostory. A posledním procesem je fáze reurbanizace, kdy se obyvatelé vrací do jader měst a kancelářské prostory se mění zpět na obytné. 11
1.2.2 Formy suburbanizace Suburbanizace má dvě formy. Tou první je rezidenční suburbanizace, jinak označována jako obytná a druhou je forma komerční, také nazývána jako pracovní a obslužná. 11
OUŘEDNÍČEK, Martin. Teorie stádií vývoje měst a diferenciální urbanizace: Geografie-Sborník České geografické společnosti. 2000.
12
Rezidenční suburbanizace se pojí s výstavbou celků rodinných domů, nazývaných jako satelitní městečka, ale i v poslední době se rozrůstajících domů bytových. Dělí se podle lokality, ve které jsou domy postaveny, podle rozsahu výstavby, či architektonického pojetí. Například rozdílnost amerického a českého osídlení je v prostoru. U nás jsou zřídkakdy k nalezení sídla, která vznikla na zelených loukách, zatímco v Americe jsou zcela běžná.
Obrázek 1 Rezidenční suburbanizace Zdroj:vlastní foto
Komerční suburbanizace se pojí s výstavbou komerčních zón, jako jsou super a hyper markety, sklady, anebo logistické areály. Zóny jsou přemisťovány z center měst buď do okrajových lokalit, anebo úplně mimo města. Většinou jsou umisťovány podél hlavních dopravních tahů na doposud nezastavěných pozemcích nazývaných greenfields.
Obrázek 2 Komerční suburbanizace Zdroj: vlastní foto
13
1.2.3 Historický vývoj suburbanizace Stěhování do měst probíhalo hlavně kvůli zaměstnání. Ve městech byla lepší dostupnost práce, než tomu bylo na venkově. Tam byl problém v zimním období, jelikož práce byla většinou jen sezónní. Z těchto důvodů se města rozšiřovala a stavěly se byty pro pracovníky nazývané zaměstnanecké kolonie. Jednou z prvních kolonií byla New Lanark ve Skotsku, kde se Robert Owen zasadil o zlepšení podmínek pro dělníky a nechal vystavět sídliště se školou a obchody pro dělníky. 12 Období průmyslové revoluce mělo mnoho světlých i stinných stránek. Mezi pozitivní se řadí například větší délka života, vyšší úroveň žití a nespočet vynálezů. Ale na druhé straně bylo masové stěhování obyvatelstva z Evropy, které nastalo vzhledem k politickým neshodám a chudobě dělníků. Celkem se rozhodlo migrovat kolem padesáti milionů obyvatel, většina do Spojených států amerických. Další stěhování proběhla také do Kanady, Argentiny, Brazílie a jižní Afriky. 13 Ale nejen to bylo obrovským zásahem do života obyvatel během průmyslové revoluce. Vzhledem ke změně výrobních podmínek se měnil život celé společnosti. Podle slov Karla Marxe neměla nově zrozená třída dělníků „na prodej nic jiného, než svou pracovní sílu“. 14 Vzhledem k rychlému rozvoji průmyslu bylo potřeba i mnoho pracovní síly. Kvůli tomu se mnoho venkovských dělníků vydalo do větších měst. Doufali v lepší život, avšak ne vždy to dobře dopadlo. Pracovních míst nebyl dostatek, a tak byli dělníci odkázáni na milost zaměstnavatelů. 15 Suburbanizace začínala hlavně v Anglii a rozšiřovala se dál po Evropě až do Ameriky. Počátky 19. století jsou poznamenány obrovským přívalem obyvatelstva do měst za prací, ale jelikož nebyla města na tento nápor připravena, podmínky k žití byly více než žalostné.
16
Také proto, že se ve městech mísily pouze složky, jako je bydlení a práce bez možnosti rekreace. Dalším problémem byly chybějící technické sítě, které jsou dnes zcela běžné a také nedostatečná občanská vybavenost nově narostlých kolonií domů.
12
ČULÍK, Jan. Britské listy: Robert Owen. [online]. [cit. 2015-04-18]. Dostupné z:http://www.blisty.cz/files/temata/prvnimaj/owen.htm. 13 DUROSELLE, Jean-Baptiste. Evropa a Evropané. Praha: Fortuna Print, 2002, 431 s. ISBN 80-7321-022-3. 14 DUROSELLE, Jean-Baptiste. Evropa a Evropané. Praha: Fortuna Print, 2002, 431 s. ISBN 80-7321-022-3. 15 DUROSELLE, Jean-Baptiste. Evropa a Evropané. Praha: Fortuna Print, 2002, 431 s. ISBN 80-7321-022-3. 16 HNILIČKA, Pavel. Sídelní kaše: otázky k suburbánní výstavbě kolonií rodinných domů. Vyd. 1. Brno: Era vydavatelství, 2005, 131 s. ISBN 8073660288.
14
Touto problematikou se zabývala řada teoretiků urbanismu a architektury, mezi nimi i anglický architekt Ebenezer Howard, tvůrce myšlenky zahradního města. Samotná zahradní města se dočkala výstavby pouze v malém rozsahu, ale myšlenky se odrazily v mnoha dílčích realizacích a nahradily je alespoň výstavby na předměstích anglických měst. 17 Jeho následovníci Raymond Unwin a Barry Parker se kromě inspirace v nízké hustotě osídlení zabývali i veřejnými prostory a celkovým působením čtvrtí. Za nejlépe realizovaný projekt je považováno předměstí Londýna. Z Anglie se idea zahradních měst rozšiřovala hlavně do severní Evropy. 18 Na konci 19. století začal masivní přesun obyvatel do předměstí v USA. Klasické období suburbanizačních procesů je spojeno s rozmachem osobní automobilové, nákladní a letecké dopravy v letech 1920 – 1970. Dalšími důvody jsou například levné pohonné hmoty, rostoucí bohatá střední vrstva, ale hlavně dostatek volné půdy a méně obyvatel oproti Evropě. Charakteristickou vlastností předměstí a příměstských oblastí byly kolonie rodinných domů, které se rozrůstaly do okolní volné krajiny, přičemž veřejné prostory, jako jsou parky a chodníky pro pěší, byly zpočátku spíše opomíjeny. Začátek nárůstu suburbií podpořila nejvyšší společenská vrstva, která díky velkému finančnímu zabezpečení mohla bydlet a pracovat na jiných místech. Avšak hlavní rozvoj začal po druhé světové válce a hospodářské krizi, kdy se rodinný dům stával ideálem bydlení. V polovině 50. let nastala velká poptávka mladých rodin po vlastním bydlení díky tzv. baby boomu. Díky finančním podporám vlády na daňových úlevách a vzniku hypoték bylo bydlení mnohem dostupnější i pro nižší příjmové skupiny obyvatel. 19 Suburbanizace se dotkla konce 19. století i západní Evropy a stejně jako v Americe začala rozmachem dopravy. Nebyla však tak rozsáhlá a projevila se menší destrukcí center měst, jelikož do rozvoje zasahovalo více územní plánování. Dalším důvodem je také skutečnost, že Evropa je oproti USA mnohem menší a s větší koncentrací obyvatelstva. I proto samotný rozvoj nebyl tak obrovský jako v USA, kde jsou k vidění nezastavěné širé pláně. 20
17
HNILIČKA, Pavel. Sídelní kaše: otázky k suburbánní výstavbě kolonií rodinných domů. Vyd. 1. Brno: Era vydavatelství, 2005, 131 s. ISBN 8073660288. 18 HNILIČKA, Pavel. Sídelní kaše: otázky k suburbánní výstavbě kolonií rodinných domů. Vyd. 1. Brno: Era vydavatelství, 2005, 131 s. ISBN 8073660288. 19 SÝKORA, Luděk. Suburbanizace a její sociální, ekonomické a ekologické důsledky. 1. vyd. Praha: Ústav pro ekopolitiku o.p.s., 2002, 191 s. ISBN 80-901-9149-5. 20 SÝKORA, Luděk. Suburbanizace a její sociální, ekonomické a ekologické důsledky. 1. vyd. Praha: Ústav pro ekopolitiku o.p.s., 2002, 191 s. ISBN 80-901-9149-5.
15
Rozvoj suburbánních rezidenčních lokalit probíhal již v meziválečném období, hlavně podél železničních tratí. Ovšem za komunismu se rozvoj rozptýlené suburbanizace pozastavil. 21 Typickým znakem pro průmyslovou revoluci je stěhování do měst za prací, kde vznikaly manufaktury. Zemědělství upadalo a naopak vzkvétal průmysl. Továrny byly umisťovány v dosahu dopravního spojení a v okolí rostly domy pro zaměstnance. V Praze byl rozvoj podpořen zbouráním pražských hradeb. Tím byla možná další návazná výstavba na jádro města. 22 V České republice stojí za zmínku Baťovy kolonie ve Zlíně, kde při své továrně nechal Baťa vystavět obytné domy s prvky zahradních měst pro své zaměstnance. A tak vznikla v letech 1912 a 1913 civilní architektura v bezprostřední blízkosti Baťových výrobních hal. Později se tato architektura stala symbolem celého Zlína.
23
V Praze patří mezi nejznámější čtvrti
Zahradní město, Spořilov, Ořechovka, anebo Krč. 24 Za 1. republiky měly bohaté a bohatší vrstvy víkendové domy na venkově za městem, také se rozvíjel tramping a skauting. Lidé se potřebovali někde odreagovat od všedních dnů v práci a toto byla skvělá volba. Socialistická panelová sídliště patří v některých ohledech mezi první podoby suburbií. Sídliště byla stavěna jako monofunkční soubory bez veřejných prostor, parků, náměstí či ulic. Konec režimu však přinesl i konec centrálního plánování. Rozvoj v osídlení byl spojen s dynamickou výstavbou rodinných domů, avšak malá kupní síla střední třídy nedovolovala v první polovině devadesátých let splnění snu v bydlení. V druhé polovině let devadesátých nastal zvrat s růstem příjmů a hypotékami. V důsledku toho vznikaly v zázemí největších českých měst, v Praze a v Brně, první suburbie. 25
21
ŠILHÁNKOVÁ, Vladimíra. Suburbanizace - hrozba fungování (malých) měst. 1. vyd. Hradec Králové: Civitas per Populi, 2007, 234 s. ISBN 978-809-0381-339. 22 ŘÍHA, Zdeněk a Pavel FOJTÍK. Jak se tvoří město: vývoj dopravního systému Prahy v období průmyslové revoluce. Vyd. 1. V Praze: České vysoké učení technické, 2012, 188 s. ISBN 978-80-01-05029-3. 23 POKLUDA, Zdeněk. BataStory.net: Jak se buduje zahradní město (6). [online]. 2008 [cit. 2015-03-16]. Dostupné z:http://batastory.net/cs/info/jak-se-buduje-zahradni-mesto-6 24 HNILIČKA, Pavel. Sídelní kaše: otázky k suburbánní výstavbě kolonií rodinných domů. Vyd. 1. Brno: Era vydavatelství, 2005, 131 s. ISBN 8073660288. 25 SÝKORA, Luděk. Suburbanizace a její sociální, ekonomické a ekologické důsledky. 1. vyd. Praha: Ústav pro ekopolitiku o.p.s., 2002, 191 s. ISBN 80-901-9149-5.
16
1.2.4 Pozitiva a negativa suburbií Vzhledem k různorodým názorům na suburbanizaci je složité definovat, co je pozitivum a co negativum suburbánní zástavby. Ale i tak se najdou naprosto jednoznačná pozitiva a negativa takové zástavby. V následujícím textu je uvedeno několik příkladů pozitiv s negativy a je vysvětlen jejich význam. Pozitiva suburbií -
Jelikož se obyvatelstvo soustřeďuje do jedné oblasti, měla by narůstat kvalita i kvantita služeb, otevírají se nové prodejny a tím se zajistí nárůst nových pracovních míst. Například ve městě Hostivice se stoupajícím počtem obyvatel pojí i výstavba hypermarketu Tesco v části Jeneček (září 2012).
-
Příchod „kulturních, sociálních a ekonomických elit“
26
zajišťuje pestrost
obyvatelstva, dochází k sociálním změnám, vznikají nové společenské aktivity, ale i nový způsob života, kterým ovlivňují obyvatelstvo původní. -
S nárůstem populace vzniká pro města výhoda ve „zvýšení finančních příjmů (daň z nemovitostí, daň z příjmů a poplatky)“
27
, se kterými můžou následně nakládat.
Například přestavovat a zvelebovat parky, hřiště, komunikace, ale i budovy ve vlastnictví měst. Tím vznikají další možnosti sportovního a kulturního vyžití. Mění se architektura, infrastruktura, ale i funkční využití území. Negativa suburbií -
Je viditelný „úpadek klasického města a oslabení center měst“ 28, a jelikož je snem dnešní populace mít svůj vlastní pozemek s domem, nikoliv žít v panelovém domě, nastává pak problém vysidlování z měst do vesnic.
-
Volná krajina ubývá a zastavují se všechny zelené plochy, tzv. greenfields. Developeři nakoupí pole a louky za minimální cenu a mění je ve stavební pozemky, čímž jejich cena stoupá.
-
Dochází k „narušení architektonického a urbanistického charakteru venkovského osídlení.“. 29
26
TRHLINOVÁ. Suburbanizace. [online]. 2007 [cit. 2014-10-16]. Dostupné z: https://is.vsfs.cz/el/6410/leto2010/B_RRV_2/SUBURBANIZACE.ppt 27 TRHLINOVÁ. Suburbanizace. [online]. 2007 [cit. 2014-10-16]. Dostupné z: https://is.vsfs.cz/el/6410/leto2010/B_RRV_2/SUBURBANIZACE.ppt 28 TRHLINOVÁ. Suburbanizace. [online]. 2007 [cit. 2014-10-16]. Dostupné z: https://is.vsfs.cz/el/6410/leto2010/B_RRV_2/SUBURBANIZACE.ppt
17
-
Malé vesnice se rozrůstají v neforemnou zástavbu bez pravidel a rovnováhy. Vznikají řadové domy bez žádné architektonické obměny.
-
Chybí občanské vybavení, které se musí dobudovávat, což je často velice náročné.
-
Jelikož jsou lidé v takovýchto lokalitách často odkázáni na svůj automobil, nastává problém se stárnutím populace. Starší občané se pak těžko dostávají na nákupy, k lékařům a podobně.
-
Vzhledem k nárůstu obyvatel by měl probíhat i nárůst pracovních příležitostí, avšak ne vždy to bývá pravidlem a lidé dojíždí za prací spíše do velkých okolních měst.
-
Vlivem přesídlení populace vznikají problémy v infrastrukturách města. Příkladem může být město Hostivice, kdy v letech 1921-1930 přišla první vlna nárůstu o 1 446 obyvatel a další velká vlna byla v letech 2001-2011, kdy přibylo o 2 813 obyvatel více. Nastaly tedy problémy, jako například s připojením na čističku odpadních vod (ČOV), kde vzhledem k malé kapacitě musely být u domů vybudovány jímky, které vyváží fekální vozy.
1.3 Případová studie- suburbanizace ve městě Hostivice Případová studie je zaměřena na město Hostivice jako takové. Město je pro lepší představu popsáno v následujících kapitolách od základních statistických údajů, historie, územně správního začlenění, přes občanské vybavení, vzdělávací a výchovná zařízení, obchodní zařízení, ale i popis dopravy s dopravní infrastrukturou, popis technické infrastruktury a veřejných prostranství. Autorka si toto město zvolila, jelikož zde již několik let žije, město zná, ale hlavně je Hostivice typickým příkladem suburbanizace v zázemí Prahy. Do hlavního města je velice dobrá dopravní dostupnost, a to jak silniční, železniční, ale i hromadnou dopravou.
1.3.1 Město Hostivice Město Hostivice se dělí na jádro se starou zástavbou a okolí se zástavbou novou. Domy ze staré zástavby jsou často posazeny hned u ulice a naopak domy v zástavbě nové bývají umístěny na oploceném pozemku.
29
TRHLINOVÁ. Suburbanizace. [online]. 2007 [cit. 2014-10-16]. Dostupné z: https://is.vsfs.cz/el/6410/leto2010/B_RRV_2/SUBURBANIZACE.ppt
18
Stará zástavba Starou zástavbu obývají většinou rodilí obyvatelé, rozkládá se v částech staré Hostivice, Litovice, Břve, většiny Jenečku a části stadionu.
Obrázek 3 Stará zástavba Zdroj: vlastní foto
Nová zástavba Obě zástavby se vzájemně prolínají, i tak se dá říci, že se nová zástavba rozprostírá v části Jenečku a stadionu a také Ve Vilkách.
Obrázek 4 Nová zástavba Zdroj: vlastní foto
19
1.3.2 Poloha města Město se nachází ve Středočeském kraji u západního okraje hlavního města Prahy. Má dobře rozvinutou občanskou vybavenost, dopravní a technickou infrastrukturu a v neposlední řadě i rozmanitá veřejná prostranství.
Obrázek 5 Mapa Hostivice a okolí Zdroj: http://www.mapy.cz/zakladni?x=14.2886313&y=50.0959027&z=10&l=0
1.3.3 Základní statistické údaje Tabulka 1 Základní statistické údaje o Hostivici Zdroj: http://www.hostivice.eu/statisticke-udaje/d-409944/p1=4410
Kraj:
Středočeský
Okres:
Praha-západ
Obec s rozšířenou působností:
Černošice
Katastrální území:
Hostivice a Litovice
Výměra správního území:
1 449 ha
Nadmořská výška (náměstí):
341 m n.m.
První písemná zmínka:
1277
Statut města:
od 1. ledna 1978
Počet obyvatel k 1. 1. 2014
7 802
Průměrný věk
38,2 roků
20
Vlajka
Obrázek 6 Vlajka města Hostivice Zdroj: http://www.hostivice.eu/znak-a-vlajka-mesta-hostivice/d-409943/p1=4552
„Vlajku udělil městu Hostivice předseda Poslanecké sněmovny Parlamentu České repuliky Lubomír Zaorálek rozhodnutím č. 52 ze dne 25. března 2005. Vlajka města je doslovným opakováním městského znaku. K užívání vlajky není třeba souhlas města.“30 Znak
Obrázek 7 Znak města Hostivice Zdroj: http://www.hostivice.eu/znak-a-vlajka-mesta-hostivice/d-409943/p1=4552
„Znak města schválila rada Městského národního výboru Hostivice dne 1. června 1978. Znak tvoří červeno-modře polcený štít a v patě stříbrná kvádrovaná hradba s cimbuřím a modrým ozubeným kolem. Znak může používat město a jím zřízené nebo založené organizační složky a právnické osoby. Jiné subjekty mohou užívat znak města jen se souhlasem rady města.“31
30
MĚSTO HOSTIVICE: Znak a vlajka města Hostivice: Město Hostivice. [online]. Městský úřad Hostivice, 2009 [cit. 2014-11-20]. Dostupné z: http://www.hostivice.eu/znak-a-vlajka-mesta-hostivice/d-409943/p1=4552 31 MĚSTO HOSTIVICE: Znak a vlajka města Hostivice: Město Hostivice. [online]. Městský úřad Hostivice, 2009 [cit. 2014-11-20]. Dostupné z: http://www.hostivice.eu/znak-a-vlajka-mesta-hostivice/d-409943/p1=4552
21
1.3.4 Historie města Hostivice První osídlení bylo již v pravěku. Z této doby byly pozdějším archeologickým průzkumem objeveny mnohé artefakty, jako je lineární a vypíchaná keramika, anebo nálevkovité poháry z doby kamenné. Mezi největší naleziště patří například pohřebiště únětické kultury, sídliště kultury knovízské a vesnice kultury laténské a římské, kde byly nalezeny železářské pece. 32 První písemné zmínky o Hostivici jsou datovány k roku 1277. Píše se, že Přemysl Otakar II. nechal roku 1257 vysídlit obyvatele z podhradí Pražského hradu při budování Malé strany a ti se usadili právě na místě nynější Hostivice. K tomuto datu je tedy nejčastěji přisuzován vznik Hostivice. 33 Vlastnictví města se v čase několikrát změnilo. Roku 1601 získal Hostivici krajský hejtman Florián Gothard Žďárský ze Žďáru. Následně roku 1640 koupil Litovice a obce se staly součástí jednoho velkého panství. „Ale jelikož byl poslední potomek rodu Žďárských bezdětný, ujala se Hostivice a Jenečka Johana Eusebia Barbora hraběnka z Caretto-Millesimo a Litovice s Břve připadly Anně Kateřině hraběnce z Magni.“
34
Následně připadly obce
hraběti Karlu Jáchymovi Bredovi a od něj je koupila Anna Marie Františka Terezie velkovévodkyně Toskánská. Nechala město pozměnit do barokního stylu, vystavět mariánský sloup s farou a byla i za přestavbou zámku a kostela. Vzhledem k příbuzenským vztahům se na začátku 19. století stala Hostivice soukromým majetkem císařské rodiny. 35 Roku 1849 proběhlo spojení samostatných obcí Litovice, Břve a Jeneček do jednoho celku a s jedním vedením. O rok později, tedy 1. ledna 1850 vznikla samostatná obec z Hostivice a Litovic. 36 Na začátku 20. století se zástavba rozšířila k nádraží, ale velký rozvoj nastal až po první světové válce. Vznikly nové čtvrti, jako jsou Nouzov a Palouky. Roku 1922 se otevřela hostivická sokolovna a o čtyři roky později byl vystavěn Dělnický dům. 37
32
FRANČOVÁ, Miluše. Hostivice, Litovice, Břve a Jeneček v proměnách času. Praha: Avar, Milan Zevl, 2010. ISBN 978-80-904643-1-5. 33 FRANČOVÁ, Miluše. Hostivice, Litovice, Břve a Jeneček v proměnách času. Praha: Avar, Milan Zevl, 2010. ISBN 978-80-904643-1-5. 34 FRANČOVÁ, Miluše. Hostivice, Litovice, Břve a Jeneček v proměnách času. Praha: Avar, Milan Zevl, 2010. ISBN 978-80-904643-1-5. 35 FRANČOVÁ, Miluše. Hostivice, Litovice, Břve a Jeneček v proměnách času. Praha: Avar, Milan Zevl, 2010. ISBN 978-80-904643-1-5. 36 FRANČOVÁ, Miluše. Hostivice, Litovice, Břve a Jeneček v proměnách času. Praha: Avar, Milan Zevl, 2010. ISBN 978-80-904643-1-5.
