STRATEGI PEMASARAN PEMBIAYAAN KPR SYARIAH BERSUBSIDI BAGI MASYARAKAT BERPENGHASILAN RENDAH DI BTN SYARIAH

STRATEGI PEMASARAN PEMBIAYAAN KPR SYARIAH BERSUBSIDI BAGI MASYARAKAT BERPENGHASILAN RENDAH DI BTN SYARIAH (Studi kasus pada BTN Syariah Cabang Tangerang)

SKRIPSI Diajukan untuk Memenuhi Persyaratan Memperoleh Gelar Sarjana Ekonomi Syariah (S.E.Sy)

Oleh: Muhammad Arif Aditya NIM. 1110046100029

KONSENTRASI PERBANKAN SYARIAH PROGRAM STUDI MUAMALAT (EKONOMI ISLAM) FAKULTAS SYARIAH DAN HUKUM UNIVERSITAS ISLAM NEGERI SYARIF HIDAYATULLAH JAKARTA 1436 H/2014

STRATEGI PEMASARAN PEMBIAYAAN KPR SYARIAH BERSUBSIDI BAGI MASYARAKAT BERPENGHASILAN RENDAH DI BTN SYARIAH (Studi kasus pada BTN Syariah Cabang Tangerang)

SKRIPSI Diajukan untuk Memenuhi Persyaratan Memperoleh Gelar Sarjana Ekonomi Syariah (S.E.Sy)

Dibawah Bimbingan:

Achmad Chairul Hadi, MA NIP. 197205312007101002

KONSENTRASI PERBANKAN SYARIAH PROGRAM STUDI MUAMALAT (EKONOMI ISLAM) FAKULTAS SYARIAH DAN HUKUM UNIVERSITAS ISLAM NEGERI SYARIF HIDAYATULLAH JAKARTA 1436 H/2014

PENGESAHAN PANITIA UJIAN Skripsi berjudul Strategi Pemasaran Pembiayaan KPR Syariah Bersubsidi Bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah Di BTN Syariah telah diujikan dalam Sidang Munaqasyah Fakultas Syariah dan Hukum Universitas Islam Negeri (UIN) Syarif Hidayatullah Jakarta pada 23 Desember 2014. Skripsi ini telah diterima sebagai salah satu syarat memperoleh gelar Sarjana Ekonomi Syariah (S.E.Sy) Pada program studi Muamalat (Ekonomi Islam) Jakarta, 29 Desember 2014 Mengesahkan, Dekan Fakultas Syariah dan Hukum

Dr. JM. Muslimin, MA NIP. 196808121999031014

Panitia Ujian Munaqasyah Ketua

: Ah. Azharuddin Lathif, M.Ag, MH

(…………………………)

NIP. 197425072001121001 Sekretaris

: Abdurrauf, Lc, MA

(…………………………)

NIP. 197312152005011002 Pembimbing

: Achmad Chairul Hadi, MA

(…………………………)

NIP. 197205312007101002 Penguji I

: Dr. Nurhasanah, MA

(…………………………)

NIP. 197408172002122013 Penguji II

: Drs. H. Burhanudin Yusuf, MM. MA NIP. 195406181981031005

(…………………………)

LEMBAR PERNYATAAN

Dengan ini saya menyatakan bahwa: 1. Skripsi ini merupakan hasil karya asli saya yang diajukan untuk memenuhi salah satu persyaratan memperoleh gelar Strata 1 di Universitas Islam Negeri (UIN) Syarif Hidayatullah Jakarta. 2. Semua sumber yang saya gunakan dalam penelitian ini telah saya cantumkan sesuai dengan ketentuan yang berlaku di Universitas Islam Negeri (UIN) Syarif Hidayatullah Jakarta. 3. Jika dikemudian hari terbukti karya ini bukan hasil karya asli saya atau merupakan hasil jiplakan dari karya orang lain, maka saya menerima sanksi yang berlaku di Universitas Islam Negeri (UIN) Syarif Hidayatullah Jakarta.

Tangerang Selatan, 23 Desember 2014

Muhammad Arif Aditya

iv

ABSTRAK Muhammad Arif Aditya. Nim: 1110046100029. STRATEGI PEMASARAN PEMBIAYAAN KPR SYARIAH BERSUBSIDI BAGI MASYARAKAT BERPENGHASILAN RENDAH DI BTN SYARIAH (STUDI KASUS PADA BTN SYARIAH CABANG TANGERANG), Skripsi, Tangerang Selatan, Program Studi Muamalat (Ekonomi Islam). Fakultas Syariah Dan Hukum. UIN Jakarta, 2014, xii + 112 + 17 lampiran. Masalah utama penelitian ini adalah fungsi dan tujuan pemasaran pembiayaan KPR bersubsidi belum berjalan dengan baik dan belum sepenuhnya dapat dinikmati oleh masyarakat berpenghasilan rendah. Tujuan penelitian skripsi ini adalah untuk mengetahui strategi pemasaran yang diterapkan BTN Syariah cabang Tangerang dalam memasarkan produk pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB bagi masyarakat berpenghasilan rendah. Selain itu untuk mengetahui perkembangan pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB pada periode 2011-2013 terakhir di BTN Syariah, dan apa saja kendala dalam memasarkan KPR BTN Sejahtera Tapak iB. Penelitian ini menggunakan jenis penelitian deskriptif dengan pendekatan kualitatif menggunakan data primer dan data sekunder yang diambil melalui dua teknik pengumpulan data, yaitu studi lapangan dengan dokumentasi, wawancara, dan studi kepustakaan. Sedangkan analisis data dilakukan dengan cara analisis deskriptif. Berdasarkan temuan penelitian, strategi pemasaran yang diterapkan BTN Syariah cabang Tangerang dalam memasarkan produk pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB menggunakan strategi marketing mix (bauran pemasaran), yang terdiri dari 4P, yaitu strategi produk (product), strategi penentuan harga (price), strategi penentuan lokasi (place), dan strategi promosi (promotion). Realisasi pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB pada tahun 2011 sebesar Rp 9.845.379.679, tahun 2012 sebesar Rp 3.726.700.000, dan tahun 2013 sebesar Rp 2.668.700.000. Perkembangan KPR BTN Sejahtera Tapak iB cenderung turun dari tahun ke tahun, dikarenakan terdapat kendala utama, yaitu keterbatasan stok perumahan bersubsidi yang dimiliki oleh pengembang di wilayah Tangerang

Kata Kunci

: Strategi, Pemasaran, FLPP, KPR bersubsidi, BTN Syariah.

Pembimbing

: Achmad Chairul Hadi, MA

Daftar Pustaka

: Tahun 1989 s.d 2013

v

KATA PENGANTAR Segala puji dan syukur penulis ucapkan atas kepada Tuhan Yang Maha Esa, atas segala rahmat dan karunia-Nya yang telah memberikan nikmat kesehatan dan hikmat kepada penulis sehingga penulis dapat menyelesaikan skripsi ini dalam rangka memenuhi persyaratan untuk mencapai Gelar Sarjana Ekonomi Syariah pada Fakultas Syariah dan Hukum Universitas Islam Negeri Syarif Hidayatullah Jakarta. Shalawat serta salam tidak lupa penulis haturkan pula kepada junjungan kita Nabi Muhammada SAW, beserta keluarga, sahabat serta umat-umatnya, yang Insya Allah kita termasuk didalamnya. Selama proses penulisan skripsi ini penulis sangat menyadarai bahwa dalam proses tersebut tidaklah lepas dari segala bantuan, bimbingan dan motivasi dari berbagai pihak, oleh karenanya pada kesempatan ini penulis menyampaikan ucapan terima kasih kepada yang terhormat : 1. Dr. JM. Muslimin, MA, selaku Dekan Fakultas Syariah dan Hukum Universitas

Islam Negeri (UIN) Syarif Hidayatullah Jakarta. 2. Ah. Azharuddin Lathif, M.Ag, MH, selaku Ketua Program Studi Muamalat dan Abdurrauf, Lc, MA, selaku Sekretaris Program Studi Muamalat yang telah membantu penulis secara tidak langsung dalam menyiapkan skripsi ini. 3. Ahmad Chairul Hadi, MA sebagai Dosen Pembimbing Skripsi, atas waktu, perhatian, kerjasama dan doanya selama proses bimbingan dalam penyelesaian

vi

penulisan skripsi ini, semoga bapak senantiasa diberi nikmat sehat dan selalu menjadi suri tauladan bagi kami. 4. Ibu Lucy Nukman sebagai Brand Manager BTN Syariah kantor cabang Tangerang, Bapak Catur, Bapak Yoga, Ibu Imel, Ibu Juni, Ibu Rista, Ibu Erza dan pihak yang terkait di BTN Syariah kantor cabang Tangerang yang telah membantu dan menyediakan waktu serta data kepada penulis dalam proses penelitian guna menyelesaikan penulisan skripsi ini. 5. Kepala beserta staf Perpustakaan Fakultas Syariah dan Hukum maupun Perpustakaan Umum Universitas Islam Negeri Syarif Hidayatullah Jakarta yang telah memberikan fasilitas yang sangat membantu penulis selama proses penulisan skripsi ini. 6. Kedua Orang Tua yang sangat sayangi dan cintai, yang terhormat Ayahanda Drs. H. Fachruddin dan Ibunda Hj. Yulita, dengan restu dan doanya yang selalu mengiringi, menyertai dan mendampingi penulis dalam setiap langkah sehingga proses penulisan skripsi ini berjalan lancar dan selesai dengan baik. 7. Kakak-kakak penulis yang tersayang, Mba Sari dan Kak Efran yang juga telah membantu penulis dengan doa dan dukungannya sehingga skripsi ini dapat selesai dengan lancar dan baik. 8. Keponakan penulis tersayang, Ananda Bisma dan Beryl yang menghibur penulis dikala mengalami kejenuhan. 9. Keluarga besar Mahasiswa/i Fakultas Syariah dan Hukum Universitas Islam Negeri Syarif Hidayatullah Jakarta tahun angkatan 2010, khususnya program vii

studi dan konsentrasi Muamalat dan Perbankan Syariah. Khususnya temanteman PS.D yang sudah berjuang bersama selama 8 semester ini. 10. Keluarga besar DECADE yang penulis banggakan, Bang Reza, Rifai, Adnan, Fadel, Daus, Zakim, Fatan, Syamsul, Rizki, Cucu, Elsa, Ambar, Nur, Puput, Mia, dan Vidi yang telah mendoakan dan memberikan semangat pada penulis sehingga penulisan skripsi ini dapat selesai dengan baik. 11. Adik dan Kakak Kelas Mahasiswa/i khususnya yang turut bersama-sama penulis melakukan tahap-tahap penulisan skripsi, ujian komphre, sampai sidang, sehingga bisa lulus bersama-sama. Penulis harap agar skripsi ini dapat memberikan kontribusi positif untuk pihakpihak terkait dan rekan-rekan mahasiswa/i Fakultas Syariah dan Hukum khususnya program studi Muamalat dan Konsentrai Perbankan Syariah Universitas Islam Negeri Syarif Hidayatullah Jakarta serta bagi seluruh mahasiswa/i seluruh Indonesia. Penulis menyadari masih banyak kekurangannya, untuk itu penulis mengharapkan saran dan kritik yang bersifat membangun dari pembaca demi sempurnanya skripsi ini.

Tangerang Selatan, 23 Desember 2014

Penulis

viii

DAFTAR ISI

HALAMAN JUDUL..................................................................................................... i PERSETUJUAN PEMBIMBING................................................................................ ii LEMBAR PENGESAHAN PENGUJI ....................................................................... iii LEMBAR PERNYATAAN ........................................................................................ iv ABSTRAK ................................................................................................................... v KATA PENGANTAR ................................................................................................ vi DAFTAR ISI ............................................................................................................... ix DAFTAR TABEL ...................................................................................................... xii DAFTAR GAMBAR ................................................................................................ xiii BAB I

PENDAHULUAN A. Latar Belakang Masalah ....................................................................... 1 B. Identifikasi Masalah ............................................................................. 5 C. Batasan Masalah ................................................................................... 6 D. Perumusan Masalah .............................................................................. 7 E. Tujuan dan Manfaat Penelitian ............................................................. 7 F. Kerangka Teori .................................................................................... 9 G. Metode Penelitian ............................................................................... 11 H. Teknik Penulisan ................................................................................ 15

ix

I. Sistematika Penulisan. ........................................................................ 16 BAB II

LANDASAN TEORI A. Pemasaran 1. Pengertian Pemasaran.................................................................. 18 2. Tujuan Pemasaran ....................................................................... 20 3. Konsep-konsep Pemasaran .......................................................... 21 4. Strategi Bauran Pemasaran (Marketing Mix) .............................. 24 5. Konsep Pemasaran dalam Islam .................................................. 26 6. Perbedaan Pemasaran Syariah dan Pemasaran Konvensional .... 28 B. KPR Syariah Bersubsidi 1. Pengertian Pembiayaan KPR Syariah Bersubsidi ....................... 31 2. Rukun dan Syarat Pembiayaan KPR Syariah Bersubsidi ............ 36 3. Pembiayaan KPR Syariah Bersubsidi Menggunakan Akad Murabahah .................................................................................. 37 4. Manfaat Pembiayaan KPR Syariah Bersubsidi ........................... 40 C. Review Studi Terdahulu ..................................................................... 41

BAB III GAMBARAN UMUM PEMBIAYAAN KPR BTN SEJAHTERA TAPAK iB A. Latar Belakang dan Perkembangan Bank Tabungan Negara (BTN) Syariah

x

1. Tujuan Pendirian ......................................................................... 49 2. Perkembangan Jaringan ............................................................... 50 B. Visi dan Misi ...................................................................................... 52 C. Struktur Organisasi Pengurusan BTN Syariah ................................... 53 D. Produk-produk pada BTN Syariah 1. Produk Pendanaan (funding) BTN Syariah ................................. 54 2. Produk Pembiayaan (financing) BTN Syariah ............................ 57 3. Jasa dan Layanan ......................................................................... 64 4. Pengertian KPR BTN Sejahtera Tapak iB .................................. 66 5. Dasar Hukum Pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB ......... 66 BAB IV HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN A. Pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB ....................................... 68 B. Pemasaran Pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB ..................... 74 C. Pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB Periode 2011-2013........ 94 D. Kendala-kendala Pemasaran Produk Pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB ........................................................................................... 102 BAB V

PENUTUP A. Kesimpulan ....................................................................................... 105 B. Saran ................................................................................................. 108

DAFTAR PUSTAKA ............................................................................................. 110 LAMPIRAN ............................................................................................................ 113

xi

DAFTAR TABEL

Tabel 3.1

Penghargaan Unit Usaha Syariah BTN dari Berbagai Lembaga ........ 49

Tabel 3.2

Jaringan Unit Usaha Syariah di Indonesia.......................................... 50

Tabel 4.1

Pengelompokan Harga Jual Rumah Sejahtera Tapak ......................... 79

Tabel 4.2

Realisasi Pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB Periode 2011-2013 ............................................................................................................ 96

Tabel 4.3

Realisasi Pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB Tahun 2011 .................................................................................................... 97

Tabel 4.4

Realisasi Pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB Tahun 2012 .................................................................................................... 98

Tabel 4.5

Realisasi Pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB Tahun 2013 .................................................................................................... 99

xii

DAFTAR GAMBAR

Gambar 3.1

Mekanisme Permohonan Pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB ........................................................................................................ 72

Gambar 4.1

Jumlah Nasabah Pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB Tahun 2011-2013 ......................................................................................... 100

Gambar 4.2

Jumlah Pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB Tahun 20112013 .................................................................................................. 101

Gambar 4.3

Market

Share

Pembiayaan

KPR

bersubsidi

pada

Tahun

2013 .................................................................................................. 104

xiii

1

BAB I PENDAHULUAN

A. Latar Belakang Masalah Pemenuhan kebutuhan rumah pribadi di Indonesia masih menjadi masalah besar saat ini. Pertumbuhan penduduk, terutama di perkotaan masih cukup tinggi, yakni rata-rata tiga persen per tahun, sementara lahan yang tersedia semakin menyempit dan tak terjangkau harganya. Sudah menjadi rahasia umum bahwa pembelian rumah dikategorikan sebagai investasi walaupun kadang tidak liquid (butuh waktu untuk menjualnya kembali), dimana tujuan investasi adalah mengumpulkan dan menambah aset. Kita sadar bahwa investasi rumah tidak secara produktif memberikan hasil langsung kepada pemilik, tapi naiknya harga tanah dan bangunan bisa membuat nilai aset bertambah. Terlebih lagi bila sarana dan prasarana di sekitar perumahan bertambah lengkap, yang akan menyebabkan nilai rumah dan bangunan pasti akan cepat naik. Namun demikian, keinginan untuk memiliki rumah sendiri juga bukan perkara mudah bagi kebanyakan masyarakat kita. Harga tanah dan rumah, terutama dikotakota besar dari tahun ke tahun terus meningkat cukup tajam. Sayangnya peningkatan harga tanah dan rumah hampir selalu lebih tinggi dari peningkatan tingkat penghasilan seseorang. Akibatnya, sulit bagi kebanyakan masyarakat kita mengumpulkan dana terlebih dahulu dan menunggu hingga mampu membayar tunai untuk sebuah rumah

2

yang hendak dibelinya. Peran perbankan khususnya bank syariah untuk menyediakan dana tunai dan memberikan pinjaman dalam bentuk pembiayaan menjadi solusi umum mengatasi kondisi ini. Sehingga tidak mengherankan jika hampir sebagian masyarakat “terpaksa” berhutang untuk memiliki rumah idaman.1 Namun, hutang ini sifatnya mendesak, yaitu hutang yang bernilai tinggi dan penting untuk kelancaran aktivitas sehari-hari dan menyangkut kehidupan keluarga.2 Untuk kebanyakan orang memiliki rumah sendiri solusinya adalah mengajukan Pembiayaan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) ke bank-bank yang mereka tuju. Kredit Pemilikan Rumah (KPR) sesungguhnya terbuka bagi setiap orang yang telah memiliki dana yang memadai untuk membeli rumah dengan cara mencicil. Akan tetapi bagi kalangan masyarakat berpenghasilan rendah atau menengah kebawah tentu kesulitan untuk memiliki rumah sendiri dengan cara mengajukan pembiayaan KPR dikarenakan harga rumah (property) yang selalu naik setiap tahunnya dan gejolak harga rumah (property) yang semakin sulit dikendalikan oleh pemerintah. Atas sebab itulah sebagian besar kalangan masyarakat berpenghasilan rendah ini sulit untuk membeli rumah sendiri karena keterbatasan ekonomi dan cara yang mereka pilih yaitu mengontrak atau menyewa rumah dibanding memiliki rumah sendiri. Disisi lain pemerintah berkewajiban untuk melaksanakan pembangunan perumahan dengan jumlah kebutuhan akan rumah yang terus meningkat dengan harga 1

Eko P. Pratomo, Membangun Kecerdasan Finansial Dengan Nilai-Nilai Spiritualitas, (Jakarta: PT Arga Publishing, 2007), hal.77. 2 Agustianto M, Lutfi T Rizki, Fiqih Perencanaan Keuangan Syariah, (Depok: Mudamapan Publishing, 2010), hal.110.

3

yang terjangkau oleh masyarakat berpenghasilan rendah dengan tetap memperhatikan persyaratan umum bagi pembangunan rumah yang sehat, layak dan aman. Maka dari itu pemerintah melalui perbankan mencanangkan program kredit atau pembiayaan rumah murah yang memang ditujukan bagi masyarakat berpenghasilan rendah, yaitu dengan menggunakan program Fasilitas Likuiditas Penyaluran Perumahan (FLPP) atau KPR bersubsidi dari Kementerian Perumahan Rakyat (KEMENPERA). Dengan KPR bersubsidi ini dapat membantu masyarakat berpenghasilan rendah atau masyarakat menengah kebawah dalam memperoleh rumah milik mereka sendiri karena program KPR bersubsidi merupakan program rumah murah pemerintah dalam memenuhi kebutuhan akan rumah murah bagi masyarakat berpenghasilan rendah ini yaitu pemerintah memberikan dana subsidi dengan cara bekerja sama dengan bank pelaksana program ini yang ada di Indonesia untuk memberikan kredit atau pembiayaan dengan uang muka dan cicilan yang ringan serta margin yang rendah dan tetap selama masa pengembalian pembiyaan. Bank Tabungan Negara (BTN) Syariah merupakan unit usaha syariah milik Bank Tabungan Negara (BTN) konvensional salah satu bank pelaksana yang ikut mendukung program Fasilitias Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) yang dicanangkan oleh Kementrian Perumahan Rakyat (KEMENPERA) dan mendapatkan penghargaan Bank Syariah Terbaik Pertama menurut KEMENPERA yang sukses melaksanakan program KPR syariah bersubsidi yang ditujukan bagi masyarakat berpenghasilan rendah atau masyarakat menengah bawah untuk memilki rumah

4

sebagai tempat bernaung yang layak. Pembiayaan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) syariah bersubsidi merupakan produk yang dimiliki oleh BTN Syariah, yang dikenal dengan “KPR BTN Sejahtera Tapak iB”. Dengan program ini, masyarakat berpenghasilan rendah atau yang memiliki penghasilan tidak lebih dari Rp 4.000.000 perbulan dapat mengajukan KPR bersubsidi dengan cara mencicil selama maksimal 20 tahun. BTN Syariah yang merupakan unit usaha syariah BTN konvensional memegang market share KPR terbesar di Indonesia dan menjadi kontributor utama dalam program perumahan rakyat yang ditunjukkan dengan penyalur KPR FLPP tertinggi Bank BTN telah merapatkan barisan dengan merancang dan mengeksekusi strategi pemasaran dengan membangun paradigma baru dengan menjadikan voice of customer sebagai “panglima”. Hal ini terlihat dari pencapaian Bank BTN di sektor KPR bersubsidi. Sepanjang 2013, Bank BTN berhasil menyalurkan KPR Bersubsidi sebesar Rp 6,02 triliun, atau sebanyak 80.148 unit perumahan melalui Bank Konvensional dan Rp 488 miliar, atau sebanyak 6.521 unit perumahan melalui Unit Usaha Syariah.3 Berdasarkan kondisi demikian, maka keberhasilan dalam menyalurkan pembiayaan KPR bersubsidi salah satunya ditentukan oleh pemasaran. Dan yang akhirnya memotivasi penulis untuk lebih jauh mengetahui strategi pemasaran seperti apa yang diterapkan BTN Syariah pada produk “KPR BTN Sejahtera Tapak iB”

3

BTN, Laporan Tahunan Annual Report 2013, hal. 84.

5

bersubsidi ini agar tersalurkan serta dapat dinikmati dengan baik oleh masyarakat berpenghasilan rendah untuk memiliki rumah layak milik mereka sendiri. Maka dari itu, penulis ingin melakukan penelitian mengenai hal tersebut yang dituangkan dalam penulisan

sebuah

skripsi

yang

berjudul:

“STRATEGI

PEMASARAN

PEMBIAYAAN KPR SYARIAH BERSUBSIDI BAGI MASYARAKAT BERPENGHASILAN RENDAH DI BTN SYARIAH”. (Studi kasus pada BTN Syariah Cabang Tangerang)

B. Identifikasi Masalah Dari latar belakang yang telah dipaparkan diatas, maka penulis perlu untuk mengidentifikasi masalah yang terkandung pada penelitian yang sedang dilakukan agar ditemukan jawaban atas permasalahan tersebut. Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) merupakan program pemerintah untuk meringankan masyarakat berpenghasilan rendah yang ingin memiliki rumah. Melalui perbankan calon nasabah diberikan banyak kemudahan dan keringanan dalam mengajukan pembiayaan KPR bersubsidi dibandingkan dengan KPR nonsubsidi. Namun terdapat beberapa masalah dalam penyerapan KPR bersubsidi ini yang cenderung tidak mencapai target, yaitu: 1.

Suply rumah subsidi masih kurang maka kegiatan pemasaran menjadi terganggu

2.

Lokasi rumah subsidi dianggap kurang strategis bagi calon nasabah

6

3.

Sulit mencari lahan yang terjangkau sisi ekonomisnya untuk dibangun perumahan subsidi

4.

Informasi program rumah subsidi ini belum merata

5.

