ANALISIS PENETAPAN HARGA JUAL UNIT APARTEMEN BALE HINGGIL DI SURABAYA
WAHYU IKA APRILIA NRP. 3109 100 125
DOSEN PEMBIMBING : CHRISTIONO UTOMO, S.T., M.T., PhD.
1
OBJEK PENELITIAN
Gambar 2. Desain apartemen Bale Hinggil (Sumber: balehinggil.com, 2013)
Nama proyek
: Apartemen Bale Hinggil
Lokasi
: Jl. Dr. H.Soekarno – MERR II C Surabaya
Pengembang
: PT Tlatah Gema Anugrah
Jumlah lantai
: 25 lantai
Luas lahan
: 9882 m2
Apartemen Bale Hinggil Jl. Ir. H. Soekarno – MERR II C
2
LATAR BELAKANG
Apartemen Bale Hinggil terletak di Jl. Dr. H. Soekarno Surabaya • Apartemen Bale Hinggil memiliki pesaing yang berjarak 350 m dengan harga dan segmen pasar sama.
Dari segi lokasi, apartemen pesaing memiliki lokasi yang lebih menarik pasar. Sehingga apartemen Bale Hinggil diduga tidak dapat bersaing dengan baik. • Faktor harga bisa menjadi penentu agar apartemen ini dapat diminati oleh pasar.
Perlu dilakukan suatu analisis mengenai harga jual unit apartemen Bale Hinggil yang sesuai supaya dapat bersaing dengan baik di pasar.
PENELITIAN TERDAHULU
3 Nama
Judul
Tujuan
Metode
Hutomo, P. (2011)
Analisis Penetapan Harga Jual Unit Apartemen Puncak Permai Di Surabaya
Untuk mengetahui apakah pada tingkat harga bersubsidi dapat sesuai harapan margin laba dan keinginan masyarakat
Break Even Point pada margin laba rencana
Iswahyudi, Y. (2012)
Penetapan Harga Pokok Sewa Apartemen Gunawangsa Surabaya
Untuk memenuhi kebutuhan owner untuk pendapatkan pertambahan pendapatan dengan kenaikan harga sewa tiap tahun.
Break Even Point dan Analisis Sensitivitas
Fahad dan Analisis Penetapan Harga Untuk menentukan harga dan jumlah Utomo, C. (2013) Jual Unit Rumah pada unit optimum agar perumahan Proyek Perumahan Soka tersebut terjual Park Bangkalan
Analisis marginalitas
Wahyudhi, O. dan Analisis Investasi pada Utomo, C. (2014) Proyek Pembangunan Apartemen Bale Hinggil Surabaya
NPV, IRR, dan analisis sensitivitas
Untuk mengetahui tingkat pengembalian atas modal yang dikeluarkan dan dapat memilih alternatif pendapatan terbaik.
METODE PENELITIAN
4
Identifikasi Masalah
Analisis Pendekatan Biaya : menentukan biaya produksi unit apartemen, menghasilkan
Tinjauan Pustaka
kurva biaya. Pengumpulan Data-data
Analisis Pendekatan Permintaan : menentukan Data Primer: Kuesioner
Data Sekunder: Gambar proyek
harga persepsi pasar atas unit apartemen, menghasilkan kurva permintaan.
Analisis faktor eksternal: Pendekatan permintaan
Analisis faktor internal: Pendekatan biaya
Analisis Pendekatan Marginal : menentukan harga jual unit berdasarkan kurva biaya dan
Penetapan harga dengan Pendekatan Marginal
Hasil dan Pembahasan
Kesimpulan dan Saran
kurva permintaan.
5
ANALISIS PENDEKATAN BIAYA
Keterangan: warna hijau menunjukkan bahwa seluruh biaya termasuk biaya tetap (tidak ada biaya variabel). Dan arsiran merah menunjukkan bahwa biaya struktur dan ME termasuk biaya tetap namun biaya arsitektur termasuk biaya variabel.
Biaya tetap adalah biaya yang besarnya sama pada berapapun jumlah unit output
Biaya variabel adalah biaya yang semakin besar seiring dengan bertambahnya jumlah unit output.
