Startnotitie. Project Hornweg 317 Aalsmeer

Startnotitie Definitieve versie Ter vaststelling aan de raad d.d. 23 april 2015

Project Hornweg 317 Aalsmeer

Naam

Hornweg 317

Nummer Datum Portefeuillehouder Projectmanager Ambtelijk opdrachtgever

22 december 2014/aangepast 10 maart 2015 G. der Hoeven julivan 2014 H.J. Oostlander A. Renting

1 Startnotitie definitief Project Hornweg 317

INHOUD 1. 1.1 1.2 1.3

Het project Aanleiding Projectdoelstelling Plangebied en gebiedsbegrenzing

2. 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6

Analyse huidige situatie Omgevingsanalyse / krachtenanalyse Analyse vastgoed Stedenbouwkundige analyse Analyse openbare ruimte Analyse verkeer Analyse voorzieningen

3. 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5

Toetsingskade (beleid, wetgeving en wensen) Juridisch planologisch kader Eigendomssituatie Milieu en externe veiligheid Beleidskader Woonvisie

4. 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7

Projectdefinitie Randvoorwaarden stedenbouw Randvoorwaarden verkeer en parkeren Randvoorwaarden groen en openbare ruimte Randvoorwaarden milieutechnisch Randvoorwaarde energie en duurzaamheid Randvoorwaarden civiel techniek Randvoorwaarden financieel

Beheersaspecten 5. Financiën 5.1 Kostenverhaal 6.

Planproducten en planning

7.

Projectcommunicatie

8.

Risico-analyse


1.

Het project

1.1

Aanleiding

In 2010 is Phanos gestart met de invulling van dit gebied met vrijstaande woningen. Door het faillissement van Phanos heeft ontwikkeling hier nooit plaatsgevonden. De curator van Phanos heeft overeenstemming kunnen bereiken met HSB Ontwikkeling over overname van de grond waarop in samenspraak gewerkt is aan een goede invulling van deze locatie met 9 vrijstaande woningen. Met de bouw van deze woningen wordt het bebouwingslint langs de Hornweg afgerond. 1.2

Projectdoelstelling

De doelstelling van dit project is, na sloop van de woning op nummer 317, de bouw van 9 woningen aan de Hornweg met een individuele uitstraling als afronding van dit deel van de Hornweg.

1.3

Plangebied en gebiedsbegrenzing

Het gebied is gelegen aan het eind van de Hornweg in Aalsmeer, ter hoogte van nummer 317, tegen de wijk Nieuw Oosteinde aan. Het project wordt begrensd door de Hornweg, de Palingstraat en de watergang achter de Karperstraat. De gronden zijn enige jaren in gebruik geweest als ketenpark voor de aanbouw van de wijk Nieuw Oosteinde. Sinds de keten weg zijn, ligt de grond braak. Initiatiefnemer is HSB Ontwikkeling b.v. uit Volendam. HSB Ontwikkeling b.v. is eigenaar (officieel per 1 september 2014) en ontwikkelaar. Er zijn geen andere eigenaren bij dit project betrokken. Het te bebouwen deel is ongeveer 8.525 m2 groot.


Plangebied


2.

Analyse huidige situatie

2.1

Omgevingsanalyse/krachtenveldanalyse

Het plangebied bevindt zich aan het historische bebouwingslint van de Hornweg aan de rand van de recent gerealiseerde wijk Nieuw Oosteinde. De Hornweg sloot vroeger aan op de Legmeerdijk. Om de verkeerssituatie te verbeteren is bij de bouw van Nieuw Oosteinde besloten de Hornweg om te leiden en via de wijk een nieuwe aansluiting te maken, middels een rotonde, op de Legmeerdijk. De locatie ligt in de oksel van de afbuiging van de Hornweg de wijk in. In de directe omgeving zijn enkele belanghebbenden te herkennen: De achterburen aan de Karperstraat. Zij kijken vanuit hun achtertuin op de ontwikkeling. Toen Phanos destijds bezig was met dit gebied is er vanuit deze bewoners al aangegeven dat zij bezwaar hebben tegen bebouwing. Zij hebben baat bij een nette invulling van deze grond. De woningen aan de overzijde van de Hornweg. Het gaat om een vijftal vrijstaande woningen aan de andere zijde van de Hornweg die nu uitzicht krijgen op de nieuwbouw.

2.2

Analyse vastgoed

Op het perceel staat één vrijstaande woning. De woning wordt op dit moment tijdelijk bewoond (anti-kraak). De rest van het perceel ligt braak. Tot ongeveer 5 jaar geleden stonden hier de keten van de diverse partijen die betrokken waren bij de bouw van de wijk Nieuw Oosteinde. Na het verwijderen van de keten is het gebied leeg gebleven en wordt niet onderhouden. Het perceel was tot de overdracht aan HSB Ontwikkeling b.v. in eigendom van (de curator) van Phanos Oosteinde b.v.

2.3

Stedenbouwkundige analyse

Het perceel is gelegen aan het einde van de Hornweg, hoek Palingstraat. Met de aanleg van de wijk Nieuw Oosteinde is besloten de Hornweg niet meer rechtstreeks op de Legmeerdijk aan te laten sluiten maar het (lokale) verkeer via de wijk naar de nieuwe rotonde even verderop te leiden. De Hornweg is een historisch bebouwingslint in Aalsmeer en kenmerkt zich door de aanwezigheid van laanbeplanting waardoor deze een groene uitstraling heeft. Achter de lintbebouwing is de wijk Nieuw Oosteinde ontstaan. Hierdoor heeft het gebied zijn oorspronkelijke agrarische functie verloren. Het is belangrijk de identiteit van de Hornweg te behouden. Diversiteit in bebouwingsdichtheden en architectuur is hierbij belangrijk. Er staat nog één vrijstaande woning op het perceel. Deze is overgebleven toen de gronden behorende bij de woning werden aangekocht door Phanos voor de ontwikkeling van de wijk. De woning zal worden gesloopt.


