Srovnání bankovních metodik oceňování v bankách

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování

Srovnání bankovních metodik oceňování v bankách Diplomová práce

Autor:

Bc. Pavel Stupka, DiS. Studijní obor: oceňování majetku

Praha

Duben 2011

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem diplomovou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Praze dne 22. dubna 2011

Bc. Pavel Stupka, DiS.

2

Poděkování: Rád bych tímto poděkoval panu Ing. Petru Ortovi, Ph.D. za vstřícnost a jeho odbornou podporu při zpracování diplomové práce, dále děkuji rodičům za jejich podporu během studia.

3

Anotace: Cílem této diplomové práce je srovnání postupů při oceňování rezidenčních nemovitostí dle interních metodik tří různých bank s významnou úlohou na českém bankovním trhu. Tyto metodiky jsou aplikovány na ocenění konkrétní nemovitosti. První část práce se zabývá porovnáním těchto metodik, s poukazem na jejich rozdíly. Druhá část práce se zabývá jejich praktickou aplikací, tzn. stanovením obvyklé ceny konkrétní nemovitosti. Byla vybrána novostavba rodinného domu s pozemky a příslušenstvím, oceněná za účelem zajištění hypotéčního úvěru, kde lze ze zkušenosti demonstrovat největší rozdíly. Rozdílnost interních předpisů je dána nejednotným postupem při vzniku a dalších úpravách metodik vynucených vývojem na bankovním trhu. Cílem práce je tyto rozdíly popsat a dále pak při aplikaci na konkrétní ocenění zjistit, jaký mají tyto rozdíly - detaily vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitosti. V závěru práce jsou prezentovány rozdílné výsledky u stanovené trţní (zástavní) hodnoty nemovitosti a jsou porovnány s realizovanou prodejní cenou. Z uvedených výsledků jsou pak vyvozeny závěry pouţitelné při dlouhodobě probíhající diskusi mezi odbornou veřejností o nutnosti určitého sjednocení postupů a metodik při oceňování nemovitostí,

Annotation: The aim of this work is to compare the approaches of apprising residential real properties according to internal methodologies of three different banks with important role on Czech banking market by applying them to concrete real properties. The first part of the work is a comparison of the methodologies, the second part is their practical application to determine the regular price of a specific real property. The example is a new constructed family house with land aimed as mortgage, where according to experiences most differences can be demonstrated. The differences of internal regulations are based on diverse constitution and modifications of the methodologies due to the development of the banking market. The aim of the work is to describe these differences and to show how the application of the methodologies on an apprising of a concrete real property affects the regular price of the property. In the conclusion the differences in the market value are shown and compared with the final sale price. Conclusions from the difference in results due to the different 4

apprising methods can be used in estimating the necessity of unifying the apprising approaches discussed among the professionals.

5

Obsah 1. 2.

Úvod ................................................................................................................................................7 Teoretická část – oceňování nemovitostí ...................................................................................10 2.1 Druhy oceňování nemovitostí dle účelů ocenění .........................................................................10 2.2 Náleţitosti posudků......................................................................................................................11 2.3 Postup při zadávání odhadu se stanovením obvyklé ceny nemovitosti pro účel hypotéčního úvěru ..................................................................................................................................................13 2.4 Termíny uţívané při oceňování majetku ......................................................................................15 2.4.1 Hodnota a cena..........................................................................................................................15 2.5 Charakteristika nemovitého majetku a základní termíny .............................................................18 2.5.1 Pozemky....................................................................................................................................18 2.5.2 Stavby .......................................................................................................................................19 2.5.3 Venkovní úpravy.......................................................................................................................21 2.6 Názvosloví při oceňování nemovitostí .........................................................................................21 2.6.1 Části staveb dle jejich rozvrţení ...............................................................................................21 2.7 Ţivotnost staveb ...........................................................................................................................23 2.8 Opotřebení staveb ........................................................................................................................24 2.9 Metody oceňování nemovitostí ....................................................................................................25 2.9.1 Trţní hodnota ............................................................................................................................26 2.9.2 Věcná hodnota nemovitosti.......................................................................................................26 2.9.3 Výnosová hodnota nemovitosti.................................................................................................26 2.9.4 Porovnávací hodnota nemovitosti .............................................................................................26 2.10 Oceňování pozemků...................................................................................................................27 2.10.1 Porovnávací metoda ................................................................................................................27 2.10.2 Metoda třídy polohy ................................................................................................................27 2.10.3 Ocenění podle cenové mapy ...................................................................................................27 2.11 Charakteristika jednotlivých metodických postupů bank ..........................................................28 2.11.1 Charakteristika metodiky banky č. 1 ......................................................................................28 2.11.2 Charakteristika metodiky banky č. 2 ......................................................................................29 2.11.3 Charakteristika metodiky banky č. 3 ......................................................................................30 2.11.4 Současná praxe při zjišťování uţitné plochy ..........................................................................31 3. Porovnání metodických postupů v praxi ...................................................................................32 3.1 Charakteristika oceňované nemovitosti, postup ocenění .............................................................32 3.1.1 Postup při ocenění .....................................................................................................................32 3.1.2 Charakteristika a popis oceňovaných nemovitostí ....................................................................34 3.1.3 Analýza stavu na trhu rezidenčních nemovitostí daného typu ..................................................35 3.2 Odhady vypracované podle jednotlivých metodik ......................................................................37 3.2.1 Odhad vypracovaný podle metodiky banky č.1 ........................................................................37 3.2.2 Odhad vypracovaný podle metodiky banky č. 2 .......................................................................43 3.2.3 Odhad vypracovaný podle metodiky banky č. 3 .......................................................................50 3.3 Analýza výsledků jednotlivých ocenění - metodik ......................................................................59 3.3.1 Rekapitulace výsledků jednotlivých postupů ............................................................................59 3.3.2 Odhad obvyklé ceny budoucí podle metodiky banky č. 1 ........................................................59 3.3.3 Odhad obvyklé ceny budoucí podle metodiky banky č. 2 ........................................................60 3.3.4 Odhad obvyklé ceny budoucí podle metodiky banky č. 3 ........................................................62 3.3.5 Zhodnocení analýzy ..................................................................................................................63 4. Závěr .............................................................................................................................................64 5. Literatura .....................................................................................................................................68 Přílohy

6

1. Úvod V této práci jsem se soustředil na jeden z úseků obsáhlé problematiky oceňování nemovitostí. Jejím cílem je provést analýzu postupů při oceňování rezidenčních nemovitostí pro bankovní účely. Rozhodl jsem se proto porovnat metodické postupy tří předních tuzemských finančních ústavů s významným podílem na trhu hypotéčních úvěrů. V návaznosti na teorii problematiky oceňování nemovitostí bude hodnocena především rozdílnost vybraných metodických postupů pouţívaných těmito třemi bankami při oceňování rezidenčních nemovitostí pro zajištění úvěrů. Cílem práce je zjistit, do jaké míry můţe zvolená metodika oceňování ovlivnit výslednou cenu posuzované nemovitosti a v jejím důsledku i výši poskytnuté hypotéky. Komparace metodických postupů jednotlivých bank bude provedena na praktickém příkladu ocenění konkrétní nemovitosti. Jako modelový objekt byla vybrána novostavba rodinného domu s pozemky v přehledném trţním segmentu na území Hl.m. Prahy. Vzhledem k velikosti města zde nacházíme i dostatek objektů vhodných pro provedení ocenění srovnávací metodou a následné vyhodnocení získaných údajů. Správné a řádné ocenění nemovitosti slouţící jako zástava úvěru je jedním z hlavních měřítek a důleţitým faktorem nejen k poskytnutí hypotéky, ale také pro dobré hospodaření banky. Podzajištěné úvěry mají vliv na tvorbu nutných bankovních rezerv, tvorba rezerv zase na výši úroků atd. Na začátku práce jsou popsány zásady, které jsou pro všechna ocenění společná a neměnná a které musí odhadce dodrţovat. Zároveň je však poukázáno na to, ţe v určitých oblastech daného typu ocenění jsou postupy bank do jisté míry odlišné. Odhadci jsou při oceňování vázáni Zákonem č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a dále závaznými metodickými pokyny, které jsou jednotlivými finančními ústavy stanoveny. V případě odchýlení od těchto pravidel jsou odhadci sankcionováni, v případě váţnějšího porušení jim můţe být aţ ukončena spolupráce. Některé z bank nicméně dávají odhadci různou míru volnosti práce. Odhadce pak do ocenění vkládá svůj subjektivní náhled na nemovitost a tím do určité míry ovlivňuje výslednou obvyklou cenu nemovitosti. Pro správné zpracování hypotéčního úvěru je důleţité především správné, objektivní stanovení trţní hodnoty zástavy, u které banka stanovuje současnou obvyklou cenu. V nemalém počtu případů se odhadce zároveň snaţí odhadnout budoucí obvyklou cenu, konkrétně v případě, ţe část, nebo celý objem úvěru je pouţit na rekonstrukci nemovitosti. 7

Zástavy bývají zapisovány do evidence Katastru nemovitostí u předmětné nemovitosti aţ do úplného uhrazení úvěru. S výší hodnoty zástavy kolísající vlivem výkyvů trhu banka nemůţe manipulovat. Výše hodnoty zástavy stanovená při určování velikosti schváleného úvěru zůstává neměnná. Ekonomická krize přiměla banky k důkladnějším prověrkám odhadců i oceňovaných nemovitostí. Banky ve své vnitřní organizační struktuře mají různé schvalovací stupně, auditorská a metodická oddělení a důkladně prověřují a snaţí se minimalizovat případné významné odchylky ve zpracovávaných odhadech. Mimo jiné se tyto finanční ústavy zabývají i výzkumem trhu, který má vliv na úpravu metodických pokynů pro odhadce. Přístupy bank jsou různé. Některé banky přecházejí na systém interních ocenění zaměstnanci bank – interními odhadci, nebo mají vybrané odhadce vázané exkluzivní smlouvou o spolupráci a vytvářejí v kooperaci se specializovanými softwarovými firmami zjednodušující programy pro jednotnou formu odhadů a normalizovaný přístup. V některých vybraných případech zkoušejí přecházet na způsob oceňování tzv. oceňovací mapou. V poslední době zesílil tlak finančních ústavů na další sjednocení jednotlivých metodických přístupů, o čemţ probíhají nyní jednání v rámci Bankovní asociace. Nejrozpornějším bodem metodických postupů je určení započitatelné uţitné plochy ze všech ploch, které daná nemovitost nabízí. Některé banky metodicky započítávají i vedlejší plochy nemovitostí jako jsou sklepy, terasy, garáţe, případně podkrovní prostory v různém poměru od 0 % do100 %. Tento přístup k určení měrné a účelové jednotky většinou v m2 má zásadní

vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitosti. Tento problém není jen

problémem bank, jedná se i o problém navazujícího nebankovního sektoru, jako je realitní trh a prezentace nabízených nemovitostí a jejich parametrů či realizovaných prodejů. V této diplomové práci bych také rád popsal postup vypracování odhadu nemovitosti se stanovením ceny obvyklé. Postup a cena hodnoceného majetku se můţe odlišovat podle účelu, pro který se ocenění provádí. Hodnota majetku tedy bývá ovlivněna i poţadavky zadavatele. Oceněním by měla být stanovena nejen cena, ale i vyhodnocena i moţná rizika a nejasnosti pro následné rozhodování například pro ţádost o úvěr. Celosvětovým trendem v trţních ekonomikách je, ţe odhadci zjišťují trţní hodnotu nemovitosti a nikoliv cenu. Cena je konkrétní částka realizovaná aţ prodejem a do její tvorby vstupuje řada subjektivních faktorů. Trţní hodnota se můţe se lišit od prodejní ceny navrhované jak prodávajícím, tak poţadované kupujícím Znalecká činnost a odhadcovství kladou vysoké nároky na znalost stavebních a právních předpisů, tvorby cen a cenové teorie a v neposlední řadě na znalosti z oblasti výzkumu trhu. 8

Techniky ocenění se neustále vyvíjejí. Jejich tvorbou a úpravami se zabývá několik akademických skupin. V naší republice funguje Česká komora odhadců majetku, Česká komora soudních znalců a několik institutů oceňování majetku při vysokých školách. Monitoringem vývoje trhu se zabývá několik významných celosvětově uznávaných firem, Český statistický úřad, ale také banky, které výsledky vlastních výzkumů a databáze vytvořené při oceňování průběţně uplatňují. Unifikace údajů o prodávaných či nabízených nemovitostech by tedy znamenala značný vývojový posun. Současný trh nemovitostí je dostatečně pruţný a za posledních 20 let prošel v České republice obrovském posunem. Vývojem prošlo i oceňování v bankovním sektoru. Naše banky vyvíjejí programy pro urychlení a zjednodušení odhadů, čímţ dochází k unifikaci odhadů a nastavení měřítek hodnocení, ale také do jisté míry zprůměrování oceňovaných nemovitostí. Banky se snaţí více interně sledovat a vyhodnocovat jednotlivá ocenění, která jsou jim předkládána. Dále je třeba mít na zřeteli, ţe trţní hodnota zjištěná při ocenění ne vţdy kopíruje v extrémních případech skutečné náklady na pořízení nemovitosti. Zde mám na mysli většinou nadstandardní a luxusní nemovitosti, které bývají vyprojektovány a postaveny „na míru“ specifickému subjektu a jejich opětovné uplatnění na trhu je problematické a zdlouhavé, nebo se jedná o nemovitosti postavené v málo atraktivních lokalitách. Při rychlých a uspěchaných prodejích pak bývá rozdíl mezi skutečnými náklady na stavbu nemovitosti a cenou dosaţenou jejím prodejem velmi významný, nezřídka v desítkách procent či jejich násobků. V těchto případech banky kalkulují s obecnou prodejností, která je u těchto realit hůře odhadnutelná. Konkrétní situace na trhu v nabídce a poptávce pak můţe skutečně způsobit, ţe realizované ceny jsou mnohdy o desítky procent niţší, neţ pořizovací cena. Tato práce by měla ze svého úhlu pohledu pomoci prohloubit obecnou představu, v čem vlastně metodika oceňování pro zajištění úvěru spočívá, jakým způsobem se aplikuje a jak přesná výsledná data můţe poskytnout. Kaţdoroční statistiky poskytnutých hypotéčních úvěrů naznačují, ţe s oblastí realit, hypoték a jejich problematiky se setká minimálně jednou za ţivot kaţdý při zajišťování potřeb bydlení, prodeji rodinného domu či bytu.

9

2. Teoretická část – oceňování nemovitostí 2.1 Druhy oceňování nemovitostí dle účelů ocenění Oceňování je specifickou odbornou činností, při které je určitému předmětu či souboru předmětů, práv atd. přiřazován peněţní ekvivalent. Oceňování nemovitostí se pouţívá k různým účelům spojeným s dobrovolnými nebo nedobrovolnými převody vlastnictví, směnami a jiném nakládání s nemovitostmi či s právy k nim. Podle povahy právního aktu je k němu vyţadován buď znalecký posudek vypracovaný soudním znalcem, nebo trţní ocenění vypracované odhadcem. Základní rozdíl mezi odhadcem a soudním znalcem je v předmětu činnosti a způsobu získávání oprávnění. Soudní znalec je znalec jmenovaný zpravidla krajským soudem pro určitý obor znalecké činnosti. Pracuje převáţně pro orgány státní správy, které pro svou činnost vyţadují znalecké posudky. Odhadce je koncesovaná ţivnost. Drţitel koncese zpracovává trţní ocenění, zpravidla pro soukromé subjekty, nejčastěji pro bankovní ústavy. Soudní znalec můţe, ale nemusí být zároveň odhadcem. Nejfrekventovanější modelové situace: -

expertíza při rozhodování o prodeji – vyţaduje stanovení obvyklé ceny odhadcem,

-

podklad pro výpočet daně z převodu nemovitostí – vyţaduje znalecký posudek vypracovaný soudním znalcem,

-

podklad pro výpočet výše darovací daně – vyţaduje znalecký posudek vypracovaný soudním znalcem,

-

soudní či právní pře a spory – vyţadují znalecký posudek vypracovaný soudním znalcem,

-

stanovení pojistné části a pojistného při sjednávání pojistek nemovitostí – stanoví soudní znalec i odhadce,

-

stanovení pojistné škody při škodní události – vyţaduje znalecký posudek vypracovaný soudním znalcem,

-

vypořádání při společném jmění manţelů – vyţaduje znalecký posudek vypracovaný soudním znalcem,

-

nepeněţité vklady do obchodních společností – vyţadují znalecký posudek vypracovaný soudním znalcem,

10

-

ocenění pro zajištění bankovních úvěrů -

musí být vypracováno smluvním

odhadcem majícím zpravidla smlouvu s konkrétním bankovním ústavem.

