STRATEGIENOTA H-ZUID

STRATEGIENOTA H-ZUID

De Strategienota H-zuid is samengesteld door het Projectbureau Vernieuwing Bijlmermeer en vastgesteld door het Dagelijks Bestuur van stadsdeel Zuidoost op 11 oktober 2011

Projectbureau Vernieuwing Bijlmermeer

1

INHOUDSOPGAVE Samenvatting.............................................................................................................. 3 1 Inleiding ............................................................................................................... 5 1.1 1.2 1.3 1.4

2

Inventarisatie gebiedskenmerken, regelgeving, beleid en onderzoeken ............. 7 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8

3

Uitgangspunten ruimtelijke planontwikkeling ....................................................................... 17 Vier deelgebieden ................................................................................................................ 18 Conclusie.............................................................................................................................. 20

Financiën........................................................................................................... 20 Risicoanalyse .................................................................................................... 21 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5

7

Woongebied Hakfort Huigenbos .......................................................................................... 14 De parkeergarages .............................................................................................................. 14 Onduidelijke ontsluiting en verkeersroutes .......................................................................... 15 Herontwikkeling Heesterveld................................................................................................ 15 Samenvatting en conclusies ................................................................................................ 16

Uitgangspunten voor de planvorming ................................................................ 17 4.1 4.2 4.3

5 6

Wonen .................................................................................................................................... 7 Parkeren................................................................................................................................. 8 Bedrijven ................................................................................................................................ 8 Eigendommen ........................................................................................................................ 9 Openbare ruimte en infrastructuur ......................................................................................... 9 Juridisch Planologisch kader................................................................................................ 10 Onderzoeken........................................................................................................................ 12 Ontwikkelingen in aangrenzende gebieden ......................................................................... 13

Problematiek en conclusies............................................................................... 14 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5

4

Aanleiding............................................................................................................................... 5 Urgentie.................................................................................................................................. 6 Projectgebied ......................................................................................................................... 6 Organisatie ............................................................................................................................. 6

Waarde investeringen woningen Hakfort en Huigenbos...................................................... 21 Garages Hakfort en Huigenbos............................................................................................ 21 Planning ............................................................................................................................... 21 Financieel ............................................................................................................................. 21 Fasering ............................................................................................................................... 21

Opzet volgende fase.......................................................................................... 21 7.1 7.2

Vervolgstappen .................................................................................................................... 21 In de tussentijd ..................................................................................................................... 22

BIJLAGE 1................................................................................................................ 24 Ontwikkelingsscenario’s .................................................................................................................... 24

BIJLAGE 2................................................................................................................ 29 Stedenbouwkundige samenhang...................................................................................................... 29

BIJLAGE 3................................................................................................................ 34 Planning ( los bijgevoegd) ................................................................................................................. 34


2

Samenvatting De opgave voor het plangebied H-zuid is het ontwikkelen van een duurzaam stedelijk gebied in het kwadrant tussen spoorlijn, Gaasperdammerweg, Karspeldreef en Huntumdreef. Het doel van deze Strategienota is het nader verkennen van deze opgave, het beoordelen van de sterke en zwakke punten van het gebied en een ontwikkelingsrichting te kiezen. Het gebied H-zuid (ca. 19 ha.) bestaat uit drie deelgebieden: • De flats Hakfort en Huigenbos met het omringende maaiveld; • Het woongebied Heesterveld, waarvoor wordt nagegaan of het wenselijk is om voor de gebiedsontwikkeling een project te starten; • De garagestrook tussen Bullewijkpad en Karspeldreef, waarvoor wordt onderzocht of het vastgestelde Stedenbouwkundig Plan moet worden herzien. Vastgelegde kaders In 2003 is het Stedenbouwkundig Programma van Eisen Hakfort Huigenbos vastgesteld. Het in 2005 vastgestelde Stedenbouwkundig Plan Hakfort Huigenbos is een uitwerking hiervan met dien verstande dat de parkeergarage Hakfort buiten dit plan is gelaten. Voor Heesterveld is eind 2009 besloten tot herhuisvesting van alle bewoners in verband met (partiele-) sloop van het complex. In relatie hiermee is met eigenaar Ymere een raamovereenkomst gesloten over het herontwikkelingstraject van dit gebied. In deze overeenkomst zijn ook de ruimtelijke kaders voor de planvorming van het gehele gebied H-zuid vastgelegd; de notitie “Stedenbouwkundige samenhang H-zuid”. De geformuleerde uitgangspunten hierin zijn: • H-zuid: één geheel • H-zuid: aantrekkelijke randen • H-zuid: aantrekkelijke routes Beleid, weten regelgeving In de bestemmingsplannen, de ontwerp structuurvisie 2040 en de woonvisie Zuidoost is het plangebied H-zuid bestempeld als (overwegend) woongebied. Het gebied Hakfort Huigenbos inclusief de garagestrook maakt deel uit van het bestemmingsplan De Nieuwe Bijlmer dat in 2009 onherroepelijk is geworden. Voor Heesterveld is nog het bestemmingsplan Bijlmermeer uit 1976 van kracht. Voor dit gebied wordt thans een nieuw bestemmingsplan ontwikkeld. Bij de planvorming van dit gebied zullen twee milieuaspecten een belangrijke rol spelen; geluidhinder (zowel spoor als weg) en waterberging. Huidige situatie De flats Hakfort en Huigenbos en de groene hoven eromheen functioneren na renovatie goed. Dit geldt niet voor de garagestrook tussen Karspeldreef en Bullewijkpad. Met de uitvoering van de vastgestelde plannen is nog niet begonnen en er is geen zicht op dat dit binnen afzienbare termijn wel zal gebeuren. Voor parkeergarage Hakfort geldt bovendien dat er geen plan voor is vastgesteld. De parkeergarages Hakfort en Huigenbos (in iets mindere mate), domineren door hun grootte en zeer matige uitstraling de zuidelijke H-buurt. Beide zijn bewonersgarages, maar worden als zodanig minimaal gebruikt. Voor parkeergarage Huigenbos betekent dit dat deze nagenoeg leegstaat met zeer hoge exploitatietekorten als gevolg. Parkeergarage Hakfort kent wel een rendabele exploitatie door verhuur van 450 – 500 parkeerplaatsen aan ABNAMRO. Tijdelijke verhuur Heesterveld Medio mei 2011 heeft ruim 80% van de oorspronkelijke huishoudens in Heesterveld vervangende huisvesting gekregen. De vrijgekomen woningen worden tijdelijk verhuurd aan studenten; ook krijgt de culturele hotspot in het meest noordelijke bouwblok concrete vorm. Eén en ander zal naar verwachting ook zijn positieve effecten krijgen op de bekendheid en het imago van de zuidelijke H-buurt. Conclusies en uitgangspunten Het vastgesteld plannen voor de garagestrook Hakfort en Huigenbos moet worden herzien. Er bestaat grote twijfel over de programmatische haalbaarheid van het eerdere plan, waarbij ook geen rekening wordt gehouden met renovatie en exploitatie van de parkeergebouwen zelf. Daarbij komt de sloop/nieuwbouw van Heesterveld als nieuw gegeven. Voor de nieuwbouwontwikkeling van Heesterveld is een goede ontsluitingsstructuur belangrijk, zowel


3

voor de auto als te voet of fiets. De aansluitingen op de Karspeldreef en de route Bullewijkpad moeten worden verbeterd. De nabijheid van metrostation Bullewijk kan hierbij beter worden benut. Om een toekomstbeeld voor de zuidelijke H-buurt te kunnen maken is de keuze sloop of handhaving van de parkeergebouwen van cruciaal belang. Ruimtelijk spelen deze gebouwen een dominante rol in dit gebied en zijn een bepalende factor bij de nieuwbouwontwikkeling van Heesterveld. In deze strategiefase lijken twee ontwikkelingsmogelijkheden voor de parkeergebouwen Hakfort denkbaar. Te weten: ingrijpende upgrading van zowel parkeergebouw als bedrijvencentrum en sloop/nieuwbouwontwikkeling. Er bestaat onzekerheid over de toekomst van de beide parkeergarages. Duidelijk is dat de garages op korte termijn intern en extern gerenoveerd moeten worden. Ten aanzien van gebruik en (rendabelere) exploitatie in de toekomst zal nader onderzoek moeten plaatsvinden. Mogelijke invoering van betaald parkeren, gebruik in relatie met de transformatie van Amstel III en Arenagebied en de ontwikkeling van het autobezit van de bewoners zullen hierin betrokken worden. Ook de effecten van de thans in ontwikkeling zijnde ‘hotspot Heesterveld’ zullen hierbij moeten worden betrokken. Pas in de volgende planfase zal de keuze voor handhaving dan wel (gedeeltelijke) sloop kunnen worden gemaakt. Scenario’s Ter verkenning van de ontwikkelingsrichting voor H-zuid is een viertal scenario’s voor de zone tussen Karspeldreef en Bullewijkpad ontwikkeld (zie bijlage). Deze scenario’s maken geen deel uit van het Strategiebesluit, maar zijn goed bruikbaar ter visualisering van de ontwikkelingsmogelijkheden.


4

1 Inleiding Volgens het Plan en Besluitvormingsproces Ruimtelijke Maatregelen (Plaberum) van de gemeente Amsterdam is er pas sprake van een ruimtelijk project indien het bestuur een Strategiebesluit heeft genomen en het gebied als projectgebied aanwijst. Voor het gebied Heesterveld is dit van belang omdat de herhuisvesting van de bewoners inmiddels (1 oktober 2009) is gestart in verband met de voorgenomen sloop. Voor Hakfort en Huigenbos zijn in 2003 en 2005 al plannen vastgesteld. Hiermee is dit gebied al als projectgebied opgenomen. Mede in verband met de sloop van Heesterveld is opdracht gegeven voor een integraal plan voor het gebied H-zuid. Deze Strategienota gaat daarom over het gehele zuidelijke deel van de H-buurt, aangeduid als het plangebied H-zuid. Opdrachtgevers voor deze Strategienota zijn het Dagelijks Bestuur door een bestuursopdracht Heesterveld (15 september 2009) en het Ruimtelijk Operationeel Overleg door een startnotitie voor planherziening garagestrook Hakfort Huigenbos (19 augustus 2009). Het kader waarbinnen de planvorming plaatsvindt is vastgelegd in de notitie “Stedenbouwkundige Samenhang H-zuid” (bijlage 1). Deze notitie is opgesteld door Ymere, Rochdale/Delta Forte , PVB en stadsdeel Zuidoost en is vastgesteld door Ymere en de gemeente Amsterdam.

1.1

Aanleiding

1.1.1 Herontwikkeling Heesterveld Eind 2007 heeft Ymere besloten tot herontwikkeling van Heesterveld. In vervolg hierop zijn in opdracht van Ymere stedenbouwkundige studies verricht en heeft een bewonersenquête plaatsgevonden. Op basis van de uitkomst van deze bewonersenquête heeft Ymere aan de Centrale Stad toestemming gevraagd – en, na positief advies van het stadsdeel, gekregen - om alle bewoners van Heesterveld te herhuisvesten. In een raamovereenkomst tussen stadsdeel Zuidoost en Ymere (september 2009) zijn de taken, verantwoordelijkheden en organisatie van partijen in het planvormingproces vastgelegd.