22
50. léta byla charakteristická násilným vyvlastňováním soukromého majetku. Zřizovala se jednotná zemědělská družstva a nuceně byly vykupovány stroje. Řada spolků byla zlikvidována, podporu měly pouze svazy, jako byl například Svaz československo-sovětského přátelství, anebo Český svaz mládeže. V 70. letech málem došlo ke zbourání zámku na náměstí, ale nakonec vyhrála záchrana a následná rekonstrukce objektu. Významným datem byl rok 1978, kdy povýšila Hostivice na město. 38 Po druhé světové válce byla výstavba omezena kvůli regulačním opatřením. Stavební materiál byl pouze na zvláštní povolení. Je tedy zřejmé, že v dobách 50. let 20. století vzniklo jen omezené množství rodinných domů. Naopak v 60. letech byla hojná výstavba družstevních sídlišť Na Pískách. Výstavba rodinných domů byla také pod záštitou JZD. Nové rodinné domy se stavěly i v nových Litovicích a na dalších místech v Hostivici. 39 Rozšiřovala se i výstavba veřejných staveb, mezi které paří například zimní sportovní stadion, školní jídelna, nákupní středisko (nynější F+F), areál mateřské školy a velice důležitá čistírna odpadních vod, kde se čistila voda z tehdejší mlékárny (ta stála na místě nynějšího supermarketu Lidl). Rozvoj byl podpořen samotnými občany, ti se totiž podíleli na výstavbě většiny zmiňovaných budov. 40 Výstavba technické infrastruktury byla velice zdlouhavá, jelikož byla opět závislá na pomoci občanů města. Nakonec se ale podařilo vystavět ve městě vodovod, kanalizace a rozvod zemního plynu. 41 Po roce 1989 přišla následující stavební vlna, která trvá až dodnes. Ta je popsána v následující kapitole suburbanizace ve městě Hostivice.
37
KUČERA, Jiří. Průřez hostivickou historií - Hostivická http://www.hostivickahistorie.cz/prurez/20stoleti.html 38 KUČERA, Jiří. Průřez hostivickou historií - Hostivická http://www.hostivickahistorie.cz/prurez/20stoleti.html 39 KUČERA, Jiří. Průřez hostivickou historií - Hostivická http://www.hostivickahistorie.cz/prurez/20stoleti.html 40 KUČERA, Jiří. Průřez hostivickou historií - Hostivická http://www.hostivickahistorie.cz/prurez/20stoleti.html 41 KUČERA, Jiří. Průřez hostivickou historií - Hostivická http://www.hostivickahistorie.cz/prurez/20stoleti.html
23
historie. [online]. [cit. 2015-04-02]. Dostupné z: historie. [online]. [cit. 2015-04-02]. Dostupné z: historie. [online]. [cit. 2015-04-02]. Dostupné z: historie. [online]. [cit. 2015-04-02]. Dostupné z: historie. [online]. [cit. 2015-04-02]. Dostupné z:
Historický rozvoj města je znatelný z tabulky s výsledky sčítání lidu: Tabulka 2 Historický rozvoj města Zdroj: http://www.hostivice.eu/VismoOnline_ActionScripts/File.ashx?id_org=4583&id_dokumenty=419051
Rok
Počet (obydlených) domů Počet obyvatel
1869
192
1 661
1880
224
2 009
1890
234
2 267
1900
254
2 291
1910
298
2 564
1921
333
2 802
1930
660
4 248
1950
861
4 113
1961
881
4 327
1970
905
4 157
1980
988
4 310
1990
976
4 021
2001
1 307
4 586
2011
1 716
7 399
1.3.5 Suburbanizace ve městě Hostivice Město Hostivice se za poslední roky velice rozšířilo. Výstavbou i počtem nových obyvatel patří mezi nejdynamičtější sídla v příměstské části hlavního města Prahy. Hostivice se dělí na několik částí. A to na vlastní Hostivici, Jeneček, Litovice a Břve. V 19. století zaznamenala největší rozvoj vlastní Hostivice. Před první světovou válkou vznikala v hojném množství výstavba obytných domů. Také byla vystavěna továrna a škola v Komenského ulici. 42 Velký stavební rozvoj nastal po první světové válce. Bývalá císařská pole se v Nouzově a v Litovicích zestátnila a rozparcelovala. Soukromé pozemky se také parcelovaly. V Jenečku
42
KUČERA, Jiří. Průřez hostivickou historií - Hostivická historie. [online]. [cit. 2015-04-02]. Dostupné z: http://www.hostivickahistorie.cz/prurez/rakousko.html
24
stavěl domy na svých pozemcích rolník Bedřich Stádník, za školou zas parceloval pozemky Matěj Tůma a na Paloucích Tomáš Chlupatý. Avšak tyto parcelace vedly k četným rozporům v zastupitelstvu, které bylo roku 1937 rozpuštěno. 43 Následovala druhá světová válka a s ní byla omezena i výstavba. Zároveň byla poškozena škola po pádu německého letadla. Kostel, radnici a některé domy poškodila střelba. Po druhé světové válce výstavba stagnovala kvůli omezením při regulačních opatřeních, kdy nebylo téměř možné získat stavební materiál. 44 60. léta 20. století zaznamenala výstavbu družstevních sídlišť Na Pískách a výstavbu rodinných domů v nových Litovicích. Rozšiřovala se i výstavba veřejných staveb, mezi které paří například školní jídelna. V 70. letech bylo vystavěno nákupní středisko (nynější F+F) a velice důležitá čistírna odpadních vod, kde se čistila voda z tehdejší mlékárny (ta stála na místě nynějšího supermarketu Lidl). 45 Výstavba technické infrastruktury byla velice zdlouhavá, jelikož byla závislá na pomoci občanů města. Nakonec se ale podařilo vystavět ve městě vodovod, kanalizace a rozvod zemního plynu. Velká vlna výstavby rodinných domů a komerčních areálů pokračovala po roce 1990 až do nynějška.
46
Zastavovaly se zelené louky, tzv. greenfields satelitní zástavbou. Například
společnost Central Group v roce 2003 začala výstavbu Vilové čtvrti. Ta se nachází mezi ulicemi Za Tvrzí a Československé armády. A roku 2004 začala výstavba rodinných domů u ulic Sadová a Lipová, tato lokalita se nachází ve východní části města Hostivice. Zájem o rodinné domy byl v té době veliký. Jak komentuje pracovník prodeje společnosti Central Group: „Není čemu se divit nyní před vstupem republiky do Evropské unie, kdy ještě není schválen nový daňový zákon a zatím se ve všech oblastech ve stavebnictví můžeme jen
43
KUČERA, Jiří. Průřez hostivickou historií - Hostivická http://www.hostivickahistorie.cz/prurez/prvnirepublika.html 44 KUČERA, Jiří. Průřez hostivickou historií - Hostivická http://www.hostivickahistorie.cz/prurez/druhavalka.html 45 KUČERA, Jiří. Průřez hostivickou historií - Hostivická http://www.hostivickahistorie.cz/prurez/20stoleti.html 46 KUČERA, Jiří. Průřez hostivickou historií - Hostivická http://www.hostivickahistorie.cz/prurez/20stoleti.html
25
historie. [online]. [cit. 2015-04-02]. Dostupné z: historie. [online]. [cit. 2015-04-02]. Dostupné z: historie. [online]. [cit. 2015-04-02]. Dostupné z: historie. [online]. [cit. 2015-04-02]. Dostupné z:
domnívat, jak to dopadne, si lidé snaží koupit nemovitost za známých a nyní dostupných podmínek.“ 47 Hostivice patří mezi deset obcí, které byly v letech 1997-2006 nejvíce zastavěny. Mezi další patří Květnice, Vestec, Jesenice, Dolní Třebonín, Sulice, Šestajovice, Chýně, Hovorčovice a Velké Přílepy. 48
1.3.6 Územněsprávní začlenění Územněsprávní začleňování se v 19. a 20. století hned několikrát změnilo. Roku 1849 proběhlo spojení samostatných obcí Litovice, Břve a Jeneček do jednoho celku a s jedním vedením. O rok později, tedy 1. ledna 1850 vznikla samostatná obec z Hostivice a Litovic. Ty patřily do soudního okresu Unhošť a politického okresu Smíchov. Roku 1893 byl nově vytvořen politický okres Kladno a Hostivice připadly z okresu Smíchov právě do okresu Kladno. Roku 1949 byla Hostivice zařazena do okresu Praha-západ, kde zůstala dodnes a v roce 1978 získala statut města. 49
1.3.7 Občanské vybavení Občanským vybavením se rozumí veškeré objekty a zařízení, které člověk potřebuje ke svému životu. Jedná se o budovy a zařízení, které slouží pro vzdělávání a výchovu, sociální služby a péči o rodiny, zdravotní služby, sport, tělovýchovu a kulturu, veřejnou správu, ubytování, stravování a maloobchod, vědu a výzkum, církevní účely a ochranu obyvatelstva. Ze vzdělávacích zařízení jsou ve městě mateřská škola, základní škola a nově i gymnázium. Také je zde zařízení Fondu ohrožených dětí, nazývané Klokánek, malotřídní základní škola, kterou navštěvují děti se speciálními potřebami a sokolovna, kde probíhají výukové hodiny autoškoly.
47
CENTRAL GROUP staví největší lokalitu rodinných domů v ČR - Měšec.cz. CENTRAL GROUP. Měšec.cz váš průvodce finančním světem [online]. 2004 [cit. 2015-02-17]. Dostupné z: http://www.mesec.cz/tiskovezpravy/central-group-stavi-nejvetsi-lokalitu/ 48 OUŘEDNÍČEK, M., TEMELOVÁ, J., MACEŠKOVÁ, M., NOVÁK, J., PULDOVÁ, P., ROMPORTL, D., CHUMAN, T., ZELENDOVÁ, S., KUNCOVÁ, I. (2008):Suburbanizace.cz. Univerzita Karlova v Praze, Přírodovědecká fakulta, katedra sociální geografie a regionálního rozvoje a Urbánní a regionální laboratoř, Praha. ISBN 978-80-86561-72-1. 49 FRANČOVÁ, Miluše. Hostivice, Litovice, Břve a Jeneček v proměnách času. Praha: Avar, Milan Zevl, 2010. ISBN 978-80-904643-1-5.
26
Možnosti nákupu potravin jsou zde zastoupeny nejen velkými obchody, jako jsou Lidl, Penny a Tesco, ale i malým krámkem F+F a několika menšími večerkami, které jsou vlastněny především občany vietnamské národnosti. Ve městě jsou dvě lékárny, obě se nachází v blízkosti Husova náměstí na hlavní ulici. Praktický lékař pro dospělé i pro děti, oční, stomatologie, gynekologie, psychiatrie a revmatologická ambulance, to vše se ve městě nachází na dosah. Pošta se nachází na náměstí naproti supermarketu Lidl a knihovna je umístěna na Husově náměstí vedle farnosti. Tou je kostel svatého Jakuba, kde se doteď konají bohoslužby. V neposlední řadě se pro případné návštěvníky ve městě nachází i dva penziony a jeden hotel. 1.3.7.1 Vzdělávací a výchovná zařízení Podle sčítání obyvatel z roku 2013 má město 7713 obyvatel. Z toho 1474 do věku 14 let, 4807 obyvatel ve věku 15 až 59 let, 407 obyvatel ve věku 60 až 64 let a nad 65 let 1055 obyvatel. Přirozený přírůstek (rozdíl mezi narozenými a zemřelými) tvoří 36 obyvatel a migrovalo dalších 60 obyvatel, což značí přírůstek 96 obyvatel pro rok 2013. Pro školství jsou nejdůležitější obyvatelé do věku 14 let. Bylo tedy nutné zvýšit množství škol z důvodu rychle rostoucí mladé populace. S tím souvisí například i výstavba gymnázia ve městě Hostivice. 50 Ve městě se nachází mateřská škola, základní škola a gymnázium. Mezi vzdělávací zařízení se řadí i místní sokolovna, jelikož v ní probíhají například výukové hodiny místní autoškoly. V případě plné kapacity hostivických škol je možné využít školy v nedalekém hlavním městě Praze, anebo přilehlém Kladně. Mateřská škola MŠ Pohádka Hostivice se nachází v části Hostivice- stadion. Je v klidné části, dosti daleko od rušné hlavní ulice, ale i tak je v centru města. Pro více jak 200 dětí má k dispozici jedenáct tříd. V mateřské škole jsou keramické a výtvarné kroužky. Spolupracuje se zařízením ohrožených dětí Klokánek.
50
RISY.cz - Obce - Hostivice. [online]. Praha 2: Centrum pro regionální rozvoj ČR [cit. 2014-12-10]. Dostupné z: http://www.risy.cz/cs/vyhledavace/obce/detail?Zuj=539244
27
Obrázek 8 MŠ Pohádka Zdroj: vlastní foto
Klokánek byl uveden do provozu roku 2004 a vznikl rekonstrukcí bývalé školy. Nyní má kapacitu až čtyřicet osm dětí, rozdělených do dvanácti bytů. K tomuto objektu také připadá zahrada, kde mají děti poměrně dobře vybavené hřiště.
Obrázek 9 Klokánek Zdroj: vlastní foto
Základní škola Nová základní škola, tak se nazývá nynější budova. Její první polovina byla zprovozněna roku 2003. Byla pouze pro žáky 4. až 9. třídy. Až do roku 2011 pokračovala dostavba nynější podoby školy, kde jsou již žáci jak prvního, tak druhého stupně a starou budovu školy nahradilo nynější gymnázium. Škola má své vlastní parkoviště pro rodiče, kteří vozí své děti do školy a malé hřiště za školou, kde jsou skateové rampy a klasické prolézačky.
28
Obrázek 10 Základní škola s parkovištěm + tělocvična Zdroj: vlastní foto
Gymnázium Nynější gymnázium se nachází v objektu bývalé základní školy. Vzhledem ke změně typu využití budovy ze základní školy na gymnázium musel být objekt zrekonstruován. Gymnázium vzniklo ihned po dostavbě nové základní školy a to roku 2011. Je umístěno přímo naproti centru Klokánek. V okrese Praha-západ je hostivické gymnázium jediné. Další nejbližší gymnázia nalezneme v hlavním městě Praze.
Obrázek 11 Gymnázium Zdroj: vlastní foto
Sokolovna Ke vzdělávacím a volnočasovým zařízením se řadí nově zrekonstruovaná hostivická sokolovna. Sokolovna je plně funkční a je umístěna na okraji města. Pořádají se zde cvičení pro děti i dospělé. Například aerobik pro děti, jóga, pilates, box a krav maga pro dospělé, ale i fitness a jóga pro seniory. Dalšími aktivitami v sokolovně jsou výtvarné hrátky pro děti, 29
taneční kroužky pro děti, tančírna pro dospělé, ale i kurzy angličtiny a španělštiny. Při pohledu na novou zrekonstruovanou a starou zchátralou sokolovnu, je vidět výrazné zlepšení nejen vlastního objektu, ale též jeho okolí.
Obrázek 12 Sokolovna před rekonstrukcí Zdroj:http://commons.wikimedia.org/wiki/File:Hostivice,_sokolovna.jpg
Obrázek 13 Sokolovna po rekonstrukci Zdroj: vlastní foto
1.3.7.2 Obchodní zařízení Hostivice má velice dobře rozvinutou síť nákupních možností. Ve městě jsou jak velké obchodní řetězce, jako jsou dva supermarkety Lidl a Penny, jeden hypermarket Tesco, obchod F+F, tak i malé večerky. Případně je možnost využití nákupních možností v nedalekém hlavním městě. Nejbližší velké hypermarkety jsou například na Vypichu Kaufland a na Zličíně Tesco.
30
Supermarket Lidl se nachází na náměstí. „Vznikl v roce 2004 na místě zdemolované mlékárny.“ 51 Dříve byl nejvíce využívaným obchodem ve městě díky jeho výborné poloze přímo u hlavní silnice a přilehlému parkovišti pro návštěvníky. Lidé se do tohoto obchodu mohou dostat jak z místní zastávky linkového autobusu, tak i osobním automobilem.
Obrázek 14 Supermarket Lidl Zdroj: vlastní foto
Následně pokračovala další výstavba supermarketů v západní části města, tedy na druhé straně, než stojí supermarket Lidl. Výstavba se týkala supermarketu Penny s textilním obchodem Kik, který se nachází v blízkosti autobusové zastávky Hostivice-Ve vilkách a hypermarketu Tesco, které je přímo u zastávky Hostivice-Jeneček. Před lety byly vystavěny supermarket Penny s textilním obchodem Kik. Tato zařízení mají společné přilehlé parkoviště pro návštěvníky a nedalekou autobusovou zastávku. I přes dobrou dostupnost není tak navštěvovaný, jako supermarket Lidl a hypermarket Tesco.
Obrázek 15 Supermarket Penny a textilní obchod Kik Zdroj: vlastní foto
51
KUČERA, Jiří. Průřez hostivickou historií - Hostivická historie. [online]. [cit. 2015-01-21]. Dostupné z:http://www.hostivickahistorie.cz/prurez/prvnirepublika.html
31
S rostoucí populací ve městě Hostivici byla dokončena v zimě roku 2012 i výstavba nejnovějšího hypermarketu Tesco. Ten se nachází přímo u autobusové zastávky HostiviceJeneček. Je k němu tedy dobrá přístupnost městskou hromadnou dopravou, ale i osobním automobilem, pro který se u Tesca nachází velké parkoviště.
Obrázek 16 Hypermarket Tesco Zdroj: vlastní foto
1.3.8 Doprava a dopravní infrastruktura Dopravu rozdělujeme na silniční, železniční a leteckou. Dále na veřejnou linkovou osobní dopravu, individuální, dopravu v klidu, pěší, cyklistickou a turistickou. Silniční doprava Rychlostní silnice: Obrovskou výhodou je umístění u zpoplatněné rychlostní silnice R1, tedy u Pražského okruhu. Po něm se jede jak kolem Prahy, tak i odbočkou na R7 k Letišti Václava Havla. Tato silnice vede dále na Chomutov. Na R1 navazuje zpoplatněná rychlostní silnice R6, ta spojuje Hostivice s Karlovarským krajem. Zatím je vedena pouze po Nové Strašecí a dále do Karlovarského kraje vede silnice I. třídy. Silnice I., II. a III. třídy: Karlovarská silnice I. třídy č. 6 vede do Hostivice a stává se silnicí II. třídy č. 606 jako hlavní tepna města pod názvem Československé armády a vede směrem k hlavnímu městu Praze.
32
Další možnosti od silnice Československé armády jsou do Pražské Ruzyně a Řep po silnici I. třídy č. 6 Karlovarská, na Zličín po silnici III. třídy č. 0054. Dále po silnici III. třídy č. 00518 směrem do Chýně, po silnici III. třídy č. 00513 směrem do Chrášťan, anebo po silnici III. třídy č. 0056 směrem na Červený Újezd. Mezi interní silnice III. třídy ve městě Hostivice řadíme silnici č. 0054 ulici Komenského, silnici č. 0064 ulici Litovická anebo silnici č. 0065 ulici Sportovců.
Obrázek 17 Mapa silniční dopravy v okolí města Hostivice Zdroj: http://www.mapy.cz/zakladni?x=14.2637818&y=50.0825086&z=11
Železniční doprava Z Hostivice jezdí vlaky pravidelnými linkami přímo do centra Prahy s konečnou stanicí Masarykovo nádraží, Na knížecí a Hlavní nádraží. Opačným směrem jezdí pravidelné linky na Kladno, do Rudné u Prahy, Rakovníka a Kralup nad Vltavou. Zde jsou pro názornost trasy vlaků, které jsou platné od 13. dubna 2015: 1.
Rudná u Prahy -» Chýně -» Hostivice -» Praha-Na knížecí.
Na této trase jezdí denně patnáct párů osobních vlaků (Os). 2.
Kladno-Ostrovec -» Unhošť -» Pavlov -» Jeneč -» Hostivice -» Praha-Masarykovo
nádraží. Na této trase jezdí denně dvacet párů osobních a spěšných vlaků (Os, Sp).
33
3.
Rakovník -» Lužná u rakovníka -» Řevničov -» Nové střašecí, -» Rynholec -» Stochov
-» Kačice -» Kamenné Žehrovice -» Kladno -» Unhošť -» Pavlov -» Jeneč -» Hostivice -» Praha-Masarykovo nádraží. Na této trase jezdí denně deset párů rychlíků (R). 4.
Kralupy nad Vltavou -» Otovice -» Zákolany -» Dřetovice -» Brandýsek -» Kladno -»
Unhošť -» Pavlov -» Jeneč -» Hostivice -» Praha-Masarykovo nádraží. Na této trase jezdí denně osm párů osobních vlaků (Os). Letecká doprava Velkou výhodou je fakt, že se město Hostivice nachází v blízkosti Letiště Václava Havla. K letišti vede jednoduchá cesta po silnici Československé armády, ze které se dá napojit na Pražský okruh/R1, pokračující R7 na Aviatická a z R7 sjezdem směr Přední Kopanina/Letiště. Cesta trvá kolem 10 až 15 minut a je k ní potřeba dálniční známka. Veřejnou dopravou je doprava na letiště o něco složitější a delší. Nejjednodušší cesta je autobusem č. 306, anebo č. 336 na Praha-Zličín s přestupem na autobus č. 100 na Letiště Václava Havla v Praze. Tato cesta trvá kolem 45 minut. 52 Další variantou je spoj vlakem na Praha-Veleslavín, s přesunem na Nádraží Veleslavín, dále tramvají č. 2 na zastávku Divoká Šárka a nakonec linkou A22 na Letiště Václava Havla v Praze. Tato cesta zabere sice jen 38 minut, což je kratší doba, než cesta přes Praha-Zličín, ale je zde více přestupů.
53
A od
6. dubna 2015 je po otevření nových stanic metra A možnost jet ze stanice Nádraží Veleslavín autobusem č. 119 na Letiště Václava Havla v Praze. Veřejná linková osobní doprava Autobusem je možné se z Hostivice do Prahy dostat na Zličín linkami 306, 336, které spadají pod ČSAD MHD Kladno a.s. a linkou 347, která spadá pod Dopravní podnik hl. m. Prahy, a.s., dále na Bílou Horu linkou 347 a linkami jedoucími na Hradčanskou A32, B82, které spadají pod ČSAD MHD Kladno a.s. a Anexií 310610, která spadá pod ANEXIA s.r.o.. Železniční doprava také spadá pod linkovou dopravu, ale je více popsána v kapitole výšeželezniční doprava. 52
Dopravní podnik hlavního města Prahy [online]. [cit. 2015-02-01]. Dostupné z:http://spojeni.dpp.cz/ IDOS: Jízdní řády [online]. [cit. 2015-02-01]. Dostupné z:http://jizdnirady.idnes.cz/vlakyautobusymhdvse/spojeni/#nextanchor 53
34
Tabulka 3 Seznam autobusových zastávek ve městě Hostivice Zdroj: www.idos.cz
Seznam autobusových zastávek ve městě Hostivice Jméno zastávky
Číslo autobusu
Hostivice-Palouky
347, 336, A32, B82, Anexia
Hostivice-Průmyslová
347
Hostivice-Nouzov
347, 336, A32, B82
Hostivice-Na Pískách
306
Hostivice
347, 336, 306, A32, B82, Anexia
Hostivice-stadion
347, 336, 306
Hostivice-Litovice
347, 336, 306
Hostivice-staré Litovice
347, 336
Hostivice-Sportovců
306
Hostivice-Jeneček
306, A32, B82, Anexia
Hostivice-Ve vilkách
336, 306
Hostivice-Břve
347
Hostivice-Břve, sportovní hala 347
Individuální doprava Podle statistik z Ředitelství silnic a dálnic ČR z let 2000, 2005 a 2010 na silnici I. třídy č. 6, sčítacím úseku 1-0320 jsou v tabulce a grafu vidět roční průměry denních intenzit těžkých vozidel (TV), osobních vozidel (O), motocyklů (M) a součet všech vozidel (SV). Tabulka 4 Statistika z let 2000 – 2010 Zdroj: www.rsd.cz
ROK
Č. KOM.
