spengaruh View dan Level Lantai terhadap Harga Unit Apartemen s sdwi Sulistyorini; Azrar Hadi

sPengaruh View dan Level Lantai terhadap Harga Unit Apartemen

s sDwi Sulistyorini; Azrar Hadi 1. Program Studi Arsitektur, Fakultas Teknik, Universitas Indonesia, 16424, Depok 2. Program Studi Arsitektur, Fakultas Teknik, Universitas Indonesia, 16424, Depok [email protected]

Abstrak View merupakan hasil dari persepsi manusia yang dipengaruhi oleh jarak dan posisi pengamat terhadap objek yang diamati. Penelitian ini ingin mengetahui keterkaitan antara view dan harga suatu unit apartemen. Pemilihan unit apartemen berdasarkan view dipengaruhi oleh ketinggian level lantainya. Metode penulisan yang digunakan adalah studi kasus di Apartemen Regatta. Analisis regresi dan kurva digunakan untuk menujukkan hubungan antara ketinggian level lantai apartemen dengan harga. Hasilnya menunjukkan bahwa view ini dipengaruhi oleh ketinggian level lantai, di mana ketinggian level lantai berbanding lurus dengan kualitas view yang didapat dan harganya. Kata kunci: view, harga, apartemen, analisis regresi.

Abstract View is the result of human perception that affected by distance and position of observer to object. This study investigate the relationship between view and price of an apartment unit. Selection of an apartment unit based of view that influenced by the height of the floor level. The method used is a case study in the Regatta Apartments. Regression analyze and curve are used to shows the relationship between the height of the floor level apartments with price. The result show that view is influenced by the height of the floor level, where it directly proportional to the quality of the view obtained and the price. Key Words : view, price, apartment, regression analyze

Latar Belakang Apartemen di Jakarta saat ini mengalami pertumbuhan yang sangat pesat. Konsultan properti Research

Colliers

International

Indonesia

(RCII)

mencatat

bahwa

pertumbuhan

pembangunan apartemen di Jakarta pada akhir tahun 2012 mencapai 20,2 persen (Tribunnews, 2013). Hal ini dipengaruhi oleh permintaan pasar yang semakin tinggi terhadap apartemen serta pertumbuhan jumlah penduduk Jakarta yang mengalami kenaikan, telah mencapai angka 9,6 juta jiwa (2012) juga berpengaruh pada kenaikan pertumbuhan apartemen (BPS, 2012). Apartemen sudah menjadi sebuah tren hunian bagi sebagian orang, khususnya di kota-kota besar seperti Jakarta. Beberapa alasan mereka memilih apartemen disebabkan oleh faktor lokasi yang strategis dan dekat dengan tempat kerja, faktor kemacetan yang semakin parah dan tidak terprediksi, faktor kepraktisan dalam perawatan dan investasi serta ketersediaan fasilitas.

Pengaruh View ..., Dwi Sulistyorini, FT UI, 2013

Saat ini, kecenderungan masyarakat membutuhkan sebuah hunian yang tidak hanya sekedar hunian. Pengguna apartemen membutuhkan sebuah tempat tinggal yang nyaman, tenang, bisa menjadi area rekreasi, refreshing dan juga mempengaruhi status sosialnya. Banyak apartemen yang menawarkan konsep hunian vertikal dengan kelebihan, salah satunya dengan menyajikan suatu pemandangan (view). View yang merupakan faktor fisik/lingkungan sehingga berbeda antara kondisi suatu apartemen dengan lainnya. Hal ini berhubungan dengan lanskap sekitar. Lanskap tersebut terbagi dalam empat komponen, yaitu landform, water, vegetation, dan manmade development. Keempat komponen itu saling terkait dan bersinergi sehingga menciptakan pemandangan (view) dari suatu lanskap yang memiliki karakter tertentu. Dari adanya view yang menarik pada suatu lokasi, menciptakan tren baru pada pemilihan unit apartemen selain sebagai kebutuhan utamanya sebagai sebuah hunian. Fenomena view menjadi daya tarik konsumen untuk memutuskan membeli suatu apartemen dengan pemandangan yang menarik meskipun harganya relatif lebih tinggi. Hal ini terjadi pada beberapa apartemen yang menawarkan tidak hanya sebagai hunian melainkan tempat berlibur (resort), sehingga setiap kenaikan level lantai akan merasakan perubahan view dan jangkauan yang berbeda dari segi kualitas di tiap level lantainya. Hal tersebut kemudian diasumsikan bahwa seseorang yang membeli apartemen dengan letak unit semakin tinggi, maka view yang akan dilihat juga akan semakin luas jangkauan pengamatannya yang berpengaruh pada kesenangan, kepuasan dan kenikmatan hidup seseorang. Faktor itulah yang akan membuat mereka rela untuk membayar mahal suatu unit apartemen karena juga akan mempengaruhi status sosial dan gaya hidupnya. Penulisan bertujuan untuk mengetahui view yang dipengaruhi oleh ketinggian level lantai suatu unit apartemen terhadap perubahan harganya berdasarkan perilaku konsumen. Dimana seseorang akan rela membayar harga lebih mahal untuk mendapatkan view yang mereka inginkan berdasarkan kualitas yang dirasakan. Tinjauan Teoritis 1. View Simonds (2006) menyatakan bahwa view termasuk faktor yang memengaruhi visible landscape dalam menciptakan kualitas lingkungan. Visible landscape tersusun menjadi dua bagian yaitu visible landscape sebagai human values dan visible landscape sebagai relative


sensitivity of scenes (Thomas, 1995). Pertama, visible landscape sebagai human values berkaitan dengan kecenderungan publik dalam melihat berbagai scene. Sedangkan human values yang dimaksud berupa persepsi manusia terhadap kualitas view. Persepsi tersebut hadir sebagai bentuk respon manusia terhadap kumpulan berbagai macam informasi. Kedua, visible landscape sebagai relative sensitivity of scenes merupakan bentuk pandangan tertentu terhadap scenes yang memiliki karakter khusus berdasarkan jarak pengamat. Jadi, dapat dipahami bahwa view merupakan pandangan seseorang yang dilakukan pada sebuah tempat dengan posisi tertentu untuk melihat sebuah obyek sehingga akan menghasilkan pandangan yang baik berdasarkan penglihat pengamat. View merupakan persepsi manusia dalam mengolah dan melihat obyek tertentu sesuai dengan anggapan dari pengamat. Dalam mendeskripsikan view, terdapat kriteria tertentu yang menjadikan pandangan terhadap sebuah obyek bisa dikatakan sebagai view. Simond dan Barry (2006) menyatakan bahwa karakteristik tersebut adalah sebagai berikut: -

