STARTNOTITIE Aan: Van: Redactie: Onderwerp: Datum:
Burgemeester en Wethouders van de gemeente Sliedrecht Projectorganisatie De Volgerlanden C.T. van Dijk Startnotitie de Oude Uitbreiding West 5 november 2007
___________________________________________________________________ 1
Inleiding
De gemeente Sliedrecht is in het voorjaar van 2007 door woningbouwcorporatie Tablis Wonen benaderd met het verzoek om, vanuit haar publieke rol en als partner, een bijdrage te leveren aan de verbetering van het woningbezit van Tablis in de Oude Uitbreiding West (OUW). In meer algemene zin zijn tussen deze twee partijen al afspraken gemaakt over de samenwerking in dergelijke gevallen. Deze afspraken zijn verwoord in de Tablis-memo “Samenspel met de gemeente” van 20 april 2007 (zie bijlage 1). De afgelopen maanden zijn door beide partijen gesprekken gevoerd om de randvoorwaarden voor de aanpak van de OUW te bepalen. Dat heeft geresulteerd in het onderstaande voorstel. In hoofdzaak komt het voorstel erop neer dat de gemeente in principe, onder de hieronder nader genoemde voorwaarden, haar medewerking verleent aan de sloop en vervangende nieuwbouw van een deel van de OUW. Dit ondanks het feit dat het geldende bestemmingsplan hiervoor niet de ruimte biedt en alleen onder de voorwaarde dat uit nadere technische onderbouwing blijkt dat handhaven en verbeteren van de bestaande woningen economisch niet haalbaar is. Het bestemmingsplan zal in dat geval moeten worden gewijzigd.
2
Voorgeschiedenis
Op basis van het besluit van B&W van 26 september 2000 is opdracht verstrekt aan Laagland Advies om, in het vervolg op Nieuw Beleid 1999, het Regionale ISV programma en als basis voor gemeentelijk beleid, te onderzoeken welke locaties voor herstructurering in aanmerking zouden komen op de korte, middellange en lange termijn. Doel van dit onderzoek is geweest om aan te geven waar de problemen liggen en welke gebieden voor prioriteitsstelling in aanmerking zouden komen. De opdracht voor het opstellen van deze structuurvisie is destijds verstrekt namens de gemeente Sliedrecht en de toenmalige corporaties ‘Banienoe’ en ‘De Waert’.
1
Bovenstaande opdracht heeft destijds geleidt tot een rapport met de titel ‘Visie op wonen Sliedrecht in 2010’, dat o.a. centraal heeft gestaan tijdens een door de gemeente Sliedrecht georganiseerde discussieavond die heeft plaatsgevonden op maandag 12 februari 2001. De inhoud van dit rapport is vervolgens door de twee genoemde corporaties als uitgangspunt genomen bij het opstellen van hun beider Strategisch Voorraad Beleid (SVB). Het SVB is voor corporaties de basis voor de onderhoudsplanningen, investeringsplanningen e.d. Het SVB van beide corporaties is in die periode onderwerp van gesprek geweest in diverse overleggen met de gemeente. Zo is onder andere het SVB van Banienoe door de corporatie in de Raadscommissievergadering van 4 september 2001 gepresenteerd en toegelicht. Na de fusie van de twee eerder genoemde corporaties zijn de plannen in het kader van het SVB nader op elkaar afgestemd en samengevoegd tot het SVB van Tablis Wonen (november 2004). Het SVB, en met name de herstructureringsplannen van de corporatie zijn in meer of mindere mate onderwerp van gesprek geweest tijdens de periodieke overlegvergaderingen tussen Tablis Wonen en de gemeente. Het SVB van Tablis Wonen is inmiddels een belangrijk onderdeel van de nieuwe Woonvisie van de gemeente die dit jaar afgerond zal worden. In het samengevoegde SVB van Tablis Wonen uit 2004 zijn, in overeenstemming met de beide afzonderlijke planningen van de twee voormalige corporaties, de volgende herstructureringsplannen opgenomen: - Staatsliedenbuurt (gebied 620) sloop vervangende nieuwbouw in 2014 – 2020; - Vogelbuurt Z. (gebied 631) sloop vervangende nieuwbouw Karekietflat 2011 – 2012; - Oude Uitbreiding West (gebied 602) sloop vervangende nieuwbouw in 2004 – 2010.
