SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ JEDNOTEK JAKO ÚČETNÍ A DAŇOVÁ JEDNOTKA

Masa rykova un iverz ita Ekonomicko-správní fakulta Studijní obor: Veřejná ekonomika a správa

SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ JEDNOTEK JAKO ÚČETNÍ A DAŇOVÁ JEDNOTKA Community of owners of housing units as an accountant and tax unit

Bakalářská práce

Vedoucí bakalářské práce:

Autor:

Ing. Pavla KVAPILOVÁ

Marie ČURDOVÁ

Brno, 2012

Masarykova univerzita Ekonomicko-správní fakulta Katedra veřejné ekonomie Akademický rok 2011/2012

ZADÁNÍ BAKALÁŘSKÉ PRÁCE Pro:

ČURDOVÁ Marie

Obor:

Veřejná ekonomika a správa

Název tématu:

SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ JEDNOTEK JAKO ÚČETNÍ A DAŇOVÁ JEDNOTKA Community of owners of housing units as an accountant and tax unit

Zásady pro vypracování Cíl práce: Na základě analýzy současné právní úpravy daňového a účetního reţimu společenství vlastníků jednotek identifikovat problematická ustanovení právní úpravy. Postup práce a použité metody: 1. Studium a obsahová analýza odborné literatury a relevantní legislativy, vymezení základních pojmů a problémů. 2. Terénní sběr informací v konkrétním společenství vlastníků jednotek, studium odborné literatury. 3. Případová studie konkrétního společenství - analýza daňového a účetního reţimu. 4. Vyhodnocení získaných informací, formulace závěrů, vlastních návrhů a doporučení. Při zpracování práce bude vyuţita především metoda popisná, dále analýza a následně syntéza, komparace zjištěných informací.

Rozsah grafických prací:

dle pokynů vedoucího práce

Rozsah práce bez příloh:

35 – 40 stran

Seznam odborné literatury: DVOŘÁK, Tomáš. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. Praha: Aspi Publishing, 2007. 392 s. ISBN 978-80-7357-280-8. HOLEJŠOVSKÝ, Josef; NEPLECHOVÁ, Marta; OLIVOVÁ, Květa. Společenství vlastníků jednotek: z pohledu právního, daňového, účetního a katastru nemovitostí. Plzeň: Vydavatelství a nakladatelství Aleš Čeněk, 2008. 473 s. ISBN 978-80-7380-091-8. KOČÍ, Petr, et al. Nevýdělečné organizace 2008. Praha : ASPI, a.s., 2008. 291 s. ISBN 978-80-7357-330-0. NOVOTNÝ, Marek; FIALA, Josef; HORÁK, Tomáš. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář, 4. vydání. Praha: Nakladatelství C. H. BECK, 2011. 608 s. ISBN 978-80-7400-363-9 PELC, Vladimír. Daňové podmínky působení neziskových subjektů. 1. vydání. Praha : C.H.Beck, 2010. 164 s. ISBN 978-80-7400-190-1. PRAŢÁK, Zbyněk. Společenství vlastníků jednotek. Praktická příručka. 3. přepracované vydání. Praha: Nakladatelství Leges, s. r. o., 2010. 288 s. ISBN 978-80-87212-35-6. REKTOŘÍK, Jaroslav. Organizace neziskového sektoru :základy ekonomiky, teorie a řízení. 2. aktualiz. vyd.. Praha : Ekopress, 2007. 187 s. ISBN 978-80-86929-25. RŮŢIČKOVÁ, Růţena. Neziskové organizace :vznik, účetnictví, daně. 9. aktualizované vydání. Olomouc : Anag, 2007. 238 s. ISBN 97872634040. STUCHLÍKOVÁ, Helena; KOMRSKOVÁ, Sofia. Zdaňování neziskových organizací: zejména příspěvkových organizací, krajů, obcí, občanských sdruţení, nadací, veřejných vysokých škol, veřejných výzkumných institucí a obecně prospěšných společností s příklady z praxe . 7. aktualizované vydání. Olomouc : ANAG, spol. s r.o., 2009. 306 s. ISBN 978-80-7263-510-8. Vedoucí bakalářské práce:

Ing. Pavla Kvapilová

Datum zadání bakalářské práce:

28. 11. 2011

Termín odevzdání bakalářské práce a vložení do IS je uveden v platném harmonogramu akademického roku.

…………………………………… vedoucí katedry

V Brně dne 28.11.2011

………………………………………… děkan

J mé no a p ř í j mení aut or a:

Marie Čurdová

Ná z e v bakal ář ské pr áce:

Společenství vlastníků jednotek jako účetní a daňová jednotka

Ná z e v pr áce v angličt i ně:

Community of owners of housing units as an accountant and tax unit

Ka t e dr a:

Veřejné ekonomie

Ve douc í bakal ář ské pr áce: Ing. Pavla Kvapilová Rok obha j oby:

2012

Anotace Cílem bakalářské práce „Společenství vlastníků jednotek jako účetní a daňová jednotka“ je na základě analýzy současné právní úpravy daňového a účetního reţimu společenství vlastníků jednotek identifikovat problematická ustanovení právní úpravy. První část je věnována právní úpravě společenství vlastníků jednotek. Druhá a třetí část jsou zaměřeny na účetní a daňový reţim společenství. V poslední kapitole je analyzováno účetnictví konkrétního společenství vlastníků jednotek.

Annotation The goal of the bachelor thesis “Community of owners of housing units as an accountant and tax unit” is based on analysis of the current legislation tax and accounting mode of flat owners associations to identify the problem provisions in this legislation. The first part is devoted to the legal regulations of flat owners associations. The second and the third parts are focused on accounting and taxation mode of these associations. In the last chapter there is analyzed accounting of the particular community.

Klíčová slova Společenství vlastníků jednotek, účetnictví, daně

Keywords Community of owners of housing units, accounting, taxation

Prohlášení Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci Společenství vlastníků jednotek jako účetní a daňová jednotka vypracovala samostatně pod vedením Ing. Pavly Kvapilové a uvedla v ní všechny pouţité literární a jiné odborné zdroje v souladu s právními předpisy, vnitřními předpisy Masarykovy univerzity a vnitřními akty řízení Masarykovy univerzity a Ekonomicko-správní fakulty MU. V Brně dne 9. května 2012

vlastnoruční podpis autora

Poděkování Na tomto místě bych ráda poděkovala Ing. Pavle Kvapilové za cenné připomínky a odborné rady, kterými přispěla k vypracování této bakalářské práce.

OBSAH ÚVOD ........................................................................................................................................ 8 1 SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ JEDNOTEK ................................................................. 10 1.1 PRÁVNÍ SUBJEKTIVITA SVJ ..................................................................................... 13 1.2 VZNIK A ZÁNIK SVJ ................................................................................................... 14 1.3 ČINNOST SVJ ............................................................................................................... 15 1.4 ORGÁNY SVJ ............................................................................................................... 18 1.5 STANOVY SVJ ............................................................................................................. 19 1.6 PRÁVA A POVINNOSTI SVJ ...................................................................................... 21 1.7 DÍLČÍ SHRNUTÍ .......................................................................................................... 22 2 ÚČETNÍ REŽIM SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ JEDNOTEK .................................. 23 2.1 VEDENÍ ÚČETNICTVÍ ............................................................................................... 23 2.2 ÚČETNÍ PŘEDPISY...................................................................................................... 23 2.3 POSTUPY ÚČTOVÁNÍ ................................................................................................ 25 2.3.1 ÚČTOVÝ ROZVRH ................................................................................................. 25 2.3.2 ÚČTOVÁNÍ ............................................................................................................. 26 2.3.3 ÚČETNÍ ZÁVĚRKA ................................................................................................ 31 2.4 DÍLČÍ SHRNUTÍ .......................................................................................................... 32 3 DAŇOVÝ REŽIM SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ JEDNOTEK ................................ 33 3.1 DAŇ Z PŘÍJMŮ PRÁVNICKÉ OSOBY ...................................................................... 33 3.2 DAŇ ZE ZÁVISLÉ ČINNOSTI .................................................................................... 35 3.3 DAŇ Z PŘIDANÉ HODNOTY .................................................................................... 36 3.4 SILNIČNÍ DAŇ ............................................................................................................. 37 3.5 DAŇ Z NEMOVITOSTÍ ................................................................................................ 37 3.6 DAŇOVÉ POVINNOSTI ČLENŮ SVJ ......................................................................... 37 3.7 DÍLČÍ SHRNUTÍ .......................................................................................................... 38 4 SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ JEDNOTEK (KONKRÉTNÍ) .................................... 39 4.1 ÚČETNÍ REŢIM ........................................................................................................... 44 4.2 DAŇOVÝ REŢIM ......................................................................................................... 49 4.3 DÍLČÍ SHRNUTÍ .......................................................................................................... 49 ZÁVĚR .................................................................................................................................... 51 SEZNAM POUŽITÝCH ZDROJŮ ....................................................................................... 54 SEZNAM TABULEK ............................................................................................................. 56 SEZNAM PŘÍLOH................................................................................................................. 56

ÚVOD Kaţdý člověk má potřebu někde bydlet, tato potřeba patří jiţ od nepaměti mezi základní potřeby celého lidského pokolení. Jednou z moţností, jak uspokojit tuto potřebu, je koupit si dům či byt. V případě bytu jde většinou o byt v domě s větším mnoţstvím bytů, jehoţ součástí jsou i společné či nebytové prostory. Vlastník bytu se současně stává i podílovým spoluvlastníkem těchto společných částí domu. A zde můţe mezi jednotlivými spoluvlastníky docházet k různým konfliktům. Kaţdý člověk má podle Listiny základních práv a svobod právo vlastnit majetek. A s tímto majetkem můţe volně nakládat. Jenomţe v případě podílových spoluvlastníků se můţe realizace vlastnického práva jednoho vlastníka dostat do střetu s realizací vlastnického práva jiného vlastníka. Obecně je v našem právním řádu úprava vlastnických a spoluvlastnických vztahů daná občanským zákoníkem. Z něj vyplývá, co vlastník smí a nesmí, jaká má práva a jaké povinnosti. Nicméně na vztahy mezi spoluvlastníky společných prostor se občanský zákoník nepouţívá, tyto vztahy podléhají zvláštní úpravě dané zákonem o vlastnictví bytů. V souvislosti s vlastnictvím bytů existoval v našem právním řádu dlouhá léta pouze zákon č. 52/1966 Sb., o osobním vlastnictví k bytům. Tento zákon byl, v době transformace bytových druţstev při převodech druţstevních bytů do osobního vlastnictví, nedostačující, proto byl nahrazen novým zákonem č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům. Při uplatňování tohoto zákona v praxi se brzy začala objevovat potřeba novelizace zmíněného zákona, zejména v oblasti postavení a vzniku společenství vlastníků jednotek jako subjektu práva. Tuto úpravu přinesla novela zákona o vlastnictví bytů č. 103/2000 Sb., která zavedla do našeho právního řádu specifickou právnickou osobu – Společenství vlastníků jednotek s právní subjektivitou. Jako kaţdá jiná právnická osoba musí Společenství vlastníků jednotek vést účetnictví. V této oblasti je pro ni závazný zákon č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů, vyhláška č. 504/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona o účetnictví pro účetní jednotky, u kterých hlavním předmětem činnosti není podnikání, a České účetní standardy č. 401 – 414. Kromě toho je SVJ povinno řídit se zákony o daních.

8

Cílem této bakalářské práce je na základě analýzy současné právní úpravy daňového a účetního reţimu společenství vlastníků jednotek identifikovat problematická ustanovení právní úpravy. Bakalářská práce je rozdělena do čtyř kapitol. První kapitola je věnována právní úpravě společenství vlastníků jednotek, je zde popsán vznik a zánik SVJ, jeho činnost, stanovy, orgány, práva a povinnosti. Ve druhé kapitole je popsáno účetnictví SVJ, jeho právní normy a postupy účtování. Třetí kapitola je zaměřena na daňovou problematiku SVJ. Předmětem čtvrté kapitoly je analýza způsobu vedení účetnictví a daňový reţim konkrétního společenství vlastníků jednotek za rok 2011.

9

1 SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ JEDNOTEK Problematika bydlení prochází v posledních letech velkými změnami. Nová právní úprava vlastnictví bytů a nebytových prostor byla zahájena jiţ v roce 1994 přijetím dlouho očekávané nové právní normy, tj. zákona č. 72/1994 Sb. ze dne 24. března 1994, kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a který je veřejnosti znám pod názvem „zákon o vlastnictví bytů“.1 Tento předpis byl od roku 1994 mnohokrát novelizován, zásadní změny přinesla novela č. 103/2000 Sb., která s účinností od 1. července 2000 stanoví vznik společenství vlastníků jednotek jako právnické osoby zapisované do obchodního rejstříku.2 Další významná novela BytZ byla očekávána k 1. 1. 2009, ale vzhledem k tehdejší politické situaci bohuţel nebyla Parlamentem projednávána. Na začátku roku 2012 byl schválen a podepsán nový Občanský zákoník, který nabude účinnosti od 1. 1. 2014. Nabytím účinnosti tento právní předpis zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů zruší.3 SVJ se bude poté řídit novým ObčZ, který úpravu SVJ řeší v §§ 1194 – 1222.4 Teprve budoucnost ukáţe, zda bude nová právní úprava SVJ dostačující a odstraní současné nesrovnalosti. SVJ je zvláštní právnickou osobou podle BytZ. Členy společenství jsou jednotliví vlastníci bytových jednotek v domě, kteří jsou zároveň i spoluvlastníky společných částí domu.5 Společenství jako právnická osoba podle BytZ je zakotveno do zákona především proto, aby tato právnická osoba, aniţ by byla vlastníkem domu, mohla přímo a bez pověření vlastníků vystupovat samostatně svým jménem při výkonu práv a povinností ve vymezených případech týkajících se společných částí domu.6 Jak uvádí Holejšovský a kol. ve své publikaci Společenství vlastníků jednotek z pohledu právního, daňového, účetního a katastru nemovitostí, ze zákona o vlastnictví bytů vyplývá specifický charakter společenství, který je charakterizován následujícími znaky:

1

NEPLECHOVÁ, M., DUREC, M., Účetní a daňová problematika bytových druţstev a společenství vlastníků jednotek od A do Z, s. 9 2 tamtéţ, s. 13 3

LEGIS CZ s.r.o. dostupné z 4 tamtéţ, dostupné z 5

NEPLECHOVÁ, M., DUREC, M., Účetní a daňová problematika bytových druţstev a společenství vlastníků jednotek od A do Z, s. 17 6 tamtéţ, s. 102

10

-

Účelový vznik společenství: vzniká přísně účelově ke správě společných částí domu. Základním účelem je zajistit co nejkvalitnější uţívání jednotek v domě a moţnost třetích osob jednat s jedinou osobou namísto jednání s jednotlivými vlastníky jednotek.

-

Společenství vzniká nezávisle na vůli jednotlivých vlastníků jednotek: vzniká okamţikem, kdy jsou splněny podmínky jeho vzniku dané zákonem bez toho, aby vlastníci jednotek mohli rozhodnout o tom, zda, popř. kdy společenství vznikne.

-

Členství ve společenství vzniká a zaniká nezávisle na vůli jednotlivých vlastníků jednotek: vzniká a zaniká spolu se vznikem a zánikem vlastnictví jednotky, nelze je od sebe oddělit.

-

Předmět činnosti společenství je určen zákonem a vůlí členů jej nelze rozšiřovat nad rámec zákona: je vymezen kogentně zákonem a ani dispozicí ve stanovách jej nelze rozšířit. Společenství ze své podstaty není podnikatelem a ani jeho činnost není podnikáním.