2.4

Analyse openbare ruimte

Dit deel van de Hornweg is verkeersluw sinds de aansluiting van de weg naar de Legmeerdijk is omgelegd. De maximum snelheid op de weg is 50-km per uur. De weg heeft nu nog een vrijliggend fietspad dat door de bomenrij gescheiden wordt van de rijweg. De weg staat op de nominatie om gerenoveerd te worden. Daarbij zal ook gekeken worden naar de noodzaak het vrijliggende fietspad te behouden of hier een voetpad van te maken. De bomen langs de Hornweg zijn beeldbepalend voor de uitstraling van deze weg. De bomen langs het betreffende gedeelte zijn in slechte staat en zouden vervangen moeten worden. Het plangebied zelf kent op dit moment geen openbare ruimte.

2.5

Analyse verkeer

Het plangebied ligt aan een verkeersluw gedeelte van de Hornweg. In het plangebied zelf zijn geen wegen aanwezig. Ter hoogte van het plangebied bevindt zich een vrijliggend fietspad. Dit fietspad sluit aan op de Legmeerdijk en vormt onderdeel van de doorgaande fietsroute van Aalsmeer naar Amstelveen. De ontsluiting De ontsluiting van het project vindt plaats via de Hornweg zelf. Hier kan men twee richtingen op afhankelijk van de bestemming. Men kan via de wijk Nieuw Oosteinde (Palingstraat – Snoekbaarsstraat Legmeerdijk) de Legmeerdijk bereiken of men kan via de Hornweg – Machineweg – Japanlaan zo de Legmeerdijk bereiken. Er geldt geen parkeerverbod op de Hornweg. Er mag dus geparkeerd worden op de rijbaan. In praktijk gebeurt dit echter niet en parkeert men op eigen terrein. Er is hierdoor ook geen hoge parkeerdruk op de Hornweg.

2.6

Analyse voorzieningen

Er zijn geen voorzieningen in het plangebied. In de naastgelegen wijk Nieuw Oosteinde zijn scholen, (para)medische voorzieningen en een winkelcentrum. Hetzelfde geldt voor de iets verder gelegen Westwijk in Amstelveen.


3.

Toetsingskader (beleid, wetgeving en wensen)

3.1

Juridisch planologisch kader

Vigerend bestemmingsplan Het plan is gelegen binnen het bestemmingsplan ‘Nieuw Oosteinde’. De grond heeft een agrarische bestemming. Ondanks dat het plan van Phanos al bekend was is er voor gekozen op het perceel een agrarische bestemming te leggen, omdat er nog geen overeenkomst voor het kostenverhaal gesloten was. Planologische procedure Binnen de voorschriften van het geldende bestemmingsplan kunnen de 9 woningen niet worden gerealiseerd. Er geldt nu een agrarische bestemming; om de bouw van de woningen mogelijk te maken zal het bestemmingsplan moeten worden herzien. Het gebied krijgt dan een woonbestemming. Over deze Startnotitie heeft participatie plaatsgevonden (zie ook hoofdstuk 8). Er wordt daarom afgezien van inspraak in het kader van de bestemmingsplanprocedure, tenzij te zijner tijd nieuwe feiten en omstandigheden alsnog aanleiding geven om over een voorontwerp bestemmingsplan inspraak te verlenen. Een voorontwerp bestemmingsplan wordt in ieder geval opgesteld ten behoeve van het wettelijk verplichte bestuurlijke vooroverleg. De formele procedure van het bestemmingsplan gaat van start met de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan met de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen. De gemeenteraad dient binnen 12 weken na afloop van de inzagetermijn een besluit te nemen over de vaststelling van het bestemmingsplan. Voorwaarde om het bestemmingsplan te kunnen vaststellen is dat het kostenverhaal geregeld is door een overeenkomst tot kostenverhaal met de initiatiefnemer dan wel een exploitatieplan. Omdat de participatie wordt gevoerd op deze Startnotitie is het doorlopen van de WABOprocedure voor dit initiatief niet sneller. Om de toekomstige bewoners zekerheid te geven is het beter het bestemmingsplan te herzien. Zodat eventuele bouwaanvragen van bewoners op basis van het bestemmingsplan verleend kunnen worden en niet telkens opnieuw een procedure nodig is.


Vigerend bestemmingsplan

3.2

Eigendomssituatie

Initiatiefnemer is HSB Ontwikkeling b.v. uit Volendam. HSB Ontwikkeling b.v. is eigenaar (officieel per 1 september 2014) en ontwikkelaar. Er zijn geen andere eigenaren bij dit project betrokken. De grond is onderdeel van een grotere kavel, eigendom van (de curator van) Phanos Oosteinde b.v. Het te bebouwen deel is ongeveer 8.525 m2 groot.


3.3

Milieu en externe veiligheid

Ten aanzien van het milieu is de volgende weten regelgeving van belang: Externe veiligheid Het plangebied ligt niet binnen het invloedsgebied van een risicobron. Conclusie: Externe veiligheid speelt hier daarom geen rol. Luchtkwaliteit Het oprichten van negen woningen is ingevolge de ‘Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)’ aangewezen als een categorie die niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Een luchtkwaliteitonderzoek is daarom niet nodig. Bovendien laat het zogenoemde monitoringstool prognoses zien voor 2015 en 2020, waaruit blijkt dat ter plaatse voldaan wordt aan de grenswaarden voor stikstofdioxide en fijn stof. (De dichtstbijzijnde rekenpunten liggen op de Legmeerdijk.) Conclusie: Er is geen luchtkwaliteitsonderzoek nodig. Geluid Er is een akoestisch onderzoek nodig, aangezien woningen geluidgevoelige bestemmingen zijn en het plangebied in de zone ligt van de Legmeerdijk, namelijk binnen de 200 meter en binnen de geluidzone van de Hornweg. Het plangebied ligt niet binnen het beperkingengebied van Schiphol en ook niet binnen de zone van het gezoneerde industrieterrein Schiphol-Oost. Conclusie: Er moet akoestisch onderzoek gedaan worden. Hiertoe is opdracht gegeven. Water Er zal in overleg met het waterschap Rijnland bepaald moeten worden hoeveel water gecompenseerd moet worden, aangezien de hoeveelheid verharding toeneemt. Flora- en fauna Er zal in eerste instantie een quickscan flora en fauna uitgevoerd moeten worden, met name omdat bomen gekapt worden en de woning aan de Hornweg 317 geamoveerd wordt. Hierin zouden zich jaar rond beschermde vogelnesten of vleermuisverblijfplaatsen kunnen bevinden. De rest van de kavel lijkt een beperkte natuurwaarde te hebben. Bij het bouwrijp maken moet ook voorkomen worden dat rugstreeppadden worden aangetrokken. Verder zou conform een goedgekeurde gedragscode voor de Flora- en Faunawet gewerkt moeten worden, bijvoorbeeld die van de gemeente Amstelveen. Conclusie: Er moet in ieder geval een quickscan uitgevoerd worden. Hiertoe is opdracht gegeven. Archeologie Het plangebied is volgens de Aalsmeerse Beleidsnota Archeologie kaart archeologievrij. Bodem De locatie is gebruikt voor agrarische doeleinden en na 2005 als opslag- en stallingsterrein ten behoeve van de werkzaamheden van Phanos. Afgezien van eventuele toepassingen van asbest rondom nummer 317 wordt geen ernstige bodemverontreiniging verwacht, maar helemaal onverdacht is de locatie ook niet. Het advies is om:


