Univerzita Karlova v Praze Právnická fakulta
Denisa Součková
Společenství vlastníků jednotek jako subjekt práva Unit Owners Community as a subject of Law
Diplomová práce
Vedoucí diplomové práce:
Katedra:
Datum vypracování práce (uzavření rukopisu):
„Prohlašuji, že jsem předkládanou diplomovou práci vypracovala samostatně za použití zdrojů a literatury v ní uvedených.“
Obsah: Úvod A. Teoretické koncepce vlastnictví bytů............................................................................1 B. Ústavní ochrana vlastnického práva..............................................................................2 C. Problematika vztahů zákonů upravujících bytové vlastnictví k občanskému zákoníku.........................................................................................................................3 I. Zákon č 72/1994Sb., o vlastnictví bytů.........................................................................................................................4 1.1 Vývoj právní úpravy zákona o vlastnictví bytů a jeho vliv na charakter společenství vlastníků jednotek......................................................................................................................5 II. Postavení společenství vlastníků jednotek podle platné zákonné úpravy.....................................................................................................................9 1.1 Vymezení obecných pojmů.......................................................................................9 1.2 Některé pojmy podle § 2 BytZ...............................................................................10 1.2.1 Budova.......................................................................................................11 1.2.2 Byt..............................................................................................................11 1.2.3 Rozestavěný byt.........................................................................................11 1.2.4 Nebytový prostor.......................................................................................11 1.2.5 Rozestavěný nebytový prostor...................................................................12 1.2.6 Jednotka.....................................................................................................12 1.2.7 Společné části domu..................................................................................12 1.2.8 Podlahová plocha.......................................................................................12 A. Vznik společenství vlastníků jednotek......................................................................13 1.1 Zákonné podmínky vzniku společenství.................................................................14 B. Vnik společenství u domů vlastněných družstvy.....................................................16 C. Společenství vlastníků jednotek jako právnická osoba.........................................................................................................................17 1.1 §10 Odst. 1 BytZ.....................................................................................................17 1.2 Použití obdoby obchodního zákoníku.....................................................................18 1.3 Řízení před rejstříkovým soudem při prvozápisu společenství...................................................................................................................19 D.. Činnost společenství ...............................................................................................22 1.1 Správa domu........................................................................................................................22 1.2 Činnosti spojené se správou domu a pozemku........................................................23 E. Rozsah způsobilosti společenství............................................................................24 1.1 Právní předpisy vztahující se k úkonům společenství............................................24 1.2 Nabývání věcí, práv a nebytových prostor.............................................................25 D. Členství ve společenství............................................................................................25 1.1 Práva a povinnosti člena společenství.....................................................................26 1.2 Práva člena společenství stanovená zákonem nebo stanovami...............................27 1.3 Další práva, která uvádějí vzorové stanovy.............................................................28 2.1 Povinnosti člena společenství stanovené zákonem nebo vzorovými stanovami......29 2.2 Povinnosti člena společenství na základě vzorových stanov....................................31 3. Práva a povinnosti společenství................................................................................31 3.1 Práva a povinnosti společenství ke členům společenství..........................................31
3.1.1 Společenství je oprávněno například...................................................................................................................31 3.1.2 Příklady povinností společenství.....................................................................32 G. Orgány společenství...................................................................................................32 1.1 Shromáždění vlastníků jednotek.............................................................................32 1.2 Výlučná pravomoc shromáždění.............................................................................33 1.3 Způsob rozhodování společenství...........................................................................34 1.4 Jednání shromáždění...............................................................................................34 1.5 Řízení podle § 11 odst. 3 BytZ...............................................................................35 1.6 Neplatnost rozhodnutí shromáždění........................................................................36 2.1 První schůže shromáždění.......................................................................................37 3.1 Statutární orgán.......................................................................................................37 3.2 Výbor, pověřený vlastník........................................................................................38 4.1 Stanovy společenství...............................................................................................39 4.2 Nařízení vlády č. 371/2004, kterým se vydávají vzorové stanovy k provedení zákona o vlastnictví bytů..................................................................................................40 H. Zánik společenství vlastníků jednotek......................................................................................................................40 III. Návrhy změn v budoucí úpravě zákona o vlastnictví bytů.........................................42 1.1 Návrh nového zákona o vlastnictví bytů a nebytových prostor.............................43 1.2 Návrhy změn nového zákona týkající se společenství vlastníků jednotek..................................................................................................................44 Závěr………………………………………………………………………………………...50 Seznam literatury......................................................................................................................51 Resumé (Aj)..............................................................................................................................52
Seznam použitých zkratek: BytZ ObčZ ObchZ OSŘ
Zákon č.72/1994 Sb., o vlastnictví bytů Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník Zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník Zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád
Úvod V nedávné historii našeho státu se začala úprava bytového práva psát 1.9. 1966, kdy vstoupil v účinnost zákon číslo 52/1966 Sb, zákon o osobním vlastnictví k bytům, který představoval pvní úprvu bytového vlastnictví platnou na našem území (po několik novelizacích) až do 30.4. 1994, kdy nabyl účinnosti zákon č. 72/ 1994, zákon o vlastnictví bytů. Osobní vlastnictví a osobní užívání byly termíny poplatné době reálného socialismu, ve které dominovalo především vlastnictví státní. Sám zákon navazoval na úpravy právního řádu, které byly provedeny od počátku 50. let minulého století v souvislosti se změnou režimu po únoru 1948. Byt byl výlučným předmětem práva, osobního vlastnictví, dům, jeho společné části byly předmětem osobního spoluvlastnictví. Tehdejší občanský zákoník žádné výslovné ustanovení o osobním vlastnictví bytů neobsahoval, přesto bylo možné použít obecnou úpravu občanského práva, ale pouze analogicky. Byt do osobního vlastnictví mohl být získán výstavbou nových domů, převodem ze státního vlastnictví nebo převodem z osobního vlastnictví jiného občana, zákon se nevztahoval na byty v družstevním nebo soukromém vlastnictví. Podle původní úpravy z roku 1966 bylo možné odprodat byt do osobního vlastnictví pouze tehdy, jestliže by šlo o všechny byty nacházející se v domě. To bylo nepraktické, protože ne všichni uživatelé bytu měli zájem na odkupu. Na základě novelizace z roku 1978 bylo možné prodat jen některé byty, zatímco ostatní byty v domě zůstávaly ve vlastnictví státu.Stát pak měl obsahově shodná práva a povinnosti jako vlastníci bytů v osobním vlastnictví. Později, podle zákona o mimosoudních rehabilitacích, nebylo možné oprávněným osobám v restituci vydat ty byty, které byly odprodány do osobního vlastnictví podle zákona č. 52/1966. Vráceny byly pouze byty, které zůstaly ve vlastnictví státu spolu se spoluvlastnickým právem ke zbývajícím částem domu, vybavení a příslušenství. Podle zákona o přechodu majetku ČR do vlastnictví obcí byly převedeny byty do vlastnictví obcí, ale existovala zde jistá spornost, v tom,že ve skutečnosti k převodu nedošlo a byty zůstávají nadále v majetku státu, protože jednotlivé byty nevyhovovaly definici obytného domu podle zákona. Judikatura se ale shoduje na tom, že účinností tohoto zákona přešly do vlastnictví obcí i ty byty, které zůstaly ve vlastnictví státu, to znamená ty, k nimž žádnému občanu nevzniklo právo osobního vlastnictví k bytu. Od 1.1. 1992 mohly byty a nebytové prostory do vlastnictví nabývat i právnické osoby.
A. Teoretické koncepce vlastnictví bytů Vědecké teoretické koncepce se bytovým vlastnictvím stále rozsáhle zabývají. V našem státě byly podrobně rozebírány od 70. let minulého století, například práce „Vlastníctvo bytov“, jehož autorem je Š. Luby. Společnými prvky všech názorových koncepcí, jejich pojmovým znakem je jak pluralita předmětů, objektů vlastnického práva tak pluralita subjektů. Konkrétní byt, celý dům nebo jeho společné části, pozemek mohou vlastnit různí vlastníci. Každý vlastník má více různorodých práv, ať už právo k bytu, právo ke společným částem domu a právo k pozemku, proto právo vlastníka bytu je souhrnem oprávnění, které se u jiného předmětu vlastnictví nevyskytují. Souhrn práv každého vlastníka je po dobu trvání právního vztahu nerozlučně spojený se souhrnem práv ostatních vlastníků a omezenený pouze stejným vlastnickým právem jiných vlastníků. Z této situace vychází především monistická, monisticko-dualistická a dualistická teorie. Monistická koncepce buď favorizuje dům, odmítá uznat jeho dělitelnost a tudíž samostatnoat bytu jako předmětu vlastnického práva nebo naopak druhý extrém, který zdůranuje pouze vlastnictví bytu jako výlučného předmětu, uznává sice společné části domu, ale nepřiznává k nim spoluvlastnické právo akcesoricky přistující k právu vlastnictví bytu. První z dualistických teorií dává důraz na spoluvlastnictví domu jako prvotního subjektu práva, byt je vedlejším zvláštním předmětem. Lze také rozlišovat jednotu spoluvlastnictví a vlastnictví nebo spoluvlastnictví domu a akcesorický vlastnický vztah k bytu. Druhá dualistická teorie dává co do povahy a funkce přednost primárnímu vlastnictví bytu a ostatní práva týkající se společných částí domu a pozemku jsou podřízena vztahu hlavnímu, jsou akcesorické ve vztahu k vlastnictví bytu. Dualisticko-monistická teorie uznávají dům i byt za samostatné předměty právních vztahů, které jsou ale vzhledem ke své nerozlučitelnosti považovány za celek, spoluvlastnictví k domu i vlastnictví k bytu tak tvoří jednotu, jediné vlastnické právo. Preference se pak soustředí na objektivní či subjektivní pojetí konstrukce. Zvláštní kolektivní vlastnictví, které netvoří právnickou osobu ani sdružení bez právní subjektivity. Ze subjektivního hlediska jednotné vlastnictví je souhrn subjektivních práv, tzv. kvantitativní pojetí nebo jejich organizační a funkčí jednota představující kvalitativní pojetí. Při preferenci předmětu jde pouze o spoluvlastnictví celého domu a toto vlastnictví je vyjádřeno reálnými díly.
1
Na závěr ve výčtu teorií nesmíme zapomenout na antivlastnickou teorii, která tvrdí, že vzhledem k nedělitelnosti domu není byt věcí v právní smyslu vůbec, nelze ho tedy spojovat s vlastnickým právem. Zastánci této teorie mají zato, že se o žádné věcné právo ani jednat nemůže, protože obsahově podléhá příliš mnoha omezením a proto půjde jiná než věcná práva. Výše zmíněný Š. Luby po rozboru všech teorií a s přihlédnutím k publikovaným názorům dalších autorů dochází k závěru, nejrozšířenějším pojetím je ztotožnění vlastnického práva s právem k bytu, na druhém místě se nachází spoluvlastnický názor, antivlastnické chápání bytu se nevyskytuje téměř vůbec. Ve většině zemí převažuje vlastnické právo k bytu a k němu akcesoricky přistupující spoluvlastnický vztah ke společným částem domu případně k pozemku. Jinou otázkou je, jestli se vůbec legislativa temito teoriemi zabývá, účelně je využívá a snaží se vytvořit nějaké celistvé pojetí. Je to pojetí co by de lege ferenda mělo být ve speciální normě bytového práva upraveno a co by případně mělo zůstat pro obecnou rovinu, která je obsažena v občanském zákoníku. Teoretický exkurs nám dává představu jakými úskalími může projít chápání věcného a vlastnického práva k bytům potažmo k nebytovým prostorám, protože i ty se vedle bytů v budovách vyskytují a stejně jako byty jsou i ony předmětem občanskoprávních vztahů, především vlastnických práv nebo práv souvisejících.
B. Ústavní ochrana vlastnického práva Součástí ústavního pořádku je Listina základních práv a svobod. Pokud se blíže podíváme na článek 11 Listiny zjistíme, že hned první odstavec říká: „Každý má právo vlastnit majetek. Vlastnické právo všech vlastníků má stejný zákonný obsah a ochranu....“ Ze stejného článku je možno dovodit i určité mantinely vlastnického práva, které v současnost,i na rozdíl od římskoprávního pojetí, není tak široce pojímané a absolutní. V demokratické společnosti má určité limity. Především svoboda jednoho subjektu nesmí být na újmu svobod subjektu druhého. Nemám na mysli svobodu jako metafyzickou či filozofickou veličinu, ale svobodu k „čemu“, to znamená svobodu, volnost, dovolenost vlastním volním projevem člověka ( jako subjektu práv), nabývat či pozbývat majetek nebo jakkoliv obsah svého vlastnického práva měnit. Výše zmíněný článek 11 Listiny dále stanovuje možnost zákonného omezení vlastnických práv ostatních subjektů především ve prospěch státu a to včetně daňových povinností. Zde se také setkáváme s pojmem „veřejný zájem“. Tento pojem je rozhodující pro jeden z nejkontroverznějších zásahů do majetkových práv, pro vyvlastnění
2
(odst. 4). Jde o nucené omezení vlastnického práva, ale toto, ať již jde o jeho úplné odnětí či pouze částečné omezení, je možné pouze na základě zákona, za náhradu (finanční či jinou kompenzaci) a především a právě ve veřejném zájmu. Je tedy právní normou nejvyšší právní síly vyloučena svévole kohokoliv včetně státní správy v omezování zákonem zaručených vlastnických práv. (Blížší specifikace vyvlastnění ve stavebním zákoně a v zákoně o vyvlastnění). Na druhé straně není bez zajímavosti, že v odstavci č.3 č. 11 nacházíme slova: „Vlastnictví zavazuje. Nesmí být zneužito na újmu práv druhých anebo v rozporu se zákonem chráněnými obecnými zájmy. Jeho výkon nesmí poškozovat lidské zdraví, přírodu a životní prostředí nad míru stanovenou zákonem.“ Termín „obecný zájem“ je nutno vykládat v duchu jednotlivých zákonů, které jej zohledňují.
C. Problematika vztahu zákonů upravujích bytové vlastnictví k občanskému zákoníku. Předmětem občanskoprávních vztahů jsou podle občanského zákoniku (§118 ObčZ) věci, práva nebo jiné majetkové hodnoty, pokud to jejich povaha připouští. Mohou jimi být též byty a nebytové prostory. Občanské právo nám dává odpověď na základní otázku, zda-li byty a nebytové prostory mohou být předmětem občanskoprávních vztahů. Ale mezi jaké vztahy je konkrétně zařadit? Jsou to vztahy věcné a jde vlastnictví? Teorie občanského práva však učí, že okruh věcných práv je omezen, je to právo absolutní a výčet věcněprávních vztahů je v občanském zákoníku taxativně vymezen. Nelze přece uplatnit zásadu typickou pro správní právo ve smyslu co není zakázáno je dovoleno a potom tedy, jestliže mi občanský zákon nezakazuje s byty jako věcmi nakládat tak proč bych s nimi takto nakládat nemohla? Zde se nabízí i jeden příklad aplikace práva, právě již výše zmíněný § 118 odst. 2 ObčZ byl použit v odůvodnění rozsudku Krajského soudu v Brně ve věci sp. zn. Ca 254/93 a to takto: „Předně z ustanovení § 118 odst. 2 ObčZ vyplývá, že byt je samostatnou věcí v právním smyslu všeobecně (předmětem občanskoprávních vztahů), přičemž z povahy věci plyne, že jde o věc nemovitou, reálnou část domu“ Byty a nebytové prostory byly ale přece předmětem občanskoprávních vztahů i dříve, ještě než byly k 1.1. 1992 do této kategorie novelou občanského zákoniku zařazeny.V čem pak spočívá sporné právní posouzení ve výše uvedeném rozsudku? Odpověď je nasnadě: V tvrzené všeobecné povaze právní úpravy bytu jako věci v právním smyslu v občanském zákoníku.