ANALISIS PENDEKATAN BIAYA
6 No . 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13
Jenis Pekerjaan
Biaya (Rp)
Pembelian lahan Desain dan perizinan Pemasaran Biaya pekerjaam struktur lantai 1-25 Biaya pekerjaan ME lantai 1-25 Biaya pekerjaan arsitektur tetap lantai 1-25 Pekerjaan Persiapan Pondasi dan Atap Kolam Renang Konstruksi Taman Ruang mesin dan power lift Sistem air bersih dan pengolahan air limbah Lift, Genset, Penangkal petir Total
58.303.800.000 2.607.842.104 3.650.978.945 146.593.418.651 54.279.758.963
Lantai
19.167.003.998 1.010.440.000 3.379.825.231 1.673.600.000 66.206.718 24.555.010 784.314.488 4.662.587.608 296.204.331.715
Diketahui:
Total
Luas lahan
: 9.890 m2
Luas kolam renang
: 200 m2
Luas gedung parkir
: 4.484 m2/lantai
Luas lantai komersial
: 4.484 m2/lantai
Luas lantai apartemen
: 3.600 m2/lantai
5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25
Fixed Cost (Rp) 14.104.968.177 14.104.968.177 14.104.968.177 14.104.968.177 14.104.968.177 14.104.968.177 14.104.968.177 14.104.968.177 14.104.968.177 14.104.968.177 14.104.968.177 14.104.968.177 14.104.968.177 14.104.968.177 14.104.968.177 14.104.968.177 14.104.968.177 14.104.968.177 14.104.968.177 14.104.968.177 14.104.968.177 296.204.331.715
ANALISIS PENDEKATAN BIAYA
7 Lantai
Biaya Arsitektur Hunian (Rp)
Variable Cost Kumulatif (Rp)
1
0
0
2
0
0
3
0
0
4
0
0
5
1.369.160.792
1.369.160.792
6
1.388.666.945
2.757.827.737
Lanta7 i 8
Biaya Arsitektur 1.388.666.945 Hunian 1.388.666.945 (Rp) 1.388.666.945 1.388.666.945 1.388.666.945 1.388.666.945 1.388.666.945 1.388.666.945 1.388.666.945 1.388.666.945 1.388.666.945 1.388.666.945 1.388.666.945 1.388.666.945 1.388.666.945 1.388.666.945 1.388.666.945 1.388.666.945 1.388.666.945
Variable Cost4.146.494.682 Kumulatif (Rp)5.535.161.628
9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25
6.923.828.573 8.312.495.519 9.701.162.464 11.089.829.409 12.478.496.355 13.867.163.300 15.255.830.245 16.644.497.191 18.033.164.136 19.421.831.081 20.810.498.027 22.199.164.972 23.587.831.917 24.976.498.863 26.365.165.808 27.753.832.753 29.142.499.699
ANALISIS PENDEKATAN BIAYA
7 Lantai 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25
Fixed Cost (Rp) 296.204.331.715 296.204.331.715 296.204.331.715 296.204.331.715 296.204.331.715 296.204.331.715 296.204.331.715 296.204.331.715 296.204.331.715 296.204.331.715 296.204.331.715 296.204.331.715 296.204.331.715 296.204.331.715 296.204.331.715 296.204.331.715 296.204.331.715 296.204.331.715 296.204.331.715 296.204.331.715 296.204.331.715 296.204.331.715 296.204.331.715 296.204.331.715 296.204.331.715
Variable Cost Kumulatif (Rp)
0 0 0 0 1.369.160.792 2.757.827.737 4.146.494.682 5.535.161.628 6.923.828.573 8.312.495.519 9.701.162.464 11.089.829.409 12.478.496.355 13.867.163.300 15.255.830.245 16.644.497.191 18.033.164.136 19.421.831.081 20.810.498.027 22.199.164.972 23.587.831.917 24.976.498.863 26.365.165.808 27.753.832.753 29.142.499.699
Total Cost (Rp) 296.204.331.715 296.204.331.715 296.204.331.715 296.204.331.715 297.573.492.507 298.962.159.452 300.350.826.398 301.739.493.343 303.128.160.288 304.516.827.234 305.905.494.179 307.294.161.124 308.682.828.070 310.071.495.015 311.460.161.960 312.848.828.906 314.237.495.851 315.626.162.796 317.014.829.742 318.403.496.687 319.792.163.632 321.180.830.578 322.569.497.523 323.958.164.468 325.346.831.414
8
ANALISIS PENDEKATAN PERMINTAAN
Untuk menunjukkan kemungkinan pembelian pasar terhadap suatu barang dalam berbagai variasi tingkatan harga dapat digunakan kurva permintaan, kurva tersebut menjumlahkan reaksi beberapa individu yang memiliki kepekaan pasar yang beragam.
Kurva permintaan dibuat menggunakan data yang dihasilkan dari riset survei yaitu kuesioner, dengan sampel berjumlah 30 orang. Para responden merupakan calon pembeli potensial di lokasi kantor pemasaran Apartemen Bale Hinggil; Jalan Biliton 5 Surabaya dan Ruko MERR Icon 21 Surabaya.
Setiap responden diberikan penawaran yaitu masing-masing 1 unit apartemen untuk 1 variasi harga. Responden dapat menjawab seberapa besar minatnya atas tawaran tersebut.