-

Rozsah právních úkonů společenství je určen zákonem a vůlí členů jej nelze rozšiřovat nad rámec zákona: při svém jednání navenek vůči třetím osobám smí činit právní úkony pouze v rozsahu svého předmětu činnosti.

-

Zákonem omezená vlastnická práva společenství: můţe nabývat pouze věci, práva, jiné majetkové hodnoty, byty nebo nebytové prostory, a to pouze k účelu správy domu, popř. výkonu dalších činností dle BytZ.

SVJ je právnická osoba, která je způsobilá vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu, popřípadě vykonávat činnosti v rozsahu tohoto zákona a činnosti související s provozováním společných částí domu, které slouţí i jiným fyzickým nebo právnickým osobám. Společenství můţe nabývat věci, práva, jiné majetkové hodnoty, byty nebo nebytové prostory pouze k účelům uvedeným ve větě první.7 Společné části domu nejsou předmětem právních vztahů, nýbrţ sledují – resp. spoluvlastnické podíly na nich náleţející k jednotlivým jednotkám – právní osud těchto jednotlivých jednotek. 7

§9 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb.

11

Nelze je proto samostatně převádět ani jakýmkoliv způsobem s nimi samostatně nakládat. Lze je označit za součást jednotky ve smyslu ust. § 120 ObčZ, ovšem s tou výhradou, ţe musí být vţdy při nakládání s jednotkou vymezen i tento spoluvlastnický podíl na společných částech domu, neboť se jedná o jednu z obligatorních náleţitostí jednak identifikujících jednotku samotnou, jednak o ukazatel míry práv a povinností vlastníka konkrétní jednotky.8 Pro účely BytZ se rozumí společnými částmi domu části domu určené pro společné uţívání, zejména základy, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchody, schodiště, chodby, balkóny, terasy, prádelny, sušárny, kočárkárny, kotelny, komíny, výměníky tepla, rozvody tepla, rozvody teplé a studené vody, kanalizace, plynu, elektřiny, vzduchotechniky, výtahy, hromosvody, společné antény, a to i kdyţ jsou umístěny mimo dům; dále se za společné části domu povaţují příslušenství domu (např. drobné stavby) a společná zařízení domu (například vybavení společné prádelny).9 Jako problematické se jeví určení těch částí domu, které nejsou zákonem výslovně vyjmenovány (např. okna, lodţie), ale v některých případech také ty, které v zákoně vyjmenovány jsou jako společné části domu (např. balkony, terasy). Není zcela jasné, zda balkony či terasy, ale také lodţie i okna přístupná pouze z příslušné jednotky jsou společnými částmi domu, protoţe jde o součást hlavních svislých konstrukcí domu nebo zda nejde o společné části domu, protoţe nejsou určeny pro společné uţívání. Jde o nevyřešený a přetrvávající problém stávající právní úpravy vlastnictví bytů.10 Poměrně závaţným problémem je také ta skutečnost, ţe zejména kotelny a výměníkové stanice jsou společné pro jednu či více budov. V takovém případě nezbývá, neţ v závislosti na zvláštních okolnostech toho kterého konkrétního případu v prohlášení stanovit, ţe: a) vedlejší stavba se stane součástí společných částí jednoho domu, přičemţ vzájemné vztahy vlastníků jednotek z ostatních domů, které s kotelnou nebo výměníkovou stanicí jsou funkčně propojeny, se upraví na smluvní bázi nebo věcným břemenem, nebo b) se součástí společných částí domu stává ne celá vedlejší stavba, nýbrţ spoluvlastnický podíl na ní. Velikost spoluvlastnického podílu jednotlivých vlastníků na ní se stanoví 8

DVOŘÁK, T., Vlastnictví bytů a nebytových prostor, s. 51 §2 bod g zákona č. 72/1994 Sb. 10 ČÁP, J., Vlastnictví bytů, správa domu a rozhodování ve společenství vlastníků, s. 38 9

12

poměrem podlahové plochy konkrétní jednotky k součtu podlahových ploch všech jednotek ze všech domů, které jsou s vedlejší stavbou funkčně propojeny.11 Další nejasnou oblastí je problematika výpočtu výměry podlahové plochy. BytZ blíţe neurčuje způsob výpočtu podlahových ploch bytu. Neuvádí, zda se do podlahové plochy započítávají okenní a dveřní výstupky, nosné sloupy uprostřed místností, stěnové sokly, příčky, které nejdou aţ ke stropu, plochy, které jsou vymezeny schodištěm mezi horní a dolní místností jednoho bytu, apod.12 Ani nový ObčZ přesné vymezení společných částí domu neuvádí, stejně jako způsob výpočtu podlahové plochy bytu, nicméně dle § 1222 nového ObčZ se předpokládá prováděcí vyhláška, která by měla tyto záleţitosti stanovit.

1.1 PRÁVNÍ SUBJEKTIVITA SVJ V současné době existují dvě formy SVJ, přičemţ u jedné z forem nejde o právnickou osobu. Společenství, které není právnickou osobou, existuje jen v případě „odloţeného vzniku“ SVJ podle § 9 odst. 4 BytZ; můţe vzniknout jedině v domě, jehoţ původním vlastníkem bylo dřívější Stavební bytové druţstvo či dřívější Lidové bytové druţstvo nebo jejich právní nástupce. Toto společenství bez právní subjektivity nemá vlastní stanovy, neřídí se vzorovými stanovami SVJ a způsob rozhodování v některých věcech je odlišný od rozhodování v SVJ, které je právnickou osobou.13 SVJ jako právnická osoba vzniká teprve tehdy, aţ se spoluvlastnický podíl tohoto druţstva na společných částech domu sníţí na méně neţ jednu čtvrtinu. Poté přestane působit společenství bez právní subjektivity a vznikne SVJ jako právnická osoba.14 Společenství jako právnická osoba podle BytZ vzniká v těch případech, kdy před 1. červencem 2000 byli v domě s nejméně pěti byty nebo nebytovými prostory jiţ tři různí vlastníci jednotek, aniţ by k tomu bylo zapotřebí projevu vůle vlastníků jednotek.15

11

DVOŘÁK, T., Vlastnictví bytů a nebytových prostor, s. 59

12

PRAŢÁK, Z., Společenství vlastníků jednotek, s 209

13

ČÁP, J., Vlastnictví bytů, správa domu a rozhodování ve společenství vlastníků, s. 86 tamtéţ, s. 87 15 NEPLECHOVÁ, M., DUREC, M., Účetní a daňová problematika bytových druţstev a společenství vlastníků jednotek od A do Z, s. 102 14

13

1.2 VZNIK A ZÁNIK SVJ Členství ve společenství vzniká a zaniká současně s přechodem vlastnictví jednotky. Spoluvlastníci jednotky jsou společnými členy společenství.16 Společenství vzniká v domě s nejméně pěti jednotkami, z nichţ alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, a to dnem doručení listiny s doloţkou o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí nebo jiné listiny, kterou příslušný státní orgán osvědčuje vlastnické vztahy k jednotce, poslednímu z těchto vlastníků.17 Kumulace těchto dvou podmínek, tedy nejméně pět jednotek v domě ve vlastnictví nejméně tří různých vlastníků, je pro vznik SVJ zásadní. Bez splnění obou těchto podmínek SVJ nevznikne. SVJ tedy vzniká bez ohledu na vůli jednotlivých jeho členů. Vzniká tehdy, kdyţ nastane zákonem předvídaná skutečnost. Vzniká na základě ustanovení zákona, aniţ by k samotnému vzniku společenství bylo potřeba nějakého přímého právního úkonu jeho členů či jeho budoucích členů. Vzniká jako následek změny vlastnictví původního vlastníka k jednotkám.18 Společenství vlastníků se zapisuje do rejstříku SVJ příslušným soudem (stejným, jako je soud vedoucí obchodní rejstřík). Zápis do tohoto rejstříku má vysvětlovací charakter, charakter osvědčení jiţ existujícího subjektu, zápisem do rejstříku vlastníků tato právnická osoba ani nevzniká, ani nenabývá ţádných dalších věcných práv. I pokud společenství není zapsáno v rejstříku SVJ, existuje a má právo činit právní úkony.19 Zákon uvádí, ţe společenství zaniká z těchto důvodů: - zánik domu – společenství je vázáno na existenci domu, a proto je odpovídajícím důsledkem jeho zániku i zánik společenství. Bude se jednat o zánik domu buď na základě právní události (poţár, výbuch, povodeň), nebo i zcela cíleně na základě právního úkonu členů společenství, např. dohodou o demolici domu; - dohody o změně spoluvlastnictví podle BytZ na spoluvlastnictví podílové podle občanského zákoníku – touto dohodou dochází k tomu, ţe členové společenství přestávají být vlastníky jednotek v domě a spoluvlastnických podílů na společných částech domu podle

16

§9 odst. 5 zákona č. 72/1994 Sb. §9 odst. 3 zákona č. 72/1994 Sb. 18 PRAŢÁK, Z., Společenství vlastníků jednotek, s 87 19 tamtéţ, s 89 17

14

zákona o vlastnictví bytů a stávají se „standardními“ podílovými vlastníky podle obecné úpravy; - zrušení vymezení jednotek v domě – společenství zaniká i na základě dalšího právního úkonu, a tím je prohlášení o zrušení vymezení jednotek, kdy se vlastnictví jednotek v domě a společných částí domu mění na jednotné vlastnictví celého domu.20

1.3 ČINNOST SVJ Společenství není podnikatelem ani neprovozuje podnikatelskou činnost. Ze samé podstaty účelu a funkce společenství plyne předmět činnosti společenství určený zákonem. Zákon jej stanoví kogentně do té míry, ţe společenství nemůţe vykonávat jiné činnosti, neţ zákon připouští. Činnosti společenství jsou: -

Správa domu (činnosti související se společnými částmi domu)

-

Další činnosti (činnosti související s jednotkami)

-

Činnosti související s provozováním společných částí domu, které slouţí i jiným fyzickým nebo právnickým osobám.21

Správou domu je v obecné rovině výkon práva a moţnost zavazovat se ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu.22 Dále zajišťování vybírání předem určených finančních prostředků od členů společenství na náklady spojené se správou domu a pozemku, evidenci plateb členů společenství, evidenci nákladů, hospodaření s finančními prostředky, vedení účetnictví.23 Správa domu je legislativní zkratkou zahrnující jak samotnou správu společných částí domu, tak i jejich provoz a údrţbu. Nejde o správu, provoz a údrţbu jednotek v domě, jak by mohlo z legislativní zkratky vyplývat, tyto záleţitosti jsou plně v moci vlastníků jednotek.24

20

NOVOTNÝ, M., FIALA, J., HORÁK, T., OEHM, J., HOLEJŠOVSKÝ, J., Zákon o vlastnictví bytů, Komentář 4, s. 121, 122 21 HOLEJŠOVSKÝ, J., NEPLECHOVÁ, M., OLIVOVÁ, K., Společenství vlastníků jednotek z pohledu právního, daňového, účetního a katastru nemovitostí, s. 83 22 tamtéţ, s. 83 23 tamtéţ, s. 85 24 NOVOTNÝ, M., FIALA, J., HORÁK, T., OEHM, J., HOLEJŠOVSKÝ, J., Zákon o vlastnictví bytů, Komentář 4, s. 101

15

Správa společných částí zahrnuje nejrůznější činnosti, jejichţ úplný výčet nelze podat. Podle čl. III vzorových stanov se správou domu rozumí: a) provoz domu a pozemku, b) údrţby a opravy společných částí domu, c) protipoţární zabezpečení domu, včetně hromosvodů, d) revize a opravy společných částí technických sítí, rozvodů elektrické energie, plynu, vody a odvodu odpadních vod, tepla a teplé uţitkové vody včetně radiátorů, vzduchotechniky, výtahů, zařízení pro příjem televizního a rozhlasového signálu a elektrických sdělovacích zařízení v domě a dalších technických zařízení podle vybavení domu, e) revize a opravy domovní kotelny či výměníkové (předávací) stanice v rozsahu a způsobu odpovídajícím skutečnému vybavení domu, f) prohlídky a čištění komínů, g) administrativní a operativně technické činnosti spojené se správou domu, včetně vedení příslušné technické a provozní dokumentace domu, h) správa jednotek, které jsou ve spoluvlastnictví všech členů společenství, i) další činnosti, které vyplývají pro společenství z právních předpisů a technických postupů spojených se správou domu. Další činnost společenství souvisí se správou domu nebo se sluţbami. Sluţby poskytované společenstvím jsou dvojího druhu, a to jednak související se společnými částmi domu a jednak s uţíváním jednotlivých jednotek členy společenství. V rámci této činnosti zajišťuje zejména vybírání úhrad za sluţby zajišťované společenstvím, způsob rozúčtování sluţeb na jednotlivé členy společenství, vyúčtování přijatých záloh na jednotlivé členy společenství, vedení potřebných evidencí spojených se zajišťováním sluţeb.25 Sluţby poskytované s uţíváním společných částí domu a s uţíváním jednotek se nepovaţují za správu domu ve smyslu BytZ a nehradí se z příspěvků na správu domu a pozemku, jak je má na mysli BytZ. Zákon tyto sluţby nevymezuje, proto je potřebné určit ve stanovách, které sluţby jsou v rámci SVJ poskytovány a zajišťovány. Způsob jejich rozúčtování na vlastníky

25

HOLEJŠOVSKÝ, J., NEPLECHOVÁ, M., OLIVOVÁ, K., Společenství vlastníků jednotek z pohledu právního, daňového, účetního a katastru nemovitostí, s. 86

16

jednotek určuje buď právní předpis či rozhodnutí cenového orgánu, nebo v ostatních případech shromáţdění vlastníků jednotek svým usnesením.26 Dalšími činnostmi společenství se rozumí dle BytZ a dle čl. III vzorových stanov sjednávání smluv o: a) zajištění dodávek sluţeb spojených s uţíváním jednotek, nejde-li o sluţby, jejichţ dodávky si členové společenství zajišťují u dodavatele přímo, b) pojištění domu, c) nájmu společných částí domu, d) nájmu jednotek, které jsou ve spoluvlastnictví všech členů společenství V souladu s § 9 odst. 1 BytZ má SVJ omezenou způsobilost k právům a povinnostem i způsobilosti k právním úkonům. Proto zákon s účinností od 31. 12. 2001 výslovně, byť příkladmo, uvádí právní úkony, které můţe společenství činit. Konkrétně jde o uzavírání příslušných smluv, které vedou ke vzniku závazkových vztahů. Tyto úkony uzavírá společenství svým jménem, práva a povinnosti vznikají přímo jemu, nese také plnou majetkovou odpovědnost (za nesplnění závazků odpovídá celým svým majetkem, jinak nastupuje ručení vlastníků jednotek podle § 13 odst. 7).27 Zcela specifickým právem společenství vlastníků je oprávnění uzavřít takovou zástavní smlouvu, na jejímţ základě vznikne zástavní právo k zástavě ve vlastnictví jiných subjektů. Nezbytným předpokladem uzavření zástavní smlouvy je souhlas vlastníka (vlastníků) jednotek. Společenství zde vystupuje jako obligační dluţník (ve smlouvě o úvěru poskytnutém na náklady související se správou domu, např. na úhradu ceny díla) a současně jako účastník zástavní smlouvy, byť zástavním dluţníkem, tj. subjektem povinným strpět uspokojení zástavního věřitele ze zástavy, bude vlastník jednotky.28 Činnosti související s provozováním společných částí domu, které slouţí i jiným fyzickým nebo právnickým osobám, zejména provozování technických zařízení, která slouţí i jiným