Sulit menyediakan uang muka bagi sebagian MBR Berdasarkan kondisi tersebut yang akhirnya mempengaruhi penyaluran KPR

bersubsidi yang cenderung tidak mencapai target. Dilihat pada tahun 2013 lalu, KEMENPERA mentargetkan penyaluran KPR bersubsidi sebesar 121.000 unit rumah dengan nilai pembiayaan Rp 6,9 triliun, namun per 10 Desember 2013 baru terealisasi sebanyak 72,5% dari target yaitu sebesar 87.765 unit saja dengan nilai pembiayaan Rp 4.55 triliun.4 Dari masalah tersebut dapat mengganggu proses pemasaran perumahan subsidi yang dilakukan bank pelaksana dalam hal ini BTN Syariah untuk meningkatkan penyaluran KPR bersubsidi yang diperuntukan bagi masyarakat berpenghasilan rendah.

C. Batasan Masalah Untuk menghindari meluasnya pembahasan pada penelitian ini yang dilakukan penulis, maka penulis membatasi masalah penelitian ini agar tetap fokus dan terarah pada permasalahan yang akan dibahas untuk mencapai hasil yang diharapkan. Batasan

4

Konferensi Pers Terkait Kinerja Penyaluran Dana FLPP 2013, diakses pada 12 Februari 2014 dari http://pembiayaan.kemenpera.go.id/berita.php?do=detail&id=61

7

masalah yang dimaksud adalah strategi pemasaran yang diterapkan BTN Syariah terhadap pembiayaan KPR syariah bersubsidi bagi masyarakat berpenghasilan rendah, pembiayaan KPR syariah bersubsidi pada BTN Syariah pada tahun 2011-2013, dan kendala-kendala yang dihadapi dalam memasarkan produk pembiayaan KPR syariah bersubsidi.

D. Perumusan Masalah Dari batasan masalah yang telah diuraikan, maka dapat dirumuskan permasalahan yang timbul pada penelitian ini yang diajukan ke dalam pertanyaan penelitian (research questions) sebagai berikut: 1.

Bagaimana strategi pemasaran yang dilakukan BTN Syariah terhadap Pembiayaan KPR Syariah bersubsidi bagi masyarakat berpenghasilan rendah ?

2.

Bagaimana perkembangan pembiayaan KPR syariah bersubsidi di BTN Syariah pada periode tahun 2011-2013?

3.

Apa saja kendala-kendala yang dihadapi BTN Syariah dalam proses pemasaran KPR syariah bersubsidi?

E. Tujuan dan Manfaat Penelitian 1.

Tujuan Penelitian adalah sebagai berikut:

8

a. Untuk mengetahui strategi pemasaran yang diterapkan BTN Syariah untuk memasarkan pembiayaan KPR syariah bersubsidi bagi masyarakat berpenghasilan rendah. b. Untuk mengetahui perkembangan pembiayaan KPR bersubsidi di BTN Syariah pada periode yang lalu (2011-2013). c. Untuk mengetahui kendala-kendala yang dihadapi BTN Syariah dalam memasarkan produk KPR syariah bersubsidi.

2.

Manfaat Penelitian a

Bagi Penulis Untuk menambah pengetahuan dan wawasan tentang pembiayaan yang ada pada bank syariah. Dan kemudian dapat digunakan untuk menerapkan ilmuilmu yang telah dipelajari penulis selama kuliah di UIN Syarif Hidayatullah yang kemudian akan digunakan untuk dipraktekan dimasyarakat.

b

Bagi Akademisi Diharapkan dapat menambah informasi dan sebagai bahan perbandingan serta penyempurnaan bagi penelitian yang akan dilakukan oleh peneliti lain dengan tema yang terkait.

c

Bagi BTN Syariah Membantu untuk lebih mengembangkan usaha dan bisnis perbankan syariah dan demi mendorong masyarakat agar lebih tertarik kepada Bank Syariah,

9

meningkatkan pelayanan terhadap produk-produk inovatif yang dapat menarik calon nasabah, dan sebagai bahan evaluasi untuk meningkatkan kinerja dalam operasional bank. d

Bagi Masyarakat Membantu

masyarakat

dalam

mendapatkan

informasi

dan

bahan

pertimbangan untuk menginvestasikan dananya ke bank syariah dan memperoleh pembiayaan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) syariah bersubsidi bagi masyarakat berpenghasilan rendah. F. Kerangka Teori Penafsiran yang sempit tentang pemasaran ini terlihat dari definisi American Marketing Association 1960, yang menyatakan pemasaran adalah hasil prestasi kerja kegiatan usaha yang berkaitan dengan mengalirnya barang dan jasa dari produsen sampai ke konsumen. Disamping penafsiran ini terdapat pula pandangan yang lebih luas, yang menyatakan pemasaran merupakan proses kegiatan yang mulai jauh sebelum barang-barang / bahan-bahan masuk dalam proses produksi. Dalam hal ini banyak keputusan pemasaran yang harus dibuat jauh sebelum produk itu dihasilkan, seperti keputusan mengenai produk yang dibuat, pasarnya, harga, dan promosinya.5 Rencana

pemasaran

lebih

dititik

beratkan

pada

produk/pasar

dan

pengembangan strategi dan program pemasaran yang terinci dengan baik agar dapat memperoleh sasaran/tujuan produk dalam pasar. Dengan kata lain, rencana pemasaran

5

Sofjan Assauri, Manajemen Pemasaran (Jakarta: PT Raja Grafindo Persada, 2004), hal.3.

10

merupakan instrumen terpadu untuk mengarahkan dan memadukan upaya pemasaran tersebut. Isi rencana pemasaran paling sedikit harus berisi rangkuman, pimpinan, situasi pemasaran saat ini, analisis peluang dan masalah, sasaran, strategi pemasaran, program kegiatan, anggaran rugi laba, dan pengendalian.6 Menurut Kotler konsep pemasaran menegaskan bahwa kunci untuk mencapai tujuan organisasi yang ditetapkan adalah perusahaan tersebut harus menjadi lebih efektif dibandingkan para pesaing dalam menciptakan, menyerahkan, dan mengomunikasikan nilai pelanggan kepada pasar sasaran yang terpilih.7 Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Syariah bersubsidi adalah 8 pembiayaan yang diterbitkan oleh lembaga penerbit pembiayaan yang telah beroperasi dengan prinsip syariah dalam rangka pemilikan rumah sederhana sehat (RSH) yang dibeli dari pengembang. Produk pembiayaan pada Bank Syariah yaitu KPR Syariah bersubsidi yang khusus diberikan bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) yang merupakan program yang dicanangkan oleh Kementerian Perumahan Rakyat (KEMENPERA) bekerjasama dengan lembaga keuangan penerbit. KPR subsidi ini diatur sendiri oleh pemerintah, sehingga tidak semua masyarakat yang mengajukan kredit diberikan fasilitas ini. Secara umum pembatasan yang ditetapkan pemerintah

6 Ali Hasan, Marketing Bank Syariah (Cara Jitu Meningkatkan Pertumbuhan Pasar Bank Syariah), (Bogor: Ghalia Indonesia, 2010), hal. 31. 7 Philip Kotler dan Kevin Lane Keller, Manajemen Pemasaran, Penerjemah Hendra Teguh, dkk. Edisi XII, Jilid ke 1 (Jakarta: Indeks, 2009), hal. 19. 8 Kamus Istilah KEMENPERA, “Pengertian KPR Syariah Bersubsidi”, diakses pada 12 Februari 2014 dari http://www.kemenpera.go.id/?op=kamus&page=1&act=detail&kat=K&srch=&fld=

11

dalam memberikan subsidi adalah penghasilan pemohon dan maksimum kredit yang diberikan. Pemohon tergolong dalam Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR). Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) atau masyarakat menengah bawah adalah keluarga/rumah tangga yang berpenghasilan sesuai dengan ketentuan Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat tentang pengadaan perumahan dan permukiman dengan dukungan fasilitas subsidi perumahan melalui KPR/KPRS Bersubsidi. Menurut Kementerian Perumahan Rakyat (KEMENPERA), kelompok sasaran yang dapat mengikuti Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) atau pembiayaan perumahan subsidi yaitu yang memiliki penghasilan tetap maupun tidak tetap paling banyak Rp 4.000.000 perbulan. Apabila memiliki penghasilan melebihi yang telah ditentukan maka tidak dapat dikatakan sebagai Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) dan tidak diperbolehkan mengikuti program tersebut.

G. Metode Penelitian Metode penelitian dapat diartikan sebagai suatu cara untuk mengerjakan sesuatu secara sistematis dan metodologi adalah ilmu pengetahuan yang mempelajari proses berpikir, analisis berpikir serta mengambil kesimpulan yang tepat dalam suatu penelitian.

12

1.

Jenis Penelitian Jenis penelitian yang penulis gunakan dalam penulisan skripsi ini adalah

penelitian deskriptif,9 yaitu dengan cara penulis menggambarkan permasalahan dengan didasari oleh data-data yang ada kemudian dianalisis lebih lanjut untuk kemudian ditarik kesimpulan. Pendekatan dalam penelitian ini menggunakan pendekatan kualitatif yaitu menggali sumber dari hasil studi kepustakaan dan wawancara yang dilakukan terhadap pihak yang bersangkutan yakni BTN Syariah cabang Tangerang. Penelitian kualitatif merupakan proses penelitian yang berkesinambungan sehingga tahap pengumpulan data, pengolahan data dan analisis data dilakukan secara bersamaan selama proses penelitian.10 2.

Objek Penelitian Penelitian ini dilakukan oleh penulis bertempat di Bank Tabungan Negara

(BTN) Syariah cabang Tangerang. 3.

Batasan Penelitian Untuk menghindari meluasnya pembahasan pada penelitian ini, penulis

menganggap perlu untuk membatasi penelitian ini agar tetap fokus dan terarah pada permasalahan yang akan dibahas dan mencapai hasil yang diharapkan. Batasan tersebut adalah sebagai berikut:

9

Widodo, Cerdik, Menyusun Proposal Penelitian Skripsi, Tesis dan Disertasi (Jakarta: MAGNA Script, 2004), hal.25. 10 Bagong Suyanto, Sutinah, Metode Penelitian Sosial: Berbagai Alternatif Pendekatan, (Jakarta: Kencana, 2011), hal.172.

13

a.

Bank pelaksana yang bekerja sama dengan KEMENPERA dalam menyalurkan pembiayaan KPR subsidi terdapat 7 (tujuh) Bank Nasional dan 17 (tujuhbelas) Bank Pembangunan Daerah, maka penulis hanya melakukan penelitian di salah satu bank pelaksana, yaitu BTN Syariah cabang Tangerang.

b.

Penelitian ini hanya membahas program KPR sejahtera bersubsidi pemerintah yang diberikan untuk membiayai rumah berbasis Tapak.

c.

Penelitian ini hanya mengambil data penyaluran KPR subsidi pada BTN Syariah cabang Tangerang periode tahun 2011 sampai tahun 2013.

4.

Jenis Data Dalam penelitian ini, penulis menggunakan dua jenis sumber data yaitu: a. Data primer Data primer yaitu merupakan data yang berasal dari data utama. Data primer yang diambil langsung dari perusahaan yang menjadi objek penelitian yaitu dengan teknik wawancara (interview) kepada pihak BTN Syariah cabang Tangerang terkait data-data tentang pembiayaan Kredit Pemilikan rumah (KPR) syariah bersubsidi tersebut sehingga dapat memecahkan masalah yang telah dirumuskan dalam penelitian ini.

14

b. Data sekunder Data sekunder adalah data yang diperoleh untuk melengkapi dan mendukung data primer yang berupa dokumen-dokumen ilmiah dan majalah, jurnal penelitian, literatur yang berhubungan dengan masalah yang diteliti. 5.

Teknik Pengumpulan Data Sesuai dengan permasalahan yang diangkat, maka dalam pengumpulan data

skripsi ini, penulis menggunakan penelitian sebagai berikut: a. Penelitian kepustakaan (Library Research) Penelitian kepustakaan untuk mendapatkan data sekunder melalui pengumpulan dan penyelidikan data-data pada kepustakaan khususnya yang berhubungan dengan pokok masalah yang diteliti. b. Penelitian Lapangan (Field Research) Yaitu penulis mengumpulkan data secara langsung ke tempat objek penelitian. Teknik pengumpulan data dengan melalui dua cara, yaitu: 1. Dokumentasi, yaitu mengumpulkan data yang berkaitan dengan masalah penelitian didapat langsung dari pihak BTN Syariah cabang Tangerang. 2. Wawancara (interview), yaitu melakukan tanya jawab dengan pihak yang terlibat, yaitu Staf Financing BTN Syariah (interviewee) dengan penelitian ini baik secara langsung maupun tidak langsung.

15

6.

Teknik Analisis data Dalam menganalisis data penulis menggunakan metode deskriptif analisis, yaitu

suatu teknik analisis data dimana penulis terlebih dahulu memaparkan semua data yang diperoleh dari hasil pengamatan kemudian menganalisisnya sehingga bisa memaparkan persoalan tentang strategi pemasaran pembiayaan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) syariah bersubsidi bagi masyarakat berpenghasilan rendah pada BTN Syariah cabang Tangerang. Adapun langkah – langkah yang dilakukan dalam penelitian ini adalah mengumpulkan data hasil dokumentasi dan wawancara dengan BTN Syariah cabang Tangerang, setelah semua data tentang pembiayaan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) syariah bersubsidi terkumpul, penulis akan menjabarkan tentang strategi pemasaran pembiayaan Kredit Pepemilikan Rumah (KPR) syariah bersubsidi bagi masyarakat berpenghasilan rendah, selanjutnya akan ditarik kesimpulan dari hasil penelitian yang penulis lakukan.

H. Teknik Penulisan Penulisan dan penyusunan skripsi ini berdasarkan pedoman pada buku “Pedoman Penulisan Skripsi Fakultas Syariah dan Hukum Universitas Islam Negeri (UIN) Syarif Hidayatullah Jakarta, 2012”.

16

I.

Sistematika Penulisan Penulis membagi skripsi ini menjadi beberapa bab dan sub bab agar mendapat

arah dan gambaran yang jelas untuk mempermudah penulis dalam membahas skripsi ini. Berikut sistematika penulisannya secara lengkap: BAB I PENDAHULUAN Bab ini terdiri dari latar belakang masalah, identifikasi masalah, batasan masalah, perumusan masalah, tujuan dan manfaat penelitian, kerangka teori, metede penelitian, teknik penulisan, dan sistematika penulisan. BAB II LANDASAN TEORI Bab ini berisi tinjauan pustaka terhadap hal-hal yang akan dibahas, yang berisikan pengertian umum tentang teori pemasaran, teori KPR syariah bersubsidi, dan review studi terdahulu BAB III GAMBARAN UMUM PEMBIAYAAN KPR BTN SEJAHTERA TAPAK iB Bab ini berisi tentang latar belakang dan perkembangan Bank Tabungan Negara (BTN) Syariah, visi dan misi, struktur dan profil pengurus, produk-produk pada BTN Syariah, dan produk KPR BTN sejahtera tapak iB. BAB IV HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN Bab ini berisi tentang hasil penelitian mengenai pemasaran pembiayaan KPR BTN sejahtera tapak iB, pembiayaan KPR BTN sejahtera tapak iB periode 2011-2013,

17

kendala-kendala yang dihadapi BTN Syariah kantor cabang Tangerang dalam memasarkan produk pembiayaan KPR BTN sejahtera tapak iB. BAB V PENUTUP Bab ini berisi kesimpulan penelitian yang telah penulis lakukan dan jawaban atas perumusan masalah yang telah dipaparkan dan saran-saran yang bermanfaat bagi penelitian selanjutnya serta bahan pertimbangan dalam kontribusi pemikiran.

18

BAB II LANDASAN TEORI

A. Pemasaran 1.

Pengertian Pemasaran Penafsiran yang sempit tentang pemasaran ini terlihat dari definisi American

Marketing Association 1960, yang menyatakan pemasaran adalah hasil prestasi kerja kegiatan usaha yang berkaitan dengan mengalirnya barang dan jasa dari produsen sampai ke konsumen. Disamping penafsiran ini terdapat pula pandangan yang lebih luas, yang menyatakan pemasaran merupakan proses kegiatan yang mulai jauh sebelum barang-barang / bahan-bahan masuk dalam proses produksi. Dalam hal ini banyak keputusan pemasaran yang harus dibuat jauh sebelum produk itu dihasilkan, seperti keputusan mengenai produk yang dibuat, pasarnya, harga, dan promosinya.11 Pemasaran adalah proses merencanakan dan melaksanakan konsep, memberi harga, melakukan promosi, dan mendistribusikan ide, barang dan jasa untuk menciptakan pertukaran yang memenuhi tujuan individu dan organisasi.12 Pemasaran merupakan usaha untuk memenuhi kebutuhan dan keinginan para nasabahnya terhadap produk dan jasa. Untuk mengetahui kebutuhan dan keinginan konsumen, maka setiap perusahaan perlu melakukan riset pemasaran, karena dengan

11

Sofjan Assauri, Manajemen Pemasaran, hal.3. Carl McDaniel dan Roger Gates, Riset Pemasaran Kontemporer, Penerjemah Sumiyarto, Rambat Lupiyoadi, Edisi Pertama (Jakarta: Salemba Empat, 2001), hal.4. 12

19

melakukan riset pemasaran inilah bisa diketahui keinginan dan kebutuhan konsumen yang sebenarnya.13 Philip Kotler mendefinisikan pengertian pemasaran adalah suatu proses sosial yang di dalamnya individu dan kelompok mendapatkan apa yang mereka butuhkan dan inginkan dengan menciptakan, menawarkan, dan secara bebas mepertukarkan produk yang bernilai dengan pihak lain.14 Lalu apa yang membedakan pemasaran bank dengan pemasaran produk lainnya. Tidak ada yang terlalu membedakan Antara pemasaran bank dengan pemasaran lainnya, melainkan karakteristik produknya, dimana produk yang dijual bank adalah lebih bersifat jasa dan bukan barang. Sehingga produk yang dijualnya sedikit abstrak atau tidak dapat dilihat secara nyata namun tetap dapat dirasakan oleh nasabah. Karena perbedaan tersebut strategi pemasaran yang diterapkan haruslah yang tepat yaitu strategi pemasaran bagi produk jasa.15 Sehingga secara umum dapat diartikan bahwa pemasaran bank merupakan suatu proses untuk menciptakan dan mempertukarkan produk atau jasa bank yang ditujukan untuk memenuhi kebutuhan dan keinginan nasabah dengan cara memberikan kepuasan kepada nasabah.16 Produk atau jasa bank yang dimaksud disini antara lain produk penghimpunan dana bank berupa giro, tabungan, dan deposito; serta

13

Kasmir, Pemasaran Bank, Edisi Revisi, Cet.IV (Jakarta: Kencana, 2010), hal. 53. Philip Kotler dan Kevin Lane Keller, Manajemen Pemasaran, hal. 7. 15 M. Nur Rianto Al Arif, Dasar-Dasar Pemasaran Bank Syariah (Bandung: Alfabeta, 2010), 14

hal.5. 16

Kasmir, Pemasaran Bank, hal.54.

20

produk penyaluran dana berupa pembiayaan baik pembiayaan yang bersifat konsumtif maupun produktif baik dengan menggunakan akad murabahah, bagi hasil, sewa atau akad pelengkap lainnya; ataupun jasa bank pendukung lainnya seperti transfer, bank garansi, kafalah, inkaso, safe deposit box, kartu kredit, letter of credit, dsb.

2.

Tujuan Pemasaran Setiap tindakan yang dilakukukan apakah oleh perusahaan atau badan usaha

tentu mengandung suatu maksud dan tujuan tertentu. Penetapan tujuan ini disesuaikan dengan keinginan pihak manajemen perusahaan itu sendiri. Badan usaha dalam menetapkan tujuan hendak dicapai dapat dilakukan dengan berbagai pertimbangan matang, kemudian ditetapkan cara-cara untuk mencapai tujuan tersebut. Dalam prakteknya tujuan suatu perusahaan dapat bersifat jangka pendek maupun jangka panjang. Dalam jangka pendek biasanya hanya bersifat sementara dan juga dilakukan sebagai langkah untuk mencapai tujuan jangka panjang. Demikian pula dalam hal menjalankan kegiatan pemasaran suatu perusahaan memiliki banyak kepentingan untuk mencapai tujuan yang diharapkan. Secara umum tujuan pemasaran bank adalah untuk: a.

Memaksimumkan konsumsi, atau dengan kata lain, memudahkan dan merangsang konsumsi, sehingga dapat menarik nasabah untuk membeli produk yang ditawarkan bank secara berulang-ulang.

21

b.

Memaksimumkan kepuasan pelanggan melalui berbagai pelayanan yang diinginkan nasabah. Nasabah yang puas akan menjadi ujung tombak pemasaran selanjutnya, karena kepuasan ini akan ditularkan kepada nasabah lainnya melalui ceritanya (getuk tular).

c.

Memaksimumkan pilihan (ragam produk) dalam arti bank menyediakan berbagai jenis produk bank sehingga nasabah memilki beragam pilihan pula.

d.

Memaksimumkan mutu hidup dengan memberikan berbagai kemudahan kepada nasabah dan menciptakan iklim yang efisien.17

3.

Konsep Pemasaran Konsep pemasaran adalah suatu falsafah manajemen dalam bidang pemasaran

yang berorientasi kepada kebutuhan dan keinginan konsumen dengan didukung oleh kegiatan pemasaran terpadu yang diarahkan untuk memberikan kepuasan konsumen sebagai kunci keberhasilan organisasi dalam usahanya mencapai tujuan yang telah ditetapkan. Jadi, konsep pemasaran merupakan orientasi perusahaan yang menekankan bahwa tugas pokok perusahaan adalah menentukan kebutuhan dan keinginan pasar, dan selanjutnya memenuhi kebutuhan dan keinginan tersebut sehingga dicapai tingkat kepuasan langganan yang melebihi dari kepuasan yang diberikan oleh para pesaing.18

17 18

Ibid., hal. 56. Sofjan Assauri, Manajemen Pemasaran (Dasar, Konsep & Strategi), hal. 81.

22

Menurut Kotler konsep pemasaran menegaskan bahwa kunci untuk mencapai tujuan organisasi yang ditetapkan adalah perusahaan tersebut harus menjadi lebih efektif dibandingkan para pesaing dalam menciptakan, menyerahkan, dan mengomunikasikan nilai pelanggan kepada pasar sasaran yang terpilih.19 Kemudian kunci yang kedua adalah pemberian kepuasan seperti yang diinginkan oleh konsumen secara lebih efektif dan lebih efisien dari yang dilakukan pesaing. Konsep inti dari kegiatan pemasaran sesuai syariah adalah:20 a.

Kebutuhan, keinginan dan permintaan Kebutuhan merupakan tuntutan dasar manusia, yang terdiri dari kebutuhan

primer, sekunder dan tersier. Keinginan merupakan bentuk kebutuhan manusia yang dihasilkan oleh budaya dan kepribadian individual atau dibentuk oleh lingkungan masyarakat. Permintaan adalah keinginan manusia yang didukung oleh daya beli. Keingingan dapat berubah menjadi permintaan bila disertai dengan daya beli. b.

Produk (jasa dan barang) Produk adalah segala sesuatu yang dapat ditawarkan kepada pasar untuk

diperhatikan, dimiliki, digunakan atau dikonsumsi sehingga dapat memuaskan keinginan dan kebutuhan. Produk yang dijual pada industri perbankan adalah produk yang sifatnya jasa, sehingga pemasar harus mampu melakukan inovasi pemasaran yang cocok untuk pemasaran jasa.

19 20

Philip Kotler dan Kevin Lane Keller, Manajemen Pemasaran, hal. 19. M. Nur Rianto Al Arif, Dasar-Dasar Pemasaran Bank Syariah, hal. 7.

23

c.

Nilai, biaya, dan kepuasan Nilai dapat diartikan sebagai perbedaan antara nilai yang dinikmati pelanggan

karena memiliki serta menggunakan suatu produk dan biaya untuk memiliki produk tersebut. Nilai disini dapat diartikan sebagai nilai nominal, yaitu harga dari produk tersebut. Sementara kepuasan pelanggan adalah apa yang didapat oleh konsumen dibandingkan dengan persepsi konsumen atas produk tersebut. d.