View merupakan panorama yang berkembang dengan berbagai macam pencampuran fitur menjadi satu.

-

View merupakan tema yang mendeskripsikan kondisi lanskap.

-

View mempunyai batas ruang pandang.

-

View sebagai backdrop.

Menurut buku American Society of Landscape Architects, cara pengamat menempatkan dirinya terhadap obyek yang diamatinya disebut sebagai titik pandang (viewpoint). Viewshed merupakan area yang dapat diamati berdasarkan jangkauan pandangan mata manusia. Area tersebut merupakan area yang kemungkinan bisa melihat (visible) dari titik pandang pengamat dan area yang bisa terlihat dari pengamat. Katherine dan Julian (1996) menyebutkan bahwa posisi pengamat dalam sebuah view terbagi menjadi tiga, yaitu inferior, normal, dan superior. Ketiga posisi pengamat ini akan dijelaskan dalam poin-poin berikut ini. 1. Pengamat inferior Dari posisi pengamat inferior (inferior observer), karakteristik di foreground atau latar depan (dengan jarak mencapai ½ mil) menjadi obyek pemandangan penting (importance visual) yang masih terlihat dan di latar middleground (dengan jarak ½ hingga 3-5 mil) mengandung unsur terjauh yang masih terlihat ( After Litton, 1966).


immediate

foreground

middleground

background

Gambar 1: Jarak Pengamat Sumber: Landscape Aesthetics: A Handbook for Scenery Management (1995)

2. Pengamat superior Pengamat superior (superior observer) adalah hubungan visual antara pengamat dan obyek ketika pengamat berada di lokasi yang lebih tinggi daripada obyek yang diamati. Posisi pengamat superior berpotensi untuk dapat melihat lebih luas objek yang diamati dan jangkauan area pandang lebih lebar. 3. Pengamat normal Pengamat normal (normal observer) adalah hubungan visual antara pengamat dan objek yang diamati berada pada posisi sejajar. Posisi pengamat normal umumnya lebih fokus pada obyek yang solid atau unsur air daripada ke arah langit. Jadi, View dipengaruhi oleh jarak pengamat, objek yang teramati pada sebuah lanskap, serta posisi pengamat terhadap objek yang diamati. View sebagai persepsi manusia yang berdasarkan dari informasi-informasi berupa karakter lanskap kemudian diolah oleh pengamat untuk menghasilkan pencitraan tertetu terhadap view itu sendiri. Karakter view berdasarkan hubungannya dengan lanskap dan posisi pengamat dari sebuah bangunan dibedakan menjadi lima yaitu view sebagai panorama, tema yang mendeskripsikan kondisi lanskap, batas ruang pandang, dan latar belakang/ backdrop. 2. Harga (Price) Kotler (2005) mendefinisikan harga sebagai salah satu unsur bauran pemasaran yang menghasilkan biaya. Harga adalah nilai pertukaran atas manfaat produk (bagi konsumen maupun bagi produsen) yang umumnya dinyatakan dalam satuan moneter (rupiah, dollar, yen, dan sebagainya). Produsen memandang harga sebagai nilai produk yang mampu memberikan manfaat keuntungan di atas biaya produksinya (atau tujuan lainnya, misal keuntungan). Konsumen memandang harga sebagai sebagai nilai produk yang mampu memberikan manfaat atas pemenuhan kebutuhan dan keinginannya (misal hemat, prestise, pembayaran, dan


sebagainya). Kotler (2005) menambahkan bahwa produsen harus menetapkan harga produknya sesuai dengan nilai yang diberikan dan dipahami konsumen.

•

Faktor Penentu Harga

Menurut Kotler (2005), dalam menentukan harga dipengaruhi oleh beberapa faktor. Faktorfaktor tersebut adalah sebagai berikut. 1. Keadaan perekonomian 2. Penawaran dan Permintaan 3. Elastisitas Permitaan 4. Persaingan 5. Biaya Permintaan 6. Tujuan Perusahaan 7. Pengawasan Pemerintah Dalam penulisan ini, faktor penentu harga yang paling dominan untuk dibahas sesuai dengan topik penulisan adalah tentang penawaran produk yang berkaitan dengan nilainya. Penawaran yaitu suatu jumlah yang ditawarkan oleh penjual pada suatu tingkat harga tertentu. Pada umumnya harga yang lebih tinggi mendorong jumlah yang ditawarkan lebih besar. Pelanggan/konsumen akan memperkirakan tawaran mana dari beberapa produk yang akan memberikan

nilai

tertinggi.

Para

pelanggan/konsumen

bertindak

dalam

rangka

memaksimumkan nilai, dengan dibatasi oleh biaya pencarian serta keterbatasan pengetahuan, mobilitas dan penghasilan dalam rangka pemenuhan kebutuhannya. Mereka akan membentuk harapan akan nilai dan bertindak berdasarkan harapan itu. Kenyataan apakah suatu tawaran memenuhi harapan terhadap nilai mempengaruhi kepuasan dan kemungkinan pembelian kembali (Kotler, 2005).