3
Konkrétní vlastnické právo k bytům by totiž mohlo vycházet jen z již vytvořené fikce bytu jako samostatné věci v právním smyslu jak je to třeba u zákona č. 52/1966 Sb, o osobním vlastnictví bytů,to však neznamená, že by se byt stal věcí v právním smyslu všeobecně,nýbrž jen v rozsahu působnosti tohoto zákona. Snad jsem nezvolila ideální příklad z judikatury, ale chtěla jsem ilustrovat spletitost problematiky věcí a vlastnického práva v souvislosti s byty, která se samozřejmě netýká jen teoretických postulátů, ale souvisí s názorovou odlišností autorů podle prostředí, ve kterém se pohybují. Autoři z prostředí české justice zastávají názor, že již samotný občanský zákoník skýtá dostatečnou oporu pro všeobecnost právní úpravy bytu ve smyslu výše uvedeného judikátu Krajského soudu v Brně. Naopak autoři z širší vědecké veřejnosti, například autoři komentáře k zákonu o vlastnictví bytů (doc. JUDr. Josef Fiala, CSc., JUDr. Marek Novotný, JUDr. Jaroslav Oehm a Mgr. Ing. Tomáš Horák) mají odlišný názor, který akcentuje úpravy bytového práva speciální k občanskému zákoníku. Pro upřesnění, zákon o vlastníctví k občanskému zákoniku takto:
bytů
definuje
svůj
poměr
§3 odst. 1 BytZ.“ Pokud tento zákon nestanoví jinak, práva a povinnosti vlastníků budov a práva povinnosti spoluvlastníků domu a vlastníků jednotek ( dále jen „vlastník jednotky“) upravuje občanský zákoník. Neníli předmětem spoluvlastnictví jednotka, ustanovení občanského zákoníku o podílovém spoluvlastnictví se nepoužijí.“ §3 odst 2 BytZ. „Právní vztahy k jednotkám se řídí, pokud tento zákon nestanoví jinak, ustanovením občanského zákoníku a dalších právních předpisů, které se týkají nemovitostí.“
I. Zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů. 24. března 1994 Parlament ČR schválil zákon č. 72/1994 Sb., zákon o vlastnictví bytů. Příprava zákona a rozhodnutí bylo spíš než odborně zpracováno politicky, ale v té době bylo nového zákona potřeba, zvlášť kvůli transformaci bytových družstev a pro další privatizaci obecních bytů, určování ceny bytů a jejich eventuální regulaci. Federální shromáždění ČSFR bohužel v roce 1992 neschválilo předlohu zákona o vlastnictví bytů, což souvislo s tehdy již zřejmým rozpadem československého státu. Zákon o vlastnictví bytů logicky navazoval na již provedený převod vlastnického práva ze státu na obce a umožnil prodej bytů a nebytových prostorů jako jednu z forem tzv. privatizace bytového fondu. Postup 4
podle tohoto zákona záleželo čistě na dosavadním vlastníkovi budovy, mohl se svobodně rozhodnout jak bude postupovat. Mohlo dojít kupříkladu k prodeji celých domů do vlastnictví právnických osob, které si najemníci sami založili. Právnická osoba se stala vlastníkem domu, dosavadní nájemníci zůstávali dál v nájmu, ale měli právní prostředky k ovlivnění vůle právnické osoby a to podle typu právnické osoby, kterou si zvolili při jejím založení a úpravou jejích vnitřních předpisů. Další možností byl prodej celých domů do podílového spoluvlastnictví nájemníkům. Toto spoluvlastnictví se spravuje § 137 a násl. ObčZ. Postup podle zákona o vlastnictví bytů´se v současnosti užívá nejen při výstavbě nových bytů do vlastnictvím, kde je jednoznačně favorizován ale i k privatizaci obecního bytového fondu ve větších městech s rozsáhlými sídlišti z převážně panelových domů.
1.1. Vývoj právní úpravy zákona o vlastnictví bytů a jeho vliv na charakter společenství vlastníků jednotek. Východiskem pro právní úpravu vlastnictví bytů je občanský zákoník, především § 118 ObčZ. Ačkoliv občanský zákoník připouští, aby byty a nebytové prostory byly předmětem občanskoprávních vztahů, ale sám neumožňuje jejich nabývání. Proto byl ObčZ doplněn ustanovením § 125, které odkazuje na zvláštní zákon aniž by se dále předmětem vlastnictví zabýval. Tato absence základní úpravy vlastnictví bytů, respektive, jednotek, vytváří dojem, že byt nebo nebytový prostor patří do kategorie věcných práv a má všeobecnou platnost. Předmět vlastnického práva podle BytZ je ale byt jako jednotka, tak jak je vymezena v § 2 BytZ a pro účely pouze tohoto zákona. Vztahy k jednotce se řídí ustanoveními občanského zákoníku, která se týkají nemovitostí, ale nikde není řečeno, že bytová jednotka nebo nebytový prostor jsou nemovitostmi. Vlastnictví bytů a nebytových prostor podle BytZ je spojeno se zvláštní formou spoluvlastnictví ke společným částem domu, který je na jednotky rozdělen, toto spoluvlastnictví je nedílně spjato s vlastnictvím by či nebytového prostoru jako jednotky. Zákon o vlastnictví bytů byl celkem jednáctkrát novelizován a nyní je rozdělen do dvanácti částí. Novelizace provedené zákonem č. 103/2000 Sb. a zákon č. 451/2001 Sb. jsou spojené s zásadnějšími změnani, které upravovaly především poměry společenství vlastníků jednotek, kterému byla přiznána právní subjektivita, kterou podle dřívější právní úpravy nemělo. Prováděcím předpisem k BytZ je nařízení vlády č. 371/2004 Sb., kterým se vydávají vzorové stanovy společenství, ve znění nařízení vlády č. 151/2004 Sb. Těmito stanovami se společenství řídí do schválení stanov 5
vlastních nebo do doby nabytí jejich účinnosti. Vzorové stanovy se užijí také v případě, stanovy schválené společenstvím nebudou odpovídat obsahovým náležitostem §9 odst. 14 Byt.Z. Novelizace BytZ v letech 1996 až 2007 vycházely s problémů spojených s aplikací práva v praxi a snažily se vyřešit sporné a nejasné pasáže zákona s větším či menším úspěchem. V roce 1994 Parlament ČR nerozhodl o přímém vzniku společenství vlastníků jednotek jako právnické osoby ze zákona. Ponechal na vůli vlastníků jednotek, jestli pro účely správy domu a činnosti s ní spojené právnickou osobu založí či nikoliv. Nybylo pamatováno na ty případy, kdy mezi vlastníky jednotek nedojde k dohodě o tom jak řešit správu domu. Obligatorní ustavení správce domu se ukázalo jako málo efektivní. Dalšími nedostatky byla složitost a administrativně náročný postup při vzniku vlastnictví jednotek a spoluvlastnictví společných částí domu. Nebyly dořešeny otázky týkající se pozemku a převod vlastnictví k němu v těch případech, kdy vlastník budovy není totožný s vlastníkem pozemku. Účinností novely BytZ č. 103/2000Sb. podle níž se společenství nejen stává právnickou osobou, která vzniká také přímo ze zákona (aniž by prošlo procesem založení a konstitutivním zápisem do příslušného rejstříku) pouze splněním zákonem uvedených podmínek. Charakteristika společenství jako právnické osoby byla dána vymezením předmětu činnosti a způsobilostí společenství vlastními právn ími úkony vstupovat do práv a zavazovat se k povinnostem ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu. Do té doby mělo společenství BytZ omezenou způsobilost. Společenství vzniká v domě s více než pěti jednotkami, z nichž tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků. Pro vznik společenství při převodu družstevních bytů je stanovena výjimka, jíž dochází k odložení vzniku společenství jako právnické osoby do doby, než spoluvlastnický podíl někdejšího družstva na společných částech domu poklesne na méně než jednu čtvrtinu. Společenství se od účinnosti novely zapisovalo do obchodního rejstříku. Tento krok měl měl nechtěný dopad na společenství, které vzniklo za účelem správy domu, zápisem do obchodního rejstříku získalo povahu podnikatele podle §2 odst. 2 písm. a) ObchZ. nebo byl přinejmenším tento jeho status nejasný. Zápisem do obchodního rejstříku došlo pro společenství k vzniku dalších povinností z oblastí daňové a změna vedení účetnictví. Byla proto urychleně přijata novela další a to zákonem č. 451/2001 Sb., která zachovávala principy vzniku společenství. Nově byl vytvořen 6
rejstřík společenství jednotek vedený stejnými soudy jako rejstřík obchodní. V oblasti účetnictví byla společenství dána možnost volby účetní soustavy a založena povinnost registrace společenství u místně příslušného správce daně. U předmětu činnosti společenství došlo ke zpřesnění a to tím způsobem, že společenství má způsobilost vykonávat práva a zavazovat se jen ve věcech spojených se správou domu, za stejným účelem bylo společenství umožněno nabývat vlastnictví k věcem, právům, majetkovým hodnotám a to včetně bytů a nebytových prostor. Zákonem č. 229/2001 Sb. byla stanovena povinnost bytového družstva převést s převodem jednotky fyzické osobě bezplatně spoluvlastnický podíl na pozemku, který byl bytovému družstvu bezplatně převeden. To se týká i družstevních řadových domků Už v průběhu projednávání další změny zákona o vlastnictví bytů, ze které vzešel pozdější zákon č. 451/2001 Sb., se projevovaly protichůdné názory na řešení sporných otázek, že se k jejich řešení v tomto zákoně raději nepřistoupilo. Patřila sem především problematika práv a povinností vlastníků jednotek, správa společných částí domu a pozemku a právních poměrů společenství. Absence výslovné úpravy musela být nahrazena v rámci zmocňovacího ustanovení §9 odst. 10 BytZ nařízením vlády, kterým se upravují vzorové stanovy společenství. Mezi další otázky, které byla potřeba právně řešit byly případy pasivity a nezájmu vlastníků jednotek o správu domu, kdy společenství nemá ani řádně zvolené orgány, které by správní činnost vykonávaly. V souvislosti s reformou veřejné správy a zrušením okresních úřadů (zákonem č. 320/2002 Sb.) bylo novelizován o i ustanovení §22 odst. 5 BytZ. Zákon č. 437/2003 Sb, kterým se mění zákon č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů, a některé další zákony, který v článkem VI zrušil ustanovení §9a odst. 4 BytZ. Od účinnosti totoho zákona společenství již nemohlo účtovat v soustavě jednoduchého účetnictví. Poslanecký návrh, který vyústil k přijetí další změny BytZ zákonem č. 171/2005 Sb., reagoval na problematiku získání souhlasu všech vlastníků jednotek v domě při hlasování o provedení oprav a rekonstrukcí společných částí domu. Došlo tedy ke změně ustanovení §11 odst. 5 BytZ, podle kterého je nadále zapotřebí souhlasu všech vlastníků jednotek zapotřebí pouze k přijetí usnesení o změně stavby a změně úžívání stavby. Co se týče modernizací, rekonstrukcí, stavebních úprav a oprav společných částí domu, jimiž se nemění velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu, je zapotřebí souhlasu tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek. 7
Zákonem č. 179/2005 Sb., kterým se mění některé zákony v souvislosti se zrušením Fondu národního majetku ČR, došlo v části třicáté čl. XXXI v návaznosti na změnu zákona o konkursu a vyrovnání k doplnění nového ustanovení § 30a BytZ., podle kterého ustanovení zákona o vlastnictví bytů týkající se vlastníka budovy, jednotky nebo pozemku, platí i pro správce konkursní podstaty, včetně ustanovení o převodech vlastnictví budovy, jednotky a pozemku nebo spoluvlastnického podílu na pozemku. Poslední novelizace BytZ zákonem č. 296/2007Sb., bylo změněno ust. §30a BytZ, které odkazuje na nově přijatý insolvenční zákon.
8
II. Postavení společenství vlastníků jednotek podle platné zákonné úpravy 1.1 Vymezení obecných pojmů Právní subjektivita je způsobilost mít práva a povinnosti. Právní subjektivitu mají i právnické osoby. Těmi mohou být, sdružení fyzických nebo právnických osob, účelová sdružení majetku, jednotky územní samosprávy a jiné subjekty, o kterých to zákon stanoví ( §18 ObčZ). Způsobilost právnické osoby znamená vlastními právními úkony nabývat práva a brát na sebe povinnosti a může být omezena pouze zákonem (§ 19a ObčZ). Vznik právni subjektivity i vznik způsobilosti právnické osoby k právním úkonům spadá časově v jeden okamžik a trvá po celou dobu existence právnické osoby. K nabývání práv a povinností může dojít bez jednání právnické osoby či jednáním prostřednictvím statutárního orgánu. Další podstatné související pojmy: §119 ObčZ. „/Věci movité a nemovité/ (1) Věci jsou movité nebo nemovité. (2) Nemovitostmi jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem.“ §120 ObčZ. „/Součást věci/ (1) Součástí věci je vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila. (2) Stavba není součástí pozemku.“ §121 ObčZ. „/ Příslušenství věci, bytu, pohledávky/ (1) Příslušenství věci jsou věci, které náleží vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány. (2) Příslušenstvím bytu jsou vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem užívány.“ Další právní předpisy související úpravou bytového práva lze nalézt ve stavebním zákoně a v předpisech s ním souvisejících a v zákoně o katastru nemovitostí. Avšak pojmy, které jsou definované v BytZ lze použít jen pro účely tohoto zákona.
9
1.2 Některé pojmy podle § 2 BytZ 1.2.1. Budova Budovou se podle bytového zákona rozumí trvalá stavba spojená se zemí pevným základem, prostorově soustředěná a navenek uzavřená obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi a nejméně dvěma prostorově uzavřenými samostatnými užitkovými prostory, s výjimkou hal. (To předpokládá buď 2 byty nebo 2 nebytové prostory, případně 1 nebytový prostor a 1 byt). Rozhodnutím vlastníka lze za budovu považovat rovněž sekci se samostatným vchodem, pokud je samostatně označena číslem popisným a je stavebně a technicky uspořádána tak, že může plnit samostatně základní funkci budovy. Budova sama musí být takové povahy, aby byla způsobilá být předmětem evidence v katastru nemovitostí ( z. č) už proto, že byty a nebytovéprostory v této budově se nacházející jsou sami předmětem evidování. Dalším předpokladem je, že musí jít o nadzemní stavbu a tato stavba musí být předmětem způsobilým podle občanského práva, tedy věcí ve smyslu občanského zákoníku. Pro určení samostatnosti věci bylo podle starého stavebního zákona určující kolaudační rozhodnutí příslušného stavebního úřadu. Nový stavební zákon vydává kolaudační souhlas nebo písemný souhlas stav. úřadu podle § 120 odst. 4 Stav.Z, ve kterém je uvedeno, že stavbu lze užívat nebo kopie oznámení stavebníka stavebnímu úřadu o záměru užívání dokončené stavby, pokud na základě něho došlo ze strany stavebního úřadu k tzv. tichému souhlasu podle § 120 odst.1 StavZ, dále rozhodnutí stavebního úřadu o dodatečném povolení dokončené stavby, popřípadě dokumentace skutečného povolení stavby ověřená stavebním úřadem. Ještě v nedávné době byly prodávány jednotlivé vchody domů, přestože nebyly kolaudovány jako samostatné stavby. K tomuto jevu se váže rozsudek Nejvyššího soudu z 8.4. 2002,sp.zn. 22 Cdo 1465/2000: „ Dokud není stavba reálně rozdělena, lze platně učinit předmětem převodu buď celou věc nebo její ideální díl. Pokud má být např. převedena reálná část stavby, musí jít o takovou její část, která má již právně povahu samostatné věci. Reálné rozdělení stavby je možné jen tehdy, jestliže vzniknou na základě stavebních úprav učiněných podle stavebních předpisů samostatné věci. Přitom k reálnému rozdělení stavby na dvě nebo více samostatných věcí nestačí rozdělení parcely geometrickým oddělovacím plánem. Stavbu lze dělit pouze vertikálně.“ Jednou budovou a tudíž samostatnou věcí je i budova, která má více podzemních podlaží, ve kterých jsou umístěny garáže, kotelny a technické zázemí budovy společné pro všechny vchody nebo nadzemní sekce.