2.2 Náležitosti posudků Znalecký posudek a trţní ocenění jsou dva zcela odlišné dokumenty. Ocenění, určené např. pro účely vypočtu dědické daně, nemůţe být pouţito bankou při schvalování hypotéčního úvěru, či obráceně. V konečném důsledku se tyto typy ocenění většinou liší výslednou cenou nemovitosti, a to v některých případech i velmi výrazně. Je to dáno postupem výpočtu. Administrativní znalecký posudek je vypracováván v souladu s prováděcí vyhláškou k Zákonu o oceňování majetku 151/1997 Sb. Zde je pevně stanovena jednotková cena v dané lokalitě, která se dále upravuje koeficienty zohledňujícími stav nemovitosti. Základní jednotková cena ani postup výpočtu ovšem neodráţejí vliv trţního prostředí, tedy výsledná cena není odrazem trţní hodnoty jednotlivé nemovitosti. Znalecký posudek vypracovaný soudním znalcem, popř. znaleckým ústavem je soubor výroků dle zák. č.36/1967 Sb. v platném znění, který má náleţitosti dle vyhlášky Ministerstva spravedlnosti č. 37/1967 Sb. v platném znění. Tyto náleţitosti obsahuje § 13. Podle § 15 téţe vyhlášky musí posudek vykazovat stejné náleţitosti i v případě, je-li soudním znalcem vypracován "mimo řízení" tj. i pro jiné objednatele, neţ kterými jsou státní orgány. Předpisem jsou náleţitosti znaleckého posudku upraveny takto (§ 13 vyhlášky č. 37/1967 Sb. v platném znění): - v posudku uvede znalec popis zkoumaného materiálu, popřípadě jevů, souhrn skutečností, k nimž při úkonu přihlížel (nález), a výčet otázek, na které má odpovědět, s odpověďmi na tyto otázky (posudek), - písemný znalecký posudek musí být sešit, jednotlivé strany očíslovány, sešívací šňůra připevněna k poslední straně posudku a přetištěna znaleckou pečetí, - na poslední straně písemného posudku připojí znalec znaleckou doložku, která obsahuje označení seznamu, v němž je znalec zapsán, označení oboru, v němž je oprávněn podávat posudky, a číslo položky, pod kterou je úkon zapsán ve znaleckém deníku, 11

- znalec je povinen písemný posudek na požádání státního orgánu osobně stvrdit, doplnit nebo jeho obsah blíže vysvětlit, - při ústním posudku podaném do protokolu uvedou se též údaje, které jsou předmětem znalecké doložky. Podle předpisů je osnova posudku následující: - popis oceňovaných staveb podle druhu, stáří, stavu údržby, - popis vedlejších staveb, drobných staveb a venkovních úprav, popř. dalších oceňovaných předmětů patřících k nemovitosti s uvedením údajů rozhodných pro ocenění, - popis oceňovaných pozemků, - popis druhů a stavu trvalých porostů rozhodných pro ocenění, - bodové zařazení oceňovaných objektů.

Trţní ocenění – stanovení ceny obvyklé naopak předpokládá hlubší znalost místních podmínek a jejich zohlednění ruku v ruce s posouzením stavu, vyuţitelnosti a obchodovatelnosti nemovitosti v lokalitě, přičemţ jednotková cena je zde indikována na základě skutečně realizovaných cen nebo alespoň odvozeně od aktuálně nabízených nemovitostí v lokalitě. Dle § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku je stanovení ceny obvyklé definováno následovně: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ 12

Vypracování odhadu můţe pro účel úvěru vypracovat pouze odhadce s koncesovanou ţivností. Praxe bank se různí. Některé banky nebo stavební spořitelny postupují podle rozdělení území do regionů a vyuţívají k zajištění odhadů externí spolupracovníky z řad odhadců, se kterými uzavřely smlouvu o spolupráci. Pro jiné banky a stavební spořitelny zajišťují zpracování odhadů vlastní interní zaměstnanci. V dnešní době v tuzemsku prakticky jiţ zmizely ve finančním sektoru subjekty, které nemají ţádné externí odhadce – spolupracovníky a odhad pro řadu bank můţe zpracovat kdokoliv, kdo je k tomu oprávněn podle ţivnostenského zákona a příslušných právních norem.

2.3 Postup při zadávání odhadu se stanovením obvyklé ceny nemovitosti pro účel hypotéčního úvěru Pro svou interní potřebu má většina bank a stavebních spořitelen vypracovány metodiky či metodické postupy, navíc součástí takovéto metodiky je i software, v němţ banka poţaduje konkrétní ocenění vypracovat v daném rozsahu. Ne vţdy jsou jednotlivá ocenění mezi bankami přenosná. I kdyţ bude zjištěná obvyklá cena v obou případech shodná, nemusí druhá banka akceptovat odhad vypracovaný pro první banku. Klient ţádající o hypotéční, či jiný úvěrový produkt, pro který je vyţadováno zajištění nemovitostí, musí s ţádostí o úvěr doloţit bance také vypracovaný odhad nemovitosti, jíţ bude úvěr zajištěn. Praxe bank se v současné době značně liší. Zadávání odhadu je závislé na zvyklostech a metodických pokynech konkrétní banky. Pokud je zadavatelem ocenění přímo banka, kontaktuje na její výzvu klienta přímo její smluvní odhadce. V takovém případě nejsou jednotlivé postupy a dílčí výsledky odhadu klientovi sdělovány a slouţí pouze pro interní potřebu banky. Pokud je zadavatelem ocenění klient, jeho osobní bankéř, který bude v rámci banky úvěrový případ zpracovávat, mu k zajištění odhadu buď doporučí vyuţít při hledání odhadce seznam odhadců pro daný region, nebo zajistí, ţe přímo v bance bude odhad zadán internímu odhadci. Poţadavek na odhad můţe být také zadán do centrálního registru, který sám vygeneruje smluvního partnera – odhadce. Tento systém vznikl v některých bankách pro znemoţnění nekalých dohod mezi klienty a odhadci.

13

Po dohodě by se měl klient setkat s odhadcem přímo v místě, kde se nachází daná nemovitost. Odhadce při prohlídce nemovitosti a prozkoumání širších vztahů s okolím zhodnotí technický stav nemovitosti, stáří, vybavenost, přilehlý pozemek a samozřejmě přístupnost a polohu v rámci obce. Součástí provedené prohlídky je také fotodokumentace, která je pak přílohou odhadu. Součástí odhadu vypracovaného pro bankovní účely je také zhodnocení moţných rizik s nemovitostí spojených, např. problematičnost přístupu (faktické

a

právní

zajištění),

v případě

výstavby/rekonstrukce

také

zhodnocení

rozestavěnosti, posouzení rozpočtu – nákladů na dokončení či rekonstrukci, posouzení budoucí obvyklé ceny, posouzení proveditelnosti rekonstrukce, moţnosti změny uţívání, zhodnocení věcných břemen sniţujících obvyklou cenu. Odhadce bude poţadovat po zadavateli, či vlastníku oceňované nemovitosti další potřebné dokumenty k vypracování odhadu. Mezi tyto dokumenty patří zejména: - aktuální výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví (LV), ne starší neţ 3 měsíce, - snímek z katastrální mapy, s náhledem na všechny oceňované pozemky a stavby, můţe být doplněn geometrickým plánem při dělení pozemků, zákresu staveb do katastrální mapy atd., - nabývací titul původního vlastníka pro zhodnocení právní nezávadnosti převodu, - půdorysy, řezy a pohledy z projektové dokumentace nemovitosti, - návrh kupní smlouvy s uvedením prodejní ceny, - další dokumenty (zástavní smlouvy, smlouvy o zřízení věcných břemen apod.). Seznam podkladů bývá často doplněn o další podklady, které jsou pro provedení odhadu nezbytné, např.: rozpočet stavebních prací, prohlášení vlastníka u bytů, prohlášení developerské společnosti o zajištění přístupu k nemovitosti atd. Po doloţení dokumentů uvedených výše můţe odhadce vypracovat odhad se stanovením obvyklé ceny. Ve většině bank není udávám časový limit, za jak dlouho má být posudek zpracován. Obvyklá doba potřebná pro jeho vypracování je podle náročnosti vypracovávaného odhadu 1 aţ 2 týdny po poskytnutí podkladů. Odměna odhadce (pokud je zadavatelem klient banky) je na dohodě mezi klientem a odhadcem. Obvyklá cena za 14

vypracování odhadu rodinného domu se pohybuje v rozmezí 4.000 – 8.000 Kč a u bytů mezi

3.000 – 6.000 Kč včetně DPH. Odměna odhadce závisí na náročnosti daného

ocenění, na jeho pracnosti. V případě, ţe je zadavatelem banka, bývá odhad vypracován pouze v elektronické podobě, popř. předán bance. V případě, kdy je klient zadavatelem vypracování odhadu, je odhadce povinen dát klientovi alespoň jeden výtisk odhadu v písemné podobě a dále pak odhad zaslat v elektronické podobě do banky k dalšímu zpracování ţádosti o úvěr. Dle vnitřního uspořádání banky jsou vypracované odhady dále kontrolovány oddělením auditu, popř. dalšími orgány banky, které mohou v jednotlivých případech vyhodnotit oceňovaný majetek individuálně a výslednou obvyklou cenu ještě upravit. V případě oceňování novostavby ve výstavbě nebo při rekonstrukci stávající nemovitosti vyţadují banky pro postupné čerpání finančních prostředků na výstavbu průběţné aktualizace ocenění, jejichţ frekvence závisí na plánu čerpání hypotéky, který klient dojednal předem s bankou. Součástí ocenění jsou potom dvě ceny, cena obvyklá budoucí a cena obvyklá současná, v níţ se odrazí stupeň rozestavěnosti stavby. Aktualizace jsou jiţ zprávy o tom, jakou má nemovitost hodnotu v aktuálním čase. V případě zásadních změn můţe být provedeno nahrazení aktualizace novým odhadem. Obvyklá cena za vypracování takovéto aktualizace se pohybuje v rozmezí 1 – 2 tisíce Kč. Čerpání finančních prostředků uvolňovaných klientovi na jeho účet, popř. úhradu faktur při výstavbě pak banka provádí na základě této vypracované aktualizace.

2.4 Termíny užívané při oceňování majetku 2.4.1 Hodnota a cena Termín hodnota a cena jsou v oblasti oceňování velmi frekventované. Přestoţe se pod nimi skrývá rozdílný obsah, jsou tyto pojmy často zaměňovány a pouţívány tak i jako synonyma. 2.4.1.1 Hodnota Hodnota není skutečně zaplacenou, poţadovanou, nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie, která vyjadřuje peněţní vztah mezi tím, co lze koupit, a kupujícími

15

a prodávajícími. Jedná se tedy o odhad. Hodnota vyjadřuje uţitek vlastníka z předmětné věci k datu, ke kterému se odhad provádí. Nemovitosti jsou svou povahou věci dlouhodobějšího charakteru, proto se jejich cena v různých obdobích můţe výrazně lišit od jejich hodnoty. V rámci působení nabídky a poptávky na trhu můţeme při stanovení ceny narazit na extrém minimální a maximální ceny. Minimální cena je taková, při které se prodávajícímu začíná vyplácet věc prodat a neprodělá, maximální cena určuje hranici, kdy by začal naopak prodělávat kupující. Budoucí uţitek by mu jiţ nemusel zaplatit vloţenou investici. Odhad by proto měl stanovit trţní hodnotu jako hypotetickou cenu, která by co nejblíţe vystihovala cenu, za kterou by bylo moţno předmětnou věc prodat. Jednotlivé nemovitosti jsou většinou jedinečné, neopakovatelné a liší se v mnoha ohledech. Výsledná hodnota je pak ovlivněna jednotlivými charakteristikami konkrétní nemovitosti. Mezi tyto faktory řadíme např.: - velikost obce, - polohu nemovitosti v obci, - dostupnost inţenýrských sítí, - dopravní dostupnost, - dostupnost občanské vybavenosti, - orientace nemovitosti ke světovým stranám, - u bytové jednotky její poloha v rámci domu, počet podlaţí apod. Tržní hodnota Pro stanovení trţní hodnoty nemovitostí jsou zpravidla pouţívány tři standardní mezinárodně uznávané přístupy k oceňování. Jedná se o metodu věcné hodnoty (nákladovou), metodu výnosovou a metodu porovnávací. Trţní hodnotu jako obvyklou cenou nemovitosti pak stanoví odhadce vysoce odborným odhadem, který vychází z podrobné znalosti místního trhu s daným typem nemovitosti. Hodnoty získané výše uvedenými metodami slouţí jako podklad pro stanovení hodnoty trţní.

16

Věcná hodnota nemovitosti: Věcná hodnota nemovitosti je součtem věcné hodnoty staveb a pozemků. Věcnou hodnotou stavby se rozumí reprodukční cena stavby (náklady, za které by bylo moţné postavit stejnou stavbu ke dni oceněni), sníţená o opotřebení odpovídající stáři stavby a jejímu technickému stavu. Výnosová hodnota nemovitosti: Výnosová hodnota je stanovována u nemovitostí, které přinášejí nebo mohou přinášet trvalý a ustálený výnos z pronájmu. Při zjištění výnosové hodnoty se vychází z modelu prosté kapitalizace (tzv.věčné renty), kdy výše čistého ročního příjmu z nájemného je kapitalizována příslušnou mírou kapitalizace. Míra kapitalizace vychází z faktorů, které ovlivňují cenu nemovitosti z hlediska budoucích zisků z jejího pronájmu a provozu v daném místě. Jedná se o faktory výnosovosti, inflace, rizika a ekonomické ţivotnosti. Při výpočtu čistého výnosu se vychází z hodnoty obvyklého nájemného v daném místě a čase, sníţeného o náklady vynaloţené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání nemovitosti. Porovnávací hodnota nemovitosti: Porovnávací hodnota je výsledkem srovnání a vyhodnocení realizovaných cen nemovitostí obdobného charakteru, přičemţ je nutné porovnávat lokalitu, polohu, stav‚ velikost a účel uţívání nemovitosti. Při nedostatku informací o realizovaných prodejích lze přiměřeně vyuţívat relevantních nabídkových a poptávkových cen realitních kanceláří při respektování vývojových trendů na trhu nemovitostí v daném místě. 2.4.1.2 Cena Cena je pojmem pouţívaný pro poţadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou částku za zboţí nebo sluţbu. Rozlišujme různé druhy cen: - Cena zjištěná jako cena stanovená podle administrativního předpisu. - Cena pořizovací (historická), coţ je cena, za kterou bylo moţno věc pořídit v době jejího pořízení bez odpočtu opotřebení. Nejčastěji se vyskytuje v účetní evidenci.

17

- Cena reprodukční (reprodukční pořizovací cena), za kterou by bylo moţno stejnou nebo srovnatelnou novou nemovitost pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. - Cena obvyklá, za kterou je moţno stejnou nebo srovnatelnou věc v daném čase a místě prodat nebo koupit.

2.5 Charakteristika nemovitého majetku a základní termíny Při ocenění se obvykle setkáváme s pojmy jako je nemovitost, stavba, pozemek atd., které nyní budeme definovat. Nemovitosti se dělí na věci movité a nemovité. Nemovité jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. V českém právním řádu platí zásada superficies solo non cedit, coţ znamená, ţe stavby nejsou automaticky součástí pozemků, ale vlastnické právo k pozemkům můţe nabýt i jiná osoba neţ ta, která má vlastnické právo ke stavbě. Tato anomálie vstoupila do českého právního řádu úpravou obsaţenou v Občanském zákoníku v roce 1950, protoţe značně zjednodušovala minulému reţimu vyvlastňování majetku. Po narovnání vlastnických vztahů tato v evropském prostoru ojedinělá zásada značně komplikuje nakládání s nemovitostmi, včetně dopadu na jejich trţní hodnotu a obchodovatelnost. Proto by měla být v novém občanském zákoníku, který by měl platit od roku 2013, zrušena.

2.5.1 Pozemky Pozemkem se rozumí část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní jednotky nebo hranicí katastrálního území. Mnoţství pozemků je omezené. Jeho další charakteristikou je prakticky jeho nekonečná ţivotnost. Tento fakt ale neplatí např. pro lomy, pískovny apod., které svoji ţivotnost v případě těţby v čase ztrácejí. Ţivotnost pozemku mohou zkrátit také různé ekologické zátěţe. Hodnota pozemků spočívá kromě jejich omezeného mnoţství dále ve schopnosti přinášet uţitek, z nichţ asi největším je především moţná výstavba na nich. Za hodnototvorné faktory pozemku se můţe povaţovat: - poloha, - celková výměra, - způsob vyuţití, 18

- stupeň územního plánování, - míra vyuţití, - tvar pozemku, - inţenýrské sítě, - ekologická zátěţ z minulosti. Parcela je pozemkem, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Výměrou parcely je vyjádření plošného obsahu průmětu pozemku do zobrazovací roviny v plošných metrických jednotkách zaokrouhlené na celé čtvereční metry. Pozemky podle zákona o oceňování majetku členíme na: - stavební pozemky, - zemědělské pozemky evidované v katastru nemovitostí jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad, louka a pastvina, - lesní pozemky, kterými jsou lesní pozemky evidované v katastru nemovitostí a zalesněné nelesní pozemky, pozemky evidované v katastru nemovitostí jako vodní nádrţe a vodní toky, - jiné pozemky, kterými jsou například hospodářsky nevyuţité pozemky a neplodná půda, jako je roklina, mez s kamením, ochranná hráz, močál nebo baţina.

2.5.2 Stavby Stavbou se rozumí výsledek stavební činnosti, který lze určit dle druhu, účelu a vyuţití a zejména podle jeho vyuţití v terénu. Důleţitou charakteristikou staveb je jejich omezená ţivotnost. Ţivotnost staveb je určena jednak jejich technickými vlastnostmi, jednak jejich ekonomickou vyuţitelností. Stavbou se rozumí jednotkový stavební objekt. Konkrétní stavba je určena druhem, popisným číslem, evidenčním číslem, obcí, případně katastrálním územím, na němţ je postavena. Nemá-li stavba popisné nebo evidenční číslo, je určena parcelním číslem pozemku, na němţ je umístěna. Dále také katastr rozlišuje rozestavěnou stavbu, která není zkolaudovanou stavbou. Rozestavěnou stavbu zapíše katastrální úřad na 19

základě zpracovaného geometrického plánu, který je spolu se stavebním povolením nedílnou součástí ţádosti o tento zápis. Stavbu lze zaměřit, pokud má hotové základy a alespoň metr zdiva po obvodu. Kaţdá nemovitost k sobě váţe tzv. příslušenství. Příslušenství je samo o sobě stavbou a tedy nemovitostí, proto můţe existovat samostatně. O příslušenství rozhoduje vlastník, který určuje, zda je, či není uţíváno s věcí hlavní. Součástí nemovitosti je vše, co k nemovitosti podle povahy náleţí a nemůţe být odděleno, aniţ by se tím nemovitost poškodila či podstatně znehodnotila. Za součást pozemku můţeme povaţovat stromy a trvalé porosty. Stavba však není součástí pozemku. Za součást stavby se povaţují i další stavby, pokud jsou s předchozí provozně propojeny. Specifickým případem je garáţ. Ta je buď součástí domu, je-li s ním provozně propojena, nebo je samostatnou věcí hlavní. Není však příslušenstvím. Podle zákona o oceňování majetku se stavby pro účely oceňování člení na: - stavby pozemní, mezi které patří budovy, jimiţ se rozumí stavby prostorově soustředěné a navenek převáţně uzavřené obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými uţitkovými prostory, a venkovní úpravy, - stavby inţenýrské a speciální pozemní, kterými jsou stavby dopravní, vodní, pro rozvod energií a vody, kanalizace, věţe, stoţáry, komíny, plochy a úpravy území, studny a další stavby speciálního charakteru, - vodní nádrţe a rybníky, - jiné stavby. U ocenění nemovitosti má svou roli také uţití této nemovitosti, které se zapisuje dle kolaudačního rozhodnutí do katastru nemovitostí. Pokud však tento zápis v katastru není obsaţen, nebo neodpovídá skutečnému stavu, řídí se znalec skutečným uţitím této nemovitosti. Stavba by měla být vyuţívána vţdy dle původního záměru jeho uţití. Podle stavebního zákona se za stavbu povaţují veškerá stavební díla bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, účel a dobu trvání. Stavby mohou být: - trvalé, - dočasné, u nichţ se předem omezí doba jejich trvání.