•

Penetapan Harga Berdasarkan Persepsi Nilai

Saat ini banyak perusahaan yang mendasarkan harganya pada persepsi nilai (perceived-value) pelanggan/konsumen. Jadi, perusahaan tersebut harus menyerahkan nilai yang dijanjikan melalui pernyataan nilai mereka dan pelanggan harus mempersepsikan nilai ini. Perusahaan tersebut harus menggunakan unsur-unsur bauran pemasaran lainnya, seperti iklan dan tenaga penjualan, untuk mengkomunikasikan dan meningkatkan nilai yang dipersepsikan dalam benak pembeli (Chang & Wildt, 1994 dalam Kotler, 2005).


Menurut Kotler (2005), persepsi nilai terdiri atas beberapa unsur, seperti gambaran pembeli tentang kinerja produk tersebut, kelancaran saluran, jaminan mutu, dukungan pelanggan, dan ciri-ciri yang lebih lunak seperti reputasi pemasok, kepercayaan dan harga diri. Lebih jauh, masing-masing calon pelanggan/konsumen memberikan bobot yang berbeda pada unsur-unsur yang berbeda ini dan berdampak bahwa sebagian dari mereka akan menjadi “pembeli harga” (price buyers), sebagian menjadi “pembeli nilai” (value buyers), dan sebagian lainnya akan menjadi “pembeli yang setia” (loyal buyers). 3. Nilai (Value), Kebutuhan dan Perilaku Konsumen Dictionary of Sociology and Related Science mengemukakan definisi nilai adalah kemampuan yang dipercayai yang ada pada suatu benda untuk memuaskan manusia, sifat dari suatu benda yang menyebabkan menarik minat sesorang atau kelompok. Sesuatu yang mengandung nilai berarti ada sifat dan kualitas yang melekat pada sesuatu tersebut. Schwartsz (1992) mengidentifikasi nilai (value) menjadi sepuluh tipe (value type) atau Motivational of Type Value yaitu self-direction, stimulation, hedonism, achievement, power, security, conformity, tradition, benevolence dan universalism. Namun, fokus penulisan ini akan meniti beratkan pada tipe nilai hedonism dan power. Hedonism, yaitu tipe nilai yang bersumber dari kebutuhan organismik untuk memperoleh pengalaman yang menyenangkan sehingga diperoleh kepuasan dari dalam diri seseorang. Power, yaitu tipe nilai yang merupakan kebutuhan dasar seseorang karena adanya motif sosial dengan tujuan utama untuk mencapai status tertentu atau upaya untuk mencapai posisi dominan di masyarakat. Nilai dapat mempengaruhi perilaku konsumen dalam menentukan keputusan dalam pembelian suatu produk/jasa. Nilai dapat menjelaskan dan memahami perilaku konsumen. sebagai peran utama dalam memainkan consumers cognitive, yaitu kemantapan seseorang (konsumen) dalam pengambilan keputusan untuk mengonsumsi suatu produk dalam periode waktu tertentu (Brangule-Vlagsma, Pieters and Wedel, 2002). Perilaku konsumen merupakan proses yang terfokus pada pengambilan keputusan oleh individu untuk membelanjakan sumber daya yang tersedia (waktu, uang dan usaha) terhadap kegiatan yang berhubungan dengan barang-barang konsumsi (Schiffman & Kanuk, 2008). Jadi, dapat dipahami bahwa nilai merupakan faktor yang memainkan peran utama yang


mempengaruhi seseorang untuk mengambil keputusan dalam kegiatan konsumsi dengan membelanjakan sumber daya yang dimiliki (waktu, uang dan usaha).

•

Motivasi dan Kebutuhan sebagai Faktor Perilaku Konsumsi

Pada dasarnya setiap tindakan manusia memiliki motif tertentu yang mampu memunculkan motivasi untuk bertindak. Abraham Maslow menggambarkan mengenai kebutuhan seseorang berdasarkan motivasi. Maslow menyatakan bahwa hierarki kebutuhan merupakan bentuk aktualisasi diri untuk mewujudkan kemampuan diri atau keinginan untuk menjadi sesuatu yang dicapai oleh individu. Tingkatan kebutuhan manusia menurut Maslow (1937) yaitu kebutuhan yang bersifat fisiologi (basic need), kebutuhan keamanan (safety needs), merupakan kebutuhan yang mengarah kepada rasa keamanan, ketentraman, kemantapan, dan kebebasan, kebutuhan cinta, sayang, dan kepemilikan (love needs), kebutuhan akan prestasi (esteem needs), dan kebutuhan aktualisasi diri (self actualization). Pada teori Maslow dijelaskan bahwa kebutuhan merupakan bentuk dorongan seseorang untuk bertindak dan memotivasi diri untuk bisa memenuhinya. Kebutuhan sebagai bentuk perwujudan diri. Semakin terpenuhi kebutuhannya, maka pemenuhan terhadap rasa puas seseorang semakin tercukupi. Ketika kebutuhan utama telah terpenuhi maka akan timbul keinginan mendasar yang memotivasi seseorang untuk bisa melengkapi kebutuhan selanjutnya. Motivasi merupakan kebutuhan yang berasal dari dalam diri seseorang untuk mencapai tujuan tertentu. Motivasi terhadap perilaku konsumen sebagai keinginan dasar yang melibatkan seseorang untuk melakukan kegiatan dalam memenuhi kebutuhannya. Motivasi konsumen dan tujuannya dipengaruhi oleh intrepretasi faktor makro lingkungan, konten lokal, dan hubungan sosial terhadap sejarah pribadi, keadaan, dan nilai (Arnould, 2004). •