10
1.2.2. Byt Bytem se podle Byt.Z rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou rozhodnutím stavebního úřadu určeny k bydlení. Do 31.12. 1991 byl byt definován v zákoně č. 41/1964 Sb., o hospodaření s byty a to tokto: „místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení a mohou k tomuto účelu sloužit jako samostatné bytové jednotky.“ Byt musí existovat hmotně i právně, musí mít podobu odpovídající právním předpisům a charakteru bytu specifikovaném především ve vyhlášce č. 137/1998 Sb., o obecných technických požadavcích na výstavbu a musí být rozhodnutím stavebního úřadu za byt uznán. O rozhodování ve stavebním řízení platí to, co bylo uvedeno výše u pojmu stavby. 1.2.3. Rozestavěný byt I rozestavěný byt může být předmětem občanskoprávních vztahů, testliže splňuje náležitosti uvedené v BytZ a je místností nebo souborem místností, určených v souladu se stavebním povolením k bydlení, pokud je rozestavěn v domě, který je alespoň v takovém stupni rozestavěnosti, že je již navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. 1.2.4. Nebytový prostor Nebytovým prostorem BytZ v §2 písm c) rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jinému účelu než k bydlení. Nebytovými prostory nejsou příslušenství bytů nebo příslušenství nebytového prostoru ani společné části domu. Stavební předpisy stanovují bližší výklad pojmu, jeho znaky jsou uvedeny i v zákoně č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor a v zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů. Nebytovým prostorem ve smyslu BytZ není ani půdní prostor vzniklý pod střešní konstrukcí, sklepní kóje nebo prostory, které jsou zákonem určeny jako společné části domu, zejména kotelna, výměník tepla, kočárkárna, prádelna apod. K tomu například rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR č.j. 28 Cdo 1788/2003, kde je v odůvodnění rozhodnutí uvedeno: „ Prohlášení žalovaného ze dne 31. 8. 1999, jímž vymezil kotelnu a výměníkovou stanici jako nebytové prostory, je neplatným právním úkonem dle §39 ObčZ, pro rozpor s ustanovením §2 písm. c),e), §5 odst. 1 zák. č. 72/1994 Sb ve znění účinném do 30. 6. 2000.“
11
1.2.5 Rozestavěný nebytový prostor U rozestavěného nebytového prostoru platí obdobně totéž co u rozestavěného bytu. 1.2.6 Jednotka Pojmem zastupitelným k pojmu byt nebo nebytový prostor je jednotka Podle §2 písm. h) BytZ je jednotkou byt nebo nebytový prostor nebo rozestavěný byt nebo nebytový prostor jako vymezená část domu podle tohoto zákona. Vlastnictví jednotky je spojeno se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu. 1.2.7 Společné části domu Dalším zásadním pojmen je vymezení společných částí domu. Těmi jsou podle §2 písm. g) BytZ části domu určené pro společné úžívání, zejména základy, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchody, schodiště, chodby, balkóny, terasy, prádelny, sušárny, kočárkárny, kotelny, komíny, výměníky tepla, rozvody tepla, rozvody teplé a studené vody, kanalizace, plynu, elektřiny, vzduchotechniky, výtahy, hromosvody, společné antény, a to i když jsou umístěny mimo dům, dále se za společné části domu považují příslušenství domu (například drobné stavby) a společná zařízení domu (například vybyvení společné sušárny). Na opravách a údržbě společných částí domu se podílejí všichni vlastníci jednotek v domě. Spoluvlastnický podíl na společných částech domu přechází spolu s jednotkou na jejího nabyvatele a sám o sobě nemůže být samostatným předmětem občanskoprávních vztahů a nelze na ních provést zajištění práva bez toho, aby se současně nezajistily na jednotce ( § 30 BytZ). 1.2.8. Podlahová plocha Spoluvlastnický podíl na společných částech domu je nedílnou součástí vlastnictví jednotky. Velikost spoluvlastnického podílu je závislá ( §8 odst. 2 BytZ) na vzájemném poměru velikostí podlahové plochy jednotek k celkové ploše všech jednotek v domě. Do podlahové plochy bytu nebo rozstavěného bytu se podle §2 písm. i) započítává podlahová plocha všech místností, včetně místností tvořících příslušenství. Do podlahové plochy se nezapočítává plocha vnitřních ochozů, meziprostorů balkonů, teras, lodžií a sklepních kojí i když jsou určeny k výhradnímu užívání vlastníka bytu. Podlahovou plochou nebytového prostoru nebo rozestavěného nebytového prostoru se podle §2 písm. j) BytZ rozumí podlahová plocha všech místností nebytového 12
prostoru nebo rozestavěného nebytového prostoru včetně ploch určených výhradně k uřívání s nebytovým prostorem. Započítává se též jednou polovinou i podlahová plocha vnitřních ochozů a jiných ploch, které jsou součástí meziprostoru (např. balkony v hledišti kina či divadla). Pro určení podlahové plochy zákon o vlastnictví bytů nestanovuje žádné podrobné parametry podobně jako jsou určeny např. ve vyhlášce č. 540/2002, kterou se provádí zákon o oceňování majetku. Dalo by s použít stanoviska Ministerstva pro místní rozvoj z 28.8.2002, č.j. 16177/02-34, podle kterého se „podlahová plocha bytu, tedy jak obyvatelných místností, tak vedlejších místností tvořících příslušenství bytu ve smyslu občanského zákoníku. Podlahová plocha se vypočte jako obsah příslušného geometrického útvaru, který tvoří podlahová plocha místnosti.“ K tomu kontroverzní judikát Městského soudu v Praze, spis. zn. 33Ca 70/97: „Jde-li však o započtení plochy balkonů, pak soud zaujal názor, že tato plocha se započítává do podlahové plochy bytu, pokud se ovšem nenachází mimo byt a svým charakterem nepředstavuje vlastně společnou část domu určenou pro společné užívání.“ A. Vznik společenství vlastníků jednotek §9 (1) „Společenství vlastníků jednotek ( dále jen „společenství“) je právnická osoba, která je způsobilá vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou,provozem a opravami společných částí domu ( dále jen „správa domu“), popřípadě vykonávat činnosti v rozsahu tohoto zákona a činnosti související s provozováním společných částí domu, které slouží i jiným fyzickým nebo právnickým osobám. Společenství může nabývat věci, práva nebo nebytové prostory pouze k účelům uvedeným ve větě první.“ Společenství je svojí podstatou sdružením fyzických i právnických osob založených na určitém majetkovém principu. Právnickou osobou nebylo vždy, ale z praxe jasně vyplynula nutnost nadat je právní subjektivitou a způsobilostí vlastními právními úkony nabývat práv a zavazovat se k povinnostem. Společenství vlastníků vzniká ze zákona a nezávisle na vůli jednotlivých vlastníků a to na základě několika právních skutečností.Podle předmětu činnosti bychom mohli společenství označit jako právnickou osobu nadanou speciální subjektivitou. Rozsah právní způsobilosti je BytZ omezen pouze na správu domu a činností s ní související. Pokud by došlo k překročení zákonem vymezeného rozsahu způsobilosti k právním úkonům lze dovozovat, že by se ze strany společenství jednalo o absolutně neplatný právní úkon. Členství ve společenstí vzniká spolu se vznikem vlastnictví jednotky, nabytím vlastnictví k jednotce se nabývá i podíl na spoluvlastnictví 13
společných prostor, který je úměrný velikosti jednotky v relevanci k ploše společných prostor a tím vzniká i členství ve společenství. Nabytí práva k jednotce a vznik členství v již existujícím společenství vlastníků v domě spadá v jeden okamžik, stejně tak jako zánik členství okamžikem pozbytí vlastnického práva k jednotce. Procesní způsobilost společenství úplatňuje v občanském soudním řízení a to včetně zápísů do rejstříku vlastníků jednotek před příslušným rejstříkovým soudem. Jako právnická osoba společenství nabývá tuto způsobilost svým vznikem a pozbývá ji okamžikem zániku. To se týká jak způsobilosti být účastníkem řízení, tak způsobilostí před soudem samostatně jednat, tedy procesní způsobilostí. Obě uvedené způsobilosti nabývá společenství splněním podmínek v BytZ určující jeho vznik, tedy bez ohledu na zápis do rejstříku společenství vlastní. Je to zřejmý rozdíl oproti vzniku obchodních společností podle obchodního zákoníku, kde zápis do obchodního rejstříku má pro vznik společnosti konstitutivní význam. Okamžik vzniku společenství je zásadní je povinně zapisován do rejstříku. Je proto nutné jeho přesné zjištění. 1.1. Zákonné podmínky vzniku společenství §9 (3) „ Společenství vzniká v domě s nejméně pěti jednostkami, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, a to dnem doručení listiny s doložkou o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí nebo jiné listiny, kterou příslušný státní orgán osvědčuje vlastnické právo k jednotce, poslednímu z těchto účastníků. Příslušný katastrální úřad vyrozumí ostatní vlastníky jednotek o provedení vkladu vlastnictví jednotky do katastru nemovitostí. Další osoby, které nabyly vlastnictví k jednotce jiným způsobem než smlouvou, jsou povinny o to uvědomit původního vlastníka budovy.“ §9 odst. 3 představuje obecný princip vzniku společenství, jinak je tomu u domu vlastněného družstvem, o kterém pojednáme níže. Kumulativně tak musí být splněny tyto podmínky: 1) dům s nejméně pěti jednotkami, ať už bytovými či nebytovými, hotovými či rozestavěnými ( zákon je považuje za jednotky viz §2 písm. h) BytZ a i k rozestavěné jednostce lze nabýt vlastnictví podle §17 odst. 6 a 7 BytZ). 2) v domě s nejméně pěti jednotkami musejí být tři vlastněny třemi různými vlastníky. V případě, že obě podmínky jsou splněny vzniká společenství vlastní jednotek ve chvíli doručení listiny s doložkou vkladu do katastru 14
nemovitostí nebo jiné osvědčující listiny poslednímu z vlastníků. (Pokud je na základě smlouvy o výstavě rozestavěn celý dům, tedy všechny jednotky nevzniká společenství zápisem vkladu vlastnického práva k jednotkám do katastru nemovitostí, ale až kolaudací spodle stavebních předpisů. Podobně je tomu i u vestaveb a přístaveb nebo stavebních úpravách ve statších domech.) Příslušný katastrální úřad (zkr. KÚ) má oznamovací povinnost vůči ostatním vlastníkům jednotek, to znamená, že má zákonem danou povinnost vyrozumnět dosavadní dva různé vlastníky jednotek o tom, že došlo k vložení vlastnického práva pro třetího různého vlastníka. Tím jsou splněny zákonné náležitosti a při převodu dalších jednotek, (pokud se v domě nachází víc než zákonem podmiňovaných pět), se tato skutečnost vlastníkům již neoznamuje jednoduše proto, že by již neměla žádnou právní relevanci a zákon s ní nespojuje účinky týkající se vzniku společenství vlastníků jednotek. Ještě nutno podotknout, že informace o datu vkladu vlastnického práva k jednotce sama o sobě není určující pro vznik společenství, zde důležité doručení listiny s vkladem do katastru nemovitostí třetímu poslednímu vlastníku jednotky. Oznamovací povinnost katastrální úřadu se proto jeví jako poměrně neefektivní, protože ostatní vlastníci jednotek musí stejně zjistit datum doručení a nikoliv vkladu a to tak, že se musí opět na katastrální úřad obracet, tentokrát s žádostí, aby jim sdělil den, kdy byla poslednímu vlastníkovi listina se vkladem doručena. Tato informace podléhá poplatkové povinnosti a KÚ ji musí zpětně dohledávat. Pokud dojde ke změně vlastnictví jednotky jinak smlouvou, má oznamovací povinnost vůči původnímu vlastníku budovy osoba, která se touto cestou stala nabyvatelem jednotky. To se může stát například nabytím vlastnictví děděním, ( deklaratorní rozhodnutí dědického soudu o nabytí dědictví ke dni smrti zůstavitele). Z hlediska účelnosti zde existuje jistá pochybnost o oznámení původnímu vlastníku budovy, když KÚ oznamuje ostatním vlastníkům. Proč je v dikci zákona pro nabytí jinak než smlouvou zvolen jiný adresát oznamovací povinnosti? Navíc je nejasné, zda-li v době oznámení má mít ještě původní vlastník nějaké vazby k domu. Další sporné body §9 odst. 3 BytZ lze spatřovat v tom, jestli je dána oznamovací povinnost jen v rámci vzniku společenství nebo i v případné jiné změny vlastnictví k jednotce v pozdější době. Ze systematického řazení v zákoně je možno dovodit, že oznamovací povinnost je vztažena pouze k době vzniku společenství vlastníků jednotek, nicméně v zájmu právní jistoty občanů by jistě upřesnění v BytZ nebylo na škodu. Ale co když hypoteticky vniká společenství v domě, kde byly jednotky postaveny na základě smlouvy o výstavbě a kdy je třeba vyřešit problém listiny, kterou příslušný stavební orgán osvědčuje vlastnické vztahy 15
k jednotce? V tomto případě žádný státní orgán žádnou listinu nikomu nedoručuje. Jak se tedy určí okamžik zvniku společenství vlastníků? Stavebník stavěl na základě smlouvy o výstavbě, vlastníci nabývali vlastnictví k již rozestavěným jednotkám, ale ještě je nebylo možno užívat, protože nebyly zkolaudovány. Nikdo jim rozhodnutí o kolaudaci celé budovy natož jejich vlastní jednotky nedoručil...... Tuto otázku zákon neřeší vůbec.
B. Vznik společenství u domů vlastněných družstvy. §9 odst. 4 BytZ: „ Pokud družstvo uvedené v §24 odst. 1 a 2, které bylo původním vlastníkem budovy, nebo družstvo vzniklé vyčleněním z původního družstv podle § 29 plní povinnosti správce podle §9 zákona o vlastnictví bytů platného před účinností tohoto zákona, vznikne společenství až prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž budou družstvu doručeny listiny dokládající, že spoluvlastnický podíl na společných částech domu se snížil na méně než jednu čtvrtinu. Do doby vzniku společenství se použijí ustanovení § 9, 11 a § 15 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů platná před účinností tohoto zákona. Z časového hlediska dochází k odloženému vzniku společenství, otázkou je nakolik je to privilegium či přítěž nebo dokonce omezení družstva, protože vylučuje samo družstvo z rozhodovací procesu, a odsuzuje ho k pasivitě a čekání na splnění podmínek, které BytZ předvídá. Formulace tohoto odstavce vyvolává interpretační potíže, protože sama o sobě je poměrně nesrozumitelná, při doslovném výkladu by ani jeho aplikace nebyla možná, protože před účinností tohoto zákona nebylo žádní ustanovení § 9, 11, a 15 odst. 2, které by se dalo použít, navíc z původní úpravy společenství neplatí všechna ustanovení, jen některá. V praxi vzbuzuje nejasnosti především vztah ustanovení §9 odst. 3 k § 9 odst. 4 BytZ.: Je možné, že budou splněny předpoklady vzniku společenství podle §9 odst. 4 BytZ, ale nebudou splněny předpoklady podle §9 odst. 3 BytZ. Pokud dojde k této kolizi můžeme si vybrat dvě výkladové možnosti, buď je ustanovení odstavce čtvrtého zcela speciální a to i k ustanovení odstavce třetího téhož §9 BytZ, a nemusí být tak splněny podmínky týkající se pěti jednotek v domě ve vlastnictví nejméně tří různých vlastníků. Druhá možnost je taková, že ke vniku splečenství dojde při splnění §9 odst. 4 BytZ jen tehdy, jestliže je dům rozdělen do pěti jednotek a tři jednotky jsou vlastněny různými vlastníky. Musí tedy dojít i ke splnění §9 odst. 3 BytZ. Systémově správné by bylo splnění obou odstavců §9 3. i 4.
16
C. Společenství vlastníků jednotek jako právnická osoba. 1.1 §10 odst. 1) „ Společenství vlastníků se zapisuje do rejstříku společenství vlastníků vedeného soudem určeným zvláštním zákonem k vedení obchodního rejstříku (dále jen „rejstřík“). Do rejstříku se zapisují tyto údaje: a) název společenství, jeho sídlo a identifikační číslo, b) den vzniku společenství, c) orgány společenství a jména členů výboru nebo jméno pověřeného vlastníka.“ Novelou zákona BytZ zák. č. 103/2000 Sb., s účinností od 1.7. 2000 byla zavedena do našeho právního řádu forma právnické osoby pro společenství vlastníků jednotek. Společenství se zapisovalo do obchodního rejstříku. Další novelou BytZ, zákonem č. 451/2001, který nabyl účinnosti 31.12. 2001 byl vytořen samostatný rejstřík, rejstřík společenství vlastníků jednotek. Zákon o vlastnictví bytů sám rejstřík vlastníků jednotek nedefinuje,ale z obchodního zákoníku dovodit, že jde o veřejný seznam, do něhož se zapisují zákonem stanovené údaje týkající se společenství vlastníků jednotek, má charakter veřejné listiny a je ve vztahu speciality k ustanovením obchodního zákoníku o obchodním rejstříku. Nestanovuje-li BytZ jinak, platí pro rejstřík, jeho vedení a řízení ve věcech rejstříku obdobně ustanovení obchodního zákoníku a občanského soudního řádu vztahující se na obchodní rejstřík, jeho vedení a řízení ve věcech obchodního rejstříku (§ 10 odst. 4 BytZ). Do rejstříku se zapisují údaje stanovené BytZ a je veden v elektronické podobě. Rejstřík společenství vlastníků spočívá na základě publicity. Publicita v materiální smyslu znamená, že skutečnosti zapsané v rejstříku jsou účinné vůči každému ode dne jejich zveřejnění (§ 29 odst. 2 a3 ObchZ), to znamená den jejich publikace v Obchodním věstníku. Vůči osobám, kterým bylo známo provedení zápisu v rejstříku, jsou ale zapsané skutečnosti účinné již ode dne tohoto zápisu. Údaje a obsah listin , jejichž zveřejnění zákon ukládá může osoba, které se zápis týká, namítat vůči třetím osobám až od okamžiku jejich zveřejnění (§ 29 odst. 3 ObchZ), ale zapsaná osoba, tedy i společenství, se nemůže dovolávat údajů a obsahu listin, jejichž zveřejnění zákon ukládá, do šestnáctého dne po zveřejnění, jestliže třetí osoby prokáží, že o nich nemohly vědět.