ÚSEK
TV
O
M
SV
2000
6
1-0320
3 487 (20,5%)
13 381 (79%)
65 (0,5%)
16 933
2005
6
1-0320
5 734 (29%)
13 832 (70%)
85 (1%)
19 651
2010
6
1-0320
2 450 (19%)
10 141 (79%)
88 (2%)
12 679
35
14000
13832
13381
12000 10141 10000 TV
8000
O
5734 6000 4000
M 3487 2450
2000 88
85
65 0 2000
2005
2010
Graf 1 Statistika z let 2000 – 2010 Zdroj:vlastní vlastní
Z tabulky a grafu je zřejmé, zřejmé, že mají nejvyšší zastoupení osobní vozidla vozidla. V roce 2000 projelo touto komunikací z celkového součtu 79% vozidel osobních. O pět let později klesl průjezd osobních vozidel o celých 9%, tedy na 70% (rok 2005), 2005) ale le o dalších 5 let později průjezd stoupl na původních 79% (rok 2010). Následují těžká vozidla s 20,5% pro rok 2000, 2000 s 29% pro rok 2005, kdy naopak od osobních vozidel jejich počet stoupl a 19% pro rok 2010, 2010, kdy nastal opětovný pokles. pokles. A nakonec s nejmenším nejmenší zastoupením zastoupením motocykly s 0,5% pro rok 2000, 000, 1% pro rok 2005 a 2% pro rok 2010, 2010, je tedy vidět kontinuální nárůst projíždějících motocyklů.
Obrázek 18 Silnice I. třídy č. 6 Zdroj: vlastní foto
36
Doprava v klidu Za dopravu v klidu je považováno parkování. To je v celém městě možné zcela bezplatně. Lidé parkují převážně na svých pozemcích, pod stáním, v garáži, anebo v ulicích u svých rodinných domů. U některých bytových domů je vyhrazeno parkovací místo pro každý byt, u některých jsou veřejná parkoviště. A u villa domů je možné parkování za domy, popřípadě v ulici obytné zóny. Mezi největší veřejná parkoviště se řadí ta u místních supermarketů Lidl a Penny, hypermarketu Tesco a obchodu F+F. Kolem náměstí je hned několik parkovacích možností, jako jsou například místa u budovy Městského úřadu Hostivice, u pošty a u knihovny. Další větší parkovací prostory se nacházejí u základní školy pro rodiče studentů a u vlakového nádraží, pro dojíždějící obyvatele. Pěšky, na kole a turistika I přes velmi rozmanitou dopravní a silniční síť je nutné brát ohledy i na pěší a cyklisty. Pěšky je možné se dostat skrze celé město. Podél hlavní silnice a větších silnic vedou dlážděné a asfaltované chodníky. Chodci se tudíž mohou dostat kamkoliv pěšky bez větších obtíží. Cesty mimo město existují už jen zřídka. Jednou z nich je „poutní cesta do Hájku“ 54
Obrázek 19 Mapa poutní cesty do hájku Zdroj: HOSTIVICE 1998 Sborník o přírodě, památkách a historii města. Hostivice: Základní organizace Českého svazu ochránců přírody Hostivice, 1998.
54
Pojďte pěšky do Hájku u Prahy. [online]. 2014 [cit. 2015-01-15]. Dostupné z:http://www.hajek.estranky.cz/clanky/plan-trasy/
37
„V Hostivici je vybudováno hlavní nástupní místo na většinu cyklotras, vybavené velkoplošnou mapou oblasti a popisem všech cyklistických tras včetně schránky s mapami „do kapsy“ a v budoucnosti i základním servisním vybavením, to vše doplněné o stojany pro jízdní kola. Současně zde je i hlavní „meeting point“ pro cyklisty, kteří neradi jezdí na kole osamoceni.“ 55 Hlavní cyklostezky vedou do Sobína a skrz les na Břve, kde se také nachází turistická naučná stezka Hostivické rybníky. „Tato stezka seznamuje s historií, flórou a faunou rybniční soustavy chráněné jako přírodní památka Hostivické rybníky, ležící za západním okraji Prahy. Trasa stezky vede kolem tří největších rybníků soustavy (Litovický, Kala a Břevský) a spojuje obce Hostivice a Břve. Vede po kvalitních cestách bez převýšení.“ 56
Obrázek 20 Mapa cyklostezek v okolí Hostivice Zdroj: http://www.krivoklatskeokruhy.cz/wp-content/uploads/letak-mapa-krivoklatske-okruhy-13.pdf
1.3.9 Technická infrastruktura Technickou infrastrukturou rozumíme zařízení pro dopravu hmot, rozvod energií a spojová zařízení. Ve městě jsou zastoupeny prakticky všechny běžné inženýrské sítě, mezi které patří veřejný vodovod, kanalizace a rozvody elektrické energie a plynu. Technické služby Hostivice se
55
Křivoklátské okruhy - silniční cyklistika. [online]. [cit. 2014-12-19]. Dostupné z: http://www.krivoklatskeokruhy.cz/ 56 Stezky.info | Naučná stezka Hostivické rybníky. [online]. 2003 [cit. 2014-12-28]. Dostupné z:http://www.stezky.info/naucnestezky/ns-hostivicke-rybniky.htm
38
starají o údržbu veřejné zeleně, komunikací, chodníků, svoz komunálního odpadu a v neposlední řadě i o celkovou čistotu města. Provozují též vodovod a kanalizaci. 57
1.3.10 Veřejná prostranství Podle § 34 zákona č. 128/2000 Sb. jsou „veřejným prostranstvím všechna náměstí, ulice, tržiště, chodníky, veřejná zeleň, parky a další prostory přístupné každému bez omezení, tedy sloužící obecnému užívání, a to bez ohledu na vlastnictví k tomuto prostoru“.
58
Hlavním
takovým prostranstvím je náměstí, na kterém se mezi hostivickým zámkem a hostivickou farou nachází udržovaný park s dětským hřištěm, posezením na lavičkách, fontánou, ale i například „9 metrů vysokým Mariánským sloupem“.
59
Konají se zde farmářské trhy,
městské pivní slavnosti, vinné trhy, hasičské závody, masopust, ale i akce s názvem Majáles hostivického gymnázia. Mezi další parky pak můžeme řadit: - T. G. Masaryka v Litovicích, - park v Jenečku spolu s dětským a basketbalovým hřištěm, - hřiště a parky u rodinných domů od společnosti Central Group. Díky výskytu mnoha živočichů je velice cenným prostranstvím sad stará třešňovka, která se nachází u nádraží. „Byla založena zřejmě kolem roku 1929.“ 60 Významná je také přírodní památka Hostivické rybníky, ta je „nejrozsáhlejší a nejcennější přírodní celek na území Hostivice a představuje rybniční soustavu s okolím. Památka zahrnuje rybníky Břevský, Kala a Litovický, mokřady Nekejcov, Chobot, Břevskou rákosinu a lesní porosty.“ 61 Tyto porosty se nazývají bažantnice a rozprostírají se kolem rybníků a mokřad.
57
FRANČOVÁ, Miluše. Hostivice, Litovice, Břve a Jeneček v proměnách času. Praha: Avar, Milan Zevl, 2010. ISBN 978-80-904643-1-5. 58 Zákony ČR onLine - úplná znění zákonů, přehled právních předpisů platných v ČR a zákony zdarma. [online]. [cit. 2015-01-24]. Dostupné z: http://www.zakonycr.cz/seznamy/128-2000-sb-zakon-o-obcich-%28obecnizrizeni%29.html 59 MĚSTO HOSTIVICE: Hostivické památky: Statistické údaje: Město Hostivice. [online]. 2009, 2014 [cit. 2015-01-21]. Dostupné z: http://www.hostivice.eu/hostivicke-pamatky/d-409946/p1=4410 60 MĚSTO HOSTIVICE: Příroda v Hostivici: Příroda: Město Hostivice. [online]. 2009, 2014 [cit. 2015-01-20]. Dostupné z: http://hostivice.cz/priroda/d-409947/p1=4555 61 MĚSTO HOSTIVICE: Příroda v Hostivici: Příroda: Město Hostivice. [online]. 2009, 2014 [cit. 2015-01-20]. Dostupné z: http://hostivice.cz/priroda/d-409947/p1=4555
39
Obrázek 21 Mapa rybníků Zdroj: http://www.mapy.cz/zakladni?x=14.2463551&y=50.0724853&z=14
1.4 Dotazník pro obyvatele hostivických suburbií a jeho vyhodnocení Pro lepší pochopení rozdílů žití mezi starou a novou zástavbou, bylo nutné sestavit dotazník pro obyvatele města Hostivice. Pro lepší porovnání výsledků, je dotazník identický jak pro obyvatele staré zástavby, tak pro obyvatele zástavby nové.
1.4.1 Dotazník Dotazník je zaměřen na obyvatele města Hostivice, skládá se z 11 otázek zaměřených na praktický život, jako je občanská vybavenost, kterou tvoří mateřská škola, základní škola a gymnázium, dále zdravotní střediska, lékárny a obchody (Tesco, Lidl, Penny). Ale také na zábavu a sportovní vyžití, jako jsou tenisové kurty, fotbalové hřiště, dětská hřiště a v neposlední řadě restaurační a barová zařízení. Další otázky jsou zaměřeny na věkovou kategorii, pohlaví, vzdělání a typ zástavby, ve které dotazovaní žijí. Nevyplněný vzor dotazníku je přiložen jako příloha.
40
1.4.2 Vyhodnocení dotazníku Dotazovaných ve městě Hostivice bylo celkem 48. Z toho 22 žen (48,8%) a 26 mužů (54,2%). 24 bylo ze staré zástavby a 24 ze zástavby nové. 10 dotázaných (20,8%) bylo ve věku do 20 let, 23 dotázaných (47,8%) bylo ve věku od 21 do 40 let, 9 dotázaných (18,7%) bylo ve věku od 41 do 60 let a 6 dotázaných (12,5%) bylo ve věku nad 60 let. Pouze 2 obyvatelé (4,2%) mají ukončené základní vzdělání. Většina dotázaných má ukončené středoškolské vzdělání. Patří mezi ně 40 obyvatel (83,3%). A zbylých 6 obyvatel (12,5%) má ukončené vysokoškolské vzdělání. Celkem bylo všem dotazovaným občanům položeno jedenáct dotazů. Jejich vyhodnocení je předmětem následujícího textu.
1) Přistěhovali jste se v průběhu života, anebo v Hostivici žijete „odjakživa“? Prvním dotazem bylo, zda se obyvatelé přistěhovali v průběhu života, anebo v Hostivici žijí „odjakživa“. 26 respondentů (54,2%) odpovědělo, že se přistěhovali v průběhu života, a zbývajících 22 (45,8%) odpovědělo, že ve městě žijí od narození. Vzhledem k velkému růstu města v posledních letech nám značí tento průzkum o něco větší počet přistěhovaných obyvatel do města, než těch původních. Přistěhovali jste se v průběhu života, anebo v Hostivici žijete „odjakživa“
22
Přistěhoval/a jsem se Žiji zde od narození
26
Graf 2 Původ obyvatel Zdroj:vlastní
41
2) Jak moc jste spokojení se školstvím? (Mateřská škola, Základní škola, Střední škola-Gymnázium) Druhý dotaz byl zaměřený na školství. Šlo o spokojenost obyvatel se školstvím, například se školou mateřskou, základní, ale i místním gymnáziem. 22 respondentů (45,8%) odpovědělo, že jsou se školstvím spokojeni, pouze 2 (4,2%) odpověděli, že se školstvím spokojeni nejsou. Důvod nespokojenosti nebyl předmětem zkoumání z důvodu rozsahu práce. Převažujících 24 dotázaných (50%) odpovědělo, že se jich tento dotaz netýká, byly to hlavně rodiny bez dětí, anebo rodiny s dětmi studujícími v jiných městech, ale i dospělí, již školy nenavštěvující. Jak moc jste spokojení se školstvím? (Mateřská škola, Základní škola, Střední škola-Gymnázium)
22
Spokojen/a Nespokojen/a
24
Netýká se mě 2
Graf 3 Školství Zdroj:vlastní
3) Účastníte se akcí pořádaných ve městě? (kulturní akce v sokolovně, trhy apod.) Třetí dotaz byl orientovaný na akce ve městě. Například kulturní akce v sokolovně, trhy na náměstí a podobně. Většina, což bylo 28 dotázaných (58,3%), odpověděla, že se těchto akcí účastní občas. 16 dotázaných (33,3%) se účastní většiny akcí a pouze 4 občané (8,3%) se těchto akcí neúčastní vůbec. Ve městě se často pořádají oblíbené trhy na náměstí a v sokolovně probíhají hodiny jógy, pilates, boxu a podobně.
42
Účastníte se akcí pořádaných ve městě? (kulturní akce v sokolovně, trhy apod.)
16
Ano Ne
28
Občas 4
Graf 4 Akce ve městě Zdroj:vlastní
4) Využíváte sportovní zařízení ve městě? (např. tenisové kurty, fotbalový stadion, posilovna) Ve které zástavbě jsou podle Vás lepší sportovní možnosti? Čtvrtý dotaz byl zaměřen na sportovní vyžití, zda občané využívají sportovní zařízení a kde jsou lépe dostupné. Jako příklad byly uvedeny tenisové kurty, fotbalový stadion a posilovna. Většina, tedy 38 dotázaných (79,2%), odpověděla, že tato zařízení nevyužívá. Důvodem pro nevyužívání těchto možností může být dnešní uspěchaný životní styl, tedy nedostatek času na rekreaci a sporty. Využívány jsou pouze 10 dotázanými, z toho 8 (16,7%) si myslí, že jsou lepší pro novou zástavbu a pouze 2 (4,2%) si myslí, že jsou lepší pro zástavbu starou. Využíváte sportovní zařízení ve městě? (např. tenisové kurty, fotbalový stadion, posilovna) Ve které zástavbě jsou podle Vás lepší sportovní možnosti?
8
2
Využívám, jsou lepší v zástavbě nové Využívám, jsou lepší v zástavbě staré
38
Nevyužívám
Graf 5 Sportovní zařízení Zdroj:vlastní
43
5) Domníváte se, že je více bezpečných dětských hřišť ve staré, anebo nové zástavbě? Pátý dotaz byl zaměřen na dětská hřiště, ale hlavně na to, kde se obyvatelé domnívají, že je více bezpečných dětských hřišť. Většina, tedy 24 respondentů (50%), odpověděla, že hřiště nevyužívají. 14 obyvatel (29,2%) si myslí, že jsou bezpečná dětská hřiště dostupná v obou zástavbách podobně, 10 obyvatel (20,8%) si myslí, že jsou dostupnější více pro zástavbu novou a nikdo z dotázaných není názoru, že jsou dostupná více v zástavbě staré. Většina dnešních rodičů v Hostivici s dětmi na hřiště příliš nechodí. Preferují spíše vlastní pozemek u domu, případně berou své děti na rodinné výlety. Domníváte se, že je více bezpečných dětských hřišť ve staré, anebo nové zástavbě? 0 Ve staré zástavbě 10 V nové zástavbě 24
V obou zástavbách podobně
14
Hřiště nevyužívám
Graf 6 Bezpečná dětská hřiště Zdroj:vlastní
6) Ve které části zástavby si myslíte, že je více parků a zeleně? Šestý dotaz se zaměřoval na parky a zeleně. Kde si obyvatelé myslí, že je jich více. Nejvíce, tedy 20 respondentů (41,7%), si myslí, že jsou více v zástavbě staré, 16 obyvatel (33,3%) si naopak myslí, že jsou více v zástavbě nové, dále 8 (16,7%) obyvatel vyjádřilo názor, že jsou v obou zástavbách podobně a pouze 4 obyvatele (8,3%) si vybrali možnost nevím. Při pohledu na město je nutno podotknout, že se parky a zeleň nacházejí rovnoměrně jak v zástavbě nové, tak v zástavbě staré. Například na náměstí je park s fontánou, který řadíme k zástavbě staré, další menší parky se nacházejí mezi novou řadovou zástavbou a ve staré zástavbě od Litovic po Břve vede les.
44
Ve které části zástavby si myslíte, že je více parků a zeleně? Ve staré zástavbě
4 8
V nové zástavbě
20
V obou zástavbách podobně Nevím
16
Graf 7 Parky a zeleň Zdroj:vlastní
7) Myslíte si, že je lepší dostupnost hromadné dopravy ve staré či v nové zástavbě? Sedmý dotaz byl orientován na hromadnou dopravu. Konkrétně na její dostupnost pro starou a novou zástavbu. Většina byla názoru, že je doprava dostupná pro obě zástavby podobně. Bylo to 24 dotázaných (50%). Pro starou zástavbu bylo 10 obyvatel (20,8%) a pro novou zástavbu 6 obyvatel (12,5%). 8 obyvatel (16,7%) hromadnou dopravu nevyužívá a jezdí např. na kole, v autě, anebo chodí pěšky. Při bližším prozkoumání je doprava opravdu stejně dostupná pro obě zástavby. Myslíte si, že je lepší dostupnost hromadné dopravy ve staré či v nové zástavbě?
8
Ve staré zástavbě 10 V nové zástavbě 6
V obou zástavbách podobně MHD nevyužívám
24
Graf 8 MHD Zdroj:vlastní
45
8) Ve které části zástavby si myslíte, že jsou lepší restaurační a barová zařízení? Osmý dotaz se zabýval restauračními a barovými zařízeními. Většina, tedy 26 dotázaných (54,2%) si myslí, že jsou dostupnější více pro zástavbu starou a 10 respondentů (20,8%) bylo pro zástavbu novou. 6 dotázaných (12,5%) odpovědělo, že jsou v obou zástavbách podobně a stejný počet odpověděl, že neví. V Hostivici je mnoho klasických hospod, pár nočních barů a několik restaurací, mezi které patří například místní pizzerie. Celkově lze ale říci, že jsou tato zařízení lepší a dostupnější v zástavbě staré. Ve které části zástavby si myslíte, že jsou lepší restaurační a barová zařízení? Ve staré zástavbě
6
V nové zástavbě
6 26 10
V obou zástavbách podobně Nevím
Graf 9 Restaurační a barová zařízení Zdroj:vlastní
9) Ve které zástavbě jsou podle Vás lepší nákupní možnosti? Devátý dotaz se týkal nákupních možností. Odpovědi byly vcelku vyrovnané. Pro zástavbu novou se rozhodlo 14 dotázaných (29,2%) a pro zástavbu starou 12 dotázaných (25%). 22 respondentů zvolilo možnost podobné dostupnosti jak pro zástavbu novou, tak pro zástavbu starou. Možnost netýká se mě (nenakupuji) nezvolil nikdo z dotázaných. Nákupní možnosti ve městě jsou v hypermarketu Tesco, v supermarketech Lidl a Penny, které se nachází podél hlavní silnice a dále i v menších prodejnách. Celkově je dostupnost nákupních možností vyrovnaná pro obě zástavby. Každý obyvatel si najde svůj nejbližší obchod v dochůdné vzdálenosti. I tak je nutno podotknout, že v dnešní době jezdí mnoho obyvatel na nákupy spíše osobním automobilem, než aby chodili pěšky.
46
Ve které zástavbě jsou podle Vás lepší nákupní možnosti? 0 Ve staré zástavbě 12 V nové zástavbě
22
V obou zástavbách podobně 14
Netýká se mě (nenakupuji)
Graf 10 Nákupní možnosti Zdroj:vlastní
10) Je dostupná zdravotnická péče více ve staré či v nové zástavbě? Ohledně zdravotnické péče bylo 18 dotázaných (37,5%) toho názoru, že je dostupná stejně pro obě zástavby. Stejný počet dotázaných byl názoru, že je dostupnější pro zástavbu starou a pouze 4 dotázaní (8,3%) si myslí, že je zdravotnická péče dostupnější pro zástavbu novou. I tak bylo 8 respondentů (16,7%), kteří zvolili odpověď nevím. Zdravotnická péče je opravdu dostupná pro obě zástavby podobně. Většina ordinací se nachází sice v centru kolem Husova náměstí, kde je nejlepší dopravní dostupnost v celé Hostivici. A i když se jedná převážně o zástavbu starou, není problém v dostupnosti těchto zařízení pro celé město. Je dostupná zdravotnická péče více ve staré či v nové zástavbě? Je dostupnější pro starou zástavbu
8 18
Je dostupnější pro novou zástavbu Je stejně dostupná
18
Nevím
4
Graf 11 Zdravotnická péče Zdroj:vlastní
47
11) Jste celkově spokojeni s životem ve vaší zástavbě? Celková spokojenost s životem v zástavbách kde dotázaní žijí je velká. 46 dotázaných (95,8%) je spokojených a pouze 2 (4,2%) odpověděli, že spokojeni nejsou. Vzhledem k neustálému rozvoji města a bohatému vyžití není výsledek dotazu na celkovou spokojenost obyvatel nijak překvapivý. Jste celkově spokojeni s životem ve vaší zástavbě? 2
Spíše ano Spíše ne 46
Graf 12 Celková spokojenost Zdroj:vlastní
Celkově je z průzkumu zřejmé, že je více přistěhovaných, než obyvatel původních. Také lze konstatovat, že jsou hromadná doprava a občanské vybavení z pohledu dotazovaných dostupné pro obě zástavby podobně. Většina obyvatel se účastní akcí pořádaných městem a navštěvují i barová a restaurační zařízení. Závěrem lze tedy říci, že lidé ve městě jsou s životem celkově spokojeni a dostupnost služeb se pro obě zástavby nijak extrémně neliší.