Pertukaran, transaksi, dan hubungan Pertukaran yang merupakan konsep inti dari pemasaran, mencakup perolehan

produk yang diinginkan dari seseorang dengan menawarkan sesuatu sebagai gantinya. Pertukaran disini dapat pula bermakna pertukaran manfaat produk yang dimiliki perusahaan kepada konsumen. e.

Pasar Pasar adalah perangkat pembeli yang aktual dan potensial dari sebuah produk.

Untuk mencapai pasar sasaran, ada tiga jenis saluran pemasaran yang dapat digunakan, yaitu saluran komunikasi, saluran distribusi, dan saluran jasa. f.

Pemasaran, pemasar, dan prospek Pemasaran berarti mengolah pasar untuk menghasilkan pertukaran dengan

tujuan memuaskan kebutuhan dan keinginan manusia. Pemasar adalah pihak yang memasarkan atau menawarkan manfaat suatu produk kepada pihak lain yang menjadi pasar sasaran dari produk tersebut. Sementara prospek adalah pihak yang merupakan target pasar potensial dari produk yang ditawarkan oleh pemasar.

24

Pada dasarnya pengertian konsep pemasaran mempunyai persamaan dengan konsep pemasaran bank. Konsep pemasaran (produksi) berorientasi pada kebutuhan konsumen, sedangkan konsep pemasaran berorientasi pada konsumen (nasabah). Konsep pemasaran bank mengandung arti:21 a.

Mempunyai falsafah yang mantap dan bertanggung jawab

b.

Berorientasi pada nasabah di satu pihak

c.

Menguntungkan perusahaan di pihak lain

4.

Strategi Bauran Pemasaran (Marketing Mix) Bauran pemasaran atau marketing mix merupakan strategi kombinasi yang

dilakukan oleh berbagai perusahaan dalam bidang pemasaran. Hampir semua perusahaan melakukan startegi ini guna mencapai tujuan pemasarannya, apalagi dalam kondisi persaingan yang demikian ketat saat ini. Kombinasi yang terdapat dalam komponen marketing mix harus dilakukan secara terpadu. Artinya, pelaksanaan dan penerapan komponen ini harus dilakukan dengan memperhatikan antara satu komponen dengan komponen lainnya. Karena antara satu komponen dengan komponen lainnya saling berkaitan erat guna mencapai tujuan perusahaan dan tidak efektif jika dijalankan sendiri-sendiri. Penggunaan bauran pemasaran (marketing mix) dalam dunia perbankan dilakukan dengan menggunakan strategi yang sesuai dengan kebutuhan bank. Dalam

21

Ibid., hal. 11.

25

prakteknya strategi bauran pemasaran terdiri dari pemasaran untuk produk yang berupa barang maupun jasa. Khusus untuk produk yang berbentuk barang jasa diperlakukan strategi yang sedikit berbeda dengan produk barang. Kotler menyebutkan strategi bauran pemasaran (marketing mix) terdiri dari empat P (4P), yaitu Product (Produk), Price (Harga), Place (Tempat / Saluran Distribusi), Promotion (Promosi).22 a.

Product (Produk), yaitu produk merupakan keseluruhan konsep objek yang memberikan sejumlah nilai kepada konsumen. Yang perlu diperhatikan terhadap produk adalah konsumen tidak hanya membeli bentuk fisik dari produk itu saja, tetapi juga membeli manfaat dan nilai dari produk tersebut.23

b.

Price (Harga), yaitu pada setiap produk barang ataupun jasa yang ditawarkan, bagian pemasaran dapat menentukan harga pokok dan harga jual suatu produk. Faktor-faktor yang perlu dipertimbangkan dalam suatu penetapan harga antara lain biaya, keuntungan, harga yang ditetapkan oleh pesaing dan perubahan keinginan pasar.24

c.

Place (Tempat), yaitu dalam pemasaran perbankan, pemilihan lokasi (tempat) sangat penting, dalam nenentukan lokasi pembukaan kantor cabang atau kantor

22

Kasmir, Pemasaran Bank, hal. 119. Rambat Lupiyoadi dan A. Hamdani, Manajemen Pemasaran Jasa (Jakarta: Salemba Empat, 2010), hal. 70. 24 M. Nur Rianto Al Arif, Dasar-Dasar Pemasaran Bank Syariah, hal. 15. 23

26

kas termasuk peletakkan mesin ATM, bank harus mampu mengidentifikasi sasaran pasar yang dituju berikut sesuai dengan inti bisnis dari perusahaan.25 d.

Promotion (Promosi), yaitu merupakan komponen yang dipakai untuk memberitahukan dan mempengaruhi pasar bagi produk perusahaan, sehingga pasar dapat mengetahui tentang produk yang diproduksi oleh perusahaan tersebut. Adapun kegiatan yang termasuk dalam aktivitas promosi adalah periklanan, personal selling, promosi penjualan, dan publisitas.26

5.

Konsep Pemasaran Dalam Islam Konsep dasar spritualisasi marketing adalah tata olah cipta, rasa, hati, dan karsa

(implementasi) yang dibimbing oleh integritas keimanan, ketakwaan, dan ketaatan kepada syariat Allah Swt. Jika iman, takwa, dan taat syariat ini semu, maka aktivitas marketing yang dilakukan itu tidak ada sangkut pautnya dengan syariat Islam.27 Dalam syariah marketing, bisnis yang disertai dengan keikhlasan semata-mata hanya untuk mencari keridhaan Allah, maka seluruh bentuk transaksinya insya Allah menjadi ibadah dihadapan Allah Swt. Ini akan menjadi bibit dan modal dasar baginya untuk tumbuh menjadi bisnis yang besar, yang memiliki spiritual brand, yang memiliki kharisma, keunggulan, dan keunikan yang tidak tertandingi. Dalam spiritual marketing, hal-hal yang sekiranya dapat merugikan konsumen akan berusaha untuk dihindarkan.

25

Ibid., hal. 16. Ibid., hal. 15. 27 Ali Hasan, Marketing Bank Syariah, hal. 12. 26

27

Dalam syariah marketing, perusahaan tidak hanya berorientasi kepada keuntungan semata, namun turut pula berorientasi pada tujuan lainnya yaitu keberkahan. Perpaduan konsep keuntungan dan keberkahan ini melahirkan konsep maslahah, yaitu suatu perusahaan syariah akan berorientasi pada pencapaian maslahah yang optimal. Konsep keberkahan bagi sebagian pihak merupakan konsep yang abstrak karena secara keilmuan tidak dapat dibuktikan secara ilmiah, namun inilah salah satu konsep inti pada syariah marketing yang menjadi landasan pada suatu perusahaan berorientasi syariah.28 Pemasaran syariah itu didefinisikan sebagai suatu disiplin bisnis strategis yang sesuai dengan nilai dan prinsip syariah. Jadi pemasaran syariah dijalankan berdasarkan konsep keislaman yang telah diajarkan oleh Nabi Muhammad Saw. Konsep pemasaran syariah sendiri sebenarnya tidak berbeda jauh dari konsep pemasaran yang kita kenal. Dalam pemasaran Islam dikenal dengan integritas dan transparansi, sehingga marketer tidak boleh bohong dan orang membeli karena butuh dan sesuai dengan keinginan dan kebutuhan, bukan karena diskonnya atau iming-iming hadiah belaka.29 Strategi pemasaran dirancang untuk memenangkan customer mind (mind share), alat untuk memenangkan itu, marketer harus mampu melakukan segmentasi, menetapkan target pasar (targeting), dan memposisikan produk secara tepat dibenak konsumen (positioning) yang lebih baik dari kompetitor. Dengan melihat pertumbuhan

28 29

M. Nur Rianto Al Arif, Dasar-Dasar Pemasaran Bank Syariah, hal.19. Ibid., hal. 20.

28

pasar, keunggulan kompetitif, dan situasi persaingan kita dapat melihat potensi pasar yang baik agar dapat memenangkan mind share. Selanjutnya syariah marketing value melihat brand sebagai nama baik yang menjadi identitas seseorang atau perusahaan, sehingga misalnya perusahaan yang mendapatkan the best customer service dalam bisnisnya sehingga mampu mendapatkan heart-share. Konsep pemasaran syariah ini sendiri sudah digunakan dan berkembang seiring berkembangnya ekonomi syariah. Terdapat perusahaan dan bank khususnya yang berbasis syariah telah menerapkan konsep ini dan telah mendapatkan hasil yang positif. Ke depannya diperkirakan marketing syariah ini akan terus berkembang dan dipercaya masyarkat karena nilai-nilainya yang sesuai diinginkan masyarakat, yaitu kejujuran. Pemasaran syariah merupakan sebuah disiplin bisnis strategi yang mengarahkan proses penciptaan, penawaran, dan perubahan value dari inisiator kepada stake holdersnya yang dalam keseluruhan prosesnya sesuai dengan akad dan prinsip-prinsip muamalah dalam islam.

6.

Perbedaan Pemasaran Syariah dan Pemasaran Konvensional Terdapat beberapa hal yang menjadi pembeda antara pemasaran syariah dan

pemasaran konvensional, yaitu:30 a.

Konsep dan Filosofi Dasar

30

Ibid., hal. 28.

29

Perbedaan mendasar antara pemasaran syariah dan pemasaran konvensional adalah dari filosofi yang melandasinya. Pemasaran konvensional merupakan pemasaran yang bebas nilai dan tidak mendasarkan Ketuhanan dalam setiap aktivitas pemasarannya. Sehingga dalam pemasaran konvensional dapat seorang pemasar memberikan janji-janji kosong hanya sebagai pemikat konsumen untuk membeli produk yang hanya mementingkan pencapaian target penjualan yang telah ditetapkan perusahaan. Dalam pemasaran syariah, seorang pemasar harus merasakan bahwasanya dalam setiap aktivitas pemasarannya ia harus selalu diawasi oleh Allah Swt, sehingga ia pun akan sangat berhati-hati dalam memasarkan produk yang dijualnya dan tidak akan memberikan sesuatu yang menyesatkan bagi nasabahnya. b.

Etika Pemasar Seorang pemasar syariah sangat memegang teguh etika dalam melakukan

pemasaran kepada calon konsumennya. Ia tidak akan memberikan janji bohong, atau terlalu melebih-lebihkan produk yang ditawarkannya dan menceritakan dengan jujur produk yang ditawarkannya. Dibandingkan dengan pemasar konvensional, ia cenderung menggunakan segala macam cara demi mendapatkan konsumen bahkan dengan cara yang tidak dibenarkan syariat yang sewaktu-waktu menimbulkan kekecewaan dari konsumen terhadap kualitas produknya. c.

Pendekatan Terhadap Konsumen Konsumen dalam pemasaran syariah diletakkan sebagai mitra sejajar, dimana

baik perusahaan sebagai penjual produk maupun konsumen sebagai pembeli produk

30

berada di posisi yang sama. Nilai kekeluargaan sangat terasa pada pemasaran syariah karena konsep mitra sejajar ini menyebabkan seorang pemasar syariah sudah menganggap konsumen sebagai saudaranya sendiri. Dalam pemasaran konvensional, konsumen diletakkan sebagai obyek untuk mencapai target penjualan semata. Konsumen dapat dirugikan karena antara janji dan realitas seringkali berbeda. Perusahaan setelah mendapatkan target penjualan, tidak akan mempedulikan lagi konsumen yang telah membeli produknya tanpa memikirkan kekecewaan atas janji produk yang ditawarkan. d.

Cara Pandang Terhadap Pesaing Dalam perbankan syariah tidak menganggap pesaing sebagai pihak yang harus

dikalahkan atau bahkan dimatikan. Konsep persaingan dalam pemasaran syariah menempatkan pesaing sebagai pemacu dirinya untuk menjadi lebih baik tanpa harus menjatuhkan pesaingnya. Konsep persaingan dalam pemasaran konvensional menganggap pesaing sebagai pihak lawan yang harus dikalahkan bahkan jika bisa dimatikan agar eksistensi perusahaan dapat semakin maju. Konsep ini mengakibatkan perusahaan tersebut minim akan inovasi karena tidak ada motivasi dari pesaing. e.

Budaya Kerja dalam Institusi Bank Syariah Perbankan syariah harus mempunyai budaya kerja yang berbeda dari perbankan

konvensional, sehingga mampu menjadi suatu keunggulan yang dapat sebagai nilai tambah di pandangan masyarakat. Budaya kerja yang harus ditanamkan pada setiap

31

sumber daya insani yang bekerja di perbankan syariah haruslah berbudaya kerja yang meneladani sifat Rasulullah Saw.

B. KPR Syariah Bersubsidi 1.

Pengertian Pembiayaan KPR Syariah Bersubsidi Sebelum kita mengetahui pengertian KPR syariah bersubsidi, mari kita pahami

terlebih dahulu apa definisi Pembiayaan. Pembiayaan atau yang bisa disebut Penyaluran dana (Financing) adalah salah satu jenis usaha bank syariah. Menurut Undang-Undang Nomor 21 tahun 2008 tentang Perbankan Syariah yang dimaksud dengan pembiayaan adalah penyediaan dana atau tagihan yang dipersamakan dengan itu berupa:31 a.

Transaksi bagi hasil dalam bentuk mudharabah dan musyarakah;

b.

Transaksi sewa-menyewa dalam bentuk ijarah atau sewa beli dalam bentuk ijarah muntahiya bittamlik;

c.

Transaksi jual beli dalam bentuk piutang murabahah, salam, dan istishna;

d.

Transaksi pinjam-meminjam dalam bentuk piutang qard; dan

e.

Transaksi sewa-menyewa jasa dalam bentuk ijarah untuk transaksi multi jasa. Pembiayaan atau financing adalah pendanaan yang diberikan oleh suatu pihak

kepada pihak lain untuk mendukung investasi yang telah direncanakan, baik dilakukan

31

hal.78.

Wangsawidjaja, Pembiayaan Bank Syariah (Jakarta: Gramedia Pustaka Utama, 2012),

32

sendiri maupun lembaga. Dengan kata lain, pembiayaan adalah pendanaan yang dikeluarkan untuk mendukung investasi yang telah direncanakan.32 Pembiayaan dengan prinsip jual beli ditujukan untuk memiliki barang.33 Prinsip jual beli dilaksanakan sehubungan dengan adanya perpindahan kepemilikan barang atau benda (transfer of property). Tingkat keuntungan bank ditentukan di depan dan menjadi bagian harga atas barang yang dijual. Pembiayaan digolongkan menjadi dua jenis berdasarkan tujuan, yaitu pembiayaan yang bersifat produktif dan pembiayaan yang bersifat konsumtif. Pembiayaan produktif adalah bentuk pembiayaan yang bertujuan untuk memperlancar jalannya proses produksi, mulai dari saat pengumpulan bahan mentah, pengolahan, dan sampai kepada proses penjualan barang-barang yang sudah jadi. Pembiayaan produktif bertujuan untuk memungkinkan penerima pembiayaan dapat mencapai tujuannya yang apabila tanpa pembiayaan tersebut tidak mungkin dapat diwujudkan. Pembiayaan konsumtif adalah bentuk pembiayaan yang bertujuan untuk memperoleh barang-barang atau kebutuhan-kebutuhan lainnya guna memenuhi keputusan dalam konsumsi.34 Pembiayaan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) termasuk pembiayaan yang bersifat konsumtif, yaitu pembiayaan yang ditujukan untuk pembiayaan yang bersifat

32 M. Nur Rianto Al Arif, Lembaga Keuangan Syariah: Suatu Kajian Teoritis Praktis (Bandung: CV Pustaka Setia, 2012), hal. 146. 33 Adiwarman Karim, Bank Islam: Analisi Fiqih dan Keuangan (Jakarta: Rajawali Press, 2011), hal. 97. 34 Veithzal Rivai dan Arviyan Arifin, Islamic Bank: Sebuah Teori, Konsep, dan Aplikasi (Jakarta: Bumi Aksara, 2010), hal. 715.

33

kebutuhan konsumtif, seperti pembiayaan untuk pembelian rumah, kendaraan bermotor, pembiayaan pendidikan dan apapun yeng bersifat konsumtif.35 KPR atau Kredit Pemilikan Rumah Syariah adalah fasilitas kredit atau pembiayaan yang diberikan lembaga keuangan syariah dalam hal ini bank syariah bagi seluruh lapisan masyarakat untuk membantu memiliki rumah beserta tanah dengan fasilitas cicilan tetap dengan margin keuntungan yang telah disepakakati bersama antar bank dan nasabah, yang mewajibkan nasabah untuk mengembalikan dana tersebut sesuai jangka waktu yang telah ditentukan bersama. Harga jualnya biasanya sudah ditambah dengan margin keuntungan yang disepakati antara bank syariah dan pembeli. Harga jual rumah ditetapkan di awal ketika nasabah menandatangani perjanjian pembiayaan jual beli rumah, dengan angsuran tetap hingga jatuh tempo pembiayaan. Dengan adanya kepastian jumlah angsuran bulanan yang harus dibayar sampai masa angsuran selesai, nasabah tidak akan dipusingkan dengan masalah naik/turunnya angsuran ketika suku bunga bergejolak. Pembiyaan rumah ini dapat digunakan untuk membeli rumah (rumah, ruko, rukan, apartemen) baru maupun bekas, membangun atau merenovasi rumah. Sebelum pembiayaan direalisasikan, terlebih dahulu harus dibuat akad atau perjanjian yang mengatur hak dan kewajiban antara bank dengan nasabah penerima fasilitas pembiayaan. Dalam praktik, akad atau perjanjian pembiayaan memiliki

35

146.

M. Nur Rianto Al Arif, Lembaga Keuangan Syariah: Suatu Kajian Teoritis Praktis), hal.

34

berbagai macam istilah, antara lain perjanjian pembiayaan, persetujuan membuka pembiayaan, dan sebagainya. Disamping mengatur hak dan kewajiban bank serta nasabah, perjanjian atau persetujuan antara bank dengan nasabah penerima fasilitas pembiayaan (debitur) juga berfungsi sebagai perikatan pokok dari perjanjian pengikatan jaminan (accessoir). Pada KPR syariah bersubsidi tidak terdapat perbedaan yang jauh mengenai konsep dasar yang terkandung pada KPR syariah non subsidi. Pada KPR syariah bersubsidi terdapat suatu keringan yang berikan oleh pemerintah dalam memenuhi kebutuhan rumah bagi masyarakat kelas ekonomi menengah kebawah. Pembiayaan KPR syariah bersubsidi adalah pembiayaan yang diterbitkan oleh lembaga penerbit pembiayaan yang telah beroperasi dengan prinsip syariah dalam rangka pemilikan rumah sederhana sehat (RSH) yang dibeli dari pengembang.36 Menurut Peraturan Menteri Perumahan Rakyat Nomor 3 dan 4 tahun 201237, Pembiayaan Pemilikan Rumah Sejahtera syariah Tapak, yang selanjutnya disebut KPR Sejahtera Syariah Tapak, adalah pembiayaan berdasarkan prinsip syariah dengan dukungan FLPP yang diterbitkan oleh Bank Pelaksana yang beroperasi secara syariah

36 Kamus Istilah KEMENPERA, “Pengertian KPR Syariah Bersubsidi”, diakses pada 12 Februari 2014 dari http://www.kemenpera.go.id/?op=kamus&page=1&act=detail&kat=K&srch=&fld= 37 Permenpera Nomor 3 Tahun 2014 mengatur tentang Pengadaan Perumahan Melalui Kredit/Pembiayaan Pemilikan Rumah Sejahtera Dengan Dukungan FLPP. Sedangkan Permenpera Nomor 4 Tahun 2014 mengatur tentang Petunjuk Pelaksanaan Pengadaan Perumahan Melalui Kredit/Pembiayaan Pemilikan Rumah Sejahtera Dengan Dukungan FLPP.

35

kepada MBR dalam rangka pemilikan Rumah Sejahtera Tapak yang dibeli dari orang perseorangan dan/atau Badan Hukum. Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) adalah dukungan fasilitas likuiditas pembiayaan perumahan kepada Masyarakat Berpenghasilan Rendah yang pengelolaannya dilaksanakan oleh Kementerian Perumahan Rakyat. MBR adalah masyarakat yang mempunyai keterbatasan daya beli sehingga perlu mendapat dukungan Pemerintah untuk memperoleh rumah. Sesuai dengan ketentuan Peraturan Menteri Perumahan Rakyat tentang pengadaan perumahan dan permukiman dengan dukungan fasilitas subsidi perumahan melalui KPR/KPRS Bersubsidi.38 KPR syariah subsidi ini diberikan kepada Kelompok Sasaran yaitu Masyarakat MBR yang memiliki penghasilan tetap maupun tidak tetap maksimal sebesar Rp 4.000.000 perbulan. Dalam memenuhi kebutuhan rumah bersubsidi, diperlukan kerja sama antara pihak developer, bank dan pemerintah yaitu dengan Kementerian Perumahan Rakyat (KEMENPERA). Pada KPR subsidi nasabah diberikan banyak sekali kemudahan dan keringanan yang diberikan pemerintah dibandingkan dengan KPR biasa atau non subsidi, yaitu: a.

Jangka waktu pelunasan KPR mencapai 20 tahun

38

Ketentuan Permenpera No.3 Tahun 2014 Tentang Pengertian MBR yang Memperoleh Bantuan Subsidi Pemilikan Rumah

36

2.

b.

Margin yang ringan sebesar 7,25% per tahun

c.

Uang muka dan biaya pengurusan sangat ringan

d.

Angsuran ringan dan tetap sampai dengan masa pelunasan berakhir

e.

Mendapatkan asuransi jiwa dan asuransi kebakaran secara cuma-cuma

Rukun dan Syarat Pembiayaan KPR Syariah Bersubsidi Inti dari sebuah rukun dalam pembiayaan jual beli yaitu kerelaan (ridha)

kedua belah pihak untuk melakukan transaksi atau akad jual beli. Akan tetapi, karena unsur kerelaan itu merupakan unsur hati yang sulit untuk digambarkan, maka diperlukanlah indikasi yang menunjukkan kerelaan itu dari kedua belah pihak yang melakukan transaksi atau akad.39 Maka diperlukanlah sebuah rukun-rukun dalam jual beli yang harus dipenuhi sehingga dapat dikatakan sah. Sebagaimana rukun pembiayaan KPR syariah yang secara umum sama dengan rukun dalam jual beli dapat dikatakan sah apabila, yaitu:40 a.

Ada pihak yang berakad (penjual dan pembeli) adalah pihak yang memiliki barang untuk dijual dan pihak yang memerlukan atau akan membeli barang

b.

Ada barang yang diperjual belikan serta harga barang (objek yang diakadkan)

c.

Shigat (lafal ijab dan qabul)

39 40

Abdul Rahman Ghazaly, dkk, Fiqh Muamalat (Jakarta: Kencana, 2010), hal.71. M. Nur Rianto Al Arif, Lembaga Keuangan Syariah: Suatu Kajian Teoritis Praktis, hal. 150.

37

Syarat bai’ al-murabahah adalah: a.

Penjual harus memberitahu biaya modal kepada nasabah

b.

Kontrak pertama harus sah sesuai dengan rukun yang ditetapkan

c.

Kontrak harus bebas dari riba

d.

Penjual harus menjelaskan kepada pembeli bila terjadi cacat atas barang sesudah pembelian

e.

Penjual harus menyampaikan semua hal yang berkaitan dengan pembelian.

3.

Pembiayaan KPR Syariah Bersubsidi Dengan Akad Murabahah Konsep pembiayaan kredit rumah ini diadopsi oleh Perbankan Islam kedalam

jenis produk pendanaan dengan akad murabahah. Pihak bank membeli rumah yang diperlukan nasabah dan kemudian menjualnya kepada nasabah sebesar harga beli ditambah dengan margin keuntungan yang disepakati oleh bank dan nasabah. Murabahah adalah transaksi jual beli di mana bank menyebut jumlah keuntungannya. Bank bertindak sebagai penjual, sementara nasabah sebagai pembeli. Harga jual adalah harga beli bank dari pemasok ditambah keuntungan (margin). Kedua belah pihak harus menyepakati harga jual dan jangka waktu pembayaran. Harga jual dicantumkan dalam akad jual beli dan jika telah disepakati tidak dapat berubah selama berlakunya akad. Dalam perbankan syariah murabahah selalu dilakukan dengan cara pembayaran cicilan (bi tsaman ajil, atau muajjal).