17
Negativní vymezení materiálního principu publicity znamená, že proti tomu, kdo jedná v důvěře v zápis do rejstříku, nemůže ten, jehož se zápis týká, namítat, že zápis neodpovídá skutečnosti ( § 29 odst. 4 a 5 ObchZ). Když společenství nesplnilo povinnost a nenechalo určité skutečnosti do rejstříku zapsat, ačkoliv zapsány být měly, pak to nemůže být na újmu třetím osobám, ledaže by o nesprávnosti údaje věděly, ale to by pak by nemohly jednat v důvěře v zápis v rejstříku. Rozhodující je zde bona fides třetích osob. Třetí osoby se mohou vždy dovolat nezveřejněných údajů a obsahu listin, neodnímá-li jim skutečnost nezveřejnění účinnost (§ 29 odst. 5 ObchZ). Samotný rejstříkový spis však není tedy součástí veřejného seznamu. Zápis vzniku společenství, ostatní zápisy, které se společenství týkají, stejně tak jako jeho výmaz z rejstříku nemají konstitutivní účinky, jde pouze o deklaratorní účinek zápisu. Formální princip publicity vnímáme jako právo každé nahlížet do veřejně přístupného rejstříku a pořizovat si z něj kopie a výpisy. Na základě žádosti vydává rejstříkový soud listinný úředně ověřený nebo úplný opis zápisu nebo listiny uložené ve sbírce listin nebo potvrzení o tom, že určitý údaj v rejstříku není, ledaže žadatel výslovně požádá o opis úředně neověřený (§ 28 odst 2 ObchZ). Nebude-li výslovně požádáno o listinný částečný nebo úplný opis, vydá rejstříkový soud částečný nebo úplný opis vždy v elektronické podobě. Zápisem do rejtříku rozumíme zápis dosud nezapsaného údaje, změna zapsaného údaje a také výmaz zapsaného údaje. Zápis soud provádí ke dni uvedeném v návrhu na zápis, nejdříve však ke dni jeho provedení 1.2.Použití obdoby obchodního zákoníku Zabýváme-li se obdobným použitím ustanovení obchodního rejstříku je třeba zjistit jak dalece jsou tato ustanovení použitelná. Jedná se zde o obdobu, což lze charakterizovat jako úplně stejnou a obsahově shodnou aplikaci ustanovení obchodního zákoníku o obchodním rejstříku tam, kde je to z podstaty věci možné. Jenže některá ustanovení obchodního zákoníku nejsou svojí povahou pouze hmotněprávními ustanoveními, ale mají též procesní povahu nebo mohou být povahy smíšené ( např. ustanovení o věcné legitimaci - §31 odst. 1 a 2 ObchZ). Dá se říct, že použití obdoby v souvislosti s vedením rejstříku společenství vlastníků a rejstříkovém řízení nebylo šťastným krokem. Navíc je zákonem dovoleno pouze obdobné použití obchodního zákoníku a občanského soudního řádu, nikoliv dalších právních předpisů, které se obchodním rejstříkem zabývají. Při doslovném výkladu §10 odst. 4 BytZ je takové použití přímo vyloučené.
18
Jak se s tím ale vyrovnat v praxi? Buď uplatňovat striktně zákonnebo naopak použít zdravý rozum, logiku a v teleologickém výkladu se pídit po smyslu a účelu onoho rozporuplného ustanovení? Správnou cestou bude pravděpodobně druhá možnost, to znamená aplikovat ustanovení všech právních předpisů týkajících se obchodního rejstříku ale, nikoliv obdobně, nýbrž analogicky. Vedení, členění a způsob zapisování do obchodního rejstříku se řídí instrukcí Ministerstva spravedlnosti České republiky ze dne 3.12. 2001 č.j. 505/2001-Org, kterou se vydává vnitřní a kancelářský řád pro okresní, krajské a vrchní soudy (v.k.ř.). Pro rejstřík společenství vlastníků jednotek se užije obdobně. Ani tento předpis není v případě použití na společenství ideální. Rejstřík a rejstříkové spisy jsou uspořádány do oddílů, splečenství vlastníků tvoří pouze jediný oddíl s označením „S“ (§201 č. IV. Odst. 3 v.k.ř.). 1.3 Řízení před rejstříkovým soudem při prvozápisu společenství. V řízení se uplatňuje trojstupňová soustava obeckých soudů. Soudem prvního stupně ve věcech rejstříku je vždy věcně příslušný krajský soud. Krajské soudy rozhodují v obchodních věcech jako soudy prvního stupně ve věcech obchodního rejstříku, rejstříku obecně prospěšných společností, nadačního rejstříku a rejstříku společenství vlastníků jednotel (§ 9 odst. 3 písm. a) OSŘ). O odvoláních rozhoduje vrchní soud. Místně příslušným soudem je obecný soud právnické osoby, jíž se zápis do rejstříku týká. Rejstříkové řízení je typem řízení nesporného a lze jej zahájit i bez návrhu ( § 200b OSŘ). Účastníky řízení jsou osoba, která podala návrh, ke kterému je oprávněna podle zvláštního právního předpisu. Účastníky rejstříkového řízení mohou být: navrhovatel, společenství, státní zastupitelství. Navrhovatelem může být : a) společenství b) osoba zapisovaná do rejstříku podle zláštních předpisů c) třetí osoba, která má vztah ke společenství, např. člen společenství d) jakákoliv třetí osob U třetích osob rejtříkový soud vždy zkoumá aktivní věcnou legitimaci pro podání návrhu. Jménem společenství mohou v soudním řízení jednat: předseda výboru, výborem pověřený člen výboru, výborem pověřený člen společenství, pověřený vlastník, pověřeným vlastníkem pověřený člen společenství. 19
Jménem společenství nemůže jednat ten, jehož zájmy jsou v rozporu se zájmy společenství ( §21 odst. 4 OSŘ) Judikát: PR 7/2002 s. 345 – 346.Usnesení Vrchního soudu v Praze sp. zn. 7 Cmo 432/2001. Vlastník jednotky či jednotek není z titulu vlastníka účastníkem rejstříkového řízení zahájeného na návrh společenství vlastníků jednotek o zápis společenství do rejstříku společenství vlastníků jednotek.“ Prvozápis společenství vlastníků jednotek do rejstříku navrhuje samo společenství do 60 dnů po zvolení svého stutárního orgánu a jeho jménem tak činí výbor nebo pověřený vlastník (§10 odst. 2 BytZ). K návrhu se přikládá: a) výpis z katastru nemovitostí pro dům s byty a nebytovými prostory, b) notářský zápis o průběhu první schůze shromáždění, na níž byly schváleny stanovy společenství a zvoleny orgány společenství, včetně listiny osvědčující přítomnost vlastníků jednotek na této schůzi, c) schválené stanovy společenství. §10 odst. 3 BytZ „Zápis do rejstříku se provede, jsou-li splněny náležitosti návrhu podle odstavce 2, i vpřípadě, že nejsou dodrženy lhůty stanovené pro konání první schůže shromáždění.“ Ke srovnání judikát z doby, kdy lhůta k podání návrhu na prvozápis společenství činila 30 dnů a zápis se prováděl do obchodního rejstříku. Usnesení Vrchního soudu v Praze ze 7. 5. 2001, sp. zn. 7Cmo 15/2001: „ Nedodržení třicetidenní lhůty k podání návrhu na zápis společenství vlastníků do obchodního rejstříku podle §10 odst. 1 BytZ neznamená ztrátu aktivní legitimace společenství k podání návrhu na jeho zápis do obchodního rejstříku.“ K návrhu prvozápisu je třeba předložení ještě dalších dokladů. Jedná se o listiny dokládající skutečnosti, které mají být do rejstříku zapsány (§ 32 odst. 2 ObchZ). Těmi jsou: a) doklad o vzniku společenství Kromě doložení dne vzniku společenství, je ještě nutné doložení listiny osvědčující vlastnictví k jednotce s doložkou vkladu do katastru nemovitostí. U družstva jako původního vlastníka se dokládá doručení listin o okamžiku snížení jeho podílu na domě. Judikát: Usnesení Vrchního soudu v Praze ze dne 16.1. 2006 sp. zn. 7 Cmo 604/2005. 20
„Listinami, které se přikládají ka návrhu na prvozápis společenství do rejstříku, jsou nejenom listiny podle § 10 odst. 2 BytZ, leč rovněž i všechny relevantní listiny podle § 32 odst. 2 ObchZ použitého dle § 10 odst. 4 BytZ. Takovou listinou je i doklad o tom, k jakém dni společnosti vzniklo. b) právní důvod užívání prostor, v nichž je umístěno sídlo společenství K doložení právního důvodu užívaní protor stačí písemné prohlášení vlastníka nevovitosti, bytu nebo nebytového prostoru, umístění prostor, prohlášení osoby oprávněné nemovitostí, bytem nebo nebytovým prostorem nakládat s tím, že s umístěním sídla souhlasí. Pokud má společenství sídlo v domě, pro který vzniklo je také zřejmě nutné upřesnit prostoru, ve které je umístěno, např. v bytě některého vlastníka nebo v nebytovém prostoru (nutné smluvně ujednat), případně ve společných prostorách domu, je-li to technicky možné. Sídlo může být umístěno i v jiné budově než v domě, pro který vzniklo. Potom je nutné rejstříkovému soudu doložit užívací právo k místnostem, v nichž se sídlo společenství nachází a souhlas vlastníka příslušných místností. Právním důvodem užívaní může být například nájem či podnájem nebytových prostor nebo nájem bytu. c) výpis z katastru nemovitostí dokládající vlastnictví nemovitosti, bytu či nebytového prostoru, jestliže se sídlo nenachazí v témže domě, ve kterém společenství vzniklo, d) doklad o označení domu, jestliže označení nevyplývá z výše uvedených dokladů, e) zápis se schůze výboru o volbě předsedy, je-li statutárním orgánem výbor, f) podpisové vzory členů výboru nebo pověřeného vlastníka. g) listiny, které zakládají do sbírky listin (není podmínkou zápisu) Soud rozhoduje bez nařízení jednání vždy, rozhoduje-li přímým zápisem, v ostatních případech rozhoduje usnesením ani zde jednání nemusí být nařízeno, nicméně soud je povinen o návrhu rozhodnout, respektive provést zápis do rejstříku do pěti pracovních dnů ( § 200da odst. 4 OSŘ). Soud zkoumá, zda údaje o skutečnostech, které se do rejstříku zapisují, vyplývají z listin, které mají být podle zvláštního právního předpisu doloženy (§ 200da odst. 1 OSŘ). Od 1. 7 2005 platí takzvaný registrační princip, který snižuje přezkum platnosti a účinnosti právních skutečností, které jsou rozhodnými skutečnostmi pro zápis do rejstříku. 21
Zvláštní režim platí pro notářské zápisy, kde se zkoumá pouze to, zda notářský zápis splňuje požadavky kladené na něj zvláštním právním předpisem (ust. § 77, § 80a a násl. NotŘ). Zápis soud provede, jsou-li splněny náležitosti návrhu na zápis do rejstříku (§ 10 odst. 2 BytZ), i v případě, že nejsou dodrženy lhůty stanovené pro konání první schůze shromáždění. Neprovede-li soud zápis do rejstříku ani o návrhu nerozhodne ve lhůtě 5 dnů, považuje se navrhovaný zápis za provedený dnem následujícím po uplynutí této lhůty (fikce zápisu). To samozřejmě neplatí, došlo-li před uplynutím této lhůty k zpětvzetí návrhu. Fikcí zápisu dochází k tomu, že se zápis považuje za provedený, ačkoliv jej soud neprovedl. Soud promítne zápis do rejstříku do 2 dnů ode dne, kdy nastala fikce. V rejstříkovém prostředky.
řízení
jsou
možné
řádné
i
mimořádné
opravné
D. Činnost společenství Předmětem činnosti jsou podle BytZ správa domu, další činnosti související s jednotkami, činnosti související z provozováním společných částí domu, které slouží fyzickým nebo právnickým osobám. Správa samotných jednotek je věcí jejich vlastníků, ale společenství zajišťuje pro ně i dodávky služeb,( t.j. odvoz odpadků, dodávky pitné vody, teplé vody, odvod odpadních vod apod.), je oprávněno i k určitým úkonům daných zákonem, např. vymáhání plnění povinností uložených jednotlivým vlastníkům jednotek, sjednává smlouvy o zástavním právu na zkladě § 9 odst. 2 Byt.Z atd.) 1.1 Správa domu Správou domu se podle vzorových stanov společenství ve znění změn provedených vládním nařízením č. 151/2006 Sb. rozumí: a) provoz domu a pozemku, b) údržby a opravy společných částí domu společných částí domu včetně havartijní služby,
a
rekonstrukce
c) protipožární zabezpečení domu, včetně hromosvodů, d) revize a opravy společných částí technických sítí, rozvody elektrické energie, plynu, vody a odvod odpadních vod, tepla a teplé užitkové vody včetně radiátorů, vzduchotechnika, výtahů, zařízení pro příjem televizního a rozhlasového signálu a 22
elektrických sdělovacích zařízení v domě a dalších technická vyvavení domu, e) revize a opravy domovní kotelny čí výměníkové stanice v rozsahu a způsobem odpovídající skutečnému vybavení domu, f) prohlídky a čištění komínů, g) administrativní a operativně-technická činnost spojená se správou domu, včetně vedení příslušné technické a provozní dokumentace, h) správa jednotek, které jsou ve spoluvlastnictví všech členů společenství, i) další činnosti, které pro společenství vyplývají z právních předpisů a technických postupů spojených se správou domu. Je samozřejmé, že pokud si společenství své stanovy určí jinak, můžou být jeho úkoly na poli správy domu odlišná, avšak nikdy nesmí vykročit z rámce BytZ vymezující předmět činnosti společenství. 1.2 Činnosti spojené se správou domu a pozemku To platí i činnosti spojené se správou domu a pozemku, kde jde zejména o: a) vybírání předem určených finančních prostředků od členů společenství na náklady spojené se správou domu a pozemku, případně dalších příspěvků na činnost společenství, b) vedení evidnce plateb členů společenství, které jsou podle písm. a) vybírány, c) vedení evidence nákladů vztahujících se k domu, pozemku a k činnosti společenství d) zřízení účtu u banky a hospodaření s finančními prostředky, e) vedení účetnictví v souladu se zvláštními právními předpisy (zejména podle zákona č. 563/1991 Sb. o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů), f) vedení seznamu společenství. Činnost společenství je, jak již bylo poznamenáno výše, dvojího charakteru. Jde o činnost týkající společných částí domu a činnost, která souvisí s užíváním jednotek.
23
Další možný způsob vymezení činnosti na základě BytZ je činnost vyvíjená navenek vůči třetím osobám nebo naopak dovnitř vůči svým členům anebo činnost týkající se hospodaření s majetkem společenství. Ve vztahu ke třetím osobám jde o úkoly zajišťující provozování společných částí domu, které slouží jiným fyzickým nebo právnickým osobám, které sami nejsou členy společenství. Ve vztazích k vlastním členům společenství vymáhá plnění povinností uložených jim orgány spol. Se svým majetkem a s finančnímí prostředky poskytnutými vlastníky jednotek je povinno společenství řádně hospodařit, může dále sjednávat smlouvu o zástavním právu k jednotce za podmínek §9 odst. 2 BytZ, podávat návrh k soudu na prodej jednotky podle §14 BytZ, činit právní úkony, převším spočívající v uzavírání smluv o nájmu jednotek ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek.
E. Rozsah způsobilosti společenství Novela BytZ provedená zákonem č. 451/2001 Sb. napravila některé nejasnosti panující okolo oprávnění společenství vlastním jménem činit právní úkony ve věci předmětu své činnosti tím, že doplnila jejich vymezení v §9a t.z. §9a „ /Rozsah způsobilosti společenství/ (1) Společenství je oprávněno činit právní úkony, především uzavírat smlouvy ve věcech předmětu své činnosti podle tohoto zákona, zejména k: a) zajištění dodávky služeb spojených s užíváním jednotek, b) pojištění domu c) nájmu v případě nájmu společných částí domu a dále k nájmu jednotek ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek. (2) Společenství je oprávněno rozhodovat o rozúčtování cen služeb na jednotlivé vlastníky jednotek, není-li rozúčtování cen služeb stanoveno zvláštním právním předpisem nebo rozhodnutím cenového orgánu. (3) Společenství je oprávněno vlastním jménem vymáhat plnění povinností uložených vlastníkům jednotek k tomu příslušným orgánem společenství podle tohoto zákona.“ 1.1 Právní předpisy vztahující se k úkonům společenství: - §6 zákona č. 406/2000 Sb., o hospodaření s energií, - §3 odst. 2 vládního nařízení č. 299/2001 Sb., o použití prostředků ze Stáního fondu rozvoje bydlení ke krytí úroků z úvěrů poskytnutých 24
bankami právnickými a fyzickými osobám na opravy, modernizace nebo regenerace panelových domů, - §2 odst. 5 zákona č. 274/2001 Sb., o vodovodech a kanalizacích pro veřejnou potřebu, - §2 písm. g) vyhlýšky č. 372/2001 Sb., kterou se stanoví pravidla rozúčtování nákladů na tepelnou energii, na vytápění a nákladů na poskytování teplé úžitkové vody mezi konečné spotřebitele, - §2 odst. 2) písm. c) bodu 5 zákona č. 248/2000 Sb., o podmínkách podnikán í a o výkonu státní správy v energetických odvětvích, - § 663 a následující občanského zákoníku – nájem bytů, - zákon č. 116/1990 Sb ve znění pozdějších předpisů. – nájem nebytových prostor, -
zákon č. 37/ 2006 Sb., o pojistné smlouvě.
