boskavels
de elburgl a an
Strijp R De vrijheid van Strijp R
Op ongetwijfeld de mooiste plek op Strijp R komen circa 40* bouwkavels waar je zelf je droomhuis kunt bouwen. Deze kavels liggen in een rustige bosrijke omgeving, grenzend aan Landgoed De Wielewaal, gescheiden door de autoluwe Elburglaan. Een prachtig gebied met veel groen en een mooi samenspel van de individuele karakters van de woningen. In dit boekje lees je hoe het kopen van een kavel in zijn werk gaat en wat de regels zijn waarbinnen het woningontwerp zal moeten passen. Maar er is hoe dan ook veel mogelijk. Of je nu van een moderne bungalow droomt of van een statig herenhuis met wijnkelder. * Zie disclaimer 2
3
Str ij p R
l o c at i e v a n d e k a v e l s
over al dichtbij
B i j d i t k a v e l b o e k j e w o r d t e e n k a v e lt e k e n i n g geleverd met da arop het definitieve stedenb o u w k u n d i g p l a n va n d e fa se d i e i n v er ko o p i s . V o o r a l l e a l g e m e n e i n f o r m at i e o v e r s t r i j p r kun je de algemene brochure lezen.
i l l u s t r at i e S : j a n m e t z 4
5
Strijp R De kavels
veel ruimte en groen
Op de kavels kunnen vrijstaande woningen worden gerealiseerd. Ook is het mogelijk de woningen te clusteren door een tweekapper op twee aan elkaar grenzende kavels te zetten. Wanneer je een groter kavel wil is het ook mogelijk om twee kavels te kopen en deze samen te voegen. De kavels worden ontsloten via de Elburglaan aan de noordzijde van Strijp R of via de binnenring op Strijp R.
6
7
D e f l o r a r o n d d e k a v e l s b e s ta at u i t b o m e n , g r o e n e h a g e n e n h e t o p e n b a a r g r o e n . JE k a n da a r s t r a k s a l l er l ei b i jzo n d er e b u r en a a n t r ef f en
Je kavel
zoal s z angvo gel s, v l i n d er s , i nsec t en , egel s en a mfibieën.
Het kavel wordt bouwrijp opgeleverd. Dat betekent dat de situatie er op hoofdlijnen als volgt uit ziet. Grond Het kavel wordt tot 30 cm onder het vloerpeil afgewerkt om vast ruimte te maken voor de fundering. Eventuele grondaanvulling of afvoeren van grond is voor rekening van jezelf. Er zou bijvoorbeeld extra grond kunnen komen uit je eigen kavel bij het afgraven voor de fundering of kelder. Riool Ieder kavel krijgt twee rioolaansluitingen ten behoeve van het gescheiden rioolsysteem (vuil water en hemelwater). Deze worden aangelegd tot circa 1 meter over de erfgrens.
Bouwwegen We brengen tijdelijke bouwwegen aan tijdens de bouwuitvoeringsperiode ter plaatse van de definitieve wegen. De omgeving rondom de kavels wordt door ons woonrijp gemaakt en vervolgens overgedragen aan de gemeente Eindhoven. Hierbij worden de volgende invullingen uitgevoerd. Omzoming Rondom het collectief van kavels wordt een talud gemaakt van 80 cm hoog en 3 meter breed. Daarop komt een rijke omzoming in de vorm van een bossage van nog eens 80 cm hoog.
Grote groene hagen Tussen de kavels komen grote hagen van 1.60 m hoog voor een eenduidig groen beeld. Bomen Enkele bestaande bomen worden gehandhaafd en beschermd, daarnaast worden er nieuwe bomen aangeplant. Biotoop De bestaande greppel langs de Elburglaan wordt opgewaardeerd tot een geschikte biotoop. Bruggetje De kavels aan de Elburglaan krijgen hun eigen toerit door middel van een bruggetje met een breedte van 2,75 meter. Dit bruggetje ligt qua maat en materialisering vast maar de locatie is bespreekbaar met ons.