1.1.2 SPvE Hakfort/Huigenbos Voor het aan Heesterveld grenzende gebied waar de flats en parkeergarages Hakfort en Huigenbos staan, hebben stadsdeel Zuidoost en Rochdale, eigenaar van de flats, in 2003 een Stedenbouwkundig Programma van Eisen vastgesteld. Dit plan is inmiddels deels uitgevoerd; de flats zijn gerenoveerd en de openbare ruimte rondom is opnieuw ingericht. In het SPvE werd uitgegaan van handhaving van de bestaande parkeergarages met toevoeging van een woontoren tussen parkeergebouw Hakfort en het Abcouderpad en een fors programma kleinschalige bedrijfsruimte rondom beide parkeergarages. Uitvoering van de plannen rondom de parkeergarages is echter tot op heden nooit tot uitvoering gekomen en de verwachting dat dit ooit zal gebeuren is gering. De beide parkeergarages maken deel uit van het SPvE maar hierin zijn geen ruimtelijke of bouwkundige maatregelen opgenomen. In het SPvE wordt aangenomen dat de matige uitstraling van de parkeergebouwen zal verminderen door de komst van nieuwbouw rondom de gebouwen. Parkeergarage Hakfort valt overigens in de nadere uitwerking, het Stedenbouwkundig Plan Hakfort Huigenbos van 2005, buiten de plangrens.

1.1.3 Samenhang In de notitie “Stedenbouwkundige Samenhang H-Zuid” (onderdeel van Raamovereenkomst Heesterveld, DB-besluit d.d. 29 september 2009) wordt aangegeven dat het plangebied bestaat uit gebieden met een verschillend karakter, maar met een onderlinge samenhang. Deze samenhang is zeker gewenst door de relatief geïsoleerde ligging van het gebied tussen de hooggelegen spoorwegen.


5

1.2

Urgentie

1.2.1 Vernieuwing Hakfort Huigenbos niet afgemaakt Met de renovatie van de flats Hakfort en Huigenbos en herinrichting van de openbare ruimte rondom, is de vernieuwing van het gebied H-zuid gestart maar zoals het nu lijkt ook geëindigd. Er is in totaal zo’n € 45 miljoen geïnvesteerd. De plannen voor het gebied rond de garages Hakfort en Huigenbos zullen zeer waarschijnlijk niet starten tenzij er nagedacht gaat worden over een alternatief voor het in het SPVE vastgelegde programma met bijbehorende ruimtelijke randvoorwaarden. Deze stilstand heeft grote risico’s. Er is op dit moment een groot contrast tussen het verbeterde en het nietverbeterde deel van de buurt. Als dit in de nabije toekomst zo blijft is de kans groot dat de investeringen in Hakfort en Huigenbos niet zullen renderen. Het positieve effect van de renovatie en investeringen in de openbare ruimte wordt door de verloedering van de parkeergarages waarschijnlijk teniet gedaan.

1.2.2 Herhuisvesting Heesterveld gestart Ook Heesterveld, een wooncomplex met een sombere uitstraling en met een forse sociale problematiek, zorgt voor een onwenselijk contrast met de gerenoveerde flats. Voor dit complex is inmiddels een besluit tot sloop genomen. Sinds 1 oktober 2009 vindt herhuisvesting van de bewoners plaats. Hierbij wordt afgeweken van de gangbare praktijk waarbij pas tot herhuisvesting wordt overgegaan nadat de planvorming is afgerond. In afwachting van afronding van de planvorming worden de leegkomende woningen door Ymere tijdelijk verhuurd, voornamelijk aan studenten. Dit is echter voor hooguit een paar jaar.

1.3

Projectgebied

Gebiedsgrenzen H-zuid, Hakfort/Huigenbos en Heesterveld Het gebied H-zuid beslaat de woongebieden Heesterveld, Hakfort en Huigenbos inclusief de twee parkeergarages Hakfort en Huigenbos, en wordt begrensd door: de Karspeldreef (noordzijde), de Huntumdreef (oostzijde), de waterloop langs de A9 (zuidzijde) en de spoorlijn Amsterdam-Utrecht aan de westkant.

1.4

Organisatie

Ten behoeve van de planvorming is projectgroep H-zuid geformeerd. Deze projectgroep is onderdeel van het Projectbureau Vernieuwing Bijlmermeer en bestaat uit vertegenwoordigers van Stadsdeel Zuidoost, Ymere, Rochdale Ontwikkeling en het PVB.


6

2 Inventarisatie gebiedskenmerken, regelgeving, beleid en onderzoeken In dit hoofdstuk wordt allereerst het gebied beschreven, vervolgens komen de voor dit plan relevantie onderdelen van beleid, weten regelgeving aan de orde en tenslotte wordt ingegaan op de verrichte onderzoeken.

2.1

Wonen

Hakfort en Huigenbos De honingraatflats Hakfort en Huigenbos zijn gebouwd in 1974 en bestaan uit elf bouwlagen met thans respectievelijk 418 en 388 appartementen. De onderste laag bevat uitsluitend bergingen. Eigenaar van de woningen is Woningstichting Rochdale. 100 appartementen van de flat Hakfort zijn gesloopt en alle overige appartementen zijn gerenoveerd. Ook de trappenhuizen en entrees zijn gemoderniseerd. Alle appartementen vallen in de categorie sociale huurwoningen. Na de renovatie in 2007 van de flats en het maaiveld eromheen is een aantrekkelijk gebied ontstaan. Entrees en trappenhuizen zijn van glazen puien voorzien en de bergingen in de plint zijn gemoderniseerd.

Heesterveld Het complex Heesterveld is gebouwd in 1983 en bestaat uit 317 meergezinswoningen verdeeld over blokken van 3, 4 en 5 lagen hoog. De woningen liggen rondom vier binnenhoven en hebben een portiekontsluiting. De begane grond is grotendeels gevuld met bergingen. Alle woningen vallen in de sociale huursector. Eigenaar is Woningstichting Ymere.

Heesterveld


7

2.2

Parkeren

Tussen de Karspeldreef en het Bullewijkpad staan de parkeergarages Hakfort en Huigenbos, gebouwd als bewonersgarages voor de gelijknamige flats. De garages zijn eigendom van de gemeente Amsterdam (Dienst IVV). Parkeergebouw Huigenbos heeft 286 parkeerplaatsen waarvan er 40-50 worden verhuurd. Overdag staat het openbaar gedeelte van de garage en het platform nagenoeg vol (bijna 100 plaatsen). Onderzoek wijst uit dat het hier in hoofdzaak gaat auto’s van werknemers van de nabijgelegen kantoren gaat en niet om bewoners. Parkeergebouw Hakfort heeft 65 openbare en 520 verhuurde kooiplaatsen en 22 boxen. Het overgrote deel van de kooiplaatsen –427– wordt direct verhuurd aan ABNAMRO ten behoeve van werknemers van het kantoor aan de overzijde van de Karspeldreef. Daarnaast worden er individuele parkeerplekken verhuurd aan bewoners en werknemers. Voor de openbare parkeerplaatsen in de garage en op het platform geldt een blauwe zone. Deze parkeerplaatsen worden zowel overdag als ’s avonds matig gebruikt. Ten zuiden van de flats liggen ca. 160 parkeerplaatsen op het maaiveld die door de bewoners worden gebruikt. Langs het Bullewijkpad ter hoogte van Huigenbos zijn bij de herinrichting van de openbare ruimte 30 parkeerplaatsen op het maaiveld aangelegd. Bij Heesterveld liggen de parkeerplaatsen voor bewoners langs het Bullewijkpad en in de hoven.

Bullewijkpad t.h. van Huigenbos

2.3

Bedrijven

Op de begane grond onder parkeergarage Hakfort, langs het Bullewijkpad, is bedrijvencentrum Hakfort gevestigd. Deze particuliere belegging bestaat uit 14 bedrijfsunits van in totaal ca. 1.500 m2. Hierin zijn ondermeer cateraars, bakkerijen, garagebedrijven, een belwinkel en diverse opslagruimten gevestigd.

Bedrijvenstrook Hakfort


8

Aan de westkant van parkeergarage Huigenbos is in 1994 bedrijfsruimte gerealiseerd. Tot voor enkele jaren was deze in gebruik door de afdeling Parkeergebouwen gevestigd. Sinds de verhuizing van Parkeergebouwen staat deze ruimte (grotendeels) leeg. Een klein deel wordt momenteel gehuurd door een kerkgenootschap. In de hoek van de Karspeldreef en Huntumdreef, naast garage Huigenbos, staat een gebouw voor kinderopvang eigenaar van het gebouw is de gemeente Amsterdam (Stadsdeel Zuidoost). Het gebouw is in gebruik bij Partou. Op het plein tussen de garages staat een snackkar.

Kinderdagverblijf

Naast parkeergebouw Hakfort staat een fors transformatorgebouw van NUON. Via dit gebouw wordt de elektriciteit voor de buurten H-zuid, Hoptille en Haardstee verdeeld.

2.4

Eigendommen

De flats Hakfort en Huigenbos zijn in erfpacht uitgegeven aan woningstichting Rochdale (Nieuw Amsterdam); de woningen Heesterveld aan woningstichting Ymere, het bedrijvencentrum Hakfort aan een particuliere belegger. Verder zijn het transformatorruimte en de wasstraat aan Hakfort particulier eigendom. De overige panden en gronden zijn eigendom van de gemeente Amsterdam.

2.5

Openbare ruimte en infrastructuur

2.5.1 Groen en water De gebouwen in de zuidelijke H-buurt liggen in een groene en waterrijke omgeving. In 2008 is de openbare ruimte tussen en rondom de flats Hakfort en Huigenbos opnieuw ingericht. Het hof tussen beide flats heeft een aantrekkelijke groene uitstraling en wordt goed gebruikt. De openbare ruimte tussen Hakfort en Heesterveld is nog niet helemaal voltooid. In 2009 is verenigingsgebouw ‘t HOP gesloopt. Voor deze locatie is in oktober 2010 een inrichtingsplan vastgesteld dat in 2011 wordt uitgevoerd. In Heesterveld bestaat de openbare ruimte voornamelijk uit hoven met verharding, ingericht als parkeerplaats. Hier liggen de woningentrees en wordt het huisvuil ingezameld.


9

2.5.2 Langzaam verkeer en auto De flats Hakfort en Huigenbos worden voor autoverkeer ontsloten vanaf de Huntumdreef; hiermee worden ook de dienwegen langs de flats bereikt. Heesterveld en het bedrijvencentrum aan het Bullewijkpad worden per auto bereikt vanaf de Karspeldreef. Het Abcouderpad (noord-zuid) en Bullewijkpad (oost-west) zijn de belangrijke langzaam verkeerroutes in het plangebied. De eerste legt de verbinding tussen het winkelcentrum Amsterdamse Poort en Holendrecht, de tweede legt de verbinding tussen het Bijlmerpark en het metrostation Bullewijk. Langs het Abcouderpad, ter hoogte van de Karspeldreef, is een groot plein ingericht als sport- en speelplek voor de oudere jeugd.