48
ZÁVĚR Rodinný dům se zahradou v místě klidné periferie se snadnou dostupností do rušného nedalekého velkoměsta je představou žití moderní společnosti. Proces suburbanizace vznikal na základě snu lepšího a kvalitnějšího žití. Suburbanizace, tedy pokles obyvatelstva v jádrech měst a naopak nárůst v okrajových částech a v obcích příměstské zóny, začínala hlavně v Anglii a rozšiřovala se dál po Evropě až do Ameriky. Klasické období suburbanizace je spojeno s rozmachem osobní automobilové, nákladní a letecké dopravy. S přívalem obyvatelstva do měst za prací se ve městech mísilo bydlení s prací v jednom. Suburbanizace se koncem 19. století dostala do západní Evropy a stejně jako v Americe začala rozmachem dopravy. Nebyla však tak rozsáhlá a projevila se menší destrukcí center měst. V České republice byly vybudovány obytné domy s prvky zahradních měst pro zaměstnance, tzv. Baťovy kolonie ve Zlíně. Z práce vyplývá, že bývá suburbanizace brána spíše jako negativum. Nečastějšími chybami suburbanizace jsou nedostatečná infrastruktura a občanské vybavení, nekoordinovaný růst nových domů, úbytek půdy a narušení architektonického charakteru venkovského osídlení. Ale i přes tento názor jsou jistá pozitiva, jako je pestrost obyvatelstva a zvýšení finančních příjmů pro města. Pro názornost suburbanizace byla provedena případová studie ve městě Hostivice, které se nachází v těsné blízkosti hlavního města Prahy a proto je výborným příkladem suburbanizačních procesů v zázemí velkoměsta. Jelikož se město za poslední roky velice rozšířilo, nemá Hostivice tak velké problémy s občanským vybavením, dopravní a technickou infrastrukturou, jako jiná města se suburbánní zástavbou Zkoumání spokojenosti obyvatel v Hostivici bylo provedeno pomocí dotazníkového šetření, ze kterého vyplývá nejen vysoká spokojenost obyvatel celkově, ale i celkem srovnatelné podmínky žití a dostupnost služeb pro novou i starou zástavbu. I když je nutno podotknout, čím blíže Husovu náměstí, tím jsou služby dostupnější. Ukázalo se, že není problémem angažovanost jak rodilých, tak i přistěhovalých obyvatel v kulturních a společenských aktivitách, které pořádá nejen město, ale i soukromníci. Velkým negativem Hostivice je omezená kapacita čistírny odpadních vod, která je kvůli rozsáhlé výstavbě rodinných domů nedostatečná. Celkově lze ale město hodnotit velice pozitivně, jelikož se rozšiřuje na základě potřeb občanů.
49
Závěrem je nutné podotknout, že by se suburbanizace měla do budoucna určitě držet základních zásad, jako je respektování krajiny a u ostatních obcí, rozvoj občanského vybavení, dopravní a technické infrastruktury, ale i správně definovat priority rozvoje. A to nejen ve zkoumaném městě Hostivici, ale hlavně v okolních městech, kde není zdaleka takové vybavení a infrastruktura.
50
2.
PRAKTICKÁ ČÁST
Odhad tržní hodnoty nemovitostí
Pozn.: Obě ocenění jsou zpracována podle vzoru skript Ing. Petra Orta, Ph.D. - ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2008. ISBN 978-8072651-283.
51
2.1 Ocenění rodinného domu Hostivice
Objednatel: Bankovní institut vysoká škola, a.s. Unhošťská 1656 253 01 Hostivice Česká republika
ZPRÁVA O HODNOCENÍ (VALUATION REPORT)
Rodinný dům č. p. 1656 Unhošťská 1656 253 01 Hostivice
STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJEKTU (FAIR MARKET VALUE)
Datum ocenění: 15. BŘEZNA 2015
52
OBSAH •
Úvodní list
•
Obsah
•
Průvodní dopis
•
Popisné informace
•
Analýza nejvyššího a nejlepšího využití
•
Ocenění
•
Závěr
•
Omezující podmínky a předpoklady
•
Osvědčení
Přílohy •
Výpis z katastru nemovitostí
•
Snímek z katastrální mapy
•
Základní stavební dokumentace
•
Fotodokumentace objektu
53
Bankovní institut vysoká škola, a.s. Unhošťská 1656 253 01 Hostivice Česká republika 15. března 2015 Oznamuji Vám, že jsem ukončila tržní ocenění majetku označeného jako RODINNÝ DŮM č. p. 1656 Uvedený na listu vlastnictví, pro katastrální území Litovice, obec Hostivice, okres Praha-západ
Nacházející se na adrese Unhošťská 1656, 253 01 Hostivice V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na tržní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 15. březnu 2015 – ke dni místního šetření. Zpracovateli zprávy je známo, že zpráva má sloužit jako podklad pro budoucí prodej nemovitosti. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, že by zpráva měla zároveň sloužit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný, účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, na listu vlastnictví č. 2667, pro katastrální území Litovice, obec Hostivice, okres Praha-západ. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 15. března 2015 je přílohou této zprávy. Zpracovatel zprávy chápe tržní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, že každý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. 54
Pokud je tržní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, že majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (15. březnu 2015) užíván výhradně k bydlení majiteli objektu. Žádná část domu není pronajata za tržní nájemné. Podle sdělení zadavatele ocenění i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny žádné nájemní smlouvy, věcná břemena nebo zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňování normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédla a při zpracování ocenění jsem vzala v úvahu následující faktory: a) Polohu, velikost a využitelnost pozemku b) Velikost, technický stav a využitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav c) Nejvyšší a nejlepší využití majetku d) Převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu e) Náklady na pořízení majetku jako nového snížené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. f) Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě g) Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku
55
Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.
POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaný rodinný dům č. p. 1656 se nachází ve městě Hostivice, které čítá 7 802 obyvatel (k 1. 1. 2014). Město leží přímo u hlavního města Praha. Dopravní obslužnost do hlavního města je možná autobusovou, železniční i silniční dopravou. Z hlediska množství dopravních obslužností a blízkosti hlavního města je tato lokalita velice atraktivní. Ve městě je kompletní občanská vybavenost. OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je jedinou činností v rodinném domě vlastní bydlení rodiny vlastníka. Majetek tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti, i když nic nebrání jeho komerčnímu využití k pronájmu za tržní nájemné. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a rodinného domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy. Historie Oceňovaný rodinný dům byl postaven v roce 2007. Dodnes je zachován v původní podobě a nebyly provedeny žádné rekonstrukce. Pozemek Předmětem ocenění jsou dva pozemky, které spolu tvoří jeden funkční celek. Pozemky jsou obdélníkového tvaru a jsou situovány v horní části města Hostivice v lokalitě Jeneček. K pozemkům je přístup přímo z ulice Unhošťská. 56
Pozemek p. č. 1278 o rozloze 136 m2 je zastavěn rodinným domem č. p. 1656, druhý pozemek p. č. 518/47 o rozloze 610 m2 má vepředu předzahrádku s okrasnou zahradou a vzadu travnatou plochu s ovocnými stromy. Na pozemek je vedena elektrická síť, vodovod a splašková kanalizace, která je provedena s napojením na veřejnou kanalizaci. Vedlejší stavby a venkovní úpravy Na pozemku nejsou žádné vedlejší stavby. Venkovní úpravy: Na oceňovaném pozemku jsou situovány tyto venkovní úpravy: Přípojka splaškové kanalizace provedena s napojením na veřejnou kanalizaci. Potrubí je vedeno v jednotném spádu min. 2% do kanalizační stoky, je ukončeno za hranicí pozemku stavebníka revizní přípojkovou šachtou s čistící tvarovkou. Přípojka dešťové kanalizace není zřizována. Dešťové vody jsou svedeny do vsakovacích štěrkových zářezů vystlaných geotextílií. Přípojka vodovodu provedena s napojením na veřejný vodovod. Potrubí je vedeno v jednotném spádu 0,3% od veřejného vodovodu a je ukončeno za hranicí pozemku stavebníka, kde je osazena vodoměrná šachta, ve které je umístěna vodoměrná souprava. Přípojka plynu provedena s napojením na veřejný plynovod. Potrubí je vedeno od veřejného plynovodu k přípojnému sloupku, který je součástí oplocení, kde je uzátkováno. Zde je umístěn HUP, regulátor a plynoměr. Přípojka elektro je provedena s ukončením v přípojné skříni. Pozemek je ohraničen z přední strany plotem z keramických tvarovek se zděnými sloupky a dřevěnými plaňkami, z bočních stran a ze strany zadní je ohraničen plotem ze strojového pletiva na ocelových sloupcích. Vrata a vrátka jsou svařovaná z ocelových profilů.
57
Trvalé porosty Na pozemku je umístěno několik ovocných stromů: 1x višeň, 1x třešeň, 1x jabloň, 2x meruňka, 1x hruška, 1x bluma a 1x švestka. Dále několik okrasných porostů, zejména na severní a západní straně pozemku. Tržní hodnota trvalých porostů nebude indikována samostatně, ale bude zohledněna při indikaci celkové tržní hodnoty.
RODINNÝ DŮM Architektonické a dispoziční řešení Jedná se o samostatně situovanou stavbu, půdorys ve tvaru „L“. Stavba má dvě nadzemní podlaží. Podzemní podlaží se zde nevyskytuje. Rodinný dům je řešen jako dvoupodlažní, nepodsklepený (pouze se sníženou podlahou v plynové kotelně pod schodištěm). Rodinný dům obsahuje jednu bytovou jednotku s kompletním příslušenstvím, která splňuje veškeré obecné požadavky na moderní způsob bydlení. V prvním nadzemním podlaží je situováno závětří, zádveří, obývací pokoj, ze kterého je přístup schodištěm do podkroví, dále pak kuchyň s jídelnou, pokoj pro hosty, koupelna, WC, plynová kotelna se sníženou podlahou oproti ostatním místnostem přízemí o 800 mm pod výstupním ramenem schodiště, spíž a garáž. Obytné místnosti prvního nadzemního podlaží rodinného domu mají světlou výšku 2,60 m, garáž 2,45 m. Ve druhém nadzemním podlaží jsou umístěny kromě chodby se schodištěm 3 pokoje, ložnice, koupelna s WC a šatna. V hale druhého nadzemního podlaží je umístěn poklop ve stropě pro přístup do podstřešního prostoru. Místnosti ve druhém nadzemním podlaží rodinného domu mají světlou výšku 2,60 m. Stavba splňuje zákonné podmínky pro rodinný dům, protože převážná část ploch slouží k bydlení.
58
Konstrukční řešení a vybavenost Terén parcely v místě vlastní stavby je téměř rovinného charakteru. Pasové základy jsou z prostého betonu třídy B 15, horní část základových pasů je provedena z tvárnic ztraceného bednění. Pod podkladní betonovou desku s KARI sítí je štěrkopískový podsyp. Svislé
nosné
konstrukce
nadzemních
podlaží
jsou
tvořeny
z materiálů
systému
POROTHERM. Obvodové zdivo je tvořeno keramickými tvárnicemi POROTHERM na tloušťku 450 mm. Pro vnitřní nosné stěny jsou použity cihly POROTHERM na tloušťku 250 mm, vše vyzděno na maltu vápenno-cementovou. Sloup u vstupu a dělící schodišťová zeď z cihel plných na maltu cementovou. V rodinném domě jsou dvě komínová tělesa, jedno pro plynový kotel, druhé pro krbová kamna. Obě jsou vyzděna z tvarovek systému SCHIEDEL. Příčky jsou vyzděny z keramických příčkových cihel POROTHERM na tloušťku 125 mm a na maltu vápenno-cementovou. Překlady nad otvory v obvodových a vnitřních nosných stěnách jsou vytvořeny pomocí cihelných překladů POROTHERM. Překlady nad otvory v příčkách jsou vytvořeny pomocí keramických plochých překladů POROTHERM. Celá stavba je stažena železobetonovými pozedními věnci z betonu třídy B25, s výztuží s třmínky, které probíhají nad všemi svislými nosnými konstrukcemi v úrovni stropní tabule. Železobetonové kotevní věnce v nadezdívkách podkroví jsou provedeny z betonu třídy B25, s výztuží s třmínky se zatažením do štítových zdí. Vnější tepelná izolace těchto překladů a věnců je tvořena 70 mm pěnového polystyrenu, obvodové věnce jsou obezděny věncovou POROTHERM. Vodorovnou nosnou konstrukci nad prvním nadzemním podlaží tvoří železobetonová montovaná stropní konstrukce systému RECTOR tvořená železobetonovými předpjatými nosníky a betonovými stropními vložkami. Pro přístup do druhého nadzemního podlaží je zhotoveno dvouramenné železobetonové schodiště smíšenými stupni se sklonem 29,05º, šířka schodišťového ramene je 900 mm. Toto schodiště je opatřeno zábradlím s výškou 900 mm nad podlahou. Konstrukčně je provedeno jako plné neprůhledné betonované do celoplošného bednění s použitým betonem třídy B20 a s výztuží z KARI sítí ve dvou vrstvách a s nadbetonovanými stupni. Schodišťové stupně jsou finálně povrchově upraveny obložením dřevěnými stupnicemi a podstupnicemi. Pro
59
přístup do plynové kotelny se sníženou podlahou je zhotoveno monolitické betonové schodiště, plně vybetonované na podkladní desce. Střecha je kolmá sedlová s polovalbami. Sklon střešních rovin je 37°. Konstrukce krovu je dřevěná vaznicová soustava se dvěma středními vaznicemi a kleštinami. Krytinu tvoří pálená střešní krytina Tondach engoba cihlově červené barvy kladená na dřevěné latě. V blízkosti komínů jsou provedeny výlezy na střechu systému Velux. V místnostech druhého nadzemního podlaží jsou osazena střešní okna Velux. Dešťové vody jsou svedeny podokapními žlaby do svislých svodů a odvedeny do vsakovacích zářezů na pozemku stavebníka. Klempířské prvky jsou z měděného plechu. Vnější omítka o celkové tloušťce 25 mm je tvořena jádrovou vápenno-cementovou omítkou, konečnou povrchovou úpravou je provedení tenkovrstvé probarvené silikátové omítky okrové barvy. Soklové zdivo je opatřeno soklovou omítkou Marlitputz. Vnitřní omítky na zdivo a stropy jsou provedeny v tloušťce 15 mm, a to jako hladké vápenné štukové na podkladní jádrovou omítku. Omítka je opatřena nátěrem. Povrchová úprava na sádrokartonovém podhledu šikmých ploch je provedena akrylátovou malbou. V místnostech pro osobní hygienu a u kuchyňské linky je keramický obklad. Keramické obkladačky jsou na podklad lepeny tenkovrstvou metodou. V místnostech s vlhkým provozem (koupelny) je pod obklady vrstva vodotěsné stěrky. Podlahy v obytné části prvního nadzemního podlaží mají celkovou tloušťku 150 mm, v garáži 50 mm a ve druhém nadzemním podlaží 100 mm. Nášlapné vrstvy tvoří keramické dlažby, laminátové plovoucí podlahy a v garáži betonová mazanina opatřena podlahovým nátěrem. V prvním nadzemním podlaží jsou podlahy tepelně izolovány vrstvou podlahového polystyrenu, ve druhém nadzemním podlaží jsou použity proti přenosu kročejového hluku zvukoizolační desky Orsil N. Na těchto izolačních vrstvách jsou provedeny betonové mazaniny v různých tloušťkách v závislosti na nášlapné vrstvě, které jsou vyztuženy Kari sítí. Na podkladní železobetonové desce je provedena hydroizolace. Je položena celoplošně přitavením pásů lepenky Bitagit Al Radon. Hydroizolace v podlahách je folie A 400 H. Funkci pojistné hydroizolace plní ve skladbě střechy fólie Tyvek. Mezi sádrokartonovou konstrukci podhledu šikmých střešních ploch a tepelnou izolaci mezi krokvemi je umístěna parozábrana tvořena fólií Difunorm. V místnostech s vlhkým provozem (koupelny) je pod dlažbou vrstva vodotěsné stěrky. V konstrukci podlah prvního nadzemního podlaží je použita 60
tepelná izolace podlahovým polystyrenem. Pod nosnými zdmi a příčkami tato izolace neprobíhá. Druhé nadzemní podlaží je zatepleno mezi krokvemi plstí z minerální vlny Isover. Stropní konstrukce garáže je zespod zateplena pěnovým polystyrenen. Kvůli přerušení tepelných mostů je do bednění při betonáži ztužujících pozedních věnců vložena vedle věncovky Porotherm ještě vrstva pěnového polystyrenu. Zvuková izolace k tlumení kročejového hluku, která je součástí podlah podkroví, je tvořena deskami Orsil N. Venkovní dveře a okna jsou provedeny z dřevěných europrofilů s lazurou třešeň a zasklením izolačními dvojskly. Okna a balkonové dveře s kováním umožňující polohy zamčeno, mikroventilace, ventilace, otevřeno. Sekční garážová vrata jsou typu EcoClassic od firmy Hörmann. Interiérové dveře jsou navrženy kazetové, rámové, podýhované s polodrážkou, plné a prosklené do obložkových zárubní. Truhlářské práce se týkají venkovního podbití viditelných částí krovu, dřevěného obložení schodišťových stupňů schodiště do podkroví, včetně zábradlí, madel schodiště a dalších součástí stavby. Dále se jedná o vnitřní okenní parapety a dřevěné výplně zábradlí balkonů v podkroví. Klempířské výrobky jsou především doplňkem střechy, jedná se o oplechování komína, ventilačních prostupů, výlezu na střechu, střešních oken, dále podokapní žlaby, odpadní dešťové svody a oplechování vnějších okenních parapetů. Všechny klempířské prvky jsou provedeny z měděného plechu.
ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŽITÍ Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, že současné využití nemovitosti je právně přípustné. 61
Oceňovaný majetek je v dobrém technickém stavu a jeho využívání je tedy možné z technického hlediska. Není nutné investovat do rekonstrukce. Podmínka okamžité využitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo její využití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímž by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, že objekt slouží k vlastnímu bydlení majitele objektu a jeho rodiny a zároveň nejsou známy žádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektu za tržní nájemné, je splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, že současné využití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím.
OCENĚNÍ ÚVOD Při stanovení indikace tržní hodnoty majetku jsou zpravidla používány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované tržní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakožto nového. Tato část může být snížena opotřebením nebo jiným znehodnocením. Při stanovení obvyklé ceny jsem použila kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemků jsem použila metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsem použila všech tří metod ocenění. 62
POROVNÁVACÍ METODA Stanovení tržní hodnoty pozemku Při stanovení tržní hodnoty jsem předpokládala, že pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším využitím. V případě stanovení tržní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním rodinného domu jsem porovnala tři pozemky nabízené k prodeji v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsem použila cenu za jeden metr čtvereční pozemku. Vzhledem k tomu, že se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednila koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inženýrskými sítěmi, využití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, možná zastavitelnost pozemků, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, že aktuální tržní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem indikovaná porovnávací metodou je: 2 538 000 Kč a je kalkulována následně: 746 * 3 402 = 2 538 000 Kč
Výpočty použité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce. Příloha č. 1 – TABULKA I – POZEMEK Oceňovaný pozemek
Porovnávaný pozemek
Porovnávaný pozemek
Porovnávaný pozemek
1
2
3
stavební parcela
stavební parcela
stavební parcela
A. Identifikační údaje Pořadové pozemku Název pozemku
číslo
63
Parcelní číslo
1278, 518/47
N/A
N/A
N/A
Adresa pozemku
Unhošťská 1656
Za Mlýnem
Chýně
Slunečnicová
Katastrální území
Litovice
Hostivice
Chýně
Litovice
Obec
Hostivice
Hostivice
Chýně
Hostivice
Okres
Praha-západ
Praha-západ
Praha-západ
Praha-západ
B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní celkem
cena
Rozloha pozemku v m2 Cena za 1 m2
X
3 350 000
2 461 600
3 151 000
746
910
724
685
X
3 681
3 400
4 600
10. 2. 2015
1. 4. 2015
25. 1. 2015
1
1
1
3 681
3 400
4 600
Nabídka
Nabídka
Nabídka
0,9
0,9
0,9
3 312,9
3 060
4 140
Datum transakce Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva
Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví
Korekce Upravená hodnota Existence břemen
1
1
3 312,9
3 060
4 140
věcných Bez věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen
Korekce Upravená hodnota Využití podle územního plánu
Rodinný dům
Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí Korekce
1
Ano
1
1
1
3 312,9
3 060
4 140
Rodinný dům
Rodinný dům
Rodinný dům
1
1
1
3 312,9
3 060
4 140
Ano
Ano
Ano
1
1
1
64
Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky
Nejsou
Korekce Upravená hodnota
3 312,9
3 060
4 140
Nejsou
Nejsou
Nejsou
1
1
1
3 312,9
3 060
4 140
Lepší
Dobrá
Lepší
1
1,1
1
3 312,9
3 366
4 140
Pravidelný
Pravidelný
Pravidelný
1
1
1
3 312,9
3 366
4 140
Rovinný
Rovinný
Rovinný
1
1
1
3 312,9
3 366
4 140
Kompletní
Kompletní
Kompletní
1
1
1
3 312,9
3 366
4 140
Nezjištěna
Nezjištěna
Nezjištěna
1
1
1
3 312,9
3 366
4 140
Autobus, vlak
Autobus, vlak
Autobus, vlak
1
1
1
3 312,9
3 366
4 140
Výborné
Výborné
Výborné
1
1
1
3 312,9
3 366
4 140
Ne
Ne
Ne
D. Technické parametry Lokalita
Lepší
Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku
Pravidelný
Korekce Upravená hodnota Svažitost
Rovinný
Korekce Upravená hodnota Dostupnost inženýr. sítí
Kompletní
Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy
Nezjištěna
Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost
Autobus, vlak
Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování
Výborné
Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů
Ne
65
Korekce
1
1
1
3 312,9
3 366
4 140
Neaplikováno
Neaplikováno
Neaplikováno
1
1
1
3 312,9
3 366
4 140
Obdobný
Obdobný
Obdobný
1
1
1
3 312,9
3 366
4 140
Možná zastavitelnost
Neaplikováno
Neaplikováno
Neaplikováno
Korekce
1
1
1
3 312,9
3 366
4 140
(zaokrouhleno)
3 312,9
3 366
4 140
Rozloha pozemku
746
910
724
685
Celková porovnávací hod.