Toerit De kavels aan de binnenring op Strijp R hebben voornamelijk een gecombineerde toerit van 7 meter breed. Materialisering De bestrating van de openbare wegen bestaat grotendeels uit gebakken klinkers, de bruggetjes uit betonnen grijze platen. Afval Inzameling van het huisafval voor de kavels aan de binnenring zal plaatsvinden via ondergrondse afvalpunten, het groenafval via (groene) kliko’s. Bij de kavels aan de Elburglaan zal het huisafval en het groenafval beiden verzameld worden via kliko’s.
Nuts Er worden nutsvoorzieningen (gas, WKO, water, elektra) aangebracht, circa tot aan het kavel. Deze voorzieningen worden daarna door jezelf doorgetrokken tot in de woning.
8
9
r e s ta u r a n t p i e t h e i n e e k
Strijp R De bouwregels
We streven naar zo min mogelijk regels. Zo kan iedere toekomstige bewoner de woning van zijn of haar dromen verwezenlijken. We moeten ons echter wel houden aan de regels uit het bestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan van Strijp R. Vervolgens hebben we nog enkele eigen regels opgesteld teneinde de kwaliteit van Strijp R te kunnen waarborgen. Deze regels zijn er met name om de leefkwaliteit op Strijp R te bewaken. Niet om je te beperken bij het ontwerpen en bouwen van uw droomhuis.
10
11
A . Bestemmingspl an
In Bijlage 1 (zie achterin dit kavelboekje) wordt een overzicht gegeven van de kaders waaraan de woning moet voldoen. In ieder geval kunnen we hieruit concluderen dat: • de oppervlakte van een hoofdgebouw maximaal 60 % van het bouwperceel mag bedragen. • de maximale bouwhoogte van een hoofdgebouw 11 meter is.
te bonte verzameling wordt. De belangrijkste familie-eigenschappen zijn duurzaamheid en een groenstedelijk milieu. Daarnaast spelen kleur, materialisatie, verschijningsvorm, rechthoekige structuur en woonmilieu een rol. Kopers en architecten worden uitgedaagd om het samenspel tussen de woning en het groen vorm te geven. C . Overige spelregel s
B . B eel d k wa l i t ei t spl a n
In augustus 2009 is een inspirerend Beeldkwaliteitsplan opgesteld. Dit plan is in te zien op ons verkoop-/informatiecentrum op Strijp R en/of te downloaden via de website www.strijpr.nl. Hierin staat onder andere dat de bebouwing voldoende divers en gevarieerd moet zijn, maar duidelijk moet behoren tot één familie. Niet persé als broer en zus, maar eerder als nicht en neef van elkaar. De kracht van de openbare ruimte staat deze variatie toe, zonder dat het een
12
Onderhoud Rondom een collectief van kavels wordt een talud gemaakt. Deze ligt voor de helft op het kavel en voor de helft op de grond van de gemeente. Dit talud dien je zelf in stand te houden en te onderhouden.
Groen Als erfafscheiding komen er groene hagen. Daarnaast staan er nu bomen op een aantal kavels die behouden blijven. Deze hagen en bomen dienen in stand te worden gehouden en onderhouden. Parkeren Op het kavel dienen twee opstelplaatsen voor auto’s gerealiseerd te worden. Garages en carports zullen qua architectuur afgestemd moeten zijn op het hoofdgebouw. Zie voor de specificaties over dit onderwerp bijlage 2 Parkeernormen van het bestemmingsplan. Drainage Om wateroverlast te beperken dient eventueel een drainage aangelegd te worden.