-

de hele locatie te onderzoeken conform NEN5740 met hypothese "onverdacht" de (half)verharding van de toegangsweg naar en de erfverharding van nummer 317 te onderzoeken conform NEN5707/5897 (asbest) de bodem ter plaatse van de woning en woonerf na de volledige sloop te laten onderzoeken op asbest conform NEN5707, als uit de asbestinventarisaties blijkt dat er asbest aanwezig is dat niet door middel van een binnensanering kan worden verwijderd.

Er is opdracht gegeven aan een bureau het onderzoek uit te voeren. Milieuzonering Milieuzonering is hier niet van toepassing, aangezien geen bedrijfsbestemmingen in de nabije omgeving voorkomen.

3.4

Beleidskader

De volgende beleidskaders zijn voor het project van belang: Het lintenbeleid Voor het bouwen van woningen langs de linten is een lintenbeleid opgesteld. Dit beleid, genaamd “Ruimtelijke beoordeling bouwen in de Linten van de gemeente Aalsmeer 1 e herziening” is op 19 november 2013 door de Raad vastgesteld. Het lintenbeleid geeft voor het bouwen van woningen langs de Hornweg de volgende bebouwingscriteria aan: -

-

3.5

Kavelbreedte van een vrijstaande woning 25 meter, blokje 2^1 kapwoningen 40 meter, hiervan kan worden afgeweken indien de stedenbouwkundige situatie hiervoor aanleiding geeft met dien verstande dat de minimale kavelbreedte voor een vrijstaande woning 18 meter mag bedragen en voor een blokje 2^1 kapwoning 26 meter. De frontbreedte van de woning mag niet meer bedragen dan 50% van de kavelbreedte met een maximum van 12 meter (2^1 kapwoning maximaal 10 meter); Afwisselende voorgevelrooilijn, niet alle woningen in een lijn; Het wensbeeld is dat smal en diep wordt gebouwd; Diversiteit in architectuur; Bouwdiepte begane grond maximaal 18 meter, verdieping maximaal 15 meter; Maximale goothoogte 4,5 meter, maximale bouwhoogte 9 meter; Erfbebouwing bij een perceel met een oppervlakte van 400 m2 of meer maximaal 60 m2.

Woonvisie

In de actualisatie van de Woonvisie Aalsmeer 2012-2020 is het volgende opgenomen m.b.t. nieuwbouwlocaties: Specifieke bouwlocaties vragen om specifieke bouwprogramma’s. Voor individuele projecten zijn in beginsel heel specifieke programma’s denkbaar, redenerend vanuit de kansen van een gebied. Variatie tussen locaties is noodzakelijk. Hierbij willen wij wel de volgende uitgangspunten in acht nemen:  

Voor jonge starters en ouderen bouwen we voornamelijk nabij voorzieningen. Op locaties nabij woonzorgzones worden woningen aanpasbaar gebouwd.




 

In de Linten wordt kleinschalig gebouwd. We zetten daar in op een grotere variatie (naar prijs en type). Invulling is maatwerk. Sociale woningbouw krijgt voornamelijk een plek op de grotere locaties en wordt bezien in relatie tot vernieuwing van bestaande voorraad. Dat betekent dat we het percentage sociaal niet voor elke locatie stringent hanteren. Het programma voor vernieuwingsgebieden is gericht op het realiseren van een grotere variatie aan woningen in het betreffende woongebied.


4.

Projectdefinitie

Het doel van het project is de sloop van de bestaande woning aan de Hornweg 317 en nieuwbouw van 9 vrijstaande woningen als afronding van de lintbebouwing aan de Hornweg in Aalsmeer. Het betreft woningen in het duurdere segment.

4.1

Randvoorwaarden Stedenbouw

Het lintenbeleid. Voor het bouwen van woningen langs de linten is een lintenbeleid opgesteld. Dit beleid, genaamd “Ruimtelijke beoordeling bouwen in de Linten van de gemeente Aalsmeer 1 e herziening”, is op 19 november 2013 door de Raad vastgesteld. Het lintenbeleid geeft voor het bouwen van woningen langs de Hornweg de volgende bebouwingscriteria aan: -

-

Kavelbreedte van een vrijstaande woning 25 meter, blokje 2^1 kapwoningen 40 meter, hiervan kan worden afgeweken indien de stedenbouwkundige situatie hiervoor aanleiding geeft met dien verstande dan de minimale kavelbreedte voor een vrijstaande woning 18 meter mag bedragen en voor een blokje 2^1 kapwoning 26 meter. De frontbreedte van de woning mag niet meer bedragen dan 50% van de kavelbreedte met een maximum van 12 meter (2^1 kapwoning maximaal 10 meter); Afwisselende voorgevelrooilijn, niet alle woningen in een lijn; Het wensbeeld is dat smal en diep wordt gebouwd; Diversiteit in architectuur; Bouwdiepte begane grond maximaal 18 meter, verdieping maximaal 15 meter; Maximale goothoogte 4,5 meter, maximale bouwhoogte 9 meter; Erfbebouwing bij een perceel met een oppervlakte van 400 m2 of meer maximaal 60 m2.