20

Dále rozlišujeme jednoduché stavby a drobné stavby. Základní rozdíl mezi těmito stavbami je ten, ţe u jednoduché stavby je zapotřebí stavební povolení, kdeţto u drobných staveb stačí pouze ohlášení stavby na pozemku. Jednoduchá stavba je nemovitost, jejíţ zastavěná plocha nepřesahuje 300 m2. Maximálně však má tři nadzemní podlaţí včetně podkroví a jednoho podzemního podlaţí. Za drobné stavby povaţujeme nemovitost, u které zastavěná plocha nepřesahuje 16 m2 a výška 4,5 m.

2.5.3 Venkovní úpravy Mezi venkovní úpravy řadíme: - přípojky vody, kanalizace, elektřiny a plynu, - oplocení, - zpevněné plochy, - zatravnění a trvalé dřeviny, - chodníky a terénní schody, - zahradní bazén, - zahradní architekturu.

2.6 Názvosloví při oceňování nemovitostí 2.6.1 Části staveb dle jejich rozvržení V rámci procesu zpracování ocenění je nutno nejdříve vypočítat základní prostorové a objemové hodnoty, zastavěnou plochu, podlahovou plochu a obestavěný prostor. Výsledek výpočtu je zpravidla uváděn v přehledných tabulkách poskytujících základní informace o oceňované nemovitosti. 2.6.1.1 Zastavěná plocha Zastavěná plocha podlaţí je plocha půdorysného řezu vymezená vnějším obvodem svislých konstrukcí příslušného podlaţí. V 1. NP se měří nad podnoţí nebo podezdívkou, přičemţ se izolační přizdívky nezapočítávají. U objektů nezakrytých a poloodkrytých je

21

zastavěná plocha vymezena obalovými čarami vedenými vnějšími líci svislých konstrukcí v rovině upraveného terénu. Nejednotný je postup při započítávání zastavěné plochy v případech, kdy na některé nebo více stranách budovy v daném podlaţí není stěna. Jedná se zejména o balkony, lodţie a verandy. 2.6.1.2 Podlahová plocha Podlahovou plochou se rozumí vnitřní plocha místností měřená u podlahy. Strany plochy se měří v centimetrech a velikost plochy se udává v m2 na dvě desetinná místa. V případě, ţe není tvar plochy pravoúhlým čtyřúhelníkem, měří se jeho rozměry přibliţně uprostřed protilehlých stran. Do podlahové plochy místností se započítává plocha zabraná kuchyňskou linkou, kamny nebo jinými topnými tělesy, plocha arkýřů a dále plocha výklenků, jsou-li alespoň 1,20 m široké, 2,00 m vysoké a 30 cm hluboké. Nezapočítává se plocha okenních výklenků a dveřních ústupků a plocha nábytku vestavěného přímo ve zdi. 2.6.1.3 Obestavěný prostor Pod pojmem obestavěný prostor si můţeme představit prostorové vymezení stavebního objektu ohraničeného vnějšími vymezujícími plochami. 2.6.1.4 Podlaží Podlaţím se rozumí část budovy, vymezená dvěma následujícími úrovněmi horního povrchu nosné části stropních konstrukcí. Při podlaţí zaloţeném na rostlé půdě nebo násypu je spodní vymezující rovinou horní úroveň podkladu pod podlahou. Rozlišujeme podzemní podlaţí, nadzemní podlaţí, ustupující podlaţí a podkroví. Podzemní podlaží (1.PP, 2.PP apod.) je kaţdé podlaţí, které má úroveň podlahy nebo její části níţe neţ 0,80 m pod nejvyšším bodem přilehlého terénu v pásmu širokém 5,00 m po obvodu obytné budovy. Ostatní podlaţí se povaţují za nadzemní. To znamená, ţe podlaţí, které nemá úroveň podlahy níţe neţ 0,80 m pod přilehlým terénem, je 1.NP. Nadzemní podlaží (1.NP, 2. NP apod.) představují pouze úplná podlaţí. Nezahrnují podkroví ani ustupující poslední podlaţí. Ustupující podlaží je podlaţí, jehoţ zastavěná plocha je menší neţ 50 % zastavěné plochy předcházejícího podlaţí. Podkroví je přístupný prostor vymezený konstrukcí krovu a dalšími povrchově upravenými stavebními konstrukcemi, určený k účelovému vyuţití (loţnice, sušárna 22

apod.). V podkroví nemusí být ţádné obytné místnosti. Pokud nejsou stavební konstrukce povrchově upraveny a prostor není určen k účelovému vyuţití, nazývá se půda.

2.7 Životnost staveb Ţivotností staveb se pro účely oceňování rozumí doba, která uplyne od vzniku stavby do jejího zchátrání za předpokladu, ţe po celou dobu byla na stavbě prováděna běţná údrţba. Udává se v letech. V literatuře se můţeme setkat s těmito pojmy: - základní (tabulková) životnost stavby, která vyjadřuje hodnotu udávanou pro daný typ stavby v předpisu resp. literatuře, - předpokládaná životnost, která představuje dobu trvání stavby, délku ţivota stavby, - zbytková životnost jako doba dalšího trvání stavby; při běţné údrţbě doba od data odhadu do zchátrání stavby (v rocích), - objektivní životnost stavby jako termín pouţívaný u metod, které vycházejí z tzv. základní doby trvání stavby určitého konstrukčního provedení a za pomoci daných kritérií tuto základní dobu upravují. Ţivotnost staveb by neměla být chápána pouze z technického hlediska. Měla by se zváţit i hlediska ekonomická, kulturní a morální i externí vlivy, působící na stavbu. Technická životnost je chápána jako doba od vzniku stavby do jejího zchátrání a technického zániku za předpokladu, ţe bude prováděna v průběhu celého cyklu její průběţná údrţba. Je zde kladen důraz na materiálové provedení, kdy je ţivotnost stavby dána jednak prvky dlouhodobé ţivotnosti a jednak prvky krátkodobé ţivotnosti. Prvky dlouhodobé ţivotnosti jsou konstrukce, které se zpravidla během doby trvání stavby nemění vůbec, nebo pouze částečně při generální opravě. Patří sem např. základy, svislé konstrukce, stropy a schodiště, kdy se předpokládaná ţivotnost základů uvaţuje 150 – 200 let, u ostatních jmenovaných konstrukcí 80 – 200 let. Prvky krátkodobé ţivotnosti jsou naopak stavebně technické prvky, u nichţ se alespoň zčásti předpokládá nejméně jedna výměna za dobu trvání stavby. Příkladným stavebně technickým prvkem krátkodobé ţivotnosti jsou např. dveře s předpokládanou ţivotností 50 - 80 let, vnitřní hygienická vybavení včetně WC s předpokládanou ţivotností 30 – 60 let, povrchy podlah s 23

předpokládanou ţivotností 15 – 80 let atp. Jednotlivé předpokládané ţivotnosti konstrukcí a vybavení je moţno upřesnit v příloze č. 14 ve vyhlášce ministerstva financí č. 540/2002 Sb. k Zákonu o oceňování majetku. Ekonomická životnost je naproti tomu doba od vzniku stavby aţ po okamţik ztráty její ekonomické uţitečnosti. Přitom je tento stav spojen s trvalou ztrátou výnosů, a to vzhledem k nákladům, které jsou nepřiměřeně vysoké. Je tedy lepší stavbu odstranit, nahradit novou stavbou a tím znovu zhodnotit pozemek. Nebo jde o jednoúčelovou stavbu, která ztratila ekonomickou uţitnost kvůli změně vnějších podmínek. V tomto případě by náklady na její udrţení či na nové a lepší vyuţití byly nepřiměřeně vysoké. Ţivotnost staveb ze stavebně technického hlediska nejvíce ovlivňují následující podmínky: - způsob zaloţení stavby ve vztahu k daným základovým podmínkám, - návrh, konstrukční řešení a technologické provedení prvků dlouhodobé ţivotnosti, - způsob a intenzita uţívání stavby, - provádění běţné (preventivní) údrţby, - provádění modernizací. Ţivotnost stavby je závislá jak na materiálovém a konstrukčním provedení, tak i na technickém stavu objektu. Úkolem znalce či odhadce je tedy posoudit technický stav nemovitosti a zváţit jeho vliv na celkovou ţivotnost a tím i na míru znehodnocení.

2.8 Opotřebení staveb Pojem opotřebení stavby vyjadřuje skutečnost, ţe stavba stárnutím a pouţíváním postupně degraduje. Udává se v procentech z hodnoty nové stavby, v některých případech jen poměrnou hodnotou i zlomkem.. Pro výpočet opotřebení existuje celá řada metod, které v sobě odráţejí různé pohledy, pojetí a poţadavky na přesnost při jejich pouţití. Metody, které jsou charakteristické tím, ţe se stavba znehodnocuje jako celek stejně, všechny konstrukce, ze kterých je stavba provedena, mají v daném okamţiku stejné opotřebení, nebo alespoň výsledná hodnota opotřebení vyjadřuje jakýsi průměr z opotřebení všech konstrukcí, nazýváme klasické metody. 24

Mezi nejpouţívanější patří: - metoda lineární, - kvadratická metoda, - semikvadratická metoda. Lineární metoda předpokládá, ţe opotřebení roste přímo úměrně s časem, od nuly u nové stavby do 100 % u stavby zcela zchátralé. Předpisem zde bývá někdy stanovena hranice. Na pouţívání této metody jsou různé názory. Často je jí vytýkáno, ţe nepodává věrný obraz znehodnocení, protoţe po určitou dobu po uvedení stavby do uţívání je její skutečné znehodnocení minimální. Naopak bývá doporučována v případech, kdy budova vykazuje znaky silně zanedbané údrţby a její stav je tedy přímo úměrný jejímu stáří. Průběh opotřebení u kvadratické metody je vyjádřen kvadratickou funkcí s tím, ţe na počátku je opotřebení velmi nízké, v konečné fázi pak stoupá velmi strmě. Proto je tato metoda vhodná zejména u novějších staveb, které vykazují velmi nízké hodnoty opotřebení. Semikvadratická metoda vyjadřuje určitý průměr mezi metodou lineární a metodou kvadratickou. Tato metoda se doporučuje především v případě, kdy je budova na své stáří poměrně zachovalá. V praxi je tato metoda nejvíce pouţívaná, protoţe dává výsledky přiměřené ubývání hodnoty stárnoucí budovy. Metody, které vyuţívají moţnosti výpočtu opotřebení jako váţeného průměru opotřebení jednotlivých prvků, nazýváme metody analytické. Jsou zaloţeny na tom, ţe je stavba rozdělena na jednotlivé konstrukční prvky, kterým jsou přiřazeny váhy dle jejich podílu na celkové hodnotě stavby.

2.9 Metody oceňování nemovitostí Při oceňování nemovitostí jsou většinou pouţívány tři základní metody oceňování: - poroovnávací metoda, - nákladová metoda (věcná hodnota), - výnosová metoda. Ocenění se zpravidla provádí podle charakteru majetku buďto jednou metodou, nebo kombinací dvou nebo všech metod. 25

2.9.1 Tržní hodnota Pro stanovení trţní hodnoty nemovitostí jsou zpravidla pouţívány tři standardní mezinárodně uznávané přístupy k oceňování. Jedná se o metodu věcné hodnoty (nákladovou), metodu výnosovou a metodu porovnávací. Trţní hodnotu jako obvyklou cenou nemovitosti pak stanoví odhadce vysoce odborným odhadem, který vychází z podrobné znalosti místního trhu s daným typem nemovitosti. Hodnoty získané výše uvedenými metodami slouţí jako podklad pro stanovení hodnoty trţní.

2.9.2 Věcná hodnota nemovitosti Věcná hodnota nemovitosti je součtem věcné hodnoty staveb a pozemků. Věcnou hodnotou stavby se rozumí reprodukční cena stavby (náklady, za které by bylo moţné postavit stejnou stavbu ke dni oceněni), sníţená o opotřebení odpovídající stáři stavby a jejímu technickému stavu.

2.9.3 Výnosová hodnota nemovitosti Výnosová hodnota je stanovována u nemovitostí, které přinášejí nebo mohou přinášet trvalý a ustálený výnos z pronájmu. Při zjištění výnosové hodnoty se vychází z modelu prosté kapitalizace (tzv.věčné renty), kdy výše čistého ročního příjmu z nájemného je kapitalizováno příslušnou mírou kapitalizace. Míra kapitalizace vychází z faktorů, které ovlivňují cenu nemovitosti z hlediska budoucích zisků z jejího pronájmu a provozu v daném místě. Jedná se o faktory výnosovosti, inflace, rizika a ekonomické ţivotnosti. Při výpočtu čistého výnosu se vychází z hodnoty obvyklého nájemného v daném místě a čase, sníţeného o náklady vynaloţené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání nemovitosti.

2.9.4 Porovnávací hodnota nemovitosti Porovnávací hodnota je výsledkem srovnání a vyhodnocení realizovaných cen nemovitostí obdobného charakteru, přičemţ je nutné porovnávat lokalitu, polohu, stav‚ velikost a účel uţívání nemovitosti. Při nedostatku informací o realizovaných prodejích lze

26

přiměřeně vyuţívat relevantních nabídkových a poptávkových cen realitních kanceláří při respektování vývojových trendů na trhu nemovitostí v daném místě.

2.10 Oceňování pozemků 2.10.1 Porovnávací metoda Tato metoda spočívá ve shromaţďování většího počtu obdobných, srovnatelných pozemků a to z hlediska hodnototvorných faktorů. Důleţitým faktorem je také časová blízkost realizace pouţitých cen k datu ocenění. Odlišnosti oceňovaného pozemku a shromáţděného vzorku se zohlední pomocí koeficientu. Hodnotu pozemku porovnáním pak představuje aritmetický průměr upravených cen v Kč/m2. Nejčastějším zdrojem dat jsou inzerce s nabízenými cenami pozemků v realitních kancelářích nebo internet.

2.10.2 Metoda třídy polohy Metoda výpočtu ceny stavebního pozemku podle třídy polohy švýcarského architekta Naegeliho spočívá v poznání, ţe cena stavebního pozemku je v určité relaci jak k celkové ceně nemovitosti, tak k výnosu z nájmu. Procentuální podíl ceny pozemku je určen pomocí klíče třídy polohy. V tomto klíči jsou obsaţena různá kritéria, např. obytné budovy a jejich poloha ve vztahu k obchodu, průmyslové územní, oblasti s nízkou vyuţitelností pozemku, vysoký počet podlaţí atd.

2.10.3 Ocenění podle cenové mapy Cenové mapy představují určité databáze cen, jejichţ grafickým výstupem je mapa s vyznačenými tzv. směrnými cenami určitého území v Kč/m2. Vzhledem k pomalé aktualizaci údajů jsou však údaje cenových map v podmínkách České republiky pouze orientační.

27

2.11 Charakteristika jednotlivých metodických postupů bank Metodiky všech tří bank uvádějí základní metodické postupy pro ocenění nemovitostí. Tato práce se soustřeďuje konkrétně na oceňování rezidenčních nemovitostí. Oceňování komerčních nemovitostí řeší kaţdá banka individuálně s vyuţitím kapacit buďto vlastních odhadců nebo vybrané sítě smluvních externích odhadců specializovaných na komerční nemovitosti. Všechny tři pouţité metodiky bank obsahují závazné pokyny pro odhadce týkající se hodnocení nemovitostí jako nevhodných zástav. Jedná se o: - nemovitosti s nezajištěným přístupem, - pozemky vedené v původním katastru nemovitostí ve zjednodušené evidenci, - stavby s vysokým fyzickým opotřebením nad cca 75 % bez rekonstrukce, - zemědělské pozemky, - národní památky, - sakrální nemovitosti, - nepojistitelné nemovitosti, - spoluvlastnické podíly k nemovitostem. Při hodnocení jednotlivých bankovních metodik oceňování jsou vynechány shodné detaily, pokud to není podstatné pro další analýzu. Pro porovnání celkové koncepce metodik oceňování vybraných bankovních subjektů bylo určující identifikovat zjevné metodické rozdíly v přístupu k určitým skutečnostem, které následně ovlivňují výši výsledné trţní hodnoty nemovitosti. Největších rozdílů je dosahováno u výpočtu uţitných ploch objektů. Vybrané metodické postupy bank byly posuzovány právě s ohledem na jejich zjevnou rozdílnost v přístupu při zjišťování započitatelných ploch z veškerých ploch nemovitostí.