Bullewijkpad

2.5.3 Openbaar vervoer Het gebied H-zuid is goed ontsloten met openbaar vervoer. Metrostation Bullewijk bevindt zich aan het Bullewijkpad, direct naast Heesterveld. De snelle busverbinding tussen Haarlem en Amsterdam, de Zuidtangent, rijdt nu nog tot station Bijlmer ArenA maar zal in de toekomst doorrijden via de Karspeldreef naar IJburg.

2.5.4 Kabels en leidingen Onder en naast het Bullewijkpad en het noordelijk deel Abcouderpad ligt een hoofdtracé voor kabels en leidingen. Onder het overige deel van het Abcouderpad liggen liggen ook kabels en leidingen, echter geen hoofdtracé.

2.6

Juridisch Planologisch kader

2.6.1 Hakfort en Huigenbos Stedenbouwkundig Programma van Eisen 2003 In december 2003 is het SPvE Hakfort en Huigenbos vastgesteld. In dit SPvE zijn de ruimtelijke en programmatische uitgangspunten vastgelegd voor het gebied van de flats en parkeergarages Hakfort en Huigenbos. Een belangrijk uitgangspunt hierbij was het ongewijzigd handhaven van bedrijvencentrum Hakfort, bewonerscentrum ’t Hop, de wasstraat en kinderdagverblijf Huigenbos. Kernpunten uit het SPvE: Sloop 100 woningen in Hakfort; Renovatie van ca. 800 woningen in Hakfort en Huigenbos; Herinrichting/renovatie van de binnenhoven; Aanleg van dienwegen langs de flats;


10

Nieuwbouw rond de parkeergebouwen in de vorm van een woontoren nabij garage Hakfort (80 appartementen) en realisatie van 5230 m2 bedrijfsruimte en 970 m2 maatschappelijke voorzieningen toe rondom de beide parkeergarages.

2.6.1.1 Stedenbouwkundig Plan (2005) Het SP is een nadere uitwerking van het SPvE uit 2003 voor een deel van het plangebied., Garage Hakfort is echter buiten dit Plan gelaten omdat veranderingen aan dit gebouw of de functie hiervan zich niet op korte termijn zouden voortdoen. 2.6.1.2 Bestemmingsplan De Nieuwe Bijlmer (SDR 26 juni 2007) In het bestemmingsplan is voor de garagestrook het volgende vastgelegd. Parkeren (behoud garages); Gemengde voorzieningen ten noorden van garage Hakfort en ten noorden, westen en zuiden van garage Huigenbos; Woningen en gemengde voorzieningen ten oosten van beide garages.

2.6.2 Heesterveld 2.6.2.1 Bestemmingsplan Bijlmermeer (1976) Voor de locatie Heesterveld is het oude bestemmingsplan Bijlmermeer van toepassing. 2.6.2.2 Finale Plan van Aanpak (FPvA) vernieuwing Bijlmermeer (2002) Hoewel Heesterveld geen deel uitmaakt van het vernieuwingsgebied Bijlmermeer is in het Finale Plan van Aanpak voor de vernieuwing van de Bijlmermeer wel een passage aan dit woongebied gewijd: Het complex Heesterveld drukt een duidelijk stempel op de uitstraling van de buurt. Al langere tijd is sprake van mogelijke vernieuwing van dit complex. Voorstellen hiertoe worden voorbereid door de eigenaar, Woningbedrijf Amsterdam (het huidige Ymere). Heesterveld maakt geen deel uit van het vernieuwingsgebied. Daarom kan het Projectbureau Vernieuwing Bijlmermeer niet op eigen initiatief voorstellen ontwikkelen voor de toekomst van Heesterveld. Wél houdt het Finale Plan rekening met de mogelijkheid dat het in de toekomst komt tot een min of meer ingrijpende vorm van vernieuwing van Heesterveld.

2.6.3 Stadsdeelbeleid 2.6.3.1 Woonvisie Zuidoost 2020 De stadsdeelraad Zuidoost heeft op 30 juni 2009 de Woonvisie 2020 vastgesteld. In deze Woonvisie is beschreven dat o.a. door meer kwaliteit aan de woningvoorraad toe te voegen de uitstroom van de middenklasse en gezinnen met kinderen kan worden tegengegaan. De ontwikkeling binnen de zuidelijke H-buurt kan hier een bijdrage aan leveren. In de Woonvisie worden voor de H-buurt als uitgangspunten gestapeld wonen (appartementen) en beperkte functiemenging genoemd. 2.6.3.2 Parkeernota De op 24 juni 2008 vastgestelde Parkeernota Zuidoost is een kaderstellende nota die het beleid van de komende jaren op hoofdlijnen verwoord. De gestelde kaders geven de speelruimte weer en bieden de ruimte om bij uitwerkingen waar nodig maatwerk toe te passen. In de parkeernota zijn parkeernormen vastgelegd waaraan nieuwe bouwplannen worden getoetst. H-zuid is gekenmerkt als woongebied waarbij de kern van het beleid is dat het parkeerbeleid een bijdrage levert aan het in stand houden van de leefbaarheid van woongebieden door het bieden van parkeerruimte aan bewoners en hun bezoekers en het beperken van overlast door ongewenst parkeergedrag. Over de bewonersgarages is opgenomen dat het stadsdeel streeft naar behoud van de bestaande bewonersparkeergarages met de toevoeging dat alleen afgesloten en gerenoveerde parkeergebouwen aantrekkelijke en hoogwaardige parkeerruimte bieden. Om deze kwaliteitssprong te maken is het instellen van een betaalregime noodzakelijk.


11

Als gevolg van bewonersenquêtes die zijn uitgevoerd bij het opstellen van de parkeernota zijn vanwege parkeeroverlast in H-zuid blauwe zones ingesteld in Heesterveld en op de tweede laag van garage Hakfort. 2.6.3.3 Kleinschalige bedrijfsruimte Menging van functies is een van de hoofddoelen van de vernieuwing van de Bijlmermeer. In Zuidoost staat specifiek het belang van kleinschalige bedrijfsruimte in de nabijheid van de woonomgeving hoog op de agenda . In maart 2009 heeft het Dagelijks Bestuur het besluit genomen om in te zetten op de realisatie van 1400 m2 kleinschalige bedrijfsruimte. Het gaat hier om units tussen 50 en 100 m2 met een maximale huurprijs van € 100 per m2 per jaar. In het Bestuursakkoord Stadsdeel Zuidoost 2010 – 2014 is opgenomen dat er naar wordt gestreefd dat er in de periode tot de geplande sloop extra bedrijfsruimtes komen in leegstaande garages aan de Daalwijkdreef en de bestaande ruimten beter zullen worden benut.

2.7

Onderzoeken

2.7.1 AT Osborne parkeergarages (november 2009) Op verzoek van het stadsdeel is een verkenning gedaan naar de huidige situatie en exploitatie van 23 bewonersgarages in Zuidoost, waaronder Hakfort en Huigenbos. Beide garages moeten ingrijpend worden opgeknapt. Het rapport geeft verder aan dat parkeergarage Huigenbos ook in de toekomst niet rendabel is te exploiteren. Rendabele exploitatie van parkeergebouw Hakfort is onzeker. Dit houdt verband met de noodzakelijke renovatiekosten en de duur van de verhuur van parkeerplaatsen aan ABNAMRO.

2.7.2 Bewonersonderzoek toekomst Heesterveld (i.o.v. Ymere) door OTB (november 2008) Ter voorbereiding op de herhuisvesting is door Ymere een woonwensenonderzoek gehouden. Dit onderzoek is opgezet in overleg met de Bewonersgroep Heesterveld. Uit dit onderzoek, met een respons van 86%, blijkt groot draagvlak voor de vernieuwing van Heesterveld waarbij sloop/nieuwbouw (80%) de meeste steun krijgt. In dit onderzoek geeft 28% van de bewoners aan terug te willen keren naar de nieuwbouw in Heesterveld. Ymere staat hier positief tegenover. In het sociaal plan heeft Ymere opgenomen dat alle bewoners van Heesterveld weliswaar definitief worden geherhuisvest maar dat, wanneer de nieuwbouw gereed is, bewoners die dat hebben aangegeven eenmalig de mogelijkheid wordt geboden om terug te keren.

2.7.3 Toekomstplannen Heesterveld (Ymere / prijsvraag Nai) In 2008 heeft Ymere samen met het NAI een prijsvraag voor de herontwikkeling van Heesterveld uitgeschreven. Deze prijsvraag had als doel de visievorming voor de herontwikkeling van het complex richting te geven. Belangrijk uitgangspunt hierbij was de aansluiting tussen woongebouw en openbare ruimte. De resultaten van de prijsvraag geven suggesties voor zowel nieuwbouw als renovatie en zijn samengevat in het boekje Blikveld 1:500 Ontwerp Heesterveld.

2.7.4 Quick scan milieukwaliteit / juridische planologische procedures Bureau Cleton & Com heeft in opdracht van de projectgroep H-zuid in mei 2010 het onderzoek “Grip op locatie” uitgevoerd. Hierin zijn de juridische planologische risico’s in kaart gebracht. Belangrijkste aandachtspunten uit het rapport zijn: • Bestemmingsplan; rekening moet worden gehouden dat de te ontwikkelen plannen niet passen binnen de huidige bestemmingsplannen voor Hakfort/Huigenbos (De Nieuwe Bijlmer) en Heesterveld; • Geluid; er zijn knelpunten geconstateerd vanuit wegverkeer en spoor. Van alle vier zijden zijn geluidbronnen waarmee bij de planvorming serieus rekening moet worden gehouden. Met name de hoekpunten in het plangebied vragen nadere verkavelingstudie om de vereiste geluidsluwe kant te kunnen realiseren bij woningbouw; • Nader onderzoek ten aanzien van mogelijke beperkingen door de aanwezigheid van de verholen waterkering onder het dijklichaam van de spoorlijn.


12

2.8

Ontwikkelingen in aangrenzende gebieden

2.8.1 Weguitbreiding Gaasperdammerweg De plannen voor de Gaasperdammerweg maken deel uit van het rijksproject weguitbreiding Schiphol-Amsterdam-Almere. Dit project heeft als doel het verbeteren van de autobereikbaarheid op het overbelaste wegennet in deze regio. Volgens planning wordt dit wegtraject tot 2020 in fases verbreed; extra rijstroken en wisselstroken worden aangelegd. Tussen knooppunt Holendrecht en knooppunt Diemen wordt de verkeerscapaciteit van de A9 vergoot. Belangrijke randvoorwaarde bij uitbreiding is dat de Gaasperdammerwegzone goed wordt ingepast in de omgeving en dat de bewoners minder overlast krijgen. Deze inzet heeft geleid tot overeenstemming tussen Rijk en Stadsregio over de ‘kamelenvariant’ waarbij de weg verbreed en grotendeels verdiept wordt. Delen van de weg worden overkluisd, ook ter hoogte van het gebied H-zuid. Volgens de huidige planning zal realisatie hiervan nog voor 2020 plaatshebben.

2.8.2 Gebiedsontwikkeling Gaasperdammerwegzone Door de overkluizing van de A9 ontstaat ruimte voor woningbouw tussen de waterloop aan de zuidkant van H-zuid en de overkluisde A9 zone. De planontwikkeling hiervan bevindt zich in de strategiefase. De vernieuwing van H-zuid zal naar verwachting eerder voltooid zijn dan de ontwikkeling van de A-9 zone. Het is van belang dat bij de uitwerking goede afstemming tussen beide gebieden plaatsvindt. Het gaat hierbij dan met name om het type woonmilieu en fiets- en voetgangersverbindingen.