26

ČÁP, J., Vlastnictví bytů, správa domu a rozhodování ve společenství vlastníků, s. 74 NOVOTNÝ, M., FIALA, J., HORÁK, T., OEHM, J., HOLEJŠOVSKÝ, J., Zákon o vlastnictví bytů, Komentář 4, s. 159 28 tamtéţ, s. 105 27

17

fyzickým nebo právnickým osobám, neţ jsou členové společenství, včetně uzavírání s tím souvisejících smluv.29 Správu domu a činnosti, které s ní souvisejí, vykonává SVJ samo nebo si můţe tuto činnost smluvně zajistit prostřednictvím správce. Vzhledem k tomu, ţe společenství je oprávněno uzavírat smlouvy o zajištění dodávky sluţeb spojených s uţíváním jednotek, svěřuje mu zákon i oprávnění rozhodnout o rozúčtování nákladů mezi vlastníky jednotek. Toto oprávnění má společenství jen tam, kde ho neupravuje právní předpis nebo rozhodnutí příslušného orgánu. Pro případy rozúčtování rozhodnutím společenství je vhodné, aby pravidla byla stanovena předem a schválena shromáţděním vlastníků jednotek.30 Společenství je oprávněno vymáhat vlastním jménem plnění povinností uloţených vlastníkům jednotek k tomu příslušným orgánem společenství podle tohoto zákona.31 Společenství vlastníků tímto ustanovením získává aktivní legitimaci pro vymáhání pohledávek vůči vlastníkům jednotek, kteří nesplní povinnosti uloţené v § 13 odst. 1,2 a 4 a § 15 odst. 1 a 2 BytZ.32

1.4 ORGÁNY SVJ Povinnými orgány SVJ, které vţdy musí v SVJ působit jsou podle BytZ: a) shromáţdění, jehoţ členy jsou všichni vlastníci jednotek, b) statutární orgán, buď výbor společenství nebo pověřený vlastník. Shromáždění je nejvyšší orgán SVJ, který rozhoduje o všech důleţitých záleţitostech SVJ, přičemţ záleţitosti, které jsou vţdy v jeho výlučné působnosti, stanoví přímo BytZ. Rozhodování v dalších věcech mohou tomuto nejvyššímu orgánu svěřit stanovy SVJ. Právo účastnit se shromáţdění a hlasovat o projednávaných záleţitostech mají všichni vlastníci jednotek.33 První shromáţdění musí být svoláno do 60 dnů od vzniku společenství. Toto 29

HOLEJŠOVSKÝ, J., NEPLECHOVÁ, M., OLIVOVÁ, K., Společenství vlastníků jednotek z pohledu právního, daňového, účetního a katastru nemovitostí, s. 86 30 NOVOTNÝ, M., FIALA, J., HORÁK, T., OEHM, J., HOLEJŠOVSKÝ, J., Zákon o vlastnictví bytů, Komentář 4, s. 160 31 §9a odst. 3 zák. č. 72/1994 Sb. 32 NOVOTNÝ, M., FIALA, J., HORÁK, T., OEHM, J., HOLEJŠOVSKÝ, J., Zákon o vlastnictví bytů, Komentář 4, s. 160 33 ČÁP, J., Vlastnictví bytů, správa domu a rozhodování ve společenství vlastníků, s. 102, 103

18

shromáţdění svolává písemnou pozvánkou původní vlastník budovy. Na prvním shromáţdění musí být schváleny stanovy společenství a zvoleny jeho orgány. Další shromáţdění jsou svolávána výborem, příp. pověřeným vlastníkem, v souladu se stanovami, ze zákona nejméně jednou ročně.34 Dalším povinným orgánem SVJ je volený statutární a výkonný orgán, jímţ je buď alespoň tříčlenný výbor, nebo pověřený vlastník, není-li v SVJ volen výbor.35 Statutární orgán má jak vnější působnost – jednání jménem právnické osoby navenek, tak i vnitřní působnost – např. svolávání shromáţdění vlastníků jednotek. Projevem vnější působnosti statutárního orgánu je výkon tzv. vnějších jednatelských oprávnění, tedy oprávnění jednat jménem společenství navenek.36 Statutární orgán samostatně rozhoduje ve všech věcech, jeţ nejsou zákonem a stanovami vyhrazeny do působnosti jiného orgánu společenství.37 Členové výboru jsou voleni na shromáţdění. Výbor je kolektivním orgánem společenství, všichni členové výboru mají stejná práva a povinnosti.38 V případě, ţe nebyl zvolen výbor, můţe shromáţdění pověřit jednoho vlastníka jednotek výkonem funkce výboru. Tento pověřený vlastník je volen stejně jako výbor.39 Vlastníci jednotek si mohou určit ve stanovách společenství řadu dalších orgánů. V praxi se můţe jednat o orgány s kontrolní pravomocí i o orgány s výkonnou pravomocí.40

1.5 STANOVY SVJ Stanovy společenství jsou základním dokumentem společenství jako právnické osoby. Stanovy jsou v první řadě vnitřním dokumentem upravujícím vnitřní právní reţim společenství. Uvádí se v nich nejzákladnější skutečnosti týkající se podstaty společenství, jeho účelu, tvorby a působnosti orgánů. Prostřednictvím vymezení statutárního orgánu a způsobu jeho jednání prvek vnitřního reţimu znamená i vymezení způsobu vnějšího jednání 34

PRAŢÁK, Z., Společenství vlastníků jednotek, s. 102, 103

35

ČÁP, J., Vlastnictví bytů, správa domu a rozhodování ve společenství vlastníků, s. 103

36

HOLEJŠOVSKÝ, J., NEPLECHOVÁ, M., OLIVOVÁ, K., Společenství vlastníků jednotek z pohledu právního, daňového, účetního a katastru nemovitostí, s. 123 37 tamtéţ, s. 124 38

PRAŢÁK, Z., Společenství vlastníků jednotek, s. 128

39

tamtéţ, s. 140

40

tamtéţ, s. 142

19

společenství. Stanovy společenství jsou přijímány i měněny výlučně shromáţděním vlastníků jednotek, rozhodování o nich patří do jeho výlučné působnosti, kterou nelze přenést na jiný orgán. K přijetí usnesení o schválení nebo o změně stanov je zapotřebí tříčtvrtinové většiny přítomných hlasů.41 Z hlediska skutečností obsaţených ve stanovách lze tyto náleţitosti dělit na: 1) Povinné (obligatorní) Povinné náleţitosti jsou ty, jeţ ve stanovách podle zákona být musí. Patří sem -

sídlo společenství a jeho název

-

předmět činnosti, kterým je správa domu

-

orgány společenství, jejich práva a povinnosti a způsob jejich svolávání

-

práva a povinnosti členů společenství

-

způsob úhrady nákladů spojených se správou domu

-

způsob nakládání s majetkem společenství42

2) Nepovinné (fakultativní) Nepovinné náleţitosti ve stanovách být podle zákona nemusí a je tedy na shromáţdění vlastníků, zda je do stanov začlení či nikoliv. U fakultativních náleţitostí je z jejich povahy zřejmé, ţe není-li obsaţena ve stanovách, stanovy jsou platné a plně v souladu se zákonem a následkem můţe být pouze nemoţnost existence právní skutečnosti, jeţ není stanovami předvídána. Jde např. o podmínky pro nabývání majetku společenství, zřízení dalšího kontrolního orgánu, způsob a termíny pro platby od vlastníků jednotek, způsob uţívání společných částí domu, apod.43 Stanovy patří obecně mezi zakladatelské dokumenty. SVJ neprochází fází zaloţení, ale přímo vzniká na základě naplnění zákonem předvídaných skutečností.44 Z tohoto důvodu nemohou být stanovy přijaty v okamţiku vzniku společenství. Proto byly nařízením vlády č. 322/2000 Sb. vydány vzorové stanovy SVJ, které byly následně novelizovány nařízením vlády 41

HOLEJŠOVSKÝ, J., NEPLECHOVÁ, M., OLIVOVÁ, K., Společenství vlastníků jednotek z pohledu právního, daňového, účetního a katastru nemovitostí, s. 249 42 §9 odst. 143 zák. č. 72/1994 Sb. 43 NOVOTNÝ, M., FIALA, J., HORÁK, T., OEHM, J., HOLEJŠOVSKÝ, J., Zákon o vlastnictví bytů, Komentář 4, s.117120 44 HOLEJŠOVSKÝ, J., NEPLECHOVÁ, M., OLIVOVÁ, K., Společenství vlastníků jednotek z pohledu právního, daňového, účetního a katastru nemovitostí, s. 249

20

č. 371/2004 Sb. V kaţdém nově vzniklém společenství platí od okamţiku jeho vzniku vzorové stanovy.45 Vzorové stanovy se pouţijí do doby schválení stanov nových.

1.6 PRÁVA A POVINNOSTI SVJ Práva a povinnosti členů společenství rozdělujeme na stanovené přímo zákonem a na ta, jeţ jsou stanovena pouze vzorovými stanovami. Většina práv a povinností je stanovena zákonem a stanovami převzata či blíţe rozvedena.46 Právům a povinnostem člena společenství odpovídají v opačné pozici povinnosti a práva samotného společenství. Jestliţe tedy je společenství oprávněno např. rozhodovat o rozúčtování cen sluţeb, je člen povinen na základě tohoto rozúčtování také sluţby platit, ledaţe by bylo rozúčtování chybné.47 Jednou ze základních povinností stanovené zákonem vlastníkovi je povinnost podílet se na správě domu v rozsahu, který odpovídá jeho spoluvlastnickému podílu na společných částech domu, není-li mezi vlastníky jednotek dohodnuto jinak.48 Na výše uvedenou povinnost navazuje povinnost přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku. Vlastníci jednotek nesou náklady poměrně dle velikosti spoluvlastnického podílu.49 K povinnostem společenství vůči státním orgánům patří například: -

činit ve lhůtě stanovené zákonem příslušné úkony vůči rejstříkovému soudu,

-

předloţit přihlášku k registraci příslušnému správci daně do 30ti dnů ode dne, kdy společenství začalo pobírat příjmy podléhající dani nebo mu vznikla povinnost sráţet daň nebo zálohy na ni,

-

oznámit katastrálnímu úřadu všechny změny, které se týkají označení jednotek a velikosti spoluvlastnických podílů.50

45

PRAŢÁK, Z., Společenství vlastníků jednotek s. 163 HOLEJŠOVSKÝ, J., NEPLECHOVÁ, M., OLIVOVÁ, K., Společenství vlastníků jednotek z pohledu právního, daňového, účetního a katastru nemovitostí, s. 286 47 tamtéţ, s. 299 48 §13 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb. 49 §15 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb. 50 HOLEJŠOVSKÝ, J., NEPLECHOVÁ, M., OLIVOVÁ, K., Společenství vlastníků jednotek z pohledu právního, daňového, účetního a katastru nemovitostí, s. 300 46

21

1.7 DÍLČÍ SHRNUTÍ V této kapitole je popsáno společenství vlastníků jednotek. Tato specifická právnická osoba vzniká na základě zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů a její činnost se váţe výhradně na vlastnictví domu. SVJ vzniká přísně účelově ke správě společných částí domu, jeho základním účelem je zajistit co nejkvalitnější uţívání jednotek v domě. SVJ je právnická osoba, která můţe vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu. Členství ve společenství vzniká a zaniká nezávisle na vůli jednotlivých vlastníků jednotek, spolu se vznikem a zánikem vlastnictví jednotky. SVJ si musí po svém vzniku vytvořit stanovy a zvolit statutární orgán. Stanovy jsou vnitřním dokumentem upravujícím vnitřní právní reţim společenství. Uvádí se v nich nejzákladnější skutečnosti týkající se podstaty společenství, jeho účelu, tvorby a působnosti orgánů. Stanovy společenství jsou přijímány i měněny výlučně shromáţděním vlastníků jednotek. Povinnými orgány, které vţdy musí v SVJ působit jsou shromáţdění, jehoţ členy jsou všichni vlastníci jednotek, a dále výbor společenství nebo pověřený vlastník. SVJ si můţe zvolit další nepovinné orgány, např. revizní komisi. Vlastníci jednotek mají svá práva a současně i povinnosti. Jednou ze základních povinností stanovené zákonem vlastníkovi je povinnost podílet se na správě domu v rozsahu, který odpovídá jeho spoluvlastnickému podílu na společných částech domu, není-li mezi vlastníky jednotek dohodnuto jinak. Na výše uvedenou povinnost navazuje povinnost přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku. Současná právní úprava SVJ se jeví jako nedostačující a nejasná, zvláště z důvodu častých novelizací BytZ. Tento zákon bude od 1. 1. 2014 nahrazen novým občanským zákoníkem. Zda bude nová právní úprava SVJ kvalitnější, ukáţe aţ její pouţívání v praxi, nicméně lze doufat, ţe nebude podléhat tak častým novelizacím jako dosud.

22

2 ÚČETNÍ REŽIM SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ JEDNOTEK Podle zákona o vlastnictví bytů je SVJ právnickou osobou a je také účetní jednotkou ve smyslu zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů, proto má povinnost vést účetnictví ode dne svého vzniku aţ do dne svého zániku.