Aspek Utilitarium dan Aspek Hedonisme

Kepuasaan berasal dari dalam diri (perasaan) sehingga dari tindakan memenuhi kebutuhan tersebut akan menimbulkan perasaan puas. Berdasarkan adanya kebutuhan yang ingin dipenuhi, maka konsumen memotivasi diri untuk memenuhi kebutuhannya. Oleh karena itu, dapat dikatakan bahwa motivasi terbesar seseorang memenuhi kebutuhannya adalah faktor kepuasan yang ingin diperolehnya. Faktor yang mendorong menuju kepuasan, dapat dilihat melalui nilai utilitarium dan nilai hedonism. Nilai utilitarian berkaitan dengan keinginan untuk mencapai suatu manfaat yang bersifat fungsional atau praktis (Babin, 1994). Sedangkan menurut Solomon (2004), seseorang yang ingin memenuhi nilai hedonis akan mengonsumsi


barang dan jasa untuk memberikan rasa senang dan percaya diri atau sebagai kebutuhan yang melibatkan respon yang bersifat emosional. 4. Analisis Regresi Analisis regresi digunakan untuk menunjukkan dan memprediksikan nilai pada sebuah data (Baker, 2010). Data ditunjukkan denagn variabel-variabel yang saling menunjukkan keterhubungan.

Hasan (2002) menyatakan bahwa analisa regresi merupakan cara yang

digunakan untuk menduga atau meramal nilai pada suatu variabel dan kerterkaitannya dengan variabel lain dengan persamaan garis regressinya. Nilai yang diramalkan berasal dari variabel lain yang mempengaruhinya. Kegunaan fungsi analisa regresi menurut Hasan (2002) yakni mendeskripsikan hubungan antar variabel dengan mencari keterkaitan antar variabel dan memprediksikan nilai antar variabel berdasarkan variabel lain yang mempengaruhinya. Dalam analisis regresi linear sederhana ini akan ditentukan persamaan yang menggunakan dua variabel yang dapat dinyatakan sebagai bentuk persamaan pangkat satu (persamaan linear/ persamaan garis lurus) (Harinaldi, 2005). Suatu persamaan regresi hendak ditentukan dan digunakan untuk mengambarkan fungsi hubungan yang terdapat antar variabel. Hubungan linear sederhana merupakan hubungan antar variabel yang hanya melibatkan dua variabel saja ( x dan y) (Hasan, 2002). y= a + b x

Dimana: •

y = variabel dependen (variabel y adalah variabel yang diprediksikan, tak bebas).

•

x= variabel independen (variabel x dapat digunakan untuk meramalkan atau menduga nilai y).

•

a = konstanta ( nilai y’ abapila x = 0) dan

•

b= koefisien regresi ( nilai penigkatan atau penurunan ) a dan b adalah parameter yang nilainya tidak diketahui.

Metode Penelitian Metode penelitian yang digunakan menggunakan metode deskriptif dengan pendekatan kualitatif dan kuantitatif untuk menjawab permasalahan dan tujuan yang ingin dicapai pada penulisan ini. Pengumpulan data yang dilakuakan menggunakan dua cara, yaitu:


1. Studi literatur yang berkaitan dengan view dan harga dengan pengumpulan data dilakukan dengan observasi dan wawancara untuk mendapatkan data-data yang bersifat kualitatif dan kuantitatif. 2. Studi kasus untuk mendapatkan data-data yang bersifat kualitatif dan kuantitatif dengan pengamatan langsung di sebuah apartemen dengan melakukan pembuktian terhadap keterkaitan antara harga dan ketinggian level lantai menggunakan analisa kurva dan analisa regresi. Hasil Penelitian Dari studi kasus yang telah dilakukan diperoleh hasil bahwa setiap kenaikan level lantai mengalami kenaikan harga aparteman. Untuk unit A-B dengan menghadap seaview dan unit C-D menghadap Parkview yang mengalami perbedaan jumlah harga pada setiap kenaikan level lantainya. Kenaikan presentase rata-rata kenaikan harga per lantai pada unit A-B ialah sebesar 0.60% yaitu sekitar 44 juta rupiah. Sedangkan untuk unit C-D mengalami kenaikan persentase rata-rata kenaikan harga per lantai sebesar 0.75% yaitu sekitar 39 juta rupiah. Ketinggian level lantai memengaruhi harga jual unit-unit Apartemen Regatta dikarenakan semakin tinggi level lantai maka jangkauan view

semakin luas. Dimana view memiliki

peranan dalam mempengaruhi keputusan konsumen untuk membeli unit apartemen. Semakin tinggi unit apartemen maka kesempatan untuk menikmati view yang tersedia juga semakin luas yang diikuti dengan kenaikan harga apartemen pada setiap level lantainnya. Pembahasan Nilai, Kebutuhan, Motivasi dan Perilaku Konsumen Apartemen Regatta Manusia memiliki kebutuhan yang pada dasarnya ingin dilengkapi dalam rangka kepuasan diri. Sama halnya pada perilaku konsumsi dengan membeli sebuah apartemen, Tujuan dari kegiatan konsumsi adalah untuk memperoleh kepuasan. Setiap manusia memiliki kebutuhan yang ingin dipenuhinya. Pada teori Abraham Maslow, dijelaskan bahwa kecenderungan manusia untuk bisa melengkapi kebutuhannya akan semakin meningkat sesuai dengan kebutuhan seseorang. Sama halnya pada perilaku konsumen dalam memutuskan untuk membeli unit pada Apartemen Regatt dari kebutuhan dasar sebagai pemenuhan kebutuhan


papan berupa hunian yang disertai dengan kenyamanan fasilitas apartemen, akan dilanjutkan dengan hunian sebagai simbol status sosial. Dengan tindakan membeli unit apartemen, menjadikan kepuasan pada pengguna apartemen. Hal tersebut terlihat pada keinginan pengguna untuk membeli sebuah unit Apartemen Regatta dalam rangka memperoleh kepuasan. View pada Apartemen Regatta menjadi hasil kepuasan dari dalam diri seseorang karena adanya rasa puas terhadap view yang menarik. Selai itu juga didrorong oleh beberapa faktor, yakni nilai hedonism dan nilai utilitarium. Nilai utilitarium karena keinginan membeli apartemen bersifat untuk mencari fungsi sebagai tempat tinggal. Sedangkan nilai hedonis untuk mencapai kepuasan ditunjukkan dengan adanya view yang ada pada apartemen sebagai bentuk kesenganan pengguna dalam menggunakn Apartemen Reggata sebagi hunian. Analisis View Apartemen Regatta View sebagai faktor yang memengaruhi perilaku konsumen untuk mengambil keputusan pembelian unit apartemen Berikut analisis terhadap view pada apartemen Regatta.