1.2 Nabývání věcí, práv a nebytových prostor Některé názory na právní úkony společenství se zaštiťují zásadou „co není zákonem zakázáno, je dovoleno“ a to především nabývání věcí, práv a nebytových prostor k účelům vymezeným předmětem činnosti, (viz. §9 odst. 1). Nabytí nebytového prostoru v domě za účelem zřízení kanceláří společenství asi v nikom pochybnosti nevzbudí, ale co nabývání vlastnicví jednotek za účelem pronajímání? Tady už přece nejde o správu domu nebo činnost s ní související nýbrž, při splnění podmínek §2 odst. 1 obchodního zákoníku, o podnikání (posuzováno podle činnosti) a šlo by o neplatný právní úkon, dokonce absolutně, pro rozpor s BytZ. Na druhou stranu nabývání pozemku pod domem může být hodnoceno jaký jiný exces, protože dům stojící na pozemku je rozdělen na jednotky, které tak mají k němu přímou vazbu a tento pozemek účelově slouží k užívání jednotek a ne ke správě domu.
F..Členství ve společenství. Členství ve společenství vlastníků jednotek znamená účast na právnické osobě. ( BytZ používá termín „člen“ k účasti ve společenství stejně tak jako k účasti v ogánech tohoto společenství, je to nesystematické a poměrně matoucí.) Toto členství je dáno splněním zákonných podmínek, nelze je projevem vůle vlastníka jednotky vyloučit a váže se nedílně na vlastnictví jednotky. Členství jako takové nemůže vzniknout, jestliže samo společenství ještě neexistuje. Připomeňme, že společenství vzniká
25
na základě splnění kumulativně daných podmínek, a jestliže nejsou splněny nevzniká ani právnická osoba. Podle § 9 odst. 5) BytZ platí že: „Členství ve společenství vzniká a zaniká současně s převodem nebo přechodem vlastnictví jednotky. Spoluvlastníci jednotky jsou společnými členy společenství.“a dále § 9 odst. 6) „ Vlastníci jednotek, kteří nabyli vlastnictví k jednotce nejpozději v den vzniku společenství za podmínek stanovených v odstavci 3, se stávají členy společenství dnem jeho vzniku. Členství dalších vlastníků jednotek ve společenství vzniká dnem nabytí vlastnictví k jednotce.“ Nabytí vlastnictví jednotky spojené přímo s rozdělením domu na bytové jednotky je ve smyslu výkladu § 9 odst. 6) originárním nabytím vlastnického práva. Připomeńme, že: Převod a přechod vlastnického práva patří k takzvaným derivativním nabytím vl. práva. Právní nástupce odvozuje své vlastnické právo od svého právního předchůdce. Při převodu práva převodce vlastnictví jednotky pozbývá a tím mu zaniká i členství ve společenství vlastníků jednotek a zároveň vzniká vlastnické právo nabyvateli jednotky stejně tak jako s ním spojené členství ve společenství. Může se tak dít několika způsoby, např. darováním nebo úplatným převodem reprezentovaným především kupní smlouvou. K přechodu vlastnického práva dochází děděním či zánikem právnické osoby přechodem na jejího právního nástupce. K zániku členství ve společenství dochází také z důvodu zániku samotného společenství, zánikem domu nebo zánikem jednotky, s níž se členství váže. Dalším způsobem zániku členství je dohoda všech vlastníků jednotek, kterou se mění vlastnictví domu rozděleného na jednotky na podílové spoluvlastnictví budovy nebo zrušením vymezení jednotek v domě změnou vlastnictví budovy, je-li vlastníkem všech jednotek v domě jedna osoba. 1.1 Práva a povinnosti člena společenství. Práva a povinnosti člena společenství jsou upravena v BytZ a ve vládním nařízení č. 371/2004 Sb, kterým se vydávají vzorové stanovy společenství vlastníků jednotek (SVJStan). Vzorové stanovy platí tam, kde společenství nepřijalo stanovy vlastní nebo jejich vlastní stanovy nejsou ještě účinné a v případech, kdy společenství své stanovy přijalo, jsou účinné, ale neobsahují obsahové náležitosti podle §9 odst 14 BytZ, a to jen v rozsahu vlastními stanovami neupravených právních poměrů. Dále je možno dovodit, že pokud existují otázky, které nejsou upraveny zákonem ani vlastními úplnými stanovami společenstí, použije se ustanovení vzorových stanov, které tuto otázku řeší. 26
1.2 Práva člena společenství stanovená zákonem nebo stanovami: a) Právo podílet se na správě domu v rozsahu odpovídajícím spoluvlastnickému podílu na společných částech domu, není-li mezi spoluvlastníky dohodnuto jinak ( §13 odst. 1 BytZ). b) Práva vztahující se vlastnictví jednotky. Vlastnické právo k bytu či nebytovému prostoru dává vlastníkovi možnost nakládat s nimi jako s předměty občanskoprávních vztahů. § 13 odst. 5 BytZ se v této souvislosti zmiňuje o nájmu a podnájmu bytu, pro něž platí příslušná ustanovení občanského zákoníku ( §663 a násl. §685 a násl. ObčZ). Pro nájem a podnájem nebytového prostoru platí vzláštní předpisy ( zákon 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů). c) Práva ( a povinnosti) dosavadního vlastníka budovy týkající se prostor a zařízení, které slouží i jiným osobám než vlastníkům jednotek přecházejí na vlastníky jednotek. To se podle §13 odst. 6 BytZ týká např. kotelen, výměníkové stanice, krytu civilní ochrany, prádelny, sušárny, zařízení provozní povahy atd. e) Právo účastnit se na činnosti společenství. f) Právo svolávat shromáždění v zákonem nebo stanovami stanovených případech ( § 11 odst. 1 BytZ, čl. VII, odst. 5 a 6 SVJStan). Vlastníci, kteří mají alespoň čtvrtinu hlasů mohou dát podnět výboru nebo pověřenému vlastníkovi ke svolání shromáždění, jestliže pak není shromáždění svoláno, mohou je svolat sami vlastníci jednotek. g) Právo podílet se stanoveným způsobem na rozhodování shromáždění (§9 odst. 8 a12, §11 BytZ a čl XIV odst. 1 písm b) SVJStan). Každý člen společenství je oprávněn s účastnit je shromáždění, předkládat na něm návrhy, vyjadřovat se k předneseným návrhům a hlasovat na něm. h) Právo volit a být volen do orgánů společenství, splňuje-li stanovené podmínky (§ 9 odst 11 až 13, § 11 odst. 3 BytZ a čl. XIV odst 1 písm. c) SVJStan). Podmínky členství v některých orgánech vyplývají ze zákona, mohou být doplněny stanovami. i) Právo vykonávat funci orgánů společenství v situaci podle §9 odst. 9 BytZ. „Pokud se nesejde shromáždění k volbě orgánů společenství nebo nejsou-li tyto orgány zvoleny, plní funkci orgánů společenství vlastník, jehož spoluvlastnický podíl na společných částch domu činí nejméně jednu polovinu, jinak vlastníci jednotek, kteří se stali členy společenství v den jeho vzniku.“
27
j) Právo na soudní ochranu. Lze použít tyto druhy žalob: a. Žaloba na neplatnost usnesení shromáždění společenství, aktivní legitimaci má každý, kdo osvědčí naléhavý právní zájem, b. Žaloba na neplatnost rozhodnutí jiného orgánu společenství. c. Žaloba na neplatnost stanov. d. Návrh podle §11 odst. 3 BytZ. Rozhodnutí soudu nahrazuje usnesení shromáždění. Lze podat ve dvou případech: a) na návrh kreréhokoliv vlastníka jednotky rozhoduje soud v situaci když na shromáždění vlastníků jednotek dojde k rovnosti hlasů nebo nebylo dosaženo potřebné většiny či potřebné dohody. Návrh musí být podán do 6 měsíců ode dne přijetí sporného rozhodnutí shromáždění. b) na návrh přehlasovaného vlastníka jednotky, který byl na shromáždění v důležité záležitosti přehlasován. Návrh musí být podán do 6 měsíců ode dne přijetí rozhodnutí shromáždění. e)Návrh podle §14 BytZ. Možnost nařídit soudně prodej jednotky na vávrh společenství některého vlastníka.Musí napřed dojít ke kumulativnímu spojení dvou podmínek: a) zásahem vlastníka jednotky dojde k omezení nebo znemožnění výkonu práva ostatních vlastníků jednotek. b) zasahující vlastník jednotky nesplnil povinnosti uložené mu pravomocným rozhodnutím soudu. Soudem věcně příslušným k rozhodování ve výše uvedených žalobách je v prvním stupni krajský soud. 1.3 Další práva, které uvádějí vzorové stanovy: -
právo předkládat orgánům společenství návrhy a podněty ke zlepšení činnosti společnosti a k odstranění nedostatků v jejich činnosti,
-
právo obdržet vyúčtování záloh na úhradu jednotlivých služeb a vrácení případných přeplatků,
-
právo nahlížet do písemných podkladů pro jednání shromáždění, do zápisů ze schůze shromáždění, do smluv sjednaných společenstvím a do dalších dokladů, z nichž vyplývá vlastníkovi jednotky povinnost
28
spočívají v podílení se na nákladech spojených se správou domu, pozemku nebo s dodávkou služeb spojených s úžíváním jednotky. 2.1 Povinnosti člena společenství stanovené zákonem nebo vzorovými stanovami: a) Povinnost oznámit nabytí vlastnictví jednotky ( §20 odst. 4 BytZ a čl XIV odst 2 písm. i) SVJStan). Při změně vlastníká vzniká nabyvateli bytové jednotky povinnost informovat společenství o změně vlastníka jednotky a to bez zbytečného dokladu. Oznámení je spolněno doručením společenství.( Vzorové stanovy určují jako adresáta oznámení výbor společenství, ale ten jako orgán spol. nemá právní subjektivitu, tu má pouze společenství jako takové.) b) Povinnost podílet se na správě domu v rozsahu odpovídajícím spoluvlastnickému podílu na společných částech domu, není-li mezi spoluvlastníky dohodnuto jinak ( §13 odst 1BytZ). Podíl na správě domu je odlišný od výkonu této správy, tu realizuje samo společenství, popřípadě společenstvím pověřený správce. c) Povinnost přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku ( §15 BytZ a čl. XIV odst 2 písm. b) SVJStan). Vlastníci povinně příspívají na náklady spojené se správou domu a pozemku, tyty náklady nesou poměrně podle velikosti svých spoluvlastnických podílů na společné části domu, plus nesmíme zapomínat na náklady na činnost orgánů společenství. Vlastníci mohou tuto povinnost řešit odchylně také dohodou všech vlastníků (nejlépe písemnou formou), jakou měrou bude každý z vlastníků přispívat na správu domu a pozemku. Dohoda nesmí být v rozporu s dobrými mravy a nelze ji nahradit úpravou stanovami. d) Povinnost skládat zálohy na náklady spojené se správou domu a pozemku (§15 odst. 2 BytZ). Součástí předchozí povinnost je skládat na náklady předen určené zálohy. Výše záloh je učena usnesením shromáždění vlastníků dopředu na následující měsíce nebo i roky tak, aby byly pokryty předpokládané náklady, které bude v budoucím období potřeba vynaložit. Rozhoduje se hlasováním. Zálohy se obvykle platíměsíčně, o dni splatnosti a výši zálohy informuje vlastníky výbor nebo pověřený vlastník. e) Povinnost hradit stanovené zálohy na úhradu služeb a povinnost hradit nedoplatky podle vyúčtování za poskytnuté služby ( §9 odst 1 a 2 BytZ a čl XIV odst 2 písm. c) SVJStan). Tyto povinnosti vyplývají nepřímo ze zákona. Společenství je oprávněno rozhodovat o zúčtování cen služeb stejně tak jako je oprávněno činit právní úkony k zajištění dodávek služeb spojených s užíváním jednotek.
29
f) Povinnost odstranit závady a poškození na jiných jednotkách nebo společných částech domu, které vlastník sám způsobil nebo je způsobili ti, kteří s ním jednotku užívají (§13 odst. 2 BytZ a čl. XIV odst. 2 písm. f) SVJStan). g) Povinnost provádět úpravy v souladu se zákonem. Úpravy jednotky, jimiž by vlastník ohrožoval výkon vlastnického práva ostatních vlastníků jsou zákonem zapovězeny. Se souhlasem všech vlastníků může vlastník jednotky provádět úpravy, jimiž se mění vzhled domu. Tříčtvrtinové většiny hlasů všech vlastníků je třeba k modernizaci, rekonstrukci či stavební opravy a úpravy, kterou se nemění vnitřní uspořádání jednotky ani velikost spoluvlastnických podílů ( §13 odst. 3 a §11 odst. 5 BytZ). Podle §17 BytZ může vlastník provádět úpravy měnící vnitřní uspořádání jednotky a zároveň velikost spoluvlastnických podílů jen na základě smlouvy o výstavbě uzavřené se všemi vlastníky v domě. h) Povinnost umožnit v zákonem daných případech přístup do jednotky, pokud to nezbytně vyžadují úpravy, provoz a opravy ostatních jednotek nebo domu jako celku. Vlastníku je také povinen umožnit instalaci a údržbu zařízení pro měření tepla a vody a umožnit odečet naměřených hodnot (§13 odst. 4 BytZ, čl. XIV odst. 2 písm. g) SVJStan). i) Povinnost ručení za závazky společenství odpovídajících spoluvlastnickému podílu vlastníka jednotky na společných částech domu (§13 odst. 7 BytZ) j ) Povinnosti, které přešly na vlastníka jednotky z předchozího vlastníka budovy (§13 odst. 6 BytZ). K přechodu práv a povinností dochází ze zákona v okamžiku nabytí jednotky, (viz výše oddíl o právech vlastníka jednotky). k) Povinnost plnit povinnosti uložené vlastníkům jednotek příslušným orgánem podle zákona a řídit se rozhodnutím těchto orgánů (§9a odst. 3 BytZ a čl. XIV odst 2 písm. a) SVJStan). Orgánem se rozumí orgán společenství. Mělo by tedy platit, že vlastník bytové jednotky je povinen plnit všechna rozhodnutí orgánů společenství, učiněná platně na základě zákona nebo obecně závazného předpisu a v souladu se stanovami společenství. l) Povinnost vlastníka jednotky zdržet se jednání, kterým by zasahoval do práv ostatních členů společenství a podstatně omezovat nebo znemožňoval výkon jejich práv ( §14 BtZ a čl. XIV odst 2 písm. e) SVJStan). Možnou sankcí za nedodržení povinnosti zdržení se uvedeného jednání je dokonce nucený prodej jednotky a to v případě, že ačkoliv byla vlastníku uloženo pravomocným 30
rozhodnutím soudu povinnost zdržet se zasahujícího jednání on v něm nadále pokračuje. m) Oznamovací povinnost vlastníka jednotky o nabytí vlastnického práva k jednotce jiným způsobem než smlouvou adresovaná původnímu vlastníku budovy (viz. výše oddíl „vznik společenství“). 2.2 Povinnosti člena společenství na základě vzorových stanov: a) Povinnost řídit se při užívání společných částí domu, pozemku a společných zařízení domu právními předpisy, rozhodnutími orgánů společenství a pokyny výrobce či správce technických zařízení. b) Povinnost předat výboru nebo pověřenému vlastníkovi ověřenou projektovou dokumentaci v případě, že provádí změnu stavby. c) Oznamovat společenství všechny skutečnosti rozhodné pro rozúčtování služeb spojených s bydlením, zejména změny počtu příslušníků domácnosti, pokud je způsob rozúčtování závislý na jejich počtu. Pořádková lhůta k oznámení je 30 dnů ode dne změny.
3.Práva a povinnosti společenství. 3.1 Práva a povinnosti ke členům společenství. Právo a povinnosti členů společenství jsou na druhé straně vyváženy právy a povinnostmi samotného společenství vůči svým členům. 3.1.1 Společenství je oprávněno například: a) rozhodovat o rozúčtování cen služeb na jednotlivé vlastníky jednotek ( §9a odst. 2 BytZ), b) vymáhat plnění povinností uložených vlastníkům jednotek orgánem společenství na základě zákona a stanov ( §9a odst 3 BytZ), c) podat návrh na nařízení prodeje jednotky soudem (§14 BytZ), c) podat návrh na žalobu na plnění vůči vlastníku jednotky, který nesplnil své povinnosti přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku ( §15 odst. 1 BytZ), d) se souhlasem vlastníka sjednat smlouvu o zástavním právu k jednotce včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu ke jednotce náležejícího.