Gaasperdammerwegzone

2.8.3 Visie Amstel III 2040 De Gemeente Amsterdam heeft op 23 september 2009 een visie op het bedrijven- en kantorenterrein Amstel III vastgelegd. In deze visie wordt geambieerd dat Amstel III ontwikkelt naaar een intensief, duurzaam, dynamisch en gemend woon- en werkgebied in 2040. Het gebied Amstel III blijft behouden als werkgebied, met een verschillende aanpak voor de westelijke bedrijvenzone en de oostelijke kantorenzone. Voor het oostelijk deel van Amstel III ligt de ambitie voor tenminste 5.000 nieuwe woningen; in de periode tot 2020 zal dit in beperkte hoeveelheden gaan om stedelijke nichewoonvormen. Na 2025-2025 gaat dit over in meer grootschalige woonmilieus.


13

3 Problematiek en conclusies In dit hoofdstuk wordt per deelgebied en per onderwerp de problematiek uiteengezet.

3.1

Woongebied Hakfort Huigenbos

Door de renovatie van de flats en het maaiveld eromheen is een aantrekkelijk woongebied ontstaan. Met de uitvoering van de plannen voor het noordelijk deel van het plangebied is echter nog geen aanvang gemaakt. Door het slopen van de luchtbruggen tussen garages en flats is de fysieke relatie tussen bewoners en parkeren letterlijk losgeknipt. De woningen in het noordelijk deel van de flats kijken echter wel uit op het rommelige Bullewijkpad en de nog niet aangepakte garages, dat doet de vernieuwde uitstraling van de flats tekort.

3.2

De parkeergarages

De parkeergarages waren oorspronkelijk onlosmakelijk verbonden met de honingraatflats van de Bijlmermeer. Sinds midden jaren ‘80 kunnen de bewoners van de flats echter ook parkeren op het maaiveld aan de zuidkant van de flat. Na de sloop van het laatste segment van Hakfort zijn hier nog parkeerplaatsen aan toegevoegd, in totaal zijn dit nu ca. 160 parkeerplaatsen. Parkeren in de garages is onder bewoners niet populair en daarbij is het autobezit laag, gem. 0,4 auto per huishouden (bron: O&S) waardoor de garages grotendeels leeg staan. Dit levert jaarlijks exploitatieverliezen op. De exploitatie van de garage Hakfort kent echter geen tekort door de verhuur van 427 parkeerplaatsen collectief aan ABN AMRO en 93 aan individuele werknemers van ABN AMRO en bewoners. Het contract met ABN AMRO is voor onbepaalde tijd. De parkeergarages van Hakfort en Huigenbos zijn groot en zien er verwaarloosd uit. Door hun dominante positie aan de Karspeldreef zijn zij in negatieve zin beeldbepalend voor het gebied. Voor een duurzame verbetering van het gebied is het noodzakelijk dat er iets wordt gedaan aan de parkeergebouwen. Vanwege hun onherbergzame karakter en relatief grote afstand tot de woningen vervullen ze nog nauwelijks een rol als bewonersgarage. Concrete planvorming is om verschillende redenen echter uitgebleven. Vergelijkbare gerealiseerde projecten en lopende planvorming in andere gebieden in Zuidoost maken echter duidelijk dat de investeringen die met dergelijke garageverbeteringen gemoeid zijn erg hoog zijn terwijl het rendement klein is.

Garage Huigenbos

Sinds geruime tijd vinden er gesprekken plaats tussen de Centrale Stad en Stadsdeel Zuidoost over de toekomst van de parkeergarages. In verband met mogelijke overdracht van eigendom en beheer naar het stadsdeel worden er ook financiële berekeningen gemaakt. Onzekere factoren in deze waardebepaling zijn: de financiële effecten van het op termijn invoeren van een fiscaal parkeerregime en het al dan niet laten meewegen van de opbrengsten van tijdelijke verhuur aan ABNAMRO.


14

Gezien de leeftijd, bouwkundige staat en verschijningsvorm van de garages zijn investeringen in renovaties noodzakelijk. Op basis van de huidige exploitatie zullen deze investeringen onrendabel zijn. Het SPVE uit 2003 stelt als uitgangspunt dat de garages een beter aanzien zullen krijgen door woningen toe te voegen aan de zijde van de Karspeldreef en de zijkanten van de garages. Het toe te voegen programma bestond uit: 80 appartementen aan de oostzijde van parkeergebouw Hakfort en 5.220 m² kleinschalige bedrijfsruimte. Dit programma is tot op heden niet gerealiseerd. Hiervoor zijn meerdere redenen te geven: het (te) forse programma met groot ontwikkelrisico, permanente onzekerheid over de toekomst van de beide parkeergarages en onzekerheid over de parkeersituatie.

3.3

Onduidelijke ontsluiting en verkeersroutes

De toegang per auto vanaf de Karspeldreef naar de H-buurt is onduidelijk. Via een toegangsweg vanaf de dreef bereik je het maaiveld. Deze aansluiting is vanaf de Karspeldreef nagenoeg onzichtbaar. De weg slingert omlaag richting Heesterveld en de bedrijvenstrook Bullewijkpad. Voor bewoners en bezoekers van de flats Hakfort en Huigenbos is het de bedoeling dat zij met de auto op het niveau van de Karspeldreef via het platform de parkeergarage inrijden alwaar geparkeerd kan worden. Van deze mogelijkheid wordt echter nauwelijks gebruik gemaakt; de meeste auto’s nemen de afrit aan de Huntumdreef om op maaiveld te parkeren. Via de afrit aan de Huntumdreef vindt ook het laden-en-lossen voor de bewoners van Hakfort en Huigenbos plaats; via de dienwegen wordt de woningentree bereikt. De dienwegen zijn echter uitsluitend ingericht voor nood- en hulpdiensten; niet voor parkeren of halteren. Hierdoor is de looproute van auto naar voordeur voor de meeste bewoners groot. Door H-zuid lopen twee doorgaande langzaam verkeersroutes: Bullewijkpad en Abcouderpad. De route van het Abcouderpad, zeker het deel tussen de beide flatgebouwen, is goed en aantrekkelijk. Dit is veel minder het geval bij het Bullewijkpad. In het profiel tussen de flat Hakfort en bedrijvencentrum Bullewijkpad bevindt zich halverwege een fors niveauverschil. Dit zorgt voor twee gescheiden werelden: een doorgaande langzaam verkeersroute en daarnaast een dienweg voor de bedrijven. Naast een rommelig geheel, zorgt dit voor een sterke ruimtelijke scheiding van beide gebieden.

3.4

Herontwikkeling Heesterveld

Al langere tijd wordt door de bij het gebied betrokken partijen en de bewoners onderkend dat de stedenbouwkundige - en woningkwaliteit als ook de kwaliteit van de openbare ruimte van Heesterveld onvoldoende zijn. Net als bij veel hoogbouwflats in de Bijlmer heeft dit geleid tot grote beheerproblemen, zowel in het vastgoed als in de openbare ruimte; verwaarlozing van de woningen en tuinen, huurachterstanden, altijd grofvuil op straat, vandalisme en criminaliteit. Omdat er volgens Ymere en het Stadsdeel geen basis bestaat voor verbetering is besloten het complex te slopen. Voorafgaand hieraan vindt vanaf 1 oktober 2009 herhuisvesting van de bewoners plaats. Inmiddels heeft het grootste deel van de oorspronkelijke bewoners een nieuwe woning gevonden. De leegkomende woningen worden tijdelijk verhuurd, voornamelijk aan studenten. In afwijking van de gangbare praktijd van ruimtelijke planontwikkeling vinden herhuisvesting en sloop plaats terwijl nog geen stedenbouwkundig plan voor het gebied is vastgesteld.


15

SWOT diagram Onderstaand SWOT diagram geeft de belangrijkste bevinding uit de inventarisatie weer en behoeft enige toelichting omdat hier sprake is van een momentopname. Op grond van ontwikkelingen in de tijd binnen en buiten het plangebied kunnen de bevindingen verschuiven. STERKTE • Nabijheid metrostation • Kwaliteit groen en hoven • Abcouderpad; goede en directe langzaam verkeersverbinding • Aanwezigheid kleinschalige bedrijfsruimte • Investering in flats Hakfort en Huigenbos KANS • • • • • • •

3.5

H-zuid één buurt Sloop / nieuwbouw Heesterveld Betrokken bewonersgroep Discussie toekomst parkeergebouwen Plannen opknappen metrostation Aanwezigheid van waterpartijen Imagoverbetering door hotspot

ZWAKTE • Uitstraling parkeergebouwen: somber en afscherming van buurt • Negatief imago gebied • Onduidelijke buurtontsluiting • Bullewijkpad: onoverzichtelijk profiel • Weinig ‘ogen op straat’ bij fietsroutes • Heesterveld: sociaal en ruimtelijk isolement BEDREIGING • Investeringen in flats en maaiveld verliezen waarde door verloederde omgeving • Tanend vertrouwen in goede toekomst door uitblijven zichtbare verbeteringen • Parkeerbehoefte ABMAMRO belemmert goede planvorming

Samenvatting en conclusies

Samenvattend de belangrijkste knelpunten: • De verwaarloosd ogende parkeergarages Hakfort en Huigenbos domineren het gebied door hun positie aan de dreef en hun uitstraling; Opgave: de parkeergarages uitwendig en inwendig ingrijpend verbeteren • De parkeergarages worden minimaal door bewoners gebruikt; Opgave: de leegstand van de garages oplossen • Garage Hakfort belemmert een kwalitatieve ontsluitingsroute naar (nieuw) Heesterveld voor autoverkeer vanaf de Karspeldreef; Opgave: de auto-ontsluiting vanaf de Karspeldreef verbeteren • Het Bullewijkpad is een belangrijke langzaam verkeersroute; dit vereist een goed en aantrekkelijk profiel; dat is nu niet het geval; Opgave: verbetering Bullewijkpad • Bedrijvencentrum Hakfort functioneert redelijk tot goed maar heeft een zeer matige uitstraling; Opgave: upgrading bedrijvencentrum Bullewijkpad • De waterloop aan de zuidkant van het plangebied kan beter worden benut. Opgave: waterloop aan zuidkant betrekken bij het gebied Om dit te realiseren zullen de vastgestelde plannen voor het plangebied Hakfort Huigenbos moeten worden herzien. Deze plannen: • bevatten geen voorstellen over de parkeergarages; • houden geen rekening met de uitstraling, beheer en exploitatie van de parkeergebouwen; • hebben niet geleid tot realisatie van woningen en bedrijfsruimte in de strook tussen Bullewijkpad en Karspeldreef; • zijn gedateerd: de sloop/nieuwbouwontwikkeling van Heesterveld is een nieuw gegeven.