2.11.1 Charakteristika metodiky banky č. 1 Pro zpracování odhadů vyvinula banka č. 1 precizně vypracovanou metodiku, která obsahuje a doplňuje Zákon o oceňování majetku detailními kroky určujícími

jakým

způsobem konkrétně postupovat při ocenění. Jedná se o podrobnou metodiku, jiţ odhadci 28

v rámci tvorby odhadů vyuţívají současně se speciálním programem pro tvorbu odhadů. Program pro oceňování byl vyvinut společně se spol. PLUTO OLT jako varianta programu NemExpres. Metodické pokyny banky obsahují konkrétní pravidla jak při ocenění postupovat, jak postupovat při výpočtech věcných hodnot, jak postupovat při stanovení obestavěného prostoru a při výpočtu uţitných ploch. Konkrétní procentní zápočty jednotlivých druhů místností jsou jiţ obsaţeny v oceňovacím programu. Výpočet věcné ceny je zde řešen detailně. U odpočtu opotřebení lze volit mezi třemi metodami - lineární, kvadratickou a opotřebením stanoveným odborným odhadem. Pro stanovení jednotkové ceny za 1 m3 obestavěného prostoru je moţné vyuţít databázi technicko-hospodářských ukazatelů např. firmy ÚRS Praha. ÚRS Praha je organizace, která stanovuje cenu stavebních prací a rozděluje jednotlivé stavební poloţky do několika sekcí. Kaţdá stavební práce je zde přesně definována a spočítána. V programu je jiţ přednastavena porovnávací metoda, jejíţ podoba se mění s oceňovaným majetkem. Pro porovnání je moţné pouţít neomezené mnoţství porovnávaných objektů (reprezentantů). Porovnání se provádí na základě těchto faktorů: -

koeficient redukce pramene ceny,

-

koeficient velikosti objektu,

-

koeficient polohy,

-

koeficient provedení a vybavení,

-

koeficient celkového stavu,

-

koeficient zpracovatele ocenění.

Pro dané koeficienty jsou metodikou daná jednotlivá doporučená rozpětí. Celkově je daná metodika, na jejíţ tvorbě se podílela VÚT v Brně a Ústav soudního inţenýrství, podrobná a značně propracovaná.

2.11.2 Charakteristika metodiky banky č. 2 Metodika banky č. 2 je značně liberální a ponechává odhadci do značné míry velkou volnost tvorby. Metodika nijakým způsobem nedoplňuje Zákon o oceňování majetku. 29

Součástí metodiky je také program, který byl vyvinut společností PLUTO OLT. Jednotlivé hodnoty dosazované v ocenění v rámci tohoto programu jsou však zcela na odhadci. Šablona

porovnávací

metody

je

přizpůsobena

porovnání

s libovolným

počtem

porovnatelných objektů s váhovým vyhodnocením, na kterém však banka metodicky nelpí. Rozhodující pro porovnání je transparentnost postupu a objektivnost výsledku. Pro práci odhadce ponechává stejnou míru subjektivity, jaká je v Zákoně o oceňování majetku. Metodika banky klade největší důraz na vhodnost či nevhodnost jednotlivých nemovitostí jako zástav.

2.11.3 Charakteristika metodiky banky č. 3 Pro zpracování odhadů vyvinula banka č. 3 oceňovací šablonu na základě programu MS-Excel s podporou maker. Metodické pokyny jsou detailně propracované do metodiky, která obsahuje a doplňuje Zákon o oceňování majetku detailními kroky jakým způsobem konkrétně postupovat při ocenění. Jedná se o podrobnou metodiku, která je vodítkem k hodnocení nemovitostí. Obsahuje např. nejen podmínky vhodnosti zástavy, ale také určuje, které nemovitosti jsou z ocenění externími odhadci vyčleněny a mohou být oceněny pouze odhadci interními. Metodika banky č. 3 je podstatně kritičtější ve svém hodnocení vhodnosti zástav, samostatně

hodnotí

bytové

jednotky

v nerekonstruovaných

panelových

domech.

Samostatně jsou také řešeny dřevostavby, které podléhají podle typu technologie konstrukce a stavebníka schválení auditorským oddělením banky. Metodické pokyny banky obsahují také konkrétní pravidla jak počítat započitatelnou plochu z ploch uţitných. V rámci započitatelných ploch jsou výjimečně započtené plochy suterénů. Plochy teras a balkonů jsou počítány na základě procentního výpočtu. Se sráţkami jsou k uţitné celkové ploše započítávány také plochy v podkroví s niţší světlou výškou stropu pod 2 m. Porovnávací metoda v programu je zjednodušena na porovnání tří reprezentantů s porovnáním základních faktorů jako jsou: -

poloha, pozemek, stav, vybavení, zdroj, ostatní. 30

U skupiny tří reprezentantů je hlídán variační koeficient, který zamezuje velkému cenovému rozpětí porovnávaných objektů jak u vstupních cen, tak u výsledných porovnaných hodnot. U této metodiky je dle našeho názoru velmi radikálně omezen rozsah započitatelných uţitných ploch.

2.11.4 Současná praxe při zjišťování užitné plochy Při základní analýze a po porovnání jednotlivých metodik zjišťujeme, ţe zásadní rozdíl mezi jednotlivými metodikami spočívá především v určení uţitné plochy a stanovení tzv. započitatelných ploch. S ohledem na závaţnost této problematiky bude tento problém dále blíţe analyzován. V České republice v současnosti neexistuje v bankovní ani realitní praxi jednotný postup či metodika pro měření a výpočet ploch u nemovitostí. U jedné nemovitosti se lze snadno setkat s několika údaji o uţitné ploše. Jiná bude plocha stanovená developerem, jiná realitním makléřem při prodeji, jiná při ocenění v bance či při provedení klasického trţního odhadu. Při bliţším zkoumání zjišťujeme, ţe tato skutečnost není problémem jen v České republice. I celosvětově neexistuje jednotný, unifikovaný a všemi vyuţívaný a uznávaný standard způsobu měření ploch. Odrazem této skutečnosti je to, ţe s růstem počtu developerů, bank a investorů na našem trhu se v obdobném počtu prosazují i různé metodiky vycházející ze zaţité praxe, profesních předpisů, norem nebo legislativy, jeţ jsou obvyklé v jejich domovské zemi. Nejběţnějšími vodítky jsou vlastní odborně zpracované metodiky a normy na měření ploch. Nejvíce zavádějící je však praxe developerů, kteří si sami v různých projektech různě určují vlastní pravidla měření a výpočtu ploch, aniţ by přihlíţeli k jakýmkoli zavedeným standardům, coţ občas přináší i pochybnosti, zda zkreslení o velikosti uţitných ploch není záměr namísto prosté neznalosti místních zvyklostí. Zásadním rozdílem mezi jednotlivými postupy a metodikami je především určení toho, co se povaţuje za měřitelnou uţitnou plochu započitatelnou do celkové výměry. Dalším odlišením je například také to, které prostory kdekoli v rámci budovy, mimo vlastních pod přímým uzamčením, se povaţují za společné prostory vyuţitelné všemi nájemci a v jakém poměru se tyto společné prostory rozpočítávají mezi ostatní nájemce.

31

To ve výsledku znamená, ţe se v určitém poměru přičítají k výměře vlastních prostor (například tzv. add-on factor apod.). V případě, ţe by totiţ zvolená metodika byla příliš „tvrdá“ a nájemci nebo kupci by nebyli ochotni tyto vypočítané metry platit, developer by musel sáhnout ke sníţení jednotkových sazeb nájemného nebo kupní ceny za metr čtvereční či k jiným pobídkám vedoucím ke sníţení celkových výnosů. A to by se negativně promítlo na jeho hospodářských ukazatelích. V případě refinancování nebo financování investiční koupě plně pronajaté nemovitosti je situace obdobná. Banky i nový vlastník musí v rámci due diligence pečlivě a odborně posoudit, zda výnos z nájemného a provozních poplatků sjednaný na základě vypočítané pronajímatelné plochy odpovídá zvyklostem na trhu a zda je dlouhodobě udrţitelný v konkurenci ostatních budov na trhu, které mohou být měřeny odlišně. S ohledem na zjištění rozdílu u určení uţitných ploch byl pro praktickou analýzu vybrán objekt s pokud moţno významným rozdílem výsledné ceny při pouţití těchto metodik.

3. Porovnání metodických postupů v praxi 3.1 Charakteristika oceňované nemovitosti, postup ocenění 3.1.1 Postup při ocenění Pro porovnání metod v praxi byl vybrán záměrně příklad novostavby rodinného domu v rámci rozsáhlejšího developerského projektu Rezidence Golf Hostivař v Praze 10 – Horních Měcholupech, který je v době provádění ocenění ve výstavbě. Proto budou v odhadech určeny jak cena obvyklá současná, tak i cena obvyklá budoucí. Tento konkrétní případ je výjimečný i tím, ţe obdobné rodinné domy jsou v tomto developerském projektu nabízené v inzerci v průměrné nabídkové ceně okolo 15 mil. Kč. Oceňovaný rodinný dům je dle návrhu smlouvy o smlouvě budoucí kupní prodáván za cenu 10 mil. Kč. Jedná se o převod mezi spřízněnými osobami – společníky v obchodní společnosti. Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 1. 4. 2011 za přispění stavbyvedoucího, klienta a za podpory vedení developerské a stavební společnosti.

32

Vzhledem k faktu, ţe byly dokončeny pouze základové konstrukce, jsou veškeré výměry ploch a výpočet obestavěného prostoru v jednotlivých oceněních provedeny z poskytnuté projektové dokumentace. V rámci zajištěných podkladů byly předány náleţité podklady nutné k vyhotovení odhadu. Předány byly: -

výpis z katastru nemovitostí (originál),

-

kopie katastrální mapy (originál),

-

rozhodnutí o umístění stavby (stavební povolení) – kopie,

-

stavební dokumentace se zákresy půdorysů a řezy (elektronická verze),

-

situační nákres o umístění stavby (elektronická verze),

-

geometrický plán s vyznačením dělení pozemků (kopie),

-

stavebně technická zpráva (elektronická verze),

-

popis standardu (popis pouţitých stavebních materiálů v elektronické verzi),

-

návrh smlouvy o smlouvě budoucí kupní mezi developerskou společností a kupujícím.

Z poţadovaných podkladů nebyly předány tyto podklady: -

detailní rozpočet stavebních nákladů,

-

podklady či vysvětlení zajišťující budoucí bezproblémový přístup z veřejných komunikací k rodinnému domu,

-

podklady k věcnému břemeni – strpění umístění a provozování podzemního vedení.

Absence těchto podkladů není klíčová, odhad lze provést i bez nich. Stavba je prováděna po etapách, rozpočet k jednotlivým domům nebyl k dispozici. Rozestavěnost rodinného domu bude zjištěna na základě objemových podílů. Věcné břemeno bylo vyhodnoceno jako nerizikové, jehoţ charakter je z hlediska ocenění nepodstatný a nemá zásadní negativní vliv na oceňovanou nemovitost. 33

3.1.2 Charakteristika a popis oceňovaných nemovitostí Rozestavěný rodinný dům bude po dokončení zděný, krajní řadový s úplným podsklepením, patrový s jednotkou o velikosti 5+KK. Jedná se o nestandardně velký řadový dům, který je s ohledem na běţné řadové domy 2x aţ 3x větší. Z tohoto důvodu i z důvodu jeho budoucího vybavení a zařízení lze tento dům označit za nadstandardní. Řadový krajní rodinný dům je součástí developerského projektu Rezidence Golf Hostivař, který je realizován téměř jako součást golfového hřiště. Lokalita se nachází na rozhraní částí Prahy 10 Hostivaře a Horních Měcholup. Rodinný dům bude po dokončení nadstandardní s bytovou jednotkou o velikosti 5+KK o orientační celkové uţitné ploše přes 300 m2. Stavba bude plně podsklepená s dvěma nadzemními podlaţími, část suterénu bude obytná. Popisovaný dům je rozestavěný. Výstavba probíhá na pozemku o ploše 643 m2 uvnitř areálu, parc.č. 521/53, k.ú. Dolní Měcholupy. Nejbliţší ulice, ze které bude do areálu moţný přístup, je Hornoměcholupská na rozhraní Hostivaře a Horních Měcholup. Rodinný dům bude zděný, stavěný klasickým způsobem a bude nadstandardně vybavený včetně podlahového topení (plynový kotel). Podlahy jsou řešeny jako plovoucí dřevěné v kombinaci s keramickou dlaţbou, koupelny jsou nadstandardní. Suterén je částečně zapuštěný pod úroveň terénu. Pozemek má kompletní inţenýrské sítě včetně plynu. Poloha rodinného domu je dobrá. Dům bude stát v sousedství golfového areálu a sportoviště. Ve vzdálenosti cca 350 m jsou zastávky autobusů MHD č. 154, 240, 271 s dosahem ke stanicím metra Skalka a Háje. Dostupnost občanské vybavenosti v okolí je dobrá. Dopravní dostupnost je také dobrá. Napojení na praţské silniční okruhy a dostupnost centra města je vyhovující. Řadový koncový rodinný dům bude po dokončení nadstandardní, větší velikosti s dobrým pozemkem. Při místním ohledání a analýze podkladů, bylo zjištěno, ţe v současné době není právně dořešen přístup k rodinnému domu, tzn. ţe současný přístup vede přes pozemky dalších osob bez jeho ošetření věcným břemenem či smlouvou o umoţnění přístupu. Vnitroareálové komunikace nebyly v době ocenění vyznačeny v katastru nemovitostí.

34

Hodnocení lokality a polohy rodinného domu je uspokojivé aţ dobré. Vedle povyšujících faktorů, jako je dobrá dostupnost občanské vybavenosti a sousedství golfového areálu, jsou zde i faktory poniţující polohu, jako je blízká ţelezniční trať. Hodnocení budoucího rodinného domu je dobré. Dům bude zděný, nadstandardní, větší velikosti. Bude zaloţen na základové desce, svislé konstrukce budou z cihelného zdiva Porotherm, vodorovné konstrukce, včetně zastropení, ţelezobetonové monolitické, schodiště dvouramenné ţelezobetonové, střešní konstrukce masivní - plochá, částečně pochozí, střešní krytina ze svařovaných ţivičných pásů s nášlapnou vrstvou, popřípadě s kačírkem. Okna budou dřevěná s Europrofily s izolačním dvojsklem, dveře dřevěné dýhované do obloţkových zárubní, garáţová vrata sekvenční na dálkové ovládání, klempířské konstrukce z titanzinkového plechu. Podlahy budou podle charakteru místností plovoucí dřevěné v kombinaci s keramickou dlaţbou. Nadstandardní zařízení koupelen zahrnuje sprchové kouty, vany a umývadla doplněné o keramický obklad stěn. Vnitřní omítky budou sádrové, vnější minerální termoizolační doplněné pohledovými fasádními obklady. Vybavení kuchyně bude také nadstandardní. V oknech projekt předpokládá elektricky ovládané ţaluzie, v domě bude teplovodní ústřední topení s plynovým kotlem, v části objektu projektované jako podlahové. Inţenýrské sítě jsou kompletní.

3.1.3 Analýza stavu na trhu rezidenčních nemovitostí daného typu Trh s nemovitostmi v České republice zaţíval přibliţně aţ do roku 2008 téměř permanentní růst, který se projevoval nejen neustále se zvyšující poptávkou ze strany uţivatelů, ale také vstupem nových developerů na náš trh a v případě nemovitostí komerčního charakteru i velkým objemem spekulativní výstavby (tzn. bez předem známého kupce, resp. nájemce). Zásadním činitelem, který umoţnil masivní výstavbu nemovitostí byla relativně velká ochota finančních ústavů financovat developerské projekty za velice příznivých úvěrových podmínek. Na trhu rezidenčních nemovitostí hnal zájem o pořízení vlastního bydlení ceny bytů a rodinných domů vzhůru. Tento růst byl podporovaný růstem ţivotní úrovně obyvatel a ochotou bank poskytovat hypotéky na bydlení, často aţ do výše 100% kupní ceny nemovitosti. Příchod finanční krize tento dlouhodobý růst razantně zbrzdil. Finanční krize, která byla vyvolána pádem investičních bank ve Spojených státech, se rozšířila do Evropy a 35

vzhledem k navázanosti na zahraniční kapitál i do České republiky. V bankovním sektoru začala panovat nedůvěra k poskytování úvěrů jak developerům, tak koncovým zákazníkům.

Pokles rezidenční výstavby, který nastal v roce 2008, pokračoval v roce 2009 strmým propadem. Ke stabilizaci začalo zvolna docházet aţ na samém konci roku 2010, kdy začaly developerské společnosti ohlašovat zahájení výstavby nových projektů. Přesto nelze očekávat, ţe by se objem výstavby v dohledné době vrátil na předkrizovou úroveň. To je způsobeno také tím, ţe stále zůstává řada nových projektů z velké části neprodána, coţ je dáno i nabídkovými cenami, které neakcentují všeobecný pokles cenové hladiny během posledních let. U nově zahajovaných projektů lze proto očekávat niţší hladinu prodejních cen. Segment trhu s rodinnými domy na území Prahy je etablovaný a prochází stále dynamickým vývojem. I přes ubývající volné plochy vhodné pro výstavbu dalších rodinných domů je nabídka v realitní inzerci stále rozsáhlá. Ceny rodinných domů jsou od cenového vrcholu v roce 2008 v poklesu s dosud neukončeným negativním vývojem cen. Zatímco v roce 2008 byly průměrné jednotkové ceny obchodovány v rozmezí 40-60 tis. Kč/m2, v současné době jsou ceny ve srovnání s rokem 2008 na úrovni 30-45 tis. Kč/m2 uţitné plochy. Vyšší ceny jsou realizovány ve výjimečných případech u výjimečných nemovitostí. V dané lokalitě Prahy 10 bylo v době provádění ocenění v nabídce realitních kanceláří dostatečné mnoţství rodinných domů.