31
3.1.2 Příklady povinností společenství: a) konat shromáždění b) rozúčtovávat ceny služeb, c) pojistit dům, d) zajistit dodávky služeb spojených s užíváním jednotky, e) po oznámení nového vlastníka jednotky o nabytí vlastnického práva k jednotce ( adresovaného společenství) s ním nakládat jako s vlastníkem jednotky a tím samozřejmě i členem společenství). Povinnosti společenství ke třetím osobám. Mezi tyto povinnosti se řadí především ty, které má společenství vůči státním orgánům, například povinnosti k rejstříkovému soudu, podání přihlášky k registraci u správce daně, oznámení katastrálnímu úřadu o změnách týkajících se označení jednotek nebo velikosti spoluvlastnickcých podílů na společných částech domu.
G.Orgány společenství § 9 odst. 7) „Orgány společenství jsou: a) shromáždění vlastníků jednotek ( dále jen „shromáždění“), b) výbor společenství ( dále jen „výbor“) nebo ten vlastník jednotek, kterého v případě, že není zvolen výbor, shromáždění pověří výkonem funkce výboru ( dále jen „pověřený vlastník“), c) další orgány podle stanov společenství.“ 1.1 Shromáždění vlastníků jednotek § 9 odst. 8) „Shromáždění je nejvyšším orgánem společenství. První schůze shromáždění se musí konat nejdéle do 60 dnů po vzniku společenství, svolává ji původní vlastník budovy. Na této schůzi shromáždění schvaluje stanovy společenství a volí orgány společenství podle odstavce 7 písm. b) a c). Tato schůze se může konat jen za účasti notáře, který o jejím průběhu, volbě a složení orgánů společenství a schvalován í stanov pořídí notářský zápis, jehož přílohu tvoří schválené stanovy společenství. Náklady na činnost orgánů společenství se považují za náklady společenství spojené se správou domu.“
32
Shromáždění vlastníků je nejvyšším kolektivním orgánem společenství a jeho působnost je dána ve všech věcech, které nejsou vyhrazeny jinému orgánu společenství zákonem nebo stanovami. 1.2 Výlučná pravomoc shromáždění Ve výlučné působnosti rozhoduje společenství ve věcech: -
které jsou obsahem prohlášení podle § 4 BytZ (prohlášení vlastníka budovy),
-
schválení nebo změna stanov,
-
uzavírání smluv o zástavním právu k jednotce,
-
rozúčtování cen služeb na jednotlivé vlastníky jednotek podle § 9a odst 2 BytZ,
-
změny účelu užívání stavby a o změně stavby,
-
modernizace, rekonstrukce, stavebních úpravách a opravách vnitřních částí domu, kterými se mění uspořádání domu a velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu,
-
podstatných změn, týkajících se společných částí domu,
-
volby členů výboru nebo pověřeného vlastníka.
Další výčet výlučných pravomocí shromáždění rozvádějí vzorové stanovy ve článku VII odst. 2 a 3 SVJStan. Kromě tech, které rozvádějí výlučnou působnost shromáždění ze zákona patří sem náleží též: -
schválení účetní uzávěrky, předložené výborem nebo pověřeným vlastníkem spolu se zprávou o hospodaření společenství a správě domu,
-
rozhodování o výši příspěvků společenství na správu domu a pozemku,
-
rozhodování o výši záloh za služby, pokud není toto rozhodnutí usnesením svěřeno výboru společenství,
-
rozhodování o způsobu rozúčtování cen služeb na jednotlivé členy společenství, není-li stanoveno zvláštním právním předpisem nebo rozhodnutím cenového orgánu,
-
rozhodování o změně osoby správce nebo o změněn obsahu smlouvy se správcem,
33
-
nabývání nemovitých věcí, bytů nebo nebytových prostor k účelům, které jsou předmětem činnosti společenství podle zákona o vlastnictví bytů a o majetkových dispozicích s těmito věcmi,
-
zřízení a volba kontrolní komise nebo rezizora
1.3 Způsob rozhodování společenství vlastníků Shromáždění by mělo být konáno alespoň jednou ročně (§11 odst.1 BytZ). Předpokladem pro konání shromáždění je jeho svolání. Svolání může být řádné, tedy řádná schůze shromáždění nebo mimořádné, mimo termín termín stanovami určeného pravidelného konání shromáždění. Přímo ze zákona nevyplývá, kdo je oprávněn shromáždění svolávat, kromě prvního shromáždění, ale můžeme použít dispozice ve stanovách. Podle vzorových stanov shromáždění svolává výbor nebo pověřený vlastník. Pokud nejsou zvoleni, svolává shromáždění vlastník, jehož spoluvlastnický podíl na společných částech domu činí nejméně polovinu, není-li takového, vlastníci jednotek, kteří se stali členy společenství dnem jeho vzniku ( čl. VII odst. 4 SVJStan ). Podnět ke svolání shromáždění mohou dát výbor, pověřený vlastník nebo vlastníci jednotek mající jednu čtvrtinu hlasů. Podnětem se rozumí žádost o svolání shromáždění. Jestliže shromáždění není přesto svoláno, jsou oprávněni shromáždění svolat členové společenství, jejichž počet hlasů činí alespoň jednu čtvrtinu všech hlasů ( čl. VII odst. 6 SVJStan). Shromáždění se svolává písemnou pozvánkou, která se doručí všem členům společenství, a současně vyvěsí v domě na domovní vývěsce společenství. Písemná pozvánka musí být doručena a současně vyvěšena nejméně patnáct dní před konáním shromáždění. 1.4 Jednání shromáždění Jednání shromáždění organizuje a řídí předseda nebo člen výboru, kterého řízením shromáždění výbor pověřil, nebo pověřený vlastník. V případě svolání členy shromáždění mající nejméně čtvrtinu hlasů řídí jednání shromáždění člen společenství zmocněný svolavatelem. Z jednání shromáždění se pořizuje zápis, který musí obsahovat datum a místo konání shromáždění, údaje prokazující schopnost shromáždění k usnášení, údaje o průběhu jednání včetně navržených usnesení, přijatá usnesení a výsledky hlasování a námitky členů, kteří požádali o jejich zaprotokolování. Shromáždění je usnášeníschopné, jsou-li přítomni vlastníci jednotek, kteří mají většinu hlasů. K přijetí usnesení je zapotřebí nadpoloviční většina přítomných hlasů ( § 11 odst. 2 BytZ )./ Nezapomínejme v té souvislosti na to, že hlasy členů společenství mají různou váhu a 34
odpovídají velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech/. K rozhodování o běžných záležitostech postačí souhlas nadpoloviční většiny přítomných hlasů, tzv. prostá většina. Kvalifikovanou většinu vyžaduje zákon o vlastnictví bytů k zásadnějším rozhodnutím. Kvalifikované většiny jsou nadpoloviční většina hlasů všech vlastníků, tříčtvrtinová většina přítomných hlasů, tříčtvrtinová většina všech vlastníků jednotek a souhlas všech vlastníků jednotek. Tříčtvrtinové většiny přítomných hlasů je zapotřebí k přijetí usnesení o věcech, které jsou obsahem prohlášení vlastníka budovy, schválení nebo změny stanov, uzavření smlouvy o zástavním právu k jednotce a rozúčtování cen služeb na jednotlivé vlastníky jednotek. Tříčtvrtinové většiny všech vlastníků je třeba k přijetí usnesení o modernizaci, rekonstrukci, stavebních úpravách a opravách společných částí domu. Souhlas všech vlastníků jednotek je nutný k přijetí usnesení o změně účelu užívání stavby a změně stavby. Nadpoloviční většiny hlasů všech vlastníků je potřeba k přijetí usnesení o volbě člena výboru či pověřeného vlastníka a o odvolání člena výboru a pověřeného vlastníka ( analogie § 9 odst. 12 BytZ ). Při hlasování je rozhodující velikost spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech domu. Spoluvlastníci jednotek mají postavení vlastníka jednotky, což znamená, že jejich hlasy jsou společné a tvoří dohromady jeden hlas. Při rovnosti hlasů nebo nedosáhne-li se potřebné většiny nebo dohody, rozhodne na návrh kteréhokoliv vlastníka soud. 1.5 Řízení podle § 11 odst. 3 BytZ. Podle druhé věty §11 odst. 3 BytZ., nastane při hlasování shromáždění rovnost hlasů, nedosáhne-li se potřebné většiny nebo nedosáhne-li se potřebné dohody, je možné domáhat se žalobou rozhodnutí soudu, které by situaci řešilo nahrazením projevu vůle soudním rozhodnutím. Věcně aktivně legitimován je kterýkoliv vlastník jednotky. Dále podle § 11 odst. 3 poslední věty BytZ, jde-li o důležitou záležitost, může přehlasovaný vlastník jednotky požádat soud, aby o ní rozhodl. Právo je nutné uplatnit u soudu do šesti měsíců ode dne přijetí rozhodnutí shromáždění, jinak právo zanikne. Návrhem se přehlasovaný vlastník jednotky domáhá toho, aby soud nahradil rozhodnutí shromáždění rozhodnutím svým vlastním. O důležitou záležitost jde hlavně tehdy, je-li ve shromáždění rozhodováno kvalifikovanou většinou.
35
Řízení podle § 11 odst. 3 BytZ lze zahájit jen na návrh. Věcně příslušným k řízení v prvním stupni je v obou případech krajský soud, místní příslušnost je dána sídlem společenství. 1.6 Neplatnost rozhodnutí shromáždění Podle některých názorových koncepcí je také možné se mimo speciální úpravu BytZ domáhat vyslovení neplatnosti usnesení shromáždění cestou § 80 OSŘ. Jestliže by tato eventualita připadala v úvahu, bylo by nutné postupovat podle ustanovení občanského zákoníku o platnosti, respektive neplatnosti právních úkonů ( § 37 a násl. ObčZ ). Dle ustanovení občanského zákoníku o právních úkonech musí shromáždění vlastníků jednotek splňovat následující předpoklady – určitost, srozumitelnost, plnění nesmí být nemožné, obsah a účel musí být v souladu se zákonem nebo nesmí zákon obcházet a příčit se dobrým mravům, rozhodnutí musí být ve formě požadované zákonem. Dalšími předpoklady platnosti rozhodnutí shromáždění je splnění dalších podmínek, např. řádné svolání shromáždění, usnášeníschopnost shromáždění, řádný průběh, přijetí rozhodnutí shromáždění potřebnou většinou. Podstatná je intenzita a rozsah nesplnění podmínky, podle níž se případná neplatnost rozhodnutí shromáždění posuzuje. Podle § 80 písm. a) se návrhem na zahájení řízení lze domáhat určení, zda tu právní vztah nebo právo je, či není, je-li na tom nálehavý právní zájem. U společenství to znamená rozhodnutí soudu o tom, zda usnesení shromáždění zakládající právo nebo povinnost či právní postavení bylo učiněno v souladu se zákonem a stanovami společenství nebo nikoliv, a zda takový nesoulad znamená jeho neplatnost. Důležitým předpokladem úspěšné žaloby na určení neplatnosti usnesení shromáždění je existence naléhavého právního zájmu na takovém určení. Dalším z předpokladů úspěšnosti žaloby je i věcná legitimace navrhovatele. Absolutní neplatnosti právního úkonu se může s úspěchem dovolat jen ta třetí osoba, jejíž hmotněprávní postavení může být – objektivně posuzováno – neplatností právního úkonu ovlivněno. Osoba, která je v takovém hmotněprávním postavení, že rozhodnutí shromáždění má přímý vliv na její práva a povinnosti, je nadána aktivní věcnou legitimací. U společenství lze tak dovozovat, že aktivně věcně legitimovanými osobami budou například členové společenství, členové orgánu společenství nebo tyto orgány. Věcně i místně příslušným v prvním stupni bude krajský soud.
36
Zákon nestanovuje určitou časovou mez, dokdy je třeba k vadě právního úkonu přihlížet. Výsledkem je situace, že by se mohla aktivně legitimovaná osoba domáhat určení neplatnosti rozhodnutí shromáždění kdykoliv, avšak k určitému časovému omezení by mohlo dojít při posuzování naléhavého právního zájmu soudem. 2.1 První schůze shromáždění Po vzniku společenství je nutné v relativně krátké době zajistit plnění funkcí společenství. K tomu je potřeba svolat tzv. první schůzi shromáždění. První schůzi svolává původní vlastník budovy ( § 9 ost. 8 BytZ ). Původním vlastníkem budovy se rozumí osoba, která budovu vlastnila do okamžiku vzniku společenství. Do 31. 12. 2002 mohla takovou schůzi svolat též osoba pověřená správou domu nebo kterýkoliv vlastník jednotky, pokud byl původní vlastník nečinný. První schůze shromáždění společenství vlastníků jednotek se musí konat do šedesáti dnů po vzniku společenství. Podle zákona o vlastnictví bytů musí první schůze shromáždění rozhodnout o schválení stanov společenství a zvolit orgány společenství. K usnesení o schválení stanov je zapotřebí tříčtvrtinové většiny přítomných hlasů. Pokud shromáždění neschválí stanovy společenství, řídí se právní poměry společenství vzorovými stanovami vydanými nařízením vlády č. 371/2004 Sb. Po schválení stanov následuje volba orgánů společenství. První schůze shromáždění se může konat jen za účasti notáře, který o jejím průběhu, volbě a složení orgánů společenství a schvalování stanov pořídí notářský zápis. Stanovy společenství musí tvořit přílohu notářského zápisu. Notářský zápis se posuzuje jako osvědčující zápis podle § 77 NotŘ. 3.1 Staturární orgán Nejdůležitějším orgánem, který volí shromáždění společenství vlastníků jednotek, je jeho statutární orgán. §9 odst. 12) „ K platnosti zvolení členů výboru nebo pověřeného vlastníka je zapotřebí, aby na schůzi shromáždění byli přítomni vlastníci jednotek, kteří mají většinu hlasů. Člen výboru nebo pověřený vlastník jednotek je zvolen, hlasuje-li pro něj nadpoloviční většina hlasů všech vlastníků. Při hlasování je rozhodující velikost spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech domu (§8 odst. 2).“ §9 odst. 13) „ Statutárním orgánem společenství je výbor nebo pověřený vlastník. Za výbor jedná navenek jeho předseda, kterého výbor zvolí z řad členů výboru. Jde-li o písemný právní úkon, musí být podepsán předsedou výboru a dalším členem výboru. Je-li statutárním orgánem pověřený vlastník, postačí k písemnému právnímu úkonu jeho podpis.“ 37
Statutárním orgánem jsou ti, kteří jsou zákonem oprávněni k tomu, aby činili právní úkony právnické osoby ve všech věcech ( § 20 odst.1ObčZ ). 3.2 Výbor, pověřený vlastník U společenství vlastníků jednotek je zároveň orgánem výkonným. Můžeme u něj rozlišovat vnitřní působnost, např. svolávání shromáždění vlastníků jednotek, ale také vnější působnost, tzv. soubor vnějších jednatelských oprávnění, tedy oprávnění jednat jménem společenství navenek. Statutární orgán společenství je buď kolektivní – výbor, nebo individuální – pověřený vlastník. Řízení podle § 11 odst. 3 BytZ lze zahájit jen na návrh Výbor musí mít alespoň tři členy, není-li konkrétní počet členů výboru společenství dán stanovami, ani určen speciálním rozhodnutím shromáždění, platí, že počet členů výboru se rovná počtu členů výboru fakticky zvolených na první schůzi společenství. Funkční období výboru určují stanovy, nesmí však přesáhnout pět let. Jako vícečlenný orgán rozhoduje výbor v rámci své působnosti podle pravidel určených ve stanovách společenství. Stanovy také upravují svolávání, způsob a pravidla jednání výboru. Výbor rozhoduje o správě domu v případech, které si pro sebe nevyhradí shromáždění, nebo tam kde není dána výlučná pravomoc shromáždění. Členem výboru může být pouze vlastník jednotky, fyzická i právnická osoba. Výbor sám si zvolí z řad svých členů předsedu výboru. Vzorové stanovy předpokládají i funkci místopředsedy. Předseda jedná za výbor navenek. Pověřený vlastník jedná přímo jménem společenství, jeho jednání je projevem vůle jediné osoby. Jde-li o písemný právní úkon, musí být podepsán předsedou výboru a dalším členem (§9 odst. 13 BytZ). Zde jde o ustanovení, představuje zesílenou právní ochranu společenství i třetích osob před úkony jen jediné osoby. Vzorové stanovy obsahují ustanovení o odpovědnosti člena výboru nebo pověřeného vlastníka za škodu, kterou způsobil porušením své právní povinnosti. Odpovědnost za škodu se řídí ustanoveními občanského zákoníku. Odpovědnosti se lze sprostit, prokáže-li se, že člen výboru škodu nezavinil. Trestněprávní odpovědnost lze vyvozovat pouze vůči konkrétním fyzickým osobám. 38
Funkce vyplývající z členství ve statutárním orgánu může zaniknout dohodou, odvoláním z funkce, odstoupením z funkce, uplynutím funkčního období, rozhodnutím soudu nebo jiného státního orgánu podle zákona, smrtí fyzické osoby, zánikem právnické osoby nebo zánikem společenství.