2 537 892
Upravená hodnota Jiná korekce
technická
Korekce Upravená hodnota E. Ostatní parametry Velikost pozemku
X
Korekce Upravená hodnota
Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota 3 402 Porovnávací hodnota 1 m2
Výpis oceňovaných parcel
číslo parcely
výměra v m2
jednotková hodn. v Kč/m2
tržní hodnota
1
1278
136
3 402
462 672
2
518/47
610
3 402
2 075 220
poř. číslo
Celkem
2 537 892
66
zaokrouhleno
2 538 000
Stanovení tržní hodnoty jako celku Při mé analýze pro stanovení tržní hodnoty jako celku jsem vzala do úvahy rodinné domy, které byly v okrese Praha-západ v nedávné době nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. Jelikož se jednalo o nabídky, zohlednila jsem tuto skutečnost koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace tržní hodnoty oceňovaného majetku zvolila za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku považována za standardní. Pří stanovení tržní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, že tržní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je 8 428 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce. Příloha č. 2 – TABULKA II – MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaný dům
Porovnávaný dům
Porovnávaný dům
Porovnávaný dům
1
2
3
A. Identifikační údaje Pořadové nemovitosti
číslo
Název nemovitosti
Rodinný dům Hostivice
Rodinný dům Hostivice
Rodinný dům Rudná
Rodinný dům Rudná
Parcelní číslo
1278, 518/47
N/A
N/A
N/A
Unhošťská 1656
Řehníkova
Na Skalce
Ke skále
Katastrální území
Litovice
Hostivice
Rudná
Chýně
Obec
Hostivice
Hostivice
Rudná u Prahy
Chýně
Okres
Praha-západ
Praha-západ
Praha-západ
Praha-západ
Adresa nemovitosti
67
B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky 1 Plocha pozemku Hodnota za 1 m2 pozemku Hodnota celkem
746
687
800
992
3 402
3 402
3 402
3 402
2 537 892
2 337 174
2 721 600
3 374 784
pozemku
C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích jednotek
271
298
260
290
Prodejní celkem
X
9 900 000
7 100 000
10 900 000
7 562 826
4 378 400
7 525 216
25 379
16 840
25 949
6. 4. 2015
2. 2. 2015
19. 1. 2015
1
1
1
25 379
16 840
25 949
Nabídka
Nabídka
Nabídka
0,9
0,9
0,9
22 841
15 156
23 354
cena
Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za porovnávací jednotku
1 X
Datum transakce Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva
Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví
Korekce Upravená hodnota Existence břemen
1
1
22 841
15 156
23 354
Ne
Ne
Ne
1
1
1
22 841
15 156
23 354
Rodinný dům
Rodinný dům
Rodinný dům
1
1
1
věcných Ne
Korekce Upravená hodnota Využití podle územního plánu Korekce
1
Rodinný dům
68
Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí
Ano
Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky
Ne
Korekce Upravená hodnota
22 841
15 156
23 354
Ano
Ano
Ano
1
1
1
22 841
15 156
23 354
Ne
Ne
Ne
1
1
1
22 841
15 156
23 354
Lepší
Dobrá
Dobrá
1
1,1
1,1
22 841
16 671,6
25 689,4
Lepší
Lepší
Lepší
1
1
1
22 841
16 671,6
25 689,4
Průměrná
Průměrná
Průměrná
1
1
1
22 841
16 671,6
25 689,4
Dobrá
Dobrá
Dobrá
1
1
1
22 841
16 671,6
25 689,4
Průměrný
Průměrný
Průměrný
1
1
1
22 841
16 671,6
25 689,4
Autobus, vlak
Autobus, vlak
Autobus, vlak
1
1
1
E. Technické parametry Lokalita
Lepší
Korekce Upravená hodnota Technický objektu
stav Lepší
Korekce Upravená hodnota Techn. vybavenost budovy
Průměrná
Korekce Upravená hodnota Funk. využitelnost budovy
Dobrá
Korekce Upravená hodnota Další možný rozvoj nemovitosti
Průměrný
Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost Korekce
Autobus, vlak
69
Upravená hodnota
22 841
16 671,6
25 689,4
Výborné
Výborné
Výborné
1
1
1
22 841
16 671,6
25 689,4
Průměrná
Průměrná
Průměrná
1
1
1
22 841
16 671,6
25 689,4
Neaplikováno
Neaplikováno
Neaplikováno
1
1
1
22 841
16 671,6
25 689,4
Obdobný
Obdobný
Obdobný
1
1
1
22 841
16 671,6
25 689,4
Jiná korekce
Neaplikováno
Neaplikováno
Neaplikováno
Korekce
1
1
1
22 841
16 671,6
25 689,4
22 841
16 671,6
25 689,4
Dopravní dostupnost a parkování
Výborné
Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu
Průměrná
Korekce Upravená hodnota Jiná korekce
technická
Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota
Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky
21 734
Porovnávací hodnota celkem (bez poz.)
5 889 914
Hodnota pozemku
2 537 892
Celková porovnávací hodnota
8 427 806
Zaokrouhleno
8 428 000
70
PŘÍJMOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při použití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaženým ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně považována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který může být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Tržní hodnota je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla použita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě průměrné hladiny tržního nájemného v porovnatelných objektech a porovnatelné lokalitě. V mých výpočtech jsem v souladu s běžnou praxí vycházel z tzv. studeného nájemného, kdy služby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Náklady na údržbu, opravy a renovace byli odvozeny z reprodukční ceny stavby ke dni ocenění. Na základě výše uvedených skutečnosti jsem dospěla k závěru, že tržní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je: 3 275 000 Kč Podrobný popis provedených výpočtů je uveden v následující tabulce. PŘÍJMOVÁ METODA – PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu – tržní nájemné
306 000
Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného
10 %
Efektivní hrubý příjem
30 600
275 400
Náklady na údržbu
20 000
Pojistné
5 000
71
Daň z nemovitosti
1 491
Pronájem cizích pozemků
0
Marketing
0
Ostatní provozní náklady
1 000
Provozní náklady celkem
27 491
Provozní příjem
247 909
Rezervy na renovace
51 385
Čistý provozní příjem
196 524
Míra kapitalizace
6%
Indikovaná hodnota
3 275 400
Zaokrouhleno
3 275 000
NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je tržní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při použití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení tržní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje snížení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky snižující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení Je snížení hodnoty vyplývajících z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou snížení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehož důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná
72
kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné využití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná snížení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické využití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, že majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným množstvím komerčně využitelných prostor. Porovnala jsem a zahrnula i náklady obou druhů nemovitostí, spojené s jejich provozem a užíváním. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také možný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Při kvantifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku jsem vycházela z naší průběžně aktualizované databáze vycházející ze sledování ekonomických nedostatků pro tento typ majetku v porovnatelných lokalitách. Jako podpůrný argument byly uvažovány koeficienty prodejnosti nemovitostí stanovené v příslušné vyhlášce vydané Ministerstvem financí České republiky. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, že tržní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je: 12 900 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací hodnoty oceňovaného majetku použitím nákladové metody je uveden v tabulce na následující straně.
73
NÁKLADOVÁ METODA Název
Rodinný dům, Unhošťská 1656, Hostivice
Číslo pozemku
1278, 518/47
Nosná konstrukce
Klasická, zděná
Skutečné stáří
7 let
Efektivní stáří
7 let
Ekonomická životnost
45 let 135,5 m2
Zastavěná plocha Počet podlaží
2 nadzemní
Celková zastavěná plocha
271 m2
Celkový obestavěný prostor
904 m3 5 121 Kč/m3
Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem
4 629 284
Fyzické opotřebení
14 %
3 981 270
Funkční nedostatky
0%
3 981 270
2,485 (koeficient prodejnosti)
9 893 456
Ekonomické nedostatky
Venkovní úpravy
421 390
Pozemek
2 538 000
Indikovaná hodnota
12 852 846
Zaokrouhleno
12 900 000
74
ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na tržní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení tržní hodnoty majetku určeny následující indikace: Indikace (Kč)
Váha (%)
Vážený průměr (Kč)
Porovnávací metoda
8 428 000
80%
6 742 400
Příjmová metoda
3 275 000
10%
327 500
Nákladová metoda
12 900 000
10%
1 290 000
Výsledná cena
8 359 900
Zaokrouhleno
8 360 000
Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běžně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu lze předpokládat, že porovnávací metoda nejlépe odráží stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je indikace tržní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzení váha 80%. Tento typ majetku je v uvažované lokalitě občas pronajímán. Přesto se nejedná o nemovitosti, která je obvykle pořizována za účelem dalšího pronájmu, ale ve většině případů slouží k uspokojení vlastních bytových potřeb majitele nemovitosti a jeho rodiny. Proto byla sice indikace tržní hodnoty příjmovou metodou uvažována při analýze finální hodnoty, ale byla jí přisouzena kontribuce 10%. Zejména u starších, i když funkčních objektů, nejsou investoři obvykle ochotni akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z tohoto důvodu, není indikace tržní hodnoty pomocí nákladové metody rozhodující. Pro závěrečnou analýzu tržní hodnoty nám slouží jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami a proto jí je přisouzena váha 10%. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k závěru, že aktuální tržní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 15. března 2015 reprezentována částkou:
75
8 360 000 Kč (slovy: Osmmilionůtřistašedesáttisíckorunčeských) Neprováděla jsem žádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme žádnou odpovědnost. Nezkoumala jsem žádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem z provozu, pro který je matek využíván nebo by mohl být využíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých služeb.
OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1.
Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo
právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2.
Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá, nebo části této zprávy jsou
věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3.
Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány mým šetřením, z projektové
dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4.
Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami
bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová 76
pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejné tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 5.
Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že
by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6.
Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.
7.
Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými
státními zákony a nařízeními. 8.
Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný
prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9.
Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence,
osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě. 10.
Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu
ocenění.
77
OSVĚDČENÍ Já níže podepsaná, tímto osvědčuji, že: 1.
V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku,
který je předmětem zpracovaného tržního ocenění. 2.
Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny mě známé skutečnosti, které by mohly
ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3.
Při zpracování tržního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující
podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4.
Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané
dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
V Praze, dne 15. března 2015
________________________________ Helena Singerová
78
Výpis z katastru nemovitostí Informace o pozemku p.č.1278
Příloha 1 Výpis z katastru nemovitostí Zdroj: http://nahlizenidokn.cuzk.cz/
79
Informace o pozemku p.č. 518/47
Příloha 2 Výpis z katastru nemovitostí Zdroj: http://nahlizenidokn.cuzk.cz/
80
Snímek katastrální mapy
Příloha 3 Katastrální mapa Zdroj: http://sgi.nahlizenidokn.cuzk.cz/marushka/print.aspx
81
Základní stavební dokumentace
Příloha 4 Půdorys 1.NP Zdroj: vlastní dokumentace objektu
82
Příloha 5 Půdorys 2.NP Zdroj: vlastní dokumentace objektu
83
Příloha 6 Pohled severní Zdroj: vlastní dokumentace objektu
84
Příloha 7 Pohled východní Zdroj: vlastní dokumentace objektu
85
Příloha 8 Pohled jižní Zdroj: vlastní dokumentace objektu
86
Příloha 9 Pohled západní Zdroj: vlastní dokumentace objektu
87
Fotodokumentace objektu
Obrázek 22 Pohled ze zahrady Zdroj: vlastní foto
Obrázek 23 Pohled z ulice Zdroj: vlastní foto
88
Výpočty 1) Rezervy na renovace Reprodukční náklady * poměr prvků krátkodobé a dlouhodobé životnosti / Předpokládaná životnost RD 4 629 284 * 0,666 / 60 = 51 385
2) Fyzické opotřebení Skutečné stáří
Předpokládaná
Cenový podíl
= Bi
životnost = Ci
= Ai
Základy včetně zemních prací
8 let
150
0,082
Svislé konstrukce
8 let
100
0,212
Stropy
8 let
100
0,079
Zastřešení mimo krytinu
8 let
100
0,073
Krytiny, střecha
8 let
40
0,034
Klempířské konstrukce
8 let
40
0,009
Úpravy vnitřních povrchů
8 let
50
0,058
Úpravy vnějších povrchů
8 let
40
0,033
Vnitřní obklady keramické
8 let
40
0,023
Schody
8 let
120
0,010
Dveře
8 let
60
0,032
Okna
8 let
60
0,052
Povrchy podlah
8 let
40
0,032
Vytápění
8 let
30
0,052
89
Elektroinstalace
8 let
30
0,043
Bleskosvod
8 let
40
0,006
Vnitřní vodovod
8 let
40
0,032
Vnitřní kanalizace
8 let
40
0,031
Vnitřní plynovod
8 let
30
0,005
Ohřev teplé vody
8 let
30
0,019
Vybavení kuchyní
8 let
20
0,005
Vnitřní hygienická zařízení včetně 8 let
40
0,044
WC Zdroj: vlastní tvorba, data převzata z vyhlášky č. č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška)
B x 100A C
(
x 100 x 0,082 + (
x 100 x 0,212 + (
x 100 x 0,079 + (
x 100 x 0,073 +
( x 100 x 0,034 + ( x 100 x 0,009 + ( x 100 x 0,058 + ( x 100 x 0,033 +
( x 100 x 0,023 + (
x 100 x 0,010 + ( x 100 x 0,032 + ( x 100 x 0,052 +
( x 100 x 0,032 + ( x 100 x 0,052 + ( x 100 x 0,043 + ( x 100 x 0,006 +
( x 100 x 0,032 + ( x 100 x 0,031 + ( x 100 x 0,005
( x 100 x 0,005 + ( x 100 x 0,044 =
x 100 x 0,019 +
0,44 + 1,70 + 0,63 + 0,58 + 0,68 + 0,18 + 0,93 + 0,66 + 0,46 + 0,07 + 0,43 + 0,69 + 0,64 + 1,39 + 1,15 + 0,12 + 0,64 + 0,62 + 0,13 + 0,5 + 0,2 + 0,88 = 13,72 -> 14 %
90
2.2 Ocenění mateřské školy Hradištko u Sadské
Objednatel: Bankovní institut vysoká škola, a.s. Hradištko 642 289 12 Sadská Česká republika
ZPRÁVA O HODNOCENÍ (VALUATION REPORT)
Mateřská škola č. p. 642 Hradištko 642 289 12 Sadská
STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJEKTU (FAIR MARKET VALUE)
Datum ocenění: 25. BŘEZNA 2015
91
OBSAH •
Úvodní list
•
Obsah
•
Průvodní dopis
•
Popisné informace
•
Analýza nejvyššího a nejlepšího využití
•
Ocenění
•
Závěr
•
Omezující podmínky a předpoklady
•
Osvědčení
Přílohy •
Výpis z katastru nemovitostí
•
Snímek z katastrální mapy
•
Situace širších vztahů
•
Základní stavební dokumentace
•
Fotodokumentace objektu
92
Bankovní institut vysoká škola, a.s. Hradištko 25 289 12 Sadská Česká republika 25. března 2015 Oznamuji Vám, že jsem ukončila tržní ocenění majetku označeného jako MATEŘSKÁ ŠKOLA č. p. 25 Uvedený na listu vlastnictví, pro katastrální území Hradištko u Sadské, obec Hradištko, okres Nymburk
Nacházející se na adrese Hradištko 25, 289 12 Sadská V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na tržní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 25. březnu 2015 – ke dni místního šetření. Zpracovateli zprávy je známo, že zpráva má sloužit jako podklad pro budoucí prodej nemovitosti. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, že by zpráva měla zároveň sloužit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný, účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, na listu vlastnictví č. 1, pro katastrální území Hradištko u Sadské, obec Hradištko, okres Nymburk. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 25. března 2015 je přílohou této zprávy. Zpracovatel zprávy chápe tržní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, že každý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. 93
Pokud je tržní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, že majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (25. březnu 2015) užíván výhradně k provozu mateřské školy. Žádná část domu není pronajata za tržní nájemné. Podle sdělení zadavatele ocenění i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny žádné nájemní smlouvy, věcná břemena nebo zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňování normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédla a při zpracování ocenění jsem vzala v úvahu následující faktory: a) Polohu, velikost a využitelnost pozemku b) Velikost, technický stav a využitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav c) Nejvyšší a nejlepší využití majetku d) Převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu e) Náklady na pořízení majetku jako nového snížené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. f) Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě g) Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku
94
Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.
POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaný objekt mateřské školy č. p. 25 se nachází ve městě Hradištko u Sadské, které čítá 531 obyvatel (k 1. 1. 2014). Součástí obce je i osada Kersko. Obec leží v okrese Nymburk. Dopravní obslužnost do nedalekého města Nymburk je možná autobusovou a silniční dopravou. Velká část obce spadá do Přírodního parku Kersko-Bory. OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je jedinou činností v objektu provoz mateřské školy. Majetek je tedy primárně určen k podnikatelské činnosti a nic nebrání jeho komerčnímu využití k pronájmu za tržní nájemné. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy. Historie Oceňovaný objekt mateřské školy byl postaven v roce 2014. Dodnes je zachován v původní podobě a nebyly provedeny žádné rekonstrukce. Pozemek Předmětem ocenění je jeden pozemek obdélníkového tvaru, který je situován ve městě Hradištko u Sadské. Katastrální území Hradištko u Sadské, parc.č. pozemku 1. Na pozemek je vedena elektrická síť, vodovod a splašková kanalizace, která je provedena s napojením na veřejnou kanalizaci.
95
Pozemek se nachází v zastavěném území a je rovinatého charakteru. V dané lokalitě se v současné době nachází novostavby rodinných domů. Pozemek je v katastru nemovitostí veden jako druh pozemku orná půda. Celková plocha pozemku dle katastru nemovitostí činí 941 m2, zastavěná plocha objektu je 219 m2. Vedlejší stavby a venkovní úpravy Na pozemku nejsou žádné vedlejší stavby. Venkovní úpravy: Na oceňovaném pozemku jsou situovány tyto venkovní úpravy: Přípojka splaškové kanalizace provedena s napojením na veřejnou kanalizaci. Potrubí je ukončeno za hranicí pozemku stavebníka revizní přípojkovou šachtou. Přípojka dešťové kanalizace není zřizována. Dešťové vody jsou likvidovány vsakováním na pozemku. Přípojka vodovodu provedena s napojením na veřejný vodovod. Potrubí je ukončeno za hranicí pozemku stavebníka, kde je osazena vodoměrná šachta, ve které je umístěna vodoměrná souprava. Přípojka elektro provedena s ukončením v přípojné skříni. Pozemek je ohraničen z přední strany plotem z dřevěných plotovek, z bočních stran a ze strany zadní plotem ze strojového pletiva na ocelových sloupcích. Vrata svařovaná z ocelových profilů, vrátka svařovaná z ocelových profilů. Trvalé porosty Na pozemku nejsou umístěny žádné trvalé porosty. Pozemek je pouze zatravněn.
96
MATEŘSKÁ ŠKOLA Architektonické a dispoziční řešení Objekt je rozdělen na dvě části – část patrovou (rovnoběžně s přilehlou komunikací), kde je v prvním nadzemním podlaží umístěno zázemí školky a v druhém nadzemním podlaží služební byt pro zaměstnance školky, a část prvního nadzemního podlaží (směrem do zahrady), kde je umístěna herna a ložnice pro děti. Objekt je navržen tak, aby respektoval architektonické řešení okolních rodinných domů. Budova má dvě nadzemní podlaží se sedlovou střechou se sklonem 40° směrem do ulice a 22° směrem do zahrady. V zahradní části je provedena stavba pouze jako první nadzemní podlaží se sedlovou střechou se sklonem 22°. Objekt má půdorys ve tvaru písmene „L“ o maximálních základních rozměrech 17,65 x 20,90 m, uliční část tvoří obdélník o rozměru 4,65 x 17,65 m, zahradní část potom obdélník o rozměru 8,40 x 16,25 m. Zastavěná plocha činí 219 m2. Ve druhém nadzemním podlaží v uliční části je umístěn služební byt. Byt je přístupný po schodišti samostatným vchodem z dvorní strany. Dispozičně je řešen jako 3+kk, užitná plocha bytu je 68 m2. Konstrukční řešení a vybavenost Základové pasy jsou oboustranně rozšířené oproti tloušťce stěn. Pasové základy jsou z prostého betonu třídy C 12/15 (B 15). Pod podkladní betonovou deskou provedenou z betonu třídy C 16/20 (B 20) s KARI sítí je štěrkopískový podsyp. Obvodové zdivo je tvořeno keramickými tvárnicemi POROTHERM 24 Profi na tloušťku 250 mm. Pro vnitřní nosné stěny jsou použity také tvárnice POROTHERM 24 Profi na tloušťku 250 mm, vše vyzděno na systémovou maltu pro tenké spáry Poroherm Profi. Příčky jsou vyzděny z keramických příčkových cihel POROTHERM 11,5 Profi na tloušťku 125 mm a na systémovou maltu pro tenké spáry Poroherm Profi. Překlady nad otvory v obvodových a vnitřních nosných stěnách jsou vytvořeny pomocí cihelných překladů POROTHERM PTH. Překlady nad otvory v příčkách jsou tvořeny pomocí keramických
plochých
překladů
POROTHERM
97
PTH.
Celá
stavba
je
stažena
železobetonovými pozedními věnci, které probíhají nad všemi svislými nosnými konstrukcemi v úrovni stropní tabule nad prvním nadzemním podlažím a v úrovni pod pozednicí krovu. Na obvodových konstrukcích je proveden kontaktní zateplovací systém z fasádního polystyrenu. Vodorovnou nosnou konstrukci nad částí prvního nadzemního podlaží tvoří keramická stropní konstrukce POROTHERM tvořená cihelnými vložkami MIAKO a keramobetonovými stropními nosníky vyztuženými prostorovou výztuží. Součástí stropu je monolitický železobetonový prvek, sloužící jako skrytý průvlak (jako nosný prvek pro konstrukci schodiště). Vodorovnou nosnou konstrukci nad prvním nadzemním podlažím objektu tvoří spodní pásy střešních vazníků, na které je proveden zavěšený zateplený SDK podhled. Použity jsou desky Knauf. V místnostech s vlhkým provozem (koupelna, WC) sádrokarton určený do vlhkého prostředí. Stropní konstrukce nad prvním nadzemním podlažím (i šikmý podhled nad podkrovní částí) je zateplena pásy z minerálních vláken a přídavnou izolací z minerálních vláken v nosné konstrukci sádrokartonového podhledu. Pro přístup do druhého nadzemního podlaží je vybudováno dvojramenné železobetonové schodiště se smíšenými stupni se sklonem 32º, šířka schodišťového ramene je 1000 mm. Schodiště je opatřeno zábradlím s výškou 900 mm nad podlahou. Konstrukčně je provedeno jako plné neprůhledné betonované do celoplošného bednění s použitým betonem třídy C 16/20 (B20) s prutovou výztuží a se současně nabetonovanými stupni. Schodišťové stupně jsou finálně povrchově upraveny obložením keramickou dlažbou. Pro přístup do půdního prostoru nad 1.NP je skládací schodiště TRIANT se vstupním otvorem 600 x 1100 mm a zatepleným poklopem. Střešní konstrukce nad uliční částí je sedlová střecha se sklonem střešních rovin 40° a 22°. Konstrukce krovu je dřevěná jednoduchá hambálková soustava. Pozednice jsou kotveny do železobetonových věnců půdních nadezdívek pomocí kotevních háků. Střešní konstrukce prvního nadzemního podlaží je sedlová střecha se sklonem střešních rovin 22°. Krov je tvořen příhradovými sponkovanými vazníky. Konstrukce vazníkového krovu je kotvena do železobetonových věnců pomocí speciálních kotevních prvků. Krytinu tvoří betonové střešní tašky BRAMAC kladené na dřevěné latě. 98
Dešťové vody jsou svedeny podokapními žlaby do svislých svodů a odvedeny do vsakovacích zářezů na pozemku stavebníka. Klempířské prvky jsou z titanzinkového plechu. Venkovní omítky jsou provedeny jako kontaktní zateplovací systém z fasádního polystyrenu. Sokl je zateplen kontaktním zateplovacím systémem z extrudovaného polystyrenu. Jako finální vrstva je použita ušlechtilá omítka. Venkovní sokl objektu je opatřen mozaikovou omítkou. Vnitřní omítky na zdivo a strop Miako jsou provedeny jako hladké vápenné štukové na podkladní jádrovou omítku. Omítka je nakonec opatřena malbou. Povrchová úprava na sádrokartonovém podhledu vodorovných a šikmých ploch ze sádrokartonových desek je provedena akrylátovou malbou. V místnostech pro osobní hygienu a u kuchyňské linky je keramický obklad. Podlahy v prvním nadzemním podlaží mají celkovou tloušťku 250 mm a ve druhém nadzemním podlaží mají celkovou tloušťku 100 mm. Nášlapné vrstvy tvoří keramické dlažby, koberec, PVC a laminátové plovoucí podlahy. V prvním nadzemním podlaží jsou podlahy tepelně izolovány vrstvou podlahového polystyrenu. Ve druhém nadzemním podlaží jsou použity proti přenosu kročejového hluku zvukoizolační desky Orsil N. Na podkladní železobetonové desce je provedena hydroizolace z celoplošně přitavených pásů lepenky BITAGIT Al Radon. Hydroizolace v podlahách je folie A 400 H. Funkci pojistné hydroizolace plní ve skladbě střechy difuzní kontaktní fólie Tyvek. Mezi sádrokartonovou konstrukci podhledu šikmých a vodorovných střešních ploch a tepelnou izolaci je umístěna parozábrana tvořena fólií Isover Vario Duplex UV. V místnostech s vlhkým provozem (sociální zařízení, úklid) je pod dlažbou vrstva vodotěsné stěrky. V prvním nadzemním podlaží jsou podlahy tepelně izolovány vrstvou podlahového polystyrenu. Pod nosnými zdmi a příčkami tato izolace neprobíhá. Druhé nadzemní podlaží a strop pod vazníky jsou zatepleny mezi krokvemi a vazníky plstí z minerální vlny Isover Unirol. Zvuková izolace k tlumení kročejového hluku, která je součástí podlah podkroví, je tvořena deskami Orsil N. Výplně okenních a vnějších dveřních otvorů jsou plastové. Zasklení je provedeno izolačním trojsklem. Kování je celoobvodové v bezpečnostním provedení. Závěsy jsou kovové a jsou kryty plastovými krytkami. Otvírání oken je kombinované (otevíravé a sklopné). Interiérové dveře jsou plné, dýhované, typ Sapeli, do obložkových zárubní.