36

3.2 Odhady vypracované podle jednotlivých metodik 3.2.1 Odhad vypracovaný podle metodiky banky č.1

Odhad obvyklé ceny nemovitosti Číslo 1 6

NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje : Ostatní stavby: Pozemky: Číslo úvěru: Cena odhadu: Vlastník pozemku: OBJEDNATEL : Adresa objednatele:

Rodinný dům, Řadový rodinný dům - rozestavěný Hornoměcholupská, Praha Kraj Hl.m. Praha, okres Hl.m. Praha, obec Praha, k.ú. Horní Měcholupy, kód ČSÚ: 732 583, LV: 2466 521/53 0 Kč Areál Hostivař, a.s., Hornoměcholupská 565, 10900 Praha, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Jméno; č. obj.:, IČ: DIČ:

telefon: fax:

e-mail:

telefon: fax:

e-mail:

VYSTAVITEL KL: , ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: IČ: DIČ:

ÚČEL OCENĚNÍ:

Pro účely úvěrového řízení u České spořitelny, a.s. (ocenění novostavby ve výstavbě)

Účel úvěru:

Současný stav 4 200 000 Kč

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření:

1.4.2011

Datum zpracování :

Počet stran: V Praze, dne 4.4.2011

Počet příloh: Otisk razítka

37

Budoucí stav 11 200 000 Kč 4.4.2011

STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI změna stavby v r.

SOUČASNÝ STAV

BUDOUCÍ STAV

Konstrukce:

Konstrukce:

Vyuţití:

Vyuţití:

Okolí: zóna

Okolí : zóna

Příjezd: Přípojky:

Příjezd: Přípojky:

n

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): II.,III.tř Poloha v obci: Stavebně technický stav stavby: Vytápění:

e okrajová část - smíšená zástavba novostavba (do 5 let stáří) ústřední / etáţové - plyn

RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ

PP RD Garáţ Pozemky Obytná/ výměra Nebyt. m2 ks m2 5+kk 266 / 0 2 643

BUDOUCÍ STAV

OP

ZP

m3 1 354

m2 188

Rozesta- Typ PP RD Garáţ Pozemky věnost Obytná/ výměra Nebyt. % m2 ks m2 4,32 5+kk 266 / 0 2 643

OP

ZP

m3 1 354

m2 188

KUPNÍ CENA

VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY

10 000 000 Kč

Výše kupní ceny je odlišná od cen nabízených obdobných RD v projektu, jedná se o cenu sjednanou mezi spřízněnými osobami.

RIZIKA vlivy okolní zástavby

stavby (zánik čp/čo)

riziko

přístupu a příjezdu

břemena

právo

atní omezení

KN

REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav 0 Kč 0 Kč 4 239 158 Kč 4 200 000 Kč 3 858 000 Kč

Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Obvyklá cena - z toho hodnota pozemku Minimální cena v rekonstrukci Vklad investice do nemovitosti

Budoucí stav 11 228 357 Kč 0 Kč 12 681 105 Kč 11 200 000 Kč 3 858 000 Kč

x 0 Kč 38

x

Reprodukční cena pro pojištění - z toho hlavní budova - ostatní objekty

381 158 Kč 381 158 Kč 0 Kč

8 823 105 Kč 8 823 105 Kč 0 Kč

Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy NÁLEZ Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Předkupní právo Ostatní omezení Evidence v KN Právní zánik stavby

Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Právně nedořešený přístup k novostavbě: - Poz. přístupu parc.č. 521/67, 521/16 ve vl. developera, parc.č. 521/69, 523/192, 512/3, 523/437 v podílovém spoluvl. soukr. osob (LV č. 396). Nutné dořešit např. smlouvou o věcném břemeni. Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno K datu provedeného ocenění nebyla v evidenci KN dosud evidována rozestavěná stavba rodinného domu. K datu ocenění byly dokončené pouze základy domu. Riziko nezjištěno

Popis jednotlivých staveb Řadový koncový nedokončený RD je situován do nového rezidenčním projektu Rezidence Golf Hostivař v ulici Hornoměcholupská na rozhraní Hostivaře a Horních Měcholup. Řadový RD bude po dokončení obsahovat bytovou jednotku o velikosti 5+KK s garáţí (266 m2). Po dokončení bude plně podsklepený patrový s plochou střechou. (suterén bude částečně zapuštěný pod úroveň terénu). RD bude zděný, stavěný klasickým způsobem, bude nadstandardně vybavený vč. podlahového topení (plyn. kotel), podlahy plovoucí dřevěné, keramická dlaţba, nadstandardní koupelny. Kompletní IS vč. plynu, pozemek o ploše 643 m2. V částečně zapuštěném suterénu bude garáţ, zázemí domu a klubová místnost. Poloha RD je dobrá, RD bude v sousedství golfového areálu a sportoviště, v blízkosti jsou zastávky autobusů s dosahem metra Skalka a Háje. Dostupnost občanské vybavenosti v místě je dobrá. Dopravní dostupnost je také dobrá. Napojení na praţské okruhy a dostupnost centra města je dobrá. Řadový koncový rodinný dům bude po dokončení nadstandardní větší velikosti s vhodnou velikostí pozemku pro řadový dům. Celkový dojem je dobrý. Řadový koncový RD je realizován v uzavřeném areálu Rezidence Golf Hostivař v místě bývalé plynárny, RD přímo sousedí s areálem golfového hřiště. Areál se nachází mezi ulicemi Hornoměcholupská a Bruslařská a přímo sousedí se sportovním areálem a ţelezniční tratí. Atraktivita lokality městské části Horní Měcholupy je dána kompletní infrastrukturou nacházející se v městské části Prahy a kompletní občanskou vybaveností, která je soustředěna v dostupné vzdálenosti od domu. V blízkosti se nachází zastávka autobusů PID Boloňská č. busů 271, 240, 283 s dostupem k metru Skalka a Háje. Před domem je MŠ a ZŠ, úřad do cca 250 m, supermarket před domem. Atraktivitu lokality dále zvyšuje dobrá dostupnost centra města MHD-PID – autobusy a metrem, celkem do cca 35 min. Dobrá je i dostupnost centra města osobními vozidly, v blízkosti se nachází procházející městský okruh tzv. Jiţní spojka, Průmyslová. V blízkém okolí domu se nachází zástavba rodinných domů a vil bez rušící zóny průmyslu, Milánská ulice je nepříliš dopravně exponovaná. Z rezidenčního hlediska se jedná o dobrou polohu. Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky

Popis deskové izolované zděné tl. 45 cm ţelezobetonové monolitické masívní, ţelezobetonová monolitická ţivičná tritanzinek vápenné, štukové nástřiky na bázi umělých hmot 39

Rozestavěnost 100 % 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%

9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Rozestavěnost celkem:

sokl - keramické obklady keramické obklady ţelezobetonové monolitické s běţným povrchem Náplňové EURO, termoizolační plovoucí podlaha keramická dlaţba podlahové, plyn. kotel kombi světelná, třífázová

0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 4%

plast, studená i teplá voda plynový kotel + nepřímotopný zásobník zemní plyn plastové potrubí elektrický sporák se sklokeramickou deskou umyvadlo, vana, WC, bidet, sprchový kout splachovací el. ovládané rolety

Posouzení nákladů stavby a harmonogramu Rozpočet stavby: 0 Kč Rozpočet nebyl dán developerskou společností k dispozici.

Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků

Řadová parcela o výměře 643 m2. Po dokončení budou kompletní IS: vodovod, kanalizace, elektro a plyn. Cena pozemku nestanovena v cenové mapě stavebních pozemků Hl.m. Prahy. Ocenění provedeno na základě porovnání. Průměrná cena stavebních pozemků pro oblast Horních Měcholup a Prahy 10 po zaokrouhlení 5 000,- Kč/m2.

OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem a) stanovení obvyklé hodnoty oceňovaných pozemků v současném stavu: Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena m2 Kč/m2 ostatní plochy 521/53 643 6 000 Celková výměra pozemků 643 Hodnota pozemků celkem

Celková cena pozemku Kč 3 858 000 3 858 000

b) stanovení obvyklé hodnoty oceňovaných pozemků v budoucím stavu: Druh pozemku

Parcela č.

ostatní plochy Celková výměra pozemků

521/53

Výměra m2 643 643

Jednotková cena Kč/m2 6 000 Hodnota pozemků celkem

Celková cena pozemku Kč 3 858 000 3 858 000

Výpočet věcné hodnoty staveb RD bude zaloţen na základové desce, svislé konstrukce Porotherm, vodorovné kostrukce včetně zastropení monolitické betonové, schodiště jednoramenné ţelezobetonové točité, střecha bude plochá, částečně pochozí, střešní krytina svařované ţivičné pasy s nášlapnou 40

vrstvou, popř. kačírek. Okna dřevěná s europrofily, dveře dřevěné dýhované do obl. zárubní, garáţová vrata sekvenční, klempířské konstrukce z TiZn. Poldahy dle charakteru místností, plovoucí dřevěné a keramická dlaţba, nadstandardní zařízení koupelen, sprch. kouty, vana a umývadla, keramický obklad stěn. Vnitřní omítky sádrové, vnější minerální termoizolační, pohledový fasádní obklad. Nadstandardní vybavení kuchyně. V oknech el. ovládané ţaluzie, v domě bude teplovodní ÚT, v části podlahové, zajištěné plynovým kotlem. Kompletní IS. Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Zastavěná plocha 150,66 m2

Název 1.PP Garáţ technická místnost Zádveří Šatna Pracovna Chodba 1.NP Schodiště obývací pokoj Kuchyně Chodba Spíţ Komora zimní zahrada koupelna, wc Loţnice Šatna 2.NP Schodiště Loţnice Chodba koupelna, wc Loţnice Sauna

Uţitná plocha 97,05 m2 10,19 m2 15,88 m2 9,92 m2 6,81 m2 46,43 m2 7,82 m2 133,48 m2 0,00 m2 47,03 m2 13,68 m2 6,82 m2 3,18 m2 2,85 m2 17,55 m2 15,61 m2 16,70 m2 10,06 m2 35,83 m2 0,00 m2 10,81 m2 7,18 m2 6,50 m2 8,23 m2 3,11 m2

187,74 m2

50,92 m2

Výpočet obestavěného prostoru Název 1.PP 1.NP 2.NP Obestavěný prostor - celkem:

Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další ţivotnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)

(9,270*4,120+7,98*18,880)*(3,10) (8,910*4,140+7,780*19,390)*(3,20) (3,750*13,580)*(3,30)

[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč

Současný stav 188 1 354,28 281 4,32 381 158 0 80 0,00 381 158

41

= = = =

Obestavěný prostor 585,45 m3 600,77 m3 168,05 m3 1 354,28 m3 Budoucí stav 188 1 354,28 6 515 100,00 8 823 105 0 80 0,00 8 823 105

Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita

Uţitná plocha

Pozemek

Poţadovaná cena

Jednotková cena

Koeficient celkový

Kč

Kč/m2

KC

Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 Lidického, Praha 22 - Uhříněves

200,00

0

9 900 000

49 500

0,820

Upravená cena Foto Kč/m2 40 590

Plně podsklepený RD z roku 1997, dispozice domu 7+2. V suterénu domu se nachází dvojgaráţ, kotelna, zázemí pro bazén a úloţný prostor. V přízemí domu překvapí samostatná bytová jednotka 2+kk s vlastním vchodem a zázemím, nyní vyuţívána jako kancelářské prostory rodinné firmy. V podkroví domu je další úloţný prostor. Kompletní inţenýrské sítě. U Říčanky, Praha 22, Uhříněves

260,00

800

13 950 000

53 654

0,803

43 069

RD novostavba z r. 2003 s překrásnou udrţovanou zahradou v klidné části zástavby nových RD v Uhříněvsi. Dům má dispozicíi 5+kk, 2x koupelna, 2xWC, připraveno na krb, dále komory, garáţ + garáţové stání + parkovací plocha pro další vozy.

Panský dvůr, Praha 10, Pitkovice

200,00

998

11 450 000

57 250

0,751

42 976

Novostavba RD, Praze 10 - Pitkovice, Panský dvůr. Dispozice: 6+kk s dvougaráţí. Výměra pozemku: 998. Vysoký standard provedení. Nadstandard koupelen, plovoucích podlah, vnitřních dlaţeb.

42 212 Kč/m2 266,00 m2 11 228 357 Kč

Průměrná cena Celková uţitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota

42

3.2.2 Odhad vypracovaný podle metodiky banky č. 2 ODHAD č. 2 odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel úvěrového řízení Předmět ocenění:

1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor

Číslo popisné: Na pozemku parc. č.: Pozemky parc. č.: Vlastník stavby: Vlastník pozemku: Katastrální území: Kraj: Obec: Ulice:

novostavba ve výstavbě

Nepřiděleno 521/53 521/53 Areál Hostivař, a.s. IČ: 26476339, Hornoměcholupská 565, Praha 10 109 00 Areál Hostivař, a.s. IČ: 26476339, Hornoměcholupská 565, Praha 10 109 00 LV č.: Horní Měcholupy 2466 Okres: Hl.m. Praha Hl.m. Praha Část obce: Praha Praha 10, Horní Měcholupy Číslo orientační: Hornoměcholupská

Objednatel:

1.4.2011 / 1.4.2011 Stav ke dni / Prohlídka:

Obvyklá cena stávající:

4 650 000 Kč

Obvyklá cena pozemku + část rozestavěné stavby

(cena dle stavu ke dni ocenění)

Obvyklá cena budoucí:

12 500 000 Kč

(cena po dokončení stavby v cenové

Při dodrţení nadstandardního provedení domu a jeho dokončení

úrovní ke dni ocenění)

Nemovitosti jsou obchodovatelné: Poznámka: Vypracoval:

Datum:

dobře tel.: fax.: e-mail.:

4.4.2011 ...................................................... podpis, příp. razítko

Tento odhad obsahuje 9 stran textu včetně 1 strany přílohy.

43

SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Kraj: Katastrální území:

Obec, část obce: Ulice:

Hl.m. Praha Horní Měcholupy

parametr

stávající stav

Hlavní stavba:

Nemovitost je běţně uţívána: Pozemky (popis):

budoucí stav 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor 1 2 1 5+KK, garáž v 1. PP 188 m2 1 354 m3 6 500 Kč/m3 310 m2

Počet podlaţí PP/NP Počet bytových jednotek / typy Zastavěná plocha 1NP: Obestavěný prostor: Jednotková cena: Celková uţitná plocha: Podl. plocha nebyt. prostor: Garáţe v objektu / počet stání: Stáří původní / další ţivotnost: Rekonstrukce, změna stavby / v roce: Opotřebení celkové: Stav stavby: Rozestavěnost / popis:

Praha Hornoměcholupská

1 0 80 předpokládané dokončení 2011 zima 2011 0% výborný Ke dni provedené prohlídky byly dokončeny pouze základové konstrukce, základová deska s izolacemi.

9%

Pozemky, Řadová parcela o výměře 643 m2. Po dokončení budou kompletní IS:

vodovod, kanalizace, elektro a plyn. Cena pozemku nestanovena v cenové mapě stavebních pozemků Hl.m. Prahy. Ocenění provedeno na základě porovnání. Průměrná cena stavebních pozemků pro oblast Horních Měcholup a Prahy 10 po zaokrouhlení 6 000,- Kč/m2. Výměra pozemků celkem: 643 m2 Jednotková cena 6 000 Kč/m2 vlastní veřejné Napojení na sítě: Elektro: X Vodovod: X Kanalizace (splašková): X Plynovod X Přístup po zpevněné komunikaci: ano Omezení vlastnických práv: (věc. břemeno, předkup. práva), vyjádření: věcné břemeno Omezení zahrnutá v obvyklé ceně: X ne Poznámka k omezení: - Přístupové pozemky Záplavové území / rok poškození: Pojištění proti povodní / záplavě: Riziko povodní a záplav - poznámka: Příslušenství, další stavby: Název: Na pozemku parc. č.: Popis:

44

643 m2 6 000 Kč/m2 vlastní

veřejné X X X X X

ano X ne - Přístupové pozemky

Poznámka

Počet obyvatel: Statutární město 1 188 126 Dobrá Poloha vzhledem k užívání: Místopis: Řadový koncový nedokončený RD je

Budova:volně stojící

situován do nového rezidenčním projektu Rezidence Golf Hostivař v ulici Hornoměcholupská na rozhraní Hostivaře a Horních Měcholup. Řadový RD bude po dokončení obsahovat bytovou jednotku o velikosti 5+KK s garáţí (310 m2). Po dokončení bude plně podsklepený patrový s plochou střechou (suterén bude částečně zapuštěný pod úroveň terénu). RD bude zděný, stavěný klasickým způsobem, bude nadstandardně vybavený vč. podlahového topení (plyn. kotel), podlahy plovoucí dřevěné, keramická dlaţba, nadstandardní koupelny. Kompletní IS vč. plynu, pozemky o ploše 643 m2. V částečně zapuštěném suterénu bude garáţ, zázemí domu a klubová místnost. Poloha RD je dobrá, RD bude v sousedství golfového areálu a sportoviště, v blízkosti jsou zastávky autobusů s dosahem metra Skalka a Háje. Dostupnost občanské vybavenosti v místě je dobrá. Dopravní dostupnost je také dobrá. Napojení na praţské okruhy a dostupnost centra města je dobrá. Řadový koncový Rodinný dům bude po dokončení nadstandardní větší velikosti s vhodnou velikostí pozemku pro řadový dům. Celkový dojem je dobrý. Řadový koncový RD je realizován v uzavřeném areálu Rezidence Golf Hostivař na místě bývalé plynárny, RD přímo sousedí s areálem golfového hřiště. Areál se nachází mezi ulicemi Hornoměcholupská a Bruslařská a přímo sousedí se sportovním areálem a ţelezniční tratí. Atraktivita lokality městské části Horní Měcholupy je dána kompletní infrastrukturou nacházející se v městské části Prahy a kompletní občanskou vybaveností, která je soustředěna v dostupné vzdálenosti od domu. V blízkosti se nachází zastávka autobusů PID Boloňská č. busů 271, 240, 283 s dostupem k metru Skalka a Háje. Před domem je MŠ a ZŠ, úřad do cca 250 m, supermarket před domem. Atraktivitu lokality dále zvyšuje dobrá dostupnost centra města MHD-PID – autobusy a metrem, celkem do cca 35 min. Dobrá je i dostupnost centra města osobními vozidly, v blízkosti se nachází procházející městský okruh tzv. Jiţní spojka, Průmyslová. V blízkém okolí domu se nachází zástavba rodinných domů a vil bez rušící zóny průmyslu, Milánská ulice je nepříliš dopravně exponovaná. Z rezidenčního hlediska se jedná o dobrou polohu.

