1 Stimulering Arnhemse woningmarkt, de keuze scenario s Onderwerp Van subsidie naar financiering, van stilstand naar optimaal bewegen. Marion Schoeman...
Stimulering Arnhemse woningmarkt, de keuze scenario’s
Van subsidie naar financiering, van stilstand naar optimaal bewegen. Marion Schoeman Bestuursadviseur
Onderwerp
Ons gedeelde probleem: De woningmarkt zit muurvast.
Ons Doel: Het slot eraf en zorgen voor maximale beweging in de woningmarkt.
De stimulering- en crisismaatregelen van Arnhem? • VROM-Starterslening (2007 op=op, laatste verstrekt in 2010) • Stimulering bouwproductie (v.a. 2010) door toekenning project- en koperssubsidie aan strategische nieuwbouwprojecten Onderzocht zijn in 2010: • Een Opkoopfonds met diverse partijen (provincie, gemeente, ontwikkelaars, corporaties) • ABC-constructie (terug- en inkoopregeling) • Contragarantie bij vormen van koopgarant • Soorten erfpachtconstructies Ondanks forse investering en inzet van de gemeente, was er nauwelijks animo voor deze producten en varianten in de markt en bij verkopende partijen. De risico’s waren zonder andere investeerders voor de gemeente te groot om alleen te dragen.
Wat leverde de investeringen ons op •Met de inzet van 7,5 miljoen zijn tot 2010 375 VROM-startersleningen verstrekt •Met de inzet van 5 miljoen wordt koperssubsidie verstrekt bij 530 nieuwbouwwoningen. Markt zag in 2010 heil in de gemeentelijke Koperssubsidie en de succesvolle VROMStarterslening, zij hoopte op een vervolg van dit instrument. Markt ziet in 2012 starters én doorstromers uit de onderkant van de markt als de motor voor het in beweging kunnen brengen van de woningmarkt.
Onderwerp
Oplossing: Nieuwe gemeentelijke financiële prikkel zodat er weer gekocht en verkocht kan worden!
De keuze opties Scenario 1: Niets Doen •Geen (financiële) inspanning van de gemeente •Geen resultaat. Economische gevolgen groot. Het slot en de druk op de huur- en koop woningmarkt blijft. Scenario 2: Arnhemse Starterslening (v/h VROM Starterslening) •Voor wie: koopstarters •Voor wat: nieuw en bestaande bouw, voorm. huurwoningen, eigenbouw •Kenmerk: Wel inspanning gemeente, heeft zijn succes bewezen •Geen inspanning van bouwend Nederland om zelf verkoopstimulerende maatregelen te treffen.
Scenario 3:Nieuwe Arnhemse Starterslening • Voor wie: koopstarters •.Voor wat: bestaande woning of eigenbouw •Niet voor:nieuwbouw of koop van de eigen huurwoning Kenmerk: • inspanning gemeente op doorstroming in de bestaande bouw vanuit de onderkant van de markt •Inspanning waar niemand anders op zal inzetten •Vraagt max. inspanning van marktpartijen om bv. zelf subsidie of startersleningen te verstrekken op eigen nieuwbouwprojecten.
Scenario 5: Lokale Arnhemse Starterslening
Voor wie: Arnhemse koopstarters die minimaal 1 jaar een sociale huurwoning hebben bewoond Voor wat: bestaande of eigen bouw Kenmerk: beperkte inspanning gemeente beperkte groep koopstarters zeer beperkte doorstroming Tussenstap zorgt voor onnodig beroep en druk op de voorraad sociale huurwoningen
Scenario 6: Koperssubsidie Voor wie: iedere koper, ongeacht inkomen, ook zij die het niet nodig hebben Voor wat: nieuwbouwwoningen Kenmerk: • wel inspanning om de bovenkant van de markt te stimuleren met een koopsubsidie • Beperkte doorstroming zolang potentiële kopers hun eigen woning niet verkopen • Subsidie nieuwbouw biedt geen bouwgarantie, omdat het afzetrisico ontwikkelaar groter is dan het subsidiebedrag • de maatregel zal in deze huidige markt dan ook niet of nauwelijks effect meer sorteren.
Voorkeursvariant scenario 4: Arnhemse (Door)Starterslening 2012 Voor wie: Arnhemse starters, (door)starters én doorstromers die een koopwoning achterlaten tot 172.000,-- en een andere iets duurdere bestaande woning willen kopen. Voor wat: alleen bestaande bouw en eigenbouw Kenmerk: • De optimale variant van scenario 2 en 3 • Maximale inspanning op stimulering verkoop en grotere verhuisketens vanuit de onderkant van de markt • Max. inzet op marktsegment bestaande bouw waar niemand anders op zal inzetten • Vraagt maximale inzet van marktpartijen en corporaties om zelf stimuleringsmaatregelen of een starterslening in te zetten
Financiën & uniforme spelregels • De Gemeente verstrekt een kredietbudget van 7,5 miljoen (ca 300 leningen van max. 25.000,--) • De geraamde kosten voor uitvoering, beheer & renteverlies, worden gedekt uit het beschikbare restant Versnellingsgeld (Rijk) • Er vind geen kostenverhaal plaats aan particuliere verkopers, zij hebben het financieel na een verlaging van de koopprijs al moeilijk genoeg om een vervolgstap te kunnen zetten. De uniforme spelregels zijn van toepassing op deze (door) starterslening. Max. verwervingskosten 250.000,-- euro
Arnhem in beweging
Ander initiatief woningmarkt ondersteund door de Stadsregio ArnhemNijmegen: zgn. Datingsite voor verkopers en kopers: zie www.U-Matching.nl
Piet en Irene met (door)starterslening van sociale huur naar koop
Piet en Irene met (door)starterslening van sociale huur naar koop
Henk en Jan stromen door van koop naar koop
Piet en Irene met starterslening van sociale huur naar koop
Henk en Jan stromen door van koop naar koop
Kees en Ans van koop naar zorgwoning
Piet en Irene met (door)starterslening van sociale huur naar koop
Sem en Lisa van zolderkamer naar sociale huurwoning