99
ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŽITÍ Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako objekt k bydlení a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, že současné využití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je v dobrém technickém stavu a jeho využívání je tedy možné z technického hlediska. Není nutné investovat do rekonstrukce. Podmínka okamžité využitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo její využití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímž by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, že objekt slouží k provozu mateřské školy a zároveň nejsou známy žádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektu za tržní nájemné, je splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, že současné využití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím.
OCENĚNÍ ÚVOD Při stanovení indikace tržní hodnoty majetku jsou zpravidla používány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované tržní
100
hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakožto nového. Tato část může být snížena opotřebením nebo jiným znehodnocením. Při stanovení obvyklé ceny jsem použila kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemků jsem použila metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsem použila všech tří metod ocenění.
POROVNÁVACÍ METODA Stanovení tržní hodnoty pozemku Při stanovení tržní hodnoty jsem předpokládala, že pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším využitím. V případě stanovení tržní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním rodinného domu jsem porovnala tři pozemky nabízené k prodeji v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsem použila cenu za jeden metr čtvereční pozemku. Vzhledem k tomu, že se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednila koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inženýrskými sítěmi, využití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, možná zastavitelnost pozemků, apod.
101
Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, že aktuální tržní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem indikovaná porovnávací metodou je: 865 000 Kč a je kalkulována následně: 941 * 919 = 865 000 Kč
Výpočty použité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce. Příloha č. 1 – TABULKA I – POZEMEK Oceňovaný pozemek
Porovnávaný pozemek
Porovnávaný pozemek
Porovnávaný pozemek
1
2
3
stavební parcela
stavební parcela
stavební parcela
1
N/A
N/A
N/A
Hradištko u Sadské
Hradištko u Sadské
Hradištko u Sadské
Hradištko u Sadské
Obec
Hradištko
Hradištko
Hradištko
Hradištko
Okres
Nymburk
Nymburk
Nymburk
Nymburk
A. Identifikační údaje Pořadové pozemku
číslo
Název pozemku Parcelní číslo Adresa pozemku Katastrální území
B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní celkem
cena
Rozloha pozemku v m2 Cena za 1 m2 Datum transakce Korekce Upravená hodnota
X
1 000 000
990 000
990 000
941
975
962
963
X
1 025
1 029
1 028
5. 3. 2015
2. 2. 2015
18. 2. 2015
1
1
1
1 025
1 029
1 028
C. Právní údaje
102
Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva
Nabídka
Nabídka
0,9
0,9
0,9
904,5
926,1
925,2
Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví
Korekce Upravená hodnota Existence břemen
Nabídka
1
1
1
904,5
926,1
925,2
věcných Bez věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen
Korekce Upravená hodnota Využití podle územního plánu
Rodinný dům
Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí
Ano
Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky
Nejsou
Korekce Upravená hodnota
1
1
1
904,5
926,1
925,2
Rodinný dům
Rodinný dům
Rodinný dům
1
1
1
904,5
926,1
925,2
Ano
Ano
Ano
1
1
1
904,5
926,1
925,2
Nejsou
Nejsou
Nejsou
1
1
1
904,5
926,1
925,2
Dobrá
Dobrá
Dobrá
1
1
1
904,5
926,1
925,2
Pravidelný
Pravidelný
Pravidelný
1
1
1
904,5
926,1
925,2
Rovinný
Rovinný
Rovinný
1
1
1
D. Technické parametry Lokalita
Dobrá
Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku
Pravidelný
Korekce Upravená hodnota Svažitost Korekce
Rovinný
103
Upravená hodnota
904,5
926,1
925,2
E, V, K
E, V, K
E, V, K
1
1
1
904,5
926,1
925,2
Nezjištěna
Nezjištěna
Nezjištěna
1
1
1
904,5
926,1
925,2
Autobus
Autobus
Autobus
1
1
1
904,5
926,1
925,2
Dobré
Dobré
Dobré
1
1
1
904,5
926,1
925,2
Ne
Ne
Ne
1
1
1
904,5
926,1
925,2
Neaplikováno
Neaplikováno
Neaplikováno
1
1
1
904,5
926,1
925,2
Obdobný
Obdobný
Obdobný
1
1
1
904,5
926,1
925,2
Možná zastavitelnost
Neaplikováno
Neaplikováno
Neaplikováno
Korekce
1
1
1
904,5
926,1
925,2
Dostupnost inženýr. Sítí
E, V, K
Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy
Nezjištěna
Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost
Autobus
Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování
Dobré
Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů
Ne
Korekce Upravená hodnota Jiná korekce
technická
Korekce Upravená hodnota E. Ostatní parametry Velikost pozemku Korekce Upravená hodnota
Upravená hodnota
X
104
Výsledná porovnávací hodnosta 919 Porovnávací hodnota 1 m2
(zaokrouhleno)
904,5
926,1
925,2
Rozloha pozemku
941
975
962
963
Celková porovnávací hod.
864 779
Výpis oceňovaných parcel
poř. číslo 1
číslo parcely
výměra v m2
jednotková hodn. v Kč/m2
tržní hodnota
1
941
919
864 779
Celkem
zaokrouhleno
865 000
Stanovení tržní hodnoty jako celku Při mé analýze pro stanovení tržní hodnoty jako celku jsem vzala do úvahy rodinné domy, jelikož je mateřská škola dispozičně řešena jako rodinný dům, které byly v okrese Nymburk v nedávné době nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. Jelikož se jednalo o nabídky, zohlednila jsem tuto skutečnost koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace tržní hodnoty oceňovaného majetku zvolila za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku považována za standardní. Pří stanovení tržní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další.
105
Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, že tržní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je 7 427 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce. Příloha č. 2 – TABULKA II – MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaný dům
Porovnávaný dům
Porovnávaný dům
Porovnávaný dům
1
2
3
Mateřská škola Hradištko u Sadské
Rodinný dům Hradištko u Sadské
Rodinný dům Třebestovice
Rodinný dům Nymburk
1
N/A
N/A
N/A
Katastrální území
Hradištko u Sadské
Hradištko u Sadské
Třebestovice
Drahelice
Obec
Hradištko u Sadské
Hradištko u Sadské
Třebestovice
Nymburk
Okres
Nymburk
Nymburk
Nymburk
Nymburk
A. Identifikační údaje Pořadové nemovitosti
číslo
Název nemovitosti Parcelní číslo Adresa nemovitosti
B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky 1 Plocha pozemku
941
916
774
825
Hodnota za 1 m2 pozemku
919
919
919
919
864 779
841 804
711 306
758 175
Hodnota celkem
pozemku
C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích jednotek
261
270
210
164
Prodejní celkem
X
5 700 000
6 390 000
4 680 000
4 858 196
5 678 694
3 921 825
17 993
27 041
23 913
cena
Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za porovnávací jednotku
1
106
Datum transakce Korekce Upravená hodnota
25. 2. 2015
1. 3. 2015
17. 1. 2015
1
1
1
17 993
27 041
23 913
Nabídka
Nabídka
Nabídka
0,9
0,9
0,9
16 194
24 337
21 522
D. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva
Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví
Korekce Upravená hodnota Existence břemen
1
1
1
16 194
24 337
21 522
Ne
Ne
Ne
1
1
1
16 194
24 337
21 522
Rodinný dům
Rodinný dům
Rodinný dům
1
1
1
16 194
24 337
21 522
Ano
Ano
Ano
1
1
1
16 194
24 337
21 522
Ne
Ne
Ne
1
1
1
16 194
24 337
21 522
Dobrá
Horší
Lepší
1
1,1
0,9
16 194
26 770
19 370
věcných Ne
Korekce Upravená hodnota Využití podle územního plánu
Rodinný dům
Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí
Ano
Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky
Ne
Korekce Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita Korekce Upravená hodnota
Dobrá
107
Technický objektu
stav Lepší
Korekce Upravená hodnota Techn. vybavenost budovy
Průměrná
Korekce Upravená hodnota Funk. využitelnost budovy
Lepší
Korekce Upravená hodnota Další možný rozvoj nemovitosti
Průměrný
Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost
Autobus, vlak
Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování
Výborné
Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu Korekce Upravená hodnota Jiná korekce
Lepší
Lepší
Lepší
Lepší
1
1
1
16 194
26 770
19 370
Průměrná
Průměrná
Průměrná
1
1
1
16 194
26 770
19 370
Dobrá
Dobrá
Dobrá
1,1
1,1
1,1
17 813
29 447
21 307
Průměrný
Průměrný
Průměrný
1
1
1
17 813
29 447
21 307
Autobus, vlak
Autobus, vlak
Autobus, vlak
1
1
1
17 813
29 447
21 307
Výborné
Výborné
Výborné
1
1
1
17 813
29 447
21 307
Průměrná
Průměrná
Průměrná
1,1
1,1
1,1
19 594
32 392
23 438
Neaplikováno
Neaplikováno
Neaplikováno
1
1
1
19 594
32 392
23 438
technická
Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry
108
Korekce pro velikost nemovitosti
Obdobný
Obdobný
Obdobný
1
1
0,9
19 594
32 392
23 438
Jiná korekce
Neaplikováno
Neaplikováno
Neaplikováno
Korekce
1
1
1
19 594
32 392
23 438
19 594
32 392
23 438
Korekce Upravená hodnota
Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota
25 141
6 561 801 864 779
7 426 580
Zaokrouhleno
7 427 000
PŘÍJMOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při použití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaženým ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně považována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který může být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Tržní hodnota je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla použita metoda přímé kapitalizace.
109
Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě průměrné hladiny tržního nájemného v porovnatelných objektech a porovnatelné lokalitě. V mých výpočtech jsem v souladu s běžnou praxí vycházel z tzv. studeného nájemného, kdy služby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Náklady na údržbu, opravy a renovace byli odvozeny z reprodukční ceny stavby ke dni ocenění. Na základě výše uvedených skutečnosti jsem dospěla k závěru, že tržní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je: 1 114 000 Kč Podrobný popis provedených výpočtů je uveden v následující tabulce. PŘÍJMOVÁ METODA – PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu – tržní nájemné
200 000
Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného
15 %
Efektivní hrubý příjem
30 000
170 000
Náklady na údržbu
40 000
Pojistné
5 000
Daň z nemovitosti
7 201
Pronájem cizích pozemků
0
Marketing
0
Ostatní provozní náklady
1 000
Provozní náklady celkem
53 201
Provozní příjem
116 799
Rezervy na renovace
27 672
Čistý provozní příjem
89 127
Míra kapitalizace
8%
Indikovaná hodnota
1 114 088
Zaokrouhleno
1 114 000
110
NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je tržní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při použití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení tržní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje snížení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky snižující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení Je snížení hodnoty vyplývajících z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou snížení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehož důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné využití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná snížení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické využití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebné technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, že majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným množstvím komerčně využitelných prostor. Porovnala jsem a zahrnula i náklady obou druhů nemovitostí, spojené s jejich provozem a užíváním. 111
Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také možný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Při kvantifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku jsem vycházela z naší průběžně aktualizované databáze vycházející ze sledování ekonomických nedostatků pro tento typ majetku v porovnatelných lokalitách. Jako podpůrný argument byly uvažovány koeficienty prodejnosti nemovitostí stanovené v příslušné vyhlášce vydané Ministerstvem financí České republiky. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, že tržní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je: 4 441 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací hodnoty oceňovaného majetku použitím nákladové metody je uveden v tabulce. NÁKLADOVÁ METODA Název
Mateřská škola, Hradištko u Sadské
Číslo pozemku
1
Nosná konstrukce
Klasická, zděná
Skutečné stáří
1 rok
Efektivní stáří
1 rok
Ekonomická životnost
45 let 219 m2
Zastavěná plocha Počet podlaží
2 nadzemní 261 m2
Celková zastavěná plocha
1 250 m3
Celkový obestavěný prostor
1 662 Kč/m3
Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem
2 077 500
Fyzické opotřebení
2%
1 967 350
Funkční nedostatky
0%
1 967 350
112
1,662 (koeficient prodejnosti)
Ekonomické nedostatky
3 269 736
Venkovní úpravy
305 961
Pozemek
865 000
Indikovaná hodnota
4 440 697
Zaokrouhleno
4 441 000
ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na tržní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení tržní hodnoty majetku určeny následující indikace: Indikace (Kč)
Váha (%)
Vážený průměr (Kč)
Porovnávací metoda
7 427 000
50%
3 713 500
Příjmová metoda
1 114 000
40%
445 600
Nákladová metoda
4 441 000
10%
444 100
Výsledná cena
4 603 200
Zaokrouhleno
4 603 000
Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu občasně nabízeny a obchodovány. Ale i tak lze předpokládat, že porovnávací metoda nejlépe odráží stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je indikace tržní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzení váha 50%.
113
Tento typ majetku je v uvažované lokalitě často pronajímán. Jedná o nemovitosti, která je obvykle pořizována za účelem dalšího pronájmu. Proto byla indikace tržní hodnoty příjmovou metodou uvažována při analýze finální hodnoty, ale byla jí přisouzena kontribuce 40%. Zejména u starších, i když funkčních objektů, nejsou investoři obvykle ochotni akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z tohoto důvodu, není indikace tržní hodnoty pomocí nákladové metody rozhodující. Pro závěrečnou analýzu tržní hodnoty nám slouží jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami a proto jí je přisouzena váha 10%. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k závěru, že aktuální tržní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 25. března 2015 reprezentována částkou: 4 603 000 Kč (slovy:Čtyřimilionyšestsettřitisícekorunčeských) Neprováděla jsem žádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme žádnou odpovědnost. Nezkoumala jsem žádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem z provozu, pro který je matek využíván nebo by mohl být využíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých služeb.
114
OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1.
Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo
právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2.
Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá, nebo části této zprávy jsou
věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3.
Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány mým šetřením, z projektové
dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4.
Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami
bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejné tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 5.
Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že
by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6.
Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.
7.
Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými
státními zákony a nařízeními. 8.
Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný
prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 115
9.
Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence,
osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě. 10.
Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu
ocenění.
116
OSVĚDČENÍ Já níže podepsana, tímto osvědčuji, že: 1.
V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku,
který je předmětem zpracovaného tržního ocenění. 2.
Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly
ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3.
Při zpracování tržního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující
podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4.
Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané
dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
V Praze, dne 15. března 2015
________________________________ Helena Singerová
117
Výpis z katastru nemovitostí Informace o pozemku p.č. 1
Příloha 10 Výpis z katastru nemovitostí Zdroj: http://nahlizenidokn.cuzk.cz/
118
Snímek katastrální mapy
Příloha 11 Katastrální mapa Zdroj: http://sgi.nahlizenidokn.cuzk.cz/marushka/print.aspx
119
Situace širších vztahů
Příloha 12 Situace širších vztahů Zdroj: vlastní dokumentace objektu
120
Příloha 13 Celkový situační výkres Zdroj: vlastní dokumentace objektu
121
Příloha 14 Situace zastavovací a koordinační Zdroj: vlastní dokumentace objektu
122
Základní stavební dokumentace
Příloha 15 Půdorys 1. NP Zdroj: vlastní dokumentace objektu
123
Příloha 16 Půdorys 2. NP Zdroj: vlastní dokumentace objektu
124
Příloha 17 Pohled severní a jižní Zdroj: vlastní dokumentace objektu
125
Příloha 18 Pohled východní a západní Zdroj: vlastní dokumentace objektu
126
Fotodokumentace objektu
Obrázek 24 Pohled z ulice Zdroj: http://www.hradistko-kersko.cz/materska-skola-hradistko/
Obrázek 25 Pohled ze zahrady Zdroj: http://www.hradistko-kersko.cz/materska-skola-hradistko/
127
Obrázek 26 Jídelna s hernou Zdroj: http://www.hradistko-kersko.cz/materska-skola-hradistko/
Obrázek 27 Koupelna + toalety Zdroj: http://www.hradistko-kersko.cz/materska-skola-hradistko/
128
Výpočty 1) Rezervy na renovace Reprodukční náklady * poměr prvků krátkodobé a dlouhodobé životnosti / Předpokládaná životnost MŠ 2 077 500 * 0,666 / 50 = 27 672
2) Fyzické opotřebení Skutečné stáří
Předpokládaná
Cenový podíl
= Bi
životnost = Ci
= Ai
Základy včetně zemních prací
1 rok
150
0,082
Svislé konstrukce
1 rok
100
0,212
Stropy
1 rok
100
0,079
Zastřešení mimo krytinu
1 rok
100
0,073
Krytiny, střecha
1 rok
40
0,034
Klempířské konstrukce
1 rok
40
0,009
Úpravy vnitřních povrchů
1 rok
50
0,058
Úpravy vnějších povrchů
1 rok
40
0,033
Vnitřní obklady keramické
1 rok
40
0,023
Schody
1 rok
120
0,010
Dveře
1 rok
60
0,032
Okna
1 rok
60
0,052
Povrchy podlah
1 rok
40
0,032
129
Vytápění
1 rok
30
0,052
Elektroinstalace
1 rok
30
0,043
Bleskosvod
1 rok
40
0,006
Vnitřní vodovod
1 rok
40
0,032
Vnitřní kanalizace
1 rok
40
0,031
Ohřev teplé vody
1 rok
30
0,019
Vybavení kuchyní
1 rok
20
0,005
Vnitřní hygienická zařízení včetně 1 rok
40
0,044
WC Zdroj: vlastní tvorba, data převzata z vyhlášky č. č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška)
B x 100A C
(
x 100 x 0,082 + (
x 100 x 0,212 + (
x 100 x 0,079 + (
x 100 x 0,073 +
( x 100 x 0,034 + ( x 100 x 0,009 + ( x 100 x 0,058 + ( x 100 x 0,033 +
( x 100 x 0,023 + (
x 100 x 0,010 + ( x 100 x 0,032 + ( x 100 x 0,052 +
( x 100 x 0,032 + ( x 100 x 0,052 + ( x 100 x 0,043 + ( x 100 x 0,006 +
( x 100 x 0,032 + ( x 100 x 0,031 +
( x 100 x 0,044 =
x 100 x 0,019 + ( x 100 x 0,005 +
0,054 + 0,212 + 0,079 + 0,073 + 0,085 + 0,023 + 0,116 + 0,083 + 0,057 + 0,008 + 0,053 + 0,086 + 0,08 + 0,173 + 0,143 + 0,015 + 0,08 + 0,077 + 0,63 + 0,025 + 0,11 = 2,262 -> 2%
130
3.
ANALYTICKÁ ČÁST
Analýza realitního trhu městské části Prahy 2
Pozn.: Analýza trhu je zpracována podle vzoru skript Ing. Petra Orta, Ph.D. - ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2008. ISBN 978-8072651-283.
131
3.1 Obecná charakteristika trhu 3.1.1 Popis lokality Uprostřed Středočeského kraje se na řece Vltavě rozprostírá hlavní město Praha. Tvoří jednotný celek a dělí se na 22 správních obvodů a 57 městských městských částí. Rozloha města je 496 km2 a čítá (k 30. 9. 2014) 1 252 202 obyvatel. Průměrná lidnatost je 2 524 obyvatel na km2 v celém městě a 11 595 obyvatel na km2 v městské části Praha 2.
Obrázek 28 Znak městské části Praha 2 Zdroj: http://www.prahanadlani.cz/prezentace/569/umc-urad-mestske http://www.prahanadlani.cz/prezentace/569/umc mestske-casti-praha praha-2.html
Tato část je považována za nejvíce obydlenou v hlavním městě. Sousedí s městskými částmi Praha 1 na severní straně, Praha 4 na straně jižní, Praha 3 a 10 na východní straně a Praha Praha 5 na straně západní. Rozprostírá se na 4,19 km2 s 48 586 obyvateli (k 31. 12. 2013). Dělí se na čtyři katastrální území. Největším jsou Vinohrady o rozloze 2,11 km2, dále Nové město se 1,47 km2, Vyšehrad s 0,36 km2 a nejmenší Nusle s 0,24 km2.
Obrázek 29 Poloha městské části Prahy 2 Zdroj: http://sidlopraha2.cz/praha-2-prilaka-nove http://sidlopraha2.cz/praha nove-zakazniky/
132
Z ekonomického hlediska má hlavní město Praha dobré postavení v České republice. Je sídlem většiny státních orgánů a velkých českých i zahraničních firem. S tím je úzce spojen i trh práce. Praha nabízí mnoho pracovních příležitostí nejen pro své trvalé obyvatele, ale i pro dojíždějící občany. Většina je ze Středočeského kraje, jelikož se nachází v bezprostřední blízkosti hlavního města, ale někteří dojíždí za prací i z ostatních krajů. Centrum je zaměřené spíše na obchod a služby, tudíž zde průmysl a stavebnictví nejsou tak rozšířené, jako v jiných krajích. Naopak hlavním zdrojem příjmů je zde cestovní ruch. Centrum města má významné památky a Praha patří mezi deset historicky nejkrásnějších měst světa. Ve městě je oblíbená velká síť hromadné dopravy, kterou využívají občané k dopravě nejen do práce a škol. Kromě hromadné dopravy se ve městě nachází i doprava železniční, která se dělí na městská a příměstská pásma, dále na vnitrostátní, ale i mezinárodní trasy. V neposlední řadě je zde zastoupena i silniční doprava. Kolem celého města je veden Pražský okruh, který navazuje na další dálniční trasy, a to například k letišti Václava Havla v Ruzyni.