Popis majetko právních vztahů:

k nízké rozestavěnosti není stavba dosud evidována v evidenci Katastru nemovitostí

Popis / dispozice:

RD bude zaloţen na základové desce, svislé konstrukce Porotherm, vodorovné konstrukce vč. zastropení monolitické betonové, schodiště jednoramenné ţelezobetonové točité, střecha bude plochá, částečně pochozí, střešní krytina svařované ţivičné pasy s nášlapnou vrstvou, popř. kačírek. Okna dřevěná s Europrofily, dveře dřevěné dýhované do obl. zárubní, garáţová vrata sekvenční, klempířské konstrukce z TiZn. Podlahy dle charakteru místností, plovoucí dřevěné a keramická dlaţba, nadstandardní zařízení koupelen, sprch. kouty, vana a umývadla, keramický obklad stěn. Vnitřní omítky sádrové, vnější minerální termoizolační, pohledový fasádní obklad. Nadstandardní vybavení kuchyně. V oknech el. ovládané ţaluzie, v domě bude teplovodní ÚT, v části podlahové, s plynovým kotlem. Kompletní IS. Po dokončení bude RD o velikosti 5+KK s garáţí. Částečně obytný suterén.

Vzhledem

45

Dispoziční řešení: (započitatelné plochy): 1.PP Garáţ technická místnost zádveří šatna pracovna chodba

10,19 m2 15,88 m2 9,92 m2 6,81 m2 46,43 m2 7,82 m2

1.NP schodiště obývací pokoj kuchyně chodba spíţ komora zimní zahrada koupelna, wc loţnice šatna

47,03 m2 13,68 m2 6,82 m2 3,18 m2 2,85 m2 17,55 m2 15,61 m2 16,70 m2 0,00 m2

2.NP Schodiště loţnice chodba koupelna, wc loţnice sauna

10,81 m2 7,18 m2 6,50 m2 8,23 m2 3,11 m2

Konstrukce a vybavení: Název: Základy Vodorovné nosné konstrukce Střešní konstrukce Kanalizace Rozvod elektro Ústřední topení Dveře a vrata Dlaţby a podlahy

Popis: základová deska monolitická izolovaná ţelezobetonové monolitické masivní ţelezobetonové ploché plastové svody světelná i motorová

Název: Popis: Svislé nosné konstrukce zděné z materiálů Porotherm Schodiště ţelezobetonové

teplovodní, část. podlahové, plyn. kotel dýhované do obl. zárubní nadstandardní, dřevěné

Okna

46

Střešní krytina

ţivičná, zásyp kačírek

Rozvod vody Rozvod plynu

plastové rozvody domovní přípojka a rozvod po domě dřevěná z Europrofilů

Vnitřní omítky a vápenné dvouvrstvé obklady Vybavení hygienických nadstandardní, wc,

Vybavení kuchyní Venkovní omítky a obklady

plovoucí, keram. dlaţba zařízení kuchyňská linka na míru Ostatní vnitř. vybav. s vest. spotřebiči, elektro izolované s nástřikem z umělých hmot

vany, sprch. kouty, bidet sauna

Nedořešený přístup:

Právně nedořešený přístup k novostavbě: - Poz. přístupu parc.č. 521/67, 521/16 ve vl. developera, parc.č. 521/69, 523/192, 512/3, 523/437 v podílovém spoluvl. soukr. osob (LV č. 396). Nutné dořešit např. smlouvou o věcném břemeni.

Věcné břemeno:

- Omezení vlastnických práv, strpění umístění a provozování podzemního vedení sdělovacího kabelu přes část pozemku ve prospěch PREdistribuce, a.s. Věcné břemeno nemá zásadní vliv na současnou či budoucí hodnotu nemovitostí.

Vztah nemovitosti ke KN: Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: Stav stavby / jednotky umoţňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: Poznámka: - Rozestavěná stavba není evidována v evidenci KN. Reprodukční cena: Hlavní stavby:

Porovnávací hodnota: Popis porovnatelných nemovitostí:

Věcná hodnota: 8 802 791 KčHlavní stavby: Ostatní stavby: Pozemky: Věcná hodnota celkem:

8 802 791 Kč 3 858 000 Kč 12 660 790 Kč

12 500 000 Kč

Reprezentant č. 1: Adresa: Lidického, Praha 22 - Uhříněves Uţitná plocha (UP) : 200,00 m2 Výměra pozemků: 723 m2 Kupní cena: 9 900 000,- Kč Jednotková cena za 1 m2 uţitné plochy: 49 500,- Kč Popis: Plně podsklepený RD z roku 1997, dispozice domu 7+2. V suterénu domu se nachází dvojgaráţ, kotelna, zázemí pro bazén a úloţný prostor. V přízemí domu překvapí samostatná bytová jednotka 2+kk s vlastním vchodem a zázemím, nyní vyuţívána jako kancelářské prostory rodinné firmy. V podkroví domu je další úloţný prostor. Kompletní inţenýrské sítě.

47

Reprezentant č. 2: Adresa: U Říčanky, Praha 22, Uhříněves Uţitná plocha (UP) : 260,00 m2 Výměra pozemků: 800 m2 Kupní cena: 13 950 000,- Kč Jednotková cena za 1 m2 uţitné plochy: 53 654,- Kč Popis: RD novostavba z r. 2003 s překrásnou udrţovanou zahradou v klidné části zástavby nových RD v Uhříněvsi. Dům má dispozicíi 5+kk, 2x koupelna, 2xWC, připraveno na krb, dále komory, garáţ + garáţové stání + parkovací plocha pro další vozy.

Reprezentant č. 3: Adresa: Panský dvůr, Praha 10, Pitkovice Uţitná plocha (UP) : 200,00 m2 Výměra pozemků: 998 m2 Kupní cena: 11 450 000,- Kč Jednotková cena za 1 m2 uţitné plochy: 57 250,- Kč Popis: Novostavba RD, Praze 10 - Pitkovice, Panský dvůr. Dispozice: 6+kk s dvougaráţí. Výměra pozemku: 998. Vysoký standard provedení. Nadstandard koupelen, plovoucích podlah, vnitřních dlaţeb.

Název:

Reprezentant č. 1 Reprezentant č. 2 Reprezentant č. 3

Popis:

Cena:

Praha 10 - Uhříněves, RD 7+2, 1997, standard, 200 m2, UP, POZ 723 m2 Praha 10 - Uhříněves, RD 5+KK, 2003, standard, 260 m2 UP, POZ 800 m2 RD 6+KK, nadstandard, 2010, 200 m2 UP, POZ 998 m2 48

Zdroj ceny / Poznámka:

49 500 Kč nabídková cena /reality.cz 53 654 Kč nabídková cena /reality.cz 57 250 Kč nabídková cena /reality.cz

převodce, druh dokladu: ze dne: zhotovitel: 10 000 000 KčAreál Hostivař, a.s. Smlouva o budoucí smlouvě kupní Nabídková cena 15 mil. Kč Nabývací cena:

Podklady / přílohy:

poznámka: návrh smlouvy, Smlouva uzavíraná mezi obchodními partnery počet stran A4 v příloze: 1

Fotodokumentace nemovitosti.

Zdůvodnění Při porovnání bylo provedeno porovnání jednotkových cen dle uţitné plochy obvyklé ceny: rodinných domů. Při výpočtu porovnání byly pouţity váhy v poměru 3:3:4 ((49 500x3 + 53654x3+57250x4)/10). Výsledná jednotková cena dle jednotlivých vah po zaokrouhlení 53 850,- Kč/m2 uţitné plochy byla korigována koeficientem trţního uplatnění ve výši 0,75. Výsledná jednotková porovnávací cena za 1 m2 uţitné plochy po zaokrouhlení 40 387,- Kč/m2. Rekapitulace uţitné plochy domu: 310 m2 Výsledná budoucí obvyklá cena zjištěná porovnáním s obchodovanými cenami: 12 519 970,-Kč, po zaokrouhlení 12 500 000,- Kč

Koncesní listina: Prohlašuji, ţe při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou.

Elektronicky odesláno:

e-mail:

49

Počet souborů: 2

3.2.3 Odhad vypracovaný podle metodiky banky č. 3

Odhadce: Adresa: E-mail: Telefon:

Ocenění pro potřeby úvěrového řízení ve společnostech ze skupiny UniCredit Group Zadání ze dne: Úplnost podkladů: Příjmení zadavatele: Jméno zadavatele:

25.3.2011 1.4.2011

Adresa: 109 00

Hornoměcholupská bez č.p. (parc.č. 521/53)Ocenění č.: Praha 10 Horní Měcholupy Klient:

Počet obyvatel:

1 200 500 Hl.m. Praha / Hl.m. Praha

Okres / kraj:

Prohlídka dne: Prohlídku provedl(a): Vypracováno dne: Vypracováno k datu:

1.4.2011 Bc. Pavel Stupka 8.4.2011 1.4.2011 3

Česká republika

Charakteristika objektu Druh objektu:

Řadový dům, koncový

Rok výstavby:

2011

Parcelní č.:

521/53

List vlastnictví č.:

2466

Jednotka č.:

Objekt není rozdělen na jednotky.

Podíly:

Objekt není rozdělen na jednotky.

Poloha:

dobrá

Obytná plocha:

Typ konstrukce:

zděná

Typ bytu:

Vybavení:

nadstandardní

Půdorysy:

dobré

Počet b.j.:

1

Stavební stav:

projekt

Počet GS:

1

Realizovatelnost:

normální

Zhodnocení:

Kód typu nemovitosti:

04

Výměra:

643 m²

189 m² 5+kk

poloha, koncepce, pronajatelnost, prodejnost, kupní cena, stavební náklady / rozpočet, konkurence, celkový dojem, atd.

Rozestavěný řadový koncový RD se nachází v rezidenčním projektu Rezidence Golf Hostivař v ulici Hornoměcholupská na rozhraní Hostivaře a Horních Měcholup. RD o velikosti 5+KK s garáží (189,55 m2) bude po dokončení patrový plně podsklepený (suterén částečně zapuštěný do terénu) s plochou střechou. RD bude zděný, stavěný klasickým způsobem, bude nadstandardně vybavený vč. podlahového topení (plyn. kotel), podlahy plovoucí dřevěné, keramická dlažba, nadstandardní koupelny. Kompletní IS vč. plynu, pozemky o ploše 643 m2. V částečně zapuštěném suterénu bude garáž, zázemí domu a klubová místnost. Poloha RD je dobrá, RD bude v sousedství golfového areálu a sportoviště, v blízkosti jsou zastávky autobusů s dosahem metra Skalka a Háje. Dostupnost občanské vybavenosti v místě je dobrá. Dobravní dostupnost je také dobrá. Napojení na pražské okruhy a dostupnost centra města je dobrá. Řadový koncový Rd bude po dokončení nadstandardní větší velikosti s dobrým pozemkem, celkový dojem je dobrý.

Tržní hodnota po dokončení:

8 570 000 Kč

odpovídá

45 307 Kč/m² * * obytná plocha

Současná hodnota nem.:

4 170 000 Kč

odpovídá

22 045 Kč/m² * * obytná plocha

Současná hodnota nájemného za pozemek:

Stupeň rozestavěnosti (%):

Hodnota omezení vlastnického práva: Kupní cena ze dne

7

Dokončenost staveb. prací (%): Kč

Poznámky, podmínky platnosti, rizika: Parc.č. 521/67, 521/16, 521/69, Hl.m. Praha (parc.č. 523/193)

Právní přístup k nemovitosti zajištěn:

přes pozemky:

Údaje na LV dotčeny změnou (plomba): Zástavní práva na LV:

Věcná břemena a jiná omezení na LV (vyjma ZP):

- Poz. Přístupu parc.č. 521/67, 521/16 ve vl. Developera, parc.č. 521/69, 523/192, 512/3, 523/437 v podílovém spoluvl. Soukr. Osob (LV č. 396, - Věcné břemeno strpění umístění a provozování kabelového vedení na části pozemku, ve prospěch PREdistribuce, a.s., věcné břmeno nemá významný vliv na výslednou obvyklou cenu.

(Odhadce)

50

Datum: Podklady:

Poloha:

1 1 1 0 1 1 1

jako příloha:

výpis z katastru nem. kupní smlouva kopie katastrální mapy geometrický plán stavební plány rozpočet nákladů popis stavby

Datum: jako příloha: 0 0 1 0 0 0 0

prohlášení vlastníka smlouva o věc. břemenu stavební povolení kolaudační rozh./souhlas nájemní smlouvy změna stavu před dok. fotodokumentace

Řadový koncový RD je realizován v uzavřeném areálu Rezidence Golf Hostivař na místě bývalé plynárny, RD přímo sousedí s areál golfového hřiště. Areál se nachází mezi ulicemi Hornoměcholupská a Bruslařská a přímo sousedí se sportovním areálem a železniční tratí. Atraktivita lokality městské části Horní Měcholupy je dána kompletní infrastrukturou nacházející se v městské části Prahy a kompletní občanskou vybaveností, která je soustředěna v dostupné vzdálenosti od domu. V blízkosti se nachází zastávka autobusů PID Boloňská č. busů 271, 240, 283 s dostupem k metru Skalka a Háje. Před domem je MŠ a ZŠ, úřad do cca 250 m, supermarket před domem. Atraktivitu lokality dále zvyšuje dobrá dostupnost centra města MHD-PID – autobusy a metrem, celkem do cca 35 min. Dobrá je i dostupnost centra města osobními vozidly, v blízkosti se nachází procházející městský okruh tzv. Jižní spojka, Průmyslová. V blízkém okolí domu se nachází zástavba rodinných domů a vil bez rušící zóny průmyslu, Milánská ulice je nepříliš dopravně exponovaná. Z rezidenčního hlediska se jedná o dobrou polohu.

Poloha v obci:

okrajová část

smíšená zástavba

Dopravní dostupnost pěšky do 10 min.:

1

MHD

do 10 min. autem:

1

dálnice/silnice I. tř. 0

silnice II. tř.

0 1

rovný kanalizace

1 1

1 1 1

PP stání / garáží v PP PP

1

1 0 1 0 1 0 0 0 0 0 1

Stropy

1

železnice

Okolí nemovitosti:

bytová zóna

1

autobus

mírně svažitý veřejný vodovod

0 1

silně svažitý elektřina

0 1

zpevněný příjezd plyn

1

1

přízemí stání mimo objekt přízemí

pater garáží patře

0 0 0

stavebně neupravené podkroví stavebně upravené podkroví podkroví

zděná montovaná zděné keramické betonové dřevěný sedlová valbová pálená betonová s omítkou

0 0 0 1 0 1 0

dřevěná železobet. montovaná sádrokarton železobetonové kovové masívní kce pultová

0 0 0 0 0 0 1

železobet. monolitická ocelová kce prosklené dřevěné dřevěné ocelová kce plochá

0

ostatní:

0 0 0

ostatní: ostatní: ostatní:

0

ostatní:

0 0 0

plechová asfaltové šindele kamenný obklad

1 0 0

asfaltová lepenka eternitová kov

0 0 0

PVC folie ostatní: ostatní:

1

omítnuté

0

zavěšené podhledy

0

dřevěné obložení

Podlahy

0 0

koberec kámen

1 0

parkety stěrka

1 0

keramické/dlažba laminátové

0 1

PVC dřevěné

Dveře/vrata

0

kovové dveře

1

dřevěné dveře

0

rolovací/sekční vrata

0

posuvná vrata

Okna

1 1 0

dřevěná izolační zasklení rolety

0 0 0

plastová dvojité zasklení vnější žaluzie

0 0

kovová jednoduché zasklení

0 0 0

špaletová průmyslové sklo ostatní:

1

nadprůměrné

0

dobré

0

jednoduché

0

zastaralé

0 1 1 0 1

na omítce ústřední topení podlahové topení pevná paliva centrálně

1 0

pod omítkou lokální vytápění

0

tepelné čerpadlo

1 0

zemní plyn / PB decentrálně

0

elektro

0 0 0 0

ostatní: teplovod ostatní: ostatní:

0 0

klimatizace osobní výtah

0

vzduchotechnika

0 0

sprinklery/pož. hlásiče nákladní výtah

0

ostatní:

Pozemek: Povrch pozemku: sítě:

Budova/byt: Budova má: Byt je umístěn v:

1

Konstrukce: Konstrukce Vnitřní zdi a příčky Stropy Schodiště Střecha - krov - forma - krytina Fasáda Vybavení:

Sociální zařízení

Elektroinstalace Vytápění Médium TUV Ostatní technika

51

Technický stav Budova

výborně udržovaná

1

dobře udržovaná

0

neudržovaná - k část. rekonstrukci

výborně udržovaná

1

dobře udržovaná

0

neudržovaná - k část. rekonstrukci

dílčí: 0 střecha celková / revitalizovaný panelový dům dílčí: 0 sociální zařízení celková

0 0 0 0

fasáda, zateplení interiér domu kuchyňská linka okna

0 0 0 0

okna, dveře ostatní: podlahy ostatní

1

zpevněné plochy

1

1

oplocení

1

parkovací stání

0 0

bazén nad 10 m² ostatní

0

0

objekt nad 20 m² už. pl.