3
Stand van zaken
Van de door Tablis geplande sloop en vervangende nieuwbouw is het eerste gedeelte van de Oude Uitbreiding West inmiddels gerealiseerd. In plan Westerstraat eo hebben zij 39 sociale huurwoningen vervangen door 26 nieuwe sociale huurwoningen en 6 koopwoningen, omdat de renovatiekosten hoger lagen dan de kosten van sloop en varvangende nieuwbouw. Daarnaast zijn kleinere stedelijke vernieuwingsprojecten in uitvoering of staan op het punt in uitvoering genomen te worden (Rondeel, Ruysdaelstraat, Hooge Dijck). De planning met betrekking tot de grotere projecten is enigszins bijgesteld: - Staatsliedenbuurt > 2014 – 2020 - Vogelbuurt Zuid > Karekietflat > 2012 - 2013 - Oude Uitbreiding West > 2009 – 2012 In het kader van het vervolg van de Oude Uitbreiding West is door Tablis Wonen in de periode tussen december 2006 en april 2007 geïnventariseerd welke mogelijkheden en beperkingen er zijn voor stedelijke vernieuwing van de overige 224 sociale huurwoningen in de wijk. Uitgangspunt van Tablis Wonen daarbij was dat zij, passend binnen een verantwoorde exploitatieberekening, 50 jaar lang een kwalitatief verantwoorde sociale huurwoning aan moeten kunnen bieden.
2
De betreffende 224 woningen zijn gebouwd in de periode tussen 1920 en 1950. In de jaren ’80 en begin jaren ‘90 heeft een grootschalige renovatie plaatsgevonden om de woningen op een acceptabel niveau te houden voor verhuur. Het gebied Westerstraat eo is toen niet bij de renovaties betrokken. Tot op heden wordt door Tablis Wonen geïnvesteerd in het reguliere onderhoud van de woningen, zodat het nog steeds prettig wonen is in de wijk. De bouwkundige staat van de woningen voldoet echter niet aan de eisen van deze tijd. De vloeren en wanden van de meeste woningen hebben bijvoorbeeld geen of erg slechte akoestische en thermische isolatie. Het westelijke gedeelte kampt met structurele vochtproblemen, waarschijnlijk veroorzaakt door optrekkend vocht. Ook uitbouwen, die veelal tijdens de grootschalige aanpak in de jaren ‘80 bij nagenoeg alle woningen zijn gerenoveerd, zijn vochtig. Vanwege de hoge kosten die gemoeid gaan met een grondige aanpak van de gebreken, voert Tablis Wonen slechts kleinschalige maatregelen uit om de problemen te onderdrukken. In het tijdsperspectief van de komende 50 jaar heeft de optelling van zaken, die aangepakt zouden moeten worden c.q. verbetering/vernieuwing vereisen, geleid tot het voornemen van Tablis Wonen om alle 224 woningen te slopen en te vervangen door nieuwbouw. Als referentiebeeld geldt hierbij de stijl van het plan Westerstraat eo. Bij de inventarisatie van de woningen die geleid heeft tot dit voornemen van Tablis, zijn de technische, sociale en welzijnsaspecten ook op wijkniveau bekeken. Het voornemen van Tablis is om de wijk gefaseerd van Oost naar West te herstructureren. De inrichting van het openbare gebied van de Oude Uitbreiding West is tussen 2003 en 2005 door de gemeente geheel vernieuwd. De rioleringen waren in zeer slechte staat en het uitstellen van de vervanging ervan was onverstandig. Gelijktijdig met de rioolvervanging heeft ook de bovengrondse inrichting een grote opknapbeurt gekregen. Een investering voor een lange periode, gezien de kosten die zijn gemaakt.
4
Gemeentelijke regels, bevoegdheden en randvoorwaarden.
In het geldende bestemmingsplan voor de Oude Uitbreiding West, dat is vastgesteld in de raadsvergadering van 30 oktober 2000, is een groot deel van de woningen aangeduid als zijnde karakteristieke en/of cultuurhistorisch waardevolle panden, die niet mogen worden uitgebreid of uitwendig worden vernieuwd of veranderd. Ook mogen de inhoudsmaat van een hoofdgebouw en het aantal woningen niet worden vergroot. Het doorvoeren van aanpassingen en/of een herstructurering zijn dus in strijd met het geldende bestemmingsplan. De woningen in de OUW hebben een zogenaamde MIP-status (Monumenten Inventarisatie Project). Hoewel dit de woningen formeel niet beschermt tegen sloop, is het wel een reden te meer om zorgvuldig na te gaan of herstructurering van het gebied wel de enige oplossing voor problemen is. Sloop en vervangende nieuwbouw is dan ook alleen toelaatbaar als uit bouw- en gebruikstechnische onderzoeken blijkt is dat handhaven en verbeteren van de bestaande woningen financieel niet haalbaar zijn.
