STUDI KELAYAKAN INVESTASI PEMBANGUNAN KONDOTEL DI KOTA BATU BERDASARKAN ASPEK FINANSIAL NASKAH PUBLIKASI TEKNIK SIPIL

STUDI KELAYAKAN INVESTASI PEMBANGUNAN KONDOTEL DI KOTA BATU BERDASARKAN ASPEK FINANSIAL

NASKAH PUBLIKASI

TEKNIK SIPIL

Ditujukan untuk memenuhi persyaratan memperoleh gelar Sarjana Teknik



DIPO PRAMASIDA NIM. 125060100111001

UNIVERSITAS BRAWIJAYA FAKULTAS TEKNIK MALANG 2016



STUDI KELAYAKAN INVESTASI PEMBANGUNAN KONDOTEL DI KOTA BATU BERDASARKAN ASPEK FINANSIAL Dipo Pramasida, Indradi Wijatmiko, Saifoe El Unas Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Brawijaya Jalan MT. Haryono 167 Malang 65145, Jawa Timur – Indonesia ABSTRAK Peningkatan pada kegiatan wisata di Kota Batu harus diikuti dengan sarana dan prasarana akomodasi yang memadai, khususnya akomodasi penginapan. Terdapat beberapa jenis penginapan di Kota Batu dan salah satu penginapan yang sedang berkembang adalah kondotel, sehingga PT Prima Lima Tiga memutuskan untuk membangun kondotel di Jl. Trunojoyo, No. 9, Kota Batu, Jawa Timur. Namun, dalam suatu proyek diperlukan studi kelayakan untuk mengetahui keberhasilan proyek tersebut. Studi kelayakan dilakukan dengan menganalisa 3 Alternatif apabila konsep operasional banguna n tersebut dijalankan dengan konsep kondotel, kondomonium, atau hotel. Studi kelayakan dilakukan pada Kondotel (Alternatif-1), Kondomonium (Alternatif-2), dan Hotel (Alternatif-3). Dari ketiga alternatif tersebut memiliki aliran kas yang berbeda. Aliran kas pada setiap alternatif dihitung dari unit usaha yang terdapat pada masing-masing alternatif. Metode yang digunakan dalam studi kelayakan ini adalah dengan menggunakan parameter NPV, IRR, BCR, Simple Payback Period, dan Discounted Payback Period. Suatu proyek disimpulkan layak apabila memiliki nilai NPV bernilai positif, IRR bernilai lebih besar dari suku bunga, BCR bernilai lebih dari satu. Dalam studi kelayakan ini, suku bunga dihitung dengan menggunakan WACC sebesar 12,66%. Berdasarkan analisis kelayakan finansial dengan menggunakan NPV, IRR, BCR, Simple PP, dan Discounted PP, ketiga alternatif tersebut disimpulkan layak untuk dilaksanakan. Diantara ketiga alternatif, Alternatif-1 merupakan alternatif yang paling layak. Analisis sensitivitas dari Alternatif-1 dilakukan pada kondisi biaya konstruksi naik 10% , harga jual unit dan tarif sewa kamar turun 10%, atau saat biaya operasional 10%. Analisis sensitivitas menghasilkan perubahan nilai pada NPV, IRR, BCR, Simple PP, dan Discounted PP yang masih dapat disimpulkan layak. Selain itu, analisi sensitivitas dilakukan untuk mengetahui kondisi saat proyek dinyatakan tidak layak. Hasilnya, Alternatif-1 tidak layak dilaksanakan apabila terjadi perubahan pada biaya konstruksi lebih dari 51%, harga jual dan tarif sewa kamar turun lebih dari 30%, atau biaya operasional naik lebih dari 125%.