0

atraktivní parková úprava

0

bez povolení/ohlášení

0

1 0 1 0

novostavba 0 k celkové rekonstrukci novostavba 0 k celkové rekonstrukci

0 0 0 0

Venkovní úpravy

Ostatní stavby

Byt (bytová jednotka)

Rekonstrukce budovy Rekonstrukce bytu

s vlivem na hodnotu

travnaté plochy

objekt do 20 m² už. pl.

Rozestavěnost popis realizovaných stavebních prací (rozsah, stavební náklady apod.) Dokončená základová deska.

Stavební práce vyžadují:

0 stavební povolení

0 ohlášení

nelze posoudit - důvod:

soupis dokončených konstrukcí / prací

Ostatní poznámky RD bude založen na základové desce, svislé konstrukce Porotherm, vodorovné kostrukce vč. Zastropení monolitické betonové, schodiště jednoramenné železobetonové točité, střecha bude plochá, částečně pochozí, střešní krytina svařované živičné pasy s nášlapnou vrstvou, popř. kačírek. Okna dřevěná s Europrofily, dveře dřevěné dýhované do obl. zárubní, garážová vrata sekvenční, klempířské konstrukce z TiZn. Podlahy dle charakteru místností, plovoucí dřevěné a keramická dlažba, nadstandardní zařízení koupelen, sprch. kouty, vana a umývadla, keramický obklad stěn. Vnitřní omítky sádrové, vnější minerální termoizolační, pohledový fasádní obklad. Nadstandardní vybavení kuchyně. V oknech el. ovládané žaluzie, v domě bude teplovodní ÚT, v části podlahové, plynovým kotlem. Kompletní IS.

Tržní hodnota je určena cenou, kterou by bylo možné dosáhnout k datu, ke kterému je ocenění zpracováno, v běžném obchodním styku při zohlednění všech právních skutečností, skutečných vlastností, ostatních poměrů a polohy nemovitosti bez ohledu na nestandardní nebo osobní vztahy. Věcná hodnota je reprodukční hodnota předmětu ocenění, snížená o přiměřené opotřebení reflektující technickou a ekonomickou životnost oceňované nemovitosti. Srovnávací hodnota odpovídá cenám shodných resp. podobných nemovitostí dosažených na volném trhu k datu ocenění se zohledněním odlišností hlavních hodnototvorných vlastností oceňované nemovitosti a použitých reprezentantů.

52

Odhad hodnoty a) Věcná hodnota Hodnota pozemků č.

parc. č.

521/53

Způsob využití

m²

ostatní plocha

m² celkem

643

643

Kč/m²

6 000

Náklady na IS/Přirážka/Srážka: Hodnota pozemků Rezerva v míře využití pozemku

IPP

0,37

paušálně možný IPP

Kč 3 858 000

včetně 3 858 000

zaok.

Rezerva pozemku

zaok. Podíl hodnoty pozemku na m² ob./už. pl.: 20 396 Kč/m²

Hodnota staveb Budovy č.

Typ

technicko-ek. opotřebení rok výstavby

RD, 5+1, nadstandardní

2011

m³

Kč / m³

1 335

6 000

OP/ob.pl.

7,1

(%)

Kč 8 012 340

Garáže

Časové hodnoty celkem

8 012 340

Reprodukční hodnoty:

Venkovní úpravy Paušálně Přirážka: Hodnota staveb celkem: Hodnota pozemků Celkem: Věcná hodnota

v %:

8 012 340

2,50

200 000 8 212 340 3 858 000 12 070 340 12 000 000

53

b) Srovnávací hodnota Oceňovaná nemovitost PSČ

109 00

Obestavěný prostor:

Město/obec:

Praha 10

Obytná plocha:

Čtvrť/KÚ:

Horní Měcholupy

Zast. plocha NP:

Adresa:

Hornoměcholupská bez č.p. (parc.č. 521/53)

Poloha:

dobrá

Stavební stav:

projekt

Vybavení:

nadstandardní

Výměra pozemku: Inženýrské sítě:

643 m² kanalizace, veřejný vodovod, elektřina, plyn

1 335 m³ 189 m² 239 m²

Reprezentant č. 1 PSČ

104 00

Obestavěný prostor:

Město/obec:

Praha 22

Obytná plocha:

Čtvrť/KÚ:

Uhříněves

Zast. plocha NP:

Adresa:

Lidického

Poloha:

dobrá

Stavební stav:

dobrý

Vybavení:

nadstandardní

Zdroj dat:

nabídková cena

Cena v Kč:

9 900 000

Výměra pozemku: Inženýrské sítě:

Datum:

II-11

723 m² plně zasíťováno

m³ 200 m² m²

Komentář:Plně podsklepený RD z roku 1997, dispozice domu 7+2. V suterénu domu se nachází dvojgaráž, kotelna, zázemí pro bazén a úložný prostor. V přízemí domu překvapí samostatná bytová jednotka 2+kk s vlastním vchodem a zázemím, nyní využívána jako kancelářské prostory rodinné firmy. V podkroví domu je další úložný prostor. Kompletní inženýrské sítě. Reprezentant č. 2 PSČ

104 00

Obestavěný prostor:

Město/obec:

Praha 22

Obytná plocha:

Čtvrť/KÚ:

Uhříněves

Zast. plocha NP:

Adresa:

U Říčanky

Poloha:

dobrá

Stavební stav:

dobrý

Vybavení:

nadstandardní

Zdroj dat:

nabídková cena

Cena v Kč:

13 950 000

Výměra pozemku: Inženýrské sítě:

Datum:

II-11

800 m² plně zasíťováno

m³ 260 m² m²

Komentář: RD novostavba z r. 2003 s překrásnou udržovanou zahradou v klidné části zástavby nových RD v Uhříněvsi. Dům má dispozicíi 5+kk, 2x koupelna, 2xWC, připraveno na krb, dále komory, garáž + garážové stání + parkovací plocha pro další vozy. Reprezentant č. 3 PSČ

109 00

Obestavěný prostor:

Město/obec:

Praha 10

Obytná plocha:

Čtvrť/KÚ:

Pitkovice

Zast. plocha NP:

Adresa:

Panský dvůr

Poloha:

dobrá

Stavební stav:

dobrý

Vybavení:

nadstandardní

Zdroj dat:

nabídková cena

Cena v Kč:

11 450 000

Výměra pozemku: Inženýrské sítě:

Datum:

II-11

998 m² plně zasíťováno

m³ 200 m² m²

Komentář: Novostavba RD, Praze 10 - Pitkovice, Panský dvůr. Dispozice: 6+kk s dvougaráží. Výměra pozemku: 998. Vysoký standard provedení. Nadstandard koupelen, plovoucích podlah, vnitřních dlažeb.

Vyhodnocení

Měrná jednotka:

m² obytné plochy

kupní cena v Kč/m.j.

Zohlednění hodnototvorných faktorů koeficienty Poloha

Pozemek

Stav

Vybavení

Zdroj

Ostatní

přepočtená KC v Kč/m.j.

Reprezentant č. 1

49 500

1,05

0,97

1,03

1,05

0,80

1,03

44 928

Reprezentant č. 2

53 654

1,05

0,97

1,00

1,05

0,80

1,03

47 280

Reprezentant č. 3

57 250

1,05

0,97

1,00

1,00

0,75

1,00

43 732

Průměr:

53 468

Variační koef.:

Průměr:

7%

Variační koef.:

45 313 4%

Odhad srovnávací hodnoty Měrná jednotka -

m² obytné plochy

189

Průměrná hodnota v Kč/m.j. Předběžná srovnávací hodnota

45 313 8 571 259

Srovnávací hodnota

8 570 000

54

c) Tržní hodnota Věcná hodnota Srovnávací hodnota Kupní cena Předběžná tržní hodnota Koeficient Srážka kvůli Tržní hodnota

12 000 000 8 570 000 8 570 000 1,00 8 570 000

Komentář k tržní hodnotě:

Hodnota odpovídá ek. nájemnému Kč/m² obytné plochy ročně:

2 100

55

56

1,00 1,54 0,46

Konstrukce Základy vč. zem. prací Svislé konstrukce Stropy Zastřešení Krytiny střech Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Vrata Okna Podlahy obytných místn. Podlahy ostatních místn. Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vnitřní hyg. vybavení Výtah(y) Ostatní Celkem

S N P CH

Č. položky 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Celkový stupeň rozestavěnosti

4% 100%

5% 2% 1% 4% 4% 1% 3% 2% 1% 3% 6%

Podíl 7% 22% 8% 5% 3% 2% 6% 3% 1% 2% 2% 3%

Úprava Koeficient s 1,00 s 1,00 s 1,00 s 1,00 s 1,00 s 1,00 s 1,00 s 1,00 s 1,00 n 1,54 s 1,00 s 1,00 s 1,00 s 1,00 n 1,54 n 1,54 s 1,00 s 1,00 ch s 1,00 s 1,00 s 1,00 s 1,00 n 1,54 ch s 1,00

definované podíly

4% 105%

4% 100%

3% 2% 1% 3% 9%

3% 2% 1% 3% 9%

Podíl po úpravě 7% 21% 8% 5% 3% 2% 6% 3% 1% 3% 2% 3% 5% 3% 1% 4% 4%

Podíl dle rozpočtu

a) Tržní hodnota po dokončení: b) Hodnota pozemku: c) Stupeň rozestavěnosti: Přepočet dle rozestavěnosti: ( a - b )*c/100 + b

5% 3% 2% 4% 4%

Výsledný podíl Náklady dle rozpočtu 7% 22% 8% 5% 3% 2% 6% 3% 1% 3% 2% 3%

standardní RD Typ B - zděná kce, se 2 NP nadstandardní podstandardní Podíly konstrukcí: chybějící

Celkové stavební náklady:

%Dokončení 100

8 570 000 Kč 3 858 000 Kč 7% 4 172 313 Kč

6,7%

Stupeň rozestav. 6,7%

Suterén místnost: garáž technická místnost zádveří šatna pracovna chodba celkem

podlahová zohledněno obytná plocha plocha 20,38 31,77 9,92 100% 9,92 6,81 100% 6,81 46,43 7,82 123,13 16,73

Poznámky

Nadzemní podlaží (bez podkroví) místnost: schodiště obývací pokoj kuchyně chodba spíž komora zimní zahrada koupelna ložnice šatna schodiště ložnice chodba koupelna ložnice sauna

celkem

Podkroví místnost:

podlahová zohledněno obytná plocha plocha 4,89 47,03 100% 47,03 13,68 100% 13,68 6,82 100% 6,82 3,18 100% 3,18 2,85 100% 2,85 35,1 50% 17,55 15,61 100% 15,61 16,7 100% 16,7 10,06 100% 10,06 4,89 10,81 7,18 6,5 8,23 3,11

100% 100% 100% 100% 100%

Poznámky

10,81 7,18 6,5 8,23 3,11

196,64

169,31

plochy se sv. výškou nad 1m podlahová zohledněno mezi-výsledek plocha

z toho plochy se sv. výškou od 1 do 2m podlahová mezizohledněno plocha výsledek

celkem Obytná plocha bez balkonů, lodžií apod. celkem:

balkony, lodžie, terasy apod. terasa

6,23

celkem

6,23

186,04

Poznámky 50%

3,115

3,115

Obytná plocha balkonů, lodžií apod. celkem: uznáno max. 10% obytné plochy bez balkonů, lodžií apod.

3,115 3,115

Obytná plocha celkem:

189,155

57

obytná plocha

58

Obytná plocha: Obestavěný prostor: OP/ob.pl.: Obytná / zastavěná plocha

13,580 +

OP/ob.pl.:

3,750 *

2.NP

4,140 +

Plocha nadzem podl.: Výměra pozemku IPP:

8,910 *

1.NP

4,120 +

IPP:

9,270 *

1.PP

1

*

7,780 *

7,980 *

189 m² 1 335 m³ 7,06 0,793

239 m² 643 m² 0,37

+

19,390 +

18,880 +

*

*

*

výška délka okapové hrany délka hřebene

h: t: f:

tu:

to:

hg:

hd:

ld:

* Výška podlaží: * Výška podlaží:

* Výška podlaží:

délka

+

-

+

18.IV.11

šířka

z

b:

a:

Obestavěný prostor

Výpočet obestavěného prostoru 109 00 Praha 10, Hornoměcholupská bez č.p. (parc.č. 521/53)

Budova oceněna pod č.:

Adresa: Klient:

* 3,200 m * 3,300 m

* 3,000 m

hloubka dole

hloubka nahoře

výška vikýře

výška střechy

délka střechy

Obestavěný prostor celkem:

-

-

-

=

=

=

50,93 m²

187,74 m²

188,85 m²

1 335 m³

168 m³

601 m³

567 m³

3.3 Analýza výsledků jednotlivých ocenění - metodik 3.3.1 Rekapitulace výsledků jednotlivých postupů Při podrobné analýze jednotlivých oceňovacích postupů bylo zjištěno, ţe všechny tři pouţité metodiky pouţívají poměrně jednoduché softwarové aplikace se zjednodušenými metodami zjištění věcné a porovnávacími hodnoty. Analýza byla zaměřena převáţně na zásadní část odhadu - zjištění obvyklé ceny porovnávací metodou. Jednotlivé metodické postupy jsou, jak jiţ bylo zmíněno, v různých detailech rozdílné, princip porovnávání je však stejný. Posuzovaná nemovitost je porovnávána s několika (v odhadech pouţity tři) reprezentanty. Pro dostatečnou míru objektivity byly ve všech třech odhadech pouţity stejné porovnávané objekty.

3.3.2 Odhad obvyklé ceny budoucí podle metodiky banky č. 1 Při tvorbě odhadu oceňovaného rodinného domu byl pouţit poskytnutý software a odhad vytvořen podle doprovodného metodického pokynu. Porovnání podle metodiky banky č. 1 je přehledné. Hodnocení porovnatelných objektů podle hodnoceného objektu se skupinou faktorů je přehledné a značně omezuje míru subjektivity odhadce, jehoţ názor je moţné vnést posledním koeficientem – „úvaha zpracovatele ocenění“. Zásadní vliv na výslednou hodnotu zjištěnou porovnáním je výčet uţitné plochy, která je u sporných ploch korigována koeficientem vyuţitelnosti. Tab. 1) Započitatelná plocha objektu podle metodiky banky č. 1 Název 1.PP garáţ technická místnost zádveří šatna pracovna chodba 1.NP schodiště obývací pokoj kuchyně chodba spíţ komora zimní zahrada

Zastavěná plocha 188,85 m2

187,74 m2

59

Uţitná plocha 97,05 m2 10,19 m2 15,88 m2 9,92 m2 6,81 m2 46,43 m2 7,82 m2 133,48 m2 0,00 m2 47,03 m2 13,68 m2 6,82 m2 3,18 m2 2,85 m2 17,55 m2

koupelna, wc loţnice šatna 2.NP schodiště loţnice chodba koupelna, wc loţnice sauna

50,92 m2

15,61 m2 16,70 m2 10,06 m2 35,83 m2 0,00 m2 10,81 m2 7,18 m2 6,50 m2 8,23 m2 3,11 m2

Prostory v suterénu, garáţ a technická místnost byly započteny pouze z 50 %, zimní zahrada byla vzhledem k tomu, ţe jde o nevytápěný prostor, započtena také pouze z 50 %. Zvolený postup lze zhodnotit jako odpovídající charakteru místností. Celková uţitná plocha tak byla z 319,77 m2 zredukována na 266,36 m2. Výsledná obvyklá cena budoucí dosáhla při výsledné započtené uţitné ploše 266 m2 a výsledné jednotkové ceně 42 212,- Kč/m2 po zaokrouhlení částky 11 200 000,- Kč. S ohledem na výši orientační prodejní ceny dle realitních serverů cca 15 mil. Kč a na skutečnou prodejní cenu, i kdyţ se jedná o

cenu zvláštní obliby, povaţujeme tuto

obvyklou cenu budoucí za přiměřenou.

3.3.3 Odhad obvyklé ceny budoucí podle metodiky banky č. 2 Při tvorbě odhadu oceňovaného rodinného domu byl pouţit software

poskytnutý

bankou a odhad vytvořen podle moţností odhadce. Metodika banky předpokládá, ţe odhadce bude objektivní a jeho subjektivní názor bude minimální. Ve výpočtech uţitných ploch se záměrně vychází z celkové uţitné plochy dle stavební dokumentace, tj. tak, jak je velmi často uváděna bez jakýchkoliv odpočtů i na realitních serverech.. Pouţita byla celá plocha souhrnem 310 m2 bez schodišť. Při porovnání byly vyuţity programem nabízené váhy s důrazem na nejpreferovanější porovnávaný objekt. Vzhledem k tomu, ţe se porovnávaly prodejní ceny, byla výsledná jednotková cena sníţena o koeficient trţního uplatnění, tzn. o sráţku 25 %, která dle našeho názoru dostatečně koriguje výši prodejních cen jednotlivých porovnávaných objektů. Porovnání podle metodiky banky č. 2 tedy závisí na subjektivním posouzení odhadce. Porovnání je v tomto případě moţné provést jakýmkoli způsobem, který bude dostatečně věrohodný a transparentní.

60

Tab. 2) Započitatelná plocha objektu podle metodiky banky č. 2 Název 1.PP garáţ technická místnost zádveří šatna pracovna chodba 1.NP schodiště obývací pokoj kuchyně chodba Spíţ komora zimní zahrada koupelna, wc loţnice šatna 2.NP schodiště loţnice chodba koupelna, wc loţnice sauna

Zastavěná plocha 188,85 m2

187,74 m2

Uţitná plocha 123,13 m2 20,38 m2 31,77 m2 9,92 m2 6,81 m2 46,43 m2 7,82 m2 151,03 m2

50,92 m2

47,03 m2 13,68 m2 6,82 m2 3,18 m2 2,85 m2 35,10 m2 15,61 m2 16,70 m2 10,06 m2 35,83 m2 10,81 m2 7,18 m2 6,50 m2 8,23 m2 3,11 m2

Při zjišťování obvyklé ceny byly ve výpočtu vědomě pouţity maximální určené plochy na základě stavební dokumentace, tj. 310 m2, bez korekce jakýchkoli ploch. Zvolený postup umoţňuje větší transparentnost při porovnávání jednotlivých výsledků i s ohledem na pravděpodobnou vyšší obvyklou cenu budoucí. Výsledná obvyklá cena budoucí činí při výsledné započtené uţitné ploše 310 m2 a při výsledné jednotkové ceně 40 387,- Kč/m2 po zaokrouhlení 12 500 000,- Kč. S ohledem na výši orientační prodejní ceny podle realitních serverů cca 15 mil. Kč a na skutečnou prodejní cenu ve výši 10 mil. Kč, i kdyţ se jedná o cenu zvláštní obliby, povaţujeme tuto cenu za vyšší neţ obvyklou a tudíţ za nepřiměřenou.