16

4 Uitgangspunten voor de planvorming 4.1

Uitgangspunten ruimtelijke planontwikkeling

Een belangrijk uitgangspunt voor de ruimtelijke planontwikkeling is dat de huidige en toekomstige bewoners van het gebied H-zuid op een prettige manier thuis moeten kunnen komen en zich thuis moeten voelen in de buurt. Daarom zijn de begrippen “thuiskomen” en “thuis zijn” geformuleerd als leidraad voor het denken over de toekomst van de verschillende deelgebieden. •

Thuiskomen staat voor de herkenbaar en zichtbaarheid van de buurt naar de omgeving. Iedereen die thuis komt moet zijn buurt makkelijk kunnen herkennen en via een logische route naar zijn woning kunnen komen, zowel te voet, per fiets, met het openbaar vervoer als met de auto. De buurt is herkenbaar en heeft een eigen identiteit waar je trots op kan zijn.

•

Thuis zijn staat voor het dagelijkse leven op straat en in de woongebouwen. Iedere bewoner moet zich thuis voelen in de buurt en het gevoel hebben dat er voldoende sociale controle is. De buurt heeft aantrekkelijke woningen, is gevarieerd, kinderen kunnen in de buurt spelen en er is leven op straat. Thuis zijn betekent trots op en zorg voor de directe leefomgeving. Thuis zijn is een veilig gevoel.

H-zuid één geheel De verschillende deelgebieden worden in onderlinge samenhang met elkaar ontwikkeld. De vernieuwing van Heesterveld, Hakfort en Huigenbos moet leiden tot één samenhangende buurt met een uitgesproken eigen identiteit, een herkenbaar (groen) profiel en een diversiteit aan bevolkingsgroepen die goed met elkaar samen leven in deze buurt. Aantrekkelijke randen Het gebied H-zuid moet aantrekkelijke randen krijgen met specifieke kwaliteiten. • de groene singels en waterpartijen langs de zuiden westrand geven de buurt rust en ruimte hoewel juist deze kanten volledig door grootschalige infrastructuur bepaald worden (trein en snelweg). Deze randen zijn essentieel voor de leefkwaliteit in de zuidelijke H-buurt en moeten een robuuste maat krijgen; • de dreven langs de noorden oostzijde vormen het adres van de zuidelijke H-buurt. Deze dreven moeten een ruim en groen karakter krijgen. Er moet worden onderzocht of er mogelijkheden zijn voor meer ruimte voor leven en functies langs de dreven. Zo krijgt de buurt een duidelijk en herkenbaar gezicht naar de omgeving. Goed toegankelijk Het gebied H-zuid ligt op een goed bereikbare plek in de stad, maar zowel de fysieke bereikbaarheid als de meer overdrachtelijke toegankelijkheid moet verbeterd worden. Dit speelt op vier niveaus: • Metrostation de nabijheid van het metrostation moet beter benut worden en de directe omgeving van het metrostation en de routes ernaartoe moeten aantrekkelijker en veiliger worden; • Entrees vanaf de dreef vooral de entree per auto vanaf de Karspeldreef moet veel duidelijker worden. Het plangebied moet direct toegankelijk worden via een logische route; • Samenhangend stratennet het stratennetwerk in H-zuid moet meer samenhang krijgen en het gehele gebied op een logische wijze ontsluiten; • Aantrekkelijke en veilige fietspaden het Abcouderpad en het Bullewijkpad zijn belangrijke routes voor geheel Zuidoost die op een aantrekkelijke en veilige wijze door H-zuid moeten lopen. Deze uitgangspunten zijn al geformuleerd in de notitie Stedenbouwkundige Uitgangspunten. Ook na de in deze Strategienota opgenomen diepere inventarisatie staan deze uitgangspunten onverminderd overeind.


17

4.2

Vier deelgebieden

De verschillende ontwikkelingen in het gebied H-zuid moeten in onderlinge samenhang met elkaar ontwikkeld worden. Met de renovatie van de flats Hakfort en Huigenbos is de kern van de buurt aangepakt. In de volgende fasen moeten de randen van de buurt verbeterd worden. Iedere rand heeft een eigen opgave, afhankelijk van de ligging, de relatie met de omgeving.

Plangebieden Heesterveld en Hakfort Huigenbos

De deelgebieden op basis van de randen van het gebied zijn aangegeven in onderstaande kaart.

Nieuwe indeling plangebied H-zuid


18

4.2.1 Deelgebied Heesterveld Door de relatief geïsoleerde ligging zijn er in Heesterveld meerdere ontwikkelingsrichtingen voorstelbaar. Het aantal afhankelijkheden is echter beperkt omdat Ymere al heeft besloten om de gebouwen te slopen. Bij de herontwikkeling moet rekening worden gehouden met de ligging langs het Bullewijkpad, de relatie met de openbare ruimte rondom Hakfort en de ligging aan de singel aan de zuidzijde van het plangebied. Daarnaast is nog niet duidelijk welk woonmilieu op deze plek het meest kansrijk is. Op dit moment wordt gedacht aan een rustige en groene woonomgeving met veel ruimte voor individuele expressie. In de volgende fase zal dit woonmilieu verder uitgewerkt en geconcretiseerd worden. Omdat de locatie verder geen grote vraagstukken kent is de ontwikkelingsrichting van dit deelgebied niet verder verkend in deze strategienota. Het vierde appartementenblok, ten noorden van het Bullewijkpad, wordt toegerekend aan de Bullewijkpadzone.

4.2.2 Deelgebied Zuidsingel De groene singel vormt de grens tussen het woongebied en de zone rondom de A9. Bij de verbreding van de A9 zal de overzijde van de singel (de zuidoever) hoogstwaarschijnlijk veranderen. Op dit moment wordt er uitgegaan van de ontwikkeling van woningbouw rondom de geplande overkluizing van de A9. Deze ontwikkelingen hebben echter geen directe effecten voor de singelzone aan de zijne van het gebied H-zuid. De oevers van deze zuidsingel kunnen in de toekomst een aantrekkelijke verbinding leggen met het Bijlmerpark. Toegankelijke oevers en een goed evenwicht tussen de ontsluitingswegen, de parkeerplaatsen en de verblijfskwaliteit van de openbare ruimte zijn echter wel belangrijke randvoorwaarden. Tussen de gerenoveerde flats en de singel is onvoldoende ruimte om nog aanvullende woningbouw te ontwikkelen. Alleen het braakliggende terrein aan de zuidwestzijde van Hakfort biedt ruimte voor woningbouw. Het ligt voor de hand om dit deel integraal mee te nemen met de herontwikkeling van Heesterveld. Omdat de locatie verder geen grote vraagstukken kent is dit deelgebied niet verder verkend in het kader van deze strategienota.

4.2.3 Deelgebied Huntumdreefzone Een verkenning heeft aangetoond dat er nauwelijks ruimte beschikbaar is voor de ontwikkeling van woningbouw. Een substantiële toevoeging van woningbouw is alleen maar mogelijk als de Huntumdreef verlaagd wordt. Aangezien de hoogteligging van de Huntumdreef afhankelijk is van de kruising van de A9 is dit mede afhankelijk van de lopende planvorming rondom de verbreding van de A9. Daarom is besloten om in het kader van deze strategienota verder geen maatregelen voor te stellen voor de Huntumdreefzone.

4.2.4 Deelgebied Bullewijkpadzone De ruimtelijke kansen voor herontwikkeling hangen in sterke mate af van de sloop dan wel renovatie van de parkeergebouwen Hakfort en Huigenbos. Dit is een complex vraagstuk dat eerst nader verkend moet worden voordat er een ontwikkelingsrichting bepaald kan worden. Uit het vorige hoofdstuk komen zowel argumenten voor als tegen sloop dan wel behoud/herstel van parkeergarages. Bij handhaving zal zowel de uitstraling als de functie van parkeergebouwen een andere moeten zijn. Het zal een hoogwaardige parkeervoorziening kunnen zijn voor zowel het (in transitie zijnde) werkgebied Zuidoost als voor het uitgaanscentrum Arenapoort. Door de ligging nabij het metrostation Bullewijk is ook een park-and-ride functie mogelijk. Om dit te bereiken zullen aan het de inmiddels ruim 30 jaar oude gebouwen grote bouwkundige verbeteringen plaats moeten vinden. Ingrijpende bouwkundige maatregelen als gevolg van achterstallig onderhoud en veroudering zijn noodzakelijk naast maatregelen die zorgen voor een wervende uitstraling van dit gebouw. Eenzelfde upgrading zal ook Bedrijvencentrum Hakfort meemaken. De sjofele gevels maken plaats voor een modern commercieel bedrijvencentrum met succesvolle lokale ondernemers.


19

Uitgangspunten: vast en variabel Gezien het bovenstaande, vanuit de begrippen ‘Thuis komen’ en ‘Thuis zijn’ en de inventarisatie in het vorige hoofdstuk wordt voorgesteld bij de verdere planvorming de volgende vaste en variabele uitgangspunten te hanteren: Vaste punten a. b. c. d. e. f. g. h.

Behoud gerenoveerde flats Hakfort en Huigenbos; Behoud van water; Behoud groene hoven tussen de flats; Behoud hoogteligging Karspeldreef; Behoud fietsroutes Bullewijkpad en Abcouderpad (hoofdnet Fiets); Dreven als basis voor ontsluiting; Kabels en Leidingenstrook Bullewijkpad; Plangrens (zie kaart bij 4.2);

Variabelen/keuzemogelijkheden: i. j. k. l. m. n. o. p. q. r. s.

4.3

Sloop of behoud van parkeergarages Hakfort en Huigenbos Sloop of behoud van kinderdagverblijf; Sloop of behoud van NUON gebouwtje; Sloop of behoud van IMO wasstraat; behoud van een deel van Heesterveld; Parkeeroplossingen: gebouwd of op maaiveld; Woningaantallen, -differentiatie en -typologieën Plaats van auto-ontsluiting vanaf de Karspeldreef Intern stratenstelsel Zuidelijke H-buurt Overgang naar A9-zone Nieuwe bedrijvigheid langs Karspeldreef

Conclusie

Voor de deelgebieden Heesterveld, Zuidsingel en Huntumdreefzone kan in de volgende planfase onafhankelijk de planontwikkeling starten. Dit geldt niet voor de Bullewijkpadzone waar nader onderzoek nodig is om weloverwogen keuzes te kunnen maken voor de toekomst. Daarom is daarop vooruitlopend voor deze zone een viertal ruimtelijke scenario’s verkend die zijn opgenomen in de bijlage.

5 Financiën Het gebied Hakfort/Huigenbos in H-zuid maakt onderdeel uit van Het Finale Plan van Aanpak voor de Bijlmermeer uit 2002. De financiële resultaten van de grondexploitatie van alle vernieuwingsgebieden binnen de Bijlmermeer worden verantwoord binnen het financiële kader Vernieuwing Bijlmermeer. In het Centraal Vereveningsfonds is voor de Vernieuwing Bijlmermeer een bestemmingsreserve opgenomen. Voor Hakfort Huigenbos is een taakstellende grondexploitatiebegroting actief gebaseerd op het in 2003 vastgestelde Stedenbouwkundig Programma van Eisen. Deze grondexploitatiebegroting zal volledig moeten worden herzien waarna deze opnieuw bestuurlijk zal moeten worden vastgesteld. Globale financiele verkenningen geven aan dat dit niet mogelijk lijkt binnen het thans vastgestelde financiele kader. Het deelgebied Heesterveld maakt geen onderdeel uit van het financiële kader Vernieuwing Bijlmermeer. Voor Heesterveld is nog geen ruimtelijk plan met bijbehorende grondexploitatie vastgesteld. Voor een vast te stellen grondexploitatie geldt als uitgangspunt dat de opbrengsten en kosten, rekening houdend met de financiële risico’s, ten minste een sluitend exploitatieresultaat te zien moeten geven.