4.1 Stanovy společenství Stanovy jsou základním dokumentem společenství jako právnické osoby a jsou v prvé řadě dokumentem upravující vnitřní poměry společenství. Stanovy jsou přijímány a měněny pouze shromážděním vlastníků jednotek a to ve výlučné pravomoci. §9 odst 14 BytZ „Stanovy společenství musí obsahovat a) sídlo společenství a jeho název, který musí obsahovat označení domu, pro který vzniklo, a musí v něm být obsaženo slovo „společenství“, b) předmět činnosti, kterým je správa domu, c) orgány společenství, jejich práva a povinnosti a způsob jejich svolávání, d) práva a povinnosti členů společenství, e) způsob úhrady nákladů spojených se správou domu, f) způsob nakládání s majetkem společenství.“ §9 odst. 14 BytZ určuje minimální rozsah stanov, které ale pro úspěšné a bezproblémové fungování společenství nestačí. Je nutné stanovy rozšířit především o povinnosti členů společenství. Společenství je závislé na pravidelných a včas splacených platbách vlastníků jednotek a každé neplnění povinností v tomto ohledu může být pro společenství fatální. V tomto směru by stanovy měly především určit způsob a termíny pro platby hrazené společenství na pokrytí nákladů spojených se správou domu. Pokud dojde ze strany vlastníka jednotky k prodlení je třeba určit jak by měl statutární orgán postupovat. Dalším důležitým krokem je zajistit informaci členů o hospodaření společenství, proto by mělo být určeno, aby byli vlastníci informováni nejlépe písemně v určitém časovém úseku.
39
V neposlední řadě je vhodné upřesnit užívání společných částí domu a jednotek v domě. V praxi se osvědčilo schválení domovního řádu, který stanovuje práva a povinnosti efektivněji než zákon a stanovy, i když s nimi samozřejmě nesmí být v rozporu. Ustanovení domovního řádu se týkají především každodenního soužití někdy i většího množství lidí v jednom domě. Nesmí však na vlastníky jednotek působit šikanozním způsobem. 4.2. Nařízení vlády č. 371/ 2004 Sb., kterým se vydávají vzorové stanovy k provedení zákona o vlastnictví bytů. Vzorové stanovy mají být především dispozitivní normou a tedy zásadně možné se od nich odlišit v přijímaní stanov vlastních, jsou zde ale dvě zásadní výjimky. Výjimkou první je, že se nelze odchýlit od znění vzorových stanov v ustanoveních, která jsou shodná se zákonnou úpravou. Další výjimkou je fakt, že ve společenství, které dosud nepřijalo své vlastní stanovy platí stanovy vzorové. Řada autorů z aplikační praxe je toho názoru, že použití vzorových stanov je možné a někdy i jedině možné v případech, že přijaté stanovy společenství neobsahují nutné náležitosti, které by ze zákona o vlastnictví bytů měly mít. Potom nenastává jejich neplatnost, jak by bylo možné dovozovat, ale na chybějící nebo vadné části stanov původních se aplikují stanovy vzorové až do doby kdy shromáždění provede změnu.
H. Zánik společenství vlastníků jednotek §9 odst. 15) „Společenství zaniká dnem zániku domu nebo v případech uvedených v §5 odst. 6) a 7).“ 1) den zániku domu Domen se rozumí budova ve smyslu §2 písm d) BytZ. Zánik domu znamená, že budova přestává jako budova v právním smyslu existovat a tím i přestává být domem podle BytZ. Jde o změnu faktického stavu, kdy dům přestane splňovat definiční znaky domu podle BytZ. V praxi může jít o úplnou destrukci domu, přestavbou domu dům ztratí svůj charakter nebo dokonce i charakter budovy. K zániku domu může dojít na základě právní skutečnosti, například rozhodnutím stavebního úřadu, ale i v důsledku protiprávní skutečnosti, např. zřícením domu následkem porušení statiky domu při neodborně prováděných úpravách atd.
40
2) zánik společenství podle § 5 odst. 6 a 7 BytZ §5 odst. 6 BytZ „Vlastníci v všech jednotek v domě mohou uzavřít dohodu o tom, že vlastnictví jednotek změní na podílové spoluvlastnictví budovy. Dohoda musí mít formu notářského zápisu. Vkladem spoluvlastnického práva do katastru nemovitostí podle této dohody zaniká vlastnictví jednotek a vzniká podílové spoluvlastnictví budovy. Velikost spoluvlastnických podílů na budově se rovná velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu.“ §5 odst 7 BytZ „Je-li vlastníkem všech jednotek v domě jedna osoba, může formou notářského zápisu prohlásit, že ruší vymezení jednotek v domě a mění vlastnictví jednotek na vlastnictví budovy. Vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí podle tohoto prohlášení zaniká vlastnictví jednotek a vzniká vlastnictví budovy.“ Někteří autoři poukazují na to, že zákon o vlastnictví bytu nikde neřeší tzv. likvidaci, ke které dochází u právnických osob na základě občanského zákoníku ( §20a odst. 3 ObčZ), pokud právnická osoba nemá svého právního nástupce. Právnická osoba ale vstupuje do likvidace ještě před svým zánikem. Ve všech případech zániku společenství podle BytZ by muselo dojít k likvidaci následné u již neexistující právnické osoby a to nelze, i kdybychom se řídili subsidiaritou občanského zákoníku, navíc v případech §5 odst. 6 a 7 BytZ dochází k univerzálnímu právnímu nástupnictví. Lze proto dospět k závěru, že společenství vlastníků do likvidace nevstupuje. Stejně tak jak je tomu u likvidace ani zrušení společenství nepřichází v úvahu, společenství jako právnická osoba buď ze zákona existuje nebo zanikne. K tomu výňatek z odůvodnění usnesení Vrchního soudu v Praze ze dne 15.1. 2008 sp. Zn. 7 Cmo 131/2007: „Ust. § 9 odst 15 BytZ lze považovat za speciální ustanovení dopadající na společenství, podle nějž nepředchází zániku společnosti zrušení ani likvidace, když na základě zákonem stanovených skutečností dochází přímo k zániku společenství. Zánik nastává okamžikem kdy dojde k rozhodné právní skutečnosti.“
41
III. Návrhy změn v budoucí úpravě zákona o vlastnictví bytů Zákon o vlastnictví bytů má za sebou patnáctiletou historii a prošel řadou změn. Bohužel některé úpravy s sebou přinesly více zmatku než užitku, ačkoliv, o tom nepochybuji, byly vedeny snahou o zlepšení. Například konstituování společenství jako právnické osoby bylo bezesporu pozitivním krokem vpřed a usnadnilo jeho fungování, ale na druhou stranu bylo nešťastným rozhodnutím obligatorní zapisování společenství do obchodního rejstříku. Do dnešní doby zůstává reliktně v BytZ zachováno obdobné použití ustanovení obchodního zákoníku a občanského soudního řádu upravující obchodní rejstřík na použití u rejstříku společenství vlastnictví. Ostatních předpisů týkajících se obchodního rejstříku tedy není možno použít. Je zřejmé, že měla být užita analogie práva nikoliv obdoba. V zákoně jsou i další nejasnosti, které znamenájí pro členy společenství ztrátu jistoty, neboť u některých otázek nevědí jak postupovat. Pro právnickou veřejnost to není až takový problém dovodit výkladové pravidlo při mezeře v zákoně, ale obyčejný člen společenství, laik, třeba nechápe proč by „jeho“ balkon neměl být jeho a měl ho mít pouze ve výhradním užívání. Až bude potřeba onen balkon opravit a ten se bude nacházet v šestém patře bude vlastník bytu třeba naopak rád, že nemusí dát stavět lešení a složitě získávat souhlas od ostatních vlastníků... Osobně jsem přesvědčená, že o zákonu o vlastnictví bytů má veřejnost už celkem povědomí a zásadní nejasnosti byly odstraněny. Nicméně je ještě potřeba zákon dopracovat nebo dokonce vytvořit rovnou zákon nový tak jak to navrhuje Ministerstvo pro místní rozvoj ve své posledním návrhu zákona o vlastnictví bytů s tím, že to co se odvědčilo v praxi zůstane zachováno. Je mimo jiné potřeba korigovat vznik společenství tam, kde je původním vlastníkem družstvo, zvlášť v případech, kdy pasivita družstva v podobě neuzavírání smluv o převodu bytu s členem družstva vede k tomu, že nikdy nemůže být podíl družstva na domě snížen natolik, aby mohlo dojít ke vzniku společenství vlastníků jednotek. Zánik společenství bez likvidace, sice s právním nástupcem, vzbuzuje další tázku. Jak se uzavřou majetkové poměry a účetně se zohlení existence společenství tak, aby se o tom bývalí členové dozvěděli a zjistili, jestli pro ně z toho titulu nevyplývají nějaké povinnosti? Udělá to za ně správcovská firma? A co když jí nemají? Dnes už nemá smluvní přímus se správcem oporu v zákoně.....atd. Návrh Ministerstva pro místní rozvoj ČR je zajímavý a snaží se komplexní přístup k řešení bytových otázek. Mě zaujala nejvíc myšlenka fakultativního založení společenství podobná zakládání obchodních 42
společností podle obchodního zákoníku a následný vznik společenství až konstitutivním zápisem v rejstříku a úprava rozhodování mimo shromáždění per rollam.
1.1. Návrh nového zákona o vlastnictví bytů a nebytových prostor Nový návrh zákona o vlastnictví bytů předkládaný Ministerstvem životního prostředí z února 2009 počítá se zrušením dosavadního zákona č. 72/1994 Sb. včetně novel a vládní nařízení, kterým se vydávají vzorové stanovy. Měl by mít celkově 127 pragrafů. Ministerstvo pro místní rozvoj již v roce 2005 rozpracovalo jeden návrh na úpravu bytové otázky, který byl po připomínkovém řízení předložen Vládě ČR jako vládní návrh zákona o vlastnictví bytů a v rámci legislativního procesu postoupen k projednání Parlamentu ČR. V Poslanecké sněmovně se návrh dostal do druhého čtení, avšak vzhledem ke končícímu funkčímu období sněmovny v červnu 2006 nebyl již zákon projednán. Nynější verze prošla rozsáhlým přepracováním na základě poznatků z praxe a za spolupráce odborníků zabývajících se problematikou bytového práva. Ještě je třeba poukázat na fakt, že nový zákon počítá s rekodifikací občanského zákoníku a je založen na na provázanosti s ním. Zvlášť se to týká založením právní úpravy institutu vlastnictví bytů přímo v občanském zákoníků, který by měl být kompletním kodexem upravujícím celou oblast věcných práv pro všechny subjekty práva. V současné právní úpravě je sice patrný zájem, aby alespoň odkazem na úpravu vlastnictví ve zvláštním zákonu podle §125 odst. 1 ObčZ byly byty jako předmět občanskoprávních vztahů zohledněny, ale je potřeba jasnější právní úpravy. V připravovaném rekodifikaci občanského zákoníku se navrhuje prohlásit byty a nebytové prostory za nemovité věci s tím, že jejich úprava bude, tak jako dosud, ponechána zvláštnímu zákonu. V § 980 odst. 2 návrhu se stanoví, že „Zvláštní zákon upravuje vlastnické právo k bytům a nebytovým prostorám.“ Navrhované nové řešení vlastnictví bytů se tak opět promítne v jednom zvláštním zákoně, který má nahradit dosavadní zákon o vlastnictví bytů a prováděcí předpis k němu ( nařízení vlády). Jedním z východisek bylo, že nebudou prováděny změny tam, kde se dosavadní úprava osvědčila, a není k nim zde proto dán věcný důvod, na straně druhé provedení určitých změn je potřebné, ba nutné. Hlavní cíle nového zákona o vlastnictví bytů: a. Přesné vymezení jednotek jako předmětu vlastnicví, vymezení společných částí domu s tím, že je navrženo řešení 43
ekonomických vztahů ke těm částem domu, které užívají jen někteří vlastníci jednotek. Připomeňme, že to se týká především balkonů, které jsou ve výhradním užívaní vlastníka jednotky, ke které balkon patří. b. Systematické řazení ustanovení vztahujících se k vzniku vlastnictví bytů. Je třeba uvést do souladu a návaznosti úpravu prohlášení vlastníka, vznik vlastnictví jednotek a to včetně smluvních náležitostí týkajících se převodů vlastnictví k jednotce. U prohlášení vlastníka budovy se počítá s možností zpochybnění jeho platnosti, pokud je učiněno v rozporu se zákonem nebo nemá zákonem stanovené náležitosti. Tímto se otevírá cesta ke zpochybnění vzniku vlastnických práv k jednotkám zapsaným do katastru nemovitostí na základě chybných údajů v prohlášení. c. Vymezení působnosti a způsobu přijímaní rozhodnutí orgány společenství je v současnosti koncipováno příliš komplikovaně, je proto nutné zjednodušení a zásadně výraznější možnost přijímání usnesení vlastníků jednotek jako členů společenství také mimo jednání shromáždění společenství. Stejně tak je nezbytná úprava majetkových poměrů společenství a jeho hospodaření se svěřeným majetkem, včetně dořešení otázek konkretizace příjmů společenství.
1.2 Návrhy změn nového zákona týkající se společenství vlastníků jednotek: Zákon vymezuje základní pojetí společenství jako zvláštního typu právnické osoby s omezenou speciální právní subjektivitou založené výhradně za účelem zajišťování správy domu a pozemku, jejímiž členy jsou ze zákona všichni vlastníci jednotek v domě. V návrhu zákona jsou uvedeny případy, kdy společenství činí právní úkony vlastním jménem a kdy zastupuje vlastníky jednotek při uplatňování práv s odpovědností za vady a další případy. S ohledem na speciální subjektivitu společenství a jeho pojetí neziskové právnické osoby se vymezuje možnost sdružování společenství a dále možnost členství ve sdružení společenství a s tím související možnost poskytování členských příspěvků. Dále se vymezuje předmět činnosti společenství, které může pro účely správy domu a pozemku nabývat věci, práva a jiné majetkové hodnoty. Pořízení majetku, který společenství potřebuje k účelům zabezpečení správy domu a 44
pozemku, je v návrhu zákona jednoznačně odůvodněno pouze potřebou této správy, společenství se nesmí podílet na podnikání nebo jiné činnosti podnikajících osob. Názory k problematice vlastnictví pořízeného majetku se dosud různily, což budilo i rozpaky při účtování pořízení tohoto majetku. Navržená úprava předpokládá při pořízení dlouhodobého majetku postup podle vyhlášky č. 504/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů, pro účetní jednotky, u kterých hlavním předmětem činnosti není podnikání, pokud účtují v soustavě podvojného účetnictví. Toto řešení určuje i užití případných příjmů z tohoto majetku opět k účelům správy domu a pozemku. Co se týče úpravy založení a vzniku společenství, i nadále bude určena povinnost vzniku společenství, jakmile nastanou zákonem určené skutečnosti. Existence společenství jakožto právnické osoby s povinným členstvím jednotlivých vlastníků jednotek je ústavně i mezinárodně právně zcela obvyklé a neodporuje žádným mezinárodně ani vnitrostátně uznávaným principům. Stejný názor ostatně již před lety zaujal i Ústavní soud ČR ve svém nálezu publikovaném pod č. 128/2001 Sb., který potvrdil, že omezení práv jednotlivých vlastníků vyplývají ze spoluvlastnické koncepce této zvláštní právní úpravy. Zajištění hospodaření s domem jako celkem sebou nutně nese omezení vlastnických práv jednotlivců ve prospěch celku, i v souladu s Ústavou ČR a Listinou práv a svobod. Návrh zákona předpokládá celou řadu různě zásadních změn. Obecné pravidlo je i nadále takové, že vzniká vždy jedno společenství pro jeden dům, ledaže zákon připouští, aby v některých domem společenství vůbec nevznikalo. Povinnost vzniku společenství se bude vztahovat i nadále na dům, který má pět a více jednotek. Povinnost k založení společenství obecně zavazuje původního vlastníka budovy, který je povinen se postarat o jeho založení a vznik. Do doby vzniku společenství není možné jednotky do vlastnictví třetích osob převádět. Toto zdánlivé omezení však původního vlastníka budovy ve skutečnosti nijak neomezuje, neboť je jen na jeho vůli, kdy zajistí založení a vznik společenství, a pak již může převádět vlastnické právo k jednotkám bez omezení. Může se ale stát, že společenství dosud nevzniklo, a přesto došlo v důsledku přechodu vlastnického práva k jedné či více jednotkám ke vzniku plurality vlastnictví jednotek. Tato situace může nastat například v důsledku úmrtí původního vlastníka budovy, kdy jednotlivé jednotky zdědí dva nebo více dědiců. V takovém případě jsou všichni vlastníci jednotek povinni zajistit založení a vznik společenství, ovšem s tím, že žádné omezení převoditelnosti vlastnického práva k jednotkám zde zákon již nezavádí.