61

3.3.4 Odhad obvyklé ceny budoucí podle metodiky banky č. 3 Při tvorbě odhadu oceňovaného rodinného domu jsme také pouţili poskytnutý software, jehoţ autorem je přímo banka. Odhad byl vypracován podle metodiky banky, včetně zápočtu uţitných ploch tak, jak jsou uvedeny v tabulce č. 3. Tab. 3) Započitatelná plocha objektu podle metodiky banky č. 3 Suterén místnost: garáž technická místnost zádveří šatna pracovna chodba celkem

podlahová zohledněno obytná plocha plocha 20,38 31,77 9,92 100% 9,92 6,81 100% 6,81 46,43 7,82 123,13 16,73

Poznámky

Nadzemní podlaží (bez podkroví) místnost: schodiště obývací pokoj kuchyně chodba spíž komora zimní zahrada koupelna ložnice šatna schodiště ložnice chodba koupelna ložnice sauna

celkem

Podkroví místnost:

podlahová zohledněno obytná plocha plocha 4,89 47,03 100% 47,03 13,68 100% 13,68 6,82 100% 6,82 3,18 100% 3,18 2,85 100% 2,85 35,1 50% 17,55 15,61 100% 15,61 16,7 100% 16,7 10,06 100% 10,06 4,89 10,81 7,18 6,5 8,23 3,11

100% 100% 100% 100% 100%

196,64

Poznámky

10,81 7,18 6,5 8,23 3,11

169,31

plochy se sv. výškou nad 1m podlahová zohledněno mezi-výsledek plocha

z toho plochy se sv. výškou od 1 do 2m podlahová mezizohledněno plocha výsledek

celkem Obytná plocha bez balkonů, lodžií apod. celkem:

balkony, lodžie, terasy apod. terasa

6,23

celkem

6,23

186,04

Poznámky 50%

3,115

3,115

Obytná plocha balkonů, lodžií apod. celkem: uznáno max. 10% obytné plochy bez balkonů, lodžií apod.

3,115 3,115

Obytná plocha celkem:

189,155

62

obytná plocha

Při výpočtech uţitných ploch

se dle

této metodiky

v suterénu nezapočítávala

plocha místností, které neměly charakter obytných místností, tzn. nebyla zde velká okna zajišťující dostatečné oslunění. Zimní zahrada v přízemí byla započítána pouze z 50 %. Pouţita byla celá plocha souhrnem 189,155 m2. Při porovnávání bylo pouţito porovnání tak, jak je nabízí program se zváţením všech šesti faktorů. Variační koeficient nabídkových cen byl 7 %, po porovnání 4 %. Výsledná obvyklá cena budoucí je při výsledné pouţité uţitné ploše 189 m2 a při výsledné jednotkové ceně 45 313,- Kč/m2 po zaokrouhlení určena částkou 8 570 000,- Kč. S ohledem na výši orientační prodejní ceny, která činí dle realitních serverů u okolních domů cca 15 mil. Kč, a na skutečnou prodejní cenu 10 mil. Kč, i kdyţ se jedná o cenu zvláštní obliby, povaţujeme tuto cenu obvyklou budoucí za nízkou a nepřiměřenou.

3.3.5 Zhodnocení analýzy Po porovnání metodik pouţívaných třemi bankovními subjekty na českém trhu při poskytování hypotéčních úvěrů, bylo zjištěno, ţe jednotlivé metodické postupy vycházejí z různých základů a mají různou podobu. V průběhu podrobné analýzy a po vypracování odhadů stejného rodinného domu bylo při aplikaci jednotlivých metodických postupů zjištěno, nakolik mají tyto postupy vliv na výslednou obvyklou cenu. Tab. 4) Přehled dosažených obvyklých cen podle jednotlivých metodických postupů: Banka

Metodický

Rekapitulace

Obvyklá cena

Obvyklá cena

Orientační jednotková

postup

užitné plochy

současná

budoucí

cena za 1 m2 užitné

(zaokrouhleno)

plochy, zaokr. při obvyklé

v m2

ceně budoucí

Prodejní cena

10 000 000,- Kč

Banka 1

Postup č. 1

266

4 200 000,- Kč

11 200 000,- Kč

42 212,- Kč/m2

Banka 2

Postup č. 2

310

4 240 000,- Kč

12 500 000,- Kč

40 387,- Kč/m2

Banka 3

Postup č. 3

189

4 170 000,- Kč

8 570 000,- Kč

45 313,- Kč/m2

Zde jasně vidíme, jak výrazně jednotlivé metodické postupy při stanovení základní informace o velikosti objektu – jeho uţitné plochy ovlivňují výpočet obvyklé ceny porovnávací metodou. Analýza potvrdila, ţe metodické postupy pouţívané bankami jsou v některých oblastech stejné. Všechny tři metodiky obsahují podmínky vhodnosti zástav. Základní metodou pro 63

stanovení obvyklé ceny je metoda porovnávací, metoda věcné hodnoty je doplňková metoda. Metoda výnosová, která není v této analýze záměrně zmíněna, je kalkulována a uváděna pouze v případě, ţe oceňované nemovitosti jsou pronajaté, či pronajaté budou v době čerpání hypotéčního úvěru. Metodiky mají za cíl nejen unifikovat a sjednotit výstupy externích či interních odhadců. Projevuje se zde i zřetelná zefektivnění práce odhadců pracujících pro banku tím, ţe se

snaha bank o

zjednoduší postupy při

vypracovávání ocenění. Provedená analýza také potvrdila zásadní rozdíly mezi metodikami. Jsou to hlavně konstrukce výpočtu obvyklé ceny porovnáním. Metodika banky č. 1 a banky č. 3 vychází z klasického porovnání s minimálně třemi porovnatelnými objekty. Metodika banky č. 2 navíc k porovnání nabízí vyuţít váhy mezi porovnávanými reprezentanty (nemovitostmi). Metodické pokyny banky č. 2 jsou oproti ostatním zkoumaným metodikám liberální a nechávají spolupracujícím odhadcům prostor pro vlastní postupy. Zásadní rozdíl mezi metodikami ve věci počítání obvyklých ploch byl provedenou analýzou potvrzen. Tento fakt dokazuje tabulka č. 4, kde je také uvedeno, jak velký je rozdíl mezi jednotlivými postupy a jak zásadní vliv mají uvedené postupy na výslednou obvyklou cenu. Zatímco kalkulace ceny současné sestavené z pozemku a poměrové části rozestavěné budovy vycházejí téměř bez rozdílu, hodnoty výsledných obvyklých cen budoucích mohou ve výsledku dosáhnout aţ cca 30% diferenciace (odchylka mezi nejniţší a nejvyšší výslednou hodnotou, tzn. 8,57 mil. Kč/12,50 mil. Kč). Tento výsledek povaţuji za závaţný a doporučuji další zkoumání vzniklého stavu a jeho moţných dopadů na realitní trh. Na půdě Bankovní asociace jiţ probíhá diskuze nad moţnostmi většího přiblíţení metodik oceňování mezi bankami.

4. Závěr Český realitní trh se tak jako zahraniční realitní trhy potýká s touto nejednotnou úpravou zásadních informací, jakou je velikost prezentovaných nemovitostí v měrné a účelové jednotce, jakou jsou uţitné plochy v m2. Při provedeném porovnání tří metodik pouţívaných vybranými finančními ústavy při oceňování nemovitostí byl hodnocen jejich celkový přístup k oceňování a detailněji byla hodnocena zejména metoda porovnávací, která je základní metodou při stanovování obvyklé ceny rezidenčních nemovitostí pro zajištění úvěrů. 64

V teoretické části byly uvedeny základní informace, které objasňují, jakým způsobem se zpracovává odhad, kdo odhad vypracovává a jak vypadá práce odhadce. Popsány byly také základní pojmy, se kterými se můţeme v oceněních setkat. V druhé části této práce byly uvedeny základní charakteristiky jednotlivých metodik, nastíněn jejich obsah a následně vyhotovena tři různá ocenění stejného objektu rodinného domu. Na základě těchto vyhotovení jsme srovnali jednotlivé postupy a porovnali výsledky ocenění, které měly být teoreticky velmi podobné, ale aplikací jednotlivých metodik jsme však došli ke zcela rozdílným výsledkům. Jednotlivé metodické postupy mají společný základ, kterým je Zákon o oceňování majetku, který jednotlivé metodiky různě doplňují. Společnými znaky jsou dále snaha o unifikovanou podobu odhadů, obdobná forma výstupu a zjednodušení práce odhadců, která jako vedlejší produkt postupně přináší zlevnění odhadů vlivem niţší časové náročnosti při jejich zpracování. Zásadní

odlišnosti

mezi

jednotlivými

metodikami

jsou

zejména

podrobnost

metodických pokynů a především pak specifické postupy určované jednotlivými metodikami. Metodika banky č. 1 je nejpodrobnější a nejobsáhlejší, metodika banky č. 2 minimálně zasahuje do subjektivity odhadců, metodika banky č. 3 je velmi striktní v postupech výpočtů měrných a účelových jednotek, jako jsou uţitná plocha a obestavěný prostor. Různost jednotlivých metodických postupů v určování rozsahu a započitatelnosti jednotlivých ploch pro výpočet celkové uţitné plochy je zásadním a největším rozporem, který jsme při porovnání metodik zjistili a názorným porovnáním doloţili. Při porovnání výsledných obvyklých cen nemovitosti zjištěných pouţitím rozdílných metodických postupů se ukázalo, ţe metodické postupy pouţité při porovnávací metodě dosahují podobných výsledků jednotkových cen za 1 m2 uţitných ploch. Rozdílný postup při určení započitatelných ploch však má zásadní vliv na určení velikosti uţitné plochy nemovitosti a tím i na výslednou obvyklou cenu. Odchylka zjištěná při ocenění nemovitosti dvěma pouţitými postupy byla mezi nejvyšší a nejniţší zjištěnou obvyklou cenou cca 30 %. (viz kapitola 3.3.5). Toto povaţuji za jasný důkaz toho, jak jsou jednotlivé metodické postupy rozdílné. Při porovnání základního údaje o velikosti oceňované nemovitosti, tzn. uţitné plochy dle jednotlivých metodik, byl zjištěn rozdíl 40 % mezi nejniţší hodnotou (189 m2) a nejvyšší hodnotou (310 m2). Za přiměřenou odchylku mezi jednotlivými výsledky obvyklých cen bychom povaţovali do cca 10%. 65

Tyto značné rozdíly jsou odhadci při pouţití jednotlivých metodik potlačovány cennými vědomostmi získanými dlouholetou praxí, které jsou základním faktorem doplňujícím subjektivitu odhadců při vypracování ocenění. Při vyhodnocení jednotlivých postupů a výsledků lze hodnotit ze tří srovnávaných postupů metodiku banky č. 1 jako nejlepší i s ohledem na podobnost reálné trţní ceny a zjištěné ceny obvyklé. Metodický postup banky č. 2 by měl být doplněn pokyny pro určení celkové uţitné plochy, které by sníţily míru subjektivity vyuţívané odhadci při vypracování ocenění. Metodický pokyn č. 3 je dle mého názoru velmi kritický ke kvalitě jednotlivých uţitných ploch, čímţ dochází ke značnému „optickému“ zkreslení oceňovaných nemovitostí. Z provedené analýzy vyplývá, ţe rozdílnost jednotlivých metodik přímo přispívá k větší subjektivitě odhadů tím, ţe zpracovatelé, odhadci musí při vyhotovování odhadů a stanovování obvyklých cen v rámci pouţití konkrétní metodiky vyuţít svých znalostí a zkušeností, tak aby minimalizovali rozdíly mezi těmito metodickými pokyny. Řešením tohoto dílčího, ale ve svých důsledcích zásadního problému by bylo sjednocení hodnocení započitatelných uţitných ploch mezi jednotlivými bankami. Zároveň by ale nemělo být, alespoň po přechodnou dobu, zcela striktní, protoţe odhadci vycházejí při porovnávání z informací zjištěných z realitního trhu. Tyto informace bývají často nepřesné a je nutno je dále upravovat na pouţitelnou míru pro porovnání. Odhadce by měl při porovnávání nemovitostí vycházet z nemovitostí velmi podobných, coţ je vzhledem k rozmanitosti nemovitostí a dostupnosti informací ne vţdy moţné, zejména v oblastech s méně rozvinutým trhem nemovitostí. Vzhledem k rozličným metodám posuzování velikosti uţitných ploch jak ze strany bank, tak ze strany realitních kanceláří je tak nutno přistupovat k dostupným údajům se značnou opatrností. Z těchto důvodů by navrhované řešení mělo řešit hodnocení kvality uţitných ploch suterénu a podkroví s nízkou světlou výškou stropů, prostor nevytápěných, či nevyuţívaných přímo k bydlení, jako jsou garáţe, sklady, dílny, bazény, zimní zahrady, jejich poměr ploch k plochám obytným můţe celkovou plochu ovlivnit. Ideálním řešením se jeví úplné sjednocení hodnocení ploch nejen mezi bankami, ale i sjednocení názorů celé odborné veřejnosti včetně developerů a realitních kanceláří, čímţ by byl tento rozpor úplně potlačen. Takovým řešením by mohl být chybějící metodický pokyn k Zákonu o oceňování majetku. Pokud by došlo ke sjednocení názorů na hodnocení uţitných ploch, mohly by být např. informace týkající se obvyklých cen a velikostí

66

oceňovaných objektů pouţity ve statistikách či databázích prodejů, čímţ by mohla být práce odhadců dále obohacena o cenné výchozí údaje. Orientaci na trhu nemovitostí by značně usnadnilo i to, kdyby sjednocení výpočtu obvyklých ploch bylo zavedeno i v prezentacích realitních kanceláří. Propracovaná jednotná metodika oceňování nemovitostí, z níţ budou odhadci ve své práci vycházet, v této situaci můţe zájemci o úvěr či hypotéku poskytnout větší jistotu při hledání vhodného finančního ústavu.

67

5. Literatura 1) BRADÁČ A., FIALA J., HLAVINKOVÁ V.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy. 4. přepracované a aktualizované vydání. LINDE Praha a.s., 2007. ISBN 978-80-7201-6792 2) BRADÁČ, A.: Teorie oceňování nemovitostí. Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o. 4. vydání 2001. ISBN 80-901663-4-2 3) DUŠEK, D.: Základy oceňování nemovitostí, 2. upravené a aktualizované vydání, nakl. Oeconomica,Praha 2006, ISBN 80-245-1061-8 4) FIALA J., BRADÁČ A., HÁBA J. , HALLEROVÁ A., SKÁLA M., VITULOVÁ N.: Věcná břemena od A do Z. LINDE Praha a.s., 3. vydání 2006. ISBN 80-7201-572-9. 5) HEŘMAN, J.: Oceňování majetku, nakl. Oeconomica, Praha 2005, ISBN 80-245-09679 6) OLIVOVÁ, K., KUBA, B., VÁVROVÁ, M.: Byty a katastr nemovitostí, LINDE Praha a.s., 4. vydání 2001, ISBN 80-7201-267-3 7) ORT, P.: Oceňování nemovitostí na trţních principech, BIVŠ, Praha 2007, ISBN 97880-7265-101 8) STUPKA, P.: Navýšení základního kapitálu společnosti s.r.o., Bakalářská práce BIVŠ, Praha 2009 9) ŠTEFAN, R.: Teorie oceňování nemovitostí, VŠE Praha – IOM, Praha 2002, ISBN 80245-0205-4 10) ZAZVONIL Z.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, nakl. CEDUK, s.r.o., Praha 1996. ISBN 80-902109-0-2 11) ZAZVONIL Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, nakl. EKOPRESS, s.r.o., Praha 2006. ISBN 80-86929-14-0 12) ZÁKON č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů 13) VYHLÁŠKA Ministerstva financí č. 364 ze dne 6. prosince 2010,kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění pozdějších předpisů 14) ZÁKON č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů 15) ZÁKON č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů 68

16) ZÁKON č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů 17) ZÁKON č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů 18) ZÁKON č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů 19) ZÁKON č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů 20) VYHLÁŠKA č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území, ve znění pozdějších předpisů 21) VYHLÁŠKA č. 503/2006 Sb., o podrobnější úpravě územního řízení, veřejnoprávní smlouvy a územního opatření 22) VYHLÁŠKA č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby 23) NĚMEČEK R. Není metr jako metr aneb různé metody vedou k různým výsledkům, web.: www.Realit.cz, článek dostupný: http://www.realit.cz/clanek/neni-metr-jako-metraneb-ruzne-metody-vedou-k-ruznym-vysledkum 24) JONES LANG LASALLE, Prague City Report 2007, 2008, 2009 25) Cenová mapa stavebních pozemků Hl.m. Praha pro rok 2011, web,: http://wgp.prahamesto.cz/tms/projects_h/cmp08/index.php?autolog_anonymous=true 26) REALITNÍ SERVER: www.reality.cz 27) REALITNÍ SERVER: www.sreality.cz 28) Metodika oceňování nemovitostí banky č.1 29) Metodika oceňování nemovitostí banky č.2 30) Metodika oceňování nemovitostí banky č.3

69