2.1 VEDENÍ ÚČETNICTVÍ SVJ si vede účetnictví samo nebo můţe svěřit zpracování účetnictví odborné firmě nebo fyzické osobě, tím se ale nezbavuje odpovědnosti za jeho vedení.51 Pověřená právnická nebo fyzická osoba musí být schopna vykonávat činnost vedení účetnictví a musí mít ţivnostenské oprávnění k provozování této činnosti.52 Účetním obdobím, ve kterém vede SVJ účetnictví, je kalendářní rok. Vedení účetnictví v hospodářském roce zakazuje SVJ § 3 odst. 3 zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví, (v hospodářském roce nesmí vést účetnictví jednotky zřízené zvláštním zákonem).53

2.2 ÚČETNÍ PŘEDPISY Účetnictví SVJ se řídí následujícími předpisy: a) zákon č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů. Zákon o účetnictví je právním předpisem, který se vztahuje na všechny účetní jednotky bez ohledu na to, zda podnikají či nikoliv. Z ustanovení § 2 zákona o účetnictví vyplývá, ţe SVJ je účetní jednotkou, a tudíţ pro ně vyplývá povinnost vést účetnictví podle tohoto zákona, tzn. s účinností od 1. 1. 2005 účetnictví podvojné. Ustanovení § 9 zákona o účetnictví umoţňuje těmto účetním jednotkám vést účetnictví ve zjednodušeném rozsahu.54

51

§5 zákona č. 563/1991 Sb. KOCOUREK, J., ČERMÁK, J., PEŠTUKA, J., Společenství vlastníků jednotek 2011, s 340 53 tamtéţ, s. 345 54 NEPLECHOVÁ, M., DUREC, M., Účetní a daňová problematika bytových druţstev a společenství vlastníků jednotek od A do Z, s. 106 52

23

b) vyhláška č. 504/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona o účetnictví pro účetní jednotky, u kterých hlavním předmětem činnosti není podnikání. Tato vyhláška s účinností od 1. 1. 2003 stanoví vedení účetnictví v plném rozsahu a vedení účetnictví ve zjednodušeném rozsahu, rozsah a způsob sestavování účetní závěrky, uspořádání, označování a obsahové vymezení poloţek majetku a jiných aktiv, závazků a jiných pasiv v účetní závěrce, uspořádání a obsahové vymezení nákladů a výnosů a výsledku hospodaření v účetní závěrce, uspořádání a obsahové vymezení vysvětlujících a doplňujících informací v příloze účetní závěrky, směrnou účtovou osnovu a účetní metody přechodu z jednoduchého účetnictví na účetnictví.55 c) České účetní standardy č. 401 až 414 vydané Ministerstvem financí pro účetní jednotky, jejichţ hlavním předmětem činnosti není podnikání a které účtují podle vyhlášky č. 504/2002 Sb. Pro SVJ jsou vyuţitelné ČÚS: č. 401 Účty, účtování na účtech, č. 402 Otevírání a uzavírání účetních knih a účetní závěrka, č. 403 Inventarizační rozdíly, č. 408 Krátkodobý finanční majetek a krátkodobé bankovní úvěry, č. 409 Dlouhodobý majetek, č. 410 Zásoby, č. 411 Zúčtovací vztahy, č. 412 Náklady a výnosy, č. 413 Vlastní zdroje a dlouhodobé závazky d) Základním právním předpisem je pro SVJ zákon č. 72/1994, o vlastnictví bytů ve znění pozdějších předpisů. Ustanovení tohoto zvláštního zákona je nutno při volbě účetních postupů akceptovat s ohledem na základní povinnost účetní jednotky při vedení účetnictví ve smyslu zákona o účetnictví, tj. vést účetnictví tak, aby účetní závěrka sestavená na jeho základě podávala věrný a poctivý obraz předmětu účetnictví a finanční situace účetní jednotky.56 55

NEPLECHOVÁ, M., DUREC, M., Účetní a daňová problematika bytových druţstev a společenství vlastníků jednotek od A do Z, s. 107 56 HOLEJŠOVSKÝ, J., NEPLECHOVÁ, M., OLIVOVÁ, K., Společenství vlastníků jednotek z pohledu právního, daňového, účetního a katastru nemovitostí, s. 305

24

2.3 POSTUPY ÚČTOVÁNÍ Zvláštní charakter činnosti SVJ, který se v mnohém odlišuje od činnosti ostatních účetních jednotek, na které se vztahuje vyhláška č. 504/2002 Sb., ve znění pozdějších předpisů, a v jejím smyslu i příslušné ČÚS, je třeba zohlednit v postupech účtování. To znamená, ţe v případech, které mohou v praxi nastat, pokud právní předpis tyto případy neupravuje, je nutno pouţít takové účetní postupy v účtování konkrétních účetních případů, které budou vycházet ze zvláštního charakteru právnické osoby vzniklé ze zákona pouze za účelem správy bytového domu a budou vyjadřovat věrný a pravdivý obraz účetnictví. Účetní jednotka si v tomto případě zvolí potřebnou metodu za předpokladu, ţe případnou odlišnost uvede v příloze účetní závěrky. Odchylný postup musí být vţdy zdůvodněn snahou o co nejvěrnější zobrazení skutečnosti.57 2.3.1 Účtový rozvrh Zákon č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů, řadí k účetním záznamům mimo jiné také účtový rozvrh. Na podkladě směrné účtové osnovy jsou účetní jednotky povinny sestavit účtový rozvrh pro kaţdé účetní období, v němţ uvedou účty potřebné k zaúčtování všech účetních případů a k sestavení účetní závěrky, tj. účty, o nichţ lze předpokládat, ţe pro ně budou mít vzhledem k charakteru činnosti náplň. Účtový rozvrh lze převádět z jednoho účetního období do druhého a průběţně jej doplňovat.58 Účetní jednotky uvedené v § 2 vyhlášky č. 504/2002 Sb., a tudíţ i SVJ, jsou povinny pouţívat účtové skupiny směrné účtové osnovy. Pokud se SVJ rozhodne vést účetnictví ve zjednodušeném rozsahu, sestaví účtový rozvrh pouze s účtovými skupinami, tj. bez rozvedení do syntetických účtů, s výjimkami těch případů, kdy je nutno v rámci příslušné účtové skupiny vykázat příslušné údaje, např. z hlediska daňových předpisů.59 V účetnictví SVJ je velmi důleţitá analytická evidence, která se musí zabývat poţadavky na odlišení jednotlivých plátců záloh a současně rozlišení účelu jejich plateb. Český účetní standard č. 401 mimo jiné uvádí hlediska pro vytváření analytického členění syntetických účtů, např.:

57

HOLEJŠOVSKÝ, J., NEPLECHOVÁ, M., OLIVOVÁ, K., Společenství vlastníků jednotek z pohledu právního, daňového, účetního a katastru nemovitostí, s. 306 58 tamtéţ, s. 306 59 tamtéţ, s. 307

25

-

u pohledávek podle jednotlivých dluţníků,

-

u závazků podle jednotlivých věřitelů,

-

podle poloţek účetní závěrky,

-

členění nákladů a výnosů na činnosti, z nichţ příjmy (výnosy) jsou předmětem daně z příjmů a příjmy, které jsou od daně osvobozeny či nejsou předmětem daně,

-

členění pro potřeby zúčtování s institucemi sociálního zabezpečení a zdravotního pojištění,

-

členění z hlediska potřeb finančního řízení účetní jednotky a další.

Tento ČÚS rovněţ uvádí hlediska pro vedení podrozvahových účtů. Pro SVJ přichází v úvahu vedení podrozvahových účtů např.: -

pro vedení majetku zakoupeného pro účely správy domu v případech, kdy tento majetek není veden v aktivech právnické osoby

-

odepsané pohledávky.

2.3.2 Účtování V současné době neexistuje jednotný názor na evidenci nákladů a výnosů SVJ jako účetní jednotky. Příčinou rozdílného pohledu z účetního hlediska můţe být pouze chybějící jednoznačné ustanovení BytZ k charakteru činnosti, a tudíţ hospodaření tohoto zcela zvláštního právního subjektu. Z tohoto důvodu jsou následující postupy účtování pouze doporučené a vychází z ustanovení BytZ ve znění k 1. lednu 2002. Zde doporučený základní princip účtování SVJ vychází z úvahy, ţe SVJ má ze zákona o vlastnictví bytů „mandát“ k provádění činností vztahujících se pouze ke správě domu. Při této činnosti vznikají náklady, které jsou mu uhrazeny příspěvkem na správu domu ze záloh, které jsou ze zákona vlastníci jednotek povinni uhradit.60 Účtování příspěvku na úhradu správy domu Vlastníci jednotek jsou povinni přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku.61 K tomuto účelu vlastníci jednotek skládají předem určené finanční částky jako zálohu, která podléhá vyúčtování. Výši této zálohy stanoví společenství dopředu tak, aby tyto zálohy 60 61

NEPLECHOVÁ, M., DUREC, M., Účetní a daňová problematika bytových druţstev a společenství vlastníků jednotek od A do Z, s. 108

§15 zákona č. 72/1994 Sb.

26

pokryly přepokládané náklady na správu společných částí domu jak pro běţné účetní období, tak i do budoucna, např. na pokrytí nenadálých událostí.62 Zálohy hrazené vlastníky vede SVJ jako závazky SVJ vůči vlastníkům.63 Přijaté finanční prostředky na bankovní účet společenství (aktiva) představují zároveň přijatou zálohu, a tudíţ v podstatě závazek vůči členům společenství (pasiva).64 Zálohy vlastníků se dělí na krátkodobé a dlouhodobé. Krátkodobé zálohy se účtují v účtové skupině 324 a pouţívají se na hrazení běţných ročních nákladů. Zálohy se vyúčtovávají v souladu se stanovami. Nejpraktičtější je, aby vyúčtování záloh proběhlo při uzavírání účetního období. Dlouhodobé zálohy se účtují v účtové skupině 955 a pouţívají se na nákladnější jednorázové akce (zateplení, oprava fasády, střechy, apod.), často se nesprávně nazývají Fond oprav. Vyúčtování dlouhodobých záloh by mělo proběhnout po ukončení akce.65 Při změně vlastníka bytové jednotky se vyúčtování neprovádí, zálohy uhrazené původním vlastníkem jednotky zůstávají ve Fondu oprav. Příklad: MD 311 / D 324, 955 předpis úhrady zálohy MD 221 / D 311 úhrada zálohy vlastníkem Pokud se vlastníci jednotek nedohodnou jinak, náklady na správu domu nesou všichni vlastníci jednotek poměrně podle velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu.66 Účtování služeb spojených s užíváním bytu Zajišťování sluţeb spojených s uţíváním bytů ve vlastnictví členů společenství je upraveno v § 9a BytZ. Za účelem průběţného financování těchto sluţeb (úhrady dodavatelům) jsou vlastníci bytů a nebytových prostor povinni hradit společenství zálohy. Tyto zálohy pro jednotlivé vlastníky podle druhů sluţeb je nutno stanovit s ohledem na konkrétní situaci, tj. na předpokládané mnoţství odebraných sluţeb pro dům a cenu těchto sluţeb podle smluv uzavřených s dodavateli. Vzhledem k tomu, ţe společenství je pouze zprostředkovatelem těchto sluţeb mezi dodavateli a vlastníky bytů a nebytových prostor, lze v účetnictví účtovat 62

NEPLECHOVÁ, M., DUREC, M., Účetní a daňová problematika bytových druţstev a společenství vlastníků jednotek od A do Z, s. 109 63 §15, odst. 4 zákona č. 72/1994 Sb. 64 HOLEJŠOVSKÝ, J., NEPLECHOVÁ, M., OLIVOVÁ, K., Společenství vlastníků jednotek z pohledu právního, daňového, účetního a katastru nemovitostí, s. 313 65 KOCOUREK, J., ČERMÁK, J., PEŠTUKA, J., Společenství vlastníků jednotek 2011, s 346 66 NEPLECHOVÁ, M., DUREC, M., Účetní a daňová problematika bytových druţstev a společenství vlastníků jednotek od A do Z, s. 111

27

pouze zúčtovací vztah mezi dodavateli a odběrateli. Způsob stanovení a placení záloh na úhradu nákladů vychází ze stanov společenství.67 Mezi sluţby spojené s uţíváním bytů patří zejména dodávka tepla a teplé vody, dodávka pitné vody, úklid společných prostor, péče o výtahy, osvětlení společných prostor, společná rozhlasová a televizní anténa, kontrola a čištění komínů.68 Pokud není zvláštním právním předpisem nebo rozhodnutím cenového orgánu upraveno rozúčtování cen sluţeb poskytovaných s uţíváním bytů, je o způsobu rozúčtování cen oprávněno rozhodnout společenství (§ 9a odst. 2 BytZ). Rozhodnutí je přijato na základě hlasování tříčtvrtinovou většinou přítomných hlasů (§11 odst. 4 BytZ).69 Příklad: MD 324 / D 321 faktura za služby MD 321 / D 221 úhrada faktury Dotace Dlouhodobý program státní podpory oprav bytového fondu má usnadnit majitelům bytových domů přístup k dlouhodobým výhodným úvěrům na financování oprav. Jednou z cest je i moţnost získání nenávratné dotace, např. na havarijní případy konstrukčních prvků panelového domu. Dotace lze získat prostřednictvím Státního fondu rozvoje bydlení na: -

opravu panelového domu vlastníků jednotek

-

na úhradu úroků z úvěru

-

na technické zhodnocení domu70

Příklad: MD 332 / D 346 přijatá dotace MD 346 / D 324, 955 čerpání dotace na opravy neúčtované v nákladech MD 346 / D 691 čerpání dotace na opravy účtované v nákladech 67

NEPLECHOVÁ, M., DUREC, M., Účetní a daňová problematika bytových druţstev a společenství vlastníků jednotek od A do Z, s. 116 68 HOLEJŠOVSKÝ, J., NEPLECHOVÁ, M., OLIVOVÁ, K., Společenství vlastníků jednotek z pohledu právního, daňového, účetního a katastru nemovitostí, s. 322, 323 69 NEPLECHOVÁ, M., DUREC, M., Účetní a daňová problematika bytových druţstev a společenství vlastníků jednotek od A do Z, s. 117 70 tamtéţ, s 113-115

28

Bankovní úvěr SVJ můţe přijmout úvěr na finančně náročnější akce. Podstatou účtování o splácení úvěru je, ţe úvěr hradí vlastníci, a to v poměru, v jakém se chovaly jejich vlastnické podíly v realizované akci.71 Příklad: MD 221 / D 951 poskytnutý bankovní úvěr MD 951 / D 221 splácení úvěru SVJ MD 315 / D 955 zúčtování pohledávky za členy SVJ MD 221 / D 315 úhrada pohledávek ze splátky úvěru vlastníky Příjmy z pronájmu společných částí domu SVJ přistupují v uzavření smluv o pronájmu společných částí domu, jako je např. fasáda domu nebo střecha pro reklamu, společný prostor k podnikání nebo pronájem domovní kotelny zajišťující výrobu tepla a teplé vody jak pro členy společenství, tak i pro jiné objekty. V tomto případě společenství jako právnická osoba nepronajímá svůj majetek, ale z titulu své činnosti má pověření k jednání se zájemci o pronájem majetku ve spoluvlastnictví členů společenství.72 Společenství tyto příjmy z pronájmu rozúčtuje podle objektivního kritéria (velikost spoluvlastnických podílů). Pokud shromáţdění vlastníků přijme řešení, ţe tento příjem bude ponechán ve společenství, např. jako finanční zdroj na opravy, pak na základě oznámení o výši příslušné částky příjmu vlastník jednotky zahrne tuto částku do svého daňového přiznání a ve společenství se celková částka přeúčtuje např. na účet 955 dlouhodobé zálohy na opravy.73 Příklad: MD 311 / D 602 zúčtování výnosů MD 602 / D 325, 955 přeúčtování výnosů

71

KOCOUREK, J., ČERMÁK, J., PEŠTUKA, J., Společenství vlastníků jednotek 2011, s 351 HOLEJŠOVSKÝ, J., NEPLECHOVÁ, M., OLIVOVÁ, K., Společenství vlastníků jednotek z pohledu právního, daňového, účetního a katastru nemovitostí, s. 318 73 NEPLECHOVÁ, M., DUREC, M., Účetní a daňová problematika bytových druţstev a společenství vlastníků jednotek od A do Z, s. 118 72

29

Penále a úrok z prodlení Společenství je oprávněno vlastním jménem vymáhat plnění povinností nejen svých členů, coţ jim ukládá BytZ, ale rovněţ i povinností jiných osob (např. dodavatel sluţeb), které společenství svým jménem s nimi uzavřelo.74 Penále se pro společenství můţe stát příjmem (výnosem) např. v souvislosti se sluţbami dodavatelů při neplnění dodávek sluţeb spojených s uţíváním bytů nebo oprav společných částí domu. Úroky z prodlení za opoţděné platby jednotlivých vlastníků jsou příjmem (výnosem) společenství, a tudíţ poloţkou, kterou nelze rozúčtovat jako příjem vlastníků jednotek. Přijaté úroky z prodlení za opoţděné platby uplatněné SVJ vůči dluţníkům – nečlenům společenství (např. za dluţné nájemné společných částí domu) jsou příjmem jednotlivých vlastníků jednotek. Pokud je však uzavřena dohoda všech vlastníků jednotek, ţe tento jejich příjem zůstane ve společenství, pak v účetnictví bude postupováno obdobně jako u pronájmu společných částí domu.75 Příklad: MD 351 / D 641, 642 pohledávka za vlastníky z titulu penále, úroku z prodlení Majetek společenství SVJ můţe nabývat dlouhodobý majetek a zásoby pouze za účelem správy, provozem a opravami společných částí domu. Z hlediska vlastnictví a účtování dlouhodobého majetku a zásob není v účetních kruzích jednotnost výkladu. Pokud vyjdeme z předpokladu, ţe pořizovaný dlouhodobý majetek a zásoby jsou ve vlastnictví SVJ, vedou se v účtových třídách 0 a 1 (včetně moţnosti tvorby rezerv na opravy a odepisování dlouhodobého majetku). Za předpokladu, ţe dlouhodobý majetek a zásoby pořízené za dobu existence SVJ nejsou nikdy majetkem SVJ, ale jsou vţdy spoluvlastnictvím jednotlivých členů společenství, účtují se ve prospěch analytických účtů záloh. Nejvhodnější formou evidence majetku je v tomto případě účtování na podrozvahových účtech. Jelikoţ dlouhodobý majetek není ve vlastnictví SVJ, nemůţe být SVJ odepisován.76