3
De belangrijkste uitgangspunten en randvoorwaarden voor de aanpak van de OUW worden hieronder samengevat in het Programma van Uitgangspunten en Randvoorwaarden: 1 De OUW is een gebied met een historisch waardevol karakter. Ingrepen daarin moeten technisch voldoende onderbouwd en met oog voor de aanwezige kwaliteiten worden gepleegd. Uitgangspunt daarbij is het behoud van de kleinschaligheid van de wijk; 2 Het plan is op te delen in twee delen: Oost en West. Het plangebied betreft dat deel van de wijk met woningen die in bezit zijn van Tablis. Oost betreft 91 woningen in complex 901. West betreft 133 woningen in complex 902, 911 en 931 (plankaart zie bijlage 2). De voorkeur van de gemeente is om de aanpak in West te beginnen en in Oost te eindigen; 3 Het is mogelijk dat bestaande particuliere woningen in het gebied onderdeel van het plan gaan uitmaken. In het gebied tussen de De Landgraafstraat en het Dr Langeveldplein bevinden zich in totaal 124 panden in particulier eigendom, die deels ook in een technisch slechte staat lijken te verkeren. Of en hoe die bij de plannen worden betrokken is mede afhankelijk van de aanpak van de woningen van Tablis en moet nog worden besloten. De ervaring leert overigens dat wanneer grote delen van een dergelijke wijk zijn aangepakt, diverse individuele eigenaren ook tot een opknapbeurt van hun bezit besluiten. Indien dit bij OUW onvoldoende het geval is, zullen hier t.z.t. nadere acties op geformuleerd moeten worden; 4 Sloop en vervangende nieuwbouw is alleen mogelijk indien uit een gedetailleerd bouw- en gebruikstechnisch onderzoek blijkt dat het in stand houden en opknappen van de betreffende woningen financieel niet verantwoord, en daardoor geen haalbare optie is; 5 Voor het uiterlijk van vervangende nieuwbouw wordt gerefereerd aan de nabijgelegen nieuwbouw Westerstraat eo. De stedenbouwkundige uitgangspunten hiervan dienen als uitgangspunten voor West; 6 De in de omgeving aanwezige voorzieningen, zoals scholen en zorgvoorzieningen, zijn een aandachtspunt in het kader van de doelgroepen die in de wijk gehuisvest zijn of worden; 7 Het realiseren van meer bouwmassa is mogelijk in West aan de havenzijde in de vorm van meergezinswoningen; 8 Een deel van de bebouwing ligt binnen de 50 dB(A) geluidscontour industrielawaai.(Kerkerak en omliggende industrie en het Plaatje, Molendijk); 9 Bij vervangende nieuwbouw dienen de hierdoor noodzakelijke onderzoeken en/of voorzieningen te worden getroffen; 10 Bij vervangende nieuwbouw geldt niet het uitgangspunt dat 1 op 1 moet worden terug gebouwd ; 11 Bij vervangende nieuwbouw wordt uitgegaan van gedifferentieerde bouw, waarvan maximaal 25% koop en minimaal 75% huurwoningen; 12 De huurwoningen zullen gedifferentieerd,qua grootte en prijs worden gerealiseerd, met zowel aandacht voor eengezinswoningen als kleine woningen voor starters en eenpersoonshuishoudens; 13 Toename van de parkeerdruk in het openbare gebied is niet toegestaan. De parkeerbehoefte zal op wijkniveau worden vastgesteld, op basis van de geldende normen, zodra de te huisvesten doelgroepen bekend zijn; 14 De kosten van alle aanpassingen in het openbare gebied, incl. de kosten van kabels en leidingen, komen niet voor rekening van de Gemeente, aangezien deze voorzieningen recent al vernieuwd zijn; 15 Voor de inrichting van het openbare gebied moet worden uitgegaan van de eisen uit het Masterplan Buitengebied van 25 april 2005; 16 De speelplaats aan de De Klopstraat dient gehandhaafd te blijven of elders in het gebied terug te komen;
4
17
18
19
5
Ten aanzien van de in het gebied aanwezige bomen gelden de volgende uitgangspunten: a. de bomen aan de Wilhelminastraat en de Havenstraat handhaven; b. de bomen op de speelplaats ‘De Klopstraat’ handhaven; c. bomen die geplant zijn tijdens de laatste reconstructie handhaven of op kosten van de corporatie verplanten; d. bomen die gekapt worden omdat ze redelijkerwijs niet te verplanten en te handhaven zijn (het gaat hier om de bomen die niet onder de eerste drie punten vallen) compenseren op kosten van de corporatie. Bij nieuwbouw zijn de “Kwaliteitseisen Nieuwbouwwoningen Drechtsteden” van toepassing en er moet worden voldaan aan niveau B van de “regionale Checklist Duurzaam Bouwen”. Communicatie met en participatie van de huidige bewoners maken belangrijke onderdelen van de planvorming uit.