20

6 Risicoanalyse In dit hoofdstuk wordt aangegeven welke risico’s er zijn bij planvorming en –ontwikkeling in de zuidelijke H-buurt. Risico’s kunnen zich voordoen op verschillende terreinen: het wel of niet uiteindelijk realiseren van de doelstellingen is het meest concrete risico. De aanwezigheid van aanzienlijke risico’s is overigens inherent aan de planfase waarin dit plan zich thans bevindt. Het plan voor H-zuid kent als belangrijkste risicogebieden het uitblijven van bestuurlijke besluitvorming, de financiën en terugval bij de reeds ingezette verbeteringen.

6.1

Waarde investeringen woningen Hakfort en Huigenbos

Recent is fors geïnvesteerd in de verbetering van Hakfort en Huigenbos en het omliggende maaiveld. Indien de situatie van met name de garagestrook niet verbetert, bestaat een reële kans dat dit een negatief effect heeft op de gerenoveerde flats. Het effect van de investering op zowel leefbaarheid als verhuurbaarheid (en het hiermee verbonden vastgoedwaarde) kan hiermee geheel of gedeeltelijk teniet worden gedaan.

6.2

Garages Hakfort en Huigenbos

Door blijvende onzekerheid over de toekomst van de parkeergarages bestaat een reële kans op ongewenste ontwikkelingen. Noodzakelijke uitgaven en investeringen in het parkeergebouw zullen worden uitgesteld. Dit kan de leefbaarheid negatief beïnvloeden; ook kan het vertrouwen “dat het goed gaat komen met de buurt”, verloren gaan. Aanhoudende onzekerheid kan ertoe leiden dat de planvorming beperkt wordt tot het gebied Heesterveld. Hiermee wordt het uitgangspunt “H-zuid, één geheel” verlaten, met alle mogelijk negatieve effecten van dien.

6.3

Planning

Thans is de herhuisvesting van de bewoners in Heesterveld al in gang gezet. Naar verwachting zijn nagenoeg alle oorspronkelijke bewoners eind 2011 verhuisd. De planvorming voor dit gebied heeft echter meer tijd nodig. Dit gegeven is echter al onderkend in de met Ymere afgesloten raamovereenkomst; bovendien is de druk op woningproductie op dit moment beperkt.

6.4

Financieel

De thans beschikbare financiële middelen (zowel voor exploitatie en beheer van het vastgoed als voor de grondexploitatiebegroting) onvoldoende. Indien geen aanvullende middelen beschikbaar zullen worden gesteld zal er geen substantiële verbetering van het gebied plaatsvinden. Voortzetting van de vastgestelde plannen voor Hakfort/Huigenbos zal tot extra tekorten in de grex leiden omdat de geprognosticeerde opbrengsten naar verwachting slechts voor een zeer klein deel zullen worden gerealiseerd..

6.5

Fasering

Beheersing van het risico bij dit plan is voornamelijk te bereiken door gefaseerde realisatie. Daarnaast verdient het aanbeveling de nodige flexibiliteit in de plannen in te bouwen teneinde in te kunnen spelen op de omstandigheden die zich tijdens de rit voordoen. doorbreken van de monofunctie in Amstel III. De plannen voor het gebied H-zuid moeten zodanig ontwikkeld worden, zowel in zoveel mogelijk hierop anticiperen. In ieder geval moet voorkomen worden dat toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen worden belemmerd.

7 Opzet volgende fase 7.1

Vervolgstappen

Voorgesteld wordt in de vervolgfase twee toekomstscenario’s voor parkeergebouwen Hakfort en Huigenbos: handhaven/upgraden en sloop/nieuwbouw nader te onderzoeken en een keuze te maken voor het meest kansrijke model voor de toekomst. Ook zullen parkeeroplossingen en de parkeerbalans nader worden uitgewerkt. Aandachtspunt hierbij is de discrepantie tussen parkeernormen en werkelijk autobezit. Ook zal nader onderzoek moeten plaatshebben naar


21

(rendabele) exploitatie van de parkeergebouwen. In hoofdstuk 4.3 zijn de uitgangspunten, vast en variabel, geformuleerd.

7.2

In de tussentijd

De herhuisvesting van de bewoners van Heesterveld is in oktober 2009 van start gegaan. Inmiddels heeft (medio april 2011) ruim 80% van de oorspronkelijke bewoners een vervangende woning geaccepteerd. Naar verwachting zal de herhuisvesting eind 2011 nagenoeg zijn voltooid. Al geruime tijd wordt het complex door eigenaar/beheerder Ymere intensief beheerd. Zowel Ymere als Rochdale hebben huismeesters en gebiedsbeheerders in de H-buurt gestationeerd die de ogen en oren van de buurt vormen. Deze beheervorm is succesvol gebleken, de laatste jaren is de problematiek –hoewel onverminderd aanwezig- in de zuidelijke H-buurt beheersbaar geworden. De door herhuisvesting van de bewoners van Heesterveld leeggekomen woningen worden tijdelijk verhuurd aan studenten. Een aantal studenten is inmiddels betrokken bij huiswerkbegeleiding aan kinderen uit de buurt. Sinds 2009 heeft Ymere ruimte in Heesterveld beschikbaar gesteld aan kunstenaars die in ruil daarvoor drie middagen per week met kinderen uit de buurt tekenen en schilderen. De trappenhuizen zijn als resultaat daarvan opgevrolijkt met wandschilderingen. Ook is Ymere op doordeweekse dagen voor schoolkinderen een ontbijtproject gestart.

Muurschildering trappenhuis Heesterveld

7.2.1 Hotspot Heesterveld Op dit moment – mei 2011- wordt in het blok tussen Karspeldreef en Bullewijkpad (blok 4) een zogenaamde Hotspot te ontwikkelt waarin naast (tijdelijk) wonen ook plaats is voor cultureel ondernemerschap, ateliers en een horecagelegenheid. Eén en ander mede ter vergroting van de bekendheid en verbetering van het imago van het gebied. Ymere is voornemens ten behoeve van de hotspotontwikkeling een aantal bouwkundige maatregelen te nemen (weghalen verdiepingsvloeren, plaatsen glaspuien, muurschilderingen).

7.2.2 Fasering De start van de nieuwbouw in het nieuwe Heesterveld is niet voor 2017 te verwachten. Ook de aanpak cq. sloop van de parkeergarages Hakfort en Huigenbos vergt de nodige tijd. Versnelling van de realisatie lijkt slechts beperkt mogelijk. Naast de gebruikelijke tijd die nodig is voor planvorming en planvaststelling, speelt ook de economische situatie de komende jaren een rol. Er is in stadsdeel Zuidoost de komende jaren ruim voldoende aanbod van projecten voor nieuwbouwwoningen. Bovendien zullen zowel gemeente als eigenaren aanvullende financiële middelen beschikbaar moeten stellen om de verbeterplannen voor de H-zuid te kunnen realiseren. Deze middelen zijn naar verwachting op korte termijn niet ruim voorradig.


22

Om toch deze noodzakelijke verbeterplannen te kunnen realiseren is een uitgekiende fasering en ontwikkelstrategie noodzakelijk. Dit betekent dat in het gebied H-zuid de komende jaren intensief beheer noodzakelijk blijft. Niet alleen ter bevordering van de leefbaarheid, maar ook om de reeds gerealiseerde verbeteringen (renovatie maaiveld en flats Hakfort en Huigenbos) veilig te stellen.

7.2.3 Besluitvorming Deze strategienota zal ter vaststelling worden voorgelegd aan de stuurgroep Heesterveld (stadsdeel en Ymere) en het Ruimtelijk Opdrachtgevers Overleg (ROO) (stadsdeel, centrale stad en Rochdale) en vervolgens aan het Dagelijks Bestuur van het stadsdeel Zuidoost en het college van B&W. Daarnaast ter kennisname aan de raadscommissie ROVB. Met de bestuurlijke vaststelling van de strategienota H-zuid wordt ingestemd met het nader onderzoeken van de haalbaarheid van het voorkeursmodel en dit uit te werken tot een Projectvoorstel waarin nader wordt ingegaan op de volgende onderdelen: • Stedenbouwkundige uitwerking; • Programma; • Financieel kader.

7.2.4 Communicatie Ymere informeert de bewoners van Heesterveld met nieuwsbrieven, informatiebijeenkomsten en een spreekuur. Wanneer alle vast huurders van het complex verhuisd zijn, naar verwachting in de loop van 2011, zullen de bewoners die hebben aangegeven terug te willen keren naar de toekomstige nieuwbouw door Ymere op de hoogte worden gehouden van de ontwikkelingen. Zodra de Strategienota is vastgesteld en de plannen verder worden uitgewerkt zal het PVB een nieuwsbrief H-zuid uitbrengen om alle bewoners, bedrijven en andere belanghebbenden in het gebied te informeren. Daarnaast zullen vanzelfsprekend alle wettelijke informatie- en inspraakprocedures gevolgd worden. Het PVB zal Ymere waar nodig ondersteunen bij de communicatie rond de Hotspot.

Bijlagen 1. Ontwikkelingscenario’s 2. Planning 3. Notitie Stedenbouwkundige samenhang


23

BIJLAGE 1 Ontwikkelingsscenario’s Ruimtelijke ontwikkelingskansen Om grip te krijgen op het effect van het behoud of de sloop van de parkeergarages zijn vier ruimtelijke ontwikkelscenario’s verkend: 1. behoud parkeergarages; 2. gedeeltelijke sloop parkeergarage Hakfort, handhaven parkeergarage Huigenbos; 3. sloop beide parkeergarages, nieuwbouw aan de hoge Karspeldreef; 4. sloop beide parkeergarages, nieuwbouw op maaiveld; Deze scenario’s zijn ook financieel verkend. In deze bijlage worden de scenario’s nader omschreven en toegelicht. Scenario 1: Behoud parkeergarages De parkeergarages Hakfort en Huigenbos worden gerenoveerd. Op de plekken waar ruimte is wordt nieuwbouw tegen de garages aan gerealiseerd. Dit scenario blijft daarmee het dichtst bij het principe dat is vastgelegd in het SPVE Hakfort Huigenbos. Omdat garage Huigenbos kleiner is dan Hakfort kan daar ook aan de zuidzijde woningbouw gerealiseerd worden, georiënteerd op het Bullewijkpad. De parkeergarages hebben voldoende capaciteit voor een substantiële toevoeging van woningen. Het merendeel is appartementen in relatief grootschalige en hoge complexen. Het beperkte aantal grondgebonden woning kent door de ligging tegen de bestaande parkeergarages een moeizame oriëntatie. De ontsluiting van het gebied H-zuid vanaf de Karspeldreef blijft vergelijkbaar met de huidige situatie als beperking kan worden beschouwd voor de ontwikkeling van het noordelijke Heesterveldblok. Door toevoeging van parkeerplaatsen langs de dienwegen bij de bestaande flats ontstaat een gelijkmatige verdeling van parkeerplaatsen over de buurt. De capaciteit van de garages wordt benut voor de toe te voegen nieuwbouw.