38

Dalam transaksi ini barang diserahkan segera setelah akad, sementara pembayaran dilakukan secara tangguh/cicilan.41 Secara singkat, murabahah adalah akad jual beli barang dengan menyatakan harga perolehan dan keuntungan yang disepakati oleh penjual dan pembeli. Akad ini merupakan salah satu bentuk natural certainty contracts karena dalam murabahah ditentukan besarnya required rate of profit (keuntungan yang ingin diperoleh). Karena dalam definisinya disebut adanya “keuntungan yang disepakati”, karakteristik murabahah adalah penjual harus memberitahu pembeli tentang harga pembelian barang dan menyatakan jumlah keuntungan yang ditambahkan pada biaya tersebut.42 Bai’ al-murabahah merupakan suatu akad yang telah memberikan banyak manfaat kepada bank syariah. Salah satu keuntungan tersebut muncul dari selisih harga beli dari penjual dengan harga jual kepada nasabah. Selain itu, sistem ini juga sangat sederhana, sehingga memudahkan penanganan administrasinya di bank syariah. Dalam sistem ekonomi saat ini, terdapat kesulitan-kesulitan dalam penerapan mudharabah dan musyarakah untuk pembiayaan beberapa sektor. Oleh karena itu, beberapa pandangan membolehkan penggunaan murabahah sebagai bentuk pembiayaan alternatif dengan syarat-syarat tertentu.

41 42

Adiwarman Karim, Bank Islam: Analisi Fiqih dan Keuangan, hal. 98. M. Nur Rianto Al Arif, Lembaga Keuangan Syariah: Suatu Kajian Teoritis Praktis, hal. 150.

39

Pada mulanya murabahah bukan merupakan bentuk pembiayaan, melainkan hanya alat untuk menghindar dari riba (bunga) dan bukan merupakan instrumen ideal untuk mengemban tujuan real ekonomi Islam. Instrumen ini hanya digunakan sebagai langkah transisi yang diambil dalam proses islamisasi ekonomi, dan penggunaannya hanya terbatas pada islamisasi ekonomi, dan penggunaannya hanya terbatas pada kasus-kasus ketika mudharabah dan musyarakah tidak/belum dapat diterapkan. Murabahah muncul bukan hanya untuk menggantikan “bunga” dengan “keuntungan”, melainkan sebagai bentuk pembiayaan yang diperbolehkan oleh ulama syariat dengan syarat-syarat tertentu. Apabila syarat-syarat ini tidak dipenuhi, murabahah tidak boleh digunakan dan cacat menurut syariah.43 Salah satu produk bank syariah yang menggunakan akad murabahah, yaitu produk kredit pemilikan rumah atau KPR. Pembiayaan pemilikan rumah kepada perorangan untuk memenuhi sebagian atau keseluruhan kebutuhan akan rumah (tempat tinggal) dengan mengunakan prinsip jual beli (murabahah) dimana pembayarannya secara angsuran dengan jumlah angsuran yang telah ditetapkan di muka dan dibayar setiap bulan. Harga jualnya biasanya sudah ditambah dengan margin keuntungan yang disepakati antara bank syariah dan pembeli. Kredit pemilikan rumah haruslah terhindar dari praktek maisir (perjudian), gharar (ketidakjelasan), riba (tambahan), dan batil (ketidakadilan). Bank membeli barang yang diperlukan nasabah atas nama bank sendiri, dan pembelian ini harus sah

43

Ibid., hal. 152.

40

dan bebas riba. Bank kemudian menjual barang tersebut kepada nasabah (pemesan) dengan harga jual senilai harga beli ditambah margin keuntungannya. Dalam kaitan ini bank harus memberitahu secara jujur harga pokok barang kepada nasabah berikut biaya yang diperlukan. Nasabah kemudian membayar harga barang yang telah disepakati tersebut pada jangka waktu tertentu yang telah disepakati. Untuk mencegah terjadinya penyalahgunaan atau kerusakan akad tersebut, pihak bank dapat mengadakan perjanjian khusus dengan nasabah. Dalam bank konvensional, riba ditemui ketika nasabah meminjam uang untuk membeli rumah. Sedangkan pada bank syariah tidak meminjamkan uang tetapi menjual rumah tersebut kepada nasabah. Akad yang dipakai adalah jual dan beli (murabahah)

4.

Manfaat Pembiayaan KPR Syariah Bersubsidi Pada umumnya manfaat pembiayaan KPR syariah bersubsidi adalah sama

terhadap pembiayaan-pembiayaan yang disalurkan kepada nasabah. Adapun manfaat bagi bank dan bagi nasabah. a.

Bagi Bank Manfaat pembiayaan murabahah (KPR syariah) bagi bank, yaitu: 1. Sebagai salah satu bentuk penyaluran dana untuk memperoleh pendapatan dalam bentuk margin.44

44

Wangsawidjaja, Pembiayaan Bank Syariah, hal. 205.

41

2. Bank dapat dipercaya oleh nasabahnya dalam bermitra untuk menggunakan produk-produk/jasa yang ada di bank tersebut. 3. Pembiayaan perumahan merupakan produk yang sangat diminati oleh masyarakat untuk memiliki rumah, karena rata-rata masyarakat tidak mampu menyediakan dana yang cukup untuk membeli rumah secara cash/tunai. b.

Bagi Nasabah Manfaat pembiayaan murabahah (KPR syariah) bagi nasabah, yaitu: 1. Memudahkan masyarakat untuk memiliki rumah bersubsidi pemerintah dengan cara mencicil tanpa perlu menunggu memiliki dana cash untuk membeli sebuah rumah. 2. Nasabah tidak akan dipusingkan dengan sistem bunga yang ada pada bank konvensional apabila suku bunga tidak stabil. Karena pada KPR syariah nasabah hanya perlu membayar cicilan seharga rumah ditambah dengan biaya-biaya serta margin keuntungan yang diperuntukan bagi bank, serta cicilan tersebut bersifat tetap sampai pembiayaan tersebut lunas. 3. Masyarakat golongan menengah bawah yang mengajukan KPR bersubsidi akan mendapatkan keuntungan dan keringanan yang tidak akan didapat dari KPR non subsidi.

C. Review Studi Terdahulu

42

Dari beberapa skripsi dan jurnal yang terdapat di perpustakaan Fakultas Syariah dan Hukum maupun perpustakaan utama UIN Syarif Hidayatullah Jakarta terhadap beberapa sumber kepustakaan, agar tidak terjadi pengulangan penelitian terhadap objek yang sama dan untuk membandingkan antara penelitian terdahulu agar mendukung materi dalam penelitian ini, maka penulis melakukan review studi terdahulu. Adapun review studi terdahulu yang penulis telah kaji adalah: 1.

“Analisa Pembiayaan Kepemilikan Rumah (KPR) BTN Syariah (Studi Kasus Pada Bank BTN Syariah Unit Usaha Harmoni Jakarta).” Oleh Dian Lestari Konsentrasi Perbankan Syariah, Program Studi Muamalat (Ekonomi Islam), Fakultas Syariah dan Hukum, Universitas Islam Negeri Syarif Hidayatullah Jakarta 2006. Pembahasan dalam skripsi ini betujuan untuk mengetahui konsep, prosedur atau mekanisme pembiayaan KPR syariah, mengetahui tinjauan hukum islam, mengetahui prosedur penentu margin dan mengetahui kebijakan bank yang berkenaan dengan KPR serta menganalisis dan mengevaluasi berdasarkan analisis SWOT dan strateginya. Hasil dari penelitian ini adalah KPR syariah merupakan praktek murabahah dengan pesan, bila rukun dan syarat pada akad ini terpenuhi semuanya maka dapat dikatakan bahwa transaksi tersebut sah. Prosedur dan mekanisme pengajuan pembiayaan KPR syariah meliputi empat tahap, yaitu tahapan pengajuan permohonan pembiayaan KPR, tahapan analisa (analisa kemampuan, kemauan, dan agunan), tahapan persetujuan, dan tahapan pelaksanaan/penandatanganan akad.

43

2.

“Konsep Kelayakan Nasabah dalam Mengajukan Pembiayaan KPR Syariah Bersubsidi (Studi Kasus Pada BTN Syariah).” Oleh Siti Nurul Mariana Konsentrasi Perbankan Syariah Prodi Muamalat (Ekonomi Islam), Fakultas Syariah dan Hukum, Universitas Islam Negeri Syarif Hidayatullah Jakarta 2009. Pembahasan dalam skripsi ini bertujuan untuk mengetahui penerapan konsep operasional pembiayaan KPR syariah bersubsidi yang ditawarkan oleh BTN Syariah, mengetahui perkembangan yang dijalankan oleh BTN Syariah terhadap pembiayaan KPR syariah bersubsidi, dan mengetahui pembiayaan KPR syariah bersubsidi di BTN Syariah sudah sesuai prinsip syariah yang berlaku. Hasil dari penelitian ini adalah prosedur operasional dalam memberikan pembiayaan KPR subsidi adalah nasabah mengisi formulir permohonan dan melengkapi data-data pribadi yang diperlukan pihak bank, setelah itu bank memverifikasi ulang data nasabah tersebut untuk ke tahap selanjutnya. Perkembangan dari program pembiayaan KPR syariah bersubsidi ini pada tahun 2005 hanya baru 5 nasabah saja yang sudah disalurkan, akan tetapi telah mengalami pertumbuhan yang sangat cepat dan pada tahun 2009 menjadi 5000 nasabah. Pembiayaan KPR syariah bersubsidi di BTN Syariah sudah sesuai prinsip-prinsip syariah, karena semua produk bank syariah yang ada di Indonesia sudah memiliki persetujuan oleh Dewan Pengawas Syariah (DPS) dan pembiayaan KPR subsidi ini menggunakan akad murabahah sesuai fatwa-fatwa yang berlaku, yaitu objek pembiayaan sudah

44

menjadi milik atau atas nama bank yang selanjutnya dijual kepada nasabah dengan harga pokok ditambah dengan margin keuntungan yang disepakati. 3.

“Analisis Kebijakan Kepemilikan Rumah (KPR) Bersubsidi Dengan SKIM Syariah (Studi Kasus Pada Bank BTN Syariah Unit Usaha Harmoni Jakarta)”. Oleh Abdi Kurniawan Alusyi Konsentrasi Perbankan Syariah, Prodi Muamalat (Ekonomi Islam), Fakultas Syariah dan Hukum, Universitas Islam Negeri Syarif Hidayatullah Jakarta 2010. Pembahasan dalam skripsi ini bertujuan untuk mengetahui mekanisme pembiayaan BTN Syariah dalam menyediakan KPR bagi golongan masyarakat berpenghasilan rendah dengan skim syariah, mengetahui sistem penyaluran pembiayaan BTN Syariah dalam menyalurkan KPR syariah bersubsidi bagi masyarakat berpenghasilan rendah, mengetahui tingkat keberhasilan BTN Syariah dalam penyaluran KPR syariah bersubsidi. Hasil dari penelitian ini adalah mekanisme pembiayaan KPR yang sering digunakan oleh perbankan syariah adalah pertama akad murabahah dengan jual beli bayar angsur, kedua akad istishna atau jual beli pesanan, dan ketiga akad ijarah muntahia bittamlik (IMBT) atau sewa beli (leasing syariah). Pada BTN Syariah secara umum mekanisme penyaluran hamper sama dengan KPR syariah pada umumnya, yang membedakan terdapat persyaratan tambahan, yaitu surat keterangan belum mempunyai rumah yang dikeluarkan oleh kantor kelurahan dan kantor kecamatan nasabah menetap. Tingkat keberhasilan BTN Syariah dalam menyalurkan KPR syariah bersubsidi belum dapat mencapai target yang ditentukan untuk wilayah

45

Tangerang, yaitu hanya 25% dari target 200 unit yang ditentukan untuk wilayah Tangerang. Berdasarkan review terhadap studi terdahulu, sudah jelas perbedaan pembahasan dengan skripsi yang akan penulis bahas, yaitu pada skripsi terdahulu membahas analisis kelayakan nasabah dalam mengajukan pembiayaan KPR Syariah bersubsidi, mekanisme pembiayaan KPR bersubsidi dengan skim syariah, sistem penyaluran pembiayaan KPR bersubsidi, dan penyelesaian KPR bermasalah pada. Sedangkan skripsi yang akan penulis bahas menekankan strategi pemasaran yang dilakukan pihak perusahaan dalam meningkatkan penyaluran pembiayaan Kredit Pemilikan rumah (KPR) syariah bersubsidi bagi masyarakat berpenghasilan rendah, pembiayaan KPR syariah bersubsidi pada objek penelitian di periode tahun sebelumnya, serta kendala pemasaran pembiayaan Kredit Permilikan Rumah (KPR) syariah bersubsidi.

46

BAB III GAMBARAN UMUM PEMBIAYAAN KPR BTN SEJAHTERA TAPAK iB

A. Latar Belakang dan Perkembangan Bank Tabungan Negara (BTN) Syariah Bank Tabungan Negara (BTN) Syariah merupakan Strategic Bussiness Unit (SBU) atau Unit Usaha Syariah (UUS) dari Bank Tabungan Negara (BTN) yang menjalankan bisnis dengan prinsip syariah, mulai beroperasi pada tanggal 14 Februari 2005 melalui pembukaan Kantor Cabang Syariah pertama di Jakarta. Pembukaan SBU ini guna melayani tingginya minat masyarakat dalam memanfaatkan jasa keuangan Syariah dan memperhatikan keunggulan prinsip Perbankan Syariah, adanya Fatwa MUI tentang bunga bank, serta melaksanakan hasil RUPS tahun 2004.45 Oleh karena itu, untuk mengantisipasi ketiga hal diatas, Bank Tabungan Negara mencoba membuka operasional unit usaha syariah melalui: a.

Jaringan Kantor Cabang Syariah

b.

Jaringan Dibawah Kantor Cabang Syariah

c.

Layanan Syariah Di Jaringan Kantor Cabang

BTN, “Latar Belakang BTN Syariah”, diakses pada http://www.btn.co.id/Syariah/Tentang-Kami/Profil-BTN-Syariah.aspx 45

9

April

2014

dari

47

Unit Usaha Syariah Bank BTN menawarkan layanan finansial yang sesuai dengan prinsip-prinsip Islam dengan berbagai Produk Pembiayaan dan Produk Pendanaan. Melalui beragam produk dan layanan perbankan dengan skema keuangan yang bervariasi, serta beroperasi dengan prinsip bagi hasil, Unit Usaha Syariah menjadi alternatif solusi perbankan yang kredibel dan menguntungkan segenap segmen masyarakat Indonesia. Pengembangan perbankan syariah di Indonesia sesuai Arsitektur Perbankan Indonesia (API) melalui sistem perbankan ganda (Dual Banking System) mendorong Bank BTN Konvensional dan Unit Usaha Syariah bersinergi untuk turut mendukung mobilisasi dana masyarakat secara lebih luas, guna meningkatkan kemampuan pembiayaan bagi sektor-sektor perekonomian nasional.46 Sepanjang tahun 2013, Unit Usaha Syariah berhasil mencatatkan pertumbuhan yang signifikan. Total Asset mengalami pertumbuhan sebesar 24,87% dari posisi Desember 2012 sebesar Rp 7,66 triliun menjadi sebesar Rp 9,57 triliun pada bulan Desember 2013. Laba pada bulan Desember 2013 mencapai Rp 229,39 miliar atau mengalami pertumbuhan sebesar 64% dari Desember 2012 sebesar Rp 140,02 miliar. Realisasi Pembiayaan Baru pada Desember 2013 sebesar Rp 4,47 triliun. Realisasi Desember 2013 mengalami pertumbuhan 26% dari Desember 2012 sebesar Rp 3,56 triliun. Pertumbuhan ini didominasi oleh sektor perumahan dengan komposisi sebesar 57%, sementara untuk non perumahan sebesar 43%. Posisi

46

Bank BTN, Laporan Tahunan Annual Report 2013, hal. 84.

48

Pembiayaan Desember 2013 sebesar Rp 8,08 triliun atau mengalami pertumbuhan sebesar 35% dari Desember 2012 sebesar Rp 6,00 triliun. Pertumbuhan ini didominasi oleh sektor perumahan dengan komposisi sebesar 63%, sementara untuk sektor non perumahan hanya sebesar 37%. Dana Pihak Ketiga Desember 2013 sebesar Rp 6,59 triliun, atau mengalami pertumbuhan 15% dari Desember 2012 sebesar Rp 5,75 triliun. Pertumbuhan DPK didominasi oleh Deposito berjangka sebesar Rp 4,58 triliun dibandingkan Giro sebesar Rp 1,15 triliun, Tabungan sebesar Rp 854,44 miliar. Non Performing Financing Desember 2012 sebesar Rp 142,78 miliar, pada Desember 2013 mengalami penurunan sebesar Rp 49,29 miliar menjadi sebesar Rp 93,49 miliar, dari sisi prosentase mengalami penurunan sebesar 1% dari Desember 2012 sebesar 2,38% menjadi 1,16% pada Desember 2013. Dengan perkembangan yang sangat positif tersebut, Unit Usaha Syariah meraih peningkatan Laba Tahun Berjalan di akhir 2013 sebesar 64%, dari pencapaian 2012 sebesar Rp 140,02 miliar menjadi sebesar Rp 229,39 miliar dan pencapaian tersebut memberikan kontribusi sebesar 15% terhadap total Laba Bank BTN. Pengakuan atas kinerja Unit Usaha Syariah juga didapat dari banyaknya penghargaan yang diterima di tahun 2013, antara lain:47

47

Ibid., hal. 85.

49

Tabel 3.1 Penghargaan Unit Usaha Syariah BTN dari Berbagai Lembaga LEMBAGA The Marketeers Info Bank Info Bank Info Bank Karim Business Consulting Karim Business Consulting Karim Business Consulting Karim Business Consulting MENPERA

1.

TEMA PENGHARGAAN Silver Brand Champion of Most Preferred KPR Brand 5th Best Overall Performance 1st Best Phone Handling Sharia Finance Awards

KATEGORI Bank Aset < 100 Triliun Islamic Businees Unit Islamic Businees Unit Kinerja Keuangan 2012

2nd Sharia Skill Competition

Kinerja Keuangan 2012

3rd The Most Expansive Third Party Fund

Sharia Unit, Aset > 500 M

3rd The Best Sharia Unit

Sharia Unit, Aset > 500 M

3rd The Most Expansive Financing

Sharia Unit, Aset > 500 M

1st Bank Pelaksana KPR Sejahtera Melalui Program FLPP

Pelaksana KPR Sejahtera Terbaik Kategori Bank Syariah

Tujuan Pendirian a.

Untuk memenuhi kebutuhan Bank dalam memberikan pelayanan jasa keuangan syariah.

b.

Mendukung pencapaian sasaran laba usaha Bank.

c.

Meningkatkan ketahanan Bank dalam menghadapi perubahan lingkungan usaha.

d.

Memberi keseimbangan dalam pemenuhan kepentingan segenap nasabah dan pegawai.

50

2.

Perkembangan Jaringan Jaringan UUS Bank Tabungan Negara (BTN) Syariah telah memiliki

jaringan yang tersebar di seluruh Indonesia dengan rincian sebagai berikut: Tabel 3.2 Jaringan Unit Usaha Syariah di Indonesia NO

JENIS

JUMLAH

1

Kantor Cabang Syariah

22

2

Kantor Cabang Pembantu Syariah

21

3

Kantor Layanan Syariah

240

B. Visi dan Misi Visi dan Misi Bank Tabungan Negara (BTN) Syariah sejalan dengan Visi Bank Bank Tabungan Negara (BTN) yang merupakan Strategic Business Unit dengan peran untuk meningkatkan pelayanan dan pangsa pasar berdasarkan bisnis sesuai syariah. Visi dari BTN Syariah, yaitu "Menjadi Strategic Business Unit BTN yang sehat dan terkemuka dalam penyediaan jasa keuangan syariah dan mengutamakan kemaslahatan bersama." Sedangkan Misi BTN Syariah, yaitu: a.

Mendukung pencapaian sasaran laba usaha BTN.

b.

Memberikan pelayanan jasa keuangan Syariah yang unggul dalam pembiayaan perumahan dan produk serta jasa keuangan Syariah terkait sehingga dapat

51

memberikan kepuasan bagi nasabah dan memperoleh pangsa pasar yang diharapkan. c.

Melaksanakan manajemen perbankan yang sesuai dengan prinsip Syariah sehingga dapat meningkatkan ketahanan BTN dalam menghadapi perubahan lingkungan usaha serta meningkatkan shareholders value.

d.

Memberi keseimbangan dalam pemenuhan kepentingan segenap stakeholders serta memberikan ketentraman pada karyawan dan nasabah.

C. Struktur Organisasi Pengurusan BTN Syariah

52

D. Produk-Produk Pada BTN Syariah 1.

Produk Pendanaan (funding) BTN Syariah a.

Tabungan BTN Batara iB Tabungan BTN Batara iB adalah Produk Tabungan sebagai media

penyimpanan dana dalam rupiah dengan menggunakan akad sesuai syariah yaitu Wadi’ah, bank tidak menjanjikan bagi hasil tetapi dapat memberikan bonus yang menguntungkan dan bersaing bagi nasabah. Melalui prinsip ini, Unit Usaha Syariah tidak memberikan bagi hasil kecuali bonus yang tidak diperjanjikan (athaya). Pemberian bonus dibagikan secara bulanan, sehingga nasabah akan menerima pembagian bonus setiap bulan. Melalui produk ini, Bank BTN memberikan kemudahan dan kenyamanan layanan, antara lain hanya dengan setoran awal Rp 50.000 dapat memiliki Tabungan BTN Batara iB. Pembukaan rekening, penyetoran maupun penarikan dana tabungan dapat dilakukan di seluruh Kantor Cabang Syariah Bank BTN dan Kantor Layanan Syariah pada Kantor Cabang/Kantor Cabang Pembantu serta Bank BTN (Konvensional) di seluruh Indonesia. Demikian halnya dengan keleluasaan dalam melakukan transaksi melaui ATM yang dapat digunakan untuk melakukan pembayaran di tempat-tempat yang berlogo Visa serta dapat digunakan diseluruh mesin ATM yang berlogo Link, Bersama, Visa dan Plus di dalam dan di luar Negeri.

53

b.

Tabungan BTN Prima iB Tabungan BTN Prima iB adalah Produk Tabungan sebagai media

penyimpanan dana dalam rupiah dengan menggunakan akad sesuai syariah yaitu Mudharabah Mutlaqah, bank menjanjikan bagi hasil yang menguntungkan dan bersaing bagi nasabah atas simpanannya. Prinsip ini mengakui bahwa pendanaan yang ditanam nasabah merupakan investasi, di mana nasabah akan menerima hasil pembagian sesuai rasio (nisbah) yang telah disepakati dengan Bank. Nisbah dibayarkan ke rekening nasabah secara bulanan. c.

Tabungan BTN Haji iB Tabungan BTN Haji iB adalah Produk tabungan sebagai media

penyimpanan dana dalam rupiah untuk Biaya Perjalanan Ibadah Haji (BPIH), dengan menggunakan akad sesuai syariah yaitu Mudharabah Mutlaqah (Investasi), bank menjanjikan bagi hasil yang menguntungkan dan bersaing bagi nasabah atas simpanannya. Untuk memenuhi kebutuhan ibadah Haji, Unit Usaha Syariah Bank BTN menyediakan Tabungan BTN Haji iB. Tabungan ini memang khusus digunakan untuk melengkapi kebutuhan naik haji nasabah dan didasarkan pada prinsip Mudharabah. Dengan prinsip ini, nasabah akan menerima pembagian bagi hasil sesuai nisbah atau rasio yang telah disepakati dengan Bank. Selanjutnya, Unit Usaha Syariah akan membayar pembagian hasil tersebut ke rekening nasabah setiap bulan.