3.1.2 Trh s nemovitostmi Jelikož jsou všechny pozemky již zastavěny, není jiná možnost získání volných pozemků, než demolice stávajících budov a tím vznikají proluky. Na současném trhu na Praze 2 nejsou žádné volné pozemky a jedinou prolukou na prodej je pozemek v Nuslích. Důvodem je veliká zastavěnost bytovými domy v atraktivní lokalitě centra Prahy. Mezi další aspekty, které přidávají Praze 2 na atraktivnosti je například krásná lokalita v historickém prostředí, široké spektrum městské hromadné dopravy, velké množství pracovních nabídek, ale i nepřeberné množství společenských aktivit. Zájem o nemovitosti je tedy v této městské části velký, ale vzhledem k vysokým cenám je spíše pro movitější občany. To platí hlavně pro oblast Nového města a Vinohrad. Naopak nejlevnější jsou Nusle.
3.1.3 Regionální segmentace Městskou část Prahy 2 lze z hlediska trhu rozdělit na čtyři části podle katastrálního území na Vinohrady, Nové město, Vyšehrad a Nusle.
133
3.2 Městská část Praha 2- Vinohrady
Obrázek 30 Znak městské části Praha 2- Vinohrady Zdroj: http://www.vinohrady.cz/o-vinohradech/znak-vinohrad--historie-a-popis.aspx
Královské Vinohrady jsou považovány za jednu z nejatraktivnějších částí v Praze. Tato městská část byla dříve samostatná a rostla hlavně ve druhé polovině 19. století. Roku 1879 jí byl udělen statut města. Následně byla roku 1922 připojena k Praze. Rozprostírá se přes Vinohradskou třídu, náměstí Míru a Riegrovy sady. POZEMKY Proluky a stavební pozemky V této oblasti se stavební pozemky příliš nevyskytují, k nalezení jsou zde pouze proluky a to ještě v omezené míře. Pozemky jsou již zastavěny a jedinou možností je demolice či rekonstrukce stávajících budov. Jelikož je o volné pozemky zájem, převyšuje poptávka nabídku na trhu. BUDOVY Byty Byty se obchodují v těchto cenových intervalech: Byt 1+kk, 1+1
1 800 000 – 3 200 000 Kč
Byt 2+kk, 2+1
1 990 000 – 10 900 000 Kč
Byt 3+kk, 3+1
3 235 000 – 19 500 000 Kč
134
Byt 4+kk, 4+1
5 950 000 – 21 000 000 Kč
Nejvyšší nabídka prodeje bytů je na Vinohradech. Tato lokalita je velice lukrativní a vzniká tak i velká poptávka po bytech. Celkově je nyní na trhu inzerováno přes dvěstědvacet bytů na prodej. Největší nabídka je u bytů 3+kk a 3+1. Ceny se pohybují podle daných lokalit, vnějšího i vnitřního stavu bytového domu, ale i vnitřního jádra bytu. Rodinné domy V centru města Prahy se rodinné domy téměř nevyskytují. Poptávka po rodinných domech není nijak valná a z hlediska kompaktnosti jsou rodinné domy nahrazeny domy bytovými. A není tomu jinak ani na Vinohradech, rozsah městské hromadné dopravy a služby nablízku jsou pro obyvatelé centra důležitější. Rodinné domy jsou poptávány spíše na okrajích hlavního města, anebo v jiných krajích republiky, kde jsou klidnější lokality a více prostoru. Objekty pro individuální rekreaci Z hlediska hektického života se v centru v této lokalitě nenachází žádné zahrádkářské chatky, ani jedno či vícepodlažní chaty. Ty jsou k nalezení spíše na okrajích hlavního města Prahy a od toho se odvíjí i jejich nulová poptávka s nabídkou. Bytové domy
Obrázek 31 Bytový dům v ulici Slezská Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/praha-vinohrady-slezska/2813669468#img=0&fullscreen=false
Bytové domy se na Praze 2 prodávají velice zřídka. Rozprodávají se spíše samostatné bytové jednotky, než celé domy. Celky bytových domů bývají prodávány spíše přímým investorům, 135
než skrze realitní kanceláře, ale i tak je na Vinohradech v současnosti k prodeji jeden bytový dům. Nachází se v ulici Slezská, má podlahovou plochu 1 598 m² a je nabízen za 70 000 000 Kč. Avšak poptávka po takových domech je nízká, jelikož jsou velice drahé a nemůže si je dovolit velká část kupujících. Administrativní budovy Kancelářské prostory
58 600 - 110 400 Kč za m2
Komerční nemovitosti
46 800 - 71 000 Kč za m2
Obchodní prostory
19 200 - 69 600 Kč za m2
Výrobní haly
12 400 - 68 600 Kč za m2
Restaurace
64 300 - 71 000 Kč za m2
Na Vinohradech se administrativní prostory nachází v podobě kancelářských prostor, komerčních nemovitostí, obchodních prostor, výrobních hal a restauračních zařízení. Nyní je poptávka úměrná trhu, jelikož po vstupu do Evropské unie vzrostla a následné hospodářské krizi značně klesla. Průmyslové objekty Na Vinohradech je v současné době k prodeji jediný průmyslový objekt, tím je výrobní hala o prostoru 37 m² v ulici Šmilovského za 460 000 Kč (12 432 Kč za m²). Více takových objektů se nachází spíše v okrajových lokalitách města, a jelikož je centrum zaměřeno spíše na bydlení a služby je poptávka po takových objektech velice mizivá. NÁJMY Byty Byty se pronajímají v těchto cenových intervalech: Byt 1+kk, 1+1
6 000 – 20 000 Kč
136
Byt 2+kk, 2+1
9 700 – 70 000 Kč
Byt 3+kk, 3+1
12 000 – 75 000 Kč
Byt 4+kk, 4+1
17 000 – 75 000 Kč
Nabídka pronájmu bytů je na Vinohradech vysoká. Vyskytují se zde rozdílné úrovně bydlení, od nejlevnějších bytů pro studenty, až po velice luxusní a komfortní bydlení. Celkově je nyní na trhu inzerováno přes čtyřistapadesát bytů k pronájmu. Největší nabídka je však u bytů 3+kk a 3+1. Ceny se pohybují podle daných lokalit, vnějšího stavu bytového domu, ale i vnitřního jádra bytu. Poptávka je úměrně vysoká nabídkám, i když větší a luxusnější bydlení je zde draze zaplaceno. Prodejní prostory Na Vinohradech je v současné době k pronájmu více než šedesát prodejních prostorů. Cenově se pohybují od 179 Kč za m2 za měsíc do 378 Kč za m2 za měsíc. Poptávka po takových prostorech je vysoká, jelikož je to velice lukrativní oblast. Kanceláře Kancelářské prostory jsou na Vinohradech ve velkém zastoupení. Současný trh nabízí přes dvěstěsedmdesát kancelářských prostorů k pronájmu v cenovém rozmezí od 130 Kč za m2 za měsíc do 370 Kč za m2 za měsíc. Poptávka po kancelářských prostorech je však spíše nižší, proto zůstává spousta prostorů nepronajatých. Průmyslové objekty V této lokalitě se vyskytují tři průmyslové objekty k pronájmu. Prvním je skladovací hala o prostoru 30 m² v ulici Londýnská za 3 000 Kč měsíčně. Další je také skladovací hala a její vnitřní prostor činní 130 m², která se nachází v ulici Helénská za cenu 20 000 Kč měsíčně. A poslední je skladovací hala s prostorem 64 m² v ulici Chopinova za 12 000 Kč měsíčně. Obecně se zde vyskytuje málo průmyslových objektů a jejich další výstavba se neočekává. Z hlediska využití ploch jsou pozemky v této lokalitě velice drahé a jsou využívány spíše k bydlení, než na průmyslovou činnost.
137
3.3 Městská část Praha 2- Nové město
Obrázek 32 Znak městské části Praha 2- Nové město Zdroj: http://www.prahanadlani.cz/mestska-cast/praha-nove-mesto.html
Nové město bylo založeno roku 1348 Karlem IV. a za další čtyři století roku 1748 se stalo i součástí nového Královského hlavního města Prahy. Rozprostírá se na území městských částí Prahy 1, 2 a 8. Část Nového města na Praze 2 se nachází na jižním území městské části, kde ji od Prahy 1 dělí ulice Myslíkova a Lazarská, Masarykovo nábřeží a Jiráskovo náměstí. POZEMKY Proluky a stavební pozemky Tato lokalita je v podobné situaci jako Vinohrady. Stavební pozemky se příliš nevyskytují, jsou zde pouze proluky v omezené míře. To značí opět převyšující poptávku nad nabídkou. Pozemky jsou již zastavěny a jedinou možností je demolice či rekonstrukce stávajících budov. Navíc tato lokalita spadá pod památkovou zónu, čímž jsou všechny tyto možnosti velice omezené. BUDOVY Byty Byty se obchodují v těchto cenových intervalech: Byt 1+kk, 1+1
3 427 000 – 17 878 000 Kč
Byt 2+kk, 2+1
2 999 000 – 11 200 000 Kč
138
Byt 3+kk, 3+1
4 150 000 – 16 700 000 Kč
Byt 4+kk, 4+1
4 980 000 – 20 935 000 Kč
Na Novém městě je vysoká nabídka bytů na prodej. Vyskytují se zde spíše bytové jednotky po rekonstrukci jádra. Celkově je nyní na trhu inzerováno přes stodvacet bytů na prodej. Největší nabídka je u bytů 3+kk a 3+1. Ceny se pohybují podle daných lokalit, vnějšího i vnitřního stavu bytového domu, ale i vnitřního jádra bytu. Poptávka je vzhledem k atraktivní lokalitě velice vysoká a díky rozmanité nabídce je i veliká možnost výběru pro každého kupce. Výjimkou na trhu je byt 3+1 o rozloze 245m2 na Rašínově nábřeží za cenu 82 515 000 Kč. Rodinné domy V centru města Prahy se rodinné domy téměř nevyskytují. Jsou kvůli kompaktnosti nahrazeny domy bytovými a není tomu jinak ani na Novém městě. Rodinné domy jsou poptávány spíše na okrajích hlavního města, anebo v jiných krajích republiky, kde jsou klidnější lokality a více prostoru. Obyvatelé center měst preferují spíše služby a pracovní příležitosti na dosah, než pozemek s rodinným domem. Objekty pro individuální rekreaci V této lokalitě se nenachází žádné zahrádkářské chatky, ani jedno či vícepodlažní chaty. Ty jsou k nalezení spíše na okrajích hlavního města Prahy, je tedy značné, že i poptávka s nabídkou v této lokalitě značí nulu. Bytové domy Na Praze 2 se bytové domy prodávají málokdy. Bývají prodávány spíše přímým investorům, než skrze realitní kanceláře. Rozprodávají spíše samostatné bytové jednotky, než celé domy. Tyto domy jsou velice drahé a poptávka po nich je tedy velice nízká. Na Novém městě je na současném trhu k prodeji pouze jediný bytový dům. Nachází se v ulici Na Zbořenci a je nabízen za 39 000 000 Kč.
139
Obrázek 33 Bytový dům v ulici Na zbořenci Zdroj: http://www.bezrealitky.cz/nemovitosti-byty-domy/363896-nabidka-prodej-domu-na-zborenci-praha
Administrativní budovy Kancelářské prostory
51 900 – 81 300 Kč za m2
Komerční nemovitosti
56 800 - 71 700 Kč za m2
Obchodní prostory
Jediná nabídka za 45 200 Kč za m2
Na Novém městě se administrativní prostory nachází v podobě kancelářských prostor, komerčních nemovitostí a obchodních prostor. Ačkoliv je Nové město velice lukrativní oblast, ceny jsou zde velice vysoké, v tomto případě pak nabídka převyšuje poptávku. Průmyslové objekty Na Novém městě je na prodej jediný skladový prostor o ploše 205 m² v ulici Hálkova za 5 170 000 Kč (25 219 Kč za m²). Klasické průmyslové objekty se v této oblasti nevyskytují. Jsou specifické spíše na okraje měst, než na centrum. Poptávka i nabídka je v této lokalitě velice omezená. NÁJMY Byty Byty se pronajímají v těchto cenových intervalech:
140
Byt 1+kk, 1+1
6 300 – 19 000 Kč
Byt 2+kk, 2+1
10 000 – 70 000 Kč
Byt 3+kk, 3+1
12 000 – 250 000 Kč
Byt 4+kk, 4+1
18 000 – 275 000 Kč
Na Novém městě je zcela nejvyšší nabídka bytů. Celkově je nyní na trhu inzerováno přes šestsetčtyřicet bytů k pronájmu. Největší nabídka je stejně jako na Vinohradech u bytů 3+kk a 3+1. Ceny se pohybují podle daných lokalit, vnějšího stavu bytového domu, ale i vnitřního jádra bytu. I přes rozmanitou nabídku není poptávka nijak přesahující. Je to důsledkem vysokých cen v této lokalitě. Prodejní prostory Na Novém městě je v současné době k pronájmu přes devadesát prodejních prostorů. Cenově se pohybují od 170 Kč za m2 za měsíc do 400 Kč za m2za měsíc. A i když je poptávka po takových prostorech docela velká, ceny jsou většinou tak vysoké, že zůstává mnoho prostorů volných. Kanceláře Nejvíce kancelářských prostor se nachází na Novém městě. Současný trh nabízí přes čtyřistasedmdesát kancelářských prostorů k pronájmu v cenovém rozmezí od 155 Kč za m2 za měsíc do 600 Kč za m2 za měsíc. Vzhledem k přebytku kancelářských prostor převyšuje nabídka poptávku a prostory zůstávají často prázdné. Průmyslové objekty Průmyslové objekty k pronájmu se v této lokalitě příliš nevyskytují. Na Novém městě je v současné době jediný průmyslový objekt pouze k prodeji, nikoli k pronájmu. Vzhledem k nízké poptávce není očekávána další výstavba těchto objektů a vzhledem k zastavěnosti je pro centrum využitelnější spíše zastavení bytovými domy, než průmyslovými objekty.
141
3.4 Městská část Praha 2- Vyšehrad
Obrázek 34 Znak městské části Praha 2- Vyšehrad Zdroj: http://www.praguecityline.cz/prazske-pamatky/kralovska-kolegiatni-kapitula-sv-petra-a-pavla-na-vysehrade
Jih obvodu prahy 2 zaujímá městská část Vyšehrad. Rozprostírá se na pravém břehu Vltavy a sousedí s Novým městem. Na území městské části se nalézá stejnojmenná pevnost Vyšehrad, která byla vystavěna v 2. polovině 10. století a je národní kulturní památkou. Díky tomu je městská část velice žádanou lokalitou. POZEMKY Proluky a stavební pozemky Tato lokalita, stejně jako Nové město, spadá pod památkovou zónu, čímž jsou všechny možnosti případných rekonstrukcí a demolic pro uvolnění pozemků velice omezené. Poptávka několikanásobně převyšuje nabídku, avšak samostatné stavební pozemky se příliš nevyskytují, k nalezení jsou zde v omezené míře pouze proluky. BUDOVY Byty Byty se obchodují v těchto cenových intervalech: Byt 1+kk, 1+1
3 000 000 – 4 215 000 Kč
Byt 2+kk, 2+1
2 395 000 – 5 100 000 Kč
Byt 3+kk, 3+1
6 831 000 – 8 982 000 Kč
142
Byt 4+kk, 4+1
9 965 000 – 17 900 000 Kč
Na Vyšehradě je zcela nejnižší nabídka bytů na prodej. Celkově je nyní na trhu inzerováno kolem dvaceti bytů na prodej. Největší nabídka je u bytů 2+kk, 2+1 a 3+kk a 3+1. Ceny se pohybují podle daných lokalit, vnějšího i vnitřního stavu bytového domu, ale i vnitřního jádra bytu. Poptávka sice není tak vysoká jako v lokalitách Nového města a Vinohrad, ale i tak je dostatečná. Rodinné domy V centru města Prahy se rodinné domy téměř nevyskytují. Poptávka je po takových domech takřka nulová, jelikož do centra města se soustřeďuje spíše obyvatelstvo zaměřené na komfort dosahu služeb, než na komfort velkého prostoru rodinného domu se zahradou. Náhradou jsou domy bytové a není tomu jinak ani na Vyšehradě. Rodinné domy jsou poptávány spíše na okrajích hlavního města, anebo v jiných krajích republiky, kde jsou klidnější lokality a více prostoru. Objekty pro individuální rekreaci V této lokalitě se nenachází žádné zahrádkářské chatky, ani vícepodlažní chaty. Ty jsou k nalezení spíše na okrajích hlavního města Prahy. Poptávka je v tomto případě nulová, jelikož není centrum Prahy dostatečně klidným místem pro takovéto stavby. Bytové domy Na Vyšehradě není na současném trhu k prodeji žádný takový dům. Bytové domy se prodávají velice těžko a také zřídka. K prodeji jsou nabídky spíše na samostatné bytové jednotky, než celé domy. To značí, že i poptávka je velmi nízká. Administrativní budovy V oblasti Vyšehradu se nenachází žádné administrativní prostory, ale ve zbytku analyzovaných oblastí je zastoupení hlavně kancelářských prostor hojné. Vyšehrad je spíše historicky založená oblast, tudíž zde není poptávka po administrativních budovách, ale spíše po obytných domech.
143
Průmyslové objekty V současné době nejsou na Vyšehradě žádné průmyslové objekty na prodej. Vyskytují se zde spíše bytové domy s obchody v přízemní části domu. Tato lokalita je zaměřena spíše na bydlení, než na průmysl a tudíž i poptávka s nabídkou stagnují. NÁJMY Byty Byty se pronajímají v těchto cenových intervalech: Byt 1+kk, 1+1
Jediná nabídka za 7500 Kč
Byt 2+kk, 2+1
10 000 – 32 000 Kč
Byt 3+kk, 3+1
14 000 – 40 000 Kč
Byt 4+kk, 4+1
24 000 – 38 000 Kč
Nabídka pronájmu bytů na Vyšehradě je mnohem nižší než na Vinohradech nebo Novém městě. Ale i když je nabídka docela nízká, poptávce zcela stačí. Celkově je nyní na trhu inzerováno pouze kolem padesáti bytů k pronájmu. Největší nabídka je u bytů 3+kk a 3+1. Ceny se pohybují podle daných lokalit, vnějšího stavu bytového domu, ale i vnitřního jádra bytu. Prodejní prostory Poptávka převyšuje nabídku a v současné době se k pronájmu nenachází žádné prodejní prostory. Kanceláře Nejmenší nabídka kancelářských prostor se nachází na Vyšehradě. Současný trh nabízí pouze několik kancelářských prostorů k pronájmu v cenovém rozmezí od 160 Kč za m2 za měsíc do 250 Kč za m2 za měsíc. Poptávka je vzhledem k celkovému počtu prostorů úměrná.
144
Průmyslové objekty Průmyslové objekty k pronájmu se v této lokalitě nevyskytují. Tyto objekty jsou pouze k prodeji a ve velice omezené míře v částech Vinohrady a Nové město. Celkově se zde vyskytuje málo průmyslových objektů a jejich další výstavba se neočekává. Z hlediska využití ploch jsou pozemky v této lokalitě velice drahé a jsou využívány spíše k bydlení, než na průmyslovou činnost. Proto není neočekáván žádný nárůst poptávky ani nabídky.
3.5 Městská část Praha 2- Nusle
Obrázek 35 Znak městské části Praha 2- Nusle Zdroj: http://www.prahanadlani.cz/mestska-cast/praha-nusle.html
Díky průmyslové revoluci se Nusle rozšiřovaly ještě před připojením k městu Praze, které proběhlo roku 1922. Velká část zástavby v Nuslích je z dob 19. století a začátku 20. století. Nusle se rozprostírají na území městských částí Praha 2 a 4. Na analyzované části Praha 2 je menší část Nuslí, kde se nachází Nuselské údolí. Nusle sousedí kromě Vyšehradu a Vinohrad i s Michlí, Krčí a Vršovicemi. POZEMKY Proluky a stavební pozemky Jediná stavební parcela se nachází v proluce mezi činžovními domy v ulici Rostislavova o výměře 823 m2 s veškerými inženýrskými sítěmi za cenu 22 000 000 Kč.
145
Poptávka v této lokalitě po pozemcích převyšuje nabídku, jelikož se samostatné stavební pozemky jinak příliš nevyskytují a k nalezení jsou pouze proluky, a to v omezené míře. Ty vznikají demolicí stávajících objektů. BUDOVY Byty Byty se obchodují v těchto cenových intervalech: Byt 1+kk, 1+1
2 600 000 – 3 490 000 Kč
Byt 2+kk, 2+1
2 199 000 – 7 490 000 Kč
Byt 3+kk, 3+1
6 695 000 – 10 490 000 Kč
Byt 4+kk, 4+1
v současné době nejsou v nabídce
O něco lépe než na Vyšehradě je na tom lokalita Nusle. Celkově je na trhu inzerováno přes třicet bytů na prodej. Oproti ostatním lokalitám, kde vedou byty 3+kk a 3+1, je nejvyšší nabídka bytů v Nuslích zaměřena na 2+kk a 2+1. Ceny se pohybují podle daných lokalit, vnějšího i vnitřního stavu bytového domu, ale i vnitřního jádra bytu. Avšak poptávka v této lokalitě vzhledem k menší atraktivnosti nenarůstá ani zdaleka takových hodnot, jako v lokalitách Vinohrad, Nového města a Vyšehradu. Rodinné domy V lokalitě Praha 2- Nusle je v současné době k prodeji prvorepubliková vila s užitnou plochou 440 m2 a s pozemkem 1 136m2 za 21 500 000 Kč. Jelikož i poptávka po rodinných domech se soustřeďuje spíše na okraje města, tak jiné domy se v této lokalitě nejsou tak častým jevem.
146
Obrázek 36 Vila v Nuslích Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/vila/praha-nusle-/1020305500#img=0&fullscreen=false
Objekty pro individuální rekreaci V této lokalitě je poptávka po rekreačních stavbách nulová. Nenachází se zde žádné zahrádkářské chatky, ani vícepodlažní chaty. Ty jsou k nalezení spíše na okrajích hlavního města Prahy. Bytové domy Poptávka po takových domech není a Nusle jsou v nynější nabídce bytových domů na trhu zcela na nule. Bytové domy se prodávají velice zřídka a rozprodávají se spíše samostatné bytové jednotky, než celé domy. Administrativní budovy V Nuslích se administrativní prostor nachází jediný, a to v podobě kancelářského prostoru. Je na prodej za 1 700 000 Kč. V této lokalitě jsou poptávka s nabídkou značně nízké. Průmyslové objekty V současné době nejsou v Nuslích žádné průmyslové objekty na prodej, avšak se v této oblasti nachází asi nejvíc průmyslových objektů na celém území Prahy 2. Například průmyslový pivovar, továrna na klobouky, textilní továrna, ale i bývalá továrna na prací stroje. NÁJMY Byty se pronajímají v těchto cenových intervalech:
147
Byt 1+kk, 1+1
7 500 – 9 500 Kč
Byt 2+kk, 2+1
8 000 – 14 000 Kč
Byt 3+kk, 3+1
12 000 – 28 000 Kč
Byt 4+kk, 4+1
v současné době nejsou v nabídce
Nabídka pronájmu bytů je v Nuslích zcela nejnižší. Tato lokalita není tak atraktivní, jako ostatní a celkové prostředí je spíše horší, než lepší. Ale i přes tyto faktory je poptávka po takových bytech vysoká. Je to dáno nízkou cenou v této oblasti. Na trhu je inzerován nejnižší počet bytů ze všech lokalit. Největší a zároveň srovnatelná nabídka je u bytů 2+kk, 2+1 a 3+kk, 3+1. Ceny se pohybují podle vnějšího stavu bytového domu, ale i vnitřního jádra bytu. Prodejní prostory V Nuslích je v současné době k pronájmu přes deset prodejních prostorů. Cenově se pohybují od 150 Kč za m2 za měsíc do 260 Kč za m2 za měsíc. Poptávka není v této lokalitě tak přesahující, jako je například v lokalitě Nového města. Kanceláře V Nuslích nabízí současný trh přes dvacet kancelářských prostorů k pronájmu v cenovém rozmezí od 150 Kč za m2 za měsíc do 240 Kč za m2 za měsíc. Poptávka je spíše vyšší, jelikož jsou v této lokalitě příznivé ceny. Průmyslové objekty I když je výskyt průmyslových objektů v této lokalitě nejvyšší, k pronájmu se žádné nevyskytují. Tyto objekty jsou pouze k prodeji ve velice omezené míře v částech Vinohrady a Nové město. Nabídka je tedy v současné době nulová, ale i poptávka po takových objektech je spíše nižší.