74

NEPLECHOVÁ, M., DUREC, M., Účetní a daňová problematika bytových druţstev a společenství vlastníků jednotek od A do Z, s. 113 75 HOLEJŠOVSKÝ, J., NEPLECHOVÁ, M., OLIVOVÁ, K., Společenství vlastníků jednotek z pohledu právního, daňového, účetního a katastru nemovitostí, s. 315 76 KOCOUREK, J., ČERMÁK, J., PEŠTUKA, J., Společenství vlastníků jednotek 2011, s 348

30

Příklad: MD 315 / D 321 faktura za dlouhodobý majetek MD 971 / D 972 účtování do podrozvahy MD 955 / D 315 vyrovnání nákupu dlouhodobého majetku proti dlouhodobé záloze 2.3.3 Účetní závěrka Účetní závěrka se sestavuje dle části třetí zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví. Rozsah a způsob sestavování účetní závěrky specifikuje pro SVJ vyhl. č. 504/2002 Sb. a Český účetní standard. č. 402. ČÚS 402 uvádí mimo jiné i konkrétní postup při uzavírání účetních knih ve smyslu ustanovení § 18 zákona o účetnictví. Vyhláška obsahuje obecné zásady pro sestavení účetní závěrky, které je účetní jednotka povinna dodrţet (§ 4 vyhlášky), tzn., mimo jiné jde o uspořádání a obsah jednotlivých poloţek účetní závěrky. Účetní závěrku tvoří: -

rozvaha – uspořádání a označování poloţek rozvahy je uvedeno v příloze č. 1 vyhlášky č. 504/2002 Sb.,

-

výkaz zisku a ztráty – uspořádání a označování poloţek výkazu zisku a ztráty je uvedeno v příloze č. 2 vyhlášky č. 504/2002 Sb.,

-

příloha - uspořádání a obsahové vymezení informací uvedených v příloze je uvedeno v §§ 29 a 30 vyhlášky č. 504/2002 Sb.

Účetní závěrka poskytuje základní informace o majetkovém stavu a finančním postavení SVJ. Současně se v příloze uvádí údaje, které nejsou vyčísleny ve výkazech, zejména podrozvahové údaje.77 Výklad povinnosti zveřejňovat účetní závěrku je pro SVJ různý a nejednotný. Před novelou BytZ č. 451/2001 Sb. se SVJ zapisovalo do obchodního rejstříku, a proto mělo povinnost zveřejňovat účetní závěrku. Nicméně novela zavádí nový pojem „rejstřík společenství vlastníků jednotek“ a v článku II, bod 4 uvádí, pro SVJ zapsaná v obchodním rejstříku před účinností novely, ţe: „Soud provede výmaz z obchodního rejstříku a zápis do rejstříku 77

KOCOUREK, J., ČERMÁK, J., PEŠTUKA, J., Společenství vlastníků jednotek 2011, s 354

31

společenství i bez návrhu a bez řízení nejpozději do jednoho roku.“ Z tohoto ustanovení vyplývá, ţe rejstřík SVJ není součástí obchodního rejstříku. V § 21a odst. 1 zákona o účetnictví je povinnost zveřejnit účetní závěrku stanovena pro „účetní jednotky zapsané do obchodního rejstříku nebo ty, kterým tuto povinnost stanoví zvláštní zákon.“ Zvláštní zákon, v tomto případě BytZ, v § 10, odst. 4 pouze odkazuje na obchodní zákoník a občanský soudní řád.

2.4 DÍLČÍ SHRNUTÍ Ve druhé kapitole je popsáno účetnictví společenství vlastníků jednotek. Podle zákona o vlastnictví bytů je SVJ právnickou osobou a je také účetní jednotkou ve smyslu zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví, proto má povinnost vést účetnictví ode dne svého vzniku aţ do dne svého zániku. Účetnictví SVJ se kromě zákona o účetnictví řídí vyhláškou č. 504/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona o účetnictví pro účetní jednotky, u kterých hlavním předmětem činnosti není podnikání a dále Českými účetními standardy č. 401 aţ 414. Vlastníci jednotek jsou povinni přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku. K tomuto účelu skládají předem určené finanční částky jako zálohu, která podléhá vyúčtování. Výši této zálohy stanoví společenství dopředu tak, aby tyto zálohy pokryly přepokládané náklady na správu společných částí domu jak pro běţné účetní období, tak i do budoucna, např. na pokrytí nenadálých událostí. V účetnictví je nutné rozlišit krátkodobé zálohy, které se pouţívají na hrazení sluţeb a běţných ročních nákladů, od dlouhodobých záloh, tzv. Fondu oprav, slouţících k hrazení nákladů spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu. V kapitole jsou uvedeny příklady účtování nejběţnějších případů, jako je např. příspěvek na úhradu správy domu, sluţby spojené s uţíváním bytu, dotace, příjmy z pronájmu, majetek společnosti apod. Jako problematická se v oblasti účetnictví jeví právní úprava povinnosti zveřejňovat účetní závěrku.

32

3 DAŇOVÝ REŽIM SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ JEDNOTEK Zařazení SVJ jako daňového poplatníka z pohledu daňových předpisů vychází z ustanovení § 9 odst. 1 BytZ, z něhoţ jednoznačně vyplývá účel vzniku právnické osoby – tj. pouze za účelem správy domu a zabezpečování plnění spojených s uţíváním jednotek. Z této formulace je odvozeno i uplatnění daňových předpisů, které akceptují činnost SVJ jako činnost poplatníka, který nevznikl za účelem podnikání.78 SVJ je právnickou osobou, které z její činnosti vznikají daňové povinnosti. SVJ můţe být jak: -

poplatníkem, tj. osobou, jejíţ příjmy, majetek nebo úkony jsou zdaňovány (např. daň z příjmů právnických osob, daň silniční), tak

-

plátcem, tj. osobou, která odvádí daň vybranou od jiných poplatníků nebo jim sraţenou (např. daň ze závislé činnosti).79

3.1 DAŇ Z PŘÍJMŮ PRÁVNICKÉ OSOBY Podle § 17, odst. 1 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů jsou poplatníky daně z příjmů právnických osob osoby, které nejsou fyzickými osobami, organizační sloţky státu podle zvláštního právního předpisu a podílové fondy. Za poplatníky, kteří nejsou zaloţeni za účelem podnikání, se podle tohoto zákona povaţují mimo jiné i subjekty, o nichţ tak stanoví zvláštní zákon. Do této kategorie subjektů patří SVJ. Předmětem daně jsou dle § 18 příjmy (výnosy) z veškeré činnosti a z nakládání s veškerým majetkem, není-li stanoveno jinak. Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, uvádí, ţe u poplatníků, kteří nejsou zaloţeni nebo zřízeni za účelem podnikání, nejsou předmětem daně z příjmu mimo jiné příjmy -

z činností vyplývajících z jejich poslání za podmínky, ţe náklady (výdaje) vynaloţené podle tohoto zákona v souvislosti s touto činností jsou vyšší; činnosti, které jsou posláním těchto poplatníků, jsou stanoveny zvláštními předpisem, statutem, stanovami, zřizovacími a zakladatelskými listinami,

-

z dotací, příspěvků na provoz, z prostředků poskytnutých státními fondy,

-

z úroků z vkladu na běţném účtu.

78

HOLEJŠOVSKÝ, J., NEPLECHOVÁ, M., OLIVOVÁ, K., Společenství vlastníků jednotek z pohledu právního, daňového, účetního a katastru nemovitostí, s. 311 79 KOCOUREK, J., ČERMÁK, J., PEŠTUKA, J., Společenství vlastníků jednotek 2011, s 341

33

V případě, ţe má SVJ pouze výše uvedené výnosy, jsou veškeré jeho náklady (které by byly jinak obecně daňově účinné) daňově neuznatelné v souladu s § 25 odst. 1 písm. i) ZDP. Navíc v souladu s § 38 odst. 7 ZDP obecně nemá v takovém případě ani povinnost podávat daňové přiznání.80 U poplatníků, kteří nejsou zaloţeni nebo zřízeni za účelem podnikání, ZDP uvádí jako činnosti, které jsou předmětem daně z příjmu - příjmy z reklam, příjmy z členských příspěvků a příjmy z nájemného s výjimkou uvedenou v odst. 4, písm. d). Z těchto činností pro SVJ ţádné příjmy neplynou, protoţe příjmy z reklam a příjmy z nájemného jsou příjmy vlastníků. Tyto příjmy jsou vlastníkům rozúčtovány podle jejich spoluvlastnického podílu a u vlastníků jsou také předmětem zdanění. Finanční částky hrazené vlastníky nejsou členské příspěvky, ale zálohy. Z hlavní činnosti SVJ zdanitelné příjmy nevznikají, jelikoţ se přeúčtovávají na jednotlivé členy (vlastníky). Zdanitelné příjmy SVJ vznikají z činností souvisejících s provozováním společných částí domů a nakládání s věcmi, právy a jinými majetkovými hodnotami, byty a nebytovými prostorami, které nabývají při plnění svého poslání.81 Zdanitelné příjmy SVJ mohou vznikat z činností, kterými jsou zejména: -

úroky z termínovaných vkladů, pokud SVJ rozhodne dohodou s jednotlivými vlastníky, ţe tyto příjmy nebudou podléhat zdanění jednotlivých vlastníků,

-

penále a úroky z prodlení za opoţděné platby jednotlivých vlastníků,

-

příjem z činnosti související s provozováním společných částí domu, které slouţí i jiným fyzickým nebo právnickým osobám,

-

přijaté smluvní pokuty a penále,

-

příjmy z prodeje majetku, který je součástí společného zařízení.82

Vznikne-li SVJ daňový základ, můţe postupovat dle § 20 odst. 7 ZDP, podle kterého můţe základ daně sníţit aţ o 30%, maximálně však o 1 mil. Kč (činí-li sníţení méně neţ 300 tis. Kč, můţe se odečíst celá jeho výše). Výši sníţení daně musí SVJ pouţít v následujících třech letech na krytí nákladů (výdajů) souvisejících s hlavní činností. 80

NEPLECHOVÁ, M., DUREC, M., Účetní a daňová problematika bytových druţstev a společenství vlastníků jednotek od A do Z, s. 131 81 KOCOUREK, J., ČERMÁK, J., PEŠTUKA, J., Společenství vlastníků jednotek 2011, s 341 82 tamtéţ, s. 342

34

Tabulka č. 1: Schéma výpočtu daně z příjmu právnické osoby vhodné pro SVJ Výsledek hospodaření (výnosy – náklady) + poloţky zvyšující VH - poloţky sniţující VH Základ daně - odečitatelná poloţka dle § 20 odst. 7 ZDP Základ daně po snížení * sazba daně Daň Pramen: vlastní práce autorky

Pro společenství jako daňového poplatníka plyne z §18 odst. 7 ZDP povinnost vést účetnictví tak, aby nejpozději ke dni účetní závěrky byly vedeny odděleně příjmy, které jsou předmětem daně, od příjmů, které předmětem daně nejsou nebo předmětem daně jsou, ale jsou od daně osvobozeny. Obdobně to platí i pro vykazování nákladů (výdajů). Vzhledem k tomu, ţe SVJ není v souladu s § 18 odst. 3 ZDP podnikatelským subjektem pro účely zákona o daních z příjmů, nejsou obecně jeho příjmy předmětem této daně. Z tohoto důvodu se v souladu s § 125 daňového řádu neregistruje u svého místně příslušného správce daně ihned při svém vzniku, ale nejčastěji aţ: 1. do 30 dnů ode dne, kdy SVJ buď začalo vykonávat činnost, jejíţ výsledky jsou předmětem daně, nebo pobírat příjmy, které jsou předmětem daně nebo 2. do 15 dnů ode dne, kdy mu vznikla povinnost sráţet daň jako plátci, a to od toho dne, který nastane dříve.83

3.2 DAŇ ZE ZÁVISLÉ ČINNOSTI Pokud SVJ vyplácí odměny členům statutárních orgánů (např. výboru nebo pověřenému vlastníkovi) nebo zaměstnanec vykonává činnosti na základě pracovní smlouvy, dohody o pracovní činnosti nebo dohody o provedení práce, je z těchto výplat plátcem daně z příjmů ze závislé činnosti jako jiný zaměstnavatel a musí se registrovat k dani z příjmů ze závislé činnosti.84

83

NEPLECHOVÁ, M., DUREC, M., Účetní a daňová problematika bytových druţstev a společenství vlastníků jednotek od A do Z, s. 129 84 KOCOUREK, J., ČERMÁK, J., PEŠTUKA, J., Společenství vlastníků jednotek 2011, s 342

35

3.3 DAŇ Z PŘIDANÉ HODNOTY Z ustanovení § 5 zák. č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty vyplývá, ţe osobou povinnou k dani není právnická osoba, která neuskutečňuje ekonomické činnosti. Správa společných částí domů není činností vykazující znaky podnikání a nemůţe proto být ani ekonomickou činností. Vzhledem k tomu, ţe SVJ podle § 9 BytZ legálně ani jinou (zejména výdělečnou) činnost provádět nemůţe, je moţnost, ţe by se stalo plátcem velmi omezena. Reálně připadá v úvahu jen provozování kotelny (kotelny ve spoluvlastnictví jednotlivých vlastníků, kterou SVJ spravuje a provozuje ve smyslu „rozúčtování“ tepla a teplé vody jednotlivým spotřebitelům), a to pouze ve vztahu k jiným osobám, neţ jsou osoby vlastníků. To znamená, ţe o dodání zboţí se jedná pouze, pokud SVJ provede dodání tepla třetím osobám, a pouze v takovém případě se můţe za splnění zákonných poţadavků stát plátcem DPH.85 SVJ se podle § 6 zák. č. 235/2004, o dani z přidané hodnoty, stává plátcem DPH v případě, kdy překročí obrat 1 mil. Kč za nejvýše 12 po sobě jdoucích kalendářních měsíců. Podle § 36 odst. 11 zákona o DPH se do základu daně nezahrnuje částka, kterou plátce obdrţel od jiné osoby na úhradu částky vynaloţené jménem a na účet této jiné osoby. Podmínkou je, ţe přijatá částka nepřevýší uhrazené částky za jinou osobu a plátce si u plnění uhrazeného za jinou osobu neuplatní nárok na odpočet daně. Podle tohoto ustanovení můţe plátce postupovat také v případě, ţe přijme částku od jiné osoby na úhradu částky, kterou vynaloţil za plnění pro tuto jinou osobu, při splnění těchto podmínek: -

přijatá a uhrazená částka je pro plátce průběţnou poloţkou, protoţe přijatá částka není úplatou za jeho uskutečněné plnění, tj. tyto částky nejsou výnosem nebo příjmem ani nákladem nebo výdajem plátce za jeho uskutečněné plnění, a proto plátce oprávněně účtuje o těchto částkách na zúčtovacích vztazích nebo je oprávněně eviduje jako průběţné poloţky (jedná se o částky, které neovlivňují základ daně z příjmů),

-

přijatá částka nepřevýší uhrazené částky za jinou osobu,

-

plátce si u plnění uhrazeného za jinou osobu neuplatní nárok na odpočet daně.86

V případě SVJ se jedná o nákup a následný prodej plynu, tepla, úklidových sluţeb, apod. Je však bez jakýchkoliv pochybností, ţe SVJ nenakupuje zmíněné sluţby jménem a na účet 85 86

NEPLECHOVÁ, M., DUREC, M., Účetní a daňová problematika bytových druţstev a společenství vlastníků jednotek od A do Z, s. 136

MFCR dostupné z

36

vlastníků (příp. nájemců), ale jménem svým. Pro výše uvedený volný výklad nelze nalézt oporu ani v zákoně ani ve Směrnici MF. Proto je na kaţdé osobě povinné k dani, aby zváţila všechna rizika plynoucí z této informace.87 V případě, ţe by SVJ nepostupovalo při přefakturování výše uvedených sluţeb podle zmíněné metodiky, hrozí riziko, ţe její roční obrat překročí částku 1 mil. Kč, a SVJ by se musela registrovat k dani z DPH.