54

Kentungan dan kenyamanan layanan yang diperoleh nasabah antara lain, hanya dengan setoran awal Rp100.000 dapat memiliki Tabungan BTN Haji iB, sedangkan penyetoran lanjutan maupun penarikan dana tabungan dapat dilakukan di seluruh Kantor Cabang Syariah Bank BTN dan layanan Syariah pada Kantor Cabang/Kantor Cabang Pembantu Bank BTN (konvensional) di seluruh Indonesia. System pada Kantor Cabang Syariah telah online dengan SISKOHAT Departemen Agama, sehingga apabila dana nasabah telah mencukupi, nasabah dapat melakukan pembayaran Biaya Penyelenggaraan Ibadah Haji dan langsung mendapatkan porsi keberangkatan. Selain itu, nasabah diprioritaskan terdaftar sebagai Calon Jemaah Haji setelah memperoleh dan menunjukkan Surat Pendaftaran Pergi Haji dari KANDEPAG domisili penabung. d.

TabunganKu iB TabunganKu iB adalah produk tabungan perorangan dengan syarat

yang mudah dan ringan yang diterbitkan secara bersama-sama oleh bank-bank di Indonesia

guna

menumbuhkan

budaya

menabung

serta

meningkatkan

kesejahteraan masyarakat. e.

Giro BTN iB Giro Batara iB adalah simpanan dana Perorangan/Korporasi untuk

memperlancar aktivitas bisnis dan penarikan dana dapat dilakukan dengan cek/bilyet giro atau sarana pemindahbukuan lainnya. Menggunakan akad sesuai syariah yaitu Wadi’ah, bank tidak menjanjikan bagi hasil tetapi boleh memberikan

55

bonus yang menguntungkan bagi nasabah. Nasabah dapat memanfaatkan produk ini untuk membantu aktifitas dan kelancaran transaksi keuangan untuk kegiatan usahanya. Selain itu, Giro BTN iB memberikan berbagai fasilitas, seperti fasilitas jaringan Kantor Cabang Syariah yang terus bertambah dan jaringan ATM Bank BTN serta jaringan ATM Bersama, Link, Visa dan Plus yang tersebar luas di dalam dan luar negeri. f.

Giro BTN Prima iB Giro BTN Prima iB merupakan produk penyimpanan dana yang

bersifat investasi atau berjangka yang penarikannya hanya dapat dilakukan menurut syarat-syarat tertentu dengan menggunakan Cek, Bilyet Giro, sarana perintah pembayaran lainnya atau melalui pemindahbukuan, dengan imbalan bagi hasil yang bersaing bagi nasabah berdasarkan prinsip Mudaharabah. Giro BTN Prima iB merupakan produk yang diluncurkan sejak bulan November 2009 dan menerapkan prinsip Mudharabah. Dengan prinsip ini, nasabah diharuskan menjaga saldo minimal tertentu selama jangka waktu yang telah disepakati bersama. Nasabah akan menerima bagi hasil sesuai nisbah atau rasio yang telah disepakati dengan Bank. Giro BTN Prima iB memberikan fasilitas tambahan sebagai media transaksi yang terkait dengan Program BPO/BPPT atau Bantuan Pengembangan Operasional/Bantuan Pengembangan Perguruan Tinggi, yaitu suatu program yang diberikan kepada para nasabah lembaga pendidikan yang telah menjalin kerja sama dalam bidang

56

pengelolaan dana dengan Bank guna membantu meningkatkan kelancaran aktivitas bisnis para nasabah. g.

Deposito BTN iB Deposito BTN iB adalah Produk penyimpanan dana dalam bentuk

simpanan deposito dengan jangka waktu tertentu sesuai pilihan/keinginan nasabah dan menggunakan akad sesuai syariah yaitu Mudharabah Mutlaqah (Investasi), bank memberikan bagi hasil yang bersaing bagi nasabah atas simpanan depositonya. Produk ini merupakan bentuk kemitraan bisnis antara Bank dengan nasabah. Dengan prinsip ini, nasabah hanya dapat menarik rekening pada saat yang telah disepakati bersama. Nasabah sebagai pemilik dana, atau disebut sohibul maal, bertindak sebagai penyedia dana. Sementara Bank sebagai pengelola dana atau mudharib, bertanggung jawab mengelola dana tersebut. Hasil investasi dibagi antara nasabah dan Bank berdasarkan nisbah atau rasio bagi hasil yang telah disepakati bersama. Kentungan dan kenyamanan layanan yang diberikan produk ini adalah bagi hasil yang menarik dan kompetitif serta dapat diakumulasikan dengan simpanan pokok deposito, sehingga menjadikan investasi lebih cepat berkembang. Tersedia pilihan jangka waktu yang dapat ditentukan sendiri sesuai dengan kebutuhan yaitu: 1, 3, 6, 12 atau 24 bulan, bebas memperpanjang deposito secara otomatis (Automatic Roll Over/ARO). Selain itu, nasabah dapat memilih untuk menginvestasikan kembali bagi hasil bulanan Deposito Batara iB ke pokok

57

deposito atau ditransfer ke rekening Giro Batara iB atau Tabungan Batara iB yang dapat ditarik setiap saat. Kemudian, nasabah dapat membuka rekening atas nama dua orang pribadi (joint account) dan apabila membutuhkan dana segera, pencairan Deposito Batara iB tidak dikenakan pinalti/denda.

2.

Produk Pembiayaan (financing) BTN Syariah a.

KPR BTN Sejahtera iB KPR BTN Sejahtera iB adalah pembiayaan kepada nasabah perorangan

yang tergolong Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) dengan akad Murabahah (jual beli) dalam rangka pemilikan rumah. Pembiayaan KPR Sejahtera Syariah merupakan pembiayaan berdasarkan prinsip syariah dengan dukungan Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) dari Kementerian Perumahan Rakyat, yang diperuntukkan kepada Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) dalam rangka pemilikan Rumah Sejahtera atau Rumah Sejahtera Susun. b.

KPR BTN Platinum iB KPR BTN Platinum iB adalah pembiayaan kepada nasabah perorangan

dengan akad Murabahah (jual beli) dalam rangka pemilikan rumah, ruko, rusun atau apartemen kondisi baru maupun second.

58

c.

KPR BTN Indent iB KPR BTN Indent iB adalah pembiayaan kepada nasabah perorangan

dalam rangka pemilikan rumah, ruko, rusun atau apartemen dengan akad Istishna’ (pesanan). d.

Pembiayaan Bangun Rumah BTN iB Pembiayaan Bangun Rumah BTN iB adalah pembiayaan kepada

nasabah perorangan dengan akad Murabahah (jual beli) dalam rangka membangun atau merenovasi rumah, ruko atau bangunan tempat tinggal lainnya di atas tanah yang telah dimiliki oleh pemohon, baik untuk dipakai sendiri maupun disewakan. e.

Pembiayaan Kendaraan Bermotor BTN iB Pembiayaan Kendaraan Bermotor BTN iB adalah pembiayaan kepada

nasabah perorangan dengan akad Murabahah (jual beli) dalam rangka pemilikan kendaraan bermotor yang diperuntukan untuk kepentingan pribadi. Unit Usaha Syariah menawarkan produk-produk tersebut dengan prinsip jual beli (Murabahah) dengan tingkat harga dan marjin yang disepakati bersama dengan nasabah. Unit Usaha Syariah menjualnya ke nasabah dalam tingkat harga dan marjin yang telah disepakati. Lalu, nasabah membayar secara periodik, dengan nilai setara pembayaran angsuran kendaraan atau rumah pada umumnya. pembiayaan kendaraan bermotor, nasabah akan mendapatkan keuntungan berupa

59

angsuran tetap (fixed) sampai masa pembiayaan selesai, jangka waktu pembiayaan maksimal lima tahun (mobil) dan 4 tahun (sepeda motor), maksimal pembiayaan Bank 80% dari harga beli di dealer dan 20% sisanya merupakan kontribusi uang muka nasabah. f.

Pembiayaan Multijasa BTN iB Pembiayaan Multijasa BTN iB adalah pembiayaan yang dapat

digunakan untuk keperluan mendanai berbagai kebutuhan layanan jasa bagi nasabah dengan menggunakan akad Kafalah bil Ujroh. Pembiayaan Multijasa BTN iB Pembiayaan yang dapat digunakan untuk keperluan mendanai berbagai kebutuhan layanan jasa bagi nasabah seperti: 1. Paket biaya pendidikan, 2. Paket biaya pernikahan, 3. Paket biaya travelling (perjalanan wisata), 4. Paket biaya umroh/haji plus, 5. Paket biaya kesehatan, 6. Paket biaya jasa lainnya yang tidak bertentangan dengan prinsip Syariah. Dengan

menggunakan

prinsip

kafalah

yaitu

Bank

sebagai

penanggung/penjamin jasa layanan yang diselenggarakan penyelenggara layanan jasa atau pihak ketiga untuk memenuhi kewajiban yang ditanggung Nasabah dalam rangka mengambil manfaat dari layanan jasa tersebut sesuai kebutuhan. Atas manfaat dari layanan jasa yang dipilih tersebut, Nasabah cukup membayar

60

ujroh (fee) sesuai ketentuan Bank. Dengan menggunakan prinsip kafalah yaitu Bank sebagai penanggung/penjamin jasa layanan yang diselenggarakan penyelenggara layanan jasa atau pihak ketiga untuk memenuhi kewajiban yang ditanggung nasabah dalam rangka mengambil manfaat dari layanan jasa tersebut sesuai kebutuhan. g.

Pembiayaan Multimanfaat BTN iB Pembiayaan Multimanfaat BTN iB adalah pembiayaan konsumtif

perorangan yang ditujukan khusus bagi para pegawai dan para pensiunan yang manfaat pensiunnya dibayarkan melalui jasa Payroll BTN iB dan kolektif, yang dapat digunakan untuk keperluan pembelian berbagai jenis barang elektronik, furniture dan perlengkapan rumah tangga yang dibutuhkan oleh nasabah, dengan menggunakan prinsip jual beli (Murabahah) sehingga nasabah dapat menikmati angsuran tetap selama jangka waktu pembiayaan. h.

Pembiayaan Tunai Emas BTN iB Pembiayaan Tunai Emas BTN iB adalah pembiayaan kepada nasabah

berdasarkan akad Qard, Rahn, Ijarah yang diberikan bank kepada nasabah berdasarkan kesepakatan dan disertai dengan Surat Gadai sebagai penyerahan Marhun (barang jaminan) untuk jaminan pengembalian seluruh atau sebagian hutang nasabah kepada Bank. Pembiayaan ini sejenis dengan gadai. Artinya, pembiayaan disalurkan berdasarkan harta nasabah, berupa emas sebagai aset

61

tergadai. Bank BTN mengenakan imbal jasa atas penyimpanan barang gadai (Ujrah) tersebut. i.

Pembiayaan Talangan Haji BTN iB Pembiayaan Talangan Haji BTN iB adalah pembiayaan kepada

nasabah perorangan dengan akad Qard yang digunakan untuk pembayaran Biaya Penyelenggaraan Ibadah Haji (BPIH). Produk ini dapat memenuhi kebutuhan nasabah dalam mewujudkan impian untuk menunaikan Ibadah Haji secara terencana dengan fleksibilitas pengembalian pinjaman dan proses yang cepat dan mudah, didukung dengan sistem yang Online dengan SISKOHAT Kementerian Agama, sehingga pelaksanaan ibadah haji dapat terjamin kepastiannya. j.

Pembiayaan Konstruksi BTN iB Pembiayaan Konstruksi BTN iB adalah pembiayaan dengan prinsip

akad kerjasama (Musyarakah) yang diberikan perumahan dan bisnis sejenis untuk menyediakan modal kerja guna membiayai konstruksi proyek perumahan, termasuk infrastruktur terkait. Melalui produk ini, Bank BTN membiayai pengembang dan kontraktor dalam bentuk modal kerja untuk membangun perumahan dan infrastruktur terkait. Nantinya, nasabah akan mengembalikan pembiayaan dari Bank BTN, beserta bagi hasil pendapatan nasabah dari bisnis yang dibiayai. Nasabah mendapatkan keuntungan dan layanan, antara lain: bagi nasabah baru akan membayar bagi hasil dan pengembalian pokoksetelah proyek atau persediaan yang dibiayai telah menghasilkan pendapatan, jangka waktu

62

pembiayaan maksimal 2 tahun, Bank menyediakan dana 80% dari kebutuhan modal kerja konstruksi, dan untuk mengoptimalkan pendapatan bagi hasil, Bank lebih proaktif ikut berperan mempercepat pembangunan dan penjualan, melalui percepatan proses KPR, percepatan proses pencairan termin Yasa Griya, dan lain sebagainya. k.

Pembiayaan Modal Kerja BTN iB Pembiayaan Modal Kerja BTN iB adalah pembiayaan dengan prinsip

akad jual beli (Murabahah), kerjasama (Mudharabah dan Musyarakah) dan Ijarah yang diberikan kepada lembaga atau perusahaan untuk memenuhi berbagai kebutuhan modal kerja usaha untuk industri perdagangan dan jasa. Dalam pembiayaan modal kerja ini, Unit Usaha Syariah menyediakan modal kerja bagi bisnis nasabah, selanjutnya, nasabah akan mengembalikan pembiayaan berdasarkan bagi hasil pendapatan atau margin dari hasil kegiatan bisnis yang dibiayai, yang penetapannya ditentukan berdasarkan kesepakatan antara Bank dan nasabah. Melalui produk ini, nasabah akan mendapatkan keuntungan dan/atau layanan berupa jangka waktu pembiayaan maksimal 5 tahun dan Bank menyediakan dana 100% dari kebutuhan modal kerja untuk berbagai macam penggunaan, seperti Kopkar/Kopeg untuk disalurkan kepada anggota dengan pengembalian potong gaji, Kontraktor penerima SPK/Kontrak, Lembaga

63

Keuangan Syariah/Mikro Syariah (LKS/LKMS) untuk disalurkan kepada nasabahnya sebagai modal kerja perdagangan, dan sebagainya. l.

Pembiayaan Investasi BTN iB Pembiayaan Investasi BTN iB adalah pembiayaan dengan prinsip jual

beli (Murabahah) atau kerjasama (Musyarakah) yang diberikan kepada nasabah lembaga atau perusahaan untuk memenuhi kebutuhan belanja modal (capital expenditure) dalam rangka rehabilitasi, modernisasi, ekspansi atau peningkatan kapasitas usaha. Unit Usaha Syariah menyediakan produk ini guna memenuhi kebutuhan belanja modal seperti pembelian mesin, pembangunan atau rehabilitasi gedung, pengadaan peralatan laboratorium, dan lain sebagainya dengan sistem akad jual beli (Murabahah) atau kerja sama (Musyarakah). Keuntungan bagi nasabah dan ketersediaan layanan yang diberikan adalah Bank menyediakan dana 65% dari kebutuhan yang dapat dimanfaatkan untuk rehabilitasi dan/atau modernisasi alat produksi seperti mesin, gedung, kendaraan, alat berat, peralatan laboratorium, dan lain sebaginya dengan jangka waktu pembiayaan maksimal lima tahun. m. Pembiayaan KUR BTN iB Pembiayaan KUR BTN iB merupakan pembiayaan modal kerja atau investasi yang diberikan kepada Nasabah yang berbentuk perorangan, badan usaha, koperasi, Kelompok Usaha dan Lembaga Linkage, yang bergerak dalam bidang usaha mikro, kecil dan menengah guna membiaya usaha produktif yang

64

memenuhi persyaratan yang ditetapkan oleh pemerintah. Pembiayaan ini merupakan salah satu bentuk kontribusi Bank BTN dalam mendukung program pemerintah guna memajukan kegiatan usaha produktif bagi nasabah yang memiliki usaha mikro, kecil dan menengah. Pilihan alternatif akad yang digunakan dapat disesuaikan dengan kebutuhan usaha nasabah yaitu prinsip Musyarakah (bagi hasil) atau Murabahah (jual beli) untuk jenis kebutuhan modal investasi dan prinsip Musyarakah (bagi hasil) untuk kebutuhan modal kerja.

3.

Jasa dan Layanan a.

Kartu ATM BTN iB Fasilitas layanan kartu yang memberikan kemudahan bagi nasabah

melalui mesin ATM seperti tarik tunai dan transfer, dapat dilakukan di seluruh jaringan ATM Bank BTN, Link, ATM Bersama, Visa dan Plus. b.

Kiriman Uang Fasilitas layanan pengiriman uang secara real time ke sesame Bank

BTN dan BTN Syariah serta pengiriman uang ke Bank lain menggunakan fasilitas SKN, RTGS, Link dan ATM Bersama. c.

iCash Management System (iCMS) Layanan berbasis internet dengan menggunakan aplikasi browser yang

berguna untuk membantu nasabah dalam mengelola kegiatan perbankan secara mandiri, efektif dan efisien.

65

d.

Payment Point BTN iB Fasilitas layanan bagi nasabah untuk memudahkan dalam membayar

tagihan rutin seperti tagihan telepon, telepon seluler, listrik, air dan pajak. e.

Payroll BTN iB Layanan bagi perusahaan, lembaga atau perorangan dalam mengelola

pembayaran gaji, THR, bonus dan kebutuhan finansial lainnya yang bersifat rutin bagi karyawan. f.

Penerimaan Biaya Perjalanan Haji Fasilitas yang memberikan kepastian dan kemudahan untuk

mendapatkan porsi keberangkatan ibadah haji dengan system onlie dari SISKOHAT. g.

SPP Online BTN iB Layanan bagi Perguruan Tinggi/Sekolah dalam menyediakan delivery

change menerima setoran biaya-biaya pendidikan secara online. h.

Program Pengembangan Operasional Fasilitas yang diberikan Bank dengan melakukan kerjasama untuk

pemberian Program Pengembanag Operasional berupa barang, jasa atau fasilitas lainnya yang dapat diberikan di awal maupun di akhir kerjasama yang nilainya dihitung sepert tambahan Jasa Giro maupun Nisbah/bag hasil deposito.

66

4.

Pengertian KPR BTN Sejahtera Tapak iB KPR BTN Sejahtera Tapak iB adalah produk pembiayaan BTN Syariah guna

pembelian rumah bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah dengan menggunakan prinsip jual beli (akad murabahah). Pembiayaan KPR Sejahtera Syariah merupakan pembiayaan berdasarkan prinsip syariah dengan dukungan Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) dari Kementerian Perumahan Rakyat, yang diperuntukkan kepada Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) dalam rangka pemilikan Rumah Sejahtera Tapak.48

5.

Dasar Hukum Pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB KPR BTN Sejahtera Tapak iB memiliki dasar hukum sebagai pedoman

pelaksanaannya, yang menunjuk pada: a. Peraturan Menteri Perumahan Rakyat Republik Indonesia (Permenpera) Nomor 03 tahun 2014 tanggal 24 April 2014, tentang Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) dalam rangka pengadaan perumahan melalui kredit/pembiayaan pemilikan rumah sejahtera; b. Peraturan Menteri Perumahan Rakyat Republik Indonesia (Permenpera) Nomor 04 tahun 2014 tanggal 24 April 2014, tentang petunjuk pelaksanaan

48

Permenpera Nomor 3 Tahun 2014 mengatur tentang Pengadaan Perumahan Melalui Kredit/Pembiayaan Pemilikan Rumah Sejahtera dengan Dukungan FLPP.

67

Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) dalam rangka pengadaan perumahan melalui kredit/pembiayaan pemilikan rumah sejahtera; c. Memo Subsidized Mortgage Division No.301/M/SMD/BSD/V/2014 tanggal 05 Mei 2014, perihal perubahan ketentuan KPR Sejahtera tahun 2014; d. Memo Sharia Division No.1139/M/SHAD/CNBD/III/2014 tanggal 28 Maret 2014, perihal penyaluran pembiayaan Pendamping Uang Muka Perumahan Kerjasama Bank (PUMP-KB) tahun 2014 e. Memo Sharia Division No.1062/M/SHAD/CNBD/III/2014 tanggal 23 Maret 2014, perihal kebijakan uang muka ringan fasilitas pembiayaan KPR BTN Sejahtera IB tahun 2014; f. Memo Sharia Division No.14/M/SHAD/CNBD/I/2014 tanggal 03 Januari 2014, perihal penyaluran pembiayaan KPR BTN Sejahtera IB dengan dukungan Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) dan pembiayaan PUMP-KB Jamsostek tahun 2014.

68

BAB IV HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN

A. Pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak IB Pembiayaan KPR bersubsidi merupakan sebuah fasilitas pembiayaan perumahan yang dikeluarkan pemerintah, yang mengacu pada suatu Peraturan Menteri Perumahan Rakyat (PERMENPERA) No 3 dan 4 Tahun 2014. Permenpera ini keluar dimaksudkan untuk mengatur program FLPP dalam rangka pembelian rumah secara kredit dengan bantuan pemerintah. Bukan hanya mengatur saja, namun patokan harga rumah subsidi di Indonesia sudah diatur sesuai Provinsi masing-masing sehingga tidak terjadi penyelewengan harga rumah diatas harga batas yang ditentukan. Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PU-Pera) baru saja menerbitkan Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 20/PRT/M/2014 yang baru mengatur soal ketentuan rumah tapak subsidi.

Aturan ini mengatur bahwa

pembangunan rumah subsidi jenis rumah tapak (landed house) hanya untuk kota/kabupaten dengan jumlah penduduk di bawah 2 juta jiwa. Rumah subsidi yang dimaksud adalah subsidi bunga kredit pemilikan rumah (KPR) lewat skema Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) untuk rumah tapak.

69

Subsidi perumahan untuk rumah tapak ini hanya boleh diberikan untuk kota kecil dengan jumlah penduduk kurang dari 2 juta jiwa.49 Sedangkan kota besar seperti Jakarta penduduknya sudah di atas 10 juta jiwa. Dengan terbitnya aturan ini, maka kebutuhan masyarakat berpenghasilan rendah terutama di daerah khususnya di luar Jabodetabek tetap dapat terpenuhi tanpa mengganggu tata ruang wilayah. Berikut rincian jumlah penduduk dan luas wilayah kota-kota yang dilarang berdiri rumah subsidi tapak:50 1.

Kota Administrasi Jakarta timur 2.721.996 jiwa (182 km2)

2.

Kota Surabaya 2.719.859 jiwa (350,54 km2)

3.

Kota Medan 2.602.612 jiwa (265 km2)

4.

Kota Bandung 2.152.661 jiwa (167,67 km2)

5.

Kota Adm Jakarta Barat 2.171.217 jiwa (174,44 km2)

6.

Kota Bekasi 2.102.919 jiwa (206,61 km2)

7.

Kota Adm Jakarta Selatan 2.027.399 jiwa (154.32 km2) Dalam peraturan ini disebutkan pula persyaratan yang harus dipenuhi bagi

Bank Pelaksana yang ikut andil dalam program ini. BTN Syariah merupakan Unit Usaha Syariah milik BTN Konvensional, merupakan salah satu Bank Pelaksana yang mengikuti program pemerintah dalam menyalurkan fasilitas pembiayaan perumahan

49

Permenpupera Nomor 20 Pasal 12 Tahun 2014 mengatur tentang Penerbitan KPR Sejahtera oleh Bank Pelaksana untuk Kota Berpenduduk dua juta jiwa dilakukan paling lama 31 Maret 2015 50 Kota yang Dilarang untuk Dibangun Rumah Subsidi, diakses pada 26 Desember 2014 dari http://finance.detik.com/read/2014/12/18/181950/2781765/1016/2/kota-kota-ini-haram-dibangunrumah-tapak-subsidi

70

murah atau KPR Bersubsidi ini. Pada BTN Syariah, produk KPR Bersubsidi ini disebut KPR BTN Sejahtera Tapak iB. Menurut Catur Aprialis (Financing Service Officer BTN Syariah), KPR BTN Sejahtera Tapak iB adalah pembiayaan yang diterbitkan BTN Syariah kepada masyarakat berpenghasilan rendah dalam rangka pemilikan rumah sejahtera yang dibeli dari pengembang.51 Dalam mengajukan produk pembiayaan ini, calon nasabah diharapkan mengetahui bagaimana tata cara, alur dan dokumen persyaratan yang harus disiapkan oleh calon nasabah.

1.