8
Harga Unit (Rp) 80.000.000 120.000.000 160.000.000 200.000.000 240.000.000 280.000.000
Harga Unit (Rp) 220.000.000 280.000.000 340.000.000 400.000.000 460.000.000 520.000.000 Harga Unit (Rp) 410.000.000 480.000.000 550.000.000 620.000.000 690.000.000 760.000.000
ANALISIS PENDEKATAN PERMINTAAN
Pasti Dibeli
Ingin Dibeli
24 16 2 1 0 0
6 5 4 1 0 0
Pasti Dibeli
Ingin Dibeli
21 13 9 4 2 0
6 4 2 2 1 0
Pasti Dibeli
Ingin Dibeli
18 10 8 5 3 0
5 4 3 2 1 0
Mung kin Dibeli 0 3 6 3 0 0
Tidak Ingin Dibeli 0 2 9 7 8 0
Pasti Tidak Dibeli 0 4 9 18 22 30
Juml ah Unit 30 30 30 30 30 30
Mung kin Dibeli 2 3 4 1 2 0
Tidak Ingin Dibeli 0 4 4 2 1 2
Pasti Tidak Dibeli 1 6 11 21 24 28
Juml ah Unit 30 30 30 30 30 30
Harga Unit (Rp) 220.000.000 280.000.000 340.000.000 400.000.000 460.000.000 520.000.000
Mung kin Dibeli 2 4 2 1 1 0
Tidak Ingin Dibeli 1 4 5 1 1 0
Pasti Tidak Dibeli 4 8 12 21 24 30
Juml ah Unit 30 30 30 30 30 30
Harga Unit (Rp) 410.000.000 480.000.000 550.000.000 620.000.000 690.000.000 760.000.000
Harga Unit (Rp) 80.000.000 120.000.000 160.000.000 200.000.000 240.000.000 280.000.000
1,00
0,75
0,50
0,25
0,00
24 16 2 1 0 0
5 4 3 1 0 0
0 2 3 2 0 0
0 1 2 2 2 0
0 0 0 0 0 0
1,00
0,75
0,50
0,25
0,00
21 13 9 4 2 0
5 3 2 2 1 0
1 2 2 1 1 0
0 1 1 1 0 1
0 0 0 0 0 0
1,00
0,75
0,50
0,25
0,00
18 10 8 5 3 0
4 3 2 2 1 0
1 2 1 1 1 0
0 1 1 0 0 0
0 0 0 0 0 0
Jumlah Unit Probabilitas 28,50 21,75 10,25 5,00 2,00 0,00
Jumlah Unit Probabilitas 26,50 18,50 13,50 6,50 4,00 0,50 Jumlah Unit Probabilitas 23,00 16,00 12,50 7,25 4,50 0,00
9
ANALISIS PENDEKATAN PERMINTAAN
Persamaan Kurva Permintaan : =
−6.272.727
= −11.276.355
= −15.595.213
+ 250.568.181
+ 500.617.787
+ 749.399.538
10
ANALISIS PENDEKATAN MARGINAL
Analisis pendekatan marginal adalah sebuah metode untuk mendapatkan kondisi dimana biaya marginal sama dengan penerimaan marginal. Biaya marginal (marginal cost) adalah penurunan dari total cost terhadap unit output dan penerimaan marginal (marginal revenue) adalah penurunan dari total revenue terhadap unit output. Total cost diketahui dari hasil analisis pendekatan biaya, dan total revenue diketahui dari hasil analisis pendekatan permintaan.
11
PENETAPAN HARGA Penetapan Harga Unit Apartemen Tipe Studio Biaya marginal (MC) adalah penurunan dari biaya total (TC) terhadap unit output (Q). = 8.289.620.478(Q) =
∆ = ∆Q
8.289.620.478
Karena perhitungan biaya marginal seharusnya bersatuan unit output, sedangkan MC tersebut masih bersatuan tiap 5 lantai unit, maka perlu dilakukan penyesuaian berikut: =
Q
=
Rp Rp 8.289.620.478 = 72
115.133.618
Penerimaan marginal (MR) adalah penurunan dari total penerimaan (TR) terhadap unit output. = −6.272.727 + 250.568.181 = × = −6.272.727 + 250.568.181 × = −6.272.727 + 250.568.181 =
∆
∆
=
∆ −6.272.727
∆
+ 250.568.181
= −12.545.454
+ 250.568.181
Dengan persamaan MC = MR, dapat diketahui titik perpotongan garis MC dan MR. = 115.133.618 = −12.545.454 + 250.568.181 12.545.454 = 132.782.844 = 10,80
Kemudian, harga dicari dengan memasukkan nilai Q1 ke dalam persamaan harga: = −6.272.727 + 250.568.181 = −6.272.727(10,80) + 250.568.181 = 182.850.900
12
KESIMPULAN
Berdasarkan metode pendekatan marginal, didapatkan harga jual untuk tiap unit apartemen Bale Hinggil, yaitu: 1. tipe Studio Rp 182.850.900,2. tipe 2 BR Rp 365.442.511,3. tipe 3 BR Rp 533.100.160,-.