Procedure, communicatie en tijdsplanning
In november 2007 wordt deze startnotitie over de verbetering van Oude Uitbreiding West door het college en de raadscommissie behandeld en vervolgens door de raad bekrachtigd. In december wordt, tijdens een bestuurlijk overleg, door wethouder Lavooi en de directeurbestuurder van Tablis Wonen een intentieovereenkomst getekend. In deze intentieovereenkomst leggen Tablis en de gemeente Sliedrecht hun voornemen vast om gezamenlijk, en met inbreng van bewoners en andere belanghebbenden, de verbetering van Oude Uitbreiding West vorm te willen geven. Dit is ook voor bewoners een belangrijk moment. Na het tekenen van de intentieovereenkomst wordt gestart met het opstellen van een ontwikkelingsplan, inclusief een samenwerkingovereenkomst. Dit ontwikkelingsplan omvat onder andere een stedenbouwkundig ontwerp, een exploitatiebegroting en financiële afspraken tussen Tablis en de gemeente. Ook wordt er gestart met een actief communicatietraject. Bij het opstellen van de plannen worden namelijk verschillende partijen nauw betrokken. Daartoe worden werkgroepen samengesteld. Bewoners, partijen als huurdersorganisatie H3S en het wijkplatform, ambtenaren van de gemeente, de welstandscommissie en de monumentencommissie zijn hierin belangrijke spelers. Het ontwikkelingsplan en de samenwerkingsovereenkomst worden voorgelegd aan de raad. Dit gebeurt in juni 2008, dus 6 maanden na ondertekening van de intentieovereenkomst. Na instemming wordt gestart met de planologische procedure en het uitwerken van de ontwerpen. Het gezamenlijke streven van Tablis Wonen en de gemeente is om na goede afronding van alle voorbereidingen en de procedures die daarbij horen, de werkzaamheden in de Oude Uitbreiding West rond juli 2009 aan te vangen en in 2012 te voltooien. In onderstaand schema is dit proces kort weergegeven.
5
2007 2008 3 4 1 2 3 4
1
2009 2 3 4
1
2010 2 3 4
1
2011 2 3
4 1
2012 2 3
College en raadscommissie Intentieovereenkomst Samenwerkingsovereenkomst Raad Planologsche procedure Ontwerpen Uitvoeren plannen (noot: planning bij art. 19 procedure, doorlooptijd nieuw best.plan kan ca. 23 maanden bedragen)
6
Beslispunten
Het College van B&W van Sliedrecht wordt gevraagd om: • In te stemmen met het voornemen van Tablis Wonen om in de periode 2009-2012 de verbetering van de wijk OUW ter hand te nemen, met dien verstande dat de Gemeente slechts kan instemmen met sloop en nieuwbouw van de verschillende complexen in de wijk wanneer bouw- en gebruikstechnische onderzoeken aantonen dat het opknappen van de bestaande woningen financieel niet verantwoord is en, mede op grond daarvan, het bestemmingsplan is aangepast en sloop/nieuwbouw mogelijk maakt; • In te stemmen met het hierboven genoemde Programma van Uitgangspunten en Randvoorwaarden, dat voor Tablis Wonen richtinggevend zal zijn bij het formuleren van nadere plannen; • In te stemmen met het sluiten door het College van een Intentieovereenkomst tussen Tablis Wonen en de Gemeente Sliedrecht, waarin deze twee partijen uitspreken gezamenlijk, en in samenspel met de bewoners, de plannen voor de verbetering van Oude Uitbreiding West vorm te willen geven conform bovenstaand Programma van Uitgangspunten en randvoorwaarden.
6
4