Kata Kunci : Studi Kelayakan, Finansial, Kondotel, WACC, NPV, IRR, BCR, PP

1

ABSTRACT Growth of the tourism activities in Batu should be followed by an adequate infrastructure accomodation, specifically in lodging industry. There are several type of lodging, one of those types that is growing recently is Condotel. Then, PT. Prima Lima Tiga decided to build a condotel at Trunojoyo Street No. 9, Batu, East Java. Within planning a project, feasibility study is needed to analyze the success of the project. Feasibility study in this project, especially based on financial aspect, will analyze 3 alternatives with different operational concept. Feasibility study will analyze the project with an operational concept such as a Condotel (Alternative-1), a Condomonium (Alternative-2), or a Hotel (Alternative-3). Those 3 alternatives have different cash flow. Cash flow in each alternatives counted by bussiness units that run in each alternatives. There are 5 methods used on this feasibility study which is NPV, IRR, BCR, Simple PP, and Discounted PP. There are several parameters that will concluded a suitable project that can be implemented, such as when the value of NPV is positive, IRR's value is bigger than cost of capital, BCR's value is bigger than one. The result of WACC that will be used as a cost of capital in this feasibility study is 12,66%. According to the results of NPV, IRR, BCR, Simple Payback Period, and Discounted Payback Period, those three alternatives are a suitable project to be implemented. Alternative-1 has the best results among the three alternatives. The sensitivity analysis of Alternative-1 will be analyzed while construction cost increase 10%, selling price and rents of condotel unit decrease 10%, or operational cost increase 10%. The results of sensitivity analysis on Alternative-1 is those circumtances that might change will give an impact on the results of analysis feasibility, while the results of the impact remains Alternative-1 is a suitable project. However, the project is no longer a suitable project when construction cost increase up to 51%, selling price and rents of condotel unit decrease up to 30%, or operational cost increase up to 125%.

Keyword : Feasibility Study, Financial, Condotel, WACC, NPV, IRR, BCR, PP

2

PENDAHULUAN

besar, studi kelayakan ini dikhususkan

Pariwisata di Jawa Timur saat ini

pada aspek keuangan. Selain itu, untuk

sedang berkembang. Salah satu destinasi

mengetahui alternatif lain apabila lahan

yang

tersebut

dikembangkan

maupun dalam negri adalah daerah-

bangunan

selain

daerah di Kota Batu. Perkembangan

kelayakan

ini

kegiatan wisata di Kota Batu membuat

kelayakan lahan tersebut berdasarkan

peluang usaha di bidang jasa akomodasi

aspek keuangan. apabila dikembangkan

cukup

menjadi kondomonium atau hotel

dikunjungi

wisatawan

menjanjikan,

asing

khususnya

kondotel, akan

penginapan. Terdapat beberapa jenis

TINJAUAN PUSTAKA

penginapan yang terletak di Kota Batu,

Kondomonium Hotel

yaitu hotel, apartemen, kondomonium, dan

kondotel.

Salah

satu

menjadi studi

menganalisis

Kondomonium (condomonium) atau

jenis

condo adalah sejenis dengan apartemen

penginapan yang saat ini sedang banyak

yang dilengkapi dengan fasilitas-fasilitas

dibangun adalah kondotel. Oleh karena

penunjang. Unit-unit pada kondomonium

itu, PT Prima Lima Tiga memutuskan

dapat dimiliki secara pribadi layaknya

untuk membangun kondotel.

apartemen. (Purnomo, Cita, & Iswi,

Pada prinsipnya, unit kondotel

2013).

akan dijual oleh pihak developer kepada calon

investor

layaknya

Hotel

adalah

salah

satu

jenis

konsep

akomodasi yang menggunakan sebagian

kondomonium. Selanjutnya, unit kamar

atau keseluruhan bangunan untuk jasa

kondotel tersebut akan dikelola oleh

pelayanan

operator hotel dan disewakan per hari

makanan dan minuman, serta jasa lainnya

kepada masyarakat umum layaknya

bagi masyarakat umum yang dikelola

konsep penginapan hotel.

secara komersial (Purnomo, Cita, & Iswi,

Dalam pembangunan kondotel ini,

penginapan,

penyedia

2013).

biaya yang diperlukan cukup besar

Kondomonium

hotel

(kondotel)

sehingga perlu adanya studi kelayakan

merupakan penginapan dengan gabungan

untuk

proyek

konsep dari hotel dan kondomonium.