Tata Cara Mengajukan Program KPR BTN Sejahtera Tapak iB Untuk memperoleh bantuan program KPR bersubsidi (FLPP) dapat dilakukan

dengan cara: a. Menghubungi cabang BTN Syariah terdekat untuk mengetahui informasi tentang program KPR subsidi pemerintah ini b. Melengkapi persyaratan sesuai dengan ketentuan dari BTN Syariah c. Memilih rumah subsidi yang tersedia atau developer yang bekerja sama dengan dengan BTN Syariah d. Mengajukan pembiayaan KPR bersubsidi ke BTN Syariah

51

Wawancara pribadi dengan Catur Aprialis, Financing Service Officer BTN Syariah Cabang Tangerang pada tanggal 12 Agustus 2014.

71

2.

Alur dan Mekanisme Pengajuan Pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB Berikut tahap-tahap yang harus diikuti calon nasabah yang ingin mengajukan

Pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB:52 a. Mengisi formulir permohonan pembiayaan dan disertai dengan Surat Pemesanan Rumah (SPR) dari developer/pengembang b. Melampirkan dokumen kelengkapan KPR dan surat pernyataan c. Verifikasi calon nasabah (BI Checking dan verifikasi via telepon) d. Wawancara calon nasabah e. Analisa kelayakan nasabah f. Appraisal (Analisa harga pasar dari agunan) g. Persetujuan pembiayaan oleh Branch Manager h. Akad Pembiayaan i. Serah terima rumah j. Surat pernyataan verfikasi (kelengkapan dokumen direkap dan diregister) k. Kirim dokumen ke Kementerian Perumahan Rakyat (KEMENPERA)

52

Ibid.

72

Gambar 3.1Mekanisme Permohonan Pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB

3.

1. Formulir Pembiayaan

2. Dokumen Kelengkapan

3. Verifikasi Calon Nasabah

8. Akad Pembiayaan

7. Persetujuan Pembiayaan LPA/Appraisal

6. LPA/Appraisal

9. Serah Terima Rumah

10. Surat Pernyataan Verifikasi

11. KEMENPERA

4. Wawancara

5. Analisa Kelayakan Pembiayaan

Dokumen Persyaratan Pengajuan KPR BTN Sejahtera Tapak iB Berikut persyaratan dokumen yang dibutuhkan untuk mengajukan pembiayaan

KPR bersubsidi pada BTN Syariah:53 a.

Fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP)

b.

Fotokopi Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP)

c.

Fotokopi SPT tahunan PPh Orang Pribadi atau surat pernyataan penghasilan yang ditandatangani pemohon diatas materai cukup dan diketahui oleh: 1. Pimpinan instansi tempat bekerja untuk MBR berpenghasilan tetap 2. Kepala desa/lurah untuk MBR berpenghasilan tidak tetap

53

Ibid.

73

d.

Surat keterangan penghasilan dari instansi tempat bekerja/slip gaji untuk MBR berpenghasilan tetap

e.

Surat keterangan belum memiliki rumah dari RT/RW setempat atau instansi tempat bekerja atau Surat Keterangan Sewa/Kuitansi Sewa Rumah

f.

Surat pernyataan yang ditandatangani pemohon diatas materai yang mencakup: 1. Berpenghasilan tidak melebihi ketentuan kelompok sasaran KPR Sejahtera 2. Belum pernah memiliki rumah 3. Menggunakan sendiri Rumah Sejahtera Tapak/Susun sebagai tempat tinggal 4. Tidak akan memindahtangankan Rumah Sejahtera Tapak/Susun sebelum 5 (lima) tahun 5. Belum pernah menerima subsidi perumahan melalui kredit/pembiayaan pemilikan rumah

g.

Sertifikat tanah yang dikeluarkan oleh Badan Pertanahan Nasional.

h.

Dalam hal sertifikat sebagaimana dimaksud butir 7 belum dapat dipenuhi, maka dapat diganti dengan dokumen pendahuluan kepemilikan tanah yang berupa: 1. Akta Jual Beli (AJB) atau Perjanjian Perikatan Jual Beli (PPJB) yang disertai Berita Acara Serah Terima (BAST) apabila perolehan tanahnya berasal dari jual beli 2. Akta/Surat Keterangan Hibah apabila perolehan tanahnya berasal dari hibah 3. Akta/Surat Keterangan Waris apabila perolehan tanahnya berasal dari pewaris.

74

B. Pemasaran Pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB Pemasaran adalah suatu sistem dari kegiatan bisnis yang dirancang untuk merencanakan, menentukan harga, mempromosikan dan mendistribusikan barangbarang yang dapat memuaskan keinginan dan jasa baik kepada konsumen saat ini maupun konsumen potensial. Pemasaran mempunyai peranan yang sangat menentukan karena pemasaran mempunyai kedudukan sebagai perantara antara produsen dan konsumen. Pemasaran merupakan suatu urutan-urutan kegiatan yang saling berkaitan erat dan bertujuan untuk memuaskan kebutuhan dan keinginan manusia melalui proses pertukaran. Dengan demikian perusahaan dalam menjalankan usahanya perlu dan mengembangkan sistem pemasarannya. Masalah pemasaran merupakan salah satu aspek yang sangat penting bagi perusahaan untuk menjalankan roda perusahaannya, karena tidak jarang perusahaan gagal mencapai tujuannya disebabkan sistem pemasaran yang kurang tepat. Dalam bisnis Perbankan selain dari aspek pemasaran produk atau jasa juga memberikan pengaruh terhadap kelangsungan usaha atau bisnis yang dijalankan, terutama dilihat dari sisi kepuasan pelanggan. Produk atau jasa yang bisa memuaskan adalah produk atau jasa yang sanggup memberikan sesuatu yang dicari konsumen sesuai keinginan dan kebutuhannya. Tingkat kepuasan adalah perasaan senang atau kecewa seseorang yang berasal dari perbandingan antara kesannya terhadap kinerja atau hasil suatu produk dan harapan-harapannya. Jadi kepuasan merupakan fungsi dari kesan terhadap kualitas produk yang disajikan, harga yang diberikan, tempat yang

75

disediakan serta bentuk promosi yang ditawarkan oleh bank tersebut. Kepuasan atau ketidakpuasan pelanggan merupakan perbedaan antara harapan dan kenyataan yang mereka rasakan. Kepuasan pelanggan adalah hasil akumulasi dari konsumen atau pelanggan dalam menggunakan produk atau jasa. Setiap transaksi atau pengalaman baru akan memberikan pengaruh terhadap kepuasan pelanggan. Upaya memuaskan pelanggan adalah pengalaman panjang yang tidak mengenal batas akhir. Apabila suatu perusahaan tidak memperhatikan aspek pemasaran, maupun tingkat kepuasan pelanggannya maka perusahaan tersebut tidak akan dapat berjalan dengan baik. Layaknya sebuah perusahaan pada umumnya yang menawarkan produk dan jasa, BTN Syariah cabang Tangerang juga memiliki strategi untuk mengembangkan dan memasarkan produk-produknya. Strategi ini nantinya akan membawa dampak positif bagi perusahaan maupun masyarakat selaku nasabah, dengan menjaga tingkat kepuasan nasabah atau produk-produk yang ditawarkan BTN Syariah, khususnya produk KPR yang merupakan wujud dari visi misi BTN Syariah yaitu menjadi bank terkemuka dalam pembiayaan perumahan. Strategi pemasaran yang ditetapkan BTN Syariah terutama dalam menghadapi persaingan di industri perbankan saat ini adalah menjamin bahwa BTN Syariah tetap sebagai pemimpin pasar di sektor KPR yang dikelola sesuai aturan syariah yang berlaku. Sejalan dengan bisnis intinya, BTN Syariah terus memfokuskan bisnis KPR untuk melayani nasabah segmen pasar berpenghasilan menengah ke bawah, di samping

76

itu BTN Syariah juga juga memperluas bisnis untuk menyediakan jenis KPR nonsubsidi, investasi dan pembiayaan konsumtif lainnya. Strategi yang digunakan BTN Syariah cabang Tangerang dalam memasarkan produk BTN Syariah salah satunya KPR BTN Sejahtera Tapak iB, yaitu menggunakan strategi bauran pemasaran (marketing mix) yang terdiri dari strategi produk (product), strategi penentuan harga (price), strategi penentuan lokasi (place), dan strategi promosi (promotion). Strategi bauran pemasaran (marketing mix) ini dikenal dengan sebutan 4 (empat) P yang sering digunakan oleh banyak perusahaan. 1.

Strategi Produk (product) Produk adalah segala sesuatu yang dapat ditawarkan kepada pasar untuk

mendapat perhatian, dimiliki, digunakan atau dikonsumsi, yang meliputi barang secara fisik, jasa, kepribadian, tempat, organisasi dan gagasan atau buah pikiran.54 Dari pengertian dapat disimpulkan bahwa produk adalah sesuatu yang memberikan manfaat baik dalam hal memenuhi kebutuhan sehari-hari atau sesuatu yang ingin dimiliki oleh konsumen.55 BTN Syariah berusaha memberikan pelayanan dan produk-produk terbaik kepada nasabah maupun calon nasabah dengan meningkatkan kualitas dan pelayanan, sehingga nasabah tetap menaruh kepercayaan kepada pihak BTN Syariah atas produk pembiayaan dan pendanaan yang menjadi andalan BTN Syariah.

54 55

Sofjan Assauri, Manajemen Pemasaran (Dasar, Konsep & Strategi), hal. 200. Kasmir, Pemasaran Bank, hal. 123.

77

Sebagai bank pelopor dan terkemuka dalam bidang pembiayaan perumahan, BTN Syariah cabang Tangerang saat ini memiliki produk pembiayaan perumahan yang bekerjasama dengan MENPERA dalam kebijakan pengadaan rumah murah, yaitu Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) dalam bentuk pembiayaan KPR bersubsidi. Pada BTN Syariah produk pembiayaan ini disebut dengan KPR BTN Sejahtera Tapak iB. KPR BTN Sejahtera Tapak iB ini hanya boleh diajukan oleh calon pemohon yang memiliki penghasilan tidak melebihi batas yang telah ditentukan, yaitu tidak melebihi Rp 4.000.000 perbulan, artinya calon pemohon yang memiliki penghasilan diatas batas ketentuan bukan termasuk masyarakat berpenghasilan rendah.56 Pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB ini tentu meringankan masyarakat berpenghasilan rendah dibanding pembiayaan KPR pada umumnya (non subsidi), dengan benefit yang didapatkan nasabah, yaitu angsuran dengan margin keuntungan bank hanya 7,25%, angsuran tetap sampai jangka waktu maksimal 20 tahun, dan mendapatkan asuransi jiwa dan kebakaran. Produk pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB ini dikelola oleh BTN Syariah dengan prinsip-prinsip syariah berlaku dengan menggunakan akad murabahah. Akad murabahah digunakan karena BTN Syariah bertindak sebagai penjual, sementara nasabah sebagai pembeli. Dalam hal ini, rumah yang sebagai objek akad dibeli BTN Syariah dari pengembang (developer) perumahan subsidi dan setelah

56

Wawancara pribadi dengan Catur Aprialis, Financing Service Officer BTN Syariah Cabang Tangerang pada tanggal 12 Agustus 2014.

78

rumah tersebut telah menjadi milik Bank, dijual kembali ke nasabah dengam memberitahu harga pokok rumah ditambah dengan margin keuntungan bank yang telah disepakati. Nasabah akan membayar rumah tersebut dengan cicilan sampai jangka waktu yang disepakati bersama dengan angsuran yang tidak berubah.57

2.

Strategi Penentuan Harga (price) Penentuan harga merupakan salah satu aspek penting dalam kegiatan

pemasaran. Harga menjadi sangat penting untuk diperhatikan, mengingat harga sangat menentukan laku atau tidaknya produk dan jasa perbankan.58 Kegiatan penentuan harga memainkan peranan penting dalam proses bauran pemasaran, karena penentuan harga terkait langsung nantinya dengan pendapatan yang diterima oleh perusahaan. Keputusan penentuan harga juga sedemikian penting dalam menentukan seberapa jauh sebuah layanan jasa dinilai oleh konsumen dan juga dalam proses membangun citra.59 BTN Syariah cabang Tangerang dalam menentukan harga pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB mengacu pada aturan yang telah ditentukan MENPERA dalam penyaluran KPR bersubsidi yang tertuang pada Permenpera Nomor 03 dan 04 tahun 2014. Dalam pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB, BTN Syariah memberikan pembiayaan maksimal 90% dari total harga rumah dan ditambah margin keuntungan yang rendah sebesar 7,25%. Margin ini telah ditentukan oleh MENPERA

57

Ibid. Kasmir, Pemasaran Bank, hal. 135. 59 Rambat Lupiyoadi dan A. Hamdani, Manajemen Pemasaran Jasa, hal. 98 58

79

dan tidak dapat diubah oleh Bank. Maka dari itu, acuan margin yang berlaku tersebut menjadi hal yang sangat penting, karena menjadi salah satu faktor yang mempengaruhi daya tarik calon nasabah untuk mengajukan pembiayaan KPR Sejahtera Tapak iB ini. Dalam hal harga rumah subsidi, penentuan harga rumah subsidi telah ditetapkan oleh MENPERA sesuai batas maksimal dimasing-masing wilayah yang telah ditentukan. Harga rumah subsidi atau rumah sejahtera tapak yang dibeli melalui program KPR FLPP dikelompokan menjadi menjadi, sebagai berikut:60 Tabel 4.1 Pengelompokan Harga Jual Rumah Sejahtera Tapak

NO

WILAYAH

HARGA JUAL PALING BANYAK (Rp)

1.

Provinsi NAD

118.000.000

2.

Provinsi Sumatera Utara

117.000.000

3.

Provinsi Sumatera Barat

116.000.000

4.

Provinsi Riau

116.000.000

5.

Provinsi Kepulauan Riau

125.000.000

6.

Provinsi Jambi

114.000.000

7.

Provinsi Sumatera Selatan

118.000.000

8.

Provinsi Bangka Belitung

124.000.000

9.

Provinsi Bengkulu

116.000.000

10. Provinsi Lampung

113.000.000

60

Permenpera Nomor 3 Tahun 2014 mengatur tentang Pengadaan Perumahan Melalui Kredit/Pembiayaan Pemilikan Rumah Sejahtera dengan Dukungan FLPP.

80

11.

12.

Provinsi Jawa Barat (kecuali Kota/ Kabupaten Bekasi, Bogor, Depok, dan Karawang Provinsi Banten (kecuali Kota/ Kabupaten Tangerang dan Kota Tangerang

115.000.000

116.000.000

13. Provinsi Jawa Tengah

118.000.000

14. Provinsi DI Yogyakarta

123.000.000

15. Provinsi Jawa Timur

115.000.000

16. Provinsi Kalimantan Barat

132.000.000

17. Provinsi Kalimantan Tengah

128.000.000

18. Provinsi Kalimantan Selatan

127.000.000

19. Provinsi Kalimantan Utara

127.000.000

20. Provinsi Kalimantan Timur

133.000.000

21. Provinsi Sulawesi Utara

125.000.000

22. Provinsi Gorontalo

125.000.000

23. Provinsi Sulawesi Tengah

120.000.000

24. Provinsi Sulawesi Selatan

125.000.000

25. Provinsi Sulawesi Barat

118.000.000

26. Provinsi Sulawesi Tenggara

124.000.000

27. Provinsi Bali

135.000.000

28. Provinsi Nusa Tenggara Barat

135.000.000

29. Provinsi Nusa Tenggara Timur

127.000.000

30. Provinsi Maluku

133.000.000

31. Provinsi Maluku Utara

135.000.000

32. Provinsi Papua Barat

169.000.000

33. Provinsi Papua

185.000.000

34. DKI. Jakarta

135.000.000

35. Kota/ Kabupaten Bekasi

135.000.000

81

36. Kota/ Kabupaten Bogor

129.000.000

37. Kota Depok

131.000.000

Kota/Kabupaten Tangerang dan Kota

38.

Tangerang Selatan

39. Kabupaten Karawang

134.000.000 125.000.000

Dalam kegiatan pemasaran, tujuan strategi penentuan harga dimaksudkan agar tujuan perusahaan tercapai. Tujuan penentuan harga adalah sebagai berikut:61 a. Untuk bertahan hidup Artinya, dalam kondisi tertentu, terutama dalam kondisi persaingan yang tinggi, bank dapat menentukan harga semurah mungkin dengan maksud produk atau jasa yang ditawarkan laku di pasaran. BTN Syariah cabang Tangerang agar mampu bertahan hidup dengan produk atau jasa yang ada ditawarkan oleh bank pesaing disekitarnya, maka BTN Syariah cabang Tangerang harus bisa menarik perhatian masyarakat untuk menjadi nasabah dan menggunakan produk dan jasa yang ada pada bank daripada bank pesaing agar mampu bertahan dan produk dan jasa yang ditawarkan lebih diminati oleh masyarakat disekitar bank. b. Untuk memaksimalkan laba Tujuan harga ini dengan mengharapkan penjualan yang meningkat sehingga laba dapat ditentukan. Penentuan harga biasanya bisa dilakukan dengan harga

61

Kasmir, Pemasaran Bank, hal. 137.

82

murah atau tinggi. Untuk memaksimalkan laba, BTN Syariah cabang Tangerang menetukan margin keuntungan yang kompetitif agar dapat bersaing dengan bank-bank yang ada disekitarnya. Dalam menentukan harga pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB, BTN Syariah menentukan margin yang sesuai dengan margin yang telah ditetapkan untuk rumah subsidi dan diharapkan akan menarik perhatian masyarakat sehingga banyak yang mengajukan pembiayaan ini dan mempengaruhi laba yang diterima oleh bank dari pembiayaan tersebut. c. Untuk memperbesar market share Penentuan harga ini dengan harga yang murah sehingga diharapkan jumlah nasabah meningkat dan diharapkan pula nasabah pesaing beralih ke produk yang ditawarkan. Dengan memperluas cakupan pemasaran yang dilakukan BTN Syariah cabang Tangerang maka diharapkan dapat menarik nasabah baru dan menarik perhatian nasabah dari bank pesaing dan beralih ke pembiayaan yang ditawarkan BTN Syariah cabang Tangerang. d. Mutu produk Tujuan dalam hal mutu produk adalah untuk memberikan kesan bahwa produk atau jasa yang ditawarkan memiliki kualitas yang tinggi. Produk pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB memiliki kualitas yang baik, karena setiap pembiayaan rumah subsidi akan diberikan asuransi jiwa dan kebakaran pada setiap nasabah yang mengajukan pembiayaan ini. Dengan begitu, nasabah

83

diberikan suatu kenyamanan dan keamanan yang didapat dari produk pembiayaan tersebut. e. Karena pesaing Dalam hal ini penentuan harga dengan melihat harga pesaing. Tujuannya adalah agar harga yang ditawarkan jangan melebihi harga pesaing. Maka dari itu, dalam menentukan harga BTN Syariah cabang Tangerang selalu mengikuti trend harga pasar untuk rumah subsidi, BTN Syariah cabang Tangerang tidak mau menaikan margin rumah subsidi karena selain sudah diatur oleh pemerintah, juga dapat mengurangi minat masyarakat terhadap produk pembiayaan rumah subisidi yang dikeluarkan BTN Syariah cabang Tangerang dan pindah ke bank lain.

3.

Strategi Penentuan Lokasi (place) Penentuan lokasi suatu cabang bank merupakan salah satu kebijakan yang

sangat penting. Bank yang terletak dalam lokasi yang strategis sangat memudahkan nasabah dalam berurusan dengan bank.62 Pemilihan lokasi dirasa sangat penting, karena apabila salah dalam memilih suatu lokasi, maka hanya akan menambah biaya operasional yang rutin dikeluarkan. Dengan menentukan lokasi yang tepat, bank dapat mengembangkan usahanya dan memasarkan produk-produk unggulan pada bank tersebut. Keputusan untuk menentukan lokasi menyangkut kemudahan akses terhadap

62

Ibid., hal. 145.

84

produk dan jasa bagi para pelanggan potensial. Keputusan ini meliputi keputusan lokasi fisik mengenai dimana suatu bank didirikan untuk memudahkan aksesibilitas para nasabahnya. BTN Syariah cabang Tangerang berada di kawasan yang strategis, yaitu berada di wilayah Serpong, yang mana sebelum kota Tangerang Selatan menjadi kota otonom, Serpong merupakan salah satu kecamatan dari Kabupaten Tangerang. Di kecamatan ini terletak kota terencana ternama yang bernama Bumi Serpong Damai atau seringkali disingkat dengan "BSD" (kini disebut sebagai BSD City, yang merupakan salah satu perintis perumahan di Serpong. Selain BSD saat ini perkembangan perumahan di kawasan ini sangat pesat karena terhubung dengan jalan tol untuk mempermudah aksesibilitas ke wilayah lain. BTN Syariah cabang Tangerang terletak dikawasan yang dimana semua fasilitas tersedia dikota ini termasuk kawasan industri, perkantoran, perdagangan, pendidikan, wisata, dan sekaligus perumahan. Ini merupakan suatu kekuatan yang mendukung dan dimiliki BTN Syariah cabang Tangerang untuk mempermudah proses pemasaran produk pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB dan produk-produk lainnya. Dalam menentukan lokasi untuk mendirikan suatu bank, dibutuhkan strategi yang tepat agar dapat mengembangkan usaha yang dimiliki oleh bank dan memiliki pangsa pasar yang baik. Maka strategi penentuan lokasi yang diterapkan BTN Syariah cabang Tangerang bertujuan untuk:

85

a.

BTN Syariah cabang Tangerang menentukan lokasi yang strategis bertujuan untuk mempermudah nasabah berurusan dan beraktivitas bisnis yang menyangkut dengan kegiatan perbankan.

b.

Meningkatkan pelayanan yang diberikan BTN Syariah cabang Tangerang kepada nasabah agar lebih cepat dan memuaskan yang didukung dengan fasilitas penunjang yang terdapat di BTN Syariah cabang Tangerang.

c.

Penentuan lokasi BTN Syariah cabang Tangerang bertujuan untuk menentukan layout gedung dan layout ruangan dengan baik dan benar agar menambah nilai keserasian dan kenyamanan nasabah dalam berhubungan dengan bank. Dalam suatu bank terdapat berbagai jenis tingkatan kantor bank. Jenis tingkatan

ini ditunjukkan dari volume kegiatan, kelengkapan jasa yang ditawarkan, wewenang mengambil keputusan, serta jangkauan wilayah operasinya. Jenis tingkatan ini sangat menentukan jenis kantor bank yang dimaksud. Dalam praktiknya jenis-jenis kantor bank terdiri dari kantor pusat, kantor wilayah, kantor cabang penuh/utama, kantor cabang pembantu, dan kantor kas.63 BTN Syariah cabang Tangerang termasuk jenis kantor berjenis kantor cabang penuh/utama, yang artinya kantor cabang penuh/utama merupakan salah satu kantor cabang yang memberikan jasa bank paling lengkap. Dengan kata lain, semua kegiatan perbankan ada di kantor cabang penuh dan biasanya kantor cabang penuh membawahi kantor cabang pembantu. Kantor cabang pembantu

63

M. Nur Rianto Al Arif, Dasar-Dasar Pemasaran Bank Syariah, hal. 132.

86

yang membawahi BTN Syariah cabang Tangerang, yaitu BTN Syariah kantor cabang pembantu Ciputat. Untuk menentukan lokasi kantor cabang penuh/utama, lokasi yang dapat dipilih pada ibukota Kabupaten/Kotamadya yang posisinya mudah untuk diakses dari berbagai arah serta berada di jalan raya yang besar. Pertimbangan yang dapat diambil dalam penentuan kantor cabang penuh/utama, yaitu:64

4.

a.

Dekat dengan pasar

b.

Dekat dengan industri

c.

Dekat dengan perkantoran

d.

Dekat dengan perumahan

e.

Dekat dengan tenaga kerja

f.

Tersedia sarana dan prasarana

g.

Di kawasan industri

Strategi Promosi (promotion) Dari seluruh elemen pada marketing mix yang telah disebutkan sebelumnya,

tibalah pada elemen marketing mix yang terakhir, yaitu promosi. Kegiatan promosi merupakan kegiatan yang sama pentingnya dengan ketiga kegiatan yang telah disebutkan diatas, baik produk, harga, dan lokasi. Dalam kegiatan ini setiap bank

64

Ibid., hal. 135.