3.4 SILNIČNÍ DAŇ Dle § 2 odst. 1 zák. č. 16/1993 Sb., o dani silniční, jsou u subjektů nezaloţených za účelem podnikání předmětem daně vozidla, která jsou pouţívána k činnostem, z nichţ plynoucí příjmy jsou předmětem daně z příjmů. Pro SVJ přichází do úvahy příjmy uvedené v části věnované dani z příjmů právnických osob. Jestliţe při dosaţení těchto příjmů vykáţe SVJ pouţití vozidla (můţe se jednat i o vynaloţené cestovní náhrady zaměstnanci), musí SVJ platit silniční daň. Pouţití silničního vozidla pro plnění hlavního předmětu činnosti nezakládá u SVJ povinnost platit silniční daň ani se registrovat k silniční dani.88 Registrace SVJ k silniční dani je nutná v případě, kdy SVJ jako zaměstnavatel vyplácí cestovní náhrady svému zaměstnanci za pouţití jeho osobního vozidla.

3.5 DAŇ Z NEMOVITOSTÍ Poplatníky daně z nemovitostí jsou vlastníci těchto nemovitostí, proto jsou zde poplatníky jednotliví vlastníci jednotek. SVJ je poplatníkem daně pouze v tom případě, kdy pro účely správy domu vlastní nějaké nemovitosti.89 Pro podání daňového přiznání a vyměření daně je rozhodující stav k 1. lednu daného roku, daňové přiznání se podává do 31. ledna.

3.6 DAŇOVÉ POVINNOSTI ČLENŮ SVJ Příjmy SVJ se rozpočítávají na jednotlivé vlastníky (stejně jako náklady) a vlastníci pak individuálně podávají daňové přiznání na daň z příjmů fyzických osob. Vlastník zdaňuje jemu 87

DRÁBOVÁ, M., HOLUBOVÁ, O., TOMÍČEK, M., Zákon o dani z přidané hodnoty, Komentář, s. 254,255

88

KOCOUREK, J., ČERMÁK, J., PEŠTUKA, J., Společenství vlastníků jednotek 2011, s. 343 NEPLECHOVÁ, M., DUREC, M., Účetní a daňová problematika bytových druţstev a společenství vlastníků jednotek od A do Z, s. 136

89

37

příslušné příjmy dle podkladů obdrţených od SVJ, a to v období, ve kterém byly v SVJ zaúčtovány. Z daňového pohledu není podstatné, zda byly vlastníkovi skutečně vyplaceny nebo zda byly ponechány s jeho souhlasem jako záloha na další období činnosti SVJ. Můţe se jednat o příjmy, jako jsou úroky z termínovaných vkladů, nájemné za společné prostory, příjmy za sluţby poskytované SVJ, apod.90 Pokud je členem SVJ právnická osoba, vstupuje její podíl příjmů SVJ i do jejího daňového přiznání. Vzhledem k tomu, ţe se celkové příjmy SVJ rozpočítávají mezi větší počet jednotlivých vlastníků, je podílová částka, připadající na jednotlivého vlastníka většinou velmi nízká. Vlastník tedy nemusí v mnoha případech ani podávat daňové přiznání, a to za podmínek, ţe: -

měl po celý rok příjmy od zaměstnavatele, u něhoţ podepsal prohlášení k dani z příjmu ze závislé činnosti, a vedle toho neměl jiné zdanitelné příjmy vyšší neţ 6 000 Kč,

-

celkové roční příjmy vlastníka (kromě příjmů osvobozených a příjmů vybíraných sráţkou) nepřesáhly 20 000 Kč v roce.91

3.7 DÍLČÍ SHRNUTÍ Ve třetí kapitole jsou popsány daňové povinnosti společenství vlastníků jednotek jako právnické osoby. SVJ je právnickou osobou, které z její činnosti vznikají daňové povinnosti. SVJ můţe být jak poplatníkem, tak plátcem. Z hlavní činnosti SVJ zdanitelné příjmy nevznikají, jelikoţ se přeúčtovávají na jednotlivé členy (vlastníky). Zdanitelné příjmy SVJ vznikají z činností souvisejících s provozováním společných částí domů a nakládání s věcmi, právy a jinými majetkovými hodnotami, byty a nebytovými prostorami. Důleţitou daní pro SVJ je daň z příjmu právnických osob. Dalšími daněmi, které se mohou týkat SVJ je daň ze závislé činnosti, daň z přidané hodnoty, silniční daň, daň z nemovitostí a daňové povinnosti členů společenství. V oblasti daní se problematickým jeví výklad § 36 odst. 11 zákona o DPH, kdy není v případě SVJ zcela zřejmé, zda můţe podle tohoto paragrafu přeúčtovávat sluţby jako je nákup a následný prodej plynu, tepla, úklidových sluţeb, apod.

90 91

KOCOUREK, J., ČERMÁK, J., PEŠTUKA, J., Společenství vlastníků jednotek 2011, s. 344 tamtéţ, s. 344

38

4 SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ JEDNOTEK (KONKRÉTNÍ) Společenství vlastníků jednotek, které budu ve své práci analyzovat, si nepřálo zveřejnění svého názvu, proto jej nebudu ve své práci jmenovat, ze stejného důvodu neuvedu ani název právnické osoby, která pro SVJ vykonává správu domu a vede účetnictví. Analyzované účetnictví je za rok 2011. Vznik SVJ vzniklo dne 8. března 2009, řídí se tedy zákonem č. 103/2000 Sb., kterým se změnil zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů. SVJ předcházela existence bytového druţstva, které bylo po vzniku společenství zrušeno likvidací. SVJ bylo zapsáno do rejstříku společenství vlastníků jednotek ke dni 21. května 2009. Stanovy Stanovy SVJ byly schváleny na ustavující schůzi SVJ dne 8. 3. 2009 a tímto dnem nabyly účinnosti. Stanovy jsou vytvořeny přesně podle Vzorových stanov vydaných nařízením vlády č. 322/2000 Sb. Společenství spravuje, kromě společných prostor, 32 bytových jednotek. Orgány společenství SVJ si jako výkonný a statutární orgán zvolilo tříčlenný výbor. V čele výboru je předseda, dále jsou členy výboru místopředseda a jeden člen. Za výbor navenek jedná jeho předseda, v době nepřítomnosti jej zastupuje místopředseda. Písemné právní úkony podepisuje předseda a jeden člen výboru. Funkční období členů výboru je 5 let, členové mohou být voleni i opakovaně. Výbor jako výkonný orgán společenství zejména: a) zajišťuje záleţitosti společenství ve věcech správy domu a pozemku a dalších činností společenství podle zákona o vlastnictví bytů a těchto stanov, pokud nejde o záleţitosti, které jsou v působnosti shromáţdění; zajišťuje plnění usnesení shromáţdění a odpovídá mu za svou činnost, b) rozhoduje o uzavírání smluv ve věcech předmětu činnosti společenství, zejména k zajištění oprav, pojištění domu a zajištění dodávky sluţeb spojených s uţíváním jednotek, 39

c) odpovídá za vedení účetnictví a za sestavení účetní závěrky a za předloţení přiznání k daním, pokud tato povinnost vyplývá z právních předpisů, d) připravuje podklady pro jednání shromáţdění, svolává shromáţdění, předkládá shromáţdění zprávu o hospodaření společenství, zprávu o správě domu a pozemku a o dalších činnostech společenství, které obsahují zejména základní údaje o provedených a plánovaných opravách, údrţbě a povinných revizích včetně údajů o pouţití a stavu příspěvků na správu domu a pozemku, e) předkládá k projednání a schválení účetní závěrku a písemné materiály, které má shromáţdění projednat, f) zajišťuje řádné vedení písemností společenství, g) sděluje jednotlivým členům společenství podle usnesení shromáţdění výši příspěvků na náklady spojené se správou domu a pozemku a výši záloh na úhradu za sluţby, h) zajišťuje vyúčtování záloh na úhradu za sluţby a vypořádání nedoplatků nebo přeplatků, i) zajišťuje včasné plnění závazků společenství vzniklých ze smluv a jiných závazků a povinností vůči třetím osobám a včasné uplatňování pohledávek společenství.

Výbor jako statutární orgán společenství zejména: a) v souladu se zákonem o vlastnictví bytů, s těmito stanovami a s usneseními shromáţdění činí právní úkony jménem společenství navenek ve věcech předmětu činnosti, zejména uzavírá smlouvy, b) zajišťuje kontrolu kvality dodávek, sluţeb a jiných plnění podle uzavřených smluv a činí vůči dodavatelům potřebná právní nebo jiná opatření k odstranění zjištěných nedostatků nebo k náhradě vzniklé škody, c) jménem společenství vymáhá plnění povinností uloţených členům společenství, d) plní povinnosti podle zákona o vlastnictví bytů ve vztahu k rejstříku společenství vedenému příslušným soudem určeným zvláštním předpisem k vedení obchodního rejstříku.

40

Dalším voleným orgánem SVJ je kontrolní komise. Komise je kontrolním orgánem společenství, který je oprávněn kontrolovat činnost společenství a projednávat stíţnosti jeho členů na činnost společenství nebo jeho orgánů. Její členové jsou oprávněni nahlíţet do účetních a jiných dokladů společenství a vyţadovat od výboru potřebné informace pro svou kontrolní činnost. Komise je odpovědná pouze shromáţdění a je nezávislá na výboru. Kontrolní komise je tříčlenná, v jejím čele je předseda, který svolává a řídí jednání této komise. Funkční období členů kontrolní komise je 5 let, členové mohou být voleni i opakovaně. Kontrolní komise v rámci své působnosti zejména: a) kontroluje, zda společenství a jeho orgány vyvíjejí činnost v souladu se zákonem o vlastnictví bytů a s těmito stanovami, b) vyjadřuje se k řádné účetní závěrce společenství a ke zprávě výboru určené k projednání na schůzi shromáţdění, c) podává shromáţdění zprávu o výsledcích své kontrolní činnosti, d) můţe podat výboru zprávu o nedostatcích zjištěných při své kontrolní činnosti s návrhy na opatření včetně termínů na jejich odstranění, e) účastní se prostřednictvím svého zástupce jednání výboru. Členům výboru a kontrolní komise je za jejich činnost, vykonávanou v rámci jejich funkce v orgánu SVJ, vyplácena odměna. Správa domu Správu domu vykonává externí firma na základě mandátní smlouvy, která dle stanov obsahuje: a) vymezení činností, které bude správce vykonávat, b) určení způsobu hospodaření s příspěvky na správu domu a pozemku a s finančními prostředky poskytovanými na úhradu sluţeb včetně jejich evidence, c) povinnost správce předkládat jím uzavírané smlouvy nebo jejich změny předem ke schválení orgánu společenství příslušnému podle těchto stanov, pokud byl správce společenstvím zmocněn k jejich uzavírání,

41

d) povinnost správce předloţit jednou ročně shromáţdění zprávu o činnosti správce, zejména o finančním hospodaření, o stavu finančních prostředků kaţdého vlastníka jednotky a o stavu společných částí domu, jakoţ i o jiných významných skutečnostech, e) povinnost správce před ukončením jeho činnosti podat shromáţdění zprávu o své činnosti a předat výboru nebo pověřenému vlastníkovi všechny písemné materiály o správě domu a své činnosti,

Hospodaření Příspěvky na správu domu a pozemku, dále zálohy na úhradu za sluţby, popřípadě další platby, platí členové společenství v částkách a v termínech stanovených k tomu příslušným orgánem společenství na účet společenství. Náklady na správu domu a pozemku jsou rozúčtovány na vlastníky podle velikosti jejich spoluvlastnického podílu. Náklady na sluţby jsou vlastníkům rozúčtovány podle skutečné spotřeby. Vyúčtování záloh na úhradu za sluţby provádí výbor jedenkrát za zúčtovací období, kterým je kalendářní rok. Nedoplatek nebo přeplatek, vyplývající z vyúčtování, je splatný do 7 kalendářních měsíců po uplynutí zúčtovacího období.

Zprávu o pouţití a stavu

příspěvků na správu domu a pozemku předkládá výbor ke schválení shromáţdění spolu se zprávou o hospodaření společenství a s návrhem na schválení účetní závěrky. Nevyčerpaný zůstatek těchto finančních prostředků se převádí do následujícího roku. Společenství nevlastní ţádný majetek, v současné době jiţ nemá ani termínovaný účet, proto nedosahuje ţádných příjmů. Ve společenství se nevyskytují ani jiné příjmy, které by byly příjmy vlastníků jednotek, jako např. příjmy z pronájmu, z činností souvisejících s provozováním společných částí domu, apod. Společnými částmi budovy, které SVJ obhospodařuje, jsou následující části: -

základy včetně izolací, obvodové a nosné zdivo, hlavní stěny,

-

hlavní svislé a vodorovné nosné konstrukce,

-

střešní krytina,

-

okapy a jiné klempířské prvky,

-

hromosvodová soustava, 42

-

přípojky a rozvody vody, kanalizace, ústředního topení a plynu aţ po jejich zakončení v jednotce, včetně podruţných vodoměrů a indikátorů topných nákladů,

-

rozvody elektřiny aţ k rozhraní slouţícímu jednotlivým jednotkám,

-

domovní elektroinstalace ve společných částech,

-

rozvody telekomunikací, radiokomunikací, včetně rozvodů společné televizní antény,

-

výtahy včetně kabiny, strojovny a výtahové šachty,

-

větrací a instalační šachty, světlíky,

-

vchodové dveře do budovy,

-

dveře přímo přístupné ze společných částí budovy, vyjma vstupních dveří do bytu,

-

okna společných částí budovy,

-

vnější omítky,

-

omítky a nášlapné prvky uvnitř společných částí budovy,

-

zábradlí schodišť,

-

schodiště s podestami a chodbami,

-

předsíně a zádveří,

-

kolárna, prádelna, sušárny, ţehlírna a úklidová komora v 1PP

-

místnosti přípojky vody, ÚT, regulace a měření tepla KOMEX v 1PP.

Spoluvlastnické podíly vlastníků jednotek na společných částech budovy vychází z podlahových ploch bytových jednotek. Pro výpočet podílu jednotky představují plochu 2108,28 m2, jednotlivé spoluvlastnické podíly jsou uvedeny v příloze č. 2.