kondotel tersebut yang berguna bagi

Bangunan kondotel berfungsi seperti

pihak perbankan selaku pihak yang

hotel dengan unit-unit kamar yang dibeli

memberikan

pihak

masyarakat umum layaknya konsep pada

developer selaku pihak yang meminjam.

kondomonium. Kamar yang dibeli dapat

menilai

kelayakan

pinjaman

dan

Terkait biaya yang dikeluarkan cukup 3

dihuni atau disewakan dengan bekerja

proporsi komponen dalam struktur modal

sama dengan pihak manajemen hotel

(Pratt, 2008).

untuk mengoperasikan kamar tersebut

Menurut Koller, Goedhart, dan

layaknya hotel (Purnomo, Cita, & Iswi,

Wessels (2010), rumus weighted average

2013).

cost of capital (WACC) adalah sebagai

Studi Kelayakan

berikut : !

𝑊𝐴𝐶𝐶 =

Studi kelayakan adalah pengkajian yang bersifat menyeluruh dan mencoba

!

Nilai

atau investasi (Soeharto, 1999).

mengkaji

manfaat

dan

(disebut sebagai variabel 𝛽 ) untuk menggambarkan

ekonomi, biaya

risiko

(Tandelilin,

2010). dengan rumus sebagai berikut :

bagi

𝑘! = 𝑅! + 𝛽! 𝐸 𝑅! − 𝑅!

masyarakat secara menyeluruh (Soeharto,

Net Present Value (NPV)

1999).

Konsep dari metode NPV ini

Discount Rate

adalah mendiskonto semua aliran kas

Discount rate merupakan tingkat pengembalian

(rate of return)

masuk dan keluar selama umur proyek

dari

(investasi) (Soeharto, 1999) dengan

investasi yang diharapkan oleh investor atau

yang

dan hanya menggunakan satu variabel

diukur dengan naiknya nilai saham. aspek

CAPM

pengembalian (return) secara sederhana,

kekayaan

perusahaan (maximize firms wealth) yang untuk

rumus

dengan

menggambarkan hubungan risiko dan

dalam aspek finansial tujuannya adalah

Sedangkan

dihitung

merupakan model keseimbangan yang

Pada umumnya, studi kelayakan meningkatkan

ke

menggunakan

Studi Kelayakan Aspek Keuangan

+

× 𝑘!

!

menyoroti segala aspek kelayakan proyek

untuk

× 𝑘! 1 − 𝑇!

!

kreditor

dalam

rumus sebagai berikut :

keputusannya

!

melakukan investasi. Biaya modal yang

𝑁𝑃𝑉 =

digunakan adalah biaya modal rata-rata

!!!

𝐶 𝑡 1+𝑖

! !

− !!!

𝐶𝑜 𝑡 1+𝑖 !

tertimbang (weighted average cost of

Dengan parameter apabila NPV

capital-WACC). Pada konsepnya, setiap

bernilai positif maka proyek tersebut

komponen dari suatu struktur modal

layak untuk dilaksanakan dan apabila

memiliki biaya, dan WACC merupakan

NPV bernilai negatif maka proyek tidak

jumlah

layak untuk dilaksanakan.

tersebut

rata-rata dengan

dari

seluruh

biaya

mempertimbangkan 4

Internal Rate of Return (IRR)

Payback Period (PP)

Internal rate of return merupakan penilaian

kelayakan

untuk

yang dibutuhkan untuk mengembalikan

pengembalian

modal suatu investasi, dihitung dari aliran

dimana NPV = 0 sehingga diperoleh

kas bersih. Periode pengembalian atau

tingkat presentase tertentu. Metode ini

Payback period umumnya dinyatakan

merupakan perluasan dari metode NPV.

dalam periode per tahun (Soeharto, 1999)

Sehingga rumusnya adalah

dengan rumus sebagai berikut :

menentukan

proyek

Payback period merupakan periode

tingkat

!

𝐶 𝑡 1+𝑖

𝑁𝑃𝑉 = !!!

! !

− !!!

!"#$# !"#$%&%

𝐶𝑜 𝑡 = 0 1+𝑖 !