87

berusaha untuk mempromosikan seluruh produk dan jasa yang dimilikinya baik langsung maupun tidka langsung. Agar produk tersebut laku dijual ke masyarakat atau nasabah, maka masyarakat perlu tahu kehadiran produk tersebut berikut manfaat, harga dan dimana dapat diperoleh serta kelebihan produk dibandingkan dengan produk pesaing. Cara untuk memberitahukan kepada masyarakat adalah melalui kegiatan promosi, artinya keputusan terakhir bank harus mempromosikan produk tersebut seluas mungkin kepada nasabah.65 Salah satu tujuan promosi bank adalah menginformasikan segala jenis produk yang ditawarkan dan berusaha menarik calon nasabah baru. Kemudian promosi juga berfungsi mengingatkan nasabah akan produk, promosi juga mempengaruhi nasabah untuk membeli dan akhirnya promosi juga akan meningkatkan citra bank di mata nasabahnya.66 Secara garis besar terdapat 4 (empat) macam sarana promosi yang dapat digunakan oleh perbankan adalah sebagai berikut:67 a.

Periklanan (advertising), merupakan promosi yang dilakukan dalam bentuk tayangan atau gambar atau kata-kata yang tertuang dalam spanduk, brosur, billboard, koran, majalah, televisi atau radio.

b.

Promosi penjualan (sales promotion), merupakan promosi yang digunakan untuk meningkatkan penjualan melalui potongan harga atau hadiah pada waktu tertentu terhadap barang tertentu pula.

65

Kasmir, Pemasaran Bank, hal. 155. M. Nur Rianto Al Arif, Dasar-Dasar Pemasaran Bank Syariah, hal. 169-170. 67 Kasmir, Pemasaran Bank, hal. 156. 66

88

c.

Publisitas

(publicity),

merupakan

promosi

yang

dilakukan

untuk

meningkatkan citra bank di depan para calon nasabah atau nasabahnya melalui kegiatan sponsorship terhadap suatu kegiatan/acara. d.

Penjualan pribadi (personal selling), merupakan promosi yang dilakukan melalui pribadi karyawan-karyawan bank dalam melayani serta ikut mempengaruhi nasabah.

BTN Syariah cabang Tangerang dalam memasarkan produk pembiayan KPR BTN Sejahtera Tapak iB menggunakan beberapa sarana promosi, yang pertama yaitu melalui sarana periklanan (advertising). Sarana periklanan (advertising) yang digunakan BTN Syariah cabang Tangerang melalui media cetak saja, yaitu melalui spanduk, baliho dan brosur. Sarana periklanan seperti ini dipilih BTN Syariah cabang Tangerang karena tidak memerlukan biaya yang terlalu besar namun cukup efektif. Pemasangan spanduk atau baliho di jalan raya dapat menginformasikan masyarakat tentang KPR Syariah bersubsidi di BTN Syariah cabang Tangerang yang membacanya. Pembagian brosur juga dilakukan pada setiap acara pameran dipusat perbelanjaan, expo property yang rutin dilakukan, dan juga diberikan secara langsung pada nasabah yang datang ke kantor cabang BTN Syariah Tangerang. Sarana promosi BTN Syariah cabang Tangerang yang kedua yaitu melalui sarana promosi penjualan (sales promotion). BTN Syariah cabang Tangerang menggunakan sarana promosi penjualan untuk meningkatkan jumlah nasabah yang

89

menggunakan produk pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB. Artinya disini BTN Syariah cabang Tangerang langsung menemui calon nasabah/nasabahnya secara langsung dan mendeskripsikan produk pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB dengan memberikan promosi-promosi penjualan semenarik mungkin agar nasabah tertarik membeli produknya. Untuk menarik nasabah untuk membeli produk pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB, BTN Syariah cabang Tangerang tentu memiliki langkah promosi yang bagus untuk mempromosikannya. Batas pencairan pembiayaan maksimal sebesar 90% dari harga rumah merupakan daya tarik dari promosi penjualan ini, ada lagi asuransi jiwa dan kebakaran gratis yang akan diberikan pada nasabah, margin yang tentu sangat rendah dibandingkan dengan pembiayaan lain dibanding dengan bank pesaing, serta promosi-promosi lainnya yang berlaku pada saat itu. BTN Syariah cabang Tangerang juga memberikan promosi penjualan pada kegiatan tahunan berupa pameran atau expo yang diselenggarakan dan bekerjasama dengan ratusan pengembang/developer perumahan subsidi diseluruh Indonesia. Sarana promosi BTN Syariah cabang Tangerang yang ketiga yaitu melalui sarana penjualan pribadi (personal selling). Penjualan pribadi merupakan sarana yang paling sering digunakan oleh BTN Syariah cabang Tangerang untuk mempromosikan produk pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB. Dengan metode face to face yang dilakukan oleh pihak Financing Service BTN Syariah cabang Tangerang dengan bertatap muka secara langsung dengan nasabah. Cara ini dianggap paling efektif dilakukan, karena informasi yang diberikan cepat mengena dan terserap oleh nasabah.

90

Dengan mengggunakan sarana penjualan pribadi maka dapat memberikan keuntungan bagi BTN Syariah cabang Tangerang itu sendiri, antara lain: a. BTN Syariah cabang Tangerang dapat bertatap muka dengan nasabah secara langsung dan menjelaskan tentang produk pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB secara rinci. b. BTN Syariah cabang Tangerang dapat mengetahui kelemahan-kelemahan dari produk pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB secara langsung dari nasabah untuk meningkatkan kualitas dalam pelayanan yang diberikan dari produk pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB tersebut. c. Pihak financing service BTN Syariah cabang Tangerang dapat mempengaruhi nasabah melalui argumentasi yang logis dari pihak bank mengenai keunggulan-keunggulan produk pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB. Dengan begitu nasabah tentu akan lebih tertarik dan percaya yang disampaikan oleh pihak bank. d. Melalui sarana promosi seperti ini, dipastikan akan berpengaruh pada hubungan yang terjalin antara pihak bank dengan nasabah terjalin harmonis dengan pelayanan yang diberikan kepada nasabah. e. Dengan pelayanan yang baik dan memuaskan diberikan petugas BTN Syariah cabang Tangerang terhadap nasabahnya, tentu menaikan citra bank terhadap pandangan nasabah terhadap pelayanan bank itu sendiri, sehingga nasabah enggan untuk berpaling ke bank lain.

91

Strategi tersebut merupakan konsep bauran pemasaran (maketing mix) yang digunakan oleh BTN Syariah cabang Tangerang dalam memasarkan produk pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB. Namun, masih ada strategi yang diterapkan BTN Syariah cabang Tangerang yang lebih spesifik dalam memasarkan produk pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB dan menarik minat nasabah terhadap produk tersebut. Maka BTN Syariah cabang Tangerang melakukan pemasaran dengan menuju langsung ke sasaran. Pada prinsipnya ada 5 (lima) macam strategi pemasaran yang dapat dilakukan oleh perbankan, yaitu:68 1.

Strategi penetrasi pasar Penetrasi pasar atau penerobosan pasar merupakan usaha bank untuk

meningkatkan jumlah nasabah baik secara kuantitas maupun kualitas, melalui promosi dan distribusi secara aktif. Strategi ini cocok untuk pasar yang sedang tumbuh dengan lamban. Perusahaan berusaha melakukan strategi pemasaran yang mampu menjangkau atau menggairahkan pasar yang sedang tumbuh secara lamban agar mampu tumbuh secara cepat. 2.

Strategi Pengembangan Produk Strategi pengembangan produk perbankan merupakan usaha meningkatkan

jumlah nasabah dengan cara mengembangkan atau memperkenalkan produk atau layanan baru perbankan. Inovasi dan kreativitas dalam menciptakan produk menjadi

68

M. Nur Rianto Al Arif, Dasar-Dasar Pemasaran Bank Syariah, hal. 78-81.

92

salah satu kunci utama dalam strategi ini. Dalam hal ini pihak bank selalu berusaha melakukan pembaharuan atau pengenalan produk baru kepada nasabah yang dapat membantu memudahkan proses transaksi nasabah. Perusahaan terus melakukan eksplorasi terhadap kebutuhan pasar dan berupaya untuk memenuhi kebutuhan pasar tersebut. 3.

Strategi Pengembangan Pasar Strategi pengembangan pasar merupakan salah satu usaha untuk membawa

prodak ke arah pasar baru dengan membuka atau mendirikan cabang-cabang baru yang dianggap cukup strategis atau menjalin kerjasama dengan pihak lain dalam rangka untuk menarik nasabah baru. Manajemen menggunakan strategi ini bila pasar sudah padat dan peningkatan bagian pasar sudah sangat besar atau pesaing kuat. 4.

Strategi Integrasi Strategi integrasi merupakan strategi pilihan akhir yang biasanya ditempuh oleh

para bank yang mengalami kesulitan likuiditas sangat parah. Biasanya yang akan dilakukan adalah strategi diversifikasi horisontal, yaitu penggabungan bank-bank (merger). 5.

Strategi Diversifikasi Strategi terdapat dua macam yaitu diversifikasi konsentrasi maupun

diversifikasi konglomerat. Diversifikasi konsentrasi disini adalah bank memfokuskan pada suatu segmen pasar tertentu dengan menawarkan berbagai varian produk perbankan yang dimiliki. Sedangkan diversifikasi konglomerat adalah perbankan

93

memfokuskan dirinya dalam memberikan varian produk perbankan kepada kelompok konglomerat atau korporasi. Strategi pemasaran yang diterapkan BTN Syariah cabang Tangerang menggunakan strategi pengembangan produk dan strategi diversifikasi konsentrasi. Strategi yang digunakan BTN Syariah cabang Tangerang tersebut bertujuan untuk mengembangkan serta memperkenalkan produk baru yang ada pada bank itu sendiri, terutama produk pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB. BTN Syariah cabang Tangerang terus mencari informasi tentang pengembang/developer perumahan subsidi untuk menawarkan kerjasama dalam hal pembiayaan melalui KPR yang diberikan bank untuk nasabah agar produk pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB dapat terus berkembang dan untuk mengenalkan produk pembiayaan ini pihak BTN Syariah cabang Tangerang mengadakan expo/pameran properti yang bekerjasama dengan pengembang/developer milik pemerintah maupun swasta dalam rangka memasarkan dan mengembangkan produk pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB tersebut. Disamping itu dengan strategi diversifikasi konsentrasi, pihak BTN Syariah cabang Tangerang menentukan pasar sasaran terhadap produk pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB ini. Strategi diversifikasi konsenterasi ini bertujuan agar pangsa pasar dari pembiayaan perumahan subsidi benar-benar tepat sasaran, yaitu bagi masyarakat berpenghasilan rendah yang belum memiliki rumah. Karena produk pembiayaan ini merupakan inovasi yang dikeluarkan pemerintah yang bekerjasama dengan bank pelaksana, dalam hal ini BTN Syariah cabang Tangerang untuk mengatasi

94

problematika masyarakat kalangan menengah bawah untuk memiliki rumah sendiri dan sekaligus sebagai cara menyesuaikan daya beli kalangan menengah bawah untuk memiliki rumah, dikarenakan harga rumah terus mengalami kenaikan tiap tahunnya, sedangkan penghasilan masyarakat menengah bawah ini tidak dapat mengimbangi gejolak harga rumah yang semakin sulit dikendalikan oleh pemerintah.

C. Pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB Periode 2011-2013 Dengan semakin pesatnya pertumbuhan industri properti, banyak bank Syariah yang berlomba-lomba menawarkan pembiayaan KPR Syariah melalui berbagai strategi. Bank BTN sebagai pemain dominan di pasar pembiayaan perumahan pun tak ingin ketinggalan. Berbekal keahlian selama enam dekade, serangkaian kegiatan pemasaran produk syariah dilaksanakan melalui Unit Usaha Syariah. Unit Usaha Syariah Bank BTN mendukung pertumbuhan Bank BTN melalui berbagai jenis produk dan jasa yang dilakukan dengan prinsip syariah seperti produk pembiayaan Talangan Haji BTN iB, pembiayaan Tunai Emas BTN iB, pembiayaan Multijasa BTN iB, pembiayaan Multimanfaat BTN iB, dan lain-lain sebagai alternatif produk pembiayaan yang ada di Bank BTN Konvensional. Untuk mendukung program Pemerintah dalam penyediaan rumah murah bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR), BTN Syariah menawarkan layanan pembiayaan perumahan, seperti KPR BTN Sejahtera Tapak iB dengan dukungan FLPP bagi masyarakat yang ingin memiliki rumah.

95

Perkembangan jumlah nasabah terhadap produk KPR BTN Sejahtera Tapak iB ini tidak terlepas dari strategi pemasaran yang diterapkan BTN Syariah cabang Tangerang. Produk pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB pada BTN Syariah cabang Tangerang sudah ada sejak tahun 2007, dimana pada tahun tersebut BTN Syariah cabang Tangerang pertama kali berdiri. Pada tahun 2007, pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB ini masih tergolong baru dan terbukti pada tahun ini nasabah yang mengajukan pembiayaan ini hanya sebanyak 25 nasabah dengan total pembiayaan Rp 669.000.000 (enam ratus enam puluh sembilan juta rupiah) saja, namun dengan berkembanganya BTN Syariah cabang Tangerang, produk pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB mengalami peningkatan untuk tahun-tahun berikutnya yaitu pada tahun 2011 mengalami peningkatan yang cukup signifikan. Sedangkan, pada tahun 2012 sampai 2013 produk pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB ini mengalami kondisi pasar yang lesu, dimana ketersediaan lahan dan stok perumahan subsidi sangat tipis serta jarang ditemui dari pengembang (developer) di wilayah Tangerang yang bekerja sama dengan BTN Syariah cabang Tangerang untuk memenuhi permintaan pasar atas rumah murah bagi masyarakat berpenghasilan rendah didaerah sekitar BTN Syariah cabang Tangerang. Dibawah ini pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB yang telah disalurkan oleh BTN Syariah cabang Tangerang kepada nasabahnya selama periode 2011-2013:69

69

Wawancara pribadi dengan Catur Aprialis, Financing Service Officer BTN Syariah Cabang Tangerang pada tanggal 12 Agustus 2014.

96

Tabel 4.2 Realisasi Pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB Periode 2011-2013 Tahun

Jumlah Nasabah

Jumlah Pembiayaan

Target Pembiayaan

2011

176

9,845 M

7,534 M

2012

45

3,726 M

4,5 M

2013

36

2,668 M

6M

Dari data diatas dapat diketahui bahwa jumlah nasabah pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB di BTN Syariah cabang Tangerang dari periode tahun 2012 dan 2013 mengalami penurunan dan cenderung tidak memenuhi target yang telah ditentukan. 1.

Pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB pada Tahun 2011 Pada tahun 2011 realisasi pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB pada BTN

Syariah cabang Tangerang sebesar Rp 9.845.379.679 dengan jumlah nasabah pembiayaan sebanyak 176 nasabah. Jumlah tersebut memenuhi target penyaluran pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB yang diharapkan BTN Syariah cabang Tangerang yaitu sebesar Rp 7,534 M. Pada tahun ini merupakan tahun realisasi pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB terbanyak yang disalurkan oleh BTN Syariah cabang Tangerang.

97

Pada tahun 2011 ini terdapat 3 (tiga) pengembang (developer) perumahan subsidi yang bekerjasama dengan BTN Syariah cabang Tangerang dengan 4 (empat) perumahan, yaitu PT. Dinamisator dengan nama perumahan Patra Regency yang berada di daerah Rawakalong, Tangerang; Muhammad Kasir dengan nama perumahan Pamulang Hill 2 yang berada di daerah Rawakalong, Bogor; dan PT. Selindo Sejahtera Utama dengan nama perumahan Griya Mellina dan Villa Mellia yang berada didaerah Gunung Sindur, Bogor. Berikut rincian yang tersaji dalam bentuk tabel:70 Tabel 4.3 Realisasi Pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB Tahun 2011 Pengembang

Jumlah

Perumahan

Jumlah Nasabah

PT. Dinamisator

Patra Regency

3

214.200.000

Muhammad Kasir

Pamulang Hill 2

21

1.604.700.000

PT. Selindo

Griya Mellina

2

112.000.000

Sejahtera Utama

Villa Mellia

150

7.914.479.679

176

9.845.379.679

(developer)

Total

2.

Pembiayaan (Rp)

Pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB pada Tahun 2012 Pada tahun 2012 realisasi pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB pada BTN

Syariah cabang Tangerang sebesar Rp 3.726.700.000 dengan jumlah nasabah pembiayaan sebanyak 45 nasabah. Jumlah tersebut mengalami penurunan dari tahun

70

Ibid.

98

sebelumnya dan tidak memenuhi target penyaluran pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB di BTN Syariah cabang Tangerang yaitu sebesar Rp 4,5 M pada tahun 2012. Pada tahun 2012 ini terdapat 4 (empat) pengembang (developer) perumahan subsidi yang bekerjasama dengan BTN Syariah cabang Tangerang dengan 4 (empat) perumahan, yaitu CV. Tiga Putri dengan nama perumahan Pondok Asri yang berada di daerah Sawangan, Depok; Muhammad Kasir dengan nama perumahan Pamulang Hill 3 yang berada di daerah Rawakalong, Bogor; PT. Grainda Gunalaras dengan nama perumahan Grand Cibarusah Regency yang berada didaerah Cibarusah, Bekasi, dan PT. Selindo Sejahtera Utama dengan nama perumahan Villa Mellia yang berada di daerah Gunung Sindur, Bogor. Berikut rincian yang tersaji dalam bentuk tabel:71 Tabel 4.4 Realisasi Pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB Tahun 2012 Pengembang

Jumlah

Perumahan

Jumlah Nasabah

CV. Tiga Putri

Pondok Asri

1

72.000.000

Muhammad Kasir

Pamulang Hill 3

36

3.060.000.000

PT. Grainda

Grand Cibarusah

Gunalaras

Regency

4

310.000.000

4

284.700.000

45

3.726.700.000

(developer)

PT. Selindo Sejahtera Utama Total

71

Ibid.

Villa Mellia

Pembiayaan (Rp)

99

3.

Pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB pada Tahun 2013 Pada tahun 2013 realisasi pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB pada BTN

Syariah cabang Tangerang sebesar Rp 2.668.700.000 M dengan jumlah nasabah pembiayaan sebanyak 36 nasabah. Jumlah tersebut mengalami penurunan dari tahun sebelumnya dan tidak memenuhi target penyaluran pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB di BTN Syariah cabang Tangerang yaitu sebesar Rp 6 M pada tahun 2013. Pada tahun 2013 ini terdapat 4 (empat) pengembang (developer) perumahan subsidi yang bekerjasama dengan BTN Syariah cabang Tangerang dengan 4 (empat) perumahan, yaitu PT. Bumi Mentari dengan nama perumahan Bumi Mentari Residence yang berada di daerah Serang; PT. Kreasi Bersama Mandiri dengan nama perumahan Felicia Residence yang berada di daerah Rawakalong, Bogor; Muhammad Kasir dengan nama perumahan Pamulang Hill 3 yang berada didaerah Rawakalong, Bogor, dan PT. Selindo Sejahtera Utama dengan nama perumahan Villa Mellia yang berada di daerah Gunung Sindur, Bogor. Berikut rincian yang tersaji dalam bentuk tabel:72 Tabel 4.5 Realisasi Pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB Tahun 2013 Pengembang (developer) PT. Bumi Mentari

72

Ibid.

Perumahan Bumi Mentari Residence

Jumlah Nasabah

9

Jumlah Pembiayaan (Rp) 586.000.000

100

PT. Kreasi Bersama Mandiri

Felicia Residence

5

425.000.000

Pamulang Hill 3

8

689.000.000

Villa Mellia

14

988.700.000

36

2.688.700.000

Muhammad Kasir PT. Selindo Sejahtera Utama Total

Berdasarkan data yang telah dipaparkan diatas, maka dapat disimpulkan bahwa perkembangan atau penyaluran pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB di BTN Syariah cabang Tangerang cenderung turun dan tidak memenuhi target yang telah ditetapkan. Selain dari target pembiayaan, jumlah nasabah yang mengajukan pembiayaan KPR BTN Syariah Tapak iB ini juga ikut menurun. Penurunan jumlah nasabah dan jumlah pembiayaan terhadap pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB dapat dilihat pada grafik dibawah ini: Gambar 4.1 Jumlah Nasabah Pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB Tahun 2011-2013 Jumlah Nasabah Pembiayaan

200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0

176

45

2011

Jumlah Nasabah Pembiayaan 2012

36

2013

101

Gambar 4.2 Jumlah Pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB Tahun 2011-2013 Jumlah Pembiayaan (Milyar Rupiah) 12

10

9.845

8 6 4

3.726 2.668

2 0 2011

2012

2013

Jumlah Pembiayaan (Milyar Rupiah)

D. Kendala-kendala Pemasaran Produk Pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB Salah satu fasilitas yang bisa dimanfaatkan masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) untuk memiliki rumah adalah melalui kredit pemilikan rumah (KPR) subsidi melalui program Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP). Dalam pelaksanaanya program pemerintah ini didukung oleh bank-bank pelaksana. Bank Tabungan Negara (BTN) Syariah adalah salah satu bank syariah yang paling dominan dalam menyalurkan KPR subsidi. BTN Syariah yang merupakan unit usaha syariah BTN konvensional telah 26 tahun berkecimpung dalam dunia KPR dan berkontribusi dengan pemerintah untuk menyediakan fasilitas KPR subsidi.

102

Realisasi penjualan rumah bersubsidi dengan skema fasilitas likuiditas pembiayaan perumahan (FLPP) beberapa tahun terakhir tidak mencapai target yang telah ditentukan. Banyaknya kendala yang kompleks membuat program pemerintah ini berjalan dengan lambat disebabkan faktor lahan yang masih sulit untuk didapatkan dan dijadikan perumahan berbasis subsidi. Di satu sisi pemerintah wajib menyediakan lahan atau kawasan khusus untuk dibangun perumahan bagi masyarakat berpenghasilan rendah. Jika pemerintah punya stok lahan, maka harga rumah pun mudah dikontrol. Saat ini, komponen harga rumah sangat ditentukan oleh harga tanah, letak dan kondisinya. Jika harga tanah tinggi, otomatis pengembang akan membebankan hal itu pada konsumen, sehingga harga rumah terus naik dan masyarakat berpenghasilan rendah makin kesulitan untuk memiliki rumah. Menurut Catur Aprialis, staf financing service BTN Syariah cabang Tangerang mengungkapkan masih banyaknya kendala-kendala yang dihadapi dalam hal ini BTN Syariah cabang Tangerang untuk memasarkan produk pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB, kendala-kendala tersebut yang menyebabkan turunnya nasabah pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB dan tidak tercapainya target BTN Syariah cabang Tangerang dalam pembiayaan tersebut, antara lain:73

73

Ibid.

103

1.

BTN Syariah cabang Tangerang masih kesulitan untuk menemui perumahan atau kawasan yang akan dijadikan perumahan subsidi di wilayah sekitar Tangerang Kota.