43

4.1 ÚČETNÍ REŽIM SVJ vede, prostřednictvím svého správce, účetnictví v souladu se zákonem o účetnictví č. 563/1991 Sb., řídí se vyhláškou č. 504/2002, kterou se provádějí některá ustanovení zákona o účetnictví pro účetní jednotky, u kterých hlavním předmětem činnosti není podnikání, a Českými účetními standardy č. 401 aţ 414. SVJ vede účetnictví v plném rozsahu. Společenství nemá ţádný majetek ani nepronajímá společné prostory třetím osobám, v jejím účetnictví se tedy projevují jen pohyby v souvislosti se správou, provozem a opravami společných částí domu. Společenství tedy neúčtuje v oblasti účtové třídy 0 – Dlouhodobý majetek. Protoţe nemá ani ţádné zásoby, materiál nebo zboţí na skladě, neúčtuje ani v účtové třídě 1 – Zásoby. Společenství inkasuje zálohy od jednotlivých vlastníků, které podle daného klíče rozúčtuje na účet krátkodobých záloh (325 – Ostatní závazky) a na účet dlouhodobých záloh (9111 – Fond oprav). U krátkodobých záloh se provádí vyúčtování vţdy 1 ročně, a to v dubnu následujícího roku. U dlouhodobých záloh se roční zúčtování neprovádí. Společenství vlastníků jednotek nezveřejňuje roční závěrku.

Účtování příspěvku na úhradu správy domu Na úhradě výdajů na správu a sluţby se vlastníci jednotek podílejí podle předem daných pravidel. Výdaje na údrţbu a opravy společných částí domu a výdaje na pojištění domu jsou hrazeny podle velikosti spoluvlastnického podílu. Spotřeba elektřiny ve společných částech domu, náklady na uţívání a provoz výtahu a úklid společných částí domu se rozúčtují na jednotlivé bytové jednotky podle počtu osob přihlášených v bytě. V kaţdé bytové jednotce jsou namontována měřidla na zjištění spotřeby vody a tepla, tyto náklady jsou hrazeny podle skutečné spotřeby v bytech. Odměna správci, čištění a kontrola větracích šachet a střechy se vyúčtují ve stejné výši na kaţdou bytovou jednotku. Přehledně jsou způsoby rozúčtování jednotlivých nákladů uvedeny v následující tabulce:

44

Tabulka č. 2: Způsob rozúčtování nákladů vlastníkům Velikost Počet podílu osob údrţba a opravy společných částí domu a pozemku příslušejících k domu (včetně revizí stanovených obecně závaznými předpisy)

X

pojištění domu

X

Stav Stejně za měřidel jednotku

odměny a náklady správce

X

spotřeba elektřiny ve společných částech domu

X

vodné a stočné u studené i teplé uţitkové vody

X

nakupované teplo

X

uţívání a provozní údrţba výtahu úklid společných prostor přiléhajících k domu

a

X údrţba

pozemků

X

čištění a kontrola větracích šachet a střechy

X

ostatní náklady, vztahující se přímo k domu, popřípadě k přilehlým pozemkům

X

Pramen: účetnictví SVJ, vlastní práce autorky

Mezi výdaje, které se zúčtovávají na základě krátkodobých záloh, patří výdaje na úklid společných prostor, uţívání výtahu, teplo, vodné a stočné, pojištění nemovitosti, provoz a správa domu. SVJ účtuje tyto výdaje na následujících analytických účtech: Úklid společných prostor (účet 31541) Uţívání výtahu (účet 31563) Společná elektřina (účet 31521) Teplo pro ÚT (účet 31531) Teplo pro TUV (účet 31532) Vodné a stočné SV a TUV (účet 31511) Pojištění nemovitosti (účet 31558) Provoz, reţie, správa (účet 31551)

45

Na těchto analytických účtech jsou vedeny všechny náklady na jednotlivé sluţby. Jednou ročně se provede vyúčtování těchto analytických účtů oproti zálohám, které kaţdý měsíc hradí vlastníci jednotek. K ročnímu zúčtování záloh je vyuţíván analytický účet 3252 – Vyúčtování. Tabulka č. 3: Příklad zúčtování krátkodobých záloh MD

D

Předpis měsíčních záloh

311

325

Úhrada záloh členy SVJ

221

311

Faktura dodavatele

315

321

Úhrada faktury dodavatelům

321

221

Vyúčtování sluţeb

325

315

Pramen: účetnictví SVJ, vlastní práce autorky

SVJ pouţívá ve svém účetnictví hlavně účtovou třídu 3 – Zúčtovací vztahy, kde má vytvořeny analytické účty ke sledování jednotlivých nákladů na sluţby. Tento způsob vedení účetnictví není zcela správný. V účtové třídě 3 by mělo být účtováno pouze o sluţbách, týkajících se přímo bytů, tedy teplo pro ÚT, teplo pro TUV a vodné a stočné. Pro ostatní sluţby, jako je úklid společných prostor, uţívání výtahu, společná elektřina, pojištění nemovitosti a provoz, reţie, správa je vhodnější evidence přes účtovou třídu 5 – Náklady a následně na konci účetního období zúčtovat oproti účtové třídě 6 – Výnosy. Účtovat přes účtovou třídu 5 oproti účtové třídě 6 je potřeba i z toho důvodu, ţe se náklady a výnosy objeví ve výsledovce, kde správně mají být. SVJ k účtování těchto nákladů účtovou třídu 5 nepouţívá, proto se v její výsledovce neprojeví. Analyzované SVJ nevede účetnictví po právní stránce správně, navíc je jeho způsob účtování technicky zbytečně komplikovaný a administrativně náročný. Na analytickém účtu 9111 – Fond oprav jsou dlouhodobě shromaţďovány finanční prostředky k případným opravám společných prostor nebo větším investičním akcím. Kromě toho jsou z něj hrazeny splátky úvěru a jeho úroky a poplatky. Tyto finanční příspěvky nejsou majetkem společenství, ale spoluvlastníků domu, jsou z účetního hlediska pro společenství cizími zdroji. V účetnictví se projevují jako závazek SVJ vůči vlastníkům bytových jednotek. 46

U Fondu oprav se neprovádí roční zúčtování oproti uhrazeným zálohám. V případě, ţe vlastnická práva k bytové jednotce přejdou z jednoho vlastníka na druhého, zálohy uhrazené do Fondu oprav se původnímu vlastníkovi nevracejí, ale zůstávají zde. Tabulka č. 4: Příklad účtování Fondu oprav: MD

D

Předpis měsíčních záloh

311

9111

Úhrada záloh členy SVJ

221

311

Čerpání Fondu oprav

9111

6492/321/211

Pramen: účetnictví SVJ, vlastní práce autorky

SVJ nesprávně pouţívá dlouhodobé zálohy, tedy Fond oprav, k úhradě úroků z úvěru a jeho poplatků. Dále z účetnictví vyplývá, ţe z Fondu oprav hradí také úhrady za drobné opravy, jako je oprava vstupních dveří, koupě ţárovek, domovní cedule, čipů ke vchodovým dveřím, apod. Všechny výše uvedené výdaje jsou běţnými výdaji a měly by být správně účtovány mezi sluţby a hrazeny z krátkodobých záloh. Ze zapůjčené dokumentace není zcela zřejmé, k čemu Fond oprav slouţí a jaké poloţky z něj lze platit. Bylo by vhodné, aby SVJ mělo jednoznačně stanoveno shromáţděním, co by mělo být hrazeno z Fondu oprav. Z právního hlediska by měl Fond oprav slouţit výhradně k placení nákladných investičních akcí. Dotace SVJ provedlo v loňském roce zateplení domu. Na tuto akci pouţilo finanční prostředky z úvěru a následně jim byla vyplacena dotace ze Státního fondu ţivotního prostředí. Přijaté finanční prostředky (účet 221) byly zaúčtovány oproti účtu 9111 – Fond oprav. Úroky z běžného účtu Úroky z běţného účtu se v účetnictví projeví na účtech MD 221/ D 644 a následně jsou přeúčtovány na analytický účet Provoz, reţie, správa MD 644/ D 31551, zde jsou pouţity na úhradu sluţeb správci.

47

Bankovní úvěr SVJ splácí bankovní úvěr. Úvěr, včetně úroků a poplatků je splácen z Fondu oprav. V účetnictví je transakce zaúčtována následujícím způsobem: Tabulka č. 5: Příklad účtování bankovního úvěru: MD

D

Nesplacený úvěr

9111

3581

Splátka úvěru

3581

221

Úroky z úvěru, poplatky

9111

6492

Úhrada úroků, poplatků

5481

221

Pramen: účetnictví SVJ, vlastní práce autorky

Odměny členům orgánů SVJ vyplácí odměny členům výboru a členům kontrolní komise. Tyto odměny jsou vypláceny jedenkrát za rok. Předpis hrubé mzdy se účtuje na analytickém účtu 31551 – Provoz, reţie, správa oproti účtu 331 – Zaměstnanci. Současně je vyúčtována i daň z příjmu fyzických osob a to na účtu 331 – Zaměstnanci oproti účtu 3421 – Zálohová daň, resp. 3422 – Sráţková daň. Pro lepší přehled je účtování uvedeno v následující tabulce: Tabulka č. 6: Příklad účtování odměn členům orgánů MD

D

31551

331

Předpis zálohové daně

331

3421

Předpis sráţkové daně

331

3422

Výplata mzdy

331

221

3421/3422

221

Předpis hrubé mzdy

Úhrada daní Pramen: účetnictví SVJ, vlastní práce autorky

Účtový rozvrh, výsledovka a rozvaha SVJ jsou uvedeny v přílohách této práce. 48

4.2 DAŇOVÝ REŽIM SVJ z jejích činností, souvisejících s provozováním společných částí domů, nevznikají ţádné zdanitelné příjmy. Nemá termínovaný účet, ze kterého by mohla mít jako zdanitelný příjem úrok, nevlastní ţádný majetek vhodný k pronajímání a nemá ani příjmy z reklamy. Z těchto důvodů společenství nevzniká ţádný zdanitelný příjem, proto daň z příjmu právnických osob neplatí a nemá ani povinnost podávat daňové přiznání k této dani. SVJ vyplácí odměny členům výboru a kontrolní komise. V roce 2011 činila celková suma odměn 21 530,- Kč, na dani z příjmu fyzických osob bylo tedy odvedeno celkem 3 230,- Kč, z toho 855,- Kč jako daň z příjmu fyzických osob ze závislé činnosti a 2 375,- Kč jako daň vybraná podle zvláštní sazby daně z příjmu fyzických osob. Společenství není plátcem DPH, protoţe nevykonává ekonomickou činnost podle zákona o DPH. Společenství není vlastníkem nemovitosti, tím jsou jednotliví vlastníci bytových jednotek, proto neplatí ani daň z nemovitosti. Nevztahuje se na něj ani daň silniční ani jiné majetkové daně.

4.3 DÍLČÍ SHRNUTÍ Analyzované SVJ vzniklo v roce 2009, tedy jiţ za účinnosti zákona č. 103/2000 Sb. Je to poměrně malé společenství, sestává z 32 spoluvlastníků. SVJ si zvolilo tříčlenný výbor a tříčlennou kontrolní komisi, členům těchto orgánů je vyplácena odměna. Analyzované účetnictví je za rok 2011. SVJ vede účetnictví prostřednictvím správce, v souladu se zákonem vede účetnictví podvojné a v plném rozsahu. Společenství nemá ţádný majetek ani nepronajímá společné prostory třetím osobám, v jejím účetnictví se tedy projevují jen pohyby v souvislosti se správou, provozem a opravami společných částí domu. Zálohy vybrané od vlastníků bytových jednotek jsou rozděleny podle předem daného klíče na zálohy krátkodobé a dlouhodobé. Krátkodobé zálohy slouţí k úhradě nákladů za úklid společných prostor, uţívání výtahu, spotřebovanou elektřinu ve společných částech domu, teplo, vodné a stočné, pojištění nemovitosti a odměna správci domu. Tyto zálohy a sluţby jsou vlastníkům bytových jednotek vyúčtovávány jedenkrát ročně. SVJ účtuje většinou přes účtovou 3 – Zúčtovací vztahy, kde má vytvořeny analytické účty ke sledování jednotlivých nákladů na sluţby. Tento způsob vedení účetnictví není zcela správný. V účtové třídě 3 by mělo být účtováno pouze 49

o sluţbách, týkajících se přímo bytů. Pro ostatní sluţby, které se týkají společných částí domu, je vhodnější evidence přes účtovou třídu 5 – Náklady a následně na konci účetního období zúčtovat oproti účtové třídě 6 – Výnosy. Tento způsob účtování by se projevil ve výsledovce. Dlouhodobé zálohy jsou shromaţďovány na tzv. Fondu oprav. Tyto finanční prostředky jsou určeny na případné opravy společných prostor nebo na větší investice do domu. Z těchto prostředků jsou také hrazeny splátky úvěru, a nesprávně i jeho úroky a poplatky a dále různé drobné výdaje na běţné opravy, které by měly být správně účtovány mezi sluţby a hrazeny z krátkodobých záloh. Společenství nevznikají ţádné zdanitelné příjmy, proto neplatí daň z příjmu právnických osob. Současně není ani plátcem DPH, silniční daně, ani daně z nemovitostí. Jediná daň, kterou je společenství povinno platit, je daň z příjmu fyzických osob, a to z důvodu vyplácených odměn členům výboru a kontrolní komise.