Het verzoek is op de volgende onderdelen in afwijking met het lintenbeleid: 1. Perceelsbreedte De afwijkende perceelsbreedte van 18 meter, zoals nu wordt voorgesteld, is stedenbouwkundig verdedigbaar en past binnen het specifiek toetsingskader van het lintenbeleid. Langs de Hornweg komen heel veel smallere kavels voor en is de bebouwingsritmiek intensiever. Dit is o.a. het geval aan het begin van dit deel van de Hornweg vanaf de Machineweg. Bovendien is direct achter dit lint de bebouwing langs de Karperstraat gelegen. Bij een perceelsbreedte van 25 meter zullen de hierachter gelegen woningen zich nadrukkelijker manifesteren, terwijl bij een intensiever bebouwingslint (dus smallere kavels)de geprojecteerde woonbebouwing langs de Hornweg domineert. 2. Bouwdiepte Voorgesteld wordt de bouwdiepte op zowel de begane grond als de verdieping op maximaal 16 meter te houden. Hiermee wordt de bouwdiepte op de begane grond minder diep (mag zijn 18 meter), en op de verdieping dieper (mag zijn 15 meter). Feitelijk wordt de begane grond 2 meter minder diep en de verdieping 1 meter meer. Hierdoor ontstaat een vlakke achtergevel zonder uitbouw. Dit deel van de Hornweg wijkt af van de andere woonbebouwing langs de linten doordat aan de achterzijde een strook woningbouw is gelegen aan de Karperstraat. Feitelijk is hier


sprake van een rug-aan-rug bebouwing gescheiden door een watergang. Het op de begane grond minder diep bouwen langs de Hornweg heeft tot gevolg dat de onderlinge afstand tussen de achtergevels groter is, terwijl het even diep bouwen van de begane grond en verdieping een achtergevel zonder sprong (dus in 1 lijn) een rustiger beeld oplevert. 3. Frontbreedte De maximale frontbreedte mag niet meer bedragen dan 50% van de kavelbreedte. Vier van de negen woningen voldoen hieraan; de overige vijf woningen hebben een uitbouw aan de zijgevel waardoor de frontbreedte van de woning uit komt op 10 meter (op een kavel met een breedte van 18 meter). Doordat de uitbouw aan de zijgevel is gesitueerd op ruime afstand van de voorgevel, (iets wat overigens ook vergunningvrij kan worden uitgevoerd), is aan de straatzijde wel sprake van een frontbreedte (7,5 meter) minder dan 50% van de kavelbreedte (18,00 meter). Juist de frontbreedte van de woningen aan de straatzijde bepaalt het ruimtelijk beeld en het ritme van de bebouwing. 4. Diversiteit in architectuur In het lintenbeleid is opgenomen dat sprake moet zijn van diversiteit in architectuur. De voorgestelde woonbebouwing toont wel onderlinge verwantschap en feitelijk is er sprake van een “familie ” van architectuur. Hoewel er onderlinge verschillen zijn in gevelcompositie, kleurstelling en materialisering tonen de voorgestelde bouwmassa’s en kapvormen grote overeenkomsten. Feitelijk sluit dit ook aan bij het karakter van overige delen langs de Hornweg waarbij sprake is van een herhaling in bouwmassa’s en kaprichting maar met een eigen gevelbehandeling. Bij het nu voorliggende initiatief is sprake van een eigentijdse variant op dit thema. Overigens voldoet het plan wel aan de voorwaarden om smal en diep te bouwen met een wisselende voorgevelrooilijn. 5. Goothoogte In het lintenbeleid is opgenomen dat de maximale goothoogte niet meer mag bedragen dan 4,5 meter en de maximale bouwhoogte niet meer dan 9 meter. Bij de voorliggende woningontwerpen is incidenteel sprake van het doorsnijden van de gootlijn. Deze doorsnijding maakt integraal onderdeel uit van het woningontwerp. Bij alle negen woningen is sprake van een kap waarbij de noklijn haaks op de weg is gesitueerd en een eventuele doorsnijding van het dakvlak aan de zijkant van de woning plaatsvindt. Hierdoor blijft de goothoogte aan de straatzijde gehandhaafd op maximaal 4,5 meter. Langs de Hornweg zal een beeld ontstaan van woningen met een goothoogte van maximaal 4,5 meter; Bij de beoordeling van een doorsnijding zijn de volgende aspecten van belang: De doorsnijding bevindt zich op geruime afstand van de voorgevel rooilijn, deze afstand dient ten minste 4 meter te bedragen; De doorsnijding strekt zich over een beperkt deel van het dakvlak uit t.w. max. 30 %; De hoogte van de doorsnijding beperkt is tot maximaal 6 meter en de noklijn op een hoogte van 9 meter overheerst. Bij de voorliggende woningontwerpen maken dakkapellen geen onderdeel uit van het ontwerp, en met uitzondering van de doorsnijdingen van de gootlijn is sprake van zuivere dakvlakken. Precedent werking. Binnen de linten van Aalsmeer neemt dit deel van de Hornweg een bijzondere plaats in. Het is het enige stuk lint waarbij een nieuwbouwwijk zich tot aan het lint uitstrekt en zich langs het lint manifesteert. In afwijking tot de overige bebouwing langs de linten wordt hier niet op perceelsniveau ontwikkeld maar wordt over een grotere lengte op projectmatige wijze invulling gegeven aan een strook lintbebouwing. Feitelijk heeft dit deel van het lint een twee-ledige functie, enerzijds een afronding van de wijk Nieuw-Oosteinde (afschermende functie), anderzijds een strook die aansluit bij de lintbebouwing langs de


Hornweg. Door deze speciale positie in het lint is precedentwerking voor andere bouwlocaties in de lint niet waarschijnlijk. De ontwikkelaar en architect spannen zich in een woning te ontwerpen en te bouwen die compleet is en waar naar verwachting geen uit- of aanbouwen bij zullen komen anders dan bij de bouwopties zullen worden meegenomen. Deze opties moeten passen binnen de hierboven genoemde uitgangspunten. Conclusie Het voorliggende bouwplan wijkt op onderdelen af van het Lintenbeleid van de gemeente Aalsmeer. Deze afwijkingen zijn voor deze locatie en dit project verdedigbaar en zorgen niet voor een precedentwerking voor andere gebieden in de linten. Vrijstelling van het lintenbeleid kan verleend worden. In het nog op te stellen bestemmingsplan voor dit gebied zullen de hierboven beschreven voorwaarden opgenomen worden.