2. Lokasi rumah bersubsidi ini dianggap kurang strategis bagi sebagian orang. Karena tidak jarang calon nasabah yang bekerja ditempat yang sangat jauh dari lokasi rumah subsidi tersebut dan juga akses untuk ke wilayah lain yang masih dianggap kurang praktis. 3. Pengembang (developer) yang mengembangkan kawasan perumahan berbasis subsidi tidak memiliki stok rumah yang banyak, dikarenakan lahan yang terbatas untuk dibangun rumah subsidi dalam jumlah yang banyak. 4. Pengembang (developer) kesulitan membangun perumahan subsidi karena naiknya biaya produksi rumah (bahan bangunan, upah buruh, dan harga tanah). 5. Tidak adanya controlling dari pemerintah untuk memantau pergerakan harga property khususnya harga tanah yang terus mengalami kenaikan dibatas kewajaran. Berdasarkan kendala-kendala yang terjadi pada program pemerintah inilah yang menjadikan terganggunya pemasaran perumahan subsidi yang dilaksanakan BTN Syariah cabang Tangerang. Market Share KPR bersubsidi pada BTN Syariah juga masih rendah dibanding dengan BTN konvensional selaku induk usahanya. Namun, bagi perbankan syariah BTN Syariah terbilang sukses dan mengusai market share

104

sebesar 7% dan 86% market share BTN konvensional pada tahun 2013. Artinya, bila digabungkan maka market share BTN dan unit usaha syariahnya sebesar 93%.74 Gambar 4.3 Market Share Pembiayaan KPR bersubsidi pada Tahun 2013

Peminat dari rumah subsidi ini sebenarnya cukup banyak, akan tetapi karena kondisi lahan yang sulit didapatkan dan stok rumah subsidi yang masih sedikit yang mengurungkan masyarakat berpenghasilan rendah untuk memiliki rumah dan kembali mengontrak rumah daripada membeli rumah. Lahan atau tanah pun sebenarnya ada yang dapat dijangkau sisi ekonomisnya bagi pengembang (developer) untuk membangun rumah subsidi, namun karena pengurusan sertifikat dan izin membangun bangunan yang masih panjang alur pengurusannya atau bertele-tele yang menghambat untuk membangun perumahan subsidi.

74

BTN, Laporan Tahunan Annual Report 2013, hal. 69.

105

BAB V PENUTUP

A. Kesimpulan Berdasarkan hasil penelitian yang telah dilakukan, maka dapat ditarik kesimpulan bahwa: 1. Strategi yang digunakan BTN Syariah cabang Tangerang dalam memasarkan produk BTN Syariah salah satunya KPR BTN Sejahtera Tapak iB, yaitu menggunakan strategi bauran pemasaran (marketing mix) yang terdiri dari strategi produk (product), strategi penentuan harga (price), strategi penentuan lokasi (place), dan strategi promosi (promotion). Strategi bauran pemasaran (marketing mix) ini dikenal dengan sebutan 4 (empat) P yang sering digunakan oleh banyak perusahaan. Dalam kaitan Product, BTN Syariah sebagai bank pelopor dan terkemuka dalam bidang pembiayaan perumahan saat ini memiliki produk pembiayaan perumahan yang bekerjasama dengan MENPERA dalam kebijakan pengadaan rumah murah, yaitu Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) dalam bentuk pembiayaan KPR bersubsidi. Pada BTN Syariah produk pembiayaan ini disebut dengan KPR BTN Sejahtera Tapak iB. Price, BTN Syariah cabang Tangerang dalam menentukan harga pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB mengacu pada aturan yang telah ditentukan MENPERA dalam penyaluran KPR bersubsidi yang tertuang pada Permenpera

106

Nomor 03 dan 04 tahun 2014. Dalam pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB, BTN Syariah memberikan pembiayaan maksimal 90% dari total harga rumah dan ditambah margin keuntungan yang rendah sebesar 7,25%. Place, BTN Syariah cabang Tangerang terletak dikawasan yang dimana semua fasilitas tersedia dikota ini termasuk kawasan industri, perkantoran, perdagangan, pendidikan, wisata, dan sekaligus perumahan. Ini merupakan suatu kekuatan yang mendukung dan dimiliki BTN Syariah cabang Tangerang untuk mempermudah proses pemasaran produk pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB dan produk-produk lainnya. Promotion, BTN Syariah cabang Tangerang dalam memasarkan produk pembiayan KPR BTN Sejahtera Tapak iB menggunakan beberapa sarana promosi, yang pertama yaitu melalui sarana promosi penjualan (sales promotion). Sarana promosi yang kedua yaitu melalui sarana penjualan pribadi (personal selling). 2. KPR BTN Sejahtera Tapak iB di BTN Syariah kantor cabang Tangerang sudah ada sejak awal berdirinya BTN Syariah Tangerang ini, yaitu sejak tahun 2007 namun pada saat tahun 2007 nasabah yang mengajukan KPR Sejahtera ini hanya 25 nasabah dengan total pembiayaan sebesar Rp 669.000.000 saja. Namun dengan seiring berjalannya waktu pada tahun 2011 terdapat kenaikan yang cukup signifikan, yaitu sebanyak 176 nasabah dengan total pembiayaan sebesar Rp 9.845.379.679 dengan target pembiayaan Rp 10 M. Pada tahun 2012 terdapat 45 nasabah yang mengajukan pembiayaan ini dengan total pembiayaan

107

sebesar Rp 3.726.700.000 dengan target pembiayaan sebesar Rp 15 M. Pada tahun 2013 terdapat 36 nasabah yang mengajukan pembiayaan ini dengan total pembiayaan sebesar Rp 2.668.700.000 dengan target pembiayaan sebesar 20 M. Berdasarkan data yang telah dipaparkan diatas, maka dapat disimpulkan bahwa perkembangan atau penyaluran pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB di BTN Syariah cabang Tangerang belum sepenuhnya memenuhi target yang telah ditetapkan. Selain dari target pembiayaan, jumlah nasabah yang mengajukan pembiayaan KPR BTN Syariah Tapak iB ini juga ikut menurun. 3. Kendala-kendala yang dihadapi dalam hal ini BTN Syariah cabang Tangerang untuk memasarkan produk pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB, antara lain: a. BTN Syariah cabang Tangerang masih kesulitan untuk menemui perumahan atau kawasan yang akan dijadikan perumahan subsidi di wilayah sekitar Jabodetabek. b. Lokasi rumah bersubsidi ini dianggap kurang strategis bagi sebagian orang. Karena tidak jarang calon nasabah yang bekerja ditempat yang sangat jauh dari lokasi rumah subsidi tersebut dan juga akses untuk ke wilayah lain yang masih dianggap kurang praktis. c. Pengembang (developer) yang mengembangkan kawasan perumahan berbasis subsidi tidak memiliki stok rumah yang banyak, dikarenakan

108

lahan yang terbatas untuk dibangun rumah subsidi dalam jumlah yang banyak. d. Pengembang (developer) kesulitan membangun perumahan subsidi karena naiknya biaya produksi rumah (bahan bangunan, upah buruh, dan harga tanah). e. Tidak adanya controlling dari pemerintah untuk memantau pergerakan harga property khususnya harga tanah yang terus mengalami kenaikan dibatas kewajaran.

B. Saran Dari pengamatan penulis mengenai strategi pemasaran KPR BTN Sejahtera Tapak iB yang diterapkan oleh BTN Syariah, maka adapun saran yang ingin penulis sampaikan setelah menguraikan kesimpulan antara lain: 1. BTN Syariah diharapkan dapat terus melaksanakan program KPR Subsidi secara konsisten, memperluas wilayah pemasaran KPR Subsidi ini, agar kelak dapat memperbaiki dan meningkatkan taraf hidup dan kesejahteraan masyarakat Indonesia dengan menyediakan pembiayaan perumahan yang terjangkau bagi masyarakat yang berpenghasilan menengah kebawah. Serta memperbaiki strategi pemasaran yang diterapkan, agar pemasaran KPR BTN Sejahtera Tapak iB dapat berjalan lancar dan baik.

109

2. Perlu dilakukan sosialisasi secara berkelanjutan kepada masyarakat agar masyarakat mengetahui seluk beluk tentang bank syariah terutama produkproduk pada bank syariah, khususnya produk pembiayaan KPR bersubsidi bagi masyarakat menengah bawah. 3. Terus mengembangkan produk dan meningkatkan kualitas pelayanannya terhadap nasabah, sehingga dapat menjadi bank yang tetap memiliki kepercayaan di masyarakat Indonesia di sektor pembiayaan perumahan.

110

DAFTAR PUSTAKA

Agustiano dan Lutfi T Rizki. Fiqih Perencanaan Keuangan Syariah. Depok: Mudamapan Publishing, 2010. Al. Arif, M. Nur Rianto, Dasar-Dasar Manajemen Bank Syariah. Bandung: Alfabeta. 2010. ---------- Lembaga Keuangan Syariah: Suatu Kajian Teoritis Praktis. Bandung: CV Pustaka Setia, 2012.

Amir, Supriyadi. Free Properti dalam 17 Hari. Jakarta: Laskar Aksara, 2013. Assauri, Sofjan. Manajemen Pemasaran. Jakarta: PT. Raja Grafindo Persada, 2004. Ghazaly, Abdul Rahman dkk. Fiqh Muamalat. Jakarta: Kencana, 2010. Hasan, Ali. Marketing Bank Syariah. Bogor: Ghalia Indonesia, 2010. Ismanto, Kuat. Manajemen Syariah: Implementasi TQM Dalam Lembaga Keuangan Syariah. Yogyakarta: Pustaka Pelajar, 2009. Kamus Istilah KEMENPERA “Pengertian KPR Syariah Bersubsidi”. Artikel diakses pada

12

Februari

2014

dari

http://www.kemenpera.go.id/?op=kamus&page=1&act=detail&kat=K&src h=&fld= Kasmir. Pemasaran Bank. Jakarta: Kencana, 2004. Karim, Adiwarman Azwar. Bank Islam: Analisis Fiqih Dan Keuangan. Jakarta: Rajawali Pers, 2011.

111

Kotler, Philip dan Keller Kevin Lane. Manajemen Pemasaran, ed.12, jilid 1 dan 2. Penerjemah Benyamin Molan. Jakarta: Indeks, 2009. Lathif, Ah Azharuddin. Konsep Dan Aplikasi Akad Murabahah Pada Perbankan Syariah Di Indonesia. Ahkam Jurnal Ilmu Syariah. Volume XII. No.2, 2012. Lupiyoadi, Rambat dan A. Hamdani. Manajemen Pemasaran Jasa. Jakarta: Salemba Empat, 2011. McDaniel, Carl dan Roger Gates, Riset Pemasaran Kontemporer, edisi pertama. Jakarta: Salemba Empat, 2001.

Nadratuzzaman, Muhamad. Produk Keuangan Islam Di Indonesia dan Malaysia. Jakarta: PT Gramedia Pustaka Utama, 2013. Noormindhawati, Lely dan Nur Eva. 150 Tanya Jawab Tentang Properti. Jakarta: Dunia Cerdas, 2013. Pratomo, Eko P, Membangun Kecerdasan Finansial Dengan Nilai-Nilai Spiritualitas. Jakarta: PT Arga Publishing, 2007. Rivai, Veithzal dan Rifki Ismail. Islamic Risk Management For Islamic Bank: Risiko Bukan Untuk Ditakuti, Tapi Dihadapi Dengan Cerdik, Cerdas, Dan Profesional. Jakarta: PT Gramedia Pustaka Utama, 2013. Rochaety, Ety. Dkk. Metodologi Penelitian Bisnis Dengan Aplikasi SPSS. Jakarta: Penerbit Mitra Wacana Media, 2007. Singarimbun, Masri dan Sofian Effendi. Metode Penelitian Survai. Jakarta: LP3ES, 1989.

112

Sugiyono. Metode Penelitian Bisnis. Bandung: CV. Alfabeta, 2003. Suyanto, Bagong dan Sutinah. Metode Penelitian Sosial. Jakarta: Kencana, 2011. Tjiptono, Fandy. Pemasaran Jasa. Malang: Bayumedia Publishing, 2005. Wangsawidjaja. Pembiayaan Bank Syariah. Jakarta: PT Gramedia Pustaka Utama, 2012. Widodo, Cerdik Menyusun Proposal Penelitian Skripsi, Tesis dan Disertasi. Jakarta: MAGNA Script, 2004.

113

LAMPIRAN

DAFTAR PERTANYAAN WAWANCARA

Narasumber : Catur Aprialis Jabatan

: Financing Service

Tanggal

: 12 Agustus 2014

Tempat

: BTN Syariah Kantor Cabang Tangerang

1.

Menurut anda apa yang dimaksud dengan KPR Syariah bersubsidi? Jawaban: KPR syariah bersubsidi adalah pembiayaan perumahan kepada masyarakat berpenghasilan rendah yang pengelolaannya dilaksanakan oleh Kementerian Perumahan Rakyat (KEMENPERA) yang bekerja sama dengan Bank Pelaksana yang menggunakan prinsip yang sesuai syariah Islam.

2.

Disebut apa produk KPR subsidi di BTN Syariah? Jawaban: Pada BTN Syariah pembiayaan KPR bersubsidi disebut dengan KPR BTN Sejahtera iB. KPR BTN Sejahtera iB dibagi lagi menjadi dua, yaitu KPR BTN Sejahtera Tapak iB dan KPR BTN Sejahtera Susun iB. KPR BTN Sejahtera Tapak iB adalah pembiayaan yang diterbitkan BTN Syariah kepada masyarakat berpenghasilan rendah dalam rangka pemilikan rumah

114

sejahtera yang dibeli dari pengembang. Sedangkan KPR BTN Sejahtera Susun iB adalah pembiayaan yang diterbitkan BTN Syariah kepada masyarakat berpenghasilan rendah dalam pemilikan rumah susun yang dibeli dari pengembang.

3.

Apa dasar hukum produk pembiayaan KPR BTN Sejahtera iB pada BTN Syariah? Jawaban: KPR BTN Sejahtera iB memiliki dasar hukum sebagai pedoman pelaksanaannya, yang menunjuk pada: a. Peraturan Menteri Perumahan Rakyat Republik Indonesia (Permenpera) Nomor 03 tahun 2014 tanggal 24 April 2014, tentang Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) dalam rangka pengadaan perumahan melalui kredit/pembiayaan pemilikan rumah sejahtera; b. Peraturan Menteri Perumahan Rakyat Republik Indonesia (Permenpera) Nomor 04 tahun 2014 tanggal 24 April 2014, tentang

petunjuk

pelaksanaan Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) dalam rangka pengadaan perumahan melalui kredit/pembiayaan pemilikan rumah sejahtera; c. Memo Subsidized Mortgage Division No.301/M/SMD/BSD/V/2014 tanggal 05 Mei 2014, perihal perubahan ketentuan KPR Sejahtera tahun 2014; d. Memo Sharia Division No.1139/M/SHAD/CNBD/III/2014 tanggal 28 Maret 2014, perihal penyaluran pembiayaan Pendamping Uang Muka Perumahan Kerjasama Bank (PUMP-KB) tahun 2014

115

e. Memo Sharia Division No.1062/M/SHAD/CNBD/III/2014 tanggal 23 Maret 2014, perihal kebijakan uang muka ringan fasilitas pembiayaan KPR BTN Sejahtera IB tahun 2014; f. Memo Sharia Division No.14/M/SHAD/CNBD/I/2014 tanggal 03 Januari 2014, perihal penyaluran pembiayaan KPR BTN Sejahtera IB dengan dukungan Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) dan pembiayaan PUMP-KB Jamsostek tahun 2014.

4.

Untuk golongan apa saja yang bisa mengajukan pembiayaan KPR BTN Sejahtera iB? Jawaban: KPR BTN Sejahtera iB ditujukan untuk golongan masyarakat yang berpenghasilan tetap atau tidak tetap setiap bulan maksimal 4 (empat) juta rupiah untuk KPR Sejahtera Tapak dan 7 (tujuh) juta rupiah untuk KPR Sejahtera Susun.

5.

Sebutkan persyaratan nasabah untuk mengajukan pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB? Jawaban: Persyaratan Umum: a. Warga Negara Indonesia b. Menjadi Nasabah BTN Syariah c. Telah berusia 21 tahun atau telah menikah d. Pada saat pembiayaan lunas usia pemohon tidak melebihi 65 tahun atau usia pensiun e. Belum memiliki rumah

116

f. Memiliki penghasilan yang cukup menurut perhitungan Bank (Maksimal gaji pokok 4 juta rupiah perbulan) g. Mempunyai pekerjaan/usaha dengan masa kerja minimal 1 (satu) tahun h. Tidak memiliki pembiayaan bermasalah i. Melampirkan SPT tahunan atau NPWP Kelengkapan Data Permohonan Pembiayaan: a. Aplikasi permohonan b. Copy KTP, kartu keluarga, surat nikah/cerai, 2 lembar pas foto terbaru pemohon dan pasangan ukuran 3X4 c. Copy slip gaji 3 bulan terakhir atau surat keterangan penghasilan yang telah disahkan oleh pejabat berwenang (Untuk pemohon berpenghasilan tetap/karyawan) d. Surat keterangan penghasilan (Untuk pemohon berpenghasilan tidak tetap/wiraswasta) e. Surat keterangan bekerja dari perusahaan calon nasabah bekerja/SK pengangkatan

pegawai

tetap.

(Untuk

pemohon

berpenghasilan

tetap/karyawan) f. Copy akta perusahaan, ijin usaha (SIUP/TDP), izin praktek, dll (Untuk pemohon berpenghasilan tidak tetap/wiraswasta) g. Surat kuasa pemotongan gaji yang ditandatangani oleh Pimpinan bagi angsuran kolektif (Untuk pemohon berpenghasilan tetap/karyawan) h. Laporan keuangan perusahaan (Untuk pemohon berpenghasilan tidak tetap/wiraswasta) i. Copy rekening simpanan di Bank minimal 3 (tiga) bulan terakhir j. Copy sertipikat, IMB dan PBB Biaya-Biaya a. Administrasi

117

b. Appraisal (bayar diawal) c. Biaya notaris untuk Akad dan Pengikatan d. Blokir angsuran terakhir dan saldo minimum

6.

Bagaimana alur dan mekanisme lengkap pengajuan KPR BTN Sejahtera Tapak iB? Jawaban: Alur dan mekanismenya, yaitu: a. Mengisi formulir permohonan pembiayaan dan disertai dengan Surat Pemesanan Rumah (SPR) dari developer/pengembang b. Melampirkan dokumen kelengkapan KPR dan surat pernyataan c. Verifikasi calon nasabah (BI Checking dan verifikasi via telepon) d. Wawancara calon nasabah e. Analisa kelayakan nasabah f. Appraisal (Analisa harga pasar dari agunan) g. Persetujuan pembiayaan oleh Branch Manager h. Akad Pembiayaan i. Serah terima rumah j. Surat pernyataan verfikasi (kelengkapan dokumen direkap dan diregister) k. Kirim dokumen ke Kementerian Perumahan Rakyat (KEMENPERA)

118

7.

Bagaimana strategi pemasaran yang diterapkan BTN Syariah dalam memasarkan

produk

KPR

syariah

bersubsidi

untuk

masyarakat

berpenghasilan rendah? Jawaban: Dalam memasarkan produk pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB, kami menggunakan strategi bauran pemasaran (marketing mix), yaitu dengan konsep 4P dengan tambahan 3P. Yang pertama, product (produk) dalam hal ini produk KPR bersubsidi merupakan bantuan pembiayaan perumahan yang dikeluarkan MENPERA bagi masyarakat berpenghasilan rendah dalam rangka pemilikan rumah sejahtera, yang pengelolaanya dilakukan BTN Syariah menggunakan akad murabahah. Kedua, price (harga), harga rumah subsidi telah ditentukan oleh MENPERA untuk batas maksimal harga rumah subsidi dan berapa besaran margin yang ditentukan bagi BTN Syariah yaitu hanya sebesar 7,25% serta berapa maksimal pembiayaan diberikan ke nasabah sesuai perhitungan Bank. Ketiga, place (tempat), BTN Syariah cabang Tangerang sendiri berada dilokasi yang strategis, yaitu berada dikota penyangga Ibu Kota Jakarta untuk memasarkan produk-produknya dalam hal ini produk KPR BTN Sejahtera, serta berada wilayah perkantoran, pusat perbelanjaan, dan pemukiman warga sebagai sasaran pemasaran. Keempat, promotion (promosi), aktivitas promosi yang dilakukan yaitu melakukan pendekatan ke konsumen, pendekatan ke developer/pengembang perumahan subsidi, dan melalui aktivitas periklanan dan pameran produk-produk

119

BTN Syariah yang rutin dilakukan di expo perumahan subsidi maupun di pusat perbelanjaan.

8.

Apakah ada strategi pemasaran lain yang dilakukan BTN Syariah Cabang Tangerang untuk menambah jumlah nasabah yang mengajukan KPR BTN Sejahtera Tapak iB? Jawaban: BTN Syariah mempunyai beberapa strategi pemasaran yang bertujuan untuk menambah jumlah nasabah dan memenuhi target KPR Sejahtera yang telah ditentukan, antara lain: a) Pihak marketing mencari developer/pengembang perumahan subsidi yang berada diwilayah Tangerang dan wiliayah sekitar Tangerang lainnya dan menawarkan kerjasama pembiayaan KPR subsidi b) Mencari informasi developer/pengembang perumahan subsidi yang telah bekerjasama dengan BTN konvensional c) Mencari informasi langsung dari MENPERA terkait developer/pengembang yang akan membangun perumahan bersubsidi d) Mengikuti expo/pameran perumahan subsidi yang sering diselenggarakan MENPERA e) Mengadakan promosi bebas biaya administrasi, dan promo-promo lainnya seperti bonus/hadiah untuk nasabah yang mengajukan pembiayaan

120

9. Bagaimana perkembangan produk KPR BTN Sejatera Tapak iB dari tahun 2011 sampai 2013 di BTN Syariah cabang Tangerang? Jawaban: KPR BTN Sejahtera Tapak iB di BTN Syariah kantor cabang Tangerang sudah ada sejak awal berdirinya BTN Syariah Tangerang ini, yaitu sejak tahun 2007 namun pada saat tahun 2007 nasabah yang mengajukan KPR Sejahtera ini hanya 25 nasabah dengan total pembiayaan sebesar Rp 669.000.000 saja. Namun dengan seiring berjalannya waktu pada tahun 2011 terdapat kenaikan yang cukup signifikan, yaitu sebanyak 176 nasabah dengan total pembiayaan sebesar Rp 9.845.379.679 dan memenuhi target saai itu sebesar Rp 7,534 M. Pada 2011 ini terdapat 3 (tiga) developer/pengembang, yaitu PT. Selindo Sejahtera Utama

dengan nama perumahan Griya Mellina dan Villa Mellia; lalu ada

Muhammad Kasir dengan nama perumahan Pamulang Hill 2; dan Dinamisator dengan nama perumahan Patra Regency. Pada tahun 2012 terdapat 45 nasabah yang mengajukan pembiayaan ini dengan total pembiayaan sebesar Rp 3.726.700.000 dan tidak memenuhi target pada saat itu

sebesar

Rp

4,5

M.

Pada

tahun

2012

ini

terdapat

4

(empat)

developer/pengembang, yaitu CV Tiga Puteri dengan nama perumahan Pondok Asri; PT Selindo Sejahtera Utama dengan nama perumahan Villa Mellia; Muhammad Kasir dengan nama perumahan Pamulang Hill 3; dan PT. Grainda Gunalaras dengan nama perumahan Grand Cibarusah Regency.

121

Pada tahun 2013 terdapat 36 nasabah yang mengajukan pembiayaan ini dengan total pembiayaan sebesar 2.668.700.000 dan tidak memenuhi target pada saat itu sebesar Rp 6 M. Pada tahun 2013 ini terdapat 3 (tiga) developer/pengembang, yaitu PT. Bumi Mentari dengan nama perumahan Bumi Mentari Residence; PT. Karsa Rifki Nusantara dengan nama perumahan Felicia Residence; dan PT. Selindo Sejahtera Utama dengan nama perumahan Villa Mellia.

10. Kendala-kendala apa saja yang dihadapi BTN Syariah cabang Tangerang dalam memasarakan produk KPR BTN Sejahtera Tapak iB? Jawaban: Kendala-kendalanya antara lain: a. Untuk wilayah Tangerang dan daerah sekitar Tangerang lainnya, perumahan subsidi masih jarang ditemui oleh Tim Marketing kami b. Lokasi perumahan subsidi yang dianggap sebagian orang kurang strategis c. Sangat terbatasnya rumah subsidi untuk wilayah Jabodetabek dari developer/pengembang d. Developer/pengembang kesulitan membangun perumahan subsidi karena naiknya biaya produksi rumah (bahan bangunan, upah buruh, dan harga tanah)

122

e. Tidak adanya controlling dari pemerintah untuk memantau pergerakan harga property khususnya harga tanah yang terus mengalami kenaikan dibatas kewajaran.

Tangerang, 12 Agustus 2014 A.n. Branch Manager BTN Syariah Tangerang

CATUR APRIALIS Financing Service

123

124

125

126

127