50

ZÁVĚR Tato bakalářská práce je zaměřena na účetní a daňový reţim společenství vlastníků jednotek. SVJ je specifická právnická osoba zřízená zvláštním zákonem výhradně za účelem správy domu a zabezpečování plnění spojených s uţíváním bytových jednotek. SVJ není zaloţeno za účelem podnikání a proto je jeho účetní a daňový reţim odlišný od jiných právnických osob. Cílem této bakalářské práce je na základě analýzy současné právní úpravy daňového a účetního reţimu společenství vlastníků jednotek identifikovat problematická ustanovení právní úpravy. Stanovený cíl byl z mého pohledu naplněn. První kapitola je věnována popisu společenství vlastníků jednotek jako právnické osoby vzniklé na základě zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, jejíţ činnost se váţe výhradně na vlastnictví domu. SVJ můţe vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu. Členství ve společenství vzniká a zaniká spolu se vznikem a zánikem vlastnictví jednotky. SVJ si musí po svém vzniku vytvořit stanovy a zvolit statutární orgán. Stanovy jsou vnitřním dokumentem upravujícím vnitřní právní reţim společenství. Povinnými orgány, které vţdy musí v SVJ působit jsou shromáţdění, jehoţ členy jsou všichni vlastníci jednotek, a dále výbor společenství nebo pověřený vlastník. Vlastníci jednotek mají svá práva a současně i povinnosti. Jednou ze základních povinností je povinnost podílet se na správě domu v rozsahu, který odpovídá jeho spoluvlastnickému podílu na společných částech domu. Na výše uvedenou povinnost navazuje povinnost přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku. Současná právní úprava SVJ se jeví jako nedostačující a nejasná, zvláště z důvodu častých novelizací BytZ. Dále není v zákoně přesně určeno, co jsou společné prostory, chybí také přesné vymezení podlahové plochy bytů, které se zahrnují do výpočtu výměry bytu. Tyto dva parametry jsou nezbytně nutné pro správný výpočet částek, které musí jednotliví vlastníci hradit. Výměra podlahové plochy bytu má rozhodující vliv i na výpočet spoluvlastnického podílu ke společným prostorům. Nápravu by mohlo přinést od 1. 1. 2014 nahrazení bytového zákona novým občanským zákoníkem. Zda bude nová právní úprava SVJ kvalitnější, ukáţe aţ její pouţívání v praxi, nicméně lze doufat, ţe nebude podléhat tak častým novelizacím jako dosud. Přesné vymezení společných částí domu a způsobu výpočtu výměry bytů předpokládá dle § 1222 nového ObčZ prováděcí vyhláška. V současné době mi není známo, ţe by byl návrh prováděcí vyhlášky k dispozici. 51

Ve druhé kapitole je popsáno účetnictví společenství vlastníků jednotek. SVJ je účetní jednotkou ve smyslu zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví, proto má povinnost vést účetnictví ode dne svého vzniku aţ do dne svého zániku. Účetnictví SVJ se kromě zákona o účetnictví řídí vyhláškou č. 504/2002 Sb., a ČÚS č. 401 aţ 414. Vlastníci jednotek jsou povinni přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku. K tomuto účelu skládají předem určené finanční částky jako zálohu, která podléhá vyúčtování. V účetnictví je nutné rozlišit krátkodobé zálohy, které se pouţívají na hrazení sluţeb a běţných ročních nákladů, od dlouhodobých záloh, tzv. Fondu oprav, slouţících k hrazení nákladů spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu. Jsou zde uvedeny příklady účtování nejběţnějších případů, jako je např. příspěvek na úhradu správy domu, sluţby spojené s uţíváním bytu, dotace, příjmy z pronájmu, majetek společnosti apod. Jako problematická se v oblasti účetnictví jeví právní úprava povinnosti zveřejňovat účetní závěrku, ze které nevyplývá jednoznačně, zda SVJ musí nebo nemusí účetní závěrku zveřejňovat. Doporučovala bych tuto záleţitost legislativně jednoznačně určit a to jako povinnost SVJ zveřejňovat účetní závěrku. Tato povinnost by přispěla k větší transparentnosti vedení účetnictví a mohla by zamezit některým chybám, které jsou uvedeny ve 4. kapitole této práce. Velmi komplikovaná je účetní evidence SVJ sama o sobě. Je to dáno velkým mnoţstvím osob, záloh a sluţeb, o kterých je účtováno. Domnívám se, ţe po této stránce účetnictví SVJ zjednodušit nelze. Třetí kapitola je zaměřena na daňovou problematiku společenství vlastníků jednotek jako právnické osoby. SVJ můţe být jak poplatníkem, tak plátcem. Z hlavní činnosti SVJ zdanitelné příjmy nevznikají, jelikoţ se přeúčtovávají na jednotlivé členy (vlastníky). Zdanitelné příjmy SVJ vznikají z činností souvisejících s provozováním společných částí domů a nakládání s věcmi, právy a jinými majetkovými hodnotami, byty a nebytovými prostorami. Důleţitou daní pro SVJ je daň z příjmu právnických osob. Dalšími daněmi, které se mohou týkat SVJ je daň ze závislé činnosti, daň z přidané hodnoty, silniční daň, daň z nemovitostí a daňové povinnosti členů společenství. V oblasti daní se problematickým jeví výklad § 36 odst. 11 zákona o DPH, kdy není v případě SVJ zcela zřejmé, zda můţe podle tohoto paragrafu přeúčtovávat sluţby jako je nákup a následný prodej plynu, tepla, úklidových sluţeb, apod. I tuhle problematickou oblast by bylo potřeba jasně vymezit po právní stránce a ujasnit pravidla přeúčtování sluţeb z pohledu placení DPH.

52

Předmětem čtvrté kapitoly je analýza způsobu vedení účetnictví a daňovým reţim konkrétního SVJ za rok 2011. Toto SVJ vzniklo v roce 2009, sestává z 32 spoluvlastníků. SVJ vede účetnictví prostřednictvím správce, v souladu se zákonem účetnictví podvojné a v plném rozsahu. Společenství nemá ţádný majetek ani nepronajímá společné prostory třetím osobám, účtuje tedy jen pohyby v souvislosti se správou, provozem a opravami společných částí domu. Zálohy vybrané od vlastníků bytových jednotek jsou rozděleny podle předem daného klíče na zálohy krátkodobé a dlouhodobé. Krátkodobé zálohy slouţí k úhradě nákladů za úklid společných prostor, uţívání výtahu, spotřebovanou elektřinu ve společných částech domu, teplo, vodné a stočné, pojištění nemovitosti a odměna správci domu. Tyto zálohy a sluţby jsou vlastníkům bytových jednotek vyúčtovávány jedenkrát ročně. SVJ účtuje většinou přes účtovou 3 – Zúčtovací vztahy, kde má vytvořeny analytické účty ke sledování jednotlivých nákladů na sluţby. Tento způsob vedení účetnictví není zcela správný. V účtové třídě 3 by mělo být účtováno pouze o sluţbách, týkajících se přímo bytů. Pro ostatní sluţby, které se týkají společných částí domu, je vhodnější evidence přes účtovou třídu 5 – Náklady a následně na konci účetního období zúčtovat oproti účtové třídě 6 – Výnosy. Tento způsob účtování by se projevil ve výsledovce. Dlouhodobé zálohy jsou shromaţďovány na tzv. Fondu oprav. Tyto finanční prostředky jsou určeny na případné opravy společných prostor nebo na větší investice do domu. Z těchto prostředků jsou také hrazeny splátky úvěru, a nesprávně i jeho úroky a poplatky a dále různé drobné výdaje na běţné opravy, které by měly být správně účtovány mezi sluţby a hrazeny z krátkodobých záloh. Společenství nevznikají ţádné zdanitelné příjmy, proto neplatí daň z příjmu právnických osob. Současně není ani plátcem DPH, silniční daně, ani daně z nemovitostí. Jediná daň, kterou je společenství povinno platit je daň z příjmu fyzických osob, a to z důvodu vyplácených odměn členům výboru a kontrolní komise. Analyzované společenství se nezbavuje odpovědnosti za správné vedení účetnictví tím, ţe jeho vedení svěří jiné osobě. Proto by mělo trvat na tom, aby jejich správce vedl účetnictví správným způsobem, a to účtováním sluţeb, týkajících se společných částí domů, pomocí účtových tříd 5 a 6. Tento způsob účtování by pro ně byl přehlednější a projevil by se i ve výsledovce. Dále bych doporučovala výše uvedenému SVJ správně rozlišovat dlouhodobé a krátkodobé zálohy a neúčtovat o běţných výdajích z Fondu oprav.

53

Použité zdroje Monografie ČÁP, J., Vlastnictví bytů, správa domu a rozhodování ve společenství vlastníků. Praha: Wolters Kluwer ČR, a.s., 2011, 232 s. ISBN 978-80-7357-669-1 DRÁBOVÁ, M., HOLUBOVÁ, O., TOMÍČEK, M., Zákon o dani z přidané hodnoty, Komentář.

4. aktualizované vydání, Praha: Wolters Kluwer ČR, a.s., 2011, 740 s. ISBN 978-80-7357657-8 DVOŘÁK, T., Vlastnictví bytů a nebytových prostor. Praha: ASPI, a.s., 2007, 392 s., ISBN 978-80-7357-280-8 HOLEJŠOVSKÝ, J., NEPLECHOVÁ, M., OLIVOVÁ, K., Společenství vlastníků jednotek z pohledu právního, daňového, účetního a katastru nemovitostí. Praha: Aleš Čeněk, 2008, 473 s., ISBN 978-80-7380-091-8 KOCOUREK, J., ČERMÁK, J., PEŠTUKA, J., Společenství vlastníků jednotek 2011. Praha: EUROUNION Praha, s.r.o., 2011, 441 s., ISBN 978-80-7317-089-9 NEPLECHOVÁ, M., DUREC, M., Účetní a daňová problematika bytových družstev a společenství vlastníků jednotek od A do Z. Olomouc: ANAG, 2011, 400 s., ISBN 978-807263-686-0 NOVOTNÝ, M., FIALA, J., HORÁK, T., OEHM, J., HOLEJŠOVSKÝ, J., Zákon o vlastnictví bytů, Komentář 4., doplněné a přepracované vydání. Praha: C.H. Beck, 2011, 600 s., ISBN 978-80-7400-363-9 PRAŢÁK, Z., Společenství vlastníků jednotek. 3. Vydání, Praha: Leges, 2010. 288 s., ISBN 978-80-87212-35-6

Internetové zdroje LEGIS CZ s.r.o. Předpisy, které nový občanský zákoník mění. [online], [cit. 2012-4-24], dostupné z Ministerstvo financí České republiky Metodika a legislativa, [online], [cit. 2012-5-4], dostupné z

54

Legislativa Zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům ve znění pozdějších předpisů. Zákon č. 64/1964 S., občanský zákoník ve znění pozdějších předpisů. Zákon č. 563/1991 Sb., o účetnictví ve znění pozdějších předpisů. Vyhláška č. 504/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů, pro účetní jednotky, u kterých hlavním předmětem není podnikání České účetní standardy č. 401 aţ 414 vydané Ministerstvem financí pro účetní jednotky, jejichţ hlavním předmětem činnosti není podnikání a které účtují podle vyhlášky č. 504/2002 Sb. Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů ve znění pozdějších předpisů. Zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty ve znění pozdějších předpisů. Zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí ve znění pozdějších předpisů. Zákon č. 16/1993 Sb., o dani silniční ve znění pozdějších předpisů.

55

Seznam tabulek Tabulka č. 1: Schéma výpočtu daně z příjmu právnické osoby vhodné pro SVJ Tabulka č. 2: Způsob rozúčtování nákladů vlastníkům Tabulka č. 3: Příklad zúčtování krátkodobých záloh Tabulka č. 4: Příklad účtování Fondu oprav Tabulka č. 5: Příklad bankovního úvěru Tabulka č. 6: Příklad účtování odměn členům orgánů

Seznam příloh Příloha č. 1: Seznam použitých zkratek Příloha č. 2: Spoluvlastnické podíly SVJ Příloha č. 3: Účtový rozvrh SVJ Příloha č. 4: Výsledovka analyticky ke dni 31. 12. 2011 Příloha č. 5: Rozvaha ve zjednodušeném rozsahu 31. 12. 2011

56

Přílohy Příloha č. 1: Seznam použitých zkratek SVJ

společenství vlastníků jednotek

BytZ

zákon o vlastnictví bytů

ObčZ

občanský zákoník

ČÚS

Český účetní standard

FO

Fond oprav

ZDP

zákon o dani z příjmu

DPH

daň z přidané hodnoty

MD

Má dáti

D

Dal

DP

daň z příjmu

TÚV

teplo pro ohřev vody

ÚT

ústřední topení

Příloha č. 2: Spoluvlastnické podíly SVJ Označení bytové jednotky

Započtená plocha m2

Spoluvlastnický podíl

1

81,84

8184/210828

2

69,92

6992/210828

3

43,07

4307/210828

4

50,75

5075/210828

5

81,84

8184/210828

6

69,92

6992/210828

7

43,07

4307/210828

8

71,27

7127/210828

9

81,84

8184/210828

10

69,92

6992/210828

11

43,07

4307/210828

12

71,27

7127/210828

13

81,84

8184/210828

14

69,92

6992/210828

15

43,07

4307/210828

16

71,27

7127/210828

17

81,84

8184/210828

18

69,92

6992/210828

19

43,07

4307/210828

20

71,27

7127/210828

21

81,84

8184/210828

22

69,92

6992/210828

23

43,07

4307/210828

24

71,27

7127/210828

25

81,84

8184/210828

26

69,92

6992/210828

27

43,07

4307/210828

28

71,27

7127/210828

29

81,84

8184/210828

30

69,92

6992/210828

31

43,07

4307/210828

32

71,27

7127/210828

Pramen: účetnictví SVJ, vlastní práce autorky

Příloha č. 3: Účtový rozvrh SVJ Účet

Název účtu

Účet

Název účtu

211

Pokladna

321

Dodavatelé

221

Bankovní účet

325

Ostatní závazky

231

Krátkodobý bankovní úvěr

3251

Zúčtování SIPO

261

Peníze na cestě

3252

Vyúčtování

311

Odběratelé

331

Zaměstnanci

314

Poskytnuté provoz. zálohy

342

Ostatní přímé daně

3141

Poskytnuté zálohy- teplo

3421

Zálohová daň

3142

Poskytnuté zálohy – voda

3422

Sráţková daň

3143

Poskytnuté zálohy - elektřina

358

Nesplacená část úvěru

315

Ostatní pohledávky

389

Dohadné účty pasivní

31511

Voda – společná

548

Úroky úvěr

31521

Elektřina - společná

549

Poplatek úvěr

3153

Teplo

644

Přijaté úroky z běžného účtu

31531

Teplo pro ÚT

649

Čerpání fondu oprav

31532

Teplo pro ohřev TUV

911

Fond oprav

31541

Úklid

961

Počáteční účet rozvažný

31551

Provoz, reţie, správa

31558

Pojištění

31563

Provoz výtahu

Pramen: účetnictví SVJ, vlastní práce autorky

Příloha č. 4: Výsledovka analyticky ke dni 31. 12. 2011 Počáteční stav

Obraty za období MD

548100 Úroky úvěr

0,00

143 007,01

0,00

549200 Jiné ostatní náklady – poplatky úvěru

0,00

3600,00

0,00

3 600,00

3600,00

54x

Ostatní náklady

0,00

146 607,01

0,00

146 607,01

146 607,01

Náklady celkem

0,00

146 607,01

0,00

146 607,01

146 607,01

644000 Úroky

0,00

6 432,82

6 432,82

0,00

0,00

649200 Čerpání fondu oprav

0,00

0,00

146 607,01

146 607,01

146 607,01

64x

Ostatní výnosy

0,00

6 432,80

153 039,83

146 607,01

146 607,01

Výnosy celkem

0,00

6 432,82

153 039,83

146 607,01

146 607,01

č. účtu

Název účtu

Obraty za období D

Obraty rozdíl.

Koncový stav

Náklady 143 007,01 143 007,01

Výnosy

Hospodářský zisk za období Hospodářský zisk celkem Pramen: účetnictví SVJ, vlastní práce autorky

0,00 0,00

Příloha č. 5: Rozvaha ve zjednodušeném rozsahu 31. 12. 2011 (v tis. Kč) AKTIVA

č. řádku

A. Dlouhodobý majetek celkem

1

I.

2

Dlouhodobý nehmotný majetek celkem

Stav k prvnímu dni Stav účetního období dni

k poslednímu

II. Dlouhodobý hmotný majetek celkem

3

III. Dlouhodobý finanční majetek celkem

4

IV. Oprávky k dlouhodobému majetku celkem

5

B. Krátkodobý majetek celkem

6

4 993

I.

Zásoby celkem

7

2

II. Pohledávky celkem

8

4 425

5 188

III. Krátkodobý finanční majetek celkem

9

566

3 602

IV. Jiná aktiva celkem

10

Aktiva celkem

11

4 993

8 790

4 993

8 790

8 790

PASIVA A. Vlastní zdroje celkem

12

I.

13

Jmění celkem

II. Výsledek hospodaření celkem

14

B. Cizí zdroje celkem

15

I.

16

Rezervy celkem

II. Dlouhodobé závazky celkem

17

1 047

1 451

III. Krátkodobé závazky celkem

18

3 946

3 174

IV. Jiná pasiva celkem

19

Pasiva celkem

20

Pramen: účetnictví SVJ, vlastní práce autorky

4 165 4 993

8 790