Scenario 1 Behoud parkeergarages


24

Scenario 2: Gedeeltelijke sloop parkeergarages Dit scenario is op hoofdlijnen vergelijkbaar met scenario 1. De parkeergarages Hakfort en Huigenbos worden gerenoveerd. Om meer ruimte voor ontwikkeling te realiseren wordt echter één travee van garage Hakfort gesloopt. Daarmee verdwijnen de bestaande bedrijfsruimten. Op de plekken waar ruimte is wordt tegen de garages nieuwbouw gerealiseerd, vergelijkbaar met de geplande ombouw van de garages Kralenbeek en Klieverink aan de Karspeldreef in de K-buurt. Ook aan de zuidzijde van beide garages kan woningbouw georiënteerd op het Bullewijkpad gerealiseerd worden. De parkeergarages hebben voldoende capaciteit voor een substantiële toevoeging van woningen. Het merendeel is appartementen in relatief grootschalige en middelhoge complexen. De grondgebonden woningen kennen door de ligging tegen de bestaande parkeergarages een moeizame oriëntatie. De ontsluiting van de Zuidelijke H-buurt vanaf de Karspeldreef blijft vergelijkbaar met de huidige situatie, wat als beperking kan worden beschouwd voor de ontwikkeling van het noordelijke Heesterveldblok. Door toevoeging van parkeerplaatsen langs de dienwegen bij de bestaande flats ontstaat een gelijkmatige verdeling van parkeerplaatsen over de buurt. De capaciteit van de garages wordt benut voor de toe te voegen nieuwbouw.

Scenario 2 gedeeltelijke sloop parkeergarages


25

Scenario 3: Sloop garages, nieuwbouw aan de Karspeldreef Dit scenario gaat er van uit dat de Karspeldreef op termijn een levendige stadstraat wordt met behoud van de huidige verhoogde ligging. Een goede referentie voor dit scenario zijn de dreefblokken van Fénice aan de Bijlmerdreef. De bestaande garages en het noordelijke blok van Heesterveld worden gesloopt. Door de ontsluiting van het gebied tegenover de Foppingadreef te leggen ontstaat niet alleen een verkeerstechnisch goed kruispunt maar ook een volwaardige en representatieve entree van het gebied vanaf de Karspeldreef. De drie blokken hebben door hun bouwhoogte, diepte en publieksgerichte bestemmingen in de plint een stedelijke uitstraling, vergelijkbaar met Ganzenhoef en (delen van) de nieuwbouw in de K-buurt. Door de stedelijke bouwvorm is er ruimte voor een groot aantal appartementen en publiek gerichte voorzieningen langs de Karspeldreef. Aan de kant van het Bullewijkpad is ruimte voor een beperkt aantal grondgebonden woningen. Onder de dreefblokken, in het talud van de dreef, zijn nieuwe gebouwde parkeervoorzieningen gesitueerd. Samen met aanvullend parkeren in de openbare ruimte langs de dienwegen bij de flats en het Bullewijkpad kan een sluitende parkeerbalans worden gemaakt.

Scenario 3 sloop parkeergarages, nieuwbouw aan de Karspeldreef


26

Scenario 4: Sloop garages, nieuwbouw los van de Karspeldreef Aangezien de toekomstige hoogteligging van de Karspeldreef niet bepaald kan worden vanuit de vernieuwing van het gebied H-zuid, is er ook een scenario uitgewerkt dat los van de Karspeldreef gerealiseerd kan worden. De bestaande garages en het dreefblok van Heesterveld worden gesloopt. De drie nieuwe bouwblokken hebben een compacte maatvoering en bestaan zowel uit grondgebonden woningen (langs het Bullewijkpad) als appartementen (langs de Karspeldreef). Het woningaantal wordt beperkt door het aantal beschikbare parkeerplaatsen in de openbare ruimte. Omdat de bebouwing op afstand staat van de Karspeldreef is er geen adres aan de dreef. De publieksbestemmingen in de plint zijn georienteerd op het Bullewijkpad. De bestaande ontsluitingstructuur van het gebied vanaf de Karspeldreef wordt gehandhaafd. De bouwblokken worden ontsloten via een ventweg op maaiveld. Het parkeren vindt volledig plaats in de openbare ruimte.

Scenario 4 sloop garages, nieuwbouw los van de Karspeldreef


27

Financiële verkenningen De scenario’s zijn per deelgebied globaal doorgerekend. Hierbij zijn de stedelijke (voor Heesterveld) cq. binnen de Vernieuwing van de Bijlmer (Hakfort/Huigenbos) gangbare uitgangspunten gehanteerd. Verder is gebruik gemaakt van gegevens uit onderzoeken over de toekomst van de parkeergarages in stadsdeel Zuidoost (AT Osborne). Ramingen zijn gemaakt voor verwerving, verplaatsing en sloop van de opstallen die verdwijnen in de verschillende scenario’s. Ten aanzien van een tweetal posten zijn keuzes gemaakt; de verwerving van de parkeergarages en vervangend parkeren voor de huidige bewoners. Bij de waardebepaling van de bestaande parkeergarages ontstaan, afhankelijk van de te kiezen uitgangspunten, zeer grote verschillen. De economische waarde varieert van fors positief tot enorm negatief. Deze verschillen ontstaan door de waardering van het huidig tijdelijk gebruik, de toekomstverwachtingen en de hoogte van de benodigde investeringen. Omdat het eigendom van de garage berust bij de gemeente Amsterdam is er bij verwerving binnen het concern Amsterdam per saldo sprake van een financieel neutrale actie. In de scenario’s zijn de verwervingskosten van de parkeergarages op € 0 gesteld. In de berekening is geen rekening is gehouden met kosten voor vervangend bewonersparkeren voor de flats Hakfort en Huigenbos. Op grond van het huidig gebruik is dit niet noodzakelijk. Een globale doorrekening van de scenario’s geeft significante financiële verschillen tussen de vier scenario’s. Overzicht Hier hieronder weergegeven schema geeft de geprognostiseerde financiele resultaten weer per scenario, onderscheiden in grondexploitatie en vastgoedexploitatie. 1 2 3 4 Modellen Handhaven Partiele sloop Sloop / Sloop / wonen (huidig plan) Wonen aan dreef op maaiveld grondexploitatie Licht negatief Fors negatief Zeer fors Fors negatief negatief Vastgoedexploitatie Fors negatief Fors negatief Licht positief positief Totaalbeoordeling +/0 --+ Uit de globale financiële doorrekening van Hakfort/Huigenbos blijkt dat alleen scenario 1 (handhaving parkeergarages nog enigszins te passen binnen de gestelde grondexploitatie kaders. Niet verwonderlijk, want dit scenario lijkt het meest op dat van het vastgestelde SPvE. De overige scenario’s pakken voor de grondexploitatiebegroting (veel) ongunstiger uit. In deze scenario’s zitten extra posten voor en in verband met met de (gedeelteljke) sloop van de parkeergarage. Bij het scenario met wonen aan de Karspeldreef (3) komen bovendien nog kosten voor aanheling tussen bouwblok en dreef; dit scenario is hiermee fiancieel ongunstigst. De vastgoedexploitatie geeft een vrijwel gespiegeld beeld. In de scenario’s waarbij de parkeergarages gehandhaafd blijven zijn investeringen voor groot onderhoud en modernisering noodzakelijk. Gezien de overmaat in het bewonersparkeren moet bovendien rekening worden gehouden met exploitatietekorten. Bij scenario 3 (wonen langs de Karspeldreef) is nieuwe gebouwde voorzieningen noodzakelijk. Omdat deze moeilijk rendabel is te ontwikkelen,scoort dit model slechter dan scenario 4. Per saldo lijkt geen van deze scenario’s realiseerbaar binnen de gestelde financiele kaders. De scenario’s 1 (handhaven) en 4 (sloop, nieuwbouw los van Karspeldreef) scoren wel beduidend beter dan de andere twee scenario’s. Beoordeling Heesterveld Voor het gebied Heesterveld is tussen Ymere en Stadsdeel Zuidoost overeengekomen dat plannen zullen worden ontwikkeld die voor beide partijen haalbaar zijn. Voor de gemeente betekent dit dat de opbrengsten en kosten, rekening houdend met de financiële risico’s, ten minste een sluitend exploitatieresultaat moeten opleveren. De haalbaarheid van Heesterveld laten zien dat een voor beide partijen haalbaar plan afhankelijk is van de gekozen ontwikkelafspraken tussen partijen. Hierbij speelt de waardering van het bestaande erfpachtrecht van Ymere in zowel de vastgoed- als de grondexploitatie een belangrijke rol.


28

urbanism stedebouw urbanisme städtebau urbanismo

BIJLAGE 2 Stedenbouwkundige samenhang Memo:

Randvoorwaarden studiegebied H-zuid

Project: Vernieuwing Zuidelijke H-buurt Datum: 9 september 2009 Aan: Frank Licher en Nancy Wilmink Cc: Evert van Voskuilen, Irene Ponec, Ida van Witsen, Jochem Huismans, Ramon O’Bryan, Peter Stubbe en Ina Wong van Eijken

P.O. Box 16631 1001 RC Amsterdam The Netherlands + 31 (0)20 470 20 13 + 31 (0)20 470 05 61 [email protected] www.must.nl

Samenvatting randvoorwaarden 2.

Vaste punten a. Behoud gerenoveerde flats Hakfort en Huigenbos b. Behoud van water c. Behoud groene hoven tussen de flats d. Behoud hoogteligging Karspeldreef e. Behoud fietsroutes Bullewijkpad en Abcouderpad f. Plangrens (zie kaart)

3.

Doelstellingen a. Samenleven in één buurt met een sterke identiteit b. Heldere en aantrekkelijke randen c. Goede toegankelijkheid voor auto, fiets en voetganger d. Benut ligging nabij Metrostation Bullewijk e. Differentiatie van woonmilieus f. Meer leven op straat, geen doodlopende straten g. Geen afhankelijkheid van A9-zone, aansluiting niet uitsluiten h. Creeren van een duurzame en toekomstgerichte woonwijk

4.