• View sebagai Visible Landscape View merupakan faktor yang mempengaruhi visible landscape dalam mencipatakan kualitas lingkungan pada apartemen Regatta yang ditunjukan dengan perbedaan karakter view. Visible landscape terbagi menjadi dua bagian yaitu sebagai human value dan relative of scenes (Thomas. 1995). 1. Visible landscape sebagai human value. Human value dalam hal ini sebagai persepsi pengguna apartemen terhadap kualitas view yang ada pada apartemen Regatta. Persepsi ini hadir dengan view sebagai aspek utama dalam pemilihan unit apartemen. Pengguna apartemen berasumsi bahwa dengan melihat seaview, maka akan lebih indah, luas, dan tenang daripada parkview. Hal ini sebagai respon dari berbagai informasi yang didapat oleh pengguna dari pihak penggembang atau langsung merasakan seaview tersebut dengan mata mereka. 2. Visible landscape sebagai relative of scenes. Merupakan bentuk pandangan tertentu terhadap scene yang memiliki karakter khusus berdasarkan jarak pengamat. Jarak pengamat terdiri dari superior, inferior, dan normal.


Masing-masing pengguna memiliki kenyamanan masing-masing dalam melihat view. Pada lantai – lantai atas memberikan pengalaman visual berbeda dengan lantai-lantai bawahnya dimana menghasilkan scene – scene tertentu sebagai hasil pengamatan berdasarkan posisi pengamat tersebut. • Objek View Apartemen Regatta Objek yang dipandang berupa komponen lanskap yakni landform, water, vegetasi, dan manmade. Komponen lanskap merupakan objek yang dilihat mata berupa kondisi sekitar apartemen yang menjadi sasaran penglihatan. Pengamatan terhadap karakter lanskap berdasarkan jarak pandang mata dibagi menjadi empat dan masing-masing jarak pandang itu akan menyuguhkan view yang berbeda-beda. Jarak dan objek pengamatan memiliki pengaruh pada mata untuk melihat view yang berbeda pada Apartemen Regatta. Tabel 1: Pengaruh jarak terhadap view pada Apartemen Regatta

Distance Zone Immediate

Jarak 0 – 300’

Jenis

Karakter Lanskap

View Seaview

Foreground

Bibir pantai, jalan, jogging track, pepohonan, taman Regatta, entrance apartemen.

Parkview

Kolam renang, children playground, taman Regatta, BBQ area, entrance apartemen.

Foreground

0 – 0.5

Seaview

Laut

(FG)

mil

Parkview

Perumahan kanal laut, laut

Middleground

0.5 – 4

Seaview

Dermaga, pelabuhan pantai

(MG)

mil

mutiara Parkview

Dermaga, pelabuhan muara baru

Background

4 mil –

Seaview

Kota, laut, gedung

(BG)

horizon

Parkview

Kota, laut, gedung

• Posisi Pengamat pada Apartemen Regatta Berdasarkan posisi pengamat yaitu inferior, normal, dan superior terhadap ketinggian level lantai memiliki karakteristik berbeda-beda berhubungan dengan kenyamanan melihat view. Berikut pemaparan mengenai posisi pengamat berdasarkan lantai pada apartemen Regatta.


1. Pengamat inferior, pengamat perada pada tingkat bawah sehingga mampu membedakan objek pandangan dengan jelas. Posisi pengamat pada apartemen Regatta berada pada level 1-2-3, dimana pengguna unit masih bisa mengidentifikasi setiap objek pengamat dengan masih jelas terlihat. 2. Pengamat normal, pengamat normal berhubungan antara visual pengamat dan objek berada pada posisi sejajar. Pada apartemen regatta posisi pengamat inferior pada lantai 4-17. Posisi pengamat normal lebih fokus ke unsur air daripada ke arah langit. 3. Pengamat superior, posisi pengamat superior berada pada lantai 18-23 . Pengamat berada di lokasi yang lebih tinggi daripada objek lain. Pada level lantai ini pengamat bisa melihat objek tanpa halangan karena lokasi level berada paling tinggi dari lainnya.

• Karakteristik View pada Apartemen Regatta Karakteristik view pada Apartemen Regatta dapat dilihat berdasarkan karakteristik menurut Simond dan Barry (2006) yaitu view sebagai panorama, view sebagi tema, view memiliki batas pandang, dan view sebagai backdrop. Berikut penjabaran view pada apartemen Regatta. 1. View sebagai Panorama Panorama Apartemen Regatta menawarkan view yang tidak terbatas yang dibuktikan pada kondisi site Apartemen Regatta yang menunjukkan bahwa letak Regatta berada di paling ujung daratan/ di bibir pantai Laut Jawa sehingga view yang terlihat bisa dilihat langsung tanpa terhalang oleh obyek lain. 2. View sebagai Tema View sebagai tema merupakan hubungan antara pengguna dalam suatu ruang dengan adanya aktivitas di dalamnya. Apartemen Regatta memiliki konsep hunian “beach resort” sebagai obyek pemandangan berupa pantai. Dengan adanya konsep itu diharapkan adanya perasaan nyaman dan tentram bagi penghuninya. Hal itu tercermin pada perpaduan kondisi interior yang berusaha menyatukan antara kondisi lanskap dan konsep tersebut ke dalam view yang akan dirasakn oleh pengghuninya. 3. View Memiliki Batas Pandang Batas pandang (vista) dalam view menjadi batasan antara pengamat dan objek yang diamati. Vista akan membatasi antara pengamat dengan objek yang teramati. Pengamat berada dalam salah satu unit apartemen akan terbatasi pandangannya oleh jendela apartemen. Sehingga view yang didapat tidak secara maksimal karena adanya batas pandang tersebut.