Nuts De aanleg van de nutsleiding van de erfgrens naar de woning en tevens de aansluiting op het net zul je zelf moeten aanvragen. Bomen Tijdens de bouw moet een afstand van 2 meter aangehouden worden rondom de boomkroon van bestaande bomen om de boom te beschermen (beleid gemeente Eindhoven). Bebouwing Het hoofdgebouw dient minimaal 3 meter uit de erfgrens te liggen tussen de kavels onderling en minimaal 4,5 meter uit het talud. Voor garages geldt dat minimaal 50 cm moet worden aangehouden tot de erfgrens tussen de kavels onderling en 2 meter tot het talud. Deze norm geldt niet wanneer de garages na onderling overleg worden gekoppeld. >
13
TIJDSLIJN ALGEMEEN PROCES 11 m a anden
KOOPOVEREENKOMST ↘ OPTIE 1 m a a n d AAN B ETALING 1 0 % ↗
↙ s ta r t t e r m i j n 1 1 m a a n d e n 1 maand sc h etsontwerp
onherroepelijke omgevi ngsvergu n n i ng ↙ ko p e r
advi es ↙ su pervisi eteam 2 maanden vo or lopig ontwerp
2 maanden definitief ontwerp
2 maanden b estek en u itwer ken vergunningsaanvraag
2 weken Commissi e r u i mt e l i j k e kwa l i t e i t
14 weken procedure omgevingsvergunning*
START B OUW ↖ AFNAME GROND DOOR KOPER EN B ETALING RESTERENDE 9 0 %
* Gebaseerd op een eenvoudige aanvraag, zonder verlenging en zonder bezwaren
WKO Het is verplicht deel te nemen aan het collectieve duurzame WKO systeem wat voor heel Strijp R wordt aangelegd. Hiervoor dient een bijdrage gedaan te worden van € 5.750,- excl. BTW per woning. Voor het WKO systeem is een warmtepomp nodig die in eigendom blijft van de exploitant. de exploitant brengt hiervoor vervolgens servicekosten in rekening. Hemelwater Hemelwater van daken dient via een regenpijp naar een ondergrondse afvoer gebracht en op de kavelgrens (ondergronds) aangesloten te worden op het openbare stelsel (exacte locatie nader te bepalen). Water van verharding en terrassen dient tevens op de ondergrondse afvoer te worden gebracht.
Privacy Bij de vormgeving van de buitengevel(s) moet rekening gehouden worden met de privacy van de aangrenzende kavels. Materiaal Duurzaamheid is het uitgangspunt voor de keuze van de materialen. Dit komt tot uiting in het gebruik van regionaal verkrijgbare materialen en een duurzame en robuuste detaillering. Glimmende of spiegelende materialen zijn niet wenselijk. De ligging in het bos vergt extra aandacht voor mooi verouderende materialen, waarbij rekening wordt gehouden met de oriëntatie en de weersinvloeden. De basis van de wittige tinten contrasteert met het groen van de bomen.
Ontwerp en vergunning traject De keuze voor een architect om de woning te ontwerpen is vrij. Als er behoefte is aan ideeën hierover, kan hierbij ondersteuning worden geleverd. Om de kwaliteit van Strijp R langdurig te bewaken is er een multidisciplinair supervisieteam in het leven geroepen. Dit team is al vanaf 2009 belast met de taak om alle ontwerpen voor gebouwen op Strijp R te toetsen aan de uitgangspunten en hierbij de architecten te adviseren. Het is aan te raden om - zodra het schetsontwerp gereed is - dit voor te leggen aan het supervisieteam. In ieder geval moet het voorlopig ontwerp formeel voor advies worden voorgelegd. Het supervisieteam stelt een advies op dat naar de commissie Ruimtelijke Kwaliteit van de gemeente wordt gestuurd. De commissie Ruimtelijke Kwaliteit neemt een aanvraag voor een omgevingsvergunning alleen in behandeling als het advies van het supervisieteam is toegevoegd.
wordt de aanvraag door gemeentelijke instanties gecontroleerd en vervolgens ter inzage gelegd. De beslistermijn na ontvangst van de aanvraag bedraagt 8 weken. De termijn kan eenmalig worden verlengd met 6 weken. In die periode heeft de gemeente ervoor gezorgd dat de aanvraag ter inzage is gelegd.Als de gemeente niet tijdig over de aanvraag beslist, wordt de omgevingsvergunning van rechtswege verstrekt. Belanghebbenden kunnen nog wel bezwaar aantekenen tegen een verstrekte omgevingsvergunning als zij zich eerder met hun bezwaar hebben gemeld en van mening zijn dat onvoldoende rekening is gehouden met het bezwaar. Hierboven wordt een indicatie gegeven van de planning.
Na goedkeuring van de aanvraag en het ontwerp door de commissie, start de formele procedure van de omgevingsvergunning. Tijdens deze procedure
14
15
Strijp R Verkoopprocedure
v e r k o o p - / i n f o r m at i e c e n t r u m Z W AANSTRAAT 2 A 5 6 5 1 CA EINDHOVEN
16
Wanneer je interesse hebt in een kavel kun je contact opnemen met ons verkoopteam. Zij kunnen je alles vertellen over de kavels en meedenken over de mogelijkheden. In het verkoop-/informatiecentrum staat de maquette van Strijp R. Het verkoop-/informatiecentrum is op afspraak geopend. Na de afspraak met onze verkoopcoördinator kan je vrijblijvend een optie nemen van 1 maand. Wanneer je binnen deze periode tot koop over wil gaan teken je de koopovereenkomst van het kavel. Er wordt 10% van de grondprijs gevraagd als aanbetaling, door middel van een storting of bankgarantie.