Variabelen a. Sloop of behoud van parkeergarages, kinderdagverblijf en NUON gebouwtje b. Sloop of behoud van (delen van) Heesterveld c. Parkeeroplossingen d. Woningaantallen, differentiatie en typologieën e. Ligging ontsluiting vanaf de dreven f. Interne stratenstelsel Zuidelijke H-buurt g. Overgang naar A9-zone h. Mogelijkheden voor bedrijvigheid langs Karspeldreef i. Kwaliteitsverbetering openbare ruimte Hakfort en Huigenbos j. Tracé Huntumdreef


29


A. Aanleiding In het kader van het SpvE voor de aanpak van het gebied Hakfort-Huigenbos zijn twee galerijflats gerenoveerd en is het maaiveld grotendeels opnieuw ingericht. De aanpak van de zone langs de Karspeldreef, inclusief de twee parkeergarages is echter nog niet gerealiseerd. Tegelijkertijd heeft Ymere voor het aangrenzende deelgebied Heesterveld ideeën ontwikkeld om ook dit gebied ingrijpend te vernieuwen. Omdat deze mogelijke vernieuwing direct samenhangt met de vernieuwing van de zone langs de Karspeldreef en aan moet sluiten op het reeds voltooide deel van Hakfort-Huigenbos is een herijking van uitgangspunten en een goede afstemming tussen de verschillende plannen noodzakelijk. Daarom is besloten om de ruimtelijke en programmatische randvoorwaarden voor de vernieuwing van de gehele Zuidelijke H-buurt (Hakfort, Huigenbos en Heesterveld) vast te stellen alvorens gestart kan worden met het uitwerken van concrete vernieuwingsplannen voor de verschillende deelgebieden. B. Analyse De Zuidelijke H-buurt kent zowel sterke punten als zwakke punten. Daarnaast vinden er op dit moment ontwikkelingen plaats in de directe omgeving die mogelijk invloed zullen hebben op de ontwikkelingskansen van de Zuidelijke H-buurt. 1.

sterke punten a. goed bereikbare buurt (metrostation, dreven, nabijheid A9) b. goede volwassen beplanting bomen en struiken c. ruime parkachtige omgeving d. economische activiteiten bij de garage Hakfort

2.

zwakke punten a. onoverzichtelijke openbare ruimte b. vervuiling openbare ruimte c. onduidelijke ontsluiting van de buurt d. onduidelijke adressering van woningen e. parkeergarages, onveilig en vervuild f. weinig “ogen op straat” g. Heesterveld: “dead-end, sociaal en ruimtelijk isolement

3.

ontwikkelingen in de omgeving a. transformatie Amstel III naar gemengd werken én wonen b. realisatie scholencluster in hoek Karspeldreef-Huntumdreef c. transformatie Karspeldreef ten oosten van Bijlmerpark d. ontwikkeling/overkluizing A9-zone e. mogelijke verschuiving van Huntumdreef naar het westen

C. Vaste punten Op basis van een inventarisatie van plannen in de omgeving en een analyse van de bestaande situatie zijn een aantal vaste punten bepaald die voorwaardelijk zijn voor de vernieuwing van de Zuidelijke H-buurt. Uitgangspunt daarbij is dat de vernieuwing van de Zuidelijke H-buurt rekening houdt met ontwikkelingen in de omgeving, maar niet ingezet zal worden om mogelijke problemen uit andere plangebieden op te lossen. Bovendien zal bij de vernieuwing van de Zuidelijk H-buurt zoveel mogelijk voortgebouwd worden op de investeringen die de afgelopen jaren al gedaan zijn bij de vernieuwing van Hakfort-Huigenbos. Concreet gaat het om de navolgende vaste punten: 1.

Omgeving Projectbureau Vernieuwing Bijlmermeer

30


a. b. c. d. e. 2.

handhaven van de huidige hoogteligging van de Karspeldreef handhaven fietsroutes Bullewijkpad en Abcoudepad benutten nabijheid metrostation Bullewijk ruimte reserveren voor mogelijke verschuiving Huntumdreef goede aansluiting/overgang naar ontwikkeling A9-zone

Zuidelijke H-buurt a. behoud gerenoveerde flats Hakfort en Huigenbos b. ruimte voor voldoende oppervlaktewaterberging c. behoud van groenstructuur

D. Randvoorwaarden voor de vernieuwing Samen met het stadsdeel en de betrokken corporaties Ymere en Rochdale/Delta Forte zijn de mogelijke ontwikkelingskansen voor Heesterveld, Hakfort en Huigenbos nader verkend. Deze verkenning heeft geleid tot het formuleren van ruimtelijke en programmatische randvoorwaarden voor de vernieuwing van de gehele Zuidelijke H-buurt: 1. Één geheel. De verschillende deelgebieden worden in onderlinge samenhang met elkaar ontwikkeld. De vernieuwing van de Heesterveld, Hakfort en Huigenbos moet leiden tot één samenhangende buurt met een uitgesproken eigen identiteit, een herkenbaar (groen) profiel en een diversiteit aan bevolkingsgroepen die goed met elkaar samen leven in deze buurt. 2. Aantrekkelijke randen. De Zuidelijke H-buurt dient aantrekkelijke randen met specifieke kwaliteiten te krijgen: a. De groene singels en waterpartijen langs de zuiden westrand geven de buurt rust en ruimte aan de kanten die volledig door grootschalige infrastructuur bepaald worden (trein en snelweg). Deze randen zijn essentieel voor de leefkwaliteit in de Zuidelijke Hbuurt en moeten een robuuste maat krijgen. b. De dreven langs de noorden oostzijde vormen het adres van de Zuidelijke H-buurt. Deze dreven krijgen een ruim en groen karakter met meer ruimte voor leven en functies langs de dreven. Zo krijgt de buurt een duidelijk en herkenbaar gezicht naar de omgeving. 3.

Goed toegankelijk. De Zuidelijke H-buurt ligt op een goed bereikbare plek in de stad, maar de toegankelijkheid moet ingrijpend verbeterd worden. Dit speelt op vier niveaus a. Metrostation. De nabijheid van het metrostation moet beter benut worden en de directe omgeving van het metrostation en de routes er naar toe moeten aantrekkelijker en veiliger worden. b. Entrees vanaf de dreef. Vooral de entree vanaf de Karspeldreef moet veel duidelijker worden. De Zuidelijke H-buurt moet direct toegankelijk worden via een logische route. c. Samenhangend stratennet. Het stratennetwerk in de Zuidelijke H-buurt moet meer samenhang krijgen en het gehele gebied op een logische wijze ontsluiten. d. Aantrekkelijke en veilige fietspaden. Het Abcoudepad en Bullewijkpad zijn belangrijke routes voor geheel Zuidoost die op een aantrekkelijke en veilige wijze door de Zuidelijke H-buurt moeten lopen.

4.

Benut de verschillende kwaliteiten. Door de ligging en de specifieke kwaliteiten in de Zuidelijke H-buurt is het mogelijk meer specifieke kwaliteiten te realiseren die de variatie in de directe leefomgeving kan versterken. Daarbij gaat het zowel om een differentiatie aan woningtypen als om een differentiatie van de openbare ruimte. De eerste verkenningen leveren in ieder geval vier kansrijke kwaliteiten op: Projectbureau Vernieuwing Bijlmermeer 31


a.

b.

c.

d.

Stadsboulevard Langs de Karspeldreef kan een stedelijk leefmilieu gerealiseerd worden met bebouwing die ook geadresseerd is aan de Karspeldreef. Hier bestaat ook de mogelijkheid om langs de dreef ruimte te realiseren voor kleinschalige bedrijvigheid. Huigenbospark Het centrale groengebied tussen Hakfort en Huigenbos kan een aantrekkelijk buurtpark worden door de begrenzing van het park te versterken en de inrichting te verbijzonderen. Specifieke buurtfuncties kunnen hieraan toegevoegd worden om de gebruikswaarde van dit buurtpark te versterken. Hakfortsingel De zuidelijke rand van de buurt is van essentieel belang voor de kwaliteit van de gehele Zuidelijke H-buurt. Een goede afronding aan de zuidzijde biedt mogelijk ruimte voor een aantrekkelijk woonmilieu langs het water en vergroot tegelijkertijd de toegankelijkheid en gebruikswaarde van de singel en het water. Bovendien kan zo een goede overgang gerealiseerd worden naar de toekomstige ontwikkelingszone langs de A9. Heesterveld Deze locatie leent zich bijzonder goed voor een specifieke ontwikkeling die het palet aan woonmilieus in de buurt kan verrijken. Een goede samenhang met de groene omgeving van Hakfort is van groot belang om de samenhang in de Zuidelijke H-buurt te waarborgen.

E. Variabelen voor de vernieuwing Verschillende ontwerpverkenningen hebben duidelijk gemaakt dat er veel kansen ontstaan voor een substantiële verbetering van de Zuidelijke H-buurt als alle deelgebieden in onderlinge samenhang met elkaar beschouwd worden. Tegelijkertijd ontstaat dan ook de noodzaak om op een aantal punten ruimte te geven om deze kansen ook daadwerkelijk te kunnen benutten. Het is namelijk nog te vroeg om een aantal mogelijke oplossingsrichtingen bij voorbaat uit te sluiten. Daarom moeten er ten behoeve van de uitwerking van de vernieuwing van de Zuidelijke H-buurt een aantal variabelen zorgvuldig verkend worden: 1.

2.

3.

De parkeergarages Zowel voor de gehele buurt als voor de ontwikkeling van de afzonderlijke deelgebieden is een enorme kwaliteitssprong mogelijk als de zone van de parkeergarages en het kinderdagverblijf integraal herontwikkeld kan worden. Het is echter de vraag of dit financieel haalbaar is en ook de consequenties voor de parkeerplaatsen van de bestaande flats en de nieuwbouw zijn nog niet duidelijk. Een snelle scan heeft wel aangetoond dat een integrale herontwikkeling veel kansen voor de buurt oplevert. Woonmilieus en typologieën Het woningaantal en de woonmilieus zijn sterk afhankelijk van de mogelijk te realiseren kwaliteiten. Door deze variabele goed te verkennen op ruimtelijke, programmatische, kwalitatieve en financiële consequenties kan er een afgewogen keuze worden gemaakt die zowel haalbaar als wenselijk is. Aansluiting A9 zone De vernieuwing van de Zuidelijke H-buurt zal eerder voltooid zijn dan de ontwikkeling van de A9-zone. In de planvorming zijn er dus geen vastgestelde aansluitpunten tussen de twee plangebieden. Bij de uitwerking van de vernieuwing van de Zuidelijke H-buurt moet wel verkend worden op welke wijze de mogelijke toekomstige aansluiting tussen de twee plangebieden gerealiseerd kan worden.


32


Memo Randvoorwaarden Zuidelijke H-buurt, blad 6

F. Plangrens Omdat duidelijk is dat de verschillende betrokken partijen in goed overleg samen willen werken aan de planvorming voor de vernieuwing van de Zuidelijke H-buurt is er voor gekozen één plangebied te definiëren. De plangrenzen vallen aan drie kanten logisch samen met de omringende infrastructuur. De wegas van de Karspeldreef, de wegas van de Huntumdreef en de top van het talud van de spoorbanen. Alleen aan de zuidzijde moet een logische nieuwe plangrens vastgelegd worden om de grens van het plangebied van de A9-zone duidelijk af te bakenen. Op de kaart is een plangrens ingetekend die voldoende ruimte geeft om een duurzame en aantrekkelijke zuidrand te realiseren voor de Zuidelijke H-buurt met een goede overgangszone naar de A9-zone die naar verwachting een hoogstedelijk karakter zal krijgen. Door deze plangrens wordt een deel van het terrein van de huidige Zuidelijke H-buurt (ter plekke van de voormalige vleugel van Hakfort) toegevoegd aan de A9-zone en wordt een tegelijkertijd het gehele profiel van de singel toegevoegd aan het plangebied van de Zuidelijke H-buurt. Zo kan er, onafhankelijk van de A9-zone een goede zuidrand gerealiseerd worden en blijft tegelijkertijd veel ruimte over de planvorming in de A9-zone.


33

BIJLAGE 3 Planning


34

STRATEGIENOTA H-ZUID

Recommend Documents