148
3.6 Celkový marketingový výhled Jelikož je centrum města velice lukrativní oblast, lze do budoucna očekávat mírný nárůst cen u pozemků pro stavbu nových obytných domů. Avšak takových pozemků je nedostatek a volné plochy se vyskytují spíše v podobě proluk. Díky převyšující poptávce nad nabídkou lze očekávat další růst cen. U bytových domů a samostatných bytových jednotek lze očekávat také nárůst cen, proto je vhodná investice do nemovitostí za účelem pronájmu. Ruch velkoměsta a nedostatečný prostor je vynahrazen blízkostí městské hromadné dopravy a díky veškerému občanskému vybavení, jako jsou například vzdělávací, sociální, zdravotní a podobné služby, je centrum města velice poptávanou lokalitou pro bydlení. Totéž je důležité také pro prodejní prostory, kde hraje nejvýznamnější roli ve výsledných tržbách umístění takových prostorů. Průmyslové objekty se vyskytují nejvíce v Nuslích, do budoucna není očekáván nárůst poptávky ani nabídky po průmyslových objektech. Celkově se dá tedy předpokládat, že do budoucna nejsou očekávány žádné prudké nárůsty či poklesy cen na realitním trhu na Praze 2, jen mírné nárůsty cen u pozemků a domů v lepších lokalitách, které jsou pro obyvatele lukrativní.
149
SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY Literatura 1.
DUROSELLE, Jean-Baptiste. Evropa a Evropané. Praha: Fortuna Print, 2002, 431 s.
ISBN 80-7321-022-3. 2.
FRANČOVÁ, Miluše. Hostivice, Litovice, Břve a Jeneček v proměnách času. Praha:
Avar, Milan Zevl, 2010. ISBN 978-80-904643-1-5. 3.
HNILIČKA, Pavel. Sídelní kaše: otázky k suburbánní výstavbě kolonií rodinných
domů. Vyd. 1. Brno: Era vydavatelství, 2005, 131 s. ISBN 8073660288. 4.
HOSTIVICE 1998 Sborník o přírodě, památkách a historii města. Hostivice: Základní
organizace Českého svazu ochránců přírody Hostivice, 1998. 5.
MANSFELDOVÁ, Alena. Soucasné problémy prostredí vytváreného výstavbou:
suburbanizace, brownfields ve vztahu k vzdelávacímu procesu. 6.
ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. Díl I, Oceňování na tržních principech. 1.
vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007. ISBN 978-80-7265-128-3. 7.
ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1.
Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, 74 s. ISBN 978-80-7265-113-9. 8.
ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: Bankovní
institut vysoká škola, 2007. 100 s. ISBN 978-80-7265-101-6. 9.
OUŘEDNÍČEK, Martin. Teorie stádií vývoje měst a diferenciální urbanizace:
Geografie-Sborník České geografické společnosti. 2000. 10. P.,
OUŘEDNÍČEK, M., TEMELOVÁ, J., MACEŠKOVÁ, M., NOVÁK, J., PULDOVÁ, ROMPORTL,
D.,
CHUMAN,
T.,
ZELENDOVÁ,
S.,
KUNCOVÁ,
I.
(2008):Suburbanizace.cz. Univerzita Karlova v Praze, Přírodovědecká fakulta, katedra sociální geografie a regionálního rozvoje a Urbánní a regionální laboratoř, Praha. ISBN 97880-86561-72-1.
150
11.
ŘÍHA, Zdeněk a Pavel FOJTÍK. Jak se tvoří město: vývoj dopravního systému Prahy v
období průmyslové revoluce. Vyd. 1. V Praze: České vysoké učení technické, 2012, 188 s. ISBN 978-80-01-05029-3. 12.
SÝKORA, L., POSOVÁ, D. (2011): Formy urbanizace: kritické zhodnocení modelu
stadií vývoje měst a návrh alternativní metody klasifikace forem urbanizace. Geografie, 116, č. 1, s. 1–22. 13.
SÝKORA, Luděk. Suburbanizace a její sociální, ekonomické a ekologické důsledky. 1.
vyd. Praha: Ústav pro ekopolitiku o.p.s., 2002, 191 s. ISBN 80-901-9149-5. 14.
ŠILHÁNKOVÁ, Vladimíra. Suburbanizace - hrozba fungování (malých) měst. 1. vyd.
Hradec Králové: Civitas per Populi, 2007, 234 s. ISBN 978-809-0381-339. 15.
VODNÝ, Roman a Alena MANSFELDOVÁ. Přednášky z hodin předmětu Územní
plánování.
Internetové zdroje 1.
BataStory.net: Jak se buduje zahradní město (6). [online]. [cit. 2015-03-01]. Dostupné
z: http://batastory.net/cs/info/jak-se-buduje-zahradni-mesto-6 2.
CENTRAL GROUP staví největší lokalitu rodinných domů v ČR - Měšec.cz.
CENTRAL GROUP. Měšec.cz - váš průvodce finančním světem [online]. 2004 [cit. 2015-0217]. Dostupné z: http://www.mesec.cz/tiskove-zpravy/central-group-stavi-nejvetsi-lokalitu/ 3.
ČULÍK, Jan. Britské listy: Robert Owen. [online]. [cit. 2015-04-18]. Dostupné
z:http://www.blisty.cz/files/temata/prvnimaj/owen.htm 4.
Dopravní podnik hlavního města Prahy [online]. [cit. 2015-02-01]. Dostupné
z:http://spojeni.dpp.cz/ 5.
Farnost
Hostivice.
[online].
[cit.
2014-10-28].
Dostupné
z: http://farnost.hostivice.cz/home 6.
Greenfield - ABZ.cz: slovník cizích slov. [online]. [cit. 2015-01-24]. Dostupné
z: http://slovnik-cizich-slov.abz.cz/web.php/slovo/greenfield 151
7.
HOSTIVICE. [online]. [cit. 2014-11-21]. Program rozvoje města Hostivice. 2013.
Dostupné z: http://www.hostivice.eu/VismoOnline_ActionScripts/File.ashx?id_org=4583&id_dokumen ty=419051 8.
IDOS:
Jízdní
řády [online].
[cit.
2015-02-01].
Dostupné
z:http://jizdnirady.idnes.cz/vlakyautobusymhdvse/spojeni/#nextanchor 9.
JEBAVÝ, Matouš. ZAHRADNÍ MĚSTA. [online]. 2012 [cit. 2015-03-04]. Dostupné
z:http://home.czu.cz/storage/54383_Zahradn%C3%AD%20m%C4%9Bsta_p%C5%99%C3% ADsp%C4%9Bvek%20do%20katalogu%20konference%20v%20Luha%C4%8Dovic%C3%A Dch%202012.pdf 10.
KUČERA, Jiří. Průřez hostivickou historií - Hostivická historie. [online]. [cit. 2015-
01-21]. Dostupné z:http://www.hostivickahistorie.cz/prurez/prvnirepublika.html 11.
Křivoklátské okruhy - silniční cyklistika. [online]. [cit. 2014-12-19]. Dostupné
z: http://www.krivoklatskeokruhy.cz/ 12.
LASTOVIČKA, Radek. Městská část Praha Nové Město. [online]. [cit. 2015-02-22].
Dostupné z:http://www.prahanadlani.cz/mestska-cast/praha-nove-mesto.html 13.
LASTOVIČKA, Radek. Městská část Praha Nusle. [online]. [cit. 2015-02-22].
Dostupné z:http://www.prahanadlani.cz/mestska-cast/praha-nusle.html 14.
Lékaři a lékařské ordinace v regionu Hostivice - Najisto.cz. [online]. [cit. 2014-10-28].
Dostupné
z:http://najisto.centrum.cz/zdravi/lekari-a-lekarske-
ordinace/region/stredocesky/praha-zapad/hostivice/ 15.
MĚSTO HOSTIVICE: Hostivické památky: Statistické údaje: Město Hostivice.
[online]. 2009, 2014 [cit. 2015-01-21]. Dostupné z: http://www.hostivice.eu/hostivickepamatky/d-409946/p1=4410 16.
MĚSTO HOSTIVICE: Příroda v Hostivici: Příroda: Město Hostivice. [online]. 2009,
2014 [cit. 2015-01-20]. Dostupné z: http://hostivice.cz/priroda/d-409947/p1=4555
152
17.
MĚSTO HOSTIVICE: Znak a vlajka města Hostivice: Město Hostivice. [online].
Městský úřad Hostivice, 2009 [cit. 2014-11-20]. Dostupné z: http://www.hostivice.eu/znak-avlajka-mesta-hostivice/d-409943/p1=4552 18.
MUSIL, Jiří. Urbanizace a problémy lidstva. Vesmír: přírodovědecký časopis
Akademie
věd
České
republiky.
Praha:
Vesmír,
1999.
Dostupné
z: http://casopis.vesmir.cz/clanek/urbanizace-a-problemy-lidstva 19.
Nahlížení
do
katastru
nemovitostí.
[online].
[cit.
2015-1-18].
Dostupné
z: http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ 20.
Nemovitosti bez provize: Nabídka prodej domu v Praha a Nové Město bez realitky -
stránka
č.
1
-
bezrealitky.cz.
[online].
[cit.
2015-02-22].
Dostupné
z: http://www.bezrealitky.cz/vypis? 21.
Obyvatelstvo v hl. m. Praze v 1. až 3. čtvrtletí roku 2014 | ČSÚ v hl. m. Praze.
[online].
[cit.
2015-03-02].
Dostupné
z:http://www.czso.cz/xa/redakce.nsf/i/obyvatelstvo_v_hl_m_praze_v_1_az_3_ctvrtleti_roku_ 2014 22.
Pojďte pěšky do Hájku u Prahy. [online]. 2014 [cit. 2015-01-15]. Dostupné
z:http://www.hajek.estranky.cz/clanky/plan-trasy/ 23.
POKLUDA, Zdeněk. BataStory.net: Jak se buduje zahradní město (6). [online]. 2008
[cit. 2015-03-16]. Dostupné z:http://batastory.net/cs/info/jak-se-buduje-zahradni-mesto-6 24.
Příruční slovník jazyka českého: Ústav pro jazyk český. HUJER, Oldřich, Emil
SMETÁNKA, Miloš WEINGART, Bohuslav HAVRÁNEK, Vladimír ŠMILAUER a Alois ZÍSKAL.
[online].
2007-2008
(1935-1957)
[cit.
2014-10-16].
Dostupné
z:http://bara.ujc.cas.cz/psjc/search.php 25.
RISY.cz - Obce - Hostivice. [online]. Praha 2: Centrum pro regionální rozvoj ČR [cit.
2014-12-10]. Dostupné z: http://www.risy.cz/cs/vyhledavace/obce/detail?Zuj=539244 26.
Sreality.cz. [online]. [cit. 2015-02-22]. Dostupné z: http://www.sreality.cz/
27.
Statistiky | ČSÚ v hl. m. Praze. [online]. [cit. 2015-02-22]. Dostupné
z: http://www.czso.cz/xa/redakce.nsf/i/statistiky 153
28.
Stezky.info | Naučná stezka Hostivické rybníky. [online]. 2003 [cit. 2014-12-28].
Dostupné z:http://www.stezky.info/naucnestezky/ns-hostivicke-rybniky.htm 29.
Suburbanizace. OUŘEDNÍČEK, Martin. Suburbanizace [online]. Praha: Univerzita
Karlova v Praze [cit. 2014-10-14]. Dostupné z: http://www.suburbanizace.cz/ 30.
TRHLINOVÁ. Suburbanizace. [online]. 2007 [cit. 2014-10-16]. Dostupné z:
https://is.vsfs.cz/el/6410/leto2010/B_RRV_2/SUBURBANIZACE.ppt 31.
Ubytování
Hostivice
|
Penziony.cz.
[online].
[cit.
2014-10-24].
Dostupné
z: http://www.penziony.cz/ubytovani/hostivice/ 32.
ÚVOD DO PROBLEMATIKY URBANISMU A ÚZEMNÍHO PLÁNOVÁNÍ.
[online]. ČVUT v Praze, Fakulta stavební, Katedra urbanismu a územního plánování [cit. 2015-03-11]. Dostupné z:http://people.fsv.cvut.cz/~k127/K_O/UUPS/UUPS_AM_01.pdf 33.
Veřejná
databáze
ČSÚ.
[online].
[cit.
2015-03-02].
Dostupné
z: http://vdb.czso.cz/vdbvo/tabparam.jsp?voa=tabulka&cislotab=UAP6010PU_MC 34.
Vinohrady: O Vinohradech: Znak Vinohrad - historie a popis. [online]. [cit. 2015-02-
22]. Dostupné z:http://www.vinohrady.cz/o-vinohradech/znak-vinohrad--historie-a-popis.aspx 35.
Výkladový slovník: životní prostředí, udržitelný rozvoj. KLINKEROVÁ, Jitka.
ÚSTAV PRO EKOPOLITIKU. [online]. Praha, 2008 [cit. 2014-10-14]. Dostupné z: hhttp://slovnik.ekopolitika.cz/b.shtml#brownfields 36. zákony
Zákony ČR onLine - úplná znění zákonů, přehled právních předpisů platných v ČR a zdarma.
[online].
[cit.
2015-01-24].
Dostupné
z: http://www.zakonycr.cz/seznamy/128-2000-sb-zakon-o-obcich-%28obecnizrizeni%29.html 37.
ZŠ Hostivice, U Zámecké zdi 1704, 253 01 Hostivice, O škole. [online]. [cit. 2014-12-
26]. Dostupné z:http://zs.hostivice.cz/index2/index2_2.html
154
SEZNAM OBRÁZKŮ, TABULEK, GRAFŮ A PŘÍLOH Seznam obrázků: Obrázek 1 Rezidenční suburbanizace ....................................................................................... 13 Obrázek 2 Komerční suburbanizace ......................................................................................... 13 Obrázek 3 Stará zástavba ......................................................................................................... 19 Obrázek 4 Nová zástavba ......................................................................................................... 19 Obrázek 5 Mapa Hostivice a okolí ........................................................................................... 20 Obrázek 6 Vlajka města Hostivice ........................................................................................... 21 Obrázek 7 Znak města Hostivice .............................................................................................. 21 Obrázek 8 MŠ Pohádka ............................................................................................................ 28 Obrázek 9 Klokánek ................................................................................................................. 28 Obrázek 10 Základní škola s parkovištěm + tělocvična ........................................................... 29 Obrázek 11 Gymnázium ........................................................................................................... 29 Obrázek 12 Sokolovna před rekonstrukcí ................................................................................ 30 Obrázek 13 Sokolovna po rekonstrukci.................................................................................... 30 Obrázek 14 Supermarket Lidl................................................................................................... 31 Obrázek 15 Supermarket Penny a textilní obchod Kik ............................................................ 31 Obrázek 16 Hypermarket Tesco ............................................................................................... 32 Obrázek 17 Mapa silniční dopravy v okolí města Hostivice .................................................... 33 Obrázek 18 Silnice I. třídy č. 6 ................................................................................................. 36 Obrázek 19 Mapa poutní cesty do hájku .................................................................................. 37 Obrázek 20 Mapa cyklostezek v okolí Hostivice ..................................................................... 38 Obrázek 21 Mapa rybníků ........................................................................................................ 40 Obrázek 22 Pohled ze zahrady ................................................................................................. 88 Obrázek 23 Pohled z ulice ........................................................................................................ 88 Obrázek 24 Pohled z ulice ...................................................................................................... 127 Obrázek 25 Pohled ze zahrady ............................................................................................... 127 Obrázek 26 Jídelna s hernou................................................................................................... 128 Obrázek 27 Koupelna + toalety .............................................................................................. 128 Obrázek 28 Znak městské části Praha 2 ................................................................................. 132 Obrázek 29 Poloha městské části Prahy 2 .............................................................................. 132 Obrázek 30 Znak městské části Praha 2- Vinohrady.............................................................. 134 155
Obrázek 31 Bytový dům v ulici Slezská ................................................................................ 135 Obrázek 32 Znak městské části Praha 2- Nové město............................................................ 138 Obrázek 33 Bytový dům v ulici Na zbořenci ......................................................................... 140 Obrázek 34 Znak městské části Praha 2- Vyšehrad ............................................................... 142 Obrázek 35 Znak městské části Praha 2- Nusle ..................................................................... 145 Obrázek 36 Vila v Nuslích ..................................................................................................... 147
Seznam tabulek: Tabulka 1 Základní statistické údaje o Hostivici...................................................................... 20 Tabulka 2 Historický rozvoj města........................................................................................... 24 Tabulka 3 Seznam autobusových zastávek ve městě Hostivice ............................................... 35 Tabulka 4 Statistika z let 2000 – 2010 ..................................................................................... 35
Seznam grafů: Graf 1 Statistika z let 2000 – 2010……………………………………………………………36 Graf 2 Původ obyvatel…………………………………………………..……………………41 Graf 3 Školství……………………………………………………………………………..…42 Graf 4 Akce ve městě………………………………………………………...……………….43 Graf 5 Sportovní zařízení……………………………………………………..………………43 Graf 6 Bezpečná dětská hřiště……………………………………………………...…………44 Graf 7 Parky a zeleň……………………………………………………………………….….45 Graf 8 MHD…………………………………………………………………………….…….45 Graf 9 Restaurační a barová zařízení ………………………………………………………...46 Graf 10 Nákupní možnosti…………………………………………………………….……...47 Graf 11 Zdravotnická péče……………………………………………………………………47 Graf 12 Celková spokojenost ………………………………………………………….……..48
Seznam příloh: Příloha 1 Výpis z katastru nemovitostí……………………………………………………….79 Příloha 2 Výpis z katastru nemovitostí……………………………………………………….80 Příloha 3 Katastrální mapa……………………………………………………………………81 Příloha 4 Půdorys 1.NP……………………………………………………………………….82 Příloha 5 Půdorys 2.NP……………………………………………………………………….83 Příloha 6 Pohled severní……………………………………………………………………...84 156
Příloha 7 Pohled východní……………………………………………………………………85 Příloha 8 Pohled jižní…………………………………………………………………………86 Příloha 9 Pohled západní…………………………………………………………………...…87 Příloha 10 Výpis z katastru nemovitostí………………………………………………….…118 Příloha 11 Katastrální mapa…………………………………………………………………119 Příloha 12 Situace širších vztahů……………………………………………………………120 Příloha 13 Celkový situační výkres…………………………………………………………121 Příloha 14 Situace zastavovací a koordinační……………………………………………….122 Příloha 15 Půdorys 1. NP……………………………………………………………………123 Příloha 16 Půdorys 2. NP……………………………………………………………………124 Příloha 17 Pohled severní a jižní…………………………………………………………….125 Příloha 18 Pohled východní a západní………………………………………………………126 Příloha 19 Dotazník ……………………………………………………………...…………158
157
PŘÍLOHY Příloha 19 Dotazník Dotazník Vážení obyvatelé města Hostivice, tento dotazník byl vytvořen jako podpora mé bakalářské práce, ke zjištění názorů obyvatel na kvalitu života ve staré zástavbě a v novostavbách. Dotazník je anonymní, není proto potřeba Vašeho podpisu.
1. Přistěhovali jste se v průběhu života, anebo v Hostivici žijete „odjakživa“ a) Přistěhoval/a jsem se b) Žiji zde od narození
2. Jak moc jste spokojení se školstvím? (Mateřská škola, Základní škola, Střední škola-Gymnázium) a) Spokojen/a b) Nespokojen/a c) Netýká se mě (např. rodiny bez dětí, dospělí již nenavštěvující školy, děti studující v jiném městě)
3. Účastníte se akcí pořádaných ve městě? (kulturní akce v sokolovně, trhy apod.) a) Ano b) Ne c) Občas
4. Využíváte sportovní zařízení ve městě? (např. tenisové kurty, fotbalový stadion, posilovna) Ve které zástavbě jsou podle Vás lepší sportovní možnosti? a) Využívám, jsou lepší v zástavbě nové b) Využívám, jsou lepší v zástavbě staré c) Nevyužívám 158
5. Domníváte se, že je více bezpečných dětských hřišť ve staré, anebo nové zástavbě? a) Ve staré zástavbě b) V nové zástavbě c) V obou zástavbách podobně d) Hřiště nevyužívám
6. Ve které části zástavby si myslíte, že je více parků a zeleně? a) Ve staré zástavbě b) V nové zástavbě c) V obou zástavbách podobně d) Nevím
7. Myslíte si, že je lepší dostupnost hromadné dopravy ve staré či v nové zástavbě? a) Ve staré zástavbě b) V nové zástavbě c) V obou zástavbách podobně d) MHD nevyužívám (jezdím na kole, v autě, chodím pěšky apod.)
8. Ve které části zástavby si myslíte, že jsou lepší restaurační a barová zařízení? a) Ve staré zástavbě b) V nové zástavbě c) V obou zástavbách podobně d) Nevím
9. Ve které zástavbě jsou podle Vás lepší nákupní možnosti? a) Ve staré zástavbě b) V nové zástavbě c) V obou zástavbách podobně d) Netýká se mě (nenakupuji)
159
10. Je dostupná zdravotnická péče více ve staré či v nové zástavbě? a) Je dostupnější pro starou zástavbu b) Je dostupnější pro novou zástavbu c) Je stejně dostupná d) Nevím
11. Jste celkově spokojeni s životem ve vaší zástavbě? a) Spíše ano b) Spíše ne
Zaškrtněte prosím, z jaké jste zástavby:
Jsem: žena
Stará zástavba
muž
Nová zástavba
Věk: do 20 let
Vzdělání: ZŠ
21-40 let
SŠ
41-60 let
VŠ
nad 60 let
Děkuji vám za trpělivost při vyplňování tohoto dotazníku.
160