PP = !"#$%& !"# !"#$%! !"# !"!!" Perhitungan Discounted Payback

Indeks dari IRR adalah :

Period pada prinsipnya sama dengan

Ø Proyek layak apabila IRR lebih besar

Payback

dari discount rate yang digunakan. dari

discount

rate

yang

diubah menjadi nilai sekarang atau di"present-value"kan (Sartono, 2014).

(Johan, S., 2011)

Dalam analisis ekonomi teknik, analisis sensitivitas merupakan teknik

Benefit Cost Ratio (BCR)

non-probabilistik

Benefit Cost Ratio adalah rasio atau perbandingan

untuk

jumlah

nilai

memberikan informasi mengenai dampak

kas

selama

umur

potensial ketidakpastian dalam membuat

awal

beberapa estimasi faktor-faktor tertentu

dan

pengeluaran

proyek (Johan,S., 2011) dengan rumus

(DeGarmo,

sebagai berikut :

Wicks, 2001).

BCR =

PVproceed PVbiaya

Jenis

&

penelitian

ini

termasuk

penelitian evaluatif, dimaksudkan untuk

BCR lebih besar dari 1 layak

Bontandelli,

Profil Penelitian

Ø Proyek layak dilaksanakan apabila tidak

Sullivan,

METODOLOGI PEMBAHASAN

Indeks dari BCR adalah :

Ø Proyek

dasar

antara

arus

ekonomisnya

Payback

dilakukan dengan aliran kas bersih yang

digunakan.

sekarang

(Simple

Period), perbedaanya adalah perhitungan

Ø Proyek tidak layak apabila IRR lebih kecil

Period

menilai dilaksanakan

atau

mengukur

suatu

keberhasilan suatu proyek dengan subjek

apabila BCR lebih kecil dari 1.

penelitian yaitu studi kelayakan dan objek

penelitiannya

berupa

pembangunan kondotel Alpines. 5

proyek

Pengumpulan Data

dan data-data lainnya yang relevan

Pengumpulan data yang digunakan

dengan penelitian ini.

sesuai dengan jenis data dan sumber data,

Pengolahan Data

antara lain :

Berdasarkan

1. Data Primer

terkumpul,

data-data

selanjutnya

yang

dilakukan

Data-data primer diperoleh dengan

tinjauan dan analisis data dengan tahapan

observasi

lokasi.

sebagai berikut :

dengan

1. Melakukan Tinjauan terhadap luas

mengamati kondisi lahan proyek,

dasar bangunan, luas total bangunan

kondisi aksesibilitas lokasi objek

dan hal-hal terkait zonasi peruntukan

penelitian, kondisi lingkungan, dan

tanah

hal-hal lainnya terkait analisis studi

peruntukan tanah dari Pemerintah

kelayakan ini.

Daerah setempat (Kota Batu).

langsung

Observasi

ke

dilakukan

2. Data Sekunder

sesuai

dengan

ketentuan

2. Melakukan tinjauan terhadap rencana

Data sekunder yang digunakan

anggaran biaya yang telah disusun

pada penelitian ini antara lain :

oleh pihak developer dan struktur

Ø Data dari developer

modal kerja yang akan digunakan.

Peta bentuk dan luas tanah, data

3. Menyusun laba rugi dan arus kas

zonasi peruntukan tanah, rencana

terkait penjualan dan penyewaan unit

anggaran

pembangunan

kamar serta penyewaan fasilitas yang

jadwal

terdapat pada kondotel, fee manajemen

biaya

kondotel(RAB), penggunaan

dana

dan

proyek,

proyeksi

antara developer dan pemilik unit

arus kas, dan data lainnya yang

kondotel. Laba rugi dan arus kas

relevan dengan penelitian ini.

disusun

pembangunan

operasional,

Ø Data dari pihak selain developer

sesuai

operasional

Data yang berasal dari pihal selain

dan

yang

pembagian

dengan

hasil

konsep

terdapat

pada

masing-masing alternatif.

developer antara lain : data tingkat

4. Menyusun suatu proyeksi arus kas

hunian (occupancy rate) hotel,

bersih selama umur ekonomis dengan

harga jual kondotel dan tarif sewa

melakukan

kamar,

proyeksi laba rugi yang disusun oleh

tingkat

suku

bunga

pinjaman, beta industri (kondotel

developer.