17
Koopsom kavel
De koopsom van het kavel is vrij op naam. Dit wil zeggen dat de volgende kosten inbegrepen zijn in de prijs: • koopsom van de grond • notariskosten wat betreft de akte van levering • 19% BTW (eventuele wettelijke wijzigingen worden verrekend)
18
Daarnaast zijn er kosten die in ieder geval niet in de koopsom zijn inbegrepen: • Ontwerpkosten architect • Kosten van het verkrijgen van een bouwvergunning • Bouwkosten van de woning • Kosten voor de hypothecaire geldlening, (denk aan afsluitkosten en taxatiekosten) • Aansluitkosten op gemeentelijke riolering • Aansluitkosten gas, water, WKO, elektra, telefoon en kabel. (2 aansluitingen per kavel) vanaf de kavelgrens • Rente tijdens de bouwtijd • Kadastrale uitmeting • Notariskosten voor het afsluiten van de hypotheek
Goed om te weten Je wordt pas eigenaar van je kavel na het doorlopen van alle procedures. Dat betekent minder kosten en meer zekerheid. Hierdoor komt in de koopakte het voorbehoud van financiering. Dat betekent dat je niet in een ongewis financieel avontuur stapt. Je koopt alleen wat je kunt kopen en financieren.
19
Strijp R Woningimpressies
Architect Jan Metz heeft ter inspiratie impressies gemaakt van drie verschillende woningtypen. Deze woningtypen geven een goed beeld van de ruime mogelijkheden die het beeldkwaliteitplan biedt.
20
21
Moderne woning C a . 260 m2 GBO, c a . 800 m3 Souterr ain (half verdiept) plus 3 woonl agen Pa r k er en o n d er ser r e/ u i t b o u w 2e wo o n l a ag V eel gl a s , sl a nk e kozi jnen Gestuuk te gevel Dak terr a s
22
23
Tr aditionele woning C a . 200 m2 GBO, c a . 600 m3 2 woonl agen Ver anda Gar age Da kov er s t ek en s chuin da k
24
25
Bungalow C a . 125 m2 GBO, c a . 400 m3 N at u u r l i j k e m at e r i a l e n Ronde uitbouw (refererend a an portiersgebouw) Veel gl a s Groot dak terr a s
26
27
Artikel 9 Wonen - 2
c. de goot- en bouwhoogte van een aan- en uitbouw en bijgebouw
9 . 5 O n t h e f f i n g va n d e g e b r u i k s r e g e l s
mag niet meer bedragen dan 3,5 m met dien verstande dat de goot- en bouwhoogte nooit meer mag bedragen dan de goothoogte van het bijbehorende hoofdgebouw;
Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van het
indien het dak is/wordt uitgevoerd in de vorm van een kap mag
bepaalde in lid 9.1.1 en 9.1.2 en toestaan dat in combinatie met
de bouwhoogte maximaal 4,5 m bedragen.
het wonen: a. de gronden en bouwwerken worden gebruikt voor kleinschalige
9.2.3 Bouwwerken geen gebouwen zijnde
9 . 1 B e st e m m i n g s o m s c h r i j v i n g
b. de oppervlakte van een bouwperceel dient minimaal 400 m2 bedragen; c. de oppervlakte van een hoofdgebouw mag maximaal
9.1.1 Bestemming
60 % van het bouwperceel bedragen;
De voor `Wonen - 2´ aangewezen gronden zijn
d. de maximale bouwhoogte van een hoofdgebouw is 11 m
bestemd voor:
voor het minimum aantal parkeerplaatsen gelden de
a. vrijstaande woningen;
parkeernormen zoals opgenomen in Bijlage 2;
b. halfvrijstaande woningen;
e. het oprichten van woningen en andere geluidsgevoelige
c. ruimte voor een aan-huis-verbonden beroep;
functies is slechts toegestaan indien de woningen voor-
d. ter plaatse van de aanduiding ‘monumentale boom’
zien zijn van een dove gevel tenzij:
tevens voor een monumentale boom;
1. de woningen voldoen aan de door het bevoegd gezag vastgestelde hogere grenswaarde (voor rail- en wegver-
met de daarbij behorende:
keerslawaai) en de woningen niet meer dan 55 dB aan
e. tuinen en erven;
industrielawaai op de gevel van de hoofdmassa hebben;
f. erftoegangswegen met bijbehorende
2. of de woningen voldoen aan de voorkeursgrenswaarde
parkeervoorzieningen;
van 48 dB.