4.2

Randvoorwaarden verkeer en parkeren

Voor dit project wordt uitgegaan van de huidige inrichting van de Hornweg met een rijbaan en een vrijliggend fietspad. Het fietspad wordt van de rijbaan gescheiden door een berm met een bomenrij en een haag. Langs de Hornweg is geen ruimte om parkeren voor bezoek te realiseren. Randvoorwaarden De ontsluiting van de woningen dient plaats te vinden vanaf de Hornweg; Per woning dienen minimaal 2 parkeerplekken gerealiseerd te worden op eigen terrein.

4.3

Randvoorwaarden groen en openbare ruimte

Binnen het project zelf komt geen nieuwe openbare ruimte. De situering van de woningen en uitritten veroorzaakt dat de bestaande bomenrij en berm niet in stand kunnen blijven. Diverse bomen zijn al aangereden of slecht en ook de berm is nu niet meer in goede staat. Daarnaast zal er opnieuw gekeken moeten worden naar de situering van de lichtmasten. Randvoorwaarden De bomenrij bij het project dient te worden herplant. De berm bij het project dient te worden hersteld. Bij de woningen dienen nieuwe inritten te worden aangelegd. De eventueel nieuwe straatverlichting sluit aan bij de bestaande straatverlichting en voldoet aan de normen van het NsVV.

4.4

Randvoorwaarden milieutechnisch

Om aan te tonen dat wordt voldaan aan de in paragraaf 3.3 Milieu en externe veiligheid genoemde eisen is een aantal onderzoeken nodig:


   

4.5

Een akoestisch onderzoek zal moeten aantonen of aan de desbetreffende geluidnormen uit de Wet geluidhinder wordt voldaan. Er dient voldoende water gecompenseerd te worden om te voldoen aan de Keur van Rijnland. Er dient een quickscan flora en fauna uitgevoerd te worden om te voorkomen dat de Flora- en faunawet overtreden wordt. Er zijn bodemonderzoeken nodig conform de NEN 5740 en NEN 5707/5897.

Randvoorwaarden energie en duurzaamheid

Het Duurzaam Bouwen beleid (vastgesteld door de Raad in 2009) bevat ambities en uitgangspunten voor energie, de groene ruimte, natuur en materiaalgebruik. In het prestatieconvenant Wonen Aalsmeer 2010-2014 staat aangegeven dat de ambitie voor nieuwbouw hoog is. Voor dit project zijn ambitieniveau label A voor energie en label B voor materiaalgebruik en ecologie het uitgangspunt. Energie Ambitie A staat gelijk aan een EPC waarde die minimaal 75% lager is dan de wettelijke norm. Een hoge ambitie kan worden bereikt door extra isolatie, energiezuinige systemen, warmte - koude opslag gecombineerd met lage temperatuurverwarming, en het benutten van de zon als energiebron. De landelijke energienorm is per 1 januari 2015 aangepast naar een EPC van 0,4, waardoor naar verwachting ook het Aalsmeers beleid zal moeten worden geactualiseerd. Groene ruimte en water, natuur (ecologie) Ambitieniveau B houdt in dat een duidelijke ruimtelijke structuur wordt gecreëerd voor de inheemse flora en fauna. Deze structuur wordt gebaseerd op een ecologische inrichtingsstudie, waarbij gebruik kan worden gemaakt van de resultaten van de wettelijke onderzoeksplicht (Flora en Faunawet). Materiaalgebruik Ambitieniveau B houdt in dat minimaal een cijfer 8 in het computerprogramma GPR voor gebouwen moet worden gehaald. Het computerprogramma GPR (generieke praktijkrichtlijn) is een gangbaar instrument om de energieprestatie van een gebouw door te rekenen, onder andere op materiaalgebruik. Dit is mogelijk omdat GPR informatie bevat over de milieueffecten van alle typen bouwmaterialen die op de markt verkrijgbaar zijn. Met behulp van een zgn. levenscyclus analyse is bekend wat de milieueffecten zijn van deze producten, gedurende de fase van winning, transport, bewerking, gebruik en afdanking (afval). Overige aspecten duurzaamheid Planet: - Er wordt voor dit project een gescheiden rioolstelsel aangelegd. De Hemelwaterafvoer zal afwateren op de achter de woningen gelegen watergang, die zoveel mogelijk natuurvriendelijk uitgevoerd wordt. - De watercompensatie wordt op eigen terrein aangelegd. Waardoor het mogelijk wordt het water langer vast te houden.


- HSB Ontwikkeling b.v. is FSC partner en heeft het SKH keurmerk. Dit geeft aan dat er duurzaam hout gebruikt wordt. - Er worden zo veel mogelijk duurzame materialen toegepast en uitloging van materialen wordt voorkomen; - De ontwikkelaar zal nader onderzoek doen naar de mogelijkheid om boven de wettelijke eis nog maatregelen aan of in de woningen aan te brengen om meer energieneutraal te worden. People: - Het project voorziet er in dat de lint wordt afgebouwd. Dit past in een positieve ervaring van de leefomgeving. - HSB Ontwikkeling b.v. bouwt de woningen conform het Politiekeurmerk Veilig Wonen. Profit: - Het project geeft bouwactiviteiten wat goed is voor de werkgelegenheid;