atau hotel), equity risk premium, risk free rate (bunga bebas resiko), 6

penyesuaian

terhadap

5. Menentukan

tingkat

diskonto

dilakukan pada tiga variabel tersebut

(Discount Rate).

untuk mengetahui kondisi saat proyek tidak menerima keuntungan atau tidak

Analisis Kelayakan Finansial Analisis dilakukan

kelayakan

pada

3

layak untuk dilaksanakan.

finansial

alternatif,

yaitu

Diagram Alir Penelitian

Kondotel (Alternatif-1), Kondomonium

Di bawah ini merupakan langkah-

(Alternatif-2), dan Hotel (Alternatif-3)

langkah yang dijelaskan dalam diagram

dengan 5 metode analisis penilaian, yaitu

alir penelitian :

Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Benefit Cost Ratio (BCR), Simple Payback Period, dan Discounted Payback Period (PP). Pemilihan Alternatif Pemilihan

alternatif

dilakukan

dengan membuat perbandingan untuk memilih satu alternatif terbaik diantara ketiga alternatif yang dianalisis. Terkait parameter NPV dan BCR, dipilih proyek yang memiliki nilai terbesar. Terkait parameter

IRR,

menggunakan

pemilihan

Incremental

dengan Rate

of

Return. Terkait periode pengembalian modal,

dipilih

satu

alternatif

yang

memiliki periode tercepat. Analisis Sensitivitas Analisis sensitivitas dilakukan pada alternatif yang paling layak apabila terjadi perubahan pada tiga variabel dan

HASIL DAN PEMBAHASAN

kondisi, yaitu pada saat biaya konstruksi

Proyeksi Keuangan

naik 10%, harga jual dan sewa unit turun

Arus kas disusun sesuai dengan

10%, atau biaya operasional naik 10%. Tiga

variabel

dan

kondisi

unit usaha yang terdapat pada masing-

tersebut

dianalisis satu per satu. Analisis juga 7

masing alternatif seperti yang dijelaskan

WACC = [(50% x 11,04% x (1-25%))

sebagai berikut : a.

+ (50% x 17,04%)] = [(50%x8,28%) + (50%x17,04%)]

Alternatif-1 (Kondotel) − Unit

Usaha

Penjualan

= 4,14% + 8,52% = 12,66%

Unit

Perhitungan discount rate di atas

Kamar Kondotel.

dapat dijelaskan dengan tabel 4.9 di

− Unit Usaha Penyewaan Unit

bawah ini :

Kamar Kondotel.

Tabel 4.9 Weighted Average Cost of

− Unit Usaha Penyewaan Ruang

Capital

Komersil. b.

Aternatif-2 (Kondomonium) − Unit

Usaha

Struktur Modal

Penjualan

Unit

− Unit Usaha Penyewaan Unit Kamar Hotel.

8,28%

4,14%

50,00%

17,04%

8,52%

135.508.756

100,00% 12,66%

discount

rate

digunakan

sesuai

perhitungan

WACC,

yang

akan

dengan yaitu

hasil sebesar

12,66%.

− Unit Usaha Penyewaan Ruang

Analisis Kelayakan Finansial

Komersil.

Hasil analisis kelayakan finansial

Discount Rate

yang dilakukan dengan menggunakan

Dalam studi kelayakan ini, discount dengan

Average

parameter Net Present Value (NPV),

menggunakan

Cost

of

Internal Rate of Return (IRR), Benefit

Capital

Cost ratio (BCR),

(WACC). Perhitungannya adalah sebagai

Simple Payback

Period, dan Discounted Payback Period

berikut :

adalah sebagai berikut :

Perhitungan Discount Rate

1. Net Present Value (NPV)

Ø CAPM

Tabel 4.10 Hasil Perhitungan Net

𝑘! = 𝑅! + 𝛽! 𝐸 𝑅! − 𝑅!