4. View sebagai Backdrop View sebagai backdrop merupakan bentuk analisa terhadap kondisi pengguna yang berada dalam ruangan dimana lanskap sebagai view dijadikan sebagai latar belakang (backdrop). Lanskap yang diberikan Apartemen Regatta berupa pemandangan pantai dan taman yang indah sehingga pemandangan tersebutlah yang menjadi backdrop view-nya. Harga sebagai Nilai Penjabaran kali ini akan membahas pengertian harga yang akan dikaji melalui dua sudut pandang yakni produsen dan konsumen. Produsen memandang harga sebagai nilai produk yang mampu memberikan manfaat keuntungan di atas biaya produksinya, dalam hal ini adalah pengembang yang menangani pembangunan apartemen Regatta. Dari sisi

konsumen

memandang harga sebagai nilai produk yang mampu memberikan manfaat atas pemenuhan kebutuhan dan keinginanya. Pembelian unit apartemen sebagai kebutuhan untuk tinggal dengan segala bentuk kelebihan fasilitas pada apartemen Regatta yang kemudian meningkat ke kebutuhan lain seperti pada teori maslow, yaitu kebutuhan akan penghargaan sosial dan mencapai kepuasan. Harga pada apartemen Regatta dipengaruhi oleh ketinggian level lantai, dimana ketinggian level berhubungan dengan view terhadap posisi pengamat pada pada objek. Penetapan harga dalam kasus ini ialah berdasarkan perceived-value (persepsi nilai) konsumen (dalam hal ini calon pembeli unit Apartemen Regatta). Pihak pengembang menyadari bahwa semakin tinggi level lantai, maka view yang akan didapat juga akan semakin luas jangkauan area pandanganya (kualitasnya semakin tinggi). Dengan fakta inilah, pihak pengembang berasumsi bahwa persepsi nilai konsumen akan meningkat berbanding lurus dengan kenaikan ketinggian level lantai unit Apartemen Regatta. Hal ini yang kemudian membentuk perbedaan harga unit apartemen pada tiap level lantainya. Penentuan Harga Apartemen Regatta Unit Apartemen Regatta terdiri dari dua jenis yaitu unit A-B (dengan luas 243 m2) yang menghadap sea view dan unit C-D (dengan luas206 m2) yang menghadap ke park view. Masing-masing unit terdiri atas 24 lantai dengan spesifikasi lantai 1 sebagai tempat fasilitasfasilitas apartemen, lantai 2-23 sebagai unit hunian, dan lantai 24 merupkan unit penthouse.


•

Pengaruh Ketinggian Level Lantai terhadap Harga Unit Apartemen

Kurva 1: Hubungan antara ketinggian level lantai terhadap harga jual Apartemen Regatta

Pada gambar di atas, sumbu x menunjukkan ketinggian level lantai sedangkan harga apartemen ditunjukkan pada sumbu y. Kurva di atas menggambarkan bahwa ketinggian level lantai dengan harga apartemen mempunyai kemiringan garis yang positif. Hal ini berarti hubungan antara keduanya berbanding lurus dimana semakin ketinggian level lantai, harga apartemen akan semakin naik. Sebaliknya, semakin rendah ketinggian level lantai, harga apartemen akan semakin menurun. Kenaikan harga unit Apartemen Regatta per lantainya cenderung konstan.

• Pengaruh Jenis Pemandangan terhadap Harga Unit Apartemen Untuk mengetahui pengaruh jenis pemandangan terhadap harga jual Apartemen Regatta, digunakan asumsi berupa harga per m2 dari tiap jenis unit yaitu unit A-B yang menghadap sea view dan unit C-D yang menyajikan park view. Harga per m2 ini dihitung berdasarkan rumus berikut;

dengan n sebagai level lantai. Berdasarkan hasil perhitungan, diperoleh harga unit A-B dan CD per m2 nya sekitar 23 juta rupiah untuk lantai 2 dan 27 juta rupiah untuk lantai tertingginya.


Kemudian digunakan pula rumus di bawah ini dengan luas area pada masing-masing unit sehingga diperoleh harga hasil perhitungan berdasarkan pengaruh luas area, dengan k adalah tipe unit pada Apartemen Regatta.

Hasil perhitungan menunjukkan bahwa harga jual asli (A-B) lebih tinggi daripada harga jual hasil perhitungan yang didasarkan pada harga jual per m2. Harga yang lebih tinggi ini disebabkan pengaruh pemandangan yang dapat dinikmati oleh penghuni unit A-B berupa pemandangan laut yang menjadi andalan Apartemen Regatta. Tentu saja, untuk mendapatkan pemandangan yang tak biasa, dibutuhkan biaya yang lebih. Harga untuk unit C-D mengalami penurunan dari harga hasil perhitungan.

Hal ini

dikarenakan unit C-D menyajikan pemandangan park view yang merupakan pilihan unit kedua setelah sea view. Dengan kata lain, pemandangan sea view lebih diminati daripada park view sehingga mempunyai harga jual yang lebih tinggi. Jadi, terdapat perbedaan yang cukup signifikan antar harga asli dengan harga hasil perhitungan lebih menegaskan lagi bahwa faktor jenis pemandangan lebih memegang andil dalam menentukan harga jual Apartemen Regatta daripada luas area. Analisis Regresi Linear Sederhana dalam Kasus Apartemen Regatta Regresi linear bisa digunakan untuk mengetahui hubungan antara dua variable berupa data kuantitatif yang direpresentasikan dalam harga dan ketinggian lantai. Harga sebagai indikator nilai ketika berhubungan dengan manfaat yang dirasakan oleh konsumen (pengguna apartemen). Ketinggian lantai sebagai indikator view yang berhubungan dengan cara pandang berdasarkan jangkauan pengamat terhadap objek.