4.6

Randvoorwaarden civiel techniek

De noodzakelijke infra werkzaamheden voor de (her)inrichting van openbare buitenruimte op gemeentelijke grondeigendommen valt onder de verantwoordelijkheid van de gemeente Aalsmeer. Bij de (her)inrichting van de openbare ruimte wordt samenhang gezocht met de omliggende openbare ruimte en wordt aansluiting gezocht bij de “Standaarddetails en uitgangspunten voor civieltechnische constructies” van de gemeente Amstelveen. De randvoorwaarden waaraan de inrichting moet voldoen worden in deze paragraaf toegelicht. Wegen De Palingstraat is in 2010/2011 nieuw aangelegd. De rijbaan is voorzien van klinkers op een fundering van menggranulaat. Onder de trottoirs bestaat de fundering uit een zandbed. De wegfunderingen van Palingstraat verdragen geen bouwverkeer. Tijdens de bouw dient de verharding van de Palingstraat vrij van bouwverkeer te worden gehouden. Aan- en afvoer naar het provinciaal wegennet dient over Hornweg, Machineweg en Japanlaan te worden georganiseerd. De (her)inrichting van de Hornweg en Palingstraat door de gemeente ten gevolge van het gewijzigd gebruik door de bouw van woningen zal zo veel mogelijk aansluiten bij de huidige inrichting en materialisering. Riolering en afwatering Voor de riolering wordt uitgegaan van een gescheiden afvoer van huishoudelijk water (DWA) en regenwater (RWA). Voor de nieuwe bebouwing geldt dat regenwater afkomstig van dakvlakken met uitlogende materialen niet afgekoppeld mag worden naar de watergang. Volgens het principe van Duurzaam Bouwen mogen uitlogende materialen dan ook niet worden toegepast. De capaciteit van de bestaande drukriolering in de Hornweg is niet toereikend voor de toevoeging van 9 woningen op het vuilwaterriool. Voor deze woningen worden de DWAleidingen aangesloten op een nieuwe persleiding middels een verzamelleiding die naar een pompput leidt op de hoek van de Hornweg en de Palingstraat. De pompput zal te allen tijde in openbaar gebied moeten staan. Vandaar zal de er een leiding gelegd moet worden naar een aansluitpunt in de Karperstraat, de watergang hier kruisend. Deze infra werkzaamheden zullen door de ontwikkelende partij in overleg met de gemeente worden ontworpen en aangelegd.


HWA-leidingen van de woningen aansluiten op open water van de watergang bij de achtertuinen van de woningen. Straatverlichting Voor de (her)inrichting van het plangebied langs de Hornweg met openbare verlichting worden de aanbevelingen van de NSvV (Nederlandse Stichting voor Verlichtingskunde), de ROVL 2011 en het Politiekeurmerk Veilig Wonen aangehouden. Bij de ontwikkeling/planvorming en plaatsing door de gemeente wordt aangesloten op de bestaande verlichting van de omgeving. Kabels en leidingen In en rond het plangebied liggen mogelijk diverse kabels en leidingen die tijdens het bouwen/of woonrijp maken afgesloten, verlegd of opnieuw gedimensioneerd worden voor de nieuwbouw. Er komen nieuwe aansluitingen voor de 9 woningen. Het leggen van kabels en leidingen en het aansluiten van de gebouwen valt onder het woonrijp maken van het terrein. Het bouwrijp maken en het woonrijp maken vallen onder de verantwoordelijkheid van de aannemer. Hiervoor wordt het ‘Principe distributietracé van kabels en leidingen in wegen binnen de bebouwde kom’ gehanteerd. Niet onderzocht is of er voldoende capaciteit voor levering energie en water aanwezig is. Wellicht moet in de openbare ruimte rekening worden gehouden met een extra brandkraan. Water Ter plaatse van de brug in de Palingstraat is een oeverbescherming benodigd. Hiervoor zal de ontwikkelende partij een voorstel indienen bij de gemeente Aalsmeer. De ontwikkelaar moet voorzien in voldoende watercompensatie. De ontwikkelaar heeft aangegeven dat hij dit op eigen terrein wil oplossen. Hij zal daarvoor zelf contact opnemen met het Hoogheemraadschap. Uitvoering dient zo natuurvriendelijk mogelijk gerealiseerd te worden waarbij het gebruikte hout van FSC-keurmerk voorzien is. Vuilinzameling De vuilinzameling verloopt volgens de hiervoor geldende regelingen door de Meerlanden. De aanbieding van huisvuil vindt plaats via opstelling aan de openbare weg. Randvoorwaarden  De her in te richten delen openbare ruimte sluiten aan bij de bestaande openbare ruimte en de Standaarddetails en uitgangspunten voor civieltechnische constructies” van de gemeente Amstelveen;  De riolering bestaat uit een gescheiden systeem;  De DWR dient te worden voorzien van een pompput op openbaar gebied en aangesloten te worden op het rioolstelsel in de Karperstraat;  De HWR watert af op het water achter de woningen;  Bij de bouw van de nieuwe woningen mogen geen uitlogende materialen worden toegepast;  De eventueel nieuwe straatverlichting sluit aan op de huidige straatverlichting en voldoet aan de normen van het NsVV, ROVL 2011 en het Politiekeurmerk Veilig Wonen;  Bezien moet worden of de energie, water en blusvoorziening van de nieuwe woningen toereikend is;  De ontwikkelaar neemt zelf contact op met het waterschap over watercompensatie en regelt dit op eigen terrein; Voor het rioolgemaal van dit bouwplan hebben we de volgende eisen:  Het gemaal moet d.m.v. een Omrom-PLC gekoppeld worden via een modem op


 

4.7

i-view van Van der Linden Pomptechniek; Bij 9 woningen is een enkelpompsgemaal voldoende; Het vrijvervalstelsel moet zodanig worden ontwerpen dat de persleiding zo kort mogelijk is.