Present Value

𝑘! = 7,665%+(0,97 x 9,65%)= 17,04%

Uraian

Satuan

Discount rate

Ø WACC WACC =

50,00%

67.753.022

tersebut,

Alternatif-3 (Hotel)

Weighted

67.755.734

Dana Sendiri

Berdasarkan perhitungan WACC

Komersil.

dihitung

Kontribusi Bobot

Weighted Average Cost of Capital (WACC )

− Unit Usaha Penyewaan Ruang

rate

Cost Of Capital

Pinjaman Bank Jumlah

Kamar Kondomonium.

c.

Jumlah Modal Komposisi

D V

× k d 1-Tm

+

PV Investasi

E × ke V

𝑘! = 17,04%

Alternatif-2

Alternatif-3

12,66%

12,66%

12,66%

(Rp000)

(113.784.413)

(113.784.643) (112.379.622)

PV Proceed (Benefit) (Rp000)

154.773.432

131.746.286

117.564.472

40.989.019

17.961.643

5.184.851

Net Present Value

8

Alternatif-1

(Rp000)

2. Internal Rate of return (IRR)

Tabel 4.15 Hasil Analisis Kelayakan

Tabel 4.11 Hasil Peritungan Internal

Alternatif 1, 2, dan 3

Rate of return (IRR) Uraian

Uraian

Alternatif-1

Discount rate Internal Rate of Return

Alternatif-2

Alternatif-3

12,66%

12,66%

12,66%

19,007%

16,679%

13,021%

Alternatif-1 Alternatif-2 Alternatif-3

Discount rate Net Present Value (dalam ribuan rupiah)

12,66%

12,66%

12,66%

40.989.019

17.961.643

5.184.851

1,360

1,158

1,046

Benefit Cost Ratio

3. Benefit Cost Ratio (BCR) Tabel

4.12

Hasil

Simple Payback Period

Perhitungan

Discounted Payback Period

Benefit Cost Ratio (BCR) Uraian

Satuan

Discount Rate

Alternatif-1

Alternatif-2

Alternatif-3

12,66%

12,66%

12,66%

9 Tahun & 4 bulan

10 Tahun & 36 Tahun 7 bulan & 12 Bulan

hasil

analisis

kelayakan pada tabel 4.15 di atas, dapat

(Rp000)

154.773.432

131.746.286

117.564.472

disimpulkan

PV Investasi

(Rp000)

(113.784.413)

(113.784.643)

(112.379.622)

tersebut layak.

1,158

1,046

1,360

4 Tahun & 9 11 Tahun Bulan & 3 Bulan

Berdasarkan

PV Proceed

Benefit Cost Ratio

4 Tahun & 11 Bulan

bahwa

ketiga

alternatif

Pemilihan Alternatif 4. Simple Payback Period

Diantara ketiga alternatif tersebut,

Tabel 4.13 Hasil Perhitungan Simple

Alternatif-1 memiliki nilai NPV dan BCR

Payback Period

terbesar

Uraian

Alternatif-1 Alternatif-2 Alternatif-3

Simple Payback Period

4 Tahun & 11 Bulan

4 Tahun & 9 Bulan

11 Tahun & 3 Bulan

serta

periode

pengembalian

tercepat. Terkait dengan parameter IRR, hasil dari analisis Incremental rate of Return hasilnya adalah sebagai berikut: Ø Hasil Incremental Rate of Return

5. Discounted Payback Period Tabel 4.13 Hasil Perhitungan Simple

Alternatif 1 dan 2 :

Payback Period

I1-2 = 27,28% < 12.66%

Uraian

Alternatif-1 Alternatif-2 Alternatif-3

Discounted Payback Period

9 Tahun & 4 10 Tahun & 36 Tahun bulan 7 bulan & 12 Bulan

Berdasarkan

Ø Hasil Incremental Rate of Return Alternatif 2 dan 3: I 3-2 = 11,45 % < 12.63% Berdasarakan hasil tersebut, terkait

parameter-parameter

dengan

tersebut, hasil analisis kelayakan pada

parameter

merupakan

masing-masing alternatif adalah sebagai

IRR,

alternatif

Alternatif-1

yang

terbaik

diantara alternatif lainnya. Oleh karena

berikut :

itu, proyek tersebut akan dilaksanakan



dengan menggunakan konsep operasional kondotel (Alternatif-1). 9

Analisis Sensitivitas Analisis

konstruksi naik hingga 51%, harga jual

sensitivitas

dilakukan

dan tarif sewa kamar turun hingga 30%,

untuk mengetahui dampak apabila terjadi

dan biaya operasional naik hingga 125%.

perubahan

KESIMPULAN DAN SARAN

variabel-variabel

tertentu.