Y = a + bx Variabel dependen (y) adalah variabel yang diprediksikan sebagai hasil dari variabel x. Dalam penulisan ini variabel y adalah harga jual unit Apartemen Regatta yang merupakan hasil perolehan dari faktor ketinggian lantai. Variabel independen (x) digunakan untuk menduga nilai yang ada pada variabel y. Pada kasus Apartemen Regatta, variabel x sebagai ketinggian lantai. Hal ini dikarenakkan ketinggian lantai sebagai salah satu faktor yang menentukan harga apartmen (y).


SUMMARY OUTPUT

SUMMARY OUTPUT

Regression Statistics • Hasil analisis regresi

Regression Statistics Multiple R 0,974678779 R SAnalisis quare regresi harga ke0,949998723 2 Adjusted R Square 0,947498659 SUMMARY UTPUT Standard EOrror 55617618,79 Observations 22

Multiple R 0,999999287 R Square Analisis regresi harga 0,999998575 ke- 1 Adjusted R Square 0,999998504 SUMMARY Standard Error OUTPUT 350667,0662 Observations 22

Regression Statistics ANOVA Multiple R 0,999999287 df 0,999998575 R Square Regression 1 Adjusted R Square 0,999998504 Residual 20 Standard Error 350667,0662 Total 21 Observations 22 ANOVA

Intercept X Variable 1

Coefficients 6347182411 df 44144861,66

Regression Residual Analisis Regresi pada Harga Ke-1 Total

1 20 21

Regression Statistics Multiple 0,974678779 ANOVA R R Square 0,949998723 SS MSdf Regression 1,72563E+18 1,72563E+18 1 Adjusted R Square 0,947498659 Residual 2,45935E+12 1,22967E+11 20 Standard Error 55617618,79 Total 1,72564E+18 Observations 22 21 Standard Error ANOVA Intercept 165189,3235 SS 1 X Variable 11784,21608

Regression1,72563E+18 Residual 2,45935E+12 Total 1,72564E+18

FSS 14033271,45 1,17543E+1 6,18664E+1 1,2373E+1

Coefficients t Stat Standard P-‐valueError 4001277922 38423,68428 3,66706E-‐ 26199885,0 80 df SS MS F 36433766,23 3746,100833 6,09121E-‐ 1869037,90 60

1 1,72563E+18 1,17543E+18 1403327 20 1,22967E+11 6,18664E+16 21 1,2373E+18

Salah satu cara untuk mengetahui seberapa besar variabel x memengaruhi y yaitu dengan Coefficientst Stat Standard Error P-‐value Coefficients Standard Error melihat Adjusted Rsquare yaitu pembuktian bahwa x mempengaruhi y dan berapa besarnya. Intercept 26199885,03 Intercept 6347182411 165189,3235 4001277922 38423,68428 3,66706 X V ariable 1 36433766,23 1869037,901 Indikasi besar nilai Adjusted 11784,21608 Rsquare maka semakin tinggi pula X Vtrsebut ariable 1dilihat ketika semakin 44144861,66 3746,100833 6,09121 x mempengaruhi y dan begitu sebaliknya. Analisis regresi pada harga ke-1 menunjukkan bahwa Adjusted Rsquare-nya tinggi yaitu 0,9999 berarti bahwa variabel dependen (harga 1) dijelaskan sebesar 99,9 % oleh variabel independen (tinggi lantai). y = a + bx sehingga dapat dituliskan harga 1 = 6.347.182.411 + 44.144.861,66 Level Ketinggian Lantai y = 6.347.182.411 + 44.144.861,66 x a : merupakan intersept sebesar 6.347.182.411 ( x ≠ 1, 23 ) b : koefisien variabel independent nya positif yaitu 44.144.861,66 artinya bahwa setiap kenaikan 1 tinggi lantai maka akan menaikan harga 1 sebesar 44.144.861,66. Analisi Regresi pada Harga Ke-2 Dengan melihat Adjusted Rsquare yang tinggi yaitu 0,94749 berarti bahwa variabel depende (Price2) dapat dijelaskan sebesar 94,7 % oleh variabel independennya (tinggi lantai). y = a + bx maka bisa di tulis Harga 2 = 4.001.277.922 + 36.433.766,23 Level Ketinggian Lantai y = 4001277922 + 36433766,23 x. a : merupakan intersept sebesar 4.001.277.922 ( x ≠ 1, 23 )


b : koefisien variabel independentnya positif yaitu 36.433.766,23 artinya bahwa setiap kenaikan 1 tinggi lantai maka akan menaikan harga 2 sebesar 36.433.766,23 Dari analisa di atas, pada harga 1 dan 2, dapat dilihat terdapat hubungan bahwa variabel independen memengaruhi variabel dependennya secara positif yang diartikan bahwa ketika ada kenaikan 1 level ketinggian lantai maka harga akan mengalami kenaikan juga.