Randvoorwaarden financieel

Overeenkomst kostenverhaal Sinds 1 juli 2008 is de gemeente op grond van artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening verplicht om bij het mogelijk maken van een bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening, een exploitatieplan vast te stellen ten behoeve van het verhalen van de door de gemeente te maken kosten, tenzij voorafgaand aan de vaststelling van de bestemmingswijziging een overeenkomst tot stand is gekomen waarin dit kostenverhaal is verzekerd. De gemeente en HSB Ontwikkeling b.v. hebben overeenstemming bereikt over het concept van het te realiseren bouwplan, de (voorlopige) inrichting van het openbaar gebied en de bijdrage HSB Ontwikkeling b.v. aan de gemeente verschuldigd is wanneer tot realisatie van het bouwplan wordt overgegaan. Een en ander is vastgelegd in een voorovereenkomst tot kostenverhaal. Daarnaast zijn hierin tussen partijen afspraken gemaakt over het in onderling overleg opstellen van een Startnotitie en het laten uitvoeren van de benodigde onderzoeken ten behoeve van het bestemmingsplan voor het plan met betrekking tot het realiseren van de woningbouw. Indien na vaststelling van de Startnotitie blijkt dat er aanpassingen dienen plaats te vinden aan het voorlopig ontwerp van HSB Ontwikkeling b.v., de omgeving en de te betalen exploitatiebijdrage, welke financiële gevolgen hebben voor de eerder gemaakte afspraken, dan treden partijen hierover in overleg en zullen deze aanvullende afspraken worden vastgelegd in de anterieure overeenkomst tot kostenverhaal. Wanneer het ontwerptraject is doorlopen zullen partijen een anterieure overeenkomst tot kostenverhaal aangaan waarin het gemeentelijk kostenverhaal is verzekerd en waarin afspraken worden gemaakt over het in procedure brengen van de bestemmingsplanherziening ten behoeve van het bouwplan van HSB Ontwikkeling b.v.. Het vaststellen van een exploitatieplan is in dat geval op grond van artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening niet noodzakelijk aangezien het kostenverhaal anderszins is verzekerd. De overeenkomst tot kostenverhaal zal worden gesloten onder de ontbindende voorwaarde van goedkeuring door het college en tevens onder voorbehoud van vaststelling van het bestemmingsplan door de gemeenteraad. Randvoorwaarden  De anterieure overeenkomst tot kostenverhaal dient gesloten te zijn voordat het bestemmingsplan wordt vastgesteld.


BEHEERSASPECTEN 5.

Financiën

Dit project wordt opgestart vanuit een privaat initiatief. Dit betekent dat alle kosten vanuit dit private initiatief moeten zijn gedekt. HSB Ontwikkeling b.v. is initiatiefnemer en grondeigenaar van het terrein. Met hem dient een kostenverhaalsovereenkomst gesloten te worden. Op basis van de benodigde bestemmingswijziging is de gemeente verplicht haar kosten te verhalen op de initiatiefnemer. In de kostenverhaalsovereenkomst zal tevens de bijdrage geregeld worden voor de aanleg van de nieuwe uitritten bij de woningen en eventuele andere aanpassingen aan de omgeving. Tevens kent de gemeente Aalsmeer in de projecten een afdracht voor Bovenwijkse voorzieningen. De ontwikkeling vindt in principe kostenneutraal plaats. De te verhalen plankosten bestaan uit gemeentelijke plankosten, een bijdrage bovenwijks en civieltechnische kosten. Deze kosten worden op de initiatiefnemer verhaald. De plankostenscan en de toelichting op het kostenverhaal is bij raadsbesluit d.d. 19 februari 2015 kenbaar gemaakt aan de raad. 5.1

Kostenverhaal

Opbrengsten Er zijn geen grondopbrengsten te verwachten. De kavel waarop de bouw plaatsvindt, is in eigendom van de ontwikkelaar. Kosten De ambtelijke plankosten worden in rekening gebracht bij de ontwikkelaar. De gemeente Aalsmeer brengt op basis van de Nota Bovenwijkse voorzieningen ook kosten in rekening voor de aanleg van Bovenwijkse voorzieningen in de omgeving. De uitvoeringskosten bestaan o.a. uit het aanleggen van de nieuwe uitritten, de aanleg van de riolering en het eventueel verleggen van kabels en leidingen. In de overeenkomst over het kostenverhaal wordt verder geregeld dat eventuele uitkeringen over planschade door de ontwikkelaar zullen worden gedragen.


6.

Planproducten en planning

Voor het project Hornweg 317 is een planning gemaakt. Deze planning start bij het vrijgeven van het Startdocument voor participatie. Na de participatie volgt het raadsbesluit over deze Startnotitie waarbij tevens een besluit genomen wordt over de afwijkingen van het Lintenbeleid. Daarna zal gestart worden met de overeenkomst kostenverhaal en het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan wordt ter visie gelegd. Omdat de inspraak/participatie al heeft plaatsgevonden op de Startnotitie kan de inspraak bij het bestemmingsplan worden overgeslagen. Het bestemmingsplan zal dan alleen ter inzage gelegd worden voor zienswijzen. Als het bestemmingsplan wordt vastgesteld moet ook de overeenkomst kostenverhaal afgesloten zijn. Na vaststelling van het bestemmingsplan kan de omgevingsvergunning worden verleend en de bouw starten.

Mijlpaal Participatie Startnotitie Vaststellen Startnotitie in gemeenteraad Overeenkomst kostenverhaal Bestemmingsplan ter visie Bestemmingsplan in gemeenteraad Omgevingsvergunning

7.

Planning Jan-feb 15 April 15 Jun 15 Eind augustus 15 November 15 Jan 16

Projectcommunicatie

Analyse De gesprekken over het bebouwen van de strook grond aan de Hornweg met vrijstaande woningen lopen al geruime tijd. In 2010 is al een eerste plan gemaakt door Phanos en via een makelaar te koop aangeboden. Door het faillissement van Phanos is dit stil komen te liggen. Tijdens de ontwikkeling van Nieuw Oosteinde hebben gedurende enkele jaren de bouwketen op het terrein gestaan. Op dit moment ligt het gebied braak (op de lege woning op nr 317 na) en het wordt slecht onderhouden. Probleemstelling De bouw van 9 vrijstaande woningen past niet geheel binnen de ontwikkeling van de Aalsmeerse lintbebouwing zoals aangegeven in Het Lintenbeleid. Om het plan mogelijk te maken zal de raad moeten instemmen met de afwijkingen van het Lintenbeleid en zal het bestemmingsplan Nieuw Oosteinde moeten worden herzien. Op het betreffend perceel geldt nu een agrarische bestemming. Kernboodschap HSB Ontwikkeling b.v. realiseert 9 vrijstaande woningen aan het laatste deel van de Hornweg waarmee het bebouwingslint van de Hornweg wordt afgerond. De woningen passen in hoofdlijnen binnen het gemeentelijke beleid voor bebouwing in de linten.