Dalam studi kelayakan ini, analisis

Kesimpulan

sensiitivitas dilakukan dengan meninjau

Berdasarkan analisis yang telah

perubahan apabila biaya konstruksi naik

dilakukan mengenai "Studi Kelayakan

10%, harga jual dan tarif sewa kamar

Investasi Pembangunan Kondotel di Kota

turun 10%, atau biaya operasional naik

Batu

10%. Selain itu, analisis dilakukan untuk

dapat disimpulkan antara lain sebagai

mengetahui kondisi saat proyek sudah

berikut :

tidak layak untuk dilaksanakan. Analisis

1. Aliran

Berdasarkan

kas

Aspek

pada

Finansial",

masing-masing

sensitivitas dilakukan pada alternatif yang

alternatif dihitung berdasarkan biaya

paling layak, yaitu Alternatif-1.

investasi awal pembangunan dan unit

Tabel 4.15 Hasil Analisis Sensivisitas Alternatif -1

usaha yang terdapat pada setiap

Uraian

WACC

Kondisi Normal

12,66%

NPV Discounted Payback IRR BCR Payback Period (Rp000) Period 40.989.019 19,007% 1,360 4 tahun 11 tahun 9 tahun 4 bulan

- Naik 10%

12,56%

32.602.075 17,476% 1,271 5 tahun 2 bulan 11 tahun

11 bulan

- Naik 50%

12,25% 12,25%

367.298 13,107% 1,002 7 tahun 11 bulan 41 tahun (418.599) 13,024% 0,997 8 tahun 0 bulan

4 bulan

- Naik 51%

alternatif. Pada tahun ke-1 dan tahun ke-2 terdapat biaya investasi awal.

a. Biaya Konstruksi

Pada Alternatif-1 dan Alternatif-2, terdapat unit usaha penjualan unit

b. Harga Jual Condotel dan Tarif Kamar - Turun 10%

12,66%

- Turun 29%

12,66%

- Turun 30%

12,66%

27.029.421 16,593%

1,24 5 tahun 6 bulan 13 tahun

10 bulan

515.182 12,726% 1,005 9 tahun 0 bulan 41 tahun (850.256) 12,550% 0,993 9 tahun 2 bulan

2 bulan

kamar pada tahun ke-1 hingga tahun ke-5 dan unit usaha penyewaan ruang

c. Biaya Operasional - Naik 10%

12,66%

- Naik 124%

12,66%

- Naik 125%

12,66%

Dari

37.699.460 18,572%

1,33 4 tahun 11 bulan 9 tahun

10 bulan

198.483 12,698% 1,002 5 tahun 6 bulan 41 tahun

7 bulan

komersial (F&B) pada tahun ke-3

(130) 12,634% 0,999 5 tahun 6 bulan

ketiga

variabel

hingga tahun ke-42. Khusus pada

dengan

Alternatif-1 dan Alternatif-3, terdapat

kondisi-kondisi tertentu, perubahan pada

unit usaha penyewaan kamar dan unit

variabel-variabel tersebut memberikan

usaha ruang komersial (F&B) pada

dampak pada nilai WACC, NPV, IRR, BCR,

Simple

Payback

Period

tahun ke-3 hingga tahun ke-42. Biaya

dan

pada unit usaha penyewaan kamar

Discounted Payback Period. Namun,

Alternatif-1

dampak perubahan pada ketiga variabel proyek

tetap

layak

dengan

Alternatif-3 karena biaya terkait bagi

tersebut tetap memberikan kesimpulan bahwa

berbeda

hasil dengan pemilik unit Kondotel

untuk

dan jaminan ROI pada Alternatif-3

dilaksanakan. Selain itu, proyek tidak

tidak diperhitungkan.

layak untuk dilaksanakan apabila biaya 10

2. Berdasarkan

analisis

kelayakan

5. Perubahan

pada

variabel-variabel

finansial pada ketiga alternatif yang

tersebut memberikan dampak pada

dilakukan

nilai NPV, IRR, BCR, Simple Payback

dengan

menggunakan

parameter NPV, IRR, BCR, SImple

Period

PP,

ketiga

Period, khusus perubahan pada biaya

alternatif tersebut dinyatakan layak

konstruksi memberikan dampak pada

untuk dilaksanakan.

nilai

dan

Discounted

PP,

3. Berdasarkan hasil analisis kelayakan dengan

menggunakan

dan

WACC.