g. waterhuishoudkundige voorzieningen; h. groenvoorzieningen;
9.2.2 Aan- en uitbouwen en bijgebouwen
i. nutsvoorzieningen;
Voor het bouwen van aan- en uitbouwen en bijgebouwen
j. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.
gelden de volgende regels: a. aan- en uitbouwen en bijgebouwen zijn uitsluitend
9.1.2 Nadere detaillering bestemming
toegestaan op een afstand van minimaal
De vloeroppervlakte ten behoeve van een aan-huis
3 m achter (het verlengde van) de voorgevel van het
verbonden beroep mag niet meer dan 50 m2
hoofdgebouw;
bedragen.
b. de gezamenlijke oppervlakte van de aan- en uitbouwen en
bedrijfsmatige activiteiten tot een bedrijfsvloeroppervlakte van
Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde,
maximaal 30 m2 of voor een aan-huis-verbonden beroep
gelden de volgende regels:
tot een beroepsvloeroppervlakte van maximaal 75 m2, mits:
a. de maximale bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen
1. de verkeersaantrekkende werking niet zodanig is,
is 2 m, met dien verstande dat de maximale bouwhoogte van erf-
dat ten gevolge daarvan extra verkeersmaatregelen,
en terreinafscheidingen vóór de naar de weg gekeerde gevel
waaronder extra parkeervoorzieningen op de openbare weg,
c.q. het verlengde daarvan 1 m is;
noodzakelijk worden;
b. de maximale bouwhoogte van palen en masten is 6 m;
2. het niet betreft geluidszoneringsplichtige of
c. de maximale bouwhoogte van overige bouwwerken, geen
risicovolle inrichtingen;
gebouwen zijnde, is 3 m.
3. het niet betreft seksinrichtingen en/of detailhandel met uitzondering van detailhandel in
9.3 Nadere eisen
ter plaatse vervaardigde en/of bewerkte producten; 4. deze activiteiten door ten hoogste twee personen worden uitgeoefend, waarvan minstens één persoon woonachtig in het
Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de
betreffende pand; voor kapsalons geldt dat deze activiteit door
plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:
maximaal één in het pand woonachtige persoon mag worden
a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
uitgeoefend;
b. de verkeersveiligheid;
5. de activiteiten geen onevenredige hinder voor het woonmilieu
c. de sociale veiligheid;
opleveren.
d. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden; e. de bescherming en instandhouding van monumentale bomen.
disclaimer
9.4 Speci fi eke gebru i ksregels De maten die zijn genoemd in deze brochure kunnen in de praktijk iets afwijken 9.4.1 Strijdig gebruik Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, zoals bedoeld in
* Amvest behoudt zich het recht voor om het aantal te verkopen
lid 9.1 wordt in ieder geval gerekend:
kavels en de grootte daarvan te wijzigen
a. het gebruik van bijgebouwen voor zelfstandige bewoning; b. het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van een seksinrichting.
de bijgebouwen mag per bouwperceel niet bedragen dan: 9.2 Bouwregels
1. 75 m2 met dien verstande dat de gezamenlijke oppervlakte niet meer mag bedragen dan 65 % van het bebouwbaar erf;
9.2.1 hoofdgebouwen
2. 100 m2 bij een bouwperceel groter dan 500 m2 met
Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden
dien verstande dat de gezamenlijke
de volgende regels:
oppervlakte niet meer mag bedragen dan 50 % van het
a. als hoofdgebouw mogen uitsluitend
bebouwbaar erf;
woongebouwen worden gebouwd; 28
29
30
31
strijp kr.abbels
32