Doel van de communicatie Communicatie is één van de instrumenten waarmee beleid kan worden gemaakt. Het levert een bijdrage aan het te realiseren projectresultaat. In dit geval zal de communicatie met name gericht zijn op informeren, mee weten, het advies vragen (trede 3 van de participatieladder)van de omwonenden/betrokkenen en het creëren van begrip bij de omwonenden en andere betrokkenen. Communicatiestrategie Interne communicatiestrategie Bestuurlijk Het is belangrijk dat het college en de gemeenteraad bij het proces betrokken zijn. Na ondertekening van het projectplan door het afdelingshoofd is een Concept Startnotitie opgesteld. Op de Concept Startnotitie wordt participatie gevoerd. Ook zal hier verder ingegaan worden op de afwijkingen van het lintenbeleid. Op deze manier wordt ook de gemeenteraad vroegtijdig betrokken bij het project. De gemeenteraad is op de hoogte gesteld van het vrijgeven voor advies van de Concept Startnotitie. Ambtelijk De plannen zijn voorbesproken en worden als passend gezien op deze plek. Er is begrip voor de ontwikkeling en het gekozen proces. Externe communicatiestrategie Participatie De omgeving heeft de gelegenheid gekregen om op basis van de Concept Startnotitie te participeren op trede 3, adviesvraag. Tevens is het wijkoverleg Oost geïnformeerd over de ter inzage legging van de Concept Startnotitie. Het niveau van participatie zit op trede 3, adviesvraag. Er wordt een advies gevraagd over de randvoorwaarden van de Concept Startnotitie. Omwonenden en het wijkoverleg zijn geïnformeerd over de start van de participatie. De communicatie wordt opgepakt in samenwerking met de projectontwikkelaar HSB. Er is informatie op de website geplaatst en er is een informatieavond georganiseerd voor omwonenden/betrokkenen gehouden. Terugkoppeling uit participatie De startnotitie heeft van 16 januari tot 13 februari 2015 ter inzage gelegen op het gemeentehuis. De concept startnotitie en de artist impressions van het bouwplan zijn geplaatst op de gemeentelijke website (onder www.aalsmeer.nl/hornweg 317). Omwonenden zijn tevoren per brief geïnformeerd over de procedure. Op 27 januari 2015 is een bewonersavond gehouden waarbij het bouwplan door de architect is gepresenteerd en kon direct op het plan gereageerd worden. Er is door ca. 23 personen deelgenomen aan deze bijeenkomst. Tijdens de avond zijn mondelinge reacties en 4 reactieformulieren ingevuld. Daarnaast is een reactie per e-mail ontvangen van de eigenaar van het aangrenzende perceel aan de zuid-westzijde van het plangebied. Iedereen heeft zijn visie op het project kunnen mailen en tijdens de bewonersavond is er gelegenheid voor bewoners/betrokkenen geweest om te adviseren over het plan en een inspraakformulier in te vullen. Naar aanleiding van de reacties is een Nota van Beantwoording opgesteld. Deze nota van beantwoording is onderdeel van de Startnotitie.


Wijzigingen naar aanleiding van ingekomen reacties. De wijzigingen en toezeggingen naar aanleiding van de ingekomen reacties en adviezen zijn als volgt;  Het situeren van minimaal 2 parkeerplaatsen naast elkaar op eigen terrein in plaats van achter elkaar en het toevoegen van enkele parkeervakken in de strook grond gelegen voor de brug. Hierdoor kan worden voldaan aan de parkeernorm van minimaal 2 parkeerplaatsen per woning.  Bij het herplanten van bomen in het lint (naast het fietspad) wordt rekening gehouden met de aanplant van grotere exemplaren (grotere stamdikte)  Voorafgaand aan de start bouw wordt door gemeente en ontwikkelaar een informatieavond gehouden over de praktische zaken die te maken hebben met de uitvoering van het bouwplan (zoals de afwikkeling van het bouwverkeer, bouwplaatsinrichting, planning, aanspreekpunt voor vragen en klachten etc.). Verzoek eigenaar naastgelegen perceel voor bouw vrijstaande of dubbele woning. De eigenaar van het naastgelegen perceel gelegen aan de zuidwestzijde van het plangebied heeft verzocht om medewerking aan de bouw van een vrijstaande of dubbel woning op zijn perceel. Omdat het hier gaat om het opvullen van een gat in het bebouwingslint en toevoeging van een enkele of dubbele woning past in het lintenbeleid uit 2013 bestaat geen bezwaar om hieraan mee te werken en in principe planologische medewerking te verlenen.

Ligging perceel naast Hornweg 317

Indien de raad deze startnotitie vaststelt zal het voorstel worden gedaan akkoord te gaan met deze bouwmogelijkheid en de bouwtitel mee te nemen in het op te stellen bestemmingsplan voor Hornweg 317. Dit onder de condities dat: 1. uit nader (milieu)onderzoek blijkt dat uit milieuhygiënisch oogpunt (geluidsonderzoek, onderzoek flora en fauna en bodemonderzoek) geen bezwaar bestaat tegen woningbouw op dit perceel;


2. de ontwikkeling wordt meegenomen in de planontwikkeling door HSB (dit mede vanwege het kostenverhaal en efficiency door de bouwtitel mee te nemen in de planontwikkeling van Hornweg 317). Belanghebbenden hebben in het kader van de bestemmingsplanprocedure nog de gelegenheid om tegen deze bouwmogelijkheid bezwaar aan te tekenen.

8.

Risico analyse

Het risico-analyse formulier is opgesteld. De raad is hierover geïnformeerd en heeft hierover in haar vergadering van 19 februari 2015 kennis van genomen. De belangrijkste risico’s zitten in de procedurele kant van het project. Geconstateerd is dat het belangrijk is de gemeenteraad en de omwonenden goed mee te nemen in de ontwikkeling en uitwerking van het bouwplan en het proces. De participatie is hiervoor een belangrijk instrument.


Bijlagen

1.

VERTROUWELIJKE Plankosten scan

2.

Risico-analyse formulier


Startnotitie. Project Hornweg 317 Aalsmeer

Recommend Documents