Discounted

Payback

Namun,

dampak

perubahan tersebut tetap memberikan

parameter

kesimpulan bahwa proyek tetap layak

periode

untuk dilaksanakan. Selain itu, apabila

pengembalian modal pada Alternatif-1

biaya konstruksi naik hingga 51%,

selama 4 tahun 11 bulan, Alternatif-2

harga jual dan tarif sewa kamar turun

4 tahun 9 bulan, dan Alternatif-3 11

hingga 30%, dan biaya operasional

tahun 3 bulan. Sedangkan, dengan

naik hingga 125%, proyek tidak layak

menggunakan parameter Discounted

untuk dilaksanakan.

Simple

Payback

Payback

Period,

Period,

pengembalian

periode

Alternatif-1

Saran

adalah

Berdasarkan

hasil

analisis

selama 9 tahun 4 bulan, Alternatif-2

kelayakan, peneliti memberikan saran

selama

sebagai berikut:

10

tahun

7

bulan,

dan

Alternatif-3 selama 36 tahun 12 bulan. 4. Di

antara

dianalisis,

ketiga

alternatif

Alternatif-1

1. Studi

kelayakan

proyek

ini

yang

dikhususkan pada aspek finansial,

merupakan

sedangkan aspek lainnya diasumsikan

Alternatif yang paling layak dengan

layak.

hasil sebagai berikut:

penelitian selanjutnya dapat dilakukan

Ø NPV

studi kelayakan pada aspek-aspek

:Rp40.989.019.000

Ø Incremental Rate of Return

Oleh

karena

itu,

untuk

lainnya.

I1-2 = 27,28% < 12.66%

2. Berdasarkan hasil analisis sensitivitas,

I3-2 = 11,45% > 12,66%

pihak

developer

sebaiknya

Ø BCR

: 1,36

memerhatikan

Ø Simple PP

: 4tahun 11bulan

pada biaya konstruksi, harga jual & tarif

Ø Discounted PP : 9tahun 4bulan

sewa

operasional.

perubahan-perubahan kamar,

dan

Khususnya

biaya pada

perubahan pada harga jual dan tarif

11

sewa kamar karena perubahan pada

Sartono,

Agus.

(2014).

Manajemen

variabel tersebut lebih berpengaruh

Keuangan : Teori dan Aplikasi,

dibandingkan dengan variabel lainnya

Edisi Keempat. Yogyakarta: BPFEYOGYAKARTA

DAFTAR PUSTAKA

Soeharto,

DeGarmo, E. P., Sullivan, W. G.,

I.

(1999).

MANAJEMEN

Bontandelli, J. A., & Wicks, E. M.

PROYEK (Dari Konseptual Sampai

(2001).

Operasional), Edisi Ketiga. Jakarta:

Ekonomi

(Engineering

Teknik

Economy

PENERBIT ERLANGGA.

Tenth

Tandelilin, E. (2010). Portofolio dan

Edition. Jakarta: PT Prenhallindo dan Pearson Education Asia Pte,

Investasi

Ltd.

Yogyakarta: Kanisius.

Johan,

S.

(2011).

Pengembangan

Studi Bisnis.

Kelayakan Jakarta:

GRAHA ILMU. Koller, T., Goedhart, M., & Wessels, D. (2010). Hotels & Motels Valuation and Market Studies. United States of America. Pratt, S. P. (2008). Valuing a Business The Analysis and Appraisal of Closely Held of Companies. New York:

The

McGraw-Hill

Companies.

12

(Teori

dan

Aplikasi).