45
Pro odstranění případných pochybností v praxi zákon výslovně určuje, že vznik společenství je možný až po vzniku vlastnictví jednotek, protože nelze připustit vznik společenství, které by nemělo ani jediného člena. V tomto ohledu nehrozí ani potíže s rejstříkovými soudy, kterým bude muset být výpisem z katastru nemovitostí vznik vlastnictví jednotek doložen. Bez tohoto doložení nebude možno společenství do rejstříku zapsat a tudíž nebude možný ani jeho vznik. Návrh se významným způsobem odchyluje od původního návrhu předloženého do Poslanecké sněmovny Parlamentu ČR v r. 2006, jakož i od předchozích verzí návrhu předložených Vládě ČR, které počítaly se založením společenství až po prvém převodu vlastnického práva k jednotce, a tedy s tím, že zde musí být alespoň dva různí vlastníci jednotek. Není z hlediska čl. 11 Listiny práv a svobod o ochraně vlastnického práva akceptovatelnou taková úprava, že by řádný a dbalý vlastník doplácel na lhostejnost a nečinnost druhého nedbalého vlastníka. Z ústavního hlediska není proto správné omezit vlastnické právo jedné osoby proti její vůli jen proto, že druhá osoba nedbá svých zákonných povinností. V případech, kdy zákon nestanoví povinnost k založení a vzniku společenství, bude možné založit společenství dobrovolně. Zákon tím vyhovuje řadě připomínek vlastníků jednotek v domech, kde dnes společenství nevzniká, a kteří by si společenství z důvodu jednodušší a efektivnější správy domu rádi založili. Podle současné právní úpravy to nelze. Návrh zákona upravuje i problematiku jednání jménem založeného, dosud však nevzniklého, předběžného společenství. Vzorem se zde stala úprava obchodního zákoníku vztahující se k obchodním společnostem. Jednat jménem předběžného společenství smí jen zvolený statutární orgán společenství, respektive jeho členové, a nikdo jiný. Společenství tak již nebude vznikat přímo ze zákona, nýbrž na základě procesu založení a vzniku, jak je běžné v našem právním řádu u všech soukromých právnických osob založených na principu členství. Po svém povinném či dobrovolném založení vznikne společenství až zápisem společenství do rejstříku společenství vlastníků. Zápis v restříku společenství bude mít tedy konstitutivní a ne deklaratorní povahu (jak je tomu dnes). Navrhovaná úprava má odstranit dosavadní nevyhovující právní stav, kdy v současnosti podle § 9 odst. 3 BytZ vznikají ex lege společenství jako právnické osoby. Tyto právnické osoby právně sice existují, avšak jsou případy, kdy si tento právní stav vlastníci jednotek, respektive původní vlastník budovy, neuvědomují, či jsou k tomuto stavu lhostejní, a leckdy svolají první schůzi shromáždění až po dlouhé době od vzniku 46
společenství. Fungování takových společenství je pak mnohdy dosti podivné, rozhodování se neřídí vzorovými stanovami společenství schválenými vládou, ale odehrává se spíše v realitních kancelářích zajišťujících pro společenství správu domu. Nový zákon by konečně měl upravovat i přechod všech práv a povinností spojených se správou domu, které vzniknou v mezidobí mezi vydáním prohlášení vlastníka budovy a vznikem společenství, na společenství, a to ze zákona. Jedná se o ta práva a povinnosti, která nevznikla v důsledku jednání statutárního orgánu při předběžném založení společenství, ale v důsledku jejich přechodu z původního vlastníka budovy na vlastníky jednotek při vydání prohlášení vlastníka budovy. Zákon přejímá z dosavadního ustanovení § 10 BytZ úpravu rejstříku společenství bez významnějších změn. Protože dnes neexistuje žádná právní úprava, která by jasně stanovila okruh závazných listin přikládaných k návrhům na zápis do rejstříku společenství, stanoví přímo zákon seznam těchto listin taxativně. V návaznosti na provedené změny je zákon doplněn úpravou neplatnosti společenství, jejímž smyslem je zabránit zpochybňování existence společenství založených v rozporu se zákonem. Ale zohledňuje se zde zásada ochrany dobré víry třetích osob a členů společenství před případnými formálními chybami v procesu založení a vzniku společenství. Úprava povinného ručení a členství vlastníků jednotek ve společenství je převzata z dosavadní úpravy. Členství vzniká a zaniká přímo ze zákona spolu se vznikem či zánikem vlastnictví jednotky. Ručení je založeno na principu dílčího ručení. Každý člen společenství ručí sice neomezeně co do výše, avšak jen v rozsahu svého spoluvlastnického podílu na společných částech domu. Není přitom dobře možné tento princip zrušit, jinak by totiž snadno mohla nastat situace, že by se společenství zadlužilo, a následně by odmítlo své dluhy splácet, přičemž jeho majetek by byl nulový nebo nepatrné hodnoty, a věřitelé by se nemohli domoci úhrady svých pohledávek. Práv a povinností člena společenství ve vztahu k společenství se odvíjejí od úpravy obsažené v původním zákoně o vlastnictví bytů. Orgány společenství jsou jak povinné tak fakultativně volitelné (např. kontrolní komise nebo revizor. Právní úprava shromáždění jakožto nejvyššího orgánu společenství se koncepčně nemění, zákon však nově obsahuje značné množství ustanovení dnes v zákoně neobsažených a v praxi postrádaných. Výslovně se umožňuje, aby společenství zajišťovalo některé provozní, 47
technické či správní činnosti prostřednictvím podnikatele zabývajícího se správou nemovitostí, ovšem pouze s předchozím souhlasem shromáždění. Taková výslovná úprava dnes v zákoně chybí. Návrh zákona stejně jako současný zákon nepřipouští rozhodování na tzv. náhradních jednáních shromáždění. Návrh dále stanoví podrobnější pravidla pro svolání jednání a pro vlastní jednání shromáždění. Zde se oproti dosavadnímu stavu snižuje počet hlasů, kterými musí členové společenství požadující svolání jednání shromáždění disponovat. Dnes je potřebných 25% členských hlasů společenství, ale počítá se s tím, že požadovat svolání jednání shromáždění bude moci kterýkoli ze členů společenství. Úprava vychází z toho, že se jedná o výkon vlastnického práva, a proto má každý z členů společenství právo požadovat svolání shromáždění. Stejné právo má i kterýkoli z podílových spoluvlastníků v režimu ust. § 137 a násl. ObčZ., a není věcného důvodu stejné právo neposkytnout i členům společenství. Zachovává se současné pravidlo, podle něhož váha hlasu každého člena odpovídá velikosti spoluvlastnického podílu člena společenství na společných částech domu. Zjednodušuje se úprava hlasování. Zásadní novinkou, kterou návrh zákona přináší, je podrobná úprava rozhodování členů společenství i bez svolání jednání shromáždění, což dosavadní právní úprava neřešila. Se zřetelem k obvyklým právním úpravám v zahraničních právních řádech bylo přikročeno k přijímání rozhodnutí per rollam, a to takovým způsobem, aby byla vždy chráněna práva a povinnosti všech členů společenství a zamezilo se účelovým manipulacím nebo zneužití tohoto institutu. Proto se vyžaduje i předchozí připuštění tohoto způsobu rozhodování ve stanovách společenství. Další novinku představuje právní úprava neplatnosti usnesení shromáždění. Obecně platí, že usnesení shromáždění společenství jakožto nejvyššího orgánu spoukromoprávní právnické osoby, byť odporuje právnímu předpisu nebo stanovám, nelze prohlásit za neplatné po uplynutí neúměrně dlouhé doby, zejména kvůli ochraně právní jistoty třetích osob. Tomu odpovídá i konstrukce neplatnosti usnesení shromáždění. Z této obecné úpravy existují dvě vyjímky. Prvou vyjímku představuje situace, kdy se usnesení shromáždění ocitne v rozporu s dobrými mravy, protože takovou situaci nemůže a nesmí sanovat pouhé plynutí času, nebo se usnesením shromáždění změní stanovy tak, že se ocitnou v rozporu s kogentními ustanoveními tohoto zákona nebo jiného právního předpisu.
48
Druhou výjimkou jsou usnesení, kterými se mění prohlášení vlastníka budovy. Zde není akceptovatelná speciální úprava neplatnosti. Jednak nelze připustit připustit, aby platila jiná pravidla pro neplatnost změny prohlášení vlastníka budovy ve společenstvích s právní subjektivitou a bez právní subjektivity. Za další, speciální úprava není ani věcně aplikovatelná a to proto, že by vlastníkům jednotek nad míru přiměřenou zásadám spravedlnosti a slušnosti odmítala právo na ochranu jejich vlastnického práva, a třetím osobám (zejména věřitelům) by odnímala právo na soudní ochranu Co se týče orgánů společenství, dochází k posilování jejich odpovědnosti za výkon funkce a stanovuje de povinnost výkonu funkce s péčí řádného hospodáře včetně podmínek, které musí každý funkcionář společenství splňovat. I nadále je ale úprava mírnější než u obchodních společností a družstev, protože se jedná o úpravu občanskoprávní, (kde se vyžaduje důkaz zavinění odpovědné osoby). Nedochází také k přesunutí důkazního břemene na funkcionáře, který je v podezření z nedbalého výkonu funkce. Člen voleného orgánu již nemusí být ex lege členem společenství, tedy jedním z vlastníků jednotek. Tak by nemělo docházet v omezování členů společenství v jejich rozhodování o osobě funkcionáře. Zákon nově prodlužuje funkční období volených orgánů společenství z 5 na 7 let, ale dává shromáždění vlastníků možnost toto období stanovami zkrátit. Povinnost osobního výkonu funkce spojená se zákazem zastoupení při výkonu funkce má za cíl zajistit, aby zvolení funkcionáři nevykonávali funkci pouze formálně s tím, že většinu svých pravomocí včetně dispozice s finančními prostředky na správce domu. Zákaz výkonu funce v pracovněprávním vztahu má oporu i v současné úpravě. V případě, že statutární orgán nefunkční, umožňuje se nouzově na návrh oprávněné osoby soudu jmenovat na dobu nezbytně nutnou, dokud statutární orgán opět nebude funkční, opatrovníka společenství, který zajistí jeho fungování v rozsahu nezbytně nutném. Aktivní legitimace přiznává i třetí osobě, která osvědčí naléhavý právní zájem na jmenování opatrovníka. Při zániku společenství vzbuzovala hodně diskusí likvidace či spíš její absence před zánikem společenství vlastníků jednotek. Nová zákonná norma také likvidaci nepředpokládá, ale stanoví, že členové společenství poměrně přijímají všechna práva a povinnosti společenství. Protože vlastníci již ručí poměrně za závazky splečenství nepředstavuje pro ně nová úprava větší zatížení.
49
Závěr Tato práce měla především reflektovat právní poměry společenství vlastnictví. Nevím jak dalece se mi to podařilo, ale musím říci, že bytová problematika je zajímavým tématem. Já sama jsem spoluvlastníkem bytové jednotky a účastním se shromáždění vlastníků každoročně už pět let od první schůze,( která byla nesmírně hektická a trvala více než čtyři hodiny). Na vlastní kůži tedy zažívám jaká úskalí zákon o vlastnictví bytů představuje v praxi. Musím ale ke cti našeho výboru prohlásit, že jsou to schopní lidé, kteří se všechny problémy konstruktivně řešit. Jediným problémem, který se v posledních letech často opakoval bylo, že naše shromáždění nebylo usnášeníschopné, a tak docházelo k tomu, že bylo opakovaně svoláváno mimořádné shromáždění a jeho jednání bylo nepřítomností většiny členů naprosto zablokováno. Řešení, které naše společenství zvolilo bylo jednoznačné, jakmile jsme ve shromáždění byli zas usnášeníschopní, odsouhlasili jsme změnu stanov a vložili jsme do nich ustanovení o tom, že každý vlastník, který svým nedostavením se na shromáždění zmaří jeho jednání, bude mít povinnost k náhradě marně vynaložených nákladů na svolání shromáždění. Tolik můj postřeh z praxe.
50
Seznam literatury
Monografie Bureš, Drápal, Krčmář, Mazanec. Občanský soudní řád. Komentář I. a II. díl 6. vydání, Praha C. H. Beck 2003 Fiala, Novotný, Oehm, Horák. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 3. vydání, Praha, C. H. Beck 2005 Holejšovký J., Neplechová M., Olivová K. Společenství vlastníků jednotek z pohledu právního, daňového, účetního a katastru nemovitostí. Plzeň, Vydavatelství a nakladatelství Aleš Čeněk, 2008 Pražák Z. Společenství vlastníků jednotek. Praha. Nakladatelství Linde 2006 Štengová I., Plíva S., Tomsa M. a kol.. Obchodní zákoník. Komentář 10. vydání, Praha, C. .H. Beck 2005 Švestka, Jehlička, Škárová, Spáčil a kol. Občanský zákoník. Komentář 10. vydání, Praha, C. H. Beck 2006 Taraba Milan. Rádce pro členy bytových družstev a vlastníky bytů. 3. vydání, GRADA Publishing 2006
Judikatura Přehled judikatury ve věcech obchodního rejstříku a rejstříku společenství vlastníků jednotek. Sestavila JUDr. Ivana Štengová, ASPI Publishing s.r.o. 2002
Další zdroje a informace Návrh zákona o vlastnictví bytů a nebytových prostorů předkládaný Ministerstvem pro místní rozvoj ČR. Informační portál Ministerstva pro místní rozvoj ČR, www.mmr.cz , březen 2009 Důvodová zpráva k zákonu o vlastnictví bytů a nebytových prostor předkládanému Ministerstvem pro místní rozvoj ČR Informační portál Ministerstva pro místní rozvoj, www.mmr.cz , březen 2009 Společenství vlastníků jednotek, informační portál, www.spolecenstvi.okinfo.cz
51
Résumé (English) Thesis title:
Unit Owners Community as a subject of Law by Denisa Součková Housing rights and housing politics belong to frequently accentuated topics of general discussion of today. Without question, ownership stands to be a private issue, although its legal regulation is commonly entrusted to the standard means and norms of private law, such as the Civil Code; furthermore, to the rules of public law, be it the Building and Construction Law or the Land Registration Law, tax and accounting standards or remedial law norms. The thesis’ primary objective is to focus on the law No. 90/1995 Coll., the Law of Apartment Ownership (hereinafter referred to as LAO), and most importantly, on the legal person created under authority thereof – Unit Owners Community (UOC). LAO codifies mainly building coownership relations, apartment and non-residential premises ownership bearings, referred to as units located in a building, which are the subject of civil relations. Owners of residential or non-residential units execute their rights and duties to the circulating areas or co-habited premises within the building by means of Unit Owners Community, a legal person, which according to the enforceable legal regulations comes to inception directly through meeting the LAO conditions, without the necessity of the unit owners´ direct intent. UNC is established for a building with five units or higher, of which three units must be the property of three distinct owners, the least, on the day of receiving an additional document of the record under the Land Registry, which proves the unit ownership of the last unity owner out of those involved. The UNC membership begins with the unit ownership acquisition, and ceases to exist by conveyance or shifting the unit ownership rights to a different subject, eventually by termination of the UNC alone (its official status as a legal person). Co-ownership rights to the usage of co-habited premises are indivisibly connected to unit ownership and do not generate separate ownership rights. The supreme authority of UOC is impersonated in an assembly of unit owners, an aggregate authority based on the majority principle of the extent of each owner’s share of co-ownership. The UOC assembly must be held once a year, the least. On its first meeting, the assembly approves of the UOC statutes, and vote for 52
additional UOC authorities, which consist of statutory and other authorities. Statutory authority performs legal acts on behalf of the Community. Its activities are mainly internal – towards the unit owners, and external – by which means the authority makes use of its executive competence performed in relations directed to third parties. UOC is a bearer of presentive legal entity, which stands for implementation of execution of duties, such as administration conduct, functioning operation and repairs of co-habited premises, and other activities linked to the building and its grounds conduct. For the purpose of such activities, UOC is allowed to attain commodities, rights, other asset values, apartments and non-residential premises. The Community may contract other legal subject towards administration conduct of the building and its co-habited premises. After its establishing, UOC is filed under the Registry of Unit Owners Communities, provided by competent registry courts. The Community ceases to exist by actual abolishment of the building or agreement of the unit owners concerning a co-ownership’s change into a different type of co-ownership, or if all units become the property of one legitimate owner. The Law of Apartment Ownership has gone through a numerous amendments, which have changed certain disfunctional or otherwise objectionable sections of the norm. The Ministry for Regional Development filed a proposal, which required a complete revision of LAO. However, the proposal has not passed by the Parliament yet due to its initially anticipated co-action with a new, but also not yet adopted, Civil Code. … Klíčová slova / Keywords: vlastnictví – ownership subjekt – subject podíl – share
53