Kesimpulan Keterkaitan antara ketinggian level lantai dengan view yang berpengaruh terhadap harga unit Apartemen Regatta dengan adanya kenaikan harga pada setiap level lantainya. Hubungan view terhadap ketinggian level lantai di Apartemen Regatta dipengaruhi oleh jarak dan posisi pengamat terhadap view. Posisi pengamat terhadap view terbagi dalam tiga kategori yaitu inferior, normal, dan superior. Dengan menjadi pengamat superior di apartemen Regatta, maka kepuasan terhadap objek pengamatan dan jangkauan area pandang, baik sea view maupun park view akan semakin tinggi. Ketinggian level lantai Apartemen Regatta mempengaruhi harga unit nya yang diperoleh dari hasil analisis kurva dan analisa regresi linear sederhana. Jika dilihat pada Kurva 1, terdapat persentase kenaikan secara searah yang menunjukkan bahwa kenaikan harga per lantai di Apartemen Regatta pada unit A-B dan C-D mengalami kenaikan, yakni unit A-B sebesar 0,6 % yaitu sekitar 44 juta sedangkan unit C-D kenaikan sebesar 0.75 % yaitu sekitar 39 juta. Sedangkan dari hasil analisis regresi membuktikan adanya hubungan positif antar variabel, di mana variabel y = harga jual unit apartemen dan variabel x = ketinggian level lantai apartemen. Berikut ini adalah hasil analisis regresi pada harga 1 (unit A-B) dan 2 (unit C-D) Harga 1 = 6.347.182.411 + 44.144.861,66 Level Ketinggian Lantai Harga 2 = 4.001.277.922 + 36.433.766,23 Level Ketinggian Lantai Hasil yang diperoleh berdasarkan analisi regresi dan kurva menunjukan adanya hubungan yang searah, hal ini berarti semakin tinggi ketinggian level lantai maka harga yang dibayarkan semakin mahal. Di sisi lain, ada juga aspek yang mempengaruhi harga unit Apartemen Regatta, yaitu view. Harga unit Apartemen Regatta terbentuk oleh adanya persepsi nilai konsumen terhadapnya. Diawali dengan adanya kebutuhan konsumen untuk memenuhi kebutuhan tempat tinggalnya.


Setelah kebutuhan itu terpenuhi, konsumen menginginkan hunian yang tidak hanya sekedar hunian tetapi yang bisa memenuhi nilai hedonisme dari dirinya untuk mendapatkan kepuasan dan kesenangan. Maka dari itu, Apartemen Regatta menawarkan sebuah konsep hunian vertikal, di mana setiap kenaikan level lantai akan mendapatkan view yang lebih daripada level lantai di bawahnya. View ini akan menjadikan nilai lebih bagi konsumen dalam rangka memenuhi kebutuhannya akan kepuasan dan kesenangan. Dengan adanya view yang menarik, berupa sea view dan park view, persepsi nilai konsumen terhadap unit apartemen akan semakin tinggi seiring kenaikan level lantainya. Persepsi nilai inilah yang kemudian membentuk harga dari masing-masing unit Apartemen Regatta. Jadi, berdasarkan penelitian yang dilakukan, view mempengaruhi secara langsung harga suatu unit apartemen yang terbentuk oleh persepsi nilai konsumen terhadap view tersebut. View ini dipengaruhi oleh ketinggian level lantai, di mana ketinggian level lantai berbanding lurus dengan kualitas view yang didapat dan harganya.

Kepustakaan Andres, & Budi, A. S. (2012). Kontribusi Faktor Hedonis terhadap Kepuasan Konsumen untuk Mengembangkan Usaha yang Berkelanjutan. Pekan Ilmiah Dosen FEB-UKSW. Babin, B. J., Darden, W. R., & Griffin, M. (1994). Work and/or Fun: Measuring Hedonic and Utilitarian Shopping Value. Journal of Consumer Research , 20, 91-100. Brangule-Vlagsma, K., Pieters, R. G., & Wedel, M. (2002). The dynamics of segments: modeling framework and empirical illustration. International of Research in Marketing , 267-285. Bourassa, S.C. Hoesli, M. and Sun.J. (2003) What’s in a View? Working Paper. Paper Presented at 8th Asian Real Estate Society International Conference, Singapore.Paivio, A. (1975). Perceptual comparisons through the minds eye. Memory & cognition 3. 635-647. Dunster, K., & Julian. (1996). Dictionary of Natural Resource Managent. Canada: UBC. Fandeli, C. & Muhammad. (2009). Prinsip-prinsip dasar mengkonservasi lanskap. Yogyakarta: Gadjah Mada University Press


Harinaldi. (2005). Prinsip-Prinsip Statistika untuk Teknik dan Sains. Jakarta:

Erlangga.

Iqbal, H. (2002). Metode penelitian dan aplikasinya. Jakarta: Ghalia Indonesia. Kotler, P. (2005). Manajemen Pemasaran Jilid 1 (11 ed.). Jakarta: Indeks. Kotler, P. (2005). Manajemen Pemasaran Jilid 2 (11 ed.). Jakarta: Indeks. Magill, A. W. (1989). Searching for the Value of View. United Stated: Departement of Agriculture. Maslow, A. H. (1937). Psycology of Personality. New York: McGraw-Hill. Ryu, K., Han, H., & Jang, S. (2009). Relationships Among Hedonic And Utilitarium Values, Satisfaction, and Behavioral Ins in The Fast-Casual Restaurant Industryntenti. Journal of COntempary Hospitality , 22, 416-432. Schiffman, L. G., & Kanuk, L. L. (2004). Customer Behaviour (8th ed.). New Jersey: Prentice Hall. Schwartz, S. H. (1992). ). Universals in the content and structure of values: Theoretical advances and empirical tests in 20 countries. (M. P. Zanna, Ed.) Advances in Experimental Social Psychology , 24, 1-65. Simond, J. O. (2006). Landscape Architecture: A Manual of Environment Planning and Design (4rd ed.). New York: McGraw-Hill. Solomon, M. R. (2004). Customer Behaviour: Buying, Having, and Being (6th ed.). New Jersey: Pearson Education Internasional. Thomas, J. W. (1995). Landscape Aesthetics: A Handbook for Scenery Management. United Stated: Departement of Agriculture. Baker, Simond L.( 2010) Simple Regression Theory 1 http://hspm.sph.sc.edu/courses/J716/pdf/7161%20Simple%20Regression%20Theory%20I.pdf . Diakses Tanggal 20 Mei 2013. http://www.regattajakarta.com/ Diakses Tanggal 2 Maret 2013.


spengaruh View dan Level Lantai terhadap Harga Unit Apartemen s sdwi Sulistyorini; Azrar Hadi

Recommend Documents